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篇1

首先，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源，采取不同的配置。

小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的類型，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住戶數(shù)、小區(qū)出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開放式；小區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè)面積（含學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、商鋪、酒店等），綠化面積（包括覆蓋率、植物種類等）、收費(fèi)面積（不同物業(yè)的收費(fèi)面積）、小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（這一點(diǎn)十分重要）；小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)、配電箱的數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活（消防）水池個(gè)數(shù)、所處位置、容積率、會(huì)所基本情況；游泳池基本情況、活動(dòng)中心等；地下停車面積、停車位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況；地上車位面積、停車位數(shù)量、所處位置等；道路的面積、路燈的數(shù)量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池?cái)?shù)量、位置、容積率等。

第二步，根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

資源決定了小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：2元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與3元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說，不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)。不同的服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的人力資源配置標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們可以把小區(qū)分為若干等級(jí)。小區(qū)等級(jí)的確認(rèn)主要依賴小區(qū)的資源。參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施（配套）面積、收費(fèi)面積、綠化面積等等。例如

1、A1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

管理面積：30萬㎡以上

收費(fèi)面積：20萬㎡以上

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以上

2、A2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

管理面積：15～20萬㎡

收費(fèi)面積：13萬㎡以上

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以下

3、B1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

管理面積：10～15萬㎡

收費(fèi)面積：8萬㎡以上

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.5元/㎡以上

4、B2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

管理面積：8～13萬㎡

收費(fèi)面積：6萬㎡以上

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/㎡以上

5、C1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

管理面積：3～8萬㎡

收費(fèi)面積：4萬㎡以上

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/㎡以上

6、C2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

管理面積：2～5萬㎡

收費(fèi)面積：2萬㎡以上

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.2元/㎡以上

與之配套的是A1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，A2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等。第三步，掌握了小區(qū)的詳細(xì)資源情況、資料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標(biāo)準(zhǔn)，確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。

小區(qū)的人力資源配置主要計(jì)算數(shù)據(jù)是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1300～1400㎡/人；多層帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1200～1300㎡/人；高層住宅的物業(yè)，人均管理面積是1600～1700㎡/人；寫字樓物業(yè)，人均管理面積是2000㎡/人左右。

同時(shí)我們還要（考慮不同的實(shí)際情況）根據(jù)不同的參考數(shù)據(jù)，乘以一定的系數(shù)。例如，在同等條件下，“開放式”小區(qū)的管理難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“封閉式”小區(qū)的管理。所以，對(duì)開放式的小區(qū)乘以一定的系數(shù)才能體現(xiàn)出公平合理。

參考的數(shù)據(jù)有：

1、物業(yè)的種類、物業(yè)的建筑面積、公共設(shè)施面積；

2、治安防范是“開放式”還是“封閉式”；

3、物業(yè)的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

4、物業(yè)的服務(wù)等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

例如，公司內(nèi)部對(duì)比分析：

案例1某公司A管理處與B管理處比較：

（1）資源

A管理處：小區(qū)客觀資源：小高層物業(yè)6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費(fèi)面積24703.76㎡，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅2.8元/㎡.設(shè)備：地下停車場(chǎng)車位89個(gè)、游泳池、會(huì)所各一個(gè)；月管理費(fèi)收入69170.53元；目前崗位人數(shù)34人。

B管理處：小區(qū)客觀情況：小高層物業(yè)4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業(yè)面積1200㎡、收費(fèi)面積26900㎡.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3.0元/㎡、商業(yè)3.0元/㎡.設(shè)備：電梯8臺(tái)、水泵房、消防系統(tǒng)、地下停車位86個(gè)。清潔外包。月管理費(fèi)收入80700.40元，目前崗位人數(shù)29人。

（2）對(duì)比

A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設(shè)備和地下停車場(chǎng)、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設(shè)施。

不同的是A管理處有游泳池、會(huì)所，B管理處沒有。B管理處有商鋪，A管理處沒有。

（3）分析

a.A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入?yún)s出現(xiàn)了很大的差距。一個(gè)用了34人，一個(gè)用了29人。

b.B管理處的月管理費(fèi)收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%.

c.A管理處人均創(chuàng)收2034.43元/人；B管理處人均創(chuàng)收2782.77元/人。

案例2行業(yè)內(nèi)W公司C管理處與X公司D管理處比較

（1）資源：

a.X公司D管理處

小區(qū)客觀情況：建筑面積29.0萬㎡、綠化面積11.96萬㎡、商業(yè)面積1萬多㎡；

物業(yè)：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。

設(shè)備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)。

設(shè)施：游泳池、學(xué)校、幼兒園、地下停車場(chǎng)。車位1180個(gè)，停車使用率80%左右。

b.W公司C管理處

小區(qū)客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬㎡、綠化面積4.9萬㎡、收費(fèi)面積25.49萬㎡；

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡.

設(shè)施設(shè)備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)。會(huì)所、游泳池各一個(gè)，地下停車位1400個(gè)。清潔外包。目前管理處崗位人數(shù)230人。

（2）支出：

a.X公司D管理處所有設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修到位，該項(xiàng)花的錢花到位。該項(xiàng)包給專業(yè)公司維護(hù)的，交由專業(yè)公司維護(hù)。

b.X公司D管理處共有人員218人。除負(fù)責(zé)X公司D管理處的物業(yè)管理外，還負(fù)責(zé)附近“G”小區(qū)（2萬多㎡）的物業(yè)管理；F中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的保安服務(wù)；附近H宿舍的設(shè)施設(shè)備小修、搶修和應(yīng)急維修等工作。

（3）收入

X公司D管理處收入：收費(fèi)面積20多萬㎡，管理費(fèi)2.6元/㎡，商業(yè)6.0元/㎡；月收入（不含停車費(fèi)、商業(yè)面積管理費(fèi)收入）約80萬元。

（4）對(duì)比差距

X公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個(gè)是218人，一個(gè)是230人。

X公司D管理處的人均面積是1577.98㎡.W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。

不含商業(yè)管理費(fèi)收入，X公司D管理處的人均創(chuàng)收3640.86元/人；W公司C管理處人均創(chuàng)收為3381.88元/人。X公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。

W公司C管理處每平方米管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高出X公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創(chuàng)收卻低出7%.這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據(jù)小區(qū)的服務(wù)等級(jí)確定小區(qū)人員的收入。不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)對(duì)應(yīng)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，員工的勞動(dòng)付出也不同。為了體現(xiàn)同工同酬，多勞多得，不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)員工的收入也不同。

例如，

1、操作層員工

一類小區(qū)保安員月工資1400元/人（不含社保）。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.75米，高中畢業(yè)，退伍軍人等。二類小區(qū)保安員月工資1200元/人（不含社保）。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.70米，初中畢業(yè)，不一定是退伍軍人等。三類小區(qū)……其他各類操作員工也類似。

篇2

一、檔案工作者個(gè)人知識(shí)管理的內(nèi)涵及意義

所謂檔案工作者個(gè)人知識(shí)管理就是指檔案工作人員為了提升自己的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐能力,利用現(xiàn)代信息技術(shù)來獲取、存儲(chǔ)、創(chuàng)新、交流、利用、管理知識(shí),并通過各種服務(wù)渠道進(jìn)行傳播,以促進(jìn)檔案人員自身教育知識(shí)共享和創(chuàng)新的過程。檔案工作者個(gè)人知識(shí)的類型有以下兩種:第一種是理論性知識(shí),主要包括檔案專業(yè)系統(tǒng)知識(shí)和基本信息素養(yǎng);第二種是實(shí)踐性知識(shí),主要包括檔案管理與服務(wù)的實(shí)踐能力及研究能力、積極的情感和高尚的人格。

檔案工作者實(shí)施個(gè)人知識(shí)管理,可以實(shí)現(xiàn)顯性知識(shí)的系統(tǒng)化,能在較短時(shí)間內(nèi)增進(jìn)其個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)積累,提高管理服務(wù)效能;可以將隱性知識(shí)顯性化,促進(jìn)知識(shí)的保存和分享,提升知識(shí)的應(yīng)用程度;可以幫助檔案工作者自覺進(jìn)行專業(yè)省思,促進(jìn)其專業(yè)成長。

二、檔案工作者個(gè)人知識(shí)管理的實(shí)施策略

1.獲取知識(shí),建立個(gè)人知識(shí)庫

檔案工作者個(gè)人知識(shí)管理的第一步就是根據(jù)檔案工作的發(fā)展目標(biāo)獲取有價(jià)值的知識(shí)。隨著檔案工作信息化的需要,個(gè)人知識(shí)在數(shù)量上急劇增多,這就需要構(gòu)建個(gè)人知識(shí)倉庫去容納這些知識(shí)。

(1)檔案工作發(fā)展的知識(shí)需求分析

知識(shí)需求分析是個(gè)人知識(shí)管理的基礎(chǔ),如果沒有個(gè)人知識(shí)需求分析,那么個(gè)人知識(shí)管理將缺乏目的性和計(jì)劃性。檔案工作者在生涯的不同發(fā)展階段中,將會(huì)有不同程度的知識(shí)、能力與專業(yè)技術(shù),并有不同的需求,檔案工作者可以根據(jù)自身的需求,確定要學(xué)習(xí)哪方面的知識(shí),應(yīng)該采用哪些途徑來實(shí)現(xiàn)。

(2)提高檔案工作者信息素養(yǎng)

隨著信息技術(shù)的發(fā)展,越來越多的信息可以從網(wǎng)上直接獲得,這就要求檔案工作者具有較高的信息能力。其中主要包括:檢索信息的能力、評(píng)價(jià)信息的能力、分析信息并轉(zhuǎn)化為個(gè)人知識(shí)的能力。然后,通過對(duì)大量數(shù)據(jù)的分析、校對(duì)、提煉,得出對(duì)于工作或?qū)W習(xí)有用的信息,實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的增值。

(3)收集信息,獲取知識(shí)

檔案工作者明確了個(gè)人需求之后,可以選擇合適的途徑來獲得與檔案工作或自身相關(guān)的知識(shí)。一般來講,檔案工作者顯性知識(shí)一般通過講座或進(jìn)行自主學(xué)習(xí)獲得,隱性知識(shí)是在專業(yè)實(shí)踐中不斷生成的,比如個(gè)人的實(shí)際工作等途徑,具有較高的情境適應(yīng)力。對(duì)檔案工作者的業(yè)務(wù)工作具有實(shí)質(zhì)的應(yīng)用價(jià)值,是內(nèi)在的難以言傳的。

(4)組織知識(shí),構(gòu)建個(gè)人知識(shí)倉庫

當(dāng)信息轉(zhuǎn)化為個(gè)人知識(shí)后,積累多了,檔案工作者就要對(duì)自己所得到的知識(shí)進(jìn)行管理。在進(jìn)行知識(shí)存儲(chǔ)之前,個(gè)人要先建立一個(gè)符合個(gè)人需要的知識(shí)系統(tǒng)構(gòu)架,應(yīng)至少建立兩方面的信息網(wǎng)絡(luò):媒體網(wǎng)絡(luò)和Internet資源網(wǎng)絡(luò)。媒體網(wǎng)絡(luò)是一種實(shí)時(shí)與廣度的信息來源,結(jié)合自身學(xué)習(xí)、工作的需要,將經(jīng)常用到的媒體信息進(jìn)行分類鑒別。密切關(guān)注主要媒體,讓信息的收集成為系統(tǒng),使主要媒體來源的數(shù)據(jù)訊息及時(shí)到達(dá)自己的工作桌前,促進(jìn)個(gè)人知識(shí)結(jié)構(gòu)良性發(fā)展。Internet是檔案工作者學(xué)習(xí)的重要工具,要充分利用互聯(lián)網(wǎng)的強(qiáng)大功能提高自己,有效地建立網(wǎng)絡(luò)資源清單,善用搜索引擎工具,充分利用IE的收藏夾,定期備份信息。

2.進(jìn)行知識(shí)的整理和儲(chǔ)存

個(gè)人知識(shí)庫建立以后,就可以把分類的知識(shí)按目錄分批放入知識(shí)庫中。目前廣泛流行的網(wǎng)絡(luò)日志、博客,就是建立個(gè)人知識(shí)庫可以借鑒的方案。Blog以個(gè)人為中心,極具人本主義、建構(gòu)主義,可以方便進(jìn)行訪問、管理,還可以廣泛地進(jìn)行共享和交流,非常適合檔案工作者構(gòu)建知識(shí)倉庫?？梢詫⒛切簳r(shí)不用或來不及進(jìn)行分類的信息和知識(shí)存放在臨時(shí)目錄中。命名的文件名應(yīng)該盡量簡單明了,便于快速而準(zhǔn)確的查詢。同時(shí),應(yīng)該注意建立文件的定期更新、備份、刪除、交流和共享原則,以文件的形式妥善保存,并在以后的工作和實(shí)踐中逐步完善和發(fā)展。

3.個(gè)人知識(shí)的應(yīng)用與共享

(1)在具體的工作實(shí)踐中應(yīng)用知識(shí)

知識(shí)管理的使用原則已經(jīng)成為知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代個(gè)人知識(shí)管理的核心原則。如果只是一味地積累材料,而不去理解、應(yīng)用、反思,是沒有多大價(jià)值和效益的。因此,檔案工作者有效地管理個(gè)人知識(shí)的目的,是要更好地應(yīng)用于業(yè)務(wù)工作之中,這樣才能檢驗(yàn)其正確與否。根據(jù)知識(shí)轉(zhuǎn)化理論,通過知識(shí)的實(shí)踐應(yīng)用,可以增長個(gè)人解決實(shí)際問題的經(jīng)驗(yàn),有效地促進(jìn)顯性知識(shí)轉(zhuǎn)化為隱性知識(shí),完成知識(shí)內(nèi)化。同時(shí),在這個(gè)過程中,通過觀察、模仿、體驗(yàn),一方面可以從別人身上學(xué)到寶貴的隱性知識(shí),另一方面可以把個(gè)人隱性知識(shí)傳授給別人,從而完成知識(shí)的社會(huì)化,使所學(xué)的知識(shí)充分創(chuàng)造價(jià)值,讓所學(xué)的知識(shí)成為個(gè)人發(fā)展的重要能力。

(2)合理利用網(wǎng)絡(luò)工具,實(shí)現(xiàn)個(gè)人知識(shí)的共享與交流

通過知識(shí)的共享和交流,檔案工作者可以吸收更多的顯性知識(shí)充實(shí)到自己的知識(shí)庫中,完善自己的知識(shí)結(jié)構(gòu);檔案工作者可以把自己的隱性知識(shí)表述為顯性知識(shí),進(jìn)行分享,完成知識(shí)的外化;通過深層次的交流,個(gè)人可以從其他檔案工作者那里獲得啟發(fā),感悟出新知識(shí),增加自己的隱性知識(shí)。在檔案工作者個(gè)人知識(shí)管理過程中,可通過Blog和虛擬學(xué)習(xí)社區(qū)實(shí)現(xiàn)知識(shí)的共享和交流并獲得收益。

(3)構(gòu)建個(gè)人知識(shí)管理的雙模型結(jié)構(gòu)

搭建個(gè)人知識(shí)管理模型有利于檔案工作者對(duì)個(gè)人知識(shí)管理系統(tǒng)的構(gòu)建形成一個(gè)比較完整的概念模型,從而更有效地對(duì)個(gè)人知識(shí)進(jìn)行管理。個(gè)人知識(shí)管理的模型有兩種“信息——知識(shí)”模型和“獨(dú)立模型”。在“信息——知識(shí)”模型中,知識(shí)的產(chǎn)生是依據(jù)“數(shù)據(jù)——信息——知識(shí)”的順序進(jìn)行的,知識(shí)解決方案處在數(shù)據(jù)、信息、知識(shí)結(jié)構(gòu)的最頂層,將信息綜合之后得到知識(shí),反之知識(shí)分解為信息。在“獨(dú)立模型”中,不需要信息層作鋪墊就能得到一個(gè)知識(shí)管理解決方案。在實(shí)際應(yīng)用中“獨(dú)立模型”注重創(chuàng)造一個(gè)人與人之間直接交流以及分享知識(shí)的環(huán)境;“而信息——知識(shí)”轉(zhuǎn)換模型則注重建立一個(gè)人與信息系統(tǒng)之間的聯(lián)系。如果要獲取隱性知識(shí),應(yīng)選用“獨(dú)立模型”;如果要獲取顯性知識(shí),則應(yīng)選擇“信息——知識(shí)”轉(zhuǎn)換模型。

參考文獻(xiàn):

1.管斌全.打造個(gè)人核心競(jìng)爭力.清華大學(xué)出版社,2006年11月.