時間：2022-10-11 00:31:40
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賣方（以下簡稱甲方）：__________________________
買方（以下簡稱乙方）：__________________________
甲方按照《北京市實(shí)施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》的規(guī)定，已合法取得北京市___________區(qū)（縣）________地塊的土地使用權(quán)，土地使用面積為______平方米，土地使用期限_________年，自______年____月____日至_______年____月____日止，國有土地使用證號為____________。甲方在上述地塊上建設(shè)項(xiàng)目的名稱為__________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)北京市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，外銷預(yù)售許可證號為__________。
乙方自愿購買甲方的_________房屋，房屋用途為_________。甲方已于_____年____月____日收到乙方預(yù)購房屋的定金________元。雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的預(yù)售預(yù)購事項(xiàng)，訂立本合同。
第一條 __________房屋，建筑面積為___________平方米（含共有共用面積、分?jǐn)偯娣e、房屋狀況詳見附件一），國有土地使用面積______平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日起至_________年____月____日為止。
上述各項(xiàng)面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以北京市房屋土地管理局實(shí)測面積為準(zhǔn)。
第二條 甲乙雙方同意，該商品房交付時，房屋的實(shí)際面積與暫測的差別不超過暫測面積的±_______％（不含）時，按照本合同第三條所述房屋售價進(jìn)行結(jié)算；實(shí)測面積與暫測面積之差超過暫測面積的±_________％（含）時，自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理局實(shí)測面積文件之日起____日內(nèi)，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率（付款幣種為人民幣）或按中國人民銀行外匯貸款利率（付款幣種為外匯）計(jì)算。
第三條 雙方同意上述預(yù)售房屋售價為每建筑平方米_____幣_______元，價款合計(jì)為（大寫）________幣 ___仟____佰____拾____萬_______仟_______佰_______拾_________元整（小寫：________元）。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期將購房價款匯入甲方指定銀行帳號。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。甲方售樓款監(jiān)管銀行為______，銀行帳號為________。
第四條 乙方如未按本合同附件二所列付款方式規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追索違約金，違約金應(yīng)自本合同約定的付款之日起至實(shí)際付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付價款的萬分之________（大寫數(shù)字）向甲方支付延期付款違約金。
第五條 乙方如未按本合同附件二所列付款方式規(guī)定的時間付款，逾期超過_____日（遇法定節(jié)假日順延）乙方未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。甲方將乙方已付的房價款退還給乙方。
第六條 甲方須于______年____月____日前，將房屋交付給乙方。甲方交付房屋時，應(yīng)同時提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管部門出具的《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》。
第七條 除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金支付時間自房屋應(yīng)交付之日起第二天起至實(shí)際交付日止，每延期一天，甲方按房價款總額的萬分之___________（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。
第八條 除不可抗力外，逾期_______日（遇法定節(jié)假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方，利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率（付款幣種為人民幣）或按中國人民銀行外匯貸款利率（付款幣種為外匯）計(jì)算。
第九條 因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超過_________日，超過時，乙方有權(quán)解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方應(yīng)將乙方交付的定金、房價款及利息退還給乙方（利息計(jì)算同第二條）。
第十條 甲方交付的房屋經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管部門認(rèn)定不合格的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房價款和利息全部退還乙方（利息計(jì)算同第八條）。 甲方交付房屋的裝修、設(shè)備未達(dá)到附件三規(guī)定的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的，甲方同意按未達(dá)到部分的差價雙倍向乙方補(bǔ)償。
第十一條 甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法（試行）》《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進(jìn)行保修。
第十二條 乙方同意在物業(yè)管理委員會未選定物業(yè)管理公司之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。
第十三條 本合同由雙方簽字后，境內(nèi)的應(yīng)于三十日內(nèi)，境外的應(yīng)于六十日內(nèi)，由雙方持合同共同到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場管理處辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。
第十四條 本合同登記后至______年____月____日前，乙方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的房屋，須與轉(zhuǎn)受讓人在本合同上背書，并按規(guī)定到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場管理處辦理預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
第十五條 雙方同意房屋交付后三十日內(nèi)共同到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場管理處辦理房屋買賣過戶審批手續(xù)。
第十六條 辦理上述手續(xù)時發(fā)生的稅費(fèi)，由雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。
第十七條 本合同的訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的管轄，凡因履行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭議，雙方同意按以下第_______種方式解決糾紛（用漢字填寫）。
（一）因履行本合同發(fā)生的爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交北京市仲裁委員會仲裁。
（二）因履行本合同發(fā)生的爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院起訴。
第十八條 本合同未盡事項(xiàng)，雙方可簽定補(bǔ)充協(xié)議。
本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。
第十九條 本合同正本壹式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本共______份，北京市房屋土地管理局存兩份。甲方（簽章）：__________________ 乙方（簽章）：________________
法定代表人： __________________ 法定代表人：__________________
地址：__________________________地址：________________________
聯(lián)系電話：______________________ 聯(lián)系電話：_________________ __
郵政編碼：______________________郵政編碼：____________________
授權(quán)人：____________________ 國藉：________________________
聯(lián)系電話：______________________身份證號碼或護(hù)照號碼：________
身份證號碼或護(hù)照號碼：__________ 人：______________________
聯(lián)系電話：____________________
簽約地點(diǎn)：______________________
簽約時間：______________________
預(yù)售登記機(jī)關(guān)：（章）____________
經(jīng)辦人：________________________
____________年_______月_______日
附件一房產(chǎn)平面圖樣式附件二付款方式樣式附件三裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及其它交用條件
地面：
天花板：
門窗：樣
內(nèi)墻：
廚房：
衛(wèi)生間：
上下水交付使用時間：式
供電交付使用時間：
燃?xì)饨桓妒褂脮r間：
供熱交付使用時間：
賣方:買方:
附件四（一）背書欄樣
式
轉(zhuǎn)讓人(簽字):轉(zhuǎn)讓登記機(jī)關(guān)(章)
轉(zhuǎn)受讓人(簽字):經(jīng)辦人:
轉(zhuǎn)讓時間:時間:
附件四（二）背書欄樣
式
轉(zhuǎn)讓人(簽字):轉(zhuǎn)讓登記機(jī)關(guān)(章)
轉(zhuǎn)受讓人(簽字):經(jīng)辦人:
轉(zhuǎn)讓時間:時間:
北京市房屋土地管理局
原告（愛地公司）訴稱：一九九三年三月二十四日，原告與被告簽訂房屋購銷合同。合同約定，由被告向原告出售位于瓊山縣城東門外“桂雅園新村別墅”十一幢，總價款為人民幣 17，325，900元。合同約定了原告交付房款的時間及被告交付別墅的時間，并規(guī)定了違約責(zé)任。合同簽訂后，原告分六次向被告支付了前三期款項(xiàng)。余下總款的40％。在被告交房及辦完房產(chǎn)手續(xù)后支付。交房期限過后，被告未按約定交付房屋，經(jīng)原告多次催促，被告回函表示隨時可以交房，但至今未能將該房屋交付原告使用，給原告帶來極大的經(jīng)濟(jì)損失。原告要求：l、訴請判令被告交付桂雅園別墅小區(qū)；2、判令被告按約支付違約金。
被告未作書面答辯。
第三人也未作書面答辯。
一審經(jīng)審理查明：一九九二年七月十三日，被告與第三人簽訂了一份房屋購銷合同。合同約定由第三人向被告出售位于瓊山縣府城鎮(zhèn)東門外的十一幢桂雅園新村別墅。總建筑面積 約為4992平方米，每平方米單價為l，888.8元，總計(jì)9，428，889.6元。合同訂立后，第三人應(yīng)被告要求，又簽訂了一份假聯(lián)營建房合同。一九九三年三月二十四日，原、被告簽訂了房屋購銷合同。合同規(guī)定由被告向原告出售位于瓊山縣府城鎮(zhèn)東門外桂雅園新村別墅十一幢，總面積約為5022平方米，每平方米單價為3，450元；總計(jì)價款17，325，900元，分四期付清，交房期限為一九九三年六月底。合同訂立后，原告在一九九三年三月二十四日至五月二十六日期間，分五次共計(jì)付給被告購房款10，395，540元。一九九三年八月十六日，工程經(jīng)瓊山縣工程質(zhì)量監(jiān)督站、建委等部門驗(yàn)收合格。第三人于一九九三年八月二十日至十月二十五日間，多次書面通知被告支付余款及協(xié)商交宜。原告與被告在此期間也曾多次以函付或當(dāng)面交涉交房問題。因工程質(zhì)量，未達(dá)成一致意見。原告以被告不能按期交房為由，請求判令被告交付桂雅園；新村別墅十一幢，并承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任及其他損失。另外，第三人在與被告簽訂購房合同時尚無建設(shè)用地使用權(quán)證；報建手續(xù)尚未辦理，完畢，工程還未動工。
二、一審處理及理由
海南中級人民法院鑒于上述事實(shí)認(rèn)為：被告與第三人訂立的房屋購銷合同是真實(shí)的，聯(lián)營合同是虛偽的，被告與第三人所實(shí)施的民事行為，實(shí)際上是商品房預(yù)售行為。第三人在與被告簽訂房屋購銷合同時尚無建設(shè)用地使用權(quán)證，報建手續(xù)尚未辦理完畢，工程還未動工，不具備預(yù)售商品房的條件。所以被告與原告訂立的購銷房屋合同應(yīng)認(rèn)定無效，造成合同無效被告負(fù)全部過錯責(zé)任。被告應(yīng)將原告的購房款10，395，540元返還原告，并賠償原告的實(shí)際貨款利。息和逾期無法償還的罰息損失。原告請求被告支付違約金及其他損失無理，不予支持乙第三人在本案中無直接過錯，不承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第128條，《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第1款第1項(xiàng)，第16條第1款的規(guī)定，判決如下：一、被告應(yīng)將原告已支付的購房款10，395，540元返還原告，并賠償該款銀行利息、罰息損失給原告（計(jì)息從該款每筆支付日起至還清款之日止，按月利率23％0計(jì)付，從一九九三年七月一日起至還清款之日止逾期罰息按日利率萬分之五計(jì)算）。限被告在本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)付清。二、案件受理費(fèi)121，640元由被告負(fù)擔(dān)；訴訟保全費(fèi)3萬元由原告負(fù)擔(dān)。
三、二審訴辯理由及事實(shí)
上訴人堅(jiān)聯(lián)公司（原審被告）不服海南中級法院判決，向海南省高級法院提起上訴稱：我公司與瓊山公司一九九二年七月十三日簽訂房屋購銷合同前，桂雅園別墅區(qū)項(xiàng)目已于一九九二年五月十三日經(jīng)瓊山縣計(jì)委批準(zhǔn)，瓊山公司已對該地進(jìn)行了三通一平、測繪、地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)等工作，并于一九九二年七月十八日取得建筑許可證。瓊山縣政府對商品房預(yù)售的條件并無具體規(guī)定，該別墅建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)現(xiàn)已全部具備，且工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收。我公司與瓊山公司簽訂的房屋購銷合同應(yīng)認(rèn)定有效。我公司與愛地公司簽訂的房屋購銷合同的意思表示真實(shí)、內(nèi)容合法，同樣是有效合同。一審判決錯誤，請求二審法院依法改判。
被上訴人愛地公司辯稱：瓊山公司與堅(jiān)聯(lián)公司簽訂房屋購銷合同時，尚不具備商品房預(yù)售的條件，該合同的無效導(dǎo)致了我公司與堅(jiān)聯(lián)公司的房屋購銷合同無效。且堅(jiān)聯(lián)公司以發(fā)展商的身份與我公司簽訂合同，主觀上存在實(shí)施民事欺詐行為的故意，請求二審駁回上訴，維持原判。第三人瓊山公司開庭審理時稱：我方于一九九0年以前已對桂雅園別墅建設(shè)用地進(jìn)行了三通一平，一九九二年四月開始籌建工作，一九九二年八月五日開始動工挖基礎(chǔ)，現(xiàn)所有報建手續(xù)俱備，別墅工程也已竣工驗(yàn)收。我方的銷售行為應(yīng)為有效。請求法院保護(hù)我方利益。
二審經(jīng)審理查明：一九九二年七月十三日，瓊山公司與堅(jiān)聯(lián)公司簽訂（房屋購銷合同），合同約定；瓊山公司以每平方米1，888.8元的價格將其位于瓊山市府城鎮(zhèn)東門外桂雅園新村別墅十一幢賣給堅(jiān)聯(lián)公司，別墅總面積為4992平方米，總價款人民幣942萬元。并約定如無不可抗力因素，瓊山公司應(yīng)于一九九三年六月底交付房屋。合同簽訂當(dāng)日，堅(jiān)聯(lián)公司即依合同約定向瓊山公司支付購房定金人民幣20萬元。此后又于七月二十四日依約支付第一期購房款人民幣400萬元。截止九四年八月二十六日，堅(jiān)聯(lián)公司共付瓊山公司購房款人民幣620萬元。該別墅于一九九二年五月十三日由瓊山縣計(jì)委頒發(fā)“批建通知書”，一九九二年七月十八日由瓊山縣建委頒發(fā)“建筑許可證”和“建筑安裝工程報建審批通知書”，一九九二年八月五日動工興建。
一九九三年三月二十四日，堅(jiān)聯(lián)公司與愛地公司簽訂（房屋購銷合同），合同約定由堅(jiān)聯(lián)公司以3450元／平方米（總價款17，325，900元）將上述桂雅園新村別墅十一幢出售給愛地公司。雙方還就分期付款的期限和一九九三年六月底交付房屋，以及違約責(zé)任等事項(xiàng)作了明確約定。合同簽訂后，愛地公司依約于合同簽訂當(dāng)日向堅(jiān)聯(lián)公哥交付定金：50萬元。之后又分四次繼續(xù)付款，至一九九三年五月二十六日，愛地公司共付給堅(jiān)聯(lián)公司購10，395，540元（包括定金50萬元），至此，房屋交付前應(yīng)付的購房款（占總價款的60％）已全部付清。
一九九三年八月十六日，經(jīng)有關(guān)部門和瓊山公司、堅(jiān)聯(lián)公司對該十一幢別墅進(jìn)行質(zhì)檢，認(rèn)為質(zhì)量合格，同意交付使用。此后，瓊山公司于一九九三年八月二十日至十月二十日間三次通知堅(jiān)聯(lián)公司繼續(xù)付款和交接房屋，堅(jiān)聯(lián)公司也于同年八月三十二日至十月十八日四次向愛地公司發(fā)出同樣通知。在此期間，愛地公司與堅(jiān)聯(lián)公司曾于九月六日和九月十四日共同對該別墅工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查驗(yàn)收，一致認(rèn)為十一幢別墅在整體上和單體上尚存在一些問題需要修建。愛地公司因而認(rèn)為房屋不能交付使用，拒絕給堅(jiān)聯(lián)公司交付余款。堅(jiān)聯(lián)公司也未向瓊山公司付款，致使房屋一直沒有交接。愛地公司便于一九九三年十月以堅(jiān)聯(lián)公司未依約定交付房屋，給其造成經(jīng)濟(jì)損失為理由提起訴訟，請求判令堅(jiān)聯(lián)公司交付房屋，并按購房總價款支付違約金。
該案在二審期間，二審法院召集愛地、堅(jiān)聯(lián)、瓊山三家公司一起對該別墅質(zhì)量進(jìn)行抽檢，認(rèn)為別墅總體工程質(zhì)量合格，但仍存在排水不暢、供水困難，以及部分門窗安裝不合格等諸多遺留問題必須解決。經(jīng)二審法院主持調(diào)解，三方同意解除相互之間形成的兩個合同，由堅(jiān)聯(lián)公司從轉(zhuǎn)賣桂雅園別墅實(shí)得差價款中退給愛地公司240萬元，愛地公司再付購款758，339.62元，取得該別墅區(qū)東邊A型六棟、B型二棟別墅，其余別墅歸瓊山公司所有。但在解決工程質(zhì)量遺留問題上，意見分歧，未能達(dá)成協(xié)議。
四、二審處理及理由
二審認(rèn)為，瓊山公司與堅(jiān)聯(lián)公司，堅(jiān)聯(lián)公司與愛地公司實(shí)施的房屋買賣行為，屬商品房預(yù)售和轉(zhuǎn)預(yù)售的行為。瓊山公司在與堅(jiān)聯(lián)公司簽訂（房屋購銷合同）時，尚未取得土地使用權(quán)證，規(guī)劃、建筑許可證，別墅工程尚未動工，本不具備商品房的預(yù)售條件，但鑒于合同簽訂后，規(guī)劃、報建手續(xù)已經(jīng)完善，合同已經(jīng)大部分履行，雙方對合同的效力并無爭議，且工程已經(jīng)基本完成，可酌情認(rèn)定合同有效。堅(jiān)聯(lián)公司在依約付給瓊山公司購房定金和第一期購房款后，將所預(yù)購房屋轉(zhuǎn)售給愛地公司，雙方意思表示真實(shí)自愿，且不違反當(dāng)時法律、法規(guī)之規(guī)定，也應(yīng)認(rèn)定有 效。在兩個《房屋購銷合同》履行過程中，堅(jiān)聯(lián)公司、愛地公司已分別將房屋交付前應(yīng)付的購房款付給了賣方，雖然存在愛地公司遲延交付的情況，但相互間并不因此發(fā)生爭議，后因別墅工程驗(yàn)收后實(shí)際存在的質(zhì)量遺留問題沒有解決，致使房屋逾期不能交付，造成愛地公司較大經(jīng)濟(jì)損失，堅(jiān)聯(lián)公司對此應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，瓊山公司也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。三方為了解決爭端在本院主持下達(dá)成的解除合同后按實(shí)際給付價款取得相應(yīng)房屋，以及由堅(jiān)聯(lián)公司退還240萬元以彌補(bǔ)愛地公司損失的協(xié)議，符合互利公平原則和本案實(shí)際情況，本院予以照準(zhǔn)。至于工程質(zhì)量遺留問題的解決，應(yīng)由瓊山公司和堅(jiān)聯(lián)公司共同負(fù)責(zé)；鑒于堅(jiān)聯(lián)公司同意退款240萬元時已將其應(yīng)承擔(dān)的這一責(zé)任包含在內(nèi)，故可不再承擔(dān)。原判認(rèn)定事實(shí)不清，處理結(jié)果欠當(dāng)。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第3項(xiàng)之規(guī)定判決如下：一、撤不得銷海南中級法院（重993）海南民二初字第48號民事判決。二、瓊山公司與堅(jiān)聯(lián)公司、堅(jiān)聯(lián)公司與愛地公司分別于一九九二年七月十三日、一九九三年三月二十四日簽訂的《房屋購銷合同》予以解除。三、愛地公司補(bǔ)足758，339.62后，取得桂雅園新村別墅小區(qū)別墅八棟，其余別墅為瓊山公司所有。四、堅(jiān)聯(lián)公司于本判決生效之日起四十五：日內(nèi)，將240萬元從中扣出758，339.62元付給瓊山公司作為 愛地公司履行第三項(xiàng)判決的款項(xiàng)后，余款支付愛地公司，逾期付款，每日按總款額的萬分之五計(jì)算罰息。五、瓊山公司向愛地公司支付房屋維修費(fèi)人民幣五萬元（從第四項(xiàng)判決所得款中扣劃），并于本判決生效之日起四十五日內(nèi)解決排水問題。房屋質(zhì)量的其他遺留問題由愛地公司自行解決。六、本判決書生效日起四十五日內(nèi)，由瓊山公司直接與愛地公司辦理上述幾幢別墅的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。上訴案件受理費(fèi)由瓊山公司、堅(jiān)聯(lián)公司、愛地公司各承擔(dān)40，547元。
五、評說
隨著商品經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為一大支柱產(chǎn)業(yè)蓬勃興起并得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展。商品房預(yù)售、轉(zhuǎn)預(yù)售作為商品房流通的一種形式已經(jīng)被廣泛應(yīng)用。但由于法律滯后，缺乏調(diào)整這類行為的法律、法規(guī)，在審判實(shí)踐中處理這類案件就較為棘手。人民法院處理這類新情況、新問題在適用法律上，堅(jiān)持法律、法規(guī)有規(guī)定的，嚴(yán)格依照法律法規(guī)辦理，法律法規(guī)沒有規(guī)定的，依照政策和民法基本原則辦理。
海南中級法院和海南省高級法院辦理這宗商品房預(yù)售、轉(zhuǎn)預(yù)售合同糾紛案就堅(jiān)持這一原則。
該案的處理涉及三個法律問題：（一）聯(lián)營建房和商品房預(yù)售的區(qū)別
該案一審被告堅(jiān)聯(lián)公司與第三人瓊山公司簽訂了一份房屋購銷合同，合同約定，由第三人瓊山公司出售十一幢別墅給被告堅(jiān)聯(lián)公司。簽約同時，為了掩人耳目，使堅(jiān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)售該商品房，因堅(jiān)聯(lián)公司要求，雙方又簽訂了一份聯(lián)營建房合同。對這兩個合同的性質(zhì)如何認(rèn)定，一審法院受理此案后，審理查明，瓊山公司與堅(jiān)聯(lián)公司簽訂的合同從性質(zhì)上看，實(shí)為商品房預(yù)售，而非聯(lián)營建房。這一認(rèn)定是正確的。根據(jù)民法原理，某一合同的性質(zhì)并不取決于該合同的名稱，而是取決于合同的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。聯(lián)營建房是指合同雙方約定，一方出地，并負(fù)責(zé)辦理一切報建手續(xù)，另一方出資并負(fù)責(zé)建筑工程設(shè)計(jì)、施工、安裝等工作。雙方按合同約定分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。即雙方共同出資、共同修建房屋，只是分工不同，目標(biāo)是相同的。商品房預(yù)售是指合同雙方約定，一方出地，并負(fù)責(zé)辦理一切報建手續(xù)，組織設(shè)計(jì)、施工：、安裝、另一方分期分批付款，并在合同約定的近期獲得符合要求的商品房。預(yù)售合同的最大特點(diǎn)是一方是賣方，以出售期房獲取錢財(cái)為目的，另一方是買方，以獲取期房為目的。分清兩種臺同的性質(zhì)，對于認(rèn)定合同的效力具有重要意義。聯(lián)營建房合同，聯(lián)營雙方應(yīng)是房屋共同所有人，任何一方不經(jīng)他方同意，擅自簽約預(yù)售房屋，均為侵犯他方合法權(quán)益。預(yù)售行為無效。預(yù)售商品房合同中作為預(yù)購方有權(quán)將合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給第三方，即簽訂轉(zhuǎn)預(yù)售合同，而不需要預(yù)售方的同意。轉(zhuǎn)預(yù)售行為有效。實(shí)踐中，假聯(lián)營真賣斷的現(xiàn)象很普遍，當(dāng)事人為了規(guī)避法律，在工程未報建、動工前，就開始炒賣項(xiàng)目，幾番轉(zhuǎn)手，牟取暴利。這是一種違法行為，不受法律保護(hù)。在審判實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真查清當(dāng)事人真實(shí)意圖，按合同的權(quán)利義務(wù)及整個履行情況確定合同的性質(zhì)及效力，合法的予以保護(hù)，違法的予以打擊。
（二）關(guān)于商品房預(yù)售與轉(zhuǎn)預(yù)售合同效力的認(rèn)定
簽約時,售樓小姐拿出2000版《商品房預(yù)售合同》,只見上面大部分空格處開發(fā)商已作了填寫,其主要條款約定:房屋在2001年10月31日前交付,房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件,并且開發(fā)商承諾在200I年12月31日前取得大產(chǎn)證,如到時不能取得大產(chǎn)證,張鳴有權(quán)單方面解除合同;如果張鳴選擇單方面退房時,開發(fā)商將以總房價的10%予以賠償。另外,開發(fā)商還與張鳴在合同的第五條中約定、當(dāng)暫側(cè)面積與實(shí)側(cè)面積不一致時,選擇按房屋每平方米建筑面積單價計(jì)算,多退少補(bǔ)。
起先,張鳴對開發(fā)商不選擇以取得大產(chǎn)證為交房依據(jù)的條款設(shè)置心存疑慮,但售樓小姐很肯定地告訴老張,開發(fā)商只要取得《住宅交付使用許可證》就表示一定能取得大產(chǎn)證,我們簽的預(yù)售合同是政府推薦的文本,不會有風(fēng)險的。這一番解釋打消了張鳴的顧慮,最后經(jīng)張杰同意,張鳴以自己名義與開發(fā)商簽訂了《預(yù)售合同》。
簽約后,開發(fā)商果然如期通知張鳴已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》業(yè)主可以人住了,但對張鳴詢問的房屋實(shí)測面積,開發(fā)商則表示房屋面積的實(shí)測工作正在進(jìn)行,無法奉告。無奈之下張鳴只得驗(yàn)收房屋辦理了交接鑰匙手續(xù),并通知兒子回滬與裝演公司簽訂了包工包料總價為20萬開人民幣的裝潢協(xié)議,對新居進(jìn)行了豪華裝修。
個月后新居裝飾工程結(jié)束,張鳴想起辦小產(chǎn)證事宜就找一開發(fā)商提出這
要求此時售樓小姐拿出房屋面積的實(shí)測報告,要求張鳴按多退少補(bǔ)的約定支付超出5平方米建筑面積部分的差價款共計(jì)人民幣50000元;并告訴張鳴,要等到大產(chǎn)證辦共后才能辦理個人的小,目前大產(chǎn)證還在辦理這中、售樓小姐稱老板正在努力,要張鳴安心等待。這一等又幾個月過去了,和鳴見小產(chǎn)證遲遲無法辦出,卻還要補(bǔ)交因分?jǐn)偣妹娣e而增加的房屋面積差價款心有不甘,即產(chǎn)生了根據(jù)合同約定單方面解除合同的念頭。因?yàn)殚_發(fā)商違約、選擇退房就能獲得總房價的10%作為賠償,但已投入的20萬元裝修款開發(fā)商能賠償嗎?想想自已及兒子為購房和裝修所化費(fèi)的精力,設(shè)想與開發(fā)商之間曠日持久的訴訟官司張鳴最終還是決定暫時采取忍讓態(tài)度。沒有提出退房要求。然而遠(yuǎn)有異鄉(xiāng)的張杰得知在國內(nèi)買房遇到如此不講誠信的房產(chǎn)商,便對上海環(huán)境產(chǎn)生懷疑、何時回滬創(chuàng)業(yè)遲遲未能決定。至今,張家父子的新房仍“擱淺”著。官方推薦的合同示范文本 “陷阱”頗多 針對上述糾紛、筆者提醒正在打算購房的朋友、對官方推薦的所謂合同示范文本千萬不要盲目輕信,因?yàn)槭痉段谋旧下┒炊喽唷⑾葳宀恍 ?/p>
以交房條件為例,原97版示范合同已將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房的條件規(guī)定為:必須取得大產(chǎn)證后。實(shí)踐這交房要求對某些房產(chǎn)商不規(guī)范的操作行為制衡較重,訴訟中房產(chǎn)商常因違反此約定而導(dǎo)致承擔(dān)敗訴責(zé)任,因而諸多開發(fā)商對該條款的設(shè)置意見較大。2000版示范文本的制定者側(cè)重于開發(fā)商的利益,違反了法律規(guī)定和合同首頁《特別告之》中的提示,在示范文本第十條條款中,將尚未取很大產(chǎn)證僅取得《住宅交付使用許可證》的交房行為,也作為可選擇的符合交房條件的形式之一,為房產(chǎn)商違規(guī)交房大開方便之門,張鳴購房至今未能取得產(chǎn)權(quán)證的遭遇,就與該示范文本條款的上述設(shè)計(jì)缺陷密切相關(guān)。繞開陷阱的招數(shù)掉入“陷阱”的自救辦法 那么如何在簽訂購房合同時避免,化解類似張鳴所遇到的風(fēng)險呢?
首先,購房者應(yīng)堅(jiān)持選擇以取得大產(chǎn)證作為符合交房條件的條款,當(dāng)開發(fā)商通知交房面提供不出大產(chǎn)證時,購房者有權(quán)拒絕接受交房,并可按合同約定追究開發(fā)商責(zé)任。
其次,當(dāng)開發(fā)商利用其優(yōu)勢地位,堅(jiān)持選擇以取得《住宅交付使用許可證》為符合交房條件條款,而購房者同意作出讓步時,購房者也應(yīng)力爭在相關(guān)條款中增加寫入在逾期辦出大產(chǎn)證期間,開發(fā)商應(yīng)按逾期天數(shù)以房屋的總價款的一定比例支付違約金的條款,以保證在放棄行使合同解除權(quán)的同時,仍能得到相應(yīng)的補(bǔ)償。
補(bǔ)充條款是你唯一可能和開發(fā)商協(xié)商的部分，不要輕易放棄權(quán)利。
從看房到交房，關(guān)鍵步驟和關(guān)鍵部分要錄像、拍照、錄音，并保留到交房以后。
涉及自己利益的合同約定內(nèi)容必須要求具體、精確表述。
以降價為理由要求退房，多半不會得到法律支持，但規(guī)定了“無理由退房”的除外。
石奇峻
性別：男
年齡：33歲
行業(yè)：會展廣告
職業(yè)：項(xiàng)目經(jīng)理
年收入：10萬元至12萬元
樓盤和廣告宣傳完全兩樣，車庫變成儲藏室，精裝修房的材料、電器檔次變低⋯⋯不要認(rèn)為“貨不對板”不會發(fā)生在你身上。從法律角度講，買期房時，商品房預(yù)售合同應(yīng)該規(guī)定房屋交易的所有細(xì)節(jié)，也是最具有法律效力的文件。你簽字之前真的了解合同里各種條款代表什么嗎？在這個賣方市場，你本來就處于不利的位置，如果再在合同上馬虎怕麻煩，受損的一定是你。
明知不公平，還是簽了
2010年底，石奇峻被上海嘉定新城地鐵站附近的一個樓盤廣告吸引，電話咨詢售樓處的時候，銷售人員熱情地推薦了145平方米的四室兩廳的精裝修房，有四個陽臺。
石奇峻很快就去售樓處看了沙盤和樣板房。另一個吸引他的地方是公寓區(qū)和別墅區(qū)共享的35%的綠地，銷售人員還強(qiáng)調(diào)這是“無間過渡”綠化帶，而且這種房型只剩幾套了。
他第二個禮拜就來簽合同。40多頁的合同，售樓人員說看和不看沒什么差別，反正一個字都不能改。但石奇峻還是花2個小時看完了合同。
房屋質(zhì)量的條款規(guī)定“甲方交付該房屋有其他工程質(zhì)量問題的，乙方在保修期內(nèi)有權(quán)要甲方除免費(fèi)維修外，需要按照修復(fù)費(fèi)的0倍給予賠償?！币簿褪钦f，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使在保修期內(nèi)開發(fā)商也是只修不賠。
合同里還寫明，購買人已經(jīng)知道并同意包括綠地、道路、公園、學(xué)校等規(guī)劃的變化。如果出現(xiàn)粉塵、廢氣、高壓線等不利因素，購買人完全悉知認(rèn)可。
事實(shí)恰恰相反，正是樓盤內(nèi)外學(xué)校、公園、綠地的規(guī)劃促使石奇峻下決心買這套房子，從咨詢、看房到簽合同之前，沒有一個銷售人員提醒他可能發(fā)生的變化，怎么可能就被他認(rèn)可同意？
關(guān)于精裝修的內(nèi)容都在補(bǔ)充條款部分，只有粗略的描述。廚房配置標(biāo)準(zhǔn)：櫥柜、臺面、五金配件。廚房電器（吸油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾竟瘢何鏖T子或同等品牌。衛(wèi)生間配置標(biāo)準(zhǔn)：潔具（座便器、臺盤、浴缸）科勒或同等品牌⋯⋯看房時銷售人員介紹的2500元／平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，合同里沒有提及。什么樣的品牌是同等品牌，價格標(biāo)準(zhǔn)是多少，誰也不知道。
看完還是一個字沒改地簽了，不是他傻，而是之前已經(jīng)交了10萬元的定金。如果不買，這筆錢就歸了售樓處。他只能祈禱房子別出什么問題。
臨近交房時間，公寓區(qū)和別墅區(qū)的“無間過渡”綠化帶上筑起了高高的鐵柵欄，一半以上的綠地被劃到別墅區(qū)那一邊了。售樓處的解釋是：“柵欄也屬于綠化中的一部分”。
石奇峻簽字的預(yù)售合同能保護(hù)他的利益嗎？在弄清楚這個問題之前，你要先了解商品房預(yù)售合同。
補(bǔ)充條款＞格式合同
商品房預(yù)售合同是格式合同。合同范本由各地房屋資源管理局統(tǒng)一，上面有很多空白填空項(xiàng)目：地塊信息、買賣雙方基本信息、房屋信息、交付時間、付款方式、違約賠償金額、物業(yè)公司等。簽合同前銷售人員填好大部分，買房者能做的，就是填上自己的姓名、身份證號、地址等個人信息和在落款處簽名蓋章。
補(bǔ)充條款是補(bǔ)充約定格式合同里沒有的事項(xiàng)，法律效力高于格式合同。對買房者來說，補(bǔ)充條款比格式合同更重要。因?yàn)檫@是買房者唯一可能用來維護(hù)自己利益的條款。如果按法律效力排隊(duì)，補(bǔ)充條款＞格式合同＞相關(guān)法律規(guī)定。
在樓市行情好的時候，補(bǔ)充條款被開發(fā)商用來規(guī)避責(zé)任，買房者沒有更改的余地。而現(xiàn)在的樓市慘淡，實(shí)際上有利于你爭取到更多有效的談判機(jī)會，可以趁這個時候和開發(fā)商協(xié)商，在補(bǔ)充條款里加入有利于自己的條款。
Attention!看房時
別空著手去看房
你不可能在看房的時候就知道將來要為了這房子和開發(fā)商打官司，等走到那一步再搜集證據(jù)就晚了。所以應(yīng)該從看房開始，就保留好所有的證據(jù)。相機(jī)、DV、錄音筆、智能手機(jī)都可以。要拍下來的有宣傳單頁、沙盤、廣告片、樓書、樣板房裝修中承諾安裝的實(shí)物的品牌和外觀。
從事商品房買賣糾紛的執(zhí)業(yè)律師總結(jié)，有4個地方最常發(fā)生更改：綠地規(guī)劃改變，公共活動的空間被用作商業(yè)或辦公，承諾的超市、小學(xué)、幼兒園配套改建住宅樓，車庫尺寸不達(dá)標(biāo)或數(shù)量減少。銷售人員的介紹要錄音，口頭承諾如果既沒有寫在合同中，又沒有錄音為證，一旦有糾紛，對方矢口否認(rèn)，很難再取證。
所以，對方做出的承諾都要求落實(shí)到合同上，如果不能寫在合同里，保留好錄音。
多提問，問細(xì)節(jié)
錄音過程中要多問細(xì)節(jié)，把對方承諾的內(nèi)容重復(fù)一遍，讓他確認(rèn)，問題包含越多細(xì)節(jié)越有利。比如“交房時，我的吸油煙機(jī)也是現(xiàn)在看到的西門子xxx型號的黑色款，是嗎？”“如果換同等價位的吸油煙機(jī)有哪些品牌可供選擇，價格范圍是多少？以什么為標(biāo)準(zhǔn)？”等。
如果你也和石奇峻一樣，在購房合同上看到了類似“乙方（購房人）已經(jīng)被提醒告知并且同意，如果出現(xiàn)變動，甲方（開發(fā)商）不承擔(dān)責(zé)任”的表述，要詢問清楚。包括更改的告知方式、更改的范圍。如果不接受怎么辦？詢問內(nèi)容也要錄音。
大多數(shù)情況下，如果因?yàn)閺V告宣傳內(nèi)容和現(xiàn)實(shí)情況不符而打官司的，即使開發(fā)商認(rèn)定已經(jīng)告知對方并且得到同意，也需要由開發(fā)商一方舉證。此時，如果買房者保留了有關(guān)證據(jù)，會對自己更有利。
Attention!買房前
交定金時約定反悔期
定下買這個樓盤的房子了，就要簽商品房認(rèn)購協(xié)議并交定金。如果簽完協(xié)議、交完定金，又不想買了，開發(fā)商不會退還定金的，打官司也多半會敗訴。
要避免這種情況，可以在認(rèn)購協(xié)議里的補(bǔ)充協(xié)議中約定，在交納定金多少天以內(nèi)，購房者可以要求無條件返還定金。如果是買房者過了期限再反悔，開發(fā)商有權(quán)不退還購房定金，如果是開發(fā)商不和買房者簽商品房買賣合同，應(yīng)雙倍返還定金。如果因?yàn)槟承l款協(xié)商不成導(dǎo)致最后合同沒簽成，不屬于違約，開發(fā)商應(yīng)該原數(shù)退還購房定金。
買房時改不了合同？
繼續(xù)保留證據(jù)
其實(shí)很多人簽購房合同時都發(fā)現(xiàn)了不合理之處，但要更改非常困難。
北京的廣告銷售鄭丹在排隊(duì)等著簽合同時，看見購房者帶來的律師提出合同中有問題，要求修改合同。售樓人員就把對方手中的合同拿回來：“改合同是嗎？下一位?！狈孔硬怀钯u的時候，賣房就這么強(qiáng)勢：要么簽，要么別買。
這個時候，你除了保留看房時的證據(jù)，還要等到交房的時候，繼續(xù)收集小區(qū)的照片資料并公證。在法律上，這種做法叫作證據(jù)保全，能讓你在要求開發(fā)商履行承諾和廣告宣傳內(nèi)容時，掌握更多的籌碼和勝算。
證據(jù)的優(yōu)先級別是：書面合同＞錄像＞錄音。
Attention!交房時
面積變了房款也要變
商品房的面積計(jì)算方式有套內(nèi)面積、建筑面積、使用面積、公攤面積。在2011年3月最新修訂的北京市商品房預(yù)售合同的合同樣本中，采用4種面積計(jì)價方式。但在購房合同中一般只有套內(nèi)建筑面積和建筑面積兩種計(jì)價方式。
期房允許合同約定的面積和實(shí)際面積有3%以內(nèi)的誤差，在正式交房之前，開發(fā)商會再做一次面積實(shí)測，如果有3%以內(nèi)的面積誤差，將按照房屋單價計(jì)算差額房款，多退少補(bǔ)。如果面積誤差超過3%，買房者可以要求解除買房合同或者多退少補(bǔ)差額房款。但是，公攤面積在約定了一定比例后，是不允許出現(xiàn)誤差的。
公共空間被占用
綠化條件最容易被更改，特別是別墅和公寓混合的小區(qū)。如果綠化是決定買房的重要因素，一開始就在這些環(huán)節(jié)上盡可能取證。社區(qū)活動中心，鄰里中心最終成為商鋪或辦公室的情況也很多。
期房的沙盤要拍照、公證，銷售人員對綠化帶、社區(qū)活動中心等設(shè)施的介紹要錄音，向銷售人員確認(rèn)綠化帶和社區(qū)配套建筑的具置，以及將來有沒有任何東西遮擋和分割等事項(xiàng)。交房時，繼續(xù)在綠化現(xiàn)場拍照公證。開發(fā)商有沒有履行承諾，就很明顯了。
北京良鄉(xiāng)的一個樓盤賣房時宣傳，小區(qū)內(nèi)外會造起青山綠水、湖泊花園，交房時卻一個也沒有，買房者多次拍照公證收集證據(jù)并，最后開發(fā)商不得不妥協(xié)，把廣告宣傳和樓書上面的配套設(shè)施全部落實(shí)。
裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料變了
北京的廣告銷售鄭丹在收房時發(fā)現(xiàn)，合同里寫明使用某知名品牌的電梯，安裝的卻是另一個不知名品牌的電梯，寫明安裝雙面斷橋鋁窗戶，實(shí)際安裝的是普通塑鋼窗戶。
鄭丹和其他買房者找開發(fā)商談判了幾次，但是合同里只明確規(guī)定了窗戶材質(zhì)，對電梯品牌的表述卻非常模糊，而鄭丹和鄰居們都沒有保留對方承諾電梯品牌的證據(jù)，最后開發(fā)商在電梯的問題上不了了之，只以600元／平方米的單價賠付了窗戶的差價。
要退房？只有五種情況可以！
合同有關(guān)于退房的規(guī)定
以房價下跌為由要求退房幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。2005年，上海大華水岸藍(lán)橋的89戶業(yè)主通過訴訟，以總房款3%的賠償金為代價，退房成功。業(yè)主勝訴的關(guān)鍵是補(bǔ)充條款中“無理由退房”的約定：若購房者因自身原因提出解除合同，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的3%。
2005年之前，不少開發(fā)商在補(bǔ)充條款中都有類似表述。但在大華水岸藍(lán)橋退房案之后，紛紛把這一項(xiàng)刪掉了。
要識別是真保價還是假承諾，一看有沒有落實(shí)在合同里，二看有沒有具體執(zhí)行方案，包括保價承諾生效的具體時間范圍、價格下跌的具體參考范圍和樣本、誰來舉證、賠償?shù)木唧w形式、賠償?shù)轿坏木唧w時限等。否則，即使開發(fā)商把保價承諾寫進(jìn)合同，但用模糊的字眼來規(guī)定，買房者仍然可能得不到補(bǔ)償。
廚房、衛(wèi)生間、門廳有質(zhì)量問題
房屋有質(zhì)量問題不一定能退房。根據(jù)法律規(guī)定，因?yàn)榉课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格以及房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人要退房或賠償，法院應(yīng)予支持。
哪里的質(zhì)量問題會嚴(yán)重影響正常居?。繌N房、衛(wèi)生間、門廳。這三個地方功能性強(qiáng)，出現(xiàn)質(zhì)量問題可以被視作影響正常居住，比如漏水、地面不平整、結(jié)構(gòu)變化等。
房屋結(jié)構(gòu)改變了
如果簽訂合同后，開發(fā)商變更設(shè)計(jì)規(guī)劃，影響房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸和朝向，又沒有書面通知買房者，買房者有權(quán)退房，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
房屋與樣板戶型的結(jié)構(gòu)比例發(fā)生變化，也可以視作改變建筑主體結(jié)構(gòu)。
面積誤差超過3%
本契約總價款合計(jì)_________ 元整。
本契約停車位數(shù)量為_________ 位，價款如下：_________.
第三條 付款方式
雙方同意依付款明細(xì)表所列，買方于接獲賣方書面繳款通知單七日內(nèi)自行向賣方指定之繳納地點(diǎn)或金融機(jī)構(gòu)專戶，以現(xiàn)金或即期支票如數(shù)壹次繳清，如逾期達(dá)五日仍未繳清期款者，買方同意自逾期日起按日加付逾期期款部分萬分之五之遲延利息，并于補(bǔ)繳期款時一并繳付賣方。但賣方同意緩期繳付者，不在此限。
雙方同意每期付款間隔至少為_________ 日。
賣方同意停車位總價款百分之五之保留款訂于最后一期，于辦理停車位產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記后，點(diǎn)交停車位時，買方繳清之，且本期付款間隔不受前款之限制。
第四條 驗(yàn)收
賣方完成本契約停車位必要設(shè)施及領(lǐng)得使用執(zhí)照后，應(yīng)通知買方于七日內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收手續(xù)。
買方于驗(yàn)收時對本契約停車位之瑕疵，應(yīng)載明于驗(yàn)收單上由賣方限期修繕，于完成修繕前買方得拒絕點(diǎn)交。
第五條 產(chǎn)權(quán)登記及點(diǎn)交期限
買賣雙方同意本停車位產(chǎn)權(quán)之移轉(zhuǎn)應(yīng)于使用執(zhí)照核發(fā)日起六個月內(nèi)辦理完畢，并于登記完畢后兩個月內(nèi)完成點(diǎn)交。
第六條 買方義務(wù)
買方應(yīng)配合簽訂住戶規(guī)約及停車場管理公約。
買方于停車位產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記前應(yīng)履行下列義務(wù)：
（1 ）繳清第三條保留款以外之自備款。
（2 ）繳清因逾期付款應(yīng)加計(jì)之遲延利息。但有第七條第二款第二目情形者，該期間得予扣除。
（3 ）繳清第十條所列應(yīng)由買方繳付之稅費(fèi)。
如需辦理貸款，應(yīng)提出辦理產(chǎn)權(quán)登記及貸款有關(guān)文件、預(yù)立各項(xiàng)取款或委托撥付文件、開立與原預(yù)定貸款同額之禁止背書轉(zhuǎn)讓本票予賣方。
買方同意配合賣方指定之土地登記專業(yè)人辦理產(chǎn)權(quán)登記之相關(guān)事宜，并于賣方或其指定之土地登記專業(yè)人通知日起七日內(nèi)協(xié)辦，否則應(yīng)賠償因而所產(chǎn)生之額外費(fèi)用（如罰鍰、增加稅費(fèi)等）及損失。
買方應(yīng)于收到點(diǎn)交停車位之通知日起_________ 日內(nèi)配合辦理相關(guān)手續(xù)，逾期賣方不負(fù)保管責(zé)任。但可歸責(zé)于賣方時，不在此限。
第七條 賣方義務(wù)
賣方應(yīng)提供停車位種類及產(chǎn)權(quán)登記說明書（格式如附件五）予買方，并就說明書內(nèi)各項(xiàng)詳實(shí)填注，如有虛偽不實(shí)，由賣方負(fù)法律責(zé)任。
賣方應(yīng)于_________ 年_________ 月_________ 日前開工，自開工日起_________ 日歷天以前完工，并以建筑主管機(jī)關(guān)核發(fā)使用執(zhí)照日為完工日，如有逾期，應(yīng)按日給付買方已繳之停車位價款萬分之五之遲延利息，并于辦理點(diǎn)交本契約停車位時給付買方。但有下列情事之一者，其期間不計(jì)入前開天數(shù)：
（1 ）買方未依約交付本契約所載之各期價款及遲延利息或其他應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)之稅費(fèi)，其遲延期間。
（2 ）因天災(zāi)地變等不可抗力之事由致賣方不能施工者，其停工期間。
（3 ）因政府法令變更或其他非可歸責(zé)于賣方之事由發(fā)生時，其影響期間。
（4 ）有關(guān)水、電等配管及埋設(shè)工程，其接通日期悉依各該公用事業(yè)單位之作業(yè)及程序而定，不受本項(xiàng)完工期限之約束。但因可歸責(zé)于賣方之事由者，不在此限。
買方如因需辦理貸款，開立與原預(yù)定貸款同額之禁止背書轉(zhuǎn)讓本票予賣方，賣方不得將該本票供其他任何擔(dān)保之用，且賣方取得貸款撥付款項(xiàng)時，應(yīng)即返還該本票予買方。
賣方應(yīng)于買方配合完成點(diǎn)交停車位手續(xù)時，將所有權(quán)狀、保證書、保固服務(wù)紀(jì)錄卡、停車場管理公約、使用執(zhí)照（影本）、鑰匙、遙控器及代繳稅費(fèi)之收據(jù)一并交付買方。
第八條 保固期限及范圍
賣方同意自雙方完成本契約停車位點(diǎn)交手續(xù)日起，依下列方式負(fù)保固責(zé)任。但因可歸責(zé)于買方之事由致無法辦理點(diǎn)交者，買方同意賣方自通知之點(diǎn)交日起負(fù)保固責(zé)任。
（1 ）建筑結(jié)構(gòu)部分，保固_________ 年。
（2 ）機(jī)械設(shè)備部分，保固_________ 年。
（3 ）其他部分，保固_________ 年。
第九條 契約轉(zhuǎn)讓條件
買方于本契約停車位產(chǎn)權(quán)登記完成前及繳清各期款前，如欲將停車位契約轉(zhuǎn)讓他人者，應(yīng)以書面征求賣方同意，賣方非有正當(dāng)理由不得拒絕。
買方同意于契約轉(zhuǎn)讓時繳付部分手續(xù)費(fèi)予賣方。
賣方同意前款手續(xù)費(fèi)不超過停車位價款千分之二。
第十條 稅費(fèi)負(fù)擔(dān)
買賣雙方應(yīng)負(fù)擔(dān)之稅費(fèi)除依有關(guān)規(guī)定外，并依下列規(guī)定辦理：
（1 ）地價稅、房屋稅以點(diǎn)交日按買賣雙方比例分擔(dān)。土地增值稅應(yīng)以使用執(zhí)照核發(fā)日之當(dāng)年度公告土地現(xiàn)值計(jì)算之，由賣方負(fù)擔(dān)。
（2 ）產(chǎn)權(quán)登記規(guī)費(fèi)、印花稅、契稅、監(jiān)證費(fèi)（或公證費(fèi)）、代辦手續(xù)費(fèi)、貸款保險費(fèi)及各項(xiàng)附加稅捐由買方負(fù)擔(dān)。但起造人為賣方時，建物所有權(quán)第一次登記規(guī)費(fèi)及代辦手續(xù)費(fèi)由賣方負(fù)擔(dān)。
（3 ）賣方同意除前二款所列稅費(fèi)外，買方無須負(fù)擔(dān)其他額外費(fèi)用。
第十一條 規(guī)格誤差之處理
本契約停車位之竣工規(guī)格尺寸，誤差在百分之二以下且長未逾十公分、寬未逾五公分者，視為符合規(guī)格。因竣工規(guī)格尺寸產(chǎn)生誤差，致規(guī)格尺寸之減少超過上述標(biāo)準(zhǔn)者，買方得解除契約，或請求減少價金。
但依情形，解除契約顯失公平者，買方僅得請求減少價金。
第十二條 其他約定
賣方保證本契約停車位產(chǎn)權(quán)清楚，絕無一物數(shù)賣、占用他人土地或其他糾葛情事。如有產(chǎn)權(quán)糾紛致?lián)p害買方權(quán)益時，買方得定相當(dāng)期限催告賣方解決。
賣方如因天災(zāi)、地變等不可抗力之事由或因政府法令變更或其他不可歸責(zé)于賣方事由發(fā)生，致不能履行本契約時，雙方同意解除契約，賣方應(yīng)于解除契約同時無息返還買方已繳付之停車位價款。
買方同意購買本契約停車位，日后應(yīng)依法令規(guī)定使用。
第十三條 違約罰則
賣方違反前條第一款之規(guī)定，或違反第七條第二款有關(guān)逾期開工日或完工日達(dá)六個月者，買方得解除本契約。解約時賣方除應(yīng)將買方已繳之價款及遲延利息全部退還外，并應(yīng)同時賠償總價款百分之二十之違約金予買方。但該賠償金額超過買方已繳之價款者，以已繳價款為限。
賣方違反第五條規(guī)定逾期未辦登記或點(diǎn)交者，應(yīng)按日給付買方已繳之停車位價款萬分之五之遲延利息，逾期達(dá)六個月者，買方得依前款規(guī)定解除契約。但因不可歸責(zé)于賣方之事由者，不在此限。
買方違反第三條第一款之約定，逾期付款達(dá)六個月，并經(jīng)賣方以存證信函定相當(dāng)期限催繳而未
繳者，賣方除得解除本契約外，并得沒收買方已繳之停車位價款。但該沒收金額不得超過停車位總價款百分之二十。
第十四條 疑義之處理
本契約條款如有疑義時，應(yīng)依消費(fèi)者保護(hù)法第十一條第二項(xiàng)規(guī)定，為有利于買方之解釋。
第十五條 合意管轄法院
因本契約發(fā)生之訴訟，雙方同意以本契約第一條土地所在地之地方法院為第一審管轄法院。
第十六條 附件效力及契約分存
本契約之附件視為本契約之一部分。
本契約壹式貳份，由買賣雙方各執(zhí)乙份為憑，并自簽約日起生效。
買方所執(zhí)存之本契約，賣方不得要求收回。
第十七條 未盡事宜之處置
本契約如有未盡事宜，雙方同意依相關(guān)法令、習(xí)慣及誠實(shí)信用原則公平處理之。
買方（蓋章）：_________
賣方（蓋章）：_________
代表（簽字）：_________
二零零零年印制
特別告知
一、本合同文本是根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本，印制的和同條款為提示性條款，供雙方當(dāng)事人約定采用。
二、購房是一種民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，為更好地維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，雙方簽訂合同時應(yīng)當(dāng)慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴(yán)密。
三、在簽訂預(yù)售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人出示商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證真實(shí)性、合法性及該商品房屋是否存在重復(fù)預(yù)售和被司法機(jī)關(guān)查封等權(quán)利轉(zhuǎn)移受限制的情況，購房人可向該商品房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心查閱。
四、為保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，雙方可以將預(yù)售廣告、售樓書約定為商品房預(yù)售合同的附件。
五、預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的房屋（或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋），該房屋的面積、交房日期質(zhì)量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽訂前，應(yīng)對下列問題予以充分了解：
1．商品房預(yù)售時房屋的建筑面積是暫測的，房屋交付時則以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。暫測面積與交付時實(shí)測面積不一致，按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定處理。
【第四十四條（預(yù)售商品房交付時建筑面積增減的處理）
預(yù)售商品房交付時，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：
（一）因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。
（附第二十七條 第二款：房屋轉(zhuǎn)讓時，房屋的公用部位、公用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時轉(zhuǎn)讓；公用部位的建筑面積按照國家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)偂＃?/p>
（二）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。
（附第三十九條：已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購人同意并報規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。
作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的必經(jīng)程序，法律上的備案登記是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬與變動的生效要件，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等規(guī)定，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)持商品房預(yù)售合同向縣級以上主管部門辦理登記備案手續(xù)，如果開發(fā)企業(yè)沒有辦理預(yù)售備案登記的，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售，補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得。對于商品房預(yù)售合同進(jìn)行管理是預(yù)售合同登記備案的主要目的，應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商的預(yù)售行為進(jìn)行審查與規(guī)制，商品房預(yù)售合同備案屬于房地產(chǎn)管理部門與土地管理部門對于合同采取的一種行政管理措施，作為不動產(chǎn)登記的一種，其性質(zhì)屬于預(yù)告登記，是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變更而設(shè)置的請求權(quán)，這種制度的設(shè)計(jì)是為了規(guī)制開發(fā)商的行為，因?yàn)轭A(yù)購人在取得房屋所有權(quán)之前有可能將商品房出售給第三方，對于預(yù)售方的任意處分行為需要加以控制。
一、商品房預(yù)售合同備案的意義
在商品房的預(yù)購方與開發(fā)企業(yè)之間簽訂了《預(yù)售合同》以后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)售合同登記備案，預(yù)售合同備案的意義在于：首先，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對售房單位的預(yù)售行為進(jìn)行審核，對其合法性進(jìn)行審查，審查的對象并不包括一切，而只審核一定范圍的內(nèi)容，包括預(yù)售房的限制情況、預(yù)售許可內(nèi)容等，能夠有效的保護(hù)預(yù)購人的權(quán)利即可；其次，預(yù)購人與開發(fā)企業(yè)之間產(chǎn)生糾紛時，如在合同真實(shí)性上產(chǎn)生爭議等問題，應(yīng)當(dāng)審核登記機(jī)構(gòu)存檔的合同文本，以該合同為準(zhǔn)，有效的起到登記備案鑒證的作用；再次，開發(fā)企業(yè)因與第三人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不得影響預(yù)購人對于房產(chǎn)的期權(quán)，發(fā)生查封、拍賣等事由可以有效的保護(hù)預(yù)購人的權(quán)利；最后，辦理個人住房貸款事項(xiàng)的需要預(yù)購人提供合同登記證明，辦理公證、抵押登記等事項(xiàng)都不能受理。
實(shí)行商品房預(yù)購合同備案制度實(shí)質(zhì)上是為了制約開發(fā)商，可以促使開發(fā)商在加快建房的同時，按照規(guī)章制度進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證明辦理，使得購房者更加放心，其權(quán)利也更加有保障。特別是近年來一房二賣的情形特別多，這種隱患亟待消除。開發(fā)商推遲《預(yù)售合同》的備案手續(xù)，可以將房子再次預(yù)售或者直接建成銷售，一房多賣損害的是多方市場主體的權(quán)利，因此在辦理完預(yù)售合同備案后，買賣交易的合法性與唯一性才能得到保障。對于合同的生效時間可以有當(dāng)事人雙方自由約定，但是合同如果以備案之日為生效時間，如果沒有進(jìn)行備案手續(xù)，開發(fā)商就可以以此為由確認(rèn)合同無效。出賣人以及預(yù)購人都可以申請備案手續(xù)辦理，并且委托出賣人單方辦理，開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理這一程序，而預(yù)購人需要提供相關(guān)的材料，一般來說備案的期限由法律規(guī)定，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)部門進(jìn)行查詢。
二、商品房預(yù)售合同備案制度的發(fā)展趨勢
預(yù)售合同的當(dāng)事人之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在較長的履行期限內(nèi)，可能會出現(xiàn)預(yù)售方將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方的情況，并且辦理的了登記手續(xù)，起到公示效應(yīng)，第三人優(yōu)先獲得房產(chǎn)所有權(quán)。在房產(chǎn)預(yù)購中出現(xiàn)糾紛的，特別是一房二賣的情況，預(yù)購人需要舉證說明預(yù)售方與第三方之間存在惡意串通，才可以申請撤銷預(yù)售方與第三方之間的買賣合同，但是實(shí)際情況中預(yù)購方想要舉證是非常困難的，而且第三方一般都為善意第三人，因此撤銷合同是很少見的情形。預(yù)購人雖然可以請求預(yù)售方賠償自己的損失，但是其不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)。為了減少這類糾紛，維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全，必須對現(xiàn)有的預(yù)售合同制度加以改善，通過登記備案制度賦予預(yù)售合同一定的特殊效力。
作為不動產(chǎn)請求權(quán)的保全措施，對于預(yù)售合同進(jìn)行備案預(yù)告登記，是一種對于不動產(chǎn)請求權(quán)的確認(rèn)，作為與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記相對的一項(xiàng)制度，預(yù)告?zhèn)浒覆]有在我國民法中得到明確規(guī)定。這種典型的遠(yuǎn)期交易行為，商品房預(yù)售包括了物權(quán)與債權(quán)兩種行為，簽訂商品房預(yù)售合同屬于債權(quán)行為，而進(jìn)行備案則是物權(quán)行為，預(yù)售合同所確認(rèn)的請求權(quán)是一種債權(quán)，不屬于絕對權(quán)，沒有普遍的對抗效力，無法對抗善意第三方，這種債的相對性對于預(yù)購方的權(quán)益保護(hù)難以有效的保障。而商品房預(yù)告?zhèn)浒竸t具有物權(quán)上的公示效力，這并不屬于物權(quán)登記，而是對請求權(quán)的公示，使得特定的債權(quán)可以對抗第三方，甚至高于其所要設(shè)定的物權(quán)。物權(quán)與債權(quán)之間的獨(dú)立性已經(jīng)隨著時代的發(fā)展而越來越相對化，備案的作用是使得侵害請求權(quán)或者妨礙請求權(quán)的行為歸于無效，經(jīng)過備案的債權(quán)行為具有排斥隨后發(fā)生的與該請求權(quán)有矛盾的任何處分行為，具有絕對性的排他效力。有效的限制不動產(chǎn)物權(quán)人隨意處分權(quán)利，確保將來只會發(fā)生與該請求權(quán)所期待相符的法律結(jié)果，必然保全預(yù)售人物權(quán)的請求權(quán)。
三、商品房預(yù)售合同的重要性
二零零零年印制
特 別 告 知
一、本合同文本是根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本，印制的和同條款為提示性條款，供雙方當(dāng)事人約定采用。
二、購房是一種民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，為更好地維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，雙方簽訂合同時應(yīng)當(dāng)慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴(yán)密。
三、在簽訂預(yù)售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人出示商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證真實(shí)性、合法性及該商品房屋是否存在重復(fù)預(yù)售和被司法機(jī)關(guān)查封等權(quán)利轉(zhuǎn)移受限制的情況，購房人可向該商品房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心查閱。
四、為保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，雙方可以將預(yù)售廣告、售樓書約定為商品房預(yù)售合同的附件。
五、預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的房屋（或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋），該房屋的面積、交房日期質(zhì)量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽訂前，應(yīng)對下列問題予以充分了解：
1、商品房預(yù)售時房屋的建筑面積是暫測的，房屋交付時則以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。暫測面積與交付時實(shí)測面積不一致，按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定處理。
【第四十四條（預(yù)售商品房交付時建筑面積增減的處理）
預(yù)售商品房交付時，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：
（一）因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。
（附第二十七條 第二款：房屋轉(zhuǎn)讓時，房屋的公用部位、公用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時轉(zhuǎn)讓；公用部位的建筑面積按照國家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)偂＃?/p>
（二）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。
（附第三十九條：已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購人同意并報規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。
未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。）
根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。
在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況;預(yù)售商品房的基本情況;預(yù)售商品房的價格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責(zé)任及免責(zé)條件;糾紛的解決方式等。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
一、商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更原則的必要性和可行性
無論從理論上還是實(shí)踐上來看，在商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更原則，都是很有必要的。
（一）有利于貫徹和體現(xiàn)民法的公平、誠實(shí)信用原則。如前所述，情更原則的適用的實(shí)質(zhì)，是平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，解決顯失公平問題。
（二）保護(hù)交易安全，促進(jìn)商品房流轉(zhuǎn)。如果沒有情更原則的適用，就會使商品房交易雙方當(dāng)事人處在不正常的市場風(fēng)險之中。不利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者積極地向房地產(chǎn)業(yè)投資，不利于購房者踴躍購房，影響房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。
（三）審判實(shí)踐的需要。對情更，我國法律尚無明確規(guī)定，面對商品房預(yù)售合同大量糾紛，人民法院缺乏處理的法律依據(jù)，然而作為法院對于此類案件不得以法律不完備為由而拒絕裁判。
在目前，能不能在解決商品房預(yù)售合同糾紛中適用這一原則，有沒有法律上的依據(jù)？回答應(yīng)當(dāng)是肯定的。因?yàn)椋?/p>
第一，我國民法通則第四條規(guī)定公平、等價有償、誠實(shí)信用原則，它是適用情更原則的法理基礎(chǔ)，我國民事立法上對“不可抗力”的擴(kuò)大解釋，不應(yīng)理解為排除情更原則的適用，而應(yīng)當(dāng)作為處理情更問題的直接法律依據(jù)。
第二，對外貿(mào)易中承認(rèn)情更。我國參加《聯(lián)合國國際貨物銷售合同》，其中第79條規(guī)定：當(dāng)事人對不履行義務(wù)應(yīng)負(fù)責(zé)任。除非其能證明此種不履行，是由于某種非他所能控制的障礙，而對于此種障礙，沒有理由預(yù)見其他訂立合同時能考慮或能避免，或能克服它或它的后果。
第三，有較明確的司法解釋。如最高人民法院審判委員會通過的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（以下簡稱“四十七條解答”）第31條規(guī)定：“預(yù)售商品房的價格，除國家規(guī)定‘微利房’、‘解困房’等必須執(zhí)行國家定價的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場行情約定的價格也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價格的，可預(yù)以支持。”1993年5月6日最高人民法院印發(fā)《全國經(jīng)濟(jì)審判工作座談會紀(jì)要》中明確提出“由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見的根本性變化，以致按照原合同履行顯失公平的，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請，按情更原則變更或解除”。
第四，對修改原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條的理解。1993年修改后的經(jīng)濟(jì)合同法，刪去了原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條第二項(xiàng)“訂立合同所依據(jù)的國家計(jì)劃被修改或取消”，第四項(xiàng)中的“一方當(dāng)事人雖無過失但無法防止的外因”等內(nèi)容，而這些規(guī)定一直被認(rèn)為是適用情更原則的法律依據(jù)。有人認(rèn)為修改后的《經(jīng)濟(jì)合同法》不再把情更作為免責(zé)的條件之一，事實(shí)并非如此。我國在以往的民事立法中，曾試圖把情更和不可抗力加以區(qū)別；但因?yàn)榍楦狈?shí)踐，還不能對它作出明確的立法界定。所以在立法上對不可抗力采取的是擴(kuò)大解釋，其中有“不可預(yù)見”；而“不可預(yù)見”是情更變更的最重要特征。世界上“大多數(shù)國家也并沒有直接規(guī)定情更為免除責(zé)任的條件，而是作為一種重要的法理被適用于司法實(shí)踐中”〔3〕。
二、商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更的條件
在商品房預(yù)售合同履行過程中，往往發(fā)生各種復(fù)雜的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，導(dǎo)致合同的變更或者解除。哪些情形和事由屬于情更，哪些不屬于，必須具體分析在商品房預(yù)售合同中適用情更的各種必備條件。
（一）必須有情事的變更
所謂“情事”，指訂約時作為合同基礎(chǔ)和環(huán)境的客觀情況，所謂“變更”是指上述客觀情況發(fā)生了異常變動。從商品房預(yù)售合同來看，發(fā)生情更主要有以下幾種情況和原因：1、因法律修改。如果商品房預(yù)售合同訂立時即與法律相抵觸的，屬于非法合同，例如商品房預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證、商品房預(yù)售許可證而簽訂的預(yù)售合同無效。如果該合同在訂立時并不違法，只有訂立后由于法律的變更致使合同不能依法實(shí)現(xiàn)的，可視為情更。如果當(dāng)事人在訂立預(yù)售合同時可預(yù)見到法律將要變更，則無權(quán)請求情更。因?yàn)?，在這種條件下，當(dāng)事人理應(yīng)采取其它合法措施，防止情更的發(fā)生〔4〕。2、國家政策性調(diào)整。例如國務(wù)院文件及其部委有關(guān)房地產(chǎn)的臨時性規(guī)定對價格幅度的調(diào)整，以及階段性的計(jì)劃方向調(diào)整等?！八氖邨l解答”第31條規(guī)定：“一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價格的，可予以支持?！薄爸С帧钡姆ɡ硪罁?jù)就是情更原則。3、地方政府的行政干預(yù)。例如甲開發(fā)公司在市西部開發(fā)區(qū)內(nèi)建造商品房小區(qū)，并與預(yù)購方乙簽訂了商品房預(yù)售合同；但合同履行過程中，政府決定將開發(fā)區(qū)移至市區(qū)東部，預(yù)售方甲正在興建的商品房所在地行政劃歸郊區(qū)，原定的小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)項(xiàng)目也相繼下馬，預(yù)購方乙提出降低售價或要求解除合同的，即可考慮情更原則的適用。行政干預(yù)必須依法進(jìn)行，否則干預(yù)無效，不能適用情更的原則。4、異常的市場風(fēng)險。什么樣的市場風(fēng)險才作為情更的內(nèi)容，以及如何區(qū)分界定的問題，本文將在后面詳細(xì)討論。
（二）情更的發(fā)生不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人
情更的發(fā)生，于當(dāng)事人在法律上具有不可譴責(zé)性，這種不可譴責(zé)性來自不可預(yù)見性，所謂不可預(yù)見性，是指當(dāng)事人對情事的變更，在合同訂立時無法預(yù)見，且按照一般正常人的認(rèn)識能力，法律上不要求他預(yù)見。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其部分或全部合同責(zé)任。如果當(dāng)事人主觀上故意促使所謂情更，或由于當(dāng)事人的過失（如經(jīng)驗(yàn)不足，市場信息不靈等）請求情更的，或者當(dāng)事人已經(jīng)預(yù)見到，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到某些情況可能發(fā)生而影響合同的履行，但抱著僥幸的心理甘冒風(fēng)險的，或者雖然合同訂立后發(fā)生了一些情況的變化，但經(jīng)當(dāng)事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可歸責(zé)于第三人的，都不能簡單地按情更對待。而應(yīng)分別按合同的其他有關(guān)規(guī)定來處理。
（三）情更必須發(fā)生在合同有效期間
只有在商品房預(yù)售合同訂立之后至履行完畢之前，才有可能發(fā)生情更。如果在合同訂立之前，就已發(fā)生情更的，則該合同是在變更后的基礎(chǔ)上成立的，與情更問題無涉；如果情更發(fā)生在合同消滅之后，因與合同履行無關(guān)，也不會發(fā)生情更原則適用問題。
（四）情更與合同不能履行應(yīng)當(dāng)有直接的因果關(guān)系
只有當(dāng)情更成為履行合同不可克服的障礙，直接導(dǎo)致合同不能履行時，當(dāng)事人才可以請求變更或者解除合同。但是必須防止當(dāng)事人濫用這種請求權(quán)，尋找借口單方毀約。如果合同有效期間發(fā)生的情更并不必須導(dǎo)致合同不能履行，那么雙方仍然應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定的條款嚴(yán)格履行。例如預(yù)售方甲房地產(chǎn)公司與預(yù)購方乙學(xué)校訂立了商品房預(yù)售合同，合同標(biāo)的物在A市。合同有效期內(nèi)，甲房地產(chǎn)公司另在B市興建的一棟商品樓被水沖毀，甲房地產(chǎn)公司即以此作為情更的事由，要求解除與乙學(xué)校的預(yù)售合同。由于發(fā)生在B市的水災(zāi)與本合同的履行沒有直接的因果關(guān)系，所以，不應(yīng)適用情更原則。
（五）情更的發(fā)生使原合同的繼續(xù)履行顯失公平
這是適用情更原則的實(shí)質(zhì)性要件。情更原則的宗旨在于實(shí)現(xiàn)社會公平。是否顯失公平一般由司法機(jī)關(guān)進(jìn)行評判，在商品房預(yù)售合同糾紛中，由法官或仲裁員來評判。但是這種評判應(yīng)當(dāng)依照一般人的看法，它所體現(xiàn)的道德標(biāo)準(zhǔn)和法律標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有客觀的尺度，簡言之，即有可操作性。從實(shí)踐看，如果發(fā)生下列情形使商品房預(yù)售合同的履行明顯的不公平，受不利益的一方可以主張情更：1、因情更使預(yù)售方和預(yù)購方之間的利益關(guān)系發(fā)生嚴(yán)重失衡，一方由于另一方的受損而獲取明顯的利益；2、主張情更一方是為了避免不當(dāng)損害，同時不使對方蒙受不當(dāng)損害，對方失去的，原則上只能是超出預(yù)見部分的利益；3、繼續(xù)履行合同時對合同雙方均無利益。另外，根據(jù)合同自由原則，商品房預(yù)售合同雙方可以在合同中約定情更的免責(zé)條款。反之，合同雙方也可以約定在合同有效期內(nèi)，即使產(chǎn)生了某些意外事件，也不能免除預(yù)售方違約責(zé)任。對此，不適用情更原則，其特別約定應(yīng)視為當(dāng)事人放棄了情更請求權(quán)。但是以上兩種條款的約定只有在不違反法律的情況下才有效。否則基于欺詐、脅迫或者違反公共利益訂立的有關(guān)條款無效，當(dāng)事人仍可主張情更。
三、適用情更原則值得注意的若干問題
由于商品房預(yù)售合同發(fā)生情更的原因非常復(fù)雜，適用情更原則時主觀性很強(qiáng)，所以難以認(rèn)定和掌握。筆者擬就如何準(zhǔn)確區(qū)分情更與非情更的幾種情況的關(guān)系，提出幾個值得注意的問題。
（一）情更與商品房預(yù)售市場商業(yè)風(fēng)險的關(guān)系
情更的一個重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時對情更的發(fā)生不能預(yù)見。商品房預(yù)售市場的商業(yè)風(fēng)險，是指商品房預(yù)售合同當(dāng)事人因經(jīng)營失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常利益損失。在商品房預(yù)售合同履行中，引起商業(yè)風(fēng)險的原因與引起情更的原因有時是相同的。如何區(qū)別情更與商業(yè)風(fēng)險，一直是爭議較多的問題，能否正確區(qū)分二者的關(guān)系，直接關(guān)系到合同不能履行時當(dāng)事人是否承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)何種違約責(zé)任。情更與商業(yè)風(fēng)險的主要區(qū)別有三點(diǎn)：
1、二者對造成合同不能履行的客觀情況的異常變動的預(yù)見性上不同。情更適用于當(dāng)事人對引起客觀情況異常變動的原因不能預(yù)見，而商業(yè)風(fēng)險發(fā)生則是當(dāng)事人可以預(yù)見、應(yīng)當(dāng)預(yù)見的。風(fēng)險與利潤同在，風(fēng)險大利潤高，這是房地產(chǎn)市場的普遍規(guī)律之一。商品房經(jīng)營者中，有些人正是預(yù)見到了商業(yè)風(fēng)險，而甘冒風(fēng)險，進(jìn)行投機(jī)交易，希望以風(fēng)險為代價獲取較高的利益。然而商品房市場有賠有賺，因此，這種風(fēng)險應(yīng)視為商品房預(yù)售合同中應(yīng)有內(nèi)容，無需以合同條款來約定。如果風(fēng)險超出了正常的范圍，以至于按照一般從事商品房經(jīng)營者的預(yù)見能力來判斷，屬于無法預(yù)見時，則市場風(fēng)險的性質(zhì)就轉(zhuǎn)為情更了。
2、情更與商業(yè)風(fēng)險在法律上對公平的評價不同。情更往往導(dǎo)致當(dāng)事人利益顯失公平，因此，法律上應(yīng)予再調(diào)整；而商業(yè)風(fēng)險雖然也可能導(dǎo)致當(dāng)事人雙方利益不公，但根據(jù)合同自由原則在法律上是允許的。在商業(yè)習(xí)慣上是可以接受的。
3、客觀情況是否發(fā)生根本性變化，這也是界定情更與商業(yè)風(fēng)險的關(guān)鍵。如果客觀情況未發(fā)生根本變化，則屬商業(yè)風(fēng)險范疇，它是一種量變；如果客觀情況發(fā)生根本性變化，使商業(yè)風(fēng)險足以導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，履行困難，則屬商業(yè)上的意外風(fēng)險，屬于情更，它是一種質(zhì)變。
商業(yè)風(fēng)險是不是都不能適用情更原則呢？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)合同，堅(jiān)持契約必須嚴(yán)守原則，當(dāng)事人一律不得以商業(yè)風(fēng)險為由主張情更。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要商業(yè)風(fēng)險發(fā)生，使得合同當(dāng)事人雙方利益不公，就應(yīng)適用情更原則。筆者認(rèn)為，應(yīng)對商業(yè)風(fēng)險進(jìn)行具體分析，正常的商業(yè)風(fēng)險（或叫一般風(fēng)險）不適用情更原則，應(yīng)適用風(fēng)險自負(fù)原則；意外商業(yè)風(fēng)險（或叫異常風(fēng)險）可適用情更原則。區(qū)分兩種風(fēng)險的標(biāo)準(zhǔn)，就是上文提到的情更與商業(yè)風(fēng)險的三個區(qū)別，為便于掌握這些區(qū)別，可在商品房預(yù)售的法規(guī)中，或者商品房預(yù)售的司法解釋中，針對房地產(chǎn)市場情況，制定出適用情更幾種主要市場因素的量的界限，確定一個相對的風(fēng)險值。但這是個難題，深值探討，也不宜過于具體。法院“應(yīng)就各個具體事件，公平裁量之，未便一概而論，以阻礙此項(xiàng)原則之適應(yīng)性”〔5〕。最高人民法院“四十七條解答”第31條明確解釋：“一方以建筑材料或商品房市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持”。最高人民法院印發(fā)的《全國民事審判工作座談會紀(jì)要》中，在關(guān)于房屋買賣價格問題上也提出：“一方因市場價格變動而不履行或要求解除房屋買賣合同的，不予支持”。這些司法解釋精神與情更原則是一致的，充分考慮了商品房預(yù)售市場的特點(diǎn)。商品房預(yù)售，可以說具有期貨性質(zhì)，或者說是一種遠(yuǎn)期合同，是可以反復(fù)交易（轉(zhuǎn)讓）的合同。從市場情況看，有相當(dāng)一部分商品房預(yù)售合同當(dāng)事人是買預(yù)期，買價格預(yù)測，交易具有投機(jī)性，不是為獲取商品房所有權(quán)并實(shí)際占有使用，而是為了賺取商品房不同時期的價格差，獲取風(fēng)險效益，許多房地產(chǎn)經(jīng)營者也確實(shí)因此而大大獲益。所以當(dāng)商業(yè)風(fēng)險真正降臨到商品房經(jīng)營者身上時，法律上當(dāng)然要讓其風(fēng)險自負(fù)，“利之所生，損之所歸”，這是公平合理的。
但是，對于商品房價格的異常變動，暴漲暴跌，或遇通貨膨脹，合同履行的客觀情況發(fā)生質(zhì)變的情況下，如果符合情更，也應(yīng)適用情更原則。這種情況說到底，往往是國家宏觀調(diào)控的指令性計(jì)劃政策造成的。例如國家規(guī)定的土地有償使用費(fèi)、配套費(fèi)、稅收費(fèi)等費(fèi)用增加，銀根緊縮等等因素，都可引起意外風(fēng)險，對此風(fēng)險，應(yīng)視為超出商品房買賣雙方的預(yù)見范圍，如不按情更原則處理，則出現(xiàn)法律上不能容忍的不公平現(xiàn)象?！八氖邨l解答”中的所謂“一般不予支持”，保留了適用情更的余地，意在謹(jǐn)慎適用，從嚴(yán)掌握。
（二）商品房預(yù)售合同中情更與顯失公平民事行為的關(guān)系
情更與我國民法通則第59例規(guī)定的顯失公平民事行為，有許多相似之處，如在法律效果上都是賦予受不利益一方當(dāng)事人以請求變更或消滅合同的可能性，目的都是為了解決明顯不公平的問題，但是，二者有明顯區(qū)別，從商品房預(yù)售合同來看，主要區(qū)別有四個方面：
1、造成顯失公平的原因不同。情更是由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，使訂立合同時的基礎(chǔ)和環(huán)境發(fā)生了根本變化，從而發(fā)生顯失平，雙方當(dāng)事人對此均無過錯；而顯失公平民事行為中出現(xiàn)的顯失公平，多是預(yù)購方在缺乏經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場信息不靈，或者在商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)合同簽訂時處于不利地位，接受了預(yù)售方的苛刻條件等情況下形成的，但是顯失公平的結(jié)果，當(dāng)事人有一定過錯，屬于應(yīng)當(dāng)預(yù)見而未預(yù)見。
2、認(rèn)定顯失公平的期間不同。情更是在商品房預(yù)售合同履行期間發(fā)生的。合同成立時，不存在顯失公平，顯失公平與否是情更后的評價；顯失公平民事行為的顯失公平與否，是按照商品房預(yù)售合同簽訂時商品房市場行情來確定的，而不是以后來的市場行情來確定的，這種顯失公平在訂立商品房預(yù)售合同之時就已經(jīng)存在。
3、請求權(quán)行使的時間要求不同。情更請求權(quán)，當(dāng)事人可以在合同有效期內(nèi)提出，顯失公平民事行為對合同變更、撤銷的請求權(quán)，按照有關(guān)的司法解釋，只能在合同成立時起一年內(nèi)〔6〕。
4、合同解除的效力不同。按情更原則解除合同后，預(yù)售方、預(yù)購方不再履行各自的合同義務(wù)（如預(yù)售方不再交付商品房），未履行部分的義務(wù)，可以免除違約責(zé)任。但已經(jīng)履行部分如有不公平給付的。受不利益一方有權(quán)請求返還或賠償（例如預(yù)購方分期預(yù)交的預(yù)付款及其利息等）；顯失公平民事行為被撤銷后，所訂預(yù)售合同自始無效，雙方反還財(cái)產(chǎn)，賠償損失。如果有民法通則第61條第二款規(guī)定的情況，可以追繳財(cái)產(chǎn)。
注釋：
〔1〕如李為民、關(guān)今華《淺述情更原則在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中的運(yùn)用》《法律適用》1994年第8期。
〔2〕如《民法債權(quán)》王家福主編，法律出版社，1991年第一版第393頁。
〔3〕《比較合同法》周林彬主編，蘭州大學(xué)出版社1989年版第491頁。
我今年準(zhǔn)備結(jié)婚，近期我和女朋友看中了一個新樓盤，我們對于該樓盤的位置、環(huán)境、價格都比較滿意。在該樓盤里選中了一套期房，現(xiàn)準(zhǔn)備與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，但簽約前，我們從售樓小姐處得知，我們所要簽訂的這份《商品房預(yù)售合同》的文本是政府的標(biāo)準(zhǔn)示范文本，其內(nèi)容對于像我這樣的購房人都是一樣的，對于上述合同條款不能更改和補(bǔ)充。我想問問王律師，對于開發(fā)商提供的所謂《商品房預(yù)售合同》的示范文本，如果我們作為購房人對于房屋買賣中有些事情需要特別約定，并想對該《商品房預(yù)售合同》的條款進(jìn)行修改和補(bǔ)充，是否可以？
求助人：李先生
A：李先生，你好。
首先要回答你的是：若你對于房屋買賣中的相關(guān)事宜需要和開發(fā)商做特別約定或?qū)τ凇渡唐贩款A(yù)售合同》的相關(guān)條款進(jìn)行變更的，只要不違反法律禁止性規(guī)定，你完全有權(quán)與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，并就協(xié)商一致的內(nèi)容，在《商品房預(yù)售合同》的補(bǔ)充條款中予以明確。
根據(jù)《合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！蔽覀冋f示范文本一般是由權(quán)威性的政府機(jī)關(guān)或是第三方擬定的，具有專業(yè)性、公正性、全面性等特點(diǎn)。此外，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?；橐觥⑹震B(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。且合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。
由此可見，合同的簽訂應(yīng)為合同雙方自愿，且協(xié)商一致的結(jié)果，只要合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，那么就可以與對方進(jìn)行協(xié)商。我們說，政府提供的《商品房預(yù)售合同》示范文本，僅是起到了一個示范作用，推薦各方使用，而不是強(qiáng)制使用，限制當(dāng)事人自主決定合同的內(nèi)容和條款，所以《商品房預(yù)售合同》示范文本的條款是可以修改的，并不存在開發(fā)商告知你們不能修改的情形。作為購房人也完全有權(quán)對自己簽訂的合同提出異議，我們說合同簽訂是 雙方合意的結(jié)果，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。
若開發(fā)商將上述合同及文件確定為不能修改，那么作為購房人就更應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎審核購房合同及其相關(guān)文件的內(nèi)容，在可能的情況下可以請專業(yè)的律師陪同，就購房合同及相關(guān)文件的內(nèi)容進(jìn)行審核。
就本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商為了保障自己的投資收益和最大限度地維護(hù)自身利益，會在購房合同及相關(guān)文件中做出有利于自己的描述和約定，可能在一些購房人眼里，購房合同及文件中這些都屬于霸王條款。反觀購房人，或許用個人或家庭很大一部分的積蓄來購買房屋，因此對于如此大宗的交易，還是應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待，對于內(nèi)容可能產(chǎn)生歧義或意思含糊不清的條款要讓開發(fā)商解釋清楚，對于一些可能產(chǎn)生對自己不利后果的條款，要有底線，并據(jù)理力爭！雖然很多情況下，開發(fā)商較為強(qiáng)勢，若一些開發(fā)商堅(jiān)決不同意修改購房合同的條款，購房人應(yīng)認(rèn)真考慮，慎重地做出決定。
王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產(chǎn)銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園等房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大、財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)問題進(jìn)行講解，受到了廣大觀眾和讀者的好評。
Q2：王律師，您好！
今年1月底，我看中了某新開的樓盤，并與該樓盤的開發(fā)商就購買其中一套期房簽訂了《商品房預(yù)售合同》，本人按照預(yù)售合同的約定支付了首期款，并辦理了貸款手續(xù)。但前兩天單位體檢，我查出身體存在問題，需要進(jìn)行治療。這一突如其來的變故，對于剛剛買房的我，是一個很大的打擊，第一治療需要用錢，第二如果因病休息，我的收入來源將無法得到保障，那么我也將無法及時足額的償還貸款。這讓我非常頭疼，也非常著急，就此，我咨詢了一些朋友，有些朋友說：“只要你和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行登記備案，就說明你們簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有生效，你有權(quán)向開發(fā)商告知終止上述《商品房預(yù)售合同》的履行。同時，要求開發(fā)商返還已支付的購房款。我不知道上述說法是否正確，是否有依據(jù)，請您幫我解答一下，非常感謝。
求助人：小劉
A：小劉，你好。
我對于你的遭遇感到非常同情。對于你所述的購房合同何時生效的問題，我們應(yīng)該具體問題具體分析。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
此外，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但有下列情形除外：
1.轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的生效條件成立之日起生效。
2.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。
根據(jù)上述規(guī)定，我們首先要對你已經(jīng)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中的相關(guān)生效條款進(jìn)行審核，明確你所簽訂的購房合同中對于合同生效條款是如何約定的。如果約定合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂之日起生效的，那么毫無疑問你所簽訂的購房合同已經(jīng)生效。第二，若合同約定了生效條件的，你要看看該生效條件是否已經(jīng)得到滿足，如果滿足了，那么該合同生效；若未滿足，那么該合同可能尚未生效。第三，即使合同約定了登記備案為購房合同的生效條件，但是合同的一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而另一方也接受的，那么該合同也視為生效。因此，購房合同的登記備案并非是合同生效的前提條件。
此外，依據(jù)小劉的介紹，我了解到，你和開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》簽訂后，已經(jīng)支付了所購房屋的首期款，開發(fā)商也已經(jīng)接受，且你也按照購房合同的約定，辦理了相關(guān)的貸款手續(xù)。從上述情況看，無論你所簽訂的《商品房預(yù)售合同》的生效條件是簽訂后生效還是登記備案后生效，其實(shí)，你履行了購房合同的主要義務(wù)，開發(fā)商也予以接受，因此你和開發(fā)商簽訂的購房合同已經(jīng)生效。
那么對于你目前的實(shí)際情況，我建議你可以先前往醫(yī)院開具你的體檢證明，并帶上你的病歷、醫(yī)院的相關(guān)化驗(yàn)報告與開發(fā)商進(jìn)行友好協(xié)商，妥善處理所購房屋合同的解除事宜。根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，如果你的病情非常嚴(yán)重，可能失去經(jīng)濟(jì)來源的，那么你可以按照情勢變更原則與開發(fā)商解除所購房屋的《商品房預(yù)售合同》。
如果你的病情并非嚴(yán)重到妨礙購房合同履行的，開發(fā)商一般會要求你繼續(xù)履行購房合同的約定；若你執(zhí)意要解除，那么將根據(jù)合同違約條款的約定進(jìn)行處理。
法律小常識
所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同基礎(chǔ)動搖或喪失，使合同難以履行，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。
情勢變更原則的意義，在于通過司法權(quán)力的介入，改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當(dāng)事人當(dāng)初訂立合同的意思和約定之外，重新分配合同各方當(dāng)事人在合同履行中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險，情勢變更原則所追求的價值目標(biāo)是公平和公正。
情勢變更原則的適用條件：
1.有客觀情勢發(fā)生異常變化的事實(shí)。
2.發(fā)生在合同成立以后，履行完畢之前。
