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時(shí)間：2022-07-31 12:16:06
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
1、前言
商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，使其問題也不斷暴漏，商業(yè)地產(chǎn)的研究探討成為學(xué)術(shù)界研究的重點(diǎn)。本文通過對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的不足進(jìn)行分析，對其運(yùn)作模式的改善提出一些建議。
2、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵
商業(yè)地產(chǎn)的涵義分為廣義和狹義兩種。從廣義上看來，商業(yè)地產(chǎn)包括各種非居住性以及非生產(chǎn)性物業(yè)，如會(huì)議中心、公寓、辦公樓和商業(yè)服務(wù)業(yè)所對應(yīng)的各種經(jīng)營場所等。從狹義上看來，商業(yè)地產(chǎn)指那些被商業(yè)服務(wù)業(yè)用來經(jīng)營的各種物業(yè)形式，如休閑、娛樂、零售、健身、餐飲設(shè)施，其對應(yīng)的經(jīng)營模式、融資模式、開發(fā)模式和其對應(yīng)的用途、功能等都和辦公樓、公寓、住宅等地產(chǎn)形式有所區(qū)別。目前，商業(yè)地產(chǎn)囊括了豐富的內(nèi)容和形式，而對其研究的較為普遍的是狹義意義下的商業(yè)地產(chǎn)，特別是零售方面的商業(yè)地產(chǎn)。本文所研究的內(nèi)容皆以狹義上的涵義為基準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)是一種綜合性行業(yè)，兼有投資、商業(yè)以及地產(chǎn)三重特征，既和單純的商業(yè)或者投資有所區(qū)別，也和住宅房地產(chǎn)有所區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)有別之處在于商業(yè)地產(chǎn)對后期相應(yīng)的管理以及經(jīng)營更加關(guān)注，并且開發(fā)潛力大，周期長，對資金要求往往更高。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)迅速而大量的涌現(xiàn)于全國各個(gè)城市，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國各個(gè)城市紛紛都有對應(yīng)的商業(yè)街，僅步行商業(yè)街就多達(dá)兩百條以上。房地產(chǎn)開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)為大勢所趨，而且商業(yè)地產(chǎn)可以給企業(yè)帶去更好的效益。
3、運(yùn)營模式中的不足
經(jīng)濟(jì)整體不夠景氣，這種情況打擊投資者的熱情也可能將小投資者或者投資集團(tuán)對應(yīng)的投資推向他處; 此外，經(jīng)濟(jì)危機(jī)限制了個(gè)人消費(fèi)，減緩了零售業(yè)發(fā)展步伐，甚至可能因?yàn)榻?jīng)營虧本而隱退市場，這些都給商業(yè)地產(chǎn)招商造成了影響，甚至削弱了商業(yè)地產(chǎn)的收益。對我國而言，商業(yè)地產(chǎn)自身的金融資金欠缺，融資渠道較為單一情況阻礙了商業(yè)地產(chǎn)自身的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)，金融政策由原來的寬松逐漸到收緊的過程也加大了商業(yè)地產(chǎn)對應(yīng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。所有這些元素共同導(dǎo)致當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式不穩(wěn)定。
運(yùn)營模式自身的不穩(wěn)定性會(huì)相應(yīng)的造成一定的負(fù)面影響。第一，阻礙了城市發(fā)揮其自身的功能。運(yùn)營模式具有的不穩(wěn)定性會(huì)對建筑體統(tǒng)一運(yùn)營以及統(tǒng)一管理造成干擾，會(huì)有損商業(yè)地產(chǎn)對應(yīng)的區(qū)域的總效用。此外，投資者并不樂觀的預(yù)期也會(huì)對商業(yè)地產(chǎn)對應(yīng)場地的建設(shè)以及開發(fā)規(guī)模帶來影響，限制了城市發(fā)揮其功能。第二，給商業(yè)地產(chǎn)走向成熟帶來了阻礙。我國商業(yè)地產(chǎn)逐漸由銷售轉(zhuǎn)向了自持，而介于當(dāng)今復(fù)雜的政策形勢，為了減少資金風(fēng)險(xiǎn)，又轉(zhuǎn)為銷售模式。這些情況對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)以及企業(yè)都十分不利，專業(yè)的運(yùn)營商亦步履維艱，很難實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。第三，阻礙了城市長期發(fā)展。很多商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)闆]有統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一招商而使行業(yè)發(fā)展不夠景氣，重復(fù)建筑同時(shí)也致使空間無法均衡發(fā)展，這些都有損城市長足發(fā)展。
4、商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)營管理的模式構(gòu)建
商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)行管理的模式，需要在項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，從商業(yè)理念設(shè)計(jì)、構(gòu)建運(yùn)行組織結(jié)構(gòu)的角度，并結(jié)合各個(gè)利益主體的需求，制定運(yùn)行管理的策略，除此之外，還需要從招商、企劃營銷、客戶服務(wù)與現(xiàn)場管理、物業(yè)管理等方面，提高統(tǒng)一管理的針對性。
4.1 項(xiàng)目的定位。
商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)行管理的項(xiàng)目定位，需要綜合項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢。以臨沂市東關(guān)古城商業(yè)街的商業(yè)房地產(chǎn)的定位為例，該項(xiàng)目位于臨沂市商業(yè)中心區(qū)，地理位置好，是臨沂古城的舊址所在，商業(yè)價(jià)值非常高，適用于銷售和租賃，可以為商家創(chuàng)造主力店品牌的優(yōu)勢，而劣勢方面該古城商業(yè)步行街產(chǎn)權(quán)出售較為分散，不利于招商管理和品質(zhì)提升。通過以上優(yōu)劣勢的分析，可以將項(xiàng)目定位為古城風(fēng)貌步行街，為城市歷史文化核心區(qū)，對外展示的窗口。
客戶群體主要是文化品牌商家、商圈內(nèi)居民、部分旅游者，經(jīng)營定位則是以展示臨沂城市的歷史文化、風(fēng)土人情、集休閑娛樂為一體，通過成立專業(yè)商業(yè)管理企業(yè)，以打造臨沂古城商業(yè)街的品牌知名度和美譽(yù)度。
4.2 運(yùn)行的策略。
首先從商業(yè)理念設(shè)計(jì)方面，尋找新的開發(fā)模式突破口，打破以往建筑和環(huán)境的格局，從客戶的需求出發(fā)，將區(qū)域文化的精髓挖掘出來，嘗試商業(yè)、旅游、文化等的融合，從而探究新的戰(zhàn)略目標(biāo)。其次是管理組織架構(gòu)的構(gòu)建，為了形成前臺(tái)運(yùn)行和后臺(tái)運(yùn)營的管理模式，會(huì)在前臺(tái)設(shè)置運(yùn)行部和管理部，前者負(fù)責(zé)招商、企劃營銷、客戶服務(wù)、現(xiàn)場等的統(tǒng)一管理，后者主要針對物業(yè)的統(tǒng)一管理，后臺(tái)則設(shè)置了品質(zhì)部和行政部，分別負(fù)責(zé)品質(zhì)和行政事務(wù)的統(tǒng)一管理。再次是兼顧各方主體的利益，其中包括消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者，以為消費(fèi)者提供高品質(zhì)商品和服務(wù)為目的，從經(jīng)營者的角度進(jìn)行統(tǒng)一企劃營銷，提升項(xiàng)目的知名度和人氣，增強(qiáng)投資者的信心。
4.3 前后臺(tái)運(yùn)行管理。
從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理組織架構(gòu)分析可以看出，其統(tǒng)一運(yùn)行管理可以從前臺(tái)統(tǒng)一運(yùn)營和后臺(tái)統(tǒng)一運(yùn)營兩個(gè)角度進(jìn)行管理：
4.3.1前臺(tái)統(tǒng)一運(yùn)營管理。
首先是招商統(tǒng)一管理，根據(jù)市場的引導(dǎo)機(jī)制，與業(yè)務(wù)和商家進(jìn)行積極溝通，以掌握全面信息，同時(shí)建立提前預(yù)警機(jī)制，然后均衡各方的利益，而在招商流程方面，需要分析商鋪銷售經(jīng)營的狀況，以季度為時(shí)間單位進(jìn)行市場調(diào)研，分析項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和品牌組合，編制出合理的招商方案。其次是企劃營銷的統(tǒng)一管理，根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展需求，建立GIS識別系統(tǒng)，一方面提高項(xiàng)目知名度和經(jīng)營業(yè)績，另一方面提高廣告的效果，在統(tǒng)一管理方面，需要以文化營銷作為主線，在深入社區(qū)營銷的基礎(chǔ)上，結(jié)合休閑娛樂、健康養(yǎng)生等社區(qū)方式，精心設(shè)計(jì)項(xiàng)目營銷的理念，并營造濃厚的商業(yè)氛圍。再次是客戶服務(wù)和現(xiàn)場的統(tǒng)一管理，客戶服務(wù)方面需要接待咨詢各類保修、申請等，同時(shí)處理各種投訴和對投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者的滿意度進(jìn)行調(diào)查，而溝通方面最常見的是座談會(huì)、致電、上門、服務(wù)熱線等。最后是物業(yè)的統(tǒng)一管理，在裝修、衛(wèi)生、保安、消防等方面，針對商家和消費(fèi)者提出的要求，建立高標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一管理模式，以提高商家和消費(fèi)者對項(xiàng)目的滿意度。
4.3.2 后臺(tái)統(tǒng)一運(yùn)行管理。
首先是品質(zhì)的統(tǒng)一管理，從視覺、行為、理念等的可識別化方面，對品牌進(jìn)行整合，導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量、ISO14000環(huán)境、OASOS18000職業(yè)健康等國家標(biāo)準(zhǔn)體系，并與工商部門、稅務(wù)部門、司法部門、公安部門等合作，提高品牌的權(quán)威性。其次是相關(guān)事務(wù)的統(tǒng)一管理，與各個(gè)政府主管部門建立良好合作關(guān)系，爭取更多的優(yōu)惠政策，優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)營環(huán)境，全面提高項(xiàng)目的運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量。最后是根據(jù)政策和市場的變化，譬如國家商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策和消費(fèi)者的投訴意愿等，對項(xiàng)目的管理流程、環(huán)節(jié)、內(nèi)容等進(jìn)行統(tǒng)一的調(diào)整，在不違背經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的前提下，提高項(xiàng)目發(fā)展的可持續(xù)性。
5、發(fā)展建議
5.1注重商業(yè)地產(chǎn)對應(yīng)的城市景觀。
商業(yè)地產(chǎn)對應(yīng)的產(chǎn)品其表現(xiàn)出來的是各種構(gòu)筑物、街道空間、廣場、建筑物等，其色彩、形式、外觀的多樣性比那些單一建筑如住宅、酒店、寫字樓等都多，所以，開發(fā)商不但要滿足其在商業(yè)上的價(jià)值，也應(yīng)當(dāng)注重城市景觀，使社會(huì)價(jià)值以及經(jīng)濟(jì)價(jià)值高度統(tǒng)一。
5.2 開發(fā)復(fù)合型模式，滿足各種需求。
復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是各種商業(yè)業(yè)態(tài)相互混合，如商業(yè)街以及購物中心; 二是商業(yè)與運(yùn)動(dòng)、娛樂、文化、休閑等服務(wù)實(shí)施相互混合，如教育實(shí)施、銀行、購物場所、郵電、健身場所等; 三是動(dòng)態(tài)的娛樂、文化、服務(wù)對應(yīng)的設(shè)施和靜態(tài)的酒店、辦公、居住設(shè)施相互混合。
5.3 改造舊城，復(fù)興老商業(yè)街區(qū)。
老商業(yè)街區(qū)作為有著豐富文化底蘊(yùn)的歷史建筑，給其注入時(shí)代精華，恢復(fù)其原有的活力，打造城市特有的魅力十足的名片。應(yīng)當(dāng)遵循保護(hù)性開發(fā)思想，此種開發(fā)有其限度，但是并不會(huì)有損其商業(yè)價(jià)值，而且有利于挖掘旅游資源。復(fù)興不但要更新建筑以及設(shè)備等，更需要整治其對應(yīng)的綜合環(huán)境，如綠化、街道空間、建筑外觀以及廣場空間等。
6、結(jié)束語
綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營要從全局出發(fā)，保證具有良好的持續(xù)經(jīng)營目標(biāo)，這就要求其在項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)之上，考慮各方主體利益需求，制定相應(yīng)的管理策略，提高項(xiàng)目管理的成功率。
中圖分類號：F426 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03
商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)要從微觀上應(yīng)用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產(chǎn)的收益方式。從經(jīng)營規(guī)模上也區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的房地產(chǎn)運(yùn)作形式，要從投資和開發(fā)上區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)按照實(shí)際的功能可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場、專業(yè)步行街等多種形式。
1 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理
應(yīng)該在最大程度上提高房地產(chǎn)的租賃收益以及品質(zhì)的價(jià)值，將現(xiàn)代房地產(chǎn)理念加入傳統(tǒng)的經(jīng)營項(xiàng)目當(dāng)中。統(tǒng)一地將這些元素結(jié)合到一個(gè)信息平臺(tái)上，不能單純地只進(jìn)行運(yùn)行管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而逐漸從“商業(yè)管理”發(fā)展成為“物業(yè)管理”，從而逐漸增強(qiáng)核心競爭統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，在運(yùn)行管理上的統(tǒng)一最主要的就是開發(fā)商和入駐店鋪的合理合作，在同一個(gè)主體概念下進(jìn)行統(tǒng)一步驟的經(jīng)營管理工作。把傳統(tǒng)的經(jīng)營管理細(xì)分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運(yùn)營售后安保三方面管理的方式，同時(shí)促進(jìn)維修好消防設(shè)備以及燈具的管理。雖然商業(yè)物業(yè)是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的復(fù)合商業(yè)物業(yè)，但是它的運(yùn)營管理模式可以以一個(gè)店鋪的模式形成統(tǒng)一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個(gè)方向的內(nèi)容，有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一售后服務(wù)管理、統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)。為以后的統(tǒng)一招商奠定了基礎(chǔ)。這項(xiàng)工作是這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)是否能成功的成為城市商業(yè)圈中心的重要執(zhí)行措施。所以執(zhí)行人員一定要做好前期的準(zhǔn)備工作。所以，準(zhǔn)確的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)項(xiàng)目成功的運(yùn)營基礎(chǔ)。
2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營與收益的常用模式
2.1 只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)
通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產(chǎn)權(quán)，這種經(jīng)營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都在日常經(jīng)營過程中降低了自己的置業(yè)門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業(yè)地產(chǎn)都使用出售后租出的形式同時(shí)以高回報(bào)租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產(chǎn)商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進(jìn)行投資。產(chǎn)權(quán)類商業(yè)地產(chǎn)商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商也是以一個(gè)物業(yè)為整體進(jìn)行整體開發(fā)的。通過對類型的商鋪的科學(xué)規(guī)劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業(yè)主的除了每年必須繳納的店鋪費(fèi)用外還能每年獲得一定的收益。從而為發(fā)展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認(rèn)可，并且也被投資者所接受。
2.2 只租不售
而單純地出租而不銷售的好處就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直在開發(fā)商手中，開發(fā)商可以將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押貸款，待產(chǎn)業(yè)增值后再繼續(xù)出售，這樣做也會(huì)將整個(gè)地產(chǎn)都納入資產(chǎn)運(yùn)作的范圍內(nèi)，這樣既達(dá)到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執(zhí)行自己商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)格。
2.3 又租又售，部分租，部分賣
將銷售和出租結(jié)合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進(jìn)行以租代售，還可以不租不售，將產(chǎn)權(quán)作為投資資本進(jìn)行再開發(fā)，還可以同商家進(jìn)行聯(lián)營，以物業(yè)為入股股本參與整個(gè)地產(chǎn)的運(yùn)營當(dāng)中，也可以合作經(jīng)營。除此之外，還可以通過物業(yè)和其他工作單位成立商業(yè)經(jīng)營公司，專門為經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，同時(shí)以租賃的方式從業(yè)主手中取得商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)，同時(shí)還能獲得產(chǎn)權(quán)的租賃收入和合伙經(jīng)營搜如以及物業(yè)增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產(chǎn)商的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，逐漸形成了一種萬達(dá)模式，這種模式也被如今萬達(dá)房地產(chǎn)應(yīng)用到了極致，并且利用商業(yè)地產(chǎn)的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業(yè)進(jìn)駐萬達(dá)房地產(chǎn)，并且建立和良好的合作關(guān)系。而萬達(dá)集團(tuán)通過租金的形式獲得了比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而商家則是節(jié)省了很多選址時(shí)間和降低了風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上減少了新店建設(shè)上的巨額資本原始
投入。
3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個(gè)環(huán)節(jié)都不能有差錯(cuò)，才能形成一個(gè)完成的商業(yè)模式，也能保證這個(gè)商業(yè)環(huán)節(jié)上的開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)都能得到自己應(yīng)有的利潤。主要的經(jīng)營環(huán)節(jié)包括了開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營和管理幾個(gè)工作環(huán)節(jié)，這幾個(gè)工作環(huán)節(jié)中每一個(gè)都有著非常緊密的聯(lián)系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產(chǎn)的區(qū)別，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也是比普通房地產(chǎn)大，通常會(huì)有以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：
3.1 宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)
因?yàn)楝F(xiàn)在如今房地產(chǎn)的開發(fā)非常的火熱，帶動(dòng)了整個(gè)房價(jià)的不合理高漲，國家層面已經(jīng)多次出手調(diào)控，例如上海市就已經(jīng)針對這種情況進(jìn)行詳細(xì)的法規(guī)規(guī)范，同時(shí)要明確商場的產(chǎn)權(quán)以及分割轉(zhuǎn)讓的明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，并且規(guī)定商鋪必須在有產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候才能夠開發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓。這個(gè)同志就是通過行政手段的方式對開發(fā)商的行為進(jìn)行了具體的規(guī)范。
3.2 行業(yè)規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)
行業(yè)規(guī)劃具體指的是對某一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)以及人口等方面內(nèi)容的安排或者計(jì)劃，這種規(guī)劃屬于法律法規(guī)范疇內(nèi)的，具有一定的強(qiáng)制性，如果出現(xiàn)宏觀上的規(guī)劃失誤可能會(huì)造成商鋪的貶值。同時(shí)，相關(guān)的企業(yè)也應(yīng)該在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)該熟悉當(dāng)?shù)氐恼叻煞ㄒ?guī)，避免觸犯法律或者犯方向性的錯(cuò)誤。一項(xiàng)成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)很大程度上是以來市場調(diào)查等商業(yè)活動(dòng)，但是在法律的角度上來了解城市發(fā)展的政策傾向也會(huì)起到很大的作用。
3.3 租金價(jià)差帶來的風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商在賣出商鋪之后，消費(fèi)者和小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營該商鋪，而開發(fā)商則是將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)交給大型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，這樣就會(huì)在一定程度上降低租金，注重保障小企業(yè)主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產(chǎn)生的一些差額，要進(jìn)行多退少補(bǔ)，不能克扣差額款。如果要回避開放時(shí)候產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，就要聘請相關(guān)的法律律師，在前期規(guī)劃階段就要規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，并且按照市場的需求和規(guī)律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價(jià)格和回報(bào)率。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會(huì)因?yàn)楹贤a(chǎn)生就飛需要注意在前期詳細(xì)解釋。這也需要開發(fā)商在進(jìn)行銷售的過程中做好正確的引導(dǎo)，同時(shí)要做到承諾的售后服務(wù)，以此提高商業(yè)信譽(yù)，維護(hù)企業(yè)品牌。
3.4 大型商鋪因?yàn)橥度敫叨a(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
如果幾個(gè)大型的上家在長期的承租期間內(nèi)因?yàn)樽陨淼慕?jīng)營管理不善而無法繼續(xù)經(jīng)營而無力支付預(yù)先約定的房租，這就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商無法支付固定的收益給業(yè)主，因此開發(fā)商在進(jìn)行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級履約能力進(jìn)行全方面的考量，盡量選取一些具有較強(qiáng)實(shí)力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。這部分風(fēng)險(xiǎn)最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進(jìn)行綜合性考量，很多開發(fā)商在進(jìn)行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經(jīng)常忽視商家整體的精神風(fēng)貌和影響商業(yè)信譽(yù)和形象，也會(huì)因此造成商業(yè)布局的不合理、不科學(xué)，而且因此導(dǎo)致商家經(jīng)營困難造成退租。這種情況會(huì)在很大程度上延長招商時(shí)間，導(dǎo)致了更為嚴(yán)重的后果。
3.5 售后包租過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)
通過公平的法律法規(guī)確定購房者和開放商之間的相關(guān)利益和義務(wù)。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發(fā)商采用委托經(jīng)營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同之外，開發(fā)商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發(fā)商要特別注重委托經(jīng)營的合同，因?yàn)檫@種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。
3.6 產(chǎn)權(quán)分散所帶來的風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商也要公平公正的分配整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)布局，保證在產(chǎn)權(quán)上不要和經(jīng)營者產(chǎn)生糾紛和矛盾。針對這一問題開發(fā)商可以在進(jìn)行分割的過程中成立業(yè)主委員會(huì)，通過業(yè)主委員會(huì)對商場未來經(jīng)營管理進(jìn)行總體性的規(guī)劃管理，具體運(yùn)作層面要確定每個(gè)利益訴求的權(quán)限，這樣簽合同之前確定產(chǎn)權(quán)能最大限度的避免后期發(fā)生
糾紛。
3.7 物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)
在商業(yè)物業(yè)當(dāng)中單獨(dú)成立的物業(yè)委員會(huì)的困難很大，而且管理內(nèi)容相當(dāng)冗雜，涉及了多種費(fèi)用的收取管理和分?jǐn)?，商業(yè)地產(chǎn)的管理費(fèi)可能因?yàn)榻?jīng)營不善，而在后期增加多余的管理費(fèi)，讓很多消費(fèi)者和開發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，這是物業(yè)的管理水平問題就體現(xiàn)了出來。而且很多不同形態(tài)的物業(yè)也都面臨著不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就增加了發(fā)生物業(yè)糾紛的概率。
4 結(jié)語
綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)在我國開始有了很大程度的發(fā)展，不僅是已經(jīng)進(jìn)入的房地產(chǎn)開發(fā)商還是新參加的開發(fā)商，都是處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的投資領(lǐng)域，但是從整體上來講行業(yè)的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，要緊密地和政府以及相關(guān)部門合作，開發(fā)出具有市場競爭力的產(chǎn)品，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前要做好可操作性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)， 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營周期很長，在進(jìn)行經(jīng)營的過程中要整合好各個(gè)方面的力量，同時(shí)要整合整條產(chǎn)業(yè)鏈，才能實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)行，取得預(yù)期的效益。
參考文獻(xiàn)
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一、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析
1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
截至2014年年末，我國商業(yè)地產(chǎn)建筑面積約為2.4億平方米，共有約4000個(gè)商業(yè)購物中心。預(yù)計(jì)在2015年，我國商業(yè)地產(chǎn)新增量將再創(chuàng)歷史新高，約新增480個(gè)商業(yè)購物中心。但是，從我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)來看，更多的集中在二線城市，且由于商業(yè)地產(chǎn)的激烈競爭，需要面臨較高的空置率風(fēng)險(xiǎn)。
目前，我國諸多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)越來越重視商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理，逐漸向運(yùn)營理念轉(zhuǎn)變，即通過整合運(yùn)營管理自身商業(yè)地產(chǎn)，打造大型綜合商業(yè)平臺(tái)。
2.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢
商業(yè)地產(chǎn)在面臨運(yùn)營變革的同時(shí)，亟待將新科技引入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營，打造商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)力點(diǎn)?，F(xiàn)階段，科技、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新已經(jīng)遍及國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行“互聯(lián)網(wǎng)+”發(fā)展趨勢，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢之一。預(yù)計(jì)，互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)地產(chǎn)耦合后，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)智能化運(yùn)營，商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)的所有實(shí)體商業(yè)將在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)成立線上運(yùn)營，商業(yè)地產(chǎn)的客戶不僅僅在商業(yè)地產(chǎn)正常營業(yè)時(shí)間了解相關(guān)信息，還可以在其余時(shí)間通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)掌握商業(yè)地產(chǎn)的最新動(dòng)態(tài)信息。此外，互聯(lián)網(wǎng)的引入，還可以增加商業(yè)地產(chǎn)和客戶的交互體驗(yàn)，在客戶消費(fèi)現(xiàn)場應(yīng)用微定位技術(shù)，產(chǎn)生和客戶的交互場景。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)商家還可以利用新技術(shù)，動(dòng)態(tài)傳送商業(yè)信息，刺激客戶消費(fèi)行為。
二、新形勢下商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新分析
1.互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)耦合
商業(yè)地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)各具特色，二者相互補(bǔ)充、相互兼容，具有較強(qiáng)的耦合性?，F(xiàn)階段，我國諸多商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)紛紛建設(shè)電子商務(wù)平臺(tái)，積極引進(jìn)信息技術(shù)，高效配置商業(yè)地產(chǎn)配套措施，如大數(shù)據(jù)、自動(dòng)收銀、移動(dòng)互聯(lián)、智能貨架、WIFI、線上APP、電子標(biāo)簽、自動(dòng)打包等互聯(lián)網(wǎng)工具，將商業(yè)地產(chǎn)的未來運(yùn)營發(fā)展聚焦“互聯(lián)網(wǎng)+”，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)新常態(tài)發(fā)展。筆者以商業(yè)地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的強(qiáng)耦合為研究視角，對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新思路進(jìn)行研究，希望可以為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更高價(jià)值，為客戶帶來更多消費(fèi)滿足。
2.互聯(lián)網(wǎng)形勢下商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新思路
在商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)運(yùn)營模式中，企業(yè)更關(guān)注產(chǎn)品的營銷，關(guān)注企業(yè)盈利水平。但是，在新形勢下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營則聚焦于“互聯(lián)網(wǎng)+”，企業(yè)在運(yùn)營中融入了“互聯(lián)網(wǎng)思維”，增加客戶的互動(dòng)體驗(yàn)。商業(yè)地產(chǎn)作為向客戶提供服務(wù)的終端，因此商業(yè)地產(chǎn)競爭取勝的關(guān)鍵就在于向客戶提供服務(wù)的效率和客戶享受服務(wù)的交互體驗(yàn)強(qiáng)度。
商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)運(yùn)營模式下，商家雖然有市場、產(chǎn)品，但是卻很難和客戶直接接觸，仍存在一定的消費(fèi)距離。但是，在互聯(lián)網(wǎng)新形勢下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營可以實(shí)行“互聯(lián)網(wǎng)+”運(yùn)營模式，直接和客戶接觸，縮短和客戶的距離，以互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)和客戶線上零距離接觸，以用戶思維向客戶提供服務(wù)，增強(qiáng)客戶在商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)體驗(yàn)和情感歸屬?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式，是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代帶來的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式革命，可以直接接觸客戶，快速響應(yīng)客戶反饋建議，提高客戶滿意度，增加客戶忠誠度，做到對客戶吸引、留住、黏住的運(yùn)營效果。
“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新的首要要求是理念創(chuàng)新，即商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營提供用戶體驗(yàn)服務(wù)，向客戶提供的不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)概念服務(wù)，更應(yīng)該是從理念出發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的服務(wù)氛圍塑造，即強(qiáng)耦合互聯(lián)網(wǎng)和傳統(tǒng)模式的兩種文化下，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“線上+線下”的蓄客、轉(zhuǎn)化、導(dǎo)流、用戶體驗(yàn)的完美運(yùn)營模式。
“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，亦或互聯(lián)網(wǎng)模式的應(yīng)用，是將互聯(lián)網(wǎng)滲入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營，從運(yùn)營基礎(chǔ)做到互聯(lián)網(wǎng)概念，即實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“人人營銷+實(shí)時(shí)營銷+處處營銷”。
“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新模式的基礎(chǔ)應(yīng)該是互聯(lián)網(wǎng)模式平臺(tái)，在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)基礎(chǔ)上，延續(xù)商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)模式的收益，如銷售蓄水、土地溢價(jià)、租金蓄水等效益，此外還應(yīng)基于互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營模式，推廣商業(yè)地產(chǎn)，在客戶的認(rèn)可支持下，刺激客戶消費(fèi)行為，做好“線上+線下”齊進(jìn)營銷。
此外，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有較強(qiáng)資本變現(xiàn)能力的行業(yè)，在傳統(tǒng)運(yùn)營模式下，往往采取資產(chǎn)置換、IPO、投行、整售、股權(quán)交易、散售等渠道解決資金問題；在“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式下，可以利用P2P、眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融工具，更快更便捷的融資。
總之，現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈，諸多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為應(yīng)對新形勢對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營沖突，保持市場競爭優(yōu)勢，紛紛在各自運(yùn)營發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，逐漸摸索研究結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)”創(chuàng)新運(yùn)營模式，聚焦互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的影響，實(shí)行“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新模式，從建設(shè)“線上+線下”運(yùn)營平臺(tái)、實(shí)行“人人+實(shí)時(shí)+處處”營銷方式、利用多元化資本渠道等方面闡述運(yùn)營模式創(chuàng)新思路，順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展趨勢，為商業(yè)地產(chǎn)未來運(yùn)營發(fā)展指明方向。
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Predicament and Solutions of the Commercial Real Estate Development and Operation in E-Commerce Times
FU Yan-wen
我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會(huì)進(jìn)行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)回款并獲得大量利潤，地產(chǎn)經(jīng)營管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的科學(xué)性和整體效益難以實(shí)現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國沒有發(fā)達(dá)的資本市場和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。我國行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。
2、商業(yè)投資模式比較低端落后
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點(diǎn)和項(xiàng)目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理的全程。但是目前我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。
3、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，但是，許多開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營模式缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項(xiàng)目運(yùn)營存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營效益。商業(yè)地產(chǎn)對商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。
4、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤高于商業(yè)經(jīng)營利潤
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)高利潤行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤甚至超過100%，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤的主要來源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長期運(yùn)營和管理。
二、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性
1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入
商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過運(yùn)用科學(xué)的測算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動(dòng)，通過加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理，獲得租金收入。
2、能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值
商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運(yùn)營管理，其資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨著經(jīng)營過程中的租金價(jià)格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。
3、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升
商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運(yùn)行，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的相互促進(jìn)和帶動(dòng)，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營管理的整體效益實(shí)現(xiàn)。
三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對策建議
1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評估和市場、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競爭實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制
商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營所需資金，提高對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。
3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應(yīng)該加大對商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運(yùn)動(dòng)以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過對動(dòng)態(tài)的商業(yè)娛樂設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。
4、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營
商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理效率的提升。對商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個(gè)方面加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理。通過對商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營者的利益最大化。
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01
一、引言
目前商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出規(guī)劃布點(diǎn)不合理、盲目開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目定位與市場需求脫節(jié)等現(xiàn)象，在商業(yè)運(yùn)營方面也與國外管理上存在較大差距，并引發(fā)破壞環(huán)境、堵塞交通、噪音擾民等諸多系列問題。
二、概念及特點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)通常是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)除具有房地產(chǎn)共性外，其自身特點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：一是商業(yè)綜合收益性強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)收益主要是通過長期成功運(yùn)營獲取持續(xù)現(xiàn)金流，并享有其自身商業(yè)價(jià)值提升后帶來的綜合收益；二是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，回收周期較長，且通常需要3至5年的市場培育期，在此期間，政策面和市場的波動(dòng)、調(diào)整給項(xiàng)目的成敗帶來極大的挑戰(zhàn)；三是經(jīng)營模式多樣性，鑒于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營涵蓋大部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)類別，其根據(jù)各業(yè)態(tài)規(guī)劃布局采用“只租不售”、“僅售”及“租售結(jié)合”等多種經(jīng)營模式；四是運(yùn)營管理能力需求高，商業(yè)地產(chǎn)的核心是運(yùn)營管理，其成敗不僅決定了項(xiàng)目前期規(guī)劃的落位，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)收益的重要保障；五是拉動(dòng)勞動(dòng)力就業(yè)、創(chuàng)造持續(xù)稅源。
三、發(fā)展現(xiàn)狀及問題
2002年，中國房地產(chǎn)業(yè)提出“商業(yè)地產(chǎn)”概念以來，從其投資額、交付面積及銷售額等方面來看，商業(yè)地產(chǎn)增長速度迅猛，展示出旺盛的生命力。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年我國開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目近500個(gè)，總體量逾4000萬平方米。2017年我國預(yù)計(jì)開業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量更是高達(dá)近千個(gè)，2020年我國預(yù)計(jì)總量將達(dá)10000個(gè)。而另一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資額巨大，一般投資均在十億以上，且回收周期通常在8到10年，投資風(fēng)險(xiǎn)可見一斑。商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問題有以下幾點(diǎn)：
1.地方整體規(guī)劃、商業(yè)不盡合理
地方政府沒有能將大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局有效與城市規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，并在土地出讓中強(qiáng)制規(guī)劃商業(yè)配套比例，是城市核心區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目扎堆上、同質(zhì)化嚴(yán)重，其他區(qū)域商業(yè)配套缺乏的根本癥結(jié)之一。
2.開發(fā)商缺乏開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)
我國商業(yè)地產(chǎn)總量逐年攀升，而體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最重要的兩項(xiàng)指標(biāo)租金和空置率卻差強(qiáng)人意，部分省會(huì)城市空置率竟超過二成，北京優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率也逾一成。
3.開發(fā)運(yùn)營專業(yè)人才緊缺
早期商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)多由香港人主持操盤。之后，萬達(dá)商業(yè)的跨越式發(fā)展得到各界的認(rèn)可，而從萬達(dá)“高薪跳槽”的員工卻未必能在外扛起大旗，真正好的運(yùn)營管理人才可謂鳳毛麟角，高薪難求。
4.項(xiàng)目融資機(jī)制受制約
商業(yè)地產(chǎn)投資額大、回收周期長，但成功的項(xiàng)目回報(bào)率高、收益期久。目前除銀行貸款外，其他金融產(chǎn)品成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)特性不相匹配。
四、思路及對策
1.做好項(xiàng)目規(guī)劃與定位工作
首先，因商業(yè)項(xiàng)目與市場需求關(guān)系密切，前期規(guī)劃布局設(shè)計(jì)尤其重要，地方政府應(yīng)嚴(yán)把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上馬的審批工作，對城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行合理有效規(guī)劃，保障各類商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免盲目開發(fā)、惡性競爭；其次，開發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前，要深入調(diào)研項(xiàng)目輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及市場需求等內(nèi)容，界定好項(xiàng)目功能定位、業(yè)態(tài)配比，并確定招商對象、業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營模式等問題。
2.聘用專業(yè)人才建立專業(yè)團(tuán)隊(duì)
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理人才是要熟知房地產(chǎn)開發(fā)知識和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理知識的復(fù)合型人才，其應(yīng)把商I理論與房地產(chǎn)理論進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，建立商業(yè)地產(chǎn)的理論體系，并能在實(shí)戰(zhàn)中不斷摸索、完善，對各項(xiàng)目因地制宜進(jìn)行策略調(diào)整；商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)是財(cái)務(wù)、人力資源、招商、營銷、IT、物業(yè)管理等各類專業(yè)人才以商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營成功為目標(biāo)匯聚一起的專業(yè)群體，專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展不可或缺的重要因素。
3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營能力
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)項(xiàng)目不同之處在于，住宅項(xiàng)目是開發(fā)商與業(yè)主發(fā)生的關(guān)系，而商業(yè)項(xiàng)目是開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營者與消費(fèi)者相結(jié)合的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方應(yīng)做好項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一監(jiān)督，并協(xié)助商業(yè)經(jīng)營者統(tǒng)一主題開展項(xiàng)目經(jīng)營管理工作，促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營管理的協(xié)調(diào)性，提升商業(yè)經(jīng)營者創(chuàng)收效益能力，提高項(xiàng)目單位面積的賺錢效應(yīng)，最大限度提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)多方共贏。
4.完善商業(yè)地產(chǎn)融資機(jī)制
商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)脫節(jié)的關(guān)鍵在于融資問題，政府應(yīng)建立和完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有效投融資機(jī)制，保障商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營所需資金的來源。
五、結(jié)語
近年，商業(yè)地產(chǎn)的競爭非常激烈，供應(yīng)量也非常大，從開發(fā)商角度來說，目前的商業(yè)太多了。但所謂的過剩只是相對的，即便是在飽和的商圈內(nèi)，只要業(yè)態(tài)搭配合理，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)管理能力優(yōu)秀，就一定有生存空間；而反之，即便是在不飽和的商圈，如果缺乏統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營，那也勢必會(huì)被市場淘汰。
參考文獻(xiàn)：
中圖分類號：F2
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）04-0003-02
1 商業(yè)地產(chǎn)的定義
商業(yè)地產(chǎn)全稱是“商業(yè)房地產(chǎn)”。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定義，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟指出商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。俠義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。
崔勝和認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性”。而呂書斌認(rèn)為:“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和金融三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)?！睉?yīng)該說，地產(chǎn)和商業(yè)是兩個(gè)基礎(chǔ)屬性，分別表示了硬件基礎(chǔ)和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業(yè)地產(chǎn)所具有的一些特點(diǎn)使其成為了一種主流的投資標(biāo)的。
近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱點(diǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高利潤、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身帶來的巨額利潤，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)，一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為死鋪，給投資者帶來巨大的損失。主要原因是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國還是一個(gè)新生事物，行業(yè)開發(fā)運(yùn)營的理論還未形成，項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范，許多開發(fā)商只看重短期利益，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成熟的經(jīng)營理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國國情的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
2 我國商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營模式的特點(diǎn)
隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的重視，目前推向市場的許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也有很多模式，國內(nèi)常見的模式基本有三種經(jīng)營模式：純銷售模式、租售結(jié)合模式、只租不售模式。
2.1 純銷售模式
純銷售模式主要指在項(xiàng)目建成后，開發(fā)商通過直接全部出售給投資者及經(jīng)營者，來回籠資金，開發(fā)商一般不涉及到后期的經(jīng)營與開發(fā)管理。這種模式，一般對開發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準(zhǔn)入門檻也低，這樣開發(fā)商的資金財(cái)務(wù)壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無需承擔(dān)后期開發(fā)運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。這對資金不是很雄厚的開發(fā)商來說是個(gè)很好的選擇。
但是，這種模式有其致命的缺點(diǎn)。第一，對于投資者及經(jīng)營者，產(chǎn)權(quán)出售，使一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)被分割，其整體的投資價(jià)值受到影響，不利于后期的開發(fā)。第二，投資者各自為政，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營混亂，后期經(jīng)營出現(xiàn)困境，最后導(dǎo)致投資者及經(jīng)營者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對于整個(gè)項(xiàng)目難以有大的價(jià)值升值空間，不利于開發(fā)商持續(xù)發(fā)展。
因?yàn)?，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開發(fā)商自身經(jīng)營模式的因素影響，此類模式在現(xiàn)階段仍是我國中小開發(fā)商的重要選擇。這類模式一般開發(fā)一些專業(yè)性較強(qiáng)的商業(yè)街或者專業(yè)批發(fā)市場。
2.2 租售結(jié)合模式
租售結(jié)合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。
2.2.1 訂單模式
訂單模式就是指開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場需求，并和與其想適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。
在國內(nèi)，萬達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)“訂單模式”一直為業(yè)內(nèi)所稱道，萬達(dá)集團(tuán)與眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利與義務(wù)。
訂單模式相比較其他模式有其自有的優(yōu)勢；第一，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，通過各種品牌組合，整合開發(fā)商家與商家的資源，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，降低了市場研判失誤的風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費(fèi)，使房地產(chǎn)企業(yè)資源效用最大化。第二，開發(fā)前已經(jīng)確定了商場入住商戶，避免了因?yàn)轫?xiàng)目竣工后，后期規(guī)劃的原因出現(xiàn)改造現(xiàn)象。第三，發(fā)更具有科學(xué)性、全局性，使資金使用更近充分合理。
但是，訂單模式也存在其劣勢。
首先，商圈所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設(shè)施的改變都會(huì)導(dǎo)致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，相應(yīng)的原設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合將會(huì)出現(xiàn)變化。
再者，聯(lián)盟伙伴之間的不可預(yù)測性的變化，由于其經(jīng)營狀況的不可預(yù)測性，在其合作過程中，聯(lián)盟伙伴很可能會(huì)退出合作或無法履約，導(dǎo)致關(guān)系改變。
第三，未來主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開發(fā)商之間的矛盾，例如租金，規(guī)劃的要求，商場的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。
2.2.2 售后返租模式
售后返租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，與買家約定，在出售后一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營權(quán)交出由房地產(chǎn)商行使，開發(fā)商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)往往比較誘人。這種經(jīng)營模式在上世紀(jì)六七十年代出現(xiàn)于美國，后流行于日本、香港等國家和地區(qū)。該模式在上述一些國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)表明，如果房地產(chǎn)市場發(fā)育比較成熟、開發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)度高，也會(huì)實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主雙贏的局面。
這種模式的優(yōu)勢在于：第一，能夠快速回籠資金，企業(yè)可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤。開發(fā)商將商鋪分割出售，利用返租來吸引中小商戶，從而能夠快速套現(xiàn)，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報(bào)預(yù)期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內(nèi)獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)非常小。另外，由于這種商鋪已被產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個(gè)單元的商鋪價(jià)格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經(jīng)營者自負(fù)盈虧，無論經(jīng)營者是誰，都要負(fù)擔(dān)租金回報(bào)的責(zé)任。因此經(jīng)營者必須細(xì)心經(jīng)營，才能夠發(fā)展下去，或者更大的利潤。
這種模式也有其風(fēng)險(xiǎn)：一是承租經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。商場如戰(zhàn)場，如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商在采用售后返租方式銷售完成某項(xiàng)目后，必將繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)，將直接危及發(fā)展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價(jià)回購變數(shù)多多。
2.3 只租不售模式
只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運(yùn)營模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。只租不售經(jīng)營模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目建成之后，通過出租經(jīng)營，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過租金及地價(jià)的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國家采用較多，是國際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。
這種模式主要優(yōu)點(diǎn)在于:首先，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，簡單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關(guān)注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費(fèi)用比較低，而國內(nèi)外大型商業(yè)公司的進(jìn)駐，帶來其先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，從而能投快速提升自身的價(jià)值，而其穩(wěn)定的租金收入也為開發(fā)商提供了足夠的資金回流，增強(qiáng)其融資能力；第三，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)能夠熟練制定商業(yè)的總體規(guī)劃、資源的整合利用，進(jìn)行統(tǒng)一的招商管理，大大提高了商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性。
而這種模式的運(yùn)營有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因?yàn)?，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開發(fā)商沒有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進(jìn)行開發(fā)的。通過短期的銀行貸款資金進(jìn)行長期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將會(huì)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，開發(fā)商要具有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的商業(yè)人才隊(duì)伍。這種模式從前期的規(guī)劃到后期的經(jīng)營管理，這都需要專業(yè)的經(jīng)營運(yùn)營公司來運(yùn)營。
3 我國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營過程中的問題
3.1 商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)定位模糊，運(yùn)營模式不足。
一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要在定位有個(gè)明確的目標(biāo)。而廣大開發(fā)商還是單純的按照住宅項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，導(dǎo)致在商業(yè)運(yùn)營模式選擇上不能符合所開發(fā)的項(xiàng)目。
商業(yè)地產(chǎn)包含的產(chǎn)品類型種類繁多。從大型的購物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品型式的差異，決定了開發(fā)理念和開發(fā)模式的差異。
3.2 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道不足
我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開發(fā)周期一般在3-5年，而完整的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開發(fā)商的資金鏈比較長，需要的貸款也比較高，對開發(fā)商的融資能力是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
3.3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的專業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)不足
商業(yè)地產(chǎn)的高額回報(bào)率，吸引開發(fā)商從住宅開發(fā)商或其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而來，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識和專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，對于項(xiàng)目的開發(fā)一般是根據(jù)以往住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和國外、國內(nèi)典型成功運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來運(yùn)作。商業(yè)房地產(chǎn)的復(fù)雜性事實(shí)上要求了其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理應(yīng)當(dāng)是由各類專業(yè)性的組織共同協(xié)作來完成。專業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)的缺失致使在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中出現(xiàn)了短線操作模式和許多浪費(fèi)、不合理情況的發(fā)生。
4 我國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的對策
4.1 開發(fā)商加快提高其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的能力
商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的住宅房地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)主要是消費(fèi)品，而商業(yè)地產(chǎn)主要是投資品。商業(yè)地產(chǎn)的類型非常多，這就要求開發(fā)商具有綜合利用各種運(yùn)營模式的能力，不再單一的按照開發(fā)住宅房地產(chǎn)的思路進(jìn)行運(yùn)營。所以開發(fā)商應(yīng)該拓寬思路，學(xué)習(xí)國外的商業(yè)地產(chǎn)先進(jìn)理念，加快提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營能力，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠成功。
4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈
商業(yè)地產(chǎn)投資資金需求大，開發(fā)周期長，成為了開發(fā)商發(fā)展障礙的重要因素。目前，許多國內(nèi)開發(fā)商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來解決資金不足的問題。但也因此導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的許多問題。隨著我國金融市場體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產(chǎn)公司資金短缺的問題。同時(shí)，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當(dāng)然，我國的資本市場還不完善，需要推動(dòng)政府在此的立法，完善相關(guān)的法律法規(guī)。
4.3 專業(yè)人才的培養(yǎng)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建立
一個(gè)具有復(fù)合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源的開發(fā)、經(jīng)營、管理團(tuán)隊(duì)，是保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的最重要工具。特別是在一個(gè)不夠成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然我國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有許多年，但是，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業(yè)的人才隊(duì)伍和管理團(tuán)隊(duì)。為此，應(yīng)該大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)和高等教育的作用，培訓(xùn)相關(guān)人才，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)建立我國相關(guān)人才的培訓(xùn)機(jī)制，源源不斷的為本行業(yè)提供人才，才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞 ：商業(yè)地產(chǎn)；價(jià)值；增長
隨著我國經(jīng)濟(jì)總量與人均GDP的不斷擴(kuò)大和提高，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。尤其是2008年以來，隨著應(yīng)對金融危機(jī)采取的一系列刺激經(jīng)濟(jì)措施，房地產(chǎn)業(yè)得到爆發(fā)式發(fā)展。不同發(fā)展地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)育程度不同，有的已經(jīng)飽和或趨于飽和，有的正處于成長階段。如何最大限度地提高商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，需要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值影響因素綜合加以分析。
一、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值主要影響因素
目前，研究商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值影響因素較多集中在定位、運(yùn)營方式、地段、商圈、客流量、配套設(shè)施等。綜合各類研究，結(jié)合多年對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的評估實(shí)踐，歸納商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值因素主要為：
1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)
不同發(fā)展地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)育水平不同。一線城市的商業(yè)地產(chǎn)由于開發(fā)時(shí)間長，再加上新城拓展范圍有限，已有的商業(yè)發(fā)育相對比較充分，商業(yè)地產(chǎn)多已經(jīng)飽和或者趨于飽和，商業(yè)地產(chǎn)增值空間有限。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以及對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱度由一線城市向外的擴(kuò)張，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間仍較大，仍處于快速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長潛力較大。
從區(qū)域內(nèi)層次看，商業(yè)地產(chǎn)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)有溢出效應(yīng)，它作為城市內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力的重要標(biāo)志，已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。所在區(qū)域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服務(wù)設(shè)施的完備程度、未來城市規(guī)劃對該區(qū)域的發(fā)展定位、消費(fèi)者的心理預(yù)期，周邊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育程度，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。
2.經(jīng)營方式
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值要通過經(jīng)營實(shí)現(xiàn)。目前，較常見的經(jīng)營方式有三種：一是散售，即開發(fā)商只負(fù)責(zé)銷售，小業(yè)主各自經(jīng)營；二是自持，即開發(fā)商持有，不對外銷售；三是小業(yè)主聯(lián)合起來委托商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，后兩者屬于統(tǒng)一經(jīng)營的范疇。
從當(dāng)前市場看，一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段，存在租售并舉的產(chǎn)品。在三、四線城市，還存在著大比例散售的項(xiàng)目。業(yè)界的普遍共識是，統(tǒng)一經(jīng)營是實(shí)現(xiàn)價(jià)值增長的法寶。因?yàn)樵谏⑹鄣那闆r下，由于小業(yè)主各種不同的利益訴求，以及缺乏專業(yè)固定的招商團(tuán)隊(duì)和成熟穩(wěn)健的投資經(jīng)驗(yàn)，往往導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。有些企業(yè)迫于資金壓力大，不得已選擇了散售或者租售并舉。隨著金融市場的不斷改革和金融工具的不斷創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營將成為發(fā)展的普遍趨勢。
3.政策環(huán)境
政策環(huán)境包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、金融及貨幣政策、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策等。在我國當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)體系尚不健全情況下，商業(yè)地產(chǎn)受政策影響是顯而易見的。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了居民收支水平、物價(jià)與利率、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資水平以及消費(fèi)品零售額等，通過影響人們的購買能力和投資預(yù)期，進(jìn)而影響商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)情況。金融和貨幣政策，尤其是信貸政策決定了資金的流動(dòng)性，對于主要依賴銀行信貸融資的開發(fā)商來說至關(guān)重要。商業(yè)地產(chǎn)及對住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。伴隨著房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施，“量價(jià)齊跌”“樓市拐點(diǎn)”“崩盤說”等等相伴而來，這就是市場對調(diào)控政策所作出的反應(yīng)，也通過影響投資者和消費(fèi)者的心理預(yù)期，進(jìn)而影響到了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。
4.業(yè)態(tài)組合
項(xiàng)目開發(fā)前期明確業(yè)態(tài)組合的定位，是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展和人們消費(fèi)方式的不斷改變，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合也呈現(xiàn)出了一些新的變化。目前，集客能力強(qiáng)、新項(xiàng)目市場培育期短、消費(fèi)滯留時(shí)間長、對其他業(yè)態(tài)消費(fèi)帶動(dòng)顯著的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，正逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的一個(gè)主要趨勢。發(fā)展趨勢和實(shí)際證明，一個(gè)業(yè)態(tài)組合能否適應(yīng)社會(huì)發(fā)展帶來的新變化，能否順應(yīng)市場的潮流，能否滿足消費(fèi)者的需求，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。
二、國外及發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長的借鑒
國外及發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的案例比較多，這里選擇具有代表性的紐約第五大道和北京王府井大街加以分析，從中得出對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有普遍借鑒意義的經(jīng)驗(yàn)。
1.紐約第五大道
第五大道是紐約曼哈頓區(qū)的中央大街，是世界上最著名的商業(yè)街之一。第五大道與20多條街道相交，并通過設(shè)立單行線、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以專業(yè)店、專賣店和國際連鎖店為主，以商品的高檔優(yōu)質(zhì)、品牌齊全、時(shí)尚前沿等特點(diǎn)，樹立了“最高品質(zhì)與品位”的品牌效應(yīng)。除了商業(yè)范疇的運(yùn)營，第五大道還特別重視與區(qū)域經(jīng)濟(jì)要素的融合。周邊毗鄰中央公園、高檔商務(wù)區(qū)和住宅區(qū)等，在中央公園外圍還有惠特尼美國藝術(shù)館、美國自然博物館等文化設(shè)施，充分利用“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”將商業(yè)、旅游、文化、居住、休閑、辦公等要素完美結(jié)合，成為紐約的商業(yè)中心、居住中心、文化中心、購物中心和旅游中心，第五大道因而成為紐約最華貴的商業(yè)區(qū)，也是世界上地價(jià)和租金最昂貴的商業(yè)區(qū)之一。
2.北京王府井大街
王府井大街是北京最有名的商業(yè)區(qū)。王府井大街南起東長安街，北至中國美術(shù)館，交通四通八達(dá)，可謂是占到了京城最好的地段。這條3華里長的大街，不僅有百年歷史的老字號店鋪，還匯集了全球著名跨國公司的眾多知名品牌，小到普通的消費(fèi)產(chǎn)品，大到頂級的奢侈品，產(chǎn)品種類豐富，銷量極大，被稱為“日進(jìn)斗金”之地。王府井大街集購物、餐飲、旅游、藝術(shù)、休閑、文化等于一體，既古樸傳統(tǒng)又時(shí)尚前衛(wèi)，融匯了中西方的文化，消費(fèi)者、旅游者、文化探尋者交織在此，使得這條大街的商業(yè)地產(chǎn)可以說是“寸土寸金”。
3.借鑒之處
縱觀國外及發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的成功之處，幾乎都涵蓋了以下幾方面的要素：
第一，商業(yè)地產(chǎn)絕不能僅僅放在商業(yè)范疇的領(lǐng)域來考慮，而是應(yīng)該放在區(qū)域的層面去統(tǒng)籌考慮，對區(qū)域的各種要素發(fā)揮激活、調(diào)動(dòng)、引領(lǐng)的作用，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生雙向互動(dòng)作用。
第二，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合，盡可能實(shí)現(xiàn)商業(yè)、文化、旅游、餐飲、辦公、娛樂、體驗(yàn)等相結(jié)合的模式，順應(yīng)時(shí)代和潮流發(fā)展，全方位滿足受眾客戶需求。
第三，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營要盡可能創(chuàng)造機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益等的最大化。
三、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長的建議
1.實(shí)現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)共贏
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃一定要與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相銜接。在前期的市場調(diào)研中，要結(jié)合對政策環(huán)境和市場環(huán)境的研判，充分考慮區(qū)域的發(fā)展定位與功能、發(fā)展規(guī)模、人流集聚度、消費(fèi)水平、公共設(shè)施、文化內(nèi)涵、交通體系等要素，并對所在地區(qū)同類業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解，進(jìn)而制定合理的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展定位與業(yè)態(tài)組合。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要融入到區(qū)域競爭力當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該整合區(qū)域內(nèi)的各種資源，包括商務(wù)消費(fèi)資源、文化資源、生態(tài)資源、景觀資源等，成為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力、文化內(nèi)涵、生態(tài)環(huán)境、休閑娛樂的集中展示區(qū)，以及區(qū)域的靈魂和象征。通過發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢，資源整合優(yōu)勢，品牌聚合優(yōu)勢等，最大限度地提升區(qū)域的核心競爭力。同時(shí)，區(qū)域競爭力的提升，也反過來進(jìn)一步提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互為依靠，互為支撐，聯(lián)動(dòng)發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)互利共贏。
2.探索新型商業(yè)運(yùn)營模式
目前，業(yè)界關(guān)注比較多的兩種新型商業(yè)運(yùn)營模式，一個(gè)是O2O(online to offline)運(yùn)營模式，一個(gè)是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)。
創(chuàng)新和完善商業(yè)地產(chǎn)的O2O運(yùn)營模式。目前，很多商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始探索和應(yīng)用O2O運(yùn)營模式，將互聯(lián)網(wǎng)思維嫁接到實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)中，把線上的消費(fèi)者帶到現(xiàn)實(shí)的商店中去，消費(fèi)者在線支付購買線下的商品和服務(wù)，再到線下去享受體驗(yàn)和相關(guān)服務(wù)。今后，要積極創(chuàng)新和完善商業(yè)地產(chǎn)的O2O運(yùn)營模式，把傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營與電子商務(wù)有機(jī)結(jié)合，以移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)管理和滿足消費(fèi)者身心體驗(yàn)等相結(jié)合，不斷向更廣和更深的領(lǐng)域延伸，創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營特色。
注重社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)不同，主要功能是滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求，引導(dǎo)居民形成新的消費(fèi)習(xí)慣。同時(shí)承擔(dān)社區(qū)的服務(wù)功能和文化功能，更多體現(xiàn)的是商業(yè)地產(chǎn)的社會(huì)責(zé)任和社會(huì)價(jià)值。針對目前我國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的無序和零散開發(fā)狀態(tài)，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該由統(tǒng)一的專業(yè)團(tuán)隊(duì)來管理和運(yùn)營，針對不同的社區(qū)規(guī)模和檔次，制定不同的發(fā)展策略。注重提高社區(qū)商業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、參與體驗(yàn)度以及文化品位，爭取將社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)打造成為社區(qū)的服務(wù)中心、體驗(yàn)中心和文化中心。
3.形成產(chǎn)業(yè)鏈增值
商業(yè)生態(tài)鏈?zhǔn)呛芏嗌虡I(yè)地產(chǎn)非常重視的，如萬達(dá)集團(tuán)就非常重視在商業(yè)生態(tài)鏈上考慮項(xiàng)目的規(guī)劃與經(jīng)營。由于商業(yè)活動(dòng)在價(jià)值鏈上呈現(xiàn)的是承接的模式，存在著價(jià)值增長的此消彼長，因此，只有形成產(chǎn)業(yè)鏈增值，實(shí)現(xiàn)商業(yè)生態(tài)鏈的均衡發(fā)展，才能最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)增值。
產(chǎn)業(yè)鏈增值需要做到的是合作、分擔(dān)與共享。各相關(guān)利益方要形成戰(zhàn)略同盟，共同搭建商業(yè)運(yùn)營模型，完成商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、投資、運(yùn)營和管理，通過各個(gè)環(huán)節(jié)的相互銜接，完成溢價(jià)的過程。產(chǎn)業(yè)鏈上的戰(zhàn)略同盟要共同進(jìn)行市場的前期調(diào)研，對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行定位、分析和規(guī)劃，主動(dòng)適應(yīng)市場變化。在此基礎(chǔ)上，通過產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，共同承擔(dān)。最終，產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)利益方通過統(tǒng)一經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增長的共享。
4.創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)融資模式
資本運(yùn)作是商業(yè)地產(chǎn)的生命線，尤其對于一些中小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)來說，提高融資能力就是提高其生存能力。目前，證券化的創(chuàng)新融資方式成為商業(yè)地產(chǎn)融資的發(fā)展趨勢。其中，比較常見的是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）和債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）。
不同的商業(yè)地產(chǎn)要根據(jù)自身的定位、規(guī)模以及資金運(yùn)營狀況，充分研究各種融資方式的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)，在傳統(tǒng)融資模式基礎(chǔ)上，積極探索新的融資方式，最終選擇適合自身的融資渠道和融資產(chǎn)品，為商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值增長提供根本保障。
參考文獻(xiàn)
[1]趙翎鶯.淺析發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的策略與實(shí)務(wù)——以中房·金誼廣場為例［J］.現(xiàn)代商業(yè),2012(7)：168-170．
前言
現(xiàn)如今，隨著我國綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增長以及我國城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，投資規(guī)模、開發(fā)面積等不斷增長。但是快速發(fā)展的同時(shí)也暴露出了很多問題，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。下文主要就商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及管理進(jìn)行思考。
一、商業(yè)地產(chǎn)的主要特征
（1）開發(fā)商投資規(guī)模大，項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)高。商業(yè)地產(chǎn)的選址多數(shù)定位于城市中心繁華區(qū)域，此地帶的地價(jià)比普通住宅地價(jià)更高；項(xiàng)目建成后，出售及持有并存的模式使得開發(fā)商資金投資回收周期更長；項(xiàng)目的選址、建設(shè)、經(jīng)營每個(gè)階段都面臨著內(nèi)部更改及外部政策變動(dòng)的不確定性因素的干擾，風(fēng)險(xiǎn)之大不言而喻。
（2） 招商先行，開發(fā)隨后的模式。商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)，其開發(fā)模式也不同于住宅地產(chǎn)以及其他類型的地產(chǎn)，利用專業(yè)的市場調(diào)研以及成熟的商業(yè)策劃明確項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及未來的客戶十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位模糊即開發(fā)施工，項(xiàng)目建成后期招商階段問題頻出，原因在于所開發(fā)的項(xiàng)目戶型未必適合進(jìn)場商家的需求，最直接的結(jié)果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失。
（3）運(yùn)營模式多樣化。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式多種多樣，出租、出售、租售結(jié)合、整體運(yùn)營、獨(dú)立運(yùn)營、托管運(yùn)營等模式逐一出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理模式中。另外，商業(yè)地產(chǎn)的核心在于"商業(yè)"，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的順利與否直接決定著其未來價(jià)值及收益，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)整合投資、建設(shè)、運(yùn)營管理三位一體，實(shí)行整體開發(fā)和整體經(jīng)營的運(yùn)營模式，以期借助周邊土地增值、設(shè)施完備、物業(yè)增值等帶動(dòng)自身增值獲取收益。
二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段存在的問題
1.項(xiàng)目定位水平較低
商業(yè)地產(chǎn)的收益者眾多，其中最主要的收益者為開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商以及消費(fèi)者。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，多數(shù)開發(fā)商并未真正把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵，在實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作中，很多開發(fā)商模糊了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心概念，偏離了開發(fā)的定位中心。在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，應(yīng)著重加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位以及商業(yè)招商，后期加強(qiáng)對已建項(xiàng)目的運(yùn)營管理。商業(yè)地產(chǎn)成功的招商為商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)建立了根本基礎(chǔ)，通過后期優(yōu)秀的運(yùn)營管理，可以確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期及可持續(xù)的盈利能力。
2.商業(yè)地產(chǎn)缺乏規(guī)范的運(yùn)作體系及專業(yè)的開發(fā)模式
我國的商業(yè)地產(chǎn)在真正意義上的開發(fā)起步較晚，時(shí)至今日，仍未形成具有可操作性的規(guī)范的市場運(yùn)作體系。商業(yè)地產(chǎn)在前期定位中，仍舊處于探索階段，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化以及流程化的開發(fā)運(yùn)作模式。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，住宅市場存在著大型的專業(yè)化市場，投融資市場空間大，商業(yè)地產(chǎn)在社會(huì)市場運(yùn)作中，缺乏專業(yè)的基金信托、招商服務(wù)機(jī)構(gòu)以及大型的咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。另外，關(guān)于評價(jià)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營成熟的評估模型以及評價(jià)指標(biāo)體系尚未建立。
3.商業(yè)地產(chǎn)缺乏專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)
與國外相比，在我國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)現(xiàn)階段咨詢顧問機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)化程度較低，缺乏專業(yè)化集中的咨詢顧問機(jī)構(gòu)。專業(yè)集成化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，其在整個(gè)市場內(nèi)長期服務(wù)于大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，具備訂單式的開發(fā)體系。長期活動(dòng)于商業(yè)地產(chǎn)板塊中，依靠長期的招商前期工作經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)可以累積大量的商業(yè)客戶資源，憑借其常年拓展保持聯(lián)系的不同層面、不同級別的商家資源，可提高后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目成功的概率。發(fā)展專業(yè)顧問咨詢機(jī)構(gòu)，有利于更進(jìn)一步明確開發(fā)商、投投資商、運(yùn)營商各方之間的職責(zé)，規(guī)范各方操作，提高項(xiàng)目開發(fā)的穩(wěn)定性。
三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理建議
1.選址是關(guān)鍵，業(yè)態(tài)定位需結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?/p>
商業(yè)設(shè)施選址直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力，其定位要符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)背景及市場情況。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位性質(zhì)直接決定了建筑的檔次、成本和運(yùn)營模式。關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)和設(shè)計(jì)工作的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)致力于未來項(xiàng)目的租售定位、項(xiàng)目檔次以及業(yè)態(tài)組合模式。第一，明確項(xiàng)目未來的銷售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項(xiàng)目的成本、將來運(yùn)營模式具有最為直接的關(guān)系，因此需要投資部門和營銷部門在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合地段，給出清晰和明確的項(xiàng)目的租售決策。第二，明確項(xiàng)目的檔次。項(xiàng)目檔次的高低直接關(guān)系項(xiàng)目的投資、成本。第三，明確項(xiàng)目未來的業(yè)態(tài)組合模式。
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)需契合定位要求，必須滿足商業(yè)建筑使用特點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)不像普通住宅，其關(guān)系到商業(yè)建筑最終服務(wù)商家的需求、客戶運(yùn)營與利潤的及時(shí)獲得，在整個(gè)建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)計(jì)上需結(jié)合商戶使用要求進(jìn)行定位。對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的確定取決于項(xiàng)目前期的可行性分析，項(xiàng)目業(yè)態(tài)一經(jīng)確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話說，也就意味著明確了市場上客戶的需求，最終對整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營模式更加明晰化，可以盡可能地規(guī)避在設(shè)計(jì)階段的盲目性和唐突性，有效地降低設(shè)計(jì)圖紙頻繁改動(dòng)的概率，同時(shí)，在項(xiàng)目成本控制方面也是比較樂觀的。值得注意的是，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)保留一定的機(jī)動(dòng)性，用以靈活應(yīng)對后期項(xiàng)目細(xì)節(jié)變化。
3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質(zhì)
（1）加強(qiáng)前期施工圖的審核。避免后期施工過程中因圖紙深度不夠帶來一系列的問題。（2）謹(jǐn)慎選擇具有資質(zhì)的施工單位以及戰(zhàn)略單位。施工單位的能力直接關(guān)系到整個(gè)工程質(zhì)量及品質(zhì)的保證，應(yīng)全過程、全方位地對施工單位進(jìn)行考量和確定。（3）計(jì)劃管理需合理。項(xiàng)目總控計(jì)劃勿 "前緊后松" ，即預(yù)售之前的計(jì)劃安排偏緊，達(dá)到預(yù)售之后的時(shí)間節(jié)點(diǎn)偏松，應(yīng)編制合理的總控計(jì)劃，管理要有前瞻性，影響關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的重大問題應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)警。（4）提高工程管理人員素質(zhì)。前期需引進(jìn)專業(yè)商業(yè)招商及經(jīng)營管理人才，后期施工過程中，特別是對其執(zhí)行力提出更高要求，因此，在工程管理過程中應(yīng)選擇具有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的工程人員。
4.源頭控制成本，過程開發(fā)建設(shè)管控成本
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)控制最重要的環(huán)節(jié)之一，成本控制的好壞直接關(guān)系到后期的利益。前期做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商工作，服務(wù)于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費(fèi)用。中期應(yīng)非常重視和加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管控。在人員管理方面，嚴(yán)格貫徹和執(zhí)行施工現(xiàn)場的各種規(guī)章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實(shí)實(shí)地保障建筑材料的質(zhì)量以及相應(yīng)的施工設(shè)備。后期核實(shí)工程簽證、設(shè)計(jì)變更成本占總價(jià)比例是否滿足預(yù)期控制要求，對比招商及項(xiàng)目開業(yè)前的改造費(fèi)用占總價(jià)的比例用以定量分析成本控制的效用，以結(jié)算價(jià)、投標(biāo)價(jià)、控制價(jià)之間的差距進(jìn)行成本控制分析。
結(jié)語
綜上可知，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜性不同于普通住宅地產(chǎn)及其他地產(chǎn)，應(yīng)充分做好商業(yè)地產(chǎn)前期的定位、招商先行、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統(tǒng)性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)置于管控的范圍之內(nèi)。
這些年，隨著潘石屹的SOHO中國、萬達(dá)的萬達(dá)廣場、中糧的大悅城凱德的來福士廣場等不斷在全國各地布點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)模化發(fā)展的同時(shí)，開始走上了品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化的經(jīng)營之路。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式上，城市綜合體、購物中心仍然在主導(dǎo)潮流模式，同時(shí)出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)新模式。
與住宅開發(fā)供不應(yīng)求的情況相比，投資商業(yè)地產(chǎn)的著力點(diǎn)是放在以后的運(yùn)營管理上，真正把運(yùn)營管理看成核心競爭力，只有這樣企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)成功。不能把房子蓋好了再招商，一定要招商在前、設(shè)計(jì)在中、建造在后。這樣，才能根據(jù)招到的商來合理設(shè)計(jì)，才能把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。萬達(dá)從第一個(gè)萬達(dá)廣場失敗的教訓(xùn)中認(rèn)識到了人流動(dòng)線的極端重要性。他們認(rèn)為，做購物中心還是要以塊狀為主，不要做長條的，這樣便于人流的迂回溝通。
現(xiàn)在的萬達(dá)跟當(dāng)年的沃爾瑪一樣，有足夠的資格“牛氣”一把了。在哪兒都能開，在哪兒開都能火。有人把萬達(dá)的產(chǎn)業(yè)鏈延伸形容為“被動(dòng)式成熟”，但不可否認(rèn)，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸為萬達(dá)帶來了許多過去沒有認(rèn)識到或是沒有看到的新的利潤增長點(diǎn)。
目前中國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，包括萬達(dá)，贏利主要靠公寓和住宅的銷售，租金對整個(gè)業(yè)績的貢獻(xiàn)比例較低。當(dāng)他們在高速發(fā)展期把銷售物業(yè)的利潤攫取完畢之后，將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長的資本回收期。到那時(shí)，才是真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理水平的時(shí)候。開業(yè)時(shí)的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營是一場寂寞的長跑。如何通過后期的運(yùn)營管理，使其持有的物業(yè)資產(chǎn)增值，能把持有物業(yè)運(yùn)營得好，才是安身立命之本。
目前，地產(chǎn)商缺乏商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營不佳的實(shí)例并不鮮見。隨著一些缺乏商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商在運(yùn)營中問題頻出，中糧、萬達(dá)集團(tuán)等運(yùn)營成熟的知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，很可能在未來更加受到零售商的青睞和追逐。
最近，地處東四環(huán)的美羅城購物中心終于“扛不住”了。4月15日，北京華茂置業(yè)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓其100％股權(quán)。業(yè)界普遍認(rèn)為，這家購物中心被最終轉(zhuǎn)讓的主要原因還是由于自身經(jīng)營不善，導(dǎo)致缺乏有效客流。
商業(yè)地產(chǎn)，簡言之就是商業(yè)用途的地產(chǎn)。它區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)以及以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)從廣義上來看，通常是指用于包括零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑以及以辦公為主要用途的房地產(chǎn)形式。狹義的商業(yè)地產(chǎn)，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，國外普遍使用“零售地產(chǎn)”這個(gè)概念。商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通民居、工業(yè)園區(qū)等房地產(chǎn)形式。但現(xiàn)實(shí)中的很多商業(yè)地產(chǎn)，卻又是一種融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等功能的復(fù)合地產(chǎn)形式。
我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）商業(yè)地產(chǎn)投資持續(xù)升溫
我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了難得的戰(zhàn)略機(jī)遇，商業(yè)地產(chǎn)已成為投資者關(guān)注的新的投資方向。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年上半年，辦公樓銷售面積同比增長53.2%，銷售額同比大漲逾九成，達(dá)到91.5%，商業(yè)營業(yè)用房的銷售業(yè)績也是非常好，銷售面積同比增長41.6%，銷售額同比增長57.1%。2011年上半年，辦公樓銷售面積同比增長8.9%，銷售額同比增漲近三成，達(dá)到27.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長18.6%，銷售額同比增長36.0%（盛來運(yùn)，2011）。自2010年起，萬科集團(tuán)等大型房企都在大規(guī)模提高商業(yè)地產(chǎn)在戰(zhàn)略布局中的比例。
（二）商業(yè)地產(chǎn)在二、三線城市迅猛發(fā)展
近幾年，我國商業(yè)地產(chǎn)在二、三線城市呈現(xiàn)出一種蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。僅就武漢地區(qū)而言，據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，包括零售、批發(fā)等業(yè)態(tài)在內(nèi)的武漢商業(yè)地產(chǎn)市場，在“十一五”期間的總投資接近700億元，在全國19個(gè)副省級城市中排名第3位。武漢在建大型商業(yè)體已有25個(gè)、面積超過100萬平米，出現(xiàn)井噴式發(fā)展。預(yù)計(jì)未來五年，武漢商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資總額將達(dá)到1500億元。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢，二、三線城市漸成這些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要戰(zhàn)場。2010年上半年末，萬科集團(tuán)在二、三線城市的權(quán)益土地儲(chǔ)備已達(dá)到3179萬平方米。
（三）大型商貿(mào)流通集團(tuán)紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域
在眾多房地產(chǎn)企業(yè)“棄居從商”的同時(shí)，大型商貿(mào)流通集團(tuán)紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，沿著產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈向上延伸，逐漸轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，以自身原有商業(yè)品牌的影響力及成熟商圈（地段）的號召力而獲取更大的商業(yè)地產(chǎn)附加值收益。如武漢中商集團(tuán)投資興建武漢第一家直接打出Shopping Mall旗號的大型購物中心，經(jīng)營面積達(dá)20萬平方米。武商集團(tuán)在原址上改、擴(kuò)建經(jīng)營面積達(dá)27萬平方米的武商摩爾城。再如“國美在資本市場大舉融資65億港元，為其購置物業(yè)提供了充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發(fā)展策略就是以收購?fù)恋刈孕薪ǖ隇橹鳎粌H能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營周期和經(jīng)營場所，而且有利于企業(yè)在駐地進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃”（崔霽，2010）。
商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的路徑分析
“起步晚，發(fā)展快，問題多，前景廣”這四句話可以概括我國商業(yè)地產(chǎn)的基本狀況。面對這種發(fā)展態(tài)勢，迫切需要從戰(zhàn)略角度來重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，要認(rèn)真制定相關(guān)策略，打造出先進(jìn)的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在獲得較好回報(bào)的同時(shí)，能夠持續(xù)健康的發(fā)展。
（一）以產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈理論為指導(dǎo)，明確發(fā)展戰(zhàn)略定位
價(jià)值鏈的概念是由美國學(xué)者邁克爾·波特（Michael Porter）于1985年在其所著的《競爭優(yōu)勢》一書中提出的。他認(rèn)為：“每一個(gè)企業(yè)都是用來進(jìn)行設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營銷、交貨等過程及對產(chǎn)品起輔助作用的各種相互分離的活動(dòng)的集合”。任何一個(gè)企業(yè)的價(jià)值鏈，都是由相互聯(lián)系的一系列的創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)所構(gòu)成。這些活動(dòng)包括從供應(yīng)商獲取原材料，到最終售后服務(wù)之間的每一個(gè)環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)相互聯(lián)系并相互影響。無論價(jià)值鏈的形式如何發(fā)展變化，其本質(zhì)是不變的，即價(jià)值鏈?zhǔn)怯梢幌盗邢嗷ヂ?lián)系并能夠滿足消費(fèi)者需求的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)所組成的。
商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈包括狹義價(jià)值鏈和廣義價(jià)值鏈兩個(gè)方面。狹義價(jià)值鏈?zhǔn)侵敢缘禺a(chǎn)開發(fā)商為主，整合零售商、運(yùn)營商、金融業(yè)和商業(yè)服務(wù)企業(yè)而形成的價(jià)值增值過程。這是從經(jīng)濟(jì)效益和微觀角度進(jìn)行的界定。也就是說狹義價(jià)值鏈?zhǔn)堑禺a(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，從開始就必須具備這樣一種思維模式：即為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，必須尋求投資者、商業(yè)運(yùn)營商、商業(yè)服務(wù)企業(yè)和關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)介入，共同完成這個(gè)項(xiàng)目。廣義價(jià)值鏈則是從商業(yè)地產(chǎn)的社會(huì)效益和宏觀角度進(jìn)行的界定，是從消費(fèi)者需求開始的逆向營銷的過程。即一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過消費(fèi)者的需求、商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營、市場及產(chǎn)品制造商的改進(jìn)等方面而產(chǎn)生的價(jià)值。連接狹義產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和廣義產(chǎn)值價(jià)值鏈的是“地產(chǎn)開發(fā)商”，是地產(chǎn)開發(fā)商將一個(gè)無形市場轉(zhuǎn)化成有形市場。只有充分認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的意義，才能使這一轉(zhuǎn)化過程得以實(shí)現(xiàn)。
首先，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈有利于樹立正確的開發(fā)觀念。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，要以產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈理論為指導(dǎo)，重視、整合關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及其消費(fèi)者的利益，為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)者提供增值的機(jī)會(huì)。其次，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈有利于建立有效的開發(fā)模式或商業(yè)模式。有關(guān)專家將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式分為“綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營商”和“專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營商”；將商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式分為“商業(yè)地產(chǎn)+高級酒店+影視文化+連鎖百貨+住宅地產(chǎn)”、“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”和“住宅 + 商業(yè) + 酒店”（肖軍，2011）。無論以上哪一種模式都是建立在商業(yè)地產(chǎn)完整的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的基礎(chǔ)之上的。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)以產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈理論為指導(dǎo)，明確發(fā)展戰(zhàn)略定位。
（二）以商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律為基準(zhǔn)，融入城市整體規(guī)劃
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有以下兩個(gè)特點(diǎn)：第一，它是城市繁榮程度的標(biāo)志。一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，直接反映出這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)繁榮程度以及城市居民的消費(fèi)水平，影響到這個(gè)城市的整體形象。第二，它反映了城市整體規(guī)劃的理念。一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，直接反映出這個(gè)城市的整體規(guī)劃中對商貿(mào)流通行業(yè)的重視程度以及商圈布局的合理性，體現(xiàn)出城市整體規(guī)劃對市民生活便利及不同消費(fèi)層次需求的關(guān)注度。
因此，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，要遵循商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，利用好城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及城市整體規(guī)劃資源。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與城市商圈布局進(jìn)行有效對接，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融入到城市商業(yè)整體布局乃至城市整體規(guī)劃之中，為拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長起到關(guān)鍵性的作用。對于各地政府主管部門而言，應(yīng)重視城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在城市規(guī)劃中應(yīng)體現(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展的地位、體現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的觀念，合理布局商圈。在城市功能布局、交通配套、公共設(shè)施等方面，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
（三）以著力打造品牌為中心，提高企業(yè)核心競爭力
隨著市場競爭的日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)越來越重視建設(shè)先進(jìn)的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，著力打造商業(yè)地產(chǎn)品牌、樹立企業(yè)形象。品牌不僅僅是不同企業(yè)產(chǎn)品的標(biāo)識，更多的是營銷價(jià)值資訊的載體。特定品牌往往代表特定的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品風(fēng)格、流行時(shí)尚、服務(wù)水平等方面的資訊，這些資訊逐漸被市場廣泛了解和接受，在消費(fèi)者心中就成為特定的消費(fèi)價(jià)值、消費(fèi)情感的代表（何君等，1999）。只有品牌才能產(chǎn)生更大的市場效益。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌的特質(zhì)應(yīng)該是獨(dú)一無二的，它所傳達(dá)的應(yīng)是一系列獨(dú)特的功能性與情感性的價(jià)值元素，從而形成企業(yè)重要的無形資產(chǎn)—品牌資產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)品牌在投資者心目中不僅僅只是一個(gè)印象符號，而是一個(gè)具有豐富文化內(nèi)涵和核心價(jià)值元素的載體，成為影響投資者選擇購買對象，投資店鋪經(jīng)營的重要依據(jù)。在投資者心目中，良好的品牌形象代表先進(jìn)的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從投資中他們能體會(huì)到“可靠”、“誠信”、“承諾”、“精品”、“增值”等。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在在確保質(zhì)量可靠的同時(shí)，應(yīng)加大創(chuàng)建商業(yè)地產(chǎn)品牌的力度，向社會(huì)公眾展示其企業(yè)文化、經(jīng)營理念、價(jià)值取向等。并且將單一的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷納入到企業(yè)的整體營銷戰(zhàn)略之中、提升為企業(yè)的品牌形象塑造之列。
（四）以避免結(jié)構(gòu)性矛盾為重點(diǎn)，走細(xì)分化和專業(yè)化發(fā)展道路
隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的持續(xù)升溫，出現(xiàn)了少數(shù)項(xiàng)目盲目上馬、定位不清、項(xiàng)目扎堆、重復(fù)建設(shè)等問題。這樣會(huì)給整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場帶來結(jié)構(gòu)性矛盾，有可能重演上世紀(jì)90年代大型零售商場發(fā)展過程中的“悲劇”。上世紀(jì)90年代初我國各地紛紛興建大型零售商場，好似進(jìn)入大型零售商場建設(shè)的“黃金時(shí)期”。但自1996年開始，大型零售商場銷售額全面下降，普遍虧損，全國各地均有大型零售商場（廈）不堪重負(fù)而頻頻倒閉，特別是1998年被業(yè)界稱為“大型零售商場倒閉年”。誠然，導(dǎo)致大型零售商場頻頻倒閉的原因很多，但盲目發(fā)展、單體規(guī)模失控，定位單一是主要原因之一（劉建堤，2000）。為了避免因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)的“悲劇”，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)必須走細(xì)分化和專業(yè)化發(fā)展道路。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要細(xì)分市場，走專業(yè)化的發(fā)展道路。應(yīng)根據(jù)其所處的區(qū)位不同、服務(wù)的對象不同而選擇不同的商業(yè)模式。在城市核心區(qū)選擇以休閑娛樂型為主的商業(yè)模式。但鄰近的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該細(xì)分為各自側(cè)重購物、餐飲、休閑娛樂等不同的商業(yè)模式，使每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其獨(dú)特的經(jīng)營品類，而且各項(xiàng)目之間能夠形成優(yōu)勢互補(bǔ)，為顧客提供更具針對性的服務(wù)方式或消費(fèi)場所。同時(shí)，應(yīng)將休閑娛樂配比提高到一個(gè)舉足輕重的位置。在中心區(qū)片選擇以主題購物型為主的商業(yè)模式?？梢允怯杀姸嘀行〉赇伣M成，并設(shè)有l(wèi)-2家較大的百貨店、超級市場，經(jīng)營多元化的綜合購物型商業(yè)模式；也可以是由經(jīng)營同一品類商品的各種店鋪集合而成的如服飾購物中心、家居購物中心、家裝建材購物中心等專業(yè)中心型商業(yè)模式。而在綜合組團(tuán)（或大型社區(qū)）則選擇以生活鄰里型為主的商業(yè)模式。它不僅僅是綜合組團(tuán)的商業(yè)中心，同時(shí)也是綜合組團(tuán)居民的生活中心、休閑中心和交往中心。它應(yīng)牢牢鎖定一個(gè)綜合組團(tuán)居民的生活需求，瞄準(zhǔn)家庭式消費(fèi)，除了以一站式服務(wù)滿足綜合組團(tuán)居民生活消費(fèi)的功能為核心，還應(yīng)具有門類眾多、配套較齊全的生活服務(wù)設(shè)施。如社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)警務(wù)中心等政務(wù)機(jī)構(gòu)以及醫(yī)療服務(wù)、電信充值、水電費(fèi)繳存等便民項(xiàng)目都可設(shè)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目里。
（五）以重視后期運(yùn)營為保證，悉心培育高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目
商業(yè)地產(chǎn)有它的特殊性，是一個(gè)由地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營商、零售商、消費(fèi)者等多方形成的市場。地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得運(yùn)營商、零售商和消費(fèi)者等方面的認(rèn)同，否則就不能算一個(gè)成功的項(xiàng)目。所以，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，除了前期建設(shè)，后期的運(yùn)營非常重要。
現(xiàn)在國內(nèi)一些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存活率不高，尤其是做得出色的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不多。這其中主要的原因是許多企業(yè)還沒有找到一個(gè)成熟的開發(fā)模式或商業(yè)模式，后期的運(yùn)營不到位。國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)更偏向于可銷售的商業(yè)地產(chǎn)，如購物廣場類。在前期，開發(fā)的規(guī)模相當(dāng)大，但能否達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)，很大程度上取決于后期的培育和運(yùn)營。因此，要想提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存活率，不僅僅要注重前期建設(shè)，更要重視、加強(qiáng)后期運(yùn)營，悉心培育高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。一方面，地產(chǎn)開發(fā)商要著力加強(qiáng)與運(yùn)營商、零售商的合作，培養(yǎng)管理人才，提高經(jīng)營管理水平，精準(zhǔn)運(yùn)營；另一方面，政府主管部門要引導(dǎo)推進(jìn)商貿(mào)流通向高端化、現(xiàn)代化發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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