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時間：2022-05-30 17:18:43
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甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于2017年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日
年月日
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的爭議
小產(chǎn)權(quán)房的買賣是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購買，比如本集體經(jīng)濟(jì)組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買賣可能破壞國家法律、法規(guī)的尊嚴(yán)，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場的常態(tài)發(fā)展，違反國家耕地保護(hù)政策，但是有的小產(chǎn)權(quán)房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，就不存在上述危害，應(yīng)該是有效的。所以當(dāng)前對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點。
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房合同無效的原因有二。其一，違反法律強制性規(guī)定。“小產(chǎn)權(quán)房的買賣違反我國《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，危及了國家耕地保護(hù)政策。也違背了國家出臺的一系列用來防范小產(chǎn)權(quán)房問題影響擴(kuò)大化的政策措施。
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點。一是認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自成立時生效，不會受到小產(chǎn)權(quán)房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當(dāng)事人之間訂立合同，無其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題，不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律沒有另外規(guī)定，當(dāng)事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時生效。二是認(rèn)為，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國家所有的土地由國務(wù)院代表國家進(jìn)行管理，國家可以對土地進(jìn)行征收，給被征收者相應(yīng)的補償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價征收，政府然后以高價出賣給開發(fā)商，處于弱勢的農(nóng)民就只能得到很少的征地補償。
二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力爭議的分析
我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出明確規(guī)定，只是對土地使用權(quán)的問題進(jìn)行了立法；比如小雪和朱先生案件，因為雙方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會公共利益、雙方意思表示真實、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律，就是因為我國還沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法，因此盡快完善對小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題的立法才是上善之策，才能對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題進(jìn)行一個明確的界定。其次法院在對案件進(jìn)行實際審理的時候，對國家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關(guān)鍵是因為李玉蘭是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買賣協(xié)議也就因為違反了法律的強制性規(guī)定而無效。
三、對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的方法
小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易，相關(guān)政策和法律對小產(chǎn)權(quán)房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險也是顯而易見的，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用，無序的開發(fā)、流轉(zhuǎn)土地，導(dǎo)致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對我國的社會穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以無效為原則，有效為例外。首先對違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對認(rèn)定為無效。其次，對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與簽訂時間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對認(rèn)定為有效。
我國《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè)，就是對《土地管理法》強制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也就因為合同內(nèi)容所針對的標(biāo)的不能而無效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進(jìn)行民事活動必須遵循法律，法律沒有明文規(guī)定時，就應(yīng)該遵循政策。國土部的政策是對質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標(biāo)的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就因為標(biāo)的的不能而無效。
四、結(jié)語
國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準(zhǔn)備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復(fù)雜的地區(qū)。對于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會有更多的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同將被判定無效，退房退款、進(jìn)行信賴?yán)尜r償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護(hù)，并且在今后會被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的法律出臺前，仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來推導(dǎo)總結(jié)，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。
參考文獻(xiàn)
第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。
嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也會區(qū)別對待。“已購公房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權(quán)”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文(1)
出賣人(甲方)：________________村委會
買受人(乙方)：______________________
身份證號碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。
2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。
7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣________元。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文(2)
出賣人(甲方)：____________身份證號碼：____________________
買受人(乙方)：____________身份證號碼：____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室______號_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋（建筑面積______平方米）以人民幣_____仟____佰 _____拾____萬_____仟____佰____拾____元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。（含地下室______號_______平方米）
二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣 ________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：____________ 乙方：____________ 見證人：__________
簽訂日期：____________________
附：小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有哪些注意事項？
第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風(fēng)險提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價款出售給乙方。
二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實際票據(jù)為準(zhǔn)）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分?jǐn)偣膊糠謸p壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。
六、房屋竣工驗收合格后，甲方應(yīng)以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。
七、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設(shè)施開戶手續(xù)，相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。
八、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，由雙方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。
九、如遇國家政策變動，相關(guān)事項由雙方協(xié)商解決。
十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區(qū)仲裁委員會仲裁。
2、依法向安源區(qū)人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同范本二
甲方（售房方） 身份證號碼：
乙方（購房方） 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價款出售給乙方。
二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實際票據(jù)為準(zhǔn)）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分?jǐn)偣膊糠謸p壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。
六、房屋竣工驗收合格后，甲方應(yīng)以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。
七、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設(shè)施開戶手續(xù)，相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。
八、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬呻p方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。
九、如遇國家政策變動，相關(guān)事項由雙方協(xié)商解決。
十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區(qū)仲裁委員會仲裁。
2、依法向安源區(qū)人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同范本三
賣方（甲方）____________ 身份證號碼：____________________
買房（乙方）____________身份證號碼： ____________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，誠實守信，協(xié)商一致的前提下訂立本合同，條款如下：
一、甲方自愿將其位于____________________的房屋一套以人民幣___拾___萬___仟___佰___拾___元整（￥ _______元）的價款出售給乙方。
二、房屋的基本情況：
該套房屋建筑面積約____平方米，三室兩廳一廚兩衛(wèi)，位于該棟樓第___層（不含地下室），房屋用途為住房。
三、付款方式：
本合同簽訂，乙方即付給甲方人民幣 元整，余款 作為押金，待過戶手續(xù)辦完后付清。
四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的相關(guān)權(quán)益（使用
、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等）隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，乙方需保證按期繳納各項物業(yè)費用（水電費等）本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
五、本協(xié)議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。辦手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費用均由乙方全部承擔(dān)，甲方只為乙方提供必要的幫助。
五、甲方保證協(xié)議簽訂后乙方房屋的水電暢通。如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，乙方不得隨意拆除及改變房屋結(jié)構(gòu)，不得隨意更改水電線路，若因乙方原因造成房屋損壞及事故的 ，一切后果由乙方承擔(dān)。
六、本合同經(jīng)甲乙雙方同意后自愿簽訂，任何一方不得擅自變更或解除合同。如有違約，違約方需另外支付對方房屋總價10%的違約金。
七、若發(fā)生糾紛，先雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時，提交房屋所在地人民法院解決。
七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方： 年 月 日
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________ 區(qū)_______________________________________ 的房屋（建筑面積_________ 平方米）以人民幣_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 萬_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 元整（￥________元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、違約責(zé)任
1 、甲方應(yīng)當(dāng)于2009年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___ 個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣___ 四萬______元。
2 、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___ 五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________ 作為甲方的損失賠償金。
3 、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4 、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5 、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________ 種方式解決。
1 、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2 、依法向__區(qū)人民法院。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5 份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：乙方：
年月 日年月日
買受人(乙方)：
身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室__號__平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于2014年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向__區(qū)人民法院。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲、乙雙方就房屋買賣事項經(jīng)過多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落__________市__________路__________號房屋__________間，建筑面積__________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至__________，南至__________，西至__________，北至__________（附四至平面圖一張）其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價款人民幣__________萬元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣__________萬元；第二期在交付房屋之日，付人民幣__________萬元；第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂之日起__________天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)證等有關(guān)證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記時，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切稅收、費用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房價總額的3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無其他項權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實，甲方應(yīng)于1個月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款外，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
十二、房屋所占用的土地（包括庭院圍墻等）所有權(quán)屬于國家。乙方取得上述房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國家法律的規(guī)定繳納土地使用稅及其他有關(guān)費用。
十三、本合同的附件與合同有同等法律效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
立約人：
論 文 摘 要
所謂賣方知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保，是指在貨物買賣法律關(guān)系中，賣方有義務(wù)保證，對于其向買方交付的貨物，任何第三方不能基于知識產(chǎn)權(quán)向買方主張任何權(quán)利或要求。
由于知識產(chǎn)權(quán)具有無形性、地域性、獨占性等特點，其權(quán)利人的專有權(quán)被他人侵犯的機會和可能性比物權(quán)等權(quán)利大的多。一旦第三人對賣方交付的貨物基于工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識產(chǎn)權(quán)提出權(quán)利或要求，買方對貨物的使用或轉(zhuǎn)售就會受到干擾，因為第三人可能向法院申請禁令，禁止買方使用或轉(zhuǎn)售貨物，而且還會要求買方賠償因侵權(quán)而造成的經(jīng)濟(jì)損失，所以規(guī)定賣方的知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)，對保護(hù)買方的利益非常必要。《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》（以下簡稱《公約》）第42條規(guī)定了賣方的知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利擔(dān)保義務(wù)。
本文首先對42條的立法背景和立法目的作出介紹，接著對42條規(guī)定的賣方知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)及其責(zé)任的條件限制和責(zé)任的免除進(jìn)行詳細(xì)的分析，最后指出由于42條內(nèi)容的不確定性，建議當(dāng)事人最好在合同中排除42條的適用。
目 錄
一、 前言………………………………………………………（4）
二、 立法背景和立法目的……………………………………（4）
三、 賣方的知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)及其責(zé)任限制………………（6）
（一） 工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識產(chǎn)權(quán)
（二） 第三人的任何權(quán)利或權(quán)利要求
（三） 知道或不可能不知道
（四） 目的國：雙方當(dāng)事人在訂立合同時預(yù)期貨物將轉(zhuǎn)售或使用的國家
四、 賣方知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保責(zé)任的免除…………………………（15）
五、 結(jié)語………………………………………………………（15）
淺論《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》下
賣方的知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)
一、前言
所謂賣方知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保，是指在貨物買賣法律關(guān)系中，賣方有義務(wù)保證，對于其向買方交付的貨物，任何第三方不能基于知識產(chǎn)權(quán)向買方主張任何權(quán)利或要求。
由于知識產(chǎn)權(quán)具有無形性、地域性、獨占性等特點，其權(quán)利人的專有權(quán)被他人侵犯的機會和可能性比物權(quán)等權(quán)利大的多。一旦第三人對賣方交付的貨物基于工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識產(chǎn)權(quán)提出權(quán)利或要求，買方對貨物的使用或轉(zhuǎn)售就會受到干擾，因為第三人可能向法院申請禁令，禁止買方使用或轉(zhuǎn)售貨物，而且還會要求買方賠償因侵權(quán)而造成的經(jīng)濟(jì)損失，所以規(guī)定賣方的知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)，對保護(hù)買方的利益非常必要?！堵?lián)合國國際貨物銷售合同公約》（以下簡稱《公約》）第42條規(guī)定了賣方的知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利擔(dān)保義務(wù)。
本文首先對42條的立法背景和立法目的作出介紹，接著對42條規(guī)定的賣方知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)及其責(zé)任的條件限制和責(zé)任的免除進(jìn)行詳細(xì)的分析，最后指出由于42條內(nèi)容的不確定性，建議當(dāng)事人最好在合同中排除42條的適用。
二、立法背景和立法目的
為了統(tǒng)一國際貨物買賣法，國際社會從上個世紀(jì)30年代起就開始致力于制定能夠被國際社會普遍接受的貨物買賣公約。羅馬國際統(tǒng)一私法協(xié)會在30年代起草的《國際貨物買賣統(tǒng)一法公約》（The Uniform Law on International Sale of Goods,簡稱ULIS）和《國際貨物買賣合同成立統(tǒng)一法公約》（The Uniform Law on the Formation of Contract for International Sale of Goods,簡稱ULF）由于存在明顯的局限性和不足沒得到國際社會的認(rèn)可。1968年，聯(lián)合國國際賣貿(mào)易委員會下的國際貨物買賣工作組在對以上兩公約修改的基礎(chǔ)上制定了《聯(lián)合國貨物買賣合同公約》（United Nations Convention on Contracts for the International Sale of Goods,簡稱CISG，以下簡稱《公約》）草案。該公約草案于1980年3月，在由62個國家代表參加的維也納外交會議上正式通過。于1988年1月1日正式生效。
對于貨物買賣中第三人的知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利，《公約》以前沒有任何公約曾做出規(guī)定；而對于貨物買賣中第三人權(quán)利，以前的公約中也只有《公約》的前身ULIS第52條做出過規(guī)定。ULIS第52條規(guī)定賣方有擔(dān)保買方對貨物的使用不受任何第三人權(quán)利和要求騷擾的義務(wù)。但是一般認(rèn)為這里的“第三人權(quán)利和要求”主要是針對所有權(quán)瑕疵，它是否也包括了第三人的知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利和要求，ULIS沒有做出明確的規(guī)定。學(xué)界對此眾說紛紜 。
在《公約》制訂初期，賣方的知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保問題沒有引起公約起草者的重視，根據(jù)資料記載，《公約》1977年草案更是明確規(guī)定公約不調(diào)整基于知識產(chǎn)權(quán)提起的第三人權(quán)利要求問題 。盡管如此，逐步增長的國際貿(mào)易量使人們對國際自由貿(mào)易中知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù)越來越關(guān)注，認(rèn)識到必須對國際貿(mào)易范圍內(nèi)的知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供統(tǒng)一的規(guī)則。在起草1980年公約最后階段，聯(lián)合國國際貿(mào)易委員會成立了特別工作小組，起草關(guān)于賣方的知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)條款，該條款最后被接受為公約正式文本的第42條。
立法的目的有兩個：首要的目的是確定對于賣方交貨應(yīng)承擔(dān)的不存在任何第三人基于工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識產(chǎn)權(quán)提出權(quán)利或要求的責(zé)任限制，通過規(guī)定賣方承擔(dān)此項責(zé)任以它在訂立合同是知道第三人權(quán)利要求存在為條件得以實現(xiàn)第一個目的；另一項目的是確定依據(jù)哪一個相關(guān)法律決定賣方是否違反了知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)，通過選擇適用貨物預(yù)計將被銷售或?qū)⒈贿m用國家的法律，在其他情況下，選擇賣方營業(yè)地國家的法律，實現(xiàn)了第二個目的。 由此可見公約制訂第42條的立足點在于對賣方知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)的限制。
三、賣方的知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)及其責(zé)任限制
【案情】
案外人:梁某,趙某。
申請執(zhí)行人:張某。
被執(zhí)行人:解某。
2011年11月,解某份購買陳某開發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉(zhuǎn)賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產(chǎn)生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書,雙方達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調(diào)解書所確定的法律義務(wù),張某于2015年5月13日申請強制執(zhí)行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號立案予以執(zhí)行。
在該案件的執(zhí)行過程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬元整,且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住,請求法院中止對上述財產(chǎn)的執(zhí)行。
【審判】
鄆城縣人民法院認(rèn)為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份,但尚未辦理房產(chǎn)登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某,且該調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請求中止對該房產(chǎn)的執(zhí)行申請予以駁回。
【評析】
在該異議案件的處理過程中,合議庭形成兩種觀點:
一種觀點認(rèn)為,兩份《購房合同》雖然都是關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的合同,且是“一房二賣”,但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同作出確切的法律規(guī)定,所以參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于“出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同”的規(guī)定,對不動產(chǎn)買賣合同的處理可參照此規(guī)定,以先行受領(lǐng)交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領(lǐng)交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對該房屋處于實際占有狀態(tài)。故應(yīng)中止對該涉案房屋的執(zhí)行,
另一種觀點認(rèn)為,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中關(guān)于對案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定,重點審查三項內(nèi)容,一是案外人是否系權(quán)利人;二是該權(quán)利的合法性與真實性;三是該權(quán)利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》,但房屋尚未登記,且國家對待“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬問題尚未作出明確的法律規(guī)定,案外人對涉案房屋享有的權(quán)利基礎(chǔ)不存在,故應(yīng)當(dāng)駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見。
首先分析第一條,即案外人是否系權(quán)利人;梁某與趙某是否是該“小產(chǎn)權(quán)房”的實際所有權(quán)人。這就涉及到“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)利歸屬問題?！靶‘a(chǎn)權(quán)房” 是一種非獨立房地產(chǎn),依賴于農(nóng)村的土地制度與農(nóng)民身份,是指由開發(fā)建設(shè)單位在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè),未經(jīng)國家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,未繳納土地出讓金等費用,而作為“商品房”向本集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對待“小產(chǎn)權(quán)房”,國家相關(guān)政府部門并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證,其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。就本案而言,案外人對此涉案房屋享有的權(quán)利并不是真正的產(chǎn)權(quán)所有權(quán),如果給予學(xué)理上一個確切的概念,筆者認(rèn)為居住權(quán)更為合適。
二是本案中梁某與趙某對涉案房屋的占有狀態(tài),是否具有合法性?！罢加小笔恰段餀?quán)法》單列的一章,可見我國對占有狀態(tài)的權(quán)益保障相當(dāng)重視。但占有的保護(hù)取決于占有的合法性、合理性。如同《物權(quán)法》中所規(guī)定,基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有,有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關(guān)法律規(guī)定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力有兩種意見,一是無效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,則認(rèn)為無效,反之集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的相互轉(zhuǎn)讓則是有效的;這是依據(jù)我國的《土地管理法》以及《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定,我國土地根據(jù)用途劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地等,嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;且允許市場上流轉(zhuǎn)的商品房是在國有的土地上開發(fā)建設(shè)的,小產(chǎn)權(quán)房則是在集體所有的土地上開發(fā)的。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)行為只能在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行,因此村委會在集體土地上進(jìn)行的所謂“房地產(chǎn)開發(fā)”違反了我國法律的強制性規(guī)定,該行為是我國法律直接禁止的。因此,“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同內(nèi)容上違反了我國法律的強制性規(guī)定,應(yīng)屬無效。二是有效理論。即小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同只要是符合雙方真實意思表示,基于自由意志達(dá)成的合意,基于恪守誠實信用原則的要求,應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J(rèn)可和保障。
申請執(zhí)行人:張某。
被執(zhí)行人:解某。
2011年11月,解某份購買陳某開發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉(zhuǎn)賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產(chǎn)生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書,雙方達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調(diào)解書所確定的法律義務(wù),張某于2015年5月13日申請強制執(zhí)行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號立案予以執(zhí)行。
在該案件的執(zhí)行過程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬元整,且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住,請求法院中止對上述財產(chǎn)的執(zhí)行。
【審判】
鄆城縣人民法院認(rèn)為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份,但尚未辦理房產(chǎn)登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某,且該調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請求中止對該房產(chǎn)的執(zhí)行申請予以駁回。
【評析】
在該異議案件的處理過程中,合議庭形成兩種觀點:
一種觀點認(rèn)為,兩份《購房合同》雖然都是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣的合同,且是一房二賣,但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對涉及小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同作出確切的法律規(guī)定,所以參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同的規(guī)定,對不動產(chǎn)買賣合同的處理可參照此規(guī)定,以先行受領(lǐng)交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領(lǐng)交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對該房屋處于實際占有狀態(tài)。故應(yīng)中止對該涉案房屋的執(zhí)行,
另一種觀點認(rèn)為,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中關(guān)于對案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定,重點審查三項內(nèi)容,一是案外人是否系權(quán)利人;二是該權(quán)利的合法性與真實性;三是該權(quán)利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》,但房屋尚未登記,且國家對待小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題尚未作出明確的法律規(guī)定,案外人對涉案房屋享有的權(quán)利基礎(chǔ)不存在,故應(yīng)當(dāng)駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見。
首先分析第一條,即案外人是否系權(quán)利人;梁某與趙某是否是該小產(chǎn)權(quán)房的實際所有權(quán)人。這就涉及到小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利歸屬問題。小產(chǎn)權(quán)房 是一種非獨立房地產(chǎn),依賴于農(nóng)村的土地制度與農(nóng)民身份,是指由開發(fā)建設(shè)單位在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè),未經(jīng)國家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,未繳納土地出讓金等費用,而作為商品房向本集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對待小產(chǎn)權(quán)房,國家相關(guān)政府部門并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證,其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。就本案而言,案外人對此涉案房屋享有的權(quán)利并不是真正的產(chǎn)權(quán)所有權(quán),如果給予學(xué)理上一個確切的概念,筆者認(rèn)為居住權(quán)更為合適。
二是本案中梁某與趙某對涉案房屋的占有狀態(tài),是否具有合法性。占有是《物權(quán)法》單列的一章,可見我國對占有狀態(tài)的權(quán)益保障相當(dāng)重視。但占有的保護(hù)取決于占有的合法性、合理性。如同《物權(quán)法》中所規(guī)定,基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有,有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關(guān)法律規(guī)定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力有兩種意見,一是無效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,則認(rèn)為無效,反之集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的相互轉(zhuǎn)讓則是有效的;這是依據(jù)我國的《土地管理法》以及《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定,我國土地根據(jù)用途劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地等,嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;且允許市場上流轉(zhuǎn)的商品房是在國有的土地上開發(fā)建設(shè)的,小產(chǎn)權(quán)房則是在集體所有的土地上開發(fā)的。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)行為只能在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行,因此村委會在集體土地上進(jìn)行的所謂房地產(chǎn)開發(fā)違反了我國法律的強制性規(guī)定,該行為是我國法律直接禁止的。因此,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同內(nèi)容上違反了我國法律的強制性規(guī)定,應(yīng)屬無效。二是有效理論。即小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同只要是符合雙方真實意思表示,基于自由意志達(dá)成的合意,基于恪守誠實信用原則的要求,應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J(rèn)可和保障。
