時間：2023-03-25 11:26:23
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一、目前住房抵押貸款市場的局限性分析
一個完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，銀行對其進(jìn)行嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場；住房抵押貸款二級市場即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是指金融機(jī)構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。
抵押貸款一級市場涉及到銀行的安全性、盈利性和流動性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對儲蓄者的負(fù)債。儲蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長，銀行長期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配，就不能化解未來不確定性帶來的風(fēng)險；二是資產(chǎn)的流動性和期限呈反方向變動，期限越長，流動性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動性較差，因此目前各銀行都嚴(yán)格限制貸款期限；三是風(fēng)險大，由于按揭貸款是期限很長的債權(quán)資產(chǎn)，銀行面臨的利率風(fēng)險就很大；另外，當(dāng)客戶因某種原因失去償還能力或者認(rèn)為違約產(chǎn)生的利益超過違約所產(chǎn)生的損失時，就會發(fā)生信用風(fēng)險。由于上述原因，銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達(dá)國家的作法，努力推動住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。
住房抵押貸款二級市場可以分為證券化市場和非證券化市場兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場，稱抵押貸款二級市場。非證券化市場是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)債權(quán)主體的直接轉(zhuǎn)換。
二、住房抵押貸款證券化的效應(yīng)分析
住房抵押貸款證券化實(shí)際上等于把不能分割的房地產(chǎn)變成可分割的財產(chǎn)，把不可移動的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價證券。這一方面為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營收益的機(jī)會，另一方面通過把社會短期貨幣資金轉(zhuǎn)化為長期穩(wěn)定的資本金，也有利于社會的投資渠道、以及住房抵押貸款的運(yùn)作和退出。作為一種融資工具，其作用具體表現(xiàn)為下述幾方面：
1、抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險
以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押證券后，原來集中在銀行的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)險相應(yīng)分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個別違約風(fēng)險被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。
2、提高了資產(chǎn)的流動性，解決了銀行抵押貸款“短期負(fù)債支持長期資產(chǎn)”的流動性難題
由于房屋抵押貸款的期限最長可達(dá)30年，對發(fā)放抵押貸款的銀行來說，信貸資產(chǎn)回收周期很長，而通常銀行吸收存款負(fù)債最長僅5年(實(shí)際上居民存款以活期或1年期為主)，二者資產(chǎn)負(fù)債的期限不匹配，增加了銀行經(jīng)營的風(fēng)險和管理的難度。通過證券化，銀行及時把長期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場拋售兌現(xiàn)、或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動性約束。另外房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化，通過抵押二級市場打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國范圍內(nèi)流動，平衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡而引起的抵押貸款利率的高低不平，使之平均化和市場化。
3、抵押貸款證券化對刺激抵押貸款一級市場的積極作用
對抵押貸款借款人來講，由于抵押貸款證券化，拓寬了抵押貸款發(fā)放的資金來源，增強(qiáng)了抵押貸款的流動性，分散了抵押貸款的風(fēng)險，使金融機(jī)構(gòu)可以延長抵押貸款的時間，擴(kuò)大抵押貸款的范圍，發(fā)放更多住房抵押貸款，從而滿足市場購房者融通資金的需要。這樣對購房人來說，不會因?yàn)榻杩钯Y金短缺的瓶頸抑制而推遲購房意愿；而房地產(chǎn)開發(fā)商也將有更多機(jī)會出售他們已建成和即將建成的樓盤，由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級市場、緩解房地產(chǎn)的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社會總需求的增長等。
三、住房抵押貸款證券化的建議
近些年來，我國在房地產(chǎn)證券化方面進(jìn)行了一系列的探索和實(shí)踐，取得了一些可喜成就，為推行住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了有利條件。其中包括：1、我國資本市場的初步形成和證券交易所的創(chuàng)立為推行住房貸款證券化創(chuàng)造了必要條件。2、我國已建立了一些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如一些專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部和住房儲蓄銀行等，為抵押貸款證券化提供了機(jī)構(gòu)上的保證3、大批房地產(chǎn)與證券評估機(jī)構(gòu)的建立，為抵押貸款證券化提供了必要的中介保障等。但是另一方面應(yīng)該看到，我國抵押貸款二級市場尚處于萌芽階段、屬于新生事物，要實(shí)現(xiàn)這一金融工具的創(chuàng)新，就要吸收發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過有關(guān)管理部門的推動和扶持，結(jié)合我國的實(shí)際情況，從以下幾個方面入手：
1、培育抵押貸款證券化市場
要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強(qiáng)的抵押貸款二級市場。包括：1、制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場和房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)的任務(wù)。2、深化金融改革。在國有銀行商業(yè)化的同時，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來源。3、開發(fā)新的貸款種類。目前我國房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場的發(fā)展。針對這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調(diào)整價格抵押貸款等，從而推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展。
2、建立完善的抵押市場擔(dān)保體系
開展住房抵押證券化必須解決好兩個問題：1、在龐大的住房抵押貸款市場中，建立起健康有序的信用關(guān)系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級和信用條件，增強(qiáng)抵押貸款的清償能力，減少銀行機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險。2、在流動的抵押貸款二級市場中，增強(qiáng)抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機(jī)構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強(qiáng)對抵押貸款證券化后的流動性風(fēng)險的防范。由此可見整個房地產(chǎn)抵押貸款市場的運(yùn)轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持。因此，設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔(dān)保，對整個住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應(yīng)由政府出面提供擔(dān)保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽(yù)，為實(shí)行住房抵押貸證券化打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。
3、加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建立
包括：1、建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款所有權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評級及抵押貸款擔(dān)保公司擔(dān)保增級后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。2、培育抵押債券的認(rèn)購承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認(rèn)購承銷者可分包銷和代銷兩種。包銷商要承擔(dān)發(fā)行風(fēng)險，即在債券未售完時包銷商要購買剩余債券
鑒于對住宅市場穩(wěn)步發(fā)展的預(yù)期,我國個貸市場的發(fā)展空間巨大。這種發(fā)展空間不僅表現(xiàn)在市場規(guī)模上,更反映在業(yè)務(wù)種類和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的開拓。本文以個貸市場發(fā)展較成熟的美國為例,歸納個貸市場的業(yè)務(wù)細(xì)分和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),分析形成專業(yè)化分工和多元化產(chǎn)品的意義,結(jié)合我國個貸市場現(xiàn)階段特征,提出一些建議。
美國個貸市場業(yè)務(wù)細(xì)分
按業(yè)務(wù)種類劃分
零售業(yè)務(wù)(retailoperation)個人住房抵押貸款零售業(yè)務(wù)通常由個貸機(jī)構(gòu)一線業(yè)務(wù)員發(fā)起。客戶來源主要通過兩種渠道,其一是房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)提供的潛在客戶,其二是自身的儲蓄或其它貸款業(yè)務(wù)客戶。只有很少部分現(xiàn)實(shí)客戶來自于柜臺尋訪和電話促銷。由于個貸零售業(yè)務(wù)由貸款機(jī)構(gòu)一線業(yè)務(wù)員親自發(fā)起,因此相比于批發(fā)業(yè)務(wù),能更好控制客戶和抵押住宅質(zhì)量,有助于降低個貸風(fēng)險。但為此付出的代價是分支機(jī)構(gòu)和一線業(yè)務(wù)員數(shù)量的增加,業(yè)務(wù)運(yùn)作成本上升,尤其是固定成本。國外有研究表明,個貸業(yè)務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不明顯,相反較高的固定成本投入會增加其市場退出成本。小規(guī)模地區(qū)性個貸金融機(jī)構(gòu)在零售業(yè)務(wù)領(lǐng)域更占優(yōu)勢。
批發(fā)業(yè)務(wù)(wholesaleoperation)與零售業(yè)務(wù)不同,批發(fā)業(yè)務(wù)是指個貸機(jī)構(gòu)直接從發(fā)起人手中購買打包后的個貸產(chǎn)品。由于其不參與個貸發(fā)起,因此能夠減少分支機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)人員等投入,退出個貸市場的成本相對較低。在美國個貸市場中,商業(yè)銀行超過5成的個貸資產(chǎn)來自于批發(fā)業(yè)務(wù),但由此帶來的主要問題是,較難判斷和控制個貸質(zhì)量,包括借款人信用和抵押物狀況,且個貸產(chǎn)品購入成本勢必會大于賣方的發(fā)起成本。
聯(lián)系人業(yè)務(wù)(correspondentoperation)聯(lián)系人業(yè)務(wù)和零售、批發(fā)業(yè)務(wù)的主要區(qū)別體現(xiàn)在服務(wù)性收益的實(shí)現(xiàn)時間。無論是自己發(fā)起還是外購打包個貸,聯(lián)系人業(yè)務(wù)都會隨即出售個貸服務(wù)權(quán),提前實(shí)現(xiàn)服務(wù)性收益。這可能是因?yàn)槠錄]有個貸服務(wù)能力,但更多的情況是,其希望通過日后還款現(xiàn)金流的折現(xiàn),盡早回收資金,實(shí)現(xiàn)收益,規(guī)避風(fēng)險。
按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)劃分
個貸發(fā)起(origination)個貸發(fā)起環(huán)節(jié)始于貸款人與潛在借款人的首次接觸,止于個貸合同簽署。具體工作包括:市場營銷(marketing),個貸申請人信用評估,抵押住宅評估,個貸擔(dān)保事宜處理、個貸審批,合同文件整理和合同簽署等。其中,抵押物評估和個貸擔(dān)保多由外部專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。通常情況下,個貸發(fā)起環(huán)節(jié)的收益約為總貸款額的0.3%～0.4%(不包括個貸保費(fèi))。美國個貸市場,參與個貸發(fā)起環(huán)節(jié)的機(jī)構(gòu)主要包括儲貸機(jī)構(gòu)(Savings&Loans)、個貸銀行(Mortgagebank)、個貸經(jīng)紀(jì)人(Mortgagebroker)和商業(yè)銀行。其中,個貸經(jīng)紀(jì)人在該環(huán)節(jié)扮演的是中間人角色,為個貸發(fā)起人尋找潛在借款人。有數(shù)據(jù)表明,2002年美國50%的新發(fā)起個貸都有個貸經(jīng)紀(jì)人參與,該比例在個貸批發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域更高。
個貸服務(wù)(servicing)個貸服務(wù)是繼個貸發(fā)起后的第二個環(huán)節(jié),主要處理還款過程中的一系列服務(wù)性項(xiàng)目,包括還款收繳和歸結(jié)、現(xiàn)金流管理、還款時間表更新和調(diào)整,還款延期通知和違約清算等。此環(huán)節(jié)產(chǎn)生的個貸服務(wù)性收益約為總貸款額的1%。在美國,涉足個貸服務(wù)的機(jī)構(gòu)主要有個貸銀行、儲貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行。2002年個貸銀行在美國個貸服務(wù)環(huán)節(jié)的市場份額最大,超過40%。
個貸擔(dān)保(insurance)個貸擔(dān)保業(yè)務(wù)主要針對兩方面風(fēng)險。一方面是抵押物風(fēng)險,包括抵押物質(zhì)量風(fēng)險和抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險,二方面是借款人風(fēng)險。論文僅涉及借款人風(fēng)險擔(dān)保。借款人風(fēng)險擔(dān)保對象主要包括中低收入借款人和高貸款價值比借款人,前者通常由具備政府背景的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供特殊擔(dān)保,提高這部分人群的住房信貸消費(fèi)能力。如美國個貸市場中的聯(lián)邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍軍人管理局(VeteransAdministration,VA)和農(nóng)村住房服務(wù)局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私營保險機(jī)構(gòu)承擔(dān),如美國個貸市場要求貸款價值比超過8成的借款人對超額部分購買私營抵押貸款保險(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常規(guī)型個貸通常不要求借款人額外擔(dān)保,只需住宅抵押,而超額型個貸的擔(dān)保機(jī)構(gòu)多為私營抵押貸款保險公司,從2002年美國個貸市場不同擔(dān)保類型的個貸比例可以推算出,FHA在美國個貸擔(dān)保市場的份額最大,超過50%,私營抵押貸款保險公司次之,約為30%。
個貸風(fēng)險管理(riskmanagement)按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)將個貸業(yè)務(wù)細(xì)分的一個重要目的是,提高各個環(huán)節(jié)的專業(yè)化水平,通過一環(huán)環(huán)的牽制降低和分散風(fēng)險。比如個貸發(fā)起機(jī)構(gòu)必須保證借款人申請材料的真實(shí)性,個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)服務(wù)過程中的操作風(fēng)險,個貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)抵押物和借款人的可投保風(fēng)險。真正的個貸風(fēng)險管理環(huán)節(jié)主要針對個貸業(yè)務(wù)的流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險以及無法通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)完全規(guī)避的借款人和抵押物風(fēng)險等。管理途徑除了風(fēng)險留存,組合個貸資產(chǎn)避險外,還可借助個貸證券化渠道,尤其是在個貸二級市場發(fā)達(dá)的國家。在美國,個貸風(fēng)險管理環(huán)節(jié)的參與機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦國家抵押協(xié)會(FNMA)、政府國民抵押協(xié)會(GNMA)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司(FHLMC)、投資銀行以及有風(fēng)險管理能力的個貸銀行、儲貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行。個貸證券化主要借助前三大機(jī)構(gòu),聯(lián)邦國家抵押協(xié)會和政府國民抵押協(xié)會針對得到FHA和VA擔(dān)保的個貸資產(chǎn)實(shí)施證券化;而聯(lián)邦住房貸款抵押公司的業(yè)務(wù)主要面向未保險以及由私營保險公司承保的個貸資產(chǎn)。2002年美國個貸余額73%以證券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理著的個貸資產(chǎn)有64%實(shí)施證券化,GNMA管理著的個貸資產(chǎn)全部實(shí)施證券化。
個貸投資(investment)個貸投資即投資人通過資金投入,獲得債權(quán)性收益。個貸投資渠道有兩種,其一是預(yù)先投資(Up-frontinvestment)。資金來源主要是儲蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借貸形式提供的資金和發(fā)行債券融資等。其二是投資個貸支持證券。資金來源擴(kuò)展到整個資本市場。圖1和圖2給出了典型發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家個貸資金來源及其比例。從中可以看到,相比于發(fā)達(dá)國家,發(fā)展中國家個貸資金來源較單一,主要依靠儲蓄存款和政府財政支持。
美國個貸市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
按貸款利率劃分
美國個貸市場最早出現(xiàn)的個貸利率形式為固定利率。固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險主要由貸款人承擔(dān)。當(dāng)市場利率上升時,貸款人會面臨融資成本增加、投資收益相對減少等問題;當(dāng)市場利率下降時,貸款人又可能面臨提前還款風(fēng)險。上世紀(jì)80年代之前,固定利率抵押貸款在美國個貸市場占據(jù)主導(dǎo)地位,然而隨著80年代市場利率大幅上升,其所隱含的利率風(fēng)險凸現(xiàn),造成貸款人出現(xiàn)流動資金不足、資產(chǎn)與負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配等問題。由此,貸款人開始有意識地開發(fā)浮動利率個貸產(chǎn)品。由于浮動利率抵押貸款的利率風(fēng)險主要由借款人承擔(dān),因此相比于固定利率抵押貸款,浮動利率抵押貸款的初始利息率較低。一般情況下,下降100到300個百分點(diǎn)。初始利率下調(diào)幅度與浮動利率調(diào)整幅度限制正相關(guān),與調(diào)整間隔負(fù)相關(guān)。在美國個貸市場,浮動利率調(diào)整幅度限制主要表現(xiàn)在每期調(diào)整幅度限制(adjustmentratecaps)和整個還款期限內(nèi)的調(diào)整幅度限制(life-of-loanratecaps),而調(diào)整間隔則從半年到5年不等,典型的利率調(diào)整間隔為6個月、1年、3年或5年。多數(shù)個貸產(chǎn)品還會提供一段時期內(nèi)的固定利率政策,被稱之為混合浮動利率抵押貸款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示個貸還款期的前5年執(zhí)行固定初始利率,之后每年調(diào)整一次利率。浮動利率的調(diào)整通常依據(jù)一系列表征通貨膨脹水平或貸款人融資成本的指標(biāo),如一年期國債利率、融資成本指數(shù)(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美國個貸市場還有一種非主流的貸款產(chǎn)品,被稱之為價格水平調(diào)整抵押貸款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以實(shí)際利率,而非名義利率作為個貸利率,通過調(diào)整個貸余額來補(bǔ)償通貨膨脹造成的貸款人放貸損失。
按承保標(biāo)準(zhǔn)劃分
個貸產(chǎn)品承保標(biāo)準(zhǔn)大致可以分成三種,其一是所購住房抵押加政府背景的機(jī)構(gòu)擔(dān)保,其二是所購住房抵押加私營擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保,其三是僅以所購住房抵押擔(dān)保。第一種個貸產(chǎn)品主要用于支持中低收入家庭購買住房,通過政府背景機(jī)構(gòu)的擔(dān)保提高這部分人群的信用等級,增加貸款人對其提供的授信額度。典型的有美國聯(lián)邦房屋管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供擔(dān)保的各類個貸產(chǎn)品。其中FHA提供擔(dān)保的低息個貸產(chǎn)品超過50種,分別面向不同的消費(fèi)者或住宅類型,保費(fèi)由借款人支付,而VA提供擔(dān)保的個貸產(chǎn)品只面向曾經(jīng)在戰(zhàn)爭部隊(duì)中服役的退伍軍人,且所購住房不能為新房,保費(fèi)由聯(lián)邦政府支付。第二種個貸產(chǎn)品主要是貸款價值比超過8成的各類貸款。典型的有美國個貸市場中由私營抵押貸款保險公司(PMI)承保的超額型個貸(JumboLoan)。第三種個貸產(chǎn)品即為貸款價值比不超過8成的常規(guī)型個貸(ConventionalLoan)。這三種個貸產(chǎn)品的市場比例見圖2。
按還款方式劃分
盡管個貸產(chǎn)品的還款方式可以多種多樣,比如等額還款、等本金還款、遞增還款、遞減還款、期末一次性還款等,但是從差異化和實(shí)用性上看,主要包括三種主流的面向不同借款人的還款方式:等額還款、遞增還款和一次性還款。其中等額還款方式最為普遍,其還款間隔可以是1年,也可以是半年或兩周等。遞增還款方式考慮了借款人收入遞增的普遍規(guī)律,多面向積蓄不足的年輕人。盡管遞增還款方式有效提高了借款人還款能力,但是其存在較大的違約風(fēng)險和利率風(fēng)險。一次性還款主要適用于短期的個貸產(chǎn)品。不同的還款方式直接影響著個貸的實(shí)際利率,影響著貸款人的風(fēng)險和收益。
特殊類型的個貸產(chǎn)品
這里僅列舉幾種比較有特色的個貸產(chǎn)品。它們是增值分享抵押貸款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage)和附加擔(dān)保帳戶抵押貸款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押貸款首次在美國個貸市場推出是在1980年。其設(shè)計理念與價格水平調(diào)整抵押貸款比較相似,同樣是初始利率較低,接近實(shí)際利率,對于通貨膨脹因素造成的放貸損失,通過分享通貨膨脹環(huán)境下抵押住宅的增值收益來補(bǔ)償。除貸款人需要承受較大的違約風(fēng)險和利率風(fēng)險外,借款人對增值分享抵押貸款的接受度也有限。這主要源于對住宅增值收益的評定困難。如果以出售價格為準(zhǔn),那么由于借款人后期裝修、裝飾的投入帶來的物業(yè)增值收益就難以衡量;如果以評估價值為準(zhǔn),則評估師人為因素的影響較大,且無從驗(yàn)證尚未實(shí)現(xiàn)的評估價值的準(zhǔn)確性。逆向年金抵押貸款1979年首次在美國個貸市場推出。其與傳統(tǒng)的個貸產(chǎn)品不同,是由貸款人按月放貸給借款人,借款人在期末一次性還款,還款形式可以是放棄抵押物。附加擔(dān)保帳戶抵押貸款的主要特征有兩個。其一是能夠?qū)崿F(xiàn)遞增還款的效果,其二是借款人需要事先在貸款人處建立一個儲蓄帳戶,存入一定額度以上的存款。該儲蓄帳戶即為附加擔(dān)保帳戶。借款人可以利用該帳戶的利息和本金還款,且享受到的存款利率高于一般的儲蓄存款。貸款人借此可以吸引更多資金,且能夠降低提前還款風(fēng)險。
對我國個貸市場業(yè)務(wù)細(xì)分與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的啟示
多樣化個貸市場參與機(jī)構(gòu)
現(xiàn)階段,我國個貸市場各類業(yè)務(wù)多集中在商業(yè)銀行手中,一定程度上造成業(yè)務(wù)運(yùn)作效率和利潤空間無法充分發(fā)揮和挖掘,風(fēng)險過于集中。參考美國個貸市場,分布在個貸業(yè)務(wù)鏈上的各類機(jī)構(gòu)(圖3)協(xié)同工作不僅有利于個貸業(yè)務(wù)風(fēng)險的分散,而且使得各細(xì)分業(yè)務(wù)縱向和橫向的延伸與拓展變得簡單,增強(qiáng)了個貸市場的靈活性和適應(yīng)性。我國個貸市場的發(fā)展方向也應(yīng)該是細(xì)分個貸業(yè)務(wù),引入更多專業(yè)化、差異化機(jī)構(gòu)參與其中。作為個貸市場傳統(tǒng)貸款人的商業(yè)銀行可著重于個貸批發(fā)業(yè)務(wù),多面向風(fēng)險較低的借款人和抵押住宅類型放貸,選擇性的參與高風(fēng)險個貸品種的服務(wù)環(huán)節(jié)。
合理化個貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
我國個貸市場產(chǎn)品相對單一。盡管不斷有新的產(chǎn)品推出,但是面對的借款人群和住宅類型并未有顯著的差異。加之商業(yè)銀行的個貸政策從規(guī)模擴(kuò)張向謹(jǐn)慎放貸、提高個貸質(zhì)量轉(zhuǎn)變使得很多潛在借款人無法從個貸市場獲得貸款支持。這類借款人可能是收入不高、信用等級偏低的中低收入人群,可能是儲蓄存款不足的年輕人群,也可能是所購住房價格波動性較大的人群。個貸市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不完善,還直接影響到住宅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。改善的途徑可以是通過政府擔(dān)保、貼息貸款或開辟投資渠道讓資本市場的投資人進(jìn)入來完善個貸市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu),而非簡單依靠商業(yè)銀行創(chuàng)新個貸產(chǎn)品,因?yàn)檫@類個貸產(chǎn)品可能與商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)定位和風(fēng)險偏好不符。
謹(jǐn)慎創(chuàng)新個貸產(chǎn)品
住房消費(fèi)曾經(jīng)是許多發(fā)達(dá)國家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，我國已將住房產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)之一。隨著住房體制改革的進(jìn)一步深入，住房市場對銀行住房低押貸款業(yè)務(wù)的需求日益增強(qiáng)。但是在運(yùn)作中不斷出現(xiàn)一些問題，嚴(yán)重制約著住房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近兩年來，我國個人住房抵押貸款數(shù)量逐年增長，隨之而來的住房信貸風(fēng)險也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進(jìn)展。因此有必要進(jìn)行制度創(chuàng)新，積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化。一、住房貸款證券化的實(shí)質(zhì)
住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行可在金融市場上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔(dān)保的各種證券。它通過房地產(chǎn)抵押銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)(這種債權(quán)是在房地產(chǎn)抵押一級市場上形成的，是購買房屋的消費(fèi)者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款，用于購買房屋時與銀行等金融機(jī)構(gòu)形成的借貸法律關(guān)系)轉(zhuǎn)讓給一定的機(jī)構(gòu),這些機(jī)構(gòu)將這些成千上萬的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包市場，從金融市場吸收資金投到房地產(chǎn)抵押銀行，這樣，房地產(chǎn)抵押一級市場和二級市場相通并形成良性的資金市場。
二、發(fā)展住房抵押貸款證券化的必要性
住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領(lǐng)域一項(xiàng)重大的金融創(chuàng)新，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風(fēng)險的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠(yuǎn)的影響。我國商業(yè)銀行面對金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，也應(yīng)實(shí)行住房抵押貸款證券化，其客觀必要性具體表現(xiàn)在以下六個方面。
（－）有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道
實(shí)行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴(kuò)大銀行的資金來源，進(jìn)而增強(qiáng)銀行的資產(chǎn)擴(kuò)張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發(fā)行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，資本市場的完善以及資產(chǎn)證券化技術(shù)的發(fā)展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業(yè)銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險
我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長達(dá)20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務(wù)。而我國商業(yè)銀行的負(fù)債基本上是各項(xiàng)存款，在各項(xiàng)存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負(fù)債的期限不匹配，加大了銀行的運(yùn)營風(fēng)險。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴(yán)重不足的困境，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動性的同時，還可以將集中在銀行的風(fēng)險轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險的社會化。
（三）有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力
實(shí)行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴(kuò)大銀行的資金來源，增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動性，而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。1.銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務(wù)職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關(guān)貸款服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)，從而可以給銀行帶來費(fèi)用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務(wù)，從中收取一定的手續(xù)費(fèi)。3.住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項(xiàng)費(fèi)用后，如有剩余，銀行還有權(quán)參與對剩余現(xiàn)金流量的分配?？梢?，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源。同時，由于上述各項(xiàng)業(yè)務(wù)并不反映在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利于加強(qiáng)商業(yè)銀行的資本管理
按照《已賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國商業(yè)銀行資本與加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個突出問題。通過運(yùn)用資產(chǎn)證券化技術(shù)，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中移出，可以相應(yīng)減少銀行的風(fēng)險資產(chǎn)數(shù)量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應(yīng)提升銀行的信用等級。因此，我國商業(yè)銀行要加強(qiáng)資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內(nèi)源、外源兩條渠道充實(shí)資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產(chǎn)證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規(guī)模的適度擴(kuò)張，增強(qiáng)銀行的風(fēng)險承受能力。
（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控
公開市場業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強(qiáng)、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴(kuò)大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴(kuò)大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業(yè)銀行的流動性進(jìn)行適時調(diào)節(jié)，進(jìn)而有效調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。
（六）有利于推動我國資本市場的發(fā)展
根據(jù)貨幣市場與資本市場的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進(jìn)資本市場的發(fā)展與完善。一方面實(shí)行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風(fēng)險小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進(jìn)儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯(lián)結(jié)器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機(jī)構(gòu)和個人投資者諸多方面，其成功運(yùn)用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發(fā)展。
三、我國住房抵押貸款證券化的措施
（一）選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人
在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機(jī)構(gòu)有四類，即儲蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業(yè)銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發(fā)起人。但是，由于歷史背景、貸款結(jié)構(gòu)以及銀行所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的不同，各家商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據(jù)規(guī)模效益原則，我國應(yīng)選擇住房抵押貸款已達(dá)到一定規(guī)模的商業(yè)銀行作為發(fā)起人。中國建設(shè)銀行是我國開辦個人住房貸款業(yè)務(wù)最早的國有商業(yè)銀行。截至2000年底，該行累計發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項(xiàng)貸款近10％，同業(yè)市場份額42％，已經(jīng)具備了住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)基礎(chǔ)。因此，中國建設(shè)銀行應(yīng)作為我國住房抵押貸款證券化發(fā)起人的首選銀行。同時，應(yīng)選擇住房抵押貸款規(guī)模比較大、風(fēng)險控制機(jī)制比較完善、抵押貸款操作比較規(guī)范的省市分行進(jìn)行試點(diǎn)。
（二）完善住房抵押貸款的一級市場
實(shí)行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎(chǔ)。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1.隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費(fèi)熱點(diǎn)的形成，商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。2.建立健全住房抵押貸款的風(fēng)險防范機(jī)制。住房抵押貸款期限長，貸款持續(xù)期內(nèi)受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實(shí)的和潛在的風(fēng)險（如違約風(fēng)險，利率風(fēng)險，提前償付風(fēng)險），各種貸款風(fēng)險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預(yù)期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。而穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應(yīng)具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎(chǔ)，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現(xiàn)有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風(fēng)險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發(fā)展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風(fēng)險問題將日趨突出，構(gòu)成銀行進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的一大障礙。因此，要實(shí)行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模的同時，切實(shí)加強(qiáng)住房抵押貸款風(fēng)險的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運(yùn)行和健康發(fā)展。
（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV
SPV作為特設(shè)交易機(jī)構(gòu)是住房抵押貸款證券化最關(guān)鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運(yùn)行效率及未來發(fā)展有著決定性的影響。根據(jù)SPV的性質(zhì)與職能，從我國國情出發(fā)，應(yīng)由政府出資設(shè)立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因?yàn)椋?.由政府出資設(shè)立，既能充分體現(xiàn)政府對住房金融的引導(dǎo)與扶持，強(qiáng)化政府在住房抵押貸款證券化中的主導(dǎo)作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2.商業(yè)銀行設(shè)立SPV，由于存在著密切的“母子關(guān)系”，因而容易出現(xiàn)商業(yè)銀行與SPV之間的關(guān)聯(lián)交易，并有可能對住房抵押貸款的真實(shí)銷售、SPV的破產(chǎn)隔離以及住房抵押貸款證券的發(fā)行產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。而由政府出資設(shè)立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關(guān)聯(lián)交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運(yùn)行；3.目前我國商業(yè)銀行的風(fēng)險防范機(jī)制還不完善，金融市場發(fā)育還不成熟，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗(yàn)，因而初始階段的SPV將面臨更大的運(yùn)營風(fēng)險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應(yīng)對可能出現(xiàn)的償付危機(jī)，以保證住房抵押貸款證券化的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券
發(fā)行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發(fā)行者要逐步積累經(jīng)驗(yàn)，投資者對其也有一個認(rèn)識和接受的過程。因此我國發(fā)行住房抵押貸款證券，應(yīng)在不同的發(fā)展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉(zhuǎn)手抵押貸款證券作為首選品種。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術(shù)簡單，可操作性強(qiáng)，而且因有政府機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點(diǎn)階段發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認(rèn)購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展及金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險的防范，還可以為今后發(fā)行其他技術(shù)更為復(fù)雜的住房抵押貸款證券品種創(chuàng)造條件，打好基礎(chǔ)。作為一種新推出的投資工具，轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的發(fā)行需要采取以下對策：1.應(yīng)采取低面額、高收益的形式；2.應(yīng)根據(jù)住房抵押貸款組合不同的期限結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)，相應(yīng)設(shè)計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3.證券利率應(yīng)實(shí)行浮動利率，以防范因市場利率變動而帶來的風(fēng)險；4.應(yīng)選擇規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營業(yè)績良好且社會信譽(yù)度高的承銷中介，以確保證券的成功發(fā)行。
在住房抵押貸款證券化技術(shù)日趨完善，金融市場進(jìn)一步規(guī)范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的基礎(chǔ)上發(fā)行技術(shù)操作比較復(fù)雜的擔(dān)保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。
我國的按揭業(yè)務(wù)參考的是香港的作法，按揭實(shí)際是為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者完成樓宇買賣而由銀行提供抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按揭貸款糾紛案件，?？谑行氯A區(qū)法院從1998年開始受理后，呈逐年上升之勢。
1.受理的基本情況
該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案，當(dāng)年受理這類案件26件，訴訟標(biāo)的額最小的為17萬元，最大的為74萬元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標(biāo)的額最小的為3.6萬元，最多的為80.17萬元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標(biāo)的數(shù)最小的為3萬余元，訴訟標(biāo)的額最大的為219萬元。
從1998年以來，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時間為1993年底至1995底這段時間。原告的訴訟請求均為要求解除按揭貸款合同，確認(rèn)抵押關(guān)系成立，判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產(chǎn)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。的理由均為購房者與房地產(chǎn)商違約，未按期償還按揭貸款及承擔(dān)保證責(zé)任，判決結(jié)果一般為確認(rèn)購房者與房地產(chǎn)商未按期償還借款，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任，購房者應(yīng)償還尚欠的本息。但對房地產(chǎn)商所應(yīng)承擔(dān)的保證責(zé)任及購房者以所購住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認(rèn)識及判決結(jié)果。
2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點(diǎn)
（1）原告均為銀行。該院1998年以來所受理的這類案件，原告大部分為中國建設(shè)銀行海南住房城建支行，部分為省工商銀行營業(yè)部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產(chǎn)信貸部改建而成，原建行海南省房地產(chǎn)信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業(yè)務(wù)，放貸后因追索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在?？谑械陌讣齻€別案件標(biāo)的額超300萬元的以外，都訴至新華法院，因此，?？谑薪^大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。
（2）被告均有兩個，一被告為個人購房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本付息，但隨后就不再還款，也不主動與按揭銀行聯(lián)系；另一被告為售房方的房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商是作為保證人而被原告列為被告之一的。
（3）被告下落不明、不應(yīng)訴者多。作為房地產(chǎn)開發(fā)商的被告均出庭應(yīng)訴，但作為個人購房者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中，出庭應(yīng)訴的購房者只有4個人，2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當(dāng)事人，有一部分仍在?？谑?，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所購的住房，既未還款也未與銀行聯(lián)系，法院查找無著，無法直接送達(dá)，只能按照我國《民事訴訟法》第八十四條的規(guī)定，按下落不明公告送達(dá)。有一方當(dāng)事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件的81%，也就是說缺席判決的案件約占81%.
（4）個案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問題的較多。雖然該院所受理的住房按揭貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時間不同、期限不同，對擔(dān)保合同關(guān)系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結(jié)果亦有所不同。
3.產(chǎn)生訴訟的主要原因
從1998年以來，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數(shù)量上升較快，經(jīng)初步分析，產(chǎn)生糾紛引訟的原因主要有以下幾個方面：
（1）因購房者與房地產(chǎn)商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購房者及房地產(chǎn)商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購房者已與房地產(chǎn)商簽訂了買賣合同，為了購房者支付部分購房款而由銀行提供按揭貸款。對購房者而言，這里主要涉及到兩個法律關(guān)系，一為購房者與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同關(guān)系，另一個法律關(guān)系為購房者與銀行、房地產(chǎn)商的按揭關(guān)系，所涉及的兩種合同關(guān)系密切，但屬不同法律性質(zhì)。而購房者因按揭貸款的目的是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的時間、質(zhì)量等與房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房者就以房地產(chǎn)商違反房屋買賣合同為由，不履行按揭還款義務(wù)。
（2）因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因?qū)Ｄ系慕?jīng)濟(jì)環(huán)境不滿意，而離開海南到別處發(fā)展，對原所購的房屋既不居住也不再還款；有的購房者因工作變動、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無力償還按揭借款。
（3）因房地產(chǎn)行情變動等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合同，簽訂的時間在1993年底至1995年，當(dāng)時房地產(chǎn)尚有余溫，房價在當(dāng)時看來不算高，但與這兩年相比，房價相對較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等額償還的貸款額較大，購房者認(rèn)為負(fù)擔(dān)較重，因而有些購房者轉(zhuǎn)而另行以低價購買其認(rèn)為質(zhì)量較好，房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。
二、住房按揭貸款糾紛案審理中應(yīng)注意的幾個問題
1.注意區(qū)分按揭貸款糾紛中涉及的法律關(guān)系。
從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關(guān)系較多。第一個法律關(guān)系是按揭人（購房者）因購房與房地產(chǎn)商發(fā)生的房屋買賣關(guān)系，第二個法律關(guān)系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發(fā)生的借貸關(guān)系，第三個法律關(guān)系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔(dān)保所發(fā)生的抵押關(guān)系，第四個法律關(guān)系是房地產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行發(fā)生的保證關(guān)系，第五個法律關(guān)系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發(fā)生的保險關(guān)系，第六個法律關(guān)系是按揭人不能按規(guī)定向銀行償還本息，由房地產(chǎn)商將房屋回購的關(guān)系?！糧W（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期?！糧W）〗從實(shí)踐來看，通常涉及的是前四種關(guān)系。正確界定因按揭產(chǎn)生的法律關(guān)系，是正確處理這類案件的前提。
2.注意根據(jù)住房按揭貸款合同簽訂履行的時間，確定法律適用及處理原則。
為適應(yīng)建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同，處理這類糾紛時適用的法律有可能不同，進(jìn)而會影響到糾紛各方的法律責(zé)任的承擔(dān)問題。在所受理的這類糾紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底，同樣內(nèi)容的合同、同樣的事由，其法律的適用與處理原則可能完全不同。
（1）關(guān)于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見，《經(jīng)濟(jì)合同法》及最高法院1994年頒布的《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》、《借款合同條例》以及中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定等，不能適用于1995年10月1日起實(shí)施的《擔(dān)保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法》有關(guān)合同履行一章的規(guī)定。
（2）關(guān)于處理原則
①關(guān)于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當(dāng)時的法律、法規(guī)規(guī)定，一般認(rèn)定為有效的民事法律行為。
②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權(quán)人銀行的房屋抵押合同關(guān)系，依有關(guān)規(guī)定辦理了抵押登記的應(yīng)確認(rèn)為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)為有效合同，不應(yīng)以未辦理抵押登記而認(rèn)定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記的應(yīng)確認(rèn)為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實(shí)踐中對在這種情況下，抵押合同是尚未生效還是無效，有不同的認(rèn)識。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩個性質(zhì)不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規(guī)定等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了國務(wù)院1990年的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條有關(guān)地上建筑物抵押應(yīng)依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定，因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規(guī)規(guī)定如何辦理抵押登記，因而無法依該條例規(guī)定的規(guī)范辦理抵押登記，不能以未登記為由認(rèn)定抵押合同無效。
③房地產(chǎn)商作為保證人是否承擔(dān)責(zé)任、承擔(dān)何種責(zé)任，審判實(shí)踐中有不同的認(rèn)識。筆者認(rèn)為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的責(zé)任，住房按揭貸款合同中約定保證人承擔(dān)的是一般保證還是連帶責(zé)任保證責(zé)任的，從共約定。對由于合同未約定或約定不明的，依其應(yīng)適用的有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋來確定，如適用最高法院《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》第七條的規(guī)定，保證人承擔(dān)的是賠償責(zé)任，如適用《擔(dān)保法》第十九條的規(guī)定，則保證人承擔(dān)連帶責(zé)任保證。對于保證人擔(dān)保的范圍，在沒有約定或約定不明確的情況下，保證人對保證人全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任；應(yīng)適用《擔(dān)保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購住房抵押，應(yīng)注意根據(jù)該法第二十八條第一款的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人只對物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任。
保證責(zé)任期限未約定或約定不明確的，如應(yīng)適用最高法院的《規(guī)定》，則保證人應(yīng)當(dāng)在被保證人承擔(dān)責(zé)任的期限承擔(dān)保證責(zé)任，如應(yīng)適用《擔(dān)保法》第二十五條的，則保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月。
三、住房按揭貸款有關(guān)問題的分析
（一）住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的異同：
從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關(guān)銀行所辦理的住房按揭貸款業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進(jìn)而促使購房者與房地產(chǎn)商之間的房屋買賣合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔(dān)保貸款條件嚴(yán)格。以香港法律為例，房地產(chǎn)商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達(dá)18項(xiàng)；〖ZW（〗見許合進(jìn)，《略論住房按揭》，載《當(dāng)代法學(xué)》，1999年第2期，第34頁。〖ZW）〗而中國人民銀行于1997年4月28日頒發(fā)的《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發(fā)的《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對個人住房貸款的對象、條件、程序都有嚴(yán)格的規(guī)定。
現(xiàn)住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的不同之處在于：
（1）傳統(tǒng)的按揭一般是約定樓宇所有權(quán)不直接轉(zhuǎn)讓給購房者，而是由購房者充當(dāng)按揭人，把樓宇作按揭標(biāo)的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行（購房者保留贖回權(quán)），待銀行收回貸款本息后，按揭權(quán)人即銀行才將樓宇所有權(quán)讓渡給按揭人。而我省已開展的住房按揭貸款，其擔(dān)保方式一般為抵押加保證，即購房者除以所購住房抵押或采取質(zhì)押外，房地產(chǎn)商必須作為購房者向銀行還本付息的保證人。而且購房者與房地產(chǎn)商在房屋買賣合同和住房按揭貸款合同中，均未規(guī)定樓宇所有權(quán)的讓渡問題，而都約定所購房屋直接轉(zhuǎn)讓給購房者。
（2）傳統(tǒng)的按揭一般不以住房儲蓄為前提，按揭權(quán)人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購樓宇等按揭標(biāo)的物），而現(xiàn)開展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購房者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營貸款，是銀行用信貸資金發(fā)放的個人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個人住房貸款管理辦法》中有明文規(guī)定。
（二）住房按揭貸款操作中的存在的問題及建議
1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問題主要有：
（1）按揭期限普遍太短。從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、個人收入狀況和購房價來看，個人償付購房款的能力并不高，在已按規(guī)定支付首期不少于30%購房款的情況下，如實(shí)行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過一般收入家庭的承受能力，特別是在社會的轉(zhuǎn)型期，個人的收入起伏較大，大部分當(dāng)被告的個人購房者系無力連續(xù)每月支付較高的貸款本息而違約的。
（2）按揭人（購房者）與按揭權(quán)人（銀行）大都未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。其原因在于銀行不主動，購房者不配合或房屋抵押登記部門對按揭標(biāo)的物為期房的不予辦理抵押登記等，共結(jié)果可能導(dǎo)致抵押合同未生效，銀行無法行使優(yōu)先受償權(quán)。
（3）對保證人（房地產(chǎn)商）的保證方式約定不明。對保證方式的明確約定，有助于正確確定保證人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?！稉?dān)保法》規(guī)定保證方式有一般保證和連帶責(zé)任保證，而產(chǎn)生糾紛的住房按揭貸款合同中均未明確規(guī)定保證的具體方式，而代之以“無條件擔(dān)保責(zé)任”、“不可撤銷擔(dān)保責(zé)任”等字眼，以致訴訟中當(dāng)事人和審判人員對這樣的約定是否屬于明確約定，或?qū)儆谀囊环N保證方式有不同的看法。
2完善住房按揭貸款機(jī)制的對策
為啟動商品房市場，特別是為處置海南積壓房地產(chǎn)，解決空置房屋多，而居民購買能力不足的矛盾，完善住房按揭貸款機(jī)制是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一個重要的方面。
（1）合理確定按揭比例和按揭期限
據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料顯示，2001年~2010年，我國城鎮(zhèn)住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另據(jù)建設(shè)部確定的2010年住房建設(shè)發(fā)展綱要，到2010年，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮(zhèn)還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮(zhèn)人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國住房建設(shè)具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，除了積極推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，大力推進(jìn)住房分配貨幣化和售房商業(yè)化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個完善的住房抵押貸款保險市場，對于化解住宅金融風(fēng)險，推動住房金融穩(wěn)定、健康地發(fā)展具有重要的作用。
一、美國的住房抵押貸款保險制度
美國的住房抵押貸款保險制度在推動和促進(jìn)美國房地產(chǎn)及住宅業(yè)的發(fā)展過程中，起著至關(guān)重要的作用。美國住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯(lián)邦政府債務(wù)的第二大債務(wù)。1999年個人申請抵押申請貸款的數(shù)量有968萬戶，貸款總額達(dá)12870億美元。如此龐大的數(shù)量，如果沒有一個運(yùn)行有效的防范系統(tǒng)，一旦發(fā)生問題，對整個社會經(jīng)濟(jì)的影響將是難以估量的。
美國抵押貸款保險形式主要有四種：（1）全額保險，保險機(jī)構(gòu)承擔(dān)因借款人違約給貸款機(jī)構(gòu)帶來的所有正常損失；（2）限額保險，保險機(jī)構(gòu)最多只承擔(dān)按原始貸款本金的一定比例計算的限額損失，超出部分由貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)；（3）共同保險，損失額在原始貸款本金的一定百分比內(nèi)，完全由保險機(jī)構(gòu)承擔(dān)；超過這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機(jī)構(gòu)和保險機(jī)構(gòu)之間分配損失額；（4）自我保險，貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)全部的違約損失。
美國住房抵押貸款保險體系由政府保險機(jī)構(gòu)和私人保險機(jī)構(gòu)兩大部分組成。政府保險機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項(xiàng)目針對軍人和軍人家屬，因此在整個市場中所占的份額較小。20世紀(jì)初。美國曾經(jīng)擁有大量的私人抵押貸款保險公司（PMI），但由于公司資本不足，在經(jīng)濟(jì)大蕭條的時候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯福總統(tǒng)依據(jù)《聯(lián)邦住宅法》，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險；當(dāng)借款人無力償還債務(wù)時，聯(lián)邦政府將承擔(dān)未清償?shù)膫鶆?wù)，保證及時向金融中介機(jī)構(gòu)支付本息。
FHA與PMI之間的主要區(qū)別表現(xiàn)在以下五個方面：
1．貸款限額。FHA有貸款限額，過去FHA的貸款限額在全美是統(tǒng)一的，這就使部分房價高的地區(qū)FHA保險短缺?，F(xiàn)在，美國根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)對FHA的限額做了調(diào)整。PMI則沒有貸款限額。因此，在低價房的貸款中，F(xiàn)HA占了絕大多數(shù)，但在高價房領(lǐng)域，則是PMI領(lǐng)先，在中等價格房產(chǎn)貸款市場上兩者則有著激烈的競爭。
2．貸款比例。FHA最普通的保險項(xiàng)目是貸款年限30年，固定利率的貸款項(xiàng)目。對此項(xiàng)目FHA規(guī)定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過125000美元的則為90%。FHA允許將交易費(fèi)用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了聯(lián)邦住宅法，對房產(chǎn)評估價值小于50000美元的，最高貸款比例為評估價和市場成交價最小值的98.75%；房產(chǎn)評估價值大于50000美元的，最高貸款比例為評估價值和市場成交價最小值的97.5%。但交易費(fèi)用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過程中，上述兩種計算方法都要做，取兩個結(jié)果的最小值作為貸款額，但不能超過貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔(dān)了向高風(fēng)險客戶提供貸款保險的任務(wù)。
3．保險費(fèi)率。1984年以前，F(xiàn)HA按年收取保險費(fèi)，年保險費(fèi)為貸款余額的0.5%，這一數(shù)額除以12后分?jǐn)偟矫吭聝敻吨?。如果貸款提前還清借款人就停止支付保險費(fèi)；從1984年~1991年，年保險費(fèi)進(jìn)行了調(diào)低，而且改為一次性支付；1991年以后保險費(fèi)結(jié)構(gòu)改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現(xiàn)金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險費(fèi)。FHA的保險費(fèi)率在全國是一致的。PMI的保險費(fèi)率比FHA要低，這樣就避免出現(xiàn)把私人保險機(jī)構(gòu)踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結(jié)合的費(fèi)用支付結(jié)構(gòu)。不同PMI的保險費(fèi)率是不同的，同一家PMI公司針對不同地區(qū)、不同保戶其保險費(fèi)率也有區(qū)別。
4．保險時間。只有當(dāng)?shù)盅嘿J款額完全付清，F(xiàn)HA才允許取消保險。而PMI只要借款人在物業(yè)中的權(quán)益大于房價的20﹪，就可以停止保險。
5．運(yùn)作方式。FHA的貸款保險審批程序比較復(fù)雜，且等待批準(zhǔn)的時間較長，而且是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購房者都可申請。而且FHA的擔(dān)保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務(wù)人重新修改保險合同，或提前中止合同。
PMI和FHA兩個保險機(jī)構(gòu)并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會的抵押貸款保險機(jī)制。
二、中國的住房抵押保險制度所表現(xiàn)出的問題
自1998年初，華泰保險公司推出住戶保證保險后，中國太平洋保險公司等也相繼出臺了住房保證保險險種。我國的住宅抵押貸款保險市場開始形成，但也暴露出不少問題。
1．首付款過高。1999年9月21日后，中國人民銀行將個人住房貸款期限從原來最長20年延長至30年，首付款比例從30%下降到20%，但從我國廣大工薪階層的實(shí)際收入來看，其首付比例還是偏高。為了切實(shí)提高中低收入者的購房能力，勢必需要再次降低首付款的比例。
2．險種單調(diào)。由于我國住房抵押貸款保險開展時間不長，關(guān)于住房產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的險種單調(diào)，這樣不利于充分開展業(yè)務(wù)。只有險種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購房者有不同資信狀況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多樣化的險種有利于銀行和購房者做出靈活的決策。
3．抵押物產(chǎn)權(quán)不清。按照《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》：“依法取得房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押”。但由于我國一直實(shí)行的是房產(chǎn)所有權(quán)和城鎮(zhèn)土地國家所有權(quán)的“兩權(quán)分離”政策，這使得房地產(chǎn)所有權(quán)、抵押權(quán)及其收益的界定十分困難。
4．保險責(zé)任范圍小，保費(fèi)率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險范圍內(nèi)；而千分之五的年保險費(fèi)率看似不高，但按房產(chǎn)價值計算就不是個小數(shù)目了，更何況要30年保費(fèi)一次性繳清。
三、針對我國的住房抵押保險的措施
筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面著手，推進(jìn)我國住房抵押貸款保險制度的改革。
1．我國雖然目前有為數(shù)不少的先富起來的人，但中低收入的居民依然占我國總?cè)丝诘慕^大多數(shù)，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應(yīng)該把保險的范圍優(yōu)先限定于他們。對于部分經(jīng)濟(jì)條件確實(shí)比較差的購房者，保險的金額以不超過貸款金額的30﹪為宜。這樣能減輕購房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)；而且對銀行來說，由于購房者的首付款為20﹪，加上保險30﹪，銀行承擔(dān)的風(fēng)險只有50﹪左右。這樣，既有利于降低購房者的風(fēng)險，同時也能抑制他們過高的購房欲望，當(dāng)然也有助于降低銀行的風(fēng)險。
2．隨著購房者還貸次數(shù)的增加，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險逐漸減少，因此保險額應(yīng)該隨著還款次數(shù)增多而逐漸減少，而且保險費(fèi)用的繳納應(yīng)以按年繳納為好，以減輕購房者的壓力。現(xiàn)行的一次繳清的做法不僅加大了購房者的負(fù)擔(dān)，而且侵占了購房者所繳保險費(fèi)用未來年份的利息收入。對于部分提前還貸的購房者其所交的保險費(fèi)用中多出的部分應(yīng)該歸還購房者。
3．由于房屋貸款的還款期較長，在我國，最長可達(dá)30年，在此期間購房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無法還貸的風(fēng)險將會變得很大。為了避免出現(xiàn)購房者或其家屬無房可居的局面，筆者認(rèn)為可以試著介入人身險。先以局部地區(qū)為試點(diǎn)，如一個省或一個市。由政府牽頭，委托一家保險公司做群體險，以后條件成熟后也可以專門成立一家保險公司，或者把一家中等規(guī)模的保險公司改組成專門的住房貸款保險公司。該地區(qū)的所有進(jìn)行購房貸款的購房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購房者每月支付貸款利息和保險費(fèi)用。壽險合同到期后，保險金正好可以償還貸款額。如在保險期內(nèi)，購房者因意外喪失勞動力或身故，無法還貸，保險公司可替購房者歸還貸款，這樣購房者或其家屬可以保有住房。如在試點(diǎn)地區(qū)可行的話，則可以推行到全國。由于該險種規(guī)模大，政府在其中勢必要扮演極其重要的角色。
4．我國目前投資性購房的比例偏高，上海已達(dá)到16%多，接近國際上公認(rèn)的20%的警戒線。筆者認(rèn)為可以在全國就設(shè)立一家住房貸款抵押保險公司，利用計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將全國所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購房者的信息集中在一家保險公司。這樣既可以控制某些人的多頭購買，抑制投資性購房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國范圍內(nèi)不只一家住房抵押貸款保險公司，那各保險公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風(fēng)險。
針對中國目前的社會實(shí)際，筆者認(rèn)為中國的住房抵押貸款保險還是以政府主導(dǎo)為宜，不宜大力發(fā)展私營的住房抵押貸款保險機(jī)構(gòu)?？梢栽诓糠殖鞘性圏c(diǎn)實(shí)行私營住房抵押貸款保險機(jī)構(gòu)，以滿足部分中高層收入者的需求。
參考文獻(xiàn)：
一、引言
住房抵押貸款證券化是近二十年來國際金融領(lǐng)域最重大的創(chuàng)新之一,它發(fā)源于美國,后在發(fā)達(dá)國家廣泛流行,現(xiàn)在是目前西方一些國家普遍采用的住房金融形式。它是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)為了分散在發(fā)放住房抵押貸款時面臨的貸款風(fēng)險,把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入,經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。從本質(zhì)上講,發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,即貸款發(fā)放人把對住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流且相對獨(dú)立,不但有擔(dān)保且可以被準(zhǔn)確地評估質(zhì)量和信用,資產(chǎn)還可以被剝離。這些特點(diǎn)都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產(chǎn)。
我國商業(yè)銀行在90年代初開始發(fā)放住房抵押貸款,住房抵押貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款總余額已達(dá)10%,業(yè)務(wù)發(fā)展勢頭良好,壞賬率只有0.25%,是銀行中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一,這給我國住房抵押貸款證券化的實(shí)施創(chuàng)造了良好的條件。實(shí)施住房抵押貸款證券化在我國具有現(xiàn)實(shí)意義,但任何新生事物都有一個發(fā)展的過程,我們在借鑒一些西方國家經(jīng)驗(yàn)、走中國特色的同時,對一些難點(diǎn)問題應(yīng)加以重視。
二、住房抵押貸款證券化的意義
1、有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性
商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性是指商業(yè)銀行在資產(chǎn)不蒙受損失的情況下迅速變現(xiàn)的能力。商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營中,常常由于流動性不足而導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險。住房抵押貸款證券化有利于解決這個問題,它使商業(yè)銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動性,提高了商業(yè)銀行應(yīng)付突發(fā)危機(jī)的能力。提高流動性是中國銀行業(yè)開展資產(chǎn)證券化的主要動因,在中國銀行業(yè)資本充足率普遍不足的情況下,資產(chǎn)的流動性就顯得尤為重要。
2、解決了銀行資產(chǎn)和負(fù)債不匹配的問題
根據(jù)銀行長期進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理得出的經(jīng)驗(yàn),短期資產(chǎn)應(yīng)跟短期負(fù)債匹配,長期資產(chǎn)應(yīng)跟長期負(fù)債匹配。但在現(xiàn)階段,我國商業(yè)銀行的負(fù)債絕大部分是短期負(fù)債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時間可長達(dá)30年的長期貸款,這就出現(xiàn)了資產(chǎn)不匹配問題。雖然銀行對資金有借短貸長的轉(zhuǎn)移功能,但這僅僅是一定范圍內(nèi)的,若長時間超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),就會給銀行的經(jīng)營帶來不安全的隱患,有可能出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象。把長期的住房抵押貸款短期化,能使商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債不匹配問題迎刃而解。
3、提高了商業(yè)銀行的資本充足率
根據(jù)《巴塞爾協(xié)議》,資本充足率是以資本對風(fēng)險資產(chǎn)之比來衡量的,該比率不應(yīng)低于8%。一個銀行的資本充足與否是表明銀行經(jīng)營管理是否健康和可靠的重要標(biāo)志。近年來,世界銀行業(yè)難題中一個最為棘手的問題就是如何籌集并保持充足的資本,我國銀行業(yè)也不例外。若住房抵押貸款證券化,商業(yè)銀行則有可能把大量的表內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為表外資產(chǎn),而表外資產(chǎn)所需的資本金要大大少于表內(nèi)資產(chǎn),這樣就可提高四大商業(yè)銀行的資本充足率,增強(qiáng)我國銀行業(yè)抵御風(fēng)險的能力。
4、有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
我國的房地產(chǎn)業(yè)處于持續(xù)發(fā)展階段,但相對于人們的需求來說,房地產(chǎn)市場還是過于萎縮,除了居民收入低這個因素之外,另一個重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%,并把個人住房貸款最長期限延長到30年,但還是沒有解決貸款來源的問題,致使商業(yè)銀行辦事打折扣,縮短貸款期限、減少按揭成數(shù),使得我國住房抵押市場發(fā)展不良,制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。若住房抵押貸款債券化,商業(yè)銀行就有充足的資金來發(fā)放貸款,圓居民的住房夢。
5、豐富了金融投資品種
我國金融市場比起發(fā)達(dá)國家還不是很成熟,隨著利率的連續(xù)下調(diào),幾個單調(diào)的金融品種已不能滿足投資者的需求,致使大量的資金閑置,住房抵押貸款證券化的出現(xiàn)可謂正當(dāng)其時。
三、住房抵押貸款證券化的難點(diǎn)及對策
1、住房抵押貸款證券化的模式
有關(guān)方面提出兩種模式。一種是美國模式,即成立一家專門的證券化組織機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)購買并重組銀行的個人住房抵押貸款,發(fā)行證券,歸集現(xiàn)金流,組建沒有經(jīng)營業(yè)務(wù)的特設(shè)機(jī)構(gòu)。特設(shè)機(jī)構(gòu)僅代表證券投資者擁有貸款的所有權(quán),保證其不受任何機(jī)構(gòu)的影響。這種模式可實(shí)現(xiàn)個人住房抵押貸款的“真實(shí)出售”和抵押貸款庫的“真實(shí)隔離”。另一種是德國模式,即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個機(jī)構(gòu),由這個機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù),被證券化資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行,保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中。實(shí)施住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)“真實(shí)出售”和“真實(shí)隔離”,從理論上看,美國模式似乎更能符合要求,但實(shí)施美國模式要求金融市場比較成熟和發(fā)達(dá),相關(guān)的法律制度比較健全,對金融技術(shù)手段的要求也比較高,我國現(xiàn)階段顯然還達(dá)不到;從操作上來看,如果能設(shè)置有效的防火墻,德國模式應(yīng)該是比較現(xiàn)實(shí)的選擇。
2、住房抵押貸款證券化工具的確定
國外住房抵押貸款證券化的工具有很多,以美國為例,美國一共有三種抵押擔(dān)保證券,一是抵押轉(zhuǎn)遞證券,二是剝離式抵押擔(dān)保證券,三是擔(dān)保抵押債務(wù)。若我國住房抵押貸款證券化市場比較成熟,這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段,我們應(yīng)選擇簡單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應(yīng)該是首選。這種證券是這樣產(chǎn)生的,即一個或多個抵押品持有者組成一個抵押品的集成體(組合),然后出售該組合的股份或參與證書。一個組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡單,而且分散了風(fēng)險、增強(qiáng)了流動性,對投資者有著很大的吸引力。
3、如何重組現(xiàn)金流
抵押轉(zhuǎn)遞證券的現(xiàn)金流取決于基礎(chǔ)抵押的現(xiàn)金流。住房抵押貸款的核心技術(shù)是現(xiàn)金流的重組,其現(xiàn)金流量包括本金及利息的償付。一個抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同,這使得銀行必須重組現(xiàn)金流以滿足需要。一個組合里貸款有成百上千筆,銀行不可能測算出每一筆貸款的違約程度,但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強(qiáng)的規(guī)律性。商業(yè)銀行可根據(jù)大數(shù)定律使整個組合的現(xiàn)金流呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性,簡單快捷地預(yù)測現(xiàn)金流。鑒于我國對于把貸款風(fēng)險進(jìn)行量化的技術(shù)不是很高,若重組現(xiàn)金流不當(dāng),會給住房抵押貸款證券化帶來很大障礙。我國抵押轉(zhuǎn)遞證券的現(xiàn)金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合,采用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息(將提前償還的比率也考慮進(jìn)去),并在適當(dāng)?shù)臅r間償付本金。
4、住房抵押證券定價的問題
具體操作上,住房抵押貸款證券如何定價是首要解決的問題,也是證券能否發(fā)行的前提條件。一般國家多以國債利率為參照,但在我國按此實(shí)行有一定難度。銀行若想獲得收益,證券利率必須低于貸款利率。目前,我國的住房抵押貸款利率比正常的固定資產(chǎn)貸款利率要低,而固定資產(chǎn)貸款利率與當(dāng)前的國庫券利率相比,也相差不大,若證券利率參照國債利率,則銀行幾乎沒有利潤可言,這樣就加大了實(shí)施住房抵押貸款證券化的難度。從我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看,利率不可能在短期內(nèi)走向市場化,人民銀行可強(qiáng)制解決利率倒掛問題,把國債利率視為無風(fēng)險利率,其他利率的制定在參照國債利率的基礎(chǔ)上加上風(fēng)險溢價。這樣就理順了利率,打開了利差空間,有利于證券化的順利進(jìn)行。但僅有利差空間是不夠的,由于住房抵押貸款一般為浮動利率,住房抵押證券一般為固定利率,二者之間利率基礎(chǔ)不同,在住房抵押證券定價問題上還需要利用金融衍生工具,如利率互換等來防范利率風(fēng)險。
5、有關(guān)擔(dān)保、資信評估等中介機(jī)構(gòu)的培養(yǎng)
已有的研究都集中討論我國MBS的可行性、必要性及其對于經(jīng)濟(jì)和金融市場發(fā)展的意義，并沒有深入到技術(shù)層次?，F(xiàn)在隨著我國已開展MBS業(yè)務(wù)，有必要對MBS的風(fēng)險及其防范進(jìn)行研究，以對其未來發(fā)展提供有力的技術(shù)支持。
二、我國住房抵押貸款證券化的風(fēng)險分析
1、提前償付風(fēng)險
提前償付風(fēng)險是指借款人可以隨時支付全部或部分抵押貸款的余額，而導(dǎo)致現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定和再投資現(xiàn)象。借款人提前償付主要是對債券持有人造成兩方面的不利影響：一是在利率上升的環(huán)境中，抵押支持證券的價格會像其他債券一樣下降，并且下降幅度更大，因?yàn)楦呃蕦⒔档驮鐑斅?，增加對低于市場利率的息票利率的投資數(shù)量，從而使投資者遭遇擴(kuò)張風(fēng)險；二是在利率下降的環(huán)境中，抵押支持證券的潛在價格上漲幅度會因?yàn)樵鐑數(shù)目赡苄远唤档?，所以投資者將面臨緊縮風(fēng)險.
2、信用風(fēng)險
信用風(fēng)險是指住房抵押貸款的借款人因某種原因未按時支付或者停止支付貸款合同約定的現(xiàn)金流，由此產(chǎn)生不利于投資者的風(fēng)險。借款人延遲支付本息或停止履行合同條款，導(dǎo)致發(fā)行機(jī)構(gòu)無法按時支付投資者的本息，直接影響投資者投資收益的實(shí)現(xiàn)，降低證券的信用等級，增加投資風(fēng)險產(chǎn)生。而當(dāng)證券的違約風(fēng)險高時，按照收益與風(fēng)險對應(yīng)原則，發(fā)行機(jī)構(gòu)必須向投資者支付較高的違約風(fēng)險溢價，就增大融資成本，進(jìn)而影響MBS的實(shí)施和推進(jìn)。
3、利率風(fēng)險
利率風(fēng)險指由于利率的變化使發(fā)放抵押貸款的機(jī)構(gòu)或者證券持有者遭受損失的風(fēng)險。具體包括兩層含義：一是利率變化導(dǎo)致抵押支持證券市值發(fā)生變化，影響投資者獲利的大小；二是利率變化影響借款者提前還款速度，導(dǎo)致抵押支持證券本金流發(fā)生變化，給投資者的收益帶來影響。抵押支持證券的價格與利率呈反向變動，即利率上升（下降）時，證券的價格下降（上升）。如果投資者將證券持有至到期日，證券價格的變化不會對投資者產(chǎn)生影響。如果投資者在證券到期日前出售證券，那么利率上升導(dǎo)致資本損失，這就產(chǎn)生利率風(fēng)險。對于發(fā)行人來說，利率變化會影響償債基金的成本和利率敏感資產(chǎn)的收益。在其他條件相同時，住房抵押貸款證券的息票利率越高或到期期限越長，其價格對利率變化越敏感。
MBS的風(fēng)險是相互關(guān)聯(lián)的，某一事件的產(chǎn)生會導(dǎo)致數(shù)種風(fēng)險同時或相繼發(fā)生，最終的使證券投資收益下降?；谝陨系姆治觯谖覈_展MBS業(yè)務(wù)中，如何有效地防范風(fēng)險，保護(hù)證券投資者收益，促進(jìn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)展，值得深思和探索的。
三、住房抵押貸款證券化風(fēng)險的防范
1、提前償付風(fēng)險的防范
提前償付風(fēng)險始終存在于MBS運(yùn)作過程中，它只受人的行為和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性和人的理性，我們不能把握提前償付風(fēng)險的變化規(guī)律，只能通過構(gòu)建科學(xué)合理的防范機(jī)制對其加以防范和控制。
（1）提前償付鎖住和支付罰金。買權(quán)保護(hù)的最簡單方法是鎖住和支付罰金。鎖住是在貸款發(fā)起后一段時間內(nèi)不允許提前償付出現(xiàn)。支付罰金是指借款人選擇提前還款時，必須為這一行為額外支付一定數(shù)額的罰金，以補(bǔ)償貸款人或投資者因提前償付而遭受損失。鎖住一般限于一筆貸款剛開始的幾年時間，支付罰金在數(shù)額上等于提前償付額的一個百分比，且隨時間下降。因此在MBS交易結(jié)構(gòu)中，往往同時使用鎖住與支付罰金。
1住房抵押貸款存在的風(fēng)險
住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險主要有以下幾種：
1.1違約風(fēng)險
違約風(fēng)險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升時，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當(dāng)房地產(chǎn)市場價格下降時，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。
1.2流動性風(fēng)險
流動性風(fēng)險是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。現(xiàn)如今流動性風(fēng)險體現(xiàn)在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風(fēng)險。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動性風(fēng)險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機(jī)會，增加機(jī)會成本帶來的損失。
1.3經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險
經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險是指在國民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感性。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時，居民收入水平提高，市場對房地產(chǎn)的需求量增大，房屋的變現(xiàn)不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量也急劇增加。經(jīng)濟(jì)蕭條時，失業(yè)率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的疲軟無法變現(xiàn)。這時抵押風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致銀行的信用危機(jī)甚至破產(chǎn)。
1.4利率風(fēng)險
利率風(fēng)險是指利率水平的變動給銀行資產(chǎn)價值帶來的風(fēng)險，它是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風(fēng)險，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。
2住房抵押貸款風(fēng)險防范
針對上面所述的這些風(fēng)險，本文從以下幾個角度出發(fā)，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務(wù)的同時所帶來的風(fēng)險盡量最小化。
2.1違約風(fēng)險的控制
針對購房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。審核的指標(biāo)主要有：置業(yè)者的家庭總收入及儲蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流動性風(fēng)險的控制
住房抵押貸款期限長，而用于貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個基本穩(wěn)定的狀態(tài)。但現(xiàn)有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2007年實(shí)際繳存公積金的職工人數(shù)僅有7187.91萬；公積金存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營企業(yè)還未創(chuàng)建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應(yīng)該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實(shí)地滿足消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)住房融資需求，降低流動性風(fēng)險。
2.3經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險的控制
房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，應(yīng)建立個人住房抵押
貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，防范市場和政策風(fēng)險。一是建立風(fēng)險預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各個方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅實(shí)的基礎(chǔ)；二是開發(fā)合適的風(fēng)險預(yù)警模型，對預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)；三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險進(jìn)行及時處理和化解，最大程度地降低經(jīng)濟(jì)周期給住房抵押貸款帶來的風(fēng)險。
2.4利率風(fēng)險的控制
針對利率變動帶來的風(fēng)險，銀行可以采取以下措施：一是開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。二是開發(fā)固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發(fā)行固定利率債券等），可以避免相應(yīng)的利率錯配和流動性風(fēng)險。
3結(jié)論
住房抵押貸款涉及到置業(yè)者、銀行以及開發(fā)商三方的利益，要使其帶來的風(fēng)險降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應(yīng)該不斷完善?？傊?，三方都應(yīng)正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險防范的關(guān)系，在貸款產(chǎn)品的設(shè)計中充分考慮風(fēng)險因素，強(qiáng)化風(fēng)險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、健康發(fā)展。
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由政府主導(dǎo)設(shè)立證券化專門機(jī)構(gòu)。發(fā)展住房抵押貸款(MBS)隱含著很多公共政策目標(biāo)，如支持中低收入居民購房、促進(jìn)住宅金融體系的穩(wěn)定和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展等等，這都是政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)。因此，在包括美國在內(nèi)的許多西方國家，政府都在MBS運(yùn)作中起著核心作用。從美國的幾家SPV來看，政府給予眾多優(yōu)惠政策，這類政府信譽(yù)的隱性擔(dān)保，對于MBS的順利開展和交易成本的降低都是十分重要的。當(dāng)然，政府主導(dǎo)還體現(xiàn)在其他方面，例如加強(qiáng)對MBS過程和相關(guān)主體的監(jiān)管、制定相關(guān)的財務(wù)會計制度予以規(guī)范等。
把建立政府背景的證券化專門機(jī)構(gòu)作為推進(jìn)MBS的出發(fā)點(diǎn)，是基于兩方面的考慮：一方面，首先建立政府背景的證券化專門機(jī)構(gòu)，可以為住房抵押貸款一級市場和二級市場的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。另一方面，有助于防止民間自發(fā)性試點(diǎn)所帶來的額外改革成本，也有利于充分體現(xiàn)政府公共政策的具體目標(biāo)。
證券化專門機(jī)構(gòu)的出資方式有兩種考慮：我國成立推進(jìn)MBS的證券化專門機(jī)構(gòu)，可以考慮兩種出資方式，一種是參照中央?yún)R金公司的模式，利用外匯儲備進(jìn)行注資。另一種是把發(fā)展MBS納入國家政策性金融體系，由現(xiàn)有政策性銀行注資成立證券化專門機(jī)構(gòu)。國家開發(fā)銀行是政府的開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)，具有準(zhǔn)級的國家信用。由國家開發(fā)銀行來發(fā)起成立證券化專門機(jī)構(gòu)是非常不錯的選擇。由于住房抵押貸款債權(quán)自身存在風(fēng)險，因此在一定程度上影響了住房抵押貸款證券化的實(shí)施。為了維護(hù)個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，美國政府設(shè)有政府性質(zhì)的信用保險機(jī)構(gòu)來專門為個人申請住房貸款提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)?；虮ｋU。住房貸款債權(quán)證券化后，美國政府及各保險機(jī)構(gòu)又及時對該類證券及其發(fā)行主體進(jìn)行較為全面的信用擔(dān)保。同時制定各種法規(guī)來防范金融機(jī)構(gòu)在開展住房抵押貸款及其證券化過程中存在的眾多風(fēng)險。正是有如此健全完善的住房貸款證券保險制度，使以住房貸款權(quán)為基礎(chǔ)的證券資產(chǎn)風(fēng)險得到最大程度的合理控制，住房貸款證券的發(fā)行和交易才得以順利展開。
目前建設(shè)銀行推出住房抵押貸款支持證券業(yè)務(wù)，將銀行的一定規(guī)模個人房貸資產(chǎn)篩選集合信托于受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以上述資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)發(fā)行證券。這一證券產(chǎn)品將以債券形式在銀行間債券市場上發(fā)行并流通。
建立信用保證體系
已收購的抵押擔(dān)保債權(quán)組群，由政府信用加強(qiáng)，為保險公司等其他信用保證機(jī)構(gòu)作擔(dān)保，使之能按時支付本息，從而獲得較高的信用評估。
首先,我國要建立獨(dú)立的評估體系。由于住房抵押貸款的證券化會以打包的形式進(jìn)行,標(biāo)的比較大,也有可能把不同地域的房屋組合在一起。因此,在缺乏有影響力的獨(dú)立資產(chǎn)評估公司的情況下,對地價、地面建筑質(zhì)地的評估,顯然會有一定的技術(shù)難度,所以我國有必要建立獨(dú)立的評估體系。同時,我國目前并沒有完整的資信體系,要盡快建立健全個人信用制度,包括個人信用登記、評估、風(fēng)險防范等一系列制度，也對個人的償債能力進(jìn)行評估。這些都是推廣住房抵押貸款證券化的必要措施。
其次，確保擔(dān)保中間人的信用，降低住房抵押貸款證券化的風(fēng)險。在美國，基于住房抵押貸款的證券必須具有全國公認(rèn)的統(tǒng)計評級機(jī)構(gòu)所評定的兩類最高級別中的一類的資格，為了得到這種評定級別，通常必須提供某些形式的信用提高。20世紀(jì)30年代美國就設(shè)立了聯(lián)邦地產(chǎn)貸款銀行委員會，由其與政府國民抵押協(xié)會、聯(lián)邦國民抵押協(xié)會、聯(lián)邦房屋貸款抵押公司和商業(yè)銀行共同組成一套完整的抵押貸款體系，對住房抵押信貸業(yè)務(wù)采取了一些優(yōu)惠措施。而我國目前除了建立住房公積金制度以外，還沒有完整的住房金融體系和相關(guān)的保險體系?，F(xiàn)在，住房信貸不僅是銀行質(zhì)量最好的資產(chǎn)，而且增長速度也很快，如果沒有完整的信用擔(dān)保體系，大面積推行住房信貸資產(chǎn)證券化，將是銀行潛在的風(fēng)險。
在我國現(xiàn)有的特殊情況之下，我們更有必要得到政府的積極支持甚至主導(dǎo)。政府的主導(dǎo)主要體現(xiàn)在支持或者直接參與設(shè)立證券化的專門機(jī)構(gòu)（SPC或SPV）、制定各種方針政策、法律法規(guī)、制定各種標(biāo)準(zhǔn)等。政府主導(dǎo)運(yùn)作方式在我國的好處，一是有利于體現(xiàn)和落實(shí)政府的各種公共政策。二是政府通過影響SPV可以間接調(diào)控貨幣市場和資本市場。三是有利于降低按揭證券化運(yùn)作成本，主要是免除了昂貴的信用增級費(fèi)用，便于按揭證券化起步。四是按揭證券化運(yùn)作主體比較集中，有利于形成統(tǒng)一的按揭證券化市場，有利于促進(jìn)全國或整個地區(qū)范圍內(nèi)的按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)化。五是我國現(xiàn)階段各種中介機(jī)構(gòu)的信用等級都比較低，誠信度也有待于進(jìn)一步的提高，在這種情況下，由政府出面進(jìn)行證券化，可以增強(qiáng)市場的信心。
構(gòu)建住房抵押貸款一、二級市場
建立完善、堅實(shí)的住房抵押貸款一級市場
一個完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，銀行對其進(jìn)行嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場。在一級市場,通過證券承銷等中介機(jī)構(gòu)作用，將抵押債權(quán)證券在市場上轉(zhuǎn)為廣大投資者、企業(yè)法人、金融機(jī)構(gòu)所擁有。
一般情況下，投資房地產(chǎn)抵押債權(quán)的投資者并不是一級市場的購房者，一般為證券投資者。一級市場形成的銀行擁有的房地產(chǎn)抵押債權(quán)通過金融市場轉(zhuǎn)讓給這些證券投資者，從而取得再進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款的資金。
抵押貸款一級市場涉及到銀行的安全性、盈利性和流動性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對儲蓄者的負(fù)債。儲蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長，銀行長期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配，就不能化解未來不確定性帶來的風(fēng)險；二是資產(chǎn)的流動性和期限呈反方向變動，期限越長，流動性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動性較差，因此目前各銀行都嚴(yán)格限制貸款期限；三是風(fēng)險大，由于按揭貸款是期限很長的債權(quán)資產(chǎn)，銀行面臨的利率風(fēng)險就很大；另外，當(dāng)客戶因某種原因失去償還能力或者認(rèn)為違約產(chǎn)生的利益超過違約所產(chǎn)生的損失時，就會發(fā)生信用風(fēng)險。由于上述原因，銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達(dá)國家的作法，努力推動住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。
筑構(gòu)完善的、流動性較強(qiáng)的抵押貸款二級市場
住房抵押貸款二級市場可以分為證券化市場和非證券化市場兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場，稱抵押貸款二級市場。非證券化市場是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)債權(quán)主體的直接轉(zhuǎn)換。
美、加的共同特點(diǎn)是，先有一級市場的住房抵押貸款保險和擔(dān)保，在一級市場比較規(guī)范的基礎(chǔ)上發(fā)展二級市場。由于有一級市場的保險和擔(dān)保，二級市場對MBS擔(dān)保的風(fēng)險大大降低。目前，美、加住房抵押貸款利率與MBS利率間的利差一般只有0.5個百分點(diǎn)，其中包括了服務(wù)費(fèi)和二級市場的擔(dān)保費(fèi)。如果一級市場不規(guī)范，個貸風(fēng)險很大，那么二級市場對MBS擔(dān)保的風(fēng)險就很大，或者對MBS進(jìn)行信用增級的成本就很高，就會削弱投資者對MBS的興趣。另一方面，二級市場的發(fā)展又進(jìn)一步促進(jìn)了一級市場的規(guī)范。
要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強(qiáng)的抵押貸款二級市場。包括：首先，制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場和房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)的任務(wù)。其二，深化金融改革。在國有銀行商業(yè)化的同時，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來源。其三，開發(fā)新的貸款種類。目前我國房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場的發(fā)展。針對這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調(diào)整價格抵押貸款等，從而推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展。
住房抵押貸款證券化模式的構(gòu)建
關(guān)于模式的選擇一直是國內(nèi)銀行界爭議不斷的話題。在建設(shè)銀行和工商銀行以往上報的方案中，都采取的是表內(nèi)融資模式。2002年底，央行希望商業(yè)銀行能提出表外融資方案，一步到位地推進(jìn)房貸證券化。而對于銀行所熱衷的準(zhǔn)表外融資模式，由于中國法律上不允許銀行出資成立相關(guān)機(jī)構(gòu)，所以表外融資模式已成為銀行進(jìn)行房貸證券化的惟一通道。近來，建行最終方案采用了表外融資模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)（SPV），用以收購銀行資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售。SPV一般分為特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）兩種形式。由于SPC不符合《公司法》的規(guī)定，建行將采用SPT方式，在公開的債券市場上進(jìn)行招標(biāo)，基本上是發(fā)行基于中長期信貸資產(chǎn)的信托計劃或者債券，為的就是將中長期資產(chǎn)變現(xiàn)、提高流動性、減少信貸風(fēng)險。
國際住房抵押貸款證券化模式
“模式之爭”曾是房貸證券化實(shí)施方案的一個焦點(diǎn)。住房抵押貸款證券化的模式選擇，在國際上有三種通行模式：一是北美模式(以美國、加拿大為主)，也稱表外融資模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)（SPV），用以收購銀行資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售；二是歐洲模式（如德國模式），也稱表內(nèi)融資模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個機(jī)構(gòu)，由這個機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中；三是澳大利亞模式或亞洲模式(香港、日本等)，也稱準(zhǔn)表外模式，即由銀行出資成立SPV，再將資產(chǎn)剝離出去。其中最為成熟、完善、久遠(yuǎn)的是北美模式。
北美模式強(qiáng)調(diào)由政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)做信用擔(dān)保，由于有政府信譽(yù)的擔(dān)保，住房抵押貸款證券在美、加被評定為三A級證券，幾乎可等同于國債為無風(fēng)險證券，在證券市場上占據(jù)了半壁江山，形成了和傳統(tǒng)的股票、債券等證券業(yè)分庭抗?fàn)幍木謩?。加拿大沒有專設(shè)證券發(fā)行機(jī)構(gòu)，其貸款發(fā)起人和證券發(fā)行人往往是同一機(jī)構(gòu)，在加拿大抵押住宅公司(政府機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)審批監(jiān)管該證券市場，并為證券提供信用擔(dān)保、為證券市場提供支付和托管等金融服務(wù)，并從中提取保險費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)和資格審查費(fèi))的審批認(rèn)可下，凡從事政府擔(dān)保抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，均可成為證券發(fā)行人。這樣做的優(yōu)勢在于，避免了政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債不平衡，需靠發(fā)行債券來融通資金的風(fēng)險，從而有效地實(shí)現(xiàn)了“真實(shí)出售”。其通過資格認(rèn)定以加強(qiáng)監(jiān)管，降低了抵押貸款證券化的運(yùn)作風(fēng)險，依靠收取保費(fèi)補(bǔ)償了拖欠風(fēng)險，保障了證券利息的及時支付。北美住房抵押貸款證券以其信譽(yù)高、品種多、流動性強(qiáng)和收益穩(wěn)定的特點(diǎn)，成為金融市場上各類債券定價的參照標(biāo)準(zhǔn)。
歐洲各國的住房抵押貸款證券市場，多為金融機(jī)構(gòu)以自持的住房貸款為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券，在沒有政府信用擔(dān)保的前提下，依賴于信用機(jī)制的增強(qiáng)來提高信用等級，該證券的低收益率和較高風(fēng)險率，很難博得投資者的青睞，因此其發(fā)展大大落后于北美國家。
香港金融管理局作為債券發(fā)行的管理人和人，注資成立了香港按揭抵押公司，由該公司擔(dān)任抵押貸款證券的發(fā)行人，專門從事抵押貸款證券化運(yùn)作，它通過從金融機(jī)構(gòu)購買抵押貸款，建立起“貸款庫”以發(fā)行、擔(dān)保抵押貸款證券。為提高信用等級，降低經(jīng)營風(fēng)險，該按揭抵押公司與保險公司聯(lián)合發(fā)起了住房抵押貸款保險計劃，通過與有實(shí)力的保險公司簽署再保險協(xié)議，為投資者提供了信用擔(dān)保。按揭證券公司(HKMC)正是通過抵押貸款的買賣、逆向回購、貸款與債券轉(zhuǎn)換，調(diào)控貨幣供給，減少了港元利率的波動。
制度引領(lǐng)市場，我們看到，北美的政府主導(dǎo)型模式優(yōu)勢顯著，它在規(guī)范市場運(yùn)作、提高住房抵押貸款證券信譽(yù)等方面所做的工作極具成效。房地產(chǎn)-[飛諾網(wǎng)]
國內(nèi)住房抵押貸款證券化選擇模式
當(dāng)前在我國推行MBS，有以下三種具體模式可以選擇：
HKMC模式：所謂HKMC模式，就是指參照香港按揭公司發(fā)展的基本經(jīng)驗(yàn)，即首先由政府主導(dǎo)成立公司形式的證券化專門機(jī)構(gòu)，并由政府給予一定的融資支持。在發(fā)展MBS的初期，該證券化公司一方面購買并持有住房抵押貸款(BuyandHolding)，另一方面引導(dǎo)和促進(jìn)抵押貸款一級市場和二級市場的完善，從而為將來發(fā)行MBS產(chǎn)品創(chuàng)造條件，并滿足政府針對住房抵押貸款和住宅金融的宏觀調(diào)控目標(biāo)。在未來各方面條件（包括法律和制度條件）成熟之后，即由該證券化公司通過新的SPC或SPV來發(fā)行抵押貸款證券，實(shí)現(xiàn)MBS的表外操作。
FannieMae模式：所謂FannieMae模式，是指參照美國FannieMae公司發(fā)展的基本經(jīng)驗(yàn)，先由政府成立證券化公司，該證券化公司的基本職能定位于實(shí)現(xiàn)政府在住宅金融體系發(fā)展中的部分政策性金融目標(biāo)。在未來?xiàng)l件成熟之后，由該公司在有效的外部條件下發(fā)行真正的MBS產(chǎn)品。每個MBS都由一個經(jīng)分散化的抵押貸款組合或抵押參與證書組合的支持。
CMHC模式：所謂CMHC模式，是指參照加拿大抵押住宅公司的經(jīng)驗(yàn)和職能定位，來確立所成立證券化公司的未來發(fā)展模式。早在1945年，加拿大聯(lián)邦政府就成立了CMHC，到1987年，CMHC經(jīng)營范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，成為加拿大抵押貸款證券業(yè)務(wù)主管機(jī)構(gòu)。在這種制度安排下，凡從事政府擔(dān)保抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，包括銀行、信托公司、保險公司、貸款公司和信用社等，經(jīng)加拿大抵押住房公司資格認(rèn)定，均可成為抵押貸款證券的發(fā)行機(jī)構(gòu)，但每次發(fā)行需要得到CHMC的審批。所有金融機(jī)構(gòu)都可以成為抵押貸款證券的投資者。加拿大抵押住房公司委托蒙特利爾信托公司（CPTA）作為中央支付和匯兌機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)從發(fā)行機(jī)構(gòu)收回抵押貸款本息，向證券投資支付收益，并向CMHC提供市場交易、價格等方面的信息。
在這種模式中，沒有特設(shè)證券發(fā)行機(jī)構(gòu)（SPV），但有效地實(shí)現(xiàn)了真實(shí)出售，即已出售資產(chǎn)與銀行資產(chǎn)的真實(shí)剝離。如果借鑒這種模式，那么證券化公司的未來業(yè)務(wù)就應(yīng)當(dāng)定位于兩方面，一是對MBS市場進(jìn)行監(jiān)管，二是負(fù)責(zé)貸款的保險、證券按期支付的擔(dān)保，從中提取保險、擔(dān)保費(fèi)和資格審查費(fèi)。
我國應(yīng)借鑒加拿大模式，通過立法成立全國性住房抵押證券公司(政府機(jī)構(gòu))。由其作為業(yè)務(wù)主管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審批、監(jiān)管證券市場，并為證券提供信用擔(dān)保；為市場提供支付和托管等金融服務(wù)。在設(shè)計抵押證券市場框架時，應(yīng)將抵押證券市場與整個金融市場有機(jī)結(jié)合起來，將住房信貸與一攬子貨幣供給有機(jī)結(jié)合起來，這樣才有利于優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)整個金融業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。首先，住房抵押證券公司可以根據(jù)市場的需求，創(chuàng)建多樣化的金融產(chǎn)品：一是嘗試推出抵押貸款的批發(fā)買賣業(yè)務(wù)，即當(dāng)銀行資金短缺時，抵押證券公司可以通過收購抵押貸款，向銀行注入資金，以緩解銀行的流動性風(fēng)險。當(dāng)市場利率下降，銀行資金充裕時，抵押證券公司可以通過“逆向”操作，出售抵押貸款，讓銀行繼續(xù)享有抵押貸款所帶來的穩(wěn)定收益，以利于銀行改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；二是嘗試銀行抵押貸款與證券公司債券的置換，即銀行向證券公司出售抵押貸款以換取其他有價證券。這種置換一方面可以避免銀行出售貸款后資產(chǎn)的萎縮，另一方面銀行可以從持有債券中獲得固定收益和貸款服務(wù)費(fèi)收入。其次，構(gòu)建市場供需網(wǎng)絡(luò)，建立標(biāo)準(zhǔn)化的抵押擔(dān)保保險合約，通過完善證券交易過程中的中介服務(wù)，降低信用風(fēng)險，從而更好地防范抵押證券市場的運(yùn)作風(fēng)險。最后，住房抵押證券公司可以與商業(yè)保險公司聯(lián)合推出抵押貸款保險業(yè)務(wù)，建立全國統(tǒng)一的抵押保險計劃，以彌補(bǔ)各城市置業(yè)擔(dān)保公司業(yè)務(wù)運(yùn)作不規(guī)范、專業(yè)水準(zhǔn)低、抗風(fēng)險能力弱的弊端。將一級市場的抵押貸款信用保險與二級市場的證券擔(dān)保有機(jī)結(jié)合起來，從源頭上(抵押一級上)降低抵押貸款的信用風(fēng)險，使抵押證券公司向投資者提供的償付、擔(dān)保力更加堅實(shí)可靠。
住房抵押貸款證券化模式構(gòu)建中應(yīng)注意：首先，建立健全完善的運(yùn)行機(jī)制和法律體制是消除不確定性，保障MBS順利運(yùn)行的關(guān)鍵。其次，當(dāng)?shù)盅嘿J款人不能償還銀行貸款被抵押房被沒收或強(qiáng)制拍賣之后，其居住是個很大的社會問題。第三，我國運(yùn)行MBS的另一個重要問題便是銀行有無房貸證券化的需求。因?yàn)樽C券化的最大意義在于通過市場將有限的資本轉(zhuǎn)化為無限資本，提高資金周轉(zhuǎn)率。我國的商業(yè)銀行因?yàn)橘Y金充足即使不將貸款證券化也不愁沒有資金，故需求不旺，潛力巨大。所以，建議先針對公積金貸款推行證券化，隨著商業(yè)化個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的不斷增長，再推行住房抵押貸款證券化。最后，因?yàn)樽C券投資人看不到證券資產(chǎn)且不是親自經(jīng)營這些資產(chǎn)，便會形成一種“人”的風(fēng)險，這個風(fēng)險必然要求一定的代價，所以資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券之后會有價值的流失，影響投資者選擇證券。這也是推行MBS面臨的一個問題。
我國推行住房抵押貸款證券化不僅是為了一種工具創(chuàng)新，更重要的是要實(shí)現(xiàn)一種制度創(chuàng)新，它將為更多金融產(chǎn)品創(chuàng)新提供動力機(jī)制，在滿足各種金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、獲取利潤降低風(fēng)險的同時，引導(dǎo)社會資金流向與居民生活密切相關(guān)的普通住宅市場，從而拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長。
內(nèi)容摘要：住房貸款證券化是指將銀行的住房抵押貸款證券化，這可以使銀行迅速收回滯留在長期住房抵押貸款上的資金，使銀行有更多的資金周轉(zhuǎn)用于發(fā)放住房抵押貸款，銀行用較低的成本來調(diào)整自己的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，消除短存長貸現(xiàn)象，更好地參與住房金融市場和進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。進(jìn)行住房抵押貸款證券化，還可以開拓住房金融二級市場，解決一級市場自身無法解決的有關(guān)流動性、資金供給等一系列問題，進(jìn)而形成一個較為完備的住房金融體系。本文重點(diǎn)探討了住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容和模式構(gòu)建。
關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化信用保證體系證券化市場模式
資產(chǎn)證券化的一個重要特點(diǎn)表現(xiàn)在其交易結(jié)構(gòu)的不同,典型的證券化交易結(jié)構(gòu)中都有一個特設(shè)機(jī)構(gòu)SPV(SpecialPurposeVehicle)。作為連接投資者與發(fā)起人的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和結(jié)構(gòu)性融資的載體,SPV可以說是證券化設(shè)計中的“精妙之筆”,它以金融中介的形式巧妙實(shí)現(xiàn)了貨幣市場和資本市場的流動和聚合。因SPV從事的業(yè)務(wù)受到嚴(yán)格的限制,經(jīng)營風(fēng)險較小,同時由于SPV對資產(chǎn)的“真實(shí)購買”,在發(fā)起人和投資者之間起到了“防火墻”的作用,有效地實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險隔離的功能。所以,SPV是證券化中關(guān)鍵的制度建設(shè),它不僅關(guān)系到證券化的成敗,而且還關(guān)系到整個金融體系的安全與穩(wěn)定。SPV的法律特征如下:
第一,SPV是一個特殊的法律實(shí)體。SPV是為完成證券化操作而組建的法律實(shí)體,具有獨(dú)立的法律地位。SPV一般是獨(dú)立于其他金融機(jī)構(gòu)的非銀行金融機(jī)構(gòu),可能由第三方設(shè)立,也可能是發(fā)起人的全資子公司,但它必須在法律上是一個獨(dú)立于發(fā)起人的法人實(shí)體。SPV是發(fā)起人在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期財務(wù)目標(biāo)過程中,為了迎合法律的要求而特設(shè)的一個法律概念上的實(shí)體,但它近乎一個“空殼公司”,只擁有名義上的資產(chǎn)和權(quán)益,實(shí)際管理和控制均委托他人進(jìn)行,自身并不擁有職員和設(shè)施。SPV的業(yè)務(wù)只能限于證券化業(yè)務(wù),不能發(fā)生證券化業(yè)務(wù)以外的任何資產(chǎn)和負(fù)債。
第二,SPV是一個臨時機(jī)構(gòu)。SPV不是一個永久存續(xù)的公司,而是一個臨時性的機(jī)構(gòu)。SPV系因證券化業(yè)務(wù)而設(shè),因此,當(dāng)其所發(fā)證券全部到期并償本付息后,SPV的使命也就完成了,自然也就沒有存在下去的必要,將因其預(yù)期目的的達(dá)到而解散。
第三,SPV是一個“空殼公司”。SPV作為一種業(yè)務(wù)唯一的公司,其在實(shí)質(zhì)上幾乎就是一個“空殼公司”:基礎(chǔ)資產(chǎn)由發(fā)起人提供,資產(chǎn)的現(xiàn)金流管理委托給信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營,證券的發(fā)行由投資銀行包辦。SPV的實(shí)質(zhì)意義不過是在“破產(chǎn)隔離”的設(shè)計上,在表面形式上卻只能是一個小規(guī)模的公司。它可能連自己的經(jīng)營場所都不需要,甚至只需一個法律上的名稱即可。
第四,SPV是一個“不破產(chǎn)實(shí)體”。SPV是一家遠(yuǎn)離破產(chǎn)風(fēng)險的法律實(shí)體。這是因?yàn)?首先,SPV在證券化之前必須經(jīng)過嚴(yán)格測算,以確保住房抵押貸款所產(chǎn)生的現(xiàn)金流,足以支付抵押貸款證券的本金、利息和有關(guān)證券化運(yùn)作的各種費(fèi)用。因此,SPV在經(jīng)營范圍受到嚴(yán)格限制的情況下即在正常運(yùn)作的情況下一般不會破產(chǎn)。其次,SPV通過“真實(shí)銷售”將住房抵押貸款從發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中移出,即同發(fā)起人的其他財產(chǎn)相分離,從而實(shí)現(xiàn)了同發(fā)起人破產(chǎn)風(fēng)險的隔離。
第五,SPV運(yùn)作中的成本最小化原則。資產(chǎn)證券化是一種收益空間較小的證券業(yè)務(wù),因而在其各個環(huán)節(jié)中必須追求成本的最小化。如在SPV的組建條件上,為求得在資產(chǎn)證券的收益空間之內(nèi)成本最小,就要求SPV的凈資產(chǎn)不能太大,即資本成本要小,與SPV業(yè)務(wù)的唯一性相適應(yīng)。同樣,為追求成本的最小化,SPV不擁有自己的人員和設(shè)施,在組建地的選擇上首先要考慮稅收因素。
二、我國設(shè)立SPV的模式分析
? 對我國而言,SPV還屬于概念性東西,具體的運(yùn)作方式處于摸索應(yīng)用階段。但面對加入WTO后我國金融市場開放承諾,消極被動顯然不可取,我們必須積極借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn),結(jié)合國內(nèi)企業(yè)實(shí)際,選擇適合我國發(fā)展的MBS模式,以增強(qiáng)金融服務(wù)領(lǐng)域的國際競爭力。但SPV在我國是新生事物,現(xiàn)行法律等配套制度的滯后將不可避免地對這一先進(jìn)的融資模式產(chǎn)生阻礙。
(一)模式一:采用特殊信托充當(dāng)SPV。
信托方式也是國際上資產(chǎn)證券化的典型模式之一,在證券化的發(fā)展過程中得到了廣泛的應(yīng)用。《中華人民共和國信托法》的頒布為實(shí)施MBS提供了契機(jī)?！缎磐蟹ā分幸?guī)定了信托財產(chǎn)與委托人其他資產(chǎn)的隔離、受托人自有財產(chǎn)之間的隔離以及受托人承擔(dān)支付信托利益的義務(wù)是以信托財產(chǎn)為限等問題,這些規(guī)定保證了信托財產(chǎn)的獨(dú)立性,實(shí)現(xiàn)了“破產(chǎn)隔離”。這樣,發(fā)起人可以設(shè)立一個信托(SPV),然后將基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到信托中,信托的權(quán)益移交給一家獨(dú)立的受托管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管,SPV設(shè)計、發(fā)行符合市場需要的MBS,受托管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收取證券的本息,分配給投資者。
(二)模式二:單獨(dú)組建國有獨(dú)資SPV。
目前,我國證券化市場處于萌芽狀態(tài),SPV的設(shè)立及其操作規(guī)范在一定程度上確定了我國證券化市場的模式和未來的發(fā)展方向。從國外經(jīng)驗(yàn)看,在證券化市場發(fā)展初期,風(fēng)險較大,沒有政府支持的SPV很難應(yīng)付這種危機(jī)。由政府出面組建SPV,可以使證券化市場一開始就處于良好的管理之中,可更好地配合金融體制改革和金融市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。
因此有學(xué)者認(rèn)為,目前可考慮由財政部、中國人民銀行、各商業(yè)銀行(住房公積金管理中心)等聯(lián)合出資成立SPV。在組建初期,政府直接控股,以提高SPV的信用等級,減少制度安排成本,并能更好地兼顧政策目標(biāo)和贏利目標(biāo)。SPV的主要業(yè)務(wù)是從住房抵押貸款發(fā)放銀行處購買抵押貸款,將購買的抵押貸款組合作為可以證券化的抵押貸款資產(chǎn)池,以抵押貸款資產(chǎn)池的資產(chǎn)組合為支持,發(fā)行MBS,并為所發(fā)行的MBS提供擔(dān)保。
(三)模式三:由資產(chǎn)管理公司設(shè)立全資子公司或合資公司形式的SPV。
我國已經(jīng)成立了信達(dá)、長城、東方、華融四家資產(chǎn)管理公司,資產(chǎn)證券化也屬于資產(chǎn)管理公司的業(yè)務(wù)范圍。不過其業(yè)務(wù)范圍過于廣泛,不符合SPV業(yè)務(wù)唯一性的要求。所以需要由資產(chǎn)管理公司設(shè)立全資子公司或合資公司來專門從事資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。事實(shí)上國內(nèi)四家資產(chǎn)管理公司一直都在積極籌備不良資產(chǎn)證券化。2003年1月23日,信達(dá)資產(chǎn)管理公司首先與德意志銀行簽訂協(xié)議,就分布在我國不同地區(qū)、不同行業(yè)的20個項(xiàng)目,本金總額近16億元的資產(chǎn)實(shí)行證券化,所發(fā)行的債券全部向境外的機(jī)構(gòu)投資者出售。信達(dá)的這項(xiàng)舉動是我國資產(chǎn)證券化和利用外資領(lǐng)域的一大突破。
(四)各模式的比較分析。
模式一、二、三的共同特點(diǎn)
是設(shè)立了獨(dú)立的SPV,有利于抵押貸款二級市場的形成和一級市場的完善,有利于MBS的長遠(yuǎn)發(fā)展。但模式一雖說在國際上使用比較多,但我國信托投資公司剛完成第五次整頓,具體業(yè)務(wù)方向不明確,資信力不高,現(xiàn)階段由信托公司參與證券化運(yùn)作可能會受到某種程度的不良影響,不利于吸引投資者。模式二的最大意義就是真正實(shí)現(xiàn)了“真實(shí)出售”和“破產(chǎn)隔離”,符合國際上資產(chǎn)證券化的發(fā)展潮流,運(yùn)作最為規(guī)范。同時,有政府背景的SPV有助于降低創(chuàng)新成本、增強(qiáng)市場信心,更好地兼顧政策目標(biāo)和盈利目標(biāo)。 從長遠(yuǎn)來看,這是一個比較理想的模式。但它要求必須按照審慎的商業(yè)原則運(yùn)作,使得SPV設(shè)立時審批難度大且過程復(fù)雜,一時難以進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作,即理論上較完美,但操作上較難。至于模式三,因金融資產(chǎn)管理公司的業(yè)務(wù)范圍和經(jīng)營目標(biāo)非常明確,是特定階段的歷史產(chǎn)物。其“收購國有銀行不良貸款,管理和處置因收購國有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)”的任務(wù),本來就是一件浩繁的工程,況且目前進(jìn)展?fàn)顩r不容樂觀。若同時再賦予其資產(chǎn)證券化這一需要高度創(chuàng)造力且有較高難度的職能,可能不利于AMC原有目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),處理不當(dāng)會影響到我國金融體系的穩(wěn)定。
? 三、我國建立MBS可行的SPV模式
(一)SPV運(yùn)作機(jī)制的國際比較。
MBS最早出現(xiàn)在20世紀(jì)60年代后期住房信貸體制瀕臨崩潰的美國,繼而在歐美國家如英國、法國、加拿大等國得到了迅速發(fā)展。90年代以后,在亞太新興經(jīng)濟(jì)地區(qū)如澳大利亞、香港、韓國、新加坡等地,MBS也日漸壯大起來。由于各國在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、市場條件、法律制度等諸多方面存在較大差異,因此發(fā)展MBS的動因、SPV的性質(zhì)和功能以及一些具體操作方面各有不同。這里僅以美國、加拿大、澳大利亞和香港為重點(diǎn)進(jìn)行比較分析。
美國在住房抵押貸款證券化的發(fā)展過程中,主要成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(FNMA)、政府國民抵押協(xié)會(GNMA)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司(FHLMC)等機(jī)構(gòu)。美國聯(lián)邦政府為這三家發(fā)起機(jī)構(gòu)提供了許多優(yōu)惠政策,以鼓勵其從事住房抵押貸款的證券化業(yè)務(wù),這對美國住房抵押貸款證券化市場的發(fā)展起到了促進(jìn)作用。加拿大的證券化完全是由加拿大按揭與住房公司(CMHC)來主導(dǎo)運(yùn)作。
CMHC是加拿大住房金融體系的核心,它集住房政策制定、提供住房按揭保險、運(yùn)作按揭證券化等職能于一身。為了能發(fā)行CMHC擔(dān)保的MBS,發(fā)行人必須經(jīng)CMHC資格認(rèn)定。有資格的發(fā)行人可能是貸款人,但此時抵押貸款庫的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)真實(shí)出售,貸款庫文件由文件托管人管理和審查,一旦貸款人破產(chǎn),抵押貸款庫不會遭到清算,而是由CM-HC來接管。該國的住房抵押貸款證券化完全是一種商業(yè)化模式,由商業(yè)銀行或投資銀行成立相應(yīng)的公司去運(yùn)作。
澳大利亞中央銀行規(guī)定,商業(yè)銀行發(fā)行MBS必須表外運(yùn)作,通過設(shè)立SPV持有按揭資產(chǎn)和發(fā)行債券,確保商業(yè)銀行遠(yuǎn)離按揭債券風(fēng)險,保護(hù)存款人利益。在住房金融方面,香港以前一直是依賴商業(yè)機(jī)構(gòu),即大多由商業(yè)銀行與投資銀行聯(lián)手,自行安排抵押貸款的證券化。自1997年3月后,香港政府通過外匯基金出資20億港元成立了香港按揭證券公司(HKMC),專門運(yùn)作按揭證券化。
目前,HKMC是開拓香港二級抵押市場的主要機(jī)構(gòu),它在特區(qū)政府的支持下,以獨(dú)立公司的形式實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作?？偟膩砜?無論是美國、加拿大還是香港,在發(fā)展抵押貸款二級市場、推進(jìn)MBS、構(gòu)筑全面的住房金融體系方面都成功地發(fā)揮了政府的作用。政府通過在立法和機(jī)構(gòu)組建方面給予一定的支持,一方面解決了市場難以解決的問題,另一方面也為商業(yè)機(jī)構(gòu)創(chuàng)造了發(fā)展條件,使得政策性機(jī)構(gòu)和商業(yè)性機(jī)構(gòu)緊密融合,各司其職。
同時,借助政府背景設(shè)立的SPV有助于提高或強(qiáng)化SPV的資信力度,增強(qiáng)投資者信心,以吸引更多投資者進(jìn)入住房抵押貸款證券化市場。所以,要在我國推行MBS,政府必須大力創(chuàng)造好的市場機(jī)制和法律環(huán)境,但同時注意政府的介入要“有所為有所不為”,“政府引導(dǎo)企業(yè),企業(yè)進(jìn)入市場”,突出市場本身的作用,真正做到計劃調(diào)節(jié)和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合,建立政府調(diào)控、有序競爭、風(fēng)險控制等一套完善的運(yùn)行機(jī)制。正如諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者夏普和米勒所預(yù)言的,不動產(chǎn)證券化將成為未來金融發(fā)展的重點(diǎn)。
目前,抵押貸款證券的品種和技術(shù)不斷創(chuàng)新,并呈全球化發(fā)展趨勢。我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)雖然起步較晚,但是發(fā)展勢頭迅猛。截至2002年6月底,金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款余額已達(dá)6630?1億元。從我國的市場狀況、金融發(fā)展趨勢來看,及早尋求對策、啟動MBS應(yīng)是明智之舉。雖然我國金融基礎(chǔ)設(shè)施還比較薄弱,金融中介服務(wù)水平不高,但要穩(wěn)步推進(jìn)MBS,必須遵循證券化的一般原理,合理引入國外最先進(jìn)的理念和方法,力爭從一開始就建立起比較規(guī)范的運(yùn)作體系,以利于以后證券化工程的全面實(shí)施。
(二)建立MBS可行的SPV模式。
通過上述的比較及考慮到我國現(xiàn)階段的一些具體情況,特別是有關(guān)住房抵押貸款證券化立法上仍然是空白,我們認(rèn)為我國的特設(shè)機(jī)構(gòu)建設(shè)可以分為兩步走,第一步是在現(xiàn)有法律框架內(nèi),或者說在現(xiàn)有法律不做重大調(diào)整的情況下,設(shè)立與現(xiàn)行法律制度相容的SPV。在此基礎(chǔ)上,通過幾年的實(shí)踐,在積累一定的住房抵押貸款證券化經(jīng)驗(yàn)后,制定我國相應(yīng)的住房抵押貸款證券化法律,并在新的法律框架下,構(gòu)建出我國比較成熟的SPV,完成第二步目標(biāo)。
1、在現(xiàn)有法律框架下構(gòu)建SPV。
研究在我國現(xiàn)有的法律框架下,構(gòu)建符合中國國情的SPV模式是我國創(chuàng)立住房抵押支持證券市場的首要任務(wù)。SPV一般是采取公司或者是信托方式,根據(jù)我國目前的法律框架,以公司形式設(shè)立SPV不太現(xiàn)實(shí)。因?yàn)槿绻鸖PV采取公司模式運(yùn)作,則存在兩種情況:一是由發(fā)放住房抵押貸款的商業(yè)銀行設(shè)立SPV,V作為銀行的子公司,這將與我國《商業(yè)銀行法》關(guān)于商業(yè)銀行投資和業(yè)務(wù)范圍的規(guī)定相沖突,并且也難以實(shí)現(xiàn)對抵押貸款的“真實(shí)出售”。二是設(shè)立獨(dú)立于商業(yè)銀行的SPV,這種模式的好處是在制度上能夠較好地保證“破產(chǎn)隔離”和“真實(shí)出售”,但問題是我國當(dāng)前這方面的法律仍然是空白,其設(shè)置及運(yùn)作缺乏法律依據(jù),并且商業(yè)銀行也可能不愿意將作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房抵押貸款出售給SPV。
目前,設(shè)立SPV比較可行的一種模式是采取信托方式。我國《信托法》頒布后,以信托方式建立SPV已有了法律依據(jù)。具體操作是由商業(yè)銀行直接以資產(chǎn)池為基礎(chǔ)發(fā)行MBS,但為了使資產(chǎn)池獨(dú)立于銀行的其他資產(chǎn),可以將資產(chǎn)池設(shè)立為信托財產(chǎn),以第三方信托機(jī)構(gòu)為受托人,以MBS投資者為委托人及受益人,信托機(jī)構(gòu)再委托商業(yè)銀行作為服務(wù)商。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既利用了銀行信用狀況較好的特點(diǎn),又在機(jī)制上實(shí)現(xiàn)了“破產(chǎn)隔離”制度。只要能在法律上明確抵押貸款可以成為信托財產(chǎn),這種模式應(yīng)該可以成為我國現(xiàn)階段實(shí)操性較強(qiáng)的一種SPV運(yùn)作模式。
2、在成熟的證券化專門法規(guī)框架下構(gòu)建完全獨(dú)立于商業(yè)銀行的SPV體系。
這一方案是在我國住房抵押貸款證券化實(shí)踐積累了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)、有了專門的證券化法律框架、市場條件比較成熟之后再行實(shí)施。其目標(biāo)是建立以政府機(jī)構(gòu)為核心、以準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)、以民(私)營公司為補(bǔ)充的SPV機(jī)構(gòu)體系。這個階段SPV在設(shè)置主體與組織形式上是由獨(dú)立的第三方組建并擁有,在組織形式上獨(dú)立于作為證券化發(fā)起人的商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu),以確保貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓能實(shí)現(xiàn)“真實(shí)出售”和“破產(chǎn)隔離”。
最近,從中國銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發(fā)銀行的“姚康達(dá)事件”,我國商業(yè)銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業(yè)銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購買這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環(huán)節(jié)繁多,涉及的法律問題復(fù)雜,因此,完善相關(guān)的法律金融制度,保護(hù)投資者利益,是我國順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款證券化市場的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發(fā),探討住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險,從而為完善相關(guān)法律金融制度提供參考依據(jù)。
一、我國住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架
住房抵押貸款證券化是指發(fā)起人將滿足一定標(biāo)準(zhǔn)的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產(chǎn)池,并將資產(chǎn)池的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過一定的結(jié)構(gòu)安排,對風(fēng)險與收益要素進(jìn)行分離與重組,在市場上發(fā)行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離、重新捆綁和信用增級、證券發(fā)行三個環(huán)節(jié)。SPV從發(fā)起人受讓被轉(zhuǎn)讓債權(quán)的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉(zhuǎn)讓方式。信托方式是指發(fā)起人以支撐資產(chǎn)設(shè)立信托,讓與SPV以換取受益權(quán)證,然后再銷售給投資者。轉(zhuǎn)讓方式是指發(fā)起人將支撐資產(chǎn)真實(shí)出售給專門從事證券化運(yùn)作的SPV,由其發(fā)行資產(chǎn)支持證券。
近年來,我國相繼推出了一系列關(guān)于住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)(見表1),從而形成了現(xiàn)行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。
我國住房抵押貸款證券化具有以下特征:一是以信托方式實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者;三是信用增級的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔(dān)保。
(一)以信托方式實(shí)行住房抵押貸款證券化
關(guān)于住房抵押貸款證券化的模式,國內(nèi)學(xué)者圍繞我國應(yīng)該采取美國模式還是英國和歐洲模式進(jìn)行了長期的論證,關(guān)注的焦點(diǎn)是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式還是信托形式。根據(jù)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》(下稱管理辦法),我國住房抵押貸款將以沒有政府擔(dān)保的信托方式實(shí)現(xiàn)證券化。管理辦法第2條規(guī)定:“資產(chǎn)證券化是指以銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu),將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu),由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券,以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動。”我國首單住房抵押貸款支持證券產(chǎn)品——“建元2005-1”就是由中國建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu),委托中信信托在銀行間債券市場發(fā)行的。
另外,我國還沒有SPV方面的專門立法,但《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》(下稱監(jiān)管辦法)對SPV的市場準(zhǔn)入作出了嚴(yán)格的規(guī)定。監(jiān)管辦法第9條規(guī)定,信托受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)“根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定完成重新登記三年以上;注冊資本不低于五億元人民幣,并且最近三年年末的凈資產(chǎn)不低于五億元人民幣。”同時,監(jiān)管辦法第8條規(guī)定:“資產(chǎn)支持證券由特定目的信托受托機(jī)構(gòu)發(fā)行,特定目的信托受托機(jī)構(gòu)由依法設(shè)立的信托投資公司或銀監(jiān)會批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任?！边@意味著我國的SPV的主體將是信托投資公司,但也不排除其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任SPV的可能。
(二)投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者
現(xiàn)階段,我國MBS只能在銀行間債券市場交易。管理辦法第47條規(guī)定:“金融機(jī)構(gòu)按照法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)有關(guān)規(guī)定允許的范圍內(nèi)投資資產(chǎn)支持證券。”這一方面是汲取我國股票市場的教訓(xùn),由于我國住房抵押貸款證券化處于起步階段,相關(guān)的法律金融制度不完善,逐步向個人投資者開放MBS業(yè)務(wù),可以積累經(jīng)驗(yàn),保護(hù)中小投資者的利益,避免市場過度的非理;另一方面,MBS在我國是一種全新的固定收益證券,其風(fēng)險收益特征與普通企業(yè)債券、其他固定收益類證券不同,對風(fēng)險管理能力要求高,而機(jī)構(gòu)投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國內(nèi)住房抵押貸款證券項(xiàng)目的順利實(shí)施。
我國向個人投資者開放MBS業(yè)務(wù)只是時間上的問題。從成熟市場的資產(chǎn)證券化實(shí)踐來看,只有切實(shí)保護(hù)中小投資者的利益,才能最終真正推動資產(chǎn)證券化的發(fā)展,這就需要進(jìn)一步健全和完善相關(guān)法律法規(guī)制度。
(三)信用增級的形式靈活多樣,政府不為MBS提供信用擔(dān)保
信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)中通過合同安排所提供的信用保護(hù)。信用增級的方式可以分為外部法和內(nèi)部法:外部法是指第三方根據(jù)相關(guān)法律文件中所承諾的義務(wù)和責(zé)任,向信貸資產(chǎn)證券化交易的其他參與機(jī)構(gòu)提供一定程度的信用保護(hù),并為此承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險;內(nèi)部法是指通過重新安排證券獲得償付的優(yōu)先次序,提高優(yōu)先級證券的信用級別,或通過發(fā)起人提供更多的連帶責(zé)任提高證券的信用級別。
我國MBS的信用增級形式可以是內(nèi)部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔(dān)保。管理辦法第30條規(guī)定:“信用增級可以采用內(nèi)部信用增級或外部信用增級的方式提供。內(nèi)部信用增級包括但不限于超額抵押、資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限于備用信用證、擔(dān)保和保險等方式?！边@無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時,政府不能為住房抵押貸款提供信用擔(dān)保,因?yàn)槲覈稉?dān)保法》第8條明確規(guī)定:“國家機(jī)關(guān)不能作為保證人,但經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行的轉(zhuǎn)貸款的除外?！蔽鹩怪靡?這一規(guī)定也將制約我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。
二、我國住房抵押貸款支持證券的法律風(fēng)險
我國住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險主要來源以下兩種情況:一是由于法律方面的空白使得投資者的利益得不到切實(shí)保障;二是有的法律法規(guī)不合理、可操作性差,導(dǎo)致法律執(zhí)行成本高,違規(guī)者得不到懲罰,容易導(dǎo)致道德風(fēng)險和金融欺詐行為。
