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時(shí)間：2023-05-21 08:16:04
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關(guān)鍵詞房產(chǎn)項(xiàng)目投資分析風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)
隨著近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過(guò)快發(fā)展與投資過(guò)熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢(shì)必給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究也成為理論界和實(shí)業(yè)界面臨的重要課題。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義
1901年在美國(guó)的A?M?Willet 的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中給出了最初的風(fēng)險(xiǎn)定義：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。在這一定義中主要強(qiáng)調(diào)的是不確定性和客觀性的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)理論研究，一般定義為：也即是人們對(duì)未來(lái)的行為不確定性，從而導(dǎo)致最終后果與之前所預(yù)定的目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。用通俗的話(huà)來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)就是人們不愿發(fā)生的不幸事件的概率，再或許就是未來(lái)?yè)p失所發(fā)生的不確定性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)既是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中所引起的損失產(chǎn)生的相關(guān)不確定性?？陀^世界充滿(mǎn)了不確定性且變化多端的，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和損失的不確定性，通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自獲取信息的不完全性、投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的細(xì)分及識(shí)別
為了保證房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析的最終質(zhì)量，我們有必要對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中的每個(gè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合科學(xué)的細(xì)分與辨識(shí)，使房地產(chǎn)投資決策者能有效且更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律和本質(zhì)，從而采取有效的預(yù)防措施或相關(guān)對(duì)策從而減少風(fēng)險(xiǎn)和損失（圖-1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖）。
（一）自然風(fēng)險(xiǎn)，即是因一些自然因素的不確定性，從而對(duì)房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程帶來(lái)或直接造成的影響，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品直接產(chǎn)生的破壞，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。這些風(fēng)險(xiǎn)是人們對(duì)自然力無(wú)法控制或自然本身發(fā)生的異常變化導(dǎo)致的。我們通常所說(shuō)的自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括：洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、風(fēng)暴以及施工現(xiàn)場(chǎng)的地質(zhì)條件等。雖然這些因素所引起的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率比較小，但風(fēng)險(xiǎn)
一旦發(fā)生，往往給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)非常嚴(yán)重的危害。針對(duì)這些自然風(fēng)險(xiǎn)的防范，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)利用投保來(lái)避免或減少相應(yīng)損失。但投保之前，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能對(duì)該地區(qū)的天文資料、環(huán)境條件、氣候條件、地質(zhì)地貌等作一定的分析與了解，就可適當(dāng)減少投保成本，并增加房地產(chǎn)投資收益。
（二）政治風(fēng)險(xiǎn)，既由于國(guó)家政策、法律法規(guī)的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)商品經(jīng)營(yíng)者與交換者帶來(lái)的不同形式的經(jīng)濟(jì)利益損失。它通常會(huì)給房地產(chǎn)投資收益帶來(lái)間接或直接的影響。如國(guó)家控制農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化以及土地的有償使用權(quán)，可能會(huì)減少土地的供給，也將直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的增加；再譬如國(guó)家相關(guān)稅收政策的變化，也將直接影響著房地產(chǎn)投資收益的高低。政府這些政策對(duì)房地產(chǎn)投資所帶來(lái)的影響是全局性的，因此，由于政府相關(guān)政策的更改或變化而帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)最能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)效益的變化。尤其是市場(chǎng)環(huán)境不完善的情況下，政府政策變化的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)商品最終效益的影響尤為重要，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待加強(qiáng)和進(jìn)一步完善。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商必須密切關(guān)注房地產(chǎn)政策局勢(shì)的相關(guān)變化趨勢(shì)，以便及時(shí)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理。避免因政府政策變化而引起的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，最有效的辦法就是選擇國(guó)家政府有收益保證的、鼓勵(lì)的、有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目實(shí)施投資。
（三）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而引起的且對(duì)于市場(chǎng)需求存在一定的不利影響，通常這種影響可能是因經(jīng)濟(jì)的滑坡對(duì)整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的影響，或許是因經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)某一類(lèi)型的物業(yè)或者某一特定地區(qū)物業(yè)所造成的相關(guān)影響。等這一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)的不確定因素，一旦它們出現(xiàn)，往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的影響。常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民現(xiàn)存經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)等。
（四）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，這種技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)就是指因科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變化帶給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和開(kāi)發(fā)商的損失。如：因市場(chǎng)科技的進(jìn)步給房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成的相關(guān)威脅，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)不斷投資來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)商品的不斷改造和翻修等因素造成的經(jīng)濟(jì)損失。常見(jiàn)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括：建筑工藝和施工技術(shù)革新、材料改變和更新、設(shè)備故障或損壞、施工事故、建筑計(jì)算失誤或設(shè)計(jì)變動(dòng)、建筑的相關(guān)生產(chǎn)力因素短缺、信用等風(fēng)險(xiǎn)因素。
（五）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，通常指因人文社會(huì)環(huán)境因素的不斷變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的相關(guān)影響，并使得從事房地產(chǎn)商品經(jīng)
營(yíng)和生產(chǎn)的投資者帶來(lái)了相應(yīng)的損失。通常如一些社會(huì)治安、區(qū)域發(fā)展、公眾干預(yù)、城市規(guī)劃、文物保護(hù)等都會(huì)給房地產(chǎn)商品帶來(lái)社會(huì)性的風(fēng)險(xiǎn)。
（六）國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)，主要是指因國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相應(yīng)變化，從而給區(qū)域性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)的影響，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)社會(huì)所有經(jīng)濟(jì)都會(huì)有很大的影響。對(duì)房地產(chǎn)商品來(lái)說(shuō)，通常說(shuō)的國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)包括：國(guó)際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際貨幣利率變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)等等。
（七）內(nèi)部管理和決策風(fēng)險(xiǎn)，通常指因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的決策出現(xiàn)失誤或經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程不完善而導(dǎo)致與預(yù)期收入水平不相符以及預(yù)期效益不能夠?qū)崿F(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，通常所說(shuō)的內(nèi)部管理和決策風(fēng)險(xiǎn)有：投資地點(diǎn)、投資方式、投資類(lèi)型的選擇風(fēng)險(xiǎn)以及人、物、財(cái)組織管理的風(fēng)險(xiǎn)等等。
有上可知，引起房地產(chǎn)投資過(guò)程中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的因素比較多，且?guī)?lái)的嚴(yán)重后果程度也非常迥異。如果在房地產(chǎn)投資時(shí)，忽略或完全不考慮這些主要風(fēng)險(xiǎn)因素，那風(fēng)險(xiǎn)分析必定失去了它應(yīng)有的價(jià)值和意義。但如果把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素都包羅萬(wàn)象的加以考慮，也勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致問(wèn)題的復(fù)雜性，不但不現(xiàn)實(shí)而且也不恰當(dāng)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析以合理科學(xué)的縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性為主要目標(biāo)，通過(guò)尋找影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，來(lái)合理為投資決策者提供最合理科學(xué)恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范，大體上分為兩種途徑：一是在經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生之前，通過(guò)采取各種預(yù)防控制手段，也即是通常說(shuō)的事前控制，力求將經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生防患于未然；二是在經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生之后，通過(guò)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)償，也即是我們常說(shuō)的事后控制。
（一）投資風(fēng)險(xiǎn)回避。投資風(fēng)險(xiǎn)回避既房地產(chǎn)投資者在對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體分析和識(shí)別以后，發(fā)現(xiàn)若對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行投資將會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益風(fēng)險(xiǎn)的損失時(shí)，通過(guò)事前控制手段，改變?cè)械男袨榉绞交蚴孪缺荛_(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地，采用拒絕實(shí)施或主動(dòng)放棄這些將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失存在的相應(yīng)投資活動(dòng)，事前消除房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)隱患。
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)減輕。投資風(fēng)險(xiǎn)減輕是通過(guò)降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性或減少風(fēng)險(xiǎn)后果的不利影響。通過(guò)對(duì)已知的風(fēng)險(xiǎn)、不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)或可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
（三）投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是投資者在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，同時(shí)起到減小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)象一般有：自然災(zāi)害、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)防范策略中，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)作為控制的中心，把政治和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)作為預(yù)測(cè)的重點(diǎn)，把自然風(fēng)險(xiǎn)作為災(zāi)后緩解的主要對(duì)象。
（四）投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。是指房地產(chǎn)投資者在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以某種合理、合法的方式將某些自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的后果連同對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)付的權(quán)力和責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可以采用很多方法，主要有契約性轉(zhuǎn)移、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和項(xiàng)目資金證券化轉(zhuǎn)移等。
（五）投資風(fēng)險(xiǎn)分散與組合：風(fēng)險(xiǎn)分散。房地產(chǎn)投資分
散是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。風(fēng)險(xiǎn)組合。風(fēng)險(xiǎn)組合投資是從證券業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展出來(lái)的一種投資理論。在房地產(chǎn)投資方面同樣適用。
（六）投資風(fēng)險(xiǎn)自留：當(dāng)采取其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法的費(fèi)用超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額時(shí)，可采用自留風(fēng)險(xiǎn)的方法。風(fēng)險(xiǎn)自留是指房地產(chǎn)投資者以自身的財(cái)力來(lái)負(fù)擔(dān)未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)自留包括自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和自我保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
四、小結(jié)
綜上所述，投資者在對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析和管理時(shí)，應(yīng)該同時(shí)從主觀以及客觀兩方面同時(shí)采取必要措施，以提高投資效益，從根本上降低投資風(fēng)險(xiǎn)。主觀上，投資者必須重視投資可行性研究，樹(shù)立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從多層不同角度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行總體把握?？陀^上，投資者還必須對(duì)當(dāng)前今后國(guó)內(nèi)、國(guó)際上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政治、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)以及國(guó)家地方政策進(jìn)行全盤(pán)了解，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)投資設(shè)計(jì)方案進(jìn)行定量的數(shù)據(jù)測(cè)算分析，獲得較準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果；此外，投資者還應(yīng)充分了解該城市擬開(kāi)發(fā)地區(qū)的情況，如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，理性的判斷該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況并進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究。只有這樣，投資者才能準(zhǔn)確的把握時(shí)機(jī)，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開(kāi)發(fā)合適的物業(yè)，使投資決策盡可能準(zhǔn)確而高效，贏取房地產(chǎn)投資的高效益。
總之，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不但需要扎實(shí)的理論功底更需要社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的深刻剖析。并由此得出切實(shí)可行的項(xiàng)目決策。
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0.概述
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指企業(yè)的業(yè)主運(yùn)用科學(xué)的理論與方法，依據(jù)社會(huì)與市場(chǎng)的需要及企業(yè)的主客觀條件，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或銷(xiāo)售、出租商品房的行為；對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)與租售后服務(wù)等活動(dòng)的全過(guò)程，予以決策、運(yùn)籌、組織與協(xié)調(diào)，以保證動(dòng)態(tài)地最優(yōu)化地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo).地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是人們最熟悉的一種類(lèi)型；為了出租經(jīng)營(yíng)而購(gòu)買(mǎi)住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的地產(chǎn)投資類(lèi)型；將資金委托給信托投資公司用以購(gòu)買(mǎi)或開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)也是地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫(kù)等等，都屬于地產(chǎn)投資。
1.風(fēng)險(xiǎn)概算
1.1客觀風(fēng)險(xiǎn)性
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程主要包括獲取土地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批，簽署有關(guān)合作協(xié)議，施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理。風(fēng)險(xiǎn)存在于客觀事件發(fā)展變化的整個(gè)過(guò)程中，地產(chǎn)投資也不例外，由于地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長(zhǎng)，而市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會(huì)陷于被動(dòng)，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。例如在工程成本層面房地產(chǎn)是這樣計(jì)算的：承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和×10%=90～180元/平方米；上交國(guó)家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。沒(méi)有算精裝修，一般造價(jià)約為1000～2000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。再加設(shè)計(jì)費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)、土地費(fèi)、廣告、策劃、銷(xiāo)售費(fèi)等等成本加起來(lái)也算是造成目前高房?jī)r(jià)的幾個(gè)因素。由于房地產(chǎn)物業(yè)本身的特點(diǎn)和地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，市場(chǎng)的不同的風(fēng)險(xiǎn)因素，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)多樣性和相互的關(guān)聯(lián)性。而風(fēng)險(xiǎn)因素反映在投資過(guò)程中，在時(shí)間上、地域上、投資結(jié)果上呈現(xiàn)出不確定性，不確定因素本身的變動(dòng)程度和影響能力決定了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確性。由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常而造成損失的可能性，如地震、洪水、風(fēng)暴、雷電、海嘯、旋風(fēng)等。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害相當(dāng)嚴(yán)重，輕則增加成本、延長(zhǎng)工期，重則導(dǎo)致投資的徹底損失。對(duì)于這些危害的防范，開(kāi)發(fā)商一般可采用投保的方式來(lái)減少或避免損失。但是，投保之前，如果能對(duì)該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等做一定的了解分析，可以減少投保成本，從而增加投資收益。
1.2不確定性
任何市場(chǎng)的供給予需求都是動(dòng)態(tài)的和不確定的，這種房動(dòng)態(tài)的不確定性決定市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)者收入的不確定性，地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)者所承擔(dān)的這種風(fēng)險(xiǎn)比其它市場(chǎng)要大些，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的價(jià)值受供求影響的幅度很大。只有對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系做出客觀的判斷并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化的客觀規(guī)律，有可能避免該風(fēng)險(xiǎn)才的發(fā)生。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)樓盤(pán)供市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，終給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的推最給過(guò)多，廣成本的提高或樓盤(pán)滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開(kāi)發(fā)者對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析不足所引起的，對(duì)市場(chǎng)把握是能力的不足，在企業(yè)提價(jià)的“時(shí)滯”上，特別是在高通貨膨脹期。購(gòu)買(mǎi)力也會(huì)影響消費(fèi)者，在收入水平一定及購(gòu)買(mǎi)力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的，這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動(dòng)性差、變現(xiàn)能力弱。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)企業(yè)在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無(wú)法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投收益，所以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了變現(xiàn)收益上的不確定性。
1.3企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因
（1）購(gòu)房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購(gòu)房款。
（2）企業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能。國(guó)八條后部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降，住房限購(gòu)措施加上更高的抵押貸款利率，而多數(shù)開(kāi)發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來(lái)自于住房銷(xiāo)售，不少人開(kāi)始擔(dān)心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷(xiāo)量“寒冬”。
1.4政策風(fēng)險(xiǎn)
2008年伴隨著全球金融危機(jī)蔓延世界各地，中國(guó)采取救市措施，但增發(fā)絕大部分資金未落到實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，而房地長(zhǎng)行業(yè)迅速催漲，并在房地產(chǎn)行業(yè)集中了大量閑置資金，房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富分配不均，使大部分人喪失購(gòu)買(mǎi)房屋的能力，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)家在這種情況下出臺(tái)“國(guó)八條”和“國(guó)十條”調(diào)控房?jī)r(jià)繼續(xù)走高趨勢(shì)，相信房?jī)r(jià)將會(huì)積極回歸合理價(jià)位，同時(shí)是消費(fèi)者和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者同事獲利，使房地產(chǎn)市場(chǎng)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。2012年1月份，上市房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍下滑，各地樓市庫(kù)存量不斷攀升。全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線(xiàn)停漲，購(gòu)房者“出手不甘心、不出手擔(dān)心”的觀望和焦慮情緒加重，但開(kāi)發(fā)商都在蕭條的市場(chǎng)中苦苦掙扎，仍在采取延緩開(kāi)盤(pán)節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，打破市場(chǎng)僵局關(guān)鍵在于房企“降價(jià)”，促使房?jī)r(jià)合理回歸。由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，會(huì)給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能性。其主要包括，社會(huì)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的、自然的、技術(shù)的、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)和治安風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)具體則是指由于國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家政治形勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；當(dāng)各種出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。
2.結(jié)語(yǔ)
隨著近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出良好房的發(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，極大地推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是不錯(cuò)的投資方向，但近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒作非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)用作不規(guī)范，由于房地產(chǎn)本身具有的風(fēng)險(xiǎn)性和現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控布局，使得地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)更大，因此現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)積極發(fā)展是不爭(zhēng)（下轉(zhuǎn)第386頁(yè)）（上接第361頁(yè)）的事實(shí)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)也在積極的調(diào)控?！科]
【參考文獻(xiàn)】
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析
1房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)業(yè)，是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的內(nèi)涵
房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對(duì)象，為獲得預(yù)期效益而對(duì)土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以及購(gòu)置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資的預(yù)期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益; 企業(yè)投資注重于利潤(rùn)指標(biāo); 購(gòu)置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤(rùn)為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要?jiǎng)訂T大量的社會(huì)資源 (包括資金、土地、物質(zhì)材料、勞動(dòng)力、技術(shù)、信息等資源)，才可能使投資效益得到實(shí)現(xiàn)。
3我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析
我國(guó)處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市帶來(lái)了越來(lái)越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國(guó)土地政策實(shí)行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開(kāi)發(fā)等多個(gè)方面都限制了土地供給，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購(gòu)置的增長(zhǎng)速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，土地供給指標(biāo)存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會(huì)有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價(jià)格依然處在增長(zhǎng)趨勢(shì)中。在金融機(jī)構(gòu)的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會(huì)越來(lái)越市場(chǎng)化，政府單位為了加強(qiáng)土地的管理和控制，會(huì)不斷嚴(yán)格土地的開(kāi)發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度上。在我國(guó)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，東部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展較為良好，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領(lǐng)先發(fā)展水平，并且明顯比我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平更高。我國(guó)東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價(jià)格的提升加劇了該市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展中，不同指標(biāo)的提升更高。我國(guó)城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎(chǔ)設(shè)施重新建設(shè)作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國(guó)城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質(zhì)等多個(gè)方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國(guó)在土地使用上存在一定的問(wèn)題。在容積率提升的情況下，無(wú)論是政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對(duì)近些年房屋價(jià)格的逐漸增長(zhǎng)，我國(guó)政府在發(fā)行了相應(yīng)的調(diào)控政策，但是監(jiān)督與管理機(jī)制缺乏完善性，造成在實(shí)行政策的過(guò)程中，各個(gè)地方的政府執(zhí)行起來(lái)并不嚴(yán)格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)采取相應(yīng)的解決方式，不利于國(guó)家政策的合理實(shí)行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。
4房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)與建議
正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向。很多人希望房?jī)r(jià)能下降，但是如果降了大家就會(huì)買(mǎi)嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機(jī)或者過(guò)早進(jìn)入。在市場(chǎng)行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機(jī)會(huì)，從而獲得較高的利潤(rùn)。
4.1關(guān)于投資區(qū)域，如何選擇
不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機(jī)會(huì)。良好的投資區(qū)位包括：交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。
4.2面對(duì)拿地?zé)岢?，搶還是不搶
從往年的一些成交價(jià)來(lái)看，土地市場(chǎng)有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢(shì)。而品牌開(kāi)發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來(lái)兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，而中小開(kāi)發(fā)商，應(yīng)充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動(dòng)性依然是高地價(jià)的最大風(fēng)險(xiǎn)，因此在市場(chǎng)環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場(chǎng)環(huán)境低迷的時(shí)候應(yīng)儲(chǔ)備土地。
4.3強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目可行性分析和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)
可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢(xún)意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當(dāng)今火熱市場(chǎng)行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中既涉及土地、稅費(fèi)、工程、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，也包括不可預(yù)測(cè)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要分析成本與收益，一般以動(dòng)態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進(jìn)行合理評(píng)估。這些費(fèi)用和預(yù)測(cè)充滿(mǎn)不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)防范影響較大。
關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk
中圖分類(lèi)號(hào)：[TU-9]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2011）18-0101-01
0引言
自1984年實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以來(lái)，當(dāng)時(shí)僅有幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計(jì)建成各類(lèi)商品房屋5141.25萬(wàn)平方米，到2005年底，全區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資718.56億元，從2006年到2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與市場(chǎng)需求基本平衡。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)四高的行業(yè)，高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。一個(gè)好的商業(yè)物業(yè)不但利潤(rùn)空間巨大，而且會(huì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多邊性帶動(dòng)效應(yīng)；而另一方面，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求很大，投資風(fēng)險(xiǎn)高，如果項(xiàng)目沒(méi)有做好，將會(huì)引起一系列社會(huì)問(wèn)題，成為一個(gè)高破壞的工程。因此，建立一個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位評(píng)判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成功率，對(duì)于社會(huì)或者企業(yè)、個(gè)人來(lái)說(shuō)，都具有深遠(yuǎn)的意義。
1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主要風(fēng)險(xiǎn)
大家知道，影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，一般來(lái)講,可以劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)兩大類(lèi)。
1.1 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等。
1.2 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)等。我們主要來(lái)分析未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
①未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。大家知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目是暴利，但是錢(qián)不是都讓開(kāi)發(fā)商掙走了。例如說(shuō)，綠化的綠地，項(xiàng)目就要繳納幾百萬(wàn)元的綠化費(fèi)。項(xiàng)目要接通電力，就必須給電力部門(mén)繳納配套費(fèi)。所交的不合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)稅費(fèi)，實(shí)際情況是在不斷的增加。從2011年開(kāi)始，省會(huì)級(jí)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又開(kāi)始征收電力配套費(fèi)，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是在不斷地增加.這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于投資者在主觀上對(duì)未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)帶有相當(dāng)多和比較明顯的主觀因素。②財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)在投資的過(guò)程中，在全部的投資資金中包含借入資金時(shí)，對(duì)投資企業(yè)來(lái)講，除了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)之外，還有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)投資者總是使用借來(lái)的資金來(lái)擴(kuò)大投資范圍，從而實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)的最大化的目標(biāo)。然而，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風(fēng)險(xiǎn)增大了。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)主要利用所獲取的租金作為投資的回報(bào)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)竣工的時(shí)候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)商要有比較多的自有資金，對(duì)于一些中小開(kāi)發(fā)商來(lái)講，可能會(huì)面臨比開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的衡量及管理
由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的衡量和管理方法。
2.1 未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)度量中，我們通常要計(jì)算不同經(jīng)營(yíng)方式的最大利潤(rùn)，同時(shí)也要計(jì)算可以承受的最大經(jīng)濟(jì)損失，并將可能造成的不同損失詳細(xì)列出，例如自營(yíng)損失、商家選擇不當(dāng)?shù)淖饨饟p失等。我們衡量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)通常采用定性分析和定量分析相結(jié)合的分析方法。對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理，主要是通過(guò)提高投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平來(lái)達(dá)到。
2.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即在有風(fēng)險(xiǎn)的狀況下，投資企業(yè)因?yàn)榛I措資金，而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。衡量財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方法很多，可以通過(guò)計(jì)算自有資金利潤(rùn)率及其方差來(lái)進(jìn)行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以設(shè)計(jì)出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時(shí)候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來(lái)有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理程序和運(yùn)作程序
3．1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理程序商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大，在進(jìn)行投資時(shí)一定要做好風(fēng)險(xiǎn)控制及管理，如下是風(fēng)險(xiǎn)管理的一般程序：
3．2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體如下：項(xiàng)目選址――產(chǎn)品定位――運(yùn)作策劃――資金平衡――經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體分析：①項(xiàng)目選址。首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)地段和區(qū)位的要求非常嚴(yán)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他類(lèi)型的房地產(chǎn)。我們進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位選址時(shí)，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費(fèi)者的消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、商圈大小等因素。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。②產(chǎn)品定位。以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶(hù)流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額。細(xì)致分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)等相關(guān)問(wèn)題。③運(yùn)作策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵是招商先于設(shè)計(jì)與建設(shè)。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營(yíng)要求來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，使商業(yè)建筑可以很好地滿(mǎn)足零售商的需求。④資金平衡。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中，必須處理好開(kāi)發(fā)融資和租售資金回流問(wèn)題。在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，要判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；還要判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時(shí)要判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。⑤經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，可是說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。經(jīng)營(yíng)是項(xiàng)目運(yùn)作的真正開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)決定了其項(xiàng)目投資比住宅項(xiàng)目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關(guān)鍵就是做好投資決策。
中圖分類(lèi)號(hào)：S24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）30-0054-01
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性
（一）有利于保障項(xiàng)目管理的科學(xué)性
風(fēng)險(xiǎn)管理主要是利用科學(xué)的方法對(duì)于項(xiàng)目投資進(jìn)行準(zhǔn)確定位和分析，并對(duì)在投資項(xiàng)目中產(chǎn)生的任何可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和分析，有利于減少和消除在決策和項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，能夠有效的保障整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理科學(xué)性和合理性，是項(xiàng)目管理重要組成部分。
（二）有利于促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行
風(fēng)險(xiǎn)管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應(yīng)對(duì)措施，使得整個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程更具科學(xué)性，并且風(fēng)險(xiǎn)管理深入到投資項(xiàng)目的各個(gè)領(lǐng)域和各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠提高整個(gè)企員工的參與度，使其全身心投入到項(xiàng)目決策和管理中，從而保證了促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，除此之外，風(fēng)險(xiǎn)管理能夠通過(guò)有效措施盡可能的減少和控制風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，并對(duì)于造成損失之后的后續(xù)管理工作提供有效措施，保證了管理的延續(xù)性，提高了管理的效能。
（三）有利于促M(fèi)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高
房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理，能夠最大程度上保證安全生產(chǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且最大程度上減少在各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，有效的減少了費(fèi)用的支出，增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理能夠時(shí)刻警醒了和刺激房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，從而提高了整個(gè)企業(yè)的管理效能，從而有效的控制了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)損失，達(dá)到了保障和提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。
二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)投資背景
目前，受到國(guó)家房地產(chǎn)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，房地產(chǎn)投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產(chǎn)投資還是處于發(fā)展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)面臨的背景較為復(fù)雜，其主要影響因素表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：國(guó)家政策的變化。國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，旨在幫助引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展，從國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)投資的政策來(lái)看，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的投資的擔(dān)憂(yōu)非常明顯，花大力氣整治和提高整個(gè)市場(chǎng)的環(huán)境，這對(duì)于房地產(chǎn)投資企業(yè)來(lái)說(shuō)是重要的政策信號(hào)，如果不能夠及時(shí)的掌握和了解國(guó)家和地方的投資政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)的侵?jǐn)_。投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)投資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)必然帶來(lái)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展又不得不去正面面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，尤其是對(duì)于小企業(yè)來(lái)說(shuō)，各方面都不成熟，受到風(fēng)險(xiǎn)的打擊壓力大，更需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和管理方式問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實(shí)現(xiàn)成熟，尤其表現(xiàn)在一些中小投資企業(yè)中，他們的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和管理方式存在很大的問(wèn)題，阻礙了投資企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。其問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較為淡薄，一些企業(yè)并未建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并未設(shè)立相關(guān)崗位和落實(shí)各方責(zé)任，使得風(fēng)險(xiǎn)管理區(qū)域盲目化和松散化，這種風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的淡薄，是對(duì)于提高投資企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的首要障礙；風(fēng)險(xiǎn)管理方式問(wèn)題。大部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理方式較為單一，尤其在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面，大部分企業(yè)都是依據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于投資項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)判和決策，決策缺乏科學(xué)性指導(dǎo)，導(dǎo)致投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)增大，并未并未形成完善和完備的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和解決措施，使得風(fēng)險(xiǎn)的危害增加，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展。
三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)例分析
A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)公司準(zhǔn)備在B市投資一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中有兩個(gè)備選方案供A房地產(chǎn)公司選擇，一處是住宅項(xiàng)目，另一處是商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。
（一）區(qū)域背景和政策背景分析區(qū)域背景和政策背景能夠幫助房地產(chǎn)投資項(xiàng)目充分了解當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境和政策環(huán)境，從而有利于進(jìn)一步做好風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和評(píng)價(jià)。
（1）區(qū)域背景。C小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于城市東郊，屬于政府政務(wù)新區(qū)所在地，其開(kāi)發(fā)和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善的基礎(chǔ)上，能夠吸引大量的購(gòu)房者，所以從市場(chǎng)需求來(lái)看較好，除此之外，該地區(qū)的涉及的拆遷戶(hù)較少，這對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)減少了很多拆遷的麻煩。D 商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目位于城市中心區(qū)域，屬于該城市的老城區(qū)改造，人口較為密集，發(fā)展商業(yè)的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區(qū)，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)面積較大，中心區(qū)域的地價(jià)較高，投資的工期長(zhǎng)并且效益回收的時(shí)間也較長(zhǎng)，這是D商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目面臨的最大困難。
（2）政策背景。近年來(lái)，該市通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)獲得了較大的發(fā)展，并且隨著工業(yè)和商業(yè)的逐漸發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強(qiáng)，對(duì)于發(fā)展本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抱有很大期望，特別是對(duì)于老城區(qū)改造項(xiàng)目的政策傾斜力度較大，支持和改造對(duì)于老舊城區(qū)的現(xiàn)代化改造項(xiàng)目建設(shè)。
（二）房地產(chǎn)投資能力分析該房地產(chǎn)投資企業(yè)屬于外地中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并且從以往的投資實(shí)踐看，以投資的小區(qū)建設(shè)見(jiàn)長(zhǎng)，對(duì)于商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很少涉足，此次投資項(xiàng)目是市場(chǎng)拓展到該市的第一次投資，管理層的態(tài)度相對(duì)保守，并且要求短期內(nèi)，小投資，穩(wěn)收益的原則，所以再結(jié)合表1數(shù)據(jù)以及區(qū)域和政策背景，對(duì)于C小區(qū)建設(shè)的投資額和收益周期都明顯小于對(duì)于D商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)項(xiàng)目投資，所以從穩(wěn)妥的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)于此次投資項(xiàng)目的決策來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家評(píng)審和最終管理層決定，選擇了C小區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目投資。
（三）投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理建議
（1）充分重視“風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”的結(jié)合。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及多個(gè)層面和領(lǐng)域，所以在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要充分認(rèn)識(shí)和了解存在哪些方面的風(fēng)險(xiǎn)，例如，拆遷風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)等等，其次要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、準(zhǔn)確和系統(tǒng)的分析，幫助房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策者了解投資項(xiàng)目，并在事后對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)造成的后果進(jìn)行評(píng)估，積累更多的管理經(jīng)驗(yàn)。
（2）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。特別是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，如何采取有效措施避免和減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)也至關(guān)重要。企業(yè)要充分的重視和發(fā)揮管理創(chuàng)新的作用，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。
1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是近年來(lái)才出現(xiàn)的新管理理念，在對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別以后再進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，然后再進(jìn)行有效的管理，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)造成的影響，起到以最小的投資實(shí)現(xiàn)利益最大化的目的。目前我國(guó)很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，社會(huì)上暫時(shí)也缺少專(zhuān)門(mén)從事企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)際收益可能在各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風(fēng)險(xiǎn)管理策略在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中是非常必要的。
2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
在現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。其中宏觀環(huán)境所包含的有金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，是受社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響而改變的；微觀環(huán)境所包含的影響因素有地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和組織風(fēng)險(xiǎn)等，它們的產(chǎn)生是基于投資的具體項(xiàng)目所處的位置區(qū)域以?xún)?nèi)，如過(guò)于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開(kāi)發(fā)等都可能造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至投資失敗。此外，從主觀和客觀兩個(gè)方面來(lái)分析：客觀因素主要包括房地產(chǎn)企業(yè)間的同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，新產(chǎn)品問(wèn)市；銀行貸款利率變化，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。主觀因素主要包含房地產(chǎn)企業(yè)信息滯后，缺乏創(chuàng)新不能滿(mǎn)足客戶(hù)，或只是本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)。
3. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展趨勢(shì)。
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些新的趨勢(shì)，主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低的同時(shí)，政府調(diào)控政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)有所上升。（2）隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及各地區(qū)房地產(chǎn)政策的逐步完善，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域性差異正在縮小。（3）整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制逐步健全，投資環(huán)境日臻成熟。
4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策
4.1 了解市場(chǎng)行情，理性投資房地產(chǎn)市場(chǎng)投資
要實(shí)現(xiàn)收益是以市場(chǎng)需求為前提。投資于房地產(chǎn)的資金將建造出需要人們購(gòu)買(mǎi)的房屋，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在對(duì)房屋的需求，可以實(shí)現(xiàn)房屋的出售，開(kāi)發(fā)商的投資才能順利實(shí)現(xiàn)。所以投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)首先要深入了解市場(chǎng)現(xiàn)狀、預(yù)估市場(chǎng)前景，找準(zhǔn)投資點(diǎn)。了解市場(chǎng)現(xiàn)狀要從市場(chǎng)調(diào)研、細(xì)分市場(chǎng)和其他外生變量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能造成的影響。
第一，市場(chǎng)調(diào)研需要充分了解當(dāng)前市場(chǎng)需要但目前還很欠缺的房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型是什么，需求量有多大，市場(chǎng)是否飽和，市場(chǎng)的支付能力如何，企業(yè)面臨的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如何，市場(chǎng)未來(lái)的走向又是什么。
第二，市場(chǎng)細(xì)分是為了在此基礎(chǔ)上確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)群體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需要對(duì)目標(biāo)人群的消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)心理、偏好、收入狀況和文化背景等等全面分析，制定相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)策略、確定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)以及在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)符合目標(biāo)人群偏好。
第三，充分考慮全面分析其他外生變量可能帶來(lái)的影響，如消費(fèi)觀念、我國(guó)的住宅方式、國(guó)外住宅發(fā)展和最新動(dòng)態(tài)、行業(yè)內(nèi)的最新技術(shù)和設(shè)計(jì)、新能源新材料的開(kāi)發(fā)和使用狀況等等。充分了解市場(chǎng)，是企業(yè)預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)、理性預(yù)期、降低成本的基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)理性決策，尋找最佳投資點(diǎn)。
第四、加強(qiáng)投資調(diào)研及決策分析
一般房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資量較大、籌備建設(shè)的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，在管理過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素。要想防范和有效控制住這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就需要在項(xiàng)目投資前做好充分的分析和可行性研究報(bào)告，通過(guò)大量的調(diào)查和研究、計(jì)算，對(duì)項(xiàng)目上可能會(huì)出現(xiàn)的一些經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、社會(huì)效益等風(fēng)險(xiǎn)，是否能夠得以合理的規(guī)避和控制，做出科學(xué)綜合的論證和評(píng)價(jià)，最終確定項(xiàng)目操作的可行性，為項(xiàng)目投資提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。同時(shí)要完善決策風(fēng)險(xiǎn)管理，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理判斷體系，提高決策的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，根據(jù)自身需要安排專(zhuān)門(mén)員工開(kāi)展決策風(fēng)險(xiǎn)管理工作。
4.2 加強(qiáng)工程監(jiān)管
投資項(xiàng)目資金的消耗主要在工程建設(shè)方面，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資主體和建設(shè)主體相分離，在這一過(guò)程中節(jié)約資金的可能性很小，但是增加投資的可能性很大。所以，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，保質(zhì)保量按期完成項(xiàng)目是投資者需要應(yīng)對(duì)的又一難題。健全對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制，首先要把好施工隊(duì)伍關(guān)口，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)制選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、價(jià)格合理、效率高以及有良好信譽(yù)的施工隊(duì)伍； 其次要簽訂施工合同，以法律文件來(lái)保障合同雙方的經(jīng)濟(jì)利益，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，施工合同要注意明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，施工工期，工程質(zhì)量，開(kāi)發(fā)商應(yīng)付賬款，關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)責(zé)任的條款，施工中發(fā)生變更時(shí)的索賠責(zé)任以及相關(guān)特殊條款； 最后，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工全面監(jiān)督和管理，督促施工隊(duì)嚴(yán)格履行合同，對(duì)工期、質(zhì)量、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控，協(xié)調(diào)施工方與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，及時(shí)化解矛盾，防止出現(xiàn)延誤工期的情況。
4.3 分散投資風(fēng)險(xiǎn)
4.3.1 轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資者的有意識(shí)地將損失轉(zhuǎn)嫁給與之有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)成為轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)，主要有通過(guò)建筑工程施工合同將風(fēng)險(xiǎn)向施工轉(zhuǎn)移、購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向保險(xiǎn)工商、證券化項(xiàng)目資金、投資獲利期權(quán)、契約型轉(zhuǎn)移等等。其中，商業(yè)投保是企業(yè)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略，包括房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷(xiāo)售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)投保，投保的房產(chǎn)時(shí)能是房屋及其附屬設(shè)備和室內(nèi)專(zhuān)修材料等財(cái)產(chǎn)，保期一般是一年，可以續(xù)保，保費(fèi)由雙方協(xié)商規(guī)定。
對(duì)房地產(chǎn)投保主要是由于房地產(chǎn)商品是不動(dòng)產(chǎn)這一特性，不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)，從而容易遭受自然災(zāi)害意外事故毀損，一旦發(fā)生，則會(huì)帶來(lái)巨大的財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害，因此有必要購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)保險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)展。項(xiàng)目投資資金證券化，是房地產(chǎn)企業(yè)利用金融工具把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券，在這個(gè)轉(zhuǎn)化過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目之間的關(guān)系也同時(shí)發(fā)生變化，從直接的物權(quán)關(guān)系向以金融工具為媒介的債權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
4.3.2 組合投資分散風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的組合投資策略是指對(duì)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)行組合投資達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般來(lái)說(shuō)包括投資區(qū)域劃分、投資區(qū)域選擇、投資時(shí)間分散、組合多種類(lèi)型項(xiàng)目進(jìn)行投資等手段。投資區(qū)域劃分是指企業(yè)將資金投向的項(xiàng)目所屬地區(qū)按各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等進(jìn)行劃分； 投資區(qū)域選擇則是在劃分了投資區(qū)域的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商在不同區(qū)域選擇投資項(xiàng)目進(jìn)行投資，避免特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣波及整個(gè)企業(yè)投資； 投資時(shí)間分散是開(kāi)發(fā)商要選擇合理的投資時(shí)間間隔，合理分配投資資金，而不是一口氣全部投進(jìn)去，增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還降低了資金的使用效率。
企業(yè)投資的跨時(shí)期決策有利于資金的合理配置，保證企業(yè)在長(zhǎng)期的投資的持續(xù)性，避免出現(xiàn)后勁不足，工程爛尾現(xiàn)象出現(xiàn)； 投資項(xiàng)目多類(lèi)型組合是從證券業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展出來(lái)的一種投資理論在房地產(chǎn)業(yè)投資的運(yùn)用，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)投資項(xiàng)目的各自的獲利能力和風(fēng)險(xiǎn)程度，按照一定的投資原則合理搭配不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不把雞蛋放到一個(gè)籃子里，進(jìn)行分散投資來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)，這種投資策略對(duì)于房地產(chǎn)投資避險(xiǎn)方面效果顯著。
5.結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)業(yè)的繁榮對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要意義，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中供給方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如何在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策背景下應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)，合理制定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策，具有重要意義。雖然房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在且隨機(jī)變化的，但是企業(yè)還是可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理，要摸清市場(chǎng)，理性決策，運(yùn)用適宜的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和組合策略，降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
參考文獻(xiàn)：
Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.
Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
由于環(huán)境、條件以及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測(cè)能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所作的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種想象成為不確定性。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目中主要的不確定性因素包括租售價(jià)格、土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期、建安工程費(fèi)、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對(duì)上述因素或參數(shù)的變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析和敏感性分析。
敏感性分析及作用
敏感性分析是研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等。
敏感性分析的作用和目的主要包括三個(gè)方面：
一是通過(guò)敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動(dòng)范圍，了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)程度，以便集中注意力，重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對(duì)策，最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少，提高決策的可能性。
二是通過(guò)敏感性分析，計(jì)算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說(shuō)預(yù)測(cè)出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變化最樂(lè)觀的最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項(xiàng)目是否可行。
三是通過(guò)敏感性分析，可以對(duì)不同的投資項(xiàng)目（或某一項(xiàng)目的不同方案）進(jìn)行選擇敏感程度小、承受風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、可靠性大的項(xiàng)目或方案。
敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、多樣性、補(bǔ)償性和可測(cè)性等特征。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類(lèi)型有以下幾種：
1.自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn)，是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、高溫和低溫風(fēng)險(xiǎn)等。
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍，同時(shí)也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以?xún)斶€未來(lái)到期債務(wù)的可能性。
3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上得失誤（或其可能性），造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離期望值的可能性。主要包括經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售不力、管理水平低下等。
4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括材料價(jià)格上漲、材料供應(yīng)緊張、銷(xiāo)售價(jià)格定位不準(zhǔn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)，是指由于國(guó)家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來(lái)的損失。主要是指法律手續(xù)的變化，城市規(guī)劃政策、企業(yè)政策和土地政策的變化。
以上風(fēng)險(xiǎn)，很多都是投資者無(wú)法控制，但是投資者可以通過(guò)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少投資決策的失誤，保證投資項(xiàng)目能夠獲得既定的收益。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)非常重要的業(yè)務(wù)管理活動(dòng)，它具有專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)性強(qiáng)和橫跨多領(lǐng)域、多部門(mén)的特點(diǎn)。通過(guò)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以消除風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的隱患，減少風(fēng)險(xiǎn)損失的影響，為企業(yè)生產(chǎn)和獲取最大利益提供保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理與一般的風(fēng)險(xiǎn)的管理程序基本一致，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的程序主要包括以下幾個(gè)方面：
一是風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中最困難的事，指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性進(jìn)行判斷，在這個(gè)過(guò)程中需要對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的歸類(lèi)，弄清各個(gè)因素之間的相互關(guān)系，尋求合適的方法來(lái)識(shí)別特定的風(fēng)險(xiǎn)。具體可以采用風(fēng)險(xiǎn)分析問(wèn)詢(xún)法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、現(xiàn)場(chǎng)視察法等。
二是風(fēng)險(xiǎn)的衡量。這個(gè)過(guò)程主要是對(duì)對(duì)上一個(gè)環(huán)節(jié)中識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量描述，測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，并據(jù)此分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能損失及對(duì)項(xiàng)目或整個(gè)的企業(yè)的影響。
三是風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策。在上面兩個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，針對(duì)識(shí)別和衡量的風(fēng)險(xiǎn)制定出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，以便盡最大努力降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能帶來(lái)的損失。
四是風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施與評(píng)估。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中的最后一個(gè)階段，主要是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的任務(wù)制定切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，通過(guò)有效的指揮與協(xié)調(diào)，保證風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
風(fēng)險(xiǎn)控制具體到風(fēng)險(xiǎn)的控制方式主要有回避風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及保險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)回避就是避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕，指企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生或者發(fā)生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業(yè)應(yīng)盡量準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用，減少開(kāi)發(fā)過(guò)程中的盲目性，盡量縮短開(kāi)發(fā)周期，盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，主要指企業(yè)在能夠預(yù)測(cè)存在的風(fēng)險(xiǎn)情況下，將面臨的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別人承擔(dān)，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)可以選擇與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)某些項(xiàng)目；保險(xiǎn)，指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的某些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者可以選擇投保各種工程保險(xiǎn)、質(zhì)量保證保險(xiǎn)、技術(shù)保險(xiǎn)和責(zé)任保險(xiǎn)等，在相應(yīng)的保險(xiǎn)事故發(fā)生以后，房地產(chǎn)公司可以從相應(yīng)的保險(xiǎn)公司獲得資金的補(bǔ)償。
參考文獻(xiàn)
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-01
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民物質(zhì)追求的不斷提高，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資活動(dòng)也日益活躍。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制還不夠完善，造成了房市泡沫增多，價(jià)格上漲過(guò)快的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資者為了減少不必要的投資風(fēng)險(xiǎn)損失，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)和考慮當(dāng)前新形勢(shì)下各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的影響的大小。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的一般理論
1.概念。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。偏離的程度越小，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)越小。
2.分類(lèi)
（1）總體性風(fēng)險(xiǎn)。所謂總體性風(fēng)險(xiǎn)是一種所有房地產(chǎn)投資都會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，它包括以下幾種：
a.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)指由于各種因素所導(dǎo)致的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅度波動(dòng)，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。
b.利率風(fēng)險(xiǎn)。指由于利率發(fā)生變動(dòng)，引起房地產(chǎn)行市變化，從而給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的損失。
c.購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。這是指由于通貨膨脹、貨幣貶值、購(gòu)買(mǎi)力下降而給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
（2） 個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)。所謂個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)指由于種種不利因素的影響而給個(gè)別房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。它包括以下幾類(lèi)。
a.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。指房地產(chǎn)公司由于經(jīng)營(yíng)條件惡化、經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。
b.業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。指由于收益的變動(dòng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)，也就是營(yíng)業(yè)收入和銷(xiāo)售成本的變動(dòng)而影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和利潤(rùn)率大小的風(fēng)險(xiǎn)。
c.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。指房地產(chǎn)投資者所掌握的房地產(chǎn)商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大損失為代價(jià)才能拋售出去造成的風(fēng)險(xiǎn)。
d.預(yù)測(cè)、決策風(fēng)險(xiǎn)。所謂預(yù)測(cè)、決策風(fēng)險(xiǎn)指的是由于房地產(chǎn)投資者錯(cuò)誤地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行市，以及決策失誤、行為失當(dāng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
（3） 意外性風(fēng)險(xiǎn)。所謂意外性風(fēng)險(xiǎn)指由于意外事件的發(fā)生所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
一般地，為了分析問(wèn)題和論述方便，經(jīng)常把以上分類(lèi)中的主要風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不同階段風(fēng)險(xiǎn)的具體識(shí)別
1.投資決策階段。投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于經(jīng)濟(jì)和政策方面，經(jīng)濟(jì)方面的主要風(fēng)險(xiǎn)：通脹風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)；政策方面的主要風(fēng)險(xiǎn)：土地政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)和稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。此外，還必須考慮開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。
2.項(xiàng)目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險(xiǎn)等方面，不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，主要是土地獲取風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)、前期手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)、勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)。
3.項(xiàng)目實(shí)施階段。項(xiàng)目實(shí)施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設(shè)計(jì)施工的過(guò)程。其主要的風(fēng)險(xiǎn)是土地獲得的風(fēng)險(xiǎn)，是招標(biāo)、拍賣(mài)還是掛牌，對(duì)土地獲得方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)階段時(shí)期還有三大風(fēng)險(xiǎn)因素分別為成本風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。
4.租售及物業(yè)管理階段。租售及物業(yè)管理階段是決定房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)的階段，也是房地產(chǎn)投資當(dāng)中最大的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)之一。其主要的風(fēng)險(xiǎn)包括物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)和其他不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施
1.投資決策階段
在投資決策階段需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)的不確定性也最大，因此要從以下方面做好防范措施。
（1）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。在投資決策階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等因素，并且對(duì)此加以分析和綜合。
（2）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。企業(yè)需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)的宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度；同時(shí)加強(qiáng)住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問(wèn)題；此外，企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常對(duì)政策走勢(shì)、樓市價(jià)格、銷(xiāo)售數(shù)量、消費(fèi)需求變化等問(wèn)題進(jìn)行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。
2.前期工作階段
深入對(duì)房地產(chǎn)投資的研究，積極采取保險(xiǎn)的方式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，要及時(shí)采取保險(xiǎn)的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將這種不確定的、可能產(chǎn)生較大損失的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、較小的損失。
3.項(xiàng)目建設(shè)階段
強(qiáng)化安全意識(shí)，防止施工事故的產(chǎn)生，提高技術(shù)水平，避免建筑技術(shù)的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，運(yùn)用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法來(lái)監(jiān)督項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過(guò)程。
4.租售管理階段
租售管理階段是最關(guān)鍵的階段，因此，房地產(chǎn)商必須密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，徹底認(rèn)清市場(chǎng)需求狀況，采取靈活的定價(jià)措施，科學(xué)合理地確定該商品的市場(chǎng)價(jià)格，尋求在最短的時(shí)間內(nèi)回收資金。
因此，為了能夠成功地回避企業(yè)因自身營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷(xiāo)手段不當(dāng)而帶來(lái)的租售風(fēng)險(xiǎn)，建議通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)的方式，充分利用人的豐富營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，采用靈活多變的營(yíng)銷(xiāo)方式，拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道，降低營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。最后，切實(shí)搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患，為住戶(hù)營(yíng)造和諧生活環(huán)境的同時(shí)也很好地提升了企業(yè)的形象。
四、結(jié)論
在房地產(chǎn)行業(yè)中，瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)產(chǎn)生的各種不確定的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，我們有必要建立起一套有效的風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)體系，對(duì)投資項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)做出全面而準(zhǔn)確的分析。進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)在決策過(guò)程提供參考，將投資過(guò)程中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。
參考文獻(xiàn)：
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，開(kāi)發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)包括戰(zhàn)爭(zhēng)、工潮及社會(huì)動(dòng)蕩等，無(wú)論某種現(xiàn)象發(fā)生，都會(huì)直接或間接地給房地產(chǎn)價(jià)格及市場(chǎng)活動(dòng)造成負(fù)面影響，限制投資。政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，在很大程度上受政府的控制，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、住房政策、金融政策、稅收政策、城市規(guī)劃、環(huán)保政策等影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)層面，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境還未完善的條件下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為突出。
例如，產(chǎn)業(yè)政策的變化影響著房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的變化，并且決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰；土地政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度；國(guó)家推行建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房等住房政策，會(huì)使開(kāi)發(fā)商建設(shè)的完全市場(chǎng)化的商品房受到市場(chǎng)需求低的壓力，導(dǎo)致銷(xiāo)售不暢進(jìn)而蒙受經(jīng)濟(jì)損失；對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言的利率政策、匯率政策和信貸政策這三大金融政策的調(diào)整都可使房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者賺取額外利潤(rùn)或遭受額外損失等等。
社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)包括社會(huì)安定和風(fēng)俗習(xí)慣，良好的社會(huì)治安狀況是人們安家置業(yè)、投資經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物消費(fèi)的前提，不同的風(fēng)俗習(xí)慣、文化傳統(tǒng)、、價(jià)值觀念等也一定程度的影響房地產(chǎn)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)可從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)供求、通貨膨脹等方面體現(xiàn)其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響。區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的決定性因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，反之則蕭條；市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要、最直接的風(fēng)險(xiǎn)之一，因此要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系作出客觀的、準(zhǔn)確的判斷，進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)供求關(guān)系的規(guī)律以減少市場(chǎng)供求的風(fēng)險(xiǎn)；正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，通貨膨脹率的下降或上升會(huì)抑制或刺激房地產(chǎn)商品的需求，當(dāng)膨脹幅度過(guò)大時(shí)，會(huì)使開(kāi)發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)增多，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度低于通貨膨脹增大幅度時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)加大。
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素多，其投資過(guò)程是一種預(yù)測(cè)未知將來(lái)需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過(guò)程，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)行業(yè)，其不確定性伴隨始終。由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項(xiàng)目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問(wèn)題，還有很多其它方面的問(wèn)題，因此國(guó)家很難像針對(duì)建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。目前我國(guó)很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，社會(huì)上暫時(shí)也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)從事企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，所以加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。因此，建立積極的風(fēng)險(xiǎn)管理策略在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中是非常必要的。
2.房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述
2.1房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的含義
房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以獲得預(yù)期收益的投資方式。由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)際收益可能在各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。
2.2房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的形成因素及發(fā)展趨勢(shì)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面。宏觀環(huán)境中，政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)投資影響較大。而微觀環(huán)境是指具體項(xiàng)目所在的區(qū)域中存在的地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和組織風(fēng)險(xiǎn)等，如過(guò)于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開(kāi)發(fā)等都可能造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至投資失敗。
此外，從主客觀兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的客觀原因主要有：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶先進(jìn)入市場(chǎng)，推出產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇；銀行貸款利率升高，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。主觀原因有：企業(yè)信息不靈、開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)。
3.房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方式及具體對(duì)策
3.1風(fēng)險(xiǎn)管理的主要方式
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。目前對(duì)其管理的方式主要是風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留。
3.2風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對(duì)策
針對(duì)不同類(lèi)型、特征和規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，最大限度地降低投資過(guò)程中各因素對(duì)最終效益的不利影響。具體說(shuō)來(lái)有以下幾點(diǎn)：把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。投資前對(duì)市場(chǎng)情況的調(diào)查分析是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場(chǎng)需求和政府對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來(lái)確定市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營(yíng)銷(xiāo)方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。
3.3建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理
機(jī)制投資者應(yīng)在重視市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資決策。對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險(xiǎn)中實(shí)現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專(zhuān)門(mén)風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和潛在因素。
3.4建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)，形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告
信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專(zhuān)門(mén)部門(mén)或者購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來(lái)可以日常性的收集國(guó)家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場(chǎng)供求情況等信息，進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的分析報(bào)告，使決策層及時(shí)了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；二來(lái)可設(shè)立企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門(mén)提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況。
3.5加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)
業(yè)可開(kāi)展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過(guò)外部專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專(zhuān)業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
3.6采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風(fēng)險(xiǎn)
（1）投資區(qū)域分散。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場(chǎng)供求等情況不同，對(duì)房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時(shí)期的市場(chǎng)不景氣對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。
（2）投資種類(lèi)分散。不同類(lèi)型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小不同，獲得的收益也不同，在房地產(chǎn)投資種類(lèi)上分散，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。
（3）投資時(shí)間分散。是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。聯(lián)合策略就是多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者聯(lián)合起來(lái)共同對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，從而降低獨(dú)自經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是對(duì)環(huán)境進(jìn)行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿(mǎn)足社會(huì)的一種活動(dòng)，具有較高的投資回報(bào)率，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，也極大地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，具有重要戰(zhàn)略地位。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型
由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高等特點(diǎn)。使得房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中具有不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費(fèi)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與研究，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可分為環(huán)境、政策、技術(shù)、市場(chǎng)、管理5個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分為自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和人文社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工方法、技術(shù)人員素質(zhì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給、市場(chǎng)價(jià)格。管理風(fēng)險(xiǎn)包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風(fēng)險(xiǎn)。
二、AHP法理論及運(yùn)算步驟
本文采用層次分析法AHP對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究。AHP由美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀(jì)70年代正式提出，是一種實(shí)用的定量與定性的研究方法，在多個(gè)領(lǐng)域中有所運(yùn)用。通過(guò)建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計(jì)算權(quán)重。具體運(yùn)算步驟為：
第一步，確定系統(tǒng)總目標(biāo)，并依據(jù)總目標(biāo)的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應(yīng)因素之間的關(guān)系，見(jiàn)圖1。
第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實(shí)質(zhì)是指標(biāo)評(píng)價(jià)體系）。每次取兩個(gè)因素Bi和Bj比較它們對(duì)上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對(duì)比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿(mǎn)足以下特點(diǎn)：aij=1/aij，故又稱(chēng)A為正互反矩陣。aij值由表1確定：
表1 分級(jí)比率標(biāo)度
雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對(duì)因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿(mǎn)足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿(mǎn)足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應(yīng)具有如下性質(zhì)：
（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0?？梢岳眯再|(zhì)（3）來(lái)判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴(lài)于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴(yán)重，那么λmax對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化特征向量就越不能真實(shí)地反映B=（B1，B2…，Bn）在對(duì)元素A的影響上所占的比重。
第三步，層次單排序及一致性檢驗(yàn)。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對(duì)應(yīng)于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應(yīng)因素對(duì)于上一層次某因素相對(duì)重要性的排序權(quán)值W的過(guò)程。運(yùn)用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：
bi=■，i=1，2，3…，n
再把bi（i=1，2，3…，n）進(jìn)行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對(duì)復(fù)雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗(yàn)步驟為：首先，計(jì)算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設(shè)：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開(kāi)，得：λmax=■■■。計(jì)算出A的一致性指標(biāo)：CI=■，然后，查找對(duì)應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI。最后，計(jì)算一致性比例：CR=■。當(dāng)CR
三、實(shí)例分析
以G市某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目L為實(shí)例進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的分析與評(píng)價(jià)。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是商住類(lèi)型項(xiàng)目，所在城市自然和人文社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟(jì)處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，有購(gòu)買(mǎi)力的人群相對(duì)比較大。項(xiàng)目所在地周邊配套設(shè)施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是由K公司開(kāi)發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強(qiáng)的管理和技術(shù)能力。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定該項(xiàng)目的總目標(biāo)A（A為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)），然后劃分準(zhǔn)則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個(gè)準(zhǔn)則層B，B=（環(huán)境，政策，技術(shù)，市場(chǎng)，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）
A=■計(jì)算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T
歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；
AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■
由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時(shí)R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544
0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，政策風(fēng)險(xiǎn)是最重要的風(fēng)險(xiǎn)因素。
四、結(jié)論
本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)研究。首先，針對(duì)房地產(chǎn)特點(diǎn)，利用文獻(xiàn)調(diào)查法對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)籍和大量期刊進(jìn)行了比較全面的風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)劃分為五類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，再運(yùn)用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對(duì)這些因素進(jìn)行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。進(jìn)而對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析，得出分析評(píng)價(jià)結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的運(yùn)用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關(guān)聯(lián)度較低等不足之處。對(duì)于高階復(fù)雜的判斷矩陣A其準(zhǔn)確性也較差。針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)的運(yùn)用。
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