首頁(yè) > 優(yōu)秀范文 > 不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃
時(shí)間：2023-06-13 09:25:39
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不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿，是指由不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)制作并依法管理的，采用電子介質(zhì)形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權(quán)利歸屬狀況、權(quán)利限制與提示事項(xiàng)以及其他相關(guān)事項(xiàng)的具有物權(quán)公信與推定效力的文件。不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿與不動(dòng)產(chǎn)登記電子檔案目錄、不動(dòng)產(chǎn)紙質(zhì)登記檔案的數(shù)字化加工處理成果一并構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記電子檔案。不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記電子檔案的核心組成部分，是不動(dòng)產(chǎn)信息化管理的命脈，是不動(dòng)產(chǎn)信息化統(tǒng)一登記工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)大都采用電子登記簿記載各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)，故不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等著重從以下兩個(gè)方面來(lái)管理不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿。
1.規(guī)范記載
不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的信息記載必須嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與說(shuō)明規(guī)范錄入、仔細(xì)核對(duì)、謹(jǐn)慎審查，確保與登記最終審核結(jié)果一致。對(duì)于在將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿后才發(fā)覺(jué)業(yè)務(wù)人員誤錄、遺漏相關(guān)數(shù)據(jù)的，必須嚴(yán)格依照更正登記規(guī)定的程序進(jìn)行更正，并保存相關(guān)電子記錄與說(shuō)明。
2.專人保管
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的保管。專人保管的關(guān)鍵在于由專人負(fù)責(zé)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的定期異地異質(zhì)備份、存儲(chǔ)設(shè)施定期維護(hù)、數(shù)據(jù)庫(kù)安全防護(hù)防御、信息保密加密、錄入記載權(quán)限控制、信息查詢權(quán)限分級(jí)等。
二、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)依托地理信息系統(tǒng)
因?yàn)楦黝惒粍?dòng)產(chǎn)權(quán)籍主要采用地理坐標(biāo)作為基礎(chǔ)編碼或編碼規(guī)則進(jìn)行日常管理，加上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理又需要強(qiáng)大空間和圖形處理能力的信息系統(tǒng)的支持，而地理信息系統(tǒng)（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強(qiáng)大空間和圖形處理能力的綜合信息系統(tǒng)，所以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的一體化管理必須依托地理信息系統(tǒng)（GIS）。建立不動(dòng)產(chǎn)地理信息系統(tǒng)作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的信息平臺(tái)，可以有效實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍各類數(shù)據(jù)的有效整合、合規(guī)管理，在此基礎(chǔ)上可以方便地進(jìn)行各類不動(dòng)產(chǎn)登記的受理、審核、登簿、發(fā)證、歸檔等業(yè)務(wù)，可以快速地進(jìn)行各類數(shù)據(jù)的處理與更新、統(tǒng)計(jì)與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息的互連互通難題，進(jìn)而達(dá)到信息平臺(tái)的統(tǒng)一。
三、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干
因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)主要包括土地以及定著于土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)，具有相對(duì)固定不動(dòng)的顯著地理特征，所以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍優(yōu)質(zhì)、高效的一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干，以其他各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理為枝葉進(jìn)行統(tǒng)一管理。從具體操作上來(lái)講，即將土地以及定著于土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)以宗地為單位按照國(guó)家統(tǒng)一的編碼規(guī)則進(jìn)行信息處理與關(guān)聯(lián)（宗海及其附屬信息類似處理與關(guān)聯(lián)），從而建立起以統(tǒng)一地理空間為基礎(chǔ)、宗地為核心、房屋林木等權(quán)屬登記信息為枝干，具有統(tǒng)一規(guī)則與編碼要求的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍信息管理系統(tǒng)（見(jiàn)圖1）。
四、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以動(dòng)態(tài)管理為核心
1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍動(dòng)態(tài)管理的兩大核心業(yè)務(wù)，兩者同等重要，但在實(shí)際操作中不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)往往偏重增籍業(yè)務(wù)而忽視滅籍業(yè)務(wù)。
由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記主要關(guān)涉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的增籍業(yè)務(wù)，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)提供有效的數(shù)據(jù)成果支持，所以當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)除做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一權(quán)屬登記外，還應(yīng)高度重視并嚴(yán)格依照國(guó)家相關(guān)要求、規(guī)范以及技術(shù)方案、規(guī)程等將地（海）籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)，且在此基礎(chǔ)上一并開(kāi)展各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的一體化調(diào)查工作。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)某已登記的不動(dòng)產(chǎn)已滅失的，應(yīng)及時(shí)辦理該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)并在電子登記簿中將該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)登記記錄標(biāo)明滅失。
2.完善不動(dòng)產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)的新手段
不動(dòng)產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)在依托不動(dòng)產(chǎn)地理信息系統(tǒng)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果，可以快速地實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍滅籍處理。依據(jù)國(guó)土資源部地籍管理司公布的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)堅(jiān)持原有規(guī)程，采用先進(jìn)成熟的高精度調(diào)查技術(shù)。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過(guò)程中，可以充分利用不同時(shí)期的高分辨率衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數(shù)運(yùn)算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測(cè)技術(shù)，通過(guò)自動(dòng)處理、人機(jī)互動(dòng)等方式，快速找出與當(dāng)前衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區(qū)域。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)成果，可以確定變化區(qū)域的變化情況，從而確定滅籍區(qū)域，進(jìn)而完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)。另外，可以利用規(guī)劃部門的控制性詳細(xì)規(guī)劃資料或土地利用規(guī)劃資料，快速劃定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍待滅籍區(qū)域，為將來(lái)的滅籍業(yè)務(wù)劃定重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，從而確保滅籍業(yè)務(wù)的高效進(jìn)行。
根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)由房屋權(quán)利申請(qǐng)人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人自行委托具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行。房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)面臨著由集中統(tǒng)一測(cè)繪逐步向市場(chǎng)放開(kāi)轉(zhuǎn)變或在已經(jīng)市場(chǎng)化的前提下結(jié)合登記職能的調(diào)整重新洗牌。這一轉(zhuǎn)變，將會(huì)打破政府集中統(tǒng)一測(cè)繪時(shí)，對(duì)相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、建筑部位面積計(jì)算、共有面積分?jǐn)傉莆盏囊恢滦?。必然?huì)出現(xiàn)不同測(cè)繪單位對(duì)同樣建筑部位測(cè)繪方法不同、面積不同、共有面積分?jǐn)偛煌木置?。這種情況相對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記職能分工，由于測(cè)繪項(xiàng)目所在區(qū)域不同、同一項(xiàng)目不同樓測(cè)繪單位、登記時(shí)間不同，加之登記人員對(duì)建筑部位具體的面積計(jì)算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強(qiáng)，登記過(guò)程中極難發(fā)現(xiàn)，從而給登記帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。這種亂象影響登記機(jī)關(guān)形象、侵害購(gòu)房人權(quán)益，同時(shí)會(huì)引訟、，并且因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪共有面積分?jǐn)偟奶攸c(diǎn)，“面積一戶錯(cuò)、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。
2.建成房屋與規(guī)劃審批圖紙不一致帶來(lái)的房屋登記風(fēng)險(xiǎn)
探討這個(gè)問(wèn)題之前，有必要先對(duì)目前的房產(chǎn)測(cè)繪方法進(jìn)行介紹。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GBT17986-2000），房產(chǎn)測(cè)繪要實(shí)地逐戶量取邊長(zhǎng)尺寸。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，房產(chǎn)測(cè)繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。但在目前的實(shí)際操作中，大量存在著建成房屋與規(guī)劃批準(zhǔn)圖紙不完全一致的情況，考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)仍要以房屋的規(guī)劃批準(zhǔn)文件對(duì)合法建造的房屋進(jìn)行登記，在政府集中統(tǒng)一測(cè)繪條件下，測(cè)繪單位往往會(huì)要求建設(shè)單位補(bǔ)充提供與房屋現(xiàn)狀一致的規(guī)劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時(shí)，符合規(guī)范、規(guī)章對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的要求。當(dāng)然，這種后補(bǔ)規(guī)劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設(shè)單位申請(qǐng)辦理房產(chǎn)測(cè)繪、登記的難度大、購(gòu)房群眾不能及時(shí)取得所有權(quán)證書的尷尬。
登記職能下放、房產(chǎn)測(cè)繪依法走向市場(chǎng)后，測(cè)繪單位要求建設(shè)單位提供規(guī)劃變更圖紙的局面將不復(fù)存在，房產(chǎn)測(cè)繪成果資料將在法規(guī)和實(shí)際操作層面真正意義上實(shí)現(xiàn)“與自然現(xiàn)狀保持一致”。盡管《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。但是鑒于逐戶查驗(yàn)難度巨大、登記從業(yè)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)技術(shù)不甚了解、登記機(jī)構(gòu)對(duì)測(cè)繪單位技術(shù)“把關(guān)”的思維意識(shí)短期內(nèi)尚不能完全消除。按現(xiàn)狀測(cè)繪導(dǎo)致的與規(guī)劃批準(zhǔn)不一致或未經(jīng)審批的房屋建筑部位被誤登記、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)將給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)新的考驗(yàn)。
3.規(guī)劃審批房屋面積與房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算依據(jù)差異給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的登記實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)和行政不作為風(fēng)險(xiǎn)
目前，用于建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收的房屋面積數(shù)據(jù)各地多數(shù)依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù)均依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（17986-2000）。兩規(guī)范在房屋面積計(jì)算的相關(guān)規(guī)定上存在諸多不同之處。規(guī)范的差異和不同人員對(duì)技術(shù)條款理解的差異，造成規(guī)劃許可面積與房屋預(yù)測(cè)算面積不同、規(guī)劃驗(yàn)收面積與房屋登記測(cè)量面積不同。
但是，在新形勢(shì)下，因不同管理行為所需的房屋面積時(shí)常是不同測(cè)繪單位、甚至是建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行計(jì)算，對(duì)復(fù)雜的技術(shù)規(guī)范理解和掌握程度不同，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)際操作中很難核實(shí)哪些面積差異是由規(guī)范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實(shí)際超規(guī)模建設(shè)房屋，甚至是規(guī)劃未批準(zhǔn)的房屋部位被正常登記的實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn) 。而對(duì)于核實(shí)出不屬于規(guī)范不同造成的差異，在部門間協(xié)調(diào)配合、數(shù)據(jù)共享、政策支持尚在改革進(jìn)程中的當(dāng)下，解決處理存在一定難度。一頭是購(gòu)房群眾急于辦證、一頭是開(kāi)發(fā)企業(yè)絞盡腦汁東撞西碰，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也忙于部門間左右研究協(xié)調(diào)，給產(chǎn)生行政不作為風(fēng)險(xiǎn)埋下了隱患。
4.房屋登記測(cè)繪成果與房屋面積預(yù)測(cè)算成果差異性給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
房屋面積預(yù)測(cè)算成果是用于商品房銷售的重要屬性數(shù)據(jù)，因其作為房屋價(jià)值、各種稅費(fèi)等的衡量載體，關(guān)乎購(gòu)房人切身利益。房屋登記測(cè)繪成果作為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要屬性數(shù)據(jù)，是對(duì)預(yù)測(cè)算成果的確認(rèn)和修正，在房屋銷售、登記信息系統(tǒng)中起到不動(dòng)產(chǎn)登記單元前后銜接、建立關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)匹配的關(guān)鍵作用。房屋登記測(cè)繪成果與房屋面積預(yù)測(cè)算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》里也有闡述，但諸多購(gòu)房群眾因涉及補(bǔ)繳房屋差價(jià)仍對(duì)此十分關(guān)注。在政府集中統(tǒng)一測(cè)繪條件下，房屋面積預(yù)測(cè)算和登記測(cè)繪均由一家測(cè)繪單位完成，登記測(cè)繪是基于預(yù)測(cè)算成果結(jié)合變更圖紙和房屋現(xiàn)狀的修正，面積計(jì)算方法、共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄇ昂蠡灸軌蛉〉靡恢隆Ｒ蛟O(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的前后面積差異也有依據(jù)可循。測(cè)繪單位基本能夠應(yīng)對(duì)購(gòu)房人關(guān)于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測(cè)繪單位介入房產(chǎn)測(cè)繪情況下，房屋面積預(yù)測(cè)算、登記測(cè)繪不可避免地出現(xiàn)不同測(cè)繪單位對(duì)面積計(jì)算方法、根據(jù)服務(wù)范圍確定的共有面積分?jǐn)偅踔潦怯绊懛謹(jǐn)偟墓δ軈^(qū)劃分均存在不同認(rèn)知、更不可能去對(duì)比分析預(yù)測(cè)算和登記測(cè)繪戶室面積差異大的原因，這將會(huì)給前后面積差異引入放大的可能，且無(wú)論是預(yù)測(cè)算還是登記測(cè)繪面積錯(cuò)誤，或是都不違反規(guī)范的前后做法差異造成的面積差異一律都會(huì)變成購(gòu)房人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的不認(rèn)可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機(jī)構(gòu)。
二、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施
1.政策層面
根據(jù)《建設(shè)部辦公廳關(guān)于建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題的復(fù)函》（建辦標(biāo)函〔2001〕403號(hào)），“房屋產(chǎn)權(quán)登記面積測(cè)算應(yīng)當(dāng)依據(jù)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。該規(guī)范適用于房產(chǎn)測(cè)量，主要為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理服務(wù)。關(guān)于規(guī)劃管理中有關(guān)面積計(jì)算問(wèn)題，應(yīng)由各地規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)確定。1995年12月頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》是編制工程預(yù)算、確定工程造價(jià)的依據(jù)”。目前，建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收的房屋面積計(jì)算普遍依據(jù)的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013），是對(duì)《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的修訂。
因此，筆者認(rèn)為政策層面可統(tǒng)一商品房銷售許可、不動(dòng)產(chǎn)登記、建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收關(guān)于房屋面積計(jì)算的依據(jù)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。同時(shí)，為更好的適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需求、避免規(guī)范條款的認(rèn)知差異，應(yīng)對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）進(jìn)行修訂，簡(jiǎn)化房屋附屬建筑部位面積計(jì)算方法、進(jìn)一步明確共有面積分?jǐn)傄?guī)則。
2.房產(chǎn)測(cè)繪成果監(jiān)管層面
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)立房產(chǎn)測(cè)繪成果審核機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)結(jié)合上述風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，研究制定房產(chǎn)測(cè)繪成果審核內(nèi)容；負(fù)責(zé)結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目實(shí)際，不斷歸納總結(jié)和統(tǒng)一新建筑形式面積計(jì)算方法；負(fù)責(zé)結(jié)合經(jīng)驗(yàn)做法修訂當(dāng)?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》實(shí)施細(xì)則；負(fù)責(zé)制定和統(tǒng)一房產(chǎn)測(cè)繪成果樣式。只有將不動(dòng)產(chǎn)登記審核工作做實(shí)，強(qiáng)化測(cè)繪成果的監(jiān)督管理，方能更好的規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)。
在2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前，對(duì)于集體土地上建房，審批部門存在多頭管理、不統(tǒng)一的現(xiàn)象，如批準(zhǔn)部門既有鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府下設(shè)的村鎮(zhèn)辦公室，也有建設(shè)管理部門。不同審批部門按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批管理，寬嚴(yán)不一，審批資料的保管利用也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。而且，存在很多先建后批、審批與實(shí)際建設(shè)不一致的情況。以上這些情況都容易成為虛假風(fēng)險(xiǎn)防控的漏洞。目前，以虛假村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，主要表現(xiàn)為3種形式。
1.假證假信息
村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書的載體是虛假的，即提供的系非村鎮(zhèn)建設(shè)主管部門監(jiān)制的證書。證書的內(nèi)容也與實(shí)際建造不符。非法申請(qǐng)人從其他渠道獲取仿真度高的證書或私自印制的證書來(lái)騙取不動(dòng)產(chǎn)登記，以此獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，謀取私利。
2.真證假信息
非法申請(qǐng)人通過(guò)非法渠道騙取貨真價(jià)實(shí)的套好印章的村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書，但證書的內(nèi)容與實(shí)際建造的房屋信息完全不符。
3.假證但信息與實(shí)地一致
非法申請(qǐng)人提供的村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書為虛假證書，但證書記載的內(nèi)容與實(shí)際建造完全相符。如何處理這種可能虛假的村鎮(zhèn)工程建設(shè)證書問(wèn)題？
首先，與頒發(fā)證書的村鎮(zhèn)工程批準(zhǔn)建設(shè)部門聯(lián)系，調(diào)取當(dāng)時(shí)的村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書樣本，留存，方便登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行真證與假證對(duì)比。也可以從已發(fā)證的檔案里，找出類似的村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書，以作參考。
其次，加強(qiáng)與村鎮(zhèn)工程建設(shè)批準(zhǔn)部門的聯(lián)系，如發(fā)現(xiàn)疑似虛假證書或批準(zhǔn)部門無(wú)法找到存根的情況，建議不要收取此類證書。若申請(qǐng)人不認(rèn)可虛假的，登記機(jī)構(gòu)可聯(lián)系當(dāng)?shù)胤ㄔ?，通過(guò)司法鑒定部門來(lái)解決。司法鑒定部門可以通過(guò)證書的公章和筆記來(lái)辨別真?zhèn)?。?dāng)然，如果申請(qǐng)人能提交村鎮(zhèn)工程建設(shè)批準(zhǔn)部門出具的符合規(guī)劃建設(shè)要求的證明，并經(jīng)批準(zhǔn)部門的負(fù)責(zé)人或授權(quán)人同意，也可以視為適格的建設(shè)許可證明。
再次，了解集體土地房屋建設(shè)的基本知識(shí)，提高自身專業(yè)水平，做到層層把關(guān)，使虛假證書無(wú)可乘之機(jī)。
二、房屋超建部分申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題及處理建議
農(nóng)村房屋的建造因自然條件、經(jīng)濟(jì)條件等因素存在著“未批就建”、“邊批邊建”、“批少占多”、“批東占西”等情況。另外，農(nóng)村房屋與城市房屋不同，除用于居住外，還為滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，如居住房屋旁搭建的豬圈、工具房等，其建筑多為簡(jiǎn)易或棚戶結(jié)構(gòu)。
上述種種情況造成規(guī)劃、土地審批手續(xù)與實(shí)際建造不一致，給登記機(jī)構(gòu)的房屋登記帶來(lái)了較大的困難。對(duì)于申請(qǐng)人超土地批準(zhǔn)面積建造的房屋，登記機(jī)構(gòu)如何登記？規(guī)劃審批面積與實(shí)際建造面積不一致時(shí)，房屋登記中是按規(guī)劃審批面積，還是按房屋實(shí)際建筑面積進(jìn)行登記？針對(duì)以上兩個(gè)問(wèn)題，筆者作如下解答。
1.違反規(guī)劃許可證明建設(shè)的問(wèn)題
對(duì)于規(guī)劃審批面積與實(shí)際建造面積不一致的問(wèn)題，如規(guī)劃批準(zhǔn)建造2層樓房，實(shí)際建造了3層樓房；規(guī)劃批準(zhǔn)建造50平方米平房，實(shí)際建造了100平方米平房。前一種現(xiàn)象屬加層違章，后一種屬擴(kuò)建違章。這兩種現(xiàn)象，登記機(jī)構(gòu)該如何處理呢？
根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。由此可見(jiàn)，規(guī)劃審批建造2層，但實(shí)際上建造了3層或3層以上的情況，就是未按規(guī)劃的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，而并非其中2層為合法建筑。因此，筆者建議，應(yīng)由建造人補(bǔ)辦好相應(yīng)的規(guī)劃審批手續(xù)后，登記機(jī)構(gòu)方可登記。對(duì)于規(guī)劃批準(zhǔn)建造50平方米平房，而實(shí)際卻建造了100平方米或以上平房的情況，若已建50平方米的房屋符合登記基本單元的條件且在土地用地范圍內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)可認(rèn)定50平方米符合規(guī)劃的規(guī)定，擴(kuò)建的部分則屬于違章建筑。
2.符合規(guī)劃許可證明的要求但超土地批準(zhǔn)面積的問(wèn)題
在目前法制較為健全的年代，這種問(wèn)題基本不會(huì)發(fā)生。對(duì)于已經(jīng)存留的此類問(wèn)題，超土地批準(zhǔn)面積建設(shè)的房屋，而土地使用證附記欄注明該用戶超占規(guī)劃用地面積的，可通過(guò)兩種方式來(lái)處理：一是由申請(qǐng)人先到土地管理部門補(bǔ)辦土地批準(zhǔn)手續(xù)，然后再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。二是申請(qǐng)人無(wú)法補(bǔ)辦超土地面積的，登記人員至實(shí)地查看，若在合法用地范圍內(nèi)建設(shè)的房屋符合基本單位且屬規(guī)劃批準(zhǔn)的，登記人員可按基本單元登記符合土地用地范圍的房屋，超出土地批準(zhǔn)面積建設(shè)的房屋則不予登記。若整體房屋部分在合法用地范圍，部分建造在未批準(zhǔn)的土地范圍內(nèi)，由于房屋無(wú)法實(shí)體分割，則該房屋不能辦理登記。如果涉及同時(shí)超土地或超規(guī)劃的情況，筆者建議，登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)前述的處理方法。若部分合法建筑符合登記單元的，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上注記兩方面內(nèi)容，如：李某批準(zhǔn)建房180平方米，后建成200平方米，其中土地核準(zhǔn)120平方米，超占20平方米。建議登記機(jī)構(gòu)在合法面積寫明120平方米，并在附記內(nèi)注記“核準(zhǔn)建筑面積180平方米，超建20平方米，核準(zhǔn)土地面積120平方米，超占20平方米”。
三、房地權(quán)利人不一致的問(wèn)題及處理建議
1.土地審批手續(xù)的使用人與規(guī)劃審批手續(xù)的建房人不一致的問(wèn)題
實(shí)務(wù)操作中，登記機(jī)構(gòu)會(huì)遇到土地審批手續(xù)記載的使用人與規(guī)劃審批手續(xù)的建房人不一致的情況，根據(jù)房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人主體一致原則，這種情況是不能辦理房屋登記的。但是，對(duì)于已存在的建實(shí)，筆者認(rèn)為，可采取和諧處理、避免矛盾的登記原則，規(guī)劃審批手續(xù)的建房人要取得房屋所有權(quán)，前提條件是征得土地使用權(quán)人同意，并向土地管理部門取得合法的土地使用手續(xù)，方可辦理房屋初始登記。由于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已正式施行，今后面對(duì)此類情況，建議土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人統(tǒng)一協(xié)商，形成一致的房、地權(quán)利人，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)初始登記。
2.登記簿記載的房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人不一致的問(wèn)題
《通知》第一條第一款的簡(jiǎn)化申請(qǐng)材料分為四類情況：新建商品房首次登記時(shí)，不再要求申請(qǐng)人提供白蟻防治證明、消防驗(yàn)收合格證明等材料；商品房轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不再要求申請(qǐng)人提供房屋維修基金繳納憑證；企業(yè)類法人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，不再要求提供公司章程、職代會(huì)或董事會(huì)（股東會(huì)）決議等材料；監(jiān)護(hù)人處分被監(jiān)護(hù)人的不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，不再要求對(duì)為被監(jiān)護(hù)人利益而處分不動(dòng)產(chǎn)的書面保證進(jìn)行公證。
而按照原2008年實(shí)施的《房屋登記辦法》、2016年1月1日實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》以及《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》的規(guī)定可以看出，以上材料本身就不是登記法規(guī)所要求提供的材料，其要求本來(lái)就不符合法律規(guī)定，都屬于過(guò)度審查、違法要求和搭車審查內(nèi)容。因此，根本不值得歡呼雀躍，其只是糾正過(guò)往的錯(cuò)誤做法而已。
二、關(guān)于簡(jiǎn)化申請(qǐng)方面
此類也存在著同樣的問(wèn)題，根據(jù)前述相關(guān)法規(guī)，如《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，僅對(duì)于當(dāng)事人處分不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，才需要提供經(jīng)公證認(rèn)證的委托書或者到登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行面簽委托，非處分類的業(yè)務(wù)提供書面委托即可，而不是任何的登記程序都必須提供公證委托手續(xù)。因此，該規(guī)定也僅為糾正錯(cuò)誤做法而已。
三、關(guān)于單方申請(qǐng)的情形
此款規(guī)定值得肯定，因?yàn)榇祟悩I(yè)務(wù)屬于相關(guān)法律、法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定，但屬于從房地分離登記到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的過(guò)渡期間的特殊情況，其做法也是有法律依據(jù)的。根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十六、一百四十七條之土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并處分的規(guī)定以及《物權(quán)法》第九條登記生效之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為只要房產(chǎn)證完成轉(zhuǎn)移登記到新的權(quán)利人，即使土地使用權(quán)沒(méi)有及時(shí)辦理，但其權(quán)利也已經(jīng)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人，因此辦理按照換證程序來(lái)完成房地統(tǒng)一是沒(méi)有問(wèn)題的。
四、關(guān)于不再審查婚姻關(guān)系的問(wèn)題
其實(shí)這也是各地登記部門的一個(gè)共同難題，長(zhǎng)期以來(lái)絕大多數(shù)登記機(jī)構(gòu)都有根據(jù)《婚姻法》中關(guān)于夫妻法定共有等財(cái)產(chǎn)規(guī)定來(lái)審查申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題。但此種做法在實(shí)踐中也存在很多的問(wèn)題。首先，法律并沒(méi)有明確授權(quán)登記C構(gòu)進(jìn)行審查，《物權(quán)法》第十二條僅賦予登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)職責(zé)。而其登記的具體操作法規(guī)中也均未對(duì)登記機(jī)構(gòu)是否有權(quán)或者如何審查夫妻共同財(cái)產(chǎn)作出明確規(guī)定。其次，根據(jù)《婚姻法》以及《婚姻法司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，其財(cái)產(chǎn)并不因?yàn)槭腔榍斑€是婚后取得就一定歸屬其中一方或者為共同所有，這也加大了登記機(jī)構(gòu)的審查難度。再次，由于婚姻登記機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并沒(méi)有信息共享，且婚姻登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)明確不再出具婚姻證明，也為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查增加了難度。因此蘇州的此次改進(jìn)不再審查婚姻關(guān)系的改進(jìn)是值得肯定的。
五、關(guān)于用途界定的問(wèn)題
作為不硬登記的主要責(zé)任部門，溫州市國(guó)土資源局所肩負(fù)的，就是如何更好地完成不動(dòng)產(chǎn)登記“四個(gè)統(tǒng)一”的部署。為此，溫州市國(guó)土資源局開(kāi)展了不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)機(jī)構(gòu)整合、人員劃轉(zhuǎn)、數(shù)據(jù)整合、平臺(tái)建設(shè)、流程再造、窗口改造等一系列工作，為辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)，準(zhǔn)備各項(xiàng)基礎(chǔ)條件。
其中，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)成為重中之重。溫州市國(guó)土資源信息中心郭為人主任明確表示，“不動(dòng)產(chǎn)登記要實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的四個(gè)統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)勢(shì)在必行?！?/p>
對(duì)此，郭為人主任已胸有成竹。由于溫州市國(guó)土資源局一直十分重視國(guó)土資源信息化工作，并逐步搭建了以地籍系統(tǒng)、檔案影像、執(zhí)法監(jiān)察、地質(zhì)災(zāi)害、國(guó)土“一張圖”等為核心的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，這些系統(tǒng)不僅為國(guó)土資源的高效管理、科學(xué)決策、依法行政和政務(wù)公開(kāi)提供了重要手段，也為建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)奠定了良好的基礎(chǔ)。
巧借東風(fēng)，推動(dòng)云計(jì)算落地
不動(dòng)產(chǎn)登記這一新的行革舉措，給溫州國(guó)土資源信息化發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)新的切入點(diǎn)。
“以建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)為契機(jī)，依托云計(jì)算數(shù)據(jù)中心，分階段、有目標(biāo)地推進(jìn)溫州市級(jí)國(guó)土資源云的建設(shè)?！?郭為人主任十分清晰地規(guī)劃出了建設(shè)思路。
明確目標(biāo)之后，溫州市國(guó)土資源局迅速開(kāi)展行動(dòng)，并組織了多個(gè)設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行國(guó)土資源云環(huán)境測(cè)試，最終選擇了由新華三云平臺(tái)、虛擬化軟件、網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)器組成的解決方案，著手搭建溫州國(guó)土資源云，為不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)提供支撐。
經(jīng)過(guò)一系列緊張有序的工作，溫州國(guó)土資源云建設(shè)取得了可觀的效果。郭為人主任對(duì)此也十分滿意：“通過(guò)原有平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)化的改造和升級(jí)，初步完成基于云計(jì)算平臺(tái)的雙活數(shù)據(jù)中心的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)中心、存儲(chǔ)、數(shù)據(jù)庫(kù)、應(yīng)用、網(wǎng)絡(luò)等層級(jí)的雙活，實(shí)現(xiàn)了應(yīng)用級(jí)的雙活，無(wú)感知切換、業(yè)務(wù)0終端、數(shù)據(jù)0丟失?！?/p>
渝中區(qū)作為重慶市政治、經(jīng)濟(jì)中心，轄11個(gè)街道，陸地面積18.5平方公里。已全部城市化，屬于典型的老城區(qū)，城建工作以舊城改造為主。因此，完成了渝中區(qū)的“不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”上線，在國(guó)有土地、房屋數(shù)據(jù)整合方面頗具代表性，因?yàn)橄鄬?duì)于新區(qū)來(lái)說(shuō)情況更復(fù)雜，歷史跨度更長(zhǎng)，所涉及的疑難問(wèn)題更多。重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記中心在職責(zé)整合前主要負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)的房屋交易和登記工作。直至2015年12月14日正式上線后，土地登記統(tǒng)一納入不動(dòng)產(chǎn)登記。
回顧渝中區(qū)的登記工作，可以把數(shù)據(jù)情況分為3個(gè)有特點(diǎn)的階段。第一階段：2001年前手工辦案且無(wú)樓盤表。根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)辦理房屋登記業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)手次相連歸于戶室中，以戶室為單位進(jìn)行臺(tái)賬式管理；第二階段：2001年開(kāi)始新建樓盤表進(jìn)行客體管理。即以樓盤表作為客體管理對(duì)象，以樓盤表中的基本單元受理登記業(yè)務(wù)?？腕w管理不再顯得散落和凌亂，而是通過(guò)樓盤表的形式完成了組棟，客體管理有了質(zhì)的提高。2009-2011年花了近一年半的時(shí)間對(duì)區(qū)域內(nèi)所有有產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行補(bǔ)建樓盤并完成樓盤與宗地的關(guān)聯(lián)，第一次初步完成了地、房數(shù)據(jù)的合一，并于2011年按照全市要求在“地房籍系統(tǒng)”上辦理土地、房屋的登記業(yè)務(wù)。但由于主城區(qū)土地和房屋登記由區(qū)國(guó)土局和區(qū)登記中心分別承擔(dān)，因此，時(shí)間一長(zhǎng)，土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)由于缺乏及時(shí)的銜接，導(dǎo)致出現(xiàn)數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)度和關(guān)聯(lián)的正確性均得不到保證。辦證機(jī)構(gòu)在順利辦結(jié)登記業(yè)務(wù)后對(duì)土地、房屋的客體管理關(guān)注較少。第三階段：達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)要求。2015年6-12月，用了近半年的時(shí)間再次開(kāi)展數(shù)據(jù)清理工作，在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行清理和補(bǔ)充完善，完成宗地-自然幢（房框） -戶室的正確關(guān)聯(lián)，滿足不動(dòng)產(chǎn)登記工作的需要。
此次上線“不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”用時(shí)較短，是得益于第二階段數(shù)據(jù)已基本完成土地、房屋數(shù)據(jù)的合一，第三階段主要是查漏補(bǔ)缺的工作。重慶國(guó)土、房管合并管理多年，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作創(chuàng)造了有力條件。
二、數(shù)據(jù)整合中的三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼”和國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》之規(guī)定，28位編碼承載了行政區(qū)劃、地籍區(qū)子區(qū)、土地、房屋等相關(guān)信息，如下：
340103 002001 GB00025 F00280016
宗地 自然幢 戶室
以上每一個(gè)數(shù)段都關(guān)聯(lián)了相應(yīng)的信息。特別是從第15位開(kāi)始，分別用5位數(shù)段號(hào)代表宗地+4位數(shù)段號(hào)代表自然幢（房屋外框）+4位數(shù)段號(hào)代表戶室，三者之間的正確關(guān)聯(lián)是每一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的核心。因此，實(shí)現(xiàn)房屋與土地的正確關(guān)聯(lián)后獲得的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼才是做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作的基礎(chǔ)所在。錯(cuò)誤的編碼由于其隱蔽性強(qiáng)、不影響登記業(yè)務(wù)的辦理從而不易被發(fā)現(xiàn)，但潛在的風(fēng)險(xiǎn)極大。為此，我們地、房數(shù)據(jù)整合的目標(biāo)除了定量，更重要的是定性――關(guān)聯(lián)正確。如果僅為滿足辦理登記業(yè)務(wù)需要而隨意編碼，一定會(huì)得不償失，會(huì)付出數(shù)倍乃至更高的代價(jià)來(lái)修改，目前很多登記中心對(duì)此認(rèn)識(shí)不足。從對(duì)渝中區(qū)多年來(lái)分階段完成的數(shù)據(jù)整合工作來(lái)看，要達(dá)到相關(guān)質(zhì)量要求，重點(diǎn)應(yīng)抓好以下三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：
一是補(bǔ)建正確的樓盤表。首先，樓盤表是管理房屋戶室的抓手，對(duì)于缺失樓盤表的不動(dòng)產(chǎn)單元，必須進(jìn)行樓盤表的補(bǔ)建，這一步至關(guān)重要（前提是檔案信息已完成與戶室正確關(guān)聯(lián)）。補(bǔ)建樓盤表的基本原則是按最小棟（邏輯幢）為單元，以獨(dú)立的地籍號(hào)為基準(zhǔn)，依照現(xiàn)行樓盤表規(guī)范建立。操作步驟首先外業(yè)集中調(diào)查需補(bǔ)建樓盤表的樓棟的分層分戶房號(hào)情況，繪制樓層、房屋編號(hào)立面圖；其次，填寫樓盤房屋申報(bào)表，包含幢、單元、物理層、名義層、房號(hào)、面積、用途、產(chǎn)權(quán)人以及各類登記信息；再次，根據(jù)需補(bǔ)建樓盤表房屋情況，查詢預(yù)售登記、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、司法查封及行政限制等相關(guān)登記信息；最后，完成樓盤表的補(bǔ)建后開(kāi)始通過(guò)樓盤表進(jìn)行業(yè)務(wù)受理。
二是樓盤與自然幢（房框）的關(guān)聯(lián)。通俗地講就是將樓盤表還原其空間位置。采取以1：500地籍圖為工作底圖，利用最新影像資料室內(nèi)預(yù)判加外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查的方式完成。外業(yè)調(diào)查可通過(guò)坐落、房號(hào)、樓層、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)年代等多項(xiàng)要素的比對(duì)來(lái)開(kāi)展。對(duì)實(shí)地有房屋而地籍圖上沒(méi)有的還應(yīng)先行在1：500地籍圖上進(jìn)行地物補(bǔ)測(cè)。另外，要處理好邏輯幢與自然幢的對(duì)應(yīng)關(guān)系。通常因管理的需要樓盤表是以邏輯幢為單位建立的。邏輯幢與自然幢存在著一對(duì)一或多對(duì)一的關(guān)系：當(dāng)實(shí)地為一幢房屋時(shí)表現(xiàn)為一對(duì)一，當(dāng)實(shí)地有塔樓和裙樓共存時(shí)表現(xiàn)為多對(duì)一。因此，在完成樓盤表與自然幢的關(guān)聯(lián)時(shí)，還要建立多對(duì)一情形下的對(duì)應(yīng)關(guān)系，以便于追溯。
三是自然幢與宗地的關(guān)聯(lián)。這個(gè)環(huán)節(jié)重點(diǎn)是要確定宗地的權(quán)屬正確與否及相關(guān)權(quán)利人的信息有無(wú)。由于地、房登記的長(zhǎng)期分置，缺乏相互之間基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的有效銜接。因此，需要國(guó)土部門對(duì)宗地的權(quán)屬和權(quán)利人信息予以核實(shí)和完善。
綜上，只有真正把樓盤表、自然幢及宗地緊密結(jié)合在一起綜合清理才能達(dá)到地、房數(shù)據(jù)合一，從而確保不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的正確性，為不動(dòng)產(chǎn)登記提供準(zhǔn)確、可靠的數(shù)據(jù)來(lái)源。
三、新系統(tǒng)下的數(shù)據(jù)維護(hù)
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度方面的癥狀被大多數(shù)學(xué)者診斷為：登記容易錯(cuò)誤或者重復(fù)、登記的國(guó)家成本和私人成本高昂，登記效率和服務(wù)質(zhì)量低下，重收費(fèi)輕公示，重部門利益缺乏公共效應(yīng)等。這種癥狀的原因被學(xué)者普遍地診斷為“五不統(tǒng)一”：不動(dòng)產(chǎn)登記法律或依據(jù)不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記效力或后果的不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記程序或規(guī)則不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)屬證書不統(tǒng)一。筆者以為，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記目前主要的問(wèn)題在于登記偏離了公示的初衷，抹殺了登記的真正本來(lái)，主要癥結(jié)是由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的慣性導(dǎo)致目前行政管理替代登記服務(wù)，不統(tǒng)一中法律依據(jù)和登記效果不統(tǒng)一是扭曲登記本來(lái)的關(guān)鍵所在。至于機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一和程序不統(tǒng)一主要帶來(lái)了成本加大和效率低下的后果。
目前各種形形的改革方案充斥著各種信息媒體，細(xì)細(xì)研究不難發(fā)現(xiàn)這些研究的主要不足；首先是研究大多采用比較學(xué)的方法，卻動(dòng)不動(dòng)導(dǎo)出與國(guó)際接軌的結(jié)論，針對(duì)性和具體性脆弱；其次是研究缺乏實(shí)證分析，缺乏動(dòng)態(tài)性、系統(tǒng)性和全局性的分析，方案略顯蒼白；再次，經(jīng)濟(jì)成本學(xué)分析和政治改革可行性分析，學(xué)院派”氣息濃重，改革方案缺乏操作性這些研究方案；最后，學(xué)術(shù)背后浮出的利益代言現(xiàn)象，這種短視主要表現(xiàn)為各種利益集團(tuán)在為爭(zhēng)取局部的短期利益尋找喉舌，一些學(xué)者也不甘平庸，牽強(qiáng)地得出由某某系統(tǒng)負(fù)責(zé)今后的不動(dòng)產(chǎn)登記，這樣導(dǎo)致站在部門利益的角度，方案就顯得不夠超脫。
二、設(shè)置新的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能和價(jià)值的考量
我們對(duì)我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置現(xiàn)狀以及主要弊病以及設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的價(jià)值考量的層面繼續(xù)進(jìn)行分析。
（一）行政管理對(duì)物權(quán)登記的
其實(shí)物權(quán)登記原本是基于物權(quán)變化自身特點(diǎn)考慮的一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變化的公示方式，動(dòng)產(chǎn)的公示方式為交付，不動(dòng)產(chǎn)的登記方式為登記，其公示產(chǎn)生物權(quán)登記的公信力，為民事主體的交易提供信用保證，達(dá)到降低交易風(fēng)險(xiǎn)的目的。但是其衍生出來(lái)的功能即行政管理功能卻由于經(jīng)濟(jì)體制的原因一度成為基于滿足國(guó)家監(jiān)督、規(guī)劃和稅收等行政事務(wù)的需要而占據(jù)了主要位置，但是我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來(lái)，這種行政管理價(jià)值侵吞私權(quán)價(jià)值的現(xiàn)狀已經(jīng)產(chǎn)生了上文提到的嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)，登記的主流的原本的公示功能已經(jīng)成為不可阻擋的改革趨勢(shì)。
（二）效益和中立價(jià)值的缺失
由于上述體制的原因，我國(guó)的物權(quán)登記制度的不合理以及登記機(jī)構(gòu)設(shè)置的不科學(xué)導(dǎo)致登記效率嚴(yán)重滯后，部門利益考慮普遍，登記的成本高昂，而且現(xiàn)有的登記機(jī)構(gòu)成為了行政管理的附屬品，其獨(dú)立性是不可想象的，其登記的監(jiān)督價(jià)值的發(fā)揮就更無(wú)論謂也。
（三）價(jià)值的順序的重新建構(gòu)
新的不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)的設(shè)置第一位的價(jià)值是公示功能和便民價(jià)值的考慮，其次是中立和效率價(jià)值，最后是制度成本和行政管理的考慮。
三、不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的細(xì)節(jié)的全息式分析
（一）從物權(quán)的公法功能和私法功能的實(shí)現(xiàn)相關(guān)性角度看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
在中國(guó)，被認(rèn)為物權(quán)登記具有顯著的公法功能的，公法功能指通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息的掌握和適度的監(jiān)控，私法功能指確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和保障不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)透明度的功能。當(dāng)然這種涇渭分明的劃分是有爭(zhēng)議，從法理上一般來(lái)講，物權(quán)登記被認(rèn)為是物權(quán)效力的發(fā)生的形式，即通過(guò)公示產(chǎn)生公信力，這是不動(dòng)產(chǎn)登記的真正原因。筆者以為剝離兩種功能以后，從方法上還是完全可以實(shí)現(xiàn)公法的功能的，這種剝離可以減輕公權(quán)力對(duì)私權(quán)利侵蝕的程度，以彰顯不動(dòng)產(chǎn)登記的初衷。
（二）從物權(quán)取得與行政管理的功能相關(guān)性角度看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得方式主要有兩種，一種是依據(jù)法律規(guī)定的條件和程序通過(guò)行政許可賦予的物權(quán)，另外一種是私法主體之間通過(guò)民商事法律關(guān)系取得的物權(quán)。前者主要有出讓取得的建設(shè)用地使用權(quán)、采礦權(quán)等，后者主要有國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣等。前者物權(quán)的登記和不動(dòng)產(chǎn)的行政管理有直接的銜接關(guān)系，而后者就沒(méi)有直接關(guān)系了，因此物權(quán)統(tǒng)一登記的話，至少后者是可以統(tǒng)一出來(lái)。
（三）從不同種類物權(quán)之間的相關(guān)性看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的設(shè)置
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)種類繁多，從權(quán)利性質(zhì)上分包括所有權(quán)，用益物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)，從權(quán)利客體上分包括土地權(quán)、房產(chǎn)權(quán)、其他建筑物或附著物物權(quán)。還包括比照不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和特許物權(quán)等，將所有這些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)全部統(tǒng)一到一個(gè)登記機(jī)關(guān)，是缺乏對(duì)必要性和物權(quán)相關(guān)性考慮的。筆者的以為至少可以以土地登記為基礎(chǔ)，將土地物權(quán)（包括國(guó)有土地所有權(quán)和使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地抵押權(quán)，其中集體土地使用權(quán)、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等可以考慮是否統(tǒng)一，因?yàn)槟壳爸袊?guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的界限沒(méi)有真正消
除）、房產(chǎn)權(quán)（包括房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)和房屋抵押權(quán)等）的登記統(tǒng)一起來(lái)，由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，而且國(guó)內(nèi)部分實(shí)行房地一體管理模式下一體登記的做法基本上成功的，何況物權(quán)法草案最后一條也證明了這種統(tǒng)一取向的底線。但特許物權(quán)、比照不動(dòng)產(chǎn)登記特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（包括所有權(quán)、使用權(quán)及抵押權(quán)）、林權(quán)（包括林地所有權(quán)、林地使用權(quán)、林木抵押權(quán)）、草原權(quán)（包括草原所有權(quán)、草原使用權(quán)）、水權(quán)等，由于不向房地交易那么頻繁和市場(chǎng)性凸顯，暫時(shí)也可不統(tǒng)一。
（四）從實(shí)質(zhì)審查和形式審查分離與否的角度看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
我們這里講的不是登記審查實(shí)質(zhì)主義和登記形式審查主義的區(qū)分，而是不動(dòng)產(chǎn)登記中登記審查的兩個(gè)階段的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)登記必然涉及一個(gè)基礎(chǔ)性的根本性的前提，就是要保證登記信息的真實(shí)性，形式審查主要是就登記申請(qǐng)者提交的登記材料的書面合法性和真實(shí)性的審查，實(shí)質(zhì)審查是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的原因或者基礎(chǔ)性法律關(guān)系的真實(shí)性也進(jìn)行審查。形式審查以實(shí)質(zhì)審查為前提，兩階段的審查可以剝離也可以不剝離，分別由不同性質(zhì)的機(jī)構(gòu)或者相同性質(zhì)的不同機(jī)構(gòu)進(jìn)行分別審查，建立起銜接機(jī)制就可以了。當(dāng)然由同一個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查的做法在國(guó)際上也有效果不錯(cuò)的。但筆者以為剝離兩種審查的效果在于兩種審查可以互相牽制，提高了登記的客觀性和中立性。
（五）從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)定位和織形式看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
機(jī)構(gòu)性質(zhì)的考慮大致可以分為行政機(jī)關(guān)、司法行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（事業(yè)單位又分為全額財(cái)政撥款的和經(jīng)費(fèi)自籌的事業(yè)單位）和中介性質(zhì)的社會(huì)團(tuán)體。是將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)推向社會(huì)呢，還是在吃皇糧的情況下盡量爭(zhēng)取其中立性呢？國(guó)內(nèi)目前流行著各種機(jī)構(gòu)性質(zhì)的做法。組織形式的考慮主要是作為一個(gè)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)呢還是作為一個(gè)機(jī)構(gòu)的部門呢，是條管還是塊管，還是雙重管轄的問(wèn)題，是把登記人員派駐相關(guān)單位或部門呢還是其他等問(wèn)題的考慮。
中圖分類號(hào)：G642 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-9795（2014）04（b）-0023-03
不動(dòng)產(chǎn)管理是一門新興的、應(yīng)用性較強(qiáng)的專業(yè)課程，它堅(jiān)持理論聯(lián)系實(shí)際，把不動(dòng)產(chǎn)管理的基本原理與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域改革發(fā)展的實(shí)踐密切結(jié)合起來(lái)，為學(xué)生分析不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題提供系統(tǒng)的理論知識(shí)和科學(xué)方法，提高學(xué)生在正確理論指導(dǎo)下研究解決實(shí)際問(wèn)題的能力和方法，是自然地理與資源環(huán)境、人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動(dòng)產(chǎn)管理）、土地資源管理、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課和主要特色課程。
近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅速發(fā)展，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來(lái)越高，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)管理制度產(chǎn)生了越來(lái)越多的弊端，難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，引起了相關(guān)部門的高度重視。十八屆三中全會(huì)提出轉(zhuǎn)變政府職能必須深化機(jī)構(gòu)改革，這在一定程度上也推動(dòng)了國(guó)家層面建立不動(dòng)產(chǎn)登記局的進(jìn)程。2013年11月20日總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)。會(huì)議明確一是由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。二是建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息依法依規(guī)互通共享。三是推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益[1]。
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理出現(xiàn)目前這種局面，也與現(xiàn)行專業(yè)設(shè)置有一定的關(guān)系，長(zhǎng)期以來(lái)，忽視不動(dòng)產(chǎn)管理方面的教學(xué)和研究，專業(yè)設(shè)置中沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)。根據(jù)調(diào)查了解，華南地區(qū)只有廣州大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院“資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理”專業(yè)設(shè)置了不動(dòng)產(chǎn)管理方向，開(kāi)設(shè)了不動(dòng)產(chǎn)管理及相關(guān)課程培養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)型人才，目前已經(jīng)培養(yǎng)六屆畢業(yè)生畢業(yè)。社會(huì)對(duì)掌握不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)和能力的復(fù)合型人才越來(lái)越緊俏，迫切需要能夠靈活運(yùn)用所學(xué)不動(dòng)產(chǎn)管理理論和相關(guān)法律法規(guī)解決實(shí)踐中出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和不動(dòng)產(chǎn)管理等問(wèn)題。要求不動(dòng)產(chǎn)管理教學(xué)承擔(dān)增強(qiáng)學(xué)生的理論知識(shí)水平，鍛煉學(xué)生分析和解決問(wèn)題的技能，樹(shù)立可持續(xù)發(fā)展理念的教學(xué)任務(wù)，達(dá)到為社會(huì)長(zhǎng)期輸送不動(dòng)產(chǎn)管理高級(jí)復(fù)合人才的教學(xué)目標(biāo)。目前全國(guó)尚未編寫統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)管理教材，各高校往往結(jié)合自己的區(qū)位優(yōu)勢(shì)編寫部分講義或者專題材料。因此，嘗試對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理課程內(nèi)容、教學(xué)方法與手段、教學(xué)實(shí)踐、考核方式等方面進(jìn)行改革與探索就非常重要。
1 不動(dòng)產(chǎn)管理課程設(shè)置基本情況
1.1 課程的性質(zhì)、地位、作用和任務(wù)
不動(dòng)產(chǎn)管理是人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動(dòng)產(chǎn)管理）、土地資源管理等專業(yè)基礎(chǔ)課程。該課程是一門應(yīng)用性課程，是在本專業(yè)理論和相關(guān)課程學(xué)習(xí)以后，以各種類型的不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理為核心，研究不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、市場(chǎng)研究方法、不動(dòng)產(chǎn)管理的內(nèi)容、方法與技能。通過(guò)學(xué)習(xí)使學(xué)生了解不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論、不動(dòng)產(chǎn)管理制度，不動(dòng)產(chǎn)金融等基礎(chǔ)理論；掌握不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、不動(dòng)產(chǎn)稅收與評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃管理、不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)管理、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理、不動(dòng)產(chǎn)信息化管理等[2]。使學(xué)生對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理有一個(gè)全面的了解，能勝任國(guó)土資源管理、規(guī)劃、調(diào)查，房地產(chǎn)管理中資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、中介服務(wù)、物業(yè)咨詢服務(wù)及不動(dòng)產(chǎn)管理服務(wù)企事業(yè)的工作。
1.2 課程教學(xué)的目的和要求
（1）通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解不動(dòng)產(chǎn)的概念、類型、開(kāi)發(fā)建設(shè)、區(qū)域分布特征，不動(dòng)產(chǎn)管理的基本理論與研究方法，了解國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)管理研究的前沿與發(fā)展趨勢(shì)。
（2）通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)與類型，掌握基本的市場(chǎng)研究?jī)?nèi)容與方法。
（3）通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握不動(dòng)產(chǎn)管理的目的、基本內(nèi)容、方法和要求。
（4）通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握不動(dòng)產(chǎn)管理的技能技巧。
1.3 課時(shí)要求與安排
本課程需要安排56學(xué)時(shí)，其中32學(xué)時(shí)理論教學(xué)課時(shí)，24學(xué)時(shí)實(shí)踐教學(xué)課時(shí)，最好同一學(xué)期進(jìn)行，需要學(xué)生使用電腦上機(jī)練習(xí)不動(dòng)產(chǎn)管理相關(guān)技術(shù)軟件，要求配實(shí)驗(yàn)員一名。
1.4 課程與其它課程的聯(lián)系
本課程的先修課程主要有：管理學(xué)原理、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理概論、土地資源管理等。
2 課程內(nèi)容的改革與創(chuàng)新
為打破不動(dòng)產(chǎn)管理課程沒(méi)有現(xiàn)成教材的局面，筆者聯(lián)合華南地區(qū)多所高校教師初步完成《不動(dòng)產(chǎn)管理》一書的編寫，該書內(nèi)容大致可以分為以下三個(gè)部分。
第一部分為不動(dòng)產(chǎn)管理概述和理論基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)管理概述的內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)的含義、分類和特點(diǎn)；不動(dòng)產(chǎn)管理的含義、職能、特征及其發(fā)展；還具體介紹了土地管理，房產(chǎn)管理和其他不動(dòng)產(chǎn)資源管理。不動(dòng)產(chǎn)管理的理論基礎(chǔ)包括區(qū)位理論、城市地租理論、資源配置理論、服務(wù)理論等，此外還包括不動(dòng)產(chǎn)管理制度分析。
第二部分為不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)管理。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)管理概述；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與管理、物業(yè)設(shè)施管理與物業(yè)管理；不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；不動(dòng)產(chǎn)資源信息化管理，信息系統(tǒng)的建設(shè)、管理及開(kāi)發(fā)。
第三部分為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理概述，包括不動(dòng)產(chǎn)租賃管理、投資管理和融資管理，還有不動(dòng)產(chǎn)資本經(jīng)營(yíng)和不動(dòng)產(chǎn)證券化；不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，包括國(guó)有資產(chǎn)管理、組織資產(chǎn)管理（企業(yè)）、商業(yè)資產(chǎn)管理、個(gè)人資產(chǎn)管理和跨國(guó)公司的不動(dòng)產(chǎn)管理；不動(dòng)產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)資源分析，評(píng)估與規(guī)劃修編，目前主要涉及多規(guī)融合、規(guī)劃實(shí)施評(píng)估與修改、房屋資源規(guī)劃及其影響因素等；不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理[3]，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的分類與特點(diǎn)，土地市場(chǎng)交易管理時(shí)機(jī)的選擇、持有的土地和市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、銷售市場(chǎng)和二、三級(jí)市場(chǎng)管理，資本交易市場(chǎng)管理；不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)概述、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給分析、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)位分析和不同類型不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析；不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)（收）與評(píng)估，內(nèi)容包括我國(guó)稅收制度的建立與發(fā)展與不動(dòng)產(chǎn)稅收對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，不動(dòng)產(chǎn)稅收的屬性、功能，不動(dòng)產(chǎn)投資環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、占有環(huán)節(jié)、所得環(huán)節(jié)的課稅[4]，介紹美國(guó)、法國(guó)、臺(tái)灣及香港的不動(dòng)產(chǎn)稅收，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與方法。
教學(xué)內(nèi)容的設(shè)置希望通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行概述，同時(shí)介紹其管理理論，使學(xué)生能在學(xué)習(xí)之初對(duì)相關(guān)概念及其原理有較全面的認(rèn)識(shí)，為不動(dòng)產(chǎn)的學(xué)習(xí)奠定堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)；然后闡述不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)的相關(guān)管理，在原有的理論基礎(chǔ)上進(jìn)一步深入學(xué)習(xí)，通過(guò)理論聯(lián)系實(shí)際的學(xué)習(xí)，目的是為了培養(yǎng)和提高學(xué)生從基本的不動(dòng)產(chǎn)知識(shí)上升到能夠擁有較高層次服務(wù)管理能力的跳躍；最后講述了不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，內(nèi)容主要包括資產(chǎn)、市場(chǎng)、稅收等，使學(xué)生了解不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面的相應(yīng)知識(shí)。教學(xué)內(nèi)容從概念入手，由表及里的闡述不動(dòng)產(chǎn)的邊緣知識(shí)，具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性，結(jié)構(gòu)緊湊、層層推進(jìn)，內(nèi)容全面、到位，對(duì)于有意愿鍛煉從事不動(dòng)產(chǎn)管理方面能力的學(xué)生而言，具有很好的指導(dǎo)作用；對(duì)于非本專業(yè)的學(xué)生來(lái)講，本書也可以起到提綱挈領(lǐng)的點(diǎn)睛之效。
3 課程教學(xué)方法與手段的改革與創(chuàng)新
3.1 傳統(tǒng)教學(xué)與現(xiàn)代多媒體相結(jié)合
不動(dòng)產(chǎn)管理課程采用傳統(tǒng)教學(xué)與多媒體技術(shù)相結(jié)合的教學(xué)手段。對(duì)課程重點(diǎn)難點(diǎn)知識(shí)采用傳統(tǒng)教學(xué)方法講解，實(shí)行傳統(tǒng)“黑板+粉筆”式教學(xué)[5]，增強(qiáng)學(xué)生對(duì)重點(diǎn)難點(diǎn)知識(shí)的理解與記憶；以多媒體教學(xué)方式豐富課堂內(nèi)容，實(shí)行“多媒體課件演示+網(wǎng)絡(luò)課堂互動(dòng)”，拓寬學(xué)生知識(shí)面。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)管理課程具體篇、章、節(jié)教學(xué)內(nèi)容、特點(diǎn)和教學(xué)目標(biāo)的設(shè)置，將兩種教學(xué)手段有機(jī)結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)教學(xué)方法與多媒體技術(shù)的靈活轉(zhuǎn)換使用，以多媒體教學(xué)促進(jìn)傳統(tǒng)教學(xué)的改革創(chuàng)新，全面優(yōu)化課堂教學(xué)，充分帶動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，極大提高課堂教學(xué)的效率。具體實(shí)施環(huán)節(jié)，采用創(chuàng)新式的教學(xué)模式，即將傳授式教學(xué)、互動(dòng)式教學(xué)與研討式教學(xué)相結(jié)合[6]。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)管理相關(guān)概念知識(shí)與理論基礎(chǔ)，主要采用傳授式的教學(xué)；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析等學(xué)生有較大的發(fā)揮空間的，可以采用互動(dòng)式教學(xué)；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)資源信息化管理，可以采用研討式教學(xué)方式，教師課前布置任務(wù)，把學(xué)生分成若干小組，每個(gè)小組扮演不同角色，到課上從所扮演角色的利益出發(fā)闡述自己的觀點(diǎn)，這樣既可以使大家通入課堂，也可以讓大家今后參與工作可以從多角度進(jìn)行思考問(wèn)題。此外，也可以用展示法就某個(gè)內(nèi)容讓學(xué)生用PPT進(jìn)行講解。
3.2 理論結(jié)合典型案例分析法
在不動(dòng)產(chǎn)管理課程教學(xué)過(guò)程中，在原有傳統(tǒng)教學(xué)的基礎(chǔ)上，采用理論與案例相結(jié)合的方式[7]。這種方式不僅可以活躍課堂氣氛，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，而且促進(jìn)學(xué)生積極思考，增強(qiáng)了老師與學(xué)生之間的互動(dòng)性，使課堂教學(xué)不只是老師單方面的授課形式，而是一個(gè)充滿學(xué)習(xí)樂(lè)趣的探討過(guò)程。案例導(dǎo)入的使用可以充分吸引學(xué)生的好奇點(diǎn)，讓學(xué)生帶著疑問(wèn)、目的去聽(tīng)課，既提高課堂效率也讓學(xué)生記憶猶新；通過(guò)具體某一部分內(nèi)容的案例分析，既可以考察學(xué)生對(duì)特定內(nèi)容的掌握情況以及運(yùn)用水平，又豐富了教學(xué)內(nèi)容；綜合內(nèi)容的案例分析讓學(xué)生把不動(dòng)產(chǎn)管理課程中所學(xué)到知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行全面、靈活地運(yùn)用于現(xiàn)實(shí)的生活中，提高綜合分析、解決問(wèn)題的能力，把學(xué)以致用真正做到實(shí)處，為學(xué)生畢業(yè)后在工作崗位中創(chuàng)造良好業(yè)績(jī)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
教師在備課過(guò)程中選取的案例緊跟時(shí)代的腳步，具有突出的代表性，對(duì)時(shí)事熱點(diǎn)及時(shí)反饋到教學(xué)當(dāng)中。如不動(dòng)產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，以市級(jí)土地利用規(guī)劃為例子，需要對(duì)土地利用的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，針對(duì)不同的問(wèn)題進(jìn)行規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)；不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)（收）與評(píng)估，以世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅為案例；不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)管理，以房地產(chǎn)企業(yè)的客戶服務(wù)中心為案例；不動(dòng)產(chǎn)資源的信息化管理，以市級(jí)國(guó)土資源和房屋管理局的系統(tǒng)為例開(kāi)展典型案例的教學(xué)分析。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一管理還處于不斷完善階段，相關(guān)部門或者負(fù)責(zé)人會(huì)經(jīng)常一些新消息，教師在教學(xué)過(guò)程中就會(huì)把相關(guān)的資料或者視頻運(yùn)用到課堂上，讓學(xué)生了解最近的進(jìn)展。
根據(jù)《土地管理法》，村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，其占地面積不得超過(guò)省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但農(nóng)村超占土地現(xiàn)象非常普遍，特別是前些年地方為推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)而大量征收宅基地前，只要宅前屋后有空地就有違法建筑的存在。對(duì)于宅基地的登記，國(guó)土部門通常的做法是：就申請(qǐng)范圍（包括超占部分）全部登記在冊(cè)并頒發(fā)宅基地證，為區(qū)別合法占有與非法占有部分，在權(quán)證上注記“其中超占面積為多少”，但并不指界超占的部位。同時(shí)，村民在超占土地上往往也超建房屋，有些超建房屋與合法批建房屋可以按單元分開(kāi)，這種情況房屋登記部門僅對(duì)合法建筑進(jìn)行登記記載于簿；又有些超建房屋與合法批建房屋是一個(gè)單元，即整體不可分，則房屋登記部門與土地登記類似的處理方法是記載了房屋整體面積，并附記了違建部分面積。這種房、地登記的處理方法是因?yàn)樯鲜兰o(jì)批地建房的手續(xù)較為粗糙，城市規(guī)劃區(qū)外的土地利用和村莊建設(shè)規(guī)劃涉及度不高，對(duì)土地的邊界和房屋的長(zhǎng)寬高尺寸都沒(méi)有具體設(shè)定，只有面積是衡量占地是否超標(biāo)、房屋建設(shè)是否符合村鎮(zhèn)規(guī)劃要求的標(biāo)志。2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后，對(duì)集體土地的利用和開(kāi)發(fā)納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，宅基地的劃定和建房批準(zhǔn)手續(xù)更加規(guī)范，上述登記的傳統(tǒng)做法也隨之發(fā)生改變，在地理上嚴(yán)格區(qū)分合法與非法的界限，標(biāo)示合法占地的界址點(diǎn)，便于登記的不動(dòng)產(chǎn)清晰可辨。
二、單位圍墻內(nèi)超建或違建
以前土地使用權(quán)受讓單位根據(jù)所取得的宗地邊界往往要圈起圍墻，由于土地是合法取得，也不存在超占，所以順利辦理了土地使用證。但這些單位除了根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)建造的房屋外，為充分利用空地，根據(jù)生產(chǎn)規(guī)模自行擴(kuò)建、增建情形屢見(jiàn)不鮮，他們認(rèn)為在自己圍墻內(nèi)建造房屋不會(huì)影響公共道路、不違反城鄉(xiāng)詳細(xì)規(guī)劃。事實(shí)上，當(dāng)初土地使用權(quán)出讓或劃撥時(shí)批準(zhǔn)的建造密度和容積率都是經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算而來(lái)，而且出讓金的收繳也是根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的容積率計(jì)算得出，如果任由單位在自己使用的土地上隨意搭建勢(shì)必會(huì)造成政府土地收益的流失，也會(huì)帶來(lái)消防安全、城市形象等一系列問(wèn)題。單位超建或違建的表現(xiàn)形式主要有：一是層數(shù)上超建，如規(guī)劃批準(zhǔn)為五層，結(jié)果造了七層，六層和七層便是違法建造，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)并經(jīng)竣工質(zhì)量、消防等驗(yàn)收后才能辦理一層到七層的房屋登記，否則只能為一層到五層辦理登記；二是長(zhǎng)或?qū)挼某叽绯^(guò)了規(guī)劃批準(zhǔn)尺寸，對(duì)于整幢房屋難以區(qū)分超建部位與合法部位的界線，歷史傳統(tǒng)的做法是用虛線扣除超建部分，符合規(guī)劃面積部分予以登記，但最好還是要求其補(bǔ)齊超建部分的規(guī)劃手續(xù)后再予登記；三是超建房屋是獨(dú)立的單元，可以與合法建造房屋明顯區(qū)分的，則僅對(duì)合法建造房屋單元進(jìn)行登記。
三、登記中經(jīng)實(shí)地查看與登記簿記載不一致
一、生態(tài)移民易地扶貧搬遷情況
**是國(guó)家六盤山集中連片特困地區(qū)甘肅58個(gè)貧困縣之一，也是甘肅23個(gè)深度貧困縣之一。新一輪扶貧開(kāi)發(fā)以來(lái)，針對(duì)南部山區(qū)“一方水土養(yǎng)不起一方人”的實(shí)際，縣委、縣政府高瞻遠(yuǎn)矚、科學(xué)謀劃，堅(jiān)持以脫貧攻堅(jiān)統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，舉全縣之力實(shí)施生態(tài)移民易地扶貧搬遷工程，對(duì)居住在生存條件惡劣、生態(tài)環(huán)境脆弱、自然災(zāi)害頻發(fā)的新堡、干城、橫梁3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)施整鄉(xiāng)搬遷，對(duì)黑松驛、定寧、古豐等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的58個(gè)完全干旱山區(qū)行政村實(shí)行整村組搬遷，新開(kāi)發(fā)土地18萬(wàn)多畝，沿省道316線兩側(cè)集中規(guī)劃建設(shè)12個(gè)移民新村和綠洲小城鎮(zhèn)，累計(jì)搬遷安置貧困群眾1.53萬(wàn)戶6.24萬(wàn)人，縣域內(nèi)生產(chǎn)、生活和生態(tài)空間布局得到顯著優(yōu)化，走出了一條高深山區(qū)貧困群眾易地搬遷脫貧致富和祁連山生態(tài)環(huán)境保護(hù)雙贏的扶貧開(kāi)發(fā)新路子。
二、安置住房項(xiàng)目建設(shè)和分配入住情況
2011年以來(lái)，全縣累計(jì)建成易地扶貧搬遷安置點(diǎn)24個(gè)（行政村內(nèi)就近安置點(diǎn)11個(gè)），建成房屋16997套，安置農(nóng)戶16958戶，人口68979人（建檔立卡戶13167戶54906人，非建檔立卡戶3717戶14073人）。其中：“十三五”期間共建設(shè)易地扶貧搬遷安置點(diǎn)16個(gè)（行政村內(nèi)就近安置點(diǎn)11個(gè)），共建成房屋9227套（綠洲小城鎮(zhèn)4790套，黃花灘康樂(lè)新村、富民新村、興民新村、富源新村2678套，黃羊川鎮(zhèn)、黑松驛鎮(zhèn)、古豐鎮(zhèn)、十八里堡鄉(xiāng)、西靖鎮(zhèn)行政村內(nèi)就近安置點(diǎn)1759套），安置農(nóng)戶9227戶34849人（建檔立卡戶6689戶26113人，非建檔立卡戶2538戶8736人。）
我縣易地扶貧搬遷工程由發(fā)改部門立項(xiàng)，自然資源部門負(fù)責(zé)辦理用地報(bào)批、征地供地手續(xù)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)，安置點(diǎn)工程建設(shè)由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織實(shí)施，安置住房的數(shù)量、分布、土地性質(zhì)、土地取得方式等具體情況如下：
黃花灘生態(tài)移民區(qū)：共建設(shè)安置點(diǎn)13個(gè)，建成住房15583套。分別為：愛(ài)民新村747套，立民新村589套，富民新村1379套，為民新村926套，圓夢(mèng)新村1000套，陽(yáng)光新村1035套，感恩新村918套，富康新村335套，惠民新村768套，興民新村1259套，康樂(lè)新村779套，富源新村1058套，綠洲小城鎮(zhèn)4790套（小戶型792套）。綠洲小城鎮(zhèn)土地屬出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其他12個(gè)安置點(diǎn)土地均為國(guó)有土地，以劃撥方式取得，其中圓夢(mèng)新村、陽(yáng)光新村、感恩新村、富康新村3288套為公共租賃住房項(xiàng)目。富康新村335套房屋屬商鋪，尚未進(jìn)行移民安置。
行政村內(nèi)就近安置點(diǎn)：共建設(shè)安置點(diǎn)11個(gè)，建成住房1759套。分別為：黃羊川鎮(zhèn)一棵樹(shù)村50套，菜子口村116套，周家莊村25套，石門山村131套，馬圈灘村185套；古豐鎮(zhèn)古豐村211套，西山堡村490套；黑松驛鎮(zhèn)黑松驛村249套；十八里堡鄉(xiāng)曹家臺(tái)村71套，東廟兒溝村181套；西靖鎮(zhèn)七墩臺(tái)村50套。土地均為即有集體建設(shè)用地。
三、安置住房手續(xù)辦理情況
黃花灘生態(tài)移民區(qū)和綠洲小城鎮(zhèn)13個(gè)集中安置點(diǎn)中，圓夢(mèng)新村、陽(yáng)光新村、感恩新村3個(gè)公共租賃住房安置點(diǎn)2953套住房規(guī)劃、用地審批、竣工驗(yàn)收手續(xù)均齊全；綠洲小城鎮(zhèn)4790套安置住房規(guī)劃、用地審批、規(guī)劃手續(xù)齊全，已完成62幢1476套的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，剩余安置住房正在進(jìn)行竣工驗(yàn)收。上述4個(gè)安置點(diǎn)共有住房7743套，占易地扶貧搬遷安置總套數(shù)的45.56%。其他安置點(diǎn)因位于規(guī)劃區(qū)外，未辦理規(guī)劃手續(xù)，竣工驗(yàn)收由有資質(zhì)的第三方和住建部門進(jìn)行工程質(zhì)量鑒定后，出具了《**農(nóng)村住房危險(xiǎn)性定性鑒定報(bào)告》或《住房安全等級(jí)認(rèn)定（鑒定）表》，用地審批手續(xù)齊全，共7495套，占易地扶貧搬遷安置總套數(shù)的44.1%。11個(gè)行政村內(nèi)就近安置點(diǎn)安置住房1759套，土地屬即有集體建設(shè)用地，規(guī)劃手續(xù)、竣工驗(yàn)收手續(xù)齊全，占易地扶貧搬遷安置總套數(shù)的10.35%。
其中：**“十三五”期間共建設(shè)易地扶貧搬遷安置點(diǎn)16個(gè)（行政村內(nèi)就近安置點(diǎn)11個(gè)），共建成房屋9227套。具體為：綠洲小城鎮(zhèn)安置住房4790套，規(guī)劃、用地審批手續(xù)齊全，已完成62幢1476套的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，剩余住房正在進(jìn)行竣工驗(yàn)收，占51.91%。黃花灘生態(tài)移民區(qū)康樂(lè)新村、富民新村、興民新村、富源新村新建安置住房2678套，位于規(guī)劃區(qū)外，未辦理規(guī)劃手續(xù)，竣工驗(yàn)收由有資質(zhì)的第三方和住建部門進(jìn)行工程質(zhì)量鑒定后，出具了《**農(nóng)村住房危險(xiǎn)性定性鑒定報(bào)告》或《住房安全等級(jí)認(rèn)定（鑒定）表》，用地審批手續(xù)齊全，占易地扶貧搬遷安置總套數(shù)的29.02%。黃羊川鎮(zhèn)菜子口村等11個(gè)行政村內(nèi)就近新建安置住房1759套，土地屬即有集體建設(shè)用地，規(guī)劃手續(xù)、竣工驗(yàn)收手續(xù)均齊全，占19.06%。
四、安置住房不動(dòng)產(chǎn)登記情況
我縣農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作自2015年開(kāi)始，在黃羊川鎮(zhèn)先行開(kāi)展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，2017年全面鋪開(kāi)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式開(kāi)展確權(quán)登記，招標(biāo)金額874.92萬(wàn)元，已支付532.04萬(wàn)元，支付率60.81%。目前已全面完成70995宗農(nóng)村不動(dòng)權(quán)籍調(diào)查工作，其中：易地扶貧搬遷安置點(diǎn)完成權(quán)籍調(diào)查16997宗（“十三五”期間易地扶貧搬遷安置點(diǎn)完成4437宗）。綠洲小城鎮(zhèn)162幢3998套樓房已完成樓盤落宗，正在進(jìn)行樓盤首次登記。
為切實(shí)解決易地扶貧搬遷安置點(diǎn)群眾“穩(wěn)得住”和“后顧之憂”，我縣嚴(yán)格落實(shí)自然資源部辦公廳《關(guān)于做好易地扶貧搬遷住房不動(dòng)產(chǎn)登記工作的通知》精神，因地制宜，精準(zhǔn)施策，積極穩(wěn)妥推進(jìn)易地扶貧搬遷安置點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。一是明確責(zé)任分工。成立了由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，縣自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局主要領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，住建、財(cái)政、林草等部門分管領(lǐng)導(dǎo)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的農(nóng)村“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證領(lǐng)導(dǎo)小組，建立易地扶貧搬遷登記發(fā)證聯(lián)席工作會(huì)議制度，先后2次組織召開(kāi)全縣農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作推進(jìn)會(huì)，結(jié)合實(shí)際印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)農(nóng)村“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確各方職責(zé)，推動(dòng)責(zé)任落實(shí)，為確權(quán)登記工作的順利推進(jìn)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。二是加強(qiáng)政策宣傳。充分利用廣播、電視、微信等新媒體和出動(dòng)宣傳車、張貼宣傳標(biāo)語(yǔ)、發(fā)放《給群眾的一封信》、召開(kāi)座談會(huì)等形式，大力宣傳宅基地、地上建筑物、構(gòu)筑物確權(quán)登記發(fā)證工作的重要意義、工作目標(biāo)和政策法規(guī)，在移民區(qū)重點(diǎn)宣傳實(shí)施異地搬遷的相關(guān)政策和《新時(shí)期易地扶貧搬遷百問(wèn)百答》，爭(zhēng)取干部群眾的理解和支持。累計(jì)向移民區(qū)群眾發(fā)放宣傳資料2萬(wàn)多份，懸掛橫幅38幅，張貼發(fā)證通告200多張，向各村組微信群發(fā)送信息300多條，召開(kāi)各類會(huì)議20多場(chǎng)次，使確權(quán)登記工作的目的意義、工作程序和所需資料做到了家喻戶曉。三是堅(jiān)持試點(diǎn)先行。堅(jiān)持“依法依規(guī)、房地一體”“應(yīng)登盡登、能發(fā)盡發(fā)”的原則，充分利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組底子清、情況明的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主體責(zé)任，在各移民鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)便民服務(wù)點(diǎn)，正在多方籌措資金架設(shè)專網(wǎng)、配備硬件設(shè)備、培訓(xùn)業(yè)務(wù)人員，確定1個(gè)農(nóng)村“三變”改革試點(diǎn)村或新型農(nóng)村社區(qū)先行開(kāi)展登記發(fā)證試點(diǎn)工作，熟練掌握和總結(jié)登記發(fā)證工作中出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，探索解決辦法和措施，為全面鋪開(kāi)農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證積累工作經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)登記隊(duì)伍，夯實(shí)工作基礎(chǔ)。2019年11月19日，全省農(nóng)村宅基地房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書頒證儀式在**黃花灘生態(tài)移民區(qū)富民新村舉行，現(xiàn)場(chǎng)為李應(yīng)川等10戶村民代表頒發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。四是主動(dòng)下沉服務(wù)。為方便群眾辦證，縣不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心工作人員組成“心連心辦證工作組”，利用節(jié)假日時(shí)間，攜帶筆記本電腦、打印機(jī)、高拍儀、復(fù)印機(jī)，到移民村現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照，對(duì)群眾提交的身份證、結(jié)婚證、戶口簿、房屋和土地權(quán)屬來(lái)源材料提供免費(fèi)復(fù)印，指導(dǎo)填寫表格，咨詢解答疑惑，受理群眾不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)。針對(duì)老、弱、病、殘等無(wú)法到社區(qū)當(dāng)面申請(qǐng)的群眾，工作人員主動(dòng)上門服務(wù)，一對(duì)一進(jìn)行辦理。自工作開(kāi)展以來(lái)，已累計(jì)上門服務(wù)100余次，為1000多戶移民群眾發(fā)放了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，贏得了群眾的一致好評(píng)。五是分類辦理登記。對(duì)手續(xù)完備的安置住房，及時(shí)進(jìn)行登記發(fā)證；對(duì)因規(guī)劃許可、用地審批、竣工驗(yàn)收等手續(xù)不完善導(dǎo)致不能登記的，主動(dòng)加強(qiáng)與發(fā)改、扶貧等部門的溝通協(xié)調(diào)，認(rèn)真摸清情況，梳理問(wèn)題清單，按照“缺什么補(bǔ)什么、誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，采取聯(lián)合會(huì)審方式，努力完善相關(guān)手續(xù)；對(duì)缺少竣工驗(yàn)收材料的，依據(jù)有專業(yè)資質(zhì)的第三方鑒定機(jī)構(gòu)出具的《**農(nóng)村住房危險(xiǎn)性定性鑒定報(bào)告》或住建部門出具的《住房安全等級(jí)認(rèn)定（鑒定）表》，辦理登記發(fā)證；對(duì)產(chǎn)權(quán)比例一時(shí)難以明晰的，在不動(dòng)產(chǎn)證書附記欄注明“該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬易地扶貧搬遷保障性住房，產(chǎn)權(quán)比例以縣政府易地扶貧搬遷相關(guān)政策為準(zhǔn)”，先行辦理登記；對(duì)在行政村內(nèi)即有集體建設(shè)用地上就近安置的，由所在農(nóng)民集體或村委會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)，公告15個(gè)工作日無(wú)異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后予以確權(quán)，房產(chǎn)登記依據(jù)已辦理的規(guī)劃手續(xù)和竣工驗(yàn)收資料，為住戶及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，做到應(yīng)發(fā)盡發(fā)。
截至目前，除1537套兜底戶安置住房外，全縣應(yīng)登記易地扶貧搬遷安置住房15421套。其中：具備登記發(fā)證條件的5437套，占應(yīng)登記任務(wù)35.26 %；暫無(wú)法登記的9984套，占應(yīng)登記任務(wù)64.72%，主要為公共租賃住房2953套，缺少竣工驗(yàn)收住房3314套，同步搬遷非建檔立卡戶住房3717套。已登記頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書1133本，占具備登記發(fā)證條件任務(wù)的20.84%。其中：“十三五”期間易地扶貧搬遷安置住房7890套，具備登記發(fā)證條件的2038套，占應(yīng)登記任務(wù)25.83%；暫無(wú)法登記的5852套，占應(yīng)登記任務(wù)74.17%，主要為尚未竣工驗(yàn)收的3314套，同步搬遷安置的2538套。已登記663套，占具備登記發(fā)證條件任務(wù)的32.53%。
五、存在的問(wèn)題
易地扶貧搬遷安置住房不動(dòng)產(chǎn)登記工作量大面廣，政策性強(qiáng)，技術(shù)要求高，工作難度大，涉及農(nóng)民群眾的合法權(quán)益和切身利益。盡管我們做了大量工作，但仍存在許多困難和問(wèn)題，發(fā)證工作總體進(jìn)展緩慢，離上級(jí)的要求和群眾的期盼還有很大差距。一是由于我縣易地扶貧搬遷工程整合了多項(xiàng)資金進(jìn)行建設(shè)，搬遷安置方式較為復(fù)雜，村組之間存在差異，難以集中統(tǒng)一辦理。如4、5、6號(hào)3個(gè)易地扶貧搬遷安置點(diǎn)屬公共租賃住房項(xiàng)目，根據(jù)《新時(shí)期易地扶貧搬遷工作百問(wèn)百答》要求，需回購(gòu)后向移民搬遷戶頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，但回購(gòu)資金籌措困難，導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)向農(nóng)戶登記發(fā)證。二是黃花灘生態(tài)移民區(qū)安置點(diǎn)住房大部分屬統(tǒng)規(guī)聯(lián)建，各安置點(diǎn)內(nèi)戶型面積基本一致，整鄉(xiāng)整村搬遷后移民群眾已實(shí)際搬遷入住，但部分建檔立卡戶安置住房面積超出控制標(biāo)準(zhǔn)25%或每戶超過(guò)20平方米，“十三五”期間同步搬遷安置的非建檔立卡戶每戶僅交納了1萬(wàn)元房款，后期產(chǎn)權(quán)分割、戶型置換、改造住房結(jié)構(gòu)及補(bǔ)繳房款等工作存在難度，致使登記發(fā)證難以推進(jìn)。三是部分搬遷安置戶因住房資金未交納清，僅交納了部分房款，存在經(jīng)濟(jì)糾紛，無(wú)法申請(qǐng)登記；同村同時(shí)搬遷安置戶因“十二五”和“十三五”政策存在差異，繳納的房款數(shù)額不同，群眾意見(jiàn)較大。四是黃花灘易地扶貧搬遷12個(gè)安置點(diǎn)和綠洲小城鎮(zhèn)安置點(diǎn)群眾原宅基地屬集體土地，而現(xiàn)搬遷安置住房占用的土地屬國(guó)有土地，向搬遷安置住戶頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書為國(guó)有住宅用地，將不利于下一步集體資產(chǎn)折股量算等“三變”改革。五是我縣農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證涉及7.1萬(wàn)宗，易地扶貧搬遷涉及24個(gè)易地扶貧搬遷安置點(diǎn)，安置農(nóng)戶1.69萬(wàn)戶，6.9萬(wàn)人，量大面廣，加之農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料嚴(yán)重缺失，各類矛盾糾紛較多，需在人力、物力、財(cái)力等方面大力投入，而我縣屬國(guó)家深度貧困縣，年初剛剛脫貧摘帽，登記發(fā)證所需經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各部門的工作重心集中在脫貧攻堅(jiān)和產(chǎn)業(yè)扶貧，加之移民區(qū)群眾主要收入來(lái)源為外出務(wù)工收入，安置點(diǎn)內(nèi)多為老弱病殘或鎖門戶，僅靠縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心10名干部開(kāi)展確權(quán)登記發(fā)證工作困難重重。針對(duì)上述困難和問(wèn)題，懇請(qǐng)上級(jí)部門在政策、經(jīng)費(fèi)方面給予協(xié)調(diào)支持。
六、下一步打算
下一步，我們將認(rèn)真貫徹落實(shí)此次調(diào)研座談會(huì)和冷局長(zhǎng)講話精神，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，加快工作進(jìn)度，確保按期完成易地扶貧搬遷安置住房不動(dòng)產(chǎn)登記任務(wù)，讓搬遷群眾早日吃上定心丸，鞏固脫貧攻堅(jiān)成果。
一是加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，確保問(wèn)題及時(shí)解決。積極向縣委、政府匯報(bào)，爭(zhēng)取上級(jí)支持，建立健全易地扶貧搬遷安置住房登記發(fā)證聯(lián)席工作機(jī)制，定期召開(kāi)工作會(huì)議，一月一調(diào)度，聽(tīng)取各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作進(jìn)展匯報(bào)，及時(shí)協(xié)調(diào)研究解決易地扶貧搬遷安置住房登記發(fā)證工作中出現(xiàn)的各類問(wèn)題和矛盾，確保做到應(yīng)發(fā)盡發(fā)，合法合規(guī)，切實(shí)維護(hù)搬遷群眾的合法利益。
一、登記概述
登記是登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行國(guó)家治理的活動(dòng)。探討“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”這一命題的前提是――不動(dòng)產(chǎn)需要進(jìn)行登記，且不動(dòng)產(chǎn)登記具有效力。
那么第一個(gè)問(wèn)題就隨之而產(chǎn)生：不動(dòng)產(chǎn)是否需要登記？對(duì)于這一個(gè)問(wèn)題的回答世界存在兩種聲音：一是以法日兩國(guó)為代表的“登記對(duì)抗主義”主張不動(dòng)產(chǎn)不需要登記：《法國(guó)民法典》2127條、1108條都表達(dá)出的合意原則以及《奧地利民法典》883條和1432條都表明了這一立場(chǎng)――除了抵押權(quán)需要“以公證形式做成證書始得設(shè)定”之外，其他不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利均不需要登記；另外一種是以德、瑞、荷為代表的“登記要件主義”主張對(duì)不動(dòng)產(chǎn)各項(xiàng)權(quán)利的獲得主要來(lái)自于不動(dòng)產(chǎn)登記，即《德國(guó)民法典》873條第一款所表述的“必須登記在土地登記簿內(nèi)”就算是對(duì)于權(quán)力的喪失也要在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上標(biāo)明（875條第一款），在這里“登記”意味著“設(shè)權(quán)”。在這里有些人可能會(huì)提出質(zhì)疑：中國(guó)是否可以采取“登記對(duì)抗主義”？筆者認(rèn)為登記對(duì)抗主義基于一下原因在中國(guó)是行不通的：（1）無(wú)法保證不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性。（2）喪失了不動(dòng)產(chǎn)的排他性。（3）某些場(chǎng)合無(wú)法發(fā)揮“登記對(duì)抗效力”。應(yīng)用到實(shí)際情況中便是――無(wú)法避免二重甚至多重買賣。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前有15個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。那么這么多不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所組成的現(xiàn)行“不動(dòng)產(chǎn)登記”的對(duì)象是什么呢？不動(dòng)產(chǎn)本身？可是我國(guó)是土地國(guó)有制，土地是公民、國(guó)家共有。不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象示權(quán)利本身（例如：《土地登記》第二條；《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條；《礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管理辦法》第四條《礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法》第五條《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》，即我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記屬于權(quán)利登記制。最后，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的目的而言，“登記”這一制度本質(zhì)上在立法設(shè)立而言是指向權(quán)利人以外人公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)變動(dòng)的公示方法；但是在目前中國(guó)的實(shí)踐角度甚至從中國(guó)式“登記”本身的含義而言，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記已經(jīng)作為行政機(jī)關(guān)的一項(xiàng)職權(quán)，是國(guó)家公權(quán)力對(duì)交易秩序的一種干預(yù)，其根本目的在于國(guó)家機(jī)關(guān)從中獲取附加的國(guó)家管理的費(fèi)用以及職能，從這一角度來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與行政管理機(jī)關(guān)職能具有一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，即“登記”作為一項(xiàng)職能融入到了各個(gè)國(guó)家行政部門之中，出現(xiàn)了目前這種許多登記部門職能與范圍不明相互覆蓋、程序冗雜的結(jié)果。
二、我國(guó)《物權(quán)法》中的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
從《物權(quán)法》十二條可以看出，我國(guó)目前現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的是實(shí)質(zhì)的審查模式，即審查不動(dòng)產(chǎn)（《擔(dān)保法》九十二條：不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物）申請(qǐng)材料以及資格，決定是否登記、采取什么樣的模式登記等；并且由于不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的管理活動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)完全由國(guó)家壟斷，作為不動(dòng)產(chǎn)登記的壟斷職能的實(shí)施者其權(quán)力可想而知。從筆者目前的了解而言，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有如下權(quán)力：1.管理并審查不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)2.處罰有關(guān)的違法行為（一般來(lái)講是罰金）3.決定登記與否4.管理登記簿；從不動(dòng)產(chǎn)登記程序?qū)嵤﹣?lái)講，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成審查公示以及完成辦理、暫緩甚至是拒絕辦理等決策。
《物權(quán)法》第10條第二款要求我們實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并且沒(méi)有告訴我們?nèi)绾尉唧w實(shí)施這一制度，所以，我們還是需要探討一下這一制度如果實(shí)施的話需要完成什么內(nèi)容：1.統(tǒng)一的法律依據(jù)――確定的登記材料等審查標(biāo)準(zhǔn)、審查程序2.統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)――王利明先生和梁慧星老師都標(biāo)注這是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重中之重3.統(tǒng)一的登記效力――從實(shí)踐中的某一個(gè)部分來(lái)講，對(duì)于同一片森林到國(guó)土部門和森林部門審查的結(jié)果要一致4.統(tǒng)一的登記程序――時(shí)間上來(lái)講5.統(tǒng)一的權(quán)屬證書――最好對(duì)于城市居民的房屋等土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在一個(gè)證上面。可以看得出來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的糾結(jié)點(diǎn)就在于如何統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，但是不得不說(shuō)，從實(shí)際的利益分配角來(lái)講，如果不改變登記的國(guó)家管理屬性很難真正意義上實(shí)現(xiàn)“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。但是，在現(xiàn)階段如果不解決或者連形式上都不對(duì)這一問(wèn)題加以重視，顯然又是不恰當(dāng)?shù)摹Ｄ敲醋屑?xì)剖析一下現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)分散登記制度，究其重大弊端應(yīng)在于三點(diǎn)：一是提高了登記本身的登記成本（顯成本：工本費(fèi)、車路費(fèi)），二是降低了公式效果（公示信息本身發(fā)生沖突），三是信息不對(duì)稱、不暢通。在解決這些問(wèn)題的基礎(chǔ)上，也要關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的內(nèi)部職能劃分、行政規(guī)劃層級(jí)體制（不同級(jí)別的不動(dòng)產(chǎn)登記）以及機(jī)構(gòu)設(shè)置所屬范圍。
三、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)設(shè)想
鑒于當(dāng)前中國(guó)國(guó)情，我提出了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的設(shè)想：
在這種模式下，各個(gè)管理機(jī)關(guān)（15個(gè)）依然保證自己在所管轄不動(dòng)產(chǎn)登記背后的對(duì)于登記的不動(dòng)產(chǎn)的管理權(quán)力（例如稅收等），大型不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)力以及其他小型不動(dòng)產(chǎn)的最終登記審查權(quán)依然在各個(gè)管理機(jī)關(guān)手中，并不影響其正常工作運(yùn)行。對(duì)于普通權(quán)利人來(lái)講，節(jié)省了其皮鞋成本、登記成本、并且可以從統(tǒng)一的來(lái)源了解到準(zhǔn)確的信息，達(dá)到了公示效果。
