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日本出現(xiàn)房地產(chǎn)基金并不早。1992年以前，日本的地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)封閉，基本上沒有外資進(jìn)入。20世紀(jì)80年代日本人在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，并不知道用DCF的方式進(jìn)行估值。
20世紀(jì)90年代，日本的銀行在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅以后，產(chǎn)生了大量的壞賬。自1992年起，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格連續(xù)下降了8年。這8年時(shí)間日本銀行一直在處理壞賬，處理各種房地產(chǎn)抵押物。2000年起，一些地方才開始停止下降。這一段時(shí)間投行和基金都發(fā)了大財(cái)。
Lone Star（中國(guó)有人翻譯成龍星基金，也有人翻譯成孤星基金）是1995年才在美國(guó)成立的基金。1997年進(jìn)入日本，開始幾年就是從事不良債權(quán)的收購(gòu)和處理。日本全國(guó)各地有900多家高爾夫球場(chǎng)。20世紀(jì)80年代，高爾夫球場(chǎng)會(huì)員證被炒得非常熱。一張會(huì)員證幾千萬日元，是普通工薪階層數(shù)年的年俸。會(huì)員證規(guī)定如果會(huì)員要求退會(huì)的話，錢是要全額退還的。20世紀(jì)90年代以后，許多會(huì)員退會(huì)，許多高爾夫球場(chǎng)無法償還會(huì)員的會(huì)員費(fèi)，紛紛申請(qǐng)破產(chǎn)或者破產(chǎn)保護(hù)。Lone Star就在此時(shí)，收購(gòu)了150家高爾夫球場(chǎng)。在2007年打包在東京證券交易所主板上市，叫PGM控股。同樣，高盛旗下的房地產(chǎn)投資基金也在2002年開始大批購(gòu)入高爾夫球場(chǎng)100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。
90年代后期，日本人開始逐步了解到美國(guó)投行和基金的運(yùn)作模式，開始設(shè)立各種各樣的房地產(chǎn)基金。大部分基金也是從購(gòu)買銀行的不良債權(quán)開始的。日本的地產(chǎn)基金開始進(jìn)入到普通國(guó)民的視線中，是2005年以后的事情。其中有兩個(gè)原因，一個(gè)是市面上開始有介紹美國(guó)投行和禿鷹基金在日本賺錢的書籍。另外一個(gè)原因是這個(gè)時(shí)候已經(jīng)有許多的房地產(chǎn)基金管理公司在日本證券交易所上市。
2002年以后，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始停止下降并緩慢上升。其中一個(gè)重要的原因就是國(guó)際和日本國(guó)內(nèi)大批的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)，大家都爭(zhēng)相購(gòu)買優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資源。這個(gè)階段給這些房地產(chǎn)基金融資的，主要是歐美的一些金融機(jī)構(gòu)。2007年到2008年發(fā)生次貸危機(jī)，提供給日本這些基金公司的貸款沒有了來源，資金鏈條斷掉了，日本的房地產(chǎn)基金行業(yè)迅速垮掉。
2010年以后，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始恢復(fù)，但是，日本的房地產(chǎn)基金管理公司已經(jīng)沒有了2000年到2006年之間的風(fēng)頭。
2 日本房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)
日本私募房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)主要有兩種。
一種是GK-TK結(jié)構(gòu)。所謂的GK就是日語里的“合同會(huì)社”。會(huì)社在日語里是公司的意思。合同會(huì)社的法律根據(jù)是2006年5月修訂實(shí)施的日本會(huì)社法，也就是公司法。TK就是日語里的“匿名組合”。其法律根據(jù)為日本的商法。需要注意的是，這種框架下，買賣的是房地產(chǎn)信托收益權(quán)，而不是房地產(chǎn)本身。
一種是TMK 結(jié)構(gòu)。TMK是日語里的“特定目的會(huì)社”，其法律根據(jù)為2000年實(shí)施的資產(chǎn)流動(dòng)法。
這兩種框架的設(shè)計(jì)需要考慮的是：一、把大額的房地產(chǎn)投資變成小額化，滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業(yè)法人稅稅率在40%左右，稅負(fù)非常重;三、實(shí)現(xiàn)倒產(chǎn)隔離，限定投資家的損失;四、方便貸款。
目前日本地產(chǎn)基金購(gòu)買的地產(chǎn)，大部分都不是實(shí)物的房地產(chǎn)，而是購(gòu)買的房地產(chǎn)信托收益權(quán)。這樣做有兩個(gè)重要的意義，一是可以極大地減輕交易過程中的稅負(fù)擔(dān)，另外一個(gè)意義是，信托銀行在接受房地產(chǎn)設(shè)定信托的時(shí)候，要進(jìn)行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會(huì)的地產(chǎn)，就不能設(shè)信托，產(chǎn)權(quán)上存在重大瑕疵的，或者建筑質(zhì)量上有重大問題的，也不能設(shè)為信托。
3 房地產(chǎn)基金的“煉金術(shù)”
日本房地產(chǎn)基金給投資家承諾的預(yù)期收益一般是15%以上。2007年次貸危機(jī)之前，基本上都達(dá)到了。房地產(chǎn)基金管理公司也收到了可觀的管理費(fèi)。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長(zhǎng)期以來平均收入比較高的行業(yè)都是傳媒（電視臺(tái)和大型廣告公司），大型銀行和大型證券公司，綜合商社還有一些競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)的制造企業(yè)。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地產(chǎn)基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地產(chǎn)基金管理公司Davici Advisory連續(xù)兩年蟬聯(lián)日本第一名，員工的平均年收入為1 700萬日元左右，折合17萬美元左右（但這家公司之后受次貸危機(jī)的影響破產(chǎn)了）。外資投行和外資地產(chǎn)基金公司的員工平均收入更高。但因?yàn)樗麄儾皇侨毡镜纳鲜泄荆圆辉谶@些排行榜中。
那么這些地產(chǎn)基金是如何煉金的？
3.1 買便宜的東西。20世紀(jì)90年代，美國(guó)的投資銀行和房地產(chǎn)基金買的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產(chǎn)抵押物。價(jià)格比較便宜。不過2002年之后，這種機(jī)會(huì)就基本沒有了。
3.2 處理房地產(chǎn)存在的一些法律問題。主要問題就是產(chǎn)權(quán)糾紛或者是和相鄰的房地產(chǎn)的摩擦。比如院子里的樹木枝葉長(zhǎng)到了鄰居的院子里，或者說，違反法律規(guī)定設(shè)置了一些廣告牌子，或者沒有無障礙通道等。
3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產(chǎn)基金之所以在20世紀(jì)90年代后期開始飛速發(fā)展，一個(gè)原因是法律開始允許房地產(chǎn)證券化，另外一個(gè)原因是Nonrecourse loan開始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導(dǎo)入日本的。之后日本銀行也開始模仿實(shí)施，這大大方便了房地產(chǎn)的融資。歐美的投資銀行和商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行融資之后，組成CMBS或者RMBS，進(jìn)而組成CDO等證券化產(chǎn)品。房地產(chǎn)基金在運(yùn)作過程中，每購(gòu)入一個(gè)投資標(biāo)的，都毫無例外地使用了貸款。日本在20世紀(jì)90年代以后，貸款的利息都非常低，這無形中提高了投資收益率。
3.4 對(duì)建筑物的耐震或者環(huán)境保護(hù)進(jìn)行改造。日語里有個(gè)詞“既存不適格建筑”就是說建筑物建造的時(shí)候，是嚴(yán)格遵守了當(dāng)時(shí)的法規(guī)法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)提高了，建筑物達(dá)不到國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)了。那么對(duì)這些建筑物進(jìn)行修補(bǔ)，使其抗震能力達(dá)到國(guó)家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要進(jìn)行除掉石棉的工作。通過這些工作，提高建筑物的價(jià)值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規(guī)模運(yùn)作，這類建筑物基本上都被改造過了。
3.5 對(duì)建筑進(jìn)行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對(duì)電梯和建筑物的外墻壁進(jìn)行改造。裝修之后租金價(jià)格會(huì)上升。
3.6 進(jìn)行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產(chǎn)的市場(chǎng)位置，根據(jù)需要趕走一些租戶，導(dǎo)入一些新租戶，改變寫字樓或者商業(yè)設(shè)施的品質(zhì)，提升商業(yè)設(shè)施的客源數(shù)量和質(zhì)量。
3.7 提高租金。就是簡(jiǎn)單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意，就趕他們出去。
3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產(chǎn)基金買賣的大部分都是房地產(chǎn)的信托收益權(quán)，而不是房地產(chǎn)實(shí)物。其中一個(gè)重要原因就是可以避免房地產(chǎn)交易稅，減少支出。
4 投資日本房地產(chǎn)行業(yè)的利和弊
關(guān)于投資日本的房地產(chǎn)行業(yè)，最大的問題或者風(fēng)險(xiǎn)是中日關(guān)系的問題。近年來，中日關(guān)系不斷惡化，而且還有進(jìn)一步惡化的傾向。政治關(guān)系會(huì)不同程度地影響到實(shí)體的投資。另外一個(gè)重要的問題是，日本社會(huì)對(duì)于海外投資，總體來說，不是持歡迎的態(tài)度。當(dāng)然，這種現(xiàn)象在絕大多數(shù)國(guó)家都會(huì)有。
但是如果純粹從投資的角度看，也不能簡(jiǎn)單說投資日本房地產(chǎn)行業(yè)就不如投資其他發(fā)達(dá)國(guó)家。日本有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和透明度上來講，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不亞于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。日本在20世紀(jì)80年代后期人均GDP達(dá)到過全世界第一的水平。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟是次貸危機(jī)之后的事情。日本在20世紀(jì)80年代經(jīng)歷了歷史上少有的房地產(chǎn)泡沫。在次貸危機(jī)前后又經(jīng)歷了一次小型的地產(chǎn)泡沫。經(jīng)歷了這些過程，投資人和普通老百姓對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)更加理性和成熟。2001年開設(shè)了REITs市場(chǎng)。
日本房地產(chǎn)的價(jià)格非常透明。日本的國(guó)土交通省每年會(huì)公布土地的公示價(jià)。每年政府組織房地產(chǎn)評(píng)估師，對(duì)全國(guó)幾十萬個(gè)定點(diǎn)的土地，每年1月1日時(shí)間點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行公布。每年日本國(guó)稅廳也會(huì)公布路線價(jià)。也就是公布全國(guó)道路沿線的土地，每年1月1日這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的土地價(jià)格。每年各個(gè)地方政府也會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行固定資產(chǎn)的評(píng)估。根據(jù)這個(gè)評(píng)估金額對(duì)規(guī)定資產(chǎn)征收不動(dòng)產(chǎn)稅。
日本的房地產(chǎn)登記是在法務(wù)省進(jìn)行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權(quán)屬和其歷史變更過程。
日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些固有的習(xí)慣，高度保證了房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。比如，在出租寫字樓或者商業(yè)設(shè)施的時(shí)候，一般會(huì)收取6個(gè)月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時(shí)候，都需要租戶提供擔(dān)保人。并且一般會(huì)收取1個(gè)月或者2個(gè)月的押金。而且，日本的保險(xiǎn)高度發(fā)達(dá)，所有的建筑物基本上都有火災(zāi)保險(xiǎn)。
日本近20年來利率都特別低，有一段時(shí)間甚至為零利率。在日本進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產(chǎn)基金，一般的IRR是15%左右。在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增速放緩的情況下，15%是一個(gè)非?？捎^的回報(bào)。
進(jìn)入2014年，不少中國(guó)的城市開始取消了限購(gòu)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯逼近一個(gè)拐點(diǎn)。
個(gè)人認(rèn)為日本在以下的幾個(gè)方面，對(duì)比其他國(guó)家具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)或者說對(duì)中國(guó)企業(yè)具有特別的價(jià)值：
4.1 日本的房屋抗震技術(shù)。大家知道日本是個(gè)地震多發(fā)國(guó)家。一直到20世紀(jì)60年代，日本才開始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關(guān)大廈是日本第一座高層建筑，但也只有30層左右。1993年，位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開業(yè)。這棟樓高296米，有70層高。近50年來，日本發(fā)展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術(shù)。
4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發(fā)達(dá)國(guó)家相比，有一個(gè)明顯的劣勢(shì)，就是地少人多。日本的國(guó)土面積為36萬平方公里左右。人口為1.2億左右，而且國(guó)土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供應(yīng)非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國(guó)家要小。但是人們總是期望在有限的條件下，生活得更加舒適，日本人也不會(huì)例外。日本的房地產(chǎn)企業(yè)，通過理念的更新和技術(shù)的進(jìn)步來滿足消費(fèi)者提出的需求。
戰(zhàn)后60年的發(fā)展，日本的房地產(chǎn)行業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。這些經(jīng)驗(yàn)毫無疑問是值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。最近萬科推出了15平方米極小戶型。這就是一個(gè)例子。
4.3 養(yǎng)老設(shè)施。日本15年來，國(guó)民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一，女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養(yǎng)老設(shè)施和醫(yī)療護(hù)理設(shè)施。
合營(yíng)方向合營(yíng)企業(yè)投出非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)生損益的處理。合營(yíng)方向合營(yíng)企業(yè)投出或出售非貨幣性資產(chǎn)的相關(guān)損益，應(yīng)當(dāng)按照以下原則處理：
（1）符合下列情況之一的，合營(yíng)方不應(yīng)確認(rèn)該類交易的損益：與投出非貨幣性資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的重大風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬沒有轉(zhuǎn)移給合營(yíng)企業(yè)；投出非貨幣性資產(chǎn)的損益無法可靠計(jì)量；投出非貨幣性資產(chǎn)交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。
【例題1】甲公司與乙公司共同出資設(shè)立丙公司，各持股比例50%，共同控制丙公司。2012年1月1日甲公司投出廠房，該廠房的賬面原值2000萬元，已提折舊400萬元，公允價(jià)值1700萬元。假定該項(xiàng)投出非貨幣性資產(chǎn)交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。
要求：編制甲公司2012年1月1日對(duì)丙公司投資的會(huì)計(jì)分錄。
【答案】
借：固定資產(chǎn)清理 1600
累計(jì)折舊 400
貸：固定資產(chǎn) 2000
借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司（成本） 1600
貸：固定資產(chǎn)清理 1600
（2）合營(yíng)方轉(zhuǎn)移了與投出非貨幣性資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的重大風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并且投出資產(chǎn)留給合營(yíng)企業(yè)使用的，應(yīng)在該項(xiàng)交易中確認(rèn)歸屬于合營(yíng)企業(yè)其他合營(yíng)方的利得和損失。交易表明投出或出售的非貨幣性資產(chǎn)發(fā)生減值損失的，合營(yíng)方應(yīng)當(dāng)全額確認(rèn)該部分損失。
【例題2】甲公司、乙公司、丙公司于2012年3月31日共同出資設(shè)立丁公司，注冊(cè)資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊(cè)資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊(cè)資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營(yíng)企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（廠房）出資，該廠房的原價(jià)為1600萬元，累計(jì)折舊為300萬元，公允價(jià)值為1900萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備；乙公司和丙公司均以1550萬元的現(xiàn)金出資。
假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計(jì)提折舊，無殘值。丁公司2012年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表，不考慮增值稅和所得稅等相關(guān)稅費(fèi)的影響。
要求：編制甲公司2012年度個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中與長(zhǎng)期股權(quán)投資有關(guān)的會(huì)計(jì)分錄及2012年12月31日編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)的調(diào)整分錄。
【答案】
1）甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理
甲公司上述對(duì)丁公司的投資，按照長(zhǎng)期股權(quán)投資準(zhǔn)則的原則確認(rèn)初始投資成本；投出廠房的賬面價(jià)值與其公允價(jià)值之間的差額600萬元（1900-1300）確認(rèn)為處置損益（利得），其賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn)清理 1300
累計(jì)折舊 300
貸：固定資產(chǎn) 1600
借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丁公司（成本） 1900
貸：固定資產(chǎn)清理 1900
借：固定資產(chǎn)清理 600
貸：營(yíng)業(yè)外收入 600
2012年12月31日投出固定資產(chǎn)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益=600-600÷10×9/12=555（萬元）。
2012年甲公司個(gè)別報(bào)表中應(yīng)確認(rèn)的投資收益=（800-555）×38%=93.1（萬元）
借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丁公司（損益調(diào)整） 93.1
貸：投資收益 93.1
2）甲公司在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理
借：營(yíng)業(yè)外收入 228（600×38%）
貸：投資收益 228
（3）在投出非貨幣性資產(chǎn)的過程中，合營(yíng)方除了取得合營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)期股權(quán)投資外還取得了其他貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該項(xiàng)交易中與所取得其他貨幣性、非貨幣性資產(chǎn)相關(guān)的損益。
【例題3】甲公司和乙公司于2012年3月31日共同出資設(shè)立丙公司，注冊(cè)資本為1900萬元，甲公司持有丙公司注冊(cè)資本的50%，乙公司持有丙公司注冊(cè)資本的50%，丙公司為甲、乙公司的合營(yíng)企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（廠房）出資，出資時(shí)該廠房的原價(jià)為1200萬元，累計(jì)折舊為320萬元，公允價(jià)值為1000萬元，未計(jì)提減值；乙公司以900萬元的現(xiàn)金出資，另支付甲公司50萬元現(xiàn)金。
假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計(jì)提折舊，無殘值。丙公司2012年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表，不考慮增值稅和所得稅等相關(guān)稅費(fèi)的影響。
要求：編制甲公司2012年度個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中與長(zhǎng)期股權(quán)投資有關(guān)的會(huì)計(jì)分錄及2012年12月31日編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)的調(diào)整分錄。
【答案】
1）甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理：
甲公司上述對(duì)丙公司的投資，按照長(zhǎng)期股權(quán)投資準(zhǔn)則的原則確認(rèn)初始投資成本；投出廠房的賬面價(jià)值與其公允價(jià)值之間的差額120萬元（1000-880）確認(rèn)為處置損益（利得），其賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn)清理 880
累計(jì)折舊 320
貸：固定資產(chǎn) 1200
借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司（成本） 950
銀行存款 50
貸：固定資產(chǎn)清理 1000
借：固定資產(chǎn)清理 120
貸：營(yíng)業(yè)外收入 120
由于在此項(xiàng)交易中，甲公司收取50萬元現(xiàn)金，上述利得中包含收取的50萬元現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)的利得為6萬元（120÷1000×50），甲公司投資時(shí)固定資產(chǎn)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益=120-6=114（萬元）。2012年12月31日固定資產(chǎn)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益=114-114÷10×9/12=105.45（萬元）。
2012年甲公司個(gè)別報(bào)表中應(yīng)確認(rèn)的投資收益=（800-105.45）×50%=347.28（萬元）
借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丙公司（損益調(diào)整） 347.28
貸：投資收益 347.28
2）甲公司在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理
借：營(yíng)業(yè)外收入 57（114×50%）
貸：投資收益 57
【例題4】甲公司、乙公司和丙公司共同出資設(shè)立丁公司，注冊(cè)資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊(cè)資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊(cè)資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營(yíng)企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（機(jī)器）出資，該機(jī)器的原價(jià)為1600萬元，累計(jì)折舊為400萬元，公允價(jià)值為1900萬元，未計(jì)提減值；乙公司和丙公司以現(xiàn)金出資，各投資1550萬元。
假定甲公司需要編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表。不考慮所得稅影響。甲公司的賬務(wù)處理如下：
甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中，對(duì)丁公司的投資長(zhǎng)期股權(quán)投資成本為1900萬元，投出機(jī)器的賬面價(jià)值與公允價(jià)值之間的差額為700萬元（1900-1200），確認(rèn)損益（利得）。
借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丁公司（成本） 19000000
貸：固定資產(chǎn)清理 19000000
借：固定資產(chǎn)清理 12000000
累計(jì)折舊 4000000
貸：固定資產(chǎn) 16000000
借：固定資產(chǎn)清理 7000000
貸：營(yíng)業(yè)外收入 7000000
甲公司在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，對(duì)于上述投資所產(chǎn)生的利得，僅能夠確認(rèn)歸屬于乙、丙公司的利得部分在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中需要抵消歸屬于甲公司的利得部分266（700×38%）萬元，在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中作如下抵消分錄：
借：營(yíng)業(yè)外收入 2660000
貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資——丁公司 2660000
上述在個(gè)別和合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的處理，也可以比照權(quán)益法下順流交易對(duì)未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益抵消進(jìn)行處理的原則。假定丁公司投資當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為零，甲公司在個(gè)別和合并財(cái)務(wù)報(bào)表中作如下處理：
1）甲公司個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表上按照權(quán)益法確認(rèn)投資收益時(shí)，對(duì)于因投出非貨幣性資產(chǎn)上的利得作為順流交易未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益處理，因丁公司設(shè)立當(dāng)年度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為零，在確認(rèn)投資收益時(shí)，將零的凈利潤(rùn)減去投出非貨幣性資產(chǎn)上的利得與所持股權(quán)比例計(jì)算應(yīng)確認(rèn)的投資損益。
應(yīng)確認(rèn)的投資收益=（0-700）×38%=-266（萬元）
借：投資收益 2660000
貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資—損益調(diào)整 2660000
2）甲公司在其編制的合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，對(duì)上述未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易損益在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表基礎(chǔ)上作如下調(diào)整：
借：營(yíng)業(yè)外收入 2660000
貸：投資收益 2660000
未來期間，該項(xiàng)投入丁公司的固定資產(chǎn)計(jì)提折舊時(shí)，前期投資時(shí)產(chǎn)生的利得上的折舊部分在計(jì)算確認(rèn)投資收益時(shí)作為內(nèi)部交易損益進(jìn)行后續(xù)處理。
參考文獻(xiàn)
一、房企的國(guó)際化布局：海外投融資解讀
（一）發(fā)展背景方面
近兩年來，我國(guó)多家品牌房企紛紛進(jìn)軍海外，掀起房企海外投融資熱潮。2013年部分標(biāo)桿性房企紛紛“出海”，而2014年，綠地等房企拓展海外的消息備受關(guān)注；據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的房企融資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國(guó)通過境外融資平臺(tái)向海外發(fā)行債券的房企共有38家，募集資金約1340億元人民幣，而2014年上半年，通過境外融資平臺(tái)發(fā)行債券的房企共25家，發(fā)行債券35筆，募集資金約797億元人民幣。而根據(jù)《2013年度中國(guó)對(duì)外直接投資統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，我國(guó)對(duì)外直接投資已連續(xù)兩年蟬聯(lián)全球第三，2013年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，截止2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外直接投資存量95.81億美元，增幅明顯；另據(jù)美國(guó)傳統(tǒng)基金會(huì)與企業(yè)研究所聯(lián)合開發(fā)的CGIT數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)一億美元以上的房地產(chǎn)海外投資項(xiàng)目共22項(xiàng)，金額共計(jì)117.6億美元，增幅分別達(dá)38%和54%。
根據(jù)2014年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜，本文以排名前兩位的上市房企萬科和保利地產(chǎn)為例，重點(diǎn)比較它們?cè)诤Ｍ馊谫Y與投資等方面的異同點(diǎn)，以解讀我國(guó)大型房企海外戰(zhàn)略布局的基本特點(diǎn)。具體比較分析如下表1所示。
（二）海外融資方面
由于受內(nèi)地融資環(huán)境所限，自2011年以來，我國(guó)房企融資逐漸轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)?；谌f科與保利地產(chǎn)的比較分析，我國(guó)房企的海外融資基本呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：其一，在股權(quán)融資上，我國(guó)房企基本通過發(fā)行境內(nèi)上市外資股（B股）或直接在香港上市等方式搭建境外融資平臺(tái)，以獲取海外股權(quán)融資，同時(shí)打通海外債權(quán)融資的渠道。例如，萬科通過發(fā)行B股募集資金，而恒大、碧桂園等大型房企則通過在香港主板上市獲取境外資金的支持。
其二，房企海外債權(quán)融資基本借助香港市場(chǎng)完成，如表1的分析顯示，萬科的兩筆海外債券均由其香港全資子公司萬科地產(chǎn)（香港）發(fā)行，而保利地產(chǎn)的美元債券也是由其全資子公司恒利（香港）發(fā)行，可見，借助香港子公司發(fā)行債券對(duì)于內(nèi)地上市房企更為普遍。這主要是由于香港資本市場(chǎng)活躍，IPO與發(fā)行債券的融資渠道相對(duì)暢通，便于房企獲取海外資金的支持。
其三，房企海外債權(quán)融資依賴自身信用評(píng)級(jí)。當(dāng)前房企海外發(fā)債的現(xiàn)狀反映，萬科、保利、綠地等大型房企所發(fā)行的債券更受到境外投資者的認(rèn)同，且融資成本相對(duì)更低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)房企海外發(fā)債平均利率為8%，而表1顯示，萬科和保利地產(chǎn)發(fā)債利率均低于5%，而其中萬科2.625%的融資利率更是讓同行羨慕，這主要是由于大型房企的信用等級(jí)更有保障。例如，萬科借助全球頂級(jí)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的標(biāo)普、穆迪與惠譽(yù)分別了“BBB+”、“Baa2”與“BBB+”的長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)報(bào)告，使其成為境內(nèi)信用最好的房企，以增加境外投資者對(duì)其所發(fā)行美元債的認(rèn)可。
其四，房企海外融資難度加大，成本漸高。受到美國(guó)QE的逐漸退出與人民幣匯率波動(dòng)等的影響，我國(guó)房企海外融資難度大幅增加，成本明顯上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年4月，國(guó)內(nèi)十大標(biāo)桿性房企的海外融資環(huán)比3月回落24.7%，連續(xù)兩月下滑。而表1顯示，保利地產(chǎn)融資成本明顯高于萬科，這既是由于信用評(píng)級(jí)的影響，也是由于市場(chǎng)環(huán)境變化所導(dǎo)致的海外融資成本的逐漸上升。
（三）海外投資方面
縱觀當(dāng)前現(xiàn)狀，我國(guó)房企海外布局正在持續(xù)擴(kuò)展，但仍處于探索與試行階段。結(jié)合萬科與保利地產(chǎn)海外投資狀況的分析，我國(guó)房企海外投資基本呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
一是房企海外投資持續(xù)增長(zhǎng)，但仍然處于輔助地位。如表1所示，以萬科和保利地產(chǎn)為例，作為房企龍頭的萬科在2013年已分別在香港、美國(guó)和新加坡等地進(jìn)行多起境外投資項(xiàng)目，而保利地產(chǎn)雖還未明確進(jìn)行海外投資，但亦開始謀劃國(guó)際化發(fā)展，對(duì)非洲和西歐市場(chǎng)進(jìn)行了考察調(diào)研，以便實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略。然而，盡管當(dāng)前我國(guó)房企海外布局已成趨勢(shì)，但內(nèi)地房企依然以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占主導(dǎo)。如萬科董事長(zhǎng)王石表示，萬科在國(guó)內(nèi)的投資依然占據(jù)98%，而未來國(guó)外投資將逐步提升至20%。
二是房企海外投資與海外融資相輔相成。由于中國(guó)為外匯管制國(guó)家，境外融資能夠?yàn)榉科蠛Ｍ鈹U(kuò)張?zhí)峁┩鈳艃?chǔ)備，保障房企海外拓展。以萬科為例，萬科通過成立海外事業(yè)部，并購(gòu)香港南聯(lián)地產(chǎn)以借殼上市，實(shí)施B轉(zhuǎn)H方案以打通海外融資渠道，然后再進(jìn)行香港買地與投資美國(guó)和新加坡項(xiàng)目得以逐步實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略。
三是海外投資項(xiàng)目以與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作開發(fā)為主。2013年萬科在境外的四項(xiàng)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均是與當(dāng)?shù)仄放崎_發(fā)商進(jìn)行的合作開發(fā)，萬科希望通過這種模式既降低風(fēng)險(xiǎn)，又能通過與境外同行的深入合作，獲取海外運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，提升管理能力，實(shí)現(xiàn)向“輕資產(chǎn)”的變革；四是房企海外投資項(xiàng)目以“內(nèi)銷”為主。出于穩(wěn)健性考慮，我國(guó)房企海外投資項(xiàng)目多針對(duì)海外華人客戶，優(yōu)先考慮以海外華人集中區(qū)作為投資重點(diǎn)。如萬科海外項(xiàng)目選擇以美國(guó)、新加坡等中國(guó)的主要移民國(guó)家作為開發(fā)地，且主要以對(duì)其需求較為了解的海外中國(guó)客戶作為銷售對(duì)象。
二、房企可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀：以萬科與保利為例
（一）相似性：實(shí)際增長(zhǎng)超過可持續(xù)增長(zhǎng)速度
企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)概念由希金斯（1977，1981）首次提出，其后，范霍恩（1988）對(duì)其進(jìn)行了深入研究，他們分別定義可持續(xù)增長(zhǎng)率為“無需耗盡財(cái)務(wù)資源狀況下企業(yè)銷售增長(zhǎng)的最大比率”以及“基于既定經(jīng)營(yíng)、債務(wù)與股利發(fā)放目標(biāo)比率狀況下企業(yè)最大銷售增長(zhǎng)比率”。可持續(xù)增長(zhǎng)理論認(rèn)為，可持續(xù)增長(zhǎng)率反映了企業(yè)發(fā)展的適宜速度，實(shí)際增長(zhǎng)率反映企業(yè)發(fā)展的實(shí)際速度，兩者的差異反映了理想與現(xiàn)實(shí)之間的差異。而國(guó)外研究顯示，增長(zhǎng)過快與增長(zhǎng)過慢均會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)問題，進(jìn)而致使企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗或破產(chǎn)，因此，企業(yè)增長(zhǎng)狀況是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的決定性影響因素。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科與保利地產(chǎn)的實(shí)際增長(zhǎng)均超過了可持續(xù)增長(zhǎng)（其中，萬科2010年實(shí)際增長(zhǎng)低于可持續(xù)增長(zhǎng)，保利2006年實(shí)際增長(zhǎng)略低于可持續(xù)增長(zhǎng)），因此，從整體上而言，2006-2013年間，萬科與保利地產(chǎn)均處于增長(zhǎng)過快狀態(tài)。萬科與保利地產(chǎn)實(shí)際增長(zhǎng)率高于可持續(xù)增長(zhǎng)率的狀態(tài)表明這兩家房企存在現(xiàn)金短缺現(xiàn)象。2006-2013年間，萬科與保利均在2006與2007年的快速增長(zhǎng)之后，增長(zhǎng)率慢慢回落，但保利地產(chǎn)相對(duì)萬科的增長(zhǎng)速度略快，且偏離可持續(xù)增長(zhǎng)速度的幅度更大。
（二）差異化：增長(zhǎng)過快的成因略有差異
根據(jù)可持續(xù)增長(zhǎng)理論，企業(yè)增長(zhǎng)過快可能是由于負(fù)債比例過大、權(quán)益資本比重較少、股利支付率較高及過分的多元化經(jīng)營(yíng)等相關(guān)原因所引起的。對(duì)比分析萬科與保利地產(chǎn)增長(zhǎng)過快的成因，它們均以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，核心業(yè)務(wù)突出，且均存在較高負(fù)債率（其中，2006-2013年間，萬科資產(chǎn)負(fù)債率在64.94%-78.32%之間，而保利的資產(chǎn)負(fù)債率在68.62%-78.98%之間），但其相似之中卻存在一定的異質(zhì)性：
一是在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率與財(cái)務(wù)費(fèi)用率的平衡上，萬科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率與財(cái)務(wù)費(fèi)用率之間基本保持合理的平衡關(guān)系，而保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率在2006-2009年間均高于萬科，從2010年開始逐漸低于萬科，且其財(cái)務(wù)費(fèi)用在2010年以前均為負(fù)數(shù)，2010年以后也明顯高于萬科，這實(shí)際上表明了其資產(chǎn)回報(bào)率較低與資本結(jié)構(gòu)的不合理。
二是在融資杠桿率上，2006-2013年間，萬科帶息債務(wù)比重（居于46.04%-54.76%之間）明顯低于保利地產(chǎn)（居于50.48%-66.44%之間），且其融資成本亦低于保利地產(chǎn)，由于保利的融資主要來源于國(guó)內(nèi)，平均融資成本過高，正在逐步侵蝕其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，而萬科順暢的境外融資平臺(tái)使其融資成本明顯低于保利；保利在2013年開始搭建海外融資平臺(tái)，雖然其海外發(fā)債成本雖高于萬科，但依然低于國(guó)內(nèi)融資成本。
三是在資產(chǎn)利用效率上，保利地產(chǎn)在凈資產(chǎn)收益率基本均高于萬科的同時(shí)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻總體均明顯低于萬科，表明保利地產(chǎn)在資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)效率方面相較于萬科更為弱化，因此，在未來期間，還需要進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)銷售能力，改善資產(chǎn)回報(bào)狀況，提升資產(chǎn)利用效率。
（三）不確定性：未來可持續(xù)發(fā)展的不確定
依據(jù)萬科與保利地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的比較分析表明，萬科與保利地產(chǎn)均處于增長(zhǎng)過快狀態(tài)，且保利地產(chǎn)比萬科呈現(xiàn)更快的增長(zhǎng)速度，而其在負(fù)債比重和融資成本上明顯高于萬科，在資產(chǎn)利用效率方面卻低于萬科，這致使其與萬科在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)上的差異化，而產(chǎn)生這一差異的主要因素之一則是它們?cè)诤Ｍ馔度谫Y方面的差異性。
然而，無論是萬科、保利，還是如綠地、碧桂園等其他率先實(shí)施海外布局的房企，僅僅從國(guó)內(nèi)走向國(guó)外實(shí)施海外投融資，并非實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。一方面，隨著更多國(guó)內(nèi)房企走向海外融資道路，同時(shí)受到美國(guó)QE的逐漸退出與人民幣匯率波動(dòng)等的影響，未來國(guó)內(nèi)房企海外融資難度將逐步增長(zhǎng)。另一方面，無論是在發(fā)達(dá)國(guó)家或發(fā)展中國(guó)家，由于房地產(chǎn)業(yè)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響較大，房地產(chǎn)海外投資業(yè)務(wù)的回報(bào)率均不會(huì)太高，如果依然以國(guó)內(nèi)模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，可能導(dǎo)致無法適應(yīng)國(guó)外市場(chǎng)環(huán)境生存下去。
因此，房企海外投融資的初步嘗試目前還無法從根本上解決國(guó)內(nèi)房企資金緊張與銷售疲軟的現(xiàn)實(shí)狀況，房企的發(fā)展還需要深入探討海外布局與國(guó)內(nèi)拓展之間的平衡，從戰(zhàn)略上解決海外融資與投資中的現(xiàn)實(shí)問題，真正適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境，才能促進(jìn)房企未來的可持續(xù)發(fā)展。
三、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展路徑選擇：國(guó)際化戰(zhàn)略的啟示
（一）房企可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)：合理化利潤(rùn)
早期西方資本主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論假定企業(yè)以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，而利潤(rùn)最大化并非企業(yè)的唯一目標(biāo)，只是衡量企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的一個(gè)方面，企業(yè)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化?？沙掷m(xù)增長(zhǎng)理論認(rèn)為，企業(yè)發(fā)展并非越快越好，也非越慢越好，增長(zhǎng)過快產(chǎn)生的資金需求與營(yíng)運(yùn)規(guī)模會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)資源緊張，而增長(zhǎng)不足則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)閑置，進(jìn)而影響外部利益相關(guān)者的信心，以致遭到市場(chǎng)淘汰，由此可見，增長(zhǎng)過快與增長(zhǎng)不足均會(huì)對(duì)企業(yè)壽命產(chǎn)生影響。
2014年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，上半年我國(guó)內(nèi)地房企普遍只達(dá)到近40%的銷售目標(biāo)完成率。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境使得房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的分化加劇，部分標(biāo)桿性房企憑借比較平衡的全國(guó)性布局以及拓展的國(guó)際化布局，在積極應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境變化中實(shí)現(xiàn)整體銷售業(yè)績(jī)與利潤(rùn)增長(zhǎng)，而一些中小型房企則在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步被淘汰。這一現(xiàn)象也表明，房地產(chǎn)企業(yè)單純追求利潤(rùn)并不可取，面對(duì)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房企也不應(yīng)一味追求快速發(fā)展，而必須適應(yīng)市場(chǎng)變化，在追求銷售增長(zhǎng)的同時(shí)，有效控制成本，履行社會(huì)責(zé)任，提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力，保持合理化的利潤(rùn)水平，才能真正具有可持續(xù)性。
（二）房企可持續(xù)發(fā)展的條件：多元化融資
根據(jù)上述房企可持續(xù)發(fā)展的分析，資金問題是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要制約因素之一。因此，房企需要開拓多元化的融資渠道，為其可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造前提和條件。房企多元化融資可從以下方面著手：
一是搭建境外融資平臺(tái)，促進(jìn)海外債務(wù)融資。對(duì)萬科與保利地產(chǎn)國(guó)際化戰(zhàn)略的分析結(jié)果已經(jīng)顯示，當(dāng)前海外融資成本具有遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)融資成本的明顯優(yōu)勢(shì)，這使得搭建境外融資平臺(tái)以促進(jìn)海外融資對(duì)房企緩解資金問題具有重要價(jià)值。然而，萬科與保利的經(jīng)驗(yàn)也表明，實(shí)現(xiàn)海外債務(wù)融資，需要借助并購(gòu)境外公司等方式打通海外融資渠道，憑借香港等地資本市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)以實(shí)現(xiàn)向海外發(fā)債，而面對(duì)當(dāng)前海外融資難度增加的環(huán)境，房企只有注重自身信用評(píng)級(jí)，增強(qiáng)境外投資者的信心，才能進(jìn)一步保證房企海外融資的成功。
二是發(fā)展混合所有制，完善權(quán)益融資渠道。除了實(shí)現(xiàn)海外融資，房企還可以通過發(fā)展混合所有制，增強(qiáng)企業(yè)融資的多元化、市場(chǎng)化與國(guó)際化。綠地集團(tuán)是房地產(chǎn)業(yè)較早實(shí)行混合所有制改革的企業(yè)，其2013年“綠地速度”的成就有賴于混合所有制的制度保障；綠地的混合所有制不僅有助于其融資渠道的拓寬，還有助于其在海外投資項(xiàng)目的順利布局。而萬科與保利等房企也在試圖尋找混合所有制發(fā)展模式，或借鑒新加坡“淡馬錫”模式等，以拓展新的融資渠道。
（三）房企可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力：優(yōu)化市場(chǎng)投資
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1-8月，我國(guó)房企房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)58975億元，房屋施工面積與商品房銷售面積分別為652953萬平方米和64987萬平方米，同比分別增長(zhǎng)11.5%和下降8.3%。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)處于持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但其銷售卻在逐漸回落，這種結(jié)構(gòu)性與總量性的供求失衡造成了我國(guó)商品房空置現(xiàn)象嚴(yán)重，也導(dǎo)致了稀缺資源的浪費(fèi)，不利于可持續(xù)發(fā)展。因此，房企應(yīng)合理謀劃投資布局，為其可持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力。房企合理化投資可從以下方面入手：
二人結(jié)婚時(shí)，事業(yè)都屬于起步階段，于是貸款買了一套總價(jià)27萬元的房子。貸款15萬元，月還貸16 0 0元左右，還剩4年零5個(gè)月還清?，F(xiàn)在這套位于市區(qū)的房子，市值43萬元。如果提前還貸，需一次性支付銀行9萬元左右，這樣二人手中還剩下3 4萬元左右。如果將該精裝修的房子出租，每月可得19 0 0元房租，足夠支付其剩余的貸款。新房采取還貸的方式購(gòu)買，二人也可以接受。只是小兩口一時(shí)沒了主意，不知道應(yīng)該將小一居賣掉買新房，還是將小一居留著作為資產(chǎn)。
二人看上了一套位于學(xué)區(qū)的6 5平米兩居，價(jià)值72萬元。兩人東拼西湊，看了看自己的存款，一共有17萬元，不足以支付30%的購(gòu)房首付。如果跟父母借，又有點(diǎn)張不開嘴，小兩口犯了難。
他們找到了我們《投資與理財(cái)》雜志，希望我們的規(guī)劃師能幫他們出出主意。小兩口問理財(cái)規(guī)劃師：不知道能不能通過投資的方式，選擇合適的理財(cái)產(chǎn)品，賺取收益，將房子首付的資金缺口盡快補(bǔ)上。但同時(shí)，他們又害怕如果再不買房子，房?jī)r(jià)又繼續(xù)上漲。如果投資的收益不能大過房?jī)r(jià)的上漲速度，他們的換房之夢(mèng)就越來越渺茫。
二人月收入合計(jì)約7500元，陳軍已經(jīng)升遷為國(guó)企中層，每月的福利很好，月支出約為2000元。除了換房子，二人還希望給老人和孩子的未來多一份保障，希望理財(cái)師連這個(gè)需求也一起規(guī)劃進(jìn)去。陳軍對(duì)記者說，雖然知道自己的能力有限，但是即使現(xiàn)在做不到，也希望理財(cái)師幫自己做一個(gè)長(zhǎng)期的規(guī)劃，最終在5年之內(nèi)，孩子上小學(xué)之前，把房子換了，將老人和孩子的保障都準(zhǔn)備齊整了就好。
利用財(cái)務(wù)杠桿花今天錢圓明天換房夢(mèng)
資產(chǎn)分析
資產(chǎn)負(fù)債
陳先生家庭資產(chǎn)分布主要是自住性房產(chǎn)和銀行存款，其中房產(chǎn)市值43萬元，占家庭總資產(chǎn)72%，投資性金融資產(chǎn)暫時(shí)沒有?，F(xiàn)有 按揭貸款余額9萬元，資產(chǎn)負(fù)債比率為15%，處于合理區(qū)間，暫時(shí)沒有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
收支情況
二人收入合計(jì)7500元/月，月支出約3600元。儲(chǔ)蓄比率是現(xiàn)金流量表中盈余和收入的比率，是個(gè)人用作儲(chǔ)蓄的那部分收入在總收入中所占的份額。陳先生家庭儲(chǔ)蓄比率為52%，儲(chǔ)蓄意識(shí)和節(jié)約意識(shí)強(qiáng)烈，家庭財(cái)富積累效應(yīng)明顯。
保障情況
作為家庭經(jīng)濟(jì)支柱的夫妻二人，應(yīng)該加大保險(xiǎn)的投保力度，降低家庭風(fēng)險(xiǎn)敞口；小孩及老人也要做好保險(xiǎn)的補(bǔ)充。
理財(cái)建議
充分利用財(cái)務(wù)杠桿
陳先生的換房，具有改善居住條件與孩子上學(xué)雙重功能，屬于改善性剛性需求，并且未來較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的房?jī)r(jià)尚處于上升通道之中，因此早買比晚買好。建議在家庭可承擔(dān)的前提下，充分利用財(cái)務(wù)杠桿，擇機(jī)盡早實(shí)現(xiàn)換房需求。
舊房留作資產(chǎn)并出租，實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。小房位于市區(qū)，優(yōu)勢(shì)明顯，無論出租還是出售，均不愁。如果用于出租，租金與月供足以抵消，還稍有富余，正好實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”，隨著未來房?jī)r(jià)走高后，將來還可以賣一個(gè)更好的價(jià)錢。
利用財(cái)務(wù)杠桿花今天錢圓明天換房夢(mèng)李先生家庭資產(chǎn)負(fù)債表（萬元）資產(chǎn)負(fù)債活期存款17.0流動(dòng)性資產(chǎn)17.0 消費(fèi)性負(fù)債0股票型基金0.0定期存款0.0投資性資產(chǎn)0.0 投資性負(fù)債0自用房產(chǎn)43.0 房貸余額9.00自用轎車0.0自用性資產(chǎn)43.0 自用性負(fù)債9.00資產(chǎn)總計(jì)60.0 負(fù)債總計(jì)9.00保障情況作為家庭經(jīng)濟(jì)支柱的夫妻二人，應(yīng)該加大保險(xiǎn)的投保力度，降低家庭風(fēng)險(xiǎn)敞口；小孩及老人也要做好保險(xiǎn)的補(bǔ)充。資產(chǎn)分析利用財(cái)務(wù)杠桿，滿足購(gòu)房需求。擬購(gòu)學(xué)區(qū)房65平米，總價(jià)72萬元，首付30%即21.6萬元。目前家庭有現(xiàn)金及活期存款17萬元，首付缺口為4 . 6萬元。由于陳先生是國(guó)企中層，資質(zhì)較好，建議陳先生可以采取個(gè)人無抵押綜合授信、住房抵押授信（舊房）、個(gè)人信用貸款、大額信用卡（授信5萬元左右）等形式，融資4.6萬元，湊夠首付款，輕松實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)。該筆授信可以3年內(nèi)分期還清，有效減輕壓力。利率上浮10%，按7. 04%計(jì)算，月供約1421元；按揭貸款50.4萬元，30年期，貸款利率按6. 8%計(jì)算，月供款約3285元。二者合計(jì)月供款4706元。
經(jīng)過上述規(guī)劃，家庭現(xiàn)金總流入為93600元，總流出為80472元，凈現(xiàn)金流入為13128元，儲(chǔ)蓄比率為14%；家庭總資產(chǎn)為115萬元，總負(fù)債為5 9 . 4萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為52%。各項(xiàng)指標(biāo)均在可控范圍之內(nèi)，因此，陳先生的小房換大房夢(mèng)是完全可以提前實(shí)現(xiàn)的。
短期與中長(zhǎng)期投資規(guī)劃
短期而言，重點(diǎn)要留足可供3至6月家庭使用的緊急備用金，以應(yīng)對(duì)不時(shí)之需。經(jīng)規(guī)劃后，陳先生家庭月總支出約6000多元，考慮到小孩與老人的需要，建議留2萬元作為緊急備用金，存在形式可以是貨幣基金、債券基金等。
中長(zhǎng)期而言，要建立孩子教育金及養(yǎng)老金。目前家庭現(xiàn)金流尚不寬裕，距離養(yǎng)老時(shí)日還長(zhǎng)，因此建議先建立教育金。具體可以采取基金定投形式，分散投資，積少成多，有效平滑投資風(fēng)險(xiǎn)。
重點(diǎn)關(guān)注家庭經(jīng)濟(jì)支柱
陳先生夫妻二人工作穩(wěn)定，均有基本的社保。建議陳先生和太太重點(diǎn)關(guān)注定期壽險(xiǎn)、重疾險(xiǎn)和健康險(xiǎn)。定期壽險(xiǎn)具有保費(fèi)低、保障高的特點(diǎn)；重疾險(xiǎn)和健康險(xiǎn)是基本醫(yī)療保障范圍外需補(bǔ)充的險(xiǎn)種，可減輕高額醫(yī)療費(fèi)用給家庭經(jīng)濟(jì)帶來的影響。同時(shí)建議為孩子補(bǔ)充意外險(xiǎn)，為老人補(bǔ)充住院醫(yī)療保險(xiǎn)，進(jìn)一步提高家庭的保障水平。根據(jù)科學(xué)理財(cái)?shù)摹半p十原則”，一般用年收入的10%左右購(gòu)買保障類保險(xiǎn)是較合宜的。
權(quán)衡利弊舍小換大減輕現(xiàn)金壓力
資產(chǎn)分析
流動(dòng)性健康診斷
陳先生家庭的流動(dòng)性資產(chǎn)和自用性資產(chǎn)比例過高，而可以產(chǎn)生理財(cái)收入的投資性資產(chǎn)為零，導(dǎo)致陳先生家庭工作收入即是全部收入來源，一旦工作出現(xiàn)問題，就相當(dāng)于切斷了全部收入來源。建議陳先生學(xué)會(huì)使用適合的理財(cái)工具，逐步提高理財(cái)收入。
家庭保障能力指標(biāo)診斷
目前陳先生家庭保障指標(biāo)低于合理區(qū)間，說明家庭未獲得足夠的保險(xiǎn)保障。
盈余狀況診斷
盈余狀況指標(biāo)反映控制家庭開支和能夠增加凈資產(chǎn)的能力。陳先生家庭的盈余能力指標(biāo)是正常的，這意味著陳先生家庭有較強(qiáng)的控制開支和增加凈資產(chǎn)的能力。對(duì)于節(jié)余資金，可通過合理的投資，實(shí)現(xiàn)未來家庭各項(xiàng)財(cái)務(wù)目標(biāo)。
理財(cái)建議
現(xiàn)金規(guī)劃
陳先生家庭由于準(zhǔn)備買房，集中了過多的流動(dòng)資金。建議留出0.6萬元作為家庭的緊急預(yù)備金即可，其余資金可以先暫時(shí)購(gòu)買貨幣基金。由于陳先生家庭因?yàn)橘I房，可能會(huì)遇到隨時(shí)的大額支出，建議采用申請(qǐng)信用卡的方式來補(bǔ)充緊急預(yù)備金。信用卡也是一種理財(cái)方式，可以得到銀行給你的一定期限的免息貸款，不僅能在急需資金的時(shí)候應(yīng)急使用，還可以提高資金的使用效率。
購(gòu)房規(guī)劃
陳先生和愛人看上了一套位于學(xué)區(qū)的65平米兩居，價(jià)值72萬元的房產(chǎn)，是選擇攢錢來購(gòu)買新房，還是出售房產(chǎn)來購(gòu)買新房，確實(shí)是個(gè)兩難的選擇。兩種情況各有利弊，陳先生可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇。
假設(shè)一：陳先生選擇不出售現(xiàn)有房產(chǎn)。按照國(guó)家購(gòu)買第二套房產(chǎn)的相關(guān)政策，購(gòu)買家庭第二套房產(chǎn)需要首付50%，即36萬元左右。目前積累36萬元，還有19萬元的缺口，每月以貨幣基金定投積累，以投資收益率5%和房?jī)r(jià)一年上漲5%為例計(jì)算，每月積累3000元，積累19萬的現(xiàn)值（終值24.25萬），還需要5年零10個(gè)月才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想。考慮到房?jī)r(jià)的上漲速度是有波動(dòng)的，如果當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)年上漲幅度過大，則陳先生實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想可能還要延后。
假設(shè)二：陳先生選擇出售現(xiàn)有房產(chǎn)，還清貸款后，還剩34萬元。由于出售了自己家庭唯一一套房產(chǎn)，且所購(gòu)買的新房面積小于90平米，首付比例最低可以降到20%，即14.4萬元左右，這樣還有20萬元可以投資。這20萬元可以建立一個(gè)保障老人醫(yī)療和孩子教育的長(zhǎng)期儲(chǔ)備，可以選擇一半投資國(guó)債、銀行理財(cái)產(chǎn)品等，一半投資信托理財(cái)，整體年平均收益率在8%左右。
綜上所述，如果陳先生不能在短時(shí)間內(nèi)湊夠購(gòu)買第二套房產(chǎn)的首付款的話，不建議以第一種假設(shè)方式來買新房。
隨著社會(huì)閱歷的不斷增加，我逐漸意識(shí)到人一生會(huì)面臨置業(yè)、購(gòu)車、投資、子女教育、風(fēng)險(xiǎn)保障與安度晚年等多種需求，而合理科學(xué)的理財(cái)規(guī)劃將能使這些需求更快地實(shí)現(xiàn)。理財(cái)離不開復(fù)雜多變的金融市場(chǎng)，債市、股市、匯市、房市、金市，每個(gè)市場(chǎng)都是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存；基金、保險(xiǎn)、債券、股票、期貨、外匯、黃金、信托、房產(chǎn)，每種金融工具都各有利弊。此時(shí)我真真切切體味到了“書到用時(shí)方恨少”這句話的意義。
2005年我開始學(xué)習(xí)金融學(xué)，2007年開始全面接觸到理財(cái)規(guī)劃，理財(cái)這門務(wù)實(shí)的學(xué)科深深地吸引著我，也促使我不斷地學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)。短短5年中，我的財(cái)商得到了很大的提升，培養(yǎng)了正確金錢觀的同時(shí)，也漸漸鍛煉了駕馭金錢的能力。
抽身股市進(jìn)軍二線房產(chǎn)市場(chǎng)
2007年，中國(guó)股市全年漲幅領(lǐng)跑全球，滬深兩市所有綜合指數(shù)、行業(yè)指數(shù)都創(chuàng)歷史新高。滬指2007年12月28日收盤報(bào)5261.56點(diǎn)，全年上漲96.7％，成為歷年來上漲最多的年份，深證成指2007年漲幅為166.29％。滬深兩市總市值突破30萬億元大關(guān)，募集資金總額達(dá)3391億元，是2006年的2倍。
難得的牛市行情不斷激發(fā)著投資者的熱情，我的家人和身邊的朋友也都從中獲得了可觀的收益，但如此令人驚嘆的數(shù)字卻使我變得謹(jǐn)慎起來，加之次貸危機(jī)2007年8月席卷美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)，我于2007年夏果斷建議家人從瘋狂的市場(chǎng)中獲利退出，并投資于剛性需求旺盛的二線城市房地產(chǎn)。
投資房地產(chǎn)最重要的因素是關(guān)注投資地段的房?jī)r(jià)是否有增長(zhǎng)的潛力，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)研，結(jié)合城市居住環(huán)境、城市規(guī)劃及樓盤周邊配套設(shè)施選定區(qū)位，我們規(guī)避一線城市房產(chǎn)的過度漲幅，投資于有潛力的二線城市房地產(chǎn)。簡(jiǎn)單的理財(cái)決策，不僅規(guī)避了2008年A股市場(chǎng)下跌的巨大風(fēng)險(xiǎn)，保全了獲利的資金，還將家庭的資產(chǎn)配置進(jìn)行了新的調(diào)整，收獲了二線城市房產(chǎn)高達(dá)20％～30％的增值收益。
看準(zhǔn)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京樓市
2008年冬天，金融危機(jī)開始向全球蔓延，以房地產(chǎn)為代表的實(shí)體經(jīng)濟(jì)開始動(dòng)搖，131號(hào)文件、限外令和房貸優(yōu)惠等一系列刺激樓市發(fā)展的政策接踵而至，股市也是一落千丈。略有投資頭腦的人都知道，尚處于幼年階段的中國(guó)樓市，在中國(guó)特色的行業(yè)政策之下，政府必會(huì)想方設(shè)法地“棄車保帥”來實(shí)現(xiàn)GDP的保入目標(biāo)。加之國(guó)際熱錢從歐美等資本主義國(guó)家抽身速度很快，需要最為穩(wěn)妥的中國(guó)房地產(chǎn)板塊來庇護(hù)。2008年底，一直關(guān)注樓市的我，猛然覺得房?jī)r(jià)已到拐點(diǎn)臨界值。在淡季促銷之際，又從多方打探到北京“CBD東擴(kuò)”傳言即將成真。于是，果斷將在二線城市房產(chǎn)中的獲利資金投入到一線城市房產(chǎn)，在北京東四環(huán)購(gòu)置了一套房源，如今已經(jīng)翻倍，也可謂“地緣性豪宅”了。其實(shí)，一切商品的價(jià)值都是基于土地而衍生的，房地產(chǎn)則更是直接具有這種價(jià)值中最稀缺的土地資源。當(dāng)然，豪宅的門牌隨時(shí)都可以換，唯有占據(jù)地緣優(yōu)勢(shì)的建筑才能價(jià)值永恒。
教育投資促進(jìn)理財(cái)良性循環(huán)
筆者認(rèn)為，此問題可以有三種賬務(wù)處理方法，但各有優(yōu)缺點(diǎn)，作者提出自己的見解，僅供各位會(huì)計(jì)人員參考。
一、第一種方案
寫字樓產(chǎn)權(quán)全部歸屬于甲方，乙方享有該房屋30年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。甲方出售的是30年經(jīng)營(yíng)權(quán)，賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 500萬元
貸：長(zhǎng)期投資（或在建工程） 200萬元
其他業(yè)務(wù)收入300萬元／30＝10萬元
(每年確認(rèn)，不一次性確認(rèn))
其它應(yīng)付款（或其他負(fù)債科目） 290萬元（設(shè)立明細(xì)科目）
將對(duì)該房屋每年計(jì)提的折舊和繳納的房產(chǎn)稅等有關(guān)費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用作為其他業(yè)務(wù)支出處理， 按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅。有所得額時(shí)根據(jù)有關(guān)規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損后，再繳納所得稅。即：
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：累計(jì)折舊
應(yīng)繳稅金――應(yīng)交房產(chǎn)稅
應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅金及附加
此種方法的優(yōu)點(diǎn)：能做到收入和支出的配比，稅負(fù)較輕。
此種方法的缺點(diǎn)：資產(chǎn)負(fù)債率較高。
二、第二種方案
甲方擁有土地的使用權(quán)，且已作“無形資產(chǎn)”會(huì)計(jì)賬務(wù)處理，尚未攤銷無形資產(chǎn)，并反映在其公司的賬簿中，擬將此塊土地作為投資。如果甲方和乙方單獨(dú)設(shè)立一套賬簿反映該合建項(xiàng)目，雙方協(xié)議委托甲方、乙方或第三方對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行管理，甲方的賬簿處理將比較簡(jiǎn)單，即：
借：長(zhǎng)期股權(quán)投資（或在建工程）200萬元
貸：無形資產(chǎn) 200萬元
工程竣工后，甲方可以將該房屋作為接受捐贈(zèng)固定資產(chǎn)作會(huì)計(jì)處理，按照《稅法》規(guī)定，確定接受捐贈(zèng)固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，并通過“待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值”科目核算。
借：固定資產(chǎn) 500萬元
貸：待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值――接受捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)價(jià)值
300萬元
長(zhǎng)期股權(quán)投資（或在建工程） 200萬元
借：待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值――接受捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)價(jià)值
300萬元
貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅99萬元（300×33%）
資本公積――接受捐贈(zèng)非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備
201萬元
甲方取得的捐贈(zèng)金額較大、并入一個(gè)納稅年度繳稅確有困難的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，可以在不超過5年的期間內(nèi)均勻計(jì)入各年度的應(yīng)納稅所得額。每年的會(huì)計(jì)分錄為：
借：應(yīng)交稅金 19.8萬元
貸：銀行存款 19.8萬元
甲方擁有該寫字樓的所有權(quán)，應(yīng)根據(jù)規(guī)定計(jì)提折舊，繳納有關(guān)的稅金如房產(chǎn)稅等。乙方的會(huì)計(jì)處理則比較簡(jiǎn)單，只需將30年的經(jīng)營(yíng)權(quán)作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，在30年內(nèi)予以攤銷，用于抵減經(jīng)營(yíng)房屋帶來的收益即可。
此種方法的優(yōu)點(diǎn)：增加了權(quán)益，提高了凈資產(chǎn)利潤(rùn)率，降低了資產(chǎn)負(fù)債率。
此種方法的缺點(diǎn)：甲方擁有該房屋的所有權(quán)，在30年中經(jīng)營(yíng)權(quán)不歸甲方，但甲方必須對(duì)該房屋計(jì)提折舊和繳納房產(chǎn)稅等有關(guān)的費(fèi)用和某些不可預(yù)見的費(fèi)用，且此部分根據(jù)規(guī)定又繳納了所得稅，勢(shì)必使甲方多納了稅。
三、第三種方案
甲方將對(duì)該房屋30年計(jì)提的折舊和繳納的30年房產(chǎn)稅等有關(guān)費(fèi)用作為負(fù)債處理，實(shí)際計(jì)提折舊和交納稅金時(shí)再?zèng)_減負(fù)債，再將差額部分剔除所得稅后計(jì)入資本公積。此種會(huì)計(jì)處理甲方繳納所得稅很少，此種業(yè)務(wù)較為少見，其稅金的處理是關(guān)鍵。故甲方必須取得稅務(wù)部門的同意后，方可進(jìn)行有關(guān)的賬務(wù)處理。
此種方法的優(yōu)點(diǎn)：能避稅。
現(xiàn)在人們?cè)诤芏鄨?chǎng)合中談?wù)?025年，據(jù)說那時(shí)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量將躍居世界第一?？梢灶A(yù)見的是：從現(xiàn)在起的10年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間，中國(guó)的本位貨幣人民幣的價(jià)值狀態(tài)是――縱比貶值，橫比升值。
“縱比”是說某種貨幣從長(zhǎng)期來看，其購(gòu)買力總是隨著時(shí)間的流逝而不斷貶值，這是現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)的普遍現(xiàn)象（見圖1）。特別在中國(guó)近年來一度較高的通脹水平下，關(guān)于資產(chǎn)保值增值的討論尤其必要。
所謂“橫比”是：對(duì)比美元、歐元和日元，人民幣會(huì)處于長(zhǎng)期的升水中。原因有三：一是國(guó)內(nèi)科技研發(fā)能力的突飛猛進(jìn)，必將使國(guó)內(nèi)企業(yè)的整體技術(shù)裝備更新?lián)Q代，從而大大提高生產(chǎn)率，這是人民幣升值的主要內(nèi)因；二是貨幣當(dāng)局長(zhǎng)期對(duì)外匯的管制，對(duì)人民幣升值的一貫壓制，讓其在需求機(jī)制上已經(jīng)儲(chǔ)備了足夠強(qiáng)大的爆發(fā)能量；三是次貸危機(jī)后美國(guó)一直執(zhí)行“量化寬松”的貨幣政策，而且仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，這勢(shì)必推動(dòng)人民幣對(duì)美元升值趨勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示：2005年1月1日100美元兌人民幣為827.65，2009年7月10日為683.13，2013年2月1日為628.19，從這3個(gè)時(shí)間點(diǎn)上可以清楚看出人民幣對(duì)美元的升勢(shì)。這其實(shí)也是自2005年匯改以來人民幣對(duì)世界主要貨幣走勢(shì)的一個(gè)縮影（圖2）。
必須指出，人民幣橫比下的升值雖然是大勢(shì)所趨，但促成這一結(jié)果的經(jīng)濟(jì)因素則錯(cuò)綜復(fù)雜。對(duì)其帶來的利弊政府亦需要有充分準(zhǔn)備，各方權(quán)衡和作出謹(jǐn)慎與連貫的決策。同理，對(duì)個(gè)人而言，想在復(fù)雜多變的環(huán)境中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值也有相當(dāng)難度。下面重點(diǎn)介紹幾類主要的資產(chǎn)應(yīng)如何配置。
不同階段資產(chǎn)配置方案
我的建議分為兩個(gè)階段，第一階段：2008年對(duì)美元匯率破7后人民幣升值的速度與幅度相對(duì)放緩，每年的升值水平不超過2%，但通脹壓力（官方CPI）大多在2%以上，甚至在某些時(shí)期高達(dá)4%-6%，這樣的背景下，我們進(jìn)行以下的配置比較有利：
1、現(xiàn)金類資產(chǎn)。包括儲(chǔ)蓄、債券、藍(lán)籌股、基金、短期理財(cái)產(chǎn)品等可以比較多地配置。通過合理搭配，它們一般總能跑贏CPI，而戰(zhàn)勝CPI我們的資產(chǎn)就實(shí)現(xiàn)了保值。這類資產(chǎn)的特點(diǎn)是變現(xiàn)能力強(qiáng)流動(dòng)性好，一般占總資產(chǎn)的20%-30%為宜，最多不要超過40%。這類資產(chǎn)主要用來抵御中短期風(fēng)險(xiǎn)。其中，偏股型基金和短期理財(cái)產(chǎn)品值得推薦。在配置種類上，還是大家熟知的那句箴言：“不要把所有雞蛋放在一個(gè)籃子里?！?/p>
2、實(shí)物類資產(chǎn)。包括房產(chǎn)、黃金、收藏品等有形資產(chǎn)要控制在一定比例內(nèi)，最好不要超過總資產(chǎn)的50%，否則投資風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失可能會(huì)大于收益。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，房產(chǎn)類資產(chǎn)的配置無需刻意回避，但最好不要超過投資“紅線”。黃金的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)相比國(guó)際市場(chǎng)存在滯后性，對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)反應(yīng)可能會(huì)過分放大?，F(xiàn)在人們?yōu)榱吮Ｖ翟鲋刀潜Ｕ戏鋼碣I入黃金，更容易造成黃金以后的暴漲暴跌。
3、外匯類資產(chǎn)。這類資產(chǎn)一般家庭持有的不多，由于外匯率差較小，若想達(dá)到一個(gè)可觀的增值收益，對(duì)現(xiàn)金數(shù)量要求很大。而且變化快，專業(yè)性要求較高，不具有廣泛意義。若手上已經(jīng)持有美元，可以逐步減倉(cāng)賣出部分，變現(xiàn)后也可將一部分投資到現(xiàn)金類資產(chǎn)上。
4、適當(dāng)增加個(gè)人和家庭消費(fèi)。這有兩個(gè)好處：一是抵消“錢不值錢”的心理影響，二是直接擴(kuò)大了內(nèi)需，加速了貨幣回籠，理論上可以減少紙幣的超發(fā)量。
第二階段，如果隨后人民幣的升值速度加快，升值的幅度比較可觀，比如破6或破5就可以看成是一個(gè)臨界值。這樣中國(guó)貿(mào)易順差就會(huì)被大幅壓低，甚至可能成為逆差。這種情況利于進(jìn)口，從而可以穩(wěn)定國(guó)內(nèi)的物價(jià)水平，那時(shí)我們進(jìn)行以下的資產(chǎn)配置比較有利：
1、適當(dāng)降低現(xiàn)金類資產(chǎn)的比例。那個(gè)時(shí)候物價(jià)相對(duì)較低，趕超CPI的動(dòng)力不再?gòu)?qiáng)烈，變現(xiàn)后其中一小部分可以轉(zhuǎn)化成儲(chǔ)蓄，使穩(wěn)健與風(fēng)險(xiǎn)更平衡些，其余的大部分用來投資房產(chǎn)等實(shí)物類資產(chǎn)。但調(diào)整后的比例也不能低于總資產(chǎn)的10%-20%。
2、實(shí)物類資產(chǎn)要相對(duì)增多。比如房產(chǎn)，因?yàn)橐皇欠慨a(chǎn)本身的價(jià)值那時(shí)可能也在升值；二是與金融類資產(chǎn)不同，房產(chǎn)具有使用價(jià)值，它帶來的穩(wěn)定遞增的租金以及租金的孳息，就如同年金的復(fù)利計(jì)算一般，都是不可小覷的。在這個(gè)階段，由于供需平衡物價(jià)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)持續(xù)低速增長(zhǎng)，硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)較小，所以房產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)就更好地表現(xiàn)出來了。持續(xù)平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)環(huán)境使得高總價(jià)資產(chǎn)作為投資品的風(fēng)險(xiǎn)降到了最低，包括在投資人的心理預(yù)期上。即便如此，這類資產(chǎn)以不超過70%為宜。
3、外匯類資產(chǎn)。這時(shí)可以買入美元補(bǔ)倉(cāng)，經(jīng)過這樣操作，你的外匯品種依然齊全，但先賣后買，投資者就把收益裝進(jìn)了口袋。
4、投資實(shí)業(yè)。這時(shí)，無論從經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是政府的政策措施上來看，都會(huì)讓投資實(shí)業(yè)開辦工廠更加有利可圖。但并非人人都適合做企業(yè)家。
當(dāng)然，要想讓方案更完美些，還要結(jié)合當(dāng)時(shí)的利率水平與財(cái)稅政策，國(guó)外則重點(diǎn)看美國(guó)的財(cái)政與貨幣政策、美元走向以及國(guó)際原油與大宗商品的價(jià)格走勢(shì)，它們都會(huì)對(duì)我們的決策產(chǎn)生重要作用。比如前一時(shí)期發(fā)生的歐債危機(jī)，它就對(duì)外匯市場(chǎng)產(chǎn)生了非常顯著的影響。
黃金的保障作用
我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)的背景下，人們對(duì)居住的需求日益增高，住房供求緊張，市場(chǎng)價(jià)格一直在攀升。政府針對(duì)市場(chǎng)出臺(tái)了各種政策和調(diào)控措施，可是房?jī)r(jià)仍居高不下。房產(chǎn)稅的開征，會(huì)加大投機(jī)者的保有成本，一定程度上阻止市場(chǎng)的投機(jī)行為，本文將從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析房產(chǎn)稅開征的利弊，以使決策者有序推進(jìn)房產(chǎn)稅的開征。
一、交易成本阻礙房產(chǎn)稅的開征
（一）交易成本的內(nèi)涵
所謂交易費(fèi)用，是指達(dá)成一筆交易所要花費(fèi)的成本，包括交易過程中所需要花費(fèi)的時(shí)間和貨幣成本。從根本上來說，只要人們進(jìn)行交往互換活動(dòng)，就會(huì)有交易費(fèi)用產(chǎn)生。所以無論是企業(yè)的內(nèi)部交易，還是市場(chǎng)交易，都存在著不同的交易費(fèi)用；而企業(yè)替代市場(chǎng)，是因?yàn)橥ㄟ^企業(yè)交易而形成的交易費(fèi)用比通過市場(chǎng)交易而形成的交易費(fèi)用低，這是人類追求經(jīng)濟(jì)效率的體現(xiàn)。
就我國(guó)的目前情況來看，政府在房地產(chǎn)的交易過程中實(shí)行的“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，以及向地方政府一次性繳納的土地出讓金的政策，實(shí)質(zhì)上是提高了房地產(chǎn)的交易費(fèi)用，變相推高房?jī)r(jià)，加重購(gòu)買者的負(fù)擔(dān)。無論哪種交易方法都會(huì)盡量去尋求最低的交易成本，盡量降低交易費(fèi)用。房產(chǎn)稅的征收有利于降低房屋的交易成本，這是因?yàn)橐郧耙淮涡岳U納的土地出讓金變成了逐漸繳納的房產(chǎn)稅，提高了房屋的保有成本，從而起到了盡量抑制房產(chǎn)投資者的作用。
（二）房產(chǎn)稅開征的交易成本分析
房產(chǎn)稅對(duì)存量房和交易房的征收標(biāo)準(zhǔn)是不一致的。國(guó)家大幅提高了存量房的交易稅，差價(jià)的20%毫無疑問是為了嚴(yán)厲打擊投機(jī)者，但是交易房的稅率相對(duì)較低，這嚴(yán)重影響了囤房者和投資者的利益，導(dǎo)致他們的反對(duì)聲一片。
二、帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅最強(qiáng)的攔路虎
（一）帕累托最優(yōu)的基本內(nèi)涵
帕累托最優(yōu)是指資源分配的一種理想狀態(tài)，即假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，由市場(chǎng)供求所形成的均衡價(jià)格，能夠引導(dǎo)社會(huì)資源實(shí)現(xiàn)有效配置，使任何兩種產(chǎn)品對(duì)于任何兩個(gè)消費(fèi)者的邊際替代率都相等，任何兩種生產(chǎn)要素對(duì)任何兩種產(chǎn)品生產(chǎn)的技術(shù)替代率都相等，從而達(dá)到任何資源的再配置都不可能在不使任何人的處境變壞的同時(shí)，使一些人的處境變好。從市場(chǎng)的角度來看，一家生產(chǎn)企業(yè)，如果能夠做到不損害對(duì)手利益的情況下又為自己爭(zhēng)取到利益，就可以進(jìn)行帕累托改進(jìn)。換言之，如果是雙方進(jìn)行交易，這就意味著雙贏的局面。
（二）房產(chǎn)稅開征難以實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)
房產(chǎn)稅改革要在實(shí)現(xiàn)公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目標(biāo)下做出權(quán)衡，這就要涉及到帕累托最優(yōu)理論的運(yùn)用。然而在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很難實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。因?yàn)槔嫦嚓P(guān)者，主要是中央與地方政府，陷入了“囚徒困境”。依據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅開征之后地方政府將獲得更多的財(cái)政收入。而當(dāng)今我國(guó)調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的兩大利益主體一是中央，一是地方政府、房企、銀行及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合體，所涉及的既有國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治的整體利益，也有地方、行業(yè)、個(gè)人的局部利益。利益的博弈過程相當(dāng)復(fù)雜?；凇扒敉嚼Ь场保綦p方都為了整體的國(guó)家利益而沉默，那么集體利益將實(shí)現(xiàn)最大化，這恰恰也是最理想和最難實(shí)現(xiàn)的狀態(tài)；如果雙方都違約，國(guó)家的整體利益將會(huì)受到極大損害，這也是中央這一利益主體更加不愿意見到的情況，因?yàn)橹醒胝畬?duì)大局的把握比那些只關(guān)注局部利益的群體更加有預(yù)見性和危機(jī)感。表1展示了中央政府與地方政府的博弈矩陣。
由表1可以看出，地方政府為了追求自身利益最大化，很可能會(huì)選擇“違約”，那么，就違背了中央政府的初衷。并且無論中央政府的選擇是什么，地方政府的“違約”選擇都是最好的選擇?？梢哉f，帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅成長(zhǎng)道路上的最強(qiáng)攔路虎。
三、房產(chǎn)稅開征對(duì)利益相關(guān)者的影響
（一）房產(chǎn)稅的利益相關(guān)者
就目前的房地產(chǎn)形勢(shì)來看，中央政府調(diào)控改變不合理的利益分配格局勢(shì)在必行。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，主要的利益相關(guān)者有中央政府、地方政府、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者、房地產(chǎn)開發(fā)商。這些利益相關(guān)者與房產(chǎn)稅的開征密切相關(guān)，有的分擔(dān)了房產(chǎn)稅開征的風(fēng)險(xiǎn)，有的為房產(chǎn)稅開征付出了代價(jià)，有的對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行監(jiān)督和制約，有的會(huì)因此而受益。因此政府的決策必須要考慮他們的利益或接受他們的約束。
（二）房產(chǎn)稅開征對(duì)利益相關(guān)者的沖擊
房產(chǎn)稅的征收需要定量的衡量眾多利益相關(guān)者的權(quán)重，考慮房產(chǎn)稅改革后對(duì)利益相關(guān)者的影響。
第一，中央政府。中央政府策劃房產(chǎn)稅改革的目的之一就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“洗牌”，改變市場(chǎng)不正當(dāng)?shù)睦娣峙涓窬帧Ｈ绻麅H考慮到經(jīng)濟(jì)利益，中央政府甚至不算是利益相關(guān)者。因?yàn)闊o論是土地出讓金還是房產(chǎn)稅都只能算作是地方政府稅收的收入。但中央政府對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展負(fù)有責(zé)任。本文之所以將中央政府設(shè)為本次改革的利益相關(guān)者，是因?yàn)樗欠慨a(chǎn)稅改革的重要推進(jìn)者或者說是間接受益者。經(jīng)過此次改革，會(huì)加大投機(jī)者對(duì)房產(chǎn)的保有成本，一定程度上阻止市場(chǎng)的投機(jī)行為，抑制房?jī)r(jià)非正常的快速高漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生積極作用。
第二，地方政府。地方政府是房地產(chǎn)改革的直接利益相關(guān)者。土地出讓金一直以來都是地方政府的重要收入來源。改革后，將不再征收土地出讓金，也就是初始階段征稅改為保有階段征稅。改革開始，地方政府的收入將會(huì)明顯降低，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅來源穩(wěn)定，收入反而會(huì)增加。地方政府在這個(gè)問題上是很矛盾的一個(gè)主體。
第三，房地產(chǎn)開發(fā)商。房產(chǎn)稅的征收，增加了企業(yè)預(yù)交的稅款和房產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)減少。而且納稅人即使是房地產(chǎn)開發(fā)商，但負(fù)稅人必定是購(gòu)房者，住房的需求受價(jià)格的影響波動(dòng)大，房?jī)r(jià)的上漲，會(huì)抑制購(gòu)房需求，使開發(fā)商賣出的住房減少，進(jìn)而利潤(rùn)減少。但是這并不絕對(duì)，無法預(yù)料房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，最終導(dǎo)致消費(fèi)者權(quán)益受損。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于賣方市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)商利益受損時(shí)，它會(huì)轉(zhuǎn)移賦稅，進(jìn)而使房?jī)r(jià)再度上漲。
第四，房產(chǎn)剛性需求者。可以說，他們會(huì)是房產(chǎn)稅改革的受益者。因?yàn)樗麄儾粫?huì)保有多套房產(chǎn)，從而避開了高額的房產(chǎn)保有成本，而且將一次分?jǐn)偟剿麄兩砩系耐恋爻鲎尳鹱兂闪朔峙伟磿r(shí)間的房產(chǎn)稅，因而必定成為改革的堅(jiān)定支持者。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看，在房產(chǎn)稅征收初期，房?jī)r(jià)下跌，剛性需求者獲利。但是同時(shí)也使中收入階層受到?jīng)_擊，增加了中收入階層的買房成本，讓本來就買房困難的中收入階層更加為難。
第五，房產(chǎn)投機(jī)者。房產(chǎn)稅改革可以在一定程度上抑制房產(chǎn)投資者的投資。由于他們的投機(jī)行為，導(dǎo)致市場(chǎng)供需更為不平衡，從而間接使房?jī)r(jià)飛速高漲。而房?jī)r(jià)的上漲又使他們有利可圖，故而他們會(huì)繼續(xù)加大投資。惡性循環(huán)就此形成，市場(chǎng)被他們吹出了一個(gè)美麗卻脆弱的泡沫，只要破裂所有的利益相關(guān)者都將受害。所以必然要壓縮他們的利潤(rùn)空間，爭(zhēng)取盡可能地減少投機(jī)行為。面對(duì)未來可能削減自身利益的局面，他們自然成為了房產(chǎn)稅改革的堅(jiān)定反對(duì)者。
從以上分析來看，房產(chǎn)稅開征的受益者是中央政府，剛性需求者；損失者是房產(chǎn)投資者（特別是持有多套房產(chǎn)者）、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商，這里的地方政府僅限于改革的初期?？梢钥吹剑p方力量對(duì)比并不懸殊，從利益相關(guān)者角度講，雙方都有足夠大的影響力可以對(duì)抗。
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國(guó)人境外買房的確越來越常見。從2006年上半年開始,越來越多境外項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)有了固定機(jī)構(gòu)。他們定期以國(guó)家或房屋類型為主題,舉辦專場(chǎng)說明會(huì),推介具體樓盤。而在中國(guó)各地舉辦的住交會(huì)上,也總能看到來自許多境外地區(qū)的房產(chǎn)項(xiàng)目濟(jì)濟(jì)一堂。涉及這些房地產(chǎn)項(xiàng)目的除了商,還有中介經(jīng)紀(jì)公司。經(jīng)紀(jì)公司每單業(yè)務(wù)需提取總價(jià)2個(gè)點(diǎn)左右的傭金。
利弊預(yù)估
有樓有地,永久產(chǎn)權(quán)
監(jiān)管嚴(yán)稅費(fèi)高,但安全透明
國(guó)外房產(chǎn)受歡迎不是沒道理。相比國(guó)內(nèi),國(guó)外房產(chǎn)的確有諸多讓人心動(dòng)之處。譬如房子本身戶型合理、建筑講究,地廣人稀,空氣好,居住環(huán)境宜人,教育、醫(yī)療等福利更齊備;有些國(guó)家由于自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的原因,房?jī)r(jià)明顯處在較低水平,尤其是在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)飆升的對(duì)照下;而在土地私有的國(guó)家,購(gòu)買房產(chǎn)既能獲得住宅永久產(chǎn)權(quán),也能獲得土地所有權(quán)。
在西方成熟國(guó)家,房地產(chǎn)買賣受到完善的法律監(jiān)管,雖然對(duì)于行外人來說,這些管制繁復(fù)得像天書,但亦使得交易變得安全和透明。
樊雪小姐是本刊房產(chǎn)欄目的美國(guó)特約記者,從事的工作就是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。她介紹,國(guó)人赴美購(gòu)房的條件并不苛刻:只要有簽證,能支付50%以上首付(次貸危機(jī)前20%)即可。且美國(guó)房屋的面積,算法比中國(guó)實(shí)惠許多,他們不打“贈(zèng)送”等擾人視聽的旗號(hào)。一般走廊、地下室、小閣樓、花園、院子都不在房屋的銷售總價(jià)內(nèi)。
樊雪介紹,在美國(guó),房地產(chǎn)市場(chǎng)的買賣都要通過專業(yè)的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu),包括律師、經(jīng)紀(jì)師、驗(yàn)房師等,交易從頭到尾每一個(gè)環(huán)節(jié)都是在雙方律師的監(jiān)控下進(jìn)行。這也意味著,交易有大量額外費(fèi)用產(chǎn)生,不僅有交給國(guó)家的稅費(fèi),也有交給服務(wù)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。買房,第一個(gè)環(huán)節(jié)是要請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人,由其根據(jù)客戶需求尋找房源。待購(gòu)房人相中滿意的房屋后,再找有資質(zhì)的驗(yàn)房師,針對(duì)房屋的地理位置、使用年限、完好程度等指標(biāo)進(jìn)行技術(shù)評(píng)估,鑒定完畢后請(qǐng)律師簽署房屋買賣合同。“一個(gè)完整的購(gòu)房程序走下來,可能需要好幾個(gè)月。買房是一件很花時(shí)間的事情?！?/p>
買新樓盤的話,買家簽訂正式合同后,將首付款打入買家指定的律師信托賬戶,開發(fā)商、買家、律師三方任何一方無權(quán)動(dòng)用,直到房屋產(chǎn)權(quán)證、質(zhì)檢證、合格證全部辦理完畢,開發(fā)商才能拿到房款。而當(dāng)?shù)氐穆蓭熀万?yàn)房師都是第三方,這些人如果出現(xiàn)偏袒或欺瞞,受到的懲罰是非常嚴(yán)厲的,有的甚至?xí)蹁N行業(yè)資格。這些都較好地保護(hù)了購(gòu)房者的資金安全。
國(guó)外買房還有一種方式,跟國(guó)內(nèi)農(nóng)村的自建房屋類似,先買土地再請(qǐng)建筑商造房。律師在買地時(shí)就介入,辦理土地登記、住房按揭貸款,協(xié)助向政府提供規(guī)劃、住宅設(shè)計(jì)等材料審核,然后再動(dòng)工,建造過程中,律師要參與監(jiān)管工程款,最后還要協(xié)助做房產(chǎn)證等。
樊雪說,海外購(gòu)房和國(guó)內(nèi)購(gòu)房的另一個(gè)不同點(diǎn)是,購(gòu)房后還得學(xué)管理房產(chǎn),這是一件很繁復(fù)的工作。除需要及時(shí)繳納水電煤氣費(fèi)用,及時(shí)還按揭貸款等,屋主還需對(duì)居所周邊的衛(wèi)生清潔、花園的花草樹木負(fù)責(zé),如果做得不好,會(huì)受到了市政部門的警告、甚至罰款。
市政正是通過這些保證整體的自然環(huán)境和居民生活品質(zhì)。美國(guó)也有專門管理房產(chǎn)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
四大風(fēng)險(xiǎn)
政治、政策風(fēng)險(xiǎn)
匯率、信息不對(duì)稱
Lydia律師提醒,一些中介公司喜歡夸大其詞,投資者一定要做好自我風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估。需考慮的風(fēng)險(xiǎn)包括政治因素、政策稅收、匯率波動(dòng)、信息不對(duì)稱等。例如,第一步選擇國(guó)家和地區(qū),就應(yīng)著重考慮該國(guó)政策的穩(wěn)定程度,是否存在排華情緒。各國(guó)的購(gòu)房政策不斷變化,因此,了解當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的政策和供求關(guān)系很必要。這部分工作應(yīng)有自己親自做,既不應(yīng)該也沒必要交給的中介機(jī)構(gòu)。另外不同國(guó)家的購(gòu)房流程千差萬別,有的地方還會(huì)對(duì)海外購(gòu)房者做特殊要求,譬如澳大利亞規(guī)定,非本國(guó)居民不得購(gòu)買二手房,新開樓盤中本國(guó)居民的購(gòu)置比例須達(dá)50%,才準(zhǔn)境外人士購(gòu)房;在東南亞國(guó)家如泰國(guó),不允許海外投資人擁有土地,即不能購(gòu)買別墅,只能購(gòu)買公寓樓,新加坡不允許境外投資者購(gòu)買當(dāng)?shù)氐淖嫖莺蛣e墅。這些都需要在進(jìn)入正式的購(gòu)買程序,聘請(qǐng)當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)師、律師前,就了解和思考清楚。
選定有購(gòu)買意向的和地區(qū)后,開始尋找中介。一般在某一區(qū)域會(huì)有專攻此區(qū)域的中介公司,他們熟悉該國(guó)法規(guī)、風(fēng)俗和市場(chǎng),有較多交易經(jīng)驗(yàn),有些甚至是一些樓盤的一級(jí)商,在該區(qū)域有很大優(yōu)勢(shì)。如迪拜中國(guó)城房地產(chǎn)交易中心已儼然成為阿聯(lián)酋房產(chǎn)在中國(guó)的代言人。
跟本國(guó)買房一樣,項(xiàng)目所在地的樓市波動(dòng)也是潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素,漲跌情況難以判斷。只看房產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格是不夠的。目前房?jī)r(jià)較低,經(jīng)濟(jì)發(fā)展快或復(fù)蘇前景明確,房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯的國(guó)家應(yīng)作為首選。
相比于國(guó)內(nèi)購(gòu)房,匯率的波動(dòng)也成為一大變數(shù)。人民幣對(duì)該國(guó)貨幣的升值或貶值都會(huì)影響到房產(chǎn)的價(jià)值。譬如以換匯方式購(gòu)買澳洲房產(chǎn),如果澳元匯率跌30%,這就相當(dāng)于同一套房子,即使房?jī)r(jià)不跌,現(xiàn)在買相比匯率跌之前,價(jià)格打了7折。
受買房贈(zèng)送戶口的國(guó)內(nèi)做法的影響,有人對(duì)境外買房存在一個(gè)誤解,以為買房能獲得當(dāng)?shù)毓裆矸?。房產(chǎn)只是一項(xiàng)投資開發(fā)項(xiàng)目,一般并不與移民掛鉤,不過,房產(chǎn)作為總資產(chǎn)的一部分,對(duì)于想拿永久居留簽證的人是有幫助的。譬如,美國(guó)的房產(chǎn)管理與移民機(jī)制是相分離的。外籍人士可在美投資買房,但不能借此入籍。恒瑞國(guó)際咨詢公司是一家專業(yè)做移民的公司,他們的美加移民顧問金潔介紹說,“美國(guó)的投資移民,要求至少拿出50萬美元進(jìn)行特定項(xiàng)目投資,此項(xiàng)目由美國(guó)政府選擇。各州情況有不同,以加州為例,申請(qǐng)投資移民的人士需要投資至少100萬美元,并雇傭3-5名當(dāng)?shù)毓窆ぷ?而且綠卡投資移民還需要每年有真實(shí)的資金往來和貿(mào)易額,才能達(dá)到基本條件。”
成本的計(jì)算
稅費(fèi)體系復(fù)雜
持有成本較高
浙商投資團(tuán)的邱尚(化名)說,其實(shí)購(gòu)買海外房產(chǎn)在國(guó)際上很普遍,但中國(guó)人卻投機(jī)居多。他歸納浙商海外購(gòu)房的目的主要有三種:為方便子女留學(xué)“買房代租”、為日后移民做準(zhǔn)備、意圖清晰的投資者大概占總?cè)藬?shù)的20%~30%。而由于目的不一樣,他們所買房產(chǎn)的類型也有差別。自住者,一般都傾向于買house,相當(dāng)于國(guó)內(nèi)說的別墅,而奔著投資目的的則大多選擇會(huì)購(gòu)買城市中心的apartment, condo,flat,即國(guó)內(nèi)說的公寓。
投資者海外買房如果套用國(guó)內(nèi)買房的思路,那么就有過于簡(jiǎn)單之嫌了。ACE地產(chǎn)投資公司的銷售總監(jiān)張遠(yuǎn)寧說,“除了購(gòu)買成本,高額管理成本對(duì)購(gòu)房人也是不小的負(fù)擔(dān),且各地的稅費(fèi)體系一般都比較復(fù)雜。在悉尼,首次購(gòu)房須繳納的稅費(fèi)約有20種,不是專業(yè)的人員很難理清?！?一般房地產(chǎn)投資成本可以分為起始成本和持有成本兩部分。相對(duì)而言,起始成本不高,如在美國(guó)買房,起始成本僅占總成本的30%。起始成本除房款,還包括土地稅、契稅、印花稅以及增值稅,文件費(fèi)、房屋經(jīng)紀(jì)人費(fèi)、律師費(fèi)、技術(shù)評(píng)估費(fèi)、過戶公證費(fèi)等,此類的各種相關(guān)費(fèi)用約占總房?jī)r(jià)的1%,不算高。但持有成本相當(dāng)高,每年要交房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi),白蟻檢查費(fèi)、房屋保修費(fèi)等。
以上各稅各國(guó)開征情況不一樣。其中契稅只是部分國(guó)家征收,如美國(guó)紐約州稅率一般在1%-2%;而新加坡則高達(dá)4%。不論在何地買房,印花稅都是必須繳納的。而發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)移時(shí),大多數(shù)國(guó)家要對(duì)轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅,在美國(guó),房屋出租,房租的20%-30%要作為稅收上繳;在澳洲,增值稅最高會(huì)達(dá)到增值部分的45%。房產(chǎn)稅部分,稅率為1%-6%,每年政府會(huì)來估價(jià),然后根據(jù)估價(jià)繳納房產(chǎn)稅,房子升值,稅基變大,例如當(dāng)年買來的房屋是100萬美元,如果政府今年估價(jià)是120萬美元,就以120萬美元為稅基收稅。純粹做投資的時(shí)候,必須把上文所列稅費(fèi)、以及付給中間機(jī)構(gòu)如地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、律師的費(fèi)用都考慮進(jìn)去,另外,還有交通成本、人力成本、交際成本等,只有這樣,才能準(zhǔn)確估 算投資收益率。
為具體說明稅費(fèi),以下tips部分以澳洲情況為例,以管中窺豹。
資金
貸款較難、
現(xiàn)匯最快捷!
“境外購(gòu)房最快捷的方式還是依照購(gòu)買地當(dāng)?shù)胤?使用自有外匯資金在國(guó)外直接購(gòu)房?！盇CE地產(chǎn)的張遠(yuǎn)寧稱。但是中國(guó)居民換匯以及外匯的匯出存在較大限制怎么辦?業(yè)內(nèi)人士透露,專業(yè)公司會(huì)有多種途徑供投資者選擇,
買房時(shí)不同國(guó)家的貸款政策不一樣,中國(guó)公民在海外購(gòu)房申請(qǐng)按揭貸款難度比較大。在法國(guó)、馬來西亞,必須出具相應(yīng)的資產(chǎn)證明或當(dāng)?shù)氐氖杖胱C明,銀行才會(huì)放貸。在泰國(guó),不長(zhǎng)期再當(dāng)?shù)鼐幼?、工作的外?guó)人買房需付全款。在美國(guó),對(duì)貸款也在收緊,之前可申請(qǐng)到8成貸款,但現(xiàn)在已經(jīng)縮減至5成。當(dāng)然也有例外,例如阿聯(lián)酋的迪拜,目前當(dāng)?shù)劂y行依然提供高達(dá)9成的按揭貸款。如果購(gòu)房者無法全額付清房款,向開發(fā)商申請(qǐng)貸款的話,貸款的年利率約為7.95%,不僅高于國(guó)內(nèi)同期水準(zhǔn),也高于當(dāng)?shù)氐馁J款利率。
一位南加州的華人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說,如果是投資為目的的話,沒有幾千萬元以上的資產(chǎn)就不應(yīng)該奢望投資美國(guó)樓市。海外買房最好要和自己家庭未來的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃結(jié)合起來,比如考慮未來子女的留學(xué)、海外工作以及自己的移民等。只有綜合考慮了這些問題之后,才能較好地作出決策。
瑞亞、新通、環(huán)宇是長(zhǎng)三角一帶做得比較大的海外投資服務(wù)機(jī)構(gòu)。新通的咨詢顧問王茜介紹,目前,浙江人海外購(gòu)房,最熱門的地方是澳洲,其次是加拿大、新加坡,去歐洲買房的人非常少。因?yàn)楦?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)一樣,歐洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過了高速發(fā)展的階段、進(jìn)入相當(dāng)穩(wěn)定的時(shí)期,有些還在負(fù)增長(zhǎng),而且這些國(guó)家的移民條件相對(duì)都比較苛刻。
TIPS
在澳洲買房可能需要的稅費(fèi):
以在墨爾本購(gòu)房為例,購(gòu)買一處物業(yè)的費(fèi)用可分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用兩塊:
直接費(fèi)用
通常指政府的費(fèi)用,包括購(gòu)房印花稅(即契稅)和地契管理局所征收的地契登記及轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。其中印花稅根據(jù)房?jī)r(jià)分為四個(gè)檔次:房?jī)r(jià)在20000澳元以下,按1.4%征收;在20001～115000澳元,按2.4%,再減去200澳元征收;房?jī)r(jià)115001澳元～870000澳元,按6%,再減去4340澳元征收;房?jī)r(jià)超過870001澳元,按5.5%征收。其中地契管理局的地契轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)為1323澳元,貸款登記費(fèi)為92澳元。
間接費(fèi)用
也就是非政府費(fèi)用,比如律師費(fèi)、貸款費(fèi)用、房屋保險(xiǎn)、貸款保險(xiǎn)等。這些費(fèi)用視各公司收費(fèi)情況不同而定,大致如下:律師費(fèi)650澳元;貸款費(fèi)用600澳元;房屋保險(xiǎn)350澳元;其他調(diào)整費(fèi)用 300澳元。
如果物業(yè)價(jià)值50萬澳元,那么按照以上費(fèi)率,購(gòu)買將產(chǎn)生約28975澳元的費(fèi)用。費(fèi)率為5.8%左右。
售價(jià)約150萬澳元到200萬澳元,其保養(yǎng)成本,包括每月的物業(yè)管理費(fèi)、房地產(chǎn)稅等需要1500澳元～2000澳元。盡管這樣的公寓月租金高達(dá)3500澳元～4000澳元,但扣掉稅費(fèi)和支付給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金等,估計(jì)每月純收入僅2000美元左右,少了50%。
LINK
德國(guó):房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,投資不合算
我們搞房地產(chǎn)開發(fā)，首先要了解今后一定時(shí)期，市場(chǎng)對(duì)各類房地產(chǎn)的有效需求。只有在有購(gòu)買能力的需求的情況下，才能使開發(fā)的房地產(chǎn)能夠銷售、轉(zhuǎn)讓、出租出去，才能使開發(fā)企業(yè)獲得投資經(jīng)濟(jì)效益。如果市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，則在開發(fā)后不是銷售、轉(zhuǎn)讓、出租不出去，將它空置，就是要降價(jià)處理，都會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。
2.認(rèn)真選擇好房地產(chǎn)投資的類型
在房地產(chǎn)開發(fā)以前，除了預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求外，還要選擇好房地產(chǎn)的類型。因?yàn)椴煌愋偷姆康禺a(chǎn)投資，在盈利水平和開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面存在很大的差異。目前房地產(chǎn)投資的類型，主要有以下幾種。
2.1土地投資：
土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發(fā)后使用價(jià)值預(yù)期或?qū)嶋H的改變?cè)斐傻?。例如，市郊耕地變?yōu)槌鞘型恋?，市區(qū)舊房拆遷后土地變?yōu)樯虡I(yè)用地等，都會(huì)使土地增值。不過土地投資也會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)土地不能按預(yù)期用途或.按時(shí)開發(fā)時(shí)，不但不會(huì)增值，而且要承擔(dān)土地投資利息和城鎮(zhèn)土地使用稅的損失。因此，要進(jìn)行土地投資，必須針對(duì)土地的預(yù)期用地，選擇好時(shí)機(jī)。一般來說，如能對(duì)土地改變的用途進(jìn)行及時(shí)開發(fā)，大都能獲得較大的土地增值收益。
2.2商業(yè)用房
商業(yè)用房的價(jià)格高于其他用房。它的價(jià)格除了取決于房屋所處地理區(qū)位外，還要看所在城市居民購(gòu)買力和流動(dòng)人口數(shù)量等因素。一般來說，當(dāng)城市國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)較快、城市常住和流動(dòng)人口增加時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)齊會(huì)相應(yīng)增加，商業(yè)用房的價(jià)格也會(huì)隨著其需求量的增加而上升。但當(dāng)商業(yè)用房增長(zhǎng)速度超過商業(yè)營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)速度，或在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，就會(huì)引起商業(yè)用房的空置，給開發(fā)企業(yè)或投資者帶來損失。因?yàn)樯虡I(yè)用房的變現(xiàn)能力不如一般住房，因而投資開發(fā)商業(yè)用房所遇到的風(fēng)險(xiǎn)要大于投資開發(fā)一般住房，特別是一些高檔商業(yè)大廈。
2.3辦公樓
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新組建的企業(yè)單位越來越多。不少企業(yè)單位如銀行、保險(xiǎn)公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等，都需要大面積、高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓。辦公樓的售價(jià)與租金，與它所處地段的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展水平密切相關(guān)，有利的地理區(qū)位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價(jià)和租金。大型的現(xiàn)代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產(chǎn)升值的影響。在投資開發(fā)辦公耬時(shí)，必須事前預(yù)測(cè)所在城市今后若干年內(nèi)的有效需求量，如辦公樓的增長(zhǎng)超過有效需求量的增長(zhǎng)，也會(huì)引起空置，給開發(fā)企業(yè)或投資者造成損失。因?yàn)檗k公樓與商業(yè)用房一樣，它的變現(xiàn)能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風(fēng)險(xiǎn)的一面。辦公樓的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)，還必須與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展程度和企業(yè)單位購(gòu)、租能力相適應(yīng)，在中小城市，其標(biāo)準(zhǔn)不能過高。
2.4居住用房
居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房?jī)深?。保障性及普通住房是供城?zhèn)中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，能享受政府的有關(guān)優(yōu)惠政策。因此它的開發(fā)成本較低，但其售價(jià)和租金要由政府規(guī)定，投資回報(bào)不高。由于一般能及時(shí)出售或出租出去，其投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也小，特別在房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，保障性住房的投資開發(fā)應(yīng)作為首選的對(duì)象。其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購(gòu)買和租用的房屋，其售價(jià)和租金均按商品價(jià)格計(jì)算，不享受政府各種優(yōu)惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)較高，因而它的開發(fā)成本和售價(jià)、租金也較高。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和居民收人增長(zhǎng)較快的城市，對(duì)商品住房的需求量會(huì)不斷增加，在這種景氣房產(chǎn)市場(chǎng)中，投資開發(fā)商品住房能獲得較高的投資回報(bào)，但必須有良好的居住環(huán)境，方便的交通、通信條件，完善的配套設(shè)施和物業(yè)管理，在小區(qū)或周邊地區(qū)還要有高質(zhì)量的中小學(xué)和文化設(shè)施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，特別是在房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)。開發(fā)企業(yè)除了投資開發(fā)土地、商業(yè)用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發(fā)倉(cāng)庫、通用廠房、旅館等旅游設(shè)施。對(duì)倉(cāng)庫的投資開發(fā)，主要取決于工商企業(yè)有無倉(cāng)儲(chǔ)的需要，有無方便的交通條件，及時(shí)集散倉(cāng)儲(chǔ)物資。對(duì)通用廠房的投資開發(fā)，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對(duì)旅館等旅游設(shè)施的投資開發(fā)，主要取決于能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設(shè)施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時(shí)期旅游等流動(dòng)人口進(jìn)入本市的人數(shù)和在本市停留的時(shí)間；后者，要看本市居民和旅游等流動(dòng)人口對(duì)娛樂設(shè)施消費(fèi)支出的財(cái)力。特別是一些高級(jí)賓館和大型娛樂設(shè)施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大。
3、篩選自己的買房范圍：購(gòu)房者要根據(jù)樓盤附近的交通以及商圈來進(jìn)行選擇，看交通以及生活是否便利。其實(shí)無論是購(gòu)買二手房還是購(gòu)買新房都有它們各自的優(yōu)缺點(diǎn)，二手房相對(duì)來說配套設(shè)施都比較成熟，而且價(jià)格也要相對(duì)低一些;而新房會(huì)居住得更加舒適，未來的投資回報(bào)率也會(huì)高一些。
4、了解購(gòu)房常識(shí)：買房不是一件小事，會(huì)涉及到大量的資金，所以在買房之前要自己去了解一些購(gòu)房常識(shí)。
