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第一條 為進(jìn)一步完善住房公積金制度，充分發(fā)揮住房公積金制度的保障作用，提升住房公積金支持解決低收入家庭住房問題的力度，借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱個人住房貸款貼息，是指青島市住房公積金管理中心（以下簡稱市住房公積金管理中心）對享受城市居民最低生活保障、有個人住房貸款的住房公積金繳存職工，按照規(guī)定給予一定的貸款利息補(bǔ)貼，以減輕借款人家庭還貸壓力的惠民措施。
第三條 同時符合以下條件的，可以申請辦理個人住房貸款貼息：
（一）享受青島市城市居民最低生活保障；
（二）屬于住房公積金貸款職工或未曾辦理過住房公積金貸款、有尚未結(jié)清銀行個人住房貸款的住房公積金繳存職工；
（三）所購房屋為借款人家庭唯一住房；
（四）申請銀行個人住房貸款貼息的職工應(yīng)為借款人，在貼息申請日前應(yīng)當(dāng)正常繳存住房公積金。申請住房公積金貸款貼息的職工除以下兩種情況外，在貼息申請日前應(yīng)當(dāng)正常繳存住房公積金：
1.與原工作單位解除勞動合同后未重新就業(yè)的；
2.已達(dá)到法定退休年齡并辦理正常退休手續(xù)的。
（五）應(yīng)當(dāng)正常償還貸款本息，在貼息申請日之前一年內(nèi)未發(fā)生連續(xù)三期或累計六期以上逾期償還貸款本息及其他違反借款合同約定的行為，且貼息申請日無逾期貸款本息。
第四條 提出個人住房貸款貼息申請，應(yīng)當(dāng)提供以下材料：
（一）《青島市住房公積金管理中心個人住房貸款貼息申請審批表》；
（二）申請人及配偶的身份證、戶口簿、婚姻關(guān)系證明；
（三）青島市城市居民最低生活保障證明；
（四）申請人及其家庭成員的住房情況證明；
（五）住房公積金聯(lián)名卡；
（六）核查需要的其他相關(guān)材料。
銀行個人住房貸款申請貼息的，還需提供銀行出具的申請人還款明細(xì)和銀行借款合同原件。
第五條 貼息按下列程序辦理：
（一）提出申請。借款人持有關(guān)材料向市住房公積金管理中心管理處（以下簡稱管理處）提出貼息申請。
（二）管理處初審。管理處查詢申請人住房公積金月繳存基數(shù)（月繳存基數(shù)是單位申報的上年度月均工資收入），若家庭人均月繳存基數(shù)超過低保家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的，初審不予通過，管理處應(yīng)向申請人說明理由并退還申請材料；符合要求的，管理處根據(jù)需要到城市低保管理部門、房地產(chǎn)登記管理部門、貸款銀行、借款人所在街道社區(qū)及相關(guān)部門核實申請人信息，提出初審意見連同貼息申請材料一并報送市住房公積金管理中心貸款處（以下簡稱貸款處）。
（三）貸款處復(fù)審。貸款處負(fù)責(zé)對管理處報送的貼息申請材料進(jìn)行核查，出具復(fù)審意見并將復(fù)審?fù)ㄟ^的貼息申請材料提交市住房公積金管理中心貼息審核委員會；復(fù)審未通過的，通過管理處向申請人說明理由并退還申請材料。
（四）貼息審核委員會審核。市住房公積金管理中心成立由分管副主任為負(fù)責(zé)人，相關(guān)處室負(fù)責(zé)人為成員的貼息審核委員會，對貸款處復(fù)審?fù)ㄟ^的貼息申請進(jìn)行審核。
（五）主任審批。市住房公積金管理中心主任對貼息審核委員會審核通過的貼息申請進(jìn)行審批。
（六）社會公示。市住房公積金管理中心將擬貼息人員名單通過門戶網(wǎng)站、管理處營業(yè)廳、繳存單位、街道社區(qū)等途徑公示一周，接受社會公眾監(jiān)督。對經(jīng)公示無異議的，由市住房公積金管理中心在《青島市住房公積金管理中心個人住房貸款貼息申請審批表》上簽署“公示無異議”的意見；對公示期間有異議的，及時核實情況并予相應(yīng)處理，對違反規(guī)定的申請人取消貸款貼息資格。
（七）發(fā)放貸款貼息資金。市住房公積金管理中心按公示通過的貼息對象名單，在每年的3月31日前和9月30日前將貼息資金發(fā)放至借款人住房公積金聯(lián)名卡賬戶。
第六條 貼息申請每年度受理兩次，每半年為一個貼息期。上半年貼息的申請時間為當(dāng)年7月1日至7月31日；下半年貼息的申請時間為次年1月1日至1月31日。在貼息申請期內(nèi)未提出申請的借款人，視同放棄該貼息期的個人住房貸款貼息申請資格。
第七條 個人住房貸款貼息按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
（一）住房公積金貸款貼息額度按申請人貼息期內(nèi)住房公積金貸款利息支出的80%計算。
銀行個人住房貸款貼息額度按以下標(biāo)準(zhǔn)計算：銀行貸款執(zhí)行利率低于貸款基準(zhǔn)利率的，按貸款執(zhí)行利率與相同期限住房公積金貸款利率的利息支出差額貼息；貸款執(zhí)行利率高于或等于基準(zhǔn)利率的，按基準(zhǔn)利率與相同期限住房公積金貸款利率的利息支出差額貼息。
貸款貼息期內(nèi)，因申請人未按時歸還貸款本息，造成貸款逾期而出現(xiàn)的貸款罰息，不予貼息。
（二）年度貸款貼息最高額度為3600元。貸款貼息計算額度超過3600元的，按3600元貼息，月貼息額最高為300元/月。
申請個人住房貸款貼息的，自2012年1月起開始計算貼息。在貼息期內(nèi)申請貸款或貸款結(jié)清的，按已還款月份據(jù)實計算貼息；在貼息期取得低?；蛲顺龅捅５?，按享受低保月份據(jù)實計算貼息。
（三）所購住房面積未超過90平方米的，按上述規(guī)定計算貼息額度；所購住房面積超過90平方米的，按上述規(guī)定計算的貼息金額×90平方米占所購住房總面積的比例計算貼息額度。
第八條 個人住房貸款貼息資金在住房公積金業(yè)務(wù)支出中列支。
第九條 申請人提供虛假材料，或采取其他非正常手段騙取貸款貼息的，收回貼息資金，取消其以后年度貸款貼息資格，同時納入人民銀行征信系統(tǒng)。
第十條 本辦法自2012年9月1日起施行，有效期至2015年12月31日。
第三條 同時符合以下條件的，可以申請辦理個人住房貸款貼息：
（一）享受**市城市居民最低生活保障；
（二）屬于住房公積金貸款職工或未曾辦理過住房公積金貸款、有尚未結(jié)清銀行個人住房貸款的住房公積金繳存職工；
（三）所購房屋為借款人家庭唯一住房；
（四）申請銀行個人住房貸款貼息的職工應(yīng)為借款人，在貼息申請日前應(yīng)當(dāng)正常繳存住房公積金。申請住房公積金貸款貼息的職工除以下兩種情況外，在貼息申請日前應(yīng)當(dāng)正常繳存住房公積金：
1.與原工作單位解除勞動合同后未重新就業(yè)的；
2.已達(dá)到法定退休年齡并辦理正常退休手續(xù)的。
（五）應(yīng)當(dāng)正常償還貸款本息，在貼息申請日之前一年內(nèi)未發(fā)生連續(xù)三期或累計六期以上逾期償還貸款本息及其他違反借款合同約定的行為，且貼息申請日無逾期貸款本息。
第四條 提出個人住房貸款貼息申請，應(yīng)當(dāng)提供以下材料：
（一）《**市住房公積金管理中心個人住房貸款貼息申請審批表》；
（二）申請人及配偶的身份證、戶口簿、婚姻關(guān)系證明；
（三）**市城市居民最低生活保障證明；
（四）申請人及其家庭成員的住房情況證明；
（五）住房公積金聯(lián)名卡；
（六）核查需要的其他相關(guān)材料。
銀行個人住房貸款申請貼息的，還需提供銀行出具的申請人還款明細(xì)和銀行借款合同原件。
第五條 貼息按下列程序辦理：
（一）提出申請。借款人持有關(guān)材料向市住房公積金管理中心管理處（以下簡稱管理處）提出貼息申請。
（二）管理處初審。管理處查詢申請人住房公積金月繳存基數(shù)（月繳存基數(shù)是單位申報的上年度月均工資收入），若家庭人均月繳存基數(shù)超過低保家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的，初審不予通過，管理處應(yīng)向申請人說明理由并退還申請材料；符合要求的，管理處根據(jù)需要到城市低保管理部門、房地產(chǎn)登記管理部門、貸款銀行、借款人所在街道社區(qū)及相關(guān)部門核實申請人信息，提出初審意見連同貼息申請材料一并報送市住房公積金管理中心貸款處（以下簡稱貸款處）。
（三）貸款處復(fù)審。貸款處負(fù)責(zé)對管理處報送的貼息申請材料進(jìn)行核查，出具復(fù)審意見并將復(fù)審?fù)ㄟ^的貼息申請材料提交市住房公積金管理中心貼息審核委員會；復(fù)審未通過的，通過管理處向申請人說明理由并退還申請材料。
（四）貼息審核委員會審核。市住房公積金管理中心成立由分管副主任為負(fù)責(zé)人，相關(guān)處室負(fù)責(zé)人為成員的貼息審核委員會，對貸款處復(fù)審?fù)ㄟ^的貼息申請進(jìn)行審核。
（五）主任審批。市住房公積金管理中心主任對貼息審核委員會審核通過的貼息申請進(jìn)行審批。
（六）社會公示。市住房公積金管理中心將擬貼息人員名單通過門戶網(wǎng)站、管理處營業(yè)廳、繳存單位、街道社區(qū)等途徑公示一周，接受社會公眾監(jiān)督。對經(jīng)公示無異議的，由市住房公積金管理中心在《**市住房公積金管理中心個人住房貸款貼息申請審批表》上簽署“公示無異議”的意見；對公示期間有異議的，及時核實情況并予相應(yīng)處理，對違反規(guī)定的申請人取消貸款貼息資格。
（七）發(fā)放貸款貼息資金。市住房公積金管理中心按公示通過的貼息對象名單，在每年的3月31日前和9月30日前將貼息資金發(fā)放至借款人住房公積金聯(lián)名卡賬戶。
第六條 貼息申請每年度受理兩次，每半年為一個貼息期。上半年貼息的申請時間為當(dāng)年7月1日至7月31日；下半年貼息的申請時間為次年1月1日至1月31日。在貼息申請期內(nèi)未提出申請的借款人，視同放棄該貼息期的個人住房貸款貼息申請資格。
第七條 個人住房貸款貼息按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
（一）住房公積金貸款貼息額度按申請人貼息期內(nèi)住房公積金貸款利息支出的80%計算。
銀行個人住房貸款貼息額度按以下標(biāo)準(zhǔn)計算：銀行貸款執(zhí)行利率低于貸款基準(zhǔn)利率的，按貸款執(zhí)行利率與相同期限住房公積金貸款利率的利息支出差額貼息；貸款執(zhí)行利率高于或等于基準(zhǔn)利率的，按基準(zhǔn)利率與相同期限住房公積金貸款利率的利息支出差額貼息。
貸款貼息期內(nèi)，因申請人未按時歸還貸款本息，造成貸款逾期而出現(xiàn)的貸款罰息，不予貼息。
（二）年度貸款貼息最高額度為3600元。貸款貼息計算額度超過3600元的，按3600元貼息，月貼息額最高為300元/月。
申請個人住房貸款貼息的，自2012年1月起開始計算貼息。在貼息期內(nèi)申請貸款或貸款結(jié)清的，按已還款月份據(jù)實計算貼息；在貼息期取得低?；蛲顺龅捅５?，按享受低保月份據(jù)實計算貼息。
（三）所購住房面積未超過90平方米的，按上述規(guī)定計算貼息額度；所購住房面積超過90平方米的，按上述規(guī)定計算的貼息金額×90平方米占所購住房總面積的比例計算貼息額度。
一、各級行要認(rèn)真組織學(xué)習(xí)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》和本實施細(xì)則，并切實遵照執(zhí)行。
二、各級行要積極開展個人住房信貸業(yè)務(wù)，探索個人住房信貸業(yè)務(wù)新路子，形式上應(yīng)靈活多樣。
三、辦理保證人擔(dān)保貸款的，各經(jīng)辦行可根據(jù)貸款的風(fēng)險狀況，要求保證人在經(jīng)辦行開立保證金賬戶，確定保證金數(shù)額，并在合同中予以明確。
各級行在執(zhí)行實施細(xì)則過程中遇到的問題，要及時報告總行（信貸管理一部）。
附：中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法實施細(xì)則（試行）
第一章 總則
第一條 為支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房，規(guī)范個人住房信貸管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》，制定本實施細(xì)則。
第二條 個人住房貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。
第三條 個人住房貸款分用住房公積金發(fā)放的貸款和用信貸資金發(fā)放的貸款。
第四條 本實施細(xì)則適用于中國農(nóng)業(yè)銀行各級機(jī)構(gòu)。
第二章 貸款的對象和條件
第五條 銀行發(fā)放個人住房貸款（以下簡稱貸款）的對象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時具備以下條件：
（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；
（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
（三）具有購買住房的合同或協(xié)議；
（四）無住房補(bǔ)貼的要在經(jīng)辦行開立儲蓄存款戶或繳納住房公積金存款，存款余額占購買住房所需金額的比例不得低于30%，并以此作為購房首期付款；有住房補(bǔ)貼的以個人承擔(dān)部分的30%作為購房的首期付款；
（五）有經(jīng)辦行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；
（六）經(jīng)辦機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他條件。
第六條 借款人應(yīng)如實向經(jīng)辦行提供下列資料：
（一）借款人的身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；
（二）有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明；
（三）符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；
（四）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、估價證明；保證人同意保證的書面意見和保證人的資信證明；
（五）使用住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的借款人公積金存款余額及貸款額度的證明；
（六）經(jīng)辦行要求提供的其他文件或資料。
第三章 貸款程序
第七條 借款人應(yīng)直接向經(jīng)辦行提出貸款申請。經(jīng)辦行自收到貸款申請及符合要求的各種資料之日起，應(yīng)在三周內(nèi)向申請人做出正式答復(fù)。經(jīng)辦行審查同意后，按照《貸款通則》和中國農(nóng)業(yè)銀行的有關(guān)規(guī)定，向借款人發(fā)放住房貸款。
第八條 在貸款申請批準(zhǔn)后，按借款合同約定的時間，由經(jīng)辦行用轉(zhuǎn)賬方式劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的賬戶。
第九條 在借款期間，借款人須在貸款行開立的存款賬戶上存有不少于二期還款的款項。
第十條 借款人應(yīng)按合同約定的還款方法、還款計劃按時歸還貸款本息。貸款期限在一年以內(nèi)（含一年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在一年以上的，實行按月分期歸還貸款本息。分期歸還的方法有兩種：一種是等額償還法，另一種是遞減償還法。每筆貸款只能用一種還款方法，合同簽訂后不得更改。
分期還款的計算公式：
（一）等額償還法：
還款月數(shù)
每月償還 本金×月利率×〔1＋月利率〕
＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－
貸款本息金額
還款月數(shù)
〔1＋月利率〕 －1
(二)遞減償還法：
每月償還 貸款本金
＝－－－－－＋（本金－已歸還本金累計額）×月利率
貸款本息金額 貸款期月數(shù)
第四章 貸款期限、利率與額度
第十一條 貸款期限由經(jīng)辦行自行確定，但最長不得超過20年。
第十二條 用住房公積金發(fā)放的貸款，其利率在3個月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)執(zhí)行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個百分點(diǎn)；期限為3～5年（含5年）的，加2.16個百分點(diǎn)；期限為5～10年（含10年）的，加2.34個百分點(diǎn)；期限為10～15年（含15年）的，加2.88個百分點(diǎn)；期限為15～20年（含20年）的，加3.42個百分點(diǎn)；
第十三條 用信貸資金發(fā)放的貸款，其利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執(zhí)行。貸款期限為1年以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）貸款利率；貸款期限為1～3年（含3年）的，執(zhí)行6個月至1年期（含1年）貸款利率；貸款期限為3～5年（含5年）的，執(zhí)行1～3年期（含3年）貸款利率；貸款期限為5～10年（含10年）的，執(zhí)行3～5年期（含5年）貸款利率；期限為10年以上的，在5年期固定資產(chǎn)貸款利率的基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過5%.第十四條 個人住房貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
第十五條 銀行發(fā)放貸款總額，最高不得超過經(jīng)辦行認(rèn)可的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的住房價值的70%.第十六條 住房公積金貸款額度最高不得超過借款人家庭有經(jīng)濟(jì)收入、建有住房公積金存款、共同生活并在同一戶口冊內(nèi)的直系成員退休年齡內(nèi)所繳納的住房公積金數(shù)額的2倍。
第十七條 借款人可以同時申請用住房公積金發(fā)放的住房貸款和用銀行信貸資金發(fā)放的住房貸款。
第五章 貸款擔(dān)保
第十八條 作為貸款抵押物的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條的規(guī)定；對《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定不符合作為抵押物的財產(chǎn)，不得用于貸款抵押。作為貸款抵押物的財產(chǎn)應(yīng)有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力。以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。
第十九條 抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并于放款前按《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十二條規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)。采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同，按《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定還需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。
第二十條 借款人（抵押人）對設(shè)定抵押的抵押物在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時接受貸款銀行的監(jiān)督檢查。對設(shè)定的抵押物或質(zhì)物，在抵押期或質(zhì)押期屆滿之前，經(jīng)辦行不得擅自處分。
第二十一條 抵押期間，未經(jīng)經(jīng)辦行同意，抵押人不得將抵押物轉(zhuǎn)移、出租、變賣或饋贈。
第二十二條 采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同，《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。辦理質(zhì)押貸款的動產(chǎn)必須是所有權(quán)無爭議、易變現(xiàn)、易保管的；權(quán)利質(zhì)押只限于銀行存單和國債。以存單質(zhì)押的，必須向存單簽發(fā)行咨詢存單的真實性，并取得該行簽署的在質(zhì)押期間停止支付和不予掛失的回執(zhí)。在質(zhì)押期內(nèi)，存單到期，借款人與貸款人共同辦理兌付后，用于提前償還貸款本息或轉(zhuǎn)換為儲蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押。
第二十三條 辦理質(zhì)押貸款，必須將動產(chǎn)和權(quán)利憑證移交貸款人保管。經(jīng)辦行應(yīng)對移交的動產(chǎn)和權(quán)利憑證進(jìn)行登記，妥善保管。權(quán)利質(zhì)押貸款最高金額不得超過質(zhì)物現(xiàn)值的80%.用動產(chǎn)質(zhì)押的貸款最高金額按抵押貸款規(guī)定掌握。
第二十四條 抵押合同和質(zhì)押合同的生效日期按《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條、第六十四條、第七十六條至第七十九條的規(guī)定執(zhí)行，抵押或質(zhì)押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押或質(zhì)押合同終止后，應(yīng)按合同的約定，到原抵押（質(zhì)押）登記部門辦理抵押（質(zhì)押）注銷登記手續(xù)，解除設(shè)定的抵押權(quán)或?qū)①|(zhì)物歸還出質(zhì)人。在抵押或質(zhì)押期間，對設(shè)定的抵押物或質(zhì)物如造成損壞、遺失，由過錯方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。
第二十五條 借款人不具有足夠清償債務(wù)能力時，可提出由經(jīng)辦行認(rèn)可的第三方提供不可撤銷的全額有效保證。
第二十六條 保證人必須符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第七條的要求，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八條、第九條、第十條規(guī)定的部門、單位不得作為貸款保證人。
保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在經(jīng)辦行開立有存款賬戶，并存有一定數(shù)額的保證金。
保證人為自然人的，應(yīng)當(dāng)有固定經(jīng)濟(jì)來源，具有足夠代償能力，并且在經(jīng)辦行存有一定數(shù)額的保證金。
保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立保證合同。保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未經(jīng)貸款銀行認(rèn)可，原保證合同不得撤銷。
第六章 抵押物保險
第二十七條 作為貸款抵押物的財產(chǎn)，借款人需在合同簽訂前辦理保險或委托經(jīng)辦行代辦有關(guān)保險手續(xù)。投保金額不得低于抵押物評估價值，時間不短于貸款期限。抵押期內(nèi)，保險單由經(jīng)辦行保管。
第二十八條 抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，否則，經(jīng)辦行應(yīng)代其續(xù)保，發(fā)生的費(fèi)用由借款人承擔(dān)；在保險期內(nèi)，如發(fā)生保險責(zé)任范圍以外的毀損，由借款方負(fù)全部責(zé)任。如發(fā)生保險責(zé)任范圍以內(nèi)損失，抵押人必須以保險理賠款償還相應(yīng)的貸款本息。對理賠款不足以歸還相應(yīng)貸款本息的，由抵押人負(fù)責(zé)彌補(bǔ)。
第七章 借款合同的變更和終止
第二十九條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)合同各方當(dāng)事人協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。
第三十條 借款人若提前歸還貸款本息，已計收的貸款利息不再調(diào)整。
第三十一條 借款人如需延期還款，必須在約定還款日前5天提出延期還款申請，由經(jīng)辦行按程序進(jìn)行審批，并征得保證人、抵押人、出質(zhì)人的書面同意（合同另有約定的，按合同執(zhí)行）。貸款期限5年以下（含5年）的，至多只能辦理2次延期，貸款期限5～10年（含10年）的，至多只能辦理4次延期，貸款期限10年以上的，至多只能辦理6次延期，且每次延期的時間不超過1個月。
第三十二條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。
第三十三條 借款人的保證人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時，借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理擔(dān)保手續(xù)。
第三十四條 抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，解除設(shè)定的抵押權(quán)或?qū)①|(zhì)物返還給出質(zhì)人，借款合同終止。
第八章 抵押物或質(zhì)物的處分
第三十五條 在下列情況下，經(jīng)辦行有權(quán)依法處分抵押物或質(zhì)物：
（一）借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人；
（二）借款人的法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的；
（三）借款合同期內(nèi)，借款人不按合同規(guī)定的還款計劃歸還貸款本息的。
第三十六條 處分抵押物或質(zhì)物，其價款不足以償還貸款本息的，經(jīng)辦行有權(quán)向抵押人或其保證人追索應(yīng)償還部分；其價款超過應(yīng)償還部分，經(jīng)辦行應(yīng)退還抵押人（出質(zhì)人）。
第三十七條 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
第三十八條 借款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應(yīng)及時協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向人民法院起訴。
第三十九條 借款人有下列情形之一的，貸款銀行按《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，對借款人追究違約責(zé)任：
（一）借款人不按期歸還貸款本息的；
（二）借款人提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；
（三）未經(jīng)貸款銀行同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復(fù)抵押；
（四）借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；
（五）借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的；
（六）借款人與其他經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的；
（七）保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質(zhì)押）的。
第九章 附則
第四十條 城鎮(zhèn)居民修房、自建住房貸款，參照本辦法執(zhí)行。
第一條 為加強(qiáng)個人住房公積金貸款(以下稱公積金貸款)管理，規(guī)范貸款操作，有效防范貸款風(fēng)險，保證貸款資產(chǎn)安全，根據(jù)《長春市個人住房公積金貸款管理辦法》(以下稱《辦法》)，制定本實施細(xì)則。
第二條 《辦法》第五條第一款第(二)項是指借款人繳存住房公積金情況應(yīng)同時符合下列條件：
(一)開立個人住房公積金賬戶并繳存須滿一年以上;
(二)申請公積金貸款時，其個人住房公積金賬戶應(yīng)處于正常繳存狀態(tài);
(三)自申請公積金貸款之日起向前推算，連續(xù)、足額繳存住房公積金須滿十二個月以上。
借款人因工作單位變動等原因，造成斷繳3個月(含)以內(nèi)住房公積金，在申請貸款時已將欠繳的住房公積金補(bǔ)齊并恢復(fù)逐月繳存的，該斷繳期間可視同連續(xù)繳存。
對申請貸款時所在單位連續(xù)欠繳超過三個月的借款人，長春市住房公積金管理中心(以下稱中心)不予貸款。
第三條 《辦法》第五條第一款第(三)項所稱住房主要包括：新建商品住房、存量住房(即二手住房)、自建住房。
第四條 《辦法》第五條第一款第(五)項所稱內(nèi)容是指：1、借款人家庭使用公積金貸款購買首套住房的，自籌資金比例按以下情況區(qū)分確定：(1)購買商品住房的，自籌資金比例不得低于購房款總額的30%;(2)購買存量住房的，貸款額度不得超過所購住房交易價格與估價值較低值的60%，但所購住房房齡在10年(含)以內(nèi)的，貸款額度可以提高到所購住房交易價格與估價值較低值的70%;(3)建造、翻建、大修自住住房的，自籌資金比例不得低于工程概(預(yù))算的30%。2、借款人家庭使用公積金貸款購買第二套住房的，自籌資金比例按以下情況區(qū)分確定：(1)購買商品住房的，自籌資金的比例不得低于購房款總額的60%;(2)購買存量住房的，貸款額度不得超過所購住房交易價格與估價值較低值的40%。3、借款人家庭購買第三套(含)以上住房的，不予辦理公積金貸款。
第五條 借款人購買商品住房申請公積金貸款的，該商品住房開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)已與中心簽訂《住房公積金貸款合作協(xié)議》(以下稱《合作協(xié)議》)，且借款人購買的成套商品住房應(yīng)在《合作協(xié)議》范圍內(nèi)。
第六條 借款人購買存量住房申請公積金貸款的，該存量住房應(yīng)同時具備下列條件：
(一)售房人已就該交易房屋取得《房屋所有權(quán)證》;
(二)房齡不超過29年;
(三)售房人對該交易房屋具有完全處置的權(quán)利;
(四)該交易房屋的其他共有人同意轉(zhuǎn)讓。
第七條 借款人申請公積金貸款，必須提供擔(dān)保。購買商品住房、存量住房申請公積金貸款的，一般采取階段性擔(dān)保加抵押或抵押的擔(dān)保方式。
借款人購買自住住房的，應(yīng)以本次貸款所購住房為抵押物。建造、翻建、大修自住住房的，可用中心認(rèn)可的其他房產(chǎn)作為抵押物。抵押物需要評估的，為保證評估價值的真實性，由借款人到中心認(rèn)可的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)申請辦理，評估費(fèi)用由借款人承擔(dān)。
第八條 《辦法》第八條第二款所稱“借款人家庭(本人及配偶)月工資總收入”按借款人及其配偶的住房公積金月繳存基數(shù)確定。
第九條 《辦法》第九條所稱法定退休年齡是指：男職工年滿60周歲、女職工年滿55周歲;如果借款人按國家有關(guān)規(guī)定符合延長法定退休年齡的，貸款期限可相應(yīng)延長，但應(yīng)出具相關(guān)證明材料。
借款人購買存量住房申請公積金貸款的，貸款期限加上所購住房房齡不得超過29年。
第十條 職工家庭購買第二套住房申請公積金貸款的，貸款利率執(zhí)行同期首套公積金款利率的1.1倍。
第十一條 《辦法》第十一條第(三)項所稱身份證明，是指借款人(配偶)的戶口簿、個人有效身份證明、婚姻狀況證明(借款人未婚的，需提供單身證明或聲明;借款人已婚的，需提供結(jié)婚證;如果戶口簿上注明已婚而事實單身，還需提供離婚證或人民法院出具的離婚判決書、離婚調(diào)解書)。
個人有效身份證明包括：居民身份證、軍官證、警官證、文職干部證、護(hù)照及其他有效身份證明。
第十二條 貸款發(fā)放后，借款合同中已確定的還款方式不再變更，借款人應(yīng)按借款合同約定按月償還貸款本息。
借款人還款賬戶發(fā)生變化時，應(yīng)持本人有效身份證明、新的還款卡(折)及時辦理變更手續(xù)。新的還款賬戶自辦完變更手續(xù)時生效。
借款人聯(lián)系方式發(fā)生變化時，應(yīng)及時申請變更，以便中心及貸款銀行與借款人聯(lián)系。
第十三條 還款期內(nèi)，借款人死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)合法繼承人或受遺贈人或監(jiān)護(hù)人或財產(chǎn)代管人應(yīng)繼續(xù)履行借款人簽訂的借款合同。
第十四條 公積金貸款償還一年后方可辦理提前還款;公積金貸款償還不足一年如遇特殊情況，須經(jīng)中心審核同意后方可辦理提前還款。
《辦法》第十六條第二款所稱規(guī)定數(shù)額是指人民幣五萬元。借款人辦理部分還款后，可以選擇月還款額不變、還款期限縮短，也可以選擇還款期限不變，月還款額減少。
第十五條 借款人有下列情形之一的，貸款銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期，要求借款人在規(guī)定的期限內(nèi)清償全部貸款本息，或要求擔(dān)保人履行相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。借款人或擔(dān)保人拒絕履行義務(wù)的，貸款銀行可以依法處分抵押物。
(一)在還款期內(nèi)，借款人連續(xù)三個月或累計六個月未按時償還貸款本息的;
(二)借款人超過借款合同最后期限一個月仍未還清貸款本息的;
(三)借款人在申請借款時提供虛假證明材料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的;
(四)借款人擅自將抵押房屋出售、出租、轉(zhuǎn)讓、改建、贈與或重復(fù)抵押的;
(五)借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的;
(六)還款期內(nèi)，借款人死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)的合法繼承人、受遺贈人、監(jiān)護(hù)人、財產(chǎn)代管人拒絕履行借款合同的;
(七)借款人發(fā)生其他可能影響歸還貸款本息的行為。
一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況因素
通脹壓力、證券市場泡沫、房地產(chǎn)市場過熱等因素，都對未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展構(gòu)成很大的調(diào)整壓力，需警惕經(jīng)濟(jì)繁榮背后的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。美國次級抵押貸款風(fēng)險的暴露是由于房地產(chǎn)市場的降溫，而我國存在同樣的隱患。但由于經(jīng)濟(jì)仍處于繁榮景氣的周期階段，公眾對增長的預(yù)期非常樂觀，因而并未出現(xiàn)調(diào)整跡象。一旦出現(xiàn)重大的負(fù)面消息，風(fēng)險就會完全暴露出來，改變投資者的市場預(yù)期，從而造成整個宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險。
二、國家宏觀政策因素
住宅金融往往被賦予實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的政策性任務(wù)，國家積極鼓勵商業(yè)銀行開展針對個人的住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，但在政府沒有對住房消費(fèi)信貸提供貼息或政府擔(dān)保的情況下，要求銀行對用商業(yè)性信貸資金發(fā)放的住宅貸款按法定貸款利率下浮水平執(zhí)行，無形中加大了銀行的金融風(fēng)險壓力。政府又通過《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定限制銀行及時處置借款人的抵押資產(chǎn)，這些對個人住房貸款的安全來說竇是非常不利的。
三、個人信用意識不強(qiáng)，個人信用評價體系缺失
個人住房抵押貸款是建立在個人信用基礎(chǔ)上，以合同契約為紐帶的經(jīng)濟(jì)行為。受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)依靠行政命令協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)行為的觀念影響，我國個人信用剛剛介入經(jīng)濟(jì)生活，個人守信意識不強(qiáng)，對個人信用較差的缺乏懲罰措施。在這種情形下，發(fā)放貸款勢必承擔(dān)較大的不確定因素帶來的違約風(fēng)險。借款人違約行為的發(fā)生將給貸款銀行造成直接的經(jīng)濟(jì)損失。違約風(fēng)險產(chǎn)生的直接根源在于借款人信用缺失以及相關(guān)制度的不完善。
現(xiàn)階段，個人住房抵押貸款主要面臨的風(fēng)險類型有利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、信用風(fēng)險、抵押物風(fēng)險、法律風(fēng)險、操作風(fēng)險等六種。
（一）利率風(fēng)險
利率風(fēng)險是指金融市場利率波動導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險。商業(yè)銀行所面臨的利率風(fēng)險有：一是“不匹配”風(fēng)險，住房抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調(diào)整的不同步。二是由利率風(fēng)險引發(fā)的提前還貸信用風(fēng)險。利率風(fēng)險由于利率水平的變動而給銀行資產(chǎn)的價值帶來風(fēng)險，所以要警惕利率的變動造成銀行虧損。
（二）流動性風(fēng)險
流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行持有住房貸款債權(quán)不能及時足額變現(xiàn)遭受的利益損失。我國個人住房抵押貸款的變現(xiàn)性比較差，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，流動性差。從美國的次貸危機(jī)可以明顯看到這種風(fēng)險的威力，不僅是波及銀行業(yè)，甚至整個金融業(yè)都受到影響。我國在個人住房貸款業(yè)務(wù)中更要慎重操作，避免因流動性而引發(fā)信貸危機(jī)。
（三）信用風(fēng)險
信用風(fēng)險是個人住房抵押貸款風(fēng)險中最基本最直接的風(fēng)險。一般有下面幾種形式：一是被迫違約，住房信貸的被迫違約風(fēng)險是借款人在購買房產(chǎn)后因為財力原因，不能按期償還到期債務(wù)而形成的一種違約風(fēng)險。二是理性違約，借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益而產(chǎn)生的違約行為。三是提前還款，這是借款人主動違約行為，借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。四是“假按揭”風(fēng)險，由于銀行貸款業(yè)務(wù)操作不規(guī)范，審查不嚴(yán)以及內(nèi)部激勵機(jī)制不當(dāng)造成的假按揭導(dǎo)致銀行不良信貸增長，主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險更高的投資。如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或者進(jìn)入資本市場。由于我國個人資信系統(tǒng)不完善、貸款期限長等因素，存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風(fēng)險。
（四）抵押物風(fēng)險
貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來源，商業(yè)銀行在住房貸款業(yè)務(wù)中也面臨著抵押風(fēng)險，包括抵押物自身的風(fēng)險和抵押物產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險。一是抵押物自身的風(fēng)險，個人住房抵押貸款雖然屬于擔(dān)保貸款，但是住房本身也是存在風(fēng)險的。房屋可能因各種自然災(zāi)害和人為災(zāi)害損失甚至損毀，或者由于宏觀政策改變，導(dǎo)致房屋價值降低，如房價的下跌導(dǎo)致房屋價值下降等，一旦借款人違約，銀行就有可能遭受損失。二是抵押物價格風(fēng)險，我國住房二級市場處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難，抵押物價格會受到影響?；虍?dāng)房地產(chǎn)市場處于調(diào)整或不景氣時，價格下跌有可能導(dǎo)致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息而造成抵押物風(fēng)險。
（五）法律風(fēng)險
我國的個人住房信貸業(yè)務(wù)正處于初級階段，現(xiàn)行的法律制度還不完善，立法、司法、執(zhí)法等制度及相關(guān)配套措施的缺位，特別是住房抵押貸款的法律不具體，使商業(yè)銀行遭受著法律制度上的風(fēng)險而造成損失。良好的社會法律環(huán)境是發(fā)展個人住房抵押貸款的基礎(chǔ)條件，我國還沒有針對消費(fèi)信貸的法律法規(guī)，還沒有建立個人破產(chǎn)制度，也給個人住房逾期貸款的追償帶來了很大困難。
（六）操作風(fēng)險
違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險最主要原因之一，是經(jīng)營機(jī)構(gòu)在制度管理上放貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場低谷的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段。容易形成管理和決策風(fēng)險。銀行粗放經(jīng)營的風(fēng)險的典型特征是只求數(shù)量擴(kuò)張不求質(zhì)量提高，在房地產(chǎn)貸款方面，這種粗放經(jīng)營會導(dǎo)致不良貸款比率上升，風(fēng)險資產(chǎn)增大，可以說這是銀行發(fā)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)面臨最主要的風(fēng)險。
四、我國個人住房貸款風(fēng)險的防范措施
隨著我國住房制度改革的不斷深入，個人購買商品住房的意向逐漸強(qiáng)烈。房價不斷上漲以及住房市場中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生。在這將近十年的時間里，個人住房貸款以其可靠的擔(dān)保、較高的收益、較低的風(fēng)險受到了各家商業(yè)銀行的青睞，在銀行貸款中所占的比重日漸提高，已成為我國商業(yè)銀行一個重要的信貸業(yè)務(wù)種類。商業(yè)銀行的個人住房貸款在推動住房制度改革和提高居民住房消費(fèi)的購買力等方面，都起到了積極的作用。但是，個人住房貸款存在著對象多、范圍廣、流動性差及期限長的特點(diǎn)。同時，目前我國個人住房貸款還存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，個人征信系統(tǒng)建立晚等問題。所以，這在一定程度上給商業(yè)銀行帶來了風(fēng)險隱患。應(yīng)該從以下幾方面控制房貸風(fēng)險：
（一）建立個人信用制度，控制借款人違約風(fēng)險
隨著我國商業(yè)銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展和整頓市場經(jīng)濟(jì)秩序的深入進(jìn)行，個人信用制度建設(shè)取得了一定進(jìn)展，但這一制度建設(shè)畢竟剛剛起步，還沒有形成相對完善的體系，從總體上推進(jìn)我國個人信用制度建設(shè)，仍有許多問題有待解決。一些發(fā)達(dá)國家個人信用制度建設(shè)已有100多年的歷史，形成了科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的運(yùn)行機(jī)制，為此，我們應(yīng)該借鑒國外的成功經(jīng)驗，結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)實，建立起符合我國國情的個人信用制度。
（二）銀行自身完善風(fēng)險管理機(jī)制，杜絕風(fēng)險漏洞
主要包括控制按揭成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長速度；對借款人進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審查；簽定回購或債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款；嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款風(fēng)險；堅持較高的資本充足率；強(qiáng)化不良資產(chǎn)處置等。
（三）實施個人住房抵押貸款證券化
個人住房抵押貸款證券化可將銀行巨額抵押貸款流動化，有效地緩解可能面臨的住房信貸資金約束壓力，降低其流動性風(fēng)險；同時銀行可以將抵押貸款在到期日前“真實出售”可有效的控制和減少利率風(fēng)險和信用風(fēng)險。
（四）健全房地產(chǎn)金融的法律、法規(guī)體系
完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障。對于房地產(chǎn)金融的立法，第一要出臺專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法，以加強(qiáng)對商業(yè)銀行個人住房貸款的監(jiān)管力度；第二要修改和完善“證券法”，以健全房地產(chǎn)抵押貸款債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度；第三要修改和完善“擔(dān)保法”、“保險法”，完善“個人住房貸款操作規(guī)程”、“個人住房貸款客戶評價暫行辦法”、“個人住房貸款一級審批操作規(guī)程”、“個人住房貸款貸后管理辦法”和“個人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規(guī)章制度，以完善房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的擔(dān)保體系及個人信用制度；第四要完善現(xiàn)有財產(chǎn)保險制度，增加住房抵押貸款保險的種類，降低貸款申請人負(fù)擔(dān)。
五、大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險
我國的房地產(chǎn)金融要發(fā)展，必須建立起適合國情的房地產(chǎn)金融保險制度，以增加抵押物的擔(dān)保能力，降低個人住房貸款風(fēng)險。為此，第一要大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險機(jī)構(gòu)，政府應(yīng)對保險公司經(jīng)營住房抵押貸款保險實行政策傾斜；第二要開發(fā)新險種。第三要鼓勵借款人積極投保，對自愿投保住房抵押貸款保險的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)給與適當(dāng)放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優(yōu)惠政策。
一、房地產(chǎn)庫存基本情況及去化周期預(yù)測
（一）土地收儲大幅減少，存量土地消化期較長
2015年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)市場降溫。受此影響，西雙版納州土地購置面積大幅降低至23.39萬m2，降幅78.6%[1]。截止2015年末，全州待開發(fā)土地面積54.21萬m2，按照項目規(guī)劃容積率2[2]計算，2015年末存量土地將新增商品房供給108.42萬m2，按2015年102.79萬m2[3]的銷量，去化周期為1.05年。
（二）庫存面積小幅降低，去化周期逐年增加
2015年末，西雙版納州房屋竣工待售面積54.7萬m2，施工面積697.67萬m2[4]，竣工待售面積難以全面反映房地產(chǎn)庫存狀況，應(yīng)綜合考慮現(xiàn)有竣工待售存量和現(xiàn)存施工面積。即：
庫存面積=竣工待售面積+在建待售面積
在建待售面積為本年度施工面積扣除本年度期房銷售面積和本年度竣工面積，即：
在建待售面積=施工面積-期房銷售面積-竣工面積
通過計算，2015年末西雙版納州房地產(chǎn)庫存面積481.37萬m2，按2015年銷量，西雙版納州房地產(chǎn)庫存去化周期為4.68年，雖然2015年末商品房庫存面積同比降低7.52%，但由于銷量下滑，去庫存州周期呈逐年增加態(tài)勢（表1）。
（三）房地產(chǎn)投資保值功能弱化，進(jìn)一步增加去庫存周期
2015年，西雙版納州房地產(chǎn)市場量價齊跌，全州商品房銷售面積102.8萬m2，同比下降27.0%；主城區(qū)商品住房均價4747元/m2，同比降低3.73%[5]。商品房投資保值功能弱化，一方面將導(dǎo)致投資購房需求減少，另一方面將增加二手房供給，進(jìn)一步增加去庫存周期。調(diào)查顯示，目前西雙版納手中有2套及以上住房的城鎮(zhèn)居民傾向通過拋售來緩解資金壓力，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。監(jiān)測顯示，2015年西雙版納州府景洪市二手房銷售面積22.06萬m2，同比增長19.63%[6]。
綜合考慮西雙版納州待開發(fā)土地存量和商品房庫存量，房地產(chǎn)庫存去化周期為5.73年，考慮到商品房投資保值效應(yīng)減弱影響，西雙版納州房地產(chǎn)市場庫存去化周期將進(jìn)一步增加，去庫存形勢嚴(yán)峻。
二、金融支持西雙版納房地產(chǎn)去庫存基本情況
（一）個人住房貸款增速回落，利率整體下降
截止2015年末，西雙版納州銀行機(jī)構(gòu)個人住房貸款余額64.89億元，同比增長13%，低于各項貸款增速4.7個百分點(diǎn)，個人住房貸款增速近6年首次低于各項貸款增速，個人住房貸款占各項貸款的20.6%，較2014年降低0.9個百分點(diǎn)[7]，不良貸款余額1595萬元，不良率0.2%，低于全州各項貸款不良率4.26個百分點(diǎn)[8]。
監(jiān)測顯示，2015年全州銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放個人購房貸款3896筆，金額10.63億元，分別比2014年增加56筆和0.15億元，其中基準(zhǔn)利率貸款占比95.3%，較2014年增加5.8個百分點(diǎn)[9]。
（二）采取多項措施，提高住房金融服務(wù)水平
結(jié)合實際，西雙版納州部分銀行機(jī)構(gòu)通過采取優(yōu)化貸款審批流程和住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)一步提高了住房金融服務(wù)水平。如建設(shè)銀行充分發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢，大力推廣個人住房貸款系統(tǒng)審批放款、郵儲銀行優(yōu)化貸款審批流程，實行個人住房貸款3日辦結(jié)制度，有效提高了個人住房貸款的審批發(fā)放效率；農(nóng)業(yè)銀行針對農(nóng)民工購房需求開展了“農(nóng)民安家貸款”業(yè)務(wù)，緩解了農(nóng)民工購房貸款難問題。
（三）完善住房公積金管理辦法，放寬住房公積金政策限制
2016年4月20日出臺的《西雙版納州住房公積金個人住房按揭貸款管理辦法（試行）》，對住房公積金管理做出重大調(diào)整：一是開始允許用住房公積金辦理住房按揭貸款；二是提高住房公積金貸款限額。夫妻雙方繳存的家庭貸款限額由40萬元調(diào)整為50萬元，單身職工或者夫妻只有一方繳存的貸款限額由30萬元調(diào)整為35萬元；此外還進(jìn)一步放寬了住房公積金提取條件和提高了公積金提取限額。
三、金融支持西雙版納房地產(chǎn)去庫存的制約因素
（一）預(yù)告登記缺失，金融機(jī)構(gòu)面臨雙重壓力
目前西雙版納州尚未建立商品房抵押預(yù)告登記系統(tǒng)，導(dǎo)致個人商品住房抵押登記率低，存在較大的風(fēng)險隱患，同時制約了業(yè)務(wù)開展。一方面預(yù)告登記系統(tǒng)缺失，可能會給資金壓力較大的開發(fā)商留有推遲備案，或備案后再過戶給其他買家，甚至與假冒購房者勾結(jié)，騙取銀行按揭貸款的可乘之機(jī)。另一方面預(yù)告登記系統(tǒng)缺失，金融機(jī)構(gòu)難以實現(xiàn)抵押登記信息共享。對于處于新售房產(chǎn)權(quán)辦理存續(xù)期的已抵押商品房，無法通過預(yù)告登記系統(tǒng)辦理按揭貸款預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記。
由于預(yù)告登記缺失，全州多家銀行機(jī)構(gòu)個人住房貸款抵押登記率在全省排名末位，業(yè)務(wù)拓展能力受限。如州內(nèi)某國有商業(yè)銀行個人住房貸款抵押登記率全省系統(tǒng)內(nèi)排名倒數(shù)第一。如果狀況得不到改善，上級分行或?qū)⒉扇∩鲜諅€人住房貸款審批權(quán)等處罰手段。此外，由于預(yù)告登記缺失，目前轄區(qū)某銀行機(jī)構(gòu)已叫停了商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)。
（二）利率壓縮空間有限，影響購房需求的進(jìn)一步上升
一是首套房貸款利率難以進(jìn)一步下降。2015年全州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)累計發(fā)放貸款首套房貸款10.63億元，加權(quán)平均利率為基準(zhǔn)利率1.01倍[10]，按5年期貸款基準(zhǔn)利率4.9%計算，加權(quán)平均利率為4.95%，扣除資金和業(yè)務(wù)成本，在當(dāng)前利率市場化，存款競爭加劇的情況下，利潤空間較小。二是非首套房貸款利率已接近政策下限。2015年全州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放二套房貸款8188萬元，平均利率為基準(zhǔn)利率1.12倍[11]，已接近“貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍”政策下限。
（三）政策落實不到位，執(zhí)行情況分化
2016年2月1日，《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)[2016]26號）對首套房及二套房最低首付比例進(jìn)行了調(diào)整。通知下發(fā)后，西雙版納州各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自3月起陸續(xù)對個人住房貸款首付比例做出調(diào)整，但政策執(zhí)行情況存在較大差異。
監(jiān)測顯示，全州僅建設(shè)銀行3月當(dāng)月發(fā)放首套房貸款平均首付比例降至20%，其余銀行機(jī)構(gòu)首套房貸款平均首付比例仍為30%以上[12]。自3月起，全州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均對二套房貸款首付比例進(jìn)行了調(diào)整，2016年5月共發(fā)放二套房貸款63筆，金額0.17億元，平均首付比例37.3%，較去年同期降低6.7個百分點(diǎn)。
（四）個人住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新不足，行業(yè)競爭弱化
西雙版納州各銀行機(jī)構(gòu)的個人住房貸款差異化較小，產(chǎn)品創(chuàng)新乏力，各行主要依靠向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)的合作來開展個人住房業(yè)務(wù)競爭。銀行機(jī)構(gòu)開展的住房金融創(chuàng)新主要集中于優(yōu)化審貸流程，提高發(fā)放效率方面。針對特定人群和特定領(lǐng)域的信貸產(chǎn)品較少，全州僅有農(nóng)業(yè)銀行針對農(nóng)民工購房需求開展了“農(nóng)民安家貸”業(yè)務(wù)，但也處于初期推廣階段，產(chǎn)品不夠成熟。
目前全州個人住房貸款業(yè)務(wù)主要集中在國有商業(yè)銀行，行業(yè)競爭較弱。法人金融機(jī)構(gòu)尤其是農(nóng)信社支持房地產(chǎn)去庫存作用尚未發(fā)揮，2015年全州農(nóng)信社累計發(fā)放個人住房貸款19筆，金額659萬元，僅占全州發(fā)放額的0.58%[13]。而2015年末，西雙版納州農(nóng)信社各項貸款余額100.11億元，存貸比64.93%，各項貸款余額占全州比重達(dá)31.76%[14]。
四、金融支持西雙版納州房地產(chǎn)去庫存路徑選擇
（一）盡快搭建西雙版納州商品房預(yù)告登記系統(tǒng)
建議盡快建立西雙版納州商品房預(yù)告登記系統(tǒng)。目前全州不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在穩(wěn)步推進(jìn)中，政府和相關(guān)部門應(yīng)抓住機(jī)遇，以推進(jìn)全州不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，建設(shè)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)為契機(jī)，探索搭建西雙版納州商品房預(yù)告登記系統(tǒng)，開辦商品房預(yù)告登記業(yè)務(wù)，切實提高個人住房貸款抵押登記率。同時加強(qiáng)信息共享，有效防范房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險，降低銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)考核壓力，提高辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性。
（二）建議適當(dāng)放寬個人住房貸款政策
在首套房貸款利率壓縮空間有限的情況下，建議適當(dāng)降低二套房貸款最低利率標(biāo)準(zhǔn)，降低居民購買二套房貸款資金成本，進(jìn)一步刺激居民改善性住房需求。自今年3月西雙版納州金融機(jī)構(gòu)下調(diào)二套房首付比例以來，二套房貸款快速增長。3-5月全州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)累計發(fā)放二套房貸款139筆，金額4336萬元，同比增長2.76倍和2.57倍[15]，政策效應(yīng)明顯。如果二套房貸款利率能夠適當(dāng)下調(diào)，將進(jìn)一步增加居民購買改善性住房的意愿。
（三）完善住房信貸政策傳導(dǎo)機(jī)制
加大窗口指導(dǎo)力度，引導(dǎo)銀行金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹落實住房信貸政策，積極支持個人住房貸款需求。探索建立住房信貸政策導(dǎo)向效果評估體系，將各銀行金融機(jī)構(gòu)住房信貸政策執(zhí)行情況、個人住房貸款發(fā)放情況、個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新等納入評估指標(biāo)體系，定期開展評估工作，通報評估結(jié)果，并將評估結(jié)果納入對各金融機(jī)構(gòu)的考核評價，切實強(qiáng)化住房信貸政策傳導(dǎo)機(jī)制，提高銀行金融機(jī)構(gòu)貫徹執(zhí)行住房金融政策的積極性。
（四）鼓勵加大個人住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新和行業(yè)競爭
鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大個人住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度，加大對農(nóng)民工貸款買房，房屋租賃市場等方面的信貸產(chǎn)品創(chuàng)新力度，豐富個人住房貸款產(chǎn)品，針對不同的貸款主體，靈活還款方式，提高個人貸款購房意愿。積極支持和鼓勵農(nóng)業(yè)銀行加大“農(nóng)民安家貸”投放力度。鼓勵農(nóng)村信用社加大住房金融業(yè)務(wù)拓展力度，積極開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮其體制和機(jī)制優(yōu)勢，積極開展個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，促進(jìn)西雙版納州個人住房貸款業(yè)務(wù)良性競爭和加快發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]數(shù)據(jù)來源：西雙版納州統(tǒng)計局.
[2]經(jīng)調(diào)查，西雙版納州土地儲備量較大的開發(fā)商待建項目設(shè)計容積率為2.
[3]數(shù)據(jù)來源：西雙版納州統(tǒng)計局.
[4]數(shù)據(jù)來源：西雙版納州統(tǒng)計局.
[5]數(shù)據(jù)來源：西雙版納州統(tǒng)計局.
[6]西雙版納州房地產(chǎn)管理處調(diào)查數(shù).
[7]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支信貸收支表.
[8]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支不良貸款監(jiān)測表.
[9]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表.
[10]數(shù)據(jù)來源：根據(jù)人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況月報匯總統(tǒng)計.
[11]數(shù)據(jù)來源：根據(jù)人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況月報匯總統(tǒng)計.
[12]人民銀行西雙版納版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表監(jiān)測情況.
1．首部：
（1）標(biāo)題。居中寫明“法律意見書”。
（2）咨詢單位名稱。
（3）有關(guān)事項。
2．正文：
（1）出具法律意見書在政策、法律上的根據(jù)。
（2）具體法律意見和需要明確的有關(guān)事宜以及可行性分析。
（3）針對當(dāng)事人所咨詢的有關(guān)事務(wù)進(jìn)行分析和闡述。
3．尾部：律師及律師事務(wù)所名稱及提出意見的時間。
二、格式：
法律意見書
咨詢（或委托）單位名稱：
咨詢（或委托）事項：
出具法律意見書的依據(jù)：
律師對該事項的情況分析：
律師對該事項的處理意見：
律師對相關(guān)事項的附帶意見：
律師
律師
致：中國建設(shè)銀行××市分行××支行
作為中國建設(shè)銀行××市分行××支行的委托指定的個人住房貸款業(yè)務(wù)法律事務(wù)承辦機(jī)構(gòu)，××市××律師事務(wù)所指派律師王××、仇××對貸款申請人A先生提供的借款中請資料進(jìn)行了審查，依據(jù)國家和××市的有關(guān)法律、法規(guī)，出具本法律意見書。
一、借款申請人A先生，購買××花園××號房屋，房屋面積××平方來，總價款為人民幣××萬元，購房合同編號為××，并選擇了“開發(fā)商保證”擔(dān)保方式向中國建設(shè)銀行××市分行申請個人住房貸款，同時提供了相關(guān)的貸款資信文件，具體內(nèi)容詳見附件。
二、出具本法律意見書的主要依據(jù)：
（一）《中華人民共和國合同法》
（二）《中華人民共和國擔(dān)保法》
（三）《借款合同
爭例》
（四）《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》
（五）《中國建設(shè)銀行北京市分行住房擔(dān)保細(xì)則》
（六）《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》
（七）《北京市商品房銷售價格管理暫行辦法》
（八）《律師事務(wù)所、公證處承辦個人住房貸款業(yè)務(wù)中有關(guān)法律事務(wù)的規(guī)范意見》
（九）中國建設(shè)銀行北京市分行與北京市公證處簽訂的《委托協(xié)議》
（十）中國建設(shè)銀行北京市分行與房地發(fā)展商簽訂的《住房貸款合作協(xié)議》
（十一）國家和北京市其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章
三、根據(jù)本法律意見書第一條所述資信文件（包括復(fù)印件）和第二條所述有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議的規(guī)定，并根據(jù)我們與A先生的談話，確認(rèn)如下事實：
（一）借款申請人A（19××年××月××日出生，身份證號為××××××××，××學(xué)歷），現(xiàn)住××市××區(qū)××路×號，具有××市城鎮(zhèn)正式常住戶。
（二）借款中請人A先生具備必要的還款能力。借款申請人A先生自19××年××月起在××公司工作，任經(jīng)理職務(wù)。其19××年稅后月平均收入為××元人民幣；××年××月至××月稅后月平均收入為××人民幣。借款申請人現(xiàn)持有××公司××的股份。該公司于19××年注冊成立，注冊資金××萬元人民幣。
（三）借款申請人意思表示真實。
1．借款申請人填寫了《個人住房貸款申請表》；申請20年××萬元個人住房貸款，約占購房價款的70％，其余30％的購房款××萬元已支付給發(fā)展商××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2．借款中請人自愿選擇“開發(fā)商保證”的擔(dān)保方式申請貸款，并愿以其所購買的××花園××號房屋作為抵押物，于××年××月××日在我們面前分別簽署了《承諾書》、預(yù)售房屋登記《授權(quán)委托書》、辦理抵押登記《授權(quán)委托書》，借款中請人所填《個人住房借款申請表》中的擔(dān)保人××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之印鑒屬實。
3．抵押物的保險符合《中國建設(shè)銀行北京分行個人住房擔(dān)保細(xì)則》的規(guī)定。
基于以上事實，我們認(rèn)為借款中請人A先生提供的資料真實、齊備，基本符合中國建設(shè)銀行××市分行個人住房貸款條件，且初步申貸手續(xù)已履行完畢，具備簽訂個人住房貸款借款合同的資格。
一、引言
隨著我國金融業(yè)的迅速發(fā)展和住房制度改革的深化,自2000年以來,中國城鎮(zhèn)居民的購房熱情不斷升溫,住房金融業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展。在這將近十年的時間里,個人住房貸款以其可靠的擔(dān)保、較高的收益、較低的風(fēng)險受到了各家商業(yè)銀行的青睞,在銀行貸款中所占的比重日漸提高,已成為我國商業(yè)銀行一個重要的信貸業(yè)務(wù)種類,給商業(yè)銀行帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)銀行的個人住房貸款在推動住房制度改革和提高居民住房消費(fèi)的購買力等方面,都起到了積極的作用。但是,個人住房貸款存在著對象多、范圍廣、流動性差及期限長的特點(diǎn)。同時,目前我國個人住房貸款還存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后,個人征信系統(tǒng)尚未建立等問題。所以,這在一定程度上給商業(yè)銀行帶來了風(fēng)險隱患,需要我們重新對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險狀況進(jìn)行認(rèn)真地分析。
二、我國個人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀
目前,我國房屋貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速,具體數(shù)字如表一所示,2003年貸款余額為11780億元,到2008年貸款余額增加到33000億元,增加了21220億元,增加速度很快,同期增長數(shù)穩(wěn)中有升,近兩年來也上升迅速,可以說,我國房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛,并一直保持了良好的發(fā)展勢頭。
因為我國個人住房抵押貸款的發(fā)展非常迅速,各大商業(yè)銀行都想在這塊市場里占據(jù)有利地位,所以相繼擴(kuò)大了個人住房貸款在本銀行全部貸款所占的比例。然而,因為個人住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大,其潛在風(fēng)險也相應(yīng)加大。
三、商業(yè)銀行個人住房抵押貸款存在的風(fēng)險分析
(一)個人住房抵押貸款的客觀風(fēng)險因素
1.市場風(fēng)險
市場風(fēng)險是指因市場變化給銀行帶來財務(wù)損失的可能性。主要包括:利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等。利率風(fēng)險是指銀行的財務(wù)狀況在利率出現(xiàn)不利的波動時所面臨的風(fēng)險。針對個人住房貸款而言,當(dāng)資金市場出現(xiàn)利率攀升時,由于按照目前規(guī)定,個人住房貸款利率必須到次年初才能調(diào)整,在未調(diào)整期間,銀行利息收人減少,導(dǎo)致效益下降。匯率風(fēng)險是指由于外匯價格變動給銀行帶來損失的可能性。
2.地區(qū)差異風(fēng)險
各地區(qū)政策不統(tǒng)一,同樣造成銀行資金風(fēng)險。地方法規(guī)不健全使銀行推出產(chǎn)品和出臺制度規(guī)定無法完全顧及地區(qū)差異,導(dǎo)致出現(xiàn)貸款風(fēng)險。如各地對抵押登記的規(guī)定不盡相同,有的地區(qū)房產(chǎn)、地產(chǎn)分開辦理抵押登記手續(xù),操作十分不便,容易形成貸款風(fēng)險。
3.貸款法律風(fēng)險
貸款法律風(fēng)險是指在具體的貸款過程中,因操作行為出現(xiàn)文書違法或法律瑕疵而使整個貸款行為不受法律保護(hù),直接或間接導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險。在現(xiàn)階段,我國商業(yè)銀行面臨的法律風(fēng)險尤為突出,主要體現(xiàn)為《擔(dān)保法》條款不能有效防范貸款風(fēng)險,如借款人違約時,抵押權(quán)人若將抵押物拍賣,擔(dān)保法規(guī)定,必須先與抵押人協(xié)商一致;抵押物未經(jīng)財產(chǎn)共有人同意,借款人一旦不還款,銀行在處置抵押物時,將產(chǎn)生法律糾紛,形成貸款風(fēng)險等。
(二)個人住房抵押貸款的主觀風(fēng)險因素
1.信用風(fēng)險
個人住房抵押貸款的申請和執(zhí)行過程中,存在很多可能導(dǎo)致申請人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素,既有主觀的,也有客觀的,最終形成信用風(fēng)險。在我國,個人住房抵押貸款信用風(fēng)險主要表現(xiàn)為:借款人在申請個人住房抵押貸款時提供虛假不實的資料。
某些借款人為了取得銀行貸款,有意提供與實際情況不符的虛假資料,而其實際還款能力并不強(qiáng)甚至根本無法償還,從而造成貸款違約,是形成信用風(fēng)險的主要方面。具體途徑主要有以下幾種。
第一,虛高評估抵押物(房產(chǎn))的價值
按照我們國家的個人住房信貸政策,購房者在購房時,可以根據(jù)具體情況只支付房產(chǎn)價值一定比例的款項,剩余比例款項可以通過申請銀行的個人住房貸款進(jìn)行支付。該政策為一部分購房者提供了可乘之機(jī),只要購房者能夠通過某些渠道使得體現(xiàn)在出具給商業(yè)銀行的證明材料上的所購房產(chǎn)價值高于該房產(chǎn)的實際價值,便可按政策套取到銀行的高額貸款,即以虛高評估房產(chǎn)價值套取銀行貸款。
第二,利用他人身份證,偷梁換柱搞假按揭
假按揭是指開發(fā)商為資金套現(xiàn),將暫時沒有賣出的房子以內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名字購下,從銀行套取購房貸款。
辦理假按揭的程序一般為:開發(fā)商通過給付身份證持有人一定數(shù)額的報酬,有償使用對方身份證,并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字,簽字完成,銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款。開發(fā)商和身份證持有人之間還會有一個協(xié)議,包括開發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。假按揭貸款是商業(yè)銀行經(jīng)由開發(fā)商發(fā)放無真實借款主體且擔(dān)保不落實的長期房地產(chǎn)貸款,是商業(yè)銀行發(fā)放零售貸款中的典型違規(guī)行為,這使得開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所面臨的巨大風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)銀行。
2.策略風(fēng)險
任何行業(yè)的發(fā)展都有一個周期問題,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外,超常發(fā)展就可能有相應(yīng)回調(diào)。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展的階段,如果銀行將過多的信貸資源投入進(jìn)去,將來就可能面臨巨大的策略風(fēng)險。因此,商業(yè)銀行要根據(jù)各自情況對房地產(chǎn)的信貸投入比例進(jìn)行總量控制。同時,還要加強(qiáng)行業(yè)分析,關(guān)注宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響,防止盲目跟風(fēng),盲目決策,以規(guī)避策略風(fēng)險。
3.操作風(fēng)險
近年來,由于個人房地產(chǎn)信貸受到政策激勵,在相關(guān)配套政策并不完善的情況下出現(xiàn)了爆炸式發(fā)展,操作風(fēng)險日漸顯現(xiàn)。銀行內(nèi)外勾結(jié),騙取貸款的案件時有發(fā)生,基本的操作手段是買賣雙方虛增標(biāo)的物估價;貸款到位后,違約拖欠銀行貸款;將嚴(yán)重高估的地產(chǎn)作為抵押物轉(zhuǎn)移給銀行,最終使銀行實際形成巨大虧空。
四、商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風(fēng)險防范措施
(一)主觀風(fēng)險因素的對策研究
1.建立個人信用制度,控制借款人違約風(fēng)險
我國的個人信用制度建設(shè)是在“九五”末期國內(nèi)市場出現(xiàn)疲軟、內(nèi)需不足的形勢下提出并開始起步的,是隨著商業(yè)銀行個人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的增加而產(chǎn)生的客觀要求。隨著我國商業(yè)銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展和整頓市場經(jīng)濟(jì)秩序的深入進(jìn)行,個人信用制度建設(shè)取得了一定進(jìn)展。一些發(fā)達(dá)國家個人信用制度建設(shè)己有100多年的歷史,形成了科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的運(yùn)行機(jī)制,完善的個人信用制度已成為發(fā)達(dá)國家市場經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的堅實基礎(chǔ)。為此,我們應(yīng)該借鑒國外的成功經(jīng)驗,結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)實,建立起符合我國國情的個人信用制度。
2.銀行自身完善風(fēng)險管理機(jī)制,杜絕風(fēng)險漏洞
主要包括控制按揭成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長速度;對借款人進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審查;簽定回購或債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款;嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款風(fēng)險;堅持較高的資本充足率;強(qiáng)化不良資產(chǎn)處置等。
(二)客觀風(fēng)險因素的對策研究
1.健全房地產(chǎn)金融的法律、法規(guī)體系
完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障。目前,我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法始終處于滯后狀態(tài)。為此,對于房地產(chǎn)金融的立法,第一要出臺專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法,以加強(qiáng)對商業(yè)銀行個人住房貸款的監(jiān)管力度;第二要修改和完善“證券法”,以健全房地產(chǎn)抵押貸款債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度;第三要修改和完善“擔(dān)保法”、“保險法”,完善“個人住房貸款操作規(guī)程”、“個人住房貸款客戶評價暫行辦法”、“個人住房貸款一級審批操作規(guī)程”、“個人住房貸款貸后管理辦法”和“個人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規(guī)章制度,并盡早將信用立法提上議程,以完善房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的擔(dān)保體制及個人信用制度;第四要完善現(xiàn)有財產(chǎn)保險制度,增加住房抵押貸款保險的種類,降低貸款申請人負(fù)擔(dān)。
2.大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險
我國的房地產(chǎn)金融要發(fā)展,必須建立起適合國情的房地產(chǎn)金融保險制度,以增加抵押物的擔(dān)保能力,降低個人住房貸款風(fēng)險。為此,第一要大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險機(jī)構(gòu),政府應(yīng)對保險公司經(jīng)營住房抵押貸款保險實行政策傾斜;第二要開發(fā)新險種;第三要鼓勵借款人積極投保,對自愿投保住房抵押貸款保險的借款人,商業(yè)銀行應(yīng)給予適當(dāng)放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優(yōu)惠政策。
3.建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)
消費(fèi)信貸與其他貸款不同,借款人是一個消費(fèi)者,貸款購買的是超過其即期收入限度并較長時間才能歸還貸款的財產(chǎn)或耐用消費(fèi)品。因此,在發(fā)放消費(fèi)貸款時,用抵押、擔(dān)保做還款保證顯得十分必要。
(三)風(fēng)險防范的創(chuàng)新思路
資產(chǎn)證券化是廣義的資產(chǎn)證券化的重要組成部分,是指發(fā)起人將缺乏流動性、但具有某種可預(yù)測現(xiàn)金收入屬性的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合(即“基礎(chǔ)證券”),出售給特定的發(fā)起人,或者將該基礎(chǔ)證券信托給特定的受托人,通過創(chuàng)立一種以該基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支持的一種金融工具或權(quán)利憑證(即資產(chǎn)支持證券),在資本市場上出售變現(xiàn)該資產(chǎn)支持證券的一種結(jié)構(gòu)性融資手段。
資產(chǎn)證券化的最主要形式就是住房抵押貸款證券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家特別的專業(yè)機(jī)構(gòu)(Special Purpose Vehicle,SPV),該機(jī)構(gòu)以其收購的住房抵押貸款為基礎(chǔ)而在資本市場上發(fā)行證券的行為。
證券化流程主要包括以下幾個步驟,即發(fā)起人選擇證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn),構(gòu)建資產(chǎn)池;設(shè)立特殊目的載體(SPV);發(fā)起人將資產(chǎn)組合轉(zhuǎn)移給SPV;進(jìn)行信用增級;評級機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評級,進(jìn)行證券銷售;現(xiàn)金流管理及償付。
住房抵押貸款證券化(MBS)成為國際金融創(chuàng)新發(fā)展的重要趨勢。引入住房抵押貸款證券化能夠解決我國金融體系功能錯位,促進(jìn)資本市場功能完善,化解商業(yè)銀行的流動患,還能給商業(yè)銀行帶來多方面的收益,同時為民間資本和各類保險等機(jī)構(gòu)資金進(jìn)入銀行信貸領(lǐng)域開辟一條間接渠道。
五、結(jié)束語
本文在對影響我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的主觀因素和客觀因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,總結(jié)得出以下結(jié)論:
第一,我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款中的風(fēng)險因素可以按照主觀風(fēng)險因素與客觀風(fēng)險因素進(jìn)行細(xì)分,主觀因素與客觀因素所采取的分析方法、預(yù)防措施都不盡相同。認(rèn)真做好主觀因素與客觀因素的分析,有助于找出我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款各風(fēng)險因素的內(nèi)在聯(lián)系,有助于商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險分析時更加明細(xì),便于從操作流程上進(jìn)行有針對性的調(diào)控措施。
第二,我國應(yīng)盡快建立完善的個人信用體系的管理模型,商業(yè)銀行可以根據(jù)未來自身的實際情況,制定相應(yīng)的個人住房抵押貸款指導(dǎo)性操作流程,建立相應(yīng)的違約預(yù)警機(jī)制和因地制宜的違約風(fēng)險控制方針。
第三,通過對加強(qiáng)立法的呼吁,以及風(fēng)險分散機(jī)制的建立,降低客觀風(fēng)險。目前我國住房金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)及其他服務(wù)體系和配套政策措施尚未完善,辦理抵押貸款過程中的手續(xù)、資信調(diào)查、房屋評估和風(fēng)險管理等方面效率較低。在客戶支付能力產(chǎn)生困難時,無法及時變現(xiàn),造成還款時間延誤,形成了并非客戶主觀意愿造成的信用風(fēng)險。風(fēng)險分散的具體操作表現(xiàn)形式,目前能夠較快實現(xiàn)的模式是擔(dān)保公司與保險公司等。如果保險、擔(dān)保公司與銀行合作,對于個人住房貸款的風(fēng)險分散,將會帶來積極地促進(jìn)作用。
在解決商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險的主觀因素和客觀風(fēng)險因素的同時,還要逐步推行住房抵押貸款的證券化,并大力發(fā)展個人住房抵押貸款二級市場,組合出售自身的住房抵押貸款,或者通過市場這一平臺進(jìn)行資產(chǎn)證券化或抵押貸款證券化,化解個人住房抵押貸款資金流動性差的風(fēng)險,提前收回商業(yè)銀行的貸款資金,盤活信貸資產(chǎn),增強(qiáng)自身資金的流動性,同時又轉(zhuǎn)移了違約風(fēng)險。
參考文獻(xiàn):
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中圖分類號：F830.58 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）12-0317-01
1 個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問題及風(fēng)險
1.個人信用制度缺位，個人資信風(fēng)險難以準(zhǔn)確地判斷和有效地控制
對借款申請人進(jìn)行信用調(diào)查是銀行開展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的一個重要環(huán)節(jié)。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關(guān)申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業(yè)信用機(jī)構(gòu)來完成信用調(diào)查工作，但由于我國個人資信制度尚未建立.對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標(biāo)準(zhǔn)，銀行只能以借款人所在單位開具的收人證明等材料做為信用評定的依據(jù).其真實性、時效性難以確定，對個人收人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負(fù)責(zé)人的，其個人收人與公司經(jīng)營收人難以區(qū)分由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，對借款主體的資質(zhì)、信用情況難以準(zhǔn)確判斷和有效把握。
2.房地產(chǎn)項目按揭合作不規(guī)范.房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險無法控制
房地產(chǎn)項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業(yè)務(wù)的源頭，對合作方的資質(zhì)、項目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質(zhì)量和資金的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔(dān)保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈.導(dǎo)致一個項目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經(jīng)辦機(jī)構(gòu)介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額.不正確地迎合來自社會各方面的某些需要，在競爭中不遵循商業(yè)銀行信貸經(jīng)營原則，片面地追求份額，采用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄危潘蓪﹂_發(fā)商資質(zhì)和項目合法性的審查及工程建設(shè)的監(jiān)理，對開發(fā)商售樓資金放任自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風(fēng)險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。
3.抵押登記工作嚴(yán)重滯后，制約個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展
由于住房貨幣化分配.抵押登記工作量成數(shù)量級增長.房屋產(chǎn)權(quán)管理部門難以適應(yīng)，辦事效率低.抵押登記工作進(jìn)展得十分緩慢.增加貸款的風(fēng)險，同時也限制了押舊買新、抵押貸款新業(yè)務(wù)品種的創(chuàng)新和發(fā)展
4、個人住房貸款的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制不健全
由于個人住房貸款數(shù)額大，期限長，出現(xiàn)風(fēng)險的可能性較大，急需建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制。個人住房貸款擔(dān)保或保險機(jī)制尚未建立，缺乏為信用提供擔(dān)保的經(jīng)營機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)拍賣市場不發(fā)達(dá)，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難，特別是對已進(jìn)住的房產(chǎn).在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產(chǎn)。
5.科技含量低.貸款的經(jīng)營管理水平與業(yè)務(wù)發(fā)展速度不相適應(yīng)
零售業(yè)務(wù)與批發(fā)業(yè)務(wù)相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期限長，管理成本高的特點(diǎn)，在還款方式、信貸管理、風(fēng)險控制、檔案管理等方面與批發(fā)業(yè)務(wù)有很大差別。特別是個人住房貸款業(yè)務(wù)迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計分析、預(yù)測、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)手段和質(zhì)量等工作提出了更高的要求，但由于銀行內(nèi)部管理系統(tǒng)科技含量低.信息處理速度慢，不利于經(jīng)營管理水平的提升。
6.從銀行資金的來源與運(yùn)用的角度來看.存在短存長貸風(fēng)險
目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠(yuǎn)角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角度來講.個人住房貸款的規(guī)模應(yīng)有銀行自身的管理界限。另一方面，資產(chǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不匹配，這樣時間一長可能導(dǎo)致銀行個人住房貸款指標(biāo)、資金緊張
7.從銀行經(jīng)營效益來看，目前個人住房貸款享受國家
優(yōu)惠利率，6～30年期的年利率為5.58，而一年期的定期存款年利率2.25.利差僅為3.33，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業(yè)務(wù)，相對于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù)多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力、物力和財力.這樣又將本來就較小的利潤空間進(jìn)一步縮小.相反由于個人住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長.在企業(yè)融資審查嚴(yán)格的情況下.助長企業(yè)套取個貸資金長期使用.增加銀行信貸風(fēng)險。
2 防范和化解金融風(fēng)險的經(jīng)驗借鑒
1.由政府部門牽頭.盡快成立個人資信評估系統(tǒng)
信用記錄在發(fā)達(dá)國家是一個非常重要的個人或企業(yè)的身份證明，任何銀行、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性的信用管理基礎(chǔ)。具有良好信用記錄的個人或企業(yè)，在尋求貸款、信用消費(fèi)、交易往來中.都會享受到極大的便利，可以為銀行決策提供依據(jù)，減少決策失誤應(yīng)由政府部門牽頭，成立相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)，建立起個人資信評估系統(tǒng).把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進(jìn)行完整、公平、公正的評價.以實現(xiàn)個人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享。
2.加強(qiáng)個人住房貸款前期合作項目的審查和預(yù)售房款的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險
嚴(yán)格合理地評價房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和按揭項目品質(zhì).選擇優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項目，在合作項目的選定上，制定一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理辦法。對于預(yù)售房，應(yīng)借鑒新加坡的經(jīng)驗，從政策法規(guī)上規(guī)定建立項目工程賬戶，對預(yù)售房資金使用按照工程進(jìn)度進(jìn)行撥付.防止房地產(chǎn)開發(fā)商滾動開發(fā)，亂鋪項目，在經(jīng)營管理不善的情況下，造成逾期交房或工程爛尾.損害消費(fèi)者的利益和銀行信貸資金的安全。
3.建立靈活多樣的擔(dān)保制度在貸款的擔(dān)保
上不應(yīng)局限于所購住房進(jìn)行抵押.應(yīng)借鑒西方國家的經(jīng)驗和做法：（1）由政府部門成立專業(yè)的政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對配合社會福利制度改革而發(fā)生的消費(fèi)信貸進(jìn)行擔(dān)保；（2）成立商業(yè)性的擔(dān)保公司提供信用保證；（3）建立個人住房信貸保險機(jī)制，積極探索和增加商業(yè)人壽保險與個人住房貸款相結(jié)合的方式。
4.建立市場化的個人住房貸款利率管理體系
目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質(zhì)均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金，不利于銀行進(jìn)行市場細(xì)分，滿足不同層次客戶的需求，提供差別化服務(wù)，隨著我國加人WTO步伐的日益臨近，為加強(qiáng)我國商業(yè)銀行的競爭力，我們應(yīng)加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系
5.加大科技投人.提高銀行個人住房貸款經(jīng)營管理水平
發(fā)行利率低是住房貸款證券化優(yōu)勢
2015年7月1日，中國債券信息網(wǎng)公布了民生銀行關(guān)于未來兩年“企富”系列個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券的注冊申請報告。報告顯示，民生銀行本期RMBS預(yù)計分4期發(fā)行，注冊有效期為兩年。二季度以來，隨著央行注冊發(fā)行管理的ABS實質(zhì)性落地，資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型和發(fā)行規(guī)模有了顯著擴(kuò)容。6月以來，除大部分以公司貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)外，汽車抵押貸款、租賃資產(chǎn)、個人消費(fèi)類貸款、個人住房抵押貸款等都已開始陸續(xù)加入本輪資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行的浪潮中。
盡管我國資產(chǎn)證券化的發(fā)展歷程已逾10年，但在3次試點(diǎn)中僅發(fā)行4單以住房貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)品，累積發(fā)行額170億元左右，較美國市場高峰期萬億美元的發(fā)行規(guī)模相差甚遠(yuǎn)。雖然RMBS產(chǎn)品入池資產(chǎn)利率較低，但RMBS的風(fēng)險也較低。考慮到首付比例和入池貸款均已存在一定的賬齡，入池資產(chǎn)借款人的違約風(fēng)險較低且預(yù)期違約后的回收率水平很高；隨著市場接受度的不斷提高，RMBS產(chǎn)品的發(fā)行利率將會逐步降低，減緩RMBS利差較為有限的問題。而對于RMBS產(chǎn)品抵押權(quán)變更登記的問題，部分機(jī)構(gòu)已采取了事后變更，若無法成功變更便予以贖回等緩釋措施。但我國住建部有批量變更的途徑，建行2005-1和2007-1均采取了信托設(shè)立時抵質(zhì)押權(quán)批量變更登記。據(jù)悉，新一期的建行RMBS也會批量變更。目前，我國法律對債權(quán)入池時抵押權(quán)是否需要事前完成變更登記沒有明確規(guī)定，具體情況要根據(jù)律師出具的相關(guān)意見和實際的項目情況而論。
一位信用評級公司結(jié)構(gòu)融資部人士認(rèn)為，目前資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行利率較低，因此銀行有意愿將本身利率就比較低的個人住房貸款打包轉(zhuǎn)讓，以換取流動資金。據(jù)了解，未來監(jiān)管層將醞釀放寬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“入池”限制以及擴(kuò)大投資者范圍。盡管相較其他品類的資產(chǎn)支持證券，RMBS可能面臨超額利差有限、無法實現(xiàn)抵押權(quán)變更登記等問題，但中債資信ABS團(tuán)隊分析師祖欣表示，隨著市場接受度的不斷提高，RMBS產(chǎn)品的發(fā)行利率將會逐步降低；此外，在一定的政策支持下，RMBS的發(fā)展未來有望推動我國住房市場和銀行放貸業(yè)務(wù)形成一定的良性循環(huán)。
資產(chǎn)證券化將成為債券市場重要產(chǎn)品
從房貸業(yè)務(wù)的需求端來看，自去年11月以來，房貸利率一降再降，消費(fèi)者還貸壓力相對減小，所以還會有龐大的消費(fèi)者群體選擇銀行房貸。房貸業(yè)務(wù)作為銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分，不會被輕易放棄。畢竟RMBS在我國還是新生事物，短期不會呈現(xiàn)大規(guī)模的發(fā)展；但長期而言，肯定會成為中國債券市場的重要產(chǎn)品。尤其隨著RMBS產(chǎn)品逐步獲得市場認(rèn)可，發(fā)行RMBS可使銀行減輕資本充足率壓力并獲得一定的利差收入；在一定的政策支持下，發(fā)行RMBS回收的資金會重新流回房地產(chǎn)市場，再用來發(fā)行新的RMBS，形成一定的良性循環(huán)，有效增加房地產(chǎn)市場的資金供給。據(jù)了解，目前銀行體系內(nèi)資金流動性充裕，今年以來，監(jiān)管審批流程簡化也并未刺激信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品交易市場如預(yù)期般活躍，未來監(jiān)管層將醞釀放寬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“入池”限制，以及擴(kuò)大投資者范圍。
關(guān)于住房抵押貸款證券化的模式，國內(nèi)學(xué)者圍繞我國應(yīng)該采取美國模式還是英國和歐洲模式進(jìn)行了長期的論證，關(guān)注的焦點(diǎn)是SPV（特殊目的機(jī)構(gòu)／公司）是否要有政府背景，是采取公司形式還是信托形式？根據(jù)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》，我國住房抵押貸款將以沒有政府擔(dān)保的信托方式實現(xiàn)證券化?！豆芾磙k法》第2條規(guī)定:“資產(chǎn)證券化是指以銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券，以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)，支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動?！蔽覈讍巫》康盅嘿J款支持證券產(chǎn)品——“建元2005-1”就是由中國建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，委托中信信托在銀行間債券市場發(fā)行的。
另外，我國還沒有SPV方面的專門立法，但《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》對SPV的市場準(zhǔn)入作出了嚴(yán)格的規(guī)定。監(jiān)管辦法第9條規(guī)定，信托受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)“根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定完成重新登記三年以上;注冊資本不低于五億元人民幣，并且最近三年年末的凈資產(chǎn)不低于五億元人民幣?！蓖瑫r，監(jiān)管辦法第8條規(guī)定:“資產(chǎn)支持證券由特定目的信托受托機(jī)構(gòu)發(fā)行，特定目的信托受托機(jī)構(gòu)由依法設(shè)立的信托投資公司或銀監(jiān)會批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任?！边@意味著我國的SPV的主體將是信托投資公司，但也不排除其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任SPV的可能。
這是在汲取我國股票市場的教訓(xùn)，由于我國住房抵押貸款證券化處于起步階段，相關(guān)的法律金融制度不完善，應(yīng)逐步向個人投資者開放RMBS業(yè)務(wù)，這樣可以積累經(jīng)驗，保護(hù)中小投資者的利益，避免市場過度的非理性行為；另一方面，RMBS在我國是一種全新的固定收益證券，其風(fēng)險收益特征與普通企業(yè)債券、其他固定收益類證券不同，對風(fēng)險管理能力要求高，而機(jī)構(gòu)投資者在這一方面比較成熟，從而能夠保證國內(nèi)住房抵押貸款證券項目的順利實施。
未來將進(jìn)一步放寬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“入池”
去年7月22日，中國郵政儲蓄銀行在全國銀行間債券市場成功發(fā)行“郵元2014年第一期個人住房貸款證券化產(chǎn)品”，該產(chǎn)品規(guī)模為68.14億元，其中優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券在全國銀行間債券市場交易，次級資產(chǎn)支持證券由郵儲銀行持有，基礎(chǔ)資產(chǎn)為23680筆個人住房抵押貸款。郵儲銀行此次發(fā)行的個人住房貸款證券化產(chǎn)品，是國內(nèi)首例采取延遲變更抵押權(quán)登記的產(chǎn)品，也是2007年后我國首筆在銀行間債券市場登陸的個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品，更是2012年資產(chǎn)證券化試點(diǎn)重啟以來的第一筆個人住房貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。
作為2007年以后國內(nèi)第一家采納個人住房貸款作為入池資產(chǎn)的商業(yè)銀行，郵儲銀行此次創(chuàng)新發(fā)行的個人住房貸款證券化產(chǎn)品，是落實國務(wù)院提出的“盤活存量、用好增量”的重要舉措，對于推動我國信貸資產(chǎn)規(guī)模中占比12.5%的個人住房貸款證券化，撬動其他住房抵押類貸款證券化，進(jìn)一步盤活期限長、數(shù)量大的資產(chǎn)具有指導(dǎo)意義，對于其他銀行開展住房貸款證券化具有示范借鑒作用。
中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨(dú)資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：
為進(jìn)一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，現(xiàn)就加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的要求通知如下：
一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向
房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制。對商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控。
各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房[2002]217號），對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。
商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％。
商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。
二、嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放
各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。
商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。
三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途
商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當(dāng)?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對其發(fā)放貸款。
四、加強(qiáng)個人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要
商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。
商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。
五、強(qiáng)化個人商業(yè)用房貸款管理
借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。
六、充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用
對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。
七、加強(qiáng)個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理
各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2002]247號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強(qiáng)賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應(yīng)即刻糾正。住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦。
八、切實加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理
關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 個人住房抵押貸款 抵押貸款風(fēng)險
民以居為安，住房歷來備受關(guān)注，但高額的房價讓很多人只能望房興嘆，人們開始選擇住房抵押貸款購房，伴隨著這個市場的擴(kuò)大，住房抵押貸款不良率也開始攀升潛在風(fēng)險已逐漸顯現(xiàn)。然而與當(dāng)前國有銀行較高的企業(yè)貸款不良率相比個人住房抵押貸款不良率相對較低，銀行重視眼前情況而忽視個人住房抵押貸款期限長潛在風(fēng)險大的特點(diǎn)，此業(yè)務(wù)被各家銀行作為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)著力發(fā)展忽視對風(fēng)險的認(rèn)識和研究。然而美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，表明商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)處于上行周期時，個人住房貸款的發(fā)展如果對其風(fēng)險不加以認(rèn)識和防范，會給銀行帶來重創(chuàng)。因此加強(qiáng)對個人房地產(chǎn)抵押貸款的管理關(guān)系到我國金融，甚至是整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。
一、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款及其風(fēng)險暴露
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的增加，居民消費(fèi)觀念的改變，購買住房的人數(shù)在上漲。個人住房的銷售面積從2001年的1.850億平方米到2010年前11個月8.25億平方米。全國個人住房抵押貸款余額也從2003年1.18萬億元2009年9.59 萬億元，目前我國商業(yè)銀行的消費(fèi)貸款規(guī)?？偭恐袀€人住房貸款占八成?？梢娢覈?--住宅市場的興旺帶動了購房信貸的快速增長。越來越多購房者選擇采用個人住房抵押貸款購買住房。商業(yè)銀行為爭取更多的信貸客戶，不斷創(chuàng)新貸款方式。住房市場有出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險，政府也在加大調(diào)控，并在2010年四月份重拳出擊，出臺了樓市的“國十條”。政策的高集中說明住房市場的風(fēng)險越來越大。
二、商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險及成因分析
在目前我國的經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境個人住房抵押貸款風(fēng)險發(fā)生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環(huán)境等諸多內(nèi)外因素決定的，具體而言，我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風(fēng)險：
（一）信用風(fēng)險表現(xiàn)及成因
個人住房抵押貸款中的信用風(fēng)險通常又被稱為違約風(fēng)險，在貸款中由于借款人在信用活動中存在不確定性，如違約或信用等級下降，不能依合約按期償還住房貸款本息而給銀行帶來經(jīng)濟(jì)損失。通常導(dǎo)致借款人違約的原因有三個：自然原因或社會原因等客觀原因；借款者經(jīng)濟(jì)利益比較厚的故意違約行為；借款者由于品性不佳的欺詐違約?，F(xiàn)有信用風(fēng)險管理體系主要有以下缺點(diǎn)：
1．個人信用資源普遍缺乏
個人信用資源主要包括個人身份證明、納稅記錄、資產(chǎn)價值和債務(wù)記錄等多方面的綜合個人信息。它是建立個人信用管理體系的基本素材，商業(yè)銀行只有擁有了較為完備的個人信用資源的前提下，才可能對個人信用狀況進(jìn)行客觀公正的評估，個人信用資源是我國商業(yè)銀行發(fā)放貸款的主要依據(jù)。我國從2006年開始，中國個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫正式運(yùn)行。雖然央行宣稱通過3年時間打造的這個數(shù)據(jù)庫，涵蓋了97.5%的個人信貸和100%的企業(yè)信貸。四年過去了，很多應(yīng)該納入信用范疇的參數(shù)仍未納入，而且個人信用資源分散，工商、稅務(wù)、銀行、保險。公安、法院等部門。大部分機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)未公開，機(jī)構(gòu)之間也未建立起資源共享機(jī)制。使得商業(yè)銀行在向個人發(fā)放貸款時能借以判斷的資料不充分，不但增加了商業(yè)銀行的交易成本降低了銀行服務(wù)效率，其調(diào)查準(zhǔn)確性和及時性也得不到保證，個人信用風(fēng)險難以得到有效地事前控制。
2．個人住房抵押申請者資信狀況的變化產(chǎn)生的信用風(fēng)險
個人住房抵押一般期限較長，其還款期限通常20～30 年左右，個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，使個人住房貸款申請者資信狀況發(fā)生變化，信用的缺失以及個人支付能力的下降，加大了銀行的信貸風(fēng)險，由于信息不對稱，借款人可以利用虛假的經(jīng)濟(jì)收入證明、抵押物重復(fù)抵押、故意隱瞞抵押物共有人押等欺詐行為騙取銀行的貸款。在個人信貸業(yè)務(wù)的決策過程中，銀行處于信息劣勢地位，只能憑借購房者提供的資料判斷貸款的可行性，即便是這些近期的資料不具備準(zhǔn)確性。
3．個人住房抵押貸款信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制存在缺陷
個人信用檔案的建立可為銀行發(fā)放住房貸款提供事前評估的依據(jù)而降低信用風(fēng)險管理要求將個人信用風(fēng)險真正控制在可接受的范圍之內(nèi)。目前我國商業(yè)銀行個人住房信貸的信用風(fēng)險管理存在許多不足之處，尤其是由于缺少功能完善的信用擔(dān)保、保險等配套工具，商業(yè)銀行的個貸風(fēng)險常被固化，風(fēng)險轉(zhuǎn)移制度的缺陷往往使風(fēng)險累積，妨礙了住房信貸業(yè)務(wù)的正常發(fā)展。隨著個人貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的發(fā)展，這一影響還將變得更加突出。第一，個人信用制度的缺失將造成銀行交易成本過高。銀行審核個人貸款的程序無法簡化，銀行發(fā)放一筆數(shù)萬元的個人貸款與發(fā)放一筆數(shù)百萬元的企業(yè)貸款費(fèi)用相當(dāng)，銀行交易成本大大提高。第二，個人信用制度缺失的現(xiàn)狀導(dǎo)致銀行過度依賴房產(chǎn)抵押。但抵押只是一種事后的風(fēng)險釋放，是一種手段而非目的。我國的社會制度特性缺乏社會保障的現(xiàn)狀使得法院對無力還貸的借款人難以做出強(qiáng)制性判決或采取強(qiáng)制性執(zhí)行手段，住房信貸的事后風(fēng)險也無法得到有效控制。
（二）利率風(fēng)險表現(xiàn)及成因
近年來央行不斷調(diào)整貸款基準(zhǔn)利息，國內(nèi)商業(yè)銀行的個人住宅抵押貸款面臨的利率風(fēng)險不斷增大。固定利率下通貨膨脹風(fēng)險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮。房地產(chǎn)金融的長期性決定了其通貨膨脹風(fēng)險也較大由于我國房地產(chǎn)市場正處在房價虛高、投機(jī)盛行的發(fā)展階段，與貸款利率風(fēng)險相伴隨的抵押物價值貶損風(fēng)險和潛在的違約風(fēng)險也逐步成為現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的主要風(fēng)險源。個人住房抵押貸款利率風(fēng)險原因主要有以下幾點(diǎn)：
1．宏觀經(jīng)濟(jì)走向的不確定性
2006-2007年住宅需求旺盛，房價持續(xù)上漲，住房投資額占固定資產(chǎn)投資超常規(guī)的高速增長。06年中央采取了緊縮的財政政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，07年從緊的貨幣政策，銷售量開始大幅萎縮。隨著樓市由熱轉(zhuǎn)冷，2008年下半年，政府改變調(diào)控政策，向行業(yè)連續(xù)施以援手，一向緊收的房地產(chǎn)政策逐步放松。2010年由于房價過度上升，政府又開始實行從緊的房地產(chǎn)政策。在國家住房政策的不斷調(diào)整下，經(jīng)濟(jì)走向的不確定性將加大宏觀政策的不確定性，從而增加商業(yè)銀行住房抵押貸款中的利率風(fēng)險。
2．房貸利率的調(diào)整缺乏靈活性
現(xiàn)階段我國的利率還沒有完全市場化，個人住房貸款的利率是按法定利率的調(diào)整而調(diào)整的。2002 年3月1 日開始實施的《個人住房貸款管理辦法》第四章第十四條規(guī)定“（個人住房貸款）期限在1 年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在1 年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定”。這種調(diào)整利率的做法，看似利率風(fēng)險從銀行完全轉(zhuǎn)移給了借款人，銀行不再有風(fēng)險，但實際并非如此。利率的調(diào)整是中央銀行決定的，商業(yè)銀行并沒有自，中央銀行調(diào)整可能會嚴(yán)重滯后于市場環(huán)境的變化。
3．通貨膨脹的壓力
近年來，我國中央銀行配合政府的積極財政政策，加大了貨幣投放的力度，貨幣Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI環(huán)比增長1.8%，2007年環(huán)比增長5.9%。2008年一年，雖然世界各國經(jīng)濟(jì)受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的嚴(yán)重打擊，各國的經(jīng)濟(jì)普遍下降嚴(yán)重（見圖1）。近期公布2010年11月CPI為5.1%，通貨膨脹一旦發(fā)生，銀行發(fā)放住房抵押貸款便會孕育更大更多的利率風(fēng)險。央行大幅度加息的可能將使商業(yè)銀行面臨利差縮小、收益大幅度減小的可能。商業(yè)銀行所持有的抵押物―住房的相對貶值（相對于原名義價格）將使銀行資產(chǎn)面臨大幅度受損的可能。
（三）提前還貸風(fēng)險表現(xiàn)及成因
提前還貸是指借款人在謀其償還的本金額超過當(dāng)期預(yù)定償還的本金額，主要包括對部分貸款余額提前償還和一次性清倉所有貸款余額。個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展至今，提前還款已經(jīng)成為個人住房貸款風(fēng)險中一個重要方面。住房抵押貸款的提前還貸行為造成了住房抵押貸款組合現(xiàn)金流較大的不確定性，從而給銀行的資金管理帶來較大的不良不利影響。提前還貸是銀行對資產(chǎn)負(fù)債的期限匹配難度加大。如何有效防范提前還款風(fēng)險，不僅是我國商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的重要問題，也是順利推進(jìn)個人住房抵押貸款證券化的必要途徑。理性借款人會隨時在對自己有利的情形下采取提前還貸行為，以期在購房中的成本支出達(dá)到最小化。那么這種收益的獲得必然是以銀行的損失來承擔(dān)為條件的。提前還貸風(fēng)險原因如下：
1．預(yù)期利息收入減少，回收資金閑置的損失
由于住房抵押貸款中利率比儲蓄利率高的很多，而且安全性較高，是銀行信貸資產(chǎn)中獲取利潤的主要產(chǎn)品，然而隨著提前還貸率提高，銀行的預(yù)期收益不能實現(xiàn)，從而付出的服務(wù)無法得到回報。提前還貸率越高給銀行造成的預(yù)期收入的損失也就越大。舉一個最簡單的例子，假設(shè)存一筆利率為8%的10萬元十年等額本息抵押貸款，根據(jù)每月住房抵押貸款的現(xiàn)金流提前貸款的話，銀行會遭受到預(yù)期利息收入。如果借款人提前一年歸還貸款會損失611.31元，數(shù)額相對不大，而提前九年就有37839元的損失，而在住房抵押貸款中，平均的年限在二十到三十年，可見預(yù)期損失的利息是相當(dāng)大的。
2．增加銀行服務(wù)成本，可能增加市場風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險
由于提前貸款行為的不確定性，是的銀行不能按照正常的貸款程序來處理，只能提供額外的人力來完成相關(guān)的各種操作，從而造成了人力資源的大量浪費(fèi)。一般來說，銀行所增加的服務(wù)費(fèi)用與提前還貸次數(shù)成正比變化，而與提前還貸無關(guān)，即提前還貸率越高，那么銀行服務(wù)的費(fèi)用越大。提前還貸行為在一定條件下可以增加市場風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險。如果其他貸款的報酬率低于住房抵押貸款利率，那么提前還貸行為會增加銀行的市場風(fēng)險。當(dāng)通貨緊縮時發(fā)放的住房抵押貸款購買力風(fēng)險較小，如果借款人提前還貸會增加商業(yè)銀行的購買力風(fēng)險。
（四）其他風(fēng)險
在個人住房抵押貸款中出了信用風(fēng)險，利率風(fēng)險，提前還貸風(fēng)險外，還包括其他風(fēng)險：銀行的流動性風(fēng)險，像個人住房貸款這樣的房地產(chǎn)消費(fèi)貸款期限長，一般借款期限長達(dá)10～20 年，甚至可達(dá)30 年，流動性較低，商業(yè)銀行發(fā)放大量個人住房貸款會占用巨額資金。近年來個人住房貸款發(fā)展勢頭很猛，毫無疑問，我國個人住房貸款很快就會接近甚至超出20%的警戒線，個人住房貸款的流動風(fēng)險日益突出。抵押物變現(xiàn)風(fēng)險，由于房地產(chǎn)金融中大多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果抵押物難以處置，銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要就會形成流動性風(fēng)險。抵押貸款資金來源和運(yùn)用的結(jié)構(gòu)風(fēng)險。商業(yè)性個人住房消費(fèi)貸款的資金來源，基本依賴于儲蓄。儲蓄的資金有短期性和隨意性的特點(diǎn)，不能滿足住房信貸數(shù)量大和期限長的要求，導(dǎo)致存貸資金不能在結(jié)構(gòu)、數(shù)量和時間上合理掛鉤。用短期的資金發(fā)放長期的貸款，容易使銀行形成支付危機(jī)，從而給住房金融的進(jìn)一步發(fā)展背上巨大的包袱，隱含著巨大的金融風(fēng)險。
三、結(jié)束語
隨著我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，商業(yè)銀行進(jìn)行這方面的風(fēng)險管理將會越來越重要，從現(xiàn)狀中看我國的在住房抵押方面的風(fēng)險管理機(jī)制缺失。面對新形勢下銀行住房信貸的發(fā)展的新趨勢，我們應(yīng)立足于我國經(jīng)濟(jì)、金融發(fā)展水平，借鑒國際上的風(fēng)險管理方法，結(jié)合自身特點(diǎn)，逐步探索出一套符合我國國情的行之有效的風(fēng)險管理觀念、方法和工具。為了銀行住房抵押貸款的安全性和收益性。不斷地完善銀行的個人信用體系，提高對利率風(fēng)險、信用風(fēng)險、提前還貸風(fēng)險等相關(guān)住房信貸市場的風(fēng)險發(fā)現(xiàn)和預(yù)防機(jī)制，加強(qiáng)員工的素質(zhì)教育及業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。只有這樣我國的住房抵押貸款市場才能不斷的發(fā)展，銀行的穩(wěn)定性，盈利性才能不斷提高，商業(yè)銀行才能獲得穩(wěn)定發(fā)展。
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