時(shí)間：2022-04-28 07:09:34
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（身份證）（護(hù)照）（營業(yè)執(zhí)照號碼）：_____
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委托人：_____國籍：_____電話：_____
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買受方：_____
（本人）（法定代表人）姓名：_____國籍：_____
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第一條 房屋的基本情況。
出賣方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于_____；位于第_____層，共_____（套）（間），房屋結(jié)構(gòu)為_____，建筑面積_____平方米（其中實(shí)際建筑面積_____平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_____平方米），房屋用途為_____；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二；（房屋所有權(quán)證號、土地使用權(quán)證號）（房地產(chǎn)權(quán)證號）為_____.
第二條 房屋面積的特殊約定。
本合同第一條所約定的面積為（出賣方暫測）（原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明）（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定）面積。如暫測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積（以下簡稱暫測面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定面積（以下簡稱實(shí)際面積）為準(zhǔn)。
該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±_____%（不包括±_____%）時(shí)，房價(jià)款保持不變。
實(shí)際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±_____%（包括±_____%）時(shí)，甲乙雙方同意按下述第_____種方式處理：
1.買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方，并按_____利率付給利息。
2.每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。
3._______________________________.
第三條 土地使用權(quán)性質(zhì)。
該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_____；土地使用權(quán)年限自___年__月__日至___年__月__日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號為_____；該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，買受方（必須）（無須）補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
第四條 價(jià)格。
按（總建筑面積）（實(shí)際建筑面積）計(jì)算，該房屋售價(jià)為（ 幣）每平方米_____元，總金額為（ 幣）___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整。
第五條 付款方式。
買受方應(yīng)于本合同生效之日向出賣方支付定金（ 幣）___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整，并應(yīng)于本合同生效之日起_____日內(nèi)將該房屋全部價(jià)款付給出賣方。具體付款方式可由雙方另行約定。
第六條 交付期限。
出賣方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給買受方，并應(yīng)收到該房屋全部價(jià)款之日起_____日內(nèi)，將該房屋付給買受方。
第七條 買受方逾期付款的違約責(zé)任
買受方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，出賣方對買受方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按_____計(jì)算。逾期超過____天后，即視為買受方不履行本合同。屆時(shí)，出賣方有權(quán)按下述第____種約定，追究買受方的違約責(zé)任。
1.終止合同，買受方按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣方支付違約金。出賣方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過買受方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由買受方據(jù)實(shí)賠償。
2.買受方按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
3._______________________________.
第八條 出賣方逾期交付房屋的違約責(zé)任
除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，出賣方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給買受方使用，買受方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向出賣方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在_____個(gè)月內(nèi)按_____利率計(jì)算；自第_____個(gè)月起，月利息則按_____利率計(jì)算。逾期超過_____個(gè)月，則視為出賣方不履行本合同，買受方有權(quán)按下列第_____種約定，追究出賣方的違約責(zé)任。
1.終止合同，出賣方按買受方累計(jì)已付款的_____%向買受方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過出賣方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。
2.出賣方按買受方累計(jì)已付款的_____%向買受方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
3._______________________________.
第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。
在買受方實(shí)際接收該房屋之日起，出賣方協(xié)助買受方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因出賣方的過失造成買受方不能在雙方實(shí)際交接之日起_____天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受方有權(quán)提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受方已付款退還給買受方，并按已付
款的_____%賠償買受方損失。
第十條 出賣方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，出賣方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由出賣方承擔(dān)全部責(zé)任。
第十一條 因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由出賣方向國家交納，契稅由買受方向國家交納；其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。
第十二條 本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
第十四條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由蘇州仲裁委員會仲裁。
第十五條 本合同（經(jīng)甲、乙雙方簽字）之日起生效。
第十六條 本合同連同附表共_____頁，一式_____份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，_____各執(zhí)一份，均具有同等效力。
出賣方（簽章）：
出賣方人（簽章）：
___年___月___日
買受方（簽章）：
委托人(以下稱甲方)：
企業(yè)所在地：
法定代表人：
聯(lián) 系 電 話：
傳 真：
受托人(以下稱乙方)：
企業(yè)所在地：
法定代表人：
聯(lián) 系 電 話：
傳 真：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》和相關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，就甲方委托乙方銷售甲方在 的住宅樓等事宜，達(dá)成如下協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。
第一條：委托事項(xiàng)
1-1、甲方委托乙方在 設(shè)立售樓處，銷售 省 市 花園住宅樓 期工程中的部分房屋，具體為 號樓盤共計(jì) 戶。待上述樓盤在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)銷售進(jìn)度達(dá)到總面積的85%以上時(shí)，甲方可根據(jù)情況在給乙方安排其它樓盤的銷售，屆時(shí)雙方再以書面合同的形式確定。
1-2、銷售底價(jià)見附表一。甲乙雙方必須在統(tǒng)一的對外銷售價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行樓盤的對外銷售。如果銷售底價(jià)有變動(dòng)甲方應(yīng)提前 天以書面形式告之乙方，甲方在沒有提前以書面形式告之乙方的情況下進(jìn)行銷售而引起的客戶及法律糾紛，由甲方負(fù)責(zé)。
1-3、如乙方將價(jià)格進(jìn)行上浮銷售，必須提前征求甲方同意，售高部分不計(jì)算費(fèi)只按甲乙雙方4 ：6分成，否則售高部分歸甲方所有。
第二條：合同期限
2-1、本合同期限為 天，自 年 月 日至 年 月 日。
2-2、甲乙雙方如需繼續(xù)合作，應(yīng)當(dāng)在不遲于本合同終止之日前一個(gè)月另行協(xié)商，并重新簽定合同。
第三條：費(fèi)用承擔(dān)
3-1、乙方在銷售過程中自身所發(fā)生的費(fèi)用(稅金、策劃費(fèi)用、廣告制作宣傳費(fèi)用、場地租賃費(fèi)用、人員聘用費(fèi)用)由乙方承擔(dān)。
3-2、乙方在銷售期間購房戶的異地看房費(fèi)用制訂如下：如果看房戶在乙方帶領(lǐng)下到達(dá)甲方并交納部分購房款后，看房費(fèi)用由甲方承擔(dān)或折為購房款;如果看房戶在乙方帶領(lǐng)下到達(dá)甲方?jīng)]有交納部分購房款，看房費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
3-3、乙方負(fù)責(zé)看房戶的人身安全，所雇傭的車輛必須是參加保險(xiǎn)的車輛。多發(fā)生的一切人身事故責(zé)任由乙方承擔(dān)。
3-4、甲方企業(yè)和所屬樓盤的所有宣傳印刷品，在銷售合同簽署后由甲方一次性免費(fèi)提供乙方 套，并且乙方必須在保證宣傳資料真實(shí)性的前提下可以自行印刷。
第四條：傭金費(fèi)
4-1、本合同所稱傭金費(fèi)僅指乙方銷售本合同的約定商品住宅樓，甲方應(yīng)支付的傭金。
4-2、費(fèi)按照甲方核定的乙方實(shí)際銷售房款總額和銷售進(jìn)度，支付給乙方。
4-3、乙方根據(jù)甲方提供的統(tǒng)一底價(jià)進(jìn)行銷售，乙方傭金按銷售額的 %進(jìn)行提取。高出價(jià)格表部分，甲乙雙方4 ：6分成。
第五條：傭金結(jié)算方式
5-1、甲乙雙方具體結(jié)算方式為一次性付款達(dá)到合同房款的100%，傭金按100%計(jì)取;
5-2、一次性付款達(dá)到合同房款的90%，傭金按90%計(jì)取;
5-3、銀行按揭首付款到位、辦理完銀行按揭手續(xù)及銀行款到位，傭金按100%計(jì)取;
5-4、分期付款達(dá)到合同房款90%以下，傭金按相應(yīng)比例的80%進(jìn)行計(jì)取;
5-5、結(jié)算時(shí)間為每月一次，次月該日乙方將銷售報(bào)表報(bào)甲方審核，甲方7日內(nèi)將傭金結(jié)算給乙方，剩余傭金待購房戶將剩余購房款全部繳納后，甲方一次性支付給乙方。
第六條：獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰
6-1、乙方銷售房屋自本合同簽定之日起個(gè)月內(nèi)銷售數(shù)量達(dá)到總面積90%及其以上，并保證所有房款都到甲方帳戶，乙方的傭金費(fèi)用在 %的基礎(chǔ)上再加1個(gè)點(diǎn)即 %。在4個(gè)月內(nèi)銷售數(shù)量達(dá)到總面積的100%，并保證所有房款都到甲方帳戶，乙方的傭金費(fèi)用在 %的基礎(chǔ)上再加2個(gè)點(diǎn)即 %。
6-2、乙方在合同期內(nèi)銷售達(dá)不到總面積的90%(不包括車庫和儲藏間)，費(fèi)按 %提取。
6-3、在合同銷售期間內(nèi)，乙方銷售緩慢或給甲方樓盤銷售造成損失，甲方有單方面解除合同的權(quán)力，但要在合同終止 月前以書面形式通知乙方。
第七條：退房處理
7-1、由于甲方原因造成已購房戶退房，甲方退還已交房款的100%，同時(shí)乙方將不予返還因該客戶買賣房屋所提取的傭金并且甲方應(yīng)額外按照已交房款5%給予乙方做為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，客戶所有的經(jīng)濟(jì)損失并且由甲方包補(bǔ)。
7-2、由于乙方原因造成已購房戶退房，甲方退還已交房款的95%，乙方包補(bǔ)客戶已交房款5%的損失，同時(shí)乙方應(yīng)將因該客戶買賣房屋所提取的傭金返還給甲方。
7-3、由于客戶自身原因造成退房的，按國家有關(guān)規(guī)定辦理，乙方將不予返還因該客戶買賣房屋所提取的傭金。
第八條：甲方應(yīng)提供乙方的資料復(fù)印件
8-1、甲方的營業(yè)執(zhí)照。
8-2、上級有關(guān)批準(zhǔn)文件。
8-3、國有土地使用權(quán)證書。
8-4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
8-5、建筑工程規(guī)劃許可證。
8-6、建筑工程施工許可證。
8-7、商品房欲售許可證。
8-8、樓盤規(guī)劃圖和建筑施工圖紙。
8-9、工程竣工驗(yàn)收后提供《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》、《房屋銷售成品標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。
8-10、房屋銷售明細(xì)表。
第九條：其他
9-1、甲方(乙方)發(fā)生銷售時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知乙方(甲方)，如果發(fā)生重賣現(xiàn)象由甲方(乙方)承擔(dān)全部法律責(zé)任。乙方應(yīng)及時(shí)將準(zhǔn)購房戶的詳細(xì)資料通知甲方，通知內(nèi)容包括：準(zhǔn)購房戶的姓名、身份證號碼、現(xiàn)居住地址、通訊方式及所買詳細(xì)樓號等。
9-2、銷售期間甲乙雙方商定，根據(jù)乙方的銷售情況，甲方定期到乙方售樓處辦理收繳房款和定金。乙方可以收取封房金，但不能直接收取購房定金、購房款。乙方以乙方名義開具的收款收據(jù)及發(fā)票所收款項(xiàng)，如交付甲方，甲方應(yīng)給乙方出具相應(yīng)的收款手續(xù)。沒有甲方的收款手續(xù)的，乙方獨(dú)自所收款項(xiàng)給購房戶造成的一切損害后果，由乙方自行負(fù)責(zé)。乙方與客戶簽定合同同時(shí)，應(yīng)按甲方規(guī)定的方法簽訂，由甲方蓋章確認(rèn)后生效。非經(jīng)甲方蓋章簽字的合同，所發(fā)生的一切糾紛及造成的經(jīng)濟(jì)問題全部由乙方承擔(dān)。
9-3、在銷售期間，甲方所提供的資料和數(shù)據(jù)不正確或由商品房銷售合同而引起的客戶糾紛以及因建筑質(zhì)量引起的問題由甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)法律責(zé)任。
9-4、在銷售期間，乙方因自行設(shè)計(jì)的宣傳資料不真實(shí)而引起的糾紛以及與銷售有關(guān)的其他問題，由乙方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)法律責(zé)任。
9-5、乙方必須建立嚴(yán)格的客戶登記制度，確保客戶的售房款以及足額繳納，并劃撥甲方帳戶，乙方不得私自挪為它用。
9-6、甲方(乙方)對乙方(甲方)企業(yè)的合作事項(xiàng)必須進(jìn)行保密，如果出現(xiàn)因甲方(乙方)原因泄露甲乙雙方合作事項(xiàng)，由甲方(乙方)承擔(dān)乙方(甲方)的所有損失并且承擔(dān)法律責(zé)任。
9-7、乙方(甲方)不得以甲方(乙方)的名義對外從事與甲方樓盤銷售無關(guān)的商業(yè)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，甲方(乙方)有權(quán)單方面解除合同，并依法追究乙方(甲方)給甲方(乙方)所造成的一切損失。
9-8、甲方在房屋交付使用后3個(gè)月內(nèi)，協(xié)助購房戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書和土地使用權(quán)證書。其辦證費(fèi)用按主管部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定由乙方組織購房戶向甲方交付。
9-9、甲方負(fù)責(zé)與客戶簽訂商品房銷售合同，甲方指定委托人在乙方銷售業(yè)績確認(rèn)書上簽字蓋章予以確認(rèn)。
本合同未盡事宜，在不違反雙方權(quán)益及利益的前提下，雙方本著誠信的原則協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，因本合同產(chǎn)生的爭執(zhí)糾紛由山東省乳山市人民法院管轄。
9-10、本合同經(jīng)甲、乙雙方法人簽字、蓋企業(yè)合同章后生效。
9-11、本合同一式兩份。甲、乙雙方各執(zhí)一份，各具同等法律效力。本合同同附件與合同具有同等的法律效力。
客自新亭郡，朝來數(shù)物華。傳君妓樓好，初落海榴花。
露色珠簾映，香風(fēng)粉壁遮。更宜林下雨，日晚逐行車。
海上移珍木，樓前詠所思。遙聞下車日，正在落花時(shí)。
舊綠香行蓋，新紅灑步綦。從來寒不易，終見久逾滋。
[中圖分類號] R657 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1674-0742（2017）05（a）-0100-03
[Abstract] Objective To analysis of mixed hemorrhoid withfistula were treated by low clinical curative effect and safety of surgical treatment of the same period. Methods Convenient select in November 2011 - November 2015 in our hospital 80 cases of mixed hemorrhoid merger low according to different treatment offistula patients randomly divided into experimental group （40 cases withfistula resection and mixed hemorrhoid treatment mucosa fibrotomy on the same period） and the control group （40 cases， afterfistula resection forfistula healing elective for mixed hemorrhoids mucosa fibrotomy）， compared two groups of patients' treatment effect， intraoperative blood loss， operative time， incision healing time， length of hospital stay and postoperative complications. Results The total effective rate 97.5% treatment is significantly higher than the control group 77.5%（P
[Key words] Mixed hemorrhoids； Anal fistula； Safety
痔是肛c外科發(fā)病率較高的一種疾病，而且20%左右患者都是混合痔[1]。混合痔患者很容易并發(fā)肛瘺，大大降低了患者的生活質(zhì)量。當(dāng)前臨床主要采用手術(shù)治療混合痔合并肛瘺患者，單一的肛瘺治療或者混合痔治療的臨床效果并不是非常理想，因此往往需要聯(lián)合治療[2]。但是臨床關(guān)于分期手術(shù)治療還是同期手術(shù)治療仍然存在很大爭議，分期手術(shù)治療的病程較長，而且二次手術(shù)對患者的創(chuàng)傷較大，該院采用同期手術(shù)治療混合痔合并肛瘺患者取得滿意效果[3]。為進(jìn)一步分析混合痔合并低位肛瘺患者采用同期手術(shù)治療的臨床療效及其安全性，該文對比分析了2011年11月―2015年11月在該院就診的80例混合痔合并低位肛瘺患者分別采用分期手術(shù)治療以及同期手術(shù)治療的臨床效果，現(xiàn)報(bào)道如下。
1 資料與方法
1.1 一般資料
方便選取在該院就診的80例混合痔合并低位肛瘺患者，所有患者功能正常，現(xiàn)將80例患者按照不同治療方案隨機(jī)分為實(shí)驗(yàn)組（40例）和對照組（40例），實(shí)驗(yàn)組中男45例，女35例；女性24～77歲，平均（41.2±3.1）歲。男性18～84歲，平均（41.4±3.2）歲。病程 1～5個(gè)月，平均（2.3±0.6）個(gè)月。兩組患者性別、年齡以及病程等基本資料采用統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件處理發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)差異無統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P>0.05）。
1.2 方法
兩組患者術(shù)前應(yīng)接受血尿常規(guī)、心電圖、肝功能檢查以及B超等檢查，常規(guī)留置導(dǎo)尿管。對照組患者行肛瘺切除術(shù)后待肛瘺愈合擇期進(jìn)行混合痔上黏膜環(huán)切術(shù)，肛瘺切除術(shù)操作方法如下：術(shù)中患者實(shí)施局部麻醉或硬膜外麻醉處理，取患者截石位，擴(kuò)張患者至3～4指后仔細(xì)、全面探查肛瘺內(nèi)外口和痔核的位置。通過圓頭針探查瘺管的具體走向，低位切開瘺管后使之呈扇形，完全刮除病變組織后采用碘伏溶液常規(guī)消毒，并且采用適量生理鹽水沖洗干凈。探針尾部連接縫合線，把手指伸到內(nèi)口作為導(dǎo)引，在切開瘺管的內(nèi)口處通過途徑將探針引出來，這樣可以隨著探針將橡皮筋完全拉出來。采用血管鉗將橡皮筋?yuàn)A緊并進(jìn)行對折后通過絲線進(jìn)行雙重結(jié)扎，仔細(xì)包扎后妥善固定。待肛瘺愈合后實(shí)施混合痔上黏膜環(huán)切術(shù)，具體方法如下：實(shí)施硬膜外麻醉處理，取患者截石位，擴(kuò)肛到3～4 指后通過無創(chuàng)傷鉗牽開肛緣皮膚，插入擴(kuò)張器后妥善固定，將內(nèi)芯取出后置入縫扎器， 選擇齒狀線上方大概4 cm的位置以荷包縫合方式縫合再取出。在縫扎處仔細(xì)導(dǎo)入吻合器，擊發(fā)30 s后再移出。通過肛鏡觀察吻合口有沒有出現(xiàn)活動(dòng)性出血癥狀，若發(fā)現(xiàn)出血應(yīng)壓迫止血。實(shí)驗(yàn)組患者采用肛瘺切除和混合痔上黏膜環(huán)切術(shù)同期治療，手術(shù)方法和對照組一致。
1.3 觀察評價(jià)指標(biāo)
臨床療效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：治愈：患者疼痛、便血、痔塊脫出等主要臨床癥狀及體征消失，功能正常，肛管內(nèi)并沒有狹窄、粘連現(xiàn)象。有效：患者主要臨床癥狀及體征有所改善，功能基本恢復(fù)。無效：患者主要臨床癥狀及體征、功能并沒有明顯改善甚至加重。統(tǒng)計(jì)兩組患者術(shù)中出血量、手術(shù)時(shí)間、術(shù)后切口愈合時(shí)間、住院時(shí)間以及術(shù)后并發(fā)癥發(fā)生率。
1.4 統(tǒng)計(jì)方法
數(shù)據(jù)分析采用SPSS 19.0統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件，計(jì)量資料采用（x±s）表示，進(jìn)行t檢驗(yàn)，計(jì)數(shù)資料采用[n（%）]表示，行χ2檢驗(yàn)，P
2 結(jié)果
2.1 兩組患者治療效果對比
實(shí)驗(yàn)組患者治療有效39例，對照組患者治療有效31例，實(shí)驗(yàn)組患者治療總有效率97.5%顯著高于對照組77.5%（P
2.2 兩組患者術(shù)中出血量、手術(shù)時(shí)間、術(shù)后切口愈合時(shí)間以及住院時(shí)間等對比
實(shí)驗(yàn)組患者術(shù)中出血量、手術(shù)時(shí)間、術(shù)后切口愈合時(shí)間以及住院時(shí)間等情況均少于對照組（P
2.3 兩組患者術(shù)后并發(fā)癥發(fā)生率對比
實(shí)驗(yàn)組患者感染、排尿困難、疼痛以及切口水腫等并發(fā)癥發(fā)生率10.0%顯著低于對照組25.0%（P
3 討論
混合痔是一種靜脈團(tuán)塊，患者主要表現(xiàn)為疼痛、便血、痔塊脫出以及瘙癢等癥狀，臨床根治難度較大，很容易反復(fù)發(fā)作，嚴(yán)重影響患者的生活質(zhì)量。當(dāng)前臨床主要采用痔核切除術(shù)治療混合痔，切除炎癥部分以及所有靜脈曲張，進(jìn)而將動(dòng)脈截?cái)郲4]?；旌现毯喜⒏丿浕颊咭欢ㄒ皶r(shí)采取有效的治療方法，維護(hù)肛管的完整，使恢復(fù)正常功能。外科手術(shù)中應(yīng)用最為廣泛的是混合痔上黏膜環(huán)切術(shù)，該種手術(shù)主要是環(huán)形切除部分內(nèi)痔、黏膜下組織、痔上黏膜，使缸墊上移從而縮小痔塊，促進(jìn)恢復(fù)正常的生理結(jié)構(gòu)[5]。肛瘺切除術(shù)是一種傳統(tǒng)的混合痔治療方法，具有標(biāo)識病灶、異物刺激等作用，不僅有利于組織修復(fù)，同時(shí)也有利于保留括約肌功能。臨床相關(guān)學(xué)者針對混合痔合并肛瘺患者應(yīng)該采取同期手術(shù)治療還是分期手術(shù)治療仍然存在爭議[6]。該次實(shí)驗(yàn)研究表明，實(shí)驗(yàn)組患者采取同期手術(shù)治療后，患者治療總有效率97.5%顯著高于對照組77.5%（P
該研究認(rèn)為，相對于分期手術(shù)治療而言，混合痔合并低位肛瘺患者采用同期手術(shù)治療的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①可避免二次手術(shù)，可減少手術(shù)操作對組織的創(chuàng)傷，縮短患者住院時(shí)間，患者更容易接受。②分期手術(shù)過程中，有的患者可能會因?yàn)槭中g(shù)操作刺激出現(xiàn)痔核水腫等并發(fā)癥，也有可能鑲嵌在創(chuàng)面中，患者會感覺非常疼痛。同期手術(shù)操作中會處理痔核，不僅可減少痔核水腫的發(fā)生，同時(shí)也可保證肛瘺切除引流通暢[8]。
綜上所述，混合痔合并低位肛瘺患者采用同期手術(shù)治療的效果良好，有利于縮短患者住院時(shí)間，術(shù)后并發(fā)癥發(fā)生率低，是一種安全、有效的治療方案。
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1.1 一般資料 研究對象取2014年5月―2015年5月本院混合痔合并低位肛瘺56例,依照手術(shù)方法差異進(jìn)行分組。對照組女患者12例,16例男患者,均齡(36.59±6.75)歲,21-59歲,病史均為(3.26±0.68)年,2個(gè)月-6年,共28例。研究組女患者11例,17例男患者,均齡(36.63±6.58)歲,21-57歲,病史均為(3.23±0.44)年,2個(gè)月-6.2年,共28例。組間基本資料比較(P>0.05),無顯著性差異,有可比性。
1.2 方法 對照組手術(shù)方法采用肛瘺切除術(shù),研究組手術(shù)方法為同期手術(shù),即肛瘺切除與混合痔外剝內(nèi)扎術(shù)同期進(jìn)行。
(1)肛瘺切除:手持探針,由外口插入瘺管,按照瘺管走行對內(nèi)口進(jìn)行探查,探針一端由內(nèi)口順利探出;沿著探針方向切開組織,將切口向外延長1cm,對壞死組織及瘢痕進(jìn)行切除,修剪創(chuàng)緣,掛線引流。
(2)外剝內(nèi)扎術(shù):在混合痔邊緣作切口,呈V型,將皮膚切開,剝離皮下靜脈叢至齒狀線上方,約0.5cm,借助擴(kuò)肛器,將肛鏡縫扎器導(dǎo)入,鉗夾內(nèi)痔,并縫扎,環(huán)形切除內(nèi)痔、黏膜下組織及痔上黏膜,吻合,對瘺管兩側(cè)痔核及痔核進(jìn)行切除。手術(shù)給予明膠海綿和凡士林紗條止血,抗感染用藥,5-7d。
觀察兩組癥狀改善情況,評定療效,比較分析。
1.3 療效標(biāo)準(zhǔn) 無效:經(jīng)過治療,患者癥狀與治療之前相比較,無改善,或加重;好轉(zhuǎn):經(jīng)過治療,患者癥狀與治療之前相比較,有所改善,基本恢復(fù)排便及排氣功能;有效:經(jīng)過治療,患者癥狀消失,肛管內(nèi)未出現(xiàn)水腫、畸形、粘連和狹窄等,手術(shù)創(chuàng)面比較光滑、平整,恢復(fù)排便及排氣功能。治療有效率=有效+好轉(zhuǎn)。
1.4 統(tǒng)計(jì)學(xué)分析 對本文所得實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)均采用SPSS 13.0統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件進(jìn)行檢驗(yàn),所得計(jì)量資料采用t檢驗(yàn),所得計(jì)數(shù)資料采用χ2檢驗(yàn),以P
二、結(jié)果
對照組治療有效率82.14%(23/28),無效5例,比例17.86%;有效12例,比例42.86%;好轉(zhuǎn)11例,比例39.29%。研究組治療有效率96.43%(27/28),無效1例,比例3.57%;有效15例,比例53.57%;好轉(zhuǎn)12例,比例42.86%。組間有效率相對比,研究組高(P
三、討論
我國《合同法》第14條規(guī)定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)內(nèi)容具體確定，同時(shí)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第15條規(guī)定商業(yè)廣告為要約邀請。在社會生活中，商品廣告不因顧客的承諾而直接產(chǎn)生合同關(guān)系。但這無損于售樓書的法律作用。因?yàn)?，房屋預(yù)售是一種較為特殊的法律行為，它不是現(xiàn)貨交易，也不同于一般的期貨買賣，它是將要建成的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓。關(guān)于該不動(dòng)產(chǎn)，并無統(tǒng)一的規(guī)格和特定的標(biāo)準(zhǔn)供雙方當(dāng)事人參照履行，加上其公用設(shè)施和配套設(shè)施的不確定性以及工程施工和裝修的隨意性，如果售樓書沒有一定的法律約束力，則欺詐性商業(yè)行為提供了條件，并且對購房人是極不公平的。因?yàn)椋?/p>
（1）售樓書使購房人對所購房屋產(chǎn)生合理期望。在沒有現(xiàn)房或樣板房的情況下，購房人只能通過售樓書了解房屋的位置、結(jié)構(gòu)、間隔、裝修和設(shè)施配套情況，購房人依據(jù)售樓書產(chǎn)生購買房屋的意向。
（2）售樓書是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。購房人所以接受所購房屋的價(jià)格，是基于對售樓書的確信。在簽訂認(rèn)購書的房屋預(yù)售中，由于認(rèn)購書往往沒有質(zhì)量條款，質(zhì)量條款一般在正式的購房合同中設(shè)定，購房人簽訂認(rèn)購書和支付定金的依據(jù)就是售樓書。
（3）售樓書是預(yù)售合同的補(bǔ)充。預(yù)售合同往往只就所購房屋的面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)款等作出規(guī)定，而對公用設(shè)施和配套設(shè)施的質(zhì)量不作規(guī)定，但公用設(shè)施和配套設(shè)施的建筑安裝費(fèi)用實(shí)際上是眾多購房人共同負(fù)擔(dān)的，也就是說，在購房人所付購樓款中，已經(jīng)包含了公用設(shè)施和配套設(shè)施的費(fèi)用，合作公司應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)，但是在合同沒有規(guī)定的情況下，其義務(wù)的履行只能以售樓書為準(zhǔn)。
（4）《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》有類似規(guī)定。該法第22條的規(guī)定是：“經(jīng)營者以廣告、產(chǎn)品說明、實(shí)物樣品或者其他方法表明商品或者服務(wù)的質(zhì)量狀況的，應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)的實(shí)際質(zhì)量與表明的質(zhì)量相符。
（5）《廣告法》對售樓書之類的廣告宣傳的真實(shí)性有明確要求。其第3條規(guī)定廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法；其第38條規(guī)定虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任。
我把蝸牛拉到一邊小聲說：注意了，這是跟咱們玩文字游戲呢，綠化覆蓋率和綠地率是不一樣的。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區(qū)用地的比率，樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，而綠地率是指小區(qū)范圍內(nèi)各種綠地的總和與小區(qū)用地的比率?？蓜e被騙了。
他說：不說不知道，一說嚇一跳。就差這么幾個(gè)字，綠地的面積就差這么多，差一點(diǎn)就被人忽悠了。我們心有余悸地離開了這個(gè)售樓處。
點(diǎn)評：專業(yè)人士提醒，盡量爭取讓房地產(chǎn)商把自己購買房屋所在小區(qū)整體平面圖附上，在圖上準(zhǔn)確標(biāo)明小區(qū)內(nèi)所有綠地面積。
謊言二：入住以后就可以
在另一家售樓處，我們一進(jìn)門，就被售樓小姐宣傳的配套設(shè)施給吸引住了。售樓小姐說：我們這兒將來是會所，這邊是超市，還有幼兒園、小學(xué)……
蝸牛很高興，因?yàn)樗憬惴蚱迋z在國外，孩子由父母帶著，老人很辛苦，所以他打算買了房子以后把小外甥接到他這里住，就問：這個(gè)幼兒園什么時(shí)候能投入使用？售樓小姐告訴他，等入住以后就可以了。蝸牛感到很滿意。
然而這時(shí)蛐蛐又插話了，別怪我不提醒你啊，表面上看，她好像是給了我們一個(gè)時(shí)間，但實(shí)際上這是一個(gè)含糊的答案，這些配套設(shè)施到底是入住以后的第一天就能使用，還是入住以后一年、兩年、三年甚至更長時(shí)間才能使用呢？
點(diǎn)評：購房者不能光聽房地產(chǎn)商說這些配套設(shè)施能夠到位、入戶，還要弄清楚它的使用狀況以及開通的確切時(shí)間，并且還要寫到合同里去，約定好違約責(zé)任，這樣房地產(chǎn)商就不能因?yàn)榕涮自O(shè)施不能按期正常使用而找借口了。
謊言三：很快辦產(chǎn)權(quán)證
下午，葉子看上了一套房子，蛐蛐和蝸牛覺得這套房子各方面也都不錯(cuò)，打算就這樣定下來。正坐在售樓處里面商量的時(shí)候，聽見另一位購房人問售樓小姐，你們這個(gè)項(xiàng)目有產(chǎn)權(quán)證嗎？售樓小姐回答，我們很快辦產(chǎn)權(quán)證。
聽到此言，蛐蛐一拍腦門說，我怎么把這么重要的事情給忘了呢。沒有產(chǎn)權(quán)證，咱們可不能買。
點(diǎn)評：實(shí)際上，有些樓盤產(chǎn)權(quán)證根本辦不下來。因?yàn)橛械捻?xiàng)目土地出讓金都沒交齊。所以，一定不能買產(chǎn)權(quán)證還沒辦下來的房子，避免不必要的麻煩。
謊言四：物管費(fèi)較低
結(jié)婚以后，葉子將主管家里財(cái)政，她對物業(yè)管理費(fèi)怎么收取很感興趣，售樓小姐說，我們的物業(yè)管理費(fèi)收取得比較低，是每平方米3元錢。
我覺得很納悶，物管費(fèi)、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)合同內(nèi)容等，不是應(yīng)該由物業(yè)管理公司來定嗎？開發(fā)商怎么能肯定是多少錢呢？就轉(zhuǎn)頭問躲在一邊吸煙的蛐蛐：每平方米3元錢，這事可靠嗎？蛐蛐很警惕，誰說的？物業(yè)管理費(fèi)的規(guī)定是由物業(yè)公司跟業(yè)主簽合同的，開發(fā)商根本不能負(fù)責(zé)。如果開發(fā)商說出了價(jià)錢，那可能開發(fā)商和物業(yè)管理公司有協(xié)議，你讓售樓小姐出具相關(guān)的文字材料，看看才行。
點(diǎn)評：如果在房屋銷售前，開發(fā)商已經(jīng)和物業(yè)管理公司談定了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、方式、收費(fèi)等事項(xiàng)的話，開發(fā)商在售樓的時(shí)候，就應(yīng)該告訴購房人有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，但是要出具和物業(yè)公司相關(guān)的文字材料。
謊言五：房子剩下不多了
在一個(gè)新開盤不久的樓盤，蝸?？春昧艘粋€(gè)兩居室，戶型也很好，雙朝陽，他問售樓小姐，請問你們這個(gè)樓盤這個(gè)戶型的房子還有嗎？置業(yè)顧問面露惋惜地說：喲，您問得真是時(shí)候，今天上午剛有人訂了一套，現(xiàn)在這個(gè)戶型只剩兩套了。您要買就要抓緊了。我覺得很疑惑，你們的樓盤開盤沒多長時(shí)間，怎么賣得這么快啊？這時(shí)候售樓小姐說：這個(gè)是不會假的，我們售樓書上都有數(shù)字顯示。
點(diǎn)評：按照北京市建委房地產(chǎn)交易信息公示和預(yù)售合同網(wǎng)上簽約通知，北京所有商品房預(yù)售合同將實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記，這就意味著不管售樓小姐說得如何天花亂墜，購房者只要上網(wǎng)就能輕輕松松地把要買房子的信息了解得清清楚楚。
謊言六：購房訂金可以退
這一次，蝸牛和蛐蛐都比較看好一個(gè)戶型，兩個(gè)人正嘖嘖稱贊的時(shí)候，卻聽見售樓小姐在一旁小聲嘀咕，這房子沒幾套了。
2、注意銷售陷阱
其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價(jià)格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認(rèn)為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機(jī)會籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)。
其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。
在價(jià)格的制定上，則會根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對其余單元的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售(開盤)時(shí)，開發(fā)商往往一般總會把價(jià)格定得低一些，以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作成功，價(jià)格都會節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時(shí)的三四千元暴漲到收盤時(shí)的五六千元都不稀奇。
其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標(biāo)識代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。
其四，設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個(gè)戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認(rèn)購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因?yàn)椋覀兛吹降恼J(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時(shí)間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認(rèn)購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認(rèn)購的房子時(shí)，考慮到認(rèn)購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。
3、注意“五證”陷阱
畫內(nèi)音：三人來到一家正在銷售期房的房地產(chǎn)公司，接待的售樓小姐拿出了一份設(shè)計(jì)精美的樓書給我們看。張磊看著樓書覺得愛不釋手，看到沙盤更覺得心曠神怡。葉子比較重視社區(qū)的環(huán)境，就問：“小區(qū)的綠地面積是多少？”漂亮的售樓小姐回答說：“我們小區(qū)的綠化覆蓋率能夠達(dá)到60%以上?！?/p>
小彭把張磊拉到一邊小聲說：“注意，這跟咱們玩文字游戲呢，綠化覆蓋率和綠地率是不一樣的。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區(qū)用地的比率，樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，而綠地率是指小區(qū)范圍內(nèi)各種綠地的總和與小區(qū)用地的比率，可別被騙了。”
張磊嘀咕，不說不知道，一說嚇一跳。差這么幾個(gè)字，綠地的面積就差這么多。差一點(diǎn)就被人忽悠了，張磊一行三人心有余悸的離開了這個(gè)售樓處。
專家提醒：專業(yè)人士提醒購房者，盡量爭取讓房地產(chǎn)商把自己購買房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上，在圖上準(zhǔn)確標(biāo)明小區(qū)內(nèi)所有綠地面積。
謊言二：入住以后就可以了
畫內(nèi)音：在另外一家售樓處，三人一進(jìn)門，就被售樓小姐宣傳的五花八門的配套設(shè)施給吸引住了。售樓小姐說：“我們這兒將來是會所，這邊是超市，還有幼兒園、小學(xué)……”
張磊很高興，因他姐和姐夫倆人都在國外，孩子由父母帶著，老人很辛苦，所以他打算買了房子以后把小侄子接到他那里住，于是問道：“這個(gè)幼兒園什么時(shí)候能投入使用？”售樓小姐說：“等入住以后就可以了。”張磊感到很滿意。
這時(shí)小彭又插話了：“別怪我不提醒你啊，表面上看，她好像是給了我們一個(gè)時(shí)間，但實(shí)際上這是一個(gè)含糊的答案，這些配套設(shè)施到底是入住以后的第一天就能使用，還是入住以后一年、兩年、三年甚至更長時(shí)間才能使用呢？”
專家提醒：購房者不能光聽房地產(chǎn)商說這些配套設(shè)施能夠到位、入戶，還要弄清楚它的使用狀況及開通的確定時(shí)間，并且還要簽訂到合同里去，約定好違約責(zé)任，這樣房產(chǎn)商就不能因?yàn)榕涮自O(shè)施不能按期正常使用而找借口了。
謊言三：很快辦產(chǎn)權(quán)證
畫內(nèi)音：下午，葉子看上了一套房子，小彭和張磊覺得這套房子各方面都不錯(cuò)，三人打算就這樣定下來。正坐在售樓處商量的時(shí)候，聽見另一位購房人問售樓小姐：“你們這個(gè)項(xiàng)目有產(chǎn)權(quán)證嗎？”售樓小姐回答：“我們很快辦產(chǎn)權(quán)證?！?/p>
聞聽此言，小彭一拍腦門說：“我怎么把這么重要的事情給忘了。沒有產(chǎn)權(quán)證，咱們可不能買。”
專家提醒：實(shí)際上，有些樓盤產(chǎn)權(quán)證根本辦不下來。因?yàn)橛械捻?xiàng)目土地出讓金都沒交齊。所以，一定不能買產(chǎn)權(quán)證還沒辦下來的房子，避免不必要的麻煩。
謊言四：物管費(fèi)較低
畫內(nèi)音：結(jié)婚后，葉子將主管家里的財(cái)政，她對物業(yè)管理費(fèi)怎么收取很感興趣，售樓小姐說：“我們的物業(yè)管理費(fèi)收取得比較低，是每平方米3元?！?/p>
張磊覺得很納悶，物管費(fèi)、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)合同內(nèi)容等，不是應(yīng)該由物業(yè)管理公司來定嘛，開發(fā)商怎么能肯定是多少錢呢？他就轉(zhuǎn)頭問一邊的小彭：“每平方米3元，這事可靠嗎？”小彭很警惕：“誰說的？物業(yè)管理費(fèi)的規(guī)定是由物業(yè)公司跟業(yè)主簽合同的，開發(fā)商根本不能負(fù)責(zé)。如果他說出了價(jià)錢，那可能開發(fā)商和物業(yè)管理公司有協(xié)議，你讓售樓小姐出具相關(guān)的文字材料，看看才行?！?/p>
專家提醒：如果在房屋銷售前，開發(fā)商已和物業(yè)管理公司談定了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、方式、收費(fèi)等事項(xiàng)的話，開發(fā)商在售樓的時(shí)候，就可以告訴購房人有關(guān)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，但是要出具和物業(yè)公司相關(guān)的文字材料。
謊言五：房子剩下不多了
畫內(nèi)音：在一個(gè)新開盤不久的項(xiàng)目，張磊看好了一個(gè)兩居室，戶型也很好，雙朝陽，他問售樓小姐：“請問你們這個(gè)樓盤這個(gè)戶型的房子還有嗎？”
售樓小姐面露惋惜地說：“喲，您問得真是時(shí)候，今天上午剛有人定了一套，現(xiàn)在這個(gè)戶型只剩兩套了，您要買就要抓緊了?！?/p>
小彭很疑惑地說：“你們的樓盤開盤沒多長時(shí)間，怎么賣得這么快??？”
售樓小姐回答說：“這個(gè)是不會假的，我們的售樓書上都有數(shù)字顯示?！?/p>
專家提醒：按照海南省住建廳的房地產(chǎn)交易信息公示和預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的通知，海南所有商品房預(yù)售合同將實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記，這就意味著不管售樓小姐說得如何天花亂墜，購房者只要上網(wǎng)就能輕松地把要買房子的信息了解得清清楚楚。
謊言六：訂金能退
畫內(nèi)音：這一次，張磊和小彭都比較看好一個(gè)戶型，兩個(gè)人正嘖嘖稱贊時(shí)，卻聽見售樓小姐在一旁小聲的嘀咕：“這房子沒幾套了。”
張磊一急，說：“那怎么辦？我們還想再多看幾家呢?！?/p>
售樓小姐出了個(gè)主意：“要不這樣，您先交一萬塊錢的訂金?！毙∨砭o跟著問：“那萬一將來有變化，訂金能退嗎？”售樓小姐說可以。
專家提醒：注意，一個(gè)字的區(qū)別可大了。在法律上，定金和訂金有著嚴(yán)格的區(qū)分。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鳂莾r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金。而訂金具有預(yù)付款的性質(zhì)，商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利。所以，一定要看清楚預(yù)售合同上寫的是哪個(gè)字。
謊言七：精美的樣板間
畫內(nèi)音：三個(gè)人看到一個(gè)樣板間非常寬敞漂亮，裝修得很豪華，張磊和葉子都頗為心動(dòng)。
但是小彭又跟二人說：“樣板間都由專業(yè)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，裝修材料都是精品，工費(fèi)昂貴的裝修公司會仔細(xì)雕琢每個(gè)細(xì)節(jié)，咱們普通老百姓家要達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可要花費(fèi)不少。而且你們沒發(fā)現(xiàn)樣板間的墻壁比平常的房子都薄嗎，這樣就顯得整體空間比較大了，可是實(shí)際上并沒有這么大?！?/p>
專家提醒：許多開發(fā)商在推出精裝修住宅項(xiàng)目時(shí)，都要不遺余力地花上一大筆錢請專業(yè)人士設(shè)計(jì)，請裝修公司裝飾，搭建出一套或幾套與眾不同的樣板間來。購房者千萬要擦亮眼睛，以免被蒙蔽。
謊言八：平面圖很漂亮
畫內(nèi)音：張磊看到一張平面圖，覺得戶型不錯(cuò)，可是，小彭卻說，很多平面圖并不真實(shí)，都將床、桌子、柜子的尺寸變小了，而購房人在完工交房后，才發(fā)現(xiàn)擺了家具后，室內(nèi)空間就所剩無幾了。
專家提醒：很多銷售平面圖都有將家具尺寸縮小的問題，使室內(nèi)空間看起來更寬敞。因此，購房人對自己不懂的事項(xiàng)應(yīng)一一向銷售人員詳細(xì)了解，若自己看不懂平面圖可請專業(yè)人士代看、解釋。
謊言九：樓書說大話
畫內(nèi)音：葉子和張磊兩個(gè)人去了房展會，展會上很是熱鬧，每個(gè)參展商都熱情地向看展的人發(fā)放著精美的樓書，葉子拿了好幾個(gè)袋子，都有點(diǎn)拿不過來了。張磊說，拿這么多樓書有什么用，還不是王婆賣瓜，自賣自夸嘛。
專家提醒：如果發(fā)生法律糾紛，樓書不能做證據(jù)，除非雙方簽字認(rèn)可，并附在購房合同的補(bǔ)充協(xié)議中。樓書所提出的條件僅表明發(fā)展商的一種意愿，并沒有法律效應(yīng)。即使樓書內(nèi)容適度夸大，也可看作是為了達(dá)到一種廣告效應(yīng)。
第二天，曉莉就把我領(lǐng)到了旺達(dá)房地產(chǎn)公司，在公司人事資源部登記注冊后，我就這樣輕而易舉地成了一名售樓女。第三天上班，我就和一群打扮得花枝招展，穿著極為性感暴露的售樓女，齊刷刷地恭候在售房大廳的轉(zhuǎn)角沙發(fā)上。每當(dāng)有一位購房者光顧大廳，售樓女就如同哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸那樣，眼里閃爍著激動(dòng)的光芒，爭先恐后地簇?fù)磉^去，不愿低三下四的我只能“姜太公釣魚——愿者上鉤”了。
第三天下午，一位胖若地缸，步履蹣跚的老男人向我走來?！靶〗?，你是新來的吧，我可從來沒見過你喲！”他接著一邊伸過一只肥若熊掌、長滿棕色汗毛的右手，一邊說：“小姐，今天晚上陪我共進(jìn)晚餐好嗎？如果陪得本老總滿意，我買你300萬元的樓盤！”我嚯地一下站起身來，把名片摔在“地缸”的臉上：“你認(rèn)錯(cuò)人了，本小姐是售樓女，不是三陪女！”見我這樣，他尷尬地落荒而逃，而留在大廳的我卻更尷尬了——別人爭著想做的生意都做不成，送上門的生意我卻不做，售樓女們開始罵我假正經(jīng)，發(fā)神經(jīng)，“到手的錢都不要，難道還怕錢多咬手？”“如果有足夠的錢，又何必到這里低三下四干售樓這一行？”回到家里，我委屈得哭了一整夜。
一個(gè)月做下來，到了月末算賬提成結(jié)算的日子，8名售樓女，她們最高的一位月提成8000元，最少的一位也達(dá)到了2500元。只有我一份業(yè)務(wù)也沒做成，白在售樓大廳展覽了30天。在那家“一切從頭來”的咖啡館，曉莉與我展開了一次推心置腹的思想交流。曉莉邊把1000元錢給我，邊說：“妹妹，你學(xué)問高，架子大又矜持，不像我們這些文化低的粗人，這一行，你做不了??！”曉莉說：“房地產(chǎn)公司為什么只用售樓女，不用售樓男呢？還不是因?yàn)榕蕴赜械娜崆?、嫵媚與氣質(zhì)，最能拉近買賣雙方的距離，售樓的成功率偏大。還有，如今企業(yè)的老板多是男人，有錢的主兒也以男士居多，陰陽相引，異性相吸嘛！”
這一夜，我徹底失眠了。是啊，把自己的“無形資產(chǎn)”開發(fā)利用起來，再加上自己的學(xué)識強(qiáng)項(xiàng)，沒準(zhǔn)就會如魚得水，開辟出一片天高地闊的創(chuàng)業(yè)新天地呢！
我開始學(xué)會了職業(yè)的微笑，學(xué)會了陪客戶下舞池，喝咖啡，甚至逛街，只要不出格我都會討客戶喜歡地去做。在與男主顧交往的過程中，我意外地發(fā)現(xiàn)：有色心無色膽的男人永遠(yuǎn)是大多數(shù)，既然想買房，買誰的房都是買，又能博紅顏一笑，有幸與紅粉佳人近距離接觸，又何樂而不為呢？不過，我有著自己既定的做人原則——只要對方有一點(diǎn)撩撥的語言或不軌的舉動(dòng)，不管開出的條件多么優(yōu)越，我也會毫不留情地?fù)]手道“拜拜”。
一位叫王剛的客戶在與我有過幾次接觸后，約我到一家餐館共進(jìn)晚餐并簽約。酒過三巡，小有醉意的王剛忘情地抓過我的手認(rèn)真地摩娑起來。我一驚，意識到危險(xiǎn)正在向自己靠攏，忙小心翼翼地抽出手拿出購房合同：“今晚，男朋友和我還有約會，王先生，時(shí)間不早了，我們還是簽合同吧！”我編了一個(gè)足可以讓色膽男人吃醋又退卻的理由?！?00萬元的樓盤，你拿什么回報(bào)我呢？”王剛又把手搭上了我的肩頭。“王先生，你想要的東西，在本小姐這里你根本得不到。算了，我看錯(cuò)了人，知書達(dá)理的王先生原來也是個(gè)道貌岸然的偽君子……”我站起身，收起了合同。王先生窘了一會兒，突然大笑起來：“在如今的滾滾紅塵中，像你這種出淤泥而不染的女性鳳毛麟角，佩服佩服！”他在購房合同上乖乖地簽下了自己的名字。更令我意想不到的是，在此后不到一年的時(shí)間里，王剛幾次領(lǐng)朋友到我這里來購房，買樓款高達(dá)300多萬元。
2002年8月，一家私營企業(yè)的張老板經(jīng)過與我多次接觸，初步達(dá)成了購買850萬元樓盤的購房意向，可就是遲遲不肯簽訂合同，一個(gè)勁地拖。我自然知道他拖的真正原因，我也知道張老板在期待著什么。那天早晨，張老板開著自己的高檔私家車來到售樓大廳，悄悄地對我說：“今天晚上8點(diǎn)紅柳飯店201包房見，拖了這么長時(shí)間，我們該把那事辦了吧，我等你，不見不散！”張老板的話一語雙關(guān)，去還是不去？不去，耗費(fèi)了近兩個(gè)月時(shí)間，眼瞅就要到手的850萬元的售樓款豈不“打了水漂兒”？反復(fù)思量后我大膽地來到了紅柳飯店的201包房。
一身西裝革履的張老板見我如期而至，眼里頓時(shí)放射出興奮的光芒，連聲音也有些顫抖了。用肥碩的大手握住我的小手搖啊搖，搖得我直想吐。我和張老板面對面地坐下用餐。也許是為了酒壯色膽吧，張老板不用我勸酒，自己就左一杯右一杯地暢飲起來。我心中竊喜，恨不得叫他簽完購房合同馬上醉成一灘泥?？蓮埨习鍏s是一斤兩瓶不醉的主兒，理智依舊很清醒?！皩氊?，我們該辦事了吧！”張老板開始直切主題。“張老板真是爽快人，這事早就該辦了，”我馬上從公文包里取出了購房合同?！皢褑眩瑢?！不過辦完這事，我們該辦那事了吧？讓我等了多長時(shí)間了，寶貝！”張老板已微有醉意。他在購房合同上剛剛簽完字，就把我擁在懷里，我?guī)捉舷⒘?。“虧你還是有身份的大老板呢，咋學(xué)得這么粗野，怎么也得先培養(yǎng)點(diǎn)激情吧！”我掙扎出來。打開DVD機(jī)要與張老板對唱一首《夫妻雙雙把家還》。當(dāng)我高亢甜潤的歌喉剛在包房中響起時(shí)，叩打房門的聲音也隨之而至。房門洞開處，四五位青年男女一臉驚喜地闖了進(jìn)來，“老同學(xué)，果然是你，已經(jīng)幾年不見了，想不到你的聲音還是那么甜潤?！睘槭椎囊粋€(gè)高大男子說。好戲還沒出演，就被不速之客砸了臺，沒趣的張老板只得夾起皮包走人。他哪里知道，其實(shí)這一切都是我事先安排好了的。
3年的售樓生涯，憑著自己的巧妙周旋，我確實(shí)安全地應(yīng)對了不少不懷好心的男人，獲得了大量的售樓業(yè)務(wù)和收入，但我始終認(rèn)為，這不是我售樓的主題。雖然在售樓市場并不規(guī)范的今天，許多售樓女靠自己的青春和美麗拿下了大量業(yè)務(wù)，但終究不是長久之計(jì)?；谶@種認(rèn)識，我在售樓別注重智慧的運(yùn)用?？磕X子售樓，靠智慧這一“無形資產(chǎn)”售樓——我這樣追求著，也這樣成功著。
2002年底，在售樓過程中，我發(fā)現(xiàn)長春樓市一個(gè)普遍的現(xiàn)象：樓房出現(xiàn)漏水、漏電等質(zhì)量通病時(shí)，房地產(chǎn)商不肯給予包修，雖然房地產(chǎn)商在售樓時(shí)大都做出了包修的承諾。我在售房時(shí)的市場調(diào)研中，摸準(zhǔn)了購房者的這種心理擔(dān)憂后，就向每一位買房戶簽約了一份住房包修合同，而且，每份合同都是要經(jīng)過公證的。這樣一來，我立馬聲名大噪，售出的商品房也格外多。實(shí)行售后包修，也是我與房地產(chǎn)公司事先達(dá)成的協(xié)議。為了快賣房，多收益，老板們都是欣然允諾的。然而，房子真出了問題，真要到掏腰包保修的時(shí)候，他們幾乎個(gè)個(gè)都支吾搪塞，甚至打退堂鼓。怎么辦？為把售樓生意做大做好，做出誠信來，此后，我堅(jiān)持了“吃小虧，占大便宜”的原則，每當(dāng)買房戶的房屋發(fā)生包修現(xiàn)象而房地產(chǎn)商違諾不肯包修時(shí)，我就自費(fèi)掏腰包雇請建筑工人上門負(fù)責(zé)包修。一年下來，僅包修費(fèi)一項(xiàng)我就開支了兩萬多元，可這與售樓的提成回報(bào)相比，無疑是“小巫見大巫”。
法定代表人：
電話： 傳真：
乙方（受托方）：
地址：
法定代表人：
電話：027- 傳真：027-
甲、乙雙方本著互惠互利真誠合作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，就產(chǎn)權(quán)屬于甲方的 項(xiàng)目（以下簡稱本項(xiàng)目），委托給乙方作獨(dú)家銷售策劃及銷售事宜達(dá)成本合同，并承諾共同遵守。
一、 合作方式和范圍
甲方委托乙方作為產(chǎn)權(quán)屬于甲方的 項(xiàng)目的獨(dú)家銷售策劃及銷售機(jī)構(gòu)，乙方提供項(xiàng)目營銷策劃，以甲方名義對外獨(dú)家銷售本項(xiàng)目。
委托項(xiàng)目位于武漢市 ，土地使用權(quán)證書號 ，總用地面積1670平方米，總建筑面積22464平方米，容積率：5.8 ；其中委托銷售部分總建筑面積6600平方米；
項(xiàng)目詳細(xì)指標(biāo)資料作為本合同附件之一（最后指標(biāo)以政府規(guī)劃審批指標(biāo)為準(zhǔn)），項(xiàng)目詳細(xì)指標(biāo)資料甲方于合同簽署當(dāng)日提供給乙方；項(xiàng)目銷售房號、確認(rèn)的價(jià)格表等銷售文件資料甲方于距開盤日30天前提供給乙方，以保證銷售策劃及的順利實(shí)施。
二、 合同期限
1、 本合同期限：
1) 本合同銷售期限為：自本合同生效之日起，至甲方就所委托銷售的物業(yè)取得預(yù)售許可證后對外公開發(fā)售開盤日起8個(gè)月止。（開盤日是指甲方在項(xiàng)目所在地主流宣傳媒體上第一次開盤廣告確定項(xiàng)目開盤并正式對外銷售之日）
2) 期滿后雙方再行協(xié)商后續(xù)合作事宜。在本合同有效期內(nèi)，除本合同另有約定或違約情形出現(xiàn)，甲乙雙方任何一方均不得單方解除合同。
2、 乙方的銷售工作在甲方工程進(jìn)度、營銷條件具備以下條件下開展：
a. 銷售中心（售樓處）完成并具備現(xiàn)場銷售條件；
b. 實(shí)體樣板房、看樓通道等現(xiàn)場包裝完成并具備展示條件；
c. 項(xiàng)目整體廣告推廣費(fèi)用（報(bào)紙廣告、戶外廣告、電視/電臺/網(wǎng)絡(luò)廣告等）不低于其銷售總金額的1%。開盤前廣告投入不低于整體推廣費(fèi)用的30%。此項(xiàng)目整體廣告推廣費(fèi)用由甲方分階段實(shí)施，具體實(shí)施方案和各階段費(fèi)用額度由甲乙雙方另行商議。
三、 甲、乙雙方權(quán)責(zé)
1、 甲方權(quán)責(zé)：
1） 甲方向乙方提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，提供所委托項(xiàng)目之開發(fā)建設(shè)法定文件、所有權(quán)法律批文復(fù)印件，提供項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的圖紙、資料，項(xiàng)目運(yùn)作的整體計(jì)劃、方案及甲方要求等；在本項(xiàng)目發(fā)售前向乙方提供本項(xiàng)目公開銷售所需的預(yù)售許可證及各項(xiàng)文件資料，以確保本項(xiàng)目策劃工作和銷售工作的順利展開。甲方承諾依本款提供給乙方的資料完全真實(shí)，并承擔(dān)因上述資料的承諾所產(chǎn)生的對本項(xiàng)目客戶的一切責(zé)任。
2） 甲方按本項(xiàng)目商品房買賣合同所約定期限按時(shí)交付房屋；保證項(xiàng)目的工程質(zhì)量符合合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；按商品房買賣合同所約定的時(shí)間為客戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
