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關鍵詞：工程項目；可行性；研究；分析
1. 開展可行性研究分析的重要作用
所謂可行性研究指的是，根據(jù)國家及地方的法規(guī)、政策以及規(guī)劃等，對項目整體（包括技術方面、進度方面以及經濟方面等）展開系統(tǒng)而言深入的分析論證，為投資決策提供第一手資料?？尚行匝芯渴且豁椣到y(tǒng)而復雜的工作，涉及多門學科、技術的綜合運用，其研究范圍主要包括三大部分：第一部分，機會研究；第二部分，預可行性研究；第三部分，詳細可行性研究[1]。借助可行性研究，能夠提高決策水平，從而最大程度減少決策失誤的發(fā)生，最終幫助企業(yè)獲取更大的經濟效益和社會效益。如果可行性研究不夠深入，那么將會導致資源（人力、物力以及財力）的浪費，繼而帶來巨大的經濟損失。另外，可行性研究還是后續(xù)施工得以正常開展的基礎和前提，做好可行性研究分析工作是極為重要的。
2. 做好可行性研究分析工作的措施
2.1重視并做好相關人員的聘用及管理
建設單位應重視并做好相關人員的聘用及管理工作，所聘用的這些人不僅要熟知報建程序，而且要具有扎實的專業(yè)知識，還要具有良好的溝通協(xié)調能力，從而保證工程項目的正常開展、高效開展。建設單位應成立專門機構以實現(xiàn)對項目初始階段工作的有效落實，一方面實現(xiàn)對人力資源的高效利用，另一方面負責好相關溝通、協(xié)調工作[2]。
2.2引入競爭機制
競爭是發(fā)展的一大動力，所以，在工程建設中，應嘗試競爭機制的合理引入和落實，如將可行性研究成績當作選擇合作單位的一項重要參考指標。合理地引入競爭機制，不僅有助于相關人員、單位責任感的強化，而且有助于工作進度及質量的提升，是保證可行性研究分析工作得以有效落實的一大保證。
2.3和報建工作同步開展
可行性研究、報建工作二者最好能夠同步開展，這樣一方面能夠不斷修正前期工作中的不足之處，另一方面能夠有效加快前期工作進度。可行性研究資料屬于一種基礎性的資料，是工程項目得以開展的依據(jù)，需要通過報建才能得以最終確認。當項目建議書得到批復之后，應在規(guī)定的時間內盡早向負責的政府主管單位報建，并將其意見納入項目可行性研究工作的一大依據(jù)和參考。這種做法能夠避免后期很多不必要的調整，不僅有助于時間的節(jié)省，而且有助于資金的節(jié)約，是工程項目可行性研究工作得以高效落實的保障。
3.工程實例
3.1工程概況
“馬山生態(tài)農業(yè)觀光旅游項目”主要著眼于開發(fā)利用原淮南市馬山醫(yī)院搬遷后形成的閑置資產，依托項目區(qū)得天獨厚的地理、資源、生態(tài)與環(huán)境優(yōu)勢，以產業(yè)化為載體，以形成綠色農業(yè)生態(tài)環(huán)境和旅游產品品牌為目標，以建設新農村、改善和優(yōu)化農村經濟為目的，將科學規(guī)劃管理、綠色種植技術、生態(tài)科學養(yǎng)殖技術、旅游資源開發(fā)與市場營銷網絡有機組合的農村綜合型、實用型、生態(tài)型的一種模式。該項目建設的核心是開發(fā)建設城郊新型觀光農業(yè)旅游示范區(qū)。該項目的最終目的是通過本項目的運作，實現(xiàn)國有資產的保值增值。
通過實施“馬山生態(tài)農業(yè)觀光旅游項目”，將形成以馬山為中心，形成面積約40萬平方米的生態(tài)農業(yè)觀光旅游區(qū)。園區(qū)前臨淮水，后依群山，山上林木茂盛，水中魚游淺底，使整個園區(qū)更加秀麗宜人，景色如畫，是旅游、觀光、休閑的好去處。景區(qū)內外有數(shù)千畝山地，適宜林果業(yè)的發(fā)展，如黃桃、冬棗、葡萄、杮子和梨子等。整個園區(qū)前有窯河水系，中有山澗溪水，水資源比較豐富，為種植與養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。景區(qū)交通便利，新武路把景區(qū)與市中心連在一起。
3.2可行性研究分析
3.2.1經濟分析
本項目預計總投資為6100萬元，其中優(yōu)質林果花卉區(qū)600萬元，現(xiàn)代農業(yè)區(qū)（大棚蔬菜）800萬元，特色作物區(qū)800萬元，特種養(yǎng)殖區(qū)500萬元，農產品加工區(qū)1200萬元，生態(tài)林休閑區(qū)1200萬元，基礎設施建設1000萬元。
本項目從經營角度編制現(xiàn)金流量表，通過現(xiàn)金流量表分析可得如下指標：財務內部收益率稅前35%；財務內部收益率稅后20%；每年利稅為：3372萬元；每年收益為：1927萬元；投資回收期含折舊攤銷期6.33年。
經過年收支預測和財務分析得出項目全部經營收益率按平均收益率20%，大于中國人民銀行的貸款利率，項目財務凈現(xiàn)值為1927萬元。則本項目在財務效益評價下是可行的。
3.2.2風險分析
隨著改革開放的不斷深入，淮南市經濟取得了跨越式發(fā)展。需要指出的是，其農業(yè)問題并沒有得到徹底處理，仍然存在一定的農業(yè)風險隱患。若想實現(xiàn)對風險的有效防范，則需要建立一套科學的風險防范體系，并將其落到實處。經研究發(fā)現(xiàn)，發(fā)展生態(tài)農業(yè)觀光項目能夠很好地解決這一問題。
風險類型：資源風險，即農業(yè)資源無法滿足日益增長的社會需求；自然風險，即不良的自然條件將會給農業(yè)生產帶來一系列損害；市場風險，即受供求失衡的影響，農場品價格存在劇烈的問題，其真正價值難以有效實現(xiàn) 。
防范風險的措施：一、通過制度及政策的保證。做好該項工作是非常必要的，能夠充分調動各個利益相關方的積極性，進而推動整個項目更快、更好的實施。在當前的農業(yè)經濟制度中，以家庭為最小經營單位的情形比較常見，該種經營模式雖然在一定程度上提高了經營者的積極性，但受規(guī)模制約，給當?shù)厣鷳B(tài)農業(yè)的整體發(fā)展帶來了不利的影響。以既有制度為基礎，并對其進行不斷完善，進而實現(xiàn)經營規(guī)模的不斷擴大，已經成為當務之急；二、市場調節(jié)機制。該類項目的啟動與運行，離不開市場機制的從中調解，只有遵循市場價值規(guī)律，才能獲取更大利益。應該清楚認識到，農業(yè)生態(tài)觀光園若想獲得可持續(xù)發(fā)展，一定要牢牢抓住市場需求；三、資金投入機制。該項目是一項綜合工程，對資金投入有著較高的需求。相關投入，尤其是高新技術的投入，甚至決定了該類項目的收益水平，因此，在實施環(huán)節(jié)，應有計劃、有步驟地形成一種多元化的投資模式，當然該投資模式仍舊需要以政府為主導；四、科技創(chuàng)新機制。該項目若想獲得可持續(xù)發(fā)展，則需要重視并落實科技創(chuàng)新工作，即建立并完善科技創(chuàng)新機制。在此過程中，應抓住項目的關鍵部分，進而采取針對性的高新技術。應用高新技術的過程中，要講方向，講時效，講效益；五、風險控制與管理機制。在抵抗風險方面，農村存在先天不足，再加上農民的文化普遍不高，且沒有足夠的市場經濟分析能力，所以，應制定科學的風險控制與管理機制；六、人才培育機制。在發(fā)展農業(yè)生態(tài)觀光園的過程中，需要解決人才問題。應該從體制改革入手，去發(fā)現(xiàn)人才，并將他們安排在合適的崗位，另外，還應制定科學的獎懲制度，從而吸引人才，并激發(fā)他們的積極性。
3.2.3可行性研究的主要結論及建議
通過“馬山生態(tài)農業(yè)觀光旅游項目”的有效實施，逐漸形成了一種綜合性質的城郊經濟模式，不僅涉及種養(yǎng)產業(yè)，還涉及加工產業(yè)，還涉及銷售產業(yè)以及生態(tài)休閑產業(yè)等，為當?shù)鼐用駧砹死硐氲氖找?，促進了當?shù)氐纳鷳B(tài)農業(yè)建設。
項目計劃總投資為6100萬元。該項目具有諸多優(yōu)勢，不僅投資少，而且見效快，還具有實施簡單，容易推廣等特點。由此可見，該項目建設具有十分廣闊發(fā)展前景，符合中央關于建設社會主義新農村發(fā)展戰(zhàn)略的要求。實施“馬山生態(tài)農業(yè)觀光旅游項目”是可行的。（作者單位：安徽理工大學經濟與管理學院）
可行性研究是房地產項目決策前必要的手段，是房地產商做出決策的重要依據(jù)，通過可行性研究，在很大程度上能夠提升房地產項目的決策正確性，提高項目的經濟效益。現(xiàn)階段，我國城市化建設正處于快速發(fā)展的新時期，加強對可行性研究在房地產項目中應用的研究具有十分現(xiàn)實的意義。
1.房地產項目可行性研究概述
所謂的房地產項目可行性研究，就是在項目開發(fā)之前，對房地產開發(fā)各個影響因素進行綜合分析，包括政策因素、市場需求因素、經濟因素、社會因素等等，從而判斷該項目開發(fā)的經濟效用性以及技術可行性，選擇最佳的開發(fā)方案，保證房地產項目開發(fā)的合理性與科學性。
2.房地產項目可行性研究的具體步驟與內容
2.1 房地產項目可行性研究的步驟
第一，組織準備工作。在開展項目可行性分析前，需要組建研究班子，為項目研究經費、構想以及具體研究計劃等負責。
第二，進行現(xiàn)場調查以及收集資料。進行現(xiàn)場調查主要是調查投資現(xiàn)場的技術、社會、經濟、自然等環(huán)境，收集的資料具體包括當?shù)爻鞘幸?guī)劃資料、政策方針資料、交通資料、地質水文資料、地形地貌資料、房地產市場資料等等。
第三，根據(jù)獲取的資料，結合房地產項目實際的情況，結合國家政策、地方政策以及現(xiàn)有資源狀況等，對多個項目開發(fā)方案進行對比，選擇最佳的開發(fā)方案。
第四，通過先進的技術手段以及經濟分析方法等，對選出的最佳開發(fā)方案進行進一步的財務分析與評價，判斷該方案的可行性。
第五，進行研究報告書的編寫。研究報告書就是描述項目可行性研究的全過程，保證報告額內容全面、準確、真實。
2.2 房地產項目可行性研究的具體內容
房地產項目可行性研究過程中，主要研究的內容體現(xiàn)在以下幾個方面：
第一，對項目概況進行研究，包括項目名稱、宗旨、背景等情況；項目水文地質、經濟、自然條件等；項目功能、規(guī)模以及經濟指標等。
第二，進行市場分析以及預測市場需求。在深入調差過程中，基于對現(xiàn)場調查中掌握的資料，對市場供給情況以及項目市場需求情況進行分析，本著客觀的原則實施預測，預測的內容包括市場售價、成本、開發(fā)周期等等。
第三，優(yōu)選規(guī)劃方案。制定合理的規(guī)劃方案，并在對多個規(guī)劃方案對比的基礎上，選擇最佳的方案，對該方案進行更加詳細的描述，包括規(guī)劃方案中包含的各項技術指標、技術參數(shù)、項目布局、設施分布等等。
第四，安排開發(fā)進度。對房地產項目開發(fā)的進度進行合理安排，根據(jù)前期工程、主體項目、附屬工程、交工驗收工程等進行劃分。對于一些大型的房地產項目，由于投資大、規(guī)模大、建設周期長，還需要對每期開發(fā)內容進行分析，做出合理的統(tǒng)籌安排。
第五，估算項目投資。房地產項目投資成本主要包括土地費用、稅費、開發(fā)期間管理費用等，對項目開發(fā)投資的估算必須保證精確，同時根據(jù)不同時期項目開發(fā)的具體情況進行綜合考慮，盡可能使投資估算與將來項目實際開發(fā)成本一致。
第六，制定合理的資金籌措方案，并對資金籌措成本進行估算。根據(jù)項目開發(fā)投資估算的結果，對項目資金需求量進行準確的估算，并制定合理可行的資金籌措方案，分析與計算籌措成本。房地產項目開發(fā)需要大量的成本資金，資金籌措方案的合理性，對項目開發(fā)正常運行具有直接的影響。
第七，進行財務評價。根據(jù)我國現(xiàn)行的財稅政策、房地產市場價格等，從項目盈利能力等方面進行分析，包括對項目銷售成本、銷售收益、償債能力等的分析與評價。
第八，風險分析。析風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因
素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
第九，得出可行性研究結論。
3.可行性研究在房地產項目中的應用的重要性
可行性研究是房地產項目開發(fā)前的必要工作，對項目開發(fā)具有重要的意義，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產項目開發(fā)可行性研究是我國節(jié)約型建設以及科學發(fā)展觀的具體體現(xiàn)；第二，通過可行性研究，能夠為房地產商做出決策提供重要的參考依據(jù)；第三，可行性研究也能夠為各個參與部門之間簽訂協(xié)議的依據(jù)來源；第四，通過房地產項目可行性研究，能夠為項目后期評價以及考核提供依據(jù)；第五；房地產項目開發(fā)可行性研究報告是向當?shù)卣约碍h(huán)境保護都能夠部門提出開發(fā)與規(guī)劃申請的重要依據(jù)。
4.房地產項目可行性研究實例
4.1 項目簡介
某地產項目。項目規(guī)劃總用地面積132.37畝，總建筑面積295213.0平方米 ，其中住宅建筑面積146516.0平方米，商業(yè)用房建筑面積92397.0平方米，地下建筑面積56300.0平方米。投資總額：74800.0萬元；建設單位：江蘇某置業(yè)有限公司；建設地點：棗莊薛城區(qū)。
4.2 該項目的可行性研究
通過上述介紹的可行性研究的步驟與內容，對地產項目進行分析，得出以下結果：
（1）該項目建設符合國家的房地產投資政策和棗莊市有關政策，對于提高城市化建設水平，增加城市整體功能，優(yōu)化投資環(huán)境，擴大招商引資，提高居民生活水平，全面建設小康社會，將起著極大的促進作用。同時對開發(fā)建設單位也具有一定的經濟效益和社會效益。因此，該項目建設是必要的。
（2）本項目地理位置優(yōu)越，交通方便，無污染源，是理想商居住生活區(qū)，同時市場前景較好。
（3）本項目所需的各項市政配套條件均可解決，為項目建設創(chuàng)造了良好的條件。
（4）經濟評價效果表明，項目社會效益顯著，能夠達經濟效益、社會效益和環(huán)保效益的三統(tǒng)一。
（5）問題與建議，棗莊房地產市場已處于開發(fā)高峰，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場銷售節(jié)奏，建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強合作，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌制定合理的企業(yè)營銷方案，保證銷售資金回款。
經以上分析論證，該項目選址得當，規(guī)模合理，規(guī)劃科學，建設方案可行，建設條件具備，資金來源可靠，具有較強的可操作性。因此，項目建設具有必要性，技術上具有可行性，經濟上具有合理性，同時具有較高的經濟效益、社會效益和環(huán)保效益。
5.總結
通過上述分析可知，可行性研究對于房地產項目開發(fā)來說具有重要的意義，是房地產商做出開發(fā)決策的重要依據(jù)。本文分析了房地產項目開發(fā)可行性研究的步驟與具體內容，同時通過歐商城項目實例進行說明，證明了可行性研究的重要性。
參考文獻：
房地產投資項目的可行性研究是在房地產投資項目決策階段，對項目的投資環(huán)境和條件等內容進行較為深入的調查研究，制定、分析和評價各種投資方案的可能性、技術性和經濟合理性。房地產投資項目可行性研究是投資決策、資金籌措、實施操作、立項審批的重要依據(jù)之一。房地產投資項目一般具有投入多、風險大等特點，對房地產投資項目進行科學合理的可行性研究，是控制投資風險、確保合理開發(fā)的基礎性條件，甚至關系到房地產投資項目的盈虧成敗。
一、房地產投資項目可行性研究的作用
（1）作為項目投資方的決策依據(jù)。可行性研究是房地產投資項目開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，根據(jù)可行性研究的研究分析結論，項目投資方會進行研讀并最終決定是否投資該項目和投資規(guī)模等事項。（2）作為項目主管方的審批依據(jù)。房地產開發(fā)企業(yè)應就擬投資的房地產項目編制申請報告，報送項目審批核準機關申請審核批準。項目申請報告中所含最重要的文件之一就是項目可行性研究報告。項目審批核準機關是否批準該項目，很大程度在于項目可行性研究是否科學、合法、合理，是否具有理想的經濟和社會效益。（3）作為項目籌資的重要參考資料。房地產投資項目一般是高投入高風險，不進行深入的可行性分析研究，一般很難對外籌資。銀行等金融企業(yè)、投資公司等財務戰(zhàn)略投資者是在承擔的風險較小、項目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項目貸款。（4）作為項目進行前期工作的依據(jù)。項目的前期工作包括規(guī)劃設計、人員招聘、施工準備等，在房地產投資項目的可行性研究中，都會提及各項工作安排的時間表。如無其他情況的改變，一般應根據(jù)該計劃行事。
二、房地產投資項目可行性研究階段的劃分
（1）投資機會研究。投資機會研究是指對項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區(qū)內，根據(jù)有關法律法規(guī)和政策，同時結合資源條件和市場供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產投資項目。投資機會研究一般依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進行投資機會的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機會研究的結果允許誤差在30%之內，研究費用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項目投資的設想是盈利并且可行的，則可以再進行更深入細致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對房地產項目投資中一些重要環(huán)節(jié)和關鍵問題進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。研究分析的關鍵問題主要包括：分析投資機會研究的結論；有哪些關鍵問題需要進行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎上進行測算并作出是否進一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結果允許誤差在20%之內，研究費用占投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對項目的盈利和前景做進一步的分析和判斷。（3）詳細可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎和關鍵步驟。其主要是對項目從技術和財務等方面進一步探討可能性和合理性，對項目提出結論性意見并最終形成正式的可行性研究報告。詳細可行性研究的結果允許誤差在10%之內，研究費用占投資總額的比例根據(jù)項目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內。另外，根據(jù)有關規(guī)定，對于限額以上的大、中型項目及重要的小型項目，須經有權審批的單位委托有資質的咨詢評估公司就項目可行性研究報告進行充分的分析論證和評價。未經該程序的項目，任何單位不準審批和組織建設。其主要內容包括：全面審核報告中反映的各項情況是否真實存在；全面審核各項指標計算、參數(shù)選擇是否正確；從企業(yè)、社會和國家等方面綜合分析和判斷項目的經濟和社會效益；分析并最終判斷項目可行性研究的可靠性和客觀性，對項目作出最終的投資決策提供專業(yè)的評價意見。
三、房地產投資項目可行性研究的基本內容
根據(jù)房地產投資項目的性質、規(guī)模和復雜程度的不同，可行性研究的內容各有側重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產投資項目為例，具體探討可行性研究基本內容的以下幾個方面：第一部分是介紹DQ當?shù)氐慕洕l(fā)展狀況。具體可從當?shù)氐牡乩砦恢?、交通情況、人口數(shù)量、生產總值、固定資產投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項目開發(fā)的基礎背景資料。第二部分是DQ當?shù)氐牡禺a行業(yè)市場分析。具體可從房地產市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結合DQ當?shù)胤康禺a市場的供給和需求進行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權屬人及相關方、項目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設條件和規(guī)劃要點（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規(guī)劃設計及建設方案的選擇。根據(jù)上述當?shù)氐牡禺a行業(yè)市場分析、項目概述和規(guī)劃要點，進行市場供求現(xiàn)狀分析及預測，服務對象分析，房地產產品價格預測并最終制定規(guī)劃設計方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設規(guī)模、項目構成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經濟及社會效益評價。一是根據(jù)規(guī)劃要點，預算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標；如規(guī)劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規(guī)劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務評價指標主要有投資回報率（ROI），內含報酬率（IRR），凈現(xiàn)值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據(jù)項目的不同，選取其中的幾項指標作為評價項目經濟效益的依據(jù)?？蓮膰窠洕u價、項目環(huán)境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經營風險、政策風險和市場風險等進行分析，并得出相應的具體對策及預案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項目實施進度。主要包括開發(fā)項目的管理模式、機構設置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓計劃、項目管理費用預算等等。項目實施進度主要前期開發(fā)進度和工程建設進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結論及建議。根據(jù)上述研究分析結果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結論性意見，同時針對投資項目存在的一些關鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產投資項目可行性研究報告應是編制依據(jù)真實可靠、結構內容豐富完整；報告文本格式要規(guī)范嚴謹，附圖、附表、附件齊全；報告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點；報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。
四、房地產投資項目可行性研究中的關鍵問題
1.市場定位。房地產投資項目最重要的關鍵問題之一就是市場定位，應以適量的超前意識，對項目進行合理的規(guī)劃和定位。一個房地產投資項目一般需要兩年以上，這段時間內的法律政策、市場環(huán)境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應變化，這就需要掌握變化的走勢，找準項目準確的市場定位。房地產投資項目的市場定位就是需要在深入細致的房地產市場調查、研究、分析的基礎上，選定目標市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經營戰(zhàn)略等。房地產投資項目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎，進行準確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構建并發(fā)揚壯大所屬企業(yè)和產品的品牌，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產市場處在不斷地變化之中，房地產投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時機，設計好項目的實施進度。而所謂的經濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結合的方法，準確分析項目各種經濟評價指標并確定項目的可行性。
2.風險管理。房地產投資項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發(fā)過程中的有關費用和收益情況作出精確的測定。在經濟評價中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計算出的經濟評價指標存在某種不確定性，這可能給房地產投資項目帶來一些風險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風險管理是一個完整的過程。項目全面風險管理是指用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進行風險控制，以減少項目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風險識別、風險評估、風險回避與轉移、風險控制和風險損失的處理等五個步驟。房地產項目投資風險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析和測算其對項目經濟效益指標的敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產品價格、項目期間等）的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。售價和租金是房地產項目最主要的不確定性因素，能否實現(xiàn)預定的租售價格，是房地產投資項目的關鍵。
3.財務效益評價。財務效益評價是指根據(jù)國家的財務、稅收等制度，對房地產投資項目的盈利、償債能力等項目財務狀況進行分析和評價。財務評價是定性和定量分析相結合，以定量計算為主。房地產投資項目財務狀況具體通過財務評價指標反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標兩種。靜態(tài)評價指標是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務效益評價指標，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應用?，F(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動態(tài)評價指標則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學全面地反映房地產投資項目的財務效益指標，因而在房地產投資項目分析的應用較為普遍?，F(xiàn)在比較常用的動態(tài)評價指標主要有：凈現(xiàn)值、內部回報率、動態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。
參 考 文 獻
[1]譚術魁.房地產開發(fā)與經營[M].上海：復旦大學出版社，2006
中圖分類號：TM73 文獻標識碼：A
廣義的可行性研究，按研究的深度可分為投機機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段。項目建議書和可行性研究是工程項目建設前期兩個階段的工作內容，盡管在報告書中所涉及內容大體相同，但由于工作目的不同，因而在研究重點、評價方法等方面有重大區(qū)別，業(yè)主在咨詢這兩個報告時，應掌握兩者的差異，以便進行更好的評估審核。
一、可行性研究報告的主要內容
電力工程項目的可行性研究報告的主要內容：①電力建設項目施工過程中所需要的資金成本；②電力建設項目資金成本的籌集方式與籌集渠道；③電力建設項目在技術方面的可行性；④電力建設項目在財務方面的可行性；⑤電力建設項目在經濟方面的可行性；⑥電力建設項目在質量方面的標準；⑦電力建設項目在施工過程中以及施工完成之后所需要的資源、物力、動力以及人力；⑧電力建設項目的施工周期、壽命以及建設過程中的維修與養(yǎng)護；⑨電力建設項目在社會方面具備的可接受性，例如：電力建設項目在營運效益方面的社會分配與對環(huán)境造成的影響是否與國家法律法規(guī)、方針政策、風險分析以及誘增經濟效益等多個方面相符等。電力建設項目的可行性研究報告咨詢，主要是核實上述內容。
二、可行性研究報告評估單位的選擇
項目業(yè)主為了能快速、正確、科學地作出投資決策，在很大程度上取決于項目可行性研究工作以及可行性研究報告評估工作的準確與否，因此，業(yè)主在進行可行性評估單位選擇時應重點考察執(zhí)業(yè)資格、信譽、實力三個基本條件。
承擔可行性研究報告評估的工程咨詢單位，必須依法取得政府有關部門及其授權機構認定的工程咨詢單位資格。包括資格等級、咨詢專業(yè)和服務范圍三部分。工程咨詢單位應在其執(zhí)業(yè)范圍內承攬任務，并有良好的業(yè)績。
評價可行性評估單位的實力主要是考核專家層次、D組織管理能力和裝備水平。承擔可行性研究報告評估的工程咨詢單位，應有自己的專家隊伍，有一批能勝任評估任務的項目經理，善于綜合優(yōu)化多種咨詢方案和意見，作出正確的判斷和結論。應具有規(guī)范化、制度化和現(xiàn)代化的管理和裝備，并有組織高層次評估專家組的能力。
三、可行性研究報告咨詢與評估分析
咨詢單位完成可行性研究工作后報送的可行性研究報告是業(yè)主作出投資決策的依據(jù)， 因此，要對該報告進行詳細咨詢和評估。審核和評估其內容是否詳實、完整，分析計箅是否正確，最終確定投資機會的選擇是否合理、可行。
可行性研究報告評估，是指在可行性研究報告編制完成后，由另一家具有相應執(zhí)業(yè)資格的工程咨詢單位再一次對擬建項目進行技術、財務、經濟等方面的論證，對可行性研究報告所做結論的真實性和可靠性進行核實和評價，如實反映項目潛在的有利和不利因素， 對項目的可行性做出明確的結論，為項目業(yè)主或有關決策部門進行決策提供依據(jù)。
可行性研究報告評估通常在以下幾種情況下進行：需由政府審批的項目，一般委托有相應執(zhí)業(yè)資格的工程咨詢單位進行評估。評估結論是政府決策的依據(jù)。擬對項目貸款的銀行，一般自行組織專家組對項目進行評估，評估結論是銀行貸款、決策的依據(jù)。
四、可行性研究報告評估的主要內容
1、工程項目的必要性。從國民經濟和社會發(fā)展等宏觀角度，審私ㄉ韞こ滔钅渴欠穹合國家的產業(yè)政策、行業(yè)規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃，是否符合經濟和社會發(fā)展的需要；分析市場預測是否準確，項目規(guī)模是否經濟合理。
（1）工藝、技術、設備。分析項目采用的工藝、技術、設備是否符合國家的技術發(fā)展政策和技術裝備政策，是否可行、先進、適用、可靠，是否有利于資源的綜合利用，有利于提高產品質量，降低消耗，提高勞動生產率；項目所采用的新工藝、新技術、新設備是否安全可靠；引進設備有無必要，是否符合國家有關規(guī)定和國情，能否與國內設備、零配件、工藝技術相互配套。
（2）建設條件與生產條件。項目所需資金能否落實，資金來源是否符合國家有關政策規(guī)定；分析選址是否合理，總體布置方案是否符合國土規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地管理和文物保護的要求和規(guī)定；項目建設過程中和建成后原料、燃料的供應條件，供電、供水、供熱、交通運輸?shù)纫竽芊衤鋵?；項目?三廢"治理是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求。
2、工程的方案和標準。工程有無不同方案的比選，分析推薦的方案是否經濟、合理；審核工程地質、水文、氣象、地震等自然條件對工程的影響和采取的治理措施，工程采用的標準是否符合國家的有關規(guī)定，是否貫徹了勤儉節(jié)約的方針。
（1）基礎經濟數(shù)據(jù)的測算。分析投資估算的依據(jù)是否符合國家或地區(qū)的有關規(guī)定，工程內容和費用是否齊全，有無高估冒算、任意提高標準、擴大規(guī)模，有無漏項、少算、壓低造價等情況；資金籌措方式是否可行，投資計劃安排是否得當；報告中的各項成本費用計算是否正確，是否符合國家有關成本管理的標準和規(guī)定；產品銷售價格的確定是否符合實際情況和預測變化趨勢，各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率；對預測的計算期內各年獲得的利潤額進行審核與分析；分析報告中確定的項目建設期、投產期、生產期等時間安排是否切實可行。
（2）社會效益。社會效益包括生態(tài)平衡、科技發(fā)展、就業(yè)效果、社會進步等方面。應根據(jù)項目的具體情況，分析和咨詢可能產生的主要社會效益。
（3）財務效益。從項目本身出發(fā)，結合國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行價格，對項目的投入費用、產出效益、償還貸款能力，以及外匯等財務狀況進行分析，以判別項目財務上的可行性。審瞬莆裥б嬤副曛饕是復核財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收率、投資利；潤率、投資利稅率和固定資產借款償還期。涉外項目還應評價外匯凈現(xiàn)值、財務換匯成本和財務節(jié)匯成本等指標。
（4）國民經濟效益。國民經濟效益評價是從國家、社會的角度，考慮項目需要國家付出的代價和給國民經濟帶來的效益。一般評估時用影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等，分析項目給國民經濟帶來的凈效益，以判別項目經濟上的合理性。評價指標主要是咨詢計算內部收益率、經濟凈現(xiàn)值、投資效益率等。
（5）不確定性分析。審訟钅康牟蝗范ㄐ苑治鲆話閿Χ員ǜ嬤械撓虧平衡分析、敏感性分析進行鑒定，以確定項目在財務上、經濟上的可靠性和抗風險能力。業(yè)主對以上各方面進行審核后；對項目的投資機會進一步做出總的評價，進而作出投資決策。
五 結束語
電力工程項目的可行性研究是指在項目投資決策前，通過對擬建項目有關的技術、工程、經濟、環(huán)境、社會等方面的情況和條件進行調查、研究和分析，并對項目建成后可能取得的財務、經濟效益及社會環(huán)境影響進行預測和評價，從而提出該項目是否值得投資的研究結論，為項目投資決策提供可靠的依據(jù)。
參考文獻：
前言：在工程項目中，信息系統(tǒng)地位斐然，作為高科技的產物，發(fā)展意義重大。因此，工程企業(yè)的管理者應該提升對信息系統(tǒng)建設的重視程度，以提高工程項目建設效率，使工程項目管理統(tǒng)一、有序。要重視信息系統(tǒng)平臺的搭建工作，與此同時不斷提高企業(yè)工作人員在信息化方面的管理水平。
一、信息系統(tǒng)工程項目的內涵
1.1主要任務
信息系統(tǒng)在工程項目中的主要任務包括以下三項：1、采集整理并且編輯審修工程項目中的大量資料信息，完善工程項目信息。2、對工程項目中的各項信息與數(shù)據(jù)進行維護，使工程信息準確、可靠、安全。3、為定期總結信息、評價工程起到便利作用，使工程項目得以正常運轉。
1.2基本結構
在比較大型的工程項目中，按屬性可以將信息類型劃分為工程造價類型、圖文信息類型、無聊信息類型、項目進度信息類型、質量管理信息類型、決策信息類型以及合同管理信息類型等，由信息分類可見工程項目中的信息量非常龐大，同時信息之間存在特別復雜的聯(lián)系。因此如果在工程項目中應用信息系統(tǒng)，則應該對各不同類型信息分別架構子系統(tǒng)，與此同時使一些接口適當開放，從而方便子系統(tǒng)之間交互信息，使管理難度極大降低[1]。
二、信息系統(tǒng)工程項目的意義
在大型的工程項目中，信息系統(tǒng)地位卓著。主要有兩方面原因奠定了其地位基礎。其中一個原因是當前全球的自由貿易格局在持續(xù)發(fā)展成熟中，在大型工程項目中，其物資采購和相關勞務都開始面向全球發(fā)展，因而需要現(xiàn)代先進的信息管理系統(tǒng)來支撐項目穩(wěn)定發(fā)展。另外一個原因是在工程項目中應用信息系統(tǒng)可以使企業(yè)的形象正面提升，有效強化企業(yè)的市場競爭力，使企業(yè)得以長遠發(fā)展。所以，在企業(yè)的大型工程項目中，信息系統(tǒng)作用重大，占據(jù)核心地位。
三、信息系統(tǒng)工程項目的可行性分析
3.1從技術角度可行
現(xiàn)代科學技術高度發(fā)展，其中一些高科技產物的發(fā)展為信息系統(tǒng)在工程項目中的應用打下了堅實基礎，此類高科技產物包括：計算機技術、硬件設施、自動化技術以及網絡技術。
首先，網絡架構層面可行性。由于計算機技術與網絡應用技術在長期發(fā)展下已經日趨成熟，因而在工程項目中，有條件依據(jù)不同項目要求進行不同的網絡架構工作。由于可以使用多種入網手段、采取不同種的網絡管理方式，工程項目能夠實現(xiàn)更方便快捷的終端接入手段，也能夠更好的進行數(shù)據(jù)管理工作以及執(zhí)行遠程維護、遠程監(jiān)控功能，使工程管理高效有序進行[2]。
其次，數(shù)據(jù)庫技術層面可行性。工程項目中的龐大信息數(shù)據(jù)可以采用數(shù)據(jù)庫技術進行管理，很多大型的數(shù)據(jù)庫管理軟件都可以對大量數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)、全面的管理。
再次，數(shù)據(jù)訪問層面可行性。信息系統(tǒng)可以為工程項目提供各式各樣的接口來訪問數(shù)據(jù)，并且可以根據(jù)用戶的屬性設定管理權限，使系統(tǒng)效率獲得了極大提升，同時也使系統(tǒng)的安全性得到了保證。
3.2從經濟角度可行
在工程項目中應用信息系統(tǒng)，可以使管理部門的工作水平得到提高，工作人員的效率也得到了有效保障，使工作過程中由于人為因素引起的差錯率得到降低。信息系統(tǒng)在工程項目中的應用使工程信息的傳遞更加便捷高效，從而使企業(yè)的信息傳遞成本得到降低，也同時加快了企業(yè)的運轉速度，給企業(yè)帶來更可觀的經濟效益。
3.3從安全角度可行
信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)存儲與管理模式是統(tǒng)一的，其針對不同工作職責的工作人員會分配各自相應的信息訪問權限，使信息保密工作得到有效開展，而傳統(tǒng)信息管理工作則無法做到此點。而且，因為信息系統(tǒng)具備完善的信息安全管理技術，可以有效保C數(shù)據(jù)的安全可靠[3]。
四、結束語
總而言之，信息技術是一種先進的生產力，在工程項目中應用信息系統(tǒng)，是一種科學的現(xiàn)代管理理念，可以極大地促進企業(yè)發(fā)展，使其實現(xiàn)現(xiàn)代化管理目標，同時大大提高其競爭水平。因此，企業(yè)管理者一定要重視在工程項目中應用信息系統(tǒng)，同時不斷提高企業(yè)工作人員在信息化方面的管理水平，以使工程項目的建設效率得以提升，工程項目管理能夠統(tǒng)一、有序進行，為企業(yè)帶來更多的經濟效益。
參 考 文 獻
圖1 城市花卉主題公園改造項目的可行性研究框架
一、城市花卉主題公園改造項目的建設必要性
（一）現(xiàn)有項目面臨的挑戰(zhàn)
隨著經濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對于旅游的特色需求、方式選擇等越來越多樣化，除一些傳統(tǒng)旅游項目外，文化旅游、商務旅游、生態(tài)旅游和網絡旅游等特色旅游，以其新穎、別致、時代性強和內容豐富多彩等特點吸引游客，取得了很好的經濟效益。國際、國內旅游市場發(fā)展的新趨勢給現(xiàn)有城市花卉主題公園項目帶來了巨大的挑戰(zhàn)，如何更好地開發(fā)旅游資源、吸引更多的旅游者是城市花卉主題公園項目存活的關鍵，對此類項目進行提升改造勢在必行。
（二）現(xiàn)有項目的不足
面臨國際、國內旅游市場發(fā)展的新趨勢帶來的挑戰(zhàn)，現(xiàn)有城市花卉主題公園項目的傳統(tǒng)優(yōu)勢逐漸喪失，功能不能滿足市民的精神需求，特色不再突出，難以吸引大量的旅游者參觀游覽，公園的生命力不足。因此，從園區(qū)游覽、景觀布局、綜合功能、既有建筑、花卉主題等方面剖析現(xiàn)有城市花卉主題公園項目存在的問題和不足，是項目進行提升改造的出發(fā)點。
（三）項目建設的背景
項目建設的背景是分析、論證項目開工建設必要性的重要依據(jù)。針對現(xiàn)有項目不能滿足國際、國內旅游市場最新發(fā)展帶來的挑戰(zhàn)，從政府支持、市民日常需求、游客參觀游覽、改善城市生態(tài)等方面闡述項目提升改造的背景，可以為項目的開工建設提供有效的支撐。
二、城市花卉主題公園改造項目的技術先進性
（一） 項目工程技術方案情況
科學、合理的工程技術方案是衡量項目的技術先進性的重要依據(jù)。工程技術方案應該涵蓋工程設計目標、工程設計原則和依據(jù)、工程設計方案；其中，工程設計方案是主體，主要包括拆遷安置、山體水系、景區(qū)道路、停車場、景點配套設施和綠化工程等幾部分。
（二）項目新技術的應用情況
按照住房和城鄉(xiāng)建設部的要求，工程建設項目要做好節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護的“四節(jié)一環(huán)?！惫ぷ?。尤其是在原工程基礎上進行提升改造的項目，更要根據(jù)合理的用能、用地、用水標準及節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水設計規(guī)范，鼓勵采用新技術、應用再生資源和能源、做好垃圾分類分揀和生化處理，從而確保項目建設的經濟效益和生態(tài)效益。
三、城市花卉主題公園改造項目的實施可能性
（一） 項目的資金籌措情況
資金是工程建設項目、市政建設項目的血液。由于項目建設前期只會產生大量的負現(xiàn)金流，需要建設單位充分考慮到資金籌措能力和時間保障，以確保項目建設有充足的資金保障，從而連續(xù)施工、按時、高質量地完成。
（二）項目的招投標方案
項目招投標是工程建設流程中重要的環(huán)節(jié)，直接關系到項目建設的公開公平，并與建設工程質量的好壞有直接的關系。科學合理的招投標方案有利于控制工程投資，減少交易費用，節(jié)省人力、物力、財力；有利于鼓勵施工企業(yè)公平競爭，不斷降低社會平均勞動消耗水平；有利于保證工程質。[2]
（三）項目的進度控制與組織管理
進度控制與組織管理是采用科學的方法確定進度目標，編制進度計劃與資源供應計劃，進行進度控制，在與質量、費用、安全目標協(xié)調的基礎上，實現(xiàn)工期目標。在項目施工過程中必須不斷掌握計劃的實施狀況，并將實際情況與計劃進行對比分析，必要時采取有效措施，使項目進度按預定的目標進行，確保目標的實現(xiàn)。進度控制與組織管理是動態(tài)的、全過程的管理，其主要方法是規(guī)劃、控制、協(xié)調。[3]
四、城市花卉主題公園改造項目的環(huán)保措施及社會效益分析
（一） 項目的環(huán)保措施情況
項目環(huán)評（EIA）是指在一定區(qū)域內進行開發(fā)建設活動，事先對擬建項目可能對周圍環(huán)境造成的影響進行調查、預測和評定，并提出防治對策和措施，為項目決策提供科學依據(jù)。項目環(huán)評從國家的技術政策方面對新建項目提出了新的要求和限制，以減少重復建設，杜絕新污染的產生，貫徹“預防為主”的環(huán)境保護政策；對可以開發(fā)的項目提出了超前預防對策和措施，強化了建設項目的環(huán)境管理；為開展區(qū)域政策環(huán)境影響評價，實施環(huán)境與發(fā)展綜合決策創(chuàng)造了條件。[4]
（二）項目的社會效益分析
項目社會效益評估是以國家各項社會政策為基礎，對項目實現(xiàn)國家和地方社會發(fā)展目標所作貢獻和產生的影響及其與社會相互適應性所作的系統(tǒng)分析評估。項目社會效益評估主要包括項目的社會效益和影響評估以及項目與社會互相適應性分析兩大方面；其中，前者主要包括對社會環(huán)境影響指標、對自然與生態(tài)環(huán)境影響指標、對自然資源的影響指標以及對社會經濟影響指標的分析。[5]
總之，城市花卉主題公園改造項目與一般的工業(yè)項目或工程項目不同，對其進行可行性研究應特別注意結合城市主題公園的特點、把握分析的重點，有針對性地從建設必要性、技術先進性、實施可能性以及環(huán)保措施和社會效益分析等方面進行展開，才能有效地保證城市花卉主題公園改造項目的前期規(guī)劃和建設論證，從而為科學、合理地決策提供支撐。
參考文獻：
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67-73.
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》
（2）《A市城市拆遷管理條例》
（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》
（4）《住宅設計規(guī)范》
（5）《住宅建筑設計標準》
（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》
（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》
3、項目概況
1 ）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區(qū)內土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。
2 ）建設規(guī)模與目標：
土地面積：42.5畝（28300平方米）
容積率：2.2
開發(fā)周期：3至4年
土地價格：5000元/畝（A市國有土地使用權掛牌出讓起價）
建筑面積（預計）：總建筑面積：61460㎡
3 ）周圍環(huán)境與設施
（1）步行約10 分鐘可至A市中心秋浦路、長江路。
（2）西側為A市城市中心景點百荷湖。
（3）東側為清溪河城市綠化帶，南側為城市綠化廣場。
（4）西南靠近A市城關小學。
（5）北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優(yōu)勢及機會
(1) 該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來將是池州最佳的居住區(qū)域。
(2) A近幾年的經濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。 (3) 東側匯景花園的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。 (4) 周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業(yè)步行街”的商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。 (6) 該項目以毛地出讓，起價5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。 (7) 該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。 (13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。 (14) 江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。 (18) 匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。 (19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況
A市位于長江南岸，面積8271平方公里，人口153萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)——牯牛降、國家級水禽濕地保護區(qū)——升金湖。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。 投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網；水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項目已經國家立項批準，2002年——2003年將全面動工；長江大橋已于2001年底動工興建。項目所在區(qū)位于長江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市***、經濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2 A市房地產住宅市場分析
A市房地產業(yè)從起步到發(fā)展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和翠微苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。
二OO三年，A市房地產業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4 %，占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積
20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。 表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現(xiàn)之五：拉動經濟效果顯著。房地產業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關產業(yè)產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產業(yè)上繳國家稅收2800萬元。 對今后市場的預測：
---—從購房能力看
伴隨著經濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 ——從投資角度看
由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著房地產市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區(qū)詳細情況如表：
項目 套數(shù) 建筑面積（萬㎡） 平均單價（元/㎡） 位置
匯景國際花園 1500 22 1400 湖濱路
碧荷苑 78 5.8 1344 建設中路
荷花村 170 1460 建設路
桃園小區(qū) 130 1400 秋浦路
秋浦花園 500 6.9 1508 長江路
部分商業(yè)網點詳細情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯景國際花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)
秋浦花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧荷苑 36~~50 6800 建設路
桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設路 三、項目財務分析
（一）、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結，圍合區(qū)內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。 拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80
元
2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內地坪等
34929平方米*48元=1676592元
搬家費、臨時過渡費：
1、搬家費：
住宅：200戶*300元=60000元
經營性用房：9戶*500元=4500元
小計：64500元
2、過渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4、 房屋拆遷評估費：35000元
5、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎上預計上調100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。 地塊內大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層；
一棟 12層29.4*13.8*12層；
三棟 12層40*15*12層；
一棟 15層40*15*15層；
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。
建設成本估算
（一）、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規(guī)劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、墻改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元
9、質量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬元
14、規(guī)劃設計：10萬元
15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬元
16、地質勘探：61460*2=12.29萬元
17、測量定位：10萬元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）
（二） 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區(qū)綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬元
7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
（三）項目費用分析
依據(jù)比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
中圖分類號：G7124；F560-4文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2017）12-0150-01
一、空乘培訓項目市場需求旺盛
我國正處于從“民航大國”向民航強國轉變的過程中。據(jù)民航招聘頻道分析數(shù)據(jù)，從2010年至2015年，空乘穩(wěn)居招聘需求指數(shù)前三名。此外，由于藝術考試要求的文化課分數(shù)相對低一些，近年來越來越多高中生在高考時選擇藝術類考試，在這些藝術類考生中不乏形象好、氣質佳的高中生選擇參加空乘專業(yè)相關的各類藝術考試，以期通^藝考順利進入高?？粘藢I(yè)。目前，社會有不少機構、培訓學校都專門針對空乘類的藝考生開設了相關培訓，藝考學生通過參加專業(yè)的短期空乘培訓，大大提高了藝考通過率，培訓市場緊俏。
二、高校開設藝考生空乘培訓項目的天然優(yōu)勢
大學網搜索顯示，全國開設空乘專業(yè)的院校達297所之多，高校具有開設藝考生空乘培訓項目的天然優(yōu)勢。以?？诮洕鷮W院為例，?？诮洕鷮W院空乘專業(yè)設立于2000年9月，自設立以來，該專業(yè)一直是學院的重點專業(yè)，2002年9月，被教育部批準為高職高專教育改革試點專業(yè)，專業(yè)建設在教育部組織的2005年職業(yè)院校高職高專教學水平評估中受到評估組專家的一致好評。
（一）師資力量強
空乘教學團隊，現(xiàn)有專職教師11人，兼職教師10人，教學團隊中有的教師曾任航空公司乘務長，有的教師具有空乘相關行業(yè)職業(yè)資格證書，有的教師還是空乘相關行業(yè)的考評員。2008年，空乘教學團隊被評為海南省省級教學團隊，專業(yè)課《民航乘務服務》2009年被評為海南省級精品課程。
（二）專業(yè)層次多
2009年起，我?？粘思跋嚓P專業(yè)形成了本科、專科、藝術類、非藝術類等層次的招生與教學，本科層次藝術類空乘專業(yè)招生，有音樂表演（空乘方向）專業(yè)（藝術類）、舞蹈學交通運輸（空乘方向）專業(yè)（藝術類）、播音與主持藝術（空乘方向業(yè)）（藝術類）等。
（三）實訓設施齊全
我?？粘藢I(yè)的校內設有模擬客艙實訓室，使用全真B737-800型退役飛機作為專業(yè)訓練，此外還設有民航安全檢查實訓室、民航離港實訓室、形體訓練實訓室等。為空乘專業(yè)技能培訓提供了良好的實習設施。
（四）培養(yǎng)人才質量高
我校培養(yǎng)的空乘專業(yè)的畢業(yè)生在國航、海航、南航、深航、東航、廈航、天津航等多家航空公司、北京首都機場、海口美蘭機場、深圳寶安機場、三亞鳳凰機場、廣州白云機場等多家機場公司實習、就業(yè)的達千余名。
很多高?？粘藢I(yè)辦學歷史悠久，設施設備齊全，師資水平領先，培養(yǎng)學生素質高、能力強，廣受民航行業(yè)單位的青睞，具有開設藝考生空乘培訓班的天然優(yōu)勢。
三、藝考生空乘培訓項目的內容
從各大高校對空乘專業(yè)的設置的歸屬來看，屬于藝術類招生的空乘專業(yè)主要有音樂表演（空乘）、表演（空乘）、播音與主持藝術（空乘）、舞蹈學（空乘）、藝術教育（空乘）等。充分利用高校教學資源，特別針對藝考生的空乘培訓內容主要設置為五部分。
四、開設藝考生空乘培訓項目對于高校的重要意義
（一）有助于擴大空乘專業(yè)學生的規(guī)模，提升生源質量，提升高校社會名氣
由于航空運輸環(huán)境的特殊性，對工作人員的先天身體條件要求比較高。這就使得空乘專業(yè)對學生的外貌形象、身體狀況等條件要求高。高校通過開設藝考生空乘培訓班，可以把空乘藝考生集中到高校，對他們進行集中培訓，學生在填報高考志愿時也會優(yōu)先報考高校空乘類專業(yè)，擴大了空乘專業(yè)的學生規(guī)模。另外，藝考學生前來高校培訓，專業(yè)教師對學生從學生的外貌、氣質、才藝、外語水平、身體健康程度等方面進行把關，保證了生源的質量。
某某學校是某某年市政府創(chuàng)辦的國家級重點技校。辦學以來，在市委、市政府和市有關部門的親切關懷和大力支持下，學校堅持多層次培養(yǎng)人才，辦學規(guī)模逐年擴大，在校生達到了2500多人；專任教師145人，65%以上具有中高級職稱。學校以服務社會為宗旨，加大技能人才的培養(yǎng)力度，教學實力和整體水平不斷提高，為推動我市經濟發(fā)展做出了重要貢獻。辦學以來，為我市的經濟建設輸送了近萬名高素質技能型人才。
近幾年來，學校在市委市政府和市有關部門的關心支持下，立足自身優(yōu)勢和特色，努力擴大辦學規(guī)模和提升辦學層次，并取得了較好的社會效益。學校建設發(fā)展的總體目標是：經過5年左右的努力，把技校建成在校生達到3500人（其中高級技工班1500人）的規(guī)模，具有技工教育特色的集技工教育、職業(yè)培訓、技能鑒定、就業(yè)服務為一體的多功能、綜合性、示范性教育基地。
為實現(xiàn)學校的發(fā)展目標，擴大辦學規(guī)模，提升辦學層次，學校計劃今年在原有食堂的基礎上進行改擴建。現(xiàn)將有關情況報告如下：
一、項目概況
1、項目名稱：食堂禮堂綜合樓。
2、項目選址：在總平面圖原有食堂的位置。
3、建設規(guī)模：擬建食堂禮堂綜合樓項目總用地面積1800平方米，總建筑面積6850平方米，總體結構為四層（含中間夾層）。
二、項目建設的必要性
目前市政府制定了我市工業(yè)產業(yè)結構調整方案和高新技術產業(yè)發(fā)展計劃，這一發(fā)展形勢直接導致我市就業(yè)結構和人才需求的重大轉變，對勞動者的素質要求越來越高，對高素質技能人才的需求越來越大，無疑為我市技工教育發(fā)展提供了良好的發(fā)展機遇。技校作為我市目前最大的技工教育和職業(yè)培訓基地，責無旁貸地肩負著這一重任。加強市技校的基礎設施建設，為我市培養(yǎng)大批高素質技能型人才，促進我市經濟社會發(fā)展，提高企業(yè)產品競爭能力，滿足人民群眾提高素質的需要具有重大現(xiàn)實意義。
技校食堂建于某年，是按當時在校生1000人的辦學規(guī)模設計建造的。隨著經濟的發(fā)展，技校在校生現(xiàn)已達到2500多人，由于實行封閉式管理，學生食住都在學校，造成學生食堂十分擁擠，無法容納全校學生一起用餐，在這種情況下，不少學生只能等候用餐，或者到小賣部吃快餐，對學生的管理和身體健康十分不利。根據(jù)全市再就業(yè)工作會議的要求，技校要發(fā)展到在校生3000人的規(guī)模，那么現(xiàn)有的食堂規(guī)模就不能適應學校發(fā)展的需要。另外，由于技校一直沒有禮堂，以致全校師生大會、文娛活動等都在露天場所進行，十分不便。
為此，市委、市政府在今年1月召開的第二次市委常委、副市長聯(lián)席會議上討論同意市技校改擴建學生食堂及興建學生禮堂，工程總投資控制在888萬元以內，所需資金按進度列入去年市財政預算安排。市技校食堂和禮堂的建設，將大大改善技校的食堂擁擠和師生開大會、文娛活動等方面的困難局面，為技校高素質技能型人才的培養(yǎng)提供優(yōu)質的學習條件和生活條件。
三、建設條件
1、項目選址的地形情況：擬改擴建的食堂禮堂場地位于校區(qū)中心地帶原食堂的位置。建筑施工時需要拆部分墻、煙通、補樁基礎。
2、項目選址的地質情況：以改擴建的食堂禮堂綜合樓場地屬于低小丘陵間地段，沖洗積成因。填土為0.9~5.5米，平均約2.5米。下伏有軟弱淤泥質土及細砂層，將選用樁基礎。
3、交通條件：項目在校園內，交通便利。
4、供水供電情況：學校供水由第三水廠供應，水源保證；學校供電設施完善，電力有保證。
四、管理機構和勞動定員情況
學校實行校長負責制，設有管理機構7個，分別是黨群辦公室、行政辦公室、教務科、學生科、招生就業(yè)科、培訓部、教育后勤服務中心（基建工程辦公室）。學?，F(xiàn)有教職工230人，其中專任教師145人，在校生2500多人，98%以上為本地生源。
五、建設規(guī)模及建設規(guī)劃
擬建食堂禮堂綜合樓項目總用地面積1800平方米，總建筑面積約6850平方米，為四層結構，1、2層為食堂，3、4層為禮堂，建筑面積為2499平方米內設約1650個座位。禮堂頂用鋼結構屋蓋，面積為1200平方米。
六、投資構成及資金來源
擬建食堂禮堂項目工程總投資888萬元，其中：勘察費2.5萬元，監(jiān)理費11.06萬元，設計費44.045萬元（含可行性研究兩個方案的設計費5.745萬元）。土建工程費630.9萬元，水電及消防費106.2萬元，設備費21萬元，人防費及城市設施配套費53萬元，其他19.295萬元。食堂禮堂綜合樓項目所需資金全部按進度列入2005年市財政預算安排解決。
七、建設進度安排
擬建食堂禮堂項目建設進度安排：某某年上半年爭取立項，10月進行投標并做好相應的設計等工作，某某年建成投入使用。
八、經濟效益分析
中圖分類號：G632.0 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2014）01-0181-02
彝族傳統(tǒng)體育具有豐富多彩的內容和形式、獨特的風格、較強的思想性、趣味性，集健身、娛樂為一體，深受當?shù)厝嗣竦南矏?。所以彝族傳統(tǒng)體育項目作為體育課程資源具有不可比擬的重要意義與優(yōu)勢。隨著社會的進步和發(fā)展，民間很多傳統(tǒng)失去了發(fā)展空間，一些反映彝族撒尼人傳統(tǒng)美德的禮儀與習俗日漸消失。我們如何在快速發(fā)展的社會里繼承和發(fā)揚少數(shù)民族傳統(tǒng)體育文化，使之得以延續(xù)，就必須找到更有力的傳承途徑。學校體育，中小學體育為這些具有典型優(yōu)秀民族傳統(tǒng)文化特質的運動項目建立了良好的開始。
一、彝族撒尼人傳統(tǒng)體育項目眾多，形式多樣
彝族撒尼人的傳統(tǒng)體育活動，就其獨異的風格特征和表現(xiàn)形式看，與石林地區(qū)的自然環(huán)境、生產特點、生活方式、民族風情有著密切聯(lián)系。彝族，作為山地民族，大部份都居住在高寒山區(qū)，尤其在海拔為1800米左右的石林彝族自治縣。七八十年代，這里山高水險、森林茂密、交通阻塞。生活條件的艱難，使彝族人民既要有吃苦耐勞的精神，又要有強健的體魄和敏捷的身手，還需要一定的能調節(jié)身心的文化體育娛樂活動內容，來滿足族人的生存與發(fā)展的需要。諸如：摔跤、磨單秋、搶花炮、踩高蹺、舞獅、舞龍、陀螺、跳月、斗?！惹ё税賾B(tài)的具有民族特色的傳統(tǒng)體育活動[1]。石林縣是彝族中的一個支系撒尼人居住的地方，撒尼人傳統(tǒng)體育有搶花炮、摔跤、斗牛、大三弦舞、刀舞、叉舞、霸王鞭舞、獅虎舞、打磨擔秋、打陀螺、射弩等。其中適合于體育課程選用的項目很多，彝族傳統(tǒng)體育項目內涵豐富，外延寬泛，是中華體育文化的重要組成部分，其功能的多重性和外延的寬泛性可以彌補競技體育的局限性，符合《綱要》的指導思想和要求。因此，“綱要”積極倡導學校挖掘民族傳統(tǒng)體育課程資源，以達到“綱要”所提出的目標要求。
二、石林農村中小學開設彝族傳統(tǒng)體育項目的可行性分析
1.國家政策的支持。國家頒布的《全民健身計劃綱要》規(guī)定，“積極開展少數(shù)民族傳統(tǒng)體育，在民族聚集地區(qū)大力開展以少數(shù)民族傳統(tǒng)體育項目為主的體育活動。建立健全各級少數(shù)民族體育協(xié)會，培養(yǎng)少數(shù)民族人才?！蓖瑫r規(guī)定了“挖掘我國傳統(tǒng)體育醫(yī)療、保健、康復等方面的寶貴遺產，發(fā)展民族、民間傳統(tǒng)體育?！边€有國務院頒布《中華人民共和國體育法》規(guī)定“國家扶持少數(shù)民族地區(qū)發(fā)展體育事業(yè)，培養(yǎng)少數(shù)民族人才”。為此，少數(shù)民族傳統(tǒng)體育不僅靠學校和教育，還要依靠社會，為社會服務，因為培養(yǎng)出來的學生將來都是要到社會上去為社會服務的[2]。當今以競技體育為主的社會很需要民族傳統(tǒng)體育，更需要學校的幫助和支持。
2.群眾基礎廣泛，開展條件得天獨厚。石林彝族自治縣位于云貴高原上，在這紅土高原上，生活著彝族當中的一個支系撒尼族。2009年末全縣總人口24.16萬，其中少數(shù)民族人口8.47萬，占人口總數(shù)的35.03%，彝族撒尼人在少數(shù)民族中比例達98.1%。彝族撒尼人在歷史發(fā)展的過程中，創(chuàng)造了內容豐富多彩、形式多種多樣的彝族撒尼傳統(tǒng)體育。體現(xiàn)著撒尼人的生活方式、行為模式和文化心理結構，在當?shù)鼐哂袕V泛的群眾基礎，人們喜聞樂見，樂于參與，人人擅長[3]。石林每個彝族村寨里的每個男士都會一兩招彝式摔跤，每個女士都會大三弦舞。每年春節(jié)和密枝節(jié)彝族村寨都會舉行摔跤、大三弦舞等文體活動，他們都在跤場周圍等待著上場機會，一旦上場，熱火朝天，塵土飛揚，女士則在校場周圍跳起歡快的大三弦舞，激情四射，活力無限。因此，中小學開發(fā)和利用少數(shù)民族傳統(tǒng)體育資源，對弘揚民族文化，促進體育教育改革和發(fā)展落實，具有重大而深遠的意義。
3.對場地器材要求相對簡單，能滿足學生個性化的發(fā)展要求。石林縣是一個經濟欠發(fā)達的縣份，在目前條件下，限于教育經費的短缺和不足，許多農村中小學在短期內不大可能改變體育場地欠缺和體育器材破舊或缺乏的狀況。彝族族傳統(tǒng)體育所需要的場地小，器材很容易自己制造，有利于在農村中小學課堂中開展，體育條件不好的學校完全可以利用學?？盏睾屯ㄟ^制作簡易器材來改善體育教學條件，以解決體育場地器材短缺的困難。在師資方面，每所農村中小學都有彝族撒尼人擔任體育教師或者其他任課教師，可以充分發(fā)掘這方面的師資力量，也可以在放假時讓學生父母作為他們的老師。
三、石林農村中小學開設彝族傳統(tǒng)體育項目的策略
1.領導的充分重視。石林縣的傳統(tǒng)體育運動，有著悠久的歷史和廣泛的群眾基礎，這是發(fā)展優(yōu)勢項目的一個得天獨厚的有利條件。石林縣每年春節(jié)、密枝節(jié)、火把節(jié)和每個月的前三天，摔跤、斗牛、撒尼歌舞比賽大大小小數(shù)百場，每場出場的運動員達到數(shù)百人。以往在活動中多以摔跤為主并深受人民群眾的歡迎。但在上世紀90年代初期以后，由于人們對傳統(tǒng)體育活動認識的轉變，加之傳統(tǒng)體育的觀賞性隨賽制的變化和客觀存在的舞弊行為及管理工作的不規(guī)范而出現(xiàn)下降，而且使越來越多的觀眾感到不滿。并由此波及到主辦者的決策轉向偏重于斗牛，使眾多業(yè)余傳統(tǒng)項目運動員和愛好者失去了以往在群眾集資自辦的群眾性比賽中經常鍛煉、不斷提高自己運動水平的機會。為此，石林縣各級體育主管部門要客服一切困難、想盡一切辦法充分調動鄉(xiāng)、村每個群眾的積極性，讓他們都成為傳統(tǒng)體育運動員或觀眾；鼓勵群眾集資自辦傳統(tǒng)體育活動，為石林縣營造培養(yǎng)傳統(tǒng)體育人才的良好社會環(huán)境與氛圍。
2.石林農村中小學開設彝族傳統(tǒng)體育的項目選擇。彝族撒尼傳統(tǒng)體育項目種類繁多，絢麗多彩，但大多數(shù)彝族傳統(tǒng)體育項目是偏重于感性需要和感官滿足的一種初級層次的文化現(xiàn)象，因此，并不是所有彝族撒尼傳統(tǒng)體育項目都適合引入體育教學中來，在突出安全第一的思想和充分考慮到中小學生需要的基礎上，必須慎重選擇，精心篩選。第一，摔跤。摔跤運動是石林彝族撒尼傳統(tǒng)體育項目的典型代表，有著彝族撒尼人自身的技術優(yōu)勢，是撒尼人民寶貴的文化積淀。石林縣先后向國家、省、市輸送教練員、運動員100多名，他們在國內、國際的重大比賽中取得了優(yōu)異的成績。很多運動員獲國家級運動健將稱號[4]。這些優(yōu)秀的運動員是學生學習的榜樣，因此，把摔跤放入教學當中，不僅可以增強學生身體素質，還可以弘揚和傳播當?shù)匾妥迦瞿狍w傳統(tǒng)體育文化，以及促進彝族撒尼傳統(tǒng)體育項目得到更好的保護和推廣。第二、撒尼大三弦舞，撒尼舞蹈形式多樣，種類繁多。最為著名、最為流行的就是跳大三弦，也即“撒尼跳樂”?！叭瞿崽鴺贰笔且妥迦嗣褡顬橄矏鄣母栉?，具有廣泛的群眾性和生活性，它源于生活、反映生活，充分地表達了彝族人民的情感。彝族三弦舞2008年6月14日為國務院公布第二批非物質文化遺產名錄之一。石林人民跳起大三弦舞迎客，古老的石林彝族大三弦舞在19世紀80年代從石林走向全國，走向世界。將其融入教學不僅有效地增強學生體質，還能弘揚民族文化，培養(yǎng)學生的民族意識、民族精神和愛國情懷。
3.在課間或課余時間的訓練。短暫課間十分鐘，對于中小學學生來說只是瞬間，卻給了他們課間無限的樂趣。它能增進同學們的友誼，促進同學們的身心健康，緩解同學們緊張的學習壓力，活躍同學們的學習思維。在這十分鐘里，可以將比較簡單項目放入其中，如斗雞、打陀螺等。斗雞，運動形式是以單腳支撐，單膝攻擊對方，以將對方擊出場外或失去平衡倒下為勝。這一基本運動形式在民間是以童年游戲出現(xiàn)，稱謂有多種，北方多稱為“撞拐”、“斗拐”，南方多稱為“斗雞”。在我們彝家孩子的童年時代，都有參與這個游戲的美好回憶，這種游戲是我們中國幾代人的“集體記憶”，也是許多中國人最質樸的運動體驗。
將石林彝族撒尼傳統(tǒng)體育引入農村中小學體育教學中的確可行，彝族撒尼傳統(tǒng)體育項目眾多，形式多種多樣，可供利用的教學資源豐富；石林農村中小學開展彝族撒尼人傳統(tǒng)體育現(xiàn)狀令人擔憂，將其融入教學不僅有效地增強學生體質，還能弘揚民族文化，培養(yǎng)學生的民族意識、民族精神和愛國情懷；將石林彝族撒尼傳統(tǒng)體育引入農村中小學體育教學中具有重要的意義，能夠為這些優(yōu)秀的彝族撒尼人傳統(tǒng)體育項目搭建更好的發(fā)展平臺，使之具有更為廣泛的群眾基礎，得以保護、發(fā)揚和傳承，促進全民健身計劃的實施，同時，對于提高學生學習體育的積極性、主動性，培養(yǎng)他們熱愛體育運動、增強民族自豪感，樹立終身鍛煉的體育觀都具有十分重要的意義。
參考文獻：
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[2]吳昭明.云南彝族傳統(tǒng)摔跤活動的形成、演進與發(fā)展對策研究[D].昆明：云南師范大學，2005.
為貫徹落實《教育部關于推進中等和高等職業(yè)教育協(xié)調發(fā)展的指導意見》《教育部關于推進高等職業(yè)教育改革創(chuàng)新引領職業(yè)教育科學發(fā)展的若干意見》，以及教育部召開的“現(xiàn)代職業(yè)教育體系建設國家專項規(guī)劃編制座談會”精神，江蘇省教育廳率先在中職、高職、本科銜接教育方面進行了試點改革，南通航運職業(yè)技術學院依托南通大學聯(lián)合申報了高職與普通本科分段培養(yǎng)交通工程（港口工程技術）、交通工程（港口與航道工程）試點項目并獲得批準（蘇教高〔2012〕12號文件），2012年該項目開始招生。
二、高職與本科分段培養(yǎng)立項背景
我國正處于從經濟大國向經濟強國、人力資源大國向人力資源強國邁進的關鍵階段，特別是“十二五”時期，國家以科學發(fā)展為主題，以加快轉變經濟發(fā)展方式為主線，以經濟結構戰(zhàn)略性調整為主攻方向，以促進經濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定為主要目標，這些都要求高等教育加快改革與發(fā)展，提升服務能力，承擔起時代賦予的歷史新使命。
作為高等教育重要的組成部分，高等職業(yè)教育具有高等教育和職業(yè)教育雙重屬性，以培養(yǎng)生產、建設、服務、管理第一線的高端技能型專門人才為主要任務。當前，高等職業(yè)教育仍然是我國教育體系的薄弱環(huán)節(jié)，高等職業(yè)教育在專業(yè)、課程體系與教材，教學與考試評價、學歷提升等方面仍然存在脫節(jié)、斷層或重復現(xiàn)象，職業(yè)教育整體吸引力不強，與加強技能型人才系統(tǒng)培養(yǎng)的要求尚有較大差距。為此，《國家中長期教育和發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2020）》明確將高等職業(yè)教育協(xié)調發(fā)展作為建設現(xiàn)代教育體系的重要任務，要求高等職業(yè)教育必須依據(jù)經濟發(fā)展方式賦予的新使命、發(fā)展現(xiàn)代產業(yè)體系賦予的新任務、構建終身教育體系賦予的新內涵、建設現(xiàn)代職業(yè)教育體系賦予的新要求，優(yōu)化職業(yè)教育層次結構，強化職業(yè)教育辦學特色，積極探索、建立和完善充滿活力的多元辦學模式。
基于上述考慮，南通航運職業(yè)技術學院港口工程技術（港口與航道工程）專業(yè)依托南通大學聯(lián)合申報了高職與普通本科分段培養(yǎng)項目，省教育廳在“體系建設試點項目的通知蘇教高[2012]12號”中批準了交通工程（港口與航道工程）和交通工程（港口工程技術）兩個試點專業(yè)。學生在南通航運職業(yè)技術學院港口工程技術（港口與航道工程）專業(yè)學習3年，期間在第5學期學生參加“專轉本”報名，第五學期末進行轉段考核，考核通過后進入南通大學交通工程（港口與航道工程）專業(yè)和交通工程（港口工程技術）專業(yè)接受本科教育2年。學習期間，由南通航運職業(yè)技術學院和南通大學統(tǒng)籌制定對口專業(yè)理論知識課程和技能訓練課程銜接貫通的教學計劃，系統(tǒng)化培養(yǎng)專本分段，既保持高職?？葡鄬Κ毩⒑吞攸c，又充分體現(xiàn)專本貫通，一體化培養(yǎng)的系統(tǒng)性的高端技能人才，以滿足一線人力資源的需求。
三、高職與本科分段培養(yǎng)高端技能型人才的必要性
本項目是江蘇省教育廳貫徹落實《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2020）》《教育部關于推進中等和高等職業(yè)教育協(xié)調發(fā)展的指導意見》《教育部關于推進高等職業(yè)教育改革創(chuàng)新引領職業(yè)教育科學發(fā)展的若干意見》等相關文件精神，充分發(fā)揮我省高等教育的資源優(yōu)勢和中高職院校的積極性，拓展高等職業(yè)教育的培養(yǎng)渠道，打通高職高專學生升入應用型本科院校的通道，構建人才培養(yǎng)的立交橋而提出的一項體制機制創(chuàng)新之舉。
從南通航運職業(yè)技術學院港口工程技術（港口與航道工程）專業(yè)依托南通大學申報高職與普通本科教育分段培養(yǎng)這一項目來看，有以下兩方面必要性：
高職與普通本科分段培養(yǎng)應用型人才的教育模式自身的特點決定了項目實施的必要性。首先，應用型本科教育突出體現(xiàn)實踐環(huán)節(jié)，在專業(yè)設置上更具有針對性、實用性和實踐性，強調動手能力和強化職業(yè)技能的特點，注重考核學生在實際工作中解決實際問題的能力，直接面向就業(yè)市場和職業(yè)崗位。其次，聯(lián)合培養(yǎng)的模式有利于保證高職高專院校正常的辦學秩序基本不受影響，也有利于學生?？齐A段專業(yè)基礎知識的學習，推動學生全面發(fā)展及綜合素質的培養(yǎng)，更有利于?？平逃c本科教育的最佳銜接，保證學生在本科階段教育的培養(yǎng)目標的實現(xiàn)。再次，聯(lián)合培養(yǎng)模式不僅會滿足高職高專部分優(yōu)秀學生繼續(xù)學習的需求、保障他們繼續(xù)學習的權利，也會實現(xiàn)更高層次的教育公平和“學有所教”。最后，聯(lián)合培養(yǎng)模式會使學生在國家機關和事業(yè)單位招考、職稱評定、職業(yè)生涯、繼續(xù)研究生教育、出國留學等方面實現(xiàn)平等，這勢必會對增強高職高專教育的吸引力，并在諸多方面產生積極的社會影響。
經濟社會發(fā)展需要加強技能型人才系統(tǒng)培養(yǎng)的需求決定了本項目實施的必要性。江蘇濱江臨海，水網密布，河流眾多，水運資源豐富，經濟發(fā)達，是我國水運最為發(fā)達的省份之一。隨著江蘇綜合運輸體系的構建以及沿江沿海開發(fā)戰(zhàn)略、長三角一體化戰(zhàn)略的實施，十二五期間，江蘇將重點加強以連云港港為龍頭的沿海港口群建設，基本建成連云港港30萬噸級深水航道，推進洋口港區(qū)、大豐港區(qū)和濱海港區(qū)等深水航道建設；推進太倉港集裝箱碼頭資源整合和擴能建設，建成集裝箱干線港，推進江海聯(lián)運中轉樞紐港建設；抓住長江深水航道建設機遇，提升南京港、鎮(zhèn)江港等沿江港口發(fā)展水平。積極構建與干線航道相匹配的內河水運樞紐，重點推進徐州港和無錫港國家級內河港口建設。同時，江蘇要以形成“兩縱三橫一網”內河干線航道為目標，基本建成長江南京以下12.5米深水航道，建設京杭運河、連申線、淮河出海航道及鹽河、蕪申線、蘇南干線航道，構建長江三角洲地區(qū)內河高等級航道網絡，為江蘇經濟社會發(fā)展提供支撐。為此，水運工程企業(yè)急需大量既有扎實的理論基礎，又有較強的實踐動手能力的高端技能型人才，這部分技術人員既能從事第一線的施工管理工作，又具有一定的港口和航道規(guī)劃和設計能力。南通航院與南通大學分段聯(lián)合培養(yǎng)交通工程（港口與航道工程）專業(yè)本科層次人才，恰好滿足了上述緊缺人才需求，因此具有廣闊的發(fā)展前景。
三、高職與本科分段培養(yǎng)高端技能型人才的可行性
共同的行業(yè)背景與獨特的區(qū)位優(yōu)勢保證了該項目實施的可行性。南通大學是由江蘇省人民政府和交通運輸部共建的一所綜合性大學，南通航運職業(yè)技術學院是由江蘇省交通運輸廳管理的一所高等職業(yè)院校，均是得益并服務于交通行業(yè)，均坐落于濱江臨海、風景秀麗的南通市，踞江海之匯，扼南北之喉，集“黃金海岸”與“黃金水道”優(yōu)勢于一身，共同的行業(yè)背景與獨特的區(qū)位優(yōu)勢保證了該項目實施的可行性。
現(xiàn)有的基礎條件和相近的專業(yè)設置保證了該項目實施的可行性。南通航運職業(yè)技術學院是全國為數(shù)不多的較早開辦港口工程技術（港口與航道工程）專業(yè)的高職院校之一，現(xiàn)為全國交通職業(yè)教育港航專業(yè)建設牽頭單位。港口工程技術（港口與航道工程）專業(yè)是獲得中央財政支持的“高等職業(yè)學校提升專業(yè)服務產業(yè)發(fā)展能力”建設項目，也是南通市高職教育改革試驗區(qū)重點建設項目，在專業(yè)與課程體系、師資隊伍、實驗實訓設施建設等方面具有較好的合作基礎。南通大學是一所規(guī)模結構合理、學科門類齊全、教學質量優(yōu)秀、辦學效益明顯的地方綜合性大學。南通大學為江蘇省人民政府和國家交通運輸部共建高校，目標辦成國內外有影響的綜合性大學，并作為交通運輸行業(yè)人才培養(yǎng)、科研和成果轉化的重要基地。南通大學交通學院成立于2009年，設交通工程與交通設備信息工程兩個本科專業(yè)。擁有一支35人的教學科研隊伍，現(xiàn)已初步形成了智能交通電子設計、分析和測試的整個流程所需的基本軟硬件設備條件。兩所學?，F(xiàn)有的基礎條件和相近的專業(yè)設置保證了該項目實施的可行性。
四、協(xié)調管理方面保障措施
1.加強組織領導。為破解高職與普通本科分段培養(yǎng)工作過程中的政策難題，確保各項招生錄取工作公開、公平、公正，特邀省、市教育行政和教育科研專家與兩校領導班子，共同組建試點項目領導小組，建立聯(lián)席會議制度和定期通報制度，加強協(xié)調管理，共同研究和解決試點項目工作中遇到重大的問題。
2.充分發(fā)揮政府的主導作用。省、市各級地方政府和教育主管部門要加大對高職和本科院校在招生專業(yè)、招生數(shù)量的統(tǒng)籌指導，要做好兩校之間的聯(lián)系工作；采取多種形式，積極探索高職與普通本科分段人才培養(yǎng)相適應的質量監(jiān)控保障體制；也可以通過高校教學聯(lián)合體，發(fā)揮好本科院校在地方對高職院校的示范帶動和輻射作用，增強高職與普通本科銜接的針對性、有效性，提高學校、學生家長、學生的積極性。
