時(shí)間：2022-10-24 05:32:48
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簽訂日期：____年__月__日
合同編號(hào)：__________
簽約時(shí)間：__________
簽約地點(diǎn)：__________
供方：____________
需方：____________
1.本合同是依照《中華人民共和國(guó)合同法》訂立的，經(jīng)雙方簽字蓋章后，即發(fā)生法律效力，雙方必須嚴(yán)格履行。
2.合同條款：
①簽訂雙方商妥訂貨產(chǎn)品總值人民幣_(tái)___元。其產(chǎn)品名稱的規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量、單價(jià)、總值、交貨付款等詳如附表。
②產(chǎn)品及原材料檢驗(yàn)方法;
③產(chǎn)品價(jià)格規(guī)定;
④產(chǎn)品的包裝方法及費(fèi)用負(fù)擔(dān);
⑤產(chǎn)品交貨方法及費(fèi)用負(fù)擔(dān);
⑥貨款及費(fèi)用等結(jié)算方法;
⑦補(bǔ)充條款。
3.經(jīng)濟(jì)責(zé)任：
(1)供方如未能履行合同，須負(fù)下列責(zé)任：
①產(chǎn)品花色、品種、規(guī)格、質(zhì)量不符合同規(guī)定：需方同意利用的，按質(zhì)論價(jià)，退貨貶值總值價(jià)款，不能利用的，應(yīng)負(fù)責(zé)保修、保退、保換。由于延誤交貨時(shí)間，每天應(yīng)償付需方千分之__的罰款。
②產(chǎn)品數(shù)量不符合規(guī)定：少交需方仍有需要的照數(shù)補(bǔ)交;因延期而不要的，可以退貨，并承擔(dān)因此而造成的損失;不能交貨的，應(yīng)償付需方以不能交貨的貨款總值的百分之___的罰金。
③產(chǎn)品包裝不符合同規(guī)定：應(yīng)負(fù)責(zé)返修或重新包裝。并承擔(dān)支付的費(fèi)用;需方不要求返修或重新包裝，應(yīng)償付不符合同規(guī)定包裝價(jià)值的千分之__的罰金。
(2)需方未能履行合同時(shí)，須負(fù)以下責(zé)任：
①中途變更產(chǎn)品花色、品種、規(guī)格、質(zhì)量或包裝的規(guī)格，應(yīng)償付變更部分貨款(或包裝價(jià)值)總值百分之__罰金。
②中途退貨，由雙方根據(jù)實(shí)際情況商定，同意退貨的償付退貨部分貨款總值千分之__的罰金。
③未按規(guī)定的時(shí)間和要求交原材料或技術(shù)、資金、包裝物，除交貨日期得以順延外，應(yīng)償付順延交貨產(chǎn)品總值每日千分之__的罰金;不能提供時(shí)，視同中途退貨處理。
④自提產(chǎn)品未按規(guī)定日期提貨，每延期一天，應(yīng)償付供方以延期提貨部分貨款總額千分之__罰金。
⑤未按規(guī)定日期付款，每延期一天，應(yīng)償付以延期付款總額千分之__的罰金。
⑥實(shí)行送貨或代運(yùn)的產(chǎn)品拒絕接貨，應(yīng)承擔(dān)由此而造成的損失和運(yùn)輸費(fèi)用及罰金。
(3)產(chǎn)品價(jià)格：如需要調(diào)整，必須經(jīng)雙方協(xié)商方能變更。
(4)任何一方要求全部或部分解除合同，必須提出充分理由，經(jīng)雙方協(xié)商，并報(bào)請(qǐng)鑒證機(jī)關(guān)備案。
(5)如因生產(chǎn)原料、生產(chǎn)設(shè)備、生產(chǎn)工藝或市場(chǎng)發(fā)生重大變化，需要變更產(chǎn)品品種、花色、規(guī)格、質(zhì)量、包裝時(shí)，應(yīng)提前__天與對(duì)方協(xié)商修訂調(diào)整，并報(bào)鑒證機(jī)關(guān)備案，任何一方不得擅自變更合同。一方變更合同，對(duì)方有權(quán)拒絕收購(gòu)，因此而不能執(zhí)行合同應(yīng)償付對(duì)方千分之___的罰金。
(6)確因自然災(zāi)害等原因，影響執(zhí)行合同或延期交貨，需提前__天通知對(duì)方，經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)證明，可酌情減免罰金。
4.執(zhí)行合同中，發(fā)生爭(zhēng)議和糾紛，簽約雙方協(xié)商不成，均可向法院提出訴訟。向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁(兩者選一)
5.本合同及附件一式六份，供需雙方各執(zhí)正本一份，副本四份，雙方主管部門和工商行政管理局各一份。
供方單位(蓋章)：_______需方單位(蓋章)：_____
法定代表人簽字：________法定代表人簽字_______
人簽字：__________人簽字：________
地址：_____________地址：___________
電話：_____________電話：___________
開(kāi)戶行、帳號(hào)：_________開(kāi)戶行、帳號(hào)：_______
合同雙方當(dāng)事人： 出賣人(甲方)：_______________(以下簡(jiǎn)稱甲方)
身份證號(hào)碼：__________________________ _______________
(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼___________________________ _______________
(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼___________________________ _______________
(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼___________________________
以上______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。
買受人(乙方)：_______________(以下簡(jiǎn)稱乙方)
身份證號(hào)碼：___________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條、房屋的基本情況： 甲方房屋座落在__________________________________，位于第____層，共______(套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)_______，建筑面積為_(kāi)_____平方米，房屋用途為_(kāi)______。并附帶_________一間，位于___________________，面積為_(kāi)_____平方米。(詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第_______________號(hào))。乙方對(duì)甲方所要的房屋做了充分了解，愿意購(gòu)買該房屋。
第二條、房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備： 包括__________________________________________。
第三條、本合同中所述房屋為_(kāi)____________________________，是________________________的家庭(夫妻)共同財(cái)產(chǎn)。原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。
第四條、上述房產(chǎn)的交易價(jià)格： 成交價(jià)格為：人民幣_(tái)__________元整(大寫：____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時(shí)間與辦法： 甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式一次性付款，并已在_XX_年____月___日將首付款(定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當(dāng)天甲方開(kāi)出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。第二筆房款人民幣_(tái)壹_拾_壹_萬(wàn)元整于XX年____月___日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出當(dāng)日(XX年____月___日)付給甲方。
第六條、房屋交付： 甲方應(yīng)在交房當(dāng)日(XX年____月____日)將拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、余款、拆遷補(bǔ)償款等一切和該房有關(guān)的文件及票據(jù)交付乙方，(以各項(xiàng)文件及票據(jù)為證明)。甲方于房屋交付使用時(shí)將交易的房產(chǎn)及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。
第七條、戶口遷出： 甲方應(yīng)在房屋交付(XX年____月___日)前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。
第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責(zé)任： 除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約金。逾期不超過(guò)30天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付之日止，每延期一日(遇法定節(jié)假日順延)，甲方按乙方已支付房?jī)r(jià)款金額的__%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過(guò)60天(大寫數(shù)字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第____種約定，追究甲方的違約責(zé)任
1. 甲方按乙方累計(jì)已付款的_貳拾_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行，并在本合同第六條約定的實(shí)際交付之日起_90_天內(nèi)交付房屋。
2.終止合同，甲方將乙方累計(jì)已付款全額還與乙方，按_10%_利率付給利息。
3. _________________________________________。如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問(wèn)題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權(quán)要求退房，一切損失由甲方承擔(dān)(是否要注明損失的范圍?)。 甲方如在規(guī)定的此房屋戶口遷出時(shí)間內(nèi)未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應(yīng)在三十天辦理結(jié)束全部戶口遷出手續(xù)。
第九條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定： 本房屋以后若遇到需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證等其它手續(xù)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按以下第____種約定進(jìn)行。
1.在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記過(guò)戶手續(xù)。如因甲方的過(guò)失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失。
2.乙方自愿在收到甲方的房屋及其手續(xù)后，延緩辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)。但如乙方有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)的需要，向甲方提出書面要求，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意的書面意見(jiàn)等)，并協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得用任何方式拒絕阻撓。如因甲方的過(guò)失造成乙方不能在乙方向甲方提出書面要求起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失
3.因本房建房售房單位及甲方原因，此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)尚未辦理，但因甲方及其房屋共有人資金需要，甲方自愿將此房賣與乙方。但在辦理此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時(shí)，甲方負(fù)責(zé)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)將此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)直接辦理為乙方______(姓名)名下，并在房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)交與乙方，所需費(fèi)用，由______承擔(dān)。 如因甲方原因不能將此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)直接辦理為乙方______(姓名)名下，甲方須為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)，所須費(fèi)用由____________承擔(dān)。 如因甲方的過(guò)失造成乙方不能在房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)取得姓名標(biāo)注為乙方______(姓名)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%賠償乙方損失乙方如在本房屋買賣合同成立后，無(wú)論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)與否，將此房出租，甲方不得以任何方法方式阻撓。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意的書面意見(jiàn)等)，不得用任何方式拒絕阻撓
第十條本合同主體 1.甲方是_____________________________________共_____人，委托人為_(kāi)________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證本房屋，簽定本合同的時(shí)候經(jīng)本房屋所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意。 2.乙方是_____________________，代表人是____________。
第十一條本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____公證處公證;但本合同不經(jīng)過(guò)任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(XX年______月______日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。
第十二條本合同需由甲方，乙方，見(jiàn)證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產(chǎn)權(quán)人及甲方委托人共持一份，乙方一份,見(jiàn)證方(中間人)____________一份，留存?zhèn)洳椤?/p>
第十三條本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式： 雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。 1. 提交______仲裁委員會(huì)仲裁。 2. 任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第十四條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定由甲方，乙方，見(jiàn)證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。
第十五條本合同說(shuō)明： 1. 為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。 2. 對(duì)本合同文本中空格部分填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部分打x，以示刪除。
第十六條雙方約定的其他事項(xiàng)：
出賣方(甲方)：________________身份證號(hào)碼：__________________ _____________________(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼_____________________ _____________________(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼_____________________ 地址__________________________________________ 郵編_____________電話_____________________日期：___年___月___日
購(gòu)買方(乙方)：__________________身份證號(hào)碼：___________________ __________________身份證號(hào)碼：_____________________ 地址__________________________________________ 郵編____________電話_________________日期：___年___月___日 見(jiàn)證方(中間人)：_______身份證號(hào)碼_____________________日期：___年___月___日 見(jiàn)證方(中間人)：_______身份證號(hào)碼_____________________日期：___年___月___日 日期：XX年___月___日
最新安置房買賣合同模板三
合同編號(hào)：_________
拆遷人：_________
法定代表人：_________
職務(wù)：_________
電話：_________
地址：_________
郵編：_________
委托人：_________
服務(wù)單位：_________
地址：_________
職務(wù)：_________
電話：_________
被拆遷人：_________
法定代表人：_________
職務(wù)：_________
電話：_________
地址：_________
郵編：_________
委托人：_________
服務(wù)單位：_________
地址：_________
職務(wù)：_________
電話：_________
拆遷人經(jīng)_________批準(zhǔn)，在_________市_________地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，修建_________。拆遷人遵照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和其他法律法規(guī)的規(guī)定，于_________年_________月_________日取得_________字_________號(hào)《拆遷許可證》。雙方按照批準(zhǔn)的拆遷安置方案規(guī)定，協(xié)商訂立以下協(xié)議共同遵守：
第一條 被拆除房屋現(xiàn)狀
(一)房屋所在地點(diǎn)：_________區(qū)(鎮(zhèn))_________街道(路)_________號(hào)，房屋的總樓層數(shù)_________，房屋所在的樓層數(shù)_________，房屋的朝向_________，被拆遷房屋的區(qū)位等級(jí)為_(kāi)________，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)_________，房屋結(jié)構(gòu)類型_________。
(二)紅線內(nèi)占地面積_________平方米，總建筑面積_________平方米，其中產(chǎn)權(quán)證記載建筑面積_________平方米，無(wú)產(chǎn)權(quán)部分面積_________，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)_________。房屋的用途_________，其中合法建筑面積中住宅建筑面積_________平方米，營(yíng)業(yè)性用房建筑面積_________平方米，辦公用房建筑面積_________平方米，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)類用房建筑面積_________平方米。
(三)房屋內(nèi)部設(shè)施及裝璜情況：_________
1、外墻：_________
2、內(nèi)墻：_________
3、頂棚：_________
4、地面：_________
5、門窗：_________
6、廚房：_________
7、衛(wèi)生間：_________
8、陽(yáng)臺(tái)：_________
9、電梯：_________
10、其他：_________
(四)房屋的附屬物及構(gòu)筑物情況：附屬物建筑面積_________平方米，經(jīng)評(píng)估計(jì)人民幣：_________(￥_________)。
(五)營(yíng)業(yè)性用房系沿[主干道、次干道、小街巷]。
(六)被拆除房屋[有][無(wú)]承租使用情況。被拆除房屋由_________承租使用。現(xiàn)房屋所有權(quán)人與承租人按以下方式解除房屋租賃關(guān)系：_________
(七)被拆除房屋[有][無(wú)]設(shè)置抵押權(quán)。被拆除房屋已被抵押給_________?，F(xiàn)房屋所有權(quán)人與抵押權(quán)人按以下方式處理該房屋抵押權(quán)：_________。
第二條 房屋拆遷補(bǔ)償方式
(一)貨幣補(bǔ)償。
1、貨幣補(bǔ)償金額的確定選擇以下第_________種方式：
(1)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉呢泿叛a(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)由當(dāng)事人協(xié)商確定價(jià)格。
(2)根據(jù)當(dāng)事人共同推薦的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格確定。
(3)當(dāng)事人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定意見(jiàn)不統(tǒng)一時(shí)，按房屋拆遷管理部門確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定。
(4)當(dāng)事人約定的其他作價(jià)方式_________。
2、房屋裝潢作價(jià)方式：_________元(人民幣)
3、被拆遷房屋補(bǔ)償金額：
(1)房屋貨幣補(bǔ)償金額，被拆遷房屋建筑面積_________平方米，按建筑面積每平方米_________元(人民幣)計(jì)價(jià)，小計(jì)_________元(人民幣)。
(2)裝潢補(bǔ)償金額_________元(人民幣)(若房屋貨幣補(bǔ)償金額含裝潢補(bǔ)償，此項(xiàng)可不另行計(jì)算)。
(3)附屬物及構(gòu)筑物補(bǔ)償金額_________元(人民幣)。
4、拆遷人應(yīng)支付被拆遷人設(shè)施拆遷補(bǔ)償費(fèi)：
煤氣_________元(人民幣)
獨(dú)立電表_________元(人民幣)
電話_________元(人民幣)
有線電視_________元(人民幣)
獨(dú)立水表_________元(人民幣)
電熱_________元(人民幣)
5、以上三項(xiàng)合計(jì)補(bǔ)償金額_________元(人民幣)。
6、房屋貨幣補(bǔ)償?shù)膸欧N為人民幣，補(bǔ)償金額由拆遷人于_________年_________月_________日前支付給被拆遷人，支付方式：_________。
(二)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
1、拆遷人提供位于_________區(qū)(鎮(zhèn))_________街道(路)_________號(hào)，房屋的總樓層數(shù)_________，房屋所在的樓層數(shù)_________，房屋的朝向_________，結(jié)構(gòu)_________，用途_________，房屋號(hào)_________，建筑面積_________平方米的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的樓層、房號(hào)的確定方法：_________。
2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋應(yīng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：
(1)拆遷人提供給被拆遷人的安置房屋，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn);
(2)房屋內(nèi)應(yīng)當(dāng)有以下設(shè)施：_________; _________; _________;
(3)房屋裝飾與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件二
(4)新建房屋竣工后質(zhì)量應(yīng)經(jīng)_________登記備案。
3、被拆遷的房屋及產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋的價(jià)格均按本協(xié)議第二條第(一)、(二)、(三)款統(tǒng)一方式進(jìn)行確定，并結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)。
4、按被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋的價(jià)格結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)。差價(jià)金額_________。
5、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)幣種：_________，差價(jià)由_________方于_________年_________月_________日前向_________方支付，支付方式：_________。
(三)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過(guò)渡安置
1、過(guò)渡方式按以下第_________方式確定。
(1)被拆遷人選擇自行過(guò)渡安置;
(2)由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房過(guò)渡安置。
2、被拆遷人過(guò)渡期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
3、被拆遷人選擇自行過(guò)渡安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按本協(xié)議第三條的約定向被拆遷人支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人選擇由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房過(guò)渡安置的，其周轉(zhuǎn)房的地址：_________，建筑面積_________平方米。
4、拆遷人保證被拆遷人在過(guò)渡期限內(nèi)按本協(xié)議第二條第(二)款規(guī)定進(jìn)行安置。被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，應(yīng)當(dāng)在得到安置房后_________日內(nèi)騰空周轉(zhuǎn)房。
第三條 房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)
(一)拆遷人按_________規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，支付被拆遷人搬遷補(bǔ)助費(fèi)_________元，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)_________元，其他補(bǔ)助費(fèi)_________元，共計(jì)_________元。
(二)拆遷非住宅房屋，拆遷人按_________規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，支付被拆遷人設(shè)備搬遷和安裝補(bǔ)助費(fèi)_________元，因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)_________元，其他補(bǔ)助費(fèi)_________元，共計(jì)_________元。
(三)房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)的幣種：_________，拆遷人應(yīng)于_________年_________月_________日前支付給被拆遷人，支付方式：_________。
第四條 被拆遷人家庭的全部成員(18歲以上者)_________等_________人一致簽字同意_________作為被拆遷人代表人，授權(quán)他(她)在合同文本和其他文字上簽字。拆遷人付給被拆遷人的各項(xiàng)費(fèi)用，一律由被拆遷人代表人_________領(lǐng)取。拆遷人對(duì)被拆遷人家庭成員中發(fā)生與拆遷房屋有關(guān)的分家析產(chǎn)、繼承糾紛等，一律不負(fù)責(zé)任。
第五條 雙方權(quán)利義務(wù)
1、拆遷人可以自行實(shí)施拆遷，也可委托拆遷承辦人實(shí)施拆遷。拆遷人自行實(shí)施拆遷的，必須具有拆遷承辦人的資格;委托拆遷承辦人實(shí)施拆遷的，拆遷入和拆遷承辦人應(yīng)訂立拆遷委托合同，報(bào)房屋拆遷行政管理部門備案。
2、拆遷人必須按照房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限實(shí)施拆遷，不得擅自改變經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷范圍和期限。需要延長(zhǎng)期限的，應(yīng)當(dāng)提前辦理延期手續(xù)。
3、拆遷人應(yīng)當(dāng)公開(kāi)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷補(bǔ)償方案和拆遷補(bǔ)償結(jié)果，接受監(jiān)督。
4、違法建筑和逾期臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償，由被拆遷人在限期內(nèi)自行拆除;逾期不拆除的，由拆遷人報(bào)請(qǐng)房屋拆遷行政管理部門批準(zhǔn)拆除，以料抵工。
5、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立前，拆遷人不得要求被拆遷人搬遷。
6、被拆遷人在拆遷通告規(guī)定的期限內(nèi)搬遷騰房，拆遷人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定付給搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
7、被拆遷人搬遷后，應(yīng)當(dāng)告知拆遷人驗(yàn)收。
8、被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償以貨幣補(bǔ)償金額購(gòu)買房屋的，或者被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，價(jià)款中相當(dāng)于貨幣補(bǔ)償金額的部分，免交契稅。
9、拆遷人提供的安置房屋應(yīng)當(dāng)不低于被拆遷房屋的地段和成新標(biāo)準(zhǔn)。
10、拆遷人提供的安置房屋超出被拆遷房屋建筑面積的部分，被拆遷人可以按照建筑成本購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。
第六條 逾期安置違約責(zé)任
(一)拆遷人應(yīng)在本協(xié)議第三條第(二)款約定的臨時(shí)過(guò)渡期期滿前保證被拆遷人按期回遷，逾期不能回遷的，拆遷人應(yīng)在臨時(shí)過(guò)渡期滿_________天前通知被拆遷人，按下列約定處理：
1、拆遷人按本協(xié)議第三條約定的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的2倍向被拆遷人加付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
2、逾期_________個(gè)月內(nèi)，拆遷人按本協(xié)議第三條約定的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的_________%向被拆遷人加付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi);逾期超過(guò)_________個(gè)月，拆遷人按本協(xié)議第七條約定的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的_________%向被拆遷人加付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。
3、逾期12個(gè)月的，被拆遷人有權(quán)要求重新選擇貨幣補(bǔ)償或另行選擇安置房。
4、_________。
5、_________。
(二)被拆遷人在臨時(shí)過(guò)渡期內(nèi)，收到拆遷人安置通知(通知方式為_(kāi)________)之日起4個(gè)月內(nèi)，應(yīng)到拆遷人辦理安置手續(xù);拆遷人應(yīng)從發(fā)出安置通知后再支付被拆遷人四個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);逾期不到拆遷人辦理安手續(xù)的，不再享受各種補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償費(fèi)。
第七條 拆遷人關(guān)于安置房標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任。
(一)拆遷人交付的安置房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合第二條第(二)款和附件二約定。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人有權(quán)要求拆遷人按約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，并賠償_________元(人民幣)。
(二)安置房屋面積確認(rèn)及面積差處置方式：
1、本款規(guī)定以(本款中均簡(jiǎn)稱面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處置。
2、本協(xié)議約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)登記中面積記載不明確的，應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)登記部門重新確認(rèn)。
(三)安置房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與本協(xié)議約定面積發(fā)生差異，雙方同意按_________種方式進(jìn)行處置：
1、雙方自行約定：_________;
2、雙方同意按以下原則處置：
(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算差價(jià);
(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，當(dāng)產(chǎn)權(quán)登記面積大于本協(xié)議約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算差價(jià);超出3%部分的房屋價(jià)款，如果安置房屋價(jià)值大于被拆遷房屋，不找差價(jià)，如果安置房?jī)r(jià)值小于被拆遷房屋價(jià)值，拆遷人按超出3%部分的房屋價(jià)款的雙倍返還被拆遷人。
(3)面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，當(dāng)產(chǎn)權(quán)登記面積小于本協(xié)議約定面積時(shí)，面積誤差比在場(chǎng)3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算差價(jià);超出3%部分的房屋價(jià)款，由拆遷人按超出3%部分的房屋價(jià)款的雙倍返還被拆遷人。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-協(xié)議約定面積)/協(xié)議約定面積×100%
第八條 拆遷人逾期支付拆遷補(bǔ)償資金的違約責(zé)任
拆遷人如未按本協(xié)議規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第_________種方式處理：
1、按逾期時(shí)間，分別處理(不累加)
(1)逾期在_________日之內(nèi)，自本協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付款期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，拆遷人按日向被拆遷人支付逾期應(yīng)付款的萬(wàn)分之_________的違約金，協(xié)議繼續(xù)履行;
(2)逾期超過(guò)日后，自本協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付款之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，拆遷人按日向被拆遷人支付逾期應(yīng)付款的萬(wàn)分之_________(該比率應(yīng)不小于前款中的比率)的違約金，協(xié)議繼續(xù)履行。
(3)本條中的逾期應(yīng)付款指依照本協(xié)議規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
2、_________。
3、_________。
第九條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過(guò)友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
第十條 爭(zhēng)議處理
(一)本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
(二)本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
1、提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
2、依法向人民法院起訴。
第十一條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十二條 補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十三條 合同的效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。有效期為_(kāi)________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。
拆遷人(蓋章)：_________ 被拆遷人(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
委托人(簽字)：_________ 委托人(簽字)：_________
簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件一： 安置房屋平面圖(略)
附件二： 安置房裝飾、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
1、外墻：_________
2、內(nèi)墻：_________
3、頂棚：_________
4、地面：_________
5、門窗：_________
6、廚房：_________
7、衛(wèi)生間：_________
8、陽(yáng)臺(tái)：_________
出賣人(甲方)：_____(以下簡(jiǎn)稱甲方)
身份證號(hào)碼：___________
(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號(hào)碼_________
以上______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。
買受人(乙方)：_______(以下簡(jiǎn)稱乙方)
身份證號(hào)碼：________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條、房屋的基本情況：
甲方房屋座落在____，位于第____層，共_____(套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為 ___，建筑面積為_(kāi)___平方米，房屋用途為_(kāi)___。并附帶____一間，位于____，面積為_(kāi)_____平方米。(詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第____號(hào))。乙方對(duì)甲方所要的房屋做了充分了解，愿意購(gòu)買該房屋。
第二條、房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備：
包括_______________。
第三條、本合同中所述房屋為_(kāi)______，是______的家庭(夫妻)共同財(cái)產(chǎn)。原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。
第四條、上述房產(chǎn)的交易價(jià)格：
成交價(jià)格為：人民幣_(tái)___元整(大寫：____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時(shí)間與辦法：
甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式一次性付款，并已在_2007_年____月___日將首付款(定金) 人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當(dāng)天甲方開(kāi)出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。第二筆房款人民幣_(tái)壹_拾_壹_萬(wàn)元整于2007年____月___日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰 ____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出當(dāng)日(2007年____月___日)付給甲方。
第六條、房屋交付：
甲方應(yīng)在交房當(dāng)日(2007年____月____日)將拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、余款、拆遷補(bǔ)償款等一切和該房有關(guān)的文件及票據(jù)交付乙方，(以各項(xiàng)文件及票據(jù)為證明)。甲方于房屋交付使用時(shí)將交易的房產(chǎn)及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。
第七條、戶口遷出：
甲方應(yīng)在房屋交付(2007年____月___日)前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。
第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責(zé)任：
除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約金。逾期不超過(guò) 30天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付之日止，每延期一日(遇法定節(jié)假日順延)，甲方按乙方已支付房?jī)r(jià)款金額的__%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過(guò)60天(大寫數(shù)字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第____種約定，追究甲方的違約責(zé)任。
1、甲方按乙方累計(jì)已付款的_貳拾_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行，并在本合同第六條約定的實(shí)際交付之日起_90_天內(nèi)交付房屋。
2、終止合同，甲方將乙方累計(jì)已付款全額還與乙方，按_10%_利率付給利息。
3、______。如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問(wèn)題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權(quán)要求退房，一切損失由甲方承擔(dān)(是否要注明損失的范圍?)。 甲方如在規(guī)定的此房屋戶口遷出時(shí)間內(nèi)未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應(yīng)在三十天辦理結(jié)束全部戶口遷出手續(xù)。
第九條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：
出賣人(甲方)：_____(以下簡(jiǎn)稱甲方)
身份證號(hào)碼：___________
買受人(乙方)：_______(以下簡(jiǎn)稱乙方)
身份證號(hào)碼：________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條、房屋的基本情況：
甲方房屋座落在____，位于第____層，共_____(套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為 ___，建筑面積為_(kāi)___平方米，房屋用途為_(kāi)___.并附帶____一間，位于____，面積為_(kāi)_____平方米。(詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第____ 號(hào))。乙方對(duì)甲方所要的房屋做了充分了解，愿意購(gòu)買該房屋。
第二條、房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備：
包括_______________.
第三條、本合同中所述房屋為_(kāi)______，是______的家庭(夫妻)共同財(cái)產(chǎn)。原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。
第四條、上述房產(chǎn)的交易價(jià)格：
成交價(jià)格為：人民幣_(tái)___元整(大寫：____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時(shí)間與辦法：
甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式一次性付款，并已在____年____月___日將首付款(定金) 人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當(dāng)天甲方開(kāi)出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。第二筆房款人民幣_(tái)壹_拾_壹_萬(wàn)元整于____年____月___日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰 ____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出當(dāng)日(2007年____月___日)付給甲方。
第六條、房屋交付：
甲方應(yīng)在交房當(dāng)日(2007年____月____日)將拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、余款、拆遷補(bǔ)償款等一切和該房有關(guān)的文件及票據(jù)交付乙方，(以各項(xiàng)文件及票據(jù)為證明)。甲方于房屋交付使用時(shí)將交易的房產(chǎn)及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。
第七條、戶口遷出：
甲方應(yīng)在房屋交付(___年____月___日)前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。
第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責(zé)任：
除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約金。逾期不超過(guò) 30天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付之日止，每延期一日(遇法定節(jié)假日順延)，甲方按乙方已支付房?jī)r(jià)款金額的__%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過(guò)60天(大寫數(shù)字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第____種約定，追究甲方的違約責(zé)任。
1、甲方按乙方累計(jì)已付款的_貳拾_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行，并在本合同第六條約定的實(shí)際交付之日起_90_天內(nèi)交付房屋。
2、終止合同，甲方將乙方累計(jì)已付款全額還與乙方，按_10%_利率付給利息。
3、______.如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問(wèn)題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權(quán)要求退房，一切損失由甲方承擔(dān)(是否要注明損失的范圍?)。 甲方如在規(guī)定的此房屋戶口遷出時(shí)間內(nèi)未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應(yīng)在三十天辦理結(jié)束全部戶口遷出手續(xù)。
第九條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：
本房屋以后若遇到需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證等其它手續(xù)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按以下第____種約定進(jìn)行。
1、在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記過(guò)戶手續(xù)。如因甲方的過(guò)失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_____利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失。
2、乙方自愿在收到甲方的房屋及其手續(xù)后，延緩辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)。但如乙方有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)的需要，向甲方提出書面要求，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意的書面意見(jiàn)等)，并協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得用任何方式拒絕阻撓。如因甲方的過(guò)失造成乙方不能在乙方向甲方提出書面要求起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按 ____利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失
3、因本房建房售房單位及甲方原因，此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)尚未辦理，但因甲方及其房屋共有人資金需要，甲方自愿將此房賣與乙方。但在辦理此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時(shí)，甲方負(fù)責(zé)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)將此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)直接辦理為乙方______(姓名)名下，并在房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后 ______天內(nèi)交與乙方，所需費(fèi)用，由______承擔(dān)。 如因甲方原因不能將此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)直接辦理為乙方______(姓名)名下，甲方須為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)，所須費(fèi)用由 _________承擔(dān)。 如因甲方的過(guò)失造成乙方不能在房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)取得姓名標(biāo)注為乙方______(姓名)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的 ______%賠償乙方損失乙方如在本房屋買賣合同成立后，無(wú)論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)與否，將此房出租，甲方不得以任何方法方式阻撓。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意的書面意見(jiàn)等)，不得用任何方式拒絕阻撓。
第十條、本合同主體
1、甲方是_____共_____人，委托人為_(kāi)____即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證本房屋，簽定本合同的時(shí)候經(jīng)本房屋所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意。
2、乙方是_______，代表人是______.
第十一條、本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____公證處公證;但本合同不經(jīng)過(guò)任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(____年______月______日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。
第十二條、本合同需由甲方，乙方，見(jiàn)證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產(chǎn)權(quán)人及甲方委托人共持一份，乙方一份，見(jiàn)證方(中間人)____一份，留存?zhèn)洳椤?/p>
第十三條、本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：
雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。
1、提交______仲裁委員會(huì)仲裁。
2、 任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院提訟。
第十四條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定由甲方，乙方，見(jiàn)證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。
第十五條、本合同說(shuō)明：
1、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
2、對(duì)本合同文本中空格部分填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部分打x，以示刪除。
第十六條、雙方約定的其他事項(xiàng)：
【要點(diǎn)提示】
定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋預(yù)期定購(gòu)資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，這種權(quán)利屬于可期待物權(quán)的范疇。對(duì)于基于特定身份取得的房屋定購(gòu)資格是否能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，法律、行政法規(guī)沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，故定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效，且應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺媛男小?/p>
【案情】
原告：張某。
被告：熊某。
張某和熊某均是××市××區(qū)××單位的工作人員。2003年，二人均獲得了所在單位委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的××小區(qū)定向購(gòu)買商品房的認(rèn)購(gòu)權(quán)。4月，二人達(dá)成協(xié)議，熊某將認(rèn)購(gòu)該小區(qū)××號(hào)房屋的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1萬(wàn)元。熊某收取張某1萬(wàn)元后，出具收條并在收條上簽注：“全部購(gòu)房款由張某以熊某的名義直接交納。”之后張某便以熊某的名義分別交納了購(gòu)房定金7萬(wàn)元。2005年1月，熊某和張某共同到場(chǎng)選定了以熊某名義定購(gòu)的房屋。張某以熊某的名義與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》，合同原件由張某持有。此外，雙方還達(dá)成了購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)增加1.5萬(wàn)元的協(xié)議，但未即時(shí)結(jié)清。
2006年下半年，根據(jù)當(dāng)時(shí)的有關(guān)規(guī)定，允許購(gòu)房戶交納一定費(fèi)用后辦理購(gòu)房合同的更名手續(xù)。因熊某認(rèn)為張某未支付剩余的1.5萬(wàn)元指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，拒絕履行更名手續(xù)。此后雙方的更名手續(xù)一直未辦妥，××號(hào)房屋一直未交付給張某。
張某遂起訴熊某，請(qǐng)求確認(rèn)其與熊某之間的購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，并判令熊某將××小區(qū)××號(hào)房屋交付給張某。
【審判】
××市××區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
本案系房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓糾紛，訴爭(zhēng)定購(gòu)指標(biāo)指向的房屋是××市××區(qū)××單位統(tǒng)一委托開(kāi)發(fā)定向銷售的房屋。房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓是什么法律性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓是否有效，成為本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)。熊某基于××單位職工的特定身份，有權(quán)取得購(gòu)買本單位定向銷售房屋的資格。此時(shí)，她與張某之間的購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是對(duì)其預(yù)期定購(gòu)房屋資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。事后，購(gòu)房戶與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，實(shí)際取得了購(gòu)買商品房的資格。張某和熊某約定有償轉(zhuǎn)讓指標(biāo)，張某也實(shí)際支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并以熊某的名義向開(kāi)發(fā)商交納了購(gòu)房款，雙方的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同已實(shí)際履行。對(duì)于基于特定身份取得的房屋定購(gòu)資格是否能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未作強(qiáng)制性規(guī)定。本案中，張某與熊某關(guān)于房屋定購(gòu)資格轉(zhuǎn)讓的意思表示真實(shí)，開(kāi)發(fā)商也以允許交納過(guò)戶費(fèi)用辦理房屋更名手續(xù)的方式，對(duì)此種轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可。因此，張某和熊某之間的定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，張某和熊某均應(yīng)按合同履行義務(wù)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四條、第八條、第五十二條、第六十條第一款、第八十八條、第九十四條的規(guī)定，參照湖南省高級(jí)人民法院《關(guān)于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第三條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)張某和熊某之間關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋認(rèn)購(gòu)指標(biāo)的協(xié)議有效；二、熊某在判決生效后十日內(nèi)，配合張某辦理房屋的更名過(guò)戶手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由張某負(fù)擔(dān)；三、張某在判決生效后十日內(nèi)，支付給熊某購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)1.5萬(wàn)元；四、駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。
熊某不服原審判決，提起上訴，請(qǐng)求二審法院依法改判。
××市中級(jí)人民法院查明的事實(shí)與原審查明基本一致。
××市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××區(qū)××單位職工的特定身份，有權(quán)取得購(gòu)買單位委托開(kāi)發(fā)定向銷售房屋的資格，其將購(gòu)買資格轉(zhuǎn)讓給張某，實(shí)質(zhì)上是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。該轉(zhuǎn)讓行為系雙方真實(shí)意思表示，沒(méi)有《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。故對(duì)熊某的上訴理由不予支持。據(jù)此，二審判決：駁回上訴，維持原判。
【評(píng)析】
本案的處理主要涉及以下 法律 問(wèn)題：1、定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)是什么；2、定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是否有效。
一、定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)是什么
理論界及實(shí)務(wù)界對(duì)此有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓定向購(gòu)買商品房指標(biāo)是轉(zhuǎn)讓人將其對(duì)房屋的權(quán)利和交付房款的義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)值得商榷。比如在本案例中，熊某雖然取得了房屋購(gòu)買指標(biāo)，但若其未與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，就不能產(chǎn)生任何有關(guān)定購(gòu)房屋的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，又如何將其讓與給他人？
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同不同于普通的房屋買賣合同，它所指向的標(biāo)的并非房屋本身，而是定購(gòu)房屋的指標(biāo)，合同所轉(zhuǎn)讓的是一種定購(gòu)房屋的資格。筆者同意這種觀點(diǎn)。比如說(shuō)在本案例中，張某與熊某訂立口頭協(xié)議之時(shí)，張某對(duì)××號(hào)房屋的權(quán)利尚停留在一種資格權(quán)利上，張某不能立即、現(xiàn)實(shí)地取得所欲定購(gòu)的房屋的所有權(quán)，但他卻獲得了對(duì)未來(lái)取得××號(hào)房屋所有權(quán)的合理期待。這種期待是一種在交易中現(xiàn)實(shí)存在的、有著獨(dú)立 經(jīng)濟(jì) 價(jià)值的財(cái)產(chǎn)利益，已經(jīng)達(dá)到了權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)，在法理上應(yīng)歸為一種可期待物權(quán)，屬于債權(quán)的范疇。
二、定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是否有效。
對(duì)此主要有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，主要理由是：1、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。2、轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)指標(biāo)違反了《合同法》第七十九條第一款第（一）項(xiàng)和七部委于2004年通過(guò)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十九條、第三十二條等規(guī)定。3、定購(gòu)特定房屋的資格是與單位職工身份密切相聯(lián)的，轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)指標(biāo)將使不具備職工身份的人享有了作為職工才能享受的福利，不僅會(huì)使指標(biāo)擁有人所在單位利益受到損害，而且還違反了國(guó)家相關(guān)稅法規(guī)定。
另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，主要理由是：1、雙方簽訂房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同，是彼此真實(shí)意思表示。2、房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，沒(méi)有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形。3、房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為并沒(méi)有損害第三人的利益，也沒(méi)有損害國(guó)家和社會(huì)公共利益。
筆者認(rèn)為，定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效。目前司法實(shí)踐中也越來(lái)越多的采納了這一觀點(diǎn)。主要理由有：
1．從法律規(guī)定看，對(duì)于基于特定身份取得的定購(gòu)資格的轉(zhuǎn)讓，我國(guó)法律、行政法規(guī)并未做強(qiáng)制性規(guī)定。此外，因定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的是房屋定購(gòu)指標(biāo)而不是房屋本身，所以并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。
2．從理論上講，在民法上，奉行“法無(wú)禁止即自由”的原則。“法無(wú)禁止即自由”強(qiáng)調(diào)私人的權(quán)利和自由不受隨意干預(yù)，強(qiáng)調(diào)私法主體之間的契約自由。作為一種法的理念，其最重要的表現(xiàn)是私法自治?！八椒ㄗ灾谓o個(gè)人提供一種受法律保護(hù)的自由，使個(gè)人獲得自主決定的可能性。”私法自治是私法主體按照自己的自由意思，在不違反法律的前提下，對(duì)自身利益的得失變更做出安排；是平等主體通過(guò)自由、平等地協(xié)商，決定他們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在法律沒(méi)有明確禁止的情況下，私權(quán)主體當(dāng)事人之間通過(guò)平等協(xié)商確立的利益關(guān)系應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬兀粦?yīng)受到干預(yù)和限制。因而在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)范和公序良俗的前提下轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)指標(biāo)，也是有著法理基礎(chǔ)的自由。
3．從社會(huì)價(jià)值取向來(lái)看，本案中熊某與張某皆為完全民事行為能力人，意思表示真實(shí)，也不存在欺詐、脅迫等情形，更沒(méi)有任何事實(shí)、證據(jù)證明該協(xié)議侵害了他人和社會(huì)的利益。若冒然認(rèn)定該協(xié)議無(wú)效，勢(shì)必會(huì)助長(zhǎng)一種隨意毀約、違背誠(chéng)實(shí)信用原則的不良社會(huì)風(fēng)氣，更有悖于我國(guó)《合同法》維護(hù)交易穩(wěn)定和維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序的立法目的。
【經(jīng)驗(yàn)借鑒】
定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同在實(shí)際履行過(guò)程中，因缺乏足夠的法律依據(jù)，很容易引起糾紛，引發(fā)一些法律問(wèn)題。像本案中因熊某認(rèn)為張某未支付剩余的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，就拒絕繼續(xù)履行更名手續(xù)，導(dǎo)致張某支付了二十多萬(wàn)元購(gòu)房款卻一直無(wú)法取得房屋。因此，筆者建議轉(zhuǎn)讓定向購(gòu)買商品房指標(biāo)一定要簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)規(guī)定轉(zhuǎn)讓費(fèi)的數(shù)額、支付期限和方式，以及轉(zhuǎn)讓人將房屋過(guò)戶給受讓人的期限和方式。此外還應(yīng)注明：“本房屋由乙××出資購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙××，與甲××無(wú)關(guān)。”只有這樣，當(dāng)實(shí)際購(gòu)房人與登記購(gòu)房人發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議時(shí)，才能證明房屋屬于自己，而房屋登記不實(shí)，應(yīng)予糾正。否則，如果不重視書面證據(jù)的收集和保存，轉(zhuǎn)讓人一旦反悔，否認(rèn)轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)指標(biāo)之事而主張自己就是合法的產(chǎn)權(quán)人，受讓人將無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，而只能以事實(shí)上的借款關(guān)系要求轉(zhuǎn)讓人返還購(gòu)房款。更有甚者，如果受讓人不能證明購(gòu)房款由自己實(shí)際支付，則其要求轉(zhuǎn)讓人返還購(gòu)房款的請(qǐng)求也可能成為泡影。
采用美國(guó)靜脈輸液護(hù)理學(xué)會(huì)靜脈炎程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)[3]：Ⅰ級(jí)：穿刺點(diǎn)疼痛、紅和（或）腫，靜脈無(wú)條索改變，未觸及硬結(jié)；Ⅱ級(jí)：具有上述表現(xiàn)及靜脈有條索狀改變，未觸及硬結(jié)；Ⅲ級(jí)：具有上述表現(xiàn)及可觸及硬結(jié)。
2 胺碘酮所致靜脈炎的原因分析
2.1藥物因素 臨床觀察發(fā)現(xiàn)：高濃度，高刺激性藥物可引起靜脈痙攣造成持續(xù)靜脈高壓，之后會(huì)出現(xiàn)毛細(xì)血管滲透性增高，導(dǎo)致纖維蛋白漏入毛細(xì)血管周圍間隙，造成病變血管氧擴(kuò)散減少，妨礙營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)和代謝物質(zhì)交換從而促成靜脈炎的發(fā)生[4]。胺碘酮的有效成分是碘，碘對(duì)血管的刺激性較大，靜脈注射胺碘酮濃度﹥3mg/mL，易引起外周靜脈炎，如滴注時(shí)間超過(guò)1h，其濃度不超過(guò)2mg/mL也可引起靜脈炎[5]。
2.2血液pH值的改變 血液pH值正常為7.4，外周靜脈可耐受的pH值是6.5，臨床上常用的可達(dá)龍，其pH值偏酸，?？蓪⒖蛇_(dá)龍溶于5%葡萄糖注射液中，酸性溶液對(duì)外周血管刺激性大，易損傷血管內(nèi)皮細(xì)胞，引起局部炎癥反應(yīng)[6]。
2.3輸注器材 精密過(guò)濾輸液器的終端過(guò)濾器采用5um、3um孔徑的過(guò)濾介質(zhì)，可以濾除藥液中90%以上的不溶性微粒。采用15um孔徑的普通輸液器靜脈炎的發(fā)生率明顯高于5um和3um孔徑的精密輸液器[7]。
2.4留置導(dǎo)管 彭翠香[8]（報(bào)道靜脈炎與靜脈留置針導(dǎo)管的材質(zhì)、長(zhǎng)度與型號(hào)有關(guān)，不同型號(hào)的靜脈留置針發(fā)生靜脈炎的幾率不同，22G留置針靜脈炎的發(fā)生率較高。22G留置針較粗，進(jìn)入機(jī)體后充塞于血管中，增加機(jī)械磨擦及血管內(nèi)壁損傷，從而增加機(jī)械性靜脈炎及血栓性靜脈炎的發(fā)生。
2.5穿刺的部位與穿刺技術(shù) 胺碘酮藥物說(shuō)明書上寫明盡可能通過(guò)中央靜脈導(dǎo)管滴注，但在臨床搶救過(guò)程中，需要在盡可能短的時(shí)間內(nèi)給藥[9]，但臨床中中心靜脈置管通常由醫(yī)師操作且需履行知情同意書簽字手續(xù)，在急救用藥時(shí)并不快捷，故臨床多采用周圍靜脈給藥，當(dāng)選擇過(guò)于細(xì)小的外周靜脈或選擇下肢靜脈時(shí)，靜脈炎的發(fā)生率明顯增加[10]。急救用藥時(shí)因患者病情危重，通常需較長(zhǎng)時(shí)間臥床休息，導(dǎo)致血流變緩；心衰患者還伴有不同程度的循環(huán)障礙、靜脈壓升高等。下肢血流緩慢且靜脈瓣豐富，使藥物停留時(shí)間相對(duì)延長(zhǎng)，在下肢靜脈輸液更易導(dǎo)致靜脈炎。穿刺時(shí)進(jìn)針角度及固定方法不當(dāng)，使針頭與血管形成不適宜的角度，針面緊貼血管壁，機(jī)械摩擦刺激引起血管痙攣、充血、水腫，造成滲出性靜脈炎[11]。
2.6護(hù)士因素 護(hù)士觀察欠細(xì)致，對(duì)患者早期出現(xiàn)的可忍受的疼痛重視不夠，未嚴(yán)格做好交接班，對(duì)穿刺部位出現(xiàn)局部疼痛、滲出，發(fā)紅等癥狀未及時(shí)處理。?？浦R(shí)缺乏，對(duì)胺碘酮的特性及使用方法缺乏了解，有研究表明，護(hù)士對(duì)導(dǎo)致靜脈炎危險(xiǎn)因素、嚴(yán)重程度的評(píng)估能力能影響靜脈炎的發(fā)生[12]。
2.7患者的個(gè)體因素 休克、病危、嚴(yán)重脫水的患者因微循環(huán)受損，血管通透性增加，容易發(fā)生外滲性靜脈炎。老年患者，靜脈老化，彈性下降，增加了發(fā)生靜脈炎的風(fēng)險(xiǎn)。年齡越大的患者使用胺碘酮后發(fā)生的靜脈炎的可能性越高[13]。個(gè)別患者對(duì)疼痛的耐受性強(qiáng)，早期出現(xiàn)穿刺處疼痛未及時(shí)告知護(hù)士。
3 綜合性防護(hù)措施
3.1調(diào)整溶液的濃度及pH值 充分稀釋藥液，注意藥物間的相互作用，同一注射器中不混入其他制劑，同一輸液通路中不要輸入其他藥物，需用等滲葡萄糖溶液配制。
3.2治療用物方面 選擇小型號(hào)的BD留置針，保證針尖銳利，減少穿刺針過(guò)粗造成的血管穿刺性損傷。選擇精密輸液器，以高效濾除輸液體中的微粒。
3.3合理選擇穿刺部位 血管的選擇以中心靜脈為主，在外周靜脈進(jìn)行給藥時(shí)，選擇走形直、彈性好、較粗大、易于觀察遠(yuǎn)離關(guān)節(jié)的靜脈。為保護(hù)血管，避免在短時(shí)間內(nèi)反復(fù)多次穿刺同一靜脈，如需再次穿刺，必須遠(yuǎn)離上次穿刺部位[14]。由經(jīng)驗(yàn)豐富，穿刺技術(shù)好的護(hù)士進(jìn)行穿刺，避免反復(fù)穿刺。
3.4健康宣教 使用前加強(qiáng)教育，說(shuō)明藥物作用及不良反應(yīng)，取得患者配合，輸液期間盡量減少活動(dòng)，告知患者進(jìn)低脂富含纖維素的新鮮水果蔬菜等可降低血液粘稠度的食物[15]，注射部位有脹感等異常感覺(jué)立即報(bào)告護(hù)士。
4 胺碘酮所致靜脈炎的治療
4.1 50%硫酸鎂濕敷，患者發(fā)生靜脈炎后，首先抬高患肢，臥床休息，避免活動(dòng)，將50%硫酸鎂濕紗布貼敷于穿刺靜脈上方，紗布以不滴水為宜，在外面覆蓋保鮮膜，妥善固定。鎂離子直接作用于表淺靜脈，使表淺靜脈擴(kuò)張充盈，其高滲性和藥理作用可以解除血管痙攣和改善微循環(huán)，促進(jìn)外滲液體吸收，緩解穿刺部位局部腫脹，減輕疼痛，減輕炎癥反應(yīng)[6]。
4.2中藥冰片乙醇外敷，冰片具有清熱止痛、活血化瘀的功能，乙醇具有清熱、消腫、活血、局部麻醉、止痛的功效，用冰片1g加75%乙醇100ml浸潤(rùn)紗布后濕敷局部，3次/d或4次/d，能明顯降低靜脈炎的發(fā)生率。也可取馬鈴薯洗凈后切成薄片，厚約2mm，敷在患者穿刺點(diǎn)、周圍皮膚紅腫靜脈處，用膠布固定，干涸后重新更換。
4.3其他 新型敷料的應(yīng)用：①康惠爾透明貼可以消除炎癥，減輕疼痛，防止壞死；②安普貼可以自溶性清創(chuàng)，加快愈合，避免細(xì)菌侵入，對(duì)輸液靜脈進(jìn)行保護(hù)性護(hù)理；③氧療：用氧氣噴射局部，使?jié)B出局部形成的缺血缺氧，得到有效的循環(huán)改善。
5 小結(jié)
綜上所述，靜脈炎是輸注胺碘酮的常見(jiàn)并發(fā)癥，根據(jù)發(fā)生的原因采取以上綜合護(hù)理措施，從輸注整個(gè)過(guò)程全程控制，從而極大的預(yù)防了靜脈炎的發(fā)生，值得臨床推廣。
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結(jié)論 對(duì)快速房顫患者,特別是老年人選用靜脈注射胺碘酮能快速、有效的降低房顫時(shí)的快速心室率,穩(wěn)定血液動(dòng)力學(xué),尤適用于心動(dòng)能不全患者。
【關(guān)鍵詞】 胺碘酮;美托洛爾; 心房顫動(dòng);觀察
1 資料與方法
1.1 臨床資料 50例患者經(jīng)心電圖及心電監(jiān)護(hù)確診為房顫伴快速心室率,其中男31例,女19例,平均年齡57歲。其中風(fēng)濕性心臟瓣膜病20例,原發(fā)性高血壓6例,肺源性心臟病5例,冠心病15例,孤立性房顫4例,按NYHA心功能分級(jí),Ⅰ級(jí)7例,Ⅱ級(jí)28例,Ⅲ級(jí)15例,房顫持續(xù)>4 h,心室率>120次/min,除6例高血壓外,其余血壓均正常。
1.2 給藥方法 給藥前停用其他抗心律失常藥物5個(gè)半衰期,隨機(jī)分兩組,胺碘酮組:0.15 mg/次,靜脈推注>10 min,如無(wú)效,可重復(fù)給藥總量達(dá)500 mg,隨后10 mg/kg,靜脈滴注或先按1 mg/min持續(xù)靜脈滴注6 h,后減為0.5 mg/min持續(xù)靜脈滴注,每日總量可達(dá)2 g。根據(jù)需要可維持?jǐn)?shù)天。美托洛爾組0.1 mg/kg,平均5 mg,兩組均用5%葡萄糖稀釋至20 ml,在5～10 min靜脈注入,分別在給藥前后進(jìn)行血壓及心電監(jiān)測(cè),美托洛爾組15 min后,胺碘酮組10 min后心率下降15%者,再重復(fù)給藥1次。美托洛爾組25例中23例1次給藥,2例因心力衰竭加重停止用藥。療效觀察:美托洛爾組總有效率92%,除心功能差停藥者,平均起效時(shí)間10 min,最大效率時(shí)間平均為15 min,心室率平均下降(37±7)次/min(P
2 討論
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第四條出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
第八條具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，
買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;
(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
第十七條商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，但當(dāng)事人另有約定的除外。 第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十二條對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。 商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
第二十六條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟;擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
第二十七條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條本解釋自20xx年6月1日起施行。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。
中華人民共和國(guó)最高人民法院公告《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過(guò)?，F(xiàn)予公布，自2003年6月1日起施行。
為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第四條 出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
第十七條 商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十二條 對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。
2009年年中，眼瞧著上海房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了一漲，老夫妻倆便加速尋覓合適房源，然而即使把目光集中到寶山、嘉定等上海郊區(qū)，以老夫妻倆微薄的收入和家底，想要買套90平方米的新建商品房，依然不輕松。無(wú)奈之下，他們依然在等待著低于市場(chǎng)價(jià)的“割肉急拋房”的出現(xiàn)。恰巧，此時(shí)一家留有他們聯(lián)系方式的中介了解了他們的情況后，給他們打來(lái)了推銷電話：嘉定區(qū)金園一路上一套2007年新建的動(dòng)遷安置房，房主近期基于賣房套現(xiàn)，但又限于國(guó)家政策，未滿5年的動(dòng)遷安置房不得交易，因此便委托中介愿意以低于市價(jià)10%的價(jià)格將房屋出售：具體操作辦法是先私下簽訂房屋買賣合同，等到產(chǎn)證滿5年后再去房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行過(guò)戶。
盡管無(wú)法立刻過(guò)戶的情況最初也讓張漢升夫婦倆有所猶豫，但到現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)80多平方米的新房后老夫妻倆和兒子都覺(jué)得挺滿意的，又了解了房東愿意作價(jià)70萬(wàn)元出手（當(dāng)時(shí)類似房屋市場(chǎng)價(jià)接近80萬(wàn)元），正在張漢升猶豫時(shí)，中介反復(fù)提醒這樣的房子一旦錯(cuò)過(guò)再要找到就難于上青天了，在中介的慫恿和誘導(dǎo)下，張漢升當(dāng)即決定買下這套房子。
2009年8月29日，張漢升夫婦和動(dòng)遷房的房東劉國(guó)棟（化名）、劉國(guó)梁（化名）兄弟兩在該中介處簽訂了所謂的《安置房抵押合同》。該合同中約定：由于買賣雙方擬交易房屋未滿五年不能交易過(guò)戶，所以賣家同意將該房屋作價(jià)70萬(wàn)元抵押給賣家，待將來(lái)可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)再簽訂正式的買賣合同并進(jìn)行過(guò)戶。該合同雖然名義上是抵押合同，但實(shí)質(zhì)上就是一份房屋買賣合同。合同簽訂后，張漢升夫婦按約向被告支付了第一期房款60萬(wàn)元，剩下10萬(wàn)元等到將來(lái)房屋正式過(guò)戶時(shí)支付，而賣家需要在房屋可交易后的15個(gè)工作日內(nèi)配合買家完成房屋過(guò)戶手續(xù)，否則屬于違約。
幾天后，劉國(guó)棟便將房屋鑰匙交付張漢升，張漢升拿到鑰匙后立刻開(kāi)始裝修新房，同年12月，張漢升的兒子結(jié)婚，并于2010年3月入住這套新房。張漢升也為了卻了心頭一樁大事而欣慰不已。
值得注意的是，2010年8月，劉國(guó)棟兄弟兩又以父親病重，急需資金救命為由，向張漢升借款4萬(wàn)元，并同意將這筆錢在房屋余款中抵扣。考慮到將來(lái)過(guò)戶還需要他們配合，不想面子上難堪，張漢升便同意了。
過(guò)戶時(shí)方才發(fā)現(xiàn)房屋遭凍結(jié)
時(shí)光飛逝，轉(zhuǎn)眼到了2012年6月，即當(dāng)時(shí)雙方約定的房屋滿5年后需要履行過(guò)戶手續(xù)的時(shí)候，然而當(dāng)張漢升夫婦按約定到嘉定區(qū)房地產(chǎn)交易中心查詢房屋信息時(shí)，驚訝地發(fā)現(xiàn)自己的兒子媳婦已經(jīng)住了2年多的房子居然在3個(gè)月前因名義上的房屋產(chǎn)權(quán)人（劉國(guó)棟兄弟）存在惡意欠債而已經(jīng)被法院查封，房屋已經(jīng)凍結(jié)，無(wú)法過(guò)戶了！
當(dāng)張漢升了解了這一情況后，立刻打電話質(zhì)問(wèn)劉國(guó)棟，對(duì)方無(wú)奈之下才道出了實(shí)情：原來(lái)兄弟倆過(guò)去幾年合伙投資經(jīng)營(yíng)的服裝生意周轉(zhuǎn)不靈才想起了作價(jià)賣房以籌集資金，然而過(guò)去幾年內(nèi)，服裝生意依然不見(jiàn)起色，以至于他們后來(lái)想出了用多張信用卡套現(xiàn)以維持經(jīng)營(yíng)的辦法，然而2012年年初，服裝生意最終宣告失敗，而他們所欠的多家銀行的信用卡欠款也已無(wú)力償還，銀行啟動(dòng)了司法追討程序后，法院便將這處動(dòng)遷房給查封了。后來(lái)張漢升多次致電對(duì)方討要說(shuō)法，對(duì)方索性直接關(guān)機(jī)，以至于張漢升無(wú)法再聯(lián)系到對(duì)方。無(wú)奈之下，張漢升夫婦便將劉國(guó)棟兄弟告上法庭，要求兩被告協(xié)助其辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
房屋過(guò)戶夢(mèng)想終成泡影
在法庭上，原告張漢升夫婦提交了房屋房產(chǎn)證、抵押合同、定金收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬憑證等相關(guān)證據(jù)，以證明原被告買賣房屋一事的真實(shí)性，而被告劉國(guó)棟、劉國(guó)梁未到庭作辯。
法院審理后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初兩原告與兩被告簽訂的《安置房抵押合同》中，除了對(duì)房屋交易步驟進(jìn)行了明確約定外，還約定了違約責(zé)任： 即雙方簽訂抵押合同后，待該房屋產(chǎn)權(quán)證滿五年后，被告不得出售給他人，也不得以房?jī)r(jià)漲跌或其他任何原因要求加價(jià)出售或拒絕履行合同。如果被告違約導(dǎo)致本合同無(wú)法正常履行，被告應(yīng)無(wú)償讓原告居住五年，除退還已收的60萬(wàn)元抵押款，還需賠償原告重新購(gòu)置同等房屋的房款差價(jià)部分和賠償原告全額裝修款，并按銀行同期利息的四倍支付原告購(gòu)房款的利息損失。
法院認(rèn)為，從原告提供的材料看，原被告間的《安置房抵押合同》雖名為抵押合同，但其實(shí)質(zhì)是一份房屋買賣合同，原、被告之間實(shí)質(zhì)上是房屋買賣合同關(guān)系。該房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。然而該房屋因被告原因已被法院查封，導(dǎo)致雙方無(wú)法繼續(xù)履行。在此情況下，原告仍堅(jiān)持其訴訟請(qǐng)求，要求兩被告協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，具有法律上的障礙，故法院難以支持。2013年3月，嘉定法院做出一審判決，駁回原告訴訟請(qǐng)求，本案受理費(fèi)80元由原告負(fù)擔(dān)。
第二個(gè)問(wèn)題是涉及到抵押。假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建或者建成的商品先抵押出去了 ，但在與買房人簽合同的時(shí)候，隱瞞了該房屋已予以抵押的事實(shí)，或者是商品房銷售合同訂立以后未辦理登記備案，銷售方也未告訴購(gòu)買方房屋已抵押出去，最后購(gòu)買方的權(quán)利沒(méi)辦法實(shí)現(xiàn)的話，可以要求銷售方予以雙倍賠償。
第三個(gè)就是買房人也是靠買的房子抵押出去來(lái)買房。這個(gè)商品房銷售合同，假如說(shuō)開(kāi)發(fā)商有一方要求確認(rèn)這個(gè)商品房銷售合同無(wú)效或者要求解除合同， 人民法院應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參加訴訟。那買房人跟開(kāi)發(fā)商本身簽訂的商品房銷售合同， 然后又是以所買的房子自己抵押貸款來(lái)支付該款，那么法院也應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參加訴訟。
第四個(gè)就是對(duì)于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證至今沒(méi)有作出明確的規(guī)定，現(xiàn)在很多買房人都是買了房屋后辦不成房產(chǎn)證，原因就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不給資料。假如因?yàn)殇N售方的原因，購(gòu)買方不能按照商品房銷售合同約定的期限辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或者在預(yù)售商品房 90 天內(nèi)，購(gòu)買方還不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，銷售方是否要承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)以上在審判中所遇到的問(wèn)題，依據(jù)最高司法解釋，筆者根據(jù)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面予以解決：
一、銷售廣告應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容，買房人應(yīng)提供相關(guān)資料
《解釋》明確規(guī)定，商品房的銷售廣告和圖片資料為要約邀請(qǐng)，只要具備以下條件，就應(yīng)當(dāng)視為要約： 1 、對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明與允諾； 2 、此說(shuō)明和允諾應(yīng)當(dāng)具體確定； 3 、對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。
對(duì)符合上述條件說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
目前開(kāi)發(fā)商的銷售廣告或圖片資料 95% 以上都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本廣告的最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信責(zé)任，只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中所規(guī)定的要約條件，開(kāi)發(fā)商違反時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
二、因雙方意思不一致導(dǎo)致簽約失敗，買房人交納的定金應(yīng)如數(shù)退還按《解釋》的規(guī)定，將簽訂商品房買賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買受人，這樣有利于充分地保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
買房時(shí)常見(jiàn)的情況是雙方均有誠(chéng)意簽訂買賣合同，基于誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行公正談判，但因?qū)贤哪承l款意見(jiàn)不一致，最終導(dǎo)致簽約失敗。對(duì)于這種情況，不能歸責(zé)于當(dāng)事人的任何一方，此時(shí)出賣人不得以任何借口及理由占有定金，應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買受人。
三、房屋質(zhì)量不合格消費(fèi)者可要求退房和要求開(kāi)發(fā)商予以賠償 《解釋》明確規(guī)定因房屋質(zhì)量不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持，開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者無(wú)合同期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其它損失由出賣人承擔(dān)。
這里，應(yīng)當(dāng)注意的是，在法院審理中，買受人應(yīng)當(dāng)提供自己自行或者委托他人修復(fù)的證據(jù)，以及出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)。
四、開(kāi)發(fā)商惡意欺詐，買受人可獲得雙倍賠償
《解釋》明確規(guī)定，具有下列情況之一者買房人可要求雙倍賠償。
1 、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 2 、商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； 3 、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； 4 、出賣人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，故意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5 、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。具備上述五種情形之一的，買受人可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息，賠償所造成損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。商品房買賣過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，損害買受人權(quán)益的事件屢有發(fā)生，按《解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商將為此承擔(dān)賠償責(zé)任最高不超過(guò)已付購(gòu)買房屋款的一倍，這一規(guī)定，將極好地遏制和制裁惡意違約，欺詐等嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為。
五、不能如期取得房產(chǎn)證可要求出賣人予以賠償
《解釋》規(guī)定由于出賣人的原因，在一定期限內(nèi)，買受人不能如期辦理房產(chǎn)證，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)解除合同和賠償損失。
因開(kāi)發(fā)商的原因不能如期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮，如利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，未取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目，沒(méi)有銷售許可證的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，土地或房屋未解除抵押的，開(kāi)發(fā)商未繳納相關(guān)稅費(fèi)等。在這些情況下，買受人都不能辦理房產(chǎn)證。當(dāng)然，不能如期辦理房產(chǎn)證，還可能有其它一些原因，這有待于進(jìn)一步探討，以便合理解決。
但是要想解除合同或者獲得賠償，必須注意以下幾點(diǎn)：第一，買受人不能任何過(guò)錯(cuò)，應(yīng)及時(shí)將辦理產(chǎn)權(quán)證要求的證件先進(jìn)提供給開(kāi)發(fā)商，并且讓其簽收，注明收到日期，以分清責(zé)任；第二，根據(jù)《合同法》第 15 條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門查詢開(kāi)發(fā)商是否按照合同約定或法律規(guī)定履行了“產(chǎn)權(quán)登記備案”的義務(wù)；第三，如果涉及土地等被抵押，向有關(guān)部門查詢抵押，是否已經(jīng)解除。
六、開(kāi)發(fā)商“交鑰匙”就算房屋交付使用
《解釋》明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移、占有，即“交鑰匙”應(yīng)視為對(duì)該房屋的交付使用，但如果當(dāng)事人在合同中明確約定了房屋的交付使用，不僅是轉(zhuǎn)移占有，而且要同時(shí)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，從其約定。
關(guān)于房屋的交付使用，買賣雙方的理解不一致，出賣人通常認(rèn)為“交鑰匙”即是房屋交付使用，而買受人則往往認(rèn)為，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移才是房屋的交付使用，由此引發(fā)的糾紛不斷。
《解釋》有了明確規(guī)定，對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)都很重要，有了法律依據(jù)，雙方操作起來(lái)更踏實(shí)。
七、商品房買賣合同不能輕易被認(rèn)定為無(wú)效合同
《解釋》對(duì)一些具體情形下商品房預(yù)售合同的效力作了規(guī)定，如出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效；但是在起訴前開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售合同證明的，可以認(rèn)定有效。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定，辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無(wú)效的，不予支持等。
《解釋》的這些內(nèi)容從立法本意上不輕易將商品買賣合同確認(rèn)無(wú)效，從而有利于交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，也有利于商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
八、支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房
拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋，對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的應(yīng)予支持。
此規(guī)定體現(xiàn)了被拆遷人合法權(quán)益的保護(hù)，即法院支持被拆遷人優(yōu)先取得補(bǔ)償安排房屋，如果被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，無(wú)法取得房屋的拆遷戶可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
我國(guó)傳統(tǒng)上，不法行為所導(dǎo)致的損害賠償，以被害人蒙受的損失為限，即損害賠償不能超過(guò)實(shí)際所受的損失?！逗贤ā返谝话僖皇龡l關(guān)于欺詐適用消法的規(guī)定，突破了傳統(tǒng)民法理論中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失，而不在于懲罰的觀念。司法解釋的出發(fā)，是否意味著對(duì)消法第四十九條的直接適用呢？最高法院副院長(zhǎng)已明確地予以否定問(wèn)答，兩者在適用前提和結(jié)果上有區(qū)別，消法的適用前提是欺詐，而司法解釋規(guī)定了五種情形；在結(jié)果上，消法的標(biāo)準(zhǔn)是“雙倍”，而司法解釋是“不超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍”。這一條款給予了承辦人在個(gè)案中把握出賣人的情節(jié)斟酬衡量賠償數(shù)額的空間，不是機(jī)械地一律適用“一倍”的標(biāo)準(zhǔn)。
被告:徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱同力創(chuàng)展公司)。
1999年6月,徐州市泉山區(qū)奎山辦事處(原奎山鄉(xiāng))奎西村舊村改造工程經(jīng)徐州市有關(guān)部門批準(zhǔn)分期實(shí)施。2003年10月,舊村改造工程二期啟動(dòng),被告同力創(chuàng)展公司開(kāi)始參與該工程,并將該工程定名為橙黃時(shí)代小區(qū)。建設(shè)的房屋部分用于安置原奎西村拆遷居民,其他部分作為商品房對(duì)外出售。被告同力創(chuàng)展公司參與上述舊村改造工程后即對(duì)其擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的部分樓盤對(duì)外進(jìn)行出售。2004年2月16日,被告與原告張勵(lì)簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份,該預(yù)訂單約定:原告預(yù)訂被告開(kāi)發(fā)的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室商品房,該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方米,雙方約定房屋單價(jià)為2568元/平方米,簽訂合同時(shí)單價(jià)不變;原告向被告預(yù)繳購(gòu)房款5萬(wàn)元,合同簽訂時(shí)再繳付剩余房款25.8484萬(wàn)元。同日,原告按上述約定向被告交納房款5萬(wàn)元。其后,因拆遷受阻,該工程進(jìn)度拖延,被告同力創(chuàng)展公司未通知原告張勵(lì)簽訂商品房買賣合同。
2006年,國(guó)務(wù)院發(fā)文要求自2006年6月1日起對(duì)新審批、開(kāi)工建設(shè)的商品房項(xiàng)目中套型面積在90平方米以下的住房必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。2007年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自2007年10月起徐州市所有的各類居住工程必須采用現(xiàn)交框架等結(jié)構(gòu)體系。因此,被告此后建設(shè)的橙黃時(shí)代小區(qū)的商品房套型面積發(fā)生了變化。拆遷安置過(guò)程中,根據(jù)拆遷情況和建設(shè)進(jìn)度,被告同力創(chuàng)展公司將橙黃時(shí)代彩園小區(qū)8號(hào)樓作為拆遷安置房對(duì)拆遷戶進(jìn)行了安置,并于2008年3月19日將其與原告張勵(lì)簽訂的預(yù)訂單中約定的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。
2010年1月21日,被告同力創(chuàng)展公司取得橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)5、6、7、8號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證。2010年3月,原告張勵(lì)起訴要求被告繼續(xù)履行合同(預(yù)訂單),后因故撤回起訴,于2010年11月16日再次訴訟,要求被告按原合同(預(yù)訂單)價(jià)格賠償不低于90平方米的房屋一套并賠償其他損失10萬(wàn)元。審理過(guò)程中,原告張勵(lì)表示,如被告同力創(chuàng)展公司確實(shí)無(wú)房可交,原告則要求被告一次性給付33萬(wàn)元。
【審判】
江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:
民事行為應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則,必須遵守國(guó)家法律和政策。本案中,原、被告雙方作為具有相應(yīng)民事行為能力的行為人在簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》時(shí)意思表示真實(shí),且內(nèi)容比較具體,因此該預(yù)訂單在雙方間產(chǎn)生了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,其所確定的內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。但因該預(yù)購(gòu)單簽訂時(shí)所涉及的標(biāo)的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當(dāng)時(shí)并未取得商品房預(yù)售許可,故首先需要確定該預(yù)訂單的性質(zhì)。
一、關(guān)于原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》的性質(zhì)問(wèn)題。依傳統(tǒng)民法理論,當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同,預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對(duì)將來(lái)簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃,其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠(chéng)信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù);本約合同則是對(duì)雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為,也可以是對(duì)本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定,其中對(duì)經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容,將來(lái)簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認(rèn),其他事項(xiàng)則留待訂立本約合同時(shí)繼續(xù)磋商。判斷商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)書究竟為預(yù)約合同還是本約合同,最主要的是看此類認(rèn)購(gòu)書是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,即是否具備當(dāng)事人名稱或者姓名和住所,商品房基本狀況,商品房的銷售方式,商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間,交付使用條件及日期,裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾,水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任,公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來(lái)說(shuō),商品房認(rèn)購(gòu)書中不可能完全明確上述內(nèi)容,否則就與商品房買賣合同本身無(wú)異,因此在實(shí)踐操作過(guò)程中,這類認(rèn)購(gòu)書只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期,就可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之,則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。
本案中,原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》對(duì)于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、單價(jià)、付款時(shí)間進(jìn)行了明確的約定,但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時(shí)作為買賣標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而且沒(méi)有進(jìn)行施工,被告同力創(chuàng)展公司也沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可,所以雙方對(duì)商品房的交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒(méi)有明確約定,屬于未決條款,需在簽訂買賣合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成。事實(shí)上,雙方在該預(yù)訂單中通篇所用的詞語(yǔ)表達(dá)為“預(yù)訂”、“預(yù)計(jì)”、“預(yù)繳(購(gòu)房款)”,其第五條更是明確約定;“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前,乙方(原告)可隨時(shí)提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前,甲方不得將該房另售他人”,說(shuō)明雙方在簽訂該認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認(rèn)識(shí)是明確且不存在疑異的。因此,法院確認(rèn)雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》是以將來(lái)簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預(yù)約合同,原告張勵(lì)要求被告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立。
二、關(guān)于違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)的法律后果問(wèn)題。具有相應(yīng)行為能力的人在意思表示真實(shí)的情況下簽訂的預(yù)約合同在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力,非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改,否則構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約。預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約的義務(wù)或者賠償損失。本案中,原、被告雙方簽訂商品房預(yù)訂單后,因建設(shè)商品房用地拆遷安置問(wèn)題致使商品房開(kāi)工建設(shè)日期拖延,在此過(guò)程中,國(guó)務(wù)院及徐州市政府相繼出臺(tái)的有關(guān)行政法規(guī)對(duì)于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定,加上新的拆遷安置情況出現(xiàn),致使商品房建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加,應(yīng)屬于不可預(yù)料的情形,不應(yīng)視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預(yù)約合同。但被告在未取得商品房預(yù)售許可時(shí)即對(duì)尚未開(kāi)工建設(shè)的商品房進(jìn)行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī),其行為具有違法性;同時(shí)在與原告張勵(lì)簽訂商品房認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于上述情況估計(jì)不足,其后又將認(rèn)購(gòu)書中列明的房號(hào)安置給他人,致使雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同的可能性,雙方簽訂的商品房預(yù)訂單終止履行,對(duì)此結(jié)果被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此,被告應(yīng)將原來(lái)收取原告的5萬(wàn)元予以退還,并應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任即被告應(yīng)對(duì)原告因此而造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
三、關(guān)于原告損失的確定問(wèn)題。在違約責(zé)任中,承擔(dān)責(zé)任的一方應(yīng)給對(duì)方造成的利益損失進(jìn)行賠償。本案中,原告張勵(lì)在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后,有理由相信被告會(huì)按約定履行訂立本約合同的義務(wù),從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價(jià)格與他人另訂購(gòu)房合同的機(jī)會(huì),因此被告因違約給原告造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時(shí)商品房的市場(chǎng)行情和現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格予以確定,但因被告所開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋無(wú)論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預(yù)訂單時(shí)發(fā)生了重大的變化,因此原告以被告開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷售價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平,法院不予采納。綜合考量商品房市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)過(guò)程以及原告向被告交納房款的數(shù)額,對(duì)于被告因違約給原告造成的損失確定為15萬(wàn)元。
綜上所述,對(duì)于原告張勵(lì)要求被告同力創(chuàng)展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟請(qǐng)求,不予支持,但對(duì)其關(guān)于如被告無(wú)房可交則賠償損失的主張應(yīng)予以采納,并將損失數(shù)額確定為15萬(wàn)元。據(jù)此,依照民法通則第四條、第六條,合同法第四十二條的規(guī)定,判決:一、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)退還原告張勵(lì)預(yù)交的房款5萬(wàn)元;二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)賠償原告張勵(lì)損失15萬(wàn)元;三、駁回原告張勵(lì)的其他訴訟請(qǐng)求。
宣判后,雙方當(dāng)事人均未在法定期限內(nèi)提起上訴,一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
【評(píng)析】
本案的關(guān)鍵在于裁判理由中所歸納的對(duì)原、被告所簽訂預(yù)訂單的性質(zhì)認(rèn)定,即該預(yù)訂單究竟是商品房買賣合同,還是屬于被告辯稱中的預(yù)約協(xié)議,或是屬于商品房交易意向協(xié)議,它們?cè)诜缮系男再|(zhì)和后果有何不同?針對(duì)這些問(wèn)題,筆者試圖通過(guò)一些理論上的闡釋和分析來(lái)回答。
一、關(guān)于預(yù)約協(xié)議的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
