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時(shí)間：2022-04-24 17:05:42
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇樓盤調(diào)查報(bào)告范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 個(gè)人貸款 檔案
商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)流程各個(gè)崗位均會(huì)形成個(gè)人貸款檔案資料，由于個(gè)人貸款業(yè)務(wù)量大，因此其檔案整理、歸檔工作量頗為繁重，因貸款催收、貸款檢查、內(nèi)外部審計(jì)等借閱及歸還檔案業(yè)務(wù)量大。那么，如何做好個(gè)貸檔案工作？依筆者工作經(jīng)驗(yàn)，有以下兩點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值得借鑒：精細(xì)化管理進(jìn)行檔案源頭控制；影像電子化提升檔案管理質(zhì)量和效率。下面詳細(xì)探討一下：
一、精細(xì)化管理
商業(yè)銀行個(gè)人貸款精細(xì)管理的要點(diǎn)如下：按個(gè)人類貸款業(yè)務(wù)品種分類，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的貸款材料規(guī)范，各個(gè)崗位以及環(huán)節(jié)整理材料的規(guī)范。這些規(guī)范要細(xì)化到材料排什么順序，用什么樣的紙張，如何粘貼等。下面以個(gè)人住房貸款為例，從個(gè)人貸款檔案的形成說(shuō)明一下。
個(gè)人貸款主流程為五部分：貸款受理、貸前調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放（含落實(shí)抵押）、貸后管理。對(duì)于個(gè)人住房貸款，在主流程之前還有一項(xiàng)工作就是審查合作住房樓盤項(xiàng)目。
在審查合作住房樓盤項(xiàng)目時(shí)形成住房樓盤項(xiàng)目檔案，個(gè)貸從業(yè)人員對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤項(xiàng)目審查包括對(duì)開發(fā)商資信的審查和項(xiàng)目本身的審查。開發(fā)商資信的審查，企業(yè)資信等級(jí)以及信用程度（含人行企業(yè)信用報(bào)告以及開發(fā)商主要負(fù)責(zé)人個(gè)人信用報(bào)告記錄）；企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；經(jīng)審計(jì)過(guò)的會(huì)計(jì)報(bào)表等等。項(xiàng)目審查資料主要是指審查是否“五證齊全”，“五證”是指：國(guó)有土地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，預(yù)售商品房許可證。個(gè)貸從業(yè)人員通過(guò)上述的調(diào)查及審查，撰寫出調(diào)查報(bào)告，銀行管理部門做出對(duì)于樓盤準(zhǔn)入的審批意見（含該項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的規(guī)模、額度等）。由此，我們可以看出，該步驟形成的樓盤項(xiàng)目檔案包括：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照等（企業(yè)身份證），信用報(bào)告，“五證”以及調(diào)查報(bào)告、準(zhǔn)入審批文件等。該部分的檔案管理，按照上述的要點(diǎn)制訂一套相應(yīng)的管理規(guī)范，規(guī)定檔案的內(nèi)容以及資料排列的順序。該檔案的保管期限與該項(xiàng)目下個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)貸款期限相同，也可以將之列為永久性檔案。
貸款受理形成的檔案及規(guī)范化管理，按整理順序排列如下：檔案紙張要求A4紙大小。先是個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表（標(biāo)準(zhǔn)格式）；借款人及其配偶身份證、戶口簿及婚姻狀況證明復(fù)印件，要求A4紙大小，借款人身份證正反復(fù)印在A4紙上，該頁(yè)作為主頁(yè)，其他的作為附頁(yè)，依次順序?yàn)榻杩钊藨艨诓緫糁鲝?fù)印件，借款人戶口簿本人頁(yè)復(fù)印件，配偶身份證復(fù)印件，配偶戶口簿復(fù)印件，結(jié)婚證（離婚證）復(fù)印件或單身證明，共同借款人身份證明復(fù)印件，借款人收入證明資料，共同借款人收入證明資料，信用報(bào)告，房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件（含商品房買賣合同），首付款證明材料等。未規(guī)范檔案標(biāo)準(zhǔn)要求時(shí)，有的客戶經(jīng)理在一頁(yè)A4紙上粘十幾張小紙片（客戶及配偶身份證、戶口簿等復(fù)印件），粘的小紙片容易掉，在資料流轉(zhuǎn)過(guò)程中丟失，因此，個(gè)貸檔案源頭控制一個(gè)重要的要求就是能不粘的不粘。
貸款調(diào)查形成的檔案及規(guī)范化管理，按整理順序順序排列如下：面談?dòng)涗?，由銀行個(gè)人貸款管理部門和個(gè)貸檔案管理崗位一同制訂面談?dòng)涗浺?guī)范，記錄紙張A4大小，提什么問(wèn)題？整張記錄單設(shè)計(jì)如同問(wèn)答卷；調(diào)查報(bào)告等。
貸款調(diào)查通過(guò)之后，就到了審批環(huán)節(jié)，審批人依據(jù)上述的材料對(duì)該筆貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，從而給出“通過(guò)”或“否定”兩種審批意見，該階段形成的檔案主要是審批表。各商業(yè)銀行一般都是電子化審批，審批表都有固定格式，不再詳細(xì)探討了。
審批通過(guò)之后的貸款，就需要和客戶簽訂貸款合同，以及準(zhǔn)備辦理抵押登記（備案）申請(qǐng)資料。在貸款發(fā)放（含落實(shí)抵押環(huán)節(jié)）階段，形成的檔案資料按整理順序要求如下：貸款合同，抵押合同，房屋他項(xiàng)權(quán)證復(fù)印件（含抵押備案證明），委托扣款存折（或卡）復(fù)印件，放款會(huì)計(jì)憑證等。其中，房屋他項(xiàng)權(quán)證原件由檔案崗的重要權(quán)證管理崗進(jìn)行專門管理。
貸后管理形成的檔案，排序如下：個(gè)人貸款檢查表，補(bǔ)充合同（客戶提前還款、縮短貸款期限等），催收記錄等等。
通過(guò)上文的探討，要想做好個(gè)人貸款檔案工作，就必須嚴(yán)格要求檔案資料整理順序以及規(guī)范。試想，客戶經(jīng)理將未按規(guī)范整理的材料報(bào)給審批人審批，審批人要從這一堆材料里找，哪些是申請(qǐng)表，哪些是客戶身份證明資料，哪些是收入證明資料，耗時(shí)費(fèi)力，而且有可能找不到。實(shí)際上，嚴(yán)格規(guī)范還可以趕到提升辦貸效率的效果。
二、影像電子化提升檔案管理質(zhì)量和效率
商業(yè)銀行個(gè)人貸款檔案工作除了檔案的整理、歸檔工作之外，還有大量的借閱管理工作，貸款催收、貸款檢查、內(nèi)外部審計(jì)等都需要檔案管理人員配合。而將紙質(zhì)的個(gè)貸檔案，進(jìn)行影像電子化，可以有效的減少借閱等相關(guān)工作量；利用條碼技術(shù)等檔案可以進(jìn)行密集存放，節(jié)約空間。
舉個(gè)例子：日常催收中，對(duì)于電話號(hào)碼無(wú)效的拖欠客戶，貸后管理人員，往往要查閱檔案紙質(zhì)件，在紙質(zhì)件中，翻看個(gè)人貸款申請(qǐng)表、貸款合同、買賣合同、抵押合同用于查找拖欠客戶是否其他的聯(lián)系方式（未錄入系統(tǒng)中）；翻看個(gè)人收入證明，查看并記錄其單位電話；翻看戶口簿，查看并記錄戶口所在地信息以便上門催收。這個(gè)過(guò)程需要提交借閱申請(qǐng)單，檔案崗人工查找出檔案并借閱，歸還并放回原處。而有了影像電子化系統(tǒng)之后，檔案管理系統(tǒng)賦予其查看權(quán)限，催收人員就可以調(diào)閱電子檔案，省時(shí)省力。
體量和數(shù)量茶園都居首位
這次存量房調(diào)查報(bào)告，針對(duì)的是重慶主城區(qū)商品住宅，即已取得預(yù)售許可證但還未售出的商品住宅。
數(shù)據(jù)顯示，茶園-鹿角片區(qū)的存量房總量，約為115.8萬(wàn)平方米，存量套數(shù)為11083套，兩個(gè)數(shù)據(jù)都排第一。
體量排名第二的是龍洲灣區(qū)域，存量房總面積約90.3萬(wàn)平方米，合計(jì)9472套。不過(guò)，龍洲灣的存量房套數(shù)，卻比大學(xué)城(不含西永片區(qū))要少20套，后者的88.5萬(wàn)方體量雖少于龍洲灣，但在數(shù)量上卻為9492套，僅次于茶園片區(qū)。
該機(jī)構(gòu)人士表示，茶園存量大主要原因是開發(fā)節(jié)點(diǎn)都到了，所以推出量較大。開發(fā)商肯定都會(huì)想辦法進(jìn)行一些價(jià)格上的優(yōu)惠，所以在茶園買房子選擇面會(huì)比較大。
存量房多，不代表賣不走
但存量房多并不代表賣不動(dòng)。金科集團(tuán)副總裁蔣思海告訴記者，重慶的樓市一直是很健康的，階段性的市場(chǎng)波動(dòng)，只是給開發(fā)商提出了市場(chǎng)考驗(yàn)而已。龍湖重慶公司品牌總監(jiān)羅政也說(shuō)，按照重慶樓市的賣房速度，每個(gè)星期賣3000多套到4000多套，都是正常的市場(chǎng)反應(yīng)。而根據(jù)各大機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周重慶樓市共計(jì)賣房3718套，屬于業(yè)內(nèi)人士認(rèn)定的正常水準(zhǔn)范疇。
現(xiàn)在重慶房企能夠給予市民的優(yōu)惠已經(jīng)較多，而且在金融貸款方面，已經(jīng)出臺(tái)了諸如公積金貸款利率下調(diào)等措施。市民的觀望情緒其實(shí)可以稍微減弱一點(diǎn)。整個(gè)3月份到4月份房交會(huì)旺季，可供選擇房源較多，市民可多進(jìn)行比較。市房協(xié)相關(guān)人士告訴記者。
沙區(qū)八成新房被本區(qū)人買走
這次該數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)調(diào)查的20個(gè)重慶主城主要區(qū)域中，存量房體量排名前四的，分別是茶園、龍洲灣、大學(xué)城、華巖新城，均是新興區(qū)域。而存量體量排名靠后的區(qū)域，以沙坪壩中心、觀音橋中心、李家沱等老城區(qū)為主。
**園**庭，**閣開盤期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
**村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
***花園開盤的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤的動(dòng)向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報(bào)紙廣告并整理分類。
3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來(lái)搞好公司的促銷策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。
參觀了**廣場(chǎng)，**花城，**新城的開盤促銷以及房展會(huì)的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對(duì)接，對(duì)其提交的策劃方案根據(jù)實(shí)際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時(shí)把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實(shí)際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動(dòng)，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場(chǎng)開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了九月份的“房展會(huì)”，“****看房專線車”，**節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會(huì)”的展覽等促銷活動(dòng)。
6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問(wèn)題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會(huì)，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。
從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)
8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來(lái)的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識(shí)和工作程序，工作方法。
日
期：___________
xx年4月銷售員試用期轉(zhuǎn)正工作總結(jié)
作為一名銷售新人，剛加入房產(chǎn)銷售部的時(shí)候什么都不懂，現(xiàn)在想起來(lái)還有些好笑，通過(guò)這段時(shí)期的磨練，現(xiàn)在已經(jīng)能夠負(fù)責(zé)很多工作的實(shí)施。
這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶的特點(diǎn)和需求，掌握客戶的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問(wèn)題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
xx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤的動(dòng)向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報(bào)紙廣告并整理分類。
3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來(lái)搞好公司的促銷策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。參觀了xx廣場(chǎng)，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會(huì)的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對(duì)接，對(duì)其提交的策劃方案根據(jù)實(shí)際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時(shí)把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實(shí)際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動(dòng)，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場(chǎng)開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了
九月份的“房展會(huì)”，“xx園國(guó)慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會(huì)”的展覽等促銷活動(dòng)。
6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問(wèn)題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會(huì)，將周銷售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。
從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)
8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來(lái)的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識(shí)和工作程序，工作方法。
協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。
10、處理銷售部有關(guān)營(yíng)銷策劃方面的事務(wù)等。
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶的特點(diǎn)和需求，掌握客戶的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問(wèn)題。
XX園XX庭，XX閣開盤期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
XX村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
XXX花園II-9,IV-3,IV-4開盤的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤的動(dòng)向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報(bào)紙廣告并整理分類。
3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來(lái)搞好公司的促銷策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。
參觀了XX廣場(chǎng)，XX花城，XX新城的開盤促銷以及房展會(huì)的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對(duì)接，對(duì)其提交的策劃方案根據(jù)實(shí)際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時(shí)把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實(shí)際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動(dòng)，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場(chǎng)開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了九月份的“房展會(huì)”，“XX園國(guó)慶看房專線車”，XX節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會(huì)”的展覽等促銷活動(dòng)。
6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問(wèn)題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會(huì)，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。
從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)
8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來(lái)的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識(shí)和工作程序，工作方法。
引言：隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)城市住宅小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)水平也要求越來(lái)越高。園林景觀設(shè)計(jì)已不再是簡(jiǎn)單的一個(gè)中心綠地加上宅前綠化，單純滿足綠地率就可以了，而是要將人文景觀與自然景觀更好的結(jié)合在一起。在設(shè)計(jì)方面，還追求個(gè)性化，突出設(shè)計(jì)靈魂。
一、住宅小區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)存在的問(wèn)題
我國(guó)目前對(duì)小區(qū)景觀環(huán)境設(shè)計(jì)已取得了很大成績(jī)，但目前小區(qū)景觀設(shè)計(jì)依然存在著很大的問(wèn)題。
1.1小區(qū)綠化模式和植物種類單一
有一些小區(qū)綠化模式比較單一：基本上是大片草坪點(diǎn)綴少量喬、灌木的綠化方式。從種植模式上很難看到其地域特點(diǎn)；再者，植物種類也比較單調(diào)，大多囿于常用的幾類品種。如此的綠化模式造成小區(qū)植物結(jié)構(gòu)層次單一，絕大部分為喬草兩層或灌草兩層，難以形成有效的喬灌草復(fù)式綠化結(jié)構(gòu)，失去了物種的多樣性。造成這種情形的原因之一是承包商的急功近利。僅僅為了達(dá)到所要求的綠地率和節(jié)省資金，未在小區(qū)景觀設(shè)計(jì)和綠化施工管理上有更大的投入。
1.2綠地率不高
沒(méi)有形成組團(tuán)效應(yīng)現(xiàn)象，雖然對(duì)小區(qū)的綠地率有規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和要求，但在城市中心區(qū)特別是老城區(qū)，受開發(fā)面積的限制，沒(méi)有布置綠化或只是零星點(diǎn)綴在小區(qū)的各處，不能形成相應(yīng)的組團(tuán)效應(yīng)，景觀效果大打折扣。
1.3草坪鋪設(shè)和種植比例過(guò)大
在住宅區(qū)的綠化上，目前有一種過(guò)分追求大面積草坪的傾向。單一大規(guī)模進(jìn)行草坪鋪設(shè)并不科學(xué)、也是不經(jīng)濟(jì)的。因?yàn)樵诓萜荷L(zhǎng)旺盛的季節(jié)，每3天要進(jìn)行一次澆水，15天左右要對(duì)草坪進(jìn)行修剪，由此產(chǎn)生的的養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用是一般喬、灌、草組合綠地的3至5倍。
1.4園林景觀小品體量小，缺乏藝術(shù)性
戶外活動(dòng)是住宅小區(qū)生活的重要組成部分，戶外活動(dòng)的場(chǎng)所也是小區(qū)環(huán)境的重要組成空間。園林景觀小品作為它的主要載體，在景觀設(shè)計(jì)中普遍存在配套設(shè)施布置不全、設(shè)計(jì)不合理、缺乏藝術(shù)性等弊端。小品是設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)，應(yīng)結(jié)合小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)綜合考慮，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注重人文內(nèi)涵，創(chuàng)造充滿自然情趣的生活游憩和欣賞空間，同時(shí)滿足小孩嬉戲，老人活動(dòng)以及居民體育健身等功能。營(yíng)造出令人賞心悅目、人與自然和諧共生的良好生態(tài)環(huán)境。
2、景觀的藝術(shù)觀賞性和文化性不能很好體現(xiàn)
首先是不重視多方向觀賞效果，多數(shù)園林景觀與建筑外立面相諧調(diào)，注重其室外觀賞效果。對(duì)于住戶來(lái)講，在室內(nèi)欣賞室外的風(fēng)景的感受也非常重要，但是在調(diào)研的很多小區(qū)內(nèi)室內(nèi)觀賞效果非常不讓人滿意，主要是鳥瞰效果、色彩搭配、植物組合布局等方面。許多是草草處理景觀和道路、停車位的關(guān)系，導(dǎo)致混亂一片，視效果較差的景觀，規(guī)劃師和園林景觀設(shè)計(jì)師需要合理布局綠地、合理解決好停車功能、活動(dòng)集散功能，同時(shí)同林景觀設(shè)計(jì)師和建筑師合理解決景觀觀賞角度、觀賞層次，使作出的景觀設(shè)計(jì)才能達(dá)到園林上良好的俯視效果和立體效果。
其次是有些小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)濫用園林雕塑小品，園林雕塑小品的使用在住宅小區(qū)園林景觀中很普遍，在景觀設(shè)計(jì)中，合理的設(shè)置一些雕塑小品，往往能起到點(diǎn)綴和組織空間，烘托主題、意境的作用。有一些住宅小區(qū)內(nèi)泛濫園林小品，或者設(shè)置過(guò)于密集，沒(méi)有主次節(jié)奏；或者與環(huán)境格調(diào)不相融合，造成了人們心理上的割裂感。
3、“虎頭蛇尾”的設(shè)計(jì)誤區(qū)
住宅區(qū)的景觀設(shè)計(jì)對(duì)銷售有很大的影響，一些開發(fā)商在一期時(shí)，會(huì)把園林做得很好，但隨著銷售的好轉(zhuǎn)，二期，三期會(huì)減少投資，園林景觀越做越差，形成了“虎頭蛇尾”的設(shè)計(jì)誤區(qū)，其實(shí)這種設(shè)計(jì)思路是不正確的，因?yàn)闃潜P的景觀沒(méi)有注重整體性和連貫性，至使一二期之間的設(shè)計(jì)斷層，導(dǎo)致樓盤整體景觀質(zhì)量下降，或呈現(xiàn)出一種“狗尾續(xù)貂”的效果。
這種對(duì)后期園林景觀的不重視，是得不償失的。園林景觀不僅僅是小區(qū)的形象，更是對(duì)住戶的一種承諾，因?yàn)樽魰?huì)這么認(rèn)為，后期的房?jī)r(jià)高了，而園林景觀下降了，這是一種對(duì)住戶不夠負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。開發(fā)商應(yīng)有大局觀念，不能圖眼前利益而忽視了后期的景觀設(shè)計(jì)，其實(shí)，在二、三期工程建設(shè)中，繼續(xù)繼承一期的設(shè)計(jì)風(fēng)格，保證園林景觀效果，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，不僅可以得到住戶的信任，更有利于提高社區(qū)的知名度與公司品牌的打造。例如廣州推出的“時(shí)代廊橋”樓盤，該樓盤在園林設(shè)計(jì)上就從整體把握了設(shè)計(jì)的風(fēng)格及連貫性，強(qiáng)調(diào)東南亞風(fēng)情，除了首層全部架空4-6米，令樓盤更為通風(fēng)外，還選用了可降溫的大面積水景，在水中修建了11座形狀各異的帶頂廊橋，為業(yè)主營(yíng)造了一種放松舒適，又別有風(fēng)情的“家”的感覺(jué)，使得該樓盤從開始銷售就呈現(xiàn)出火爆的賣場(chǎng)，全面房屋很快就銷售一空。這不僅僅是銷售，是信任，更是品牌。
二、城市住宅小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)的一些建議與方案
通過(guò)上面所分析設(shè)計(jì)誤區(qū)或不足之處，以下將根據(jù)實(shí)際情況，針對(duì)其住宅小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)和建設(shè)的特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)流程和設(shè)計(jì)方法方面提出以下應(yīng)對(duì)方案。
1、實(shí)現(xiàn)功能價(jià)值
園林景觀的設(shè)計(jì)往往會(huì)出現(xiàn)重形式而忽略內(nèi)容的情況，一個(gè)合理科學(xué)的園林景觀設(shè)計(jì)，首先就應(yīng)當(dāng)充分考慮到功能的需求，應(yīng)該在設(shè)計(jì)中很好的體現(xiàn)以人為本的思想，創(chuàng)造符合現(xiàn)代住宅形式，適合不同人群行為及心理需要的住宅小區(qū)休閑活動(dòng)場(chǎng)所和交往空間。
首先，要在設(shè)計(jì)前制定空間使用調(diào)查報(bào)告，根據(jù)前面的分析研究，作出詳細(xì)的居民空間使用情況調(diào)查報(bào)告，調(diào)查報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括以上研究中所提到的主要內(nèi)容，主要是社會(huì)和行為心理需求而產(chǎn)生使用要求；還有當(dāng)?shù)鼐用裆畹沫h(huán)境，包括歷史文化、風(fēng)俗習(xí)慣、氣候等因素。通過(guò)這樣的調(diào)查報(bào)告，再結(jié)合設(shè)計(jì)的小區(qū)的人口密度、居民數(shù)、面積、容積率等，安排設(shè)計(jì)空間的內(nèi)容和這些內(nèi)容應(yīng)當(dāng)把握的數(shù)據(jù)。
其次，小區(qū)園林景觀的總體平面布局應(yīng)合理，雖然在園林景觀設(shè)計(jì)中沒(méi)有像規(guī)劃設(shè)計(jì)那樣有許多控制參數(shù)，但容量的控制依然至關(guān)重要。比如，根據(jù)每個(gè)小區(qū)個(gè)體的特點(diǎn)，整體上把握開敞與私密空間的比例，每個(gè)空間中軟硬質(zhì)景觀的比例，這樣才能促成功能的合理。此外，需實(shí)現(xiàn)不同規(guī)模的景觀空間的合理分布，避免空間尺度過(guò)大或過(guò)小而帶來(lái)的諸多問(wèn)題（過(guò)大無(wú)法形成有精神的場(chǎng)所，并且在藝術(shù)和功能上無(wú)法控制，造成浪費(fèi)；過(guò)小無(wú)法駐留，缺乏意義。保證各空間的獨(dú)立性及連貫性，避免相互干擾以及避免空間的滯澀。另外，還要保證使用者的健康，比如對(duì)外界噪音、污染等不利環(huán)境的隔離，設(shè)計(jì)合理的健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。
2、提升觀賞價(jià)值
在滿足住宅小區(qū)的功能需求的基礎(chǔ)上，園林景觀就需要在文化與藝術(shù)的美學(xué)的層面上進(jìn)行創(chuàng)造，這個(gè)創(chuàng)造的過(guò)程應(yīng)當(dāng)是貫穿于整個(gè)設(shè)計(jì)的，并且一直處于主導(dǎo)的地位。因?yàn)閳@林景觀最終是為人的使用和欣賞而服務(wù)的，如果住宅小區(qū)的景觀缺乏觀賞價(jià)值，得不到認(rèn)同感，那么園林景觀也就失去了活力和動(dòng)力，無(wú)法吸引人們向往。對(duì)于如何的提升園林景觀的觀賞價(jià)值，需要從整體和細(xì)節(jié)上全方面著手去考慮。
首先，要?jiǎng)?chuàng)造多層次的美感體驗(yàn)；美是人類居住生活永恒不變的主題，人在景觀中的審美體驗(yàn)是多層次的。在多層次美感體驗(yàn)中最為首要的考慮因素就是視覺(jué)體驗(yàn)。住宅小區(qū)中的不同位置，比如室內(nèi)或室外，高處或低處，視覺(jué)感受都是不同的，除了要考慮室外處于環(huán)境中的審美角度外，還要考慮在樓上外望的效果。
其次，要注重景觀單體的藝術(shù)化處理；景觀單體是實(shí)現(xiàn)景觀效果的基本元素，因此細(xì)節(jié)上處理就顯得尤為重要。景觀單體由于其涉及范圍廣，具有一定復(fù)雜性，在如何達(dá)到與整體環(huán)境風(fēng)格統(tǒng)一又不失個(gè)性上，是需要慎重考慮的。景觀單體在設(shè)計(jì)上首先應(yīng)當(dāng)貫穿著環(huán)境所具有的品性，與環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，如天津萬(wàn)科水晶城中的入口雕塑，通過(guò)以傳統(tǒng)材質(zhì)為主表達(dá)空間歸屬感和空間意義，又結(jié)合現(xiàn)代的樣式暗示高品味的住區(qū)生活。
3、要保證生態(tài)平衡和保護(hù)環(huán)境
作為人們生活主要場(chǎng)所的住宅小區(qū)，對(duì)于環(huán)境的要求就更高，保證住宅小區(qū)生態(tài)效益的均好，內(nèi)部物質(zhì)流動(dòng)的良性是至關(guān)重要的。住宅小區(qū)中的生態(tài)設(shè)計(jì)要考慮不同地域特點(diǎn)的通風(fēng)、采光、生物多樣性等問(wèn)題，住宅小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)必須適應(yīng)場(chǎng)所的自然條件，將場(chǎng)所中的陽(yáng)光、地形、水、風(fēng)、土壤、植被等自然因素結(jié)合在設(shè)計(jì)之中，從而維護(hù)場(chǎng)所的生態(tài)，并盡可能地將場(chǎng)地的材料循環(huán)使用，最大限度發(fā)揮材料的潛力，減少生產(chǎn)、加工、運(yùn)輸而消耗的能源，保留當(dāng)?shù)氐牡赜蛐蕴攸c(diǎn)。通過(guò)這些手段維護(hù)居住者身體健康、保持生物多樣性、保護(hù)環(huán)境的綠色生態(tài)美，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)自然系統(tǒng)和諧共生、持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面。
三、結(jié)束語(yǔ)
住宅小區(qū)作為人們?cè)诠ぷ髦饨佑|最多的場(chǎng)所，其景觀系統(tǒng)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)就顯得尤為重要。通過(guò)景觀設(shè)計(jì)的一些手法，在小區(qū)建筑群所形成的虛空間中合理地把握綠化系統(tǒng)、道路系統(tǒng)、戶外空間結(jié)構(gòu)等方面，不僅實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)建筑與景觀的視覺(jué)延續(xù)，也對(duì)城市的生態(tài)人文環(huán)境起到健康的作用。
同時(shí)，我們也應(yīng)該意識(shí)到：住宅小區(qū)景觀系統(tǒng)作為城市生態(tài)大系統(tǒng)的子系統(tǒng)，應(yīng)該本著尊重自然的態(tài)度，從實(shí)際地形地貌出發(fā)，進(jìn)行有效的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使得城市中的住宅小區(qū)既能體現(xiàn)城市的同一性又能各具特色，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的多樣性，滿足住宅區(qū)的功能要求，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美，能夠完善城市居民住宅及城市生態(tài)系統(tǒng)，提高城市住宅區(qū)環(huán)境的質(zhì)量。建造一流的綠色居住環(huán)境，從而為豐富城市風(fēng)貌，推動(dòng)城市景觀系統(tǒng)進(jìn)程起到積極的作用。
參考文獻(xiàn)：
[初步接洽階段]
1、項(xiàng)目資源條件整合及判斷
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部、研究部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目策劃大綱》
中心內(nèi)容：
宏觀資料：市場(chǎng)整體、片區(qū)趨勢(shì)、基本行情。
地段資料：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)。
周邊資料：交通、配套、樓盤的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷售。
發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況。
判斷內(nèi)容：優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)、突破口、把握度。
2、多方案初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)或調(diào)整建議
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報(bào)告名稱：《會(huì)議紀(jì)要匯總》
《**項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)提示》
或《項(xiàng)目調(diào)整建議》
中心內(nèi)容：草圖、立意、說(shuō)明、交流記錄
[前期策劃階段]
3、地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析
負(fù)責(zé)部門：策劃部、投資部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目土地價(jià)值與分析報(bào)告》
中心內(nèi)容：適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較
4、資源綜合及定位
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》
中心內(nèi)容：上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意
5、依據(jù)定位針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查
負(fù)責(zé)部門：策劃部、研究部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》
中心內(nèi)容：客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場(chǎng)缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場(chǎng)依據(jù)
6、經(jīng)濟(jì)可行性分析
負(fù)責(zé)部門：投資部、策劃部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告》
中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價(jià)格的分析。
7、初步營(yíng)銷框架
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷報(bào)告》
中心內(nèi)容：推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系
8、規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及跟蹤
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷報(bào)告》《**項(xiàng)目建筑概念設(shè)計(jì)》《**項(xiàng)目環(huán)藝概念設(shè)計(jì)》或《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改意見》《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)》
中心內(nèi)容：草圖，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo)
[營(yíng)銷策劃階段]
9、營(yíng)銷整體規(guī)劃
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目營(yíng)銷整體規(guī)劃》
中心內(nèi)容：VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。
10、經(jīng)濟(jì)敏感分性
負(fù)責(zé)部門：投資部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)敏感性分析報(bào)告》
中心內(nèi)容：造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表。
11、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門：投資部、部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告》
中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。
12、物業(yè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門：投資部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目的物業(yè)模型》
中心內(nèi)容：配合營(yíng)銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和"標(biāo)準(zhǔn)"物業(yè)管理模式的融合。
13、銷售準(zhǔn)備工作計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門：部、策劃部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目前期工作計(jì)劃表》
中心內(nèi)容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算
14、項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目包裝概念設(shè)計(jì)》
中心內(nèi)容：VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。
15、廣告宣傳炒作計(jì)劃
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目新聞炒作提綱和廣告計(jì)劃》
中心內(nèi)容：戶外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。
16、銷售活動(dòng)規(guī)劃及策劃
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部
報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃報(bào)告》∑《**項(xiàng)目**活動(dòng)報(bào)告策劃書》
中心內(nèi)容：開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞會(huì)，展銷會(huì)的其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。
17、裝修套餐
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部
報(bào)告名稱：《裝修套餐服務(wù)計(jì)劃報(bào)告》
中心內(nèi)容：售后裝修和裝修按揭服務(wù)。
[銷售實(shí)施階段]
18、銷售培訓(xùn)
負(fù)責(zé)部門：部、策劃部、投資部
教材名稱：《銷售基礎(chǔ)知識(shí)》《**項(xiàng)目銷售相關(guān)內(nèi)容》
中心內(nèi)容：建筑知識(shí)、樓盤背景、項(xiàng)目?jī)?yōu)勝、對(duì)手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。
19、執(zhí)行修正
負(fù)責(zé)部門：部、策劃部
往來(lái)文件：《**項(xiàng)目銷售情況總結(jié)》《**項(xiàng)目策劃執(zhí)行修正安案》
中心內(nèi)容：根據(jù)銷售狀況和市場(chǎng)動(dòng)向的反饋，適時(shí)調(diào)營(yíng)整營(yíng)銷計(jì)劃。
20、置業(yè)錦囊
負(fù)責(zé)部門：策劃部投資部
一、前言
住房空置情況是各國(guó)政府、房地產(chǎn)企業(yè)和居民都非常關(guān)注的問(wèn)題，它與竣工量、銷售量、售價(jià)、租金等，構(gòu)成衡量市場(chǎng)表現(xiàn)的主要指標(biāo)。研究城市住房空置率對(duì)于規(guī)范并加強(qiáng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)管理，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，具有深刻的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
“目前中國(guó)樓市的首要問(wèn)題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米?！苯?，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會(huì)期間表示。隨后，IMF駐中國(guó)代表在4月28日的研究報(bào)告中再度提及，“中國(guó)住房供應(yīng)過(guò)剩遍及全國(guó)，在較小城市和中國(guó)東北部尤其明顯?！?/p>
因此研究住房的空置率有重要意義，本文通過(guò)手機(jī)長(zhǎng)沙市梅溪湖片區(qū)的住宅的情況進(jìn)行分析，分析空置的原因，找出特點(diǎn)，并予以討論。
二、計(jì)算模型與采集方案
（一）樣本選取
調(diào)查對(duì)象為該片區(qū)內(nèi)已經(jīng)竣工且竣工時(shí)間不超過(guò)五年的居民住宅（包括別墅）。樣本的空間位置盡量分布均勻，樣本包括繁華地段與非繁華地段的住宅小區(qū)。
（二）調(diào)查方法
物業(yè)公司問(wèn)卷調(diào)查。本次調(diào)查由于時(shí)間、精力以及其他方面條件的限制，采取典型抽樣調(diào)查的方法進(jìn)行，即在城區(qū)內(nèi)符合調(diào)查條件的住宅小區(qū)，發(fā)調(diào)查問(wèn)卷至各小區(qū)物業(yè)公司。
營(yíng)銷中心問(wèn)卷調(diào)查。在符合調(diào)查條件的樓盤售樓營(yíng)銷中心通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)工作人員獲得部分相關(guān)數(shù)據(jù)。
購(gòu)房者隨機(jī)訪談。在符合調(diào)查條件住宅小區(qū)的購(gòu)房者中隨機(jī)進(jìn)行訪談?wù){(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括工作地點(diǎn)，購(gòu)房目的，未入住原因等。
（三）空置住宅界定方法
本次調(diào)查是針對(duì)已達(dá)交房條件但無(wú)人入住使用的住宅進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，由于調(diào)查條件的限制與住房情況的復(fù)雜性，導(dǎo)致空置房的準(zhǔn)確界定存在難度，本調(diào)查報(bào)告暫將以下住宅認(rèn)定為空置住宅：1、小區(qū)已交房樓棟中至今未售出的住宅。2、小區(qū)已交房樓棟中已售出但未辦理收房手續(xù)的住宅。3、小區(qū)已交房樓棟中已辦理收房手續(xù)但未入住使用的住宅。（未入住使用主要以累積用電量未超過(guò)300度為判定標(biāo)準(zhǔn)）。
其公式為：住宅空置率=（未售住宅套數(shù)+未收房住宅套數(shù)+收房未入住住宅套數(shù)）/住宅總套數(shù)*100%
本文將住房結(jié)構(gòu)分為小戶型、中戶型、大戶型、別墅四個(gè)類別，其中小戶型指建筑面積不足90O的普通住宅，中戶型指建筑面積為90-144O的普通住宅，大戶型指建筑面積超過(guò)144O的普通住宅，別墅為獨(dú)立的莊園式居所。
三、實(shí)證采集與分析
選取調(diào)研的長(zhǎng)沙市梅溪湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，詳見圖1。
圖1長(zhǎng)沙市梅溪湖片區(qū)空置房數(shù)據(jù)
梅溪湖片區(qū)住房空置率平均水平為5263%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于全國(guó)平均水平。其中，空置率最高的為旭輝御府，為100%，最低為麓景裕園1062%。梅溪湖片區(qū)住房空置率相對(duì)于全國(guó)平均水平非常高，經(jīng)過(guò)訪談?wù){(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)考察，我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤的售出比例都比較高，平均售出比例近80%，但是很多人購(gòu)買住宅后還沒(méi)有入住，導(dǎo)致空置住房較多。
梅溪湖片區(qū)住房空置率相對(duì)于全國(guó)平均水平非常高，經(jīng)過(guò)訪談?wù){(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)考察，我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤的售出比例都比較高，平均售出比例近80%，但是很多人購(gòu)買住宅后還沒(méi)有入住，導(dǎo)致空置住房較多。
通過(guò)分析得出，導(dǎo)致梅溪湖入住率較高的原因有以下幾點(diǎn)：
1、竣工時(shí)間不久。樓盤大多在近兩年才開始開發(fā)，竣工或交房時(shí)間不久，一些戶主還在裝修或籌備裝修款，沒(méi)有入住，如，旭輝御府、金茂悅。
2、周邊配套不成熟。梅溪湖附近交通不方便，周邊設(shè)施不齊全，如購(gòu)物區(qū)、銀行、醫(yī)院等都很少，地鐵還沒(méi)建好，生活很不方便。
3、購(gòu)買學(xué)區(qū)房尚未入住。梅溪湖附近正在建設(shè)長(zhǎng)郡中學(xué)分校，導(dǎo)致很多人購(gòu)買學(xué)區(qū)房自用或出租，而學(xué)校還未建成，因此入住率不高。如，我們?cè)谡{(diào)研和泓?梅溪四季樓盤時(shí)，不斷有家長(zhǎng)來(lái)營(yíng)銷中心看房并詢問(wèn)有關(guān)學(xué)區(qū)房的相關(guān)事宜，很明顯，名校學(xué)區(qū)房已經(jīng)成為梅溪湖片區(qū)一些樓盤的一大賣點(diǎn)。
4、購(gòu)房作投資用。梅溪湖片區(qū)中一些樓盤距離長(zhǎng)沙汽車西站較近，很多人投資購(gòu)買相關(guān)樓盤，等待日后升值。如，我們?cè)谡{(diào)研達(dá)美D6區(qū)時(shí)，連保安大叔都認(rèn)為，很多人甚至一下子買下了一層樓，這也是導(dǎo)致達(dá)美D6區(qū)售房比例高，而空置率也較高的原因。
對(duì)不同戶型進(jìn)行比較，分析不同戶型對(duì)空置率的影響，結(jié)果如圖2所示。
圖2不同戶型空置房對(duì)比
按照結(jié)構(gòu)分類后，得出小戶型和中戶型的空置率均高于梅溪湖平均空置率，分別為696%和6122%，大戶型空置率較低，為3366%。
通過(guò)分析可得，小戶型樓盤空置率最高的原因可能是由于小戶型結(jié)構(gòu)更難滿足購(gòu)房者的居住需求。大戶型樓盤空置率相對(duì)較低，可能是因?yàn)榇髴粜屯顿Y成本較高，短期難收益，因此購(gòu)買大戶型的戶主更多的選擇自住。且大戶型開發(fā)的樓盤并不是很多。另外，售樓人員更傾向于想購(gòu)房者推薦大戶型的樓盤，以增加其收益，因此導(dǎo)致大戶型空置率較低，而小戶型空置率最高。
四、結(jié)論
空置率是反映房地產(chǎn)的供需矛盾的主要指標(biāo)之一，利用這個(gè)指標(biāo)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求狀況，必須要正確地把握空置率的內(nèi)涵和外延，以及具體計(jì)算方法。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的失靈，市場(chǎng)自身對(duì)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)不夠靈敏，所以必須通過(guò)政府開發(fā)商以及金融機(jī)構(gòu)等多方面的調(diào)節(jié)，配合市場(chǎng)機(jī)制，才能有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，使二者在規(guī)模和結(jié)構(gòu)上能夠相匹配，提高住房資源利用效率，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。（作者單位：湘潭大學(xué)商學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[二奶氣質(zhì)]
語(yǔ)出網(wǎng)友桃小染本推文，是一則對(duì)話：“我：二十五的衣服穿出了二百五的氣質(zhì)；桃媽：二折的衣服穿出了二奶的氣質(zhì)”……桃?guī)煷藢?duì)話妙趣在于“逗”上：逗趣的逗，逗樂(lè)的逗，逗著玩兒的逗。
[被窩工程]
又稱“被窩子工程”，來(lái)自媒體有關(guān)“關(guān)心農(nóng)民工性生活”的主題報(bào)道。這一報(bào)道在幾乎所有農(nóng)民工主題報(bào)道中多為省卻義項(xiàng)……如你所知，這一省卻原本至為關(guān)鍵。此語(yǔ)首言者為廣東省計(jì)生委主任張楓。張認(rèn)為，3000萬(wàn)在粵農(nóng)民工性事理應(yīng)被納入政府關(guān)注視野。張強(qiáng)調(diào)，黨委在“菜籃子工程“之外，還應(yīng)該重視一下“被窩子工程”。稍許延展這個(gè)相對(duì)私密話題的三居室，將其擴(kuò)張為一幢公寓，可發(fā)現(xiàn)所謂“被窩工程”事實(shí)上適用于所有已婚未婚已嫁恨嫁男女。照直說(shuō)，“被窩工程”質(zhì)量關(guān)乎到每一個(gè)人的方方面面，不可小視。
[新四害]
語(yǔ)出流行段子。這則段子所描述的新時(shí)代四大害是：豐田車的底盤，開發(fā)商的樓盤，股市的大盤，前男友的硬盤。
[拍賣]
來(lái)自譯言網(wǎng)的一則新詞。原消息報(bào)道說(shuō)：一位“網(wǎng)名為Unigirl的新西蘭19歲女大學(xué)生不久前在ineed.co.nz網(wǎng)站上拍賣自己的。在拍賣廣告中，她化名“小蘭”，拍賣理由據(jù)稱是“為了完成學(xué)業(yè)”。該廣告頒布后，在很短時(shí)間內(nèi)即有3萬(wàn)多人瀏覽，并有1200人出價(jià)，最終價(jià)恪鎖定在兩萬(wàn)英鎊。同樣的廣告在一年前也曾有過(guò)――廣告主是一名20多歲的美國(guó)大學(xué)生。該大學(xué)生說(shuō)，她刊載“拍賣”廣告是為了完成碩士學(xué)業(yè)，最終，該拍賣以25萬(wàn)英鎊成交……每次看這類獵奇新聞似的八卦我一點(diǎn)不奇怪，一點(diǎn)不生氣。我的想法是，它們一定有它們的理由，而其中最重要的理由就是，它可以幫助另外一些人堅(jiān)守自己的――無(wú)論身體還是精神。
[不幸傳染癥]
指某種情緒的傳染，此詞條所謂主題即“不幸”。在―則有關(guān)中國(guó)人婚戀狀況調(diào)查報(bào)告的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，有關(guān)婚姻家庭部分的一則數(shù)據(jù)顯示，剩男剩女的“剩”，除際遇之限外，與其身心狀態(tài)密切相關(guān)。該調(diào)查報(bào)告顯示，有相當(dāng)比例的剩男剩女染有“試錯(cuò)經(jīng)歷稀有”“輕易放棄”“代戀替代癥”“不幸傳染癥“等癥狀。當(dāng)未婚者整日與未婚者為伍，當(dāng)受挫者整日與受挫者接錯(cuò)，“不幸”的傳染在所難免。
[宅男福音，剩女噩耗]
中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、前言
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目大致包括三個(gè)階段：項(xiàng)目開發(fā)前期階段，項(xiàng)目工程施工階段及市場(chǎng)推廣營(yíng)銷階段。每一階段都存在不同的風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)具有連續(xù)性。因此在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)前期階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)非常重要。
二、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期具體風(fēng)險(xiǎn)
1.自然風(fēng)險(xiǎn)
自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然本身發(fā)生異常變化或人們對(duì)自然力失去控制給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。如地震、滑坡、火災(zāi)等災(zāi)害因素給投資者會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對(duì)投資者帶來(lái)很大的損失。
2.合同風(fēng)險(xiǎn)
在合同法上，廣義的合同風(fēng)險(xiǎn)是指各種非正常的損失，它既包括可歸責(zé)于合同其中一方或雙方的原因所導(dǎo)致的損失，又包括不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的原因所導(dǎo)致的損失。在房地產(chǎn)行業(yè)中，合同風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者會(huì)因合同不完整、不完善或條款規(guī)定存在問(wèn)題而可能承擔(dān)的損失。
3.融資風(fēng)險(xiǎn)
融資風(fēng)險(xiǎn)是指籌資活動(dòng)中由于籌資的規(guī)劃而引起的收益變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)要受經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的雙重影響。其中經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)主要三種情況：①由于投資者對(duì)交易所涉及的法律條文及相關(guān)條例等不了解而造成投資失??；②由于市場(chǎng)信息不公開透明，投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場(chǎng)信息而經(jīng)營(yíng)決策失誤；③因決策水平低而未能在最有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將手中的產(chǎn)品賣出，使得經(jīng)營(yíng)成果低于期望值。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期甚至無(wú)法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：①購(gòu)房者未能在規(guī)定的期限內(nèi)支付購(gòu)房款；②投資者實(shí)施負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這種方式增大了投資的不確定性和收不抵支的可能性。
4.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類樓盤供給過(guò)多，市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終給投資者帶來(lái)的營(yíng)銷成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于投資者對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析不足而引起對(duì)市場(chǎng)把握能力的不足的。其中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的主要風(fēng)險(xiǎn)是銷售風(fēng)險(xiǎn)。
2.4購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是指由于通貨膨脹使物價(jià)總水平的上升而使得人們的購(gòu)買力下降。在這種情況下，人們對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求會(huì)降低。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售收入減少，從而使房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失。
3 .房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法
（1）生產(chǎn)流程分析法
生產(chǎn)流程分析法又稱流程圖法。生產(chǎn)流程又稱加工流程或工藝流程，是指在生產(chǎn)工藝中，從原料投入到成品產(chǎn)出，通過(guò)一定的設(shè)備按順序連續(xù)地進(jìn)行加工的過(guò)程。該種方法強(qiáng)調(diào)根據(jù)不同的流程，對(duì)每一階段和環(huán)節(jié)，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查分析，找出風(fēng)險(xiǎn)存在的原因。這種方法的結(jié)構(gòu)化程度較高，所以對(duì)對(duì)于識(shí)別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)非常有用。
（2）專家調(diào)查法
專家調(diào)查法，又稱德爾斐法，是指征集專家們意見以判斷決策的一種系統(tǒng)分析方法。這種方法比較簡(jiǎn)單、節(jié)省費(fèi)用，能集中各方面專家對(duì)同一問(wèn)題的意見。它適用于研究未知因素多、主要靠主觀判斷和粗略估計(jì)來(lái)確定的問(wèn)題，故適用于分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。使用時(shí)遵循的步驟:①組織專門小組,確定主持人。②所提問(wèn)題要明確具體,數(shù)量不宜過(guò)多，并提供相應(yīng)的必要的背景材料。③所選的專家要有廣泛的代表性，要熟悉業(yè)務(wù)，要有較強(qiáng)的判斷能力和洞察能力。人數(shù)一般以10～50人為宜。④輪番征詢意見。通常要有三輪：第一輪是提出問(wèn)題，要求專家們?cè)谝?guī)定的時(shí)間內(nèi)把調(diào)查表格填完寄回；第二輪是修改問(wèn)題，讓專家了解其他見解后，再一次征求他本人的意見；第三輪是最后判定，加以整理專家們最后重新考慮的意見。⑤整理調(diào)查結(jié)果，提出調(diào)查報(bào)告。一般采用中位數(shù)法統(tǒng)計(jì)處理征詢所得的專家的意見，把處于中位數(shù)的專家意見作為調(diào)查結(jié)論，寫成調(diào)查報(bào)告。
（3）頭腦風(fēng)暴法
頭腦風(fēng)暴法又可分為直接頭腦風(fēng)暴法和質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法。直接頭腦風(fēng)暴法是在專家群體盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產(chǎn)生盡可能多的方案；質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法則是對(duì)前者提出的方案逐一質(zhì)疑，分析其現(xiàn)實(shí)的可行性。采用頭腦風(fēng)暴法組織群體決策時(shí)，要集中有關(guān)專家召開專題會(huì)議，主持者明確地向所有參與者闡明問(wèn)題，說(shuō)明規(guī)則，盡力創(chuàng)造在融洽自由的氣氛。一般用這種方法可以回答下列問(wèn)題：如果投資這個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)遇到什么樣的風(fēng)險(xiǎn)？此風(fēng)險(xiǎn)的原因是什么？此風(fēng)險(xiǎn)的特征是什么？此風(fēng)險(xiǎn)的危害后果是什么？
（4）文獻(xiàn)調(diào)查法
房地產(chǎn)投資者在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要了解市場(chǎng)行情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等信息。這些信息可以通過(guò)文獻(xiàn)調(diào)查法獲取。文獻(xiàn)調(diào)查法就是指通過(guò)尋找文獻(xiàn)搜集有關(guān)市場(chǎng)信息的調(diào)查方法，它是一種間接的市場(chǎng)調(diào)查方法。所有的市場(chǎng)調(diào)查都始于收集現(xiàn)有文獻(xiàn)資料，只有當(dāng)現(xiàn)存文獻(xiàn)資料不能提供足夠的依據(jù)時(shí)，才考慮實(shí)地調(diào)查等其他方法。文獻(xiàn)調(diào)查法需要建立嚴(yán)密的調(diào)查計(jì)劃，并對(duì)將要利用的文獻(xiàn)進(jìn)行真實(shí)性的檢查，這樣才能保證調(diào)查的可靠性。
(5)盈虧平衡分析法
盈虧平衡分析法，又稱本量利分析法或保本點(diǎn)分析，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量、成本、利潤(rùn)之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來(lái)控制成本，預(yù)測(cè)利潤(rùn)，判斷經(jīng)營(yíng)狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。盈虧平衡分析法的計(jì)算公式為：盈虧平衡點(diǎn)(銷售量)=固定成本/每計(jì)量單位的貢獻(xiàn)差數(shù)。盈虧平衡分析可以對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況及項(xiàng)目對(duì)各個(gè)因素不確定性的承受能力進(jìn)行科學(xué)地判斷,為投資決策提供依據(jù)。
(6)蒙特卡洛模擬法
蒙特卡洛模擬法，又稱統(tǒng)計(jì)模擬法或隨機(jī)抽樣技術(shù)，是一種通過(guò)設(shè)定隨機(jī)過(guò)程，反復(fù)生成時(shí)間序列，計(jì)算參數(shù)估計(jì)量和統(tǒng)計(jì)量，進(jìn)而研究其分布特征的方法。隨著模擬次數(shù)的增多，其預(yù)計(jì)精度也逐漸增高。蒙特卡洛模擬法是用電子計(jì)算機(jī)來(lái)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)模擬和抽樣的，因此只是在近些年才得到廣泛推廣。蒙特卡洛模擬法在數(shù)學(xué)的原理上對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中存在的模糊性問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析以解決問(wèn)題。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，關(guān)系著一國(guó)的經(jīng)濟(jì)命脈。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不可避免，但可以通過(guò)前期項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度，為后續(xù)階段的工作打好基礎(chǔ)。
養(yǎng)老壓力引商機(jī)
人口年齡結(jié)構(gòu)的失調(diào)其實(shí)早在幾年前就已發(fā)生。業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，他曾看到一份調(diào)查報(bào)告顯示：早在2005年，首府60歲以上的老人已達(dá)246萬(wàn)，5個(gè)人中就有一個(gè)是老人，家庭規(guī)?？s小到每戶2.7人，已有100萬(wàn)老人成為“空巢老人”?？粘怖先吮壤?0.65％，預(yù)計(jì)到2025年老年人口高峰時(shí)期，將至少有80％以上的老人和子女“分居”。
上面這組數(shù)據(jù)可以這樣解讀：首府承擔(dān)的養(yǎng)老壓力巨大。因此，不少首府老年人熱衷于到烏魯木齊周邊地區(qū)如昌吉、五家渠等地州尋找合適的養(yǎng)老居所，其中風(fēng)景優(yōu)美的景區(qū)和鄉(xiāng)村成為他們的首選。近日，筆者到五家渠參加某樓盤的開盤現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)天就有300多名烏魯木齊人購(gòu)買了五家渠的樓盤，大部分消費(fèi)者表示該新房用于退休后的養(yǎng)老房。
其實(shí)，這幾年，不少開發(fā)商已經(jīng)開始投資興建，將昌吉、五家渠等風(fēng)景優(yōu)美、休閑旅游勝地作為養(yǎng)老基地，如蒂森房產(chǎn)開發(fā)的君悅海棠樓盤、華源房產(chǎn)新開發(fā)的貝鳥語(yǔ)城、貝鳥逸軒等均以生態(tài)養(yǎng)生著稱，非常適合養(yǎng)老。
“養(yǎng)老地產(chǎn)”運(yùn)行模式
中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，這是房企看好養(yǎng)老地產(chǎn)的主要原因。首府不少房產(chǎn)也看出其中的商機(jī)，也紛紛開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)了解，近日，不少新樓盤都主打生態(tài)養(yǎng)生的招牌，如藍(lán)天?森林花苑是打造城南80萬(wàn)平方米的養(yǎng)生大宅、四季康城打造100萬(wàn)平米濱海養(yǎng)生城邦、桃源?九點(diǎn)陽(yáng)光打造生態(tài)活力城邦等，這些新樓盤均符合“養(yǎng)老地產(chǎn)”模式。
目前，在全國(guó)各地掀起的養(yǎng)老地產(chǎn)大致有三種模式：一是純銷售模式。不少開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)，而實(shí)際在賣住宅。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于資金回籠迅速，模式復(fù)制成本低，有利于迅速提高公司品牌形象與規(guī)模；二是“銷售加持有”模式，一方面可以回籠資金，另一方面可以利用政策獲取后期運(yùn)營(yíng)的持續(xù)收入；三是會(huì)員制的“綜合地產(chǎn)型”模式，其贏利主要依靠會(huì)員制收益以及綜合服務(wù)收益。
養(yǎng)老地產(chǎn)模式的催熱，并非偶然。一些觀察人士認(rèn)為，目前首府50％的城市化率仍舊很低，距離國(guó)內(nèi)其他城市65％以上的城市化率仍有距離，地產(chǎn)業(yè)仍舊將在未來(lái)10到15年時(shí)間里快速發(fā)展，但黃金十年將演變?yōu)榘足y十年。未來(lái)十年，地產(chǎn)商無(wú)法輕易從中獲得暴利，不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)都在逐步加大。
專家建議：不宜盲目玩概念
目前不少房企紛紛聲稱布局養(yǎng)老地產(chǎn)，然而“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念曖昧不明，盈利模式模糊不清，讓人對(duì)當(dāng)前流行卻又紛亂的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)不免產(chǎn)生擔(dān)憂。
