時(shí)間：2022-03-02 09:13:20
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中圖分類號(hào)：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
0引言
哥本哈根會(huì)議是一場(chǎng)歷史性的會(huì)議，在經(jīng)歷了這次會(huì)議的洗禮后，全球正在開展一場(chǎng)低碳革命，而綠色低碳住宅也是其重要的組成部分。在商品房中，精裝修是整個(gè)低碳活動(dòng)的主要突破口。在大的市場(chǎng)發(fā)展背景下，加上國家政策的推動(dòng)作用，使得現(xiàn)如今精裝房在全國范圍內(nèi)如星火燎原一樣飛速發(fā)展。2002年起，建筑部門出臺(tái)一系列的政策，為精裝修住宅的發(fā)展起到推動(dòng)作用。但是在整個(gè)精裝修住宅的發(fā)展過程中還是遇到了一系列的棘手問題，其中最值得我們關(guān)注的就是其裝修成本與消費(fèi)者功能需要的協(xié)調(diào)問題。其實(shí)質(zhì)恩就是怎樣去合理控制裝修成本，才能使得即能是成本得到降低還能使的消費(fèi)者滿意。
1價(jià)值工程
價(jià)值工程的概念基本可以概括為在各個(gè)相關(guān)領(lǐng)域的通力合作下，對(duì)研究的對(duì)象其功能和費(fèi)用進(jìn)行細(xì)致分析，用于提高研究對(duì)象最終價(jià)值的思想管理方法。這個(gè)概念中多提到的價(jià)值一詞其實(shí)本質(zhì)上是個(gè)相對(duì)概念，它是衡量某個(gè)事物有效程度的一個(gè)標(biāo)尺，可以利用一個(gè)數(shù)學(xué)公式來對(duì)其進(jìn)行解釋，公式為V=FC,其中, 其中V代表價(jià)值;F代表研究對(duì)象的功能;C代表成本。
2住宅精裝修的定義
住宅的精裝修主要是指在房屋交付消費(fèi)者之前，對(duì)其房屋的所有可使用空間進(jìn)行全面的粉刷，基本功能器具設(shè)備安裝到位,精裝修房是已經(jīng)完全脫離生產(chǎn)過程,基本滿足居住使用要求的商品房,消費(fèi)者對(duì)住宅主體不需要進(jìn)行頂、墻、地的裝修施工,只需要經(jīng)過配套的家具、飾物、用具、用品的陳列和擺設(shè)就可居住。
3基于價(jià)值工程的住宅精裝修方案成本控制模式
3.1對(duì)方案進(jìn)行價(jià)值工程分析
初步設(shè)計(jì)的方案功能與成本會(huì)有不同程度的不匹配,可以通過價(jià)值工程來進(jìn)行功能的優(yōu)化以及成本的有效控制。依據(jù)《住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》,裝修的功能主要有:F1美化室內(nèi)空間,F2利用和再塑室內(nèi)空間,F3隱蔽結(jié)構(gòu)及設(shè)備,F4提高住宅物理性能,F5提高住宅實(shí)用性,共5個(gè)功能。不同的客戶需要,各功能的相對(duì)重要性不一樣,需要進(jìn)行目標(biāo)客戶的市場(chǎng)調(diào)查;為提高市場(chǎng)調(diào)查效率,采用基于市場(chǎng)調(diào)查的0~4兩兩比較打分加權(quán)平均法來確定功能重要性系數(shù)(權(quán)重),其流程如下:
1)建立評(píng)分模型。
對(duì)Fi的5個(gè)功能的相對(duì)重要性兩兩評(píng)分,如圖1所示。
Zij通過功能橫向比較重要性得到,其中4—重要得多,3—重要,2—同等重要,1—不如重要,0—遠(yuǎn)不如重要;如F1與F2相比同等重要,則Z12=2?？梢詫⑦@些用文字表達(dá),形成一個(gè)完整的調(diào)查問卷。
2)進(jìn)行問卷調(diào)查,并統(tǒng)計(jì)結(jié)果。
通過發(fā)放問卷,收集一手?jǐn)?shù)據(jù),并由:功能比較得分=累計(jì)得分有效問卷數(shù)得出各功能兩兩比較的綜合得分,然后根據(jù)0—4評(píng)分法兩兩比較的功能重要性相加必等于4換算出完整的各功能比較得分。
3)計(jì)算Fi各功能的重要性系數(shù)。
Fi各功能指標(biāo)的重要性系數(shù)wFi=Fi功能比較得分和÷功能比較得分的總和。其中,i=1,…,5。
3.2功能現(xiàn)實(shí)成本C的計(jì)算
功能現(xiàn)實(shí)成本的計(jì)算是將產(chǎn)品或部件的成本換算成功能的現(xiàn)實(shí)成本。精裝修工程分為:天棚工程、地面工程、墻柱面工程、門窗工程、家具工程、水電氣安裝工程、廚衛(wèi)設(shè)備工程及其他工程。這些工程在不同程度發(fā)揮著精裝修的各項(xiàng)功能,將功能與工程配對(duì)后,將分項(xiàng)工程成本分?jǐn)偟礁鱾€(gè)功能上。下面以某案例進(jìn)行說明,某裝修方案成本估算為41 000元,其功能現(xiàn)實(shí)成本計(jì)算見表1。
3.3功能評(píng)價(jià)值F的計(jì)算
功能評(píng)價(jià)值F可以用目標(biāo)成本來表示,是指可靠地實(shí)現(xiàn)用戶要求功能的最低成本[5],根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,目標(biāo)客戶群較接受的裝修價(jià)格是在35 000元~40 000元之間,將35 000元作為該戶型裝修方案的目標(biāo)成本。根據(jù)前面的功能重要性評(píng)定,Fi各功能相對(duì)重要性系數(shù)為:wFi,其中i=1,…,5,∑5i=1wFi=1 ,按權(quán)重分配目標(biāo)成本,見表2。
3.4計(jì)算功能價(jià)值V,分析功能成本的合理匹配程度
根據(jù)前面的功能評(píng)價(jià)值F(目標(biāo)成本)和功能現(xiàn)實(shí)成本C,可以得出計(jì)算功能價(jià)值V=功能評(píng)價(jià)值F功能現(xiàn)實(shí)成本C,以及成本的降低幅度，見表3。
由表3可以看到,多數(shù)功能的價(jià)值系數(shù)均小于1,形成這樣結(jié)果的原因一方面是方案的現(xiàn)實(shí)成本40 776元比方案的目標(biāo)成本35 000元大得多,另一方面則是方案本身各成本與功能不夠匹配;其中較突出的是F1功能,從表3中可以看到該功能價(jià)值系數(shù)較低,成本可降低幅度達(dá)到了2 908.2元。
3.5確定價(jià)值工程對(duì)象及改進(jìn)方向
對(duì)裝修方案進(jìn)行價(jià)值工程分析,就是使每個(gè)分部工程的價(jià)值系數(shù)盡可能趨近于1,即各個(gè)功能與成本盡量匹配。為此,確定的改進(jìn)對(duì)象是:
1)功能價(jià)值系數(shù)V低的功能。
2)成本降低幅度(ΔC=C-F)值大的功能。
3)功能價(jià)值系數(shù)V明顯過大的功能。
根據(jù)表3計(jì)算的各功能價(jià)值及成本降低幅度,我們集中精力,將價(jià)值工程研究的重點(diǎn)放在F1和F5這兩個(gè)成本降低幅度大的功能上。
3.6優(yōu)化改進(jìn)
針對(duì)選擇的價(jià)值工程對(duì)象,尋找F1(美化室內(nèi)空間)以及F2(提高住宅實(shí)用性)這兩項(xiàng)功能現(xiàn)實(shí)成本過高的原因,盡可能創(chuàng)造多的改進(jìn)措施,形成一系列建議案,如將防水石膏板吊頂改為天棚櫸木天花(拼花)等。同樣地,地面工程,墻柱面工程等也有一系列的建議案,這里不一一列舉,最后,將這些建議案和保留的原方案項(xiàng)組合整理,得到優(yōu)化后的裝修方案,該方案成本估算30 846元。優(yōu)化后的方案比原方案節(jié)約了近1萬元,而該方案相對(duì)應(yīng)的戶型在整個(gè)小區(qū)中有500多套,也就是說整個(gè)優(yōu)化方案使項(xiàng)目節(jié)約了500多萬元,故實(shí)際應(yīng)用效果明顯。
4結(jié)語
精裝修房是未來商品房的發(fā)展方向,而目前我國價(jià)值工程界在這方面的研究并不多,因此,提出應(yīng)用價(jià)值工程對(duì)精裝修方案進(jìn)行成本控制方法,形成一個(gè)較為清晰的工作模式和流程,為以后價(jià)值工程在精裝修領(lǐng)域的推廣和應(yīng)用提供參考。
參考文獻(xiàn):
[1]戴瑜興主編,民用建筑電氣設(shè)計(jì)手冊(cè)[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社, 1999: 35-75.
把裝修交給開發(fā)商，把裝飾留給業(yè)主；裝修簡(jiǎn)潔化、裝飾個(gè)性化，這既符合當(dāng)前國家的產(chǎn)業(yè)政策，又順應(yīng)了住宅建設(shè)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)提高住宅建設(shè)品質(zhì)、降低住宅成本具有重要意義。在我國精裝修商品住宅正逐漸被大部分消費(fèi)者接受，在很多城市的很多樓盤都推出了精裝修商品住宅。其中上海、北京、廣州是精裝修房水平最高的城市，尤其是在市中心位置住宅精裝率更高。然而，由于住宅裝修未考慮購房者的需求，糾紛和質(zhì)量投訴的持續(xù)發(fā)生，表明精裝修項(xiàng)目管理方面存在諸多問題。因此，在這些精裝修住宅中也存在著很多不合理、不科學(xué)的地方，需要廣大工程設(shè)計(jì)、技術(shù)人員深入研究，解決精裝修住宅發(fā)展中的困難。
1 傳統(tǒng)毛坯房與精裝修房對(duì)比分析
傳統(tǒng)毛坯房交房時(shí)的初裝修多被拆毀，造成大量的建筑垃圾和浪費(fèi)?，F(xiàn)場(chǎng)作業(yè)工作量大，多以手工操作為主，噪音大，墻面磚和地板磚都在現(xiàn)切割并磨磚對(duì)縫，材料不符合模數(shù)化的要求，精度差，浪費(fèi)大，工期長(zhǎng)，工作環(huán)境差，危害現(xiàn)場(chǎng)工人身心健康，噪音影響周圍購房者。甚至隨意拆墻打洞、改動(dòng)管線，給整棟住宅帶來抗震、消防等安全隱忠，影響建筑物的使用壽命。交房時(shí)的初裝修多被購房者拆掉，造成大量的建筑垃圾和浪費(fèi)。精裝修住宅，推行住宅裝修一體化生產(chǎn)，大大提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，加快施工速度，保證裝修質(zhì)量。精裝修設(shè)計(jì)時(shí)室內(nèi)設(shè)計(jì)師要和建筑設(shè)計(jì)帥充分溝通，認(rèn)真考慮建筑結(jié)構(gòu)的完好性。裝修設(shè)計(jì)和土建設(shè)計(jì)同步完成并互相銜接，綜合考慮煙道和管線設(shè)置的影響，由工廠定型生產(chǎn)各種標(biāo)準(zhǔn)化接口。墻面磚和地板磚可以根據(jù)設(shè)計(jì)的需要和模數(shù)化的要求進(jìn)行批量化定型生產(chǎn)，提高功能的合理性，突出裝修特色。
2 精裝修住宅存在的問題
2.1 精裝修住宅管理標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范不完善
目前我國的住房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)只是針對(duì)毛坯房的驗(yàn)收，對(duì)于精裝修建設(shè)工程的驗(yàn)收細(xì)則缺乏標(biāo)準(zhǔn)。住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范體系不完善，造成裝修內(nèi)容模糊化。在精裝修施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快資金周轉(zhuǎn)，壓縮建設(shè)工期，對(duì)于材料檢測(cè)、隱蔽工程和細(xì)部工程放松檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，造成了眾多精裝修住宅的質(zhì)量問題；在精裝修住宅后期交付維修階段，常常存在建設(shè)單位、裝修施工單位、物業(yè)管理單位等相互推卸責(zé)任，導(dǎo)致精裝修住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題得不到及時(shí)解決，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的權(quán)益，引起一系列業(yè)主投訴事件。
2.2 缺少個(gè)性化風(fēng)格
風(fēng)格不具個(gè)性化及多樣化。對(duì)于批量精裝房，絕大多數(shù)開發(fā)商采用統(tǒng)一的設(shè)計(jì)與裝修方式，基本上只選用一至兩種風(fēng)格對(duì)商品房進(jìn)行裝修，以便于批量購買材料和裝修施工。這種裝修模式設(shè)計(jì)師與客戶之間沒有溝通交流，客戶不能實(shí)現(xiàn)自己想要個(gè)性化需求風(fēng)格。這種裝修模式缺少個(gè)性化風(fēng)格，對(duì)于追求個(gè)性、與眾不同的年輕群體來說難以滿足其個(gè)性要求?？蛻綦y以自由規(guī)劃，難以自主選擇空間布局。若存在部分客戶不滿意的地方，客戶將其拆除然后按照自己的意圖設(shè)計(jì)，很可能會(huì)破壞整個(gè)室內(nèi)空間的結(jié)構(gòu)且費(fèi)時(shí)費(fèi)力就不具備精裝房?jī)?yōu)勢(shì)。
2.3 裝修質(zhì)量存在缺陷
傳統(tǒng)商品房裝修雖然過程繁瑣，但由業(yè)主全程跟蹤，對(duì)裝修材料、裝修人員、施工工藝進(jìn)行全程把控，裝修質(zhì)量可以得到較好的保證。而精裝修商品房裝修由開發(fā)商一手包辦，精裝房的質(zhì)量弊端、缺陷就很容易暴漏出來。如前幾年萬科的“地板門”，“紙板門”事件。因?yàn)樵趯?shí)際裝修施工中，批量裝修均工期較緊，施工人員水平有限，為便于省事，一些裝修人員可能在細(xì)節(jié)上馬虎大意，為裝修留下隱患，有些問題在裝修時(shí)不易顯現(xiàn)，但當(dāng)商品房投入運(yùn)行后期便會(huì)逐漸暴露出來，如墻面龜裂，地面空鼓，實(shí)木腳線發(fā)霉等細(xì)節(jié)問題，從而給客戶造成一定經(jīng)濟(jì)損失，降低客戶對(duì)精裝修商品房的評(píng)價(jià)。自精裝修商品房正式投入市場(chǎng)以來，裝修質(zhì)量問題就從未間斷過，裝修質(zhì)量問題的出現(xiàn)不僅給開發(fā)商更給客戶帶來了極大的困擾，給精裝修商品房形象帶來了很大損害。
3 提高精裝修住宅滿意度的對(duì)策
3.1 政府職能部門應(yīng)加強(qiáng)精裝修商品房的管理
政府職能部門要起到導(dǎo)向作用，要盡快完善相關(guān)法規(guī)，制定商品住宅室內(nèi)裝修的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于材料設(shè)備的購置、裝修施工的招標(biāo)及投標(biāo)過程等，要制定細(xì)致的管理辦法。政府應(yīng)制定一套詳細(xì)規(guī)范的管理制度與政策體系，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，對(duì)每一裝修環(huán)節(jié)做出明確的、嚴(yán)格的要求，要在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、裝飾裝修、篩理，以及房屋驗(yàn)收等環(huán)節(jié)把好質(zhì)量監(jiān)督關(guān)。
3.2 發(fā)展多樣化裝修風(fēng)格
開發(fā)商要設(shè)置多種形式的樣板間，以此引導(dǎo)消費(fèi)者，使消費(fèi)者理解到精裝修房可以通過室內(nèi)再設(shè)計(jì)的手段，顯現(xiàn)出不同的個(gè)性空間，使不同消費(fèi)層次的個(gè)體可根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)狀況、個(gè)人喜好來決定自己的裝飾風(fēng)格，從而體會(huì)到精裝修房的好處。發(fā)展多樣化的裝修風(fēng)格，這樣才能滿足不同客戶對(duì)不同住宅風(fēng)格的需求。精裝修商品房項(xiàng)目應(yīng)在裝修風(fēng)格上提供多種多樣風(fēng)格樣式，并搭配多種色彩，豐富裝修風(fēng)格菜單，為客戶提供多種選擇。
3.3 提高裝修質(zhì)量
加強(qiáng)對(duì)裝修質(zhì)量的監(jiān)管與控制，保障各工序交接的及時(shí)性與合理性，全面做好質(zhì)量檢測(cè)與驗(yàn)收工作，實(shí)現(xiàn)一體化、系統(tǒng)化管理模式。要加強(qiáng)工程現(xiàn)場(chǎng)管理，從材料、質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、資金、設(shè)備、人員等等方面出發(fā)進(jìn)行管理，最后也可以避免出現(xiàn)精裝修質(zhì)量問題。
4 結(jié)語
隨著中國房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修越來越普及。特別少近幾年，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和國家相關(guān)部門政策的引導(dǎo)，推廣和發(fā)展精裝修住宅，是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、提高住宅質(zhì)量的必經(jīng)之路，也是我國房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。筆者相信，隨著精裝修商品房的發(fā)展，相關(guān)專業(yè)部門在完善精裝修住宅的各種規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)后，精裝修住宅一定會(huì)在我國得到快速發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
上述問題集中體現(xiàn)在精裝修房中，因此人們往往忽視那些初裝修的毛坯房，由于此類工程并未大量使用容易釋放游離甲醛的人造板和釋放苯、TVOC等有害物質(zhì)的油漆涂料等裝飾材料，人們普遍認(rèn)為初裝修房的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量應(yīng)該沒有問題，然而經(jīng)國家建筑科學(xué)研究院對(duì)全國地區(qū)部分工程進(jìn)行的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的檢測(cè)，仍然發(fā)現(xiàn)存在不少問題。由于受檢工程面分布廣，涉及辦公樓、住宅、別墅等，因此基本檢測(cè)結(jié)果能較為真實(shí)地反映了全國民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的基本情況。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高以及環(huán)保意識(shí)的增強(qiáng)，民用建筑室內(nèi)空氣質(zhì)量越來越受到人們的關(guān)注，我國政府對(duì)此也非常重視，國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也就此問題責(zé)成相關(guān)部、委、局要密切配合，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)生產(chǎn)、市場(chǎng)、裝修各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督和檢驗(yàn)。為此，國家質(zhì)檢總局、國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)組織相關(guān)專家，在較短的時(shí)間內(nèi)完成了人造板及其制品、內(nèi)墻涂料等十項(xiàng)裝飾、裝修材料有害物質(zhì)限量標(biāo)準(zhǔn)，與此同時(shí)，2001年底建設(shè)部也頒布實(shí)施了《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325-2001）和《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50210-2001）的標(biāo)準(zhǔn)，這些規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施為建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制提供了法律依據(jù)，也切實(shí)地維護(hù)了廣大人民群眾的利益。本論文結(jié)合室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)情況及工程現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行了一些分析探討，并對(duì)民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的危害以及控制要點(diǎn)予以具體說明。
一、室內(nèi)環(huán)境污染的危害及來源
（一）室內(nèi)環(huán)境污染的危害
世界衛(wèi)生組織公布的《2002年世界衛(wèi)生報(bào)告》中明確將室內(nèi)空氣污染與高血壓、膽固醇過高癥以及肥胖癥等共同列為人類健康的10大威脅，盡管空氣污染物主要存在于室外，但是由于人們長(zhǎng)期生活在室內(nèi)中，因此人們受到的空氣污染主要來源于室內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全球近一半的人處于室內(nèi)空氣污染中，室內(nèi)環(huán)境污染已經(jīng)引起35.7%的呼吸道疾病、22%的慢性肺病和15%的氣管炎、支氣管炎和肺癌。報(bào)告別提到，居室裝修使用含有有害物質(zhì)的材料會(huì)加劇室內(nèi)的污染程度，這些污染對(duì)兒童和婦女的影響更大，其污染程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出世界衛(wèi)生組織的估計(jì)。據(jù)中國室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)中心的專家介紹，室內(nèi)空氣污染物的主要來源有以下幾個(gè)方面：建筑及室內(nèi)裝飾材料、室內(nèi)污染物、燃燒產(chǎn)物和人本身的活動(dòng)。其中，室內(nèi)裝飾材料家具的污染是目前造成室內(nèi)空氣污染的主要方面，油漆、膠合板、刨花板、泡沫填料、內(nèi)墻涂料、塑料貼面等材料中含揮發(fā)性有機(jī)化合物（TVOC）的高達(dá)300多種，有害的裝飾材料除了影響人類健康外，還會(huì)影響人類自身的生存環(huán)境。中國化工信息中心高級(jí)工程師劉莊勵(lì)指出，全世界的裝修工業(yè)每年把1100萬噸有機(jī)溶劑排到大氣中，是僅次于汽車尾氣的大氣第二大污染源，溶劑排到大氣中后，會(huì)造成光化學(xué)污染，形成溫室效應(yīng)。
室內(nèi)環(huán)境污染對(duì)人體健康影響具體表現(xiàn)為以下幾方面：①呼吸系統(tǒng)：可引起咳嗽、鼻炎、支氣管炎等刺激癥狀，嚴(yán)重可引起粘膜壞死，肺部炎癥和中毒性肺水腫。②泌尿生殖系統(tǒng)：可導(dǎo)致急性腎功能衰竭而出現(xiàn)少尿和閉尿、蛋白尿、血尿等癥狀，同時(shí)還可導(dǎo)致內(nèi)分泌失調(diào)、不孕癥等疾病的發(fā)生。③造血系統(tǒng)：可導(dǎo)致再生障礙性貧血—白血病的發(fā)生。④神經(jīng)系統(tǒng)：可導(dǎo)致記憶力減退。⑤具有遺傳毒性作用，引起致畸、致癌、致突變，導(dǎo)致畸胎等。⑥長(zhǎng)期濕度大可致關(guān)節(jié)痛、風(fēng)濕性疾病等。
（二）室內(nèi)環(huán)境污染的來源
1、混凝土建筑物釋放的氡氣污染。
2、裝修材料釋放的甲醛、苯、鉛污染。
3、人體本身和家養(yǎng)寵物產(chǎn)生的二氧化碳、生物污染物。
4、空調(diào)產(chǎn)生的污染。
二、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的檢測(cè)情況
不同類別的民用建筑工程，室內(nèi)環(huán)境污染物濃度各不相同，但不合格項(xiàng)目具有很多共性。通過檢測(cè)表明，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量污染的實(shí)際情況并沒有個(gè)別媒體所說的那么嚴(yán)重，精裝修房工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量首次檢驗(yàn)，有超過三分之一的工程不合格；而在初裝修房室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量首次檢驗(yàn)中，仍然有近20%的工程不合格的現(xiàn)象。具體檢測(cè)情況如下：
（一）初裝修房工程。其中新建住宅占67%，辦公樓占33%，這些工程按照GB50325-2001標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)氡、苯、氨、TVOC、游離甲醛五項(xiàng)進(jìn)行了檢測(cè)。結(jié)果表明：氡全部合格，游離甲醛全部合格，氨項(xiàng)目81%合格，苯項(xiàng)目95%合格，TVOC項(xiàng)目90%合格。這表明仍有近20%的工程在首次驗(yàn)收檢測(cè)時(shí)不達(dá)標(biāo)，且全部是住宅工程，所檢的初裝修辦公樓全部合格。超標(biāo)污染物以氨為主，檢測(cè)到的最高值1.0mg/m3，是標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定限值的5倍，有部分苯、TVOC等指標(biāo)超標(biāo)，檢測(cè)數(shù)據(jù)中苯最高達(dá)1.6mg/m3，超過標(biāo)準(zhǔn)限值規(guī)定16倍以上，TVOC最高達(dá)1.2mg/m3，超標(biāo)準(zhǔn)限值規(guī)定2倍以上，氡項(xiàng)目無一個(gè)工程超標(biāo)，甲醛也全部合格，但仍有部分?jǐn)?shù)據(jù)接近限值。在不合格項(xiàng)目中，氨不合格情況十分突出。
（二）精裝修房工程，其中住宅占16%，辦公房占84%。使用同樣方法檢測(cè)，結(jié)果表明：有34%的工程在首次驗(yàn)收檢測(cè)時(shí)不達(dá)標(biāo)，其中氡全部合格，游離甲醛72%合格，氨項(xiàng)目97%合格，苯項(xiàng)目97%合格，TVOC項(xiàng)目84%合格。不合格工程中住宅工程占36%，辦公樓工程占64%。超標(biāo)污染物以甲醛和TVOC為主，甲醛檢測(cè)到的最高值達(dá)0.45 mg/m3，超過標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定限值的3倍以上，苯最高達(dá)0.15 mg/m3，超過標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定限值1倍以上，TVOC最高達(dá)1.14 mg/m3，超標(biāo)準(zhǔn)限值規(guī)定2倍以上，氡項(xiàng)目則無一個(gè)工程超標(biāo)。
三、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的預(yù)防措施
建筑工程室內(nèi)環(huán)境保護(hù)的基礎(chǔ)方針是：預(yù)防為主，防止結(jié)合，治管并重，講求實(shí)效。要做好建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量工作，就要從點(diǎn)滴做起，既要做好衛(wèi)生，又要當(dāng)好環(huán)保先鋒。在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施中，許多參建單位忽視了造成室內(nèi)環(huán)境污染的建筑材料和施工要求，以及竣工驗(yàn)收中對(duì)室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量驗(yàn)收的重要環(huán)節(jié)。預(yù)防措施如下：
（一）監(jiān)督檢查簽訂的合同中，要明確施工全過程各環(huán)節(jié)的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量要求。
（二）檢查工程設(shè)計(jì)中對(duì)無機(jī)非金屬建筑材料有無環(huán)保要求。
（三）檢查是否將建筑材料的環(huán)保指標(biāo)作為一項(xiàng)內(nèi)容予以明確。
（四）檢查施工單位是否嚴(yán)格按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行施工。
中圖分類號(hào)：TU198文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
房建工程施工階段的成本控制是一項(xiàng)非常復(fù)雜而系統(tǒng)的工作，并且在整個(gè)房建工程造價(jià)控制中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，一定要予以高度的重視。在開發(fā)房建工程項(xiàng)目的時(shí)候，應(yīng)對(duì)施工階段的造價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制，這樣才可以有效避免施工階段中出現(xiàn)一些影響工程成本的因素，進(jìn)而保證工程施工的順利進(jìn)行。
一、建筑工程施工階段造價(jià)失控的原因
1、缺乏健全的合同文件
施工合同主要就是發(fā)包人與承包人為了完成既定工程，明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同。在施工階段，施工合同就是控制工程成本的主要依據(jù)，因此，加強(qiáng)施工合同的嚴(yán)密制定，并且加強(qiáng)相應(yīng)的管理措施，才可以有效確保施工合同的合法性與合理性，避免出現(xiàn)一些合同糾紛，維護(hù)雙方的利益，進(jìn)而達(dá)到有效控制工程成本的目的。在完成合同的簽訂之后，應(yīng)對(duì)其相關(guān)資料進(jìn)行管理，進(jìn)而確保施工的有據(jù)可依，避免施工合同約定的漏項(xiàng)。由此可以看出，在施工階段，如果缺少了一些合同文件，必然會(huì)導(dǎo)致相關(guān)工作無法有序開展，進(jìn)而對(duì)施工產(chǎn)生影響，進(jìn)一步影響到工程成本，使工程成本出現(xiàn)失控的局面。
2、施工組織設(shè)計(jì)不足
在房建工程施工開始時(shí)，應(yīng)根據(jù)工程的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)方案，進(jìn)而確定施工進(jìn)度，明確各個(gè)環(huán)節(jié)之間的銜接點(diǎn)，進(jìn)而更加高效、準(zhǔn)確的完成施工目標(biāo)。但是，有時(shí)候在滿足高質(zhì)量、高效率的前提下，需要很高的工程造價(jià)。在進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)工作的時(shí)候，不僅需要對(duì)技術(shù)可行性進(jìn)行考慮，還要在此基礎(chǔ)上，對(duì)施工可行性和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性進(jìn)行充分的考慮，這樣才可以確保施工的順利進(jìn)行。然而，在實(shí)際工作中，并沒有進(jìn)行這樣足夠的綜合考慮，造成工程造價(jià)失控。
3、工程變更管理不善
合同的價(jià)款確定后，導(dǎo)致工程造價(jià)增加或者發(fā)生三超（結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超計(jì)劃）的根本原因在于變更管理的不善。工程變更的管理是施工階段造價(jià)控制的重點(diǎn)，但現(xiàn)實(shí)中往往存在著設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理混亂。有些現(xiàn)場(chǎng)工程師的業(yè)務(wù)素質(zhì)差，對(duì)合同、預(yù)算和有關(guān)規(guī)定不熟悉，不應(yīng)簽證的項(xiàng)目盲目簽證，有的現(xiàn)場(chǎng)工程量問題不經(jīng)核實(shí)隨意簽證、確認(rèn)，或者工程量該簽立方的簽成平方，又不標(biāo)明厚度，等造價(jià)師發(fā)現(xiàn)時(shí)工程已隱蔽，給最后結(jié)算留下隱患，有的承包商為獲取高利潤(rùn)，設(shè)法巧立名目，弄虛作假，有意扭曲合同的界限含義，以少報(bào)多，高估冒算，如遇上業(yè)務(wù)差或不負(fù)責(zé)任的監(jiān)理或甲方人員，就容易蒙混過關(guān)，造成造價(jià)失控。
二、建筑工程施工階段工程造價(jià)的控制措施
1、強(qiáng)化合同管理
施工單位在工程中標(biāo)后，必然會(huì)涉及到施工合同的管理。首先，在簽訂施工合同的時(shí)候必須嚴(yán)謹(jǐn)。在施工合同中，首要任務(wù)確定總承包的內(nèi)容、范圍以及房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)，例如示例工程，總承包范圍主要是主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、建筑電氣、給排水這四大項(xiàng)，進(jìn)而業(yè)主指定分包項(xiàng)目很多，如精裝修工程、門窗工程、防水保溫工程、弱電工程、消防工程、園林綠化工程等。應(yīng)明確合同范圍細(xì)則，特別注意總承包工程與業(yè)主指定分包工程交接部位范圍的確定。盡可能做到相關(guān)資料的齊全，使用明確的詞語，防止出現(xiàn)含糊其詞的情況，這樣才可以有效履行合同的內(nèi)容，避免發(fā)生一些施工合同糾紛，確保工程造價(jià)的有效控制。其次，在完成施工合同的簽訂之后，應(yīng)對(duì)合同文件進(jìn)行相關(guān)的管理。在完成施工合同簽訂之后，整理有關(guān)資料，并且進(jìn)行相應(yīng)的存檔，進(jìn)而有效保證合同文件的完整性與有效性，為工程成本控制工作提供可靠保障。
2、優(yōu)化施工方案
施工方案是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，采取合適的施工方案能大大節(jié)約工程成本。應(yīng)根據(jù)實(shí)際工程的特點(diǎn)、規(guī)模、性質(zhì)、工期、材料、機(jī)械設(shè)備、地質(zhì)條件、運(yùn)輸條件等方面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)情況，制定相關(guān)的施工方案，并且加強(qiáng)對(duì)其它成功施工案例的分析，進(jìn)而借鑒一些有用經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行方案比選，確保施工方案的進(jìn)一步優(yōu)化。例如示例工程，普通高層住宅，在外架的選用上，是選擇傳統(tǒng)的落地式雙排腳手架，還是選擇挑架，以及附著式升降腳手架？每種架體都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，應(yīng)對(duì)其從施工工藝及經(jīng)濟(jì)性上進(jìn)行比較，選擇最適合本工程的外架方案。同時(shí)，加強(qiáng)相關(guān)的管理與組織工作，加強(qiáng)對(duì)各種資源的高效配置，并且對(duì)施工工序進(jìn)行合理的安排，加強(qiáng)對(duì)施工質(zhì)量的保證，同時(shí)還要確保施工安全。除此之外，在確保施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)施工方法的運(yùn)用，盡可能運(yùn)用一些簡(jiǎn)化的施工工序，增強(qiáng)施工技術(shù)的合理運(yùn)用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的取得，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的高效結(jié)合。
3、嚴(yán)格工程變更工作
工程變更是引起投資成本增加的關(guān)鍵性因素，任何工程在施工建設(shè)中都會(huì)因?yàn)檫@樣那樣的原因?qū)е鹿こ塘?、施工方法、設(shè)計(jì)等方面出現(xiàn)一些變更，而變更工作必定會(huì)增加投資成本。因此，建筑企業(yè)必須嚴(yán)格工程變更工作，盡量讓變更在早期出現(xiàn)。要積極組織相關(guān)單位和技術(shù)人員，進(jìn)行圖紙會(huì)審，并充分發(fā)揮各施工單位的預(yù)見性，減少工程變更現(xiàn)象的出現(xiàn)。
4、加強(qiáng)材料、設(shè)備的采購控制
在材料的用量、價(jià)格上，對(duì)施工階段的工程造價(jià)影響較為大，所以必須要加強(qiáng)材料在預(yù)算―計(jì)劃―采購―簽收―領(lǐng)用―使用―監(jiān)督―回收等等各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任制，要落實(shí)到個(gè)人。材料設(shè)備進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)要有嚴(yán)格的驗(yàn)收制度，并且對(duì)其數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行簽收，不符合要求的拒絕簽收。在使用過程中，要嚴(yán)格按照施工材料消耗定額和工程進(jìn)度來進(jìn)行安排用料，并且對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，合理使用資源。對(duì)于主要材料費(fèi)用的有效控制會(huì)使整個(gè)施工階段的造價(jià)較為容易的控制在承包價(jià)之內(nèi)。
5、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，及時(shí)掌握工程造價(jià)變化
在施工過程中，建設(shè)的單位要做好對(duì)工程的管理，對(duì)于整體各項(xiàng)的費(fèi)用都要做好控制，對(duì)于超出的費(fèi)用的那些設(shè)計(jì)的改動(dòng)，要其給出實(shí)際的預(yù)算，這樣就可以根據(jù)預(yù)算了解因?yàn)楦膭?dòng)而造成的成本的變化，這樣就可以準(zhǔn)確的更好的控制相應(yīng)的費(fèi)用的使用。建設(shè)的單位對(duì)于整體的工程費(fèi)用是要做到有數(shù)的，對(duì)于有可能改變的不穩(wěn)定的東西是要有預(yù)計(jì)的，在工程各方面的工作是要做好跟蹤記錄的，對(duì)于隱蔽工程這些方面的工作尤為重要，嚴(yán)格控制其每個(gè)階段惡現(xiàn)場(chǎng)的工程簽證，保證對(duì)其工作中的嚴(yán)格記錄，在編制結(jié)算依據(jù)時(shí)要以有效簽證后的隱蔽工程量為依據(jù)，減少結(jié)算時(shí)的相互推脫的現(xiàn)象。
6、對(duì)施工造價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效監(jiān)控
在建筑工程的施工過程中，工程的造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)始終存在，它具有一定的普遍性和全程性。因此對(duì)施工的造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)有效合理的監(jiān)控是施工造價(jià)控制的必要措施。由于施工造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，在施工的造價(jià)控制中就要提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的預(yù)見及處理能力。施工造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)在工程施工過程中的具體表現(xiàn)有活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)性造價(jià)和不可預(yù)見的費(fèi)用支出。加強(qiáng)施工造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)事件作出有效防治。積極協(xié)調(diào)工程管理部門的合作意識(shí)，改善工作人員的工作安全環(huán)境。對(duì)各種可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件嚴(yán)格控制在最小范圍內(nèi)。使建筑工程施工階段的造價(jià)在施工風(fēng)險(xiǎn)造價(jià)方面得到有利控制。
結(jié)束語
綜上所述，建筑工程施工階段的工程造價(jià)管理以及控制是工程全過程的重要環(huán)節(jié)，其直接關(guān)系到了經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生。作為這一點(diǎn)，建設(shè)領(lǐng)域中的從業(yè)人員既要在思想上有一定的清楚認(rèn)識(shí)，還有時(shí)時(shí)刻刻具有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦，做到認(rèn)真分析，嚴(yán)肅對(duì)待建設(shè)中技術(shù)與經(jīng)濟(jì)問題，最大限度地提高建設(shè)資金的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、前言
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的各行業(yè)也是日新月異，房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其的發(fā)展好壞直接關(guān)系著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也對(duì)人們的居住條件產(chǎn)生重大影響，因此，必須對(duì)房地產(chǎn)的造價(jià)管理進(jìn)行相應(yīng)的研究，使房地產(chǎn)業(yè)得到更好的發(fā)展。
二、各階段造價(jià)控制問題分析
1、決策階段造價(jià)控制問題分析
（1）可行性研究
可行性研究是對(duì)尚未實(shí)施的投資方案或工程項(xiàng)目建設(shè)所進(jìn)行的研究,也是對(duì)未來事件作出的研究、分析、論證, 所以對(duì)可行性研究必須謹(jǐn)慎從事, 盡可能的將各種因素考慮周到, 以避免產(chǎn)生較大誤差。廣泛的調(diào)查和市場(chǎng)分析是可行性研究編制的主要手段?？尚行匝芯康木幹埔⒅貛c(diǎn): 1)市場(chǎng)調(diào)研的廣泛性, 真實(shí)性, 科學(xué)性；2) 可行性研究要求有深入度, 要求規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化, 要求科學(xué)性。可行性研究要就調(diào)研的數(shù)據(jù)做深入的分析,僅僅表面的分析會(huì)誤導(dǎo)投資決策。規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的可行性研究分析數(shù)據(jù)將為項(xiàng)目的投資提供可靠的依據(jù)；3) 可行性研究具有時(shí)效性，時(shí)效太久的可行性研究不能作為投資決策依據(jù), 需要重新進(jìn)行可行性研究；4) 可行性研究分析應(yīng)該采用動(dòng)態(tài)的分析而不是靜態(tài)的。
（2）投資估算
作為可行性研究的核心投資估算, 是對(duì)包括建筑安裝費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等建設(shè)項(xiàng)目預(yù)期建設(shè)投資的估算, 是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。它是日后項(xiàng)目控制概算編制的依據(jù), 也是籌集建設(shè)資金、加強(qiáng)成本控制和評(píng)價(jià)投資效益的依據(jù)。投資估算的準(zhǔn)確性是投資決策造價(jià)控制的關(guān)鍵, 直接影響投資決策、工程設(shè)計(jì)方案、投資經(jīng)濟(jì)效益。
2、設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制問題分析
（1）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案
工程性價(jià)比是否最優(yōu),設(shè)計(jì)質(zhì)量和安全規(guī)范是否達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),功能是否滿足使用要求, 不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目一次性投資的多少, 而且在建成交付使用后影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)單位在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí), 要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化,利用各種指標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)圖中各項(xiàng)設(shè)計(jì)、各專業(yè)設(shè)計(jì)及各專業(yè)之間的聯(lián)系進(jìn)行分析比較, 慎重確定設(shè)計(jì)方案。
（2）合理控制設(shè)計(jì)指標(biāo)
在確定建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)時(shí), 需考慮周邊的地理、人文環(huán)境, 考慮周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展及需求現(xiàn)狀, 由此考慮影響項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指標(biāo), 如建筑層數(shù)、戶型設(shè)計(jì)、層高、建筑密度、容積率、配套綠化等。
（3）積極推行限額設(shè)計(jì)
在設(shè)計(jì)控制計(jì)劃中, 要求各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下, 按前期批準(zhǔn)的控制概算限額設(shè)計(jì), 嚴(yán)格控制不合理變更, 保證總控制概算額不被突破。分解投資和工程量是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法, 它是將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各個(gè)專業(yè), 然后再分解到各單位工程和各分部分項(xiàng)工程, 通過層層分解, 實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制和管理。
3、招投標(biāo)及合同階段造價(jià)控制問題分析
（1）招標(biāo)文件作為整個(gè)招投標(biāo)過程乃至于工程項(xiàng)目實(shí)施全過程的綱領(lǐng)性文件, 它將直接影響工程造價(jià)的確定與控制。所以,在編制過程中, 應(yīng)力求在文字上表達(dá)清楚, 內(nèi)容上表達(dá)全面；將開發(fā)商的開發(fā)中控制造價(jià), 形成最大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)收益的思路細(xì)化到每一條內(nèi)容。
（2）工程量清單是招標(biāo)人編制標(biāo)底的依據(jù),是投標(biāo)人報(bào)價(jià)的依據(jù), 也是工程竣工結(jié)算調(diào)整的依據(jù)。應(yīng)重點(diǎn)審查工程量清單編制是否符合招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)圖紙的要求；是否按統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則編制；每一個(gè)子目的工作內(nèi)容與工作要求表述是否準(zhǔn)確完整；取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理；計(jì)算是否準(zhǔn)確無誤；材料及設(shè)備價(jià)格的計(jì)取依據(jù)是否可行；編制說明是否完善；有無多算、少算或漏項(xiàng)的子目；暫定項(xiàng)目是否合理等相關(guān)造價(jià)的所有內(nèi)容。
（3）建筑合同是為完成某建筑安裝工程項(xiàng)目或?yàn)樘峁┠稠?xiàng)建筑材料設(shè)備、為提供某項(xiàng)相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的服務(wù), 明確甲、乙雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議, 是工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資三方面控制的主要依據(jù)。必須保證合同的嚴(yán)肅性, 合同一經(jīng)簽訂, 是嚴(yán)格受到國家法律保護(hù)的。
三、影響房地產(chǎn)投資造價(jià)管理的要素
1、決策階段及設(shè)計(jì)階段
統(tǒng)計(jì)資料顯示，在項(xiàng)目決策階段及設(shè)計(jì)階段，影響建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)的可能性為30%～75%，而在實(shí)施階段影響建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)的可能性僅為5%～25%?？刂乒こ淘靸r(jià)的關(guān)鍵就在于項(xiàng)目實(shí)施之前的項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目決策是決定因素，而設(shè)計(jì)則是關(guān)鍵因素。
2、建筑材料
在建筑工程中,材料費(fèi)約占工程總造價(jià)的60~70%左右,是整個(gè)費(fèi)用的主體。所以從材料所占比重來看,其成本是對(duì)工程造價(jià)影響最大的因素。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,構(gòu)成工程成本比重最大的材料價(jià)格不斷波動(dòng)起伏,工程成本不斷增加,一方面是由材料價(jià)格的不斷上漲,施工費(fèi)用不斷增加造成的；另一方面是由于工程設(shè)計(jì)不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低對(duì)有限的投資獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益,是房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)管理人員的一項(xiàng)重要課題。
3、進(jìn)度款
進(jìn)度款支付如要達(dá)到造價(jià)控制的目的,這就要造價(jià)人員能按與工程部協(xié)調(diào)的各個(gè)施工節(jié)點(diǎn)并做好節(jié)點(diǎn)概算,不必要求精確。此間,工作重點(diǎn)是在節(jié)點(diǎn)的合理設(shè)定,并完成時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖,匹配好節(jié)點(diǎn)概算后,決策人員對(duì)現(xiàn)金流就有了感性的認(rèn)識(shí)。隨著招投標(biāo)進(jìn)行,在每項(xiàng)目合同簽定后,造價(jià)人員只須根據(jù)中標(biāo)單位投標(biāo)文件中確認(rèn)的進(jìn)度計(jì)劃重新規(guī)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)間點(diǎn),并將合同中商定的每個(gè)節(jié)點(diǎn)的合同金額標(biāo)注在時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖上,替換掉以前的節(jié)點(diǎn)概算內(nèi)容,這樣工程款的實(shí)際支付就顯得更加明晰。
4、變更簽證
一般來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的變更簽證會(huì)比較多，原因多種多樣，設(shè)計(jì)圖紙不完善、市場(chǎng)的變更、客戶群意見的反饋、現(xiàn)場(chǎng)施工情況的改變等等，其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預(yù)算部現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)可,各部門簽字歸檔,結(jié)算時(shí)計(jì)算匯總。
5、竣工決算
在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。工程審計(jì)人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價(jià)計(jì)算程序、費(fèi)用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。
6、管理團(tuán)隊(duì)
“以人為本”是眾多企業(yè)所強(qiáng)調(diào)的一個(gè)管理理念，在工程造價(jià)管理中，人的因素更顯重要，工程造價(jià)控制涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和專業(yè)，如：前期規(guī)劃、施工管理、竣工驗(yàn)收等，哪個(gè)環(huán)節(jié)都需要具有相應(yīng)水準(zhǔn)的人去高質(zhì)量地完成相關(guān)工作，他們工作中的任何失誤，都會(huì)最直接、最迅速、最殘酷地令企業(yè)“合理合法”的效益遞減。
四、明確工作程序
1、建立項(xiàng)目投資控制工作組，在全過程投資控制及造價(jià)管理工作中，要安排合適人員成立投資管理項(xiàng)目組，并明確內(nèi)部分工。
2、確定控制目標(biāo)及重點(diǎn)詳細(xì)分析總投資、招標(biāo)情況及后期開工的項(xiàng)目，做出工程全過程投資控制的重點(diǎn)，比如：盡量控制設(shè)計(jì)變更及簽證；精裝修工程的造價(jià)，尤其是開工部分材料選擇；安裝暫定單價(jià)部分設(shè)備材料的價(jià)格審核等。
3、確定控制措施
目前大部分項(xiàng)目采用工程量清單計(jì)價(jià)，合同嚴(yán)格規(guī)定除暫定材料單價(jià)外，中標(biāo)單價(jià)在結(jié)算時(shí)不得調(diào)整，因此暫定單價(jià)材料、暫定金額、指定金額部分的方案設(shè)計(jì)優(yōu)化審核、設(shè)計(jì)變更審核及現(xiàn)場(chǎng)簽證審核是建安工程投資控制的重點(diǎn)所在。具體措施包括：
(1)設(shè)備材料審核程序：做好材料性價(jià)比比選工作。
(2)對(duì)設(shè)計(jì)變更造價(jià)的控制：在施工實(shí)施過程中對(duì)可能的重大設(shè)計(jì)變更，應(yīng)要求施工單位將此變更可能引起的成本增減報(bào)投資監(jiān)理審核。
(3)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理：工程施工有關(guān)的資料要及時(shí)進(jìn)行收集，了解施工工程情況，及時(shí)辦理工程簽證，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確。
4 合同管理
在項(xiàng)目實(shí)施過程中，合同文本的條款非常重要，在簽訂合同之前，由投資監(jiān)理對(duì)合同價(jià)款、計(jì)價(jià)方式、結(jié)算依據(jù)和索賠方式等計(jì)價(jià)條款進(jìn)行審核，審核通過后方可簽訂。
（1）、針對(duì)合同，在進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理的同時(shí)，又要信守合同，嚴(yán)格履約，創(chuàng)造條件盡可能實(shí)行閉口合同，以最合理的合同價(jià)獲得最好的技術(shù)方案和最強(qiáng)的工程保障能力；
（2）、提供工程合同結(jié)構(gòu)和承發(fā)包模式的專業(yè)建議；
（3）、參與商務(wù)談判、協(xié)助業(yè)主簽訂各類工程合同和供貨合同；
（4）、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發(fā)生的工程索賠提供依據(jù)，合理處理索賠事宜。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)業(yè)近年來在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的刺激下，也發(fā)展的相當(dāng)迅速。為我國發(fā)展創(chuàng)造了更大的經(jīng)濟(jì)效益，為了使房地產(chǎn)業(yè)得到更好的發(fā)展，就必須對(duì)房地產(chǎn)投資的造價(jià)管理給予高度重視，并且努力鉆研其相關(guān)內(nèi)容。
參考文獻(xiàn)
[1]張凌云.工程造價(jià)控制[M].中國建筑工業(yè)出版社,2004.
