序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇不動產(chǎn)登記暫行條例范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！

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一、登記發(fā)證主體發(fā)生重大整合

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（下稱《條例》）的最大亮點是把原來分散在不同機構(gòu)登記的不動產(chǎn)統(tǒng)一由一個機構(gòu)辦理，特別是解決了房、地分離登記帶來的諸多麻煩。而原來房、地登記的管理體制存在極大的不同，由此帶來登記模式的較大差異?！稐l例》出臺前，不但土地和房屋分別由不同機構(gòu)辦理登記，而且僅就土地登記而言，不同性質(zhì)的土地權利或主體，是由不同的登記部門辦理的，導致發(fā)證主體也不同。以無錫為例，農(nóng)村土地經(jīng)營承包權是由農(nóng)委辦理的，集體土地的所有權和使用權登記的發(fā)證主體根據(jù)地方性法規(guī)可以是區(qū)級人民政府，國土使用權及其他權利則由縣、市人民政府登記。可見在土地權利登記方面，形成了三類完全不同的登記發(fā)證主體，即農(nóng)委、區(qū)級人民政府、縣或市人民政府。房屋登記同樣存在類似情況，在我國一些地方，集體土地上的房屋登記和國有土地上的房屋登記分別由建設主管部門和房產(chǎn)主管部門負責，國有土地上的房屋登記管理中，具體從事登記事務的主體有市房產(chǎn)主管機構(gòu)下屬單位和區(qū)級房管部門等多個單位，這些不同單位從事登記業(yè)務，有的是基于地方性法規(guī)授權辦理，有的是受市房產(chǎn)主管部門委托。由于這些單位分屬不同的行政機關，導致業(yè)務口徑不一致，登記效率低下，登記風險也時時發(fā)生。

《條例》第六條規(guī)定，縣級以上人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責不動產(chǎn)登記工作。這就將原來散落在各個不同主管部門的登記職能歸集到一個部門行使，而原來不同政府層級的登記體制也隨之得到改變、變得順暢。根據(jù)此項規(guī)定，各地正在組建或已組建的不動產(chǎn)登記機構(gòu)主要有兩種模式：一種是縣（市）國土資源局為不動產(chǎn)登記機構(gòu)，為一級機關法人，不動產(chǎn)登記局作為內(nèi)設機構(gòu)掛在國土局的地籍處；另一種是隸屬于縣（市）人民政府的不動產(chǎn)登記局為登記機構(gòu)，也是一級機關法人。這種管理體制改變了原來多頭登記、多個層級、多個部門分別承擔責任的狀態(tài)。

二、不動產(chǎn)登記能否授權或委托非機關組織實施

由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后業(yè)務范圍更廣、內(nèi)容更復雜、登記類型更多，僅由國土局或不動產(chǎn)登記局內(nèi)部處室部門從事登記業(yè)務是不太現(xiàn)實的。就無錫而言，國土局地籍處（掛牌不動產(chǎn)登記局）僅有3-4個人，而不動產(chǎn)登記業(yè)務每年達30多萬份，因此必然要有專門從事登記具體事務的團隊，一般各地的國土局或不動產(chǎn)登記局會沿襲原有做法，成立具有事業(yè)單位性質(zhì)的登記中心，由登記中心具體從事登記業(yè)務。根據(jù)行政法理論，不動產(chǎn)登記屬行政確認行為，登記中心作為非政府組織是以自己的名義開展登記工作、承擔法律責任，還是以國土局或不動產(chǎn)登記局的名義開展工作呢？這要看該登記中心開展登記工作是經(jīng)法定授權還是受上級主管機關的委托。由于《條例》僅規(guī)定了由不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責不動產(chǎn)登記，而未規(guī)定登記機構(gòu)下屬的事業(yè)單位可以開展登記工作，因此，不動產(chǎn)登記局下屬的登記中心能否以自己的名義開展登記工作有賴于地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。如果地方性法規(guī)、規(guī)章未能就此作出相應規(guī)定的，則作為一級機關法人的不動產(chǎn)登記局或國土局可以委托下設的登記中心行使登記事權。登記中心作為受托登記組織必須是依法成立、由熟悉法律、法規(guī)且具有一定專業(yè)技能工作人員組成的機構(gòu)。受委托的登記中心僅作為行為主體開展登記工作，雖然其基于自己的考量獨立認定事實、適用法律，但仍不能獨立承擔責任，而是由委托機關國土局承擔訴訟、復議、賠償?shù)呢熑巍?/p>

三、對外提供不動產(chǎn)登記信息的主體應該如何統(tǒng)一

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《物權法》規(guī)定，物有兩大類，即動產(chǎn)和不動產(chǎn)，動產(chǎn)的種類遠比不動產(chǎn)多而復雜，不動產(chǎn)就是《條例》所列的三大類：土地、海域、定著物。

1.土地

土地根據(jù)使用性質(zhì)又可分成三大類：農(nóng)用地如耕地、林地等；建設用地；填海填湖土地。作出這樣的分類是因為不同性質(zhì)的土地其用途和來源不同，如農(nóng)用地上不能建造房屋（用于農(nóng)業(yè)所需的配套則另當別論）。又如填海土地是經(jīng)批準由海域轉(zhuǎn)化而來。不同性質(zhì)的土地可以依法轉(zhuǎn)化，如農(nóng)用地經(jīng)嚴格的審批程序可轉(zhuǎn)為建設用地，反之，建設用地也可轉(zhuǎn)化為農(nóng)用地，當然填海填湖土地既可以是農(nóng)用地，也可以轉(zhuǎn)為建設用地。

2.海域

根據(jù)《海域使用管理法》，海域是指內(nèi)水、領海的水面、水體、海床和底土，與不動產(chǎn)登記有關的是海域使用權。與土地使用權一樣，海域使用權可以依法提供給單位和個人使用。

3.定著物

土地或海域上定著物主要是建筑物、構(gòu)筑物；土地上定著物還有森林、林木。定著物可以附著于地上、地下。在我國，僅就房屋而言，因功能、性質(zhì)、來源之多樣而使得房屋的登記復雜多樣。

二、登記的物權種類多樣化

《物權法》規(guī)定，各類不動產(chǎn)都可以申請登記，登記后或產(chǎn)生物權效力，或產(chǎn)生對抗效力。從大類而言，共有三種類型：一是所有權。國有土地和海域?qū)賴宜械淖匀毁Y源，其所有權不需登記，而集體所有的土地需要登記，此外，大量的所有權登記是附于土地和海域上的定著物。二是擔保物權?？梢杂糜诘盅旱牟粍赢a(chǎn)權利有三大類，即土地（海域）使用權、所附定著物所有權、土地承包經(jīng)營權。三是用益物權。這類物權類型較為多樣，依附于所有權和土地使用權也都可產(chǎn)生用益物權，其種類具體有：土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權、地役權。

三、客體的多樣和相互組合形成的登記類型

對登記類型進行科學分類，有助于建立良好的登記秩序，根據(jù)登記的客體特點大體可分成五大類。

1.單一土地使用權或所有權登記

當土地或海域上尚未有建筑物或構(gòu)筑物時，則集體土地的所有權、土地使用權、海域使用權分別申請單一物權登記。

2.單一房屋所有權登記

已登記的土地或海域使用權上已建成房屋進行初始登記（即《條例》所說的首次登記），由于此時土地使用主體和房屋所有權主體是一致的，因此只需辦理房屋所有權登記。另一類單一房屋登記是所有權注銷登記，由于土地正常情況不可能滅失而房屋拆除是經(jīng)常發(fā)生的，因此只有房屋才發(fā)生所有權注銷登記。

3.土地（海域）使用權和房屋所有權組合登記

房屋所有權初始（首次）登記完成后，不動產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更的，則土地（海域）使用權和房屋所有權同時發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更登記，確保兩者的權利主體一致。

4.抵押權登記

根據(jù)《物權法》，可以設立抵押權的不動產(chǎn)物權有房屋或其他定著物的所有權、土地使用權、土地承包經(jīng)營權。在這些物權中，房屋或其他定著物的所有權必須與土地使用權同時設定抵押，而土地承包經(jīng)營權可以單獨設立抵押。當然，無定著物的土地使用權也是單獨設立抵押。

5.地役權登記

地役權可以設立于土地所有權、土地使用權或房屋所有權之上，當?shù)匾蹤嗯c其他用益物權共存時，由于地役權具有從屬性，因此在處分地役權時將受到一定的制約。

四、高效合法做好組合權利的登記

1.多個有關聯(lián)的登記可合并則盡量合并辦理

不動產(chǎn)登記以依申請為原則，因此，是否登記取決于當事人的意愿?，F(xiàn)實中也存在著許多登記滯后于已發(fā)生的法律行為或法律事實的情形，如合法取得的宅基地、合法建設的房屋未申請登記；購買的房屋未及時登記等。當權利人需要處分不動產(chǎn)申請登記時，會發(fā)現(xiàn)登記簿上還是上一手權利人的名字或該不動產(chǎn)根本未曾登記過。此時，是否需要將不動產(chǎn)每次取得的環(huán)節(jié)一一作相應的登記，履行所有的登記程序呢？這要根據(jù)權利取得的途徑區(qū)別對待。對于取得土地使用權后用于自建自用的房屋，如果當事人在取得土地使用權后沒有申請土地使用權首次登記，而在建好房屋后申請登記的，此時房屋所有權和土地使用權可一并登記，沒必要土地使用權先行登記，完成登簿后再辦理房屋所有權登記。而對于因多個先后法律行為產(chǎn)生的權利變動，宜分別辦理相應的登記，如房屋買賣先后發(fā)生多次的，每個買賣行為都應辦理轉(zhuǎn)移登記，從而規(guī)范交易和登記秩序，保護交易安全。

2.可以競存的權利按順位并有條件地辦理

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《不動產(chǎn)登記暫行條例》公開征求意見日前結(jié)束。自8月15日公開征求意見以來，社會各界特別是法學界，針對不動產(chǎn)登記員和登記制度、不動產(chǎn)登記類型、不動產(chǎn)登記機構(gòu)及證書統(tǒng)一、不動產(chǎn)登記與公證、信息共享與保護等多方面問題，踴躍反饋意見。征求意見期間，不動產(chǎn)、法學、律師等領域?qū)＜液蛨?zhí)業(yè)者從物權法、民商法等專業(yè)角度積極建言，認為不動產(chǎn)登記制度是程序性規(guī)定，要盡量具有可操作性、可執(zhí)行性。

針對登記機構(gòu)的統(tǒng)一，有專家提出，征求意見稿關于授權地方政府確定不動產(chǎn)登記機構(gòu)的規(guī)定，科學合理，符合我國不動產(chǎn)登記實踐，符合法律規(guī)定及黨的十八屆三中全會關于以法治方式審核改革的要求。條例不僅應推進登記機構(gòu)統(tǒng)一，更應推進證書統(tǒng)一，在“不擾民”原則下取代種類繁雜的不動產(chǎn)登記證書，尤其要將房屋所有權證和建設用地使用權證“兩證合一”。應當制定配套的不動產(chǎn)權屬爭議解決機制，如當事人自行協(xié)商、行政調(diào)解、仲裁或訴訟等解決方式，以保障不動產(chǎn)登記順利進行。

“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”是已經(jīng)實施6年多的《物權法》中的一項規(guī)定?！段餀喾ā吠瑫r規(guī)定，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由其他法律、行政法規(guī)另行規(guī)定。多年來，國內(nèi)許多民法學者一直呼吁制定“不動產(chǎn)登記法”。

多名參加國土資源部不動產(chǎn)登記立法起草小組的學者表示，征求意見稿之所以一再延遲公布，原因在于“有些問題爭議較大，短期內(nèi)很難達成共識，為了盡快出臺，只好回避爭議，對于必須涉及的問題，只作原則性、模糊的規(guī)定，條例的名稱也用了‘暫行’”。據(jù)了解，國土資源部上報給國務院的不動產(chǎn)登記條例草案建議稿有90條，但公布的征求意見稿只有30條，對不動產(chǎn)登記類型的具體區(qū)分整章被刪除，建議稿中對不動產(chǎn)登記的區(qū)分、建立不動產(chǎn)登記官制度、不動產(chǎn)登記機構(gòu)的過錯賠償責任以及如何進行不動產(chǎn)登記信息查詢等細化規(guī)定的內(nèi)容，都未能出現(xiàn)在征求意見稿中。

雖然需要解決的問題還有很多，阻力較大，但社會各界對條例出臺普遍表示支持。輿論普遍認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場經(jīng)濟迅速發(fā)展“倒逼”行政管理的產(chǎn)物。社會公開大討論，將促進相關法律法規(guī)修改，希望有關部門充分利用機遇，推進物權法落實及土地管理法等法律修改。

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《條例》第一條規(guī)定：“為整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例?！边@是對立法目的的規(guī)定。也就是說，制定《條例》有以下目的。

一、整合不動產(chǎn)登記職責

這一點是毋庸置疑的。《物權法》第十條第二款就明確規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?2013年3月15日十二屆人大一次會議審議通過的《國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》中就明確要求，“減少部門職責交叉和分散。最大限度地整合分散在國務院不同部門相同或相似的職責，理順部門職責關系。房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責，……分別整合由一個部門承擔”。同年3月26日國務院辦公廳的“關于實施《國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務分工的通知”明確要求：由中央編辦負責，在2013年4月底前完成房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責的整合。由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責，在2014年6月前出臺不動產(chǎn)登記條例并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2013年11月20日國務院常務會議決定：將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負擔。由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由相關部門承擔。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導下，結(jié)合本地實際，將不動產(chǎn)登記職責統(tǒng)一到一個部門。

《條例》將“整合不動產(chǎn)登記職責”作為立法目的之一，正是為了貫徹落實《物權法》和《國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》的要求。為了實現(xiàn)這一點，《條例》第六條規(guī)定，“國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作?？h級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導、監(jiān)督”。

二、規(guī)范登記行為

不動產(chǎn)登記行為非常復雜，既涉及到各種復雜的法律問題，也涉及到不同的主體，如不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記申請人、有關國家機關。在這個過程中，如果要規(guī)范各方的登記行為，確保登記依法有序進行，做到登記的真實與準確，就必須要有明確而詳細的規(guī)定對登記行為加以規(guī)范。這對于實現(xiàn)統(tǒng)一登記的我國而言更為重要。因為以往不同的不動產(chǎn)權利由不同的登記機構(gòu)依據(jù)不動產(chǎn)的登記程序記載于不同的登記簿上，而現(xiàn)在要統(tǒng)一登記職責，將土地、房屋、林地、草原、海域等不動產(chǎn)上的權利由統(tǒng)一的登記機關依據(jù)統(tǒng)一的程序記載于統(tǒng)一的登記簿上，這就更加需要對登記行為加以規(guī)范。正因如此，《條例》從登記機構(gòu)的管轄、登記簿冊的制作與管理到登記的申請、受理、審核等各個環(huán)節(jié)做出了明確的規(guī)定，以規(guī)范各方的登記行為。

三、方便群眾申請登記

方便群眾申請登記是此次《條例》立法的一個重要目標。這里的“群眾”泛指所有的申請登記的民事主體，包括自然人、法人、其他組織等?？梢哉f，《條例》在第三章“登記程序”的規(guī)定中處處貫徹落實了方便群眾申請登記的立法目的。

第一，以往由于登記機構(gòu)、登記程序的分散，導致人民群眾因為一樁房地產(chǎn)交易要分別到土地登記機構(gòu)、房屋登記機構(gòu)辦理兩次登記，繳納兩次費用并領取兩本權屬證書，極不方便。因此，統(tǒng)一登記職責在很大程度上能夠方便群眾申請登記。

第二，為方便群眾申請登記，《條例》第十六條第二款要求，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。這樣一來，申請人就可以按照公示的材料目錄準備材料并事先填寫好示范文本，從而節(jié)約了登記申請的時間。

第三，《條例》第十五條第一款規(guī)定，當事人或者其人應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所申請不動產(chǎn)登記。也就是說，申請人可以自行申請登記，也可以委托他人代為申請登記。

第四，依據(jù)《條例》第十七條，“不動產(chǎn)登記機構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容；（四）申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構(gòu)登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構(gòu)申請。不動產(chǎn)登記機構(gòu)未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理”。該規(guī)定的目的就是要方便人民群眾，防止一些不動產(chǎn)登記機構(gòu)的工作人員麻木不仁、濫用權力，隨意折騰老百姓。

第五，《條例》第二十條要求，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，除非法律另有規(guī)定。這樣可以防止登記機構(gòu)隨意拖延辦理登記的時間，當然具體的每一類登記的時限是不同的，有些登記如所有權初始登記、抵押權設立登記可能復雜一些，需要時間長一些，有些登記時間很短，甚至要求一個工作日內(nèi)就完成登記如異議登記。但無論如何，最長也不能超過30個工作日。

第六，《條例》第二十一條第二款規(guī)定，“不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書或者登記證明”。該款與《條例》征求意見稿的規(guī)定相比，刪掉了“相應的”。之所以如此，就是考慮到便民的需要。以往因為不動產(chǎn)登記機構(gòu)不統(tǒng)一，所以各類不動產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)放不同的不動產(chǎn)權屬證書和登記證明，甚至同一不動產(chǎn)因其權利不同發(fā)放的權屬證書名稱也不同。有鑒于此，為了方便人民群眾，今后將使用名稱統(tǒng)一的不動產(chǎn)權屬證書和登記證明，不再按照不同的權利來區(qū)分不同的證書。最后，為了穩(wěn)定交易，防止給人民群眾造成麻煩，《條例》第三十三條規(guī)定，“本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效”。

四、保護不動產(chǎn)權利人合法權益

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1.登記的房地產(chǎn)應做到權利來源脈絡清晰

要做到權利來源清晰，就是要當事人提供取得房地產(chǎn)的原因證明、原權人和受讓人的主體資格等證明，如果是經(jīng)法院判決執(zhí)行的房地產(chǎn)，則要提供法院生效的判決或裁定書，有時還需要協(xié)助執(zhí)行通知書。有了這些法律文書并不意味著法院執(zhí)行處分的房地產(chǎn)可以不追本溯源、不理清權利變遷的過程。

在長期實踐中我們發(fā)現(xiàn)，法院執(zhí)行的房地產(chǎn)并非都是主體確定、權利清晰，往往存在著長年未登記、查無來源的房地產(chǎn)，導致登記機構(gòu)執(zhí)行司法文書時無所適從。因此，針對各地普遍存在的無證房地產(chǎn)的執(zhí)行，2012年住建部轉(zhuǎn)發(fā)了最高院《關于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權登記有關問題的函》（建法函〔2012〕102號）就無證房產(chǎn)的執(zhí)行處分，該文件明確，未經(jīng)初始登記的房屋要協(xié)助執(zhí)行處分申請登記時，必須滿足初始登記的條件。這說明違章、違法或無法證明合法來源的房產(chǎn)，即使出具了司法協(xié)助執(zhí)行通知書，也將面臨無法登記的結(jié)局。要做到權利來源合法則要滿足兩個條件，即原權利主體和來源特定合法，即一般為登記簿所記載的主體和房屋，但如果房屋未曾登記，則要提供被執(zhí)行人原始或繼受取得的證明。

因執(zhí)行房產(chǎn)而對應的民事法律關系清晰，法院據(jù)此認定以房抵債或拍賣被執(zhí)行人的房產(chǎn)，對于這樣的來源清晰的房產(chǎn)則可予以登記。登記的類型和記載的事項應與司法文書所述相符合，這樣登記簿的歷次記載內(nèi)容就能完全關聯(lián)，完整準確反映房地產(chǎn)權利的變化情況。

2.與登記房地產(chǎn)相關的信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)關聯(lián)對應

由于在房地產(chǎn)開發(fā)、預售、竣工后的各階段都會發(fā)生房地產(chǎn)的查封或執(zhí)行處分，而房地產(chǎn)的預售、預告登記、轉(zhuǎn)移登記分別在兩個不同的信息子系統(tǒng)管理內(nèi)的數(shù)據(jù)庫中并歸屬于不同的主管局，而且房屋預售和各種房地產(chǎn)權利登記分屬于兩類不同的管理和法律規(guī)范范疇，所以是兩套系統(tǒng)設計。雖然兩個系統(tǒng)都以房屋代碼為串聯(lián)詞，但由于各地在設計系統(tǒng)時存在這樣那樣的考慮不周之處，備案、預告、權屬登記等幾個數(shù)據(jù)表、庫、信息系統(tǒng)之間的關聯(lián)程度不是特別高，因此，在執(zhí)行司法文書時應根據(jù)系統(tǒng)特點做好相應的記載工作，防止疏漏。

由于查封是對房地產(chǎn)權利的限制，而房地產(chǎn)權利處于變動之中，如果查封信息不能同時反應在交易網(wǎng)備系統(tǒng)和登記系統(tǒng)，則將造成查封房產(chǎn)被預售或查封房產(chǎn)被抵押等不該發(fā)生的事。為防止上述情況的發(fā)生，系統(tǒng)設計的科學性相當重要，而科學來自于對預售、預告、權屬登記的流程梳理和對交易與登記相互作用的工作機理的透徹理解，只有兩個系統(tǒng)即時關聯(lián)才能使得交易和登記信息準確無誤。

3.妥善處理執(zhí)行房地產(chǎn)與登記簿記載事項無法對應事宜

這種不對應表現(xiàn)為三種形式。

一是無證房產(chǎn)，該房產(chǎn)未曾建立登記簿，登記簿上無信息可核。對于這種未登記的房地產(chǎn)基于法院認定房地產(chǎn)為被執(zhí)行人合法所有，被裁定給執(zhí)行人的，登記機構(gòu)可以直接依此法律文書登記為執(zhí)行人所有。但為不顯突兀，應在審查意見或登記簿的備注欄內(nèi)注明房地產(chǎn)合法取得的認定依據(jù)。

二是根據(jù)法律文書可知房地產(chǎn)已經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓，但登記簿上僅是最先一手的記載信息。由于當事人在歷次買賣或其他轉(zhuǎn)讓中均未履行登記手續(xù)，很可能現(xiàn)實中房地產(chǎn)已為他人所有，但登記簿上仍記載為原權人，法院經(jīng)過調(diào)查核實房地產(chǎn)確已發(fā)生過一次甚至多次權利轉(zhuǎn)讓，根據(jù)既成事實（而非登記簿）直接認定為房地產(chǎn)歸被執(zhí)行人所有，并裁定過戶給執(zhí)行人，則據(jù)此登記機構(gòu)應直接登記為執(zhí)行人所有。為解決登記簿上原權人與現(xiàn)執(zhí)行人無關聯(lián)的沖突，登記機構(gòu)應在審查意見或備注欄內(nèi)注明其權利來源的事實和依據(jù)。

三是根據(jù)法律文書需要分割的房產(chǎn)不符合登記基本單元要求，對分割部位無法單獨建立登記簿。由于登記簿均以基本單元為單位建立，基本單元的界定有嚴格的規(guī)定，不是任何房屋都可以依申請人的需要隨意分割，所有權的性質(zhì)是單獨所有還是區(qū)分所有則是在房屋設計之初就已確定，不同性質(zhì)的房屋其驗收的要求都是不同的。在債務糾紛處理中，為使債務金額與房屋價值相當，法院往往要將完整的房屋單元切割，碰到被執(zhí)行人有多個債權人時，甚至將很小的房屋單元切割成多個部分。這種切割表面上對各債權人很公平，各自都得到清償，事實上已經(jīng)將房屋的設計功能進行了改變，從單獨所有演變成區(qū)分所有，這種對房屋使用性質(zhì)的改變應當符合區(qū)分使用的要求，即各分割形成的部位由專有部分、共有部分組成，性質(zhì)的改變應當重新進行質(zhì)量和消防的驗收才能投入使用。因此，只有當實在無法整體轉(zhuǎn)讓時才按部位分割清償。在這種情況下，登記機構(gòu)還得遵循基本單元的規(guī)定，即對于法律上不能分割的基本單元即使因為債務原因被法院分成多個部分的，要么按一個房屋基本單元建立登記簿，并在登記簿中注明共有，各自部位見法律文書；要么按法律文書劃分的部位以區(qū)分所有方式重新確定基本單元再按各基本單元建立登記簿。但法院應從實際使用性方面考慮盡可能不分割已經(jīng)固有的基本單元。

4.區(qū)別對待司法認定的權利主體與登記簿記載的沖突

這里有兩種情況：一種是司法文書有事實認定登記簿記載的名義權利人是錯誤的，則以司法認定為準。此時是否需要辦理更正登記后再執(zhí)行過戶登記呢？由于在同一份法律文書中既對原權利主體進行了重新認定，又同時對該房地產(chǎn)根據(jù)債務關系進行了處置，則基于該法律文書可直接辦理轉(zhuǎn)移登記到新的受讓人名下，沒必要先辦更正登記再辦轉(zhuǎn)移登記。另一種是法院認定的權利人和登記簿記載不一致，但法院沒有事實依據(jù)而登記簿記載的事項依據(jù)充分，在受理該類司法文書時登記機構(gòu)應告知法院，并退回執(zhí)行通知書。

二、在辦理不同類房地產(chǎn)司法協(xié)助執(zhí)行時，應遵守以下程序規(guī)則

1.查封登記規(guī)則

一是查封時的標的物理狀態(tài)，二是查封標的的權利人狀況，三是預查封與查封的轉(zhuǎn)化。房屋建造、預售過程中發(fā)生預查封的，則根據(jù)房屋預售與否及被執(zhí)行人主體決定如何查封登記。

第一種是房屋未售未網(wǎng)簽且未進行所有權登記的，僅在交易管理系統(tǒng)中建立了樓盤表，如果被執(zhí)行人是開發(fā)商，則應在網(wǎng)上備案系統(tǒng)中做查封登記；如果被執(zhí)行人是購房人，但購房人未辦理網(wǎng)簽合同，則無法做查封登記。當該房屋辦理了所有權初始登記后，網(wǎng)備系統(tǒng)的預查封應轉(zhuǎn)為登記系統(tǒng)中的查封。

第二種是房屋未售且已進行所有權登記的，則既要在登記系統(tǒng)又要在網(wǎng)備系統(tǒng)中辦理查封登記，從而既限制銷售又限制房屋抵押等處分行為。

第三種是房屋已售已網(wǎng)簽但房屋尚未進行所有權初始登記，如果被執(zhí)行人是開發(fā)商，則不能受理查封登記，除非開發(fā)商能證明預售網(wǎng)簽行為存在虛假；如果被執(zhí)行人是購房人，則在網(wǎng)備系統(tǒng)中辦理預查封登記，當房屋初始登記后再辦理購房人的房屋轉(zhuǎn)移登記時，網(wǎng)備系統(tǒng)中的預查封在登記系統(tǒng)中轉(zhuǎn)為查封。

第四種是房屋已售已網(wǎng)簽并且房屋已進行所有權初始登記但未辦理購房人轉(zhuǎn)移登記的，則在網(wǎng)簽系統(tǒng)中進行查封登記，待購房人辦理完轉(zhuǎn)移登記后，網(wǎng)備中的預查封轉(zhuǎn)為登記系統(tǒng)中的正式查封。

2.無證房地產(chǎn)執(zhí)行處分

在法院處理民事糾紛等訴訟中，需要執(zhí)行處分的房地產(chǎn)有的是尚未竣工無法辦理初始登記，有的是已使用多年但未曾辦理過房地產(chǎn)登記。在執(zhí)行關于這些房地產(chǎn)的處分時，要根據(jù)不同權利主體和法律文書的不同要求分別做相應的登記類型。

第一種是尚處于建造中的期房，尚未網(wǎng)簽預售，被執(zhí)行人是開發(fā)商。此時法院將開發(fā)商的房地產(chǎn)執(zhí)行給第三人或執(zhí)行人，則取得該房地產(chǎn)的人可直接憑法律文書申請網(wǎng)上備案，以防開發(fā)商將已經(jīng)法院處分的房地產(chǎn)再次對外銷售。待房屋初始登記后再憑法律文書申請轉(zhuǎn)移登記。

第二種是期房已網(wǎng)簽預售，被執(zhí)行人是購房人。因為法院認定處分的房地產(chǎn)為購房人所有，并將其處分給第三人，如果房屋尚未初始登記，則登記機構(gòu)無法辦理期房轉(zhuǎn)移登記，待初始登記后應將兩個轉(zhuǎn)移登記合并辦理，即開發(fā)商預售給購房人，購房人房產(chǎn)又被執(zhí)行轉(zhuǎn)移給第三人，兩道登記合并辦理意味著要交兩次契稅，因為法院在執(zhí)行該房地產(chǎn)時認定房產(chǎn)為購房人所有，從法律手續(xù)上應當以完成登記為標志。

第三種是期房已網(wǎng)簽預售，被執(zhí)行人是開發(fā)商，解除合同后作為開發(fā)商的房地產(chǎn)執(zhí)行處分。期房已網(wǎng)簽預售通常意味著購房人預期取得房產(chǎn)，但如果由于購房人未付清房款等原因被法院認定解除合同后處分給第三人，則根據(jù)此法律文書應先注銷購房人的合同網(wǎng)上備案，取而代之的是辦理第三人的網(wǎng)上備案，也就是開發(fā)商重新將解除買賣的房屋被法院處分給第三人，然后在房屋初始登記后直接辦理第三人的房屋登記。

第四種是長期未辦證房地產(chǎn)。這類房地產(chǎn)因當事人不申請或取得手續(xù)不齊全遲遲未登記，如果法院經(jīng)過調(diào)查認定房地產(chǎn)取得來源合法，直接將被執(zhí)行人的該房處分給第三人，則登記機構(gòu)可以根據(jù)法律文書將多次登記合并受理。有人會提出存在多次登記缺失的情況，為什么不必將各次登記分別完成后再做后一道登記？是否有違《物權法》的在先登記原則，即沒有在先的登記就不能做后道登記？其實，在法律文書的支撐下，這種顧慮就不必有了。首先，根據(jù)《物權法》第三十一條規(guī)定，合法建造或繼承或法律文書導致物權轉(zhuǎn)讓的，處分該物權時，需要登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。依裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書等司法文書取得房地產(chǎn)不經(jīng)登記而物權即生效，這說明，即使前面多道登記未完成，憑法律文書受讓人已取得了房地產(chǎn)。其次，雖然房地產(chǎn)登記的主要功能在于公示，但公示的目的是為了讓即將進行交易的相對方知悉該房地產(chǎn)的有關情況，由于未曾登記的房地產(chǎn)被法院直接處分，受讓人依法律文書取得，如果硬是要為完成公示而將以前缺失的登記補做則完全沒有現(xiàn)實意義。

3.其他限制類房地產(chǎn)處分

篇6

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.06.195

2014年11月24日，國務院總理簽署國務院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。自此標志著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的正式建立。隨著全國第一本不動產(chǎn)權證的發(fā)放，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在各地陸續(xù)開展開來?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》的實施對規(guī)范我國不動產(chǎn)登記、管理，保護不動產(chǎn)權利人合法財產(chǎn)權，方便企業(yè)、群眾，都具有重要的意義。

1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的內(nèi)容

1.1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提出的背景

隨著我國社會的迅速發(fā)展和現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的不斷推進，以前實行的不動產(chǎn)分散登記體制的各種弊端逐漸出現(xiàn)，顯然已滿足不了我國社會經(jīng)濟活動的要求。原先的分散登記，在農(nóng)村，當事人就要到多個不同的部門辦理不同證件，在城市，當事人最少也要辦兩個證。各種各樣的證書，直接造成了群眾辦證的各種不便，間接地增加了時間和金錢上的成本，同時，降低了相關單位的辦事效率，造成了社會管理效益和資源資產(chǎn)利用效益的低下，并且交易活動不安全等。因此，多個部門管理造成的職能重疊、權利歸屬不明、重復登記等現(xiàn)象的存在，損害了權利人的合法權益。在《物權法》中雖然明確提出了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立，但此制度一直未能真正建立并實行。

在國家確定整合不動產(chǎn)登記職能以前，國土資源部已開展了相關研究，組織相關單位收集整理亞洲、歐洲、大洋洲等世界各個國家和地區(qū)的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)資料，對此展開深入研究，形成了我國自己的理論基礎和立法基礎。

2013年3月，《國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》明確要求整合房屋登記、土地登記、草原登記、林地登記的職責，統(tǒng)一由一個部門負責。2013年11月，國務院常務會議明確提出由國土資源部負責指導監(jiān)督全國房屋、土地、林地、草原、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，做到登記簿冊、登記機構(gòu)、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”。 2014年7月，國務院常務會議討論征求意見稿，決定向社會公開征求意見。9月、10月，有關部門先后通過召開座談會、部門協(xié)調(diào)會及實地調(diào)查研究，不斷優(yōu)化和完善征求意見稿，并形成暫行條例草案稿，報送國務院。同年11月24日，國務院總理簽署國務院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，于2015年3月1日起執(zhí)行。

1.2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的內(nèi)容

根據(jù)《暫行條例》，不動產(chǎn)登記是指依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。《暫行條例》中不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，不動產(chǎn)的首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等都適用于本《暫行條例》?！稌盒袟l例》規(guī)定以下不動產(chǎn)權利要辦理登記：

（1）集體土地所有權；

（2）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權；

（3）森林、林木所有權；

（4）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；

（5）建設用地使用權；

（6）宅基地使用權；

（7）海域使用權；

（8）地役權；

（9）抵押權；

（10）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。

實施后，在登記職責上，《暫行條例》明確由國土資源部負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區(qū)域不動產(chǎn)登記工作，接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導和監(jiān)督；不動產(chǎn)登記原則上由所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理；直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記；跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的登記機構(gòu)分別辦理。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，不動產(chǎn)權利人已經(jīng)享有的不動產(chǎn)權利，不會因登記機構(gòu)和登記程序的改變而受到影響，《暫行條例》實施前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的意義

2.1 提高政府辦事效率和水平，維護不動產(chǎn)權利人合法財產(chǎn)權

2015年4月13日，國土資源部、中央編辦聯(lián)合下發(fā)《關于地方不動產(chǎn)登記職責整合的指導意見》，要求地方各級人民政府要切實落實好不動產(chǎn)登記職責和機構(gòu)整合工作任務。整合不動產(chǎn)登記機構(gòu)和職責、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容，對提高政府辦事效率和公信力，尤其是對保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權，方便企業(yè)和群眾，都具有非常重要的意義。同時也是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設現(xiàn)代市場體系的必然要求。

原有的不動產(chǎn)分散登記，因是由不同部門管理和登記的，很容易造成農(nóng)林、農(nóng)牧以及林牧用地之間的權屬界線不清、權利歸屬不清，從而引發(fā)各種矛盾糾紛；或者因各部門登記方法及規(guī)程技術等的不同，造成不動產(chǎn)權利的重疊遺漏等問題。而不動產(chǎn)登記制度的實行明確了不動產(chǎn)權利的劃分和歸屬，并記載于登記簿上公示。不動產(chǎn)登記統(tǒng)一實施后，可以更好地明確當事人的不動產(chǎn)權利界線，減少矛盾糾紛，更好地維護當事者的不動產(chǎn)物權，保障不動產(chǎn)交易安全，維護正常的市場秩序。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)和職責的整合實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”，大大減少了其中的辦證環(huán)節(jié)，群眾不必再跑來跑去在一個窗口就可以實現(xiàn)辦理，輕松拿到證書，為企業(yè)節(jié)約了時間和金錢成本。

2.2 實現(xiàn)不動產(chǎn)信息共享

根據(jù)《暫行條例》，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息應納入這一平臺，實現(xiàn)了國家、省、市、縣四級登記信息的互通共享，有利于依法查詢不動產(chǎn)信息，帶來工作上便利。

不動產(chǎn)登記信息的共享，能夠有效遏制官員在房地產(chǎn)領域的腐敗。通過該平臺可以依法查詢到某個人的不動產(chǎn)信息，這必然會對打擊官員腐敗起到一定的積極作用。同時，因房產(chǎn)信息能夠準確地查詢到，從而為國家對房產(chǎn)進行調(diào)控提供了真實客觀的依據(jù)，國家可以通過調(diào)整利率等貨幣政策，可以使房產(chǎn)資源配置得到優(yōu)化，有效調(diào)控房地產(chǎn)市場。

3 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的困境

3.1 不動產(chǎn)登記機構(gòu)和職責整合工作滯后

從全國來看，市、縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)和職責整合的工作進度嚴重緩慢，成為制約《暫行條例》實施推進的最大難題。由于實行多年的不動產(chǎn)分散登記，國土、農(nóng)林業(yè)等一些主管部門登記記錄了大量的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，這些信息更多地保存在市、縣級的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。這些地方中，一些地方的登記信息還是紙質(zhì)的資料，沒有電子數(shù)據(jù)，而有些地方登記的信息是電子數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)標準不統(tǒng)一，成為整合這些數(shù)據(jù)并建立統(tǒng)一信息平臺的障礙。同時，國土、農(nóng)林業(yè)等部門之間信息化水平不一，并且每個地區(qū)之間也存在差異，從而加大了數(shù)據(jù)整合的難度，致使不動產(chǎn)登記機構(gòu)和職責整合出現(xiàn)滯后。

此外，在進行信息聯(lián)網(wǎng)建立信息統(tǒng)一平臺的過程中，出現(xiàn)一些地方、部門不情愿進行聯(lián)網(wǎng)的現(xiàn)象。在我國，房產(chǎn)仍然是我國公民的主要財產(chǎn)，有些擁有私有財產(chǎn)的業(yè)主，不愿意進行信息聯(lián)網(wǎng)擔心自己的私有財產(chǎn)暴露于大眾眼前。

作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施主體，市、縣級的登記工作是關鍵。如果這兩級的機構(gòu)和職責整合工作緩慢或滯后，那么《暫行條例》就無法全面實施，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這項重大改革在全國市縣兩級就無法具體落實。

3.2 不動產(chǎn)登記面臨的法律難題

篇7

在預告登記中，“將來實現(xiàn)物權”所指向的登記，為預告登記的“本登記”。比如，在預告登記有效期內(nèi)，“預購商品房預告登記”的權利人申請的該房屋所有權登記，為預購商品房預告登記的本登記；在預告登記有效期內(nèi)，“預購商品房抵押權預告登記”的權利人申請的該房屋抵押權登記，為商品房抵押權預告登記的本登記。

住房和城鄉(xiāng)建設部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、村鎮(zhèn)建設辦公室編著的《房屋登記辦法釋義》，將建設部《房屋登記辦法》第六十八條規(guī)定的“房屋登記機構(gòu)應當按照預告登記事項辦理相應的登記”，解釋為“預告登記轉(zhuǎn)為相應的房屋登記”。業(yè)內(nèi)將“預告登記轉(zhuǎn)為相應的房屋登記”，稱作“預告登記轉(zhuǎn)本登記”。

在本文圖1所示的“預告登記終結(jié)程序示意圖”中，相對于“預告登記”（見圖1中C）而言，“不動產(chǎn)物權協(xié)議”“預告登記約定”（見圖1中A、B），是預告登記的前置程序；“預告登記轉(zhuǎn)本登記”“注銷預告登記”“預告登記失效”（見圖1中D、E、F），是預告登記的終結(jié)程序。

關于預告登記的前置程序和作用，除《中華人民共和國物權法》第二十條第一款有規(guī)定外，建設部《房屋登記辦法》、國土資源部《土地登記辦法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》等相關的不動產(chǎn)登記規(guī)范也都規(guī)定得很清楚。但是，關于預告登記的終結(jié)程序，相關的不動產(chǎn)登記規(guī)范從各自的角度，作出了不同的規(guī)定。這也是本文要嘗試討論預告登記終結(jié)程序的原因。

預告登記的終結(jié)程序，只可能有兩種走向：要么“預告登記轉(zhuǎn)本登記”（見圖1中D），要么“預告登記失效”（見圖1中F）。法律關于預告登記終結(jié)程序的規(guī)定，應當界定清楚預告登記終結(jié)程序的兩種走向，否則，會涉嫌邏輯上的不周延。

《中華人民共和國物權法》第二十條規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。前述關于預告登記終結(jié)程序的規(guī)定，似乎有兩點瑕疵：第一，只規(guī)定了“預告登記失效”的情形（見圖1中K、F），沒有規(guī)定“預告登記轉(zhuǎn)本登記”的情形（見圖1中K、D）。第二，基于不動產(chǎn)物權協(xié)議的“債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記”的情形相對隱秘，因為沒有規(guī)定當事人必須申請注銷預告登記（見圖1中K、E），對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)而言，很難斷定債權是否消滅、預告登記是否失效、不動產(chǎn)是否可以登記，不便保護預告登記權利人的合法權利。

國土資源部《土地登記辦法》第六十二條規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內(nèi)當事人未申請土地登記的，預告登記失效。如果說前述關于預告登記終結(jié)程序的規(guī)定也有立法瑕疵的話，其瑕疵似乎等同于《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定（見圖1中J、F）。

建設部《房屋登記辦法》第六十八條規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)應當按照預告登記事項辦理相應的登記。不難看出，《房屋登記辦法》立法時，建設部可能已經(jīng)注意到預告登記終結(jié)程序的兩種走向。前述規(guī)定中的“或者”，表述的是選擇關系，前后關聯(lián)了終結(jié)預告登記程序的兩種情形（見圖1中H、D、E）。

篇8

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條已規(guī)定了“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記”，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》對不動產(chǎn)單元的界定是“不動產(chǎn)單元由權屬界線固定封閉且具有獨立使用價值的空間構(gòu)成”。從以上表述來看，不動產(chǎn)單元和《房屋登記辦法》所規(guī)定的房屋基本單元并沒有多大的差別。

不動產(chǎn)登記簿應當與不動產(chǎn)單元相對應。在房屋登記中，一個房屋基本單元的房地產(chǎn)權利記載于一個登記簿，設一個房屋編碼，彼此一一對應。按照這一方式，是無法把不同權利主體的不動產(chǎn)編入同一登記簿的。

《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》在列舉三種編碼方式時，包括了利用宗地號的分宗法（因宗地號本身的缺陷，在實際工作中，使用分宗法的極少）。可見，不動產(chǎn)單元編碼也可以使用宗地號，在編碼中使用宗地號并不要求把同一宗地范圍內(nèi)不同權利主體的房屋權利編入同一登記簿。

上述規(guī)定中涉及到對“同一登記簿”的定義，那么，是把一個宗地內(nèi)所有的不動產(chǎn)權利的歸屬和內(nèi)容界定為“一個”登記簿，還是把一個宗地中某一權利主體的不動產(chǎn)權利作為“一個”登記簿呢？

篇9

法律依據(jù)：

篇10

筆者直接參與了推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地的具體工作，有一個問題引起了思考。即雖然此前依法頒發(fā)的土地證、房產(chǎn)證等證書（下文稱其為老證書），實行不變不換，不強制更換，但實際肯定會遇到持老證書的權利人，因個人喜好要求更換為新版不動產(chǎn)權證書的情況，這不僅是權利人的順勢而為，更體現(xiàn)出其對自身權益的重視。而這種情況在《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）中都沒有明確具體的規(guī)定。想到這個問題后，遂拿出來和同事一起討論該如何辦理，出現(xiàn)了兩種意見。一種意見認為過去的老證書，沒有經(jīng)過不動產(chǎn)登記的首次登記，如要求換發(fā)為不動產(chǎn)登記證書，就得按首次登記的要求辦理。另一種意見認為可適用《細則》第二十二條關于不動產(chǎn)權屬證書換發(fā)的條款辦理。

持第一種意見者認為，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，按照《條例》和《實施細則》頒發(fā)的不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明才能稱之為不動產(chǎn)權屬證書，在此之前的土地證、房產(chǎn)證則不能，即從狹義上理解不動產(chǎn)權屬證書的概念。

《條例》和《實施細則》明確規(guī)定，在《條例》和《實施細則》施行前依法核發(fā)（頒發(fā)）的各類不動產(chǎn)權屬證書繼續(xù)有效。如此規(guī)定，是從廣義上界定不動產(chǎn)權屬證書，無論是過去依法頒發(fā)的土地證、房產(chǎn)證等老證書還是以后頒發(fā)的不動產(chǎn)權證書，均按不動產(chǎn)權屬證書對待。持第二種意見的，正是按這種思維來認識和把握不動產(chǎn)權屬證書的概念。

筆者支持第二種意見。因為從廣義上來界定不動產(chǎn)權屬證書，據(jù)此處理群眾登記申請，不僅能夠最大限度地方便群眾辦事，而且有利于保持不動產(chǎn)登記工作的穩(wěn)定性、連續(xù)性，也有利于保護權利人的合法權益，符合《條例》的立法宗旨。

由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是新事物，法規(guī)、規(guī)章規(guī)定比較原則、籠統(tǒng)，配套制度尚不健全，不可能與今后實際工作中所遇到的情況一一對應，這就需要我們準確把握立法精神，當找不到明確條文時，要遵循方便群眾、保護權益、穩(wěn)定連續(xù)的法律原則，適用最接近的條款，有效解決工作中的一些具體問題。唯如此，才能避免因思想僵化導致出現(xiàn)給群眾帶來不便的做法，讓群眾真正體會到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的高效便捷，從而支持、擁護、配合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

篇11

3、2016年1月21日， 中國國土資源部日前公布《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，對集體土地所有權登記、國有建設用地使用權及房屋所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權登記等各種不動產(chǎn)權利的登記都做出了更為細致的規(guī)定。