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一、住房公積金的建立
1.本市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機關(guān)、群眾團體、事業(yè)單位、企業(yè)單位（包括全民、集體、民辦、私營、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)和其他進行工商稅務登記的企業(yè)和中外機構(gòu)駐京辦事機構(gòu)）的中方固定職工、勞動合同制職工，必須建立住房公積金。
2.以標準價優(yōu)惠辦法購房的職工，按照（98）京房改辦字第178號文件規(guī)定建立住房公積金。
3.單位聘用外地戶口的職工，沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位可為其建立住房公積金。
二、住房公積金的銷戶和支取
職工銷戶或支取住房公積金一律通過匯交單位辦理。匯交單位辦理銷戶或支取時，須開具《住房公積金支取申請書》，加蓋預留分中心或市中心直屬歸集部門（以下簡稱歸集部門）印鑒，由經(jīng)辦人簽字后，憑《住房公積金支取申請書》及相關(guān)證明文件到所屬歸集部門辦理銷戶或支取。
匯交職工符合辦理銷戶或支取條件，匯交單位不開具支取申請書的，可由職工本人憑身份證及有關(guān)證明文件，向所屬歸集部門提出申請，歸集部門須與匯交單位協(xié)調(diào)，并負責辦理銷戶或支取手續(xù)。
凡符合銷戶或支取政策的，歸集部門必須予以辦理。
1.銷戶。
銷戶是指在住房公積金交存人按規(guī)定不再交存住房公積金，將其帳戶上的住房公積金（包括個人交存部分、單位資助部分及應得利息）一次性全部支取并將其帳戶撤銷。遇有以下情況之一的，提供必要證明后，可辦理住房公積金銷戶：
（1）職工離、退休的，憑離退休證及身份證辦理銷戶；
（2）職工未離、退休，但男年滿60歲（含）、女年滿55歲（含）的，本人自愿，可憑身份證辦理銷戶；
（3）具有本市戶口的職工調(diào)離本市的，憑戶口遷出證明及調(diào)出單位證明辦理銷戶；
（4）具有外地戶口的職工調(diào)離本市的，憑外地身份證、戶口本及調(diào)入單位證明辦理銷戶；
（5）出國定居的，憑在國外定居證明辦理銷戶；
（6）職工自費出國留學或因私出國一年以上的，憑因私護照及簽證辦理銷戶；
（7）職工在住房公積金交存期間死亡的，由其繼承人憑戶口注銷證明辦理銷戶。
2.支取。
支取是指住房公積金交存人發(fā)生住房方面或政策允許的其他用途時，支取個人帳戶上的住房公積金，一般須保留一個月余額，支取期間和支足應使用額后仍須正常交存。遇有以下情況之一，提供必要證明文件后，可辦理住房公積金支取：
（1）購買自住住房：采取一次性付款購房的職工，可憑購房合同、發(fā)票或合法收據(jù)和《北京市住房資金管理中心住房公積金支取記錄單》（式樣附后）（略）辦理提現(xiàn)，或憑購房合同和《北京市住房資金管理中心住房公積金支取記錄單》辦理轉(zhuǎn)帳支取手續(xù)，每年可支取一次；采取貸款或分期付款購買住房的，憑借款合同或分期付款協(xié)議和《北京市住房資金管理中心住房公積金支取記錄單》辦理支取手續(xù)（根據(jù)實際情況可辦理提現(xiàn)或轉(zhuǎn)帳手續(xù)），每季可支取一次。本通知下發(fā)前已購房的職工，支取住房公積金問題由各歸集部門根據(jù)各自的情況予以安排。
（2）建造自住住房：住房公積金交存職工須持政府的宅基地批復或其它建房批準證明文件、購買材料的發(fā)票和《北京市住房資金管理中心住房公積金支取記錄單》，到歸集部門辦理支取手續(xù)。
（3）大中修自有住房：住平房者需持產(chǎn)權(quán)人提出的修繕申請、修繕費用發(fā)票和《北京市住房資金管理中心住房公積金支取記錄單》支??；住樓房者需持物業(yè)管理部門的修繕證明，分攤到本戶的費用發(fā)票和《北京市住房資金管理中心住房公積金支取記錄單》辦理支取。
（4）交房租：支付本人分攤房租中超過本人工資收入5％的部分，需持單位開具的收入證明、戶口本及租賃合同（指經(jīng)房屋管理部門認可的有效契約），每年3、4月辦理支取。
3.購買自住住房、建造自住住房、大中修自有住房的職工的配偶，可以持婚姻關(guān)系證明支取其住房公積金。但是夫婦雙方住房公積金的累計支取額不得超過購買自住住房、建造自住住房、大中修自有住房的總價款。
4.其他情況的銷戶及支取。
住房公積金交存人需向歸集部門提出申請，歸集部門審核，報市中心批準后辦理。
三、住房公積金轉(zhuǎn)移
轉(zhuǎn)移住房公積金是指職工在本市范圍內(nèi)調(diào)動工作時，到歸集部門辦理住房公積金（包括個人交存部分、單位資助部分及應付利息）的轉(zhuǎn)移手續(xù)。遇有下列情況者，需辦理住房公積金的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
1.調(diào)入單位建立住房公積金的，先由調(diào)入單位向調(diào)出單位提供本單位的單位編號及該職工新編號，由調(diào)出單位開具《住房公積金轉(zhuǎn)移通知書》到歸集部門辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。
2.調(diào)入單位未建立住房公積金且檔案轉(zhuǎn)移到調(diào)入單位的，先將調(diào)出職工住房公積金存在原帳戶上，待調(diào)入單位建立住房公積金后，再做轉(zhuǎn)移。
調(diào)入單位未建立住房公積金且檔案轉(zhuǎn)移到人才服務中心（含市人才服務中心和各區(qū)縣人才服務中心及其它有權(quán)存放人事檔案的人才管理機構(gòu)），須將住房公積金轉(zhuǎn)移到人才交流中心在市中心開設(shè)的人才庫。待以后新單位建立住房公積金后，再將該筆住房公積金轉(zhuǎn)移到本人新的住房公積金帳戶下。
四、工資總額的核定方式
工資總額的核定執(zhí)行京財建〔1995〕1494號文件。
五、有關(guān)公積金歸集管理的其他問題
1.職工下崗或類似的情況，男年滿55歲（含）、女年滿50歲（含）的，憑下崗證明可以辦理銷戶；男不滿55歲，女不滿50歲，單位同意，本人自愿，可繼續(xù)交存住房公積金，否則，應辦理封存手續(xù)。
2.職工辭職或被辭退的按照本通知二、三條規(guī)定辦理支取、轉(zhuǎn)移、封存及銷戶。
3.單位與職工簽訂協(xié)議，給予職工一定補償后職工離職的，比照辭職、辭退辦理。
4.具有外地戶口的職工調(diào)離本市單位而未在外地就職的，一般應辦理住房公積金封存，特殊情況也可以辦理銷戶。
住房公積金可以用來支付房租，具體操作步驟如下：
（1）承租人可于每年一二月份向單位提出申請，由單位對其租賃情況進行審核。
（2）凡符合規(guī)定條件的，承租人單位在核定承租人上年家庭工資收入總額后，確定上半年應補貼房租數(shù)額。
（3）由承租人填寫住房公積金支取分割單，承租人單位審核簽審后，由分攤?cè)擞诿磕耆脑路莩址指顔蔚礁髯运趩挝蛔》抗e金管理部門填寫《住房公積金支取申請書》辦理支取手續(xù)。要注意的是，支取數(shù)額最多不得超過本人住房公積金賬戶上的金額。在按規(guī)定支取后，個人賬戶內(nèi)必須保留一個月的交存額。
第二條、本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住房公積金的提取管理。
第三條、市住房公積金管理中心負責全市住房公積金提取的管理,市住房公積金管理中心下設(shè)的管理部和分中心負責住房公積金提取的業(yè)務承辦。
第四條、住房公積金提取的金融業(yè)務由市住房公積金管理中心委托市住房公積金管理委員會指定的商業(yè)銀行(以下簡稱受托銀行)、辦理。
第二章、提取范圍
第五條、有下列情況之一的,職工可以申請?zhí)崛∽》抗e金帳戶內(nèi)的存儲余額:
(一)、購買、建造、翻建、大修自有住房的;
(二)、離休、退休的;
(三)、完全喪失勞動能力,并與單位終止勞動關(guān)系的;
(四)、到國外、港、澳、臺地區(qū)定居的;
(五)、償還住房貸款本息的;
(六)、被納入本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障范圍并支付房租的;
(七)、職工在職期間被判處刑罰、職工住房公積金轉(zhuǎn)入集中封存戶兩年后仍未重新就業(yè)、職工戶口遷出本市、非本市戶口職工離開本市并與所在單位終止勞動關(guān)系的。
第六條職工在職期間死亡或者被宣告死亡的,其繼承人或者受遺贈人可以申請?zhí)崛÷毠ぷ》抗e金帳戶內(nèi)的存儲余額。
第七條、職工依照本辦法第五條第(一)、(五)、(六)項規(guī)定提取住房公積金的,配偶可同時提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲余額。
第八條、職工符合本辦法規(guī)定的提取條件且同時未償清個人住房公積金貸款的,提取的住房公積金應當先用于償還個人住房公積金貸款本息。
第三章、提取額度
第九條、依照本辦法第五條第(一)項規(guī)定提取職工本人及其配偶的住房公積金余額,只能提取購房合同或協(xié)議簽訂當月之前(含當月)或建造、翻建、大修自有住房被批準當月之前(含當月)、的住房公積金存儲余額,且不得超過購買、建造、翻建、大修自有住房的費用。
第十條、依照本辦法第五條第(五)項規(guī)定提取職工本人及其配偶的住房公積金余額,合計不得超過已償還的住房貸款本息。
第十一條、依照本辦法第五條第(六)項規(guī)定提取職工本人及其配偶的住房公積金余額,合計不得超過本辦法實施后并被納入最低生活保障范圍期間已支付的房租。
第十二條、依照本辦法第五條第(二)、(三)、(四)、(七)項及第六條規(guī)定可以提取職工本人住房公積金帳戶內(nèi)的全部存儲余額,同時注銷職工個人住房公積金帳戶。
第四章、提取憑證
第十三條、職工提取住房公積金時須提供身份證及復印件、住房公積金儲蓄卡、單位出具的《天津市住房公積金提取申請書》,并按以下各條要求出具相關(guān)憑證。
第十四條、職工同時提取配偶住房公積金余額的,須提供夫妻關(guān)系證明及復印件、配偶身份證及復印件、配偶簽署的授權(quán)委托書。
第十五條、委托他人辦理的,須提供委托人簽署的授權(quán)委托書、委托人身份證及復印件、代辦人身份證及復印件。
第十六條、職工購買、建造、翻建、大修自有住房的,提供下列憑證:
(一)、職工購買商品房、經(jīng)濟適用房、合作建房、危改還遷房、集資建房的,提供購房合同或購房協(xié)議及復印件、購房發(fā)票及復印件。職工購買商品房、經(jīng)濟適用房的,還需提供契稅完稅證明。
(二)、職工購買私產(chǎn)房、公有現(xiàn)住房的,提供購房合同或購房協(xié)議及復印件、所購房屋過戶后的《房屋所有權(quán)證》及復印件。
(三)、職工建造、翻建自有住房的,提供區(qū)、縣級及以上規(guī)劃、土地管理部門的批準文件及復印件。
(四)、職工大修自有住房的,提供區(qū)、縣級及以上房管、規(guī)劃管理部門的批準文件及復印件、《房屋所有權(quán)證》及復印件。
第十七條、職工離休的,提供市委老干部局和中央各部委老干部局頒發(fā)的離休證及復印件;職工退休的,提供區(qū)縣勞動部門頒發(fā)的退休證、縣處級以上組織人事部門頒發(fā)的退休證或退職證及復印件。
第十八條、職工完全喪失勞動能力,并與所在單位終止勞動關(guān)系的,提供單位解除勞動關(guān)系證明及復印件、區(qū)縣級以上醫(yī)院證明及復印件和天津市勞動鑒定委員會出具的天津市傷、病職工勞動能力鑒定表及復印件。
第十九條、職工到國外、港澳臺地區(qū)定居的,提供戶口注銷證明及復印件。
第二十條、職工償還住房貸款本息的,提供購房合同或協(xié)議、借款合同、償還住房貸款憑證及復印件。
每份償還住房貸款憑證只能辦理一次提取手續(xù)。
第二十一條、被納入本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障范圍的職工,提供《天津市最低生活保障金領(lǐng)取證》及復印件、經(jīng)房管部門登記備案的房屋租賃合同及復印件、支付房租證明及復印件。
第二十二條、職工在職期間被判處刑罰,并與單位終止勞動關(guān)系的,提供司法部門出具的判決裁定書及復印件、終止勞動關(guān)系證明及復印件。
職工住房公積金轉(zhuǎn)入集中封存戶兩年后仍未重新就業(yè)的,提供職工檔案關(guān)系所在地開具的該職工未重新就業(yè)的證明及復印件。
職工戶口遷出本市的,提供戶口所在地的公安機關(guān)出具的戶口遷移證及復印件、終止勞動關(guān)系證明及復印件。
非本市戶口職工與單位終止勞動關(guān)系,離開本市的,提供終止勞動關(guān)系證明及復印件、居民戶口本及復印件。
第二十三條、職工死亡或被宣告死亡的,其繼承人或受遺贈人提供職工死亡證明及復印件、公證部門對該繼承權(quán)或受遺贈權(quán)出具的公證書及復印件。
對該繼承權(quán)或受遺贈權(quán)發(fā)生爭議的,提供人民法院作出的判決書、裁定書或調(diào)解書。
第五章、提取程序
第二十四條、職工憑提取憑證,向單位提出提取住房公積金的申請。所在單位應當予以核實,并出具《天津市住房公積金提取申請書》。
第二十五條、職工憑提取憑證及單位出具的《天津市住房公積金提取申請書》,到單位繳存住房公積金的管理部或分中心填寫《住房公積金提取申請表》,申請?zhí)崛∽》抗e金,管理部或分中心應當自受理申請之日起3日內(nèi)作出是否準予提取的決定,并通知申請人。
集中封存戶內(nèi)的職工符合住房公積金提取條件的,憑提取憑證直接到封存的管理部或分中心申請?zhí)崛∽》抗e金。
第二十六條、經(jīng)審批準予提取的,職工憑身份證及復印件、住房公積金儲蓄卡和管理部或分中心審批同意后的《天津市住房公積金提取申請書》,到受托銀行辦理提取手續(xù)。
經(jīng)審批不準予提取的,管理部或分中心告知申請人不準予提取的原因。
3、申請人提取申請書。
①離退休文件復印件或離退休證。
②身份證復印件。
③支取。
3、職工在職期間去世，由繼承人或遺贈人領(lǐng)取。應提供的有效證明材料：
①死亡證明。
②單位出具的繼承人證明。
③領(lǐng)取人的身份證復印件。
④支取申請書。
4、完全喪失勞動能力并與本單位簽訂了終止勞動關(guān)系合同的職工。應提供的有效證明材料：
①與本單位簽訂的終止勞動合同關(guān)系合同.
此外,作為百姓“安居錢”的住房公積金,在逐漸陷入“沉淀”怪圈的同時,也可能變成許多掌權(quán)人手中的“生錢”利器。
隨著公積金在支取、管理等方面的問題逐漸曝光,有人甚至發(fā)出了“取消住房公積金”的呼吁。
專家也提醒說,要警惕住房公積金變成壟斷行業(yè)高福利,演變成“富人俱樂部”。
“安居錢”不能讓民安居,反而淪為“食之無味,棄之可惜”的“雞肋”。這一制度,看來是到了該反思的時候。
不可否認,住房公積金在促進城鎮(zhèn)住房建設(shè),提高城鎮(zhèn)居民居住水平方面功不可沒。但是公積金對中低收入家庭的支持顯然力量不足,從各地住房公積金管理中心制定的申請貸款條件看,倒是為數(shù)不少的中、高收入家庭利用住房公積金貸款購買了住房,有的甚至是第二套住房了。到底住房公積金為誰服務?
成為“合理避稅”的渠道
由于對住房公積金的繳存比例稅務部門有嚴格的限制,比例超過上限,超過部分企業(yè)和個人分別要繳納企業(yè)和個人所得稅,但對繳存基數(shù)卻沒有嚴格的規(guī)定,加之住房公積金管理中心對各單位上報的繳存基數(shù)審核流于形式,造成很多單位通過虛假高報工資基數(shù),將住房公積金作為工資薪金外發(fā)放獎金、津貼的渠道,從而達到逃避繳納個人所得稅的途徑。
有“劫貧濟富”之嫌
雖然住房公積金作為政策性低息貸款,比商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款利率低,然而由于住房公積金貸款的條件比較嚴格,部分中低收入者,難以通過這個渠道獲取融資購房,永遠也享用不到自己長年繳存的住房公積金,只能到退休時全額領(lǐng)取。而相對的低存低貸,實際上是讓低收入家庭承受了利息損失。
有學者稱,對于住房公積金,一方面,低收入者每月要從菲薄的薪水中拿出一定數(shù)額來繳存住房公積金,卻無能力利用它來改善住房條件;另一方面,還要將自己的住房公積金貢獻出來(公積金歸繳存款人所有,但損失了部分息差)給中、高收入者貸款之用,讓這部分借款戶享受到了住房公積金的優(yōu)惠政策。從這個角度看,似有“劫貧濟富”之嫌。
因此有人稱,公積金的現(xiàn)狀是:絕大多數(shù)真正需要購買住房的普通百姓,在繁瑣的手續(xù)中難以輕松地享受到公積金帶來的益處;而有些人,卻能把公積金當作第二份工資,他們每月的公積金數(shù)額竟比普通員工當月拿到手的工資還多。
使用率不高,受惠人數(shù)少
2008年,全國住房公積金繳存額約為4470億元,同比增加26%。截至去年年末,住房公積金繳存余額超過1.2萬億元。據(jù)估算,公積金閑置資金已超過2000億元。
事實上,和“三險”一樣,住房公積金也是一種強制性社會福利,但未能享受到這項福利的人并不在少數(shù),根據(jù)國家建設(shè)部提供的數(shù)據(jù)顯示,截至2005年底,全國住房公積金實際繳存職工人數(shù)為6329.7萬人,僅占在崗職工人數(shù)的58.4%。這個數(shù)據(jù)還不包括城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員、外來務工人員、農(nóng)民等目前尚未納入公積金繳存范圍的群體。
另外我們在審計調(diào)查中發(fā)現(xiàn),不僅有許多私營、民營企業(yè)沒有參加到公積金體系中來,就連某些大型國有企業(yè)或事業(yè)單位也實行“二元模式”:對正式編制內(nèi)員工繳納公積金,而對聘用員工不繳納公積金。
監(jiān)督和內(nèi)控制度形同虛設(shè)
按照《住房公積金管理條例》規(guī)定,對公積金的提取和使用,不僅有著嚴格的審批程序要求,而且明確規(guī)定,財政部門有“對本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金歸集、提取和使用情況”進行監(jiān)督的職責。但事實上,財政部門或暗渡陳倉或明目張膽挪用公積金的事情屢屢發(fā)生。銀行以吸儲為中心的考核機制,監(jiān)管不力甚至不管、主客觀上都為住房公積金被挪用留下了缺口。
住房公積金管理中心未能真正作為“不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位”運行,個別地方資金管理分散,有過分追求自身利益的現(xiàn)象;公積金管理中心缺乏嚴格的內(nèi)控制度,通過內(nèi)部調(diào)賬、補簽合同、修改合同等方式違規(guī)使用資金的情況比比皆是。甚至也不乏某些公積金管理人員卷款而逃、海外旅游,甚至豪賭、抵押挪用公積金投資炒股等現(xiàn)象。 剛剛判決的“住房公積金第一案”――湖南省郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪案尚未淡出人們的視野,京畿之地便波瀾再起:北京市住房資金管理中心朝陽區(qū)分中心原主任劉毅,涉嫌伙同北京浩利鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司原總經(jīng)理張麗挪用公款,被提起公訴。有關(guān)專家如是說:“住房公積金領(lǐng)域要么不發(fā)案,一發(fā)就是大案,涉及上千萬元資金是家常便飯?！?/p>
手續(xù)繁瑣、限制條件多。
全國將近一半住房公積金之所以在銀行里“睡覺”,經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),一方面手續(xù)繁瑣、審批時間長,貸款條件多,讓許多前來辦理個人貸款業(yè)務的人煩不勝煩,是影響職工使用公積金貸款積極性的重要原因;另外一些地方房產(chǎn)管理部門在辦理房產(chǎn)抵押、評估等業(yè)務時設(shè)置障礙較多,公積金管理中心個人住房貸款基本采取繳存人聯(lián)保方式放貸,貸款余額及規(guī)模受到較大限制。
區(qū)域間不可流通,是住房公積金本身存在的制度缺陷,造成一些地區(qū)公積金供不應求,需要嚴格控制貸款額度,另一些地區(qū)又大量閑置,使用效率不高。以北京市為例,2005年成交的商品房60%都是外地人購買,而在本地居民購買的40%的商品房中,繳存了住房公積金的職工所占比例很小。
公積金審核制度非常復雜,尤其主要的審核都是需要本人帶著原件前來辦理。就算你本人來辦,轉(zhuǎn)出單位一般都不太愿意為已經(jīng)走的人費事,所有的事兒你就自個兒跑。跑這個需要的文件,光單位準備的文件就有三種 (住房公積金提取申請書、住房公積金個人儲蓄賬戶明細表等)、個人準備文件八九種(申請人身份證、申請人結(jié)婚證、配偶姓名、身份證號、職工公積金編號、二手房要房本原件和復印件、貸款合同原件和復印件……),還有各個地方政策性規(guī)定不一樣,更多的文件,你去了人家那兒才知道。這兩地一趟一趟跑下來,時間和花費成本一算,你那公積金才多少?
公積金里的公民權(quán)利
全國住房公積金沉淀資金達1656億元,運用率僅58%;公積金實際繳存職工人數(shù)僅占在崗職工人數(shù)的58.4%!(4月25日《新快報》)這里的兩個58%,清晰地說明了兩個問題:前者是讓錢成為了死錢,沒有升值只有貶值,沒有派上用場卻給腐敗創(chuàng)造了機遇,以致違規(guī)金額高達70多億元;后者說明還有數(shù)量巨大的在崗職工沒有享受到應有的福利待遇,而這些本來是你應有的福利待遇,實際上被他人無形地、輕易地占有了。
公積金的構(gòu)成,通常是公民個人工資里扣一點,然后單位里按比例繳一點,許多人認為,單位給交的那一部分是“公家”給的。其實誰都沒有想一想,所謂“公家”的錢哪里來的!是天下掉下來的嗎?不是。當然是一個個工作中的公民自己創(chuàng)造的,也就是說,“公家”給交的那部分錢也是公民自己創(chuàng)造的財富,只是這部分財富資源的配置形式和管理方式不一樣罷了。
從本質(zhì)上說,公積金不是姓“公”而是姓“公民”。公積金原本就是一種強制性、普適性的社會福利,每一位工作的公民都應該享受到?，F(xiàn)在的形態(tài)是,高收入群體買房不太用得著公積金,中低收入的群體用不起公積金,甚至沒有公積金,這就是現(xiàn)實窘境。加上公積金貸款有額度限制,申請起來亦費周章,所以支持中低收入職工購房的效果就很不明顯,難以惠及普通百姓。
住房公積金要想提高利用率、真正惠及中低收入家庭,就需要在制度安排上通盤考慮。其實,這個可以借鑒新加坡的經(jīng)驗:1960年,面對失業(yè)率高、住房嚴重缺乏的態(tài)勢,新加坡成立了建屋局,將“居者有其屋”作為國策提了出來,并結(jié)合公積金制度來實施;百姓一般只須一次繳足相當于售價20%的款額就可以了,余下部分由建屋局以低息貸款方式墊付,住戶可用公積金在5年、10年甚至25年內(nèi)還清。而且,他們繳收比例靈活調(diào)控,單位和個人繳交比例視不同情況而浮動。這樣,就保證了絕大多數(shù)低收入家庭都有購買住宅的能力。在這個過程中,“公積金”成了核心;而我們現(xiàn)今的“公積金”,并沒有成為購房的“主力軍”,這就是政策設(shè)計和制度安排的缺失。
在公積金的管理層面,重要的是必須擺脫計劃經(jīng)濟的思維模式,不要將公積金僅僅當成“公家”的錢來管理,而要當成“百姓”的錢來管理和使用。那樣的話,就得監(jiān)管透明化:大的盤子要讓百姓知道,資金增值的方式和收益要讓百姓知道,收進來多少用出去幾何要讓百姓知道。惟有這樣,百姓才能成監(jiān)管“自己的錢”的一分子,而不是由幾個管理者暗箱操作就算數(shù)。這樣,公積金就難以淪為腐敗者口中的“唐僧肉”,像湖南郴州李樹彪挪用天文數(shù)字的公積金到澳門瀟灑賭博的事情,發(fā)生幾率就有望“歸零”。
公積金改革,勢在必行
針對目前我國住房公積金在制度建設(shè)、資金管理和使用方面存在的缺陷和問題,應進一步完善住房公積金方面的制度,加強管理,在保證資金安全的前提下,提高資金的使用率。
(一)提高貸款限額,放寬貸款條件,降低貸款利率。
各個地方應根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平提高和房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,及時調(diào)整貸款限額。可參照商業(yè)銀行的住房貸款發(fā)放條件,適當降低個人購房的首期付款金額,放寬一手房屋的竣工年限。如對所購房屋竣工年限在5年內(nèi)(含5年)的, 申請個人住房公積金貸款可參照一手住房貸款條件。 公積金貸款是政策性貸款,帶有保障性質(zhì),因此應適當拉大與商業(yè)貸款利率差距,減少中低收入家庭的購房支付負擔,或?qū)嵭胁顒e利率,對于購買自住、小戶型低收入家庭,應提供更加優(yōu)惠的貸款利率,確實起到政策性住房金融的作用。
(二)更新觀念、簡化貸款手續(xù),提高公積金使用率。
一是要轉(zhuǎn)變觀念,切實改進貸款服務?？朔磺蠊茏?、不求用好和怕麻煩的消極思想,認真解決貸款條件過高、手續(xù)復雜、審批時間長等問題,強化服務意識,提高服務水平。
二是簡化貸款審批手續(xù)。建立個人住房貸款個環(huán)節(jié)的聯(lián)合辦公制度,實行一條龍服務,提高貸款工作效率,方便職工貸款。
三是要努力降低個人貸款的擔保、評估、公證、保險、抵押登記等各種費用,減輕職工負擔,真正發(fā)揮住房公積金作為政策性個人住房貸款的優(yōu)勢。
(三)創(chuàng)新貸款品種,充分發(fā)揮住房公積金的作用。
目前由于政策原因,職工申請住房公積金貸款,受許多條件限制,其中最主要的兩條是:只有繳存住房公積金的職工才能申請公積金貸款;公積金貸款只能用于職工購買、建造、翻建、大修自住房。因此大部分有強烈改善住房需求的城鎮(zhèn)職工因為沒有建立住房公積金賬戶,而無法獲得住房公積金貸款;其次,一些低收入行業(yè)的職工因為工資低,受繳存額少的限制,能夠申請到的住房公積金貸款卻難以滿足購房需求;第三,住房公積金只能用于房屋購買不能用于租賃,導致租賃房子的家庭,無法享用住房公積金的政策優(yōu)惠。
要解決好以上三個問題,主要從以下幾個方面抓起:(1)加強宣傳,強化歸集工作,擴大公積金制度的覆蓋面,擴大住房公積金貸款的人群;(2)制度創(chuàng)新,擴大使用方向,開辟住房公積金貸款的新業(yè)務。一是增加公積金貼息業(yè)務,即在辦理商業(yè)銀行個人住房貸款時,可申請公積金貼息。二是開展租房公積金貸款業(yè)務。除用于房屋購買、自建和維修外,還應加大對低收入家庭的支持力度,開辟申請租房住房公積金貸款業(yè)務。
撫順市職工個人購買住房政策性擔保貸款管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為深化住房制度改革，推進住房商品化，支持和鼓勵職工個人購建住房，根據(jù)《國務院深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案》、《中華人民共和國擔保法》和《遼寧省城鎮(zhèn)職工個人購買住房政策性抵押貸款辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 職工個人購買住房政策性擔保貸款，是用于職工個人購買自住住房，自建住房和私房翻修而發(fā)放的專項貸款。
第三條 本項貸款實行存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還的原則，原則上每戶只能享受一次貸款。
第四條 本項貨款業(yè)務由撫順市住房資金管理中心及委托的銀行辦理。
第二章 貸款的對象和條件
第五條 職工個人購買住房政策性擔保貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時具備以下條件：
（一）必須足額繳存住房公積金和認購住房債券；
（二）具有本市常住城市戶口的在職職工及離退休職工；
（三）持有職工所在單位出具的本人或家庭成員固定經(jīng)濟收入的證明；
（四）借款人購、建、修的是自住住房，并有相當于購、建、修住房費用50％以上的自籌資金；
（五）所購、建、修的自住房符合房改政策規(guī)定，有合法的購房合同，修、建房批文等有關(guān)證明；
（六）愿用自住房屋或住房資金管理中心指定或認可的有價證券作為擔保；
（七）有代為償還貸款本息能力的單位或個人提供保證；
（八）住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款的程序
第六條 借款人須向住房資金管理中心提交以下資料：
（一）借款人的戶口簿、身份證、工作證和借款人所在單位出具的借款人家庭是否有穩(wěn)定經(jīng)濟收入的證明；
（二）公積金繳交和購買住房債券證明；
（三）購買住房的，應提供購房合同及由售房方填制的《申辦貸款通知書》；
（四）自建住房，應提供城市規(guī)劃部門批準的文件和土地管理部門發(fā)給的有關(guān)證明材料，以及評估單位提供的建房估價方面的材料；
（五）翻建、大修住房的，應提供城市規(guī)劃部門批準的文件和原房屋的所有權(quán)證，以及評估單位提供的翻修估價方面的材料；
（六）自籌資金的落實情況證明；
（七）保證人的資質(zhì)證明；
（八）抵押財產(chǎn)的證明；
（九）住房資金管理中心要求提供的其他文件和資料。
第七條 職工個人在辦理購房貸款時，須持售房單位的《申辦貸款通知書》（一式四份）、購房協(xié)議及其他有關(guān)資料。
職工個人在申辦修、建房貸款時，將申請貸款的材料交住房資金管理中心審查。
第八條 住房資金管理中心對申請貸款材料進行核實審查后，應在三個月的時間內(nèi)向申請人做出正式答復。同意貸款后，借款人須辦理以下手續(xù)：
（一）填寫《職工個人住房擔保貸款申請書》和《職工個人住房委托貸款合同書》；
（二）借款人要將自籌資金存入住房資金管理中心指定銀行開立的住房儲蓄存款戶；
（三）借款人要到住房資金管理中心指定的保險公司辦理抵押財產(chǎn)保險；
（四）借款人要到市公證處辦理公證；
（五）將質(zhì)押的有價證券、存款及抵押物權(quán)利憑證交住房資金管理中心統(tǒng)一保管。
第九條 住房資金管理中心根據(jù)約定的合同期限通知指定銀行辦理貸款的劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
用于購買自住房的，銀行采取轉(zhuǎn)賬方式將個人存款和住房貸款一并劃到售房單位的售房存款賬戶。
用于修、建自住房的，將住房貸款劃入借款人開立的住房儲蓄存款戶。借款人用款時（包括自籌資金），必須提出書面申請或用款證明，經(jīng)住房資金管理中心審核同意后方可支取。
第十條 售房單位待借款人購房款全部交齊后，由其統(tǒng)一辦理住房個人產(chǎn)權(quán)證書一并轉(zhuǎn)交住房資金管理中心保管作為抵押憑證。
第四章 貸款的額度、期限、利率及還款方式
第十一條 貸款額度由住房資金管理中心根據(jù)實際情況，按下述兩種計算方法選擇確定：
（一）貸款額度（元）＝（借款人及家庭成員工資總額之和）×25％×12個月×貸款年限；
（二）最高貸款額為購、建、修住房費用總額的50％。
以上兩種計算辦法取最低數(shù)額為貸款額。
第十二條 本項貸款期限為1年期到20年期。購買新房不得超過20年，購買舊房不得超過10年。
第十三條 貸款利率按照貸款年限實行確定利率：
1-5年 貸款年利率5.13％5？10年 貸款年利率5.67％10？15年 貸款年利率6.21％15？20年 貸款年利率6.75％第十四條 職工住房貸款本息償還方法，采取按季均還的辦法，借款人按借款合同規(guī)定，按季到住房資金管理中心償還貸款本息；借款人也可以委托所在工作單位每月從其工資中代扣，按季轉(zhuǎn)交住房資金管理中心（應簽訂住房擔保貸款代扣協(xié)議）。
借款人還清全部貸款本息后，要在30天內(nèi)到住房資金管理中心辦理注銷貸款的一切手續(xù)，并領(lǐng)回抵押憑證。
第十五條 借款人提前歸還貸款本息的，按提前的期限調(diào)整貸款利率，計算利息，已經(jīng)歸還貸款本息部分，不再重新調(diào)整計算。借款人未按合同規(guī)定償還貸款本息的，住房資金管理中心按逾期天數(shù)每天加收逾期貸款額3‰的滯納金。
第五章 貸款的抵押、質(zhì)押
第十六條 借款人可用購、建、修的住房和存款單、債券作為貸款抵押或質(zhì)押，以房產(chǎn)作抵押的必須是借款人自有產(chǎn)權(quán)或共有產(chǎn)權(quán)。
第十七條 以購買的房產(chǎn)作抵押的，在未取得住房產(chǎn)權(quán)證明之前，可用簽訂的購買自住房合同的全部權(quán)益抵押，抵押期間，住房資金管理中心為第一受益人，同時借款人必須到市產(chǎn)權(quán)處辦理房屋抵押登記。
第十八條 以房產(chǎn)作抵押的，不得再重復抵押，在抵押期間，只允許借款人自己使用，并負有維修、保養(yǎng)和保證完好無損的責任，并隨時接受住房資金管理中心的監(jiān)督檢查，不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、出賣或饋贈。
第十九條 有下列情況之一者，住房資金管理中心有權(quán)依法對抵押物進行處理：
（一）借款人在3個月以上不按計劃期償還貸款本息，或借款合同期滿，借款人未依約償還貸款本息的；
（二）借款人在貸款合同終止之前死亡、失蹤或移居國外的，借款人的合法繼承人或受贈人拒絕履行代借款人償還貸款本息義務的；
（三）發(fā)生其他不能償還貸款情況的。
第二十條 處理抵押物所收取的款項，可依下列順序分配：
（一）支付拍賣或處理抵押物所發(fā)生的費用；
（二）支付與處理抵押有關(guān)的稅款；
（三）補交土地出讓金或轉(zhuǎn)讓費；
（四）歸還借款人所欠的貸款本息及罰息；
（五）如有剩余，退還借款人，不足部分由借款人補償。
第二十一條 借款人以第三人存款單出質(zhì)的，應由第三人出具同意書，并辦理存款單凍結(jié)手續(xù)。出質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)利金額應當高于借款金額。
以存款單、債券出質(zhì)的，應當在規(guī)定期限內(nèi)將權(quán)利憑證交付住房資金管理中心委托的銀行。
以載明兌現(xiàn)的存款單、債券出質(zhì)的，其兌現(xiàn)日期先于借款履行期的，住房資金管理中心有權(quán)在借款履行期屆前兌現(xiàn)，并將兌現(xiàn)的價款轉(zhuǎn)存。借款到期，借款人未償還貸款本息，住房資金管理中心有權(quán)依法處理質(zhì)押物，清償貸款本息及相關(guān)費用，剩余部分退還借款人，不足部分由借款人補償。
第六章 貸款的保證
第二十二條 本貸款須進行如下保證：
（一）用房產(chǎn)作抵押的，借款人必須有擔保單位或三名以上有代償還能力人作為保證人，保證人為自然人的，必須有固定經(jīng)濟來源，具有足夠的代償能力，并且在指定銀行存有一定數(shù)額的保證金。保證人必須得到單位同意，如借款人不能按期償還貸款本息，由保證人所在單位扣收保證人的固定收入。
（二）保證人的保證金額以貸款合同貸款本息及合同引起的訴訟費為限，保證期限自借款合同簽訂之日起到借款本息清償時止。
（三）用足額的有價證券作為質(zhì)押的，借款人也可不提供保證。
第二十三條 借款人的保證人系法人的，在保證人發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時，借款人應變更保證人，并重新辦理擔保手續(xù)。
第七章 抵押保險與公證
第二十四條 借款人以房產(chǎn)作為抵押的，須在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貨款人代辦有關(guān)保險手續(xù)，保險金額按照有關(guān)部門對房地產(chǎn)評估金額全額保險。
第二十五條 住房保險期要與貨款期限一致。在住房抵押期間，保險單要交由住資金管理中心保管，保險單享有的權(quán)益無條件地讓渡給住房資金管理中心。
第二十六條 抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；在保險期內(nèi)，如發(fā)生保險責任范圍以外毀損，由借款人負全部責任。
第二十七條 貸款合同應到公證機關(guān)辦理公證手續(xù)。
第二十八條 抵押物的評估費、登記費、保管費、保險費、公證費由借款人自己負擔。
第八章 貸款監(jiān)督
第二十九條 住房貸款要專款專用，嚴禁挪用。發(fā)生下列情況之一時，住房資金管理中心與銀行有權(quán)要求借款人提前償還部分或全部貸款：
（一）借款人違反借款合同規(guī)定的條款；
（二）借款挪作他用；
（三）借款人發(fā)生不能按期歸還貸款本息的其他情況。
借款挪作他用時，對挪用部分在原貸款利率基礎(chǔ)上加收50％的罰息。
第三十條 借款人在貸款期內(nèi)，要主動配合住房資金管理中心和銀行對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查。
第九章 借款合同變更與糾紛處理
第三十一條 借、貸雙方任何一方要求解除或變更貸款合同時，必須以書面形式提前一個月通知對方，在雙方未達成協(xié)議前，原貸款合同繼續(xù)有效，變更貸款合同須經(jīng)保證人同意。
第三十二條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。
第三十三條 借款雙方之間發(fā)生糾紛時，應協(xié)商解決，協(xié)商不成，當事人可向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。
第三條本辦法所稱商品房預售資金，是指取得商品房預售資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將其開發(fā)建設(shè)中的商品房建設(shè)項目在竣工驗收備案前預先出售給購房人，由購房人按照商品房預售合同約定支付的購房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）。
第四條縣房地產(chǎn)行政管理部門負責本縣商品房預售資金的監(jiān)督管理，主要履行以下職責：
（一）督促檢查商品房預售資金監(jiān)管的實施情況；
（二）辦理商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議的備案工作；
（三）受理商品房預售資金收繳、使用中違法違規(guī)行為的投訴處理；
（四）商品房預售資金監(jiān)管其他有關(guān)工作。
中國人民銀行縣支行、縣銀監(jiān)部門負責對監(jiān)管銀行的商品房預售資金監(jiān)管行為進行監(jiān)督檢查。
縣房地產(chǎn)行政管理部門、人民銀行、銀監(jiān)部門應建立商品房預售資金監(jiān)管協(xié)調(diào)機制，分工協(xié)作，相互配合，共同做好商品房預售資金監(jiān)管工作。
第五條批準預售的商品房建設(shè)項目應當全部納入預售資金監(jiān)管對象范圍。商品房預售資金監(jiān)管期限，自項目核發(fā)商品房預售許可證開始，至項目辦理房屋初始登記后達到購房人可辦理轉(zhuǎn)移登記條件止。
商品房質(zhì)量保證金的監(jiān)管期限，自項目竣工交付使用開始，至商品房質(zhì)量保修期滿止。
第六條監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預售資金只能用于購買本工程開發(fā)建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付工程建設(shè)的施工進度款、繳納法定稅費、償還本工程開發(fā)貸款、物業(yè)專項維修費用和房屋保修費用及支付本工程其他相關(guān)費用。
第七條開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可證前，應當選擇商品房預售資金監(jiān)管賬戶開戶銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行)，開設(shè)商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱監(jiān)管專用賬戶)，監(jiān)管專用賬戶不得支取現(xiàn)金。由縣房地產(chǎn)行政管理部門、人民銀行、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)四方簽訂統(tǒng)一格式的《縣商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》(以下簡稱監(jiān)管協(xié)議)，并報縣銀監(jiān)部門備案。
監(jiān)管協(xié)議由縣房地產(chǎn)行政管理部門、人民銀行和銀監(jiān)部門共同制定，應包括監(jiān)管項目的基本情況、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管時間、違約責任等內(nèi)容。監(jiān)管協(xié)議簽訂后，監(jiān)管銀行應向開發(fā)企業(yè)預發(fā)放監(jiān)管專用帳戶賬號，用于申請辦理監(jiān)管項目的《商品房預售許可證》。
商品房開發(fā)項目屬單家商業(yè)銀行貸款或提供按揭的，該銀行即為監(jiān)管銀行。屬多家商業(yè)銀行貸款或提供按揭的，由開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行商定選擇一家相關(guān)監(jiān)管銀行。
第八條開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》時，應當向縣房地產(chǎn)行政管理部門提供下列資料：
(一)提供其選定的監(jiān)管銀行資料及預發(fā)放的監(jiān)管專用帳戶賬號；
(二)監(jiān)管項目的國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；
（三）監(jiān)管項目建設(shè)方案和工程形象進度表；
（四）監(jiān)管項目各階段的資金使用計劃（用款計劃應按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可辦理轉(zhuǎn)移登記條件等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點，并合理確定每個節(jié)點的用款額度）；
（五）申請預售項目工程預算清冊；
（六）依法應當提供的其他資料。
第九條開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》后，應在3個工作日內(nèi)向監(jiān)管銀行申請開立正式監(jiān)管專用帳戶賬號，并向監(jiān)管銀行提供下列資料：
（一）商品房預售許可證復印件；
（二）監(jiān)管項目預售資金監(jiān)管額度意見書；
（三）監(jiān)管項目用款計劃；
（四）監(jiān)管項目工程預算清冊；
（五）監(jiān)管銀行要求的其他資料。
監(jiān)管銀行應在正式監(jiān)管專用帳戶賬號開立后5個工作日內(nèi)，將上述資料及開發(fā)企業(yè)的開戶申請書報縣人民銀行、銀監(jiān)部門備案。
第十條縣房地產(chǎn)行政管理部門應當根據(jù)監(jiān)管項目工程類別核定預售項目工程預算清冊和預售資金監(jiān)管額度。商品房預售資金監(jiān)管的額度為申請預售項目工程預算清冊總額的150%。預售資金監(jiān)管的額度一經(jīng)確定，一般不作調(diào)整，由縣房地產(chǎn)行政管理部門出具項目預售資金監(jiān)管額度意見書（附核定的預售項目工程預算清冊）報監(jiān)管銀行、縣人民銀行、銀監(jiān)部門備案。監(jiān)管項目發(fā)生變化，而需調(diào)整預售資金監(jiān)管額度的，由縣房地產(chǎn)行政管理部門出具項目預售資金監(jiān)管額度調(diào)整意見書，并報監(jiān)管銀行、縣人民銀行、銀監(jiān)部門備案。監(jiān)管銀行根據(jù)縣房地產(chǎn)行政管理部門出具的項目預售資金監(jiān)管額度意見書或調(diào)整意見書實施監(jiān)管額度的調(diào)整。
第十一條開發(fā)企業(yè)變更預售資金監(jiān)管銀行或者監(jiān)管專用賬戶的，應當向縣房地產(chǎn)行政管理部門提出申請，經(jīng)批準后解除原監(jiān)管協(xié)議，同時重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，將原監(jiān)管專用賬戶中的預售資金全部轉(zhuǎn)入變更后的監(jiān)管專用賬戶，并報縣人民銀行、銀監(jiān)部門備案。
第十二條監(jiān)管項目的商品房預售資金（購房款）由購房人直接存入監(jiān)管專用賬戶。開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金。開發(fā)企業(yè)憑購房人在監(jiān)管銀行的繳款憑證為購房人開具售房收款票據(jù)。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房買賣合同》備案登記時，應當提供購房人將購房款存入監(jiān)管銀行資金賬戶的繳款憑證。
購房人按揭貸款購買商品房的，開發(fā)企業(yè)應當提供監(jiān)管專用賬戶作為貸款到賬賬戶，其按揭貸款（含公積金貸款）由貸款銀行負責在貸款發(fā)放后次日劃入監(jiān)管銀行的監(jiān)管專用賬戶。
第十三條監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預售資金使用實行封閉式管理。開發(fā)企業(yè)在資金使用節(jié)點申請使用監(jiān)管資金的，應當持縣房地產(chǎn)行政管理部門出具的監(jiān)管資金使用意見書及以下材料向監(jiān)管銀行提出書面申請：
（一）地下結(jié)構(gòu)完成節(jié)點：提交勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽字的地基與基礎(chǔ)分部工程質(zhì)量驗收記錄材料；工程形象進度照片。
（二）結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點：提交勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽字的主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收記錄材料；工程形象進度照片。
（三）竣工驗收節(jié)點：提交規(guī)劃驗收合格報告；消防驗收合格報告；經(jīng)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽字的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程工程竣工驗收報告》；房屋質(zhì)檢部門的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》。
（四）完成初始登記并達到購房人可辦理轉(zhuǎn)移登記條件節(jié)點：提交產(chǎn)權(quán)登記部門的商品房初始登記證明。
（五）用于支付保修期內(nèi)的物業(yè)維修資金，應提供業(yè)主、物業(yè)服務公司維修方案及物業(yè)主管部門的審查意見。
第十四條在最后一個商品房預售資金撥付節(jié)點前，監(jiān)管專用賬戶內(nèi)必須保證有足額的資金轉(zhuǎn)為商品房質(zhì)量保證金進行監(jiān)管。
商品房質(zhì)量保證金的監(jiān)管額度為申請預售項目工程預算清冊總額的5%（參考同類地段、同一時段其它房地產(chǎn)項目的工程造價）。
商品房質(zhì)量保證金，用于保修期內(nèi)商品房的質(zhì)量保修。
第十五條監(jiān)管銀行應當按照監(jiān)管項目分別建立商品房預售資金收繳、支出臺賬，并根據(jù)監(jiān)管項目工程預算清冊、資金使用計劃等材料，嚴格審核開發(fā)企業(yè)資金使用申請，不得超額度支付。符合條件的，自申請之日起2個工作日內(nèi)直接將款項劃入收款方賬戶。
第十六條開發(fā)企業(yè)應當于每月25日前向縣房地產(chǎn)行政管理部門報送當月建設(shè)工程完成的形象進度以及監(jiān)管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單。監(jiān)管銀行應當于每月27日前將本銀行監(jiān)管的商品房預售資金情況報縣人民銀行、銀監(jiān)部門備案。
縣房地產(chǎn)行政管理部門應當對監(jiān)管項目的預售資金入賬情況、工程建設(shè)進度和資金使用情況進行監(jiān)督檢查。監(jiān)管人員應每月巡視監(jiān)管項目工程進度一次，并將巡視情況記錄在案，若發(fā)現(xiàn)監(jiān)管項目工程停工，應列入重點監(jiān)管對象，并查明停工原因，采取相應的措施。
監(jiān)管專用賬戶內(nèi)歸集余額已高于監(jiān)管額度的資金不列入監(jiān)管范圍。
第十七條開發(fā)企業(yè)監(jiān)管項目完成初始登記并達到購房人可辦理轉(zhuǎn)移登記條件的，縣房地產(chǎn)行政管理部門應當及時核算出商品房質(zhì)量保證金監(jiān)管額度，并通知監(jiān)管銀行對其額度實施監(jiān)管，同時終止對監(jiān)管專用賬戶中商品房質(zhì)量保證金額度外資金的監(jiān)管。
第十八條商品房質(zhì)量保修期滿，開發(fā)企業(yè)憑縣房地產(chǎn)行政管理部門出具的證明材料向監(jiān)管銀行提出監(jiān)管專用賬戶撤銷申請。監(jiān)管銀行應當按照有關(guān)規(guī)定辦理賬戶撤銷手續(xù)。
第十九條開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由縣房地產(chǎn)行政管理部門責令限期改正，并依法或依約定追究其相應責任。同時，將其違法違規(guī)行為予以公示，并記入企業(yè)的誠信檔案和縣人民銀行的征信系統(tǒng)：
（一）直接收存商品房預售資金的；
（二）未及時將貸款轉(zhuǎn)入專用賬戶的；
（三）未按規(guī)定使用商品房預售資金的；
（四）以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的；
（五）與施工單位、監(jiān)理單位串通，利用虛假證明或采取其他方式違規(guī)使用商品房預售資金的。
第二十條監(jiān)管銀行未按監(jiān)管協(xié)議約定撥付商品房預售資金的，開發(fā)企業(yè)可按監(jiān)管協(xié)議約定，選擇其他商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行。
根據(jù)學校畢業(yè)實習要求，本人于2010年1月16日到2月10日在中國農(nóng)業(yè)湖南石門支行分理處進行了為期25天的畢業(yè)實習。實習期間，在單位領(lǐng)導和指導老師的幫助下，我熟悉了農(nóng)業(yè)銀行的主要經(jīng)濟業(yè)務活動，理論水平和實際工作能力均得到了鍛煉和提高?，F(xiàn)將畢業(yè)實習的具體情況及體會作一個系統(tǒng)的總結(jié)。
一、農(nóng)業(yè)銀行簡介
中國農(nóng)業(yè)銀行于1979年2月恢復成立，總部設(shè)在北京。截至XX年年末，在中國內(nèi)地設(shè)有分支機構(gòu)24452個，同時在新加坡、香港設(shè)有分行，在倫敦、東京、紐約設(shè)有代表處，擁有員工447519人。2010年，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司正式成立，承繼原中國農(nóng)業(yè)銀行全部資產(chǎn)、負債、業(yè)務、機構(gòu)網(wǎng)點和員工，注冊資本為2600億元。財政部和中央?yún)R金投資有限責任公司分別持有中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司50%的股權(quán)，依法行使中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司發(fā)起人的權(quán)利和義務。
作為一家城鄉(xiāng)并舉、聯(lián)通國際、功能齊備的大型國有商業(yè)銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行一貫秉承以客戶為中心的經(jīng)營理念，堅持審慎穩(wěn)健經(jīng)營、可持續(xù)發(fā)展，立足縣域和城市兩大市場，實施差異化競爭策略，著力打造伴你成長服務品牌，依托覆蓋全國的分支機構(gòu)、龐大的電子化網(wǎng)絡和多元化的金融產(chǎn)品，致力為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)的金融服務，與廣大客戶共創(chuàng)價值、共同成長。XX年年，中國農(nóng)業(yè)銀行列英國《銀行家》世界1000家大銀行排名65位;美國《財富》全球企業(yè)500強排名277位。XX年年，中國農(nóng)業(yè)銀行標準普爾評級為bbbpi;穆迪評級為a1/穩(wěn)定。
在國內(nèi)，中國農(nóng)業(yè)銀行網(wǎng)點遍布城鄉(xiāng)，資金實力雄厚，服務功能齊全，不僅為廣大客戶所信賴，已成為中國最大的銀行之一。在海外，農(nóng)業(yè)銀行同樣通過自己的努力贏得了良好的信譽，被《財富》評為世界500強企業(yè)之一。中國農(nóng)業(yè)銀行湖南石門支行分理處是石門縣支行直屬的一個營業(yè)網(wǎng)點，一直鼎立支持石門經(jīng)濟的發(fā)展，在地方經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮著極其重要的作用。
二、實習經(jīng)歷及工作內(nèi)容
1月16日到2月10日期間，我有幸進入中國農(nóng)業(yè)銀行石門縣支行實習，雖然實習的時間不長，我卻在這寶貴的時間里學到了好多東西，豐富并實踐了大學的理論知識，同時也深感自己知識面的匱乏，堅定了我積極學習的信念。在工作中，工作態(tài)度的轉(zhuǎn)變是我學到的重要的一筆人生財富。在實習期間，我虛心學習，認真工作，認真完成工作任務，并與同事建立了良好的關(guān)系，得到了行里員工的一致認可。
(一)跟主任學習相應的理論知識，及各種文件
在實習的前幾天里，我主要跟主任學習，一方面要學習相關(guān)的實務操作，既要強化已有的知識，還要學習新的知識，另一方面，還要學習人民銀行下達的相關(guān)文件。結(jié)合農(nóng)行金融報，金融研究等雜志刊物，了解銀行改革的方向，動態(tài)。因此，作為一名農(nóng)行員工都應該積極對待改革，并在改革中，以實際行動履行一個員工的責任。
農(nóng)行2010年1月6日消息，農(nóng)行再推服務三農(nóng)新產(chǎn)品，惠農(nóng)信用卡在冀隆重面市?；蒉r(nóng)信用卡是繼金穗惠農(nóng)卡(借記卡產(chǎn)品)之后，農(nóng)業(yè)銀行服務三農(nóng)的又一項金融產(chǎn)品創(chuàng)新。據(jù)介紹，惠農(nóng)信用卡是面向縣域及農(nóng)村高端客戶發(fā)行的綜合性信用卡產(chǎn)品。該產(chǎn)品充分考慮了三農(nóng)市場上高端客戶的金融服務需求，通過一系列創(chuàng)新設(shè)計，可以滿足其支付結(jié)算、儲蓄理財以及生產(chǎn)生活中的短期、頻繁資金需求。一是借貸合一，即時用信。二是全額取現(xiàn)及轉(zhuǎn)賬，使用方便，惠農(nóng)信用卡的授信額度最高可達30萬元。三是循環(huán)透支，快速周轉(zhuǎn)。
09年1月16日至18日，剛掛牌的中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司在京召開首次年度工作會議。剛在京召開首次年度工作會議。會議回顧總結(jié)了過去一年多農(nóng)業(yè)銀行改革發(fā)展的基本情況，深入分析了全行當前面臨的內(nèi)外部形勢，明確了新年度的總體思路、奮斗目標和工作要求，號召全行干部員工以建立現(xiàn)代金融企業(yè)制度為核心，全面落實公司治理各項目標，在新的起點上開創(chuàng)農(nóng)業(yè)銀行改革發(fā)展新局面。會議指出，農(nóng)業(yè)銀行新一屆黨委成立以來，認真貫徹落實國家宏觀經(jīng)濟政策，遵循現(xiàn)代商業(yè)銀行運行規(guī)律，緊密結(jié)合自身實際，堅持科學發(fā)展，走結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益相結(jié)合的路子，各項業(yè)務保持了持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的良好勢頭。 農(nóng)業(yè)銀行于09年2月10日消息：新增發(fā)卡2300萬張，貸款500億元，農(nóng)業(yè)銀行全力推動惠農(nóng)卡和農(nóng)戶小額貸款工作。推進惠農(nóng)卡和農(nóng)戶小額貸款工作，是農(nóng)業(yè)銀行落實面向三農(nóng)市場定位、拓展縣域藍海市場的重大戰(zhàn)略舉措。為廣大農(nóng)民提供了廣覆蓋、普惠制、多功能的金融服務，為緩解農(nóng)民貸款難發(fā)揮了重要作用。為實現(xiàn)目標，農(nóng)業(yè)銀行明確提出，將按照突出重點、加大投入的原則，進一步加大資源配置傾斜力度。在此基礎(chǔ)上，不斷完善網(wǎng)點服務功能，充分挖掘現(xiàn)有網(wǎng)點服務潛能。在風險可控的前提下，下沉經(jīng)營重心，將農(nóng)戶小額貸款的權(quán)限適當下放到鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)點，提高辦貸效率。
(二)跟業(yè)務員學習操作
在正式學習銀行業(yè)務前，我在實習指導老師的指導下首先學習銀行工作必需的基本技能，包括點鈔，捆鈔，珠算，五筆字型輸入法，數(shù)字小鍵盤使用等。經(jīng)過一段時間的練習，我雖然還不能熟練操作銀行的基本技能，但大致也掌握了其中的技巧。
接下來，實習指導老師便讓我學習儲蓄業(yè)務。該分理處的儲蓄業(yè)務實行的是柜員負責制，就是每個柜員都可以辦理所有的儲蓄業(yè)務，即開戶，存取現(xiàn)金，掛失,解掛，大小鈔兌換，受理中間業(yè)務等。在銀行實習，學習柜員間每天交接工作時的對賬是必不可少的，對賬時除了要核對現(xiàn)金賬實是否相符外，還要查看重要空白憑證是否缺失，傳票是否連續(xù)等等。而柜員間對賬也是很有程序的，一般先清點現(xiàn)金，然后再是清點重要空白憑證如存折，銀行卡，存單等。
在辦理活期儲蓄開戶時，需填寫內(nèi)容有存款日期、戶名、存款金額的活期儲蓄存款憑條，并將憑條、現(xiàn)金和個人身份證明交銀行經(jīng)辦人員。銀行經(jīng)辦人員審核后，發(fā)給客戶存折;若要求憑密碼或印鑒支取，要在銀行網(wǎng)點的密碼器上自行按規(guī)定格式輸入密碼?；钇诖嬲壑С至憬痤~開戶，辦卡則至少保持1萬。大額款項的支取要登記報備，涉及到支票的該筆款項的支票也要由會計主管簽字后方可支取。
定期儲蓄是指在存款時約定存期，一次或按期分次存入本金，整筆或分期、分次支取本金或利息的一種儲蓄方式。零存整取有專門的儲蓄存折，是按約定存期、每月固定存款、到期一次支取本息的一種儲蓄。開戶手續(xù)與活期相同，每月要按開戶時的金額進行續(xù)存。儲戶提前支取時的手續(xù)比照整存整取定期儲蓄存款有關(guān)手續(xù)辦理。
(三)自學銀行會計理論知識
經(jīng)過一段時間的學習儲蓄業(yè)務的操作流程后，我開始自己從課本上學習銀行的會計業(yè)務。而且，由于現(xiàn)在大多數(shù)銀行普遍實行柜員制電算化，實際上操作都由電腦提示。在了解了部分銀行業(yè)務的有關(guān)規(guī)定后，對于業(yè)務處理程序應該有一個詳盡的了解，知其然更要知其所以然。于是，我又從銀行最基本的活期、定期存款出發(fā)，全面了解其業(yè)務流程，并有針對性的學習了有關(guān)規(guī)定，個人信貸業(yè)務、銀行卡、個人業(yè)務、公司金融業(yè)務，其中，企業(yè)貸款業(yè)務中主要包括流動資金貸款、項目貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等幾類。
個人消費貸款，又稱消費信貸。主要包括個人住房貸款、個人汽車貸款、個人綜合消費貸款與個人助學貸款等。其中，住房信貸分為個人住房按揭貸款、個人住房公積金貸款、個人二手房貸款、個人商用房貸款與個人住房裝修貸款。
對公業(yè)務的會計部門的核算(主要指票據(jù)業(yè)務)主要分為三個步驟，記賬，復核與出納。城關(guān)分理處的票據(jù)業(yè)務主要是指支票，包括轉(zhuǎn)賬支票與現(xiàn)金支票兩種。對于辦理現(xiàn)金支票業(yè)務，首先是要審核，看出票人的印鑒是否與銀行預留印鑒相符，方式就是通過電腦驗印，或者是手工核對;再看大小寫金額是否一致，出票金額，出票日期，收款人要素等有無涂改，支票是否已經(jīng)超過提示付款期限，支票是否透支。如果有背書，則背書人簽章是否相符，值得注意的是大寫金額到元為整，到分則不能在記整。對于現(xiàn)金支票，會計記賬員審核無誤后記賬，然后傳遞給會計復核員，會計復核員確認為無誤后，就傳遞給出納，由出納人員加蓋現(xiàn)金付訖章，收款人就可出納處領(lǐng)取現(xiàn)金(出納與收款人口頭對賬后)。轉(zhuǎn)賬支票的審核內(nèi)容同現(xiàn)金支票相同，在處理上是由會計記賬員審核記賬，計復核員復核。
(四)跟客戶經(jīng)理的學習
客戶資源的優(yōu)劣決定了一家銀行業(yè)務結(jié)構(gòu)盈利狀況和競爭力水平。實施客戶知識管理可以提高客戶資源的開發(fā)和利用。在實習中，我歸納總結(jié)了客戶知識管理的結(jié)構(gòu)，并用理論知識和時間不斷豐富。
改善銀行與客戶之間的關(guān)系，拓展業(yè)務空間，發(fā)展利潤源泉。在對客戶服務的同時，我明白并領(lǐng)悟著，農(nóng)行在資產(chǎn)總額大但資本欠缺的情況下，是如何利用資本的稀缺性的。利用最少的經(jīng)濟成本獲得最大的收益，是每個客戶追求的，資本追求利潤，決定了資本是閑不住的，只有通過創(chuàng)新金融產(chǎn)品來節(jié)約經(jīng)濟成本。
三、心得和體會
這次實習，總的來說，有苦有甜。對我來說，是一種挑戰(zhàn)，同時，也是一個機會。25天的銀行實習生活，除了讓我對農(nóng)業(yè)銀行的基本業(yè)務有了一定的了解，我覺得自己在其他方面的收獲也是挺大的。我深深地感受到自己所學知識的膚淺和在實際運用中的專業(yè)知識的匱乏，剛開始的一段時間里，對一些工作感到無從下手，茫然不知所措。在學校學到的知識，一旦接觸到實際，才發(fā)現(xiàn)自己的差距。
紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行?？此坪唵蔚臉I(yè)務處理，當真正上崗時卻有這么多的細節(jié)需要注意。比如：對待客戶的態(tài)度，首先是要用敬語，如您好，請簽字，請慢走;其次，與客戶傳遞資料時必須起立并且雙手接送，最后對于客戶的一些問題和咨詢必須要耐心的解答。這使我認識到在真正的工作當中要求的是我們嚴謹和細致的工作態(tài)度，這樣才能在自己的崗位上有所發(fā)展。作為一名即將步入社會的我，這次的畢業(yè)實習無疑成為了我踏入社會前的一個平臺，為我今后踏入社會提供一次良好的契機。
農(nóng)業(yè)銀行實習心得3000字二
一、 選擇大堂實習的價值
(一)未來需求很大
隨著銀行服務的擴張，對私業(yè)務成為中資銀行的關(guān)鍵發(fā)展方向(國外的各大銀行早以有了幾十年的經(jīng)驗,所占銀行的業(yè)務收入比重很大)。由于服務網(wǎng)點迅速增加，因此各大銀行對個人業(yè)務服務崗位的各類需求隨之上升。然而，能夠從事這類崗位的現(xiàn)成人才非常緊缺,各類銀行間只能通過相互挖人才能暫時填補空缺。就拿交通銀行來講，全市100多個網(wǎng)點,現(xiàn)有的大堂經(jīng)理遠遠未達這個數(shù)，如果加上四大國有銀行(中,農(nóng),建,工)的近2000個服務網(wǎng)點,整個銀行系統(tǒng)對大堂經(jīng)理的人才需求量應該是巨大的。然而，一個合格的大堂經(jīng)理也是需要從助理或者更低的崗位慢慢培養(yǎng)的。
(二)是成為金融英才的臺階
另外通過這段見習的經(jīng)歷,對有意向從事銷售工作的學員來說也是很有幫助的,尤其是想從事證券,保險,期貨以及信托工作的學員.銀行是如今中國資本市場上的老大,所占的比例是最大的,有過銀行工作經(jīng)歷的求職者是很受以上這些金融行業(yè)公司歡迎的,就勞動力市場而言,這種復合型人才是最為缺乏的。我們也期望更多的青年，通過一次良好的實習機會，提供自己一次快速成長的機會!
就拿我來說，一開始面對客戶的最大障礙就是緊張，別人盯著自己，就難免有點不自信。另外，如果空的時候，還會覺得很無聊，如果忙的時候，又會感覺累得不得了。不過，帶教老師說，每個人都有這么一個過程，關(guān)鍵問題還在于對銀行業(yè)務的不熟悉，還有就是你的學習方法對不對。整個見習過程中，帶教老師不可能一直陪著我，所以善于觀察，主動理解，不斷嘗試，是使自己快速獨立的好辦法。每個學習工作都有一個過程，而開始的過程又是最易讓人放棄的。堅持就是每個學員走向成功的基石。
二、 實習的時間與內(nèi)容
(一)實習時間及感想
7-24 到 8-2 期間， 早上 8:00-11:30，下午2:00-5:00。 我通過 推薦信 有幸進入農(nóng)業(yè)銀行 文成 縣支行實習，雖然實習的時間不長，我卻在這寶貴的時間里學到了好多東西，豐富并實踐了大學的理論知識，同時也深感自己知識面的匱乏，鑒定了我積極學習的信念。
(二)具體實習內(nèi)容
配合大堂經(jīng)理做好對客戶的分流工作，維護大廳秩序并解決一般客戶糾紛。指導客戶正確填寫各類業(yè)務流程單，向有需求的客戶介紹營銷交行各類中間業(yè)務產(chǎn)品，向客戶解答各類關(guān)于交行的金融業(yè)務產(chǎn)品的問題，做好這個崗位需要全面的銀行業(yè)務知識。
1、要熟悉銀行的柜面業(yè)務，中間業(yè)務。例如基金就屬于中間業(yè)務，另外還有保險，國債以及各種信托產(chǎn)品，分紅型的保險;以及人民幣和外幣的信托理財計劃等。
2、這個崗位能培養(yǎng)足夠的應變能力
隨時隨地做好應付突發(fā)事件的準備，這也是該崗位特性的又一要求。
在日常的營業(yè)大廳，往往有幾十上百的客戶，難免會發(fā)生摩擦(多指和銀行)，這時就是考慮崗位能力的時候了。當天中午，銀行大廳內(nèi)的叫號機出了故障，這個時候是銀行辦理業(yè)務的高峰，再加上天氣有熱，頓時大廳一片里混亂，埋怨聲充斥著整個大廳。帶教老師 快速地走到人群中，非常和-諧的向客戶解釋，目的是維護好大廳的秩序。 說，有時還會遇到個別情緒激烈的客戶，這時候，能力強的大堂經(jīng)理助理和能夠差的助理，一下就對比出了差異。我不得不佩服大堂經(jīng)理良好的應變能力足以讓人欽佩。
3、耐心和細心并存的崗位
當一天的工作基本結(jié)束后，我們就開始了另一項重要的內(nèi)容：整理客戶資料。客戶資料包括開戶申請書、開戶合同書、銀證對應申請書、客戶資料變更表，及客戶身份證、銀行卡、股東代碼卡復印件等。所做的相關(guān)工作大致包括以下三個方面內(nèi)容：
(1)理清相關(guān)的客戶資料，并及時核對下當天業(yè)務所產(chǎn)生的各項單據(jù)，確保完整準確、沒有遺漏。如果有什么缺失，一定要及時的給予糾正。很長一段時間弄得我們都對單據(jù)特敏感，呵呵，總怕有什么閃失似的;
(2)把理清整理過的客戶資料，按順序裝入客戶檔案袋，然后寸到檔案柜子里;
(3)有時間我們要把當天產(chǎn)生的自然人注冊表和身份證的復印件表掃描到各個業(yè)務科目目錄下，然后統(tǒng)一發(fā)往總部。
整理客戶資料在實習中占了一定分量的工作。這是一個簡單但相當煩瑣的的過程，需要細心和耐心;客戶資料檔案的有序整理是為了將來需要時能夠方便迅速的查找，所以工作人員對我們進行認真的指導。
三、 實習的心得和體會
經(jīng)過這次實習，對銀行大堂業(yè)務及其日常業(yè)務有了比較深刻的了解和認識，與此同時也思考了一些問題：
(一)區(qū)分客戶
銀行會根據(jù)客戶的資產(chǎn)將客戶分成大、中、散戶三類，重視發(fā)展大客戶并為之提供完善的服務，這一點從營業(yè)部設(shè)有眾多專門的單獨大客戶室就可以看出。另外，大客戶還可以申請到更加優(yōu)惠的交易傭金費率;而小客戶則沒有以上的種種待遇，他們要早早的到散戶區(qū)占機子，有什么問題也能解決但可能不是很及時的;
(二)銀證轉(zhuǎn)帳和第三方存管制度
隨著銀行和證券公司合作為不斷深入，最近的銀證轉(zhuǎn)帳和第三方存管制度等證券交易方式，對傳統(tǒng)的證券交易模式提出了挑戰(zhàn)，在業(yè)界引起了高度重視。
有了銀證轉(zhuǎn)賬業(yè)務，一方面，投資者可以就近到相關(guān)銀行辦理存取資金，另一方面，可以隨時通過電話劃賬，方便投資者的投資活動。但是，銀證轉(zhuǎn)賬畢競還存在個轉(zhuǎn)字，需要耗費一定的人力物力，有時轉(zhuǎn)帳不成功，還影響股民的操作，于是第三方存款制度便誕生了。
關(guān)于即將推出的第三方存管制度
(1)概念：客戶證券交易結(jié)算資金(俗稱保證金)第三方存管制度是指證券公司將客戶證券交易結(jié)算資金交由銀行等獨立第三方存管。實施客戶證券交易結(jié)算資金第三方存管制度的證券公司將不再接觸客戶證券交易結(jié)算資金，而由存管銀行負責投資者交易清算與資金交收。客戶證券交易資金、證券交易買賣、證券交易結(jié)算托管三分離是國際上通用的防火規(guī)則。
(2)目的：建立客戶證券交易結(jié)算資金第三方存管制度,旨在從源頭切斷證券公司挪用客戶證券交易結(jié)算資金的通道,從制度上杜絕證券公司挪用客戶證券交易結(jié)算資金現(xiàn)象的發(fā)生,從根本上建立起確?？蛻糇C券交易結(jié)算資金安全運作的制度,達到控制行業(yè)風險、防范道德風險、保護投資者利益、維護金融體系穩(wěn)定的目的。
(3)原因：實行客戶證券交易結(jié)算資金第三方存管制度之所以能確?？蛻糇C券交易結(jié)算資金不被券商挪用，是因為該制度有效地在證券公司與所屬客戶證券交易結(jié)算資金之間建立隔離墻。具體而言，實施客戶證券交易結(jié)算資金第三方存管制度后，客戶可以在存管銀行網(wǎng)點或證券公司的營業(yè)網(wǎng)點辦理開戶業(yè)務，在存管銀行的系統(tǒng)中生成客戶證券交易結(jié)算資金賬號，在證券公司的系統(tǒng)中生成客戶號。遵循證券公司管交易，商業(yè)銀行管資金、登記公司管證券的原則，由證券公司負責客戶證券交易買賣、登記公司負責交易結(jié)算并托管股票;由商業(yè)銀行負責客戶證券交易結(jié)算資金賬戶的轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金存取以及其它相關(guān)業(yè)務。
(三) 銀行是服務性行業(yè)
服務是企業(yè)的靈魂，而銀行正是服務性要求很高的行業(yè)。
要想成為優(yōu)秀的銀行大堂服務人員， 不僅要練好外功，還需要勤練內(nèi)功做到內(nèi)外兼修，綜合各自觀點，主要有以下幾方面。
(1) 要具備良好的各類素質(zhì)和能力 ： 要不斷地充實和完善自己的業(yè)務知識，使自己成為一本移動的銀行活字典 ， 對銀行業(yè)務知識的掌握要充分并全面，這樣才能有足夠的基礎(chǔ)為客戶提供服務，不僅要學習金融、經(jīng)濟知識，還要學習銀行的各項業(yè)務操作流程、各項金融產(chǎn)品知識，不僅要學習傳統(tǒng)業(yè)務知識還要學習新業(yè)務知識，只有這樣，才能為客戶提供全方位、個性化的金融服務 ， 做到在反思和學習中進步，才能完善自己，提高自己。
(2) 要有較強的 與客戶溝通 的能力 ： 大堂直接面對客戶，必須要做一個優(yōu)秀的傾聽者和溝通者。要了解客戶的特點，因人而異，使用不同的溝通方法，使溝通產(chǎn)生意想不到的效果。當自己融入到農(nóng)合行團隊后，就要與同事和-諧相處，就能更好地服務客戶 ， 不僅要做到與客戶的溝通，更應該協(xié)調(diào)客戶與柜員之間的摩擦，做到面觀四方、耳聽八方，及時與客戶溝通，密切與客戶的關(guān)系。
