首頁 > 優(yōu)秀范文 > 房產(chǎn)繼承公證書
時間：2023-02-27 11:11:08
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房產(chǎn)繼承公證書范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
一、該房屬于陳某與劉某的共同財產(chǎn)
我國《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第十九條規(guī)定，由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產(chǎn)。因此，本案中登記在劉某名下的房屋是屬于陳某和劉某的共有財產(chǎn)。
二、登記機構(gòu)不能為死者辦理交易過戶登記
我國《民法通則》第九條規(guī)定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔民事義務。所謂自然人的民事權(quán)利能力是指自然人依法享有民事權(quán)利和承擔民事義務的資格。自然人的民事行為能力是指自然人能以自己的行為取得民事權(quán)利、承擔民事義務的資格。劉某去世后，其民事行為能力自動終止，繼承開始。其財產(chǎn)應由繼承人繼承，在辦理繼承轉(zhuǎn)移登記后由新的權(quán)利人與第三人蔣某進行房產(chǎn)交易才符合《繼承法》和房產(chǎn)交易的有關(guān)規(guī)定。陳某以劉某名義出售房屋無法律依據(jù)，房屋登記機構(gòu)給蔣某直接辦理權(quán)屬登記是錯誤的。按照《物權(quán)法》第二十九條的規(guī)定，因繼承或受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第三十條規(guī)定，依照第二十九條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
所有權(quán)人死亡后，未按照規(guī)定申請繼承登記，直接以產(chǎn)權(quán)人名義申請交易過戶的轉(zhuǎn)移登記，造成登記錯誤，這類案件實踐中比較常見，法院一般會判決撤銷轉(zhuǎn)移登記。
發(fā)生這種登記錯誤的情形主要有以下幾種：一是繼承后又要辦理過戶手續(xù)的情況下，當事人為圖省事，少交繼承登記發(fā)生的手續(xù)費、公證費等相關(guān)費用，直接以被繼承人名義辦理過戶交易手續(xù)；二是繼承人有多人的，其中某個繼承人為了侵占其他繼承人的份額，直接以被繼承人名義辦理交易手續(xù)，試圖一人獨占全部售房款；三是繼承人有多人的，其他繼承人默許一個繼承人以被繼承人名義辦理交易手續(xù)，后來由于家庭內(nèi)部或繼承人內(nèi)部糾紛和矛盾出現(xiàn)，其他繼承人再明確表示反對；四是依據(jù)其他部門出具的文件或資料辦理登記手續(xù)，后來發(fā)現(xiàn)該文件或資料錯誤而導致登記錯誤；五是債務人將房產(chǎn)證、身份證、土地證等資料交給債權(quán)人，后來債務人死亡，在債務人的被繼承人沒有辦理繼承登記的情況下，債權(quán)人持有關(guān)證件直接以被繼承人名義辦理過戶手續(xù)。
三、蔣某的權(quán)利應受到保護
原文：
贍養(yǎng)人應當履行對老年人經(jīng)濟上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要。（出自《老年人權(quán)益保障法》第十一條）
解讀：
贍養(yǎng)包括經(jīng)濟贍養(yǎng)與精神贍養(yǎng)。所謂精神贍養(yǎng)是指在家庭生活中，贍養(yǎng)人尊重被贍養(yǎng)人的人格和關(guān)心其意愿，在精神上給予其慰藉，使其愉悅、開心，以享受家庭特有的天倫之樂。
案例：
曾經(jīng)，精神贍養(yǎng)是道德問題還是法律問題備受爭議。直至2007年6月，江蘇省海安縣86歲楊老太的一紙判決，才使這一爭論塵埃落定。
楊老太一直與兒子一起生活。2004年8月，老人和兒子因家庭瑣事發(fā)生爭執(zhí)，兒子一氣之下搬了出去。之后，行動不便的老人曾請求兒子看在其年事已高、行動不便的份兒上搬回來居住，可是兒子、兒媳不為所動。于是，老人將60歲的兒子告到法院，請求判令兒子每月支付900元生活費，每周探視5次，每次陪護4小時以上。
2007年6月，法院作出了一審判決：原告有退休金，其日常生活足以得到保障，無須他人提供經(jīng)濟幫助。對原告要求被告支付生活費的請求不予支持。法院同時認為，贍養(yǎng)父母不能僅被理解為經(jīng)濟上的供養(yǎng)，還包括精神上的慰藉。本案原告提出要求被告定期探視符合人倫，亦于法有據(jù)，判定被告每周不少于兩次探望原告，每次陪護時間不少于1小時。
房產(chǎn)繼承權(quán)公證書是否存在有效期
文/亓紅
近日，總有讀者咨詢房產(chǎn)繼承公證書的有效期問題。老人一般都會問，因為家里面的各種原因，如果辦完繼承權(quán)公證書后，先不打算到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)繼承更名的相關(guān)手續(xù)，那么這個房產(chǎn)繼承權(quán)公證書是否會過期？
一般辦理房地產(chǎn)公證遵循以下程序進行:
公證申請。當事人向有管轄權(quán)的公證處提供申請,填寫申請表,并提交房屋買賣合同、個人身份證件、產(chǎn)權(quán)證明及其他相關(guān)材料。
夫妻關(guān)系公證書夫妻關(guān)系公證書（）××字第××號根據(jù)×××（調(diào)查材料、當?shù)厝俗C等），茲證明×××（男，×年×月×日出生）與×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地點）按照當?shù)匚覈褡鍌鹘y(tǒng)風俗習慣結(jié)婚，是夫妻關(guān)系。
公證書格式（一）××合同公證書 （××）字第××號 茲證明××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）××××與××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××與××××年××月××日，在××××（簽約地點
不可抗力公證書（）хх字第хх號 茲證明хх年х月х日〈хх日報〉（或хх部門證明材料）記載，хх年х月х日在хх（地點）因хххх（原因）發(fā)生了хххх（事件名稱）事件，造成хххх（結(jié)果）。
受贈公證書正文：受贈公證書（______）___字第___號茲證明______（男或女），______年______月______日出生，現(xiàn)住______省______縣______鄉(xiāng)______ 村）于______年______月______日來到我處（或在______地），在我的面前，在前面的受贈書上簽名（蓋章
遺囑公證書參考范本（）××字第××號茲證明×××（應寫明姓名、性別、出生年月日和現(xiàn)住址）于×年×月×日在×××（地點或者公證處），在我和×××（可以是其他公證員，也可以是見證人）的面前，立下了前面的遺囑，并在遺囑上簽名（或者蓋章）。
戶籍與住所公證書樣本()хх字第хх號 根據(jù)хх省хх市戶籍管理機關(guān)檔案記載(或根據(jù)實地調(diào)查)，茲證明ххх，(男或女，хх年х月х日出生)現(xiàn)戶籍地在中國хх省хх市(縣)хх路хх號，其住所與戶籍地一致(或在中國хх省хх市хх路хх號)。
企業(yè)法人資格公證書（）××字第××號茲證明__________________（單位全稱）于_____年__月___日經(jīng)_______工商行政管理局核準登記，取得工商______字第_____號《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，具有法人資格。
財產(chǎn)公證書財產(chǎn)公證書樣本 (××)字第××號根據(jù)×××(調(diào)查材料等)，茲證明×××( 性別，×年×月×日出生)在本公證日擁有以下個人財產(chǎn)：1。房產(chǎn)： 2。機動車： 3。 銀行存款： 4。 5。。
未婚公證書未婚公證書（之一）（）χχ字第χχ號根據(jù)χχ單位證明（或經(jīng)調(diào)查），茲證明χχχ（男或女，現(xiàn)住χχ省χχ市χχ街χχ號）至χχ年χ月χ日（單位出具的證明或公證處查證的時間）未曾登記結(jié)婚。
合同公證書××合同公證書（）××字第××號茲證明××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××與××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××于××××年×月×日，在××（簽約地點或本公證處），在我
房產(chǎn)公證書()××字第××號繼承人：×××，男，××××年×月×日出生，住××省××市××街××號。被繼承人：×××，男，××××年×月×日出生，生前住××省××市××街××號。
未婚公證書（之二）未婚公證書（之二）（）хх字第хх號根據(jù)хх單位證明或經(jīng)調(diào)查，茲證明ххх（男或女，хх年х月х日出生，現(xiàn)住хх國或香港、澳門）至хх年х月х日離境（或去香港、澳門）之日，在中國（或在中國內(nèi)地）居住期間未曾登記結(jié)婚。
死亡公證書死亡公證書死亡公證書1．格式死亡公證書（）××字第××號根據(jù)××××（寫明調(diào)查的材料，包括檔案記載、知情人證明等）茲證明×××，男（或者女），于×年×月×日在××××（地點）因××（死亡原因）死亡。
贈與公證書( )××字第××號茲證明×××，×××于×年×月×日來到我處，在我的面前，在前面的委托書上簽名(或蓋章)。中華人民共和目××省××市公證處公證員(簽名)年 月 日
家庭經(jīng)濟狀況公證書家庭經(jīng)濟狀況公證書（______）___字第___號根據(jù)______單位證明，茲證明______（男或女，______年______月______日出生，現(xiàn)住______國）的父親 ______和母親______的年收入為人民幣___元，家庭所需扶養(yǎng)人口為______人（或家庭人均年收入低
離婚公證書離婚公證書（）××字第××號茲證明×××（男，×年×月×日出生）與×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地點）登記結(jié)婚，于×年×月×日在×××（原婚姻登記機關(guān)名稱，或者經(jīng)人民法院判決）離婚。
保全證據(jù)公證書格式（）хх字第хх號 申請人хххх（單位全稱）因хххх（申請保全證據(jù)的原因及用途），向我處申請對хххх（保全標的名稱）進行保全證據(jù)。
選票公證書選票公證書--------------------------------------------------------------------------------（）хх字第хх號茲證明奧地利公民ххх（男或女，于хх年х月х日出生）于хх年х月х日х時在我面前，將選票裝入信封，并將該裝有選
私人獨資企業(yè)資格公證書()хх字第хх號茲證明хххх(企業(yè)名稱)系хх(姓名、身份證號碼)核準登記，一人獨資經(jīng)營的企業(yè)，已于хх年х月х日經(jīng)хх工商行政管理局，取得工商хх字第хх號《營業(yè)執(zhí)照》。本公證書有效期截止хх年х月х日止。
繼承權(quán)公證書繼承權(quán)公證書 1．格式繼承公證書 （）××字第××號 被繼承人：×××（應寫明姓名、性別、生前住址） 繼承人：×××（寫明姓名、性別、出生年月日、住址、與被繼承人的關(guān)系） 繼承人：×××（同上，有幾個繼承人應當寫明幾個繼承人）
贍養(yǎng)協(xié)議公證書（ ） 字第 號茲證明贍養(yǎng)人______（男或女，______年____月____日出生，現(xiàn)住______省______縣______鄉(xiāng)______村）、______（男或女，______年____月____日出生，現(xiàn)住______省______縣______鄉(xiāng)______村）就贍養(yǎng)______的問題于______年_____
商標權(quán)公證書公證書（）хх字第хх號茲證明хххх（單位全稱）生產(chǎn)的хххх（商品名稱）上的хх商標，已于хх年х月х日經(jīng)國家工商行政管理局商標局核準注冊，取得第хххх號〈商標注冊證〉。
提存公證書提存公證書（ ） 字第 號茲證明購貨方______（單位全稱）根據(jù)______年______月______日與______（單位全稱）簽訂的《___合同》第___條的約定，于______年______月______日將該合同購貨款______（幣種、數(shù)額）提交于我處。
專業(yè)職務公證書書（）хх字第хх號根據(jù)（授予職務的主管機關(guān)）出具的證明хх（或根據(jù)檔案記載），茲證明ххх（男或女，хх年х月х日出生）于хх年х月х日由хх醫(yī)院（或хх大學、хх研究員等）聘為х科主任醫(yī)師（或教授、研究員、工程師等）
出生公證書出生公證書（ ） 字第 號根據(jù)______省______市（或縣）______戶籍管理機關(guān)檔案記載（或______省______市醫(yī)院出生證明或知情人______提供的材料），茲證明______，男（或女），于______年______月______日出生。
學歷公證書學歷公證書（）хх字第хх號根據(jù)хх大學（或?qū)W院）хх年х月х日發(fā)給хх的第хх號畢業(yè)（或肄業(yè)）證書（或хх號學位證書），茲證明хххх（男或女，хх年х月х日出生）于хх年х月至хх年х月在хх大學（或?qū)W院）хх系本科
“提交證明材料的時候,我們一再強調(diào)要真實,現(xiàn)在核實材料虛假,公證將予以終結(jié)?！比涨?宜賓縣公證處一件虛假公證材料引起熱議,當公證人員向申辦人周某(化名)致電告知時,周某這才意識到謊言破滅。
6月底,家住宜賓縣普安鎮(zhèn)的周某與母親來到宜賓縣公證處申請辦理繼承權(quán)公證,將繼承周某父親在普安鎮(zhèn)的一套房產(chǎn)。周某提交了其父親的死亡證明、社區(qū)出具的親屬關(guān)系及房屋所有權(quán)證等相關(guān)材料。材料顯示:周某爺爺上世紀六十年代死亡,其奶奶上世紀八十年代死亡。被繼承人(周某父親)的繼承人還有子女(即周某)和配偶。通過審查,公證人員并未發(fā)現(xiàn)異常,同時再次告知申請人,提供的材料一定要真實合法,如有虛假,公證書將不能出具,申請人也應負由此產(chǎn)生的法律后果。
“當事人始終表示,他的爺爺去世多年,提供的信息真實有效?！爆F(xiàn)場辦理的公證員回憶,由于周某爺爺和奶奶同屬第一繼承人,共享周某父親的房產(chǎn)繼承權(quán),因此多次提醒周某不能弄虛作假。查看材料齊全后,公證人員便開始實地調(diào)查核實。通過走訪社區(qū)、親友、工作單位等多方面,公證人員終于了解到真實信息,周某的爺爺并沒死亡,且已90多歲高齡,應共享周某父親房產(chǎn)的繼承權(quán)。
公證案6件中1件虛假 騙取公證書或構(gòu)成犯罪
案情：于老太有兩個兒子一個女兒，兩個兒子大學畢業(yè)后先后在外地就業(yè)、成家，只有女兒在身旁。女兒高中畢業(yè)，沒有考上大學，一直靠打零工賺錢。于老太的老伴死的時候，孩子們放棄了對父親遺產(chǎn)的繼承，于老太和老伴的房子和其他遺產(chǎn)也都歸了于老太。老伴死后，女兒和于老太一起生活，相依為命。于老太前不久得了腦血栓，也是由女兒一直照料。于老太把照顧她晚年生活的希望全部寄托在了女兒的身上，于是，等病情好轉(zhuǎn)，于老太立了一份遺囑，遺囑寫明自己的房屋，死后歸女兒繼承。老太實名“于百全”，戶口、身份證和房產(chǎn)證上登記的都是這個名字，可她習慣稱自己為“于百泉”，平時領(lǐng)退休金等都以這個名字簽名。這份遺囑落款簽名也簽了一個“于百泉”。最近，于老太突發(fā)心梗死亡，于老太的女兒拿著于老太的生前遺囑去辦理房屋過戶手續(xù)時遇到了問題。因為自書遺囑上的簽名與于老太身份證、房產(chǎn)證上的名字不一致，遺囑又沒被公證，所以有關(guān)部門拒絕為女兒辦理房屋過戶手續(xù)。多虧于老太的其他子女對母親的遺囑沒有疑義，他們按于老太遺囑的意思達成了遺產(chǎn)分割協(xié)議。最后，于老太的女兒憑這份協(xié)議，辦理了公證，才繼承了于老太的房產(chǎn)。
說法：遺囑繼承是指按照立遺囑人生前所留下的符合法律規(guī)定的合法遺囑的內(nèi)容要求，確定被繼承人的繼承人及各繼承人應繼承遺產(chǎn)的份額?！独^承法》第十六條、第十七條規(guī)定：公民可以依照本法規(guī)定，立遺囑處分個人財產(chǎn)，并可以指定遺囑執(zhí)行人。公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人繼承。法定繼承人可以是一人，也可以是多人。自書遺囑是由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日。自書遺囑的簽名必須與遺囑人身份證、戶口簿等合法證件上的名字相一致。
依照司法部、建設(shè)部的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》第二條：遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應當辦理公證。遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。對遺囑內(nèi)容有爭議，經(jīng)協(xié)調(diào)不能達成遺產(chǎn)分割協(xié)議的，可向人民法院提訟。房地產(chǎn)管理機關(guān)根據(jù)判決辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
遺囑沒公證，遺囑上所簽的名字與立囑人身份證等證件上的名字不一致，將給繼承人辦理公證、繼承遺產(chǎn)帶來麻煩。立遺囑的老年人，對這個問題不應忽視。
1、如果所有繼承人能夠?qū)z產(chǎn)處置達成一致意見的，可到公證處辦理繼承公證書，之后再到房管局進行繼承過戶手續(xù)。
2、現(xiàn)在部分的房管部門還可以不需要辦理繼承公證書，只需所有的繼承人帶齊資料，直接到房管部門辦理繼承過戶手續(xù)。
3、一般需要提供死亡證明、身份證明、親屬關(guān)系證明、財產(chǎn)證明等資料。如被繼承人生前立有遺囑，或者遺贈撫養(yǎng)協(xié)議處分其遺產(chǎn)的，還應當提供有效的遺囑，或者是遺贈撫養(yǎng)協(xié)議。
4、如果所有繼承人無法達成一致意見的，則需要通過法院進行訴訟來確定房產(chǎn)如何處置。再根據(jù)法院的判決，到相關(guān)的部門辦理房產(chǎn)的變更登記手續(xù)。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
2004年1月18日原告丁某與劉某登記結(jié)婚，雙方系再婚，劉某婚前有一子劉某宇，丁某婚前有一女程某。2008年3月18日劉某取得新疆烏魯木齊市沙依巴克區(qū)珠江路一套房子的房屋所有權(quán)證。2010年11月15日劉某去世。2011年4月21日劉某母親周某到烏魯木齊市沙依巴克區(qū)民政局婚姻登記處開具了劉某無婚姻登記記錄證明，同日周某辦理了放棄繼承權(quán)的公證。2011年4月27日根據(jù)周某、劉某宇的申請，烏魯木齊市第二公證處出具了（2011）新烏證內(nèi)字第16076號對劉某遺產(chǎn)繼承權(quán)的公證書，確定劉某烏魯木齊市沙依巴克區(qū)珠江路的房產(chǎn)由其兒子劉某宇繼承。2011年11月24日劉某宇因繼承向烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局申請辦理劉某房屋轉(zhuǎn)移登記，該局依據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋權(quán)屬登記條例》第7條第36條的規(guī)定，頒發(fā)了劉某宇上述房屋的房產(chǎn)證。
2011年12月27日，烏魯木齊市沙依巴克區(qū)民政局婚姻登記處出具《情況說明》，主要內(nèi)容為：經(jīng)查當事人劉某已于2004年1月18日辦理再婚，其母親周某取得的無婚姻登記記錄證明是騙取的，是無效的。烏魯木齊市第二公證處依據(jù)該《情況說明》及相關(guān)檔案證實劉某于2004年1月18日與丁某登記結(jié)婚，遂于2011年12月30日做出《關(guān)于撤銷公證書的決定》，決定撤銷（2011）新烏證內(nèi)字第16076號公證書。2012年丁某訴至法院，要求被告烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局撤銷房屋轉(zhuǎn)移登記行為。
二、分歧
本案爭議焦點是本案是否應先解決民事爭議。
一種意見認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》確定的房屋行政登記訴訟中行政、民事交叉問題的“民事基礎(chǔ)關(guān)系先行處理”原則，本案應要求當事人先行提起繼承之訴，待房屋歸屬權(quán)確認后，再要求房屋登記機關(guān)辦理轉(zhuǎn)移登記。
另一種意見認為，行政訴訟與民事訴訟之間并沒有確定的先后順序，行政與民事之間誰先誰后的問題是由所需要解決的問題本身的邏輯次序決定的。本案應徑行判決，撤銷被告烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局向第三人劉某宇頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。
三、評析
1.原文作者范少罡、沈紅霞同意第二種意見。理由如下：
本案是一起因繼承遺產(chǎn)引發(fā)的房屋轉(zhuǎn)移行政登記糾紛?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條規(guī)定：“當事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理時間不計算在行政訴訟期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟?！贝藯l款確定了房屋行政登記訴訟中行政、民事交叉問題的“民事基礎(chǔ)關(guān)系先行處理”原則。
本案中，周某欺騙取得了劉某無婚姻登記記錄證明，并和劉某宇隱瞞了存在其他繼承人，使公證機關(guān)誤以為在周某放棄繼承的情形下，劉某宇即為劉某遺產(chǎn)的唯一繼承人，做出了公證書，確定劉某烏魯木齊市沙依巴克區(qū)珠江路的房產(chǎn)由劉某宇繼承。但公證機關(guān)發(fā)現(xiàn)公證書有誤后，即撤銷了上述公證書。本案法律關(guān)系經(jīng)歷了由繼承糾紛到錯誤公證再到錯誤辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，比《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條規(guī)定的情形更為復雜。如果此時再僵硬地套用第8條規(guī)定，讓當事人先去解決繼承糾紛，因法院受制于行政行為公定力的約束，劉某宇取得的房產(chǎn)證將是民事糾紛中一道難以逾越的障礙，將使訴訟更加拖沓和復雜。根據(jù)爭議房產(chǎn)本身的邏輯次序，公證書被撤銷了，被告的具體行政行為也就沒有了基礎(chǔ)，處理行政爭議的時機業(yè)已成熟，被告辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的行政行為應該被撤銷，房產(chǎn)恢復到劉某名下，此時再解決繼承糾紛就水到渠成了。
2.筆者同意第一種意見，即本案應要求當事人先行提起繼承之訴，待房屋歸屬權(quán)確認后，再要求房屋登記機關(guān)辦理轉(zhuǎn)移登記（筆者認為，此處的“轉(zhuǎn)移登記”應為“更正登記”）。其理由如下：
（1）本案撤銷被告業(yè)已辦理的房屋轉(zhuǎn)移登記，存在法律和事實上的障礙
根據(jù)本案查明的事實，目前爭議房產(chǎn)的登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不完全相符，房屋登記簿的記載確有錯誤。原文作者提出的“根據(jù)爭議房產(chǎn)本身的邏輯次序，公證書被撤銷了，被告的具體行政行為也就沒有了基礎(chǔ)，處理行政爭議的時機業(yè)已成熟，被告辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的行政行為應該被撤銷，房產(chǎn)恢復到劉某名下”的觀點，似乎是可行的，但實際上存在法律和事實障礙。
首先，被告無法自行撤銷其業(yè)已辦理的房屋轉(zhuǎn)移登記行為。根據(jù)《房屋登記辦法》第81條“司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構(gòu)可以撤銷原房屋登記”的規(guī)定，只有司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁委員會的生效文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，被告才可以撤銷原房屋登記。由于公證機關(guān)既不是司法機關(guān)，也不是行政機關(guān)，雖然公證書被其自行撤銷，并且由此可以證明劉某宇的房產(chǎn)證系隱瞞真實情況、提供虛假材料獲取的，但被告仍無法根據(jù)《房屋登記辦法》第81條的規(guī)定行使撤銷權(quán)。
其次，即使法院判決撤銷被告辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的行政行為，房產(chǎn)也無法恢復到劉某名下。劉某已經(jīng)死亡，這是客觀事實。根據(jù)《物權(quán)法》第29條規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。同時，根據(jù)《民法通則》第9條的規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力始于出生，終于死亡。如果將劉某作為權(quán)利主體，則其不可能享有權(quán)利、承擔義務，也不可能去申請房屋登記。即使被告主動行使房屋登記職權(quán)，將該房產(chǎn)所有權(quán)恢復登記至劉某名下，將會導致已經(jīng)發(fā)生了繼承的房產(chǎn)權(quán)利又登記至已經(jīng)喪失民事權(quán)利能力人名下的困境。
（2）本案屬于典型的行民交叉案件，依法應以解決民事爭議為先
《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條明確規(guī)定：“當事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟”，而本案正是屬于因原告與第三人劉某宇之間存在繼承民事法律關(guān)系爭議，而對房屋登記行為提起的行政訴訟。據(jù)此，本案依法應裁定中止訴訟，先解決民事爭議。事實上，民事爭議塵埃落定后，民事裁決書上所確定的權(quán)利人，可以憑民事確權(quán)裁決，根據(jù)《房屋登記辦法》第80條，“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機構(gòu)應當按照當事人的申請或者有關(guān)法律文書，辦理相應的登記”的規(guī)定，徑行向被告申請辦理房屋相關(guān)權(quán)利的更正登記。已經(jīng)中止的房屋登記行政訴訟，當事人可以撤訴的方式結(jié)案；如果沒有提起以撤銷爭議房產(chǎn)的房屋轉(zhuǎn)移登記的行政訴訟，則當事人無需再行提起，以免當事人訴累。
一、房屋贈與公證的審查
1.審查房屋贈與人的主體資格。贈與公證一般是以產(chǎn)權(quán)證上的名字為準,但在實際生活中,房產(chǎn)部門為規(guī)避責任,發(fā)證時對夫妻共同財產(chǎn)只寫有夫妻某一個人的名字,公證處在受理這類贈與公證申請時,必須要求夫妻雙方提供房產(chǎn)證原件一起到場,并提供夫妻關(guān)系證明材料(如結(jié)婚證、戶口簿、身份證等)。因此,認定贈與人是否有履行贈與行為的主體資格,應結(jié)合房屋的權(quán)屬來源及共有權(quán)屬幾個方面來認定,而不能簡單的以產(chǎn)權(quán)證上所列名字來認定產(chǎn)權(quán)所有人。認真審查,細致核實,避免遺漏其他共有人。
2.審查贈與房屋有建筑執(zhí)照、土地使用證,無產(chǎn)權(quán)證的問題。在我們實際辦證過程中,經(jīng)常遇到這種情況,當事人常常拿著建房執(zhí)照和土地使用權(quán)證來要求辦理公證,出現(xiàn)這種情況往往是因為當事人法律意識不全、怕交錢、怕麻煩及發(fā)證部門工作不力等原因,使當事人不能充分認識到產(chǎn)權(quán)證的重要性。要求公證員給辦理贈與公證手續(xù)。現(xiàn)實中很多公證員會本著變通,為民的錯誤思想,就有可能為當事人辦理贈與公證。筆者認為:遇到類似情況,公證員應與房管部門的溝通,要求當事人去房管處辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明,作為公證處辦理公證的法律依據(jù)。避免公證風險,一旦當事人另行再辦理房照惡意出售,就侵犯了善意第三人的利益。
3.審查受贈人的要求。受贈人如提出該房屋自己也出資建筑,公證員應要求其提供充分的證明材料(如發(fā)票、相關(guān)證明人等),或者贈與人對受贈人的出資情況予以認可的證明。如申請人不能提權(quán)無異議的相關(guān)證據(jù),則不能為其辦理公證。
4.審查贈與房屋無產(chǎn)權(quán)證、無建房執(zhí)照的問題。一般情況下,沒有任何證照的房屋屬于違章建筑,申請人前來申請辦理贈與公證,通常情況下,有兩種辦法處理:一種是明確告知當事人不具備合法手續(xù),不能辦理房屋贈與公證,另一種是申請人堅持要求辦證明,告別其必須先領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證明,方可辦理公證。
二、房產(chǎn)贈與公證面臨的現(xiàn)實問題
根據(jù)我國合同法及房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,房屋贈與經(jīng)公證后,當事人需要辦理相應的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后才能完成整個贈與行為。但是大多當事人在了解到相應的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后才能完成整個贈與行為后,尤其是在了解到相應比較高的收費情況時,贈與合同公證申請人就會產(chǎn)生一種費用昂貴的感覺,從而選擇其他方式直接或間接達到贈與的目的。
根據(jù)我國公證服務收費標準,贈與公證需要按照受益額的2%收取公證費;同時,按照房產(chǎn)管理部門在辦理房屋權(quán)屬變更登記時收取的有關(guān)稅費,房屋贈與合同過戶的契稅為房屋評估價的4%~5%,而以房屋買賣方式過戶的契稅正常情況下為2%,二者相比,以贈與的方式比以買賣的方式取得房屋產(chǎn)權(quán)而需支出的費用要高出一倍之多。大部分當事人就會通過買賣過戶方式直接達到贈與的目的,不辦理贈與公證,還有部分當事人因年事已高,通過立遺囑的方式間接達到贈與的目的,從而大大降低了當事人申辦贈與公證的數(shù)量,贈與公證業(yè)務呈逐年遞減趨勢。公證的證明職能難以真正發(fā)揮。
本人認為,一方面房產(chǎn)管理部門是國家設(shè)立的確認并登記房屋產(chǎn)權(quán)的國家機關(guān),但是經(jīng)過公證的贈與,該公證書在法律上也是一種確認產(chǎn)權(quán)歸屬的具有證明力的法律文書,房產(chǎn)部門就應該承認公證書的效力。同時按照《中華人民共和國合同法》第一百八十八條的規(guī)定,經(jīng)過公證的贈與合同是不可撤銷的(除非有法定或約定的可撤銷條件出現(xiàn)外)。贈與人在將房屋通過贈與公證的方式贈與給受贈人后,受贈人已經(jīng)依法具有該房屋的所有權(quán),受贈人向房產(chǎn)管理部門申請變更登記只是要求房產(chǎn)管理部門履行的一種確認或公示手續(xù),不應再另行收取稅費,根據(jù)國家計委(2002)595號文件標準,而只應收取換發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書的工本費80元。就如同當事人申辦的繼續(xù)權(quán)公證一樣,當事人憑《繼承權(quán)公證書》就可以直接向房屋管理部門申領(lǐng)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書,除支付換發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書的工本費外,不需再額外承擔類似于買賣過戶而需要交納的稅費。
（2）夫妻雙方的身份證復印件（核對原件），夫妻雙方共有房屋的協(xié)議，房屋所有權(quán)證。
（3）房改房提供原購房契約復印件（核對原件），房屋所有權(quán)證附圖，登記表復印件。辦理夫妻更名手續(xù)只需交納房產(chǎn)證印花稅5元即可，不需要提交任何稅務。
（4）如果取得房產(chǎn)證在結(jié)婚登記之前，這種過戶是按贈與處理。需要的手續(xù)是拿房屋贈與的書面合同即贈與書，贈與公證書，房屋產(chǎn)權(quán)證，契稅（可能需要先行向稅務機關(guān)繳納，也可能由房地局在辦手續(xù)時代收）繳納憑證，雙方身份證明到房地局辦理。
2、繼承房產(chǎn)更名流程：
（1）先去辦理房產(chǎn)公證，提交相關(guān)材料（被繼承人死亡證明、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件）有遺囑的繼承權(quán)公證比后者需要多提供一份已經(jīng)被公證過的遺囑。
（2）帶著繼承權(quán)公證書的原件、繼承過戶的申請書(房地產(chǎn)交易中心有規(guī)范的格式)、繼承人的身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證原件、房屋平面圖及地籍圖原件,以前購房時候的契稅完稅證和契稅完稅貼花、被繼承人死亡證明到房地產(chǎn)中心進行房地產(chǎn)繼承更名的登記了。
（3）繼承人將對房產(chǎn)交納一定的稅費，所以要到專業(yè)的房產(chǎn)評估機構(gòu)對房產(chǎn)進行評估，然后再按照國家制定的標準進行繳費。在班里繼承登記的同時還需要交納登記費、權(quán)證印花稅、繼承房屋評估價百分比的合同印花稅。
3、買賣房產(chǎn)更名流程：
（1）準備房屋所有權(quán)證、買賣雙方身份證、房屋出售證明，以及其他房屋相關(guān)證明。
（2）房產(chǎn)更名要把合同條款寫清楚，買賣雙方都要在場，當事人簽字。
定居杭州的103歲臺胞陳宗熙老人本是億萬富翁，現(xiàn)在竟變得一貧如洗，幾乎所有家產(chǎn)連同自己的棲身之所都歸了他人，每月的生活費要靠遠在加拿大的女兒接濟。今年2月6日老伴去世后他才得知，老伴陳魏珍生前立下遺囑，將其名義上的“個人財產(chǎn)”其實是夫妻共同財產(chǎn)全部贈送給了她的兩個堂侄魏國良、魏國炎兄弟，并且在浙江省諸暨市公證處做了公證。日前，老人連同他的三個子女認為其中有詐，將魏氏兄弟和諸暨市司法局分別告上了法庭。浙江省高級人民法院、紹興市中級人民法院已受理了此案。
去年12月，88歲高齡的陳魏珍病重，三個子女分別從北京、美國和加拿大趕到杭州。陳宗熙老人向子女們提到老伴曾簽了一份公證書，涉及到身后財產(chǎn)的處理，具體內(nèi)容他不清楚，公證書現(xiàn)在魏國良處。子女們要求魏國良拿出公證書，魏國良以各種借口拖延，直到陳魏珍老人去世的前一天，魏國良才將兩份公證書拿給他們。陳宗熙通過律師到諸暨市公證處查閱，發(fā)現(xiàn)竟有經(jīng)過公證的四份法律文書：三份陳魏珍的遺囑，一份聲明。主要內(nèi)容是陳魏珍愿意百年后將在大陸的所有個人財產(chǎn)贈送給堂侄魏國良、魏國炎兄弟，包括杭州的4套房產(chǎn)、兩個車庫、一輛奔馳轎車，以及陳宗熙夫婦投資1.2億元興辦的諸暨市榮懷私立學校的校產(chǎn)。這些財產(chǎn)名義上是陳魏珍的個人財產(chǎn)，實際上是陳宗熙夫婦的共同財產(chǎn)，是陳宗熙多年的薪俸及退休金的積累。陳宗熙的三個子女還吃驚地發(fā)現(xiàn)，在這些法律文件中還有蓋有他們私章的聲明。聲明表示，他們愿意放棄對母親所有遺產(chǎn)的繼承權(quán)，文件的簽署日期是 1997年3月，而當時他們都不在杭州，陳宗熙的女兒陳玲玲和小兒子陳耀華分別在加拿大和美國，私章有偽造的嫌疑。
7月12日，紹興市中級法院開庭審理了陳宗熙及其子女訴諸暨市司法局行政復議不作為案。原告訴稱，他們對諸暨市公證處辦理的公證書的內(nèi)容的真實性，及公證程序的合法性提出懷疑，如公證涉及的房產(chǎn)在杭州，公證申請人是臺胞，按照法律規(guī)定，諸暨市公證處無權(quán)作出公證，為年老體弱的人辦公證必須有錄像等等。他們向諸暨市公證處申請撤消公證書，遭到拒絕。他們又向其上級機關(guān)諸暨市司法局提請復議，但遲至今日未得到答復。因為億元財產(chǎn)都已劃到魏國良兄弟的名下，為了保護自己的權(quán)益，陳宗熙及其子女請法院判令諸暨市司法局盡快作出行政復議的決定。
諸暨市司法局在答辯中說，我局收到了原告的行政復議申請，之所以沒有作出行政復議決定，是因為缺乏 “前置條件”，根據(jù)法律規(guī)定，只有在公證處作出是否撤消的決定后，司法局才能作出行政復議，而現(xiàn)在法律對公證處何時必須作出決定，并無時間限制。
