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1)項目執(zhí)行管理層面，包括:項目經(jīng)理、設(shè)計經(jīng)理、施工(試運行)經(jīng)理。
2)職能部門委派至項目人員，包括:采購工程師、費用控制工程師兼項目財務(wù)會計、HSE工程師、質(zhì)量工程師、項目秘書、費用估算工程師。
3)設(shè)計層面參與項目人員，包括:專業(yè)負責人、設(shè)計人員。
(2)項目分包商。主要負責項目的分包，包括:設(shè)計分包商、施工分包商、設(shè)備材料供貨商、其他類技術(shù)服務(wù)商的項目執(zhí)行團隊。需要注意的是，投標團隊、工程總承包項目部都是臨時性的組織，采取矩陣式的項目管理模式，投標團隊成員、項目部成員都由各職能部門選派。職能部門是項目部的人力資源、項目技術(shù)水平的重要支持和保障，因此只有職能部門選派合格的人力資源到投標團隊、項目部，才能保證項目的成功。為了保證職能部門選派至投標團隊、項目部成員是合格的人力資源，對工程總承包項目績效管理與激勵必須考慮部門的利益，可以采取投標團隊成員、項目部成員的績效管理等級納入派出部門的人力資源培養(yǎng)和專業(yè)技術(shù)建設(shè)的考核，并作為依據(jù)，根據(jù)部門及負責人季度和年度績效管理中(多)項目管理支持與服務(wù)的比重進行定量統(tǒng)計核算。同時其產(chǎn)值由部門負責人統(tǒng)一進行分配。這樣才能保證部門每次都派遣合格的人力資源到投標團隊及項目上，從而保證每次投標的成功，以及每次項目實施的成功。對于項目成員除了核算其產(chǎn)值外，還應(yīng)核算其獎金。
2工程總承包項目績效管理獎金基數(shù)及各人員獎金比例的設(shè)置
2.1項目前期經(jīng)營階段
項目前期經(jīng)營階段的成功是以是否中標為評判標準的。項目不中標，則不發(fā)放獎金;項目中標后，則要考慮給予項目前期經(jīng)營階段參與人員(市場經(jīng)營人員、項目信息提供者、投標團隊)發(fā)放獎金。對于信息提供者的獎金基數(shù)及比例的設(shè)置要綜合考慮合同額度、項目的特性(戰(zhàn)略項目、特殊/重大項目、一般項目)、規(guī)模、對設(shè)計院的戰(zhàn)略意義、回款以及信息提供者的身份(設(shè)計院領(lǐng)導、市場經(jīng)營人員、設(shè)計院其他人員、設(shè)計院外部人員)等因素，企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況設(shè)置幾個不同的檔級比例。對于項目投標團隊的獎金基數(shù)及比例的設(shè)置要綜合考慮項目的利潤率、每個人基于崗位的價值與貢獻度、回款等因素。WRY設(shè)計院項目投標團隊的獎金基數(shù)采用的是項目的凈合同額度。所謂凈合同額度是指總包合同額度減去分包合同額度后的額度。對于二次續(xù)約的項目還要考慮原項目執(zhí)行管理團隊，包括項目經(jīng)理、設(shè)計經(jīng)理、施工(試運行)經(jīng)理的貢獻，拿出一定比例進行獎勵。還需要注意的是，獎金的發(fā)放必須以回款為前提，隨回款發(fā)放，這樣一方面，可以保證設(shè)計院的利益;另一方面，可以強化項目前期經(jīng)營參與各方積極加強回款，保證設(shè)計院現(xiàn)金流。
2.2項目合同執(zhí)行階段
項目合同執(zhí)行階段的成功是以項目管理實施成功、項目實施成功為評判標準的，其最直觀的就是項目的利潤率達標。在獎金基數(shù)的設(shè)置上，必須充分考慮項目的成本，在項目目標責任書中約定項目目標成本，項目實際成本高于目標成本的，即項目利潤率不達標的，則項目獎金為零;項目實際成本小于等于目標成本的，即項目利潤率達標的，則要考慮給予項目合同執(zhí)行階段參與人員:總包項目部成員、項目分包商團隊發(fā)放獎金。WRY設(shè)計院項目獎金基數(shù)采用的是總包合同額度減去實際成本后的額度。這里需要特別說明的是項目實際成本并不是越小越好，它是以不損害設(shè)計院品牌、不犧牲業(yè)主利益為前提的。對于實際項目實施過程中，確實通過項目管理方法控制成本較好的項目，應(yīng)該給予項目部額外的獎勵。在個人獎金比例的設(shè)置上，必須充分考慮設(shè)計院對項目整體的考核評價結(jié)果，以及項目部成員每個人基于崗位的價值與貢獻度，這兩個系數(shù)要綜合運用，可以根據(jù)每個設(shè)計院的實際情況設(shè)置，同樣需要注意的是，獎金的發(fā)放必須以回款為前提，這也是保證設(shè)計院利益和強化項目經(jīng)理積極加強回款，保證設(shè)計院現(xiàn)金流的需要。對于項目分包商團隊的獎勵，可以根據(jù)總包項目工程特點，設(shè)備材料的特性與供應(yīng)周期以及業(yè)主對項目進度節(jié)點要求的嚴格程度，在分包合同中進行約定，按照分包合同額度，提取一定比例，對分包商進行進度、現(xiàn)場安裝調(diào)試配合以及質(zhì)量、安全等考核。
2工程總承包項目勘察設(shè)計管理要點
勘察設(shè)計是工程總承包的龍頭，工程總承包能否使項目功能最優(yōu)、能否有效控制投資、能否順利實施，關(guān)鍵在于勘察設(shè)計。
1)重視設(shè)計方案的可實施性。
重視施工過渡方案，重點關(guān)注和既有鐵路、繁忙公道路有干擾的橋涵設(shè)計方案、既有線接軌過渡方案、軟土地基加固處理方案等是否可實施;鄰近既有鐵路相關(guān)結(jié)構(gòu)物設(shè)計方案的選擇，要考慮施工時對既有鐵路干擾的因素，盡量減少施工干擾，避免或減少工程施工對既有鐵路運營的影響，以規(guī)避安全、工期、質(zhì)量、費用等風險。提高設(shè)計方案可實施性案例:某鐵路專用線自既有鐵路車站引出跨越開發(fā)區(qū)疏港路，疏港路為雙向六車道，設(shè)有中央隔離帶，該路交通繁忙。既有鐵路采用2-20m簡支梁跨越疏港路，橋上有
3股道，中央隔離帶上設(shè)置橋墩。本線可行性研究跨疏港路采用2-20m框構(gòu)，本線與既有鐵路線間距是5m。定測前我們發(fā)現(xiàn)疏港路交通繁忙，如采用框構(gòu)勢必要斷道施工，施工過渡難以實現(xiàn)，即使勉強實施，交通干擾費用也很可觀。通過與有關(guān)專業(yè)人員溝通，建議適當增加線間距，改成2孔梁式橋方案，橋墩設(shè)在中央分隔帶，修改后橋梁施工對道路行車干擾大大降低。另外既有鐵路是電氣化鐵路，硬橫跨接觸網(wǎng)是三線共用的整體結(jié)構(gòu)，橋墩上設(shè)置了硬橫跨接觸網(wǎng)支柱。原來的框構(gòu)方案5m線間距接觸網(wǎng)支柱勢必侵入限界，硬橫跨接觸網(wǎng)將被拆除，對整個既有線行車影響很大。優(yōu)化后的方案線間距加大至9m多，硬橫跨接觸網(wǎng)不受影響。
2)檢查督促各專業(yè)設(shè)計的邊界條件是否穩(wěn)定
專業(yè)之間是否充分配合，注重設(shè)計細節(jié)，減少差錯漏碰，確保設(shè)計深細度。線路、站場專業(yè)牽頭，相關(guān)專業(yè)應(yīng)積極、主動與地方有關(guān)部門溝通，配合業(yè)主簽訂立交、道路改移、拆遷等重大協(xié)議，及早穩(wěn)定設(shè)計邊界條件。因客觀原因無法簽訂協(xié)議時，應(yīng)詳細了解對方需求及建議意見，并納入勘察設(shè)計輸入資料。對難以確定的邊界條件，在與業(yè)主簽訂總承包合同時要采用相應(yīng)的對策，規(guī)避或轉(zhuǎn)移風險。
3)勘察資料收集齊全，保證設(shè)計文件質(zhì)量。
對于三電和地下管線，電力、通信、信號、給排水等專業(yè)應(yīng)到現(xiàn)場調(diào)查和收集本專業(yè)資料，提出測量或物探要求，必要時通過挖探掌握地下管線情況，確保三電和地下管線資料完整、準確。選擇交叉跨越保護或改移方案時相關(guān)設(shè)計專業(yè)要充分征求主管部門的意見，簽訂書面協(xié)議或紀要，穩(wěn)定保護、拆改數(shù)量或費用，避免設(shè)計遺漏或拆改方案缺陷。
4)充分把握項目特點和業(yè)主需求
在滿足國家、行業(yè)強制性標準的情況下，靈活運用相關(guān)規(guī)程規(guī)范，合理確定技術(shù)標準，選擇適宜的技術(shù)方案和工程措施，合理確定投資規(guī)模，積極主動為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)，贏得業(yè)主的信任。同時積極協(xié)調(diào)業(yè)主與相關(guān)方意見，考慮鐵路局、地方政府等相關(guān)方需求，穩(wěn)定邊界條件，實現(xiàn)多方共贏。
3工程總承包項目施工質(zhì)量管理要點
編制施工質(zhì)量管理實施計劃:明確管理工作的目標、內(nèi)容、方法、責任人，確定重點工程、關(guān)鍵工序及質(zhì)量檢查頻率，辨識項目質(zhì)量控制點，采取有效措施控制質(zhì)量風險。組織管理人員熟悉工程總承包合同、施工分包合同，熟悉合同條款中質(zhì)量管理有關(guān)方法和程序;熟悉設(shè)計圖紙、理解設(shè)計意圖。組織進行崗前質(zhì)量管理培訓，學習國家及地方相關(guān)規(guī)定、施工技術(shù)指南、操作規(guī)程、驗收標準、檢測規(guī)程等內(nèi)容。檢查分包單位的質(zhì)量管理培訓情況。編寫指導性施工組織設(shè)計，配合業(yè)主與政府相關(guān)部門、鐵路局辦理項目質(zhì)量監(jiān)督、開工許可等手續(xù);與業(yè)主和監(jiān)理單位共同確定驗收程序，確定項目檢驗批、分項工程、分部工程、單位工程的劃分，質(zhì)量驗收用表格式等。審查分包單位的施工組織設(shè)計和開工報告。審查分包單位的施工質(zhì)量管理制度，并監(jiān)督檢查其落實情況;審核施工組織設(shè)計和專項施工方案中的質(zhì)量措施。審查分包單位管理人員、特種作業(yè)人員的資格;檢查分包單位進場主要施工機具、設(shè)備的種類、數(shù)量及檢驗證書的合規(guī)性和時效性。檢查分包單位進場的材料質(zhì)量。檢查工程實體質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題時，及時向分包單位發(fā)送整改通知單，要求分包單位分析原因，進行整改，并采取糾正預防措施。利用設(shè)計優(yōu)勢及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題案例:某光伏發(fā)電項目B逆變器室位于軟土地基上，地基承載力約90kPa，房屋基礎(chǔ)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)混凝土施工完成后發(fā)現(xiàn)放線錯誤，需要向南側(cè)移動2m。我們在例行質(zhì)量檢查時，發(fā)現(xiàn)分包單位在沒有拿到變更設(shè)計圖紙的情況下自行在南側(cè)將基礎(chǔ)接長了2m。當時我們馬上意識到分包單位可能想當然施工，新老基礎(chǔ)之間鋼筋可能沒有連(焊)接。馬上打電話詢問分包單位技術(shù)負責人，該負責人說接長基礎(chǔ)鋼筋比照原來的基礎(chǔ)鋼筋布置，新老鋼筋沒有連(焊)接。我們向分包單位提出首先必須嚴格按變更設(shè)計圖紙施工，并向其說明新老基礎(chǔ)之間鋼筋沒有連(焊)接，不能形成整體受力，以后地基變形新老基礎(chǔ)勢必開裂，對整個結(jié)構(gòu)安全帶來隱患。由于我們發(fā)現(xiàn)及時，分包單位及時返工，問題得到了解決，保證了工程質(zhì)量。
1.EPC總承包模式概要
EPC總承包模式以單個總承包企業(yè)為主體，將建筑工程的設(shè)計環(huán)節(jié)、采購環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)全部交由總承包企業(yè)負責，而總承包企業(yè)必須以工程合同為依據(jù)，嚴格控制工程建造工期及工程造價，并保障工程質(zhì)量，從而滿足業(yè)主需求。
在EPC總承包模式下，業(yè)主能夠通過相關(guān)合同對工程各環(huán)節(jié)進行約束，包括工程材料供應(yīng)商資質(zhì)、工程開工時間及工期、人員調(diào)配等，所以能夠更好的監(jiān)控整個工程環(huán)節(jié)。在這種模式下，即使業(yè)主對建筑工程相關(guān)環(huán)節(jié)不夠熟悉，總承包企業(yè)也能夠較好幫助業(yè)主了解相關(guān)知識，從而有效減輕業(yè)主的負擔，幫助業(yè)主更好的監(jiān)控工程建設(shè)環(huán)節(jié)。
2.EPC總承包模式下的工程項目管理
2.1做好設(shè)計環(huán)節(jié)管理
在EPC總承包模式下的工程項目具體實施中，設(shè)計環(huán)節(jié)是比較關(guān)鍵的一個方面，也是需要重點把關(guān)的一個重要前提條件，具體到設(shè)計環(huán)節(jié)中的管理工作來看，其需要重點關(guān)注于以下幾個方面的內(nèi)容：
2.1.1明確設(shè)計管理職責。由專業(yè)的設(shè)計項目經(jīng)理負總責，在整個的設(shè)計過程中合理的調(diào)動設(shè)計部門相關(guān)人員進行有效地設(shè)計，進而確保設(shè)計工作團隊分工的落實；
2.1.2明確設(shè)計目標。要在進行具體設(shè)計工作之前切實保障相應(yīng)的設(shè)計目標得到較好的明確，從而更好地提升設(shè)計效果，促使其滿足于工程項目的各項需求。
2.1.3做好設(shè)計限額管理。EPC總承包模式下的工程項目設(shè)計工作還需要重點從限額方面進行嚴格的控制和把關(guān)，目的是保障工程項目的經(jīng)濟性得到較好的控制。一旦出現(xiàn)超預算問題，則需要進行恰當?shù)脑O(shè)計方案修改；
2.1.4加強設(shè)計圖紙的審核。為了提升具體的設(shè)計實效性，還需要重點從設(shè)計圖紙的審核入手進行嚴格的把關(guān)，要充分調(diào)動各方面資源進行全面的審核，才能夠較好的完成由設(shè)計環(huán)節(jié)到施工環(huán)節(jié)的有序過渡，避免出現(xiàn)任何的遺留問題。
2.2做好采購環(huán)節(jié)管理
2.2.1明確采購環(huán)節(jié)管理內(nèi)容。在EPC總承包模式下的采購環(huán)節(jié)管理主要涉及到了分包以及具體物資的采購兩個方面，這兩個方面都需要得到較好的控制和把關(guān)；
2.2.2規(guī)范招投標流程。對于采購環(huán)節(jié)的全面管理和控制，首先就需要嚴格把關(guān)分包工作，主要是圍繞著招、投標工作的執(zhí)行進行控制，切實保障招、投標的規(guī)范性和標準化，確保所選擇的施工單位能夠承擔起相對應(yīng)的施工建設(shè)責任。
2.2.3做好施工物資的采購管理。物資采購的全面管理和控制主要就是在確保施工材料質(zhì)量的前提下，盡可能的壓縮價格，保障工程項目的順利高效實施。當然，對于各類物資的數(shù)量及其采購、入場時間進行嚴格的控制和把關(guān)同樣是極為重要的一個管理要點所在。
2.3做好實施階段管理
當項目進入到執(zhí)行階段的管理控制，EPC工程總承包項目部應(yīng)特別注重并落實如下重要事項：
2.3.1目標管理：EPC工程總承包項目的實施應(yīng)該以實現(xiàn)項目的預期目標為依據(jù)，避免目標不明確的現(xiàn)象。制定項目目標后，工程總承包項目部經(jīng)過分解落實到具體的實施部門及人員，并應(yīng)將項目目標通報給所有項目人員。
2.3.2計劃管理：項目計劃是項目實施的關(guān)鍵和基礎(chǔ)，對于項目成敗起到至關(guān)重要的作用，它可以指導項目實施、進行項目控制、成本控制、激勵項目團隊。工程總承包項目實施中，各單位、各部門、各崗位人員都應(yīng)該特別堅持和重視項目的計劃管理。
2.3.3組織管理：項目角色和職責在項目管理中必須事先明確，為了讓每項工作順利進行，必須將每項工作分配到具體的部門（或個人），明確不同的部門（或個人）在這項工作中的職責，而且每項工作只能有唯一的部門（或負責人）。在項目實施前期應(yīng)制定詳細的、切實可行的人員配備管理計劃，做到合理地分配人力資源，節(jié)約項目成本，提高項目運行效率。
2.3.4過程控制：科學安排設(shè)計、采購、施工進度，合理銜接交叉，有效使用項目資源，確保項目能夠按期完成，并降低項目成本。通過項目管理中的工作分解結(jié)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)圖和關(guān)鍵路徑、資源平衡、資源優(yōu)化等一系列項目管理方法和技術(shù)的使用。如認真審核設(shè)計圖紙，了解設(shè)計圖紙的設(shè)計意圖和技術(shù)要求；嚴格審查施工組織設(shè)計及施工方案，確保能夠?qū)崿F(xiàn)設(shè)計意圖和技術(shù)要求；正確分析設(shè)計變更的目的，確保設(shè)計變更有利于工程施工的合理性、安全度和可靠性。合理安排各項工作，確保設(shè)計目標、采購目標、施工目標的統(tǒng)一性。
2.3.5溝通和協(xié)調(diào)：良好溝通和協(xié)調(diào)是保證組織目標順利實現(xiàn)的關(guān)鍵因素。EPC工程總承包項目的設(shè)計人員、管理人員、技術(shù)人員從事不同的技術(shù)專業(yè)或管理崗位，常常來自不同企業(yè)或部門、有著不同文化背景，不同程度加大了項目實施中溝通和協(xié)調(diào)的困難，因此此項工作也就顯得尤為重要。
2.3.6績效考核與激勵機制的公開公正：EPC工程總承包項目實施時，應(yīng)特別注意根據(jù)制定的績效考核標準和激勵的原則，在項目實施中，對勘察設(shè)計、采購供應(yīng)、施工等環(huán)節(jié)必須納入考核機制，針對不同人員的勞動強度、個人能力、工作態(tài)度、專業(yè)知識等進行綜合評比，做到公正公開透明，不能有任何的偏袒或輕視。對于不合格或者不適合某崗位的人員要堅決清退。充分激發(fā)和調(diào)動項目員工的工作主動性和積極性。
2.3.7重視項目總結(jié)和項目積累：總結(jié)應(yīng)該包括技術(shù)經(jīng)驗總結(jié)、管理經(jīng)驗總結(jié)、人員評價等。技術(shù)經(jīng)驗、管理經(jīng)驗是進一步提高工程總承包項目管理水平、加強項目管控的寶貴財富，應(yīng)針對項目人員的能力和特點在工程的各個階段都要實行專人進行整理和總結(jié)，最終這些成果實現(xiàn)共享。
3.結(jié)語
基于EPC總承包模式自身的特性，總承包企業(yè)須對建筑工程的工程設(shè)計環(huán)節(jié)、工程采購環(huán)節(jié)、工程施工環(huán)節(jié)進行全權(quán)負責。為了更好地保障工程質(zhì)量，確保每個環(huán)節(jié)都能符合合同要求，總承包企業(yè)必須對各項目進行嚴格監(jiān)督和管理，排除一切不利因素，加強對各環(huán)節(jié)質(zhì)量的審核，這樣才能更好滿足業(yè)主需求。
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關(guān)鍵字：房地產(chǎn);開發(fā)管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：
一、前言
房產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟運行的要求。房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，對其他行業(yè)經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度高、帶動性強的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱。自1998年我國深化住房制度改革以來，城市和農(nóng)村對住宅的需求巨大，每年都有十幾億平方米的住宅竣工，對拉動我國經(jīng)濟持續(xù)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。因此，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。一般來說，一個城市的房地產(chǎn)價格水平與經(jīng)濟發(fā)展水平是成正比的。在國外，房地產(chǎn)業(yè)通常被視為一個國家經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。目前，市經(jīng)濟水平與全國平均水平差不多，但是房地產(chǎn)價格卻低于全國平均水平較多(全國房地產(chǎn)平均價格水平約2200元/平方米)。這說明，該市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間還是相當廣闊的，對本市的發(fā)展也是起著很大的發(fā)展作用。 對于金華的房市來說其經(jīng)濟影響力也是一樣的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)管理體制
房地產(chǎn)開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了較為順利完成工程項目的投資，對開發(fā)項目人員、公司財務(wù)、工程管理、銷售管理以及后勤部門進行組織和管理，這也是開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)規(guī)劃管理和施工以及物業(yè)管理的前提。其中企業(yè)工程部主要是代表開發(fā)商對整個工程項目的建設(shè)進行管理，主要的內(nèi)容包括與施工單位協(xié)調(diào)溝通、施工質(zhì)量、進度和安全控制、合同管理、結(jié)構(gòu)設(shè)計變更、報價和工程原材料采購以及庫存進行管理。企業(yè)財務(wù)部主要負責企業(yè)的資金管理‘并且定期制作企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的報表，主要包括建立工程項目的融資計劃，施工單位的工程款結(jié)算以及企業(yè)營業(yè)費用結(jié)算。銷售部門主要是負責企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產(chǎn)開發(fā)管理的目的以及原則就是要整合企業(yè)物力、財力、人力，從而建立一系列的科學、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，開發(fā)出受市場歡迎的產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)管理的重點企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營，核心是工程項目的開發(fā)過程，具體要求是控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期以及市場創(chuàng)新開發(fā)運營等。
三、房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要內(nèi)容
在我國房地產(chǎn)開發(fā)管理中主要的內(nèi)容包括規(guī)劃管理、施工管理、物業(yè)管理。
3.1房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃管理是指對規(guī)劃設(shè)計的管理，設(shè)計單位完成開發(fā)商所委托的建筑樓盤設(shè)計，重點在于對規(guī)劃成本、工程進度以及工程目標進行控制和管理。開發(fā)企業(yè)建立采用完善的規(guī)劃系統(tǒng)對規(guī)劃設(shè)計進行管理，規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計是相輔相成的，在規(guī)劃管理系統(tǒng)中提高規(guī)劃設(shè)計審查和管理水平是重要的目標。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計的核心是保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過各種審查手段，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。
首先開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點、原則進行確定，在管理系統(tǒng)中輸入確定的要求要點，在規(guī)劃完成后對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當?shù)牟扇》答伡靶拚目刂品绞竭M行調(diào)整，最終選擇最佳設(shè)計方案，其次規(guī)劃管理中應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習慣的改變。通過計算機進行規(guī)劃設(shè)計成果審查，如果規(guī)劃設(shè)計單位報送的設(shè)計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定格式標準，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進行指標計算、比較、進行查詢統(tǒng)計。審批通過的規(guī)劃圖，首先由開發(fā)商確定規(guī)劃設(shè)計的要求的原則，然后由參與設(shè)計單位開始進行規(guī)劃設(shè)計，通過進度控制和計算機審查，最終設(shè)計方案的評估、和比較確定，然后反饋到開發(fā)商，根據(jù)開發(fā)商提出的意見進行修改最終確定。
3.2房地產(chǎn)開發(fā)施工管理
施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)工程進行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般有工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據(jù)項目特點和實際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發(fā)包模式、項目總承包模式。就我國而言，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對工程的施工完全發(fā)給一個施工單位完成，要么對不同的建筑項目分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向?qū)I(yè)化、精細化方向的發(fā)展，對大型的工程項目和高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該采取項目總承包或者施工總承包的模式進行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經(jīng)驗的施工單位簽訂施工總承包管理協(xié)議，負責整個項目的施工組織和管理。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達到這個目標，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量的控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標、現(xiàn)場施工檢查(包括人員資質(zhì)、機械設(shè)備、材料質(zhì)量、施工技術(shù)程序、施工環(huán)境)監(jiān)理工作、工程款發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進度以及成本進行掌控。
3.3 房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)管理
物業(yè)管理是指專業(yè)組織機構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主進行管理和服務(wù)。房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)管理，一般包括對房屋及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安保、綠化、公共設(shè)施、道路養(yǎng)護等等實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供多方面的經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管理是為了使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益，保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活。在社會分工日益發(fā)展的背景下，發(fā)地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃設(shè)計階段，通過公開、公平、公正原則招標擇優(yōu)選出專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的注意問題
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理、顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)，因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進和合作司開發(fā)商協(xié)調(diào)重要內(nèi)容。作為投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工研究設(shè)計放在相當重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成時召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。另外在項目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段、到施工階段、物業(yè)管理階段呈現(xiàn)出明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項目決策。
五、結(jié)束語
當前，由于受到我國宏觀調(diào)控政策以及市場環(huán)境變化因素的影響，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展來說產(chǎn)生一定的影響，而控制項目成本，加強項目成本控制管理的水平在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中就顯得尤為重要。
參考文獻：
前 言
使施工現(xiàn)場保持良好的施工環(huán)境和施工秩序，是施工企業(yè)的重要內(nèi)容，尤其是目前建筑市場競爭越發(fā)殘酷，企業(yè)圍著市場轉(zhuǎn)，眼睛盯著市場干的格局已基本形成。施工企業(yè)的施工現(xiàn)場是人流、物流、信息流匯集地，也是建筑產(chǎn)品最終形成的場所，抓好施工現(xiàn)場管理顯得越來越重要了。因此對加強建筑工程土建施工現(xiàn)場管理進行思考對于促進建筑企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展具有重要意義。
1 建筑工程施工管理的意義
(1)建筑工程施工必須具備一定的設(shè)備條件和人員技術(shù)基礎(chǔ)，這就要求必須通過適當?shù)默F(xiàn)場管理來對施工人員和設(shè)備進行調(diào)度指揮，從而最大限度的發(fā)揮技術(shù)力量的功效，提高施工質(zhì)量，確保施工安全。
(2)建筑工程施工過程中普遍存在著交叉作業(yè)，且各部位的施工和各階段施工的工藝、技術(shù)指標都各不相同，綜上可以看出，建筑工程的施工質(zhì)量受到多因素的影響，要想保證施工進度、施工質(zhì)量、施工安全以及工程效益，就必須對其進行施工管理，從而在確保施工質(zhì)量的前提下，提高施工安全系數(shù)，降低施工成本。
2 建筑工程土建施工現(xiàn)場管理存在的問題
2.1 管理人員的問題
近年來由于建筑市場空前膨脹，各級別施工單位的增多，總承包單位項目管理人員也不全盡如人意，如現(xiàn)場質(zhì)量管理管理人員需要多年的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，但往往有的單位，質(zhì)量管理人員過于年輕化。又如安全管理，現(xiàn)場的安全管理必須要有力度，此崗位經(jīng)常要面對一線工人，如果唯唯諾諾、優(yōu)柔寡斷就難以管理現(xiàn)場狀況。另外，總承包管理中，有很多新畢業(yè)的大學生和剛?cè)缧械男氯?，有時是趕鴨子上架，來了就要擔當現(xiàn)場管理角色，雖然工作激情飽滿，也踏實肯干，但他們崗位經(jīng)驗不足，很難做到有效管理。
管理人員溝通不及時。總包管理過程中項目部部門多，人員多時常存在信息溝通不及時的情況，這就給項目管理造成了辦事效率底、執(zhí)行力弱的現(xiàn)象。信息溝通不及時，與監(jiān)理、業(yè)主、分包的溝通都會很被動，不利于工作的有效開展。
管理人員責任心不強。現(xiàn)場一線管理人員，存在責任心不強，做事情推三阻止四現(xiàn)象，崗位職責之內(nèi)的事情該弄明白，弄清楚的，還沒弄清楚就去管別人，敷衍了事。主觀意識太強。
2.2 質(zhì)量管理問題
由于現(xiàn)場施工操作工序多，產(chǎn)品面廣量大，難以實現(xiàn)全面檢查，采取抽檢的方法，往往又導致了一些質(zhì)量問題的漏檢。進一步，在施工生產(chǎn)過程中，由于質(zhì)量的波動性(系統(tǒng)性因素或偶然性因素的影響)，施工質(zhì)量很難百分之百地符合規(guī)范規(guī)定的質(zhì)量標準，必然存在著因不合格項目而引起的返工返修損失和為減少損失加強預防控制而增加的費用，因此怎樣實現(xiàn)對現(xiàn)場施工質(zhì)量的全面控制也是一個較為突出的難點。
2.3 安全管理問題
建筑工程土建施工現(xiàn)場監(jiān)督機制不健全主要表現(xiàn)在以下三個方面：首先，現(xiàn)場施工組織設(shè)計方案、安全教育以及分項交底較為簡單缺乏針對性，甚至存在施工現(xiàn)場和施工方案不符、專項安全技術(shù)方案不到位的情況，致使在施工現(xiàn)場遺留諸多安全隱患;其次，技術(shù)操作行為不當，為安全生產(chǎn)構(gòu)成巨大威脅。如施工用腳手架搭設(shè)不規(guī)范，存在違規(guī)操作的行為，易引發(fā)安全事故;再次，施工材料、工具隨意擺放，施工人員缺乏安全生產(chǎn)意識，任意搭配組合施工，導致施工人員之間缺乏配合，施工松散，并且存在擅自離崗的情況，沒有嚴格的紀律予以約束，致使施工安全隱患叢生。
3 加強建筑工程土建施工現(xiàn)場管理的策略
3.1 建立完整的組織管理機構(gòu)
(1)施工現(xiàn)場管理是一項系統(tǒng)工程，涉及到施工現(xiàn)場所有人，財，物和工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工等方面的管理。因此必須有一套嚴密的組織體系加以保證。所以應(yīng)建立從企業(yè)負責人、項目經(jīng)理部到各班組長參加的現(xiàn)場管理網(wǎng)絡(luò)體系。做到機構(gòu)健全，人員到位，分工明確，責任到人。明確各級管理者和操作者的責任，都做到層層有人抓，事事有人管，縱向到底橫向到邊的管理網(wǎng)絡(luò)。
(2)要選好配強項目班子。培養(yǎng)一支高素質(zhì)的現(xiàn)場經(jīng)營管理者隊伍十分重要。具體到工程項目部，選好班子項目運作才有可靠的組織保證。項目經(jīng)理、黨工委書記、總工這三個人必須恰當搭配。項目經(jīng)理必須要有責任心，最好有類似工程管理經(jīng)驗，有強烈的質(zhì)量意識、效益意識、自律意識。私心重的人、能力差的人、沒有責任心的人，不能當好項目經(jīng)理。
3.2 制定科學有效可操作性強的管理措施
要有效進行預先控制。在施工展開之前，都要把前期的準備工作，包括組織準備、技術(shù)準備、施工工藝、質(zhì)量標準、安全措施、現(xiàn)場準備等問題理出來，組織專業(yè)人員對現(xiàn)場進行勘查，反復優(yōu)化，編制詳盡的實施性施工組織設(shè)計，并根據(jù)施組要求配齊生產(chǎn)要素。只要方案搞好了，要素配齊了，項目就能搞好。搞不好，要不就是項目經(jīng)理能力差，要不就是沒有責任心。
3.3 切實加強施工組織的協(xié)調(diào)管理
(1)協(xié)調(diào)工作要從技術(shù)上下工夫，通過管理以減少施工配合問題，解決各施工單位的協(xié)調(diào)工作，首先要全面，掌握各專業(yè)的工序和設(shè)計的要求，保證施工的每一個環(huán)節(jié)有序到位。建立由管理層到班組逐級的責任制度，提高施工人員的責任心和積極性。通過各部門的認真檢查，可以把問題減小到最小。對于較復雜的部位，在施工前應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會，使各專業(yè)隊進一步明確施工順序、責任和義務(wù)。
(2)經(jīng)濟效益原則。施工現(xiàn)場管理一定要克服只抓進度和質(zhì)量而不計成本和市場，從而形成單純的生產(chǎn)觀和進度觀。項目部應(yīng)在精品奉獻、降低成本、拓展市場等方面下工夫，并同時在生產(chǎn)經(jīng)營諸要素中，時時處處精打細算，力爭少投入多產(chǎn)出，堅決杜絕浪費和不合理開支。
(3)科學合理原則。施工現(xiàn)場的各項工作都應(yīng)按照既科學又合理的原則辦事，以期做到現(xiàn)場管理的科學化，真正符合現(xiàn)代化大生產(chǎn)的客觀要求。還要做到操作方法和作業(yè)流程合理，現(xiàn)場資源利用有效，現(xiàn)場設(shè)置安全科學，員工的聰明才智能夠充分發(fā)揮出來。
(4)標準化規(guī)范化原則。標準化、規(guī)范化是對施工現(xiàn)場最基本的管理要求。事實上，為了有效協(xié)調(diào)地進行施工生產(chǎn)活動，施工現(xiàn)場的諸要素都必須堅決服從一個統(tǒng)一的意志，克服主管隨意性。只有這樣，才能從根本上提高施工現(xiàn)場的生產(chǎn)、工作效率和管理效益，從而建立起一個科學而規(guī)范的現(xiàn)場作業(yè)秩序。
4 結(jié) 論
因此抓好施工現(xiàn)場管理意義重大，是施工企業(yè)不斷降低材料消耗，提高工程實體質(zhì)量，確保施工安全，保證合同工期履約，提高企業(yè)經(jīng)濟效益的最重要途徑，現(xiàn)場管理是施工企業(yè)各項管理水平的綜合反映。只有重視施工現(xiàn)場管理，才能促進文明施工。為此，需要將企業(yè)決策層的重視施工現(xiàn)場管理意識，轉(zhuǎn)化成全員、全工程、全方位施工生產(chǎn)過程的群體施工現(xiàn)場管理意識，形成凝聚力和向心力，統(tǒng)一思想，形成共識。
參考文獻
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