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篇1

呈報單位：**房地產(chǎn)開發(fā)公司

呈報時間： 年 月 日

一、項目概況

(一)、開發(fā)項目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

(二)、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡;高層(18層)住宅建筑面積為53682㎡;商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡;地下儲藏室3749㎡;地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

(一)、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰威海灣與海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

(二)、建設(shè)實施條件

1、該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國土資源局公告將于20xx年7月6日進行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

(一)、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

(二)、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預測

(一)、市場發(fā)展前景分析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

(二)、目標客戶的定位

目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體;

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場;

三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群;

四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

(三)、價格預測

根據(jù)本項目自身特點，參考當?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡;

2、高層住宅均價4200元/㎡;

3、商業(yè)網(wǎng)點均價4500元/㎡;

4、辦公樓均價3000元/㎡;

5、車位均價10萬元/個;

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

(一)、工程建設(shè)實施計劃

1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在20xx年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足20xx年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年(20xx—20xx年)，20xx年擬開發(fā)面積37902㎡，20xx年擬開發(fā)面積26150㎡，20xx年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進度計劃(見附表1)。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

(二)、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據(jù)工程建設(shè)進度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：20xx年銷售收入5612萬元;20xx年銷售收入9984.2萬元;20xx年銷售收入9216.3萬元;20xx年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算(見附表2)。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。

(1)、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

(2)、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。

(3)、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)等多元化銷售方式。

(4)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預期更好的超值服務(wù)。

(5)、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

(6)、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析

(一)、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元(出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元)，項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。(見附表3)

(二)、資金籌措

根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元(其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元)。(見附表4)

(三)、項目經(jīng)濟效益分析

1、利潤估算表(見附表5)

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。

預測前提：

土地173.6萬元/畝;

營業(yè)收入33,666.10萬元;

平均銷售單價3,705.27元/平方米;

營業(yè)成本26,600.27萬元;

單位成本2,927.61元/平方米;

稅金3,854.77萬元;

費用1,070.00萬元;

貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表(見附表6)

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

(1)、靜態(tài)分析

投資利潤率(稅后)=項目凈利潤/項目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。(數(shù)據(jù)見附表5)

(2)、動態(tài)分析

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行(計算見附表6)。

經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析(項目盈虧平衡分析)

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價(1-稅費率)=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計劃銷售量的92.82%

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量(1-稅費率)=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計劃銷售單價的92.82%

盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

篇2

1.1.1 房地產(chǎn)項目名稱

1.1.2 房地產(chǎn)項目承辦單位

1.1.3 房地產(chǎn)項目主管部門

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據(jù)與原則

1.2.1 編制依據(jù)

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.3.2 房地產(chǎn)項目建設(shè)地點

1.3.3 房地產(chǎn)項目性質(zhì)

1.3.4 建設(shè)總投資及資金籌措

1.3.5 投資計劃與還款計劃

1.3.6 房地產(chǎn)項目建設(shè)進度

1.3.7 房地產(chǎn)項目財務(wù)和經(jīng)濟評論

1.3.8 房地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論

1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

1.5 結(jié)論及建議

1.5.1 專家意見與結(jié)論

1.5.2 專家建議

第二章 房地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況

2.1 房地產(chǎn)項目提出的背景

2.1.1 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

2.1.2 房地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由

2.2 房地產(chǎn)項目發(fā)展概況

2.2.1 已進行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項目及其成果

2.2.2 試驗試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

2.2.4 房地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程

2.3 投資的必要性

第三章 房地產(chǎn)項目市場分析與預測

3.1 市場調(diào)查

3.1.1 擬建房地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查

3.1.5 產(chǎn)品價格調(diào)查

3.1.6 國外市場調(diào)查

3.2 市場預測

3.2.1 國內(nèi)市場需求預測

3.2.2 產(chǎn)品出口或進口替代分析

3.2.3 價格預測

3.3 市場推銷戰(zhàn)略

第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計與營銷戰(zhàn)略

4.1 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

4.1.1 產(chǎn)品方案

4.1.2 建設(shè)規(guī)模

4.1.3 產(chǎn)品銷售收入預測

4.2 市場推銷戰(zhàn)略

4.2.1 推銷方式

4.2.2 推銷措施

4.2.3 促銷價格制度

4.2.4 產(chǎn)品銷售費用預測

第五章 建設(shè)條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應(yīng)

5.1.3 需要作生產(chǎn)試驗的原料

5.2 建設(shè)地區(qū)的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施

5.2.3 社會經(jīng)濟條件

5.2.4 其它應(yīng)考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 房地產(chǎn)項目技術(shù)、設(shè)備與工程方案

6.1 房地產(chǎn)項目組成

6.2 生產(chǎn)技術(shù)方案

6.2.1 技術(shù)來源途徑

6.2.2 生產(chǎn)方法

6.2.3 技術(shù)參數(shù)和工藝流程

6.2.4 主要工藝設(shè)備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標

6.2.6 主要生產(chǎn)車間布置方案

6.3 總平面布置和運輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內(nèi)外運輸方案

6.3.3 倉儲方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計

6.4.2 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動力及公用工程

6.5.3 地震設(shè)防

6.5.4 生活福利設(shè)施

第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 房地產(chǎn)項目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節(jié)能措施分析

8.2.1土地資源節(jié)約措施

8.2.2水資源節(jié)約措施

8.2.3電能源節(jié)約措施

第九章 房地產(chǎn)項目原材料供應(yīng)及外部配套條件

9.1 主要原材料供應(yīng)

9.2 燃料、加熱能源供應(yīng)

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 房地產(chǎn)項目進度與管理

10.1 工程建設(shè)管理

10.2 房地產(chǎn)項目進度規(guī)劃

10.3 房地產(chǎn)項目招標

第十一章 環(huán)境影響評價

11.1 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

11.1.1 房地產(chǎn)項目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

11.1.4 自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

11.1.5 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;

11.1.6 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;

11.1.8 交通運輸情況;

11.1.9 其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。

11.2 房地產(chǎn)項目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 房地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護標準

11.4 治理環(huán)境的方案

11.4.1 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

11.4.2 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

11.4.3 房地產(chǎn)項目對周圍自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設(shè)區(qū)域的綠化

11.5 環(huán)境監(jiān)測制度的建議

11.6 環(huán)境保護投資估算

11.7 環(huán)境影響評論結(jié)論

第十二章 勞動保護與安全衛(wèi)生

12.1 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

12.2 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

12.3 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)

12.4 消防措施和設(shè)施方案建議

第十三章 企業(yè)組織和勞動定員

13.1 企業(yè)組織

13.1.1 企業(yè)組織形式

13.1.2 企業(yè)工作制度

13.2 勞動定員和人員培訓

13.2.1 勞動定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓及費用估算

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1 房地產(chǎn)項目總投資估算

14.1.1 固定資產(chǎn)投資總額

14.1.2 流動資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來源

14.2.2 房地產(chǎn)項目籌資方案

14.3 投資使用計劃

14.3.1 投資使用計劃

14.3.2 借款償還計劃

第十五章 財務(wù)與敏感性分析

15.1 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

15.1.1 生產(chǎn)總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷售收入估算

15.2 財務(wù)評價

15.3 國民經(jīng)濟評價

15.4 不確定性分析

15.5 社會效益和社會影響分析

15.5.1 房地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。

15.5.2 房地產(chǎn)項目與當?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;

15.5.3 房地產(chǎn)項目與當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;

15.5.4 房地產(chǎn)項目與當?shù)鼐用竦淖诮?、民族習慣的相互適應(yīng)性;

15.5.5 房地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響;

15.5.6 房地產(chǎn)項目的國防效益或影響;

15.5.7 對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。

第十六章 風險分析

16.1 風險影響因素

16.1.1 可能面臨的風險因素

16.1.2 主要風險因素識別

16.2 風險影響程度及規(guī)避措施

16.2.1 風險影響程度評價

16.2.2 風險規(guī)避措施

第十七章 可行性研究結(jié)論與建議

17.1 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

17.2 對主要的對比方案進行說明。

17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

17.4 對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

17.5 對不可行的房地產(chǎn)項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

篇3

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3)初步設(shè)計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應(yīng)當提交下列證件(復印件)及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預售方案。預售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

(1)申請書;

(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(6)施工許可證;

篇4

一、 國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景

2004年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。

2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>

二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導

2004年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)

2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞稿》）

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。

5、同類物業(yè)的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。

第二章 項目概況

一、建設(shè)地址

新風小區(qū)二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

二、項目規(guī)模

“新風小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 22000平方米 。

本項目“城南春天”為“新風小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 82000平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業(yè)用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 ?？偺讛?shù)為636套，入住人口約2000人。

三、總體規(guī)劃設(shè)計理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；

2、適應(yīng)大學城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；

3、在延續(xù)一期建筑風格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思

本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計齊全，規(guī)劃建設(shè) 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000 平方米 時尚休閑會所、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計

篇5

(一)封面

要能反映評估項目的名稱、為誰所作、誰作的評估以及可行性研究報告寫作的時間。

(二)摘要

用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。摘要的讀者對象是沒有時問看詳細報告但又對項目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數(shù)以不超過1000字為宜。

(三)目錄

如果可行性研究報告較長，最好要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。

(四)正文

這是可行性研究報告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。要注意的是，報告的正文也不要太繁瑣。報告的厚度并非取得信譽的最好方法，重要的是盡可能簡明地回答未來讀者所關(guān)心的問題。

(五)附表

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一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測、經(jīng)濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風險的權(quán)衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。

(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。

(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學習等領(lǐng)域的交叉學科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學、統(tǒng)計分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場調(diào)查與預測

市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預測提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟評價

經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務(wù)指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務(wù)報表生成現(xiàn)金流法綜合財務(wù)指標匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務(wù)指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務(wù)狀況。

(三)風險分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風險可以指導投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四)可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

篇7

長期以來人們對建筑工程造價控制認識存在一定偏差，大多只重視建筑項目施工階段的造價控制，而忽視建設(shè)前期造價控制。在建設(shè)成本控制中，施工后控制節(jié)約投資約20%，而決策設(shè)計階段造價控制約占60-80%，由此可見，在工程造價控制方面，應(yīng)適當加強決策實際階段控制。

1. 房地產(chǎn)工程決策階段造價控制

決策階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中占據(jù)核心地位，它是選擇及決策投資方案的過程。

1.1投資決策造價管理程序

做好房地產(chǎn)決策階段造價控制就必須了解房地產(chǎn)投資決策造價管理的每個階段，通常情況下投資前期建設(shè)項目投資決策程序可分為：投資機會研究階段、項目建議書、可行性研究階段、項目評估與決策審批階段等四個階段：

1.1.1投資機會研究階段

投資機會研究又稱為投資機會論證，這一階段的主要任務(wù)是對房地產(chǎn)項目投資方向提出建議。依照市場發(fā)展需求，國家產(chǎn)業(yè)政策及地區(qū)部門的行業(yè)要求等情況，結(jié)合實際工作經(jīng)驗及實踐調(diào)查分析，科學合理的選擇房地產(chǎn)建設(shè)項目。

1.1.2項目建議書

項目建議書就是針對擬建項目做得整體規(guī)劃，規(guī)劃需要結(jié)合社會經(jīng)濟發(fā)展水平，行業(yè)地區(qū)發(fā)展計劃，站在客觀角度從房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)必要性方面作出分析。

1.1.3可行性研究階段

可行性研究階段是由：初步可行性研究階段及詳細可行性研究階段。主要對擬建設(shè)項目的市場需求、經(jīng)濟效益、社會影響等方面進行調(diào)查研究，并最終做出是否可行的結(jié)論。

1.1.4項目評估與決策審批階段

在項目可行性評估報告作出后，邀請具有評估資質(zhì)的單位對項目可行性報告進行評估、論證，這種由第三方做出的評估論證相對科學，編制項目評估報告，交相關(guān)決策部門作為項目審批的重要理論依據(jù)。

1.2房地產(chǎn)項目工程決策造價控制措施

房地產(chǎn)工程決策造價控制要求在整體上把握項目工程的投資方向，分析投資主要影響因素，編制投資估算，對影響房地產(chǎn)項目決策因素進行風險管控。

1.2.1影響房地產(chǎn)項目決策可行性的因素

政府因素、環(huán)境因素等都是影響房地產(chǎn)項目的重要因素，直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)項目工程決策前應(yīng)該適當分析周圍影響項目決策可行性因素。

1.2.2投資估算編制

投資估算是房地產(chǎn)項目決策的重要依據(jù)之一，是項目建議書與可行性報告的重要組成部分，投資估算的準確性直接關(guān)系到項目可行性研究評估結(jié)果，對房地產(chǎn)開發(fā)項目籌措資金產(chǎn)生重大影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)正確、全面的評估工程造價，編制全面、可信的投資評估報告。

2.房地產(chǎn)工程設(shè)計造價控制

2.1房地產(chǎn)工程設(shè)計造價控制概念

建筑設(shè)計對整個建筑項目進行全面合理的規(guī)劃，并為后續(xù)施工提供可靠、詳實的技術(shù)依據(jù)。目前，我國部分開發(fā)商在樓盤建設(shè)中，過分注重施工成本控制，而忽視建筑設(shè)計造價控制，從而降低了工程項目利潤率。

2.2建筑設(shè)計階段控制工程造價的措施

2.2.1設(shè)計過程中運用價值工程概念

價值工程是指通過對產(chǎn)品功能分析，實現(xiàn)以最低成本完成必要功能的方式并最終提高產(chǎn)品價值的科學分析方法。同一建筑項目，同一單位施工，存在不同的設(shè)計方案，也存在不同造價，因此可以充分運用價值工程選擇合適設(shè)計方案。但選擇設(shè)計方案時造價并非越低越好，而是要結(jié)合工程的功能與造價兩方面因素進行綜合分析與評定。

2.2.2合理運用限額設(shè)計

限額設(shè)計指的是以設(shè)計任務(wù)書與投資評估為依據(jù)控制初步設(shè)計，以批準的初步設(shè)計為成本控制圖紙設(shè)計的依據(jù)，同時相關(guān)專業(yè)應(yīng)給予確保投資額分配合理。截止目前，我國大部分建筑設(shè)計都是委托給專業(yè)的設(shè)計公司代為設(shè)計的，設(shè)計單位不承擔工程的經(jīng)濟責任，因此在設(shè)計項目中存在漏項等問題，為解決這一難題，可以適時引入限額設(shè)計理念與方法，對設(shè)計標準、工程數(shù)量、概預算指標等各個方面進行全面控制。在初步設(shè)計階段應(yīng)依照可行性報告對投資金額進行估算，進行限額設(shè)計。投資估算應(yīng)大于控制概算，這有助于培養(yǎng)設(shè)計人員增強工程造價成本控制的意識，實現(xiàn)在滿足工程使用功能的前提下對投資額及工程量進行限制的目的。

2.2.3設(shè)計方案的優(yōu)化

先進設(shè)備、合理工藝都是設(shè)計方案控制得以實現(xiàn)的關(guān)鍵因素，因此在實際工作中應(yīng)該對設(shè)計方案給予充分考慮，并住著專家對設(shè)計方案的經(jīng)濟性、安全性進行全面評估。評選最佳設(shè)計方案需要遵循以下幾個原則：首先，確保建筑資源的合理配置，以設(shè)備成本為例，設(shè)備成本在工程項目建設(shè)總成本中約占40%的比重，如果設(shè)計中盡量選擇標準化、系列化的通用設(shè)備，不僅有利于確保工程項目建設(shè)能夠順利開展，而且可以降低工程設(shè)備的租用費用，選擇設(shè)備型號時，在滿足建筑施工工藝要求的前提下，盡量選購國產(chǎn)設(shè)備，并避免重復選購設(shè)備。其次，管線布置及建材運輸也是影響工程建設(shè)造價的重要因素之一，因此，應(yīng)合理選擇建材的運輸方式，以降低工程造價為出發(fā)點，應(yīng)選擇無軌運輸方式運輸建材，一方面可以減少占地，另一方面起到節(jié)約投資的作用。

2.2.4應(yīng)引入設(shè)計競爭機制

在工程設(shè)計階段，應(yīng)引入競爭機制。招投標制的實行可以最大限度的提高資金的利用效率，比如設(shè)計方案應(yīng)含有開發(fā)商每平方米建筑的用鋼量，如果實際施工用鋼量超出設(shè)計方案所列，應(yīng)扣除相應(yīng)設(shè)計費用。這樣可以增強設(shè)計人員的成本控制觀念，促使設(shè)計師將設(shè)計與經(jīng)濟掛鉤，杜絕技術(shù)與經(jīng)濟脫節(jié)現(xiàn)象的出現(xiàn)。有利于激發(fā)設(shè)計師尋找最優(yōu)設(shè)計方案、實現(xiàn)建筑造價控制的潛能。

2.2.5加強對設(shè)計概算的監(jiān)督

此外外部監(jiān)督也是實現(xiàn)建筑造價控制的有利措施，相關(guān)部門應(yīng)該對設(shè)計單位的技師體系認證、設(shè)計資料是否超標等進行審核。審核設(shè)計概算應(yīng)結(jié)合日常工作經(jīng)驗，平時應(yīng)對不同結(jié)構(gòu)類型、不同等級裝修、不同用途進行分類。對于不同類型的工程，應(yīng)分別列出其所包含的單項和單位工程及主要參數(shù)；這樣有利及時于收集相關(guān)工程項目的名稱、地點、類型、施工單位、占地面積等資料并及時掌握相關(guān)建材、設(shè)備價格。

由于我們長期對成本控制的理解僅僅局限于對目標值的比較方面，當實際值偏離目標值后在采取相應(yīng)措施，這種滯后的行為只能發(fā)現(xiàn)偏差，并不能減少偏差，因此應(yīng)分析以往產(chǎn)生偏差的原因，并依此為基礎(chǔ)采取事前控制措施，盡量避免實際值與目標值出現(xiàn)偏差，變被動控制為主動控制，實現(xiàn)建筑設(shè)計有效控制工程造價目標。

3.招投標及合同階段工程造價控制

3.1招投標及合同階段工程造價控制的重要性

招投標階段也是建筑工程合同的簽署階段。建筑工程合同內(nèi)容主要包括：工期、付款方式、工程質(zhì)量及驗收標準、獎懲條款、安全生產(chǎn)、雙方責任與義務(wù)等。是項目法人單位與施工方簽署的具有法律效益的文書，是雙方施工、監(jiān)理、驗收的重要依據(jù)。其中關(guān)于承發(fā)包價格及索賠條款的規(guī)定直接影響工程造價。

3.2招投標及合同階段工程造價控制的措施

3.2.1推行工程量清單招標 工程量清單是國際上通用的計價模式之一，由招標方及機構(gòu)根據(jù)施工圖紙計算并匯總工程量，然后在通過招標詢價的方式，經(jīng)過公平競爭選擇價低者。實行工程量清單招標方式可以有效避免招投標中弄虛作假、暗箱操作等違法行為，有利于凈化建筑市場，控制工程造價。

3.2.2改進建筑工程評標方法

我國目前現(xiàn)行的工程評定方法有：最低標價法、綜合評估法等評標方法。地方政府應(yīng)該根據(jù)當時實際情況及法律法規(guī)規(guī)定制定適宜的綜合評定辦法，選取投標中價格最低的標的。

3.2.3重視投標文件評審工作

招標方應(yīng)對重視評標工作，評標委員需要嚴格遵循招標文件規(guī)定評標，而且需要對標書中的錯誤及遺漏加以更正及補充，減少合同履行中責任劃分不清現(xiàn)象的發(fā)生。

4.結(jié)束語

綜上所述，做好房地產(chǎn)項目管理，就得有效的控制工程造價，房地產(chǎn)工程造價控制是一個動態(tài)的控制過程，房地產(chǎn)工程造價控制貫穿于整個建設(shè)過程，不僅需要施工過程中造價控制，而且需要加強房地產(chǎn)前期工程造價控制，采用切實可行的方法控制投資估算、初步設(shè)計、招投標及合同等階段工程造價，將有效地控制房地產(chǎn)工程的投資，是房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制發(fā)展的必然趨勢。

【參考文獻】

[1]方茂青，陶莎，趙衡宇.房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃的發(fā)展探討[J].商場現(xiàn)代化.2009（11）

篇8

我們根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的實際流程，通常情況下將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管理分為四個方面，其中包括管理過程中產(chǎn)生的費用、配套設(shè)施費用、建筑安裝中產(chǎn)生的費用以及土地的成本費。只有將目標成本管理做好，才能加強房地產(chǎn)項目成本控制。

現(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不是特別的穩(wěn)定，早年受到我國傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的影響，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)也形成了以計劃為主的發(fā)展形勢，在項目開發(fā)之前就有做好整個項目生命周期的成本計劃。但是根據(jù)目前的實際情況來看，這種方法存在著嚴重的制約性，在項目開工前將整個項目生命周期的成本計劃完全制定出來是不合理的，在施工的過程中會遇到各種各樣的實際情況，這就要求我們必須隨著項目的施工不斷的調(diào)整成本計劃，因此設(shè)計階段可以指定出符合實際的成本計劃，但是在具體的施工階段就要不斷的進行調(diào)整了，只有結(jié)合實際才能指定出科學合理的成本計劃。

一、房地產(chǎn)項目成本控制中存在的問題

（一）缺乏科學房地產(chǎn)成本控制的方法

一個房地產(chǎn)開發(fā)的是否成功要考慮多方面的因素，首先一個項目在決定是否開發(fā)之前，要考慮當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場開發(fā)的規(guī)律并且要M行具體的考察，如果只是一味的盲目投資，可能會造成開發(fā)的項目與當?shù)氐膶嶋H消費水平出現(xiàn)不匹配的情況，最終的結(jié)果可能就是經(jīng)營失敗?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步向分工明細化以及流程化的方向發(fā)展，因此在開發(fā)的過程中要充分考慮這兩方面的因素，根據(jù)實際情況將房地產(chǎn)的項目成本控制在合理的范圍之內(nèi)，最終實現(xiàn)效益的最大化[1]。

（二）錯誤的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認識

財務(wù)部門與成本控制有著巨大的關(guān)系，在一個項目中，財務(wù)部門的財務(wù)報告關(guān)系到整個企業(yè)的運營情況，通常情況下，企業(yè)根據(jù)財務(wù)部門所提供的財務(wù)報告制定出符合實際情況的成本計劃。但是由于財務(wù)報告存在一定的延后性，這就造成企業(yè)的成本計劃與企業(yè)的實際情況脫節(jié)，可能加大投資，造成不必要的損失。因此財務(wù)報告一定要符合當?shù)氐氖袌霾⑶乙欢ㄒ皶r，使企業(yè)認識到房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要性，制定出科學合理的項目成本控制。

（三）缺乏成熟的成本控制制度的施行

隨著時代的發(fā)展，目前我國的企業(yè)建立的是責權(quán)分離的制度，將股權(quán)和決策權(quán)建立起來，但是如今我國的房地產(chǎn)行業(yè)因其是私有企業(yè)就造成了家族式企業(yè)的形成，本沒有與現(xiàn)代企業(yè)真正的接軌，因此想要建立科學的成本控制就要建立起符合實際的、合理的企業(yè)制度。

二、控制房地產(chǎn)項目成本的有效途徑

（一）決策階段

項目的決策階段是一個項目的基礎(chǔ)，只有將決策階段的計劃做好，整個項目的的成本才不會出現(xiàn)大的偏差，如果項目在前期的決策過程中出現(xiàn)了大的失誤，那么在后期的項目中是無法完全彌補前面的失誤的。因此開發(fā)商在制定項目決策階段的計劃時一定要充分考慮當?shù)厥袌龅膶嶋H情況，遵循市場規(guī)律，制定出詳細的可行性報告，并且在該報告中應(yīng)該包括一些基本行的內(nèi)容，例如設(shè)計的方案、周圍環(huán)境、規(guī)劃以及一些基本的材料，在可行性報告還應(yīng)該包括風險評估內(nèi)容，使企業(yè)可以根據(jù)風險評估制定出相應(yīng)的措施。

（二）設(shè)計階段

設(shè)計階段要按照流程來進行。首先在進行項目的初步設(shè)計之前一定要保證項目的投資估算和可行性報告已經(jīng)獲得相應(yīng)部門的批準。在施工圖設(shè)計之前，保證投資概算和涉及的相關(guān)文件已經(jīng)得到批準。其次在項目實施過程中有一部分需要根據(jù)造價來滿足專業(yè)技術(shù)的要求，也就是說要在不超過造價的基礎(chǔ)上，根據(jù)限額的分配情況來控制設(shè)計[2]。等到項目中的施工圖部分完成之后，要經(jīng)過相關(guān)部門的審查并給出書面建議，之后設(shè)計單位要根據(jù)建議來進行修改，保證施工圖的合理性、經(jīng)濟性、技術(shù)性以及安全性，防止因為設(shè)計不合理造成的損失。

（三）施工階段

施工階段是項目的具體實施環(huán)節(jié)，其中包含著許多不確定的因素，因此是項目成本控制管理中最難控制的環(huán)節(jié)[3]。因此在具體的實施過程中需要對項目質(zhì)量、造價和工期進行嚴格的控制，做好協(xié)調(diào)工作。企業(yè)中，每個項目追求的共同目標就是在最短的工期內(nèi)用最低的價格制造出質(zhì)量最好的產(chǎn)品，但是在實際情況中這三者之間的關(guān)系是相互制約的，這就要求施工單位要科學合理的處理好三者之間的關(guān)系。

（四）竣工結(jié)算階段

竣工環(huán)節(jié)是項目實施的最后環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)中主要是對項目的工程量進行審查核對，避免由于計算問題出現(xiàn)少記或多記工程量造成成本出現(xiàn)錯誤。在進行審查的時候主要包括建設(shè)費用、費用的計取標準以及定額套用的情況，還應(yīng)該特別主要隱蔽工程的施工情況，認真核對，確保項目可以驗收合格。

三、總結(jié)

目前，我國市場發(fā)展存在不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)由于今年來發(fā)展速度過快，也存在著極大的不穩(wěn)定性。房地產(chǎn)作為近年來的熱門行業(yè)，市場間的競爭十分激烈，提高企業(yè)利潤，減少成本是共同追求的目標。因此，為了實現(xiàn)這一目標，就要重視房地產(chǎn)項目的成本控制，只有控制好房地產(chǎn)項目的成本，才能保證企業(yè)健康穩(wěn)定的運行，使房地產(chǎn)的市場體系更加完善。本文希望通過對房地產(chǎn)項目成本控制的思考，可以使房地產(chǎn)行業(yè)加強對成本控制的重視，為房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展提供一些思路。

參考文獻

篇9

房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經(jīng)濟的起伏,其興旺與低落從一個側(cè)面反映了經(jīng)濟發(fā)展狀況。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測、經(jīng)濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風險的權(quán)衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統(tǒng)的mis系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。該系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)如圖1所示。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)dss使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足dss的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(dw)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。

(二)聯(lián)機分析處理(olap)

olap是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。olap是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過olap這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。olap技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。

(三) 數(shù)據(jù)挖掘(dm)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學習等領(lǐng)域的交叉學科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學、統(tǒng)計分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場調(diào)查與預測

市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預測提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟評價

經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務(wù)指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務(wù)報表生成現(xiàn)金流法綜合財務(wù)指標匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務(wù)指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務(wù)狀況。

(三)風險分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風險可以指導投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結(jié)合起來,〖jp+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四) 可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的

該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

四、小結(jié)

將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策,是房地產(chǎn)投資的一項重大變革。房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)不僅可以提高決策效率,同時也大大提高了決策的準確性。目前我國在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進一步發(fā)展?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)一般功能并不是很強大,還不能真正有效地起到輔助決策的作用。本文所提到的系統(tǒng)只是作了對房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的一個初步探索,其中難免存在著一些不足,這就需要以后通過進一步的研究,使得系統(tǒng)不斷得到完善。

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篇10

1、前言

隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)逐漸加快市場化發(fā)展的腳步，房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟中發(fā)揮中非常重要的作用[1]。房地產(chǎn)企業(yè)往市場化發(fā)展不但能夠促進居民生活水平有效提高，對人們居住環(huán)境還能夠起到的改善的作用。同時，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸往市場化方面發(fā)展還能夠使國家財政收入有所增加，對國家經(jīng)濟快速發(fā)展啟到帶動的作用。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理面臨的問題

2.1沒有清晰的管理目標，連續(xù)性政策相對缺乏

最近幾年，相關(guān)部門僅是對調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)與需求的工作上給予重視，使房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量以及房價的增長速度得到有效的控制。但是，相關(guān)部門在房地產(chǎn)市場管理的工作中沒有足夠的連續(xù)性政策進行規(guī)劃，造成沒有清晰的管理目標。一方面，政府對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理的目標主要是為了市場需求得到有效抑制，但政府相關(guān)部門無法從根本上對房地產(chǎn)面臨的問題進行全面認識，無法構(gòu)建經(jīng)濟管理制度全面管理房地產(chǎn)企業(yè)。另一方面，政府制定的長期政策以及短期政策沒有相同的控制目標，造成房地產(chǎn)企業(yè)實際的經(jīng)濟管理成效有所降低。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理政策在缺乏合理性、連續(xù)性的情況下，則會導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漏洞，在很大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。例如，我國房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國五條、房產(chǎn)稅收、經(jīng)濟適用房等政策時，經(jīng)濟管理工作均出現(xiàn)沒有清晰的目標，缺乏連續(xù)性等問題。

2.2沒有完善的法規(guī)體系以及法律體系

現(xiàn)今，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段仍然屬于初級范圍，沒有構(gòu)建健全的法規(guī)、法律等體系。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理工作雖然已經(jīng)在后期管理、交易、建設(shè)、開發(fā)等過程中全面貫穿，但任然缺少在房地產(chǎn)發(fā)展整體過程中全面貫穿的制度。另外，由于房地產(chǎn)發(fā)展有著落后的法規(guī)、法律建設(shè)，常常發(fā)生流于表面的情況。對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作產(chǎn)生約束的相關(guān)法律法規(guī)在適用性、穩(wěn)定性、嚴肅性等方面無法滿足需求。政府相關(guān)部門在房地產(chǎn)企業(yè)某些工作中雖然已經(jīng)構(gòu)建的相關(guān)法規(guī)、法律，但在實施細則、管理條例方面仍然存在著一定的問題，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中常發(fā)生沒有嚴格執(zhí)法、有法不依、政令無法實施等情況。

3、完善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的相關(guān)對策

3.1對房地產(chǎn)投資總額進行確定

房地產(chǎn)項目完成之前應(yīng)該對可行性報告進行全面研究，可行性報告獲得批準后，則通過房地產(chǎn)項目經(jīng)理對相關(guān)內(nèi)容進行全面落實以及實施，將可行性研究報告作為實施的前提條件，通過企業(yè)全面考慮項目的可行性后確定投資資金。另外，完成投資金額的估算工作后，通過分析估算的實際情況，將資金流量表確定，相關(guān)負責人應(yīng)該根據(jù)企業(yè)運轉(zhuǎn)、具體發(fā)展的情況對投資資金進行確定，從根本上防止由于錯誤的投資導致企業(yè)損失大量的資金。

3.2嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本

開發(fā)成本的控制在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中占據(jù)著非常重要的位置，其不但與企業(yè)發(fā)展獲得的經(jīng)濟效益有著較大的關(guān)系，且對使用房地產(chǎn)的價值有著極大的聯(lián)系。通常情況下，在對項目開發(fā)投資資金進行確定時，要想使經(jīng)濟效益得到實現(xiàn)，則應(yīng)該采取針對性的措施控制開發(fā)的成本。由于支出的業(yè)務(wù)費用的彈性相對來說較大，對報賬無法真正掌握，控制成本方面有著一定的難度。因此，應(yīng)該通過以下幾個方面對開發(fā)成本進行控制：（1）增強房地產(chǎn)項目負責人的成本控制意識，使開支得到有效的節(jié)約；（2）通過制定制度的方式，使漏洞得到全面堵塞；（3）通過分析房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，構(gòu)建針對性的控制成本制度，房地產(chǎn)項目施工中真正落實相關(guān)制度。

3.3構(gòu)建完善的經(jīng)濟管理制度

房地產(chǎn)市場混亂的情況能夠通過經(jīng)濟管理體制改革來實現(xiàn)，加大政府重視經(jīng)濟管理作用的力度，使房地產(chǎn)市場中經(jīng)濟管理的作用得到有效提高[2]。一方面，政府相關(guān)部門應(yīng)該將市場調(diào)節(jié)的作用全面發(fā)揮，通過分析房地產(chǎn)實際的情況，合理的調(diào)整房地產(chǎn)市場，這樣的做法不但能使調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的作用得以發(fā)揮，對房地產(chǎn)市場還能夠有效的控制，給房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康的發(fā)展趨勢提供保障。另一方面，政府相關(guān)部門應(yīng)該分析房地產(chǎn)市場發(fā)展的具體需求，通過調(diào)控政策調(diào)整的方式，給房地產(chǎn)經(jīng)濟管理全面發(fā)揮自身的效果提供保障。相關(guān)部門還應(yīng)該采取措施改革財稅制度，使土地政策增長得到抑制，從根本上促進房地產(chǎn)宏觀實施經(jīng)濟管理的效果得到提高。

3.4完善房地產(chǎn)法規(guī)法律制度

對房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)進行全面完善，能夠有效的約束以及監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理以及發(fā)展運營應(yīng)該嚴格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)的要求，不僅能夠使市場經(jīng)濟發(fā)展秩序得到穩(wěn)定，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)虛空增長提高保障，防止出現(xiàn)經(jīng)濟犯罪的情況。另外還應(yīng)該對建筑、房產(chǎn)、土地等相關(guān)法則進行細化以及健全，確保構(gòu)建的法律體系能夠滿足系統(tǒng)化流程的需求。對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法律體系進行健全，防止開發(fā)商利用法律漏洞，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所限制。同時，還應(yīng)該通過法律措施使房地產(chǎn)企業(yè)操作市場的流程得到有效規(guī)范，為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展營造良好的環(huán)境，給整體提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理能力提供保障。

4、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更加快速的發(fā)展，需要全面重視經(jīng)濟管理工作，一方面，對經(jīng)濟管理制度進行健全，使經(jīng)濟管理目標得到明顯，構(gòu)建長期發(fā)展政策；另一方面，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理相關(guān)法律法規(guī)，對經(jīng)濟管理工作實施內(nèi)外兼治，確保經(jīng)濟管理在法律的監(jiān)督以及約束下，加快房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

參考文獻

篇11

（一）以投資機會研究

該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲?

（二）初步可行性研究

在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

（三）詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。

（四）可行性研究階段工作精度表

第二節(jié)可行性研究的概念和作用

一．可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細的規(guī)定，以指導我國的可行性研究工作。

房地產(chǎn)項目的特點和開發(fā)實踐證明，項目開發(fā)的關(guān)鍵是決策，開發(fā)商應(yīng)高度重視可行性研究的工作質(zhì)量，隨歐康夭諧〉鬧鴆焦娣?，房地产的投遵傶会、投资利润会越绤怖U?，矚g咸岣呔霾咚劍拍莧〉孟钅靠⒌某曬Α?

二．可行性研究的作用

(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據(jù)詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

（二）可行性研究是項目立項、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在我國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。

（三）可行性研究是項目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務(wù)指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。銀行等金融機構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

（四）可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項目的內(nèi)容及建設(shè)標準等都作出了安排，這些正是項目設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容。

第三節(jié)可行性研究的內(nèi)容

一.可行性研究報告的結(jié)構(gòu)

一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯肌⒄?、附件和附蛣个部穾?

（一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。

（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細全面閱讀。

（三）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

（四）正文內(nèi)容：它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容

1．項目概況

主要包括：項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；

2．市場調(diào)查和分析

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。

3．規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟指標和控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。

4．開發(fā)進度安排

對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度。作為大型開發(fā)項目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

5．項目投資估算

對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準確性。

6．項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

7．項目財務(wù)評價；

依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進行分析，并借以考察項目財務(wù)可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎(chǔ)上進行預計損益表、預計資產(chǎn)負債表、預計財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務(wù)評價指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等，據(jù)以分析投資的效果。

8．不確定性分析和風險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過程中對關(guān)鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。

9．可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。

10．研究人員對項目的建議

對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。

（六）附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

二．可行性研究報告的項目投資預算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）營銷開支概算

1．項目前研究及可行性研究的開支

2．項目策劃的開支

3．銷售策劃的開支

4．廣告開支

5．項目公司日常運作的開支

6．項目及企業(yè)的公關(guān)開支

（二）工程開支概算

1．用于工程勘探的開支

2．用于吹沙填土、平整土地的開支

3．用于工程設(shè)計的開支

4．用于建筑施工的開支

5．用于設(shè)施配套的開支

6．用于工程監(jiān)理的開支

（三）土地征用開支概算

1．政府一次性收取的標準地價

2．用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支

3．影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

（四）金融成本開支概算

1．外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出

2．貸款引起的利息支出

3．各項保險開支

4．稅收和行政性收費

5．不可預見開支

第四節(jié)可行性研究報告的編制

一．房地產(chǎn)項目可行性分析常見誤區(qū)

1．誤區(qū)一：一個標準的效益分析

如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預測。

2．誤區(qū)二：先入為主的可行性研究

縱觀國內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津；在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導致需求短缺；建設(shè)成本遠遠超過預算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等。當這些項目的發(fā)展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

A.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調(diào)查、分析。

B.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。

C.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構(gòu)去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務(wù)。

D.有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

二．編制可行性研究報告的人員安排組合

要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。

三．進行資料收集、市場分析

1.宏觀因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣及等。

2.區(qū)域性因素分析

一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先,宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三,國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。

3.微觀市場分析

對擬投資項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。

四.進行市場預測

1.需求預測

需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。

2.供給預測

供給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業(yè)的供給情況

3.預測方法

通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。

五.進行成本測算