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中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-00-01
一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點
1.房地產(chǎn)開發(fā)特點
房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的活動。從其行業(yè)特點上歸納，具有項目審批計劃性、經(jīng)營方式多樣性、開發(fā)產(chǎn)品固定性、開發(fā)周期長、多種方式交易、“滾動式”開發(fā)、高收益、產(chǎn)業(yè)集中化，部分中小企業(yè)被大企業(yè)兼并重組，土地資源和市場占有率將被集中在大型企業(yè)手里以及涉稅稅種多等特點。
2.長春市房價特點
長春市的房價前幾年雖有大幅攀升，但同其他地區(qū)相比較而言，價格還不是很高，所以價格雖有所降低，但幅度不大。而自2011年下半年開始至今，對房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的就是銷售量的大幅下滑，也對我市的稅收收入造成了顯著影響。自2004年起，房價開始上漲，這其中的原因分析起來主要有三個方面：一是城市土地資源稀缺；二是人民群眾投資保值的心理傾向加??；三是建材價格急劇上漲。
1.稅種多，計稅環(huán)節(jié)較為繁瑣
房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅費種類繁多，主要有營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅等。其中土地增值稅及企業(yè)所得稅的計稅環(huán)節(jié)較為復(fù)雜，在預(yù)征、清算、調(diào)整等具體的計稅環(huán)節(jié)，企業(yè)在對稅種的掌握上容易出現(xiàn)錯漏現(xiàn)象。
2.項目工期長，稅收控管難
房地產(chǎn)開發(fā)項目一般工期較長，往往會橫跨兩個甚至以上會計年度；在房屋完全售完之前，因收款方式的多樣性和成本費用攤銷期限的不確定性，導(dǎo)致利潤結(jié)算不真實；部分企業(yè)利用行業(yè)經(jīng)營和核算的特殊性，人為調(diào)整利潤、弄虛作假，久虧不倒、無利潤、無所得稅的現(xiàn)象普遍存在。
3.企業(yè)易受政策調(diào)控影響
較高的經(jīng)營風(fēng)險同時也帶來較高的稅收風(fēng)險，出于賺取時間和風(fēng)險利潤等投機性目的，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后長期囤積，流動資金嚴(yán)重短缺。在金融政策從嚴(yán)掌握、經(jīng)營貸款取得困難的同時，各稅政策調(diào)整幅度大、補征時間長，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)與企業(yè)短缺的經(jīng)營資金矛盾突出，造成了部分欠稅的形成。
4.開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的預(yù)售收入未按規(guī)定申報納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定及時結(jié)轉(zhuǎn)收入
取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用；普通住宅、非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)掌握錯誤，土地增值稅預(yù)征率計算錯誤；未按規(guī)定確認(rèn)應(yīng)稅土地面積的減少時間，造成土地使用稅計算錯誤；企業(yè)所得稅匯算清繳政策掌握不準(zhǔn)確，造成多繳納企業(yè)所得稅；未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅；未按規(guī)定時間申報繳納契稅等。
三、對房地產(chǎn)行業(yè)的征管建議
（一）檢查人員要努力提高自身的檢查技能，做到檢查的準(zhǔn)確無誤
房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的行業(yè)，在經(jīng)濟建設(shè)中占有重要的地位。而有的檢查人員對房地產(chǎn)業(yè)的自身特點不甚了解，檢查技能不甚突出，造成對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收稽查工作往往浮于表面，不能深入。鑒于此，一是應(yīng)加大培訓(xùn)力度，大力提高檢查人員的素質(zhì)和水平；二是對于房地產(chǎn)行業(yè)的檢查人員應(yīng)有所側(cè)重，做到重點戶重點組檢查，不能誰都可以進(jìn)入，領(lǐng)導(dǎo)要時刻關(guān)注檢查進(jìn)度，掃清檢查障礙，支持檢查人員的方法和建議，以確保檢查的質(zhì)量。
（二）進(jìn)一步加大發(fā)票監(jiān)管力度，推行發(fā)票認(rèn)證制度，完善發(fā)票征管系統(tǒng)
1.回顧以前的檢查工作，不難發(fā)現(xiàn)一些大案要案都是從發(fā)票上做文章，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，為了加大開發(fā)成本不惜購買假發(fā)票或讓建筑企業(yè)虛開發(fā)票。要堵塞此漏洞，一是要堅持“查稅必查票、查案必查票、審理必審票”的工作原則；二是要建立方便快捷的發(fā)票查詢系統(tǒng)，讓廣大納稅人和社會群眾易學(xué)易記的發(fā)票查詢方式。
2.通過對以往案件的假發(fā)票進(jìn)行檢驗，我們發(fā)現(xiàn)以前的發(fā)票查詢系統(tǒng)存在很大的漏洞，即使查詢結(jié)果為真，但卻沒有票面金額，受票方也就認(rèn)為是真票，而有的代開發(fā)票必須到代開的主管稅務(wù)機關(guān)才能獲得發(fā)票的真實情況，無形之中增加了很多的工作量，仔細(xì)分析得出就是真票虛開。建議在發(fā)票一線工作的發(fā)放、錄入人員要做到錄入信息及時正確，發(fā)放登記及時正確，發(fā)票收回及繳銷及時正確。
3.建議各征收局及專管員要高度重視發(fā)票認(rèn)證工作，迅速將此項工作開展起來。并加快推進(jìn)發(fā)票認(rèn)證系統(tǒng)建設(shè)，在實現(xiàn)稅務(wù)局與企業(yè)聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，盡快實現(xiàn)地稅發(fā)票系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，對企業(yè)錄入系統(tǒng)的發(fā)票信息及時驗證，從而發(fā)現(xiàn)檢查線索，一查到底。
（三）逐步建立房地產(chǎn)企業(yè)稅收一體化、強化稅務(wù)管理
在當(dāng)前我國社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在其中有著十分重要的意義，它不僅關(guān)系到我國整個社會經(jīng)濟發(fā)展，還給人們的生活和工作創(chuàng)造了一個良好的環(huán)境。而房地產(chǎn)企業(yè)融資作為當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容之一，在對融資模式進(jìn)行研究分析，可以有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。不過，從當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的實際情況來看，我們在房地產(chǎn)融資的過程中，還存在著許多的問題，這些問題就給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的影響，因此我們就要根據(jù)我國當(dāng)前國情，來對房地產(chǎn)融資中存在的問題進(jìn)行分析，從而找到相關(guān)的解決措施，來對其進(jìn)行處理，以保證我國社會經(jīng)濟的長足發(fā)展。下面我們就對房地產(chǎn)融資中存在的問題和相關(guān)的措施進(jìn)行介紹。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要模式
在當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，人們就采用融資模式來促進(jìn)社會經(jīng)濟的發(fā)展，其中常用的融資模式主要有以下幾種
1、金融機構(gòu)借款
所謂的金融機構(gòu)借款也就是指，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，向銀行或者其他的金融企業(yè)借款。近年來，在我國社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，由于房價突飛猛漲，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，許多開發(fā)商為了進(jìn)一步的促進(jìn)自身經(jīng)濟的增長，就向金融機構(gòu)融資，以確保自身經(jīng)濟的周轉(zhuǎn)。
2、債券融資
在當(dāng)前我國債券市場發(fā)展的過程中，由于社會民眾沒有對其進(jìn)行相應(yīng)的支撐，這就對我國企業(yè)債券行業(yè)的發(fā)展有著極大的形象，而在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，因為自身需要巨大的資金，而且自身的金融風(fēng)險也比較巨大，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，缺少流動性，所以我們就可以將債券市場和房地產(chǎn)市場向結(jié)合，這樣不僅有效的解決了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的資金問題，還對當(dāng)前我國企業(yè)債券市場的運作機制起到了一個良好的推動作用。
3、上市融資
從1997年起，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)入理性的發(fā)展階段。從我國房地產(chǎn)業(yè)從開始發(fā)展到現(xiàn)在的十幾年間，融資之路異常曲折。從1993年以前的開放階段到1993—1999年上半年的明令禁止階段以及1999年下半年開始的解禁試點階段。
4、利用外資
房地產(chǎn)企業(yè)利用外資是相對于在國內(nèi)融資而言的，就是指利用境外流入的資金對公司進(jìn)行經(jīng)營和對業(yè)務(wù)進(jìn)行開發(fā)。
5、房地產(chǎn)投資信托
從我國信托投資公司進(jìn)入新的發(fā)展階段以來，房地產(chǎn)投資信托在其中發(fā)展中一直發(fā)揮著很重要的作用，特別是在2010年年末印花對房地產(chǎn)市場實行緊縮政策之后，迫使大量的地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托機構(gòu)某集資金。
6、自籌資金
盡管上市募集資金和利用外資都可以為企業(yè)資金提供很好支撐，但是自籌資金在房地產(chǎn)企業(yè)中仍然占有很重要的地位，僅僅按照國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，自籌資金比例也占項目總資金的35%。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式中存在的問題
目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資發(fā)展的過程中，由于受到各方面因素的影響，因此導(dǎo)致其自身經(jīng)濟在實際運作的過程中，存在著許多的問題，其中常見的幾種問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
1、融資過于依賴銀行貸款且貸款方式單一
在房地產(chǎn)這個行業(yè)中，其最傳統(tǒng)的融資方式就是向銀行貸款。并且，這個也經(jīng)?？醋鞣康禺a(chǎn)行業(yè)的主要融資方式。因此也不免會產(chǎn)生資金依靠銀行貸款過度，來源形式過于單一，經(jīng)營性欠款和銀行貸款的數(shù)量過大等狀況。
2、利用外資增長過快且利用率不高
眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)需要豐富的資金作為后盾。這些資金來源也多種多樣。其中，利用外資、銀行貸款、自籌資金占據(jù)了一大部分，還有通過其他渠道獲得資金。房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來取得了飛速的發(fā)展，并且，其投資額也在不斷的上升。
3、企業(yè)負(fù)債率高，自有資金嚴(yán)重不足
目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率普遍都不低，自2002—2012年年間，我國的房地產(chǎn)面臨一個嚴(yán)峻的形勢，背著一個沉重的債務(wù)包袱。房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金數(shù)目也比較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因為面臨沉重的負(fù)債問題，所以直接就像影響了這個產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，為以后的發(fā)展買下了一個定時炸彈，降低了公司的信譽，使得公司在集資時面臨嚴(yán)峻的問題。
4、制度不健全，制約創(chuàng)新融資模式的發(fā)展
如果缺少了相關(guān)配套的法律法規(guī)，就會使得經(jīng)濟的發(fā)展出現(xiàn)滯后效應(yīng)，影響經(jīng)濟的發(fā)展。由于我國的相關(guān)法律不夠完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無法找到一個合適的渠道進(jìn)行合理的融資，這就使得我國的房地產(chǎn)出現(xiàn)了上述資金不足的現(xiàn)象。這嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，急需才有有效的措施進(jìn)行改進(jìn)。
三、房地產(chǎn)融資存在問題的對策研究
在我國房地產(chǎn)業(yè)融資模式的優(yōu)化上，應(yīng)立足于我國特定的經(jīng)濟背景下，構(gòu)建起證券市場融資與銀行信貸融資兩者相協(xié)調(diào)，充分利用財政性融資的綜合房地產(chǎn)融資模式體系。
1、提高直接融資比重
從對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的問題分析中可以得出結(jié)論，直接融資在整個房地產(chǎn)融資中所占比重不高，有必要完善和深化房地產(chǎn)資本市場。長時間以來，我國的房地產(chǎn)融資就會過多的依賴于非市場化的銀行信貸融資，并且這個局面是很難改變的，導(dǎo)致銀行企業(yè)信用關(guān)系的扭曲，信貸的風(fēng)險集中化，資金的使用率低下等不良現(xiàn)象的發(fā)生。
2、構(gòu)建多層次的銀行體系
按照目前的狀況來說，我國的銀行體系過于單一，市場化程度不高，融資機制創(chuàng)新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通過建立完善的銀行體系才可能為房地產(chǎn)融資提供保障。
3、深化發(fā)展財政性融資
財政性融資是財政政策主導(dǎo)的一類融資，表現(xiàn)為福利性資金，比如住房公積金。我國目前住房公積金政策的運用只限于個別企業(yè)的員工福利措施，未能得以普及，給房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持作用有限，完善和發(fā)展的空間很大。
可見。我國的房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展滯后，已是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)本就屬于資金密集型的行業(yè)，而其經(jīng)濟活動就是巨額資金的投入運行過程。房地產(chǎn)企業(yè)的背后是一個為其提供資金的集合市場，而且這個市場是個活躍的市場。在市場中，企業(yè)可以選擇不同的融資方式，組成合理的融資結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)企業(yè)的融資目標(biāo)。
四、結(jié)束語
由此可見，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)融資中還存在著許多問題，這些問題不僅影響了我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，還存在著極大的發(fā)展風(fēng)險，因此我們就要根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，來對其中存在的問題進(jìn)行處理，以確保我國社會經(jīng)濟的發(fā)展。
0.引言
中小型房地產(chǎn)企業(yè)相對于大型房地產(chǎn)集團(tuán)而言，由于形式靈活，組織結(jié)構(gòu)相對簡單，所需注冊資金相對較少，需要員工相對較少，所以近年來發(fā)展較快，數(shù)量較多，占我國房地產(chǎn)企業(yè)95%以上。由此可見中小型房地產(chǎn)企業(yè)在我國房地產(chǎn)市場中起著重要作用，它推動著我國城市的發(fā)展。隨著國家宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)開發(fā)的門檻越來越高，房地產(chǎn)市場越來越不景氣，中小型房地產(chǎn)企業(yè)受到很大沖擊，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，而未被淘汰出局的企業(yè)要想更加長遠(yuǎn)的發(fā)展，除了根據(jù)環(huán)境變化，相應(yīng)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略和財務(wù)戰(zhàn)略外，還應(yīng)加強內(nèi)部管理，及時建立健全完善的內(nèi)部控制制度，規(guī)避企業(yè)經(jīng)營活動中的重大隱患，而財務(wù)內(nèi)控問題也是其中急需完善的問題之一。
1.中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控存在的問題
1.1 財務(wù)內(nèi)控管理制度不健全
中小型房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的財務(wù)內(nèi)控管理制度，但管理制度不健全，缺乏科學(xué)性，流于形式，財務(wù)內(nèi)控管理制度與總體經(jīng)營戰(zhàn)略和財務(wù)戰(zhàn)略相脫節(jié)，與企業(yè)實際經(jīng)營活動不符，控制節(jié)點不清晰，缺乏可操作性，致財務(wù)工作的盲目性?？偟膩碚f就是財務(wù)內(nèi)控管理制度不健全，不切合實際。
1.2 財務(wù)內(nèi)控管理制度執(zhí)行不力
再好的制度，若在實際工作中得不到有力執(zhí)行，那也只是紙上談兵，起不到任何作用。中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理制度執(zhí)行不力主要有以下兩個原因：一是財務(wù)內(nèi)控管理制度本身設(shè)計與企業(yè)實際不符，以至在企業(yè)實際經(jīng)營中缺乏可操作性，制度形同虛設(shè)；二是財務(wù)內(nèi)控管理制度本身設(shè)計沒問題，但未得到有力執(zhí)行。多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之前大多沒有房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗或經(jīng)驗不足，他們的管理者在房地產(chǎn)方面的管理經(jīng)驗有限，對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險預(yù)測及財務(wù)控制能力不足，容易使企業(yè)整體運作及資金運轉(zhuǎn)的管理造成漏洞，而且中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理形式比較靈活，也造成了管理上的松懈。另外中小型房地產(chǎn)企業(yè)中個人決策及工作人員主觀臆斷性強等問題比較突出，這也會導(dǎo)致公司財務(wù)內(nèi)控管理制度執(zhí)行不力。
1.3 人力資源不足問題
人力資源的不足也是制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素之一。中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模較小，資金實力不如大型房地產(chǎn)企業(yè)雄厚，工資待遇相對較低的事實，其從業(yè)人員中，也存在專業(yè)知識不過硬，專業(yè)技能比較差的情況，這在一定程度上也制約著中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
1.4 企業(yè)內(nèi)部未形成對財務(wù)內(nèi)部控制管理有效的企業(yè)文化
在中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控問題之一就是在企業(yè)內(nèi)部未形成有效的財務(wù)內(nèi)控文化。企業(yè)文化對企業(yè)的戰(zhàn)略管理和經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)有著重要支持作用，當(dāng)一個企業(yè)的戰(zhàn)略符合其所處的環(huán)境要求時，企業(yè)的文化就會支持企業(yè)目標(biāo)實現(xiàn)并使企業(yè)的戰(zhàn)略更有效率；當(dāng)企業(yè)所面對的環(huán)境產(chǎn)生了變化，并顯著地要求企業(yè)對環(huán)境變化適應(yīng)以求得生存時，企業(yè)文化對公司經(jīng)營的負(fù)面影響就會顯得尤其明顯。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)所處的外部環(huán)境復(fù)雜多變，中小型房地產(chǎn)企業(yè)能否根據(jù)外部環(huán)境的變化，適時調(diào)整公司戰(zhàn)略，且由于戰(zhàn)略具有前導(dǎo)性，文化具有滯后性的特點，中小型房地產(chǎn)企業(yè)即使能夠根據(jù)外部環(huán)境的變化，適時調(diào)整公司戰(zhàn)略使之與外部環(huán)境相匹配，但企業(yè)文化能否支持調(diào)整后的公司戰(zhàn)略或是能夠在多大程度上支持調(diào)整后的公司戰(zhàn)略，這也對中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制管理的有效性起著重要作用。
2.解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控存在的問題建議
2.1 建立健全財務(wù)內(nèi)控管理制度
財務(wù)內(nèi)控管理制度是一個企業(yè)開展財務(wù)管理的制度保障。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)現(xiàn)今的外部環(huán)境，自身資源能力，分析核心競爭力，以企業(yè)制訂的總體經(jīng)營戰(zhàn)略和財務(wù)戰(zhàn)略為目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)實際經(jīng)營活動，科學(xué)地建立健全財務(wù)內(nèi)控管理制度，做到財務(wù)內(nèi)控控制節(jié)點清晰，避免財務(wù)內(nèi)控管理制度流于形式，缺乏可操作性。
2.2 確保財務(wù)內(nèi)控管理制度得到有力執(zhí)行
確保財務(wù)內(nèi)控管理制度得到有力執(zhí)行，是公司經(jīng)營戰(zhàn)略和財務(wù)戰(zhàn)略有效實施，實現(xiàn)公司經(jīng)營目標(biāo)，最終完成公司使命的有力保障，有利于公司的長久發(fā)展。對于中小型企業(yè)而言要確保財務(wù)內(nèi)控管理制度得到有力執(zhí)行，需要從以下兩個方面解決：第一，調(diào)整公司組織結(jié)構(gòu)，設(shè)置與財務(wù)內(nèi)控管理制度設(shè)計節(jié)點或要求相符的相應(yīng)崗位使不相容職務(wù)相分離，關(guān)鍵崗位定期輪崗，以保證財務(wù)內(nèi)控管理制度的有效實施；第二，建立及時有效的信息交流平臺，例如使用管理信息系統(tǒng)或企業(yè)資源計劃系統(tǒng)等信息平臺，確保公司內(nèi)外部信息有效溝通。
2.3 招聘和培養(yǎng)合格的專業(yè)財務(wù)管理人員。
人才是企業(yè)內(nèi)部的重要資源，中小型房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)加強外部招聘，另一方面抓緊內(nèi)部的人員培養(yǎng)，為企業(yè)提供符合戰(zhàn)略發(fā)展要求的人力資源。
2.4 創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織，根據(jù)環(huán)境變化，協(xié)調(diào)企業(yè)戰(zhàn)略和企業(yè)文化，形成對財務(wù)內(nèi)部控制管理有效的企業(yè)文化
企業(yè)文化代表了企業(yè)內(nèi)部的行為指針，它們不能由文件明確下來，但卻制約和規(guī)范著企業(yè)的管理者和員工。要在中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成對財務(wù)內(nèi)部控制管理有效的企業(yè)文化，首先就要建立一個學(xué)習(xí)型企業(yè)，鼓勵員工在各個方面加強學(xué)習(xí)；其次，要根據(jù)環(huán)境變化所導(dǎo)致的企業(yè)戰(zhàn)略在多大程度上變化以及企業(yè)當(dāng)前文化對戰(zhàn)略變化的一致性來做相應(yīng)的調(diào)整，具體來說，有以下四個方面可以協(xié)調(diào)：（1）企業(yè)戰(zhàn)略變化大，但企業(yè)當(dāng)前文化對戰(zhàn)略變化相一致時，企業(yè)就充分發(fā)揮現(xiàn)有人員在戰(zhàn)略變革中的作用，考慮進(jìn)行與企業(yè)目前的文化相適應(yīng)的變革，不要破壞企業(yè)已有的文化氛圍，例如在調(diào)整企業(yè)的獎勵系統(tǒng)時，必須注意與企業(yè)組織目前的獎勵行為保持一致等；（2）企業(yè)戰(zhàn)略變化小，且企業(yè)當(dāng)前文化與戰(zhàn)略變化相一致時，企業(yè)要充分利用目前的有利條件，鞏固和加強企業(yè)文化，根據(jù)企業(yè)文化的需求，解決企業(yè)經(jīng)營中的問題；（3）企業(yè)戰(zhàn)略變化小，但企業(yè)當(dāng)前文化對戰(zhàn)略變化卻不支持時，企業(yè)需要研究外部環(huán)境變化是否可能給企業(yè)帶來成功的機會，根據(jù)經(jīng)營的需要，在不影響企業(yè)總體文化一致的前提下，對某些經(jīng)營業(yè)務(wù)實行不同的文化管理；四、企業(yè)戰(zhàn)略變化大，但企業(yè)當(dāng)前文化對戰(zhàn)略變化也不支持時，企業(yè)首先要考慮是否有必要推行這個新戰(zhàn)略。如果企業(yè)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，企業(yè)考慮到自身長遠(yuǎn)利益，必須實施與企業(yè)現(xiàn)有文化不一致的重大戰(zhàn)略變革，企業(yè)則必須重塑企業(yè)文化，進(jìn)行文化管理，使企業(yè)文化的變化符合戰(zhàn)略變革的需要，此時企業(yè)需要從四個方面采取管理行動：（1）是企業(yè)的高層管理人員要痛下決心進(jìn)行變革，并向全體員工講明變革的意義；（2）是為了形成新的文化，企業(yè)要招聘或從內(nèi)部提拔一批與新文化相符的人員；（3）是改變獎勵結(jié)構(gòu)，將獎勵的重點放在具有新文化意識的部門或個人的身上，促進(jìn)企業(yè)文化的轉(zhuǎn)變；（4）是設(shè)法讓管理人員和員工明確新文化所需要的行為，形成一定的規(guī)范，保證新戰(zhàn)略的順利實施。
3.結(jié)論
在當(dāng)代的房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)內(nèi)部控制是最為其管理工作的重中之重而進(jìn)行存在的。對于企業(yè)在運行和長遠(yuǎn)目標(biāo)的實現(xiàn)中都有著非常關(guān)鍵的作用。要解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)中存在的財務(wù)內(nèi)控管理制度不健全、執(zhí)行不力、人力資源不足等問題，就應(yīng)從建立健全財務(wù)內(nèi)控管理制度入手，并確保之得到有力執(zhí)行，加強招聘和內(nèi)部培養(yǎng)專業(yè)財務(wù)管理人才，佐之以有效的企業(yè)文化。在經(jīng)濟一體化不斷發(fā)展的今天，中小型房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)內(nèi)部控制將被賦予新的任務(wù)和地位，只有對財務(wù)內(nèi)部控制進(jìn)行不斷地改革和深化，才能滿足市場發(fā)展和社會進(jìn)步的要求。 [科]
【參考文獻(xiàn)】
Abstract:China is a socialist country, the development of state-owned economy and national economy development, to protect the people's material life level. The development of the market economy, to the real estate industry brings opportunities to face challenges. The construction of modern enterprise system, is the current our country real estate industry is a pressing matter of the moment. This article from the real estate industry analysis of the existing problems, through the real estate industry problems, aiming at the existing problems, discusses some viewpoints and suggestions.
Key words: real estate industry; existing problems; suggestions
中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：
我國是社會主義國家，實行以公有制為主題的社會主義市場經(jīng)濟。從世界范圍來看，工業(yè)革命之后，西方發(fā)達(dá)國家不同程度的介入了“市場”，一種全新的近現(xiàn)代市場經(jīng)濟逐漸形成。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，國內(nèi)資本市場建設(shè)有了重大突破，創(chuàng)業(yè)板的啟動更加促進(jìn)了經(jīng)濟的高速發(fā)展。但從居民人均可支配收入來看，卻不能完全滿足人們的日常需求，如越來越高的房價、物價成為了當(dāng)前影響社會大眾幸福的重要因素，而房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)物與人民群眾的收入之間的差距也越來越大。對于整個市場經(jīng)濟環(huán)境而言，政府一些宏觀的調(diào)控手段能起到一定的作用。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)管理存在的問題
加入世貿(mào)組織和改革開放，讓我國的經(jīng)濟有了長足的發(fā)展。但我國市場經(jīng)濟仍然處在初級階段。隨著越來越多國外的企業(yè)進(jìn)入我國，國內(nèi)企業(yè)的竟?fàn)幰苍絹碓郊ち?。在市場?jīng)濟發(fā)展迅速，競爭強烈的今天，企業(yè)的問題開始逐漸暴露出來。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，隨著金融危機以及各類其他問題的出現(xiàn)，讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越艱難。轉(zhuǎn)變現(xiàn)有管理模式，與時俱進(jìn)，才能在競爭激烈的社會占有一席之地。
從當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題來看，歸結(jié)為以下兩大方面：
第一，管理問題。房地產(chǎn)行業(yè)中的管理問題，主要就是企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)如何來管理的問題，。組織結(jié)構(gòu)可用組織結(jié)構(gòu)圖來描述，它反映一個組織系統(tǒng)中各組成部門之間的組織關(guān)系（指令關(guān)系）。常用的組織結(jié)構(gòu)模式包括職能組織結(jié)構(gòu)、線性組織結(jié)構(gòu)和矩陣組織結(jié)構(gòu)等。這幾種常用的組織結(jié)構(gòu)模式既可以在企業(yè)管理中運用，也可以在建設(shè)項目管理中運用。
就這幾種組織結(jié)構(gòu)模式，作如下分析：
1、職能組織結(jié)構(gòu)
職能組織結(jié)構(gòu)是一種傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)模式。在職能組織結(jié)構(gòu)中，每一個職能組織部門可根據(jù)它的管理職能對其直接和非直接下屬工作部門下達(dá)工作指令，因此，每一個工作部門可能得到直接和非直接上級部門下達(dá)的工作指令，造成多個矛盾的指令源，影響企業(yè)管理機制的運行。我國還有多數(shù)的企業(yè)、學(xué)校、事業(yè)單位目前還在沿用這種傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)模式。就房地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)來說，只有少量的，帶有國有資金投資的房地產(chǎn)公司存在這種模式管理。嚴(yán)重影響了項目管理機制的運行和項目目標(biāo)的實現(xiàn)。
2、線性組織結(jié)構(gòu)
線性組織結(jié)構(gòu)來源于軍事組織系統(tǒng)中，組織紀(jì)律嚴(yán)謹(jǐn)，一級指揮一級和一級對一級負(fù)責(zé)。在線性組織結(jié)構(gòu)中，每一個工作部門只能對其直接下屬部門下達(dá)工作指令，，每一個工作部門也只有一個直接的上級部門，因此，每一個工作部門只有唯一的指令源，避免了由于矛盾的指令而影響組織系統(tǒng)的運行。在國際上，線性組織結(jié)構(gòu)模式是建設(shè)項目管理組織系統(tǒng)的一種常用模式，其優(yōu)點在于能夠保證工作指令的唯一性，但在一個特大的組織系統(tǒng)中，由于線性組織結(jié)構(gòu)模式的指令路徑過長，有可能會造成組織系統(tǒng)在一定程度上的運行難度。所以不適用于大型企業(yè)。就房地產(chǎn)企業(yè)來說，主要是一些家族式的企業(yè)采用線性組織結(jié)構(gòu)模式來管理。從管理機制上體現(xiàn)了它指令唯一的優(yōu)點，但也存在一些不足之處，比如說不能多方面聽取有利于企業(yè)發(fā)展的建議、可能會忽略企業(yè)中層管理人員的一些建議和意見。
3、矩陣組織結(jié)構(gòu)
矩陣組織結(jié)構(gòu)是一種較新型的組織結(jié)構(gòu)模式。在矩陣組織結(jié)構(gòu)最高指揮者（部門）下設(shè)縱向和橫向兩種不同類型的工作部門，作為一個房地產(chǎn)企業(yè)，縱向工作部門可以是前期規(guī)劃管理、技術(shù)管理、成本管理、合同管理、財務(wù)管理和人事管理等，而橫向工作部門可以是對施工單位、監(jiān)理單位及相關(guān)的分包單位的管理。矩陣組織結(jié)構(gòu)適用于大的組織系統(tǒng)。在矩陣組織結(jié)構(gòu)中，指令來源于縱向和橫向兩個工作部門，因此，其指令源為兩個，當(dāng)指令發(fā)生矛盾時，可由該組織系統(tǒng)的最高指揮者（部門）進(jìn)行決策或協(xié)調(diào)。也可以采用由縱向指令為主的矩陣組織結(jié)構(gòu)模式。在企業(yè)管理中，此種組織結(jié)構(gòu)模式應(yīng)該是最適用的管理模式。現(xiàn)在許多發(fā)展很快的房地產(chǎn)公司多采用此種管理模式，它有利于集思廣益，利于企業(yè)的發(fā)展。
第二，企業(yè)結(jié)構(gòu)問題。房地產(chǎn)行業(yè)需要一個合理的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，這不僅包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還包括企業(yè)自身的內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和企業(yè)所有制結(jié)構(gòu)等。所有這些問題，都必須同時考慮到當(dāng)前的市場經(jīng)濟情況和企業(yè)自身狀況，不能盲目的決定。但從我國目前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，很多房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)極為不合理，不論是從社會宏觀上看，還是企業(yè)自身的微觀來看，都存在發(fā)展不平衡的現(xiàn)象。這會影響到企業(yè)的長久發(fā)展，需要引起房地產(chǎn)行業(yè)的重視。
對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，以上所列的二個問題之間有著相互制約的關(guān)系。比如說企業(yè)的結(jié)構(gòu)問題可以決定企業(yè)管理上存在問題等，如果管理上的問題沒有解決，也會直接影響其他各個方面的問題。
二、阻礙房地產(chǎn)企業(yè)改革的原因分析
綜合我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，主要存在以下兩方面的問題：
一方面，從房地產(chǎn)行業(yè)自身來講。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)力量，其問題也慢慢凸現(xiàn)出來。債務(wù)問題，是我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要問題。由于缺乏市場機制的引導(dǎo)，房地產(chǎn)行業(yè)自身競爭力不足，危機意識不強，國企員工積極性不高，所有這些都導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)效率低下，產(chǎn)值不高。財務(wù)管理制度的不健全，讓資金的運用和管理存在很大問題。比如，研究所下屬的一個子公司，由于其業(yè)務(wù)是針對本研究所的，因此在紙張的使用和其他資源的處理問題上，存在浪費現(xiàn)象。另外，對于自身展覽的布置，項目本身資金夠用，但會額外申請更多資金。所有這些，都沒有明確的財務(wù)報表哦，這就容易導(dǎo)致資金使用不當(dāng)和不知去向。久而久之，就給房地產(chǎn)行業(yè)造成了負(fù)債問題。
另一方面，從市場經(jīng)濟環(huán)境體制來講。隨著市場經(jīng)濟的高速發(fā)展，具有自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束這種“四自”的獨立法人企業(yè)才應(yīng)該是市場經(jīng)濟的主體。一旦政企分開的問題不能夠得到徹底的解決，再加上市場經(jīng)濟連一個合格的主體都沒有，那么就更不用說房地產(chǎn)行業(yè)自身良好健康的發(fā)展了。
三、改變房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的具體措施
（一）從政府管理方面進(jìn)行論述
第一，堅持創(chuàng)新思維。
新思路決定新出路。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該要堅持創(chuàng)新思維。因為思維在企業(yè)自身經(jīng)營中是作為一種具有方向性指導(dǎo)意義的戰(zhàn)略思想。這并不是具體的戰(zhàn)略決策，而是一種指導(dǎo)戰(zhàn)略決策正確的方向。一旦方向錯了，即使有再好的戰(zhàn)略決策，都不能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展，還很有可能會阻礙企業(yè)的發(fā)展。一旦思維缺乏了，就不能引申出多樣化的手段，更不能讓房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。由此可見，只有提倡遵循市場經(jīng)濟規(guī)律的正確思路，以及不斷的創(chuàng)新，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)長久的發(fā)展。這可以演化出多種方法，比如采用先進(jìn)的電腦技術(shù)，引進(jìn)國外的專業(yè)化管理軟件等?？萍际堑谝簧a(chǎn)力，這對于房地產(chǎn)行業(yè)是至關(guān)重要的。
第二，緊跟市場步伐。
縱觀世界上一流的大企業(yè)，無不是在市場競爭力有一種預(yù)見力的企業(yè)。抓住市場的契機，然后大膽的轉(zhuǎn)變，才能讓企業(yè)自身有質(zhì)的飛躍。不僅要緊跟市場的步伐，多和市場上一些相關(guān)的優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)，還需要不斷提高自身的素質(zhì)，讓房地產(chǎn)行業(yè)不論是在硬件上，還是軟件上，都向他們看齊。不要以為不用競爭，就缺乏競爭意識。
（二）分析國企改革各階段和采取的措施
上文已經(jīng)闡述了我國房地產(chǎn)行業(yè)改革主要經(jīng)歷了三個階段：自主經(jīng)營權(quán)擴大（改革開放到十四屆三中全會，歷時15年）；結(jié)構(gòu)調(diào)整和制度創(chuàng)新（十四屆三中全會到十六大，歷時10年）；管理制度改革（十六大之后，至今）。從各個階段所采取的具體措施來看，主要如下：
第一階段：該階段來看，政府對房地產(chǎn)行業(yè)放權(quán)加大。從原先國家全部掌握房地產(chǎn)行業(yè)的管理權(quán)，到現(xiàn)在的進(jìn)行承包等方式，目的是促進(jìn)國有經(jīng)濟適應(yīng)當(dāng)前市場經(jīng)濟的環(huán)境。
第二階段：經(jīng)過第一階段的發(fā)展，國有經(jīng)濟已經(jīng)有了一定基礎(chǔ)。因此，在此階段，國家主要將創(chuàng)新機制引進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，從房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和制度創(chuàng)新出發(fā)，努力讓房地產(chǎn)行業(yè)不斷提高自身效益，最終帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大。
第三階段：隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的深化改革，“管理”這個要素在企業(yè)發(fā)展中的作用日漸突出。
（三）分析產(chǎn)權(quán)改革對國企改革的重要性
產(chǎn)權(quán)對于企業(yè)來講，具有極其重要的作用。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)改革中，對成本效益進(jìn)行有效的控制，是保障我國產(chǎn)權(quán)改革的核心。成本效益在企業(yè)競爭中起著關(guān)鍵性的作用，較低的成本能幫助企業(yè)贏得激烈的市場競爭。為此，房地產(chǎn)行業(yè)就應(yīng)該首先轉(zhuǎn)變企業(yè)員工成本效益的觀念，樹立起產(chǎn)、供、銷一體化的理念。從源頭上把好關(guān)。如在采購環(huán)節(jié)要做到“物美價廉”。通過比質(zhì)量、比服務(wù)和比價格，在保證采購物資質(zhì)量的前提下，盡量做到采購成本最低。在生產(chǎn)中，則需要給員工灌輸節(jié)約的意識，從小事著手，那怕是一張印刷紙，一次小小的展覽，都需要充分考慮到成本節(jié)約。積少成多，從一點一滴的小事中提高企業(yè)的生產(chǎn)效率。另外，在日常房地產(chǎn)行業(yè)的管理中，還要重視財務(wù)管理，對于管理費中可控的費用要絕對的控制，降低財務(wù)費用，這也是間接提高經(jīng)濟效益的措施?？偠灾?，在面對成本這個問題上，一方面要盡量降低市場投入的費用，另一方面又要妥善的處理好品牌、銷量和投入之間的關(guān)系，最終實現(xiàn)經(jīng)濟效益的增長。
總而言之，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在其企業(yè)管理中一方面需要加強企業(yè)自身管理制度，另一方面還需要從政府和社會上獲取支持。只有一個良好的市場環(huán)境，加上一個健全的房地產(chǎn)企業(yè)制度，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在今后的發(fā)展中蒸蒸日上，在激烈的競爭中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：1001-828X（2015）010-000-02
目前，房地產(chǎn)行業(yè)屬于固定產(chǎn)業(yè)，具有保值性和增值性的特征。隨著金融機構(gòu)對貸款風(fēng)險管理要求越來越嚴(yán)格，在經(jīng)濟發(fā)展的同時，以房地產(chǎn)抵押作為貸款的擔(dān)保，根據(jù)抵押的特征分析，它具有價值大、不宜轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢，因此在金融及機構(gòu)以房地產(chǎn)抵押作為擔(dān)保方式，備受歡迎。房地產(chǎn)抵押貸款提高了相關(guān)金融領(lǐng)域的安全性和可靠性。然而目前房地產(chǎn)抵押評估過程中，由于評估業(yè)務(wù)在逐年增長，評估中出現(xiàn)的問題逐漸增多。結(jié)合實際工作分析，房地產(chǎn)抵押評估中，出現(xiàn)了抵押手續(xù)不完善以及不規(guī)范、抵押評估工作缺乏合理性、抵押環(huán)節(jié)不科學(xué)、不暢通等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)抵押評估工作不能健康發(fā)展，影響經(jīng)濟發(fā)展，并且制約整個房地產(chǎn)業(yè)以及金融領(lǐng)域的發(fā)展。本文針對房地產(chǎn)抵押評估過程中存在的問題進(jìn)行分析，并提出了相關(guān)的對策，改善當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估現(xiàn)狀。
一、房地產(chǎn)抵押評估中存在的問題分析
針對當(dāng)前，房地產(chǎn)抵押評估工作中的具體現(xiàn)狀進(jìn)行探究，由于抵押評估工作中首先要對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果確定抵押價值，從中按照價值發(fā)放一定比率來發(fā)放貸款。目前，根據(jù)銀監(jiān)會、人民銀行以及建設(shè)部等針對進(jìn)一步規(guī)范與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理提出了文件規(guī)范，對商業(yè)銀行（抵押權(quán)人）與借款人（抵押人）通過協(xié)商議定的形式來衡量抵押物價值，這種抵押物價值模式，貸款人在考慮時間和經(jīng)費因素等，通過采用協(xié)議定價的方式來實現(xiàn)抵押評估。然而協(xié)議定價方式，在抵押評估工作中，提高了辦事效率、促使貸款雙方有議價自，并且在一定程度上節(jié)省了評估的相關(guān)費用，促使房地產(chǎn)抵押評估工作順利進(jìn)行，但是在實際應(yīng)用過程中，由于受到諸多因素的影響，可能會存在諸多不同方面的問題，基于當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估現(xiàn)狀分析，工作中存在的問題影響了整個行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，因此，筆者通過分析和探究，最終總結(jié)并歸納出一些解決抵押評估工作的具體對策，表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）抵押評估知識的缺乏
由于金融機構(gòu)或者是銀行信貸人，缺乏專業(yè)的抵押評估知識，因此在具體評估過程中無法準(zhǔn)確估算房地產(chǎn)的價值。抵押評估人具備較廣的知識面和比較精通的業(yè)務(wù)能力了，但是由于缺乏對房地產(chǎn)評估的專業(yè)性，在理論和實踐上有所欠缺，在信息、知識以及資料等方面受到評估限制，這就很難對房地產(chǎn)做出客觀合理地價格評估。
（二）缺乏相關(guān)的法律知識
信貸人缺乏相關(guān)的抵押評估法律，導(dǎo)致在具體評估過程中無法正確判斷房地產(chǎn)的合法性、有效性以及科學(xué)性。主要依據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等相關(guān)的法律，如果房地產(chǎn)性質(zhì)不同時其抵押評估效果也就會不同，另外房地產(chǎn)的價值也會存在差異性；因此當(dāng)信貸人不熟悉相關(guān)的法律時，就造成抵押評估與實際價值出現(xiàn)很大的偏差，影響抵押評估的結(jié)果，甚至?xí)霈F(xiàn)無效現(xiàn)象。
（三）協(xié)議定價方面存在負(fù)面影響
房地產(chǎn)抵押評估過程中，由于協(xié)議定價具有主觀隨意性，在受到利益驅(qū)動時，導(dǎo)致部分信貸主管人員為了發(fā)放人情貸款，利用自身的權(quán)利對抵押物做出了高估，另外還會出現(xiàn)：銀行為降低風(fēng)險過低抵押評估物，造成借款人的合法資產(chǎn)受到一定的限制，最終影響銀行部門、金融機構(gòu)以及房地產(chǎn)抵押評估方的利益。
房地產(chǎn)抵押評估工作中仍然存在諸多問題，最終影響抵押物評估失真甚至出現(xiàn)貶值現(xiàn)象，造成抵押物處置困難，嚴(yán)重影響銀行信貸的資金使用效率。
二、房地產(chǎn)抵押評估工作的改進(jìn)建議
針對當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估工作中的問題進(jìn)行探究，并提出了相應(yīng)的對策，進(jìn)而達(dá)到改善抵押評估工作的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進(jìn)步，具體對策有以下幾點：
（一）強化信貸人員的道德教育
目前，在銀行以及金融機構(gòu)中，信貸人員從事房地產(chǎn)抵押評估，自身的理論知識以及業(yè)務(wù)能力要比較精通之外，還需要良好的專業(yè)道德素質(zhì)。良好的職業(yè)道德素質(zhì)，有助于增強抵押評估工作的客觀性，做到公平、公正。避免出現(xiàn)抵押評估價格不公現(xiàn)象，對當(dāng)事人的利益造成影響，并會造成銀行信貸部門資金損失。因此，強化信貸人員道德教育對于房地產(chǎn)抵押評估來說具有十分重要的意義。職業(yè)道德教育具體從這幾個方面完善：保證抵押評估信息和資料的真實性，評估過程中盡可能地做到公平、公正、客觀；加強估價的獨立性和嚴(yán)肅性，遇到親友或者是其他關(guān)系人估價時，必須要回避；發(fā)現(xiàn)自身專業(yè)能夠有限時，必須要委托專業(yè)的評估機構(gòu)對房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理估價；加強對抵押評估資料的保管，不得隨意向他人泄漏評估資料及相關(guān)內(nèi)容。
（二）完善對房地產(chǎn)法律知識的學(xué)習(xí)，嚴(yán)格審查抵押物的合法性和抵押性
銀行及金融機構(gòu)，必須注重對信貸人加強對房地產(chǎn)相關(guān)法律知識的學(xué)習(xí)，了解相關(guān)的制度和政策，確保在抵押評估過程中正確判斷，提升抵押的合理性和有效性，避免銀行或金融機構(gòu)資金受到損失。抵押評估工作中主要涉及的法律知識包含《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》其中，房地產(chǎn)在抵押評估中具體對《擔(dān)保法》的范圍作出了明確規(guī)定：法律上認(rèn)可的財產(chǎn)抵押有：并且房地產(chǎn)抵押人有房屋以及抵押地上定著物；抵押人有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)以及房屋等地上定著物；同時，法律上不認(rèn)可的財產(chǎn)抵押物有：土地所有權(quán)；耕地及相關(guān)的土地使用權(quán)；學(xué)校、醫(yī)院等公益性部門；不明確所有權(quán)或者是出現(xiàn)爭議的財產(chǎn)。在抵押評估前，首先要對房地產(chǎn)的權(quán)屬、性質(zhì)進(jìn)行確定，以免影響評估結(jié)果。
（三）準(zhǔn)確評估抵押物的價值
在遵循估價的原則，按照估價的程序以及選擇合適的估價方法的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)價格有關(guān)的其他因素，最終確定估價標(biāo)準(zhǔn)。在評估過程中要做到誠信、客觀、公平、公正?？茖W(xué)判斷價值，提升估價及估算活動的水平和質(zhì)量，這就要求在房地產(chǎn)抵押評估之前，信貸人以及評估部門必須要明確估價的目的、原則、程序以及方法出現(xiàn)問題。目前房地產(chǎn)估價常用的方法包含：比較法、成本法、收益法。其中比較法是針對估價對象與估價時點的近期交易狀況與相關(guān)房地產(chǎn)，為成交價格提供重要依據(jù)和判定標(biāo)準(zhǔn)，客觀、公正物價。該方法適用于交易型房地產(chǎn)，用于普通住宅、寫字樓、商場以及工業(yè)生產(chǎn)等使用屬性。成本法：針對近期開發(fā)或者是計劃建造的項目進(jìn)行大致估價。該方法對其進(jìn)行扣除折舊之后，為估價對象提供更合理的估價方法。收益法。選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折扣到估價時點后進(jìn)行累計處理，屬于一種超前估價行為，最終為估價或者是估算提供合理的評定標(biāo)準(zhǔn)，收益法在評估中，主要適用于商店、公寓、餐館等一些公益性用途的房屋。
（四）建立健全相關(guān)評估制度及其抵押手續(xù)
房地產(chǎn)抵押評估過程中，針對抵押貸款在發(fā)放中，必須要經(jīng)過抵押部門進(jìn)行嚴(yán)格審查、評估以及登記等相關(guān)事項，嚴(yán)格規(guī)定評估流程。銀行可以自行成立評估機構(gòu)，自行評估抵押物的價值，這種抵押物評估方式，有助于提高評估效率，縮短評估時間，同時為貸款人提供了更大的方便，提升了自身企業(yè)的市場競爭力。在評估抵押物過程中，遇到一些復(fù)雜的房地產(chǎn)，自身銀行無法正確進(jìn)行估價時，必須要委托專業(yè)評估機構(gòu)來做出合理的判斷，針對評估資料以及信息做出有效的抵押估價，提升評估效率和實效性，最終做出準(zhǔn)確的評估報告。
有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)部門拿到評估報告時，工作人員必須要認(rèn)真閱讀，查看抵押估價時點、估價定義以及最終結(jié)果等事項，以便為最終核定抵押物價值提供準(zhǔn)確依據(jù)。估價定義：其中包含了土地開發(fā)程度、用途以及剩余使用年限等，當(dāng)使用用途發(fā)生改變時，必須要重新定價；估價時點：估價時點是委托評估機構(gòu)或者貸款發(fā)放的時點，它在評估報告中明確提出。評估中必須要根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，充分考慮貸款的風(fēng)險等，以便做出更合理的預(yù)期價值。使用權(quán)性質(zhì)：以土地出讓的方式取得土地使用權(quán)時，房地產(chǎn)的價值可以看作是評估時的價值。當(dāng)出現(xiàn)土地使用權(quán)屬于劃分取得時，其房地產(chǎn)價值要嚴(yán)格按照評估價值扣除預(yù)計處分所得應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金的款項。除此之外，房地產(chǎn)抵押評估中，要不斷完善抵押手續(xù)，為評估報告提供更準(zhǔn)確的依據(jù)。
三、總結(jié)
總之，為了提高抵押評估報告的準(zhǔn)確性和合理性，在銀行部門評估物價時，要遵循誠信、客觀、公平、公正的原則，在抵押工作中盡可能做到規(guī)避風(fēng)險，保全抵押人的合法權(quán)益不受侵害，降低資金損失現(xiàn)象。為抵押評估行業(yè)提供更規(guī)范、更標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境，促進(jìn)我國房地產(chǎn)抵押評估工作及其抵押貸款業(yè)務(wù)朝著更標(biāo)準(zhǔn)的方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
一、前期策劃的地位及作用
古人云“先謀后事者昌，先事后謀者亡。” 房地產(chǎn)開發(fā)各階段潛在成本節(jié)約額和風(fēng)險大小如圖1.1所示可見，只有通過前期的市場調(diào)查、項目可行性研究，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，項目定位，才能保證在后期的銷售過程中適銷對路，有效地規(guī)避風(fēng)險。因此，前期策劃是決定房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗的關(guān)鍵。
二、前期策劃的內(nèi)容及工作流程
（一）前期策劃內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃包括：項目定位（市場定位、客戶定位、功能定位等），產(chǎn)品建議（規(guī)劃布局、單體、平面、戶型、戶型面積配比等），客戶群分析（消費心理、偏好、審美等），根據(jù)融資能力、渠道、開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)策略等確定項目開發(fā)步驟的綜合安排，根據(jù)產(chǎn)品和市場的各方面做出價格策略，同時也要適當(dāng)考慮推廣、銷售的策略。
（二）前期策劃工作流程
前期策劃的重點是，在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上去進(jìn)行市場定位，找準(zhǔn)市場，進(jìn)行產(chǎn)品定位，從而使市場和產(chǎn)品結(jié)合起來，生產(chǎn)出適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品，增強產(chǎn)品的競爭力。前期策劃是一個系統(tǒng)工程，其內(nèi)容主要包括：市場調(diào)研，市場細(xì)分，確定目標(biāo)市場，市場和產(chǎn)品定位，價格定位及推廣策略，可用圖2來表示，其中，市場定位及產(chǎn)品定位是其核心部分。
三、前期策劃存在的問題
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)前期策劃存在諸多問題，概括起來主要有以下幾方面：
（一）房地產(chǎn)市場方面。中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設(shè)的規(guī)模化程度較低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、 規(guī)模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個重要環(huán)節(jié)，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。
（二）開發(fā)商存在的問題。開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實、科學(xué)的市場導(dǎo)向。開發(fā)商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。開發(fā)商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，開發(fā)商常常在項目進(jìn)行過程中，動用其可能的社會關(guān)系資源，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。
（三）建筑師存在的問題。在現(xiàn)行設(shè)計體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠(yuǎn)離市場，缺乏對市場科學(xué)、深入的認(rèn)識，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實、準(zhǔn)確的立足點。
（四）市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機構(gòu)及個體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。
（五）偏離市場定位的理論和原則，片面強調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位時，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。
（六）目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯誤。由于市場調(diào)查方法、調(diào)查范圍掌握資料不全面，對地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對房地產(chǎn)市場細(xì)分化認(rèn)識不夠，對開發(fā)能力和市場影響力估計過高，對房地產(chǎn)市場的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計不足，對目標(biāo)客戶群動態(tài)變化的程度無法把握，同時對在一定經(jīng)濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場定位時的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。
四、加強房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃工作的建議
針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃中存在的諸多問題,特提出以下建議:
（一）要了解經(jīng)濟與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。其具體內(nèi)容包括：對本地區(qū)和本省、周邊城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況，如近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。
（二）要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。
一、我國房地產(chǎn)稅費制度的現(xiàn)狀
按照征稅客體性質(zhì)的不同，可將房地產(chǎn)稅收分為四類：流轉(zhuǎn)稅（包括營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業(yè)所得稅和個人所得稅）、財產(chǎn)稅（包括房產(chǎn)稅，契稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅）。
二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費體系存在的問題
（一）宏觀方面的稅制缺陷：對房地產(chǎn)交易的監(jiān)控缺罰，稅收征管難度很大，出讓、轉(zhuǎn)讓土地界限不明晰，稅收征免難以確定。
（二）微觀方面的稅制缺陷
首先，稅種分布結(jié)構(gòu)不合理，保有環(huán)節(jié)相對偏輕。保有環(huán)節(jié)主要調(diào)節(jié)的是政府與房地產(chǎn)占有者之間的收益分配，目前的結(jié)構(gòu)會使土地成為保有者的無息貸款，加之保有階段的增值幾乎都流向保有者，致使更刺激了房地產(chǎn)投機行為；保有階段的低稅負(fù)致使流通環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)過高的稅負(fù)，助長了隱形交易，逃稅現(xiàn)象。其次，計稅依據(jù)不合理，稅負(fù)不平等。如房地產(chǎn)稅從價與從租計征稅率差別甚大，導(dǎo)致隱形市場泛濫；現(xiàn)行的契稅區(qū)分國有與非國有企業(yè)納稅。第三，現(xiàn)行稅制中除耕地占用稅外，其它各項稅種的征稅對象、征稅范圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建筑物和附著物，這無形中喪失了國家對這部分房地產(chǎn)的管理和調(diào)控。
（三）房地產(chǎn)稅收征管方面的缺陷：土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主體稅種，缺陷尤其突出：
1、土地增值稅征管中存在的問題
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的問題：在預(yù)售房產(chǎn)環(huán)節(jié)，隱瞞收入的現(xiàn)象比較多，土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)不真實、不準(zhǔn)確；在開發(fā)環(huán)節(jié)人為加大商品房建設(shè)成本，侵蝕土地增值稅稅基；在清算環(huán)節(jié)拖延項目完工時間和竣工決算，躲避土地增值稅清算。
（2）稅務(wù)征收機關(guān)存在的問題：① 從國家制定的土地增值稅條例來看，土地增值額與企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額計算有重復(fù)，對納稅人同一筆收入存在征兩次稅的現(xiàn)象。② 稅制設(shè)計較復(fù)雜，不易操作。③土地增值稅操作技術(shù)難度大，收入和扣除項目很難準(zhǔn)確核定，工作量大，熟悉清算流程、能夠擔(dān)當(dāng)起清算工作的稅務(wù)人員不多，征收部門對土地增值稅清算工作存在畏難情緒。
2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題
（1）政策方面：①國家稅務(wù)總局的政策文件太多，加上地方政府及部門又出臺很多地方政策，文件之間往往自相矛盾，有些不盡合理。②國稅與地稅征管劃分題。對于所得稅征管范圍的劃分，國家稅務(wù)總局雖然給予了很明確的界定，但在實際征管中卻不同程度地存在著爭搶稅源、劃分不準(zhǔn)、兩不管的問題。
（2）征管方面。稅務(wù)機關(guān)人員不足，力量薄弱，管理面不夠。
三 、完善稅費體制的改革與建議
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的各個稅種，在中國經(jīng)濟已經(jīng)發(fā)生巨大變化的今天，這套房地產(chǎn)稅收法律制度不僅自身存在很多不規(guī)范之處，它滯后于經(jīng)濟和社會的變革和發(fā)展，難以發(fā)揮稅收的宏觀調(diào)控功能。因此，完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度，對于防止房地產(chǎn)價格過快增長，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展將有著十分重要的意義。
（一）改革土地財政：土地財政一方面助推了地價、房價，另一方面也極易使地方政府產(chǎn)生急功近利的短期行為，最終損害城市長期發(fā)展。改革土地財政，需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各級政府間財政分配關(guān)系、財權(quán)和事權(quán)關(guān)系，逐步健全地方稅體系，完善分稅制。
（二）提高保有環(huán)節(jié)稅收：弱化并替代地方政府對土地財政的依賴，通過征收房產(chǎn)持有稅，抑制不合理需求，引導(dǎo)合理住房消費，推動地方政府從土地財政轉(zhuǎn)向稅收財政。
具體從以下五個方面來解決保有環(huán)節(jié)的稅收問題：
一是擴大征稅對象。以前的總體原則就是“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”全部納入，但重慶和上海版界定不同，稅負(fù)都較輕，對第一套房都沒有征稅，不利于抑制投資、投機心理。
二是從高確定稅率。稅率初定在0.5%-0.8%，這低了無法實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。很明顯，如果房地產(chǎn)價格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對抑制房地產(chǎn)投
并無實質(zhì)意義。應(yīng)該定在年稅率3-5%，才能實現(xiàn)暫時調(diào)控和長效機制的雙重作用，從根本上捏轉(zhuǎn)國民理念。
三是從量征收與從價征收綜合計算。要量價結(jié)合，可以考慮人均居住面積和房屋總價，從價又從量綜合征收計算比較合理。
四是承擔(dān)公共服務(wù)的房產(chǎn)暫不征稅。
五對個人住宅征收房產(chǎn)稅影響面大，必須考慮其社會影響。特別是，近年來“被高檔化”的樓盤不少，即使是很低的稅率，居民個人是否有房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的支付能力，也是一個問題。
房產(chǎn)稅的改革是關(guān)乎民生，影響長遠(yuǎn)的事情，但要以保障居民個人的基本居住權(quán)、抑制房地產(chǎn)價格的無序上漲為前提。
（三）整合房地產(chǎn)開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅費：建議按照土地購置、開發(fā)、銷售這三個大的環(huán)節(jié)歸類整合房地產(chǎn)收費項目，減少收費項目，減輕收費額度，堅決杜絕不合理收費，并在適當(dāng)時機整合房地產(chǎn)契稅和房地產(chǎn)印花稅。土地增值稅、企業(yè)所得稅占房地產(chǎn)企業(yè)稅收的比例達(dá)到60%以上，本文就加強這兩個稅種的管理提出以下建議：
1、強化土地增值稅的征管：土地增值稅是調(diào)節(jié)土地增值收益再分配的重要手段，是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的重要稅種，很多企業(yè)通過各種手段逃避土地增值稅，攫取巨額利潤。
(1)提高政策的執(zhí)行力度。(2)加強土地增值稅的稅收政策的宣傳。(3)加大稽查力度。(4)提高土地增值稅預(yù)征比例。(5)實施“一體化”管理。
2、強化開發(fā)企業(yè)所得稅清算
（1）注重職能部門的信息共享。（2）關(guān)注房產(chǎn)開發(fā)的重點環(huán)節(jié)。（3）對房地產(chǎn)企業(yè)采用新的管理軟件。（4）嚴(yán)格政策界限，強化成本管理。（5）強化日常評估和稅務(wù)稽查。
房地產(chǎn)稅法在抑制房價上漲的過程中發(fā)揮著重要的作用，但由于其自身的局限性，要充分考慮到其他影響因素對稅收作用的抵消，應(yīng)該采取稅收手段、法律手段、經(jīng)濟手段等進(jìn)行綜合治理，金融調(diào)控、價格調(diào)控等相互配合，才能取得預(yù)期效果。
參考文獻(xiàn)
［1］劉淑娟;房地產(chǎn)稅收制度構(gòu)建研究房地產(chǎn)稅收制度構(gòu)建研究[j];商場現(xiàn)代化;2008年20期
2001年12月18日國家人事部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（以下稱《暫行規(guī)定》）和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》的通知（人發(fā)［2001］128號），標(biāo)志著我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度正式確立并起動。這項制度實施以來，強化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管、提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)水平，對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進(jìn)一步進(jìn)行制度的修訂和完善、解決制度實施中反映出的各種問題。
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問題
從目前來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問題可分為以下兩大類：
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度執(zhí)行不到位
（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試制度執(zhí)行不到位?！稌盒幸?guī)定》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。前者實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正?；?。而后者實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數(shù)不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續(xù)開始舉行當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。相當(dāng)多的省份至今仍未啟動當(dāng)?shù)氐膮f(xié)理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當(dāng)于協(xié)理級的資格考試，但沒有采用由建設(shè)部擬定、由人事部審定的全國統(tǒng)一的協(xié)理資格考試大綱，且各地所發(fā)資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位證書》、《房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試，未經(jīng)過專門培訓(xùn)和考試的人員素質(zhì)低，所提供的服務(wù)質(zhì)量不高。
（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊制度執(zhí)行不到位。按《暫行規(guī)定》，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時，應(yīng)當(dāng)申請辦理注冊手續(xù)；在注冊有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更手續(xù)；再次注冊者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明?，F(xiàn)時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續(xù)，未取得《注冊證》而從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構(gòu)者未及時辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不規(guī)范，參加人數(shù)少，尤其是協(xié)理級的繼續(xù)教育工作在多數(shù)地方還未開展起來。
（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書使用制度執(zhí)行不到位。按《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（1996年1月18日建設(shè)部令第50號），設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。但由于近年來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場十分繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)迅速擴張，并爭相開設(shè)分行、連鎖店，產(chǎn)生了對經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的大量需求，從而出現(xiàn)了出租、轉(zhuǎn)借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的交易市場。
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善
我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善表現(xiàn)在如下方面：
（1）考試次數(shù)少。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試每年舉行一次，舉辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數(shù)少，有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓(xùn)和考試，也不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場對受過專業(yè)培訓(xùn)并持證的、具有較高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)水平人員的大量需求。同時這也是造成現(xiàn)實中不少人員無證上崗的一個原因。
據(jù)香港地產(chǎn)監(jiān)管局網(wǎng)站（省略.hk），2008年香港地產(chǎn)資格（相當(dāng)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業(yè)員資格（相當(dāng)于協(xié)理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。
（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規(guī)定。香港對資深從業(yè)人員、新加坡對高校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)生，都是豁免其資格考試而由管理機構(gòu)直接認(rèn)定其執(zhí)業(yè)資格。我國每年都有一大批房地產(chǎn)類專業(yè)的大專、本科畢業(yè)生涌向就業(yè)市場，他們?nèi)粢苯訌氖路康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，也首先必須與非房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，甚至與高中畢業(yè)生一樣參加培訓(xùn)、考試以取得資格證。而培訓(xùn)和考試的內(nèi)容基本上又是他們在高校中學(xué)過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業(yè)成本。同時也顯現(xiàn)出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才培養(yǎng)的低效率。
（3）沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的規(guī)定。在國外及我國港臺地區(qū)，暫停或吊銷職業(yè)資格，作為對職業(yè)資格持有者違法違規(guī)的處罰。如美國商業(yè)職業(yè)法典10176項和10177項中列舉了各種有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售員（相當(dāng)于我國的協(xié)理級）執(zhí)照暫?；虻蹁N的規(guī)定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執(zhí)照、違反道德規(guī)范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任等。其中“未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任”是指經(jīng)紀(jì)人對其屬下的銷售員負(fù)有監(jiān)督的責(zé)任，如果因為監(jiān)督不嚴(yán)而導(dǎo)致客戶受到嚴(yán)重?fù)p失時，則經(jīng)紀(jì)人負(fù)有連帶責(zé)任，經(jīng)紀(jì)人可能會因此而被暫停甚至吊銷執(zhí)照（作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格的證明）。而我國的《暫行規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)”，但沒有相應(yīng)的罰則條款。
二、對健全和完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的建議
筆者對上述我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關(guān)部門參考。
1.加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構(gòu)成完整的職業(yè)資格制度。而監(jiān)管制度又是其他各項子制度得以貫徹執(zhí)行的保證。美國有專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的法律，即各州的執(zhí)照法，且是規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)最嚴(yán)密的法令。該法的目的是通過規(guī)定發(fā)給經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)與所需具備的資格，來維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的一定的專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，從而使消費者免受不良經(jīng)紀(jì)人之害，同時也保護(hù)持照經(jīng)紀(jì)人免受不正當(dāng)?shù)母偁?。又如香港的《地產(chǎn)條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例》，都對本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的監(jiān)管起到很好的作用。
目前，我國涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管方面的立法，有建設(shè)部制定頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。地方性的法規(guī)、規(guī)章雖然部分省、市都有，但各地不統(tǒng)一。這樣，一方面全國性的法律法規(guī)不健全，另一方面各地的法規(guī)、規(guī)章又缺乏權(quán)威性，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)。筆者建議我國制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專門法律法規(guī)：《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理條例》（由國務(wù)院頒發(fā)）。立法中要把對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的監(jiān)管作為重點和核心內(nèi)容，改變過去側(cè)重對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的監(jiān)管的做法。
2.全面落實房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試、注冊制度
協(xié)理級層次的人員數(shù)量比經(jīng)紀(jì)人層次的多得多，能解決大量人口的就業(yè)問題，但也不能因為職業(yè)素質(zhì)差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。建議國務(wù)院規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市舉行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理級資格考試的最遲開始時間。建議除統(tǒng)一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。
嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度，未按規(guī)定辦理注冊手續(xù)的人員不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的名義開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。再次注冊者，必須提交接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。政府主管部門或行業(yè)組織應(yīng)向他們提供繼續(xù)教育的機會，如舉辦培訓(xùn)班、研討會、學(xué)術(shù)講座、網(wǎng)絡(luò)在線課程等。要量化繼續(xù)教育條件，建議借鑒發(fā)達(dá)國家的做法，用學(xué)時數(shù)或參加學(xué)術(shù)活動的小時數(shù)來衡量。協(xié)理級資格注冊的有效期，有的地方規(guī)定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協(xié)理級人員的職業(yè)變動性較大，有效期太長不利于強化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。
3.增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試的次數(shù)
為解決持證人數(shù)少和加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才的培養(yǎng)，建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設(shè)部、人事部在每年初提前預(yù)公告。建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試定為每年2～4次，各省份根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場對人才的需求情況靈活調(diào)整考試次數(shù)，具體考試時間由各省份建設(shè)部門、人事部門在每年初提前預(yù)公告。
4.增加對高校房地產(chǎn)類專業(yè)畢業(yè)生豁免資格考試的規(guī)定
為培養(yǎng)專家型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才，提高人才培養(yǎng)的效率，建議規(guī)定：對房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，如《房地產(chǎn)經(jīng)營與估價》專業(yè)（專科）、《房地產(chǎn)經(jīng)營管理》專業(yè)（本科）、《工程管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）、《工商管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）等畢業(yè)生可以不參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)見習(xí)滿一年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年（?？疲┗?年（本科），并能提供接受繼續(xù)教育的證明，可直接向管理部門申請，經(jīng)審核后領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。
而對各專業(yè)的房地產(chǎn)研究方向的碩士、博士，規(guī)定其在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)見習(xí)滿半年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。
5.明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的情形
法律法規(guī)要明確規(guī)定暫停使用資格證書（即職業(yè)資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業(yè)資格的永久終止）的具體情形，以便各監(jiān)管部門依法對違法違規(guī)人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節(jié)輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。
加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管和處罰力度。建議有關(guān)法律法規(guī)增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理違法負(fù)有連帶責(zé)任的條款，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制度。這樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理就必須接受來自政府的監(jiān)管和來自所在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管，這種分層次的監(jiān)管方式，既保證了政府對市場的有效監(jiān)管，又減少了政府的管理負(fù)擔(dān)。對參與出租、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。
1．引言
隨著我國經(jīng)濟建設(shè)不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國家支柱產(chǎn)業(yè)。同時，隨著相應(yīng)法律法規(guī)不斷完善，市場環(huán)境的不斷規(guī)范，企業(yè)謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要拓展發(fā)展空間、實現(xiàn)長期目標(biāo)，就必須提高財務(wù)管理水平，而當(dāng)務(wù)之急則是加強成本核算。在這樣的大背景之下，對房地產(chǎn)公司的成本核算制度進(jìn)行針對性的分析研究，制定適合企業(yè)發(fā)展的成本核算制度，實現(xiàn)公司利潤最大化，就變得十分必要。
2．M房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)分析和成本核算現(xiàn)狀
2．1公司概況
M房地產(chǎn)公司為建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，成立于1980年，其母公司是建發(fā)集團(tuán)。建發(fā)集團(tuán)涉足房產(chǎn)時尚處于中國房地產(chǎn)業(yè)的啟蒙時期，是福建省最早與外商合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。M房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)分為五個部分:土地開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營業(yè)務(wù);配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);代建工程開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)。
2．2現(xiàn)行成本核算現(xiàn)狀及主要問題分析
M房地產(chǎn)公司規(guī)定按開發(fā)項目的一定周期、功能劃分成本核算對象。按照這樣的成本對象進(jìn)行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發(fā)項目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發(fā)成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產(chǎn)企業(yè)的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對象劃分不詳細(xì)。在主要成本賬戶設(shè)置方面，M房產(chǎn)公司針對房屋開發(fā)過程發(fā)生的費用支出設(shè)置了“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”二級賬戶，并按照房屋的性質(zhì)和用途，設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房三級賬戶。但是該賬戶明細(xì)科目設(shè)置的較為粗略籠統(tǒng)，計算出來的成本是相同性質(zhì)房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發(fā)成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發(fā)成本明細(xì)賬設(shè)置不全面，從而又導(dǎo)致公司的房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。在核算配套設(shè)施開發(fā)成本時，M房地產(chǎn)公司沒有考慮配套設(shè)施滯后開發(fā)的情況。由于在開發(fā)進(jìn)度安排上，存在房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，無法按配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配。建議采用預(yù)提方式計入出售房屋開發(fā)成本。
3．M房地產(chǎn)公司成本核算制度改進(jìn)建議
3．1細(xì)化成本核算對象
結(jié)合有關(guān)成本核算制度理論，M房地產(chǎn)公司在確定成本核算對象時，應(yīng)考慮項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，建議對成本核算對象按照單元進(jìn)行細(xì)分。
3．2補充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬
針對新增的成本核算對象，建議補充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬。“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”賬戶依據(jù)開發(fā)周期設(shè)置三級明細(xì)科目，即“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第一期/第二期/第…期開發(fā)項目”。四級明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)功能，設(shè)置為“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期項目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”等。五級明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)單元，設(shè)置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細(xì)賬內(nèi)要按照不同的成本項目設(shè)置專欄。成本項目包括:土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。
3．3完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集
①對按開發(fā)期核算的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費等成本項目支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本三級賬戶的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。②對同一開發(fā)期下按照功能核算的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本四級賬戶的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。③對同開發(fā)期同開發(fā)功能下按照不同單元核算的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本五級賬戶的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施———第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
3．4新增預(yù)提配套設(shè)施費的核算
在歸集M房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施費時，建議增加配套設(shè)施滯后于房屋開發(fā)的核算情況。對此提出當(dāng)配套設(shè)施滯后開發(fā)時，應(yīng)預(yù)提配套設(shè)施費的建議。補充相應(yīng)的預(yù)提方法及賬務(wù)處理如下:①建議M房地產(chǎn)公司以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋的開發(fā)成本。應(yīng)作會計分錄:借:開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本—一XX貸:應(yīng)付賬款———預(yù)提配套設(shè)施費②實際發(fā)生配套設(shè)施費時，按支付款項的金額，作會計分錄借:應(yīng)付賬款———預(yù)提配套設(shè)施費貸:銀行存款/應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款③已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬:借:應(yīng)付賬款—一預(yù)提配套設(shè)施費貸:開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本④當(dāng)成本結(jié)算完畢，對已經(jīng)按照預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價值以及庫存開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行調(diào)整。如果實際成本大于預(yù)提成本，按其差額，作會計分錄為:借:主營業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫存商品貸:銀行存款/應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款如果實際成本小于預(yù)提成本，按其差額，作會計分錄為:借:應(yīng)付賬款—一預(yù)提配套設(shè)施費貸:主營業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫存商品
作者:杜天然 單位:武漢大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院
參考文獻(xiàn):
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
作為決定工程建設(shè)成敗的關(guān)鍵,質(zhì)量管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中占據(jù)著舉足輕重的地位。然而現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目開發(fā)中的質(zhì)量管理還普遍處于一個較為低下的水平，不少施工單位對于質(zhì)量管理還沒有形成一個具體的觀念，更是沒有完善的質(zhì)量管理的體系可以執(zhí)行。所以結(jié)合實際，認(rèn)真分析房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中質(zhì)量管理存在的問題就顯得尤其重要，只有這樣，才能夠采取有效的措施完善相關(guān)的體制，從而保障建筑物的質(zhì)量。
1.房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中質(zhì)量管理的相關(guān)內(nèi)涵：
1.1房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中質(zhì)量管理的定義：只有明確了房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的相關(guān)定義，才能夠從宏觀上把握住質(zhì)量管理的方向，從而進(jìn)一步從細(xì)節(jié)完善房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的體系。所謂的房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類, 是指房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法, 對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理, 實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置, 為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。也就是說，其核心內(nèi)容就是通過管理的手段優(yōu)化配置，從而在獲得利潤的同時，保障項目的質(zhì)量。
1.2房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中質(zhì)量管理的注意要點：房地產(chǎn)項目開發(fā)過程應(yīng)該貫穿項目建設(shè)的方方面面，從始至終，只有這樣的項目質(zhì)量管理才能形成一個較為完整的體系，從而有效的保證項目的質(zhì)量。這也就決定了項目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理工作會具有包括開發(fā)建設(shè)各個階段的質(zhì)量及相應(yīng)的工作質(zhì)量如決策質(zhì)量; 規(guī)劃與設(shè)計質(zhì)量; 施工質(zhì)量; 回訪保修質(zhì)量的特點。此外值得一提的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量也包含了工序質(zhì)量、分項工程質(zhì)量、分部工程質(zhì)量和單位工程質(zhì)量等內(nèi)容?？偠灾诜康禺a(chǎn)項目的質(zhì)量管理工作中，要能切實體現(xiàn)出廣義性、時效性和相對性等特點。
2.現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中質(zhì)量管理中存在的問題：
2.1構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計，進(jìn)行可行性研究階段存在的問題：在項目開始前，都需要對于項目建設(shè)的目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計，并進(jìn)行相關(guān)的可行性的研究，其作用相當(dāng)于指明建設(shè)方向，所以這一階段的質(zhì)量管理就顯得極為重要。這一階段主要存在著以下的問題：項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計等文件沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，這樣就為后期的項目建設(shè)工作的質(zhì)量管理帶來了難題。此外，某些房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告的行為也是給這一階段的質(zhì)量管理埋下了不小的隱患。
2.2設(shè)計規(guī)劃階段存在的問題：由于施工單位為了減小開支，因此普遍聘用一些較為低級的設(shè)計師，這樣的做法就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目的相關(guān)設(shè)計的專業(yè)程度不高，設(shè)計質(zhì)量低下，設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象時有發(fā)生。所以在現(xiàn)實生活中發(fā)生施工隊看不懂相關(guān)的施工圖紙的事件也就不足為奇了。試想，施工隊連相關(guān)的圖紙都看不懂，那么其建造出來的建筑物的質(zhì)量又怎么會有保障？
2.3建設(shè)階段存在的問題：這一階段的主要內(nèi)容就是施工招標(biāo)及施工建設(shè)?，F(xiàn)階段在施工招標(biāo)階段往往存在著以下的問題：部分不法分子為了獲取個人的私利，而利用權(quán)錢交易等手段操縱招標(biāo)結(jié)果，將工程承包給那些資質(zhì)不夠但是卻肯出錢賄賂的施工隊。而施工建設(shè)方面存在的問題就更好理解了，其一，少數(shù)不法的施工單位為了賺取利潤，在進(jìn)行項目建設(shè)時以次充好，從而牟取暴利；其二則是由于施工過程的復(fù)雜性，若是沒有一套行之有效的管理機制，就極易在施工中陷入混亂，而一旦陷入混亂，相關(guān)的工程質(zhì)量就更加岌岌可危了，這也是今年來我國豆腐渣工程屢見不鮮的重要原因。
2.4竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題：在這一階段存在的主要問題有以下幾個方面：項目經(jīng)理在進(jìn)行正式的驗收之前往往會忽略預(yù)驗收，這就導(dǎo)致項目的實際施工與圖紙中預(yù)想結(jié)果之間的偏差難以被及時的發(fā)現(xiàn)和糾正；項目后評估階段沒有邀請設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，這就導(dǎo)致建設(shè)中的問題難以被發(fā)現(xiàn)，而且項目建設(shè)得不到必要的反饋，該存在的問題還會一直存在；物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性， 客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，這是限制驗收階段質(zhì)量管理水平提高的重要因素。
3.解決我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中質(zhì)量管理中存在問題的相關(guān)措施：
3.1構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計，進(jìn)行可行性研究階段的質(zhì)量管理：在進(jìn)行目標(biāo)設(shè)計前，一定要充分的了解建設(shè)項目的相關(guān)背景，要充分了解業(yè)主的要求、實施的難點和質(zhì)量管理的要點，要有總體的思路，只有這樣才能做好“不打無準(zhǔn)備之仗”。此外，則可以從提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書等角度進(jìn)一步完善相關(guān)的思路，必要時可以邀請相關(guān)的行業(yè)專家對于目標(biāo)的設(shè)計和可行性實施方案進(jìn)行把關(guān)。只有做好了這一階段的質(zhì)量管理工作，才能為接下來質(zhì)量管理工作的開展打好堅實的基礎(chǔ)。
3.2設(shè)計規(guī)劃階段的質(zhì)量管理：要想做好這個階段的質(zhì)量管理工作，可以從以下幾個方面入手：在選擇設(shè)計方案時不要著急，可以認(rèn)真比較幾個設(shè)計單位拿出設(shè)計作品的優(yōu)劣，綜合各方面的因素后再進(jìn)行抉擇，必要時甚至可以組成一個討論組對設(shè)計方案進(jìn)行篩選；嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計, 樹立“嚴(yán)格沒計質(zhì)量管理”的思想。想做好這一點，就要聘請資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富的設(shè)計師，只有這樣，才能從一定程度上保證設(shè)計作品的質(zhì)量。此外還可以通過建議建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制,，負(fù)責(zé)設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作，對施工圖設(shè)計進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評審的方法確保設(shè)計作品的水平，這點就是通過制度進(jìn)行保障。
3.3實施階段的質(zhì)量管理：要想做好這一階段的質(zhì)量管理，需要從以下兩個方面入手。其一，在進(jìn)行項目的招標(biāo)工作時，招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行, 聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計招標(biāo)文件的編寫，只有這樣才能有效的避免一些私相授受的不和諧現(xiàn)象的發(fā)生；其二，在進(jìn)行工程施工時，要對于所采購、使用的材料進(jìn)行嚴(yán)格的登記，每次使用都要記錄在冊，并且對于材料的品質(zhì)進(jìn)行不定期檢查。只有這樣才能從一定程度上防止以次充好的情況的發(fā)生。
3.4竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量管理：該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量驗收,，在進(jìn)行質(zhì)量驗收的過程中，應(yīng)該依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求，遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)和驗收標(biāo)準(zhǔn)及時地對項目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評定和辦理驗收交接手續(xù)，只有這樣才能保證竣工驗收和交付使用工作在法律的范疇內(nèi)有條不紊的進(jìn)行。此外值得一提的是，相關(guān)專家的評估會和反饋是必不可少的，只有這樣才能指出項目中存在的問題，從而對其進(jìn)行改正，這也是質(zhì)量管理的一道有效關(guān)卡。
結(jié)語：
綜上所述，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項目過程中的質(zhì)量管理工作在施工前目標(biāo)的確定、施工設(shè)計的確定、施工過程中的監(jiān)管和施工后的竣工驗收和交付使用過程中還存在著不少問題。甚至?xí)嬖谥恍┲酗査侥?、以次充好的不和諧現(xiàn)象。我們只有從這些方面不斷的進(jìn)行改進(jìn)，不斷的完善相關(guān)的質(zhì)量管理的體系，才能夠切實做好房地產(chǎn)開發(fā)過程中的質(zhì)量管理工作。
參考文獻(xiàn)：
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3.2013年杭州土地市場分析報告――透明售房市場研究院.
4.15家外來大鱷首次在杭州市區(qū)拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm
