首頁 > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)目前狀況分析
時間：2023-05-28 08:20:07
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)目前狀況分析范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
在我國政府對房地產(chǎn)市場一輪又一輪的宏觀經(jīng)濟調(diào)控背景下，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的一些問題，讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多財務(wù)危機的誘因，所以現(xiàn)階段分析它們的財務(wù)狀況和財務(wù)危機的成因，尋求能夠防范和化解財務(wù)危機的對策，提高房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)外部環(huán)境變化和抵御風(fēng)險等不確定因素的能力，無論是對于房地產(chǎn)企業(yè)以及利益相關(guān)者還是對于我國房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展都具有非常重要的意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及面臨的主要問題
（一）資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高，財務(wù)風(fēng)險大
由于自有資金的不足，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠高負(fù)債經(jīng)營，這導(dǎo)致其資本結(jié)構(gòu)失衡且不合理。2010年房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%，這一負(fù)債比例大大高于國內(nèi)其他行業(yè)（金融業(yè)除外）的平均負(fù)債水平。我國交通運輸業(yè)負(fù)債率均值為36.23%，電子行業(yè)負(fù)債率均值為45.21%，傳播文化業(yè)負(fù)債率均值為42.51%，采掘業(yè)務(wù)負(fù)債率均值為30.60%，均低于房地產(chǎn)行業(yè)均值。過高的負(fù)債率不僅增大了債權(quán)人的風(fēng)險，而且會增大企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，大大降低了企業(yè)的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率已達到71.28%。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達近十年的數(shù)值高峰。
（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主
我國對企業(yè)發(fā)行債券的要求非常嚴(yán)格，能夠通過發(fā)行債券融資的房地產(chǎn)企業(yè)非常少；政府對房地產(chǎn)企業(yè)進行IPO和股權(quán)再融資的限制也越來越多，股權(quán)融資比例很低。所以，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都主要通過高負(fù)債經(jīng)營。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因為相對長期而言較容易取得。企業(yè)資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉(zhuǎn)化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預(yù)收款間接銀行貸款。據(jù)此推算，房地產(chǎn)企業(yè)直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當(dāng)前單一的融資渠道，必然決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理上出現(xiàn)困難，經(jīng)濟效益和財務(wù)狀況不佳時，銀行從管控危機的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，造成嚴(yán)重打擊，最終釀成財務(wù)危機。
（三）“囤地”占用了大量資金，營運效率不高，缺乏核心競爭力
自2007年以來，房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。目前我國商品房空置率高達22%，這大大超過國際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產(chǎn)企業(yè)本身就比較匱乏的資金，延長了房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金鏈，降低了存貨周轉(zhuǎn)率，嚴(yán)重影響企業(yè)的營運能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率甚至比利潤更加重要，因為前者是生存問題，后者是發(fā)展問題。2010年房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值是0.5，優(yōu)秀企業(yè)可達2.5，而陷入財務(wù)危機的企業(yè)一般只有0.1。這種狀況難以培育企業(yè)的核心競爭力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機成因分析
（一）企業(yè)外部環(huán)境影響因素
1.經(jīng)濟周期。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟多個行業(yè)聯(lián)系密切，其發(fā)展趨勢也要受到國家經(jīng)濟周期的影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境是密不可分的，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期和國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期趨同，根據(jù)國民經(jīng)濟周期的四個階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟環(huán)境惡化時，出現(xiàn)財務(wù)危機可能性增大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票下行。而當(dāng)宏觀經(jīng)濟環(huán)境趨好時，房地產(chǎn)行業(yè)交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強勁火熱，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票呈上漲趨勢，財務(wù)危機發(fā)生概率較小?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)去要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟環(huán)境。
2.金融環(huán)境。國家目前現(xiàn)有金融環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產(chǎn)企業(yè)支付利息的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)正常的現(xiàn)金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉(zhuǎn)向當(dāng)前適度，存款準(zhǔn)備金率和利率多次調(diào)整提高，控制信貸規(guī)模，降低流動性。房地產(chǎn)行業(yè)作為重點調(diào)控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機的重要誘因之一。
3.法律、政策環(huán)境。我國的房地產(chǎn)業(yè)在目前國民經(jīng)濟中的支柱地位決定了該產(chǎn)業(yè)發(fā)展要受法律制度并與政府相關(guān)政策影響密切相關(guān)。近年來國家針對房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺一系列的法律法規(guī)，并完善制定了許多具體政策加以規(guī)范引導(dǎo)，為進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展政府從宏觀調(diào)控也從未間斷過。當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷，國家會出臺一些列購房優(yōu)惠政策，刺激樓市，拉動內(nèi)需；反之，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展向好，房地產(chǎn)市場過熱，出現(xiàn)泡沫時國家就會采取控制信貸規(guī)模，影響房地產(chǎn)，穩(wěn)定市場。
（二）企業(yè)內(nèi)部條件影響因素
1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)從創(chuàng)立到生存與發(fā)展壯大，都必須以投入和保持繼續(xù)不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，籌資活動是其生產(chǎn)經(jīng)營的起點。但企業(yè)籌資后會導(dǎo)致債務(wù)的上升，一方面會增大企業(yè)的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業(yè)債務(wù)過大，必將會增加企業(yè)再籌資的難度。并且舉債成本負(fù)擔(dān)過重也會影響企業(yè)總體的經(jīng)濟效益。其籌資風(fēng)險主要受金額大小、資金成本、負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面的影響。
2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準(zhǔn)確把握到位，將直接影響開發(fā)項目的盈利與否。房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風(fēng)險主要來自于：a.市場風(fēng)險；b.購買力風(fēng)險；c.變現(xiàn)風(fēng)險和流動性。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)性和流動性。因此存在的這些風(fēng)險可能使得房地產(chǎn)投資無法收回成本，不能帶來預(yù)期回報，與期望值相差甚遠(yuǎn)，終將于項目投資失敗而導(dǎo)致出現(xiàn)財務(wù)危機。
3.營運效率不高會帶來營運風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的營運風(fēng)險主要來自兩個方面：a.日常經(jīng)營管理。房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協(xié)調(diào)不通暢等，將會造成降低盈利能力，費用增加；b.建造過程。房地產(chǎn)企業(yè)大多用預(yù)售方式回籠資金，若最終房屋出現(xiàn)問題與銷售合同不符、或建造中出現(xiàn)安全事故、材料漲價等不利因素，可能會使企業(yè)陷入財務(wù)危機。
三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機爆發(fā)的對策及建議
（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業(yè)提高其風(fēng)險應(yīng)對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產(chǎn)合作開發(fā)、資產(chǎn)證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權(quán)融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準(zhǔn)備金率或是利率的調(diào)整影響企業(yè)籌資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道應(yīng)由最初單純依賴向銀行金融機構(gòu)貸款，朝創(chuàng)新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項目資金鏈的安全。在復(fù)雜多變的企業(yè)外部環(huán)境下，不合理的資本結(jié)構(gòu)所潛藏的巨大財務(wù)風(fēng)險會成為一顆隨時可能引爆的“定時炸彈”，因此，拓寬企業(yè)的融資渠道、確定企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)，對于資金密集程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言具有舉足輕重的意義和價值。
（二）完善企業(yè)投資決策機制，減少投資失誤
科學(xué)合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業(yè)在投資決策前，必須進行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個方面進行調(diào)查研究，而不能僅憑領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋或一時的感覺做出決策。這些年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率較高，高額的投資回報率導(dǎo)致決策者忽視了“高回報的背后必然潛藏著高風(fēng)險”這一基本規(guī)律。致使許多國企、央企紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)，而對未來面臨的困難估計不足。它們盲目進行多元化投資，使企業(yè)陷入財務(wù)困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項目的收入，影響企業(yè)的整體盈利能力。
（三）提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，加強成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的成本控制應(yīng)該貫穿項目的整個壽命周期。與此同時，還應(yīng)從企業(yè)全盤考慮，各部門之間的協(xié)調(diào)，降低內(nèi)耗成本，降低與外單位部門之間的協(xié)調(diào)成本。成本控制應(yīng)從立項環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)以下幾方面加強。在規(guī)劃環(huán)節(jié)采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實現(xiàn)最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環(huán)節(jié)主要應(yīng)注意因各種變更帶來的費用和材料、工程款的支付。
（四）增強企業(yè)現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力，提高凈收益質(zhì)量
房地產(chǎn)企業(yè)在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將銷售預(yù)售款作為可持續(xù)發(fā)展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產(chǎn)企業(yè)需要在客戶資信、銷售責(zé)任、信用政策等級等制定相應(yīng)的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現(xiàn)金的流出量與流入量進行統(tǒng)籌與平衡。要在不斷加快資金周轉(zhuǎn)的同時進而增大流動比率，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的營運資金。
外界一直對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動成立了自身設(shè)計、監(jiān)理及其建筑機構(gòu)。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對自身充滿自信，并且堅持認(rèn)為，儲備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會積極儲備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會顧及到企業(yè)的財務(wù)狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項目式的，該種組織架構(gòu)并不會隨著企業(yè)的擴大而擴大。
通常，某個房地產(chǎn)公司在競標(biāo)中競得一塊地之后，就會在最短的時間內(nèi)成立相關(guān)的項目，因此，這一項目公司的財務(wù)報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預(yù)售也是已經(jīng)在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉(zhuǎn)就會存在很大問題。同時，當(dāng)項目進行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產(chǎn)形勢較好的情況下，項目預(yù)售之后的半年時間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時間段主要 是在交房的這個階段來進行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長此以往，房地產(chǎn)項目一般會陷入一個循環(huán)中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設(shè)，第二年達到預(yù)售條件進行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財務(wù)報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項目比較多的房地產(chǎn)公司，財務(wù)報表上的收入只是以前年度項目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項目的現(xiàn)金流，兩者并不對應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)報表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時盈利情況。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法
1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析
國家對房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場中，供求關(guān)系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產(chǎn)的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數(shù)的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經(jīng)濟適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。
2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析
（1）完工確認(rèn)收入法
房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預(yù)售條件，就開始進行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來確認(rèn)收入，僅僅只是用來確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說的完工確認(rèn)收入法。
（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因
分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來進行的，也就是說，要嚴(yán)格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認(rèn)收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實狀況來看，所實行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動負(fù)債表中列支而已。
現(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險及其收益的情況下，若是開發(fā)商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績波動及其財務(wù)指標(biāo)不真實，不能及時的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的真實有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財務(wù)報表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運用的前提條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進度來進行收入和費用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；實際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用百分比法進行會計核算的優(yōu)勢所在
第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會計收入特點體現(xiàn)在成本計算上。項目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長，從立項、到建設(shè)、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準(zhǔn)確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。
現(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會計準(zhǔn)則15號―建造合同的》明確規(guī)定來進行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來進行收入確認(rèn)。對比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點之一就是能夠反映企業(yè)的財務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會受到開發(fā)方的實力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時候，說明該項目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對于購房者而言由于預(yù)售時房地產(chǎn)公司已在房交所對購房者進行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對已網(wǎng)簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。
隨著房價的飛漲,我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業(yè)會計準(zhǔn)則,但是從我國的會計準(zhǔn)則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量,把對房地產(chǎn)企業(yè)會計的關(guān)注推到一個新的。檢查發(fā)現(xiàn),會計信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進一步分析和探討我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的會計信息質(zhì)量問題。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題
(一)銷售收入確認(rèn)的問題
當(dāng)前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則――收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會計實務(wù)中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項目竣工驗收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。而企業(yè)與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認(rèn)同。其實,在確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)時,不論是國際會計準(zhǔn)則,還是美國公認(rèn)會計原則都注重交易的實質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險和報酬在實質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實。這里“為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。
(二)業(yè)績信息的問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費用計入當(dāng)期損益;由于部分項目尚未完工,其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績只反映費用的投入,因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預(yù)售款項確認(rèn)為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績評價指標(biāo),如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況,并可能誤導(dǎo)投資者。
(三)現(xiàn)金流量表的問題
根據(jù)新企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的,即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。
(四)風(fēng)險信息披露問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險,包括政策風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種企業(yè)高風(fēng)險性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險事項。不過從目前我國的相關(guān)會計法規(guī)制度來看,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告附注中披露的風(fēng)險僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實際情況看,對質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。
二、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策
通過上述分析,要加快會計規(guī)范國際化進程,提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量,就要按照國際會計規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。
(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系
近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國際會計準(zhǔn)則并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準(zhǔn)則指引第24號――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。
(二)完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》曾對配套設(shè)施費用的預(yù)提及會計處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費用,不僅在當(dāng)期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對企業(yè)當(dāng)期財務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準(zhǔn)則在2009年對一些準(zhǔn)則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務(wù)會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計量的負(fù)債。
(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算
現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內(nèi)部會計核算,包括會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范,而無完善的內(nèi)部會計核算,其財務(wù)會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。
(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
一是在現(xiàn)行會計制度規(guī)定的利潤表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費用”項目。該項目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,現(xiàn)時因為各企業(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大,如此投資者很難在財務(wù)報告中獲得預(yù)售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。
總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。
參考文獻:
1、崔學(xué)剛.上市企業(yè)財務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究,2009(1).
2、樊晏平.北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景[J].行業(yè)發(fā)展,2006(2).
3、馮西伏.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中存在的問題及對策[J].經(jīng)濟管理,2005(5).
一、前言
在我國，經(jīng)濟體制改革正在不斷深入，隨之帶來了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)支柱之一，對我國經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展起著不可忽視的作用。與宏觀經(jīng)濟一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟在其發(fā)展的過程中，是呈周期性波動式的趨勢。從長期的發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟的趨勢是不停的向上的，增長的發(fā)展。而房地產(chǎn)經(jīng)濟則是圍繞著這種長期趨勢上下波動。它的波動體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟的各個方面，包括房地產(chǎn)的增長水平、房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)情況、房地產(chǎn)業(yè)的消費情況、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)的價格水平的波動。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素
房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素主要有兩大方面：一個是內(nèi)生因素，即房地產(chǎn)經(jīng)濟體系自身的因素;另一個是外生因素，即不屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟體系內(nèi)的，但能夠影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的外部因素。由于內(nèi)生因素和外生因素的共同作用，使房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生了周期性的波動。
（一）內(nèi)生因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
1.房地產(chǎn)市場的供求因素。房地產(chǎn)市場的供給與需求總是處在不斷變化之中?？焖僭鲩L的房地產(chǎn)投入需要消費者需求的支撐，如果消費者的需求不能夠及時跟進，房地產(chǎn)投入就會進入下行區(qū)間。由于勞動、技術(shù)、管理、資金等條件的不斷變化，房地產(chǎn)的供給量也隨之?dāng)U張和收縮。與此同時，各種因素也影響著房地產(chǎn)需求總量的變化，另外房地產(chǎn)供給的波動程度大于需求的波動程度，需求曲線的變化也超前于供給曲線的變化，因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)的總供給與總需求經(jīng)常性的不平衡，只存在暫時的供求平衡。所以，就需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)整，由此而引起的房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。
2.房地產(chǎn)的價格因素。房地產(chǎn)價格的波動是引起房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的一個主要原因。房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱時，會出現(xiàn)盲目性和投機性的房地產(chǎn)投資，這種狀況不可避免的會是房地產(chǎn)價格不規(guī)則的快速上漲。房地產(chǎn)價格的迅速上漲時房地產(chǎn)投資具有了很高的回報率，在高回報率的驅(qū)使下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商將資金投入到了房地產(chǎn)市場，促使房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房產(chǎn)交易量上升，市場越來越繁榮。此時，房地產(chǎn)開發(fā)商和其他相關(guān)的企業(yè)獲得了良好的效益。但是。此時房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系是不健康的，房地產(chǎn)市場的繁榮是由大量經(jīng)濟泡沫堆積而成的，這種經(jīng)濟效益只是暫時的，是犧牲了未來的經(jīng)濟效益為代價換來的，它不能是經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。如果仍這樣發(fā)展，那么，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟的蕭條是可以預(yù)見的。
3.房地產(chǎn)收益率因素。房地產(chǎn)收益率是指房地產(chǎn)的凈收益與投資額之間的比率，也叫投資回報率。在一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)期收益處于上升階段時，房地產(chǎn)開發(fā)商會加大投資，擴大規(guī)模;而當(dāng)預(yù)期收益處于下降階段時，房地產(chǎn)開發(fā)商就會減少投資，縮小規(guī)模。這種狀況也會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。
4.房地產(chǎn)投資因素。理論上，如果加大對房地產(chǎn)的投資，往往會促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將房地產(chǎn)經(jīng)濟帶入繁榮階段;如果房地產(chǎn)開發(fā)商縮減投資，房地產(chǎn)經(jīng)濟將會進入蕭條期。也就是說，房地產(chǎn)投資的變動與房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期幾乎是同向共振的關(guān)系。需要說明的是，房地產(chǎn)投資的變動則更加活躍。從以上分析來看，房地產(chǎn)投資可看作是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的引擎。
（二）外生因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
1.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的經(jīng)濟因素。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的經(jīng)濟因素有房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀因素及其相關(guān)的其他因素。而宏觀經(jīng)濟主要通過經(jīng)濟參數(shù)和經(jīng)濟變量來實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響。這里所說的經(jīng)濟參數(shù)和經(jīng)濟變量包括物價水平及通貨膨脹率、收入水平與消費水平、經(jīng)濟增長率、銀行利率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征等方面。
另外，城鎮(zhèn)化的推進也是其中的一個不可忽視的影響因素。在當(dāng)前以及不久的將來，城鎮(zhèn)化是推動我國經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的一股動力，這是因為，城鎮(zhèn)化的兩大內(nèi)容：一，完善和健全城市基礎(chǔ)設(shè)施;二，擴大基本住宅建設(shè)的規(guī)模。這兩個方面的內(nèi)容都離不開房地產(chǎn)業(yè)的支撐，反過來也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動有很大程度的影響。
2.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的社會發(fā)展因素。目前，我國人民的生活質(zhì)量不斷提高，精神文明也有了顯著的提升，因此也對消費者的住房消費觀念產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。住房消費者對居住地區(qū)的功能和環(huán)境有了更高的要求。這種狀況也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生不可忽視的影響。
3.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的城市發(fā)展因素。目前，我國城市化進程在不斷的深入中，城市化漸漸成為了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的動力。應(yīng)城市化進程的需要，擴大和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通的住房已是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。另外，人口的增長和流動，以及交通運輸?shù)牟粩喟l(fā)展也是城市化推動的。以上的所有因素，都強烈的影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動。
4.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的政策因素。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的政策因素主要是指政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟方面的宏觀經(jīng)濟政策。包括產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策，財政政策、區(qū)域發(fā)展政策等等。對房地產(chǎn)經(jīng)濟的各個方面進行宏觀調(diào)控，引起了房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的變動。
5.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的其他外生因素。自然因素，社會突發(fā)因素等也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動產(chǎn)生影響。
三、我國政府的應(yīng)對措施
第一，我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控政策要服從國家制定的總體的宏觀經(jīng)濟政策，與整個國民經(jīng)濟政策相一致。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)實是：房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)找出了我國經(jīng)濟的承受范圍，同時也給許多其它行業(yè)施加了巨大的壓力，這將最終阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟甚至是整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。因此我國房地產(chǎn)經(jīng)濟方面的調(diào)控政策必須達到能夠慢慢消除房地產(chǎn)經(jīng)濟中的泡沫，是我國的房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展，從而促進我國國民經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展。
第二，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的現(xiàn)狀是：房地產(chǎn)的總供給與總需求經(jīng)常性的不平衡，只存在暫時的供求平衡。由此我們應(yīng)做到最大程度的減少房地產(chǎn)市場總供給與總需求的波動幅度，這就要實事求是，具體情況具體分析，根據(jù)供求矛盾的不同性質(zhì)采取相應(yīng)的措施，真對不同的問題，采取不同的應(yīng)對方法，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展，從而促進我國國民經(jīng)濟的健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。
第三，目前我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟方面的宏觀調(diào)控政策，雖然在短期內(nèi)會減慢房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度，但是從長遠(yuǎn)來看，我國的經(jīng)濟調(diào)控政策能夠促使我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。所以，我國一定要堅持執(zhí)行對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控政策。與此同時，要及時采取措施調(diào)整我國調(diào)控政策中不合理的方面，并保持政策的穩(wěn)定性，不要朝令夕改，避免出現(xiàn)經(jīng)濟政策的突變。這樣，可有效減少決策的短期性、盲目性、投機性，有利于制定房地產(chǎn)業(yè)的長期戰(zhàn)略。
第四，政府對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，并不是要政府對房地產(chǎn)業(yè)進行強制管制。我國的宏觀調(diào)控政策，要遵循正確分析，區(qū)別對待的原則。對于房地產(chǎn)價格，政府可以適當(dāng)調(diào)控，但不能強行管制。價格的合理波動可以促進房地產(chǎn)市場的良性競爭，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。但如果房地產(chǎn)價格不合理時，不論是太高還是太低，都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展產(chǎn)生不利的影響，此時就需要國家進行科學(xué)的調(diào)控，從而促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。
第五，增加土地供給。國土資源部要對土地供給采取積極穩(wěn)妥的措施，保證土地供給的規(guī)模穩(wěn)中有升，并且要重視保護好民生用地的規(guī)模，要合理調(diào)整住房用地的價格，保障土地市場的平穩(wěn)運行，這樣才會給房地產(chǎn)市場營造一個良好的發(fā)展環(huán)境，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)健康快速的發(fā)展。
四、結(jié)語
目前，我國的經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型的重要階段，因此要尤其重視支撐我國國民經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。這就需要政府正確分析房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀及其影響因素，根據(jù)實際狀況，實事求是，具體問題具體分析，在面對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的不同狀況時，能夠及時采取合理的措施，以保證我國的房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮，從而促進我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，是我國經(jīng)濟能夠成功轉(zhuǎn)型。
參考文獻
[1]林素娟.政策變動和國民經(jīng)濟波動對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響[J].建材與裝飾，2012，12（16）：77-78.
自2008年金融風(fēng)暴以來，國際經(jīng)濟遭受重創(chuàng)，各國都用各種方式刺激國內(nèi)經(jīng)濟，以期早日走出困境。我國也運用刺激內(nèi)需來維持經(jīng)濟穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了繁榮時期。隨著國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，銀行信貸風(fēng)險增大，對貸款審批尤其是房地產(chǎn)貸款審批要求更加嚴(yán)格。據(jù)了解，目前中國第三大信托公司――中融信托及旗下中融資管對房地產(chǎn)項目也在2015年開始對房地產(chǎn)項目要求更高，只接一線城市的房地產(chǎn)項目。這對二線城市的房地產(chǎn)來說無疑是融資途徑的雪上加霜。
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
廣東GDP在全國處于領(lǐng)先地位，其房地產(chǎn)行業(yè)也在全國房地產(chǎn)行業(yè)中處于優(yōu)勢地位，其規(guī)模和數(shù)量遙遙領(lǐng)先于其他城市。以廣東的房地產(chǎn)企業(yè)為例，根據(jù)廣東房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，目前廣東房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源于國內(nèi)銀行的融資和客戶的定金及預(yù)付金。央行的分析報告表明，房地產(chǎn)企業(yè)的融資70%來自于銀行，15%來源于定金及預(yù)付金。從融資結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式相對單一，銀行貸款融資占據(jù)這主導(dǎo)地位，其他融資渠道相對缺乏。從財務(wù)杠桿上看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于75%，加上經(jīng)濟增速放緩，房產(chǎn)銷售時間變長，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)都高。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)上看，銀行對中長期的房地產(chǎn)企業(yè)貸款收緊，對房地產(chǎn)開發(fā)的城市和地段的考量因素增加，以及對開發(fā)商的要求提高，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)無法從銀行的貸款渠道取得融資。
二、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的因素分析
房地產(chǎn)企業(yè)的自身原因：房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，首要因素還是在于自身的不足。企業(yè)基礎(chǔ)薄是重要的一點。大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金實力弱，自有資金少，規(guī)模小，抗風(fēng)險能力弱。在管理上，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理漏洞較多，并且管理水平偏低，缺乏有效的內(nèi)部控制制度和嚴(yán)格的財務(wù)管理制度，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營不穩(wěn)定。在向銀行申請融資中，上述因素往往成為銀行考量的貸款安全的第一因素。
第二，影響中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一個因素是信用評級和信息公開程度。按照目前國內(nèi)的評級，大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級在3B或以下，在資金管理上不嚴(yán)格，容易出現(xiàn)抽逃資金、資金鏈斷裂導(dǎo)致無法償還貸款等情況。這樣導(dǎo)致企業(yè)的信用受到很大的影響，大額資金很難進入中小房地產(chǎn)企業(yè)。另外，由于中小房地產(chǎn)內(nèi)部管理制度的不完善和信息缺乏公開透明，造成三方（主要是指中小房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、銀行）之間的信息不對稱，投資者和銀行難以了解到中小房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營情況，導(dǎo)致投資者和銀行在做投資決策和房貸審批中更加謹(jǐn)慎，甚至為了資金安全，寧可放棄投資。
第三，社會大經(jīng)濟環(huán)境也是影響中小房地產(chǎn)企業(yè)能否順利取得融資的重要因素。以銀行為例，2015年國內(nèi)經(jīng)濟增速一再往下調(diào)，各項經(jīng)濟指標(biāo)都下滑，很多企業(yè)經(jīng)營都在虧損，銀行貸款無法按時歸還。因此，銀行的不良貸款率飆升。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模小、資本金少、信用風(fēng)險高、經(jīng)營不穩(wěn)定和信息不透明等因素，導(dǎo)致銀行在貸款過程中，更多去考慮企業(yè)的自身狀況和是否有充足的抵押和更強的還款來源。盡管政策在調(diào)整，放寬個人購房條件和個人購房貸款要求，以此促進房地產(chǎn)的資金回籠，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。但對于銀行來說，這并沒有緩解銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的惜貸政策。
第四，融資渠道單一是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一因素。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)融資主要是銀行貸款，輔之以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和少量的直接投資機構(gòu)。房地產(chǎn)信托由于目前剛性兌付要求，結(jié)合目前的經(jīng)濟狀況和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，對房地產(chǎn)項目要求更加嚴(yán)格。一線城市的冷門地段的項目都難以收到青睞，更別說二線城市，甚至三四線城市的項目能從房地產(chǎn)信托公司融入資金。而房地產(chǎn)基金和直接投資機構(gòu)本身數(shù)量少，資金量有限，對抗風(fēng)險能力不足，從而在項目選擇上慎之又慎。
三、拓寬中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的探討
針對上述的多種因素造成中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，本文對拓寬房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道提出幾點探討建議。
第一，內(nèi)外兼修，轉(zhuǎn)變觀念。打鐵還需自身硬，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說同樣適用。房地產(chǎn)內(nèi)部管理的不完善就是其融資困難的軟肋。完善經(jīng)營模式、管理模式，規(guī)范財務(wù)管理，公開公司經(jīng)營狀況信息，留住房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才，結(jié)合自身的發(fā)展，制定合理的發(fā)展計劃。
轉(zhuǎn)變觀念，主要是要轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念和融資觀念。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)展壯大，需要根據(jù)自身實力，制定切實可行的發(fā)展路徑，切勿操之過急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融資擴大的過于遠(yuǎn)大目標(biāo)上，以免導(dǎo)致等不到春天的到來。經(jīng)營上，許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然停留在單打獨斗的觀念上。然而，團隊作戰(zhàn)才是未來的主流。中小房地產(chǎn)企業(yè)倘若能與大房地產(chǎn)企業(yè)甚至是上市房地產(chǎn)公司合作，在雖然利益上有所減少，但這樣的抱團方式能減輕中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，提高企業(yè)的融資能力，改善經(jīng)營狀況。在融資觀念上，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的最傳統(tǒng)、最重要的融資方式。在經(jīng)濟形勢和政策形勢不向好的情況下，銀行貸款收緊，一批批的房地產(chǎn)項目因無法實現(xiàn)融資而放棄。房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金已經(jīng)在國內(nèi)開展多年，其融資門檻相對銀行來說會低一點，可操作性強，亦可作為融資的可行渠道。單一的融資渠道已經(jīng)不符合發(fā)展的趨勢，需要多渠道的組合融資。而這前提，就是要改變原有的單一融資觀念，才有可能去實現(xiàn)新的融資方式，謀求企業(yè)的未來。
第二，政府為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造融資政策環(huán)境。作為市場的設(shè)計者、守護者和監(jiān)督者，政府有責(zé)任讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。政府出臺了建立“中小企業(yè)融資擔(dān)保體系”和“中小企業(yè)社會服務(wù)體系”的政策，為中小企業(yè)提供必要的融資擔(dān)保和撮合銀行對中小企業(yè)的貸款。另外，政府鼓勵銀行設(shè)立專門的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，財政撥款，對產(chǎn)業(yè)基金貸款進行貼息。這樣對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，政策上更加方便，融資上也有更加便捷的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金對接，同是還可以減輕資金成本壓力。
第三，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展直接融資渠道。與間接的融資渠道相比，直接的融資渠道具有準(zhǔn)入手續(xù)少，資金成本相對低的優(yōu)點。發(fā)展直接融資，是房地產(chǎn)企業(yè)的不二之選。其一，房地產(chǎn)企業(yè)直接對接投資機構(gòu)，可實現(xiàn)房地產(chǎn)金融脫媒，減少中間環(huán)節(jié)和降低中間成本，從而直接降低總的資金成本。目前可引入的直接投資機構(gòu)有各大企業(yè)的房地產(chǎn)投資部、企業(yè)間成立的投資基金和海外的投資基金等。其二，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債來實現(xiàn)企業(yè)的融資。企業(yè)債是最直接和成本最低的融資方式，需要有專門的擔(dān)保企業(yè)為融資的房地產(chǎn)企業(yè)做擔(dān)保，放寬審批權(quán)限，簡化手續(xù)，建立多層次的債權(quán)交易市場，提高債券的流動性。除此之外，還需要完善房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)評價體系，促進房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。
第四，發(fā)展房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)融資渠道。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)是指多家房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)一個項目，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)牽手大型房地產(chǎn)企業(yè)，進行同一個房地產(chǎn)項目建設(shè)。大型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，信用評價相對高，取得貸款容易并且資金成本較低。中小房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，主動與大房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，吸取大房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)點，彌補自身的不足。在融資、管理和技術(shù)上，都能有所提高。
結(jié)合以上分析，房地產(chǎn)融資，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資面臨的困難不容忽視，倘若能與國家政策相結(jié)合，結(jié)合自身需要，拓展多渠道融資，還是能在一定解決企業(yè)的融資難題，為企業(yè)的發(fā)展取得新的突破。
1.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀
2008年至2010年我國的房地產(chǎn)建設(shè)快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)現(xiàn)階段已經(jīng)達到了比較大的規(guī)模，其影響因素是多方面的。2008年的經(jīng)濟危機阻礙了我國經(jīng)濟的發(fā)展，為了穩(wěn)定經(jīng)濟，政府投資4萬億以擴大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟市場發(fā)展。而這些資金中有相當(dāng)大一部分通過銀行貸款給大型國有企業(yè)進行房地產(chǎn)投資建設(shè)。雖然房地產(chǎn)業(yè)可以帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但之前很長一段時間住房價格一直偏高，同時投資規(guī)模過大，成本無法快速收回，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，很多房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生投資虧空，成為政府的負(fù)擔(dān)。
2.房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策簡述
2010年4月，國務(wù)院了旨在抑制房價過快上漲的“新國十條”，新國十條要求有關(guān)部門穩(wěn)定房價，保障住房，建立問責(zé)機制，抑制住房的不合理需求，住房信貸采用差別化政策，限制投機行為，利用稅收杠桿的作用調(diào)節(jié)住房消費，調(diào)整住房供應(yīng)，增加有效供給，加快棚戶區(qū)改造和建設(shè)保障性住房，加強房地產(chǎn)業(yè)融資監(jiān)管，完善信息披露制度。
為了加強商品房限制，政府先后出臺了貨幣從緊政策，限貸、限購、限價、限售、限利的“五限”政策等，但這些政策都并沒有完全達到預(yù)期的效果，房地產(chǎn)業(yè)仍然是調(diào)控GDP走勢的杠桿。今年我國依舊不斷調(diào)整房地產(chǎn)政策。
我國目前對房地產(chǎn)的政策依然是完善、調(diào)整、繼續(xù)整頓，不斷改正政策，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。堅持房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)貫徹限購政策，促進房價合理回歸，同時調(diào)控政策要做到保壓結(jié)合，抑制投資性需求，保障自住需求，推行差別化信貸來支持首套房的貸款。各部門不斷完善保障住房建設(shè)使用政策和土地供應(yīng)政策，完善保障性住房的有關(guān)制度，加大資金支持力度，目標(biāo)更加務(wù)實。
3.我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題和高房價的危害
3.1我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題
盡管政府在不斷進行宏觀政策調(diào)控，我國房地產(chǎn)業(yè)依然存在著諸多問題，例如：①融資渠道單一。我國房地產(chǎn)業(yè)的金融市場還很不完善，目前房地產(chǎn)開發(fā)上的資金融通主要方式為銀行貸款，利用貸款資金發(fā)展地產(chǎn)進而帶動水泥、運輸、家具等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但如果資金不能及時回收的話則可能會導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，資金融通困難是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個重要問題。
②不合理的招商模式。很多房地產(chǎn)企業(yè)都急于招商，產(chǎn)權(quán)式商鋪零售是商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)常采用的一種招商模式，這種模式下經(jīng)營權(quán)、產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)分離，有可能導(dǎo)致各業(yè)主忽視公共空間維護，這些都對以后的經(jīng)營管理留下了隱患。
③忽視營銷方案設(shè)計。合理的營銷決策對后期的銷售有著很大的推動作用，如果缺乏合理的營銷政策可能會造成項目虧損。
3.2高房價的危害
可以說在持續(xù)的價格上漲后，房屋的價格已經(jīng)超過了價值，這會導(dǎo)致很多真正需要住房的人買不起房，抑制住房的真正需求。房地產(chǎn)的大量貸款也會增加銀行業(yè)的風(fēng)險，還會進一步拉大貧富差距，嚴(yán)重影響社會的穩(wěn)定性。同時對土地使用權(quán)的爭奪也容易造成腐敗現(xiàn)象，使各種社會資源形成價格泡沫。
4.解決措施探討
我國目前的住房供求結(jié)構(gòu)還不夠合理，房屋價格偏高。要改善這種狀況就要大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房，加強普通商品住房建設(shè)，制定住房建設(shè)計劃，規(guī)范住房結(jié)構(gòu)，努力平衡市場供求。還可以充分利用稅收的杠桿作用，如根據(jù)人均住房面積征稅或提高高檔住房價格實現(xiàn)貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，緩解住房結(jié)構(gòu)矛盾。
隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟也在快速發(fā)展。居民對住房的需求是剛性的，因此房價在很長的一段時間內(nèi)都處于上漲之中，房地產(chǎn)市場存在著很大的潛在價值和盈利性。政府已經(jīng)開始逐漸認(rèn)識到與土地征用、市場管理等有關(guān)的政策的價值，房地產(chǎn)市場也不可避免的會存在著不公平競爭的現(xiàn)象。各地政府都出臺了與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，但帶有行政強制的政策可能會導(dǎo)致市場扭曲。政府的政策應(yīng)該旨在化解結(jié)構(gòu)性矛盾，消除不公平競爭。用同樣的市場規(guī)則規(guī)范各類開發(fā)商，依靠市場這只看不見得手來實現(xiàn)資源的有效配置，緩解結(jié)構(gòu)性矛盾。
同時還要推行多元化融資，構(gòu)建資本循環(huán)系統(tǒng)。企業(yè)應(yīng)該從單一的銀行貸款逐漸向股權(quán)、債券、信托基金等多元化融資方式發(fā)展，鼓勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，構(gòu)建資本融通渠道和循環(huán)系統(tǒng)。
5.房地產(chǎn)經(jīng)濟政策取向和未來走勢分析
從新國十條頒布至今，這一輪的調(diào)控已經(jīng)進行了接近三年，目前我國的房價開始趨于平穩(wěn)，少數(shù)城市略有下降。而在限購政策出臺后，投資性住房需求也開始減少，保障性住房投資增加，調(diào)控已經(jīng)初見成效。盡管如此，房價只是不再暴漲，人們期待的下降并沒有出現(xiàn)。而對于限購限貸政策人們也是褒貶不一，房地產(chǎn)業(yè)健全的行業(yè)機制還沒有完全建立。
5.1房地產(chǎn)政策取向——市場供求變化
①需求方面。房地產(chǎn)調(diào)控政策以限購限貸政策為核心，從2011和2012年的數(shù)據(jù)來看，今年房地產(chǎn)成交量基本是負(fù)增長，但市場正在逐步回升，同時價格也在趨于穩(wěn)定。同時今年房地產(chǎn)市場金九銀十的特點表現(xiàn)的并不明顯，消費者開始趨于理性。
②供給方面。房地產(chǎn)的供給要考慮到資金和土地資源兩方面的因素。為了穩(wěn)定增長，我國在采取略有寬松的貨幣政策，這至少在宏觀層面不會在資金上對房地產(chǎn)業(yè)造成阻礙。而今年房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款一般都狀況良好，有利于企業(yè)再投資的進行。而大的房地產(chǎn)企業(yè)融資是比較寬松的，這些都在資金層面有利于房地產(chǎn)開發(fā)。從土地的角度來看，由于上半年土地出讓量下降，在財政壓力下政府會增加土地供給。而企業(yè)融資改善后也要購地保持后續(xù)發(fā)展，今年下半年土地市場也活躍起來，所以供給方面在逐漸好轉(zhuǎn)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的及成因
（一）財務(wù)風(fēng)險的概念
財務(wù)風(fēng)險是指由于各種意外和不可控因素導(dǎo)致企業(yè)在一定時間和范圍內(nèi)實際財務(wù)成果與預(yù)期成果發(fā)生偏離的情況，這種狀況可能會使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失或或者更大的收益。
（二）財務(wù)風(fēng)險在中小房地產(chǎn)企業(yè)中的成因及表現(xiàn)
結(jié)合我國中小房地產(chǎn)企業(yè)特點、市場狀況與國情，財務(wù)風(fēng)險的成因與表現(xiàn)在以下幾個方面：1、負(fù)債經(jīng)營模式所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。所有事物都具有兩面性，負(fù)債經(jīng)營模式也不例外，它是我國中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)均采用負(fù)債經(jīng)營模式，而企業(yè)過度負(fù)債會為企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生埋下隱患。2、國家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度隨著十的召開達到高峰。首先，胡總書記提出要大力推行城鎮(zhèn)化這一發(fā)展道路，為三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅持“房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松”，使得中小企業(yè)面臨經(jīng)營困境外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動也受到相當(dāng)大的影響。2、資金回收不足所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。高負(fù)債經(jīng)營模式下的中小房地產(chǎn)企業(yè)，本金償還主要依靠房屋銷售所帶來的收益。但是在當(dāng)前市場環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營范圍多處于三四線城市，這類城市人口流動性很弱，缺乏對房產(chǎn)的剛性需求；并且在過去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產(chǎn)供大于求，許多樓盤折價銷售，資金回籠不理想，造成經(jīng)營困難，加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施
（一）負(fù)債經(jīng)營所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險的對策
我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對負(fù)債經(jīng)營所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險時，應(yīng)充分發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營的優(yōu)勢，防范和消化負(fù)債所帶來的財務(wù)風(fēng)險。首先，應(yīng)該樹立正確的風(fēng)險防范意識，建立有效的應(yīng)對策略。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實際與外部情況，度量經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的組合關(guān)系，建立健全財務(wù)信息處理系統(tǒng)和風(fēng)險防控組織，通過這些工具制定謹(jǐn)慎的負(fù)債計劃并做好相應(yīng)的還款計劃。其次，財務(wù)風(fēng)險管理的關(guān)鍵在于保持合理的資金結(jié)構(gòu)，維持適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)水平。通常來說，房地產(chǎn)的開發(fā)周期為2-4年，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更具開發(fā)周期來合理安排資金結(jié)構(gòu)以及負(fù)債比率，在實際工作中，企業(yè)確定合理負(fù)債比率時還應(yīng)該注意以下幾個方面：第一，企業(yè)負(fù)債具有固定性，但市場卻是多變，因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單純的利用財務(wù)杠桿，追求最佳資本機構(gòu)，而是保持低水平的負(fù)債率，空出一部分負(fù)債能力和變現(xiàn)能力強的流動資產(chǎn)來保持企業(yè)財務(wù)的靈活性。
（二）國家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險的對策
1、排除盲目擴張。目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)正處于宏觀經(jīng)濟增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應(yīng)開戰(zhàn)投資可行性分析，關(guān)注市場發(fā)展方向與走勢，選擇合適的投資范圍及實際，在防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的同時提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負(fù)債的經(jīng)營方式已經(jīng)越來越不適合目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)。從理論上講，應(yīng)該將企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率控制在50%以下為宜。結(jié)合自身特點及外部環(huán)境做出合理的資金需求量預(yù)算，降低股利發(fā)放以獲取更多的留存收益，防止財務(wù)風(fēng)險的加劇。3、規(guī)范管理企業(yè)現(xiàn)金流。企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)有效的方式合理規(guī)劃現(xiàn)金流，使其滿足企業(yè)日常運營或面臨突發(fā)狀況的需要；建立健全內(nèi)部控制系統(tǒng)，加強對現(xiàn)金的監(jiān)控；加強財務(wù)管理來實現(xiàn)資源合理配置，提高資金周轉(zhuǎn)率，最終實現(xiàn)防控財務(wù)風(fēng)險的目的。
（三）資金回收不足所導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險
中小房地產(chǎn)企業(yè)不光可以通過引導(dǎo)消費和策劃適宜的銷售策略來加快資金回籠速度，還可以通過科學(xué)管理成本費用，從而控制企業(yè)資金流量而實現(xiàn)。企業(yè)經(jīng)營主要業(yè)務(wù)前，該業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行成本費用控制預(yù)算制度；經(jīng)營主要業(yè)務(wù)時，應(yīng)及時跟業(yè)務(wù)進度，重視業(yè)務(wù)流程設(shè)計和各流程的實際完成情況，避免由于返工所造成的成本費用的增加；業(yè)務(wù)結(jié)束后，應(yīng)及時檢驗業(yè)務(wù)完成狀況是否符合合同標(biāo)準(zhǔn)，各項費用是否在合同規(guī)定的限額之內(nèi)，防止不合理的費用增加到結(jié)算成本當(dāng)中。最后，還要將業(yè)務(wù)結(jié)束時實際發(fā)生成本費用總額與業(yè)務(wù)預(yù)算進行比對分析，對企業(yè)在業(yè)務(wù)流程中的成本費用控制水平作出評價。
三、研究結(jié)論
中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)中一個特殊的企業(yè)群里，該群體比較大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)所有者能力范圍比較有限，企業(yè)所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產(chǎn)市場較大型房地產(chǎn)企業(yè)所在的一二線城市來說比較低迷，人口流動性較低也導(dǎo)致了居民對房產(chǎn)的剛性需求不高，經(jīng)濟發(fā)展較慢造成購買力不足。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)建立初期建立健全內(nèi)部控制制度和財務(wù)風(fēng)險防控部門的建設(shè)，做好市場需求度調(diào)查，結(jié)合經(jīng)營所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內(nèi)部控制制度與財務(wù)風(fēng)險防控制度；做好項目成本的控制籌資額的預(yù)測，抓好日?，F(xiàn)金流量的管理，避免資不抵債的發(fā)生；投資項目前利用好市場信息甚至專業(yè)人員及部門做好可行性分析；密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策與市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變，抓住良好的投資與開發(fā)時期以增加企業(yè)盈利能力，更要分析合適的開發(fā)與投資收縮時期，避免企業(yè)投資開發(fā)不合理所造成的資金鏈斷裂等財務(wù)問題。
參考文獻：
[1]劉丹丹.房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險控制研究.先建筑科技大學(xué)碩士論文,2012（5）.
一、前言
由于土地和房地產(chǎn)是密不可分的整體，因此它們共同促進城市發(fā)展和經(jīng)濟進步。而且房地產(chǎn)市場是國民經(jīng)濟的重要組成部分，深入人民生活當(dāng)中，與他們的生活密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場不僅關(guān)系到的國民經(jīng)濟是否持續(xù)健康的發(fā)展，更具有支柱性作用，它的微小波動，都可能導(dǎo)致國民經(jīng)濟巨大的波動。而土地資源作為其重要組成部分，它影響著房地產(chǎn)市場的運行。合理的規(guī)劃利用土地，執(zhí)行完善的管理機制，可以更好的控制土地供給總量，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
二、土地資源配置要素
土地資源配置的要素可根據(jù)不同的角度，進行不同的分類，目前主要是通過土地利用的總體數(shù)量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地開發(fā)的時間，這些方面進行分類。并且通過考察房地產(chǎn)市場中商品房用地，土地儲備數(shù)量，供應(yīng)時機，供應(yīng)結(jié)構(gòu)等基本要素來進行討論研究土地資源配置的合理性。其中，土地儲備是指通過合理合法合規(guī)的收購獲得的土地，這是經(jīng)過地方政府所規(guī)劃同意的。土地供應(yīng)則是按照經(jīng)濟的的發(fā)展，城市的發(fā)展，在需要一定數(shù)目的土地時，政府所確定的可供應(yīng)的土地數(shù)量。土地儲備數(shù)量是指可調(diào)配的總數(shù)量。土地供應(yīng)時機則是政府根據(jù)市場需求投入到市場中所需要的供應(yīng)土地的時間。
三、房地產(chǎn)市場運營現(xiàn)況
我國土地遼闊，但是人口眾多，人均占有土地面積稀少，因此在20世紀(jì)建國初期，我國就實行了土地公有政策，通過國家政府依法調(diào)控和轉(zhuǎn)讓土地，進而進行住宅制度改革，形成了目前的房地產(chǎn)市場。目前我國的土地市場仍然處于起步階段，在土地資源配置方面存在著很多問題，有些地區(qū)違法出讓土地，有些地區(qū)隨意指定土地利用規(guī)劃，在用地結(jié)構(gòu)上，供給結(jié)構(gòu)極其不合理，商品房空置，住宅房不足，同時，國家的土地規(guī)劃法律不完善，調(diào)控機制不均衡，導(dǎo)致了各地房地產(chǎn)市場很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地資源，才能減輕這種變動導(dǎo)致的交易價格波動，從而影響房地產(chǎn)市場，進而穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場的均衡運作，同時有利于城市和經(jīng)濟的發(fā)展。
目前我國的土地制度主要分為三部分，土地收購、儲備和供應(yīng)三個環(huán)節(jié)?；径际峭ㄟ^招標(biāo)、拍賣、掛牌使用權(quán)的用地方式進行分配供應(yīng)。這樣的一種市場供應(yīng)方式，本是我國政府希望盡可能的減少國有土地資源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，這種方式在達到目的的同時，也給整個市場帶來了不好的影響，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官員，不法商人就鉆空子，相互勾結(jié)，產(chǎn)生了“囤地”現(xiàn)象，使得地價升高，從而帶來房價飛漲，逐步形成了惡性循環(huán)。由此可見，土地資源對于房地產(chǎn)市場的影響有利也有弊，只有合理的調(diào)配資源配置，才能對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生積極作用。隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，房地產(chǎn)市場和土地需求都在發(fā)生著翻天覆地的變化，土地供應(yīng)面積也發(fā)生了變化。當(dāng)前我國的土地供應(yīng)主要來自于征用農(nóng)用地，閑置地回收，但是這樣的日子早晚會終結(jié)，土地是農(nóng)民的根源，不可能無止境的征收農(nóng)用地。但是目前土地交易價格不斷攀升，說明需求仍然十分旺盛，相反土地供應(yīng)卻跟不上需求，這嚴(yán)重影響著未來的房地產(chǎn)市場。由此可見，合理的調(diào)配土地資源配置是十分重要的。
四、土地資源配置政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用
目前，我國以合理的土地規(guī)劃和土地供應(yīng)這種市場調(diào)控手段，調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)的投資和供應(yīng)，進而影響著整個市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。通過引入供給，規(guī)劃，儲備數(shù)量等土地資源配置要素，土地稅和金融政策，這些核心手段等調(diào)控房地產(chǎn)市場。目前，這種種影響著房地產(chǎn)市場行情的手段主要包括以下幾種方式，例如：通過增加土地稅，土地成本的提高，進而提升房價；通過提高保有稅，迫使商品房銷售加速；通過增加流轉(zhuǎn)稅，減少土地供應(yīng)量。此外，還有通過銀行放款給房地產(chǎn)開發(fā)商，放寬了土地抵押貸款，使房地產(chǎn)開發(fā)量減少；降低貸款利息，促進房屋銷售。無論從供方，還是需方，通過土地資源配置政策，都在影響了房地產(chǎn)市場。目前土地資源配置政策主要是通過三個方面影響房地產(chǎn)市場的，一是對房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控，二是對房價波動進行調(diào)控，三是對房地產(chǎn)的投資進行調(diào)控。
但是，由于房地產(chǎn)市場受到多方面的因素影響，不論是經(jīng)濟金融還是社會人文，都會起到一定影響。而且土地資源配置政策自身在時間和空間上，都擁有一定的局限性，因此在整體調(diào)控中也只能起到少量作用，在真實購買和房價上，仍然心有余而力不足。
五、土地儲備規(guī)模對房地產(chǎn)市場的影響
通過前面土地資源政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用分析可知：政策調(diào)控對我國房地產(chǎn)市場影響很大，屬于政策性市場。房地產(chǎn)市場的規(guī)劃在國外已經(jīng)相當(dāng)成熟，通過稅收、城市規(guī)劃、行業(yè)監(jiān)督等措施既能很好的進行市場調(diào)控。我國可借鑒國外成功的經(jīng)驗并結(jié)合我國國情，通過變動土地政策帶動土地交易，進而影響房地產(chǎn)市場。要想通過土地要素影響房地產(chǎn)市場，土地儲備的規(guī)模需要達到一定的程度，但土地資源十分稀缺，大量的儲存土地要耗費的資金太大，還降低了土地的利用效率。
土地儲備規(guī)模的確定通過定期補充和預(yù)警監(jiān)控這兩種模型。定期補充一般儲存較長一段時間需要使用的土地，進而定期補充土地使用量。不許監(jiān)控，成本低，定期檢測即可，投資者能進行預(yù)期規(guī)劃。該模式適用于有大量土地資源的地區(qū)以適應(yīng)不長的土地供應(yīng)周期，不適用于我國這樣的人口大國。預(yù)警監(jiān)控模型預(yù)先設(shè)定土地儲備的最低警戒線，低于警戒線時，開始著手準(zhǔn)備土地。這一模型適合我國的土地資源情況。確定土地儲備規(guī)模警戒線的一般原則為：首先，確保土地市場的需求；其次，要考慮土地的獲取成本和時間；還要考慮土地的儲存成本。綜合考慮以尋求總成本的最低點，進而通過土地儲備規(guī)模對房地產(chǎn)的市場進行調(diào)控。
六、結(jié)語
本文討論了土地資源配置的因素，包括土地供應(yīng)，土地儲備，土地供應(yīng)時機，土地儲備數(shù)量等，從現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場運營情況探討了其重要作用。同時本文也從政策方面探討了土地資源配置對房地產(chǎn)市場具體的影響，經(jīng)過仔細(xì)分析研究，我們發(fā)現(xiàn)土地資源配置對于房地產(chǎn)市場是把雙刃劍，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地資源配置才能更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)。
參考文獻
[1]施燦彬.我國房地產(chǎn)價格波動行為分析及對策研究[J].價格理論與時間，2004，（9）：41-42.
[2]孫國鋒.基于“短邊規(guī)則”的房地產(chǎn)市場非均衡研究[J].經(jīng)濟學(xué)動態(tài)，2010，（5）：42-46.
中圖分類號：F27文獻標(biāo)識碼A文章編號1006-0278（2015）09-050-01
目前我國的理論學(xué)者還沒有深入探討房地產(chǎn)經(jīng)濟目前這種虛擬性模式的形成本質(zhì)，因此本文從現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)的角度去分析土地經(jīng)濟給房地產(chǎn)的這種虛擬性經(jīng)濟形勢帶來的改善，進一步去分析形成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟的根本原因，再通過國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計去檢驗土地價格對于房地產(chǎn)虛擬性經(jīng)濟的作用。
一、房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟和土地價格之間的聯(lián)系
通常來講，有兩個因素決定了房地產(chǎn)的價格走勢。一個是土地附帶的建筑物所產(chǎn)生的價格。因為建筑物和商品一樣，通過工人的勞動所創(chuàng)造的物品，它的價值包括建筑物材料的價值和工人勞動力的價值。由于材料價格和勞動力價格相對來說很穩(wěn)定，不會有太大的變化，因此建筑物的價格相對穩(wěn)定。另一個則是土地自身的價值。土地是自然存在的物質(zhì)，沒有經(jīng)過勞動生產(chǎn)所創(chuàng)造出來的，本身是不存在價值的。但由于土地能夠進行商業(yè)買賣，這就使得土地也擁有了價值，但本質(zhì)上來講這是地租價值的表現(xiàn)形式。
地租也會有相對的價值差異，這種差異并不是由于勞動力所決定的，而是由土地本身所處的自然位置所決定。地租價值不屬于勞動力所付出的時間，事實上消費者付出的費用多于實際生產(chǎn)中勞動力付出時間的價值。地租的虛擬性使得在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機構(gòu)多于社會平均機構(gòu)的情況下，地租價值不屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機構(gòu)所實現(xiàn)的價值，而是屬于產(chǎn)品自身的壟斷出的價格，因此地租同樣具備虛擬性。此外，壟斷地租來源于勞動人員的薪水。
地租所具有的虛擬性就是影響土地最終價格虛擬性關(guān)鍵的變量因素，也就是讓土地價格所具有的虛擬性轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟模式的根本原因。并且根據(jù)上面得出的理論能夠發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)虛擬型經(jīng)濟發(fā)展的合適空間。
二、土地價格影響房地產(chǎn)價格內(nèi)在聯(lián)系的驗證
通過對照國外房地產(chǎn)價格以及土地價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來驗證土地和房地產(chǎn)之間價格的內(nèi)在聯(lián)系，本次論文采用的是美國房地產(chǎn)以及土地的價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
（一）居住商品房和土地之間的價格指數(shù)
本次論文采用的是美國紐約的數(shù)據(jù)，樣本時間是從1984年到2009年的數(shù)據(jù)，本文數(shù)據(jù)采取美國官方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計的網(wǎng)站。
（二）數(shù)據(jù)驗證
第一，驗證數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性。首先對數(shù)據(jù)的元序列的穩(wěn)定性進行驗證，原序列如果不是很穩(wěn)定的，那么之前通過數(shù)據(jù)得出的任何結(jié)論都是沒有意義的。因此我們應(yīng)該對住房以及土地兩者之間的價格通過數(shù)據(jù)驗證，數(shù)據(jù)穩(wěn)定性驗證就是對單位根的存在進行檢驗，只要沒有單位根，那么原序列就屬于平穩(wěn)的。
第二，協(xié)整驗證。采用估計法對于數(shù)據(jù)的變量實行協(xié)整檢驗，有VAR開始確定正確的滯后期數(shù)，然后憑借約翰遜相似比統(tǒng)計數(shù)據(jù)用來驗證協(xié)整向量的所有數(shù)目。以沒有協(xié)整關(guān)系的零假設(shè)出發(fā)一步步進行檢驗，協(xié)整公式如下：
LHV=10.06049+0.160103LLV
1984到2009這25年之內(nèi)，土地和住房之間的價格變化走勢基本相同，土地和住房之間價格指數(shù)還有一定的關(guān)聯(lián)，土地和住房之間的價格指數(shù)漲跌基本一致。
三、數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計分析
第一，土地的價格波動確實能夠?qū)е路康禺a(chǎn)的價格也發(fā)生波動，所以土地價格的波動是造成房地產(chǎn)價格起伏的關(guān)鍵因素。
第二，土地價格具有的虛擬性確實能夠給房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟帶來重要的作用，也是房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟的本質(zhì)原因。
第三，所有相關(guān)的因素影響著土地的價格，增強了土地價格具有的虛擬性，一旦使得房地產(chǎn)過于的虛擬化就很有可能造成金融危機。
四、探討我國房地產(chǎn)目前經(jīng)濟的虛擬性帶來的啟示
房地產(chǎn)的這種虛擬性的經(jīng)濟模式有利也有弊，一定要在一個合理的空間運行，像美國次貸危機就屬于房地產(chǎn)過度虛擬化所造成的。從我國目前來看，房地產(chǎn)過于虛擬化導(dǎo)致房價增高，房租也高于國際規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。所以我國政府需要加大力度對房地產(chǎn)進行調(diào)控，但是還不能從根本上解決房地產(chǎn)目前過度虛擬化經(jīng)濟狀況，應(yīng)該針對土地價格的控制上進行調(diào)控。因此，我國政府需要重點控制土地價格，使得土地價格虛擬化程度降低，這是解決房地產(chǎn)目前虛擬化過度的根本思路。
五、結(jié)語
本次論文針對我國的房地產(chǎn)目前經(jīng)濟過于虛擬化這一現(xiàn)狀進行了一番闡述，首先分析土地價格是否能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格發(fā)揮重要的作用，通過對于土地和房地產(chǎn)之間內(nèi)在聯(lián)系的探討發(fā)現(xiàn)，土地價格確實是影響房地產(chǎn)價格的重要原因。為了驗證這一理論的準(zhǔn)確性，我們采用國外的土地、住房數(shù)據(jù)，其中以美國紐約1984至之2009年間的數(shù)據(jù)報告為例，土地和住房價格之間走勢基本一致，土地和住房之間價格指數(shù)趨勢也基本相同，從中可以得出，土地的價格走勢基本能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)的價格走勢，土地的虛擬性也能引導(dǎo)房地產(chǎn)的虛擬性。通過這一結(jié)論，我們可以清楚的意識到控制土地價格的重要性。一旦土地價格虛擬化程度加深就會導(dǎo)致房地產(chǎn)虛擬化程度也加深，一旦房地產(chǎn)虛擬化程度超過一定的標(biāo)準(zhǔn)空間，就很可能造成金融危機的發(fā)生。因此，我國政府重點控制土地價格，使得我國土地價格虛擬化程度降低，這也是解決我國房地產(chǎn)目前虛擬化過度的根本思路。
參考文獻：
[1]馬艷，徐熙澤.房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬性的理論與實證研究[J].廣義虛擬經(jīng)濟研究，2014（01）.
[2]余明.我國房地產(chǎn)虛擬化及其價格形成機制研究[D].廣東商學(xué)院，2013（06）.
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)指數(shù) 編制方法 缺陷 建議
一、引言
隨著房地產(chǎn)市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數(shù)也日益增多，除較早的中房指數(shù)、國房指數(shù)，還出現(xiàn)了上海、深圳、沈陽等許多地方指數(shù)以及證券公司、銀行等推出的地產(chǎn)指數(shù)，甚至也有媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。一時之間，指數(shù)好像成了把握市場的良藥，大有泛濫之勢，實際上目前國內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不論是在理論架構(gòu)還是時間操作方面都處于起步階段，在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選擇、指數(shù)的具體測算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在這樣或那樣的問題。
二、我國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)舉例
（一）中房指數(shù)
1．“中房指數(shù)”是“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的簡稱，是一套以價格指數(shù)形式反映全國各主要城市房地產(chǎn)市場發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房價變動狀況的指標(biāo)體系，是我國最早研究，編制并公布的房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)。其計算公式為：
2．關(guān)于中房指數(shù)編制方法的幾點說明
中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價格為基值，基期指數(shù)定為1000點，屬于定期指數(shù)；計算時采用加權(quán)平均方法，權(quán)數(shù)采用基期時各類物業(yè)的規(guī)模比重。基期與權(quán)數(shù)在一定時段內(nèi)固定，在市場結(jié)構(gòu)有了較大變化時，調(diào)整基期與權(quán)數(shù)。由于權(quán)數(shù)固定，中房指數(shù)在計算時可以消除權(quán)數(shù)變化對指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價格變動情況。
由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時期指數(shù)值都可以直接對比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)。采用這一表現(xiàn)方法，可以直觀地表示出市場周期發(fā)展?fàn)顩r以及目前市場形勢，趨勢和幅度。
3．中房指數(shù)的缺陷的分析
（1）指數(shù)測算方法不夠完善
現(xiàn)實應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變動，公式所選用的權(quán)重是報告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權(quán)重是固定（即基期）的物業(yè)面積。
（2）樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性
目前中房指數(shù)在編制過程中，存在樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時效性、連續(xù)性、真實性等問題。
（3）指數(shù)的應(yīng)用受限制
目前中房指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動與市場的實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數(shù)的應(yīng)用。另一方面，由于國內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)指數(shù)的理論研究深度的限制，以及房地產(chǎn)實際從業(yè)者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠(yuǎn)未得到充分發(fā)揮。
（二）國房指數(shù)
1．“國家景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟周期波動理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資，資金來源，土地轉(zhuǎn)讓收入，土地開發(fā)面積，新開工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷售價格等8個具有代表性的統(tǒng)計指標(biāo)進行分類指數(shù)測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數(shù)體系。
2．國房景氣指數(shù)的測算分為八個部分
一是確定指標(biāo)體系；二是建立原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫；三是消除量綱的影響；四是確定權(quán)數(shù)；五是確定基準(zhǔn)對比時期；六是消除季節(jié)，價格因素的影響；七是建立分類指數(shù)和國房景氣指數(shù)計算數(shù)學(xué)模型；八是國房景氣指數(shù)計算結(jié)果的分析報告。
3．國房指數(shù)缺陷分析
（1）忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性。國房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)且為合成指數(shù)，該指數(shù)包容了大量市場信息，但缺少縱橫比較的能力。
（2）不同指標(biāo)變化對指數(shù)造成的影響不能清晰反映。國房指數(shù)綜合了多種信息資料，可經(jīng)綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化指數(shù)造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨說明。
（3）調(diào)查數(shù)據(jù)的可靠性問題。國房指數(shù)采樣由各級統(tǒng)計部門采用統(tǒng)計報表制度。統(tǒng)計部門沿用舊的習(xí)慣，在設(shè)計指標(biāo)后，下發(fā)到相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司，由后者填寫后進行上報。房地產(chǎn)開發(fā)公司出于各種顧慮，或由于對編制房地產(chǎn)指數(shù)的意義認(rèn)識不足，很難填報客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。
三、完善我國房地產(chǎn)指數(shù)的若干建議
在基期確定問題上，宜采用可變基期和環(huán)比指數(shù)來反映房地產(chǎn)價格變化趨勢。房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映兩個時期房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對指標(biāo)，采用可比基期和環(huán)比指數(shù)來反映房地產(chǎn)價格變化趨勢更具操作性。
宜用特征價格理論作為編制房地產(chǎn)指數(shù)的理論依據(jù)。隨著我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，在市場體制較完善的地區(qū)和城市，房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范和成熟，市場交易案例逐步增多，已初步具備了應(yīng)用特征價格理論的現(xiàn)實可行性，大量的交易案例和實際價格數(shù)據(jù)使得房地產(chǎn)各屬性與房地產(chǎn)價格關(guān)系的測算成為可能。
政府部門主辦的其優(yōu)勢在于：有一套自下而上完整的信息來源系統(tǒng)，能夠保證數(shù)據(jù)來源的穩(wěn)定性，完整性和及時性。就數(shù)據(jù)來源而言，官辦的房地產(chǎn)指數(shù)具有民辦房地產(chǎn)指數(shù)所不能比擬的便捷和時效性。此外，政府部門在國家政策走向上具有明顯的優(yōu)勢，在指數(shù)的分析和應(yīng)用上可能會更加成熟和更具有指導(dǎo)意義，并容易取得社會的信任。民辦的其優(yōu)勢在于：民辦機構(gòu)本身往往就是房地產(chǎn)中介機構(gòu)或咨詢公司，掌握著市場上很多樓盤從開發(fā)到銷售全過程的詳細(xì)資料，可以以較為全面的房地產(chǎn)開發(fā)項目，供需資料為基礎(chǔ)，詳細(xì)把握各具體區(qū)域，具體物業(yè)的價格及其變化。因此，應(yīng)充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，讓政府部門與房地產(chǎn)企業(yè)合作共同編制房地產(chǎn)指數(shù)。
2003年下半年以來，國家針對房地產(chǎn)投資增長過快采取了一系列措施，包括進一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準(zhǔn)備金率和項目資本金的比例、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目、控制城市拆遷規(guī)模等等。目前來看已經(jīng)取得較好的成效。我們認(rèn)為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時段的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，而應(yīng)該看其在較長時間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。2004年1―3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長41．1％，1―6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長率降至 28．7％，這說明國家采取的抑制房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。1―9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長28．3％，表明宏觀調(diào)控的成果基本得到鞏固。
（二）判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實需求
依據(jù)以下各點，我們以為，目前的住宅需求仍是真實需求。
首先，從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4．9億人，到實現(xiàn)“全面小康”的2020年，預(yù)計城市化水平將達到55％―60％，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8．5億人。在此期間約有3―3．5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在著改善住房條件的需求。2003年末我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23．8平方米。參照國外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗，根據(jù)我國過去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度（1978年我國城市人均住宅建筑面積為6．7平方米）、我國城市化的進程等多方面因素和目前的統(tǒng)計資料初步測算，2020年我國城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能達到35平方米。也就是說，每個城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。
其次，從有效需求測算，不算農(nóng)村進城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求，只計算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20％的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，即2700萬戶，而且這20％要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶僅只是要增加20平方米的住房，那么這個現(xiàn)實需求總量便是5．4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起，或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。
第三，必須注意到，真實有效的住房需求除由居民住房消費支撐的主動需求外，還包括因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動需求。隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進入快速發(fā)展階段。各地特別是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)房屋拆遷規(guī)模不斷擴大，呈快速增長趨勢。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1．4億平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的28％左右。2003年10月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降。但是未來一段時間內(nèi)，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、危房拆遷等各方面的原因，城市房屋拆遷量仍將保持較大的規(guī)模，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。
第四，個人已經(jīng)逐步成為住宅消費市場的主體。2000年房改結(jié)束時個人購房占了80％左右，2003年個人購買商品房的比例達到96．4％，也就是說，目前住宅市場以個人消費為主，個人消費是支撐住宅市場的主體。這也是我們?yōu)槭裁凑f住宅需求是真實需求的重要原因之一。
在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。
（三）房地產(chǎn)空置量確實是影響我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”
根據(jù)目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，不能否認(rèn)房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，這說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。但從動態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0．97億平方米，同比減少0．8％，比去年底減少3％。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。
對于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，可以從兩個方面認(rèn)識：一方面，房地產(chǎn)空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面，一定規(guī)模的空置對正常的房地產(chǎn)市場是必要的，在某種意義上它實際上是一種“庫存”，發(fā)揮著平抑房價的作用。比較北京市和上海市近幾年的房價可以看出，上海市近幾年房地產(chǎn)供銷兩旺，不僅沒有出現(xiàn)大量空置，連部分以前積壓的房子也已賣出，而房價表現(xiàn)為一路飆升；北京市則房價比較穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降，其中空置房對房價上升發(fā)揮的抑制作用不可忽視。當(dāng)然，空置率必須保持在合理的范圍內(nèi)，過高的空置率值得高度警惕。
需要補充說明的是，對于我國的房地產(chǎn)空置率，不能簡單套用國際上10％的警戒線，原因是國內(nèi)空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不同致使我國的房地產(chǎn)空置率與國際比較偏高。
二、關(guān)于房地產(chǎn)價格上漲
（一）關(guān)于房價上漲的兩個基本觀點
1、房地產(chǎn)價格本身呈自然上漲趨勢，房價長期趨勢總是看漲，但中短期內(nèi)可能發(fā)生上下波動的劇烈變化。正常情況下，房地產(chǎn)價格應(yīng)該呈緩慢、平穩(wěn)上漲的趨勢。不能將房價上漲的長期趨勢與房價中短期的周期波動趨勢混淆。在市場經(jīng)濟下，各行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)都有復(fù)蘇、高漲、危機、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、起伏不同。從長期看，房價應(yīng)該是平穩(wěn)緩慢增長，但對長期增長趨勢的分析，不能代替對中短期周期波動的分析。長期增長趨勢是在中短期周期波動中實現(xiàn)的，在這個實現(xiàn)過程中，可能出現(xiàn)大的波動甚至是劇烈波動。房價的平穩(wěn)變化只是一種理想狀態(tài)，然而現(xiàn)實的狀況是房價在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中必然有漲有跌、有起有落。理論上通過宏觀調(diào)控可以減緩波動，但由于我們的主觀認(rèn)識具有一定的局限性，對事物的發(fā)展規(guī)律并不是總能科學(xué)正確地把握，因此對調(diào)控時機、 力度的把握不可能總是最優(yōu)。對調(diào)控效果的評價也不宜只從短期目標(biāo)出發(fā)。有時對長期房價的調(diào)控反而會對短期房價起到加劇波動的作用。
2、現(xiàn)階段房價直接下跌不一定就是好事，對部分房價過高的地區(qū)宜采用結(jié)構(gòu)性降價措施使其軟著陸。目前我國城鎮(zhèn)已有72％以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產(chǎn)生一種特殊的“住房資產(chǎn)負(fù)債”，甚至導(dǎo)致所謂“理性違約”，反而產(chǎn)生新的金融風(fēng)險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認(rèn)為只要降房價就是好事?，F(xiàn)階段已經(jīng)采取的逐步增加中低價位住房（不僅是經(jīng)濟適用住房，還應(yīng)包括中低價位的商品住房）供給的措施，我們認(rèn)為是完全正確的，這種結(jié)構(gòu)性的降價不會傷害有房的居民。
（二）房價上漲的原因分析
由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點，不同地區(qū)房價上漲的原因不盡相同，甚至同一地區(qū)不同階段房價上漲的原因也可能不一樣。某一城市或地區(qū)的房價上漲可能是一個因素主導(dǎo)，也可能是多種因素共同發(fā)生作用的結(jié)果。這里僅作原則性的分析。
1、地價上漲推動。隨著國民經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，因“級差地租”變化的影響，造成相關(guān)土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價的不正常上漲。從一個方面來看，土地儲備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但另一方面，“招、拍、掛”制度也存在著一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動地價上漲。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。對此，可以通過制定科學(xué)的供地計劃和供地策略，配合以相應(yīng)的控制投機手段，引導(dǎo)市場公開、安全和穩(wěn)定運行，避免房地產(chǎn)市場的大幅波動。
2、新建住宅成本上升。這里所說的新建住宅成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。比較上世紀(jì)80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發(fā)現(xiàn)，無論是所使用的建筑材料、建筑設(shè)計的戶型，還是小區(qū)環(huán)境的營造，都有很大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，那么現(xiàn)在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。因此應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)消費者樹立“不僅要關(guān)注房價，更要關(guān)注房屋性價比”的觀念。
3、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動推動。目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響到房地產(chǎn)的價格變動，即中低價位商品住房的供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)量增加，使得商品房平均價格上揚，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是相吻合的。1―8月，全國經(jīng)濟適用住房投資同比增長了4．4％，占開發(fā)投資的比例由去年同期的6．2％下降到5．0％，部分地方經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量減少更加明顯；一些城市中低價位普通商品住房供不應(yīng)求，部分城市中低價位的住宅所占比例不到10％，而高價房卻占到40％以上。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理推動了商品住房平均價格上升。此外，必須密切關(guān)注當(dāng)前非住宅物業(yè)（特別是商業(yè)物業(yè)）的供需狀況。部分城市商業(yè)物業(yè)投資增長過快，供應(yīng)量過大，也是推動商品房價格上漲的原因之一。
4、多種住房需求旺盛。除了第一部分分析的自用性需求，即消費需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中還存在著大量投資需求。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前又處于低迷狀態(tài)，這是房地產(chǎn)投資需求不斷擴大的經(jīng)濟背景。在上海，住宅投資比例達到16．6％，長沙市的住宅投資比例為16％，寫字樓則高達40％。在一定條件下，局部地區(qū)的投資有可能轉(zhuǎn)化為投機。目前國內(nèi)部分地區(qū)房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關(guān)。以“溫州購房團”為例，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和房價的直接影響可能很小，但經(jīng)過開發(fā)商借勢、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視，如房價上漲之后反而有更多人跟風(fēng)，于是進一步形成房地產(chǎn)投機。
（三）房地產(chǎn)價格上漲深層次原因在于消費者預(yù)期改變
以上主要是從成本和供求關(guān)系兩個方面來分析房價，然而房價有區(qū)別于一般商品價格的形成特點。僅是簡單地按照成本或者供求關(guān)系來認(rèn)識房價、調(diào)控房價并不能收到預(yù)期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關(guān)系。這是因為在市場經(jīng)濟條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經(jīng)濟預(yù)期。以香港房地產(chǎn)價格為例，亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65％。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，然而僅僅是人們的經(jīng)濟社會預(yù)期的改變，便影響新房價發(fā)生了劇烈變化。這就是說，經(jīng)濟社會預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。
從當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟形勢分析，人們看好未來的經(jīng)濟預(yù)期。CPI（消費價格指數(shù)）是觀察和分析消費心理預(yù)期的重要指標(biāo)。最新統(tǒng)計表明，2004年9月居民消費物價與去年同期相比上漲5．2％，這已是居民消費物價漲幅連續(xù)達到5％以上的第四個月份。10月居民消費價格漲幅回落，比去年同期上漲4．3％，但全年預(yù)期在4％左右，比去年上漲近3個百分點。CPI的上漲說明當(dāng)前的房價上漲并非是孤立的，而是有其宏觀經(jīng)濟背景的。更重要的是，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。當(dāng)前采取的調(diào)控措施主要有二：一是通過銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款供應(yīng)。二是嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)。這實際上是從資金和土地兩個源頭控制了房地產(chǎn)的供應(yīng)。從國家的角度來說，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟過熱采取的必要措施。然而對普通消費者而言，他們所能感受并得到的心理預(yù)期就是，“開發(fā)商地也沒了，錢也沒了，今后房子供應(yīng)要少了，房價也要漲了”。 在這個過程中，開發(fā)商利用政策和市場信息的不對稱，利用自己的話語權(quán)，通過媒體宣揚“房價還要繼續(xù)上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預(yù)期，從而造成局部地區(qū)房價短期內(nèi)非正常上漲。
綜合以上分析可以看出，房價上漲原因十分復(fù)雜。除以上原因外，未來影響房價變動的因素還包括國家的利率政策、土地政策、房地產(chǎn)市場對外開放和城市化進程等。同時，不論是宏觀調(diào)控者，市場直接參與者，還是市場觀察者，也都存在著尚不成熟的地方。所以我們認(rèn)為，面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的復(fù)雜形勢，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)觀察，冷靜分析，以決定下一步的舉措。
三、關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險
（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險必然存在
1、房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險必然存在。一方面，房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風(fēng)險性。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運用的“財務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，還必須依靠金融工具融資。金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，在分享房地產(chǎn)利潤的同時也承擔(dān)了房地產(chǎn)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)金融風(fēng)險是必然存在的。
2、我國房地產(chǎn)業(yè)融資由于主要依靠銀行貸款，因而導(dǎo)致銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險。從國外發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)市場看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40％。而我國目前的情況是，房地產(chǎn)開發(fā)三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）的每一階段都離不開銀行資金的支持，具體來說包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等。事實上，除了開發(fā)企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。據(jù)我們測算，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金的60％左右來自銀行貸款，這一結(jié)論和央行的分析同樣是吻合的。顯然，我國目前確實存在著房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過高的問題，因此一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險便將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險。也就是說，目前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要是由銀行系統(tǒng)來承擔(dān)的。
（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險存在并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“挾持”國家金融和經(jīng)濟
1、房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。銀行本身愿意向房地產(chǎn)業(yè)提供資金。在房地產(chǎn)融資過程中，不僅房地產(chǎn)企業(yè)是主動的，銀行也是主動的，銀行分享著房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤。首先，商業(yè)銀行擁有巨大的存貸差。根據(jù)央行的統(tǒng)計，2003年末全部金融機構(gòu)本外幣存款余額22萬億元，比上年末增加3．7萬億元；金融機構(gòu)本外幣貸款余額17萬億元，比年初增加3萬億元。銀行存款數(shù)量持續(xù)大量增加，盡管同期貸款也保持了增長，但存貸余額之間仍保持了5萬億元的差額，這表明大量銀行資金處于閑置狀態(tài)。當(dāng)前我國商業(yè)銀行基本狀況是超過5萬億元的巨大存差貸不出去。這就使得迄今我國開發(fā)商的資金供給者仍然主要是銀行。其次，銀行愿意分享房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤、高收益對銀行有著巨大的吸引力，明知有風(fēng)險，銀行也愿意對其融資。第三，住房抵押貸款仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。國際研究表明，住房抵押貸款的違約率一般低于萬分之二，被公認(rèn)為安全性較高的信貸業(yè)務(wù)。從我國的情況看，住房抵押貸款的違約率同樣明顯低于其他固定資產(chǎn)融資項目，因而住房抵押貸款實際是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)和為數(shù)不多的優(yōu)良資產(chǎn)之一。因此，不能因為房地產(chǎn)金融先天的風(fēng)險性就忽視住房抵押貸款對銀行整體資質(zhì)的優(yōu)化作用。
2、評價我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險需要同全部資源的資產(chǎn)信用相比。衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅需要將當(dāng)期房地產(chǎn)信貸規(guī)模與當(dāng)期房地產(chǎn)實物資源的市場價值進行比較，還要將總的銀行信貸規(guī)模和全社會總的房地產(chǎn)實物資源的市場價值進行比較。在發(fā)達國家或者地區(qū)，通常全社會所有住房的總市值中有40％以上的比重實際是通過“按揭”方式從銀行借的錢。而我國的情況是，絕大部分存量房產(chǎn)，特別是通過住房改革獲得自有住房的的房屋所有者并未向銀行借貸，目前銀行擁有債權(quán)的住房主要是最近幾年開發(fā)和銷售的新房。
3、化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險須依賴于良好的國民經(jīng)濟整體運行狀況。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展不是孤立的，而是同國民經(jīng)濟的整體宏觀形勢緊密聯(lián)系的。1997年亞洲金融風(fēng)暴首先是由東南亞一些國家短期外債無力償還引起的。房地產(chǎn)“泡沫”破滅只是繼發(fā)因素。其實，破滅的并非是房地產(chǎn)價格“泡沫”，而是經(jīng)濟社會預(yù)期。把房地產(chǎn)“泡沫”說成是導(dǎo)致金融風(fēng)險的根本原因是不確切的。實際上，在亞洲金融風(fēng)暴之前，相關(guān)各國的經(jīng)濟、金融就已經(jīng)出現(xiàn)了不正常的狀況。從我國當(dāng)前的情況分析，我們認(rèn)為，只要國民經(jīng)濟保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟要崩潰”。
（二）依靠房地產(chǎn)融資渠道多元化和證券化轉(zhuǎn)移和分擔(dān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險
為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行資金的問題，在收緊銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時，還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，通過房地產(chǎn)融資渠道多元化來實現(xiàn)有效的風(fēng)險分散。我們認(rèn)為，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，也就是說，最好的途徑是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的市場化融資。
