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抑制土地價格增長過快的問題，有三個途徑：一是通過經(jīng)濟手段加大土地的供給，保證市場源源不斷的土地需要。這種手段在我國根本行不通。二是通過行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府參與房地產(chǎn)的開發(fā)。由于地方利益決定了地方政府不可能不打折扣地執(zhí)行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通過法律的手段制定合理的稅收和財產(chǎn)分配制度，保證利益的各方都能獲得理性的預(yù)期收入。
現(xiàn)在看來，征收物業(yè)稅已經(jīng)成為當務(wù)之急。首先，征收物業(yè)稅可以從消費環(huán)節(jié)抑制需求。在中國的城市發(fā)展中，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱的現(xiàn)象，一些城市居民購買房產(chǎn)并不是為了生活消費，而是為了進行投資。浙江溫州炒房團的出現(xiàn)，從一個側(cè)面說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到新的階段，以消費型為主的購房行為已經(jīng)逐漸地被投資性的購房行為所替代。在這種情況下，國家鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)的一系列制度都應(yīng)該調(diào)整。具體到稅收制度方面，國家應(yīng)該對占用土地資源而進行的房產(chǎn)投資活動征收特別的資源稅。其次，征收物業(yè)稅可以有效地遏制開發(fā)商的投資沖動。當商品房交易市場趨于理性化的時候，開發(fā)商必定會對商品房的建設(shè)規(guī)模有一個合理的計算。他們不會輕易接受地方政府提出的開發(fā)項目，將自己的資本集中投入到城市房地產(chǎn)開發(fā)中去。第三，征收物業(yè)稅還有利于解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題，從根本上控制地方政府參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求。征收物業(yè)稅可以有效地在中央和地方政府之間進行資源稅的重新劃分，保證地方政府運行所必需的財政資金，防止地方政府千方百計地截留國家收入。
開征物業(yè)稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅不僅可以充當促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的推進器,還可以用來化解經(jīng)濟運行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。
一、開征物業(yè)稅的必要性
金融危機對全球經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的沖擊,我國房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產(chǎn)市場的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,應(yīng)本著總體稅負減少的原則,通過征收物業(yè)稅,將稅收從開發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,從而降低購置環(huán)節(jié)稅收負擔(dān),促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
(一)優(yōu)化資源配置
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業(yè)內(nèi)預(yù)計,2009年有可能達到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對持有環(huán)節(jié)提高稅負,減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負。開征物業(yè)稅將加大房地產(chǎn)持有成本,將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率,如果業(yè)主無法有效使用房地產(chǎn),稅收就成為業(yè)主的沉重負擔(dān),為降低稅收負擔(dān)最好的選擇是出賣或出租房地產(chǎn),從而使房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)到能更有效利用的人手里,優(yōu)化資源配置。
(二)調(diào)節(jié)收入分配,促進社會公平
物業(yè)稅將百姓的自用普通住房納入優(yōu)惠范圍,高檔豪華住宅采用累進稅率,占有越多房地產(chǎn),稅率越高,讓占有過多社會資源者付出更多代價,這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題,以實現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。同時地方政府通過物業(yè)稅收入改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進社會公平。
(三)增加地方財政收入
財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認為:物業(yè)稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應(yīng)的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種,就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發(fā)模式,抑制不理性投資,形成不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)穩(wěn)定的長期收入。
由于房地產(chǎn)的天然不可移動性,并與地方的政治、經(jīng)濟關(guān)系密切,各國和地區(qū)政府大都把有關(guān)房地產(chǎn)稅收劃歸為地方稅。隨著經(jīng)濟發(fā)展,房地產(chǎn)價值必然不斷提高,以房地產(chǎn)價值為課稅對象的物業(yè)稅自然會隨之提高,地方政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益,從而彌補地方政府在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)減少的土地出讓金及大筆稅費,地方政府就會改變以土地批租生財?shù)亩唐谛袨?抑制不理性投資、盲目建設(shè)、浪費建設(shè)的沖動,地方政府將不斷提高服務(wù),提高資金使用效率,通過改善公共建設(shè),換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性,形成穩(wěn)定的長期財政收入。
(四)完善我國房地產(chǎn)稅收體系,降低房地產(chǎn)購置環(huán)節(jié)稅收負擔(dān)
我國涉及房地產(chǎn)的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅、交易手續(xù)費及各種收費等。我國房地產(chǎn)稅收體系存在同一稅種在多環(huán)節(jié)征收,而每一環(huán)節(jié)又征收多種稅,如對房地產(chǎn)開發(fā)增值額,既征土地增值稅,又征企業(yè)所得稅;對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入既按轉(zhuǎn)讓價款和價外費用征收營業(yè)稅,又按增值額征收土地增值稅;對房屋租金收入,既征收營業(yè)稅,又征收房產(chǎn)稅;對持有房地產(chǎn)者,既征城鎮(zhèn)土地使用稅,又征房產(chǎn)稅。另外,我國地價及稅、費三項成本約占房地產(chǎn)總成本的50%左右,而發(fā)達國家一般占20%左右。我國房地產(chǎn)稅負水平表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅負偏重,而在房地產(chǎn)持有和使用環(huán)節(jié)稅負偏輕。
由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房價、地價之間難以分割且常常互含,市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值,將相關(guān)稅種合并,同時取消相應(yīng)的收費,統(tǒng)一征收物業(yè)稅,從而簡化稅種,有利于我國房地產(chǎn)稅收體系的完善,避免重復(fù)征收。物業(yè)稅將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費,轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,減輕房地產(chǎn)在購置環(huán)節(jié)的稅費負擔(dān)。
(五)調(diào)控房地產(chǎn)市場
物業(yè)稅將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費,轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,一般百姓就會調(diào)整自己的開支預(yù)期和購房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購房者就會從多投資多持有,改成少持有。開發(fā)商他們也適應(yīng)這種需求結(jié)構(gòu)和需求量的調(diào)整,更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產(chǎn),使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。
另外,通過調(diào)整物業(yè)稅率還會影響住房需求。當經(jīng)濟過熱、住房需求過于旺盛、房價連創(chuàng)新高時,調(diào)高物業(yè)稅率則有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。當經(jīng)濟衰退,住房需求不足時,降低物業(yè)稅率亦有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場從而推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
二、開征物業(yè)稅需解決的問題
近年來雖然出臺了一些與物業(yè)稅相關(guān)的法律,但由于制約因素沒有解決,物業(yè)稅一直未開征,這些問題主要有:
(一)相關(guān)制度和部門的配合問題
為配合物業(yè)稅的開征,我國必須盡快建立和完善與財產(chǎn)相關(guān)的法律制度,使真正的實名制財產(chǎn)登記制度、財產(chǎn)保護制度等基礎(chǔ)工作做到位,加強對公民與法人合法收入與財產(chǎn)的保護,對個人和家庭之間的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應(yīng)的法律規(guī)定。
物業(yè)稅的開征,涉及國土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、公安、稅務(wù)等多個部門,環(huán)節(jié)多、范圍廣、監(jiān)管難度大,牽涉社會上各個階層和團體的利益。因此,制定相關(guān)政策,明確其他部門有義務(wù)向稅務(wù)部門提供相關(guān)資料。
(二)新舊政策銜接問題
由于開征物業(yè)關(guān)系到每一個城市居民的切身利益,是個敏感的話題。所以,對于已經(jīng)出售的房屋,購房者在購房的時候已經(jīng)一次性繳納了相應(yīng)的稅費,而物業(yè)稅實行后,新的購房者并沒有繳納這些稅費。從設(shè)計原理上講,物業(yè)稅應(yīng)是原房產(chǎn)稅、土地使用稅等部分稅費的合并替代稅種,如果把新、舊購房者一視同仁的征收物業(yè)稅就存在不公平,對于在物業(yè)稅開征前已經(jīng)購房者就存在著重復(fù)征稅的問題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業(yè)稅,新房子采用新辦法繳納物業(yè)稅,在市場公允價值發(fā)生巨大變化時,尤其增高的情況,也存在不公平問題。建議按照已購住房所實際繳納的稅負水平,抵繳應(yīng)納的物業(yè)稅,全部抵繳完之后,再按物業(yè)稅制度規(guī)定,開始繳納物業(yè)稅,這樣起到公平稅負的作用。
(三)評估結(jié)果客觀性問題
我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)存在著嚴重的良莠不齊、評估報告質(zhì)量令人擔(dān)憂的客觀事實。要開征物業(yè)稅,首先建立適合中國實際的完善的房地產(chǎn)納稅評估制度,要整頓清理現(xiàn)行的評估機構(gòu),打造具有良好職業(yè)道德、誠實守信的公正、公平的中介機構(gòu),從而評定出公允的物業(yè)稅征收稅基。
(四)操作中的技術(shù)條件問題
物業(yè)稅的征收,面臨現(xiàn)實的征管技術(shù)與社會配套條件的問題。物業(yè)稅的開征必須充分考慮到我國是否具備開征的征管技術(shù)、配套條件和措施。在制度設(shè)計上要統(tǒng)籌兼顧、全面推進,確保相關(guān)的配套措施到位,保證物業(yè)稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫,每一處房地產(chǎn)都搜集到詳細的信息,同時向社會公開評估標準和結(jié)果,以保證稅收政策的實施。
三、對物業(yè)稅基本框架的設(shè)計思路
物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。對物業(yè)稅各要素的設(shè)計如下:
(一)納稅人
物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是指在我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的單位和個人,即以房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為納稅人。
(二)征稅范圍
按照寬稅基的原則,物業(yè)稅征稅范圍不但包括市區(qū)、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū),還應(yīng)包括農(nóng)村;不但包括經(jīng)營性房地產(chǎn),還應(yīng)包括企事業(yè)單位及個人自住房地產(chǎn)。一是隨著我國住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對居民自用住房完全免稅,不僅使國家放棄了一項應(yīng)得的重要稅源,還放棄了調(diào)節(jié)居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發(fā)揮。二是隨著事業(yè)單位的改革,許多事業(yè)單位改制為企業(yè),對所用房產(chǎn)也擁有了產(chǎn)權(quán)。從理論上講,所有擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個人都應(yīng)承擔(dān)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的納稅義務(wù)。因此,應(yīng)將事業(yè)單位用房納入物業(yè)稅征稅范圍。
(三)課稅對象
以土地和房產(chǎn)共同作為物業(yè)稅的課稅對象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業(yè)稅的課稅對象。物業(yè)稅下設(shè)企事業(yè)房地產(chǎn)(包括經(jīng)營用房地產(chǎn)和非經(jīng)營用房地產(chǎn)兩個子目)、居民用房地產(chǎn)(包括農(nóng)村居民房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)兩個子目)兩個稅目。
(四)計稅依據(jù)
可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產(chǎn)市場價值的評估價值為計稅依據(jù)。物業(yè)稅以市場價值為主要計稅依據(jù)是符合國際慣例的,不僅可以克服現(xiàn)行計稅依據(jù)的缺點,而且納稅人的納稅負擔(dān)由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定,更符合量能納稅原則。
(五)稅率
確定稅率形式和大小時,應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。據(jù)有關(guān)專家初步估算,按照平均水平為0.8%的稅率征收物業(yè)稅,不會增加納稅人的稅收負擔(dān),并可保證政府財政收入與現(xiàn)在水平持平。對于物業(yè)稅稅率,一是稅率的制定可由中央統(tǒng)一立法,規(guī)定幅度稅率,考慮各地區(qū)房地產(chǎn)及經(jīng)濟情況的不同,各地根據(jù)自己的實際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產(chǎn)類型及用途的不同,稅率的制定也應(yīng)有所差異,對經(jīng)營用房可采用比例稅率,對個人自住房采用超額累進稅率的方式征收。個人自住房可按各地區(qū)經(jīng)濟適用房規(guī)定的人均居住面積作為免征額的確定依據(jù),如以人均30-50平方米對應(yīng)的房產(chǎn)價值為免征額,超出部分按超額累進稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。
(六)減免稅
根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅和土地使用稅稅收減免政策,物業(yè)稅的稅收減免應(yīng)從以下幾個方面著手:一是由財政部門撥付經(jīng)費的機關(guān)、團體、軍隊、事業(yè)單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業(yè)務(wù)用地的房地產(chǎn)免稅;二是考慮到農(nóng)村地區(qū),尤其是中西部地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱,農(nóng)民負擔(dān)能力有限,可以根據(jù)各地實際情況,因地制宜地制定一些輔減免稅收政策,比如對農(nóng)村家庭用房免稅,對中西部貧困地區(qū)免稅等;三是由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的,稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)實際情況給予適當減免。
【參考文獻】
[1]李冬輝.我國啟動物業(yè)稅的難點與對策分析[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報,2008,(30).
[2]姚稼強.改革我國房地產(chǎn)稅制的政策建議[J].稅務(wù)研究,2008,(04):60-61.
物業(yè)稅的名詞源于國外，各國的叫法也不同，稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)。我國所說的物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
一、開征物業(yè)稅的必要性及重要意義
目前我國的房地產(chǎn)稅制存在稅種復(fù)雜、稅基不合理、重復(fù)征稅、計稅依據(jù)不合理等問題。房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格高，從而影響到房地產(chǎn)市場的啟動，也不符合國際慣例。只在房地產(chǎn)的買賣過程中課稅不利于避免土地閑置和低效使用，而過高的土地增值稅和極低的土地使用稅又限制了房地產(chǎn)的合理流動?，F(xiàn)在有的城市各種稅費和地價占房價40%左右，多達百余項。其中重復(fù)和不合理收費就約占房價的30%。如目前土地出讓金作為土地價格和房屋價格中的一部分，就被作為稅基重復(fù)征稅，開發(fā)商在土地一級或二級市場取得一定年限的土地使用權(quán)時，出讓金就被作為基數(shù)繳納5.5%的營業(yè)稅和3%-5%的契稅，當房屋建成銷售時出讓金再次作為基數(shù)繳納5.5%的營業(yè)稅和相應(yīng)的契稅。而開征物業(yè)稅能夠簡化我國的房地產(chǎn)稅制，避免重復(fù)征稅，體現(xiàn)稅收的公平原則。
開征物業(yè)稅有利于國家從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)價格，規(guī)范房地產(chǎn)市場。有利于降低開發(fā)成本，減少金融風(fēng)險，降低購房門檻。目前，我國實行的是“批租”土地使用制度，開發(fā)商必須一次性支付土地出讓金和大部分稅費來向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。巨大的開發(fā)成本一方面加大了開發(fā)商的籌資風(fēng)險，另一方面也以高房價的形式轉(zhuǎn)嫁給了消費者?！拔飿I(yè)稅”的開征，將有望改變原有的體制，把開發(fā)商為消費者代繳的部分稅費分期由業(yè)主繳納。從而減輕了開發(fā)商的籌資壓力和相關(guān)的利息負擔(dān)，減少了納稅環(huán)節(jié)，縮短了開發(fā)時間，從而大大降低開發(fā)商的開發(fā)成本，也相應(yīng)降低了房價。據(jù)專家測算，從理論上說，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費者至少可降低10%-20%的購房成本。對于貸款買房的消費者來說，也可以減少貸款的利息支出。這樣有利于中低收入階層盡早解決住房問題。
二、開征物業(yè)稅可能遇到的問題及一些不確定因素分析
物業(yè)稅替代土地出讓金的存在不利因素。從政府的角度看，物業(yè)稅代替土地出讓金會使政府目前的財政收入大幅減少，這將會使政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力受到很大影響。比如廣州市2005年商品房銷售金額達444億元，如果土地稅費按1/3計，約為148億元，如果只按1/50或1/70收取物業(yè)稅，每年這一部分將只能收2億～3億元。也就是說如果用物業(yè)稅代替土地出讓金，廣州市政府有可能每年減少140多億的財政收入，全國估計至少在數(shù)千億以上。如果碰到房地產(chǎn)業(yè)不景氣，政府所收取的物業(yè)稅也難免隨著物業(yè)評估價值的下降而減少。從消費者的角度看，很明顯的問題就是有可能買得起供不起，增加消費者購房風(fēng)險?，F(xiàn)在工薪階層購房大多采取按揭方式，供樓的負擔(dān)和壓力已經(jīng)很大，物業(yè)稅盡管降低了購房的門檻，卻更加重供樓和稅賦的負擔(dān)，增加供得起樓、納不起稅的現(xiàn)象，增加金融和樓市的風(fēng)險。
開征物業(yè)稅可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的過度開發(fā)。征收物業(yè)稅使得土地的取得成本降低、而相關(guān)稅費的合并或取消，開發(fā)商的籌資額和籌資成本(財務(wù)費用如銀行借款利息)大大下降，項目的總開發(fā)成本下降。同時，房價的下降在一定程度上會刺激人們的購房需求，在需求旺盛和進入門檻降低的前提下，開發(fā)商可能會在合法免稅的前提下，進行更加瘋狂的圈地運動，造成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，空置率的提高。而物業(yè)稅是隨著房屋價值的提高而增加的，這意味著消費者要承擔(dān)越來越重的稅賦負擔(dān)。導(dǎo)致大批本來家庭經(jīng)濟實力不強、只是因為購房“門檻”降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者出現(xiàn)供不起樓、納不起稅的現(xiàn)象。
三、對物業(yè)稅開征時機選擇的幾點建議
開征物業(yè)稅勢所必然，但在可以預(yù)計的二至三年里還不具備開征物業(yè)稅的充分條件，應(yīng)采取積極有效的措施，為物業(yè)稅的最終順利開征創(chuàng)造條件。
1、目前開征物業(yè)稅的一大障礙在于計稅依據(jù)很難確定。比如房屋價格就很難評估，要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素。居民住房情況十分復(fù)雜，有在房改過程中買的，有貸款買的，也有現(xiàn)金買的，有已購房產(chǎn)，也有新購房產(chǎn)，在課稅標準上，應(yīng)該考慮有所區(qū)別。如果不加區(qū)別則難以公平；而加以區(qū)別，則又是一項工作量極大、難度很高的工作。再加上中國人口多，土地資源稀缺程度嚴重，即使開征物業(yè)稅也不一定能真正起到抑制住房需求的作用。開征物業(yè)稅一定要在抑制投資和保證居民居住上找到平衡點。如果貿(mào)然實行的話，將可能帶來很大的不穩(wěn)定因素。
另一面，土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)與以土地廉價出讓為手段的招商引資又可以帶來地區(qū)經(jīng)濟擴張，從而帶動預(yù)算內(nèi)的稅源增加。因此，與土地相關(guān)的收費已經(jīng)成為地方政府各部門改善財政狀況的重要途徑。
平新喬（2007）在對8省8縣3個市的調(diào)查訪談中發(fā)現(xiàn)，地方政府對土地的收費大體分為三類：一類是土地部門的收費。如耕地開墾費、管理費、業(yè)務(wù)費、登報費、房屋拆遷費、折抵指標費、收回國有土地補償費、新增建設(shè)用地有償使用費。二是財政部門的收費，如土地使用費、土地租金。三是其他部門收費，如農(nóng)業(yè)、房產(chǎn)、水利、交通、郵電、文物、人防、林業(yè)等部門。它們將收取從土地征用到土地出讓過程中與之搭得上邊的相關(guān)費用。這些收費十分龐雜，透明度低，難以查清，但數(shù)額不菲。
據(jù)經(jīng)濟媒體提供的資料，2001－2003年我國土地出讓合計9100多億，約占同期全國地方財政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有償出讓進一步市場化。當年全國出讓的價款更達5894億元，占同期地方財政總收人的47%，2005年我國執(zhí)行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5505億元。隨著房地產(chǎn)市場的火爆，2006年出讓金收入達3000億元左右，預(yù)計全年出讓金占地方財政收入比例可能將突破50%，事實上，北京、廣州、深圳等房地產(chǎn)熱點區(qū)域的土地出讓金上半年的收人就已超過全年的總額。
平新喬（2007）根據(jù)各地區(qū)地方政府批租土地的面積數(shù)、各地區(qū)的土地價格以及估計出來的實際收入系數(shù)得出自己的估計。2004年，全國地方政府手中大約有6150.55億元左右的“土地財政收人”。這個數(shù)字，是2004年全國預(yù)算外收人4699.18億元的1.3倍。這個計算結(jié)果與《21世紀經(jīng)濟報道》公布的土地出讓金總數(shù)大體一致。
為了說明土地出讓金收入的相對規(guī)模，我們可以比較2004年中國地方政府的其他項目收入。我們可以清楚地看到，土地出讓金收入占到地方政府可支配收入的約20%，是地方政府的重要收入來源。2004年中國地方政府的實際可支配財力為30367.17億元。這個數(shù)字，是當年中國中央政府財政支出7894.08億元的3.85倍，是2004年中國GDP總額136875.9億元（調(diào)整前數(shù)字）的22.19%.即使按調(diào)整后2004年的GDP數(shù)字計算（調(diào)整后的2004年中國GDP為159575.3億元），地方財政占當年GDP的比重也達到了19%.
二、土地出讓金支付制度改變對財政收入的影響
我們首先分析土地出讓金由一次性支付轉(zhuǎn)向年金制后對地方財政的影響。
我國當前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分別是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上貸款利率為7.83%.我們在折中之后選擇6.5%作為貼現(xiàn)率。
如果把土地出讓金按照6.5%的折現(xiàn)率均勻分配到后續(xù)的70年，根據(jù)計算可以得知，每年的土地租金為一次性支出總額的大約1/16，即為原來土地收入的6.25%.當然，我們可以對折現(xiàn)期限進行調(diào)整。2如果保持貼現(xiàn)率不變，將一次性土地出讓金收入分攤到10，20，30年，則相應(yīng)的年租金分別為原來總額的13.06%，8.53%，7.19%.可見土地批租支付方式的改革對政府的年度土地出讓收入影響極大。實際上，將土地出讓金的一次性支付改成在70年的時間內(nèi)收取土地租金，過度細化了地方政府的收入流。盡管這樣的做法克服了先前的種種弊端，降低了土地成本和投資門檻，地方政府無法在短期內(nèi)得到全部土地出讓金，從而降低了地方政府過度批地的激勵，也使得地方政府拼命上工業(yè)項目的過高熱情得以降溫。對于居民來說，地價的下降帶動房價相應(yīng)下降，購買或使用住房的門檻就會降低，有利于居民購房和就業(yè)。但這也大大弱化了地方政府的財力，不利于公共服務(wù)的提供。因此，我們可以將土地出讓金的分攤期限減少，再設(shè)定一個合理的首付比例。
如果我們將貼現(xiàn)率定為6.25%，設(shè)定分攤期限為10年，假設(shè)土地出讓的首付分別為30%和50%，這樣地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照當前公認的地價占房價30%的說法，在僅考慮成本的情況下，土地成本的下降導(dǎo)致房價下降的比例分別為18.39%和13.05%.我們在這里的重點并不是比較那種土地出讓金方式更為恰當，我們需要測度的是地方財政缺口。所以，我們不妨假定以30%的首付，并在十年內(nèi)支付租金。這樣的情況下，地方政府土地出讓的當期收入減少61.3%.
按照平新喬的估計，地方財政支出占年度GDP的19%左右，其中20%來自土地出讓金收入。2007年我國GDP總量為246619億元，那么地方財政支出為46857億元，土地出讓金的收入達到9300億元，這樣由于土地出讓金支付方式的改革，使得當期收入減少了5700億元。
三、物業(yè)稅的估算
物業(yè)稅改革的首要目標是為地方政府提供穩(wěn)定、可持續(xù)的稅源。上面的分析反映了土地出讓金支付方式的改變會減少地方政府的當期收入，相當于做了一個減法；而開征物業(yè)稅對政府而言是加法。下面對這個加法的規(guī)模做出估算。我們在這里按照當前其他國家物業(yè)稅在國內(nèi)的比重進行橫向比較，然后預(yù)測其規(guī)模。
從OECD國家的數(shù)據(jù)來看，物業(yè)稅稅收收入占GDP的比重基本穩(wěn)定，長期以來保持在1.9%左右。物業(yè)稅稅收收入占稅收收入的比重從1965年－1985年有逐漸走低的態(tài)勢，其后有所回升，近年來保持5.5%的比重。
2007年，我國GDP總量為246619億元，財政總收入累計完成51304.03億元，其中，稅收收入45612.99億元，占財政總收入的比重為88.9%.如果分別按照1.9%和5.5%的比重計算，我國2007的物業(yè)稅收入將分別為4685.76億元和2508.71億元。兩者之間的差距非常大，原因在于我國稅收收入占GDP的比重偏小，而預(yù)算外資金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我國正處在城市化高速發(fā)展階段，居民財富中以房地產(chǎn)為形式的比例越來越高，物業(yè)稅的增長與GDP的相關(guān)性更強，并且OECD國家物業(yè)稅占GDP的比重非常穩(wěn)定，所以我們選擇物業(yè)稅收入為GDP的1.9%作為估算值，即認為2007年的物業(yè)稅收入的橫向估計值為4685.76億元。
于是，我們得到了土地出讓金減少和開征物業(yè)稅給地方政府收入帶來的總效應(yīng)：在2007年，即改革的第一個年度，地方財政缺口約為1000億元，占地方財政支出的2.13%.
財產(chǎn)課稅是對納稅人擁有的財產(chǎn)或?qū)倨渲涞呢敭a(chǎn)課征的稅收。嚴格來說，財產(chǎn)課稅是一個稅收體系，它包括若干不同的稅種。物業(yè)稅只是財產(chǎn)課稅的其中一種，它屬于從價稅，是對不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進行征收的稅種。從各國的征收實踐來看，物業(yè)稅的征收主體、征收范圍、征收方式都各不相同，沒有統(tǒng)一的形式。而且對這一稅種的具體稱謂也并不完全相同，有的國家（地區(qū)）稱為不動產(chǎn)稅、地方財產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地稅，也有的國家（地區(qū)）直接就稱為物業(yè)稅。
各國（地區(qū)）開征物業(yè)稅的概況
美國對不動產(chǎn)保有課稅只設(shè)置單一的稅種，稱之為財產(chǎn)稅（也即物業(yè)稅）。財產(chǎn)稅是美國地方政府重要的財政來源，是地方稅的主體稅種。美國財產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為不動產(chǎn)的所有人。課稅對象是納稅人所擁有的不動產(chǎn)，主要包括土地和房屋建筑物。財產(chǎn)價值的估算是美國財產(chǎn)稅征收的核心。經(jīng)過多年以來的發(fā)展，美國各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價部門，并形成系統(tǒng)的財產(chǎn)估價標準和估價方法體系。評估主要采用三種方法：一是比照銷售法，即通過比較最近在時常被售出的類似財產(chǎn)的價格來估價；二是成本法，即在歷史成本的基礎(chǔ)上根據(jù)折舊予以調(diào)整；三是收入法，即根據(jù)財產(chǎn)未來產(chǎn)生的凈收入現(xiàn)值來估算財產(chǎn)的價值。財產(chǎn)稅的稅率是由各地方政府自行規(guī)定的，稅率一般依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財產(chǎn)稅收入額以及可征稅財產(chǎn)的估價來確定。各地方政府為加強對財產(chǎn)稅的征收，還建立了比較詳細的財產(chǎn)信息管理制度。資料卡片是其中最常見的管理方法?？ㄆ系男畔⒑苋?，包括所在地、稅號、財產(chǎn)類別、所有權(quán)的變更情況、估價的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數(shù)量等。在使用計算機加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對財產(chǎn)價值重估時的參考，也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。美國財產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對非商業(yè)用途以及對年長公民和殘疾人的減免。一般對政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對家庭自用住宅設(shè)一定的寬免；對低收入家庭，當納稅人繳納的財產(chǎn)稅和個人所得稅的比率達到一定的標準時可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現(xiàn)金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達地區(qū)的農(nóng)場主可享受稅收遞延。
英國對物業(yè)所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財產(chǎn)稅，它是英國目前唯一的地方稅，是按房產(chǎn)價值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業(yè)主等幾類。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負有納稅義務(wù)。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動房屋、船宅等。住宅房產(chǎn)的價值由國內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價部門評估，每5年重估一次，按房產(chǎn)的價值分為A～H共8個級別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個級別的稅率全國并不作統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當年預(yù)算支出情況而定。英國住房財產(chǎn)稅減免政策主要有折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過渡減免四大類。其中，優(yōu)惠主要是針對沒有收入支持或低收入的納稅人，優(yōu)惠多少則取決于納稅人的收入、儲蓄和個人境況，最高可達100%。傷殘減免主要是針對某些傷殘者，在征稅時，可以降低其住房價值應(yīng)納稅的檔次，給予適當?shù)臏p稅照顧。
日本對不動產(chǎn)保有課稅主要設(shè)立有固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，按應(yīng)稅財產(chǎn)所在地，由各市町村或都道府縣分別征收，是地方政府收入的主要來源。固定財產(chǎn)稅是對土地、房屋和建筑物、商業(yè)有形資產(chǎn)征收。城市規(guī)劃稅是城市規(guī)劃事業(yè)和土地規(guī)劃事業(yè)的財源，對土地和房屋的所有者課征。固定財產(chǎn)稅的稅基為各市町村《固定財產(chǎn)登記冊》中所列示的應(yīng)稅財產(chǎn)評估價值。在評估土地的價值時，每次單獨對同一類土地進行評估，如住宅用地、農(nóng)業(yè)用地和森林用地等。然后以某一區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量和標準的土地，作為同一類土地價值的標準，每塊土地的價值可以依據(jù)標準土地的價值并結(jié)合周圍環(huán)境而定。在評估房屋和建筑物的價值時，根據(jù)住房供給政策，對房屋提供稅收減免。具體減免規(guī)定為，2002年3月31日前新建的面積為50-120平方米的房屋，在前三個納稅年度減征50%；2002年3月31日前新建的3層以上的耐火住宅，面積為50-280平方米的，前五個納稅年度減征50%。除此住房供給政策的減免規(guī)定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社會福利以及地方稅法案規(guī)定的其他用途的財產(chǎn)免稅，中央政府、都道府縣和市町村以及外國大使館所擁有的財產(chǎn)也免稅。《固定財產(chǎn)登記冊》中所列的房屋、土地或建筑物的評估價值，依據(jù)土地市價、房屋或建筑物的替代成本的變化，每三年修訂一次。每年從3月1日起，《固定財產(chǎn)登記冊》都要向納稅人公開展示20多天。在此期間，納稅人可以進行查詢，如果對評估價值有疑問，可以向固定資產(chǎn)評估委員會提出申訴。
加拿大的物業(yè)稅也是對不動產(chǎn)征收，是地方的主要稅種。不動產(chǎn)的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。稅基由政府來評估，政府估價一般用市場價評估法。為了將評估的誤差減少到最低程度，加拿大各省都成立了專門的集中評估機構(gòu)。每個省都制定出評估手冊來指導(dǎo)評估師的工作。同時，絕大部分省都通過立法來保證評估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，評估師可以任意索取相關(guān)資料，當事人必須予以配合。在加拿大沒有全國統(tǒng)一的物業(yè)稅率，稅率主要依據(jù)各地方政府的收支狀況自行規(guī)定，因此，即便在同一省轄區(qū)內(nèi)，不同市區(qū)的物業(yè)稅率也有比較大的差異。加拿大物業(yè)稅收的減免與美國很類似，主要也是依據(jù)物業(yè)的用途和物業(yè)的所有者予以減免。主要包括對農(nóng)業(yè)用地、森林用地、宗教用途的土地等給予輕稅待遇；對政府擁有物業(yè)給予免稅待遇。除此之外，加拿大的一些省還設(shè)有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負擔(dān)。
香港物業(yè)稅是對土地及建筑物課征的一種稅，主要是對業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入的業(yè)主則不需要繳納物業(yè)稅。香港對物業(yè)稅的免除項目主要三項：一是由業(yè)主支付的差餉，也即物業(yè)管理費；二是來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收取；三是作為支付修理費及其他開支費用的20%免稅額，這是一個無論實際開支數(shù)目大小而規(guī)定的劃一的扣除額。物業(yè)稅的稅率在15%左右，2004年略為增加，為16%。香港物業(yè)的業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報在綜合報稅表內(nèi)，接受稅務(wù)局評稅主任的評稅后，再根據(jù)評稅通知書的時間和稅額繳納稅款。
從上述各國（地區(qū)）對物業(yè)課稅的概況可以看到，物業(yè)稅是地方稅種，由當?shù)卣M行征收管理。物業(yè)稅均對不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，即對土地、房屋和建筑物征收，一般由物業(yè)所有者申報并繳納。在物業(yè)稅稅收要素的具體設(shè)置上，各國（地區(qū)）并不相同，但從征收管理來看，又都是以政府評估、個人申報為主。
借鑒國際經(jīng)驗對我國開征物業(yè)稅的建議
目前，我國對不動產(chǎn)課稅，也就是類似于物業(yè)稅的稅種有7個，包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。收費的項目更是多不勝數(shù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策存在許多問題：首先，稅制不統(tǒng)一。目前我國外資企業(yè)和外籍個人適用《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)資企業(yè)和個人適用《房產(chǎn)稅暫行條例》。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅不利于企業(yè)之間的公平競爭，也不符合國民待遇原則。其次，計稅依據(jù)、稅率設(shè)計不科學(xué)，稅收負擔(dān)不公平。第三，稅費名目繁雜。我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中繳納的稅費很多，除上述7種稅外，還有城市維護建設(shè)稅，教育費附加，印花稅等等，過多的稅種，既不符合簡化稅制的原則，又會出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。對房地產(chǎn)業(yè)的收費更是將近百種，這不僅給征納雙方帶來很多麻煩，更制約了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
針對目前我國不動產(chǎn)課稅的種種弊端，借鑒各國（地區(qū)）征收物業(yè)稅的經(jīng)驗，并結(jié)合我國的實際情況，對我國開征物業(yè)稅提出以下幾點建議：
簡化合并稅種。根據(jù)簡化稅制的原則，對現(xiàn)行與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種進行合并，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)稅制。建議取消土地增值稅，合并涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并將物業(yè)稅的征收管理權(quán)限下放，確立為由地方政府征收的地方稅種。因為，從國外對物業(yè)課稅的成功經(jīng)驗可以明顯地看出，物業(yè)稅都是地方的主體稅種，是地方政府主要收入來源。因此，在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方政府一定的稅政管理權(quán)，以調(diào)動地方政府的積極性。
科學(xué)設(shè)置物業(yè)稅的計稅依據(jù)。從國際上看，以不動產(chǎn)的市場價值作為計稅依據(jù)被各國普遍采納，運用得最為廣泛，如以上所述的美國、英國和加拿大等。以市場價值為計稅依據(jù)更符合量能納稅的原則，而且還具有稅源豐富，收入富有彈性，交易證據(jù)多、便于誠信納稅等優(yōu)點。因此，我國的物業(yè)稅也應(yīng)建立以市場價值為核心的計稅依據(jù)，每隔3-5年重新評估一次，這樣既能夠準確真實地反映稅基，并隨經(jīng)濟的發(fā)展帶動稅基的提高，進而穩(wěn)步提高財產(chǎn)稅的收入，同時又能體現(xiàn)公平稅負、合理負擔(dān)的原則。
合理確定稅率。國外財產(chǎn)課稅大多為地方稅收，因此普遍都是由各地方政府自行決定稅率，而沒有實行全國統(tǒng)一的稅率，具體的稅率都是根據(jù)當?shù)卣念A(yù)算支出規(guī)模來確定。我國物業(yè)稅稅率也不適宜全國統(tǒng)一稅率，因為各省的經(jīng)濟發(fā)展狀況不一致，可考慮全國范圍內(nèi)制定一個幅度的稅率，具體稅率的大小可由地方政府自行規(guī)定。至于稅率的形式，我國宜采用比例稅率，因為比例稅率比較簡單，易于征收和管理。
建立完善的評估制度。以不動產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)需要相應(yīng)完善符合我國國情的不動產(chǎn)評價體系和評估制度。首先，要制定評估的法規(guī)和操作規(guī)程，并設(shè)置專門的評估機構(gòu)，從法律和制度上對評估從業(yè)人員的職業(yè)道德加以規(guī)范和約束，對評估從業(yè)人員還要進行定期培訓(xùn)，考核其執(zhí)業(yè)能力。其次，要確定科學(xué)合理的評估方法，可以重置成本法和現(xiàn)行市價法作為評估辦法的基礎(chǔ)。最后，還要通過法律保障納稅人對評估結(jié)果擁有知情權(quán)和申訴權(quán)。不動產(chǎn)的評估結(jié)果必須定期公布，并允許納稅人進行查詢。如果納稅人對不動產(chǎn)的估價等持有異議的，他們有權(quán)申請復(fù)議，地方政府必須設(shè)立專門的機構(gòu)辦理有關(guān)復(fù)議事項，納稅人對復(fù)議結(jié)果仍有異議的，可再向法院，由法院進行判決。
建立與不動產(chǎn)登記、評估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫。物業(yè)稅的評估工作需要大量的、詳盡的不動產(chǎn)信息和較長時期內(nèi)的市場信息。建議為納稅人進行不動產(chǎn)信息登記，詳細登記納稅人所擁有不動產(chǎn)的類別、所在地、評估價值、評估價值變化的日期情況等等，運用計算機技術(shù)對這些信息進行及時地搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的評估和征管的資料。
參考資料：
1.陳永良，《外國稅制》，暨南大學(xué)出版社，2004
2.財政部稅收制度國際比較課題組，《美國稅制》，中國財政經(jīng)濟出版社，2000
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根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，我國的城市土地的所有權(quán)都屬于國家。不過，城市中大部分需要土地作為生產(chǎn)資料投入的經(jīng)濟活動，都是由國有或者私人的公司進行的，其主體并不是國家。改革開放以來，除了對行政部門以及部分國有企業(yè)少量無償劃撥土地外，基本上都是實行的土地批租方式出讓土地使用權(quán)。協(xié)議轉(zhuǎn)讓是最初的土地批租方式。由于土地有償使用之初，房地產(chǎn)開發(fā)主體很少，勢力較弱，而且房地產(chǎn)商品市場還沒有發(fā)展成熟，土地價格機制還沒有有效確立，協(xié)議出讓是一種可行的選擇。至2002年，國務(wù)院出臺了新的土地批租規(guī)定，土地批租一律采取“招、拍、掛”三種市場競爭方式，即招標、拍賣和掛牌公開轉(zhuǎn)讓，使我國的土地管理制度逐步完善，與國際管理接軌。對采取拍賣、招標以及掛牌公開轉(zhuǎn)讓方式的批租土地，基本上都是一次性收取土地出讓金。所謂土地出讓金，是土地使用年限的租金資本化，也就是說，是5年或70年土地租金的折現(xiàn)值。因此，交納了土地出讓金的房地產(chǎn)自然不應(yīng)當再交納土地租金或土地使用費。
實踐表明，無償劃撥土地和協(xié)議出讓土地，都不是市場競爭的方式。在國際上流行的競爭性土地批租方式，由于其資源配置的有效性以及公平性等優(yōu)點，在我國土地批租方式中最終占據(jù)了主體地位，但也出現(xiàn)了較為明顯的“排斥”反應(yīng)。主要表現(xiàn)為房價的快速上漲以及土地的過度開發(fā)利用。雖然房價上漲主要是房地產(chǎn)供求關(guān)系影響的結(jié)果，但土地批租制度，尤其是一次性收取的土地出讓金，抬高了土地進入房地產(chǎn)成本的初始價格，在我國流轉(zhuǎn)稅制的進一步放大作用下，轉(zhuǎn)嫁給了消費者，這無疑為房地產(chǎn)價格抬高起了推波助瀾的作用。競爭性土地批租方式要適合中國的國情，必須解決其一次性收取土地出讓金的問題。
二、土地批租制度的強化以及土地批租制度的缺點
由于我國地方財政收入有限，而地方財政又承擔(dān)了諸多公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的職能，為了能在短期內(nèi)籌措了足夠的收入，通過土地批租制度，政府以土地出讓金的形式提前收取了土地未來幾十年的租金就成了地方征地的最優(yōu)抉擇。
1、城鎮(zhèn)化導(dǎo)致城市財政支出壓力增長
不斷提高的城鎮(zhèn)化比率要求政府為之提供相應(yīng)的公共服務(wù)，這導(dǎo)致城市財政支出壓力的不斷增大。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高，從改革開放初不到20％提高到2000年的36.09％，再到2005年的42.99％。“十五”期間平均每年提高1.38個百分點，目前我國的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過發(fā)展中國際平均城市化水平。并且從發(fā)展趨勢看，在未來相當長的一段時間內(nèi)，城鎮(zhèn)化比率仍會持續(xù)提高，這將對城市財政支出提出更高的要求。盡管不斷增長的城鎮(zhèn)化水平也給城市帶來了財政收入，但財政收入增加的幅度不足以應(yīng)付日益膨脹的城市支出，所以城鎮(zhèn)化水平的提高直接導(dǎo)致城市財政赤字的增加。
2、地方財政收入來源的不足
地方政府收入來源主要有稅收、政府轉(zhuǎn)移支付、公共服務(wù)收費、政府借貸等。其中只有地方稅收可以為地方政府提供穩(wěn)定、可觀的收入。但1994年的分稅制改革并不徹底，在政府間轉(zhuǎn)移支付方面存在許多需要改革和完善支出。由于主力稅種基本都被列為中央稅，地方稅的設(shè)置和比重并沒有得到很好的解決，使得地方政府的事權(quán)和財權(quán)不匹配。忽視可以成為地方財政收入重要來源的物業(yè)稅，造成了地方政府憑借現(xiàn)有的地方稅所能支撐的財政支出比重不斷下降。
3、地方政府財權(quán)和事權(quán)的不匹配激勵了地方政府謀求非常規(guī)收入的動機
在我國，地方財政收入和所承擔(dān)支付責(zé)任的嚴重不匹配，成為地方政府謀求以土地批租在短時間內(nèi)獲得大量預(yù)算外收入的直接原因。土地批租收入占預(yù)算外收入的很大比重，土地批租收入彌補了地方政府財政的部分缺口，還為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了大量資金。但是，預(yù)算外資金的膨脹衍生出了諸多問題，破壞原來預(yù)算約束，扭曲了激勵機制，增大了預(yù)算管理的成本，影響了公共部門之間的信息流動，從而動搖了決策依據(jù)的基礎(chǔ)。同時預(yù)算外資金容易滋生腐敗，導(dǎo)致預(yù)算外收入分配的不公。
目前我國的土地批租制度確實存在著明顯缺陷。盡管土地批租制度的存在，在很大程度上緩解了地方政府的財政壓力，激發(fā)了潛在的經(jīng)濟活力，但該政策實施后衍生出的問題也開始逐漸暴露出來，且日益嚴重。主要問題有：土地批租的利益分配機制不合理，不利于地方財政經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展；土地批租制度扭曲了資源的配置，刺激地方政府的短期行為；土地批租制度不利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行；現(xiàn)行土地批租制度成為推高城市房價的一個基礎(chǔ)性因素；土地批租制度容易造成對弱勢群體利益的侵占，引發(fā)不和諧因素；土地批租制度不利于創(chuàng)造就業(yè)。
三、物業(yè)稅與土地批租制度的協(xié)同改革
土地批租制的改革本來與物業(yè)稅的改革具有各自的意義，屬于不同的范疇，但物業(yè)稅在稅基的選擇上與征收方式上與土地批租制度密切相關(guān)。
二者的整合改革，還可以取得“增值”效應(yīng)。房地產(chǎn)財產(chǎn)稅制的改革可以增加政府稅收收入，減少了政府靠土地批租獲取收入的壓力，有利于土地管理制度的改革；另一方面，通過土地批租改革降低房屋的土地成本，通過房地產(chǎn)稅制改革打擊房屋的投資炒作，可以收到對房地產(chǎn)市場較好的宏觀調(diào)控效果。
物業(yè)稅改革和土地管理制度的改革都需要政府主導(dǎo)推動，而且在市場經(jīng)濟已經(jīng)充分發(fā)育，市場規(guī)模、資本市場等相當成熟的情況下，兩項改革的內(nèi)外部條件都已成熟，將兩項改革協(xié)同推進，不存在可行。
在物業(yè)稅稅基、稅率和稅收征管等基礎(chǔ)性制度安排的基礎(chǔ)之上，可以對將來的“協(xié)同改革”設(shè)計一個合理的方案：一方面，將與房地產(chǎn)有關(guān)的但不屬于財產(chǎn)稅性質(zhì)的稅收分別歸入相應(yīng)的流轉(zhuǎn)稅和所得稅稅目，按照國際房地產(chǎn)財產(chǎn)稅制的三要素構(gòu)建我國的物業(yè)稅，合理確定稅率和減免稅范圍，建立我國的物業(yè)稅制度主體；另一方面，繼續(xù)實行土地批租制，通過公開競爭，確定土地出讓金，然后依據(jù)土地出讓金計算各年應(yīng)分攤的土地年租金后征收地租。對于已經(jīng)一次納了土地出讓金的房地產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)免除土地年租金。同時，實行配套改革：在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件上增加土地性狀欄目，明確是否要交納土地年租金以及應(yīng)交納土地年租金的數(shù)量；為減少征收成本，委托地方稅務(wù)局征收，并由物業(yè)稅納稅人將應(yīng)納物業(yè)稅和應(yīng)交土地年租金自行統(tǒng)一申報，對不申報或申報不實的，稅務(wù)部門可以依據(jù)法律或地方規(guī)章進行處罰，并在房地產(chǎn)買賣過戶時由產(chǎn)權(quán)登記部門把關(guān)核驗土地年租的交納情況。
我們可以從居民對產(chǎn)地產(chǎn)的消費、開發(fā)商在一級市場的需求以及“同步改革”對相關(guān)制度的影響這三個方面來判斷其經(jīng)濟效應(yīng)。
1、同步改革不會改變居民對住房的消費行為
雖然取消土地出讓金會降低房屋的購買價格，但增加了屋主的經(jīng)常性支出，也就不會降低屋主的負擔(dān)。實質(zhì)上，新的方案只是改變過去一次性總付為分期付款。因此，屋主在買房時絕不會不看土地性質(zhì)，也不會不考慮應(yīng)按期繳納的土地年租金，輕易改變購房決策。
2、同步改革不會導(dǎo)致開發(fā)商在土地競爭性批租時對土地的瘋狂搶購，從而影響房地產(chǎn)市場的供給行為
盡管取消土地出讓金降低了土地的價格，但開發(fā)商購買土地不是目的，而是以土地為載體，通過在土地上建造房屋銷售牟利。如果通過競爭批租得來的土地，因為競價過高引起的土地年租金相應(yīng)過高，則會影響購買人的購買決策。
企業(yè)在環(huán)保部門的督促下配備了治理設(shè)施以后，出于企業(yè)經(jīng)濟利益最大化的考慮，設(shè)施大多在運行一段時間后，一些起沉淀作用的主要藥劑材料沒有按照要求進行處理或更換，如石英砂、斜管過濾設(shè)施等，這樣的做法導(dǎo)致設(shè)備不能正常運行，從而配備的治理設(shè)施也形同虛設(shè)，當作上級部門監(jiān)督檢查時的擺設(shè)而已。再加上有些工業(yè)企業(yè)環(huán)保意識欠強，存在偷排、直排現(xiàn)象，治理設(shè)施得不到正常運轉(zhuǎn)，生化設(shè)施中細菌因缺少營養(yǎng)而死亡，生化完全失去作用，從而也無法保證出水水質(zhì)。
1.2企業(yè)水污染治理人員主觀責(zé)任心不強
企業(yè)治理效果好壞不與治理人員經(jīng)濟直接掛鉤，再有些企業(yè)治理人員不是盡力鉆研治理方面的業(yè)務(wù)知識，而是整天想著如何變著法子偷排和應(yīng)付環(huán)保部門的檢查，平時不熟練掌握水污染治理設(shè)施的要領(lǐng)，等到環(huán)保部門監(jiān)測時，手忙腳亂，藥劑亂加，設(shè)備閥門亂開，水污染治理設(shè)施不能得到有效的運行。
1.3治理人員操作技術(shù)有待進一步提高
有些企業(yè)治理人員，本身文化素質(zhì)比較低，雖多次參加環(huán)保部門組織的治理設(shè)施培訓(xùn)班，但由于每次培訓(xùn)時間較短，又注重理論，再加行業(yè)較多，無法面面俱到，所以培訓(xùn)效果欠佳，導(dǎo)致這些治理人員無法真正掌握治理方法，并且得到長足運用，技術(shù)不精的治理無法發(fā)揮治理設(shè)施的最佳效果。
1.4工業(yè)企業(yè)職工水污染防治意識有待加強
為了降低企業(yè)經(jīng)營成本，我國大中型工業(yè)企業(yè)在建廠時通常都自配有水廠，生產(chǎn)時使用自己水廠出來的水。因而企業(yè)職工基本沒有形成節(jié)約用水的意識，沖洗地面之事也司空見慣。每逢檢查，企業(yè)職工都習(xí)慣用水清洗設(shè)備、沖洗地面，導(dǎo)致清污不分流。即使不應(yīng)付檢查，當有物料泄漏在地面上或在上下班交接時，有些職工也還是習(xí)慣于用水來沖洗地面。水管一沖固然省事，其結(jié)果是既浪費水資源又加大了污水處理場污水處理量。有些沖洗廢水甚至直接從雨水管道排至江河湖泊，污染水環(huán)境。
2對策措施
針對以上存在的問題及原因，作者認為，要切實有效的做好水污染治理工作，必須從以下幾方面著手。
2.1排污收費依法征收
排污收費必須完全按污水排放監(jiān)測結(jié)果征收，并實行“浮動制”，每季甚至每月隨時調(diào)整，堅決杜絕協(xié)商收費的現(xiàn)象，同時各級部門不能單憑排污費的收繳情況衡量監(jiān)察部門的工作好壞，相反，應(yīng)以各企業(yè)的治理情況及周圍水環(huán)境狀況來評價監(jiān)察工作。
2.2督促企業(yè)做好治理設(shè)施的維護保養(yǎng)工作
環(huán)境管理部門應(yīng)對管轄區(qū)內(nèi)的每個企業(yè)的治理設(shè)施建立水污染治理設(shè)施運行臺賬，并經(jīng)常檢查治理設(shè)施的保養(yǎng)情況，對一些治理設(shè)施破損嚴重且污水超標排放的企業(yè)，應(yīng)限期整改，必要時實行重新驗收，督促企業(yè)做好治理設(shè)施的維護保養(yǎng)工作。
2.3對企業(yè)治理人員實行獎懲措施
對轄區(qū)內(nèi)所有企業(yè)的污水治理人員加強管理，實行持證上崗。在建議企業(yè)本身對治理人員實行治理效果實行獎懲的同時，環(huán)保部門也應(yīng)對治理人員實行管理，對一年內(nèi)有偷排行為及治理設(shè)施不正常運轉(zhuǎn)且連續(xù)多次排水超標企業(yè)的治理人員實行警告、嚴重警告，甚至吊銷治理人員上崗證；對每次排水都達標的治理人員，環(huán)保部門給予精神獎勵和一定的物質(zhì)鼓勵.并且建議企業(yè)本身對治理人員實行工資與效益掛鉤的激勵制度或者定期對其進行考核制度。
2.4治理人員培訓(xùn)注重實效
首先加強對企業(yè)員工水污染治理重要性的宣傳教育，節(jié)水和減少水污染的意識要從每個員工抓起，要將節(jié)水和減少水污染工作落到平時工作的實處，調(diào)動每個員工的積極配合性。平時通過職工喜聞樂見的方式，加大宣傳力度，在職工中全面普及節(jié)水、減少廢水排放量的意識。只有提高每個職工的節(jié)水意識，才能將減少廢水排放量落到實處。其次加強行業(yè)內(nèi)治理人員的對流，請治理效果較好的企業(yè)治理人員進行現(xiàn)場講解，使治理人員的操作技術(shù)取長補短，共同提高。在原注重理論的情況下，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔碚摵蛯嵺`并重，并注重實踐，使企業(yè)治理人員的水平有較大的提高。
2.5注重污染前的長效機制建設(shè)
一是加強對經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)項目的環(huán)境影響評價，對于有污染的項目，防患于未然，堅決不采取危害環(huán)境與資源的建設(shè)政策，不進行建設(shè)危害環(huán)境與資源的項目。二是盡快著手進行水污染源防治的研究和實踐，并加大對水污染防治的投資。三是政府加快建設(shè)城市污水處理廠，提高城市廢水無害化處理率，大力鼓勵和采用適用于我國國情的高效、低耗的廢水處理技術(shù)，不要照搬外國的方案和技術(shù)。四是工業(yè)污染的治理應(yīng)從末端處理改變?yōu)樵搭^控制，以達到節(jié)約資源、削減污染的目的。
第一，從企業(yè)實際的稅負增加的風(fēng)險角度進行分析，從營業(yè)稅改征增值稅的試點地區(qū)的情況來看，多數(shù)的小規(guī)模納稅人的稅率從5%的營業(yè)稅稅率改征3%的增值稅稅率，稅收負擔(dān)明顯下降；而多數(shù)的一般納稅人，營業(yè)稅改征增值稅增加了其稅負。而該類企業(yè)能夠從上游企業(yè)獲取的增值稅專用發(fā)票的可能性基本沒有，由此造成該類企業(yè)的稅負明顯增加。簡言之，營業(yè)稅改征增值稅有力地支持并促進了我國小微企業(yè)的健康有序發(fā)展，而對于一些一般納稅人而言，比如，不知道如何運用一般納稅人的抵扣政策或是抵扣流程的企業(yè)，其稅負是明顯增加的。
第二，從企業(yè)稅收優(yōu)惠風(fēng)險的角度進行分析，營業(yè)稅改征增值稅的企業(yè)在享受稅收優(yōu)惠方面主要是分為免征增值稅和即征即退增值稅兩種，那么，企業(yè)就要根據(jù)自身的情況判斷企業(yè)是否符合稅收優(yōu)惠政策的條件，如果符合了優(yōu)惠政策條件，企業(yè)是否需要按照主管稅務(wù)機關(guān)的規(guī)定來進行必要的操作流程和備案手續(xù)，是否可以對企業(yè)的應(yīng)稅項目和免稅項目做出準確的核算，是否可以處理好免稅項目和增值稅專用發(fā)票兩者間的關(guān)系等。如果企業(yè)不能對這幾個方面做出正確的判斷與核算，那么營業(yè)稅改征增值稅就會對企業(yè)引發(fā)稅收風(fēng)險。
第三，從增值稅專用發(fā)票可能引發(fā)風(fēng)險的角度進行分析，很多企業(yè)會希望通過取得更多的增值稅專用發(fā)票來進行增值稅的抵扣，從而實現(xiàn)少繳稅的目的，將不得抵扣事項進行抵扣、虛開、代開等違法犯罪行為；也可能出現(xiàn)因為對增值稅的相關(guān)法規(guī)了解不足而導(dǎo)致錯失了從上游企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票的機會，或是錯失了抵扣稅款的機會。
第四，從增值稅申報的時間引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險的角度來看，小規(guī)模納稅人和一般納稅人會根據(jù)企業(yè)自身的情況做出推遲納稅等行為，以便實現(xiàn)節(jié)稅的目的。一旦被主管稅務(wù)機關(guān)查出，不僅要依法追繳應(yīng)繳而未繳的增值稅，還要對企業(yè)進行罰款，給企業(yè)造成更多的經(jīng)濟損失。第五，從企業(yè)財務(wù)核算與納稅不合規(guī)的風(fēng)險的角度進行分析，一個營業(yè)稅改征增值稅對企業(yè)的會計核算工作提出更高的要求，如果企業(yè)會計核算工作多由兼職會計或是記賬公司會計來做，那么，就容易因該會計缺乏對企業(yè)全面的經(jīng)營狀況的了解而導(dǎo)致會計核算不健全，最終或因偷稅漏稅受到主管稅務(wù)機關(guān)的處罰或是引發(fā)刑事責(zé)任等。
天津市自來水集團有限公司和天津大學(xué)合作進行“城市供水業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)”的探究，并于1998年將這一探究成果應(yīng)用在“供水綜合熱線服務(wù)系統(tǒng)”中。探究內(nèi)容包括各級供水熱線服務(wù)系統(tǒng)軟件設(shè)計和硬件集成，并按主管部門的要求做到功能齊全，滿足實際工作需要摘要：運行速度快、界面友好、操作簡單、信息輸入簡捷、輸出信息豐富等。具體設(shè)計思路是把系統(tǒng)中營業(yè)所、水廠、管網(wǎng)所及下屬各服務(wù)站業(yè)務(wù)管理微機作為遠程結(jié)點，在程序支持下，采用Modem撥號方式和管網(wǎng)所、公司兩級調(diào)度中心互聯(lián)，并支持本站、所、公司調(diào)度中心的對外業(yè)務(wù)服務(wù)。即用熱線電話對外接待所有用戶，及時記錄用戶報修的業(yè)務(wù)和站、所派修及完工的情況，建立業(yè)務(wù)管理數(shù)據(jù)庫進行查詢、統(tǒng)計、計算、分析，按要求打印各種報表和進行站—所、所—公司的遠程通訊等。
在項目研制過程中不僅使用了先進的微機、通訊等管理設(shè)施，改變了原有傳統(tǒng)工作方式，而且使供水服務(wù)管理工作規(guī)范化，提高了工作效率和信息反饋速度，更便于供水服務(wù)的管理和監(jiān)控，進一步提高了自來水企業(yè)科學(xué)管理水平和窗口服務(wù)水平。
1系統(tǒng)構(gòu)成
1.1系統(tǒng)構(gòu)成圖
1.2硬件配置
①站、所(或廠)級
彩色VGA監(jiān)視器摘要：建議256色或以上，實際采用256色、分辨率800×600；
586微機摘要：建議CPU200或以上，內(nèi)存16M或以上，實際采用CPU200、內(nèi)存32M；
打印機摘要：A3(Canon330,LQ1600KIII)；
Modem摘要：實際采用33600bits/s；
電話線摘要：2對。
②公司級
主要配置同上，另增設(shè)通訊中繼線一條、通訊用工控機(公司調(diào)度室)一臺。
2系統(tǒng)軟件探究
2.1軟件開發(fā)環(huán)境
操作系統(tǒng)摘要：Windows95
開發(fā)工具(RAD)摘要：對較為流行的Powerbuilder、Dephi、Developer、VFP等進行分析，考慮到VFP50是在中文Windows95環(huán)境下使用的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，其運行速度快，數(shù)據(jù)處理功能強，用戶界面友好，軟件開發(fā)工具豐富，在開發(fā)費用、開發(fā)周期、使用維護等方面均有一定的優(yōu)勢，而且這一系統(tǒng)已經(jīng)為公司各有關(guān)部門業(yè)務(wù)管理和微機操作人員所熟悉、把握，故將其作為開發(fā)工具。
2.2軟件設(shè)計流程圖
經(jīng)反復(fù)探究修改后，提出各級軟件設(shè)計流程框圖，因篇幅關(guān)系，僅給出站級軟件(以下同)設(shè)計流程框圖(見圖2)，據(jù)此進行數(shù)據(jù)庫設(shè)計和程序的編制。
2.3數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)設(shè)計
和公司、所、站內(nèi)各部門協(xié)調(diào)，建立數(shù)據(jù)采集、處理、儲存的標準。建立數(shù)據(jù)庫最基本的策略是各部門(包括各站)的信息資源不但能為本部門的人員訪問，而且可被上一級部門具有合法權(quán)限的人員訪問。
根據(jù)需要解決的新問題和生成報表的格式，同時收集當前用于記錄數(shù)據(jù)的表格等，最后確定采用關(guān)系型數(shù)據(jù)庫的結(jié)構(gòu)。
2.4數(shù)據(jù)庫文件設(shè)計
本系統(tǒng)設(shè)計的數(shù)據(jù)庫文件主要由主執(zhí)行文件、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)庫字典、數(shù)據(jù)庫復(fù)合索引、數(shù)據(jù)庫業(yè)務(wù)表、巡檢、施工及業(yè)務(wù)人員表和遠程通訊等20多個文件組成。
2.5菜單結(jié)構(gòu)和軟件功能
2.5.1菜單結(jié)構(gòu)
菜單項結(jié)構(gòu)設(shè)計見表1、表2、表3。
2.5.2軟件主要功能
①電話熱線服務(wù)摘要：全系統(tǒng)用一個對外公布的特號(易記號)電話進行供水服務(wù)，用戶一旦有需求電話撥入，系統(tǒng)即可形成用戶、公司(或所)、站(用戶所在地)的三方同時通話。由站級操作人員接待用戶電話、錄入電話記錄、發(fā)出派工單并錄入完工信息等；所、公司級操作管理人員進行追蹤查詢和監(jiān)督，并對用戶和上級領(lǐng)導(dǎo)的詢問及時反饋。
②增加、修改摘要：對系統(tǒng)中各個數(shù)據(jù)庫文件增加新接報的電話記錄、修改或刪除已有記錄，并對新記錄或修改記錄進行合法性檢驗。
③瀏覽摘要：讓操作人員隨時瀏覽查看數(shù)據(jù)庫的內(nèi)容。
④查詢摘要：根據(jù)操作人員輸入的條件，查詢有關(guān)記錄。
⑤報表摘要：根據(jù)操作人員輸入的條件，從數(shù)據(jù)庫中整理出有關(guān)記錄加以匯總、統(tǒng)計，并以報表形式顯示或打印(本系統(tǒng)可根據(jù)需要打印數(shù)十種不同格式的報表)。
⑥統(tǒng)計計算摘要：根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)及管理人員的要求，計算出相應(yīng)的數(shù)據(jù)，并以報表形式顯示或打印。
⑦數(shù)據(jù)傳送和接收摘要：對數(shù)據(jù)文件(日報、月報等)隨時可進行站—所、所—公司之間的遠程傳送和接收。
⑧所、公司可根據(jù)接收的數(shù)據(jù)文件(日報、月報等)進行有關(guān)報表的打印和匯總分析。
3結(jié)論
經(jīng)過近一年的運行、考核和改進，該服務(wù)系統(tǒng)可最大限度地發(fā)揮供水業(yè)務(wù)管理資料的功能和效能，并可實現(xiàn)三級數(shù)據(jù)資料共享(站、所、公司)。操作人員可以改變過去人工的、經(jīng)驗的管理方法，用微機在軟件系統(tǒng)支持下進行高效、科學(xué)的管理。
1、從長期來說，稅務(wù)籌劃起到增加國家稅收的作用。金融業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，我國商業(yè)銀行的納稅額在國家稅收中占較大的比重。例如，在廣東地方稅收入中，金融保險營業(yè)稅占各項稅種收入合計的12.7％，占各行業(yè)營業(yè)稅合計的23.4％。（廣東省地方稅務(wù)局《調(diào)查研究與決策參考》。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)拉弗曲線原理，稅率的降低和稅負的減輕可以刺激經(jīng)濟的發(fā)展。雖然商業(yè)銀行進行節(jié)稅籌劃，減輕了稅負，但是從長遠來看，增強了商業(yè)銀行的實力，國家的稅源得到了維護和培育，國家稅收總額不但不會減少，反而會有所增加。
2、稅務(wù)籌劃有利于稅法建設(shè)，抑制偷稅、漏稅、逃稅行為的發(fā)生。商業(yè)銀行的稅務(wù)籌劃是用合法的手段達到減輕稅負的目的，需要在深刻認識和了解稅法、財會、金融、電腦等知識的基礎(chǔ)上進行，這就要求商業(yè)銀行重視稅法的宣傳教育，普及全系統(tǒng)人員的稅法意識，有利于抑制偷稅、漏稅、逃稅等違法行為的發(fā)生。另外，稅務(wù)籌劃還有助于商業(yè)銀行從被動的、應(yīng)付的申報納稅，轉(zhuǎn)移到主動的、積極的稅務(wù)籌劃上來。
3、稅務(wù)籌劃有利于促進國家經(jīng)濟政策的貫徹執(zhí)行。國家經(jīng)常運用稅收杠桿來代化國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整社會投資方向。一旦國家的這類稅收政策出臺，商業(yè)銀行立即采取行動，調(diào)整經(jīng)營方向以符合稅收優(yōu)惠政策，這正是國家經(jīng)濟政策所引導(dǎo)和鼓勵的。因此，稅務(wù)籌劃在客觀上也起到了更快、更好地落實國家經(jīng)濟政策的作用。
二、商業(yè)銀行的稅務(wù)籌劃
（一）所得稅的籌劃。
我國商業(yè)銀行和其他企業(yè)的所得稅稅率均為33％，由于許多商業(yè)銀行是全國性的跨地區(qū)銀行，各地分支機構(gòu)的經(jīng)營狀況差異很大，所以國家允許商業(yè)銀行總行匯總?cè)邢到y(tǒng)的所得，盈虧相抵后計算所得稅向國家稅務(wù)局繳納。企業(yè)所得是企業(yè)在一定時期內(nèi)取得的收入減去成本、費用后的收益，因此，所得稅的籌劃可從組成收入和成本、費用的各項目來考慮。
1、固定資產(chǎn)折舊的籌劃。折舊是繳納所得稅前準予扣除的項目，在收入既定的情況下，折舊越大，應(yīng)納稅所得額就越少。加速折舊是一種比較有效的節(jié)稅方法。例如一臺銀行電腦主機，原值2，000，000元，使用年限五年，在不考慮殘值的情況下，不論采用雙倍余額遞減法或年數(shù)總和法，前兩年的折舊累計為原值的64％和60％，而直線法則每年折舊為原值的20％。企業(yè)財務(wù)制度雖然對固定資產(chǎn)折舊年限作出了分類規(guī)定，但具有一定的彈性，對沒有明確規(guī)定折舊年限的固定資產(chǎn)可盡量選擇較短的年限，從而增加每年折舊額。這樣就可以在較短的期限內(nèi)將該項固定資產(chǎn)折舊計提完畢。前者，因增加前期折舊額，把稅款推遲到后期繳納，相當于依法從政府取得了一筆無息貸款。后者，則因能較早使固定資產(chǎn)得到補償，得以加速固定資金的周轉(zhuǎn)期。
2、準備金的籌劃。商業(yè)銀行的準備金有呆帳準備金、風(fēng)險準備金、壞帳準備金。目前，這三項準備金提取率偏低，提取范圍偏窄。在這種情況下，商業(yè)銀行應(yīng)及時地、積極地核銷呆帳、壞帳、投資損失，從而增加計稅時可扣除的營業(yè)費用。
3、營業(yè)收入的籌劃、營業(yè)收入包括利息收入、金融機構(gòu)往來收入、手續(xù)費收入等。由于商業(yè)銀行的會計核算由過去的收付實現(xiàn)制改為現(xiàn)在的權(quán)責(zé)發(fā)生制，因而許多得不到及時償還甚至拖欠不還的應(yīng)收利息也計入了營業(yè)收入，造成營業(yè)利潤的虛增和所得稅款的墊交，加重了商業(yè)銀行的納稅負擔(dān)，增加了商業(yè)銀行的資金周轉(zhuǎn)困難。進一步改進營業(yè)收入計息辦法是商業(yè)銀行的共同意愿，各家商業(yè)銀行應(yīng)積極地、如實地反映自身的實際困難，爭取中央銀行和財政部門的支持，在營業(yè)收入計息中盡量采用收付實現(xiàn)制。
4、國債的籌劃。在計算應(yīng)納稅所得額時，購買國債的利息收入可作為扣除項目。在資產(chǎn)風(fēng)險分類中，國債的風(fēng)險權(quán)數(shù)為0，信用程度屬于最高一級，商業(yè)銀行應(yīng)多購買國債，既可支持國家經(jīng)濟建設(shè)，又可減輕自身的納稅負擔(dān)。
5、職工工資的籌劃。計算應(yīng)納稅所得額時扣除職工工資的辦法有兩種：第一種是計稅工資辦法，發(fā)放工資總額在計稅標準以內(nèi)的，據(jù)實扣除；超過標準的部分不得扣除。第二種是工資總額與經(jīng)濟效益掛鉤的辦法，職工平均工資增長幅度低于勞動生產(chǎn)率增長幅度以內(nèi)的，在計算應(yīng)納稅所得額時準予扣除。在兩種辦法可供選擇的情況下，位于內(nèi)地或效益不佳的商業(yè)銀行可采用第一種辦法，位于沿海或效益較好的商業(yè)銀行可采用第二種辦法，盡可能把職工工資控制在應(yīng)納稅所得額可扣除的范圍內(nèi)。
6、兼并或收購的籌劃。盈利的商業(yè)銀行可兼并或收購其他虧損的企業(yè)，在后者不具有獨立納稅人資格的情況下，后者的經(jīng)營虧損可由前者的以后年度所得逐年延續(xù)彌補，從而減少應(yīng)納稅所得額，減輕所得稅負擔(dān)。例如，A商業(yè)銀行收購B企業(yè)，而B企業(yè)兩年共有150萬元的虧損，收購前后A銀行的計稅如下（單位：元）：
通過收購的籌劃，使所得稅額由原來的660，000元降低至165，000元，節(jié)稅495，000元。但是此類稅收籌劃不能孤立地進行，收購虧損企業(yè)，雖能節(jié)稅，但需承擔(dān)其他財務(wù)風(fēng)險，對此必須作統(tǒng)盤考慮，權(quán)衡得失。
（二）營業(yè)稅的籌劃。
營業(yè)稅是以從事經(jīng)營活動的營業(yè)額為納稅對象的稅種。商業(yè)銀行的營業(yè)額是營業(yè)收入扣除金融企業(yè)往來收入的余額，營業(yè)稅稅率為8％，其中5％向地方稅務(wù)局繳納，3％向國家稅務(wù)局繳納。
1、金融企業(yè)往來收入的籌劃。金融企業(yè)往來收入指存放中央銀行款項、存放同業(yè)、拆放同業(yè)、拆放金融性公司所取得的利息收入。由于金融企業(yè)往來收入在計算營業(yè)額時可予扣除，所以商業(yè)銀行可在這些同業(yè)往來上多投放資金以獲取利息收入，減輕營業(yè)稅稅負。商業(yè)銀行的城市維護建設(shè)稅、教育費附加是分別按照5％營業(yè)稅（即向地方稅務(wù)局繳納的那部分）的7％和3％計算，營業(yè)稅稅負的減輕，城市維護建設(shè)稅、教育費附加的稅負也相應(yīng)地減輕。
2、轉(zhuǎn)貸款的籌劃。稅法規(guī)定：轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，以貸款利息收入減去借款利息支出后的余額為應(yīng)稅營業(yè)額。這樣，一筆外貸項目（人民幣）委托貸款所繳納的營業(yè)稅，肯定比相同金額的信用貸款、抵押貸款或按揭貸款少。因此，商業(yè)銀行增加外貸項目轉(zhuǎn)貸款業(yè)務(wù)，可減輕營業(yè)稅稅負。
（三）其他稅種的籌劃。
除了企業(yè)所得稅、營業(yè)稅外，商業(yè)銀行計繳的稅種還有印花稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅等。如商業(yè)銀行一般在借款合同、購銷合同或技術(shù)合同以及營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照上貼印花稅票。其中營業(yè)帳簿分兩種情形貼花：一種是記錄實收資本、資本公積的帳簿按金額貼花，另一種是其他帳簿均按件貼花。因此，如果在使用帳簿上能減少貼花件數(shù)，可少用印花稅票。其余的稅種也可以在各個環(huán)節(jié)中尋找稅務(wù)籌劃的可能性。
（四）經(jīng)營方式的籌劃。
除對稅種進行稅務(wù)籌劃外，商業(yè)銀行還可以對經(jīng)營方式進行稅務(wù)籌劃。我國的商業(yè)銀行除了中、農(nóng)、工、建四家大型的國有銀行外，還有許多新設(shè)立的商業(yè)銀行和為數(shù)更多的城市合作銀行、農(nóng)村信用社。這些商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)能力、資產(chǎn)規(guī)模相對較小，抗風(fēng)險能力較差，假如能夠與外商合作，辦成合資銀行，則可大大增強競爭能力，并取得許多稅收優(yōu)惠，例如：
在批準地區(qū)設(shè)立外資銀行、中外合資銀行等金融機構(gòu)，外國投資者投入資本超過1，000萬美元，經(jīng)營期10年以上的，經(jīng)企業(yè)申請，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)批準，從開始獲利年度起，第一年免征企業(yè)所得稅，第二年和第三年減半征收企業(yè)所得稅。
二、海外稅務(wù)風(fēng)險管理建議
(一)提高稅務(wù)風(fēng)險意識，嚴格履行合規(guī)納稅義務(wù)
企業(yè)應(yīng)對被投資國財稅體制和稅法充分了解，對于企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)活動涉及的稅種，適用稅率及計稅方法，納稅申報的要求等進行專業(yè)判斷，提高稅務(wù)風(fēng)險意識。同時企業(yè)需按當?shù)匾舐男凶允掷m(xù)，定期進行年檢，履行企業(yè)合規(guī)申報和稅款繳納義務(wù)，完整提交納稅申報表和相關(guān)財務(wù)支持文檔。
(二)規(guī)范企業(yè)法人管理和財務(wù)核算
企業(yè)應(yīng)嚴格按照公司治理履行相關(guān)法律程序，完備法律文檔，做到內(nèi)部交易和資金調(diào)撥有合同可依，或有法律文件支持。在此基礎(chǔ)上，保持完整會計記錄和報表，必要時經(jīng)當?shù)貢嫀熓聞?wù)所的審計。
(三)加強轉(zhuǎn)讓定價管理
公司應(yīng)滿足關(guān)聯(lián)交易、資金流動具有合理商業(yè)目的的要求，減少不必要關(guān)聯(lián)往來。注資、分紅、借貸款，均有法律文件、董事會決議或會議紀要支持。對于重大關(guān)聯(lián)交易，稅務(wù)提前參與評估方案，需要時引用顧問支持。對于轉(zhuǎn)讓定價監(jiān)管嚴格的國家，建議公司對于重大關(guān)聯(lián)交易，定期出具轉(zhuǎn)讓定價報告，詳細記錄交易類型、交易金額，定價方法評估過程等，年度終了及時出具同期資料報告。
(四)做好和主管稅務(wù)機關(guān)的溝通協(xié)調(diào)
由于企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和多樣性，稅收政策盲點依然存在。有些歐洲國家，如荷蘭，稅局的處事方式相當靈活，并傾向于與企業(yè)協(xié)商處理涉稅事宜，企業(yè)應(yīng)多與主管稅務(wù)機關(guān)溝通，取得主管稅務(wù)機關(guān)的理解和支持。預(yù)約定是當前許多發(fā)達國家普遍采用的一種轉(zhuǎn)讓定價調(diào)整新方法，能夠有效降低企業(yè)稅務(wù)的不確定性。
(五)運用稅收協(xié)定保護權(quán)益
企業(yè)應(yīng)主動關(guān)注中國、投資平臺公司以及投資國之間的稅收協(xié)定，積極發(fā)揮稅收協(xié)定在維護國家稅收和保護企業(yè)合法權(quán)益方面的職能作用。企業(yè)在境外遇到涉稅糾紛、歧視待遇時，應(yīng)及時向我國稅務(wù)部門反映，并按照相關(guān)規(guī)定申請啟動相互協(xié)商程序，由稅務(wù)總局與締約對方稅務(wù)當局展開雙邊磋商，通過政府間正式的磋商機制來解決稅務(wù)爭端和糾紛，維護企業(yè)合法經(jīng)濟利益。
(六)充分利用“內(nèi)腦+外腦”兩種資源
企業(yè)應(yīng)結(jié)合公司業(yè)務(wù)特點、投資渠道和主要運營國家情況，加強稅務(wù)人員培訓(xùn)，重點了解和掌握所在國家的財稅制度以及我國與世界主要國家和地區(qū)簽定的稅收協(xié)定情況，培養(yǎng)適應(yīng)企業(yè)“走出去”的專業(yè)稅務(wù)人員。同時也可以積極借助專業(yè)稅務(wù)咨詢機構(gòu)的技術(shù)力量，合理使用、調(diào)配企業(yè)內(nèi)外部的專業(yè)資源?！巴饽X+內(nèi)腦”的模式可使企業(yè)揚長補短，更好的規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。
