序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇物業(yè)公司稅務風險范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！

篇1

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01

中國鐵路總公司的成立，使鐵路走向市場成為現(xiàn)實，伴隨著公司全力推進貨運組織改革的同時，我們財務系統(tǒng)也將面臨新的挑戰(zhàn)，如何適應改革需要，如何適應市場發(fā)展，對于我們來講，都是新的課題。隨著我國稅務政策的日趨完善，所有企業(yè)都希望能在遵守國家稅法的前提下，合法地減輕自己的稅收，顯然加強企業(yè)稅務管理是達到企業(yè)經(jīng)濟效益利潤最大化目的的根本途徑。同時，世界經(jīng)濟一體化的發(fā)展則使更多國外企業(yè)進入國內(nèi)市場，加入原本就相對激烈的市場競爭當中。鐵路企業(yè)在求生存謀發(fā)展的過程中，除了要應對原有的競爭對手，還需要與實力強大的外資企業(yè)相抗衡。如此條件下，要解決企業(yè)融資困難，提升企業(yè)資金的整體活力，稅收籌劃成為一種有效的選擇途徑。但作為一種降低企業(yè)稅負的管理手段，稅收籌劃是一把雙刃劍，在降低企業(yè)稅負成本的同時，也有可能使企業(yè)陷入稅收籌劃風險。何為稅收籌劃風險？企業(yè)稅收籌劃主要特點有哪些？而鐵路企業(yè)又該如何針對稅收籌劃的特點對其進行防范與控制呢？以下主要從這幾個方面對企業(yè)稅收籌劃風險的防范與控制問題進行簡單分析。

一、加強企業(yè)稅務管理進行稅收籌劃的重要性

加強企業(yè)稅務管理進行合理的稅收籌劃，可以有利于提高企業(yè)財務管理水平，有助于實現(xiàn)企業(yè)的各項財務目標，實現(xiàn)企業(yè)資源的合理配置。

（一）加強企業(yè)稅務管理進行稅收籌劃有利于提高企業(yè)財務管理水平

企業(yè)在遵守稅法和相關會計法規(guī)有關規(guī)定的基礎之上，明確企業(yè)的業(yè)務流程和財務政策的規(guī)定，做好會計核算工作，進一步加強企業(yè)稅務管理，這樣才能有效降低企業(yè)的涉稅風險。如果企業(yè)沒能做好稅務管理的相關工作的話，一旦被稅務機關查到有偷稅或漏稅現(xiàn)象的話，將會受到嚴厲的制裁。因此，加強企業(yè)稅務管理有利于企業(yè)財務管理水平的提高。

（二）加強企業(yè)稅務管理進行稅收籌劃有助于實現(xiàn)企業(yè)的各項財務目標

企業(yè)作為市場經(jīng)濟主體，需要在市場環(huán)境的公平競爭機制下取得發(fā)展，無論是工業(yè)企業(yè)還是商業(yè)企業(yè)，其經(jīng)營的最終目標就是為了盈利，所以企業(yè)的各項財務目標的制定也都是圍繞如何讓企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟效益進行的。而稅務管理工作作為一項可以有效降低企業(yè)的成本支出、增加企業(yè)盈利的方式。因此，加強企業(yè)稅務管理將有助于企業(yè)的各項財務目標的順利實現(xiàn)。

（三）加強企業(yè)稅務管理進行合理的稅收籌劃有助于實現(xiàn)企業(yè)資源合理配置

企業(yè)在精通和掌握以及正確理解國家的各項稅收政策的基礎上，通過加強企業(yè)稅務管理，可以進行合理的投資，通過科學的籌資和先進的技術改造，進而實現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化和合理配置，進而提升企業(yè)的核心競爭力。因此，加強企業(yè)稅務管理有助于實現(xiàn)企業(yè)資源的合理配置和優(yōu)化。

二、現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風險概述

（一）現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風險

稅收籌劃風險，就是現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃工作在未來所存在的一種不確定性。主要指納稅人在采用各種方式進行企業(yè)稅收籌劃的過程中可能出現(xiàn)的可能因籌劃方案失敗、籌劃目標落空等而造成的企業(yè)現(xiàn)金流出的風險。當然，這種風險所造成的不確定性同時包含正反兩面。從風險發(fā)生的具體情況來看，現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風險包含多方面的內(nèi)容。

1.合規(guī)性稅收籌劃風險。這種風險又稱為法律風險，主要指納稅人在進行稅收籌劃的過程中所面臨的因籌劃結(jié)果的不確定性而使其承擔補繳稅款或承受偷逃稅法律處罰的風險。

2.經(jīng)營性稅收籌劃風險。經(jīng)營性的稅收籌劃風險是納稅人進行日常稅收籌劃活動而面臨的風險。

3.效益性稅收籌劃風險。效益性稅收籌劃風險是因企業(yè)籌劃成本與收益之間的不對等而引發(fā)的風險。

4.操作性稅收籌劃風險。操作性稅收籌劃風險是指因企業(yè)稅收籌劃工作在操作上的不規(guī)范性而引發(fā)的造成稅收效益存在不確定性的風險。

5.環(huán)境性稅收籌劃風險。環(huán)境性風險則是因企業(yè)稅收籌劃所處的宏觀及微觀環(huán)境的變化而造成的企業(yè)稅收籌劃失效的風險。

（二）現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風險的主要特點

根據(jù)從現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風險現(xiàn)有的研究成果，結(jié)合近幾年所發(fā)生的各種具體案件可知，我國現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風險主要具備以下幾方面的特點。

1.系統(tǒng)性與綜合性。稅收籌劃風險是企業(yè)經(jīng)營活動中各種風險的一種綜合與轉(zhuǎn)化，因而具備系統(tǒng)性與綜合性的特點。

2.時效性與可變性。稅收籌劃活動都是在一定的經(jīng)濟條件下發(fā)生的，這些條件既包含企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，又包含政策及社會環(huán)境，當環(huán)境發(fā)生變化時候，稅收籌劃效果也發(fā)生變化，因而稅收籌劃風險也存在一定的時效性與可變性。

3.多樣性與層次性。所謂多樣性與層次性是指因稅收籌劃的規(guī)模較大、周期較長、涉及的范圍較廣，因而所面臨的風險也是層次各異，種類多樣。

4.客觀性與普遍性。稅收籌劃風險是一種客觀性的存在，是不以人的意識為轉(zhuǎn)移的，而同時，在一定的經(jīng)濟環(huán)境下，稅收籌劃風險也普遍存在于企業(yè)的稅收籌劃活動中。

5.理念性與文化性。稅收籌劃中，對于風險的計量具有較大難度，與其將稅收籌劃看做一種衡量的標準或工具，倒不如將其看做是一種稅收籌劃活動的文化性和理念性的指導。

三、現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風險的防范與控制

針對以上對稅收籌劃風險的介紹，結(jié)合稅收籌劃風險的基本特點，現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃份的防范與控制應當從以下幾個方面著手進行。

（一）樹立對風險的防范意識

思想意識上的重視是保證企業(yè)稅收籌劃工作有序開展的必要條件。對很多企業(yè)而言，由于思想意識上的不足，往往使其對稅收籌劃的普遍性、客觀性及危害性了解不足。但作為一項同時涉及稅收、金融、法律、管理及會計等眾多領域的系統(tǒng)性工作，稅收籌劃的處理相對復雜，稍不注意便有可能使企業(yè)陷入稅收籌劃的風險之中。因而，企業(yè)要合理且有效地對稅收籌劃這一管理手段進行利用，就必須積極主動且及時地樹立起風險意識，以風險防范與控制的理念，對稅收籌劃的彈性、空間及時間等進行科學性與藝術性的選擇。

（二）嚴守底線，保證稅收籌劃的合法性

合法性是企業(yè)稅收籌劃的基本準則，也是企業(yè)防范稅收籌劃風險的基本要求。因而，企業(yè)在進行稅收籌劃的過程中，必須嚴守底線，嚴格遵守我國相關法律法規(guī)及制度規(guī)范的要求，保障稅籌劃活動的合法性；其次，企業(yè)應該對國際相關法規(guī)以及行業(yè)準則的約束進行考慮；另外，企業(yè)稅收籌劃還必須對國家法律環(huán)境的變化進行密切的關注?？傊髽I(yè)稅收籌劃要避免各種風險的發(fā)生，就必須嚴格遵守法律的基本底線，決不跨越雷池半步，摒棄僥幸的心理，盡量將稅收籌劃工作與法律靠攏，進而保證企業(yè)稅收籌劃工作的合法性。

（三）提升對籌劃環(huán)境的變化的敏銳性

基于企業(yè)管理系統(tǒng)風險的存在以及信息上的不對稱，使其對整個稅收環(huán)境缺乏必要的敏感性，這很容易使企業(yè)陷入環(huán)境性稅收籌劃風險。從宏觀上來講，企業(yè)稅收籌劃所處的宏觀環(huán)境保護政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、資源環(huán)境以及文化環(huán)境，所以企業(yè)要對稅收籌劃風險進行有效防范與控制，就必須對稅法的變動、宏觀經(jīng)濟的走向、行業(yè)管理準則的調(diào)整、宏觀政策的導向等各種與稅收籌劃工作相關的因素的變動情況進行關注，以較強的敏銳性提高對環(huán)境的洞察力。

（四）加強對籌劃收益與成本的權(quán)衡

篇2

近十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，逐步成為推動國民經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)從成立初期、拿地建設到銷售等各環(huán)節(jié)涉稅金額較大種類較多，且投資規(guī)模大經(jīng)營流程復雜，稅費支出在房地產(chǎn)企業(yè)總支出占比中約占五成，可見房地產(chǎn)業(yè)是重稅行業(yè)。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及稅收征管的持續(xù)加緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規(guī)避稅收風險，也能夠使企業(yè)實現(xiàn)一定的節(jié)稅效益。在此背景下探討房地產(chǎn)業(yè)如何進行稅收籌劃有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務效益并優(yōu)化整體稅負。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟及方法

首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟一般可分為四個環(huán)節(jié)：整體把握企業(yè)及相應稅收政策法規(guī)情況。了解自身風險偏好、財務狀況等要素，清晰地把握當?shù)囟愂辗ㄒ?guī)及征收慣例；在對上述情況了解的基礎上設計籌劃方案，包含法規(guī)依據(jù)、注意事項及可能的稅收風險等，考察其可行性，進行因素變動分析以嚴控稅收風險；落實方案時應考慮企業(yè)價值最大化，保持與稅務機關的良好溝通，及時修正執(zhí)行偏差；總結(jié)時應注意評價稅收籌劃方案為往后籌劃積累經(jīng)驗。

推遲納稅時間節(jié)點可使企業(yè)獲得應納稅稅額的時間價值，在當前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實質(zhì)上減輕了企業(yè)稅負。如推遲確認收入盡早確認費用、加速折舊等使得企業(yè)前期少納稅額。

不同房地產(chǎn)項目主體遵循不同的稅收規(guī)定。如分公司和子公司承擔的稅負不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔土地增值稅、營業(yè)稅等，子公司則不同，作為獨立法人主體，子公司也要承擔所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤從而降低企業(yè)整體稅負，而子公司則自負盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產(chǎn)企業(yè)以新公司還是舊公司作為新項目開發(fā)主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項目出現(xiàn)虧損，在舊公司開發(fā)新項目所獲利潤可用于彌補舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。

稅收臨界點的存在可能使企業(yè)應納稅額達到臨界點時應納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點、累進稅率點等，不同級次的稅率可能面臨著從量變到質(zhì)變的跳躍。其中起征點、免征額及各稅率級次上下限等稅基臨界點可能引發(fā)企業(yè)稅負質(zhì)變，企業(yè)應充分認識自身稅收優(yōu)惠享有資格并積極申請，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當企業(yè)應納稅額在臨界點左右可適當調(diào)整以享受稅收優(yōu)惠，但如果差距偏大則應綜合權(quán)衡成本利益。

在保證遵守現(xiàn)行稅法及有關政策規(guī)定的情況下，可合理選擇會計政策，調(diào)整企業(yè)成本費用以進行稅收籌劃。如選擇資產(chǎn)折舊政策、費用合理分類等，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)時間較長，通過合理劃分小區(qū)的不同區(qū)間可有效利用普通住宅增值率20%有關的稅收優(yōu)惠條件。嚴格區(qū)分招待費、交通費、宣傳費等以滿足一定的納稅扣除標準。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應重點關注的稅種

（一）企業(yè)所得稅籌劃

一是根據(jù)上述討論，不同房地產(chǎn)企業(yè)應選擇分、子公司等合適的組織形式，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從納稅風險角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤角度分析則應選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經(jīng)營虧損，其虧損可在舊公司開發(fā)的新項目稅前利潤中予以抵減，而新公司則不具備此項條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)所需資金較多，融資時可適當舉債充分利用債務籌資的稅盾效應，項目完工前貸款利息可計入開發(fā)成本，完工后亦可計入財務費用直接扣除，節(jié)稅效益較為明顯。

三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項目及不得稅前扣除項目，如工會經(jīng)費保證在工資薪金總額的2%以內(nèi)，業(yè)務宣傳費和招待費等在特定比例內(nèi)的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應注意控制不得稅前扣除項目的增加。

（二）土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的土地增值稅負，該稅種采用超額累進稅率更加重了企業(yè)的稅收負擔，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實務中應用較廣的幾種籌劃方法：

增加成本進行籌劃。稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以加計扣除20%，費用可在成本的10%內(nèi)扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時成本投入增加有利提升產(chǎn)品競爭力提升產(chǎn)品質(zhì)量。此外，企業(yè)也可降低售價減少增值額，但數(shù)據(jù)推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。

鑒于稅法規(guī)定，因項目公司出售股權(quán)時其土地權(quán)屬及房屋所有權(quán)并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式節(jié)省該項稅金及營業(yè)稅。

組合不同的清算期間及不同的清算項目以進行籌劃。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應分期清算土地增值稅，實務中地塊及期間的不同劃分將影響著企業(yè)整體的增值額，也為企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

在房地產(chǎn)各業(yè)務環(huán)節(jié)分別成立相應公司以分散收入。如針對高端商業(yè)區(qū)、精裝房等需裝修項目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發(fā)企業(yè)需按較高累進稅率納稅的現(xiàn)象，裝修收入不交土地增值稅，只交營業(yè)稅金及附加；針對商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個較低增值率的價格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價格售出，此外成立公司的費用也能在計算土地增值稅時予以加計扣除。再如針對向客戶提供的物業(yè)管理服務收費可專門成立物業(yè)公司，避免營業(yè)收入中包含物業(yè)服務費及其他價外費用，切實降低房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。

鑒于稅務機關在納稅人取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可合理安排銷售許可證取得時間及銷售進度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時間價值。

合理確定普通住宅項目定價。把握好土地增值稅稅率變動臨界點，定價時應準確掌握好土地增值稅的稅率級次，提升企業(yè)稅后凈收益。如為了使普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，可依據(jù)土地增值稅計算公式算出可免稅的最高售價作為定價參考。

（三）營業(yè)稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)主要在建筑業(yè)、租賃業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等四方面涉及繳納營業(yè)稅，稅務籌劃可從以下展開：一是利用不同行業(yè)稅率差分離裝修與銷售業(yè)務收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業(yè)整體稅負；可成立專門物業(yè)公司以剝離手續(xù)費、配套設施代收費等人價外費用，減少營業(yè)稅計稅總額從而降低稅負。稅法規(guī)定物業(yè)公司代收水電費等行為屬于業(yè)務，可僅就其手續(xù)費收入征收營業(yè)稅，這就為房地產(chǎn)企業(yè)對收取的價外費用進行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規(guī)定，對以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股并參與被投資方利潤分配、共擔風險的行為不征收營業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不予征收，故房地產(chǎn)企業(yè)可考慮以作價入股的方式將其在建工程、商業(yè)樓或土地使用權(quán)等進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓以有效利用稅收優(yōu)惠政策。

（四）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2015年底，“營改增”將全面覆蓋我國多數(shù)行業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是機遇也是挑戰(zhàn)。增值稅和營業(yè)稅作為兩大主要流轉(zhuǎn)稅種，在征稅環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)上存在諸多不同，增值稅是價外稅，可有效避免重復征稅情況。一般而言，“營改增”將增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，但若企業(yè)能夠從施工單位或其他企業(yè)獲取足夠可抵扣進項稅專用發(fā)票，理論上說也可整體上減輕企業(yè)稅負。相信隨著“營改增”改革的持續(xù)推進和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負將會進一步減輕。