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時(shí)間：2023-05-26 08:59:53
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根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(以下簡(jiǎn)稱“企業(yè)所得稅法”)及《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅實(shí)施條例》(以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施條例”)規(guī)定的原則和精神，現(xiàn)將企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題明確如下：
一、本通知所稱企業(yè)政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷包括部分搬遷或部分拆除或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場(chǎng)(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。
二、對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入。應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：
(一)企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。
(二)企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
(三)企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購(gòu)置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。
物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)起步較晚，但發(fā)展迅速。在城市化進(jìn)程的影響下，物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，與其它行業(yè)一樣，都需要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷探索和發(fā)展，這就不僅要求物業(yè)管理單位以質(zhì)量取勝，還需要探求更多降低成本的有效手段，以不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在現(xiàn)代企業(yè)的管理過程中，對(duì)企業(yè)涉稅問題的研究越來越深入，做好涉稅問題研究，對(duì)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，也可有效提升企業(yè)管理水平，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)該做好自身的涉稅研究，以便為企業(yè)的稅收籌劃提供參考。
一、物業(yè)管理單位涉稅現(xiàn)狀
在我國(guó)現(xiàn)行的稅制中，物業(yè)管理行業(yè)需要繳費(fèi)的稅種主要包括：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、車船使用稅、印花稅以及個(gè)人所得稅等。雖然稅務(wù)部門還沒有對(duì)物業(yè)管理單位的營(yíng)業(yè)稅稅目歸類進(jìn)行明確，但是物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)約定俗成的按照服務(wù)行業(yè)來繳納流轉(zhuǎn)稅。其營(yíng)業(yè)稅的繳納比例按收取全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)的5%來進(jìn)行計(jì)算，將服務(wù)費(fèi)結(jié)余按照調(diào)整后應(yīng)稅所得額的25%稅率計(jì)算來作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果繳納所得稅；城建稅與教育費(fèi)附加則分別按照營(yíng)業(yè)稅的7%、3%來計(jì)算繳納所得稅；車船使用稅則按照物業(yè)管理行業(yè)所擁有的應(yīng)稅車船為征稅對(duì)象，來進(jìn)行定額征收。在實(shí)際納稅過程中，物業(yè)管理企業(yè)由于涉及的業(yè)務(wù)范圍不同，還有可能會(huì)涉及到增值稅和其他形式的營(yíng)業(yè)稅問題。近年來，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈演化，物業(yè)管理行業(yè)的收費(fèi)水平持續(xù)偏低，加上國(guó)家對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏相應(yīng)的扶持政策，與其它行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)的稅收壓力較大，其經(jīng)營(yíng)和發(fā)展都面對(duì)著極大的挑戰(zhàn)，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)低迷的現(xiàn)象，總體來講，物業(yè)管理相關(guān)單位在涉稅方面主要存在的問題有：
（一）物業(yè)管理行業(yè)的稅率偏高
目前物業(yè)管理行業(yè)歸屬為服務(wù)行業(yè)，其稅率為5%，相當(dāng)其它交通運(yùn)輸、建筑業(yè)以及通信業(yè)等3%的稅率，存在明顯的稅率偏高問題。但是從物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)來看，其利潤(rùn)與其它行業(yè)又不具可比性。利潤(rùn)偏低而稅率卻明顯偏高的現(xiàn)狀，給物業(yè)管理企業(yè)帶來極大的生存壓力。而且，物業(yè)管理與稅率相同的金融保險(xiǎn)來相比，在稅收優(yōu)惠政策方面也不能享受到金融保險(xiǎn)業(yè)所享受的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，存在著明顯的行業(yè)收入低，稅負(fù)高的問題。由此可見，將物業(yè)管理行業(yè)并入服務(wù)業(yè)這一舉措有失偏頗。目前我國(guó)大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都處于起步階段，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，利潤(rùn)空間狹小，很多物業(yè)管理企業(yè)都存在著生存的困境，也缺乏可持續(xù)發(fā)展的稅收政策支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)以40%以上的企業(yè)處于虧損狀態(tài)，在利潤(rùn)及稅收方面的突出矛盾，極大的影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大。
（二）酬金制收費(fèi)模式下，企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重
物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)稅是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算征收的，這樣就會(huì)給企業(yè)帶來沉重的負(fù)擔(dān)。在酬金制收費(fèi)模式下，物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)額主要是其收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù) 酬金兩項(xiàng)組成。物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要采用以支定收的方式，具有明顯的業(yè)性質(zhì)，其中物業(yè)服務(wù)支出屬于代收，并用于支付維持清潔、維護(hù)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)以及房產(chǎn)設(shè)備設(shè)施維修等日常開支，存在明顯的代收代付特點(diǎn)，不應(yīng)該歸入稅基當(dāng)中。但實(shí)際上卻被列入到了稅基當(dāng)中，這無疑給物業(yè)管理企業(yè)帶來了一定的負(fù)擔(dān)。
（三）存在重復(fù)征稅的問題
目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在保潔、設(shè)備設(shè)施維修等方面，還存在著明顯的重復(fù)征稅問題。在社會(huì)分工日益細(xì)化的影響下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也存在著專業(yè)分包的現(xiàn)象，一些工作必須由專業(yè)化的隊(duì)伍來完成，但是物業(yè)管理企業(yè)不可能擁有各種專業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。比如國(guó)家法律、法規(guī)中規(guī)定的消防、電梯維護(hù)等工作，必須委托一些專業(yè)單位來實(shí)施。這就存在物業(yè)管理單位與專業(yè)分包公司間的利益分享問題，在對(duì)本單位營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行審報(bào)時(shí)，應(yīng)該將外包服務(wù)支出扣減出去，以余額作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。但是目前進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅計(jì)征時(shí)，這一部分并沒有進(jìn)行扣減，而是作為物業(yè)管理單位的收入進(jìn)行全額計(jì)征，存在明顯的重復(fù)征稅問題。
二、物業(yè)管理單位涉稅問題的解決措施
近年來，國(guó)家在住宅產(chǎn)業(yè)化方面推出了一系列的政策，使我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)逐步由粗放式管理，轉(zhuǎn)向了集約型的管理模式。與此同時(shí)，在物業(yè)管理方面，也逐步走向先進(jìn)化和國(guó)際化。但是在稅收政策扶持方面，仍然需要盡快找到解決辦法，以保證物業(yè)管理企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。出于以上考慮，筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下幾點(diǎn)進(jìn)行必要的改革與完善：
（一）對(duì)物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)稅稅率進(jìn)行科學(xué)調(diào)整
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，物業(yè)管理行業(yè)所面對(duì)的經(jīng)營(yíng)空間與經(jīng)營(yíng)方式更加多樣化。各種現(xiàn)代化的管理模式、服務(wù)理念，使物業(yè)管理也向更加高端的方向發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)也將逐步形成集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一身的綜合性管理行業(yè)。為了推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，國(guó)家應(yīng)該在營(yíng)業(yè)稅稅目中單獨(dú)設(shè)置出物業(yè)管理行業(yè)的子稅目，從現(xiàn)行的服務(wù)業(yè)征稅范圍中，將物業(yè)管理行業(yè)剝離出來。綜合考慮物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及現(xiàn)狀，充分對(duì)比通信行業(yè)、建筑行業(yè)以及交通運(yùn)輸行業(yè)等行業(yè)的稅率情況，將物業(yè)管理行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率由5%，調(diào)到3%，以此來支持物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
（二）在物業(yè)服務(wù)業(yè)方面實(shí)施差額征稅
對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅基進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在營(yíng)業(yè)稅方面的差額征收。首先對(duì)物業(yè)管理行業(yè)具有代管代付性質(zhì)的資金，采用扣減代管代付資金，對(duì)扣減后的差額計(jì)稅征收；其次，由于當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)在保潔、設(shè)備設(shè)施維護(hù)、消防等方面存在專項(xiàng)服務(wù)外包的問題，為了避免存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，可參考旅游行業(yè)、交通運(yùn)輸行業(yè)等行業(yè)的征稅方式。比如旅游行業(yè)，會(huì)在全部旅游服務(wù)收入中扣減掉替旅客支付給其它單位的房費(fèi)、餐費(fèi)或門票等收入，將扣減后的余額作為營(yíng)業(yè)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)。物業(yè)管理行業(yè)，也可對(duì)各類外包服項(xiàng)目的支出進(jìn)行合理扣減，將營(yíng)業(yè)稅計(jì)征范圍壓縮為剩余的服務(wù)費(fèi)收入。
（三）充分考慮物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)低的實(shí)際情況
在所得稅征收方面，應(yīng)該充分考慮到目前物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)偏低的事實(shí)，對(duì)物業(yè)管理單位實(shí)施適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠政策。普遍看來，我國(guó)目前的物業(yè)管理企業(yè)大多為中、小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，在所得稅方面沒有享受到相應(yīng)的優(yōu)惠政策。因此，筆者建議相關(guān)部門應(yīng)該盡快結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在所得稅方面盡快出臺(tái)一系列的優(yōu)惠政策，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)涉稅過程中的不征稅收入、免稅收入、扣減部分以及補(bǔ)助項(xiàng)目等進(jìn)行充分而科學(xué)的明確。并以此來作為物業(yè)管理行業(yè)納稅依據(jù)，嚴(yán)格執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)自身也應(yīng)該不斷優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境，不斷提升自身管理水平，提高相關(guān)人員的整體素質(zhì)，深入分析和研究國(guó)家的相關(guān)稅收政策，做好合理、合法的稅收籌劃工作。比如在所得稅征收方式上，在規(guī)范自身管理，擴(kuò)大自身規(guī)模的前提下，可申請(qǐng)實(shí)施所得稅查帳征收的方法。如果企業(yè)規(guī)模較小，且財(cái)務(wù)管理不夠規(guī)范，則可采用向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)核定征收所得稅的方法。
三、結(jié)束語(yǔ)
我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在涉稅方面存在的問題，嚴(yán)重的局限了物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。為了有效解決物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)過大、重復(fù)征稅的問題，國(guó)家稅收部門應(yīng)該盡快結(jié)合我國(guó)基本國(guó)情，結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)相關(guān)的稅收政策進(jìn)行科學(xué)而系統(tǒng)的完善，從根本上提升物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平。
參考文獻(xiàn)：
自從增值稅在法國(guó)開始實(shí)施以來，已經(jīng)先后在170多個(gè)多家和地區(qū)開征了增值稅，征稅的范圍也越來越廣泛，涉及到了所有的貨物與勞務(wù)。我國(guó)于1994年開始了增值稅與營(yíng)業(yè)稅共存的局面。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與完善，全球經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展進(jìn)程的加快，各種新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷涌現(xiàn)，各種貨物與勞務(wù)之間的界限變得越來越模糊，增值稅、營(yíng)業(yè)稅共同存在的格局已經(jīng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的阻礙效果，同時(shí)，由于我國(guó)在稅收征管方面存在著一定的缺陷，這對(duì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極為不利。物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)較高，增值稅與營(yíng)業(yè)稅并存的局面使得該行業(yè)重復(fù)征稅問題明顯，這不利于物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化分工，更不利于物業(yè)管理行業(yè)的全面發(fā)展。
一、“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響分析
隨著“營(yíng)改增”在我國(guó)的深入實(shí)施，2016年作為“營(yíng)改增”的收官之年，如何使物業(yè)管理行業(yè)順利面對(duì)新形勢(shì)的到來，還必須經(jīng)過深入思考才能正確面對(duì)。做好應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”為物業(yè)管理行業(yè)帶來的影響的具體措施，這是物業(yè)管理行業(yè)在今后的工作中必須正視的問題。
（一）“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響
在實(shí)施“營(yíng)改增”后，物業(yè)管理企業(yè)被正式納入到增值稅體系改革中，這對(duì)于促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)制度、統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算的口徑、保證物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)與完整、保證財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性等財(cái)務(wù)管理行為等有著積極地促進(jìn)作用。在實(shí)施“營(yíng)改增”后，物業(yè)管理企業(yè)原來面臨的重復(fù)征稅問題避免了，這不僅進(jìn)一步彌補(bǔ)了征稅中存在的漏洞，更使很多企業(yè)在稅制改革中獲利?？梢?，“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級(jí)、擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模有著重要的作用。
（二）“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)發(fā)展的影響
在我國(guó)稅制改革中，“營(yíng)改增”是重頭戲，它的實(shí)施對(duì)于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、大力發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)有著重要的意義。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)中尚未形成良性、有序的價(jià)格機(jī)制，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了稅率偏高、行業(yè)稅負(fù)過重的問題。實(shí)施“營(yíng)改增”后，物業(yè)管理行業(yè)在新形勢(shì)下，將進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、逐漸解決企業(yè)營(yíng)業(yè)稅與增值稅并存時(shí)存在的抵扣鏈條斷裂而使稅收增加的難題。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度來看，“營(yíng)改增”的實(shí)施使得抵扣鏈條逐漸得到延伸、逐漸被打通，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額也會(huì)不斷增加，“營(yíng)改增”為物業(yè)管理行業(yè)帶來的減稅效應(yīng)更是惠及更多的企業(yè)?？梢?，實(shí)施“營(yíng)改增”后將促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)，在增強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展能力的同時(shí)推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（三）“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理企業(yè)稅負(fù)的影響
在實(shí)施“營(yíng)改增”前，我國(guó)增值稅的稅率是17%和13%這兩種，“營(yíng)改增”后，在原來的基礎(chǔ)上又增加了11%、6%這兩檔稅率。同時(shí)，在實(shí)施“營(yíng)改增”后，物業(yè)管理企業(yè)原來繳納的5%的營(yíng)業(yè)稅改成了6%的增值稅。在物業(yè)管理企業(yè)中，其主要經(jīng)營(yíng)成本就是人工成本和固定成本，這兩項(xiàng)所占的比例較高，其中，人工成本所占成本的比例高達(dá)70%，這些成本并不能為企業(yè)帶來可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，這也在無形中增加了物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)?？梢?，“營(yíng)改增”的實(shí)施在短期內(nèi)將使物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)不降反增。隨著“營(yíng)改增”的深入實(shí)施，如果能對(duì)商品房與保障房的物業(yè)管理分別采取不同的稅率進(jìn)行征收，并使其享受一定的稅收減免政策，再加上“營(yíng)改增”財(cái)政專項(xiàng)資金補(bǔ)貼的實(shí)施，物業(yè)管理行業(yè)在未來一定時(shí)期內(nèi)將會(huì)改變稅負(fù)增加的情況。
（四）“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)變化的影響
物業(yè)管理企業(yè)在取得的收入中需要支出日常的維護(hù)耗材費(fèi)、人工費(fèi)、期間費(fèi)用等，在實(shí)施營(yíng)改增后，小規(guī)模納稅企業(yè)在稅率下降的情況下利潤(rùn)增加了；而對(duì)于一般納稅人而言，在實(shí)施“營(yíng)改增”后由于收費(fèi)結(jié)算模式的不同將導(dǎo)致利潤(rùn)發(fā)生了變化，有的增加、有的減少，例如：對(duì)于實(shí)行包干制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)將會(huì)使利潤(rùn)得到增加，對(duì)于實(shí)行酬金制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)又會(huì)由于稅率的上升、無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額將導(dǎo)致稅費(fèi)的增加，最終造成企業(yè)利潤(rùn)的下降?？梢?，在實(shí)施“營(yíng)改增”后，對(duì)小規(guī)模納稅人性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的增加有利，而對(duì)于酬金制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)將使其利潤(rùn)減少。
二、應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生影響的措施
我國(guó)物業(yè)行業(yè)的“營(yíng)改增”已經(jīng)接近尾聲，在新形勢(shì)下，我國(guó)物業(yè)行業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)才能實(shí)現(xiàn)減輕增值稅負(fù)擔(dān)降低的目的？物業(yè)企業(yè)只有充分了解“營(yíng)改增”的基本情況，了解增值稅的基本情況，充分利用稅收政策才能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。
（一）做好稅收籌劃工作
物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施“營(yíng)改增”的過程中，必須及時(shí)、準(zhǔn)確掌握相關(guān)的稅收政策，提前進(jìn)行稅收籌劃。例如：對(duì)于那些小規(guī)模納稅企業(yè)而言，必須采用酬金制的收費(fèi)模式來降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；再例如：對(duì)于一般納稅人而言，必須采用包干制的收費(fèi)結(jié)算模式，在國(guó)家法律法規(guī)允許的政策范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大限度的稅收優(yōu)惠政策，在降低企業(yè)稅負(fù)的同時(shí)做好稅收籌劃，并及時(shí)處理好企業(yè)的各種納稅事項(xiàng)，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
（二）加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理
這就要求物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)人員一定要嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》中的相關(guān)規(guī)定，增值稅專用發(fā)票不同于其他發(fā)票，因此，必須加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理，獲得的發(fā)票必須辨明其真?zhèn)?，并加?qiáng)對(duì)發(fā)票的傳遞、作廢等流程的嚴(yán)格管理。例如：如果增值稅專用發(fā)票出現(xiàn)遺失的問題，必須要到相關(guān)的稅務(wù)機(jī)關(guān)備案；提高對(duì)增值稅專用發(fā)票開具、管理、傳遞等各環(huán)節(jié)的意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理。例如：目前我國(guó)大部分物業(yè)公司采取收據(jù)的方式來取代水電氣的費(fèi)用，一般都未開具增值稅專用發(fā)票，物業(yè)公司這種采取收據(jù)的方式直接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的一般納稅人客戶無增值稅進(jìn)項(xiàng)可以抵扣，嚴(yán)重?fù)p害了客戶的經(jīng)濟(jì)利益。因此，必須加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理。
（三）提高企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平
在新形勢(shì)下，物業(yè)管理企業(yè)要想得到可持續(xù)發(fā)展就必須擁有與時(shí)俱進(jìn)的先進(jìn)管理理念。任何一家成功的企業(yè)都會(huì)通過提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平及時(shí)發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)管理中存在的問題和不足，并采取相應(yīng)的措施來對(duì)漏洞和問題予以糾正，從而實(shí)現(xiàn)提高企業(yè)內(nèi)部管理的目標(biāo)。不完善的財(cái)務(wù)管理體制是無法幫助企業(yè)來應(yīng)對(duì)瞬息萬變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的。因此，只有不斷適應(yīng)市場(chǎng)的變化才能確保企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。例如：在一些物業(yè)管理企業(yè)中，發(fā)生了一些不規(guī)范的經(jīng)濟(jì)行為和違法活動(dòng)，收入存在“跑、冒、滴、漏”的現(xiàn)象，有的企業(yè)甚至出現(xiàn)了等行為，不僅為企業(yè)的發(fā)展帶來了困擾，更造成了企業(yè)財(cái)產(chǎn)的流失。因此，要想正確應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響就必須加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督力度。
三、結(jié)束語(yǔ)
總之，在實(shí)施“營(yíng)改增”后，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言是一次重大的改革事件，隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)向著規(guī)范化、合理化、科學(xué)化方向的發(fā)展，為了使物業(yè)管理行業(yè)能夠在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中更快地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，各物業(yè)管理企業(yè)必須緊緊把握時(shí)機(jī)、抓住機(jī)遇，為促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
1.納稅意識(shí)淡薄，不按規(guī)定開具發(fā)票。部分物業(yè)管理公司對(duì)稅收法律、法規(guī)和規(guī)章不甚了解，認(rèn)為其提供的物業(yè)管理服務(wù)與居民生活息息相關(guān)，取得的收入也主要是用于支付管理人員的工資和對(duì)房屋及配套設(shè)施、公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)，以及用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)，所以認(rèn)為物業(yè)管理收入無需納稅。同時(shí)，收取的物業(yè)管理費(fèi)存在不按規(guī)定開具發(fā)票的現(xiàn)象，往往通過使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)等，從而達(dá)到不申報(bào)或少申報(bào)營(yíng)業(yè)收入的目的。
2.產(chǎn)權(quán)底子不清，形成帳外收入。不少物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)商自行組建的，在房地產(chǎn)開發(fā)完成后，門面或?qū)ν獬鍪刍虺鲎?。?shí)際操作中，開發(fā)商通常將銷售房屋收入記入“其他應(yīng)付款—某物業(yè)管理公司”，一方面，物業(yè)管理公司對(duì)資產(chǎn)的減少存在沒有及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理的現(xiàn)象，造成產(chǎn)權(quán)底子不清、資產(chǎn)不實(shí)；另一方面，對(duì)房屋銷售收入存在未作應(yīng)稅收入入賬的現(xiàn)象，從而埋下稅收的漏洞。
3.混淆應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入。多數(shù)物業(yè)管理公司除了收取物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、租金外，還代收水電費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、電視收視費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等項(xiàng)目。部分物業(yè)管理公司將本身收取的費(fèi)用與代收費(fèi)用相混淆，導(dǎo)致不能準(zhǔn)確劃分應(yīng)稅或非稅項(xiàng)目，將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報(bào)，造成稅款的少繳或不繳。
4.適用會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則錯(cuò)誤。很多物業(yè)管理公司對(duì)于收入是按照“收付實(shí)現(xiàn)制”確認(rèn)收入，即只有實(shí)際收到物業(yè)費(fèi)才計(jì)入收入，而不是按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定的企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以“權(quán)責(zé)發(fā)生制”為基礎(chǔ)這一原則，而對(duì)于費(fèi)用卻往往采用“權(quán)責(zé)發(fā)生制”記賬，由此造成營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅不能準(zhǔn)確計(jì)算。
5.成本、費(fèi)用沖減應(yīng)稅收入。部分物業(yè)管理公司因工作需要，有時(shí)會(huì)在該物業(yè)管理公司所轄的出租戶中購(gòu)買相關(guān)商品。而在賬務(wù)處理時(shí)，物業(yè)管理公司往往將其購(gòu)物發(fā)生的費(fèi)用直接抵減出租戶租金及相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)，而賬面卻不作記錄，從而達(dá)到逃避繳納稅款的目的。
6.混淆收入種類，少繳稅款。部分物業(yè)管理公司將業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人提供的房屋進(jìn)行出租，收取的“物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入”除需繳納營(yíng)業(yè)稅外，還需繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅等。但部分物業(yè)公司將此類收入歸入到物業(yè)管理收入中，存在僅繳納營(yíng)業(yè)稅少繳房產(chǎn)稅和土地使用稅等現(xiàn)象。
二、強(qiáng)化物業(yè)管理行業(yè)稅收征管的對(duì)策建議
1.加大宣傳輔導(dǎo)力度，提高依法納稅意識(shí)。針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)納稅意識(shí)淡薄的現(xiàn)狀，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取多種形式的稅法宣傳活動(dòng)，進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的納稅意識(shí)。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)定期對(duì)該行業(yè)企業(yè)財(cái)會(huì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高其財(cái)務(wù)核算水平，使其不僅懂財(cái)務(wù)而且懂稅法，引導(dǎo)納稅人自覺申報(bào)納稅。針對(duì)物業(yè)管理的不同收費(fèi)項(xiàng)目，在稅法宣傳中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格分清物業(yè)管理費(fèi)收入、房屋租金收入、服務(wù)收入和廣告費(fèi)收入等。同時(shí)，積極開展稅收知識(shí)宣傳進(jìn)小區(qū)的活動(dòng)，向小區(qū)業(yè)主宣傳相關(guān)稅收政策，提高小區(qū)業(yè)主的協(xié)稅護(hù)稅意識(shí)和主動(dòng)索取發(fā)票的積極性。
2.嚴(yán)格“以票控稅”，規(guī)范扣除項(xiàng)目管理。一方面，督促幫助物業(yè)管理公司按照稅法和行業(yè)財(cái)務(wù)制度的要求建賬建制，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理公司各項(xiàng)收入和成本費(fèi)用的核算。對(duì)物業(yè)管理公司各項(xiàng)收費(fèi)按項(xiàng)目分類使用服務(wù)行業(yè)發(fā)票，避免將高稅率經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目套用低稅率稅目開具發(fā)票。另一方面，對(duì)物業(yè)管理公司嚴(yán)格堅(jiān)持“以票控稅”，要求使用稅控機(jī)為業(yè)主開具機(jī)打發(fā)票。對(duì)公司規(guī)模小、未安裝稅控機(jī)的物業(yè)管理公司，要求其到主管地稅機(jī)關(guān)為業(yè)主代開發(fā)票，并轉(zhuǎn)交業(yè)主。同時(shí)，對(duì)納稅人發(fā)票開具是否規(guī)范進(jìn)行定期檢查，并加大對(duì)違規(guī)使用自制收據(jù)行為的處罰力度。
一、全年指標(biāo)完成情
截止到2019年x月底，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)萬元，預(yù)計(jì)2019年全年紫元物業(yè)將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入萬元以上，利潤(rùn)約萬元以上。
二、預(yù)算指標(biāo)的核定
每季度各項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)真據(jù)實(shí)填寫預(yù)算和實(shí)際差異表，并提供季度財(cái)務(wù)分析和年度財(cái)務(wù)分析，為今后收費(fèi)率季度考核做好扎實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
三、收費(fèi)率方面
高教后勤方面，各部門配合克服了一系列的困難，特別是對(duì)財(cái)經(jīng)大學(xué)的收費(fèi)做了一系列的努力工作，我公司成為財(cái)經(jīng)學(xué)院的正式供應(yīng)商，大大提高了收費(fèi)的時(shí)效性。其余兩所學(xué)校的住宿費(fèi)收取工作順利進(jìn)行，完成指標(biāo)任務(wù)沒有壓力。
市場(chǎng)物業(yè)方面，截止到2019年11月底,對(duì)于實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的綜合收繳率為84.74%，其中當(dāng)年收費(fèi)率達(dá)到71%，比去年同期增長(zhǎng)了5%，歷史欠費(fèi)收費(fèi)率達(dá)到40.59%，略低于去年同期水平。當(dāng)年收費(fèi)率的穩(wěn)步增長(zhǎng)為綜合收費(fèi)率增長(zhǎng)的良性循環(huán)奠定了基礎(chǔ)。
四、合同管理方面
本年度對(duì)合同管理更強(qiáng)調(diào)專人專項(xiàng)細(xì)致化管理。針對(duì)往年合同登記管理、支付管理和應(yīng)收款項(xiàng)管理的缺失，我部門在人員到位的情況下實(shí)行專人合同管理，及時(shí)統(tǒng)計(jì)應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)。
五、稅收方面
國(guó)家實(shí)行營(yíng)改增以來，我部門對(duì)此也做了大量的稅收政策學(xué)習(xí)工作，并歸納整理有關(guān)物業(yè)公司的營(yíng)改增的稅改政策，并發(fā)文給各服務(wù)處管理人員學(xué)習(xí)。并積極配合稅務(wù)部門使用新的稅收申報(bào)軟件。高教后勤減免稅方面，我部門也針對(duì)稅務(wù)部門做了大量的咨詢和溝通工作，確保能在國(guó)稅地稅繼續(xù)享受高教后勤的免稅政策，給公司帶來最大化利益。且在現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)模式下分析了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)上報(bào)并做出了調(diào)整，降低了我公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
六、學(xué)習(xí)拓展和資源整合
今年，我部門聯(lián)合工程部組織了財(cái)務(wù)收費(fèi)系統(tǒng)（高教后勤和市場(chǎng)物業(yè)）的相關(guān)培訓(xùn)，并在年末上線使用，將各項(xiàng)目的所有應(yīng)收款項(xiàng)數(shù)據(jù)全部量化，新增了線上線下收費(fèi)模式，引進(jìn)支付寶和微信目前市場(chǎng)主流支付方式。改變收費(fèi)模式是為了提高收費(fèi)率和收費(fèi)的規(guī)范化，使得財(cái)務(wù)收費(fèi)工作更方便、快捷、更人性化管理，使得收費(fèi)率更加透明化，準(zhǔn)確性和時(shí)效性將大大提高，彌補(bǔ)了人工收費(fèi)模式的單一性操作。來年我部門將對(duì)財(cái)務(wù)收費(fèi)模式進(jìn)一步熟悉、優(yōu)化，結(jié)合運(yùn)作部和公司的考核要求和實(shí)際工作的需求，加強(qiáng)收費(fèi)系統(tǒng)的管理。希望在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方面依賴與該系統(tǒng)，可以達(dá)到精簡(jiǎn)人手，減少人工成本的效果。
我國(guó)從九十年代開始了營(yíng)業(yè)稅和增值稅并行存在和征收的稅務(wù)制度，但是隨著經(jīng)濟(jì)全球化加速發(fā)展的大背景和我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，尤其是加入WTO后與世界經(jīng)濟(jì)接軌的程度不斷加深，新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，各種貨物和勞務(wù)之間的分界線已經(jīng)越來越不明顯，兩種稅種同時(shí)征收的稅制已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)走向世界也產(chǎn)生了不利的影響。與此同時(shí)，我國(guó)在稅制征收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢(shì)在必行。當(dāng)前階段物業(yè)管理行業(yè)的稅負(fù)偏高，兩種稅種同時(shí)征收并存的局面讓物業(yè)管理行業(yè)更是難以拓寬發(fā)展領(lǐng)域，對(duì)其物業(yè)管理行業(yè)松綁，使其稅負(fù)更加公平合理是當(dāng)前亟需解決的問題。在此背景下，企業(yè)開始進(jìn)行“營(yíng)改增”的改革。
一、“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理公司影響的淺析
這幾年隨著“營(yíng)改增”在我國(guó)不斷的發(fā)展和完善，2016年作為“營(yíng)改增”的收官之年，怎樣使物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)新的發(fā)展環(huán)境，克服掉負(fù)面影響，比如短期內(nèi)稅負(fù)會(huì)較大幅度的上升等問題，還需要全面的梳理其影響，做好應(yīng)對(duì)稅制改革后降低負(fù)面影響的工作，稅制平穩(wěn)的過度，這是物業(yè)管理企業(yè)在稅務(wù)方面工作的關(guān)鍵點(diǎn)。“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)物業(yè)管理公司帶來的影響主要有以下幾點(diǎn)。
（一）“營(yíng)改增”能促進(jìn)物業(yè)管理公司的可持續(xù)發(fā)展
我國(guó)“營(yíng)改增”的稅制改革的實(shí)施對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、推動(dòng)物業(yè)管理的現(xiàn)代化發(fā)展有著重要的意義。但是現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)尚未形成制度化、規(guī)范化的體系，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)過重的現(xiàn)象?！盃I(yíng)改增”實(shí)行后，物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，解決兩稅種并存征收時(shí)，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導(dǎo)致稅負(fù)加重的弊端。從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，“營(yíng)改增”稅制的實(shí)行使得企業(yè)稅收更加統(tǒng)一，抵扣鏈條斷層混亂現(xiàn)象逐步消失，可以抵扣的進(jìn)行稅額大幅度增加，減少企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因此，實(shí)施“營(yíng)改增”后很明顯的提高物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)水平。
（二）“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理公司利潤(rùn)增減變動(dòng)的影響
“營(yíng)改增”的稅制改革在短期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)會(huì)出現(xiàn)不降反增的反常現(xiàn)象。對(duì)小規(guī)模納稅來說，稅率下降的情況下，增加了企業(yè)的利潤(rùn)收入。但是對(duì)大多數(shù)一般納稅人來說是很大不同的。首先從制度本身講，我國(guó)此次“營(yíng)改增”在增值稅稅率的基礎(chǔ)上又增加了11% 和6% 的兩檔稅率。直接結(jié)果是物業(yè)管理公司從原來5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，更變?yōu)?%的增值稅，一定程度上會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的減少。此外，不容忽視的一點(diǎn)是由于物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務(wù)成本，這些成本是不可能產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅額的，這就導(dǎo)致了公司可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相當(dāng)少，雙重作用之下，物業(yè)管理公司短期內(nèi)稅負(fù)會(huì)出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。典型的例子是，物業(yè)管理企業(yè)保安、保潔人員的工資支出，食堂購(gòu)買蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品難以獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的專項(xiàng)抵扣等都會(huì)在短期內(nèi)增加公司的支出，對(duì)公司的利潤(rùn)產(chǎn)生一定的影響。
（三）“營(yíng)改增”能夠提高物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理
實(shí)施“營(yíng)改增”稅制改革后，這對(duì)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算和監(jiān)督體系統(tǒng)一、統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算口徑、提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)批露報(bào)告數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠性等行為有著正面的作用。在進(jìn)行稅制改革后，物業(yè)管理公司面臨的重復(fù)、混亂征稅現(xiàn)象被解決，填補(bǔ)了征稅漏洞，簡(jiǎn)化了財(cái)務(wù)核算，讓給多企業(yè)獲利，尤其是物業(yè)管理公司這種微利企業(yè)。此外，“營(yíng)改增”的實(shí)行也對(duì)加快了調(diào)整物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍起著舉足輕重的推動(dòng)作用。
二、物業(yè)管理公司實(shí)施“營(yíng)改增”稅制改革后的建議和對(duì)策
（一）積極的做好稅務(wù)籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議
物業(yè)管理公司在實(shí)施“營(yíng)改增”的過程中，必須及時(shí)了解和把握相關(guān)的稅收政策的變動(dòng)，提前基于政策法規(guī)進(jìn)行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足于本企業(yè)，著眼于本企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，由專門的財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行全局統(tǒng)籌規(guī)劃。主要做到以下幾點(diǎn)。
首先要明確自身的定位，是小規(guī)模納稅人還是已經(jīng)達(dá)到一般納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)不同的納稅人，采取不同的策略。比如：對(duì)于小規(guī)模納稅企業(yè)，務(wù)必采取以酬金結(jié)算的收費(fèi)模式來降低納稅的數(shù)額，相反對(duì)于一般納稅人，則采取包干、轉(zhuǎn)包的模式來減少稅額的支出，在采取不同的策略的時(shí)候一定要在國(guó)家法律法規(guī)的范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大額度的稅收優(yōu)惠，不可逾越法律的紅線，造成企業(yè)和國(guó)家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因?yàn)椴粍澐质杖雽母叨惵收魇?，造成很多不必要的稅?fù)。與此同時(shí)，要合理的安排公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，選擇合適的供應(yīng)商和服務(wù)對(duì)象，爭(zhēng)取更多的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣限度。
（二）物業(yè)管理公司要加大對(duì)增值稅專用發(fā)票嚴(yán)格管理的力度
加大對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理是順利實(shí)行“營(yíng)改增”的前提，票據(jù)是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了較高的要求，企業(yè)財(cái)務(wù)人員務(wù)必要嚴(yán)格遵守我國(guó)對(duì)增值稅征收的相關(guān)法律規(guī)章。此外，務(wù)必加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的嚴(yán)格管理，嚴(yán)格增值稅專用發(fā)票的獲取、流通、銷廢，依據(jù)企業(yè)有關(guān)制度進(jìn)行。比如：對(duì)虛假增值稅專用發(fā)票要及時(shí)向相關(guān)部門揭發(fā)，丟失增值稅專用發(fā)票的需立刻向稅務(wù)機(jī)關(guān)做備案等。增強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，強(qiáng)化稅收風(fēng)險(xiǎn)觀念和意識(shí)。
（三）提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平，完善公司財(cái)務(wù)管理體系
在新的稅務(wù)體系下，物業(yè)管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財(cái)務(wù)管理方面的觀念和思想意識(shí)。企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展離不開良好配套的財(cái)務(wù)管理體系，一個(gè)公司管理水平的高低河大程度上取決于財(cái)務(wù)管理的水平。物業(yè)管理公司必須根據(jù)當(dāng)前公司的實(shí)際情況和公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，提高財(cái)務(wù)管理水平，完善自己的財(cái)務(wù)管理體系。因此，必須規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，減少和防止企業(yè)非法現(xiàn)象，比如私自挪用資金等現(xiàn)象的發(fā)生，防止企業(yè)資金的非法流失。不容忽視的是還應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)督，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部完善的控制機(jī)制。
（四）加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)“營(yíng)改增”行政模塊的優(yōu)化力度
加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)“營(yíng)改增”的順利開展，離不開國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。主要有：保持原有的財(cái)務(wù)稅收補(bǔ)貼，保持對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行部分收入減免稅收等積極的優(yōu)惠措施，以保證物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要擴(kuò)大簡(jiǎn)易征收的范圍，這也一定程度上緩解了物業(yè)管理企業(yè)的稅收壓力，增強(qiáng)其資金的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)施保障性住房，比如廉價(jià)公租房的稅收優(yōu)惠，通過降低廉租房用戶的稅收壓力來策應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)稅負(fù)的減免。最主要的是政府的一些列的補(bǔ)助要降低其財(cái)政專項(xiàng)資金補(bǔ)助的要求，惠及更多的物業(yè)管理公司。
三、總結(jié)
我國(guó)“營(yíng)改增”的稅制的改革，對(duì)物業(yè)管理公司的發(fā)展既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，因此當(dāng)務(wù)之急是物業(yè)管理公司抓住機(jī)遇，積極的借助國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策，籌劃自身稅務(wù)，完善和更新自身的財(cái)務(wù)管理體系，盡快融入到新的發(fā)展環(huán)境中，使其自身稅務(wù)核算更加規(guī)范合理，以此提高公司整體管理水平，進(jìn)而促進(jìn)物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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（一）物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)稅率明顯偏高物業(yè)管理行業(yè)具有明顯的公共事業(yè)服務(wù)特征，特別是為數(shù)不少的直管售后公房，更是具有保障房的特性，應(yīng)與交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)一樣享受3%的稅率。而目前企業(yè)普遍適用的是5%的營(yíng)業(yè)稅稅率。同時(shí)，按營(yíng)業(yè)稅稅額作為附加稅計(jì)稅依據(jù)，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，地方教育費(fèi)附加稅率為2%，河道清潔費(fèi)稅率為1%，企業(yè)營(yíng)業(yè)稅及其附加稅累計(jì)達(dá)到收入的5.65%。同為服務(wù)性行業(yè)，交通運(yùn)輸、郵電通信、文化體育行業(yè)的平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為11.5%，比物業(yè)管理行業(yè)高出3.65個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)業(yè)稅率卻低了2個(gè)百分點(diǎn)。偏高的稅率，讓不少企業(yè)只能虧損納稅。上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示：在136個(gè)商品住宅項(xiàng)目中，43個(gè)項(xiàng)目盈利，虧損達(dá)到66.91%；49個(gè)售后公房項(xiàng)目中，46個(gè)項(xiàng)目虧損，虧損率達(dá)到93.88%。即便如此，上述185個(gè)項(xiàng)目2011年共繳稅1109.12萬元。
（二）稅基計(jì)算不夠合理加重負(fù)擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按營(yíng)業(yè)收入征稅，其中最為重要的是物業(yè)管理費(fèi)?，F(xiàn)行物業(yè)服務(wù)模式主要包括兩種：一是包干制。由業(yè)主向企業(yè)支付固定服務(wù)費(fèi)用，盈虧由企業(yè)自負(fù)。二是酬金制。由企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取約定的比例或金額作為酬金，盈虧由業(yè)主負(fù)責(zé)。一般來說，企業(yè)向業(yè)主收取的服務(wù)費(fèi)用，都是以支定收，其中服務(wù)支出主要用于付給保潔保安、房屋維修、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維保等專業(yè)公司，具有代收代支性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基計(jì)稅，而應(yīng)以酬金作為稅基，向企業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅及其附加。而按現(xiàn)行稅制，無論是包干制還是酬金制，均按全部物業(yè)費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅。由于在酬金制條件下，企業(yè)僅收取物業(yè)費(fèi)的10%作為酬金，卻要按物業(yè)費(fèi)的100%征稅，讓陷入經(jīng)營(yíng)困境的企業(yè)苦不堪言。
（三）營(yíng)業(yè)收入重復(fù)征稅增加壓力隨著社會(huì)分工的精細(xì)化、專業(yè)化和規(guī)模化，服務(wù)于物業(yè)管理的專業(yè)公司也日益成熟。除消防、電梯設(shè)施的維修保養(yǎng)須委托給具備資質(zhì)的專業(yè)單位外，保潔保安、房屋維修、綠化養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保等均可外包給專業(yè)公司，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向這些專業(yè)公司支付的費(fèi)用，由這些專業(yè)公司繳納營(yíng)業(yè)稅，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻因無法抵扣導(dǎo)致重復(fù)征稅。此外，車輛停放、租賃、代辦、特約費(fèi)用和公共收益性經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)屬于代收代繳費(fèi)服務(wù)。在申報(bào)稅收時(shí)，應(yīng)將外包支出和代收代支費(fèi)用從服務(wù)資金收入中扣減，按凈服務(wù)收入為依據(jù)征稅。然而現(xiàn)行的稅制并沒有參照旅游、廣告等行業(yè)將支付給專業(yè)公司后的費(fèi)用余額作為收入征稅的做法，而是直接將物業(yè)服務(wù)資金作為營(yíng)業(yè)收入全額繳稅，重復(fù)征稅矛盾突出，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)。
二、完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及稅收政策對(duì)策建議
物業(yè)收費(fèi)與市場(chǎng)脫節(jié)、企業(yè)稅率偏高稅負(fù)較重，加重了屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)。因此，要完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及稅負(fù)政策。
（一）構(gòu)建物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策體系建立與市場(chǎng)相適應(yīng)的、合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策體系已迫在眉睫。要加快修改施行7年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，增加物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整與職工最低工資、物價(jià)上漲等因素掛鉤內(nèi)容；出臺(tái)物業(yè)管理價(jià)格調(diào)整指導(dǎo)性文件，明確將政府指導(dǎo)價(jià)列入物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)控計(jì)劃；健全完善物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)管理辦法，由物價(jià)、房管等部門根據(jù)每年的職工最低工資調(diào)整和物價(jià)漲幅情況，定期物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)節(jié)參考指數(shù)，作為業(yè)委會(huì)和企業(yè)協(xié)商物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整的依據(jù)；聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行審計(jì)，由物價(jià)、房管等根據(jù)上年審計(jì)結(jié)果和當(dāng)年工資標(biāo)準(zhǔn)、物價(jià)指數(shù)，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和人工材料等費(fèi)用的實(shí)際價(jià)格，測(cè)算每年的物業(yè)服務(wù)成本，確定物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)；將物業(yè)管理費(fèi)與水、電、煤氣等一起，列入公共服務(wù)性行業(yè)，實(shí)行收費(fèi)同步聽證、同步調(diào)整。
（二）實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼，給予政策支持要破解物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損難題，可按照“取之于政府，用之于住戶”的原則，由政府部門以購(gòu)買物業(yè)服務(wù)成果的形式，對(duì)企業(yè)實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼，從政策上給予支持。要從地方財(cái)政、住房公積金增值收益、廉租住房建設(shè)基金中拿出一定資金，納入政府年度財(cái)政預(yù)算，用于直管售后公房的租金減免和物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)貼；在目前物業(yè)服務(wù)提價(jià)不能一步到位的情況下，應(yīng)考慮出臺(tái)上海市物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼辦法，通過財(cái)政出資、吸納社會(huì)資金等形式，推廣浦東、徐匯、靜安、閘北等區(qū)的物業(yè)管理補(bǔ)貼經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大老舊小區(qū)物業(yè)管理補(bǔ)貼范圍，將補(bǔ)貼對(duì)象從直管售后公房向早期動(dòng)遷房、商品房等延伸；設(shè)立物業(yè)管理發(fā)展基金，用以支助政策性虧損的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；擴(kuò)大住房公積金使用范圍，鼓勵(lì)住戶用公積金繳納房租和物業(yè)管理費(fèi)。
（三）降低營(yíng)業(yè)稅率，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)參照旅游、廣告等行業(yè)將支付給專業(yè)公司后的費(fèi)用余額作為收入征稅的做法，將企業(yè)全部收入減去代業(yè)主收取的公共事業(yè)收費(fèi)、付給專業(yè)公司的支出后，按照3%的稅物業(yè)管理率征稅，將外包給專業(yè)公司的保潔保安、房屋維修、綠化養(yǎng)護(hù)、共享設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保等支出，以及車輛停放費(fèi)、租賃費(fèi)、代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、公共收益性經(jīng)營(yíng)收入等代收代支費(fèi)用，從物業(yè)服務(wù)資金收入中扣減，剩余的服務(wù)收入作為征稅依據(jù)。而對(duì)采用酬金制收費(fèi)模式的項(xiàng)目，應(yīng)扣除具有代管代付性質(zhì)的物業(yè)管理費(fèi)，僅對(duì)支付給企業(yè)的酬金部分征稅；對(duì)售后公房和新建保障房免征企業(yè)增值稅；考慮到物業(yè)行業(yè)中小企業(yè)居多、經(jīng)營(yíng)狀況不佳、與民生密切相關(guān)，可對(duì)居住物業(yè)實(shí)施稅率簡(jiǎn)易征收方式，與交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)一樣享受3%的稅率；明確參與老舊小區(qū)管理的企業(yè)不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)以前年度虧損的項(xiàng)目；對(duì)參與老舊小區(qū)管理的企業(yè)上繳的所得稅實(shí)施“先征后返”，對(duì)考核業(yè)績(jī)優(yōu)秀的企業(yè)給予專項(xiàng)補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)。
一、專項(xiàng)用房享受經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的扶持政策，即土地行政劃撥，21項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收。
二、專項(xiàng)用房專項(xiàng)提供給廣安大街市政工程被拆遷居民選購(gòu)。被拆遷居民如要享受本市經(jīng)濟(jì)適用住房政策，可購(gòu)買專項(xiàng)用房或經(jīng)市政府批準(zhǔn)上市的經(jīng)濟(jì)適用住房，并憑所在區(qū)政府出具的證明到開發(fā)企業(yè)購(gòu)房。
三、專項(xiàng)用房?jī)r(jià)格由市物價(jià)局會(huì)同市建委按經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)原則審定。開發(fā)企業(yè)不得以任何方式變相提高價(jià)格。
四、市建委、計(jì)委、規(guī)劃委、國(guó)土房管局等有關(guān)部門要按照各自職責(zé)，對(duì)專項(xiàng)用房的工程質(zhì)量、審批手續(xù)等項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行審核，并督促有關(guān)開發(fā)建設(shè)單位按要求完善。崇文區(qū)政府和宣武區(qū)政府根據(jù)審核結(jié)果，對(duì)專項(xiàng)用房的價(jià)格、質(zhì)量、配套情況等項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)定，滿足拆遷居民入住條件的房源，由區(qū)政府分期分批公布。
五、被拆遷居民凡購(gòu)買區(qū)政府公布的專項(xiàng)用房，具有經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)發(fā)證部門依據(jù)購(gòu)房合同和購(gòu)房人付款憑證，在30日內(nèi)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
六、廣安大街拆遷工作完成后，開發(fā)企業(yè)將購(gòu)房人證明和銷售合同報(bào)區(qū)政府核準(zhǔn)匯總，開發(fā)企業(yè)憑區(qū)政府出具的證明，統(tǒng)一按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策辦理土地劃撥及有關(guān)費(fèi)用的減半征收手續(xù)，并可按京財(cái)稅（99）1201號(hào)《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的通知》，享受有關(guān)財(cái)稅減免政策。開發(fā)企業(yè)購(gòu)買的拆遷房源專項(xiàng)用于廣安大街拆遷的，按照被拆遷居民實(shí)際購(gòu)房面積免收開發(fā)企業(yè)購(gòu)買房源發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)。
七、對(duì)于部分房屋已交納的土地出讓金等費(fèi)用，由征收管理部門退還或在開發(fā)單位后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目中抵減，已享受返還或免收政策的開發(fā)項(xiàng)目，不再抵減。
一、配套費(fèi)財(cái)稅政策的現(xiàn)狀及相似政策的執(zhí)行情況
居民小區(qū)供配電設(shè)施配套費(fèi)所涉及的財(cái)稅政策主要包括四個(gè)方面，一是收費(fèi)的依據(jù)，二是資金開支的范圍，三是形成資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，四是收費(fèi)過程中所適用的流轉(zhuǎn)稅、所得稅規(guī)定。
(一)配套費(fèi)征收政策的收費(fèi)依據(jù)
2009年5月1日，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施(以下簡(jiǎn)稱條例)，《條例》規(guī)定“住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置，或入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，交由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)”，山東電力集團(tuán)及各地市供電公司，積極響應(yīng)文件精神，認(rèn)真開展配套費(fèi)的測(cè)算和報(bào)批工作。截至2009年末，全省16個(gè)供電企業(yè)均取得了當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)文件（青島市2003年已出臺(tái)配套費(fèi)政策），文件規(guī)定配套費(fèi)依據(jù)當(dāng)?shù)卣块T（發(fā)改委、規(guī)劃局等）批準(zhǔn)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》原件中的建筑面積、范圍和建筑類型，以及當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門批復(fù)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取，專款專用。物價(jià)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)文件，不但為供電企業(yè)提供了合法的收費(fèi)依據(jù)，同時(shí)對(duì)落實(shí)供配電設(shè)施建設(shè)資金、保證供電質(zhì)量和安全、規(guī)范居民小區(qū)用電管理起到了積極的推動(dòng)作用。
(二)配套費(fèi)政策所收取資金的開支范圍
居民小區(qū)供配電設(shè)施是指從公用供電設(shè)施的“T”接點(diǎn)至住宅樓或公建（含小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用房）設(shè)施的電能計(jì)量裝置（含表箱及電表）的所有供配電設(shè)施。配套費(fèi)資金主要用于上述配套設(shè)施的設(shè)計(jì)、施工、安裝、調(diào)試、運(yùn)行以及設(shè)備和材料的購(gòu)置等費(fèi)用支出。小區(qū)建設(shè)單位承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供配電設(shè)施土建施工費(fèi)用和施工任務(wù)，提供配電設(shè)施用房和通道。配套費(fèi)資金由供電部門收取，納入預(yù)算管理，專戶儲(chǔ)存，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。
(三)配套費(fèi)建成資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬
《條例》尚未出臺(tái)以前，居民小區(qū)的供配電設(shè)施絕大部分屬于業(yè)主或物業(yè)公司所有。政策出臺(tái)后，《條例》第十六條規(guī)定“住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)、管理。……，住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有”，條例明確規(guī)定了新建小區(qū)供配電設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于供電部門所有。對(duì)于條例實(shí)施前形成的供配電設(shè)施日后處置和管理問題，條例在第十七條也進(jìn)行了明確，條例規(guī)定“本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收”。目前，對(duì)于條例實(shí)施前建設(shè)的供配電設(shè)施，供電部門主要采取兩種形式進(jìn)行接收，一是對(duì)具備一戶一表抄表收費(fèi)條件的，與業(yè)主簽訂資產(chǎn)無償移交協(xié)議進(jìn)行接收，二是對(duì)不具備條件的，供電部門與村委、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司達(dá)成協(xié)議，由供電部門投資進(jìn)行一戶一表改造后，無償接收資產(chǎn)。
(四)配套費(fèi)政策收費(fèi)的有關(guān)涉稅情況
由于配套費(fèi)的收費(fèi)政策是根據(jù)《物權(quán)法》及省、自治區(qū)政府出臺(tái)的有關(guān)條列實(shí)施的，屬于地方性法規(guī)，尚未在全國(guó)范圍內(nèi)推廣，《物權(quán)法》的實(shí)施只有3年的時(shí)間，配套費(fèi)的收費(fèi)政策也只是近兩年的事情，相關(guān)政策也正處在討論、熱議及不斷出臺(tái)明確過程當(dāng)中，因此國(guó)家目前尚未對(duì)配套費(fèi)出臺(tái)統(tǒng)一明確的相關(guān)稅收政策。
二、配套費(fèi)政策可以借鑒的財(cái)稅政策
自1984年國(guó)家批準(zhǔn)對(duì)110KV以下供電工程收取貼費(fèi)，貼費(fèi)是指用戶申請(qǐng)用電或增加用電容量時(shí)，應(yīng)向供電部門交納，由供電部門統(tǒng)一規(guī)劃并負(fù)責(zé)建設(shè)的110KV及以下各級(jí)電壓外部供電工程建設(shè)及改造費(fèi)用的總稱。根據(jù)目前配套費(fèi)的性質(zhì)以及資金的收取、用途等規(guī)定，可以認(rèn)定配套費(fèi)基本與貼費(fèi)相似，屬于統(tǒng)一性質(zhì)的資金，雖然國(guó)家發(fā)改委于2003年以發(fā)改價(jià)格[2003]2279號(hào)規(guī)定停止征收貼費(fèi)，但貼費(fèi)在執(zhí)行過程中所涉及的相關(guān)稅收政策，配套費(fèi)在執(zhí)行過程中可以進(jìn)行借鑒。
(一)貼費(fèi)涉及的企業(yè)所得稅政策
國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于電力部門向用戶收取的供配電貼費(fèi)是否征收企業(yè)所得稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函（1998）112號(hào)），明確規(guī)定“企業(yè)按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定收取的供配電貼費(fèi)，凡納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)或預(yù)算外資金專戶，實(shí)行收支兩條線管理的，不征收企業(yè)所得稅；凡未納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)或預(yù)算外資金專戶，未實(shí)行收支兩條線管理的，應(yīng)并入企業(yè)收入總額，依法征收企業(yè)所得稅”。同時(shí)明確規(guī)定“納入財(cái)政預(yù)算外資金專戶，實(shí)行收支兩條線管理的，按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)符合下列條件：第一收取的供配電貼費(fèi)必須按時(shí)、足額上繳財(cái)政專戶。第二支出由財(cái)政部門按預(yù)算收支計(jì)劃和單位財(cái)務(wù)計(jì)劃統(tǒng)籌安排，從財(cái)政專戶中撥付，實(shí)行收支兩條線，不能坐收坐支”。
(二)貼費(fèi)涉及的流轉(zhuǎn)稅政策
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于供電工程貼費(fèi)不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅的通知》（財(cái)稅字[1997]102號(hào)），通知規(guī)定 “根據(jù)貼費(fèi)的性質(zhì)和用途，凡電力用戶新建的工程項(xiàng)目所支付的貼費(fèi)，應(yīng)從該工程的基建投資中列支；凡電力用戶改建、擴(kuò)建的工程項(xiàng)目所支付的貼費(fèi)，從單位自有資金中列支。同時(shí)，用貼費(fèi)建設(shè)的工程項(xiàng)目由電力用戶交由電力部門統(tǒng)一管理使用。根據(jù)貼費(fèi)和用貼費(fèi)建設(shè)的工程項(xiàng)目的性質(zhì)以及增值稅、營(yíng)業(yè)稅有關(guān)法規(guī)政策的規(guī)定，供電工程貼費(fèi)不屬于增值稅銷售貨物和收取價(jià)外費(fèi)用的范圍，不應(yīng)當(dāng)征收增值稅，也不屬于營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)收入，不應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅”。
由此可見，配套費(fèi)與供電貼費(fèi)的實(shí)質(zhì)是一樣的，相關(guān)的財(cái)稅政策也應(yīng)積極向其靠攏，立足實(shí)際，力爭(zhēng)推動(dòng)政府有關(guān)部門出臺(tái)對(duì)配套費(fèi)征收、使用起到利好作用的政策。
三、推動(dòng)或促成利好財(cái)稅政策出臺(tái)的幾點(diǎn)措施
配套費(fèi)稅收政策關(guān)系到各個(gè)方面的利益，在現(xiàn)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡量做到對(duì)配套費(fèi)執(zhí)行免稅政策，不但有利于工程建設(shè)資金的足額投入，最大限度降低購(gòu)房者的成本負(fù)擔(dān)，同時(shí)保證供電企業(yè)的切身利益。鑒于此，應(yīng)積極與稅務(wù)部門溝通，做好以下工作：
(一)深入研究目前稅收政策
電力產(chǎn)品涉及的增值稅，稅法規(guī)定是對(duì)收取的電費(fèi)及價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行征稅；同時(shí)規(guī)定對(duì)從事熱力、電力、燃?xì)?、自來水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費(fèi)用，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的征收增值稅，凡與貨物的銷售數(shù)量無直接關(guān)系的不征收增值稅。配套費(fèi)既不屬于電費(fèi)及價(jià)外費(fèi)用，也與銷售的電量無關(guān)，應(yīng)不屬于增值稅的征收范圍。同時(shí)也不屬于目前營(yíng)業(yè)稅稅收條例中列明的征稅范圍和內(nèi)容，也不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于上述政策的理解，應(yīng)積極與各級(jí)稅務(wù)人員進(jìn)行交流溝通，爭(zhēng)取達(dá)成共識(shí)。
(二)積極引導(dǎo)，爭(zhēng)取稅務(wù)部門理解
重點(diǎn)做好三個(gè)方面的溝通解釋工作，一是對(duì)配套費(fèi)資金的性質(zhì)認(rèn)定，爭(zhēng)取得到稅務(wù)部門的認(rèn)可，能夠按照貼費(fèi)的相關(guān)政策執(zhí)行；二是配套費(fèi)的繳納由房地產(chǎn)開發(fā)商從建設(shè)成本中列支，實(shí)際最終還是由購(gòu)房者承擔(dān)，如果對(duì)配套費(fèi)征稅，工程建設(shè)資金將不能足額投入，勢(shì)必將提高目前的征收標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)增加居民的負(fù)擔(dān)；三是配套費(fèi)形成的資產(chǎn)由供電企業(yè)進(jìn)行日后的維修、維護(hù)，同時(shí)承擔(dān)著較大的用電安全風(fēng)險(xiǎn)及事故責(zé)任賠償。目前配套費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)只考慮新建供配電設(shè)施的支出，未考慮建成后資產(chǎn)壽命周期內(nèi)的維修維護(hù)和超過壽命周期后的更新改造等相關(guān)費(fèi)用支出，配套費(fèi)在建設(shè)時(shí)一次納，日后不能再繼續(xù)收取，對(duì)于上述相關(guān)費(fèi)用支出，供電企業(yè)沒有相應(yīng)的資金來源進(jìn)行列支，如果再考慮對(duì)配套費(fèi)征收企業(yè)所得稅，供電企業(yè)的負(fù)擔(dān)將大大加重。
(三)不斷完善征收和管理模式
在稅收政策尚未明確的前提下，如果要做到配套費(fèi)資金足額投入和保證供電企業(yè)利益，應(yīng)逐漸改變目前由供電企業(yè)自行收費(fèi)的管理模式，將配套費(fèi)的收取和管理納入政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理或者預(yù)算外資金專戶管理。
四、結(jié)束語(yǔ)
居民小區(qū)電力設(shè)施配套費(fèi)政策是建立在《物權(quán)法》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上的，在征收過程中必須按照有關(guān)要求嚴(yán)格執(zhí)行。配套費(fèi)征收政策如同一把“雙刃劍”，掌控不得當(dāng)將傷人害己。為了最大發(fā)掘配套費(fèi)的利民作用、穩(wěn)固公司既得利益，實(shí)現(xiàn)理想的“雙贏”，應(yīng)采取以下幾點(diǎn)措施：一是積極爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。二是嚴(yán)格按照收費(fèi)政策及時(shí)、足額收取配套費(fèi)，并嚴(yán)格按照資金開支范圍及建設(shè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)供配電設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，保證資金專款專用。三是選用質(zhì)量可靠、環(huán)保的供配電設(shè)備、材料，嚴(yán)把施工質(zhì)量管理，為小區(qū)客戶提供安全可靠、環(huán)境友好的供電服務(wù)。只有實(shí)現(xiàn)了供用雙方的共同利益，配套費(fèi)政策才可以取得長(zhǎng)期、穩(wěn)固、健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》
1.稅收契約理論
契約理論是20 世紀(jì)30 年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組成的集合體，契約各方的目標(biāo)都是追求自身效用的最大化。契約理論包括完全契約和不完全契約。完全契約指契約雙方都能完全預(yù)見到契約內(nèi)可能發(fā)生的重要事情，愿意遵守雙方所簽訂的契約，當(dāng)契約雙方對(duì)契約條款產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，第三方可以強(qiáng)制執(zhí)行。不完全契約是由于個(gè)人的有限理性，外在環(huán)境的復(fù)雜性、不確定性，信息的不對(duì)稱性和不完整性，契約當(dāng)事人或契約的仲裁者無法證實(shí)或觀察這一切。稅收的本質(zhì)是一種契約關(guān)系，稅收政策是政府和納稅人之間通過博弈達(dá)成的均衡契約。因此，稅收籌劃一定要在符合稅收契約的前提下才能進(jìn)行。然而，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的多樣性，政府在制定稅收契約的時(shí)候不可能面面俱到，難免存在稅收漏洞和稅收空白。但是，企業(yè)完全采取靈活的經(jīng)營(yíng)策略，這也決定了企業(yè)是可以在稅收契約的范圍內(nèi)進(jìn)行一定的稅收籌劃。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要開發(fā)流程
房地產(chǎn)開發(fā)的首要步驟是要選取項(xiàng)目，確定開發(fā)對(duì)象。在這個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該取得由政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
項(xiàng)目確定開發(fā)之后，就要獲取建設(shè)項(xiàng)目所用土地。目前土地使用權(quán)的獲得一般是采用招標(biāo)的方式。但是也可以采用其他不同的獲取方式。如可以采用企業(yè)合作開發(fā)、公司合并、股權(quán)收購(gòu)等不同的方式。不同的土地獲得方式會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)產(chǎn)生非常重要的影響，同時(shí)也是適應(yīng)不同的稅收政策。
有了前兩項(xiàng)工作的鋪墊，房地產(chǎn)企業(yè)需要正式著手項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)工作和相關(guān)資質(zhì)的取得以及資金的籌集工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以獲取《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，房地產(chǎn)委托有規(guī)劃資質(zhì)的單位依據(jù)上述通知書來進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)主要是用來確定建筑物的平面布局、空間尺度以及建筑結(jié)構(gòu)。設(shè)計(jì)完畢提交城市規(guī)劃行政管理部門審查并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。后續(xù)再進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)方案設(shè)計(jì)。同時(shí)不能忘記資金的籌集工作，即企業(yè)的融資工作。常見的融資方式主要包括銀行借款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等融資方式。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以采取期房銷售的方式籌集資金。
在前述準(zhǔn)備做好后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正式進(jìn)入非常核心的環(huán)節(jié)――建設(shè)施工環(huán)節(jié)。在具體的施工中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以是請(qǐng)公司以外的建筑公司進(jìn)行施工，也可以是自行成立建筑公司進(jìn)行。這些不同的安排都會(huì)使用不同的會(huì)計(jì)和稅收政策。前文談及商品房預(yù)售的問題，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)最為盛行的一種經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)也是一條重要的籌資渠道，預(yù)售房地產(chǎn)可以用客戶的資金建房，同時(shí)也完成了房屋銷售工作，即售房又籌資，資金來源既無息又安全。
當(dāng)然，最終房地產(chǎn)的銷售策略也會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況，同時(shí)也會(huì)帶來不同的會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理?？芍^各個(gè)環(huán)節(jié)都有稅收合理籌劃的可行性存在。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅收籌劃政策建議
1.土地取得環(huán)節(jié)
通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的最常見的三種形式即：直接購(gòu)買、合作建房和接受以土地使用權(quán)投資入股的分析。直接購(gòu)買土地使用權(quán)的優(yōu)點(diǎn)是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易保證對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的控制權(quán)，不容易稀釋股權(quán)；直接購(gòu)買土地使用權(quán)交易簡(jiǎn)單，便于土地使用權(quán)交易雙方操作。但是，直接購(gòu)買土地使用權(quán)也存在其固有的缺點(diǎn)，而這些恰恰是另外兩種方式的優(yōu)點(diǎn)所在：不必直接支付購(gòu)置成本，會(huì)在一定程度上減輕企業(yè)的資金壓力；可以很好的解決企業(yè)建成房屋的銷售問題，便于節(jié)約銷售費(fèi)用，暢通銷售渠道。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的初創(chuàng)時(shí)期，可以采用合作建房或接受土地使用權(quán)投資入股的方式獲得土地使用權(quán)。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在盈利能力日益增強(qiáng)的繁榮發(fā)展時(shí)期，可以采用直接購(gòu)買土地使用權(quán)的方式，一方面在這個(gè)發(fā)展階段，企業(yè)具有較強(qiáng)的資金技術(shù)實(shí)力，另一方面，合作建房和接受土地使用權(quán)投資入股的方式容易稀釋企業(yè)股權(quán)。
2.前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)
在房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好拆遷安置和融資準(zhǔn)備。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)選擇拆遷補(bǔ)償方式時(shí)，需要考慮諸多因素，如被拆遷戶的求償意愿，應(yīng)和被拆遷戶做好溝通，保證前期的拆遷工作的順利進(jìn)行。即將建設(shè)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求度以及房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)和盈利能力。
在選擇融資手段時(shí)，保證融資方式的多樣性，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。同時(shí)善于利用債務(wù)融資在進(jìn)行利息抵稅時(shí)的重要作用，發(fā)揮“稅盾效應(yīng)”應(yīng)有的功能，切實(shí)降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí)在利用的過程中要掌握“適度”原則，保證凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)凈利率與稅后利息率的差額是正值，以便使債務(wù)融資的優(yōu)點(diǎn)發(fā)揮到最大。
3.工程施工環(huán)節(jié)
針對(duì)于工程開發(fā)項(xiàng)目采用自建銷售模式還是受托代建也有不同的盈利方式、空間和稅收負(fù)擔(dān)。針對(duì)于銷售渠道暢通、預(yù)計(jì)銷售凈利率比較高的模式下，自建銷售帶來的巨大盈利可以彌補(bǔ)其多樣和復(fù)雜的稅收成本；相反，則受托代建能給企業(yè)帶來穩(wěn)定的收益和較少的稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)需要結(jié)合現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和代建機(jī)遇來確定具體采用何種盈利方式。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以測(cè)算出利潤(rùn)均衡時(shí)的銷售收入和代建費(fèi)用，可以使決策更加的科學(xué)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在建設(shè)環(huán)節(jié)的相關(guān)合同的簽訂，對(duì)于企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)有一定的影響，根據(jù)前述分析和我國(guó)稅法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂建設(shè)階段的有關(guān)合同時(shí)一定要注意以下幾點(diǎn)：（1）在簽訂建筑安裝合同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為建設(shè)方可以在建筑企業(yè)的指導(dǎo)下，自行采購(gòu)設(shè)備，減少營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅額。（2）在簽訂裝飾勞務(wù)合同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)提供各項(xiàng)材料、設(shè)備，建筑企業(yè)只提供勞務(wù)及輔料，這種做法會(huì)減少建筑企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅收負(fù)擔(dān)。（3）針對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的需要分包或者借助外部設(shè)備的輔助才能完成的情況下，要權(quán)衡分包款項(xiàng)和設(shè)備租賃款項(xiàng)，并在此基礎(chǔ)上計(jì)算各自稅負(fù)，以確定在同樣完成該項(xiàng)工程的成本和稅負(fù)最優(yōu)的方案。
4.完工銷售及清算環(huán)節(jié)
進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國(guó)住房?jī)r(jià)格快速上升，國(guó)家從2005年開始實(shí)施了包括稅收、信貸、土地 供應(yīng) 等多種措施的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。其中稅收政策主要以差別化的營(yíng)業(yè)稅為主，并輔以契稅、所 得稅、土地增值稅等。近年來，開始研究物業(yè)稅和房產(chǎn)稅為主的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的征收， 其中房產(chǎn)稅已在上海和重慶兩地開始試點(diǎn)。因此，有必要研究差別化房地產(chǎn)稅收政策對(duì)住房 消費(fèi)的影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)穩(wěn)定。
一、我國(guó)差別化房地產(chǎn)稅收政策的現(xiàn)狀
我國(guó)差別化房地產(chǎn)稅收政策表現(xiàn)為針對(duì)普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已購(gòu)住 房，實(shí)施了不同的稅收政策。其中，差別化的交易稅主要為營(yíng)業(yè)稅?？煞譃樗膫€(gè)階段：第一 階段為2005年6月至2006年5月，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售 房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年的，免征，購(gòu)買非普通住房的，按售房 收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收。第二階段為2006年6月到2008年底，進(jìn)一步加大了稅 收的調(diào)控力度，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，普通住房超過5年轉(zhuǎn)手交 易的免征，非普通住房的按差額征收。第三階段為2009年至2010年4月，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī) ，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行減免政策。個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè) 人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按差額征收營(yíng)業(yè)稅 。將個(gè)人購(gòu)買非普通住房改為超過2年轉(zhuǎn)讓按差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年 轉(zhuǎn)讓的，仍按全額征收。第四階段為2010年4月至今，隨2009年房?jī)r(jià)大幅上漲，又將營(yíng)業(yè)稅 政策恢復(fù)到2006年的規(guī)定，并要求“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，要 加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。
差別化的住房保有稅主要是剛剛試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。2011年1月，我國(guó)上海和重慶開始正式對(duì)部 分住房征收房產(chǎn)稅，從房產(chǎn)稅實(shí)施方案看，它不同于一般的物業(yè)稅，而是“差別化”的稅收 政策，差別化主要表現(xiàn)在試點(diǎn)期重慶只對(duì)別墅等大面積、高檔商品住房征收，對(duì)家庭自住以 外的投資性住房征收。上海對(duì)超過一定面積的新購(gòu)住房進(jìn)行征收。為便于操作而采取“新房 新辦法、老房老辦法”，即只對(duì)新買住房征收，具體為“本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房”。
二、差別化房地產(chǎn)稅收政策對(duì)住房消費(fèi)影響的理論分析
住房消費(fèi)有兩種基本方式，租賃與購(gòu)買。消費(fèi)者面臨的是一個(gè)選擇問題，即通過哪種方式解 決居住問題。當(dāng)然對(duì)于已有住房的家庭還面臨是否購(gòu)買更大面積的住房改善居住條件，或者 是否購(gòu)買第二套住房作為投資性資產(chǎn)的選擇。消費(fèi)者將會(huì)比較購(gòu)房居住的成本與租房居住的 成本，當(dāng)購(gòu)房的居住成本小于租房居住的成本時(shí)，就會(huì)選擇購(gòu)房，反之則租房。
關(guān)于住房消費(fèi)的決策，一般都是基于Poterba (1992)所構(gòu)造的模型，即將居住支出作為一系 列未來現(xiàn)金流折現(xiàn)的決策。在不考慮稅收的情況下，購(gòu)買住房后每年支出的成本包括資金成 本、房屋維修保養(yǎng)成本等減去住房?jī)r(jià)格上升的收益，租賃支出主要是市場(chǎng)租金，當(dāng)前者低于 市場(chǎng)租金時(shí)，住房消費(fèi)選擇購(gòu)房，否則選擇租房。考慮到資金的機(jī)會(huì)成本，假定購(gòu)房為全額 按揭，當(dāng)然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理論上不影響分析的結(jié)果。在住房市場(chǎng) 供求均衡時(shí)，購(gòu)房居住每年支出的成本將等于市場(chǎng)租金。即：
R0=(r+m-g)P0[JY]（1）
其中，R0為市場(chǎng)租金，r為抵押貸款利率，即購(gòu)買住房的資金成本，m為自有住房需要支付 的 其它費(fèi)用率，如物業(yè)管理費(fèi)率、維修保養(yǎng)費(fèi)率等，g為住房?jī)r(jià)格上升，即住房的資產(chǎn)收益率 ，P0為住房市場(chǎng)價(jià)格（以單位價(jià)格表示，如每平方米價(jià)格）。
（一）引入差別化的房地產(chǎn)交易稅（營(yíng)業(yè)稅）
第一步，我們對(duì)所有住房交易都引入營(yíng)業(yè)稅，即假定所有的住房交易都要交納營(yíng)業(yè)稅，稅率 為tt。理論上，按相關(guān)稅法，營(yíng)業(yè)稅為主的交易稅收，應(yīng)由賣方承擔(dān)，不應(yīng)該影響住 房?jī)r(jià)格， 但在住房市場(chǎng)供給彈性不足的情況下，賣方希望將稅收加到房?jī)r(jià)上，營(yíng)業(yè)稅將最終作為房?jī)r(jià) 的一部分，從“價(jià)外稅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟r(jià)內(nèi)稅”。如果住房市場(chǎng)的短期供給完全無彈性，則增加 的營(yíng)業(yè)稅會(huì)完全轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中，如果住房供給有一定的彈性，則增加的稅收將有一部分轉(zhuǎn)移 到住房?jī)r(jià)格中，則新的住房市場(chǎng)價(jià)格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）
其中，P1為增加稅收以后的住房?jī)r(jià)格，為稅收轉(zhuǎn)移到住房?jī)r(jià)格中的部分，取決于住房市 場(chǎng)的供給彈性，01，住房均衡價(jià)格會(huì)上升。
第二步，引入差別化的營(yíng)業(yè)稅，如前所述，差別化的營(yíng)業(yè)稅是在住房交易時(shí)，對(duì)購(gòu)買住房一 定年限內(nèi)再次交易的，要征收營(yíng)業(yè)稅，而超過一定年限的不征稅。所以我們可以將住房分為 兩類，一類是距上次交易在規(guī)定年限內(nèi)需要交稅的住房，另一類是距上次交易時(shí)間超過規(guī)定 年限不需要交稅的住房。為了便于分析，我們假定第一類為存量住房，第二類為新建住房， 這樣就形成了兩個(gè)細(xì)分的市場(chǎng)分別是存量住房市場(chǎng)與新建住房市場(chǎng)。則兩個(gè)市場(chǎng)上的住房?jī)r(jià) 格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）
R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）
其中，P1為存量住房?jī)r(jià)格，Pnew1為新建住房?jī)r(jià)格。
理論上，由于存量住房將新征營(yíng)業(yè)稅，其價(jià)格將會(huì)高于新建住房（現(xiàn)實(shí)中，新建住房也征收 營(yíng)業(yè)稅等稅收，但其已轉(zhuǎn)化到成本中，因而不受新稅收政策的影響），人們就會(huì)增加新建住 房的購(gòu)買而減少存量住房的購(gòu)買，直到兩個(gè)市場(chǎng)上的名義價(jià)格相等，即Pused1=P new1，這樣兩個(gè)細(xì)分市 場(chǎng)上的住房?jī)r(jià)格都有所上升。但對(duì)于存量住房的供給者，雖然營(yíng)業(yè)稅提高了名義價(jià)格，但其 實(shí)際所得仍可能低于新稅收政策實(shí)施之前的價(jià)格，因而會(huì)減少這部分住房的供應(yīng)。而由于新 建住房供應(yīng)有一定的彈性，供應(yīng)量將會(huì)增加，這樣一個(gè)必然結(jié)果是新建住房的交易量會(huì)上升 ，存量住房的交易量下降。
當(dāng)然，從住房交易的總量上看，由于住房?jī)r(jià)格的上升，購(gòu)房居住的成本將會(huì)增加，人們將會(huì) 更多地選擇租房居住，減少購(gòu)房消費(fèi)，總的住房交易面積會(huì)減少。
所以，差別化交易稅的實(shí)施，將會(huì)減少購(gòu)房數(shù)量，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部，將會(huì)增加新建住房 的消費(fèi)比例，減少存量住房的消費(fèi)比例。
（二）引入差別化的保有稅（物業(yè)稅或房產(chǎn)稅）
同樣，第一步，我們?cè)谒凶》恐幸氡Ｓ卸?，比如房產(chǎn)稅，稅率為住房?jī)r(jià)格的一定比例， 以tp表示，并假定對(duì)所有住房都征稅，并每年征收一次，則住房市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格均衡為：
R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）
即自有住房除每年要支付購(gòu)房資金成本、維修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)率外，還要增加一項(xiàng)房產(chǎn)稅率 tp 。
從均衡價(jià)格的變化看，房產(chǎn)稅的增加將起到降低房?jī)r(jià)的作用，房?jī)r(jià)變化的比例為：
可見，房?jī)r(jià)下降的比例還取決于市場(chǎng)上住房的供求關(guān)系。如果住房市場(chǎng)上的供求關(guān)系沒有變 化，即市場(chǎng)租金水平不變化，R0=R1，則房產(chǎn)稅的增加“完全”資本化到房?jī)r(jià)中，房?jī)r(jià) 下降比例等于房產(chǎn)稅支出占房屋總持有成本的比例。
第二步，在上述模型中引入差別化的房產(chǎn)稅政策，將住房分為兩類，一類為購(gòu)買較小住房， 假定不征收房產(chǎn)稅，另一類為購(gòu)買較大住房，征收房產(chǎn)稅，假定不同住房的價(jià)格不同，較小 住房的價(jià)格為Psmall1，較大住房的價(jià)格為Pbig1。
由于購(gòu)買較小住房不征收房產(chǎn)稅，則較小住房的市場(chǎng)價(jià)格均衡為：
而購(gòu)房較大住房征收房產(chǎn)稅，其市場(chǎng)價(jià)格均衡為：
在相同的條件下，隨著差別化房產(chǎn)稅的征收，將會(huì)使較大住房的價(jià)格下降，或者說由于使較 大住房的持有成本增加，房產(chǎn)稅資本化后，較大住房?jī)r(jià)格將會(huì)低于較小住房的價(jià)格（單位價(jià) 格）。
進(jìn)一步，也可將這一模型運(yùn)用于分析對(duì)不同家庭實(shí)施差別化物業(yè)稅。比如對(duì)已有住房的家庭 購(gòu)買第二套住房征收物業(yè)稅，而對(duì)首次購(gòu)買住房的家庭不征收物業(yè)稅，則理論上第二套住房 的價(jià)格將會(huì)下降，而第一套住房?jī)r(jià)格將會(huì)上升。但由于市場(chǎng)上的住房?jī)r(jià)格與購(gòu)房套數(shù)不會(huì)存 在直接關(guān)系，只是購(gòu)買第二套住房的家庭將會(huì)增加持有成本，相當(dāng)于支付了一個(gè)“溢價(jià)”， 這個(gè)溢價(jià)是隱性的，不表現(xiàn)在購(gòu)房時(shí)，而表現(xiàn)在實(shí)際持有住房的過程中。所以從這個(gè)角度上 ，實(shí)施差別化的物業(yè)稅，將會(huì)起到減少第二套住房的購(gòu)房需求，同樣可以起到減少住房銷售 量、降低房?jī)r(jià)的作用。
如果同時(shí)考慮實(shí)施差別化的保有稅和交易稅，它們對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響正好相反，對(duì)住房?jī)r(jià)格 的總體影響將取決于二者稅率的大小，但二者對(duì)住房交易面積的共同影響，將是減少住房交 易面積，增加租賃需求。不過在細(xì)分的市場(chǎng)中，對(duì)不同類型住房交易量的影響是不同的。
三、差別化房地產(chǎn)稅收對(duì)住房消費(fèi)的實(shí)證分析
（一）數(shù)據(jù)與計(jì)量分析模型
為了檢驗(yàn)差別化稅收政策對(duì)住房交易和價(jià)格的影響，我們擬對(duì)中國(guó)省和直轄市的面板數(shù)據(jù)進(jìn) 行分析和實(shí)證研究，不僅可以擴(kuò)大樣本量，而且可以增加自由度、減少自 變量間的多重共線性的影響。
一般的面板數(shù)據(jù)模型可表示為線性形式：
其中，住房?jī)r(jià)格理論可能受上期價(jià)格的影響，同時(shí)受稅收政策的影響，差別化的營(yíng)業(yè)稅將會(huì) 提高住房?jī)r(jià)格，通貨膨脹會(huì)影響到住房的持有成本和租金水平，利率同樣增加住房持有成本 ，利率提高將可能起到降低住房?jī)r(jià)格的作用。
具體數(shù)據(jù)選用了2000年到2009年我國(guó)31個(gè)省、直轄市的新建住房交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，目前存 量住房的數(shù)據(jù)還沒統(tǒng)一口徑的統(tǒng)計(jì)。選用的數(shù)據(jù)主要有新建住房銷售量（salesarea）、新 建住房平均價(jià)格（price）、常住人口（population）、通貨膨脹率（CPI）、利率（I）和 營(yíng)業(yè)稅（tax）。其中房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來源于歷年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)， 利率數(shù)據(jù)來源于中國(guó)人民銀行公布數(shù)據(jù)，營(yíng)業(yè)稅根據(jù)具體的調(diào)控政策規(guī)定，設(shè)為工具變量。 其中新建住房銷售量、價(jià)格和人口數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)值。
為了避免偽回歸現(xiàn)象，我們使用了Levin、Llin&Chu（2002）的檢驗(yàn)方法，對(duì)相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行 了單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)方法為帶常數(shù)項(xiàng)、滯后一階，發(fā)現(xiàn)所使用的數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)數(shù)據(jù)。
（二）實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果及分析
從回歸結(jié)果看，影響新建住房交易量的各項(xiàng)因素回歸系數(shù)的符號(hào)與理論一致，其中人口與新 建住房交易量成正比，但系數(shù)顯著性不高，而在西部地區(qū)系數(shù)顯著，說明西部地區(qū)住房需求 以滿足自住為主，受人口數(shù)量的影響較大。差別化稅收對(duì)交易量的影響為正，系數(shù)為0.760 3，而且非常顯著，說明差別化稅收政策實(shí)施，人們將更多購(gòu)買新建商品住房，而這一影響 在中部和西部更大。利率對(duì)交易量有顯著的負(fù)影響，利率的提高將會(huì)明顯減少住房交易量， 而該因素的影響在東、中、西部三個(gè)區(qū)域沒有明顯的差異，說明利率可以作為一個(gè)針對(duì)全 國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。
從影響價(jià)格的因素看，新建住房交易價(jià)格明顯受稅收政策的影響，即由于差別化稅收的實(shí)施 使新建住房?jī)r(jià)格反而上升，其中差別化稅收對(duì)東部地區(qū)的影響大于全國(guó)平均水平，系數(shù)分別 為0.069和0.049，而對(duì)中部和西部地區(qū)的影響較小。同時(shí)，住房?jī)r(jià)格還明顯受上期交易價(jià) 格 的影響，說明住房?jī)r(jià)格具有“正反饋機(jī)制”，而且在全國(guó)三個(gè)區(qū)域中房?jī)r(jià)滯后一期的影響都 非常顯著。從全國(guó)看，房?jī)r(jià)受CPI的影響系數(shù)符號(hào)與理論不一致且不顯著，但在東部和中部 系數(shù)符號(hào)與理論一致。住房?jī)r(jià)格受利率的影響非常顯著，系數(shù)符號(hào)與理論也一致，即提高利 率可起到明顯抑制房?jī)r(jià)的作用，說明以貨幣政策為主的工具是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。
四、結(jié)論及建議
通過以上理論與實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)差別化房地產(chǎn)稅收政策將可起到引導(dǎo)住房消費(fèi)的作用。其中 差別化交易稅將能從總體上減少購(gòu)房消費(fèi)增加，租賃消費(fèi)，在購(gòu)房消費(fèi)結(jié)構(gòu)中將會(huì)增加新建 住房購(gòu)房比例，減少存量住房購(gòu)房比例，但交易稅并不能起到降低住房?jī)r(jià)格的作用。而差別 化的房產(chǎn)稅等保有稅的開征，在減少購(gòu)房消費(fèi)、增加租賃消費(fèi)的同時(shí)，還可起到降低住房 價(jià)格的作用。兩種房地產(chǎn)稅收都可起到抑制住房投資、投機(jī)需求的作用。同時(shí)，發(fā)現(xiàn)利率等 貨幣政策對(duì)住房消費(fèi)也起著顯著地調(diào)控作用，提高利率將會(huì)有效減少購(gòu)房消費(fèi)和抑制房?jī)r(jià)。
近期房地產(chǎn)稅收政策的頻繁調(diào)整主要目的是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，并起到了一定效果。但從長(zhǎng)期 看，房地產(chǎn)稅收政策的穩(wěn)定更加重要，房地產(chǎn)稅收制度的改革應(yīng)作為整個(gè)財(cái)稅體制改革的組 成部分來考慮，應(yīng)使用消費(fèi)者形成長(zhǎng)期的理性預(yù)期。從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來看，稅收政策的調(diào) 整要進(jìn)一步結(jié)合住房制度改革的深化，起到優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，防止房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，促進(jìn)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的作用。
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