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時(shí)間：2023-07-20 09:21:58
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作為當(dāng)?shù)亟佑|智能家居較早的商家，掌上通智能譚總在回顧市場發(fā)展歷程時(shí)表示，在廈門市場最早開始經(jīng)營智能家居業(yè)務(wù)的商家出現(xiàn)在2002年前后，當(dāng)時(shí)不少早期活躍在國內(nèi)市場的品牌開始陸續(xù)出現(xiàn)在廈門市場，但在一兩年后，一部分商家和品牌又逐漸淡出了廈門市場。
掌上通智能從2003年開始籌劃運(yùn)作智能配線箱業(yè)務(wù)，作為基礎(chǔ)部分配置，針對業(yè)主的基礎(chǔ)布線需求，配線箱業(yè)務(wù)在2005年左右達(dá)到市場峰值，但總體而言技術(shù)含量偏低、消費(fèi)者認(rèn)知有限。從2004年開始，掌上通智能通過接觸泊聲的背景音樂產(chǎn)品，開始涉足高端智能家居市場。
經(jīng)歷了多年的市場洗禮之后，掌上通智能譚總認(rèn)為，眼下消費(fèi)者的需求和增長也都存在，但始終沒有想象中的那么快，一直處于不溫不火的狀態(tài)。在集成商看來智能化產(chǎn)品為廣大消費(fèi)者接受，還是需要一段時(shí)間的市場培育。掌上通智能目前的經(jīng)營范圍涵蓋了智能照明、背景音樂、視頻交換、安防監(jiān)控、高清影院等全系列產(chǎn)品，公司也將自身定義為智能家居系統(tǒng)解決方案供應(yīng)商，為客戶提供整體的智能家居解決方案。其中，影院方面的業(yè)務(wù)更多側(cè)重于與智能控制系統(tǒng)的結(jié)合，不同于專業(yè)音響Hi―Fi級需求。并通過影音效果的融入使消費(fèi)者對于智能控制系統(tǒng)的體驗(yàn)更加直觀。
縣級市場偏重基礎(chǔ)型應(yīng)用
從事智能家居行業(yè)已有七八年時(shí)間的瑞力科智能家居總經(jīng)理尤善金在接受采訪時(shí)表示，根據(jù)長樂作為縣級市的市場現(xiàn)狀，瑞力科智能家居在經(jīng)營思路上以推廣基礎(chǔ)型應(yīng)用為主，將智能燈控、新風(fēng)、地暖等聯(lián)動(dòng)結(jié)合為業(yè)主打造智能化的生活空間，目前公司與國內(nèi)市場主流品牌均有合作，以保證產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品線的豐富。
瑞力科公司尤總告訴本刊記者，長樂作為福州周邊的縣級市，在當(dāng)?shù)厥袌鰟e墅項(xiàng)目較多，針對此類高端市場同樣有著潛在的市場需求。目前長樂當(dāng)?shù)厥袌鐾惖纳碳乙灿腥募?。根?jù)用戶的經(jīng)濟(jì)條件與消費(fèi)理念不同，用戶的配置價(jià)位從三四萬元的基本配置到十萬甚至幾十萬。
瑞力科智能家居目前在長樂也已建有體驗(yàn)門店，據(jù)了解，門店的銷售比例可以占到總量的三成。此外，結(jié)合市場人員跑單、客戶口碑介紹也占據(jù)了比較大的比例。
由于地區(qū)市場限制，在主要被“游擊隊(duì)”占據(jù)的長樂裝修市場，集成商在與裝修公司的合作方面很難達(dá)到像福州市場那樣的效果。對于本地市場經(jīng)營，瑞力科還是在摸索成熟的盈利模式，并準(zhǔn)備在此基礎(chǔ)上復(fù)制到周邊乃至全國的其他地區(qū)。
以市場為導(dǎo)向突破消費(fèi)認(rèn)知瓶頸
據(jù)了解，在廈門市場掌上通智能與同類商家碰單的現(xiàn)象還是比較常見的，掌上通智能總經(jīng)理譚曉云向本刊記者透露，當(dāng)?shù)匾?guī)?；纳碳夷壳坝形辶易笥?，但也有不少諸如安防、會議系統(tǒng)方面的集成商承接一些智能家居的業(yè)務(wù)，具體的商家數(shù)量也無法統(tǒng)計(jì)。
具體到市場推廣過程中，譚總認(rèn)為最大的瓶頸還是在于消費(fèi)認(rèn)知度，這也是由于產(chǎn)品本身的屬性決定，智能家居本身具有科技含量，并不為很多消費(fèi)者所了解，這需要一個(gè)漸進(jìn)式的市場認(rèn)知過程，而且時(shí)間也不會非?？?。
同樣在當(dāng)?shù)亟ㄓ兄悄芗揖芋w驗(yàn)店的掌上通智能，通過體驗(yàn)式營銷也收獲了一定的效果，但為之所付出的成本投入也是相當(dāng)大。掌上通智能總經(jīng)理譚嘵云表示在目前的市場形勢下，如果不能帶來明顯收益的話，體驗(yàn)店更多也只是發(fā)揮著在區(qū)域市場為智能家居理念普及的宣傳作用。因?yàn)橛袝r(shí)候長時(shí)間沒有客戶前來，而有的時(shí)候來店客戶也只是走馬觀花的看看。相比于選購傳統(tǒng)建材產(chǎn)品時(shí)，消費(fèi)者可以直接想象到安裝的效果，可以根據(jù)自己的喜好做出決定，而在智能家居方面則很難做到這一點(diǎn)。往往造成的情況是業(yè)主有一些興趣，但錯(cuò)過了第一次，第二次也很難再來光顧。
采訪中，我們了解到掌上通智能于2008年5月成為廈門裝飾協(xié)會會員，其經(jīng)銷的泊聲背景音樂產(chǎn)品也入選廈門裝飾協(xié)會精裝修材料推薦品牌，譚總透露這也是公司在當(dāng)?shù)亻_展的一系列市場推廣活動(dòng)之一，目前設(shè)計(jì)師在理解智能家居產(chǎn)品時(shí)更多還是看重自身利益的得失，所有的渠道方式終究還是需要市場的認(rèn)可。從反向考慮，一旦市場需求增大，也會刺激相應(yīng)的裝修和其他渠道。
此外，譚總還指出，早期從事智能家居的商家，大都帶有技術(shù)性思維，在處理經(jīng)營活動(dòng)時(shí)缺乏以市場為方向的考慮，盡管自身從業(yè)時(shí)間比較長，但也走過了不少彎路。對于很多新進(jìn)入智能家居行業(yè)的人士，需要認(rèn)識到，不能單憑自己的思維來判斷市場，因?yàn)樽罱K的成敗還是由市場來決定。在此過程中，如何看清市場方向便顯得至關(guān)重要。
堅(jiān)持中發(fā)展，摸索適合自身的發(fā)展之路
長樂瑞力科智能家居總經(jīng)理尤善金認(rèn)為，智能家居市場目前還處在一個(gè)過渡和發(fā)展的階段，作為直面終端的經(jīng)銷商應(yīng)當(dāng)立足于理念的普及，不能因?yàn)闃I(yè)主的消費(fèi)力有限就不愿意接一些小的單子。智能家居只有通過更多的客戶應(yīng)用，才能完成智能化生活理念的普及，而這本身也具有很好的廣告效應(yīng)，并以此提高用戶的生活舒適度、安全感和幸福感。
作為本地較早涉足智能家居領(lǐng)域的商家，瑞力科公司也走過了很多彎路，早期的想法是以賣產(chǎn)品為主切入市場，但當(dāng)時(shí)很多安防監(jiān)控產(chǎn)品在終端用戶眼里還是比較陌生，同樣的道理，眼下客戶對智能家居也是缺乏認(rèn)知。
瑞力科經(jīng)歷了當(dāng)初的小打小鬧，現(xiàn)在的經(jīng)營思路也轉(zhuǎn)向“在相同的空間中，打造非同尋常的智能化體驗(yàn)”。例如會規(guī)劃客戶家中的線路，以智能家居為業(yè)主的住宅提供保值功能，為用戶灌輸消費(fèi)理念，讓用戶明白購買的不只是功能，而是價(jià)值和生活品味。
不管是在哪個(gè)地區(qū)，只要堅(jiān)持不放棄就能摸索出一套適合自身的發(fā)展模式，而因?yàn)閮扇瓴灰姵尚Ь瓦x擇轉(zhuǎn)行的商家無法體會到的。
智能影音消費(fèi)鎖定中高端客戶
福州鳴聲影音總經(jīng)理林志育是在2007年和一位音響VIP客戶在溝通中，發(fā)現(xiàn)客戶對于智能家居非常感興趣，那個(gè)時(shí)候才開始接觸這一新鮮事物。目前公司根據(jù)自身優(yōu)勢特點(diǎn)，主要抓住了智能家居系統(tǒng)中的智能影音來進(jìn)行突破，林總表示，嗚聲影音目前在閩東南地區(qū)已經(jīng)形成了一定的根基。公司主要了澳斯迪中央音響、愛浪家庭影院以及SONY和三星家用投影機(jī)。在福州紅星美凱龍家居廣場及國美蘇寧家電賣場建有體驗(yàn)中心。接下來，還計(jì)劃將在福州、泉州及周邊二級城市開設(shè)四至五家體驗(yàn)店。
鳴聲影音目前接觸的主要客戶集中在中高端消費(fèi)群體。主要的客戶來源包括：門店自然客戶、家裝公司和設(shè)計(jì)師渠道，以及展會和沙龍等活動(dòng)。林總認(rèn)為，福州的消費(fèi)者在選購產(chǎn)品時(shí)主要首先看品牌。其次關(guān)注功能的差異化，此外，對于智能家居和影音產(chǎn)品，售后服務(wù)也格外關(guān)鍵。有良好的售后才有良好的口碑，集成商的品牌也就慢慢建立起來，當(dāng)然這與廠家的支持是有密切關(guān)系的。廠商
與商本身兩者是互惠互利的共贏狀態(tài)，市場處于初級開拓階段，兩者共同來投入這個(gè)市場，一起把品牌及口碑及形象工程建立起來。才能獲得后期市場的回報(bào)。在售后方面只有廠家服務(wù)后臺反應(yīng)迅速，才能使得居于市場前沿的集成商有更多的精力來開拓市場和推廣好品牌。
多種營銷方式相結(jié)合獲取有效客戶信息
目前在泉州具備一定規(guī)模的智能家居集成商還比較少，這類商家往往缺乏一整套的規(guī)章管理制度，市場也更多是處于摸索階段，很多情況也都是在做市場嘗試，并不是很完善。
之前在泉州從事傳統(tǒng)照明經(jīng)銷的程國馳先生，由于對智能家居比較感興趣，自2009年開始關(guān)注智能家居。目前公司在當(dāng)?shù)丶t星美凱龍建材賣場中也開設(shè)了一個(gè)體驗(yàn)店，其中由體驗(yàn)店而來的客戶可以占到20％左右的份額。
此外，體驗(yàn)店更多的還是發(fā)揮一個(gè)推廣窗口的作用，展示公司形象和信譽(yù)擔(dān)保，程國馳認(rèn)為和同類商家大多數(shù)集中在辦公寫字樓中的形式不同，建有一個(gè)實(shí)體體驗(yàn)店往往能夠給消費(fèi)者心理上帶來更安全的感覺。
除此以外，在小區(qū)內(nèi)做推廣和與開發(fā)商合作也是成為了重要的市場渠道，公司一般在小區(qū)交房前兩個(gè)月取得相關(guān)的客戶完整信息，包括客戶的現(xiàn)住址，并給他們郵寄資料。與此同時(shí)，在新建小區(qū)的出入口做墻體噴繪廣告。此外，還會在交房前一個(gè)月，每周兩次給客戶發(fā)短信通知和電話拜訪。在臨近交房前一周左右再聯(lián)合一些櫥柜、地板品牌的商家等，在酒店里開展一個(gè)小型會議營銷。
“相比較于普通小區(qū)住宅，別墅區(qū)的跟單時(shí)間往往比較長，對于怎樣獲得準(zhǔn)客戶信息，我們一般跟建筑行業(yè)的朋友信息共享。通過他們的前期過濾，可以很容易獲得有效信息。”程總說。
完善培訓(xùn)體系，把握差異化客戶需求
程國馳指出在當(dāng)?shù)厥袌鼋佑|的客戶類型主要有兩種：一種是小區(qū)客戶，另一種是別墅住戶。小區(qū)客戶主要對背景音樂比較感興趣，對燈光控制需要不強(qiáng)烈。在主觀因素方面，如果對音樂比較喜歡，重視軟裝飾的，會選擇背景音樂，因?yàn)楸尘耙魳番F(xiàn)在也是軟裝的一部分。而客觀因素方面，以之前接觸的一個(gè)小區(qū)項(xiàng)目為例，整棟樓裝修入住的有二十幾戶，其中安裝了背景音樂的客戶有十多戶，成功率達(dá)到70％。樓上、樓下互相參考的比較多，容易形成羊群效應(yīng)。其中分體機(jī)和主機(jī)式背景音樂的消費(fèi)選擇各占五成，別墅用戶則大多選擇用主機(jī)式背景音樂。
目前本地智能家居市場接近于爆發(fā)期，首先是當(dāng)?shù)匕惭b智能家居的項(xiàng)目日漸增多。此外，客戶的主動(dòng)需求不斷增多。在銷售過程中，與以往相比最大的感受在于，以前往往是想盡辦法讓客戶接受智能家居，在此基礎(chǔ)上才有可能選擇。而近兩年很多前來咨詢的客戶對智能家居有了一定的了解，因此或多或少都會選擇一部分。
而目前的難點(diǎn)在于，目前公司有五位銷售人員，但對于客戶的需求、產(chǎn)品的功能，各自理解的都不一致，水平參差不齊。怎么讓大家能對產(chǎn)品的介紹、客戶的心理狀態(tài)分析、銷售的技巧達(dá)到一致的水平成為亟待解決的問題。
智能家居已成別墅家裝必備考慮
隨著一些智能家商家的宣傳和相關(guān)媒體的關(guān)注，目前福州一些高端客戶慢慢的接受智能家居理念，已經(jīng)初步將智能家居視作裝修別墅中需要考慮到的項(xiàng)目。特別是2010年開始，嗚聲影音發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)睾芏鄤e墅客戶越來越多的考慮在家中地下室增設(shè)智能影院系統(tǒng)。
二、公司簡介
我進(jìn)入的是一家私營企業(yè)——江蘇億通高科技股份有限公司，現(xiàn)就該公司的一些基本情況做一下介紹。
江蘇億通高科技股份有限公司是按現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制組建的股份制企業(yè)。公司總資產(chǎn)4000多萬元，員工300多名，工程技術(shù)人員占員工總數(shù)的四分之一。年收入過億元，是國家重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)。其前身是常熟是電視設(shè)備廠，始建于一九八五年，是catv行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的骨干企業(yè)。公司現(xiàn)有兩處科研開發(fā)和生產(chǎn)基地，配備先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，能確保產(chǎn)品質(zhì)量和性能。設(shè)有光傳輸設(shè)備、數(shù)字通訊產(chǎn)品、雙向放大器和無源器件四個(gè)科研開發(fā)室，一個(gè)省級寬帶網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品研發(fā)中心，并與國家重點(diǎn)院校建立起了良好的校企合作關(guān)系。目前公司正積極的準(zhǔn)備上市。
公司主要經(jīng)營范圍有：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、智能化交通通訊網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)硬件及軟件產(chǎn)品的研究、生產(chǎn)和銷售，電子產(chǎn)品及通信設(shè)備(衛(wèi)星地面接收設(shè)備除外)、電子原器件、機(jī)械配件的生產(chǎn)和銷售，電子系統(tǒng)工程、通信系統(tǒng)工程、安全技術(shù)防范系統(tǒng)工程及消防和建筑智能化系統(tǒng)工程的設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試，機(jī)電設(shè)備的銷售，經(jīng)營自產(chǎn)產(chǎn)品及技術(shù)的出口業(yè)務(wù)；經(jīng)營企業(yè)生產(chǎn)、科研所需的原輔材料、儀器儀表、機(jī)械設(shè)備、零配件及技術(shù)的進(jìn)口業(yè)務(wù)；經(jīng)營進(jìn)料加工和“三來一補(bǔ)”業(yè)務(wù)。
公司能長期保持持續(xù)發(fā)展，在于它的企業(yè)理念：公司追求卓越，全員倡導(dǎo)奉獻(xiàn)。
公司目前的服務(wù)區(qū)域有：主導(dǎo)產(chǎn)品已覆蓋北京、天津、上海、重慶、南京、昆明、哈爾濱、呼和浩特、西安、蘭州、烏魯木齊、青島、廈門、蘇州、無錫等80％的省會和中心城市，用戶達(dá)300余家。市場占有份額為10.8％，高居全行業(yè)第二位。
三、現(xiàn)場操作
剛進(jìn)入江蘇億通，我被安排做了很多不同的事情，而大部分都是現(xiàn)場操作。其中現(xiàn)場操作的內(nèi)容主要包括現(xiàn)場的布線，系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)，設(shè)備的調(diào)試等。其中主要包括以下三個(gè)部分：中江三期部分、常熟招商城中心市場部分、常熟香格麗花園小區(qū)部分等。下面我將逐一介紹各部分的工作情況。
(一)、中江三期部分??現(xiàn)場布線
剛到公司的第一天，就被安排到了中江酒店進(jìn)行現(xiàn)場操作。中江酒店是一家集辦公、餐飲、住宿、娛樂于一體的五星級酒店，去實(shí)習(xí)的那個(gè)工地已經(jīng)是該酒店的第三期工程。
當(dāng)天主要進(jìn)行的是該酒店頂層(18層)設(shè)備間不同線纜的分配。該設(shè)備間總管16、17、18層的所有電纜。其中線纜按其功能分為電源線、數(shù)據(jù)線、電話語音線、tv線、監(jiān)控線等。對于每種線纜，根據(jù)事先貼好的標(biāo)簽進(jìn)行分類，并進(jìn)行重新標(biāo)記，其標(biāo)記的方法是按照每一個(gè)房間進(jìn)行分配的。做起來雖然簡單，但是由于數(shù)量眾多，就顯的有點(diǎn)繁瑣。
通過這次現(xiàn)場操作，基本了解了現(xiàn)場施工的基本情況和一些注意事項(xiàng)。
(二)、招商城中心市場部分??系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)
第三天，我就在經(jīng)理的安排下，跟一位師傅出去進(jìn)行維護(hù)。維護(hù)的內(nèi)容是招商城中心市場的電子巡更系統(tǒng)。主要工作是指導(dǎo)人員使用和更換射頻卡。
電子巡更系統(tǒng)主要用于巡檢工作的記錄考核，由感應(yīng)式智能巡邏管理系統(tǒng)軟件、巡檢器和各種射頻卡構(gòu)成。其主要采用無線射頻技術(shù)（rfid），結(jié)合現(xiàn)代信息技術(shù)，形成一套完善的巡更系統(tǒng)。其基本的原理就是在巡邏線路上安裝一系列代表不同點(diǎn)的射頻卡(又稱感應(yīng)卡)，巡邏到各點(diǎn)時(shí)巡邏人員用手持式巡檢器(相當(dāng)于刷卡機(jī))刷卡，把代表該點(diǎn)的卡號和時(shí)間同時(shí)記錄下來。巡邏完成后巡檢器通過通訊線把數(shù)據(jù)傳給計(jì)算機(jī)軟件處理，就可以對巡邏情況(地點(diǎn)、時(shí)間等)進(jìn)行記錄和考核。
具體使用的時(shí)候，先要軟件的設(shè)置，主要有七個(gè)步驟：第一步、管理人員的設(shè)置。第二步、設(shè)置巡檢器。對巡檢器進(jìn)行初始化(第一次使用時(shí)必要操作)。第三步、為每個(gè)巡邏員設(shè)置不同的身份識別卡。第四步、為每個(gè)檢查點(diǎn)設(shè)置不同的信息卡(稱信息鈕)。第五步、設(shè)置巡邏線路。第六步、排班，進(jìn)行班次設(shè)定。第七步、用通訊線把巡檢器連到計(jì)算機(jī)的九針串口上，打開巡檢器，把卡與巡邏員、檢查點(diǎn)、線路等的編號“對照表”下載到巡檢器，并且系統(tǒng)會自動(dòng)搜索巡檢器并自動(dòng)校準(zhǔn)巡檢器時(shí)鐘。這樣巡檢器將直接顯示它們的編號，非常方便。軟件設(shè)定后就可以使用巡檢器進(jìn)行巡邏了。先刷人員卡，再按線路的預(yù)先設(shè)定順序刷各檢查點(diǎn)卡，途中有事件就刷事件卡。巡邏完畢后，將把數(shù)據(jù)上載到系統(tǒng)中就可以進(jìn)行考核。
通過這次現(xiàn)場操作，對電子巡更系統(tǒng)有了一定的了解，并對維護(hù)時(shí)需注意的事項(xiàng)也有了一定的了解。
(三)、香格麗花園小區(qū)??設(shè)備的調(diào)試
香格麗花園小區(qū)是典型的智能住宅小區(qū)。此次調(diào)試主要是為住戶設(shè)置報(bào)警系統(tǒng)，該系統(tǒng)分為住戶聯(lián)網(wǎng)報(bào)警子系統(tǒng)和周界報(bào)警子系統(tǒng)。
住戶聯(lián)網(wǎng)報(bào)警子系統(tǒng)是由小區(qū)管理中心接警模塊、主干網(wǎng)絡(luò)、報(bào)警主機(jī)、探測器構(gòu)成報(bào)警網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。其探測器主要有緊急按鈕(用于緊急求救)、瓦斯報(bào)警器、紅外ck探測器。共2頁,當(dāng)前第1頁1
周界報(bào)警系統(tǒng)采用主動(dòng)紅外對射探測器及微波墻探測器。對射探頭由一個(gè)發(fā)射端和一個(gè)接收端組成。發(fā)射端發(fā)射經(jīng)調(diào)制后的兩束紅外線，這兩條紅外線構(gòu)成了探頭的保護(hù)區(qū)域。經(jīng)過調(diào)制的紅外線光源是為了防止太陽光、燈光等外界光源干擾，也可防止有人惡意使用紅外燈干擾探頭工作。對射探測器選用xa系列光電雙射束對射紅外探頭，能在室外惡劣的環(huán)境下正常工作，由于采用雙光束，可有效地降低誤報(bào)率。根據(jù)距離的不同，選用不同的探測器。
該報(bào)警系統(tǒng)直接通過總線連接到管理中心，由管理中心根據(jù)警情，做出及時(shí)準(zhǔn)確的處理。此外該系統(tǒng)還支持遠(yuǎn)程控制，住戶可以通過手機(jī)來獲得警情，并進(jìn)行處理。
再調(diào)試過程中，由于該系統(tǒng)分為八個(gè)防區(qū)，在布防時(shí)對每個(gè)防區(qū)進(jìn)行設(shè)置，設(shè)置時(shí)可以將其他防區(qū)屏蔽掉；最后進(jìn)行整體的測試調(diào)整。在設(shè)置過程中需注意線頭，以免接觸發(fā)生短路，造成設(shè)備損壞和故障。同樣通過萬用表來檢測出一些問題的所在，大部分問題都是短路造成的，反應(yīng)到萬用表上就是電壓不準(zhǔn)確。
調(diào)試相對維護(hù)具有一定的難度，光從時(shí)間上看，其所用的時(shí)間就比維護(hù)長，且工作量大。
四、理論與實(shí)例
在一個(gè)多月的實(shí)習(xí)中，接觸到了很多的工程實(shí)例，同時(shí)也查閱了公司以往很多的工程項(xiàng)目。每個(gè)工程的設(shè)計(jì)方案都是由所不同的，除了根據(jù)甲方的要求外還需要依據(jù)很多的標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)有：
建設(shè)部(1998)13號文《1998年國家建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)編制工作計(jì)劃》
建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室(1999)04號文件
《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(jgj／t16－92)
《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》(gb50198－94)
《安全防范工程程序與要求》(ga／t75－94)
《安全防范工程費(fèi)用概算編制辦法》(ga／t70－94)
《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》(gbj232-90，92)
《工業(yè)自動(dòng)化儀表工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》gbj93-86
《建筑智能化系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)管理暫行規(guī)定》(建設(shè)部1997-290)
《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(dbj-08-47-95)
《數(shù)據(jù)電纜接口規(guī)范(docsis)》
《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》
《工業(yè)企業(yè)通信接地設(shè)計(jì)規(guī)范》 gbj79-85
《軟件維護(hù)指南》 gb/t14079-93……
在短暫的實(shí)習(xí)過程中未能多這些標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更深入的了解，如果有機(jī)會，將在以后的工作中進(jìn)行學(xué)習(xí)。
在設(shè)計(jì)上，公司對于可視對講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、家居布線系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)等都相當(dāng)成熟。在實(shí)習(xí)過程中，并未對所有的系統(tǒng)進(jìn)行學(xué)習(xí)。下面就結(jié)合實(shí)例，對部分系統(tǒng)進(jìn)行介紹。
在經(jīng)過一段時(shí)間的實(shí)習(xí)，經(jīng)理交給我一個(gè)任務(wù)，編制常福茗苑住宅樓智能化工程的竣工資料。其中最主要的就是竣工圖紙的繪制，圖紙內(nèi)容包括系統(tǒng)圖，和室內(nèi)外布線和設(shè)備安置。最終在經(jīng)理和相關(guān)人員的幫助下完成了竣工圖的編制。
常福茗苑所涉及的系統(tǒng)包括可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、車輛出入庫系統(tǒng)、家庭報(bào)警系統(tǒng)等。下面是我學(xué)習(xí)到關(guān)于的可視對講系統(tǒng)的知識。
常福茗苑住宅小區(qū)共有10幢大樓，有355個(gè)單元，每個(gè)單元有2戶住戶，共計(jì)710戶住戶。為了確保小區(qū)內(nèi)的安全和住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，在小區(qū)的每幢大樓都安裝了可視對講系統(tǒng)，在每幢樓的樓梯口處設(shè)置了可視對講門口機(jī)，住戶單元內(nèi)設(shè)置可視對講分機(jī)。來訪者可通過樓梯口主機(jī)呼叫樓內(nèi)住戶，住戶可以拿起話筒與訪客通話，決定接受或拒絕來訪；住戶同意來訪者進(jìn)入后，遙控開啟樓門電控鎖，實(shí)現(xiàn)小區(qū)方便和快捷的管理。
本樓宇對講系統(tǒng)設(shè)備材料主要包括可視對講門口機(jī)、可視對講分機(jī)、小門口機(jī)、小區(qū)管理機(jī)、視頻分配放大器、樓層隔離器、開關(guān)電源和各種線纜等。
實(shí)際工程中采用第二代“立林”聯(lián)網(wǎng)樓宇對講系統(tǒng)，該品牌位于國內(nèi)中高檔水平是國內(nèi)領(lǐng)先的可視對講產(chǎn)品。系統(tǒng)功能完善、產(chǎn)品外形美觀精致、性能穩(wěn)定可靠、安裝使用簡單方便。
以國家電網(wǎng)公司資金集中管理規(guī)定為總體要求，結(jié)合公司資金管理工作的定位，在本級職權(quán)范圍內(nèi)對資金的安全、供給進(jìn)行管理，同時(shí)結(jié)合理論界的觀點(diǎn)及國內(nèi)先進(jìn)企業(yè)的資金管理經(jīng)驗(yàn)，將公司的資金管理工作思路從狹義的貨幣資金管理向廣義的資金管理進(jìn)行拓展，逐步做到全員參與、關(guān)注廣義的資金管理工作，以達(dá)到公司經(jīng)營管理水平的進(jìn)一步提升。（一）資金管理總體目標(biāo)按照國家電網(wǎng)公司資金集約化管理的總體要求，在確保資金安全的前提下，以資金預(yù)算管理為手段，加強(qiáng)資金集中運(yùn)作、調(diào)控，做到存量適度、結(jié)構(gòu)合理、運(yùn)用順暢，最大限度地提高資金管理效益，為增強(qiáng)公司經(jīng)營發(fā)展能力、電網(wǎng)建設(shè)跨越式、智能化發(fā)展提供財(cái)務(wù)保障。（二）資金安全管理資金安全問題無處不在，它可能發(fā)生在任何層面、任何資產(chǎn)、任何時(shí)候。確保資金安全在公司范疇內(nèi)已得到充分重視，事實(shí)上，資金安全是盈利的前提，如果“本”沒有得到保全，所謂的“盈利”只能是虛假的盈利，為此資金安全管理需進(jìn)一步強(qiáng)化。（三）資金供求管理在國家電網(wǎng)公司財(cái)務(wù)集約化工作具體部署下，實(shí)施資金集中管理，形成現(xiàn)代集團(tuán)公司廣泛采用的資金管理模式體系，電力公司作為集團(tuán)成員之一，主要的資金管理工作任務(wù)就是在保證資金安全的前提下，運(yùn)營好公司的資金，在保證生產(chǎn)經(jīng)營需要的同時(shí)，降低資金使用成本，提高資金的使用效率。
（一）智能家居的含義智能家居是以住宅為平臺，利用綜合布線技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)、安全防范技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、音視頻技術(shù)將家居生活有關(guān)的設(shè)施集成或控制，構(gòu)建高效的住宅設(shè)施與家庭日程事務(wù)的管理系統(tǒng)，提升家居的安全性、便利性、舒適性和藝術(shù)性，并實(shí)現(xiàn)環(huán)保節(jié)能的居住環(huán)境。具體來說，智能家居系統(tǒng)是將物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通訊等技術(shù)與產(chǎn)品制造、用戶體驗(yàn)等進(jìn)行融合，通過在住宅內(nèi)部建立局域性的通信網(wǎng)絡(luò)，可將通信設(shè)備和家居設(shè)備互相連接并作為智能家居系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的基本元素。系統(tǒng)為內(nèi)部設(shè)備提供相互間的信息交流通路，通過相應(yīng)的硬件、軟件的支持來實(shí)現(xiàn)智能家居終端對家居設(shè)備和住宅的狀態(tài)監(jiān)測和監(jiān)控，并將生成的記錄數(shù)據(jù)保存在系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中。通過對住宅內(nèi)部環(huán)境的長期監(jiān)測，智能獲取居住者的居住習(xí)慣，進(jìn)一步結(jié)合人為設(shè)定的控制指令，自動(dòng)控制、調(diào)節(jié)設(shè)備狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)住宅的智能化、人性化，為居住者提供一個(gè)舒適、安全、節(jié)能的住宅環(huán)境。對智能家居企業(yè)而言，就是通過互聯(lián)網(wǎng)將各種智能家居產(chǎn)品連接起來，形成一個(gè)有序體系，為用戶提供家居整體解決方案，滿足用戶的需求。對普通的消費(fèi)者或者用戶而言，智能家居就是指通過各種智能家居產(chǎn)品與系統(tǒng)的使用，使生活更加的方便、舒適和安全。
（二）智能家居的市場特征智能家居的市場特征可從供需兩個(gè)方面來分析。從供方來看，主要是二類企業(yè)，一類是智能建筑的供應(yīng)商，也就是具備互聯(lián)網(wǎng)思維和技術(shù)的房地產(chǎn)商，這類企業(yè)正密切關(guān)注智能家居系統(tǒng)技術(shù)的研發(fā)而提前在自己提供的產(chǎn)品中，預(yù)留空間和管線，方便智能家居產(chǎn)品的安裝和使用，或者和智能家居系統(tǒng)的供應(yīng)商一起合作，直接在自己的建筑中引入智能家居系統(tǒng)，為用戶提供整套的智能家居解決方案。另一類企業(yè)，就是智能家居產(chǎn)品和系統(tǒng)的供應(yīng)商，這類企業(yè)主要是由傳統(tǒng)的家電廠商、家居（廚房、衛(wèi)生間、地板等）廠商和裝飾裝修公司構(gòu)成，目前已有與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的智能化產(chǎn)品投放市場，如：智能電視、智能冰箱、智能手機(jī)等，但真正集大成為一體的智能家居系統(tǒng)平臺，目前尚處于研發(fā)之中。從需方來看，智能家居直接面向消費(fèi)者市場，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及與部分先期智能產(chǎn)品的購買使用，已完成了智能家居產(chǎn)品對消費(fèi)者的教育，智能電視、智能冰箱等智能家電正逐步進(jìn)入家庭，現(xiàn)在是家庭和個(gè)人消費(fèi)者更新?lián)Q代的首選，我們可以預(yù)見，智能家居潛伏著巨大的市場規(guī)模，現(xiàn)在正進(jìn)入市場的導(dǎo)入期，隨著不斷有更多新型的智能家居產(chǎn)品投放市場，該市場將快速成長，成為新經(jīng)濟(jì)的主要代表產(chǎn)業(yè)。
二、基于“互聯(lián)網(wǎng)+”的智能家居營銷戰(zhàn)略的整合
（一）一體化增長戰(zhàn)略的整合一體化增長是企業(yè)增長戰(zhàn)略的主要內(nèi)容。傳統(tǒng)的一體化增長是在同一供應(yīng)鏈下的產(chǎn)、供、銷一體化，局限于生產(chǎn)領(lǐng)域。如：前向（產(chǎn)銷）一體化、后向（）一體化，橫向（產(chǎn)產(chǎn)）一體化?；凇盎ヂ?lián)網(wǎng)+”的智能家居的一體化增長，則開始打破這一局限，向消費(fèi)領(lǐng)域進(jìn)軍。如：TCL日前公告：宣布與騰訊、未來電視達(dá)成平臺、內(nèi)容、牌照三方資源強(qiáng)勢整合的戰(zhàn)略級合作，三方有意將硬件設(shè)計(jì)能力、騰訊海量及獨(dú)家優(yōu)質(zhì)視頻資源、未來電視的國家級互聯(lián)網(wǎng)電視新媒體運(yùn)營能力三者相融合，形成基于互聯(lián)網(wǎng)電視的播控平臺，打造互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)容生態(tài)圈。TCL還與中國電影科學(xué)技術(shù)研究所合作，共同推進(jìn)電影智能家庭影院試點(diǎn)合作的落地，通過這種一體化（前向）的戰(zhàn)略整合，TCL已經(jīng)從單一的家電制造商向互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)容提供商延伸并融合，其產(chǎn)品線的鏈條拉長，經(jīng)營范圍擴(kuò)大，企業(yè)增長前景光明。
（二）合作戰(zhàn)略的整合合作戰(zhàn)略是合作各方出于長期共贏考慮，建立在共同利益基礎(chǔ)上的深度合作，使整體利益最大化。合作戰(zhàn)略的優(yōu)勢是合作各方可以集中資源發(fā)展、利用自己的核心技術(shù)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，獲得協(xié)同效應(yīng)，取得長遠(yuǎn)的競爭優(yōu)勢。對于智能家居而言，由于其技術(shù)的復(fù)雜性和市場的多變性，單一企業(yè)是很難獨(dú)立完成其產(chǎn)品研發(fā)、平臺建設(shè)、市場培育的，因此，必定需要眾多國內(nèi)外企業(yè)，進(jìn)行跨產(chǎn)業(yè)、跨技術(shù)、跨市場的緊密合作。在合作過程中，關(guān)于合作伙伴的選擇、合作的方式、合作的目標(biāo)等就要進(jìn)行戰(zhàn)略上的整合。目前，國內(nèi)已經(jīng)有兩種主要的力量，構(gòu)成了戰(zhàn)略合作模式：一種是小米—美的的股權(quán)式合作，合作的目標(biāo)是希望實(shí)現(xiàn)從智能產(chǎn)品開發(fā)到軟件系統(tǒng)配套，構(gòu)建一個(gè)完整意義的智能家居生態(tài)圈。另一種是海爾—魅族的契約式合作。小米和海爾在智能家居生態(tài)圈的建設(shè)方面采用了兩種不同的合作模式。小米采用的是以確定目標(biāo)群體進(jìn)行封閉式生態(tài)圈的構(gòu)建，即嚴(yán)格按照目標(biāo)群體的特點(diǎn)來選擇進(jìn)入生態(tài)圈的企業(yè)。海爾采用的則是開放式生態(tài)圈，將不同品類的智能設(shè)備和服務(wù)連入平臺，實(shí)現(xiàn)跨品牌、品類的互認(rèn)，使消費(fèi)者可以自選產(chǎn)品組合。（三）目標(biāo)市場戰(zhàn)略的整合目標(biāo)市場戰(zhàn)略是市場營銷的主要戰(zhàn)略之一，其基礎(chǔ)是存在著消費(fèi)者需求和購買行為等的差異性，通過市場細(xì)分的方式，尋求具有類似需求特征的消費(fèi)者群體為細(xì)分市場，選擇并確定有吸引力的細(xì)分市場為企業(yè)目標(biāo)市場，開展有針對性的營銷活動(dòng)，滿足其需要。智能家居目標(biāo)市場戰(zhàn)略的整合，是指可以發(fā)揮智能家居系統(tǒng)的技術(shù)特點(diǎn)，通過相應(yīng)的硬件、軟件的支持來實(shí)現(xiàn)智能家居終端智能地獲取居住者的居住信息和消費(fèi)習(xí)慣，并將生成的記錄數(shù)據(jù)保存在系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中，運(yùn)用大數(shù)據(jù)和云計(jì)算可以準(zhǔn)確把握消費(fèi)者個(gè)體的需求特征，從而使得精準(zhǔn)營銷成為可能。在互聯(lián)網(wǎng)+的條件下，企業(yè)的目標(biāo)市場從滿足類似需求（群體需求）向滿足個(gè)性化需求（個(gè)體需求）轉(zhuǎn)變，這不但促使市場的進(jìn)一步細(xì)分，也會對企業(yè)的市場戰(zhàn)略、生產(chǎn)方式、營銷觀念產(chǎn)生重大影響。智能家居與傳統(tǒng)產(chǎn)品的目標(biāo)市場營銷的不同點(diǎn)見表1：
（四）品牌戰(zhàn)略的整合品牌戰(zhàn)略就是公司將品牌作為核心競爭力，以獲取差別利潤與價(jià)值的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略。品牌戰(zhàn)略規(guī)劃的職責(zé)與內(nèi)容就是制定以品牌核心價(jià)值為中心的品牌識別系統(tǒng)，然后以建立品牌識別系統(tǒng)為主，整合企業(yè)的資源進(jìn)行營銷傳播活動(dòng)等一系列價(jià)值活動(dòng)，同時(shí)優(yōu)選高效的品牌化戰(zhàn)略與品牌架構(gòu)，不斷地推進(jìn)品牌資產(chǎn)的增值并且最大限度地合理利用品牌資產(chǎn)。目前智能家居市場推出的產(chǎn)品，大多是傳統(tǒng)家電的智能化，其品牌也是延用了原有廠商的品牌，除蘋果在2014年推出了HomeKit外，尚未見到真正意義上的智能家居的獨(dú)立品牌，領(lǐng)導(dǎo)品牌更談不上，從市場角度來看，一片品牌藍(lán)海正展示在我們面前，我們的企業(yè)已經(jīng)走在研發(fā)的前列，進(jìn)行品牌建設(shè)應(yīng)該引起足夠重視。品牌戰(zhàn)略的整合可以是推出新的獨(dú)立品牌，也可以是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的合作品牌，但一定要盡快推出，形成品牌優(yōu)勢，掌握行業(yè)的話語權(quán)。
三、基于“互聯(lián)網(wǎng)+”的智能家居營銷策略的整合
（一）產(chǎn)品策略的整合1、智能家居整體概念的形成2014年國家家電博覽會（Appli-ance&electronicsWorldExpo，簡稱AWE）使各種智能家電產(chǎn)品成為亮點(diǎn)之一?！爸悄堋背蔀榱薃WE2014最重要的關(guān)鍵詞之一。AWE現(xiàn)場特設(shè)智能家電展區(qū)及“未來智慧家庭體驗(yàn)館”，提供基于移動(dòng)互聯(lián)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的工業(yè)化應(yīng)用成果展示及現(xiàn)場體驗(yàn)，智能系統(tǒng)的上游芯片、傳感器、集成電路、大數(shù)據(jù)分析、網(wǎng)絡(luò)電信等企業(yè)共同參與，將開放式的智能應(yīng)用作用于家電、家居、環(huán)境監(jiān)測、能源管理、健康管理、安防等產(chǎn)品實(shí)際生活中。從目前來看，智能家居，家電先行。現(xiàn)在投放市場的是一些智能化的單件家電產(chǎn)品，真正意義上的智能家居系統(tǒng)尚未出現(xiàn)，因此，什么是智能家居？有哪些功能？能給消費(fèi)者帶來什么樣的利益？這些知識還停留在專家研究或技術(shù)展示層面，對于普通消費(fèi)者來說，很多人還是云里霧繞的，說不清概念，也就激不起欲望。因此，需要從消費(fèi)者的角度來盡快形成智能家居的整體概念，并用簡練的文字、語言、符號等進(jìn)行概括和傳播，從而激發(fā)市場需求，形成巨大的成長空間。2、智能家居新技術(shù)研發(fā)的協(xié)同智能家居的核心技術(shù)是智能家居中樞系統(tǒng)的研究。智能家居技術(shù)領(lǐng)域的研究主要有基于Linux操作系統(tǒng)的智能家居自動(dòng)化控制，分別從家電控制、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的軟硬件設(shè)施、娛樂系統(tǒng)、溝通系統(tǒng)、數(shù)據(jù)系統(tǒng)、控制樞紐、家電自動(dòng)化設(shè)置部分進(jìn)行描述。諦聽科技的李程曾說過“智能家居的核心一定是智慧家庭云操作系統(tǒng)，它一定是你未來智慧生活的一個(gè)門戶入口，而小云路由OS就是這樣的一個(gè)系統(tǒng)?！庇嘘P(guān)學(xué)者文章中提出基于智能家居設(shè)備級的調(diào)度系統(tǒng)PAX，對該系統(tǒng)核心內(nèi)容進(jìn)行描述并根據(jù)實(shí)際電力資源體制對其在優(yōu)化設(shè)備功耗方面進(jìn)行描述。通過實(shí)際的數(shù)據(jù)驗(yàn)證對其模擬的電力系統(tǒng)和實(shí)際功耗調(diào)度進(jìn)行驗(yàn)證?？偟膩碚f，智能家居系統(tǒng)是對各種新技術(shù)的綜合應(yīng)用。因此智能家居企業(yè)在發(fā)展的過程中除了利用自己的技術(shù)優(yōu)勢之外還要進(jìn)行充分的外部合作，實(shí)現(xiàn)新技術(shù)研發(fā)的協(xié)同效應(yīng)。3、智能家居市場導(dǎo)入的整合自2014年開始，蘋果、谷歌、三星等國際主流消費(fèi)電子陸續(xù)開始了在智能家居產(chǎn)業(yè)的布局，先發(fā)優(yōu)勢越來越顯著。在國內(nèi)市場上，傳統(tǒng)家電廠商，智能終端廠商，以及數(shù)據(jù)有線無線傳輸廠商等都開始了智能家居產(chǎn)業(yè)的布局，盡管各類型廠商的行業(yè)切入點(diǎn)不同，但最終的目標(biāo)還是要實(shí)現(xiàn)對家用電器的控制，并通過通信網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，可以說，各類廠商跑馬圈地的過程已經(jīng)開始。但大多是分散的、個(gè)體的市場行為，看不清市場導(dǎo)入的整體戰(zhàn)略，因此，需要對未來市場的發(fā)展，進(jìn)行明確的規(guī)劃和策劃，落實(shí)具體的營銷措施。
關(guān)鍵詞企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制有效性
一、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制概述
企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制的目的是實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營管理目標(biāo)，使集團(tuán)公司的資產(chǎn)更加安全完整，保證集團(tuán)公司財(cái)務(wù)報(bào)告和相關(guān)信息的真實(shí)完整，落實(shí)集團(tuán)總部的各項(xiàng)制度和文件、提高企業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營管理效果和效率，并且在企業(yè)集團(tuán)各個(gè)分、子公司之間以及各個(gè)部門之間采取的相互牽制、約束、協(xié)調(diào)、調(diào)整和控制等的一系列舉措和手段。加強(qiáng)集團(tuán)公司的經(jīng)營管理提高競爭能力需要集團(tuán)公司內(nèi)部控制建設(shè)，建立集團(tuán)公司內(nèi)控制度有利于提高集團(tuán)公司的經(jīng)營管理水平，有利于提高其競爭能力和經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。集團(tuán)公司內(nèi)部控制不同于單個(gè)企業(yè)，集團(tuán)公司的內(nèi)控是由控股母公司對各個(gè)分、子公司實(shí)施的一種控制，母公司通過資本控制、金融控制、人員控制、財(cái)務(wù)控制等來實(shí)現(xiàn)對分、子公司的控制。
二、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀
（一）企業(yè)集團(tuán)對內(nèi)部控制的認(rèn)知不深刻。企業(yè)集團(tuán)要想使內(nèi)控制度在其內(nèi)部充分發(fā)揮有效作用，首先應(yīng)當(dāng)提高內(nèi)部控制在集團(tuán)內(nèi)部的認(rèn)知度，如果內(nèi)控的認(rèn)知度較低或者重視不夠，會影響到內(nèi)部控制在集團(tuán)內(nèi)部實(shí)施的效果。目前，企業(yè)集團(tuán)的許多領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為內(nèi)控可有可無，這這種陳舊、惰性的認(rèn)知?jiǎng)荼貢璧K企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制制度的建立健全和有效實(shí)施。
（二）企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部環(huán)境不完善。合理、科學(xué)的建立內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)集團(tuán)內(nèi)控制度建設(shè)的基礎(chǔ)，在這方面應(yīng)當(dāng)把握好集權(quán)和分權(quán)的關(guān)系，規(guī)范好集權(quán)和分權(quán)內(nèi)控制度的建立會更加順利。由于各個(gè)企業(yè)集團(tuán)的組織形式、經(jīng)營模式和規(guī)模等等不盡相同，因此各個(gè)企業(yè)集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)也不能完全一樣。目前仍有許多企業(yè)集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置不科學(xué)、合理，不僅損害了集團(tuán)公司整體的利益，也不利于內(nèi)部控制在集團(tuán)內(nèi)部有效實(shí)施。
（三）有效控制集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)缺失。由于企業(yè)集團(tuán)層次多、經(jīng)營范圍廣的特點(diǎn)，因此，其面臨的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)自然就多，所有，建立一套有效防控集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)的體系是很有必要的。眼下，許多企業(yè)集團(tuán)是國有企業(yè)，由于長期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響，造成這些企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)險(xiǎn)意識不高，沒有分析、識別和防控風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，大多數(shù)企業(yè)集團(tuán)沒有建立風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制，有些集團(tuán)公司雖建立了但是存在的問題較多，不能有效的防范和控制風(fēng)險(xiǎn)。
（四）內(nèi)部會計(jì)控制不健全。內(nèi)部會計(jì)控制是企業(yè)集團(tuán)內(nèi)控制度中的重要一個(gè)環(huán)節(jié)，它要求各業(yè)務(wù)部門采用財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)來創(chuàng)造企業(yè)集團(tuán)的價(jià)值。然而，很多企業(yè)集團(tuán)對內(nèi)部會計(jì)控制重視不夠，造成財(cái)務(wù)信息不實(shí)，企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)合并報(bào)表失真等等。當(dāng)上市的子公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和經(jīng)營危機(jī)時(shí)，有的企業(yè)集團(tuán)公司又違規(guī)為上市的子公司作巨額的擔(dān)保，騙取銀行的信用。我國企業(yè)集團(tuán)的母公司大多是國有獨(dú)資公司，所有權(quán)與經(jīng)營全分離，監(jiān)管不力，導(dǎo)致內(nèi)部會計(jì)控制失效，損害出資人和企業(yè)利益。
三、企業(yè)集團(tuán)有效建立內(nèi)控制度的措施
（一）重視企業(yè)文化建設(shè)，提高企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營管理者的認(rèn)識。集團(tuán)公司經(jīng)營管理者對內(nèi)控認(rèn)識的程度，管理水平和經(jīng)營措施等等都影響著集團(tuán)公司的內(nèi)部建設(shè)。因此，集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高對內(nèi)部的認(rèn)識，在日益激烈的市場環(huán)境中，集團(tuán)公司要加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立一套切實(shí)可行的內(nèi)控制度勢在必然。公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)更新思想觀念，站在集團(tuán)總部的高度，將內(nèi)部控制度由傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)控制轉(zhuǎn)向整個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中去。
（二）加強(qiáng)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)，進(jìn)一步的明確董事會地位。合理設(shè)置集團(tuán)公司的組織結(jié)構(gòu)能夠改變集團(tuán)公司單一股權(quán)結(jié)構(gòu)的狀況。針對集團(tuán)公司中股東大會、董事會、經(jīng)理層等重疊的情況，需要建立一個(gè)有效、獨(dú)立、公正的董事會，明確董事會在集團(tuán)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)中具有主導(dǎo)地位。保證獨(dú)立董事的獨(dú)立地位，避免流于形式。可以面向社會公開聘任執(zhí)行董事，使董事會公正的履行職責(zé)，成立審計(jì)委員會，預(yù)算管理委員會，風(fēng)險(xiǎn)管理委員等專業(yè)機(jī)構(gòu)，對集團(tuán)公司各個(gè)分子公司和各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的控制，合理保證董事會的決議能夠公平、有效的得到落實(shí)。
（三）建立并不斷完善集團(tuán)公司的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外部市場環(huán)境變化莫測，企業(yè)之間的競爭也日趨激烈，集團(tuán)公司面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)，這些不確定性的風(fēng)險(xiǎn)客觀的影響著集團(tuán)公司的發(fā)展。如何應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)是集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)考慮的問題，因此集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)和防范風(fēng)險(xiǎn)，對各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)分析原因，特別是審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)將發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)的向上級回報(bào)并提出應(yīng)對措施。集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)對公司的影響程度，采取相應(yīng)的應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的具體措施來合理的應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，使集團(tuán)公司總體效益最大化。
（四）建立并不斷完善集團(tuán)公司內(nèi)部信息溝通體系。建立并不斷完善集團(tuán)公司內(nèi)部信息溝通體系有利于提高內(nèi)控制度運(yùn)行的效率和效果，有利于集團(tuán)公司快速的獲取所需要的信息，進(jìn)行適時(shí)有效的溝通，為集團(tuán)公司的內(nèi)控制度建設(shè)并實(shí)施做好鋪墊。集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)建立包括集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)分子公司之間重要生產(chǎn)經(jīng)營、管理活動(dòng)的信息溝通系統(tǒng)，進(jìn)行集約化的管理，開展集成化、智能化、價(jià)值化以及網(wǎng)路化的管理新模式，使集團(tuán)公司內(nèi)外部各個(gè)分子公司和各個(gè)部分之間實(shí)現(xiàn)有效的溝通，信息順利傳遞。此外，集團(tuán)公司還應(yīng)當(dāng)建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對內(nèi)部控制中發(fā)現(xiàn)的問題能及時(shí)的反饋到集團(tuán)公司，及時(shí)的采取相應(yīng)的完善措施。
綜述所述，企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)的工程，需要企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層以及企業(yè)各內(nèi)部各職能部門共同參與完成。所以，企業(yè)集團(tuán)的內(nèi)控制度建設(shè)應(yīng)顧全大局，妥善進(jìn)行，可以成立領(lǐng)導(dǎo)小組或者指定適當(dāng)?shù)臋C(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)、實(shí)施等日常工作。由企業(yè)的監(jiān)事會、審計(jì)部門對關(guān)鍵控制程序和環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督。此外，為確保企業(yè)集團(tuán)內(nèi)控制度的有效執(zhí)行，企業(yè)還應(yīng)建立約束激勵(lì)機(jī)制、績效考核機(jī)制，并且認(rèn)真貫徹落實(shí)。
此外，業(yè)內(nèi)人士還建議大家重視幾個(gè)要點(diǎn)。
位置氛圍
開發(fā)商大都深諳商住物業(yè)選址的重要性，所以在商圈及交通便利之處，商住公寓分布也最為集中。
據(jù)“我愛我家”經(jīng)紀(jì)公司專業(yè)人士介紹，目前商住公寓主要分布在中關(guān)村、亞運(yùn)村、CBD區(qū)域、燕莎商圈及金融街一帶。中關(guān)村商圈具有較強(qiáng)的文化氛圍，因此IT公司、文化行業(yè)及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)多選擇入駐中關(guān)村。亞運(yùn)村則成為高科技、經(jīng)貿(mào)、證券投資、文化娛樂類公司集中的區(qū)域。而從事對外貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、公關(guān)顧問等公司及外企駐京辦事處多選擇在CBD商圈安營扎寨。因不同商圈具有不同的市場氛圍及消費(fèi)人群，企業(yè)主便可根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)定位選擇適合的商圈及位置。
戶型功能
商住公寓除了租金比較便宜外，其功能也更加多樣。一般的寫字樓只能用于辦公，而商住公寓則宜商宜住，甚至可以做儲貨之用。面積的選擇也格外靈活，不少商住公寓的戶型設(shè)計(jì)從幾十平方米的小辦公戶型到1000平方米的大開間均可選擇。所以商住公寓已經(jīng)不再局限于只可供創(chuàng)業(yè)階段的公司及小型企業(yè)辦公之用，中型企業(yè)同樣可以選擇到滿意戶型。
目前較受歡迎的躍層及自由分割組合的空間設(shè)計(jì)充分考慮了員工居住、儲貨與辦公區(qū)有效區(qū)分，公司不同部門合理分隔等問題。如駐京辦事處就可將躍層戶型的上層作為休息場所，而下層則可用來辦公；中小公司可將上層作為管理階層辦公場所，下層作為員工辦公場所，以便動(dòng)靜分離。對于成長型企業(yè)來說，可以自由分割組合的設(shè)計(jì)可以適應(yīng)公司成長壯大，人員增多的狀況。當(dāng)然，良好的物業(yè)形象也十分重要，如氣派的外立面、大堂和電梯間，可以有效地提高公司的形象。
租金數(shù)目
商住公寓的租金大致相當(dāng)于同地段相鄰寫字樓租金的1/2-1/3，但即便同一地段，商住公寓的租金也會因其知名度、物業(yè)配套的不同而有所區(qū)別。
以中關(guān)村商圈商住公寓為例，月租金價(jià)格從每平方米5美元到10美元不等，每平方米6-8美元的月租金比較常見；物業(yè)費(fèi)用更是千差萬別，最低的每平方米不到3元人民幣，最高的卻在10元以上，其物業(yè)配套設(shè)施及功能也會有所差別。企業(yè)主可根據(jù)自己的辦公需要及資金實(shí)力做出選擇。
配套設(shè)施
品質(zhì)較高的商住物業(yè)，其配套設(shè)施常常會與寫字樓不相上下，如配有防火通道、單元內(nèi)的噴淋器的安全防火系統(tǒng)及抗震設(shè)計(jì)，并且金融、票務(wù)、郵政、會議、洗衣等商務(wù)配套服務(wù)齊全，以及智能化網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備及充足的車位。在資金允許的情況下，選擇設(shè)施盡量完善的商住公寓，將使日常的工作更加安全高效。
中圖分類號：F406 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-0225-01
資本管理是―個(gè)必不可少的重要電力公司監(jiān)管環(huán)節(jié)，具有重要的意義，提高電力公司管理水平，為了提高電力企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，選擇適當(dāng)?shù)馁Y金管理系統(tǒng)，一個(gè)成熟的資本管理體系的建立是必不可少的工具。電力公司選擇合適的資金管理體系能夠有效的促進(jìn)電力公司各部門之間的溝通，提升電力公司管理工作。建立精確的資金管理制度更有利于省電力公司對資金的流動(dòng)過程進(jìn)行監(jiān)督、管理，對投資、融資安全進(jìn)行全面控制。因此資金管理制度的建立是企業(yè)資金管理中最為重要的環(huán)節(jié)。
“公司管理以財(cái)務(wù)管理為中心，財(cái)務(wù)管理以資金管理為中心”的理念早已深入人心，資金管理也總是隨著財(cái)務(wù)管理的發(fā)展而發(fā)展。企業(yè)集團(tuán)的資金管理模式很大程度上取決于集團(tuán)整體財(cái)務(wù)管理的模式，從這種意義上說，財(cái)務(wù)管理的發(fā)展趨勢決定資金管理的選擇傾向。
現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理發(fā)展中遇到了諸多難題，集權(quán)與分權(quán)的選擇無疑是諸多難題中較為突出的問題?？偣緦ψ庸荆ǚ止荆┴?cái)務(wù)管理應(yīng)采取何種模式是關(guān)系集團(tuán)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要問題，然而，關(guān)于財(cái)務(wù)管理模式在集權(quán)與分權(quán)之問的選擇一直存在爭論。從歷史的發(fā)展過程來看，也經(jīng)歷了數(shù)次分權(quán)、集權(quán)模式的轉(zhuǎn)換。最近對100多家跨國公司的一項(xiàng)調(diào)查表明，將近45%的公司計(jì)劃在今后幾年內(nèi)采取更為集中的財(cái)務(wù)管理政策，只有8.8%的跨國公司準(zhǔn)備向子公司放權(quán)。越來越多的企業(yè)集團(tuán)趨向于建立統(tǒng)一的資金管理系統(tǒng)。
此輪財(cái)務(wù)集中化管理趨勢背后的直接動(dòng)力是管理環(huán)境的變革以及管理創(chuàng)新的發(fā)展，尤其是信息技術(shù)的迅猛發(fā)展為資金集中管理所需的信息處理提供了基礎(chǔ)?，F(xiàn)代通信技術(shù)支持了跨地區(qū)大型企業(yè)集團(tuán)對全球分支機(jī)構(gòu)的龐大現(xiàn)金流動(dòng)做出實(shí)時(shí)、同步管理，使得企業(yè)有可能以低成本從事全球范圍的實(shí)時(shí)信息交流。銀行等金融系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化和信息化使企業(yè)可以在極短的時(shí)問內(nèi)調(diào)動(dòng)資金。這樣，在激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭中。企業(yè)集團(tuán)正在經(jīng)歷的組織結(jié)構(gòu)扁平化、生產(chǎn)經(jīng)營靈捷化、利益實(shí)體擴(kuò)大化、經(jīng)營范圍全球化等一系列的變革，也促使企業(yè)集團(tuán)在資金管理中進(jìn)行不斷的嘗試與探索。企業(yè)集團(tuán)的資金集中管理正是這些變革推動(dòng)的結(jié)果，也是趨勢發(fā)展的必然。
現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制集中化的核心要義是資金集中管理。對跨國跨地區(qū)的大型企業(yè)來說，集中化管理模式更有利于總公司從宏觀上控制、協(xié)調(diào)；通過整合集團(tuán)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息，尤其是資金的集中管理，統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)籌安排、統(tǒng)一調(diào)度、合理使用、實(shí)時(shí)監(jiān)控，使集團(tuán)母公司、子公司及子公司之問的資金劃轉(zhuǎn)在集團(tuán)內(nèi)部循環(huán)，集團(tuán)成員單位的資金收付得到集中監(jiān)控和合理調(diào)配，避免集團(tuán)資金體外循環(huán)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。資金集中管理可以將財(cái)力資源在全系統(tǒng)內(nèi)統(tǒng)一調(diào)度，從而降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，緩解資金短缺，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
一、電力公司資金管理的思路
以國家電網(wǎng)公司資金集中管理規(guī)定為總體要求，結(jié)合公司資金管理工作的定位，在本級職權(quán)范圍內(nèi)對資金的安全、供給進(jìn)行管理，同時(shí)結(jié)合理論界的觀點(diǎn)及國內(nèi)先進(jìn)企業(yè)的資金管理經(jīng)驗(yàn)，將公司的資金管理工作思路從狹義的貨幣資金管理向廣義的資金管理進(jìn)行拓展，逐步做到全員參與、關(guān)注廣義的資金管理工作，以達(dá)到公司經(jīng)營管理水平的進(jìn)一步提升。
（一）資金管理總體目標(biāo)
按照國家電網(wǎng)公司資金集約化管理的總體要求，在確保資金安全的前提下，以資金預(yù)算管理為手段，加強(qiáng)資金集中運(yùn)作、調(diào)控，做到存量適度、結(jié)構(gòu)合理、運(yùn)用順暢，最大限度地提高資金管理效益，為增強(qiáng)公司經(jīng)營發(fā)展能力、電網(wǎng)建設(shè)跨越式、智能化發(fā)展提供財(cái)務(wù)保障。
（二）資金安全管理
資金安全問題無處不在，它可能發(fā)生在任何層面、任何資產(chǎn)、任何時(shí)候。確保資金安全在公司范疇內(nèi)已得到充分重視，事實(shí)上，資金安全是盈利的前提，如果“本”沒有得到保全，所謂的“盈利”只能是虛假的盈利，為此資金安全管理需進(jìn)一步強(qiáng)化。
（三）資金供求管理
在國家電網(wǎng)公司財(cái)務(wù)集約化工作具體部署下，實(shí)施資金集中管理，形成現(xiàn)代集團(tuán)公司廣泛采用的資金管理模式體系，電力公司作為集團(tuán)成員之一，主要的資金管理工作任務(wù)就是在保證資金安全的前提下，運(yùn)營好公司的資金，在保證生產(chǎn)經(jīng)營需要的同時(shí)，降低資金使用成本，提高資金的使用效率。
二、資金管理新模式的實(shí)施成效及分析
提高了賬戶管理能力。經(jīng)省公司和四大銀行省行協(xié)商決定，省公司所屬各分公司欲開立賬戶，必須先向省公司提出開戶申請，由省公司和省行根據(jù)賬戶的隸屬關(guān)系、收支性質(zhì)、銀行網(wǎng)點(diǎn)號碼等情況統(tǒng)一編碼后，再通知相應(yīng)網(wǎng)點(diǎn)和供電公司開戶。同樣的，各供電分公司變更和撤銷95596賬戶時(shí)，也必須事先征得省公司和省行同意。95596賬戶的設(shè)置，為省公司樹立了品牌效應(yīng)，增強(qiáng)了省公司的賬戶管理能力，有效減少了各分公司亂開、多開賬戶情況。
公司銀行賬戶數(shù)量大幅減少。虛擬集團(tuán)賬戶的開立，使得所有二級賬戶成為一級賬戶的附屬賬戶，大幅減少了公司實(shí)賬戶的個(gè)數(shù)。在2005年11月末實(shí)施集團(tuán)賬戶前，省公司及各供電分公司在工農(nóng)中建共有實(shí)賬戶1131個(gè)。到2006年年底，省公司及各供電分公司在工農(nóng)中建僅有實(shí)賬戶131個(gè)。
提高了資金歸集速度。目前公司所屬各市縣分公司在工農(nóng)中建開設(shè)的收入和支出賬戶全部納入了集團(tuán)賬戶管理，借助集團(tuán)賬戶的自動(dòng)、實(shí)時(shí)歸集資金的功能，用電客戶所有的繳費(fèi)都直接實(shí)時(shí)進(jìn)入公司一級賬戶，資金歸集周期由原來的5至6天一次變?yōu)榱阒芷?，提高了省公司資金集中速度。
集團(tuán)賬戶的使用使手工勞動(dòng)得到解脫，極大地提高了工作效率。實(shí)施集團(tuán)賬戶后，省公司本部可通過二級賬戶直接對外支付，省去了原先結(jié)算中心二次換票和人工結(jié)算的落后做法；同時(shí)也省去了省公司和基層單位之間每日資金上下劃工作，提高了全省財(cái)務(wù)人員的工作效率。
提高了資金風(fēng)險(xiǎn)防范能力。根據(jù)省公司與工農(nóng)中建四大銀行的協(xié)議，銀行對所有二級收入賬戶設(shè)置了支出凍結(jié)標(biāo)識，各網(wǎng)點(diǎn)對二級收入賬戶不出售支票，杜絕了各分公司違規(guī)使用電費(fèi)資金的現(xiàn)象，嚴(yán)格保證了公司收支兩條線管理模式的貫徹執(zhí)行，保障了電費(fèi)資金的安全，有效防范了資金風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
二、實(shí)踐調(diào)查的目的
社會實(shí)踐是學(xué)校根據(jù)專業(yè)教學(xué)的要求，對我們已學(xué)部分理論知識進(jìn)行綜合運(yùn)用的培訓(xùn)，其目的在于讓我們接觸社會，加強(qiáng)對社會的了解，培養(yǎng)和訓(xùn)練認(rèn)識、觀察社會以及分析解決問題的能力，提高專業(yè)技能，使之很快的融入到工作當(dāng)中去。2019年5月——7月我在xx的實(shí)踐。
三、實(shí)踐調(diào)查的內(nèi)容與過程
應(yīng)收賬款是企業(yè)擴(kuò)大市場份額，爭取競爭主動(dòng)性的強(qiáng)有力的措施。隨著業(yè)務(wù)發(fā)展不斷擴(kuò)大，公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度日趨規(guī)范，應(yīng)收賬款的管理制度也更加完善。
(一)制定合理的信用政策和有效的信用標(biāo)準(zhǔn)。公司財(cái)務(wù)部門強(qiáng)化會計(jì)基礎(chǔ)工作，規(guī)范會計(jì)核算在做好應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng)的日常工作外，根據(jù)應(yīng)收賬款的特點(diǎn)結(jié)合自身的具體情況，制定往來款項(xiàng)的信用政策和制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。公司根據(jù)不同時(shí)期、不同市場環(huán)境、不同的銷售合作對象，制定出不同的信用期間、信用標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)金折扣政策，盡量為減少壞賬創(chuàng)造條件。
(二)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排隊(duì)，確定信用等級。該公司通過對客戶信用資料的調(diào)查分析，確定評價(jià)信用優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)。對反映客戶短期償債能力的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債率以及長期償還負(fù)債能力的指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債、產(chǎn)權(quán)比率、或有負(fù)債比率、已獲利息倍數(shù)和帶息負(fù)債比率進(jìn)行分析。結(jié)合公司承受風(fēng)險(xiǎn)的能力及競爭的需要，劃分客戶的信用等級，對于不同等級的客戶給于不同的信用優(yōu)惠或附加限制條款。
(三)定期編制《應(yīng)收賬款催收報(bào)表》。該公司按照客戶賬期情況設(shè)立《應(yīng)收賬款催收報(bào)表》，詳細(xì)反映內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門以及各個(gè)客戶應(yīng)收賬款的發(fā)生、增減變動(dòng)、余額及其每筆賬齡等財(cái)務(wù)信息，每周由財(cái)務(wù)部門主管信用控制管理人員發(fā)送給相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員跟進(jìn)。同時(shí)加強(qiáng)合同管理，對客戶執(zhí)行合同情況進(jìn)行跟蹤分析，防止壞賬風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。通過《應(yīng)收賬款催收報(bào)表》的編制，公司管理決策層和相關(guān)部門就能夠準(zhǔn)確、及時(shí)、全面地掌握應(yīng)收賬款的現(xiàn)狀，有針對性地制定欠款催收政策。
四、實(shí)踐調(diào)查結(jié)果
xx整個(gè)應(yīng)收賬款管理體系還是比較全面、規(guī)范的。隨著社會日新月異的變化，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，公司也面臨著新的挑戰(zhàn)。在實(shí)踐中本人也了解到該公司在應(yīng)收賬款方面尚存在以下幾方面的問題：
(一)占用流動(dòng)資金，降低資金使用效率。賒銷商品時(shí)，發(fā)出存貨，貨款卻不能同時(shí)收回，大量的流動(dòng)資金被應(yīng)收賬款占用，造成現(xiàn)金流入短缺，影響該公司資金周轉(zhuǎn)，從而影響其正常經(jīng)營。(二)增加經(jīng)營成本削弱短期償債能力。賒銷雖然使公司產(chǎn)生了較多的收入，增加了利潤，但現(xiàn)金流入并未增加，而且在應(yīng)收賬款引起的催收中，該公司要投入一定的人力、物力、財(cái)力，這些都加速了公司的現(xiàn)金流出，也削弱了公司的短期償債能力。(三)應(yīng)收賬款的賬齡越來越長，增加壞賬風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收賬款如得不到及時(shí)清理，該公司不能按時(shí)收回貨幣資金，則意味著潛在的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，賬齡越長，壞賬的風(fēng)險(xiǎn)越大，會增加收賬成本。該公司還發(fā)生了長期賒銷客戶(個(gè)體戶經(jīng)營的單位)在協(xié)議結(jié)賬時(shí)間竟然人去樓空的情況。四、該公司在應(yīng)收賬款管理方面的成功與存在問題的原因分析：(一)應(yīng)收賬款的管理是一個(gè)企業(yè)必須重視的環(huán)節(jié)，應(yīng)收賬款的信用標(biāo)準(zhǔn)是公司的收入往來的必要途徑，為了減少壞賬公司的應(yīng)收賬款必須定期收回。因此在應(yīng)收賬款管理的成功有助于公司財(cái)務(wù)的收付支出的管理、利于企業(yè)的發(fā)展。(二)應(yīng)收賬款占據(jù)流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展落后于其他企業(yè)、經(jīng)營成本的提高致使公司現(xiàn)金流出量不斷的增加、酒店的賒賬客戶多了應(yīng)收賬款的時(shí)間就長致使壞賬的數(shù)額就增大，這樣使酒店的應(yīng)收賬款收回增加了風(fēng)險(xiǎn)，從而不利于酒店財(cái)務(wù)人員的管理，使酒店的利潤減少。
五、實(shí)踐調(diào)查的總結(jié)與體會
(一)改進(jìn)建議
針對該公司在應(yīng)收賬款管理方面的不足，本人結(jié)合專業(yè)所學(xué)提出如下改進(jìn)建議：
一、資金管理概述
資金管理是指企業(yè)根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營計(jì)劃及財(cái)務(wù)狀況，對企業(yè)籌資、投資、生產(chǎn)經(jīng)營及利潤分配全過程資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排的理財(cái)活動(dòng)，資金管理涵蓋了從資金籌集到產(chǎn)品生產(chǎn)并銷售后資金回籠的全過程，主要內(nèi)容為資金結(jié)算管理、資金流管理及資金風(fēng)險(xiǎn)控制。資金管理是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。在當(dāng)前激烈的市場競爭環(huán)境中，完善的資金管理能夠保障企業(yè)不斷提高資金使用效率，加速企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度，降低資金成本，從而逐漸建立市場競爭優(yōu)勢。目前，企業(yè)資金管理模式有分散管理和集中管理兩種類型，兩種模式各有利弊。分散管理模式能夠保證企業(yè)的市場應(yīng)變能力，且充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，但該模式下容易產(chǎn)生資金沉淀、資金成本高、資金使用效率低的問題。集中管理模式下能夠?qū)ζ髽I(yè)資金進(jìn)行統(tǒng)一使用、調(diào)配，有效避免資金沉淀等低效率問題，但會影響員工的積極性，且對配套措施要求較高。集中管理模式可以細(xì)分為：一是統(tǒng)收統(tǒng)支模式，該模式下企業(yè)的結(jié)算資金收支業(yè)務(wù)均由資金管理部門集中統(tǒng)一控制和調(diào)度，公司內(nèi)部子公司或下屬單位不能通過外部銀行賬戶進(jìn)行資金結(jié)算。現(xiàn)金支配權(quán)及控制權(quán)均上收至公司總部，資金總部對公司資金具有高度審批權(quán)及控制權(quán)，該模式適用于企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期，且規(guī)模較小、經(jīng)營區(qū)域范圍較小的企業(yè)；二是結(jié)算中心模式，該模式下結(jié)算中心是企業(yè)資金結(jié)算和支付業(yè)務(wù)的管理性機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)內(nèi)部各部門、子公司之間的資金結(jié)算和現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)。企業(yè)下屬各單位或子公司在結(jié)算中心開立內(nèi)部賬戶，并與其外部賬戶關(guān)聯(lián)，確保結(jié)算中心對其資金收付的實(shí)時(shí)監(jiān)控，該模式適用于成長期和成熟期的企業(yè)；三是財(cái)務(wù)公司模式。該模式下，企業(yè)的資金結(jié)算和收付業(yè)務(wù)通過企業(yè)內(nèi)部設(shè)立的財(cái)務(wù)公司進(jìn)行結(jié)算，財(cái)務(wù)公司不僅具有結(jié)算功能，還可為其成員單位或企業(yè)提供擔(dān)保、資信調(diào)查、資產(chǎn)管理咨詢等業(yè)務(wù)，該模式適用于對資金集中控制要求不高的企業(yè)。
二、企業(yè)資金管理現(xiàn)狀
（一）資金結(jié)算方面
資金集約化管理手段落后，造成資金閑置甚至形成“體外循環(huán)”。首先，企業(yè)普遍存在多頭開戶、資金分散的現(xiàn)象，造成資金閑置及浪費(fèi)。企業(yè)普遍存在銀行賬戶較多的現(xiàn)象，尤其是經(jīng)營地域廣、業(yè)務(wù)范圍大、業(yè)務(wù)規(guī)模大的國有企業(yè)，其結(jié)算賬戶往來資金頻繁、結(jié)算資金數(shù)額較大。由于經(jīng)營地域分散、且經(jīng)營項(xiàng)目數(shù)量大，在各地開立的銀行結(jié)算賬戶也較多，企業(yè)資金廣泛分散于各銀行賬戶中，造成了資金的沉淀及閑置。其次，缺乏有效的集約化資金管理手段和方便、快捷的資金歸集模式。由于缺乏有效的資金集中管理手段和管理制度，使得企業(yè)資金閑置，出現(xiàn)資金被挪作他用而形成“體外循環(huán)”，威脅到企業(yè)資金的安全性。同時(shí)，由于資金歸集模式落后，還是通過傳統(tǒng)的手工記賬、電匯等形式上收資金，已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代企業(yè)對資金支付結(jié)算的快捷、便利性要求，同時(shí)也增加了企業(yè)財(cái)務(wù)人員的工作負(fù)擔(dān)。
（二）資金流管理方面
資金預(yù)算管理體制不完善，導(dǎo)致企業(yè)營運(yùn)資金不足。企業(yè)資金預(yù)算制度不完善，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營決策缺乏科學(xué)依據(jù)，甚至出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)緊張的局面。企業(yè)資金預(yù)算依賴個(gè)人的管理經(jīng)驗(yàn)和預(yù)測估計(jì)，導(dǎo)致預(yù)算編制不準(zhǔn)確、不嚴(yán)謹(jǐn)、可行性不強(qiáng)，企業(yè)資金收支缺乏籌劃和約束，資金支出隨意性大，資金挪作他用的問題突出，企業(yè)資金使用效率低下，資金安全無保障。由于資金預(yù)算管理的薄弱，導(dǎo)致企業(yè)資金管理不能從企業(yè)戰(zhàn)略角度出發(fā)，資金收支安排缺乏整體性，甚至導(dǎo)致企業(yè)收不抵支，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難等嚴(yán)重的問題。資金管理信息系統(tǒng)難以實(shí)現(xiàn)資金的實(shí)時(shí)監(jiān)控。目前，我國企業(yè)對資金信息的收集和傳遞方式較傳統(tǒng)、單一，難以實(shí)現(xiàn)對企業(yè)資金的實(shí)時(shí)監(jiān)控。雖然有些企業(yè)已經(jīng)采用了ERP系統(tǒng)，但由于財(cái)務(wù)人員對軟件配套功能模塊沒有充分掌握，ERP只發(fā)揮了結(jié)算的基礎(chǔ)功能，而ERP軟件的預(yù)算管理、融資信貸、資金監(jiān)控功能沒有得到充分發(fā)揮。結(jié)算系統(tǒng)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)軟件不對接，不利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)物流、資金流、信息流的統(tǒng)一整合。企業(yè)資金管理軟件系統(tǒng)與其他業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)未實(shí)現(xiàn)信息對接與共享，導(dǎo)致資金管理信息與企業(yè)財(cái)務(wù)信息無法實(shí)現(xiàn)信息的互通共享，造成重復(fù)作業(yè)。資金管理信息與財(cái)務(wù)信息的數(shù)據(jù)口徑不一，也無法形成企業(yè)內(nèi)部信息規(guī)模優(yōu)勢，降低了企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率。
三、加強(qiáng)企業(yè)資金管理的措施和建議
（一）根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況選擇適宜的資金管理模式
資金管理的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資金的集中、成本費(fèi)用的下降、資金監(jiān)控的強(qiáng)化以及資金使用效率的提升。為實(shí)現(xiàn)資金管理的目標(biāo)，需要確保資金管理模式的合理性及可行性。企業(yè)根據(jù)企業(yè)資金管理特點(diǎn)、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)發(fā)展階段、業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模、業(yè)務(wù)種類、業(yè)務(wù)區(qū)域經(jīng)營范圍等，綜合各方面因素合理選擇資金管理模式，確保資金管理模式的合理性及可行性。企業(yè)選擇資金管理模式的標(biāo)準(zhǔn)為：若企業(yè)正處于創(chuàng)業(yè)期，企業(yè)規(guī)模較小且經(jīng)營范圍較局限，對資金集中管理具有強(qiáng)烈要求，可采用統(tǒng)收統(tǒng)支的資金管理模式；若企業(yè)處于成長期或成熟期，需要對企業(yè)資金的收支進(jìn)行及時(shí)了解及監(jiān)控，又需要保持企業(yè)下屬單位或子公司的自主性，則可以選擇結(jié)算中心模式。該模式下，企業(yè)資金管理是通過資金管理部門的部門職能實(shí)現(xiàn)的，采取收支兩條線的資金管理模式。公司資金管理總部不直接管理下屬單位的資金業(yè)務(wù)，公司資金通過網(wǎng)銀系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)上收和下?lián)埽浞直Ｕ狭讼聦賳挝坏淖灾餍约胺e極性的同時(shí)，又實(shí)現(xiàn)了資金的實(shí)時(shí)監(jiān)控；若企業(yè)屬于經(jīng)營規(guī)模龐大的控股經(jīng)營公司，希望實(shí)現(xiàn)分權(quán)程度高的現(xiàn)金集中管理，則可采用財(cái)務(wù)公司模式。該模式下，財(cái)務(wù)公司對下屬單位的賬戶沒有實(shí)際控制權(quán)，且開戶單位與財(cái)務(wù)公司屬業(yè)務(wù)合作關(guān)系。財(cái)務(wù)公司可以為企業(yè)提供投資理財(cái)、單位貸款、信用擔(dān)保、融資租賃、證券發(fā)行及投資等綜合性金融服務(wù)，可以有效提高企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資金的靈活使用、調(diào)配。
（二）加快企業(yè)資金管理信息系統(tǒng)建設(shè)
積極引用最新計(jì)算機(jī)信息處理技術(shù)并統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理軟件，實(shí)現(xiàn)各個(gè)管理系統(tǒng)的信息對接與互通是實(shí)現(xiàn)“資金集中管理”的技術(shù)支撐。首先，積極采用最新、最先進(jìn)的信息處理技術(shù)，如云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等先進(jìn)信息處理技術(shù)，是推廣資金管理科學(xué)方法與手段的實(shí)現(xiàn)渠道。前沿信息技術(shù)的引用，能夠提高企業(yè)資金管理的智能化、科學(xué)化水平，實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的深度挖掘與分析，提高資金管理決策的科學(xué)性與可行性。其次，統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理軟件，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)的對接與互通。統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理軟件，加強(qiáng)與軟件開發(fā)商的業(yè)務(wù)合作與探討，根據(jù)企業(yè)自身情況“私人定制”企業(yè)專屬財(cái)務(wù)管理軟件，打通各類業(yè)務(wù)系統(tǒng)的互聯(lián)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)物流、資金流、信息流的統(tǒng)一整合，加速企業(yè)業(yè)務(wù)信息的溝通交流，有效提升企業(yè)管理決策的時(shí)效性。加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員對財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的認(rèn)識及應(yīng)用能力，確保業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)各項(xiàng)先進(jìn)、智能功能模塊充分發(fā)揮作用，如利用財(cái)務(wù)軟件可實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總賬、應(yīng)收及應(yīng)付賬款管理、資金預(yù)算編制、固定資產(chǎn)管理、票據(jù)通、現(xiàn)金流量、銀企對賬、財(cái)務(wù)分析等的全過程管理，同時(shí)，還可發(fā)揮會計(jì)憑證錄入、查詢、審核、進(jìn)賬等多種賬務(wù)處理功能。
（三）加強(qiáng)資金結(jié)算管理
加強(qiáng)銀行賬戶管理，建立企業(yè)統(tǒng)一賬戶。將企業(yè)的不同銀行賬戶資金統(tǒng)一歸集到單一賬戶進(jìn)行支付結(jié)算，建立統(tǒng)一的企業(yè)結(jié)算系統(tǒng)和銀企接口。通過建立統(tǒng)一賬戶系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)對分散資金的集中管理，有效避免資金在各銀行賬戶的沉淀，并節(jié)約支付結(jié)算費(fèi)用，利用銀行的網(wǎng)絡(luò)支付結(jié)算系統(tǒng)減少資金在途時(shí)間，有效提高資金周轉(zhuǎn)、結(jié)算效率。另外，統(tǒng)一企業(yè)賬戶資金，能夠提高企業(yè)在銀行的資信狀況，從而獲取更多的銀行授信。建立完善的資金管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資金的集中管理、監(jiān)控和實(shí)時(shí)預(yù)警。企業(yè)應(yīng)積極借鑒國際先進(jìn)的資金管理理念，與國內(nèi)軟件開發(fā)商合作，研發(fā)設(shè)計(jì)適合企業(yè)實(shí)際情況的資金管理系統(tǒng)。資金管理信息系統(tǒng)應(yīng)包括以下功能：首先，實(shí)現(xiàn)資金的集中及歸集管理。將分散于各銀行結(jié)算賬戶的資金統(tǒng)一歸集，并可根據(jù)企業(yè)不同部門的資金需求進(jìn)行資金分配、調(diào)度。其次，具有資金風(fēng)險(xiǎn)管控功能，可根據(jù)企業(yè)資金流量數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)預(yù)警，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)資金流動(dòng)的異常，有效防范企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)。最后，提高資金業(yè)務(wù)處理效率、業(yè)務(wù)處理流程的規(guī)范化。資金管理新系統(tǒng)能夠有效提高資金數(shù)據(jù)傳輸效率以及業(yè)務(wù)處理效率，從而降低財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)壓力。
（四）強(qiáng)化資金控制管理
1.加強(qiáng)企業(yè)的資金預(yù)算管理。資金預(yù)算管理是優(yōu)化資金管理的前提與基礎(chǔ)，資金預(yù)算管理的目的是保障企業(yè)正常運(yùn)營的資金需求，根據(jù)企業(yè)資金需求及時(shí)進(jìn)行籌資，并對閑置資金進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。資金預(yù)算管理能夠提高企業(yè)現(xiàn)金的使用效率，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，并降低企業(yè)資金成本。強(qiáng)化資金預(yù)算管理，應(yīng)從以下方面著手：一方面，采取科學(xué)的預(yù)算編制方法，制定科學(xué)、可行的資金預(yù)算方案。企業(yè)在資金預(yù)算編制時(shí)，應(yīng)充分考慮企業(yè)生產(chǎn)計(jì)劃、產(chǎn)品銷量及產(chǎn)品市場價(jià)格、以往年度的生產(chǎn)經(jīng)營成本、安全設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、企業(yè)職工福利及企業(yè)文化建設(shè)等成本費(fèi)用，充分了解歷史年度的現(xiàn)金流入、流出數(shù)據(jù)，提高預(yù)算編制的精確性。另一方面，嚴(yán)格控制企業(yè)成本支出。在預(yù)算額度內(nèi)使用企業(yè)資金，并規(guī)范資金的審批流程，明確資金審批限額。2.強(qiáng)化企業(yè)的投融資管理。首先，根據(jù)企業(yè)資金預(yù)算，制定科學(xué)、合理的企業(yè)融資計(jì)劃。對企業(yè)融資工作進(jìn)行提前規(guī)劃與安排，可以為企業(yè)爭取更多的資金籌集時(shí)間，爭取資金成本更低的融資方式，并有效避免因盲目過度籌資導(dǎo)致的資金浪費(fèi)。其次，根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)范制定投資規(guī)劃及方案，將企業(yè)閑置資金投放到企業(yè)經(jīng)營所需的資本性項(xiàng)目，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及規(guī)劃的逐步實(shí)施，有效整合、延伸企業(yè)價(jià)值鏈，為企業(yè)及其股東創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益。
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校區(qū)物業(yè)公司的定位還應(yīng)超越高校的范疇來認(rèn)識和理解。目前制約高校后勤社會化進(jìn)程的不但有高校內(nèi)部的因素，更有社會的因素。所以，我們要把高校后勤社會化改革放到社會的大環(huán)境中去定位和思考，不僅要主動(dòng)適應(yīng)高校的發(fā)展，也要主動(dòng)適應(yīng)社會的變革。
二、制度建設(shè)是規(guī)范校區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)
制度是要求大家共同遵守，按一定程序辦事的規(guī)范和行為準(zhǔn)則。一個(gè)企業(yè)的內(nèi)部制度建設(shè)是否科學(xué)、合理、完備，在很大程度上決定著企業(yè)的外部競爭力，尤其是在市場競爭日趨有序化、規(guī)范化的今天，制度建設(shè)更是企業(yè)的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，這對于物業(yè)管理企業(yè)也不例外。
1、制度建設(shè)的意義和作用
以國家法律和政府有關(guān)部門頒行的政策法規(guī)及后勤發(fā)展總公司相關(guān)文件為指導(dǎo)，以物業(yè)管理公司自身的經(jīng)營宗旨、經(jīng)營范圍及承擔(dān)的任務(wù)為依據(jù)，并借鑒其他優(yōu)秀物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合公司自身及所管理物業(yè)的實(shí)際情況，制定較為完備、適用的制度和實(shí)施細(xì)則，具有十分積極的現(xiàn)實(shí)意義。
（1）制度是物業(yè)管理工作的準(zhǔn)繩和依據(jù)。
（2）制度建設(shè)是物業(yè)管理企業(yè)逐步走向成熟并向規(guī)范化、科學(xué)化和法制化發(fā)展的必要前提。
（3）制度建設(shè)有助于建立對物業(yè)管理企業(yè)的民主監(jiān)督機(jī)制，使之能更好地發(fā)揮物業(yè)管理的職能，為學(xué)校和師生創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全、方便的工作和生活環(huán)境。
（4）制度建設(shè)有利于推動(dòng)物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。
（5）規(guī)范、約束員工的行為。任何一個(gè)物業(yè)管理公司要進(jìn)行有效的內(nèi)部管理，首先必須要有一套具有約束力的制度作為前提。制度是集體意志的體現(xiàn)，只有依靠制度才能使員工有章可循，根據(jù)公司的制度來規(guī)范、約束自己的行為，始終圍繞公司的服務(wù)管理目標(biāo)開展工作。
（6）協(xié)調(diào)公司內(nèi)部各部門之間的相互關(guān)系。現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的整個(gè)管理職能被分?jǐn)偨o其內(nèi)部各部門承擔(dān)，只有建立必要的制度，明確各部門的職責(zé)和權(quán)力范圍，才能使各部門各司其職，互相銜接，緊密配合，使公司的管理活動(dòng)順利開展。
（7）樹立物業(yè)管理公司的良好形象。物業(yè)管理是窗口行業(yè)，與學(xué)校和廣大師生進(jìn)行24小時(shí)的接觸。健全的制度能體現(xiàn)物業(yè)管理公司良好的內(nèi)部管理，樹立良好的外部形象，增強(qiáng)學(xué)校和廣大師生們對物業(yè)管理公司的信任度。
2、物業(yè)管理公司的內(nèi)部制度可設(shè)為：
（1）領(lǐng)導(dǎo)制度。主要是確立物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)體制，即確立公司各領(lǐng)導(dǎo)的職權(quán)分配、工作方式、決策方式、協(xié)調(diào)方式等，明確各領(lǐng)導(dǎo)之間的分工合作關(guān)系。
（2）職能制度。職能制度主要是指各部門的責(zé)任制度，可以按功能設(shè)立維修服務(wù)部、動(dòng)力通訊部、文印服務(wù)部、校園清衛(wèi)部、樓群管理部、綠化工程部。
（3）崗位責(zé)任制度。崗位責(zé)任制度主要是明確物業(yè)管理公司各個(gè)不同崗位的責(zé)、權(quán)、利，可分為兩大塊：管理人員崗位責(zé)任制和操作人員崗位責(zé)任制。
（4）綜合管理制度。綜合管理制度是指物業(yè)管理公司的全體員工和各個(gè)部門都必須遵守和執(zhí)行的一些跨部門、協(xié)調(diào)性、綜合性的制度，其中有員工守則、培訓(xùn)制度、勞動(dòng)制度、考核獎(jiǎng)勵(lì)制度等。
（5）管理程序制度。管理程序是物業(yè)管理公司在運(yùn)作過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、路線規(guī)定，比如對外通告、申請報(bào)告等等必須要有統(tǒng)一的文字格式并送上級部門審批后方可張貼或上交。
3、制度建設(shè)的原則
物業(yè)管理公司作為一種現(xiàn)代性的企業(yè)組織，制度建設(shè)是其運(yùn)行規(guī)范化的必然要求，它是物業(yè)管理公司競爭取勝的“軟件”。制度的作用是顯而易見的，它不僅可以規(guī)范、約束員工個(gè)人行為，協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部、公司與學(xué)校各職能部門和師生的關(guān)系，同時(shí)還能規(guī)范校區(qū)內(nèi)各色不一的師生個(gè)人行為?，F(xiàn)在把校區(qū)物業(yè)管理公司制度建設(shè)的原則概括如下：
（1）結(jié)合校區(qū)物業(yè)管理公司的實(shí)際，正確把握“彈性”尺度。必須從管理對象的特點(diǎn)及學(xué)校環(huán)境條件等出發(fā)，結(jié)合公司自身實(shí)際情況，量體裁衣，制定出既能規(guī)范員工的行為又不束縛員工的手腳，能充分調(diào)動(dòng)員工的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性的制度。
（2）責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。要通過制度明確員工、各個(gè)部門相應(yīng)的職責(zé)、權(quán)力、所獲的報(bào)酬及獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)要注意明確彼此之間工作的銜接，使整個(gè)物業(yè)管理工作有序規(guī)范地進(jìn)行。
（3）定性與定量相結(jié)合。在制定制度時(shí)，必須將定性與定量相結(jié)合。只考慮前者不考慮后者，就會使對員工、部門工作績效的檢查考核沒有尺度和依據(jù)；只考慮后者不考慮前者，就會使檢查考核無法正確定位。
（4）規(guī)章制度應(yīng)簡明扼要，便于理解、記憶，以便員工對照執(zhí)行。
（5）相對穩(wěn)定性。制度一旦確立下來，就應(yīng)具有相對穩(wěn)定性，這是制度的關(guān)鍵所在。如果制度朝令夕改，員工就會無所適從。只有具有相對的穩(wěn)定性，才便于員工更好地貫徹執(zhí)行。
三、服務(wù)是校區(qū)物業(yè)管理的硬指標(biāo)
高水平的物業(yè)管理除了有完好的硬件設(shè)施外，更重要的還要有一支素質(zhì)過硬的管理隊(duì)伍。優(yōu)良的服務(wù)最起碼要求做到以下幾點(diǎn)：
（1）服務(wù)態(tài)度熱情
物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為師生熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌，語言規(guī)范，談吐文雅，遵時(shí)守約，衣冠整潔，舉止大方，動(dòng)作雅觀，稱呼得當(dāng)。
（2）服務(wù)設(shè)備完好
良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。對管轄范圍內(nèi)的設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于良好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。
（3）服務(wù)技能嫻熟
服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。物管從業(yè)人員除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)。
（4）服務(wù)項(xiàng)目齊全
除了搞好校區(qū)物業(yè)管理必須服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，開展各種能滿足師生的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使廣大師生享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。
（5）服務(wù)方式靈活
物業(yè)管理除了規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地為師生著想，努力為他們提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理。
（6）服務(wù)程序規(guī)范
服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實(shí)際上也是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。
（7）服務(wù)收費(fèi)合理
因校區(qū)物業(yè)管理是從無償服務(wù)逐步轉(zhuǎn)化為有償?shù)姆?wù)行為，所以其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)高于政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公司開展的各種特約服務(wù)和便民服務(wù)更應(yīng)以滿足師生需要為目的，以“保底微利”為原則。
（8）服務(wù)制度健全
物業(yè)管理應(yīng)制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為師生提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度應(yīng)清晰有序、易于操作，切忌隨意化，無章可循。
（9）服務(wù)效率快速
服務(wù)效率是向師生提供服務(wù)的時(shí)限。在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的價(jià)值觀下，物業(yè)管理公司應(yīng)盡量提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。
四、創(chuàng)新經(jīng)營理念
辦企業(yè)的最終目的是贏利，任何贏利的企業(yè)都有自己的一套經(jīng)營理念和相適應(yīng)的經(jīng)營策略，我們校區(qū)物業(yè)公司也不例外。由于我國目前物業(yè)管理企業(yè)的類型復(fù)雜，經(jīng)營理念混亂，有的還在傳統(tǒng)體制下生存，所以，形成與市場發(fā)展相適應(yīng)的經(jīng)營理念是校區(qū)物業(yè)公司的當(dāng)務(wù)之急。
1、品牌經(jīng)營理念
在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商品的品牌形象已成為消費(fèi)認(rèn)知的第一要素，物業(yè)管理服務(wù)作為一種特殊商品也是如此。公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索，大膽實(shí)踐，按照塑造品牌的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，以創(chuàng)建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的文明校區(qū)環(huán)境為目標(biāo)，通過嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，倡導(dǎo)“隨時(shí)隨地、盡心盡力”的服務(wù)理念，為廣大師生提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2、規(guī)模經(jīng)營理念
“小而全，多而雜”的管理模式已不適應(yīng)時(shí)代朝流。隨著物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、社會化程度的不斷提高，校區(qū)物業(yè)管理企業(yè)也要以規(guī)模經(jīng)營為目標(biāo)降低成本。物業(yè)管理是微利服務(wù)行業(yè)，只有通過擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，一業(yè)為主，多種經(jīng)營，才能生存發(fā)展。
不僅要在現(xiàn)有自己的學(xué)校實(shí)行物業(yè)管理，而且要大膽的開拓校外市場，如其他高?；蛑行W(xué)也可納入公司競爭的目標(biāo)和服務(wù)的對象。
公司在積極開拓服務(wù)種類的同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)自身的優(yōu)勢，實(shí)施多元化經(jīng)營是降低單一經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、回避業(yè)務(wù)萎縮和擴(kuò)大規(guī)模的有效途徑。
3、成本經(jīng)營理念
經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效果與從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的消耗之比。人們所從事的任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，總要占用和耗用一定量的自然資源和勞動(dòng)資源。從事某項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)所消耗和占用的物質(zhì)和勞動(dòng)資源可以稱之為“投入”，經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的物質(zhì)效用和經(jīng)濟(jì)效益為“產(chǎn)出”。任何一個(gè)企業(yè)，假如它經(jīng)營出來的財(cái)富恰好抵償生產(chǎn)中當(dāng)作經(jīng)營資料消耗掉的物質(zhì)財(cái)富和為補(bǔ)償勞動(dòng)力的消耗由勞動(dòng)者作為生活資料消費(fèi)掉的物質(zhì)財(cái)富，那么這個(gè)企業(yè)雖然存在，卻無法發(fā)展。因此，一定要依靠科學(xué)規(guī)范的嚴(yán)格管理和高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，走節(jié)約經(jīng)營的道路。這就要求物管企業(yè)必須做到以下兩點(diǎn)：
（1）企業(yè)員工知識技能的學(xué)習(xí)和積累。只有提高員工綜合素質(zhì)，才可能采用先進(jìn)的管理手段，實(shí)施減員增效，提高企業(yè)管理水平。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；對策
Key words： real estate；property management；countermeasure
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）35-0242-03
0 引言
福州市物業(yè)管理從九十年代初開始起步，經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，福州市物業(yè)管理行業(yè)的管理領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，物業(yè)管理公司的數(shù)量也在不斷攀升，相關(guān)的法律制度也在逐步的建立和修改。但是，由于福州市物業(yè)管理較遲起步，各個(gè)物業(yè)管理公司的管理及服務(wù)水平參差不齊，在逐步發(fā)展的過程中也暴露出了許多問題。
1 概述
1.1 物業(yè)管理概念分析
物業(yè)管理公司是指從事地上永久建筑物及其附屬設(shè)備、公用設(shè)施和周邊空間的專業(yè)化管理的，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供良好的生活和工作環(huán)境的，并且承擔(dān)某些社會管理職能的，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。
1.2 福州市物業(yè)管理公司發(fā)展歷程
1991年，福州市第一家物業(yè)管理公司“福州華升投資開發(fā)有限公司國際大廈”經(jīng)福州市工商局批復(fù)成立。之后，從1991年到1997年的六年時(shí)間里，福州市的物業(yè)管理發(fā)展并不盡如人意。福州物業(yè)管理企業(yè)只發(fā)展到二十幾家，平均每年不到4家，物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展緩慢。
1998年后，福州物業(yè)企業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。隨著大量的樓盤出現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)的需求也在成正比的增加。雖然福州市的物業(yè)管理公司在發(fā)展過程中取得了一些成績，但行業(yè)整體呈現(xiàn)水平較低、發(fā)展較慢的趨勢。一是福州市物業(yè)管理公司的整體水平較低。能達(dá)到一級和二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司寥寥無幾；針對物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查，都會有許多三級或暫定三級資質(zhì)的物業(yè)管理公司被注銷或降低資質(zhì)，2010年，福州市就有35家三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被房管部門注銷或降低資質(zhì)，占同期物業(yè)管理企業(yè)數(shù)的10%左右。二是物業(yè)管理覆蓋面相對較小，以2008年數(shù)據(jù)為例，2008年底，全市市區(qū)的小區(qū)數(shù)為2590個(gè)，其中已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)1014個(gè)，未實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)1576個(gè)，無物業(yè)管理的小區(qū)占總數(shù)的60.8%。而全省城鎮(zhèn)房屋總面積約2.61億平方米，實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目4680多個(gè)，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)45%。
2 當(dāng)前福州市物業(yè)管理公司存在問題分析
2.1 物業(yè)管理公司在前期介入中與開發(fā)商之間存在的問題
前期介入是物業(yè)管理公司和開發(fā)商合作的開端，做好前期介入中的各項(xiàng)工作是能為物業(yè)管理公司后期管理工作省下很多不必要的麻煩。物業(yè)管理公司前期介入的優(yōu)點(diǎn)（詳見表2）。目前，物業(yè)管理公司參與建筑物前期設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)的情況比較少見。因此，在后期的接管驗(yàn)收和業(yè)主入住后各種問題和糾紛就接踵而至，其中所占比例較大的就是建筑物的質(zhì)量安全問題。所以，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極的參與到前期各項(xiàng)工作中，開發(fā)商和施工方也應(yīng)該給予支持和配合。
2.2 物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系以及存在的問題
物業(yè)管理公司與業(yè)主之間屬于合同雇傭關(guān)系，物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主在接受這些服務(wù)時(shí)，則需要支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。在物業(yè)管理行業(yè)中，最普遍、發(fā)生最頻繁同時(shí)也是一直存在難以消失的就是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛。以福州市臺江區(qū)為例，地區(qū)法院審理的物業(yè)糾紛案件從2009年、2010年、2011年分別為168起、241起、308起，以每年30%的速度遞增①。物業(yè)管理公司不履行合同中的義務(wù)或不按合同履行義務(wù)，又或者是業(yè)主不遵守小區(qū)的規(guī)章制度，都是糾紛產(chǎn)生的導(dǎo)火索。以下對近幾年福州市物業(yè)管理糾紛的一些主要類型以及部分實(shí)例和分析。
福州物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛類型總結(jié)及實(shí)例分析。
①糾紛類型之一：違規(guī)裝修產(chǎn)生的糾紛。
實(shí)例：群升國際小區(qū)內(nèi)有業(yè)主擅自改變住宅格局，并隨意設(shè)立衛(wèi)生間，導(dǎo)致樓下住戶的墻體出現(xiàn)大面積脫落滲水現(xiàn)象，物業(yè)管理公司則稱當(dāng)初該房屋進(jìn)行裝修時(shí)并未有業(yè)主進(jìn)行舉報(bào)，則不需要管②。
分析：《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》中指出，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途。物業(yè)管理公司首先應(yīng)該對業(yè)主裝修進(jìn)行監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)違反法律法規(guī)的行為應(yīng)該及時(shí)勸阻，并及時(shí)向有關(guān)部門反映。
②糾紛類型之二：設(shè)備設(shè)施的不維護(hù)引發(fā)的糾紛。
實(shí)例：2012年5月，源達(dá)二期一住戶家著火，由于消火栓沒有水、滅火器過期不能使用，大火迅速蔓，導(dǎo)致業(yè)主遭受損失，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，業(yè)主曾向保安求助，但其并沒有對此做出任何反應(yīng)③。
分析：物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識較低，如果沒有出現(xiàn)事故他們就基本上不去管事情，對于這些設(shè)施設(shè)備他們有的甚至都不會使用，更談不上維護(hù)保養(yǎng)了。相關(guān)的部門在例行的質(zhì)量安全檢查中也沒有盡職盡責(zé)，才導(dǎo)致這種情況。
物業(yè)管理公司應(yīng)定期對所管區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查與維護(hù)，以保證其的可用性和安全性。例如，消防設(shè)施、電梯的檢查和維修，管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)等。
③糾紛類型之三：物業(yè)收費(fèi)糾紛。
這兩年，“漲價(jià)”成了福州市各個(gè)物業(yè)管理公司的共同目標(biāo)，新建小區(qū)更是抓住機(jī)會，物業(yè)管理費(fèi)用每平方米都在2.5元左右。在福州多個(gè)老舊小區(qū)，更是因?yàn)樘醿r(jià)，引起了許多業(yè)主的不滿。
一些業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)超過政府指導(dǎo)價(jià)。而物業(yè)管理公司則表示自己也有難處。隨著這幾年的物價(jià)上漲，物業(yè)管理公司投入到管理中的人力資源和設(shè)備維護(hù)、材料采購等成本再加上稅收等費(fèi)用，和所收取的物業(yè)管理費(fèi)相比較幾乎所剩無幾，有的甚至是在虧損經(jīng)營。物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟(jì)來源，一旦切斷，物業(yè)管理公司就很難正常運(yùn)營。收費(fèi)與服務(wù)不相等、業(yè)主拒交管理費(fèi)等問題也屢見不鮮，更加惡化了物業(yè)管理公司與業(yè)主間的關(guān)系。
④糾紛類型之四：違規(guī)搭建導(dǎo)致的糾紛。
實(shí)例：倉山區(qū)福和御園小區(qū)5號樓、6號樓的頂層存在嚴(yán)重的違法建設(shè)現(xiàn)象，原本的17層住宅樓現(xiàn)在變成了18層，頂樓的業(yè)主由于不滿足于現(xiàn)在的房屋面積，因此私自在頂樓違規(guī)搭建，違規(guī)搭建使得墻體產(chǎn)生了開裂，住宅的安全使其他業(yè)主擔(dān)憂④。
分析：違規(guī)搭建所產(chǎn)生的安全隱患十分嚴(yán)重，不少業(yè)主為了自己的利益，私自搭建，但是有的由于拆除難度問題，導(dǎo)致物業(yè)管理公司也有自己的難處。并且現(xiàn)階段，法律授予物業(yè)管理公司的權(quán)力有限，使得物業(yè)管理公司對此問題也無能為力。
以上是福州市比較常見的四種物業(yè)糾紛類型，也是目前福州市場上比較棘手的物業(yè)管理問題。其余的還有如合同糾紛、小區(qū)停車收費(fèi)問題、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問題、物業(yè)管理公司侵占小區(qū)共有部分等，都有發(fā)生。加上現(xiàn)在的業(yè)主的法律觀念和維權(quán)意識越來越強(qiáng)，物業(yè)管理糾紛也就越來越多。
2.3 物業(yè)管理公司自身存在的問題
①物業(yè)管理公司管理體制問題。我國早期的物業(yè)管理一般都是由該物業(yè)的開發(fā)商來負(fù)責(zé)管理，導(dǎo)致許多大型的物業(yè)的管理權(quán)未能進(jìn)入市場，使得市場上物業(yè)管理項(xiàng)目減少，削弱了市場競爭力，物業(yè)管理市場化受到了阻礙。房地產(chǎn)公司的這種“建設(shè)+管理”的模式并不少見。這種體制下的物業(yè)管理公司的經(jīng)營主要靠所屬的房地產(chǎn)公司，其資源都是有上級管控，使得物業(yè)管理公司的經(jīng)營積極性降低，市場運(yùn)作程度較低。在公司的管理制度上，大多數(shù)物業(yè)管理公司沒有制定符合自己公司的管理制度，導(dǎo)致不同的職能部門權(quán)責(zé)不明，公司運(yùn)行的效率和效益降低，管理秩序混亂的局面。良好的管理制度不僅保證了公司各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的順利進(jìn)行，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，也保證了公司素質(zhì)能夠穩(wěn)定上升。對于管理制度，物業(yè)管理公司應(yīng)分別制定操作、決策、專業(yè)等全方面的制度類型，使管理更有條理。
②物業(yè)管理公司經(jīng)營能力問題。對于物業(yè)管理公司的經(jīng)營首先應(yīng)該關(guān)注的就是物業(yè)管理公司的專業(yè)化問題。這可以從兩個(gè)層面來說，一個(gè)是物業(yè)管理公司的專業(yè)化，另一個(gè)物業(yè)管理人員的專業(yè)化。物業(yè)管理公司的專業(yè)化能夠使其與其他物業(yè)管理公司區(qū)別開來，擁有自己的專業(yè)優(yōu)勢，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。隨著經(jīng)濟(jì)和科技的發(fā)展，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都在建筑物中投入了新型的、復(fù)雜化、科技化的設(shè)備，這就要求物業(yè)管理人有擁有專業(yè)的知識和技能，而事實(shí)是，大多數(shù)物業(yè)管理公司為了降低勞動(dòng)力成本而招聘一些退休或是專業(yè)技能較低的人員，這些群體服務(wù)理念不強(qiáng)，專業(yè)素質(zhì)不足，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。其次，大部分的物業(yè)管理公司缺乏創(chuàng)新，使得物業(yè)管理公司的經(jīng)營缺少了靈活性，不能及時(shí)應(yīng)對市場變化。品牌形象也可以體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營能力情況。但只有少部分的企業(yè)做到這一點(diǎn)。在福州市，知名度較高的物業(yè)管理公司也只有融僑物業(yè)、萬科物業(yè)等其他幾家公司。物業(yè)管理公司的經(jīng)營能力是其能否創(chuàng)造高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵，也是其立足之本、發(fā)展之道。
3 提升福州市物業(yè)管理公司管理效率的對策
3.1 做好與開發(fā)商之間的溝通協(xié)作
物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間接觸最多的時(shí)段應(yīng)該是物業(yè)的前期建設(shè)。物業(yè)管理公司因按規(guī)范實(shí)施前期介入，加強(qiáng)對日常工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并將這些經(jīng)驗(yàn)告知開發(fā)商，使其靈活運(yùn)用到建筑物的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工和竣工驗(yàn)收中，提高建筑物質(zhì)量。并且，物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間要建立有效的信息溝通渠道，使得在產(chǎn)生問題時(shí)能夠有效的進(jìn)行溝通，并快速解決問題。在進(jìn)行物業(yè)交接時(shí)，應(yīng)與開發(fā)商做好物業(yè)各方面的資料交接工作，為后期管理建立基礎(chǔ)。
3.2 改善物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系
①提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是解決物業(yè)糾紛的根本途徑。物業(yè)糾紛的產(chǎn)生多數(shù)是由于物業(yè)管理公司服務(wù)不到位而產(chǎn)生，因此優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是抑制糾紛產(chǎn)生的“良藥”。第一，建立嚴(yán)格的物業(yè)服務(wù)制度，使物業(yè)服務(wù)“有憑有據(jù)”；第二，設(shè)立獎(jiǎng)懲制度，讓賞罰分明?！百p”可以使服務(wù)人員工作積極性增加，“罰”督促服務(wù)人員認(rèn)真工作；第三，業(yè)主監(jiān)督體制。業(yè)主監(jiān)督并檢舉物業(yè)活動(dòng)中不規(guī)范行為，讓物業(yè)管理公司“知錯(cuò)”，從而完善物業(yè)服務(wù)。
②建立業(yè)主大會。業(yè)主大會是物業(yè)管理公司和業(yè)主良好溝通的紐帶，是二者關(guān)系的劑。業(yè)主大會的建立一方面可以對業(yè)主的行為進(jìn)行一定約束，另一方面，向物業(yè)管理公司傳達(dá)業(yè)主心聲，使物業(yè)管理公司和業(yè)主能更好地交流，解決問題。
3.3 提高物業(yè)管理公司經(jīng)營水平
①加強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新管理。物業(yè)管理公司的創(chuàng)新性管理應(yīng)從兩方面入手。1）服務(wù)的創(chuàng)新。服務(wù)創(chuàng)新的源泉在于探索如何滿足業(yè)主不斷變化的需求的過程中。首先，對于福州市物業(yè)管理公司來說，首先應(yīng)當(dāng)考慮的是如何在服務(wù)理念上實(shí)行創(chuàng)新。物業(yè)管理公司要樹立正確的服務(wù)思想和觀念，要以業(yè)主為中心，提供全方位的服務(wù)，最大程度上滿足業(yè)主的需求。其次，物業(yè)管理公司可以和各種商業(yè)和旅游業(yè)等服務(wù)行業(yè)進(jìn)行合作，使服務(wù)產(chǎn)品人性化和多樣化，使業(yè)主的日常生活更加便利。為企業(yè)提供優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)顧問也是物業(yè)管理公司服務(wù)創(chuàng)新點(diǎn)之一。同時(shí)，服務(wù)產(chǎn)品的多樣化擴(kuò)大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍，為公司提供更多的經(jīng)濟(jì)來源。最后，就是引進(jìn)高新的技術(shù)手段。當(dāng)前，智能化已經(jīng)成了物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。智能化的物業(yè)管理在節(jié)約資源的同時(shí)還大大提高了工作效率，使物業(yè)管理更加簡便。2）管理的創(chuàng)新。管理的創(chuàng)新就是要在與時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造與公司發(fā)展相適應(yīng)的管理模式和規(guī)章制度。要對國內(nèi)外物業(yè)管理的發(fā)展進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，取其精華去其糟粕，與現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、企業(yè)自身?xiàng)l件相結(jié)合，制定適合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、方針以及企業(yè)文化等。
②提高從業(yè)人員素質(zhì)。一個(gè)企業(yè)既要有發(fā)現(xiàn)人才的眼光，更需要懂得如何才能培養(yǎng)人才。企業(yè)里的每一個(gè)員工都是一張宣傳單，只有優(yōu)秀的表現(xiàn)和良好的素質(zhì)才能為企業(yè)樹立良好的形象，在業(yè)界形成口碑。提高人員素質(zhì)首先要從嚴(yán)格的選聘標(biāo)準(zhǔn)開始。人員的選聘應(yīng)提高標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)知識、技能、態(tài)度等各方面都要有高要求。其次，企業(yè)應(yīng)該建立系統(tǒng)性的培訓(xùn)體系。應(yīng)該對不同階段的人員實(shí)行不同的職業(yè)技能培訓(xùn)，上崗前以及在崗時(shí)的培訓(xùn)應(yīng)該區(qū)別開來。企業(yè)可以通過各種方法對員工進(jìn)行培訓(xùn)，例如：課程講授、實(shí)戰(zhàn)演練、模擬訓(xùn)練、案例分析等。對不同階層的人員也要實(shí)行不同的培養(yǎng)計(jì)劃。服務(wù)人員主要針對職業(yè)技能和專業(yè)知識方面，而管理人員則需培養(yǎng)他們的組織溝通能力、危機(jī)處理能力等。然后，設(shè)立良好的晉升制度，給予優(yōu)秀的人才發(fā)揮實(shí)力的空間，賦予他們一定的權(quán)力，并且不定時(shí)的提供國內(nèi)外考察的機(jī)會，汲取和借鑒其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，來彌補(bǔ)自身企業(yè)的不足之處。
③塑造企業(yè)品牌形象。品牌效應(yīng)不論是在哪個(gè)行業(yè)都會給企業(yè)帶來巨大的利潤。在國外，品牌戰(zhàn)略已經(jīng)成為企業(yè)管理核心的一部分。品牌是一種可以永存的無形資產(chǎn)，它是企業(yè)實(shí)力的象征，是企業(yè)贏得市場的有力保證。物業(yè)管理企業(yè)要如何塑造企業(yè)的品牌呢？物業(yè)管理公司要以最高標(biāo)準(zhǔn)來要求自己，以提供優(yōu)質(zhì)、舒適的服務(wù)為宗旨，全心全意的為業(yè)主服務(wù)。公司也要成立相應(yīng)的品牌推廣小組，利用品牌效應(yīng)為企業(yè)拓寬經(jīng)營范圍，提高市場占有率。
4 結(jié)論
總之，物業(yè)管理中需要解決的問題總的來說就是解決物業(yè)管理公司、業(yè)主、開發(fā)商以及政府這四者間的關(guān)系問題。前期介入是物業(yè)管理的開端，物業(yè)管理公司必須加以重視；物業(yè)管理公司的創(chuàng)新力的培養(yǎng)更是企業(yè)發(fā)展的重要途徑，要與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)造符合企業(yè)發(fā)展的環(huán)境；人才的培養(yǎng)是增強(qiáng)企業(yè)競爭力的一大要素，優(yōu)秀的人才才能為企業(yè)提供發(fā)展的契機(jī)和空間。
注釋：
①資料來源：福建日報(bào)，2012年5月16日（物業(yè)服務(wù)：有標(biāo)準(zhǔn)，無裁判）。
②資料來源：福州晚報(bào)，2012年8月15日（群升國際御園2號樓部分業(yè)主將套房隔成單間出租，樓上7個(gè)廁所，樓下墻體脫落滲水）。
③資料來源：福州晚報(bào)，2012年5月23日（源達(dá)康城二期昨日突發(fā)大火，消火栓沒水，保安不會用滅火器）。
④資料來源：福州晚報(bào)，2013年4月19日（樓頂違建，三年“拆不動(dòng)”）。
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