時間：2023-08-14 09:25:05
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇土地使用稅征管建議范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
【關(guān)鍵詞】
城鎮(zhèn)土地使用稅；風(fēng)力發(fā)電；計(jì)稅面積
土地是一種不可再生資源，為了節(jié)約用地，合理開發(fā)資源，我國在1988年開征了城鎮(zhèn)土地使用稅，自條例頒布以來，土地使用稅在嚴(yán)格土地管理中起到了積極的作用，但是，隨著經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，很多開發(fā)利用的土地資源未納入城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍，限制了土地使用稅的調(diào)節(jié)作用，不利于耕地保護(hù)制度。另外，在城鎮(zhèn)土地使用稅執(zhí)行過程中還暴露了一些問題，本文根據(jù)本地區(qū)風(fēng)力發(fā)電企業(yè)土地使用稅的納稅情況提出幾點(diǎn)思考。
1 現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅不適用于風(fēng)電企業(yè)等新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展
在“十二五”期間，國家將大力推動可再生能源和新能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，按照《可再生能源發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，預(yù)計(jì)到2015年，累計(jì)并網(wǎng)運(yùn)行風(fēng)電達(dá)到1億千瓦。風(fēng)電企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)決定了它的用地面積非常大，而且主要在農(nóng)牧業(yè)地區(qū)，占用大面積的耕地、草地、林地等農(nóng)用地，我國的土地政策，要保護(hù)18億耕地紅線，而且對于草地、林地的保護(hù)也是越來越重視，這兩方面要調(diào)和，必須是土地有償使用，節(jié)約用地。城鎮(zhèn)土地使用稅作為稅收政策本來是有調(diào)節(jié)作用的，但是根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是對城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人征收的一稅，而風(fēng)電廠主要在鄉(xiāng)、村、嘎查，不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍?，F(xiàn)有的法律規(guī)定不適用于風(fēng)電企業(yè)等新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。
2 風(fēng)電企業(yè)在征管實(shí)際中納入了征稅范圍
一方面根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，風(fēng)電企業(yè)所在地不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍?？墒橇硪环矫妫瑖惪偩謱τ谒?、火電、核電企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅的征收進(jìn)行了規(guī)定，根據(jù)國稅地字[1989]13號，國家稅務(wù)局關(guān)于電力行業(yè)征免土地使用稅問題的規(guī)定，對火電廠廠區(qū)圍墻內(nèi)的用地，均應(yīng)照章征收土地使用稅.對廠區(qū)圍墻外的灰場，輸灰管，輸油（氣）管道，鐵路專用線用地，免征土地使用稅，廠區(qū)圍墻外的其他用地，應(yīng)照章征稅；對水電站的發(fā)電廠房用地（包括壩內(nèi)，壩外式廠房），生產(chǎn)，辦公，生活用地，照章征收土地使用稅，對其他用地給予免稅照顧；根據(jù)財(cái)稅[2007]124號，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于核電站用地征免城鎮(zhèn)土地使用稅的通知，核電站的核島、常規(guī)島、輔助廠房和通訊設(shè)施用地（不包括地下線路用地），生活、辦公用地按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，其他用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對核電站應(yīng)稅土地在基建期內(nèi)減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。針對這些規(guī)定，各地的理解和執(zhí)行上不一致，有的地方參照火電、水電企業(yè)的情況，征收風(fēng)電企業(yè)土地稅，有的地方不征收，這就導(dǎo)致企業(yè)間稅負(fù)不一致，征管機(jī)關(guān)與納稅人之間產(chǎn)生矛盾。內(nèi)蒙地區(qū)在2006年，人民政府關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的通知（內(nèi)政字[2006]190號）中明確規(guī)定，對尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地開征土地使用稅，由各盟行政公署、市人民政府提出征收方案，經(jīng)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。把是否征收、如何征收的權(quán)利下放到各盟市，這就造成各地執(zhí)行上有差異。后來，內(nèi)蒙古地稅局在2013年11月發(fā)文，關(guān)于明確風(fēng)電企業(yè)征免土地使用稅問題的通知（內(nèi)地稅字[2013]284號），對風(fēng)電企業(yè)征免土地使用稅政策進(jìn)一步明確，第一條規(guī)定，對風(fēng)力發(fā)電企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、生活、檢修道路、機(jī)座用地、變電站用地等永久性占地照章征收土地使用稅；第二條規(guī)定，對其輸電線路及不改變農(nóng)牧民直接從事農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)用途的農(nóng)牧業(yè)用地，暫免征收土地使用稅。關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的各項(xiàng)法律法規(guī)中，就征稅范圍不一致的說法造成在稅收征管實(shí)際中，風(fēng)電企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅是有爭議的。
3 風(fēng)電企業(yè)在城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納過程中對于計(jì)稅土地面積的確認(rèn)模糊不清
風(fēng)電場占地面積大，必須連片開發(fā)，而且分布廣泛。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：“城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)”，但風(fēng)電場存在特殊性，每一期如按實(shí)際占用面積為計(jì)稅依據(jù)，就存在納稅人稅負(fù)過高的問題。那按風(fēng)電場的風(fēng)機(jī)單臺占地面積計(jì)稅還是按條帶狀計(jì)稅，沒有明確規(guī)定。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收征管過程中各有不同處理，有的按照實(shí)際占用面積征收，這對于來說企業(yè)稅負(fù)過重，就會造成企業(yè)盡量減少申報面積，造成少申報少繳納。按風(fēng)機(jī)面積或其他標(biāo)準(zhǔn)征稅，又無明確法律依據(jù)。內(nèi)蒙古地稅局在2013年11月發(fā)文，關(guān)于明確風(fēng)電企業(yè)征免土地使用稅問題的通知（內(nèi)地稅字[2013]284號），對風(fēng)力發(fā)電企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、生活、檢修道路、機(jī)座用地、變電站用地等永久性占地照章征收土地使用稅；對其輸電線路及不改變農(nóng)牧民直接從事農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)用途的農(nóng)牧業(yè)用地，暫免征收土地使用稅?？雌饋碛辛司唧w的規(guī)定，但是還不是很清楚，執(zhí)行起來仍舊存在一定的問題。比如：對于機(jī)座用地如何確定面積，塔基外延多少米還是沒有明確，檢修道路如何計(jì)算確定面積，按照多寬計(jì)算，如果道路是村民和企業(yè)共用，應(yīng)如何認(rèn)定，都不明確，輸電線路如何確定面積，也沒有說明。不明確的規(guī)定執(zhí)行起來必然產(chǎn)生差異，造成企業(yè)間稅負(fù)不公平，也會造成征收機(jī)關(guān)和納稅人之間的矛盾，不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。
4 加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅征管的建議
（1）以風(fēng)電企業(yè)為代表的工礦業(yè)企業(yè)發(fā)展迅速，占用了大量土地。但按照現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅政策，又不在城鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，不是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。為了保護(hù)國家土地資源得到合理的開發(fā)利用，加強(qiáng)對土地的管理，法律法規(guī)制定者應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況擴(kuò)大劃入城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍，將風(fēng)電企業(yè)等大型企業(yè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等盡快納入城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍。這樣，不僅提高了土地的使用效率，也增強(qiáng)了企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，合理規(guī)劃使用土地的意識，又增加了地方財(cái)政收入。
（2）風(fēng)電企業(yè)占用土地面積的確認(rèn)問題。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：“城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)”，但風(fēng)電場存在特殊性，應(yīng)制定出可執(zhí)行的實(shí)施細(xì)則，例如：參考新疆地區(qū)政府對于當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)電企業(yè)土地面積的認(rèn)定方法，關(guān)于風(fēng)電場塔基及相關(guān)構(gòu)筑物用地面積的確定明確“對風(fēng)電塔機(jī)、回流箱、電纜等設(shè)備劃定保護(hù)區(qū)并計(jì)入征地面積，具體如下：1.風(fēng)電塔基，以塔機(jī)基礎(chǔ)外沿起劃定10米保護(hù)區(qū)；2.風(fēng)機(jī)機(jī)箱變用地面積按照設(shè)備基礎(chǔ)外墻所圍實(shí)際占地面積計(jì)算；3.升壓站用地面積按照設(shè)備基礎(chǔ)外墻所圍實(shí)際占地面積計(jì)算；4.辦公場所用地面積按院墻外墻所圍實(shí)際占地面積計(jì)算；5.風(fēng)電場內(nèi)檢道路寬度按照10米計(jì)算；6.地埋電纜劃定寬度為3米的保護(hù)區(qū)，架空電力線路廊道寬度按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他用地面積的計(jì)算由縣（市）行業(yè)主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。明確的標(biāo)準(zhǔn)對于稅收征管和納稅人履行納稅義務(wù)都是有利的，也不容易造成國家的稅款流失。
（3）利用地理信息系統(tǒng)等現(xiàn)代化的手段，與國土資源部門進(jìn)行信息互聯(lián)，完善土地使用稅的稅源登記，完善土地使用信息檔案，過去稅務(wù)部門征管基礎(chǔ)信息掌握不清，納稅人存在漏報面積、少繳稅款。
總之，中國的土地稅收法律法規(guī)還處于很不完善的階段，還需制定者們依實(shí)際情況完善，使之具有可執(zhí)行性，即可以避免征納雙方的矛盾，保證財(cái)政收入，又可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。
【參考文獻(xiàn)】
[1]趙新貴.城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)政策梳理與解讀[J].財(cái)務(wù)與會計(jì)，2007（21）
[2]劉元濤.城鎮(zhèn)土地使用稅法律問題探討[J].湖南財(cái)經(jīng)高等專科學(xué)校學(xué)報，2008（04）
[3]丁艷瓊.城鎮(zhèn)土地使用稅繳納工作中幾個問題的探討[J].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊），2010，（09）
G鎮(zhèn)位于福建省東南沿海，面積120平方公里。該鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，近年來制造業(yè)發(fā)展很快，轄區(qū)土地得到較快開發(fā)，2009入庫年城鎮(zhèn)土地使用稅997萬元，比2008年度增長96%。
一、調(diào)查對象的選定
為保證調(diào)查結(jié)果的科學(xué)性和普遍性，筆者從G鎮(zhèn)共選定各類土地87塊，占G鎮(zhèn)全部批地的17%，累計(jì)占地534983.86平方米，占全部用地面積的15%。為保證調(diào)查對象的多樣性，筆者對這87塊用地進(jìn)行了適度的分類：
1.占地改變用途：此類土地主要被用于變相房地產(chǎn)開發(fā)，共選定25塊，累計(jì)占地43579平方米。
2.占地未進(jìn)行開發(fā)：此類土地主要以荒地和未平整形式存在，共選定21塊，累計(jì)占地211375平方米。
3.占地已（正）基建未投產(chǎn)：此類土地正在基建或者雖然已經(jīng)部分基建，但尚未實(shí)質(zhì)性投產(chǎn)，共選定17塊，累計(jì)占地123563平方米。
4.占地已正常管征但欠稅：此類土地雖反復(fù)催繳，但企業(yè)以各種理由拒絕申報或者雖已申報但未入庫的，共選定11塊，累計(jì)占地78914平方米。
5.占地已正常管征并清欠：此類土地共選定6塊，累計(jì)占地46259平方米。
6.其他：此類土地共選定7塊，其中倒閉注銷及地址不詳?shù)?塊，政府用地及鐵路征用土地2塊。累計(jì)占地31293.86平方米。
二、G鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅征管中存在的問題
通過對上述地塊的調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)G鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅的征管實(shí)際與征管法規(guī)之間存在一定的差距，主要存在以下幾個問題：
（一）納稅主體的界定問題
《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]第015號）對納稅人的確定做出了如下解釋：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。但在對G鎮(zhèn)的土地使用稅征管調(diào)查過程中，筆者發(fā)現(xiàn)存在兩個問題：第一，L企業(yè)購買了一塊土地，基建完成后租賃給A企業(yè)使用，由于L企業(yè)和A企業(yè)均在G鎮(zhèn)地稅分局轄區(qū)，所以土地使用稅應(yīng)該由L企業(yè)繳納，但L企業(yè)是空殼公司，本身沒有實(shí)質(zhì)性經(jīng)營，而A企業(yè)又不負(fù)有扣繳義務(wù)，因此稅款入庫難度很大。第二，G鎮(zhèn)Q村有一部分集體土地，不符合國家的土地流轉(zhuǎn)政策，難以辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，然而村委會以租賃的形式將土地轉(zhuǎn)租給企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了土地的變相轉(zhuǎn)讓；這就給納稅主體的界定增加了很大的難度，由于土地仍然是集體用地畢業(yè)論文提綱，所有權(quán)在村委會手中，所以名義上應(yīng)該由村委會繳納；但村委會認(rèn)為使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了企業(yè)，只是手續(xù)暫時沒有辦理下來，因此納稅主體應(yīng)該是承租企業(yè)。
（二）納稅依據(jù)的計(jì)算問題
《福建省城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法》規(guī)定：持有《國有土地使用證》、《集體建設(shè)用地使用證》和《土地房屋權(quán)證》的，以證書記載的土地面積為準(zhǔn)；尚未持有前款所列土地使用權(quán)證書的，暫以納稅人申報，并經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的土地面積為準(zhǔn)。但在實(shí)際執(zhí)行中，難度相當(dāng)大，筆者通過對G鎮(zhèn)的實(shí)地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，計(jì)稅依據(jù)確認(rèn)存在以下幾個難點(diǎn)：第一，納稅人的土地證雖然已經(jīng)辦理，但由于實(shí)際原因土地根本無法使用。例如，Z企業(yè)在Z村獲得土地后辦理了土地證書，但占有的土地全部都是荒山和溝壑，而且新批準(zhǔn)的一條高速公路要經(jīng)過此地，土地根本無法使用；再如，F(xiàn)企業(yè)在Z村獲得了土地并辦理了土地證手續(xù)，但由于當(dāng)?shù)卮迕穹磳驼加?，土地根本無法使用。第二，對于無證面積的核定，G鎮(zhèn)稅務(wù)機(jī)關(guān)基本采用稅管員親自丈量的方式，這相當(dāng)不科學(xué)，因?yàn)槿狈镜臏y繪知識和專業(yè)的測繪技術(shù)，丈量出來的面積往往與實(shí)際面積相差很大。第三，G鎮(zhèn)的X居委會部分工業(yè)用地被納稅人變相用于私人住宅建設(shè)，地稅部門是否應(yīng)該繼續(xù)征收土地使用稅存在很大的爭議，因?yàn)槠湟唬恋赜猛痉欠ㄗ兏?，產(chǎn)生的收入就是非法收入，而非法收入并非稅收的征收范疇，而應(yīng)該由相關(guān)部門直接沒收；其二，目前各省均規(guī)定個人所有的居住房屋及院落用地免征土地使用稅，這樣一來，工業(yè)用地被轉(zhuǎn)為私人住宅用地后，似乎就屬于免稅范疇了。
（三）納稅期限的確定問題
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第八條規(guī)定，土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。G鎮(zhèn)的土地使用稅目前采用按年計(jì)算，分4月和10月兩期繳納的方法怎么寫論文。這一方法衍生出三個問題：第一，由于其它稅種基本采用按月申報繳納的模式，所以土地使用稅往往被納稅人錯估為一個臨時稅種，能夠逃避就盡量逃避；第二，一年集中在4月和10月繳納，會對企業(yè)短期內(nèi)的資金流動造成很大的壓力；第三，分兩期計(jì)算，可能會導(dǎo)致城鎮(zhèn)土地使用稅難以得到準(zhǔn)確的計(jì)算和繳納，例如，Z村的Q企業(yè)11月份征用了一塊非耕地，按理來說這塊耕地應(yīng)該從當(dāng)年12月開始繳納土地使用稅，但由于該企業(yè)10月份申報繳納時尚未獲得該地，所以該地當(dāng)年無法及時申報，等到下年度4月份申報繳納時，企業(yè)就不得不繳納滯納金甚至?xí)媾R罰款的處罰。
（四）不同稅種的銜接問題
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。這一規(guī)定主要是為了避免重復(fù)征稅，因?yàn)樾抡饔玫母氐谝荒瓯仨毨U納耕地占用稅。但這一政策似乎在G鎮(zhèn)沒有得到很好的應(yīng)用。因?yàn)镚鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)土地使用稅征收由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行，而耕地占用稅的征收由財(cái)政機(jī)關(guān)進(jìn)行，兩者之間沒有實(shí)現(xiàn)有效的信息共享。這樣一來，耕地占用稅和土地使用稅同時征收導(dǎo)致的重復(fù)征稅問題比較普遍。
（五）定額稅率的調(diào)節(jié)功能問題
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第四條規(guī)定，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)土地使用稅年稅額0.6元至12元。G鎮(zhèn)目前土地使用稅年稅額定為4元/平方米，屬于合理范圍。但定額稅率本身卻出現(xiàn)很大的弊端：第一，2006年，G鎮(zhèn)Q村的土地售價為6萬元/畝，當(dāng)時土地使用稅年稅額是3元/平方米，比例稅率大概為3.33%（3×666.67÷60000=3.33%）；但到了2009年，同樣一塊地土地售價30萬元/畝，土地使用稅年稅額是4元/平方米，比例稅率銳減為0.89%（4×666.67÷300000=0.89%），土地使用稅的調(diào)節(jié)功能被極大的削弱。第二，同一鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)土地的單位售價也存在很大差異，比如在毗鄰鎮(zhèn)區(qū)中心的Z村，土地單位售價能賣到35萬元/畝，而在距離鎮(zhèn)區(qū)較遠(yuǎn)的T鎮(zhèn)，土地的單位售價只有20萬元/畝，土地級差很大，但土地使用稅的年稅額都是4元/平方米，根本無法發(fā)揮出應(yīng)有的調(diào)節(jié)級差收入的功能。
（六）征稅范圍的確認(rèn)問題
根據(jù)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]第015號），關(guān)于征稅范圍的解釋：建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地。郊區(qū)和農(nóng)村自然不在征收范圍之內(nèi)。但從G鎮(zhèn)的征管實(shí)際來看，Z村、Q村、N村、T村等等所有鎮(zhèn)區(qū)以外的企業(yè)用地都被納入到了征收范圍，這就使得征收范圍的界限變得很模糊，征稅的法律法規(guī)依據(jù)也變得很脆弱。
三、解決土地使用稅征管問題的幾點(diǎn)建議
（一）進(jìn)一步明確納稅主體
首先，對于國有土地，應(yīng)該一律以實(shí)際使用土地的單位和給人為納稅義務(wù)人；其次，對于集體用地，應(yīng)該明確規(guī)定集體土地改變用途但尚未獲批得，應(yīng)該以集體土地的所有人為納稅義務(wù)人，實(shí)際使用人為扣繳義務(wù)人。
（二）合理界定納稅依據(jù)
首先，對于擁有相關(guān)土地證書的，以證書記載的土地面積為準(zhǔn)，但在證書辦理后的一個期限之內(nèi)，比如3年畢業(yè)論文提綱，土地為荒山或者溝壑等尚未平整或者其他原因確實(shí)無法使用的，應(yīng)該由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級以上國土部門共同出具相關(guān)證明，暫免征收土地使用稅；其次，對于尚未獲得相關(guān)證書的土地，可由稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的專業(yè)測繪部門進(jìn)行測算，企業(yè)按照測繪部門出具的測繪報告面積進(jìn)行申報。對于測繪部門和企業(yè)串通逃稅的行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法對其進(jìn)行相應(yīng)處罰；最后，對于工業(yè)用地的變相使用，要區(qū)分處理，如果土地變相使用后用于商業(yè)住宅或者其它目的的商業(yè)開發(fā)的獲取收益的，稅務(wù)機(jī)關(guān)要照收土地使用稅；對于工業(yè)用地被變相用于私人自住自用住宅建設(shè)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該將其剔除在征收范圍之內(nèi)，變相使用的懲戒問題應(yīng)該由國土部門來解決。
（三）改變現(xiàn)有的納稅期限
首先，可以繼續(xù)采用按年計(jì)算，分期繳納的納稅方式，但納稅人應(yīng)該以一個月或者一個季度為納稅期限，自期滿之日起十五日內(nèi)自行申報，預(yù)繳土地使用稅，以提高一年內(nèi)土地使用稅的納稅頻次；其次，為防止在申報年度內(nèi)納稅人土地面積變動而導(dǎo)致納稅不實(shí)，可以在納稅年度結(jié)束后一定期限內(nèi)，比如3個月，進(jìn)行土地使用稅的匯算清繳。
（四）逐步歸并類似稅種
第一步，將耕地占用稅從財(cái)政部門逐步移交到地稅部門征管；第二步，要求納稅人在申報土地使用稅時，必須先將繳納的耕地占用稅稅單到地稅部門報備，便于核查；第三步，取消耕地占用稅，規(guī)定無論新舊耕地還是非耕地都必須統(tǒng)一繳納土地使用稅，但對新征用的耕地，第一年適用的土地使用稅稅率必須大體等于耕地占用稅稅率，以保持稅負(fù)的一致性和政策的延續(xù)性。
（五）改革定額稅率為比率稅率
要逐步將現(xiàn)行的定額稅率改為比率稅率，以增強(qiáng)土地使用稅的調(diào)控功能。但在改革過程中，要把握兩點(diǎn)：第一，必須采用幅度比率稅率，可以比照定額稅率的制定方法，將土地使用稅的比率稅率也區(qū)分為大城市、中等城市、小城市、縣城建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)等四級幅度比率稅率；第二，比率稅率的確定，要以當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)五年內(nèi)的土地使用稅稅負(fù)的加權(quán)平均數(shù)來確定，以保持總體稅負(fù)的一致性；第三，在將定額稅率改為比率稅率后，土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)也應(yīng)該由土地面積改變?yōu)橥恋貎r值，土地價值應(yīng)該由專業(yè)的資產(chǎn)評估中介來進(jìn)行。
（六）逐步擴(kuò)大征稅范圍
要將土地使用稅的征稅范圍擴(kuò)展到全部城鄉(xiāng)，在延續(xù)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的基礎(chǔ)上，規(guī)定所有農(nóng)村的工商業(yè)的非農(nóng)性質(zhì)的盈利用地都要納入征稅范圍。
四、結(jié)論
本次調(diào)研收集到的資料基本能夠反映G鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅的征管現(xiàn)狀，反映的問題在全國特別是沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有極大的普遍性，因此本文提出的若干改革意見可以給城鎮(zhèn)土地使用稅的法規(guī)改革和征管改進(jìn)提供有益的參考。
參考文獻(xiàn)：
[1]常玉斐.對城鎮(zhèn)土地使用稅調(diào)整后的幾點(diǎn)思考[J].大眾商務(wù),2009, (02).
[2]楊孟著.城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅辦法存在的問題及改進(jìn)設(shè)想[J].財(cái)會月刊,2009,(05).
[3]國家稅務(wù)總局.關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定[EB/OL]．chinatax.gov.cn/chinatax/jibenfa/jibenfa0305.htm，2008－8－29.
[4]福建省人民政府.福建省城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法[EB/OL]．chinacourt.org/flwk/show.php?file_id=122082，2010－04－16.
（一）稅制方面存在的問題1．征稅范圍過于狹窄現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都只針對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征稅，并未將廣大農(nóng)村地區(qū)納入征稅范圍，征稅范圍過于狹窄。隨著農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)民收入水平不斷的提高，農(nóng)民私人房產(chǎn)日漸增多，城鄉(xiāng)差距正在不斷的縮小。但是，按照現(xiàn)行規(guī)定的征稅范圍，企業(yè)有可能因城市與農(nóng)村的地域區(qū)分而面對著截然不同的稅收待遇。這種情況不僅容易造成企業(yè)間稅負(fù)不公，不利于城鄉(xiāng)企業(yè)間的公平競爭，也給稅收征收管理工作帶來諸多麻煩。2．免稅范圍較大目前兩稅免稅范圍過大，對國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)和土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對于個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，同樣對個人所有的居住房屋以及院落用地給予免征城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)居住行為長期基本處于無稅負(fù)狀態(tài)，多數(shù)房產(chǎn)投資者購置了大量的商品房坐等升值，而不會有額外的成本支出，造成了資源配置的不公平。3．計(jì)稅依據(jù)不合理現(xiàn)行的房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減除10％－30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按照1．2％稅率繳納房產(chǎn)稅。由于房產(chǎn)的賬面原值為建造價值，當(dāng)房地產(chǎn)完工后，其建造價值為永恒的固定數(shù)額。因此，考慮到房產(chǎn)后期的升值因素，房產(chǎn)的賬面原值無法隨著房產(chǎn)市場價值的增加而增加，房產(chǎn)稅亦無法隨著房產(chǎn)市場價值的增加而增加，使得房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)缺乏彈性［3］，影響了稅收收入的自然增長。城鎮(zhèn)土地使用稅以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，一方面，其從量計(jì)征方法既沒有考慮物價水平的上漲，也未曾考慮所占用耕地的質(zhì)量好壞，使得納稅人占用好地與劣地的繳納的稅額沒有差別；另一方面，由于土地屬于自然資源，供給固定，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步，土地價值必然逐步提高。現(xiàn)行土地使用稅不能隨著土地的市場價值的增加而增加，計(jì)稅依據(jù)同樣缺乏彈性，不但影響了稅收收入的增長，而且也不能充分發(fā)揮對土地資源的配置作用。4．重復(fù)征稅嚴(yán)重現(xiàn)行稅收制度按照土地和房產(chǎn)分設(shè)獨(dú)立稅種，對于土地征收城鎮(zhèn)土地使用稅，再對于房屋征收房產(chǎn)稅，對土地從量計(jì)稅，對房產(chǎn)從價或從租計(jì)稅，對房產(chǎn)價值中所含地價既按照房屋所占土地面積征收了土地稅，又按照價值征收了房產(chǎn)稅。即土地價值在承擔(dān)了城鎮(zhèn)土地使用稅之后，城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)入土地價值，成為房產(chǎn)價值的組成部分，再一次征收房產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅依據(jù)存在著重復(fù)計(jì)稅。
（二）稅收征管方面存在的問題1．財(cái)產(chǎn)登記制度不完善目前，我國尚無明確的法律規(guī)范私人財(cái)產(chǎn)申報登記制度，現(xiàn)有的一系列財(cái)產(chǎn)申報登記制度存在一定的缺陷，尤其是房地產(chǎn)登記管理制度的缺乏。房產(chǎn)稅稅源點(diǎn)多面廣、隱蔽分散，地稅部門難以及時取得房產(chǎn)的登記資料及變動情況，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人的稅源監(jiān)控不到位，容易出現(xiàn)征管漏洞，納稅人偷稅、逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重削弱了稅收征管的力度。2．房產(chǎn)評估體系不完善現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收，需要對相關(guān)房地產(chǎn)的價值進(jìn)行科學(xué)評估。我國目前房地產(chǎn)評估業(yè)起步晚，有待進(jìn)一步規(guī)范和成熟。我國現(xiàn)有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)人員的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)估價的需要，房地產(chǎn)評估制度還不健全，使得房地產(chǎn)的價值評估工作相當(dāng)困難，從而增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收征管難度。3．評稅糾紛爭議解決機(jī)制不健全在房地產(chǎn)稅收的征收過程中，納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)常會就房地產(chǎn)評估價格發(fā)生爭執(zhí)，當(dāng)前我國缺少一套解決此類糾紛爭議的機(jī)制，相關(guān)部門應(yīng)該加快研究制定出有關(guān)方案，保證房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革效果評價
（一）試點(diǎn)改革方案概述自2011年1月28日起，上海市、重慶市作為試點(diǎn)地區(qū)，開始對居民個人住房征收房產(chǎn)稅。上海市試點(diǎn)的征稅對象為本市居民第二套及以上新購住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0．6％和0．4％兩檔，暫時先按照房地產(chǎn)的市場價格計(jì)算繳稅。重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的征稅對象包括獨(dú)棟別墅、高檔公寓，以及無工作戶口、無投資人員所購二套房，計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)交易價格，稅率分為0．5％、1．0％和1．2％三檔。
（二）試點(diǎn)改革方案的成效從完善稅制角度看，意義重大。這次改革試點(diǎn)，將個人住房納入了征收范圍，是房地產(chǎn)稅收在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的補(bǔ)缺［4］，為下一步全面改革積累了經(jīng)驗(yàn)，有利于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制。從對稅收制度的影響看，效果不顯著［5］。首先，兩市的房產(chǎn)稅改革實(shí)際上僅是對個人非營業(yè)用房恢復(fù)征稅，只是將部分居住房屋納入征稅范圍，改革力度較小。其次，兩市稅收規(guī)模小，對稅收體系影響較小。兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的征收范圍主要是居民住房中的增量房，較少包括存量房，又包括多項(xiàng)減免稅措施，實(shí)際征稅范圍狹小。從稅收職能角度分析，成效并不明顯［5］。第一，對地方財(cái)政收入的影響很小。2011年重慶市對個人住房征收的房產(chǎn)稅收入為1億元，僅占同期稅收收入的0．11％，占地方財(cái)政收入的0．03％，幾乎可以忽略不計(jì)。第二，對收入分配的影響有限。試點(diǎn)地區(qū)的征稅對象主要是增量房和高端房，只針對少量的存量房，多數(shù)存量房被排除在征稅范圍外，影響了收入調(diào)節(jié)作用的實(shí)現(xiàn)。
（三）改革中存在的問題試點(diǎn)地區(qū)效果不明顯的主要原因是試點(diǎn)地區(qū)的稅制要素設(shè)計(jì)不合理［4］。一是征稅范圍過于狹窄。上海市沒有把存量房納入征稅范圍，而重慶市僅對存量中獨(dú)棟別墅和高檔住宅征收房產(chǎn)稅。二是稅率偏低。上海市執(zhí)行的稅率為0．6％和0．4％兩檔，重慶市實(shí)際執(zhí)行的稅率大多是最低檔0．5％，都低于其他國家的一般標(biāo)準(zhǔn)。三是計(jì)稅依據(jù)不合理。兩市計(jì)稅依據(jù)均不是評估價值，而是采用了房地產(chǎn)的交易價格。四是稅收優(yōu)惠過寬。兩市均規(guī)定了多項(xiàng)減免稅措施，例如上海市規(guī)定人均60平方米的免稅面積。
三、積極推進(jìn)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制改革的基本思路
目前，國際上關(guān)于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收有兩種基本模式：一種是分類房地產(chǎn)稅，其特點(diǎn)是對房產(chǎn)和地產(chǎn)分別征稅；另一種是綜合房地產(chǎn)稅，就是對房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅，按照統(tǒng)一的稅基和稅率征稅?？紤]到我國目前的實(shí)際情況是：第一，對房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅的實(shí)質(zhì)不同［6］。對土地的課稅實(shí)質(zhì)為收取租金，其稅制的設(shè)置應(yīng)當(dāng)遵從地租原理。而對房產(chǎn)課征的房產(chǎn)稅屬于真正的稅收，應(yīng)該按照稅收的原理實(shí)行同一的征稅辦法。第二，房屋和土地的價格變化趨勢不同［6］。土地屬于自然資源，供給固定，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地價必然逐步提高；而房屋屬于勞動產(chǎn)品，具有特定的使用年限，隨著折舊的增加而逐漸減值；最后，對房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅，稅基和稅率的確定有難度，在相關(guān)的配套制度不健全的情況下，要兼顧中央、地方以及納稅人的利益平衡。綜上所述，筆者認(rèn)為，近期我國不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅應(yīng)當(dāng)采取分類房地產(chǎn)稅模式。
（一）房產(chǎn)稅改革建議1．逐漸對居民非經(jīng)營住房恢復(fù)征稅隨著個人住房的商品化，住房成為個人與家庭重要的財(cái)產(chǎn)，購買住宅也成為一些高收入群體投資的重要手段。高收入階層購買的住房價格高、地段好、服務(wù)設(shè)施齊全，同時享受到更多更好的社會公共服務(wù)。根據(jù)多收益多納稅的公平原則，高收入家庭應(yīng)該繳付更高的房產(chǎn)稅［7］。對非經(jīng)營性住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)民眾進(jìn)行合理住房消費(fèi)，不但有利于緩解收入差距擴(kuò)大的問題，促進(jìn)稅收公平實(shí)現(xiàn)，而且可以為地方政府開拓新型稅源，不斷增加地方財(cái)政收入。房產(chǎn)稅的推出不可一蹴而就，宜采取漸進(jìn)的改革路徑，在相關(guān)配套制度完善、試點(diǎn)地區(qū)取得成功經(jīng)驗(yàn)后，將房產(chǎn)稅征收范圍逐步擴(kuò)大，將征收對象由城市居民住房等擴(kuò)大到廣大農(nóng)村地區(qū)［8］。2．對增量房和存量房同時征收房產(chǎn)稅從房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)來看，把存量房納入房產(chǎn)稅征稅范圍有以下優(yōu)勢［9］。第一，實(shí)現(xiàn)稅收公平的目標(biāo)。第二，有利于擴(kuò)大稅基，增加地方財(cái)政收入。第三，將存量房納入房產(chǎn)稅征收范圍，有利于增加二手房市場的供給，加大房產(chǎn)稅對商品房市場價格的調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場資源的合理配置，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。因此，對于個人住房應(yīng)不予以區(qū)分存量房屋與增量房屋都征收房產(chǎn)稅，對于僅擁有的唯一住房，應(yīng)以特定數(shù)額的人均面積進(jìn)行優(yōu)惠限定，超過面積的部分應(yīng)予計(jì)稅。一視同仁地對于個人擁有的第二套及第二套以上的住房征稅。3．允許地方選擇稅率水平房產(chǎn)稅改革后應(yīng)統(tǒng)一采用比例稅率形式，并應(yīng)綜合考慮各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況以及居民平均收入水平的差異，規(guī)定全國統(tǒng)一的房產(chǎn)稅稅率變動幅度。并授予地方政府一定權(quán)限，允許地方政府根據(jù)本轄區(qū)的實(shí)際情況，因地制宜地在上下限內(nèi)自行選擇并確定稅率水平。4．實(shí)行從價計(jì)征實(shí)行從價計(jì)征即以房地產(chǎn)的評估價值為計(jì)稅依據(jù)。無論是經(jīng)營用房產(chǎn)還是非經(jīng)營用房產(chǎn)，無論是企業(yè)房產(chǎn)還是個人房產(chǎn)，房產(chǎn)稅的計(jì)算依據(jù)應(yīng)統(tǒng)一為房產(chǎn)評估價值。房產(chǎn)評估價值應(yīng)由政府認(rèn)可的權(quán)威評估部門，運(yùn)用科學(xué)的方法評估確定，并根據(jù)市場及其他外界因素變化情況進(jìn)行定期調(diào)整。5．減免稅管理我國房產(chǎn)稅的開征，應(yīng)當(dāng)明確界定稅收優(yōu)惠范圍，在確保普通居民住房需求的基礎(chǔ)上，設(shè)置適度的免稅扣除，例如對居住用房地產(chǎn)設(shè)定人均免稅面積，可以規(guī)定家庭唯一的一套不超過人均免稅面積，自用住宅免稅，對超過人均免稅面積或擁有的第二套以上的住宅征稅，并逐漸提高稅率。
二是財(cái)務(wù)核算不規(guī)范，會計(jì)信息失真。檢查時發(fā)現(xiàn)，磚瓦生產(chǎn)企業(yè)普通存在自制憑證多，核算不準(zhǔn)確現(xiàn)象。查看記帳憑證，收條、白據(jù)、假發(fā)票等彼彼皆是，買賣、搬運(yùn)等行為很少用合法有效的票據(jù)，隨意性較大；不少企業(yè)用工不固定，人數(shù)不確定，工資發(fā)放手續(xù)不齊全，成本費(fèi)用不準(zhǔn)確。部分企業(yè)用磚瓦抵算上交鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理費(fèi)，減免稅不入帳，瞞報收入、虛列支出的現(xiàn)象較為普遍。
三是上繳額度大，稅收流失多。這些企業(yè)的產(chǎn)權(quán)多數(shù)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的，鄉(xiāng)政府常用招標(biāo)的形式，將企業(yè)承包或租賃給個人經(jīng)營，要求經(jīng)營者上交足額承包費(fèi)，企業(yè)留利少，造成企業(yè)應(yīng)納稅所得額下降，導(dǎo)致所得稅流失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，15戶企業(yè)年上繳各類費(fèi)用228萬元。如某經(jīng)營者與鄉(xiāng)政府簽訂協(xié)議，年上交管理費(fèi)（承包金）18萬元，企業(yè)上交承包費(fèi)用后帳面虧損3.8萬元，如果稅務(wù)部門將上交費(fèi)用核增應(yīng)稅所得，經(jīng)營者不接受且負(fù)擔(dān)不起。如果是租賃經(jīng)營，承租者還不承擔(dān)房產(chǎn)稅和土地使用稅，這些稅收想讓鄉(xiāng)政府承擔(dān)更不容易，這樣造成國家稅收大量流失。
四是業(yè)主不固定，欠稅無著落。這些企業(yè)的經(jīng)營者因上繳費(fèi)用大，管理不善等原因經(jīng)常更換，他們在思想上存在短期行為，想方設(shè)法拖欠稅款；一旦甩手不干，人去場空，重新易主，新人不認(rèn)舊賬，多數(shù)欠稅被束之高閣，稅務(wù)部門無法追繳。據(jù)了解，多數(shù)磚瓦企業(yè)存在呆賬稅金，個別企業(yè)高達(dá)30萬元。
五是占地面積大，稅負(fù)難承受。磚瓦生產(chǎn)企業(yè)由于自身行業(yè)特點(diǎn)造成占用土地面積較大，一般企業(yè)有200—300畝土地。從20__年度起，要求對建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的所有企業(yè)征收土地使用稅。這類企業(yè)每年要增加10萬元左右的稅負(fù)，對這些年銷售不超過200萬元的小窯廠，實(shí)在是難以承受。
針對上述問題，究其原因，筆者認(rèn)為主要有以下幾個方面：
1、不少經(jīng)營者缺乏管理理念，認(rèn)為磚瓦企業(yè)與泥土打交道，生產(chǎn)經(jīng)營成果歸自己所有，不需要專業(yè)會計(jì)進(jìn)行規(guī)范化核算和管理。
2、部分業(yè)主納稅意識淡薄，主觀上存在偷稅、欠稅想法，不愿意建真帳如實(shí)申報納稅。
3、稅收法律法規(guī)不健全，稅務(wù)部門征管和處罰力度不到位，征管方式單一。
4、稅法宣傳力度不夠，業(yè)務(wù)培訓(xùn)少，納稅輔導(dǎo)不到位。
5、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)觀念陳舊，稅收意識不強(qiáng)，思想仍停留在“利改稅”前的狀態(tài)。
6、部分行業(yè)的改革步伐不快，行政體制改革滯后，預(yù)算外資金管理不規(guī)范。
這些問題的存在，不但阻礙企業(yè)發(fā)展，損壞企業(yè)形象，而且擾亂稅收秩序，造成國家稅收大量流失，給日常稅收征管工作帶來許多麻煩。為有效地解決這些問題，筆者建議從以下幾個方面入手，強(qiáng)化企業(yè)管理，提高納稅意識，促進(jìn)征管質(zhì)量的提高。
一是加大稅收宣傳力度，營造良好的納稅氛圍。一要加強(qiáng)對企業(yè)經(jīng)營者的宣傳，組織他們學(xué)習(xí)新《征管法》和《發(fā)票管理辦法》等法律法規(guī)，提高他們的納稅意識。二是做好納稅輔導(dǎo)工作，幫助企業(yè)財(cái)會人員提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。三要加強(qiáng)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)的溝通，向他們宣傳稅法知識，匯報稅收征管工作，爭取他們對稅收工作的理解和支持。
二是要加大對稅收違法行為的打擊力度，維護(hù)稅法的嚴(yán)肅性。對征管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時發(fā)放整改建議書，限期整改到位，對屢教不改者，對照法律法規(guī)，加大處罰力度；嚴(yán)格執(zhí)行稅收滯納金制度；對故意瞞報收入或虛列支出的偷逃稅者繩之以法。
駱秀枝
內(nèi)容摘要：雖然我國歷史上最早的房產(chǎn)稅可以追溯到周朝，歷史較長，但現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在諸多與當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不適應(yīng)之處，需要改革。根據(jù)我國的實(shí)際情況，對稅制成熟國家房產(chǎn)稅制度的比較分析和借鑒是完善我國的房地產(chǎn)稅制改革的有效途徑。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)稅
稅制改革
房產(chǎn)價值評估
一、厘清房地產(chǎn)稅的概念
房地產(chǎn)稅，顧名思義是對房子及其土地征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)稅的概念，需要從以下四點(diǎn)來把握。第一，房地產(chǎn)稅是將房子和土地視為一個整體而征收的不動產(chǎn)稅，相當(dāng)于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并。第二，房地產(chǎn)稅的征稅范圍擴(kuò)大，不僅對工商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行征收，而且將個人住房納入征稅范圍。第三，房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)不同于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是按照房產(chǎn)原值扣除一定比例計(jì)算，城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是按照土地使用面積計(jì)算?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)導(dǎo)致的問題是稅收和房地產(chǎn)價格出現(xiàn)嚴(yán)重背離，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場過熱的城市，政府通過稅收對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的能力下降。因此，房地產(chǎn)稅的改革方向?qū)⑹恰鞍凑赵u估值征收”。第四，房地產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，在此不涉及房地產(chǎn)的建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。
那么，為什么生活中人們往往更加關(guān)注房產(chǎn)稅的改革，而忽視了城鎮(zhèn)土地使用稅呢？主要原因有二。一是“房子是用來住的”是黨和國家的住房政策，我國傳統(tǒng)文化中的置業(yè)觀念也賦予了住房特殊的社會屬性。如果開征房地產(chǎn)稅，普通老百姓最關(guān)心是否設(shè)定人均免稅面積、是否對家庭購買的首套住房免稅等與房產(chǎn)有關(guān)的涉稅事項(xiàng)。二是從廣義上來說，土地是一種財(cái)產(chǎn)，對土地課稅在國外屬于財(cái)產(chǎn)稅。但是，根據(jù)我國憲法規(guī)定，城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)歸國家，單位和個人對占用的土地只有使用權(quán)而無所有權(quán)。因此，現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)質(zhì)上是對占用土地資源的課稅，屬于準(zhǔn)財(cái)產(chǎn)稅，而非嚴(yán)格意義上的財(cái)產(chǎn)稅。要想把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅，在立法角度上也需要破解一些難題?；诖?，城鎮(zhèn)土地使用稅似乎離人們遙遠(yuǎn)了一些，受關(guān)注的程度自然而然就小了許多。
因此，加快房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)包含或者至少包含房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的相關(guān)政策。
二、評述我國房地產(chǎn)稅發(fā)展歷程
（一）歷史上的房地產(chǎn)稅
我國對房地產(chǎn)的課稅，歷史悠久，最早的房地產(chǎn)稅可以追溯到周朝，古籍《禮記·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，稅其舍而不稅物”的記載。自周朝以來，中國曾經(jīng)多次開征專門針對房產(chǎn)的稅且有多種稱呼。例如，唐朝時的“間架稅”，當(dāng)時唐朝僅將其視為緩解財(cái)政困難的權(quán)宜之計(jì)；五代十國和宋朝時的“屋稅”，五代十國時將其作為一種雜稅，宋朝時則將其視為一種輔財(cái)政收入。清代房產(chǎn)稅紛繁復(fù)雜且名稱多變，江南地區(qū)叫“廊鈔”、“棚租”，北京叫“檀輸稅”，直至乾隆年間，才逐漸廢止。民國時期，北京和上海也曾在短時間內(nèi)開征過房捐等。這表明，中國歷史上的確存在以房產(chǎn)為課征對象的房產(chǎn)稅。
（二）我國房地產(chǎn)稅制評述
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅主要是依據(jù)國務(wù)院在1986年9月頒布并實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫停條例》及1988年9月頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，對房屋和土地分別征收。當(dāng)前，這兩個房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種主要存在兩個問題。一是房產(chǎn)稅的征稅對象過窄，房產(chǎn)稅把城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)等房產(chǎn)作為征稅的對象，而將房產(chǎn)的原值或者房產(chǎn)的租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，并將個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)（即個人住房）予以免稅，可見房產(chǎn)稅的征稅對象只限于營業(yè)用房產(chǎn)；二是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人主要是企業(yè)和單位，與房產(chǎn)稅一樣基本上不直接涉及居民個人，再加上其按照占用土地面積從量課稅，與物價之間缺乏聯(lián)動調(diào)整機(jī)制，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用，無法通過該項(xiàng)稅收調(diào)控房地產(chǎn)價格，調(diào)節(jié)社會貧富差距。
三、國外房地產(chǎn)稅制比較和經(jīng)驗(yàn)借鑒
鑒于美國、德國、新加坡的房地產(chǎn)稅資料比較翔實(shí)，專家學(xué)者們對其房地產(chǎn)稅的稅制要素均進(jìn)行了詳細(xì)研究與論證。在前人研究的基礎(chǔ)上，對其進(jìn)行了歸納整理，從課稅對象、稅率、計(jì)稅依據(jù)和稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行了分析，以期能為我國房地產(chǎn)稅改革建言獻(xiàn)策。
（一）國外房地產(chǎn)稅制要素比較
1、征稅對象和納稅人比較分析
美國房地產(chǎn)稅征稅對象主要是居民住宅，納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，房地產(chǎn)稅作為地方稅種，其收入的95%以上由地方政府征收。
德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
新加坡對所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財(cái)產(chǎn)稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動產(chǎn)，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動產(chǎn)的所有人。
2、計(jì)稅依據(jù)和稅率比較分析
美國房地產(chǎn)稅以房地產(chǎn)核定價值作為計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)核定價值由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，與稅收征管分開管理。不同州采用了不同的房地產(chǎn)價值評估辦法，如新澤西州以房地產(chǎn)的市場價值作為評估依據(jù)，紐約州以房地產(chǎn)市場價值的一定比例作為評估依據(jù)。美國房地產(chǎn)稅稅率的設(shè)定較為靈活，主要根據(jù)地方政府預(yù)算需要確定，用預(yù)算應(yīng)征收的房地產(chǎn)稅金額除以當(dāng)年所有應(yīng)繳稅房地產(chǎn)核定價值計(jì)算當(dāng)年的房地產(chǎn)稅稅率。
德國土地稅計(jì)稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價值確定，一年一繳；房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評估價值的1%至5%征稅；不動產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價格的2%至3.5%征稅。其中，對土地和房地產(chǎn)價值的評估設(shè)立獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)，并實(shí)行“指導(dǎo)價”制度，只允許土地和房地產(chǎn)價格在“指導(dǎo)價”的合理區(qū)間浮動。
新加坡房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)為房屋年價值，房屋年價值用年租金來衡量，由國內(nèi)稅務(wù)局對房地產(chǎn)年租金進(jìn)行綜合評估，對自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對其他類型房地產(chǎn)征收10%物業(yè)稅。
3、稅收優(yōu)惠比較分析
美國一是通過減少稅基或者低估財(cái)產(chǎn)價值對自住房屋稅收進(jìn)行減免；二是允許房地產(chǎn)稅超過一定限額的納稅人從州政府得到個人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償。
德國房地產(chǎn)稅對居民住宅與其他買賣和經(jīng)營性質(zhì)的土地、房屋實(shí)行區(qū)別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房儲蓄的納稅人給與獎勵；對自建房和購房的納稅人提供個人所得稅優(yōu)惠政策。
新加坡一是對不同類型的房地產(chǎn)采取不同的稅率，對購買自住型、小戶型房地產(chǎn)的納稅人實(shí)行較低的稅率，對投資性質(zhì)及改善型的購房人實(shí)行較高的稅率；二是采取累進(jìn)制稅率，對富人征稅更多的稅收。
（二）國外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗(yàn)借鑒
房地產(chǎn)稅制體系完整，征稅范圍廣。對房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都設(shè)有稅種，并且主要以保有環(huán)節(jié)的稅收為主，對保有環(huán)節(jié)征稅較高的稅收能夠提高房屋、土地的使用率和流動性。征稅對象包括自然人、法人所擁有的各種類型的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)稅征稅范圍廣、稅源穩(wěn)定使得房地產(chǎn)稅成為地方政府財(cái)政收入的重要來源之一。
計(jì)稅依據(jù)明確，稅率設(shè)置靈活。房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一，有專門的機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，按照房地產(chǎn)評估價值計(jì)稅，評估價值隨著經(jīng)濟(jì)增長提高，相應(yīng)稅收隨之增加，起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的作用。稅率靈活，通過設(shè)置層次豐富的稅率，使低收入者等群體納稅更少，高收入者等群體納稅更多。
房地產(chǎn)稅收征收管理制度較為完善。一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開查閱制度減少了房地產(chǎn)私下交易，提高了房地產(chǎn)稅制的有效性；二是完善的房地產(chǎn)評估制度，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)評估房地產(chǎn)價值，并具備標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。
實(shí)行多項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策。各國都設(shè)置了專門針對自住型購房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵自住型住房購買，如美國對自住型住房進(jìn)行減免稅，另外房地產(chǎn)稅超過一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個人所得稅抵免或者現(xiàn)金補(bǔ)償。
四、完善我國房地產(chǎn)稅制改革的建議
根據(jù)我國的實(shí)際情況，借鑒其他國家的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，提出以下幾點(diǎn)完善我國房地產(chǎn)稅制改革的建議。
（一）合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅
我國城市土地是國家所有，但房和地是連在一起的，房價和地價更是緊密相連，而且地占主要比重，特別是改革開放后的房地產(chǎn)稅制，將按市場評估價值為計(jì)稅依據(jù)，更無法清晰區(qū)分房價和地價。另外，現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是從量計(jì)征，存在背離土地價值、有違稅負(fù)公平的問題。因此，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并征稅，以利簡化稅制，體現(xiàn)公平稅負(fù)，保證地方稅收收入，進(jìn)一步完善我國現(xiàn)代財(cái)稅制度。
（二）以房地產(chǎn)的評估價值作為計(jì)稅依據(jù)
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一是采用房屋原值，另一是采用租金價值。而城鎮(zhèn)土地使用稅采用的是納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。有研究表明，各國房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的選擇很大程度上出于社會和政治的考慮。我國地域遼闊，不同地區(qū)的房產(chǎn)價值差異較大。因此，在決定我國房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時，既要考慮時代性，又要重視我國的地域性。從我國開征房地產(chǎn)稅的初衷和實(shí)際可操作性看，以房地產(chǎn)的評估價值作為計(jì)稅依據(jù)比較合適。但在實(shí)際征稅時，對每一應(yīng)稅房地產(chǎn)對照統(tǒng)一評定的不同等級的土地市值，不同建筑的房產(chǎn)市值，再核算綜合市場評估值，核定計(jì)稅依據(jù)予以征稅。
近年來，隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占財(cái)政收入的比例逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分之一。在房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅款中，房產(chǎn)稅和土地稅只占很小的比例。盡管如此，由于征納雙方對相關(guān)政策的理解有偏差。房土兩稅繳納存在一些不規(guī)范和不正確的問題。
一、目前房土兩稅的常見疑難問題
（一）土地稅的納稅義務(wù)截止日期
目前，有三種情況，1、以簽訂商品房銷售合同的時間為截止日期：2、以商品房銷售合同約定的交房日期為截止日期：3、以房產(chǎn)證辦理完畢的日期為截止日期。
（二）房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)問題
即房產(chǎn)原值的確定依據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)原值的確定較為隨意，往往以暫估價值入賬，缺乏合理的證據(jù)。還有一種情況，即物業(yè)公司使用的辦公場所中，存在自用和出租的現(xiàn)象，這時房產(chǎn)稅、土地稅的納稅主體、房產(chǎn)原值及占地面積的合理劃分等問題成為焦點(diǎn)。
（三）地下車庫（停車場）的房土兩稅是否應(yīng)繳納？應(yīng)如何繳納？
二、關(guān)于房土兩稅的分析和建議
要解決和規(guī)范上述問題，需從以下幾方面進(jìn)行分析和梳理。
（一）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生與截止時間判定
根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號）規(guī)定，一是對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間.由納稅人從取得土地使用權(quán)合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：二是合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：三是是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務(wù)發(fā)生時間的依據(jù)。
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號）規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅也是納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)爭執(zhí)的焦點(diǎn)。一是如果合同約定了交房時間，以交房時間為截止日期：未能履約時，則以實(shí)際交付時判定終止繳納：二是如果合同沒有約定交房時間，則按房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末終止納稅。具體判定，則應(yīng)從開發(fā)商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。三是如果購房人遲遲不交接，也可以公告交房時間為準(zhǔn)。在實(shí)際計(jì)算過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求開發(fā)商提供具有政府有關(guān)部門批準(zhǔn)資質(zhì)的單位出具的實(shí)測建筑面積。
還有兩個問題須注意，1、在開始確定應(yīng)稅土地面積時，應(yīng)扣除企業(yè)自用的房產(chǎn)占用的土地面積。2、如果物業(yè)用房有對外出租的房產(chǎn)，應(yīng)合理劃分并扣除實(shí)際占地面積。以上兩條占地面積需另行計(jì)算繳納土地稅。
（二）自用房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)判定
稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)提供自用房產(chǎn)真實(shí)合理的建筑成本和建成時間，建筑成本應(yīng)以建設(shè)方和施工方結(jié)算的工程金額做為參照，由具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具審定結(jié)論。
根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]第8號）規(guī)定，自建房屋，自建成次月起繳納房產(chǎn)稅。委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起繳納房產(chǎn)稅：在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用的，自使用次月起繳納房產(chǎn)稅。
根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）文件第三條規(guī)定，“對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等?！狈慨a(chǎn)原值不僅包括地價，還應(yīng)包括開發(fā)成本及費(fèi)用。文件最后規(guī)定“本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行”。執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》（包括（小企業(yè)會計(jì)制度））的企業(yè)，地價計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的原則和新文件是一致的，應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。換句話說，執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》（包括（小企業(yè)會計(jì)制度））的企業(yè)，原來地價如未計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅本身就是錯誤的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整追征，要注意并不是財(cái)稅[2010]121號文公布之后才執(zhí)行。執(zhí)行新準(zhǔn)則企業(yè)，地價和房產(chǎn)原值分開核算，財(cái)稅[2010]121號文件公布前地價不計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，文件公布后才需按規(guī)定將地價計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，也就是和執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》（包括（小企業(yè)會計(jì)制度））的企業(yè)適用稅法得到了統(tǒng)一。這與《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財(cái)稅（2008）152號文件第一條“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題”中的第一項(xiàng)“房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算”的規(guī)定并不矛盾。
（三）地下停車場應(yīng)區(qū)分不同情況判定是否繳納房土兩稅
1.地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬界定問題，有三種情形：
（1）停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售或出租。
（2）如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。
（3）地下停車場是利用人防工程建造的，開發(fā)商無權(quán)出售。
2.地下停車場的建造形態(tài)，有兩種情形：
（1）單獨(dú)建造的，獨(dú)立于整體建筑之外的地下停車場。
（2）與整體建筑連為一體的地下停車場。
3.根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財(cái)稅（2005）181號文件和《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財(cái)稅[2009]128號文件的規(guī)定，結(jié)合上述情況加以說明：
（1）房地產(chǎn)企業(yè)能辦理地下車庫產(chǎn)權(quán)證，擁有完全產(chǎn)權(quán)，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品處理，除非房企將地下車庫轉(zhuǎn)做自有資產(chǎn)對外出租，否則不征房產(chǎn)稅。如果是獨(dú)立的地下車庫，不論是出售或出租，按照應(yīng)征稅款的50%征收土地使用稅。
（一）財(cái)務(wù)核算不規(guī)范
一些房地產(chǎn)企業(yè)建賬不規(guī)范，未按財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定建立健全財(cái)務(wù)核算體系。如對收取的定金及銷售車庫、地下室房款，掛在往來賬上，未按預(yù)收帳款處理，不按規(guī)定開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票，以自制或購買的收款收據(jù)收取售房款隱瞞收入，造成預(yù)售款不申報或者滯后申報，占壓稅款；商品房出租收入，不申報營業(yè)稅和房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)付施工企業(yè)工程款時未按規(guī)定及時取得發(fā)票，這嚴(yán)重影響了工程成本的及時結(jié)轉(zhuǎn)。
（二）行業(yè)稅收管理措施不到位。
1、企業(yè)所得稅征收方式問題
目前對企業(yè)所得稅征管，有核定征收、查帳征收。很大一部分企業(yè)稅收征收方式一次鑒定后多年不變，甚至在納稅人的財(cái)務(wù)核算狀況發(fā)生變化后仍未進(jìn)行變更，導(dǎo)致稽查查處上的尷尬。比如，在檢查某納稅人時，其企業(yè)所得稅鑒定的征收方式是查賬征收且好幾個納稅年度未變，但其日常申報時又是核定應(yīng)稅所得率征收，且實(shí)際上其財(cái)務(wù)制度往往又不健全或無法進(jìn)行查賬。
2、土地增值稅清算問題
我市很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)定為查賬征收，但基本未對土地增值稅進(jìn)行清算。按照規(guī)定房地產(chǎn)全部竣工決算、銷售完畢要進(jìn)行土地增值稅清算，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下幾套“尾房”，不進(jìn)行銷售，逃避土地增值稅的清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。對清算要求賬務(wù)核算健全、嚴(yán)格按項(xiàng)目進(jìn)行賬務(wù)處理，結(jié)轉(zhuǎn)成本核算收入，而企業(yè)往往不能及時結(jié)轉(zhuǎn)成本，提供扣除項(xiàng)目的依據(jù)不足，計(jì)算程序復(fù)雜，稅務(wù)部門大多按核定征收率進(jìn)行預(yù)征土地增值稅。在征管上存在較大的漏洞。
3、稅款所屬期問題
稽查部門在檢查時，發(fā)現(xiàn)往往因納稅人繳納稅款的所屬期劃分不清而無法對往年少繳稅款的行為進(jìn)行處理處罰，納稅人的稅收違法行為也因此逃避了應(yīng)有的處罰。這種情況在檢查房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常發(fā)生，因行業(yè)特點(diǎn)或種種原因（如納稅人逃避處罰，稅務(wù)機(jī)關(guān)在年關(guān)所謂的調(diào)庫）導(dǎo)致納稅人當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的稅款到次年繳納，在納稅申報時又以次年的所屬期申報且征收部門開具的完稅憑證上注明所屬期也是次年的，稽查部門檢查難以區(qū)分又不好延伸檢查，對往年實(shí)現(xiàn)到次年繳納的稅款很難準(zhǔn)確進(jìn)行處理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在違法事實(shí)但難以進(jìn)行處罰的矛盾被動局面。
4、印花稅漏申報問題
印花稅雖然是小稅種，但在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)絕大部分企業(yè)都存在漏征行為，好多企業(yè)對小稅種印花稅不被重視。如簽訂貨物運(yùn)輸合同、加工承攬合同等不知道要申報繳納印花稅，主要原因是財(cái)務(wù)人員對印花稅的計(jì)算申報從思想上不夠重視，往往只關(guān)注營業(yè)稅等正常稅收申報，而對印花稅等小稅種疏忽，另一方面是財(cái)務(wù)人員對印花稅的有關(guān)具體規(guī)定也不甚了解。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的建議
1、提前介入房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理
在房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查中，許多企業(yè)漏繳了印花稅、土地使用稅。這與房地產(chǎn)稅收管理滯后分不開的。我們對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理往往是從銷售環(huán)節(jié)才介入，原因是與政府有關(guān)部門信息不溝通，導(dǎo)致稅務(wù)部門的管理明顯弱于其他管理部門，而房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)開始就產(chǎn)生地方稅收，注冊資金、簽訂土地出讓合同、建安合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)等合同均要繳納印花稅，取得土地使用權(quán)要繳納土地使用稅。另外，要加強(qiáng)對印花稅和土地使用稅政策的宣傳力度，注重宣傳方式，讓納稅人形成習(xí)慣從而提高遵從度。
2、實(shí)行房地產(chǎn)專業(yè)化管理
要規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的日常稅收管理，強(qiáng)化項(xiàng)目跟蹤和后續(xù)管理，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度。要實(shí)行項(xiàng)目管理，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收管理臺帳要加強(qiáng)納稅輔導(dǎo)，要加大對項(xiàng)目的巡查巡管力度，，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金、預(yù)收房款時必須開具正式發(fā)票，對商品房出租的，要督促企業(yè)并入收入納稅，加強(qiáng)對地下室、車庫發(fā)票的控管，實(shí)行以票控稅，促使購房者主動向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動產(chǎn)銷售發(fā)票。項(xiàng)目結(jié)束后及時對其進(jìn)行土地增值稅清算，對賬務(wù)不健全的也要帶率核定征收土地增值稅。應(yīng)進(jìn)一步發(fā)文件明確車庫、地下室土地增值稅適用的核定征收率。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)納稅申報的管理
不能把房地產(chǎn)業(yè)作為稅款調(diào)劑的“蓄水池”，而應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)正常納稅申報，不得要求對以前年度稅款延遲到以后年度申報，以免影響稅務(wù)檢查對已交稅款的確認(rèn)，即使要調(diào)劑稅款，今年的稅款最遲也要到明年1月份之前申報入庫，建議市局加大對房地產(chǎn)業(yè)納稅申報的督促督查力度，對隨意調(diào)劑稅款的，要依法從嚴(yán)處理。另外，對企業(yè)有困難，今年稅款確需推遲到明年交稅的，也要履行延期審批手續(xù)，沒有履行手續(xù)的，一律按規(guī)定加收滯納金。
4．加強(qiáng)對企業(yè)所得稅的管理
要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的審查。對在成本核算時，不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，而將完工和未完工的多個項(xiàng)目成本混在一起，造成賬面虧損以及利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤，通過虛開建安發(fā)票加大建安工程造價的，要從嚴(yán)查處。要加強(qiáng)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)企業(yè)所得稅匯算清繳的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和相關(guān)報表填寫的輔導(dǎo)。要重視對企業(yè)所得稅征收方式的認(rèn)定，企業(yè)所得稅征收方式應(yīng)一年一定。
5．加強(qiáng)對分紅收入個人所得稅的控管
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅存在稅制過時、稅基狹窄、稅種重復(fù)、內(nèi)外企業(yè)稅負(fù)有別等諸多問題。稅負(fù)主要集中在房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)少，不能適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，不能在地方政府的財(cái)政收入中起重要作用，改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制勢在必行。
一、我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及存在的缺陷、不足
（一）稅制繁復(fù)，稅種結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕，內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅制不統(tǒng)一，有違稅收公平原則
我國現(xiàn)行征收與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)的稅費(fèi)共12項(xiàng)，分別在房地產(chǎn)運(yùn)行的不同階段和環(huán)節(jié)征收。土地批租、征用環(huán)節(jié)，要繳納契稅、耕地占用稅（外資企業(yè)不征）、印花稅，同時還要交納土地出讓金、土地使用費(fèi)等費(fèi)用；開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅費(fèi)較多，有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個人所得稅；房地產(chǎn)占有和使用環(huán)節(jié)繳納的稅種有房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)）。
由此看出，一方面，房地產(chǎn)稅主要集中在開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了購房者；另一方面，房地產(chǎn)稅種繁復(fù)、征收環(huán)節(jié)多，存在重復(fù)征稅和多層次收費(fèi)，如對房屋出租的租金收入，既要征收營業(yè)稅，又要征收房產(chǎn)稅，成為導(dǎo)致商品房房價居高不下的原因之一。
內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別使用兩套房地產(chǎn)稅制，對涉外企業(yè)只征城市房地產(chǎn)稅，而且只對房產(chǎn)征收，對地產(chǎn)不征收，城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅也只對內(nèi)資企業(yè)征收，內(nèi)、外資企業(yè)稅負(fù)不統(tǒng)一的矛盾日益突出。內(nèi)外有別的房產(chǎn)稅稅收待遇，不符合市場經(jīng)濟(jì)公平、公正的原則，也不利于市場經(jīng)濟(jì)競爭機(jī)制的建立。
（二）城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一，征稅范圍有一定局限性
我國目前房產(chǎn)稅和土地使用稅的課稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，這些范圍以外的房產(chǎn)與土地則不需要納稅。伴隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，在城鄉(xiāng)交界處和農(nóng)村開辦的工商企業(yè)數(shù)量日趨增多，所占用的房地產(chǎn)數(shù)量也日趨增大，這些企業(yè)與坐落在城鎮(zhèn)的企業(yè)同樣享受到公共物品帶來的便利，卻不需要承擔(dān)房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)，過窄的征稅范圍影響了房地產(chǎn)稅的公平性。企業(yè)容易通過選擇坐落地，在日常稅收管理中形成“合法”避稅，不利于企業(yè)在同等條件下公平競爭。尤其在城鎮(zhèn)與非城鎮(zhèn)的交界處，有些地方一條街道兩側(cè)，一側(cè)企業(yè)納稅，而幾米之外的另一側(cè)企業(yè)就不用納稅，稅負(fù)顯失公允。
（三）計(jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)不合理、不規(guī)范，易導(dǎo)致稅負(fù)不公
現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)算有從價計(jì)征和從租計(jì)征兩種辦法。從價計(jì)征是房產(chǎn)原值減除10％－30％的比例后的余值按1.2％的稅率計(jì)征，房產(chǎn)原值是“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價，這種折余價值依據(jù)的是歷史成本，不能反映房產(chǎn)的市場價值；從租計(jì)征是依據(jù)房產(chǎn)的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認(rèn)。同一個稅種，兩種計(jì)稅依據(jù)，不夠規(guī)范。同時，對房產(chǎn)出租者而言，除交納房產(chǎn)稅外，還要承擔(dān)營業(yè)稅和城建稅與教育費(fèi)附加，與按歷史成本計(jì)稅的從價計(jì)征相比，使得房屋出租這一行為的綜合稅負(fù)非常高，從而導(dǎo)致大量隱性市場的偷漏稅交易。
現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行從量計(jì)征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點(diǎn)，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。
二、完善房地產(chǎn)稅制的建議、思路和措施
按照新時期稅制改革“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的原則，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中不合理的部分。要通過房地產(chǎn)稅制改革，建立起新的房地產(chǎn)稅體系，促進(jìn)稅收制度的改革與完善，推動財(cái)政體制的變革，從而提高整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率和質(zhì)量。
（一）改革和完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)稅收體系
1.房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)，保留營業(yè)稅和企業(yè)所得稅
在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，保留印花稅和契稅，將不適宜的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。繼續(xù)征收個人所得稅，建議改變目前對個人財(cái)產(chǎn)租賃、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的資本性收益采取20％的比例稅率的做法，采用累進(jìn)稅率計(jì)征。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅
為促進(jìn)合理利用房地產(chǎn)資源、調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)所有者、房地產(chǎn)實(shí)際占有者之間的收益分配，建議合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及對外資企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，將對房產(chǎn)和地產(chǎn)的征稅統(tǒng)一起來。對于城市房地產(chǎn)，無論是經(jīng)營性的，還是非經(jīng)營性的，都要納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍。為體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場價值，建議按房地產(chǎn)的評估價格作為計(jì)稅依據(jù)；為體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)的原則，可以考慮經(jīng)營性房地產(chǎn)按高檔稅率課征，非營業(yè)性房地產(chǎn)按低檔稅率課征，特別是對居民住宅的保有課稅，實(shí)行低稅政策；為簡化稅制，將從價、從量、從租計(jì)征統(tǒng)一為從價計(jì)征。
3.開征空地稅
即以閑置未用的土地為課征對象，對空地的實(shí)際持有人征收。所謂空地，是指未按法定要求利用滿一年的；或者有償出讓的土地超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期一年未動工開發(fā)利用的；或其地上建筑改良物價值不及所占基地標(biāo)定地價20％的土地。開征空地稅，可以節(jié)約用地，杜絕土地浪費(fèi)現(xiàn)象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，國家對閑置一年以上的空地征收土地閑置費(fèi)，這已經(jīng)從實(shí)踐上和法律上奠定了開征空地稅的必要條件。
4.適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅
遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征將彌補(bǔ)無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位，防止納稅人以無償轉(zhuǎn)讓為掩護(hù)，逃避納稅。
（二）建立評估機(jī)制，以房地產(chǎn)的評估價值作為稅基
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中存在多種計(jì)稅依據(jù)，多種標(biāo)準(zhǔn)混用，造成納稅人的稅負(fù)不均，既影響公平，又缺乏效率。因此，建議改革房地產(chǎn)稅的多種標(biāo)準(zhǔn)，采用統(tǒng)一的評估價值作為稅基。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的變化，房產(chǎn)價值隨之上下浮動，而評估值中包含房產(chǎn)升值和降值所產(chǎn)生的收益變化因素，能夠真實(shí)地反映房產(chǎn)的現(xiàn)值，可以較好地調(diào)節(jié)土地級差收益，使納稅人的稅收負(fù)擔(dān)相對公平。同時，也可使國家的財(cái)政收入隨房地產(chǎn)價格的上漲而增加，避免了由于從租、從價計(jì)稅造成的稅收差異，促使納稅人合理利用房地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)的合理配置，發(fā)揮房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的積極作用。以評估值為計(jì)稅依據(jù)，沒有出租房產(chǎn)和自營房產(chǎn)之分，提高了稅收透明度，增強(qiáng)了公民的納稅意識。
（三）健全、完善房地產(chǎn)稅課稅的相關(guān)配套制度與保障系統(tǒng)
完善房地產(chǎn)價格評估制度，建立以房地產(chǎn)評估制度為核心的征管運(yùn)作體系。加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、評估評稅制度和方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；制定房地產(chǎn)評稅法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)，配備評稅或評價專業(yè)人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度；建立財(cái)產(chǎn)登記制度，設(shè)置土地位置、權(quán)屬及面積的臺賬，實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，盡快實(shí)行“房地合一”的新體制，建立與評估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行搜集、處理、存儲和管理。
（四）完善現(xiàn)行的轉(zhuǎn)移支付制度，賦予地方政府一定的稅收自
按照市場經(jīng)濟(jì)體制和公共財(cái)政理論的要求，參照國際經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范我國的轉(zhuǎn)移支付制度，建立起以均等化為目標(biāo)的轉(zhuǎn)移支付制度，以保證各個地方政府有財(cái)力提供最基本的公共產(chǎn)品和服務(wù)。賦予地方政府一定的稅收權(quán)限，充實(shí)地方政府財(cái)源。房地產(chǎn)稅的稅基不具有流動性，地方征收管理的成本較低，適宜劃歸地方所有。房地產(chǎn)稅歸地方所有，能促進(jìn)地方政府提高公共服務(wù)的效率和質(zhì)量，使地方政府真正成為一級獨(dú)立的財(cái)政，增加地方政府的財(cái)政收入，減少對土地出讓金的依賴程度，維持財(cái)政的可持續(xù)發(fā)展和提高地方財(cái)政的效率。
【主要參考文獻(xiàn)】
[1] 鄧菊秋.論我國房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)和思路.《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》，2007年第1期.
[2] 何紅，王維宏.論我國房地產(chǎn)稅收制度的改革與完善.沈陽工程學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版），2007年第3卷第2期.
2、房屋出租雙方簽訂的房屋出租合同稅務(wù)部門很難掌握，這給稅務(wù)機(jī)關(guān)確定計(jì)稅依據(jù)帶來了一定的難度。還有幾種情況，其一，納稅人拒不提供出租合同；其二，納稅人單方面?zhèn)卧煲环菁俸贤峁┙o稅務(wù)機(jī)關(guān)，故意降低合同載明的房屋租金；其三，出租雙方在簽訂出租合同時首先達(dá)成口頭協(xié)議，在正式合同中故意降低合同中載[本文轉(zhuǎn)載自[文秘站網(wǎng)-找文章，到文秘站網(wǎng)]明的房屋租金，專門用于欺騙有關(guān)部門，而承租方在支付租金時卻按雙方達(dá)成的口頭協(xié)議約定的金額；其四，有些出租房屋雙方根本不簽訂正式合同，只達(dá)成口頭協(xié)議，這種情況為數(shù)不少，約占30，多見于出租雙方是熟人或者有中間人擔(dān)保。不管屬于以上哪種情況，雖然稅務(wù)機(jī)關(guān)都有權(quán)核定其營業(yè)額，但因核定的營業(yè)額往往會有偏差，致使征納雙方矛盾加劇，給稅務(wù)部門的征管工作帶來了被動。
3、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)不好確定。房屋出租雙方一般沒有在出租合同中單獨(dú)注明出租房屋占用的土地面積，只注明幾間房屋，使得稅務(wù)機(jī)關(guān)難以掌握城鎮(zhèn)土地使用稅的確切計(jì)稅面積。有房屋出租行為的個人，一般是將自己擁有使用權(quán)的、閑置的臨街房地產(chǎn)出租出去，往往只是其擁有使用權(quán)的土地的一部分。其土地使用證上不可能單獨(dú)注明這片出租土地的面積，這就使稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收城鎮(zhèn)土地使用稅時無據(jù)可查，給征收工作造成困難。
4、部分納稅人故意抬高房屋租金收入中的扣除費(fèi)用以少繳稅款。現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對房屋租金收入中包含的水電費(fèi)、電話費(fèi)等，凡單獨(dú)計(jì)價的可予以扣除。部分納稅人正是看準(zhǔn)了這一規(guī)定，在簽訂房屋出租合同時，故意抬高這部分費(fèi)用的金額，想用此方法達(dá)到少繳稅的目的。但事實(shí)上，據(jù)我們了解，大約90的承租人的水電費(fèi)、電話費(fèi)等都是由其自己直接交到有關(guān)部門，與出租人和房屋租金沒有關(guān)系，出租合同中約定的金額根本不包括這些代墊費(fèi)用。
5、某些出租人和承租人在結(jié)算房屋租金時不采取貨幣結(jié)算方式，這又給稅務(wù)部門的征稅行為設(shè)了一道坎。有的承租人對出租人的房屋進(jìn)行了修理、裝修，以修理和裝修費(fèi)用抵頂一部分房屋租金；有的承租人為出租人提供了某種勞務(wù)或支付了某種商品，以勞務(wù)和商品價值抵頂一部分房屋租金。這些情況，承租人一般不能向稅務(wù)部門提供準(zhǔn)確無誤的憑據(jù)以證明其支付的勞務(wù)、商品的價值或費(fèi)用的金額。稅務(wù)部門需要核定房屋出租業(yè)的計(jì)稅營業(yè)額，這無形之中就給稅務(wù)部門增加了工作量。
6、相當(dāng)一部分個體納稅人采取“軟抗稅”的方式來對付稅務(wù)人員。他們不以實(shí)施明顯的暴力為手段而以各種借口拒絕繳納房屋出租業(yè)應(yīng)納的各項(xiàng)稅款，與稅務(wù)人員軟磨硬泡，或者托關(guān)系、找門路向稅務(wù)人員說情，或者通過社會各個方面向稅務(wù)人員施加壓力，想方設(shè)法、千方百計(jì)，能拖就拖，能漏就漏。象這樣在無明顯暴力事實(shí)的情況下，公安機(jī)關(guān)也拿他們沒辦法，況且我們的日稅工作也不可能都靠公安機(jī)關(guān)的配合。不管怎么說，這種“軟抗稅”現(xiàn)象往往會造成欠稅甚至死欠卻是不爭的事實(shí)。
針對目前房屋出租業(yè)稅收征管過程中存在的問題，在以后的工作中應(yīng)著重采取以下措施：
1、進(jìn)一步加大稅法宣傳力度，全面增強(qiáng)全體公民而不僅僅是納稅人的納稅意識。這是一個老生常談的問題了，稅法宣傳我們年年搞，當(dāng)前，納稅人的納稅意識較過去有了一定的提高，但畢竟還很淡薄，與我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)法制化的要求還相差甚遠(yuǎn)，稅法宣傳工作依然任重道遠(yuǎn)。在稅法宣傳方面，在注重對納稅人宣傳的同時，還要注重對非納稅人的宣傳；在注重于稅法宣傳月中宣傳的同時，還要注重日常工作中的宣傳；在注重于電視、報刊等媒體上宣傳的同時，還要注重于各種網(wǎng)絡(luò)媒體上的宣傳；在注重對普通公民宣傳的同時，還要注重對各級領(lǐng)導(dǎo)干部的宣傳；在注重對成年人宣傳的同時，還要注重對少年兒童的宣傳?？傊?，要通過多形式多角度的稅法宣傳，全面增強(qiáng)全體公民的依法納稅意識，增強(qiáng)稅法的威懾力。
關(guān)鍵詞 地產(chǎn)稅收政策 稅制改革
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制滲透到房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)，包括：房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅和教育費(fèi)附加。
這11項(xiàng)稅收可分為以下五類：其中房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，屬于房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅類；土地增值稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅屬于房地產(chǎn)收益稅類；耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅是房地產(chǎn)資源稅類；營業(yè)稅屬于房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅類；契稅、房地產(chǎn)印花稅屬于房地產(chǎn)行為目的稅類。
稅收政策原則重房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，輕房地產(chǎn)保有，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)稅制逐漸暴露出一些問題，還需要不斷完善改進(jìn)。
二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系存在的問題
1.現(xiàn)有稅率不合理
現(xiàn)行土地增值稅實(shí)行30%，40%，50%和60%的四級超額累進(jìn)稅率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國家和地區(qū)，過高的稅率提高了納稅人繳稅的機(jī)會成本，增加了稅收的征管成本，不但加劇逃稅現(xiàn)象，更扭曲了決策者本來的調(diào)節(jié)意圖。
城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護(hù)耕地的作用。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，地價必將持續(xù)上漲，而從量計(jì)征方式，使納稅人稅負(fù)過輕，因此很難起到抑制土地投機(jī)的作用。
2.存在重復(fù)征稅
以自用和出租房產(chǎn)為例，出租房屋的稅負(fù)明顯偏高。出租房屋，除了按租金的1.2%征收房產(chǎn)稅以外，還要征收5%的營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，名義稅率最高可能達(dá)到37.6%，稅負(fù)重并且存在重復(fù)征稅，相當(dāng)不合理。
3.稅制配置不完善
由“我國房地產(chǎn)稅主要稅種一覽表”可見，房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，變相增加了新建商品房的成本，進(jìn)而抬高了房價；保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，導(dǎo)致土地閑置浪費(fèi)、商品房空置率過高，尤其對個人住宅房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)事實(shí)上沒有征稅，因此只要個人不轉(zhuǎn)讓交易不出租，就可以零稅收成本占有房地產(chǎn)。這樣的稅收制度是有利于房地產(chǎn)投機(jī)需求，而不是抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求。
4.計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)
我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價計(jì)征，從租計(jì)征、從量計(jì)征（以土地面積為依據(jù)），多種方式并用。然而，房產(chǎn)的市場價值一般是隨著時間的推移而不斷上升的，作為房產(chǎn)稅計(jì)征價值的房產(chǎn)原值與實(shí)際的市場價格之間的偏差逐漸變大，而房產(chǎn)稅無法隨著房產(chǎn)的增值而增加，因此不能有效的發(fā)揮調(diào)節(jié)財(cái)富分配差距的功能。
三、完善我國房地產(chǎn)稅制體系的對策
基于上述問題，要完善我國的房地產(chǎn)稅制體系，應(yīng)該圍繞房地產(chǎn)取得、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)保有等征稅環(huán)節(jié)進(jìn)行思考，借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷改善房地產(chǎn)稅制體系。
1.調(diào)整房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收
建議房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)設(shè)置耕地占用稅和契稅，取消印花稅。結(jié)合地理位置、肥沃程度、單位面積常年收入、使用年限、生產(chǎn)潛力等因素，合理確定計(jì)稅依據(jù)、稅率，建立統(tǒng)一的耕地占用稅，形成節(jié)約用地的機(jī)制；擴(kuò)大契稅征稅范圍、取消印花稅。針對特定房地產(chǎn)行為，大幅度提高契稅稅率水平，取消對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易征收印花稅的規(guī)定，避免契稅和印花稅對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)取得行為的重復(fù)課稅。
2.調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收
房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)設(shè)置企業(yè)所得稅、個人所得稅、營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育稅五個稅種，取消房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅、代之以物業(yè)稅。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅針對房和地而重復(fù)設(shè)置。取消土地增值稅。因?yàn)橥恋卦鲋刀惡退枚惔嬖谥貜?fù)征收的現(xiàn)象，且稅率較高，與國際上普遍對資本利得稅適用較低稅率背道而馳。
3.調(diào)整房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)置物業(yè)稅。將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取物業(yè)稅，將目前由房地產(chǎn)開發(fā)商一次性繳納的土地出讓金改為由消費(fèi)者在購房后分次繳清，加大保有環(huán)節(jié)稅負(fù)。
四、結(jié)束語
不合理的房地產(chǎn)稅收體制阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，只有加快完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系建設(shè)，把惠及人民群眾的政策做好，才能更好的帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更好的保障和改善民生。
（一）有效稅源沒有完全轉(zhuǎn)化為稅收，在一定程度上造成了稅收流失。具體表現(xiàn)在土地使用稅漏征漏管問題比較突出，已征用但未開發(fā)使用的閑置用地、經(jīng)營不正常企業(yè)用地、個體工商戶用地等前期大多未納入監(jiān)控，正常企業(yè)也存在不申報或少申報土地使用稅現(xiàn)象，膠州市地稅局在08年進(jìn)行的土地使用稅清查中，共清查入庫以前年度土地使用稅5000多萬元；此外個體工商戶未辦稅務(wù)登記或已辦理稅務(wù)登記但未達(dá)到起征點(diǎn)戶數(shù)的比例較高，個體假停業(yè)戶、假非正常戶、假注銷戶還不能得到有效監(jiān)控。
（二）中小企業(yè)管理措施落實(shí)不到位，所得稅管理質(zhì)量比較低。雖然推行了企業(yè)所得稅分類管理，但諸多措施在實(shí)際工作中并未有效落實(shí)，中小企業(yè)經(jīng)濟(jì)稅源運(yùn)行質(zhì)量難以保障，特別是所得稅管理質(zhì)量普遍不高。從08年前3個季度的申報來看，地稅征管企業(yè)所得稅的1101戶企業(yè)中，零申報戶507戶，占總戶數(shù)的46%，其中核定征收126戶，查帳征收381戶。
（三）分支機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，與總機(jī)構(gòu)所在地管理信息不對稱。連鎖經(jīng)營店總、分支機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，跨區(qū)域匯總納稅的總、分支結(jié)構(gòu)所在地分局管理信息不對稱，對于總機(jī)構(gòu)是否能夠完全將分支機(jī)構(gòu)納入核算，核算是否準(zhǔn)確難以確定，容易形成管理縫隙。
（四）稅源管理信息失真，造成大集中系統(tǒng)的垃圾數(shù)據(jù)。主要表現(xiàn)是稅務(wù)登記信息與實(shí)際不符，如經(jīng)營地址與辦證地址不一致、經(jīng)營范圍與實(shí)際不符、法人代表與實(shí)際經(jīng)營戶主不一致等；此外一些應(yīng)注銷未作注銷處理戶，實(shí)際工作中早已人去樓空，或更換了業(yè)主后新業(yè)主重新辦證，但對原經(jīng)營戶主的登記沒有及時注銷。凡此種種，主要原因是日常管理沒有跟上，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有及時更新清理。
（五）巡查巡管不到位，稅收管理員職責(zé)沒有完全履行。每次稅源清查，都能清理出一部分稅源，清理出的稅源中，大部分是日常未能有效監(jiān)管的稅源，這從一個側(cè)面也反映了日常巡查巡管流于形式，沒有真正落到實(shí)處；或者是在巡查巡管過程中往往只看現(xiàn)象、不抓本質(zhì)，使本應(yīng)納入監(jiān)管的稅源沒有及時納入監(jiān)管，導(dǎo)致了稅款的流失。
（六）管理和稽查沒有真正形成互動的局面，以查促管的成效甚微。雖然建立了查管互動機(jī)制，但在落實(shí)上并不理想，特別是征管所能提供的案源數(shù)量太少，大部分征管單位即便發(fā)現(xiàn)了有價值的案源，也僅是協(xié)調(diào)納稅人補(bǔ)稅了事，根本不按規(guī)定移交稽查處理。
（七）管理和發(fā)票脫節(jié)，“以票控稅”推行難度較大。一方面是同國稅的信息傳遞機(jī)制還沒有完全建立，增值稅納稅人的發(fā)票開具信息掌握不全面；另一方面是管理人員參與發(fā)票管理程度不夠，游離于發(fā)票管理之外，基本不掌握納稅人的發(fā)票開具情況，未能及時將納稅人開票金額與核定稅額相比對，掌握納稅人真實(shí)經(jīng)營信息。
（八）對涉稅違法行為的懲處力度不夠，稅收管理的執(zhí)法剛性有待強(qiáng)化。主要表現(xiàn)在稅收執(zhí)法上避重就輕，對稅收違法行為“情節(jié)嚴(yán)重的”，按照一般違法行為定性處理；對稅收違法行為達(dá)到移送稽查處理的不移送，進(jìn)行變通處理；在企業(yè)所得稅匯算清繳納稅評估、檢查工作上，通過納稅評估該進(jìn)行深入檢查的，僅僅是走納稅評估程序，進(jìn)行補(bǔ)稅、加收滯納金了事，沒有按規(guī)定履行檢查程序，該處罰的沒有進(jìn)行處罰。
二、問題的原因分析
綜合以上八個方面，集中反映了在稅收管理工作中管理銜接不暢、管理內(nèi)容不明、管理手段滯后、管理落實(shí)不夠等具體問題。存在以上問題的原因是多方面的，既有體制上的原因，也有制度上的原因；既有稅收管理員日常事務(wù)性工作量大、臨時性工作多、自身素質(zhì)不高的原因，也有稅收管理員認(rèn)識不到位、工作能動性欠缺的原因。分析起來，主要有以下五點(diǎn)：
一是政策、制度落實(shí)不夠。近年來，特別是國家稅務(wù)總局倡導(dǎo)科學(xué)化、精細(xì)化管理理念以后，從上到下陸續(xù)出臺了一系列管理的制度和辦法，但是稅收管理員并沒有按照這些制度和辦法的要求來完善自身的管理理念，并沒有將這些先進(jìn)的理念和管理手段落實(shí)到具體管理工作中。
二是個別稅收管理員工作能動性不夠。個別稅收管理員無法應(yīng)對社會及地稅新形勢的發(fā)展，思想認(rèn)識上存在一定誤區(qū)，盲從、求穩(wěn)、迷茫、攀比等不良心態(tài)，導(dǎo)致稅收管理員對自身工作角色定位不準(zhǔn)，工作動力不足，缺乏應(yīng)有的緊迫感和責(zé)任感，凡事習(xí)慣于照搬照套，信奉“不求有功，但求無過”，不敢、不愿也不善于突破固有的思維模式開創(chuàng)工作新局面。
三是缺乏行之有效的競爭激勵機(jī)制。雖然制定了稅收管理員的考核辦法，但是考核大多停留在表面指標(biāo)上，難以深入到稅源管理層面上，考核的效果不理想，沒有完全起到促進(jìn)工作的作用；考核機(jī)制和評價機(jī)制還未能完全切合基層實(shí)際，在某些環(huán)節(jié)和方法上還有待完善，考核成果的運(yùn)用還不夠?qū)挿骸?/p>
四是發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力不夠。個別的稅收管理員對稅收政策理解不透，發(fā)現(xiàn)問題不研究，也不上報，聽之任之；對待納稅人的疑問，不聞不問，或是一推了之。
五是工作中督導(dǎo)不到位，監(jiān)督乏力。管理部門在貫徹政策或布置工作后，往往只重結(jié)果不重過程，期間對基層的落實(shí)情況缺乏必要的督導(dǎo)，沒有了上級的監(jiān)督，基層的執(zhí)行力就大打折扣，直接影響到抓落實(shí)的效果。
三、解決問題的對策和建議
（一）加強(qiáng)能力建設(shè)。首先，要加強(qiáng)教育引導(dǎo)，增強(qiáng)干部政治意識和責(zé)任意識，堅(jiān)定“聚財(cái)為國、執(zhí)法為民”的根本宗旨，始終保持良好的職業(yè)道德。其次，要完善培訓(xùn)機(jī)制，把教育培訓(xùn)工作的重點(diǎn)由單純追求提高全員學(xué)歷層次向提升全員崗位技能轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)圍繞大集中系統(tǒng)、稅收業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)會計(jì)、法律法規(guī)、服務(wù)技能等方面開展更新知識培訓(xùn)。 其三是通過多種形式鼓勵廣大基層稅務(wù)干部在稅收實(shí)踐中加強(qiáng)對征管難點(diǎn)、薄弱環(huán)節(jié)和突出問題的研究和分析，積極探索適合稅收征管的有效措施和手段，不斷提升征管隊(duì)伍的操作能力和實(shí)踐能力。
（二）建立稅源管理的長效督導(dǎo)機(jī)制。要層層建立稅源管理督導(dǎo)組織，定期不定期地下基層進(jìn)行督導(dǎo)，督導(dǎo)重點(diǎn)包括：上級部署重點(diǎn)工作、稅收政策貫徹落實(shí)等情況，以及各單位、征管責(zé)任區(qū)的稅收管理情況。督導(dǎo)情況要形成書面報告，將搜集問題、歸納分析、措施建議等及時通報反饋，并監(jiān)督落實(shí)，確保稅源管理無盲點(diǎn)，征管質(zhì)量不斷提高，稅收收入穩(wěn)步增長。
