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時(shí)間：2023-10-10 10:31:48
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人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的關(guān)注并沒(méi)有因金融危機(jī)和政府不斷抑制房?jī)r(jià)上漲的舉措而有所降溫，近年來(lái)修改《土地管理法》的工作又時(shí)刻牽動(dòng)社會(huì)各界關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的神經(jīng)。長(zhǎng)期以來(lái)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和交易屢禁不止，帶來(lái)的各種糾紛已經(jīng)成為一大社會(huì)隱患，現(xiàn)行制度障礙致使相關(guān)部門無(wú)法有效治理小產(chǎn)權(quán)房，目前《土地管理法》的修改不僅關(guān)系中國(guó)未來(lái)土地使用制度改革的方向和力度，也關(guān)系小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)可能的治理機(jī)制和命運(yùn)。應(yīng)以《土地管理法》修改為契機(jī)，治理小產(chǎn)權(quán)房，以實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡，構(gòu)建和諧社會(huì)。
1 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)行法律地位
“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房分為三種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農(nóng)民對(duì)外轉(zhuǎn)讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設(shè)并對(duì)外銷售的商品住宅。小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開(kāi)發(fā)的商品住宅，不同類型小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)有所不同。建設(shè)在農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，明顯違反《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，也嚴(yán)重威脅耕地保護(hù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，有關(guān)部門往往采取嚴(yán)厲的制裁措施。宅基地上小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)則較為復(fù)雜。涉及小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定有《憲法》第10條第4款，《物權(quán)法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規(guī)定來(lái)看，既未禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，亦未對(duì)受讓對(duì)象做出限制。但自1999年以來(lái)，以國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規(guī)定，則對(duì)宅基地使用權(quán)及其上住房的轉(zhuǎn)讓做出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權(quán)和宅基地上房屋的取得和使用對(duì)象限定為本集體成員之內(nèi)的農(nóng)民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮(zhèn)居民。應(yīng)如何看待這些政策性規(guī)定呢？首先，關(guān)于宅基地使用權(quán)部分?！段餀?quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”如果將該條理解為授權(quán)性規(guī)定，則這里的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”使得宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)受到了包括上述國(guó)家政策性規(guī)定在內(nèi)的其他規(guī)范性文件的限制，那么，上述政策性規(guī)定雖然不是法律，但其對(duì)宅基地使用權(quán)這一基本民事權(quán)利部分進(jìn)行的規(guī)定具有法律效力。其次，關(guān)于農(nóng)民所享有的宅基地上房屋的所有權(quán)?！段餀?quán)法》對(duì)此并未做出特別限制，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民享有包括占有、使用、收益、處分4項(xiàng)權(quán)能在內(nèi)的完整所有權(quán)，農(nóng)民可以對(duì)其享有合法所有權(quán)的宅基地上的房屋進(jìn)行自由處分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉(zhuǎn)性與宅基地使用權(quán)的不可流轉(zhuǎn)性就產(chǎn)生矛盾。在這種情形下，是遷就并維護(hù)農(nóng)民對(duì)房屋的所有權(quán)而犧牲國(guó)家在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理上的利益？還是相反的價(jià)值取向？法律并未明確規(guī)定。上述政策性規(guī)定選擇了后者。但農(nóng)民的房屋所有權(quán)無(wú)疑是公民享有的非常重要的基本民事權(quán)利，上述政策性規(guī)定對(duì)農(nóng)民的房屋所有權(quán)做出限制顯然是不合適的。盡管如此，這些規(guī)定卻在實(shí)際生活中發(fā)揮作用：房屋和土地管理部門不為轉(zhuǎn)讓給非本集體成員的農(nóng)民宅基地和房屋發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。司法實(shí)踐中，法院也對(duì)此種轉(zhuǎn)讓行為持否定態(tài)度。由此可見(jiàn)，取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國(guó)家保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認(rèn)可，受讓者也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，從而無(wú)法取得受讓房地產(chǎn)的物權(quán)。
2 小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革
治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房，這均以從根本上改變目前城鄉(xiāng)土地使用不平等和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的狀況為前提。
2.1 推行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的土地使用制度
傳統(tǒng)的征地供給模式已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)的需要，改革征地模式已經(jīng)迫在眉睫。從政治上看，近些年來(lái)因征地引發(fā)的大量甚至是激烈的社會(huì)矛盾已經(jīng)成為影響社會(huì)和諧的重要因素，地方政府在征地過(guò)程中扮演的“土地投機(jī)商”的角色極大地?fù)p害了政府的公信力。從經(jīng)濟(jì)上看，目前的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重制約了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，通過(guò)征地模式為城市發(fā)展提供廉價(jià)土地和資金的發(fā)展模式必須得到扭轉(zhuǎn)。
2.2 允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷
所謂房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，是指城市的房地產(chǎn)行政主管部門在管理房地產(chǎn)權(quán)屬工作的過(guò)程中保存的歷史記錄。其中，房地產(chǎn)權(quán)屬工作包括房地產(chǎn)權(quán)屬的登記、變更、調(diào)查、權(quán)屬轉(zhuǎn)移以及測(cè)繪等工作，歷史記錄則主要包括有一定價(jià)值的文字、聲音和圖表等。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作非常重要，隨著信息化和規(guī)范化社會(huì)的進(jìn)程，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作日益規(guī)范化和科學(xué)化。特別是《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》出臺(tái)之后，如果對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理不規(guī)范合理，就會(huì)影響相關(guān)機(jī)構(gòu)檢查檔案的查全率，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。文章針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作，主要從以下四個(gè)方面提出建議和辦法。
1規(guī)范房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集范圍
只有保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的完整性和準(zhǔn)確性，才能做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作，進(jìn)而具備參考價(jià)值和利用價(jià)值，因此，做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集工作非常重要。結(jié)合《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)包括以下五個(gè)部分：①能夠證明房地產(chǎn)權(quán)人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確認(rèn)、變更、轉(zhuǎn)移、以及設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的文件；②房屋以及所占用的土地使用權(quán)的權(quán)屬界定位置圖、分層分戶平面圖、分丘平面圖以及分幅平面圖等材料；③諸如房產(chǎn)登記申請(qǐng)表、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表以及房屋面積計(jì)算表等用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的各種文件材料；④諸如統(tǒng)計(jì)報(bào)表、計(jì)算機(jī)軟盤、照片以及錄音帶等可以對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬狀況加以記載和反映的信息資料；⑤其他與房地產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的文件材料。在確保房地產(chǎn)權(quán)屬檔案全面完整的前提下，應(yīng)當(dāng)保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的真實(shí)性，作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，應(yīng)當(dāng)做好前期的檢查和控制工作，認(rèn)真審核相關(guān)文件資料，保證檔案的真實(shí)性和可靠性，只要不符合歸檔要求的，一律退還補(bǔ)充檔案，通過(guò)建立責(zé)任制來(lái)保障檔案資料的真實(shí)客觀。
2加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的現(xiàn)代化管理
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理方式不但浪費(fèi)人力物力，而且效率非常低，檔案查詢和抽調(diào)非常麻煩。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和計(jì)算機(jī)技術(shù)的普及，作為現(xiàn)代化的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理，應(yīng)當(dāng)將計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)完全引入。并建立相關(guān)的平臺(tái)和內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進(jìn)行保存、修改、傳輸和管理，真正實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理，做到互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理。除此之外，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)代光學(xué)技術(shù)的運(yùn)用，用電子化的照片和表格來(lái)代替紙質(zhì)檔案，一方面可以節(jié)省存儲(chǔ)空間，另一方面高精度、高分辨率的檔案照片也不會(huì)影響檔案的完整性和準(zhǔn)確性，同時(shí)，也可以通過(guò)遠(yuǎn)距離傳輸?shù)姆绞教峁┙o使用者，更加方便快捷。
3調(diào)查了解檔案使用者的需求
只有深入社會(huì)進(jìn)行調(diào)查，了解檔案使用者對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的使用要求和范圍，才能避免盲目的管理。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，應(yīng)當(dāng)以檔案使用者的信息需求和使用方式為基礎(chǔ)，保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案開(kāi)發(fā)利用的有效性。（1）在房地產(chǎn)權(quán)屬檔案收集之前做好預(yù)測(cè)工作，通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷或者其他形式來(lái)充分了解檔案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地產(chǎn)市場(chǎng)、規(guī)劃、房地產(chǎn)登記部門以及市民對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案內(nèi)容和利用特點(diǎn)的需求。（2）開(kāi)發(fā)利用要根據(jù)對(duì)象的不同而不同，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行保密的前提下，按照服務(wù)要求，進(jìn)行多樣的開(kāi)發(fā)利用。包括證明型、咨詢型、網(wǎng)絡(luò)型、宣傳型、借閱型、技術(shù)型以及報(bào)道型等各種形式。（3）提供服務(wù)時(shí)要充分顧慮檔案使用者的心理特點(diǎn)，目前房地產(chǎn)權(quán)屬檔案使用者的心理特點(diǎn)大多是求快求便。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理部門，應(yīng)當(dāng)通過(guò)推出開(kāi)展窗口服務(wù)、專題服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)以及推薦服務(wù)等多種服務(wù)渠道，同時(shí)編制最為科學(xué)的檢索系統(tǒng)和工具，來(lái)大大提高房地產(chǎn)權(quán)屬檔案使用者查詢檔案的速度和便捷度。
4注重對(duì)管理人才的培養(yǎng)
人才是管理工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，優(yōu)秀的檔案管理人才是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作能夠井然有序的前提和基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，目前現(xiàn)代化管理已經(jīng)基本替代了傳統(tǒng)的手工管理方式，因此，在培養(yǎng)復(fù)合型房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理人才時(shí)，應(yīng)當(dāng)尤其注重以下幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理隊(duì)伍必須政治素質(zhì)高、德才兼?zhèn)?、知識(shí)范圍廣，并且業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，具備優(yōu)秀的職業(yè)道德，能夠時(shí)時(shí)處處為檔案使用者考慮，才能提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理人員應(yīng)當(dāng)具備一定的計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，能夠熟練的操作現(xiàn)代化設(shè)備和平臺(tái)，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)具備充分的檔案專業(yè)基礎(chǔ)理論知識(shí)和相關(guān)的法律知識(shí)，相關(guān)部門必須加強(qiáng)這些方面的培訓(xùn)和教育。（3）提高招聘的水平，盡量在入門門檻上做工作，招聘符合要求的，高素質(zhì)的，綜合能力較強(qiáng)的檔案管理人才，培養(yǎng)骨干力量，才能真正滿足現(xiàn)代化房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的要求。
5結(jié)束語(yǔ)
隨著現(xiàn)代化科學(xué)水平的不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作也不僅僅要求全面性和準(zhǔn)確性，對(duì)管理的科學(xué)性以及檔案提供的快捷性和有效性的要求也越來(lái)越高。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，一方面應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)和教育，不僅提高管理人員的檔案管理基礎(chǔ)理論水平，更要提高管理人員的創(chuàng)新能力和對(duì)現(xiàn)代化設(shè)備的操作水平。另一方面應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，搞清檔案使用者的需求和意見(jiàn)，才能進(jìn)一步改進(jìn)管理方式，提高管理水平，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的更高層次發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]王淑范,黎玉麗.加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的途徑及辦法[J].黑龍江檔案,2006.
第二條 本規(guī)定適用于廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)區(qū)）轄內(nèi)的房產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）抵押。
本規(guī)定所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法擁有的房產(chǎn)、依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供擔(dān)保，藉以取得抵押權(quán)人提供的貸款或向抵押權(quán)人保證履行債務(wù)。
本規(guī)定所稱土地使用權(quán)，不包括地下資源、礦產(chǎn)、埋藏物、隱藏物、市政公用設(shè)施等的開(kāi)發(fā)、使用與利用。
第三條 開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押的登記注冊(cè)、核發(fā)核銷權(quán)屬證書(shū)等行政管理工作，由開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱房地局）負(fù)責(zé)。
第二章 房地產(chǎn)抵押的設(shè)定
第四條 凡在開(kāi)發(fā)區(qū)轄內(nèi)依法取得房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的國(guó)有企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)以及其它經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，均可依照本規(guī)定，以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押，成為抵押人。
第五條 凡依照本規(guī)定接受開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押的境內(nèi)外的金融機(jī)構(gòu)、公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人，均可成為抵押權(quán)人（債權(quán)人）。但未與我國(guó)建立外交關(guān)系或未在我國(guó)設(shè)立商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的國(guó)家和地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)、公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織與個(gè)人除外。
第六條 下列房地產(chǎn)可設(shè)定抵押：
（一）公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店、賓館等建筑物；
（二）屬境外個(gè)人所有的自用住宅；
（三）依法有償受讓，并在有效使用期限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。
第七條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
（一）公共事業(yè)單位和行政機(jī)關(guān)的房地產(chǎn)；
（二）職工宿舍、食堂等公益福利設(shè)施；
（三）房產(chǎn)或國(guó)有土地使用權(quán)屬不明或權(quán)屬尚有爭(zhēng)議的；
（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；
（五）其它依法不得設(shè)定抵押的。
第八條 以房產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)連同該房產(chǎn)坐落的地基及附屬場(chǎng)地的使用權(quán)同時(shí)作價(jià)抵押。
以整體樓宇中的部分房產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)按抵押房產(chǎn)建筑面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例，折算出抵押房產(chǎn)在整體樓宇用地（包括基地和附屬場(chǎng)地共用部分）中所占份額，將該份額的土地使用權(quán)與房產(chǎn)同時(shí)作價(jià)抵押。
第九條 凡有上蓋的土地，不得單獨(dú)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
尚無(wú)上蓋的土地，以其土地塊使用權(quán)向中國(guó)境內(nèi)銀行及金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貨款時(shí)，該地塊必須是業(yè)經(jīng)開(kāi)發(fā)，并已投入不少于土地使用權(quán)出讓金25％的建設(shè)資金者。
第十條 抵押人以共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押，須征得其他共有人書(shū)面同意；以共有房地產(chǎn)中本人所占有的份額設(shè)定抵押的，應(yīng)書(shū)面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分設(shè)定抵押。
第十一條 以已作抵押的房地產(chǎn)再作抵押的，須征得在先的抵押權(quán)人的書(shū)面同意。
第十二條 以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押人應(yīng)將出租事實(shí)預(yù)先通知抵押權(quán)人，抵押成立后，原租賃合同繼續(xù)有效，并由抵押人將抵押情況，書(shū)面告知承租人。
第十三條 內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資證實(shí)各方投資份額已繳足的，不得以企業(yè)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押。
第十四條 依法取得開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的境外公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人必須按規(guī)定在開(kāi)發(fā)區(qū)申請(qǐng)成立企業(yè)，取得中國(guó)法人資格，方可以房地產(chǎn)設(shè)定抵押。但以個(gè)人的住宅設(shè)定抵押的除外。
第十五條 國(guó)有企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，需經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門批準(zhǔn)。
第十六條 內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，須經(jīng)董事會(huì)或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)成員一致同意，形成書(shū)面決議。所設(shè)定的抵押期限不得超出企業(yè)合營(yíng)或合作期限。
第三章 抵押合同
第十七條 房地產(chǎn)抵押必須簽訂書(shū)面合同。抵押合同可單獨(dú)訂立，也可在其它經(jīng)濟(jì)合同中訂立抵押條款。
訂立抵押合同應(yīng)對(duì)擬抵押之房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。抵押房地產(chǎn)估價(jià)，可由抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商確定，亦可委托業(yè)經(jīng)廣州市或開(kāi)發(fā)區(qū)的房地局資格審核認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員進(jìn)行。
國(guó)有企業(yè)、以及占有國(guó)有資產(chǎn)的其它企業(yè)與境外抵押權(quán)人簽訂的抵押合同，其擬抵押的房地產(chǎn)的估價(jià)，必須由廣東省、廣州市的國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
第十八條 房地產(chǎn)抵押合同除應(yīng)具備一般經(jīng)濟(jì)合同的必備款外，還應(yīng)具備有下列內(nèi)容：
（一）房地產(chǎn)的名稱、編號(hào)、處所、面積、四至及數(shù)量、權(quán)屬；
（二）所擔(dān)保的債務(wù)內(nèi)容、范圍、數(shù)量、質(zhì)量、期限、履行方式、履行地點(diǎn)及與該債務(wù)內(nèi)容相關(guān)的其它事項(xiàng)；
（三）房地產(chǎn)的作價(jià)及抵押率；
（四）房地產(chǎn)的占管維護(hù)、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，處分方式、處分費(fèi)用的承擔(dān)及受償方式；
（五）抵押權(quán)消滅的條件；
（六）其它應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容。
第十九條 與境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)簽訂的抵押貸款合同，應(yīng)根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和中國(guó)人民銀行及各專業(yè)銀行的貸款規(guī)定簽訂。
第二十條 開(kāi)發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押與境外金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押貸款合同，按國(guó)家有關(guān)外商投資企業(yè)境外貸款的規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 國(guó)有企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)與境外抵押權(quán)人簽訂抵押合同，涉及外匯的，其規(guī)定應(yīng)以償債儲(chǔ)備基金的外匯平衡能力為限，并由管委會(huì)向國(guó)家外匯管理局廣州分局申報(bào)有關(guān)審批手續(xù)。
第四章 抵押登記
第二十二條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起三十天內(nèi)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)一起向開(kāi)發(fā)區(qū)房地局申請(qǐng)抵押登記，也可委托人申請(qǐng)抵押登記。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押行為無(wú)效。
第二十三條 申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)按抵押物類別向開(kāi)發(fā)區(qū)房地局分別交驗(yàn)下列文件：
（一）《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表》；
（二）《房地產(chǎn)抵押合同》正本；
（三）《房地產(chǎn)所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》、《房屋共有權(quán)保持證》等權(quán)屬證書(shū)；
（四）申請(qǐng)人或人的資格證明；
（五）國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門、企業(yè)主管部門和外商投資企業(yè)權(quán)力機(jī)構(gòu)同意設(shè)定抵押的文件，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資報(bào)告及其它必要證件、文書(shū)、契約、附件、圖紙及資料。
第二十四條 開(kāi)發(fā)區(qū)房地局應(yīng)在收到房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)的全部文件后十天內(nèi)辦完《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》等權(quán)屬證書(shū)的注記手續(xù)，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項(xiàng)權(quán)證》。
《他項(xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持留，經(jīng)注記的《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》等權(quán)屬證書(shū)交由抵押合同規(guī)定的一方保管，抵押合同沒(méi)有規(guī)定的發(fā)還抵押人保管。
第二十五條 抵押合同的變更或解除，應(yīng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，并自變更、解除事實(shí)發(fā)生之日起十五日內(nèi)，由雙方一起向房地局申請(qǐng)辦理變更或注銷登記手續(xù)。
抵押合同因履行完畢終止時(shí)，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自終止之日起十五日內(nèi)一起向開(kāi)發(fā)區(qū)房地局辦理注銷登記手續(xù)。
第五章 抵押物的占管
第二十六條 已作抵押的房地產(chǎn)由抵押人占管，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。
抵押人在占管期間應(yīng)維護(hù)已作抵押的房地產(chǎn)之完好。抵押權(quán)人有權(quán)監(jiān)督并督促抵押人切實(shí)履行該義務(wù)。
第二十七條 已作抵押的房地產(chǎn)因抵押人之過(guò)失或故意行為而遭毀損、滅失或價(jià)值減少，不能或不足以擔(dān)保債務(wù)時(shí)，抵押人有義務(wù)重新提供或補(bǔ)加擔(dān)保，以彌補(bǔ)不足。
第二十八條 設(shè)定抵押時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同中明確占管期間因不可抗力及其它不可歸責(zé)于抵押人的原因而致已作抵押的房地產(chǎn)意外毀損、滅失和價(jià)值減少時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；依約需要保險(xiǎn)的，由抵押人向中國(guó)人民保險(xiǎn)公司廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)支公司投保。
若抵押合同未明確風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，上款風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，抵押權(quán)人可就抵押房地產(chǎn)之殘余價(jià)值及抵押人所得補(bǔ)償請(qǐng)求受償。
第二十九條 已作抵押的房地產(chǎn)在抵押期未滿前如需轉(zhuǎn)讓，抵押人應(yīng)事先取得抵押權(quán)人書(shū)面同意；對(duì)扣除應(yīng)納稅費(fèi)后之轉(zhuǎn)讓所得，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。在同等條件下，抵押權(quán)人對(duì)擬轉(zhuǎn)讓之抵押房地產(chǎn)有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。
第三十條 已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生繼承、遺贈(zèng)時(shí)，繼承人、受遺贈(zèng)人應(yīng)及時(shí)以書(shū)面告知抵押權(quán)人。
已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生贈(zèng)與時(shí)，抵押人應(yīng)事先征得抵押權(quán)人的書(shū)面同意。抵押權(quán)人同意贈(zèng)與后，抵押合同解除，但原抵押債務(wù)仍由抵押人在約定期限內(nèi)清償。
已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，原抵押人應(yīng)向受讓人提交抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)讓之書(shū)面意見(jiàn)的副本或復(fù)制件，并將轉(zhuǎn)讓成交情形及時(shí)以書(shū)面告知抵押權(quán)人。
上述各當(dāng)事人應(yīng)自繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)一起向開(kāi)發(fā)區(qū)房地局辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、抵押變更或注銷登記；在繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)發(fā)生之前，抵押權(quán)人未依本規(guī)定第三十二條第二款要求處分抵押房地產(chǎn)的，原抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)的權(quán)益及占管義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由繼承人、受遺贈(zèng)人承擔(dān)，但繼承人、受遺贈(zèng)人的償付義務(wù)以其合法繼承、受遺贈(zèng)所獲房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值為限。當(dāng)被繼承、受遺贈(zèng)的房地產(chǎn)不足以清償全部抵押債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可就抵押人的其它遺產(chǎn)受償。
第三十一條 抵押人若將已作抵押的房地產(chǎn)出租，除承擔(dān)本規(guī)定第二十六條、第二十七條之義務(wù)外，應(yīng)事先書(shū)面告知抵押權(quán)人，且租期不得超出抵押期，非經(jīng)抵押權(quán)人事先書(shū)面同意，租期不得延長(zhǎng)；否則，抵押權(quán)人有權(quán)追究抵押人之違約責(zé)任。
第六章 抵押物的處分
第三十二條 遇有下列情形之一，抵押權(quán)人有權(quán)向開(kāi)發(fā)區(qū)房地局申請(qǐng)依法處分已作抵押的房地產(chǎn)：
（一）抵押合同期及寬限期滿（包括分期償還每期屆滿），抵押人未依約償還債務(wù)的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失蹤的；
（三）抵押人被宣告破產(chǎn)或解散的；
（四）其它損及抵押權(quán)人正當(dāng)權(quán)益、足以妨礙抵押合同正常履行的。
本條第（三）款情形發(fā)生時(shí)，已作抵押之房地不列入破產(chǎn)清算財(cái)產(chǎn)，但其價(jià)值超過(guò)抵押債務(wù)的部分除外。
第三十三條 處分已作抵押的房地產(chǎn)可采取下列方式之一：
（一）拍賣；
（二）招標(biāo)轉(zhuǎn)讓；
（三）協(xié)議轉(zhuǎn)讓；
（四）其它經(jīng)開(kāi)發(fā)區(qū)房地局同意的方式。
第三十四條 抵押權(quán)人處分已作抵押的房地產(chǎn)之申請(qǐng)應(yīng)以書(shū)面方式提出，并將副本同時(shí)抄送抵押人或其繼承人、受贈(zèng)人、受讓人，已作抵押的房地產(chǎn)為共有、出租或委托其他人代管的，還應(yīng)同時(shí)書(shū)面通知共有人、承租人和代管人。
開(kāi)發(fā)區(qū)房地局在抵押權(quán)人的處分申請(qǐng)后，應(yīng)在三十天內(nèi)決定準(zhǔn)許與否。抵押當(dāng)事人不同意房地局決定的，或者房地局逾期不作答復(fù)的，抵押當(dāng)事人可向管委會(huì)申請(qǐng)復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。
第三十五條 處分已作抵押的房地產(chǎn)由抵押權(quán)人委托開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)交易所或經(jīng)開(kāi)發(fā)區(qū)房地局同意的其它機(jī)構(gòu)主持進(jìn)行。
第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)處分成交前出現(xiàn)下列情形之一，應(yīng)中止處分：
（一）抵押權(quán)人要求中止；
（二）抵押人請(qǐng)求中止，表示愿意并確能即時(shí)清償債務(wù)；
（三）其它應(yīng)中止的情形出現(xiàn)。
第三十七條 處分已作抵押的房地產(chǎn)所獲價(jià)款由主持處分之機(jī)構(gòu)依下列順序分配：
（一）支付處分費(fèi)用；
（二）扣除涉及抵押標(biāo)的之應(yīng)納稅款和土地增值費(fèi)；
（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及罰息、罰款；
（四）所剩余額退還抵押人。
第三十八條 處分已作抵押的房地產(chǎn)之所得不足以抵償押債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)追索不足部分。
第三十九條 已作抵押的同一處房地產(chǎn)，有若干抵押權(quán)人的，其優(yōu)先受償順序以在開(kāi)發(fā)區(qū)房地局抵押登記順序?yàn)闇?zhǔn)。
第四十條 處分已作抵押的房地產(chǎn)，在同等條件下，購(gòu)買人按下列順序享受優(yōu)先權(quán)：
（一）共有房地產(chǎn)的其他共有人；
（二）已出租房地產(chǎn)的承租人；
（三）開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)；
（四）抵押權(quán)人；
（五）其他應(yīng)享受優(yōu)先權(quán)的人。
第四十一條 處分已出租的抵押房地產(chǎn)，如租期（含住宅租賃期可延續(xù)的時(shí)限，下同）未滿，取得該房地產(chǎn)的新產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并在辦理房地產(chǎn)過(guò)戶登記的同時(shí)，辦理租賃合同變更登記。租期屆滿，新產(chǎn)權(quán)人如繼續(xù)出租時(shí)，在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。
第四十二條 已作抵押的企業(yè)房地產(chǎn)被處分時(shí)，企業(yè)生產(chǎn)、員工安置等事宜由抵押人負(fù)責(zé)，抵押合同另有約定的，從其約定。因抵押房地產(chǎn)的處分致使企業(yè)解散的，由抵押人按國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和企業(yè)合同、章程的規(guī)定清理或清算，辦理企業(yè)歇業(yè)手續(xù)。
第四十三條 經(jīng)處分而取得抵押房地產(chǎn)權(quán)者，應(yīng)照章向開(kāi)發(fā)區(qū)稅務(wù)局和房地局繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，辦理過(guò)戶登記，領(lǐng)取《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》等權(quán)屬證書(shū)。原有的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)繳回發(fā)證機(jī)關(guān)注銷。
第七章 附 則
第四十四條 建立開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押償債儲(chǔ)備基金，以用于開(kāi)發(fā)區(qū)的國(guó)有企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)因房地產(chǎn)抵押而發(fā)生的外匯不足之調(diào)劑，及其它特殊需要?；饋?lái)源及提取比例是：
（一）從土地使用權(quán)出讓的留成外匯收入中提取百分之十；
（二）國(guó)有企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)抵押房地產(chǎn)所獲境外貸款，預(yù)提1％。此款項(xiàng)及其利息在抵押期滿，并已償還貸款后付還企業(yè)，利息按中國(guó)銀行同種外幣存款利率計(jì)算。
第四十五條 有關(guān)本規(guī)定之事項(xiàng)的爭(zhēng)議及糾紛，當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方均可向工商行政管理部門或開(kāi)發(fā)區(qū)房局申請(qǐng)調(diào)解或仲裁，亦可直接向人民法院起訴。
當(dāng)事人一方或雙方是境外法人或個(gè)人的爭(zhēng)議，當(dāng)事人不愿協(xié)商調(diào)解的，或者協(xié)商調(diào)解不成的，可以依據(jù)抵押合同中的仲裁條款或事后達(dá)成的書(shū)面仲裁協(xié)議，依法提交中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)或其它仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。抵押合同中未訂立仲裁條款、事后又沒(méi)有達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向有關(guān)管轄權(quán)的中國(guó)法院起訴。
第四十六條 違反本規(guī)定者，開(kāi)發(fā)區(qū)房地局有權(quán)視情節(jié)注銷其登記、注銷其權(quán)屬證書(shū)或不予發(fā)證、宣布有關(guān)合同無(wú)效并責(zé)令責(zé)任方賠償經(jīng)濟(jì)損失或予以罰款。
第四十七條 開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押管理，除適用本規(guī)定外，適用廣州市人民政府的《廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地使用有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》和廣州市人民政府制定的其它有關(guān)規(guī)定。
本規(guī)定倘與中華人民共和國(guó)國(guó)家或上級(jí)部門嗣后的法律、法規(guī)和規(guī)章有抵觸之處，概以國(guó)家和上級(jí)部門的法律、法規(guī)和規(guī)章為準(zhǔn)，但此前依本規(guī)定訂立，尚未履行完畢之抵押合同仍視為有效，并照本規(guī)定執(zhí)行。
一、土地使用權(quán)是有形資產(chǎn)，還是無(wú)形資產(chǎn)？
土地是人類賴以生存的空間，是人類社會(huì)最重要、最基本的自然資源。土地有廣義和狹義之分。狹義的土地，又稱地面，是指地球表面的陸地部分，由土壤和巖石堆積而成。廣義的土地，不僅包括地球表面，還包括地面上和地面下的東西。土地有實(shí)物形態(tài)，有面積、體積、質(zhì)量、化學(xué)成分、顏色等具體的屬性，占有一定的空間，有物理邊界，屬于有形資產(chǎn)。那么，土地產(chǎn)權(quán)呢？
產(chǎn)權(quán)，在英文里是一個(gè)復(fù)數(shù)名詞：property-rights，意味著對(duì)特定財(cái)產(chǎn)完整的產(chǎn)權(quán)，不是單項(xiàng)的權(quán)利，而是一組權(quán)利。產(chǎn)權(quán)的分割有多種方式，一般可以分為所有權(quán)、使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等。一些產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中常出現(xiàn)“收益權(quán)”，或類似的概念與所有權(quán)、占有權(quán)等并列。其實(shí)這是不確切的表述。“收益權(quán)”不是獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，而是任何一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)中應(yīng)有的內(nèi)容，不能與其他權(quán)利并列。
土地產(chǎn)權(quán)是指對(duì)土地享有的排他性完全權(quán)利，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地轉(zhuǎn)讓權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)是一種對(duì)物產(chǎn)權(quán)，是一種對(duì)有形物的產(chǎn)權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)的交易，按交易內(nèi)容可以分為整體交易和部分交易。整體交易是對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的全部讓渡，是一次性的、永久性的，原有主體一旦讓渡，就不能再收回。部分交易是對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的部分讓渡，如土地租賃交易，當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓的是土地使用權(quán)，而不是完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)。按產(chǎn)權(quán)的讓渡期限可以分為：無(wú)限期交易即產(chǎn)權(quán)的永久讓渡和有限期交易即產(chǎn)權(quán)的有限期讓渡。土地產(chǎn)權(quán)的整體交易，必然是永久性讓渡。土地租賃是有限期讓渡，土地使用權(quán)只在契約期讓渡，契約期滿，又合法地回歸原主體。
在實(shí)行土地私有制的國(guó)家，如美國(guó)，有很大一部分的土地所有權(quán)歸私人所有。企業(yè)可以買入土地，取得土地的完全產(chǎn)權(quán)，會(huì)計(jì)處理時(shí)，企業(yè)確認(rèn)一項(xiàng)土地資產(chǎn)。土地資產(chǎn)是企業(yè)的有形資產(chǎn)，是企業(yè)的固定資產(chǎn)。上述情況，企業(yè)能否不確認(rèn)土地資產(chǎn)，而是確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)？“資產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)，是有形或無(wú)形的物，是主體的經(jīng)濟(jì)資源。”在取得土地完全產(chǎn)權(quán)的場(chǎng)景，企業(yè)應(yīng)將取得的物―土地確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)。
我國(guó)實(shí)行土地公有制，即國(guó)家所有制和集體所有制。由于土地所有權(quán)制度的差異，通常情況下，我國(guó)企業(yè)只能取得土地的使用權(quán)。企業(yè)通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓或租賃方式取得土地的使用權(quán)，所支付的價(jià)格，如出讓金、轉(zhuǎn)讓金或租金，本質(zhì)上是地租。此種情況，企業(yè)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)應(yīng)確認(rèn)一項(xiàng)使用權(quán)資產(chǎn)，即土地使用權(quán)，不是土地，土地使用權(quán)資產(chǎn)的入賬價(jià)值低于土地資產(chǎn)的入賬價(jià)值。資產(chǎn)按有無(wú)物理形態(tài)，可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。由于土地使用權(quán)資產(chǎn)沒(méi)有一定的形體，不占據(jù)空間，看不見(jiàn)摸不著，但又實(shí)實(shí)在在存在著，所以，土地使用權(quán)屬于企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)。
二、土地使用權(quán)資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理：現(xiàn)狀與問(wèn)題
根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)自用的土地使用權(quán)應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部確認(rèn)為固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)確認(rèn)為存貨。用于賺取租金或資本增值的土地使用權(quán)，應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的土地使用權(quán)在“存貨”項(xiàng)目中列示；企業(yè)用于賺取租金或資本增值的土地使用權(quán)在“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目中列示；外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款難以在建筑物與土地使用權(quán)之間合理分配的，在“固定資產(chǎn)”項(xiàng)目中列示；自用土地使用權(quán)在“無(wú)形資產(chǎn)”項(xiàng)目中列示。
綜上所述，對(duì)于土地使用權(quán)，我國(guó)企業(yè)是按照持有目的或用途不同進(jìn)行分類核算的。通過(guò)仔細(xì)研究，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)土地使用權(quán)資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理，除了計(jì)量屬性的取舍問(wèn)題之外，還存在以下問(wèn)題：
第一，外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款，在建筑物與土地使用權(quán)之間難以合理分配全部作為固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理值得商榷。原因有兩點(diǎn)：一是，土地使用權(quán)是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，將土地使用權(quán)確認(rèn)為固定資產(chǎn)，不符合固定資產(chǎn)的定義。二是，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)相互可比，不同企業(yè)發(fā)生的相同或相似的交易或者事項(xiàng)，應(yīng)進(jìn)行相同或相似的會(huì)計(jì)處理。企業(yè)自用房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，有的企業(yè)作為無(wú)形資產(chǎn)核算，有的企業(yè)作為固定資產(chǎn)核算，不符合會(huì)計(jì)信息可比性的要求，從而降低了企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。
第二，土地使用權(quán)資產(chǎn)的列示不符合重要性原則。隨著近年來(lái)土地價(jià)格的飛漲，土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值越來(lái)越高，在一個(gè)主體資產(chǎn)中占比越來(lái)越大，進(jìn)而影響投資者的決策，其重要性日益凸顯。房地產(chǎn)價(jià)格飛漲期間，資本市場(chǎng)上投資者不斷追逐擁有土地較多企業(yè)的股票即是明證。土地使用權(quán)是一項(xiàng)重要的資產(chǎn)，根據(jù)重要性原則，重要的資產(chǎn)必須嚴(yán)格確認(rèn)、計(jì)量、記錄并突出予以列報(bào)。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)通常在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)列示土地資產(chǎn)，符合重要性原則；當(dāng)前，盡管國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行嚴(yán)格確認(rèn)、計(jì)量、記錄，但在資產(chǎn)負(fù)債表中與知識(shí)產(chǎn)權(quán)等資產(chǎn)合并列示，沒(méi)有突出列示，已不符合重要性原則。
第三，土地使用權(quán)列報(bào)降低了會(huì)計(jì)信息的可比性。西方發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)主要是知識(shí)產(chǎn)權(quán)，不包括土地使用權(quán)，而我國(guó)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)包括土地使用權(quán)。顯然，中外企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表列示的無(wú)形資產(chǎn)口徑不同，使用者不能直接進(jìn)行比較。在我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，盡管土地使用權(quán)在附注中單獨(dú)披露，但往往需要計(jì)算后確定土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值，增加了信息使用成本。
第四，土地使用權(quán)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)合并列示，易誤導(dǎo)使用者。土地使用權(quán)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)，既有相同的性質(zhì)，又有重大差異。沒(méi)有實(shí)物形態(tài)、可辨認(rèn)、非貨幣性是其共同點(diǎn)，但不同點(diǎn)更為突出：一是客體不同。知識(shí)產(chǎn)權(quán)的對(duì)象是知識(shí)產(chǎn)品，如技術(shù)發(fā)明、商品標(biāo)記、作品，不占據(jù)空間，是人類智力勞動(dòng)的成果，是人類思想的結(jié)晶；土地使用權(quán)的對(duì)象是土地，具一定的物理形態(tài)，占據(jù)空間。二是知識(shí)資產(chǎn)具有可共享性，同一信息或知識(shí)可同時(shí)被兩個(gè)以上的人所擁有和使用，而且這種使用不會(huì)給該信息造成損耗；土地使用權(quán)不具可共享性。三是預(yù)期收益的確定性不同。知識(shí)產(chǎn)權(quán)的預(yù)期收益具有很大的不確定性，而土地預(yù)期收益的不確定性要低得多。正如崔也光、趙迎所說(shuō)，土地使用權(quán)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上截然不同，無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)該是體現(xiàn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力和未來(lái)可持續(xù)發(fā)展能力的重要資產(chǎn)，而土地使用權(quán)并不具備這種能力，將土地使用權(quán)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)合并列示，易誤導(dǎo)使用者，從而做出錯(cuò)誤的決策。
三、建議
前述土地使用權(quán)資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理存在的問(wèn)題需要解決，為此，提出以下建議：
（一）取消土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理
土地使用權(quán)是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，不符合固定資產(chǎn)的確認(rèn)條件，不應(yīng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)，而且是重要的資產(chǎn)，因此，建議取消《無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南中外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款在建筑物與土地使用權(quán)之間“難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)”之規(guī)定?！按蟾诺膶?duì)比精確的錯(cuò)更可取”，估計(jì)的信息也比錯(cuò)誤的信息有用。外購(gòu)房地產(chǎn)支付的價(jià)款，在建筑物與土地使用權(quán)之間難以合理分配時(shí)，可以應(yīng)用科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估方法，估定建筑物與土地使用權(quán)的價(jià)值。
如何評(píng)估？可以查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)的交易資料，或查閱報(bào)刊等媒體有關(guān)房地產(chǎn)的交易信息，或參加房地產(chǎn)交易會(huì)，或咨詢房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估方法，如市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等，或委托專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)（屬會(huì)計(jì)目的的資產(chǎn)評(píng)估），估計(jì)土地使用權(quán)與建筑物的價(jià)值，然后分別進(jìn)行處理。比如，某企業(yè)購(gòu)入一棟全新房地產(chǎn)，可以采用市場(chǎng)法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求得土地使用權(quán)評(píng)估值，然后計(jì)算建筑物價(jià)值。也可以采用重編預(yù)算法估計(jì)建筑物成本，然后估定土地使用權(quán)成本。
（二）為提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，土地使用權(quán)應(yīng)單獨(dú)列報(bào)
在土地價(jià)格不斷上漲的今天，土地或土地使用權(quán)，早已成為一個(gè)主體的重要資產(chǎn)，根據(jù)重要性原則，應(yīng)單獨(dú)列示。在英美國(guó)家，往往在資產(chǎn)負(fù)債表中單列“土地”項(xiàng)目。在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天，將財(cái)務(wù)報(bào)告置于全球化場(chǎng)景考慮，土地或土地使用權(quán)亦應(yīng)單獨(dú)列示。
隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)最重要的資源不再是非人力資源而是知識(shí)資源，無(wú)形資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)總額中所占的比例將越來(lái)越重，價(jià)值越來(lái)越大，甚至將會(huì)超過(guò)有形資產(chǎn)的價(jià)值。因此，改進(jìn)無(wú)形資產(chǎn)的列示以適應(yīng)知識(shí)經(jīng)濟(jì)對(duì)會(huì)計(jì)的要求將成為歷史必然。
知識(shí)資產(chǎn)是智能密集型資產(chǎn)，往往具有較高的生產(chǎn)率?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越來(lái)越依賴科學(xué)技術(shù)，知識(shí)資產(chǎn)，特別是專利技術(shù)和非專利技術(shù)，通常體現(xiàn)一家企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力和未來(lái)可持續(xù)發(fā)展能力，信息使用者自然非常關(guān)注一家企業(yè)（特別是高科技企業(yè)）知識(shí)資產(chǎn)的狀況。因此，“知識(shí)資產(chǎn)”也有單列之必要。
如果將土地使用權(quán)與知識(shí)資產(chǎn)單獨(dú)列報(bào)，可以將現(xiàn)行資產(chǎn)負(fù)債表中“無(wú)形資產(chǎn)”項(xiàng)目分為三個(gè)項(xiàng)目：土地使用權(quán)、知識(shí)資產(chǎn)與其他無(wú)形資產(chǎn)，將土地使用權(quán)、知識(shí)資產(chǎn)與其他無(wú)形資產(chǎn)分別單獨(dú)列示。
一、凡通過(guò)土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者（除已經(jīng)上海市房產(chǎn)管理局資質(zhì)審查批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)外），均需遵照建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理的通知》及本市的有關(guān)規(guī)定，組建資質(zhì)與其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。其中，外商投資企業(yè)須根據(jù)規(guī)定的程序報(bào)經(jīng)上海市外資委審批同意，并經(jīng)工商登記取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，向上海市房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房管局）申報(bào)備案；國(guó)內(nèi)投資企業(yè)則應(yīng)先報(bào)經(jīng)市房管局審查批準(zhǔn)后，再向市工商行政管理部門辦理工商登記，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
本市已批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過(guò)土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓，取得土地使用權(quán)后，則應(yīng)向市房管局辦理申請(qǐng)取得外銷商品房專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，方可開(kāi)展開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
二、房地產(chǎn)預(yù)售，須按一九八八年市人民政府批準(zhǔn)的《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，報(bào)經(jīng)市房管局批準(zhǔn)。批準(zhǔn)預(yù)售后，房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者應(yīng)在批準(zhǔn)之日起十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申報(bào)預(yù)售（注冊(cè)）登記。
房地產(chǎn)預(yù)售雙方當(dāng)事人簽訂的合同應(yīng)經(jīng)市公證機(jī)關(guān)公證，公證后預(yù)買方應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)售登記。
三、房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者按土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的期限和條件，經(jīng)投資開(kāi)發(fā)并完成了一定比例的建筑工程量后需轉(zhuǎn)讓的，則必須先報(bào)經(jīng)市房管局審核批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同）經(jīng)公證后，應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)讓登記。
四、房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者在土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的可建房屋竣工、驗(yàn)收合格并向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理商品房注冊(cè)登記后方可出售；其中，未申請(qǐng)預(yù)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目出售前則應(yīng)先經(jīng)市房管局批準(zhǔn)。
房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者出售房地產(chǎn)（包括已經(jīng)預(yù)售的）買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)出售合同，經(jīng)向市公證機(jī)關(guān)申辦公證后，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，然后由買受人向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。
五、已取得房屋所有權(quán)證和土地使用證的房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者或業(yè)主，出售房地產(chǎn)應(yīng)與買受人簽訂房地產(chǎn)買賣合同。合同經(jīng)公證后，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，然后買受人向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。
房地產(chǎn)交換，雙方當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)交換合同經(jīng)公證后，應(yīng)按上款規(guī)定辦理過(guò)戶、登記手續(xù)。
六、房地產(chǎn)抵押（包括土地使用權(quán)抵押、房地產(chǎn)權(quán)益抵押、房地產(chǎn)權(quán)抵押等），抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂房地產(chǎn)抵押合同。合同經(jīng)公證后，應(yīng)向市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。
人們賴以生存的農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)資源，具有固定資產(chǎn)的有形資產(chǎn)使用性、金融性、無(wú)減耗折舊、不可再生性，其產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)為農(nóng)村土地所有權(quán)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)屬性。農(nóng)戶根據(jù)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行土地耕種經(jīng)營(yíng)并獲得收益，體現(xiàn)了無(wú)形資產(chǎn)具有資產(chǎn)性的會(huì)計(jì)核算內(nèi)容特征。首先，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)及其流轉(zhuǎn)核算的主體。根據(jù)“農(nóng)地承包法”規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，承包期內(nèi)，集體發(fā)包方不得收回承包地。并且明確規(guī)定農(nóng)戶依法享受土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其所屬農(nóng)業(yè)用地的耕種經(jīng)營(yíng)收益，同時(shí)允許農(nóng)戶依法有償流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并享受其流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)收益。因此，農(nóng)戶應(yīng)該成為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)核算主體。其次，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)及其流轉(zhuǎn)確認(rèn)計(jì)量核算內(nèi)容。在農(nóng)村土地家庭承包責(zé)任制度實(shí)施過(guò)程中，農(nóng)戶從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，按人口平均方式分配獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)開(kāi)始，農(nóng)戶就擁有持續(xù)保持承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)的法屬權(quán)利。因此，由農(nóng)戶對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)，實(shí)行的自身耕種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)出租、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)投資、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)交易，構(gòu)成會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量及披露反映內(nèi)容。還有，對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部所屬，且不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，由村集體公開(kāi)招標(biāo)等方式發(fā)出承包。這部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法歸屬村農(nóng)民集體組織所有并核算。 因此，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算，不但要分清核算主體、確認(rèn)和計(jì)量?jī)?nèi)容，同時(shí)還要客觀反映農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)耕種用途、村集體所有權(quán)屬關(guān)系和農(nóng)民生存保障權(quán)等經(jīng)濟(jì)資源屬性特征。
二、農(nóng)村土地資產(chǎn)核算與收益管理特征
在我國(guó)社會(huì)主義農(nóng)村土地管理過(guò)程中，無(wú)論是還是，都體現(xiàn)了耕者有其田的農(nóng)村土地集體所有制及其收益管理形式。（1）體制農(nóng)村土地資產(chǎn)核算與收益管理。在管理體制組織形式下，農(nóng)村土地實(shí)行以生產(chǎn)隊(duì)為基礎(chǔ)，大隊(duì)、政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地及其收益分配核算管理。此時(shí)，農(nóng)村土地的所有權(quán)和使用權(quán)及土地固定資產(chǎn)緊密相結(jié)合，同屬于生產(chǎn)隊(duì)集體所有。具體由生產(chǎn)隊(duì)組織勞動(dòng)力進(jìn)行共同投入、共同耕種，年末全體村民成員共同分享農(nóng)業(yè)公共資產(chǎn)收益?？梢?jiàn)，此時(shí)的生產(chǎn)隊(duì)集體組織既是農(nóng)村土地的所有者和經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，同時(shí)也是收益分配核算單位。（2）承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)核算與收益管理特征。在家庭承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制形式下，村集體組織把集體所有的農(nóng)村土地，以本組織戶籍人口為基礎(chǔ)，平均分配到農(nóng)戶，把農(nóng)村土地的有形固定資產(chǎn)使用權(quán)，通過(guò)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)形式依法授予給農(nóng)戶。農(nóng)戶在承包經(jīng)營(yíng)期間，自行組織勞動(dòng)力和生產(chǎn)資料，進(jìn)行對(duì)農(nóng)地的投入和作物生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，也可以依法有償轉(zhuǎn)讓，農(nóng)戶享受責(zé)任田經(jīng)營(yíng)及其無(wú)形資產(chǎn)流轉(zhuǎn)收益。因此，農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的實(shí)施，農(nóng)戶成為農(nóng)村土地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位，農(nóng)戶既是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和也是獨(dú)立的收益承載主體，應(yīng)該成為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)與收益核算內(nèi)容。
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)流轉(zhuǎn)及收益管理核算模式
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)問(wèn)題的函》〔國(guó)辦函（1993）33號(hào)）〕中規(guī)定：“產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房，應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一管理。具體工作由城市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房，不得無(wú)償劃撥給使用單位”。
第二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上建設(shè)的房屋（含其他建筑物和地面附著物，下同）出售（包括預(yù)售）、出租、抵押等房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，適用本規(guī)定。
第三條 青島市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)市南、市北、臺(tái)東、四方、滄口五區(qū)內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行政管理工作；各縣級(jí)市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)的房產(chǎn)管理部門及高科技工業(yè)園的房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行政管理工作。
青島市東部開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的具體工作委托東部開(kāi)發(fā)指揮部負(fù)責(zé)辦理。
第四條 中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人均可依照中華人民共和國(guó)的法律、法規(guī)和本規(guī)定在本市國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上從事房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其合法權(quán)益受法律法規(guī)和本規(guī)定保護(hù)。
第五條 在本市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押的期限，不得超過(guò)其使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)出讓的期限。土地使用權(quán)期滿，該土地使用權(quán)及地塊上的房屋按有關(guān)規(guī)定無(wú)償收回。土地需繼續(xù)使用的，使用者（房屋購(gòu)買者）應(yīng)依法重新辦理有關(guān)手續(xù)。
第二章 房屋預(yù)售與出售
第六條 本市國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋，在竣工驗(yàn)收之前，凡符合下列條件之一的，經(jīng)房產(chǎn)管理部門注冊(cè)批準(zhǔn)后方可預(yù)售：
（一）除用地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到總投資額百分之二十以上的；
（二）建筑物設(shè)計(jì)地坪以下的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成的；
（三）青島市政府批準(zhǔn)的。
第七條 擬預(yù)售房屋，須由房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人或其委托人向房產(chǎn)管理部門提交書(shū)面申請(qǐng)書(shū)。申請(qǐng)書(shū)應(yīng)包括預(yù)售對(duì)象、擬預(yù)售房屋的位置、面積、預(yù)售價(jià)格等內(nèi)容。
房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人或其委托人提交預(yù)售申請(qǐng)書(shū)時(shí)，須同時(shí)提交下列文件資料：
（一）土地使用權(quán)有償出讓證件、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)批準(zhǔn)的《開(kāi)工報(bào)告》；
（二）與工程承包單位或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同；
（三）銀行或注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的證明達(dá)到本規(guī)定第六條規(guī)定投資額的文件資料或質(zhì)量監(jiān)督部門簽發(fā)的房屋基礎(chǔ)工程驗(yàn)收合格單；
（四）房屋預(yù)售計(jì)劃；
（五）房屋使用管理維修方面的文件資料；
（六）按規(guī)定應(yīng)提供的其他文件資料。
第八條 房產(chǎn)管理部門須在收齊前條所列文件資料之日起十日決定批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)，并書(shū)面通知預(yù)售人。
第九條 預(yù)售房屋，當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂房屋預(yù)售合同。
房屋預(yù)售合同不得違反國(guó)家的法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
第十條 房屋預(yù)購(gòu)人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前，不得將預(yù)購(gòu)的房屋轉(zhuǎn)售。
第十一條 房屋預(yù)售人不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售。
房屋預(yù)售人按預(yù)售合同規(guī)定所收取的預(yù)售款，必須優(yōu)先保證該預(yù)售房屋的建筑費(fèi)用。
第十二條 房屋竣工后，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人或其委托人應(yīng)報(bào)請(qǐng)建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收部門驗(yàn)收。在取得驗(yàn)收合格證書(shū)后，已經(jīng)預(yù)售的房屋，當(dāng)事人應(yīng)按預(yù)售合同的規(guī)定辦理房屋交付手續(xù)，并在辦理房屋交付手續(xù)之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，未預(yù)售的房屋，其房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人或其委托人須到房產(chǎn)管理部門辦理注冊(cè)登記后，方可出售。
第十三條 出售房屋，買賣雙方應(yīng)簽訂房屋買賣合同。
房屋買賣合同除其他必備條款外，必須規(guī)定房屋使用管理維修的條款。
房屋買賣合同不得違反國(guó)家的法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
第十四條 房屋購(gòu)買人應(yīng)在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)。
第十五條 被出售房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓中增值的，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值費(fèi)。
第三章 房屋出租
第十六條 本市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋可以出租。
第十七條 出租房屋，出租人與承租人須簽訂房屋租賃合同。
房屋租賃合同不得違反國(guó)家法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
房屋承租人應(yīng)在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)租賃監(jiān)理登記手續(xù)。
第十八條 房屋承租人未經(jīng)出租人同意，不得將承租房屋轉(zhuǎn)租他人。
第十九條 出售已出租的房屋，在租賃合同規(guī)定的租賃期限內(nèi)，承租人的承租人的租賃權(quán)不受影響，但承租人同意終止租賃合同的除外。房屋購(gòu)買人和承租人應(yīng)依照原租賃合同的有關(guān)條款簽訂新的房屋租賃合同。
出售已出租的房屋，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但租賃合同中另有約定的除外。
第四章 房屋抵押
第二十條 本市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋可以抵押。
房屋抵押，可憑房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證或房屋預(yù)售合同及其他有關(guān)文件資料辦理抵押手續(xù)。
第二十一條 以共有房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須取得其他共有人的書(shū)面同意；以按份共有的房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須書(shū)面通知其他按份共有人，并以抵押人所有的份額為限。
第二十二條 以已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，但抵押人應(yīng)就保證執(zhí)行抵押合同與承租人達(dá)成書(shū)面協(xié)議。
第二十三條 房屋抵押，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定簽訂抵押合同、并在合同簽訂之日起三十日內(nèi)，由抵押人分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。
抵押合同不得違反國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同及房屋預(yù)售、出售、出租合同的有關(guān)規(guī)定。
第二十四條 抵押人不按抵押合同規(guī)定償還債務(wù)或在抵押合同有效期內(nèi)宣告解散或破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押房屋及土地使用權(quán)，并享有優(yōu)先受償權(quán)。
第二十五條 因處分抵押房屋及土地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，應(yīng)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)。
第五章 處 罰
第二十六條 違反本規(guī)定，有下列情形之一的，所簽合同無(wú)效，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其停止違法行為，并可視其情節(jié)給予警告或處以5000元至30000元罰款。
（一）未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售房屋的；
（二）將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售的；
（三）房屋預(yù)購(gòu)人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前轉(zhuǎn)售房屋的；
（四）未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格出售房屋的。
第二十七條 房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押后，不按規(guī)定辦理有關(guān)登記手續(xù)的，由房產(chǎn)管理部門或土地管理部門責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，并可視情節(jié)輕重給予警告、1000元以下罰款的處罰。
第二十八條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依據(jù)《行政復(fù)議條例》和《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。
第二十九條 行政管理機(jī)關(guān)的工作人員違反本規(guī)定和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、濫用職權(quán)，循私舞弊的，按有關(guān)規(guī)定給予相應(yīng)的行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第三十條 房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押合同，按有關(guān)規(guī)定需經(jīng)公證的，當(dāng)事人應(yīng)辦理公證手續(xù)。
第三十一條 本規(guī)定具體執(zhí)行中的問(wèn)題由青島市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第三十二條 本規(guī)定自之日起施行。
青島市人民政府關(guān)于修改部分政府規(guī)章行政處罰等條款的決定
（1998年8月24日 青政發(fā)〔1998〕137號(hào)）
全文
根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政處罰法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)決定對(duì)《青島市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理暫行規(guī)定》的行政處罰等有關(guān)內(nèi)容作如下修改：
在目前的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行業(yè)行政管理五大方面的內(nèi)容，其各方面的內(nèi)容都有可能涉及到房地產(chǎn)權(quán)這個(gè)重要問(wèn)題。
2、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的具體內(nèi)涵與規(guī)范。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第四十八條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。第五十九條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第六十條規(guī)定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。第六十二條規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上蓋的建筑物、附屬物同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依規(guī)定辦理過(guò)戶登記。
2003年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)與使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。第六條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。第三十一條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書(shū)包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。
《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第四條規(guī)定：依法核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)受法律保護(hù)。房地產(chǎn)證是房地產(chǎn)權(quán)利人依法經(jīng)營(yíng)、使用或者處分該房地產(chǎn)的憑證。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時(shí)，該建筑物、附屬物的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，不得分割。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條規(guī)定：本條例所稱房地產(chǎn)，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權(quán)利人，是指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利。第三條第二款規(guī)定：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)。第五條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。
1994年9月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則》第一條第（二）款第2項(xiàng)規(guī)定：公用面積分為應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e和不能分?jǐn)偣妹娣e兩部份。應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外平臺(tái)、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。不能分?jǐn)偟墓妹娣e除前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共面積和在關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分割的公共面積，包括機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為公眾休憩或交通的場(chǎng)所等。第一條第（五）款規(guī)定：“公共面積（包括應(yīng)分?jǐn)偣玫暮筒粦?yīng)分?jǐn)偟模?yīng)由物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)屬應(yīng)屬于建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。
1999年7月1日實(shí)施的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》第2.1.8條規(guī)定：建筑物內(nèi)可供公用使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。第3.5條規(guī)定：公用建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。第3.5.2條、第3.5.2.1條規(guī)定：不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e包括地下室用于人防、設(shè)備用房、車庫(kù)的建筑面積。
3、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的特征。
從上述的相關(guān)規(guī)定中，人們可以清楚地知道我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：
（1）在規(guī)范土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物之間的關(guān)系時(shí)，采用土地使用權(quán)和土地上蓋建筑物所有權(quán)的法律概念和法律規(guī)范。
（2）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，權(quán)利歸屬合一①。
（3）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的。
（4）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
（5）在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。
這意味著，只有土地使用權(quán)份額的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒(méi)有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，而且是一種從權(quán)利。
（6）在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的共用部位的所有權(quán)與使用權(quán)由買方依法所有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得擅自處分。
（7）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)法定登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護(hù)。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)并非由合同約定而確權(quán)，其須經(jīng)法定登記才得于確權(quán)和保護(hù)。
（8）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；合二為一登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。
（9）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。
上述我國(guó)房地產(chǎn)法律制度特征，表明作為財(cái)產(chǎn)法律權(quán)利的房地產(chǎn)權(quán)，其形式和內(nèi)容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉(zhuǎn)房隨，房轉(zhuǎn)地隨②，法定登記，確權(quán)保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附著物的所有權(quán)合二為一的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)法定登記而確權(quán)，只有國(guó)家確認(rèn)和保護(hù)的房地產(chǎn)權(quán)才能取得《房地產(chǎn)證》等房地產(chǎn)權(quán)證。
4、商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)形式與特點(diǎn)。
上述房地產(chǎn)權(quán)的法律制度和特征，表明住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)具有以下特點(diǎn)：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、或《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
（2）在實(shí)質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
（3）在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理制度下，只有計(jì)算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。
計(jì)算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
（4）對(duì)于不計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒(méi)有相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，因此，其權(quán)利人無(wú)須向國(guó)家交納土地使用費(fèi)，其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（面積），不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》。
（5）不計(jì)算建筑容積率的建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，其不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
（6）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)法”理論，計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權(quán)利依附于主物。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分割。
從物的法律權(quán)利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯(lián)系的、可分離的使用、占有、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利。
（7）在二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買方雙方當(dāng)然可以在《房地產(chǎn)買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項(xiàng)債權(quán)約定，而非是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產(chǎn)共用部位建筑物的所有權(quán)及使用權(quán)由業(yè)主依法享有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得擅自處分。
二、土地使用權(quán)出讓和《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中有關(guān)建筑物轉(zhuǎn)讓的約定。
政府通過(guò)拍賣、協(xié)議買賣方式將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，土地的用途是建設(shè)商品房住宅，在付清地價(jià)，依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得宗地號(hào)土地使用權(quán)證書(shū)，宗地號(hào)的土地使用權(quán)屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
政府與房地產(chǎn)發(fā)展商訂立《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》約定了出讓宗地號(hào)的土地面積、用途、地價(jià)、建筑容積率、開(kāi)發(fā)建設(shè)完工期限等規(guī)定。同時(shí)，《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》通常還有如下的約定：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除向政府給付土地使用權(quán)出讓金……外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用權(quán)費(fèi)。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在土地使用年限內(nèi)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定以及合同的約定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。（3）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓包括土地使用權(quán)連同地上建筑物的轉(zhuǎn)讓。（4）建筑物必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同并到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理變更登記手續(xù)，按政府有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。（5）建筑物連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，新的土地使用者仍應(yīng)遵守《土地使用規(guī)則》。
由此可見(jiàn)，依《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)首次轉(zhuǎn)讓建筑物時(shí)，必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。
在商品房住宅小區(qū)建筑物時(shí)首次轉(zhuǎn)讓時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將不計(jì)算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來(lái)約定不轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將違反《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》規(guī)定，買賣合同將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
三、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。
1、初始登記。商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)等法律文件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)應(yīng)按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計(jì)算容積率建筑物的建筑面積與宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計(jì)算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計(jì)算容積率的建筑物（面積）的法律權(quán)利確立并歸屬于計(jì)算容積率建筑物（面積）。
由此可見(jiàn)，在初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權(quán)面積份額，不能取得完整、獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)利，不能取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利只能依附并歸于計(jì)算容積率建筑物（面積）。
目前，在房地產(chǎn)初始登記的實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)除辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》，或《房地產(chǎn)證》外，對(duì)于共有、他項(xiàng)的房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并不辦理，停車位的法律權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證。
2、轉(zhuǎn)移登記。在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購(gòu)房款后，雙方共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
在二級(jí)市場(chǎng)首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認(rèn)買方的房地產(chǎn)權(quán)。
在首次轉(zhuǎn)移登記實(shí)務(wù)中，停車位的法律權(quán)利歸屬的轉(zhuǎn)移亦不記載于房地產(chǎn)證權(quán)。
由于不計(jì)算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物（面積），當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于小區(qū)房屋的所有權(quán)人，由小區(qū)全部房屋的所有權(quán)人共同共有。
四、商品房住宅小區(qū)停車位的形式和房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
1、商品房住宅小區(qū)停車位的形式。
目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營(yíng)性停車位（場(chǎng)）；第二類是商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場(chǎng)）。
2、多層經(jīng)營(yíng)性停車位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
在政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營(yíng)性停車位的土地使用權(quán)面積，該類停車位建筑物（面積）是計(jì)算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營(yíng)性停車位可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類停車場(chǎng)的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。
3、住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。
由于地面停車位是直接設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是土地使用權(quán)。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)，因此，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。
4、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。
首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時(shí)，樓房架空層停車位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。
根據(jù)本文以上闡述的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，首層樓房架空層停車位不能從計(jì)算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當(dāng)其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。否則，將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)應(yīng)依法隨房屋單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。
可見(jiàn)，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
5、小區(qū)樓房地下停車位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計(jì)算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產(chǎn)權(quán)狀況與首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
五、商品房住宅小區(qū)的停車位不計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積）時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”的條款違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該類條款無(wú)效。
在二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)買賣實(shí)務(wù)中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在《房地產(chǎn)買賣合同》約定小區(qū)不計(jì)算建筑容積率停車位的產(chǎn)權(quán)歸所有。政府房地產(chǎn)行政管理部門，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往在格式合同文本約定：“小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”、“停車位的法律權(quán)利屬于賣方”。
從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》中的有關(guān)約定，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級(jí)市場(chǎng)將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強(qiáng)制性規(guī)定，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，該類約定條款無(wú)效。
此外，政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)按《土地使用權(quán)出讓合同》的約定和法律規(guī)定，追究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任；買方可提起民事訴訟或申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求人民法院判決或仲裁機(jī)構(gòu)裁決確認(rèn)該類條款無(wú)效。
當(dāng)然，對(duì)上述房地權(quán)利發(fā)生分離時(shí)、交易無(wú)效的法律觀點(diǎn)，有學(xué)者認(rèn)為值得商榷，認(rèn)為“對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在交易過(guò)程中是否只能作為一項(xiàng)交易的財(cái)產(chǎn)對(duì)待，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各類交易的具體情況具體分析”③。
六、買賣不計(jì)算建筑容積率停車位的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，買賣該類停車位的合同無(wú)效。
在目前的房地產(chǎn)法律制度之下，不計(jì)算建筑容積率停車位依法不能取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》。
在房地產(chǎn)買賣實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定，不計(jì)算建筑容積率停車位產(chǎn)權(quán)為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)出的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣小區(qū)不計(jì)算建筑容積率停車位，或?qū)⑼＼囄慌c住宅房屋單元捆綁售賣的現(xiàn)象司空見(jiàn)慣。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項(xiàng)和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條（四）項(xiàng)和第三十九條、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強(qiáng)制規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)買賣活動(dòng)，否則，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)將依法給予查處。
由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未取得小區(qū)停車位的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣不計(jì)算容積率停車位的行為，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
此外，售賣不計(jì)算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級(jí)市場(chǎng)將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強(qiáng)制性規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買方簽訂的買賣停車位合同應(yīng)依法定程序確認(rèn)為無(wú)效合同。
七、應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)的法律度，明確商品房住宅小區(qū)中不計(jì)算建筑容積率停車位的法律權(quán)利歸屬。
目前，對(duì)商品房住宅小區(qū)不計(jì)算容積率停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體和消費(fèi)者群體的意見(jiàn)涇渭分明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多主張不計(jì)算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會(huì)大眾的需要。消費(fèi)置業(yè)者則大多主張不計(jì)算容積率的停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)獨(dú)占，以避免有限的不計(jì)算容積率停車位的共用資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)的普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計(jì)算容積率的停車位已計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本之中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不應(yīng)利用不計(jì)算容積率的停車位謀取非法的商業(yè)利益。
據(jù)媒體報(bào)道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個(gè)停車位④，全國(guó)各地均存在停車位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要的狀況。如何有效地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益？這值得人們的關(guān)注與思索。
1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律保護(hù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度存在諸多的缺陷，如：對(duì)土地使用權(quán)與上蓋建筑物所權(quán)之間的關(guān)系，不計(jì)算建筑容積率的建筑物所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利的歸屬關(guān)系，主物與從物之間的關(guān)系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的來(lái)源、確權(quán)、保護(hù)產(chǎn)生不同的認(rèn)知與解讀，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序帶來(lái)諸多的問(wèn)題。小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭(zhēng)議，源于現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的缺陷，源于政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政管理的缺位和錯(cuò)位。應(yīng)盡快完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度，強(qiáng)化法律對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。
2、提高有關(guān)房地產(chǎn)制度的法律位階。現(xiàn)行房地產(chǎn)制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關(guān)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利起源產(chǎn)生于地方性法規(guī)、規(guī)章、或規(guī)范性文件，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)缺乏力度。應(yīng)進(jìn)行一步提升房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規(guī)定上升為法律或行政法規(guī)。
近年來(lái)我國(guó)征地規(guī)模不斷擴(kuò)大，失地農(nóng)民日益增加，人地矛盾及由征地所引發(fā)的社會(huì)矛盾也隨之不斷惡化。盡管政府不斷采取相關(guān)政策措施，強(qiáng)調(diào)保護(hù)土地資源，維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，但由此引發(fā)的一系列問(wèn)題并未被遏制，反而愈演愈烈。而小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題正是這些問(wèn)題的突出表現(xiàn)之一。小產(chǎn)權(quán)房的興起及蔓延現(xiàn)象的背后折射出我國(guó)土地制度的不完善，尤其是土地產(chǎn)權(quán)制度的殘缺性。而土地產(chǎn)權(quán)制度又是農(nóng)村土地制度的核心?，F(xiàn)存的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體不清、產(chǎn)權(quán)界定不明晰、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和制度不合理性是我國(guó)土地資源開(kāi)發(fā)利用失控、農(nóng)民基本權(quán)益得不到保護(hù)和農(nóng)村土地糾紛不斷增加的根源。因此，從構(gòu)建和諧社會(huì)和更好地解決三農(nóng)問(wèn)題的高度出發(fā)，深入研究農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，積極探索農(nóng)村土地集體所有制的有效實(shí)現(xiàn)形式，構(gòu)建一種合理的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)充分合理利用與保護(hù)有限的土地資源，保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)利和實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。
一、小產(chǎn)權(quán)房對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地制度的考驗(yàn)
小產(chǎn)權(quán)房指的是在未經(jīng)政府征用的集體土地上，由農(nóng)民集體繞過(guò)政府，直接和開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議，興建用于出售的房屋。目前，小產(chǎn)權(quán)房已成為社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，其存在使得政府陷入兩難境地，也成為在新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程中亟待解決的問(wèn)題。盡管建設(shè)部了小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示，但最新的調(diào)查顯示，小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)提示未能抑制交易的火爆，從北京到地方，小產(chǎn)權(quán)房的交易依然供需兩旺。根據(jù)現(xiàn)行的土地制度規(guī)定，凡農(nóng)民耕種的農(nóng)田都屬于集體所有，不準(zhǔn)買賣，也不準(zhǔn)隨便改作他用。若要改作他用，必須首先由政府征用，改為國(guó)有之后，才能入市交易。由此引起的問(wèn)題是，一方面政府不允許農(nóng)民將自己的集體所有制土地用于商品房開(kāi)發(fā)；而另一方面卻通過(guò)征收補(bǔ)償?shù)姆绞?，將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，出讓給開(kāi)發(fā)商用于商品房開(kāi)發(fā)。這是一種典型的歧視性法律制度，是侵犯農(nóng)民憲法上基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利的制度性安排。所謂的小產(chǎn)權(quán)房，凸現(xiàn)出我國(guó)土地所有制度的缺陷，反映了我國(guó)在土地利用方面存在著的城鄉(xiāng)不平等現(xiàn)象，這正是對(duì)我國(guó)現(xiàn)行土地制度不合理性的現(xiàn)實(shí)批判和否定。小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象充分說(shuō)明，土地制度不但不利于三農(nóng)問(wèn)題的解決，而且對(duì)城市化的順利進(jìn)行也產(chǎn)生了障礙和扭曲。為了更好地解決三農(nóng)問(wèn)題和促進(jìn)城市化的良性發(fā)展，要使政府盡早走出困局，避免與廣大農(nóng)民和城市中低收入者的對(duì)立，應(yīng)接受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律，改革與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求嚴(yán)重沖突的土地制度，讓農(nóng)民充分實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的權(quán)利。
二、我國(guó)農(nóng)村土地制度的反思
目前引起人們廣泛關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題深層次淵源于我國(guó)土地的“二元制”結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)進(jìn)一步深化改革與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要。
（一）土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的界定
對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的涵義，人們有不同的理解。曲福田認(rèn)為，土地產(chǎn)權(quán)就是指土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它包括地所有權(quán)和由土地所有權(quán)派生的土地占有權(quán)、土使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)以及與土地所有權(quán)有關(guān)的其他權(quán)利。呂益民認(rèn)為，土地產(chǎn)權(quán)是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)等權(quán)能為基礎(chǔ)并反映這權(quán)能轉(zhuǎn)讓和交易過(guò)程中所體現(xiàn)的個(gè)人或社會(huì)受益受損的權(quán)益關(guān)系。戚名琛等認(rèn)為，土地產(chǎn)權(quán)是以土地所有權(quán)為核心的多層次的一系列土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利組合。周誠(chéng)認(rèn)為，土地產(chǎn)權(quán)就是有關(guān)土地的一切權(quán)利的總和，土地所有權(quán)、使用權(quán)、收益等是土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的組成部分。從以上觀點(diǎn)可以看出，大多數(shù)學(xué)者的意見(jiàn)是：土地產(chǎn)權(quán)以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)為核心的一系列權(quán)利，包括占有、使用、收益、處分等權(quán)能。
（二）我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的殘缺性
我國(guó)的土地分為國(guó)有土地和集體土地，集體土地產(chǎn)權(quán)相對(duì)于國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)一直是一種弱化的、不完整的產(chǎn)權(quán)，特別是集體建設(shè)用地變?yōu)閲?guó)有土地才能使用。在某種程度上形成了“農(nóng)民有地?zé)o權(quán)，而集體有權(quán)無(wú)地”的狀況。我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的殘缺性主要表現(xiàn)在以下方面：
1、土地所有權(quán)主體不明確，所有權(quán)虛置。我國(guó)集體土地實(shí)行的是“三級(jí)所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”的形式，《土地管理法》規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！钡稗r(nóng)民集體”不是法律上的“組織”，而是全體農(nóng)民的集合，是一個(gè)抽象的、沒(méi)有法律人格的意義的集合群體，這樣一個(gè)無(wú)法律人格、不能具體行使對(duì)土地有效監(jiān)督和管理的集合群體作為農(nóng)村土地的所有權(quán)主體，必然造成農(nóng)村集體土地所有權(quán)的虛置。
2、農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能不完整。農(nóng)民對(duì)土地的不具有自主處分權(quán)，而處分權(quán)又是產(chǎn)權(quán)的核心部分。事實(shí)上，農(nóng)民并不擁有真正意義上的農(nóng)地所有權(quán)，而具有的處分權(quán)也是非常有限的，現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)雖然明確了可以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)的規(guī)定，但在程序上、許可上做了明確的限制。當(dāng)農(nóng)地非農(nóng)化時(shí)，唯一的合法途徑就是通過(guò)國(guó)家征收或征用。
3、土地產(chǎn)權(quán)制度缺乏法律法規(guī)的有效保護(hù)。目前，土地產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)仍然不盡如人意，存在許多不健全的地方，具體來(lái)說(shuō)，可歸結(jié)為以下三種情況：（1）有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)。有法不依：中央和政府制定了諸多的法律法規(guī)，但破壞土地產(chǎn)權(quán)的事件卻屢屢發(fā)生。執(zhí)法不嚴(yán)：違法情況的屢屢出現(xiàn)，同時(shí)也說(shuō)明了執(zhí)法機(jī)關(guān)對(duì)《土地管理法》的執(zhí)行不得力。（2）無(wú)法可依。如有關(guān)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的買賣以及地役權(quán)的界定和實(shí)施規(guī)則，就沒(méi)有相應(yīng)的法律法規(guī)。（3）法律法規(guī)內(nèi)容籠統(tǒng)，不具有可操作性。雖然《農(nóng)業(yè)法》中規(guī)定了土地承包權(quán)可以在發(fā)包方同意的條件下，允許有償轉(zhuǎn)讓，但在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的一些具體規(guī)定卻沒(méi)有給出，在實(shí)際的操作中具有很大的任意性。另外《土地管理法》中所規(guī)定的農(nóng)村土地集體所有權(quán)的主體不明確，這也對(duì)實(shí)際操作帶來(lái)了困難。
三、和諧語(yǔ)境下重構(gòu)農(nóng)地制度的設(shè)想
（一）在堅(jiān)持集體所有制的前提下，明確所有者主體，確保農(nóng)民擁有真正的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)
鑒于目前集體土地所有者位置虛化，農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)不清，導(dǎo)致土地隨意調(diào)整、政府隨意征用、低價(jià)補(bǔ)償?shù)惹址皋r(nóng)民土地權(quán)利現(xiàn)象屢有發(fā)生，必須從法律上界定農(nóng)村土地所有者的主體地位，明確農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)擁有問(wèn)題。在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制的前提下，把土地產(chǎn)權(quán)直接賦予農(nóng)民，使農(nóng)民享有明確、穩(wěn)定、完整而有效的土地產(chǎn)權(quán)。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的內(nèi)容之一就是要確立農(nóng)民作為土地產(chǎn)權(quán)主體對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的排他性權(quán)威，從制度上保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益。
（二）實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地與農(nóng)村集體土地同地同權(quán)
應(yīng)根據(jù)2004年國(guó)務(wù)院《深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中所提出的“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”以及2006年國(guó)土資源部《關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)的通知》中所要求的“穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)”，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，在符合城市規(guī)劃和區(qū)劃的前提下，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地入市與國(guó)有土地同地同權(quán)。土地既然屬農(nóng)民集體所有，就應(yīng)該與國(guó)有土地享有平等的權(quán)利。法治原則的要義在于法律必須平等的適用于政府與民眾。學(xué)者秋風(fēng)由此指出：目前禁止農(nóng)民充分行使對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的法律法規(guī)不符合法治原則。
（三）從根本上改革城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)制度，這是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的前提
農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的改革是一項(xiàng)綜合性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制改革。目前，影響農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的根本性制約因素是城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)制度。因此，從根本上改革城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)制度是推進(jìn)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的前提。首先，應(yīng)建立和完善農(nóng)村社會(huì)保障進(jìn)行農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制創(chuàng)新，就要積極而穩(wěn)定地推進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障制度改革，逐步將農(nóng)村的社會(huì)保障由依靠承包地轉(zhuǎn)為依靠社會(huì)和制度。采取“因地制宜，量力而行，形式多樣，農(nóng)民自愿”的原則，多渠道、多層次、多方式地興辦養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、傷殘等保險(xiǎn)。弱化土地的社會(huì)政治穩(wěn)定功能，盡可能地發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)功能。其次，改革戶籍制度和就業(yè)制度，使農(nóng)村勞動(dòng)力能夠自由遷徙、就業(yè)，與城市居民享有平等的就業(yè)權(quán)利和機(jī)會(huì)，是經(jīng)濟(jì)體制改革的當(dāng)務(wù)之急，也是當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
（四）調(diào)整產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建合理、有序的農(nóng)地流轉(zhuǎn)機(jī)制
在產(chǎn)權(quán)明晰的前提下，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行農(nóng)地合理流轉(zhuǎn)，是建立現(xiàn)代商品化農(nóng)業(yè)以及進(jìn)行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的需要。為此，一方面應(yīng)通過(guò)政策、法規(guī)的調(diào)整，較少對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的種種限制；另外應(yīng)加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程，根據(jù)各地區(qū)的不同情況采用租賃等不同的形式的流轉(zhuǎn)方式，建立合理的價(jià)格機(jī)制和補(bǔ)償機(jī)制，減少目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中國(guó)家和地方政府的行政性色彩，培育從事農(nóng)地流轉(zhuǎn)的專門性中介機(jī)構(gòu)建設(shè)，大力加強(qiáng)流轉(zhuǎn)所需的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、法律環(huán)境建設(shè)。
（五）完善土地征用法規(guī)，保障農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)
正當(dāng)、公平、公正、合理的行政征用補(bǔ)償原則是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍遵循的原則。而現(xiàn)實(shí)中在一些地區(qū)一些部門以“公共利益需要”為旗號(hào)低價(jià)征用農(nóng)民土地后再轉(zhuǎn)讓獲取增值收益，實(shí)際上保護(hù)了一些企業(yè)、單位甚至個(gè)人的利益群體的小團(tuán)體利益。不是以工補(bǔ)農(nóng)、以城促鄉(xiāng)，而是以農(nóng)補(bǔ)工、以鄉(xiāng)補(bǔ)城。因此，應(yīng)明確界定公共利益、完善征地程序，確保在征用農(nóng)民土地過(guò)程中土地權(quán)利人有充分的知情權(quán)和參與權(quán)，把征用農(nóng)民土地的過(guò)程變成一個(gè)平等財(cái)產(chǎn)權(quán)利主體交易的過(guò)程。合理分配政府、開(kāi)發(fā)商、農(nóng)民的利益，保障農(nóng)民在征地過(guò)程中應(yīng)獲得的增值收益。
（六）完善法律制度，嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)
依法治國(guó)是我們治理國(guó)家的基本方略。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的有效性需要法律的保障才能體現(xiàn)。在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的進(jìn)程中，一方面，需要我們完善相關(guān)的法律法規(guī)；另一方面，要加大執(zhí)法的力度，這對(duì)維護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的運(yùn)行秩序具有重要的意義。
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一、土地產(chǎn)權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)
（一）區(qū)分土地所有權(quán)和使用權(quán)
1、土地產(chǎn)權(quán)指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利總和，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)土地所有權(quán)是國(guó)家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。
2、土地使用權(quán)是指使用土地的單位和個(gè)人在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權(quán)利。
（二）房屋所有權(quán)
房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能、作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。
二、 土地登記和房屋登記分析
（一）土地登記和房屋登記概述
《土地登記規(guī)則》1989年頒布實(shí)施，1995年12月修訂，共8章78條。第二條：土地登記是國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。房產(chǎn)登記是國(guó)家依照法定程序?qū)Ψ慨a(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、位置、建筑面積、結(jié)構(gòu)、用途進(jìn)行登記的一項(xiàng)行政管理制度。
（二）土地登記和房屋登記的不同點(diǎn)
1、登記對(duì)象不同土地登記的對(duì)象是國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利；房屋登記的對(duì)象是所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，全民所有制房屋所有權(quán)，集體所有制房屋所有權(quán)和私人房屋所有權(quán)。
2、登記內(nèi)容不同
土地登記內(nèi)容主要包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的性質(zhì)、來(lái)源、坐落、界址、面積、用途（地類）、價(jià)值等。另還有使用期界址、面積、用途（地類）、價(jià)值、使用期限、產(chǎn)權(quán)人名稱（姓名）、產(chǎn)權(quán)證明材料、圖號(hào)、地號(hào)等。依據(jù)1987年《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、1998年《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》：房屋登記包括地域范圍和房屋范圍，地域范圍限于城市、縣鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的所有房屋，以及依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成的房屋；房屋范圍登記地域范圍內(nèi)全部房屋。包括全民、集體和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教團(tuán)體等所有的房屋，還包括股份制企業(yè)和涉外的房屋。
3、登記程序不同
土地登記程序是以縣級(jí)行政區(qū)為單位，組織進(jìn)行土地登記的基本程序分為五步，即土地登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、頒發(fā)或者更換土地證書(shū)。土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。房屋登記程序主要包括準(zhǔn)備工作、登記申請(qǐng)、勘丈、產(chǎn)權(quán)審查與確認(rèn)、“三審定案”、產(chǎn)權(quán)公告、注冊(cè)登記、發(fā)證。
4、登記標(biāo)的物和權(quán)利不同
兩者登記的標(biāo)的物不同，國(guó)家保護(hù)權(quán)利主體的權(quán)利內(nèi)涵也不一樣?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，兩者互不替代，缺一不可。
5、房地登記管理部門不同
我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行的是房地登記分別管理的方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。
三、兩證登記的必要性及管理建議
我國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉先生指出：“產(chǎn)權(quán)規(guī)則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一切游戲規(guī)則的基礎(chǔ)”。因此對(duì)于與廣大群眾息息相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題有必要區(qū)分清楚，使大家有明確的權(quán)利意識(shí)。
（一）不動(dòng)產(chǎn)登記作用理論
信息不對(duì)稱理論?！靶畔⒉粚?duì)稱”是指交易一方（通常是賣方）占有信息多，了解所提供的商品或服務(wù)的具體情況，處于優(yōu)勢(shì)地位，而另一方（一般為買方）占有信息少，不了解商品或服務(wù)的具體情況，處于劣勢(shì)地位。商品房的買賣或不動(dòng)產(chǎn)的交易就是一種買賣雙方信息不對(duì)稱的交易。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為人具有理性，即人在從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程當(dāng)中，會(huì)本能地想方設(shè)法使自己獲得利益最大化。如果沒(méi)有法律約束，處于信息優(yōu)勢(shì)地位的一方就可能產(chǎn)生機(jī)會(huì)主義的傾向，即利用買賣雙方的“信息不對(duì)稱”以達(dá)到利己的目的，甚至給對(duì)方已被歪曲的信息或者欺騙對(duì)方，以便從交易中獲得更大的利益。這是新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)所說(shuō)的“個(gè)人機(jī)會(huì)主義行為”或“道德風(fēng)向”?！耙环慷u”就是不動(dòng)產(chǎn)中存在的“道德風(fēng)險(xiǎn)”?；诖死碚撏恋毓芾聿块T和房屋管理部門加強(qiáng)房屋買賣市場(chǎng)的透明度和加強(qiáng)對(duì)土地登記和房屋登記的管理是十分必要的；房屋買賣市場(chǎng)中的參與者搞清楚土地登記和房屋登記的區(qū)別，掌握足夠的產(chǎn)權(quán)信息才能保障自己的權(quán)益。
（二）避免權(quán)利糾紛問(wèn)題
1、維護(hù)自身合法權(quán)益
我國(guó)《物權(quán)法(草案)》確定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度，“即當(dāng)事人可以向房屋或土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”。申領(lǐng)土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，是房地產(chǎn)權(quán)利人依法維護(hù)自身權(quán)益的一種手段。土地使用權(quán)一經(jīng)登記即具有排他性，其他單位和個(gè)人無(wú)權(quán)占用。在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，若與他人發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，涉及侵害經(jīng)登記的土地使用權(quán)人的土地權(quán)益時(shí)，土地行政主管部門或人民法院能保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，排除侵害。因此，為維護(hù)自身合法利益不受侵犯，土地使用權(quán)人應(yīng)及時(shí)申領(lǐng)土地使用證。
2、避免房屋權(quán)屬不明確與土地使用權(quán)的不明確問(wèn)題
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，權(quán)利主體一致”的原則。從房產(chǎn)市場(chǎng)及其發(fā)展的實(shí)踐看，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)常常有矛盾，其主要表現(xiàn)就是二權(quán)的不一致，實(shí)際上是土地使用權(quán)問(wèn)題引起的矛盾。
3、避免房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效問(wèn)題
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。
4、避免二手房的產(chǎn)權(quán)證和土地所有權(quán)證的糾紛問(wèn)題
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。商品房必須具備房產(chǎn)證和土地證。如果所購(gòu)買的二手房有房產(chǎn)證，沒(méi)有土地證，則需要求對(duì)方辦理土地證。如果土地證辦理不下來(lái)，那么此套住宅會(huì)以后就會(huì)有權(quán)屬問(wèn)題存在。所以如果購(gòu)買二手房，一定要在證件齊全的情況下購(gòu)買,以免將來(lái)出現(xiàn)問(wèn)題無(wú)法解決。
（三）對(duì)權(quán)屬登記管理的建議
1、建立土地管理部門與房產(chǎn)管理部門一體化管理目前我國(guó)土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來(lái)執(zhí)行，土地權(quán)屬管理則按照國(guó)土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。由兩個(gè)部門管理容易導(dǎo)致法律上的問(wèn)題，還可能導(dǎo)致法律的漏洞，客觀上也造成了社會(huì)實(shí)踐與司法實(shí)踐中的矛盾和爭(zhēng)議。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)上和二手房市場(chǎng)上就有很大機(jī)會(huì)存在信息不對(duì)稱，對(duì)于非房地產(chǎn)專業(yè)的購(gòu)房者就處于信息劣勢(shì)地位，賣房者就會(huì)在利益的驅(qū)使下將房子分別賣給兩個(gè)或者更多的人而缺少土地和房產(chǎn)證，引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛。土地管理部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)基于此缺陷建立兩部門的聯(lián)網(wǎng)機(jī)制和公告機(jī)制，以保證房屋買賣市場(chǎng)信息透明化。具體來(lái)說(shuō)，首先兩部門可以在管理權(quán)限和登記義務(wù)方面溝通達(dá)成協(xié)調(diào)一致的管理范圍，防止責(zé)任缺失；其次，開(kāi)發(fā)統(tǒng)一的聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)每一宗土地和房屋的產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)的一致登記和管理，防止一房二主的現(xiàn)象出現(xiàn)；再有通過(guò)兩部門統(tǒng)一登記，可以在官方網(wǎng)站上提供房屋權(quán)屬查詢系統(tǒng)，以使購(gòu)買者掌握準(zhǔn)確充分的信息。
