時(shí)間：2022-04-28 12:19:15
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇裝修公司管理制度范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
1.住宅小區(qū)裝修期間的安全問(wèn)題
住宅小區(qū)裝修階段，由于會(huì)出現(xiàn)集中裝修的狀況，于是施工電器同時(shí)使用會(huì)造成用電負(fù)荷加大；還有有些非正規(guī)裝修公司施工人員的安全意識(shí)較低，可能會(huì)因施工用電違章操作，發(fā)生短路火警甚至觸電傷亡事故。
2.住宅小區(qū)裝修期間的施工問(wèn)題
業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下違規(guī)裝修現(xiàn)象：擅自更改房屋的使用功能；將沒(méi)有防水要求的房間設(shè)為衛(wèi)生間；擅自更改房屋套內(nèi)結(jié)構(gòu)。這些違規(guī)現(xiàn)象不僅會(huì)影響到整座房子的結(jié)構(gòu)安全，同時(shí)還會(huì)引起鄰里糾紛。
3.住宅小區(qū)裝修期間的環(huán)境問(wèn)題
住宅小區(qū)裝修期間，有些裝修工人不按規(guī)定處理裝修垃圾，隨意將裝修垃圾丟在后樓梯、樓道、電梯旁、小區(qū)的拐角后就一走了之，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境臟、亂、差，影響了相鄰業(yè)主的休息。
4.住宅小區(qū)裝修期間的責(zé)任歸屬問(wèn)題
業(yè)主在裝修時(shí)會(huì)碰到因裝修而產(chǎn)成的房屋質(zhì)量問(wèn)題，而這個(gè)問(wèn)題會(huì)牽扯到物業(yè)公司、開發(fā)商、裝修公司等各方主體，于是就出現(xiàn)責(zé)任歸屬的難題，而業(yè)主在這種情況下，往往會(huì)先遷怒于物業(yè)公司，所以會(huì)加大物業(yè)公司代人受過(guò)的可能性。
住宅小區(qū)裝修管理混亂的原因
1.業(yè)主的原因
有的業(yè)主裝修意識(shí)薄弱，在請(qǐng)裝修隊(duì)時(shí)比較隨便，不簽正規(guī)的裝修合同，不查裝修人員的資質(zhì)；而有的業(yè)主裝修知識(shí)欠缺，往往會(huì)無(wú)法監(jiān)管裝修行為。
2.施工方的原因
有的施工方不夠?qū)I(yè)，在裝修過(guò)程中分辨不出什么是承重墻，看不懂平面圖上的水管走向，于是會(huì)出現(xiàn)亂拆墻等違規(guī)操作；還有的施工方與物業(yè)公司缺乏有效的溝通，完全不顧所做的裝修行為會(huì)影響外觀或影響鄰里，甚至?xí)粝卵b修隱患。
3.物業(yè)企業(yè)的原因
有的物業(yè)公司在小區(qū)裝修期間宣傳力度不夠、導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法很清晰的明白哪些屬于裝修禁止行為，哪些屬于裝修注意事項(xiàng)；還有的物業(yè)公司對(duì)裝修行為監(jiān)管不到位
4.法規(guī)制度的原因
目前我國(guó)由建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等相關(guān)法律規(guī)范只是對(duì)業(yè)主將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)作了限制，但對(duì)于在裝修過(guò)程中由業(yè)主自裝還是一片空白，沒(méi)有相應(yīng)說(shuō)明，于是導(dǎo)致無(wú)法可依，實(shí)行監(jiān)管比較困難。
改進(jìn)住宅小區(qū)裝修管理的對(duì)策
1.物業(yè)公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，確保房屋質(zhì)量安全
物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)住宅小區(qū)裝修管理過(guò)程中的監(jiān)督巡查，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自
開工、不按裝修方案施工或破壞房屋結(jié)構(gòu)行為的，責(zé)令立即整改。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的管理，發(fā)現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)質(zhì)量安全的問(wèn)題，應(yīng)要求裝修人和裝修企業(yè)改正，并報(bào)政府主管部門處理。
2.物業(yè)公司應(yīng)提高服務(wù)水平，建立有效的溝通機(jī)制
在住宅小區(qū)裝修管理中，物業(yè)公司會(huì)遇到許多意想不到的困難和干擾，因此在這一過(guò)程中物業(yè)管理人員一定要注意方式方法，切不可輕易使用停水停電、沒(méi)收裝修工具、罰款等激化業(yè)主產(chǎn)生矛盾的手段來(lái)解決，以免導(dǎo)致業(yè)主、裝修企業(yè)反感。
3.裝飾裝修企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自律、加大員工培訓(xùn)
針對(duì)裝飾裝修企業(yè)造成的違規(guī)操作，可以在裝飾裝修行業(yè)積極開展創(chuàng)優(yōu)評(píng)先活動(dòng)，加強(qiáng)行業(yè)自律，同時(shí)裝飾裝修企業(yè)還應(yīng)定期組織開展相關(guān)培訓(xùn)，提高裝修人員的質(zhì)量意識(shí)和技術(shù)水平，從而杜絕違規(guī)操作。
4.業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)裝修法規(guī)條例，徹底改變舊觀念
業(yè)主在進(jìn)行裝修之前，應(yīng)通過(guò)各種途徑多方面了解裝修管理的相關(guān)法規(guī)條例，從根本上加強(qiáng)對(duì)裝修管理的認(rèn)識(shí)。因此作為業(yè)主最好先去正規(guī)的裝修公司咨詢，不去聘請(qǐng)沒(méi)有裝修資質(zhì)保證的裝修游擊隊(duì)來(lái)施工，這樣就會(huì)避免因隨心所欲地裝修而帶來(lái)的后遺癥。
5.行政主管部門應(yīng)完善裝修管理制度，落實(shí)相關(guān)責(zé)任
各地區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步完善本地區(qū)住宅裝飾裝修管理制度，落實(shí)裝修人、裝修企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等住宅管理單位的責(zé)任。同時(shí)還應(yīng)加快建立裝修企業(yè)信用管理制度，嚴(yán)格對(duì)裝修人和裝修企業(yè)違法違規(guī)行為的處罰。
6.居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)發(fā)揮監(jiān)督協(xié)調(diào)作用
居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常與物業(yè)管理公司進(jìn)行溝通，并監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促房屋裝修施工人員遵守有關(guān)的法規(guī)和公約，及時(shí)調(diào)解裝修不當(dāng)引起的鄰里糾紛，對(duì)業(yè)主或使用人違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。
7.媒體應(yīng)強(qiáng)化宣傳裝修知識(shí)、營(yíng)造良好環(huán)境
為了更大范圍的普及住宅裝飾裝修基本知識(shí)，各個(gè)地方可以充分發(fā)揮宣傳輿論的導(dǎo)向作用，利用網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、報(bào)紙和雜志等宣傳手段，增強(qiáng)廣大業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的法律意8.嘗試推廣全裝修房
各個(gè)地方可以根據(jù)實(shí)際情況，嘗試制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，從而逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)，進(jìn)而避免住宅小區(qū)違規(guī)裝修的現(xiàn)象。
關(guān)鍵詞：家居裝修；合同；管理
Key words: household decoration；contract；management
中圖分類號(hào)：TU238 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2010）35-0074-02
0引言
家居裝修是人生不得不面對(duì)的一個(gè)美麗的煩惱。其實(shí)也環(huán)繞著房產(chǎn)商、業(yè)主、設(shè)計(jì)師、工程隊(duì)、材料商等多方面[1]。如何保障家居裝修質(zhì)量，減少裝修污染，讓裝修效果達(dá)到滿意，裝修合同起到了組織與制度保障的作用，這永遠(yuǎn)是一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，它需要理論上探討，更需要實(shí)踐中不斷完善。
1家居裝修合同現(xiàn)狀調(diào)查
通過(guò)走訪、問(wèn)卷調(diào)查，涉及黃岡市區(qū)內(nèi)十三個(gè)規(guī)模小區(qū)，配合調(diào)查家庭數(shù)達(dá)2300戶，目前市區(qū)內(nèi)接受調(diào)查的家居裝修中60%由裝修公司負(fù)責(zé)裝修，其中簽定裝修合同的有80%，合同中附有完備的裝修設(shè)計(jì)圖紙的僅占50%；35%由個(gè)體承包商裝修，5%由個(gè)人關(guān)系負(fù)責(zé)裝修，個(gè)體裝修中90%以上未鑒定書面裝修合同。從調(diào)查中反映：有完備裝修設(shè)計(jì)圖紙裝修質(zhì)量比較穩(wěn)定，業(yè)主滿意度高；鑒定裝修合同裝修后存在質(zhì)量問(wèn)題的占調(diào)查總數(shù)的8%，占裝修質(zhì)量問(wèn)題戶數(shù)15%，裝修合同為裝修質(zhì)量提供了保障。
調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明家居裝修中主要問(wèn)題有：延期完工、滲漏水、油漆起皮、家俱質(zhì)量不滿意、線路（網(wǎng)線、閉路電視線）不通、材料質(zhì)量不可靠和浪費(fèi)嚴(yán)重、保修困難等。針對(duì)以上家居裝修中問(wèn)題，如何通過(guò)裝修合同來(lái)解決，進(jìn)行了一些研究探索。
2普及家居裝修合同，營(yíng)造合同管理社會(huì)環(huán)境
家居裝修涉及社會(huì)每個(gè)群體，裝修個(gè)性強(qiáng)，差異大，很多民事訴訟由此引起。無(wú)論是個(gè)體還是裝修公司，均應(yīng)強(qiáng)調(diào)簽定裝修合同。裝修合同是確保裝修質(zhì)量的法律基礎(chǔ)和制度保障，是雙方利益的平衡體。裝修合同是裝修準(zhǔn)備工作重中之重，其考慮越周全，裝修的問(wèn)題、爭(zhēng)執(zhí)就越少，反之，問(wèn)題與爭(zhēng)執(zhí)就越多。
普及裝修合同，營(yíng)造合同管理社會(huì)好環(huán)境，應(yīng)從以下幾個(gè)層面來(lái)實(shí)現(xiàn)：
2.1 政策層面從規(guī)范營(yíng)業(yè)收入和稅務(wù)管理方面，建立起裝修合同備案管理制度，要求所有裝修公司的所有裝修工程均應(yīng)有裝修合同，否則，一經(jīng)舉報(bào)，建議按至少10萬(wàn)元工程項(xiàng)目偷、漏稅進(jìn)行處罰，形成公司層面上主動(dòng)、積極要求與客戶鑒訂裝修合同的法制環(huán)境。
2.2 財(cái)務(wù)層面將裝修合同作為裝修公司財(cái)務(wù)審查的生要內(nèi)容，規(guī)定沒(méi)有裝修合同與稅務(wù)發(fā)票，不能進(jìn)行工程的正常財(cái)務(wù)結(jié)算。
2.3 社會(huì)層面大力宣傳個(gè)體裝修不受法律保護(hù)的政策，沒(méi)有裝修合同和正規(guī)的裝修工程付款稅務(wù)發(fā)票，發(fā)生的任何工程糾紛，將無(wú)法獲得法律層面上的保護(hù)與支持。同時(shí)宣傳裝修合同的重要性，在裝修前，讓每個(gè)公民自覺地要求與裝修公司鑒訂裝修合同。
3規(guī)范裝修合同，實(shí)現(xiàn)高平臺(tái)管理
大力推廣建筑工程施工合同示范文本，規(guī)范合同表達(dá)形式，它必將從根本上改變合同管理的現(xiàn)狀，減少合同中矛盾和錯(cuò)誤，提高合同的履約率[2]。家居裝修合同的規(guī)范，更應(yīng)有統(tǒng)一的裝修合同示范文本，通過(guò)示范文本引導(dǎo)社會(huì)：完善、規(guī)范裝修市場(chǎng)，同時(shí)示范文本又起到提示、警醒、推廣作用，起到公平、公正等社會(huì)作用等，使裝修合同管理在較成熟、高平臺(tái)上進(jìn)行。
針對(duì)目前裝修的主要問(wèn)題，建議裝修合同示范文本應(yīng)就以下內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范：
3.1 工程量與合同價(jià)體現(xiàn)核心經(jīng)濟(jì)利益合同價(jià)是裝修公司追求經(jīng)濟(jì)利益是一致的，而滿足戶主追求的主要是裝修效果、裝修質(zhì)量，做到物有所值，二個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，示范文本應(yīng)從幾方面進(jìn)行引導(dǎo)、約束。
工程量應(yīng)依據(jù)裝修設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行清單列表，附件中必須有雙方認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖紙，條款中應(yīng)有工程概況欄目。不成熟的裝修內(nèi)容、沒(méi)有設(shè)計(jì)圖紙的裝修內(nèi)容盡量回避。
任何無(wú)量或無(wú)價(jià)的裝修內(nèi)容，都會(huì)成為爭(zhēng)議和矛盾的來(lái)源，合同內(nèi)容必須有量有價(jià)。業(yè)主方應(yīng)盡量做到先有裝修圖紙，然后定量、定價(jià)，不要接受裝修方提出的實(shí)做實(shí)收的條款，這很容易陷入以少誘多的陷井。
家居裝修工程的工期一般較短，短到一個(gè)月，長(zhǎng)也不過(guò)半年，施工多數(shù)不受自然氣候的影響，施工環(huán)境相對(duì)簡(jiǎn)單、穩(wěn)定，工程施工易計(jì)劃控制。因此，家居裝修工程合同價(jià)，不能簡(jiǎn)單地套用土建工程的相關(guān)行業(yè)俗成。裝修工程材料費(fèi)，在明確材料數(shù)量的基礎(chǔ)上，建議以暫估價(jià)計(jì)入合同價(jià)中，可依據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整；其它的如人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、利潤(rùn)等應(yīng)是固定的，建議在合同中以固定價(jià)確定，不得調(diào)整；甚至可進(jìn)行包干。包干后材料、工序、工藝等不能變。
3.2 裝修材料是裝修工程控制重點(diǎn)裝修工程中，材料質(zhì)量與價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，裝修材料價(jià)格差異很大，材料費(fèi)的控制主要控制材料的消耗量和材料的進(jìn)場(chǎng)價(jià)格[3]。示范文本中應(yīng)要求合同雙方事前明確各方供應(yīng)裝修材料的清單，并規(guī)范裝修材料清單表樣，見表1。
裝修示范文本中應(yīng)明確材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、檢驗(yàn)等具體要求，及日后發(fā)現(xiàn)存在材料質(zhì)量缺陷時(shí)應(yīng)承擔(dān)的法律賠償責(zé)任等內(nèi)容。
加強(qiáng)裝修材料的質(zhì)量管理和約束，誰(shuí)采購(gòu)誰(shuí)負(fù)責(zé)，乙方采購(gòu)的應(yīng)提供保修單和稅務(wù)發(fā)票，確保保修有效，這些均應(yīng)在合同中書面明確。
裝修材料量的控制，地磚應(yīng)多購(gòu)些，主要考慮，日后維修中，不易配色，可以存一些多余的地磚備用外，其它裝修材料，不宜多購(gòu)，在采購(gòu)中應(yīng)考慮施工后多余的能退貨。因此，針對(duì)乙方供貨的，合同中應(yīng)明確，多余的裝修材料，誰(shuí)采購(gòu)則由誰(shuí)負(fù)責(zé)退貨；合同中應(yīng)有相關(guān)條款，激勵(lì)乙方在施工中節(jié)約材料和控制材料消耗量。實(shí)際裝修合同中有如下條款：材料節(jié)約5%內(nèi)按50%獎(jiǎng)勵(lì)乙方，節(jié)約10%內(nèi)按30%獎(jiǎng)勵(lì)乙方，節(jié)約超過(guò)10%的，只按5%內(nèi)的30%獎(jiǎng)勵(lì)給乙方。若施工中存在某材料超用5%以上的由乙方負(fù)責(zé)材料費(fèi)。原因是材料節(jié)約過(guò)多，說(shuō)明乙方在材料核算時(shí)存在多算的陷阱。對(duì)多用的材料，也作了限制，這樣就能很好地控制裝修材料偷、漏、浪費(fèi)等。
3.3 工期與質(zhì)量保修書是管理焦點(diǎn)裝修合同中應(yīng)明確裝修開工日期和竣工日期，若有增項(xiàng)裝修，若對(duì)工期有影響，應(yīng)對(duì)工期進(jìn)行量化，書面明確延長(zhǎng)工期的時(shí)間，并應(yīng)有工期延期和中間停工的處罰條款，規(guī)范工期的剛性約束，從而規(guī)避惡意拖延工期等風(fēng)險(xiǎn)的管理。裝修質(zhì)量除加強(qiáng)裝修材料的質(zhì)量管理和約束外，也應(yīng)加強(qiáng)工程過(guò)程驗(yàn)收工作。最后還應(yīng)有裝修工程質(zhì)量保證書，明確裝修工程保修范圍和保修時(shí)間，結(jié)構(gòu)安全性質(zhì)量、水電安裝質(zhì)量一般應(yīng)是五年，其它應(yīng)該是二年。在實(shí)踐中，存在裝修公司法人消失后的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，示范文本中應(yīng)考慮和完善裝修工程質(zhì)量保修責(zé)任人在此情形下的追究問(wèn)題，建議我國(guó)建立個(gè)人誠(chéng)信檔案公示管理制度，對(duì)有此類問(wèn)題的法人代表，應(yīng)終生限制其再承擔(dān)法人代表的資格，并從法律層面上，完善公司消亡后，法人代表等公司主要責(zé)任自然人應(yīng)，針對(duì)原公司法律責(zé)任分擔(dān)的明確和具體化。
3.4 工程驗(yàn)收是質(zhì)量保障評(píng)價(jià)措施裝修合同的重要職責(zé)之一是對(duì)裝修工程質(zhì)量起到保障約束作用。而裝修工程質(zhì)量重在過(guò)程管理，對(duì)于業(yè)主來(lái)講，加強(qiáng)裝修質(zhì)量管理，應(yīng)加強(qiáng)裝修工程的過(guò)程驗(yàn)收：如給水管道安裝后，應(yīng)進(jìn)行灌水加0.6MPa壓力進(jìn)行有效測(cè)試[4]，通過(guò)后才能證明其質(zhì)量合格；墻面平整度驗(yàn)收應(yīng)在中間層完成進(jìn)行；電路線管穿線應(yīng)在施工中進(jìn)行驗(yàn)收；木地板安裝應(yīng)分找平層驗(yàn)收、墊層鋪裝驗(yàn)收和完工驗(yàn)收等。
合同中應(yīng)明確以上驗(yàn)收內(nèi)容和驗(yàn)收程序，乙方有義務(wù)提前通知甲方前來(lái)驗(yàn)收，并要求必須履行書面驗(yàn)收鑒字手續(xù)，沒(méi)有書面驗(yàn)收手續(xù)的，不能進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收。甲方可以考慮聘請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理人員參與驗(yàn)收，并細(xì)化隱蔽工程驗(yàn)收和施工過(guò)程驗(yàn)收的工作面，裝修工程進(jìn)度款支付應(yīng)與以上驗(yàn)收合格進(jìn)行直接掛靠，對(duì)沒(méi)有驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，必須整改，直至合格為止，對(duì)出現(xiàn)不履行過(guò)程驗(yàn)收或驗(yàn)收中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，合同中應(yīng)考慮完善約束性處罰條款。
4合同洽商與實(shí)施是合同管理重要環(huán)節(jié)
家居裝修合同洽商中，多數(shù)是業(yè)主對(duì)裝修公司，裝修公司很熟練，見多識(shí)廣，業(yè)主缺乏專業(yè)性和經(jīng)驗(yàn)，因此建議合同洽商過(guò)程前，業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，或聘請(qǐng)專業(yè)人員參與合同洽商。若有省市裝修合同示范文本的，應(yīng)對(duì)示范文本逐條進(jìn)行商討明確。裝修合同實(shí)踐提醒我們：在合同洽商中建議作好商談筆錄工作，在書面合同簽定前，應(yīng)認(rèn)真梳理洽商過(guò)程中，影響自己作決策的乙方承諾，這些承諾是否在合同中有文字一致的表述，否則，影響決策的重要因素將成為口頭形式，成為合同的嚴(yán)重漏項(xiàng)，最終帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。
簽定裝修合同，目的是控制裝修質(zhì)量，減少裝修工程中的矛盾，簽定合同僅僅是一個(gè)開始，重要的是：嚴(yán)格、認(rèn)真履行裝修合同。設(shè)計(jì)圖紙確認(rèn)、材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、過(guò)程驗(yàn)收、工程進(jìn)度款支付等是裝修合同履行的重要環(huán)節(jié)，裝修合同雙方應(yīng)嚴(yán)格認(rèn)真履約。
5結(jié)束語(yǔ)
家居裝修是一個(gè)復(fù)雜的工程，涉及面廣、人員雜，若能從以上各方面，加強(qiáng)裝修工程合同管理工作，相信我們家居裝修的質(zhì)量一定會(huì)有穩(wěn)步地提升，我們的裝修市場(chǎng)將更規(guī)范和健康和諧地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]易建國(guó).家居裝修功能布置與預(yù)算[J].上海建材，2010，（2）：29.
2、上海大顯裝飾上海大顯家居裝飾有限公司集中高檔公寓房、別墅、辦公室內(nèi)空間設(shè)計(jì)、施工、服務(wù)、維護(hù)為一體，擁有一批專業(yè)資深且經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和施工隊(duì)伍，并且在員工素質(zhì)、設(shè)計(jì)水準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等方面都堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)要求，致力于發(fā)揮企業(yè)設(shè)計(jì)、工藝、服務(wù)三大優(yōu)勢(shì)，提供更多更好的裝飾作品。
3、珈祿裝飾珈祿（上海）裝飾設(shè)計(jì)有限公司成立于2015年，集裝飾設(shè)計(jì)、施工于一體，自成立以來(lái)始終在“綠色環(huán)?！钡慕?jīng)營(yíng)方針下打造精品工程，擁有一批專業(yè)資深且經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和施工隊(duì)伍，尤其擅長(zhǎng)住宅整裝，是3.15誠(chéng)信體系放心單位，上海市裝飾裝修行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員，樣板工程金獎(jiǎng)單位。
4、歐碧雅裝飾上海歐碧雅建筑裝飾工程有限公司作為一家中高檔裝飾企業(yè)，專注于二手房房屋裝修，自成立以來(lái)始終注重設(shè)計(jì)風(fēng)格和施工工藝，擁有一批專業(yè)資深且經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和施工隊(duì)伍，并搭配統(tǒng)一的規(guī)劃管理，確保產(chǎn)品和服務(wù)的優(yōu)質(zhì)，成為上海市裝飾裝修行業(yè)協(xié)會(huì)家庭委員會(huì)會(huì)員單位。
5、境遠(yuǎn)裝飾上海境遠(yuǎn)裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司集高品質(zhì)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、施工、飾后服務(wù)為一體，承接公寓、別墅、復(fù)式、多層房的設(shè)計(jì)裝飾以及商用空間設(shè)計(jì)裝飾等業(yè)務(wù)，擁有一批專業(yè)資深且經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和施工隊(duì)伍，且施工規(guī)范材料環(huán)保，確保每一項(xiàng)工程都是精品工程。
6、上海厚良裝飾上海厚良建筑裝飾工程有限公司專業(yè)從事各類住宅家居空間和辦公商業(yè)場(chǎng)所的室內(nèi)外建筑裝飾設(shè)計(jì)和施工，是上海市綠色健康裝飾定點(diǎn)檢測(cè)單位。公司擁有一批專業(yè)資深且素質(zhì)優(yōu)良的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和施工隊(duì)伍，部門設(shè)置合理，職能分工明確，并擁有完善的質(zhì)保和管理制度，解決客戶的后顧之憂。
7、上海禧鑫裝飾上海禧鑫裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司專注于家庭裝潢、施工，自成立以來(lái)始終注重誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和工程質(zhì)量，擁有一批專業(yè)資深且經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)管理和施工隊(duì)伍，并實(shí)行規(guī)范科學(xué)的施工全程監(jiān)控，進(jìn)行終生維護(hù)保修，工程預(yù)算透明報(bào)價(jià)，免除客戶后顧之憂，完成了數(shù)以千計(jì)的優(yōu)秀家裝作品。
8、質(zhì)鼎國(guó)際設(shè)計(jì)質(zhì)鼎國(guó)際設(shè)計(jì)隸屬于上海質(zhì)鼎建筑裝飾工程有限公司，成立于2006年，專業(yè)從事室內(nèi)裝修、別墅、辦公空間、商業(yè)空間的裝飾與設(shè)計(jì)，具備設(shè)計(jì)與施工雙乙級(jí)資質(zhì)、上海市住宅裝飾裝修工程設(shè)計(jì)與施工二級(jí)資質(zhì)，是中國(guó)室內(nèi)裝飾協(xié)會(huì)，上海市室內(nèi)裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市裝飾裝修行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位。
前言
房屋裝飾裝修是隨著人們生活水平提高而逐漸興起的一個(gè)行業(yè)。大多數(shù)的人們?cè)谫?gòu)買房子之后，都會(huì)將房子按照自己的意愿進(jìn)行必要的裝飾與裝修。但是隨著房屋裝潢行業(yè)的人越來(lái)越多，質(zhì)量問(wèn)題也逐漸的明顯。本文將會(huì)對(duì)這方面的內(nèi)容進(jìn)行介紹。
一、我國(guó)房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理的現(xiàn)狀分析
由于人性與一些其他的客觀原因，使得我國(guó)的房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理工作的開展并沒(méi)有那么好，逐漸的暴露出一些問(wèn)題與漏洞。雖然房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理工作的開展存在著一些漏洞與不足，但是相關(guān)的管理人員當(dāng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之后還是積極的應(yīng)對(duì)。存在的問(wèn)題也將會(huì)隨著技術(shù)的發(fā)展與理念的成熟不斷被解決。
二、開展房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理過(guò)程中存在的問(wèn)題分析
1、施工人員專業(yè)技能與責(zé)任心偏低
房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理的工作存在一定的漏洞與問(wèn)題，施工人員專業(yè)技能與責(zé)任心偏低就是其中的問(wèn)題之一。專業(yè)技能代表著施工人員從事房屋裝修工作的能力，也在一定程度上影響著房屋裝修的質(zhì)量。責(zé)任心與工作的態(tài)度對(duì)房屋裝修質(zhì)量的影響也是非常大的，但是，由于一些員工受雇于一些裝修公司，他們?cè)陂_展工作的時(shí)候并沒(méi)有以一個(gè)很負(fù)責(zé)任的心態(tài)去開展相關(guān)的工作。此外，裝修公司在人員雇傭的環(huán)節(jié)并沒(méi)有嚴(yán)格的把關(guān)，使得雇傭的施工人員的專業(yè)技能偏低。
2、施工材料質(zhì)量偏低
施工材料的質(zhì)量偏低也是房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理工作開展工程中存在的問(wèn)題之一。大多數(shù)的人們?cè)谶M(jìn)行房屋裝修的時(shí)候，都希望自己選購(gòu)的裝修材料能夠物美價(jià)廉。但是事實(shí)是一分錢一分貨，一些貪圖便宜的人們就比較容易購(gòu)買質(zhì)量不合格的施工材料；此外，一些人在裝修的時(shí)候大多數(shù)都是先選擇施工人員，根據(jù)施工人員的推薦選擇一些裝修材料。而大部分的施工人員都是與一些裝修材料的銷售點(diǎn)有著合作關(guān)系的，施工人員將雇主帶到一定的地方購(gòu)買裝修材料，銷售點(diǎn)適當(dāng)?shù)奶岣邇r(jià)格將中間的差價(jià)給施工人員，這種情況的存在使得雇主雖然花了較多的錢卻沒(méi)有買到合適的材料。
3、缺乏完善統(tǒng)一的管理機(jī)制
房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理工作開展的過(guò)程中，缺乏完善統(tǒng)一管理機(jī)制也是存在的問(wèn)題之一。完善的、統(tǒng)一的管理機(jī)制是順利開展房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理工作的重要保障之一。如果缺乏完善的管理機(jī)制，對(duì)一些施工人員與裝修材料的銷售人員缺乏一定的約束力與監(jiān)管力度，這就會(huì)給一些人有一些可趁之機(jī)去謀取利益。
4、缺乏統(tǒng)一的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)是房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理的重要保障之一。它可以在最后的環(huán)節(jié)對(duì)房屋裝修的質(zhì)量進(jìn)行一定的監(jiān)督與檢查，發(fā)現(xiàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)的地方應(yīng)該及時(shí)的進(jìn)行改善與維修。我國(guó)現(xiàn)階段的情況是這樣的[1]，大型的建筑是存在一定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的。而一般的民用住宅卻沒(méi)有建議統(tǒng)一的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。這摘要：近些年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與國(guó)界地位的日益提高，我國(guó)對(duì)各行各業(yè)都進(jìn)行了一定的改進(jìn)與發(fā)展。隨著人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也逐漸的提高。房屋裝飾裝修是現(xiàn)如今流行的一個(gè)行業(yè)，本文將會(huì)對(duì)這方面的內(nèi)容進(jìn)行必要的介紹。關(guān)鍵詞：房屋裝修；房屋裝飾；質(zhì)量監(jiān)理就給房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理工作的開展帶來(lái)了一定的難度。
三、更好的開展房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理工作的幾點(diǎn)措施
1、提高施工人員的專業(yè)技能與責(zé)任心
想要更好的開展房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理工作，就需要采取一定的措施解決這一工作開展過(guò)程中存在的問(wèn)題。解決問(wèn)題的措施要根據(jù)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。其中提高施工人員的專業(yè)技能與責(zé)任心就是可以采取的措施之一。想要提高工作人員的專業(yè)技能與責(zé)任心可以從以下幾個(gè)方面入手：首先，公司在雇傭裝修人員的時(shí)候，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)工作人員的專業(yè)技能要求，加強(qiáng)人員的質(zhì)量把關(guān)。爭(zhēng)取雇傭的人員都是具有專業(yè)知識(shí)與素養(yǎng)的人員。這樣在開展工作的過(guò)程中，相關(guān)的工作人員能夠更好的去開展自己的工作；此外，加強(qiáng)工作人員的責(zé)任心建設(shè)也是需要采取的措施之一。
2、加強(qiáng)施工材料的質(zhì)量管理
加強(qiáng)施工材料的質(zhì)量管理也是可以采取的有效措施之一。國(guó)家應(yīng)該建立一套完善的裝修材料管理制度，對(duì)不同品牌與質(zhì)量的裝修材料進(jìn)行劃分，然后按照等級(jí)對(duì)這些材料進(jìn)行分級(jí)管理。這樣相關(guān)的人員在購(gòu)買裝修材料的時(shí)候，就能夠按照自身的經(jīng)濟(jì)狀況與需要對(duì)材料進(jìn)行合理的選購(gòu)。可以確保消費(fèi)者的權(quán)利不受到侵害。當(dāng)然，在這一環(huán)節(jié)過(guò)程中，消費(fèi)者也是需要積極響應(yīng)和配合國(guó)家的政策的，在經(jīng)濟(jì)允許的范圍下，盡可能的購(gòu)買國(guó)家認(rèn)定的裝修材料，從自身的利益出發(fā)，確保自身的權(quán)利不受到侵害。
3、建立完善的管理機(jī)制
想要更好的開展房屋裝修質(zhì)量監(jiān)理工作，就需要建立一套健全的管理機(jī)制。這個(gè)機(jī)制的覆蓋程度要非常的廣闊。想要建立一套完善的管理機(jī)制需要從以下幾方面入手：首先，國(guó)家應(yīng)該建立裝修的一條完善的、獨(dú)立的生產(chǎn)線。只有將這項(xiàng)工作具體化、標(biāo)準(zhǔn)化，管理機(jī)制的建立才具有意義[2]，也具有發(fā)揮的場(chǎng)所；接下來(lái)就是管理機(jī)制的建立過(guò)程，在建立管理機(jī)制的時(shí)候，要全方位的考慮問(wèn)題的所在，細(xì)化的每一個(gè)問(wèn)題，爭(zhēng)取機(jī)制的建立能夠滿足運(yùn)營(yíng)的需要；此外，在管理機(jī)制運(yùn)行的過(guò)程中，需要不斷的對(duì)管理機(jī)制進(jìn)行必要的補(bǔ)充與修改。使其符合時(shí)代的發(fā)展與工作的需要。
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中涉稅數(shù)額較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，它們也就成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的主要對(duì)象。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般要求
1.合法性。所有企業(yè)的納稅籌劃都必須遵守國(guó)家稅收法規(guī)、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及其他相關(guān)制度，必須在法律和規(guī)章制度許可范圍內(nèi)操作，在適用稅收政策和稅收征收管理制度的前提下，對(duì)納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。
2.利益最大化。納稅籌劃本身旨在降低稅收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中選擇最佳方案的結(jié)果，這就要求企業(yè)不僅能提供各種潛在的可行方案，而且還要從房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，并考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)判斷并選擇最佳方案。
3.充分利用稅收政策。包括稅收優(yōu)惠、稅率分級(jí)等。企業(yè)只有在充分熟悉有關(guān)稅收政策的前提下，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略及營(yíng)銷行為與稅法有機(jī)結(jié)合，才能用足政策；同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，足額提取費(fèi)用、攤銷成本，使企業(yè)取得更大的稅后收益。
二、F房地產(chǎn)公司及開發(fā)項(xiàng)目概況
某市F房地產(chǎn)公司成立于2010年，是由甲、乙兩家房地產(chǎn)公司合作成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，共同開發(fā)普通商品住宅“夢(mèng)想佳苑”項(xiàng)目。F公司章程約定：甲公司提供3億元人民幣，乙公司提供15萬(wàn)土地使用權(quán)折價(jià)2.7億元（與其取得成本一致），項(xiàng)目建設(shè)期為2010年9月1日―2012年9月30日，銷售期為2011年6月1日―2012年12月31日，綜合容積率為2；甲公司負(fù)責(zé)解決資金缺口并全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)作以及廣告宣傳，乙公司不承擔(dān)合作公司的虧損風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目完成后，乙公司獲得7.5萬(wàn)商品住宅，甲公司獲得19.5萬(wàn)商品住宅及3萬(wàn)車庫(kù)。
1.預(yù)計(jì)開發(fā)成本及銷售收入
項(xiàng)目預(yù)計(jì)建造總支出8.07億元，商品住宅及車庫(kù)各項(xiàng)目建造成本見表1。
項(xiàng)目預(yù)計(jì)期間費(fèi)用：銷售費(fèi)用1200萬(wàn)元，管理費(fèi)用1295萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用245萬(wàn)元，合計(jì)2740萬(wàn)元。
F公司計(jì)劃委托甲公司下設(shè)的裝修公司按照每平方米400元標(biāo)準(zhǔn)對(duì)毛坯房進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，預(yù)計(jì)裝修成本10800萬(wàn)元（27×400=10800）。住宅和車庫(kù)的銷售均價(jià)分別為每平方米4800元、2800元。預(yù)計(jì)銷售額見表2。
2.F公司及乙公司納稅測(cè)算
項(xiàng)目開工前，F(xiàn)公司做了一份項(xiàng)目可行性報(bào)告，對(duì)該項(xiàng)目涉及的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行測(cè)算，主要考慮營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其他稅金忽略。
乙公司將15萬(wàn)土地使用權(quán)以2.7億元轉(zhuǎn)讓給F公司，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，將商品住宅對(duì)外銷售按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。測(cè)算如下：
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（27000+36000）×5%=3150萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加3150×（7%+3%）=315萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加3150×2%=63萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅36000×0.05%=18萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)合計(jì)3546萬(wàn)元。
土地增值額（36000270003546）=5454萬(wàn)元，增值率低于20%，不繳納土地增值稅。
乙公司應(yīng)交所得稅（36000270003546）×25%=1363.5萬(wàn)元。
F公司對(duì)外銷售27萬(wàn)住宅和3萬(wàn)車庫(kù)，需按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，測(cè)算如下：
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅138000×5%=6900萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6900×（7%+3%）=690萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6900×2%=138萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅（93600+8400）×0.05%=51萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7779萬(wàn)元。
土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬(wàn)元，建筑成本35250萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬(wàn)元，加計(jì)扣除（27000+35250+13050）×20%=15060萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用5400萬(wàn)元，裝修費(fèi)用10800萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7779萬(wàn)元，合計(jì)114339萬(wàn)元，增值額138000-114339=23661萬(wàn)元，增值率20.69%，應(yīng)交土地增值稅23661×30%=7098.3萬(wàn)元。
F公司利潤(rùn)總額138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅28882.7×25%=7220.7萬(wàn)元。
三、F公司納稅籌劃方案
1.改變公司合作章程，減少納稅環(huán)節(jié)
將F公司章程修改為：甲公司出資3億元與乙公司提供15萬(wàn)土地使用權(quán)共同組建有限責(zé)任公司，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接從F公司分配利潤(rùn)，避免重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅。
2.合法控制增值率，實(shí)現(xiàn)適用免稅政策
將業(yè)務(wù)打包給建筑承包商，支付的1500萬(wàn)元費(fèi)變成建筑安裝成本，不再作為性質(zhì)的開發(fā)費(fèi)用處理，增大作為加計(jì)扣除的建造成本基數(shù)。
利息和間接開發(fā)費(fèi)用數(shù)額不大，改按“比例扣除法”的扣除額為：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680萬(wàn)元，可增加扣除額。
F公司下設(shè)的裝修公司改在交房后介入，由裝修公司直接與購(gòu)房戶簽訂裝修合同。房?jī)r(jià)由4800元下調(diào)至4400元，F(xiàn)公司不再收取裝修部分收入，相應(yīng)地不再繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)5%的營(yíng)業(yè)稅，改由裝修公司按建筑安裝業(yè)3%繳納營(yíng)業(yè)稅，少交營(yíng)業(yè)稅（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216萬(wàn)元，可視為按4800元均價(jià)銷售商品房的機(jī)會(huì)成本。
3.納稅籌劃后的納稅測(cè)算
經(jīng)過(guò)上述納稅籌劃后，F(xiàn)公司預(yù)計(jì)相關(guān)納稅指標(biāo)測(cè)算如下：
營(yíng)業(yè)收入27×4400+3×2800=127200萬(wàn)元。
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅127200×5%=6360萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6360×（7%+3%）=636萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6360×2%=127.2萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅127200×0.05%=63.6萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7186.8萬(wàn)元。
土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬(wàn)元，建筑成本35250+
1500=36750萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬(wàn)元，加計(jì)扣除（27000+36750+13050）×20%=15360萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用（27000+36750+
13050）×10%=7680萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7186.8萬(wàn)元，合計(jì)107026.8萬(wàn)元，增值額127200-107026.8=20173.2萬(wàn)元，增值率18.85%，無(wú)需繳納土地增值稅。
利潤(rùn)總額127200-80700-7186.8-2740=36573.2萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅36573.2×25%=9143.3萬(wàn)元。
4.納稅籌劃前后對(duì)比分析
納稅籌劃前后相關(guān)稅金對(duì)照結(jié)果見表3。
四、結(jié)論
從上表對(duì)照結(jié)果看出，納稅籌劃后F公司的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅以及企業(yè)所得稅較納稅籌劃前的總額減少16330.1萬(wàn)元，節(jié)稅率達(dá)到39.5%。雖然納稅籌劃后的所得稅有所增加，那是由于未繳納土地增值稅使得利潤(rùn)總額大大增加的緣故。所以，此次“夢(mèng)想佳苑”的納稅籌劃是成功的。
參考文獻(xiàn)：
[1]江為鳳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào),2008(7).
物管公司：________物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱甲方)
購(gòu)房人：__________________________(以下簡(jiǎn)稱乙方)
裝修單位：________________________(以下簡(jiǎn)稱丙方)
為加強(qiáng)_______________房屋裝飾裝修的管理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng) 一，維護(hù)小區(qū)環(huán)境整潔、美觀、協(xié)調(diào)及業(yè)主的正常生活秩序，使業(yè)主有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。根據(jù)建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及________市物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，管理公司、購(gòu)房人、裝修單位特簽訂本協(xié)議。
一、 裝修流程說(shuō)明
1.業(yè)主本人或其委托人到物管公司辦公室領(lǐng)取《裝修申請(qǐng)表》，并按表中要求逐項(xiàng)詳細(xì)填寫。
2.業(yè)主本人選定裝修施工單位，確定裝修方案，并由施工單位指定一名防火責(zé)任人。
3.業(yè)主會(huì)同裝修施工單位負(fù)責(zé)人備齊如下裝修申報(bào)材料到物管公司辦理報(bào)批手續(xù)：
(1)填好裝修申請(qǐng)表;
(2)裝修施工單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明復(fù)印件(加蓋公司允許復(fù)制的公章);
(3)裝修項(xiàng)目明細(xì)表(可在裝修申請(qǐng)表上載明);
(4)裝修方案;
(5)裝修人員身份證復(fù)印件和1寸照片2張。
(6)辦公樓或商場(chǎng)的裝修面積≥50平方米以上，需到縣消防管理部門申報(bào)審批，審批后按審批要求進(jìn)行裝修。
4.物管公司客戶服務(wù)部為裝修施工的管理及服務(wù)部門，在查驗(yàn)裝修申報(bào)材料齊全、受理裝修申報(bào)后，現(xiàn)場(chǎng)予以審批。裝修方案的審批原則如下：
(1)不能破壞建筑物的主體結(jié)構(gòu)：
(2)不能破壞建筑物的建筑面積;
(3)確定用電負(fù)荷;
(4)廚房、衛(wèi)生間等樓板防水措施;
(5)裝修方案是否符合防火要求;
5.裝修方案經(jīng)審批同意后，由業(yè)主/裝修單位負(fù)責(zé)人到物管公司財(cái)務(wù)室繳清各項(xiàng)裝修管理費(fèi)用。
6.裝修單位負(fù)責(zé)人持施工人員身份證復(fù)印件、l寸照片2張和財(cái)務(wù)收款單據(jù)到物管公司客戶服務(wù)部辦理裝修進(jìn)場(chǎng)手續(xù)，包括辦理施工人員《裝修出入證》、領(lǐng)取裝修許可證等。
7.裝修人員進(jìn)場(chǎng)施工過(guò)程中，物管公司有權(quán)進(jìn)行檢查，糾正違章，對(duì)違反裝修規(guī)定者，物管公司將酌情對(duì)施工單位或有關(guān)人員給予處罰。高空拋物者從重處罰。
8.若在裝修過(guò)程中增加施工人員，必須由裝修單位負(fù)責(zé)人本人來(lái)物管公司填表繳費(fèi)，辦理人員增補(bǔ)手續(xù)，其它人員一律不予辦理;
9.裝修竣工后，由業(yè)主(或其授權(quán)委托人)通知物管公司安排初次驗(yàn)收。初次驗(yàn)收通過(guò)后，由裝修單位負(fù)責(zé)人帶施工人員的《裝修出入證》、辦證押金收據(jù)、初驗(yàn)合格單財(cái)務(wù)室辦理退證手續(xù)、領(lǐng)取《裝修出入證》押金。
10.自初次驗(yàn)收通過(guò)之日起________月內(nèi)安排復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格后，由裝修單位負(fù)責(zé)人會(huì)同業(yè)主憑裝修押金繳納收據(jù)和復(fù)驗(yàn)合格單到財(cái)務(wù)室辦理退領(lǐng)房屋裝修押金手續(xù)。
二、裝修收費(fèi)項(xiàng)目及繳納標(biāo)準(zhǔn)
序號(hào)
收費(fèi)項(xiàng)目
繳費(fèi)主體
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
備注
1
裝修保證金
業(yè)主
住宅：______元/戶。其它性質(zhì)物業(yè)另行約定。
1.業(yè)主與裝修單位可協(xié)商確定繳費(fèi)主體;
2.確定管理公司推薦的裝修公司，不用再行繳納保證金;
2
裝修出入證押金及工本費(fèi)
裝修公司
出入證押金：___元/個(gè);工本費(fèi)：____元/個(gè)。
3
裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)
業(yè)主
_____-_____元/戶
*?業(yè)主與裝修單位可協(xié)商確定繳費(fèi)主體;*?100㎡以下100元，150㎡以下150元，150㎡上200元，躍層250元。
三、裝修規(guī)則
1.前期統(tǒng)一裝修無(wú)時(shí)間限制，當(dāng)業(yè)主開始入住生活后裝修施工時(shí)間為：周一至周五 8：00-12：00，14：00-19：00，周六、日9：30-12：00，14：00-19：00。其余時(shí)間可以進(jìn)行墻面粉刷等無(wú)聲響的裝修施工，禁止進(jìn)行一切噪音施工。如違反規(guī)定，物管公司有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒(méi)收工具，視情節(jié)輕重給予處罰。
2.為保證小區(qū)統(tǒng)一美觀，以下內(nèi)容為禁止之列：
(1)改變建筑物的外觀及造型，在公共設(shè)施部位及私人花園亂搭建;改變外墻的顏色;
(2)樓房外墻、樓內(nèi)公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè);
(3)一切屋外更改或加建皆在禁止之列。例如：天線、附加建筑物及標(biāo)志等。
3.安裝分體及窗式空調(diào)需到物管公司辦理審批手續(xù)，按物管公司規(guī)定安裝：
(1)空調(diào)支架必須使用足夠強(qiáng)度的不銹鋼材質(zhì)，固定螺栓須經(jīng)防銹處理，否則，裝修業(yè)主(住戶)要承擔(dān)由此造成的返工及其它損害(如下雨鐵銹污染外墻面、空調(diào)墜落等);
(2)必須安裝在物管公司指定的位置，以確保建筑外觀統(tǒng)一整齊。
4.凡安裝防盜門、防盜網(wǎng)的，必須按照物管公司的規(guī)定和要求進(jìn)行安裝。
5.施工人員的行為
各業(yè)主 /裝修單位必須將物管公司簽發(fā)的《裝修許可證》張貼在入戶大門上。裝修單位必須對(duì)所屬裝修人員的行為負(fù)責(zé)，裝修人員必須持有效證件，必須衣著整齊，不得在非工作區(qū)逗留;嚴(yán)禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等。物管公司亦嚴(yán)禁工人在轄區(qū)內(nèi)隨意留宿或生火，如需留宿應(yīng)由業(yè)主本人出面到物管公司辦理?yè)?dān)保手續(xù);如私自居住在樓宇內(nèi)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，則按《________市治安管理?xiàng)l例》規(guī)定送交當(dāng)?shù)嘏沙鏊９と嗽谶M(jìn)入小區(qū)范圍內(nèi)必須配帶《裝修出入證》。物管公司有最終決定權(quán)批準(zhǔn)進(jìn)入與否。裝修人員嚴(yán)禁串棟、串戶，違者酌情給予處罰。
6.垃圾/雜物清理區(qū)，裝修垃圾由物管公司委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。各戶裝修垃圾裝袋后，按物管公司指定的方式和時(shí)間堆放到小區(qū)裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日上午12：00-14：00，晚上6：00-9：00。嚴(yán)禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場(chǎng)所(包括公共走廊及公共區(qū)域)，違者給予處罰。嚴(yán)禁高空拋物。(違者將承擔(dān)違約金______-______元)，并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。如經(jīng)通告后，業(yè)主/住戶及裝修單位未能作出適當(dāng)清理安排，物管公司將自行雇用工人清理，而費(fèi)用則從有關(guān)裝修押金中扣除。
7.防火責(zé)任
(1)施工現(xiàn)場(chǎng)必須自備足夠滅火設(shè)備，如手提滅火器。要求每______㎡建筑面積設(shè)______kg滅火器一個(gè)(每戶至少兩個(gè))。
(2)根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》實(shí)施細(xì)則第十條的規(guī)定，施工單位必須負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的消防工作，各施工單位必須指定一名防火安全責(zé)任人，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的防火安全工作，確保各項(xiàng)防火安全措施的落實(shí)。
(3)各施工單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識(shí)，自覺遵守有關(guān)的安全操作規(guī)程和制度。
(4)如發(fā)生消防事故，由發(fā)生事故的施工單位、個(gè)人以及雇請(qǐng)施工的業(yè)主或住戶按規(guī)定承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。
8.安全
(1)各施工單位必須聘請(qǐng)有合格證的電工、焊工，方可進(jìn)行作業(yè)。
(2)施工用電必須嚴(yán)格執(zhí)行市用電防火管理?xiàng)l例和規(guī)程。
(3)施工動(dòng)火，一律到物管公司辦理動(dòng)火審批手續(xù)。動(dòng)火作業(yè)人員必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的操作程序和安全規(guī)定，否則一切后果自負(fù)。
(4)未經(jīng)批準(zhǔn)，工地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具等電熱設(shè)施。不準(zhǔn)使用高瓦數(shù)燈照明。照明燈泡瓦數(shù)一般限制在__W以下，因施工需要使用碘鎢燈的，應(yīng)先征得物管公司的書面同意，并要做好安全措施，人離燈滅。裝修工人使用電器設(shè)備時(shí)，務(wù)必采取可靠的安全措施，包括采用適當(dāng)絕緣電線。臨時(shí)接駁電線須保證一機(jī)一閘一個(gè)漏電開關(guān)，在施工完成后及時(shí)拆除，違者承擔(dān)違約金______元。
9.違章處理
物管公司每天將不定時(shí)派專人入戶進(jìn)行巡查，監(jiān)督裝修情況，對(duì)違規(guī)現(xiàn)象輕者現(xiàn)場(chǎng)即予糾正。重者物管公司有權(quán)作如下處理：
(1)責(zé)令停工;
(2)責(zé)令恢復(fù)原狀;
(3)扣留或沒(méi)收工具;
(4)停水、停電;
(5)賠償經(jīng)濟(jì)損失;
(6)根據(jù)政府及行業(yè)主管部門有關(guān)條款予以罰款。
以上幾種處罰可同時(shí)并處。
10.更改/還原工程
物管公司保留權(quán)利要求業(yè)主 /住戶對(duì)所有裝修工程(如該工程影響樓宇設(shè)施、結(jié)構(gòu)，或嚴(yán)重影響外觀)進(jìn)行更改或還原。物管公司發(fā)出更改通知單給業(yè)主/住戶，業(yè)主/住戶須在指定時(shí)間內(nèi)完成更改/還原工程，并負(fù)責(zé)一切費(fèi)用。如業(yè)主未能在限定時(shí)間內(nèi)整改完，物管公司有權(quán)安排施工力量完成該項(xiàng)工程，所需費(fèi)用將全部由業(yè)主/住戶承擔(dān)。
四、本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
五、本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。
六、____________________濱江新城業(yè)主臨時(shí)公約、住戶手冊(cè)為本協(xié)議的附件。
七、本協(xié)議正本連同附件一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
八、甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，同意簽訂本《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，各自依照協(xié)議約定，行使權(quán)利，履行義務(wù)。
九、本協(xié)議雙方必須遵守，否則違約方應(yīng)支付守約方違約金 ______元，并主動(dòng)按本協(xié)議予以糾正及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
甲方蓋章： ____物業(yè)管理有限公司
代表人：_______________________
_________年________月________日
乙方蓋章：_____________________
代表人：_______________________
_________年________月________日
丙方蓋章：_____________________
代表人：_______________________
_________年________月________日
裝修公司合同二
甲方：________________
乙方：________________
丙方：________________
丁方：________________
由于甲方辦公樓裝修需選擇裝修單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，乙、丙、丁三方均是專業(yè)的裝修、設(shè)計(jì)單位。各方協(xié)商，達(dá)成如下合同：
一、_________年_________月_________日前，乙、丙、丁三方分別完成對(duì)甲方基本要求的調(diào)查了解，甲方配合乙方的工作。
二、_________年_________月_________日前，乙方應(yīng)完成平面圖(布局)、效果圖的設(shè)計(jì)方案，及工程投資概算和經(jīng)濟(jì)分析。
三、甲方在收齊三方的前條所述資料后_________日內(nèi)決定所采納的方案。該方案可以是一方提出的方案，也可以是兩方或三方方案的結(jié)合。
四、按甲方最終確定的設(shè)計(jì)方案由設(shè)計(jì)方(或者采納設(shè)計(jì)方案比重較大的一方)制作施工圖。
五、按設(shè)計(jì)方的施工圖，由乙、丙、丁三家制作工程預(yù)算及工作量清單。
六、甲方在收到三方前條所述資料后_________日內(nèi)確定一家負(fù)責(zé)裝修工程施工。施工合同另行簽定。
如設(shè)計(jì)方未被確定為施工方，設(shè)計(jì)方同意甲方無(wú)償使用其設(shè)計(jì)方案和施工圖;同時(shí)由施工方給予設(shè)計(jì)方適當(dāng)補(bǔ)償，具體補(bǔ)償數(shù)額由施工方與設(shè)計(jì)方自行協(xié)商。
七、甲方不另支付設(shè)計(jì)費(fèi)和施工圖制作費(fèi);施工方不得將其列入裝修成本。
八、本合同自雙方簽字、蓋章之日起生效，本合同一式肆份，肆方各執(zhí)壹份。
甲方：___________________
乙方：___________________
(一)房屋管理
房屋管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一,此問(wèn)題在前期業(yè)主裝修階段顯得尤為重要,縱觀各老舊物業(yè)小區(qū)存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結(jié)構(gòu)受損、房屋功能改變等不一而足的問(wèn)題,無(wú)不是因?yàn)榍捌陔A段管理不到位而種下禍根、埋藏隱患,從而造成了后期管理服務(wù)工作的困難重重、舉步維艱,這一問(wèn)題已逐漸演變成一個(gè)困擾行業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題。
為此,在裝修管理工作方面,我們重點(diǎn)加強(qiáng)了以下方面的工作:
1)針對(duì)業(yè)主與裝修管理專項(xiàng)擬定了"裝修工作指引",就裝修單元的"重點(diǎn)部位防水"、"消防安全"、"水電管路走向"、"自用設(shè)施設(shè)備安裝"等作出明確的指引,讓業(yè)主與裝修公司提前知悉各項(xiàng)管理規(guī)定與要求,為后期的管理工作做好準(zhǔn)備;
2)從嚴(yán)把好裝修申請(qǐng)審批關(guān),建立完善的裝修管理檔案,所有裝修申請(qǐng)必須提交裝修手冊(cè)內(nèi)規(guī)定的資料與圖紙,并對(duì)裝修申請(qǐng)中的關(guān)于外立面及室內(nèi)結(jié)構(gòu)方面從嚴(yán)審核,給出審批意見與建議;
3)建立裝修巡查簽到制度,安排各部門按規(guī)定對(duì)裝修單元開展裝修巡檢工作,對(duì)消防管理、違章裝修、防水工程按部門分工開展巡檢工作,將違章裝修現(xiàn)象消除于萌芽狀態(tài);
4)定期組織開展裝修專項(xiàng)巡檢整治活動(dòng),對(duì)存在未符合管理規(guī)定要求的現(xiàn)象,限定作出整改,并按計(jì)劃實(shí)施復(fù)檢工作,此項(xiàng)工作得到了大部份業(yè)主的肯定。
5)從2009年十月份起,根據(jù)工作的安排需要,管理處設(shè)立了裝修巡檢專項(xiàng)負(fù)責(zé)制度,該項(xiàng)工作由保安隊(duì)長(zhǎng)組織實(shí)施,經(jīng)過(guò)相關(guān)培訓(xùn)及各項(xiàng)準(zhǔn)備工作后順利予以實(shí)施,取得了良好的成效。
(二)小區(qū)安全防范工作
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重,為能給業(yè)主提供一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境,我們狠抓了小區(qū)治安消防管理工作,對(duì)保安人員定期進(jìn)行崗位培訓(xùn),考核,制定了嚴(yán)格的崗位執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),并堅(jiān)持嚴(yán)格執(zhí)行了各項(xiàng)工作程序、巡更、巡崗制度。要求保安人員認(rèn)真巡查,文明執(zhí)勤,禮貌服務(wù),在前期裝修階段進(jìn)出人員復(fù)雜,硬件設(shè)施條件欠缺的情況下,基本完成了公司安排的各項(xiàng)工作任務(wù)。
1)繼續(xù)執(zhí)行施工人員出入證正副證制度,定時(shí)定崗進(jìn)行裝修單元清場(chǎng),這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效,同時(shí)更避免了延時(shí)裝修引致客戶投訴的情況,收到了良好的成效;
2)為加強(qiáng)裝修搬運(yùn)的監(jiān)管,避免違章使用電梯搬運(yùn)裝修材料的情況,從2009年下半年起管理處實(shí)行了"裝修搬運(yùn)押金管理制度",自制度實(shí)施以來(lái),材料停留在公共部位過(guò)夜、搬運(yùn)過(guò)程中破壞衛(wèi)生環(huán)境、違章使用電梯搬運(yùn)的情況基本得以杜絕;
3)嚴(yán)格執(zhí)行人員及物品出入管理制度,施工人員憑證出入,其它人員進(jìn)出須配合查詢與登記,拿出小區(qū)的物品均憑"放行條"并經(jīng)查核后才能放行,有了這些管理制度的嚴(yán)格執(zhí)行,小區(qū)的安全才能得到保障;
4)按消防管理制度要求,保安部安排專人每月定期對(duì)消防栓、滅火器實(shí)施專項(xiàng)檢查,確保消防器材處于良好的狀態(tài),同時(shí)針對(duì)在經(jīng)營(yíng)的商鋪開展滅火器配置檢查工作,目前在經(jīng)營(yíng)的商鋪均已按要求配備了滅火器;
5)前期階段由于各方面的因素,停車場(chǎng)車輛出入管理較為混亂,通過(guò)鄧經(jīng)理主持召開專項(xiàng)整治工作,并安排落實(shí)相關(guān)工作后,所有進(jìn)出的車輛均已憑證出入,大大地提高了停車場(chǎng)車場(chǎng)管理的安全系數(shù)。
(三)公共設(shè)施、設(shè)備的管理
小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)與維修養(yǎng)護(hù)管理工作是建立在前期的接管驗(yàn)收入及試運(yùn)行階段調(diào)整磨合基礎(chǔ)上的,***作為廣浩地產(chǎn)首個(gè)小高層住宅項(xiàng)目,由首期樓宇交付業(yè)主起,我們一直秉持的工作理念是:"嚴(yán)把接管驗(yàn)收關(guān),密切監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)",為此我們實(shí)施了以下管理措施:
1)建立起設(shè)備移交初驗(yàn)復(fù)檢制度,如電梯設(shè)備的移交,由于各方面的因素,電梯的安裝工藝、設(shè)備的運(yùn)行性能不如理想,但在驗(yàn)收過(guò)程中,在公司各部門的密切配合下,部位存在未符合質(zhì)量要求的問(wèn)題,經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)跟進(jìn),基本上得到了整改;
2)在物業(yè)管理的前期階段,由于設(shè)備處于運(yùn)行磨合階段,同時(shí)由于其使用情況有別于正常階段,所以故障情況時(shí)有發(fā)生,為此管理處加強(qiáng)了與相關(guān)單位的溝通工作,對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行專題研討,再根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整管理工作重點(diǎn),經(jīng)過(guò)努力,在后期階段,設(shè)備的運(yùn)行性能得到了極大的改善;
3)實(shí)施了設(shè)備定期巡檢制度,做到設(shè)備巡檢及養(yǎng)護(hù)工作規(guī)程張貼上墻,維修人員定期實(shí)施巡檢工作,并做好巡檢工作記錄,基本上達(dá)到了公共設(shè)備問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理的工作目標(biāo);
(四)環(huán)境衛(wèi)生管理
環(huán)境衛(wèi)生方面,管理處制定了嚴(yán)格的保潔工作程序與巡檢制度,由保潔組長(zhǎng)組織安排相關(guān)區(qū)域的保潔工作,并每天開展巡檢整改工作,經(jīng)過(guò)保潔人員不辭勞苦的付出,小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生逐步得到完善,同時(shí)因應(yīng)惡劣氣候環(huán)境,我們開展了專項(xiàng)的大掃除工作,全年沒(méi)有發(fā)生因保潔工作不到位而產(chǎn)生安全事故。 共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)1
1)每幢樓宇交付業(yè)主后,施工單位的清潔開荒不到位,不能滿足管理服務(wù)的要求,在前期階段人員緊、工作任務(wù)重的情況下,管理處將每幢樓宇的清潔開荒責(zé)任到崗位,保潔崗位在正常開展日常保潔工作的同時(shí),出色地完成了各幢樓宇的清潔開荒工作,為后期的環(huán)境衛(wèi)生管理工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ);
2)前期階段由于施工的原因,造成停車場(chǎng)的衛(wèi)生狀況差、積塵較多,為此管理處對(duì)水景及泳池的廢水加以利用,定期對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行清洗,在有限條件內(nèi)保持了停車場(chǎng)良好的衛(wèi)生狀況;
3)在業(yè)主剛?cè)胱〉碾A段部分業(yè)主經(jīng)常將生活垃圾棄置于每幢的電梯內(nèi)及電梯前廳處,給環(huán)境衛(wèi)生造成了不良的影響,再引致其他的業(yè)主的投訴,管理處先是張貼"溫馨提示",后通過(guò)保安與監(jiān)控確定嫌疑住戶,再通過(guò)物管人員多次耐心的解釋與說(shuō)服后,隨意棄置生活垃圾的情況不再發(fā)生;
(五)綠化管理
為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境,我們嚴(yán)格落實(shí)了綠化管理措施,根據(jù)***小區(qū)綠化施工進(jìn)度,配合公司積極做好綠化養(yǎng)護(hù)管理工作,設(shè)計(jì)制作綠化警示牌、綠化帶圍欄,使綠地基本無(wú)破壞,踐踏及公用現(xiàn)象;同時(shí)根據(jù)綠化的習(xí)性制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,定對(duì)對(duì)綠化施肥及修剪,通過(guò)綠化員工的辛勤工作,小區(qū)的綠化生長(zhǎng)狀況良好。
二、存在的不足與展望
雖然,我們?cè)?009年的工作中取得了一定成績(jī),但還有很多需要完善與加強(qiáng)的地方。
第一、管理人員整體素質(zhì)不高,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),實(shí)際處理事務(wù)的能力還有待提高;
第二,與業(yè)主的溝通不夠,了解不足,在往后的工作中應(yīng)予以加強(qiáng)。
第三,設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強(qiáng),以確保設(shè)施設(shè)備的安全正常運(yùn)行,避免因此而對(duì)業(yè)主的正常生活造成影響,引至業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作的不滿;
第四,保安管理方面仍存在人員思想心態(tài)不穩(wěn)定,工作執(zhí)力度嚴(yán)重欠缺的情況,需要在實(shí)際工作中作出改善。
(一)房屋管理
房屋管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一,此問(wèn)題在前期業(yè)主裝修階段顯得尤為重要,縱觀各老舊物業(yè)小區(qū)存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結(jié)構(gòu)受損、房屋功能改變等不一而足的問(wèn)題,無(wú)不是因?yàn)榍捌陔A段管理不到位而種下禍根、埋藏隱患,從而造成了后期管理服務(wù)工作的困難重重、舉步維艱,這一問(wèn)題已逐漸演變成一個(gè)困擾行業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題。
為此,在裝修管理工作方面,我們重點(diǎn)加強(qiáng)了以下方面的工作:
1)針對(duì)業(yè)主與裝修管理專項(xiàng)擬定了"裝修工作指引",就裝修單元的"重點(diǎn)部位防水"、"消防安全"、"水電管路走向"、"自用設(shè)施設(shè)備安裝"等作出明確的指引,讓業(yè)主與裝修公司提前知悉各項(xiàng)管理規(guī)定與要求,為后期的管理工作做好準(zhǔn)備;
2)從嚴(yán)把好裝修申請(qǐng)審批關(guān),建立完善的裝修管理檔案,所有裝修申請(qǐng)必須提交裝修手冊(cè)內(nèi)規(guī)定的資料與圖紙,并對(duì)裝修申請(qǐng)中的關(guān)于外立面及室內(nèi)結(jié)構(gòu)方面從嚴(yán)審核,給出審批意見與建議;
3)建立裝修巡查簽到制度,安排各部門按規(guī)定對(duì)裝修單元開展裝修巡檢工作,對(duì)消防管理、違章裝修、防水工程按部門分工開展巡檢工作,將違章裝修現(xiàn)象消除于萌芽狀態(tài);
4)定期組織開展裝修專項(xiàng)巡檢整治活動(dòng),對(duì)存在未符合管理規(guī)定要求的現(xiàn)象,限定作出整改,并按計(jì)劃實(shí)施復(fù)檢工作,此項(xiàng)工作得到了大部份業(yè)主的肯定。
5)從2008年十月份起,根據(jù)工作的安排需要,管理處設(shè)立了裝修巡檢專項(xiàng)負(fù)責(zé)制度,該項(xiàng)工作由保安隊(duì)長(zhǎng)組織實(shí)施,經(jīng)過(guò)相關(guān)培訓(xùn)及各項(xiàng)準(zhǔn)備工作后順利予以實(shí)施,取得了良好的成效。
(二)小區(qū)安全防范工作
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重,為能給業(yè)主提供一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境,我們狠抓了小區(qū)治安消防管理工作,對(duì)保安人員定期進(jìn)行崗位培訓(xùn),考核,制定了嚴(yán)格的崗位執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),并堅(jiān)持嚴(yán)格執(zhí)行了各項(xiàng)工作程序、巡更、巡崗制度。要求保安人員認(rèn)
真巡查,文明執(zhí)勤,禮貌服務(wù),在前期裝修階段進(jìn)出人員復(fù)雜,硬件設(shè)施條件欠缺的情況下,基本完成了公司安排的各項(xiàng)工作任務(wù)。
1)繼續(xù)執(zhí)行施工人員出入證正副證制度,定時(shí)定崗進(jìn)行裝修單元清場(chǎng),這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效,同時(shí)更避免了延時(shí)裝修引致客戶投訴的情況,收到了良好的成效;
2)為加強(qiáng)裝修搬運(yùn)的監(jiān)管,避免違章使用電梯搬運(yùn)裝修材料的情況,從2008年下半年起管理處實(shí)行了"裝修搬運(yùn)押金管理制度",自制度實(shí)施以來(lái),材料停留在公共部位過(guò)夜、搬運(yùn)過(guò)程中破壞衛(wèi)生環(huán)境、違章使用電梯搬運(yùn)的情況基本得以杜絕;
3)嚴(yán)格執(zhí)行人員及物品出入管理制度,施工人員憑證出入,其它人員進(jìn)出須配合查詢與登記,拿出小區(qū)的物品均憑"放行條"并經(jīng)查核后才能放行,有了這些管理制度的嚴(yán)格執(zhí)行,小區(qū)的安全才能得到保障;
4)按消防管理制度要求,保安部安排專人每月定期對(duì)消防栓、滅火器實(shí)施專項(xiàng)檢查,確保消防器材處于良好的狀態(tài),同時(shí)針對(duì)在經(jīng)營(yíng)的商鋪開展滅火器配置檢查工作,目前在經(jīng)營(yíng)的商鋪均已按要求配備了滅火器;
5)前期階段由于各方面的因素,停車場(chǎng)車輛出入管理較為混亂,通過(guò)鄧經(jīng)理主持召開專項(xiàng)整治工作,并安排落實(shí)相關(guān)工作后,所有進(jìn)出的車輛均已憑證出入,大大地提高了停車場(chǎng)車場(chǎng)管理的安全系數(shù)。
(三)公共設(shè)施、設(shè)備的管理
小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)與維修養(yǎng)護(hù)管理工作是建立在前期的接管驗(yàn)收入及試運(yùn)行階段調(diào)整磨合基礎(chǔ)上的,XXX作為廣浩地產(chǎn)首個(gè)小高層住宅項(xiàng)目,由首期樓宇交付業(yè)主起,我們一直秉持的工作理念是:"嚴(yán)把接管驗(yàn)收關(guān),密切監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)",為此我們實(shí)施了以下管理措施:
1)建立起設(shè)備移交初驗(yàn)復(fù)檢制度,如電梯設(shè)備的移交,由于各方面的因素,電梯的安裝工藝、設(shè)備的運(yùn)行性能不如理想,但在驗(yàn)收過(guò)程中,在公司各部門的密切配合下,部位存在未符合質(zhì)量要求的問(wèn)題,經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)跟進(jìn),基本上得到了整改;
2)在物業(yè)管理的前期階段,由于設(shè)備處于運(yùn)行磨合階段,同時(shí)由于其使用情況有別于正常階段,所以故障情況時(shí)有發(fā)生,為此管理處加強(qiáng)了與相關(guān)單位的溝通工作,對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行專題研討,再根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整管理工作重點(diǎn),經(jīng)過(guò)努力,在后期階段,設(shè)備的運(yùn)行性能得到了極大的改善;
3)實(shí)施了設(shè)備定期巡檢制度,做到設(shè)備巡檢及養(yǎng)護(hù)工作規(guī)程張貼上墻,維修人員定期實(shí)施巡檢工作,并做好巡檢工作記錄,基本上達(dá)到了公共設(shè)備問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理的工作目標(biāo);
(四)環(huán)境衛(wèi)生管理
環(huán)境衛(wèi)生方面,管理處制定了嚴(yán)格的保潔工作程序與巡檢制度,由保潔組長(zhǎng)組織安排相關(guān)區(qū)域的保潔工作,并每天開展巡檢整改工作,經(jīng)過(guò)保潔人員不辭勞苦的付出,小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生逐步得到完善,同時(shí)因應(yīng)惡劣氣候環(huán)境,我們開展了專項(xiàng)的大掃除工作,全年沒(méi)有發(fā)生因保潔工作不到位而產(chǎn)生安全事故。
1)每幢樓宇交付業(yè)主后,施工單位的清潔開荒不到位,不能滿足管理服務(wù)的要求,在前期階段人員緊、工作任務(wù)重的情況下,管理處將每幢樓宇的清潔開荒責(zé)任到崗位,保潔崗位在正常開展日常保潔工作的同時(shí),出色地完成了各幢樓宇的清潔開荒工作,為后期的環(huán)境衛(wèi)生管理工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ);
2)前期階段由于施工的原因,造成停車場(chǎng)的衛(wèi)生狀況差、積塵較多,為此管理處對(duì)水景及泳池的廢水加以利用,定期對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行清洗,在有限條件內(nèi)保持了停車場(chǎng)良好的衛(wèi)生狀況;
3)在業(yè)主剛?cè)胱〉碾A段部分業(yè)主經(jīng)常將生活垃圾棄置于每幢的電梯內(nèi)及電梯前廳處,給環(huán)境衛(wèi)生造成了不良的影響,再引致其他的業(yè)主的投訴,管理處先是張貼"溫馨提示",后通過(guò)保安與監(jiān)控確定嫌疑住戶,再通過(guò)物管人員多次耐心的解釋與說(shuō)服后,隨意棄置生活垃圾的情況不再發(fā)生;
(五)綠化管理
為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境,我們嚴(yán)格落實(shí)了綠化管理措施,根據(jù)XXX小區(qū)綠化施工進(jìn)度,配合公司積極做好綠化養(yǎng)護(hù)管理工作,
設(shè)計(jì)制作綠化警示牌、綠化帶圍欄,使綠地基本無(wú)破壞,踐踏及公用現(xiàn)象;同時(shí)根據(jù)綠化的習(xí)性制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,定對(duì)對(duì)綠化施肥及修剪,通過(guò)綠化員工的辛勤工作,小區(qū)的綠化生長(zhǎng)狀況良好。
二、存在的不足與展望
雖然,我們?cè)?008年的工作中取得了一定成績(jī),但還有很多需要完善與加強(qiáng)的地方。
第一、管理人員整體素質(zhì)不高,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),實(shí)際處理事務(wù)的能力還有待提高;
第二,與業(yè)主的溝通不夠,了解不足,在往后的工作中應(yīng)予以加強(qiáng)。
第三,設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強(qiáng),以確保設(shè)施設(shè)備的安全正常運(yùn)行,避免因此而對(duì)業(yè)主的正常生活造成影響,引至業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作的不滿;
中圖分類號(hào)： TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，對(duì)住宅的舒適感和美觀程度有了更高的要求，而住宅全裝修是滿足人們需求的重要措施，住宅全裝修則是建筑領(lǐng)域較高的施工過(guò)程。所謂的住宅全裝修，就是指房地產(chǎn)開發(fā)商將住宅交付最終用戶前，住宅內(nèi)所有功能空間及固定面、管線全部作業(yè)完成，套內(nèi)水、電、衛(wèi)生間等基本配套設(shè)施完備完善。
全裝修工程品質(zhì)是住宅施工項(xiàng)目的生命線，是眾多開發(fā)商追求的戰(zhàn)略目標(biāo)，但就我國(guó)目前的住宅建筑市場(chǎng)而言，全裝修住宅開發(fā)工程管理市場(chǎng)還不完善，相關(guān)的施工管理機(jī)制不健全，從國(guó)家到地方的施工管理制度不成熟，僅有的管理制度也存在落實(shí)不到位的現(xiàn)象。
1、住宅全裝修施工管理問(wèn)題分析
1.1、竣工備案制度配套調(diào)整
新建住宅全裝修交房在執(zhí)行引導(dǎo)政策上仍是模棱兩可或者說(shuō)存在偏差，以竣工備案制為例，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在操作全裝修住宅時(shí)基本采用的是“先毛坯備案再進(jìn)行住宅全裝修”的形式。該形式將全裝修住宅分割為兩個(gè)部分，即毛坯房驗(yàn)收備案階段和精裝修施工階段，這就導(dǎo)致了毛坯房驗(yàn)收和后續(xù)全裝修裝飾施工的脫節(jié)。因此，作為竣工備案監(jiān)督主體的建筑業(yè)相關(guān)職能部門應(yīng)不斷規(guī)劃備案制度，簡(jiǎn)化毛坯房中間驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而再進(jìn)行全裝修施工驗(yàn)收備案。
1.2、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)提前介入
室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)工作的滯后也使得全裝修實(shí)施的效果大打折扣。目前住宅全裝修過(guò)程是先將建筑設(shè)計(jì)與室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)截然分開，然后再將兩者疊加在一起。這就不可避免地造成兩個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程在銜接上的脫節(jié)，形成二次設(shè)計(jì)，造成了不必要的浪費(fèi)，也造成了使用功能上的專業(yè)性矛盾問(wèn)題。例如：一些建筑設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)廚房櫥柜時(shí)，只是簡(jiǎn)單地進(jìn)行了廚房灶臺(tái)、水盆、操作臺(tái)的設(shè)計(jì)，把后續(xù)裝修工作扔給了室內(nèi)設(shè)計(jì)師。但實(shí)際上，如果廚房布置在建筑設(shè)計(jì)方案階段考慮不周全，室內(nèi)設(shè)計(jì)師或者櫥柜供應(yīng)商也無(wú)法做出理想的布置。
為了避免這一問(wèn)題，住宅全裝修的裝飾設(shè)計(jì)應(yīng)該在施工管理中提前介入，并將其貫穿于設(shè)計(jì)的全過(guò)程當(dāng)中。同時(shí)，室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)要及時(shí)將意見反饋給建筑設(shè)計(jì)單位，共同完成房型的設(shè)計(jì)，確保住宅全裝修的順利進(jìn)行。
1.3、全裝修住宅工程施工人員素質(zhì)亟待提高
對(duì)于大多數(shù)全裝修住宅工程來(lái)說(shuō)，全裝修工程部分往往被專業(yè)裝飾裝修單位分包，且以業(yè)主方的直接分包居多。而大部分裝飾裝修公司的裝修勞務(wù)人員有限，但為了派出足夠的施工人員，往往會(huì)招募一些臨時(shí)裝修人員，他們的專業(yè)技能和專業(yè)素質(zhì)普遍較低，嚴(yán)重影響了工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。因此，裝飾裝修公司必須加強(qiáng)對(duì)施工人員的管控力度，通過(guò)各種渠道招錄專業(yè)水平高、施工能力強(qiáng)、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的施工人員，還要對(duì)那些技能不高的員工進(jìn)行定期培訓(xùn)，激發(fā)他們的自主性，提高他們的裝飾裝修技能。
1.4、施工過(guò)程相互交錯(cuò)
截至目前，住宅全裝修還是以交付期房為主，現(xiàn)房交付的少之又少。購(gòu)房者普遍對(duì)全裝修房報(bào)有較高的心理預(yù)期，不能接受收房時(shí)因質(zhì)量瑕疵所產(chǎn)生的心理落差。多數(shù)樓盤的全裝修房交房時(shí)間往往只是比毛坯房延后一段時(shí)間，甚至是同時(shí)交房，這樣就會(huì)產(chǎn)生房建施工和裝修相互交叉的問(wèn)題，造成施工現(xiàn)場(chǎng)混亂，也給房建施工和裝修施工埋下了質(zhì)量隱患。
1.5、需要完善驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
全裝修住宅工程在交付后，往往都會(huì)有質(zhì)量投訴，這與裝飾裝修施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的不完善息息相關(guān)。在實(shí)際操作中往往是用“建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范”作為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，但其實(shí)際操作性不強(qiáng)，主要側(cè)重于工程裝潢，比如它沒(méi)有木地板、水電安裝等方面的驗(yàn)收內(nèi)容。除此之外，對(duì)裝飾工程中的隱蔽工程驗(yàn)收也十分重要，例如全裝修中水管、線路的使用較多，也就存在很多隱蔽問(wèn)題，如水管線路的材質(zhì)、鋪設(shè)位置、施工工藝等都有可能成為影響整個(gè)裝飾裝修工程質(zhì)量的隱蔽因素。但目前采用的驗(yàn)收手段與土建驗(yàn)收沒(méi)什么實(shí)質(zhì)性的區(qū)別，不夠細(xì)致，所以在對(duì)住宅全裝修施工工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收時(shí)，必須細(xì)化驗(yàn)收環(huán)節(jié)，確保每個(gè)施工環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)的質(zhì)量。
2、住宅全裝修施工管理要點(diǎn)分析
2.1、前期策劃
與毛坯房項(xiàng)目的前期策劃相比，住宅全裝修施工的前期策劃側(cè)重于裝修工程部分的計(jì)劃安排，除了對(duì)產(chǎn)品定位配置、開發(fā)進(jìn)度、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求、各部門交接、交付等進(jìn)行統(tǒng)籌安排外，還要特別注意土建與裝修交接、總體施工階段裝修施工策略、關(guān)鍵控制點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要選擇符合開發(fā)項(xiàng)目能力要求的土建施工單位及裝修施工單位，特別是在國(guó)內(nèi)裝修行業(yè)發(fā)育不健全的情況下，開發(fā)商更需要注意挖掘、慎重選擇，注意培養(yǎng)裝修承包單位，通過(guò)有效組織和管理，使其滿足工程開發(fā)的需要，并逐步建立穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。
2.2、科學(xué)選擇材料
建筑材料的品質(zhì)是保障環(huán)境質(zhì)量和整體工程品質(zhì)的關(guān)鍵因素。裝修住宅甚至比毛坯房更重視對(duì)材料的選擇和使用，通過(guò)控制住宅裝修房的工程材料來(lái)保證工程質(zhì)量。但是，目前住宅裝修工程中所需要的材料品種范圍非常廣，加上新材料的不斷涌現(xiàn)，給選擇材料增加了難度。為此，住宅全裝修施工單位在選擇使用材料時(shí)，既要滿足使用者的需求，還要根據(jù)市場(chǎng)上紛繁多樣、良莠不齊的材料進(jìn)行對(duì)比分析，本著嚴(yán)格遵守國(guó)家地方標(biāo)準(zhǔn)的原則，選擇出充分適應(yīng)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，且綠色環(huán)保、節(jié)能減排的優(yōu)質(zhì)材料。
2.3、加強(qiáng)裝修過(guò)程中的施工管理
在裝修施工過(guò)程中，施工單位應(yīng)當(dāng)在住宅裝修的整體裝修全面展開之前，盡心打造出裝修的樣板房用做廣告宣傳。樣板房應(yīng)當(dāng)據(jù)相關(guān)規(guī)定，真實(shí)有效地反應(yīng)出商品房各方面的施工質(zhì)量以及裝修情況，而最終交付到業(yè)主手中房子的個(gè)方面都不能次于展示樣品房的水平。為了方便房主能夠隨時(shí)把自己的房子與樣品房進(jìn)行對(duì)比，樣品房應(yīng)當(dāng)保留至給戶主交付完成方可拆除。在建筑施工的過(guò)程中，要求施工隊(duì)完全依照已經(jīng)通過(guò)認(rèn)證了的樣板房進(jìn)行裝飾裝修。
2.4、成品保護(hù)
在住宅全裝修施工管理過(guò)程中，往往因?yàn)槭┕と藛T的不當(dāng)操作和保護(hù)不到位，使已完成全裝修的房屋出現(xiàn)損壞、污染等問(wèn)題，例如：鋪設(shè)好的地磚被刮花、弄臟，或因漏水滲水導(dǎo)致其發(fā)黑變形，門窗受到碰撞受到損傷等。所以，施工人員應(yīng)在倡導(dǎo)安全、綠色施工的基礎(chǔ)上，不斷提高施工工藝，加強(qiáng)施工管理工作和對(duì)已完成的全裝修房屋的保護(hù)工作。在充分保障工程工藝質(zhì)量的基礎(chǔ)上通過(guò)巧妙選材，于細(xì)微處做改變來(lái)盡量避免可能造成的室內(nèi)污染。例如，在裝修時(shí)最常見的家裝吊頂，一般選用的是木龍骨做為骨架，但這種骨架必須涂刷防腐劑，這樣就有可能釋放出一些有害物質(zhì)。
結(jié)束語(yǔ)
時(shí)至今日，住宅產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，為全裝修工程提供了廣闊的發(fā)展空間。為了促進(jìn)住宅全裝修的良性發(fā)展，施工管理人員必須認(rèn)真審視其發(fā)展歷程和現(xiàn)狀，客觀理性地對(duì)待全裝修工程的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，在保持其原有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，從質(zhì)量和監(jiān)管兩方面著手進(jìn)行改造和完善，使全裝修工程在全國(guó)范圍內(nèi)得到普及，真正成為百姓心中值得信賴的建筑工程支柱產(chǎn)業(yè)。
參考文獻(xiàn)：
[1]朱璧琨.商品住宅全裝修問(wèn)題研究[J].住宅科技，2013，02:40-46.
[2]朱元盛，張義.住宅全裝修施工管理的要點(diǎn)分析[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2013，11:307.
關(guān)鍵詞：酒店辦公、裝修施工、質(zhì)量控制、工作開展
Abstract:
Along with the economic development process to speed up, contemporary hotel office decoration design information network and the media by greater impact, its expression form by increasingly complex customer groups of the influence of the changing needs. Because enterprise pay attention to its own image construction, negotiate the business in go out, pay attention to the hotel, the office environment, begin to pay attention to their hotel suites with office environment to decorate. This article in view of the hotel in construction management office needs work, to guarantee the hotel office needs and pay attention to its use security convenience, elaborated the influence hotel office decorate construction quality of the specific factors, and analysis of the hotel office decorate construction stage of the quality control and protection for the final product.
Keywords: hotel office, decorate construction, quality control, the work
中圖分類號(hào)：O213.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
隨著改革開放的深入以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，酒店行業(yè)也得到前所未有的發(fā)展契機(jī)。酒店裝修風(fēng)格的多樣性被人們所接受和認(rèn)可，酒店行業(yè)正逐步向著文化主題風(fēng)格和個(gè)性主題風(fēng)格發(fā)展?，F(xiàn)代企業(yè)更加重視自身的形象建設(shè)，在外出辦公時(shí)，對(duì)于酒店的辦公環(huán)境的要求也日益增加。針對(duì)辦公業(yè)務(wù)電腦電話傳真復(fù)印以及有關(guān)商業(yè)洽談等需求，酒店必須進(jìn)行合理的規(guī)劃與布局以滿足現(xiàn)代辦公環(huán)境的需求。在現(xiàn)代酒店的建設(shè)和裝修過(guò)程中，酒店必須針對(duì)酒店辦公市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃與裝修，認(rèn)清自身的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)自身的不斷的發(fā)展。
一、現(xiàn)代酒店辦公環(huán)境的需求
針對(duì)企業(yè)外出洽談業(yè)務(wù)人員居住與辦公相結(jié)合，并且開展大型會(huì)議、會(huì)、招商會(huì)議、企業(yè)年會(huì)等會(huì)議的情況，現(xiàn)代酒店裝修需求主要集中在辦公場(chǎng)所的便捷性、居住套房的舒適性、整體的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，同時(shí)，針對(duì)大型會(huì)議場(chǎng)所的需求進(jìn)行有針對(duì)性的裝修，以滿足企業(yè)辦公環(huán)境的需求，促進(jìn)現(xiàn)代酒店發(fā)展。不僅如此，由于酒店的業(yè)務(wù)決定其人員密集，而且接觸的電、火較多，因此在注重辦公環(huán)境需求的同時(shí)，還要針對(duì)防火性能選用相應(yīng)的防火材料，設(shè)置安全通道以免發(fā)生安全事故，保障顧客的生命財(cái)產(chǎn)安全。通過(guò)科學(xué)的裝修設(shè)計(jì)以及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，在酒店裝修時(shí)必須保障裝修質(zhì)量以滿足辦公需求。
二、影響酒店裝修施工質(zhì)量的因素
（1）酒店裝修造價(jià)對(duì)裝修質(zhì)量的影響
合理的裝修造價(jià)是工程質(zhì)量的重要保證，酒店辦公的裝修造價(jià)對(duì)于裝修工程的質(zhì)量有決定性的影響。在酒店辦公裝修的施工過(guò)程中業(yè)主往往為了節(jié)省管理費(fèi)，且在稅款方面節(jié)余而不規(guī)范招標(biāo)，以至于選擇不具備施工條件資質(zhì)的設(shè)計(jì)、裝修公司進(jìn)行施工，造成施工質(zhì)量低下。
由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力大，許多正規(guī)的裝修公司在承攬裝修任務(wù)時(shí)，無(wú)法獲得正常的工程造價(jià)，在施工過(guò)程中用以次充好、偷工減料的辦法來(lái)保證利潤(rùn)空間，難以保證裝修的質(zhì)量。
（2）原材料、機(jī)械設(shè)備對(duì)裝修質(zhì)量的影響
優(yōu)質(zhì)的原材料是確保裝修工程施工質(zhì)量和順利完工的關(guān)鍵因素。因此，在酒店大樓的工程建設(shè)結(jié)束，封頂進(jìn)行裝修時(shí)，要確保原材料的質(zhì)量，如果原材料不符合施工設(shè)計(jì)的要求，那么所施工的酒店辦公裝修的施工質(zhì)量必然不合格。從辦公裝修的施工質(zhì)量出發(fā)，建設(shè)單位一定要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，創(chuàng)造良好施工條件，保證由成品半成品配構(gòu)件組成的原材料的施工質(zhì)量，從而保證酒店辦公裝修的施工質(zhì)量。
不僅如此，在裝修施工的過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備作為裝修工程機(jī)械化的的重要物資之一，是酒店辦公裝修中不可缺少的基礎(chǔ)設(shè)施。機(jī)械設(shè)備的完善和合理使用對(duì)于現(xiàn)代酒店辦公裝修的工程整體質(zhì)量有直接的影響，在裝修施工之前要具體分析施工方案，根據(jù)酒店的現(xiàn)場(chǎng)裝修環(huán)境選擇合理的機(jī)械設(shè)備，在施工前全面檢查機(jī)械設(shè)備的性能和參數(shù)，保證使用安全性，確保設(shè)備順利投入施工。
（3）裝修方案對(duì)裝修質(zhì)量的影響
酒店的裝修施工方案也是影響裝修質(zhì)量的要素之一，由于施工過(guò)程中的技術(shù)方案、施工措施、施工工藝、施工組織、檢測(cè)手段都是施工裝修中的重要組成部分，每一部分的細(xì)節(jié)在施工之前的裝修方案中都已經(jīng)討論確定并形成書面材料，施工中具體的質(zhì)量責(zé)任問(wèn)題得到了保證。在施工方案確定之后，從施工的可操作性和經(jīng)濟(jì)性出發(fā)，要綜合考慮、認(rèn)真研究、全面分析施工方案的可行性，為提高裝修工程的整體質(zhì)量打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。
（4）裝修環(huán)境對(duì)裝修質(zhì)量的影響
在具體的裝修施工過(guò)程中，對(duì)施工環(huán)境的調(diào)研與分析是非常必要的，施工環(huán)境也是影響酒店辦公裝修的施工質(zhì)量的因素之一。建筑物的地質(zhì)、水文、氣象、交通等大環(huán)境對(duì)于建筑裝修而言有著巨大的影響，往往其中任何一個(gè)因素的變化都會(huì)接影響裝修工程的質(zhì)量。
1前言
隨著社會(huì)科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，人們?nèi)找嫠璧奈镔|(zhì)文化生活要求日益增長(zhǎng)，對(duì)生活更是精益求精，對(duì)于房屋的裝飾和裝修也一直是人們關(guān)心的問(wèn)題，當(dāng)今社會(huì)，大量的房地產(chǎn)商將他們的商品房精致裝修后進(jìn)行交易，裝飾裝修風(fēng)格各異、各有所長(zhǎng)，來(lái)滿足不同客戶的需求。由于該領(lǐng)域涉及的內(nèi)容非常廣泛，所以裝修工程的設(shè)計(jì)，裝飾工程材料等都決定著裝修好壞的程度。良好的裝飾裝修工程不僅可以為我們提供舒適的生活環(huán)境，還能提高我們的生活質(zhì)量。但是裝飾裝修工程的造價(jià)管理復(fù)雜多變，市面上裝飾裝修材料魚龍混雜，如何用合理的資金去打造最完美的裝修效果一直是我們需要不斷鉆研的難題。
2裝飾裝修工程造價(jià)的構(gòu)成
想要合理的管理裝飾裝修工程就要明確其組成部分，裝修工程被造價(jià)管理體制分為以下幾個(gè)部分：（1）裝飾裝修工程進(jìn)行過(guò)程中的實(shí)質(zhì)性消耗，例如：人工費(fèi)，材料費(fèi)，機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)。（2）施工過(guò)程中的實(shí)質(zhì)性消耗，包括水電費(fèi)，搬運(yùn)費(fèi)，材料租金，大型機(jī)械使用費(fèi)，高層裝飾裝修超高費(fèi)，特殊季節(jié)（如：冬季）的施工費(fèi)用，所使用生產(chǎn)工具費(fèi)用，混凝土和其他裝飾裝修材料超出預(yù)支的費(fèi)用等。（3）在總工程中的間接消耗，包括施工管理費(fèi)，臨時(shí)設(shè)備費(fèi)和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)。（4）企業(yè)管理費(fèi)用，包括后勤人員工資、職工福利基金及其公會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、人員辦公費(fèi)、交通費(fèi)、拆修管理費(fèi)、工具費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)，稅金、業(yè)務(wù)招標(biāo)費(fèi)用、住房公積金、大病統(tǒng)籌基金、養(yǎng)老統(tǒng)籌金、事業(yè)保險(xiǎn)金、殘疾人保障金等等費(fèi)用。（5）稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)和建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。（6）所獲得的利潤(rùn)。
3裝修裝飾工程造價(jià)的特點(diǎn)
在明確裝飾裝修工程造價(jià)組成的前提下，更要分析它的管理特點(diǎn)，與其他裝飾裝修工程造價(jià)管理有相同之處也有不同之處，裝飾裝修工程有著特殊性和不確定性。這些特點(diǎn)會(huì)使裝飾裝修工程變得更難管理，但是我們要根據(jù)這些特點(diǎn)，逐一突破，讓裝飾裝修工程高效合理的進(jìn)行。（1）受到技術(shù)水平、專業(yè)素質(zhì)制度管理等諸多因素的限制，當(dāng)前我國(guó)裝飾裝修工程施工存在較多的問(wèn)題。裝飾裝修工程的施工和管理工作正在被國(guó)家和社會(huì)所重視，己成為當(dāng)前的社會(huì)焦點(diǎn)問(wèn)題。只有采取有效的措施和方法才能夠有效的保證施工作業(yè)的開展和順利進(jìn)行。但是在裝修過(guò)程中施工人員的安全保障工作也要做好，在裝飾裝修工程圖和施工結(jié)構(gòu)圖的基礎(chǔ)上，對(duì)裝飾裝修加以整修設(shè)計(jì)，另外裝飾裝修工程施工空間較大，惡劣的天氣一般不會(huì)對(duì)施工工作造成影響，但是成本會(huì)增加。（2）隨著眾多裝飾裝修類材料的大量涌現(xiàn)，風(fēng)格層出不窮，新的技術(shù)手段和工藝也在不斷的更新和進(jìn)步，所以在裝飾裝修過(guò)程中原本預(yù)定金額往往會(huì)低于實(shí)際使用的資金范圍，對(duì)于高檔涂料，壁紙，板材等新工藝裝飾材料，更大程度的考驗(yàn)了裝修人員的造價(jià)管理水平，施工技術(shù)設(shè)計(jì)和采購(gòu)技術(shù)能力，使其更加的嚴(yán)格。（3）在裝飾裝修工程中，裝修設(shè)計(jì)至關(guān)重要，如何在有限的時(shí)間內(nèi)做出完美的裝修，并且讓裝修工作有序進(jìn)行，節(jié)約成本，加強(qiáng)組織流水作業(yè)也是其特點(diǎn)與技術(shù)難題。
4加強(qiáng)裝飾裝修工程造價(jià)管理及成本控制的對(duì)策
4.1決策階段工程造價(jià)管理及成本控制的措施
對(duì)于裝飾裝修工程建設(shè)來(lái)說(shuō)，投資決策階段是各方面工作的先行基礎(chǔ)，也是造價(jià)管理與成本控制的首要著手點(diǎn)。決策階段是裝飾裝修工程整個(gè)生命周期中的“龍頭”，在決策階段要對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行有效控制，主要是選擇和決定投資方案。需要考慮的因素主要是工程成本以及工程規(guī)模，因?yàn)檫@兩個(gè)因素直接關(guān)系到施工階段建設(shè)資金的投入與使用。成本與規(guī)模因素在工程中，則具體表現(xiàn)為施工工藝的安排、設(shè)備的選擇和人員崗位設(shè)定等規(guī)劃工作上。
（1）施工單位各部門應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全面的評(píng)估和研究。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資預(yù)算工作、工程現(xiàn)場(chǎng)施工情況、裝飾裝修市場(chǎng)具體情況等因素的詳細(xì)考察，比較裝飾裝修方案，選擇適合施工的專業(yè)技術(shù)，保證施工質(zhì)量，又能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的投資方案。
（2）做好市場(chǎng)研究工作。結(jié)合裝飾裝修工程施工的實(shí)際情況，優(yōu)化裝飾裝修工程投資方案，盡量在工程開始之前，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目中不足之處，加以修正優(yōu)化。
4.2設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理及成本控制的措施
工程設(shè)計(jì)階段是裝飾裝修工程項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和細(xì)節(jié)填補(bǔ)的過(guò)程，是工程建設(shè)的靈魂，是事關(guān)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)配合的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定工程造價(jià)管理與成本控制的重點(diǎn)階段。做好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，是有效控制整個(gè)工程造價(jià)的關(guān)鍵，是控制工程費(fèi)用不可忽略與跳過(guò)的關(guān)鍵點(diǎn)。
4.3施工階段裝飾裝修工程造價(jià)管理及成本控制的措施
施工階段是一個(gè)項(xiàng)目工程的最主要環(huán)節(jié)，也是造價(jià)管理和成本控制工作的一大重點(diǎn)和難點(diǎn)。在當(dāng)前的建設(shè)形勢(shì)下，施工過(guò)程的造價(jià)管理和成本控制，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。對(duì)此，可以從以下幾點(diǎn)對(duì)其工作加以優(yōu)化。
（1）控制裝飾裝修材料造價(jià)，降低成本
現(xiàn)在市面上的裝飾裝修材料魚龍混雜，品種繁多，價(jià)格多變。我們應(yīng)該用慧眼識(shí)真，避免買到那些不法廠商的假貨。業(yè)主在尋找裝修公司的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)尋找一些口碑好，有效率，
技術(shù)扎實(shí)的公司，簽定裝修合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求裝修公司給予詳細(xì)的材料價(jià)格報(bào)表，并要親自去裝修市場(chǎng)多進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，以防裝修公司偷梁換柱，避免日后發(fā)生豆腐渣工程，避免人員糾紛。
（2）施工隊(duì)伍方面的成本控制
由于在裝飾裝修過(guò)程中的施工方法不同，技術(shù)不同，自然也會(huì)產(chǎn)生價(jià)格上的差距，例如同一種壁紙，由于貼的膠水不同，采取的方式不同，則相應(yīng)的價(jià)格也不盡相同。在施工時(shí)，應(yīng)該首先跟施工人員定好錢數(shù)，確定施工方式，討論最合理有效的技術(shù)，爭(zhēng)取以最小的資金代價(jià)獲得最高的裝修成果。同時(shí)施工人員的身份不同，素質(zhì)、技術(shù)不同，也會(huì)影響著裝飾裝修工程的總體造價(jià)，這些施工人員來(lái)自五湖四海，且大多都是農(nóng)民工，并沒(méi)有受到過(guò)良好的技術(shù)教育培訓(xùn)，只是通過(guò)實(shí)際工作的操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)學(xué)習(xí)，工作意識(shí)，團(tuán)隊(duì)意識(shí)都不高，工程造價(jià)情況難以得到保證，這時(shí)就需要有一個(gè)嚴(yán)格的管理制度來(lái)約束工人，避免工人偷懶，從而降低工程質(zhì)量。同時(shí)，在選擇工程隊(duì)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)找一些業(yè)務(wù)水平好，專業(yè)的工作人員來(lái)進(jìn)行施工，才能得以保證工程造價(jià)。
結(jié)束語(yǔ)
經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，人們物質(zhì)文化需要也在不斷上升，追究好的生活環(huán)境是新時(shí)代人類發(fā)展的重要需求，人們重視房屋裝修，想要居住舒適溫馨的環(huán)境，就要從裝飾裝修工程入手，在擁有優(yōu)先資金成本的前提下，合理的管理裝飾裝修的工程造價(jià)，保障裝飾裝修工作正常進(jìn)行。合理的進(jìn)行控制造價(jià)不僅可以維護(hù)社會(huì)和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益，也能通過(guò)裝飾裝修過(guò)程去控制工程造價(jià)，在實(shí)際的工作中，只有深刻了解裝飾裝修的工程造價(jià)，分析其特點(diǎn)，總結(jié)其方法，才能有效的控制裝飾裝修的工程造價(jià)，以提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
參考文獻(xiàn)：
