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時(shí)間：2022-12-31 20:42:24
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市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，從相關(guān)的資料中可以看出，我國房地產(chǎn)生產(chǎn)總值達(dá)到一個(gè)固定值的時(shí)候，會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生加大的推進(jìn)作用，進(jìn)而提高人們的生活水平。另外，房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要表現(xiàn)在不同的方面，比如，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)發(fā)展等等。
1.2房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了社會(huì)財(cái)富的積累
房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)財(cái)富的重要組成部分，不僅為社會(huì)財(cái)富的積累創(chuàng)造了前提，還對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了一定的促進(jìn)作用。而且，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要是以獲得利潤和經(jīng)濟(jì)效益為主，因此，在社會(huì)財(cái)富積累方面做出了巨大的貢獻(xiàn)。
2國民經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要經(jīng)濟(jì)因素
上文中已經(jīng)提到，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，所以，房地產(chǎn)的波動(dòng)狀況也直接影響到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行要素中可以看出，經(jīng)濟(jì)支出、收入以及生產(chǎn)等環(huán)節(jié)是較為重要的。具有一定的因果聯(lián)系，組成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的體系。
2.1四種經(jīng)濟(jì)因素彼此緊密聯(lián)系
在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的支出、收入、生產(chǎn)以及需求等環(huán)節(jié)中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題都會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。但是每個(gè)不同的環(huán)節(jié)也會(huì)受到不同因素的影響，其中較為常見的就是需求因素，在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中可能受到消費(fèi)以及投資等因素的影響。
2.2因果鏈中自我的轉(zhuǎn)折性
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，進(jìn)行自我積累形成的某些因素會(huì)受到一定的阻礙，也就是達(dá)到了某種瓶頸的狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，就比較符合這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。也就是擴(kuò)展行為受到阻礙的問題。下面就對(duì)擴(kuò)展行為造成阻礙的因素進(jìn)行簡單論述：
2.2.1在因果鏈擴(kuò)張過程中會(huì)出現(xiàn)惡性循環(huán)現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中期和初期，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資源供給情況都呈有序化發(fā)展，但在波動(dòng)后期，伴隨資源供給不斷的惡化，導(dǎo)致生產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)，進(jìn)而在某種程度上使各部門之間的資源競爭程度加大，并在某種程度上使資源供給惡化程度增大。從上述分析可知，因果鏈運(yùn)行會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)周期基本和內(nèi)在的核心波動(dòng)，從而造成收縮和擴(kuò)張交替進(jìn)行。每次經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的特點(diǎn)都是不同的，通過支出、生產(chǎn)、需求等環(huán)節(jié)來對(duì)因果鏈基本波動(dòng)形成影響。
2.2.2核心因果鏈的自身結(jié)構(gòu)變化經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，因果鏈?zhǔn)怯筛鳝h(huán)節(jié)發(fā)展擴(kuò)張而共同形成的，各環(huán)節(jié)會(huì)彼此影響和制約，每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)展都會(huì)受其他環(huán)節(jié)的影響，因此這是一個(gè)合理有序的連接過程。因果鏈在其發(fā)展的過程中各環(huán)節(jié)中的作用力都是根據(jù)一定比例來分配的，每個(gè)環(huán)節(jié)的自身承受能力是不同的，當(dāng)此種承受力超出自身承載范圍之時(shí)，便會(huì)出現(xiàn)逆反的情況。
2.2.3因果鏈運(yùn)行的過程便是自我積累過程作為自我積累的一個(gè)過程，因果鏈運(yùn)行也是自我放大的過程。比如，某需求擴(kuò)張必然會(huì)造成消費(fèi)和投資需求的擴(kuò)張，從而使生產(chǎn)也大范圍擴(kuò)張。而中間產(chǎn)品和消費(fèi)品生產(chǎn)擴(kuò)張又是投資品擴(kuò)張?jiān)斐傻?，前兩者擴(kuò)張又會(huì)造成后者擴(kuò)張，支出增加也會(huì)受收入增加影響，而支出增加又會(huì)造成需求的進(jìn)一步擴(kuò)張。在擴(kuò)張中，將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍程度加以調(diào)節(jié)。但初始擴(kuò)張會(huì)造成因果鏈中的積累擴(kuò)展，也就是原本的初始擴(kuò)張并沒那么大，但在其向下傳遞中常常會(huì)受其他因素影響進(jìn)而擴(kuò)大幾個(gè)倍數(shù)。
3對(duì)國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生影響的政治因素
國民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，容易受到政策的影響。所以，政府各項(xiàng)政策全都具有一定的加強(qiáng)波動(dòng)和抑制波動(dòng)的作用。如下為政策影響及其具體對(duì)策。
3.1國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中
有時(shí)會(huì)對(duì)國家政策進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，并且在進(jìn)行政策調(diào)整之時(shí)通常調(diào)整都是不規(guī)則的，但是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有一定的規(guī)律。
3.2在無價(jià)調(diào)整和市場管理以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)管理和經(jīng)濟(jì)增長等基本問題方面
，所有政府部門的行為都是同步的。自上個(gè)世紀(jì)九十年代以來，我國的經(jīng)濟(jì)便呈逐步上升的趨勢，并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度也非?？?，只在九二年一年之內(nèi)其產(chǎn)業(yè)增加便超過三倍。造成此種狀況形成最為主要的原因便在于政府的縱向行政干預(yù)結(jié)果。中央政府不僅要對(duì)國民經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)行協(xié)調(diào)，同時(shí)還要對(duì)國有的大中型企業(yè)進(jìn)行直接干預(yù)，干預(yù)的內(nèi)容包括生產(chǎn)、分配、投資等所有的環(huán)節(jié)，而這當(dāng)中甚至還有來自部門、行業(yè)的干預(yù)。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>
從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價(jià)猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。
(4)房價(jià)虛漲泡沫。房價(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房價(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對(duì)利潤的期望值過高，人為抬高房價(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房價(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場形勢
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過700億元，這對(duì)拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房價(jià)過快上漲是有益的。
(4)商品房價(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價(jià)的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價(jià)穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
1.不利影響
（1）低碳經(jīng)濟(jì)無形之中增加建筑行業(yè)的成本我國作為發(fā)展中國家，科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達(dá)國家相比相對(duì)不成熟，而且發(fā)達(dá)國家對(duì)于中國的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢必會(huì)增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進(jìn)一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國目前對(duì)太陽能、風(fēng)能等新能源的開發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會(huì)大大提高成本，因此對(duì)于建筑行業(yè)來說低碳經(jīng)濟(jì)是一種成本很高的經(jīng)濟(jì)。大部分開發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場要求來決定開發(fā)產(chǎn)品的類型與形式，而低碳經(jīng)濟(jì)作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無法確定此種產(chǎn)品能否受到市場歡迎，對(duì)于小型開發(fā)商來說，他們主要主打單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，因此并無充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力投入到低碳經(jīng)濟(jì)的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒有大企業(yè)所具有的高平臺(tái)以及有實(shí)力的合作者，因此低碳經(jīng)濟(jì)在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)抬高房價(jià)因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會(huì)增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)涉及土地應(yīng)用，這就會(huì)使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價(jià)。同時(shí)，綠色建筑通常成本高、售價(jià)高，面向的是高消費(fèi)群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒有得到行業(yè)的認(rèn)同與普及，會(huì)被認(rèn)為綠色建筑與高房價(jià)是對(duì)等的，從而導(dǎo)致開發(fā)商推波助瀾來抬高房價(jià)，致使房價(jià)短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展據(jù)測算，因?yàn)槲覈虡I(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達(dá)到歐洲的三倍，這說明我國當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過依賴能源的支持。正因?yàn)槟茉吹氖褂梅奖闩c廉價(jià)才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)受到嚴(yán)重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身引起連鎖反應(yīng)，這對(duì)于整個(gè)建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。
2.有利影響
（1）利于對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房價(jià)持續(xù)走高，某種程度上是由很多開發(fā)商炒房導(dǎo)致的。這些開發(fā)商只會(huì)為了利益一味把房價(jià)炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場門檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的。很多消費(fèi)者只看到房子的價(jià)錢與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個(gè)問題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠(yuǎn)來看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場，背后隱藏著泡沫危機(jī)，一旦房價(jià)被持續(xù)炒高，市場將失去承接能力，將會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)投資周期長、收益風(fēng)險(xiǎn)大的投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開發(fā)商還會(huì)更專注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長遠(yuǎn)考慮對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點(diǎn)一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開發(fā)商過于追求短期內(nèi)的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開展低碳經(jīng)濟(jì)能夠?qū)⑹袌鲑Y本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來有望實(shí)現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。
三、低碳經(jīng)濟(jì)下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟(jì)將會(huì)成為未來發(fā)展的趨勢。在未來，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟(jì)技術(shù)的競爭，誰能主動(dòng)建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業(yè)市場占得先機(jī)。而隨著社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟(jì)不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會(huì)責(zé)任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；而對(duì)于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環(huán)保型住宅。
1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實(shí)現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實(shí)行低碳發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者直接溝通，讓企業(yè)了解消費(fèi)者需求，做到優(yōu)化資源配置，達(dá)到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。
2.戶型布局合理，加強(qiáng)開發(fā)能力
我國目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開發(fā)商根本不關(guān)心消費(fèi)者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開發(fā)商的做法是開發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)。開發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費(fèi)者自己裝修，浪費(fèi)了財(cái)力物力。而在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開發(fā)水平與質(zhì)量戶型設(shè)計(jì)又要做到因人而異、以人為本。
3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用
我國目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經(jīng)濟(jì)起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內(nèi)必須開空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。
4.倡導(dǎo)低碳生活，提高人們的低碳意識(shí)
商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對(duì)低碳的認(rèn)識(shí)，不但要加大資金投入而且要加強(qiáng)宣傳，提高人們對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)。5.立足實(shí)際，長遠(yuǎn)發(fā)展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實(shí)際，多開發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時(shí)加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)探索低碳發(fā)展模式，以便在未來的發(fā)展中取得突破。
簡單的來說，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)是一種借助于計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)作為其發(fā)展基礎(chǔ)，進(jìn)而進(jìn)行生產(chǎn)、分配、交換活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。所以網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的基本工具就是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)以及高新科技，當(dāng)代社會(huì)的發(fā)展趨勢呈現(xiàn)信息化的特征，無論哪個(gè)行業(yè)都離不開知識(shí)和科技的創(chuàng)新，知識(shí)經(jīng)濟(jì)正在向全球化的范圍發(fā)展，主要還是依賴網(wǎng)絡(luò)這一便捷的高科技途徑，它作為知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)分支從出現(xiàn)以后就獲得了飛速的發(fā)展，滲透進(jìn)了人們的日常工作、生活中去，細(xì)致的分析和研究網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵以及特點(diǎn)有助于對(duì)它進(jìn)行更好的利用，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的最大化發(fā)展作用。另一方面網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)也可以說是一場現(xiàn)實(shí)意義重大的經(jīng)濟(jì)形式的變革，在這一次變革中我國的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)關(guān)系的各個(gè)方面都在發(fā)生著實(shí)質(zhì)性的改變，它是知識(shí)經(jīng)濟(jì)與網(wǎng)絡(luò)科技的重新搭配合作，是一種新型的經(jīng)濟(jì)模式，削弱了阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)因素的影響力，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加自由。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢意義
對(duì)于現(xiàn)有的國民經(jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)重要的行業(yè)，對(duì)于我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有相當(dāng)重要的意義。這一行業(yè)并不是相對(duì)獨(dú)立于社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的，房地產(chǎn)行業(yè)與多方面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素都有關(guān)聯(lián)，涉及面比較廣，對(duì)于我國的社會(huì)生活以及經(jīng)濟(jì)效益都有很大的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的興起時(shí)間雖然不長，但是隨著我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的不斷改革它的發(fā)展速度卻是驚人的，這與國家的相關(guān)政策法規(guī)的支持是分不開的，在房地產(chǎn)行業(yè)的初期發(fā)展階段就吸引了大量的資金投入其中，會(huì)很大程度上為房地產(chǎn)市場的活躍提供了人力財(cái)力的支持，在近幾年的發(fā)展隨著房價(jià)的不斷攀升以及住房需求的持續(xù)減少，房地產(chǎn)行業(yè)中呈現(xiàn)了減弱態(tài)勢的階段特點(diǎn)，同以前的高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)相比，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段，而隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的不斷干預(yù)，房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)力關(guān)系勢必會(huì)發(fā)生相應(yīng)的改變。
二、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用
(一)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的信息科技化推動(dòng)作用
網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的技術(shù)上有很大的推動(dòng)作用，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，無論是項(xiàng)目的開發(fā)還是房地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)，都能夠利用網(wǎng)絡(luò)能夠獲得最新的信息。在某一方面進(jìn)來說房地產(chǎn)行業(yè)是屬于服務(wù)行業(yè)的范疇，有了網(wǎng)絡(luò)科技的支持就能夠?qū)Ψ?wù)對(duì)象的各種信息進(jìn)行統(tǒng)一的管理，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展也具有同樣的作用，比如可以把不同地區(qū)的房產(chǎn)信息、交通狀況、周圍環(huán)境等全部的進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)化的編輯操作，根據(jù)客戶的要求輸入關(guān)鍵信息就可以找到相應(yīng)的房源，在第一時(shí)間把房屋基本情況和全景照片呈現(xiàn)在客戶面前，節(jié)省了時(shí)間和資金投入，一目了然更加客觀的反應(yīng)企業(yè)情況，能夠贏得客戶的信賴。同時(shí)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的介入還可以幫助房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行信息技術(shù)的升級(jí)和改版，對(duì)施工的質(zhì)量實(shí)行更加嚴(yán)格的監(jiān)督和檢查手段，在房地產(chǎn)的交易過程中，提供比傳統(tǒng)交易方式更加方便、靈活的交易平臺(tái)，能夠有效的增加房屋的成交數(shù)量。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)下的資源變動(dòng)
隨著互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)信息已成為其諸多資源當(dāng)中的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)能否健康持久發(fā)展，直接取決于其對(duì)信息資源的重視與應(yīng)用[4]。傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的資源存在以及管理方式，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)下都將發(fā)生變動(dòng)，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)技術(shù)的便捷化能力，使得傳統(tǒng)房地產(chǎn)資源在實(shí)際應(yīng)用中的作用不斷減弱，另一個(gè)層面上來說就是傳統(tǒng)資源對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的局限作用降低了，在一定程度上提高了房地產(chǎn)的發(fā)展靈活性，可以向外擴(kuò)展到更廣闊的發(fā)展領(lǐng)域中去，在生產(chǎn)力、發(fā)展空間等方面都會(huì)獲得更大的進(jìn)步，處于一個(gè)更加強(qiáng)大和獨(dú)立的行業(yè)地位，在這種狀況下可以加快房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的不斷合作發(fā)展，擴(kuò)大自身企業(yè)的影響力，這種影響力不僅限制在房地產(chǎn)這一個(gè)行業(yè)，而且對(duì)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧發(fā)展也有著促進(jìn)作用。
不動(dòng)產(chǎn)登記指的是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)與自身職權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)的自然、權(quán)利等狀況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中進(jìn)行記載并公示。不動(dòng)產(chǎn)包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不動(dòng)產(chǎn)僅僅指房地產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要原因是不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，而且其權(quán)利歸屬非常的復(fù)雜，需要對(duì)其產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確。對(duì)于房地產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的目的與職能并不是降低房價(jià)，兩者之間并不存在直接的關(guān)系。房價(jià)的主要影響因素為房地產(chǎn)供求關(guān)系，其他因素所發(fā)揮的都是間接影響，通過對(duì)供求關(guān)系的影響來影響房價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)登記并不是單純地為了征收房產(chǎn)稅，兩者之間雖然存在內(nèi)在的邏輯關(guān)系，但不動(dòng)產(chǎn)登記的目的并不是單一的房產(chǎn)稅征收。不動(dòng)產(chǎn)登記僅僅是房產(chǎn)稅的技術(shù)準(zhǔn)備與支撐。不動(dòng)產(chǎn)登記主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：基礎(chǔ)——土地登記、核心——權(quán)屬、目的——物權(quán)保護(hù)、表達(dá)形式——空間信息、法律特征——勘驗(yàn)取證、時(shí)態(tài)特點(diǎn)——現(xiàn)勢性強(qiáng)、作用——多用途性。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記，首先能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)人的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記能夠從根本上解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問題，從法律層面給與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以保護(hù)，同時(shí)還能夠?qū)灰装踩c交易秩序進(jìn)行維護(hù)。其次，能夠刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，實(shí)現(xiàn)房屋本身的社會(huì)價(jià)值。最后，為政府的宏觀管理提供基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房價(jià)的影響
從房價(jià)的角度進(jìn)行分析，人們所關(guān)注的并不是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)容與實(shí)施，而是在不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)上房地產(chǎn)政策的調(diào)整狀況。房價(jià)的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應(yīng)等幾個(gè)方面，在對(duì)住房資源進(jìn)行調(diào)節(jié)的過程中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅具有非常關(guān)鍵的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能并不是對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，而是實(shí)現(xiàn)制度長遠(yuǎn)性的設(shè)計(jì)與改進(jìn)，促進(jìn)有序、規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序的形成，降低住房交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。從短期市場沖擊方面來講，不動(dòng)產(chǎn)登記為個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收奠定了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)，在一定程度上會(huì)對(duì)購房者的市場預(yù)期造成影響。從這個(gè)方面來講，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的頒布確實(shí)在一定程度上增加了房價(jià)下行的壓力。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記與房價(jià)下降之間并不存在必然的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記主要的目的是對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明晰登記。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于居民不動(dòng)產(chǎn)的影響包括兩個(gè)方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產(chǎn)市場化之前存在著很多歷史遺留問題；第二，市場供需變化，部分只有多套住宅的人擔(dān)心房產(chǎn)稅推出，從而傾向于拋售房產(chǎn)。但這部分人數(shù)量有限，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的沖擊也是有限的。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)二手房的影響
不動(dòng)產(chǎn)登記并沒有將房地產(chǎn)調(diào)控中作為其主要的目標(biāo)，在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響也是有限的。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目標(biāo)是對(duì)多個(gè)部門的工作進(jìn)行統(tǒng)一，建立全國統(tǒng)一的信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)審批、申請(qǐng)流程等方面的簡化。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的執(zhí)行對(duì)象中并未涉及到存量房地產(chǎn)，購房者在不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)全面運(yùn)行之前會(huì)保持觀望狀態(tài)，投資性購房者很少會(huì)出現(xiàn)大量拋售的情況。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響更多的體現(xiàn)在未來市場運(yùn)行規(guī)范方面。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施確實(shí)對(duì)二手房市場產(chǎn)生了一定的沖擊，條例中并未提及自然人為條件對(duì)其名下的房產(chǎn)狀況進(jìn)行查詢，但是能夠通過地址對(duì)房產(chǎn)持有人進(jìn)行推導(dǎo)，打破了傳統(tǒng)的房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，可能會(huì)引發(fā)投資性購房者的拋售行為，高端二手房供應(yīng)量可能會(huì)出現(xiàn)增加的情況，有利于平抑二手房市場價(jià)格。從短期進(jìn)行分析，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房價(jià)的影響是有限的，對(duì)二手房房源的增加可能產(chǎn)生更大的影響，但是對(duì)于大中城市來講，二手房房源并不會(huì)對(duì)一手房產(chǎn)生較大的影響作用。從長期進(jìn)行分析，不動(dòng)產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)，二房產(chǎn)稅的征收必然會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生較大的影響。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的長期影響較為顯著。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施之后，政策對(duì)房價(jià)的影響將會(huì)逐漸體現(xiàn)出來，調(diào)控將更加精準(zhǔn)?？傮w來講，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于房價(jià)過快上漲并不存在明顯的抑制作用，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施將增加二手房房源，但是并不會(huì)對(duì)樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。
四、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
二、實(shí)證模型的建立
(一)數(shù)據(jù)指標(biāo)選取
筆者選取了2005年6月到2012年7月的月度數(shù)據(jù)共86期來研究兩地房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。數(shù)據(jù)來源為“中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)查詢與輔助決策系統(tǒng)”和國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。在房地產(chǎn)市場方面采用房地產(chǎn)價(jià)格這一指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證研究,在貨幣政策方面則采用貨幣供應(yīng)量和利率這兩個(gè)指標(biāo)參與研究。具體來說,這里用BFPI表示北京市房屋價(jià)格,用北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)(月度、環(huán)比)替代;用SFPI表示石家莊市房屋價(jià)格,用石家莊房屋銷售價(jià)格指數(shù)(月度、環(huán)比)替代。用M2表示貨幣供應(yīng)量,數(shù)據(jù)選用廣義貨幣存量,因?yàn)樗钯N近真實(shí)經(jīng)濟(jì)中的流動(dòng)資金。用R表示貸款利率,數(shù)據(jù)選用1~3年期貸款利率作為樣本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期一般為1~3年。
為了使實(shí)證分析更科學(xué)有效,本文在此基礎(chǔ)上對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理。首先對(duì)兩地房屋銷售價(jià)格指數(shù)(月度、環(huán)比)進(jìn)行定基處理,基期確定為2005年6月,將該月份房屋銷售價(jià)格設(shè)定為100%,將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為定基數(shù)據(jù)。然后對(duì)M2進(jìn)行價(jià)格平減處理,用當(dāng)月的M2規(guī)模除以2005年6月為基期的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì) M2進(jìn)行平減處理。最后用X11法對(duì)BFPI、SFPI和M2三組數(shù)據(jù)進(jìn)行季節(jié)調(diào)整,并且為了降低異方差的影響,在實(shí)證之前對(duì)BFPI、SFPI和M2取對(duì)數(shù)。
(二)建立VAR模型
筆者將建立北京市和石家莊市兩個(gè)城市的VAR模型,用來對(duì)比分析貨幣政策變量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響。VAR模型變量包括房地產(chǎn)價(jià)格FPI(北京市為BFPI,石家莊市為SFPI)、貸款利率R和廣義貨幣存量M2。
(三)平穩(wěn)性檢驗(yàn)與協(xié)整檢驗(yàn)
在建立VAR模型之前,為了避免偽回歸,必須對(duì)各個(gè)變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。本文采用ADF單位根檢驗(yàn)方法分別對(duì)各個(gè)變量進(jìn)行檢驗(yàn)。各序列的ADF檢驗(yàn)表明,原始序列一階差分后的序列都是平穩(wěn)序列。所以各序列都是一階單整序列,符合協(xié)整檢驗(yàn)的條件,如表1所示。
為了得到數(shù)據(jù)之間長期均衡關(guān)系的信息,所以要運(yùn)用協(xié)整理論來判斷變量之間是否存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。由于我們要進(jìn)行的兩組協(xié)整檢驗(yàn)對(duì)象都包含三個(gè)變量(即當(dāng)?shù)胤课蒌N售價(jià)格指數(shù)、M2和R),因此我們使用Johansen方法分別對(duì)其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見表2。
表2中北京數(shù)據(jù)的Johansen檢驗(yàn)結(jié)果在原假設(shè)為0個(gè)協(xié)整向量的情況下統(tǒng)計(jì)量為45.491 6,大于95%置信水平的臨界值42.915 3,說明原假設(shè)不成立,該組數(shù)據(jù)至少存在1個(gè)協(xié)整向量。而同時(shí)至少存在2個(gè)協(xié)整向量的原假設(shè)也通過了檢驗(yàn)的情況下,則認(rèn)為在5%的顯著性水平下,只有一個(gè)協(xié)整方程,BFPI、R和M2三個(gè)變量之間存在長期的協(xié)整關(guān)系。石家莊數(shù)據(jù)的Johansen檢驗(yàn)結(jié)果也意味著SFPI、R和M2這三個(gè)變量同樣存在著長期協(xié)整關(guān)系。這就滿足了建立VAR模型的條件。
三、實(shí)證結(jié)果分析
(一)脈沖響應(yīng)函數(shù)
根據(jù)AIC準(zhǔn)則確定模型的滯后階數(shù)為2,隨后對(duì)北京市和石家莊市的數(shù)據(jù)分別建立VAR模型,并經(jīng)過檢驗(yàn)呈現(xiàn)出穩(wěn)定狀態(tài)。在VAR模型的基礎(chǔ)上建立脈沖響應(yīng)函數(shù),刻畫脈沖響應(yīng)圖來考察貨幣供應(yīng)量與利率變化對(duì)兩地房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響。
由圖1和圖3可以看出貨幣存量對(duì)于北京和石家莊兩地的房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)影響的共同點(diǎn)是從長期來看都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。不同的是,在圖1中M2變化沖擊對(duì)北京市房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響中,當(dāng)期貨幣供給量的一個(gè)正沖擊造成了北京房地產(chǎn)價(jià)格長期穩(wěn)定的增長趨勢,在第24期達(dá)到最高點(diǎn);而在圖3中,貨幣供給的沖擊在短期內(nèi)先造成了石家莊房地產(chǎn)價(jià)格小幅的反向變動(dòng)趨勢,在第5期達(dá)到最低,穩(wěn)定在第6期再逐步上行,在第12期回到原點(diǎn),在第12期之后出現(xiàn)與貨幣存量同向的變化趨勢,在第24期達(dá)到最大。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說,投資、開發(fā)都需要大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源除了一部分自有資金之外,其余均來自銀行的貸款。當(dāng)貨幣供應(yīng)量上升之后房地產(chǎn)商能夠得到更充裕的資金,從而加大房地產(chǎn)市場的商品供應(yīng),起到抑制房價(jià)的作用。但從長期來看,充裕的貨幣存量,也會(huì)給房地產(chǎn)消費(fèi)者、投資者和投機(jī)者更充裕的資金,其中包括可支配收入的增加和貸款資金的增加,從而推動(dòng)房價(jià)的上漲。北京和石家莊兩地房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出來的差異,可能是由兩地市場特點(diǎn)不同所引起的。北京市的房地產(chǎn)市場有更多的房地產(chǎn)商和商品房,同時(shí)也有更多的投資和投機(jī)者,所以貨幣存量的變化并沒有影響到短期內(nèi)的房屋銷售。 圖2和圖4是貸款利率變化對(duì)兩地房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響,相似的是,從長期來看貸款利率的上升均會(huì)導(dǎo)致北京和石家莊兩地房屋價(jià)格的下跌;且兩地房地產(chǎn)價(jià)格在受到利率變化的一個(gè)正沖擊之后,在短期內(nèi)都表現(xiàn)出正向變動(dòng)的趨勢,一定時(shí)期后會(huì)回歸原點(diǎn)并向反方向發(fā)展,并在第24期達(dá)到最低點(diǎn)。不同的是,北京的房地產(chǎn)價(jià)格正向發(fā)展趨勢的幅度要低于石家莊的房地產(chǎn)價(jià)格正向發(fā)展趨勢,并且回歸到原點(diǎn)的速度也快于石家莊。
貸款利率的上調(diào)必然提高了購房成本,阻礙了房產(chǎn)的銷售,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下滑。另一方面,貸款利率的上調(diào)同樣提高了開發(fā)商融資的難度,在短期內(nèi)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供應(yīng)不足,房價(jià)上漲。但是北京房地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力較之石家莊房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力更加雄厚,短期內(nèi)受到貸款利率上升帶來的融資壓力要小,所以房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度要比石家莊小,回復(fù)速度較石家莊快。
(二)方差分解
從圖5至圖8可以看出,貨幣存量和貸款利率對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格變化的貢獻(xiàn)率隨著時(shí)間的延長會(huì)越來越大,但總體來看并不是很大,兩項(xiàng)的貢獻(xiàn)率加起來仍然低于20%?？梢?對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格貢獻(xiàn)率最大的還是房地產(chǎn)價(jià)格本身。這說明貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度是有限的,必須與其他宏觀調(diào)控手段同時(shí)進(jìn)行才能達(dá)到合理抑制房價(jià)上漲過快的
目的。 從圖5至圖8中可以看出,貨幣供應(yīng)量與貸款利率二者在北京與石家莊兩地房地產(chǎn)價(jià)格變化的貢獻(xiàn)率中所占比率有明顯的不同。北京市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中貨幣供應(yīng)量的貢獻(xiàn)率較大;而就石家莊房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)而言,貸款利率的貢獻(xiàn)率更大。筆者認(rèn)為,這主要源于兩地房地產(chǎn)市場的不同特點(diǎn):北京市房地產(chǎn)商資金較石家莊普遍充裕,并且有更多更有資金實(shí)力的投資者和投機(jī)者。當(dāng)貸款利率變動(dòng)的時(shí)候,對(duì)房地產(chǎn)商而言融資壓力較石家莊更小;從購房者的角度考慮,擁有充足資金的投機(jī)者對(duì)于利率的變化也相對(duì)更不敏感。另一方面,石家莊的房地產(chǎn)商流動(dòng)資金較少,在遇到貸款利率上調(diào)的時(shí)候融資壓力更大;并且市場上出于使用目的且資金不充裕的購房者較多,在貸款利率上調(diào)的時(shí)候就會(huì)造成房屋銷售較北京更大的阻力。
五、結(jié)論與建議
(一)結(jié)論
從北京市和石家莊市的實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果來看,貨幣政策在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響效果也是不同的。根據(jù)本文的研究結(jié)果表明,在以北京為代表的一線城市和以石家莊為代表的二線城市中,貨幣政策的效果會(huì)因?yàn)椴煌貐^(qū)房地產(chǎn)發(fā)展程度的不同而在短期內(nèi)表現(xiàn)出不同的效果。
1. 緊縮的貨幣政策能夠在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生抑制效果。無論是貨幣供應(yīng)量的減少還是利率的提高都能夠使一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格降低,達(dá)到抑制房價(jià)過快增長的目的。
2. 貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控效果是相對(duì)有限的。在方差分解過程中,無論是一線還是二線城市,其貨幣政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的貢獻(xiàn)率都沒有超過30%,可見作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的一部分,要想實(shí)現(xiàn)更好的效果還要配合其他調(diào)控措施。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,抑制房價(jià)過快上漲,國家多次運(yùn)用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,但效果并不顯著。本文的實(shí)證結(jié)果證明,貨幣政策對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場有一定的效果。降低貨幣存量和提高貸款利率都能起到抑制房價(jià)的作用,但總的來講不能達(dá)到滿意的效果。
3. 貨幣政策對(duì)于二線城市的影響更為明顯,對(duì)于一線城市的影響相對(duì)較小。在脈沖響應(yīng)分析和方差分解分析的過程中,二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出更強(qiáng)的敏感性,而一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格則更加穩(wěn)定。
4. 一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格分別對(duì)貨幣政策的不同傳導(dǎo)渠道效果不平衡。一線城市房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于貨幣供應(yīng)量的改變更加敏感;二線城市則對(duì)于利率的改變更加敏感。
(二)政策建議
在以上結(jié)論的基礎(chǔ)上,提出如下政策建議:
1. 加快利率市場化步伐,提高利率的調(diào)控作用。利率作為貨幣政策的主要調(diào)整對(duì)象,從目前的情況來看并沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。利率作為央行直接制定的政策,存在著較大的局限性,較低的存款利率和較高的貸款利率人為地造成了較大的存貸利率差。對(duì)于利率的調(diào)整雖然頻繁但是由于相對(duì)利差的變化不大導(dǎo)致其政策效果較差。利率市場化能夠使利率的期限結(jié)構(gòu)更加合理,從而加大房地產(chǎn)業(yè)投融資的利率彈性,抑制投機(jī)需求,達(dá)到調(diào)控目的。
2. 合理控制貨幣供應(yīng)量,在接下來一個(gè)時(shí)期內(nèi)應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策。運(yùn)用法定存款準(zhǔn)備金政策和再貼現(xiàn)率政策等多種手段控制貨幣投放,在抑制通脹的大背景下,起到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的作用。
1.2住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)帶動(dòng)了城市發(fā)展我市新區(qū)自建設(shè)以來，由于實(shí)行房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的綜合開發(fā)和配套建設(shè)，在城市建設(shè)資金投入能力有限的情況下，住宅與房地產(chǎn)業(yè)的高速增長帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，拉大了城市框架，完善了城市功能，新區(qū)建設(shè)十年來，已建有各類房屋1147棟，總建筑面積319.8萬平方米，已建成住宅用房460棟，總建設(shè)面積192.9萬平方米，占已建成房屋總面積的60.3%，可見住宅建設(shè)在新區(qū)建設(shè)的地位。
1.3住宅與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的波及帶動(dòng)作用強(qiáng)據(jù)國民經(jīng)濟(jì)投入產(chǎn)出表分析，住宅與房地產(chǎn)業(yè)每增加1元消費(fèi)，可帶動(dòng)其它商品銷售1.34元，2002年全國城鎮(zhèn)個(gè)人住宅支出總額達(dá)到7500億元以上，帶動(dòng)相關(guān)消費(fèi)約1萬億元，通常，住宅與房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)其它部門具有兩次帶動(dòng)作用，第一次是在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中能直接帶動(dòng)建筑、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等部門和待業(yè)的發(fā)展，第二次是房屋竣工后帶動(dòng)家具、家用電器、裝飾裝修行業(yè)的發(fā)展。
1.4發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，有利于個(gè)人消費(fèi)資金的回籠和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整隨著房改工作的基本結(jié)束和新區(qū)大量的單位集資建房，我市僅存老區(qū)直管公房8萬平方米，居民住宅私有化率達(dá)到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城鎮(zhèn)家庭的財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)社會(huì)的財(cái)富分配結(jié)構(gòu)房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半。
1.5發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了城鄉(xiāng)居民就業(yè)目前，我國房地產(chǎn)業(yè)年均就業(yè)人員增長僅次于社會(huì)服務(wù)行業(yè)，如房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等各類企業(yè)，評(píng)估、咨詢類企業(yè)以及中介服務(wù)提供了大量就業(yè)崗位，為下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移做出了重要貢獻(xiàn)。
1.6發(fā)住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了人民生活水平和生活質(zhì)量的提高在全面建設(shè)小康社會(huì)過程中，住宅建設(shè)已開始從生存型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不再是單純的作為一種生存資料，而同時(shí)也是作為一種享受資料，向著生態(tài)健全，環(huán)境優(yōu)美，天人合一的方向發(fā)展，居民購房時(shí)，更多的注重住宅區(qū)位、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、使用功能、開間進(jìn)深，私密性、三明度（明廚、明廁、明廳）、內(nèi)外裝修、綜合配套、小區(qū)環(huán)境及文化品位等。安居才能樂業(yè)，安居才能健康，安居是最大幸福，已成為城市居民的共識(shí)。
1.7發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，增加房產(chǎn)消費(fèi)水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長其一：國家對(duì)土地的審批、土地的出讓方面的政策越來越嚴(yán)格，也為了嚴(yán)格控制耕地的減少，減小農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，土地的出讓價(jià)格會(huì)隨著時(shí)間的推移越來越貴。其二：人工費(fèi)用的漲幅也比較快，機(jī)械、燃料、煤、電的價(jià)格上漲迅猛，所以投資房地產(chǎn)可以保持個(gè)人投資的保值、增值和快速的增長。
2如何整體控制房產(chǎn)市場，使其健康有序的發(fā)展
2.1明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想按照住房市場化的方向，對(duì)市場體系進(jìn)行不斷的完善，通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而在一定程度上滿足家庭的住宅需要，通過進(jìn)一步深化改革，全面貫徹落實(shí)居民住房制度改革，通過完善住房一級(jí)市場，同時(shí)搞活住房二、三級(jí)市場，以及租貸市場等，充分發(fā)揮存量和增量住房聯(lián)動(dòng)的作用，進(jìn)一步激發(fā)居民住房消費(fèi)的積極性。
2.2調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)按照住房市場化進(jìn)程的需要，市計(jì)劃、建設(shè)、國土等職能部門之間需要相互配合，以需求為導(dǎo)向，對(duì)市場要求進(jìn)行認(rèn)真分析，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策指導(dǎo)，對(duì)住宅、非住宅結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)加大住宅建設(shè)的力度，并對(duì)寫字樓建設(shè)規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?，進(jìn)而在一定程度上防止出現(xiàn)新的空置。
2.3深化住房保障制度改革一是繼續(xù)深化改革，制定實(shí)施新的政策，制定保障措施，進(jìn)一步滿足市住房需要，進(jìn)而在一定程度上消除阻礙市場發(fā)展和居民住房消費(fèi)的各種障礙。二是建立健全廉租住房制度，對(duì)城市住房保障范圍進(jìn)行合理地確定，科學(xué)合理地選擇開發(fā)地塊，建設(shè)一定數(shù)量的廉租住房，進(jìn)而在一定程度上滿足全市居民的住房需要。三是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)進(jìn)行規(guī)范化管理，嚴(yán)格控制在中小戶型，同時(shí)對(duì)銷售對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格審定。四是推選經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，實(shí)行申請(qǐng)審批和公示制度。
房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向，在一些項(xiàng)目的投資上，沒有經(jīng)過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個(gè)企業(yè)投資，其他的很多企業(yè)都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實(shí)際情況。企業(yè)在當(dāng)今市場的大環(huán)境下求生存，必須以市場為立足點(diǎn)。但是很多企業(yè)的決策者對(duì)市場形勢認(rèn)識(shí)不足，對(duì)市場獲取的信息缺乏準(zhǔn)確性和實(shí)效性，不能很好的把握市場的形勢和動(dòng)態(tài)，從而導(dǎo)致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發(fā)的項(xiàng)目根本沒有回報(bào)可言，這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。
（2）財(cái)務(wù)管理程序不健全
在企業(yè)當(dāng)中無法形成一套健全的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理程序。很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理程序不夠?qū)I(yè)，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率，同時(shí)也大大降低了財(cái)務(wù)分析的準(zhǔn)確性。同時(shí)，對(duì)市場信息的獲取無法做到準(zhǔn)確及時(shí)，信息往往已經(jīng)失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無法遵循螺旋式的上升。此外，監(jiān)督體系不完善也是財(cái)務(wù)管理程序中一個(gè)較為突出的問題。甚至財(cái)務(wù)管理的不透明還致使造價(jià)的現(xiàn)象，導(dǎo)致了公司財(cái)富的流失。
（3）成本控制觀念淡薄
成本管理是對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)資源消耗的估計(jì)。當(dāng)代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那，沒有專業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理上混亂，并且存在著相當(dāng)大的漏洞。很多企業(yè)無法對(duì)生產(chǎn)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本估計(jì)，只能在整套環(huán)節(jié)結(jié)束后有個(gè)大體估計(jì)，這大大降低了成本預(yù)算的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致支出超過預(yù)算。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有強(qiáng)烈的成本控制觀念顯得尤為重要。
2財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)新策略
（1）創(chuàng)新合理有效的投資計(jì)劃
企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過分析支出與收入，投資和回報(bào)的比率有選擇的進(jìn)行投資，切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點(diǎn)，資金的程度來制定適合自己的投資計(jì)劃。企業(yè)管理者可以通過制定創(chuàng)新式的投資計(jì)劃，按照一定的比率進(jìn)行投資來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
（2）提高財(cái)務(wù)管理人員的創(chuàng)新意識(shí)
企業(yè)要啟用高素質(zhì)的管理人員，管理人員應(yīng)當(dāng)有良好的創(chuàng)新意識(shí)和成本管理理念，必要的話應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行特殊培訓(xùn)，增強(qiáng)其管理能力。盡可能多的調(diào)動(dòng)起工作人員的積極性去主動(dòng)學(xué)習(xí)，增進(jìn)專業(yè)知識(shí)水平，從而提高自己的創(chuàng)新能力，不斷的豐富完善自己。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)有靈活的頭腦，將自己所學(xué)應(yīng)用到財(cái)務(wù)管理當(dāng)中去，并且盡可能的創(chuàng)新工作流程，完善各個(gè)工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。
（3）創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理程序
要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運(yùn)用到各個(gè)程序中去。制定的制度應(yīng)當(dāng)具有針對(duì)性、操作性等特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強(qiáng)管理程序的監(jiān)督機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制，將錯(cuò)誤的情況降低到最小。要對(duì)每個(gè)程序進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，并且制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進(jìn)。充分利用網(wǎng)絡(luò)化的信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)便捷快速的信息查詢與處理，及時(shí)掌握企業(yè)各部分的動(dòng)態(tài)，防微杜漸。完善企業(yè)的業(yè)務(wù)鏈，運(yùn)用好網(wǎng)絡(luò)這一渠道。
（4）創(chuàng)新式的人員分配
將財(cái)務(wù)管理人員的分配狀況進(jìn)行創(chuàng)新，淘汰傳統(tǒng)的人員分配，根據(jù)管理人員的不同特點(diǎn)，進(jìn)行分配。根據(jù)工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進(jìn)行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應(yīng)當(dāng)安排較多的人。在財(cái)務(wù)管理工作中的監(jiān)管科研等方面強(qiáng)大了，成本管理、項(xiàng)目預(yù)算才能得到很好的控制，企業(yè)自身的實(shí)力才能得以提高，以便在市場競爭中表現(xiàn)出強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力。才外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)細(xì)化分工，將每管理人員的任務(wù)落實(shí)好。
（5）在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新
由于房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)和具體實(shí)施方面存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求企業(yè)懂得防微杜漸，懂得規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)管理中建立起一套完善的預(yù)警體系，加強(qiáng)全方位的管理，使得預(yù)警系統(tǒng)更加敏感，促使企業(yè)能更好的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。必須要對(duì)企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風(fēng)險(xiǎn)管理方式，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行識(shí)別歸類預(yù)計(jì)，并且預(yù)先設(shè)想出一套應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方案，只有做好充分的預(yù)警準(zhǔn)備，企業(yè)才不至于在風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)亂了分寸，手足無措。
（6）創(chuàng)新性資金管理
首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理中對(duì)成本的控制，成本在市場競爭中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質(zhì)量的前提之下，將成本降低到最小，是企業(yè)應(yīng)該為之奮斗的首要目標(biāo)。其次應(yīng)當(dāng)細(xì)化每一筆資金的涌入和流出，針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，制定好資金分配方案。對(duì)資金的籌備，使用等方面進(jìn)行最優(yōu)選擇。制定精確的財(cái)務(wù)報(bào)表。實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的目標(biāo)，收益最大且成本最小。
1）總體規(guī)模及比重偏低，產(chǎn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于第二產(chǎn)業(yè)；
2）內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次低，傳統(tǒng)行業(yè)占據(jù)主體地位，而現(xiàn)代和新興服務(wù)業(yè)發(fā)展則較為緩慢。當(dāng)前河北省生產(chǎn)業(yè)以交通運(yùn)輸業(yè)、商貿(mào)、倉儲(chǔ)等傳統(tǒng)行業(yè)為主，而現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)和金融服務(wù)業(yè)等新型的生產(chǎn)業(yè)則發(fā)展緩慢。生產(chǎn)投入上也大多是集中在交通運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)和郵政業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)上，而帶有較高技術(shù)、知識(shí)與人力資本含量的生產(chǎn)投入規(guī)模相對(duì)較小。3）生產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)不夠突出，表現(xiàn)為制造業(yè)一枝獨(dú)秀，生產(chǎn)業(yè)則發(fā)展緩慢；
4）高素質(zhì)管理人才缺乏。雖然河北省具有數(shù)量較多的科研院所和本、專院校，但是普遍存在留不住人、招不進(jìn)人等眾多問題。
二、河北省生產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策建議
在當(dāng)前發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，節(jié)能減排的大背景下，要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)低碳轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、提升整個(gè)區(qū)域的低碳競爭實(shí)力，必須采取強(qiáng)有力的措施大力發(fā)展生產(chǎn)業(yè)。
（一）加強(qiáng)政府的引導(dǎo)與扶持，優(yōu)化生產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。首先，政府要從戰(zhàn)略的高度重視生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，支持生產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)區(qū)域性集聚，以產(chǎn)業(yè)集群的模式發(fā)展河北生產(chǎn)業(yè)。其次，要放寬生產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入條件，清理現(xiàn)有的、冗雜的服務(wù)業(yè)市場準(zhǔn)入的有關(guān)規(guī)定，簡化行政審批程序，建立公開透明、管理規(guī)范和全行業(yè)統(tǒng)一的市場準(zhǔn)入制度。第三，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，適當(dāng)?shù)貙⒎?wù)業(yè)發(fā)展資金向生產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域傾斜，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目加大貼息或補(bǔ)助力度，從財(cái)政、稅收和資金扶持等方面給予生產(chǎn)業(yè)企業(yè)更多的政策支持，在加強(qiáng)規(guī)劃、土地供應(yīng)、人才引進(jìn)和培養(yǎng)方面，通過稅收減免等手段提供相應(yīng)的傾斜性政策和支持，營造有利于生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的條件。最后，積極探索實(shí)施大企業(yè)戰(zhàn)略，培養(yǎng)一批大型服務(wù)商，從人才培養(yǎng)、國際市場開發(fā)、研發(fā)支持、信息服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)入手，支持生產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，培育一批富有河北特色和國際競爭力的生產(chǎn)業(yè)知名品牌，力爭使河北生產(chǎn)業(yè)在某些領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)質(zhì)的突破。
（二）優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)，發(fā)展知識(shí)型、創(chuàng)新型生產(chǎn)業(yè)。為實(shí)現(xiàn)河北省生產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，一方面，政府在鼓勵(lì)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，使其充分發(fā)揮吸納勞動(dòng)力就業(yè)職能的同時(shí)，必須采取各種導(dǎo)向性政策推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)（如金融服務(wù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)等）的發(fā)展，如：積極發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，培育物流市場，構(gòu)筑現(xiàn)代物流體系；大力發(fā)展信息服務(wù)業(yè)，完善為生產(chǎn)服務(wù)的市場信息體系；積極發(fā)展商務(wù)服務(wù)業(yè)；扶持發(fā)展科技服務(wù)業(yè)，加快科技創(chuàng)新服務(wù)體系建設(shè)。另一方面，知識(shí)密集的高技術(shù)服務(wù)業(yè)是當(dāng)今發(fā)展最快，也是附加值最高的產(chǎn)業(yè)之一，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)應(yīng)優(yōu)先發(fā)展知識(shí)型、創(chuàng)新型生產(chǎn)業(yè)，加大對(duì)服務(wù)業(yè)科技研究經(jīng)費(fèi)的投入，提高服務(wù)領(lǐng)域的科學(xué)技術(shù)水平，加快發(fā)展高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等各類創(chuàng)新園區(qū)，加大力度鼓勵(lì)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域技術(shù)創(chuàng)新，培育服務(wù)業(yè)高新技術(shù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)河北省生產(chǎn)業(yè)高端化發(fā)展。
二、山東省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)低碳化轉(zhuǎn)型的現(xiàn)狀
1.現(xiàn)狀。山東省近幾年一直重視建設(shè)生態(tài)環(huán)境，積極植樹、種草；防治水土流失、荒漠化；建設(shè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)。將發(fā)展低碳作為轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的主要任務(wù)，將產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與節(jié)能減排相結(jié)合，積極完善政策體系，創(chuàng)新機(jī)制，加大投入，各市的單位能耗呈現(xiàn)逐年下降趨勢。一方面產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，各項(xiàng)比例日趨協(xié)調(diào)。服務(wù)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)等低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2012年，服務(wù)業(yè)增加值占比提高了2個(gè)百分點(diǎn)，首次突破40%，完成了預(yù)定目標(biāo)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（主要指新材料技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)）產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重提高了3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到29.1%。另一方面能源結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。清潔能源如：水電、風(fēng)電等從無到有、由小到大，在山東省能源消費(fèi)格局中占有的分量越來越重。山東省新能源發(fā)電裝機(jī)占總裝機(jī)的8.1%，達(dá)到了591萬KW；余能發(fā)電裝機(jī)占總裝機(jī)的2.1%，達(dá)到154萬KW；外電入魯占全社會(huì)用電量的12.9%，達(dá)到488億KW。再者低碳化進(jìn)度加快。全省萬元能耗超額完成目標(biāo)，化學(xué)需氧量排放量比2011年分別下降了3.1%，SO2排放量比2011年分別下降了4.3%。淘汰落后產(chǎn)能生鐵、焦炭、粗鋼分別為150萬噸、60萬噸、40萬噸，關(guān)停小火電機(jī)組45.7萬KW。四是生態(tài)環(huán)境的破壞得以控制。森林覆被率恢復(fù)到23.5%，大氣主要污染物SO2、NO2、IP平均濃度同比分別下降10.8%、10.9%和4.4%,濕地面積增加到178.5萬HM2，省控59條重點(diǎn)污染河流按照既定目標(biāo)已全部恢復(fù)魚類生長。第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。第一產(chǎn)業(yè)可為第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)提供其發(fā)展所必須的原材料、能源、食物等，因此是國民經(jīng)濟(jì)中最根本、最基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展?fàn)顩r會(huì)直接促進(jìn)或制約著一個(gè)地區(qū)的發(fā)展。山東省的第一產(chǎn)業(yè)，近年來呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)向現(xiàn)代，由粗放向集約轉(zhuǎn)變的特點(diǎn)，結(jié)構(gòu)與布局越來越合理。以2012年山東省農(nóng)業(yè)發(fā)展為例：2012年山東省農(nóng)業(yè)內(nèi)部農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)及農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值分別為3960.6、107.0、2285.9、1267.1、325.1。與過去的幾年比較（圖1，2003-2012年山東省農(nóng)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)值構(gòu)成），以種植業(yè)為主的傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正逐漸改變，漁業(yè)、牧業(yè)等其他類資源的優(yōu)勢已經(jīng)能夠得到一定程度的發(fā)揮，第一產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)正呈多樣化發(fā)展的態(tài)勢，但根據(jù)數(shù)據(jù)農(nóng)業(yè)在第一產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值中的比重過大，達(dá)到49.85%，山東省第一產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍有待進(jìn)一步調(diào)整。第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。各個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐證明，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況會(huì)直接決定該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的程度。2012年，山東省第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到25735.73億元，占總產(chǎn)值的51.46%,比全國的比例偏高，在我國東部沿海的其他相當(dāng)?shù)氖》葜刑幹杏嗡?。從輕工業(yè)的產(chǎn)值與重工業(yè)的產(chǎn)值比看，2012年的比重為8:17，與沿海其它發(fā)展水平差不多的省份相比處于中間位置。羅斯托經(jīng)濟(jì)成長階段論告訴我們，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)由農(nóng)業(yè)向工業(yè)的調(diào)整到以工業(yè)為主再到第二產(chǎn)業(yè)比重的下降是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的準(zhǔn)備起飛階段、起飛階段、走向成熟階段；且其中輕工業(yè)的產(chǎn)值與重工業(yè)的產(chǎn)值比的變化體現(xiàn)了第二產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化的程度。根據(jù)這個(gè)理論，山東省的工業(yè)化程度仍未達(dá)到成熟階段。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。生產(chǎn)力的提高和社會(huì)的進(jìn)步必然要求第三產(chǎn)業(yè)越來越快速的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)的繁榮對(duì)于第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)都帶來了強(qiáng)有力的保障，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。2007-2012年山東省第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在總產(chǎn)值中的比例分別為：33.44%，33.48%，34.71%，36.61%，38.29%，39.98%。此數(shù)據(jù)顯示，山東省第三產(chǎn)業(yè)在GDP中占的比重越來越大，發(fā)展速度較快，呈遞增態(tài)勢。在其內(nèi)部結(jié)構(gòu)中，結(jié)構(gòu)比例日趨合理，但層次仍然偏低，發(fā)展空間較大。生產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快在第三產(chǎn)業(yè)中占的比值也連續(xù)增加，但對(duì)其投資的規(guī)模仍有待擴(kuò)大。值得注意的是一些虛擬經(jīng)濟(jì)如房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、收藏業(yè)等雖然也有增加但會(huì)帶來一些負(fù)面效應(yīng)。
2.存在的問題與障礙。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化水平較低。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化也可以稱為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化，其具體表現(xiàn)在一個(gè)國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占比重較大的產(chǎn)業(yè)逐漸由第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)繼而向第三產(chǎn)業(yè)逐次轉(zhuǎn)移的過程，它標(biāo)志著該國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低和發(fā)展階段、方向。根據(jù)《2013年山東省統(tǒng)計(jì)年鑒》中的資料，2012年由能源消耗大、附加值低第二產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值占山東省工業(yè)增加值的58.8%，而其它知識(shí)密集、高科技、高附加值的產(chǎn)業(yè)如IT、金融等產(chǎn)業(yè)的增加值所占比重較低。由此可看出山東省以“高投入、高消耗、高排放、不協(xié)調(diào)、難循環(huán)、低效率”為特征的粗放型經(jīng)濟(jì)增長模式還未得到改變。低碳技術(shù)相對(duì)來說較為落后。低碳技術(shù)涉及到三次產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的冶金、電力、石化、化工、建筑、交通等高能耗部門，具體內(nèi)容包括在煤的清潔高效利用、可再生能源及新能源的開發(fā)、CO2的捕獲與埋存、油氣及煤層氣資源的勘探開發(fā)等領(lǐng)域開發(fā)的有效控制溫室氣體排放的新技術(shù)。在低碳技術(shù)的角度看，發(fā)達(dá)國家的一次能源投入經(jīng)濟(jì)體的轉(zhuǎn)換效率即其綜合能效可以達(dá)到45%，而我們只有35%。但整體仍較為落后，且發(fā)展不平衡。要在低碳的視角下完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)優(yōu)化只能依靠先進(jìn)的低碳技術(shù)。近幾年來，山東省的創(chuàng)新能力指數(shù)一直徘徊于7-9位，處于第二梯隊(duì)?？傮w成績中等偏上，但相對(duì)于處第一梯隊(duì)的京、滬、粵、蘇來說，能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和循環(huán)經(jīng)濟(jì)于發(fā)展的技術(shù)還相對(duì)落后。詳細(xì)來看，某些重要領(lǐng)域的一些關(guān)鍵技術(shù)、產(chǎn)品還沒有實(shí)現(xiàn)自己的生產(chǎn)，如高濃度有機(jī)廢水治理、大型燃煤電廠煙氣脫硫等；缺乏對(duì)省內(nèi)資源綜合利用效率關(guān)鍵技術(shù)的一些信息的了解渠道。在具體實(shí)施節(jié)能減排時(shí)難度較大。一方面，低碳化整體水平較低，控制、治理污染的力度還不夠；另一方面，廢物資源化的程度較低。原因一是作為企業(yè)來說，大多數(shù)為了追求自身經(jīng)濟(jì)利益，主要能源以化石燃料等高碳能源為主，很少主動(dòng)研究、采用低碳能源；二是作為政府來說，有時(shí)不注重經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，片面看重GDP的增長，而忽視了資源、環(huán)境的問題，對(duì)企業(yè)的監(jiān)管不健全。成本回收存在困難。我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的投資主體一般有政府金融機(jī)構(gòu)或私人企業(yè)。山東省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的投資主體一般是政府，并且其中對(duì)于環(huán)境的投入相對(duì)來說較少。其次，隨著生產(chǎn)工藝的成熟、現(xiàn)代生產(chǎn)體系的形成，原材料的開采、加工的成本越來越低，使得廢棄物的再循環(huán)、利用的成本比購買新的原材料的成本更高；再者，山東省排污企業(yè)承擔(dān)的排污費(fèi)與修復(fù)實(shí)際造成的污染損害所需的費(fèi)用相差甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致成本回收存在困難。制度方面的障礙。法律法規(guī)體系中缺少形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)化發(fā)展的內(nèi)容。雖然我國已經(jīng)制定了一些相關(guān)的法律法規(guī)，比如《環(huán)境保護(hù)法》《節(jié)約能源法》《水污染防治法》等，但配套的法規(guī)仍然不完善，一些法規(guī)較籠統(tǒng)、可操作性不強(qiáng)，相互還存在不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象等，因此很難從制度上約束不利于環(huán)境優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的經(jīng)濟(jì)行為。配套措施不完善，執(zhí)法缺乏力度。相關(guān)法律法規(guī)制定生效后有關(guān)的實(shí)施條例或?qū)嵤┘?xì)則的制定與落實(shí)是非常必要的。否則會(huì)導(dǎo)致已有的法律法規(guī)出現(xiàn)指導(dǎo)性不夠，缺乏法律效力，監(jiān)管和執(zhí)法力度弱等問題。從而出現(xiàn)某些企業(yè)環(huán)保思想松懈，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與環(huán)境的保護(hù)。激勵(lì)機(jī)制的有效性有待進(jìn)一步提高。產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的環(huán)境“外部性”屬于“市場失靈”的問題，可通過政府的宏觀調(diào)控與環(huán)境經(jīng)濟(jì)刺激制度改善。但是山東省尚未建立完善的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)、合理費(fèi)用的機(jī)制，從而影響了產(chǎn)業(yè)生態(tài)化的發(fā)展。
二、探尋商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)出路
1.建立健全的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度
經(jīng)濟(jì)管理制度的建立對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說是至關(guān)重要的。一旦商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度上存在缺陷，就會(huì)對(duì)整個(gè)地產(chǎn)商產(chǎn)生重要的影響。因此，在商務(wù)地產(chǎn)管理中建立健全的經(jīng)濟(jì)管理制度，將商業(yè)地產(chǎn)中的資金監(jiān)督、財(cái)務(wù)活動(dòng)分析、經(jīng)濟(jì)管理、地產(chǎn)開發(fā)利潤分配等方面進(jìn)行研究，根據(jù)自身地產(chǎn)的性質(zhì)，建立一套有效的健全的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度，并要確保經(jīng)濟(jì)制度的有效落實(shí)，加強(qiáng)行政部門的執(zhí)行力。
2.加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理
提高商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理水平，首先要做好地產(chǎn)內(nèi)部的資金配置工作，確保實(shí)現(xiàn)商務(wù)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一管理和調(diào)配，盡量做到以最少的投資獲取最高的利潤，保證資金的合理使用，其次，商務(wù)地產(chǎn)要加強(qiáng)商務(wù)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，尋求并開拓低成本的籌資渠道，提高固定資產(chǎn)的使用率，減少閑置資金。最后，對(duì)于商務(wù)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)流通要進(jìn)行嚴(yán)格的把控，防止商務(wù)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)壞賬的情況。
3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍建設(shè)
想要加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍建設(shè)，首先要著重加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理人員的考核，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍的監(jiān)控，防止在商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部出現(xiàn)用人唯親的現(xiàn)象，防止腐敗現(xiàn)場的產(chǎn)生。其次，要加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍的培訓(xùn)，嚴(yán)格把握經(jīng)濟(jì)管理人員入職時(shí)的審核，商業(yè)地產(chǎn)還要提供經(jīng)濟(jì)管理人員進(jìn)的培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，保證財(cái)務(wù)管理人員具備任職資格。
4.在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中國家要充分的發(fā)揮宏觀調(diào)控作用
現(xiàn)代社會(huì)中國家發(fā)揮調(diào)控作用對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)想要合理的發(fā)展，離不開國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)通過配合國家的相關(guān)政策展開經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以便于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
