時間：2022-06-11 07:03:22
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇銀行貸款評估報告范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
為彌補新疆職業(yè)教育經(jīng)費投入不足，新疆維吾爾自治區(qū)教育廳于2013年申請利用5000萬美元世界銀行貸款發(fā)展新疆職業(yè)教育項目，涉及我區(qū)新疆農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學院、新疆輕工職業(yè)技術(shù)學院、烏魯木齊職業(yè)大學、新疆維吾爾醫(yī)學專科學校和新疆工程學院，主要建設(shè)校企合作和工學結(jié)合的職教體系，改善學校基礎(chǔ)設(shè)施和實訓設(shè)備條件等，項目發(fā)展目標為提升項目學校教育質(zhì)量和相關(guān)性，滿足新疆勞動力市場對學生技能的需求。目前，該項目已生效進入實施階段，本人主要承擔項目前期的文字翻譯工作，如：往來郵件、備忘錄、評估報告、貸款協(xié)議、項目協(xié)議、支付信等。結(jié)合2年的工作經(jīng)歷，與大家分享以下幾點體會：
一、熟悉項目申報流程及前期工作內(nèi)涵
項目前期申報和籌備需要在有限的時間內(nèi)走完國內(nèi)和世行兩套程序，既有不同之處，又有交集點。國內(nèi)方面：先向發(fā)改委提出項目立項申請，批準列入規(guī)劃備選項目后，著手準備項目建議書、可研報告、環(huán)境影響報告、資金申請報告、社會評估報告、少數(shù)民族發(fā)展計劃等，可研報告獲批后，財政出具評審意見，待資金申請報告獲批和各項報告獲國內(nèi)相關(guān)部門和世行認可后，方可進入談判，《項目協(xié)議》、《貸款協(xié)議》、《支付信》等法律文件簽署后90天內(nèi)項目生效；世行方面：項目獲批列入規(guī)劃備選項目后，世行陸續(xù)派出考察團、預(yù)鑒別團、技術(shù)援助團、準備團和預(yù)評估團，派團期間，協(xié)助項目單位敲定了人員機構(gòu)圖、邏輯框架、資金分配表、監(jiān)測指標表、年度計劃等，指導(dǎo)中方咨詢機構(gòu)完成社會評估報告、環(huán)境管理計劃和少數(shù)民族發(fā)展計劃的編制，并將英文翻譯版在世行和國內(nèi)相關(guān)單位網(wǎng)站公示。國內(nèi)前期程序完成后，進入項目談判、獲董事會批準、簽署法律文件、項目生效。由此可見，外資項目的前期籌備工作復(fù)雜，任務(wù)繁重，熟悉相關(guān)程序和內(nèi)涵有助于對往來郵件、備忘錄等資料的理解，從而將準確的信息及時傳達給項目辦，為開展下一步工作提供參考和依據(jù)。
二、積累縮略語表達
如對部門的簡稱：PMO，自治區(qū)項目辦、PIU，項目實施單位、MOE，教育部、MOF，財政部、XUARFD，新疆維吾爾自治區(qū)財政廳、XUARDRC，新疆維吾爾自治區(qū)發(fā)改委、XUARED，新疆維吾爾自治區(qū)教育廳、XUARAO，新疆維吾爾自治區(qū)審計廳、
IBRD，國際復(fù)興開發(fā)銀行、WB，世界銀行等；對報告和工作的簡稱：SA，社會評估報告、EMP，環(huán)境管理計劃、EMDP，少數(shù)民族發(fā)展計劃，F(xiàn)SR，可行性研究報告、TOR，工作任務(wù)大綱、PIP，項目執(zhí)行計劃、PP，采購計劃、FM，財務(wù)管理，TVET，職業(yè)教育、IE，影響力評價、M&E，監(jiān)測評估、PDO，項目發(fā)展目標、PET，省級專家組、BD，投標文件、ICB，國際競爭招標、NCB，國內(nèi)競爭招標、DA，專戶、PA，貸款協(xié)議、LA，項目協(xié)議、FMM，財務(wù)管理手冊、BER，評標報告、MTR，中期檢查等。往來郵件、備忘錄等材料中會出現(xiàn)大量的縮略語，如不熟知，會影響翻譯時間和質(zhì)量，所以在日常翻譯工作中，要注意積累對縮略語的表達。
三、學習專業(yè)術(shù)語含義
如貸款協(xié)議中的關(guān)鍵詞：Front-end Fee，先征費、Commit
ment Charge，承諾費、Variable Spread，浮動利差、Loan Funding，貸款資金、Counterpart Funding，配套資金、Grace Period，寬限期、Level Repayment，等額償還、The Closing Date，關(guān)賬日、Fiscal
Year，財年、Overtime Allowances，超時補貼等；采購方式：Shop
ping，詢價、Director-Contracting，直采、Quality-Based Selection，基于質(zhì)量的選擇、Selection Based on the consultants’ Qualifica
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號:1673-291X(2009)06-0069-02
近年來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新的增長點，但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。
一、中國房地產(chǎn)評估防范金融風險的現(xiàn)狀分析
中國的房地產(chǎn)評估行業(yè)還屬于一個年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發(fā)達國家相比還顯得陳舊。
為進一步防范房地產(chǎn)信貸風險，國務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務(wù)院關(guān)于嚴格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場。這些規(guī)定對于規(guī)范抵押評估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價師的抵押評估工作，產(chǎn)生了深遠的影響。
二、中國房地產(chǎn)評估防范金融風險存在的問題
（一）對抵押物價值過高評估
一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。
（二）不能準確把握抵押物隱含的風險
這一方面主要是由于評估師或評估機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>
（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估
房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。
（四）評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬
在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。
三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構(gòu)對貸款客戶進行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構(gòu)往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構(gòu)的封殺。
銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風險[2]。
（五）評估師隊伍素質(zhì)參差不齊
在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構(gòu)應(yīng)該對貸款負有相當?shù)呢熑?。但是在實際操作中，評估師或評估機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經(jīng)濟損失，然而評估師或評估機構(gòu)并不會承擔相應(yīng)的責任，銀行一般也不會把評估機構(gòu)告上法庭。
（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性
雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機構(gòu)實力不強，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現(xiàn)債權(quán)時處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
三、完善房地產(chǎn)評估防范房地產(chǎn)金融風險的措施
（一）評估理論和評估方法方面
1.借鑒國外的評估理論和方法
中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學依據(jù)，主觀性大。
2.對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善
在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當?shù)牟町悺?/p>
（二）評估師隊伍建設(shè)方面
1.嚴格評估師行業(yè)準入
日本的房地產(chǎn)評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產(chǎn)評估師僅有5298人。而中國從1995年實施考試制度以來，到2002年通過考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。
2.加強評估人員對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認知
評估人員對銀行抵押貸款安全性負有的責任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費用等三項內(nèi)容。
（三）評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會方面
1.評估行業(yè)主管部門最重要的責任就是制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度
隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴大，專業(yè)評估機構(gòu)的抵押評估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計，專業(yè)評估機構(gòu)抵押評估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評估機構(gòu)和評估師在抵押評估中負有重大的社會責任。但是許多評估機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負責任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度成為評估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。
2.加強評估行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)
雖然房地產(chǎn)評估師有自己的行業(yè)協(xié)會――房地產(chǎn)評估師學會，但就整個房地產(chǎn)評估市場來說，卻是由建設(shè)部、國土資源部和財政部分頭實施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評估師學會、土地評估師學會和注冊會計師學會各行其政，多頭管理，從而使評估標準難以統(tǒng)一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標準和評估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對同一標的物的評估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評估的權(quán)威性弱化。因此當前重要任務(wù)之一就是加強行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)。
3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競爭,切實保證機構(gòu)的獨立性
當前的房地產(chǎn)評估市場中，相當一部分評估機構(gòu)是由當初的政府機構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評估機構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過這層關(guān)系評估機構(gòu)能夠相對容易的獲得評估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場。評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競爭，促進行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會和評估機構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動。此外評估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會方面還可以通過建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫來為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。
（四）銀行抵押貸款估價管理方面
1.加強對抵押評估報告以及出具報告相關(guān)評估機構(gòu)的審核
中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結(jié)論的內(nèi)涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當?shù)脑u估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。
2.合理選擇評估機構(gòu)，共享評估機構(gòu)質(zhì)量保證資源
評估機構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評估機構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風險設(shè)置的一系列保證評估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有評估機構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽好、服務(wù)水平好的評估機構(gòu)，并與評估行業(yè)實現(xiàn)資源共享，為防范風險創(chuàng)造條件[4]。
參考文獻：
[1]陳平.房地產(chǎn)評估能有效防范金融風險[J].中國房地產(chǎn)金融：開發(fā)與經(jīng)營，2006，（6）.
目前，商業(yè)銀行一般在以下貸款環(huán)節(jié)引入中介機構(gòu)：企業(yè)申請貸款提供的財務(wù)報表需審計時引入會計師、審計師事務(wù)所；對具備貸款條件而無抵押物的企業(yè)發(fā)放貸款時引入擔保公司；抵押物價值認定時引入評估機構(gòu)；房地產(chǎn)等貸款辦理時引入登記機構(gòu)（主要包括房地產(chǎn)交易所、國土局、工商局、車管所等機構(gòu)）；抵押物登記有瑕疵或有權(quán)審批人要求辦理公證時引入公證機構(gòu)（主要是各地公證處、律師事務(wù)所）；房屋、汽車等抵押財產(chǎn)需要保險時引入保險中介機構(gòu)；發(fā)生貸款糾紛、訴訟時引入律師事務(wù)所。
二、商業(yè)銀行貸款中介活動的社會環(huán)境
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和社會專業(yè)化分工的深化，社會中介市場發(fā)展迅速，但在行業(yè)、地區(qū)、資質(zhì)等方面的發(fā)展不平衡現(xiàn)象較為突出。
目前，參與商業(yè)銀行貸款中介機構(gòu)已非常之多，僅與某國有銀行廣東省分行有業(yè)務(wù)合作的中介機構(gòu)就達200多家。由于各家商業(yè)銀行所處的地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的差異，市場環(huán)境不同，很多地方性法規(guī)也不一樣，中介機構(gòu)市場發(fā)育程度不同，造成商業(yè)銀行貸款中介活動的社會環(huán)境差異很大，十分復(fù)雜。
整體而言，除公證機構(gòu)外，其他類型的中介機構(gòu)行業(yè)準入門檻都比較低，因此行業(yè)競爭較為激烈，公司資質(zhì)也參差不齊。同時，目前全國和各地對中介機構(gòu)基本都沒有統(tǒng)
一、成熟、完備的法律規(guī)范和行業(yè)監(jiān)管制度，因而，其在運行過程中主要以自律為主，缺乏有效監(jiān)管。
另外，現(xiàn)實中各種中介機構(gòu)被簡單條塊分割，歸屬不同的行業(yè)管理部門，各行業(yè)自行規(guī)定各種執(zhí)業(yè)資格，如財政部門管理會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估公司；國土部門管理土地評估機構(gòu)資質(zhì)；房管部門管理房地產(chǎn)估價師資質(zhì)等，甚至有的中介機構(gòu)（如各種擔保機構(gòu)）沒有明確的監(jiān)管部門。因此，各種管理部門的監(jiān)管尺度不一，亦存在監(jiān)管真空。而銀行又不得不面對不同行業(yè)的中介機構(gòu)，資質(zhì)鑒別、機構(gòu)選擇、報告使用等方面都存在較大困難。
三、商業(yè)銀行與中介機構(gòu)的關(guān)系
從根本上講，商業(yè)銀行與中介機構(gòu)由于利益關(guān)系聯(lián)系在一起。在貸款活動中，商業(yè)銀行處于主導(dǎo)地位，中介機構(gòu)則是被選擇和被使用的角色。但是，中介機構(gòu)對商業(yè)銀行來講也是一把“雙刃劍”，一方面，它在推動商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展、防范貸款業(yè)務(wù)風險方面具有積極、重要的作用；另一方面，如果商業(yè)銀行對中介機構(gòu)選擇不當、疏于管理或過分依賴，也可能會帶來較大的風險隱患。因而，商業(yè)銀行與中介機構(gòu)的基本關(guān)系可歸結(jié)為：商業(yè)銀行應(yīng)該如何選擇和變更中介機構(gòu)；商業(yè)銀行如何使用中介機構(gòu)提供的服務(wù)；中介機構(gòu)服務(wù)的收費狀況（即具體的利益關(guān)系）；中介機構(gòu)對商業(yè)銀行信貸決策及管理的影響；商業(yè)銀行對中介機構(gòu)業(yè)務(wù)活動的管理。
1商業(yè)銀行對中介機構(gòu)的選擇和變更
目前，雖然各家商業(yè)銀行并沒有統(tǒng)一的選擇中介機構(gòu)的制度和模式，但在與中介機構(gòu)合作中普遍持較為謹慎的態(tài)度。
商業(yè)銀行在篩選中介機構(gòu)時，具有較為嚴格的程序和標準。主要考察中介機構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格、資質(zhì)水平、誠信情況、服務(wù)質(zhì)量、收費合理性等，一般采取公開選聘的方式，通過內(nèi)部評審小組評定，從綜合評級較高、地區(qū)排名靠前、實力強、誠信度高、無違規(guī)違紀記錄的中介機構(gòu)中選擇數(shù)家簽訂合作協(xié)議。
同時，大多數(shù)商業(yè)銀行對入選的中介機構(gòu)實行動態(tài)管理，每年進行考核和評價，及時淘汰、調(diào)整、補充。個別銀行還要求中介機構(gòu)交納一定額度的保證金，對其執(zhí)業(yè)活動起到約束作用。如發(fā)現(xiàn)中介機構(gòu)提供的報告內(nèi)容不完整、數(shù)據(jù)明顯不實甚至弄虛作假等現(xiàn)象，將終止合作關(guān)系。
不過，也有些銀行并不直接對中介機構(gòu)進行選擇和變更，除登記機構(gòu)由商業(yè)銀行按法定程序指定外，其他中介機構(gòu)一般都由借款人自由選擇。一般是在中介機構(gòu)出具的報告對銀行審查分析等工作產(chǎn)生較為嚴重的誤導(dǎo)性作用時，商業(yè)銀行才會建議借款人重新選擇中介機構(gòu)，并重新提供相關(guān)報告。
2商業(yè)銀行對中介機構(gòu)出具報告的使用及評估
據(jù)調(diào)查，商業(yè)銀行在貸款過程中一般都會尊重中介機構(gòu)的服務(wù)成果，對符合銀行要求的報告，會在信貸評審報告中給予認可，并作為貸款決策的依據(jù)之一。
針對有疑問的審計報告，經(jīng)過銀行調(diào)查了解，如果確屬企業(yè)提供虛假財務(wù)信息，則一方面將企業(yè)的信用等級降級，另一方面將沒有盡職的會計師事務(wù)所和會計師列入銀行內(nèi)部的黑名單，并通報各級審查部門。視情形嚴重程度，對出問題會計師事務(wù)所及其會計師審計的其他企業(yè)報告從嚴審查，或不予采信，并要求貸款方委托其他事務(wù)所另行審計。
針對評估機構(gòu)出具的評估報告，銀行一般會成立內(nèi)部審核小組對抵質(zhì)押物進行二次評估。內(nèi)部審核小組運用自身掌握的知識，結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，對抵質(zhì)押物自行進行評估，再將兩次評估結(jié)果進行比較。如果差別較大，經(jīng)核實是評估機構(gòu)未盡責或故意弄虛作假，則會對該評估機構(gòu)提供的其他評估報告從嚴審查或不予采信，并要求貸款方另選評估機構(gòu)重新評估抵質(zhì)押物。
3商業(yè)銀行貸款中介機構(gòu)的收費狀況
現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款中介活動收費一般分為兩類：一是允許客戶自由選擇中介機構(gòu)的銀行，中介費用一般都由客戶承擔，銀行并不介入收費標準的制定和磋商；二是由銀行指定引入的中介機構(gòu)，其費用標準一般由銀行制定或者參照國家有關(guān)部委規(guī)定。
按市場經(jīng)濟原則，不同中介機構(gòu)的收費標準也會不同，但由于激烈競爭，同一地區(qū)同一性質(zhì)的中介機構(gòu)收費差異一般也不會很大。據(jù)調(diào)查了解，目前中介市場的確并存“收費較高”和“超低價競爭”兩種現(xiàn)象。一方面，在有政府強制性規(guī)定、行業(yè)壟斷較高、市場風氣不正的地區(qū)和中介機構(gòu)類型中，收費偏高。另一方面，“超低價競爭”在機構(gòu)數(shù)量多、收費缺乏標準的中介市場上相當突出。違背市場原則和成本約束的超低收費，會導(dǎo)致中介機構(gòu)偷工減料、違反程序、迎合客戶、敷衍了事等不良現(xiàn)象叢生，危害中介市場的健康發(fā)展。
4中介機構(gòu)對銀行信貸決策及管理的影響
在具體的信貸業(yè)務(wù)過程中，銀行一般會在貸前調(diào)查、授信評審、簽約核保、抵押登記等環(huán)節(jié)上進行獨立操作，但在決策時會適度參考中介機構(gòu)提供的信息或數(shù)據(jù)。律師事務(wù)所的法律服務(wù)特別是貸前的法律審查意見總體上為參考性意見，對銀行貸款審批有重要影響，但不起決定性作用。
5商業(yè)銀行對中介機構(gòu)業(yè)務(wù)活動的管理
商業(yè)銀行對中介機構(gòu)的管理內(nèi)容一般包括：中介機構(gòu)的甄選、資格年審以及退出管理等，并在服務(wù)收費、時效性方面提出要求。商業(yè)銀行在與中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)合作過程中，會對中介機構(gòu)的服務(wù)水平、員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)道德、評估公平性進行考核。
有些銀行會根據(jù)總行以及監(jiān)管部門的有關(guān)法規(guī)及要求，按照職能分工對中介機構(gòu)進行監(jiān)管。需要特別指出的是對于擔保公司的選擇。近年，各類型的擔保機構(gòu)發(fā)展迅速，但由于其經(jīng)營風險較大，行業(yè)定位不明確，存在資質(zhì)、經(jīng)營管理水平較低且缺乏有效的行業(yè)管理等問題。商業(yè)銀行在辦理涉及專業(yè)擔保公司的信貸業(yè)務(wù)時，一般都會對專業(yè)擔保公司進行嚴格調(diào)查，由總行統(tǒng)一授信，并實現(xiàn)限額管理。
四、商業(yè)銀行貸款中介活動中存在的主要問題
1銀行貸款中介機構(gòu)誠信意識普遍比較薄弱，給商業(yè)銀行經(jīng)營帶來一定風險隱患
壓力測試是一種以定量分析為主的風險分析方法。本文結(jié)合國內(nèi)實際(長沙某銀行相關(guān)資料),系統(tǒng)全面地測試分析我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險壓力并提出相關(guān)政策建議。
一、描述目標資產(chǎn)、業(yè)務(wù)組合,確定承壓對象和承壓指標
以長沙市某銀行為例,取其2011年12月31日的貸款數(shù)據(jù)。首先,如果房產(chǎn)項目只租不售,或是政策性經(jīng)濟適用房、動拆遷房等,雖然也是廣義上的房地產(chǎn)開發(fā),但與一般項目的資金來源、資金回籠方式完全不同,故取該銀行住房開發(fā)貸款去除了報告日此類貸款后的數(shù)據(jù),最后確定的樣本為恒大、保利、世紀金源、萬科、萬達、北辰實業(yè)、廠房集團、融科、運達、通用地產(chǎn)、香港新世界、宜居地產(chǎn)等12家企業(yè),30個項目,涉及貸款合同金額為42億元。截至2011年12月31日,貸款余額為38億元,時點的不良貸款率為0。承壓對象是銀行的資本充足率,承壓指標是一年后即2012年12月31日房企的銷售利潤率和銀行的不良貸款率。
二、分析壓力因素,確定壓力指標
壓力因素主要是項目銷售價格的下降和基準利率的上調(diào)。
2011年,長沙市內(nèi)六區(qū)商品房成交均價為7 535元/平方米,同比增長36%,樓價再創(chuàng)新高。上半年政策密集調(diào)控,“新國八條”、限貸、限購、限價、加息接踵而來,房地產(chǎn)下半年開始出現(xiàn)回落,投資主體結(jié)構(gòu)和市場供需關(guān)系發(fā)生改變,四季度成交量出現(xiàn)大幅下滑,價格增速放緩。年內(nèi)央行三次加息,5年期貸款利率10年來首破7%。根據(jù)這一態(tài)勢,再結(jié)合長沙市居民逐漸提高的可支配收入水平,綜合考慮后選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售價格和5年期貸款利率作為壓力指標。
三、數(shù)據(jù)來源與研究思路展示
數(shù)據(jù)主要來自銀行內(nèi)部數(shù)據(jù),主要來源有各信息系統(tǒng)如WIND資訊金融終端及每個項目的評估報告。對每個項目,為獲得其將來的銷售利潤率,需要詳細分析其現(xiàn)金流出(包括支出成本、費用等),以及現(xiàn)金流入(包括股東投入、銀行借款、銷售收入)。這些數(shù)據(jù)是逐個項目從信息系統(tǒng)和項目評估報告中獲得,本次壓力測試采集了以下五張表的數(shù)據(jù)。
(一)基本情況表(見下頁表1)
表1反映了貸款組合最基本的要素信息如項目名稱、貸款期限等。
(二)項目評估表(見下頁表2)
表2反映了項目原始的成本費用構(gòu)成,該部分信息是銀行風險經(jīng)理嚴格按照評估報告所寫,特別是表中預(yù)測銷售價格由于是審批和辦理抵押的關(guān)鍵信息,所以在項目評估階段一般比較保守,該值一般取得比較低。
(三)資金投入進展表
對每個項目需要獲得其資金來源的信息,以確定資金來源構(gòu)成進而確定資金成本。如下頁表3所示。通過表3可以清晰地反映預(yù)算總投資和實際總投資的執(zhí)行情況,以及總投資中貸款占的比重。
(四)銷售進展表
在分析了項目的成本和費用后,就應(yīng)該進一步分析項目將來產(chǎn)生的經(jīng)營性現(xiàn)金流入。下頁表4反映了項目的銷售進展情況,包括已銷售面積、已銷售價格以及剩余銷售面積。已銷售面積和剩余銷售面積之和應(yīng)與評估表中項目建筑面積一致。最后是在售同類房產(chǎn)目前均價,反映的是未進行預(yù)售項目的同類房產(chǎn)的參照價格。
(五)財務(wù)報表
上述四張表大體上反映的是該項目一段時期內(nèi)的發(fā)生數(shù),為流量信息。為更精確地反映企業(yè)在壓力時點的存量狀況,還應(yīng)知道企業(yè)在壓力時點的財務(wù)報表。如下頁表5所示。
通過資產(chǎn)負債表可以比較企業(yè)自籌資金的到位情況,核算科目、企業(yè)銷售收入等項目是否合理,以及企業(yè)的貸款金額是否已全部到位等。
壓力測試的準確性與數(shù)據(jù)質(zhì)量的好壞密切相關(guān)。由于壓力測試的數(shù)據(jù)來源較多,來自不同的系統(tǒng),所以本次測試采用多張表的方式采集數(shù)據(jù),每張表的數(shù)據(jù)都來自同一系統(tǒng)以保證數(shù)據(jù)的連貫和合理性,也便于測試人員發(fā)現(xiàn)明顯的數(shù)據(jù)差錯和邏輯錯誤?？紤]到數(shù)量較少,而且項目之間差異較大,不太適合統(tǒng)計模型,所以決定采用自下而上的財務(wù)模型法,即利用財務(wù)模型測算每個項目在壓力下從2011年01月01日到貸款到期日之間產(chǎn)生的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入,以此判斷是否有足夠的現(xiàn)金流量歸還貸款。
四、壓力測試情景設(shè)計過程與結(jié)果
壓力測試情景一:分別假設(shè)項目的基準銷售價格在2011年12月31日的基礎(chǔ)上分別下降10%、20%、25%三種情況。而在確定壓力下的銷售價格是在以下三種價格中取最小,分別是:(1)若項目已經(jīng)有預(yù)售價格,則記該價格為P預(yù)售;(2)若項目有詳盡地域同類同質(zhì)項目的銷售價格,則記該價格為P同類;(3)從項目評估報告中取得該項目的評估價格為P評估。假設(shè)壓力情景為房價下跌10%,則壓力價格為:P壓力=min(90%×P預(yù)售,90%×P同類,P評估) ①
在此,評估價格沒有乘以90%是因為,根據(jù)實際情況銀行貸款的評估報告是在實際發(fā)放貸款之前,即2010年就完成了,而彼時長沙地區(qū)的房價相較2年后而言比較低,可直接作為壓力價格。
壓力測試情景二:考慮最不利的情景,假設(shè)項目的基準銷售價格
在2011年12月31日的基礎(chǔ)上下降25%后,同時5年期貸款利率分別上漲0.25和0.5個百分點,在此情況下,不但企業(yè)的銷售收入將下降,同時財務(wù)費用和資金成本也將增加。
五、壓力測試模型構(gòu)建
9.計算其他壓力情景下的項目盈虧。將壓力下的銷售價格分別換成下跌20%和25%,重復(fù)上述步驟2至8,分別計算即可。 10.計算在5年期貸款利率上升時的項目盈虧?？紤]最不利的情景,房價下跌25%,貸款利率分別上漲0.25和0.5個百分點,即將步驟6的r分別加上0.25%和0.5%即可再計算項目利潤。
六、壓力測試模型運算結(jié)果分析
根據(jù)以上過程,逐個計算所有的30個項目,匯總后,僅考慮銷售價格下降因素可以得到表6結(jié)果。結(jié)果表明,在銷售價格分別下降10%、20%和25%的情況下,可能虧損的項目個數(shù)分別為1個、3個和4個,可能形成的不良貸款分別為3億元、5.8億元和7.2億元,可能造成的損失分別為2億元、2.8億元和4.2億元。在25%壓力價格下并考慮貸款利率的上調(diào),可以得到表7結(jié)果。結(jié)果表明,在銷售價格下降25%的情況下,5年期貸款利率分別上調(diào)0.25和0.5個百分點,則可能虧損的項目數(shù)分別為2個和6個,可能形成的不良貸款額分別為14億元和23億元,可能由此造成的損失為6.5億元和9.7億元。
現(xiàn)在開始分析該銀行的資產(chǎn)狀況。在上述各壓力情景下,銀行的不良貸款會相應(yīng)增加,于是就需要相應(yīng)地提高貸款損失準備金,從而減少資本和風險加權(quán)資產(chǎn),資本充足率也會相應(yīng)減少。
假設(shè)該銀行的貸款資產(chǎn)狀況如表8所示。
再由表6和表7的數(shù)據(jù),在假設(shè)房價下跌10%的情形下,涉及的貸款合同余額為300 000 000元,即假設(shè)現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)貸款D2中的300變?yōu)椴涣假J款(NPLs)。假設(shè)對新增的不良貸款需要25%的貸款損失準備金,需要增加75 000 000元,使得銀行的資本減少為6 391 200(D14-75)。詳細結(jié)果如表9所示。
從以上數(shù)據(jù)可以看出,沖擊前的銀行資本充足率為7.9%,符合《巴塞爾協(xié)議3》對6%的核心資本充足率要求。沖擊之后的資本充足率變?yōu)?.67%,遠低于監(jiān)管要求,可以看出,在房價下跌10%的壓力情景下,銀行資產(chǎn)面臨較大的風險。
七、相關(guān)政策和建議
根據(jù)本次壓力測試結(jié)果,一定程度上反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率主要與以下因素有關(guān):
(一)與房地產(chǎn)的成本尤其是土地成本有關(guān)
該銀行貸款項目主要是全國性的大公司如萬科、保利、恒大等,與本地區(qū)房地產(chǎn)通過出讓方式得到較為便宜的地價不同,這些公司主要通過拍賣或購買項目拿地,故土地成本即所謂的地根相對較高。這也決定了這些開發(fā)企業(yè)必須快進快出,及時回籠資金去購買新地,所以往往首先降價的便是這些公司。
二、專業(yè)專注的項目貸款評估是消除弊端的有效手段
設(shè)置獨立的評估部門是革除弊端的捷徑。設(shè)置獨立于信貸部門的評估部門是評估專業(yè)專注的保障，是現(xiàn)代商業(yè)銀行貸款流程中的必需環(huán)節(jié)。
信貸與評估作為兩個不同的職能部門分立的必要性如下：一由貸款項目評估的本質(zhì)特征決定。評估只有獨立于信貸部門，才有可能克服傳統(tǒng)體制下信貸部門“貸前、貸后統(tǒng)管”“任務(wù)當先、風險靠后”等弊端，保證項目評估的客觀準確。二是信貸部門立項、評估部門評估、審批部門決策的三權(quán)分立的信貸管理體系， 不僅適應(yīng)商業(yè)銀行風險管理的要求，也實現(xiàn)了信貸管理職能在不同部門的分工合作與相互制約，是商業(yè)銀行經(jīng)營管理體制上質(zhì)的飛躍。三是只有評估部門獨立，才會保證其專業(yè)化、知識化、科學化的推進， 做到專業(yè)專注，才能更好的提高評估質(zhì)量，實現(xiàn)防范項目貸款風險的目標。
三、商業(yè)銀行貸款項目評估部門的職能及定位
要發(fā)揮貸款項目評估的職能作用，首先是項目評估的職能定位明確、再次是培養(yǎng)造就項目評估的合格人才。項目評估體系的未來組織形式是：公司制， 其特征是：完全市場化?？紤]我國現(xiàn)階段的金融環(huán)境其合理的模式應(yīng)為：對內(nèi)作為商業(yè)銀行的職能部門， 對外則應(yīng)是能夠受到社會認可的咨詢評估機構(gòu)。
1、項目評估部門的基本職能，項目評估部門應(yīng)作為商業(yè)銀行中的一個專業(yè)專注的職能部門。其主要職能包括但不限于：（1）憑借專業(yè)經(jīng)驗對專注行業(yè)的信息進行收集、整理、加工和傳遞， 為信貸決策、管理提供支持；（2）在權(quán)限內(nèi)直接開展項目評估工作。依照貸款管理制度，根據(jù)評估授權(quán)，對貸款項目進行客觀公正、科學規(guī)范、獨立自主的評估，最終以評估報告給出結(jié)論，對項目所需信貸資金做出定性判斷（貸與不貸）以及定量判斷（貸多貸少、期限長短、價格高低、擔保抵押等）；（3）主要包括：研究制訂貸款項目評估管理制度、工作程序、評估標準和評估方法， 指導(dǎo)、檢查、督促、考核項目評估工作， 培訓評估人員等；（4）建設(shè)有行外專家兼審機構(gòu)的商業(yè)銀行，其還需對外聘項目評估專家的資格審查、選聘、調(diào)用、考核和管理等工作。
2、項目評估職能的定位依據(jù)。首先由信貸資產(chǎn)管理制度的核心風險管理要求決定， 其基礎(chǔ)是我國的《商業(yè)銀行法》和《中國商業(yè)銀行貸款管理制度》等文件。其次是由項目管理等學科原理對于項目評估體系所要求的組織結(jié)構(gòu)和框架的規(guī)范性決定。項目評估作為信貸業(yè)務(wù)的必須環(huán)節(jié)，應(yīng)按照與信貸部門平行設(shè)立原則組建， 必須建立以一級法人為核心的、分級授權(quán)管理的體系。以中國建設(shè)銀行為代表的國內(nèi)商業(yè)銀行已經(jīng)在一級分行設(shè)專職評估部門，按照授權(quán)開展項目評估工作，在大量培養(yǎng)專業(yè)評估人才的同時，也開始嘗試聘請系統(tǒng)外專家參與項目評估審批。
四、商業(yè)銀行貸款項目評估部門運行的相關(guān)事項
1、確立評估部門的評估權(quán)限是其基礎(chǔ)的制度保證：（1）評估部門應(yīng)該被授予貸款項目的評估權(quán)。同時，上一級部門以項目規(guī)模、貸款金額、貸款期限等作為依據(jù)向下授權(quán)。（2）授予評估部門在評估過程中獨立行使職責的評估權(quán)，不受任何部門和個人干預(yù)。（3）授予并尊重評估部門對所評估項目的否決權(quán)。
2、理順信貸與評估部門之間的關(guān)系。只有準確、合理地界定兩者的權(quán)、責、利，才能減少貸款管理過程中的責任盲區(qū)，充分協(xié)調(diào)兩部門達到協(xié)同配合防范控制信貸風險、提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量的目的。
3、建立貸款項目決策的雙向權(quán)力制衡機制。評估部門成立后， 其做為信貸部門與審批部門承上啟下的環(huán)節(jié)，應(yīng)制定規(guī)則， 以形成責權(quán)的雙向制衡機制。一是信貸部門須尊重評估部門的權(quán)力， 對未經(jīng)評估的貸款項目， 不得發(fā)放貸款；對經(jīng)過評估部門評估被否決的項目，貸審部門不得審批。而評估作為貸款項管理過程的中間環(huán)節(jié)， 不能界入項目的前期準備， 包括調(diào)查立項、篩選等過程；二是除不可抗力的因素外，評估部門應(yīng)對所評估的貸款項目和所作出的評估結(jié)論承擔一定的評估責任；三是審批部門對評估部門的評估報告和評估結(jié)論如有異義， 可令其復(fù)評。
現(xiàn)階段，商業(yè)銀行信貸體制能夠制訂和建立信貸部門立項、評估部門評估、審批部門審批的三位一體的商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)操作系統(tǒng)，從制度上規(guī)范貸款立項、評估、審批行為， 保證項目貸款的質(zhì)量，將商業(yè)銀行的信貸風險降到最低 。而作為專業(yè)專注的評估部門，是銜接信貸和審批部門的重要一環(huán)，其未來發(fā)展方向應(yīng)該是實現(xiàn)專家評估制度， 走專業(yè)化、電子化、系統(tǒng)化、市場化的道路， 從根本上實現(xiàn)評估方法的科學性， 提高評估結(jié)論的準確性， 樹立評估工作的權(quán)威性。
參考文獻：
[1]繳秀民.銀行固定資產(chǎn)貸款項目評估實務(wù).中央編譯出版社
抵押物品的評估屬于資產(chǎn)評估的范疇，資產(chǎn)評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對價值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應(yīng)根據(jù)該評估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產(chǎn)價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。
一、即期價值修正法和到期價值估計法
（一）即期價值修正法
運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟性貶值）。
其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。
（二）到期價值估算法
其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產(chǎn)以強制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評估資產(chǎn)的清算和強制變現(xiàn)價值。
其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=V（S，T）*R
S：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T：影響評估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。
β=V（S，T）：解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）
最后，通過經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評估值應(yīng)占的比重，得到最終的評估值。假設(shè)以即期價值修正法得到的資產(chǎn)評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產(chǎn)評估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2
二、運用SPSS軟件進行回歸分析
廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數(shù)額和實際回收額的數(shù)據(jù)：
以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統(tǒng)計軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程：
貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F(xiàn)統(tǒng)計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。
從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關(guān)系數(shù)為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評估值，評估師要充分認識抵押資產(chǎn)的價值特性、影響其價值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價值因素關(guān)系，確定恰當?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。
三、小結(jié)
通過引入統(tǒng)計方法，在抵押資產(chǎn)評估中確定即期修正值和到期價值的系數(shù)時，對傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計方法在抵押資產(chǎn)評估中的一個發(fā)展。
參考文獻:
[1]馬慶國.管理統(tǒng)計——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評估[J].審計理論與實踐，2002，(9).
抵押物品的評估屬于資產(chǎn)評估的范疇，資產(chǎn)評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對價值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應(yīng)根據(jù)該評估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產(chǎn)價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。
一、即期價值修正法和到期價值估計法
（一）即期價值修正法
運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟性貶值）。
其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。
（二）到期價值估算法
其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產(chǎn)以強制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評估資產(chǎn)的清算和強制變現(xiàn)價值。
其計算模型為抵押資產(chǎn)價值評估值Y=V（S，T）*R
S：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T：影響評估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。
β=V（S，T）：解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）
最后，通過經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評估值應(yīng)占的比重，得到最終的評估值。假設(shè)以即期價值修正法得到的資產(chǎn)評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產(chǎn)評估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2
二、運用SPSS軟件進行回歸分析
廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數(shù)額和實際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：
以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統(tǒng)計軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程：
貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F(xiàn)統(tǒng)計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。
從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關(guān)系數(shù)為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評估值，評估師要充分認識抵押資產(chǎn)的價值特性、影響其價值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價值因素關(guān)系，確定恰當?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。
三、小結(jié)
通過引入統(tǒng)計方法，在抵押資產(chǎn)評估中確定即期修正值和到期價值的系數(shù)時，對傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計方法在抵押資產(chǎn)評估中的一個發(fā)展。
參考文獻:
[1]馬慶國.管理統(tǒng)計——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學教育出版社，2002，(8).
關(guān)鍵詞：世界銀行；項目評估體系；貸款
在借款國完成項目準備的各項工作、提出項目報告書之后，世行就著手對項目進行評估。項目評估的主要依據(jù)是借款人在項目準備階段所完成的各種材料，如可行性研究報告、項目實施計劃、項目運行計劃、環(huán)境影響評價報告、移民安置規(guī)劃報告等、評估往往要進行實地考察，以全面、系統(tǒng)的評審項目的各個方面，對項目的評審與檢查主要集中在六個方面：技術(shù)、機構(gòu)、經(jīng)濟、財務(wù)、環(huán)境與社會。
1.技術(shù)方面
世行在評估項目的技術(shù)可行性時候，要求項目設(shè)計合理，在工藝上處理得當，并且符合一般公認的標準。技術(shù)評估涉及到工程設(shè)施的規(guī)模、選址和具體布置等問題，擬采用的設(shè)備和運行方式，以及執(zhí)行項目是否符合實際情況，達到預(yù)期產(chǎn)出水平的可能性多大等。另外，項目評估團還將詳細考察技術(shù)代替方案、擬采用的解決措施以及預(yù)期效果等。
技術(shù)評估的關(guān)鍵是審查費用的估算和氣所依據(jù)的工程技術(shù)數(shù)據(jù)是否合理，分析這些估算是否為項目可能遇到的自然風險和物價風險留有余地。技術(shù)評估還要審查項目采購工作的安排是否符合世行的要求，工程監(jiān)理與咨詢服務(wù)是否安排妥善，并審查項目對人和自然環(huán)境的潛在影響，務(wù)必使得不利影響得以控制或者盡量減少。
2.機構(gòu)方面
世行特別重視項目執(zhí)行機構(gòu)的組織與管理。世行認為，無論資金流動和物質(zhì)設(shè)施建設(shè)的價值有多大，從長遠的角度來看，其重要性都不如建立一個健全的機構(gòu)體系。實踐證明，一個國家的組織機構(gòu)、人事制度、工資待遇、管理體制等對于項目計劃的制訂和實施具有非常重要的影響。因此，世行在進行項目評估時候，要求項目具備以下條件：
合理的內(nèi)部組織機構(gòu)
擁有一定水平的、能夠勝任工作的管理人員與一線人員
合格的技術(shù)人員
必要的培訓設(shè)施
有效的信息交流渠道，并與本國有關(guān)部門保持良好的協(xié)作關(guān)系
在項目管理上能夠使用網(wǎng)絡(luò)分析法、計劃評審法、層次分析法等科學方法
在必要情況下改變項目的政策及實施內(nèi)容的能力
3.經(jīng)濟方面
通過幾個互為替代的方案的效益費用分析從而選擇最優(yōu)的開發(fā)方案，并評價項目實施對國民經(jīng)濟產(chǎn)生的影響，世行對這種效益成本分析在評估階段做最后的審定與評價。經(jīng)濟分析需要注意以下四點
從宏觀的角度分析項目對國家開發(fā)目標所做的貢獻
從項目對社會同的有用產(chǎn)品和服務(wù)及項目所耗用的全社會有用的資源才考察項目的效益和成本
要使用影子價格、影子匯率、影子工資和贖回折現(xiàn)率等社會參數(shù)，以消除貿(mào)易限制、稅收、補貼等政策性因素對成本和效益的真正經(jīng)濟價值的歪曲
運用經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟內(nèi)部收益率、經(jīng)濟效益費用比等指標來評價項目優(yōu)劣
4.財務(wù)方面
世行進行項目財務(wù)評估的一個重要目的就是要保證項目的實施有充足的資金來源。世行一般不貸給項目所需的全部費用，而只提供項目所需外匯部分的費用，項目所需的其余費用要國內(nèi)配套資金或其他來源如聯(lián)合貸款解決。借款國應(yīng)擬定一個具體的項目資金安排計劃，以保證按時提供項目實施過程中所需的資金。世行在進行評估時要對包括世行擬提供的貸款在內(nèi)的全部籌資計劃進行審查確定。
對于盈利性項目，世行的財務(wù)評估還要考慮項目單位能否償還所有債務(wù)，包括世行貸款的本息，是否有足夠的流動資金，以及能否利用其內(nèi)部資產(chǎn)增值等等。為此，世行在進行財務(wù)評估時都要求項目單位提供其全單位的資產(chǎn)負債表、收益表和現(xiàn)金流量表等，并通過這些資料對企業(yè)的財務(wù)情況進行仔細的分析研究，同時對未來情況作出預(yù)測。
5.環(huán)境方面
環(huán)境分析的內(nèi)容因項目性質(zhì)和類型不同而各異。一般來說，存在兩方面的環(huán)境問題，一是由于自然資源利用不當，使得生態(tài)惡化，例如農(nóng)林牧業(yè)的過度開發(fā)利用，使大面積的植被受到破壞，造成水土流失、土地荒漠化以及氣候異常等問題，這類問題被稱之為生態(tài)環(huán)境問題。我國黃土高原地區(qū)的生態(tài)破壞與水土流失問題就屬于這種類型。二是指工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人類生活排放的廢物超過環(huán)境的自凈能力而引起的環(huán)境污染，如空氣污染、水污染和廢物污染等。一般來說，發(fā)展中國家以前者居多，發(fā)達國家以后者為甚，我國是發(fā)展中國家，技術(shù)經(jīng)濟落后，這兩類環(huán)境問題都兼而有之，而且情況十分嚴重，環(huán)境治理與環(huán)境污染控制任務(wù)艱巨。因此，新上的建設(shè)項目包括世界銀行貸款項目必須十分注意環(huán)境保護工作。
6.社會方面
在社會方面，主要對項目的社會效益進行評估，如項目對移民、社會就業(yè)、婦女與少數(shù)民族權(quán)益，人民生活狀況，公眾的參與、社區(qū)的組織、地區(qū)發(fā)展平衡、項目引發(fā)的主要社會矛盾及其解決方法的影響。
7.項目評估報告
項目評估報告是世行工作人員評估項目內(nèi)在質(zhì)量的技術(shù)性報告，它是世行批準項目貸款的主要依據(jù)（但不是貸款簽署的法律性文件）。另外，由于項目評估報告識別了項目實施的關(guān)鍵性因素，它為世行和借款人監(jiān)督項目的實施起到了指導(dǎo)性作用。項目評估報告主要包括以下內(nèi)容：
Assessment of the real estate and financial risk prevention
Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2
1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001
2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021
Abstract: in recent years, our country real estate industry development, and has become a new growth point of national economy in. But at the same time, the real estate industry is also one of the most easy to produce economic bubble, cause financial risk industry. This article embarks from the reality, analysis of the real estate appraisal in the problem of existence, put forward the corresponding bank financial risk prevention measures, in order to regulate the real estate assessment and prevention of financial risk of real estate for the purpose of.
Key words: real estate appraisal; financial risk; strategy; analysis
房地產(chǎn)引起不可移動性和保值增值性，成為銀行最理想的中長期抵押物。銀行為保障其貸款安全性，就需要合理地對抵押房地產(chǎn)進行估價，從而形成基于抵押貸款為目的的房地產(chǎn)評估。我國在房地產(chǎn)評估理論和實務(wù)方面的研究相對滯后，實踐中亦存在著多方面的問題，如評估的時點性、選擇方法不當同融資本身的長期性相矛盾，抵押物產(chǎn)權(quán)瑕疵、業(yè)務(wù)銜接不合理等。因此，健全作為聯(lián)系房地產(chǎn)市場和銀行金融風險紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系就顯得十分重要。
一、房地產(chǎn)評估中存在的主要問題
（一）估價方法的選擇問題
房地產(chǎn)估價常用的三種方法是成本法、市場比較法和收益法，估價人員應(yīng)以實際情況為依據(jù)，來對估價方法進行合理的選擇。其中市場比較法的本質(zhì)是將近期類似房地產(chǎn)交易價格作為向?qū)韺嵤┑脑u估。當房地產(chǎn)市場過熱，其交易價格持續(xù)超出實際價格合理范圍時，此種方法估算的抵押物價值必定比其真實價值要高，銀行貸款發(fā)放額度自然擴大。當房地產(chǎn)市場回歸理性，其交易價格又會重新回到合理范圍內(nèi)，這時抵押物實際價值逐漸顯現(xiàn)，導(dǎo)致了銀行信貸安全隱患的形成，很大程度上會導(dǎo)致將來大量的壞賬、呆賬。
（二）估價特點同融資長期性相矛盾
房地產(chǎn)估計的一個顯著特點就是時點性，即很大程度上是對當前價格狀態(tài)的評估對象作出判斷，大致市場比較法的廣為應(yīng)用，使得在對房地產(chǎn)抵押物進行評估時，多是以當前市場景氣度為依據(jù)來對抵押貸款價值高低作出判斷，而對抵押物未來成交價格變化則相對忽略。房地產(chǎn)抵押貸款償還周期伴隨著數(shù)個房地產(chǎn)的經(jīng)濟周期，房地產(chǎn)市場繁榮時期發(fā)放抵押貸款，確定的貸款發(fā)放額度易高于抵押物長期均衡價值估價。當房地產(chǎn)市場一旦進入蕭條或衰退時期，抵押物市場價格便會低于評估結(jié)果。此時，如果借貸方理性違約或無力按期還款，就很可能對銀行資產(chǎn)的安全性形成沖擊，誘發(fā)金融風險的形成，甚至爆發(fā)金融危機。
（三）估價機構(gòu)同銀行業(yè)務(wù)銜接問題
各商業(yè)銀行曾下設(shè)房地產(chǎn)評估部，但隨后逐漸被分離出去，轉(zhuǎn)而委托專門估價機構(gòu)來對抵押物進行評估。此種情況下，評估機構(gòu)同銀行業(yè)務(wù)的銜接好壞十分重要。當前，我國銀行中懂得估價程序和方法的技術(shù)人員不多，評估機構(gòu)中人員對銀行放貸細則和程序也知之甚少，從而致使銀行難以對估價結(jié)果有效地利用起來。暫且不談抵押貸款比例的確定問題，就當前這種膚淺又簡單的銜接模式，就導(dǎo)致了估價工作客觀性和科學性的大程度降低，致使金融風險的增加。
（四）抵押物產(chǎn)權(quán)瑕疵問題
房地產(chǎn)不但包括地上及土地定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物，以上組成部分的衍生權(quán)利亦包含其中。因此，抵押物產(chǎn)權(quán)的明晰性將對對房地產(chǎn)抵押價值的高低與實現(xiàn)產(chǎn)生直接影響。于福利分房的基礎(chǔ)上，我國又進行了住房制度改革，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和類型較為復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)不全或產(chǎn)權(quán)多元化的房屋數(shù)量較多，這一定程度上增加了房地產(chǎn)評估的難度。如果抵押物產(chǎn)權(quán)本身存在瑕疵，抵押人一旦違約，抵押物的變現(xiàn)價值將大大低于抵押價值，金融風險進一步增加。
二、基于房地產(chǎn)評估的銀行金融風險防范策略分析
（一）創(chuàng)新完善現(xiàn)有評估方法
在我國，因抵押物處置同抵押物評估間存在脫鉤關(guān)系，一般規(guī)定抵押物評估報告的有效時間為期一年，這一年當中房地產(chǎn)市場的變化是巨大的，如這時對抵押房地產(chǎn)進行處置，評估價值和抵押物限制就會形成相當?shù)牟町?。因此，?yīng)對國外的評估理論和評價方法加以借鑒，不斷創(chuàng)新和完善現(xiàn)有評估方法，使其同我國當前國情和房地產(chǎn)自身特點相適應(yīng)。
（二）強化評估人員抵押貸款業(yè)務(wù)認知
評估人員對銀行抵押貸款安全性則責任性據(jù)頂了其在掌握評估理論和評估方法的同時，還必須對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有深刻的理解，一般來講，評估人員應(yīng)加強對權(quán)利義務(wù)、還款計劃及相關(guān)手續(xù)和費用等方面內(nèi)容的認知。
（三）完善制度，建設(shè)統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會
一些評估機構(gòu)的工作不認真，出具的評估報告不負責任，其中一個重要原因就是評估制度的缺失。因此，制定完善房地產(chǎn)相關(guān)評估制度十分必要，應(yīng)作為評估行業(yè)主管部門的重要任務(wù)來抓；因當前各部門的評估程序和評估標準不統(tǒng)一，這就造成了統(tǒng)一標的物在評估結(jié)果上有著較大的差異，弱化了房地產(chǎn)評估的權(quán)威性。因此，建設(shè)統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會是目前的一項重要任務(wù)，起到協(xié)調(diào)各部門職能的作用；此外，評估協(xié)會和評估行業(yè)主管部門還應(yīng)進行制度的完善，提倡競爭的公平性，來杜絕行業(yè)壟斷行為，促進評估機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、行業(yè)主管部門等各方互動的良性發(fā)展。同時，行業(yè)管理協(xié)會和評估行業(yè)管理部門還應(yīng)建立統(tǒng)一的地區(qū)房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。
(四)銀行抵押貸款估價管理方面
中國銀行對于抵押物評估價值尚未確立有效的審核制度，對于評估結(jié)論的價值和內(nèi)涵的定義卻反充分的分析和理解。這就需要強化對抵押物評估報告及報告出具相關(guān)評估機構(gòu)的審核，從而正確對評估報告作出正確的判斷；銀行在房地產(chǎn)貸款的過程當中，了解和擁有評估機構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整信息資料十分必要，指定信譽好、資質(zhì)高、服務(wù)水平好的評估機構(gòu)，并與評估行業(yè)實現(xiàn)資源共享，從而銀行金融風險的防范創(chuàng)造條件。
三、總論
Abstract: in the real estate mortgage appraisal practice we learn that, in practice exist in many not standard. The most serious problem of mortgage appraisal. In this paper, the real estate mortgage appraisal some problems were discussed and researched.
Key words: real estate assessment; mortgage appraisal
中圖分類號：{F123.17} 文獻標識碼:A 文獻編碼：
房地產(chǎn)抵押的行為中，借款人一般是以房地產(chǎn)抵押的形式來向銀行申請貸款的。銀行是按照房地產(chǎn)評估價值的一定比例向借款人放款的。評估機構(gòu)則根據(jù)評估價值的一定比例向客戶收取評估費用。這個過程中，房地產(chǎn)評估價值的高低是各方關(guān)注的焦點。銀行為控制貸款風險，通常要求估價機構(gòu)按照“謹慎原則”進行估價。
房地產(chǎn)的抵押價值評估關(guān)系到方方面面的利益，價值評估的目的是保障抵押權(quán)人、擔保人、抵押人的利益，甚至是金融行業(yè)的利益。房地產(chǎn)的抵押評估結(jié)果是合理的，就能夠保護其應(yīng)有的權(quán)利，合理地確定抵押人能夠取得貸款的額度。就國家而言，正確的房地產(chǎn)抵押價值評估結(jié)果有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的良性循環(huán)和金融服務(wù)的擴大，促進房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的健康發(fā)展。
1、目前房地產(chǎn)抵押評估中存在的問題
1.1對于抵押人來說，抵押權(quán)的目的不是取得或變賣土地使用權(quán)而是提供債務(wù)履行擔保。土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時，評估的目的不是土地使用權(quán)本身的價格，而是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權(quán)的抵押擔保價格。而被抵押土地使用權(quán)的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款金額，以及因抵押而承擔的額外風險。而對于抵押權(quán)人而言，則意味著他所取得的債務(wù)履行擔保的程度，而不是取得土地使用權(quán)的市場價格或清算價格。
“抵押土地在估價時點的市場價值”就是土地抵押價值，“等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去土地估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”，優(yōu)先受償權(quán)已在土地抵押價值的內(nèi)涵中扣除，考慮變現(xiàn)能力，再把各種訴訟費用和稅費考慮在內(nèi)，本身資產(chǎn)的價值和市場交易價值就打了折扣。在目前的金融機構(gòu)中發(fā)放貸款仍以過去的折扣率（50%～70%）發(fā)放貸款，過去之所以會有這樣的折扣，根據(jù)銀行系統(tǒng)的規(guī)定，折扣風險包含了房地產(chǎn)預(yù)期風險、違約風險和處置稅費等抵押期間的所有風險，扣除風險后的房地產(chǎn)價格就是在抵押期內(nèi)能夠保障債權(quán)安全的抵押價格。抵押物變現(xiàn)時產(chǎn)生的價格減損，和上繳稅費都應(yīng)考慮在內(nèi)，這樣以免抵押人的利益收到損害。在價值扣減中需要避免有重復(fù)的內(nèi)容，如有重復(fù)的內(nèi)容，后果將是估價對象的抵押價值遠遠低于市場價值，甚至遠遠低于其變現(xiàn)價值。
1.2缺少專業(yè)評估知識的信貸人員,對房地產(chǎn)的價值就無法準確的估算。房地產(chǎn)評估的專業(yè)性較強，要有一些基礎(chǔ)的理論知識和實踐的經(jīng)驗。有時候在評估房地產(chǎn)時由于知識或是資料的限制，信貸人員在做內(nèi)部評估時較難判斷出房地產(chǎn)客觀合理的價格。有的信貸人員不熟悉《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等相關(guān)的法律，所以不能正確地判斷房地產(chǎn)的合法性和抵押的有效性。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)的價值也是有很大區(qū)別的。對法律的不熟悉直接會導(dǎo)致抵押無效或是缺值。
1.3土地資產(chǎn)再抵押評估問題
有這樣一種情況存在使得抵押權(quán)這一土地他項權(quán)力不再存在，那就是當債務(wù)人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束。此時，已撤銷抵押的地產(chǎn)與未抵押的地產(chǎn)一樣，可以進行抵押貸款。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的地產(chǎn)是整個地產(chǎn)的一部分，則未抵押的其余部分仍可再抵押。如果抵押地產(chǎn)評估價格為 100 萬元，按銀行抵押貸款率70％計，可以貸款 70 萬元，而抵押人第一次貸款30萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過 40萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。在這樣的一種情況下評估報告需要重新評估：在評估報告有效期內(nèi)，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，就需要重新評估，否則將會使某一相關(guān)方的利益受損。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產(chǎn)一般要重新評估或至少要由土地評估機構(gòu)出具注明證實在此期間地價無明顯變動。
1.4銀行和評估機構(gòu)在評估上銜接缺失
現(xiàn)在銀行和評估機構(gòu)存在的問題就是，在評估的機構(gòu)中評估人員對于銀行的操作和業(yè)務(wù)的品種不夠熟悉，而在銀行中放貸的工作人員對于評估的技術(shù)和理論知識同樣的缺乏。這樣直接導(dǎo)致了和出現(xiàn)了以下兩方面的情況。
一是銀行是否拿到了符合銀行規(guī)程的評估機構(gòu)提供的評估報告：再就是拿到評估報告后能否能正確的理解和使用評估報告。評估機構(gòu)評估出抵押物現(xiàn)狀下的公開市場價值，銀行按公開市場價值的 50%～70% 作為貸款額，這是目前在評估實務(wù)中最為普遍的情況。這種簡單的銜接模式不僅增大了評估機構(gòu)的評估風險，也使評估機構(gòu)對評估理論和方法的靈活運用受到了很大的限制。
1.5選用抵押價值類型
在我國現(xiàn)階段土地抵押貸款大抵可以分為兩類。一類土地抵押貸款為房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)項目。另一類則是工商企業(yè)的流動資金貸款。兩者在貸款的形式上是不同的，違約的風險大小，程度也是各有不同。在估價時點上應(yīng)該依照不同的抵押貸款形式確定不同的估價時點。
評估報告是有時效性的，一般為半年或一年。在半年或是一年時間到期后，銀行是需要更換評估報告的。把估價的時點確定為當前的估價時點，在操作上有所便利但是在理論的解釋上卻增加了難度。存在的選用價值類型的問題，實際上和估價時點的確定問題是相同的。
2、改進房地產(chǎn)抵押評估工作的建議
2.1評估人員職業(yè)道德水平需要提高。作為房地產(chǎn)評估人員不僅要有豐富的實踐經(jīng)驗，扎實的專業(yè)理論知識，更需要在職業(yè)道德上保證表現(xiàn)良好。因為一名評估人員只具備估價的理論知識，豐富的經(jīng)驗是遠遠不夠的，優(yōu)良的職業(yè)道德才能客觀公正的做出正確地評估。一但評估的價格不客觀不公正時，就會損害到當事人的利益，同時給銀行信貸的資金造成風險。
2.2要做到公平、客觀和誠實。在估價時不弄虛作假，要量力而行，在評估中如感到自己的專業(yè)能力難以完成一項房地產(chǎn)估價時，應(yīng)該請本估價機構(gòu)中其他資深估價師來協(xié)助完成。保密原則也是作為評估人員應(yīng)具備的品質(zhì)，評估中知悉的涉及委托方商業(yè)機密要做好保密工作，資料妥善的保管，不得將資料外泄和公開相關(guān)的內(nèi)容。還有一點需要注意的是，應(yīng)保持獨立的估價，回避自己的親人朋友，和其他關(guān)系的關(guān)系人。
3、明確產(chǎn)權(quán)和抵押標的權(quán)屬
明確產(chǎn)權(quán)是非常重要的工作之一，房地產(chǎn)的交易轉(zhuǎn)移的是有關(guān)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)和使用權(quán)或是其他的權(quán)益而并非是房地產(chǎn)的本身，這是由于房地產(chǎn)自然地理位置的固定性決定的。我們在評估中也是就這些無形的權(quán)益進行價值的評估。在評估前假如房地產(chǎn)抵押標的權(quán)屬不清，將會給評估的工作人員和抵押權(quán)人造成很大的風險。而且還可能根本失去房地產(chǎn)抵押的實際意義。所以產(chǎn)權(quán)是否明晰在評估中有著至關(guān)重要的作用。評估人員在進行評估時首先要看的就是抵押標的權(quán)屬是不是符合國家的法律和法規(guī)，是否在有關(guān)的單位進行了產(chǎn)權(quán)的登記，是否有權(quán)屬的爭議，是否取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。這些都屬于在房地產(chǎn)抵押評估時，應(yīng)收集的資料，作為評估的依據(jù)。
4、結(jié)束語
目前房地產(chǎn)估價活動中存在諸多不規(guī)范行為，其中高估現(xiàn)象尤為普遍，嚴重損害了銀行等金融機構(gòu)的利益以及估價行業(yè)自身的信譽與形象，增加了房地產(chǎn)金融風險。
參考文獻
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中圖分類號：DF4 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）05－0112－02
近一段時間以來，為遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，國家從宏觀調(diào)控角度相繼出臺了許多政策措施，如二套房利率、房產(chǎn)交易契稅等，各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款亦持審慎態(tài)度。其實，排除經(jīng)濟危機影響，單就房地產(chǎn)開發(fā)貸款自身而言就存在較高風險，對銀行而言，房地開發(fā)貸款的風險不容忽視。
一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險成因
房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在許多風險，剔除單純的市場風險外，資本金、融資中的擔保設(shè)定以及其現(xiàn)實操作中存在的問題，都在一定程度上影響銀行貸款安全。
（一）資本金問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在初期運作的時候，資本金是否充足至關(guān)重要，因為它決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場空間。從房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實情況分析，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關(guān)招投標手續(xù)取得土地使用權(quán)之后，能夠推進開發(fā)的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發(fā)商利用其與政府職能部門的關(guān)系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發(fā)資格，再將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押以及將已開發(fā)的部分房產(chǎn)抵押，從銀行取得貸款，然后推進其余房地產(chǎn)開發(fā)項目。換句話說，開發(fā)商有100萬的資本金就敢接1個億的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實質(zhì)是將其開發(fā)的風險間接轉(zhuǎn)移到銀行身上。
（二）融資中的重復(fù)抵押風險
房地產(chǎn)開發(fā)商在采取單獨將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押時，都存在重復(fù)抵押問題。因為單獨將土地使用權(quán)抵押時，評估價格應(yīng)是土地的自身價值，并不包括房產(chǎn)，而在建工程抵押系土地連同其上房產(chǎn)的價值。也就是說，開發(fā)商在通過土地使用權(quán)和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時，融資額度與對應(yīng)資產(chǎn)的價值是不匹配的。房地產(chǎn)進入市場時的價值系包括土地價值的，如果開發(fā)商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權(quán)時只能單純依靠拍賣房產(chǎn)受償，而此時土地使用權(quán)重復(fù)抵押所對應(yīng)的貸款很難收回。如，開發(fā)商單獨將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產(chǎn)的市場價值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優(yōu)先權(quán)得到受償?？梢娫谕恋厥褂脵?quán)重復(fù)抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產(chǎn)價格的持續(xù)走高，而不是土地資產(chǎn)單獨變現(xiàn)的價值。另外，因土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實務(wù)中沒有關(guān)注開發(fā)商是否將土地使用權(quán)單獨抵押的事實，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場行情出現(xiàn)變化，相關(guān)風險便會顯現(xiàn)。
（三）售房與收貸的兩難境地
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實務(wù)中，許多開發(fā)商在房地產(chǎn)價格上漲時，為了追求利潤盲目擴張開發(fā)項目，將售房所得價款不及時還貸，而是投入到后續(xù)更大的建設(shè)項目，導(dǎo)致銀行貸款出現(xiàn)風險。如何控制開發(fā)商將銷售回款及時歸還貸款，對于銀行而言至關(guān)重要，但從目前體制分析，還沒有在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)建立起真正有效的保障和監(jiān)管機制，現(xiàn)實中銀行對于開發(fā)商大肆出售房產(chǎn)的行為無法遏制，這樣就形成了一個怪圈，銀行不讓開發(fā)商銷售房產(chǎn)就不能收回貸款，允許開發(fā)商售房又擔心開發(fā)商擴大開發(fā)項目不歸還貸款，導(dǎo)致貸款風險加劇。
二、訴訟及執(zhí)行過程中的風險
房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)風險后，大多數(shù)銀行都會選擇依法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實務(wù)中，由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的特殊性，決定了此類案件在訴訟和執(zhí)行中仍然存在諸多風險。
（一）抵押房產(chǎn)被出售的風險
在房地產(chǎn)開發(fā)貸款訴訟實務(wù)中，一般來說，銀行占有絕對優(yōu)勢，這種優(yōu)勢來自開發(fā)商為融資需求將房產(chǎn)抵押給銀行或?qū)⒃诮üこ虨殂y行設(shè)定抵押擔保。但即便這樣，也不能確保不出現(xiàn)其他風險。
（二）工程款優(yōu)先受償?shù)娘L險
2002年6月20日，最高人民法院針對上海市高級人民法院提出的《關(guān)于合同法第286條理解和適用問題的請示》，做出了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號），依法認定了承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押物和其他債權(quán)。應(yīng)當說，最高人民法院做出上述規(guī)定，從根本上說是為了防止開發(fā)商拖欠農(nóng)民工工資，充分保障其合法權(quán)益，因為生存權(quán)是高于一切權(quán)利的社會正義。但是，如果這種公平和正義被開發(fā)商拿來作為逃避銀行追索債權(quán)的手段的話，對于銀行貸款來講，其風險將進一步加大。2009年4月，工商銀行哈爾濱河圖支行依法對B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請強制執(zhí)行，但在執(zhí)行中案外人C集團股份有限公司卻提出執(zhí)行異議，認為被執(zhí)行人B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠其工程款，盡管黑龍江省高級人民法院最終駁回了案外人提出的執(zhí)行異議，但是開發(fā)商與承包方惡意串通，拖延執(zhí)行，損害銀行利益的行為，仍不容忽視。
（三）評估環(huán)節(jié)中的風險
除上述實體階段出現(xiàn)法律風險外，實務(wù)中不少開發(fā)商利用評估環(huán)節(jié)惡意阻撓法院強制執(zhí)行。2006年工商銀行哈爾濱哈鐵支行依法對D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請強制執(zhí)行，但在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以抵押房產(chǎn)中存在無產(chǎn)權(quán)證明但有使用價值的房產(chǎn)未作評估為由，認為房產(chǎn)價值評估過低，要求重新評估。執(zhí)行法院認為被執(zhí)行人提出異議成立，要求評估公司重新評估，但新《評估報告》卻將房產(chǎn)價格的基準時間進行了調(diào)整，致使房產(chǎn)的每平方米單價增加了1萬多元，增加了拍賣變現(xiàn)的難度，也直接影響了債權(quán)的現(xiàn)金受償。另外，執(zhí)行實務(wù)中還存在開發(fā)商利用《評估報告》的時限做文章，公然逃廢銀行債務(wù)。2010年8月30日，前述提及的B房地產(chǎn)貸款案在第二次拍賣時又被執(zhí)行法院叫停，理由是被執(zhí)行人提出《評估報告》超期的異議。從法理分析，如果法院對執(zhí)行資產(chǎn)進行評估后，而申請人卻遲遲不申請法院拍賣該資產(chǎn)，那么該資產(chǎn)的價格因申請人怠于行使權(quán)利的原因而失效，這無可厚非，也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對B公司抵押房產(chǎn)評估后的第一時間內(nèi)已申請拍賣，故不存在人為原因?qū)е略u估報告失效的后果。但就是這樣一個簡單的執(zhí)行實務(wù)問題，執(zhí)行法院并沒有駁回而是立案審理，導(dǎo)致執(zhí)行拍賣資產(chǎn)的時間人為延期，增加了風險。
三、應(yīng)對措施
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在上述風險，銀行在訴訟和執(zhí)行階段如何應(yīng)對此類問題，就顯得至關(guān)重要。有效地克服各種干擾，加大執(zhí)行力度，盡量回避執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的社會矛盾，是應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的重中之重。具體措施如下。
（一）提級指定執(zhí)行的靈活運用
最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第132條明確規(guī)定“對下級法院長期未能執(zhí)結(jié)的案件，確有必要的，上級法院可以決定由本院執(zhí)行或下級法院共同執(zhí)行，也可以指定本轄區(qū)其他法院執(zhí)行。”上述規(guī)定針對的是下級法院怠于行使執(zhí)行權(quán)的一種監(jiān)督程序和具體規(guī)定，即提級和指定執(zhí)行。實務(wù)中，為了克服地方保護主義以及開發(fā)商惡意干擾執(zhí)行工作，銀行通常采取上述兩種方式，按照最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，將執(zhí)行時間達到或超過6個月的案件申請?zhí)峒壔蛱峒壓笾付▓?zhí)行，在一定程度上克服了地方保護主義對案件的干擾，有效地提高了勝訴案件執(zhí)行率。
（二）撤銷權(quán)的快速行使
從傳統(tǒng)的民法意義上講，撤銷權(quán)屬于形成權(quán)，即依照權(quán)利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利。形成權(quán)的特征就在于依單方意思表示，就足以使既存法律關(guān)系生效、變更或終止，從而突破了雙方法律關(guān)系?；谛纬蓹?quán)的法律特質(zhì)，在開發(fā)商惡意轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)時，致使據(jù)以用作貸款擔保的有效資產(chǎn)被惡意懸空的情況下，撤銷權(quán)的及時行使對于銀行而言至關(guān)重要。但是應(yīng)當看到，當善意取得制度被《物權(quán)法》引用且明確規(guī)定了房產(chǎn)等大宗不動產(chǎn)也適用善意取得制度的情況下，針對開發(fā)商將銀行抵押房產(chǎn)惡意轉(zhuǎn)讓的行為，銀行在行使撤銷權(quán)的時候要特別注意兩點：一是善意取得人是否為善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的對價。如果有直接或間接的證據(jù)證明”善意取得人“取得抵押房產(chǎn)并非出自善意，或者其未支付合理的對價（房款），銀行就可以通過行使撤銷權(quán)，否定開發(fā)商與買受人之間的轉(zhuǎn)讓行為，保護擔保債權(quán)不受侵害。
（三）對“抵押可售”的法律思考
前文提及的銷售房產(chǎn)和銀行收貸收息的“兩難”問題，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析，這實際上是一個融通資金的風險安排，即在保證資金周轉(zhuǎn)的前提下，對正常進入市場的房產(chǎn)和需要設(shè)定抵押的房產(chǎn)做出估算，如果房地產(chǎn)開發(fā)商盲目擴大建設(shè)規(guī)模，將開發(fā)房產(chǎn)以在建工程的方式全部抵押給銀行，必然將導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，實務(wù)中為了敦促開發(fā)商及時還款，不少銀行在不得已的情況下向房產(chǎn)管理部門出具了《抵押房產(chǎn)可售的說明》，于是關(guān)于“抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權(quán)就成了問題的焦點。從法理上分析，“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押權(quán)的法律事實和法律行為。
首先，從書面意思解讀“抵押可售”，其實就是在抵押的情況下允許開發(fā)商銷售房產(chǎn)。房產(chǎn)雖然抵押，但其作為商品的所有權(quán)仍然歸開發(fā)商，故從這一角度出發(fā)，是否“抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件，只不過從房產(chǎn)管理的角度出發(fā)，需要向房產(chǎn)管理部門提供抵押權(quán)人同意的證明。
其次，“抵押可售”不能推定銀行放棄抵押權(quán)。房產(chǎn)抵押在《物權(quán)法》及《擔保法》中均明確規(guī)定了抵押成立及生效的條件，“抵押可售”的實質(zhì)意義在于允許將抵押房產(chǎn)銷售后歸還貸款，在抵押債權(quán)實現(xiàn)后才消滅抵押，而不能解讀為解除抵押房產(chǎn)之后才能銷售，這是一個問題的兩個方面，其核心是以抵押為保障銷售房產(chǎn)，歸還貸款?！稉７ㄋ痉ń忉尅返?7條規(guī)定“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替抵押人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”。從《擔保法司法解釋》的上述規(guī)定也可以看出，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物僅需通知抵押權(quán)人既可，并非抵押人必需同意，同時法律更賦予了抵押權(quán)在抵押物轉(zhuǎn)讓情況下，對抵押物予以追及的權(quán)利。
第三，轉(zhuǎn)讓已登記抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人的所有權(quán)并未喪失，只要不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，抵押人可以對抵押物進行法律上的或事實上的處分，并不因此構(gòu)成對抵押權(quán)的侵害。抵押人所有權(quán)行使的限制，只是受抵押權(quán)追及效力的限制，而不是債權(quán)人意志的限制。在“抵押可售”不能作為抵押權(quán)人單方解除抵押的事實之后，作為抵押權(quán)人的銀行當然可以行使相關(guān)權(quán)利，主要包括：
一是撤銷權(quán)的行使。依《擔保法司法解釋》第67條之規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押房產(chǎn)應(yīng)具備三個條件：通知作為抵押權(quán)人的銀行；告知買受人房產(chǎn)已抵押情況；轉(zhuǎn)讓價款明確低于其價值的，抵押人需提供相應(yīng)擔保。在抵押人缺乏上述三個條件時，作為抵押權(quán)人的銀行當然可以提起撤銷之訴，主張轉(zhuǎn)讓行為無效。
二是物上代位權(quán)。作為抵押權(quán)人的銀行行使物上代位權(quán)的方式主要是要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價款，應(yīng)當向銀行提前清償所擔保的債權(quán)或者是向第三人提存，債務(wù)履行期屆滿，根據(jù)履行債務(wù)情況，決定是否由提存價款清償所擔保的債權(quán)。但現(xiàn)實的問題在于，作為抵押人的開發(fā)商不會將銷售款清償貸款或提存，而是挪作他用，故物上代位權(quán)行使受到限制。
