時(shí)間：2022-06-05 22:31:58
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2、市場(chǎng)有多大?養(yǎng)老院的目標(biāo)客戶
3、功能定位，現(xiàn)有面積的收支比例分析
4、老年服務(wù)項(xiàng)目
5、周邊老年愿意接受哪些服務(wù)項(xiàng)目?
6、市場(chǎng)獲利分析
7、制定什么樣的價(jià)格?如何制定價(jià)格?老人接受范圍
8、養(yǎng)老院周邊老人經(jīng)濟(jì)收入與人員職業(yè)分析
9、養(yǎng)老院如何廣而告之?公眾宣傳
10、如何經(jīng)營管理養(yǎng)老院?
11、員工來源，員工工資標(biāo)準(zhǔn)
12、日常各項(xiàng)開支與第一年總費(fèi)用支出的匡算
13、經(jīng)濟(jì)收益保本點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)保本運(yùn)作需要多長時(shí)間
14、裝修設(shè)計(jì)與費(fèi)用
15、設(shè)備、設(shè)施、器具種類與費(fèi)用計(jì)劃
16、投資計(jì)劃(固定資產(chǎn)與流動(dòng)資金分配與使用計(jì)劃)
養(yǎng)老院可行性報(bào)告現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查， 進(jìn)行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為， 開辦養(yǎng)老院， 僅有愛心是不夠的， 抱著賺錢的目的也是不可取的， 因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)是微利甚至是不盈利的。 當(dāng)然， 也確有人投資建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)純?yōu)榛貓?bào)社會(huì)， 不為賺錢也不圖虛名， 即使如此， 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦以后， 也還有個(gè)維持良性動(dòng)轉(zhuǎn)的問題，即如何保持其自身發(fā)展。所以，在開辦養(yǎng)老院之前要做個(gè)詳細(xì)的養(yǎng)老院可行性報(bào)告，做到心中有數(shù)。
一：辦院可行性分析
養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長的行業(yè)， 對(duì)此， 投資者要有清醒的認(rèn)識(shí)。 進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有： 目前本地區(qū)同行業(yè)總量 (床位數(shù))及分布情況， 本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況， 盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。
盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本， 這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、 辦公費(fèi)用、 維修費(fèi)、 大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等， 都要考慮在內(nèi)。 其計(jì)算公式為(預(yù)期入住人數(shù)╳收費(fèi))-服務(wù)成本即為盈虧，收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)、 生活費(fèi)、 取暖費(fèi)三項(xiàng)， 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。
辦院的主要風(fēng)險(xiǎn)在于， 一是入住率的不足， 房租、 人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄， 導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)， 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門， 造成墊付費(fèi)用的局面。 三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群， 一旦產(chǎn)生糾紛， 訴訟和調(diào)解對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。
下面拿深圳市作為例子，就深圳養(yǎng)老院現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性分析如下：
一、 從市場(chǎng)角度
深圳是個(gè)適合老年人養(yǎng)老的的城市， 各種公共設(shè)施以及一些收費(fèi)較高的主題公園對(duì) 65 歲以上的老年人免費(fèi)。隨著人口流動(dòng)的加劇，會(huì)有越來越多的人選擇到深圳養(yǎng)老。目前深圳實(shí)際人口 1200 萬，其中老年人口占到 102 萬，占到 9%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 86 家， 床位共計(jì) 3500 余張， 剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求， 應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。
二、 目前深圳市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評(píng)價(jià)
深圳市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展較慢， 但總體運(yùn)營水平不夠高， 特別是缺少象鄭州和佑尊長園、北京雙井恭和苑、 北京太陽城銀鈴老年公寓這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。具體來講：
1 、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低(全部費(fèi)用 800 元以下) 的入住率一直很高， 床位全年緊張。 辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。
2 、 百床以上收費(fèi)在 1000 元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)， 在深圳市場(chǎng)目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)， 目前存在一定程度的入住率不足， 經(jīng)營情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。 但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場(chǎng)前景看好。
3 、 30 張床位至 100 張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是深圳市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。 這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)， 由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派， 機(jī)構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)， 用人成本較低。 這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是， 這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少， 日常消耗低， 且收費(fèi)較高。 只要輔助于較好的醫(yī)療， 是目前盈利概率最高的院所類型。
4 、30 張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活， 前期投入較小， 特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。 經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭(zhēng)取物業(yè)和居委會(huì)的支持， 在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠。 可能的情況下爭(zhēng)取到福彩基金的投入， “星光老年之家”用這種方式爭(zhēng)取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差， 對(duì)經(jīng)營者的運(yùn)營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大， 每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。 迫切需要專業(yè)人士介入， 對(duì)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營方式， 統(tǒng)一采購、 統(tǒng)一配餐、 統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。
二：收支情況分析(以 50 張床位，四人間養(yǎng)老院為例)
一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入
50 張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在 700 平方米以上，合理租金控制在年 10 萬以下。
2 、房屋改造和簡單裝修費(fèi)用，約投入 6 萬元。
3 、基本設(shè)施配備。
a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì) 800 元×50=40000元。
b) 床上用品 700×50=35000 元
c) 室內(nèi)每人一個(gè)圈椅 200×50=10000
d) 電視每房間一個(gè) 1000×15=15000
e) 活動(dòng)室設(shè)施家庭影院一套， 麻將桌 2 個(gè)， 健身器材 2 件，預(yù)算約 10000 元。
f) 餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具 60 套，消毒柜一個(gè)，冰箱一臺(tái)，總控制在 8000 元。 (可在開業(yè)時(shí)爭(zhēng)取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng))
g) 洗衣設(shè)備，預(yù)算 20xx 元。
h) 洗澡設(shè)備，預(yù)算 5000 元。
i) 辦公設(shè)施，電腦、打印機(jī)各一臺(tái)，面包車一部。 (可時(shí)機(jī)成熟時(shí)再到位)合計(jì)最小投入 280000元。
4 、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約 20xx0 元。
以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=300000 元
二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營投入
1 、員工工資。
院長(兼會(huì)計(jì))1 人計(jì) 4000×12=48000 元
副院長 兼采購 1 人計(jì) 20xx×12=24000 元
護(hù)理員 5 人計(jì) 1000×12×5=60000 元
廚師 2 人計(jì) 1200×12×2=26400 元
以上共計(jì) 9 人計(jì) 158400 元。
2 、伙食費(fèi)成本 300×50×12=180000 元。
3 、水電費(fèi) 400×50=20xx0 元
4 、取暖費(fèi) 700 平米×20=14000 元
5 、辦公費(fèi)用 600×12=7200 元
6 、設(shè)備耗材、維護(hù)等 20xx 元
7 、租金 10 萬元。
以上投入合計(jì) 4820xx 元。
三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測(cè)(按 80%床位利用率，680 元收費(fèi))
1 、床位費(fèi)四人間 200×12×50×80%=96000 元。
2 、服務(wù)費(fèi) 200×12×50×80%=96000 元
3 、餐費(fèi) 260×12×50×80%=124800 元
3 、水電費(fèi) 20×12×50×80%=9600 元
4 、取暖費(fèi) 80×3 ×50×80%=9600 元
以上收入計(jì) 336000 元
四、經(jīng)營評(píng)估
1 、此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率 55% 。
2 、可期達(dá)到全年平均 80%的床位利用率，每年做 1 萬元的資產(chǎn)折舊，5000 元意外損耗，保守收入 280000 元。
3 、每位老人入住時(shí)收取 5000 元意外保證金，可暫收付 20xx00元，可 60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。
三：開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù)
(另見：十六步詳解如何申辦養(yǎng)老院登記證書)
一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件
(一)符合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃;
(二)有規(guī)范的名稱;
(三)有固定的場(chǎng)所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動(dòng)場(chǎng)所;
(四)有相應(yīng)的資金(前期投入約 1 萬元/床) ;
(五) 有與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員 (醫(yī)生護(hù)士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實(shí)現(xiàn)) 。
二、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
(一)開辦組織或個(gè)人的身份證明;
(二)機(jī)構(gòu)章程;
(三)資金狀況證明;
(四)場(chǎng)所證明;
(五)消防安全、衛(wèi)生防疫證明;
(六) 與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書。
三、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：
1 、 市和各區(qū) (市) 人民政府以及非本市組織、 個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)， 申辦人直接向市民政部門提出申請(qǐng)。 本市其他組織和個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)， 申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū) (市) 民政部門提出申請(qǐng)。 區(qū) (市) 民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，對(duì)符合規(guī)定的，報(bào)市民政部門。民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的時(shí)限為自接到申請(qǐng)之日起 20 日內(nèi)。
2 、核準(zhǔn)開辦養(yǎng)老院的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進(jìn)行籌建， 經(jīng)民政部門會(huì)同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后， 由市民政部門發(fā)給登記證書。
3 、申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：
(一)利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù);
(二)利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù);
(三) 開辦營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)， 申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。
四、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受優(yōu)惠和社會(huì)資源利用
1 、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。
一、國企的可行性報(bào)告?
本人曾經(jīng)閱讀過幾份來自國企的可行性報(bào)告，但發(fā)現(xiàn)其目的和內(nèi)容都與外企的可行性報(bào)告有很大差別。先說其目的，國企的可行性報(bào)告是為了說服上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)并得到相應(yīng)的批準(zhǔn)和支持，并假定上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)比他們自己更了解情況。而報(bào)告一旦被批準(zhǔn)，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。?
目的上的差別自然導(dǎo)致內(nèi)容上的差別。這里有幾個(gè)主要的方面：
1、國企的可行性報(bào)告強(qiáng)調(diào)為什么要上這個(gè)項(xiàng)目，但忽視如何進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目，似乎要等項(xiàng)目批準(zhǔn)之后才去考慮具體的實(shí)施方案和計(jì)劃；?
2、國企的可行性報(bào)告中宏觀的、模糊的數(shù)據(jù)多，而微觀的、具體的數(shù)據(jù)和信息少，如果上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)不了解相應(yīng)的市場(chǎng)和用戶的狀況，很難作出判斷，只能閉著眼睛簽字；?
3、國企的可行性報(bào)告沒有或很少有具體的、可以量化的衡量標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任分配，這為以后出現(xiàn)大的偏差和問題打好了伏筆，便于“過關(guān)”；?
4、國企的可行性報(bào)告對(duì)今后幾年的市場(chǎng)預(yù)測(cè)偏于樂觀，似乎不這樣樂觀就得不到批準(zhǔn)，對(duì)可能發(fā)生的各方面的“不測(cè)風(fēng)云”認(rèn)識(shí)不足，甚至有認(rèn)識(shí)也不寫上去，這樣出現(xiàn)偏差時(shí)就可以強(qiáng)調(diào)客觀原因，歸結(jié)到不可預(yù)測(cè)性上；?
5、國企的可行性報(bào)告對(duì)市場(chǎng)、用戶、競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估太粗、太少，沒有考慮到自己企業(yè)投資一個(gè)熱門項(xiàng)目的同時(shí)，其他企業(yè)也可能在準(zhǔn)備上類似的項(xiàng)目，成為自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以就不談市場(chǎng)份額的問題，把市場(chǎng)總規(guī)模當(dāng)成了決策的主要參考標(biāo)準(zhǔn)，自然也就沒有“市場(chǎng)細(xì)分”和“市場(chǎng)定位”這樣一些概念。?
二、外企的可行性報(bào)告?
那么我們?cè)賮砜匆幌峦馄笫侨绾蝸韺懰目尚行詧?bào)告。?
首先外企的可行性報(bào)告從目的上講是寫給自己企業(yè)看的，是為了說服自己而不是說服別人，盡管一些大項(xiàng)目也要上級(jí)批準(zhǔn)，但其目的主要是在企業(yè)內(nèi)部各部門之間達(dá)成共識(shí)，對(duì)機(jī)會(huì)、挑戰(zhàn)、困難和風(fēng)險(xiǎn)有詳細(xì)的分析。?
從內(nèi)容上講，外企的可行性報(bào)告有幾個(gè)特點(diǎn)：
1、跨國公司在全球范圍內(nèi)采用同樣的或類似的報(bào)告格式，便于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一分析方法，便于他人理解，同時(shí)也便于企業(yè)去搜集信息、整理數(shù)據(jù)、準(zhǔn)備報(bào)告。?
2、宏觀和微觀的數(shù)據(jù)并存，有量化的數(shù)據(jù)和信息以及其“出處(信息來源)，對(duì)結(jié)果做出最差情況下、通常情況下和最佳情況下的三種預(yù)測(cè)；?
3、將今后幾年如何實(shí)施這個(gè)項(xiàng)目寫得很具體，從人員、資金、設(shè)備、組織結(jié)構(gòu)等方面做出全盤規(guī)劃和分年度實(shí)施計(jì)劃和預(yù)算，以保證項(xiàng)目能按規(guī)劃順利實(shí)施并完成，同時(shí)由于每個(gè)月或每個(gè)季度都有明確的“里程碑”式的分階段目標(biāo)和檢查方法，就便于及時(shí)調(diào)整和修正，以達(dá)到最終目標(biāo)；?
一、必要性和可行性
1、必要性
1）我縣屬山區(qū)，山多田少，要發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入，就必須充分利用廣闊的山地，調(diào)整種植業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)樹種生產(chǎn)，提高種植效益。
2）發(fā)展黑棗優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)樹種，建立示范基地，是充分利用現(xiàn)有的土地資源、專業(yè)技術(shù)人員、有機(jī)肥源等條件進(jìn)行果品生產(chǎn)，通過合作社的示范作用，然后以合作社＋基地＋農(nóng)戶的模式，輻射帶動(dòng)周邊農(nóng)戶種植，產(chǎn)果后統(tǒng)一回收銷售，能夠促進(jìn)農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入。
3）發(fā)展優(yōu)質(zhì)黑棗樹示范基地對(duì)促進(jìn)我縣農(nóng)村的發(fā)展和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整能起到很好的示范作用，同時(shí)對(duì)繁榮山區(qū)經(jīng)濟(jì)，改善人民生活，加快全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)都有極其重要的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益。
2、可行性
1）土壤和氣候條件
響堂鋪村坐落于涉縣西南部，，屬典型的山區(qū)。距離縣城15公里，309國道線及青蘭高速貫穿全境，海拔在350—1000m之間，年平均氣溫12C，年降雨量569mm左右，夏秋兩季的晝夜溫差大，具有非常優(yōu)越的地理地貌和生態(tài)環(huán)境，適宜種植黑棗、柿子、核桃等經(jīng)濟(jì)樹種。
2）響堂鋪黑棗合作社生產(chǎn)基地已有一定規(guī)模。響堂鋪黑棗合作社,按照無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)程實(shí)行農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)殺蟲生物防治技術(shù)、滲灌技術(shù)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)新技術(shù)，同時(shí)充分利用響堂鋪黑棗合作社生產(chǎn)基地發(fā)展起生態(tài)觀光、摘果一日游等觀光農(nóng)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游；
3）黑棗樹適應(yīng)性強(qiáng)，且經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高，具有良好的發(fā)展前景。黑棗風(fēng)味絕佳，香甜味濃，豐產(chǎn)性好，經(jīng)濟(jì)價(jià)值高，市場(chǎng)價(jià) 元/公斤，產(chǎn)地價(jià) 元/公斤，暢銷國內(nèi)外，專家預(yù)測(cè)，黑棗除鮮食外，還是食品工業(yè)的主要原料之一，可制罐頭、果醬、鹽漬及制蜜餞等。近年來在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，批發(fā)價(jià)
保持在 元/公斤以上。
綜上所述，該項(xiàng)目具有必要和可行性。
二、種植設(shè)計(jì)方案
1、果園土壤及植株樣本的采集
土樣的采集：在樹冠滴水線施肥帶外10－20㎝范圍內(nèi)，挖取30㎝深土壤，采樣點(diǎn)的選擇可在以下兩種方案中任選一種：每畝果園挖取5個(gè)點(diǎn)，每5個(gè)點(diǎn)充分混勻后作為一個(gè)土樣，每50－100畝共取三個(gè)樣；在地勢(shì)基本相同、地力差異不大的果園也可每個(gè)果園挖取5個(gè)點(diǎn)，充分混勻后作為一個(gè)土樣。
2、劃分施肥分區(qū)，制定施肥方案。在掌握本地區(qū)土壤養(yǎng)分條件的基礎(chǔ)上，按照土壤類型分布
和果樹布局，再根據(jù)棗樹的營養(yǎng)需求規(guī)律按照所在地段的土壤養(yǎng)分狀況確定該種果樹全期施肥總量和不同時(shí)期的施肥品種、數(shù)量，選定配方施肥方法，建立不同果樹品種、不同土壤肥力水平的施肥指標(biāo)體系，制定配方施肥分區(qū)圖和配方施肥方案，從而制訂出不同地力區(qū)域各種果樹的測(cè)土配方施肥通知單。
3、實(shí)施區(qū)域
在響堂鋪選擇不同地域多個(gè)點(diǎn)進(jìn)行實(shí)施。詳細(xì)見表一。
表一 建設(shè)進(jìn)度、主要投資和生產(chǎn)能力表
單位：畝、噸、萬元
三、組織管理
1、由涉縣農(nóng)牧局主管，響堂鋪黑棗合作社承辦實(shí)施。
2、成立 畝優(yōu)質(zhì)黑棗樹示范基地領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)基地的籌備、建設(shè)、黑棗樹管理、果品營銷等項(xiàng)工作。
3、黑棗樹定植后，由合作社抽調(diào)五名農(nóng)民技術(shù)員根據(jù)黑棗樹的生物學(xué)特征，以及在不同的物候期各自不同的生長特性，采取相應(yīng)的技術(shù)措施，做好肥水管理、修剪、整形、病蟲害防治工作。投產(chǎn)后還要做好?；ū９?、壯果等工作。
四、投資估算和資金籌措
1、
投資估算（見表二）
表二 投資估算表
2、
資金籌措
項(xiàng)目總投資 萬元，自籌資金 萬元，申請(qǐng)專項(xiàng)資金 萬元。
五、人員組織及分工
辦公條件及工作人員情況：合作社辦公地點(diǎn)設(shè)在功果橋鎮(zhèn)湯澗村，建筑面積200平米，內(nèi)設(shè)理事長辦公室、監(jiān)事長辦公室、辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室等。現(xiàn)有工作人員12人，包括理事長1名、監(jiān)事長1名、副理事長2名、理事成員2名、監(jiān)事成員2名、財(cái)務(wù)人員2名、技術(shù)人員3名、銷售人員2名，務(wù)工人員：20人。
六、經(jīng)營管理
（一）、統(tǒng)一生產(chǎn)計(jì)劃
合作社根據(jù)市場(chǎng)需求和本社產(chǎn)品實(shí)際，統(tǒng)一制訂生產(chǎn)計(jì)劃，由社員（或者生產(chǎn)場(chǎng)、加工廠）按生產(chǎn)計(jì)劃落實(shí)生產(chǎn)，與合作社簽訂生產(chǎn)合同，計(jì)劃合同做到“八定”。即定定面積產(chǎn)量、質(zhì)量規(guī)格、定農(nóng)資農(nóng)械需求、定技術(shù)服務(wù)、定安全生產(chǎn)責(zé)任、定產(chǎn)品交售辦法、定加工要求、定管理人員工資報(bào)酬獎(jiǎng)懲。
（二）、統(tǒng)一供應(yīng)農(nóng)資
合作社根據(jù)生產(chǎn)需要和技術(shù)要求，統(tǒng)一組織為社員（或者生產(chǎn)場(chǎng)、加工廠）采購、供應(yīng)生產(chǎn)資料和設(shè)備。實(shí)行規(guī)模采購，努力減少社員的生產(chǎn)成本。合作社統(tǒng)一采購供應(yīng)的農(nóng)資必須保證質(zhì)量，適合本社各種生產(chǎn)和質(zhì)量安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。否則，造成的損失由負(fù)責(zé)采購的當(dāng)事人賠償。 （三）、統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
合作社按照質(zhì)量安全要求，統(tǒng)一組織制訂、實(shí)施生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，按產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織生產(chǎn)，逐步建立產(chǎn)品質(zhì)量追溯、檢測(cè)監(jiān)督等制度。 （四）、統(tǒng)一產(chǎn)品認(rèn)證
合作社統(tǒng)一認(rèn)證認(rèn)定無公害基地、無公害農(nóng)產(chǎn)品、有機(jī)產(chǎn)品及地方名牌、著名商標(biāo)等，提升產(chǎn)品品牌和檔次。
（五）、統(tǒng)一指導(dǎo)服務(wù)
合作社實(shí)行管理人員（或者社員代表）分生產(chǎn)區(qū)域、分產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品品種負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一對(duì)社員（或者生產(chǎn)場(chǎng)、加工廠）進(jìn)行產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后的指導(dǎo)服務(wù)和管理。合作社對(duì)管理人員的報(bào)酬或補(bǔ)助按任務(wù)完成情況進(jìn)行考核發(fā)放。因指導(dǎo)服務(wù)不到位，造成損失的由負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)賠償。 （六）、統(tǒng)一加工銷售
1、合作社統(tǒng)一生產(chǎn)加工，統(tǒng)一商標(biāo)品牌，統(tǒng)一包裝銷售。積極開拓市場(chǎng)，擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)，尋求定向加工，努力降低銷售費(fèi)用，提高產(chǎn)品的附加值。
2、在合作社收購社員產(chǎn)品環(huán)節(jié)上，要嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定的收購質(zhì)量、價(jià)格、數(shù)量，對(duì)待社員要公平公正，不厚此薄彼；社員要維護(hù)本社形象和利益，要履約守信，不貪小利；社員要聽從統(tǒng)一指揮，服從統(tǒng)一調(diào)度，保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，保質(zhì)保量的交售產(chǎn)品，使產(chǎn)品能及時(shí)加工、包裝、調(diào)運(yùn)，進(jìn)入市場(chǎng)。
3、在產(chǎn)品交售加工期，合作社要確保信息暢通，按市場(chǎng)行情，隨時(shí)公布交售產(chǎn)品的品種、質(zhì)量、價(jià)格以及交售辦法和要求，使社員及時(shí)組織采收、整理、分級(jí)、包裝，使產(chǎn)品適時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)。合作社要確定專人，定期對(duì)收購、儲(chǔ)存、調(diào)運(yùn)的產(chǎn)品以及待交售的產(chǎn)品，分社員、分生產(chǎn)場(chǎng)，分產(chǎn)品種類、分質(zhì)量規(guī)格，分客戶、分市場(chǎng)建立臺(tái)賬，做好統(tǒng)計(jì)分析，以指導(dǎo)、調(diào)度好加工、儲(chǔ)存和銷售。
七社會(huì)效益
1、通過合作社的示范作用，輻射帶動(dòng)周邊農(nóng)戶，形成合作社＋基地＋農(nóng)戶的模式，提供優(yōu)質(zhì)果苗，
提供施肥方案，統(tǒng)一回收銷售果品，增加農(nóng)民收入。
1、創(chuàng)新“雙佳模式”。“雙佳模式”實(shí)質(zhì)上是“雙佳牧業(yè)公司+雙佳禽業(yè)合作社+養(yǎng)殖戶”的家禽養(yǎng)殖模式，核心體現(xiàn)在“合作”上。公司歷經(jīng)三次大的“合作”升級(jí)，第一次“合作”始于上世紀(jì)90年代，__x縣二都鄉(xiāng)兩個(gè)青年農(nóng)民喻自文和邢衛(wèi)民分別創(chuàng)立了亞飛農(nóng)牧科技有限公司和寶峰禽業(yè)有限公司，通過走“公司+農(nóng)戶”路子取得成功，完成了資本的原始積累。第二次“合作”發(fā)生于2000年，為應(yīng)對(duì)省內(nèi)另一大型企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，亞飛農(nóng)牧科技有限公司和寶峰禽業(yè)有限公司實(shí)施強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，組建湖南雙佳農(nóng)牧科技有限公司，合并后實(shí)力大增，發(fā)展速度明顯加快，規(guī)模不斷擴(kuò)大。第三次“合作”以2003年雙佳禽業(yè)合作社成立為標(biāo)志，出于降低公司與養(yǎng)殖戶交易成本和保障養(yǎng)殖戶權(quán)益考慮，長期與雙佳農(nóng)牧公司合作的463個(gè)養(yǎng)殖大戶橫向聯(lián)合成立雙佳禽業(yè)合作社，與公司縱向合作，進(jìn)一步規(guī)范和制約雙方的責(zé)、權(quán)、利，“雙佳模式”正式形成?！半p佳模式”的具體運(yùn)作方式是:合作社與公司簽訂養(yǎng)殖協(xié)議，聯(lián)合向養(yǎng)殖戶提供“六包”、“兩協(xié)助”服務(wù)，“六包”即包供應(yīng)雞苗、飼料、藥品、養(yǎng)殖設(shè)備、技術(shù)服務(wù)、保價(jià)回收產(chǎn)品，“兩協(xié)助”即公司協(xié)助養(yǎng)殖戶建場(chǎng)選址、協(xié)助養(yǎng)殖戶防疫。此模式有三個(gè)顯著特點(diǎn)：一是合作社和公司承擔(dān)主要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高了農(nóng)戶養(yǎng)殖積極性;二是通過為社員和養(yǎng)殖戶提供生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)，有利于標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，確保產(chǎn)品質(zhì)量;三是保價(jià)回收產(chǎn)品，通過統(tǒng)一銷售，降低了單位銷售成本，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)殖戶利益最大化。
2、實(shí)施帶動(dòng)戰(zhàn)略。__x牧業(yè)作為龍頭企業(yè)，它內(nèi)聯(lián)千家萬戶，外接國內(nèi)外市場(chǎng)，在帶動(dòng)養(yǎng)殖戶致富過程中，一是注重信用。堅(jiān)持誠信為本，與養(yǎng)殖戶互惠互利，經(jīng)受了“非典”、“禽流感”的危機(jī)考驗(yàn)。二是搶抓機(jī)遇。__x縣__x土雞養(yǎng)殖規(guī)模原本不大，鄰近的慈利縣20世紀(jì)八、九十年代土雞養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)十分紅火，但由于經(jīng)營管理不善，于1996年急劇萎縮，雙佳牧業(yè)抓住機(jī)遇吸收大批外流技術(shù)人員加盟公司擴(kuò)大生產(chǎn)，迅速搶占了市場(chǎng)。三是開拓市場(chǎng)。面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)需求，公司先后開發(fā)出20多個(gè)市場(chǎng)暢銷的肉雞品種，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，目前該公司肉雞不僅占領(lǐng)了全省六分之一的市場(chǎng)份額，還成功打入了湖北、廣東、貴州、江西、四川、云南等外省市場(chǎng)，并進(jìn)軍肉制品加工領(lǐng)域。
3、打造“__x”品牌。創(chuàng)名牌產(chǎn)品，帶一方產(chǎn)業(yè)，活一方經(jīng)濟(jì)，富一方農(nóng)民，成為______養(yǎng)殖業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)。公司通過發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、人才和管理經(jīng)驗(yàn)，建立質(zhì)量可靠的生產(chǎn)基地。以優(yōu)良的品質(zhì)搶占國內(nèi)外市場(chǎng)，強(qiáng)化宣傳攻勢(shì)，健全銷售網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò)大品牌影響，公司先后獲得常德市十大農(nóng)業(yè)科技龍頭企業(yè)、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化十大標(biāo)志性龍頭企業(yè)、省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)、ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證企業(yè)、省著名商標(biāo)、全國供銷合作總社農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)等15項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)，“__x” 牌優(yōu)質(zhì)土雞從__x走向長沙，進(jìn)入全國省會(huì)城市，產(chǎn)品供不應(yīng)求。
我縣是全省縣域面積最大的縣、國家扶貧開發(fā)工作重點(diǎn)縣、武陵山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅(jiān)縣、移民大縣、革命老區(qū)縣和比照西部大開發(fā)政策執(zhí)行縣，與__x縣相比政策優(yōu)勢(shì)明顯。全縣版圖面積5852平方公里，其中林地面積685萬畝，占土地總面積的78.4%，森林覆蓋率高達(dá)76.19%，地處亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，氣候溫和，四季分明，光照充足，雨水集中，山區(qū)小氣候明顯，光照差異較大，良好的生態(tài)環(huán)境、廣闊的林地資源、適宜的氣候條件適合發(fā)展生態(tài)土雞養(yǎng)殖。
省農(nóng)大是我縣土雞養(yǎng)殖技術(shù)后盾單位，陣容強(qiáng)大的博士團(tuán)將長期進(jìn)行技術(shù)服務(wù)。另一方面，土雞養(yǎng)殖是我縣傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村散養(yǎng)土雞十分普遍，養(yǎng)殖技術(shù)成熟，土雞品質(zhì)好，深受市場(chǎng)和消費(fèi)者青睞。今年7月，湖南農(nóng)大博士團(tuán)來沅陵進(jìn)行了為期7天的考察調(diào)研，對(duì)我縣發(fā)展生態(tài)土雞養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)的良好前景給予了充分肯定。
____年，全縣完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值27.19億元，其中養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)值6.9億元，僅占農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值的25.4%，禽肉產(chǎn)量0.53萬噸，禽蛋產(chǎn)量__2噸，家禽存籠133.15萬羽，遠(yuǎn)不如__x縣的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆榱思涌焐鷳B(tài)土雞養(yǎng)殖業(yè)快速發(fā)展，我縣成立了“沅陵縣生態(tài)土雞養(yǎng)殖協(xié)會(huì)”，正在向國家工商總局申請(qǐng)“沅陵土雞”商
標(biāo)，開通了“沅陵土雞網(wǎng)”，建立了__x口、__x鋪、筲箕灣、肖家橋、二酉等7個(gè)生態(tài)土雞養(yǎng)殖示范小區(qū)，土雞養(yǎng)殖專業(yè)合作社發(fā)展到7個(gè)、蛋雞養(yǎng)殖合作社3個(gè)、土雞養(yǎng)殖公司5家、種雞場(chǎng)2個(gè)、養(yǎng)殖專業(yè)戶380戶，年飼養(yǎng)蛋雞110萬羽，出欄、銷售土雞120萬羽，銷售種苗170萬羽，在長沙、株洲、湘潭、懷化、沅陵縣城設(shè)立了專營店15家。據(jù)測(cè)算，飼養(yǎng)1只土雞的成本為38元，養(yǎng)殖周期為5-6個(gè)月，商品土雞的價(jià)格為18元/500g,按每只1500g計(jì)算，每只土雞純收入可達(dá)10元左右，經(jīng)濟(jì)效益十分明顯。雖然我縣生態(tài)土雞養(yǎng)殖取得了一定的成效，但還存在一些不足，主要表現(xiàn)在：一是缺乏規(guī)劃指導(dǎo)。還沒有制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制約了產(chǎn)業(yè)有序、快速發(fā)展。二是缺乏龍頭帶動(dòng)。全縣雖然已經(jīng)成立了亞泰禽業(yè)、鑫泰農(nóng)業(yè)等5家公司，但是總體規(guī)模偏小，帶動(dòng)作用有限。三是缺乏扶持政策。我縣對(duì)生態(tài)土雞養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還沒有引起足夠重視，沒有出臺(tái)相關(guān)的扶持政策，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁不足。四是品牌建設(shè)滯后。我縣雖然在長、株、潭、懷化和縣城設(shè)立了一些專營店，但是品牌雜，如“__x口山林雞、橫石雞、筲箕灣辰州府雞”等，沒有統(tǒng)一品牌，形成品牌優(yōu)勢(shì)。五是服務(wù)體系建設(shè)滯后。我縣規(guī)?；B(yǎng)殖沒有形成管理規(guī)范、服務(wù)專業(yè)、保障有力的畜禽防疫體系，養(yǎng)殖風(fēng)險(xiǎn)大，制約了產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
__x縣__x土雞養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)加快我縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展，具有積極的指導(dǎo)意義和借鑒作用，重點(diǎn)要加強(qiáng)以下五個(gè)方面的工作。
1、制訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。要立足縣情實(shí)際和市場(chǎng)需求，科學(xué)定位，合理布局，制訂發(fā)展規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)“區(qū)域化養(yǎng)殖、專業(yè)化生產(chǎn)、一體化經(jīng)營”。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和前景，建議將__x土雞養(yǎng)殖明確為我縣農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)，聘請(qǐng)湖南省農(nóng)大為我縣制訂科學(xué)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。
2、積極培育龍頭企業(yè)。實(shí)施龍頭企業(yè)帶動(dòng)是拉動(dòng)__x養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的重要途徑，一個(gè)龍頭企業(yè)能帶動(dòng)起一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。要樹立重視農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)就是重視農(nóng)業(yè)的思想，首先是鼓勵(lì)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)企業(yè)做大，其次是加大招商引資力度，引進(jìn)有實(shí)力企業(yè)做強(qiáng)，再次是要大力發(fā)展農(nóng)村專業(yè)合作社，發(fā)揮龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社的橋梁和紐帶作用。
一、基本情況
自今年年初開始，中國農(nóng)業(yè)銀行總行全面部署建立“金融超市”工作。目前，山東省農(nóng)行共有金融超市25家，在省會(huì)濟(jì)南和除菏澤市、萊蕪市以外的地級(jí)市都設(shè)有金融超市。目前，金融超市已經(jīng)開辦的業(yè)務(wù)有：本外幣個(gè)人存取款、個(gè)人匯票、個(gè)人消費(fèi)貸款（包括個(gè)人住房貸款）、個(gè)人理財(cái)咨詢、代收代付、銀行卡營銷、保險(xiǎn)等經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)的個(gè)人金融業(yè)務(wù)。
金融超市引入了“以人為本”的理念，堅(jiān)持以客戶為中心，改變了銀行與客戶之間傳統(tǒng)的溝通方式，使客戶在一個(gè)門市便可辦理所有個(gè)人金融業(yè)務(wù)，并且能夠得到優(yōu)質(zhì)、安全、高效、便利的服務(wù)。各金融超市可以根據(jù)客戶不同需求實(shí)行個(gè)性化服務(wù)，提供理財(cái)建議。各金融超市引進(jìn)了律師、保險(xiǎn)、公證等中介機(jī)構(gòu)，可以直接代客辦理法律咨詢、資產(chǎn)評(píng)估、公證、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù)，還可以聯(lián)系住房開發(fā)商、汽車經(jīng)銷商和其他經(jīng)銷商到營業(yè)大廳展示推介商品。各金融超市除儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)外實(shí)行開放式經(jīng)營和消費(fèi)貸款發(fā)放的“一站式”流水作業(yè)，客戶能夠隨到隨辦，憑證內(nèi)部傳遞，減少中間環(huán)節(jié)，服務(wù)簡便快捷，受到了客戶的青睞。
通過開辦金融超市，有效加大了全行資源直接經(jīng)營的力度，通過在負(fù)債、資產(chǎn)及中間業(yè)務(wù)方面為客戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、高效、便利的個(gè)性化金融服務(wù)，有效增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)了個(gè)人業(yè)務(wù)的快速健康發(fā)展。截至10月末，該行所屬25家金融超市儲(chǔ)蓄存款余額23l262萬元，較年初增加29680萬元，增長14.72%；個(gè)人消費(fèi)貸款57098 萬元（其中個(gè)人住房貸款19558萬元），較年初增加36844萬元，增長181.91%.
二、存在的主要問題
個(gè)人業(yè)務(wù)品種不夠齊全，服務(wù)方式不夠規(guī)范。目前，各金融超市均未開辦代保管和銀證通業(yè)務(wù)，不能很好地滿足客戶的各種金融需求。有的金融超市沒有按省行要求對(duì)除儲(chǔ)蓄外的業(yè)務(wù)實(shí)行開放式經(jīng)營，而是與普通營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一樣封閉式辦理全部業(yè)務(wù)，無法對(duì)客戶提供個(gè)性化服務(wù)；有的金融超市還沒有按省行要求引入保險(xiǎn)、律師等中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)銷商合作伙伴進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)辦公，無法對(duì)客戶提供消費(fèi)貸款發(fā)放的“一站式”服務(wù)。
業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡性十分突出。以消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)為例，從貸款總量看，到9月末，全行有9個(gè)金融超市消費(fèi)貸款余額超過XX萬元，最高的濟(jì)南市槐蔭區(qū)支行南辛分理處金融超市達(dá)到15230萬元，但另有10個(gè)超市余額不足100萬元；從貸款增量看，到9月末，全行有12個(gè)金融超市增量超過1000萬元，最高的達(dá)3601萬元，但有4個(gè)金融超市增量不足100萬元。
業(yè)務(wù)管理特別是信貸基礎(chǔ)管理存在薄弱環(huán)節(jié)。調(diào)查表明，經(jīng)辦人員在貸款操作程序上、貸款制度執(zhí)行上均不同程度地存在一些問題，主要是有的無留存借款人首期付款存款憑證；有的貸款審查意見不具體；有的擔(dān)保措施不妥當(dāng)；有的貸款合同簽訂不夠規(guī)范；有的超比例發(fā)放貸款；有的貸后檢查不到位等。
管理和經(jīng)辦人員素質(zhì)與提高金融
超市服務(wù)水平的要求不相適應(yīng)。為確保金融超市的服務(wù)質(zhì)量和水平，各行對(duì)金融超市的工作人員進(jìn)行了精心選拔和培訓(xùn)。由于金融超市開辦時(shí)間短，各金融超市絕大多數(shù)工作人員長期從事柜臺(tái)業(yè)務(wù)或資金組織業(yè)務(wù)，普遍缺乏貸款管理和個(gè)人理財(cái)方面的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)辦好金融超市業(yè)務(wù)還需要有一個(gè)適應(yīng)過程。
三、規(guī)范發(fā)展金融超市的建議
切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，努力辦好金融超市。要從調(diào)整業(yè)務(wù)經(jīng)營戰(zhàn)略的高度，把金融超市建設(shè)納入全行工作的重點(diǎn)來研究和部署，切實(shí)做好協(xié)調(diào)工作。個(gè)人業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)信貸、信貸管理、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等有關(guān)部門做到密切配合，形成合力，共同做好金融超市管理工作。按照循序漸進(jìn)的原則，逐步擴(kuò)大金融超市服務(wù)范圍。金融超市開辦初期的業(yè)務(wù)，要求各行根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際有選擇地發(fā)展，除傳統(tǒng)負(fù)債業(yè)務(wù)外，可以把個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)作為主打產(chǎn)品。隨著條件的成熟，金融超市要逐步增加業(yè)務(wù)種類和擴(kuò)大服務(wù)范圍，為客戶提供全方位個(gè)人金融服務(wù)。根據(jù)客戶需求和市場(chǎng)發(fā)展需要，積極增加金融超市數(shù)量，繼續(xù)在省會(huì)城市、各地級(jí)市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級(jí)市增設(shè)金融超市，使更多的客戶能夠獲得全方位、一站式的個(gè)人金融服務(wù)。進(jìn)一步搞好人員培訓(xùn)，幫助他們盡快提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，努力為客戶提供方便、快捷的金融服務(wù)。
實(shí)施適度傾斜政策，促進(jìn)金融超市業(yè)務(wù)快速發(fā)展。在配置全行資源時(shí)，要對(duì)金融超市做到“四個(gè)優(yōu)先”，即：優(yōu)先安排人員、優(yōu)先安排裝修改造、優(yōu)先安排費(fèi)用計(jì)劃、優(yōu)先配置服務(wù)器具。為促進(jìn)金融超市業(yè)務(wù)的發(fā)展，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要、經(jīng)營管理水平及風(fēng)險(xiǎn)控制能力，對(duì)金融超市進(jìn)行適度轉(zhuǎn)授權(quán)，在可能的條件下，要授予金融超市一定的個(gè)人貸款審批權(quán)限。
（二）建設(shè)性質(zhì)：新建
（三）建設(shè)單位：沈陽市殘疾人協(xié)會(huì)
（四）建設(shè)地點(diǎn)：XX
（五）建設(shè)年限：2015年X月-2015年X月
（六）建設(shè)內(nèi)容：快餐店X家
（七）投資估算：XX萬元
二、項(xiàng)目必要性分析
（一）滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求
餐廳附近聚集魯迅美術(shù)學(xué)校，沈陽音樂學(xué)院，東北大學(xué)，并靠近較為繁華的商業(yè)區(qū)，如華潤萬象城，家樂福超市，沈陽工業(yè)展覽館等。消費(fèi)群體較大，消費(fèi)能力可觀，又可為學(xué)生及來往市民提供解決早中晚餐，滿足其消費(fèi)需求。
（二）優(yōu)化本地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
快餐店的加入，可小幅度刺激附近消費(fèi)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為該地區(qū)注入新的活力。
（三）帶動(dòng)本地區(qū)居民就業(yè)
設(shè)立快餐店可增加本地區(qū)崗位需求，促進(jìn)本地區(qū)居民就業(yè)。
三、項(xiàng)目可行性分析
（一）市場(chǎng)可行性
餐廳選址于高校集中的位置，附近又有大型的商場(chǎng)和超市，人流量大，客戶源充足有保障，特別是中午吃飯時(shí)間附近許多同類型的餐館基本都是客滿。開設(shè)快餐店具備市場(chǎng)可行性。
（二）經(jīng)濟(jì)可行性
由于是聾啞人為主作為服務(wù)員，餐廳的主題是愛心餐廳，推出的各種菜式皆為低中檔消費(fèi)，因此餐廳內(nèi)裝潢不須太豪華，簡潔大方即可，預(yù)算投入不需要太高。開設(shè)快餐店具備經(jīng)濟(jì)可行性。
（三）政策可行性
近幾年國家出臺(tái)了多項(xiàng)殘疾人就業(yè)扶持和優(yōu)惠政策，給予殘疾人工作的特別照顧。國家政策法規(guī)為開設(shè)快餐店提供了強(qiáng)有力的政策保障，具備政策可行性。
（四）技術(shù)可行性
快餐店銷售的各種菜系制作簡單、快速、方便，經(jīng)過短時(shí)間的培訓(xùn)即可上崗，而且快餐店對(duì)服務(wù)員的要求不是很高，不需要跟顧客做非常多的交流，與傳統(tǒng)餐館服務(wù)模式也不同，聾啞人經(jīng)過學(xué)習(xí)使用各種做快餐的機(jī)器和簡單的與顧客溝通技巧后就能即刻開始工作，開設(shè)快餐店具備技術(shù)可行性。
（五）模式可行性
花店布局的核心是顧客流動(dòng)路線的設(shè)計(jì)，成功的設(shè)計(jì)能最大限度地延長顧客在花店的停留時(shí)間。不同顧客因年齡，性別，性格的差異，其移動(dòng)的路線當(dāng)然有所不同。一般而言，中老年人進(jìn)入花店的時(shí)間較長，他們會(huì)漫漫地仔細(xì)地閱讀各類說明和POP廣告，選擇自己所需要的花卉品種。而青年人一般停留時(shí)間較短，他們進(jìn)店后，想盡快地看到自己所需要的花卉，購買后迅速離開。顧客走動(dòng)多的地方往往有利與花卉的促銷，走的少的地方則為滯銷區(qū)?；ǖ暌苊獍褧充N的花卉品種放在顧客走動(dòng)少的地方，應(yīng)考慮整體布局，把各類不同的花卉品種有序得擺放，在流動(dòng)路線設(shè)計(jì)方面清晰分類，能讓顧客自由自在地選購。同時(shí)，花店的店堂布局作為消費(fèi)通道，合理的店堂布局能促進(jìn)銷售的實(shí)現(xiàn)?；ǖ甑牟季忠话惴譃閮深?，即格子布局和自由流動(dòng)式布局。
①格子式布局是一種十分規(guī)范的布局方式，擺設(shè)互成直角，構(gòu)成曲徑式通道，使整個(gè)花店內(nèi)結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，給人以整齊，管理井然有序的印象，這種印象很容易使顧客對(duì)花店產(chǎn)生信任心理，大多用于開架式銷售。格子式布局的缺點(diǎn)是顧客通常會(huì)產(chǎn)生孤獨(dú)和乏味的感覺，由于在通道中自然形成的驅(qū)動(dòng)力，選購中的顧客會(huì)有一種加速購買的心理壓力，而觀賞和休閑的愿望將被大打折扣，同時(shí)，由于布局的規(guī)范化，使得花店發(fā)揮裝飾效應(yīng)的能力受到限制，難以產(chǎn)生有裝飾形成的購買情趣與效果。格子式布局的整體投入低，符合普通人求廉的價(jià)格心理。從經(jīng)營角度看，格子式布局更利于銷售安全和保持花店衛(wèi)生。
②自由流動(dòng)式布局是根據(jù)花卉的特點(diǎn)，形成各種不同的組合獨(dú)立或聚合，沒有固定或?qū)ＴO(shè)的布局形式，銷售形式也不是固定不變。在實(shí)際布局中常見的有條形或矩形環(huán)形。馬蹄形，三角形等多種，這類布局中，通道一般比較寬敞或在花店中央留有較大的空間，用與環(huán)境裝飾，這是一種自由式布局，所以能利用裝飾布局創(chuàng)造較好的環(huán)境氣氛，對(duì)各種類型的顧客都能產(chǎn)生一定的吸引力，環(huán)境促銷的作用十分明顯。自由流動(dòng)式布局一般要有較大的空間，可以給顧客提供觀賞的環(huán)境，這樣即可創(chuàng)造顧客購買計(jì)劃之外的購物機(jī)會(huì)，又能使顧客享受到購物之外的快樂，這類布局導(dǎo)致使用面積的利用率偏低，適用于面積較大的花店。這類布局如果搞的不好，會(huì)給人留下布局混亂不清的印象，同時(shí)，投入費(fèi)用較高，影響花卉整體價(jià)格水平。從經(jīng)營的角度看，搞好完全生產(chǎn)和清潔衛(wèi)生的難度也較大。
2）花店通道
花店的通道要注意保持足夠的寬度，方便顧客游覽。挑選鮮花和往來同過，一般不應(yīng)小于90CM，否則顧客會(huì)感到不便。
當(dāng)通道過長時(shí)，適當(dāng)?shù)挠鼗匦凶邔?duì)顧客更有吸引力。還應(yīng)注意，花店如果是進(jìn)出合一的門口，就要保持寬敞，通暢，以減少擁擠和堵塞，避免進(jìn)出花店時(shí)顧客的相互干擾。如果是進(jìn)出分開的門口，則應(yīng)注意花店內(nèi)通道的走向一定要明確，不要因通道的誤導(dǎo)，使顧客形成回流現(xiàn)象。
3）天花板的設(shè)計(jì)
天花板的高度要根據(jù)營業(yè)面積來決定，寬敞的店面適當(dāng)要高一些，狹窄的花店應(yīng)低一些，一般而言，一個(gè)10到20M2的花店，天花板的高度在2.7~3m左右；如果花店面積達(dá)到300m2，天花板的高度應(yīng)在3~3.3m,1000M2的花卉市場(chǎng)，其天花板的高度應(yīng)達(dá)到3.3~4m。另外，天花板的顏色也具有調(diào)整高低感的作用。有時(shí)，并不需要特別把天花板架高或架低，只須改變顏色就可有調(diào)整高度的效果。天花板的設(shè)計(jì)以平面為多，一般以吊燈或日光燈等照明設(shè)備安置在天花板上，天花板的材料，有各種膠合板，石膏板，石棉板，貼面裝飾板等。膠合板是最經(jīng)濟(jì)和方便的天花板材料，但防火，消音性能差；石膏板有很好的耐熱，消音性，但耐水，耐濕性差，經(jīng)不起沖擊力；石棉板不僅防火，絕熱，而且耐水，耐濕性好，但不易加工。
有的花店面積很小，但房子很高，為了堆放花籃，花泥等既占地方又不美觀的雜物，可以搭建一層閣樓，以提高房子的使用率。另外對(duì)于過高的天花板，可以在上面固定絲網(wǎng)或細(xì)鐵絲（最后要隱藏起來），懸掛上人造仿真藤類植物或干花，則會(huì)起到很好的裝飾效果。
4）墻壁設(shè)計(jì)
壁面作為陳列花卉的背景，具有很重要的功能?；ǖ甑谋诿嬖谠O(shè)計(jì)上應(yīng)于所陳列的花卉的色彩和內(nèi)容協(xié)調(diào)，與花店的環(huán)境和形象相適應(yīng)，一般有以下四種壁面利用方法：
①在壁面上架設(shè)陳列柜，用以擺放陳列花卉，墻壁被柜擋住了，因此可以不做粉刷或裝飾處理。
②在壁面上安置展臺(tái)作為花卉展示處，墻壁固定貨架的同時(shí)，作為背景起到了襯托的作用。
③在壁面上做簡單設(shè)備，用以懸掛或布置花卉，懸掛插花作品必須先選擇完整或較空的墻面和最適宜觀賞的高度。插花作品的風(fēng)格要和店內(nèi)整體風(fēng)格一致。
④在壁面上做一些簡單處理，張?zhí)鸓OP廣告或做壁面裝飾。很多花店的經(jīng)營項(xiàng)目中包含禮品類，壁面裝飾通常以繪畫，裝飾畫，工藝品，木刻，浮雕，編織品等禮品為主要陳設(shè)對(duì)象，如掛盤。銅飾，木雕，繡片，扇子，書法，攝影作品等，實(shí)際上，凡是可以懸掛在墻上的優(yōu)美器物都可才用，但要注意飾品的大小要與墻面的空間具有良好的比例協(xié)調(diào)關(guān)系和均衡效果。陳列的方向也很重要，同樣一組繪畫，作水平方向排列感覺平靜，安定，作垂直排列，則顯得富有激情。
花店的墻壁不可太花哨，以淺色為主，白色，綠色，淺灰色等都可以，有的花店自己動(dòng)手裝飾墻面，即經(jīng)濟(jì)又富有特點(diǎn)，例如，在墻壁四周圍上特色棉布，壁紙，草簾等，或用各種包裝用的手揉紙經(jīng)手揉皺后，用膠粘貼于墻壁上，還有的在墻面上粘碎磚塊兒，鵝卵石等，以創(chuàng)造不同的質(zhì)感和視覺效果。
5）地板設(shè)計(jì)
地板在圖形設(shè)計(jì)上有剛，柔二種選擇，以正方形，矩形，多角等直線條組合為特征圖案，帶有陽剛之氣；而以圓形，橢圓形，扇形和幾何曲線形組合為特征的圖案，帶有柔和之氣，地板的裝修材料有瓷磚，塑料地磚，石材，木地板，水泥等，選用時(shí)主要應(yīng)考慮店鋪形象的需要，材料的費(fèi)用，材料的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)等因素，
瓷磚的品種很多，色彩和形狀可以自由選擇，有耐熱，耐火，耐磨及經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，其缺點(diǎn)是保溫性差，易碎，且花店經(jīng)常用水，瓷磚上浸水后，不易清潔，花店裝修如果選擇瓷磚，，最好選有防滑功能的品種，塑料地磚價(jià)格適中，施工也比較方便，還具有色彩豐富的優(yōu)點(diǎn)，為一般店鋪所采用，其缺點(diǎn)是易被煙頭，利器和化學(xué)藥品損壞，石材有花崗石，還有人造大理石，都具有外表華麗。裝飾性好的優(yōu)點(diǎn)，在耐水和耐火上耐磨等方面都很好，這是其他材料遠(yuǎn)不能及的，但由于價(jià)格較高，一般不被花店采用，木地板光澤好，有保暖性但易臟，易損壞，怕水浸，花店之中經(jīng)常給花換水，難免撒在地上，故不宜使用木地板，用水泥鋪地面價(jià)格最便宜，但定位于中高檔的花店不宜采用，在花店中，鋪上不同色彩，不同材料的地板，可以從視覺上和心理上劃分出空間，形成領(lǐng)域感，創(chuàng)造了象征性的空間，在不同的空間上可以有不同的陳設(shè)。
6）貨架設(shè)計(jì)
貨架是陳列，展示，和銷售花卉的主要設(shè)施之一，并能容納和儲(chǔ)存花卉，使花卉容易選擇，取放方便。貨架有不同的構(gòu)造，形式和規(guī)格，貨架設(shè)計(jì)既要求實(shí)用，牢固，靈活，便欲插花員操作，便于顧客參觀，又要適應(yīng)各類花卉的不同要求，制造貨架的材料很多，如木制，金屬，塑料，藤，鋁合金，角鋼等，選擇時(shí)要考慮話點(diǎn)的環(huán)境風(fēng)格和價(jià)格。
貨架的布置方式會(huì)影響顧客的心理感覺，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)顧客購物習(xí)慣，并滿足其審美要求的擺放方式，據(jù)測(cè)算，顧客的視線在貨架上平均停留時(shí)間為0。6S，這就意味著大部分花卉品種并未引起顧客的注意，為了使顧客更多的購買花店最希望賣掉的花卉品種，也就是獲利最大最暢銷的品種，合理的安排貨架的位置十分重要。在貨架上陳列電話會(huì)商品一般才用分層陳列法陳列時(shí)按貨架已有的分層，依一定的順序擺放展示花卉，分層擺放時(shí)一般是根據(jù)花卉特點(diǎn)，取放操作的方便程度，顧客的視覺習(xí)慣及銷售管理的具體要求而定。從顧客的角度而言，對(duì)各貨架的關(guān)注是不一樣的，這是由人們的視覺習(xí)慣造成的，平視時(shí)，視線會(huì)在頭部與胸部之間的高度移動(dòng)，這是由人視軸線成30度以內(nèi)餓東西最易被接受。人們不會(huì)在每個(gè)貨架都蹲下來看下面，或踮起腳來看高于其視線平視的地方，視角的不同會(huì)影響到花卉在不同層面貨架上的陳列方式和數(shù)量。花店要充分利用好貨架的空間，在貨架最為引人注意最具經(jīng)濟(jì)價(jià)值的位置擺放最易售出的花卉品種，可以將此位置視為貨架的促銷區(qū)，盡量擴(kuò)大其陳列數(shù)量，以增加銷售額。顧客可平視的位置，最好陳列滿，顧客的目光要往上仰視的位置，造成仰角，在這一格的陳列最好順應(yīng)視線擺放，這樣可形成立體美感。對(duì)于貨架下面的位置，顧客一般不會(huì)蹲下來看，因此此層不要堆放太多，將里面的空間填滿即可。
要同時(shí)陳設(shè)數(shù)量較多的花卉時(shí)，必須將相同的或相試的花卉，分別組成較有規(guī)律的主體部分或一兩個(gè)教為突出的強(qiáng)調(diào)部分，然后加以反復(fù)安排，從平衡的關(guān)系中面找到完美的組織形式和生動(dòng)的活潑的韻律美感?；ǖ曛校部梢远ㄗ?~2個(gè)柜抬，用于陳列花肥，花藥，紅包，喜字等物品。柜臺(tái)設(shè)計(jì)以中等身材人的身高為標(biāo)準(zhǔn)，商品陳列前柜柜臺(tái)的高度與寬度一般掌握在80CM乘以50CM左右。從顧客購買的角度講，柜臺(tái)銷售屬于低視角陳列，顧客一般要向下才能看到柜臺(tái)的陳列商品。柜臺(tái)陳列必須以適應(yīng)近距離觀看為主，柜臺(tái)一般分為2~3層，只適宜擺放小型商品，上層和中下層外部陳設(shè)的商品不是顧客注視的重點(diǎn)部位，柜臺(tái)陳列時(shí)可有背景襯托下或有裝飾性，的陪襯陳列，過時(shí)和積壓的商品不要堆放其中，以免給顧客產(chǎn)生花店經(jīng)營不善，商品積壓的不良感覺，應(yīng)注意在同一柜臺(tái)內(nèi)陳列的商品不能類別過多過雜。
7)花店空間巧利用
主要內(nèi)容：
1.總論，包括項(xiàng)目名稱，利用外資方式，主辦單位，主管部門，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目背景，項(xiàng)目具備的條件等。
2.產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售，包括產(chǎn)品名稱、規(guī)格與性能、市場(chǎng)需求情況，生產(chǎn)規(guī)模的方案論證，橫向配套計(jì)劃，產(chǎn)品國產(chǎn)化問題及銷售方式、價(jià)格，內(nèi)外銷售比例等。
3.主要技術(shù)與設(shè)備的選擇及其來源，包括采用技術(shù)、工藝、設(shè)備的比較選擇，技術(shù)、設(shè)備來源及其條件與責(zé)任。
4.選址定點(diǎn)方案，包括定點(diǎn)所具備條件(地理位置、氣象、地質(zhì)等自然條件，資源、能源、交通等現(xiàn)有條件及其具備的發(fā)展條件等)、所定 廠址的優(yōu)缺點(diǎn)及最后之選定結(jié)論。
5.企業(yè)組織的設(shè)置與人員培訓(xùn)，包括組織機(jī)構(gòu)與定員、人員投入計(jì)劃與來源、培訓(xùn)計(jì)劃及要求。
6.環(huán)境保護(hù)內(nèi)容。
7.資金概算及其來源，包括合資各方的投資比例、資本構(gòu)成及資金投入計(jì)劃。
8.項(xiàng)目實(shí)施的綜合計(jì)劃，包括項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程及施工組織規(guī)劃等。
9.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算分析，包括靜態(tài)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析和敏感性分析、外匯平衡分析等。
10.綜合評(píng)價(jià)結(jié)論。
另外，一份合格的可行性報(bào)告還應(yīng)該有風(fēng)險(xiǎn)分析和財(cái)務(wù)分析，以及一些必要的文件。
給項(xiàng)目企業(yè)或項(xiàng)目開發(fā)者提供一個(gè)“項(xiàng)目是否滿足 CDM 立項(xiàng)基本條件”的參考依據(jù)。 其核心原則是該項(xiàng)目是否在經(jīng)濟(jì)和 CDM 國際規(guī)則上可行。一般來說僅僅是為項(xiàng)目企業(yè)提供一個(gè)是否可行的方向，而不足以為項(xiàng)目企業(yè)搭建一個(gè)和潛在投資方對(duì)話的渠道。但無論如何，只有在完成可行性分析后，企業(yè)才能開展第二步工作--制作完成項(xiàng)目概念文件 (PIN) 。
補(bǔ)充
怎樣寫可行性報(bào)告
不論是國企還是外企，在決定上一個(gè)新產(chǎn)品，一條新生產(chǎn)線，或者建一個(gè)新工廠時(shí)，總要提交一份可行性報(bào)告供上級(jí)批準(zhǔn)。
國企的可行性報(bào)告
本人曾經(jīng)閱讀過幾份來自國企的可行性報(bào)告，但發(fā)現(xiàn)其目的和內(nèi)容都與外企的可行性報(bào)告有很大差別。先說其目的，國企的可行性報(bào)告是為了說服上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)并得到相應(yīng)的批準(zhǔn)和支持，并假定上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)比他們自己更了解情況。而報(bào)告一旦被批準(zhǔn)，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
目的上的差別自然導(dǎo)致內(nèi)容上的差別。這里有幾個(gè)主要的方面：一是國企的可行性報(bào)告強(qiáng)調(diào)為什么要上這個(gè)項(xiàng)目，但忽視如何進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目，似乎要等項(xiàng)目批準(zhǔn)之后才去考慮具體的實(shí)施方案和計(jì)劃;
二是國企的可行性報(bào)告中宏觀的、模糊的數(shù)據(jù)多，而微觀的、具體的數(shù)據(jù)和信息少，如果上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)不了解相應(yīng)的市場(chǎng)和用戶的狀況，很難作出判斷，只能閉著眼睛簽字;
三是國企的可行性報(bào)告沒有或很少有具體的、可以量化的衡量標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任分配，這為以后出現(xiàn)大的偏差和問題打好了伏筆，便于“過關(guān)”;
四是國企的可行性報(bào)告對(duì)今后幾年的市場(chǎng)預(yù)測(cè)偏于樂觀，似乎不這樣樂觀就得不到批準(zhǔn)，對(duì)可能發(fā)生的各方面的“不測(cè)風(fēng)云”認(rèn)識(shí)不足，甚至有認(rèn)識(shí)也不寫上去。這樣出現(xiàn)偏差時(shí)就可以強(qiáng)調(diào)客觀原因，歸結(jié)到不可預(yù)測(cè)性上;
五是國企的可行性報(bào)告對(duì)市場(chǎng)、用戶、競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估太粗、太少，沒有考慮到自己企業(yè)投資一個(gè)熱門項(xiàng)目的同時(shí)，其他企業(yè)也可能在準(zhǔn)備上類似的項(xiàng)目，成為自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以就不講市場(chǎng)份額的問題，把市場(chǎng)總規(guī)模當(dāng)成了決策的主要參考標(biāo)準(zhǔn)，自然也就沒有“市場(chǎng)細(xì)分”和“市場(chǎng)定位”這樣一些概念。
外企的可行性報(bào)告。
那么我們?cè)賮砜匆幌峦馄笫侨绾蝸韺懰目尚行詧?bào)告。
首先外企的可行性報(bào)告從目的上講是寫給自己企業(yè)看的，是為了說服自己而不是說服別人，盡管一些大項(xiàng)目也要上級(jí)批準(zhǔn)，但其目的主要是在企業(yè)內(nèi)部各部門之間達(dá)成共識(shí)，對(duì)機(jī)會(huì)、挑戰(zhàn)、困難和風(fēng)險(xiǎn)有詳細(xì)的分析。
從內(nèi)容上講，外長的可行性報(bào)告有幾個(gè)特點(diǎn)：一是跨國公司在全球范圍內(nèi)采用同樣的或類似的報(bào)告格式，便于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一分析方法，便于他人理解，同時(shí)也便于企業(yè)去搜集信息、整理數(shù)據(jù)、準(zhǔn)備報(bào)告;
二是宏觀的和微觀的數(shù)據(jù)并存，有量化的數(shù)據(jù)和信息以及其“出處”(信息來源)，對(duì)結(jié)果做出最差情況下、通常情況下和最佳情況下的三種預(yù)測(cè);
三是將今后幾年如何實(shí)施這個(gè)項(xiàng)目寫得很具體，從人員、資金、設(shè)備、組織結(jié)構(gòu)等方面做出全盤規(guī)劃和分年度實(shí)施計(jì)劃和預(yù)算，以保證項(xiàng)目能按規(guī)劃順利實(shí)施并完成，同時(shí)由于每個(gè)月或每個(gè)季度都有明確的“里程碑”式的分階段目標(biāo)和檢查方法，就便于及時(shí)調(diào)整和修正，以達(dá)到最終目標(biāo);
（一）外部原因：盡管我鎮(zhèn)零售業(yè)這幾年發(fā)展迅猛，但是大型商場(chǎng)的布點(diǎn)主要集中在路西，而路東目前尚未形成規(guī)模較大的商場(chǎng)。時(shí)下人民群眾的購物習(xí)慣已經(jīng)傾向于進(jìn)超市或大型商場(chǎng)，在興業(yè)大道興建一座綜合性商場(chǎng)，可以在一定程度上平衡鎮(zhèn)區(qū)商場(chǎng)布點(diǎn)，滿足興業(yè)大道周邊人們的購買需要，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆睒s。顧客來源既就近于__工業(yè)區(qū)、__工業(yè)區(qū)，又是__、__、__和__等村通往鎮(zhèn)中心區(qū)的出口之處，有較廣的市場(chǎng)空間和潛在客源。
（二）內(nèi)部原因：一是我公司__施工隊(duì)倉庫目前為臨時(shí)搭建的棚屋，土地閑置已久，亟待盤活；二是我鎮(zhèn)政府干部職工隨著生活水平的逐漸提高，有一些資金積蓄，可以在政府開發(fā)的項(xiàng)目中參以一定的股份，取得集體和個(gè)人雙贏的效果。
二、擬建項(xiàng)目的基本情況
1、項(xiàng)目選址：住于橫瀝鎮(zhèn)村頭村興業(yè)大道路邊。
2、項(xiàng)目用地規(guī)模：__施工隊(duì)倉庫地塊總面積65畝，計(jì)劃左邊材料試驗(yàn)室后面用于建二棟廠房租給__*制品廠，右邊后面為工業(yè)預(yù)留地，前面為興建商場(chǎng)用地。規(guī)劃商場(chǎng)總用地面積11200平方米，總建筑面積16760平方米，其中商場(chǎng)建筑面積11880平方米，宿舍建筑面積4880平方米。
三、經(jīng)營管理方式（第一種）
政府自籌資金建設(shè)，經(jīng)政府招商引資，租賃給客戶自主經(jīng)營，政府收取租金。管理由經(jīng)聯(lián)總社負(fù)責(zé)，參照__*廠房模式進(jìn)行管理。
四、資金總投入
經(jīng)初步預(yù)算，建設(shè)資金按700元/平方米，約需建設(shè)資金1173萬元；地價(jià)按170元/平方米（不包辦證），約需地價(jià)款190萬元，合計(jì)共投入資金約需1363萬元。
五、建設(shè)資金來源
方案一：按我公司與政府員工各占50即681.5萬元的股份，我公司除地價(jià)款外，不足部分再由我公司補(bǔ)充。員工股由政府組織發(fā)動(dòng)政府員工以自愿方式進(jìn)行集資。
方案二：全部由我公司投資建設(shè)，不設(shè)員工股。
六、經(jīng)濟(jì)效益及投資回收年限
一、PVC充氣游艇項(xiàng)目背景
(一)項(xiàng)目名稱
(二)項(xiàng)目的承辦單位
(三)承擔(dān)可行性研究工作的單位情況
(四)項(xiàng)目的主管部門
(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)
(六)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論
在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景
(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問題
(三)項(xiàng)目政策保障問題
(四)項(xiàng)目資金保障問題
(五)項(xiàng)目組織保障問題
(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問題
(七)項(xiàng)目人力保障問題
(八)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題
(九)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論
項(xiàng)目總投資萬元，其中建設(shè)投資萬元(其中土建工程費(fèi)萬元、設(shè)備購置及安裝調(diào)試費(fèi)萬元、土地購置及整理費(fèi)萬元、工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元、基本預(yù)備費(fèi)萬元、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)萬元)，鋪底流動(dòng)資金萬元。項(xiàng)目所需投入總資金萬元。
項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)收入萬元，年增值稅萬元、年銷售稅金及附加萬元、年利潤總額萬元、所得稅萬元、年稅后利潤萬元，投資利潤率，投資利稅率，銷售利潤率，稅后投資回收期年，稅后內(nèi)部收益率，盈虧平衡點(diǎn)，年稅金總額萬元。
(十)項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論
(十一)項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)
三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。
序號(hào)名稱單位數(shù)值
1項(xiàng)目投入總資金萬元
1.1建設(shè)投資萬元
1.2流動(dòng)資金萬元
2項(xiàng)目總投資萬元
2.1建設(shè)投資萬元
2.2鋪底流動(dòng)資金萬元
3年?duì)I業(yè)收入(正常年份)萬元
4年總成本費(fèi)用(正常年份)萬元
5年經(jīng)營成本(正常年份)萬元
6年增值稅(正常年份)萬元
7年銷售稅金及附加(正常年份)萬元
8年利潤總額(正常年份)萬元
9所得稅(正常年份)萬元
10年稅后利潤(正常年份)萬元
11投資利潤率(%)%
12投資利稅率(%)%
13資本金投資利潤率(%)%
14資本金投資利稅率(%)%
15銷售利潤率(%)%
16稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(全部投資)%
17稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(全部投資)%
18稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(I=12%)萬元
19稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(I=12%)萬元
20稅后投資回收期年
21稅前投資回收期年
22盈虧平衡點(diǎn)(生產(chǎn)能力利用率)%
四、存在問題及建議
對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。
第二部分 PVC充氣游艇項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性
這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。
一、PVC充氣游艇項(xiàng)目建設(shè)背景
(一)項(xiàng)目政策層面發(fā)起背景
1、國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2、產(chǎn)業(yè)政策
3、技術(shù)政策
(二)項(xiàng)目市場(chǎng)層面發(fā)起背景
1、市場(chǎng)發(fā)展階段、趨勢(shì)、特點(diǎn)
2、市場(chǎng)發(fā)展前景
(三)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
1、公司在技術(shù)方面的積累
2、公司在市場(chǎng)方面的積累
3、……
(四)……
二、PVC充氣游艇項(xiàng)目建設(shè)必要性
(一)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求
(二)市場(chǎng)發(fā)展的要求
(三)企業(yè)發(fā)展的要求
三、PVC充氣游艇項(xiàng)目建設(shè)可行性
(一)經(jīng)濟(jì)可行性
(二)政策可行性
(三)技術(shù)可行性
(四)模式可行性
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 PVC充氣游艇項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析
市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、XX市場(chǎng)前景(重點(diǎn))
二、XX市場(chǎng)容量(重點(diǎn))
三、XX市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局
四、XX價(jià)格現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)
五、XX市場(chǎng)主要原材料供應(yīng)
第四部分 PVC充氣游艇項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、PVC充氣游艇項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、PVC充氣游艇項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
(一)工藝設(shè)備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、PVC充氣游艇項(xiàng)目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案
(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃
(二)營銷模式
在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性報(bào)告中，要對(duì)市場(chǎng)營銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 PVC充氣游艇項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)
一、PVC充氣游艇項(xiàng)目建設(shè)地
(一)PVC充氣游艇項(xiàng)目建設(shè)地地理位置
(二)PVC充氣游艇項(xiàng)目建設(shè)地自然情況
(三)PVC充氣游艇項(xiàng)目建設(shè)地資源情況
(四)PVC充氣游艇項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況
(五)PVC充氣游艇項(xiàng)目建設(shè)地人口情況
二、PVC充氣游艇項(xiàng)目土建總規(guī)
(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)
1、廠址
2、廠房建設(shè)內(nèi)容
3、廠房建設(shè)造價(jià)
(二)土建總圖布置
1、平面布置。列出項(xiàng)目主要單項(xiàng)工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。
2、豎向布置
(1)場(chǎng)址地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場(chǎng)地標(biāo)高及土石方工程量
3、技術(shù)改造項(xiàng)目原有建、構(gòu)筑物利用情況
4、總平面布置圖(技術(shù)改造項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置)
5、總平面布置主要指標(biāo)表
(三)場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸
1、場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
2、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
3、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備
(四)項(xiàng)目土建及配套工程
1、項(xiàng)目占地
2、項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容
(五)項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)
(六)項(xiàng)目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 PVC充氣游艇項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案
在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。
一、PVC充氣游艇項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)
(一)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施
(三)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)
二、PVC充氣游艇項(xiàng)目資源利用及能耗分析
(一)項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)
(二)項(xiàng)目資源利用及能耗分析
三、PVC充氣游艇項(xiàng)目節(jié)能方案
(一)項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目節(jié)能分析
四、PVC充氣游艇項(xiàng)目消防方案
(一)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目消防措施
(三)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)
(四)滅火系統(tǒng)
(五)消防知識(shí)教育
五、PVC充氣游艇項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案
(一)項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施
第七部分 PVC充氣游艇項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員
在可行性報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。
一、PVC充氣游艇項(xiàng)目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、PVC充氣游艇項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)
(一)勞動(dòng)定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算
第八部分 PVC充氣游艇項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。
一、PVC充氣游艇項(xiàng)目實(shí)施的各階段
(一)建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)
(二)資金籌集安排
(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓
(四)勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨
(五)施工準(zhǔn)備
(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備
(七)竣工驗(yàn)收
二、PVC充氣游艇項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表
三、XX劑項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用
(一)建設(shè)單位管理費(fèi)
(二)生產(chǎn)籌備費(fèi)
(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)
(四)辦公和生活家具購置費(fèi)
(五)其他應(yīng)支出的費(fèi)用
第九部分 PVC充氣游艇項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析
一、PVC充氣游艇項(xiàng)目總投資估算
二、PVC充氣游艇項(xiàng)目資金籌措
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行詧?bào)告中，應(yīng)對(duì)每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件?？尚行匝芯恐?，應(yīng)對(duì)下列內(nèi)容加以說明：
(一)資金來源
(二)項(xiàng)目籌資方案
三、PVC充氣游艇項(xiàng)目投資使用計(jì)劃
(一)投資使用計(jì)劃
(二)借款償還計(jì)劃
四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說明&財(cái)務(wù)測(cè)算假定
(一)計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明
(二)項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定
五、PVC充氣游艇項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費(fèi)用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費(fèi)用
(五)修理費(fèi)
(六)財(cái)務(wù)費(fèi)用
(七)其他費(fèi)用
(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用
(九)總成本費(fèi)用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、不確定性分析
在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 PVC充氣游艇項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)
在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說明
一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)--財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。
(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率)折算到建設(shè)期初(項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。
如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。
(二)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。
一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：
(l)計(jì)算公式
動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：Pt=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
(2)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則
1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時(shí)，說明項(xiàng)目(或方案)能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的;
2)Pt>Pc時(shí)，則項(xiàng)目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。
(四)項(xiàng)目投資收益率ROI
項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率。總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準(zhǔn)投資利潤率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
(五)項(xiàng)目投資利稅率
項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
(六)項(xiàng)目資本金凈利潤率(ROE)
項(xiàng)目資本金凈利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。
項(xiàng)目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
(七)項(xiàng)目測(cè)算核心指標(biāo)匯總表
二、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值(ENPV)，經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。
三、社會(huì)效益和社會(huì)影響分析
在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析，也就是對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。
第十一部分 PVC充氣游艇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控
一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施
二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
五、其他相關(guān)粉線及防控措施
第十二部分 PVC充氣游艇項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
一、結(jié)論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：
1、對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見
2、對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說明
3、對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對(duì)應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見
5、對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭(zhēng)議問題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊(cè)的文件，均需列為可行性報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號(hào)。
1、項(xiàng)目建議書(初步可行性報(bào)告)
2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文
3、廠址選擇報(bào)告書
4、資源勘探報(bào)告
5、貸款意向書
6、環(huán)境影響報(bào)告
7、需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性報(bào)告
8、需要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告
9、引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告
10、引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對(duì)比方案說明
12、其他
三、附圖
1、廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)
2、總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)
一、 我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位：
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國60歲以上的人口達(dá)到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從20xx年到20xx年這一時(shí)期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度達(dá)到頂峰;2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計(jì)將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和;到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到4.5億和3.35億，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。據(jù)人口專家預(yù)測(cè)，未來10年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭(即421家庭)在我國至少會(huì)達(dá)到上千萬個(gè)。據(jù)一項(xiàng)京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人;
全國各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會(huì)的養(yǎng)老床位需求達(dá)1400萬張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會(huì)問題。
二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：
石家莊現(xiàn)在60歲以上的老年人口已達(dá)118.2萬，占總?cè)丝诘?2.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場(chǎng)很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達(dá)到的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報(bào)記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊(duì)等候入住。
我們考察過的老年公寓護(hù)理院，了解到的一些信息：白求恩護(hù)理院;頤養(yǎng)園老年公寓;夕陽紅老年公寓;長安老年公寓;祥和老年公寓;錦華老年公寓;棉五托老所;聯(lián)誼老年公寓。運(yùn)營比較好的老年公寓有：長安老年公寓;東云老年公寓;夕陽紅老年公寓;松鶴圓老年公寓;祥和老年公寓;錦華老年公寓;頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴(kuò)建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬;東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴(kuò)建投資200萬;祥和老年公寓擴(kuò)建投資200萬。當(dāng)時(shí)我們?cè)谝患易o(hù)理院了解情況時(shí)，老板說，石家莊的老年公寓5年后會(huì)火起來，我們想有一定道理。
三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。
家庭服務(wù)照顧，是對(duì)生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn);居家養(yǎng)老，是對(duì)居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項(xiàng)目;老年人公寓，是對(duì)社會(huì)上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧;而對(duì)那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對(duì)一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計(jì)劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，是不可阻擋的。
四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么：
高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個(gè)方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場(chǎng)所、室外活動(dòng)場(chǎng)地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護(hù)理人員的素質(zhì)以及針對(duì)老年人的服務(wù)也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計(jì)中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規(guī)劃中園林綠化面積達(dá)75%以上，并根據(jù)老年人活動(dòng)和愛好特點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目要有：垂釣湖、門球場(chǎng)、飼養(yǎng)場(chǎng)、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計(jì)按照國家頒布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》高標(biāo)準(zhǔn)、高要求實(shí)施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動(dòng)的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對(duì)老年人身體健康、生命安全有著絕對(duì)保障。賓館有五，老年公寓也建成五，也相當(dāng)于賓館，也有高消費(fèi)的人群，石家莊要在一萬里挑一個(gè)老人入住，我們想也有可能。
五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：房租算上30%，床位費(fèi)占20%，護(hù)理費(fèi)30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月基本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對(duì)老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費(fèi)為居民用電，暖氣為居民價(jià)，車輛養(yǎng)路費(fèi)減半，床位費(fèi)補(bǔ)貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個(gè)方面主要靠院長們發(fā)揮個(gè)人魅力去爭(zhēng)取，打系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。
六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，綜合造價(jià)在20xx萬。根據(jù)《老年住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個(gè)老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%(入住率)=294萬。20xx/294約7年可以收回投資。相對(duì)時(shí)間長，風(fēng)險(xiǎn)大，這就是好多運(yùn)作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報(bào)紙電視媒體會(huì)給我們做免費(fèi)廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚(yáng)，要和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實(shí)把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團(tuán)公司的整體形象加分。
八、經(jīng)營思路：一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細(xì)心、愛心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗(yàn)，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。
九、項(xiàng)目立項(xiàng)社會(huì)背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)。
