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時(shí)間：2023-02-04 11:01:28
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
“三創(chuàng)”增效活動(dòng)是一個(gè)費(fèi)領(lǐng)導(dǎo)之心、凝職工之智、聚群眾之力的工作，必須精心組織、精心安排，才能使這項(xiàng)工作有條不紊，達(dá)到預(yù)期的效果。自接到文件之日起，我站立刻行動(dòng)起來，成立了增效活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組。由朱書記任組長，兩位副站長為組員，全面負(fù)責(zé)增效活動(dòng)的組織領(lǐng)導(dǎo)工作，下設(shè)增效活動(dòng)考評(píng)組，成員由各三級(jí)單位行政領(lǐng)導(dǎo)、站業(yè)務(wù)組負(fù)責(zé)人等組成。認(rèn)真分析了我站增效工作面臨的無大型機(jī)器設(shè)備、無大批量材料用料、無大宗可節(jié)約項(xiàng)目的“三無”困難形勢，確立了以降本為目的的增效工作思路，把增效的突破口鎖定在管理方法和節(jié)能措施的創(chuàng)新上。各單位也成立了世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,相應(yīng)的增效活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，物業(yè)隊(duì)以控本增效為目標(biāo)，先后組織成立了節(jié)能降耗領(lǐng)導(dǎo)小組、技術(shù)革新活動(dòng)小組，制訂了節(jié)能降耗考核辦法，完善活動(dòng)有目標(biāo)、實(shí)施有細(xì)則、工作有內(nèi)容、獎(jiǎng)懲有依據(jù)的“四有”工作機(jī)制。
二、廣泛宣傳，營造“三創(chuàng)”增效活動(dòng)氛圍
4月初，我站緊緊圍繞“（加快有效發(fā)展，構(gòu)建和諧油田”主題教育活動(dòng)，組織廣大職工開展了“我為節(jié)約做什么，我為增效怎么做”的大討論。通過討論，使廣大干部職工明確我們面臨的成本缺口現(xiàn)狀，增強(qiáng)了節(jié)約意識(shí)。各單位利用生產(chǎn)會(huì)、職工大會(huì)、班組會(huì)、黑板報(bào)、廠網(wǎng)絡(luò)、隊(duì)務(wù)公開等多種形式和載體，深入廣泛宣傳了增效活動(dòng)的目的、意義、重點(diǎn)及目標(biāo)，引導(dǎo)職工樹立創(chuàng)新意識(shí)，在節(jié)能降耗、小改小革、修舊利廢等方面出思路、想辦法，全站職工變壓力為動(dòng)力，紛紛結(jié)合本崗位提出控本增效措施，營造“人人講增效，處處講節(jié)約”的良好活動(dòng)氛圍。
三、因隊(duì)制宜，加大管理方法創(chuàng)新力度
我站是一個(gè)于吃、住、教、醫(yī)、管五位一體的綜合服務(wù)型單位，承擔(dān)著我廠三個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理和食品衛(wèi)生監(jiān)督管理、醫(yī)療衛(wèi)生、幼兒教育和對(duì)外接待等工作。下屬四個(gè)基層單位工作各有側(cè)重、各具特色。因此，在“三創(chuàng)”活動(dòng)中，各隊(duì)因隊(duì)制宜，結(jié)合自身實(shí)際，積極探索，試圖通過創(chuàng)新管理方法以達(dá)到增效的目的。幼兒園創(chuàng)新了教學(xué)管理模式，今年來，以編制《溫馨家園》手冊為載體，積極探索家園互動(dòng)教學(xué)管理新模式。老師們精心設(shè)計(jì)、撰寫、編輯了《溫馨家園》手冊，通過設(shè)置“教學(xué)內(nèi)容”“幼兒活動(dòng)”“好家長要求”“教育文摘”等頗有特色的欄目，使《手冊》更具有科學(xué)性、教育性、知識(shí)性、親情性。目前，該手冊共出了4期。家園互動(dòng)教學(xué)管理模式的有益探索，開辟世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,了家園聯(lián)系的新渠道，增強(qiáng)了幼兒教育的合力，提高了社會(huì)效益。衛(wèi)生所以人為本，積極探索構(gòu)建和諧醫(yī)療的“三好”管理模式，即：通過協(xié)調(diào)好人與人之間的合作關(guān)系，營造衛(wèi)生所內(nèi)部和諧的工作氛圍；通過調(diào)整好就醫(yī)流程設(shè)計(jì)，構(gòu)建快捷、舒適、和諧的醫(yī)療環(huán)境；通過處理好醫(yī)患矛盾，構(gòu)建以人為本、和諧尊重的親情關(guān)系。物業(yè)隊(duì)則著重在水電管理上下功夫，統(tǒng)籌安排，科學(xué)調(diào)度，創(chuàng)造性地提出了分片分時(shí)管理法。一方面加強(qiáng)對(duì)各單位水電消耗量的抄錄分析，做到抄表的同時(shí)即找出消耗量上升下降的原因，以便及時(shí)查找漏點(diǎn)，采取整改措施，一方面對(duì)各小區(qū)各個(gè)時(shí)段水電使用情況進(jìn)行摸底調(diào)查，盡量調(diào)整大功率設(shè)備啟動(dòng)時(shí)間，避開用水用電高峰。對(duì)金北小區(qū)的辦公場所采取白天送夜間停的方法，對(duì)無人居住的住宅單元直接關(guān)停水電線路，最大限度地減少水電浪費(fèi)。預(yù)計(jì)通過水電分片分時(shí)管理，年就可節(jié)約10萬多元。管理方式方法的創(chuàng)新，為“三創(chuàng)”增效活動(dòng)的長期持續(xù)有效地開展提供了充足的后勁。
四、立足崗位，尋找節(jié)能增效的新亮點(diǎn)
具體工作如下：
一、加強(qiáng)管理，持續(xù)改進(jìn)
1、完善配套設(shè)施
自業(yè)主入住之后，完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)逐步暴露出施工質(zhì)量問題及計(jì)不盡人意之處，2006年項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)工程及人員協(xié)調(diào)進(jìn)行各方處理，彌補(bǔ)不足，使配套設(shè)備設(shè)施趨于完善，贏得業(yè)主信賴，如增設(shè)自行車場、a棟安裝空調(diào)定時(shí)器、檢測消防設(shè)施線路、檢修供電系統(tǒng)，調(diào)整配電開關(guān)負(fù)荷等。
2、突發(fā)事件處理
針對(duì)園區(qū)的實(shí)際情況，完美時(shí)空物業(yè)部制定并完善各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)事件做到事前有預(yù)案，事中有程序，事后有總結(jié)的預(yù)案流程，以便在突發(fā)事件時(shí)能夠從容應(yīng)對(duì)，消除安全隱患。
3、節(jié)能管理
針對(duì)園區(qū)能源公攤量大，業(yè)主交費(fèi)難，項(xiàng)目部研究制定樓內(nèi)公共區(qū)域及地下停車場，采取多項(xiàng)改進(jìn)節(jié)能措施，不斷挖掘節(jié)能潛力。如制定大廳燈開啟時(shí)間由保安值班人員按規(guī)定時(shí)間開啟等。
4、檔案管理
檔案管理是在物業(yè)管理當(dāng)中的一項(xiàng)重要工作，項(xiàng)目部中工作專人對(duì)檔案管理，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內(nèi)容上，記錄著物業(yè)、業(yè)主和管理過程的真實(shí)面貌。各部門檔案已按期，細(xì)致的整理完成，并建立了物業(yè)業(yè)主的數(shù)據(jù)庫，相關(guān)信息輸入，查詢便捷、快速、詳細(xì)，并不斷更新，保持?jǐn)?shù)據(jù)的完整及可靠性。
5、培訓(xùn)管理
根據(jù)完美時(shí)空實(shí)際情況，物業(yè)部年初制定了詳細(xì)的培訓(xùn)方案，力爭做到業(yè)務(wù)水平專業(yè)化、全面化。如制定物業(yè)保安的應(yīng)知應(yīng)會(huì)、客服人員應(yīng)知應(yīng)會(huì)，通過工程、客服、保安知識(shí)的交叉培訓(xùn)，使員工物業(yè)知識(shí)全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火災(zāi)是物業(yè)安全管理的最大“敵人”，一旦發(fā)生火災(zāi)，業(yè)主人身和財(cái)物都會(huì)受到嚴(yán)重威脅。為此，我們以安保部為中心以項(xiàng)目經(jīng)理為組長，組建園區(qū)義務(wù)消防組織，實(shí)施嚴(yán)格的消防監(jiān)督管理并將消防責(zé)任分解到各戶，向其講解消防知識(shí)。在2006年11月9日舉行了完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)消防演習(xí)，提高物業(yè)部員工及業(yè)主的消防安全儀式及消防防火知識(shí)。
6.2治安管理：
為了保障園區(qū)業(yè)主的安全，完美時(shí)空安保部對(duì)保安隊(duì)伍實(shí)行嚴(yán)格培訓(xùn)，貫徹“六防”措施，實(shí)行群防、群檢、群治，以確保萬無一失。針對(duì)特別區(qū)域?qū)嵤┲攸c(diǎn)布控，如在自行車場盜竊高發(fā)區(qū)實(shí)行嚴(yán)密布防，成功抓獲盜竊者3人，為業(yè)主挽回直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)千元，受到業(yè)主贊譽(yù)。由于完美時(shí)空?qǐng)@區(qū)安全管理的出色，因此被海淀區(qū)評(píng)為綜合治安優(yōu)秀園區(qū)。
7、環(huán)境管理
7.1監(jiān)督、管理園區(qū)綠化、綠植公司，對(duì)園區(qū)綠化、綠植實(shí)行合理搭配，突出特點(diǎn)，達(dá)到自然、和諧、放松的效果。同時(shí)，祛除疾病，成功抑制了美國白蛾在園區(qū)的蔓延。
7.2對(duì)園區(qū)垃圾實(shí)行分類，利國利民。節(jié)約、回收資源，受到了市、區(qū)兩級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及園區(qū)業(yè)主的贊譽(yù)。
7.3為了使園區(qū)大廈整體清潔，提升園區(qū)環(huán)境品質(zhì)，物業(yè)部在本年度對(duì)大廈外墻面進(jìn)行了兩次清潔，在清潔過程中派專人跟進(jìn)、監(jiān)督，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，通過干凈、整潔的大廈外觀，優(yōu)化園區(qū)環(huán)境。
8、客戶服務(wù)
8.1針對(duì)收費(fèi)難項(xiàng)目部成立了“貼心管家小組”專人負(fù)責(zé)、更好的為業(yè)主提供貼心服務(wù)，每周針對(duì)收費(fèi)情況開會(huì)分析總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，不但使服務(wù)品質(zhì)有所提升，而且成功化解了收費(fèi)危機(jī)。從“貼心管家小組”成立前的每月收費(fèi)80萬元到小組成立后每月140萬元的收費(fèi)飛躍，基本完成了公司的收費(fèi)指標(biāo)，減輕了公司的支出壓力。
8.2大廈內(nèi)制作了不銹鋼企業(yè)名牌，大廈外制作樓牌號(hào)，方便了園區(qū)來訪客戶，同時(shí)也大大提升了園區(qū)大廈品質(zhì)。
8.3成立項(xiàng)目部宣傳小組，制作宣傳欄，向園區(qū)業(yè)主公示實(shí)創(chuàng)上地物業(yè)公司及完美時(shí)空物業(yè)部的工作情況，并及時(shí)向業(yè)主提供相關(guān)信息。如天氣預(yù)報(bào)、租房信息、生活小常識(shí)等。
8.4對(duì)毗鄰業(yè)主間的矛盾進(jìn)行協(xié)調(diào)，以消除彼此抱怨情緒，建立鄰里和諧。如：a棟三層××電信機(jī)房電磁干擾a403電腦閃屏問題。經(jīng)過物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)與電信多次協(xié)調(diào)，最終得到了圓滿解決。e棟三層富邁數(shù)據(jù)公司人員多，影響同層其他公司人員用衛(wèi)生間，物業(yè)部通過改造衛(wèi)生間，增加蹲位和大量細(xì)致的溝通工作，最終將矛盾化解。
8.5在接待業(yè)主投訴中，針對(duì)投訴內(nèi)容進(jìn)行分類，由相應(yīng)部門處理，爭取在最短時(shí)間內(nèi)解決并對(duì)處理結(jié)果對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪。
8.6主動(dòng)、積極地與業(yè)主進(jìn)行溝通，宣傳物業(yè)部的工作及公司的服務(wù)理念，創(chuàng)造機(jī)會(huì)及條件營造良好的氛圍，引導(dǎo)并控制輿論導(dǎo)向。
二、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得贊賞
1、由于物業(yè)管理服務(wù)的提升，贏得了業(yè)主的信賴，本年度完美時(shí)空物業(yè)部共協(xié)助業(yè)主完成接待工作上百次，其中人大代表團(tuán)兩次、全國領(lǐng)導(dǎo)三次、知名企業(yè)合作峰會(huì)6次，良好的專業(yè)素質(zhì)贏得了來訪單位及業(yè)主的高度贊賞。
2、今年夏天a402完美××公司，有一配電箱的總開關(guān)頻繁跳閘，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常辦公，物業(yè)工程部及時(shí)組織技術(shù)力量幫助該公司進(jìn)行了徹底排查，最終發(fā)現(xiàn)掉閘原因是由于負(fù)荷過于集中，三相用電負(fù)荷嚴(yán)重不平衡，造成單項(xiàng)超負(fù)荷掉閘，為了保證業(yè)主的正常工作不受影響，工程技術(shù)人員避開正常工作時(shí)間段，在午夜加班加點(diǎn)解決該項(xiàng)問題，工程人員解業(yè)主之憂、想業(yè)主之想的工作贏得了業(yè)主的贊揚(yáng)。
3、供暖制冷工作是園區(qū)的重要工作的一部分，為了部影響業(yè)主的供暖保證設(shè)備的正常運(yùn)行，工程部每年在制冷與供暖的間歇期都對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢修，更換易損部件，本年度由于a棟8層ibm公司的延時(shí)制冷給完美時(shí)空物業(yè)部換季檢修工作帶來了巨大不便，ibm延時(shí)制冷結(jié)束后留給工程檢修的時(shí)間只有7天（每年檢修時(shí)間為兩個(gè)月）如何在短時(shí)間內(nèi)完成檢修工作成了技術(shù)難點(diǎn)，經(jīng)過工程技術(shù)人員的反復(fù)論證，決定進(jìn)行分段檢修，最終完成了檢修工作，ibm保障了園區(qū)的正常供暖使園區(qū)業(yè)主無一投訴。
4、垃圾分類工作達(dá)標(biāo)是北京市政府申辦2008奧運(yùn)會(huì)對(duì)世界承諾項(xiàng)目之一，本年初，按照北京市及上地街道辦事處的要求，完美時(shí)空物業(yè)部專門成立了垃圾分類領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了相關(guān)制度及流程，配置了相關(guān)設(shè)施，相關(guān)負(fù)責(zé)人細(xì)致、系統(tǒng)的對(duì)參與員工進(jìn)行培訓(xùn)講解，使垃圾分類工作最終高質(zhì)量有序進(jìn)行，受到了市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。由于垃圾分類工作的出色，對(duì)北京市政府?dāng)M列為垃圾分類優(yōu)秀園區(qū)。
5、拾金不昧是中華民族的傳統(tǒng)美德，但是在今天金錢高于一切的社會(huì)環(huán)境里，此項(xiàng)美德已被大多數(shù)人所遺忘，完美時(shí)空物業(yè)部通過對(duì)員工進(jìn)行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美時(shí)空重放光芒，本年度共拾到銀行卡30張，另有多起拾遺物品事件。值得一提的是，a603財(cái)務(wù)人員的不慎，將公司的稅務(wù)登記證、支票一些重要票據(jù)灑落園區(qū)被物業(yè)部員工拾到，物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)知道該物品的重要性，馬上派財(cái)務(wù)及客服負(fù)責(zé)人聯(lián)系該公司負(fù)責(zé)人，該公司負(fù)責(zé)人正因物品的丟失而焦急萬分，手捧失而復(fù)得并可能造成重大經(jīng)濟(jì)損失的物品，該公司負(fù)責(zé)人激動(dòng)得不知道說什么才好。
6、人大選舉工作是黨和國家民主精神得體現(xiàn)，是一項(xiàng)光榮的政治任務(wù)，完美時(shí)空物業(yè)部經(jīng)過廣泛的溝通、細(xì)致的工作，最終圓滿完成了這一任務(wù)。
三、文化宣傳、構(gòu)建和諧
1、2006年初完美時(shí)空物業(yè)部就將本年度設(shè)定為完美時(shí)空文化年，2006年1月10日完美時(shí)空物業(yè)部與園區(qū)業(yè)主協(xié)作成功舉辦了“完美時(shí)空之夜”新春聯(lián)誼會(huì)，通過此項(xiàng)活動(dòng)加深了物業(yè)與業(yè)主之間的感情。值此辭舊迎新之際物業(yè)部正在籌備新春舞會(huì)，本著友好、協(xié)作、和諧、共贏的宗旨，讓完美時(shí)空物業(yè)部與業(yè)主之間化解矛盾、建立友誼、團(tuán)結(jié)協(xié)作、共取雙贏。
2、為了更好的宣傳企業(yè)形象，豐富園區(qū)業(yè)主的文化生活，完美時(shí)空物業(yè)部成立了宣傳小組，把大廈公告欄作為物業(yè)部對(duì)外的宣傳窗口。通過嚴(yán)密的編導(dǎo)、合理的布局，讓業(yè)主了解到物業(yè)工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業(yè)主感覺到物業(yè)服務(wù)的溫馨。有針對(duì)性及專業(yè)性強(qiáng)的文章及圖片展示，贏得業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解及支持，引導(dǎo)園區(qū)業(yè)主參與園區(qū)建設(shè)。
2006年完美時(shí)空物業(yè)部在以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的帶領(lǐng)指引下，服務(wù)品質(zhì)有提升，管理方法有創(chuàng)新，文化宣傳有成就的基礎(chǔ)上，圓滿完成了公司的既定目標(biāo)，達(dá)到了逾期的效果。然而在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)面前存在的有些困難還需公司總部給予關(guān)注支援，以便使項(xiàng)目管理更加完善，創(chuàng)造企業(yè)品牌。
1、中水問題：自完美時(shí)空物業(yè)部接管園區(qū)以來，中水問題一直是困擾物業(yè)部與業(yè)主溝通的最大障礙，同時(shí)也是費(fèi)用收取困難的直接原因，尤其是2006年最近一個(gè)季度，中水事故頻繁，給園區(qū)業(yè)主帶來不便，給物業(yè)部的服務(wù)造成重大負(fù)面影響。雖然物業(yè)部經(jīng)過多方努力，暫時(shí)解決了供水，但從長遠(yuǎn)看治標(biāo)還未治本。希望通過公司與開發(fā)企業(yè)的高層會(huì)晤，盡快、妥善解決中水問題。
一、實(shí)行社區(qū)直管的初衷
隨著時(shí)間的推移，**小區(qū)已投入使用了近7年，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)的逐年收繳困難，與我市大多數(shù)小區(qū)一樣，該小區(qū)物業(yè)公司于20xx年下半年除保留了供暖一項(xiàng)外開始棄管。棄管后，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，垃圾遍地，衛(wèi)生清運(yùn)不能日產(chǎn)日清，小區(qū)道路大部分破損，路燈多數(shù)損壞，上下水管線多數(shù)已老化，嚴(yán)重影響了小區(qū)內(nèi)居民的正常生活，造成小區(qū)居民多次到有關(guān)部門上訪，尤其是實(shí)行城市管理五項(xiàng)職能下移后，園林、綠化、物業(yè)等五項(xiàng)職能全部移交到了街道，街道并不專業(yè)部門，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化城市管理沒有專業(yè)設(shè)備、專業(yè)管理人員及管理經(jīng)驗(yàn)，使街道及社區(qū)的壓力很大，在這種情況下，使我們不得不多渠道的探索該小區(qū)的管理模式。
二、社區(qū)接收的過程
在小區(qū)居民多次到有關(guān)關(guān)部門反映未果后，居民們找到了街道及社區(qū)，街道從大局出發(fā)，主動(dòng)與**物業(yè)進(jìn)行了溝通，并于20xx年末，從社區(qū)中抽調(diào)了人員代替**物業(yè)公司工作人員收繳小區(qū)物業(yè)費(fèi)，共收繳物業(yè)費(fèi)18萬。20xx年初，該小區(qū)徹底棄管，當(dāng)時(shí)我市正在推行城市管理五項(xiàng)職能下移試點(diǎn)工作，所以社區(qū)吸取了兄弟單位的經(jīng)驗(yàn)，主動(dòng)承擔(dān)起了衛(wèi)生清掃任務(wù)。街道及社區(qū)做了大量的工作，并與**物業(yè)公司進(jìn)行了多次溝通，試圖與**物業(yè)達(dá)成協(xié)議徹底接收**小區(qū)物業(yè)，但都沒有成功，截止今年7月份該小區(qū)的衛(wèi)生保潔一直由我街道的40－50人員負(fù)責(zé)，以維持基本的物業(yè)管理。今年8月份，在經(jīng)過多次與**公司磋商后，最后達(dá)成共識(shí)，**公司每年支付給街道一定費(fèi)用，由社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)對(duì)**小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。
三、接收后開展的主要工作
（一）成立專門隊(duì)伍，擴(kuò)大管理范圍
改變了以前由社區(qū)代管衛(wèi)生清掃的局面，經(jīng)過與**公司協(xié)商，達(dá)成由社區(qū)成立社區(qū)服務(wù)公司專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理，因社區(qū)成立了物業(yè)服務(wù)公司，工作量明顯增大。由社區(qū)主任兼任物業(yè)公司經(jīng)理，由街道下派一名男工作人員到物業(yè)公司任副經(jīng)理，并增調(diào)了2名城管協(xié)勤加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的城市管理力量。進(jìn)一步明確了社區(qū)服務(wù)公司的職能，管理范圍除保潔、保綠外，增加了園林維護(hù)等基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)及保安功能。為了配合電子門對(duì)出入車輛及人員的管理，我們設(shè)立了門衛(wèi)4人，24小時(shí)輪流值班，計(jì)劃在投入正式使用后再調(diào)配保安4人。
（二）完善硬件基礎(chǔ)設(shè)施
1、安裝電子門。**小區(qū)南北共有兩出口，因?yàn)闅v史原因小區(qū)沒有安裝大門，相對(duì)不封閉，每天很多車輛在小區(qū)中穿行，影響了小區(qū)居民的生活，造成小區(qū)內(nèi)道路破損嚴(yán)重，所以街道多方籌資3萬多元安裝了電子門兩個(gè)，現(xiàn)已投入使用；
2、安裝視頻監(jiān)控。為了配合電子門的使用及加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的保安，我們安裝了視頻監(jiān)控系統(tǒng)，共計(jì)劃安裝電子眼8個(gè)，南北兩個(gè)門口處各2個(gè)，小區(qū)內(nèi)4個(gè)，現(xiàn)在安裝工作正在進(jìn)行；
3、購置綠籬機(jī)、剪草機(jī)。因小區(qū)內(nèi)的綠籬及樹墻多年來無人清理，需要修剪，我街投資近萬元購置了綠籬機(jī)、剪草機(jī)各一部，已經(jīng)修剪樹墻3000余延長米；
4、更新小區(qū)路燈。小區(qū)內(nèi)的路燈多數(shù)已經(jīng)損壞，有的外殼破損，有的內(nèi)部燈泡不亮，有的干脆連電纜一起丟失。經(jīng)過實(shí)地檢查，我們投入7000余元安裝了燈泡500個(gè)，外殼300個(gè)，電纜400延長米；
5、修建小區(qū)中心休閑廣場。**小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有小型公園一個(gè)，因年久失修已雜草叢生，我街計(jì)劃將之改造成休閑廣場，鋪設(shè)方磚1500平方米，現(xiàn)正在策劃中；
6、集中消殺病蟲害。進(jìn)入7月以來，小區(qū)內(nèi)的樹木及草坪先后遭遇多次蟲害，街道購買蟲藥20箱，先后消殺4次，現(xiàn)小區(qū)的綠化情況良好。
四、取得的效果
1、居民對(duì)小區(qū)管理認(rèn)同感明顯增強(qiáng)。實(shí)行新的物業(yè)管理模式后，小區(qū)的面貌發(fā)生了巨大的變化，小區(qū)內(nèi)的居民有目共睹，對(duì)小區(qū)的管理模式及物業(yè)公司的工作都很認(rèn)同。
2、小區(qū)環(huán)境得到明顯改觀。小區(qū)的衛(wèi)生清掃清運(yùn)做了的白天全天候保潔，物業(yè)管理公司每天有專人負(fù)責(zé)對(duì)衛(wèi)生清掃工作的檢查，使小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境較以前有的明顯改觀，小區(qū)內(nèi)的房價(jià)也普遍提高。
一、普查目的
通過專項(xiàng)普查，全面掌握全市各區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)情況和住宅物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，摸清住宅小區(qū)物業(yè)管理中房屋及其共用設(shè)施設(shè)備的基本情況，進(jìn)一步了解住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，研究制定相關(guān)政策，為今后加強(qiáng)物業(yè)分類指導(dǎo)，提高物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)全覆蓋，建立長效管理機(jī)制提供重要依據(jù)。
二、普查范圍
年12月1日前我市城區(qū)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主使用的住宅小區(qū)（樓）。
三、普查內(nèi)容
（一）各區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)情況：包括區(qū)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)三級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職能及其人員到位、管理落實(shí)、經(jīng)費(fèi)保障等情況。
（二）住宅小區(qū)及房屋基本情況、附屬設(shè)施及設(shè)備情況：包括項(xiàng)目規(guī)模、建成年代、房屋類型、房屋結(jié)構(gòu)、物業(yè)用房、會(huì)所、體育（籃球、羽毛球等）場地、健身場地、車庫以及監(jiān)控設(shè)備等情況。
（三）住宅小區(qū)（樓）實(shí)行何種物業(yè)管理（物業(yè)企業(yè)專業(yè)化管理、企事業(yè)單位后勤式管理、業(yè)主自主管理、轄區(qū)居民委員會(huì)管理、其它管理等）。沒有物業(yè)管理的住宅小區(qū)（樓）的基本情況，沒有物業(yè)管理的原因等。
（四）專業(yè)化物業(yè)管理基本情況：包括物業(yè)公司基本情況、物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)人員等情況。
（五）自行管理物業(yè)基本情況。
（六）業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)基本情況：包括業(yè)主入住情況、業(yè)主大會(huì)召開情況、業(yè)主委員會(huì)成立及成員組成等情況。
（七）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及收繳情況：包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位費(fèi)等各類物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及影響物業(yè)費(fèi)收繳的主要問題等情況。
四、普查方法
此次專項(xiàng)普查工作按照項(xiàng)目屬地化管理的原則，實(shí)行各區(qū)負(fù)責(zé)制，自下而上，層層把關(guān)，逐級(jí)上報(bào)，考評(píng)驗(yàn)收。
五、時(shí)間安排
普查工作的登記時(shí)間確定為年6月1日。從年6月1日正式啟動(dòng)至年8月31日結(jié)束，共分五個(gè)階段進(jìn)行：
（一）準(zhǔn)備階段（6月15日前）。市和區(qū)兩級(jí)政府分別成立住宅小區(qū)物業(yè)管理普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，市住宅小區(qū)物業(yè)管理普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定物業(yè)普查方案、考評(píng)驗(yàn)收細(xì)則、印制普查表格、布置普查工作并組織市區(qū)普查人員進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)負(fù)責(zé)組織成立市住宅小區(qū)物業(yè)管理普查考評(píng)驗(yàn)收組。
（二）普查階段（6月16日至7月15日）。有物業(yè)管理的小區(qū)，由該小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理根據(jù)小區(qū)檔案中的相關(guān)資料，并核實(shí)有關(guān)情況后填寫基本情況調(diào)查表，區(qū)物業(yè)辦人員深入小區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)幫助。沒有物業(yè)管理的小區(qū)（樓），由該轄區(qū)物業(yè)辦根據(jù)小區(qū)（樓）檔案中的相關(guān)資料，并核實(shí)有關(guān)情況后填寫基本情況調(diào)查表。
（三）考評(píng)驗(yàn)收階段（7月16日至7月31日）。各區(qū)政府組織人員深入物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)照表格填寫內(nèi)容要求逐項(xiàng)進(jìn)行審核后，將調(diào)查結(jié)果進(jìn)行微機(jī)錄入。期間市住宅小區(qū)物業(yè)管理普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將組織考評(píng)驗(yàn)收組對(duì)各區(qū)普查項(xiàng)目進(jìn)行抽查驗(yàn)收，抽查率不低于30％。
（四）匯總上報(bào)階段（8月1日至8月10日）。各區(qū)物業(yè)普查辦公室根據(jù)普查結(jié)果，按照統(tǒng)一要求進(jìn)行匯總、分析，撰寫本區(qū)普查情況報(bào)告，上報(bào)市物業(yè)普查辦公室。
（五）匯總分析階段（8月11日至8月31日）。市住宅小區(qū)物業(yè)管理普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)各區(qū)上報(bào)的普查數(shù)據(jù)進(jìn)行審核、匯總、分析，寫出普查報(bào)告，并對(duì)普查工作的完成情況進(jìn)行總結(jié)，為下步我市抓好物業(yè)管理工作提出意見和建議。
六、工作要求
此次專項(xiàng)普查工作涉及范圍廣、時(shí)間緊、任務(wù)重、要求標(biāo)準(zhǔn)高，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。各區(qū)政府要采取切實(shí)有效的措施，集中力量在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成普查工作。
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織
市政府成立市住宅小區(qū)物業(yè)管理普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公地點(diǎn)設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，具體負(fù)責(zé)普查工作的組織協(xié)調(diào)、考評(píng)驗(yàn)收和匯總等工作。各區(qū)也要成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，并將機(jī)構(gòu)人員情況于6月12日前上報(bào)市住宅小區(qū)物業(yè)管理普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目的普查實(shí)施、考評(píng)驗(yàn)收和匯總上報(bào)等工作。
（二）落實(shí)責(zé)任，保證質(zhì)量
各區(qū)政府要根據(jù)全市統(tǒng)一要求和部署并結(jié)合轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量制定普查進(jìn)度安排并認(rèn)真抓好落實(shí)。各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要如實(shí)填寫基礎(chǔ)表格，確保數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人要嚴(yán)格把關(guān)。物業(yè)辦要通過聽取介紹、查閱資料、現(xiàn)場查看、走訪業(yè)主以及開發(fā)建設(shè)單位等方法進(jìn)行審核、驗(yàn)收，確保物業(yè)管理普查工作真實(shí)有效。
并逐漸成為了一個(gè)家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強(qiáng)相關(guān)
方面的立法和完善工作。
一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動(dòng)下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫.
在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對(duì)問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析
（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。
2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。
3、小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對(duì)自己參加業(yè)主大會(huì)、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識(shí)。
4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會(huì)，有些公民缺乏權(quán)利意識(shí)。在召開業(yè)主大會(huì)后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會(huì)。
（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。
其次，對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面，缺乏較統(tǒng)一性。
再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險(xiǎn)。
最后，對(duì)居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；
(三)、居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的評(píng)價(jià)
在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評(píng)價(jià)：見下表：
（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評(píng)價(jià)）：
總結(jié)評(píng)價(jià)
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對(duì)所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評(píng)價(jià)）：
總結(jié)評(píng)價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
比例 15.2% 42.4% 27.3% 15.1%
(四)對(duì)發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議
上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實(shí)問題，但是必須認(rèn)識(shí)到上述認(rèn)識(shí)的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場性。實(shí)現(xiàn)對(duì)專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平低、收費(fèi)率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門亂收費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費(fèi)和收費(fèi)不到位等問題。
3、加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識(shí)。
中圖分類號(hào)：F279.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、前言
現(xiàn)今我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)城市化進(jìn)程的不斷加大，城市住宅的需求量也在不斷的加大，同時(shí)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理也逐漸成為社會(huì)所聚焦的焦點(diǎn)。住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)今存在服務(wù)水平低，收費(fèi)難等難題，這嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的水平，降低了物業(yè)管理人員管理物業(yè)的積極性。為了解決這些問題，提出關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理顧客滿意度的探討。
二、住宅小區(qū)顧客滿意度探討
1、住宅小區(qū)顧客滿意度的作用
顧客滿意度（CSI）是制約經(jīng)濟(jì)運(yùn)行諸多因素中最終的決定權(quán)，作為一種差異函數(shù)，是指顧客購買商品或服務(wù)的事后感知和事前期望的一種比較。顧客滿意理論是以物業(yè)公司為切入點(diǎn)，調(diào)查研究顧客對(duì)物業(yè)管理的滿意程度，為物業(yè)公司的物業(yè)管理提供參考的，符合物業(yè)管理的發(fā)展的客觀規(guī)律，也是現(xiàn)今國際上廣泛采用的一種新型的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
住宅小區(qū)顧客滿意度的作用主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先是從法律法規(guī)上規(guī)范物業(yè)行為，有利于貫徹實(shí)施《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》;其次，通過確立顧客滿意度的生存與發(fā)展理念，可以提高業(yè)主維權(quán)意思，也可以促進(jìn)物業(yè)管理人員管理水平的提高，促使物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。
2、住宅小區(qū)顧客滿意度的指標(biāo)體系的構(gòu)建
在住宅小區(qū)顧客滿意度的指標(biāo)體系構(gòu)建中，要明確幾個(gè)基本的變量：首先是前提變量為顧客對(duì)質(zhì)量的感知和顧客期望，然后為顧客對(duì)價(jià)值的感知，以及顧客滿意度，顧客忠誠和顧客抱怨。從心理學(xué)來講，滿意是人在某事某刻對(duì)特定事物產(chǎn)生的一種主觀感受。滿意度與期望呈反比例關(guān)系，而與感知呈正比例關(guān)系。
住宅小區(qū)物業(yè)管理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建有一定的背景知識(shí)，并需要特定的投訴資料，同時(shí)結(jié)合專家學(xué)者的意見，構(gòu)建如圖1所示的住宅小區(qū)物業(yè)管理顧客滿意指數(shù)模型。
住宅小區(qū)物業(yè)管理體系的構(gòu)建需要一定的體系構(gòu)建原則。其構(gòu)建原則主要有以下四個(gè)方面：設(shè)計(jì)角度應(yīng)從顧客出發(fā)，即通過顧客來確定測評(píng)體系指標(biāo)，并通過準(zhǔn)備把握顧客需求，確定最為需要的測評(píng)指標(biāo);可測量的測評(píng)指標(biāo);可控制的測評(píng)指標(biāo)，這主要表現(xiàn)在顧客滿意度隨顧客及其條件的不同產(chǎn)生新的期望，進(jìn)而印象顧客滿意度的不同;可比較性的測評(píng)指標(biāo);以及動(dòng)態(tài)可調(diào)節(jié)性的測評(píng)指標(biāo)。
指標(biāo)權(quán)值的確定。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理顧客滿意度的評(píng)價(jià)指標(biāo)是不同的，因而評(píng)價(jià)所得結(jié)果也未必相同，因而需要進(jìn)行加權(quán)，求平均值。加權(quán)平均關(guān)鍵因素是確定顧客滿意度各項(xiàng)指標(biāo)的加權(quán)平均值，一般采用1-9標(biāo)度法進(jìn)行加權(quán)的確定。
在綜合上述所有問題之后，才真正完成住宅小區(qū)顧客滿意度的指數(shù)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建。
3、住宅小區(qū)顧客滿意度的評(píng)價(jià)的實(shí)施
住宅小區(qū)顧客滿意度測評(píng)實(shí)施需要三個(gè)步驟：首先是確定指標(biāo)并進(jìn)行量化;其次進(jìn)行問卷調(diào)查;最后對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，然后整理分析，結(jié)合評(píng)價(jià)方法，最后得出結(jié)論。下面具體介紹三個(gè)步驟。
首先確定指標(biāo)并量化。顧客滿意度是個(gè)模糊的指標(biāo)，通常人們對(duì)服務(wù)滿意度的無法給出準(zhǔn)備的評(píng)價(jià)。為了解決這個(gè)問題，一般采用等級(jí)標(biāo)度法進(jìn)行表達(dá)，最通用的是李克特量表。這一指標(biāo)是對(duì)顧客滿意度分為5級(jí)態(tài)度，分別為“5，4，3，2，1”，并分別對(duì)應(yīng)“很滿意，滿意，一般，不滿意，很不滿意”或者是“1，2，3，4，5”分別對(duì)應(yīng)“很滿意，滿意，一般，不滿意，很不滿意”。被訪問者只需要在相應(yīng)的位置進(jìn)行自己態(tài)度的勾選就可以。
再次是進(jìn)行問卷調(diào)查。我們知道數(shù)據(jù)是對(duì)于顧客滿意度的測評(píng)的基礎(chǔ)。因而在進(jìn)行數(shù)據(jù)選擇時(shí)，數(shù)據(jù)一定要具有代表性，能真實(shí)再現(xiàn)顧客的真正意愿。調(diào)查問卷的問題選擇要具有代表性，問題形式也多種多樣，例如可采用封閉型、開放型或者是對(duì)比型，或者是多種方式進(jìn)行綜合。當(dāng)然，調(diào)查的結(jié)果必須可量化處理，可以方便的轉(zhuǎn)化為顧客滿意度所對(duì)應(yīng)的分值或者刻度。
最后對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，然后整理分析，結(jié)合評(píng)價(jià)方法，最后得出結(jié)論。具體說就是，收集問卷之后，應(yīng)統(tǒng)計(jì)每項(xiàng)問題的頻數(shù)，及其頻率，并以直方圖形式真實(shí)再現(xiàn)。在沒有統(tǒng)計(jì)軟件的情況下，可以采用Excel表格中的柱形圖或其他圖示表示。另外，還要設(shè)置測評(píng)指標(biāo)對(duì)總體評(píng)價(jià)的影響度。如果設(shè)定總體滿意評(píng)價(jià)為不大于80，非滿意評(píng)價(jià)則小于80，可以分析單項(xiàng)測評(píng)指標(biāo)的頻數(shù)和頻率對(duì)總體評(píng)價(jià)有何影響。
三、總結(jié)
關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理顧客滿意度的探討，對(duì)于解決現(xiàn)今的物業(yè)管理存在服務(wù)水平低，收費(fèi)難等難題非常有效，也是值得推薦和引用的方法。顧客滿意理論是現(xiàn)今國際上普遍采納的一種新型的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。這是以物業(yè)公司為切入點(diǎn)，調(diào)查研究顧客對(duì)物業(yè)管理的滿意程度，為物業(yè)公司的物業(yè)管理提供參考，幫助改善物業(yè)管理公司物業(yè)管理水平以及物業(yè)管理人員的積極性。因而它作為一種科學(xué)可行的途徑，對(duì)于提高員工觀念，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，預(yù)測分析業(yè)主的需求，提高服務(wù)水平具有重要幫助。
參考文獻(xiàn)：
[1]王青蘭.如何進(jìn)行物業(yè)管理的滿意度測評(píng)[J].中國建設(shè)信息，2003.
1.引言
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)小區(qū)的服務(wù)和管理也要求很高，諸如對(duì)小區(qū)的維修維護(hù)，甚至對(duì)各項(xiàng)投訴都要求小區(qū)管理者做的好，做的完善。這樣要求小區(qū)管理者對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行宏觀的和微觀的細(xì)致管理，其中最好的辦法是用計(jì)算機(jī)操作的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)物業(yè)的管理，這就為設(shè)計(jì)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)提供了市場需要。
2.物業(yè)管理結(jié)構(gòu)
2.1 物業(yè)管理系統(tǒng)流程
2.2 數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
對(duì)于用戶來說，關(guān)心的問題是系統(tǒng)給他們提供的信息，包括對(duì)業(yè)主信息的管理、樓棟信息等及其他費(fèi)用的交納信息的管理。
對(duì)于管理員來說，關(guān)心的是如何管理系統(tǒng)，如何對(duì)系統(tǒng)用戶的審核、管理用戶信息、遷出信息等進(jìn)行管理。不同的用戶權(quán)限不同，這里分為三個(gè)等級(jí)，系統(tǒng)用戶可以管理和修改個(gè)人信息，但不能查看系統(tǒng)日志也沒有權(quán)限添加、修改和刪除其他用戶信息等相關(guān)操作。系統(tǒng)管理員管理系統(tǒng)主界面上信息，可以添加和修改其他用戶的信息，但不能刪除用戶信息和管理系統(tǒng)日志和對(duì)其他用戶權(quán)限的管理。
2.3 數(shù)據(jù)庫邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
根據(jù)實(shí)體數(shù)據(jù)類型，也就是數(shù)據(jù)庫的邏輯結(jié)構(gòu)，數(shù)據(jù)庫的邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)會(huì)影響到數(shù)據(jù)庫的性能，為了優(yōu)化數(shù)據(jù)庫性能，需要對(duì)數(shù)據(jù)庫中的表進(jìn)行規(guī)范化。一般來說，邏輯數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)滿足第三范式的表結(jié)構(gòu)容易維護(hù)且基本滿足實(shí)際應(yīng)用的要求。所以，實(shí)際應(yīng)用中一般都按照第三范式的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化，從而保證了數(shù)據(jù)庫的一致性和完整性，以盡可能地降低數(shù)據(jù)冗余。
3.系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)
在該頁面有五個(gè)按鈕：基本管理、物業(yè)管理、費(fèi)用管理、搜索管理和系統(tǒng)管理。點(diǎn)擊就可進(jìn)入相應(yīng)的界面進(jìn)行操作。
物業(yè)管理包括八個(gè)模塊：維修管理模塊的功能可以實(shí)現(xiàn)對(duì)需要維修的財(cái)產(chǎn)信息進(jìn)行添加、修改和刪除；公共管理模塊的功能實(shí)現(xiàn)對(duì)公共維修信息的登記；車位管理模塊的功能可以實(shí)現(xiàn)車位信息的添加、修改和刪除；車位使用模塊的功能實(shí)現(xiàn)了業(yè)主車位使用信息的登記；投訴管理模塊的功能可以實(shí)現(xiàn)業(yè)主投訴信息的添加、修改和刪除；業(yè)主投訴模塊的功能實(shí)現(xiàn)了業(yè)主對(duì)小區(qū)的投訴信息的登記管理；水電氣費(fèi)查詢和物管費(fèi)用查詢這兩個(gè)模塊分別實(shí)現(xiàn)對(duì)水電氣費(fèi)的查詢和物管費(fèi)用的查詢。如圖3所示。
4.總結(jié)
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)已順利完成。由于當(dāng)今的物業(yè)管理部門還不能有一個(gè)很統(tǒng)一的模式化，所以本系統(tǒng)僅考慮到一般小區(qū)所需要的物業(yè)管理的基本和主要的幾項(xiàng)功能，一個(gè)完好的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)還需要更多更復(fù)雜的功能要求。
參考文獻(xiàn)
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 21. 040
[中圖分類號(hào)] F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2013）21- 0071- 02
近年來，隨著網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)居住條件要求的提高，高效、多功能、人性化的智能化住宅小區(qū)越來越多地出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活中，已成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。住宅小區(qū)的智能化需要通過相應(yīng)的物業(yè)管理來實(shí)現(xiàn)。只有通過智能化小區(qū)的管理，才能真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的價(jià)值，提升小區(qū)物業(yè)管理的形象，才能為小區(qū)居民提供全方位的服務(wù)，進(jìn)而居民才能感受到小區(qū)的智能化，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。本文在分析智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征基礎(chǔ)上，探討我國智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并提出改進(jìn)建議。
1 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征
與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點(diǎn)。
1.1 物業(yè)智能化程度高
與傳統(tǒng)住宅小區(qū)在其建筑、設(shè)備設(shè)施等硬件方面缺乏智能性相比，現(xiàn)代智能化住宅小區(qū)給物業(yè)智能化的管理創(chuàng)造了條件，不無論在計(jì)算機(jī)的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。特別是智能住宅小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，告別了人工收費(fèi)，手工記賬等傳統(tǒng)方式，可以安全、快捷地保存數(shù)據(jù)信息，工作效率更高。
1.2 物業(yè)管理效率更高、內(nèi)容更多
智能化住宅小區(qū)內(nèi)建有內(nèi)部局域網(wǎng)絡(luò)，并實(shí)現(xiàn)與外部互聯(lián)網(wǎng)的連接，實(shí)現(xiàn)對(duì)本小區(qū)的日常管理和控制，并實(shí)現(xiàn)與其他各個(gè)小區(qū)之間的信息交流與互換，有助于學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方式，完善小區(qū)管理環(huán)境，增加物業(yè)管理企業(yè)自身競爭力并為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供更好的服務(wù)。通過智能化的物業(yè)管理，繳費(fèi)管理、停車管理及一些專項(xiàng)與特約綜合經(jīng)營的服務(wù)都將更為高效、便捷，能有效提升對(duì)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)水平，更大程度地提升業(yè)主對(duì)小區(qū)的滿意度和歸屬感。
1.3 對(duì)管理人員素質(zhì)要求更高
物業(yè)管理智能化包括物業(yè)管理企業(yè)的辦公自動(dòng)化和業(yè)務(wù)管理自動(dòng)化。因此，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理人員不但要了解自己的服務(wù)內(nèi)容，也必須在技能結(jié)構(gòu)方面熟悉和掌握計(jì)算機(jī)的基本知識(shí)和網(wǎng)絡(luò)知識(shí)，熟練運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)小區(qū)內(nèi)部所有突發(fā)性和日常性情況進(jìn)行相應(yīng)的應(yīng)急處理和各種日常操作，包括文檔處理和網(wǎng)絡(luò)操作等。
2 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
目前，大多數(shù)智能化住宅小區(qū)普遍存在著“重建設(shè)、輕管理”的傾向，造成小區(qū)交付后，智能化系統(tǒng)無法正常使用，某些功能閑置。另外由于缺乏有效的管理經(jīng)驗(yàn)，小區(qū)交付使用后，在系統(tǒng)的使用和維護(hù)上也存在問題。調(diào)查顯示，不少已建成的“智能化”住宅有70%以上運(yùn)行不正常，住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中所發(fā)揮的作用僅占20%。以智能化門禁系統(tǒng)和停車管理系統(tǒng)為例，業(yè)主對(duì)室內(nèi)安防智能化門禁系統(tǒng)及智能化停車管理系統(tǒng)的投訴率居高不下。
2.1 管理理念認(rèn)識(shí)誤區(qū)
早期智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理都是照搬智能大廈的管理模式，過于強(qiáng)調(diào)電視監(jiān)控、電子巡更、車輛出入樓宇對(duì)講等園區(qū)智能管理。住宅小區(qū)的物業(yè)智能化最應(yīng)該體現(xiàn)在生活的智能上，而非硬件設(shè)施。特別是管理層對(duì)質(zhì)量管理投入意愿較為薄弱，質(zhì)量管理經(jīng)費(fèi)投入不足，只重硬件投入，輕視軟件建設(shè)，沒有考慮到智能化設(shè)施在現(xiàn)實(shí)生活中的實(shí)用性和后期管理。
2.2 大量設(shè)備的日常維護(hù)耗費(fèi)過高
目前中國的建筑能耗約為歐洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所帶來的污染也很大。智能建筑的設(shè)施管理日趨高性能化、自動(dòng)化、信息化及城市化聯(lián)網(wǎng)管理，在其壽命周期中運(yùn)行與管理的費(fèi)用約占?jí)勖芷诔杀究傎M(fèi)用的85%。在硬件設(shè)施管理方面，也存在多表遠(yuǎn)程計(jì)量存在差異，系統(tǒng)配置與控制室建設(shè)不合理問題。
2.3 人員優(yōu)化問題
高水平的物業(yè)管理，不僅要靠法規(guī)、資金、設(shè)備、服務(wù)手段等，更要靠掌握現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)的人。智能小區(qū)擁有大量的電子設(shè)備、高新技術(shù)設(shè)備，但是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，質(zhì)量意識(shí)欠缺，拿物業(yè)管理費(fèi)低當(dāng)擋箭牌，不愿多渠道尋求服務(wù)質(zhì)量的提升，普遍存在服務(wù)行為被動(dòng)、服務(wù)質(zhì)量不高的現(xiàn)象。
2.4 隱私安全問題
由于智能住宅小區(qū)實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化管理，已從傳統(tǒng)意義上的信息孤島進(jìn)化為公共運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)中的一部分，從而與外界的聯(lián)系更為緊密。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷更新，出現(xiàn)了大量的電腦黑客，物業(yè)公司必須防止電腦黑客侵入小區(qū)的管理系統(tǒng)盜取業(yè)主的隱私。國家和地方政府雖出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)，但仍有盲點(diǎn)和空白，亟待完善。
3 提升智能化住宅物業(yè)管理水平的對(duì)策
住宅小區(qū)的智能化建設(shè)是大勢所趨，而物業(yè)管理水平的高低直接影響到智能住宅的智能化效果。所以提高智能住宅的物業(yè)管理水平非常重要。
3.1 強(qiáng)化行業(yè)理念的推廣
消除對(duì)物業(yè)管理智能化的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，使整個(gè)行業(yè)和每個(gè)從業(yè)人員都有一個(gè)全面、成熟、理性的認(rèn)識(shí)。通過理論總結(jié)和對(duì)偏差的糾正，最終形成較完善的理論體系。物業(yè)企業(yè)可以通過送知識(shí)進(jìn)高校、與本行業(yè)專家研討等形式來宣傳物業(yè)智能化理念，還可以通過完善公司的財(cái)務(wù)管理以及內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，提升物業(yè)企業(yè)的管理水平。
3.2 加強(qiáng)專業(yè)化人才建設(shè)和內(nèi)部管理
目前，我國具備智能化住宅管理相關(guān)專業(yè)學(xué)科知識(shí)的物業(yè)管理人才缺乏，因而，必須培養(yǎng)一支智能人才隊(duì)伍。一方面要在高等院校建立或開設(shè)培養(yǎng)智能物業(yè)管理專業(yè)人才的專業(yè)，并按不同人才層次進(jìn)行有重點(diǎn)的培養(yǎng)來提高實(shí)際應(yīng)用能力和操作水平；另一方面通過實(shí)施“繼續(xù)教育”，加強(qiáng)員工內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓(xùn)。同時(shí)，還要加強(qiáng)內(nèi)部管理能力。重視員工素質(zhì)、凝聚力、個(gè)人及團(tuán)隊(duì)合作的效率及成果，人均投入產(chǎn)出指標(biāo)、單位面積投入產(chǎn)出指標(biāo)、客戶滿意提升指標(biāo)。通過激發(fā)員工熱情，提升能力，創(chuàng)造超一流服務(wù)?？缧袠I(yè)學(xué)習(xí)優(yōu)秀企業(yè)、組織的管理經(jīng)驗(yàn)，加以整合利用。
3.3 實(shí)施智能住宅的全程管理
物業(yè)管理雖然是智能住宅開發(fā)經(jīng)營的最后環(huán)節(jié)，但要做到最優(yōu)化的物業(yè)管理，不能等到智能化系統(tǒng)開始運(yùn)行時(shí)才去介入、到經(jīng)營管理時(shí)才去注意質(zhì)量。因此，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)在全面質(zhì)量管理的思想指導(dǎo)下進(jìn)行全程管理。
（1） 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的物業(yè)管理。目前，許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)物業(yè)管理工作缺乏統(tǒng)籌考慮，基本的公共服務(wù)設(shè)施不到位，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難以開展，業(yè)主不滿意。有的智能化小區(qū)，規(guī)劃時(shí)智能系統(tǒng)并不配套或者由于其他原因造成系統(tǒng)不能發(fā)揮正常工作。因此，物業(yè)公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)是非常重要的。在參與的過程中應(yīng)全面細(xì)致地提出保障后期物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種要求，以及管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)可能存在的問題或缺陷，并以咨詢報(bào)告的形式提交給開發(fā)商，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)單位加以注意。
（2） 項(xiàng)目施工階段的物業(yè)管理。近年來工程建設(shè)中施工企業(yè)偷工減料導(dǎo)致工程質(zhì)量差而發(fā)生重大工程事故的狀況屢屢出現(xiàn)。物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目施工階段的管理對(duì)提高工程質(zhì)量有著重要的作用，同時(shí)也是做好管理工作的基礎(chǔ)，即從后期管理角度出發(fā)把好前期質(zhì)量關(guān)，掌握物業(yè)的全部情況，確保物業(yè)的優(yōu)良品質(zhì)。
（3） 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的物業(yè)管理。物業(yè)公司在參與驗(yàn)收過程中，必須發(fā)揮應(yīng)有的作用，“走馬觀花”將會(huì)給日后的管理工作帶來困難，也將影響業(yè)主的利益。驗(yàn)收時(shí)，在大的方面，要注意智能化管理系統(tǒng)是否正常運(yùn)行，給排水系統(tǒng)是否暢通，供電供氣系統(tǒng)是否正常，屋面墻面是否滲漏等；細(xì)微之處如所用材料的性能、電路接地是否安全合理，預(yù)留孔道是否齊全等也要關(guān)注。目的是及早發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決問題，為日后的管理工作打好基礎(chǔ)。
主要參考文獻(xiàn)
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（一）被服務(wù)人員。
在進(jìn)行天然氣費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)收繳工作時(shí)，小區(qū)業(yè)主一定會(huì)對(duì)自家的消費(fèi)情況進(jìn)行查詢，那么傳統(tǒng)的做法就是來到物業(yè)辦公室，委托物管公司職工翻閱和查看紙質(zhì)檔案，幾個(gè)月之前的消費(fèi)記錄時(shí)常會(huì)遺失。所以，業(yè)主都迫切期待和要求可以更加便捷地查詢到自己相應(yīng)的消費(fèi)信息。
（二）服務(wù)人員。
物業(yè)管理公司的服務(wù)人員經(jīng)常要通過傳統(tǒng)的方式，手工查詢業(yè)主的相關(guān)消費(fèi)信息，若要查詢較長時(shí)間以前的記錄就非常麻煩，紙質(zhì)記錄的管理也相當(dāng)混亂。所以，物業(yè)管理工作人員也迫切渴望使用更便捷的工作方法，提高工作效率，降低工作強(qiáng)度，管理、查詢相關(guān)信息更加簡易、方便、快速。通過對(duì)被服務(wù)人員和服務(wù)人員需求的分析得知，業(yè)主需要得到更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)工作人員渴望提高工作效率、降低勞動(dòng)強(qiáng)度，物管公司期待縮減管理成本，實(shí)地走訪調(diào)查小區(qū)物業(yè)管理工作后，研發(fā)設(shè)計(jì)了一款優(yōu)秀的物業(yè)管理系統(tǒng)，將C／S模式和B／S模式有效結(jié)合是這個(gè)系統(tǒng)采用的主要方式，進(jìn)而促使物業(yè)管理工作更加高效、規(guī)范和現(xiàn)代，切實(shí)迎合了小區(qū)的實(shí)際需要。
二、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的可行性分析
項(xiàng)目開發(fā)是否可行和必要是小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)可行性研究的主要內(nèi)容。研究物管信息系統(tǒng)的，要緊緊圍繞技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理三個(gè)重要方面。
（一）技術(shù)的可行性。就是客觀評(píng)價(jià)技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。以問題的復(fù)雜性以及開發(fā)者的技術(shù)實(shí)力等多個(gè)角度為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，系統(tǒng)開發(fā)受到時(shí)間、費(fèi)用等條件的局限，對(duì)這種局限下研發(fā)成功的可能性進(jìn)行研究和判斷。
（二）配置適用性，即配置者完成新項(xiàng)目的方法和調(diào)配資源的前提。創(chuàng)新從前老套的經(jīng)營路線，重建調(diào)配體系，提出比較合理與實(shí)用的調(diào)配方式。
（三）資金承載性，從資金層面考慮體系創(chuàng)建“適宜”與否。首先，在資金投入的方向必須計(jì)算創(chuàng)建過程中的支出與以后體系保持正常運(yùn)營的開銷。小區(qū)物業(yè)自己不存在調(diào)配數(shù)據(jù)系統(tǒng)，因此不管在儀器方向的支出，軟件方向的支出還是其他方向員工的各種工作開銷來計(jì)算，所消耗的資金數(shù)目都比較大。但如果在收益角度上來看，首先應(yīng)該是最直白的資金回報(bào)，選用酒店數(shù)據(jù)配置系統(tǒng)能夠提高靈活資金的周轉(zhuǎn)速度，發(fā)展先前的運(yùn)轉(zhuǎn)速率，降低經(jīng)濟(jì)的支出，降低員工所消耗的資金：其次，隱藏在背后的資金回報(bào)，能夠給消費(fèi)者供給更方便、更高效和更優(yōu)質(zhì)的各種需求或產(chǎn)品，開創(chuàng)小區(qū)物業(yè)積極為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)的風(fēng)氣，提高小區(qū)物業(yè)的綜合實(shí)力。
三、系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)
依照供需關(guān)系，系統(tǒng)的組成是幾種模塊：業(yè)務(wù)部調(diào)配、運(yùn)營部調(diào)配、生產(chǎn)部調(diào)配、資金部調(diào)配、安全部調(diào)配和中樞系統(tǒng)資源調(diào)配。系統(tǒng)采用Apache+PHP+MySQL的組合來開發(fā)，借助編程語言PHP與結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)庫MySQL來實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)系統(tǒng)的研發(fā)。系統(tǒng)功能如下：
（一）業(yè)務(wù)部調(diào)配
其組成為小區(qū)數(shù)據(jù)輸入、大樓數(shù)據(jù)輸入、房屋數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)部系統(tǒng)信息配置和業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)表格輸出五個(gè)部分。最重要的功能是輸入業(yè)主住房相關(guān)的詳細(xì)信息，能夠填錄、管理、清理或變更地點(diǎn)、層數(shù)、住戶的詳細(xì)數(shù)據(jù)，達(dá)到在物業(yè)公司轄內(nèi)的所有小區(qū)樓房完成系統(tǒng)調(diào)配；在這樣的基礎(chǔ)上，還能夠完成統(tǒng)一信息限定及表格資料輸出。
（二）運(yùn)營部調(diào)配
其主要的組成為用戶相關(guān)數(shù)據(jù)輸入、用戶數(shù)據(jù)檢索、人口數(shù)目記錄、住戶租賃記錄、住戶租賃檢索、小區(qū)服務(wù)不足記錄、小區(qū)人力資源調(diào)配、運(yùn)營部系統(tǒng)信息配置和運(yùn)營部表格資料的輸出十個(gè)部分。能夠錄入與檢索住戶的詳細(xì)資料，其中有姓名、生日、工作等；可以錄入房屋租賃與服務(wù)不足的信息，收集業(yè)主對(duì)物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)中的建議，迅速完成物業(yè)公司的職責(zé)，只有立刻做出令業(yè)主滿意的合理處理以及主動(dòng)提出建議性的解決方式，才能盡力給予業(yè)主一個(gè)合理的結(jié)果。
（三）生產(chǎn)部調(diào)配
其主要的組成部分有裝修人員信息錄入、裝修數(shù)據(jù)錄入、檢修數(shù)據(jù)錄入、裝修違章數(shù)據(jù)錄入、小區(qū)公共器械數(shù)據(jù)錄入和表格資料輸出配置等部分。登記裝修、維修等涉及違章的詳細(xì)數(shù)據(jù)，還能夠查詢小區(qū)的一切資源概況，有利于物業(yè)公司各種資源的合理調(diào)配。
（四）資金部調(diào)配
它的主要組成分別為用戶生活資源資金的支出、完成費(fèi)用收取通知、供熱資金配置、房屋資料儲(chǔ)存、發(fā)放實(shí)時(shí)資費(fèi)收據(jù)、業(yè)主繳費(fèi)數(shù)據(jù)檢索、過期繳費(fèi)數(shù)據(jù)檢索、資金部系統(tǒng)信息配置和資金部表格資料輸出這些組成部分。將所包含在公共資費(fèi)管理內(nèi)的資費(fèi)類型完成系統(tǒng)的資費(fèi)配置（其中包含煤氣費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)與供暖的資費(fèi)），可以完成繳費(fèi)與繳費(fèi)歷史的檢索，繳費(fèi)通知表格的錄入，收費(fèi)的記錄、統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上把與之相關(guān)的收費(fèi)數(shù)據(jù)提交，讓收費(fèi)數(shù)據(jù)系統(tǒng)完成系統(tǒng)化的統(tǒng)計(jì)。
（五）安全部配置
安全部配置由安保人員倒班配置與安保人員班次檢索兩部分組成。主要功能為規(guī)劃安保人員的班次與時(shí)間。能夠?qū)⒈０驳母鞣N工作納入到系統(tǒng)的調(diào)配當(dāng)中，維護(hù)業(yè)主的和諧美好的生活環(huán)境。
（六）系統(tǒng)設(shè)置
系統(tǒng)設(shè)置主要涉及系統(tǒng)相關(guān)信息和用戶相關(guān)信息。系統(tǒng)相關(guān)信息主要闡述系統(tǒng)的功能和版本，用戶管理主要負(fù)責(zé)對(duì)用戶進(jìn)行注冊、信息修改和用戶刪除，特點(diǎn)是設(shè)置用戶的分級(jí)權(quán)限。
關(guān)鍵詞：
小區(qū)；電梯；物業(yè)；管理
現(xiàn)代社會(huì)電梯被廣泛地應(yīng)用于商場、住宅、辦公等的各個(gè)領(lǐng)域。尤其在現(xiàn)今高層住宅小區(qū)中，電梯更是極為重要的組成部分。做好對(duì)于小區(qū)電梯物業(yè)管理，提高小區(qū)電梯運(yùn)行的安全性是小區(qū)電梯物業(yè)管理的重要發(fā)展方向。尤其是近些年來，電梯在運(yùn)行的過程中各種安全事故頻發(fā)，更是為小區(qū)電梯物業(yè)管理敲響了警鐘。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中應(yīng)當(dāng)在總結(jié)分析小區(qū)電梯物業(yè)管理過程中所存在問題的基礎(chǔ)上采取相應(yīng)的措施加強(qiáng)對(duì)于小區(qū)電梯物業(yè)管理，確保小區(qū)電梯安全、穩(wěn)定地運(yùn)行。
1.小區(qū)電梯物業(yè)管理對(duì)于確保小區(qū)電梯安全運(yùn)行的重要意義
在現(xiàn)今的商品住宅小區(qū)中，高層建筑比比皆是，因此做好對(duì)于小區(qū)電梯物業(yè)管理對(duì)于確保小區(qū)電梯安全、穩(wěn)定運(yùn)行有著極為重要的意義?，F(xiàn)今在商品房的開發(fā)過程中，電梯的產(chǎn)權(quán)在商品住宅的銷售過程中逐漸由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至樓宇內(nèi)的每位業(yè)主手中。根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)中的規(guī)定，在小區(qū)電梯監(jiān)管的過程中可以將小區(qū)電梯物業(yè)作為電梯的使用監(jiān)管單位，其主要職責(zé)是受到小區(qū)住戶的委托來做好對(duì)于小區(qū)電梯的物業(yè)管理，確保小區(qū)電梯的正常、安全地運(yùn)行。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中如電梯無法正常、安全地運(yùn)行將會(huì)對(duì)小區(qū)住戶的出行安全和出行的便捷造成極大的影響。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中，應(yīng)當(dāng)注意做好對(duì)于小區(qū)電梯的各項(xiàng)管理工作，小區(qū)電梯物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)積極組織專業(yè)的電梯維修人員對(duì)小區(qū)電梯的運(yùn)行情況、日常檢查、應(yīng)急救援等加強(qiáng)監(jiān)督管理，以確保小區(qū)電梯的正常運(yùn)行。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中其核心就是要為小區(qū)住戶提供一個(gè)良好的居住體驗(yàn)，而小區(qū)電梯的安全、穩(wěn)定的運(yùn)行是小區(qū)住戶出行的核心保障。因此在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中應(yīng)當(dāng)從小區(qū)電梯運(yùn)行的技術(shù)層面和服務(wù)層面入手，通過在小區(qū)電梯物業(yè)管理過程中進(jìn)行專業(yè)化、人性化的管理使得小區(qū)電梯物業(yè)管理進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段。
2.現(xiàn)階段小區(qū)電梯物業(yè)管理中所存在問題分析
相較于國家對(duì)于小區(qū)電梯物業(yè)管理所提出的要求，現(xiàn)今存在與小區(qū)電梯物業(yè)管理中的問題要更為復(fù)雜，造成這些問題的原因是多方面的，其不僅僅涉及到小區(qū)電梯物業(yè)管理本身，同時(shí)更涉及到其他一些復(fù)雜的情況。下文將會(huì)對(duì)小區(qū)電梯物業(yè)管理中所存在問題進(jìn)行分析：（1）小區(qū)電梯物業(yè)管理對(duì)于電梯管理的定位存在誤區(qū)?，F(xiàn)今我國小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行的是綜合性的多層次性的管理模式。在這一管理模式下，小區(qū)的管理呈現(xiàn)出綜合性的特點(diǎn)。而在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中，相較于一般性的管理，小區(qū)電梯管理是一項(xiàng)綜合性、技術(shù)性要求較高的電氣設(shè)備。由于缺乏相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)手段和小區(qū)電梯設(shè)備的維修資質(zhì)，因此在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中多采用的是聘請(qǐng)具有專業(yè)維修資質(zhì)的電梯公司來做好對(duì)于小區(qū)電梯的日常維保及故障處理。而在這一情況下，很多的小區(qū)物業(yè)在管理過程中認(rèn)為只要電梯維修公司定期對(duì)小區(qū)電梯進(jìn)行維保與故障排除就盡到了自己的管理責(zé)任。而這一想法是有很大的管理誤區(qū)的，其是對(duì)小區(qū)電梯物業(yè)管理職責(zé)的一種誤解，同時(shí)也是對(duì)小區(qū)電梯物業(yè)管理的重要性認(rèn)識(shí)不足的一種體現(xiàn)。做好對(duì)于小區(qū)電梯物業(yè)管理必須要對(duì)小區(qū)電梯的重要性及特殊性引起足夠的重視，小區(qū)電梯作為特種設(shè)備，其在使用的過程中存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)性，為了將這一風(fēng)險(xiǎn)降至最低，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中首要任務(wù)就是要從小區(qū)電梯的使用和管理入手將這一風(fēng)險(xiǎn)率和事故發(fā)生率降至最低。而現(xiàn)今很多的小區(qū)電梯物業(yè)管理公司對(duì)其并未引起足夠的重視，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中除了投入日常維修保養(yǎng)費(fèi)用外，在小區(qū)電梯使用管理中投入的人力、物力極少。眾所周知，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中，做好對(duì)于電梯的日常維修保養(yǎng)只是確保小區(qū)電梯安全使用的眾多安全保障措施之一，根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于電梯應(yīng)當(dāng)每15日、季度、半年、全年進(jìn)行維修保養(yǎng)。小區(qū)電梯在使用的過程中是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，其在運(yùn)行的過程中出現(xiàn)故障的規(guī)律具有一定的偶然性，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中如物業(yè)管理人員未能履行國家對(duì)于電梯每日檢查的相關(guān)規(guī)定，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)小區(qū)電梯運(yùn)行中的各種故障，將極有可能導(dǎo)致小區(qū)電梯安全事故的發(fā)生?？陀^地說，小區(qū)電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯僅僅提供必要的技術(shù)支持服務(wù)，而小區(qū)電梯的正常運(yùn)行管理職責(zé)則大部分落在了小區(qū)物業(yè)的身上。因此，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中應(yīng)當(dāng)改變以往的舊觀念、舊思路，加大對(duì)于小區(qū)電梯日常管理投入，確保小區(qū)電梯正常運(yùn)行。（2）小區(qū)電梯物業(yè)管理對(duì)于前期的接入意識(shí)欠缺。在小區(qū)電梯的安裝過程中很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采取的是“交鑰匙”工程，其對(duì)于電梯的安裝質(zhì)量缺乏有效的監(jiān)督。從而致使小區(qū)電梯在安裝的過程中所存在的一些安全隱患無法得到及時(shí)有效的整改。而這些問題的存在會(huì)對(duì)小區(qū)電梯運(yùn)行的安全性造成極大的安全隱患。因此在小區(qū)電梯物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)于前期的介入，與房地產(chǎn)開發(fā)商一起共同做好對(duì)于小區(qū)電梯的安全管理。（3）在電梯維修企業(yè)的選擇上存在誤區(qū)。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中對(duì)于保養(yǎng)公司的選擇需要考慮維修成本以及維修質(zhì)量兩個(gè)重要的問題，而兩者之間存在著不可調(diào)和的矛盾。在現(xiàn)今的維修、保養(yǎng)模式中如何選擇一個(gè)保養(yǎng)價(jià)格適中、維修質(zhì)量可靠的公司是物業(yè)管理中需要考慮的核心問題之一。
3.做好小區(qū)電梯物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
3.1做好對(duì)于小區(qū)電梯維修保養(yǎng)公司的選擇
在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合小區(qū)物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在充分考慮自己所管理電梯的使用狀況、故障類型以及發(fā)生故障的時(shí)間間隔的基礎(chǔ)上做好對(duì)于小區(qū)電梯維修公司的選擇。
3.2做好對(duì)于小區(qū)電梯管理的前期介入
小區(qū)電梯物業(yè)提前介入是電梯安全運(yùn)行的重要保障之一，同時(shí)也是小區(qū)電梯物業(yè)管理工作延續(xù)開展的重要保證。因此在小區(qū)電梯物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)提前介入小區(qū)電梯的施工管理。做好對(duì)于小區(qū)電梯品牌及電梯安裝質(zhì)量的把控，確保電梯安裝的硬件質(zhì)量。通過提前介入能夠提前熟悉小區(qū)所安裝的電梯，減少電梯的故障發(fā)生率。
3.3加強(qiáng)對(duì)于小區(qū)電梯的日常管理
做好對(duì)于小區(qū)電梯的日常管理是小區(qū)電梯物業(yè)管理的重要職責(zé)之一。在小區(qū)電梯日常管理中應(yīng)當(dāng)積極做好對(duì)于小區(qū)電梯運(yùn)行狀況的記錄以及制定合理的小區(qū)電梯維檢計(jì)劃。并在日常維修保養(yǎng)的過程中注意為業(yè)主提供較為人性化的電梯物業(yè)服務(wù)。
4.結(jié)語
小區(qū)電梯物業(yè)管理是小區(qū)管理中的重要一環(huán)。本文在分析小區(qū)電梯物業(yè)管理中所存的管理誤區(qū)的基礎(chǔ)上對(duì)如何做好小區(qū)電梯物業(yè)管理提出了幾點(diǎn)建議，以確保小區(qū)電梯物業(yè)管理的質(zhì)量，從而為住戶提供一個(gè)良好的居住環(huán)境。
參考文獻(xiàn)
[1]黃永發(fā).物業(yè)小區(qū)電梯運(yùn)行管理面臨的問題及解決措施.中國電梯，2012（14）：34-36.
（2019年10月16日）
按照縣委統(tǒng)一部署，對(duì)照《“不忘初心、牢記使命”主題教育調(diào)查研究工作方案》要求，結(jié)合我縣實(shí)際，為進(jìn)一步了解和掌握全縣物業(yè)管理情況，本人深入全縣各物業(yè)小區(qū)，通過與有關(guān)部門、公共服務(wù)企業(yè)、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流，并現(xiàn)場察看了金地花園、紫亭小區(qū)、牧民小區(qū)、和碩佳園等4個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、全縣物業(yè)管理工作的基本現(xiàn)狀
近年來，縣住建局和房管中心認(rèn)真貫徹執(zhí)行《甘肅省物業(yè)管理?xiàng)l例》，逐步建立起以縣級(jí)為總攬、社區(qū)為重點(diǎn)、小區(qū)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理新機(jī)制，物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范?？h城住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有，實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理效應(yīng)初步顯現(xiàn)，取得一定成效，為維護(hù)肅北社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。
（一）住宅小區(qū)基本情況。目前肅北縣已建成和在建房屋共138棟4291套（包括保障性住房、小康樓、城關(guān)村、鹽管局、東山村棚戶區(qū)）。其中封閉式小區(qū)六個(gè)，分別是金地花園11棟360套、紫亭花園12棟556套、牧民小區(qū)7棟380套、巴音小區(qū)6棟209套、和碩佳園4棟241套、博倫小區(qū)10棟260套；新建雙創(chuàng)大廈1棟72套，巴音朝倫2棟144套；散居樓58棟（2069套）。
（二）物業(yè)管理基本情況。全縣在運(yùn)行共有物業(yè)企業(yè)2家，即肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司和酒泉鑫隆物業(yè)公司。肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司成立于2017年4月，物業(yè)公司現(xiàn)有職工16人，包括經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納、收費(fèi)員及辦公室管理人員，小區(qū)公共秩序維護(hù)員、保潔員及門衛(wèi)。目前該公司與金地花園業(yè)主委員會(huì)簽訂合同、進(jìn)行物業(yè)服務(wù)；對(duì)牧民小區(qū)、紫亭小區(qū)已進(jìn)行服務(wù)，但還未與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同。酒泉鑫隆物業(yè)公司是肅北縣和碩佳園開發(fā)商管理前期物業(yè)服務(wù)公司。散居樓58棟（2069套）無專門物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，由社區(qū)管理、環(huán)衛(wèi)處進(jìn)行垃圾拉運(yùn)。
二、物業(yè)管理工作存在的主要問題及原因分析
在縣委縣政府、相關(guān)部門單位、基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力下，全縣物業(yè)管理事業(yè)有了較快的發(fā)展，但由于我縣物業(yè)管理工作起步較晚，整體上看，基礎(chǔ)條件差，管理水平低，利益訴求多，與城市發(fā)展和人民群眾對(duì)美好生活的向往相比，還有一定的差距。主要表現(xiàn)在以下幾方面：
一是政府對(duì)物業(yè)管理工作重視不夠。由于我縣物業(yè)起步較晚，之前各小區(qū)物業(yè)管理基本處于無序狀態(tài)。多年來，縣、鎮(zhèn)政府均沒有專門研究和出臺(tái)加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作的具體政策及對(duì)物業(yè)答理作缺乏有力有效的組織領(lǐng)導(dǎo)、工作指導(dǎo)和制度保障，主管部門也存在對(duì)物業(yè)管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。加之主管部門力量有限，履行監(jiān)管職責(zé)等方面不夠到位。目前我縣的物業(yè)管理工作主要依靠房管中心進(jìn)行行業(yè)直管，部門之間沒形成監(jiān)管合力，物業(yè)管理涉及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、公安、國土、規(guī)劃、執(zhí)法、供熱、供水、供電、供氣等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制和應(yīng)急防御機(jī)制。同時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)還沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。在物業(yè)管理中應(yīng)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，但目前鎮(zhèn)及社區(qū)都以人手少、工作忙等為由不愿承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)職能。
二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)不高，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)交納率較低。全縣范圍內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例超過70%，而老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例較低，一般只能達(dá)到30%到50%。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因有兩個(gè)，一是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平不高。目前我縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規(guī)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認(rèn)可。二是業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)還需要提高。居住在金地花園、紫亭小區(qū)等老舊小區(qū)的部分業(yè)主，在實(shí)施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費(fèi)，在進(jìn)行綜合改造實(shí)施物業(yè)管理之后，仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費(fèi)享受物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)，因此不愿意交納物業(yè)費(fèi)。最終形成物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿意、業(yè)主不交費(fèi)的惡性循環(huán)。
三是車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問題。以前建成的老舊小區(qū)及散居樓,很少配建停車設(shè)施，規(guī)劃配建的車位較少，僅有的少量車庫，而近幾年建設(shè)小區(qū)，雖然調(diào)高了規(guī)劃車位比，各項(xiàng)管理措施也比較到位，但隨著我縣私家車的不斷增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每戶人家一輛車甚至是第二輛汽車已經(jīng)開始大量進(jìn)入市民家庭的時(shí)代，已經(jīng)不能滿足廣大業(yè)主的停車需求。
四是物業(yè)管理模式落后，缺乏市場競爭機(jī)制。我縣由于地處偏僻，人口稀少，物業(yè)市場低迷，物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，企業(yè)抱著向政府等、靠、要的態(tài)度，造成了物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。部分開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)變成了經(jīng)營行為，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低造，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。 加之有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)少，服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)費(fèi)收支不公開不透明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難。部分物業(yè)企業(yè)擺不正自己的位置，認(rèn)為自己是管理者而對(duì)業(yè)主頤指氣使，缺乏主動(dòng)服務(wù)、積極服務(wù)意識(shí)，從而滋生了眾多的矛盾。
五是居民對(duì)物業(yè)管理意識(shí)淡薄。物業(yè)管理是業(yè)委會(huì)與企業(yè)通過合同約定提供服務(wù)的市場行為。多數(shù)居民對(duì)物業(yè)管理不了解、不理解，不知道物業(yè)企業(yè)只是按合同條款為業(yè)主提供約定服務(wù)，不是交了費(fèi)，所有的事務(wù)企業(yè)都要管。部分業(yè)主，視物業(yè)服務(wù)為公益性事業(yè)，對(duì)有償服務(wù)還很不適應(yīng)，“要服務(wù)、少付錢或不付錢”現(xiàn)象嚴(yán)重。同時(shí)從調(diào)研情況看鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少，各級(jí)宣傳普及物業(yè)管理法規(guī)不積極、不主動(dòng)，普法宣傳也沒有涉及物業(yè)管理的內(nèi)容。
六是業(yè)主委員會(huì)組建比例低，居民自治基礎(chǔ)薄弱，沒有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。目前我市共成立業(yè)主委員會(huì)1個(gè)，僅占住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的20%。業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行不夠規(guī)范，個(gè)別規(guī)模小區(qū)業(yè)主大會(huì)召集難，沒人參會(huì)、業(yè)務(wù)委員會(huì)選舉難，沒人愿意干，業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮難等問題。不能夠嚴(yán)格按照《甘肅省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定履行職責(zé)，業(yè)委會(huì)組建比例低，不能依法履職、依法維權(quán)，是目前制約物業(yè)管理水平提升的短板。而且我縣71%的居民樓屬于散居樓群，散居樓群適宜居民自治。由于長期形成依賴政府的思維定式，住戶在物管自治方面參與意識(shí)淡薄、缺乏主動(dòng)性。
七是公共維修設(shè)施基金的收繳問題突出。肅北縣早期建設(shè)的集資房以及各機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位家屬樓因建成時(shí)間較早，大多數(shù)沒有交納住宅維修資金，住宅專項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納住宅專項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢樓或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項(xiàng)維修資金。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造，而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修基金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。
八是小區(qū)和散居樓群內(nèi)違法建設(shè)屢禁不止，占用公共綠地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建和占用公共空間種菜現(xiàn)象是個(gè)老大難問題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現(xiàn)象在2000年到2013年建成的小區(qū)比較普遍，尤其是教育路的散居樓群更為嚴(yán)重。近幾年相關(guān)部門開展了多輪占綠種菜問題整治行動(dòng)，效果較為明顯；但私搭亂建頂風(fēng)而上，而且一旦形成，違法建設(shè)認(rèn)定、拆除等程序復(fù)雜、涉及部門多、處置時(shí)間長，重新恢復(fù)難度極大。
三、意見和建議
物業(yè)管理與千家萬戶的利益息息相關(guān)，是一項(xiàng)涉及到各級(jí)各有關(guān)部門的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要全社會(huì)的共同關(guān)心和支持。為此，提出以下幾點(diǎn)建議：
（一）健全完善物業(yè)管理體制機(jī)制。完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備專職人員，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)。根據(jù)“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則進(jìn)一步明確部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的職責(zé)分工將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)對(duì)轄區(qū)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管作用。將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集、保存與使用的新型工作方法確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。
（二）加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。業(yè)主委員會(huì)是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一，要學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合我縣實(shí)際，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，適時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。倡導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成員與居民委員會(huì)成員交叉任職，鼓勵(lì)業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員積極參與業(yè)主委員會(huì)。積極開展業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)行方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。進(jìn)一步理順居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推進(jìn)溝通合作，提升社區(qū)物業(yè)管理水平。
（三）增加車位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定新建住宅小區(qū)車位配建標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批時(shí)車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區(qū)的停車潛力，結(jié)合小區(qū)環(huán)境綜合整治，通過調(diào)整綠化空間、優(yōu)化小區(qū)布局、拆除違法建設(shè)等方式，增加車位。加強(qiáng)管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。對(duì)小區(qū)內(nèi)占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進(jìn)出通道等行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行勸阻引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主有序停車。
（四）要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。由縣政府投入資金，逐步改造老舊小區(qū)，并相應(yīng)組織相關(guān)職能部門，調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差物業(yè)管理難以起步的情況，采取多種途徑、多種形式，完善物業(yè)管理?xiàng)l件改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?？芍窒刃袑?duì)有條件的小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
（五）要強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問題。加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開和業(yè)主委員會(huì)的建立并有效開展工作。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。
（六）加大政府對(duì)物業(yè)企業(yè)的政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；給企業(yè)給予適當(dāng)資金、人員、設(shè)施設(shè)備的補(bǔ)助和幫扶；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)老舊分散樓群進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，在政策上給予扶持和優(yōu)惠；建立物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程。
（七）提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。加大宣傳力度，通過邀請(qǐng)物管權(quán)威人士、法律顧問進(jìn)行宣講解說，發(fā)放宣傳材料、電視、廣播等新聞媒體，大力宣傳物業(yè)管理的相關(guān)政策、文件，形成強(qiáng)有力的輿論氛圍，提高居民的物管意識(shí)，提高業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的自覺性。相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系，提高業(yè)主交費(fèi)的主動(dòng)性；建立對(duì)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)案件快速審判的綠色通道，對(duì)一些惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，依法快速處理。
