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二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題
1.風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問(wèn)題。我國(guó)相關(guān)部門(mén)經(jīng)過(guò)20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問(wèn)題。房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴(lài)銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類(lèi)單一，無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)投資者的需要?？偟膩?lái)看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題。自1998年以來(lái)，一方面我國(guó)連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化以后，國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。
三、對(duì)于目前所存在問(wèn)題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng)；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來(lái)解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問(wèn)題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國(guó)外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國(guó)的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國(guó)內(nèi)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來(lái)。
4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過(guò)貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，住房抵押貸款，尤其是近年來(lái)個(gè)人購(gòu)房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過(guò)證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康地發(fā)展。
5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問(wèn)題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國(guó)家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國(guó)的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購(gòu)房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。
6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開(kāi)發(fā)、購(gòu)房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。
參考文獻(xiàn)：
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2順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
近二十年來(lái)，順德信息產(chǎn)業(yè)獲得較快的發(fā)展。順德信息產(chǎn)業(yè)主要由計(jì)算機(jī)、通信設(shè)備、電子元器件、應(yīng)用電子、軟件（含嵌入式軟件）、系統(tǒng)集成與服務(wù)、信息服務(wù)業(yè)等組成。出現(xiàn)了一批如美的集團(tuán)、廣東格蘭仕集團(tuán)及廣東東菱凱琴集團(tuán)等擁有較強(qiáng)信息技術(shù)的企業(yè)。2005年，國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)部正式批準(zhǔn)順德區(qū)設(shè)立“國(guó)家（順德）家用電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園”，目前家用電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園及順德科技園已形成產(chǎn)品制造、元器件配套及物流一條龍。
2.1產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境日趨完善為了強(qiáng)化順德信息產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，區(qū)政府及相關(guān)主管部門(mén)主持制定并下發(fā)了一系列文件，為信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建造了良好的政策環(huán)境。2003年成立電子信息商會(huì)。2005年，由區(qū)政府牽頭，企業(yè)為主體建立了華南家電研究院、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地、順德軟件園等一系列產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)。到目前為止，擁有中國(guó)電子信息百?gòu)?qiáng)企業(yè)3家，省級(jí)企業(yè)信息化試點(diǎn)示范企業(yè)11家，區(qū)級(jí)企業(yè)信息化工程試點(diǎn)示范企業(yè)50家，從事應(yīng)用軟件開(kāi)發(fā)和信息服務(wù)業(yè)的企業(yè)400多家，其中產(chǎn)值超億元的軟件產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)4家，有11家通過(guò)了廣東省軟件企業(yè)認(rèn)定。2006年3月成立“順德軟件行業(yè)協(xié)會(huì)”，2006年11月成功舉辦“2006中國(guó)順德嵌入式系統(tǒng)應(yīng)用展示交易會(huì)暨中國(guó)嵌入式系統(tǒng)年會(huì)”。制度建設(shè)與政府支持極大地提升了順德信息產(chǎn)業(yè)的區(qū)域品牌，促進(jìn)了信息產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。
2.2產(chǎn)業(yè)鏈向高端延伸近年來(lái)，隨著嵌入式軟件業(yè)的異軍突起，形成了由基礎(chǔ)信息產(chǎn)業(yè)（或核心信息產(chǎn)業(yè)）、制造信息產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)組成的信息產(chǎn)業(yè)鏈。根據(jù)順德信統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2007年，順德地區(qū)的系統(tǒng)集成及信息服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入達(dá)35億元，同比增長(zhǎng)12.9％；通信設(shè)備制造業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入42億元，同比增長(zhǎng)5％；應(yīng)用電子產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售收入25億元，同比增長(zhǎng)66.67％；以電信、移動(dòng)為代表的電信服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入27億元，同比增長(zhǎng)3.85％；基礎(chǔ)元器件業(yè)銷(xiāo)售收入99億元，同比增長(zhǎng)1％；計(jì)算機(jī)及外設(shè)硬件設(shè)備制造業(yè)銷(xiāo)售收入155億元，同比減少14.84％；家用視聽(tīng)設(shè)備制造業(yè)銷(xiāo)售收入11億元；其他家用電子產(chǎn)品制造業(yè)產(chǎn)值6億元。數(shù)據(jù)表明，不斷走向高端技術(shù)研發(fā)為順德信息產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。
3順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題
盡管順德信息產(chǎn)業(yè)具備了持續(xù)發(fā)展能力，為進(jìn)一步加速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)钠渌貐^(qū)，順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有一定差距，存在一些不足之處，作為順德人，我們應(yīng)該居安思危，正視問(wèn)題。
3.1信息產(chǎn)業(yè)仍處于價(jià)值鏈的低端從整體上看，順德電子信息企業(yè)雖然重視技術(shù)研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新，但由于起點(diǎn)較低，除個(gè)別企業(yè)和少數(shù)領(lǐng)域已具有較強(qiáng)的自主研發(fā)能力外，大多數(shù)企業(yè)仍然沒(méi)有掌握自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)，產(chǎn)品的關(guān)鍵部件仍依賴(lài)進(jìn)口，無(wú)論在國(guó)際市場(chǎng)還是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，主要還是依靠中低檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品的利潤(rùn)率較低，無(wú)法形成有效積累，由此導(dǎo)致在技術(shù)研發(fā)上投入不足，而技術(shù)研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新的不足又導(dǎo)致企業(yè)向高端產(chǎn)品升級(jí)的進(jìn)程緩慢，贏利能力和積累能力得不到提高，這樣便形成了一個(gè)低水平循環(huán)的不利局面。就電子信息產(chǎn)業(yè)整體而言，集成電路和新型元器件的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足下游整機(jī)行業(yè)的需求，一些關(guān)鍵件和核心技術(shù)環(huán)節(jié)上只能依賴(lài)進(jìn)口，產(chǎn)業(yè)規(guī)模在短期內(nèi)很難趕上中國(guó)臺(tái)灣和韓國(guó)，更不用說(shuō)趕上信息技術(shù)發(fā)展的主要西方國(guó)家了。
3.2整體科技創(chuàng)新能力不強(qiáng)從國(guó)際上看，美國(guó)、日本等的電子信息產(chǎn)業(yè)以知識(shí)密集型為主，掌握電子信息產(chǎn)業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和核心技術(shù)，產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)動(dòng)力主要來(lái)源于知識(shí)積累、信息處理和智力投資；韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等的電子信息產(chǎn)業(yè)以技術(shù)密集型為主，掌握了某些應(yīng)用領(lǐng)域的核心技術(shù)、關(guān)鍵技術(shù)，產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)憑借主要產(chǎn)品領(lǐng)域的技術(shù)創(chuàng)新和資金投入。目前，產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)環(huán)節(jié)薄弱造成的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不穩(wěn)固是順德電子信息產(chǎn)業(yè)的突出問(wèn)題，電子信息產(chǎn)業(yè)核心技術(shù)的研發(fā)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)擁有還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家。由于大多數(shù)產(chǎn)品附加值低，使得企業(yè)無(wú)法保證對(duì)技術(shù)研發(fā)的資金投入，也沒(méi)有能力深度開(kāi)拓自己的品牌。
3.3高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才缺乏專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，特別是高層次人才，是信息技術(shù)創(chuàng)新的關(guān)鍵因素。截止到2007年，順德電子信息產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員約50萬(wàn)人（含外來(lái)人員），科研人員所占比重偏低，僅為5%。根據(jù)我們的調(diào)查，順德區(qū)的信息產(chǎn)業(yè)，尤其是軟件產(chǎn)業(yè)有許多是中小企業(yè)在人才方面存在以下缺陷：一是績(jī)效考核制度不完善，加薪減薪，升職降職都憑老板一句話(huà)和當(dāng)時(shí)的心情，這就會(huì)造成員工不服，只能炒老板魷魚(yú)，另謀高就，難以留住高層次人才。二是人才凝聚力不夠，高素質(zhì)人才尤其既懂管理又懂技術(shù)的復(fù)合型人才、高層次管理人才、熟悉國(guó)際規(guī)則、善于應(yīng)對(duì)國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的人才嚴(yán)重不足。人才的缺乏嚴(yán)重地影響了順德地區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新能力，從而影響到產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的整體提升。
3.4集群效應(yīng)發(fā)揮不足目前，順德的計(jì)算機(jī)及通信設(shè)備制造等信息制造業(yè)所需的關(guān)鍵零部件、重要材料和專(zhuān)用設(shè)備基本依賴(lài)進(jìn)口，缺乏類(lèi)似東莞制造那樣的本地配套能力。從信息制造業(yè)（計(jì)算機(jī)及外設(shè)，通信設(shè)備）到信息服務(wù)業(yè)（軟、硬件應(yīng)用開(kāi)發(fā)商、系統(tǒng)集成商、IT產(chǎn)品商）之間各自成體系，缺乏有機(jī)銜接和密切合作，沒(méi)有形成上下游緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)之間與技術(shù)之間的協(xié)同能力很差。大型企業(yè)信息化應(yīng)用較為普遍，但難以形成集群效應(yīng)，在順德有“九·五”863/CIMS試點(diǎn)企業(yè)，有“十一五”廣東省制造業(yè)科技工程龍頭示范企業(yè)，這些企業(yè)本身?yè)碛袑?shí)力雄厚的信息中心和眾多人才，具備深入到綜合CAX/PLM/ERP并協(xié)同電子商務(wù)一體的數(shù)字化集成應(yīng)用的能力，但企業(yè)之間沒(méi)有進(jìn)行很好的資源整合。另外，信息化公共平臺(tái)的應(yīng)用不平衡，鋼鐵、花卉、家電有較完善的電子交易平臺(tái)，發(fā)展健康有序，而規(guī)模較大的家具市場(chǎng)至今未形成與之配套的商務(wù)平臺(tái)。
4順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策
在世界經(jīng)濟(jì)不景氣的今天，順德要走出困境就必須針對(duì)問(wèn)題，及時(shí)采取措施，充分發(fā)揮政府、企業(yè)與公共服務(wù)平臺(tái)之間的協(xié)同作用，力求以最低的成本獲得快速的發(fā)展。
4.1構(gòu)建以企業(yè)為主體，產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的創(chuàng)新體系信息產(chǎn)業(yè)的資金投入以及技術(shù)研發(fā)離不開(kāi)政府、企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)的共同協(xié)作。一是圍繞智能家電、數(shù)字家庭、應(yīng)用電子、數(shù)控技術(shù)等關(guān)鍵領(lǐng)域，以企業(yè)為主體，建設(shè)集成電路設(shè)計(jì)公共平臺(tái)。二是增強(qiáng)大企業(yè)為主體的集成創(chuàng)新能力，攻克行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵共性技術(shù)；三是充分發(fā)揮以大企業(yè)集團(tuán)為基地的嵌入式公共軟件技術(shù)平臺(tái)的作用，結(jié)合家電行業(yè)的智能化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)行關(guān)鍵共性技術(shù)攻關(guān)；四是充分發(fā)揮該平臺(tái)的技術(shù)交流、技術(shù)外溢作用，使區(qū)內(nèi)相關(guān)企業(yè)能夠共享技術(shù)成果；五是加大粵港關(guān)鍵領(lǐng)域重點(diǎn)突破項(xiàng)目招標(biāo)的支持力度，及時(shí)研究國(guó)家、省有關(guān)政策，鼓勵(lì)企業(yè)積極申報(bào)、承擔(dān)國(guó)家、省信息產(chǎn)業(yè)重大工程項(xiàng)目，取得自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，引領(lǐng)企業(yè)自主創(chuàng)新，發(fā)現(xiàn)并培育新的有發(fā)展前途的研發(fā)中心。最后，政府應(yīng)該勇于開(kāi)拓，堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新與制度創(chuàng)新并進(jìn)，規(guī)范創(chuàng)新環(huán)境，在財(cái)稅政策，激勵(lì)政策，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)政策等方面為信息產(chǎn)業(yè)的自主創(chuàng)新?tīng)I(yíng)造良好的環(huán)境和氛圍。
4.2激發(fā)中小企業(yè)的原始創(chuàng)新活力順德中小企業(yè)蘊(yùn)藏著極大的原始創(chuàng)新沖勁，政府應(yīng)該充分發(fā)揮中小企業(yè)的創(chuàng)新活力，形成“一馬當(dāng)先，萬(wàn)馬奔騰”的局面。第一，企業(yè)應(yīng)該把握國(guó)際產(chǎn)業(yè)調(diào)整、轉(zhuǎn)移機(jī)遇，形成信息產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，政府應(yīng)該密切關(guān)注“嵌入式系統(tǒng)應(yīng)用展示交易會(huì)”上已簽訂協(xié)議的項(xiàng)目，協(xié)調(diào)企業(yè)加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司的合作，爭(zhēng)取一批嵌入式系統(tǒng)技術(shù)和項(xiàng)目落戶(hù)順德；第二，應(yīng)該抓住廣東省“十一五”引入芯片制造業(yè)產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，加快TFT－LCD配置產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主動(dòng)承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；第三，加快數(shù)字家庭標(biāo)準(zhǔn)制定、技術(shù)研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化速度，按照《廣東省數(shù)字家庭行動(dòng)計(jì)劃要求》，支持順德企業(yè)積極參與數(shù)字家庭技術(shù)研發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)制定，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)戰(zhàn)略占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)高端，推動(dòng)技術(shù)產(chǎn)業(yè)化。第四，加強(qiáng)與廣東RFID專(zhuān)委、粵港RFID產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的溝通，爭(zhēng)取成為全省試點(diǎn)，促進(jìn)RFID技術(shù)在順德的應(yīng)用和推廣。
4.3建立完善的激勵(lì)機(jī)制吸引并留住人才信息產(chǎn)業(yè)是知識(shí)、技術(shù)、智力密集型產(chǎn)業(yè)，信息產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。人才是構(gòu)成企業(yè)的根本，能否用好人才，能否留住需要的人才是企業(yè)人才管理的根本，也是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。留住人、用好人離不開(kāi)良好的物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)，待遇問(wèn)題是人才留與失的基本前提，也是人才價(jià)值的體現(xiàn)。企業(yè)要留人，就必須建立公平合理的績(jī)效考核制度，讓員工的獎(jiǎng)與罰有章可循，在員工心中產(chǎn)生公平感。在激勵(lì)方面，不能將工資作為激勵(lì)的唯一手段，必須建立完善的，能夠?qū)崿F(xiàn)他們價(jià)值觀的激勵(lì)機(jī)制。按照馬斯洛的需求層次說(shuō)，生理需求是人們最基本的需求，而自我實(shí)現(xiàn)是人們最高的精神需求。所以工資等物質(zhì)激勵(lì)是員工進(jìn)行生產(chǎn)的動(dòng)力，精神激勵(lì)是工作激情的來(lái)源。因此，企業(yè)應(yīng)該按照自己的實(shí)際情況建立多元化的激勵(lì)方式，包括福利計(jì)劃，股票期權(quán)，晉升機(jī)會(huì)，高水準(zhǔn)的培訓(xùn)，出國(guó)深造等。
4.4大力發(fā)展信息服務(wù)業(yè)信息服務(wù)業(yè)在順德發(fā)展相對(duì)落后，大力推進(jìn)以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主體特別是電子商務(wù)應(yīng)用等信息服務(wù)業(yè)的發(fā)展。結(jié)合順德信息服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)際：首先，為促進(jìn)家具業(yè)的快速發(fā)展，政府應(yīng)該抓住樂(lè)從成為全省“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)電子商務(wù)試點(diǎn)”的機(jī)遇，建設(shè)順德家具電子商務(wù)平臺(tái)，促進(jìn)家具產(chǎn)品信息的交流和商貿(mào)流通。其次，由區(qū)政府牽頭，大力發(fā)展電子商務(wù)，以行業(yè)電子商務(wù)為主題，每年舉辦1-2場(chǎng)論壇，進(jìn)一步營(yíng)造深化電子商務(wù)應(yīng)用的環(huán)境和氛圍，推動(dòng)電子商務(wù)應(yīng)用，與阿里巴巴，環(huán)球資源等國(guó)內(nèi)外知名電子商務(wù)平臺(tái)合作，在第三方電子商務(wù)平臺(tái)上開(kāi)設(shè)“順德制造”或“順德創(chuàng)造”，營(yíng)造區(qū)域品牌，整合區(qū)內(nèi)企業(yè)抱團(tuán)發(fā)展。第三，加快發(fā)展制造業(yè)，跟進(jìn)廣東省“十一五”制造業(yè)信息化科技工程，重點(diǎn)抓好龍頭企業(yè)（美的、科達(dá)）數(shù)字化綜合應(yīng)用，推動(dòng)企業(yè)繼續(xù)深入應(yīng)用CAX、PDM，MRPII、ERP、SCM、MES等技術(shù)，促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新。第四，建設(shè)面向行業(yè)或面向應(yīng)用的ASP公共平臺(tái)，為中小企業(yè)提供“隨時(shí)、隨地、省力、省心、省錢(qián)”的信息化服務(wù)。第五，制訂相關(guān)政策，扶持本地軟件企業(yè)及系統(tǒng)集成商，支持大企業(yè)的信息中心企業(yè)化運(yùn)作，發(fā)揮人才集中、經(jīng)驗(yàn)較豐富的優(yōu)勢(shì)，為地區(qū)信息化服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供相關(guān)支持。
4.5建立完善的風(fēng)險(xiǎn)投資體系風(fēng)險(xiǎn)投資是一種集金融、創(chuàng)新、科技、管理與市場(chǎng)于一體的資金運(yùn)作模式。信息產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資在成本和收益上具有很強(qiáng)的不確定性，這使得風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)非常困難，投資者對(duì)收益率也就抱有更高的期望。如果沒(méi)有較高投資收益率作支撐，那么信息產(chǎn)業(yè)將面臨著投資者的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足問(wèn)題，信息產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)資金就很難到位。所以，針對(duì)順德雄厚的民間的現(xiàn)實(shí)，加快培育風(fēng)險(xiǎn)投資體系，建議政府適度介入，采取適當(dāng)?shù)拇胧┫凉撛诘氖袌?chǎng)失靈問(wèn)題：一是在起步階段為風(fēng)險(xiǎn)投資聯(lián)盟提供部分啟動(dòng)資金用以支持投資基金的組建。二是采取較為優(yōu)惠的稅收政策來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)資本的成本。三是規(guī)范財(cái)務(wù)信息披露制度，加大風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的信息透明度，由政府組織對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，降低中小投資者的評(píng)價(jià)成本。四是調(diào)險(xiǎn)資本籌集制度，吸引民間資本進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)投資聯(lián)盟。
摘要：信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的高低直接影響著各行業(yè)的效率，位居全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)前列的順德更應(yīng)該發(fā)揮信息產(chǎn)業(yè)的作用，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。本文結(jié)合順德信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際，在對(duì)現(xiàn)狀與問(wèn)題分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提出了具體對(duì)策。
關(guān)鍵詞：信息產(chǎn)業(yè)問(wèn)題對(duì)策
0引言
一、引言
第三產(chǎn)業(yè)（又稱(chēng)為“第三次產(chǎn)業(yè)”），是由英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、新西蘭奧塔哥大學(xué)教授費(fèi)希爾1935年在《安全與進(jìn)步的沖突》一書(shū)中首先提出來(lái)的。第三產(chǎn)業(yè)是整個(gè)社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程不可缺少的組成部分，其增加值同第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)增加值一起構(gòu)成了最重要的經(jīng)濟(jì)總量GDP的來(lái)源。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從低級(jí)向高級(jí)轉(zhuǎn)變的重要標(biāo)志，也是反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的重要標(biāo)志之一。
我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)在最近30年中發(fā)展迅猛，特別是把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為國(guó)策倡導(dǎo)以來(lái)，自1992年底到2005年底的13年間，第三產(chǎn)業(yè)增加值增加了近7倍?？偫碓?007年的政府工作報(bào)告中,提出要把第三產(chǎn)業(yè)列為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),為第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了空前的良好時(shí)機(jī)。
經(jīng)研究表明，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著對(duì)數(shù)函數(shù)型相關(guān)關(guān)系。加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重要體現(xiàn)。大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，是促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)、增加勞動(dòng)就業(yè)、財(cái)政和國(guó)民收人的重要途徑，對(duì)河南經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展具有多重效應(yīng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的戰(zhàn)略意義。近年來(lái)，在省委、省政府的正確指導(dǎo)和市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)下，河南省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了一定程度的優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，取得了顯著的成效。但與東南沿海和其他發(fā)達(dá)省份相比，河南的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有很大差距,存在一些制約因素，需要理論界和實(shí)務(wù)界進(jìn)行探索和研究。
二、河南省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
改革開(kāi)放以后，我國(guó)第一和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的巨大需求逐步顯現(xiàn)并釋放出來(lái)，有力地推動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其在過(guò)去幾年形成比較穩(wěn)定的高增長(zhǎng)趨勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重不斷提高。近年來(lái)，作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大省和人口大省，河南省第三產(chǎn)業(yè)也得到了一定的發(fā)展，其增加值占GDP比重從17.6%增長(zhǎng)到30%；而第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員也從1978年的249萬(wàn)人增加到1272萬(wàn)人，凈增長(zhǎng)超過(guò)1000萬(wàn)人。盡管有一定程度的增長(zhǎng)，但目前河南省第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然相對(duì)滯后，已經(jīng)成為制約河南經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一大瓶頸。
（一）第三產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平偏低。
第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合水平的一個(gè)標(biāo)志。目前，第三產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值的比重世界平均水平為60%，世界上的許多發(fā)達(dá)國(guó)家（澳大利亞、法國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、和美國(guó)）第三產(chǎn)業(yè)已在其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占有絕對(duì)比重達(dá)70%左右，中等發(fā)達(dá)國(guó)家的第三產(chǎn)業(yè)比重也在50%以上。近年來(lái)，河南省總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯著，已進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)期。隨著中部崛起發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，河南省加大了對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的投入，第三產(chǎn)業(yè)增幅加快并取得了成績(jī)。但是第三產(chǎn)業(yè)仍然是河南經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的薄弱環(huán)節(jié)，在河南經(jīng)濟(jì)總量中的比重偏低，在全國(guó)的位次靠后，同時(shí)河南第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次不高，發(fā)展不平衡。2007年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重的39.1%；河南省2007年第三產(chǎn)業(yè)增加值僅占生產(chǎn)總值比重的29.3%。不僅大幅度的低于全國(guó)平均水平，更無(wú)法與發(fā)達(dá)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)比重的70%相比，甚至僅達(dá)到發(fā)展中國(guó)家52.3%的一半多點(diǎn)。2007年為4411.91億元，年增長(zhǎng)速度不足13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。2007年河南省的生產(chǎn)總值只占全國(guó)2007年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（246619億元）的6.11%；其第三產(chǎn)業(yè)增加值僅占全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值（96328億元）的4.58%，明顯低于前者。這與河南人口大省、農(nóng)業(yè)大省和經(jīng)濟(jì)大省的地位極不相稱(chēng)。
（二）第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理。
河南省第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部構(gòu)成中，基本上以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，新興服務(wù)業(yè)拓展不足。2005年，河南省交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵電通信業(yè)及批發(fā)和零售貿(mào)易、住宿和餐飲業(yè)等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)完成增加值1544.35億元，占服務(wù)業(yè)增加值總量的45.8%。而信息軟件業(yè)、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)的比重較低，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)僅占服務(wù)業(yè)增加值的4.5%，金融保險(xiǎn)業(yè)僅占服務(wù)業(yè)增加值的5.7%，房地產(chǎn)業(yè)僅占服務(wù)業(yè)增加值的9.4%。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)占的比重較高，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重偏低，特別是具有比較優(yōu)勢(shì)、代表產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、旅游會(huì)展、現(xiàn)代物流、科技文化、教育衛(wèi)生等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不足，產(chǎn)業(yè)層次有待提升。限制第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因是河南省的工業(yè)結(jié)構(gòu)比較粗放，能源、原材料及初加工等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)占了較大的比重，深加工、高新技術(shù)、金融、保險(xiǎn)等技術(shù)密集型、資金密集型、智力密集型和服務(wù)密集型產(chǎn)業(yè)所占的比重較小。由于前者對(duì)資源、勞動(dòng)力需求較大，后者對(duì)技術(shù)、人才、信息、市場(chǎng)等需求較多，因此，可以說(shuō)河南的工業(yè)結(jié)構(gòu)不合理在一定程度上制約了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
（三）產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化程度低。
河南省第三產(chǎn)業(yè)中除批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲、中介以及其他個(gè)人生活服務(wù)行業(yè)相對(duì)開(kāi)放，非公有制成份比重較大外，大多數(shù)行業(yè)開(kāi)放程度低，主要還是國(guó)有經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分，管理體制和運(yùn)營(yíng)機(jī)制不合理。此外，文化、科技等行業(yè)的公益性、福利性的事業(yè)和經(jīng)營(yíng)性的產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期混合在一起，沒(méi)有形成一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)；旅游業(yè)管理體制不順，多頭管理，市場(chǎng)分割，資源配置低效；房地產(chǎn)業(yè)、中介行業(yè)發(fā)展不規(guī)范、市場(chǎng)監(jiān)管不嚴(yán)、服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題較多；交通運(yùn)輸、批零貿(mào)易和餐飲業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)也存在改造升級(jí)步伐慢，規(guī)?；图s化程度低，管理粗放，技術(shù)落后，不注重品牌效應(yīng)等問(wèn)題。
（四）缺乏推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才與技術(shù)。
經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的核心是人才的競(jìng)爭(zhēng)。目前河南有關(guān)專(zhuān)業(yè)人才相對(duì)匱乏。第三產(chǎn)業(yè)尤其是知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如金融、保險(xiǎn)、物流、信息、軟件、研發(fā)、技術(shù)推廣、電子商務(wù)、法律、管理等知識(shí)密集型服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，需要大量的專(zhuān)門(mén)人才。從第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才隊(duì)伍狀況看，其從業(yè)隊(duì)伍整體素質(zhì)不高。新興服務(wù)業(yè)人才缺乏，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)對(duì)人才的吸引力不強(qiáng)，首先，第三產(chǎn)業(yè)還難以從市場(chǎng)上尋覓到滿(mǎn)意的從業(yè)人才，許多科技、咨詢(xún)服務(wù)等中介機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)能力和誠(chéng)信度較差，對(duì)高素質(zhì)服務(wù)人才缺乏吸引力；其次，科技服務(wù)機(jī)構(gòu)急缺具有企業(yè)家素質(zhì)的高級(jí)管理人才和高專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的咨詢(xún)服務(wù)執(zhí)業(yè)專(zhuān)家；第三，對(duì)咨詢(xún)服務(wù)執(zhí)業(yè)專(zhuān)家隊(duì)伍建設(shè)，河南乃至全國(guó)尚沒(méi)有建立培訓(xùn)制度及相應(yīng)的能力認(rèn)定制度。河南省目前第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)遠(yuǎn)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，人才特別是高層次的人才短缺已成為制約河南第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。
三、加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策與建議
目前，隨著經(jīng)濟(jì)的全球化程度的不斷深化和國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，河南省第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨十分難得的發(fā)展機(jī)遇：一是國(guó)外資本正在加速流向第三產(chǎn)業(yè)；二是國(guó)家高度重視第三產(chǎn)業(yè)，并制定了一系列促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)及政策；三是消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型正在促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)；四是河南省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展已具備相應(yīng)的條件，發(fā)展?jié)摿Υ蟆＜涌旌幽系谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：
（一）重視發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，建立第三產(chǎn)業(yè)的自我發(fā)展機(jī)制。
各級(jí)政府應(yīng)認(rèn)識(shí)到加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展、不斷滿(mǎn)足人民生活需求、構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求；是推動(dòng)和服務(wù)于河南省工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，緩解日益加大的資源環(huán)境約束、勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移壓力的重要舉措；是河南省全面建設(shè)小康社會(huì)、奮力實(shí)現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略選擇。在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展將成為河南省經(jīng)濟(jì)工作的一項(xiàng)重要任務(wù)之一。河南第三產(chǎn)業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，與河南第三產(chǎn)業(yè)的許多企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，以及第三產(chǎn)業(yè)的相關(guān)機(jī)關(guān)、團(tuán)體和事業(yè)單位由于改革步伐落后而過(guò)分沿襲計(jì)劃體制造成的低效率有關(guān)。因此，對(duì)于營(yíng)利性的企業(yè)應(yīng)鼓勵(lì)和引導(dǎo)他們盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行科學(xué)化的經(jīng)營(yíng)管理，努力做大做強(qiáng)，爭(zhēng)創(chuàng)品牌，通過(guò)對(duì)現(xiàn)代科技新成果的吸納加快現(xiàn)代化進(jìn)程，鼓勵(lì)跨部門(mén)、跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨所有制的合作。對(duì)于地質(zhì)勘查、文化、衛(wèi)生、體育、咨詢(xún)等行業(yè)的事業(yè)單位，則應(yīng)依據(jù)情況讓更多的單位走向市場(chǎng)，增強(qiáng)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，改革內(nèi)部計(jì)劃體制沿襲下來(lái)的后勤服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制，通過(guò)社會(huì)化運(yùn)作提高效率。
（二）調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升第三產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
積極推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)體制改革，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，大力發(fā)展新興服務(wù)業(yè)。加快推進(jìn)金融、城市公用事業(yè)等壟斷行業(yè)體制改革和機(jī)制轉(zhuǎn)換，實(shí)行政企、政資、政事分開(kāi)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高市場(chǎng)化程度。培育扶持第三產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。圍繞國(guó)有企業(yè)改革和第三產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，加快河南省大型第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展。在報(bào)業(yè)、廣電、旅游、房地產(chǎn)、現(xiàn)代物流、金融保險(xiǎn)、科技信息服務(wù)等領(lǐng)域選擇一批具有競(jìng)爭(zhēng)力的第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，通過(guò)兼并、聯(lián)合、重組、加盟、上市等方式，發(fā)展成為具有多元化投資主體、發(fā)展?jié)摿Υ?、輻射帶?dòng)作用強(qiáng)的大型企業(yè)集團(tuán)，打造第三產(chǎn)業(yè)知名品牌，提高產(chǎn)業(yè)集中度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。扶持有條件的服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，形成一批擁有服務(wù)品牌、多元投資、具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的第三產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)化、網(wǎng)絡(luò)化、品牌化經(jīng)營(yíng)。支持有競(jìng)爭(zhēng)能力的服務(wù)企業(yè)走出去，開(kāi)展跨國(guó)經(jīng)營(yíng)，拓展國(guó)際市場(chǎng)。發(fā)揮人口和市場(chǎng)潛力優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)交易，推動(dòng)房地產(chǎn)健康發(fā)展。繼續(xù)深化文化、科技、教育、衛(wèi)生、體育、金融等社會(huì)服務(wù)業(yè)改革，提高產(chǎn)業(yè)層次和水平。大力發(fā)展金融保險(xiǎn)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、旅游會(huì)展、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)。發(fā)揮河南文化大省的文化資源優(yōu)勢(shì)，加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)，逐步把文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)培育成為河南省新的支柱產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，發(fā)揮第二產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和促進(jìn)作用。
（三）加快第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化改革。
改革當(dāng)前河南省在第三產(chǎn)業(yè)一些領(lǐng)域?qū)嵭械膰?yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，打破如金融保險(xiǎn)、醫(yī)院、教育、文化等行業(yè)的壟斷經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，引進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，激發(fā)企業(yè)活力。河南由于過(guò)去計(jì)劃體制較深入，同時(shí)在市場(chǎng)化改革和對(duì)外開(kāi)放中步伐較緩慢，使得民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和外資經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足，資源的合理有效流動(dòng)缺乏制度保障。因此，在新的時(shí)期，應(yīng)積極按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，鼓勵(lì)非公有制經(jīng)濟(jì)在更廣泛的領(lǐng)域參與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅(jiān)持多渠道、多層次、多形式增加對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的投入，放寬對(duì)民營(yíng)資本和外資的投資限制，鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)融資。按照市場(chǎng)主體資質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成公開(kāi)透明、管理規(guī)范和全行業(yè)統(tǒng)一的市場(chǎng)制度。在市場(chǎng)化的方向上通過(guò)擴(kuò)大開(kāi)放，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)管理體制、組織形式的創(chuàng)新，從而形成河南第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的比較優(yōu)勢(shì)。
（四）構(gòu)筑第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才支撐體系。
河南省每年都有一些經(jīng)濟(jì)技術(shù)人才培養(yǎng)出來(lái)，但由于人才激勵(lì)機(jī)制不健全，在與發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中，出現(xiàn)人才流失問(wèn)題，存在阻礙現(xiàn)存人力資源發(fā)揮作用的不利機(jī)制，導(dǎo)致第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏強(qiáng)有力的人才支持，從而形成了產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足的局面。加快培養(yǎng)社會(huì)急需的信息服務(wù)、金融、保險(xiǎn)、各類(lèi)中介服務(wù)、服務(wù)業(yè)政策與管理以及熟悉國(guó)際服務(wù)貿(mào)易規(guī)則等方面的人才。有計(jì)劃地在省內(nèi)高等學(xué)校和中等職業(yè)學(xué)校增設(shè)第三產(chǎn)業(yè)緊缺的專(zhuān)業(yè)，改革教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法，增加緊缺專(zhuān)業(yè)招生規(guī)模。拓寬人才培養(yǎng)途徑，積極吸引和聘用物流、旅游、會(huì)議展覽、教育培訓(xùn)、商貿(mào)流通、文化傳媒、休閑娛樂(lè)、體育健身等領(lǐng)域急需的高層次策劃、管理、經(jīng)紀(jì)人才。加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)崗位技能培訓(xùn)，提高現(xiàn)有第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。加強(qiáng)對(duì)下崗失業(yè)人員和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移人員從事第三產(chǎn)業(yè)的再就業(yè)培訓(xùn)工作，全面推行服務(wù)業(yè)職業(yè)資格證書(shū)制度。
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2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
2.1政治風(fēng)險(xiǎn)
是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開(kāi)發(fā)者和購(gòu)買(mǎi)者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。
2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買(mǎi)力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開(kāi)發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。
2.3自然風(fēng)險(xiǎn)
是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。
2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。
2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
是指由于開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。
3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析
3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)尤其需要關(guān)注。
經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢(shì)的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開(kāi)發(fā)商陷入困境。
3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買(mǎi)者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。
從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響要比整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開(kāi)發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商便會(huì)紛紛開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)需要一定的時(shí)間，待開(kāi)發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開(kāi)發(fā)的物業(yè)難以租售。
3.3開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇
經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國(guó)家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開(kāi)始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(zhǎng)時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
3.4開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶占中心或門(mén)戶(hù)區(qū)位是普通常識(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門(mén)戶(hù)區(qū)位。在繁華地段開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能已不存在一塊可供開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過(guò)程中，這會(huì)使開(kāi)發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見(jiàn)性。開(kāi)發(fā)商若能及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤(rùn)。
3.5開(kāi)發(fā)類(lèi)型的選擇與開(kāi)發(fā)規(guī)模的確定
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，從購(gòu)買(mǎi)土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷(xiāo)售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開(kāi)發(fā)商，通常難以完全用自有資金來(lái)完成一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過(guò)各種借貸、預(yù)售等融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
3.6開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購(gòu)買(mǎi)土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷(xiāo)售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難在一開(kāi)始就能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的?？墒欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
此外，開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)、開(kāi)發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。
4、處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施
4.1事先有效避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地
例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來(lái)的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。
4.2采用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類(lèi)型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。
4.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)
具體有以下三種基本方法：1）通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專(zhuān)業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專(zhuān)業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。
4.4對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)
要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；要了解國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類(lèi)型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。
4.5在工程完工前，就與租戶(hù)、客戶(hù)簽訂租約或預(yù)售合同
這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶(hù)就越不愿意與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。
4.6通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量
例如，利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減小；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減?。还こ滩荒馨雌谕旯さ娘L(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。
4.7盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以降低在開(kāi)發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。
此外，還應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開(kāi)發(fā)方式。
參考文獻(xiàn)
近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。改革開(kāi)放后的30年中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾經(jīng)波動(dòng)，很不穩(wěn)定。特別是自2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度過(guò)快，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，出現(xiàn)了諸多的問(wèn)題，甚至影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地合理利用，已引起政府和社會(huì)的普遍關(guān)注?，F(xiàn)結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地保護(hù)利用闡述如下。
1城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
1.1大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展
城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的引擎，是支撐未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力，對(duì)于刺激消費(fèi)、帶動(dòng)民間投資、積極擴(kuò)大內(nèi)需具有重要的戰(zhàn)略意義，將帶動(dòng)房地產(chǎn)、餐飲等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。
1.2住房升值快
按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值對(duì)現(xiàn)住房進(jìn)行估價(jià)，2009年互助縣城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶(hù)擁有12.9萬(wàn)元的資產(chǎn)，與2006年相比，戶(hù)均住房資產(chǎn)提高了1.6倍，每1m2的價(jià)值則提高了1.4倍。在商品房?jī)r(jià)格大幅度攀升的推動(dòng)下，持有一套房產(chǎn)不僅是一筆數(shù)額不菲的資金儲(chǔ)備，更為一些家庭投資其中帶來(lái)莫大的商機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有13.3%的城鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房，甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房，2項(xiàng)合計(jì)，擁有多套住房的戶(hù)比例達(dá)14.3%。他們的基本居住已得到滿(mǎn)足。之所以有越來(lái)越多的家庭能將巨大的家庭資金樂(lè)此不彼地投入其中，并成為目前部分居民家庭的重要理財(cái)渠道，關(guān)鍵在于人們通過(guò)住房購(gòu)與賣(mài)的置換能為其帶來(lái)十分豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。這種投機(jī)行為在為居民增收的同時(shí)，一定程度上也助長(zhǎng)了住房開(kāi)發(fā)的投資熱，加劇了商品房供求關(guān)系的緊張，客觀上擠占了其他社會(huì)成員改善居住條件的機(jī)會(huì)。
1.3住房建設(shè)趨向大型套房
從2009、2006年城鎮(zhèn)居民家庭戶(hù)均建筑面積結(jié)構(gòu)變化的比較中可以看出，3年內(nèi)建設(shè)的大型套房的市場(chǎng)投放量要遠(yuǎn)高于中小型套房。與2006年的調(diào)查結(jié)果相比，2009年60～80m2的小型套房的戶(hù)比例基本沒(méi)有變化，80～110m2的中型套房戶(hù)卻下降了6.1%，而100m2以上的大型套房戶(hù)則快速提升了7.5個(gè)百分點(diǎn)。如此結(jié)果說(shuō)明，在城鎮(zhèn)大型套房的供求量已大幅上漲。
2保護(hù)和合理利用土地資源中尚存的問(wèn)題
一是對(duì)互助縣土地資源及后備資源的縣情認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)保護(hù)資源、合理利用、珍惜土地的重要性認(rèn)識(shí)不夠[1]。二是法制意識(shí)比較淡薄，違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償、安置沒(méi)有完全到位，農(nóng)民合法土地權(quán)益保護(hù)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。四是參與競(jìng)買(mǎi)土地的客商少，引發(fā)流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)缺乏整體協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，致使城鎮(zhèn)居民生活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的過(guò)程中，缺乏開(kāi)發(fā)的整體協(xié)調(diào)性，使得城鎮(zhèn)中道路面積率低，運(yùn)輸效率下降，交通事故增多；同時(shí)許多城鎮(zhèn)建筑密度過(guò)大，居住面積狹小，公共配套設(shè)施不完善，加之在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)過(guò)程中缺乏足夠的文化、藝術(shù)、體育、娛樂(lè)設(shè)施，忽視城鎮(zhèn)的布局藝術(shù)[2]。
3加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的措施
3.1建立供應(yīng)總量控制制度
根據(jù)縣城發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)需求情況，每年初縣國(guó)土局、縣發(fā)改委、縣建設(shè)局對(duì)年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地?cái)M定供地計(jì)劃，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后，上報(bào)省、地國(guó)土地資源主管部門(mén)備案，并將年度供地計(jì)劃通過(guò)多種途徑向社會(huì)公布，根據(jù)編制的年度供地計(jì)劃，由國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門(mén)組織招拍掛出讓。
3.2建立土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度
計(jì)劃出讓的土地由縣國(guó)土資源局向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律實(shí)行招拍掛出讓?zhuān)恋亟灰自谕恋厥袌?chǎng)實(shí)行陽(yáng)光化操作，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生[3]。
3.3建立集體決策制度
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，國(guó)土局在完成土地出讓前期工作的基礎(chǔ)上，擬定土地出讓方案。涉及拍賣(mài)起叫價(jià)和掛牌起始價(jià)及招標(biāo)底價(jià)，由相關(guān)部門(mén)集體決策，并將土地出讓方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公告。
3.4建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度
對(duì)縣內(nèi)存量建設(shè)用地，由土地部門(mén)中心統(tǒng)一收購(gòu)和回收土地，掌握調(diào)控市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，收購(gòu)的土地由政府統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，按市場(chǎng)需求統(tǒng)一供應(yīng)。
3.5建立竣工驗(yàn)收制度
對(duì)房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地工程竣工后，國(guó)土局、建設(shè)局等部門(mén)對(duì)土地使用情況進(jìn)行驗(yàn)收。
4完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備制度的對(duì)策
4.1合理控制土地儲(chǔ)備的范圍和數(shù)量
土地儲(chǔ)備制度是確保政府切實(shí)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種管理制度。在地價(jià)上漲過(guò)快的時(shí)期，完全可以通過(guò)成立有形的土地交易市場(chǎng)，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易[4]，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動(dòng)起來(lái)，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費(fèi)?？茖W(xué)合理地確定土地儲(chǔ)備數(shù)量是土地儲(chǔ)備制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲(chǔ)備過(guò)多，會(huì)造成資金占用過(guò)多，加大土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。合理的土地儲(chǔ)備數(shù)量要根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)確定，而土地供求取決于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，要通過(guò)對(duì)相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測(cè)模型，進(jìn)而得出最佳土地儲(chǔ)備數(shù)量。
4.2加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度
土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場(chǎng)供求平衡的更高層次的要求。在目前出現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類(lèi)不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量，化解土地市場(chǎng)供需失衡的矛盾[5]。當(dāng)前對(duì)開(kāi)發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進(jìn)行限制，還要以高地價(jià)、高稅收等手段加以限制，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿(mǎn)足居民日益增長(zhǎng)的住房需求。在“放寬”政策的同時(shí)，要切實(shí)規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來(lái)的漏洞。
4.3建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)
建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題，如公益型用地的收購(gòu)與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場(chǎng)問(wèn)題等，同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲(chǔ)備工作順利進(jìn)行。建立依法監(jiān)督的機(jī)制，對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督，以保障儲(chǔ)備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)建立土地儲(chǔ)備工作信息公開(kāi)制度，盡量公開(kāi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時(shí)，通過(guò)公開(kāi)如年度土地出租、出讓計(jì)劃、一級(jí)土地市場(chǎng)交易資料、土地儲(chǔ)備數(shù)量等市場(chǎng)信息，建立市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)范化，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，做出理性的投資決策。
4.4強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能
土地儲(chǔ)備管理監(jiān)控職能的弱化嚴(yán)重地阻礙了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。因此，要強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能，加強(qiáng)對(duì)土地使用狀況和土地價(jià)格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來(lái)講，監(jiān)控的內(nèi)容包括3個(gè)方面:一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請(qǐng)和審批，有無(wú)違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)，有無(wú)占而未用的土地；四是土地價(jià)格是否合理，是否故意抬高地價(jià)或壓低地價(jià)，是否有從事炒賣(mài)地皮的非法活動(dòng)等。同時(shí)，與房地產(chǎn)管理部門(mén)密切配合，實(shí)行地價(jià)與房?jī)r(jià)的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理定價(jià)行為。
4.5重構(gòu)土地儲(chǔ)備的組織體系
在我國(guó)城市建立土地儲(chǔ)備制度的初期，分層次兩級(jí)管理模式的組織體制的運(yùn)行比較順利。但隨著土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門(mén)，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運(yùn)作效率不高；另一方面，在土地儲(chǔ)備實(shí)施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、房管等多個(gè)政府職能部門(mén)之間的責(zé)任不清，未形成協(xié)作的格局。為此，應(yīng)該對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門(mén)的現(xiàn)有體系進(jìn)行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件，也有利于各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)。
5小結(jié)
合理利用土地資源與實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展，是辨證統(tǒng)一的，相輔相成的。無(wú)論是從國(guó)際、國(guó)內(nèi)發(fā)展的成功實(shí)踐來(lái)看，還是從實(shí)際需要來(lái)看，無(wú)不印證這樣一個(gè)道理:要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展，必須要合理利用土地資源。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的過(guò)程中，不能顧此失彼，必須統(tǒng)籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價(jià)，獲得一時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，加強(qiáng)土地資源保護(hù)，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。做到2項(xiàng)工作一起抓，2種成果一起要，只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
6參考文獻(xiàn)
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一、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)
（一）貿(mào)易服務(wù)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)
2007年，全州社會(huì)消費(fèi)品零售總額75.94億元，增長(zhǎng)20.3%，扣除價(jià)格因素，增長(zhǎng)13.5%。其中：批發(fā)和零售業(yè)零售額62.37億元，增長(zhǎng)19.1%；住宿和餐飲業(yè)零售額10.57億元，增長(zhǎng)19.8%；其他行業(yè)零售額3.00億元，增長(zhǎng)54.5%。運(yùn)輸服務(wù)業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)，全社會(huì)客運(yùn)量比上年增長(zhǎng)7.7%，旅客周轉(zhuǎn)量增長(zhǎng)13.0%；貨運(yùn)量增長(zhǎng)13.4%；貨物周轉(zhuǎn)量增長(zhǎng)11.2%。交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵政、批發(fā)零售、住宿餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)收入達(dá)25.26億元，占第三產(chǎn)業(yè)總值的31.1%，比上年略有上升，貿(mào)易服務(wù)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。
（二）產(chǎn)品外貿(mào)出口特色突出
2007年，全州外貿(mào)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額4101萬(wàn)美元，增長(zhǎng)12.8%。出口特色產(chǎn)品包括食用植物、莼菜、薇菜干、茶葉、綠茶、中藥材、紡織品、醫(yī)藥原料、金屬硅等9類(lèi)20余個(gè)品種。其中，金屬硅、中藥材、醫(yī)藥原料、綠茶、茶葉等品種出口額分別比上年增長(zhǎng)486.7%、125.3%、59.8%、7.6%、7.4%，突出了州域資源開(kāi)發(fā)特色與產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢(shì)。
（三）旅游業(yè)務(wù)收入高速增長(zhǎng)
2007年，全州加快旅游業(yè)發(fā)展，新增國(guó)家2A旅游景區(qū)6處，星級(jí)飯店9家，旅行社5家，國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)3處，省級(jí)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)7處。全年旅游外匯收入429.05萬(wàn)美元；國(guó)內(nèi)旅游收入3.74億元，增長(zhǎng)62.8%；累計(jì)旅游綜合收入17.53億元，增長(zhǎng)62.3%。旅游綜合收入占第三產(chǎn)業(yè)總值的21.6%。
（四）金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展
2007年末全州金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額231.97億元，比年初增長(zhǎng)22.9%；金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額147.46億元，比年初增長(zhǎng)20.0%。年末全州有各類(lèi)商業(yè)保險(xiǎn)中心支公司10家，分支機(jī)構(gòu)175個(gè)，全年實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入6.11億元，比上年增長(zhǎng)13.4%。
（五）高新技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)興盛
2007年，全州有廣告經(jīng)營(yíng)單位93家（其中廣告公司36家），從業(yè)人員800余人，實(shí)現(xiàn)廣告經(jīng)營(yíng)額3300萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)28%以上；電信通訊產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比上年增長(zhǎng)20%以上；科研成果轉(zhuǎn)化、科技信息服務(wù)、電腦農(nóng)業(yè)、軟件技術(shù)應(yīng)用、互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)等為特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入效益增長(zhǎng)活力。高新技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)綜合收入額占第三產(chǎn)業(yè)總值的15%以上，是州域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的支柱力量。
（六）民族文化產(chǎn)業(yè)效益初顯
2007年，全州廣播電視收入5778.32萬(wàn)元；印刷復(fù)制業(yè)務(wù)收入1.9億元；報(bào)業(yè)收入4000萬(wàn)元；9個(gè)專(zhuān)業(yè)藝術(shù)表演團(tuán)體全年完成演出1743場(chǎng)，文藝演出收入264.4萬(wàn)元；圖書(shū)音響制品年銷(xiāo)售額達(dá)1億元以上；民族工藝產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值已達(dá)1500余萬(wàn)元，上繳收稅40余萬(wàn)元。上述收入占第三產(chǎn)業(yè)總值的5%以上，已成為全州民族文化產(chǎn)業(yè)中的主要產(chǎn)業(yè)，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（七）非營(yíng)利比重上升
2007年非營(yíng)利收入達(dá)30.89億元，比上年增長(zhǎng)14.9%；收入額占第三產(chǎn)業(yè)總值的38%，比2006年的37.9%有所上升。第三產(chǎn)業(yè)總值中，營(yíng)利收入占62%，比2006年約有下降。
二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)因分析
（一）投資拉動(dòng)
1.第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)快于第一二產(chǎn)業(yè)，從而拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資116.09億元，比上年增長(zhǎng)32.6%。在投資完成額中，第一產(chǎn)業(yè)投資7.85億元，增長(zhǎng)42.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資54.45億元，增長(zhǎng)20.5%，第三產(chǎn)業(yè)投資53.79億元，增長(zhǎng)46.1%；每?jī)|元投資分別實(shí)現(xiàn)三產(chǎn)業(yè)增加值1.512億元、社會(huì)商品零售總額1.412億元。
2.房地產(chǎn)投資拉動(dòng)商品房銷(xiāo)售收入及物業(yè)管理增長(zhǎng)。全年房地產(chǎn)企業(yè)完成投資16.22億元，增長(zhǎng)95.7%。全州商品房屋竣工面積61.71萬(wàn)平方米，增加28.85萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)87.8%；商品房屋銷(xiāo)售面積64.11萬(wàn)平方米，增加18.13萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)39.4%；商品房屋銷(xiāo)售額10.99億元，增長(zhǎng)71.0%。2007年底，已有391萬(wàn)平方米房屋實(shí)行小區(qū)物業(yè)管理，占全州城鎮(zhèn)房屋總面積的14%。
3.城鎮(zhèn)建設(shè)投資增長(zhǎng)拉動(dòng)傳統(tǒng)服務(wù)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)升級(jí)。全年全州城市建設(shè)在建項(xiàng)目270余個(gè)，完成投資26億元，新建城市道路24條，新建城市橋梁4座，新增黑色化道路面積32萬(wàn)平方米；州城建設(shè)開(kāi)工74個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，完成投資10.3億元；全州現(xiàn)有招商引進(jìn)的省內(nèi)知名連鎖超市4家、規(guī)模較大的批發(fā)零售與超市企業(yè)60余家、工商注冊(cè)批發(fā)零售個(gè)體商業(yè)戶(hù)7000余家，共有從業(yè)人員15萬(wàn)人以上。
（二）產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)
1.第一二產(chǎn)業(yè)發(fā)展為三產(chǎn)發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)。農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖、產(chǎn)品加工與外貿(mào)出口的聯(lián)動(dòng)：茶葉是全州歷史悠久的特色支柱產(chǎn)業(yè)之一，2007年茶葉總產(chǎn)量28673噸，比上年增長(zhǎng)16.2%；精制茶加工量21876噸，比上年增長(zhǎng)12.0%；外貿(mào)出口額417.69萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)7.5%。2007年，全州中成藥加工業(yè)增加年生產(chǎn)能力2000噸，為當(dāng)年中藥材出口增長(zhǎng)125.3%創(chuàng)造了條件。
2.第三產(chǎn)業(yè)為一二產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供支持和服務(wù)。從金融平均支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，2007年全州貸款147.82億元，每?jī)|元貸款分別實(shí)現(xiàn)GDP總值1.423億元、實(shí)現(xiàn)一產(chǎn)業(yè)增加值0.54億元、實(shí)現(xiàn)二產(chǎn)業(yè)增加值0.34億元。由此可見(jiàn)貸款支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度。
3.第三次產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的互動(dòng)。2007年全州對(duì)外貿(mào)易中，醫(yī)藥原料的出口大幅增長(zhǎng)（59.8%），出口大幅下降（35.3%）。內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，在金屬硅、中藥材、醫(yī)藥原料等產(chǎn)品出口大幅增長(zhǎng)的情況下，莼菜、紡織品、薇菜干等產(chǎn)品出口下降，分別降低50.0%、23.9%、14.7%。
（三）政策鼓動(dòng)
從宏觀上看，2007年3月國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，提出到2010年，全國(guó)服務(wù)業(yè)產(chǎn)值比重比2005年提高3個(gè)百分點(diǎn)，就業(yè)比重提高4個(gè)百分點(diǎn)；到2020年，全國(guó)服務(wù)業(yè)產(chǎn)值比重超過(guò)50%，就業(yè)容量顯著增加，基本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的轉(zhuǎn)變。
（四）城鄉(xiāng)互動(dòng)
1.城鎮(zhèn)建設(shè)和管理邁上新臺(tái)階，城市形象得到明顯提升。恩施市、來(lái)鳳縣創(chuàng)建省級(jí)園林城市工作通過(guò)省建設(shè)廳檢查驗(yàn)收。年末全州城鎮(zhèn)化率為24%，城市建成區(qū)綠化覆蓋率31.7%。
2.穩(wěn)步推進(jìn)全州“百鎮(zhèn)千村”示范工程建設(shè)。2007年，全州爭(zhēng)取省建設(shè)廳“百鎮(zhèn)千村”基礎(chǔ)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金575萬(wàn)元，42個(gè)示范村的村莊整治工作全部啟動(dòng)。實(shí)施“萬(wàn)村千鄉(xiāng)”市場(chǎng)工程，農(nóng)村商品流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)得到加強(qiáng)，全年新建了59個(gè)鄉(xiāng)級(jí)和587個(gè)村級(jí)農(nóng)家店（農(nóng)村超市），縣、市以下農(nóng)村消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)率（24.2%）高于市、縣城市消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)率（18.0%）。
（五）信息促動(dòng)
2007年，全州159個(gè)行政村聯(lián)通廣播電視網(wǎng)絡(luò)，廣播綜合人口覆蓋率達(dá)94.56%，電視綜合人口覆蓋率達(dá)94.85%。
（六）交通帶動(dòng)
鐵路、高速公路在建擴(kuò)大了消費(fèi)需求。完善現(xiàn)有公路、民航、水運(yùn)等交通基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)先發(fā)展城市公共交通，形成便捷、通暢、高效、安全的綜合運(yùn)輸體系，成為第三產(chǎn)業(yè)特別是服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要條件。
（七）環(huán)境引動(dòng)
2007年，全州環(huán)境保護(hù)投入1.67億元，占全州生產(chǎn)總值的0.8%，比上年提高0.02個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)境監(jiān)督管理加強(qiáng)，小水泥、小火電、小造紙企業(yè)和城市污水等四個(gè)專(zhuān)項(xiàng)治理工作成效明顯，環(huán)境質(zhì)量穩(wěn)定改善。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開(kāi)發(fā)無(wú)從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒(méi)有土地的窘境。于是聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤(pán)活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)。但同時(shí)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類(lèi)案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問(wèn)題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問(wèn)題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：
所謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱(chēng)之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們稱(chēng)之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。
（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。
實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類(lèi)條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開(kāi)發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說(shuō)，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關(guān)系復(fù)雜。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門(mén)的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門(mén)的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)更需要向政府部門(mén)做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒(méi)有做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織保障。
根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。
（二）、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱(chēng)“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過(guò)某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。
（三）、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。
上述第2、3種方式（統(tǒng)稱(chēng)非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細(xì)論述），實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問(wèn)題：即聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。
筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類(lèi)合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類(lèi)合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。
二、簽定完備的聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針?shù)h相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：
（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語(yǔ)。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書(shū)等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。
（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠(chéng)意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過(guò)若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。
（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。
（五）、聯(lián)合開(kāi)放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方式。
四、做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)審批備案工作，確保項(xiàng)目的合法性。
以協(xié)議方式（即不組建項(xiàng)目公司）聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，雙方應(yīng)當(dāng)共同獲得政府部門(mén)對(duì)土地使用、規(guī)劃許可、項(xiàng)目建設(shè)等所有批準(zhǔn)手續(xù)。實(shí)踐中，可以采用共同列名的方式，即在批準(zhǔn)文、證照的中將聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方的名稱(chēng)一一列明；也可以在批文、證照中列明主要建設(shè)方的名稱(chēng)，在批文或證照的備注中注明其他聯(lián)合開(kāi)發(fā)單位的名稱(chēng)。行政審批的操作過(guò)程是否完善，是司法實(shí)踐中衡量聯(lián)合開(kāi)發(fā)是否有效的關(guān)鍵。
參考書(shū)目：
1、《民法學(xué)》鄭立王做堂北京大學(xué)出版社
2、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律實(shí)務(wù)》朱樹(shù)英法律出版社
3、《房地產(chǎn)合同實(shí)務(wù)》符啟林邵挺杰人法律出版社
（2）商品房銷(xiāo)售供給兩旺。房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)一直保持旺盛態(tài)勢(shì)。2002年全區(qū)房屋開(kāi)發(fā)面積210.81萬(wàn)m2，占全市總開(kāi)發(fā)量的l5.02%，比2001年增長(zhǎng)15.01%，高于全市增幅11個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)發(fā)面積96.3l萬(wàn)m2，占全市的16.54%，與2001年基本持平。年竣工商品房面積70.46萬(wàn)m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面積44.37萬(wàn)m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積有一定下降，2003年1~6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積為50.6萬(wàn)m2，比2002年同期下降6.3%.但隨著建設(shè)用地的調(diào)整到位、土地報(bào)批周期的縮短，特別是區(qū)域城市化進(jìn)程的加快，青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁依然強(qiáng)勁。
（3）個(gè)人購(gòu)房比例逐年上升。2002年房屋銷(xiāo)售面積為55.86萬(wàn)m2，占全市的11.78%，比2001年增長(zhǎng)23.09%，其中，住宅銷(xiāo)售面積為46.51萬(wàn)m2，增長(zhǎng)12.61%.
（4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區(qū)間。從商品房空置面積看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，空置房得到了進(jìn)一步消化，全區(qū)2002年空置商品房面積為24.09萬(wàn)m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，近幾年青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，供求兩旺，發(fā)展基本上是健康的。
2、青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持購(gòu)銷(xiāo)兩旺的成因
為什么青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持購(gòu)銷(xiāo)兩旺的好勢(shì)頭呢？可以從經(jīng)濟(jì)、城市化、改革、政策、企業(yè)和環(huán)境六個(gè)方面來(lái)分析其成因。
（1）經(jīng)濟(jì)因素。社會(huì)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青島開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為172.3億元，增長(zhǎng)31.8%.其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為2.8億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為111億元，增長(zhǎng)26.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為58.5億元，增長(zhǎng)46.3%.全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人民收入快速提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展提供了可靠的發(fā)展基礎(chǔ)。
（2）城市化因素。城市化進(jìn)程加快是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。青島的城市建設(shè)日新月異，近年來(lái)，抓住國(guó)家實(shí)施積極財(cái)政政策、擴(kuò)大內(nèi)需的機(jī)遇，結(jié)合九五計(jì)劃所確定的發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)，重點(diǎn)進(jìn)行主城和輔城的新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和重要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，舊區(qū)重點(diǎn)進(jìn)行棚戶(hù)區(qū)改造和用地調(diào)整置換，初步形成環(huán)膠灣發(fā)展組團(tuán)的雛形，為實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)期規(guī)劃奠定良好基礎(chǔ)。青島市委、市政府已確定了“以發(fā)展港口、海洋和旅游經(jīng)濟(jì)為主的特色經(jīng)濟(jì)，將青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心向青島開(kāi)發(fā)區(qū)全面轉(zhuǎn)移”的戰(zhàn)略決策，提出“挺進(jìn)西海岸，構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心”的戰(zhàn)略目標(biāo)，這無(wú)疑說(shuō)明青島開(kāi)發(fā)區(qū)將是城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展重中之重。
（3）改革因素。住房制度改革進(jìn)展順利。開(kāi)發(fā)區(qū)人對(duì)住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進(jìn)一步形成了新的住房消費(fèi)觀念，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了最初的物質(zhì)基礎(chǔ)——啟動(dòng)資金和消費(fèi)者。
（4）政策因素。各級(jí)政府制訂出臺(tái)的相關(guān)政策，特別是國(guó)家住房金融政策的放寬，是促進(jìn)住房成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的強(qiáng)大支撐。除了已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)政策外，先后還出臺(tái)了購(gòu)房入戶(hù)等一系列吸引外來(lái)居民投資和居住的優(yōu)惠政策。
（5）房地產(chǎn)企業(yè)因素。主要有：
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)制靈活。這幾年青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成份快速增長(zhǎng)，激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑借靈活的機(jī)制、一絲不茍的作風(fēng)和優(yōu)良的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，成為全市的品牌房地產(chǎn)公司。
②房地產(chǎn)企業(yè)各方面素質(zhì)比較強(qiáng)。全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理平均年齡為44.5歲，年齡結(jié)構(gòu)較好；高級(jí)職稱(chēng)占20.2%，中級(jí)職稱(chēng)占62.9%；研究生學(xué)歷占2.6%，大學(xué)本科學(xué)歷占37.5%，大專(zhuān)學(xué)歷占49.5%.
③房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“注重品質(zhì)、追求品牌”戰(zhàn)略。建設(shè)一批現(xiàn)代化、規(guī)?；?、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區(qū)，如青島開(kāi)發(fā)區(qū)的天泰陽(yáng)光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區(qū)等，質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。
（6）環(huán)境因素。一是全國(guó)各大名牌企業(yè)紛紛落戶(hù)青島開(kāi)發(fā)區(qū)，建立自己的工業(yè)園。二是保稅區(qū)的建設(shè)日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴(kuò)大，進(jìn)出口業(yè)務(wù)量增加。如2003年1~9月份，青島市進(jìn)出口總值（不含中央、省公司）為126.7億美元，比2002年同期增長(zhǎng)26.4%.其中，出口總額73.2億美元，增長(zhǎng)22.8%；進(jìn)口總額53.5億美元，增長(zhǎng)31.7%，極大地推動(dòng)了開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。
3、青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析
目前，青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求與消費(fèi)要求都比較旺盛，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的6個(gè)重要因素將依然起到重要作用。
3.1各項(xiàng)有利政策分析
一是國(guó)家將實(shí)行繼續(xù)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快增長(zhǎng)的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略目標(biāo)，各大名牌企業(yè)落戶(hù)青島開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行現(xiàn)代化建設(shè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持快速增長(zhǎng)。三是住房貨幣分配將逐步推開(kāi)。四是從2003年起全區(qū)將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、多元整合、組團(tuán)開(kāi)發(fā)”的方針，逐年將尚未實(shí)施舊村改造的近100個(gè)村莊整合為20個(gè)居住區(qū)。2003年重點(diǎn)啟動(dòng)建設(shè)5個(gè)示范居住區(qū)，規(guī)劃總建筑面積800萬(wàn)m2，其中，拍賣(mài)區(qū)商品房建筑面積500萬(wàn)m2，建設(shè)周期為3~5年，每年的住宅開(kāi)發(fā)面積至少100萬(wàn)m2.
3.2全區(qū)住宅需求總量預(yù)測(cè)
2002年底青島開(kāi)發(fā)區(qū)居民的人均住房建筑面積還不足25m2，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然很大。特別是隨著全區(qū)招商引資工作的進(jìn)一步深入、示范居住區(qū)工程的全面啟動(dòng)、海灣大橋立項(xiàng)待建以及大煉油項(xiàng)目的全面引入和迎2008年奧運(yùn)因素的影響，都將極大地刺激住房消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全區(qū)房地產(chǎn)在今后10年內(nèi)仍然呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)，并繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。
2005年前青島開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)增幅為30%，2010年計(jì)劃城市化水平為85%、城區(qū)人口為60萬(wàn)人，而目前全區(qū)城市化水平不到60%、城區(qū)人口不足35萬(wàn)人，以每年新增人口3萬(wàn)計(jì)算，平均每年需新增住房面積至少100萬(wàn)m2.特別是大煉油、北海船廠、前灣港等大型區(qū)外項(xiàng)目的引入，以及山東科技大學(xué)、石油大學(xué)等高校的成規(guī)模遷入，都將極大地帶動(dòng)商品住宅的縱深消費(fèi)。根據(jù)以上分析，只要整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，正視問(wèn)題，政策得當(dāng)，未來(lái)三五年全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持持續(xù)、快速發(fā)展。改善住房條件的要求也成為拉動(dòng)房地產(chǎn)需求的主要原因之一。調(diào)查顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的滿(mǎn)意率尚不到20%，約有48%的居民提出要在兩三年內(nèi)換購(gòu)住房；已購(gòu)公房用戶(hù)中有67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意將購(gòu)房作為一種投資，囤房待沽。由此計(jì)算，青島開(kāi)發(fā)區(qū)住房潛在需求量還相當(dāng)大。按照2002年底全區(qū)城鎮(zhèn)人口35萬(wàn)人、人均增長(zhǎng)10m2住房面積計(jì)算，就需要增加住房近350萬(wàn)m2住房面積。房屋租賃加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。2003年區(qū)內(nèi)將新增人口3萬(wàn)余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2計(jì)算的話(huà)，約需承租12萬(wàn)m2.
3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題
在房地產(chǎn)持續(xù)趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當(dāng)前存在的主要問(wèn)題有：
（1）供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。從2000年開(kāi)始青島開(kāi)發(fā)區(qū)商品房?jī)r(jià)格每年上漲15.6%，高房?jī)r(jià)偏離了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，制約住房消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)的持續(xù)上升也增加了住房貨幣化改革的難度。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)行為不規(guī)范，存在不少隱患。違法和違規(guī)銷(xiāo)售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問(wèn)題和虛假?gòu)V告問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)投訴較多。
（3）投資擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足。近幾年房地產(chǎn)發(fā)展被看好，吸引了不少企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)，全區(qū)已擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)99家，其中，四級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)僅為41家，年開(kāi)發(fā)量在1萬(wàn)m2以下的企業(yè)占70%以上。此外，由于當(dāng)前投資渠道較少，有些人看到前段時(shí)期買(mǎi)房投資的人賺了錢(qián)，也紛紛加入投資房地產(chǎn)的行列。
總之，為了防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，應(yīng)做到：一是要十分珍惜房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的好勢(shì)頭，堅(jiān)持以人為本，以需求為中心，增大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、提高集約化程度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)地發(fā)展。二是要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為規(guī)范，企業(yè)形象有待于進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)下一輪競(jìng)爭(zhēng)將是實(shí)力和品牌的競(jìng)爭(zhēng)。三是要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)法制建設(shè)，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法、違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)地發(fā)展。
根據(jù)建設(shè)部的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的保修，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，很多投資者大多數(shù)是成立一個(gè)與自己獨(dú)立的項(xiàng)目公司（也是其子公司）來(lái)對(duì)某一個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》也規(guī)定，以依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。也就是說(shuō)規(guī)定了在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)合作雙方應(yīng)當(dāng)共同投資設(shè)立一個(gè)與各投資者都獨(dú)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這些規(guī)定本來(lái)是為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的監(jiān)督與管理，但實(shí)踐中卻反而成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的手段。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，很多項(xiàng)目公司往往在該商品房銷(xiāo)售完畢后就予以注銷(xiāo)，或者是故意創(chuàng)造條件讓工商機(jī)關(guān)予以吊銷(xiāo)。在這種情形時(shí)，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都不存在了，誰(shuí)來(lái)給你保修呢？都只不過(guò)是一句空話(huà)而已。由于我國(guó)目前的公司法制度所采取的是較為嚴(yán)格的法人有限責(zé)任制度，當(dāng)房屋質(zhì)量或保修承諾等方面出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)很難追究到實(shí)際投資人的責(zé)任，現(xiàn)行的法人有限責(zé)任制度也就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的重要方式，這也可能是劣質(zhì)工程或者豆腐渣工程不斷出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。項(xiàng)目公司不存在了，也無(wú)法追究到實(shí)際投資者的責(zé)任，業(yè)主的權(quán)利如何真正保障呢？看來(lái)不僅僅是司法實(shí)踐中面臨的一個(gè)問(wèn)題，也是我國(guó)房地產(chǎn)立法與管理等方面存在的一個(gè)重要問(wèn)題。
二、為什么會(huì)出現(xiàn)重復(fù)出售與抵押？
重復(fù)出售與抵押，本來(lái)是一件很容易管理與控制的事情。由于不動(dòng)產(chǎn)出售與抵押在我國(guó)都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續(xù)。預(yù)售、現(xiàn)售與抵押都要辦理登記，都有據(jù)可查，怎么會(huì)讓買(mǎi)受人無(wú)法可查無(wú)處可查呢？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)騙取了國(guó)有銀行的資金，說(shuō)不定會(huì)讓全國(guó)的納稅人來(lái)承擔(dān)這些損失，畢竟不是直接讓買(mǎi)受人損失。但是如果騙取是某一個(gè)具體的公民的錢(qián)，可就很不一樣了，要知道這些錢(qián)也許就是一個(gè)人或者一個(gè)家庭多少年來(lái)的所有積蓄，也可能是一角一元節(jié)約積攢起來(lái)的血汗錢(qián)啊。本來(lái)法律制度規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記的一個(gè)重要目的就是公示，從而使有關(guān)交易相對(duì)人能夠清楚知道該標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)以及是否存在瑕疵，從而正確面對(duì)與預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。但是，我們的某些政府主管部門(mén)似乎并沒(méi)有明白這法律制度的目的，也根本沒(méi)有向老百姓負(fù)責(zé)的觀念，故意或過(guò)失地忘記了自己的職責(zé)。一個(gè)只要認(rèn)真的履行了自己的職責(zé)、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問(wèn)題，為什么竟然屢見(jiàn)不鮮的如此嚴(yán)重的出現(xiàn)了呢？難道我們的某些政府主管部門(mén)不能對(duì)其行為進(jìn)行反思、不能從這類(lèi)事件中得到一些啟示嗎？
三、業(yè)主委員會(huì)是什么？享有什么權(quán)利承擔(dān)什么義務(wù)？
我們都知道在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)，但是業(yè)主委員會(huì)有什么法律地位呢？從現(xiàn)有的規(guī)定來(lái)看，僅有《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有所涉及。該條例第16條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。而對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是什么樣的性質(zhì)卻未見(jiàn)任何法律、法規(guī)或規(guī)章提及。根據(jù)民法理論及民法通則的規(guī)定，在民事行為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，但是業(yè)主委員會(huì)顯然不具備任何一種類(lèi)型的特征與要求。它既不是經(jīng)過(guò)工商管理部門(mén)登記成立的營(yíng)利性組織，也不是經(jīng)民政部門(mén)核準(zhǔn)登記成立的非營(yíng)利性組織（如社團(tuán)法人等），因?yàn)橄蚍康禺a(chǎn)主管部門(mén)備案并不能使其當(dāng)然成為一個(gè)合法的民事主體。那么它與物業(yè)管理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢？而且它與居委會(huì)又是什么樣的關(guān)系呢？因此，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)與地位，現(xiàn)有的規(guī)定既不明確也不準(zhǔn)確，操作性極差，也會(huì)給權(quán)利的行使帶來(lái)負(fù)面的影響。
四、如何正確、妥善處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的犯罪行為？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪，前都主要是針對(duì)銀行，后者主要是針對(duì)買(mǎi)受人，而犯罪者多數(shù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理制度、金融制度等各項(xiàng)原因都給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)留下了實(shí)施犯罪的足夠空間。試想一下，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以用很少很少的資金以分期支付的方式取得土地使用權(quán)（也許取得土地使用權(quán)的價(jià)格也是很低很低），然后不僅可以把土地使用權(quán)抵押給銀行融資，甚至在房屋剛破土動(dòng)工后就又可以把房屋以各種形式各種名義（比如是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)啊等等）賣(mài)出去再?gòu)馁I(mǎi)受人那里得到首期購(gòu)房款，根本就不必要自己拿出多少錢(qián)來(lái)，但這些似乎還不算過(guò)分。某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更是瘋狂的進(jìn)行重復(fù)抵押與按揭，如果運(yùn)氣好，房賣(mài)了錢(qián)賺了，什么事都沒(méi)有；如果運(yùn)氣不好，也早已攜款潛逃，留下這些可憐的購(gòu)房人給政府算了。萬(wàn)一被拘捕了，說(shuō)不定也會(huì)有些地方政府總是想方設(shè)法不讓這些人被判刑，否則誰(shuí)來(lái)幫他們處理這一堆亂事誰(shuí)替他償還這些債務(wù)呢？說(shuō)不定某些政府為了穩(wěn)定大局，也可能會(huì)把某些納稅人的錢(qián)來(lái)替他們彌補(bǔ)這些損失呢，或者是采取其他方法來(lái)變相處理算了。就算是被判了刑蹲了監(jiān)獄，反正有了足夠多的錢(qián)，說(shuō)不定在監(jiān)獄里也會(huì)過(guò)得很痛快，也會(huì)比那些可憐的小業(yè)主日子過(guò)得好多了啊，所以也難怪他們樂(lè)此不疲如此“操作”。再加上刑法條款中對(duì)上述兩種犯罪的認(rèn)定也存在一定的困難，而且司法實(shí)踐中的刑事責(zé)任民事處理化也比較普遍，的確無(wú)法讓這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們望而卻步?？偟恼f(shuō)起來(lái)原因大概就是一個(gè)：處罰得太輕了。如果給他重重的處罰，罰得讓他們傾家蕩產(chǎn)，罰得讓他們不敢有這個(gè)想法，他們還敢這樣去做嗎？看來(lái)，不僅要完善相關(guān)的法律規(guī)定，也要讓司法機(jī)關(guān)與政府部門(mén)切實(shí)按照法律規(guī)定來(lái)處理，以預(yù)防和打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的犯罪行為。
為呈現(xiàn)我校生的真實(shí)的潛在的消費(fèi)需求，且不以現(xiàn)有的消費(fèi)結(jié)構(gòu)判斷其需求走向，而是根據(jù)其需求滿(mǎn)意程度調(diào)查阻止需求實(shí)現(xiàn)的原因，為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更可靠全面的信息，我們開(kāi)展此次問(wèn)卷調(diào)查。本論文結(jié)論基于對(duì)我校大學(xué)生隨機(jī)分層抽樣問(wèn)卷調(diào)查，本次發(fā)放問(wèn)卷200份，問(wèn)卷有效率達(dá)到97.5%，回收的有效問(wèn)卷195份。發(fā)放的問(wèn)卷中有大一60份，大二60份，大三80份，比例為3：3：4。
數(shù)據(jù)表明，被調(diào)查的我校大學(xué)生月生活費(fèi)主要集中在500--1000，占57%，其次是1000--1500，占28.7%。低于500元的比例為10.7%，高于1500的不足5%。我校大學(xué)生可支配生活費(fèi)用差距不大且數(shù)額不大。在可供支出的生活費(fèi)中，支出前三甲分別是食物，生活日用品和服飾，其百分比分別為31.3%，25.7%，23%，此三項(xiàng)為生活基本支出，這表明，我校被調(diào)查學(xué)生的基本生活支出占總支出的絕大部分，占總支出的80%，而開(kāi)支最少的兩項(xiàng)分別是戀愛(ài)支出與培訓(xùn)考試支出。
月花費(fèi)為500--1000的大學(xué)生中，其消費(fèi)支出前三甲依然是食物，生活日用品和服飾。這表明我校的大學(xué)生生活安排相對(duì)合理，在總可用的消費(fèi)金額較低的情況下沒(méi)有出現(xiàn)超前消費(fèi)的現(xiàn)象，但是同時(shí)高比重的基本生活支出也反映出我校生消費(fèi)水平較低，恩格爾系數(shù)過(guò)高。
與此同時(shí)不可忽視的一個(gè)現(xiàn)象是，雖然食物，服飾和生活日用品支出占到了總支出的30%，但在剩余的可支出金額中，大部分支出又分布在通訊和網(wǎng)絡(luò)上，比書(shū)籍支出，培訓(xùn)與考試支出和戀愛(ài)支出三項(xiàng)支出總和還多，占到了8.7% 。這表明，我校大學(xué)生的文化消費(fèi)總支出不高，而且文化消費(fèi)主要形式是依賴(lài)于網(wǎng)絡(luò)，屬于自發(fā)性的獨(dú)立完成的消費(fèi)。
文化消費(fèi)有許多不同內(nèi)容，不僅包括專(zhuān)門(mén)的精神、理論和其他文化產(chǎn)品的消費(fèi)。也包括文化消費(fèi)工具和手段的消費(fèi)；既包括對(duì)文化產(chǎn)品的直接消費(fèi)，也包括為了消費(fèi)文化產(chǎn)品而消費(fèi)各種物質(zhì)消費(fèi)品，此外也需要各種各樣的文化設(shè)施。[4]
不同的消費(fèi)內(nèi)容需要借助不同的載體完成，所以實(shí)現(xiàn)不同的文化消費(fèi)內(nèi)容的形式是不一樣的。在本次調(diào)查中，被調(diào)查的我校大學(xué)生文化消費(fèi)的支出占總支出的比重低，大部分資金用于基本生活開(kāi)支。但是在這基本生活開(kāi)支中，網(wǎng)絡(luò)通信消費(fèi)確不能歸類(lèi)于其中，據(jù)調(diào)查，超過(guò)57.4%的同學(xué)利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)行信息咨詢(xún)查詢(xún)，且被調(diào)查者的主要文化消費(fèi)也是屬于借助于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的各種信息查詢(xún)和娛樂(lè)享受。這表明我校大學(xué)生對(duì)文化信息的需求量大，但是迫于經(jīng)濟(jì)因素只能依賴(lài)成本較低的消費(fèi)行為實(shí)現(xiàn)媒介——網(wǎng)絡(luò)。而接受調(diào)查的大學(xué)生中，除去57.4%的同學(xué)借助網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)自己的信息專(zhuān)業(yè)信息需求，22.5%的同學(xué)選擇詢(xún)問(wèn)他人，而只有19.9%的同學(xué)選擇報(bào)班參加相關(guān)機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)。
網(wǎng)絡(luò)成為我校大學(xué)生文化消費(fèi)的主要實(shí)現(xiàn)載體，通訊和網(wǎng)絡(luò)支出成為我校大學(xué)生文化消費(fèi)的主要支出，這表明，網(wǎng)絡(luò)對(duì)我校大學(xué)生的消費(fèi)具有著重大的影響。
在我校大學(xué)生文化消費(fèi)滿(mǎn)意度調(diào)查中，73%的學(xué)生選擇了不滿(mǎn)意，認(rèn)為自己的文化消費(fèi)支出過(guò)少，沒(méi)有滿(mǎn)足自己的消費(fèi)需求和需要。這表明，依賴(lài)于網(wǎng)絡(luò)媒介的文化消費(fèi)雖然能夠滿(mǎn)足于多元化的信息需求，但是無(wú)法從根本上代替其他的文化消費(fèi)內(nèi)容。
文化消費(fèi)載體的狹隘影響著我校大學(xué)生文化消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)，而主要影響我校大學(xué)生文化消費(fèi)的形式和頻次只要是經(jīng)濟(jì)因素，48.7%的同學(xué)認(rèn)為文化消費(fèi)的費(fèi)用過(guò)高，文化產(chǎn)品的價(jià)格過(guò)高。
據(jù)調(diào)查，我校大學(xué)生在自己現(xiàn)有的消費(fèi)結(jié)構(gòu)上都有自己希望增加的支出部分，尤其對(duì)于文化需求（書(shū)籍和咨詢(xún)培訓(xùn)），其比重占到了35%，為比重最大的希望增加支出的項(xiàng)目，其次是服飾支出為28%，再次是戀愛(ài)支出8.2%。這項(xiàng)調(diào)查顯示，以往對(duì)大學(xué)生的消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及消費(fèi)心理的闡述是具有普遍性的。[6，7]
但是我校生對(duì)于在希望增加支出比重較大的服飾上，雖然其意愿比強(qiáng)烈，但是對(duì)于是不是愿意或者希望服飾店進(jìn)駐我校創(chuàng)業(yè)孵化基地這一問(wèn)題中，只有22%的同學(xué)明確表示希望，而高達(dá)78%的同學(xué)的態(tài)度則是無(wú)所謂或者不希望。這表明，雖然我校大學(xué)生有著相對(duì)較強(qiáng)的增加服飾方面支出的欲望，但是對(duì)于校服飾店的青睞程度表現(xiàn)頗為冷淡。
與此同時(shí)，在被問(wèn)到是不是希望增加創(chuàng)業(yè)孵化基地書(shū)店的時(shí)候，只有14.3%的學(xué)生明確表示不希望，高達(dá)56.4%的同學(xué)明確表示希望增加書(shū)店，這表明，我校大學(xué)生對(duì)于紙質(zhì)書(shū)籍有較高的消費(fèi)需求，希望改變依靠網(wǎng)絡(luò)看書(shū)的方式。
在被問(wèn)到“如果創(chuàng)業(yè)孵化基地開(kāi)設(shè)各經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)考試資料及專(zhuān)業(yè)相關(guān)信息咨詢(xún)的店您覺(jué)得如何？”這一問(wèn)題時(shí)，54.8%的同學(xué)表示覺(jué)得很好，13.3%的同學(xué)認(rèn)為不好，而21.9%的同學(xué)認(rèn)為沒(méi)有感覺(jué)。超過(guò)一般的學(xué)生認(rèn)為在創(chuàng)業(yè)孵化基地增加與專(zhuān)業(yè)考試資料及相關(guān)信息咨詢(xún)的店很好，并且在后續(xù)的“如果創(chuàng)業(yè)孵化基地開(kāi)設(shè)各經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)考試資料及專(zhuān)業(yè)相關(guān)信息的店，并且其收費(fèi)適當(dāng)，您會(huì)報(bào)名嗎”問(wèn)題中，69%的同學(xué)表示可能會(huì)去參加報(bào)名，13%的同學(xué)表示一定會(huì)參加報(bào)名，而只有18%的同學(xué)明確表示不愿意報(bào)名。這表明，我校大學(xué)生對(duì)書(shū)籍和專(zhuān)業(yè)信息考試信息需求很大，且消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。在文化需求的種種內(nèi)容中，書(shū)籍和專(zhuān)業(yè)信息考試信息需求最為顯著。
在對(duì)我校大學(xué)生進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，我校大學(xué)生文化消費(fèi)需求呈現(xiàn)出一個(gè)顯著的特點(diǎn)，即重視文化教育方面的支出（例如書(shū)籍和考試信息專(zhuān)業(yè)信息）和對(duì)技能的培養(yǎng)的支出（例如美體美容，包括舞蹈化妝健身等等）。而大三大四的同學(xué)對(duì)這一方面的需求更為明顯，在“如果您是大三或者大四的學(xué)生，你覺(jué)得您在大一大二時(shí)缺少哪一方面的支出？問(wèn)題中，超過(guò)80%的同學(xué)希望在大一時(shí)增加書(shū)籍和專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)考試信息方面的支出，相對(duì)于另一項(xiàng)調(diào)查希望增加的支出方面占有率達(dá)到28%的服飾支出，對(duì)于大三大四同學(xué)的希望增加的消費(fèi)意向項(xiàng)目中，其比重只占到了4%，而與此同時(shí)，對(duì)于文化教育相關(guān)的支出大幅增長(zhǎng)。這表明，我校大學(xué)生的文化需求受就業(yè)以及未來(lái)規(guī)劃的強(qiáng)烈影響，大學(xué)生注重對(duì)自己的能力的培養(yǎng)，信息的掌握，技能的提升，形象的塑造，為將來(lái)事業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
而根據(jù)調(diào)查，在希望增加的文化消費(fèi)支出中，只有34.3%希望增加音像影視支出，其余的65.7%的同學(xué)希望增加專(zhuān)業(yè)信息考試信息支出和美容美體支出。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，我校大學(xué)生的文化消費(fèi)需求，最突出的是希望增加關(guān)于知識(shí)、信息和技能方面的支出，而對(duì)于文化享受文化娛樂(lè)方面比重相對(duì)較小。這種消費(fèi)意向的形成一方面在于資金的限制，大學(xué)生希望利用有限的資金培養(yǎng)自己的技能增強(qiáng)自己入社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的砝碼，文化消費(fèi)注重實(shí)用價(jià)值。根據(jù)調(diào)查，影響文化娛樂(lè)或文化享受消費(fèi)因素中，20%是因?yàn)闀r(shí)間因素，32%是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)因素，而高達(dá)47%的同學(xué)認(rèn)為是由于在接觸的我校大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化基地的文化產(chǎn)品沒(méi)有新意。
調(diào)查綜合表明，我校大學(xué)生對(duì)于文化消費(fèi)的主要特點(diǎn)是注重實(shí)用性和新穎性，對(duì)文化教育方面的需求大，希望提升自己的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)或是技能，注重對(duì)未來(lái)發(fā)展的自身素質(zhì)投資。同時(shí)對(duì)于文化娛樂(lè)方面需求相對(duì)較小，對(duì)于文化娛樂(lè)的消費(fèi)注重其新穎性。這一現(xiàn)象的主要是，我校大學(xué)生對(duì)于文化娛樂(lè)消費(fèi)范圍不廣，網(wǎng)絡(luò)資源大多可以滿(mǎn)足自己的文化娛樂(lè)需求。在文化娛樂(lè)需求不廣的一大特點(diǎn)之外的另一大特點(diǎn)是十分注重其新穎性，潮流性。
據(jù)調(diào)查，我校大學(xué)生文化需求主要集中在文化教育需求，其滿(mǎn)足程度低，消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，一方面受資金的影響，主要是因?yàn)榉趸噩F(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中缺乏這一類(lèi)的項(xiàng)目，供不應(yīng)求，消費(fèi)無(wú)處。48.7%的同學(xué)認(rèn)為目前市場(chǎng)上文化消費(fèi)的費(fèi)用過(guò)高，文化產(chǎn)品的價(jià)格過(guò)高。希望在我校大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化基地出現(xiàn)價(jià)格相對(duì)低的文化教育服務(wù)項(xiàng)目。
江西科技師范大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化基地建設(shè)于2009年12月，基地由大學(xué)生創(chuàng)業(yè)教育領(lǐng)導(dǎo)小組直接領(lǐng)導(dǎo)，以公益性、引導(dǎo)性、專(zhuān)業(yè)性為主要特征，以信息產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，創(chuàng)意產(chǎn)品為主體，搭建集政策理論研究，創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)培訓(xùn)和綜合服務(wù)為一體的創(chuàng)業(yè)孵化平臺(tái)。入駐我校大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化基地的項(xiàng)目主要分為三大類(lèi)：科技類(lèi)、勞動(dòng)服務(wù)類(lèi)、商品貿(mào)易類(lèi)。江西科技師范大學(xué)創(chuàng)業(yè)孵化基地現(xiàn)在有17個(gè)被批準(zhǔn)入駐的項(xiàng)目，在這些項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)類(lèi)的占8項(xiàng)、培訓(xùn)類(lèi)的2項(xiàng)、商貿(mào)類(lèi)的7項(xiàng)。
對(duì)于現(xiàn)有的入駐企業(yè)，大部分是以租賃為主的服務(wù)業(yè)，在策略上采取的是價(jià)格策略，即通過(guò)低價(jià)的服務(wù)來(lái)吸引消費(fèi)者。受訪的經(jīng)營(yíng)者表示，我校大學(xué)生大部分消費(fèi)額有限，為確保企業(yè)的盈利，創(chuàng)業(yè)人員主要將自己的經(jīng)營(yíng)范圍設(shè)定在需要程度大頻次廣且價(jià)格相對(duì)低端的服務(wù)項(xiàng)目上，例如出租服飾、洗衣店等等。而與設(shè)計(jì)相關(guān)的項(xiàng)目，雖是抱著發(fā)揮文化創(chuàng)意的初衷，但在真正執(zhí)行上，為減少風(fēng)險(xiǎn)，往往創(chuàng)意工作室變成了打印室。而這些策略的形成主要是經(jīng)營(yíng)者基于對(duì)我校大學(xué)生消費(fèi)水平不高甚至偏低，基礎(chǔ)服務(wù)類(lèi)的消費(fèi)相對(duì)盈利保障大。
據(jù)調(diào)查，我校大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化基地所有的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目均沒(méi)有虧損現(xiàn)象，只是盈利多少的問(wèn)題但這并不意味著大學(xué)生創(chuàng)業(yè)就一帆風(fēng)順，實(shí)際上，由于學(xué)校免除店面租金、水電費(fèi)加上政府稅費(fèi)減免的政策，如果將這些成本算在內(nèi)，起碼有三成企業(yè)將關(guān)門(mén)。這也就是孵化基地的目的，讓大學(xué)生真正了解創(chuàng)業(yè)艱難。
根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我校大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化基地可以發(fā)展與專(zhuān)業(yè)相關(guān)的咨詢(xún)服務(wù)業(yè)，書(shū)店，美體美容咨詢(xún)等項(xiàng)目。同時(shí)，對(duì)于文化娛樂(lè)方面的項(xiàng)目，應(yīng)注重符合大學(xué)生時(shí)尚品味的新穎產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。
對(duì)于大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化基地的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位，一定要注重其專(zhuān)業(yè)性實(shí)用性，同時(shí)對(duì)于主打文化娛樂(lè)產(chǎn)品的定位要突出新穎性。
為輔助定位的成功，適當(dāng)?shù)男麄鞅夭豢缮??！按删墶笔俏倚４髮W(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化基地廣告投入最多的一家公司，但對(duì)其知名度的調(diào)查中，只有不超過(guò)40%的同學(xué)知道這家店的存在，28%的同學(xué)購(gòu)買(mǎi)過(guò)這家店的商品。根據(jù)調(diào)查，這家店的文化產(chǎn)品的價(jià)格相對(duì)商業(yè)街的飾品店的價(jià)格要低，顧客購(gòu)后口碑較好，但是其知名度有限，因此，建議我校大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化基地的經(jīng)營(yíng)者增加廣告的投放，增加知名度。同時(shí)大學(xué)生對(duì)網(wǎng)絡(luò)媒介的依賴(lài)較大，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)媒介發(fā)展和聯(lián)系消費(fèi)者。
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1.設(shè)計(jì)方案優(yōu)化
設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，它對(duì)工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫(xiě)字樓的建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)優(yōu)化建筑造型、裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對(duì)降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國(guó)際發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的財(cái)富中心項(xiàng)目和南新倉(cāng)國(guó)際大廈項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)地下停車(chē)場(chǎng)柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計(jì)，增加了約15%的停車(chē)位，降低了停車(chē)位的單位工程成本。在北京香江別墅項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點(diǎn)，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過(guò)提高對(duì)回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。
2.前期造價(jià)分析
通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專(zhuān)題調(diào)研—設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)—方案設(shè)計(jì)—圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開(kāi)發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開(kāi)發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來(lái)實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，通過(guò)考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專(zhuān)題專(zhuān)家會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)。還可采用定額設(shè)計(jì)的方式，在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中，把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。及時(shí)組織圖紙會(huì)審，從設(shè)計(jì)、工程，銷(xiāo)售等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1%左右，但正是這1%的設(shè)計(jì)費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費(fèi)用，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目投資中的重要性。在設(shè)計(jì)階段，造價(jià)人員的工作重點(diǎn)是通過(guò)造價(jià)分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理選擇最佳設(shè)計(jì)方案。
比如在中關(guān)村科技廣場(chǎng)21號(hào)地“中關(guān)村金融中心”項(xiàng)目中，由美國(guó)KPF設(shè)計(jì)公司提出了150米高雙曲面造型主塔樓方案，擔(dān)任結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的美國(guó)邁進(jìn)設(shè)計(jì)公司和中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院提出了可滿(mǎn)足結(jié)構(gòu)要求的三種結(jié)構(gòu)體系。業(yè)主委托了香港威寧榭擔(dān)任造價(jià)顧問(wèn)，通過(guò)對(duì)上述方案進(jìn)行造價(jià)成本分析，最終選定了全鋼結(jié)構(gòu)體系，造價(jià)雖然比勁性鋼混結(jié)構(gòu)略高，但提高了使用面積，增加了樓層凈高，最大限度地實(shí)現(xiàn)了外立面造型。
二、項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制
項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。
1.采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程項(xiàng)目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時(shí)，進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過(guò)程中，充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)及相互競(jìng)爭(zhēng)、可以獲得最優(yōu)惠價(jià)格，特別是對(duì)于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目，往往投標(biāo)單位會(huì)根據(jù)規(guī)模效益及社會(huì)效益以低于常規(guī)造價(jià)的價(jià)格報(bào)標(biāo)，同時(shí)盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。
在招標(biāo)過(guò)程中，工程管理部門(mén)和造價(jià)管理部門(mén)應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙，盡可能減少工程實(shí)施過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件，防止低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠和不平衡報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵(lì)各投標(biāo)單位從專(zhuān)業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在本文前面提到的財(cái)富中心一期的弱電工程招標(biāo)中，投標(biāo)單位就提出了非常好的優(yōu)化方案，最終為項(xiàng)目節(jié)約了數(shù)百萬(wàn)元的投資。另外，在招標(biāo)過(guò)程中，可以利用群體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，確立一些長(zhǎng)期合作的品牌和供應(yīng)商，在保證質(zhì)量的同時(shí)，提供更優(yōu)惠的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)雙嬴。
在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來(lái)越普遍采用的一種方式，工程量清單招標(biāo)有利于項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位填寫(xiě)單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。采用工程量清單的形式，對(duì)開(kāi)發(fā)單位而言，首先，工程單價(jià)易與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比較，擠掉單價(jià)中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加。
2.合同簽署要嚴(yán)密
簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。在國(guó)際慣例中，業(yè)主常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢(xún)公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無(wú)所不包的地步，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請(qǐng)，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕這類(lèi)費(fèi)用的增長(zhǎng)；比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過(guò)程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)。
目前我國(guó)已出臺(tái)了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)合同文本，尤其是與國(guó)際通行的FIDIC合同文本相比，在合同的嚴(yán)謹(jǐn)性、合同主體的責(zé)權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國(guó)外合同的合理部分，結(jié)合我國(guó)金融。保險(xiǎn)、建筑法規(guī)，對(duì)現(xiàn)行的合同文本進(jìn)行修訂。
3.提高工程變更的預(yù)見(jiàn)性
在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項(xiàng)目周期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)，項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中不可避免會(huì)發(fā)生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類(lèi)。對(duì)于大的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這時(shí)要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià)，綜合各方意見(jiàn)后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價(jià)仍執(zhí)行合同中已有的單價(jià)，如合同中無(wú)此單價(jià)或因變更帶來(lái)的變化，應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)承包商提出的單價(jià)分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認(rèn)可后，按認(rèn)可的單價(jià)執(zhí)行。
4.結(jié)算審核要細(xì)致
工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。
一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：
1、核對(duì)合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等；
2、檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)該對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；
3、落實(shí)設(shè)計(jì)變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；
4、按圖核實(shí)工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對(duì)實(shí)際完成的工程量，然后對(duì)工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算；
