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合同(contract)，又稱為契約、協(xié)議，是平等的當事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。下面請看“房地產(chǎn)合同：房地產(chǎn)評估委托合同”一文：
房地產(chǎn)合同：房地產(chǎn)評估委托合同
委托估價方: (以下簡稱甲方)受托估價方: 北京建正合生房地產(chǎn)評估有限公司 (以下簡稱乙方)甲、乙雙方就委托房地產(chǎn)價格評估事宜達成如下協(xié)議:一、甲方因為 ，特委托乙方對 進行評估。二、甲方應(yīng)于 年 月 日以前將委托評估房地產(chǎn)所必需的產(chǎn)權(quán)證明、證件及其它有關(guān)資料交給乙方。甲方應(yīng)向乙方提交的資料如下:1. 上述住宅樓房的確權(quán)證明材料復(fù)印件；2. 其他有關(guān)資料。三、乙方應(yīng)根據(jù)甲方委托評估的目的, 對委估房地產(chǎn)的價格予以客觀、公正的評估, 并向甲方出具房地產(chǎn)價格評估報告書。普通房地產(chǎn)價格評估,一般應(yīng)在甲方提供資料后兩周內(nèi)完成。四、甲、乙雙方對委估房地產(chǎn)價格評估報告的內(nèi)容應(yīng)盡保密之責(zé),除向政府主管部門申報外,未經(jīng)對方同意, 不得對外公開或泄露給他人。五、經(jīng)甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價局及北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》（京價[房]字[1997]第398號）文件規(guī)定的房地產(chǎn)價格評估收費標準（見下表）所計算的評估標準收費，向乙方支付評估費。房地產(chǎn)價格評估標準收費計算表檔次房地產(chǎn)總額（萬元）累進計費率‰1100以下（含100）52101以上至10002.531001以上至xx1.54xx以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.1本協(xié)議簽字之日,甲方向乙方預(yù)付評估費人民幣 萬元, 乙方將評估報告交付甲方時, 甲方將剩余的評估費一次付給乙方。六、甲方如中途中斷委托評估, 乙方不退還甲方預(yù)付的評估費。七、本協(xié)議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經(jīng)雙方同意任何一方不得進行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協(xié)商解決。八、本協(xié)議于xx年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份。甲方: 乙方:(蓋章) (蓋章)負責(zé)人簽名: 負責(zé)人簽名:
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估也隨之發(fā)展起來。在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)評估中，主要方法有市場法、成本法、收益法。對三種方法的具體內(nèi)容及形式的正確認識對房地產(chǎn)評估具有重要意義。
1房地產(chǎn)評估中三種方法的簡介
1.1市場法
房地產(chǎn)評估中，市場法的原理為參照相同或者類似的房地產(chǎn)在市場上的交易信息，通過類比分析的方法來分析所參照的房地產(chǎn)的市場價格信息，從而確定待評估的房地產(chǎn)的價值。
1.2成本法
成本法的實質(zhì)是一種價值的再形成，在房地產(chǎn)評估中，如果沒有公開活躍的市場，并且不能找到相似的參照物來形成對比，就應(yīng)考慮成本法，成本法所研究的是房地產(chǎn)的重置成本，考慮的是房地產(chǎn)過去的價值。
1.3收益法
在當前經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)是一種具有價值增值的資產(chǎn)，所以能作為投資的一種方式，在未來取得一定的收益。收益法指的是被評估房地產(chǎn)的未來價值的折現(xiàn)值。其核心是以房地產(chǎn)未來的收益通過折現(xiàn)從而確定其現(xiàn)在的價值，預(yù)期未來收益是房地產(chǎn)現(xiàn)值的重要參考依據(jù)。
2房地產(chǎn)評估中三種方法的具體形式
2.1市場法
市場法是根據(jù)在近期市場上相同或者相似房地產(chǎn)的交易價格信息，同時根據(jù)影響房地產(chǎn)評估的各種價格因素，對參照物的房地產(chǎn)價格進行修正，其中修正的結(jié)果以修正系數(shù)來進行數(shù)學(xué)表達。由此確定的被評估房地產(chǎn)價格的方法為：被評估房地產(chǎn)價格＝參照物房地產(chǎn)價格×交易市場信息修正系數(shù)×交易時點修正系數(shù)×地域修正系數(shù)市場法只有在具有公開活躍的交易市場中才具有實際的價值，在房地產(chǎn)評估中，市場法較為常見，其表達形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。
2.2成本法
成本法是依據(jù)被評估房地產(chǎn)的各項重置成本之和來確定房地產(chǎn)的價格。在成本法中的關(guān)鍵因素主要有：1.土地成本。由于房地產(chǎn)是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產(chǎn)的實際占用土地面積的購買成本就構(gòu)成土地成本；2.構(gòu)建成本。房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；3.利潤。任何房地產(chǎn)開發(fā)者所追求的目標都為利潤，利潤是房地產(chǎn)建成后價值增值的部分，在計算利潤時，要以客觀、公正的原則進行，不能夸大實際利潤。4.折舊。由于成本法是在重新構(gòu)建相同的建筑物的條件下進行的。由此確定的被評估房地產(chǎn)價格的方法為：被評估房地產(chǎn)價格＝土地成本＋構(gòu)建成本＋利潤—折舊在使用成本法進行評估時，應(yīng)注意：房地產(chǎn)的各項重置成本必須是合理的、真實的成本，應(yīng)以社會平均消耗成本來計算，而不能根據(jù)少數(shù)企業(yè)所確定的成本進行計算；各項成本的確定必須以評估時點的各種價格來確定，不能是過去或未來的價格。
2.3收益法
收益法是面向未來的一種方法，在運用收益法時，應(yīng)該明確任何一個理智的投資者在投資一項資產(chǎn)時，所愿意花費的貨幣數(shù)額不會超過在未來能夠帶來的收益額。收益法是指通過估測被評估房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷其價格的方法。在收益法中有三個基本的要素：1.被評估房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣表示，同時，在獲得預(yù)期收益的同時，所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可以用貨幣表示。2.折現(xiàn)率可以明確。3.被評估房地產(chǎn)預(yù)期收益期限可以預(yù)測。由此確定的被評估房地產(chǎn)價格的方法為：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri為預(yù)期未來收益；r為折現(xiàn)率；i為收益期限。綜上所述，不同的方法對應(yīng)著不同的房地產(chǎn)狀況，所以應(yīng)根據(jù)具體情況選擇適當?shù)脑u估方法。
參考文獻：
［1］王成勇.收益法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用的環(huán)境構(gòu)建［J］.商業(yè)會計，2012（03）.
1空間評估方法
為了處理空間計量模型的復(fù)雜性,在過去的幾十年里許多先進的空間計量方法已經(jīng)被開發(fā)。這些工具大致可以分為兩類:處理空間依賴性和處理空間異質(zhì)性。
1.1空間依賴性
空間依賴性也叫空間自相關(guān)性,是空間效應(yīng)識別的首要來源,產(chǎn)生于空間組織觀測單元之間缺乏依賴性的考察?？臻g依賴不僅意味著空間上的觀測值缺乏獨立性,而且意味著潛在于這種空間相關(guān)中的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu),也就是說空間相關(guān)的強度及模式由絕對位置(格局)和相對位置(距離)共同決定?？臻g依賴性表現(xiàn)出的空間效應(yīng)可以用以下兩種模型來表征和刻畫:當模型的誤差項在空間上相關(guān)時,即為空間誤差模型;當變量間的空間依賴性對模型顯得非常關(guān)鍵而導(dǎo)致了空間相關(guān)時,即為空間滯后模型(Anselin,1988)。
1.2空間異質(zhì)性
空間異質(zhì)性又稱空間差異性,是空間計量學(xué)模型識別的第二個來源?？臻g異質(zhì)性指地理空間上的區(qū)域缺乏均質(zhì)性,從而導(dǎo)致發(fā)達地區(qū)和落后地區(qū)、核心區(qū)和邊緣地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展和創(chuàng)新行為存在較大的空間上的差異性?？臻g異質(zhì)性反映了經(jīng)濟實踐中的空間觀測單元之間經(jīng)濟行為(如增長或創(chuàng)新)關(guān)系的一種普遍存在的不穩(wěn)定性?？臻g變系數(shù)的地理加權(quán)回歸模型(GeographicalWeightedRe-gression,簡記為GWR)是處理空間異質(zhì)性的一種良好的估計方法?？梢詫Χ嘣目臻g關(guān)系做出推斷,特別是對國家的政策?？傊?GWR模型為研究人員提供高度靈活的方法,衡量住房屬性和住房價格之間的現(xiàn)有關(guān)系的空間異質(zhì)性問題。
2土地價值
最近的一些研究已經(jīng)轉(zhuǎn)向了更加密切關(guān)注土地價值的機制,以便更好地了解近期房地產(chǎn)價值波動的時間和地理成分。在這領(lǐng)域的研究可以分為兩大顯著及相關(guān)類型:研究,旨在跟蹤土地價格指數(shù)以及把房地產(chǎn)價值分解為土地及結(jié)構(gòu)件。
2.1土地價值指數(shù)
眾所周知,房屋價格指數(shù)(HPIS)是房地產(chǎn)評估的重要指標。土地價值的類似指標,卻是少之又少。2007年初期,少數(shù)的研究人員試圖擴大對土地價值的檢測方法。從1970年到2000年代中期,居住用地價值比整體房價漲得更快,可以肯定的是這些價格趨勢有一個地理因素在內(nèi)。這項工作表明,在過去四十年里土地價值已經(jīng)經(jīng)歷了巨大的變化,其中一些研究,以及一些后續(xù)的跟進,主要是從探討的土地價值,以及如何將它們從改善值中分離開來,或如何將房地產(chǎn)價值分解成各個部分。
2.2房地產(chǎn)價值的分解
將房地產(chǎn)價值分解成土地部分和改進部分,是這種方法最早的支持者,因此,我們應(yīng)該預(yù)料到土地價值和改進值對外部沖擊有著不同的反應(yīng)。此外,DavisandHeathcote(2007)解釋說,改善值只不過是建筑成本的折舊估計。因此,這些價值受到材料和勞動力成本指數(shù)的限制外,對于其他商品的原材料和勞動力是變化的,因此根據(jù)價格的變動,建設(shè)成本(改善值)通常顯示更大的經(jīng)濟趨勢(Olineretal.,2010)。在另一方面,土地在空間上是固定的,并在本地供應(yīng)受限,這意味著土地價值更容易受從外部需求沖擊所產(chǎn)生的大的波動的影響。
3可持續(xù)性和房產(chǎn)價值
在過去的十年可持續(xù)發(fā)展已成為城市學(xué)者關(guān)注的主要議題。大量的文獻已經(jīng)踴躍去證明把城市擴張、節(jié)能建筑的益處和更加緊湊的發(fā)展形式更緊密相連聯(lián)系到一起,現(xiàn)在幾乎普遍被城市規(guī)劃者所接受。然而,綠色建筑和緊密發(fā)展可以通過發(fā)展更傳統(tǒng)的形式指揮價格溢價。
3.1綠色建筑的溢價
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展,大量建設(shè)會導(dǎo)致資源和能源被消耗。人們越發(fā)意識到城市建筑是能源消耗和溫室氣體排放重大來源。大量潛在的經(jīng)濟效益與綠色認證的建筑相關(guān),可提高價值,它的能源成本節(jié)約是最明顯的。在某種程度上,綠色建筑的用戶應(yīng)該是愿意支付更高的租金。此外,如果綠色建筑被認為是風(fēng)險較低,它可以指導(dǎo)價格溢價。例如,在事件中招致稅務(wù)執(zhí)行費用的風(fēng)險較低,能效法規(guī)在未來頒布。這些溢價是由綠色建筑產(chǎn)生的大收入流,因為這些建筑同時享受更高的租金和入住率,從而導(dǎo)致房產(chǎn)價值溢價。綠色建筑的溢價也會隨地理環(huán)境變化而變化。比起那些位于“黃金”地段的建筑物,在規(guī)模較小市場的建筑物以及大都市周邊地區(qū)的建筑物都會產(chǎn)生更大的價格溢價。
3.2緊湊發(fā)展的價值
除了對綠色建筑的價值的研究,城市研究者們越來越多的把自己的注意力放在識別價格溢價上,可歸因于更方便,聯(lián)系和便于行走和減少開車的緊湊型的城市設(shè)計上,因為如果處于遠離工作,員工,服務(wù)和運輸?shù)奈恢眉词故且粋€凈零能耗建筑是不可持續(xù)的。城市經(jīng)濟學(xué)家長期以來一直在關(guān)注可得到性和區(qū)位屬性在塑造土地價值所發(fā)揮的作用,但這只是在最近,房地產(chǎn)評估研究已經(jīng)投向可持續(xù)發(fā)展的范圍內(nèi)。
4結(jié)論
中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1003-8809(2010)08-0233-01
一、房地產(chǎn)的價值構(gòu)成
房地產(chǎn)由房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成, 因此房地產(chǎn)的價值構(gòu)成主要包括房產(chǎn)的價值和地產(chǎn)的價值。在這兩部分價值中,房產(chǎn)的價值比較容易確定, 我們通過重置成本法或歷史成本法可以比較準確地評估出來。但是, 在現(xiàn)實生活中,我們發(fā)現(xiàn), 隨著時間的推移, 一幢房地產(chǎn)的市場價值不僅沒有減少,反而不斷升值。顯然,在這種情況下,房產(chǎn)的價值在減少, 而地產(chǎn)的價值在增值, 但后者大于前者, 兩者相抵后房地產(chǎn)依然升值。由此可見,地產(chǎn)的價值在房地產(chǎn)的價值構(gòu)成中占有重要地位,而且是比較難以確定的。在有關(guān)資本比率的討論中, 我們給出了地產(chǎn)和房產(chǎn)的理論上價值構(gòu)成比例為30 %比70 %,這只是對所假定情況的估計,實際上,這一比例的確定是十分復(fù)雜的。首先,房地產(chǎn)價值構(gòu)成比例取決于房地產(chǎn)所處的地理位置。對于不同地區(qū)的房地產(chǎn), 其地產(chǎn)和房產(chǎn)價值的構(gòu)成比例可能有很大的不同。其次,還取決于房地產(chǎn)的高度和層數(shù)。這是因為,對于同一地理位置的房地產(chǎn)來說, 樓層越高, 單位建筑面積所占有的地產(chǎn)就越少, 因此土地價值在房地產(chǎn)價值中所占的比例就越小。這種思路的直接后果就是:在地產(chǎn)價值較高的現(xiàn)代化都市,高樓大廈往往比較普遍, 地產(chǎn)價值的奇高促進了人們向更高的空間發(fā)展。第三,房地產(chǎn)價值構(gòu)成的特殊性使得房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著獨特而重要的作用。我們知道, 泡沫經(jīng)濟最容易在房地產(chǎn)市場上發(fā)生, 原因就是房地產(chǎn)市場交易的市場價值最容易與其客觀價值相背離, 且房地產(chǎn)市場交易的客觀價值很難被交易者準確得知。因此,在這個市場上大量存在的信息不對稱情況就導(dǎo)致交易者只能依靠預(yù)期進行操作。房地產(chǎn)的價值是由兩部分即房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值構(gòu)成,房產(chǎn)的價值比較穩(wěn)定且容易測度,而地產(chǎn)的價值則會隨經(jīng)濟形勢和購買者預(yù)期的變化而變化,其市場價格有很大的不穩(wěn)定性。如果經(jīng)濟形勢影響了購買者的預(yù)期, 從而使得地產(chǎn)的市場價格急劇上揚,并帶動房地產(chǎn)市場價格的上漲,當市場價格嚴重高于房地產(chǎn)的實際價值時,房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟就會隨之產(chǎn)生。最后, 在具體的評估計,評估人員往往是將房屋建筑物與地產(chǎn)分離開來, 分別進行評估, 然后將兩者相加得出房地產(chǎn)的評估價值。
二、關(guān)于繼續(xù)使用假設(shè)的運用
繼續(xù)使用假設(shè)是資產(chǎn)評估的重要前提, 也是房地產(chǎn)評估中所應(yīng)遵守的重要假設(shè)。房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn), 其用途可以有多種。因此在評估房地產(chǎn)時,應(yīng)該靈活運用資產(chǎn)評估中的繼續(xù)使用假設(shè)。
按照社會經(jīng)濟用途分類,土地可以被劃分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、行政事業(yè)機關(guān)用地、生活住宅用地、園林風(fēng)景游覽區(qū)用地和其他特殊用地等。我們知道,房地產(chǎn)特別是土地的評估價值會隨著用途的變化而有所不同。例如, 作為商業(yè)用地的評估價值可能高于工業(yè)用地的評估價值;作為園林風(fēng)景游覽區(qū)用地和行政事業(yè)機關(guān)用地的評估價值又必須考慮到其對周邊地區(qū)土地價值增值的帶動效應(yīng)。特別是有的被評估房地產(chǎn)在評估時的用途與評估以后的用途有所不同, 如工業(yè)用地可能被轉(zhuǎn)作商業(yè)用地等。這樣, 按照不同的用途進行評估的結(jié)果必然出現(xiàn)差異,因此,這里的繼續(xù)使用假設(shè)就不能特指按原來的用途繼續(xù)使用,而必須全面考慮其他可能的用途以及每一種用途帶來的經(jīng)濟效益,在此基礎(chǔ)上合理評估出房地產(chǎn)的價值。
改革開放以后,隨著產(chǎn)權(quán)制度的推進,有關(guān)單位必然會按照效益最大化原則重新安排土地資源的用途。因此出現(xiàn)了舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的合理規(guī)劃等現(xiàn)象, 這些都使得土地資源被重新合理利用。在這種情況下,如果依然固守原來的用途進行房地產(chǎn)評估,就會出現(xiàn)評估結(jié)果不合理的現(xiàn)象,而且必須全面考慮被評估土地的可能用途,從中尋求并按照經(jīng)濟效益最好的用途進行評估。
三、土地評估價值的本質(zhì)和評估方法
根據(jù)馬克思的勞動價值論, 商品或資產(chǎn)的價值量由生產(chǎn)該種商品或資產(chǎn)所投入的社會必要勞動時間所決定, 投入的社會必要勞動時間越少,其價值量就越小。當一種商品或資產(chǎn)在生產(chǎn)中不需要投入人類的一般勞動時,其價值量就為零。按照這一價值理論,土地不具有一般商品或資產(chǎn)那樣的價值,因為土地是大自然賦予人類的基本資源,它的產(chǎn)生沒有凝集人類的一般勞動,而是大自然運動的產(chǎn)物。
但是,在現(xiàn)實生活中,土地和其他經(jīng)濟資源或資產(chǎn)一樣,能夠為其占有者帶來相應(yīng)的經(jīng)濟利益,因此屬于能夠創(chuàng)造價值的資產(chǎn),具有相應(yīng)的“使用價值”。這就是土地資產(chǎn)即地產(chǎn)價值的特殊性。在具體的資產(chǎn)評估中, 我們可以撇開土地的價值而單純評估土地使用權(quán)的市場價格。這就是說, 沒有價值但具有使用價值的資產(chǎn)同樣會有一定的市場價格,這一價格就是土地使用權(quán)價格,在大多數(shù)土地國有的國家,所謂土地價格的評估實際上就是指土地使用權(quán)價格的評估, 土地使用權(quán)可以被當成無形資產(chǎn)來看待。
一、房地產(chǎn)評估價格的定義
房地產(chǎn)評估價格是指專業(yè)房地產(chǎn)評估價格人員，根據(jù)特定的評估價格目的，遵循公認的評估價格原則，按照嚴謹?shù)脑u估價格程序，運用科學(xué)的評估價格方法，在對影響評估價格對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對評估價格對象在評估價格時點的價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)評估價格是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來的過程。
綜合以上分析，房地產(chǎn)成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會有不同的成交價格，因而建立在房地產(chǎn)成交價格基礎(chǔ)上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如，一家房地產(chǎn)評估價格是4000元/平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格其期房價格是4000元/平方米還是現(xiàn)房價格是4000元/平方米如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價格是否應(yīng)低于4000元/平方米因此，在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評估價格是一個較為模糊的概念。
二、房地產(chǎn)成交價格與預(yù)評估價格存在偏差對企業(yè)資金管理的影響
（一）資產(chǎn)負債率高，高負債經(jīng)營風(fēng)險大
投資成本高、項目周期長及資金回籠慢是房地產(chǎn)開發(fā)項目的三大主要特征。基于此，筆者認為，僅依靠開發(fā)企業(yè)自身開展項目既難以滿足資金需求，又不易實現(xiàn)項目風(fēng)險分擔(dān)，不利于實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；另一方面，與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資門檻相對較高，且難以有效利用資本市場實現(xiàn)直接股權(quán)融資。為滿足資金需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不以商業(yè)銀行貸款等形式進行負債融資，如此久而久之便會造成資產(chǎn)負債率較高。特別注意的是企業(yè)資產(chǎn)負債率越高，則表明債務(wù)負債越重，從而所面臨的財務(wù)風(fēng)險越高。
（二）缺乏周密的資金預(yù)算管理和過程控制
通常情況下，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于注重業(yè)務(wù)擴張，輕視資金管理制度建設(shè)，再加上未能夠充分認識到資金預(yù)算管理的重要性，以致缺乏健全的資金預(yù)算制度作為保障。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗積累不足，超支現(xiàn)象頻繁發(fā)生，導(dǎo)致預(yù)算管理難以充分發(fā)揮其應(yīng)有的價值效應(yīng)。
盲目投資也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金預(yù)算方面的重要失誤，其主要體現(xiàn)在兩大方面：第一，融資過度，即企業(yè)未基于資金需求量與使用時間等方面開展融資活動，以致資金成本偏高；第二，融資不足，即對項目資金需求的估計不夠充分，項目建設(shè)期間缺乏資金，致使工程進度延誤。另外，完善的監(jiān)督管理機制是提高資金利用率的有力保障。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分員工資金成本意識薄弱，再加上企業(yè)對預(yù)算執(zhí)行的重視力度不夠，造成開發(fā)資金被挪用現(xiàn)象頻繁發(fā)生。
（三）資金沉淀嚴重，資金回流缺乏系統(tǒng)管理
囤積土地與高庫存是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金沉淀的兩種表現(xiàn)形式，對于前者，其實質(zhì)上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必備條件，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為滿足開發(fā)需求或土地增值的高利潤誘惑而進行囤積土地。土地競投完成后，企業(yè)的貨幣資金轉(zhuǎn)化為土地儲備，土地閑置即為大量的資金沉淀；對于后者，未開工、在建工程、在銷與未銷售項目和未結(jié)算的項目等均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。其中房地產(chǎn)市場高漲時期，開發(fā)商為謀求高利潤，不僅大量開發(fā)商品房，而且還“捂盤惜售”，如此一來便形成高庫存現(xiàn)象。
銷售資金與租賃資金共同構(gòu)成資金回流，其中銷售資金作為資金回流的主流形式，是實現(xiàn)資金快速回收的重要手段，而租賃資金雖也能夠起到促進資金回收的作用，但該方式回收期相對較長，極易造成資金缺口。為解決囤積土地與高庫存等問題，要求運用“以價換量”的方式加速資金回收?？偨Y(jié)來說，基于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回流缺乏系統(tǒng)管理，致使資金缺乏現(xiàn)象存在，不利于推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
三、房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)評估價格關(guān)系的總結(jié)
綜合以上分析，房地產(chǎn)評估價格并不是簡單的對房地產(chǎn)成交實例價格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調(diào)整，以使其達到要求的價格定義的價格。
因此，房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)評估價格中的評估價格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下兩個方面：
一方面同一房地產(chǎn)在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產(chǎn)實際成交價格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。市場比較法的房地產(chǎn)成交價格雖然建立在房地產(chǎn)實際成交價格的基礎(chǔ)上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。
另一方面房地產(chǎn)評估價格對房地產(chǎn)實際成交價格具有指導(dǎo)意義。對于一般資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)評估價格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高，其銷售速度可能較慢。
（作者單位為江蘇省響水縣物價局價格認證中心）
參考文獻
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1.引言
隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展完善和我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也越來越成熟，隨之而來的房地產(chǎn)中的買賣、租賃、課稅、保險、拍賣和房地產(chǎn)用地中的土地征用、拆遷、補償，以及房地產(chǎn)交易和用地中的法律糾紛、侵害、合并等相關(guān)問題，也就越來越多。為了滿足解決上述問題的需要，與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)評估行業(yè)也得到了迅速發(fā)展。以實行注冊房地產(chǎn)估價師資格認證為標志，我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)有了十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了從幼稚到成熟以致不斷完善的一個過程，獲得了長足發(fā)展。與此同時，也要看到，在進行房地產(chǎn)評估的時候，對房地產(chǎn)的評估結(jié)果通常是以報告的形式出現(xiàn)。但是，在整個評估過程中，由于需要進行評估的要素很多，涉及和使用到的標準比較多，評估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時候就會出現(xiàn)對于同一個標的物，不同的評估機構(gòu)會給出不同的評價結(jié)果，甚至結(jié)果相差非常大。這就意味著，在房地產(chǎn)評估之中，有時會存在一定的風(fēng)險。
因此，在尋找評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)評估的實際操作過程中，如何有效地防范房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險，使評估機構(gòu)的評估做到客觀、公正、公平，從而更好地適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，是房地產(chǎn)評估工作中一個十分重要的問題。
2.房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險
2.1委托方提供虛假信息。合法、誠信，是市場經(jīng)濟交易中必須遵循的原則。中國的社會主義市場經(jīng)濟體制從建立到完善，已經(jīng)有了很大的發(fā)展。但是，不容忽視，在市場經(jīng)濟交易過程中，有的交易方為了經(jīng)濟利益而不講誠信的現(xiàn)象仍然存在。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價值已經(jīng)越來越被充分認識到，特別是《物權(quán)法》頒布實施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當作身份和身價的象征。于是，在進行房地產(chǎn)有關(guān)交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會作假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供的資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估產(chǎn)生失真，導(dǎo)致評估風(fēng)險的產(chǎn)生。這種結(jié)果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。
2.2評估技術(shù)使用不當。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對房地產(chǎn)估價所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預(yù)防了房地產(chǎn)評估中存在的風(fēng)險。但是（同時），也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據(jù)實際情況的變化進行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。這樣，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么，選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學(xué)、適用，與實際情況不太相符，于是，在具體評估操作過程之中，就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結(jié)論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產(chǎn)生評估風(fēng)險。
2.3政策變動。一方面，供求關(guān)系對于房地產(chǎn)價格的影響比較大；另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，由于政策的變化，有時也會對評估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償?shù)墓纼r方法產(chǎn)生了很大的變化。此外，雖然中國有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國錯綜復(fù)雜的形勢，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預(yù)期，就有可能會影響對房地產(chǎn)的正常評估，從而帶來房地產(chǎn)評估風(fēng)險。
3.防范房地產(chǎn)評估中風(fēng)險的對策
市場的需求為房地產(chǎn)評估的產(chǎn)生、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也不斷對房地產(chǎn)評估提出新的要求。而房地產(chǎn)評估中存在風(fēng)險，這并不是健康的市場經(jīng)濟發(fā)展所需要的。在這種情況下，我們就必須采取措施，有效防范房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險，使房地產(chǎn)評估在中國的市場經(jīng)濟發(fā)展進程中發(fā)揮出更大的作用。
3.1強化房地產(chǎn)評估的風(fēng)險意識。房地產(chǎn)評估人員對房地產(chǎn)評估風(fēng)險的認識，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評估風(fēng)險的產(chǎn)生。如果房地產(chǎn)評估人員具備較強的評估風(fēng)險意識，那么在評估過程之中就會更加嚴肅、認真，產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風(fēng)險的可能性就會小。特別是在當前狀況下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對房地產(chǎn)評估的專業(yè)化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產(chǎn)評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產(chǎn)評估中存在地潛在風(fēng)險也在上升。因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)評估人員，必須充分認識到在房地產(chǎn)評估中產(chǎn)生風(fēng)險的可能性，以及風(fēng)險產(chǎn)生后對本身所產(chǎn)生的不好的影響，在此基礎(chǔ)上進一步強化風(fēng)險意識，以小心謹慎的態(tài)度，科學(xué)、嚴謹?shù)剡M行相關(guān)評估，作出正確、規(guī)范的評估報告，從而有效防范房地產(chǎn)評估中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。
3.2謹慎選擇客戶。加強與客戶之間的聯(lián)系溝通，是房地產(chǎn)評估機構(gòu)控制風(fēng)險十分重要的一個方面。評估人員與客戶之間，評估進行的時候進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結(jié)束之后，評估人員也要注意加強與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的一些問題，也可以了解買方的需求，從而為進行正確的評估創(chuàng)造一個比較好的前期工作。評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行；評估之后進行的溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見和建議，使客戶能夠恰當?shù)厥褂迷u估報告，而不至于由于評估報告運用不當帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托訪提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風(fēng)險。
3.3強化對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管。加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評估風(fēng)險的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評估的管理部門，需要認真履行職責(zé)，加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，也可以進行不定期的抽查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評估行為或在評估過程中有違法違紀等行為的及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產(chǎn)評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產(chǎn)評估機構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要創(chuàng)造和維護公開、公平的經(jīng)濟環(huán)境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產(chǎn)評估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。
3.4加強房地產(chǎn)評估師的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)。不斷提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)和水平，是保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。因此，房地產(chǎn)評估業(yè)需要加強對相關(guān)評估人員的培訓(xùn)。要針對房地產(chǎn)評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產(chǎn)評估業(yè)提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機構(gòu)交流學(xué)習(xí)等多種手段，加強對房地產(chǎn)評估人員的培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)。同時，各個房地產(chǎn)評估機構(gòu)還要加強對評估人員的職業(yè)道德教育，組織評估人員認真學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《城市房地產(chǎn)市場估價暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》等規(guī)定條例，并根據(jù)中國市場經(jīng)濟發(fā)展對道德提出的要求制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)評估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強化評估人員的職業(yè)道德意識。建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估人員誠信網(wǎng)絡(luò)體系，對于違反職業(yè)道德、在房地產(chǎn)評估中謀取不正當利益、進行虛假評估的評估人員，清理出房地產(chǎn)評估行業(yè)，并且在誠信網(wǎng)絡(luò)體系中曝光，使之不能繼續(xù)從事房地產(chǎn)評估行業(yè)。房地產(chǎn)評估師也要加強學(xué)習(xí)，既要通過學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估方面的專業(yè)知識和與之相關(guān)的經(jīng)濟、金融、法律等方面的知識來提高專業(yè)技能，也要加強自律，認真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業(yè)道德，以保證整個房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展。
4.結(jié)語
1 德國的房地產(chǎn)評估
在德國，房地產(chǎn)的價格取決于市場，但市場上的房地產(chǎn)價格并不是由開發(fā)商和政府說了算，而是由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)決定。德國的房地產(chǎn)評估獨立于政府之外，評估師只對自己負責(zé)，并不考慮政府、委托人以及個人的經(jīng)濟利益。德國的房地產(chǎn)評估主要分為兩類：獨立的評估師和公共評估機構(gòu)。1
獨立的評估師各自擁有著不同的資歷認證，有的是當?shù)毓ど虆f(xié)會認定的，有的是銀行認定的，也有的是英國皇家注冊測量師學(xué)會會員。英國皇家注冊測量師學(xué)會的會員可以對歐洲地區(qū)的房地產(chǎn)進行評估。他們擁有豐富的房地產(chǎn)知識和敏銳的商業(yè)頭腦，可以為顧客提供有價值的房地產(chǎn)評估報告。評估師對自己的評估結(jié)果負責(zé)30年，對評估中的錯誤負有法律責(zé)任。
公共評估機構(gòu)則是指遍布德國各地的，由各城市政府設(shè)立的房地產(chǎn)“公共評估委員會”。這些委員會負責(zé)某一地區(qū)，如柏林、慕尼黑、德累斯頓和漢堡等地區(qū)的房地產(chǎn)價格評估。該委員會一般由10－20人的專業(yè)委員組成，這些委員由政府聘用，其工資由政府財政支出?！兜聡?lián)邦建筑法》對評估委員會的任務(wù)和職責(zé)有嚴格的規(guī)定，其中最重要的職責(zé)是，使地方房地產(chǎn)市場對公民、房地產(chǎn)專家和評估師保持透明度和公開性。根據(jù)《建筑法》第193款的規(guī)定，委員會的工作內(nèi)容主要包括：每年公布房地產(chǎn)市場報告；為私人、公司或者法院撰寫已經(jīng)完工或尚未完工的房地產(chǎn)評估報告；根據(jù)“銷售價格總匯“每年制訂“地價圖”，確定各個區(qū)域的土地價格標準值。2
2 房地產(chǎn)評估的法律依據(jù)
在德國的房地產(chǎn)評估領(lǐng)域有很多的法律、法規(guī)和準則。其中最重要的是《德國聯(lián)邦建筑法》（Baugesetzbuch, 縮寫B(tài)auGB）、《房地產(chǎn)估價條例》(Wertermittlung sverordnung, 縮寫WertV)和《房地產(chǎn)估價準則》(Wertermittlungsrichtlinien, 縮寫WertR)。下面分別介紹這三個法規(guī)。
在房地產(chǎn)評估方面，《德國聯(lián)邦建筑法》只是對房地產(chǎn)的市場價值（Verkehrswert）給出了普遍性的定義，但并沒對評估房地產(chǎn)價值的方法做出規(guī)定，也沒有對方法的運用有詳細的描述?！斗康禺a(chǎn)估價條例》是一個由聯(lián)邦政府頒布的條例，它包含了確定房地產(chǎn)市場價值的所有規(guī)范化規(guī)定，比如對于房地產(chǎn)的估價方法、運用領(lǐng)域、估價過程都做出了詳細的規(guī)定。公共評估委員會的估價必須遵照《估價條例》中的相關(guān)規(guī)定來進行?！斗康禺a(chǎn)估價準則》是《估價條例》的補充。但《估價準則》僅僅是行政指令，它僅僅對特定的機構(gòu)（比如聯(lián)邦建筑管理部、國家建筑規(guī)劃部以及聯(lián)邦財產(chǎn)署）具有約束力，而對于公共評估委員會、法院和獨立估價師是不具有約束力的。
3 德國的房地產(chǎn)估價方法
德國的房地產(chǎn)估價方法可以分為標準的評估方法和非標準的評估方法兩種。3所謂標準的評估方法是指那些在《房地產(chǎn)估價條例》中作出規(guī)范化規(guī)定的方法，包括比較法（《估價條例》第13－14款）、收益法（《估價條例》第15－20款）和成本法（《估價條例》第21－25款）。非標準的評估方法是指沒有在《估價條例》中提及的方法，這里主要指的是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（Discounted Cash Flow Verfahren ，縮寫DCF－Verfahren）。這種方法主要在英聯(lián)邦國家中使用，但隨著國際化的進程也越來越多的在德國得以應(yīng)用。下面的章節(jié)主要介紹的是標準化的估價方法。
3.1 估價方法的適用范圍
比較法特別適合于評估未開發(fā)房地產(chǎn)的土地價值。對于已開發(fā)的房地產(chǎn)，只有當可比實例房地產(chǎn)（Vergleichsgrundstueck）與估價對象房地產(chǎn)在所有影響房地產(chǎn)價格的因素上都取得高度一致的情況下才可以應(yīng)用（比如可比實例房地產(chǎn)的成交日期與估價時點盡可能接近，可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在地塊的位置、地塊的開發(fā)狀態(tài)、建筑物的類型和利用程度等方面盡可能一致），所以比較法主要用于評估公寓（Eigentumswohnungen）、排屋（Reihenhaeuser）、獨立屋（Doppelhaeuser）等。4
收益法主要用于以收益為目的的已開發(fā)房地產(chǎn)的估價，這類房地產(chǎn)或者通過出租或者通過營業(yè)的方式來獲取收益。而這類房地產(chǎn)的價值就是通過未來可持續(xù)性獲取的收益來確定?？捎檬找娣ㄔu估的房地產(chǎn)有用于出租的住宅房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)（比如寫字樓、商鋪），具有綜合使用功能的房地產(chǎn)（這類房地產(chǎn)一部分作為住宅，一部分作為商業(yè)來出租）以及行政辦公大樓，銀行和金融機構(gòu)大樓等。5
成本法適合于那些不是以盈利為目的，而是以建造成本來決定其價值的房地產(chǎn)的評估。這類房地產(chǎn)（根據(jù)2002版《估價準則》第3.1.3節(jié)）主要針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)，特別是指自住的獨立式單、雙戶住宅（eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhausgrundstuecke）。另外， 如果市場租金不易獲得，我們也可以用成本法來評估那些自用的廠房、倉庫以及其他的商業(yè)房地產(chǎn)。6
3.2 比較法
用比較法來評估時，估價對象房地產(chǎn)的價值可以通過兩種途徑來獲得，或者通過對可比實例房地產(chǎn)的成交價格（簡稱：可比價格）進行適當?shù)男拚齺砬笕。蛘呓柚貎r標準值來求取。7但總的來說，我們更傾向于借助可比價格來求取估價對象房地產(chǎn)的價值，因為可比價格作為在市場交易過程中形成的價格，更能反映出當時的房地產(chǎn)市場狀況，比如市場供需狀況，資本市場狀況，地區(qū)經(jīng)濟情況。下面分別介紹這兩種方法。
使用第一種方法時，由于估價對象房地產(chǎn)的價值是從可比價格派生而來，所以對可比價格有三個方面的要求。8第一，可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在所有影響房地產(chǎn)價格的因素上（比如，土地的性質(zhì)和用途、地塊所處的位置和開發(fā)狀態(tài)、建筑物的類型和利用程度等）都必須充分的一致。第二，可比實例房地產(chǎn)的成交日期與估價時點盡可能接近。第三，可供使用的可比實例房地產(chǎn)的數(shù)量要足夠多。如果可比價格已滿足以上基本要求，但在個別條件上存在偏差，我們就需要對可比價格進行修正。對于價格因素的差異引起的偏差，可以對可比價格進行相應(yīng)的增價或減價處理；對于成交日期與估價時點的偏差，可以通過地價指數(shù)序列來對可比價格進行修正。9
如果市場上尋找不到足夠的可比實例房地產(chǎn)，我們就可以用第二種方法，即借助于地價標準值來求取估價對象房地產(chǎn)的價值。地價標準值是指各地區(qū)的土地價格參考值，它是由各地的估價委員會根據(jù)“銷售價格總匯”10定期計算和公布出來的。由于地價標準值是在忽略地上建筑及其附屬設(shè)施的情況下計算出的“純粹”的土地價格，所以這種方法主要是用來評估未開發(fā)房地產(chǎn)的土地價值。另外，地價標準值反映的只是在該區(qū)域環(huán)境下的土地價格的平均值，所以估價對象房地產(chǎn)與可比實例房地產(chǎn)如果在這些區(qū)域因素上（比如，地塊的面積、配置及利用狀況，交通設(shè)施狀況，公共、商業(yè)服務(wù)設(shè)施的配套狀況，自然環(huán)境狀況等方面）有所不同，就需要對地價標準值進行修正。11比較法的估價過程如下圖所示：
圖1比較法的估價過程
資料來源：參考Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1026
3.3 成本法
成本法可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法，所以在成本法中房地產(chǎn)的價值由三個部分組成，即建筑設(shè)施的價值（包括建筑物、戶外設(shè)施和特殊設(shè)施），其他設(shè)施的價值和土地價值。其中建筑設(shè)施的價值和其他設(shè)施的價值要根據(jù)它們的建造價格計算，而土地價值則是通過比較法計算得來。在計算建筑物的建造價格時，要綜合考慮建筑物的年齡、施工質(zhì)量方面的缺陷、結(jié)構(gòu)上的損害以及其他對價格有影響的情況。戶外設(shè)施和其他設(shè)施的建造價格如果沒有包含在地價中，就按照經(jīng)驗值或通常的建造價格來計算。最后，地價、建筑設(shè)施的價值和其他設(shè)施的價值這三部分加總就得到了房地產(chǎn)的價值。12
圖2成本法的估價過程
資料來源：參考Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1742
3.4 收益法
收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)未來的收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值的方法。在收益法中房地產(chǎn)的價值由土地價值和建筑設(shè)施（建筑物與構(gòu)筑物）的收益價值兩大部分組成。13這里的土地具有“無限”的使用壽命，而建筑設(shè)施（特別是建筑物）只具有“有限”的剩余使用壽命。兩種價值首先分別計算，然后加總得到估價對象房地產(chǎn)的價值。
土地價值通常采用比較法計算得來，而建筑設(shè)施的收益價值則是將建筑物每年的凈收益貼現(xiàn)到估價時點，計算其現(xiàn)值之和來作為建筑設(shè)施的收益價值。為了得到建筑物每年的凈收益，我們首先要從該房地產(chǎn)每年所能獲取的毛收入出發(fā)（通常我們能獲取的收入數(shù)據(jù)都是由建筑物和土地共同產(chǎn)生），毛收入扣除掉運營成本后，就可以得到歸因于房地產(chǎn)的凈收益。由于該收益中還包括土地的收益，所以還要扣除土地收益的部分（土地的年收益＝土地價值×房地產(chǎn)的報酬率），這樣計算后的凈收益就是源自于建筑設(shè)施的凈收益。這個凈收益將作為年金，在建筑物的剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)。折現(xiàn)的過程就是將建筑設(shè)施每年的凈收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)（其中，根據(jù)《估價條例》第16款第3條：收益乘數(shù)是由建筑物的剩余使用年限和房地產(chǎn)的報酬率計算得來），這樣得到的價值就是建筑設(shè)施的收益價值。如果有影響到價值的情況出現(xiàn)，還要對建筑設(shè)施的收益價值進行修正。修正后的建筑設(shè)施的收益價值再加上土地價值就得到房地產(chǎn)的價值。
圖3收益法的估價過程
資料來源：參考Schulte，(2000), S. 401.
4 對估價方法的總結(jié)評價
比較法：當我們從市場中可以獲取到足夠多的可比實例房地產(chǎn)時，比較法就是最簡單、最具有說服力的估價方法。除此之外，從計算過程上來看比較法也比成本法和收益法更貼近市場。但不可否認的是，估價結(jié)果的說服力主要取決于兩方面，一看估價師在估價時是否找到了最貼近估價對象的可比實例房地產(chǎn)，二是估價師在對可比價格進行修正時是否全面考慮了對房地產(chǎn)價格有影響的因素。
成本法：成本法最大的弱點就是如何把房地產(chǎn)的成本價值調(diào)整為市場價值。在這個調(diào)整的過程中，似乎要求估價師們要先知道房地產(chǎn)的市場價值，然后將成本價值向其靠攏。14所以，我們在估算房地產(chǎn)的價值時，應(yīng)優(yōu)先采用與市場關(guān)系比較近的比較法和收益法。但當我們需要知道建筑物的重置價格或重建價格時，比如在保險事故發(fā)生后，需要評估所遭受的損失來確定賠償金額時，就可以用成本法來估算建筑物的重置價格或重建價格。
收益法：在收益法中，我們通常是預(yù)測估價對象房地產(chǎn)未來第一年的凈收益，然后將其作為年金貼現(xiàn)到估價時點，其貼現(xiàn)值來作為估價對象房地產(chǎn)的價值。這種以估價對象未來第一年的凈收益來作為房地產(chǎn)未來每年可能取得的凈收益的做法，忽略了由于市場變化可能會帶來的未來租金收入的變化，維修費用的變化和運營成本的變化，這樣的凈收益會與實際情況有出入，從而計算出的房地產(chǎn)的價值也有一定的不準確性。但從另一方面來看，這種簡化處理也大大降低了計算成本和時間成本。運用收益法估算房地產(chǎn)價值的優(yōu)點還在于，收益法計算過程中所需要的很多重要參數(shù)都是公開和透明的，比如房地產(chǎn)的報酬率、地價標準值、以及房地產(chǎn)的銷售價格等都由評估委員會定期的公布和更新，使得公眾有了了解估價過程的可能性。
注釋
[1]袁炳忠,2006(7),S.63
[2]Soefker,(2005), S.120－121
[3]Franke/Zanner/kemper et al., (2004), S. 101.
[4]Simon/Kleiber, (1996), S. 34.
[5]Schulte, (2000), S. 393 和Simon/Kleiber, (1996), S. 35.
[6]Schulte, (2000), S. 393.
[7]Soefker,(2005), S.169
[8]Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1029.
[9]Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1024. 和 Schulte, (2000), S. 394.
[10]根據(jù)《德國聯(lián)邦建筑法》的規(guī)定，每一塊出售的土地都要注冊，且每塊土地的買賣都必需由公證人向國家報告。所有房地產(chǎn)的交易情況都要集中起來，形成“銷售價格總匯”。各地的估價委員會則根據(jù)“銷售價格總匯”每年制定“地價圖”，提出各個區(qū)域的土地價格標準值。
[11]Simon/Kleiber, (1996), S. 109.
[12]Soefker,(2005), S.172-173
[13]Soefker,(2005), S.170
[14]Schulte, (2000), S. 418.
參考文獻：
[1]袁炳忠，德國-獨特的價格評估體系，中國地產(chǎn)市場，2006（7）.
[2]Franke, H./Zanner, C./Kemper, R./Knipp, B./Laub, U.D./Laub, J.C., Die Immobilie, rechtliche und praktische Anleitungen für Investoren und ihre Berater beim Finanzieren, Entwickeln, Bauen, Verkaufen und Verwalten von Immobilien, Werner Verlag, 2004.
[3]Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G., Ver kehrswertermittlung von Grundstuecken: Kom mentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungs werten unter Beruecksichtigung von WertV und BauGB, 4., vollstaendig neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Bundesanzeiger Verlag, Koeln, 2002.
[4]Schulte, K.-W., Immobilienoekonomie, Band I Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 2. Auflage, R. Oldenbourg Verlag Muenchen Wien, 2000.
[5]Simon, J./Kleiber, W., Schaetzung und Ermittlung von Grundstueckswerten: eine um fassende Darstellung der Rechtsgrundlagen und praktischen Moeglichkeiten einer zeitge maeßen Verkehrswertermittlung 7., ueberar beitete und erweiterte Aufl., Luchterhand Verlag, Neuwied, 1996.
在房地產(chǎn)評估過程中，為了確保評估工作的準確性，應(yīng)該嚴格依照房地產(chǎn)估價規(guī)范中規(guī)定的原則、程序以及方法進行房地產(chǎn)的評估。由于房地產(chǎn)的具體情況各有不同，在房地產(chǎn)評估程序以及方法的選擇上也應(yīng)該根據(jù)實際情況確定，如果在評估業(yè)務(wù)中選擇的參照主體不正確，就會造成房地產(chǎn)評估結(jié)果與實際情況出現(xiàn)偏差，產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風(fēng)險問題。
(2)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)能力風(fēng)險。
房地產(chǎn)評估工作是一項專業(yè)性、技術(shù)性要求相對較高的工作，房地產(chǎn)評估結(jié)果，在很大程度上也取決于房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)能力和認識水平。如果房地產(chǎn)評估從業(yè)人員能力差、素質(zhì)水平不高，在進行評估過程中可能無法準確的控制誤差，出現(xiàn)評估失誤導(dǎo)致風(fēng)險問題發(fā)生。此外，在房地產(chǎn)評估過程中，如果評估執(zhí)業(yè)人員受委托方利益驅(qū)使，就有可能故意讓評估方做出有利于自己的評估報告，出現(xiàn)職業(yè)道德風(fēng)險。
(3)政策變動風(fēng)險。
房地產(chǎn)的市場價格影響因素較多，除了市場價格以外，土地政策、調(diào)控政策、稅收政策、金融政策、市場政策等都會對房地產(chǎn)的價格造成較大的影響。如果在房地長的評估工作中，不能緊跟政策要求和形勢發(fā)展，就有可能造成對房地產(chǎn)的評估缺乏準確性，出現(xiàn)評估風(fēng)險隱患。
2．房地產(chǎn)評估風(fēng)險應(yīng)對控制措施
房地產(chǎn)評估風(fēng)險具有明顯的多因素性、模糊性、潛伏性以及客觀性的特點，評估風(fēng)險大部分是主觀方面的原因，因此防范評估風(fēng)險問題，也應(yīng)該在加強評估機構(gòu)、評估職業(yè)人員、委托人以及評估流程管理方面采取措施。根據(jù)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)實際情況，控制房地產(chǎn)評估風(fēng)險可以采取以下幾項措施:
(1)加強與委托方的溝通聯(lián)系。
加強與房地產(chǎn)評估委托方的溝通聯(lián)系，也是控制房地產(chǎn)評估風(fēng)險的重要手段。首先，在進行房地產(chǎn)評估之前，評估機構(gòu)應(yīng)該與委托方進行提前溝通，大致了解清楚標的物的具體情況以及委托方的相關(guān)需求，為正確的評估創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)的評估過程中，評估執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該全面的對委托方的資料進行審核，確保信息的準確性，掌握清除標的物的實際價值情況，嚴格按照客觀、公正、公平的原則進行房地產(chǎn)的評估。
(2)改進房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)開展方式。
提高房地產(chǎn)評估質(zhì)量，首要任務(wù)應(yīng)該改變房地產(chǎn)評估工作的業(yè)務(wù)方式，特別是隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)稅收咨詢、項目開發(fā)咨詢、抵押品管理以及房地產(chǎn)市場研究方向的拓展，在房地產(chǎn)評估工作的開展上，應(yīng)該積極的引進信息化、程序化與數(shù)據(jù)化的評估手段，通過采用計算機軟件、數(shù)據(jù)庫技術(shù)以及縫隙模型，進行房地產(chǎn)評估工作的開展，以提高房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量。
(3)提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)修養(yǎng)。
防范房地產(chǎn)評估工作中的風(fēng)險，必須不斷地提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)能力和職業(yè)道德水平。房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)該強化對于執(zhí)業(yè)人員的培訓(xùn)教育，尤其是結(jié)合房地產(chǎn)評估當中存在的一些問題以及房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的新形勢與新變化，認真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法與市場估價辦法等，通過專家講座、交流研討以及外出學(xué)習(xí)等方式，對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員進行培訓(xùn)教育，提高房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)能力。此外，還應(yīng)該進一步的加強對于房地產(chǎn)評估人員的職業(yè)道德教育，不斷強化房地產(chǎn)評估人員的從業(yè)職業(yè)道德意識，確?？陀^公正的開展房地產(chǎn)評估工作。
(4)緊跟房地產(chǎn)市場行情完善評估體系。
在房地產(chǎn)評估共組的開展過程中，評估機構(gòu)應(yīng)該做好相關(guān)信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各項國家政策動態(tài)，并結(jié)合實際情況對房地產(chǎn)市場的發(fā)展進行預(yù)測分析，以及時的掌握最新的行情動態(tài)，并調(diào)整自身房地產(chǎn)評估工作的業(yè)務(wù)方法，確保房地產(chǎn)評估工作的預(yù)見性與準確性。
二、中外投資性房地產(chǎn)評估準則
評估準則的制定與會計準則制定關(guān)系較為密切，尤其是隨著公允價值計量模式在國際會計準則中的引入，國際會計界在對公允價值確定以及提高公允價值可靠性等方面與評估界進行溝通交流，以增進會計界對公允價值的正確認識和促進會計界對公允價值的推廣，同時這也促進了會計界對評估行業(yè)的認識，對提高評估行業(yè)在市場經(jīng)濟中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評估準則時，國際評估準則委員會、美國財務(wù)會計準則委員會以及歐盟等一些國家的資產(chǎn)評估協(xié)會也會十分關(guān)注會計準則的變化及發(fā)展趨勢，對于以公允價值計量的部分關(guān)注度更高，比如投資性房地產(chǎn)評估準則的制定。
（一）國際投資性房地產(chǎn)評估準則
IVSC對投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的準則，即《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》，主要是針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。
（二）英國投資性房地產(chǎn)評估準則
英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）從20世紀70年代開始制定以財務(wù)報告為目的的評估操作規(guī)范，對涉及投資性房地產(chǎn)評估等方面均做出了專門的規(guī)定，也就是說英國的投資性房地產(chǎn)評估準則是在以財務(wù)報告為目的的評估規(guī)范中規(guī)定的，并沒有專門的評估準則進行規(guī)范。
（三）中國投資性房地產(chǎn)評估準則
投資性房地產(chǎn)是我國現(xiàn)代社會經(jīng)濟中的重要資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評估也是以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估的重要組成部分，是隨著新會計準則的和公允價值計量模式的采用發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評估行為。制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見或準則對于適應(yīng)會計準則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導(dǎo)實踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要意義。
為適應(yīng)會計準則新變化的需要，進一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保護各方當事人合法權(quán)益的需要，適應(yīng)市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要，中國資產(chǎn)評估協(xié)會（以下簡稱“中評協(xié)”）借鑒國際上的做法，同時結(jié)合實際情況，于2008年3月成立投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（征求意見稿）起草項目組，收集、翻譯了國外投資性房地產(chǎn)評估方面的大量資料，對投資性房地產(chǎn)評估涉及的重要名詞、術(shù)語、價值類型、評估方法及評估理論等系列問題進行了深入研究，總結(jié)了國內(nèi)投資性房地產(chǎn)評估的實踐經(jīng)驗和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產(chǎn)評估規(guī)范――《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》。指導(dǎo)意見突出了以財務(wù)報告為目的的評估的特點，并參照相關(guān)會計準則的規(guī)定，滿足了會計信息的需要。
三、中國與國外投資性房地產(chǎn)評估準則對比
（一）相同點
1.理論來源相同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》理論來源是《資產(chǎn)評估準則――基本準則》《資產(chǎn)評估準則――不動產(chǎn)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》。國際評估準則中的《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》部分理論源自通用準則和不動產(chǎn)權(quán)益準則，不屬于《IVS 230不動產(chǎn)權(quán)益》準則范疇。同時，IVS 233必須遵循《IVS 300以財務(wù)報告為目的的評估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財務(wù)報告作為評估目的，在注釋12中將財務(wù)報告列為特別注意事項。
2.評估目的相同?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”“會計準則中投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則中的市場價值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場價值時應(yīng)遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。由此可見，國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)的評估都側(cè)重于對其公允價值的評估，即市場價值。
3.相似的估值方法。資產(chǎn)評估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對于投資性房地產(chǎn)而言，因其自身的特殊性，投資性房地產(chǎn)不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對其公允價值進行估值，而國內(nèi)外也都是優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產(chǎn)的價值。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第四章評估方法中對投資性房地產(chǎn)評估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細描述，而國外IVS 233同樣也十分強調(diào)投資性房地產(chǎn)市場法和收益法的運用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎(chǔ)的估值方法”“關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測或收入資本化的計算”。
4.參數(shù)選取類似。用市場法評估資產(chǎn)價值，很重要的一點是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評估結(jié)果越接近資產(chǎn)的真實市場價值，對于用市場法評估投資性房地產(chǎn)價值亦是如此。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎(chǔ)選擇的重要性，并對相關(guān)比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規(guī)定，方便評估人員據(jù)此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對投資性房地產(chǎn)進行評估時，收益法最重要的三個參數(shù)――收益額、收益期限和折現(xiàn)率的選取國內(nèi)外也都給予了相似的規(guī)定。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現(xiàn)率”三方面對收益法三大參數(shù)選取進行了規(guī)定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對收益、折現(xiàn)率和收益期限的規(guī)定。
（二）主要區(qū)別
1.投資性房地產(chǎn)概念不同。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而IVS 233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。IVS 233對投資性房地產(chǎn)的界定較為詳細。
2.專業(yè)術(shù)語表述略不同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》對評估方法分別以市場法、收益法等文字進行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現(xiàn)金流量預(yù)測”“收入資本化”等專業(yè)術(shù)語來描述。不過這些并不能造成國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)評估的實質(zhì)性差異。
3.準則的詳略程度不同。我國的準則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個導(dǎo)向性作用。在投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定上，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》在有關(guān)概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產(chǎn)評估中的原則性指導(dǎo)。舉例而言，在運用收益法對投資性房地產(chǎn)進行評估時，關(guān)于對租約條款因素選取數(shù)據(jù)，IVS233要求用租約條款的可比市場數(shù)據(jù)進行計算，而我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》則對租約條款的具體內(nèi)容進行了規(guī)定，如租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件等。
4.準則體系結(jié)構(gòu)不同。為符合國內(nèi)讀者的閱讀習(xí)慣，《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》采用了與國內(nèi)其他準則相似的結(jié)構(gòu)體系，分為“引言”“基本要求”“評估對象”“評估方法”“評估披露”和“附則”六個部分，主要內(nèi)容包括具體操作要求、評估準則、評估方法以及會計準則對投資性房地產(chǎn)的分類等。IVS 233準則則是采用了國際評估準則的通用慣例，準則由正文和注釋兩部分構(gòu)成。
5.側(cè)重點不同?！锻顿Y性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》在對投資性房地產(chǎn)進行估值時側(cè)重于對土地使用權(quán)和區(qū)間值等有關(guān)事項的規(guī)定，例如在對土地使用權(quán)進行評估時，指導(dǎo)意見對土地使用權(quán)的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區(qū)間值是我國評估準則的創(chuàng)新部分，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第二十三條指出“注冊資產(chǎn)評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別?！眹H上，IVS 233則較為關(guān)注在建工程評估并對其進行了一系列說明，另外還特別指出了財務(wù)報告、收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟等評估注意事項。國內(nèi)和國外準則的重點關(guān)注點不同，主要是因為經(jīng)濟發(fā)展水平以及相關(guān)經(jīng)濟政策等國情的不同導(dǎo)致的，并不影響它們在實務(wù)中的運用。
四、借鑒與啟示
（一）評估方法方面
在我國《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》中加入假設(shè)開發(fā)法評估方法的使用。因為在建的投資性房地產(chǎn)往往可以作為抵押標的物進行抵押借款等，而此時的投資性房地產(chǎn)處在在建狀態(tài)，很難采用以往常用的市場法和收益法進行評估，因此就可以用假設(shè)開發(fā)法對投資性房地產(chǎn)進行評估。另外，投資性房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的一部分，我國準則在運用市場評估時嚴格對可比案例的地點、時間和交易情況進行限制，而實際上，投資性房地產(chǎn)往往缺乏實際交易可比案例。通過對比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評估準則中市場法的應(yīng)用條件，筆者認為，我國的指導(dǎo)意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應(yīng)用條件，以便更好地適應(yīng)實際評估工作。
（二）注重評估準則與會計準則的銜接
投資性房地產(chǎn)不僅屬于評估行業(yè)術(shù)語，也是會計行業(yè)的常用概念，并且《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》專門對投資性房地產(chǎn)的概念、會計處理、后續(xù)計量模式等方面做出規(guī)定。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量能夠更好地滿足會計信息相關(guān)性的要求，而公允價值的確定需要評估人員對其發(fā)表專業(yè)的估值建議，這一點上，國內(nèi)外評估準則都與會計準則做了很好的銜接。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第二章明確要求評估人員在對投資性房地產(chǎn)評估時需與委托方及會計師進行充分溝通。未來，隨著公允價值計量在會計行業(yè)中的興起，評估人員在進行評估業(yè)務(wù)時會涉及到更多的投資性房地產(chǎn)評估，比如在企業(yè)合并或進行減值測試時就可能會涉及到投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)，但是目前我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》并沒有對這種情況下投資性房地產(chǎn)估值進行說明，指導(dǎo)意見可以依據(jù)會計準則對相關(guān)部分進行完善。
（三）完善評估目的
房地產(chǎn)評估業(yè)在我國是一個新興的行業(yè),房地產(chǎn)評估機構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產(chǎn)損害賠償以及稅收、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等各種業(yè)務(wù)之中,房地產(chǎn)評估現(xiàn)已成為我國社會主義市場經(jīng)濟體系中的一個重要的中介服務(wù)行業(yè),正視當前房地產(chǎn)評估行業(yè)的問題,把握其發(fā)展趨勢,尋找發(fā)展對策,來促進我國房地產(chǎn)評估業(yè)健康發(fā)展。
一、完善法律法規(guī)體系的建立
當前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)各個方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了使我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布一些相關(guān)的法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題，實行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭問題，實現(xiàn)真正的政企分開，使評估行業(yè)健康有序地競爭；解決房地產(chǎn)評估師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)評估師的責(zé)任感和風(fēng)險意識；解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。對于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定，要加以統(tǒng)一，打破門戶之見，使它們統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一標準，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。
二、建立統(tǒng)一的管理體制
在縱向上實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理，即在房地產(chǎn)評估管理方面的重大方針政策應(yīng)由國家統(tǒng)一制定，而在具體執(zhí)行國家政策上，又要結(jié)合本地區(qū)和本部門的情況進行管理，要發(fā)揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產(chǎn)評估管理工作。在橫向上，應(yīng)明確房地產(chǎn)評估管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)和團體，不論其經(jīng)營形式和隸屬關(guān)系如何，都應(yīng)歸口到房地產(chǎn)管理部門進行統(tǒng)一管理。價格歸口管理是指各行各業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營單位房地產(chǎn)商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調(diào)整，必須由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外，還應(yīng)建立房地產(chǎn)評估監(jiān)督機構(gòu)，包括對社會評估機構(gòu)和對政府房地產(chǎn)評估部門的監(jiān)督。對于評估中、串通舞弊、弄虛作假，致使評估結(jié)果有失公允的，政府有關(guān)管理部門應(yīng)視情節(jié)輕重給予處理。
三、注重制度創(chuàng)新
評估機構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹慎，嚴格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進行評估工作，擬定科學(xué)的評估計劃，采用正確、恰當?shù)脑u估程序和方法，制作全面規(guī)范的評估報告。特別是建立完善并確實執(zhí)行評估復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升評估師的專業(yè)水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風(fēng)險。還必須加強對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環(huán)境。同時穩(wěn)步設(shè)立評估風(fēng)險基金，以提高評估機構(gòu)的抗風(fēng)險能力。
四、加強企業(yè)競爭力創(chuàng)新
創(chuàng)新是房地產(chǎn)評估企業(yè)的核心競爭力，“技術(shù)創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務(wù)創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封，企業(yè)就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)本身的競爭力主要具有如下特點：一是房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)單一，僅限于房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀、咨詢，因而較難在市場發(fā)展。房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)尋求強強聯(lián)合、資質(zhì)共享，人員資格共用，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二是對經(jīng)營和股權(quán)的關(guān)系認識不清。個別機構(gòu)對經(jīng)營和股權(quán)的關(guān)系認識不清，為保護股東利益不顧外來人才資源的發(fā)揮，只有股東才能任部門經(jīng)理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是評估師。有些評估機構(gòu)的大股東本人不是評估師。房地產(chǎn)評估是個專業(yè)性很強的行業(yè)，不是評估師作為大股東違反了建設(shè)部142號令專職注冊評估師應(yīng)占60%股份的規(guī)定。四是股權(quán)集中。有些評估機構(gòu)只有一個股東，股權(quán)太集中吸納不了人才，也難以做大做強。應(yīng)改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，吸納優(yōu)秀人才，獲取管理經(jīng)驗，以提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
五、提高評估人員素質(zhì)
要把提高評估從業(yè)人員的素質(zhì)水平作為保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會對它的要求，就要注重評估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)有計劃地組織人員集中進行培訓(xùn)和考核活動，評估機構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點進行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義，應(yīng)針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實為提高評估人員素質(zhì)水平服務(wù)。同時建議實行評估員等級制度。評估員一般可分為評估員、助理評估師、評估師和高級評估師。為了配合評估人員等級制度還應(yīng)積極推行評估師考試和注冊制度。1995年以來，我國實行了評估師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊評估師職別。按照國際慣例，房地產(chǎn)評估師制度要對報考者的學(xué)歷、工作經(jīng)歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經(jīng)過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現(xiàn)的論資排輩、講人情、拉關(guān)系等不正之風(fēng)，確保評估隊伍的可靠性。
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A
房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業(yè)的進一步發(fā)展。
房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章
國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評估行業(yè)及估價師的地位，完善了評估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。
2、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評估市場和行業(yè)自律標準
從2000 年6 月國務(wù)院提出經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)評估機構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)開始承擔(dān)估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)評估行業(yè)的自律機構(gòu)基本建立，對估價機構(gòu)的自律作用日益強化。
3、房地產(chǎn)評估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴大
在房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題
1、房地產(chǎn)評估機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題不明確
我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和工作人員沒有實現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價機構(gòu)的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業(yè)務(wù)來源依舊是原來的業(yè)務(wù)部門，與原來的主管部門依舊有著聯(lián)系。現(xiàn)實社會中，房地產(chǎn)估計機構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因為，只有這樣，有限責(zé)任公司的出資人不會承擔(dān)無限連帶責(zé)任。我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)的經(jīng)營效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經(jīng)營狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當?shù)禺a(chǎn)評估機構(gòu)的運營效率不高。
2、相關(guān)法律制度不健全
我國房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，但是仍舊處于發(fā)展的初級階段。很多評估機構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評估機構(gòu)所改制而來，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進行規(guī)范。在房地產(chǎn)評估的各項法律法規(guī)中，實施的細則還不健全，對不同用途的房地產(chǎn)，也沒有相應(yīng)的針對性強的技術(shù)標準和規(guī)范。
3、估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
(1)估價師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產(chǎn)估價人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。
(2)注冊房地產(chǎn)估價師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當于巾級職稱的注冊房地產(chǎn)估價師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。
(3)估價師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價師也需要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進的評價技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價人員與社會主義經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)。
4、社會公信力不高
由于房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標準及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構(gòu)容易受到政府或銀行等機構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評估結(jié)果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。
促進我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的對策
1、加強市場環(huán)境監(jiān)管
采取有效措施，切實加強對市場環(huán)境的監(jiān)管力度。通過整頓和加強有關(guān)部門的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評估市場創(chuàng)造一個公平和良好的競爭環(huán)境。維護房地產(chǎn)評估活動的獨立性，保證房地產(chǎn)評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結(jié)果的龔振興和獨立性。努力完善房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管規(guī)則，針對違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。
2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)
為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實施細則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責(zé)任和風(fēng)險意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。
3、加強房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認證工作
為了提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認證，并設(shè)置至少兩級房地產(chǎn)估價師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍赢a(chǎn)鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產(chǎn)估價師管理制度，結(jié)合我國的客觀實際，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)能力強弱、評估實踐經(jīng)驗的豐富與否、評估報告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標準，做到有升有降、動態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價師隊伍的技術(shù)水平，促進房地產(chǎn)估價師隊伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴大考試相關(guān)知識面，實行定量錄取等。
4、推進信用體系建設(shè)
目前，注冊房地產(chǎn)估價師和一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用狀況。對各級估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師實行誠信預(yù)警機制和失信懲戒機制，建立估價行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。
總結(jié)
我國房地產(chǎn)評估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進我國經(jīng)濟發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業(yè)務(wù)量的顯著增長，房地產(chǎn)評估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當然只有完善對房地產(chǎn)評估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。
