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時(shí)間：2023-02-28 15:56:33
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房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控包括很多方面，如財(cái)務(wù)預(yù)算管理、資金管理、戰(zhàn)略管理、融資管理等，這幾個(gè)方面屬于財(cái)務(wù)管控的核心要點(diǎn)。本文將對(duì)這幾個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)的闡述與分析，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
一、預(yù)算管理統(tǒng)領(lǐng)全局，必須進(jìn)行全面預(yù)算
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控中預(yù)算管理起著統(tǒng)領(lǐng)全局的作用，由此可見，對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算便顯得尤為重要。全面預(yù)算包括年度預(yù)算和月度預(yù)算，而年度預(yù)算的關(guān)鍵在于月度預(yù)算的執(zhí)行程度。其中，月度預(yù)算也是年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)與年度預(yù)算的分解，主要包括：費(fèi)用的調(diào)控、資金的管理、同年度的預(yù)算相較出現(xiàn)的預(yù)計(jì)偏差以及月度預(yù)算的詳細(xì)分析報(bào)告等。月度預(yù)算能否按照進(jìn)度嚴(yán)格去執(zhí)行并執(zhí)行到位，對(duì)于預(yù)先制定的年度目標(biāo)與年底的預(yù)算是否順利實(shí)現(xiàn)有著巨大的影響。也就是說，如果月度的預(yù)算沒有順利實(shí)施到位，那么年度目標(biāo)與預(yù)算有可能就完全達(dá)不到。在具體的預(yù)算管理操作中，一般可以根據(jù)以下三個(gè)方面展開全面預(yù)算的執(zhí)行：
在一個(gè)月結(jié)束之后，相關(guān)工作人員應(yīng)該及時(shí)將月度預(yù)算達(dá)成的有關(guān)分析報(bào)告編制出來，可以利用曲線圖或者柱狀圖等方式，將結(jié)果呈現(xiàn)在大家面前，并計(jì)算出預(yù)算達(dá)成偏差，再結(jié)合月度預(yù)算的實(shí)施情況，進(jìn)行年度預(yù)算達(dá)成偏差的預(yù)測(cè)。
當(dāng)某些預(yù)算設(shè)置了一定的財(cái)務(wù)審批權(quán)限或者工作權(quán)限，對(duì)于這種情況，一般可以將預(yù)算內(nèi)的支出交給相關(guān)單位的總經(jīng)理進(jìn)行處理即可。至于那些預(yù)算之外的支出，則應(yīng)該相應(yīng)的提高審批的權(quán)限級(jí)別，同時(shí)增加其審批流程，使得預(yù)算更加合理。
二、資金管理靈活周轉(zhuǎn)，實(shí)行管理化的統(tǒng)收統(tǒng)支
房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，為了最大化實(shí)現(xiàn)資金管理的靈活周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)實(shí)行管理化的統(tǒng)收統(tǒng)支。實(shí)行資金的統(tǒng)收統(tǒng)支，能夠確保資金的收支安全，同時(shí)也能最大化的提高收支資金的使用效率，能夠加速資金的流轉(zhuǎn)。實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支管理模式，實(shí)現(xiàn)資金的靈活運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)該做到以下三點(diǎn)：
房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理中心有必要為每個(gè)成員單位都設(shè)置一個(gè)相應(yīng)的收入與支出賬戶，其中收入賬戶必須由房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)中心統(tǒng)一進(jìn)行管理，而支出賬戶在一定程度上可以由每個(gè)成員單位自行支配和處理，而房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理中心在進(jìn)行賬戶劃撥經(jīng)費(fèi)的時(shí)候應(yīng)該按照每月的預(yù)算所需進(jìn)行。這樣能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的資金管理實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)收統(tǒng)支”，并且也能實(shí)現(xiàn)每個(gè)成員單位的“收支兩條線”的資金管理。
房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的規(guī)模與業(yè)績?cè)鲩L需求，合理設(shè)置企業(yè)的“現(xiàn)金最高庫存量”與“現(xiàn)金最低庫存量”。按正常水平計(jì)算，現(xiàn)金最低庫存量大約應(yīng)該占資金總量的8%，而現(xiàn)今最高庫存量應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況設(shè)定，一般而言設(shè)置為現(xiàn)金最低庫存量的兩倍最佳。為了能讓企業(yè)在現(xiàn)金最低庫存量的情況下也能最大限度使用資金，就要對(duì)資金進(jìn)行定期的壓力測(cè)試，通過這種方式，能夠有效控制先進(jìn)最低庫存量與現(xiàn)今最高庫存量，確保企業(yè)正常運(yùn)營，也能將多余的資金投入到其他方面的經(jīng)營中，提高資金使用率與收益水平。
三、戰(zhàn)略管理必須明確，合理設(shè)置業(yè)績規(guī)劃
一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)若要持續(xù)發(fā)展，必須保證公司業(yè)績的穩(wěn)定增長才行，對(duì)于那些每年業(yè)績只是“過山車”式的公司而言，很難得到市場與投資者的親睞。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有一個(gè)長期的業(yè)績規(guī)劃目標(biāo)，并且要有一個(gè)科學(xué)的戰(zhàn)略計(jì)劃。要保障房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績“逐年連續(xù)增長”，就要重點(diǎn)關(guān)注以下兩個(gè)方面：
相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該緊盯企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，定期進(jìn)行企業(yè)發(fā)展所需“原材料”的梳理，查看是否充足。某些房地產(chǎn)企業(yè)，展現(xiàn)了一個(gè)外表華麗的財(cái)務(wù)報(bào)表，但是相關(guān)專業(yè)人士經(jīng)過詳細(xì)的分析之后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這份報(bào)表的資產(chǎn)負(fù)債一欄中，“存貨”的數(shù)量出現(xiàn)了嚴(yán)重的萎縮，顯然發(fā)展的后勁根本就不足，無法跟上工業(yè)業(yè)績的增長所需。正常情況下，資產(chǎn)負(fù)債一欄上的“存貨”應(yīng)該與利潤一欄上的“主營業(yè)務(wù)的收入”以及現(xiàn)金流量一欄里面的“銷售商品、提供勞務(wù)所獲的現(xiàn)金”的增長趨勢(shì)保持一致，而且增幅最好要更高一些。
相關(guān)人員應(yīng)該提前做好預(yù)測(cè)工作，并且要平衡好每個(gè)年度資金的余缺情況，以此保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康平穩(wěn)地運(yùn)行。如果要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤年年都能增長，對(duì)于資金的缺口而言便是不可避免的問題，因此，要進(jìn)行一個(gè)長年的業(yè)績規(guī)劃，做到財(cái)務(wù)的計(jì)劃周密詳實(shí)且可行，合理地推算出每年的資金余缺情況，然后有針對(duì)性地進(jìn)行融資活動(dòng)。
四、融資管理需要完善，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展
近幾年，由于受到土地取得的成本越來越高、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了升級(jí)期、法律法規(guī)的不健全、房地產(chǎn)金融市場匱乏等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資存在著壓力大和渠道單一等問題。因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該完善融資管理，逐漸完善房地產(chǎn)行業(yè)的金融市場，實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該借著當(dāng)前金融體制改革的契機(jī)，參照國外成功的融資案例，結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)金融業(yè)務(wù)的客觀情況，重點(diǎn)突破，帶動(dòng)其他，步步到位，完善管理體系。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，保障企業(yè)的長遠(yuǎn)利益和可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)就必須做到：第一，企業(yè)應(yīng)該規(guī)范化的管理，達(dá)到上市公司的標(biāo)準(zhǔn)和要求；第二，企業(yè)要與金融和非金融機(jī)構(gòu)保持一種良好的工作關(guān)系，隨時(shí)聯(lián)系，確保各種融資渠道時(shí)刻暢通；第三，企業(yè)要重視培養(yǎng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，熟悉不同種類的融資方式的區(qū)別。
五、小結(jié)
眾所周知，財(cái)務(wù)的管控是企業(yè)管理中的核心部分，如何做到財(cái)務(wù)的有效管控，是每一個(gè)企業(yè)必須慎重考慮及解決的難題。房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊行業(yè)，它的財(cái)務(wù)管控不容忽視，只有將財(cái)務(wù)管控放在第一位，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]吳春玥.房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)管問題探討[J].價(jià)值工程,2011,30(10):139-140
發(fā)展環(huán)境利好
近日，一份《2008中國房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》顯示，今年以來，受金融危機(jī)影響，全國土地近一半低價(jià)成交，有10%左右的土地遭遇流拍流標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長開始放緩，2008年前3季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比漲幅跌落至26%。
在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告中，中央提出2009年五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，其中兩項(xiàng)都談到房地產(chǎn)行業(yè)。會(huì)議指出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用?！眹?、行業(yè)都在行動(dòng)。
金融海嘯和國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在未來一年不是很明確，這種情況下，中國要實(shí)現(xiàn)“保八”的目標(biāo)，一個(gè)非常重要的內(nèi)容就是要拉動(dòng)內(nèi)需。“房地產(chǎn)行業(yè)是拉動(dòng)內(nèi)需非常重要的一個(gè)消費(fèi)和支撐！如果對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)的政策鼓勵(lì)，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)生產(chǎn)，并以內(nèi)需的拉動(dòng)擴(kuò)大生產(chǎn)，對(duì)于保持宏觀經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)重要點(diǎn)――‘消費(fèi)、投資’拉動(dòng)作用非常大。中國的房地產(chǎn)占中國固定資產(chǎn)投資比重是26%，很大部分投資都是靠房地產(chǎn)的需求來拉動(dòng)。房地產(chǎn)占據(jù)GDP的比重比出口大，所以在金融海嘯危機(jī)，出口嚴(yán)重受影響的情況下，發(fā)展房地產(chǎn)投資、消費(fèi)，對(duì)拉動(dòng)GDP的作用將會(huì)顯得更加重大?！蓖蹁h對(duì)《中國聯(lián)合商報(bào)》記者表示。
1998~2003年間，中國房地產(chǎn)市場由低谷轉(zhuǎn)為平穩(wěn)的發(fā)展，其中寬松的貨幣政策(貨幣供應(yīng)和信貸)、收入上升、低利率是房地產(chǎn)上行的根本因素。目前，貨幣政策環(huán)境正從之前的“從緊”向“適度寬松”行進(jìn)，由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)極度低迷的境況必將會(huì)在政策環(huán)境的改善之中逐漸好轉(zhuǎn)。
拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈消費(fèi)
王鋒對(duì)《中國聯(lián)合商報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)對(duì)于消費(fèi)領(lǐng)域的裝修、材料和上下游50~60個(gè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展影響非常大。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管控 發(fā)展
房地產(chǎn)企業(yè)是講從事房地產(chǎn)管理、開發(fā)、服務(wù)、和經(jīng)營活動(dòng)，并且以營利為目的進(jìn)行的獨(dú)立核算、和獨(dú)立經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)組織。每個(gè)企業(yè)的管理核心是財(cái)務(wù)管理，針對(duì)當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)的分析，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控更為重要。財(cái)務(wù)控制是企業(yè)增加盈利的最根本的途徑，也為企業(yè)抗內(nèi)擠外，謀求生存，增加競爭力的強(qiáng)有力手段。
如何把握企業(yè)財(cái)務(wù)管控，本文從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：
一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀
近十年來，由于我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在我國也迅速發(fā)展，而且在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占據(jù)特別的重要位置。房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)起步的比較晚，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面，仍然存在著很多問題，譬如：缺乏完整的財(cái)務(wù)管理體系、財(cái)務(wù)人員自身水平的限制、財(cái)務(wù)管理制度尚未健全、這些都需要進(jìn)一步的了解和適當(dāng)?shù)囊鹬匾暋?/p>
二、財(cái)務(wù)管控的要點(diǎn)
財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，由于房地產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控也顯得特別重要。一般房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控包含預(yù)算管理、融資管理、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理和資金管理等。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，環(huán)環(huán)相扣，密切相關(guān)，要想控制好財(cái)務(wù)，應(yīng)審定一個(gè)長遠(yuǎn)的目標(biāo)規(guī)劃戰(zhàn)略，把握控制要點(diǎn)的內(nèi)容，做到事前規(guī)劃，事中控制管理，事后善于歸納總結(jié)，做到善始善終。
財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的重要組成部分，主要體現(xiàn)在投資管理、成本管理和融資管理。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的確存在很多的不規(guī)范的因素。為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)前資金管理的薄弱環(huán)節(jié)充分發(fā)揮才能。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的基本工作是成本的控制，投資管理起到支撐的作用。
（一）設(shè)定合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理制度，保證穩(wěn)定增長
一個(gè)企業(yè)應(yīng)著力于平穩(wěn)持續(xù)增長，而不是“過山車”似的忽高忽低，搖擺不定，所以，要在長遠(yuǎn)中謀求最大利益，設(shè)立合理的財(cái)務(wù)規(guī)劃。
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營周期一般情況下都在一年以上，而房地產(chǎn)企業(yè)的原材料土地在面區(qū)位、價(jià)格、等方面具有很大的不均衡性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要有一個(gè)長遠(yuǎn)的發(fā)張目標(biāo)，通過3-5年的財(cái)務(wù)業(yè)績規(guī)劃制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以達(dá)到高效持續(xù)增長。作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金階段往往呈現(xiàn)不穩(wěn)定性，經(jīng)常是“面粉貴過面包”的市場體制現(xiàn)象。要想保證企業(yè)的持續(xù)增長，避免資金缺口等常見問題，企業(yè)應(yīng)通過3-5年的詳細(xì)的財(cái)務(wù)規(guī)劃，合理預(yù)測(cè)每年度的資金盈余和短缺，針對(duì)性的安排融資計(jì)劃，保證資金的安全運(yùn)轉(zhuǎn)。
（二）統(tǒng)籌安排，全面把關(guān)預(yù)算，發(fā)揮統(tǒng)領(lǐng)作用
月度預(yù)算是年度預(yù)算的關(guān)鍵，月度預(yù)算包括費(fèi)用控制資金管理、和年度預(yù)算相比的預(yù)計(jì)偏差。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特性，尤為重要的是房地產(chǎn)行業(yè)的的全面預(yù)算管理。在管控過程中，要緊扣房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)和年度業(yè)績指標(biāo)，定時(shí)梳理監(jiān)控，提出問題和措施。月度預(yù)算是否到位，是決定了年度目標(biāo)和年度預(yù)算是否順利實(shí)現(xiàn)。在執(zhí)行中，可以從以下2個(gè)方面來加強(qiáng)月度預(yù)算和年度預(yù)算：
1.在財(cái)務(wù)審批權(quán)限和設(shè)定工作權(quán)限的時(shí)候，要合理安排各項(xiàng)目是否分期開發(fā)以及每一期的開發(fā)計(jì)劃。要提前預(yù)算各年度資金是否短短缺，預(yù)算期內(nèi)要盡量放權(quán)于各單位總經(jīng)理，增加審批的流程，就算是外支出要提升審批級(jí)別。
2. 每個(gè)月結(jié)束，需要編制月度預(yù)算的分析報(bào)告，公布各單位的預(yù)算偏差，分析年度的偏差，有計(jì)劃控制部門實(shí)施監(jiān)督，并提出控制和補(bǔ)救措施。
（三）設(shè)定該項(xiàng)目的目標(biāo)業(yè)績，提高總體收益水平
房地產(chǎn)企業(yè)每每取得一個(gè)新的項(xiàng)目，要想設(shè)定出該項(xiàng)目的目標(biāo)業(yè)績都要經(jīng)過建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和市場定位的確定，具體的實(shí)施過程包括：
1.設(shè)定目標(biāo)內(nèi)部的收益率。內(nèi)部收益可參考社會(huì)上資金成本的平均率，以及股東要求的投資回報(bào)率，而且內(nèi)部收益率著重體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)水平，內(nèi)部收益率不能低于以上2個(gè)參考值。
2.設(shè)定目標(biāo)凈利潤。一個(gè)項(xiàng)目的核心目標(biāo)之一是凈利潤率，在制度凈利潤率時(shí)要參考房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利潤率，合理的確定凈利潤率。在內(nèi)部收益率的情況下，原始投資額=投產(chǎn)后每年相等的凈現(xiàn)金流量×年現(xiàn)金值系數(shù)。
（四）結(jié)束語
近幾年來，我國房價(jià)出現(xiàn)了的全國性的上漲，范圍廣、幅度大，這種情況在國內(nèi)的房產(chǎn)歷史上是好、少有的，老百姓的生活必需品是房子，而房地產(chǎn)行業(yè)有匯集了天下的資金，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)是所有人的敏感神經(jīng)。21世紀(jì)的中國房地產(chǎn)有很好的發(fā)展前景，但要徹底的實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，必須要立足于我國的國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基本國情。一些企業(yè)為加大營業(yè)額，不惜一切代價(jià)搶市場、搶工期，而忽視了長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，造成財(cái)務(wù)管理的盲目性。有些企業(yè)缺乏戰(zhàn)略性的管理控制體系，沒有制度化、規(guī)范化和程序化的發(fā)展戰(zhàn)略，使得財(cái)務(wù)管理對(duì)策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，企業(yè)財(cái)務(wù)管控目標(biāo)遙遙無期。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制相對(duì)薄弱，事后控制力度過大，很多時(shí)候出現(xiàn)預(yù)算外費(fèi)用和現(xiàn)場簽證支出的發(fā)生。
在市場經(jīng)濟(jì)體制不斷健全和完善的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫問題出現(xiàn)，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對(duì)于我國房地產(chǎn)泡沫而言，其在一定程度上能夠?qū)Χ喽鹊呢泿艛U(kuò)張加以有效吸收，溫和有效推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)然在治理房地產(chǎn)泡沫問題時(shí)，需要政府通過宏觀調(diào)控政策來平抑市場供求關(guān)系的過大波動(dòng)，保證房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)我國國民經(jīng)濟(jì)的安全穩(wěn)定發(fā)展。
一、房地產(chǎn)泡沫概述
房地產(chǎn)泡沫作為一種“泡沫經(jīng)濟(jì)”，其主要是指房地產(chǎn)資產(chǎn)在交易過程中突然漲價(jià)，房屋和土地具有極高的價(jià)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格相背離，商品供求關(guān)系失衡，出現(xiàn)無法真實(shí)反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。由于資產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過大，市場的價(jià)格與使用者的實(shí)際支撐情況不相符合，出現(xiàn)價(jià)格暴跌等情況，導(dǎo)致市場經(jīng)濟(jì)衰退，使其向氣泡一樣破滅。值得注意的是，房地產(chǎn)泡沫作為價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)，其與一般價(jià)格波動(dòng)存在本質(zhì)差異，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度相對(duì)較大，屬于突然下跌或上漲，不具有連續(xù)性。
二、國民經(jīng)濟(jì)安全視角下房地產(chǎn)泡沫治理問題分析
1.原因
隨著城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人口的增加使得我國面臨著更為嚴(yán)峻的土地資源緊缺問題，房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供求關(guān)系失衡等情況，并且部分投機(jī)經(jīng)營者為了謀取自身的利益，通過不正當(dāng)手段獲取土地權(quán)益，導(dǎo)致房地產(chǎn)與土地實(shí)際價(jià)值相脫離，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。同時(shí)，由于土地資源的資產(chǎn)價(jià)格與其價(jià)格缺乏一致性，實(shí)際市場地價(jià)與預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之間存在較大的偏差，這種偏差如果越大，則房地產(chǎn)泡沫越多。當(dāng)前我國政府積極鼓勵(lì)投資，金融機(jī)構(gòu)和銀行也相繼發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而由于住房抵押貸款存在不規(guī)范性操作，并且盲目投資與大量發(fā)放信貸等致使房地產(chǎn)價(jià)格過高，也可能造成房地產(chǎn)泡沫。例如經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，購房者違約后會(huì)導(dǎo)致銀行產(chǎn)生不良資產(chǎn)，出現(xiàn)大量的壞賬與呆賬，并且房地產(chǎn)實(shí)際地價(jià)遠(yuǎn)低于擔(dān)保價(jià)格，金融機(jī)構(gòu)則難以及時(shí)收回利息和貸款，出現(xiàn)金融危機(jī)。
此外，在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，市場結(jié)構(gòu)缺乏合理性，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積房源與土地，投機(jī)炒作，導(dǎo)致虛假宣傳與交易產(chǎn)生，對(duì)市場預(yù)期造成誤導(dǎo)，影響房地產(chǎn)市場的有序性。如開發(fā)商為了謀求自身最大化利益，對(duì)商業(yè)用房、別墅和高檔住宅加以大力開發(fā)，導(dǎo)致高檔房屋大量控制，而保障性住房和普通住宅供不應(yīng)求。土地要素市場的缺失會(huì)在很大程度上導(dǎo)致土地價(jià)格壟斷，我國房地產(chǎn)市場則是如此，房地產(chǎn)價(jià)格與其實(shí)際價(jià)值相脫離，呈現(xiàn)虛高的情況，并且受地方保護(hù)意識(shí)和巨額資金等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭相對(duì)弱化，導(dǎo)致開發(fā)商的市場行政壟斷與局域性壟斷。
2.對(duì)策
要想有效控制與治理房地產(chǎn)泡沫問題，保證國民經(jīng)濟(jì)的安全穩(wěn)定發(fā)展，首先應(yīng)加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房加以推行。政府可結(jié)合房地產(chǎn)市場的實(shí)際需求，建立住房供應(yīng)體系，對(duì)住宅的供應(yīng)模式加以改進(jìn)，形成租賃市場，大力推出公租房、保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房。同時(shí)對(duì)商品房的價(jià)格加以有效控制，保證中低收入家庭能夠購房居住，有區(qū)別性與針對(duì)性銷售基本居住需求住房和高檔商品房，并給予公租房、保障性住房與經(jīng)濟(jì)適用房等政策優(yōu)惠，使其能夠進(jìn)行抵押貸款與公積金貸款等。
其次應(yīng)對(duì)土地資源管理加以強(qiáng)化，完善宏觀監(jiān)測(cè)體系。建立健全宏觀監(jiān)測(cè)而體系，對(duì)土地資源的用地比例與供應(yīng)量進(jìn)行合理調(diào)整，對(duì)城市形象工程和高檔住宅的開發(fā)利用規(guī)模加以有效控制，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。同時(shí)加強(qiáng)市場調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場的實(shí)際需求進(jìn)行正確預(yù)測(cè)與評(píng)估，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作與虛假宣傳，對(duì)市場分析報(bào)告進(jìn)行定期，合理引導(dǎo)市場。此外，可對(duì)購房實(shí)名制加以積極推行，加強(qiáng)管理住房開放貸款，對(duì)房屋貸款業(yè)務(wù)和個(gè)人商業(yè)用房貸款加以規(guī)范管理，嚴(yán)格控制貸款發(fā)放的條件，合理審查開發(fā)商的信用等級(jí)與開發(fā)資質(zhì)。當(dāng)然，政府可采用土地出讓公開招投標(biāo)制度，對(duì)城市大規(guī)模建設(shè)與高檔住宅盲目開發(fā)加以監(jiān)管與控制，合理調(diào)控土地的預(yù)售、稅收和供應(yīng)等，保證土地供應(yīng)量的合理性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
三、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌暴漲會(huì)嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟(jì)的安全平穩(wěn)運(yùn)行，需要加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控和土地資源管理，完善宏觀監(jiān)測(cè)體系，合理管理房地產(chǎn)市場。只有這樣，才能保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，使其成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
二、防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的有效措施
1.政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。對(duì)于政府部門來說，為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的市場交易秩序，一定要充分發(fā)揮國家對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控作用，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，從根本上抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。政府應(yīng)該以市場為導(dǎo)向，制定相關(guān)的管控政策，建立一套以監(jiān)督規(guī)則和管理規(guī)則為主的市場運(yùn)行體系，并且要在實(shí)際的工作中進(jìn)一步落實(shí)這些制度，有效的抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生，從而為房地產(chǎn)市場的規(guī)范、有序運(yùn)行提供有效地保障。
2.加強(qiáng)對(duì)土地資源的管理，進(jìn)一步調(diào)節(jié)供需關(guān)系。在房地產(chǎn)市場交易中，房價(jià)的上漲速度之所以很快，是因?yàn)橥恋刭Y源相對(duì)緊張，因此，一定要合理調(diào)節(jié)用于住房建設(shè)的土地資源，只有這樣，才能對(duì)商品房價(jià)格進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾方面入手：（1）對(duì)于土地開發(fā)審批制度一定要嚴(yán)格的執(zhí)行，不能夠進(jìn)行違規(guī)操作，也不能因?yàn)榈胤奖Ｗo(hù)主義而放寬土地審批政策，一定要對(duì)土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、總供應(yīng)量、供應(yīng)區(qū)域以及供應(yīng)比例進(jìn)行科學(xué)、合理的調(diào)控；（2）一定要建立一套完善的土地招標(biāo)管理制度，杜絕貪污受賄行為的產(chǎn)生，并且要進(jìn)一步完善政務(wù)公開制度，做到招標(biāo)全過程的公開、公正和透明化；（3）政府應(yīng)該完善相關(guān)的稅收政策，對(duì)相關(guān)的土地財(cái)產(chǎn)稅進(jìn)行征收，嚴(yán)厲打擊投機(jī)倒把行為；（4）利用計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建立全國的土地信息系統(tǒng)，并且將相關(guān)的信息發(fā)放到網(wǎng)上，提高信息的透明度，防止出現(xiàn)不屬實(shí)的信息，對(duì)炒地和圈地行為進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，進(jìn)一步規(guī)范土地資源管理。
3.進(jìn)一步規(guī)范土地市場秩序。政府部門一定要進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范市場交易秩序。一方面，完善相關(guān)的房地產(chǎn)信用體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用進(jìn)行監(jiān)督和管理，營造良好的市場交易環(huán)境；房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行交易時(shí)，大多數(shù)都沒有嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，因此，一定要采用法律的形式來對(duì)交易進(jìn)行約束和管理，通過計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)相關(guān)的商品房進(jìn)行備案，對(duì)于在網(wǎng)上對(duì)房價(jià)進(jìn)行哄抬、虛擬交易的違法行為，一定要進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊，并且加重處罰；另一方面，要加大對(duì)違法犯罪行為的處罰力度，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行交易的過程中出現(xiàn)違規(guī)操作，一定要進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰，杜絕各種違反犯罪行為的產(chǎn)生，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場交易秩序的規(guī)范化和秩序化。
4.進(jìn)一步規(guī)范金融市場秩序。對(duì)于央行來說，一定要加大對(duì)商業(yè)銀行的管控力度，防止商業(yè)銀行將更多的資金貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，具體措施如下：（1）房地產(chǎn)企業(yè)在向商業(yè)銀行遞交貸款申請(qǐng)時(shí)，銀行一定要對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面的審查，并且要增加貸款限制條件，對(duì)于不符合條件的企業(yè)，一定不能發(fā)放貸款，通過實(shí)際行動(dòng)來進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款管理；（2）銀行在處理個(gè)人住房貸款管理業(yè)務(wù)時(shí)，也應(yīng)該加強(qiáng)審核力度，對(duì)于“零首付”類型的住房貸款，一定不能發(fā)放，盡量將銀行的風(fēng)險(xiǎn)降到最低；（3）對(duì)于個(gè)人商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)，銀行業(yè)一定要加強(qiáng)管理，不能隨便發(fā)放貸款，一定要采用抵押貸款的方式，并且將10年作為還款的最高期限，這樣一來，銀行減少了流向房地產(chǎn)業(yè)的資金，在一定程度上也起到了抑制房價(jià)上漲的作用。
5.房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)、預(yù)警系統(tǒng)的建立和完善。為了抑制房價(jià)上漲過快，一定要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，并且建立一套完善的監(jiān)測(cè)體系，要隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)市場的最新動(dòng)態(tài)，在收集到相關(guān)的信息之后，一定要及時(shí)的進(jìn)行整理和分析，并且通過分析得出的結(jié)果來預(yù)測(cè)市場運(yùn)行的相關(guān)情況，通過計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將分析報(bào)告發(fā)放在網(wǎng)上，充分發(fā)揮對(duì)市場的引導(dǎo)作用，并且在市場變動(dòng)幅度較大的情況下，要利用稅收、土地供應(yīng)等手段對(duì)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而抑制泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生。
中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2017）01（a）-0222-04
1 影響房地產(chǎn)價(jià)格因素分析
房地產(chǎn)作為一種普通的商品，價(jià)格受供求因素影響，同時(shí)作為一種特殊的商品，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，其中供給因素包括土地供給、房地產(chǎn)投資、區(qū)位因素、環(huán)境因素等；需求因素包括人口因素、人均可支配收入等。宏觀調(diào)控政策間接影響著房地產(chǎn)的供給與需求。
1.1 供給因素
（1）大連市商品房用地供應(yīng)量。土地供給指已利用的各類生產(chǎn)和生活用地，以及人類尚未利用和難以利用土地的總和，總量固定不變，因而是無彈性供給。土地供給中部分土地專用于建設(shè)商品房，2016年度大連市商品房用地供給原則是根據(jù)市場實(shí)際情況，合理控制住宅用地供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。庫存嚴(yán)重地區(qū)，要停止供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地。2013―2016年大連市商品房用地供給情況如見圖1（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）。
（2）區(qū)位因素。區(qū)位因素包含地理位置、地形、氣候等因素。區(qū)位因素直接影響商用房土地供給量及成本。大連市位于遼寧省遼東半島南端，地處黃渤海之濱，背依中國東北腹地，與山東半島隔海相望，土地供給邊際成本（填海）較高。大連環(huán)境絕佳，氣候冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，有“東北之窗、北方明珠、浪漫之都”之稱，是中國東北對(duì)外開放的窗口和最大的港口城市；先后獲得國際花園城市、中國最佳旅游城市、國家環(huán)保模范城市等榮譽(yù)。
（3）房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來源大致有4種形式：企業(yè)自有資金、銀行貸款、社會(huì)集資、其他融資方式（各類信托基金、合作開發(fā)、銀團(tuán)聯(lián)合貸款等）。我國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄是我國長久來的基本情況：從國內(nèi)外情況看，房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。國內(nèi)銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款，如圖2（數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計(jì)局）。
1.2 需求因素
（1）人口因素。人口流動(dòng)變化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度互為作用，人口紅利是經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生變量，人口因素是房地產(chǎn)價(jià)格增長的強(qiáng)有力支柱。人口流失直接導(dǎo)致該地區(qū)勞動(dòng)力缺乏，加速了老齡化進(jìn)程，增加了社會(huì)保障負(fù)擔(dān)，不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展及區(qū)域均衡發(fā)展。全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，較之第五次人口普查結(jié)果，全國31個(gè)省級(jí)行政區(qū)中，人口凈流入地區(qū)有14個(gè)，凈流出地區(qū)17個(gè)，人口流失盜砍過200萬的省份已超過10個(gè)，東北三省的情況尤其引人注目：在面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力的同時(shí)，三省總和持續(xù)多年人口凈流出，并且生育率遠(yuǎn)低于全國平均水平。由于人口普查只能體現(xiàn)戶籍人口的變化，戶口在原籍但本人長期在外的情況無法納入統(tǒng)計(jì)，且購房者并不一定將戶籍遷入，模型中并未將人口因素納入自變量。
（2）人均可支配收入。人均可支配收入直接影響人們的購買力，大連市2000―2015年人均可支配收入及增速變化情況如圖3。
1.3 宏觀政策因素
宏觀政策中的貨幣政策、限購政策、房產(chǎn)稅政策等直接或間接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。近年來，宏觀政策持續(xù)發(fā)力，央行多次降息，放寬個(gè)人住房貸款條件，出臺(tái)購房財(cái)政補(bǔ)貼政策。
2 基于多元線性回歸分析的大連市房地產(chǎn)價(jià)格（如表1）
該文將大連市房地產(chǎn)價(jià)格（y）表述成為大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資（）與GDP（）及人均可支配收入（）的函數(shù)，即
經(jīng)SPSS回歸分析，結(jié)果如下。
2.1 線性回歸模型輸入/除去變量
該次運(yùn)算后，SPSS輸出多重線性回歸模型建立過程的相關(guān)信息，因變量為大連市房地產(chǎn)價(jià)格，自變量為大連市GDP、大連市房地產(chǎn)投資額及人均可支配收入，自變量的步進(jìn)方法為“輸入”，3個(gè)自變量全部納入模型中，沒有移出的變量。
2.2 線性回歸模型匯總
多重線性回歸模型的擬合效果取決于調(diào)整后的R方，它主要用于衡量在多重線性回歸模型建立過程中加入其它自變量后模型擬合優(yōu)度的變化。該模型中調(diào)整后的R方為0.967，即大連市人均可支配收入、大連市房地產(chǎn)投資、大連市GDP3個(gè)自變量能夠解釋模型變化的96.7%，模型擬合效果良好。
2.3 線性回歸方差分析
模型的方差分析結(jié)果，F(xiàn)檢驗(yàn)的顯著性（P值）=0.000
2.4 線性回歸模型回歸系數(shù)
根據(jù)表2，第一列的常量、大連市房地產(chǎn)投資額、大連市GDP、人均可支配收入分別為回歸模型中的常量與自變量、、，第二列的B分別對(duì)應(yīng)著常量e，偏回歸系數(shù)a、b、c，據(jù)此多重線性回歸模型為：
第四列為標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)，用來測(cè)量自變量對(duì)因變量的重要性，該模型中3個(gè)自變量的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)分別為-0.16，2.403，-1.336，表明大連市生產(chǎn)總值對(duì)房價(jià)的影響最大。第五、六列分別是偏回歸系數(shù)t檢驗(yàn)和相應(yīng)的顯著性（P值），該模型中3個(gè)偏回歸系數(shù)顯著性均小于0.01，說明因變量大連市房地產(chǎn)價(jià)格與自變量之間至少存在顯著的線性關(guān)系。
3 大連市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)狀況及我行住房開發(fā)貸款發(fā)展建議（如表3）
3.1 大連市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析
目前，大連市房地產(chǎn)呈現(xiàn)“調(diào)整尚在繼續(xù)、政策持續(xù)寬松、存量去化為主、兩級(jí)分化加劇、前景仍不明朗”的特征。
（1）供需關(guān)系失衡、去化周期拉長。根據(jù)同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值研究》報(bào)告顯示，“供需比小于1.1，表示供需關(guān)系處于合理區(qū)間，1.1～2之間屬于相對(duì)均衡區(qū)間，供需比大于2.0，就屬于供需失衡?！苯刂?015年末，大連市房地產(chǎn)供需比達(dá)到7.18，成為35個(gè)樣本城市中供需關(guān)系失衡最嚴(yán)重的城市，大連市房地產(chǎn)庫存量為1298萬平方米，去化周期為28.7個(gè)月。房地產(chǎn)市場需求平淡，交易量不大，表現(xiàn)為量價(jià)齊跌，房地產(chǎn)銷售額下降。消費(fèi)者和投資者均呈現(xiàn)謹(jǐn)慎態(tài)度，表現(xiàn)為全年房地產(chǎn)業(yè)房屋施工、竣工面積下降，商品房銷售面積下降。
根據(jù)遼寧省政府去庫存的目標(biāo)，住宅類商品房去化周期控制在12～18個(gè)月以內(nèi)，大連市商品房去庫存任重道遠(yuǎn)。
（2）經(jīng)濟(jì)增長乏力，人口紅利逐漸消失。2016年上半年，遼寧省GDP總量為12812.60億元，GDP同比增速為-1%，大連市GDP總量為3633億元，增速3.77%，經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致人口承載力下降――人口流失和低生育率。據(jù)第六次人口普查生育率顯示遼寧省生育率為0.74%，低于全國平均水平0.44個(gè)百分點(diǎn)。人口流失和老齡化又進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)衰退，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求不足，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。
3.2 大連市房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
近年來，大連市房地產(chǎn)市場進(jìn)一步飽和，風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，截至2016年8月末，大連農(nóng)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額63.32億元，占全部法人實(shí)體貸款比重為18.55%，我行住房開發(fā)貸款余額及占比呈下降趨勢(shì)，但在去庫存的大背景下，面對(duì)房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量下降，開發(fā)節(jié)奏放緩的節(jié)奏，我行要做好存量和新增客戶風(fēng)險(xiǎn)防范工作。
（1）存量客戶盯進(jìn)度。根據(jù)總行2015年房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告，大連地區(qū)屬于二城市的危險(xiǎn)區(qū)，對(duì)于我行存量客戶，一是關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度與放款進(jìn)度是否匹配；二是關(guān)注階段性擔(dān)保解抵押情是否房地產(chǎn)銷售進(jìn)度匹配，必要時(shí)可通過大連市不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢企業(yè)網(wǎng)簽情況，確保企業(yè)銷售回款歸行率不低于我行融資占比。
（2）新增客戶嚴(yán)準(zhǔn)入。一是借款人主體方面，重點(diǎn)支持總行核心客戶及21家可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的中央企業(yè)及其直接、間接控股50%（含）以上或相對(duì)控股且納入集團(tuán)并表管理的子公司，如華潤中山區(qū)解放路南端景山項(xiàng)目、魯能集團(tuán)優(yōu)山美地項(xiàng)目等；二是企業(yè)經(jīng)營方面，重點(diǎn)審核開發(fā)業(yè)績情況，根據(jù)在售項(xiàng)目開盤時(shí)間及銷售率等指標(biāo)，分析借款人在售項(xiàng)目的銷售狀況，進(jìn)而對(duì)承貸項(xiàng)目銷售率、貸款期限等數(shù)據(jù)的合理性進(jìn)行判斷；三是股東方面，對(duì)直接股東及實(shí)際控制人的基本情況、經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況等進(jìn)行分析，尤其是同業(yè)授用信策略及擔(dān)保方式，關(guān)注貸款集中度問題；四是合法性手續(xù)方面重點(diǎn)防范核準(zhǔn)或備案手續(xù)、環(huán)評(píng)批復(fù)、四證等手續(xù)不全等風(fēng)險(xiǎn)。
4 結(jié)語
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭日益白熱化，加之高地價(jià)、高桿杠等因素，行業(yè)利潤空間不斷收窄，盈利能力進(jìn)一步降低。大連市房地產(chǎn)價(jià)格與GDP、房地產(chǎn)投資及人均可支配收入有較強(qiáng)的相關(guān)性，東北經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格走低，對(duì)房地產(chǎn)投資需求有一定影響，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。我行開辦相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，注意做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。
參考文獻(xiàn)
隨著中國經(jīng)濟(jì)的騰飛，房地產(chǎn)市場所帶來的經(jīng)濟(jì)問題也越來越嚴(yán)重，這些問題不僅影響著房地產(chǎn)市場，同時(shí)也給中國的金融市場、家具市場、裝潢市場甚至對(duì)國民的生活帶來了不利的影響。
1我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的時(shí)代背景
國內(nèi)的大部分的房地產(chǎn)企業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)管理都是以企業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)管理制度為基礎(chǔ)的，在最基本的業(yè)務(wù)管理方面頗有成效，但是依然還是有一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在非常多的問題，這種理解不到位使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面出現(xiàn)了混亂，而新時(shí)代的社會(huì)市場發(fā)展越來越迅速，也需要更加專業(yè)的管理制度，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理所存在的問題越來越難以處理。國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的管理層不僅僅是對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在誤解這一個(gè)問題，同時(shí)又缺少相關(guān)的監(jiān)管制度，這也使得財(cái)務(wù)信息變得混亂。［1］在實(shí)際工作中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)對(duì)企業(yè)的監(jiān)管只是留存于形式，并沒有有效的監(jiān)管，部分工作人員視法律為無物，再加上監(jiān)管制度的缺失，便給那些不法分子帶來了犯罪條件。
2我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理中的不足
2.1經(jīng)濟(jì)管理體制不完善。隨著時(shí)代的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度也在不斷地進(jìn)步，但是政府的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)部門依然很難有效地控制房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理問題，這個(gè)難以解決的問題漸漸地步入了大眾的視野，隨著財(cái)經(jīng)新聞的不斷報(bào)道，引起了國家的高度重視。因此國家頒布了更加詳盡的經(jīng)濟(jì)管理政策，也出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控方案，但是并沒有達(dá)到預(yù)期的效果。現(xiàn)代的中國，房地產(chǎn)行業(yè)正在處于一個(gè)改革階段，房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)利益是很多地方政府的主要經(jīng)濟(jì)來源，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的制度不夠健全需要引起政府相關(guān)部門的重視。2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的政策制度細(xì)化程度不夠。近期國務(wù)院連續(xù)頒布多項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的調(diào)控政策，主要目的為了達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展起來，盡量去限制房價(jià)過高對(duì)人們帶來的影響。但是各方政府的房地產(chǎn)管理的相關(guān)部門并沒有考慮實(shí)際情況，忽視細(xì)節(jié)，這便造成調(diào)控政策很難執(zhí)行下去。這也使得一些房地產(chǎn)企業(yè)利用政策中的漏洞，在經(jīng)濟(jì)管理中投機(jī)取巧，對(duì)國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了惡劣的影響。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房屋公積金貸款政策等，這些政策的管理目標(biāo)建立的不夠準(zhǔn)確，這給房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展帶來了不利的影響。［2］2.3房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理形式化嚴(yán)重。當(dāng)前有許多房地產(chǎn)企業(yè)并不看重政府所推出的管理機(jī)制，對(duì)政府所要求的規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工作人員普遍工作形式化，做表面的工程，沒有引起企業(yè)管理者的重視。我國相關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)對(duì)其責(zé)任劃分不夠明確，導(dǎo)致中央政府與地方政府管理出現(xiàn)混亂，致使政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)管不到位，政府的相關(guān)部門監(jiān)督不到位也使得企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督很難有效地實(shí)行下去，混亂的管理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理很難有效發(fā)展，由此可見，明確劃分政府相關(guān)部門的管理職責(zé)是解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理嚴(yán)重形式化的有效途徑。
3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的建議
中圖分類號(hào)：G4
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1672-3198（2014）09-0136-02
1房地產(chǎn)法課程教學(xué)目標(biāo)
“房地產(chǎn)法”是我校房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課，也是本專業(yè)的核心課程之一。本課程的教學(xué)目的在于培養(yǎng)學(xué)生在房地產(chǎn)方面的相關(guān)知識(shí)，了解房地產(chǎn)法的體系；熟悉房地產(chǎn)法的基本知識(shí)，基本理論和基本方法；掌握房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍和特征，房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定，房產(chǎn)交易的主要法律制度制度。從而培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來分析和解決現(xiàn)實(shí)生活及工作中的實(shí)際問題的能力。
房地產(chǎn)法是國家制定和認(rèn)可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識(shí)，還廣泛涉及經(jīng)濟(jì)法、稅法等法律知識(shí)。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)課程資源建設(shè)，改進(jìn)教學(xué)方法。
2房地產(chǎn)法課程建設(shè)的必要性
2.1房地產(chǎn)行業(yè)的人才需要
過去十幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前我國城市化水平約為50%，而發(fā)達(dá)國家普遍超過70%，如果在21世紀(jì)中葉可以達(dá)到這種水平，則每年需要有1600萬人口轉(zhuǎn)入城市，這需要相應(yīng)規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，特別是住宅建筑，形成了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理人才的大量需求。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的需求迅猛增長。從近幾年對(duì)各行業(yè)職位需求的分析來看，房地產(chǎn)行業(yè)的職位需求數(shù)量居前列。作為當(dāng)今的房地產(chǎn)專業(yè)人才，不僅僅需要具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)與技能，還需要掌握一定的相關(guān)法律知識(shí)，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)策劃及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作。在以往的教學(xué)中，通過對(duì)一些畢業(yè)生的跟蹤調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在從事諸如房地產(chǎn)銷售等中介行業(yè)工作時(shí)，經(jīng)常會(huì)涉及到相關(guān)法律知識(shí)?？梢娢飿I(yè)管理法規(guī)課程教學(xué)的實(shí)用性，因此在物業(yè)管理教學(xué)的過程中加強(qiáng)行物業(yè)管理法規(guī)課程的建設(shè)革，幫助學(xué)生更好的學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí)有很大的必要性。
2.2從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容分析
我國當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正在飛速發(fā)展，在它走向成熟和完善的過程中，房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)也在不斷地進(jìn)行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學(xué)內(nèi)容難以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。我國的房地產(chǎn)專業(yè)起步相對(duì)較晚，相關(guān)的專業(yè)教學(xué)設(shè)備及教學(xué)資源也不完善。在實(shí)際教學(xué)工作中，相應(yīng)的教學(xué)教材和案例都比較少，這就給房地產(chǎn)法教學(xué)帶來了很大的困難。
2.3從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)方法上分析
我國目前的房地產(chǎn)法課程主要是通過課堂講授的方式進(jìn)行教學(xué)，這種傳統(tǒng)的教學(xué)模式忽視了房地產(chǎn)法學(xué)習(xí)中的實(shí)踐的重要性。同時(shí)單一的教學(xué)形式造成學(xué)生處理、解決問題的能力受到了限制，使得學(xué)生走向社會(huì)實(shí)踐后會(huì)感覺手足無措。在學(xué)校的考核教學(xué)工作中，只重視理論知識(shí)的閉卷考試并不能對(duì)學(xué)生的實(shí)際應(yīng)用能力進(jìn)行考核，這就不利于學(xué)生實(shí)踐技能的提高。
3房地產(chǎn)法課程建設(shè)措施
3.1建設(shè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)
專業(yè)是興校之基石，而師資是強(qiáng)專業(yè)的根本保障，優(yōu)秀的師資團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該由具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、良好的科研素養(yǎng)和先進(jìn)的專業(yè)教學(xué)水平的成員組成。而建設(shè)這樣一支專業(yè)教師隊(duì)伍，可以采用“走出去，請(qǐng)進(jìn)來”的辦法。走出去”是指學(xué)?，F(xiàn)有專業(yè)教師到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛職，深人企業(yè)一線?！罢?qǐng)進(jìn)來”是指從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所引進(jìn)熱衷于教育事業(yè)的行業(yè)專才或與企業(yè)合作共同開展專業(yè)建設(shè)研究和實(shí)施工作。同時(shí)制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，支持資源專業(yè)教師參加房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試。
3.2拓展教學(xué)內(nèi)容
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個(gè)以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們?cè)诮虒W(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)工作所需的法律知識(shí)為主線，重點(diǎn)簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補(bǔ)充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線”的框架體系。在教學(xué)中，既講法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實(shí)政策結(jié)合起來針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進(jìn)而調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問題的能力。
3.3改革教學(xué)方法
房地產(chǎn)法不是一門很強(qiáng)理論的學(xué)科，更重要的是實(shí)踐，與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)按照一般的法律法規(guī)的傳授方法，很難讓學(xué)生真正理解掌握，必須使用案例教學(xué)法將干澀的房地產(chǎn)法律知識(shí)和理論與生活中發(fā)生的事情相結(jié)合，是學(xué)生能夠?qū)⒃境橄蠓蛇\(yùn)用變成形象具體的運(yùn)用，從而更好理解掌握所學(xué)到的法律知識(shí)，更主要的是在今后的生活之中學(xué)生能夠用這樣的法律知識(shí)解決生活之中的問題。一般現(xiàn)在的教學(xué)主要是以教為中心，整個(gè)課堂教學(xué)都是以教師為中心，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變過去的教學(xué)模式，變成學(xué)為中心，將學(xué)生變成課堂的主體，增加教師與學(xué)生的互動(dòng)頻率，從而能激發(fā)學(xué)生對(duì)知識(shí)學(xué)習(xí)的熱情和興趣，最終使學(xué)習(xí)變成輕松的事情。
3.4建設(shè)教學(xué)資源
房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時(shí)數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，充分運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。運(yùn)用多媒體課件組織教學(xué)，運(yùn)用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。同時(shí)在教學(xué)過程中還應(yīng)加強(qiáng)案例庫、試題庫等教學(xué)資料的建設(shè)。
3.5完善考核評(píng)價(jià)
由于房地產(chǎn)法課程實(shí)踐性較強(qiáng)，同時(shí)綜合運(yùn)用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實(shí)案例方面。以往在筆試測(cè)試中很難全面的測(cè)試學(xué)生對(duì)于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)用情況；同時(shí)由于考試時(shí)間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進(jìn)行測(cè)試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對(duì)生活中的現(xiàn)實(shí)案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。對(duì)于理論性較強(qiáng)的法律制度知識(shí)采用筆試測(cè)試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識(shí)掌握情況的考查；對(duì)于應(yīng)用性較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)案例采用實(shí)訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫案例分析報(bào)告?？荚嚦煽兊臉?gòu)成包括以下三方面：（1）平時(shí)成績占總成績的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評(píng)定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫案例分析報(bào)告，根據(jù)報(bào)告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)
[1]劉遠(yuǎn)山，余秀寶.房地產(chǎn)法教學(xué)中案例教學(xué)法的運(yùn)用[J].中國電力教育，2011，（12）.
1 引言
近十幾年來，我國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)通常包含投資決策、前期、建設(shè)和租售這四個(gè)階段。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行，地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)可能發(fā)生的結(jié)果了解得越多，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也越少。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素最多，因此，前期風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究的重點(diǎn)。[1]
所謂房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)商有意識(shí)、有目的地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析，并通過合理的經(jīng)濟(jì)手段、技術(shù)手段進(jìn)行防范和應(yīng)對(duì)，以最小的成本獲得最大的安全保障的管理活動(dòng)。房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理還是一個(gè)全新的概念。目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還沒有專職的風(fēng)險(xiǎn)管理部門和人員配備，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)滯后，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)管理更是缺失。因此，在這樣的背景下探討房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)的管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析、應(yīng)對(duì)和監(jiān)控進(jìn)行了分析和探討，以期為同行提供參考。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
有效識(shí)別房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和前提。所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，是指確定哪些風(fēng)險(xiǎn)事件能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，并把這些風(fēng)險(xiǎn)的特性整理成相應(yīng)的文檔。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下三種：
第一，規(guī)劃設(shè)計(jì)和手續(xù)報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)。前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和手續(xù)報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)主要是指項(xiàng)目規(guī)劃和報(bào)批文件的合規(guī)性、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目定位的一致性、法律法規(guī)的變動(dòng)性以及政府審批部門工作嚴(yán)謹(jǐn)性包括審批人員的差異性造成的風(fēng)險(xiǎn)。
第二，市場研究和產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)。這主要是指由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前市場研究不充分和產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確等造成的風(fēng)險(xiǎn)。
第三，項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。這主要是指由于設(shè)計(jì)單位的選擇不恰當(dāng)、施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)欠缺、設(shè)計(jì)質(zhì)量差等對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全性、經(jīng)濟(jì)性和適用性造成的風(fēng)險(xiǎn)。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)的分析
對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別僅僅能從宏觀上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的辨別和了解，如果要確切地認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源，還必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)分析，即是指在識(shí)別前期風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評(píng)價(jià)。具體來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)的分析主要包含以下三個(gè)方面的內(nèi)容：
首先，對(duì)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和手續(xù)報(bào)批的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。這主要是指從宏觀上判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地前期手續(xù)報(bào)批面臨的不確定性因素和主要風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)政府有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批的影響進(jìn)行定性分析。
其次，對(duì)市場研究和產(chǎn)品定位的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。這主要是指全面收集、分析房地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究、產(chǎn)品定位、客戶定位、價(jià)格定位及未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)，其中包括對(duì)房地產(chǎn)市場的規(guī)模進(jìn)行估計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)市場的需求進(jìn)行預(yù)測(cè)等。
最后，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。這主要是指確定施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、工期和質(zhì)量造成影響的風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況分析影響施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)因素。
4 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)主要是指對(duì)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)如何處理提出意見和對(duì)策，這樣做的目的是為了提高項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)、降低對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的威脅。一般而言，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的方法主要有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)損失減輕和風(fēng)險(xiǎn)自留幾種。筆者認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)損失減輕這三種方法在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)的過程中具有重要作用。
風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是指考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目中某些風(fēng)險(xiǎn)事件存在及發(fā)生的可能性非常大，發(fā)生的后果也很嚴(yán)重，又沒有其它應(yīng)對(duì)策略可用時(shí)，拒絕實(shí)施或主動(dòng)放棄可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的方案。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是一種消極的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施，因?yàn)樗狗康禺a(chǎn)開發(fā)商因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性消失，同時(shí)，也讓地產(chǎn)開發(fā)商喪失了潛在的獲得的機(jī)會(huì)。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開的過程中，想方設(shè)法把風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任轉(zhuǎn)移到第三方的身上。由此可見，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移只是將風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)轉(zhuǎn)移到另一方，并未真正消除風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商往往利用保險(xiǎn)和合同轉(zhuǎn)移項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)。例如，在項(xiàng)目前期階段，由相關(guān)部門的指定單位或下屬單位簽訂有關(guān)合同，完成報(bào)批手續(xù)，如環(huán)境影響報(bào)告、日照分析報(bào)告、測(cè)繪報(bào)告、交通影響報(bào)告等。
風(fēng)險(xiǎn)損失減輕是指在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件后，采取相應(yīng)的措施來減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。這是一種較為積極的應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)前期風(fēng)險(xiǎn)的方法，和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防相比，這種方法喝不能減小風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性，但能減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過選擇專業(yè)公司報(bào)批、選擇合作單位聯(lián)合報(bào)批、專業(yè)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、通過招標(biāo)確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等具體方式來減少房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)有可能帶來的損失。
5 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控
通常而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)要經(jīng)歷風(fēng)險(xiǎn)積聚、風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)和造成后果三個(gè)階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控就是通過制定和實(shí)施各種前期風(fēng)險(xiǎn)的防范和處理措施。
中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）003-00-02
一、引言
隨著當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程加快，現(xiàn)代企業(yè)對(duì)內(nèi)部管理與外部形象的關(guān)注度越來越高。如何衡量內(nèi)部管理與外部形象是目前的一個(gè)關(guān)鍵問題，也是學(xué)術(shù)界研究的重點(diǎn)。綜合前人的研究我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)部管理水平更主要的體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部控制上，而一個(gè)企業(yè)如果內(nèi)部控制完善、合理，往往會(huì)反映到企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)上。而企業(yè)的外部形象分析能通過對(duì)企業(yè)未來發(fā)展前景的分析得到。因此，本文選擇以哈佛分析框架對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理與外部形象加以衡量，并以SOHO中國為例進(jìn)行分析。
二、SOHO中國的基本情況
SOHO中國有限公司成立于1995年，由潘石屹和其妻張欣聯(lián)手創(chuàng)建，是一家為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時(shí)尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā)公司。北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，主要在北京和上海城市中心開發(fā)高檔商業(yè)地產(chǎn)。公司與國際知名建筑大師合作，結(jié)合本土客戶的需求，力爭把創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念轉(zhuǎn)化成引領(lǐng)潮流的物業(yè)。
三、對(duì)SOHO中國的綜合分析――基于哈佛分析框架
（一）戰(zhàn)略分析
經(jīng)過長久且曲折的發(fā)展過程，我國房地產(chǎn)行業(yè)從最初的粗放型發(fā)展逐漸趨于理性與成熟，尤其是過去十幾年的高速發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中占有舉足輕重的地位。利用波特五力模型對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加以分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭激烈，新進(jìn)入企業(yè)多，但不存在替代品威脅，剛需購房者較多且開發(fā)商相對(duì)于政府而言話語權(quán)較小，因此二者議價(jià)能力差。
從競爭力上來看，SOHO中國一直在做全新的嘗試，通過對(duì)建筑風(fēng)格、物業(yè)管理等方面的改革，致力于為購房者打造嶄新的生活模式，因此，整體而言，SOHO中國的競爭力比較高。
（二）會(huì)計(jì)分析
SOHO中國近年來收入的絕對(duì)值水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)，但問題在于波動(dòng)性較大。但其實(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，由于項(xiàng)目投資往往在一瞬間，但利潤回收卻是一個(gè)漫長且漸進(jìn)的過程，因此利潤水平的波動(dòng)無可厚非，而且即使在SOHO中國的收入水平波動(dòng)到最低時(shí)也與競爭對(duì)手水平相當(dāng)。所以相對(duì)而言，SOHO中國的收入水平是比較好的。
通過對(duì)SOHO中國現(xiàn)金流量分析，可以看到經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量的流入占比較大，這說明SOHO中國盈利能力較強(qiáng)，其現(xiàn)金流入主要依賴于經(jīng)營活動(dòng)。而融資活動(dòng)流入占比較小，說明SOHO中國的財(cái)務(wù)運(yùn)營并不是太依賴于外界的資金支持，而是主要依靠自身實(shí)力。這種現(xiàn)金流量的構(gòu)成也反映出SOHO中國財(cái)務(wù)狀況良好。但另一方面現(xiàn)金流量波動(dòng)性較大，說明SOHO中國的財(cái)務(wù)狀況很不穩(wěn)定，出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題的風(fēng)險(xiǎn)還是比較大。
通過對(duì)近幾年SOHO中國的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，其資產(chǎn)負(fù)債率在60%左右浮動(dòng)，而據(jù)了解業(yè)內(nèi)的平均水平在75%左右，SOHO中國的資產(chǎn)負(fù)債率處于偏低的水平，這說明SOHO中國具有較強(qiáng)的償債能力。
（三）財(cái)務(wù)分析
表1列示了SOHO中國的2009-2013年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。
通過上表我們可以發(fā)現(xiàn)，SOHO中國整體財(cái)務(wù)狀況比較好。但也存在若干問題，首先，從流動(dòng)、速動(dòng)比率來看，公司短期償債能力較差。而從資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益乘數(shù)、利息保障倍數(shù)來看，公司長期償債能力較強(qiáng)。而從存貨、應(yīng)收賬款、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來看，公司營運(yùn)能力較強(qiáng)，與行業(yè)水平相比，也較高。從資產(chǎn)報(bào)酬率、股東權(quán)益報(bào)酬率、毛利率來看，公司盈利能力也較高。
（四）前景分析
前景分析側(cè)重于預(yù)測(cè)公司未來，在戰(zhàn)略分析、會(huì)計(jì)分析和財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上對(duì)公司的未來做出科學(xué)預(yù)測(cè)，為企業(yè)發(fā)展指出方向，為戰(zhàn)略決策者提高決策支持。
通過前文中的會(huì)計(jì)分析和財(cái)務(wù)分析，我們可以了解到，soho中國收入水平高，資本結(jié)構(gòu)合理，短期償債能力一般，但長期償債能力較強(qiáng)，營運(yùn)能力在房地產(chǎn)行業(yè)中居于正常水平，盈利能力強(qiáng)，利潤水平很好。綜合來看，SOHO中國是一家經(jīng)營穩(wěn)定，收入均衡的一家企業(yè)，它發(fā)展的速度并不快，但各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)中暴露出的風(fēng)險(xiǎn)也很小，聯(lián)系實(shí)際情況，SOHO中國擁有眾多黃金地段的熱門地產(chǎn)，多家綜合性商務(wù)中心，且這些建筑利用率很高，因此無論從財(cái)務(wù)角度還是從實(shí)際經(jīng)營角度來看，SOHO中國破產(chǎn)的可能性微乎其微，正常情況下，這家公司會(huì)四平八穩(wěn)的運(yùn)行，穩(wěn)步發(fā)展，長期在中國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)占據(jù)一席之地。
四、結(jié)語
本文通過對(duì)soho中國這家香港上市公司在哈佛分析框架下進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，對(duì)該企業(yè)的基本財(cái)務(wù)情況有了一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。我們可以發(fā)現(xiàn)，SOHO中國整體財(cái)務(wù)狀況比較好、前景光明，由此可以推斷，該公司內(nèi)部管理水平高，外部形象比較好。
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中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
房地產(chǎn)業(yè)在我國如火如荼的發(fā)展來源于方方面面，在房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)時(shí)行業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)全局的發(fā)展,不僅能改善投資環(huán)境,改善居民的生活條件,還能拉動(dòng)建筑、建材、化工、家電等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時(shí)維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定,是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè),是國民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)相互集中、相互聯(lián)系的重要樞紐氣已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱.產(chǎn)業(yè)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分
對(duì)于項(xiàng)目生命周期階段劃分的論述,將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為四個(gè)階段,即前期策劃和決策階段、設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段、施工階段、租售和物業(yè)階段。
(1) 前期策劃和決策階段
這一階段的工作內(nèi)容包括兩部分:一個(gè)是投資機(jī)會(huì)的研究,另一個(gè)是項(xiàng)目立項(xiàng)。在項(xiàng)目開始階段,開發(fā)商往往要對(duì)擬建項(xiàng)目,包括擬建項(xiàng)目地塊的信息進(jìn)行廣泛的市場研究,包括對(duì)項(xiàng)目所在地政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境等方面進(jìn)行研究分析,確定項(xiàng)目開發(fā)或建設(shè)的目標(biāo)。在市場研究報(bào)告的基礎(chǔ)上,開發(fā)商要根據(jù)擬建項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行投資估算及價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè),分析項(xiàng)目的投資可行性:同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目的工程方案和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行論證,分析項(xiàng)目的技術(shù)可行性。
(2) 計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段
計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段的主要工作是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、造價(jià)預(yù)算、計(jì)劃安排。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)一般由設(shè)計(jì)單位來完成,并由建設(shè)單位的規(guī)劃部門進(jìn)行控制和決策。幵發(fā)商向設(shè)計(jì)單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書,提煉出設(shè)計(jì)要點(diǎn),并與設(shè)計(jì)單位深入溝通,明確設(shè)計(jì)意圖,確定規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)一般分為三個(gè)階段:方案設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。
(3)施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評(píng)價(jià)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質(zhì)量)標(biāo)準(zhǔn)展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。
(4)租售和物業(yè)階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段后期,項(xiàng)目就進(jìn)入了租售階段。租售階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資并賺取利潤的重要環(huán)節(jié)。租售階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞項(xiàng)目是否使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲利這一角度展開。
二、房地產(chǎn)開發(fā)管控策略
2.1 明確企業(yè)部門職能,建立有效的組織結(jié)構(gòu)
組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是企業(yè)以實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略為目的所進(jìn)行的一項(xiàng)企業(yè)管理基礎(chǔ)性的工作,對(duì)于整個(gè)企業(yè)的管理具有重要作用。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是將構(gòu)成組織的各個(gè)要素進(jìn)行排列組合,以明確企業(yè)的管理層次,理清企業(yè)各部門各崗位的職責(zé)以及相互合作的關(guān)系,促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.2 加強(qiáng)企業(yè)流程管理,重視企業(yè)流程再造
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢(shì),要不斷適應(yīng)外在環(huán)境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業(yè)不斷改革和創(chuàng)新,將以職能為核心的企業(yè),改造成為以流程為核心的企業(yè),實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理和業(yè)務(wù)流程的再造。企業(yè)流程再造對(duì)于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,提升企業(yè)品牌價(jià)值具有指導(dǎo)作用。
2.3 以績效管理、目標(biāo)管理為基礎(chǔ)為流程管理提供保障
1)績效管理、目標(biāo)管理及流程管理之間的關(guān)系
績效管理、目標(biāo)管理及流程管理之間有著很多聯(lián)系,它們之間互相作用、互相影響。績效管理首先需要確定目標(biāo),而目標(biāo)又通過流程來實(shí)現(xiàn)。流程管理同樣需要確定流程的目標(biāo),而目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標(biāo)管理及流程管理實(shí)際上是相輔相成的?？冃Ч芾硎橇鞒坦芾淼幕颈Ｕ?流程管理是績效管理的基礎(chǔ)?？梢哉f,如果績效管理不跟流程運(yùn)作緊密結(jié)合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關(guān)系相對(duì)應(yīng),不將流程的目標(biāo)準(zhǔn)確地分解到相關(guān)崗位,那么,績效管理將會(huì)失去它的真正意義,流程管理也會(huì)由于沒有評(píng)價(jià)監(jiān)控系統(tǒng)而被束之高閣、無人關(guān)注,公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將大打折扣,直接影響公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),影響公司健康和可持續(xù)發(fā)展。
2)績效管理的意義
通過基于戰(zhàn)略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時(shí)也為流程的有效運(yùn)作、有效執(zhí)行提供了基本保障,進(jìn)而確保企業(yè)的績效水平,使企業(yè)獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢(shì),保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。崗位責(zé)任體系是實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略及部門目標(biāo)的基礎(chǔ)管理保障,其指導(dǎo)思想就是以引導(dǎo)并推動(dòng)崗位工作沿公司戰(zhàn)略軌道前進(jìn)為出發(fā)點(diǎn),激勵(lì)崗位工作,體現(xiàn)崗位價(jià)值,促進(jìn)崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執(zhí)行,通過理順流程來分清流程節(jié)點(diǎn),確定工作流程流經(jīng)部門具體崗位,并由具體崗位來實(shí)現(xiàn)各流程節(jié)點(diǎn)的工作;通過界定流程節(jié)點(diǎn)來明確工作內(nèi)容。
3)實(shí)施績效管理時(shí),應(yīng)與流程管理有效的緊密結(jié)合起來
績效管理過程中很重的一項(xiàng)工作是要確定績效管理的目標(biāo),對(duì)企業(yè)確定。企業(yè)的目標(biāo),對(duì)部門確定部門的目標(biāo),對(duì)流程要確定流程的目標(biāo),對(duì)員工要確定員工的目標(biāo),如何確定這些目標(biāo),以及如何將組織的目標(biāo)有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標(biāo)的層次是績效管理中最關(guān)鍵的過程。
三、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作流程
為規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),完善和落實(shí)公司房地產(chǎn)開發(fā)矩陣式管理運(yùn)作模式,制定了公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程。整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理,按照由四個(gè)中心與項(xiàng)目部共同參與的矩陣式管理流程來運(yùn)作。投資策劃中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究、制定《項(xiàng)目整體計(jì)劃》、負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃、方案設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)初評(píng)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估,參與初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審,對(duì)《項(xiàng)目贏利及成本目標(biāo)》、項(xiàng)目建設(shè)中重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核,提交《項(xiàng)目贏利成本分析報(bào)告》。
工程管理中心參與項(xiàng)目可行性研究、前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,經(jīng)濟(jì)技術(shù)初評(píng)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估,負(fù)責(zé)內(nèi)部組織的大額工程及采購項(xiàng)目招標(biāo),負(fù)責(zé)大額工程及采購項(xiàng)目的標(biāo)底編制,對(duì)工程現(xiàn)場巡查,對(duì)《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》、項(xiàng)目建設(shè)中重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核,提交《項(xiàng)目工程報(bào)告》。房產(chǎn)營銷中心參與項(xiàng)目可行性研究、前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,負(fù)責(zé)制定《營銷推廣方案的細(xì)化和調(diào)整》,對(duì)項(xiàng)目定價(jià)、營銷費(fèi)用、銷售實(shí)施方案等進(jìn)行審核,了解銷售動(dòng)態(tài),提交《項(xiàng)目營銷報(bào)告》。
客戶服務(wù)中心參與前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審,負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的招投標(biāo),審核合同文本,對(duì)入伙和客戶服務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo),了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調(diào)查報(bào)告》。項(xiàng)目部參與項(xiàng)目前期策劃、方案設(shè)計(jì),負(fù)責(zé)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亻_工建設(shè)所需的各項(xiàng)法律手續(xù),負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)施計(jì)劃書》,負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì),勘探測(cè)繪及監(jiān)理方的選擇和實(shí)施,負(fù)責(zé)擬定《項(xiàng)目贏利及成本目標(biāo)》、《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》,負(fù)責(zé)由政府組織的工程及采購項(xiàng)目招標(biāo)、較小金額工程及采購項(xiàng)目招標(biāo)、工程現(xiàn)場管理、工程結(jié)算、項(xiàng)目銷售、入伙、客戶服務(wù)等,提交《項(xiàng)目管理報(bào)告》。
結(jié)語
在我國,房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈,同時(shí)面臨著投資大、周期長的風(fēng)險(xiǎn),如何確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功,不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展,同時(shí)直接影響到人民生活環(huán)境和生活水平,還關(guān)系到國家的工業(yè)化、城市化進(jìn)程。
參考文獻(xiàn)
