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時(shí)間：2023-03-06 16:04:08
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尷尬出身
小型商業(yè)地產(chǎn)體量小，一般不到5萬(wàn)平方米，但數(shù)量多，在整個(gè)商業(yè)供應(yīng)量中占60%，它通常位置不佳，容納業(yè)態(tài)少，服務(wù)半徑小。常常陷入“先天不足、久治不愈”的境界，致使其尷尬的主要原因有以下幾個(gè)方面：
被動(dòng)接受的商業(yè)規(guī)劃。絕大多數(shù)房地產(chǎn)商在拿地時(shí)，政府通常要求建設(shè)一定比例的商業(yè)。而土地在制定控制性條件前很少進(jìn)行商業(yè)研究，投資者只好硬著頭皮滿足其機(jī)械式的商業(yè)強(qiáng)制性要求，這使得開發(fā)商被動(dòng)接受附帶條件的商業(yè)開發(fā)，而小面積商業(yè)發(fā)展更是如此。
租售選擇迷茫。租售模式涉及項(xiàng)目的投資回報(bào)周期，在面對(duì)不大不小規(guī)模的商業(yè)，房地產(chǎn)商最煩惱的是不知如何解決其租售模式。由于小型商業(yè)就像不聽話的孩子，無(wú)論哪種方法調(diào)教，結(jié)果還是不聽使喚，多數(shù)房地產(chǎn)商對(duì)租售模式一直困惑，擔(dān)心其成為燙手山芋。
小體量讓商家普遍看淡。由于項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模小，商業(yè)本身缺乏有吸引力的定位，商家普遍擔(dān)心后期運(yùn)營(yíng)效果，不敢貿(mào)然人住。大多采取冷眼觀望與婉言拒絕，而在受商家普遍冷落后，房地產(chǎn)開發(fā)商更加擔(dān)心小商業(yè)后期的空置。
小體量致使顧客吸引力弱。普通顧客都有從眾心態(tài)，哪兒人多就往哪兒鉆。小體量商業(yè)項(xiàng)目囿于規(guī)模不大，以簡(jiǎn)單的組合方式難以吸引更多的商戶資源，而缺乏吸引力的商家自然失去了對(duì)顧客的吸引力。
開發(fā)困境
與市場(chǎng)上豐富的大中型成功案例相比，小型商業(yè)的成功案例少之又少，小型商業(yè)始終在夾縫中尋求出路，卻往往事與愿違。小型商業(yè)在開發(fā)時(shí)目前面臨以下主要困境：
堅(jiān)持高端形象，忽視商家適應(yīng)性。大多開發(fā)商都有一個(gè)心態(tài)，就高不就低，希望商業(yè)高端形象來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)。通常小體量商業(yè)形象越高端，所受約束的條件就越多，商戶的選擇就越稀少，到最后可能到無(wú)商戶資源可選的情形。
賣房心態(tài)去招商。招商有別于住宅銷售，如果因資金回款壓力，開發(fā)商以賣房子一樣的心態(tài)對(duì)待商家可能適得其反。雖然從投資者角度，房地產(chǎn)商要求高回報(bào)是合理的，但小型商業(yè)在本身可選擇的商戶資源有限環(huán)境下，過(guò)高租金回報(bào)只會(huì)嚇跑商戶。
設(shè)置體驗(yàn)性空間受限。個(gè)性化的商業(yè)建筑能夠?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目帶來(lái)人流。大型商業(yè)項(xiàng)目通常有足夠大的尺度以創(chuàng)造更豐富空間，小型商業(yè)由于預(yù)算以及小尺度地塊，許多開發(fā)商在建筑設(shè)計(jì)時(shí)忽視產(chǎn)品所創(chuàng)造的體驗(yàn)感，使建筑產(chǎn)品過(guò)于平庸，亮相即相形見絀，這就很難吸引人流。
破局策略
小型商業(yè)在提供便利化服務(wù)方面有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，同時(shí)它對(duì)周邊近距離消費(fèi)群有足夠粘性，因此，只要針對(duì)性地滿足目標(biāo)消費(fèi)群的特定需求，提供更多舒適和富有想象力的體驗(yàn)空間，將商業(yè)發(fā)展置于項(xiàng)目前期整體考慮之中，小型商業(yè)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
基于小型商業(yè)的諸多疑難重癥，開發(fā)商應(yīng)基于小型商業(yè)項(xiàng)目自身?xiàng)l件、市場(chǎng)環(huán)境以及消費(fèi)者的個(gè)性化需求特性，針對(duì)性地實(shí)施差別化的解決方案。我們建議主要策略如下：
明確階段性發(fā)展目標(biāo)。租售規(guī)劃對(duì)于解決投資回報(bào)非常關(guān)鍵。小型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模雖小，但也承擔(dān)了投資者回報(bào)需求，因此，在前期明確項(xiàng)目的階段性發(fā)展目標(biāo)尤其重要。對(duì)于銷售型產(chǎn)品而言，首先應(yīng)創(chuàng)造適合投資者需求的產(chǎn)品，減少投資門檻避免影響銷售速度。相比集中商業(yè)，街區(qū)型的商鋪由于其開放與靈活的空間，將更適宜投資。而持有型物業(yè)首先應(yīng)考慮商戶需求，從長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的角度規(guī)劃產(chǎn)品，確保項(xiàng)目后期動(dòng)態(tài)調(diào)整與持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
圍繞目標(biāo)消費(fèi)者規(guī)劃商業(yè)。小體量商業(yè)不可能滿足周邊消費(fèi)者所有需求。要根據(jù)周邊的消費(fèi)群的數(shù)量、收入水平以及他們的價(jià)值取向，篩選出針對(duì)性目標(biāo)消費(fèi)者。建議小型商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)先滿足目標(biāo)客群的某一類主要消費(fèi)需求即可。如沈陽(yáng)天地項(xiàng)目放棄傳統(tǒng)零售業(yè)務(wù)，只針對(duì)25-45歲客戶提供餐飲及休閑類服務(wù)。
定位忌全而應(yīng)突顯差異化。小型商業(yè)定位時(shí)刻著眼項(xiàng)目規(guī)模，切記不可以大而全。在鎖定目標(biāo)客戶群以后，定位優(yōu)先考慮提升人氣，在聚集足夠的人流前提下擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，避免過(guò)分追求項(xiàng)目檔次而疏遠(yuǎn)可及目標(biāo)客群。如位于北京朝陽(yáng)路尚街項(xiàng)目距離朝陽(yáng)大悅城不遠(yuǎn)，通過(guò)差異化定位，優(yōu)先運(yùn)動(dòng)與休閑的品牌折扣作為項(xiàng)目定位方向，實(shí)現(xiàn)了差異化生存。
“傍大款”發(fā)展自己。小型商業(yè)很難獨(dú)立發(fā)展為一個(gè)商圈，在產(chǎn)品定位時(shí)要充分考慮周邊的商業(yè)資源，重點(diǎn)關(guān)注分享大型商業(yè)人流來(lái)發(fā)展自己。在項(xiàng)目前期規(guī)劃時(shí)，小型商業(yè)應(yīng)將大型商業(yè)當(dāng)作自己的主力店，盡可能選擇與大型商業(yè)臨近一側(cè)規(guī)劃小型商業(yè)，主動(dòng)將其展示面以及交通出入口與臨近大型商業(yè)形成互動(dòng)。
項(xiàng)目地址：福州市西二環(huán)與工業(yè)路交匯口
占地面積：70畝
開發(fā)企業(yè)：福建泛華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資價(jià)值：萬(wàn)象城是福州最大的商業(yè)航母，是福州首家開盤的SHOPPINGMALL，是福州單層面積最大的MALL!地處西二環(huán)路，京福、福廈高速公路出入口，雄踞福州城市規(guī)劃的現(xiàn)代商圈心臟地帶，江濱高尚生活區(qū)、工業(yè)路新型居住區(qū)、大金山生活圈圍合分布，周邊區(qū)域高尚住宅林立，人氣鼎旺，路網(wǎng)暢通，交通便捷!數(shù)不勝數(shù)的客源都可從周邊地區(qū)涌至萬(wàn)象城，為商家?guī)?lái)豐厚回報(bào)，升值潛力不可估量!
項(xiàng)目名稱：正大廣場(chǎng)
項(xiàng)目地址：福州市五一中路18號(hào)(五一廣場(chǎng)東側(cè))
建筑面積：12.7萬(wàn)平方米
開發(fā)企業(yè)： 正大集團(tuán)
投資價(jià)值：正大廣場(chǎng)是世界500強(qiáng)泰國(guó)正大集團(tuán)傾情鉅獻(xiàn)，地處城市正軸心，與國(guó)際級(jí)香格里拉大酒店、福建大劇院為鄰，西臨五一廣場(chǎng)，北眺于山風(fēng)景區(qū)，它將打破福州現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，采用當(dāng)今世界最先進(jìn)的“摩爾”模式，提供集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的高水準(zhǔn)、多元化配套的購(gòu)物環(huán)境，盡皆成為御景臺(tái)名副其實(shí)的后花同，城市最中心標(biāo)志性建筑，成就一代商務(wù)頂級(jí)公寓的至尊地位。
項(xiàng)目名稱：加州城市廣場(chǎng)
項(xiàng)目地址：廈門市思明蓮前大道嘉盛豪園東側(cè)、瑞景新村對(duì)面
占地面積：30400平方米
開發(fā)企業(yè)：廈門嘉盛建設(shè)有限公司
投資價(jià)值：加州城市廣場(chǎng)西連火車站、蓮坂等商業(yè)圈，東接會(huì)展中心等廈門新興的商業(yè)重點(diǎn)地帶；南往環(huán)島觀光大道、北直到廈門機(jī)場(chǎng)等廈門旅游或交通重地。地理位置得天獨(dú)厚。該項(xiàng)目將建成廈門東部版塊一座集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等多功能于一體的大型購(gòu)物中心，為東部的居民提供自己的SHOPPING MALL，享受到一站式的購(gòu)物樂(lè)趣。
項(xiàng)目名稱：名匯?銅鑼灣廣場(chǎng)
項(xiàng)目地址：廈門市中山路東段
總建筑面積：93885平方米
開發(fā)企業(yè)：廈門龍?zhí)斗康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司
投資價(jià)值：名匯銅鑼灣廣場(chǎng)為目前中山路舊城改造最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，力求打造中山路旅游景點(diǎn)項(xiàng)目，成為廈門旅游形象的窗口。名匯銅鑼灣廣場(chǎng)南接中山路，西臨霞溪路，北面接臨思明東路，東面為古城西路，突破傳統(tǒng)商業(yè)模式，集生活、商務(wù)、文化、休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、旅游等多種功能于一體，并由國(guó)內(nèi)外連鎖的名店、名品、名牌為主力支撐，輔以主題廣場(chǎng)、室外休憩區(qū)、展覽空間、商務(wù)中心、圖書文化中心、育兒室、表演區(qū)等，備有大型停車場(chǎng)，打破中山路傳統(tǒng)旅游、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)的不便。
項(xiàng)目名稱：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)
項(xiàng)目地址：廈門市嘉禾路和蓮前路交叉口
占地面積：16萬(wàn)平方米
開發(fā)企業(yè)：明發(fā)集團(tuán)／寶龍集團(tuán)
投資價(jià)值：明發(fā)廣場(chǎng)處于廈門市開元區(qū)富山轉(zhuǎn)盤，是連接新老城區(qū)的交通樞紐，也是進(jìn)出廈門的重要門戶，各方人流都可快速匯聚。廣場(chǎng)運(yùn)用SHOPPING MALL國(guó)際商業(yè)流行理念，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體，由大型主題超市、中高檔百貨及商業(yè)步行街三大組團(tuán)構(gòu)成。擁有閩南土樓風(fēng)格建筑群包圍的三個(gè)歐式風(fēng)格休閑景觀，包容大賣場(chǎng)、專賣店、百貨、超市等各種商業(yè)形態(tài)。隨著蓮坂舊城改造步伐的跟進(jìn)，項(xiàng)目所處商業(yè)圈未來(lái)的繁華觸手可及，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的建成，將在更大程度上影響廈門未來(lái)的人流、物流，擔(dān)負(fù)起地域核心或新型城市中心的作用，并豐富廈門旅游市場(chǎng)，向全國(guó)范圍輻射。
項(xiàng)目名稱：南中大地廣場(chǎng)
項(xiàng)目地址：廈門市思明區(qū)中山路局口街地段
總占地面積：18635平方米
開發(fā)企業(yè)：廈門南中投資有限公司
投資價(jià)值：“2006中國(guó)十大投資價(jià)值名盤”南中大地廣場(chǎng)，位于中山路步行街最繁華的路段局口街商業(yè)區(qū)，是600米步行街首個(gè)大型商業(yè)廣場(chǎng)，日攬近10萬(wàn)旺盛人流，占據(jù)了全廈門商業(yè)制高點(diǎn)。是一個(gè)以購(gòu)物為主，和諧穿插休閑配套、旅游配套的多元化立體步行街區(qū)。南中大地廣場(chǎng)以創(chuàng)新、差異化經(jīng)營(yíng)為中心，在整體定位上主要以來(lái)廈旅游度假的國(guó)內(nèi)外游客及本地區(qū)極具消費(fèi)能力的人群為目標(biāo)消費(fèi)群。在業(yè)態(tài)和功能規(guī)劃上以經(jīng)營(yíng)精品品牌、流行前線為主，兼具旅游、休閑、餐飲、娛樂(lè)、酒店等功能。
項(xiàng)目名稱：香港?時(shí)代廣場(chǎng)
項(xiàng)目地址：廈門市思明南路與霞溪路交匯處占地面積：11106.60平方米
開發(fā)企業(yè)：廈門市雙民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
投資價(jià)值：香港?時(shí)代廣場(chǎng)總投資2．3億元，預(yù)計(jì)2008年5月建成，是中山商圈首席開放式商業(yè)步行街區(qū)，是一個(gè)四鄰街、具有濃厚的閩南歷史文化風(fēng)貌的人文商業(yè)街區(qū)。香港?時(shí)代廣場(chǎng)外街建筑風(fēng)格延續(xù)中山路南洋式騎樓風(fēng)格建筑。內(nèi)設(shè)置休閑小廣場(chǎng)，增加可供休息、交流的公共空間等元素，使得整個(gè)空間格局疏密有致，全方位貫通區(qū)域人潮，構(gòu)成開放式的商業(yè)長(zhǎng)廊。并首創(chuàng)“體驗(yàn)式享受，發(fā)現(xiàn)式消費(fèi)”的理想休閑消費(fèi)方式。
項(xiàng)目名稱：中華城
項(xiàng)目地址：廈門市思明區(qū)原中華街區(qū)
成本管理中存在的問(wèn)題
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項(xiàng)目成本管理方面存在許多問(wèn)題。結(jié)合我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，目前在其成本管理中存在的問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)：
第一，商業(yè)項(xiàng)目套用住宅項(xiàng)目的成本管理體系。在既有住宅地產(chǎn)又有商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)通常是一個(gè)獨(dú)立的部門，與住宅地產(chǎn)的成本部門分開而論。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)的成本管理并不能形成一個(gè)體系，無(wú)法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開展成本管理前，缺少組織架構(gòu)的支撐、沒(méi)有專職的成本管理者負(fù)責(zé)成本工作，從而難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前多采用住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的一套成本管理辦法來(lái)管理，只注重工程建設(shè)過(guò)程中的建安成本管理，在成本管理意識(shí)上沒(méi)有脫離造價(jià)成本的概念，沒(méi)有真正理解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的含義。
第二，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有專門的成本管理組織。在對(duì)五家大型地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織設(shè)置進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)的組織構(gòu)架一般單獨(dú)設(shè)立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、招商、運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)等。而考慮到在開發(fā)與建設(shè)階段能夠與住宅項(xiàng)目進(jìn)行資源共享，往往由負(fù)責(zé)住宅的設(shè)計(jì)、施工及成本等專業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)好后再移交商業(yè)管理公司運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本管理依然套用住宅地產(chǎn)的成本部門來(lái)進(jìn)行，成本管理的組織設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有針對(duì)性。
第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期招商、工程實(shí)施和商業(yè)運(yùn)營(yíng)五個(gè)階段，成本管理在項(xiàng)目的不同階段對(duì)項(xiàng)目影響的程度是不同的。
目前商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問(wèn)題，主要是對(duì)以下三個(gè)階段的重視程度不夠。
一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)后管理經(jīng)驗(yàn)不足，評(píng)估體質(zhì)不健全，成本決策指標(biāo)往往直接套用一般項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，有可能導(dǎo)致成本決策失誤。前期決策失誤對(duì)項(xiàng)目成本的影響是不可逆的，后期只能通過(guò)削減利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)。
二是輕設(shè)計(jì)階段的成本管理。一些開發(fā)商容易在設(shè)計(jì)階段忽視建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)的互相作用，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目建成后無(wú)法滿足商家的設(shè)店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對(duì)已完工程進(jìn)行大量的拆除和新建，造成項(xiàng)目成本的極大浪費(fèi)。
三是輕運(yùn)營(yíng)階段的成本管理。許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理依然流于工程施工階段，對(duì)運(yùn)營(yíng)階段的成本管理重視度不夠，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)受阻。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)特點(diǎn)是，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，存在開發(fā)初期高利潤(rùn)，開發(fā)中期微利，運(yùn)營(yíng)期間無(wú)利甚至虧損的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一次性投資越大，項(xiàng)目質(zhì)量越好，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本越低。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命成本應(yīng)該選擇一個(gè)合理的質(zhì)量水平，如何處理一次性投資與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的平衡是目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問(wèn)題。
解決措施及建議
一是建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)。重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本調(diào)研與成本數(shù)據(jù)分析，建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)。企_業(yè)應(yīng)重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的積累，成立專門的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)搜集積累已完成商業(yè)項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)及對(duì)同行業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，建立針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目投資評(píng)估指標(biāo)體系，提高決策準(zhǔn)確率。
二是建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)訂制相結(jié)合。寧波萬(wàn)達(dá)置業(yè)的劉華指出，“訂單地產(chǎn)”模式是圍繞滿足主力店等商業(yè)的商務(wù)對(duì)接要求和開業(yè)前準(zhǔn)備工作要求來(lái)進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，是商業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)容。在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該將建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)訂制相結(jié)合，在招商前置的情況下，由商業(yè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)。同時(shí)，在滿足建筑設(shè)計(jì)的條件下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合進(jìn)行優(yōu)化，能夠使得開發(fā)商和商家獲得最大商業(yè)利益。
三是將運(yùn)營(yíng)成本納人項(xiàng)目總成本綜合考慮。研究表明，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，項(xiàng)目前期成本占全壽命周期成本的7%-12%,建設(shè)階段成本占27%-28%左右，而運(yùn)營(yíng)及維修期的成本高達(dá)60-66%。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段通常要持續(xù)20年以上，因此，運(yùn)營(yíng)成本直接影響項(xiàng)目的收益情況。將運(yùn)營(yíng)成本納人項(xiàng)目總成本，在決策階段就進(jìn)行綜合考慮，選擇一個(gè)合理的運(yùn)營(yíng)成本，達(dá)到一次性投資與運(yùn)營(yíng)成本的平衡。
四是樹立可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念。能真正將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)起來(lái)，并實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利增長(zhǎng)，才稱得上是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。不能可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)，會(huì)逐漸整體衰落，形成嚴(yán)重的資產(chǎn)滯后。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成開業(yè)后，后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要不斷進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理中，應(yīng)融入可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念，建立可持續(xù)的回報(bào)機(jī)制。
一、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出市場(chǎng)銷量和房?jī)r(jià)雙雙下滑的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入調(diào)整期。與此相對(duì)應(yīng)的，全國(guó)各地房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期，各大城市各類型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷問(wèn)世。尤其是在各城市規(guī)劃的新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)項(xiàng)目的投資建設(shè)力度極大。
根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的《2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告》，各城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)呈現(xiàn)快速擴(kuò)張的趨勢(shì)，35個(gè)城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都、大連、廈門、西安、寧波、福州、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、南昌、合肥、鄭州、石家莊、長(zhǎng)春、哈爾濱、呼和浩特、?？凇⒛蠈?、貴陽(yáng)、烏魯木齊、長(zhǎng)沙、太遠(yuǎn)、西寧、銀川、南寧、昆明、蘭州）中19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。
從國(guó)內(nèi)來(lái)看，如果一個(gè)城市人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過(guò)?，F(xiàn)象，而這樣的城市在35個(gè)大中城市當(dāng)中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽(yáng)人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35大中城市人均商業(yè)面積最高的三個(gè)城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長(zhǎng)春、哈爾濱、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南寧、昆明等16個(gè)城市人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平方米。目前，19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。
而就北上廣深等一線城市來(lái)看，由于其常住人口數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求也相當(dāng)強(qiáng)勁，至今為止，總體上仍然沒(méi)有系統(tǒng)性的供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠(yuǎn)。
整體來(lái)看，我國(guó)各大城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都呈現(xiàn)較為飽和的態(tài)勢(shì)，但由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人口聚集、稅收優(yōu)勢(shì)等因素，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常都能受到當(dāng)?shù)卣闹С?，在?dāng)前住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)調(diào)整的大形勢(shì)之下眾多開發(fā)商也將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個(gè)選擇。
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇及操作注意事項(xiàng)
與住宅市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)商業(yè)的預(yù)售條件通常都是主體施工完畢，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售要求高，預(yù)售前需要的資金量較大；同時(shí)商業(yè)項(xiàng)目需要的培育期長(zhǎng)，物業(yè)剛性需求低；上述因素使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在周期長(zhǎng)、回款相對(duì)較慢、專業(yè)性要求更強(qiáng)的特點(diǎn)。
根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，在選擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：
1、項(xiàng)目的選擇
（1）項(xiàng)目性質(zhì)
目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大體可分為城市綜合體、寫字樓、酒店、專業(yè)市場(chǎng)四個(gè)大類：城市綜合體項(xiàng)目通常為商鋪、寫字樓物業(yè)的混合體，商鋪可銷售和出租，并且通常伴有百貨商家的入住、整層寫字樓出租或出售等，其回款速度相對(duì)較快；寫字樓項(xiàng)目由于其主體物業(yè)是寫字樓，回款速度相對(duì)較慢；酒店若采用自有經(jīng)營(yíng)的方式，則其回款速度更慢；專業(yè)市場(chǎng)如家具建材市場(chǎng)、物流園等，其存在較長(zhǎng)的培育期，且通常當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目的銷售和自持比例有要求，項(xiàng)目回款速度一般最慢。
項(xiàng)目介入前，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，并應(yīng)考慮其各個(gè)物業(yè)形態(tài)推出的計(jì)劃和安排。
（2）項(xiàng)目區(qū)位
城市人口數(shù)量以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前景的重要影響因素，根據(jù)同策咨詢研究部的調(diào)查結(jié)果，北上廣深等一線城市、杭州、福州、南寧、武漢、寧波、西安等二線城市的城市人口數(shù)量較大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)供給較為平衡，可優(yōu)先進(jìn)入；天津、重慶、成都等城市盡管城市人口較多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，但商業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)度，短期市場(chǎng)壓力較大應(yīng)審慎進(jìn)入；南寧、?？?、青島、濟(jì)南、石家莊、鄭州、南昌、太原、蘭州、烏魯木齊等城市城市人口相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供需較為平衡的城市，應(yīng)選擇性進(jìn)入；合肥、廈門、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)沙、哈爾濱、昆明、貴陽(yáng)、呼和浩特、西寧、銀川等城市城市人口相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)度的城市應(yīng)該重點(diǎn)規(guī)避進(jìn)入。
具體到每一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮該項(xiàng)目的交通便捷性、可覆蓋人口和區(qū)位范圍、該區(qū)域內(nèi)同類商業(yè)項(xiàng)目的飽和度等進(jìn)行綜合判斷。
（3）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃
首先應(yīng)考慮項(xiàng)目物業(yè)的銷售和自持比例，尤其應(yīng)關(guān)注該比例是開發(fā)商的自有計(jì)劃還是當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)制性要求，如雙流縣政府對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常要求開發(fā)商必須自持60%。
其次應(yīng)考慮項(xiàng)目的定位、擬引入的商家等，還應(yīng)考慮是由開發(fā)商自營(yíng)或引入專業(yè)品牌和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行托管式經(jīng)營(yíng)。
2、交易對(duì)手的選擇
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)對(duì)運(yùn)營(yíng)商有較高的要求，在交易對(duì)手的選擇上應(yīng)充分考慮交易對(duì)手同類項(xiàng)目的歷史開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、是否有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)和策劃團(tuán)隊(duì)等因素。
3、介入時(shí)點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的回款期較長(zhǎng)，因此我部認(rèn)為不能在項(xiàng)目初始階段（如拿地）介入，介入時(shí)點(diǎn)應(yīng)在主體施工進(jìn)行到一半左右。此時(shí)點(diǎn)介入可有效防范項(xiàng)目完工和預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，但此時(shí)點(diǎn)介入時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的和交易對(duì)手的或有負(fù)債。
4、現(xiàn)金流的控制
商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流主要包括銷售部分的回款以及自持物業(yè)出租收益兩個(gè)部分，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流做詳細(xì)的測(cè)算，并且由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目按揭首付比例是6成，因此應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域同類型物業(yè)的銷售情況做詳細(xì)的盡調(diào)，以此審慎評(píng)估銷售部分的回款速度。
項(xiàng)目介入后，需對(duì)銷售回款和出租收益做嚴(yán)格的監(jiān)管。
三、結(jié)論
綜上情況分析，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇和操作有如下建議：
1、重點(diǎn)考慮商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)域位置，縣級(jí)及以下、目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量已嚴(yán)重飽和的一二線城市的商業(yè)項(xiàng)目不建議操作，三四線城市項(xiàng)目慎入；商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域位置的判斷和分析建議在整個(gè)城市商業(yè)飽和度判斷的基礎(chǔ)上重點(diǎn)考慮其可輻射范圍內(nèi)同類商業(yè)項(xiàng)目的分布。
2、交易對(duì)手需具有同類項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不建議與初次操作商業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目低于3個(gè)的開發(fā)商合作。
3、介入時(shí)點(diǎn)不能太靠前，需在項(xiàng)目主體施工進(jìn)行到至少30%以后介入。
工程造價(jià)的意思就是工程的建造價(jià)格。廣義上工程造價(jià)涵蓋建設(shè)工程造價(jià)，安裝工程造價(jià)，市政工程造價(jià)，電力工程造價(jià)，水利工程造價(jià)，通信工程造價(jià)等。另外，工程造價(jià)也是指進(jìn)行某項(xiàng)工程間建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用，其核心內(nèi)容是投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算等等。而工程造價(jià)的任務(wù)主要是根據(jù)圖紙、定額以及清單規(guī)范，計(jì)算出工程所包含的直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用以及稅金等等。
2.工程造價(jià)的基本職能
工程造價(jià)的基本職能主要體現(xiàn)在評(píng)價(jià)職能、調(diào)控職能、預(yù)測(cè)職能、控制職能等方面。評(píng)價(jià)職能是在評(píng)價(jià)土地價(jià)格、建筑安裝產(chǎn)品和設(shè)備價(jià)格的合理性時(shí)，就必須使用工程造價(jià)資料，而在評(píng)價(jià)建筑項(xiàng)目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時(shí)，也可以依據(jù)工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)判。調(diào)控職能是指國(guó)家對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)控和管理；在我國(guó)政府依然是項(xiàng)目調(diào)控和管理的主要單位，對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目中的物資消耗水平、建設(shè)規(guī)模和投資方向等都要進(jìn)行調(diào)控和把控，讓地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)更加的合理，而且不造成資源的浪費(fèi)，可見工程造價(jià)調(diào)控職能的重要性。預(yù)測(cè)職能是指投資者或者開發(fā)商在項(xiàng)目開建之前，對(duì)項(xiàng)目做整體的預(yù)測(cè)和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項(xiàng)目開建之前需要籌集多少資金；而開發(fā)商也能根據(jù)預(yù)測(cè)知道如何開展工作?？刂坡毮苤饕w現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是它對(duì)投資的控制，就是字投資的各個(gè)階段，能夠根據(jù)對(duì)造價(jià)的多次性預(yù)算和評(píng)估，對(duì)造價(jià)進(jìn)行全過(guò)程多層次的控制；另一方面，是對(duì)承包商所提交的商品和勞務(wù)供應(yīng)進(jìn)行成本控制。
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制特點(diǎn)分析
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制就是通過(guò)相應(yīng)的管理方法對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行控制，這個(gè)控制不但體現(xiàn)在費(fèi)用的控制上，更多的是體現(xiàn)在合理安排和損失控制上，控制不必要的費(fèi)用浪費(fèi)和損失，以便于項(xiàng)目能夠在不必要的階段造成浪費(fèi)。通過(guò)這些內(nèi)容分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)投入巨大。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為大型固定資產(chǎn)投資投入項(xiàng)目，是一項(xiàng)建設(shè)規(guī)模巨大、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金占據(jù)大的工作，如果造價(jià)控制在整個(gè)工程實(shí)施過(guò)程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利益縮水，損害投資商和開發(fā)商的利益。其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)控制管理的差異性加大?，F(xiàn)在隨著人們審美意識(shí)的提高以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同質(zhì)化嚴(yán)重，眾多的開發(fā)商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內(nèi)部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風(fēng)格、韓式風(fēng)格還是哥特風(fēng)格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學(xué)區(qū)配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過(guò)來(lái)購(gòu)買；但是這些都需要大量資金的投入，而項(xiàng)目造價(jià)控制的意義就在這里，通過(guò)采取不同的措施來(lái)達(dá)到管理的目的。最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理具有明顯的動(dòng)態(tài)特征。上述已經(jīng)提及，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)大型固定資產(chǎn)建設(shè)，建設(shè)周期長(zhǎng)、投入巨大；因此在這個(gè)建設(shè)過(guò)程中，會(huì)有很多不可控的因素，不光是政策的變動(dòng)，加之費(fèi)率等的調(diào)整，項(xiàng)目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)上，應(yīng)該遵循動(dòng)態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價(jià)措施，根據(jù)時(shí)局的變化進(jìn)行調(diào)整。
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理手段
1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要工作包括：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目的征地及項(xiàng)目建設(shè)條件的準(zhǔn)備，設(shè)備、工程招標(biāo)及承包商的選定、簽訂合同等。在項(xiàng)目開發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)的方案。要思慮到開發(fā)過(guò)程中各個(gè)階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)的總方案，并成立項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，對(duì)不同階段的造價(jià)控制辦法、工程付款方法以及風(fēng)險(xiǎn)管理等方面進(jìn)行明確的規(guī)定。另外，在項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段，還要注意完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)控制管理組織并確定各個(gè)階段的造價(jià)控制管理目標(biāo)。以備在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，能夠把控全局。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段是整個(gè)項(xiàng)目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項(xiàng)目在后期實(shí)施的過(guò)程中有條不紊，因此做好項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制重中之重。
2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制是整個(gè)造價(jià)控制階段中最重要的一環(huán)，是造價(jià)控制的源頭，因此這個(gè)階段的造價(jià)控制重中之重。在這個(gè)階段里，造價(jià)控制管理工作的重點(diǎn)就是根據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模等估算投資額。工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模、配套設(shè)施、工程定位等這些在項(xiàng)目決策階段都要準(zhǔn)確衡量，才能對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)備的把控。另外，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的建筑工程費(fèi)、設(shè)備與器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及工程建設(shè)等其他費(fèi)用進(jìn)行估算也是項(xiàng)目決策階段的重點(diǎn)，合理把控好決策階段的造價(jià)控制，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的良好運(yùn)作將起到事半功倍的效果。最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制還取決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在改革開放之初，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展未露鋒芒，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關(guān)配套措施也未被考慮；但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，同質(zhì)化的產(chǎn)品越來(lái)越多，而人們的要求卻越來(lái)越高，不匹配的供需導(dǎo)致人們對(duì)于房地產(chǎn)越來(lái)越不滿意。為了爭(zhēng)取更多的客戶，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商開始花樣百出，只為爭(zhēng)取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應(yīng)的支出，因此在商業(yè)地產(chǎn)的決策階段進(jìn)行造價(jià)控制并預(yù)計(jì)到未來(lái)支出，也是重要一環(huán)。
3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是總價(jià)控制的重要一環(huán)，在這個(gè)階段，首先要采取招標(biāo)制度，不能人為的確定哪家公司來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目執(zhí)行工作，要設(shè)計(jì)嚴(yán)格的招標(biāo)方法，以此來(lái)降低設(shè)計(jì)費(fèi)用；同時(shí)在招標(biāo)階段，要采取競(jìng)爭(zhēng)的方式，讓招標(biāo)單位能夠發(fā)揮所長(zhǎng)，盡量做到造價(jià)控制，以此來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，還要采取標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)兩種不同的方式，其中標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)就是按照常規(guī)的用料用量來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，進(jìn)行工程造價(jià)；限額設(shè)計(jì)就是在確保工程質(zhì)量的同時(shí)，對(duì)一些用料用量進(jìn)行控制來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，以此來(lái)控制工程造價(jià)。第三，除了我們說(shuō)的常規(guī)的招標(biāo)制度外，還有請(qǐng)專家學(xué)者來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行把關(guān)，看是否有需要調(diào)整的地方，以優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從而從設(shè)計(jì)階段來(lái)進(jìn)行造價(jià)控制。專家學(xué)者不同于設(shè)計(jì)人員，他們的學(xué)識(shí)更加淵博，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)更加豐富；而且由其進(jìn)行審核沒(méi)有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學(xué)者進(jìn)行把關(guān)后，設(shè)計(jì)階段的各項(xiàng)問(wèn)題可以被提前發(fā)現(xiàn)并修正，以防止后期出現(xiàn)不可預(yù)估的錯(cuò)誤和漏洞；而設(shè)計(jì)師們也可以通過(guò)和專家學(xué)者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設(shè)計(jì)過(guò)程中，能夠避免類似的問(wèn)題出現(xiàn)和發(fā)生，將問(wèn)題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產(chǎn)工程造價(jià)在設(shè)計(jì)階段能夠被嚴(yán)格把控。第四，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，有效控制工程投資，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的初步階段，會(huì)受到各個(gè)方面不同因素的影響，比如工程性質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購(gòu)、供應(yīng)價(jià)格等方面的變化，最終都會(huì)影響到設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴(yán)格控制和審核各個(gè)流程的造價(jià)使其盡量能夠按照前期的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行，也是被大家期許的。
另外，在項(xiàng)目施工圖實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員要做好調(diào)研，不能與經(jīng)濟(jì)相脫節(jié)，要加強(qiáng)圖紙審核、校對(duì)的次數(shù)，只有這樣才可以將工程造價(jià)脫節(jié)問(wèn)題暴露在施工前，才能更好的進(jìn)行控制。第五，加強(qiáng)相關(guān)立法建設(shè)，中國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，相關(guān)經(jīng)濟(jì)法制也與時(shí)俱進(jìn)一應(yīng)俱全；自我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)達(dá)以來(lái)，相繼出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)建筑法》、《合同法》《招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)。而在1995年，我國(guó)建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委也出臺(tái)了《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》，根據(jù)這個(gè)法律法規(guī)，各省市也根據(jù)自己的相應(yīng)行情頒布了一些具體的實(shí)施方法，對(duì)提高我國(guó)各省市的工程質(zhì)量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價(jià)，提高房產(chǎn)質(zhì)量水平這條道路上，我國(guó)依然還有很長(zhǎng)的路要走。
4.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行造價(jià)控制，關(guān)系到實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的實(shí)際開銷，因此應(yīng)該從造價(jià)、質(zhì)量以及工程進(jìn)度等方面進(jìn)行全面把控，以確保項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，上述我們已經(jīng)說(shuō)過(guò)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要以前期的造價(jià)控制為依據(jù)，嚴(yán)格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應(yīng)該簽訂勞動(dòng)合同，以此來(lái)保證項(xiàng)目的順利開展；在合同中要就項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)階段的內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時(shí)候雙方有理可據(jù)，同時(shí)也可以保證項(xiàng)目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段，要對(duì)實(shí)際用料進(jìn)行嚴(yán)格把控；項(xiàng)目用料在工程造價(jià)中占據(jù)重大篇幅，因此嚴(yán)格控制用量，可以避免浪費(fèi)的情況發(fā)生；另外，在工程實(shí)際作業(yè)的過(guò)程中，難免會(huì)有變動(dòng)和意外導(dǎo)致用料的不同，在這個(gè)過(guò)程中，雙方要就意外出現(xiàn)的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。最后，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段及工程進(jìn)度方面，也要進(jìn)行把控，雙方在簽訂合同的時(shí)候，要根據(jù)工程進(jìn)度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進(jìn)，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當(dāng)工程出現(xiàn)其他問(wèn)題時(shí)候，雙方也可以進(jìn)行協(xié)商，以防處于被動(dòng)位置。
5.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段的造價(jià)控制
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目階段階段的造價(jià)控制是工程造價(jià)審核的最后一步，即在項(xiàng)目完工后，請(qǐng)相關(guān)審計(jì)部門對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行審計(jì)，這個(gè)審計(jì)過(guò)程是要和施工單位就工程進(jìn)行過(guò)程中的單據(jù)進(jìn)行一一核對(duì)，同時(shí)要對(duì)工程進(jìn)度過(guò)程中變更的項(xiàng)目進(jìn)行核對(duì)，對(duì)項(xiàng)目所有的定額單價(jià)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中的一應(yīng)支出進(jìn)行核對(duì)，同時(shí)要就項(xiàng)目的實(shí)際花費(fèi)和原始的造價(jià)資料進(jìn)行核對(duì)，了解項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行把控。
項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)，主要應(yīng)用社會(huì)學(xué)、人類學(xué)、項(xiàng)目評(píng)估學(xué)的一些理論和方法，通過(guò)系統(tǒng)地調(diào)查、收集與項(xiàng)目相關(guān)的各種社會(huì)因素和社會(huì)數(shù)據(jù)，分析項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種社會(huì)問(wèn)題，提出盡量減少或避免項(xiàng)目負(fù)面社會(huì)影響的建議和措施，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施并使項(xiàng)目效果持續(xù)發(fā)揮。近10年來(lái)，我國(guó)城市商業(yè)的現(xiàn)代化在給我國(guó)公眾在帶來(lái)生活品質(zhì)提升的同時(shí)，相關(guān)利益群體也承受諸多負(fù)面效應(yīng)和代價(jià)。如城市中小商業(yè)的發(fā)展因?yàn)榇笮蜆I(yè)態(tài)過(guò)度發(fā)展而受到抑制，大型連鎖企業(yè)對(duì)其供應(yīng)鏈上上下游企業(yè)的利益壓榨問(wèn)題等等。如何基于我國(guó)國(guó)情現(xiàn)實(shí)和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要，圍繞科學(xué)和諧新型發(fā)展觀，構(gòu)建城市商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)體系，具有日趨重要的現(xiàn)實(shí)意義。
項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)理論研究回顧
項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)的理論研究，在我國(guó)建設(shè)和諧社會(huì)作為國(guó)家發(fā)展新型目標(biāo)的時(shí)代背景下，正在成為多個(gè)學(xué)科，包括社會(huì)學(xué)科、管理學(xué)科、以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)科研究的中心之一。在這一研究領(lǐng)域，近年來(lái)相關(guān)研究文獻(xiàn)的研究重點(diǎn)，主要集中于三個(gè)方面：即關(guān)于項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)發(fā)展階段的研究、關(guān)于項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)內(nèi)容的研究、關(guān)于項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)方法和范式的研究。
（一）關(guān)于項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)的發(fā)展階段
項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)理論和方法隨著社會(huì)發(fā)展觀的演變而逐步產(chǎn)生和發(fā)展，大致經(jīng)歷了4個(gè)發(fā)展階段（朱東愷，2004），見表1。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)階段。在20世紀(jì)50年代以前，只進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，其特點(diǎn)是尋求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目SCBA評(píng)價(jià)階段。20世紀(jì)50年代以后，在凱恩斯經(jīng)濟(jì)理論的影響下，歐美國(guó)家政府實(shí)行福利政策，大量增加公共支出，對(duì)許多文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、水利和環(huán)境等社會(huì)公共福利事業(yè)進(jìn)行投資。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家逐步形成了一種適應(yīng)評(píng)價(jià)公共項(xiàng)目的社會(huì)費(fèi)用效益分析方法（Social Cost-Benefit Analysis）。它是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度，站在國(guó)家立場(chǎng)出發(fā)進(jìn)行評(píng)價(jià)。項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)階段。20世紀(jì)70年代以來(lái)，投資項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)的理論與方法逐步得到形成并得到發(fā)展。但“以物質(zhì)為中心”的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)沒(méi)有反映分配效果，不能保證項(xiàng)目的最優(yōu)選擇；環(huán)境評(píng)價(jià)經(jīng)常忽略社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響評(píng)價(jià)，雖然它能減輕一些項(xiàng)目的主要不利影響，但在引導(dǎo)公眾參與、促進(jìn)信息公開、減少負(fù)面社會(huì)影響等方面有所欠缺。項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)階段。隨著發(fā)展觀從“以物質(zhì)為中心”到“以人為中心”，再到20世紀(jì)90年代的“以人為中心的可持續(xù)發(fā)展”，投資項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)(Social Assessment，簡(jiǎn)稱SA)在國(guó)際社會(huì)越來(lái)越受到重視。項(xiàng)目評(píng)價(jià)從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)展到環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的評(píng)價(jià)。社會(huì)評(píng)價(jià)在項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系與決策中扮演越來(lái)越重要的角色。
（二）項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容
在項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容上，國(guó)內(nèi)外學(xué)者、專家的觀點(diǎn)不盡一致，所提出的項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)體系的緯度與內(nèi)容存在著顯著的差異。有代表性的觀點(diǎn)是：
戚安邦（2004）認(rèn)為項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的內(nèi)容，包括：項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)；項(xiàng)目對(duì)資源利用的影響；項(xiàng)目對(duì)文化教育的影響；項(xiàng)目對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響。王朝綱（2004）提出的項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)內(nèi)容為：對(duì)與投資項(xiàng)目相關(guān)的利益相關(guān)者的評(píng)價(jià)；對(duì)項(xiàng)目地區(qū)人口生產(chǎn)活動(dòng)社會(huì)組織的評(píng)價(jià)。對(duì)項(xiàng)目的文化可接受性及其預(yù)期受益者需求的一致性的評(píng)價(jià)。徐莉（2003）提出的項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，包括：項(xiàng)目提供的社會(huì)效益。項(xiàng)目的社會(huì)分配效益。項(xiàng)目與社會(huì)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)程度。世界銀行（2002）提出的項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系內(nèi)容，包括：社會(huì)多樣性和性別；機(jī)構(gòu)、角色及行為；利益相關(guān)者；參與；社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)的研究范式
中西方學(xué)者和機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)中采用了不同的研究范式。歐美學(xué)者和機(jī)構(gòu)的社會(huì)分析或社會(huì)影響分析，是以社會(huì)學(xué)為基礎(chǔ)，提出“項(xiàng)目社會(huì)”的理念，因而引入社會(huì)學(xué)家參與分析，應(yīng)用社會(huì)學(xué)的方法進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)；我國(guó)的項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)，是以經(jīng)濟(jì)學(xué)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)作為理論基礎(chǔ)，因而把項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)作為項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的社會(huì)效益分析，項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)成為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的“附屬品”（陳阿江，2003），表2。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)的必要性
商業(yè)地產(chǎn)，是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式、以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。
MALL(音譯“摩爾”)，被譽(yù)為“商業(yè)地產(chǎn)最高形式”。它起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。在美國(guó)，MALL的消費(fèi)額占消費(fèi)總額的60%多，在歐洲是29%，在日本是17%，在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)是9%。
2002年以來(lái)，以大型購(gòu)物中心為代表的城市大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)熱潮席卷了中國(guó)各個(gè)主要城市，呈現(xiàn)前所未有的“井噴”行情。據(jù)中國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)2005年公布的調(diào)查結(jié)果顯示（見圖1），目前全國(guó)在建及立項(xiàng)的購(gòu)物中心多達(dá)200余家，總面積約3000萬(wàn)平方米，總投資額超過(guò)3000億。目前世界上最大的10個(gè)shopping mall中國(guó)就已占有五個(gè)（見表3）。
以大型購(gòu)物中心為代表的城市大型商業(yè)設(shè)施開發(fā)，對(duì)我國(guó)城市商業(yè)的發(fā)展和城市社會(huì)系統(tǒng)的變遷產(chǎn)生了復(fù)雜而深刻的影響，直接改變了我國(guó)城市商業(yè)的格局和城市發(fā)展空間布局。在促進(jìn)我國(guó)商業(yè)發(fā)展和社會(huì)城市化的同時(shí)，也帶來(lái)了一系列的負(fù)面影響（見表4）。從投資項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)理論和我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)國(guó)家發(fā)展目標(biāo)的角度看，目前我國(guó)城市商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中存在著顯著的不和諧現(xiàn)象，有必要開展城市商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)工作。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)體系
從項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)理論的發(fā)展，以及建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)需要的角度看，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，構(gòu)建科學(xué)的外資商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)體系，具有十分重要的意義。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)從以人為本的原則出發(fā)，設(shè)計(jì)評(píng)估內(nèi)容和指標(biāo)體系。具體評(píng)估內(nèi)容包括：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與所在地區(qū)的社會(huì)適應(yīng)性分析和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。
(一)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)影響
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)影響分析（social impact analysis，簡(jiǎn)稱sia），旨在分析預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的正面影響(通常稱為社會(huì)效益)和負(fù)面影響。其主要內(nèi)容有：
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民收入的影響。分析預(yù)測(cè)由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施可能造成當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐黾踊蛘邷p少的范圍、程度及其原因。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和質(zhì)量的影響。分析預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施后居民居住水平、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、人均壽命的變化及其原因。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民就業(yè)的影響。分析預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)機(jī)會(huì)的正面影響和負(fù)面影響。正面影響是指增加新的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸納就業(yè)人員；負(fù)面影響是指可能排擠掉的原有就業(yè)機(jī)會(huì)及人數(shù)，以及由此引發(fā)的社會(huì)矛盾。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益相關(guān)者的影響。分析預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)使哪些人受益，哪些人受損，以及對(duì)受損群體的補(bǔ)償措施和途徑。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)弱勢(shì)群體利益的影響。分析預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)當(dāng)?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益的正面影響和負(fù)面影響。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響。分析預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期間可能引起的當(dāng)?shù)匚幕逃?、衛(wèi)生健康程度的變化和對(duì)當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的影響，提出減小不利影響的措施建議。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程等的影響。分析預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期間，可能增加或者擠占當(dāng)?shù)卦械幕A(chǔ)設(shè)施，包括道路、橋梁、供電、給排水、供氣以及服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的影響。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響。分析預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是否符合國(guó)家的民族和宗教政策，是否充分考慮了民族地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣、生活方式、宗教信仰，是否會(huì)引起民族矛盾、宗教糾紛，影響當(dāng)?shù)厣鐣?huì)安定。
Abstract: with the rapid development of modern commercial economy, people's consumption concept also quietly change, consumers to pay attention to in the business environment led to a change in commercial real estate project planning and design. In this paper, starting from the point of commercial project planning, commercial real estate project planning and design of each process are analyzed, on how to commercial real estate project planning and design are discussed in this paper.
Key words: commercial real estate; Planning and design
中圖分類號(hào)：F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)
一、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1.先策劃后設(shè)計(jì)，策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)
中國(guó)商業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)曾對(duì)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)項(xiàng)目做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果反映了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括建筑設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀，就是大多數(shù)沒(méi)有前期定位，或者前期定位是虛擬化的。可以說(shuō)，購(gòu)物中心類商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是只有先通過(guò)策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)，才能達(dá)到項(xiàng)目升值的目的。在整個(gè)合作過(guò)程中，開發(fā)商、投資商作為最大的投資方，同時(shí)也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)商家、對(duì)消費(fèi)者，包括對(duì)以后商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的綜合的專業(yè)性的考慮和提出要求。因此，將策劃思想貫穿項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)始終，以專業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進(jìn)行操作是為了盡可能地避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)回報(bào)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2.注重各獨(dú)立空間的個(gè)性
對(duì)于商業(yè)中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不應(yīng)只是一個(gè)概念問(wèn)題。每個(gè)人對(duì)空間都會(huì)產(chǎn)生不同的感受，每個(gè)廣場(chǎng)、每個(gè)商鋪都應(yīng)該有自己的個(gè)性，如做餐飲酒吧和國(guó)貿(mào)品牌店就完全應(yīng)該采用不同的設(shè)計(jì)手法；商業(yè)的外觀設(shè)計(jì)也不應(yīng)僅僅取決于建筑材料的應(yīng)用，還包括用裝飾材料、燈箱廣告、干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，以營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍。因此，要使消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境產(chǎn)生一種良好感覺(jué)，就需要建筑師們的就精心設(shè)計(jì)。
3.人性化的設(shè)計(jì)尺度
商業(yè)中心的設(shè)計(jì)特別強(qiáng)調(diào)平易近人，如此才能吸引人流。其實(shí)在項(xiàng)目的運(yùn)行過(guò)程中，合適的尺度更能讓人覺(jué)得舒服、親切。如歐洲的商業(yè)小鎮(zhèn)的商鋪設(shè)計(jì)就充滿了人情味，讓購(gòu)物者感覺(jué)回到自己小院一樣，所以舒適的尺度應(yīng)該更人性化，能讓人們能融入到更加自然，親切的商業(yè)環(huán)境之中。
4.因地制宜，入鄉(xiāng)隨俗
因各個(gè)地方文化存在差異，購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)也必須因地制宜，入鄉(xiāng)隨俗，如廣州注重人人皆商，一般小區(qū)都規(guī)劃有一定的底商，這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及；而北京的高檔樓盤大都規(guī)定禁止餐飲業(yè)進(jìn)入等。
5.強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的貫通性
目前，中國(guó)一些商業(yè)建筑外觀豪華氣派，但內(nèi)部空間設(shè)計(jì)卻迂回曲折，整個(gè)購(gòu)物環(huán)境并不理想，讓人感覺(jué)像是一個(gè)迷宮。因此，對(duì)于購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的貫通性，從而起到引導(dǎo)公共購(gòu)物的作用，如整個(gè)空間可通過(guò)天窗和中庭的變化，營(yíng)造內(nèi)部空間的靈動(dòng)感和貫通性。
6.強(qiáng)調(diào)交通組織的合理性
交通組織的作用包括：合理的動(dòng)線使顧客很方便地進(jìn)入商業(yè)設(shè)施；合理的動(dòng)線使顧客很容易地走完整個(gè)商業(yè)設(shè)施；合理的動(dòng)線使商品很容易導(dǎo)入商業(yè)設(shè)施；合理的動(dòng)線使店員服務(wù)更加方便。
商業(yè)綜合體的動(dòng)線分四種，有給客人使用的賣場(chǎng)的動(dòng)線，也有給后勤補(bǔ)給和員工上下班的后場(chǎng)動(dòng)線。又分水平動(dòng)線及垂直動(dòng)線。
7.注重室外廣場(chǎng)的利用
現(xiàn)在的購(gòu)物中心趨向于多種購(gòu)物消費(fèi)形式的融合。室外廣場(chǎng)是購(gòu)物中心購(gòu)物空間的延伸，其不僅是購(gòu)物中心的需要，也是城市空間的需要。如不少商家經(jīng)常在購(gòu)物中心的室外廣場(chǎng)上搭建展臺(tái)。進(jìn)行多種多樣的促銷活動(dòng)。這種由現(xiàn)代商業(yè)演化而來(lái)的促銷形式，業(yè)已成為了一種習(xí)慣性的商業(yè)模式。
二、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)解析
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不同于住宅項(xiàng)目開發(fā)，不能沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和流程對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)。在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié):
商業(yè)方案設(shè)計(jì) 商業(yè)方案設(shè)計(jì)是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過(guò)市調(diào)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，確定項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主力店位置、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。本階段主要設(shè)計(jì)內(nèi)容如下：（1）立地選項(xiàng) 在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過(guò)程中，需要通過(guò)詳細(xì)而周密的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告的審批制度，確?？尚行匝芯繄?bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。（2)商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃就是對(duì)項(xiàng)目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進(jìn)行規(guī)劃，大型商業(yè)項(xiàng)目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購(gòu)物，同時(shí)必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂(lè)、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復(fù)合性強(qiáng)，每種業(yè)態(tài)、每個(gè)功能、每個(gè)消費(fèi)者對(duì)空間個(gè)性都會(huì)有具體要求，這就需要專業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，不能按照住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或想當(dāng)然的進(jìn)行空間的限定和功能劃分。 在這個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設(shè)計(jì)是最重要的設(shè)計(jì)內(nèi)容。首先，從開始規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就要充分考慮其商業(yè)屬性，確定經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)對(duì)象，再按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)功能需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，否則項(xiàng)目建成入市以后改建的費(fèi)用會(huì)大大增加。在建筑設(shè)計(jì)上要充分注意動(dòng)線設(shè)計(jì)的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值的貶損；其次，結(jié)合項(xiàng)目特征、定位以及項(xiàng)目所處商圈的具體情況，把握差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，合理控制和規(guī)劃項(xiàng)目各零售業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積的比例。
2.建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)第一階段中的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性、定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。
項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)規(guī)劃主要包括兩個(gè)方面方案設(shè)計(jì)：建筑方案設(shè)計(jì)、商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的基本完成，在項(xiàng)目建設(shè)和招商、營(yíng)銷的過(guò)程中，方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)配合以提供保障。 3.商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì) 商業(yè)空間裝飾設(shè)計(jì)主要是根據(jù)項(xiàng)目定位、功能、建筑空間限定的要求，結(jié)合物業(yè)的建筑藝術(shù)，對(duì)物業(yè)空間環(huán)境進(jìn)行藝術(shù)處理，營(yíng)造舒適的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的空間環(huán)境。主要設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺(jué)中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺(jué)中心效果等。
商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì) 商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)主要包括外立面形象設(shè)計(jì)和外部環(huán)境設(shè)計(jì)兩部分，具體設(shè)計(jì)內(nèi)容包括： (1)外立面形象設(shè)計(jì)：商業(yè)建筑外立面設(shè)計(jì)、商業(yè)建筑外立面夜景設(shè)計(jì)、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計(jì)、外立面廣告位設(shè)計(jì)。 (2)外部環(huán)境設(shè)計(jì)：周邊交通組織設(shè)計(jì)、綠化及鋪地設(shè)計(jì)、休息空間設(shè)計(jì)、外部展示及促銷空間設(shè)計(jì)、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。5.二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì) 二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)主要是對(duì)建筑室內(nèi)空間、主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。主要設(shè)計(jì)內(nèi)容有三個(gè)方面：(1）服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)：總服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)、顧客收銀臺(tái)設(shè)計(jì)、顧客休息設(shè)施設(shè)計(jì)、室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)、員工辦公系統(tǒng)設(shè)計(jì)。（2)導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：標(biāo)識(shí)、指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、促銷空間設(shè)計(jì)、廣告位設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、花車設(shè)計(jì)。 (3)店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計(jì)：專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計(jì)、專柜形象設(shè)計(jì)、專柜燈光設(shè)計(jì)、陳列道具設(shè)計(jì)。
6.商業(yè)管理模式設(shè)計(jì) 完成了第一、第二階段的設(shè)計(jì)工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的結(jié)束，這僅僅只是完成了項(xiàng)目硬件建設(shè)設(shè)計(jì)工作，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該包括商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)及品牌規(guī)劃和招商策略設(shè)計(jì)。 商業(yè)管理模式對(duì)一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)是至關(guān)重要的，是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的根本保障。商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)主要包括三大體系設(shè)計(jì)內(nèi)容：
(1)組織體系設(shè)計(jì)：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。（2）制度體系設(shè)計(jì)：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場(chǎng)管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營(yíng)銷管理制度體系、財(cái)務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。
(3)流程體系設(shè)計(jì)：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。
三、如何做好大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)
1.項(xiàng)目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化
雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)火熱，但近來(lái)眾多的綜合商業(yè)項(xiàng)目擱淺，也反應(yīng)出此類項(xiàng)目操作中有很大失誤，最主要的原因是對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的高專業(yè)化要求認(rèn)識(shí)不夠。
與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項(xiàng)目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資是否成功是該項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的第一要素。而商家評(píng)估一個(gè)項(xiàng)目是否有經(jīng)營(yíng)前途，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，主要取決于三個(gè)方面：一是項(xiàng)目區(qū)位、市場(chǎng)支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項(xiàng)目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報(bào)的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準(zhǔn)。也就是說(shuō)，一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及后期的經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。
2.重視專業(yè)顧問(wèn)公司
認(rèn)識(shí)到大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)專業(yè)化水準(zhǔn)的要求后，開發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)投資顧問(wèn)公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的作用。國(guó)際上能夠進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負(fù)責(zé)招商融資到開發(fā)顧問(wèn)及后期物業(yè)管理的公司不超過(guò)十幾家。提供一個(gè)能滿足商家經(jīng)營(yíng)需求并保障長(zhǎng)久回報(bào)的項(xiàng)目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問(wèn)公司的長(zhǎng)項(xiàng)，也是國(guó)內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)顧問(wèn)公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過(guò)幾十年建立起來(lái)的魚水關(guān)系。專業(yè)顧問(wèn)公司在評(píng)估或推薦項(xiàng)目時(shí)代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問(wèn)公司招商與整合資源的保障。國(guó)內(nèi)開發(fā)商自說(shuō)自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的項(xiàng)目論證是招商的短腿。
3.選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議
大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺(jué)做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計(jì)，最終將導(dǎo)致招商及運(yùn)營(yíng)上的巨大困難。
大型商業(yè)設(shè)施的選址，國(guó)外企業(yè)有一系列參教和指標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，道路交通指標(biāo)、人口指標(biāo)、配套指標(biāo)。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。
4.平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最大挑戰(zhàn)
在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場(chǎng)、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營(yíng)特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個(gè)組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無(wú)疑是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最大的挑戰(zhàn)。
商業(yè)項(xiàng)目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計(jì)的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動(dòng)場(chǎng)地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動(dòng)靜活動(dòng)形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時(shí)也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場(chǎng)所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動(dòng)態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計(jì)上創(chuàng)造一個(gè)能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。同時(shí)，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計(jì)要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。
5.豐富的空間效果和多元化的立面設(shè)計(jì)創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)的新模式
隨著時(shí)代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的功能也從單一的購(gòu)物向購(gòu)物、文化、休閑、運(yùn)動(dòng)等多方面發(fā)展，從以購(gòu)物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗(yàn)為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計(jì)無(wú)論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗(yàn)消費(fèi)模式。
商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場(chǎng)化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時(shí)尚等。建筑藝術(shù)是一個(gè)地區(qū)和一個(gè)時(shí)代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時(shí)代的前瞻性，直接對(duì)人們的心理、生理施加影響，對(duì)于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動(dòng)的作用。人類制造建筑，同時(shí)建筑又影響人類，對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，應(yīng)成為矗立在當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時(shí)代感相溝通的氛圍。
結(jié)語(yǔ)
總之, 專業(yè)化的開發(fā)公司, 專業(yè)化的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì), 注重前期
招商, 配置專業(yè)化的招商顧問(wèn)公司, 是一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。
參考文獻(xiàn):
1.根據(jù)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確商業(yè)定位。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)之前，應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、商業(yè)形態(tài)以及項(xiàng)目周邊市場(chǎng)需求等進(jìn)行調(diào)查，以做到深入了解，進(jìn)而確定開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模和目標(biāo)市場(chǎng)等，這樣可以避免今后出現(xiàn)招商、銷售、出租不順利的情況。同時(shí)應(yīng)考慮主力店的設(shè)置，一般商場(chǎng)主力店將起到一定的引導(dǎo)、市場(chǎng)推廣的作用，在與主力店有合作意向后，發(fā)展商可考慮與主力店共同完成市場(chǎng)調(diào)研及商業(yè)定位，進(jìn)行后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工。
2.在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，開發(fā)商先應(yīng)該進(jìn)行招商。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，先開展招商工作，可以為開發(fā)商將要開發(fā)的地產(chǎn)開拓商業(yè)市場(chǎng)，可以避免開發(fā)商項(xiàng)目的商業(yè)建筑布置不能滿足商業(yè)客戶的需要而出現(xiàn)招商難、空置率高等問(wèn)題。前述公司開發(fā)的項(xiàng)目（靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目），目前項(xiàng)目將進(jìn)行“毛胚房標(biāo)準(zhǔn)”竣工驗(yàn)收，招商工作一直沒(méi)有開展，因?yàn)檎猩坦ぷ鞯膰?yán)重滯后，將會(huì)給招商工作帶來(lái)很大的難度。
3.是否請(qǐng)專業(yè)招商顧問(wèn)值得考慮。招商可借助國(guó)際知名專業(yè)顧問(wèn)的招商資源，比如境外比較知名的“四大行”（仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕）他們掌握較大的商業(yè)客戶資源庫(kù)，一般可提供給發(fā)展商較好的建議。但有時(shí)因商業(yè)合同關(guān)系，招商招來(lái)的租戶的可持續(xù)性值得關(guān)注。在公司之前經(jīng)歷中的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)招商一年的招商與談判，項(xiàng)目商鋪基本滿租，但是大部分租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不能持續(xù)，導(dǎo)致許多租戶退租或經(jīng)營(yíng)不下去的情況，到后來(lái)不得不進(jìn)行商業(yè)重組及二次招商。當(dāng)然，開發(fā)商可考慮自身需要，建立自己的招商團(tuán)隊(duì)，對(duì)招商工作可持續(xù)性發(fā)展有一定優(yōu)勢(shì)。
二、項(xiàng)目目標(biāo)體系的有效控制及實(shí)現(xiàn)，是項(xiàng)目管理的核心
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功實(shí)施是工程開發(fā)項(xiàng)目管理的總目標(biāo)。其中項(xiàng)目質(zhì)量（功能）目標(biāo)、工期（進(jìn)度）目標(biāo)，成本（費(fèi)用）目標(biāo)、安全（現(xiàn)場(chǎng)施工文明安全管理）目標(biāo)，共同構(gòu)成了項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系。
1.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量目標(biāo)。根據(jù)利益相關(guān)方的需求，合理利用各種有效資源，保證項(xiàng)目質(zhì)量及功能的完善。商業(yè)項(xiàng)目竣工完成，首先應(yīng)滿足有關(guān)的驗(yàn)收規(guī)范，在此基礎(chǔ)上具備應(yīng)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)靈活性，能使招商工作順利進(jìn)行（配合招商盡量少改或不改），按照之前的工程案例，新的租戶入住，或多或少都要求發(fā)展商進(jìn)行配合整改。
2.要注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工期目標(biāo)。在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、不拖延項(xiàng)目的進(jìn)度。在實(shí)施過(guò)程中充分利用周例會(huì)、專題會(huì)議合理控制進(jìn)度中的各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：如打樁完成節(jié)點(diǎn)，基礎(chǔ)施工完成節(jié)點(diǎn)，結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點(diǎn)，幕墻裝修完成節(jié)點(diǎn)，機(jī)電設(shè)施完成節(jié)點(diǎn)等關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，一個(gè)一個(gè)地落實(shí)，確保整體進(jìn)度目標(biāo)的完成。
引言：在城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)集合的逐漸完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈接性強(qiáng)化的城市發(fā)展前提下，商業(yè)地產(chǎn)逐步進(jìn)入市場(chǎng)，但因各自的不同用途、不同業(yè)態(tài)主體、不同區(qū)域、不同發(fā)展設(shè)定等因素，又形成了我們認(rèn)知的商業(yè)主題地產(chǎn)項(xiàng)目；景觀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等；眾多類型城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)基本選用商業(yè)主體帶動(dòng)連續(xù)產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)規(guī)模建設(shè)模式，但是，在商業(yè)主體項(xiàng)目的類型中，我們結(jié)合市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)、人口等眾多客觀存在的因素，又導(dǎo)引出自身的內(nèi)因是城市商業(yè)主題地產(chǎn)項(xiàng)目定位的核心驅(qū)動(dòng)因素，直接影響或確定這項(xiàng)目定位的合理性、市場(chǎng)性、可行性乃至產(chǎn)業(yè)前驅(qū)性等重要因素。
1、項(xiàng)目定位在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的地位
1.1項(xiàng)目定位是核心
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、融資、建筑設(shè)計(jì)施工、招商、運(yùn)營(yíng)管理等。所有開發(fā)環(huán)節(jié)中，項(xiàng)目定位是核心，定位就是研究項(xiàng)目建成后是一個(gè)什么樣子，誰(shuí)來(lái)買？誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)和使用？通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶和市場(chǎng)，特別有針對(duì)性的規(guī)定項(xiàng)目的功能、業(yè)態(tài)、形象、服務(wù)對(duì)象等。若項(xiàng)目初始定位錯(cuò)誤，將滿盤皆輸。
1.2項(xiàng)目定位與其他環(huán)節(jié)影響因素的關(guān)系
項(xiàng)目定位本身也是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，他與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的其他環(huán)節(jié)的關(guān)系密不可分，在具體操作中交錯(cuò)進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要結(jié)合項(xiàng)目定位來(lái)開展，設(shè)計(jì)出的建筑無(wú)論外部環(huán)境、內(nèi)部布局還是建筑的內(nèi)外部形象都要與定位的檔次、主題、業(yè)態(tài)等相匹配，同時(shí)，適宜的建筑設(shè)計(jì)也影響著項(xiàng)目盈利的模式的定位等；項(xiàng)目融資狀況在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要。
1.3現(xiàn)階段項(xiàng)目定位中存在的問(wèn)題
1.3.1定位理論研究缺乏。
目前商業(yè)地產(chǎn)定位理論還不完善，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究的定位分析不深入，往往憑自我判斷進(jìn)行定位。大部分開發(fā)商沿用住宅開發(fā)的定位思路，忽視商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性，造成后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)上的困難。所以，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)理論研究、建立一整套的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的操作系統(tǒng)，是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迫不及待需要的。
1.3.2定位過(guò)于寬泛，可操作性差。
目前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位簡(jiǎn)單，缺乏操作性，后期經(jīng)營(yíng)喪失競(jìng)爭(zhēng)力。很多開發(fā)商想當(dāng)然的把市場(chǎng)空白認(rèn)為市場(chǎng)需求，這是不對(duì)的。很多商業(yè)地產(chǎn)定位在業(yè)態(tài)上無(wú)所不包，業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和局部模糊，沒(méi)有個(gè)性，難以有聚客能力。
2、商業(yè)主體項(xiàng)目定位指導(dǎo)項(xiàng)目執(zhí)行性
所謂項(xiàng)目的執(zhí)行性就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查確定項(xiàng)目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營(yíng)定位、管理定位、商業(yè)布局、租賃價(jià)格等。通過(guò)商業(yè)總體業(yè)態(tài)調(diào)查和分析，確定地區(qū)或者區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的定位指導(dǎo)項(xiàng)目是從怎么樣的一個(gè)方向去執(zhí)行，若項(xiàng)目定位為一個(gè)高檔次的商業(yè)區(qū)，那么執(zhí)行的商鋪面積以及銷售、租賃的價(jià)格與普通商業(yè)有著有大的差異。沒(méi)有經(jīng)過(guò)執(zhí)行性論證的商業(yè)項(xiàng)目無(wú)法切實(shí)的配合市場(chǎng)的需求，永遠(yuǎn)只是不切實(shí)際的空談。
開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開展時(shí)要理性分析判斷項(xiàng)目的可行性記憶發(fā)展規(guī)模，在分析判斷過(guò)程中除了要針對(duì)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者、現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行深入分析外，更要注意“零售商訪談”工作中就項(xiàng)目的定位、具體業(yè)態(tài)布局與零售商進(jìn)行溝通，了解其項(xiàng)目入駐意向，并按照現(xiàn)有需求可消化的面積，結(jié)合未來(lái)需求規(guī)模的可增長(zhǎng)空間來(lái)確定項(xiàng)目發(fā)展規(guī)模，如何增加項(xiàng)目招商的確定性，避免空置風(fēng)險(xiǎn)。
3、商業(yè)地產(chǎn)定位與住宅地產(chǎn)定位的差異性分析
商業(yè)地產(chǎn)就是在房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，是以商業(yè)功能、商業(yè)需求為導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)物業(yè)的需求和功能進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，使之適應(yīng)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅類地產(chǎn)在盈利方式、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、地理位置、功能設(shè)計(jì)、目標(biāo)顧客的把握等各方面均存在較大差異。
3.1開發(fā)盈利方式不同。
商業(yè)地產(chǎn)的盈利方式又三種，一種是銷售，二是獲取經(jīng)營(yíng)收益，三是物業(yè)升值。一般來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)的盈利方式主要是直接或者間接地獲取經(jīng)營(yíng)收益。商業(yè)物業(yè)的真正價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值。所以，商業(yè)地產(chǎn)最核心的盈利方式就是通過(guò)直接經(jīng)營(yíng)管理獲取收入或由他人經(jīng)營(yíng)獲得租金收入。所以，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營(yíng)、才能實(shí)現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達(dá)到預(yù)期的盈利目標(biāo)。
3.2開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不同。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在獲取高利潤(rùn)的同時(shí)，也存在著很高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)若采取銷售方式盈利的話，一般投資的客戶群相對(duì)較少，又因?yàn)樯啼佷N售的方式在后期出現(xiàn)的管理混亂、無(wú)序經(jīng)營(yíng)的慘淡情況，已經(jīng)漸漸慘遭淘汰。而采取開發(fā)商自己已經(jīng)持有的物業(yè)的方式，由于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)于資金的需求量極大，項(xiàng)目建成開業(yè)后，還需要大量的資金投入才可以完成商業(yè)經(jīng)營(yíng)的培育期，實(shí)現(xiàn)盈利，所以投入資金風(fēng)險(xiǎn)很高，常因資金的短缺、資金鏈的斷裂發(fā)生開發(fā)項(xiàng)目擱淺的事例。同時(shí)，持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)有預(yù)售商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的制約，風(fēng)險(xiǎn)也很高，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。
3.3目標(biāo)客戶不同。
住宅的目標(biāo)客戶就是購(gòu)房者。根據(jù)項(xiàng)目自身的項(xiàng)目定位，鎖定一定的目標(biāo)客層，例如小資、白領(lǐng)等中高收入階層，又或者是普通百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標(biāo)客戶。而商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶分為兩級(jí)，一級(jí)是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者或商鋪投資者；二級(jí)就是商品消費(fèi)者。經(jīng)營(yíng)商戶又可以細(xì)分很多種。
3.4選址的要求不同。
商業(yè)的價(jià)值首先就是在地理位置上的，要選擇商業(yè)圈的核心或者有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。選址最好在十字路口，客流、人流、車流的交匯處，滿足商業(yè)對(duì)于“易達(dá)性”的要求和消費(fèi)者總量的要求。
4、影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的問(wèn)題
4.1、項(xiàng)目定位要解決的問(wèn)題
進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，要解決的是項(xiàng)目操作面臨的矛盾：包括區(qū)域市場(chǎng)與地塊自身的矛盾；未來(lái)設(shè)想與開發(fā)成本的矛盾；區(qū)域研究與地塊情況的矛盾；開發(fā)設(shè)想和公司經(jīng)營(yíng)的矛盾。
4.2、項(xiàng)目定位要達(dá)到的目的
在解決這些矛盾的時(shí)候，項(xiàng)目定位要對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究論證，主要有以下幾個(gè)方面：
4.2.1、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的可行性
通過(guò)開發(fā)成本各項(xiàng)指標(biāo)的精細(xì)測(cè)算、市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)的仔細(xì)研究與資金投入的利潤(rùn)的期望平衡，確定項(xiàng)目贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可行性。
4.2.2、時(shí)間操作的可行性
由于市場(chǎng)的不斷變化和發(fā)展，相對(duì)于房地產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，項(xiàng)目產(chǎn)品定位必須考慮時(shí)間操作的可行性，避免出現(xiàn)產(chǎn)品跟風(fēng)、自身項(xiàng)目推出速度慢等造成銷售不暢的現(xiàn)象。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模不同，操作時(shí)間是項(xiàng)目成功的重要因素。項(xiàng)目因時(shí)間控制不好而在操作時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題的很多，除時(shí)間變化外，影響項(xiàng)目開發(fā)的主要因素還包括：地塊周邊市場(chǎng)的成熟度，政府調(diào)控等。
5、結(jié)語(yǔ)
商業(yè)地產(chǎn)的定位是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，本文只是做了探索性的研究，還需更深入的系統(tǒng)研究。深入研究項(xiàng)目定位的內(nèi)容和方法，形成一個(gè)真正具有操作性的系統(tǒng)；研究影響定位的市場(chǎng)調(diào)查的因素，這些因素具體如何影響定位的，有定性關(guān)系；研究商業(yè)建筑設(shè)計(jì)與項(xiàng)目定位的相互關(guān)系，形成一個(gè)體系并能具體細(xì)化到每一部分如何相互影響，每一個(gè)設(shè)計(jì)步驟如何相互設(shè)計(jì)。
地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的定義：對(duì)于策劃，美國(guó)哈佛企業(yè)管理叢書的定義是：“策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理?！薄＞唧w來(lái)說(shuō)就是人們針對(duì)某一特定問(wèn)題，從若干可供選擇的有關(guān)未來(lái)事件的設(shè)想方案中做出一種選擇或是決定以及為這一決定而進(jìn)行的構(gòu)思、規(guī)劃、論證、比較選擇等一系列行動(dòng)過(guò)程。策劃實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)根據(jù)已經(jīng)掌握的現(xiàn)實(shí)資料，預(yù)測(cè)事物的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)圍繞某一事物或活動(dòng)的特定目標(biāo)，全面構(gòu)思、分析與事物或活動(dòng)目標(biāo)有關(guān)的各方面內(nèi)容，并形成一份系統(tǒng)完整的書面方案的活動(dòng)。
項(xiàng)目策劃就是從識(shí)別項(xiàng)目開始，經(jīng)過(guò)機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目選定、項(xiàng)目論證、項(xiàng)目規(guī)劃等一系列行動(dòng)來(lái)指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程，它也是激發(fā)創(chuàng)意，有效地運(yùn)用項(xiàng)目中的有限資源，選定可行的方案、達(dá)成預(yù)定的目標(biāo)、解決難題的過(guò)程。
地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是在地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。它根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。地產(chǎn)項(xiàng)目策劃按照策劃階段的不同可以分為項(xiàng)目前期策劃、項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的策劃。其中，地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目所作的全局策劃，能為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)，同時(shí)也為項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)營(yíng)提供指導(dǎo)；項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃和運(yùn)營(yíng)階段的策劃只是針對(duì)項(xiàng)目在不同階段所做的專業(yè)化或單一化策劃。
雖然目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于蓬勃期，國(guó)家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施，確保我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康發(fā)展，但是在實(shí)際投資建設(shè)策劃過(guò)程中依然曝露出許多不足之處。
（一）市場(chǎng)調(diào)研不充分。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)常常忽視前期規(guī)劃的重要性，不愿時(shí)間和金錢投入到市場(chǎng)調(diào)研與分析上，盲目進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，很多規(guī)劃設(shè)計(jì)方案缺少詳細(xì)合理的可行性研究。也有些開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究如蜻蜓點(diǎn)水般的一帶而過(guò)，忽視了對(duì)項(xiàng)目地塊條件、區(qū)域環(huán)境、市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，套用已有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，過(guò)高估計(jì)開發(fā)能力和市場(chǎng)前景，盲目的投資建設(shè)，而且易導(dǎo)致后期產(chǎn)生較多的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。
（二）項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確。由于我國(guó)商業(yè)市場(chǎng)還不成熟，項(xiàng)目策劃位缺乏專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重分離，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)融合管理的經(jīng)驗(yàn)，片面強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，使得項(xiàng)目定位脫離實(shí)際市場(chǎng)需求，不能準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶群的實(shí)際消費(fèi)需求，使得目標(biāo)客戶群的定位發(fā)生偏差，不能形成有效的供給，導(dǎo)致我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)很難實(shí)現(xiàn)相對(duì)完善的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式目前以只售不租模式為主，這種模式由于產(chǎn)權(quán)分散，無(wú)法進(jìn)行業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌分布與管理，十分不利于今后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。
（三）項(xiàng)目選址不合理。商業(yè)地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)性投資，項(xiàng)目選址關(guān)系著未來(lái)商鋪生意的投資收益和發(fā)展前景。而然個(gè)別開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和人文環(huán)境，未能考慮城市規(guī)劃、交通條件、客流規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等因素，缺乏對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置考察及經(jīng)營(yíng)狀況長(zhǎng)期策劃，盲目的將開發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)在居民少的地段、死巷等位置，結(jié)果導(dǎo)致風(fēng)風(fēng)火火開店，靜悄悄關(guān)門的局面。
（四）項(xiàng)目規(guī)劃不可行。開發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)，往往忽視了項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，用商用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)，脫離商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的本質(zhì)，不能充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的特征。有些開發(fā)商不惜重金打造標(biāo)志性商業(yè)建筑，過(guò)于注重建筑外觀設(shè)計(jì)及投入，而忽視了項(xiàng)目?jī)?nèi)部的空間結(jié)構(gòu)布局，缺乏相關(guān)的配套設(shè)施，導(dǎo)致內(nèi)部空間利用率下降。更有一些開發(fā)商崇洋，使得商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、地域環(huán)境及人文氣息完全與國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況不符，導(dǎo)致水土不服，利用價(jià)值下降。
針對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過(guò)程存在的不足，我們需要采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)更加科學(xué)性和合理性。
（一）重視市場(chǎng)調(diào)查分析。市場(chǎng)調(diào)查分析關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過(guò)程中一定要重視市場(chǎng)調(diào)查分析。重點(diǎn)加加對(duì)項(xiàng)目的地塊條件、區(qū)域環(huán)境、市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，全面調(diào)查不同層次的消費(fèi)者需求、購(gòu)買習(xí)慣、以及價(jià)位承受能力。加大對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性研究，開發(fā)商提高對(duì)擬建項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)能力，避免盲目投資建設(shè)，而提高決策的準(zhǔn)確性和可行性。
（二）抓住市場(chǎng)缺口，準(zhǔn)確定位。為了提高項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，開發(fā)要通過(guò)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的策劃，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)融合。要善于發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)及潛在需求，深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)環(huán)境后，準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶群的實(shí)際消費(fèi)需求，運(yùn)用正確的手段和方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正確的定位。在項(xiàng)目策劃過(guò)程中不能照搬照抄已有的定位方案，更應(yīng)突出項(xiàng)目的個(gè)性化，從而使得策劃方案具有創(chuàng)意，同時(shí)在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式也要根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行合理規(guī)劃，從而使項(xiàng)目的功能、效益和成本相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
（三）合理選擇項(xiàng)目地址。商業(yè)地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)性投資，項(xiàng)目選址對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)尤為重要。一個(gè)好的項(xiàng)目地址不僅能帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，而且還能促進(jìn)項(xiàng)目的長(zhǎng)久發(fā)展。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，他們對(duì)銷售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升到便利地買到高質(zhì)的商品，尤其是對(duì)購(gòu)物便利性需求更高，商業(yè)項(xiàng)目地址便利與否也就成了商家贏利的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，商家在選址的過(guò)程中始終要貫穿5A法則（交通便利、確認(rèn)便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購(gòu)便利），認(rèn)真規(guī)劃，為消費(fèi)者提供更加便利的條件。
（四）切實(shí)可行的策劃方案。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要立足市場(chǎng)需求，在追逐商業(yè)地產(chǎn)高額利潤(rùn)的同進(jìn)，更要注重項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，科學(xué)編寫策劃方案，充分體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的必要性、可行性和項(xiàng)目規(guī)劃的合理性與多樣性。策劃人員要結(jié)合國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況，準(zhǔn)確把握商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、地域環(huán)境及人文氣息等情況，合理把項(xiàng)目?jī)?nèi)部的空間結(jié)構(gòu)布局，提高內(nèi)部空間的利用率，充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征，同時(shí)也致力于滿足目標(biāo)客戶的需要。策劃人員也要時(shí)刻掌握所策劃項(xiàng)目的相關(guān)信息，及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，隨時(shí)讓策劃方案與市場(chǎng)變化相符合，確保策劃的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和可行性。
總體來(lái)說(shuō)，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方面的研究國(guó)內(nèi)還處于起步階段，而國(guó)外方面的研究雖然比較完善。國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的研究雖不能生搬硬套于我國(guó)的具體情況，但可以結(jié)合國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況加以借鑒，找出適合我國(guó)基本國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路。
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、組建工程項(xiàng)目部
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目各專業(yè)主管工程師人選，組成一個(gè)熟悉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)合形專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)。
項(xiàng)目部組成人員的素質(zhì)要求是：
1、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：對(duì)項(xiàng)目整體負(fù)責(zé)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)與商業(yè)進(jìn)行有效整合，確保行業(yè)間資源的整合力度。
2、項(xiàng)目專業(yè)主管工程師：對(duì)項(xiàng)目的各專業(yè)負(fù)責(zé)，個(gè)人技術(shù)水平能夠確保支撐整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
二、質(zhì)量控制
1、事前控制。進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守“三段式”設(shè)計(jì)原則，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。工程項(xiàng)目部收到設(shè)計(jì)單位提供的施工圖紙后，集施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方共同進(jìn)行圖紙會(huì)審，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目部應(yīng)制定嚴(yán)格的質(zhì)量控制管理制度，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。
2、事中（過(guò)程）控制。應(yīng)監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)各施工單位嚴(yán)格按照施工圖紙進(jìn)行施工，如實(shí)際確有變化，應(yīng)有建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位及施工單位共同簽屬的設(shè)計(jì)修改變更通知單等正規(guī)手續(xù)。應(yīng)嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)，所有進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的原材料、設(shè)備及各種預(yù)制構(gòu)件必須提供國(guó)家規(guī)定的各種質(zhì)量證明文件，并經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收合格后方能落地使用?，F(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中，建設(shè)單位工程管理人員及監(jiān)理人員必須對(duì)施工半成品的質(zhì)量進(jìn)行隨時(shí)監(jiān)控，找到關(guān)鍵的質(zhì)量控制點(diǎn)，上道工序未經(jīng)驗(yàn)收合格不得允許施工單位轉(zhuǎn)到下道工序進(jìn)行施工。建設(shè)單位負(fù)責(zé)工程管理的相關(guān)人員應(yīng)要求現(xiàn)場(chǎng)工程監(jiān)理人員對(duì)工程項(xiàng)目的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序必須進(jìn)行旁站監(jiān)督。
3、事后控制。過(guò)程驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收過(guò)程中，參加人員必須做好驗(yàn)收記錄，發(fā)現(xiàn)常見施工質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)定期整改，直至驗(yàn)收合格。同時(shí)制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。驗(yàn)收過(guò)程當(dāng)中，建設(shè)單位的工程管理人員如發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量出現(xiàn)較嚴(yán)重問(wèn)題應(yīng)立即在現(xiàn)場(chǎng)組織質(zhì)量研討會(huì)，制定相應(yīng)的處理方案。并在事后查清原因及相關(guān)責(zé)任人或施工單位進(jìn)行嚴(yán)肅處理，將結(jié)果報(bào)至房地產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。驗(yàn)收過(guò)程當(dāng)中，建設(shè)單位的工程管理人員如發(fā)現(xiàn)工程關(guān)鍵部位出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題且影響到工程項(xiàng)目整體結(jié)構(gòu)安全，應(yīng)立即向施工單位發(fā)出停工指令，同時(shí)向公司主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。在查明事故原因后，將不合格施工產(chǎn)品立即拆除，同時(shí)追究相關(guān)監(jiān)理及施工單位責(zé)任，直至將責(zé)任單位清理出場(chǎng)。
三、進(jìn)度控制
1、項(xiàng)目部及時(shí)審查施工單位報(bào)送的施工總進(jìn)度計(jì)劃，報(bào)直屬上級(jí)審核，批準(zhǔn)后組織落實(shí)。
2、項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)工程承包合同有關(guān)條款、施工圖及經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)制定進(jìn)度控制方案，對(duì)進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，制定防范性對(duì)策。
3、工程部應(yīng)要求施工單位報(bào)送工程階段性（季、月、周）計(jì)劃報(bào)審表。嚴(yán)格要求施工單位按照進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行。采取措施。現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)檢查進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施情況隨時(shí)跟蹤檢查并加以分析。記錄實(shí)際進(jìn)度及相關(guān)的情況，進(jìn)行進(jìn)度控制。當(dāng)實(shí)際進(jìn)度滯后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，商定采取進(jìn)一步措施。
4、當(dāng)實(shí)際進(jìn)度符合計(jì)劃進(jìn)度時(shí)，應(yīng)要求施工單位編制下一期進(jìn)度計(jì)劃。當(dāng)實(shí)際進(jìn)度滯后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí)，工程部應(yīng)書面通知施工單位采取糾偏措施并監(jiān)督實(shí)施；
5、建立例會(huì)制度。工程部每周必須組織召開一次施工生產(chǎn)調(diào)度會(huì)，內(nèi)容主要總結(jié)上周計(jì)劃完成情況，及下達(dá)下周施工計(jì)劃，協(xié)調(diào)解決各單位施工進(jìn)度等問(wèn)題，動(dòng)態(tài)更新調(diào)整施工進(jìn)度計(jì)劃、每月28日前，工程部將進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并將本月施工計(jì)劃完成情況及下月施工形象計(jì)劃上報(bào)。年、季度施工計(jì)劃在年、季度初的前一個(gè)月與月計(jì)劃同時(shí)上報(bào)。補(bǔ)充和動(dòng)態(tài)調(diào)整月施工進(jìn)度計(jì)劃。
四、成本控制
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。
1、設(shè)計(jì)階段的成本控制，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法。積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，有效避免設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況，從而有效控制工程造價(jià)。采用合同措施，有效控制造價(jià)。針對(duì)目前設(shè)計(jì)人迥經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款。新項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)根據(jù)建筑規(guī)范隨時(shí)調(diào)整建筑方案及商業(yè)布局。
2、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制，項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的成本控制。工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招投標(biāo)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工安裝單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。做好合同的簽定工作。應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。
3、施工階段的成本控制。施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。抓好合同管理，減少工程索賠：在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制：對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。
4、從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制。對(duì)大宗材料或大型設(shè)備可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲(chǔ)成本。加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。
5、竣工階段的成本控制：該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。
五.工程跟進(jìn)
為營(yíng)造安全、有序的施工環(huán)境，合理分配人員的崗位責(zé)任，保護(hù)新建設(shè)施不受損壞，對(duì)所有施工人員進(jìn)程及施工項(xiàng)目進(jìn)行全面督導(dǎo)，確保賣場(chǎng)如期開業(yè)。
本階段是前期的準(zhǔn)備階段，是為開工創(chuàng)造必要條件的階段，應(yīng)進(jìn)行如下工作：辦理施工執(zhí)照及有關(guān)文件；組織并參與施工圖紙會(huì)審；把已經(jīng)批準(zhǔn)并同意的施工需求設(shè)計(jì)對(duì)施工人員交底；采取必要的措施，使施工用水、電、排水均滿足施工需要；建設(shè)能基本滿足生活需要的附屬設(shè)施；施工機(jī)械設(shè)備進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，并能保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)；落實(shí)勞動(dòng)計(jì)劃，隨時(shí)可以調(diào)動(dòng)進(jìn)場(chǎng)，并對(duì)其進(jìn)行必要的技術(shù)、安全、防火教育。完成上述一系列工作后，寫出開工報(bào)告，并經(jīng)上級(jí)主管部門審查，批準(zhǔn)后正式開工。在成立項(xiàng)目組后，要了解工程內(nèi)容和了解商場(chǎng)需求。
六、安全跟進(jìn)
