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時間：2023-03-07 15:17:36
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中圖分類號： P2 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
房產(chǎn)測繪是一項政策性很強的法定測繪工作，其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。房產(chǎn)測繪工作起步較晚，其發(fā)展尚處在專業(yè)化和規(guī)范化建設(shè)的起步階段。目前，房產(chǎn)測繪工作中存在的問題較多，有些問題已經(jīng)成為消費者的投訴熱點，因此房產(chǎn)測繪市場亟待整頓，成果質(zhì)量亟待提高。
房產(chǎn)測繪是指房屋的定位、定性、定界、定量（即房屋地理位置、權(quán)屬性質(zhì)、范圍和權(quán)界、建筑面積等要素的測算），具體內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料檢查與驗收等。
一、房產(chǎn)測繪的必要性
根據(jù)北京市房地局統(tǒng)計2003 年北京房屋銷售首次突破銷售總金額1000 億元人民幣, 與此同時, 北京市房地產(chǎn)開發(fā)量也有較大幅度的提升。時至今日, 城市住宅需求更顯示了其強勁的張力, 其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長。由此可見, 房產(chǎn)測繪市場潛力很大。
二、房產(chǎn)測繪的作用
房產(chǎn)面積測算可在產(chǎn)權(quán)初始登記、產(chǎn)權(quán)變更過程中，清晰界定房屋的建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有建筑面積；房產(chǎn)變更測量則可在房屋拆遷、改擴建、損壞與滅失等情況發(fā)生后，準(zhǔn)確計算房屋面積的增減。這些都是后續(xù)交易、評估、征稅、仲裁、鑒定、訴訟的法定依據(jù)。同時，房產(chǎn)測繪信息經(jīng)分類匯總，可整理出城市或地區(qū)房屋總量、房屋層次分布、住宅建設(shè)狀況、人均建筑面積及各用途房屋比例等數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)可為城市整體建設(shè)布局、住房改革、舊城區(qū)拆遷改造等提供決策依據(jù)，并為城市規(guī)劃、市政工程、環(huán)保綠化等提供相關(guān)信息，房產(chǎn)測繪成果具有廣泛社會服務(wù)前景。
三、房產(chǎn)測繪質(zhì)量的影響因素
1、房產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)、房產(chǎn)從業(yè)人員的技術(shù)水平、房產(chǎn)測繪單位的管理水平等是影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的重要因素。
2、目前，房產(chǎn)測繪相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范還不夠完善。房產(chǎn)測繪具有技術(shù)性、專業(yè)性很強的特點，因此部分城市已經(jīng)制定了房產(chǎn)測量實施細(xì)則。但是大部分城市還沒有這方面的實施細(xì)則。在實際的工作中房產(chǎn)測繪從業(yè)人員只能依據(jù)對《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》理解來進行操作，這樣就會給測繪質(zhì)量帶來爭議。由于對復(fù)雜建筑進行測繪，數(shù)據(jù)繁多，情況復(fù)雜，計算量很大，這就難保測繪人員不出現(xiàn)錯誤，如果房產(chǎn)測繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，就更容易出現(xiàn)差錯。
四、房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制措施
1、人員培訓(xùn)的控制措施。編寫培訓(xùn)材料，制定培訓(xùn)計劃，組織培訓(xùn)工作。培訓(xùn)對象為房產(chǎn)測繪作業(yè)人員、檢驗人員以及其他需要培訓(xùn)的人員。培訓(xùn)內(nèi)容包括：測繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測繪法規(guī)、房產(chǎn)測量規(guī)范、房產(chǎn)測繪質(zhì)量檢查方法、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理知識等。
2、儀器設(shè)備管理及資源配置控制措施。房產(chǎn)測繪儀器設(shè)備的計算檢定情況；房產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)情況，包括：單位資質(zhì)等級，年檢，持證執(zhí)業(yè)情況；房產(chǎn)測繪單位質(zhì)量管理情況，包括：質(zhì)量體系、質(zhì)量管理制度的建立情況和質(zhì)量體系運作的有效性、房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有效性、房產(chǎn)測繪生產(chǎn)作業(yè)流程。
3、強化質(zhì)量管理意識。從測繪單位的領(lǐng)導(dǎo)到每一位工作人員要充分認(rèn)識到測繪質(zhì)量關(guān)系到單位的生存發(fā)展和自身的利益，把質(zhì)量保證措施落實到工作的每個細(xì)節(jié)。要樹立公正、守法、減信的理念，既要維護消費者的利益，同時又不能損害開發(fā)建設(shè)單位的合法利益。要具有良好的職業(yè)道德，堅持實事求是的工作態(tài)度和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，按照相關(guān)法律規(guī)范的要求，以減信、公正的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測繪話動，不斷提高綜合分析、判斷問題的能力，憑借掌握的理論知識、技術(shù)方法和手段，正確地處理問題。
4、加強對房產(chǎn)測繪過程控制。市場化的房產(chǎn)測繪，勢必會形成價格競爭，這也是市場經(jīng)濟的普遍規(guī)律。目前房產(chǎn)測繪成果的審核僅僅停留在形式上的審核，看完蓋個公章，并不對實際面積的測量和計算進行實質(zhì)抽檢。若出了問題，就會出現(xiàn)互相推諉的現(xiàn)象。房產(chǎn)測繪過程的控制，應(yīng)進行實地抽檢，抽樣計算復(fù)核，盡可能地避免測繪單位的重大失誤或是做假行為。房產(chǎn)測繪成果應(yīng)及時公示并實現(xiàn)網(wǎng)上查詢，這能夠有效保護權(quán)利人的知情權(quán)，以便于權(quán)利人及時了解測繪成果的詳細(xì)狀況，減少房產(chǎn)辦證的面積糾紛。同時，房產(chǎn)管理部門應(yīng)對違法或違規(guī)操作的測繪單位依法處理，及時處理，做到監(jiān)管有力。
5、實行房產(chǎn)測繪成果公示。建立測繪成果資料詳情的通告制度，通過各個途徑向社會予以公布。致使各相關(guān)權(quán)利人尤其是將購或已購房業(yè)主，都能夠及時了解到該房屋的樓盤的一系列情況，竣工后是否及時委托房產(chǎn)測量、測量成果是否通過等情況，以便到開發(fā)建設(shè)單位查閱測繪成果資料詳細(xì)情況，后期到辦產(chǎn)權(quán)證等一系列情況。應(yīng)在網(wǎng)上對詳細(xì)的測繪成果進行公示以及公開查閱。開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證后和房屋竣工實測后，都應(yīng)通過審核的房屋測繪技術(shù)成果報告書和一系列分?jǐn)偳闆r將在政務(wù)信息網(wǎng)上進行公示：(1)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、功能用途、所在層的平面位置、面積大??；(2)參與每項分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的房號、功能、所在層平面位置、面積大小、分?jǐn)傁禂?shù)；(3)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿貌课灰约八趯游恢煤兔娣e大小、功能。測繪成果的公示制度能切實保護相關(guān)權(quán)利人的相關(guān)權(quán)益，以便業(yè)主能盡快地了解測繪成果資料詳細(xì)情況維護自我權(quán)益，減少房產(chǎn)面積審核及辦證后的面積糾紛以及面積差異的處理，進一步明確開發(fā)建設(shè)單位、測繪單位、購房人的各自職責(zé)和權(quán)利。
6、建立房產(chǎn)測繪協(xié)會，積極完善房產(chǎn)測繪行業(yè)自律。房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會是民間的社團組織，在市場經(jīng)濟的發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。行業(yè)協(xié)會貼近市場、關(guān)注過程，具有針對性、靈活性、及時性，解決出現(xiàn)的問題，可以有效降低成本。行業(yè)協(xié)會對服務(wù)質(zhì)量的控制比政府主管部門更具有優(yōu)勢。因此，我國要盡快建立和完善各級房產(chǎn)測繪協(xié)會，加強自我管理，加強規(guī)范發(fā)展，加快體制建設(shè)。政府部門要加快大力培育行業(yè)協(xié)會的發(fā)展，推動房產(chǎn)測繪行業(yè)立法進程。
房產(chǎn)測繪單位要建立自我完善、自查自檢的質(zhì)量控制體系。做好人才的引進和培養(yǎng)同時也要引進的設(shè)備和技術(shù)，以便提高測繪質(zhì)量控制和工作效率及精度的提高。房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下建立的房產(chǎn)測繪協(xié)會要對行業(yè)自律起到應(yīng)有的作用。房產(chǎn)測繪協(xié)會要對房產(chǎn)測繪行業(yè)存在的問題進行積極檢討，提出應(yīng)對措施，完善相關(guān)制度，推動房產(chǎn)測繪管理。單位內(nèi)部要把日常質(zhì)量考核和質(zhì)量監(jiān)督工作進行結(jié)合，并實行獎罰措施。房產(chǎn)測繪單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)量監(jiān)管人員，要科學(xué)利用檢查記錄、過程監(jiān)控觀察結(jié)果、客戶反饋意見等信息，分析不合格原因，制定可行的預(yù)防方案。
加強測繪質(zhì)量管理，建立測繪質(zhì)量監(jiān)督管理體系；加強對測繪資質(zhì)單位質(zhì)量管理體系建立及運行的指導(dǎo)和監(jiān)督；堅持測繪質(zhì)量抽檢制度，加大對國家及地方重大基礎(chǔ)測繪項目、重大建設(shè)工程測繪保障項目及社會關(guān)注的熱點測繪項目的抽檢力度，依法查處生產(chǎn)不合格測繪成果的單位。我們將以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)測繪質(zhì)量管理工作，把新時期的測繪質(zhì)量管理工作不斷推向前進。
房產(chǎn)測繪市場化是未來房產(chǎn)測繪發(fā)展的必然趨勢，我們要認(rèn)清這個大的趨勢，加緊技術(shù)人才和先進設(shè)備的儲備，不斷充實自己，以自身的人才與技術(shù)實力、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)實現(xiàn)單位的長足發(fā)展。
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【關(guān)鍵詞】房地測繪；商品房；質(zhì)量；控制
隨著經(jīng)濟技術(shù)的迅速發(fā)展，商品房的價格迅速上漲，人們對商品的權(quán)屬意識也不斷在增加，因而客戶對商品房建筑面積的準(zhǔn)確性也越來越關(guān)注。關(guān)于房產(chǎn)測繪的管理，我國出臺了《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986- 2000）、《浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則》等一系列關(guān)于房產(chǎn)測繪的準(zhǔn)則，同時對于商品房建筑面積的測繪，省建設(shè)廳測繪局也出臺了相應(yīng)的補充規(guī)定以及地方性技術(shù)文件等。國家對房產(chǎn)測繪的具體標(biāo)準(zhǔn)也越來越高，那么如何來控制房產(chǎn)測繪的質(zhì)量呢，本文就以引起房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的主要因素和引起房產(chǎn)測繪的主要因素進行質(zhì)量控制措施進行闡述。
1 引起房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的主要因素
對于國家出臺的一系列測繪文件和規(guī)定，都是大同小異，基本的原則都是一樣的，但是有些細(xì)節(jié)上有出入，那是因為考慮的角度不一樣，因此導(dǎo)致了房產(chǎn)測繪計算面積不一。要提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制，首先應(yīng)該分析引起房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的主要因素，然后對這些因素采取進一步相應(yīng)的質(zhì)量控制措施。
房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的主要因素包括測繪人員、測繪儀器及資源配備、外業(yè)測繪和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理等，以及技術(shù)人員對各類規(guī)范文件掌握和理解程度，以下就是對這些主要因素進行了分析。
房產(chǎn)測繪人員可以分為內(nèi)（外）測工作人員，檢查質(zhì)量成果人員，這些人員都是經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，掌握一定的崗位技術(shù)，在工作中具有較強的責(zé)任心，能明確自己的工作職責(zé)和權(quán)限。
房產(chǎn)測繪儀主要有經(jīng)緯儀，全站儀,皮尺、手持紅外測距儀、GPS接收機、辦公室軟件、繪圖軟件等。
外業(yè)測繪主要包括外業(yè)測繪的準(zhǔn)備階段、外業(yè)測繪的作業(yè)階段即外業(yè)測繪的數(shù)據(jù)采集和數(shù)據(jù)分析即對外業(yè)測繪的誤差處理，然后按照施工單位的竣工圖和設(shè)計單位的設(shè)計圖，繪制出房產(chǎn)測繪的草圖，并標(biāo)注出各個尺寸，將圖紙按比例打印出來，提供給外業(yè)測繪使用。
外業(yè)測繪的數(shù)據(jù)采集：在進行實地測繪時，測繪人員應(yīng)該對測繪出來的房屋進行有關(guān)數(shù)據(jù)的采集，外業(yè)采集應(yīng)遵循先整體后局部，先外部后內(nèi)部的原則，即先采集房屋（主體）數(shù)據(jù)，而后采集房屋內(nèi)部分割數(shù)據(jù)及房屋附屬結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)。外業(yè)實測建筑物物外墻勒角以上的水平尺寸。多層或者高層商品樓除實測尺寸外，還應(yīng)測量結(jié)構(gòu)有變化的部位的尺寸及頂層尺寸，尤其是有坡屋頂?shù)倪€要測出不夠2.2米層高應(yīng)縮進的尺寸。商品房內(nèi)部的房屋開間、進深、內(nèi)外墻厚度及陽臺長寬、房屋高度均為實際測量。
內(nèi)部數(shù)據(jù)分析和誤差處理：在數(shù)據(jù)采集完畢后，應(yīng)及時進行對照實測和測繪草圖中標(biāo)注數(shù)據(jù)是否一致，檢查兩者差值是否超出技術(shù)誤差，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時糾正。應(yīng)避免測繪時間過長產(chǎn)生錯量、漏量、提高工作效率。數(shù)據(jù)處理時要統(tǒng)籌兼顧，既要考慮某一層或某一套的數(shù)據(jù)，還要考慮上下相同樓層（戶型）數(shù)據(jù)的一致性。在房產(chǎn)測繪中，如果實際尺寸與設(shè)計尺寸相差不大，相差數(shù)據(jù)在限差之內(nèi)，這樣就不需要改正，這個屬于誤差范圍內(nèi)的，如果數(shù)據(jù)相差超過限差的，那就需要分析到底是什么原因?qū)е抡`差的。
2 引起房產(chǎn)測繪的主要因素進行質(zhì)量控制措施
房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制主要依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）、《浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則》、《測繪質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》等。那如何對引起房產(chǎn)測繪的主要因素進行質(zhì)量控制措施呢？本文就對房產(chǎn)測繪人員、測繪儀器及資源配備、外業(yè)測繪和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理進行質(zhì)量控制采取措施。
2.1 對房產(chǎn)測繪人員的控制措施：對房產(chǎn)測繪人員應(yīng)進行系統(tǒng)專業(yè)的培訓(xùn)，制定培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)材料，組織員工進行培訓(xùn)和考核。對于那些檢查人員以及其他需要的培訓(xùn)人員，都應(yīng)進行培訓(xùn)措施的控制。主要培訓(xùn)學(xué)習(xí)《房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理法規(guī)》、《浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》和有關(guān)房產(chǎn)測繪和商品房測繪的一系列文件。
2.2 對房產(chǎn)測繪儀器及資源配備的控制措施：檢查房產(chǎn)測繪儀器是否能正常使用，計算機軟件及需要的各種物資配置是否合格，是否齊全。還要及時檢查房產(chǎn)測繪單位的年檢和持證職業(yè)情況，更為重要的一點，還應(yīng)對房產(chǎn)測繪單位質(zhì)量管理情況進行了解，主要包括對質(zhì)量體系、質(zhì)量管理制度的建立情況和質(zhì)量運作的有效性、房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有效性、房產(chǎn)測繪生產(chǎn)作業(yè)流程。
2.3 外業(yè)測繪的質(zhì)量控制措施：對外業(yè)測繪的質(zhì)量控制措施主要包括對房產(chǎn)測繪單位的房產(chǎn)測繪要素調(diào)查、測量及房屋面積測繪進行質(zhì)量控制。
2.3.1 對房產(chǎn)測繪要素調(diào)查加以控制主要體現(xiàn)在調(diào)查房產(chǎn)測繪單位對外業(yè)測繪填寫的內(nèi)容是否齊全、正確；還應(yīng)調(diào)查在調(diào)查表中的用地范圍和房屋權(quán)界限的范圍是否一致，所用的標(biāo)注符號是否一致；
2.3.2 對房產(chǎn)測繪要素測量加以控制主要體現(xiàn)在調(diào)查房產(chǎn)測繪單位的測量方法是否準(zhǔn)確標(biāo)準(zhǔn)、記錄和計算方法是否正確，還應(yīng)調(diào)查誤差精度的控制范圍是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求。對房屋測繪的精確度要求按《浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則》中各類房屋建筑面積的精度要求來執(zhí)行。
各類房屋建筑面積的精度要求
房屋建筑面
積的精度等級 中誤差 最大誤差（限差）
一 0.01×+0.0003×S 0.02×+0.0006×S
二 0.02×+0.001×S 0.04×+0.002×S
三 0.04×+0.003×S 0.08×+0.006×S
注:S為房屋建筑面積，m2
2.3.3 對房屋面積測繪進行質(zhì)量控制措施：主要體現(xiàn)在對原始房屋面積的數(shù)據(jù)是否記錄規(guī)范，填寫的內(nèi)容是否完整，對建筑面積的分?jǐn)偸欠窈侠碛行?。具體的建筑面積分?jǐn)傄?guī)則參考《浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則》。
2.4 對內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理進行質(zhì)量控制措施：對內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的質(zhì)量控制主要體現(xiàn)在對房產(chǎn)測繪單位成果圖的控制，對測繪人員資料整理的控制等。對成果圖的尺寸，技術(shù)要求，填寫的內(nèi)容和對房產(chǎn)的表達是否符合規(guī)定要求。
2.5 特殊情況處理建議：隨著時代的發(fā)展，很多新型建筑名詞不斷出現(xiàn)，有些部位認(rèn)定及設(shè)計造型是規(guī)范和文件沒有涉及的，因此，作業(yè)人員有很多異議，比如一部樓梯既有露天又有頂蓋、走廊既有有柱部分又有挑出部分、多層地下室坡道面積、筒體部分有入戶花園、屋頂風(fēng)機房有門洞但無門、多功能綜合樓認(rèn)定層比分?jǐn)偟葐栴}有些比較含糊，期望地方性規(guī)范及早出臺補充，更好的指導(dǎo)房產(chǎn)測繪工作。
2.6 重點說明的是，所有操作嚴(yán)格按照作業(yè)流程，外業(yè)數(shù)據(jù)采集要有多余觀測，采用平均值法或加權(quán)平均。草圖要格式規(guī)范清晰、信息全面，在分?jǐn)偳耙_定分?jǐn)偡桨福瑢哟芜壿嬊宄?，做到步步環(huán)節(jié)有依據(jù)，對于規(guī)范沒有詳解有異議的地方要單位會審，做到合情合理又不偏離規(guī)范要求。每個項目都要做到“二級檢查，一級驗收”應(yīng)有專職的質(zhì)檢人員或機構(gòu)，上述基本都在單位《質(zhì)量手冊》的可控范圍，重在嚴(yán)格執(zhí)行，一絲不茍，高度的責(zé)任心。
總之，從分析引起房產(chǎn)測繪的主要因素和加以采取質(zhì)量控制措施，能維護房屋權(quán)利人的合法利益，形成一套完整的、事實可靠的、保質(zhì)保量的、房產(chǎn)面積測繪成果。對房產(chǎn)測繪質(zhì)量加以控制，還能保證商品房健康的銷售，推動商品住房的制度的改革和發(fā)展順利進行。
參考文獻:
引言
房屋面積測繪是房屋工程項目實施后期必須履行的一項重要程序。當(dāng)房屋建筑竣工驗收完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有專業(yè)資質(zhì)的房屋測繪單位按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，結(jié)合工程技術(shù)文件對竣工后房屋面積進行實際測量、計算，取得房屋實際面積的過程就是房屋測繪。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，人們投資房屋的意向愈加強烈，對于房屋實際面積的關(guān)注度也越來越高。房屋面積測繪的工作質(zhì)量對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有十分重要的保障作用。我國房產(chǎn)測繪事業(yè)目前尚處于發(fā)展接待，許多地方還不夠完善，特別是測繪行業(yè)市場化程度偏低，給房屋測繪質(zhì)量帶來了一定負(fù)面影響，加強房屋實際面積測繪的質(zhì)量控制是我國房地產(chǎn)行業(yè)直接面對并必須予以妥善解決的問題。
1 當(dāng)前房產(chǎn)測繪工作發(fā)展現(xiàn)狀和重要意義
房產(chǎn)測繪的工作質(zhì)量直接關(guān)系到房屋建筑實際面積的大小，進而影響到房產(chǎn)交易雙方的切身利益。為此，房屋測繪的過程、操作細(xì)節(jié)、精度標(biāo)準(zhǔn)和計算方法等必須嚴(yán)格遵循國家相關(guān)規(guī)范、要求。此外，在解決房產(chǎn)相關(guān)法律糾紛方面，房屋面積測繪是保護產(chǎn)權(quán)人根本利益的重要措施，測繪的結(jié)果對于判斷糾紛法律責(zé)任和房屋價值具有關(guān)鍵性的明確作用，是當(dāng)前法律機構(gòu)解決房產(chǎn)糾紛和審核違章建筑的重要憑據(jù)。房屋面積規(guī)格大小是衡量一個國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。在我國，與房產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的房屋測量工作中，房屋實際面積測繪是必須執(zhí)行的一項重要環(huán)節(jié)。進行房屋建筑項目建設(shè)或房產(chǎn)交易，必須進行房屋面積測繪。通過房產(chǎn)測繪取得的房屋實際面積，是政府管理部門計算土地價格、核算征地動遷補償支出、收取房產(chǎn)稅費、進行產(chǎn)權(quán)登記和編制城市規(guī)劃的重要依據(jù)，也是房產(chǎn)交易不可或缺的基礎(chǔ)元素之一。在實際工作中，由于房屋大小、規(guī)格差異很大，非專業(yè)人員很難了解其中的細(xì)節(jié)，少數(shù)不法開發(fā)商利用多數(shù)購房者對房產(chǎn)交易不了解的情況，偷換房屋建筑面積概念，誤導(dǎo)購房者的認(rèn)知，從而達到賺取更多經(jīng)濟利益的目的，嚴(yán)重?fù)p害了消費者的合法權(quán)益，妨礙了我國房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而做好房產(chǎn)面積測繪，提高測繪質(zhì)量，可有效防范上述不法行為的發(fā)生，保障購房群眾的切身利益，解決因為產(chǎn)權(quán)面積不清引發(fā)的法律糾紛，保障我國房產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。
2 房產(chǎn)面積測繪工作中存在的主要問題
在房產(chǎn)面積測繪的實際工作中，有許多問題存在，制約了房產(chǎn)面積測繪工作質(zhì)量的提升，要保障測繪質(zhì)量，就必須妥善解決這些問題。房產(chǎn)面積測繪工作中常見問題有以下幾個方面：
一是缺乏技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提醒尚未完善。房產(chǎn)面積測繪是一項具有較高技術(shù)性和專業(yè)性要求的工作嗎，執(zhí)行過程中需要詳細(xì)的規(guī)范性文件對細(xì)節(jié)和步驟、參數(shù)進行明確。由于我國房產(chǎn)測繪工作尚處于發(fā)展階段，許多技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)夠不夠完善，文件內(nèi)容有時比較含糊，不夠明確，可執(zhí)行性不高，不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的實際需要。在實際操作過程，遇到爭議問題，往往依賴測繪人員個人的理解。由于理解上的差異，很容易造成測繪結(jié)果的不一致，引發(fā)糾紛。二是工作量過于龐大。房產(chǎn)測繪需要測繪的項目和測繪的數(shù)據(jù)十分繁多，操作程序較為復(fù)雜，計算難度很大，使得測繪工作質(zhì)量很難保證。
3 加強房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量控制的主要措施
3.1 嚴(yán)格執(zhí)行一級驗收、二級檢查等制度規(guī)范
一級驗收、二級檢查制度是測繪工作質(zhì)量的重要保證措施，是測繪單位在進行測繪作業(yè)時必須堅持的基礎(chǔ)原則。測繪單位在開展測繪工作時，首先要做好互檢、自查工作，其次要責(zé)成專人組成檢查組，對測繪過程進行全方位的檢查，在此基礎(chǔ)上，再由質(zhì)量控制部門對測繪結(jié)果進行最終檢查確認(rèn)。隨后由測繪業(yè)務(wù)委托單位對測繪結(jié)果進行檢查驗收。在具體檢查時，要遵循以下幾方面要求。
一是各項檢查驗收工作互相獨立，不能存在代替和減免情況。二是檢查時發(fā)現(xiàn)測繪標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的理解存在含糊不清的問題時，要立即提出處理意見，由相關(guān)單位進行確認(rèn)并簽字后重新處理。三是要由專業(yè)技術(shù)人員對測繪過程中形成的各類技術(shù)文件，比如圖紙、測繪結(jié)果、質(zhì)檢報告等進行細(xì)致全面的審查審核，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時聯(lián)系有關(guān)單位進行糾正。四是要建立研討分析制度。測繪單位要定期組織含召開技術(shù)分析研討會，有技術(shù)人員對房產(chǎn)測繪工作中遇到的典型案例進行分析、討論，總結(jié)經(jīng)驗，針對不足的地方要下力氣進行整改、完善，幫助測繪人員提升技術(shù)水平，推動房產(chǎn)測繪工作質(zhì)量的提升。五是當(dāng)測繪結(jié)果處理意見發(fā)生分歧時，要按照一級檢查時發(fā)現(xiàn)的問題有專職質(zhì)檢人員認(rèn)定處理，二級檢查之后發(fā)現(xiàn)的問題提交總工辦或隊領(lǐng)導(dǎo)進行裁定、會辦解決。六是要堅持分項確定的方法，對測繪產(chǎn)品中各分項分別進行質(zhì)量登記確定，并附于測繪檔案中。在野外作業(yè)階段，各測繪組之間必須進行互檢，以保證測繪結(jié)果質(zhì)量。此外，技術(shù)部門還要不定期組織野外測繪產(chǎn)品的抽檢，并做好記錄。
3.2 嚴(yán)格做好各類前期技術(shù)資料審查工作
房屋建筑數(shù)據(jù)的收集是房產(chǎn)面積測繪的重要組成部分。在進行房產(chǎn)測繪時，委托單位必須提供全套的建筑設(shè)計圖紙，以及在施工過程中形成的設(shè)計變更單和變更圖紙。要確保圖紙全面詳細(xì)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤，以方便測繪人員查閱相關(guān)數(shù)據(jù)。
3.3 嚴(yán)格管控房產(chǎn)面積測繪各道工序質(zhì)量
房產(chǎn)測繪由多個環(huán)節(jié)組成，要保證整體工作質(zhì)量，首先要確保各個環(huán)節(jié)、工序的工作質(zhì)量。一般來說，在進行房產(chǎn)面積測繪時，要堅持做到四個準(zhǔn)確，即準(zhǔn)確測定房屋套型邊長數(shù)據(jù)、準(zhǔn)確認(rèn)定房屋計算面積部位、準(zhǔn)確認(rèn)定房屋分?jǐn)偯娣e、準(zhǔn)確確定房產(chǎn)要素。
4 結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮程度的不斷加深，房產(chǎn)面積測繪問題已經(jīng)引起越來越多的投資者和消費者的注意。由于房產(chǎn)面積測繪影響因素眾多，特別是房屋設(shè)計格局、套型越來越富于變化，面積分?jǐn)倖栴}越加復(fù)雜，使得房產(chǎn)面積測繪越加困難。測繪人員必須按照房產(chǎn)測繪技術(shù)文件，嚴(yán)格執(zhí)行測繪程序，對于測繪工作中遇到的問題要認(rèn)真分析，不斷總結(jié)經(jīng)驗，努力提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，推動我國房產(chǎn)測繪事業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻
[1]丁巧林.如何做好房產(chǎn)面積測繪工作[J].中華建設(shè)，2011（9）.
2l世紀(jì)以來，隨著房地產(chǎn)管理事業(yè)的發(fā)展和土地使用制度、住房制度改革的進一步深化，人們對房屋建筑面積的質(zhì)量要求也越來越高。房地產(chǎn)測繪部門測算的房屋建筑面積是作為房屋買賣和產(chǎn)權(quán)發(fā)證的依據(jù)。因此它將直接影響到房屋價格及相關(guān)費用，對廣大購房者來說，這是一個相當(dāng)敏感的問題，很多有關(guān)房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計算直接相關(guān)。因此，抓好房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，是維護房產(chǎn)權(quán)利人合法利益、落實測繪法的一件大事。
1 房產(chǎn)測繪的重要意義
1.1 保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)
房產(chǎn)測繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，房產(chǎn)測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)，同時也為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。
1.2 有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序
房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產(chǎn)業(yè)中最重要的指標(biāo)之一，也是我國房產(chǎn)測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、稅費征收、城市地價核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業(yè)人士而言，感覺高深莫測，特別在當(dāng)前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導(dǎo)消費者。因此提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權(quán)益，有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序。
2 影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的原因
房產(chǎn)測繪的專業(yè)性、技術(shù)性很強，但是房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，對有些問題的規(guī)定過于簡單，跟不上建筑形式的干變?nèi)f化和設(shè)計人員理念的不斷發(fā)展，使得許多新問題無法界定，無據(jù)可查，在實際操作中難以處理，容易引發(fā)爭議，因此現(xiàn)在有些大城市已制定了本地的房產(chǎn)測量實施細(xì)則，相對完善了測量標(biāo)準(zhǔn)，但絕大多數(shù)地方?jīng)]有這方面的細(xì)則，房產(chǎn)測繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對規(guī)范的理解在實際工作中來操作，這樣就給測繪質(zhì)量帶來了很大爭議。
房產(chǎn)測繪特別是對復(fù)雜建筑的測繪，情況復(fù)雜，數(shù)據(jù)繁多，計算量巨大，測繪計算人員難以保證完全不會出錯，如果測繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，就極易產(chǎn)生質(zhì)量差錯。測繪單位的資質(zhì)等級、管理水平和從業(yè)人員的技術(shù)水平也是影響測繪成果質(zhì)量的重要因素。
3 提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的措施
3.1 遵守“二級檢查、一級驗收”制度
在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由公司測繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對產(chǎn)品實行過程檢查，然后由質(zhì)量檢查小組和專職檢查人員參照相關(guān)資料對測繪成果實行最終檢查，檢查無誤后由委托單位組織最終驗收。主要檢查的相關(guān)規(guī)定有：①各級檢查、驗收工作必須獨立進行，不得省略或替代。②檢查中如發(fā)現(xiàn)面積計算口徑或分?jǐn)偡桨傅忍厥鈫栴}沒有在《項目意見書》詳細(xì)說明或《項目意見書》的內(nèi)容有不符合相關(guān)規(guī)定的情形時，需要及時提出處理意見，經(jīng)過會辦簽字確認(rèn)后方可進行重新辦理。③公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要對提交的成果、圖紙、質(zhì)檢單等進行全面審查，發(fā)現(xiàn)問題后向具體作業(yè)人員(包括初審人員)進行批評教育并予以改正。④公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要定期對房產(chǎn)測繪過程中出現(xiàn)的典型案例進行討論、分析、總結(jié)，以提高測繪人員業(yè)務(wù)水平和測繪成果的質(zhì)量，并通報本月質(zhì)量檢查情況。⑤如對質(zhì)量問題的處理意見有分歧時，屬一級檢查的，由專職質(zhì)量檢查人員認(rèn)定；屬二級檢查之后的，由總工辦裁定或提交隊領(lǐng)導(dǎo)會辦。⑥確定測繪單項產(chǎn)品質(zhì)量等級并附于測繪檔案中。為了保證測繪產(chǎn)品的質(zhì)量，除了業(yè)內(nèi)檢查外，還應(yīng)進行一定比例的外業(yè)檢查。每個項目野外作業(yè)結(jié)束之前，各個作業(yè)組之間須進行野外互檢，主要檢查口幢房屋的重復(fù)觀測邊長和房屋邊長閉合差等各項指標(biāo)，各項指標(biāo)均要確保在誤差范圍內(nèi)，確保無誤后結(jié)束野外作業(yè)。技術(shù)部門需不定期組織對測繪產(chǎn)品進行野外抽查，并做好野外檢查記錄。
3.2 控制前期收件資料及圖紙的審查質(zhì)量
為了確保房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中的質(zhì)量控制是必不可少的，在房產(chǎn)項目建筑面積預(yù)測算時，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的圖紙，在房產(chǎn)面積實測時，委托方應(yīng)提供房屋竣工圖，若有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)變更圖紙或聯(lián)系單；委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺及飄窗大樣圖等，所有圖紙應(yīng)盡可能詳細(xì)，以便于在測繪過程中查閱相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)。如陽臺護寬度在平面圖上標(biāo)注不詳，只能在陽臺大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2．20m的范圍線確定，在平面圖上無法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2．20m的范圍線。收件資料中必須包括土地出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號及幢號批準(zhǔn)文件、設(shè)計部門出具的房屋配套設(shè)施及用房功能部位，如水泵房、水池、發(fā)電機房、變配電室、制冷機房的使用說明及其他的有關(guān)資料。只有通過前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產(chǎn)面積測算各環(huán)節(jié)中的質(zhì)量。
3.3 房產(chǎn)面積測繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制
進行房產(chǎn)面積測繪，對我們房產(chǎn)測繪機構(gòu)來說在增加了經(jīng)濟收入的同時，又承擔(dān)更大的責(zé)任。針對日益高漲的房價，一旦工作疏忽發(fā)生了錯誤，造成的損失將是巨大的。因此，我們在房屋面積的測繪各環(huán)節(jié)中，應(yīng)把質(zhì)量控制放在首位。具體要做到四個準(zhǔn)確：房屋計算面積部位認(rèn)定要準(zhǔn)確；房屋套型邊長數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確；房產(chǎn)要素要準(zhǔn)確；房屋面積計算分?jǐn)傄獪?zhǔn)確。
3.4 控制測量的精度
在我圈末級控制點的點位中誤差一般規(guī)定為不超過+0．05m,當(dāng)相鄰點為獨立觀測量時可計算出其相鄰點間的間距中誤差為±0．05m。為了保證房產(chǎn)界址點、房角點的測量精確度，同時為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)提供一個高精度的、穩(wěn)定標(biāo)準(zhǔn)的定位控制網(wǎng)，首先要建立一個高精度的、有一定密度的、物定可品的、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，《房產(chǎn)測繪規(guī)范》規(guī)定二末級相鄰的房產(chǎn)平面控制點間的相對點位中誤差不超過±0．025m可以算出其相應(yīng)的相鄰點間的間距中誤差為1±0．018m，因此這標(biāo)準(zhǔn)已達到和超過了世界發(fā)達國家的同類標(biāo)準(zhǔn)。
3.5 采用工作流程技術(shù)實現(xiàn)生產(chǎn)過程控制
該技術(shù)是管理系統(tǒng)的核心技術(shù)，其監(jiān)督、控制、協(xié)調(diào)整個業(yè)務(wù)過程的規(guī)范和完成，并對信息流進行跟蹤。為適應(yīng)房產(chǎn)測繪工作的流程化、制度化、規(guī)范化，為了更好地進行過程控制，軟件采用流程化管理，根崗位職責(zé)進行角色權(quán)限設(shè)置、賬號密碼登陸，保證各項業(yè)務(wù)操作都在系統(tǒng)的監(jiān)控之下進行，每個環(huán)節(jié)都會記錄下操作人員姓名、時間、機器號，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)生產(chǎn)的過程控制和圖形數(shù)據(jù)的安全。
3.6 對工作人員實行必要的相應(yīng)的培訓(xùn)
對測繪工作人員的培訓(xùn)是提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量的必要前提。房產(chǎn)測繪人員包括外業(yè)測繪人員、內(nèi)業(yè)計算和資料整理人員、產(chǎn)品檢驗人員，所有這些人員均應(yīng)經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括測繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測繪法規(guī)、房產(chǎn)測繪質(zhì)量檢查方法、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理知識、房產(chǎn)測繪檔案管理條例等，從而整體提高工作人員的計算水平、職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。
4 結(jié)束語
總之，房屋建筑面積測繪工作只有按照國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范實施標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理、監(jiān)督，只有這樣才能切實提高房產(chǎn)測繪水平，才能更好的促進測繪事業(yè)不斷向規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化發(fā)展。
參考文獻：
中圖分類號： TB2 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
一、前言
房產(chǎn)測繪是一項政策性很強的法規(guī)測繪工作，其成果質(zhì)量關(guān)系到消費者以及房屋建設(shè)者的切身利益。對我們國家來說，這項工作起步比較晚，目前，我國正在不斷完善和發(fā)展，盡量使其和國際接軌。但是，房屋測繪工作存在著很多問題，因此，我們必須使用一切手段和方法，盡量解決在房屋測繪工作中遇到的問題。
二、房產(chǎn)測繪的重要意義
1.它是解決房產(chǎn)糾紛保護產(chǎn)權(quán)人合法利益的依據(jù)。房產(chǎn)測繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益。房產(chǎn)測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)，也是為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人或房屋權(quán)屬界限不清、建筑面積不準(zhǔn)確而發(fā)生爭議時，房屋產(chǎn)權(quán)人對其房產(chǎn)的合法占有、使用、收益和處分（置）的權(quán)利受到侵犯時，就可以通過房產(chǎn)測繪劃清產(chǎn)權(quán)界線、測準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)面積、明確產(chǎn)權(quán)歸屬，有效保護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，防止侵權(quán)和投機行為的發(fā)生，保證國家、集體和個人房產(chǎn)受損失確保社會的安定團結(jié)。而且這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。
2.有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序
房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產(chǎn)業(yè)中最重要的指標(biāo)之一,也是我國房產(chǎn)測量中要測定的基本要素之一。建筑面積是我國城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、稅費征收、城市地價核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計的重要指標(biāo)，其中的計量單位由于房屋面積的種類繁多，對于非專業(yè)人士而言感覺高深莫測，特別在當(dāng)前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換概念，誤導(dǎo)消費者。因此提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權(quán)益有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序。
三、共有面積的測繪規(guī)劃
共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。
共有建筑面積的計算方法是整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。
商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒āＪ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同，使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進行分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分?jǐn)傆嬎愀魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e；商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆嬎惴椒ㄟM行分?jǐn)偂?/p>
四、影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的原因
房產(chǎn)測繪的專業(yè)性、技術(shù)性很強，但是房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，對有些問題的規(guī)定過于簡單，跟不上建筑形式的干變?nèi)f化和設(shè)計人員理念的不斷發(fā)展，使得許多新問題無法界定、無據(jù)可查。在實際操作中難以處理容易引發(fā)爭議，因此現(xiàn)在有些大城市已制定了本地的房產(chǎn)測量實施細(xì)則，相對完善了測量標(biāo)準(zhǔn)，但絕大多數(shù)地方?jīng)]有這方面的細(xì)則。房產(chǎn)測繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對規(guī)范的理解，在實際工作中來操作，這樣就給測繪質(zhì)量帶來了很大爭議。房產(chǎn)測繪特別是對復(fù)雜建筑的測繪情況，如結(jié)構(gòu)復(fù)雜、數(shù)據(jù)繁多、計算量巨大時測繪計算人員就難以保證完全不會出錯，如果測繪單位的質(zhì)量保證體系不健全就極易產(chǎn)生質(zhì)量差錯。測繪單位的資質(zhì)等級、管理水平和從業(yè)人員的技術(shù)水平也是影響測繪成果質(zhì)量的重要因素。
五、提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的措施
1.對工作人員實行必要的相應(yīng)的培訓(xùn)
對測繪工作人員的培訓(xùn)是提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量的必要前提。房產(chǎn)測繪人員包括外業(yè)測繪人員、內(nèi)業(yè)計算人員和資料整理人員、產(chǎn)品檢驗人員，所有這些人員均應(yīng)經(jīng)過認(rèn)真仔細(xì)的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括測繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測繪法規(guī)、房產(chǎn)測繪質(zhì)量檢查方法、房屋產(chǎn)權(quán)籍管理知識、房產(chǎn)測繪檔案管理條例等，從而提高工作人員的計算水平、職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。
2.對外業(yè)測繪質(zhì)量進行有效控制
外業(yè)測繪是提高測繪質(zhì)量的基礎(chǔ)。外業(yè)測繪質(zhì)量控制的內(nèi)容主要有：調(diào)查表中的用地略圖和房屋權(quán)界線示意圖的用地范圍、房屋權(quán)界線及有關(guān)說明符號和房產(chǎn)圖上是否一致；房產(chǎn)測量要素是否齊全、準(zhǔn)確、對有關(guān)物的取舍是否合理；房產(chǎn)面積測繪原始記錄是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整。
3.內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理上的控制是否到位
內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理上要嚴(yán)格從以下幾個方面入手：房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸、技術(shù)要求、表達內(nèi)容、圖廓整飾是否符合要求；房產(chǎn)要素的表達是否齊全、準(zhǔn)確、是否符合要求，對有關(guān)地形要素的取舍是否恰當(dāng)，圖面精度、圖邊處理是否符合要求；房產(chǎn)面積的計算方法是否準(zhǔn)確，是否符合要求；房產(chǎn)測繪報告的編號是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整。
4.建立自我檢查、自我完善、自我改進，機制單位內(nèi)部應(yīng)強化質(zhì)量監(jiān)督與考核，把質(zhì)量監(jiān)督與日常的質(zhì)量考核工作結(jié)合進行并通過經(jīng)濟責(zé)任制進行獎懲，把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過崗位質(zhì)量目標(biāo)考核，結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作，獎懲制度來實現(xiàn)質(zhì)量控制的目的。同時單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)管工作人員應(yīng)充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結(jié)果、過程監(jiān)控觀察結(jié)果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認(rèn)真分析并找出已有和潛在不合格原因制定切實可行的預(yù)防措施，以正式文件下發(fā)責(zé)成有關(guān)部門制訂措施計劃，并組織實施對不合格產(chǎn)品和服務(wù)予以控制和糾正，并實現(xiàn)預(yù)防措施的落實，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質(zhì)量控制機制。
六、結(jié)束語
隨著技術(shù)的不斷增強，我國在房地產(chǎn)行業(yè)做的也比較完善。但是，我們知道房產(chǎn)測繪具有很多的特點，比如設(shè)計面積較廣，內(nèi)容比較復(fù)雜，圖表復(fù)雜等等。因此我們需要建立當(dāng)代城市的地理信息統(tǒng)計，為了方便我們對城市有更加明確的了解，本文介紹了的房產(chǎn)測繪方面的知識也讓我們對建筑測繪有了進一步的了解，本著維護群眾利益，依法依規(guī)辦事，不斷拓展房屋測繪的服務(wù)意識，服務(wù)手段，服務(wù)質(zhì)量和效率，全面提升房屋測繪水準(zhǔn)。
參考文獻
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Abstract: Real estate mapping as a guarantee of housing and housing land information about the objective, fair, accurate, and complete the important means, transactions can effectively regulate the real estate market, improve the real estate management is scientific and accurate, effective protection of the legitimate rights and interests of the parties. This paper first analyzes the causes of real estate surveying and mapping risk produces, quality control to prevent real estate surveying and mapping property of risk measures are discussed in detail.
Key words: real estate mapping; risk factors; preventive measures; quality control
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前言
房產(chǎn)測繪一直是社會關(guān)注的熱點和難點問題，其成果一經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)即具有法律效力。其中以房屋面積測繪尤為突出。房屋面積測繪是房產(chǎn)測繪中一個重要組成部分，它有兩個方面的特征：其一，具備一般意義上的測量含義，即用標(biāo)準(zhǔn)量去衡量客觀量，描述客觀對象的空間關(guān)系；其二，其服務(wù)對象是千家萬戶的老百姓，測繪結(jié)果直接決定房屋面積量。由于房產(chǎn)測繪自身的特點，它具有一定的風(fēng)險，工作人員必須對此加以防范和控制。
1、房產(chǎn)測繪產(chǎn)生風(fēng)險的原因
隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展和不斷規(guī)范，市場對房產(chǎn)測繪的要求越來越高，測繪單位承擔(dān)的責(zé)任也越來越重大。由于市場不確定因素的存在，房產(chǎn)測繪單位在提高專業(yè)化服務(wù)的同時，也面臨著一定的風(fēng)險。與其他經(jīng)濟活動不同的是，房產(chǎn)測繪風(fēng)險具有特殊性，它涉及面廣而且復(fù)雜，不僅給測繪單位和測繪人員帶來風(fēng)險，也會給利益相關(guān)各方帶來不同的風(fēng)險。
1.1 房產(chǎn)測繪的技術(shù)性和政策性很強，但房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的法律法規(guī)不夠完善
國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》雖然為維護售房人與購房人雙方的合法權(quán)益，規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場作出不懈努力，但是《規(guī)范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化，使得新問題無法可依，無據(jù)可查，從而引發(fā)許多爭議?；谶@一原因，房產(chǎn)測繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對《規(guī)范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產(chǎn)測繪單位、同一房產(chǎn)測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一。因此，測繪工作走向市場，還有待出臺詳盡、統(tǒng)一的技術(shù)操作細(xì)則，以確保測繪成果的唯一性和嚴(yán)密性。
1.2 房產(chǎn)測繪具有較強的特征性，難以完全杜絕差錯的出現(xiàn)
房產(chǎn)測繪特別是房屋面積測繪具有外業(yè)測繪情況復(fù)雜、工作量巨大，內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多、計算量巨大的特點，從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯。但是，房產(chǎn)測繪成果一經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)就具有法律效力，并且直接進入市場，房產(chǎn)的高價值性使任何一個錯誤都可能給當(dāng)事人帶來巨大的經(jīng)濟損失，因而引發(fā)賠償，而這種賠償是任何房產(chǎn)測繪單位都難以承受的。
1.3 房產(chǎn)測繪專業(yè)性強，但在社會監(jiān)督方面效力較差
由于房產(chǎn)測繪專業(yè)性強，對非專業(yè)人員而言，即便進行公示，也只能知道結(jié)果而不知就里，在社會監(jiān)督方面效力較差。并且，測繪結(jié)果一旦出具，馬上作用于房屋買賣，進入市場操作，測繪錯誤往往是在事后才被發(fā)現(xiàn)，這會將測繪機構(gòu)置于非常尷尬的境地。所以房產(chǎn)測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發(fā)生，如果內(nèi)部質(zhì)量保證體系不健全，出現(xiàn)差錯的概率就會較高。
2、防范房產(chǎn)測繪風(fēng)險的具體措施
2.1 要增強風(fēng)險意識，加強內(nèi)控管理防范房產(chǎn)測繪風(fēng)險的首要問題是轉(zhuǎn)變
測繪人員的思想觀念，樹立依法測繪的思想，強化風(fēng)險意識，充分認(rèn)識到測繪風(fēng)險是關(guān)系到測繪單位生存發(fā)展和自身利益的重大問題，從而自覺防范和控制風(fēng)險發(fā)生，并在制度中加以規(guī)定和落實。例如：外業(yè)測量須由兩人進行，做到相互監(jiān)督以外，還要求經(jīng)辦人員對房屋現(xiàn)狀、測量現(xiàn)場進行拍照，為質(zhì)量審核人員審理案件時提供依據(jù)，同時將相片作為檔案資料存底。
2.2 要制定適用于我市的實施細(xì)則或作業(yè)規(guī)范，進一步完善動態(tài)更新機制
有了統(tǒng)一的實施細(xì)則，就有了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)人員只有用同一把“尺子”去度量，才不會出現(xiàn)同一城市不同的房產(chǎn)測繪單位、同一房產(chǎn)測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一的情況。動態(tài)更新機制是房產(chǎn)測繪單位適應(yīng)不斷變化的市場和不斷更新的建筑花樣的有力武器。 經(jīng)研究明確，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》房產(chǎn)面積測算，與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。凡有上蓋的不封閉陽臺，不管上蓋是否出現(xiàn)跨層，均按不封閉陽臺圍護范圍內(nèi)其上蓋的最大水平投影面積的50%計算建筑面積。對測量過程中出現(xiàn)的新情況，從業(yè)人員必須如實上報，絕不能一個人說了算。房產(chǎn)測繪單位要及時研究，提出解決方案，不斷更新作業(yè)規(guī)范，統(tǒng)一業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為工作人員提供作業(yè)指南。要嚴(yán)格依法依規(guī)測繪，完善政策法規(guī)。房產(chǎn)測繪單位必須嚴(yán)格執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)，堅持客觀、公正和實事求是的原則，依法測繪，程序規(guī)范。比如：對房改房遺留問題的處理原則、規(guī)范產(chǎn)權(quán)式商鋪的問題、細(xì)化共有面積分?jǐn)傄?guī)則等。對迫切需要解決的不確定問題及時提請專家委員會討論，制定出嚴(yán)謹(jǐn)、合理、恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?/p>
2.3 要高度重視單位管理水平的提高，努力加強從業(yè)人員的技能培訓(xùn)
房產(chǎn)測繪的過程是一個集體勞動的過程，任何一項測繪成果都是由許多人參與的結(jié)果。房產(chǎn)測繪單位不但要加強內(nèi)部管理，建立各種規(guī)章、制度來規(guī)范房產(chǎn)測繪行為，還應(yīng)該針對隨時出現(xiàn)的新情況、新問題快速做出反應(yīng)，制定相應(yīng)的解決方案。同時，應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)骨干的帶頭作用，培養(yǎng)互幫互助、共同進步的良好氛圍，全面提高房產(chǎn)測繪隊伍的技術(shù)水平。
2.4 要合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險
房產(chǎn)測繪是企業(yè)行為，所承受的市場風(fēng)險也可以通過合法的市場手段進行轉(zhuǎn)移。例如購買測繪產(chǎn)品責(zé)任險，假如測繪差錯案一旦發(fā)生，給委托單位或購房人造成經(jīng)濟損失由保險公司賠付。
3、房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制對策
3.1 作業(yè)過程的質(zhì)量控制。作業(yè)過程的主要內(nèi)容包括外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)圖形處理等，其完成情況會對房產(chǎn)的測繪結(jié)果產(chǎn)生直接影響，是質(zhì)量控制的關(guān)鍵。
①外業(yè)數(shù)據(jù)采集。要使用經(jīng)檢定合格的一起和工具對外業(yè)數(shù)據(jù)進行采集。一般遵循先整體后局部的原則。在記錄外業(yè)數(shù)據(jù)的同時對測量草圖中標(biāo)注的數(shù)據(jù)進行核對，檢測兩者質(zhì)檢的差值是否超過技術(shù)誤差。倘若兩者的出入過大，就要分析其原因，然后進行調(diào)整。例如在測量房屋長度時外墻抹灰的偏差允許在2-3厘米之間，外貼瓷磚允許出現(xiàn)3-4厘米的偏差，外貼裝飾板、石材，玻璃要等視現(xiàn)場情況而定，可達5-15厘米，甚至15厘米以上，這些可當(dāng)做是施工差誤來處理，不用進行糾正。如果出入明顯超出以上標(biāo)準(zhǔn)的，那么，就要分析差值較大的原因，然后再進行調(diào)整。確定房屋建造尺寸變更的，需要委托單位重新提供圖紙。
②內(nèi)業(yè)圖形處理及分?jǐn)傆嬎恪?nèi)業(yè)處理要在外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后抓緊時間進行，出現(xiàn)問題，及時改正，避免遺漏而返工。在完成圖形處理之后，并在內(nèi)業(yè)計算之前，要對數(shù)據(jù)進行全面的核對。房屋算法、分?jǐn)傇瓌t、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沒有進行明確規(guī)定的部分必須按照既定技術(shù)路線來進行。
3.2 檢查過程的質(zhì)量控制
①自查、互查。自查應(yīng)該貫穿于整個作業(yè)過程的始終，是保障測繪成果質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。第一測繪人員在測繪過程中應(yīng)該經(jīng)常檢測自己的作業(yè)方式，對以完成的部分要及時的進行全面檢測，防止疏漏或者出現(xiàn)錯誤，自查完成后，可以由第二測繪人員進行再次檢查，即互查。
②一級檢查。一級檢查是以自查和互查為基礎(chǔ)的，由作業(yè)組的專職檢查人員，按照該項目設(shè)計的技術(shù)路線，對測繪成果進行細(xì)致的檢查以及其測繪成果的產(chǎn)生過程是否符合作業(yè)程序規(guī)定。
③二級檢查。一級檢查結(jié)束后，由測繪單位的質(zhì)量檢測機構(gòu)的專職人員進行二級檢查。其檢點是對測繪成果產(chǎn)生的依據(jù)和過程，以及對圖形、數(shù)據(jù)等的抽查。
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一．前言
房產(chǎn)測繪是綜合運用測繪手段、儀器、技術(shù)來測定房產(chǎn)的形狀、面積、質(zhì)量、數(shù)量、位置等利用狀況的專業(yè)的測繪并繪制成特定的房產(chǎn)圖。因此，有必要加強對房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制措施進行控制?，F(xiàn)簡要的談?wù)劰P者對我國的房產(chǎn)測繪現(xiàn)狀的看法，并提出簡陋的看法，希望對我國的房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展貢獻自己的微薄的力量。
二．房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制措施
因為不同的生產(chǎn)人員對規(guī)范的理解會有差異，在房地產(chǎn)測繪中，很容易出現(xiàn)用不同的計算方法和計算依據(jù)對同一套商品房及測繪的現(xiàn)象，這樣所得出的建筑面積就會不一樣。所以技術(shù)路線設(shè)計、實施測繪以及檢查驗收這三個環(huán)節(jié)的作用非常關(guān)鍵，直接影響著測繪成果的質(zhì)量。
1．對技術(shù)路線設(shè)計的質(zhì)量控制
技術(shù)路線設(shè)計指的是根據(jù)測繪目的以及測量房屋的規(guī)劃等建房資料，在對房屋產(chǎn)權(quán)檔案進行查詢后，對測量房屋確定測繪依據(jù)、方法以及分?jǐn)偰Ｐ偷牟襟E。
通常來說，技術(shù)路線設(shè)計的原則是從整體到局部，由粗到細(xì)的一個過程。首先，依據(jù)測繪類型和測繪目的，明確測繪過程所采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及要達到的測繪精度；第二，根據(jù)待測房屋的圖紙，以及計劃采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋個空間的具體算法以及整座樓共用部分的分?jǐn)倢哟?；最后，技術(shù)負(fù)責(zé)人聯(lián)合質(zhì)檢、負(fù)責(zé)該項目的組長召開技術(shù)會議，確定房屋具體算法、整幢房屋共用部位的分?jǐn)傇瓌t、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)未明確規(guī)定部分解決方式的方案。并將該方案由組長傳達給該項目小組。
2．作業(yè)過程的質(zhì)量控制
作用過程的主要內(nèi)容包括外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)圖形處理等，其完成情況會對房產(chǎn)的測繪結(jié)果產(chǎn)生直接影響，是質(zhì)量控制的關(guān)鍵。
（一）外業(yè)數(shù)據(jù)采集
要使用經(jīng)檢定合格的儀器和工具對外業(yè)數(shù)據(jù)進行采集。一般遵循先整體后局部的原則。在記錄外業(yè)數(shù)據(jù)的同時對測量草圖中標(biāo)注的數(shù)據(jù)進行核對，檢測兩者質(zhì)檢的差值是否超過技術(shù)誤差。倘若兩者的出入過大，就要分析其原因，然后進行調(diào)整。例如在測量房屋長度時外墻抹灰的偏差允許在2-3厘米之間，外貼瓷磚允許出現(xiàn)3-4厘米的偏差，外貼裝飾板、石材，玻璃要等視現(xiàn)場情況而定，可達5-15厘米，甚至15厘米以上，這些可當(dāng)做是施工差誤來處理，不用進行糾正。如果出入明顯超出以上標(biāo)準(zhǔn)的，那么，就要分析差值較大的原因，然后再進行調(diào)整。確定房屋建造尺寸變更的，需要委托單位重新提供圖紙。
（二）內(nèi)業(yè)圖形處理及分?jǐn)傆嬎?/p>
內(nèi)業(yè)處理要在外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后抓緊時間進行，出現(xiàn)問題，及時改正，避免遺漏而返工。在完成圖形處理之后，并在內(nèi)業(yè)計算之前，要對數(shù)據(jù)進行全面的核對。房屋算法、分?jǐn)傇瓌t、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沒有進行明確規(guī)定的部分必須按照既定技術(shù)路線來進行。
（三）檢查過程的質(zhì)量控制
（1）一級檢查
所謂的一級檢查，實質(zhì)上最主要的就是作業(yè)組的專門檢查人員的互查和自查。按照該項目已經(jīng)預(yù)定的技術(shù)的線路，細(xì)致的對測繪的成果進行檢查，同時，還要檢查測繪成果的產(chǎn)生的過程是否與作業(yè)規(guī)程相左。
（2）二級檢查
一級檢查完畢，質(zhì)量檢測專職人員進行第二次檢查，即所謂的二級檢查。在此次檢查中，重點檢查測繪成果產(chǎn)生的依據(jù)是否正確，過程是否符合規(guī)章，圖形和數(shù)據(jù)是否科學(xué)合理等。
之后，為了使測繪產(chǎn)品的質(zhì)量有保證，除了高標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)內(nèi)的檢查，同時還要進行一定比例的外業(yè)的檢查。每個項目在野外作業(yè)結(jié)束之前，工作人員必須在野外進行自我檢查。在此次檢查中，主要的內(nèi)容包含每幢房屋的重復(fù)觀測的邊長以及房屋邊長閉合差，各項指標(biāo)都必須不超過規(guī)定的誤差的范圍。另外，作業(yè)組長另行巡視檢查測區(qū)，確保無誤后結(jié)束野外作業(yè)。當(dāng)然，技術(shù)部門也要不定期的在野外對測繪產(chǎn)品進行抽查，同時做好野外檢查的記錄。
（4）一級驗收制度
在二級檢查完畢后，還必須由專門設(shè)置的驗收機構(gòu)進行驗收 。為了提高驗收的效率，通常采用抽樣檢查驗收的方式，如果抽出的不合格樣品達到預(yù)定設(shè)置的比例，則這些產(chǎn)品通不過驗收，應(yīng)該責(zé)令重做。
三．對加強測繪工程的質(zhì)量管理的幾個建議措施
1.加強房產(chǎn)測繪單位的資格審查認(rèn)證管理
房產(chǎn)測繪工作的歸屬并不是隨意的，這種權(quán)利和義務(wù)通常由具有測繪資格的單位享有和履行，這是個硬性的標(biāo)準(zhǔn)，不能夠隨意的更改。《房產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定：“國家實行房產(chǎn)測繪單位資格審查認(rèn)證制度”。所以，繪測單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測繪管理辦法》和《中華人民共和國測繪法》的規(guī)定，要想有資格從事著房產(chǎn)繪測工作，就必須拿到由省以上人民政府頒發(fā)統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)測繪資格證書。
2．對房產(chǎn)測繪單位強化質(zhì)量意識
無論是測繪單位的每一位領(lǐng)導(dǎo)還是員工，都要充分認(rèn)識到測繪質(zhì)量關(guān)系到自身的利益和生產(chǎn)發(fā)展，要把質(zhì)量保證措施落實到房產(chǎn)測繪工作的每一個細(xì)節(jié)。同時，房產(chǎn)測繪從業(yè)人員需要不斷提高判斷能力，提高自己的職業(yè)技能，養(yǎng)成良好的職業(yè)品德，憑借自己掌握的技術(shù)方法、以及理論知識，科學(xué)合理地處理問題。
3．完善對房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的制度，積極查處并懲處房產(chǎn)測繪違法行為
對于房產(chǎn)測繪，必須建立嚴(yán)格合理的核查制度，不斷的完善質(zhì)量監(jiān)督檢查體系。同時，在房產(chǎn)測繪前要制定合理科學(xué)的工作方案，熟悉圖紙資料內(nèi)容，科學(xué)預(yù)測各種可能出現(xiàn)的問題，針對上述問題，制定出行之有效的具體解決方案。
4.可以建立房產(chǎn)測繪協(xié)會，通過房產(chǎn)協(xié)會來督促測繪行業(yè)的自律
我國有必要盡快建立和不斷完善各級房產(chǎn)測繪協(xié)會，加強自我管理的步伐，加強規(guī)范發(fā)展，加快體制建設(shè)，加強自我監(jiān)督步伐。與此同時，政府部門要給行業(yè)協(xié)會的發(fā)展提供必要的便利，積極推動房產(chǎn)測繪行業(yè)的立法進程。當(dāng)然，房產(chǎn)測繪單位也要建立自查自檢、自我完善質(zhì)量控制體系。
5.建立房產(chǎn)測繪成果公示制度首先推出測繪成果資料目錄的通告制度。對經(jīng)過測繪信息中心審核通過的那些用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料目錄在政務(wù)信息網(wǎng)上予以公布，這些資料包括：房地產(chǎn)項目的名稱、具體方位、測繪責(zé)任單位名稱該房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、通過審核的日期、測繪成果編號等。
還應(yīng)該在網(wǎng)上對詳細(xì)的測繪成果進行公示和公開查閱。在房屋竣工實測和取得預(yù)售許可證后，建房單位將通過審核的房屋測繪技術(shù)報告書以及下列分?jǐn)偳闆r將在政務(wù)信息網(wǎng)上進行公示：a.被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、面積、所在位置；b.參與分?jǐn)偤凸灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、面積、用途、所在位置、分?jǐn)傁禂?shù)；c.不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?/p>
樓盤的業(yè)主有權(quán)利了解樓盤的詳盡的真實的情況，這種公示制度能切實保護樓盤業(yè)主以及其他的相關(guān)人員的知情權(quán)，以便業(yè)主以及其他的相關(guān)人士更好的基于自己了解的真實情況作出決策，減少房產(chǎn)面積審核以及辦證后的面積糾紛或者其他的糾紛，進一步明確職能部門、測繪單位、開發(fā)建設(shè)單位、購房人以及其他的利益相關(guān)人員的各自職責(zé)。
五．結(jié)束語
隨著我國的經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，人口的增加以及人們住房要求的增強，我國的房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，這客觀上對房產(chǎn)測繪的要求也越來越高。筆者認(rèn)為，要加強對房產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理，就必須建立房產(chǎn)測繪資質(zhì)管理制度，對房產(chǎn)測繪制度加強監(jiān)督和指導(dǎo)。同時，房產(chǎn)測繪單位要敏銳的看到房產(chǎn)測繪發(fā)展的前景，根據(jù)房產(chǎn)測繪市場發(fā)展?fàn)顩r適時出的制定相應(yīng)的企業(yè)發(fā)展策略。我們要動態(tài)的科學(xué)的發(fā)展觀加強房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理，以促進房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理制度不斷地發(fā)展。
參考文獻
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中圖分類號： P2文獻標(biāo)識碼： A
引言：
房產(chǎn)測繪屬于一種法定的測繪程序，中國房產(chǎn)測繪的起步比較遲，發(fā)展相對緩慢，目前仍處在規(guī)范建設(shè)的初始階段。現(xiàn)在房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理中仍有很多需要解決的問題，而房產(chǎn)測繪的水平關(guān)系著千家萬戶切身的利益，所以很有必要強化對房產(chǎn)的測繪質(zhì)量控制，并對其有關(guān)措施進行研究。文章通過理論與實踐經(jīng)驗的結(jié)合，展開了針對房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的措施討論。
1房產(chǎn)測繪概論
所謂房地產(chǎn)測繪指的是使用測繪儀器和技術(shù)、手段，進行房屋或土地以及其它房地產(chǎn)在自然或權(quán)屬狀況方面，在位置或數(shù)量、質(zhì)量、利用狀況方面進行的專業(yè)化測繪。其可以有效增強行業(yè)具有的專業(yè)性,且能得出可靠性很高的參考依據(jù),提升城市的整體規(guī)劃水平?？梢哉f房產(chǎn)測繪是對法律、經(jīng)濟和社會多個方面均有非常重要的意義。所以,一定要強化對房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理,控制房產(chǎn)測繪的市場，強化房產(chǎn)測繪的程序檢查，并制定有關(guān)政策和制度，公開房產(chǎn)測繪的有關(guān)數(shù)據(jù),從而由根本上提升房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理水平。
1.1房產(chǎn)測繪的內(nèi)容
一般來說，房地產(chǎn)測繪為運用測繪方法、技術(shù)和儀器進行房產(chǎn)、土地和房屋使用情況、質(zhì)量和數(shù)量、位置以及權(quán)屬情況和自然狀況等各個方面實施測定的一種專業(yè)測繪。而其包含的主要內(nèi)容為測量和調(diào)查房產(chǎn)及同房產(chǎn)有關(guān)的建筑物,而且實施繪圖工作。而且還包含對房產(chǎn)土地所荷載的物品進行的測量與調(diào)查和對房產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量以及位置、權(quán)屬各種基本狀況實施的調(diào)查、測定及繪制成圖紙的測繪工作。進行房地產(chǎn)測繪一般為對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)拆遷和交易管理，開發(fā)、產(chǎn)籍管理等實施鑒定和仲裁，收費和征稅及評估,且還核查房地產(chǎn)的管理之中的基本資料和數(shù)據(jù)以及表格等有關(guān)資料。房地產(chǎn)的測繪通常包含房地產(chǎn)項目的測繪以及基礎(chǔ)測繪2個方面。對于房地產(chǎn)實施基礎(chǔ)測繪通常為在一個大的區(qū)域范圍里給房地產(chǎn)構(gòu)建整體且系統(tǒng)的平面管控網(wǎng)。對于房地產(chǎn)實施項目測繪就通常為對房地產(chǎn)關(guān)于開發(fā)和經(jīng)營及權(quán)屬管理等實施分丘與分戶平面圖的測繪。而且也包括對房地產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)和薄、冊、表及圖等不同內(nèi)容作的測繪。對于對房地產(chǎn)實施的項目測繪有著十分重大的影響,可直接影響房地產(chǎn)的權(quán)屬拆遷和開發(fā)，交易和管理等有關(guān)工作的有效開展。進行房地產(chǎn)的項目測繪，土地與房屋的權(quán)屬有關(guān)證件附圖的測繪為最重要和最具有現(xiàn)實意義的一項房產(chǎn)測繪內(nèi)容。
1.2 實施房產(chǎn)測繪的作用
做房產(chǎn)測繪后，可獲得的數(shù)據(jù)為進行房地產(chǎn)抵押貸款和契稅征收以及房產(chǎn)交易、物業(yè)收費和租賃活動等各類活動所不能缺少的根據(jù)。房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)經(jīng)過分析和處理后，能夠獲得很多有用的的資料，可以給城市的建設(shè)和規(guī)劃等以數(shù)據(jù)支持。而且房產(chǎn)測繪可作為產(chǎn)權(quán)證辦理的依據(jù)，也給房屋的面積和權(quán)屬及界址等以基礎(chǔ)資料的支持，并給房地產(chǎn)的管理如開發(fā)、產(chǎn)權(quán)和交易管理進行服務(wù)。
2 影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的因素
2.1 對房產(chǎn)測繪進行質(zhì)量控制的單位是否具有相應(yīng)資質(zhì)，其從業(yè)人員是否具備較好的技術(shù)水平，其管理水平的高低等均為制約房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制的重要因素。
2.2 我國現(xiàn)在的房產(chǎn)測繪有關(guān)制度和規(guī)范仍不健全。房產(chǎn)測繪的技術(shù)性與專業(yè)性較強，所以有的城市已制定了相關(guān)房產(chǎn)測量的具體實施細(xì)則。不過仍有很多城市未進行這方面的工作。實際測量中房產(chǎn)測繪相關(guān)人員僅按照其自己對于有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)如《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等的理解實施測繪操作，所以使測繪工作的質(zhì)量不高。因為進行復(fù)雜的建筑測繪時，其數(shù)據(jù)種類很多，情況也很復(fù)雜，數(shù)據(jù)計算的量極大，測繪工作人員的工作過程中很難保證沒有失誤。所以如果有關(guān)單位質(zhì)量保障不到位，制度不完善，很容易導(dǎo)致差錯產(chǎn)生。
3 進行房產(chǎn)測繪質(zhì)量管控的措施
3.1 強化對房產(chǎn)測繪工作部門或單位的資格審查與認(rèn)證管理。房產(chǎn)測繪工作一定要由有相關(guān)資質(zhì)的單位或部門實施?！斗慨a(chǎn)測繪管理辦法》中有規(guī)定：“國家實行房產(chǎn)測繪相關(guān)單位的資格審查與認(rèn)證制度”。實施房產(chǎn)測繪工作的單位應(yīng)依據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》以及《中華人民共和國測繪法》中的規(guī)定，必須獲得省級以上的人民政府所頒發(fā)的相關(guān)資格證。實施資格審查的時候應(yīng)強化對具體進行測繪活動的專業(yè)人員與進行房產(chǎn)測繪的技術(shù)裝備實施審查?，F(xiàn)在對有關(guān)從業(yè)人員的審查仍未完善聯(lián)網(wǎng)措施，導(dǎo)致有人一證多報，甚至還有跨省市申報的情況。為避免造假，應(yīng)要求相關(guān)企業(yè)出具誠信聲明，保障其企業(yè)的房產(chǎn)測繪工作不發(fā)生人員造假的情況，對于弄虛作假的人員應(yīng)取消其從業(yè)資質(zhì)。而對于相關(guān)設(shè)備應(yīng)小心審核，進行年檢并將設(shè)備做編號管理。
必須按照市場的容量，保障房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，不可太早將市場進行開放，房產(chǎn)測繪的市場化很可能導(dǎo)致價格戰(zhàn)，而不同的房產(chǎn)測繪部門進行的相互壓價使市場價格的競爭機制得以形成，可是無序混亂的價格戰(zhàn)可能引發(fā)房產(chǎn)測繪的質(zhì)量降低。因為房產(chǎn)測繪所牽扯的經(jīng)濟利益巨大，而且有一定法律效力，因此如果測繪單位利用不完善的制度就可能會導(dǎo)致很多問題產(chǎn)生，從而使整個行業(yè)的誠信大幅降低，使行業(yè)的秩序受到嚴(yán)重破壞。
3.2強化房產(chǎn)測繪有關(guān)單位的質(zhì)量意識。對于測繪單位中所有相關(guān)人員，都應(yīng)使其充分了解測繪的質(zhì)量是關(guān)乎其自身利益與生產(chǎn)發(fā)展的，必須將質(zhì)量保障措施切實落實在房產(chǎn)測繪的各個細(xì)節(jié)中。相關(guān)從業(yè)人員應(yīng)講究誠信，守法公正并真正做到位維護消費者權(quán)益工作，當(dāng)然也不可損害開發(fā)商的合法利益。要保持實事求是的工作態(tài)度，具備良好的測繪職業(yè)道德，根據(jù)有關(guān)法規(guī)要求，實施房產(chǎn)測繪。相關(guān)從業(yè)人員必須不斷增強自身的判斷能力，用自己所掌握的技術(shù)和理論，科學(xué)化處理有關(guān)問題。
3.3 強化房產(chǎn)測繪的質(zhì)量制度管理，及時查處違法行為
進行房產(chǎn)測繪的過程中應(yīng)設(shè)立嚴(yán)格核查的制度，健全質(zhì)量檢查有關(guān)體制。按《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求，進行作業(yè)組的互相檢查和有關(guān)工作人員的自檢以及單位設(shè)置的專職人員實施檢查等3級檢查的制度。實施房產(chǎn)測繪之前需要先設(shè)計出科學(xué)可行的工作計劃，并對有關(guān)圖紙資料進行掌握，從而科學(xué)預(yù)測出有可能產(chǎn)生的各類情況，針對可能出現(xiàn)的各類問題找出具體的處理措施。相關(guān)的監(jiān)督部門應(yīng)堅決查處房產(chǎn)測繪有關(guān)單位偷工減料或減少檢測程序以減少經(jīng)營成本的行為。比如有的單位在進行房產(chǎn)測繪時可能按開發(fā)商的意愿來進行面積計算，有的應(yīng)算的面積不被計算在內(nèi)。現(xiàn)在房產(chǎn)測繪的審核仍然有僅為形式審核的情況，進行實際審核時并未對實際面積實施實質(zhì)性的抽樣檢查就下了結(jié)論，如此一來如果有問題產(chǎn)生很容易導(dǎo)致互相推卸責(zé)任的扯皮情況。
3.4 要組織成立房產(chǎn)測繪的行業(yè)協(xié)會，促使行業(yè)自律
對于房產(chǎn)測繪的行業(yè)協(xié)會來說，其屬于一種自發(fā)的民間社團組織，但是它在經(jīng)濟發(fā)展的過程中具有十分重大的作用。由于行業(yè)協(xié)會相對來具備針對性與靈活性以及及時性，可以快而好地處理出現(xiàn)的各種問題，能夠有效地減少成本支出，所以行業(yè)協(xié)會有時處理相關(guān)問題更有優(yōu)勢。由此可知，必須盡快構(gòu)建并健全各級房產(chǎn)測繪的行業(yè)協(xié)會，強化進行自我管理和規(guī)范發(fā)展，并促進制度建設(shè)。有關(guān)部門需要加大促進行業(yè)協(xié)會發(fā)展的力度，并推進房產(chǎn)測繪的行業(yè)法規(guī)制定。而且房產(chǎn)測繪相關(guān)單位也要不斷進行自我完善和檢查。在引進相關(guān)人力資源的同時重視先進設(shè)備與技術(shù)的引入，從而使測繪的質(zhì)量控制與工作效率和精度等得到提升。在房產(chǎn)管理相關(guān)部門督導(dǎo)下組織形成的房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會應(yīng)起到行業(yè)的自律作用。應(yīng)對房產(chǎn)測繪行業(yè)中產(chǎn)生的問題做好積極的檢討并找出解決方法，使有關(guān)制度得以完善，并推進房產(chǎn)測繪的管控水平。單位的內(nèi)部必須將日常質(zhì)量的考核與監(jiān)督進行有機結(jié)合，設(shè)置好獎罰方略。另外房產(chǎn)測繪有關(guān)單位主管質(zhì)量管控的領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)工作人員必須科學(xué)地運用檢查記錄和過程監(jiān)控獲得的觀察結(jié)果以及客戶反饋的意見等有關(guān)資料，對出現(xiàn)問題的原因進行分析并找出預(yù)防措施。
結(jié)束語：
概言之，伴隨我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，控制好房產(chǎn)測繪的質(zhì)量成為必須重視的問題。要使房產(chǎn)測繪的整體質(zhì)量得到有效管理和提升，必須構(gòu)建房產(chǎn)測繪的相關(guān)資質(zhì)管控機制和健全完善的督導(dǎo)制度。承擔(dān)房產(chǎn)測繪工作任務(wù)的人員及單位必須認(rèn)識到房產(chǎn)測繪將來的發(fā)展前景，并按照房產(chǎn)測繪的市場發(fā)展情況來確定與之相互適應(yīng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。必須以科學(xué)的態(tài)度和方法面對和處理房產(chǎn)測繪中的質(zhì)量管理問題，以真正讓房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理水平獲得持續(xù)進步。
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房屋是人們生活、生產(chǎn)的必要場所。房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地切實保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，而成果質(zhì)量作為房產(chǎn)測繪的命脈更顯重要。
1 房產(chǎn)測繪的特點和作用
房產(chǎn)測繪是一項專業(yè)測繪，其與普通的測繪有較大的差別，房產(chǎn)測繪成果產(chǎn)品多樣，其成果一經(jīng)被房地產(chǎn)主管機關(guān)確認(rèn)，便具有法律效力。它是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房產(chǎn)測繪單位受政府或房屋權(quán)利、相關(guān)當(dāng)事人的委托從事房產(chǎn)測繪活動，是隨著我國房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而興盛起來的，因為它主要是為房產(chǎn)的各種管理服務(wù)的，房產(chǎn)測繪成果的作用歸納起來主要有以下幾個方面：
1.1 法律方面的作用。房產(chǎn)測繪成果既是處理各種產(chǎn)權(quán)糾紛，恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定產(chǎn)權(quán)的法定基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)各種管理的重要依據(jù)。
1.2 財政稅收經(jīng)濟功能。房產(chǎn)測繪的成果是進行房產(chǎn)價格評估、房產(chǎn)契稅的征收、房產(chǎn)租賃活動、交易活動的主要依據(jù)，也是進行房產(chǎn)抵押貸款，房產(chǎn)保險服務(wù)不可缺少的依據(jù)。
1.3 社會服務(wù)、決策參謀功能。房產(chǎn)測繪調(diào)查后的成果，經(jīng)過統(tǒng)計整理之后，可以派生出很多不可多得的資料，這些資料會給城市的整體建設(shè)布局、住房制度的改革、老城區(qū)的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據(jù)。也為城鎮(zhèn)測繪、市政工程、公用事業(yè)、環(huán)保、綠化、社會治安、文教衛(wèi)生、水利、旅游、地下管網(wǎng)、通訊、電、氣等提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息。它的服務(wù)具有廣泛性。
2 房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的重要性
在這個城市建設(shè)飛速發(fā)展，寸土寸金的現(xiàn)實狀況下，由于涉及到千家萬戶的切身利益，房地產(chǎn)測繪必然會隨著測繪活動的深入而引發(fā)越來越多的房產(chǎn)測繪糾紛。如何最大限度地減少測繪單位的風(fēng)險，盡量避免由于房屋面積測繪失實引起糾紛甚至訴訟，已成為整個房產(chǎn)測繪行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。而解決問題的關(guān)鍵就是大力提高房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量，加強測繪成果質(zhì)量管理。
3 房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理措施
3.1 控制房產(chǎn)測繪市場開放的有限性。
首先，要根據(jù)市場容量的大小來保證房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，過早開放市場將引起混亂，各個測繪單位相互壓價，雖然會促進市場競爭機制的發(fā)展，但如果其經(jīng)營成本大于收入，則必然會導(dǎo)致無序競爭。測繪單位就會偷工減料，減少檢查程序，以降低經(jīng)營成本，最后造成測繪成果質(zhì)量的下降。其次，房產(chǎn)測繪產(chǎn)品具有一定法律效力而且涉及的經(jīng)濟利益很大，測繪單位為了取得測繪任務(wù)，完成年度產(chǎn)值，就有可能為了某些特殊利益關(guān)系利用房產(chǎn)測量中規(guī)則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個行業(yè)在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個市場的發(fā)展，破壞行業(yè)秩序。最后，在全國范圍內(nèi)，真正意義上的房產(chǎn)測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質(zhì)、技術(shù)還是生產(chǎn)規(guī)模都未完全發(fā)展，而且全國各地房產(chǎn)測繪的具體規(guī)則大體都一致，但都有差異。房產(chǎn)測繪規(guī)則只要有一點差異，測算的成果就不同。因此，新進入市場的測繪單位必須要一段時間的培訓(xùn)才能勝任房產(chǎn)測繪的技術(shù)要求。
3.2 加強對測繪程序的檢查。
由于房產(chǎn)測繪成果的審核為形式性審核，并不對房屋的建筑面積、套內(nèi)面積尤其是共用面積及共用面積分?jǐn)偟臏y量和計算進行實質(zhì)性審核。形式性審核并不意味著測繪單位可以在測算過程中出現(xiàn)重大失誤或弄虛作假，測繪單位必須對其提供的測繪成果負(fù)完全的質(zhì)量責(zé)任和法律責(zé)任。形式性審核可以避免測繪單位既收取測繪費用又不對測繪成果負(fù)責(zé)，而且總把測繪成果出錯的責(zé)任歸結(jié)給審核部門的體制，還可以集中審核部門的人才優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，強化對房產(chǎn)測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料進行抽檢，有時進行突擊檢查或根據(jù)業(yè)主的舉報進行檢查，根據(jù)《房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)》進行評分，同時對每個測繪單位建立作業(yè)項目管理數(shù)據(jù)庫，實時統(tǒng)計、記錄抽檢中發(fā)現(xiàn)的各類問題，并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。
3.3 制定基礎(chǔ)測繪與市場測繪劃分、管理的規(guī)范文件。
新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分，確定了原則。在目前市場經(jīng)濟條件下，對于基礎(chǔ)測繪和市場類測繪項目操作中，存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進一步從法律角度明確從事政府基礎(chǔ)測繪的測繪隊伍，專門進行基礎(chǔ)測繪服務(wù)，退出目前市場競爭，專注于公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)，同時對市場競爭測繪產(chǎn)品進行劃分，制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件，提供公開的測繪市場信息，為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境，在政府開展基礎(chǔ)測繪保證提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時，促進市場測繪的發(fā)展。制定基礎(chǔ)測繪的具體分類標(biāo)準(zhǔn)和投資主體、管理標(biāo)準(zhǔn)，建立基礎(chǔ)測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎(chǔ)測繪信息，實現(xiàn)基礎(chǔ)測繪資料的社會效益最大化。
3.4 建立房產(chǎn)測繪成果公示制度。
中圖分類號：O213.1 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
隨著21世紀(jì)以來房地產(chǎn)管理事業(yè)的發(fā)展，以及住房制度、土地使用制度改革的進一步深化，人們提出了越來越高的房屋建筑面積質(zhì)量要求。房屋建筑面積在房地產(chǎn)測繪部門所測算的是作為房屋買賣的產(chǎn)權(quán)發(fā)證的依據(jù)。所以，房產(chǎn)測繪面積對房屋價格及相關(guān)費用均具有直接影響，廣大購房者對這個問題相當(dāng)敏感，很多有關(guān)房屋的糾紛也密切聯(lián)系著房屋的建筑面積計算。因此，控制好房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，我落實測繪法、維護房產(chǎn)權(quán)利人合法利益的一件大事。
房產(chǎn)測繪的重要意義
第一，房產(chǎn)測繪是保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)。房產(chǎn)測繪與業(yè)主的切身利益直接相關(guān)，房產(chǎn)測繪的面積計算、測繪全過程、以及其測量精度均具有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)人由產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門提供法律保護的重要依據(jù)，同時也為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章占地及違章建筑提供了可靠的憑據(jù)。在核發(fā)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的過程中，這些數(shù)據(jù)是其重要組成部分，在房地產(chǎn)檔案的建立中，這些數(shù)據(jù)也是最原始的資料。第二，房產(chǎn)測繪有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序。我國建筑和房地產(chǎn)業(yè)中，房屋建筑面積的多少是其最重要的指標(biāo)之一，也是最基本的房產(chǎn)測量中需要測定的要素之一，建筑面積是我國城市規(guī)劃管理、稅費征收、房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)登記、城市地價核算、房屋面積統(tǒng)計、產(chǎn)籍管理、房屋拆遷安置等中的計量單位，對于非專業(yè)人士而言，由于房屋面積的種類繁多，因此常常感覺高深莫測，尤其是在商品房買賣中，在利益的驅(qū)使下，部分開發(fā)商時常會打起面積的主意，而某些中介也總是偷換概念，對消費者造成誤導(dǎo)。因此，使得商品房銷售面積準(zhǔn)確性得到提高，使商品房買賣雙方的糾紛減少，能夠?qū)V大消費者的合法權(quán)益起到維護的作用，同時也有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序。
房產(chǎn)測繪質(zhì)量的影響原因
房產(chǎn)測繪的技術(shù)性、專業(yè)性很強，但是卻沒有完善的的房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，對有些問題過于簡單的規(guī)定，跟不上設(shè)計人員理念的不斷發(fā)展和建筑形式的千變?nèi)f化，許多新問題都無法進行界定，在實際操作中常常由于無據(jù)可查而難以處理，很容易引起爭議。因此，有的大城市現(xiàn)在已經(jīng)制定了本地的房產(chǎn)測量實施細(xì)則，使其測量標(biāo)準(zhǔn)相對比較完善，但是這方面的細(xì)則絕多達數(shù)地方均沒有，從業(yè)人員及房產(chǎn)測繪單位在實際工作中的操作只能依靠自己對規(guī)范的理解而進行，這就使得測繪質(zhì)量存在很大的爭議。
在房產(chǎn)測繪中，尤其是比較復(fù)雜的建筑測繪中，數(shù)據(jù)繁多，情況復(fù)雜，計算量巨大，難以保證測繪計算人員完全不會出錯，如果不健全測繪單位的質(zhì)量保證體系，就會使質(zhì)量差錯很容易產(chǎn)生。測繪單位的管理水平、資質(zhì)等級、從業(yè)人員的技術(shù)水平，均會對測繪成果質(zhì)量造成一定的影響。
提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的措施
3.1遵守一級驗收、二級檢查制度
在全面互檢、自查的基礎(chǔ)上，由公司測繪作業(yè)組的兼職或?qū)Ｂ殭z查人員進行產(chǎn)品的過程檢查，然后參照相關(guān)資料，由專職檢查人員和質(zhì)量檢查小組對測繪成果實行最終檢查，委托單位組織在檢查無誤之后進行最終驗收。在檢查過程中，主要的相關(guān)規(guī)定有：①各級驗收檢查工作必須獨立進行，不能夠替代和省略。②檢查過程中如果發(fā)現(xiàn)分?jǐn)偡桨富蛎娣e計算口徑等特殊問題沒有詳細(xì)說明或與相關(guān)規(guī)定有不符合的情形時，要及時提出處理意見，會辦簽字進行確認(rèn)之后才能夠進行重新辦理。③公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要全面審查提交的圖紙、成果、質(zhì)檢單等，如果發(fā)現(xiàn)問題要及時予以改正。④公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員對房產(chǎn)測繪中出現(xiàn)的典型案例，要定期進行分析、討論、總結(jié)，以提高測繪成果的質(zhì)量和測繪人員業(yè)務(wù)水平。⑤如果對處理質(zhì)量問題的意見存在分歧時，由專職質(zhì)量檢查人員認(rèn)定一級檢查的問題，由總工辦裁定或提交隊領(lǐng)導(dǎo)會辦解決二級檢查之后的問題。⑥對測繪單項產(chǎn)品質(zhì)量等級進行確定，并附于測繪檔案中。各個作業(yè)組之間應(yīng)在每個項目野外作業(yè)結(jié)束之前進行野外互檢，確保無誤之后方可結(jié)束野外作業(yè)，需要不定期的由技術(shù)部門組織對測繪產(chǎn)品進行野外抽查，并記錄好。
3.2控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量
在預(yù)測算房產(chǎn)項目建筑面積的時候，建筑施工圖必須由委托方提供經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的圖紙，在實測房產(chǎn)面積時，房屋竣工圖應(yīng)由委托方提供，如果有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)聯(lián)系單或變更圖紙。所提供的圖紙必須包括建筑立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、飄窗及陽臺大樣圖等一整套完整的建筑圖紙，應(yīng)盡可能詳細(xì)，在測繪過程中以便進行相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)的查閱。收件資料中必須包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地出讓合同、建筑總平面圖、建設(shè)工程施工許可證、設(shè)計部門出具的用房功能部位及房屋配套設(shè)施、地名辦出具的幢號及門牌號批準(zhǔn)文件等。
3.3房產(chǎn)面積測繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制
對于房產(chǎn)測繪機構(gòu)來說，房產(chǎn)面積測繪在增加經(jīng)濟收入的同時，也增加了所承擔(dān)的責(zé)任。工作如果發(fā)生了疏忽錯誤，對于日益高漲的房價，其造成的損失是巨大的。在房屋面積測繪各環(huán)節(jié)中，應(yīng)做到四個準(zhǔn)確：房屋套型邊長數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確；房屋計算面積部位認(rèn)定要準(zhǔn)確；房屋面積計算分?jǐn)傄獪?zhǔn)確；房產(chǎn)要素要準(zhǔn)確。
3.4控制測量的精度
一般規(guī)定末級控制點的點位中誤差不超過＋0.05m，相鄰點間的間距中誤差當(dāng)相鄰點為獨立觀測量時可計算為±0.05m。因此，首先要建立一個有一定密度的、高精度的、高質(zhì)量、物定可品的、高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)。
3.5生產(chǎn)過程控制采用工作流程技術(shù)而實現(xiàn)
管理系統(tǒng)中該技術(shù)是核心技術(shù)，其控制、監(jiān)督、協(xié)調(diào)整個業(yè)務(wù)過程的完成和規(guī)范，并跟蹤信息流。為適應(yīng)房產(chǎn)測繪工作的規(guī)范化、制度化和流程化，為了更好地控制過程，采用流程化管理軟件，根崗位職責(zé)進行角色賬號密碼登陸、權(quán)限設(shè)置，保證在系統(tǒng)監(jiān)控之下進行各項業(yè)務(wù)操作，各環(huán)節(jié)均會記錄下操作時間、人員姓名、機器號，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)生產(chǎn)的圖形數(shù)據(jù)安全和過程控制。
討論
只有按照國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范實施標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量監(jiān)督、管理房屋建筑面積測繪工作，才能切實提高房產(chǎn)測繪水平，才能促進測繪事業(yè)不斷向科學(xué)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化發(fā)展。
參考文獻：
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在房地產(chǎn)工程之中，必須會面臨測繪的問題，從其作用看體現(xiàn)在房產(chǎn)面積、房產(chǎn)變更、房產(chǎn)平面控制等環(huán)節(jié)上，需要對這些內(nèi)容所做出的測量必須要做到準(zhǔn)確無誤，在確定數(shù)據(jù)準(zhǔn)確后錄入到房地產(chǎn)管理系統(tǒng)中，這些數(shù)據(jù)將做為房地產(chǎn)交易的依據(jù)。從市場的情況看，房地產(chǎn)的需求量居高不下，從測繪的角度看，精確度必須要加強，而如何提高測繪質(zhì)量則成為當(dāng)務(wù)之急。房產(chǎn)測繪是一個復(fù)雜的過程中，涉及到很多復(fù)雜的指標(biāo)，要保障測繪達到質(zhì)量要求，房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范化操作是必不可少的，不同的指標(biāo)的要求不同，要把高科技引入到測繪之中，使測繪效率和效率同時得到有效提升。
1 現(xiàn)代房產(chǎn)測繪技術(shù)概述
1.1 淺析現(xiàn)代房產(chǎn)測繪主要目的和內(nèi)容
在現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)測繪具有較高的復(fù)雜性，并不僅僅是為了掌握測繪資料，而是通過進行詳細(xì)準(zhǔn)確的測繪活動后取得相應(yīng)數(shù)據(jù)，把這些數(shù)據(jù)進行歸類并納入到房產(chǎn)管理體系之中，以此做為城市房地產(chǎn)信息管理的主要內(nèi)容而行使管理權(quán)限，這對城市發(fā)展起到重要作用。由于取得準(zhǔn)確的測繪相關(guān)數(shù)據(jù)，使管理機構(gòu)可以更好的掌握房產(chǎn)信息，并在現(xiàn)實管理工作中得以應(yīng)用。由于取得了真實的資料，在項目拆遷、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、交易等活動時，可以提供第一手資料；尤其是在城市發(fā)展和規(guī)劃中，這些測繪數(shù)據(jù)將做為重要參考資料發(fā)揮作用，以此為基礎(chǔ)研究未來城市發(fā)展走向；由于房地產(chǎn)測繪的重要性已得到廣泛公認(rèn)，目前處于開發(fā)和完善時期，相關(guān)資料和信息在實際應(yīng)用成為不可缺少的內(nèi)容，這種功能性體現(xiàn)在重建、房產(chǎn)管理協(xié)調(diào)、構(gòu)建房地產(chǎn)管理體系等環(huán)節(jié)中，對城市發(fā)展與進步起到重要作用，測繪數(shù)據(jù)關(guān)鍵在于精確性，為拆遷管理、交易管理、開發(fā)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理提供最基礎(chǔ)的資料和數(shù)據(jù)信息服務(wù)。
1.2 進行房產(chǎn)測繪基本工作流程分析
房產(chǎn)測繪是一項技術(shù)性很強的工作，對工作流程的要求較高，測繪工作從測量之前就要開始，必須對作業(yè)項目有較深入的了解，準(zhǔn)備必要的測繪設(shè)備并且保障其功能性，在充分結(jié)合實際的基礎(chǔ)上制定出切實可行的測繪方案。還有一點非常重要，要與申請方進行交流，了解掌握相關(guān)人員的情況，在時間和地方上達成一致。在進行實際測量工作時，專業(yè)設(shè)備必不可少，而且必須保證設(shè)備的功能良好，避免由于設(shè)備問題而出現(xiàn)爭議，如果情況需要可進行二次測繪；在測繪結(jié)束后，把所有相關(guān)數(shù)據(jù)進行整理后繪制出房產(chǎn)分戶圖和房產(chǎn)分丘圖，必須保障二圖的準(zhǔn)確性，如果對面積出現(xiàn)異議，則要做好協(xié)商工作，并明確標(biāo)出計算所取得的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)；在這些基本工作完成后，把所獲取的資料進行保存建檔；在經(jīng)過上述流程后完成房產(chǎn)測量報告，在辦理房產(chǎn)所有權(quán)時做為依據(jù)。
2 房產(chǎn)測繪的意義
追溯房產(chǎn)測繪的發(fā)展史，與房地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)，在實踐應(yīng)用中不斷成長，經(jīng)過長時間的運作，行成一套規(guī)范性的測繪標(biāo)準(zhǔn)，由于測繪要求和市場處于動態(tài)變化之中，測繪精度必須要達到一定的標(biāo)準(zhǔn)，在社會和時展中的作用越來越重要。
2.1 房地產(chǎn)行業(yè)的信息服務(wù)水平得到提升
在房地產(chǎn)管理體系中，測繪工作屬于基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，其作用和功能是不可缺少的，在繪制房地產(chǎn)平面圖的過程中，測繪數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)和前提條件，只有掌握了詳實的測繪數(shù)據(jù)，才能把房屋的使用和分布情況展示出來，相關(guān)信息數(shù)據(jù)是房產(chǎn)管理體系中不可缺少的內(nèi)容。
2.2 確保了房地產(chǎn)行業(yè)交易的可靠性
任何一個國家的房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中都屬于支撐產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)也不例外，由于發(fā)展速度較快，體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易上信息復(fù)雜程度不斷提高，為了保障交易的正常有序進行，房產(chǎn)測繪工作的重要性得以彰顯，使房產(chǎn)信息的可靠性和真實性得到保障，促進房地產(chǎn)交易實現(xiàn)公平公正交易，同時也為房地產(chǎn)開發(fā)決策出具最有效的參考信息。
2.3 提升國家的城市規(guī)劃水平
在我國國民經(jīng)濟中，之所以發(fā)展迅速，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功不可沒，同時也反應(yīng)出我國人民物質(zhì)和精神生活水平的提高。正是由于人們的需求性不斷提高，房地產(chǎn)測繪工作顯得尤為重要。
3 房產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制要點對策
3.1 完善房產(chǎn)測繪市場制度
房產(chǎn)測繪屬于技術(shù)含量較高的工作，對其管理的要體現(xiàn)科學(xué)合理性，一般情況采用的是政企分開制度，測繪人員要有國家頒布的資格證書，否則將失去測繪資格。政府對測繪工作起到宏觀調(diào)控作用，這對測繪質(zhì)量提出更高的要求，尤其是在推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮不可缺少的功效。由此可知測繪事業(yè)是否能夠進入良性發(fā)展軌道，政府的指導(dǎo)和扶持起到?jīng)Q定性作用，在充分考慮到測繪市場的實際情況做出詳細(xì)的調(diào)研后，制定出與之適應(yīng)的制度和標(biāo)準(zhǔn)，促進房產(chǎn)測繪事業(yè)向著現(xiàn)代化的發(fā)方向發(fā)展，逐漸步入國際先進行列。
3.2 提高房產(chǎn)測繪市場質(zhì)量控制機制
對于房產(chǎn)測繪事來來說，質(zhì)量控制是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，可以有效的調(diào)節(jié)市場，引導(dǎo)市場建立衣好的競爭秩序，促進市場進入良性競爭軌道，促時市場價格體系的建立，同時質(zhì)量是保障測繪產(chǎn)品和服務(wù)的基礎(chǔ)，可以保障產(chǎn)品供應(yīng)方的利益。在測繪活動中，供給者受利益的影響對市場的期望值較高，消費者會針對測繪服務(wù)進行選擇甄別，這種情況下服務(wù)質(zhì)量、精確度較高的單位則成為首選對象。測繪技術(shù)的高低對市場起到調(diào)節(jié)作用，促進供求關(guān)系平衡穩(wěn)定，促進市場配置資源達到最優(yōu)。
3.3 提高房產(chǎn)測繪的審核工作
房地產(chǎn)測繪成果審核驗收是極其重要的環(huán)節(jié)，在二級檢查合格后才能夠進行。在驗收過程中，以二級檢查和驗收做為基礎(chǔ)寫出檢查依據(jù)，并制定出驗收報告，為了使房地產(chǎn)檔案的應(yīng)用價值得到最大限度的提升，相關(guān)人員要以此為依據(jù)進行驗收和審查，在審查無誤后對測繪結(jié)果進行歸納和統(tǒng)一管理，使房地產(chǎn)檔案的完整性和功能性得到最好的保障，使最初的測繪圖件與房產(chǎn)測繪結(jié)果結(jié)合起來，使房產(chǎn)行政管理部門在測繪成果的基礎(chǔ)上，可以及時掌控房產(chǎn)現(xiàn)狀。從房產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀看，改革勢在必行，測、管分離制度亟待建立，在對測繪工作要加強監(jiān)督和管理的同時，對其經(jīng)濟活動不做干涉。
4 結(jié)束語
通過上面的論述可以看出，房產(chǎn)測繪工作不但技術(shù)性較強，同時也是具有多樣化、復(fù)雜化的工作，隨著著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對測繪工作的要求也越來越高，面對這種情況，必須要加強管理部門和工作人員的責(zé)任心，強化科技建設(shè)，運用高科技設(shè)備，對復(fù)雜的數(shù)據(jù)進行歸納和運算取得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息，使相關(guān)部門在工作中有了依據(jù)。房產(chǎn)測繪事業(yè)方興未艾，我們要致力于提高測繪技術(shù)的進步和發(fā)展，提升測繪質(zhì)量，使其更好的為社會服務(wù)。
【參考文獻】
