首頁(yè) > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)開發(fā)成本
時(shí)間：2022-12-18 05:49:37
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)開發(fā)成本范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 003
[中圖分類號(hào)] F275.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）05- 0004- 02
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成項(xiàng)目分析
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。它主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。
1.1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。
1.2 前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。前期工程費(fèi)用估算占項(xiàng)目總支出的3%左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異而有很大差別。前期工程費(fèi)用的其他費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開發(fā)利益要求。
1.3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。
1.4 建筑安裝工程費(fèi)
建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項(xiàng)目中的一個(gè)大頭，建筑安裝工程造價(jià)成本一般占項(xiàng)目總支出的45%～55%。
分析建筑安裝工程費(fèi)成本，應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、材料變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。并對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。
1.5 配套設(shè)施費(fèi)
配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。
1.6 開發(fā)間接費(fèi)
開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制就是將實(shí)際發(fā)生的耗費(fèi)，嚴(yán)格控制在計(jì)劃成本范圍內(nèi)，隨時(shí)揭示并及時(shí)反饋，解決生產(chǎn)過(guò)程中的損失浪費(fèi)現(xiàn)象，使之達(dá)到控制成本的目標(biāo)。成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對(duì)的一個(gè)重要治理課題。通過(guò)強(qiáng)化成本控制來(lái)達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的最終目的。
2 降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的途徑
2.1 多途徑尋找開發(fā)項(xiàng)目，降低土地成本
近年來(lái)土地成本越來(lái)越高，原先土地成本占項(xiàng)目總支出的1/3左右，現(xiàn)在也水漲船高了。筆者所在公司在以下方面做了充分的準(zhǔn)備，積極調(diào)動(dòng)一切資源，多途徑尋找開發(fā)項(xiàng)目，降低土地成本。
2.2 全面質(zhì)量管理，保質(zhì)保量完成工程項(xiàng)目
全面質(zhì)量管理是一項(xiàng)綜合工程，需要多個(gè)部門及大量專業(yè)人員的通力合作才可圓滿完成。施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，開發(fā)公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上采取嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施。因此，要以人為本，樹立全員質(zhì)量成本意識(shí)，落實(shí)成本治理責(zé)任制，劃定收入與支出配比責(zé)任層次，編制各層次的責(zé)任成本預(yù)算，按照成本費(fèi)用責(zé)任層次和治理環(huán)節(jié)，制定考核標(biāo)準(zhǔn)，開展全員、全過(guò)程、全工期、全項(xiàng)目的治理，實(shí)行工資與績(jī)效掛鉤，按規(guī)定兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰，把成本費(fèi)用治理目標(biāo)責(zé)任通過(guò)企業(yè)的治理控制系統(tǒng)落到實(shí)處，以較少的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)耗費(fèi)，取得較大的經(jīng)濟(jì)效益，不斷降低工程成本。開發(fā)單位和施工單位既要搞好協(xié)作，又要嚴(yán)格監(jiān)督工程的質(zhì)量，進(jìn)行全過(guò)程質(zhì)量管理控制，保質(zhì)保量地完成工程項(xiàng)目。還要控制好施工工期，爭(zhēng)取提前完工。
2.3 加強(qiáng)施工材料品質(zhì)和價(jià)格的成本控制
以筆者所在公司為例，某工程項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)達(dá)91 658 883元，包括土建、水電、材料3部分。其中材料款30 388 080元，占建筑安裝工程費(fèi)的33.15%，可見材料成本占整個(gè)工程成本的比重較大，而且有較大的節(jié)約潛力。因此，材料品質(zhì)和價(jià)格的成本控制，是降低工程成本的關(guān)鍵。
2.4 工程項(xiàng)目結(jié)算的成本控制
辦理工程竣工決算，可以全面清理項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的財(cái)務(wù)，在決算中全面反映項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中資金的來(lái)龍去脈，是項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞的及客觀上的疏忽，應(yīng)建立以下機(jī)制：①會(huì)議確認(rèn)制；②二次復(fù)核、審計(jì)制；③獎(jiǎng)懲制度。
房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金投入大，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程，是一個(gè)涉及拆遷、開發(fā)、建筑等所有職能部門的全局性工作。成本發(fā)生在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，從項(xiàng)目決策、征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)等環(huán)節(jié)，發(fā)生費(fèi)用支出，都有成本控制問(wèn)題，要建立統(tǒng)一的企業(yè)內(nèi)部成本管理規(guī)范。企業(yè)要注重財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上，要針對(duì)企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理。只有發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部各職能部門的作用，進(jìn)行全過(guò)程成本控制，降低企業(yè)的開發(fā)成本，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最佳效益。
主要參考文獻(xiàn)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-01
進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首要工作就是開發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估與分析，得出該開發(fā)項(xiàng)目的成本估計(jì)值，再結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)與資金流動(dòng)量，從而大概得出該開發(fā)項(xiàng)目的可盈利潤(rùn)值，然后制定并選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)方案。在確定開發(fā)方案后，在開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際建造過(guò)程中，同時(shí)對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算和控制，通過(guò)對(duì)管理模式的改變，對(duì)成本費(fèi)用的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)單位、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本測(cè)算的分類研究
房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，開發(fā)成本測(cè)算是將這些費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。要準(zhǔn)確地測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)成本，需要結(jié)合國(guó)家建設(shè)部的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，以該項(xiàng)目土地的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場(chǎng)行情相對(duì)穩(wěn)定，開發(fā)商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個(gè)方面分別予以論述。
1.土地成本
土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。隨著公開競(jìng)拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占30%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。
2.前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。
3.建筑安裝工程成本
建筑安裝工程是指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大，約占整個(gè)成本的40%左右。
4.市政公共設(shè)施費(fèi)用
市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來(lái)水、污水、電力、電信、綠化等建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%左右。
5.開發(fā)間接費(fèi)用
此項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)商運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開支，具體明細(xì)如下：①管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜項(xiàng)開支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計(jì)算。②銷售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析計(jì)算。③銷售稅費(fèi)。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費(fèi)，主要指營(yíng)業(yè)及附加費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、印花稅、各項(xiàng)基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。④其他不可預(yù)見費(fèi)用。此費(fèi)用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價(jià)上漲、市場(chǎng)壓力、工程、風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用。上述項(xiàng)目開發(fā)成本，不僅是在項(xiàng)目分析中必須考慮的成本開支，測(cè)算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，并充分考慮擬投資地塊項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分類研究
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是開發(fā)商對(duì)所有項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分。無(wú)論是在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段，都應(yīng)該把項(xiàng)目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差，保證開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目順利實(shí)施，力求開發(fā)中使用最少的人力、物力、財(cái)力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)最大化。
1.對(duì)征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選址，必須符合城市的總體規(guī)劃，考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等，要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策熟練把握。
2.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制
對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策來(lái)降低；勘探設(shè)計(jì)必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要與市場(chǎng)定位適應(yīng)，積極推行價(jià)值工程管理。
3.建筑安裝工程成本的全程控制
加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，爭(zhēng)取最大的效益；成立成本評(píng)估審核部門，積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度；加強(qiáng)監(jiān)控、預(yù)算審查，安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監(jiān)理；在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料；處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。
4.管理費(fèi)用
定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。部分業(yè)務(wù)可以分包給外部的專業(yè)公司，節(jié)省費(fèi)用；推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲。
5.對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制
安排合理的融資方案，籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。
6.對(duì)稅金的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。
7.建立動(dòng)態(tài)成本控制制度
房地產(chǎn)開發(fā)單位的成本控制，就是通過(guò)對(duì)估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本，并比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出偏差，最終達(dá)到成本控制的目的。為了控制好整個(gè)項(xiàng)目的成本，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)從每個(gè)成本支出的時(shí)間段開始，從項(xiàng)目工程的每一個(gè)分部工程開始，分步驟分階段實(shí)施控制。
三、總結(jié)
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的逐步深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在這樣一個(gè)極具挑戰(zhàn)的市場(chǎng)中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制工程投資，獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，在建設(shè)滿足市場(chǎng)要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，如何有效控制項(xiàng)目投資成本打造極具競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目和企業(yè)，成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大課題。
1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成及影響因素分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目自前期策劃開始直至最終竣工交付為止，投資成本貫穿其中，主要分為項(xiàng)目前期階段、建設(shè)階段及后期銷售交付階段。
項(xiàng)目前期階段成本主要包含可行性研究費(fèi)用、土地費(fèi)用、地質(zhì)勘探和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用及各類行政收費(fèi)。首先，土地費(fèi)用占比較大，該費(fèi)用受房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度、地段、周邊配套設(shè)施等因素的影響較大，若市場(chǎng)行情旺盛，則土地的強(qiáng)勁需求會(huì)帶動(dòng)土地費(fèi)用上升，反之則會(huì)下降或者保持穩(wěn)定；靠近城市中心及周邊配套設(shè)施齊全的地塊，土地的價(jià)格較高，而處于城郊且交通、水暖氣等基礎(chǔ)設(shè)施缺乏的地區(qū)，土地價(jià)格則較為低廉。其次，勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)用在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中的絕對(duì)占比一般不大，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)的優(yōu)劣卻對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)投資影響巨大，設(shè)計(jì)費(fèi)用受建筑結(jié)構(gòu)形式、材質(zhì)選取、安全標(biāo)準(zhǔn)等因素的影響；其中建筑結(jié)構(gòu)形式相對(duì)固定，而材質(zhì)選取卻有較大選擇余地，高品質(zhì)材質(zhì)一般會(huì)推高投資額度，另外安全標(biāo)準(zhǔn)的選取極為重要，較高的安全標(biāo)準(zhǔn)會(huì)極大的推高造價(jià)，降低產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，反之則會(huì)降低投資。最后是各類行政收費(fèi)，此項(xiàng)費(fèi)用較為固定，主要受國(guó)家及地方有關(guān)房地產(chǎn)的各類政策影響。
建設(shè)階段成本主要包含項(xiàng)目主體的建筑成本、安裝成本、景觀綠化和基礎(chǔ)設(shè)施投資等。其中，項(xiàng)目自身的建筑和安裝成本占投資的絕對(duì)主體，室外的景觀及配套設(shè)施投資占比較小，本階段投資主要受合同訂立、工期和現(xiàn)場(chǎng)管理的影響。工期較短則機(jī)會(huì)成本較低，現(xiàn)場(chǎng)管理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)轿?，成本的控制就好，否則成本就會(huì)大大增加。
后期銷售交付階段成本主要包括廣告費(fèi)用、推廣費(fèi)用。主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的影響較大，市場(chǎng)銷售形勢(shì)好，成本就低，反之營(yíng)銷推盤的難度加大，費(fèi)用會(huì)相應(yīng)增加。此外，融資成本并不獨(dú)立存在于某一開發(fā)階段，而是貫穿于整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，主要受自有開發(fā)企業(yè)自有資金多寡、工期及融資方式的影響。若開發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚，自有資金多，融資額度少，成本就低，反之則高；融資時(shí)間長(zhǎng)短也是重要影響因素，融資時(shí)間短，成本就低，反之則高。
2房地產(chǎn)成本控制措施分析
2.1項(xiàng)目前期階段成本控制措施分析
2.1.1土地取得成本控制
（1）客觀投標(biāo)。充分搜集目標(biāo)地塊的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以便通過(guò)現(xiàn)有房產(chǎn)價(jià)格倒推，控制拿地最高價(jià)；加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的研究，謹(jǐn)慎客觀投標(biāo)。
（2）爭(zhēng)取政策支持。考慮國(guó)家或區(qū)域政策對(duì)土地價(jià)格的影響，積極與地方政府協(xié)商，爭(zhēng)取適合的優(yōu)惠政策。
（3）反周期拿地。適時(shí)在市場(chǎng)景氣度低時(shí)低價(jià)獲取土地，降低土地成本。
2.1.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制
（1）引入竟?fàn)帣C(jī)制。以設(shè)計(jì)招投標(biāo)的方式選擇設(shè)計(jì)單位，能在保證設(shè)計(jì)在先進(jìn)、合理的基礎(chǔ)上，增大經(jīng)濟(jì)因素在設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)中所占的比重，還能最大限度減少因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的工程變更及由此增加的成本。
（2）推行限額設(shè)計(jì)。由于設(shè)計(jì)單位不重視工程成本控制,故這一階段的成本控制應(yīng)由開發(fā)企業(yè)牽頭與設(shè)計(jì)單位共同完成，明確地告知設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)意圖和成本控制目標(biāo)。定期會(huì)商，從工程、銷售等角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化分析。尤其在施工圖設(shè)計(jì)階段,各專業(yè)應(yīng)以限額設(shè)計(jì)為工作重心, 將造價(jià)和工程量控制在限額范圍之內(nèi)，以降低成本，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。
2.2項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制措施分析
2.2.1 招投標(biāo)、合同洽商成本控制
項(xiàng)目招投標(biāo)與合同洽商是成本控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié),招投標(biāo)和合同質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目建設(shè)的成本管理和結(jié)算。
（1）嚴(yán)格招投標(biāo)工作程序。招投標(biāo)階段要嚴(yán)格投標(biāo)單位資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，選擇信譽(yù)良好且合理低價(jià)的施工企業(yè)來(lái)實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，以保證項(xiàng)目的品質(zhì)、質(zhì)量、進(jìn)度，從而起到控制成本的作用。在招標(biāo)過(guò)程中,工程和造價(jià)管理部門應(yīng)仔細(xì)審閱圖紙，加強(qiáng)工程清單審核，以減少工程實(shí)施過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更及因此導(dǎo)致的后期索賠。
（2）固化施工合同。施工合同是竣工結(jié)算的主要依據(jù)，對(duì)于工程造價(jià)的影響較大，尤其是涉及合同價(jià)款、工程量確認(rèn)、施工范圍確定的條款直接影響工程造價(jià)，因此一定要明確和詳盡的確定上述各條款，才能較好地控制工程造價(jià)。
首先，明確施工范圍。合同中明確界定施工范圍，防止后期竣工結(jié)算中的責(zé)任界定不清，導(dǎo)致工程造價(jià)提高。其次，規(guī)避施工期間因設(shè)備、材料漲價(jià)導(dǎo)致造價(jià)提高的風(fēng)險(xiǎn)。在工程建設(shè)過(guò)程中，會(huì)面臨各種建筑設(shè)備、材料漲價(jià)的可能，故應(yīng)在合同中明確建筑企業(yè)所報(bào)的設(shè)備、材料單價(jià)有效期應(yīng)滿足施工合同規(guī)定的工期。
2.2.2 現(xiàn)場(chǎng)管理成本控制
(1) 控制現(xiàn)場(chǎng)變更。為控制工程造價(jià)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督約束機(jī)制，嚴(yán)格控制建筑企業(yè)按圖施工，減少變更洽商、材料代用；針對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)簽證、額外用工等容易發(fā)生的環(huán)節(jié)，規(guī)定簽證項(xiàng)目應(yīng)先立項(xiàng)后實(shí)施。若有特殊情況，工程主辦人發(fā)出口頭變更指令，須在48小時(shí)內(nèi)對(duì)口頭指定進(jìn)行確認(rèn)，補(bǔ)填報(bào)變更、簽證單。
(2) 加強(qiáng)索賠管理。推行前瞻性管理，預(yù)防或減少索賠事件的發(fā)生，定期進(jìn)行合同履約檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不足并予以改進(jìn)，以便提高服務(wù)質(zhì)量，為合作方履約創(chuàng)造條件。索賠發(fā)生后，要分析對(duì)方索賠依據(jù)的合理性，證據(jù)是否充分確鑿，以及計(jì)算索賠額是否準(zhǔn)確，索賠時(shí)效是否在合理時(shí)間范圍內(nèi)。加強(qiáng)對(duì)此類事件的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，完善索賠管理制度。
2.2.3結(jié)算管理成本控制
（1）嚴(yán)格審核工程量。根據(jù)合同，對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的工程變更、洽商和簽證等進(jìn)行審核，查看隱蔽工程驗(yàn)收記錄和變更簽證手續(xù)是否完備、正確，剔除不合要求的項(xiàng)目增量。按分部分項(xiàng)工程逐項(xiàng)核對(duì)工程量，查看有無(wú)多算、不合規(guī)計(jì)算或是否重算。
（2）仔細(xì)核對(duì)項(xiàng)目單價(jià)。核對(duì)各定額子目單價(jià)的套用、換算是否符合規(guī)定。對(duì)定額缺項(xiàng)的工程項(xiàng)目，要根據(jù)工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際和市場(chǎng)行情分析計(jì)算，以便剔除高估虛增的情況。核對(duì)各項(xiàng)取費(fèi)、調(diào)差及結(jié)算方法是否符合合同約定，對(duì)不符部分予以更正。
2.3項(xiàng)目后期階段成本控制措施分析
項(xiàng)目營(yíng)銷交付階段，成本控制的核心在于營(yíng)銷費(fèi)用的安排和物業(yè)管理公司的選定。首先，營(yíng)銷費(fèi)用方面。項(xiàng)目總體營(yíng)銷計(jì)劃應(yīng)考慮開發(fā)過(guò)程中的不確定性，合理安排包括廣告費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)等方面的營(yíng)銷費(fèi)用，根據(jù)公司和項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)耐茝V媒體和營(yíng)銷機(jī)構(gòu)；根據(jù)項(xiàng)目定位，確定銷售大廳的規(guī)模和樣板間的裝修檔次，控制其建造裝修費(fèi)用。在物業(yè)服務(wù)介入過(guò)程中，通過(guò)競(jìng)選投標(biāo)的方式選擇業(yè)務(wù)水平和管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，從而達(dá)到減少交接溝通成本，提高維修保養(yǎng)質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)信譽(yù)的目的。
2.4融資成本控制措施分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金密集型特點(diǎn)決定了融資成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要控制點(diǎn)。一是加強(qiáng)自有資金的積累，減少對(duì)外融資的額度；二是保持較好的融資誠(chéng)信級(jí)別，從而能爭(zhēng)取較低的融資利率，三是在自有資金一定的情況下，加強(qiáng)項(xiàng)目管理縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期，尤其是建設(shè)周期，能大大縮短融資期限，從而降低融資成本。
3結(jié)論
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及開發(fā)過(guò)程諸環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)對(duì)各階段成本的有效管控，須在制定成本目標(biāo)的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌考慮制定成本控制舉措，并在微觀上細(xì)化落實(shí)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用各類經(jīng)濟(jì)手段和技術(shù)措施加強(qiáng)成本管理，重點(diǎn)控制內(nèi)部可控性強(qiáng)的設(shè)計(jì)階段和建設(shè)階段的各類成本，減少資金浪費(fèi)，提高資金的投資效益，進(jìn)而提高公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
參考文獻(xiàn)：
[1] 唐現(xiàn)杰，王宇. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制對(duì)策研究[J].中國(guó)商界，2012（6）：178
[2] 張瑩璞. 房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的成本控制[J].建筑設(shè)計(jì)管理，2010（3）：10-12
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識(shí)淡化、成本管理弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴(yán)重，成本水平居高不下，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本與構(gòu)成
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本涵義
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成
1.土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土房地產(chǎn)開發(fā)成本地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
（1）土地征收費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征收費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
（2）房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即房屋征收安置費(fèi)和征收補(bǔ)償費(fèi)。
3.前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：
（1）項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。
（2）“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。
4.建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。
5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。
6.公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。
7.不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%一5%計(jì)算。
8.開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制措施
房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。
（一）前期調(diào)研
在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是沒有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項(xiàng)時(shí)就必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，這也是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯?duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對(duì)消費(fèi)者的心理沒有充分地掌握，對(duì)市場(chǎng)的容量沒有準(zhǔn)確地估計(jì)，一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。
（二）設(shè)計(jì)階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建安成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個(gè)方面：
1.實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。如一個(gè)好的項(xiàng)目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計(jì)，則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會(huì)相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。
2.加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算。要通過(guò)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說(shuō)話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過(guò)關(guān)、質(zhì)量無(wú)保證、采購(gòu)困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)；各專業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑模數(shù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)，按設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設(shè)計(jì)招標(biāo)中，應(yīng)明確要求設(shè)計(jì)方提供真實(shí)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如含筋量、砼量等，以方便對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的造價(jià)比較。
3.加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行控制：
1.合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。
2.嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對(duì)于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過(guò)大引起投資失控。
3.搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購(gòu)的材料，屬于指定價(jià)范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的，應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與（不包辦代替），推薦廠家（不指定廠家），監(jiān)督質(zhì)量（采購(gòu)質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位）及合理限價(jià)（不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價(jià)）”的原則，設(shè)備采購(gòu)實(shí)行招投標(biāo)，確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。
（四）竣工結(jié)算階段
凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。
三、總結(jié)
總體來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展前景還是比較樂(lè)觀的，理由如下：
一、城市化進(jìn)程的加快。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、工業(yè)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，會(huì)加速一個(gè)區(qū)域及一個(gè)國(guó)家城市化進(jìn)程，這必將會(huì)有大量的農(nóng)村人口向城市區(qū)域遷移，從而會(huì)帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)需求。
二、中國(guó)的傳統(tǒng)觀念。自古以來(lái)，中國(guó)人認(rèn)為只有安居才能樂(lè)業(yè)，房子是樂(lè)業(yè)的前提，也是談婚論嫁的必要的物質(zhì)條件。這種觀念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的影響將是長(zhǎng)期的，很難一時(shí)就能改變，只要這種觀念存在，必將會(huì)大大推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
前言：
隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作成為了企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理、項(xiàng)目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來(lái)開展房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作。
1．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀
1.1市場(chǎng)現(xiàn)狀。上世紀(jì)90年末至今，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長(zhǎng)速度接近25%。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用顯而易見。然而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既處于高速發(fā)展期，又處于轉(zhuǎn)型、過(guò)渡期，市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，行為還不規(guī)范，市場(chǎng)運(yùn)行中還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。既需要警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫性過(guò)熱”現(xiàn)象出現(xiàn)，還需要警惕由于政府工程規(guī)模過(guò)大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過(guò)熱”危險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)要求政府和企業(yè)要共同把握市場(chǎng)脈搏，通過(guò)“無(wú)形的手”和“有形的手”，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展。
1.2政府對(duì)現(xiàn)狀的態(tài)度。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求的內(nèi)在要求，有利于促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資，增加就業(yè)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。
1.3消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)狀的態(tài)度。大多數(shù)消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題是現(xiàn)在買房是否合算，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再度升高，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房產(chǎn)是否能夠真正買到，購(gòu)房置業(yè)成為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)和投資關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域。
2．房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。
隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理與整頓，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地取消了有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。
隨著中國(guó)加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開，一些資本實(shí)力雄厚或有相當(dāng)融資能力的境外企業(yè)的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國(guó)內(nèi)的一些集團(tuán)型企業(yè)在全國(guó)的擴(kuò)張（如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來(lái)售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有相對(duì)的比較優(yōu)勢(shì)，才有可能取得土地的使用權(quán)及開發(fā)權(quán)，成本控制不力的企業(yè)必將會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。
房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤(rùn)騰出了上升的空間，也有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)跑量。從微觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制定銷售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意義。
3．房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理的關(guān)系
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與房地產(chǎn)管理密不可分。房地產(chǎn)管理包括規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，這四個(gè)方面的管理都與成本控制有著密切的關(guān)系。必須進(jìn)行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的目標(biāo)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的核心工作。
房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工的脫節(jié)也帶來(lái)了許多嚴(yán)重成本問(wèn)題，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，成本增加。為了解決這類問(wèn)題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法?？墒┕ば苑治鍪菍⑹┕ぶR(shí)和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最優(yōu)化，成本控制的合理化。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，設(shè)計(jì)者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)易行的方案；項(xiàng)目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒?，在?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)者給出相關(guān)建議，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性分析強(qiáng)調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的建筑工程設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行討論、分析并提出改進(jìn)的辦法。
許多情況下，施工單位或開發(fā)商的成本控制部門、工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通或達(dá)成意見上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工必須要具備以下條件：
3.1房地產(chǎn)開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家、協(xié)調(diào)人員召開研究會(huì)議，通過(guò)有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)，從而達(dá)到減少開發(fā)成本的目的。
3.2可施工性分析的盡早實(shí)施。在工程項(xiàng)目開發(fā)的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項(xiàng)目的整體成本，可施工性研究對(duì)工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段呈遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)商和施工單位應(yīng)該將可施工性分析盡早實(shí)施，并做好前期的項(xiàng)目決策。
3.3在建設(shè)過(guò)程中持續(xù)開展研究?？墒┕ば苑治鰪?qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。另一方面，通過(guò)系統(tǒng)的計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行完整的紀(jì)錄并改進(jìn)，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實(shí)現(xiàn)知識(shí)的共享和再利用。
4．結(jié)語(yǔ)
現(xiàn)代城市的不斷進(jìn)步與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大，不但加速改善了我國(guó)居民的住房條件,也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲取長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須做好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制工作，使開發(fā)企業(yè)有利可圖，才能不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
[l]李元明．房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目管理之淺見[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2.
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言
在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的條件下，控制成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)，繁榮我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。然而，有效的土地資源不斷減少，土地成本也越來(lái)越高，人工、材料價(jià)格的不斷上漲，造成項(xiàng)目開發(fā)成本的不斷攀升，只有不斷的進(jìn)行企業(yè)管理創(chuàng)新，才能推動(dòng)集團(tuán)企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)勁生力軍。
一、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成
所謂成本控制，就是在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中對(duì)所消耗的各種資源和開支，進(jìn)行控制和調(diào)整，及時(shí)糾正發(fā)生的偏差，使各項(xiàng)費(fèi)用控制在計(jì)劃范圍內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)中成本構(gòu)成主要有以下方面：
1．開發(fā)成本。（1）土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者的身份，將一定年限內(nèi)的土地有償使用權(quán)出讓給土地所有者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓類似的地塊的出讓金數(shù)額，根據(jù)時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素進(jìn)行修正。（2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。一是土地征用費(fèi)。是指國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用，主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。二是拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。因出讓土地，使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。具體包括兩部分費(fèi)用：拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）前期工程費(fèi)。一是項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用，一般可按項(xiàng)目的總投資的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。建安工程費(fèi)。指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)設(shè)備及安裝工程費(fèi)及室內(nèi)裝修工程等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)此費(fèi)用為紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供氣、供電、道路、綠化、排污、電訊、環(huán)衛(wèi)等。
2．開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）管理費(fèi)用。按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前六項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算（2）銷售費(fèi)用。指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售的各項(xiàng)費(fèi)用。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要有借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。
從上述成本費(fèi)用組成分析，成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工銷售等開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制
1．立項(xiàng)階段的成本控制。立項(xiàng)階段成本控制的重點(diǎn)在于進(jìn)行前期的費(fèi)用、成本、利潤(rùn)估算，明確項(xiàng)目的可行性，準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目決策，避免決策失誤帶來(lái)的企業(yè)損失，同時(shí)充分提高資源的利用效率，用有限資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值也是相對(duì)降低成本的途徑。本環(huán)節(jié)成本控制，著重于以下幾點(diǎn)：市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，通過(guò)投資成本估算，進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的初步成本控制公司項(xiàng)目部開展充分的市場(chǎng)調(diào)研，如通過(guò)全面采盤，組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察等，進(jìn)而把握投資決策，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位編寫投資估算。投資成本估算的重點(diǎn)包括：資源配置是否充分合理；市場(chǎng)定位是否明確恰當(dāng)；投資成本、費(fèi)用是否經(jīng)濟(jì)、可行；投資回報(bào)是否符合利潤(rùn)目標(biāo)要求；投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，通過(guò)《可行性研究報(bào)告》，進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的具體成本控制。公司項(xiàng)目部在匯集全面采盤報(bào)告，各方專家意見等后，編寫《可行性研究報(bào)告》。
通過(guò)爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，降低開發(fā)成本。公司管理層保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和企業(yè)管理環(huán)境的了解，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出分析、判斷的基礎(chǔ)上，通過(guò)為企業(yè)爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，達(dá)到降低開發(fā)成本的目的。明確在項(xiàng)目全過(guò)程，通過(guò)招投標(biāo)管理，有效控制成本。項(xiàng)目在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理時(shí)，應(yīng)招投標(biāo)；項(xiàng)目在大小施工、材料、設(shè)備采購(gòu)、安裝等業(yè)務(wù)時(shí)，更應(yīng)按工程量清單計(jì)價(jià)辦法嚴(yán)格招投標(biāo)管理企業(yè)在同等條件下，選擇實(shí)力強(qiáng)、成本費(fèi)用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。
2．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的成本管理有兩個(gè)目的，一是降低為完成規(guī)劃設(shè)計(jì)工作所需要的設(shè)計(jì)成本（包括設(shè)計(jì)人工時(shí)、各種材料、設(shè)備的消耗等），二是降低工程所需的設(shè)備、材料、建筑、安裝等費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，從中選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、有獨(dú)特的設(shè)計(jì)創(chuàng)意以及設(shè)計(jì)費(fèi)用低的設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位。此外，加強(qiáng)技術(shù)溝通，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，制定設(shè)計(jì)成本目標(biāo)，在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設(shè)計(jì)出圖前對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核與審查，發(fā)現(xiàn)不足或缺陷及時(shí)提出修改優(yōu)化，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費(fèi)。
3．施工階段的成本控制。在工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完工程量已完全具體化，這一階段影響工程造價(jià)（即工程投資）的可能性只有5%~10%，節(jié)約投資的可能性比較小，但工程投資浪費(fèi)卻主要發(fā)生在這一階段。因此，業(yè)主方在施工階段對(duì)工程造價(jià)的管理除了加強(qiáng)合同管理、工程結(jié)算管理外，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕投資浪費(fèi)。一是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念培訓(xùn)，充分重視節(jié)約投資的重要性。二是盡量減少設(shè)計(jì)變更，有條件的業(yè)主方可以指派工程造價(jià)管理。專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。三是嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，工程技術(shù)人員必須與工程、經(jīng)濟(jì)人員相互配合，做到“隨做隨簽”。同時(shí)，在確保簽證內(nèi)容與實(shí)際相符，且不超過(guò)應(yīng)簽證范圍的前提下，做到簽證的具體量化，工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰成。
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制原則
1.1節(jié)約控制原則
節(jié)約是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的基本原則，就是節(jié)省房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的人力、物力和財(cái)力，節(jié)約絕對(duì)不是消極地限制與監(jiān)督，而是要從提高項(xiàng)目的科學(xué)管理水平入手來(lái)達(dá)到節(jié)約。要著眼于成本的事前監(jiān)督、過(guò)程控制，在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查是否出偏差，以優(yōu)化施工方案。
1.2動(dòng)態(tài)控制原則
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則，將房地產(chǎn)開發(fā)的工、料、機(jī)投入到施工過(guò)程中，收集項(xiàng)目開發(fā)成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。
1.3全過(guò)程控制原則
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的目的就是在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品，其成本控制必須是全過(guò)程、全方位的，排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。建設(shè)項(xiàng)目成本是考核建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的綜合性指標(biāo)，它涉及到與項(xiàng)目形成有關(guān)的各部門和各單位，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每個(gè)職工的切身利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)分四個(gè)階段：項(xiàng)目決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段及竣工結(jié)算階段。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)以上四個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的經(jīng)濟(jì)效益。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制措施
2.1嚴(yán)格合同管理
合同管理使施工企業(yè)管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。施工時(shí)設(shè)計(jì)階段的延續(xù)，施工的合同管理應(yīng)從設(shè)計(jì)及經(jīng)濟(jì)條件兩方面出發(fā)進(jìn)行考量。因此，先期保證合同的合理性可為施工階段的成本控制打下良好的基礎(chǔ)，此應(yīng)作為合同管理的重點(diǎn)。而加強(qiáng)施工過(guò)程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間嚴(yán)格履行合同要求，加強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，抓好過(guò)程控制。要防止那種在施工過(guò)程中片面追求工程質(zhì)量，不借代價(jià)多耗費(fèi)材料和人工，置成本于不顧的做法，施工單位應(yīng)精心組織合理施工，在滿足合同的條件下努力降低成本。
2.2加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理工作
2.21加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理
現(xiàn)場(chǎng)簽證是指發(fā)包人與承包人根據(jù)承包合同約定，就工程施工過(guò)程中涉及合同價(jià)之外的施工內(nèi)容所作的簽認(rèn)證明，具有臨時(shí)性和無(wú)規(guī)律性等特點(diǎn)。如設(shè)計(jì)變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時(shí)需辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證。它是影響工程造價(jià)的關(guān)鍵因素之一。
2.22嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更簽證審批程序
一般性變更由于甲方現(xiàn)在代表起草，交施工負(fù)責(zé)人及工程指揮部領(lǐng)導(dǎo)審批，大項(xiàng)的變更，應(yīng)先做概算，報(bào)主管首長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施。同時(shí)要注重變更的合理性，對(duì)于不必要的變更堅(jiān)決不予通過(guò)，對(duì)于某些比合理或者保守設(shè)計(jì)，在滿足使用要求的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)。
2.23加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督
對(duì)于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預(yù)算人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽項(xiàng)實(shí)測(cè)實(shí)量，以保證變更內(nèi)容的準(zhǔn)確性。制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)變更管理辦法，要求變更單編號(hào)連貫一致，提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量，同時(shí)變更要準(zhǔn)確及時(shí)。
3、加強(qiáng)費(fèi)用成本控制
3.1材料費(fèi)用控制
材料費(fèi)用的控制包括材料用量控制和材料價(jià)格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程項(xiàng)目部，在施工過(guò)程中，通過(guò)“限額領(lǐng)料”去落實(shí)材料消耗。同時(shí)，要加強(qiáng)限額領(lǐng)料單的管理，對(duì)每一部分的實(shí)耗格料的數(shù)量實(shí)行定時(shí)核對(duì)，保證每個(gè)限額領(lǐng)料單的數(shù)據(jù)絕對(duì)準(zhǔn)確。再就是對(duì)工程進(jìn)行功能分析，對(duì)材料進(jìn)行性能分析，力求用低價(jià)材料代替高價(jià)材料，加強(qiáng)周轉(zhuǎn)料管理，延長(zhǎng)周轉(zhuǎn)次數(shù)等。其次，要材料價(jià)格上的控制，主要加強(qiáng)采購(gòu)部門在采購(gòu)中的控制，采購(gòu)材料時(shí)，必須在合格供貨商名冊(cè)中，選定供貨商，實(shí)行貨比三家。在保質(zhì)、保量的前提下，選取最低買價(jià)。同時(shí)，實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)督，項(xiàng)目部對(duì)材料部門采購(gòu)的物資，有權(quán)過(guò)問(wèn)與詢價(jià)，對(duì)買價(jià)過(guò)高的物資，可以做成本預(yù)算處理。此外，材料部門對(duì)各個(gè)項(xiàng)目所需的物資，可以分類批量采購(gòu)，以降低買價(jià)，達(dá)到材料費(fèi)用成本控制的目的。[1]
3.2人工費(fèi)用控制
人工費(fèi)用的控制主要是通過(guò)工程項(xiàng)目與施工人員工費(fèi)承包合同來(lái)確定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)內(nèi)部計(jì)劃價(jià)格，結(jié)合工程的具體情況來(lái)劃定承包價(jià)格，以合同價(jià)作為工費(fèi)結(jié)算依據(jù)。人工費(fèi)的控制除了采取以上辦法外，還必須從項(xiàng)目員工的動(dòng)態(tài)管理，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，控制工資含量等方面加以控制。雖然管理項(xiàng)目的工程項(xiàng)目部有一定的人事管理權(quán)，但為了協(xié)助項(xiàng)目做好人工費(fèi)支出控制，降低人工費(fèi)成本，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的員工使用仍要行使監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)的職能。要求項(xiàng)目盡量精簡(jiǎn)二、三線人員及冗余員工，以減少項(xiàng)目不必要的人工費(fèi)支出。在項(xiàng)目承包合同中，有一項(xiàng)重要的指針，即工資含量指針?？刂乒べY含量指針，可以促進(jìn)項(xiàng)目做好編定員工，節(jié)約用工，從而控制人工費(fèi)開支。
3.3機(jī)械費(fèi)用的控制
主要是合理地安排施工生產(chǎn)，督促項(xiàng)目加強(qiáng)設(shè)備租賃計(jì)劃管理，減少因安排不當(dāng)引起的設(shè)備閑置。項(xiàng)目也需協(xié)助機(jī)械設(shè)備的調(diào)度工作，盡量避免怠工，提高現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備利用率。加強(qiáng)監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行合理的操作規(guī)程，使機(jī)械設(shè)備經(jīng)常處于完好狀態(tài)，避免因不正當(dāng)使用造成機(jī)械設(shè)備的停置或損耗。協(xié)助做好上機(jī)員工與鋪助生產(chǎn)員工的協(xié)調(diào)與配合，提高機(jī)械臺(tái)班產(chǎn)量。[2]
4、竣工結(jié)算的控制
1）全面整理變更資料，正確的核定變更內(nèi)容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。
2）竣工驗(yàn)收。按照設(shè)計(jì)圖紙和變更確定的工程范圍，依據(jù)國(guó)家建筑工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按程序組織工程驗(yàn)收。
3）留足保修費(fèi)用。因?yàn)榻ㄖa(chǎn)品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問(wèn)題，所以竣工結(jié)算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費(fèi)用。
4）工程造價(jià)審計(jì)部門及時(shí)做出各相關(guān)方認(rèn)可的審計(jì)報(bào)告。根據(jù)審計(jì)報(bào)告，開發(fā)商組織工程技術(shù)人員和造價(jià)管理人員，對(duì)工程的成本管理共同做出總結(jié)報(bào)告，以便吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
5、結(jié)束語(yǔ)
總之，加強(qiáng)施工階段的成本控制是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須要做的，而且是要不斷完善的，施工階段的成本控制又是一個(gè)全過(guò)程，所以企業(yè)要充分的調(diào)動(dòng)每個(gè)部門之間的積極性，使各個(gè)部門都參與到成本控制當(dāng)中，在施工的全過(guò)程中積極的實(shí)現(xiàn)成本最小化，只有控制好了施工階段的成本，房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的把握整個(gè)項(xiàng)目的成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利最大化。
中圖分類號(hào):F4
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1672-3198(2010)21-0060-02
房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為,是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。
1 房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所支出的各項(xiàng)費(fèi)用的總和,包括以下幾個(gè)方面:
(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi),耕地占用費(fèi),有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi),安置動(dòng)遷用房支出等;
(2)前期工程費(fèi)包括企業(yè)項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出;
(3)建筑安裝工程費(fèi)包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi);
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出;
(5)公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出;
(6)開發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等;
(7)財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi),以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用;
(8)管理費(fèi)用指用于房地產(chǎn)開發(fā)到出售交付使用過(guò)程中,開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等;
(9)銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用,包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi),專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi),以及開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)等。
2 房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理的概念
房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是根據(jù)開發(fā)商或投資商的總體目標(biāo)和工程開發(fā)的具體要求,在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中,對(duì)有關(guān)活動(dòng)進(jìn)行有效的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動(dòng),以達(dá)到強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理成本、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)、創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的目的的過(guò)程。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的成本管理
房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理不僅僅體現(xiàn)在工程建設(shè)階段上,事實(shí)上,成本管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段。下面便從房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策階段、前期工作階段、工程建設(shè)階段、租售階段等四個(gè)階段來(lái)闡述房地產(chǎn)開發(fā)大的成本管理。
2.2.1投資決策階段的成本管理
在項(xiàng)目投資決策階段開發(fā)商應(yīng)該著重考察投資環(huán)境,投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值,項(xiàng)目的工程類型與規(guī)模,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),交通條件,市政配套情況,建材與設(shè)備的供應(yīng)情況等,該階段開發(fā)商的工作必須注意與可能發(fā)生的成本結(jié)合起來(lái),對(duì)可能發(fā)生的項(xiàng)目成本起到總體控制的作用。
房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性,其主要發(fā)生的費(fèi)用是機(jī)會(huì)分析費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)等。這些費(fèi)用占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用比例很小,而且在此階段基本不會(huì)有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費(fèi)用的投入,但決策工作是成本控制的關(guān)鍵。因?yàn)橥顿Y決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。
投資決策階段的成本控制是事前控制,由于投資決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高,因此在投資決策階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè),建立成本控制目標(biāo)體系,確定投資控制目標(biāo)。對(duì)于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算,投資估算的準(zhǔn)確與否,是決定投資決策階段成本控制的關(guān)鍵。因此,在投資決策階段重點(diǎn)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的投資估算的精確度進(jìn)行控制,采用合理的估算方法進(jìn)行編制,從而確保項(xiàng)目投資決策的可靠性。
2.2.2前期工作階段的成本管理
當(dāng)投資決策確定具體的項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)后,在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程開始以前有許多工作要做,這主要涉及與開發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同條件的談判與簽約。前期工作階段的成本管理主要是設(shè)計(jì)階段的成本管理。
設(shè)計(jì)階段的投資成本管理工作是開發(fā)全過(guò)程成本管理的重點(diǎn)。開發(fā)商通過(guò)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位,在委托設(shè)計(jì)單位之前要對(duì)投資進(jìn)行詳細(xì)分析,在此基礎(chǔ)上一般采用限額涉及的方式,保證有效的成本管理,并著重考慮一下工作。
(1)做好設(shè)計(jì)前的投資估算控制。通過(guò)對(duì)社會(huì)同類開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、材料、設(shè)備、人工費(fèi)用、稅收、管理費(fèi)用、利潤(rùn)等的調(diào)查,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的投資估算分析,作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。
(2)初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇。設(shè)計(jì)階段存在多方案必選的可能,不同的設(shè)計(jì)方案導(dǎo)致的成本是不一樣的,因此,應(yīng)當(dāng)運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選,達(dá)到成本控制的目的。
(3)限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總該算控制施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制專業(yè)設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)中的不合理變更,保證總投資限額不被突破。限額設(shè)計(jì)的控制對(duì)象是影響工程設(shè)計(jì)靜態(tài)投資的項(xiàng)目。
2.2.3工程建設(shè)階段的成本管理
工程建設(shè)階段進(jìn)行的成本管理的基本原理是把計(jì)劃額作為工程成本管理的目標(biāo)值,在工程施工過(guò)程中將實(shí)際值與目標(biāo)值進(jìn)行比較,找出其偏差并分析其原因,采取有效措施進(jìn)行控制,確保工程成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(1)工程開工后,督促、檢查承包商嚴(yán)格執(zhí)行工程合同。審核承包商提交的申請(qǐng)支付表,綜合評(píng)價(jià)承包商當(dāng)月的工程完成情況,如工程量及進(jìn)度完成情況。特別應(yīng)注意保留金的扣除及應(yīng)退還的預(yù)付款,以及每月的索款額。
(2)定期制定最終成本估價(jià)報(bào)告書,反映施工中存在的問(wèn)題及投資的支付情況。
(3)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更以及由于業(yè)主、項(xiàng)目組織者或工程師工作不當(dāng)而引起的工程變更,控制變更申請(qǐng)程序。變更是造成承包商索賠的主要人為因素,控制好變更,就能減少承包商的索賠,使工程實(shí)際支付盡量控制在承包合同價(jià)的范圍內(nèi)。
(4)嚴(yán)格按照合同文件的規(guī)定及合同與索賠管理的程序,審核、評(píng)估承包商提出的索賠,對(duì)承包商不合理的索賠要求進(jìn)行反擊,有時(shí)甚至因承包商不能正確履行合同而對(duì)承包商提出索賠。
(5)審核承包商工程竣工報(bào)告,根據(jù)對(duì)竣工工程量的核算和對(duì)承包商其他支付要求審核,確定工程竣工報(bào)表的支付金額。
(6)做好工程投資控制執(zhí)行情況的總結(jié)。
2.2.4租售階段的成本管理
房地產(chǎn)開發(fā)租售階段的成本管理主要是管理銷售費(fèi)用支出。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開發(fā)的銷售費(fèi)用支出呈現(xiàn)整體上升到趨勢(shì),一般費(fèi)用數(shù)額大,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。
控制好銷售成本的關(guān)鍵取決于如何進(jìn)行銷售策劃,深入理解項(xiàng)目?jī)?nèi)涵,使廣告表現(xiàn)等更好的與項(xiàng)目定位銜接;應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目、檔次以及所在地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文的等因素,深入研究廣告費(fèi)用的投入的內(nèi)容、時(shí)間、投入量等。所采取的廣告以及活動(dòng)推廣手段應(yīng)當(dāng)是具有針對(duì)性的,這樣才能夠充分發(fā)揮推廣費(fèi)用的作用,避免事倍功半,從根本上達(dá)到銷售費(fèi)用成本管理的目的。
3 結(jié)語(yǔ)
成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,它貫穿于整個(gè)開發(fā)過(guò)程,對(duì)于提高房地產(chǎn)開發(fā)投資效益和管理水平起著重要作用。
房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)對(duì)成本管理都有不同程度的影響,不是單純重視施工過(guò)程中的成本管理就能達(dá)到成本管理目標(biāo)的,設(shè)計(jì)階段對(duì)成本管理工作影響很大,應(yīng)采取限額設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)優(yōu)化等手段在設(shè)計(jì)階段,做到工程成本的盡可能低。
參考文獻(xiàn)
[1]李建峰.工程計(jì)價(jià)與造價(jià)管理[M].北京:中國(guó)電力出版社,2005.
[2]蘭峰.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2008.
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為3部分：土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià))，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。
配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10％～15％。
管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。
二設(shè)計(jì)階段的成本控制
(一)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化
設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，它對(duì)工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對(duì)降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國(guó)際大廈項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)地下停車場(chǎng)柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計(jì)，增加了約15％的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點(diǎn)，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過(guò)提高對(duì)回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。
(二)實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)
限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算，去控制施工圖的設(shè)計(jì)。實(shí)施限額設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是控制設(shè)計(jì)“鍍金”的有效方法。一旦設(shè)計(jì)獲得批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計(jì)，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計(jì)不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一大通病。迭也是直接導(dǎo)致工程造價(jià)增加的一大不確定因素。頻繁的設(shè)計(jì)變更帶來(lái)工程造價(jià)的失控，因此，必須對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)確定設(shè)計(jì)限額，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，為降低工程造價(jià)奠定基礎(chǔ)。
(三)前期造價(jià)分析
通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計(jì)任務(wù)書一方案設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來(lái)實(shí)現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，通過(guò)考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)。還可采用定額設(shè)計(jì)的方式，在設(shè)計(jì)任務(wù)書中。把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。及時(shí)組織圖紙會(huì)審，從設(shè)計(jì)、工程，銷售等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1％左右，但正是這1％的設(shè)計(jì)費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費(fèi)用，由此可見，設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目投資中的重要性。在設(shè)計(jì)階段，造價(jià)人員的工作重點(diǎn)是通過(guò)造價(jià)分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理選擇最佳設(shè)計(jì)方案。
二工程招投標(biāo)階段的成本控制
建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程造價(jià)，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項(xiàng)目材料設(shè)備的采購(gòu)過(guò)程中，為了保證中標(biāo)價(jià)的合理性，防止不合理或非實(shí)質(zhì)性報(bào)價(jià)中標(biāo)，在開發(fā)的綜合樓項(xiàng)目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項(xiàng)目，采用低-價(jià)中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象，又可以避免“低價(jià)中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)中選取3～4家規(guī)模較大、信譽(yù)度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。在招投標(biāo)辦的監(jiān)督下采用了詢標(biāo)的形式進(jìn)行投標(biāo)。
投標(biāo)的程序是：先由投標(biāo)方自主報(bào)價(jià)，抽簽決定詢標(biāo)順序后，進(jìn)行第一次詢標(biāo)，詢問(wèn)投標(biāo)方的最高降價(jià)幅度。然后進(jìn)行第二次詢標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價(jià)。這樣既給投標(biāo)方一定的時(shí)間考慮，又使投標(biāo)人有一種無(wú)形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤(rùn)空間。如(生活水泵的采購(gòu))，我們就是以第一輪低干報(bào)價(jià)的30％，第二輪又降3％的價(jià)格最終成交。
三項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制
項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。
(一)采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程項(xiàng)目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時(shí)，進(jìn)行公開招投標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過(guò)程中，充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)及相互競(jìng)爭(zhēng)、可以獲得最優(yōu)惠價(jià)格，特別是對(duì)于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目，往往投標(biāo)單位會(huì)根據(jù)規(guī)模效益及社會(huì)效益以低于常規(guī)造價(jià)的價(jià)格報(bào)標(biāo)，同時(shí)盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。
在招標(biāo)過(guò)程中，工程管理部門和造價(jià)管理部門應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙，盡可能減少工程實(shí)施過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件，防止低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠和不平衡報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵(lì)各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。
在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來(lái)越普遍采用的一種方式．工程量清單招標(biāo)有利于項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位填寫單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。采用工程量清單的形式，對(duì)開發(fā)單位而言，首先，工程單價(jià)易與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比較，擠掉單價(jià)中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加。
(二)合同簽署要嚴(yán)密
簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。在國(guó)際慣例中，業(yè)主常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件，合同文本，對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無(wú)所不包的地步，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請(qǐng)，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長(zhǎng)，比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過(guò)程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)。
目前我國(guó)已出臺(tái)了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)合同文本，尤其是與國(guó)際通行的FIDIc合同文本相比，在合同的嚴(yán)謹(jǐn)性、合同主體的責(zé)權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國(guó)外合同的合理部分，結(jié)合我國(guó)金融。保險(xiǎn)，建筑法規(guī)，對(duì)現(xiàn)行的合同文本進(jìn)行修訂。
(三)提高工程變更的預(yù)見性
在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項(xiàng)目周期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)，項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中不可避免會(huì)發(fā)生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對(duì)于大的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析．這時(shí)要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià)，綜合各方意見后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價(jià)仍執(zhí)行合同中已有的單價(jià)，如合同中無(wú)此單價(jià)或因變更帶來(lái)的變化，應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)承包商提出的單價(jià)分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認(rèn)可后，按認(rèn)可的單價(jià)執(zhí)行。
(四)結(jié)算審核要細(xì)致
工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。
一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：
中圖分類號(hào)：TU7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104（2012）
1 工程合同管理
公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺(tái)。采購(gòu)工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場(chǎng)時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào); 而成本會(huì)計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來(lái)資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。
2 工程預(yù)算及資金管理
根據(jù)工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。主要包括對(duì)預(yù)算內(nèi)容的審查，鋼筋用量的核實(shí)，價(jià)差的調(diào)整，洽商、變更的費(fèi)用控制，違約與索賠等。應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)控，審核洽商、變更的合理性、完整性及經(jīng)濟(jì)性，并明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任。工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會(huì)計(jì)等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的; 工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會(huì)計(jì)，以便財(cái)務(wù)核算成本與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對(duì)比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制; 并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。
3 成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)是從立項(xiàng)到竣工各個(gè)階段發(fā)生的總成本，具體包括立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個(gè)階段的實(shí)施都會(huì)產(chǎn)生一定的成本，也會(huì)影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用。
3.1 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制。立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)。成本控制按項(xiàng)目開發(fā)方式分為新征土地、買斷項(xiàng)目和合作開發(fā)三種方式。其中新征土地包括征地費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)用、大市政費(fèi)用、規(guī)劃條件等幾部分。征地費(fèi)用和拆遷安置費(fèi)用屬于不可控費(fèi)用。大市政費(fèi)用分自建和交政府部分，應(yīng)分別核算。規(guī)劃條件方面應(yīng)由項(xiàng)目部按滿足公司利益最大化原則進(jìn)行，合理提高容積率，以降低土地成本。買斷方式應(yīng)明確買斷內(nèi)容，按照為公司爭(zhēng)取最大利益的原則確定支付總額及付款時(shí)間，明確三通一平或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)，辦理手續(xù)應(yīng)與項(xiàng)目付款時(shí)間掛勾等等。合作方式需明確合作方式、分成比例、交房時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)，付款時(shí)間及付款總額等總之選擇有利于公司利益的方式。
3.2 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制。規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制具體包括規(guī)劃方案、方案評(píng)審、報(bào)批設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、銷售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、材料設(shè)備及其他費(fèi)用等。在本環(huán)節(jié)中，需由項(xiàng)目部按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)外，根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求，其中施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70% 的部分，屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。
3.3 招投標(biāo)環(huán)節(jié)。招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。本環(huán)節(jié)主要確定承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注有關(guān)各方的資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實(shí)力和合作經(jīng)歷等。
3.4 施工環(huán)節(jié)。施工環(huán)節(jié)的成本控制應(yīng)主要注意兩大方面，一是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，二是是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化以及對(duì)市場(chǎng)的了解程度，施工階段不可避免會(huì)由于各種情況對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。
3.4.1 審圖。包括擴(kuò)初圖會(huì)審、施工圖會(huì)審、分項(xiàng)、分部圖會(huì)審以及各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審。應(yīng)建立圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度以及各關(guān)聯(lián)專業(yè)互審互簽制度。力爭(zhēng)在開工前把圖紙中的問(wèn)題修改完畢，工程部門應(yīng)將評(píng)審資料進(jìn)行整理并形成施工圖會(huì)審會(huì)議紀(jì)要。
3.4.2 工程變更。項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整; 應(yīng)加強(qiáng)施工前的審核工作。工程部及相關(guān)部門應(yīng)全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。確實(shí)需發(fā)生變更時(shí)，各部門需全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。
3.4.3 變更簽證。對(duì)于變更應(yīng)填制變更洽商確認(rèn)單，按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行，現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行，必須遵循“先洽后干”的原則，認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量是否準(zhǔn)確，變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。工程部及預(yù)算部對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見。
3.4.4 工程款的支付與審批。應(yīng)考慮付款進(jìn)度以及工程進(jìn)度等。按合同約定以及工程進(jìn)度付款。應(yīng)多層次多角度審核工程進(jìn)度，甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位，預(yù)算人員審核工程價(jià)值量?？铐?xiàng)的支付應(yīng)根據(jù)不同情況由不同級(jí)別人員審批。
3.5材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)。材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心是計(jì)劃和信息，通過(guò)制定明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。
3.5.1 材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃。采購(gòu)招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間、生產(chǎn)周期、運(yùn)輸周期、安裝、驗(yàn)收周期、交叉作業(yè)時(shí)間，應(yīng)與工程進(jìn)度相配合，與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)，與工序安排相聯(lián)系。編制材料計(jì)劃時(shí)，要注意考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，并留出相應(yīng)的時(shí)間。
3.5.2 材料的性能價(jià)格比。工程部應(yīng)注意日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。必須招投標(biāo)的材料設(shè)備應(yīng)根據(jù)招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理，不需招投標(biāo)的，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)擇優(yōu)擇低的原則選擇。
3.5.3 料款支付。包括材料款支付方式、支付進(jìn)度、保修款以及預(yù)付款限額控制等。材料進(jìn)場(chǎng)應(yīng)經(jīng)過(guò)甲方、乙立及監(jiān)理工程師的驗(yàn)收并按進(jìn)度進(jìn)行價(jià)款控制，同時(shí)預(yù)留一般不低于合同總價(jià) 5%的保修款。
3.6 銷售環(huán)節(jié)。銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按照費(fèi)用目標(biāo)總額按比例進(jìn)行控制。本環(huán)節(jié)主要包括營(yíng)銷方案的制定，營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用，樣板房裝修費(fèi)用，銷售回款及補(bǔ)充條款、客戶交房等。應(yīng)首先在確定費(fèi)用目標(biāo)總額的基礎(chǔ)上，根據(jù)相關(guān)因素進(jìn)行分解，并確定具體計(jì)劃和費(fèi)用。
3.7 期間費(fèi)用。主要指建設(shè)單位管理費(fèi)，包括項(xiàng)目從籌建之日起至辦理竣工財(cái)務(wù)決算之日止發(fā)生的管理性質(zhì)開支，以項(xiàng)目投資總概算為計(jì)算基數(shù)。由于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有責(zé)任指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。
4 結(jié)束語(yǔ)
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也是趨規(guī)范化。經(jīng)營(yíng)者要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。房地產(chǎn)成本管理可以及時(shí)、準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，減少預(yù)算外和不必要支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。另外，按照稅法有關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、開發(fā)產(chǎn)品銷售成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。因此，成本核算也決定了企業(yè)所得稅的計(jì)算基礎(chǔ)，正確地進(jìn)行成本納稅籌劃，還可達(dá)到節(jié)稅的目的。成本管理主要包括: 合同管理、預(yù)算及資金管理、成本控制等方面的內(nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)的全部費(fèi)用成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)、銷售一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。
1 房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：
1.1 取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用
取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、按規(guī)定交納的有關(guān)稅費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。主要包括土地出讓金、契稅、交易傭金、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。
1.2 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括可行性研究、環(huán)評(píng)、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、審圖費(fèi)、招標(biāo)及市場(chǎng)費(fèi)、三通一平等支出。
1.3 規(guī)費(fèi)
規(guī)費(fèi)是指政府部門向房產(chǎn)公司收取的各項(xiàng)費(fèi)用，地域不同，收取的費(fèi)值不完全相同，但也大同小異，主要包括：人防費(fèi)、城市配套費(fèi)、氣象防雷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估費(fèi)、排污噪音費(fèi)、白蟻防治費(fèi)，城建檔案費(fèi)、消防審圖費(fèi)、抗震審圖費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、墻改費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)等等。以上都是明文規(guī)定的，另外有一些職能部門的以服務(wù)為名義的各類攤派、贊助費(fèi)、交易費(fèi)，主要靠協(xié)調(diào)能否少交或不交。
1.3 建安工程成本
建筑安裝工程費(fèi)為形成開發(fā)建筑產(chǎn)品實(shí)體及基礎(chǔ)配套設(shè)施所發(fā)生的建筑、安裝工程費(fèi)。主要包括各建筑單體工程費(fèi)用、水、電、暖、燃?xì)獾裙こ藤M(fèi)用及室外市政、綠化配套工程。不包括供水供電部門收取的市網(wǎng)接入費(fèi)。
1.4 期間費(fèi)用
期間費(fèi)用主要包括開發(fā)企業(yè)的有關(guān)部門和人員為管理、服務(wù)于項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的建設(shè)單位管理、監(jiān)理費(fèi)用，為銷售開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的廣告、銷售費(fèi)用，為開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。
1.5 稅金及后期費(fèi)用
稅金指在土地受讓、產(chǎn)品開發(fā)和銷售過(guò)程中所需交納的各項(xiàng)稅金。后期費(fèi)用包括社區(qū)、物業(yè)移交費(fèi)，房產(chǎn)面積測(cè)繪費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等。
2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的基本原則
2.1 全過(guò)程控制原則
全過(guò)程成本控制，也稱作全過(guò)程造價(jià)管理。它是一種基于活動(dòng)的項(xiàng)目成本確定和控制的方法。而造價(jià)控制就是對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng)及其活動(dòng)方法的控制入手，通過(guò)減少和消除不必要的活動(dòng)以減少資源消耗，從而達(dá)到降低和控制造價(jià)的目的[1]。
2.2 系統(tǒng)性成本控制原則
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是開發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)中的一個(gè)子系統(tǒng)，成本管理的目標(biāo)是為實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)服務(wù)的。系統(tǒng)工程核心思想就是通過(guò)各個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)“整體大于部分簡(jiǎn)單之和”的目標(biāo)。
2.3 動(dòng)態(tài)控制原則
動(dòng)態(tài)控制指對(duì)事先設(shè)定的成本控制目標(biāo)在實(shí)施過(guò)程中自始至終的進(jìn)行監(jiān)督、控制、調(diào)整和修正。因此，要通過(guò)對(duì)實(shí)際投資情況的不斷監(jiān)控和與投資控制目標(biāo)的不斷比較來(lái)發(fā)現(xiàn)偏差、分析偏差，并采取措施糾正偏差，以達(dá)到成本控制之目的。
2.4 主動(dòng)控制原則
所謂主動(dòng)控制，就是事先對(duì)項(xiàng)目的各種不確定性因素進(jìn)行分析，分析目標(biāo)偏離的可能性，并事先采取預(yù)防性控制措施以確保計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。只有這樣，才能盡可能的防止或避免投資偏差的發(fā)生，將可能的損失降到最低。
2.5 成本管理責(zé)任制原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立以開發(fā)項(xiàng)目為成本控制對(duì)象的獨(dú)立核算和考核體系，建立以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的成本控制責(zé)任制。項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)成本指標(biāo)層層分解，落實(shí)到各部門、各專業(yè)、各班組直到每個(gè)人，并建立完善和明確的獎(jiǎng)懲制度，進(jìn)行定期考核，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
2.6 全費(fèi)用控制
構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用種類繁多，涉及部門和因素復(fù)雜，有的費(fèi)用在成本構(gòu)成中占比較大，但變動(dòng)性不強(qiáng)，控制的余地就小；因此，為了取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就需要對(duì)各種費(fèi)用進(jìn)行全面控制，即進(jìn)行全費(fèi)用控制。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的主要方法
3.1 價(jià)值管理
建設(shè)工程項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理是一種以價(jià)值為導(dǎo)向的有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)，它利用了管理學(xué)的基本原理和方法，同時(shí)以建設(shè)工程項(xiàng)目利益相關(guān)者的利益實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益各方最高滿意度[2]。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目可行性研究和決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段開展價(jià)值管理效益將最為顯著。
3.2 限額設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)階段成本控制除采取價(jià)值管理、招投標(biāo)等方法外，還有一個(gè)重要的方法就是限額設(shè)計(jì)。它包括兩方面內(nèi)容：一方面是項(xiàng)目的下一階段按照上一階段的投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求；另一方面是項(xiàng)目局部按設(shè)定投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求。因此合理確定投資限額和三大材料消耗指標(biāo)，并和設(shè)計(jì)取費(fèi)掛鉤，積極推行限額設(shè)計(jì)，是降低工程造價(jià)的有效手段。
3.3 招投標(biāo)
通過(guò)公開招標(biāo)來(lái)縮短項(xiàng)目建設(shè)周期、降低項(xiàng)目成本、提高工程質(zhì)量、提高投資收益是一種行之有效的辦法。公開招標(biāo)可以適用于項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件的任何一個(gè)環(huán)節(jié)。以下通過(guò)招標(biāo)控制成本是應(yīng)注意的事項(xiàng)：
1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公開、公正、公平、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查投標(biāo)單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察。堅(jiān)決避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一、二級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，三、四級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象。
2）做好招標(biāo)文件的編制工作。造價(jià)人員應(yīng)收集、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、分析和評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。
3）合理低價(jià)者中標(biāo)。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。
3.4 掙值法
掙值法是目前為止國(guó)際上先進(jìn)的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。掙值法通過(guò)測(cè)量和計(jì)算已完成工作的預(yù)算費(fèi)用與已完成工作的實(shí)際費(fèi)用和計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用得到有關(guān)計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)度和費(fèi)用偏差，達(dá)到判斷項(xiàng)目預(yù)算和進(jìn)度執(zhí)行情況的目的[3]。并進(jìn)而采取切實(shí)可行的措施，來(lái)糾正偏差，控制成本。
3.4.1 掙值法的三個(gè)基本參數(shù)
1）計(jì)劃工作預(yù)算費(fèi)用（簡(jiǎn)稱BCWS）：BCWS=計(jì)劃工作量×預(yù)算單價(jià)；
2）已完工作實(shí)際費(fèi)用（簡(jiǎn)稱ACWP）：ACWP=已完工作量×實(shí)際單價(jià)；
3）已完工作預(yù)算費(fèi)用（簡(jiǎn)稱BCWP，又稱掙得值）：BCWP=已完工作量×預(yù)算單價(jià)。
3.4.2 掙值法的評(píng)價(jià)指標(biāo)
1）費(fèi)用偏差是：指檢查期間BCWP與ACWP之間的差異，計(jì)算公式為CV=BCWP-ACWP。
2）進(jìn)度偏差是：指檢查日期BCWP與BCWS之間的差異。其計(jì)算公式為SV=BCWP-BCWS。
3）費(fèi)用執(zhí)行指標(biāo)是：指掙得值與實(shí)際費(fèi)用值之比，即CPI=BCWP/ACWP。
