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時(shí)間：2023-03-10 15:04:18
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由于建設(shè)工程概預(yù)算的編制是一項(xiàng)很繁瑣的工作，但是由于它的重要性不可忽視，預(yù)算編制人員又必須很細(xì)致認(rèn)真地去對(duì)待。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的概預(yù)算工作,在編制的過程中往往會(huì)出現(xiàn)預(yù)算不合理的現(xiàn)象。如：在施工處理的過程中一旦對(duì)工程定額換算不合理就會(huì)導(dǎo)致工程總體實(shí)際支出預(yù)算與建筑初期的預(yù)算金額不相符合。如果對(duì)工程所采用的新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)的預(yù)算不合理等,也會(huì)產(chǎn)生預(yù)算編制出現(xiàn)缺陷的問題。另外,預(yù)算編制的好壞也與預(yù)算編制人員的個(gè)人水平有直接關(guān)系。
2、環(huán)境、市場及其他外部因素的影響
房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間周期較長,所涉及的范圍也很廣,因此材料價(jià)格起伏變化、市場風(fēng)險(xiǎn)，政策影響等情況變化超出了預(yù)算時(shí)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的預(yù)留范圍時(shí),工程造價(jià)也很可能出現(xiàn)超預(yù)算。
3、建設(shè)單位未能做好工程實(shí)施階段的造價(jià)控制
房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)并不是一個(gè)孤立的、靜態(tài)的過程,如果僅僅注重對(duì)招投標(biāo)階段和竣工結(jié)算階段的預(yù)算造價(jià)控制,而忽視了施工階段工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)的控制,最后也很可能導(dǎo)致工程造價(jià)超預(yù)算。
4、建設(shè)單位對(duì)工程管理不善
房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目施工周期長、范圍廣、工藝多,如果管理不完善,施工現(xiàn)場發(fā)生的情況、問題得不到及時(shí)反饋,這樣就造成難以對(duì)房地產(chǎn)建筑工程實(shí)施階段工程造價(jià)進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整、監(jiān)控,容易造成資金浪費(fèi),出現(xiàn)工程造價(jià)超預(yù)算的情況。
二、做好控制房地產(chǎn)工程造價(jià)概預(yù)算的控制措施
針對(duì)上文所述幾種房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)超預(yù)算的常見原因,我們?nèi)绾螌⒐こ淘靸r(jià)管理做的更好,使經(jīng)濟(jì)與技術(shù)緊密結(jié)合,以保證投資效益的最大化。本人結(jié)合自己這些年工程造價(jià)管理工作的經(jīng)驗(yàn),認(rèn)為必須要做好以下控制要點(diǎn):
1、預(yù)算人員要在熟悉工程現(xiàn)場情況及特點(diǎn)，了解施工組織設(shè)計(jì)的特點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行概預(yù)算的編制。在編制前還要做好其他前期準(zhǔn)備工作，如地勘，設(shè)計(jì)圖紙，圖集等相關(guān)資料的收集，做好對(duì)現(xiàn)場施工環(huán)境的調(diào)查研究，了解工程所在地的建筑工程預(yù)算定額，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及材料價(jià)格等。
2、熟悉施工圖紙，正確計(jì)算工程量及套用定額。在概預(yù)算的編制過程中，概預(yù)算編制者應(yīng)多次詳盡的閱讀圖紙，并與熟悉工程，審核圖紙結(jié)合起來。以至于能夠做出精確的概預(yù)算分析、工程量計(jì)算、套用單價(jià)，防止丟項(xiàng)，落項(xiàng)，錯(cuò)項(xiàng)的出現(xiàn)。
3、對(duì)市場材料價(jià)格等波動(dòng)對(duì)價(jià)格可能產(chǎn)生的影響留有余地。建筑工程所涉及的材料數(shù)量大，種類多，價(jià)格不一，購置的材料及設(shè)備在工程的造價(jià)中占很大的比重（約為55%~65%）,這就要求編制人員對(duì)各種設(shè)備，材料的價(jià)格做到心中有數(shù)，并依據(jù)設(shè)備材料價(jià)格的市場波動(dòng)，對(duì)其價(jià)差進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。筆者參與的大連市佰城美園6#、9#樓，大連港天下糧倉16#樓，25#樓等工程項(xiàng)目概預(yù)算編制過程當(dāng)中,均充分注重了上述問題的把握,故在預(yù)算編制的預(yù)見性及指導(dǎo)性上得到了很大提高,工程造價(jià)非常好地控制在了預(yù)算的預(yù)測范圍內(nèi)。
4、有研究表明,房地產(chǎn)建筑工程的實(shí)施階段對(duì)建筑工程造價(jià)的影響約為15%,所以在這個(gè)階段節(jié)約投資的可能性比較小。因此,很多建設(shè)單位忽略了對(duì)房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)預(yù)算把握控制。然而,在房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的實(shí)施階段,施工時(shí)造成浪費(fèi)投資的可能性很大,其原因主要有兩個(gè):無法控制或很難控制的因素影響(如地震，臺(tái)風(fēng)等不可抗力因素);受施工技術(shù)限制，合同變更等人為因素影響(此類因素是可以得到控制的)。建設(shè)單位必須注重建筑工程項(xiàng)目的實(shí)施階段的預(yù)算控制。在滿足工程進(jìn)度、質(zhì)量的目標(biāo)要求下實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化。造價(jià)預(yù)算編制人員要貫徹落實(shí)合同造價(jià)預(yù)算的內(nèi)容，將其作為控制的重要步驟，并從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等幾方面采取措施，做好現(xiàn)場簽證、變更工作，嚴(yán)格結(jié)算程序，防范超前過量支付的情況出現(xiàn)，從而做好項(xiàng)目實(shí)施階段的預(yù)算控制,實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益的。
5、嚴(yán)肅房地產(chǎn)工程造價(jià)調(diào)整審批過程,最大程度減少變更對(duì)工程造價(jià)的影響。每個(gè)建筑工程建設(shè)都有決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施三個(gè)重要階段,概預(yù)算編制于工程的設(shè)計(jì)階段,因此這就使預(yù)算在實(shí)施階段中產(chǎn)生了局限性。在工程的實(shí)施過程中,經(jīng)常會(huì)發(fā)生項(xiàng)目的變更。例如大連某房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程,原筏板設(shè)計(jì)按照土基計(jì)算,但是在施工中發(fā)現(xiàn)有溶洞,為避免地基下陷，只能對(duì)樓房基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行修改,從而造成了工程造價(jià)的增加,這種變更為不可抗力?？墒俏覀兌剂私?項(xiàng)目的變更常常會(huì)導(dǎo)致工程造價(jià)增加,因此作為工程造價(jià)人員應(yīng)努力最大程度地減少項(xiàng)目變更對(duì)工程造價(jià)的影響。造價(jià)控制人員要對(duì)工程的變更部分進(jìn)行多次技術(shù)及經(jīng)濟(jì)論證,確認(rèn)其必要性、可行性,盡量減小設(shè)計(jì)變更引起的支出。造價(jià)控制人員必須嚴(yán)肅工程造價(jià)調(diào)整的審批過程,對(duì)工程超量及超價(jià)部分加強(qiáng)控制。努力將工程項(xiàng)目變更對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生的影響降到最小。
6、加強(qiáng)對(duì)工程預(yù)算管理人員素質(zhì)的提高。房地產(chǎn)工程造價(jià)預(yù)算管理人員即但要有豐富的專業(yè)基知識(shí)，也要有高尚的職業(yè)道德，要養(yǎng)成工作實(shí)事求是，無私奉獻(xiàn)、愛崗敬業(yè)的精神，要做出一份好的工程預(yù)算，必須要有一個(gè)高素質(zhì)的工程造價(jià)預(yù)算管理人員。這幾年，筆者所在公司就很注重預(yù)算管理人才的培養(yǎng)，積極為本公司預(yù)算管理人員的提高和深造創(chuàng)造機(jī)會(huì)，同時(shí)關(guān)心其生活，幫助其解決生活上的憂愁，以情留人，經(jīng)過多種努力，打造出了一支專業(yè)技能過硬的預(yù)算管理隊(duì)伍，極大提高了隊(duì)伍預(yù)算管理的能力。由此可見預(yù)算管理人員的個(gè)人素質(zhì)直接影響到預(yù)算管理的水平，因此，各房地產(chǎn)公司應(yīng)該注重對(duì)預(yù)算管理人員的培養(yǎng)，促使使其專業(yè)知識(shí)和素質(zhì)得到同步提高。
2)缺乏對(duì)工程實(shí)施過程中質(zhì)量的全面管理。在對(duì)相關(guān)工程項(xiàng)目的監(jiān)管中，管理人員事先控制質(zhì)量的意識(shí)較弱，通常都是在完工后才發(fā)現(xiàn)相應(yīng)的問題，然后再采取補(bǔ)救工作。舉例說明:部分土建施工企業(yè)在與園林施工企業(yè)進(jìn)行合作時(shí)，交接不暢的情況時(shí)有發(fā)生，特別是在工期十分緊張的狀態(tài)下，主體建筑物在外立面上的裝修工作還沒有完成，根本不能對(duì)外排架采取強(qiáng)制性的拆除，因此，對(duì)應(yīng)的園林施工方不能夠進(jìn)行現(xiàn)場的施工工作，延長了工期;此外，在安裝和操作過程中的不規(guī)范常常導(dǎo)致鋁合金門窗出現(xiàn)滲漏的現(xiàn)象。在對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行管理的過程中，竣工驗(yàn)收完成后就結(jié)束了所有的監(jiān)管工作，缺乏對(duì)于成品實(shí)施保護(hù)性措施的正確意識(shí)。舉例說明:對(duì)鋁合金門和窗采取的保護(hù)性措施方面，當(dāng)相關(guān)分包單位對(duì)鋁合金門和窗進(jìn)行安裝后，并未與后續(xù)的施工方進(jìn)行工序的交接工作，導(dǎo)致鋁合金門窗滑道以及門框被后續(xù)的施工方所破壞。然而，后續(xù)的施工方大都由業(yè)主采取直接性的委托和分包形式，造成了責(zé)任的極度混亂，使得維修的主體抵觸情緒十分嚴(yán)重，從而增加了管理的難度與協(xié)調(diào)的成本。
3)缺乏健全的質(zhì)量管理體制。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理方面出現(xiàn)問題，還與不健全的質(zhì)量管理體制息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)忽視了工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理，缺乏健全的管理體制，造成部分施工人員在施工過程中偷工減料，甚至是違規(guī)操作，影響了工程項(xiàng)目的質(zhì)量安全。缺乏健全的質(zhì)量管理體制，很有可能造成施工工期的延后，導(dǎo)致施工成本的增加，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。
2房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理方面的有效應(yīng)對(duì)措施
1)對(duì)工程項(xiàng)目前期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)力度進(jìn)行加強(qiáng)。就目前我國房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來看，缺乏工程前期的管理，對(duì)整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴(yán)重的影響。因此，為了進(jìn)一步加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，在進(jìn)行施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行全方位的準(zhǔn)備工作與管理工作，確保工程順利進(jìn)展。在進(jìn)行施工之前，首先要科學(xué)合理地規(guī)劃整個(gè)工程，對(duì)地形地貌進(jìn)行嚴(yán)格的勘測，落實(shí)市場調(diào)查的工作，從而對(duì)工程項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測;其次，依照市場考察的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的圖紙，對(duì)自然因素與人為因素進(jìn)行綜合的考慮，精確測量與計(jì)算，確保設(shè)計(jì)出的圖紙是對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)際情況的真實(shí)化映射，為之后的施工環(huán)節(jié)奠定夯實(shí)可靠的基礎(chǔ)。
2)加強(qiáng)對(duì)施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理。對(duì)于施工項(xiàng)目而言，施工過程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對(duì)整個(gè)施工過程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，保證良好的施工質(zhì)量。相對(duì)而言，房地產(chǎn)工程較為復(fù)雜，施工環(huán)節(jié)較多，相關(guān)人員要嚴(yán)格監(jiān)督管理中任一工程環(huán)節(jié)的質(zhì)量，全方位提升工程項(xiàng)目的質(zhì)量。在對(duì)施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在某個(gè)環(huán)節(jié)合格的基礎(chǔ)上，才可以開展下一個(gè)環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，則必須重新進(jìn)行改進(jìn)，禁止未經(jīng)改進(jìn)就開始下個(gè)環(huán)節(jié)的施工，從本質(zhì)上對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行保障。與此同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)施工材料、施工技術(shù)以及設(shè)備質(zhì)量的管理，保證質(zhì)量達(dá)標(biāo)，當(dāng)不達(dá)標(biāo)的設(shè)備和材料出現(xiàn)時(shí)，必須立刻停止施工，對(duì)不達(dá)標(biāo)的設(shè)備與材料踐行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達(dá)標(biāo)后方可繼續(xù)開展。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設(shè)，對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，確保在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題，并且進(jìn)行及時(shí)積極的解決。
3)加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目竣工后的質(zhì)量管理。對(duì)工程項(xiàng)目竣工后的質(zhì)量進(jìn)行檢查是工程檢驗(yàn)的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實(shí)施，對(duì)質(zhì)量上存在的問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)解決，預(yù)防后續(xù)的工程質(zhì)量問題。當(dāng)工程結(jié)束后，必須將國家質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)作為相關(guān)的依據(jù)，驗(yàn)收與認(rèn)定整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立刻進(jìn)行更正，確保質(zhì)量的達(dá)標(biāo)。此外，還要建立健全質(zhì)量的評(píng)估報(bào)告，有效地整合整個(gè)工程項(xiàng)目有關(guān)質(zhì)量的信息，便于對(duì)今后工程建設(shè)工作的指導(dǎo)。
4)增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量與安全意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理進(jìn)行加強(qiáng)，還要對(duì)施工人員的道德素質(zhì)進(jìn)行大幅度提升，幫助其樹立質(zhì)量與安全的意識(shí)，培養(yǎng)施工人員的責(zé)任感，使其能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)地進(jìn)行工作，確保工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量，及時(shí)反映并解決工程中存在的問題，對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行有效的保障。此外，還要對(duì)施工人員的專業(yè)技能進(jìn)行相應(yīng)的提高，促使施工人員在進(jìn)行操作時(shí)能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進(jìn)行充分良好的應(yīng)用，落實(shí)提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的管理。
最高,達(dá)到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)控制是否科學(xué)合理。
在具體建筑工程實(shí)踐中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策階段,工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手:
2.1項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)
1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;
2)項(xiàng)目要有準(zhǔn)確的市場預(yù)測與市場定位;
3)要編制科學(xué)的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告;
4)應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作,因?yàn)榈刭|(zhì)情況對(duì)住宅項(xiàng)目造價(jià)影響甚大。
2.2應(yīng)編制項(xiàng)目成本投資估算控制表
根據(jù)工程造價(jià)具有建設(shè)各階段計(jì)價(jià)的層次性特點(diǎn),決策階段主要是可行性研究階段,應(yīng)編制投資估算。按照工程造價(jià)理論,投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含:
1)建筑安裝工程費(fèi)用;
2)設(shè)備及工器具購置費(fèi);
3)工程建設(shè)其他費(fèi)用;
4)基本預(yù)備費(fèi);
5)漲價(jià)預(yù)備費(fèi);
6)建設(shè)期貨款利息;
7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
結(jié)合建筑項(xiàng)目的特點(diǎn),在項(xiàng)目選址已定,市場分析已完成的基礎(chǔ)上,應(yīng)該在項(xiàng)目決策階段編制更為詳細(xì)、操作性更強(qiáng)、指導(dǎo)意義更大的估算——項(xiàng)目成本投資估算控制表。在實(shí)際工作中,可結(jié)合財(cái)務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)投資為例,部分項(xiàng)工作為內(nèi)容編制項(xiàng)目成本投資估算控制表,詳見表1。
根據(jù)表1,應(yīng)將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分解到各職能部門,應(yīng)用工程造價(jià)的層次性計(jì)價(jià)特點(diǎn),結(jié)合成本分析,按照前者指導(dǎo)后者的原則,指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段的計(jì)價(jià)控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。
2建筑工程項(xiàng)目的工程造價(jià),就是一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)全過程所支付的費(fèi)用的總和,因此,從廣義上說,工程造價(jià)管理也可理解為項(xiàng)目成本管理。工程造價(jià)管理是指在工程管理中對(duì)工程造價(jià)的計(jì)算與工程造價(jià)的控制,是項(xiàng)目建設(shè)中一項(xiàng)重要的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)活動(dòng),也是工程管理工作中一個(gè)獨(dú)特的、相對(duì)獨(dú)立的領(lǐng)域。
在20世紀(jì)80年代和90年代初,我國提出了全過程造價(jià)管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和觀念,它的主要思想就是要求工程造價(jià)的計(jì)算與控制必須從項(xiàng)目立項(xiàng)開始直到工程竣工交付使用,進(jìn)行全過程管理。按照這一理論,建筑工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上,對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過程的一等系列過程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評(píng)價(jià),以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
本文從工程經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā),就房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在工程造價(jià)管理與控制方面,闡述在建筑項(xiàng)目運(yùn)作過程中,如何運(yùn)用工程造價(jià)管理的理論與辦法,做好項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理,對(duì)造價(jià)形成過程的一切費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的分析與測算,保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)投資的建筑工程項(xiàng)目造價(jià)控制與管理工作重點(diǎn)主要應(yīng)放在如下三個(gè)階段,即決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段及施工階段。
3規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)有效控制措施
設(shè)計(jì)階段是體現(xiàn)投資估算的實(shí)施階段,是項(xiàng)目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn),是項(xiàng)目計(jì)劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以說就是對(duì)工程造價(jià)的形成過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn),該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體施工圖設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)三個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行重點(diǎn)控制。
3.1總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)
1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設(shè)計(jì)理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;
2)結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況,對(duì)水、電、氣、訊、路、下排進(jìn)行合理的綜合管線設(shè)計(jì),其中重點(diǎn)應(yīng)對(duì)水、電容量做科學(xué)的、一定前瞻性的預(yù)留,污水系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有城市資源進(jìn)行近期、長期的設(shè)計(jì)。
3.2單體施工圖設(shè)計(jì)階段
該階段應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)的辦法,將重點(diǎn)放在施工圖審查工作上,通過施工圖預(yù)算,將設(shè)計(jì)控制在原概算范圍內(nèi)。重點(diǎn)圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)二個(gè)方面:
1)樁基設(shè)計(jì)方面:在多層住宅中,據(jù)測算,樁基部份的工程造價(jià)比重占整個(gè)單體建安造價(jià)的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項(xiàng)目多層住宅工程常用的兩種樁型進(jìn)行對(duì)比,其結(jié)果見表2。
2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì):應(yīng)重點(diǎn)在施工圖審查工作中對(duì)鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯(cuò)層設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行審核,以避免造成看不見的工程造價(jià)增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟(jì)適用的關(guān)系。
4施工階段工程造價(jià)的控制措施
按照工程造價(jià)理論,該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制,確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià),是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。
4.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制
1)把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人,以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。
2)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際,確定合理的投標(biāo)條件
①根據(jù)住宅工程的特點(diǎn),其工期短,工程總投資相對(duì)規(guī)模不大,應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。
②對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目,無定額項(xiàng)目無單價(jià)、信息價(jià)可參照的,應(yīng)重點(diǎn)說明,讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià),以避免結(jié)算糾紛。
③確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則:對(duì)有標(biāo)底的,可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率,在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則,從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。
3)嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同,
注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià),對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款,應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。
4.2加強(qiáng)工程施工事中控制
1)嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更,經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的,應(yīng)力求減少變更費(fèi)用,可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。
2)加強(qiáng)現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場因素,導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象,如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等,現(xiàn)場工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下,按實(shí)簽證、審核,以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。
3)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。
4)及時(shí)掌握國家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。
5)對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,并制定防范性對(duì)策。
5建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理綜合措施
工程造價(jià)控制是建筑工程項(xiàng)目管理中一項(xiàng)極為重要的內(nèi)容。為了取得目標(biāo)控制的理想成果,應(yīng)當(dāng)從多方面采取各種措施與手段。
1)建立建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理體系,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與合同四個(gè)方面人手,構(gòu)建工程造價(jià)控制機(jī)制:
①組織手段:就是應(yīng)明確企業(yè)各職能部門在工程造價(jià)控制工作中所擔(dān)負(fù)的職責(zé),同時(shí)確定其工作考核標(biāo)準(zhǔn);
②技術(shù)手段:主要是對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行審核比較,對(duì)其適用性進(jìn)行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)措施。
③經(jīng)濟(jì)手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟(jì)信息的數(shù)據(jù),對(duì)造價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)諸方面的可行性分析,如對(duì)工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核、成本變化動(dòng)態(tài)分析、編制資金使用計(jì)劃、工程款支付審查等。
④合同手段:就是對(duì)參與項(xiàng)目建設(shè)的所有各設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位等的建設(shè)行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。
2)充分發(fā)揮社會(huì)化監(jiān)理服務(wù)功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項(xiàng)目管理監(jiān)控體系
3)建立健全的工程造價(jià)管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價(jià)控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項(xiàng)工程指標(biāo)依照ISO質(zhì)量管理總手冊(cè)相應(yīng)條款層層分解落實(shí)到相關(guān)職能部門,以此指導(dǎo)各職能部門開展工作,對(duì)工程造價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價(jià)控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。
6結(jié)束語
綜上所述,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有效的工程造價(jià)控制與管理是在掌握市場信息的基礎(chǔ)上,為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng),其貫穿于工程建設(shè)全過程。概括而言,建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價(jià)控制在投資估、預(yù)算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價(jià)“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。
參考文獻(xiàn):
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[4]尹貽林.工程造價(jià)管理基礎(chǔ)理論與相關(guān)法規(guī)[M].北京,中國計(jì)劃出版社,2003.
Abstract：Withthedevelopmentofmarketeconomyandtrendsglobalization，thereisanincreasingneedsforthehighlyeducatedpersonnelinChina''''srealestateindustry.Basedonahistoricalreviewofrealestateeducationinchina，thispaperprovidesyouwithageneralpictureofrealestateeducationwithintheframeofconstructionmanagementprograms.Inconjunctionwiththeexperiencesinofferingrealestatecouseinconstructionmanagementprograms.attsinghuauniversity，theauthorindicatesthatrealestateandconstructionmanagementarethetwospecializationwithverydifferentfoundations，andthenationalcodesofsubjectinstallmentcontrolpolicyarethekeyissuesrestrictingtheproperdevelopmentofrealestateeducationinchina.Inviewofthefuturedevelopmentofrealestateeducationinchina，weshouldpayagreatattentionforthedifferentsofrealestateandconstructionmanagement.Forthemutualrecognitionofaccreditedprogramswithoverseasprofessionalbodiesinrealestateandconstruction，theauthorbelievesthatitwouldberelativelyeasytosigntheagreement，buthowtoeducatechinesestudentswithinternationalknowledgeandexperienceswouldbethekeyofthismutualrecognition.
Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement
一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)專業(yè)人才的需求
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務(wù)的行業(yè)。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)（各類房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資經(jīng)營等活動(dòng)）、房地產(chǎn)管理業(yè)（住宅物業(yè)管理、土地批租經(jīng)營管理和其它房屋的管理活動(dòng)）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)（房地產(chǎn)與經(jīng)紀(jì)人服務(wù)、居間買賣、租賃服務(wù)、房地產(chǎn)交易保證服務(wù)、房地產(chǎn)估價(jià)等）。日益發(fā)展壯大的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)雖然不包括在房地產(chǎn)業(yè)中，但其在人才需求上也與房地產(chǎn)人才需求有著密切的關(guān)系。
中國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代末開始興起，經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積2000年末已經(jīng)達(dá)到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農(nóng)村達(dá)到27平方米。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，2010年中國城市化水平將達(dá)到45％左右，城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計(jì)算，將需要新建城鎮(zhèn)住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計(jì)入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國胸地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?000年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)增加值約5400億元，占GDP的比重已經(jīng)達(dá)到了6％左右，在國民經(jīng)濟(jì)、尤其是國民經(jīng)濟(jì)增長中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2.7萬個(gè)，從業(yè)人員100多萬人，房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)8000余家，從業(yè)人員約15萬人（其中取得房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)30000人），房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)約2.7萬個(gè)，從業(yè)人員30多萬人：物業(yè)管理企業(yè)2.5萬個(gè)，從業(yè)人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產(chǎn)行政管理工作、房地產(chǎn)教育研究機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)信息服務(wù)與咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)投資顧問與策劃機(jī)構(gòu)的就業(yè)人數(shù)，中國房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù)預(yù)計(jì)超過550萬人。
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，其從業(yè)人員基本上都是來自城市規(guī)劃、建筑學(xué)、土木工程、建設(shè)管理、投資與金融等相關(guān)專業(yè)，真正受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)專業(yè)教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)和房地產(chǎn)在內(nèi)的一類專業(yè)，最受考生青睞；《深圳晚報(bào)》在未來人才市場上最走俏的將是金融、保險(xiǎn)，高級(jí)管理、物業(yè)管理等13類經(jīng)濟(jì)專業(yè)人才。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所對(duì)北京市有關(guān)高校房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)生的調(diào)查顯示，30.77%的同學(xué)認(rèn)為就業(yè)前景非常樂觀、畢業(yè)生供不應(yīng)求，69.23%的同學(xué)認(rèn)為就業(yè)前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學(xué)認(rèn)為就業(yè)形勢不好。
二、中國高校房地產(chǎn)專業(yè)教育發(fā)展的歷史回顧
1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)教育的變革
1989年，經(jīng)過國家教委批準(zhǔn)，中國高等學(xué)校開始設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，到1998年教育部頒布新的專業(yè)目錄為止，全國設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的高等學(xué)校達(dá)到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》，對(duì)原有專業(yè)講行了調(diào)整，專業(yè)種數(shù)由504種減少至249種，將房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)調(diào)整到工商管理類的工商管理專業(yè)。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的歸屬進(jìn)行了調(diào)整，部分高校將該專業(yè)并入工程管理專業(yè)，也有部分高校并人了工商管理專業(yè)。
建設(shè)部作為中國建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學(xué)校建筑與房地產(chǎn)管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)”。該委員會(huì)在1998年過渡到“全國高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)”的過程中，繼承了原對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)教育指導(dǎo)的職責(zé)，并將“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”作為工程管理專業(yè)的一個(gè)方向延續(xù)至今。將“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”并人工商管理專業(yè)的院校，目前尚沒有納入“全國高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)”指導(dǎo)的范圍。另外，目前中國?？平逃膶I(yè)目錄中，目前仍然保留有房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)。
2、中國高校與房地產(chǎn)相關(guān)的本科教育
到2000年底，全國共有77所高校開設(shè)有管理學(xué)學(xué)科門類下的工程管理專業(yè)。此外，還有一些本科生專業(yè)與房地產(chǎn)教育相關(guān)。
資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理：共有以北京大學(xué)、北京師范大學(xué)、華東師范大學(xué)、南京大學(xué)等在內(nèi)的32所高校開設(shè)了地理學(xué)學(xué)科門類下的資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)。該專業(yè)開設(shè)的主要課程：地質(zhì)學(xué)、自然地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)地理學(xué)、國土規(guī)劃、地圖學(xué)、遙感應(yīng)用、管理科學(xué)、環(huán)境科學(xué)、土地評(píng)價(jià)與土地管理、水資源計(jì)算與管理、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃、環(huán)境化學(xué)、地理信息系統(tǒng)、城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等。該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：能在科研機(jī)構(gòu)、高等學(xué)校、企事業(yè)單位和行政管理部門從事科研、教學(xué)、資源開發(fā)利用與規(guī)劃、管理等工作。
城市規(guī)劃：共有以同濟(jì)大學(xué)、清華大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、天津大學(xué)、東南大學(xué)、重慶大學(xué)等為代表的43所高校開設(shè)了屬于建筑學(xué)門類的城市規(guī)劃專業(yè)。開設(shè)的主要課程包括：城市規(guī)劃原理、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃理論與城市發(fā)展史、城市道路與交通、城市生態(tài)與環(huán)境保護(hù)、城市地理學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃行政法規(guī)與城市規(guī)劃管理。該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：在城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃管理、決策咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)等部門從事規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理，開展城市遏路交通規(guī)劃、城市市政工程規(guī)劃、園林游憩系統(tǒng)規(guī)劃，并能參與城市社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市開發(fā)、房地產(chǎn)籌劃以及相關(guān)政策法規(guī)研究等方面工作。
土地資源管理：以中國人民大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、浙江大學(xué)、中國農(nóng)業(yè)大學(xué)等為行表的34所高校（以農(nóng)業(yè)類院校為主）開設(shè)了公共管理學(xué)科門類下的土地資源管理專業(yè)。開設(shè)的主要課程包括：土地資源學(xué)、土地規(guī)劃學(xué)、土地管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、地籍管理學(xué)、測量學(xué)、土地信息系統(tǒng)。該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：能在國土、城建、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)以及相關(guān)領(lǐng)域從事土地調(diào)查、土地利用規(guī)劃、地籍管理及土地管理政策法規(guī)工作的高級(jí)專門人才。
三、工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的設(shè)置與教學(xué)內(nèi)容
1、課程設(shè)置
作為工程管理專業(yè)的專業(yè)方向之一，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理方向與工程項(xiàng)目管理等其他專業(yè)方向一起，共同使用工程管理專業(yè)的課程平臺(tái)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)方向的專業(yè)方向課程包括：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場營銷。在培養(yǎng)目標(biāo)上，要求該專業(yè)方向的畢業(yè)生初步具有分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論問題的能力，具備從事房地產(chǎn)開發(fā)與評(píng)估、房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)投資與融資、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理和房地產(chǎn)行政管理的基本技能。
2、各專業(yè)方向課程的教學(xué)內(nèi)容
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)概述、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論、房地產(chǎn)制度（土地制度、住房制度）、房地產(chǎn)市場（供求關(guān)系與價(jià)格、市場特性與功能、房地產(chǎn)市場的影響因素、市場運(yùn)行規(guī)律）、房地產(chǎn)市場的依存基礎(chǔ)（區(qū)域和社區(qū)分析、城市發(fā)展模式、土地利用分區(qū)、土地價(jià)值）、分類房地產(chǎn)市場（住宅市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場、其他房地產(chǎn)市場）、房地產(chǎn)市場中的空置問題、房地產(chǎn)市場與資本市場、房地產(chǎn)市場中的政府干預(yù)（宏觀調(diào)控、城市土地利用規(guī)劃、耕地保護(hù)、房地產(chǎn)稅收）。
房地產(chǎn)估價(jià)：房地產(chǎn)估價(jià)概述（概念、作用、估價(jià)制度、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)估價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估）、房地產(chǎn)估價(jià)基本理論（市場價(jià)值與價(jià)格、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素、房地產(chǎn)估價(jià)原則）、房地產(chǎn)估價(jià)程序（程序、估價(jià)目的與價(jià)值類型、房地產(chǎn)類型及其特點(diǎn)、房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)）、市場區(qū)域和鄰里分析（市場區(qū)域與鄰里的含義、市場環(huán)境分析的主要內(nèi)容）、估價(jià)對(duì)象的確認(rèn)與描述（估價(jià)對(duì)象的范圍、政府法例限制與權(quán)益性質(zhì)、場地描述、場地使用經(jīng)濟(jì)性分析、建筑物及其它地上改良投資描述）、市場法、成本法、收益法、土地估價(jià)、房地產(chǎn)部分權(quán)益估價(jià)、估價(jià)結(jié)果與估價(jià)報(bào)告、信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用。
房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)程序、政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理（投資計(jì)劃管理，項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理、土地管理、項(xiàng)目開工及建設(shè)期間的管理、項(xiàng)目銷售與產(chǎn)權(quán)管理、項(xiàng)目竣工及入住管理、市政及配套設(shè)施管理）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與組織（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、組織形式、價(jià)值鏈，發(fā)展戰(zhàn)略）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃（宏觀因素分析、市場研究與投資機(jī)會(huì)、場地選擇、產(chǎn)品功能定位）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金融通、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場營銷、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)、物業(yè)與資產(chǎn)管理（房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、設(shè)施與設(shè)備管理、資產(chǎn)管理、組合投資管理）。
房地產(chǎn)市場銷售：市場概述、市場營銷、市場調(diào)查、市場分析、市場營銷戰(zhàn)略、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃、房地產(chǎn)定價(jià)策略、房地產(chǎn)分銷與促銷策略、市場營銷計(jì)劃的制定與實(shí)施。
四、清華大學(xué)工程管理專業(yè)房地產(chǎn)課程教學(xué)的實(shí)踐
1、與學(xué)校、學(xué)院教學(xué)平臺(tái)的關(guān)系
清華大學(xué)的工程管理專業(yè)設(shè)置在土木工程學(xué)院。為了體現(xiàn)通才教育、拓寬學(xué)生知識(shí)面的總體要求，在培養(yǎng)計(jì)劃要求的總共140個(gè)學(xué)分中，有70個(gè)學(xué)分為校級(jí)教學(xué)平臺(tái)提供（包括數(shù)理基礎(chǔ)、外語、計(jì)算機(jī)等，本專業(yè)要求的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)、管理學(xué)基礎(chǔ)、法律基礎(chǔ)等課程也由該平臺(tái)提供），有35個(gè)學(xué)分由院級(jí)教學(xué)平臺(tái)提供（包括建筑材料、工程測量、工程力學(xué)、工程結(jié)構(gòu)等土木工程技術(shù)課程，也包括本專業(yè)要求的工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、施工技術(shù)與組織等），與工程管理專業(yè)密切相關(guān)的專業(yè)課程占35個(gè)學(xué)分。為了體現(xiàn)貫通教育的宗旨，清華大學(xué)工程管理專業(yè)沒有再進(jìn)一步細(xì)分專業(yè)方向。
2、工程管理專業(yè)課程中房地產(chǎn)課程設(shè)置
由于歷史的原因，橫跨土木工程學(xué)院、建筑學(xué)院、經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所掛靠在土木工程學(xué)院，該研究所的教師與工程管理研究所教師一起，組成了目前隸屬于土木工程學(xué)院的建設(shè)管理系。因此，清華大學(xué)工程管理專業(yè)的培養(yǎng)方案中，雖然沒有細(xì)分專業(yè)方向，但也納入了一定數(shù)量的房地產(chǎn)相關(guān)課程。目前面向工程管理專業(yè)本科生設(shè)置的房地產(chǎn)相關(guān)的課程包括：城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（經(jīng)濟(jì)類專業(yè)基礎(chǔ)課，2學(xué)分）、房地產(chǎn)概論（專業(yè)主干課，2學(xué)分）、房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)（專業(yè)選修課，3學(xué)分）、物業(yè)管理（專業(yè)選修課，2學(xué)分）。
近10年的實(shí)踐表明，面向工程管理專業(yè)學(xué)生開設(shè)房地產(chǎn)課程，拓寬了學(xué)生的視野，在保證工程管理專業(yè)畢業(yè)生較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)的同時(shí)，強(qiáng)化了其經(jīng)濟(jì)、管理類的知識(shí)和技能，為學(xué)生就業(yè)提供了更廣泛的選擇性。
3、房地產(chǎn)課程的主要教學(xué)內(nèi)容
城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)：宏觀與微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析；區(qū)域增長；城市發(fā)展與土地利用；房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析（討論課題目：中國主要城市房地產(chǎn)市場的預(yù)期變化及比較）；土地市場與土地價(jià)格；住宅市場（討論課題目：住宅市場需求預(yù)測）；商業(yè)房地產(chǎn)市場（討論課題目：寫字樓市場的租金與空置）；工業(yè)房地產(chǎn)市場；國際房地產(chǎn)市場；（討論課題目：中外房地產(chǎn)市場發(fā)展特征的比較分析）；住房政策（討論課題目：政府住房補(bǔ)貼與住房支付能力）；城市增長與房地產(chǎn)開發(fā)；城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場中的政府干預(yù)。
房地產(chǎn)概論：土地制度與土地政策、住房制度與住宅產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場及市場研究、房地產(chǎn)開發(fā)及項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)金融（開發(fā)項(xiàng)目融資、抵押貸款、證券化）、中國房地產(chǎn)主要稅制、中國房地產(chǎn)法律制度（法規(guī)體系及其分類、土地管理制度、開發(fā)管理制度、市場管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。
房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)
物業(yè)管理：物業(yè)管理概述、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)、房屋修繕管理、房屋設(shè)各管理、物業(yè)管理綜合服各、住宅小區(qū)物業(yè)管理、收益性物業(yè)管理的主要內(nèi)容、收益性物業(yè)管理中的財(cái)各與成本管理、寫宇樓物業(yè)管理、零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)物業(yè)管理。
五、發(fā)展中國房地產(chǎn)專業(yè)教育的建議
房地產(chǎn)專業(yè)是重要的專業(yè)科目之一，這是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才的廣泛需求和學(xué)生的良好就業(yè)前景所決定的。政府和半政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)（含商業(yè)銀行、投資銀行、債券公司，基金管理公司、投資管理公司、房地產(chǎn)投資信托公司和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司等）、房地產(chǎn)投資和開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司、資產(chǎn)管理公司以及房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)（含房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)、投資咨詢公司、信息公司、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、建筑師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所等）均對(duì)房地產(chǎn)專門人才有著巨大的需求。
從中國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)人才需求前發(fā)展趨勢及中國越來越融入全球化經(jīng)濟(jì)體系的角度看，中國必須逐步建立起滿足市場需要的、與國外高校基本一致的人才培養(yǎng)模式。為此，提出如下建議：
1、建設(shè)管理與房地產(chǎn)的學(xué)科設(shè)置
工程管理（建設(shè)管理，下同）與房地產(chǎn)分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。在國外，建設(shè)管理專業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)（如得克薩斯奧斯訂大學(xué)土木工程系、斯坦福大學(xué)土木與環(huán)境工程系），也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨(dú)立設(shè)系（如佛羅里達(dá)大學(xué)建設(shè)管理學(xué)院、英國里丁大學(xué)建設(shè)管理與工程系）。房地產(chǎn)專業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院，有時(shí)獨(dú)立設(shè)系（如賓西法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)系、麥迪遜威斯康辛大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)與土地經(jīng)濟(jì)系），有時(shí)與金融、保險(xiǎn)等為同一個(gè)系（如紐約大學(xué)商學(xué)院金融系、佛羅里達(dá)大學(xué)商學(xué)院金融保險(xiǎn)與房地產(chǎn)系）。
從學(xué)科領(lǐng)域覆蓋的內(nèi)容看，建設(shè)管理與房地產(chǎn)在建筑技術(shù)與管理技術(shù)方面有所交叉，只是前者強(qiáng)調(diào)技術(shù)與管理，后者強(qiáng)調(diào)金融與投資。因此，英國多數(shù)大學(xué)及受英國學(xué)科設(shè)置影響較大的大學(xué)，通常將房地產(chǎn)和建設(shè)管理設(shè)在同一個(gè)學(xué)院或同一個(gè)學(xué)系中。例如，但英國里丁大學(xué)城市與區(qū)域?qū)W院（Faculty）分別設(shè)立有建設(shè)管理與工程學(xué)院（shool），由建設(shè)管理與工程系與工程系合并）和土地管理與開發(fā)系，香港大學(xué)在建筑學(xué)院設(shè)立有房地產(chǎn)與建設(shè)系，新加坡人學(xué)在設(shè)計(jì)與環(huán)境學(xué)院分設(shè)建筑管理系和房地產(chǎn)系。
目前中國與房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)科設(shè)置的模式，英國模式相似，但隨著中國房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)建設(shè)階段逐漸過渡到資產(chǎn)運(yùn)營與管理階段，對(duì)開發(fā)、建設(shè)方面人才的需求會(huì)減少，而對(duì)投資、金融方面的人才會(huì)逐步增加。因此各高校從房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)科設(shè)置上，應(yīng)該關(guān)注這種市場環(huán)境的變化，適時(shí)做出調(diào)整。
2、研究生層次的教育是房地產(chǎn)專業(yè)教育的主要發(fā)展方向
房地產(chǎn)專業(yè)是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的學(xué)科，如果要求學(xué)生在本科階段學(xué)習(xí)廣泛涉及經(jīng)濟(jì)、管理、法律、金融、環(huán)境和技術(shù)等方面的課程，很難打下較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也很難使學(xué)生具備某一方面的專業(yè)能力。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最緊缺的，是那些在某一領(lǐng)域有較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，又在更多的領(lǐng)域有廣泛知識(shí)和素養(yǎng)的人才。以房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)為例，在其所管理的整個(gè)開發(fā)過程中，需要市場分析、投資分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場營銷、物業(yè)與資產(chǎn)管理等各方面的專業(yè)人才，如果企業(yè)的工作人員對(duì)各專業(yè)領(lǐng)域的內(nèi)容都是一知半解，則這個(gè)團(tuán)隊(duì)是沒有競爭力的。企業(yè)所需要的員工肯定是對(duì)某一兩個(gè)專業(yè)領(lǐng)域比較精通，對(duì)其他相關(guān)領(lǐng)域有基本的解，能夠形成優(yōu)勢互補(bǔ)的團(tuán)隊(duì)共同工作，這樣組成的開發(fā)隊(duì)伍，才有竟?fàn)幜Α?/p>
為了適應(yīng)這種需要，高等學(xué)校應(yīng)該面向房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)背景的學(xué)生，開設(shè)房地產(chǎn)專業(yè)方向碩士研究生（含MBA）課程。為其提供“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)投資”、“房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)學(xué)”、“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”、“房地產(chǎn)案例分析”、“城市公共政策”、“房地產(chǎn)法”等比較深入的房地產(chǎn)專業(yè)課程。從目前的情況來看，國家雖然沒有設(shè)立房地產(chǎn)專業(yè)，但該專業(yè)方向的研究生教育，完全可以借助經(jīng)濟(jì)學(xué)、資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理、城市規(guī)劃、管理科學(xué)與工程、工商管理和土地資源管理等多個(gè)專業(yè)平臺(tái)來完成。當(dāng)然，由于專業(yè)方向所在的學(xué)科分散，也為房地產(chǎn)學(xué)科建設(shè)帶來了比較大的難度。
3、妥善處理好與工程管理專業(yè)的關(guān)系
雖然目前我國工程管理專業(yè)內(nèi)包含房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向，但并不表明工程管理學(xué)科就是房地產(chǎn)的上級(jí)學(xué)科，也不表明我們的工程管理專業(yè)房地產(chǎn)方向就等同于國外的房地產(chǎn)專業(yè)。從目前工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)建議的培養(yǎng)方案看，與建造技術(shù)、土木工程相關(guān)的課程占據(jù)了50％以上的比例，房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向的學(xué)生得到的實(shí)際上也是一個(gè)營造師應(yīng)該獲得的專業(yè)基礎(chǔ)，不是房地產(chǎn)專業(yè)所需要的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、金融、投資和工商管理專業(yè)基礎(chǔ)。
從國外房地產(chǎn)學(xué)科發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)學(xué)科更多地屬于工商管理學(xué)科。例如，賓西法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)系房地產(chǎn)專業(yè)，是美國排名第一的房地產(chǎn)專業(yè)，其本科生課程計(jì)劃中的37門課程中，有33門課程與沃頓商學(xué)院其他18個(gè)專業(yè)的要求一致（含9門工商管理基礎(chǔ)課程），房地產(chǎn)專業(yè)的4門專業(yè)課中（“房地產(chǎn)法律、金財(cái)與開發(fā)”、“房地產(chǎn)金融：投資與分析”為必修，在“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“住房金融與住房政策”、“高級(jí)房地產(chǎn)投資與分析”、“國際住房比較”、“房地產(chǎn)開發(fā)”、“國際房地產(chǎn)比較”等課程中選修2門），沒有涉及任何工程技術(shù)類課程。英國里丁大學(xué)土地管理與開發(fā)系的土地管理、房地產(chǎn)投資與金融專業(yè)本科生課程，也是以社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、管理、法律和房地產(chǎn)類課程為主，對(duì)城市規(guī)劃和建筑技術(shù)相關(guān)課程只是少量涉及。
國內(nèi)財(cái)經(jīng)、師范類院校的工程管理專業(yè)多是由原房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)轉(zhuǎn)化而來，在遇參照工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)建議的《工程管理專業(yè)培養(yǎng)方案》制訂培養(yǎng)方案時(shí)，就到了很大的矛盾：遵循工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)的指導(dǎo)性意見，這些學(xué)校不具備開設(shè)土木工程技術(shù)類課程的條件；不遵循這個(gè)指導(dǎo)性意見，又找不到一個(gè)有效的專業(yè)出口。在未來的工程管理專業(yè)評(píng)估過程中，這個(gè)矛盾會(huì)越來越突出地表現(xiàn)出來。例如，天津商學(xué)院工程管理專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃中，將土木工程概論、工程力學(xué)、工程結(jié)構(gòu)、建筑測量、工程項(xiàng)目管理、工程造價(jià)管理、建筑工程招投標(biāo)與合同管理列為主干課程，但實(shí)際上該校并無土木工程專業(yè)，任課教師要從天津理工大學(xué)聘請(qǐng)。
4、關(guān)于房地產(chǎn)專業(yè)執(zhí)業(yè)資格與國際互認(rèn)問題
隨著中國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人事管理制度也在發(fā)生著重大的變革。國家對(duì)專業(yè)人員的管理逐漸從專業(yè)技術(shù)職稱、職各的管理，轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)技術(shù)資格的管理。這就為社會(huì)評(píng)價(jià)學(xué)校、制約學(xué)校專業(yè)設(shè)置的方向和規(guī)模成為可能。房地產(chǎn)專業(yè)本來是隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的新興專業(yè)，如果以改革和向前看的姿態(tài)對(duì)詩這個(gè)專業(yè)，讓市場對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才知識(shí)結(jié)構(gòu)的需求來制約學(xué)校的專業(yè)和課程設(shè)置，充分發(fā)揮行業(yè)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)在評(píng)估學(xué)校教育過程中的作用，將對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)的發(fā)展起到很好的推動(dòng)和促進(jìn)作用。
一、引言
雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，但是隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)公司的數(shù)量和規(guī)模都在不斷的增大。由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，加上政府對(duì)土地的調(diào)控，使得房地產(chǎn)公司的土地交易透明化，土地價(jià)格普遍較高。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)公司如果延續(xù)粗放的管理模式，不改變思路，不加強(qiáng)內(nèi)部管控，那么很難在市場中立足。房地產(chǎn)公司只有加強(qiáng)管理，完善內(nèi)部控制，才能在市場中占據(jù)一定的位置，成本管控就是房地產(chǎn)公司管理的重要內(nèi)容。
二、內(nèi)控理論闡述
內(nèi)控就是指企業(yè)的內(nèi)部控制。企業(yè)的內(nèi)部控制主要是對(duì)企業(yè)經(jīng)營過程中的經(jīng)營效率、效果、資產(chǎn)安全、財(cái)務(wù)報(bào)告等相關(guān)信息進(jìn)行控制和管理。企業(yè)的內(nèi)部控制是由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施，通過內(nèi)部控制來保證內(nèi)部相關(guān)信息的真實(shí)程度，法律法規(guī)、資產(chǎn)安全等的合理性。內(nèi)控是企業(yè)管理的重要組成部分，企業(yè)通過內(nèi)部控制可以有效的調(diào)節(jié)和約束企業(yè)的經(jīng)營，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的經(jīng)營管理起到監(jiān)督控制的作用。就我國房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的現(xiàn)狀來看，很多公司都沒有將內(nèi)部控制貫徹落實(shí)到企業(yè)管理當(dāng)中。
三、房地產(chǎn)公司成本控制的要點(diǎn)
（一）從產(chǎn)品線考慮，建立產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫并配備相應(yīng)的集中采
購供應(yīng)商庫，使產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，固化建造成本國內(nèi)一部分管理先進(jìn)的房產(chǎn)公司已初步建立了自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，在對(duì)國內(nèi)市場進(jìn)行充分研究的基礎(chǔ)上，對(duì)地域（城市）進(jìn)行精細(xì)劃分，規(guī)定二級(jí)（城市）公司產(chǎn)品的類型、級(jí)別，從產(chǎn)品上使成本可控。集中采購獲得與產(chǎn)品相適應(yīng)的供應(yīng)商，提供質(zhì)優(yōu)價(jià)平的商品和服務(wù)。以恒大地產(chǎn)為例，已初步建立并完善自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購也已日趨成熟，這就使得與產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的建造成本相對(duì)固化、可控。戰(zhàn)略合作伙伴往往只要知道恒大地產(chǎn)在哪里拿地，做什么樣的產(chǎn)品，體量有多大，基本對(duì)該項(xiàng)目的投入已心中有數(shù)。筆者在與恒大地產(chǎn)的朋友交談時(shí)，對(duì)方曾表示：“我們現(xiàn)在項(xiàng)目招標(biāo)很少，因?yàn)榕c我們合作時(shí)間長的施工單位很多，有些項(xiàng)目圖紙都不用給，房子就蹭蹭的蓋好了；供應(yīng)商跟進(jìn)也很快，這邊拿地的消息剛公布，那邊的樣品、合同都準(zhǔn)備好了?！苯a(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購到位，不但固化了建造成本，也大大縮短了項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的時(shí)間，減少了大量的溝通成本，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)公司快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營訴求。
（二）加強(qiáng)內(nèi)部管理，控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)成本管控閉合
1.加強(qiáng)組織結(jié)構(gòu)控制，控制管理成本房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中，必須要重視公司的組織結(jié)構(gòu)。健全完善的組織結(jié)構(gòu)能夠在一定程度上加強(qiáng)公司成本控制的效果。首先，應(yīng)該明確公司內(nèi)部各部門的職責(zé)，在核算部門的成本時(shí)，不僅可以及時(shí)提供核算結(jié)果，也能保證各部門的核算信息真實(shí)全面。其次，要明確要求各個(gè)部門之間遵循不相容職務(wù)相分離的原則，以此來促進(jìn)各部門之間相互監(jiān)督，規(guī)避部門之間出現(xiàn)串通聯(lián)系的現(xiàn)象，從而降低風(fēng)險(xiǎn)成本。另外，想要控制公司的成本，還要對(duì)審批制度進(jìn)行改革，很多房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)由于權(quán)限過大，所以，重大的決策都可以自行表決，這很容易造成貪污舞弊的現(xiàn)象出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)公司要對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的權(quán)利進(jìn)行合理的控制，比如公司的財(cái)務(wù)開支，要多方領(lǐng)導(dǎo)逐一審核后才能簽字通過。另外，對(duì)于重大的決策，要做到執(zhí)行和監(jiān)督分離，比如將審批權(quán)限分散到部門負(fù)責(zé)人的手上，負(fù)責(zé)人審批后，再由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行集體審批，以此來提高審批的質(zhì)量。2.從風(fēng)險(xiǎn)理論角度控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)站在風(fēng)險(xiǎn)理論角度，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立起嚴(yán)格的內(nèi)部控制管理制度，通過嚴(yán)格的規(guī)章制度，可以在很大程度上降低操作風(fēng)險(xiǎn)，也能有效避免由于個(gè)別員工的差錯(cuò)導(dǎo)致公司發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失。從很多房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致公司破產(chǎn)的原因很大一部分是由于公司員工或者領(lǐng)導(dǎo)操作失誤引起的。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營環(huán)境比較復(fù)雜，內(nèi)外部的經(jīng)營都需要管理控制，在經(jīng)營過程中需要大量的資金投入，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)回收資金的時(shí)間較長，所以，中間任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤都會(huì)給公司造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此，公司內(nèi)部控制管理制度的建立應(yīng)該結(jié)合經(jīng)營的特點(diǎn)，比如建立員工行為操作規(guī)范機(jī)制，對(duì)任何一個(gè)環(huán)節(jié)的操作都要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，以此來避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。另外，公司要加強(qiáng)財(cái)務(wù)方面的控制工作，比如對(duì)原始憑證的記錄要嚴(yán)格審查，在相關(guān)工程完成后，要對(duì)原始憑證進(jìn)行整理歸檔。另外，對(duì)于財(cái)務(wù)賬本、財(cái)務(wù)報(bào)告等重要的財(cái)務(wù)信息要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，明確規(guī)定財(cái)務(wù)權(quán)限，保證財(cái)務(wù)資料的安全。嚴(yán)格規(guī)范了財(cái)務(wù)工作的嚴(yán)謹(jǐn)性、準(zhǔn)確性，也能在很大程度上控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。3.形成閉合的成本管控環(huán)，動(dòng)態(tài)跟蹤，實(shí)時(shí)監(jiān)控目前，國內(nèi)先進(jìn)的房地產(chǎn)公司的成本管理模式是閉合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工圖版預(yù)算交付前預(yù)算結(jié)算版交付后評(píng)估再拿地版估算。從拿地到項(xiàng)目交付都有相應(yīng)的目標(biāo)成本（全成本）。以時(shí)間先后為順序，前一版的目標(biāo)成本對(duì)后一版具有明確的指導(dǎo)作用，后一版目標(biāo)成本絕對(duì)不能超前一版。在此過程中實(shí)時(shí)監(jiān)控，以真實(shí)的動(dòng)態(tài)成本反映成本變動(dòng)情況，對(duì)超支現(xiàn)象提前預(yù)警，并著手優(yōu)化，使得成本始終可控。項(xiàng)目交付后三個(gè)月形成評(píng)估報(bào)告，集中到數(shù)據(jù)庫，對(duì)下一次同類型產(chǎn)品的投資起一定的指導(dǎo)作用。
（三）重視稅費(fèi)籌劃，關(guān)注溝通成本
1.重視稅費(fèi)籌劃，可明顯節(jié)省成本目前，我國房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)較高，不計(jì)土地成本，應(yīng)繳納的稅和費(fèi)將占建造成本的25%-35%（因各地情況差異較大，所以此區(qū)間取值較寬）。稅費(fèi)籌劃早已被很多房產(chǎn)公司重視。一旦產(chǎn)品定位完成，建造成本可以優(yōu)化節(jié)省的空間就相對(duì)有限，但由于各地政策不同，對(duì)繳納稅費(fèi)的要求也各不相同。稅費(fèi)在哪里繳納、何時(shí)繳納、如何繳納、退稅、退費(fèi)的時(shí)點(diǎn)和要求，都需要房地產(chǎn)公司相關(guān)部門仔細(xì)研究。好的稅費(fèi)籌劃節(jié)省成本的效果明顯。2.關(guān)注溝通成本，選用合適的第三方房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動(dòng)中，有一項(xiàng)成本是隱形的，即溝通成本。文山會(huì)海幾乎是每個(gè)房地產(chǎn)公司都要面對(duì)的挑戰(zhàn)，拿地立項(xiàng)要開會(huì)、招標(biāo)定標(biāo)要開會(huì)、技術(shù)交底要開會(huì)、文化學(xué)習(xí)要開會(huì)……實(shí)在讓人應(yīng)接不暇。還有各種各樣的電話溝通、短信溝通、微信溝通等。更有效率、更效果的溝通方法就是選用合適的第三方顧問公司。國外的房地產(chǎn)公司遠(yuǎn)比國內(nèi)的人員配備要少，但一樣可以做出很好的房產(chǎn)品。究其原因，就是顧問公司的普及和使用。舉個(gè)全過程跟蹤審計(jì)的例子：一個(gè)十萬方的項(xiàng)目，要是不選用合適的第三方進(jìn)行跟蹤審計(jì)，成本和工程人員每天必將面臨大量的溝通工作：承包方、供應(yīng)商、監(jiān)理、部門內(nèi)、平行部門、平臺(tái)、集團(tuán)等都需要溝通。如果有第三方介入，這些工作都由第三方完成，并整理反饋；部門間的爭議問題也可由第三方提供公平合理的解決方案。這樣使得房地產(chǎn)公司的人員配備可以更精干，管理人員能夠從瑣事中擺脫出來，關(guān)注和解決更高層次的問題，有利于個(gè)人成長，節(jié)省溝通成本，從而更快更好的提升企業(yè)的競爭力。
四、結(jié)語
近年來，雖然我國房地產(chǎn)公司的成本控制取得了一定的效果，但是與一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)公司成本控制效果相比，還是有一定的差距。究其原因就是我國很多房地產(chǎn)公司還是沒有真正認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，忽視了對(duì)成本的控制，影響了房地產(chǎn)公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)公司管理層應(yīng)該高度重視成本控制，站在內(nèi)部控制的角度，建立完善有效的內(nèi)部控制機(jī)制，掌握好成本控制的要點(diǎn)，切實(shí)做好成本控制的管理。只有這樣，才能使得公司的整體競爭力得到提升。
作者:楊華 單位:金成房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
1、房產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目特點(diǎn)
工程管理可具體主要分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過程，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義。特點(diǎn)包括了①位置固定，項(xiàng)目單一；②資金占用大，回流周期長；③風(fēng)險(xiǎn)大；④項(xiàng)目管理相對(duì)粗放。
2、目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問題
2.1 項(xiàng)目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項(xiàng)目工程管理的預(yù)見性和可見性差，各類項(xiàng)目的技術(shù)要求也越來越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項(xiàng)目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運(yùn)用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。
2.2 管理上的相對(duì)粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動(dòng)力的投入，附加值較低，人員流動(dòng)頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項(xiàng)目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點(diǎn)，造成培訓(xùn)困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個(gè)工程項(xiàng)目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應(yīng)商等各個(gè)方面，而分包專業(yè)分工叉較細(xì)，項(xiàng)目工程管理難度大。管理上相對(duì)粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個(gè)施工項(xiàng)目。
2.3 委托監(jiān)理存在的問題。權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂，建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
2.4 施工階段履行合同不嚴(yán)謹(jǐn)。施工合同中內(nèi)容不全面、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，由于建設(shè)工程承發(fā)包合同條款多、文件涉及面廣，合同中技術(shù)要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯(cuò)誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質(zhì)量難以保證、工期延遲、工程造價(jià)難以控制，合同執(zhí)行必然受阻，導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同履約率低。
2.5對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言.工程竣工驗(yàn)收意味著可以“交樓”，工程驗(yàn)收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過程中對(duì)相關(guān)的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。
3、房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵問題分析
3.1 成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動(dòng)把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價(jià)也會(huì)高。這樣，大部分房屋由于售價(jià)太高就會(huì)囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會(huì)收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。
3.2 質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點(diǎn)。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會(huì)購買.房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3.3 進(jìn)度問題。房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項(xiàng)目的實(shí)施階段，滲透到項(xiàng)目實(shí)施的全過程，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長，工程的綜合成本會(huì)增加。最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)的提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購買情況。
3.4 安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個(gè)重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4、提高房地產(chǎn)工程管理水平的對(duì)策
4.1 熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價(jià)及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時(shí)才會(huì)有理、有節(jié)、有據(jù)。加強(qiáng)合同履約檢查。應(yīng)加大對(duì)各參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對(duì)不符合招標(biāo)文件要求的，進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
4.2 嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計(jì)及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤，避免施工中進(jìn)行修改.造成不必要的浪費(fèi)。
4.3 嚴(yán)把設(shè)備、材料價(jià)格關(guān)。引入競爭機(jī)制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位.在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價(jià)位；適時(shí)對(duì)設(shè)備、材料價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，了解市場中各種材料的價(jià)格，及時(shí)掌握其變動(dòng)情況.建立設(shè)備、材料價(jià)格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場價(jià)位走低的時(shí)候，囤積一部分材料，以減少投資。
4.4 推動(dòng)工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程樣板先行工作。對(duì)主要分項(xiàng)工程實(shí)行樣板先行制，要從實(shí)施目的、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方面做了詳細(xì)的規(guī)定.消除質(zhì)量隱患.預(yù)防質(zhì)量通病。
4.5 嚴(yán)格施工合同全過程管理，合同管理伴隨工程全部過程，工程質(zhì)量、工期、造價(jià)是施工合同執(zhí)行的監(jiān)控依據(jù)，所以工程管理的好壞已經(jīng)在招投標(biāo)中已經(jīng)確立。因而招投標(biāo)文件、合同內(nèi)容需要房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)、工程管理、企化營銷、預(yù)算合約、法律法務(wù)、財(cái)務(wù)等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細(xì)、可行、全面、可操作，控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格執(zhí)行國家的招投標(biāo)管理規(guī)定，不訂立黑白合同，嚴(yán)格建設(shè)工程施工合同示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式。
4.6創(chuàng)建“平安工地”。編制“平安工地”實(shí)施方案，召開“平安工地”建設(shè)部署會(huì)，開展專項(xiàng)施工方案審查制，勞動(dòng)用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強(qiáng)施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護(hù)和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會(huì)議，實(shí)行安全技術(shù)交底臺(tái)賬化管理，會(huì)后被交底人需簽字，項(xiàng)目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊(cè)并留檔備案等。通過以上措施，確?！捌桨补さ亍被顒?dòng)能夠取得實(shí)效。
4.7做好三階段預(yù)防工作。按三階段安全風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)防的要求落實(shí)各項(xiàng)安全措施。要根據(jù)工程進(jìn)展情況詳細(xì)編制項(xiàng)目總體預(yù)案及危險(xiǎn)源預(yù)案，通過防護(hù)和交底措施，做好預(yù)控工作。
5、結(jié)語
房地產(chǎn)工程周期長，綜合性強(qiáng)，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點(diǎn)，但工程管理在各個(gè)階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)，需要企業(yè)持續(xù)地建設(shè)并不斷調(diào)整。
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一.前言
在房地產(chǎn)施工過程中，工程的質(zhì)量受到來自人為和施工工藝等方面的影響，很容易發(fā)生各種質(zhì)量通病，雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)也取得了輝煌的成果，但是由于現(xiàn)階段施工工藝尚未完全成熟，加上一些人為或者其他的因素影響，使得房地產(chǎn)工程的施工的質(zhì)量控制具有一定的難度，混凝土容易發(fā)生裂縫，形態(tài)各異的裂縫，不僅僅嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)墻體的整體美觀，也會(huì)造成房地產(chǎn)物開始漏水，一定程度的降低了整個(gè)房地產(chǎn)物的整體承載力和負(fù)荷性能，使得房地產(chǎn)物的剛度逐漸下降，穩(wěn)定性和耐久性能迅速下滑，進(jìn)而容易誘發(fā)墻體坍塌，造成重大的安全事故，既會(huì)造成巨大的資源浪費(fèi)，又嚴(yán)重影響到居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，因而，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)施工裂縫，房地產(chǎn)滲漏等質(zhì)量通病的分析，并采取有效的預(yù)防和治理措施，有著十分重要的意義。
二.房地產(chǎn)工程經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問題分析
房屋交接、驗(yàn)收時(shí)一般都會(huì)存在一然問題，有的多有的少，根據(jù)本人在公司參與的工程所發(fā)現(xiàn)的問題，歸納起來有以下幾點(diǎn)： (1)房屋沉降引起的質(zhì)量問題。房屋沉降主要是地基士質(zhì)問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。(2)墻體材料選擇不當(dāng)而引起墻體開裂及粉刷起殼的質(zhì)量問題。(3)屋面女兒墻由于屋面的熱脹冷縮，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)則的水平方向裂縫，特別在房屋四大角的嚴(yán)重裂縫問題。(4)外墻面涂料、屋面防水材料、防盜門等設(shè)計(jì)或施工選定的生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品型號(hào)、產(chǎn)品質(zhì)量不夠理想問題。(5)磚砌體沿磚縫滲水問題。(6)外墻面支模(圍梁、構(gòu)造柱等)挑木穿墻洞后補(bǔ)處滲水，外墻鋼窗周圍滲水問題。(7)圈梁底、構(gòu)造柱邊縫滲水問題。(8)外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水，陽臺(tái)里口外墻面滲水問題。(9)固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問題。(10)陽臺(tái)之間隔板處墻體滲水問題。(11)山墻滲漏水，各種墻上錨腳可能產(chǎn)生的滲漏問題。(12)管道與樓地面接處滲漏問題。(13)地面順樓板方向裂縫及預(yù)制樓板縫處滲漏水問題。(14)衛(wèi)生間、廚房的地坪斜泛水問題。(15)天溝積水及落水口周圍滲漏水，屋面油氈起鼓、開裂引起的滲漏問題。(16)油氈屋面流沿移位造成滲漏問題。(17)房屋頂板改用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的開裂滲漏問題。(18)排水管道鑄鐵管滲漏，排水管道堵塞問題。
三.房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理措施探討
1.充分發(fā)揮監(jiān)理部門的作用
在施工過程中，監(jiān)理單位必須本著公正客觀的原則，對(duì)施工流程中的各個(gè)工序進(jìn)行嚴(yán)格實(shí)時(shí)監(jiān)控，對(duì)施工單位施工標(biāo)準(zhǔn)作出監(jiān)督考察，對(duì)不合理施工，違章施工作出及時(shí)有效的處理，保證整個(gè)工程施工的規(guī)范化。加強(qiáng)對(duì)原材料質(zhì)量的監(jiān)理。加強(qiáng)原材料的質(zhì)量控制監(jiān)理是房地產(chǎn)工程監(jiān)理中相當(dāng)關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。監(jiān)理單位必須全程參與到材料的采購，運(yùn)輸，入庫，保管，領(lǐng)用等各個(gè)環(huán)節(jié)，確保原材料質(zhì)量可以達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，確保原材的選用符合工程的特點(diǎn)。比如在外墻滲漏施工中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)材料多以混凝土為主，選用這種材料，質(zhì)量難以保證，使用時(shí)間較長就會(huì)發(fā)生變形，導(dǎo)致了房地產(chǎn)物之間接觸不牢，從而發(fā)生外滲現(xiàn)象。
2. 建立健全質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，落實(shí)質(zhì)量管理責(zé)任制
在房地產(chǎn)工程施工中，施工單位獲得中標(biāo)之后，要堅(jiān)持多級(jí)質(zhì)量控制，多層次的質(zhì)量負(fù)責(zé)原則，加強(qiáng)對(duì)施工企的質(zhì)量管理。首先，要建立健全施工過程的質(zhì)量管理體制。設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理職位，堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理的第一責(zé)任，堅(jiān)持施工質(zhì)量檢測部門進(jìn)行質(zhì)量自檢，同時(shí)，要建立起施工的相關(guān)工程試驗(yàn)基地，建立健全各種資料的管理體制，設(shè)置專門的施工資料整理人員，并做好各個(gè)環(huán)節(jié)的工作分工，明確職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)施工各個(gè)環(huán)節(jié)的工序質(zhì)量檢測記錄，做好各種資料的送檢工作，并嚴(yán)格各種文件的存檔管理，為各種質(zhì)量管理措施的出臺(tái)提供決策依據(jù)。
3. 牢固樹立“質(zhì)量第一”思想，認(rèn)真做好質(zhì)量管理準(zhǔn)備工作
在房地產(chǎn)工程開始施工之后，施工單位要實(shí)施初步的人員培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)施工人員對(duì)工程具體情況的了解。使得施工人員對(duì)施工設(shè)計(jì)圖紙有更加深刻的把握，對(duì)各種施工技術(shù)規(guī)范更加嚴(yán)格的認(rèn)識(shí)，熟悉，并能夠落實(shí)到工程的具體施工過程中來，要實(shí)施崗位權(quán)責(zé)制度，結(jié)合工程的具體實(shí)際情況，編制科學(xué)有效的工程施工質(zhì)量管理計(jì)劃，并全面落實(shí)到整個(gè)施工過程中去，嚴(yán)格執(zhí)行。
4. 嚴(yán)格按質(zhì)量控制程序施工，確保質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
（一）全面貫徹落實(shí)質(zhì)量控制程序
在進(jìn)行房地產(chǎn)工程施工管理過程中，要結(jié)合房地產(chǎn)工程的具體實(shí)際情況，根據(jù)不同施工環(huán)節(jié)的施工特點(diǎn)，在遵守施工合同要求的基礎(chǔ)上，要科學(xué)編制各個(gè)環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量控制程序。當(dāng)一個(gè)工程的環(huán)節(jié)完成施工任務(wù)之后，施工單位用嚴(yán)格按照工程質(zhì)量控制程序進(jìn)行工程質(zhì)量自檢，當(dāng)施工單位的工程自檢達(dá)到國家規(guī)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之后，要報(bào)請(qǐng)工程的監(jiān)理單位實(shí)施工程質(zhì)量抽樣檢查，如果抽檢達(dá)到了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，則可以實(shí)施下一個(gè)環(huán)節(jié)的工程施工。
（二）認(rèn)真做好技術(shù)交底工作，明確各工程質(zhì)量目標(biāo)
在房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量管理和控制中，項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)著很大的責(zé)任，在綜合考慮多方實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合不同階段的工程施工特點(diǎn)，分析影響工程質(zhì)量控制的因素，要編制好工程施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)施工方案，施工工藝，施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等各個(gè)方面做出嚴(yán)格清晰的界定。同時(shí)，施工單位中，相關(guān)的施工技術(shù)人員要將各項(xiàng)工程技術(shù)交底工作落實(shí)到實(shí)處。
（三）要嚴(yán)格做好施工測量工作
精確的工程施工測量是施工過程中質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。比如在房地產(chǎn)工程施工過程中，相關(guān)的技術(shù)人員在施工過程中，要對(duì)導(dǎo)線點(diǎn)，中間樁和高程點(diǎn)實(shí)施科學(xué)有效的測量方式，并多次測量，使得測量結(jié)果能夠達(dá)到閉合的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，要客觀公正的做好記錄，減小工程測量的誤差，保證工程測量的精確性。
（四）加強(qiáng)對(duì)施工材料設(shè)備的質(zhì)量檢測
首先，要嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)各種原材料和工程構(gòu)件的質(zhì)量檢測。嚴(yán)格原材料和各種工程構(gòu)件，配件的入場機(jī)制，對(duì)各種質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，不合格的原材料，構(gòu)件，配件，不準(zhǔn)進(jìn)入施工環(huán)節(jié)。比如，在水泥和鋼筋的入場時(shí)候，要對(duì)合格證做出細(xì)致鑒定，并要在專業(yè)的實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行質(zhì)量檢測，質(zhì)量合格才可以投入工程施工。
四.結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到我國的經(jīng)濟(jì)增長和人民生活水平的提高。加強(qiáng)對(duì)房屋房地產(chǎn)施工過程中的質(zhì)量通病防治是整個(gè)房屋房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理的重要環(huán)節(jié)，因而，嚴(yán)格施工規(guī)范，加強(qiáng)施工監(jiān)督，控制施工標(biāo)準(zhǔn)，防止質(zhì)量通病的出現(xiàn)，保障房地產(chǎn)質(zhì)量，維護(hù)居民利益有著十分重要的意義。
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中圖分類號(hào)：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一．引言
我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，并一度成為我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來越多的外商開始投資國內(nèi)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了寸土寸金的時(shí)代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)，導(dǎo)致土地逐漸變成稀有資源，土地價(jià)格直線上漲，同時(shí)又存在過高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過運(yùn)用財(cái)政政策、金融政策和稅收政策等對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，防止房屋價(jià)格上漲過快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營，對(duì)開發(fā)成本的控制成為必然手段。
二.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分析。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成和控制方法。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要開發(fā)成本包括以下內(nèi)容：
（1）土地成本。
（2）前期費(fèi)用。
（3）工程成本。
（4）管理成本。
（5）營銷成本。
（6）財(cái)務(wù)成本。
（7）其他費(fèi)用。
成本控制是以成本的發(fā)生為基點(diǎn)，根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對(duì)實(shí)際生產(chǎn)過程中的一切生產(chǎn)資料消耗通過指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，及時(shí)糾正偏差，促使成本下降，事項(xiàng)預(yù)定的成本的目標(biāo)。在房地產(chǎn)的開發(fā)成本中，土地成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本及稅費(fèi)等在項(xiàng)目開始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對(duì)較弱；前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本會(huì)隨著項(xiàng)目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復(fù)雜，在前期預(yù)算和后期統(tǒng)計(jì)中，差異較大，這部分具有可控性強(qiáng)的特點(diǎn)。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營銷成本和工程成本作為控制的重點(diǎn)。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始階段，要對(duì)項(xiàng)目各建立成本控制目標(biāo)，將目標(biāo)按類別分解，責(zé)任落實(shí)到部門。房地產(chǎn)開發(fā)單位成立有公司總經(jīng)理為首的成本控制小組，定期對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行全面的分析、評(píng)估、檢查，對(duì)項(xiàng)目成本和預(yù)算產(chǎn)生差距的部分要及時(shí)糾正，并提出解決措施。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本在各階段的控制要點(diǎn)。
（1）初期階段。
在房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段，要對(duì)市場需求進(jìn)行調(diào)查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎(chǔ)設(shè)施等，通過容積率指標(biāo)控制面積。通過比較確定單體平面和戶型，對(duì)戶型做多方案的設(shè)計(jì)，對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積進(jìn)行比例測算，確定最合理的戶型結(jié)構(gòu)和搭配，以取得最大銷售面積。對(duì)各方案搭配的配套設(shè)施、綠化面積、道路等進(jìn)行土地成本和建造成本的分析和比較，對(duì)各方案的建設(shè)工期、銷售預(yù)期及價(jià)格等做以比較，編制投資的預(yù)算額度。
在初步設(shè)計(jì)中，要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等方面進(jìn)行控制，充分考慮施工可能出現(xiàn)的問題和處理的經(jīng)濟(jì)性。對(duì)施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，要對(duì)不同形式的基礎(chǔ)工程以及不同結(jié)構(gòu)體系對(duì)工程造價(jià)的影響進(jìn)行比較，選擇合適的基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)體系，對(duì)施工方法和材料選用等細(xì)節(jié)部分要注意把握。通過分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。
在選擇施工方案時(shí)，要對(duì)施工設(shè)備的選擇、基礎(chǔ)土方、運(yùn)輸方案、材料費(fèi)用等進(jìn)行比較選擇。材料選擇時(shí)，要考慮材料質(zhì)量、價(jià)格以及運(yùn)輸?shù)某杀?，選擇機(jī)器設(shè)備時(shí)，要對(duì)機(jī)器的運(yùn)行成本和使用壽命以及配件價(jià)格和維修費(fèi)用進(jìn)行比較。
施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算階段，要根據(jù)施工圖文件，按照各專業(yè)工程的預(yù)算定額的計(jì)算規(guī)則，計(jì)算工程量，結(jié)合實(shí)際的施工方案，安裝現(xiàn)行的規(guī)定，確定單位工程或單項(xiàng)工程的造價(jià)。施工圖編制時(shí)，要盡量采用限額設(shè)計(jì)，確定各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)計(jì)價(jià)，嚴(yán)格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標(biāo)。在進(jìn)行成本預(yù)算時(shí)，要對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集整理，結(jié)合當(dāng)前的市場實(shí)際情況，對(duì)材料、人工、稅費(fèi)按照市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。對(duì)工程的概況、建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行明確。
設(shè)計(jì)階段是開發(fā)成本中最關(guān)鍵的階段，其對(duì)工程造價(jià)影響的可能性為70%-90%，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。
（2）施工階段。
在工程項(xiàng)目施工中，常常出現(xiàn)使用材料、施工進(jìn)度、工程量以及設(shè)計(jì)的變化，隨之帶來的是成本目標(biāo)和預(yù)算不相符。這種情況下，要對(duì)工程的變更原因進(jìn)行控制，對(duì)工程變更要在不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、不影響工期和施工范圍的情況下，同時(shí)要建立工程變更的相關(guān)制度，進(jìn)行嚴(yán)格的審核。在施工階段，要嚴(yán)格控制人工和材料的消耗管理，對(duì)市場價(jià)格信息要加強(qiáng)了解，要嚴(yán)格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進(jìn)度款。
在施工時(shí)要建立工程變更審查和流程制度，要充分對(duì)市場價(jià)格進(jìn)行了解和調(diào)查，對(duì)材料和設(shè)備要建立確認(rèn)質(zhì)量確認(rèn)價(jià)格的制度。
（3）竣工階段。
竣工階段要對(duì)合同條款進(jìn)行審核，按照?qǐng)D紙核實(shí)施工量和單價(jià)，要檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。
三.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的思考。
目前，我國很多地區(qū)普遍存在房價(jià)偏高的情況，在這種環(huán)境下，消費(fèi)者信心未恢復(fù)，對(duì)樓市的觀望情緒較濃，對(duì)房地產(chǎn)的投資性被壓抑。前幾年的高價(jià)拿地項(xiàng)目在這幾年的集中上市，房地產(chǎn)上存在大量存貨，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金也帶來了壓力。消費(fèi)者的觀望必將導(dǎo)致價(jià)格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)成本的控制將變得越來越重要。
房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過在招投標(biāo)中低價(jià)中標(biāo)進(jìn)行成本控制，從另一方榨取利潤。在現(xiàn)在的情況下，要轉(zhuǎn)變成準(zhǔn)確了解客戶需求，做出高性價(jià)比的房產(chǎn)。在招標(biāo)階段和施工階段的成本控制的同時(shí)，也要注意關(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)的管理。在進(jìn)行成本控制中，不能當(dāng)當(dāng)只做好成本的預(yù)算和核算，更要將核算變成實(shí)際的控制。
在土地成本中，要盡可能的爭取優(yōu)惠價(jià)格同時(shí)要加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究和論證。在前期費(fèi)用中，要利用優(yōu)惠政策，爭取減免費(fèi)用。在工程成本中，要設(shè)計(jì)出最具性價(jià)比的產(chǎn)品，開展設(shè)計(jì)階段的成本控制和限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制工程變更審核，加強(qiáng)采購管理和新工藝的應(yīng)用。在后期要對(duì)營銷策略進(jìn)行跟蹤確認(rèn)，對(duì)各成本費(fèi)用要確定支出標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)加大費(fèi)用支出的審查力度。
四．結(jié)束語
通過施工前的設(shè)計(jì)階段和施工實(shí)際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強(qiáng)管理水平，在成本控制中，要多比較多評(píng)價(jià)，多預(yù)測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。
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一、房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的概念
我國房地產(chǎn)市場的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價(jià)格也主要表現(xiàn)為通過市場機(jī)制形成的商品房的價(jià)格，因此房地產(chǎn)的價(jià)格也被稱為"商品房價(jià)格"，簡稱"房價(jià)"。
（二）我國房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素
房地產(chǎn)價(jià)格（主要指買賣價(jià)格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤。
（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。
（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。
（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金。
（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個(gè)項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/p>
（6）銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、辦公費(fèi)等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利息。
（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。
（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報(bào)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。
二、我國房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的歷程
改革開放之后，實(shí)施城鎮(zhèn)住房體制改革同時(shí)，逐步形成了房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價(jià)格管理原則，對(duì)交易價(jià)格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的行政問責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級(jí)人民政府對(duì)房價(jià)的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施來調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的作用。2012年《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求房地產(chǎn)價(jià)格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價(jià)并執(zhí)行"一房一價(jià)"政策，7月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，落實(shí)問責(zé)制，完善價(jià)格規(guī)制政策，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因
（一）開發(fā)成本因素
地方政府的城市建設(shè)資金主要來源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的土地拍賣。土地價(jià)格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價(jià)格自然而然就會(huì)水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長；人們對(duì)住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場資金過熱的重要原因之一，國內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機(jī)會(huì)，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場。
（四）房地產(chǎn)市場體系不夠健全
短期投機(jī)行為盛行，如消費(fèi)者"買漲不買跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中存在的主要問題
我國房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點(diǎn)低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)都無法滿足實(shí)際發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制存在以下幾個(gè)方面的問題：
（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確
我國歷次的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展"這個(gè)主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲"即"穩(wěn)房價(jià)"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費(fèi)者的購買熱情都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價(jià)不斷升高。2004年我國房地產(chǎn)市場價(jià)格增長率達(dá)到百分之十七點(diǎn)八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場在政府干預(yù)過多的同時(shí)，政府監(jiān)管力不夠，同時(shí)法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場發(fā)展速度，市場交易混亂，缺乏針對(duì)于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的兩個(gè)主體，在價(jià)值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會(huì)公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的對(duì)策
房價(jià)一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房價(jià)暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險(xiǎn)應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價(jià)房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預(yù)售制度。
因?yàn)槟芙鉀Q開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動(dòng)房價(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費(fèi)分配制度。
由于財(cái)政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財(cái)政收入來源。地方政府財(cái)政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財(cái)政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財(cái)政支付壓力。
（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤的方法（平均銷售價(jià)格）并公布指導(dǎo)價(jià)。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，是造成房價(jià)上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價(jià)，房價(jià)很難再降下來。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場透明度。
利用IT技術(shù)，建立全國聯(lián)網(wǎng)實(shí)名房產(chǎn)登記制度，使政府對(duì)現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對(duì)干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房價(jià)提供理論支持。本文通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中問題的分析，從七個(gè)方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策，來完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格方面的不足。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請(qǐng)登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。之后應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，沒有資質(zhì)證書不能從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營，業(yè)績的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級(jí)。
房地產(chǎn)開發(fā)商從決策進(jìn)行某地產(chǎn)項(xiàng)目的開始，就應(yīng)該考慮用于項(xiàng)目的資金來源，一旦獲得了該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)花精力為該項(xiàng)目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動(dòng)或損失。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來源大致有四種形式：1、企業(yè)自有資金。2、銀行信貸。3、社會(huì)集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發(fā)、銀團(tuán)聯(lián)合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯(lián)動(dòng)。
2 項(xiàng)目的選擇及選址
項(xiàng)目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復(fù)雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇正確，應(yīng)該說投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選擇需要專門的知識(shí)及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問的作用，要認(rèn)定一個(gè)項(xiàng)目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項(xiàng)目選擇，必須對(duì)投資環(huán)境、投資時(shí)機(jī)及投資的法律保障做深入細(xì)致分析，必須對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場做全面、深入的調(diào)研，還必須對(duì)擬選項(xiàng)目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實(shí)現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。
項(xiàng)目的選擇完成后或同等要進(jìn)行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項(xiàng)目選址勘界報(bào)告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設(shè))、國土資源部門的初步批復(fù)(預(yù)審)意見。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復(fù)意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當(dāng)?shù)卣皣临Y源部門即可開展征地工作，完成征地補(bǔ)償相關(guān)工作后，進(jìn)行土地的招、拍、掛工作，并與中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準(zhǔn)書，進(jìn)而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目的選址決定了房地產(chǎn)開發(fā)的征地成本和開發(fā)經(jīng)營的利潤空間，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
3 項(xiàng)目的立項(xiàng)
即項(xiàng)目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項(xiàng)批文。項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的要件包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告(有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預(yù)審意見或建設(shè)用地批準(zhǔn)書);規(guī)劃部門的批復(fù)意見(選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書);環(huán)保部門出具的意見(經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報(bào)告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估單位論證通過)。
4 項(xiàng)目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時(shí)，項(xiàng)目施工圖還要及時(shí)向消防和氣象主管部門報(bào)審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般產(chǎn)品,由于產(chǎn)品造價(jià)高、壽命期較長,其投資額較大、建設(shè)和使用周期長等特點(diǎn)，其產(chǎn)品的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和業(yè)主的利益。從房地產(chǎn)的物質(zhì)結(jié)構(gòu)來看,房建不僅包括土地和建筑物,而且包括有關(guān)配套設(shè)備與設(shè)施,如水、電、煤氣、通訊、交通及智能化管理等。因此,房地產(chǎn)成本管理是一個(gè)綜合指標(biāo),除了工程質(zhì)量外,規(guī)劃布局、功能設(shè)計(jì)、綜合配套、居住環(huán)境、物業(yè)管理、價(jià)格水準(zhǔn)等,都要納入房地產(chǎn)質(zhì)量管理的范圍。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理要從工程建設(shè)成本控制入手，主要集中在工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工這兩個(gè)階段?？偟恼f來，房建費(fèi)用的大小以及費(fèi)用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于建設(shè)方進(jìn)行的成本管理。
1.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理存在的現(xiàn)象和問題
1.1房地產(chǎn)的生產(chǎn)和使用涉及政府部門、規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)單位、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主和公共服務(wù)部門等,它們之間是相互獨(dú)立的,共同參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)和使用過程,對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量都具有相應(yīng)的影響力。就目前來看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒有根據(jù)自身特點(diǎn)，形成一套切實(shí)可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統(tǒng)的、過時(shí)的成本管理方法和手段，許多房建項(xiàng)目的成本管理只有事后的成本核算和簡單的成本分析，缺乏科學(xué)的事前成本預(yù)測和決策，缺乏嚴(yán)格的事中控制和事后成本考核等。同時(shí)，房地產(chǎn)的質(zhì)量環(huán)是一個(gè)超企業(yè)的質(zhì)量環(huán)。房地產(chǎn)質(zhì)量管理不能單純依靠開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位,而要建立全社會(huì)和全行業(yè)廣泛參與的系統(tǒng)質(zhì)量管理體系。
1.2成本管理體制問題。論文參考網(wǎng)。成本管理作為一種經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)，也必須有一套與其相適應(yīng)的管理體制，才能真正發(fā)揮其效果。對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)來說,生產(chǎn)和使用周期較長,更新?lián)Q代不可能很快。面對(duì)市場競爭的沉重壓力，有很多房建單位沒有深入調(diào)查所處的市場環(huán)境，與同類競爭對(duì)手沒有比較，對(duì)項(xiàng)目施工所需物料的市場價(jià)格了解不夠，對(duì)價(jià)格隨著市場變化發(fā)生的變動(dòng)沒有充分的心理準(zhǔn)備和足夠的應(yīng)付能力。使得各部門基礎(chǔ)資料的收集、分析和處理不及時(shí)、不準(zhǔn)確，從而對(duì)成本發(fā)生和形成中存在的問題，不能及時(shí)采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，難以達(dá)到降低成本提高效益的目的。雖然房地產(chǎn)建成后,通過裝修和設(shè)備更新改造來也可以改進(jìn)工程質(zhì)量,但總是受到原有建筑物的制約。區(qū)位質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等更不是微觀力量所能改變的。論文參考網(wǎng)。因此,房地產(chǎn)的質(zhì)量和成本控制必須有較長的時(shí)間。并在規(guī)劃、布局、設(shè)計(jì)和建設(shè)過程中，做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理工作。
2.房建項(xiàng)目成本管理的措施和方法
2.1房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)和人民生活的基本生產(chǎn)和生活資料,其質(zhì)量好壞關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全。因此, 更新成本管理理念要從房地產(chǎn)單位的角度去考慮。論文參考網(wǎng)。在房地產(chǎn)質(zhì)量形成過程中,政府行業(yè)管理部門和社會(huì)積極參與房地產(chǎn)質(zhì)量管理,審核企業(yè)資質(zhì)、審批工程項(xiàng)目、制定質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督工程質(zhì)量、組織工程竣工驗(yàn)收等,形成了企業(yè)外部的宏觀質(zhì)量管理體系。
房建施工項(xiàng)目仍然是國土資源管理部門的一部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有具有投資額較大、產(chǎn)品固定性、建設(shè)和使用周期長的特點(diǎn),決定了房建項(xiàng)目從成立項(xiàng)目部之后就具有一定的獨(dú)立性。從中標(biāo)開始，經(jīng)過組織施工生產(chǎn)到工程竣工直至保修期滿為止，整個(gè)運(yùn)行過程都將影響其成本的變化。并且伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)外部環(huán)境的變化不斷向深度和廣度擴(kuò)展，而現(xiàn)代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個(gè)因素去實(shí)施運(yùn)作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。
2.2正確地選擇成本管理方法。房地產(chǎn)建設(shè)是一個(gè)廣泛的社會(huì)系統(tǒng)工程,單靠政府部門、開發(fā)商和施工企業(yè)自身的努力是不夠的,應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中建立全產(chǎn)業(yè)參與、全方位控制、全過程協(xié)調(diào)的質(zhì)量管理體系,開展政府管理、社會(huì)管理與企業(yè)管理相結(jié)合的房地產(chǎn)質(zhì)量系統(tǒng)工程。同時(shí)，還要根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)和實(shí)際情況，濟(jì)實(shí)力、技術(shù)狀況、人員因素以及項(xiàng)目的工期、質(zhì)量要求等各方學(xué)合理的管理方法，才能真正達(dá)到降低成本、提高效益的目的。
2.3建立科學(xué)的成本管理保障體系。成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產(chǎn)業(yè)政策的制定和實(shí)施過程中,要突出質(zhì)量政策和質(zhì)量目標(biāo)。要通過制定、宣傳和實(shí)施房地產(chǎn)質(zhì)量政策和質(zhì)量目標(biāo),在全社會(huì)形成重視和追求質(zhì)量的風(fēng)氣,使質(zhì)量第一、質(zhì)量興業(yè)、以質(zhì)取勝等觀念深入人心,形成政府有關(guān)部門和企業(yè)的行為準(zhǔn)則。發(fā)地產(chǎn)開發(fā),要考慮我國經(jīng)濟(jì)增長和人民生活水平提高的實(shí)際情況,有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)超前。對(duì)于民建住宅,如果標(biāo)準(zhǔn)太低,會(huì)縮短淘汰周期,造成很大浪費(fèi)。房地產(chǎn)使用單位和消費(fèi)者也要增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí),在市場行為中不能忽視內(nèi)在質(zhì)量,更不能在裝修和使用過程中損害房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。從根本來說,如果社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量需求提高,就能引導(dǎo)和迫使房地產(chǎn)供給注重質(zhì)量、品牌、形象和長遠(yuǎn)效益。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、項(xiàng)目監(jiān)理等企業(yè)要充分面向市場,以規(guī)范的市場經(jīng)濟(jì)體制為基礎(chǔ),用有效的約束機(jī)制來保證，使得房地產(chǎn)行業(yè)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。
3.建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系
房地產(chǎn)成本控制要從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)成本管理，建立完善的信息體系，結(jié)合房地產(chǎn)建筑市場和競爭對(duì)手的情況，進(jìn)行成本預(yù)測，提出投標(biāo)決策意見。要在房建施工準(zhǔn)備階段，制定出科學(xué)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，勞動(dòng)定額、材料消耗定額和技術(shù)組織措施的節(jié)約計(jì)劃，編制明細(xì)而具體的成本計(jì)劃，為今后的成本控制作好準(zhǔn)備。同時(shí)，要根據(jù)房建項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間的長短和參加建設(shè)人數(shù)的多少，編制工程項(xiàng)目預(yù)算，為今后的成本控制和績效考核提供依據(jù)。特別要做好每一個(gè)分部分項(xiàng)工程完成后的驗(yàn)收，以保證施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單的結(jié)算資料絕對(duì)正確，為成本控制提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)。工程建成后，要重視竣工驗(yàn)收工作。對(duì)驗(yàn)收中業(yè)主提出的意見，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同內(nèi)容認(rèn)真處理，如果涉及費(fèi)用，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主簽證，列入工程結(jié)算。
總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房建單位的成本中心，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)就必須以先進(jìn)的管理思想為指導(dǎo)。房建項(xiàng)目管理者要有戰(zhàn)略的思維應(yīng)對(duì)成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全面成本管理。同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，需要有相應(yīng)完善的組織管理體系、切實(shí)可行的規(guī)章制度、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的信息網(wǎng)絡(luò)等做保障，才能取得顯著的效果。
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