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2實(shí)施管理成效分析
2.1土地規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督政策管理目標(biāo)成效分析
江西省于2012年4月編制《江西省土地利用總體規(guī)劃修編與第二次土地調(diào)查成果銜接后的調(diào)整方案》（以下稱《規(guī)劃銜接方案》）對(duì)《江西省土地利用總體規(guī)劃（2006－2020年）》進(jìn)行補(bǔ)充完善?！兑?guī)劃銜接方案》對(duì)部分縣、鄉(xiāng)級(jí)規(guī)劃主要控制指標(biāo)或布局進(jìn)行了局部調(diào)整。一是優(yōu)先安排結(jié)構(gòu)性調(diào)整。規(guī)劃新增建設(shè)用地總量不增加的前提下，對(duì)部分地區(qū)的新增建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，將部分節(jié)余且暫不使用的交通水利用地及其他建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)整到城鄉(xiāng)建設(shè)用地。二是市域范圍內(nèi)縣與縣之間局部調(diào)整。在本設(shè)區(qū)市范圍內(nèi)，允許矛盾突出的個(gè)別縣（市、區(qū)）耕地保有量或基本農(nóng)田保護(hù)面積作微調(diào)，縣級(jí)新增建設(shè)用地指標(biāo)在縣與縣之間作適當(dāng)調(diào)整。顯然，江西省現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃調(diào)整修改次數(shù)為一次，修改原因是與第二次土地調(diào)查成果銜接。說明江西省現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃并非擅自修改擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模和改變建設(shè)用地布局，降低耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積。而規(guī)劃調(diào)整修改符合法定條件，調(diào)整修改程序符合要求，嚴(yán)格按江西省土地利用總體規(guī)劃修改或調(diào)整審批政策執(zhí)行。
2.2土地利用發(fā)展戰(zhàn)略政策管理目標(biāo)成效分析
江西省現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃實(shí)施以來，取得的經(jīng)濟(jì)效益明顯。向莆鐵路、滬昆客運(yùn)專線（江西段）、德興至南昌高速、濟(jì)南至廣州高速瑞金至尋烏段等重大基礎(chǔ)設(shè)施用地得到切實(shí)保障。城市建設(shè)有序進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)水平快速增加。（1）GDP、固定資產(chǎn)與建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)：2006～2012年江西省GDP與建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)為4．05，固定資產(chǎn)投資與建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)為6．39。（2）GDP、固定資產(chǎn)與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)：2006～2012年江西省GDP與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)為3，固定資產(chǎn)投資與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)為4．73。
2.3新增建設(shè)用地管理政策目標(biāo)成效分析
（1）計(jì)劃管理。規(guī)劃實(shí)施以來，江西省堅(jiān)持節(jié)約集約用地，為全省新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的推進(jìn)提供了良好的土地資源保障，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展。近5年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，江西省新增國有建設(shè)用地的供地率達(dá)70．48％，利用率達(dá)58．41％，新增建設(shè)用地的供地率和利用率水平總體較好。計(jì)劃管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度較好。（2）規(guī)劃管理。江西省有效控制了11個(gè)設(shè)區(qū)市、100個(gè)縣級(jí)、1493個(gè)鄉(xiāng)級(jí)的土地利用總體規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)，指導(dǎo)了《江西省土地整治規(guī)劃》等多個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃的編制，引導(dǎo)城市、交通、村鎮(zhèn)、能源、水利、旅游和生態(tài)建設(shè)等相關(guān)規(guī)劃的編制，規(guī)劃管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。
2.4耕地補(bǔ)充政策目標(biāo)成效分析
造地增糧富民工程實(shí)施期間（2007～2011年），全省實(shí)施“造地增糧富民工程”建設(shè)規(guī)模16．9×104ha，新增耕地4．6×104ha，總投資43．1億元；城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)實(shí)施4年來，全省共批復(fù)11個(gè)設(shè)區(qū)市80個(gè)縣（市、區(qū)）250個(gè)增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)，批復(fù)拆舊區(qū)總規(guī)模9300ha、預(yù)計(jì)補(bǔ)充耕地8100ha；建新區(qū)總規(guī)模8873ha、擬占用耕地5893ha，可凈增有效耕地面積2206ha；2012年工礦廢棄地復(fù)墾利用12個(gè)項(xiàng)目區(qū)復(fù)墾區(qū)，總面積704．7ha，可新增耕地150．4ha；2012年，低丘緩坡荒灘等未利用地開發(fā)利用試點(diǎn)，年均控制規(guī)模為2000ha。顯然，江西省現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃實(shí)施過程的耕地補(bǔ)充政策中各試點(diǎn)政策效果好，示范效果明顯。
3存在的問題及對(duì)策
3.1存在問題
（1）新的試點(diǎn)政策在土地利用總體規(guī)劃中未體現(xiàn)，造成試點(diǎn)政策實(shí)施較難，如：低丘緩坡荒灘等未利用地開發(fā)利用試點(diǎn)、工礦廢棄地復(fù)墾利用試點(diǎn)、城市低效用地再開發(fā)試點(diǎn)的項(xiàng)目區(qū)，未在土地利用總體規(guī)劃圖中布局，在報(bào)批時(shí)往往會(huì)因?yàn)椴环弦?guī)劃而被擱置，導(dǎo)致新的試點(diǎn)政策在規(guī)劃實(shí)施中較難開展。（2）土地利用總體規(guī)劃編制過程對(duì)中央重大發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)計(jì)不足，無法滿足中央重大發(fā)展戰(zhàn)略政策對(duì)土地利用的需求。（3）差異化土地管理政策不明顯，建設(shè)用地指標(biāo)使用空間分布不均衡。（4）建設(shè)用地管理政策中缺乏建設(shè)用地管理與相關(guān)用地管理人員的切身考核體制，致使實(shí)際用地超出規(guī)劃目標(biāo)規(guī)定。
3.2對(duì)策
（1）增加土地利用總體規(guī)劃修改條件，使試點(diǎn)政策和土地利用戰(zhàn)略政策變化成為土地利用總體規(guī)劃修改條件。（2）建立土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的定期評(píng)估機(jī)制，定期評(píng)估土地利用總體規(guī)劃實(shí)施情況，及時(shí)了解土地利用總體規(guī)劃實(shí)施情況。（3）建立并規(guī)范土地利用總體規(guī)劃修改／調(diào)整動(dòng)態(tài)機(jī)制，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)結(jié)果及時(shí)對(duì)土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行修改／調(diào)整。（4）參考耕地保護(hù)責(zé)任體制，建立建設(shè)用地管理與相關(guān)用地管理人員的切身考核體制，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量。
經(jīng)過整個(gè)80年代的發(fā)展，珠江三角洲已成為我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的一個(gè)地區(qū)。農(nóng)村工業(yè)化與城市化的迅速進(jìn)程，使原來隱藏在以“均包制”為特征的土地制度背后的一系列現(xiàn)實(shí)問題，在珠江三角洲變得異常突出。
第一，隨著農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，珠江三角洲普遍出現(xiàn)了半自給性小規(guī)模土地經(jīng)營基礎(chǔ)的農(nóng)戶兼業(yè)化。農(nóng)戶的拋荒，土地的分散使用，經(jīng)營規(guī)模的狹小在資源配置上造成了巨大的效率損失。由此，按照效益原則配置土地資源，改變現(xiàn)有分散的、狹小的、低效率的土地使用格局，造就土地集中機(jī)制，從而實(shí)行規(guī)模經(jīng)營，使土地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)立提到了議事日程。
第二，隨著農(nóng)村城市化的快速推進(jìn)，珠江三角洲每年都有大最的農(nóng)地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，地價(jià)及土地資本收益也隨之提高。尤其是1992年4月廣東省糧價(jià)放開，取消合同定購任務(wù)，過去隱含在糧食平議差價(jià)中的“暗稅”隨之取消，農(nóng)戶的土地使用權(quán)得以強(qiáng)化，加之農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使土地的機(jī)會(huì)利潤大幅度上漲，從而進(jìn)一步刺激了土地價(jià)格的倍增。農(nóng)戶原來視土地為不可或缺的福利保障，現(xiàn)在卻進(jìn)一步視土地為增殖手段。在此情形下，土地的集中與流轉(zhuǎn)對(duì)土地的管理使用制度提出了重新調(diào)整的要求。
第三，由于土地資源增值收益的直線上揚(yáng)，如何合理地分配列益，處理好政府與農(nóng)民、農(nóng)民與，全國公務(wù)員共同天地社區(qū)集體的關(guān)系，并保障農(nóng)民的合法權(quán)益也直接涉及到土地制度的產(chǎn)權(quán)安排問題。
第四，從市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的角度而言，在產(chǎn)權(quán)所包含的使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)中，轉(zhuǎn)讓權(quán)是最重要的。從產(chǎn)權(quán)界定是為了促成交易的角度說，對(duì)轉(zhuǎn)讓權(quán)的不當(dāng)限制乃至禁上就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)界定在很大程度上失去意義。首先，在轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制的條件下，資源不時(shí)能流向?qū)ζ湓u(píng)價(jià)最高的地方，資源配置效率不能不受到損害，其次轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制必然導(dǎo)致有效競(jìng)爭(zhēng)的缺乏。若產(chǎn)權(quán)主體相互間的沖突不能通過競(jìng)爭(zhēng)性的轉(zhuǎn)讓（即“你不合適，再找別人”）的方式解決，而只能“吊死在一棵樹上”，就是容忍低效率的存在成者陷入無休止的“內(nèi)耗”。最后，轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制以會(huì)導(dǎo)致收益權(quán)受限制。應(yīng)該說，家庭承包制的產(chǎn)權(quán)殘缺，尤以轉(zhuǎn)讓權(quán)受限制（這種限制既來源于產(chǎn)權(quán)界定上的原因，因?yàn)檗r(nóng)戶出賣土地是違法的，也起因于土地的福利保障功能）所導(dǎo)致的后果最為嚴(yán)重。
基于上述背景，珠江三角洲沿著“農(nóng)地集中--使用權(quán)流轉(zhuǎn)――規(guī)模經(jīng)營”的線索，拉開了土地制度創(chuàng)新活動(dòng)的序幕，進(jìn)而推動(dòng)了整個(gè)廣東農(nóng)村土地制度的變遷，在廣東農(nóng)村，盡管土地制度創(chuàng)新活動(dòng)的方式多種多樣，但基本的思路是：將土地所有權(quán)以憲法規(guī)定為基準(zhǔn)，置其于集體所有制的框架，并在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化并規(guī)范農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）以及與之相應(yīng)的收益權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)，進(jìn)而對(duì)平均地權(quán)（均田問承包）的資源配置低效率格局進(jìn)行修正，從而以產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)為中心，培育土地流轉(zhuǎn)的集中小機(jī)制，逐步推動(dòng)土地的規(guī)?；c企業(yè)化經(jīng)營。從1993年開始，順德市、南海市、番禺市、龍崗區(qū)、寶安區(qū)等地嘗試土地使用權(quán)入股進(jìn)而推進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，其中尤以南海市最為典型，南海市作為全國農(nóng)村土地制度建設(shè)試驗(yàn)區(qū)之一，在這方面的變化利制度安排格外值得注意。
二、制度創(chuàng)新的價(jià)值
1、制度安排與環(huán)境的相容性。南海市在土地制長(zhǎng)和社區(qū)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造出現(xiàn)的變化，至少滿足了三個(gè)方面的要求：一是克服土地的細(xì)碎化與分散經(jīng)營，從而使土地集中與規(guī)模經(jīng)營成為可能；二是既促導(dǎo)了農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，又充分保障了土地的福利功能：三是為農(nóng)業(yè)的企業(yè)化經(jīng)營創(chuàng)造了條件。
2、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作成本的節(jié)約。從產(chǎn)權(quán)界定成本來看，南海的土地用權(quán)入股，使產(chǎn)權(quán)的界定與調(diào)整由實(shí)物對(duì)象轉(zhuǎn)為價(jià)值形態(tài)，不僅降低了技術(shù)難度，而已操作相對(duì)簡(jiǎn)單。第一，使原來的實(shí)物形態(tài)上無法確立的排他性產(chǎn)權(quán)能夠在價(jià)值形態(tài)上順利得以確立；第二，農(nóng)戶使用權(quán)入股，社隊(duì)所有權(quán)折價(jià)，使集體與農(nóng)戶的產(chǎn)權(quán)關(guān)系異常明了，從而界定費(fèi)用大大降低；第三，價(jià)值形態(tài)上分散的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)可以在實(shí)物方面合并起來，從而提高了規(guī)模經(jīng)濟(jì)與資源配置效率。
3、節(jié)省內(nèi)部管理成本。南海市的土地使用權(quán)入股，也使其內(nèi)部管理費(fèi)用大為節(jié)約：第一，單個(gè)農(nóng)戶的經(jīng)營決策轉(zhuǎn)為董事會(huì)決策，決策成本降低；第二，減少了農(nóng)戶之間在土地利用方式的摩擦，降低了均包制條件下農(nóng)戶轉(zhuǎn)包發(fā)生的交易費(fèi)用；第三，土地的集中招標(biāo)與投標(biāo)，避免了集體與多個(gè)農(nóng)戶承包合同的反復(fù)簽訂；第四，集體由對(duì)眾多分散農(nóng)戶的組織管理轉(zhuǎn)為對(duì)專業(yè)化農(nóng)業(yè)公司的監(jiān)督，也大大降低了管理運(yùn)作費(fèi)用。
三、制度涵義及啟示
珠江三角洲的土地制度和社區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造的新變化，對(duì)于穩(wěn)定和完善家庭承包制，推動(dòng)農(nóng)村的改革與發(fā)展，具有重要的制度涵義與啟迪意義。
第一，產(chǎn)權(quán)的可分解性造就了產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多樣性，從而使得人們可以根據(jù)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件選擇出交易費(fèi)用最小，運(yùn)行效率最高的產(chǎn)權(quán)制度形式。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究結(jié)果表明，不管產(chǎn)權(quán)屬于何方，只要產(chǎn)權(quán)界定清晰，人們就可以通過自愿交換的合約行為來達(dá)到資源配置的滿意效果。這表明，過去那種單純地強(qiáng)調(diào)土地歸誰所有或改變土地所有者的變革主張已經(jīng)沒有多少實(shí)際意義。因此，從土地所有制改革轉(zhuǎn)向土地產(chǎn)權(quán)形式的選擇安排，為我們進(jìn)行土地制度的變革提供了新的思維方式。珠江三角洲的土地使用權(quán)入股的實(shí)踐表明，土地制度進(jìn)一步變革和新的激勵(lì)機(jī)制的培育，并不意味著土地集體所有權(quán)和家庭經(jīng)營權(quán)的基本界定格局要重新選擇。相反，在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化農(nóng)戶經(jīng)營權(quán)并進(jìn)而對(duì)平均分配的資源配置低效率進(jìn)行修正，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，恐怕是土地制度變革最為現(xiàn)實(shí)而有效的選擇。
第二，土地使用權(quán)入股形式的土地集中機(jī)制與投資激勵(lì)機(jī)制，為我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整提供了新的線索。應(yīng)該說農(nóng)戶在耕種其占有的承包地時(shí)，其土地產(chǎn)權(quán)是相對(duì)（但絕不是充分的）明確的，但當(dāng)土地需要轉(zhuǎn)包時(shí)，產(chǎn)權(quán)的不確定性就表現(xiàn)出來了。首先，原承包者轉(zhuǎn)出承包地所獲地租具有不穩(wěn)定性，而且面臨著與新承包者可能是高昂的談判費(fèi)用：其次，由于沒有新的福利手段替代作為福利均包的土地，退包土地使農(nóng)戶面臨著機(jī)會(huì)收益的損失和風(fēng)險(xiǎn)成本的增加；最后，出讓土地使原承包者在土地投入的資本和分動(dòng)未必能得到合理的補(bǔ)償（因缺乏規(guī)則保障）。由于這些原因，出讓土地將是農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)重侵蝕。正因?yàn)槿绱耍覀兙筒浑y理解農(nóng)戶寧肯將土地拋荒也不轉(zhuǎn)包或退包的現(xiàn)象普遍存在。
土地使用權(quán)的股份化，既為農(nóng)戶提供了福利保障，也保證了對(duì)土地經(jīng)營和增值收益的獲取。更為重要的是，珠江三角洲的土地使用權(quán)入股，既不同于農(nóng)戶之間利用土地使用權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓土地，更是與前些時(shí)候一些地方的社區(qū)集體強(qiáng)行收回農(nóng)戶土地位用權(quán)有著原則區(qū)別，而是由集體出面以入股方式集中使用權(quán)，使農(nóng)戶穩(wěn)定地分享一塊地租，從而有效地集中土地，實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營。
1．當(dāng)前階段現(xiàn)行土地管理制度的概述
1．1現(xiàn)行土地管理制度的目標(biāo)
《土地管理法》以及《刑法》作為我國現(xiàn)行土地管理制度依據(jù)的主要標(biāo)準(zhǔn)，明確了我國土地管理制度的目標(biāo)，即保護(hù)耕地以及推進(jìn)國有土地使用權(quán)制度改革。在保護(hù)耕地目標(biāo)具體實(shí)施過程中，主要參考《土地管理法》中土地利用總體規(guī)劃以及土地利用年度計(jì)劃制度，從而進(jìn)行一系列的保護(hù)措施，例如，加強(qiáng)土地管理制度的專業(yè)化，建立完善的土地管理體系;對(duì)于基本農(nóng)田的保護(hù)制度，防止在農(nóng)田使用過程中對(duì)農(nóng)田造成損害;關(guān)于農(nóng)田的占用，應(yīng)按照相應(yīng)農(nóng)田占用管理制度，依據(jù)對(duì)農(nóng)田進(jìn)行占用補(bǔ)償;就區(qū)域性范圍內(nèi)，應(yīng)保證耕地面積與其他地域面積達(dá)到一定的平衡，具體到每個(gè)農(nóng)村時(shí)，應(yīng)保證每戶一宅的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)。國有土地使用權(quán)制度改革目標(biāo)實(shí)施階段，主要通過《土地管理法》的國有土地有償出讓制度對(duì)土地進(jìn)行管理。即在管理農(nóng)村集體所有土地的過程中，可根據(jù)管理法進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)工程，同時(shí)農(nóng)村居民也可進(jìn)行居民住宅的建造，并且可以建設(shè)農(nóng)村公共設(shè)施或者公共事業(yè)。但是對(duì)于一些非農(nóng)的建設(shè)工程，或者企業(yè)單位以及個(gè)人對(duì)土地進(jìn)行建設(shè)，需要向有關(guān)部分依法申請(qǐng)土地的使用權(quán)。
1．2現(xiàn)行土地管理制度存在的問題
首先，隨著時(shí)間的不斷推移，我國每年耕地面積的減少數(shù)量在逐年上升。造成這種現(xiàn)象的主要原因是地方政府將土地使用的計(jì)劃指標(biāo)提前完成。導(dǎo)致中央政府迫于土地使用的形勢(shì)修訂了《1997－2010全國土地利用總體規(guī)劃綱要》。其次，雖然中央政府在進(jìn)行國有土地的管理時(shí)，對(duì)土地的供應(yīng)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制。但是在實(shí)際運(yùn)用中，常常出現(xiàn)以下情形。例如，在占用土地的階段，占用的土地面積遠(yuǎn)超于實(shí)際所使用的土地面積，并且存在將較好的耕地作為劣質(zhì)土地征用，甚至出現(xiàn)亂戰(zhàn)濫用的問題。最后，根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)進(jìn)行依法制止。但是從另一角度來說，農(nóng)民也失去了對(duì)自家農(nóng)地進(jìn)行自主開發(fā)的權(quán)利。部分農(nóng)民為了達(dá)到自己的目標(biāo)，只能進(jìn)行違法出租或者使用其他用地。而對(duì)于大部分的農(nóng)民來說，只能通過外出務(wù)工來解決發(fā)展的問題。這就造成城市的人口在逐年增加，城市的各種資源的使用頻率越來越高，城市的就業(yè)壓力不斷增大并且房?jī)r(jià)也越來越高。而相對(duì)于城市，農(nóng)村則逐漸敗落，農(nóng)民的生活水平也在不斷降低。加大了城市與農(nóng)村之間的經(jīng)濟(jì)差距。
2．現(xiàn)行土地管理制度失效的原因
2．1政府土地管理制度的內(nèi)容存在沖突
盡管在建立國家土地管理制度的初始階段，政府的主要目標(biāo)是確保國家耕地面積的數(shù)量區(qū)域穩(wěn)定，從而保證國家能夠生產(chǎn)出滿足全國人口生存的糧食。在此基礎(chǔ)上，加強(qiáng)城市化建設(shè)的步伐，增強(qiáng)地域性經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，提高我國在國際經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的地位。同時(shí)建立嚴(yán)格的土地有償出讓管理體系，增加國有土地的經(jīng)濟(jì)效益，并且在一定程度上保護(hù)土地所有者的權(quán)利，防止地方政府剝奪土地所有者使用的土地的權(quán)利。然而在具體實(shí)際執(zhí)行階段，通常會(huì)由于各種外界因素而對(duì)制度進(jìn)行各種調(diào)整。例如，在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)下滑階段，地方政府要保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目的用地需求，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而對(duì)于加快城市化進(jìn)程的發(fā)展階段，則需要不斷加強(qiáng)農(nóng)耕土地的占用情況。整體來說，隨著我國的不斷發(fā)展，土地管理制度的內(nèi)容與現(xiàn)實(shí)的發(fā)展存在一定的沖突。
2．2地方官員過分提升自身利益
地方官員為提升自身的發(fā)展機(jī)會(huì)，省級(jí)以下的地方政府官員通常在進(jìn)行土地占用的招標(biāo)階段，會(huì)盡最大程度的保護(hù)本區(qū)域的耕地保護(hù)指標(biāo)，同時(shí)從各種途徑獲得建設(shè)用地的指標(biāo)。而對(duì)于省級(jí)官員來說，只是相對(duì)的作為耕地保護(hù)責(zé)任人，定期對(duì)耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)進(jìn)行考核。但是只要地方政府能夠達(dá)到地域耕地保護(hù)目標(biāo)，省級(jí)人員沒有直接的動(dòng)力去檢測(cè)地域耕地保護(hù)目標(biāo)的具置。
3．中國現(xiàn)行土地管理制度的重構(gòu)
3．1確定國有和集體土地的產(chǎn)權(quán)
通過研究表明，只有將耕地的使用權(quán)利具體到每個(gè)農(nóng)民，才能避免各種外界權(quán)利的侵犯。作為國家的主人，公民只有保證擁有并且能夠切實(shí)的使用土地所有者的權(quán)利，土地管理者以及地方政府執(zhí)行者才不會(huì)隨意占用自身的財(cái)產(chǎn)。
3．2通過比例原則提高土地管理的轉(zhuǎn)變效率
在轉(zhuǎn)變中央政府土地管理職能的過程中，應(yīng)按照具體的比例原則進(jìn)行具體轉(zhuǎn)變改革。例如，必要性原則。即政府所實(shí)行的土地管理制度作用到具體的實(shí)施目標(biāo)這一過程是必要的。同時(shí)不允許存在其他各種形式的措施方案進(jìn)行替代。相稱性原則。即政府在保護(hù)糧食安全的前提下，對(duì)其他公民或者組織使用土地的權(quán)利進(jìn)行制約，同時(shí)應(yīng)保證糧食安全與城市化建設(shè)之間的相對(duì)平衡。
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保護(hù)和合理利用土地資源，加強(qiáng)土地資源管理對(duì)珠海特區(qū)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。土地資源管理信息系統(tǒng)的建立，是推進(jìn)土地資源信息化的一項(xiàng)重要舉措。本人在參與周口市土地資源管理地理信息系統(tǒng)項(xiàng)目開發(fā)小組工作的基礎(chǔ)上，對(duì)系統(tǒng)設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)作了進(jìn)一步分析和研究。
當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)已進(jìn)入快速建設(shè)階段，城鎮(zhèn)建設(shè)是社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)，其中一個(gè)核心問題就是土地有效開發(fā)與集約利用問題。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，我國城鎮(zhèn)土地利用面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。土地是不可再生資源之一，極其寶貴，土地合理利用是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要基礎(chǔ)。我國人口眾多，資源相對(duì)不足，土地資源尤為緊缺，因此要大力提倡小城鎮(zhèn)在建設(shè)過程中堅(jiān)持土地的合理利用。但我國城鎮(zhèn)的土地開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)狀不容樂觀。區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展導(dǎo)致了城鎮(zhèn)土地開發(fā)建設(shè)在規(guī)模和結(jié)構(gòu)上的迅速變化，產(chǎn)生了許多普遍問題，如土地利用無序、利用粗放、土地利用集約化程度偏低，建設(shè)用地與耕地的矛盾日益顯著，土地破壞、污染、浪費(fèi)嚴(yán)重等等，造成半城市化、生態(tài)惡化等嚴(yán)峻的問題。這是小城鎮(zhèn)土地開發(fā)建設(shè)中的兩難困境，它表現(xiàn)出一種短期利益與長(zhǎng)期利益，么地方政府、開發(fā)商與當(dāng)?shù)刈∶竦拿堋Ｔ谀壳叭丝?、資源、環(huán)境問題日益加劇的情況下，土地作為不可再生資源，對(duì)它的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行科學(xué)管理具有重要意義。
土地資源信息種類繁多、數(shù)量巨大、涉及面廣、管理利用相當(dāng)復(fù)雜。需要依靠科技進(jìn)步，實(shí)施信息化發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)土地資源工作的現(xiàn)代化，在土地資源調(diào)查評(píng)價(jià)、政務(wù)管理和社會(huì)服務(wù)等各個(gè)層面廣泛利用現(xiàn)代信息技術(shù)，以信息化帶動(dòng)土地資源管理方式的根本轉(zhuǎn)變，以信息化帶動(dòng)信息采集技術(shù)與分析技術(shù)的飛躍，以信息化促進(jìn)政府工作方式由管理型向管理服務(wù)型的轉(zhuǎn)變。建立土地資源管理信息系統(tǒng)順應(yīng)資源、環(huán)境的全球性持續(xù)利用需求。土地資源數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、信息共享、科學(xué)監(jiān)督以及將這些信息快速反映到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去需要建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的土地資源管理信息系統(tǒng)，用以管理海量數(shù)據(jù)，迅速處理文檔、圖件，提供準(zhǔn)確可靠信息，從而將資料的大量積累、更新與經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)聯(lián)結(jié)起來，為綜合利用土地資源信息進(jìn)行宏觀決策和管理提供科學(xué)依據(jù)。
自20世紀(jì)90年代以來，隨著土地信息產(chǎn)業(yè)的建立和地理數(shù)字化產(chǎn)品的發(fā)展，社會(huì)對(duì)土地資源管理的認(rèn)識(shí)普通提高，對(duì)農(nóng)村土地的認(rèn)識(shí)逐漸加強(qiáng)，對(duì)其需求也大幅度提高。農(nóng)村土地資源信息管理系統(tǒng)成為包括政府部門在內(nèi)的必備的重要系統(tǒng)，各國都大力開發(fā)自己的農(nóng)村土地資源信息管理系統(tǒng)，并將先進(jìn)的技術(shù)、方法應(yīng)用到其中，如空間信息分析的新模型和方法，空間信息應(yīng)用的新模型和方法:三維、四維數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)模型，人工智能和專家系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)地理信息系統(tǒng)，虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)等，來提高土地資源信息管理的技術(shù)含量，以更好的為土地管理服務(wù)。
西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家很早就意識(shí)到了土地資源的使用價(jià)值和稀缺性，對(duì)土地資源配置調(diào)控的研究較早，目前已經(jīng)形成了較為系統(tǒng)的研究成果，主要體現(xiàn)在土地地租理論、土地資源市場(chǎng)配置機(jī)制、土地用途管制制度等多個(gè)方面。
無論是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，還是轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)國家，無論是資本主義國家，還是社會(huì)主義國家，每個(gè)國家都有一定數(shù)量的國有土地資源。在認(rèn)識(shí)到擁有一定數(shù)量的國有土地資源有調(diào)控土地市場(chǎng)，維護(hù)公共福利，儲(chǔ)備能源，調(diào)節(jié)生態(tài)平衡等功能后，一些發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的國有土地資源數(shù)量還有擴(kuò)大的趨勢(shì)。國有土地資源管理日益受到各國的重視。在多種影響因素共同作用下，雖然世界各國的國有土地資源管理體制多種多樣，但國有土地資源管理體制的現(xiàn)狀和發(fā)展存在共性，是有規(guī)律可循的。
土地資源配置調(diào)控是一個(gè)綜合性的過程，其調(diào)控結(jié)果是各種因素、各種手段綜合作用的結(jié)果，而且各種因素和手段相互作用、相互影響，最終共同影響調(diào)控結(jié)果。要達(dá)到土地資源的合理配置，發(fā)揮土地資源的最大綜合效益，需要調(diào)動(dòng)市場(chǎng)、政府、社會(huì)等各種力量，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政、法律、稅收等多種手段，并且各種手段相互協(xié)調(diào)，互相促進(jìn)。土地資源調(diào)控就是綜合運(yùn)用各種手段和措施，達(dá)到土地資源合理配置，既滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，又能同時(shí)兼顧社會(huì)和環(huán)境效益。
土地市場(chǎng)是生產(chǎn)要素市場(chǎng),是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以來,土地資源實(shí)行了由無償無限期無流動(dòng),向有償有限期有流動(dòng)的土地使用制度改革。十余年的改革,成效和缺陷并存。一方面,國有土地以地生財(cái),為地方政府積累了大量的建設(shè)資金,從而加快了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),改變了城市落后的面貌。另一方面,由于歷史的原因,有償使用的改革仍然采用的是政府審批模式,即要用地找市長(zhǎng)的模式,從而影響了資配置的公平與效率,并成為長(zhǎng)期 以來困繞改革深化的重大問題。經(jīng)濟(jì)發(fā)展史證明,實(shí)現(xiàn)土地資源和資產(chǎn)利益最大化的最佳途徑,是市場(chǎng)配置資源13%建立土地交易市場(chǎng),是今天社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的必然選擇。當(dāng)前,我們必須重新認(rèn)識(shí)市場(chǎng),并進(jìn)行 土地市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制的觀念創(chuàng)新。
貿(mào)規(guī)則強(qiáng)調(diào)行政主體一致原則、公平原則、透明原則、非歧視原則。在中國人世的大背景下思考建立土地市場(chǎng)新機(jī)制,首要的問題是要認(rèn)清當(dāng)前土地市場(chǎng)政府與市場(chǎng)的現(xiàn)狀,找準(zhǔn)和WTO規(guī)則存在的差距。土地市場(chǎng)新機(jī)制必須圍繞政府與市場(chǎng)、監(jiān)管與競(jìng)爭(zhēng)、平臺(tái)與服務(wù)等市場(chǎng)機(jī)制,開展全面而有針對(duì)性的深刻的行政革命, 實(shí)現(xiàn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念的轉(zhuǎn)變,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變,確保政府行政管理體系必須和 世貿(mào)規(guī)則所任。
因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，各種活動(dòng)對(duì)土地的使用展開競(jìng)爭(zhēng)，以土地需求的市場(chǎng)價(jià)格變化和自身能從土地上獲得的經(jīng)濟(jì)利益來決定各自活動(dòng)的最佳區(qū)位，從而使商業(yè)、工業(yè)、住宅等土地利用類型的空間布局與地價(jià)之間得到禍合，推動(dòng)了城市用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展變化，形成合理的土地資源空間布局(曹建海，2002)[22]，使得城市土地利用空間布局呈同心圈層分布。
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二、研究方案與技術(shù)路線
(一)研究?jī)?nèi)容
本文的第一部分是緒論。這部分首先分析了選題的背景與意義，指出文章研究的內(nèi)容及研究意義，然后對(duì)國內(nèi)外研究進(jìn)行了綜合介紹與簡(jiǎn)要評(píng)述。第二部分是介紹城市土地資源調(diào)控管理的理論基礎(chǔ)及土地資源調(diào)控系統(tǒng)與手段。城市土地資源的調(diào)控管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，相關(guān)的理論基礎(chǔ)有產(chǎn)權(quán)理論、地租地價(jià)理論、土地市場(chǎng)理論、土地資源配置理論、公共政策理論。土地資源調(diào)控系統(tǒng)主要包括市場(chǎng)機(jī)制、政府調(diào)控、公眾參與三種手段。論文的第三部分是國外經(jīng)驗(yàn)的介紹及其經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。這一部分主要從市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)控兩個(gè)方面介紹國外經(jīng)驗(yàn)。其中，市場(chǎng)機(jī)制方面主要介紹了市場(chǎng)機(jī)制的作用、美、日、加等國土地交易的制度和做法及其對(duì)我國的啟示，政府調(diào)控主要從土地用途管制、土地征購儲(chǔ)備制度兩個(gè)方面介紹了西方國家的做法。最后，系統(tǒng)地總結(jié)了國外做法對(duì)我國城市土地資源調(diào)控管理的啟示，即需要完善市場(chǎng)機(jī)制，建立市場(chǎng)與政府相結(jié)合的調(diào)控系統(tǒng)。論文的第四、五、六章是文章的重點(diǎn)，第四章分析了周口地區(qū)土地資源利用的現(xiàn)狀與特點(diǎn)，第五章在介紹周口地區(qū)土地調(diào)控管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)上分析了周口土地資源管理調(diào)控存在的問題。在前面幾章的基礎(chǔ)上，第六章在構(gòu)建周口地區(qū)上地資源調(diào)控管理模式，分析其構(gòu)成要素、運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)上，提出了優(yōu)化地區(qū)土地資源管理的具體措施，最后根據(jù)周口地區(qū)的城市發(fā)展和功能定位提出了土地資源合理利用與制度創(chuàng)新的幾點(diǎn)探索性建議。
第一章 緒論
1.1選題的背景與意義
1.2研究綜述
1.2.1國外研究綜述
1.2.2國內(nèi)研究綜述
1.2.3國內(nèi)外研究的簡(jiǎn)要評(píng)述
1.3論文的思路結(jié)構(gòu)與創(chuàng)新之處
1.3.1論文的思路與結(jié)構(gòu)
1.3.2論文的創(chuàng)新之處
第二章土地資源調(diào)控管理的理論基礎(chǔ)及調(diào)控系統(tǒng)
2.1土地資源調(diào)控管理的理論基礎(chǔ)
2.1.1產(chǎn)權(quán)理論
2.1.2地租地價(jià)理論
2.1.3土地市場(chǎng)理論
2.1.4土地資源配置理論
2.1.5公共政策理論
2.2土地資源調(diào)控管理系統(tǒng)及手段
2.2.1市場(chǎng)機(jī)制
2.2.2政府調(diào)控
2.2.3政府與市場(chǎng)的關(guān)系
2.2.4公眾參與
第三章土地資源調(diào)控管理的國際經(jīng)驗(yàn)
3.1市場(chǎng)機(jī)制調(diào)控土地資源的國際經(jīng)驗(yàn)
3.1.1國外實(shí)施市場(chǎng)機(jī)制調(diào)控土地資源的實(shí)踐
3.1.2國外經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國建立土地市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制的啟示
3.2政府調(diào)控土地市場(chǎng)的國際經(jīng)驗(yàn).
3.2.1土地用途管制制度的國際經(jīng)驗(yàn)
3.2.2土地征購儲(chǔ)備制度的國際經(jīng)驗(yàn)
3.2.3國際經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國城市政府調(diào)控土地資源的啟示
第四章 周口地區(qū)土地資源開發(fā)利用現(xiàn)狀
4.1土地資源利用結(jié)構(gòu)
4.2土地資源開發(fā)利用的特點(diǎn)
4.2.1農(nóng)業(yè)用地迅速減少
4.2.2可預(yù)征地空間減小
4.2.3城市建設(shè)用地增長(zhǎng)很快
4.2.4土地閑置量較大...
4.2.5土地批租總量逐漸由粗放轉(zhuǎn)向集約
4.2.6土地批租方式出現(xiàn)多樣化
第五章 周口地區(qū)土地資源管理系統(tǒng)及其存在的問題
5.周口地區(qū)土地資源管理系統(tǒng)
5.1.1地區(qū)管理系統(tǒng)
5.1.2開發(fā)公司管理系統(tǒng)
5.2土地資源調(diào)控管理存在的問題.
5.2.1政府宏觀調(diào)控力度不足
5.2.2土地調(diào)控管理制度、體制不完善
第六章 周口地區(qū)土地資源調(diào)控管理模式與措施
6.1構(gòu)建周口地區(qū)土地資源調(diào)控優(yōu)化管理模式
6.1.1周口地區(qū)土土地資源利用優(yōu)化模型的選擇
6.1.2周口地區(qū)土地資源調(diào)控管理目標(biāo)函數(shù)
6.1.3周口地區(qū)土地資源調(diào)優(yōu)化方案
6.2周口地區(qū)土地資源的合理利用與管理創(chuàng)新..
6.2.1確定合理的土地利用結(jié)構(gòu)
6.2.2根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行合理的土地功能分區(qū)
6.2.3實(shí)行城鄉(xiāng)一體化的土地管理機(jī)制
6.2.4逐步實(shí)現(xiàn)全部土地有償使用
參考文獻(xiàn)
(二)研究方法
本文從宏觀和微觀兩個(gè)層面對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)及其土地問題進(jìn)行了初步研究。筆者從小城鎮(zhèn)的概念入手，分析我國城鎮(zhèn)化中選擇小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略的客觀必然性，并回顧了伴隨我國城鎮(zhèn)發(fā)展歷程中的土地問題的歷史演進(jìn)。論文結(jié)合我國城鎮(zhèn)發(fā)展的現(xiàn)狀，著重對(duì)我國小城鎮(zhèn)建設(shè)中的重大土地問題進(jìn)行分析。在此基礎(chǔ)上，文章討論了城鎮(zhèn)建設(shè)中土地開發(fā)與管理的幾種有代表性的發(fā)展模式，概括了其特征，探討了城鎮(zhèn)土地開發(fā)與管理的原則與方向，并嘗試對(duì)其成因作出論證。最后，文章立足土地管理實(shí)踐，以土地增減掛鉤管理為例，有針對(duì)性地提出了完善土地管理的學(xué)理性對(duì)策建議。
(三)擬解決的關(guān)鍵問題
(l)比較系統(tǒng)、全面地總結(jié)了國外土地資源調(diào)控管理的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國的啟示與借鑒，包括市場(chǎng)機(jī)制調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和政府調(diào)控管理的經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)方面。
(2)針對(duì)周口地區(qū)土地利用和管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn)，系統(tǒng)地分析了周口地區(qū)土地利用和管理中存在的問題，并分析了問題存在的原因。
(3)在總結(jié)各種土地資源調(diào)控手段的同時(shí)，構(gòu)建了一個(gè)政府、市場(chǎng)、公眾三方共同作用的周口地區(qū)土地資源調(diào)控管理模式，對(duì)這一模式的構(gòu)成要素、運(yùn)行機(jī)制等提出了較為系統(tǒng)的觀點(diǎn)，并在土地管理措施的優(yōu)化與創(chuàng)新上進(jìn)行了一些有益的探索。
(4)由于本文是在課題研究成果上的深化，是基于周口地區(qū)土地資源利用和管理實(shí)踐的分析，因此提出的土地調(diào)控管理措施具有較好的實(shí)踐指導(dǎo)意義。
(五)可行性分析
無論是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，還是轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)國家，無論是資本主義國家，還是社會(huì)主義國家，每個(gè)國家都有一定數(shù)量的國有土地資源。在認(rèn)識(shí)到擁有一定數(shù)量的國有土地資源有調(diào)控土地市場(chǎng)，維護(hù)公共福利，儲(chǔ)備能源，調(diào)節(jié)生態(tài)平衡等功能后，一些發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的國有土地資源數(shù)量還有擴(kuò)大的趨勢(shì)。國有土地資源管理日益受到各國的重視。在多種影響因素共同作用下，雖然世界各國的國有土地資源管理體制多種多樣，但國有土地資源管理體制的現(xiàn)狀和發(fā)展存在共性，是有規(guī)律可循的。
土地資源是一切城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，土地資源的合理配置與高效利用是影響到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要條件。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地資源的稀缺性越來越突出，如何分配有效的土地資源，使其在城市功能布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市整體環(huán)境的提升等方面發(fā)揮基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性作用是擺在政府面前的一個(gè)突出的問題。
市場(chǎng)機(jī)制是資源配置的基本方式，但是土地資源作為城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的基本物質(zhì)條件，需要從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境多方面綜合考慮其利用效益，實(shí)現(xiàn)土地資源利用綜合效益最大化。市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)控是土地資源優(yōu)化配置的兩種必要手段，一方面，通過市場(chǎng)機(jī)制可以最大限度地發(fā)揮土地資源的資產(chǎn)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)地優(yōu)用另一方面，通過政府調(diào)控可以保證土地資源的利用符合社會(huì)和環(huán)境等方面發(fā)展的需要，實(shí)現(xiàn)社會(huì)生活和國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，公眾參與是保障土地合理利用的一種有效機(jī)制，通過公眾建議和意見反饋影響政府政策而修正市場(chǎng)失靈，促使土地資源利用效益符合廣大人民群眾的利益。
但是目前我國土地資源調(diào)控體系還不完善，政府的調(diào)控力度不夠，特別是在一級(jí)市場(chǎng)上沒有實(shí)現(xiàn)壟斷，無法有力地調(diào)控市場(chǎng)供需，同時(shí)各種管理制度還不完善，既無法保障政府政策、規(guī)劃等的貫徹與落實(shí)，又無法有效地為市場(chǎng)機(jī)制的正常運(yùn)行創(chuàng)造條件。并且公眾參與機(jī)制還沒有建立起來，公眾參與既沒有在法律制度上得到明確和保障，也沒有具體實(shí)施措施。因此，我國土地資源調(diào)控的優(yōu)化還在于政府職能的完善，通過法律、制度、政策的完善，既保障政府的調(diào)控，又為市場(chǎng)機(jī)制正常作用創(chuàng)造平臺(tái)，最終保障人民群眾的利益和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。
本文提出的周口新區(qū)土地資源調(diào)控系統(tǒng)是市場(chǎng)機(jī)制、政府調(diào)控、公眾參與三種機(jī)制的有機(jī)結(jié)合。但是在具體實(shí)施過程中，如何把握三種機(jī)制的作用程度，使之既相互促進(jìn)又相互制衡，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的模式能概括出來的，也不能用一個(gè)固定的模式生搬硬套，需要根據(jù)實(shí)踐的變化不斷調(diào)整和深化。并且，一個(gè)成熟的土地資源調(diào)控系統(tǒng)，主要還是以完善的市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)，通過市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、供求機(jī)制實(shí)現(xiàn)供需平衡，政府的各項(xiàng)政策只是其補(bǔ)充，并且具有較大的穩(wěn)定性和連續(xù)性，政府政策的變動(dòng)只是對(duì)市場(chǎng)的微調(diào)，不會(huì)引起市場(chǎng)較大波動(dòng)。
目前，周口新區(qū)實(shí)行的是新區(qū)政府和開發(fā)公司二級(jí)土地管理系統(tǒng)，開發(fā)公司在一定程度上代替政府形式土地基礎(chǔ)開發(fā)和招商引資的職能。但是在實(shí)際操作過程中，出現(xiàn)了一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控乏力，二級(jí)市場(chǎng)存量過大，土地管理措施和制度不完善等問題，本文針對(duì)這些問題提出了強(qiáng)化土地利用規(guī)劃的控制性作用，建立土地儲(chǔ)備機(jī)制，加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，完善土地管理系統(tǒng)，建立公眾參與機(jī)制等具體措施，希望能對(duì)周口新區(qū)土地資源調(diào)控管理的優(yōu)化具有實(shí)質(zhì)性的指導(dǎo)意義。
由于本人的研究水平和知識(shí)有限，論文對(duì)土地資源調(diào)控的具體措施的研究尚不深入，有的措施還缺乏可操作性，對(duì)各種調(diào)控要素的變化引起的土地市場(chǎng)的變化也缺乏系統(tǒng)的討論。而且由于數(shù)據(jù)有限，周口新區(qū)還沒有建立地價(jià)指數(shù)等原因，論文對(duì)土地資源調(diào)控優(yōu)化的分析和提出的管理措施還僅限于定性的描述，沒有進(jìn)行定量分析，希望今后隨著對(duì)實(shí)踐的了解和知識(shí)的深化能夠深入研究下去，彌補(bǔ)以上不足。
三、研究基礎(chǔ)及進(jìn)度安排
(一)研究基礎(chǔ)
本人自1990年開始一直在河南省周口地區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣工作和行政管理工作，曾擔(dān)周口市淮陽縣的鎮(zhèn)長(zhǎng)和黨委書記，對(duì)農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣體系有過深入的研究，對(duì)農(nóng)業(yè)區(qū)域的知識(shí)、態(tài)度和行為了解透徹，因而有能力完成該論文的研究工作。
(二)進(jìn)度安排 論題前期準(zhǔn)備30天。
相關(guān)文獻(xiàn)資料論證查閱、國家和地方政府涉農(nóng)政策、法律法規(guī)研究、借鑒、分析，制訂出論題研究方案。
論題調(diào)研實(shí)施150天。
社會(huì)調(diào)研展開，調(diào)研資料、數(shù)據(jù)整理、分析、歸類卡片制作、確立本論闡述內(nèi)容構(gòu)架構(gòu)思。 論題寫作形成150天。
調(diào)研報(bào)告―――提煉形成論題初稿―――立論觀點(diǎn)、內(nèi)容座談考證修正、正式文本形成。
四、預(yù)期研究結(jié)果及本研究創(chuàng)新之處
土地資源調(diào)控管理是作者三年來一直在持續(xù)研究的重點(diǎn)內(nèi)容，通過不斷的學(xué)習(xí)、借鑒、總結(jié)與深化，形成了本文的一些創(chuàng)新之處，主要有以下幾點(diǎn):
(l)比較系統(tǒng)、全面地總結(jié)了國外土地資源調(diào)控管理的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國的啟示與借鑒，包括市場(chǎng)機(jī)制調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和政府調(diào)控管理的經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)方面。
中圖分類號(hào) F301. 22 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1002-2104（2012）08-0121-07 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2012.08.019
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，土地供需矛盾日益突出，各類土地違法現(xiàn)象大量產(chǎn)生。2001-2009年，全國共發(fā)現(xiàn)土地違法行為819萬多件，涉及土地面積45.18萬hm2，其中涉及耕地面積21.50萬hm2。大量土地違法行為危害了耕地保護(hù)目標(biāo)，嚴(yán)重威脅我國糧食安全和社會(huì)穩(wěn)定。因此，中央政府從嚴(yán)格制定各類土地管理法規(guī)、開展“全國土地執(zhí)法百日行動(dòng)”等多個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)土地違法的管控。尤其是，為切實(shí)加強(qiáng)土地管理工作，完善土地執(zhí)法監(jiān)察體系，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào)），2006年7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（〔2006〕50號(hào)），決定建立國家土地督察制度，并明確了派駐地方的國家土地督察局的職責(zé)。其中，“監(jiān)督省級(jí)以及計(jì)劃單列市人民政府土地執(zhí)法情況，核查土地利用和管理中的合法性和真實(shí)性，監(jiān)督檢查土地管理審批事項(xiàng)和土地管理法定職責(zé)履行情況”成為其重要職責(zé)之一。
圍繞土地違法這一熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，諸多學(xué)者對(duì)土地違法現(xiàn)象的空間特征與演變趨勢(shì)［1］、土地違法結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的關(guān)系［2］、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與違法用地的關(guān)系［3］、市場(chǎng)化改革與土地違法［4］、土地違法現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)、財(cái)政和政策等影響因素［5-6］、土地違法治理［7-8］等方面進(jìn)行了富有成效的探索。土地督察制度建立以來，國家土地督察機(jī)構(gòu)開展了大量工作，然而，從掌握的文獻(xiàn)看，就土地督察對(duì)土地違法影響的而言，目前尚未見深入報(bào)道。那么，土地督察是否對(duì)土地違法產(chǎn)生了影響，有什么樣的影響以及影響程度如何？本文試圖對(duì)這些問題加以分析。
1 土地督察影響土地違法治理的理論框架
1.1 土地督察制度及其內(nèi)涵
《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào)）提出，“完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設(shè)立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”。國務(wù)院辦公廳于2006年7月發(fā)出《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（〔2006〕50號(hào)），初步構(gòu)建了國家土地督察制度的基本框架，明確設(shè)立國家土地總督察、副總督察，負(fù)責(zé)組織實(shí)施國家土地督察制度；在國土資源部設(shè)立國家土地總督察辦公室，向地方派駐9個(gè)國家土地督察局。隨后，國家土地總督察辦公室及9個(gè)派駐地方的國家土地督察局逐步建立健全并開展了相關(guān)工作。2006年7月以來，國家土地督察機(jī)構(gòu)按照“邊組建、邊工作、邊實(shí)踐、邊總結(jié)”的原則，積極開拓，不斷探索，開創(chuàng)了以專項(xiàng)督察、例行督察和審核督察為核心，以督促地方政府落實(shí)耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制和中央土地調(diào)控政策、嚴(yán)格土地執(zhí)法、開展調(diào)查研究與土地管理形勢(shì)監(jiān)測(cè)預(yù)警為主要內(nèi)容，以在線督察為主要技術(shù)平臺(tái)的業(yè)務(wù)體系。
專項(xiàng)督察、例行督察和審核督察作為國家土地督察機(jī)構(gòu)的核心業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的普遍性和影響力。根據(jù)歷年國家土地督察公告數(shù)據(jù)，2007年以來，國家土地督察機(jī)構(gòu)投入1 946人次對(duì)23個(gè)?。▍^(qū)、市）及1個(gè)計(jì)劃單列市開展了專項(xiàng)督察；對(duì)收到的39 139件報(bào)國務(wù)院審批和省級(jí)人民政府審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收抄送備案材料通過卷宗審核、派出督察組檢查、現(xiàn)場(chǎng)踏勘等方式進(jìn)行了抽查；在全國28個(gè)?。▍^(qū)、市）及5個(gè)計(jì)劃單列市共594個(gè)縣（市、區(qū)、旗）開展了土地例行督察。
一、我校土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案修訂的意義
我校的土地資源管理專業(yè)是由原來的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)演變而來的,房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)在1993年開始招收本科生,當(dāng)時(shí)在房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域有“五朵金花”之稱,在全國處于領(lǐng)先地位。我校土地資源管理專業(yè)是在2001年才開始招收本科生,目前在校生達(dá)300多人,已有畢業(yè)生近千人。盡管土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案進(jìn)行了幾次調(diào)整,但仍存在人才培養(yǎng)目標(biāo)不明確、特色不鮮明、優(yōu)勢(shì)不突出等問題,因此,進(jìn)一步探索土地資源專業(yè)課程體系的設(shè)置,既突出我校的專業(yè)特色、滿足社會(huì)對(duì)人才的需求,又符合土地資源管理專業(yè)學(xué)科委員會(huì)對(duì)土地資源管理專業(yè)的課程設(shè)置要求非常有必要。現(xiàn)在又面臨新一輪教學(xué)計(jì)劃的調(diào)整,該課題的研究將為新一輪教學(xué)計(jì)劃的調(diào)整提供一套切實(shí)可行的方案,有力推動(dòng)我校的教學(xué)改革。
二、各高校土地資源管理專業(yè)課程體系現(xiàn)狀
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國已有60多所高校開設(shè)了土地資源管理專業(yè)。由于不同高校土地資源管理專業(yè)發(fā)展背景不同,各類院校在專業(yè)定位和人才培養(yǎng)目標(biāo)上各有側(cè)重,但大致可分為偏重技術(shù)型人才培養(yǎng)和偏重管理型人才培養(yǎng)兩大類。其中農(nóng)業(yè)類、經(jīng)濟(jì)類院校多偏重于管理型人才培養(yǎng);理工類、地質(zhì)類院校多偏重于技術(shù)型人才培養(yǎng)。
(一)各高校土地資源管理專業(yè)課程體系設(shè)置現(xiàn)狀
1.中國地質(zhì)大學(xué)
中國地質(zhì)大學(xué)的土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案中課程體系的基本結(jié)構(gòu)為“公共基礎(chǔ)課―專業(yè)基礎(chǔ)課―專業(yè)主干課―實(shí)踐必修課―選修課”的分段組合模式,構(gòu)建了公共基礎(chǔ)類課程模塊、土地資源類課程模塊、信息技術(shù)類課程模塊、土地經(jīng)濟(jì)類課程模塊、工程技術(shù)類課程模塊和土地管理類課程模塊六大課程模塊。
土地資源類課程模塊課程設(shè)置有:土地資源學(xué)、土壤學(xué)、景觀生態(tài)學(xué)、土地評(píng)價(jià)等課程。
信息技術(shù)類課程模塊課程設(shè)置有:土地信息系統(tǒng)、測(cè)量學(xué)、土地資源遙感、GIS原理與應(yīng)用、GPS原理與應(yīng)用等。
土地經(jīng)濟(jì)類課程模塊課程設(shè)置有:土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、物業(yè)管理等。
工程技術(shù)類課程模塊課程設(shè)置有:地籍測(cè)量、農(nóng)田水利、土地利用規(guī)劃和土地整理復(fù)墾等。
土地管理類課程模塊課程設(shè)置有:土地管理概論、地政學(xué)、土地政策與法規(guī)、地籍管理和國土資源管理學(xué)等。
2.中國人民大學(xué)
中國人民大學(xué)的土地資源管理專業(yè)課程設(shè)置如下:
主干學(xué)科:公共管理學(xué)、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)。
主要課程:微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)原理、公共管理學(xué)、管理信息系統(tǒng)、公共政策、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)營與管理、城市規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)管理概論、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)、不動(dòng)產(chǎn)政策與法規(guī)、不動(dòng)產(chǎn)投資分析、不動(dòng)產(chǎn)金融、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析、土地資源管理、土地利用規(guī)劃、土地行政學(xué)、土地資源評(píng)價(jià)、土地信息系統(tǒng)、土地政策與評(píng)價(jià)、地籍管理、統(tǒng)計(jì)學(xué)、測(cè)量學(xué)。
3.廣西師范學(xué)院
廣西師范學(xué)院的土地資源管理專業(yè)課程設(shè)置如下:
專業(yè)必修課程:土地管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地法學(xué)、土地資源學(xué)、土地規(guī)劃學(xué)、土地信息系統(tǒng)、土地利用管理、地籍管理學(xué)、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。
專業(yè)必選課程:西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、自然地理學(xué)、地圖學(xué)、測(cè)量學(xué)、地籍與房產(chǎn)測(cè)量、遙感概論。
專業(yè)選修課程分為土地資源管理、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和資源環(huán)境管理四個(gè)方向。(1)土地資源管理方向的專業(yè)選修課程:土地行政管理、土地整理與耕地保護(hù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、地圖制圖技術(shù)、專業(yè)軟件操作及應(yīng)用、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地可持續(xù)利用;(2)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理方向的專業(yè)選修課程:建筑識(shí)圖與房屋構(gòu)造、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)營銷與策劃、物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)市場(chǎng)學(xué);(3)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方向的專業(yè)選修課程:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)例分析、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)、建筑工程概論;(4)資源環(huán)境管理方向的專業(yè)選修課程:可持續(xù)發(fā)展引論、環(huán)境學(xué)概論、土壤地理學(xué)、礦產(chǎn)資源管理、資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域分析與規(guī)劃。
實(shí)踐類課程:測(cè)量學(xué)實(shí)習(xí)、地籍與房產(chǎn)測(cè)量實(shí)習(xí)、地圖學(xué)實(shí)習(xí)、設(shè)計(jì)、土地資源學(xué)實(shí)習(xí)、地籍管理實(shí)習(xí)與設(shè)計(jì)、土地規(guī)劃學(xué)設(shè)計(jì)、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估實(shí)習(xí)、土地信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)、畢業(yè)論文、綜合實(shí)習(xí)。
4.山東農(nóng)業(yè)大學(xué)
山東農(nóng)業(yè)大學(xué)的土地資源管理專業(yè)課程設(shè)置如下:
主干學(xué)科:土地資源學(xué)、土地管理學(xué)、土地規(guī)劃學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)。
主要課程:管理學(xué)原理、地學(xué)基礎(chǔ)、地籍測(cè)量、土地資源學(xué)、土地資源調(diào)查、土地制圖學(xué)、土地制圖技術(shù)、土地信息系統(tǒng)、土地資源評(píng)價(jià)、土地管理學(xué)、土地政策與法規(guī)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地利用工程、土地規(guī)劃、水資源與農(nóng)田水利、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、測(cè)量學(xué)計(jì)算機(jī)應(yīng)用、專業(yè)英語、應(yīng)用寫作。
(二)啟示與借鑒
從各高校土地資源管理專業(yè)的課程體系設(shè)置來看,各高校的課程設(shè)置都是根據(jù)自己的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)設(shè)置課程,沒有統(tǒng)一的課程體系,因此培養(yǎng)方案的修訂關(guān)鍵是發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)和特色。
三、我校土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案修訂與改革思路
經(jīng)過與專家、教師、已畢業(yè)學(xué)生及在校學(xué)生研討,我校的土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案修訂與改革思路確定為:突出自己的優(yōu)勢(shì)與特色,為首都服務(wù)。根據(jù)該思路,制定了2008版我校土地資源管理專業(yè)的培養(yǎng)方案。要點(diǎn)如下:
(一)人才培養(yǎng)目標(biāo)的定位
本專業(yè)培養(yǎng)為首都經(jīng)濟(jì)服務(wù),掌握城市土地管理、房地產(chǎn)管理等相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)技能,能夠從事土地管理、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、物業(yè)管理等相關(guān)工作的能力強(qiáng)、素質(zhì)高,富有創(chuàng)新精神的應(yīng)用型、復(fù)合型高級(jí)專門人才。
(二)課程體系的修訂與改革特點(diǎn)
1.專業(yè)特色
以土地管理為專業(yè)基礎(chǔ),以房地產(chǎn)經(jīng)營管理為專業(yè)特色,突出城市土地開發(fā)與利用,結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作結(jié)點(diǎn),將知識(shí)體系、課程體系、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作體系和就業(yè)崗位體系相互貫通。
2.人才培養(yǎng)特色
倡導(dǎo)理論聯(lián)系實(shí)際,使課程設(shè)置與就業(yè)充分鏈接;通過案例教學(xué)和實(shí)踐教學(xué),強(qiáng)化專業(yè)技能的訓(xùn)練;通過考察、實(shí)習(xí)、實(shí)驗(yàn)課等環(huán)節(jié),整合專業(yè)知識(shí)并與操作實(shí)踐緊密銜接。
3.課程特色
本專業(yè)包含“土地資源管理模塊”、“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模塊”、“城市經(jīng)濟(jì)與管理模塊”和“工程與技術(shù)”四大課程模塊,四大模塊都設(shè)置了基礎(chǔ)性課程和專業(yè)性較強(qiáng)的深化課程,既考慮了課程設(shè)置的規(guī)范化要求,同時(shí)又強(qiáng)化了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的專業(yè)特色與優(yōu)勢(shì)。
(三)我校土地資源管理專業(yè)培養(yǎng)方案課程體系
2008年起新實(shí)施的土地資源主要培養(yǎng)方案課程體系由“公共基礎(chǔ)課、學(xué)科基礎(chǔ)課、專業(yè)課、專業(yè)選修課、通選課、實(shí)踐教學(xué)”組成。
其中,學(xué)科基礎(chǔ)課有:經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、會(huì)計(jì)學(xué)、公共經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、管理信息系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)法、市場(chǎng)營銷學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)。
專業(yè)課有:土地資源學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地管理學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、土地利用規(guī)劃學(xué)、地籍管理、土地信息系統(tǒng)、物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)。
專業(yè)選修課:城市規(guī)劃與管理、資源與環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市生態(tài)學(xué)、房地產(chǎn)投資分析、建筑工程識(shí)圖與應(yīng)用、北京城市規(guī)劃理論與實(shí)踐、遙感技術(shù)概論、不動(dòng)產(chǎn)制度分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)理論與實(shí)務(wù)、建筑工程概論、房地產(chǎn)企業(yè)融資籌劃、國外不動(dòng)產(chǎn)理論與實(shí)踐(雙語)、房地產(chǎn)信息管理與應(yīng)用、城市管理制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)案例、城郊土地流轉(zhuǎn)與管理、智能建筑管理、房地產(chǎn)稅收、城市基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營管理、房地產(chǎn)策劃案例、建筑工程造價(jià)。
該課程體系凸顯了“土地資源管理”、“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”、“城市經(jīng)濟(jì)與管理”和“工程與技術(shù)”四大課程模塊,既考慮了土地專業(yè)管理專業(yè)課程設(shè)置的規(guī)范化要求,同時(shí)又強(qiáng)化了我校房地產(chǎn)經(jīng)營管理的專業(yè)特色與優(yōu)勢(shì)。
“土地資源管理”模塊的主要課程有:土地資源學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地管理學(xué)土地利用規(guī)劃學(xué)、地籍管理、土地信息系統(tǒng)、城郊土地流轉(zhuǎn)與管理。
“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”模塊的主要課程有:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)投資分析、不動(dòng)產(chǎn)制度分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)融資籌劃、國外不動(dòng)產(chǎn)理論與實(shí)踐、房地產(chǎn)信息管理與應(yīng)用、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)估價(jià)案例、房地產(chǎn)策劃案例。
“城市經(jīng)濟(jì)與管理”模塊的主要課程有:城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市規(guī)劃與管理、資源與環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市生態(tài)學(xué)、北京城市規(guī)劃理論與實(shí)踐、城市管理制度與政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營管理。
“工程與技術(shù)”模塊的主要課程有:建筑工程識(shí)圖與應(yīng)用、遙感技術(shù)概論、建筑工程概論、建筑工程造價(jià)、智能建筑管理。
通過這次課程體系調(diào)整,更加明確了我校土地資源管理專業(yè)定位和專業(yè)特色,既貫徹了2004年全國土地資源管理院長(zhǎng)系主任聯(lián)誼會(huì)會(huì)議精神,把土地資源學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地利用規(guī)劃學(xué)、地籍管理、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)和土地信息系統(tǒng)6門課程作為核心課程,又體現(xiàn)了我校房地產(chǎn)經(jīng)營管理的鮮明特色;進(jìn)行了課程體系的優(yōu)化,使課程的先后順序更加合理;為學(xué)生自由發(fā)展提供了較大空間,專業(yè)選修課給出了46學(xué)分的課程,學(xué)生在其中選購30學(xué)分即可;重視實(shí)踐教學(xué),增加了實(shí)踐環(huán)節(jié),增設(shè)了實(shí)操性很強(qiáng)的一些課程,如房地產(chǎn)企業(yè)融資籌劃房地產(chǎn)估價(jià)案例、房地產(chǎn)策劃案例等。
參考文獻(xiàn):
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1.“滾蛋房”現(xiàn)象
千百年來，在傳統(tǒng)的思想觀念里，孝道是中華民族的崇高美德，而且家庭養(yǎng)老自古以來就被認(rèn)為是天經(jīng)地義的?？墒?，今天筆者研究的對(duì)象是有悖于家庭養(yǎng)老和傳統(tǒng)孝文化的另一種養(yǎng)老模式——“滾蛋房”。
從全國范圍內(nèi)看，“滾蛋房”現(xiàn)象并不算普遍，可是當(dāng)筆者到達(dá)河南省S市Z縣后，十里八鄉(xiāng)的田間地頭一簇、一撮很簡(jiǎn)陋、很小的房子也堪稱一景，很集中又很惹眼。
田間地頭里這樣的小房子一般都只有一兩間屋子，僅僅夠一兩個(gè)人住，如果條件稍微好點(diǎn)的話，旁邊再砌上一間灶臺(tái)。初來咋到要是不經(jīng)過當(dāng)?shù)厝私榻B，絕對(duì)不知道田間地頭的這些個(gè)小房子是干什么用的。其實(shí)，這就是筆者的研究對(duì)象，一種有別于傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式——“滾蛋房”。這些田間地頭的小房子都是那些結(jié)了婚的年輕人的父母?jìng)優(yōu)樽约?ldquo;安度晚年”所蓋的住所，也是他們的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老處所。在當(dāng)?shù)赜羞@么個(gè)“風(fēng)俗”，結(jié)了婚的兒子和父母親事不能住在一起甚至同住一個(gè)院子都不行。
但是，父母一旦搬出家門，他們又能住哪呢？在這個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的農(nóng)村，要想再買一塊宅基地蓋起來一座房子是比較困難的（在當(dāng)?shù)卣刭Y源非常緊缺）。因此，當(dāng)?shù)氐睦先藗儼l(fā)明了一種比較簡(jiǎn)單省錢的辦法——在自家田地頭蓋起了這種他們戲稱為“滾蛋房”的簡(jiǎn)易房子供自己養(yǎng)老居住。這樣，在當(dāng)?shù)氐奶镩g地頭就出現(xiàn)了人們所看到的、一間間簡(jiǎn)易的房子。
在筆者深入這些 “滾蛋房”的屋子里面發(fā)現(xiàn)，基本生活用品、鍋碗瓢盆還算齊全，可是除了這些，幾乎沒有幾家有更加像樣的家什。除了電燈，筆者在這里幾乎找不到電氣化的影子。他們做飯幾乎還是用“地鍋”——自己壘起來的簡(jiǎn)易的灶臺(tái)，做飯燒的是柴火，柴火是農(nóng)村可以隨意找到的燃料。用他們的話說“省錢，為啥不用呢？”這還不算，他們的生活、健康等問題也是十分令人擔(dān)憂。有的老人甚至病死在“滾蛋房”里都沒人知道。
2.“滾蛋房”現(xiàn)象出現(xiàn)的原因分析
2.1理論溯源
從沖突論的角度考慮，“滾蛋房”實(shí)際上就是代際之間尤其是婆媳之間的沖突和分化，而且，這種沖突，是相悖于傳統(tǒng)的孝道主流文化的?？迫邶R美爾的基礎(chǔ)上更加明確的指出：沖突是價(jià)值觀、信仰以及稀少的地位、權(quán)利和資源分配上的斗爭(zhēng)，在這一斗爭(zhēng)中，一方的目的是企圖中和、傷害或消除另一方。[1]
同時(shí)，根據(jù)科塞的理論，筆者認(rèn)為“滾蛋房”也是一種安全閥機(jī)制，但是它雖然發(fā)泄了敵對(duì)的情緒，但是問題沒能解決，不能從根本上消除代際之間尷尬的敵對(duì)狀況。在家庭養(yǎng)老的過程中，自然會(huì)涉及到孝道這個(gè)核心價(jià)值觀念?？墒?，這種“滾蛋房”式的“安全閥”并不能消除父母與兒子、兒媳之間的沖突，它只會(huì)壓制家庭之間的沖突。因此，這種基于“滾蛋房”式的沖突更多的是消極的功能。一旦，這種沖突的力量積蓄到爆發(fā)的時(shí)刻，必然會(huì)對(duì)社會(huì)結(jié)構(gòu)造成巨大的傷害，危害社會(huì)安寧與穩(wěn)定。。
2.2生活習(xí)慣不同
在筆者的走訪調(diào)查中，不時(shí)地聽到老人們說這樣一句話“不愿和他們呆一塊”，而“他們”指的是自己的兒子兒媳。由于生活環(huán)境、生活背景、人生閱歷不同，老年人和年輕人的生活習(xí)慣存在很大差異。熬夜上網(wǎng)聊天、樂于享受小資生活、攀吃比喝等等這些現(xiàn)象在年輕一代看來是再正常不過了，可是對(duì)于吃慣了苦、受慣了累的老年人來講這些“異端”行為是絕對(duì)應(yīng)當(dāng)杜絕的。可是，隨著自己年紀(jì)的衰老，加之經(jīng)濟(jì)能力的衰弱，在家庭中他們已經(jīng)沒有了昔日的權(quán)威能力，一遍遍的嘮叨未果后，他們無奈的選擇了“躲”——眼不見，心不煩。另一方面，兒子兒媳們尤其是兒媳則認(rèn)為，年老的父母又臟又沒用，搬出去一了百了。
2.3“風(fēng)俗習(xí)慣”的力量
正如上文所說的，兒子兒媳認(rèn)為老人搬出去住是很合乎常理的、太正常不過的一件事?？吹絼e人家的老人都是搬到“滾蛋房”里，如果自己的父母不住過去就是父母的錯(cuò)，是父母不懂得人情世故。在這樣一個(gè)很強(qiáng)的社會(huì)集合行為的張力下，“風(fēng)俗習(xí)慣”甚至滲透到每個(gè)人的腦子里。
2.4土地的制度性缺陷
最后，該地區(qū)土地制度的弊端也從根本上促就了“滾蛋房”現(xiàn)象的出現(xiàn)。“30年不變”的土地政策，它將農(nóng)民和“自己的”那塊土地捆綁到一起，不論哪家添人或去人。。。久而久之，使得農(nóng)民就認(rèn)定自己的那塊責(zé)任田就是自家的，可以隨意使用和支配。而且，村集體沒有后備用地，沒辦法根據(jù)村民需要統(tǒng)一規(guī)劃“宅基地”。
因此，在老人們沒地方住的時(shí)候，他們想到了自己家的責(zé)任田，那上邊可以蓋上自己的房子。剛性的土地政策也確實(shí)在某種程度上促成了“滾蛋房”的興起。
3.解決“滾蛋房”現(xiàn)象的對(duì)策分析
“滾蛋房”在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有將近二十年的時(shí)間。因此消除這個(gè)現(xiàn)象也不是一朝一夕就能夠完成的。這里面還需要社會(huì)各方力量多管齊下，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的共同努力，營造出更加人性化和合理化的養(yǎng)老新局面。
3.1完善和落實(shí)土地管理制度
土地是農(nóng)民的“最后一道保障線”，而完善的土地管理制度更是“保障”的保障。該地區(qū)對(duì)土地采取的“不作為”管理，實(shí)際上使得土地管理處于真空狀態(tài)。為徹底改變“滾蛋房”現(xiàn)象，當(dāng)?shù)赝恋乇O(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)有法必依，嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)禁違規(guī)私自占用耕地。
同時(shí)，村集體應(yīng)當(dāng)實(shí)施更加富于“彈性”的土地使用政策：統(tǒng)一規(guī)劃新農(nóng)村建設(shè)，留有后備用地，對(duì)于確實(shí)有需要的農(nóng)戶，給與分配宅基地，使老年人再也不用住進(jìn)田間地頭的“滾蛋房”里忍受孤獨(dú)寂寞、嚴(yán)寒酷暑。
3.2完善新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度
2009年，新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)已經(jīng)在全國10%的地方進(jìn)行試點(diǎn)施行，同時(shí)也宣告著舊的、主要依靠農(nóng)民個(gè)人“儲(chǔ)蓄”式的農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)方案的結(jié)束。新農(nóng)保要求國家和政府在長(zhǎng)期缺位的農(nóng)村養(yǎng)老問題上承擔(dān)更多的責(zé)任，明確要求政府、集體和個(gè)人三方責(zé)任共擔(dān)。[2]
10%的試點(diǎn)結(jié)束后，更加完善的養(yǎng)老保障將會(huì)在全國范圍內(nèi)展開，這無疑給處在養(yǎng)老泥潭中的老年人一劑振奮劑。當(dāng)自己的養(yǎng)老不再是家庭的一種負(fù)擔(dān)時(shí)，家庭中的經(jīng)濟(jì)沖突基本可以解決。這樣，“滾蛋房”現(xiàn)象也會(huì)隨之逐漸消失在田間地頭。
3.3開展普遍的“孝”文化建設(shè)
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的價(jià)值觀受到了拜金主義、個(gè)體主義、消費(fèi)主義等新的價(jià)值觀的挑戰(zhàn)和沖擊。潛移默化之中，“孝道”對(duì)年輕人的制約力己大大削弱，親情關(guān)系逐漸被純利益關(guān)系取代，因此，“滾蛋房”現(xiàn)象的出現(xiàn)就不難理解了。
孝道一向是中華民族所推崇和引以為豪的精神文化。因此，在當(dāng)?shù)啬酥寥珖_展普遍的“孝”文化建設(shè)是十分急需和必要的。“孝”文化對(duì)農(nóng)村養(yǎng)老有十分重要的影響，它是影響中國傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能是否得以延續(xù)的重要因素。當(dāng)尊老愛老的美德重新被人們喚醒時(shí)，“混蛋房”將再也沒有它的生存空間。
參考文獻(xiàn)
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雖然近十年中，農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)也取得了一定成效和經(jīng)驗(yàn)，各地區(qū)根據(jù)自身的特點(diǎn)摸索出一些經(jīng)驗(yàn)，如轉(zhuǎn)讓、互換、租賃、反租倒包以及用土地入股合作等多種流轉(zhuǎn)形式。但從整體而言，各地方受經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢情況的不同而不同。黑龍江省大多數(shù)地區(qū)土地合理流轉(zhuǎn)情況差異較大，流轉(zhuǎn)交易面小、范圍窄、問題較多。目前，國家還沒有形成可操作性的土地流轉(zhuǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。因此，建立農(nóng)用土地合理流轉(zhuǎn)規(guī)范管理機(jī)制，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)客觀發(fā)展的需求。是對(duì)我國農(nóng)村土地制度的必要補(bǔ)充和完善。對(duì)待農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題，因循守舊只會(huì)錯(cuò)失發(fā)展的良機(jī)。應(yīng)該是一切從實(shí)際出發(fā)，根除固有的與實(shí)際不相符的思想意識(shí)，與時(shí)俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變觀念，大膽探索，創(chuàng)造條件，在時(shí)機(jī)適宜的情況下積極推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)健康發(fā)展。
探索建立通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制。針對(duì)目前黑龍江省土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際情況，迫切需要建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制和市場(chǎng)中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動(dòng)。這樣既有利于土地承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定，要有利于推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。一是建立開放的按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作的土流轉(zhuǎn)機(jī)制，鼓勵(lì)土地進(jìn)入市場(chǎng)，通過市場(chǎng)機(jī)制形成合理的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格。同時(shí)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制鼓勵(lì)土地向生產(chǎn)能手集中，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營。二是培育和發(fā)展各種類型的為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)的中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織。三是借鑒先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，允許有條件的地方開展農(nóng)村土地入股試點(diǎn)工作，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)部門適時(shí)出臺(tái)有關(guān)農(nóng)地入股的文件，規(guī)范農(nóng)地入股行為，保障農(nóng)戶的合法權(quán)益。
二、建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)地征用制度
目前，我國對(duì)農(nóng)用土地的征用從法律上還不完善，而且在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的土地使用原則、補(bǔ)償安置等也存在著一定的缺陷。因此，建立完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)的土地征用制度，既能滿足農(nóng)村土地進(jìn)入市場(chǎng)的內(nèi)在需求，還能適應(yīng)我國保護(hù)農(nóng)業(yè)用地的需要。
（一）以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則建立征地補(bǔ)償機(jī)制，征地補(bǔ)償應(yīng)遵循市場(chǎng)原則，土地是重要的生產(chǎn)要素和稀缺的資源，市場(chǎng)機(jī)制是實(shí)現(xiàn)其有效配置的基本途徑
只有按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行征地補(bǔ)償，才能有效保障農(nóng)村集體和農(nóng)民的合法權(quán)益。對(duì)于被征收的土地，以土地的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，保障原土地所有人與土地使用人的利益。征地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算應(yīng)體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，應(yīng)對(duì)農(nóng)地先行評(píng)估，以評(píng)估的農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償。農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，主要根據(jù)我省農(nóng)地的生產(chǎn)力、農(nóng)業(yè)用途的未來純收益及農(nóng)地對(duì)農(nóng)民的保障作用來確定。
（二）為失地農(nóng)民創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境
建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的新的失地農(nóng)民安置機(jī)制，做好失地農(nóng)民的就業(yè)安置工作，確實(shí)保障失地農(nóng)民的切身利益。一是做好農(nóng)民的繼續(xù)教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，增強(qiáng)其勞動(dòng)技能，提高就業(yè)能力。二是搭建就業(yè)平臺(tái)，安置當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)村勞動(dòng)力。三是鼓勵(lì)失地農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)，為失地農(nóng)民提供減免稅收等優(yōu)惠政策。
（三）完善征地工作機(jī)制，改進(jìn)征地工作方法
建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的征地工作機(jī)制，是征地工作的基礎(chǔ)，嚴(yán)格土地征用管理制度和征地審批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保證。同時(shí)，建立合理的征地糾紛調(diào)解機(jī)制，保護(hù)失地農(nóng)民的合法權(quán)益。
（四）建立農(nóng)村失地農(nóng)民的社會(huì)保障制度
盡快建立有效的農(nóng)村社會(huì)保障制度，做好失地農(nóng)民的就業(yè)安置工作的同時(shí)要改善農(nóng)民的生活環(huán)境和醫(yī)療條件。重要的是建立被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，從根本上解決失地農(nóng)民的生活問題。
三、土地制度改革的思考
土地問題的關(guān)鍵在于我國的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國土地所有制結(jié)構(gòu)不合理。在土地所有制結(jié)構(gòu)改革方面，我們面臨的最大問題是，土地資源的稀缺性和農(nóng)村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個(gè)極不穩(wěn)定的狀態(tài)。改變這種現(xiàn)狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一實(shí)行土地的國家所有，然后再由國家根據(jù)社會(huì)收入分配，以轉(zhuǎn)移支付的方式給農(nóng)民以必要的補(bǔ)助。
在生產(chǎn)關(guān)系方面，建立統(tǒng)一的土地所有制形態(tài)，改變基于不同土地所有制關(guān)系而產(chǎn)生的不合理分配關(guān)系。在戶籍管理制度不斷改革，勞動(dòng)人口頻繁流動(dòng)的今天，這樣的改革更有現(xiàn)實(shí)意義。因?yàn)?，在農(nóng)村的勞動(dòng)人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設(shè)計(jì)，總有一天會(huì)出現(xiàn)人口的增加導(dǎo)致農(nóng)村土地?zé)o法承載的情況。
土地的所有關(guān)系，確實(shí)是我國目前農(nóng)村改革無辦法的辦法問題。但是，解決這個(gè)問題，農(nóng)村土地的國有化應(yīng)當(dāng)是我們未來改革的方向。其實(shí)，在現(xiàn)代社會(huì)，“民享”比“民有”更加重要，在土地國有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農(nóng)民的社會(huì)保障問題，農(nóng)村的貧困問題可能也就迎刃而解了。
還有，在未來解決農(nóng)村土地問題，要改變以下觀念：
第一，要改變農(nóng)村土地集體所有有利于保護(hù)農(nóng)民利益的觀念，將虛擬的農(nóng)村集體土地所有制改為國家所有制，建立統(tǒng)一的土地所有和土地管理制度。第二，要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關(guān)系，從動(dòng)態(tài)的角度進(jìn)行土地制度的科學(xué)設(shè)計(jì)。第三，在改變二元戶籍制度之后，允許現(xiàn)在的農(nóng)民自愿選擇與國家建立新型的土地使用關(guān)系，打破許多地區(qū)單一的土地承包法律關(guān)系。第四，在土地的流轉(zhuǎn)過程中，國家應(yīng)當(dāng)考慮征收土地稅或者設(shè)立土地基金，服務(wù)于建立社會(huì)保障制度。第五，在改變土地所有制關(guān)系之后，國家應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同地區(qū)生產(chǎn)力發(fā)展情況加大政府的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度。
在過去的20多年里，農(nóng)村改革已經(jīng)取得了很大的成效。但是，現(xiàn)在看來，從上個(gè)世紀(jì)的90年代到現(xiàn)在，農(nóng)村改革缺乏制度創(chuàng)新，土地承包制度30年不變，固然為穩(wěn)定農(nóng)村的土地生產(chǎn)關(guān)系創(chuàng)造了條件，但由于土地承包制度無法應(yīng)對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷變化的情況，因而在一些地區(qū)已嚴(yán)重變形，導(dǎo)致農(nóng)民僅依靠土地生活普遍相對(duì)貧困的境地。
從目前的情況來看，全面改革土地承包關(guān)系條件尚不具備，政府部門應(yīng)當(dāng)在土地宏觀調(diào)控的前提下，探索新的土地管理制度，并通過修改憲法和法律將農(nóng)村的集體所有制土地逐步地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜兄仆恋兀趯?shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同地區(qū)土地資源頒布狀況，分別實(shí)行土地轉(zhuǎn)移、出租、承包和其他的經(jīng)營方式，并通過合同的形式明確土地的用途。對(duì)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的要進(jìn)行合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)補(bǔ)貼，對(duì)那些不愿意進(jìn)行土
論文關(guān)鍵詞：市場(chǎng)容量；買方市場(chǎng)；賣方市場(chǎng)
論文摘要：市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)的核心。沒有任何企業(yè)經(jīng)營者敢忽視市場(chǎng)的價(jià)值。再好的產(chǎn)品找不到市場(chǎng)就沒有了價(jià)值。
市場(chǎng)可以說是無處不在?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中充滿了市場(chǎng)這個(gè)概念。任何企業(yè)都與市場(chǎng)存在著千絲萬縷的聯(lián)系。市場(chǎng)不僅是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的起點(diǎn)和終點(diǎn)，也是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)成功與失敗的評(píng)判者。認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，適應(yīng)市場(chǎng)，駕馭市場(chǎng)，使企業(yè)活動(dòng)與社會(huì)需要協(xié)調(diào)起來，是企業(yè)市場(chǎng)營銷活動(dòng)的核心與關(guān)鍵。市場(chǎng)猶如大海，可以載舟，亦可覆舟，問題在于你如何看待市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)不同的人有不同的理解，不同的公司依據(jù)實(shí)際情況對(duì)市場(chǎng)也賦予不同的內(nèi)涵。下列幾種含義對(duì)于市場(chǎng)營銷活動(dòng)都是有意義的。
一、市場(chǎng)是商品交換的場(chǎng)所
市場(chǎng)是商品交換的場(chǎng)所，亦即買主和賣主發(fā)生作用的地點(diǎn)或區(qū)域。在日常生活中，人們習(xí)慣將市場(chǎng)看作是商品買賣的場(chǎng)所。如集市、商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。市場(chǎng)最早是指買主和賣主聚集在一起進(jìn)行交換的場(chǎng)所。在這里，市場(chǎng)是一個(gè)時(shí)空市場(chǎng)概念，也是最為古老和樸素的市場(chǎng)，是“作為場(chǎng)所的市場(chǎng)”。很明顯，任何一個(gè)企業(yè)都要考慮本企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)在何種場(chǎng)所銷售。
二、市場(chǎng)即商品交換關(guān)系的總和
由于社會(huì)分工和商品交換的發(fā)展及貨幣的出現(xiàn)，每個(gè)獨(dú)立的生產(chǎn)者進(jìn)行商品生產(chǎn)，為了滿足相互不同的需要，必須相互轉(zhuǎn)讓其勞動(dòng)產(chǎn)品，形成商品的供應(yīng)與需求，從而出現(xiàn)了實(shí)現(xiàn)商品交換的商品流通。如果站在社會(huì)大角度或社會(huì)再生產(chǎn)的角度而言，市場(chǎng)就是商品交換關(guān)系的總和，是流通領(lǐng)域。
商品流通是以貨幣為媒介的商品交換過程，是商品交換過程連續(xù)進(jìn)行的整體。以貨幣為媒介的商品交換包含著兩個(gè)相互對(duì)立、互為補(bǔ)充的商品形態(tài)變化：商品－貨幣（賣）是第－形態(tài)變化，貨幣－商品（買）是第二形態(tài)變化。在商品流通中，一切商品都經(jīng)歷著由這兩個(gè)相反的形態(tài)所組成的循環(huán)：首先是商品形式，然后由商品形式轉(zhuǎn)化為貨幣形式，最后又復(fù)歸為商品形式。而一種商品的形態(tài)變化，又和別種商品形態(tài)變化交織在一起：每一種商品的第一形態(tài)或者第二形態(tài)變化，就是另一種商品相反方向的形態(tài)變化。這在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中的表現(xiàn)，就是這個(gè)人的買（或賣）是和另一個(gè)人的賣（或買）聯(lián)系在一起的。這樣，許許多多商品的形態(tài)變化組成的循環(huán)不可分割地交錯(cuò)連結(jié)在一起，就形成了許多并行發(fā)生和彼此連結(jié)的商品交換過程，形成了商品流通全局。因此，各種產(chǎn)品的市場(chǎng)也就不可分割地連結(jié)在一起，形成了有機(jī)的整體市場(chǎng)。
任何一個(gè)商品生產(chǎn)者、經(jīng)營者的買賣活動(dòng)必然會(huì)與其它商品生產(chǎn)者、經(jīng)營者的買賣活動(dòng)發(fā)生聯(lián)系，因此，市場(chǎng)成為企業(yè)賴以生存、發(fā)展的空間和環(huán)境。企業(yè)應(yīng)在整體市場(chǎng)環(huán)境中找準(zhǔn)自己的位置。
三、市場(chǎng)是指某一產(chǎn)品現(xiàn)實(shí)買主和潛在買主的總和
經(jīng)濟(jì)學(xué)家用市場(chǎng)一詞來泛指交易某類產(chǎn)品的買方和賣方的集合，如汽車市場(chǎng)、鋼材市場(chǎng)、蔬菜市場(chǎng)等。但市場(chǎng)營銷者認(rèn)為市場(chǎng)是某一產(chǎn)品的所有現(xiàn)實(shí)買主和潛在買主所組成的群體，即企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)，也就是消費(fèi)者群。當(dāng)人們說：“北京的水果市場(chǎng)很大”時(shí)，顯然不是指水果交易場(chǎng)所的大小，而是北京對(duì)水果的需求量很大，現(xiàn)實(shí)的、潛在的買主很多。
企業(yè)開展?fàn)I銷活動(dòng)首先應(yīng)該明確自己的目標(biāo)市場(chǎng)在哪里，由哪些消費(fèi)者或用戶構(gòu)成。所謂企業(yè)要“面向市場(chǎng)”，“以市場(chǎng)為導(dǎo)向”就是指要面向消費(fèi)需求，亦即面向自己的顧客，以顧客為中心開展市場(chǎng)營銷活動(dòng)。失去了顧客就失去了市場(chǎng)。
四、市場(chǎng)是由人口、購買力和購買動(dòng)機(jī)（欲望）有機(jī)組成的總和
菲利普?科特勒指出“市場(chǎng)的大小，取決于那些有某種需要，并擁有使別人感興趣的資源，同時(shí)愿意以這種資源來換取起需要的東西的人數(shù)。”這說明市場(chǎng)是多因素的集合體，用公式表示就是：
市場(chǎng)=人口+購買力+購買欲望
人口是組成市場(chǎng)的基本細(xì)胞，購買力是組成市場(chǎng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，購買意向是購買力得以實(shí)現(xiàn)的條件。市場(chǎng)的這三個(gè)要素相互制約、缺一不可的，只有三者結(jié)合起來才能構(gòu)成現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)，才能決定市場(chǎng)的規(guī)模和容量。一般說來，只有人口既多，購買力又強(qiáng)，才能成為一個(gè)有潛力的大市場(chǎng)。如果一個(gè)國家或地區(qū)人口眾多，但收入很低，購買力有限，則不能構(gòu)成容量很大的市場(chǎng)；又如，購買力雖然很大，但人口很少，也不能成為很大的市場(chǎng)。只有人口既多，購買力又高，才能成為一個(gè)有潛力的大市場(chǎng)。但如果產(chǎn)品不適合需要，不能引起人們的購買欲望，對(duì)市場(chǎng)營銷者來說，仍然不是現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)。所以，市場(chǎng)是上述三個(gè)因素的統(tǒng)一。
五、市場(chǎng)是商品供求雙方的力量相互作用的總和
從商品供求關(guān)系的角度看，市場(chǎng)是“作為供求強(qiáng)制的市場(chǎng)”?！百I方市場(chǎng)”、“賣方市場(chǎng)”這些名詞反映了供求力的相對(duì)強(qiáng)度，反映了交易雙方力量的不同狀況。在買方市場(chǎng)中，商品供給量大于需求量，需求力量占據(jù)有利地位，商品價(jià)格趨于下降、直至很低；在賣方市場(chǎng)中，商品的需求量大于供給量，賣方也就成了支配交易關(guān)系的主導(dǎo)方面，商品價(jià)格往往高于正常水平。顯然，判斷市場(chǎng)供求力的相對(duì)強(qiáng)度和變化趨勢(shì)，對(duì)于企業(yè)進(jìn)行營銷決策是十分重要的。
招遠(yuǎn)市地處山東半島西北部現(xiàn)轄十個(gè)鎮(zhèn)三個(gè)辦事處和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，全市總?cè)丝?6.88萬人，土地總面積1433.18平方公里，屬低山丘陵區(qū)，山區(qū)丘陵分別占總面積的40.9%和43.3%，土地后備資源比較豐富.多年來，招遠(yuǎn)市把開展土地開發(fā)整理，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力作為落實(shí)土地基本國策，實(shí)現(xiàn)全市耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的重要措施來抓，堅(jiān)持保護(hù)與開發(fā)并重，開源與節(jié)流并舉，在嚴(yán)格控制非農(nóng)建設(shè)占用耕地的同時(shí)，努力搞好土地后備資源的開發(fā)利用。開展山、水、林、村土地綜合開發(fā)，取得顯著成效。自2001年以來招遠(yuǎn)市實(shí)施國家和省、市、縣四級(jí)土地開發(fā)整理項(xiàng)目30個(gè)，累計(jì)投入2.1億元，項(xiàng)目總規(guī)模0.913萬hm2，新增耕地0.10萬hm2，確保了全市耕地面積的相對(duì)穩(wěn)定，為實(shí)現(xiàn)全市耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
一、土地開發(fā)整理工作的基本做法
（一）領(lǐng)導(dǎo)重視
招遠(yuǎn)市各級(jí)黨委政府認(rèn)真貫徹土地的基本國策，一手抓保護(hù)，一手抓開發(fā)，在搞好基本農(nóng)田保護(hù)的同時(shí)，大力開發(fā)土地后備資源。市政府先后出臺(tái)了《招遠(yuǎn)市土地開發(fā)整理管理暫行辦法》和《招遠(yuǎn)市土地復(fù)墾管理暫行辦法》。為保證土地綜合開發(fā)專人抓、專人管，及時(shí)解決土地開發(fā)過程中遇到的困難和問題，市政府成立了以分管市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，國土、財(cái)政、農(nóng)業(yè)等部門主要負(fù)責(zé)人為成員的招遠(yuǎn)市土地開發(fā)整理領(lǐng)導(dǎo)小組，各鎮(zhèn)（辦、區(qū)）也相應(yīng)地成立了領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。同時(shí)加大宣傳力度充分利用廣播、電視、標(biāo)語、宣傳車等多種形式，宣傳《土地管理法》和“土地開發(fā)整理復(fù)墾”等有關(guān)法規(guī)政策以及全市土地開發(fā)整理情況，提高人民群眾對(duì)開展土地整理重要性和必要性的認(rèn)識(shí)。通過土地開發(fā)整理實(shí)現(xiàn)全市耕地占補(bǔ)平衡。
（二）規(guī)劃科學(xué)、合理整治開發(fā)
招遠(yuǎn)市土地總面積1433.18平方公里，根據(jù)全市土地變更調(diào)查資料顯示，目前，全市未利用土地面積，6907.81hm2(合10.36萬畝)，通過對(duì)現(xiàn)有集中連片的農(nóng)用地區(qū)域進(jìn)行田、水、路、林、村綜合整治，提高土地利率，增加有效耕地面積及其他農(nóng)用地面積，經(jīng)過科學(xué)論證，至2020年全市共劃定6個(gè)土地綜合整治區(qū)：1玲瓏鎮(zhèn)土地綜合整治區(qū)、2大秦家鎮(zhèn)土地綜合整治區(qū)、3阜山鎮(zhèn)土地綜合整治區(qū)、4夏甸鎮(zhèn)土地綜合整治區(qū)、5畢郭鎮(zhèn)土地綜合整治區(qū)、6齊山鎮(zhèn)土地綜合整治區(qū)，整治規(guī)模2.4萬hm2，增加有效耕地500hm2。
（三）加大投入優(yōu)質(zhì)、高效
招遠(yuǎn)市努力把握土地開發(fā)整理資金收、管、用3個(gè)環(huán)節(jié)。一是收好。對(duì)非農(nóng)建設(shè)占用耕地的企業(yè)和個(gè)人，嚴(yán)格按照土地管理法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取耕地開墾費(fèi)，同時(shí)，足額收取新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。自2000年以來，招遠(yuǎn)市共上繳新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)2.3億元；收取耕地開墾費(fèi)1.2億余元。二是管好。對(duì)耕地開墾費(fèi)和由省返還的新增建設(shè)用地使用費(fèi)由市財(cái)政局設(shè)立了專戶，嚴(yán)格管理，專項(xiàng)用于土地開發(fā)整理，努力做到資金跟著項(xiàng)目走。三是用好。確定項(xiàng)目時(shí)，在各鎮(zhèn)區(qū)申報(bào)的基礎(chǔ)上，由國土財(cái)政兩家組織水利、農(nóng)業(yè)等單位專家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，從不同角度進(jìn)行審查，廣泛征求意見，論證項(xiàng)目實(shí)施的可行性，明確開發(fā)項(xiàng)目的總體要求，確保立項(xiàng)一個(gè)，實(shí)施一個(gè)，成功一個(gè)，2002年以來，立項(xiàng)申報(bào)國家投資項(xiàng)目5個(gè)，省投資項(xiàng)目4個(gè)，市級(jí)項(xiàng)目3個(gè)，縣級(jí)投資項(xiàng)目13個(gè)，項(xiàng)目總規(guī)模0.91萬hm2，總投資2.1億元，2010年又申報(bào)了1個(gè)市級(jí)投資項(xiàng)目，總規(guī)模525.36hm2，投資1千萬元。
（四）措施完善、落實(shí)到位
近年來，招遠(yuǎn)市政府先后出臺(tái)了《招遠(yuǎn)市土地開發(fā)整理復(fù)墾項(xiàng)目管理暫行辦法》、《招遠(yuǎn)市土地開發(fā)整理復(fù)墾項(xiàng)目質(zhì)量管理辦法》和《招遠(yuǎn)市土地開發(fā)整理復(fù)墾項(xiàng)目施工招標(biāo)管理暫行辦法》，項(xiàng)目管理辦法對(duì)項(xiàng)目從立項(xiàng)申報(bào)、實(shí)施到驗(yàn)收提供的材料等均一一細(xì)化，做出明確要求；項(xiàng)目實(shí)施辦法的核心內(nèi)容就是落實(shí)項(xiàng)目管理規(guī)范化、項(xiàng)目實(shí)施透明化、土地整理市場(chǎng)廉潔化。具體工作中，認(rèn)真落實(shí)了"五項(xiàng)"制度，即所有國家、省、市投資項(xiàng)目都建立了項(xiàng)目法人制、工程招標(biāo)投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制、項(xiàng)目公告制。
二、招遠(yuǎn)市土地開發(fā)整理的成效及經(jīng)驗(yàn)
招遠(yuǎn)市通過對(duì)土地整理項(xiàng)目的實(shí)施取得了很好的社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益。一是社會(huì)效益，通過土地開發(fā)整理，增加了耕地，緩解了突出的人地矛盾，實(shí)現(xiàn)了全市耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，也保障了全市城市化、工業(yè)化用地，有力地支持了經(jīng)濟(jì)建設(shè)。二是經(jīng)濟(jì)效益通過土地開發(fā)整理，改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了農(nóng)民增收，如畢郭鎮(zhèn)近年來共組織土地開發(fā)整理2390hm2，新增耕地面積達(dá)333.3hm2，全部用于發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，成為遠(yuǎn)近聞名的西瓜、甜瓜生產(chǎn)基地，大幅度提高了農(nóng)民收入。三是生態(tài)效益，通過土地開發(fā)整理，項(xiàng)目區(qū)生態(tài)系統(tǒng)得到保護(hù)，從根本上改變土地干旱問題，減少了水土流失，增加了耕地面積，提高了林木覆蓋率。
（一）幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)
1. 提高認(rèn)識(shí)領(lǐng)導(dǎo)高度重視是搞好土地開發(fā)整理工作的關(guān)鍵。招遠(yuǎn)市委、市政府對(duì)土地開發(fā)整理非常重視，市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)多次對(duì)土地開發(fā)整理工作作出批示，提出明確要求，推動(dòng)了全市土地開發(fā)整理工作的開展。
2. 多方籌措加大土地開發(fā)整理資金投入是搞好土地開發(fā)整理工作的保障。目前，招遠(yuǎn)市在土地開發(fā)整理資金投入上，主要把握了以下幾點(diǎn)：一是充分利用后備資源潛力較大的優(yōu)勢(shì)，積極爭(zhēng)取國家和省土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金。二是嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收取非農(nóng)建設(shè)占用耕地新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)，把新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)地方返成部分和耕地開墾費(fèi)，全部用于土地開發(fā)
3. 完善制度規(guī)范化管理是搞好土地開發(fā)整理的基礎(chǔ)。招遠(yuǎn)市政府先后出臺(tái)了《招遠(yuǎn)市土地開發(fā)整理復(fù)墾項(xiàng)目管理暫行辦法》、《招遠(yuǎn)市土地開發(fā)整理項(xiàng)目質(zhì)量管理暫行辦法》和《招遠(yuǎn)市土地開發(fā)整理項(xiàng)目施工招投標(biāo)管理暫行辦法》。這些辦法的制定和出臺(tái)，為進(jìn)一步規(guī)范土地開發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)施奠定了基礎(chǔ)。保證了工程質(zhì)量，確保了項(xiàng)目的順利實(shí)施。
4.健全機(jī)構(gòu)加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)是搞好土地開發(fā)整理工作的重要方面。目前，招遠(yuǎn)市國土資源局雖然已配備有專人負(fù)責(zé)土地開發(fā)整理，但尚沒有成立專門機(jī)構(gòu)，只有機(jī)構(gòu)健全，才能責(zé)任明確更好地開展土地開發(fā)整理工作。
三、招遠(yuǎn)市強(qiáng)化土地開發(fā)整理的對(duì)策
（一）進(jìn)一步強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，完善目標(biāo)責(zé)任。土地開發(fā)整理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，政策性、技術(shù)性和實(shí)踐性很強(qiáng)，單靠哪一個(gè)部門難以為繼，必須切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，各有關(guān)部門互相配合，充分發(fā)揮各自工作優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取多渠道投資，加大項(xiàng)目投入力度。項(xiàng)目所在鎮(zhèn)相應(yīng)成立鎮(zhèn)長(zhǎng)任組長(zhǎng)的土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程中督促檢查和協(xié)調(diào)，保證工程的順利實(shí)施和質(zhì)量保障。健全完善土地開發(fā)整理目標(biāo)管理責(zé)任制，市和鎮(zhèn)、鎮(zhèn)和村層層簽訂責(zé)任狀，明確各級(jí)的職責(zé)和任務(wù)，切實(shí)為民辦實(shí)事、辦好事、造福子孫后代。
（二）進(jìn)一步深化改革，完善管理制度。隨著實(shí)踐的深入，土地開發(fā)整理從立項(xiàng)到實(shí)施，從項(xiàng)目管理到資金管理，必須建立和完善相應(yīng)的配套制度。國家、各省投資的重點(diǎn)項(xiàng)目要全面實(shí)行公告制、法人制、合同制、招投標(biāo)制、監(jiān)理制等“五制”管理方式，項(xiàng)目庫項(xiàng)目本著“因地制宜、先易后難”的原則，平衡推進(jìn)，穩(wěn)步發(fā)展。要建立土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金，引導(dǎo)和調(diào)動(dòng)集體和個(gè)人投資積極性，國家、集體、個(gè)人一起上，多方集資搞開發(fā)相應(yīng)完善提高耕地開墾費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)、土地開發(fā)整理與建設(shè)用地審批掛鉤制度、異地占補(bǔ)平衡制度、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、竣工項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)制度、鎮(zhèn)村干部責(zé)任考核制度等配套政策，建立健康、良性的運(yùn)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理制度化、程序化。
（三）進(jìn)一步細(xì)化調(diào)查，完善開發(fā)原則。農(nóng)村土地整理中對(duì)未利用土地的開發(fā)比較普遍，對(duì)現(xiàn)有耕地綜合整治還有一定的局限性。隨著認(rèn)識(shí)水平和科技手段的不斷改善，將耕地整理、露采礦山廢棄地復(fù)墾與未利用土地開發(fā)相結(jié)合，形成城鄉(xiāng)土地整理全面發(fā)展的新局面。全市多為低山丘陵區(qū)，土地后備資源的類型多、分布較為零散。要全面展開一次大調(diào)查，查清各類未利用土地的類型、數(shù)量與分布，查清全市土地資源潛力及開發(fā)利用的方向。通過調(diào)查分析，進(jìn)一步明確“山區(qū)以改善生態(tài)環(huán)境為主的開發(fā)利用，丘陵和平原地區(qū)推進(jìn)土地整理，有復(fù)墾任務(wù)的地區(qū)積極復(fù)墾”的土地開發(fā)整理基本原則。
一、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐考察
近年來，隨著農(nóng)業(yè)比較效益的下降，土地拋荒率日漸提高。在土地資源有效利用的需求下，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)漸次繁榮起來。但在流轉(zhuǎn)實(shí)踐中存在諸多隱患，農(nóng)民權(quán)益受損嚴(yán)重。
首先，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)混亂。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中普遍存在有法不依，有法亂依的現(xiàn)象，土地管理法等相關(guān)法律明確規(guī)定的流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)形式等并未得到有效實(shí)施。在簽訂流轉(zhuǎn)合同時(shí)因沒有統(tǒng)一的程序可以遵循，不簽訂書面流轉(zhuǎn)合同或書面流轉(zhuǎn)合同的內(nèi)容不規(guī)范的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，合同簽訂后的后續(xù)工作不到位。流轉(zhuǎn)形式的不規(guī)范，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)周期短、規(guī)模小，穩(wěn)定性低，難于形成規(guī)?；?jīng)營，與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展要求不適應(yīng)。其次，土地流轉(zhuǎn)糾紛居高不下。集體土地所有權(quán)制度和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織制度的不完善，導(dǎo)致村委會(huì)濫用轉(zhuǎn)讓同意權(quán)，干預(yù)土地流轉(zhuǎn)，強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，有時(shí)甚至?xí)米越亓?、扣繳流轉(zhuǎn)收益的情況普遍發(fā)生，流轉(zhuǎn)矛盾難以調(diào)和。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛已經(jīng)成為農(nóng)村土地糾紛案件的主要類型。因法律依據(jù)不明確，土地糾紛的處理效果不理想，有的案件甚至不能解決，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的合法權(quán)益，也擾亂了農(nóng)村土地市場(chǎng)的穩(wěn)定。
二、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)亂象的歸因分析
農(nóng)民土地權(quán)益流失和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有著直接的關(guān)聯(lián)。準(zhǔn)確分析土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)亂象產(chǎn)生的原因，是完善土地流轉(zhuǎn)體系的前提。
其一，土地流轉(zhuǎn)法律制度滯后于實(shí)踐的需要?，F(xiàn)行土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定較為原則、簡(jiǎn)單，對(duì)于“反租倒包”、“股份合作”、“土地流轉(zhuǎn)信托”等新型流轉(zhuǎn)類型沒有做出規(guī)定。對(duì)流轉(zhuǎn)的主體資格、適用范圍、權(quán)利義務(wù)以及各種流轉(zhuǎn)形式的具體程序、操作方式、利益分配等問題規(guī)定不明。立法的缺失導(dǎo)致無法培育出適度規(guī)模的、符合市場(chǎng)要求的經(jīng)營主體，土地流轉(zhuǎn)操作的隨意性和不規(guī)范，大大增加了農(nóng)民維護(hù)自身合法土地權(quán)益的難度。其二，農(nóng)村土地使用權(quán)的權(quán)利范圍不明確。農(nóng)民土地權(quán)益是否真正完整，農(nóng)民能否清楚地依靠這份權(quán)利獲得收益，關(guān)鍵在于農(nóng)民與集體的認(rèn)識(shí)是否到位，能否有效行使流轉(zhuǎn)權(quán)利。對(duì)于轉(zhuǎn)包權(quán)，大多數(shù)農(nóng)民都明確了自己對(duì)這項(xiàng)權(quán)利的擁有，認(rèn)為自己有權(quán)轉(zhuǎn)包的達(dá)到了94.3%，但仍有4.8%的農(nóng)民不確定或否定了自己的這項(xiàng)權(quán)利。而對(duì)于轉(zhuǎn)讓權(quán)，農(nóng)民的認(rèn)識(shí)更不清晰，差異性也很大，48.6%的農(nóng)民認(rèn)為有權(quán)轉(zhuǎn)讓，但51.4%的農(nóng)民則抱著不確定或否定的態(tài)度 。正因農(nóng)民對(duì)自身擁有的土地權(quán)利的范圍不明確，維權(quán)意識(shí)缺乏，維權(quán)途徑不明，造成了農(nóng)民土地權(quán)益的大量流失。其三，市場(chǎng)機(jī)制不健全。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的信息不對(duì)稱、市場(chǎng)化程度低、行政干預(yù)過多是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格扭曲的重要原因。信息的不對(duì)稱一方面表現(xiàn)在自發(fā)進(jìn)行的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)戶之間的信息不充分，另一方面表現(xiàn)為集體推動(dòng)型農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中集體和農(nóng)戶之間的信息不對(duì)稱。由于信息的不充分和農(nóng)業(yè)比較收益的低下，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性并不強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制沒能很好地發(fā)揮作用，農(nóng)民土地權(quán)益大量流失。
三、構(gòu)建土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)體系的設(shè)想
（一）修改土地承包經(jīng)營權(quán)立法
修改現(xiàn)行土地流轉(zhuǎn)立法，取消轉(zhuǎn)讓需經(jīng)村委會(huì)同意的規(guī)定，放寬受讓主體的資格限制，規(guī)范流轉(zhuǎn)形式?！敖鉀Q了轉(zhuǎn)讓的法律障礙問題，入股、抵押、繼承和贈(zèng)與的厘清就可水到渠成” 。此外，應(yīng)推行土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，建立土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營登記發(fā)證制度，健全登記備案制度，對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓適用登記生效主義。權(quán)利登記是推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)性工作，目前農(nóng)村集體土地管理中的確權(quán)登記是最為薄弱的，盡快完善登記制度才能確保流轉(zhuǎn)規(guī)范有序，有效維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方權(quán)益。
（二）保障土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)自由
要切實(shí)保障農(nóng)民土地權(quán)益，必須在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中嚴(yán)格貫徹農(nóng)民自愿的原則，尊重農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)意愿，任何組織不得強(qiáng)迫農(nóng)民進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。為此，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范政府和集體的行為，堅(jiān)決反對(duì)農(nóng)村基層組織對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體地位的替代。各級(jí)政府和農(nóng)村基層組織應(yīng)該強(qiáng)化流轉(zhuǎn)服務(wù)意識(shí)，鼓勵(lì)發(fā)展流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，為流轉(zhuǎn)雙方提供信息溝通、法規(guī)咨詢、價(jià)格評(píng)估、合同簽訂、糾紛調(diào)處等服務(wù)。
（三）完善土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制
1.助推市場(chǎng)中介機(jī)制的發(fā)展。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中介機(jī)制的構(gòu)建需從以下幾個(gè)方面展開。其一，建立有效的信息傳導(dǎo)機(jī)制。為流轉(zhuǎn)提供充足的信息；其二，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)公開交易系統(tǒng)。公開流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立有利于集中地塊實(shí)現(xiàn)規(guī)模交易，同時(shí)交易的公開化有利于對(duì)流轉(zhuǎn)的監(jiān)管；其三，建立有效的委托機(jī)構(gòu)，為農(nóng)戶提供方便快捷的服務(wù)；其四，建立必要的金融服務(wù)體系，如農(nóng)村土地投資公司、農(nóng)村土地保險(xiǎn)公司等。以解決種田能手的資金問題，和有效降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。還應(yīng)建立并完善流轉(zhuǎn)糾紛處理機(jī)制。
2.發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用。市場(chǎng)機(jī)制固然對(duì)土地流轉(zhuǎn)有及其重要的作用，但如果政府完全放任不管，則有可能導(dǎo)致不公平現(xiàn)象的發(fā)生，所以政府應(yīng)在宏觀調(diào)控方面發(fā)揮其應(yīng)有的作用。但政府不應(yīng)成為整個(gè)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量和推動(dòng)力量，而只能起一種引導(dǎo)監(jiān)督的作用，特別是對(duì)上地流轉(zhuǎn)合同的規(guī)范化、土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解、相關(guān)法律咨詢、服務(wù)信息平臺(tái)建設(shè)等方面要多下工夫 ?？傊?，在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中應(yīng)保證流轉(zhuǎn)主體的自，因勢(shì)利導(dǎo)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的資源優(yōu)化配置的功能。
農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是生產(chǎn)力發(fā)展的客觀要求，也是農(nóng)民土地權(quán)益實(shí)現(xiàn)的必須。目前，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的不健全、管理制度的缺失，直接導(dǎo)致了農(nóng)民土地權(quán)益隱性和顯性流失。土地承包經(jīng)營權(quán)的不穩(wěn)定以及權(quán)利范圍的不明晰是造成農(nóng)地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民土地權(quán)益流失的主要原因，土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化是解決問題的關(guān)鍵。在農(nóng)民自愿的基礎(chǔ)上，因地制宜地適度推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的適度規(guī)模經(jīng)營，不僅能實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的土地權(quán)益，還能促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
［文獻(xiàn)識(shí)別碼］A［文章編號(hào)］1009－0061（2010）08－0003－03據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國總?cè)丝谟?3億之多，而且大約有8億多人口居住在農(nóng)村。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國農(nóng)民的收入不斷提高，消費(fèi)環(huán)境條件越來越健全，在我國農(nóng)村市場(chǎng)形成了一定的購買力。因此，在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的不利形勢(shì)下分析研究農(nóng)村市場(chǎng)，制定適當(dāng)?shù)牟呗裕粌H能使廣大農(nóng)民的需求得到極大滿足，而且對(duì)于開拓農(nóng)村市場(chǎng)、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)盡快復(fù)蘇和增強(qiáng)我國的綜合國力，具有十分重要的戰(zhàn)略意義和深遠(yuǎn)的歷史作用。
一、農(nóng)村市場(chǎng)的消費(fèi)潛力巨大
我國農(nóng)村家庭占我國家庭總量的67．6％，據(jù)測(cè)算，農(nóng)民消費(fèi)每人增加1000元，全國就能增加內(nèi)需9000億元。因此，我國農(nóng)村是個(gè)極其巨大的市場(chǎng)。
第一，農(nóng)民收入不斷增加。根據(jù)黨的十七屆三中全會(huì)精神，到2020年，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)民人均純收入比2008年翻一番，消費(fèi)水平大幅提升，絕對(duì)貧困現(xiàn)象基本消除的目標(biāo)，屆時(shí)農(nóng)民人均收入至少應(yīng)達(dá)到8280元。2009年，農(nóng)民人均純收入已超過5000元，增幅達(dá)6％以上。若農(nóng)民收入持續(xù)提高，農(nóng)民消費(fèi)進(jìn)一步提升，農(nóng)村市場(chǎng)的潛力會(huì)更大。
第二，農(nóng)村消費(fèi)結(jié)構(gòu)處于升級(jí)換代時(shí)期。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村條件逐漸改善，農(nóng)民生活正逐步由基本生存型向享受型轉(zhuǎn)變。最近幾年，家用電器、手機(jī)、電腦等中高檔消費(fèi)品正成為農(nóng)民消費(fèi)熱點(diǎn)，預(yù)示著農(nóng)村居民消費(fèi)正在由溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變。具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：食品占消費(fèi)支出的比例開始下降；生產(chǎn)性消費(fèi)增長(zhǎng)很快；消費(fèi)商品化程度正在提高，消費(fèi)支出中非商品性支出有所增加。
目前，占我國人口多數(shù)的農(nóng)村居民在廣大農(nóng)村形成了每年近3萬億元的消費(fèi)品市場(chǎng)，而農(nóng)民又是我國消費(fèi)率最低且邊際消費(fèi)傾向最高的一個(gè)群體，由于受到諸多因素的制約，這樣一個(gè)龐大的潛在消費(fèi)市場(chǎng)一直沒有被重視和發(fā)掘。在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，啟動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)很有必要。
二、開拓農(nóng)村市場(chǎng)的障礙
當(dāng)前我國除部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)外，大部分農(nóng)村市場(chǎng)需求的滿足度還很低。要開拓農(nóng)村這個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)，還存在許多障礙。
1、農(nóng)民收入不穩(wěn)定，城鄉(xiāng)收入差距不斷擴(kuò)大。
在影響農(nóng)村居民消費(fèi)的多種因素中，收入是最直接的決定因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元，農(nóng)村居民人均純收入4140元，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民人均收入差額的絕對(duì)值為9646元。而到了2008年，城鄉(xiāng)居民人均收入差額的絕對(duì)值有所增長(zhǎng)。2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15781元，農(nóng)村居民人均純收入4761元。城鄉(xiāng)居民人均收入差額的絕對(duì)值為11020元，差額擴(kuò)大了1374元。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17175元，農(nóng)村居民人均純收入5153元，城鄉(xiāng)居民人均收入絕對(duì)差額的絕對(duì)值擴(kuò)大到了12022元，呈逐年擴(kuò)大趨勢(shì)。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)向好回升的形勢(shì)下，在“漲工資”和“提糧價(jià)”的雙輪驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)民增收形勢(shì)出現(xiàn)了一些積極因素，然而在農(nóng)民收入連續(xù)6年增長(zhǎng)6％的情況下，城鄉(xiāng)收入差距再次回升至3．33∶1。
這表明，“農(nóng)民增收的基礎(chǔ)不穩(wěn)固”。城鄉(xiāng)收入差距擴(kuò)大不但拉大貧富差距，加劇收入分配不公，還可能會(huì)抵消中央多年來給農(nóng)民的包括取消農(nóng)業(yè)稅和江蘇商論2010．8·商業(yè)經(jīng)濟(jì)·給予各項(xiàng)補(bǔ)貼在內(nèi)的好處和優(yōu)惠，增大建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的難度，制約農(nóng)民的消費(fèi)需求。
2、農(nóng)村公共服務(wù)和基礎(chǔ)建設(shè)落后。一是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍跟不上消費(fèi)需求。農(nóng)村電網(wǎng)網(wǎng)架結(jié)構(gòu)薄弱、供電設(shè)備老舊、電能質(zhì)量較差，很多地方不通自來水。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國還有2．3億多農(nóng)村人口飲水不安全，3．7萬座水庫處于病危狀態(tài)，約1000萬農(nóng)村人口用不上電，還有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)和4萬個(gè)行政村不通瀝青路和水泥路。二是社會(huì)保障制度不夠完善。
近年來，社會(huì)保障制度不斷完善，農(nóng)村低保政策、農(nóng)村醫(yī)療合作制度解除了農(nóng)民一些后顧之憂。但是農(nóng)村社會(huì)保障嚴(yán)重落后于城鎮(zhèn)。在農(nóng)村，治病難、養(yǎng)老難也成為普遍現(xiàn)象。農(nóng)村總體上仍然存在社會(huì)保障面窄、保障水平低、服務(wù)滯后等問題，農(nóng)民對(duì)未來的顧慮仍較多。
3、城鄉(xiāng)要素市場(chǎng)配置不均等，農(nóng)民權(quán)益得不到有效保障。在勞動(dòng)力市場(chǎng)方面，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移存在制度性障礙?，F(xiàn)行的戶籍管理制度將勞動(dòng)用工、就業(yè)等公民權(quán)與戶口聯(lián)系起來，在上學(xué)、醫(yī)保、低保、養(yǎng)老保險(xiǎn)以及住房方面，農(nóng)民工與市民存在明顯的不同待遇。在土地市場(chǎng)方面，被征地農(nóng)民很多得不到合理補(bǔ)償。目前我國具體所有的土地不能進(jìn)入一、二級(jí)市場(chǎng)，土地交易主體不歸農(nóng)民；宅基地及房產(chǎn)不能跨社區(qū)交易、不能抵押；增值的土地賣出后，不但農(nóng)民不能攜帶土地收益建成改變身份，也無法將絕大多數(shù)土地收益轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收益，這部分土地收益實(shí)際上變成了各級(jí)地方政府預(yù)算外收入和開發(fā)商的利潤及村里主要領(lǐng)導(dǎo)的非法收入。
4、農(nóng)村金融制度不健全，農(nóng)民貸款難。四大國有商業(yè)銀行在多年的商業(yè)化改革中不斷減少機(jī)構(gòu)，基本退出了縣、鄉(xiāng)輻射區(qū)。股份制以及外資銀行布點(diǎn)存在嫌小愛大、嫌貧愛富、先高后低的選擇。城商行、農(nóng)商行、城信社、農(nóng)信社等機(jī)構(gòu)布點(diǎn)較多，但自身實(shí)力大多單薄，業(yè)務(wù)覆蓋能力較弱。在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，目前仍沒有金融網(wǎng)點(diǎn)，一些地方雖然有服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，但因?yàn)闆]有抵押資產(chǎn)等問題，不愿意貸款給農(nóng)民。而村鎮(zhèn)銀行、小額貸款公司尚處于試點(diǎn)的起步階段，農(nóng)民貸款難沒有得到解決，抑制了農(nóng)村的消費(fèi)。
三、開拓農(nóng)村市場(chǎng)的措施
1、多途徑增加農(nóng)民收入。一是發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)可拉動(dòng)建材、建筑、家電、家具、電力、交通、供水、通訊、環(huán)保以及餐飲服修等行業(yè)發(fā)展，刺激民營經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)品乃至大中城市工業(yè)產(chǎn)品有更多的銷路，同時(shí)也將成為農(nóng)副產(chǎn)品銷售的集散地，為農(nóng)民收入持續(xù)較快增長(zhǎng)拓寬經(jīng)濟(jì)空間。二是加強(qiáng)農(nóng)民工就業(yè)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民工就業(yè)創(chuàng)業(yè)能力。推行保障金制度，從制度上將農(nóng)民工欠薪問題消滅在萌芽狀態(tài)。三是改革戶籍制度，放寬中小城市落戶條件。穩(wěn)妥有序地改革戶籍管理制度，逐步分期分批有條件地解決長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)務(wù)工就業(yè)的流動(dòng)人口進(jìn)城定居落戶問題，特別是允許攜家眷長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)務(wù)工就業(yè)的外來人口辦理城鎮(zhèn)落戶手續(xù)。同時(shí)，積極推進(jìn)流動(dòng)人口待遇市民化，使其在就業(yè)、教育、住房和社會(huì)保障等方面，享有和具有本地戶籍市民的平等待遇。四是完善對(duì)“三農(nóng)”的支持保護(hù)制度，包括對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村居民增收的財(cái)政支持與補(bǔ)貼政策，完善農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格形成機(jī)制等等。
2、加大財(cái)政投入力度，建立健全農(nóng)村公共服務(wù)體系，為農(nóng)民提供基本的均等化公共服務(wù)。通過財(cái)政向全社會(huì)所有居民提供均等公共服務(wù)的重要途徑，是兼顧效率和公平的重要體現(xiàn)。通過完善農(nóng)村電網(wǎng)，修建農(nóng)村公路，實(shí)施飲水安全工程，改善農(nóng)村居民生存環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境，有利于大件耐用消費(fèi)品在農(nóng)村的普及。加快對(duì)農(nóng)村水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，讓家用電器迅速進(jìn)入農(nóng)民家庭，是改善農(nóng)村居民消費(fèi)環(huán)境，提高農(nóng)村居民消費(fèi)水平的有效途徑。要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，盡快建立農(nóng)村居民養(yǎng)老制度，逐步讓農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民一樣，享受到改革開放的成果，使農(nóng)民“老有所養(yǎng)”。根據(jù)現(xiàn)在狀況，可以參照農(nóng)村合作醫(yī)療的經(jīng)驗(yàn)，先期建立低水平、廣覆蓋，分不同年齡階段，按照國家、個(gè)人適當(dāng)比例繳費(fèi)的模式；提高農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生條件，加強(qiáng)藥品價(jià)格管理，減少流通環(huán)節(jié)，把過高的醫(yī)療、藥品價(jià)格降下來，增加農(nóng)村新型合作醫(yī)療報(bào)銷比例，讓農(nóng)民看得起病；完善農(nóng)村最低生活保障制度，做到應(yīng)保盡保，提高保障標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。減輕農(nóng)民預(yù)期消費(fèi)負(fù)擔(dān)，樹立農(nóng)村居民消費(fèi)信心。
3、健全農(nóng)村金融體系，解決農(nóng)村資金供需矛盾。
第一，要穩(wěn)定發(fā)展多種所有制中小金融企業(yè)和新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)各類資金到農(nóng)村投資，大力培育適合“三農(nóng)”發(fā)展的特色銀行等新型農(nóng)村專門金融機(jī)構(gòu)。允許有條件的農(nóng)民專業(yè)合作社開展信用合作。民間借貸是正規(guī)金融的有益補(bǔ)充，要規(guī)范和引導(dǎo)民間借貸健康發(fā)展。第二，發(fā)展適合農(nóng)村特點(diǎn)和需要的小額信貸和微型金融服務(wù)。我國微型企業(yè)和農(nóng)戶數(shù)量巨大，小額信貸和微型金融現(xiàn)實(shí)和潛在的客戶量眾多，發(fā)展各種小額信貸和微型金融服務(wù)，能有效、全方位地為社會(huì)所有階層和群體提供服務(wù)，尤其是為目前金融體系并沒有覆蓋的社會(huì)人群4·商業(yè)經(jīng)濟(jì)·提供有效的服務(wù)。要進(jìn)一步放寬對(duì)小額信貸和微型金融服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，開放民營資本進(jìn)入小額信貸和微型金融服務(wù)業(yè)的途徑，允許農(nóng)村小型金融組織從金融機(jī)構(gòu)融入資金。第三，加大服務(wù)力度，建立和完善各種為農(nóng)村服務(wù)的貸款信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，妥善解決農(nóng)戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)貸款抵押擔(dān)保問題。加大政府對(duì)農(nóng)村信貸擔(dān)保體系建設(shè)的支持力度。鼓勵(lì)政府出資的各類信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)積極拓展符合農(nóng)村特點(diǎn)的擔(dān)保業(yè)務(wù)。可以由政府牽頭出資、農(nóng)民和農(nóng)村企業(yè)參股，建立專業(yè)化信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，主要服務(wù)于農(nóng)民。鼓勵(lì)現(xiàn)有商業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村擔(dān)保業(yè)務(wù)，增強(qiáng)擔(dān)保公司的擔(dān)保能力。有條件的地方政府可扶持建立農(nóng)村信貸擔(dān)?；?。鼓勵(lì)專業(yè)合作社、涉農(nóng)企業(yè)和協(xié)會(huì)組織創(chuàng)辦針對(duì)農(nóng)戶和農(nóng)村中小企業(yè)的擔(dān)保公司。同時(shí)要建立信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，加快農(nóng)村信用體系建設(shè)。關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)畢業(yè)論文，可以參考更多的經(jīng)濟(jì)學(xué)畢業(yè)論文范文。
4、完善土地管理制度，保障農(nóng)民合法權(quán)益。一是毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持農(nóng)村基本經(jīng)營制度，加快完善有關(guān)法律法規(guī)和政策，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。二是進(jìn)一步完善土地征用制度。在征用工程中，應(yīng)該嚴(yán)格按程序辦事，發(fā)揮村民的民主監(jiān)督作用，實(shí)現(xiàn)土地征用補(bǔ)償?shù)耐该骰⒅贫然?。要以市?chǎng)價(jià)格合理確定征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，以體現(xiàn)農(nóng)民集體作為集體土地所有者的收益權(quán)，有效防止一些實(shí)質(zhì)上的商業(yè)用地以“公共利益”的幌子，通過政府強(qiáng)制征用而廉價(jià)征用，維護(hù)農(nóng)村集體和廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。土地補(bǔ)償除了貨幣補(bǔ)償外，還應(yīng)積極探索社會(huì)保險(xiǎn)安置、土地使用權(quán)入股安置、入股分紅安置、異地移民安置、留地補(bǔ)償、土地債券補(bǔ)償?shù)榷喾N形式的復(fù)合安置方式，建立國家失地農(nóng)民賬戶和國家失地農(nóng)民保障基金，切實(shí)保護(hù)地失地農(nóng)村的利益。
三是完善土地流轉(zhuǎn)制度。對(duì)城市建設(shè)用地指標(biāo)與農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)實(shí)行跨地區(qū)有償流轉(zhuǎn)的辦法，使耕地達(dá)到異地占補(bǔ)平衡；在鎮(zhèn)、村轄區(qū)內(nèi)實(shí)行農(nóng)村建設(shè)用地用于發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)和新農(nóng)村建設(shè)中的居民點(diǎn)建設(shè)；對(duì)農(nóng)村宅基地和農(nóng)房使用權(quán)實(shí)行有償流轉(zhuǎn)；允許各類規(guī)模經(jīng)營農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品加工的業(yè)主在尊重農(nóng)民意愿的前提下有償使用和改造農(nóng)房。四是建立健全土地市場(chǎng)體系。促進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地交易等最有效的方法是培育土地市場(chǎng)。政府應(yīng)健全土地法規(guī)，培育中介服務(wù)組織，加強(qiáng)監(jiān)管，維護(hù)土地市場(chǎng)的公平和公正性。
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