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隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，以推行城市化建設(shè)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展壯大，投資總額從1998年的3 614億元，逐年增長至2012年的71 804億元，占我國固定資產(chǎn)投資總額的近四分之一。但因為資金投入量大、負債經(jīng)營、回收期長和變現(xiàn)能力差等特點，房地產(chǎn)企業(yè)始終面臨巨大的籌資風(fēng)險。近年來，受全球金融危機和國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房屋成交量萎縮，許多房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)困境，籌資風(fēng)險進一步加劇，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險進行深入研究，尋求有效應(yīng)對措施顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
（一）資產(chǎn)負債率高，償債壓力大
作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貸周轉(zhuǎn)期長，僅僅依靠企業(yè)自有資金顯然不能維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營，所以企業(yè)要對外舉債。國家統(tǒng)計局的2012年統(tǒng)計年鑒顯示，在1998年-2011年14年間，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒標準，而且房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，也就是說，其有息負債的比例非常大，一旦企業(yè)用負債進行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，那么企業(yè)很可能不能按時償還貸款本息。
（二）經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負值，企業(yè)資金鏈緊張
按照證監(jiān)會行業(yè)板塊分類，2009年133家房地產(chǎn)上市企業(yè)中有41家企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負值，2011年上升為89家。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負值，說明企業(yè)經(jīng)營業(yè)績差，現(xiàn)金流入不足以抵補其現(xiàn)金流出，造成企業(yè)營運資本缺乏，償債能力下降，籌資風(fēng)險顯現(xiàn)。
（三）面臨再籌資風(fēng)險
目前，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的償債保證程度在下降，這勢必會增加企業(yè)再籌資的難度。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要來自于銀行貸款，但隨著國家不斷上調(diào)存款準備金率，商業(yè)銀行面臨資金運營壓力。在當(dāng)前形勢下，商業(yè)銀行更是將房地產(chǎn)行業(yè)作為控制放貸的重點領(lǐng)域，這更增加了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度，企業(yè)面臨再籌資風(fēng)險。此外，對于上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)資金使用效果不佳，息稅前利潤不足以補償債務(wù)利息支出時，自有資金風(fēng)險顯現(xiàn)，企業(yè)想通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等再融資難度也會加大。
（四）利率變動風(fēng)險大
利率波動對負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響巨大，金融市場上利率的上升會使房地產(chǎn)項目實際價值減少，因為升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的凈現(xiàn)值減少，甚至出現(xiàn)負值，從而引發(fā)投資虧損的風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在負債經(jīng)營期間，受通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率不斷增長，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，加大企業(yè)債務(wù)負擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，預(yù)期收益減少。另外，近幾年央行先后加息不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，而且使按揭貸款購房者購買成本迅速上升，從而抑制了他們的購房欲望，房地產(chǎn)市場需求降低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的成因
（一）過度負債，資本結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的資金支持，但是一些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有充分挖掘自有資金，僅僅考慮從銀行或其他金融機構(gòu)貸款，企業(yè)借入資金越多，資產(chǎn)負債率就越高，財務(wù)杠桿效應(yīng)也會越大，隨之而來的籌資風(fēng)險也就越大。
（二）資金來源渠道單一
從表1數(shù)據(jù)可以看出，國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金一直是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來源。國內(nèi)銀行貸款約占資金來源總額的20%；自籌資金主要是由房屋銷售轉(zhuǎn)化而來，約占資金來源總額的31%；其他資金主要是由預(yù)售房款和定金組成，約占資金來源總額的46%，比例最大，但按照個人放貸政策，房款中有60%-70%的部分屬于銀行或是住房公積金管理中心發(fā)放的個人按揭貸款，按此計算，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約一半以上直接與間接來自銀行信貸，資金來源渠道單一使籌資風(fēng)險集中，一旦遇到銀行信貸政策收緊或銀行利率上升，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金危機。
（三）不重視日常資金管理
資金管理存在的問題具體表現(xiàn)在以下四個方面：一是資金管理意識不強。房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程項目考核時只注重對項目的進度、質(zhì)量和安全的考核，而忽略項目資金調(diào)撥是否按進度執(zhí)行。由于沒有建立完善的項目資金管理考核制度，企業(yè)容易發(fā)生項目資金被挪用、使用效率低、資金成本過高等問題，這不僅增加在建項目的風(fēng)險，也造成企業(yè)資源的浪費。二是不重視資金預(yù)算管理。資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。但一些房地產(chǎn)企業(yè)對資金的預(yù)算管理不夠重視，沒有根據(jù)企業(yè)的實際情況編制資金預(yù)算計劃，也沒明確企業(yè)年度資金運作的重點，從而導(dǎo)致企業(yè)融資成本上升，出現(xiàn)盲目貸款和不合理存款的情況。三是缺乏資金使用監(jiān)督激勵機制。很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視資金預(yù)算的執(zhí)行，不能定期對資金使用情況進行檢查，對應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款等反映資金往來的賬目沒有做到逐筆跟蹤管理，沒有制定相應(yīng)的獎勵懲罰機制。四是缺乏定期的財務(wù)分析，無法及時掌握企業(yè)的償債能力和經(jīng)營狀況。
（四）房地產(chǎn)調(diào)控政策的不利影響
為遏制部分城市房價過快上漲的勢頭和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，近年來，國家加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)各種融資途徑受到限制，融資出現(xiàn)困境。在銀行信貸方面，中央銀行多次上調(diào)存款準備金率，直接導(dǎo)致銀行銀根收緊，房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資受阻，一些資信不強的中小企業(yè)融資困難，資金鏈出現(xiàn)斷裂。在債券融資方面，由于對發(fā)債主體要求嚴格和債券市場發(fā)展不佳，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券融資的渠道一直不暢通。在上市融資方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)周期性強、波動大的行業(yè)特點，加上政府對上市融資主體的要求嚴格，能夠通過上市來籌集資金的房地產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不多，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還不能依賴上市來填補資金缺口。加之近年來，證監(jiān)會暫停審批房地產(chǎn)企業(yè)IPO和嚴控增發(fā)以及資產(chǎn)重組，等于直接堵死了房地產(chǎn)在權(quán)益市場上公開融資的渠道。在信托融資方面，由于房地產(chǎn)信托發(fā)展過快，使得風(fēng)險積聚，銀監(jiān)會出于風(fēng)險監(jiān)控的考慮，要求房地產(chǎn)信托融資逐筆申報，造成事實上的審批前置機制。這樣，在銀行信貸受阻后，信托融資也面臨阻礙。各條融資途徑受到限制，企業(yè)籌資難度也隨之加大，一旦開發(fā)資金得不到保障，企業(yè)將無法正常運營。
三、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的防范措施
（一）樹立正確的風(fēng)險觀
正確的風(fēng)險觀是指在企業(yè)內(nèi)部使全體員工樹立起風(fēng)險防范意識，這種意識會影響企業(yè)管理層乃至所有員工的決策和行為。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，管理者進行的決策總是伴隨各種風(fēng)險，并且往往風(fēng)險越大，回報也就越大。而房地產(chǎn)業(yè)恰恰是高收益高回報的行業(yè)，幾乎每一個投資項目都會伴隨高風(fēng)險，這就要求企業(yè)的高層管理決策者有一個良好的風(fēng)險觀，正確的風(fēng)險意識，在做出決策之前能認真分析企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，自身的風(fēng)險承受能力，以及項目的預(yù)期回報和存在的風(fēng)險值，綜合考慮種種因素后做出恰當(dāng)?shù)呐袛?。但一些房地產(chǎn)企業(yè)面對巨額利潤的誘惑往往忽略其背后潛在的高風(fēng)險，不顧企業(yè)自身的經(jīng)營狀況和承受能力，做出一些冒險的投資，這勢必會導(dǎo)致企業(yè)陷入無法持續(xù)的絕境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在每一項決策中保持良好的風(fēng)險觀和正確的風(fēng)險意識，綜合考慮各種因素，最終做出正確的抉擇。
（二）及時關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策變動
由于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中的特殊地位，房地產(chǎn)的調(diào)控不但受到市場的制約，國家政策對它的調(diào)控也至關(guān)重要，甚至在特殊時期會具有很強的政策導(dǎo)向性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時，必須時刻關(guān)注國家的相關(guān)政策。此外，企業(yè)也要關(guān)注金融市場的波動，因為如果不能正確選擇籌資時機，一旦金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，很可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。因此，面臨金融市場波動，房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時，要盡量采取有利的計息方式，避免企業(yè)出現(xiàn)較大的損失。
（三）提高自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比例
過高的資產(chǎn)負債率和單一的銀行信貸融資方式使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的籌資風(fēng)險。要想改變這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵循優(yōu)序融資理論，首先通過內(nèi)部融資，提高自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中所占的比例。企業(yè)可用的自有資金包括提取的盈余公積金、未分配利潤以及固定資產(chǎn)折舊。因為內(nèi)部融資來自于企業(yè)內(nèi)部，無須融資費用和用資費用，具有自主性強、資本成本低、風(fēng)險小等特點，所以應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)首選的資金來源。
（四）合理安排資本結(jié)構(gòu)和籌資期限的組合方式
資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)長期負債與所有者權(quán)益的比例關(guān)系。保持合理的資本結(jié)構(gòu)，不僅可以給企業(yè)帶來財務(wù)杠杠收益和節(jié)稅收益，降低資金成本，最大化企業(yè)價值，而且可以向外部投資者傳遞良好的經(jīng)營信號。同時，企業(yè)要按照資金使用期限的長短合理籌資長短期債務(wù)，既要避免集中償還本金，也要杜絕資金閑置，充分實現(xiàn)資金的高速有效運轉(zhuǎn)。
（五）加強投資項目的可行性研究
房地產(chǎn)企業(yè)的每一個投資項目都需要巨大的資金支持，因此，企業(yè)應(yīng)該認真搜集與投資項目相關(guān)的信息資料，從技術(shù)和經(jīng)濟層面對投資項目進行可行性論證，以保證投資決策的正確。具體來說，要研究當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展狀況，熟悉與房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)，進行合理的投資組合搭配，比如住宅與商鋪構(gòu)建結(jié)合，發(fā)揮不同類型房地產(chǎn)的功能，最大限度滿足市場需要。其次，要對項目所在地質(zhì)、水電路和未來城市規(guī)劃狀況進行仔細調(diào)研，做好投資估算和投資收益的預(yù)測工作。
（六）做好資金回收工作
首先，企業(yè)要制定合理的資金使用計劃，實施嚴格的財務(wù)監(jiān)控和審批，合理安排資金的調(diào)度。其次，在樓市調(diào)控政策打壓下，為了防范商品房積壓，通過降價促銷回籠資金的手段也必不可少。此外，要加強應(yīng)收賬款的管理工作，比如，通過建立穩(wěn)定的信用政策，對客戶進行資信評估，對到期的賬款及時派人催收，必要時通過法律途經(jīng)追回。還可以通過建立銷售回款責(zé)任制，將回款任務(wù)落實到具體責(zé)任人。
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1. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因
1.1 財務(wù)風(fēng)險形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險分類
1.1.1 內(nèi)部原因。
(1)財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認識不足。在現(xiàn)實工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險意識，認為只要管好、用好資金，就不會產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險，風(fēng)險意識淡薄。（2）財務(wù)決策和管理缺乏科學(xué)和有效的制度。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營活動是指資金從籌集、投入、運營、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動過程。
1.1.2 內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險分類。
在此活動過程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過程中負債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時間;資金投入過程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運營過程中的收入、成本、經(jīng)營管理水平等;收益分配過程中收益的確認以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)在以下幾方面:
（1）籌資風(fēng)險。它是由于負債融資不能如期償還而帶來的風(fēng)險。該風(fēng)險叫分為收支性風(fēng)險和現(xiàn)金風(fēng)險，收支性風(fēng)險為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風(fēng)險;現(xiàn)金風(fēng)險為房地產(chǎn)企業(yè)某時段上現(xiàn)金流出額超過現(xiàn)金流入額，而造成手中沒有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來的風(fēng)險。
(2)內(nèi)部投資風(fēng)險。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風(fēng)險。投入資金不足會破壞生產(chǎn)經(jīng)營的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會形成流動比率過高或過低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。
(3)經(jīng)營內(nèi)部風(fēng)險。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險。這里主要指經(jīng)營管理不善而造成的風(fēng)險。主要有銷售風(fēng)險、成本風(fēng)險、違約風(fēng)險、流動性風(fēng)險、管理風(fēng)險等。這些風(fēng)險與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動和經(jīng)營管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風(fēng)險。
(4)收益分配風(fēng)險。它是指收益確認是否適當(dāng)和收益分配政策是否科學(xué)以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風(fēng)險。
1.2 財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的外部原因。財務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境、社會文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對企業(yè)財務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對企業(yè)來說，是難以準確預(yù)見和無法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。。企業(yè)在原料采購中沒有話語權(quán)，處于相對被動地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來的外部風(fēng)險。
2. 財務(wù)風(fēng)險的防范與控制
2.1 確立財務(wù)分析指標體系，建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營的最終目標，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜俗罹哂写硇浴?/p>
2.2 結(jié)合實際，采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險策略
財務(wù)風(fēng)險是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，尤其是在我國市場經(jīng)濟發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財務(wù)危機的根本原因是財務(wù)風(fēng)險處理不當(dāng)，因此面臨財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風(fēng)險、控制風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險和分散風(fēng)險等策略防范財務(wù)風(fēng)險，這對于降低和化解財務(wù)風(fēng)險、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要意義。
2.3 加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的風(fēng)險控制
2.3.1 籌資活動風(fēng)險控制
市場經(jīng)濟條件下，籌資活動是一個房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，管理措施失當(dāng)會使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險。而對于借入資金而言，企業(yè)在取得財務(wù)杠桿利益時，實行負債經(jīng)營而借入資金，將給企業(yè)帶來喪失償債能力的可能和收益的不確定性。
2.3.2 投資活動風(fēng)險控制
房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動取得資金后進行投資的類型有三種：一是投資開發(fā)項目；二是投資證券市場；三是投資商貿(mào)活動。在決策中要追求收益性、風(fēng)險性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風(fēng)險中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。
2.3.3 資金回收風(fēng)險控制
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的第三個環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險的重要方面，有必要降低它的成本，包括機會成本（常用有價證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會使企業(yè)運用有限的流動資金墊付未實現(xiàn)的利稅開支，加速現(xiàn)金流出。因此，對于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級并評估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責(zé)任制。
3. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標體系的構(gòu)建
3.1 明確警義
明確警義也就是明確預(yù)警的對象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標是什么，而警度則是警情的程度。
3.2 尋找警源
警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機制看，警源可分為3種:l)來自自然因素的警源，即自然警源;2)由國外輸入的警源，即外生警源;3)來自經(jīng)濟運行機制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。
3.3 分析警兆并預(yù)報警度
分析警兆是預(yù)警過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導(dǎo)指標。一般不同警素對應(yīng)著不同的警兆。當(dāng)警素發(fā)生異常變化導(dǎo)致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗分析。
4. 結(jié)論
發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進行財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究的最終目標。我們的最終目標是根據(jù)警度預(yù)報來尋找是哪些因素的異常導(dǎo)致了這種警情的出現(xiàn)，即與標準指標離差巨大的先導(dǎo)指標(警兆)，并對此進行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對具體的情況做出具體分析，及時采取措施對其加以控制、排除，以免風(fēng)險的發(fā)生。構(gòu)成預(yù)警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長能力的四個模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因為盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的根本目標，沒有盈利企業(yè)經(jīng)營就沒有意義，當(dāng)然存在著較大的財務(wù)風(fēng)險;其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營而導(dǎo)致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)來最大限度地減少財務(wù)風(fēng)險損失。
【參考文獻】
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[2] 劉麗, 張金貴. 試論公立醫(yī)院財務(wù)風(fēng)險的控制[J]. 衛(wèi)生軟科學(xué), 2009, (01) :42-43
公司的多元化戰(zhàn)略有兩種類型：一是非相關(guān)多元化，經(jīng)營者選擇在與公司主營業(yè)務(wù)完全不相關(guān)或關(guān)聯(lián)度很低的其他行業(yè)開展多元化；二是相關(guān)多元化，即涉足與主營業(yè)務(wù)相關(guān)的多元化領(lǐng)域，如農(nóng)業(yè)與林業(yè)，鐵路運輸與水上運輸，鋼鐵冶煉與煤炭開采等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)多元化現(xiàn)狀
與國民經(jīng)濟行業(yè)其他行業(yè)相比，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，相關(guān)行業(yè)都與其有很大的關(guān)聯(lián)性，比如建筑、建材、冶金、輕工、家電等多個產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。與此同時，房屋中介、房屋評估、營銷策劃、物業(yè)管理等這些新的業(yè)務(wù)，也在房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展過程中有所涉及。為實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時，對新領(lǐng)域的開拓可以通過多元化經(jīng)營來實現(xiàn)。
多元化和專業(yè)化在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，一直都有著較大的爭論。專業(yè)化可以實現(xiàn)企業(yè)效益和資源配置的最大化，是從經(jīng)濟學(xué)角度來看，并且傾向多元化發(fā)展“香港模式”將被專注細分市場的“美國模式”取代的觀點也在近幾年出現(xiàn)。多元化不僅傾向于多種類型產(chǎn)品的開發(fā)，還包括對非開發(fā)環(huán)節(jié)的涉及，專業(yè)化強調(diào)的就是專業(yè)化分工。富力、碧桂園等企業(yè)規(guī)劃、施工、裝修、銷售、物業(yè)一條龍式的開發(fā)經(jīng)營模式在房地產(chǎn)開發(fā)越來越強調(diào)專業(yè)化的大趨勢下得以實施，甚至碧桂園有自己的水泥廠。但是，同樣是碧桂園，以13億美元的價格收購香港TVB26%的股份，進軍香港傳媒業(yè)。根據(jù)A股上市房地產(chǎn)企業(yè)年報的分析可得，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營多元化的行業(yè)包括：酒店餐飲、旅游業(yè)、公用事業(yè)（水電）、物業(yè)管理、建筑設(shè)計、裝修裝璜等領(lǐng)域，可以說行業(yè)多、范圍廣。
何玉梅（2012）經(jīng)研究認為，企業(yè)多元化經(jīng)營的公司價值與專業(yè)化經(jīng)營的公司價值之間并沒有產(chǎn)生非常顯著的差異。但是，在大部分年份，總資產(chǎn)收益率最高的均為采取相關(guān)多元化策略的公司。王兵（2009）以50家上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，多元化類型和多元化程度運用一定的定量表達式來分析，其對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效和財務(wù)風(fēng)險的影響程度，并且得出結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的穩(wěn)定性受到企業(yè)實行多元化經(jīng)營的影響，并且多元化程度越高，業(yè)績穩(wěn)定性也就越好。莫中杰（2010）以60家在滬、深兩地上市房地產(chǎn)企業(yè)作為研究樣本，分析了國內(nèi)上市房地產(chǎn)公司多元化經(jīng)營對績效的影響。通過對相關(guān)數(shù)據(jù)實證分析得出結(jié)論：中國房地產(chǎn)企業(yè)的多元化經(jīng)營程度與績效呈顯著負相關(guān)關(guān)系；房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模與績效呈顯著的正相關(guān)關(guān)系。研究顯示，中國房地產(chǎn)企業(yè)施行多元化經(jīng)營戰(zhàn)略可能會損害企業(yè)績效。莫中杰（2010）建議，為避免造成主業(yè)未強而輔業(yè)又拖后腿的局面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量進行歸核化發(fā)展，集中主要資源發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在壯大主業(yè)的基礎(chǔ)上，視機遇與自身實力，擇機進行房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。通過以上文獻的研究，可以看出多元化的經(jīng)營對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益的提高并不是必然的，可是多元化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)一般業(yè)績穩(wěn)定性較好。可能結(jié)合企業(yè)情況，進行業(yè)務(wù)多元化（相關(guān)多元化）是一種較為穩(wěn)妥的選擇。
三、房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展財務(wù)風(fēng)險
（一）財務(wù)風(fēng)險控制意識薄弱 改革開放以來，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展了30余年，多數(shù)企業(yè)在這種情況下，便只想著做大做強，但是往往因為對風(fēng)險管理意識的缺乏，盲目注重企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴大、業(yè)務(wù)的成長，卻忽視了其中隱藏的財務(wù)風(fēng)險控制問題。
（二）委托關(guān)系導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險問題 企業(yè)經(jīng)營層和企業(yè)所有者之間委托關(guān)系的形成就是因為企業(yè)經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)的分離。經(jīng)營層作為理性經(jīng)濟人，所作出的決策不一定會對企業(yè)的所有者有利，往往都是傾向于有利于自身收入和待遇增加的決策。由委托關(guān)系引發(fā)的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能就是，經(jīng)營者為了自身權(quán)利、地位的鞏固和對企業(yè)掌控力度的提升，及經(jīng)營者的薪酬水平得以提高，經(jīng)營者做出的決策就有可能不利于企業(yè)所有者的利益。此外，企業(yè)實施多元化戰(zhàn)略基本上會伴隨一定的規(guī)模擴張，不管是進行非相關(guān)多元化戰(zhàn)略還是相關(guān)多元化戰(zhàn)略，企業(yè)新業(yè)務(wù)的管理一般會聘請新的經(jīng)營者，就會有新的產(chǎn)權(quán)委托關(guān)系的產(chǎn)生，就會導(dǎo)致委托問題的更加復(fù)雜化。
（三）資金等資源短缺問題 由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個以現(xiàn)金流占主導(dǎo)的行業(yè)，對現(xiàn)金流的變化情況要實時注意。為保障企業(yè)多元化擴展擁有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，就要保障原業(yè)務(wù)發(fā)展成熟，并且擁有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。實行多元化經(jīng)營對企業(yè)的財務(wù)能力提出了更高要求，贏利性和流動性的有機統(tǒng)一、資本結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的有機協(xié)調(diào)等是企業(yè)必須要充分考慮的財務(wù)問題。一般來講，專業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)資金需求量總是有限的，財務(wù)風(fēng)險可控；而多元化經(jīng)營的企業(yè)，尤其是過度多元化的企業(yè)，易形成高利率、高負債的格局，還本付息的壓力和企業(yè)的償債能力缺乏有力保障，都會使使企業(yè)面臨更大的財務(wù)風(fēng)險。
（四）新業(yè)務(wù)存在“拖后腿”現(xiàn)象 企業(yè)在經(jīng)營中實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，是寄希望多元化經(jīng)營模式的運用可以給企業(yè)帶來更具潛力的利潤增長，并且有效地規(guī)避由于單一業(yè)務(wù)而出現(xiàn)的風(fēng)險。企業(yè)認真分析考核市場的競爭情況，進行有效有目的的投資，盡快融入市場，逐步確定自己的核心競爭力，進而在新領(lǐng)域市場上贏得成功。但是盲目多元化經(jīng)營可能會產(chǎn)生投資失誤，甚至因為新業(yè)務(wù)的發(fā)展不僅沒有盈利，還有可能導(dǎo)致產(chǎn)生企業(yè)發(fā)展的新危險，拖垮整個企業(yè)。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化發(fā)展財務(wù)風(fēng)險防范措施
（一）提高財務(wù)風(fēng)險控制意識 沒有充分認識財務(wù)風(fēng)險，缺乏良好的財務(wù)風(fēng)險控制體系是我國企業(yè)在多元化經(jīng)營過程中面臨的重要問題。所以，關(guān)于財務(wù)風(fēng)險控制要把握在可以接受的范圍之內(nèi)，首先是企業(yè)的首席執(zhí)行官、財務(wù)總監(jiān)要有強烈的風(fēng)險意識，認識到多元化經(jīng)營在分散原業(yè)務(wù)風(fēng)險的同時會帶來新的風(fēng)險，時刻警惕。
（二）健全經(jīng)營者激勵約束機制 企業(yè)所有者需要制定一套行之有效的制度安排，建立對經(jīng)營者的約束和鼓勵機制，避免經(jīng)營者在進行多元化經(jīng)營決策時出現(xiàn)“逆向選擇”與“道德風(fēng)險”。
（三）企業(yè)已擁有自己的核心競爭能力 普拉哈拉德（C.K.Prahalad）和哈默爾（G.Hamel）是最早提出核心競爭力的，并且認為在企業(yè)的成長中核心競爭能力起著重要的作用，同時也是企業(yè)多元化經(jīng)營取得成功的關(guān)鍵因素。在房地產(chǎn)企業(yè)中，能夠最快捷地創(chuàng)造和實現(xiàn)產(chǎn)品價值，有效地整合房地產(chǎn)價值鏈上的關(guān)鍵點成為競爭力的核心之所在。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從合理調(diào)整企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道；掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟循環(huán)的周期性特點；慎重開發(fā)地塊的選取；嚴格控制建安成本；縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周期，加速企業(yè)資金回籠；進行稅務(wù)籌劃，降低稅收成本，減少涉稅風(fēng)險等方面培育主營業(yè)務(wù)的核心競爭力。在主營領(lǐng)域尚未具備核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)不適宜發(fā)展多元化經(jīng)營，進行分散性投資可能造成企業(yè)因資源分散缺乏而制約核心業(yè)務(wù)，影響企業(yè)發(fā)展。
（四）企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，財務(wù)狀況較好 企業(yè)擁有富余的資金，并且長時間內(nèi)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中沒有好的利用機會，就可以考慮多元化戰(zhàn)略。這需要綜合幾點考慮：一是企業(yè)資源富余較多，資源（特別是資金）在一定程度上不能有效利用，不能實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置；二是企業(yè)資產(chǎn)的流動比率指標高。流動資產(chǎn)比率高說明企業(yè)可以進行更多的資源投資和資源利用；三是企業(yè)的資產(chǎn)負債比率偏低；四是資源的現(xiàn)金流量較多，或者說利潤效益比較穩(wěn)定，當(dāng)面臨多元化風(fēng)險時有充分的規(guī)避風(fēng)險能力；五是資金的來源渠道穩(wěn)定。在企業(yè)多元化經(jīng)營的過程中，成功的關(guān)鍵就是科學(xué)的資金使用策略。企業(yè)資金鏈的斷裂往往就是因為企業(yè)盲目多元化經(jīng)營造成的。企業(yè)投資風(fēng)險的增加是因為，企業(yè)的資金使用不當(dāng)，相應(yīng)的成本支出過多，但是收入?yún)s較少。
（五）企業(yè)多元化運營企業(yè)負責(zé)人有駕馭能力 對于多元化經(jīng)營要求企業(yè)負責(zé)人的能力要高，只有具有以下條件的企業(yè)家才有可能取得多元化經(jīng)營戰(zhàn)略的成功：一是負責(zé)人有適應(yīng)新產(chǎn)業(yè)的能力；二是負責(zé)人駕馭現(xiàn)有的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之余仍有剩余的精力去管理新的產(chǎn)業(yè)。
（六）企業(yè)掌握了多元化發(fā)展新領(lǐng)域的必要信息與知識 一是掌握了與新業(yè)務(wù)相關(guān)的基本知識、基本經(jīng)驗和基本操作技巧；二是完成了進入新業(yè)務(wù)的全部評估和規(guī)劃；三是了解與新業(yè)務(wù)相關(guān)的最新信息，如競爭情況、發(fā)展前景；四是考察聘用了熟悉新業(yè)務(wù)的管理者與業(yè)務(wù)骨干。
（七）合理的資源分配方式 有效資源在企業(yè)中往往是有限的，企業(yè)在原有行業(yè)上的資金投入會因為實施多元化戰(zhàn)略而減少，也使管理層發(fā)生注意力偏離，一定程度上消弱了原產(chǎn)業(yè)。而提前實現(xiàn)多元化戰(zhàn)略會導(dǎo)致自身資源的分散，使本企業(yè)喪失原本擁有或既定的競爭優(yōu)勢。
（八）合適的進入模式 房地產(chǎn)企業(yè)以怎樣的模式開始實行多元化，決定著多元化戰(zhàn)略的成功與否。多元化戰(zhàn)略的進入主要有兩種模式，一是通過企業(yè)并購來實現(xiàn)，并購有利于企業(yè)迅速的由一個行業(yè)涉入另一行業(yè)；二是投資新建，這種模式時間長，投入高，有較大風(fēng)險。所以房地產(chǎn)企業(yè)開始多元化戰(zhàn)略的時候應(yīng)該選擇合適的進入模式，關(guān)鍵是如何讓核心競爭戰(zhàn)略統(tǒng)籌指導(dǎo)企業(yè)多元化發(fā)展、經(jīng)營的問題。
（九）加強企業(yè)資源優(yōu)化配置，注重企業(yè)整體風(fēng)險規(guī)避 多元化經(jīng)營戰(zhàn)略的相關(guān)性和非相關(guān)性，都在一定程度上呈現(xiàn)出財務(wù)協(xié)同。因此，要實行多元化經(jīng)營必須在全局策略中進行整合，同時涉及到企業(yè)的資金運行模式變革，要加強整合企業(yè)資產(chǎn)，減少資產(chǎn)的閑置，確保資產(chǎn)的高效利用。
（十）建立高效的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體制 建立健全企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體制在企業(yè)的運用中應(yīng)當(dāng)始終被放在一個關(guān)鍵性位置，制定和分析財務(wù)指標，建立短期長期財務(wù)預(yù)警體系，制定合理合適的風(fēng)險防控策略，對于企業(yè)的發(fā)展乃至發(fā)展的穩(wěn)定性、前進性有著重要的意義。
房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)多元化經(jīng)營戰(zhàn)略的過程中，必須清楚本身的資源狀況，合理多元化。企業(yè)通過業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營不是一蹴而就的事情。多元化經(jīng)營不單單只是經(jīng)濟方面的一個行動，而是長期的實現(xiàn)過程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟時，應(yīng)該嚴格分析考慮本公司是否具備競爭力，處理好多元化與專業(yè)化的關(guān)系，從而使企業(yè)不斷發(fā)展壯大，實現(xiàn)核心競爭力，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
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中圖分類號：C93文獻標識碼： A
一、前言
隨著當(dāng)今社會的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越迅速，企業(yè)內(nèi)部對房地產(chǎn)管理的要求也日益漸高。因此，積極采用科學(xué)的方法，不斷完善企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理就成為當(dāng)前一項十分緊迫的問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的意義
房地產(chǎn)業(yè)不同于其他的行業(yè)，它需要大量的資金支持。房地產(chǎn)企業(yè)的目標就是在合理利用資金的情況下，獲得最大的利益。這樣企業(yè)中內(nèi)部控制的意義就體現(xiàn)出來：首先，內(nèi)部控制是整個企業(yè)的管理水平的一種體現(xiàn)。企業(yè)內(nèi)部控制能夠調(diào)節(jié)各個部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)部門之間的財務(wù)活動，通過企業(yè)財務(wù)預(yù)算和監(jiān)測對資金進行控制，保證企業(yè)向預(yù)期的方向發(fā)展。
其次，企業(yè)內(nèi)部控制可以完善公司治理結(jié)構(gòu)，把企業(yè)分散的經(jīng)濟活動統(tǒng)一起來，在完成企業(yè)長期目標的過程中起著重要的作用。
最后，企業(yè)內(nèi)部控制是信息化財務(wù)管理的必然要求。隨著信息技術(shù)在內(nèi)部控制中的廣泛應(yīng)用，簡單的內(nèi)部控制方法已經(jīng)不能滿足企業(yè)的要求。網(wǎng)絡(luò)化、開放化的內(nèi)部控制體系出現(xiàn)在企業(yè)的運營中，完善內(nèi)部控制體系被提上日程。
三、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理為企業(yè)帶來的優(yōu)勢作用
1、留住人才，吸引人才
對于快速擴張的企業(yè)，讓員工在一個能產(chǎn)生高效率的工作環(huán)境中工作是極其重要的，優(yōu)越的工作環(huán)境有利于公司創(chuàng)造良好的業(yè)績。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理既要要保持靈活性以配合企業(yè)進入新的市場，而且因為處于競爭極度激烈的市場中需要大量能擔(dān)重任的人才，因此，企業(yè)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略可以整合到企業(yè)人力資源戰(zhàn)略中，以留住并吸引人才，以及提高勞動生產(chǎn)率。
2、提高顧客滿意度和忠誠度，傳遞營銷信息，促進銷售
企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是非常重要的顧客接觸點，對于服務(wù)顧客、提高顧客滿意度和顧客忠誠度、構(gòu)建品牌，具有極其重要的作用。尤其對于超市、賓館、銀行、酒店等服務(wù)型和零售型企業(yè)來說，通過企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理構(gòu)筑高效的分銷渠道可以產(chǎn)生競爭優(yōu)勢，而且基于顧客價值而選擇設(shè)計的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)有助于可以起到廣告的作用，吸引顧客的注意，起到提升顧客體驗并促進銷售的作用。
3、降低企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的使用成本
要想取得成本最小化，必須根據(jù)產(chǎn)品生命周期或市場生命周期以及房地產(chǎn)市場的各種條件，在租賃或購買之間做出正確抉擇，而且，還要注意企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)服務(wù)的有效性，即要平衡相關(guān)幾個方面的關(guān)系。
4、有助于增加股東價值
企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)并非僅是需要財務(wù)人員使出渾身解數(shù)控制成本，有效的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略會放大營銷投入的效果，降低勞動力成本或提升員工的勞動生產(chǎn)率和忠誠度，減少企業(yè)擴張所受到的約束，更好地向顧客傳遞產(chǎn)品或服務(wù)，以及從企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)自身的升值而使企業(yè)獲利，繼而使股東價值得到升值；從另一個角度而言，證券市場對一個企業(yè)進行評估，公司總部的位置等信息也是一個重要依據(jù)，所以說在一定程度上也影響到企業(yè)的再融資能力和市場價值。
四、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理存在的問題
1、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系不健全
內(nèi)部控制的目標是合理保證企業(yè)經(jīng)營管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全，財務(wù)報告及相關(guān)信息真實完整，提高經(jīng)營效率和效果，促進企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。目前，我國多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠全面，在內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督等方面均有較多的不完善之處。如沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業(yè)各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個操作環(huán)節(jié)，使不少的房地產(chǎn)企業(yè)會計工作秩序混亂、核算不實，造成會計信息失真現(xiàn)象極為嚴重。會計人員分工中的“內(nèi)部牽制”原則均沒有建立，甚至有的企業(yè)沒有正規(guī)的財會部門，會計、出納、審核等事項由一個人包辦。原始憑證的取得或填制本身就不合法，以此為依據(jù)編制的記賬憑證、登記的賬簿、出具的會計報表及一系列的會計分析等也就毫無意義。一些企業(yè)人為捏造會計數(shù)據(jù)，設(shè)置“小金庫”，亂攤成本，隱瞞收入，虛報利潤，惡意逃避稅收等。所有這些，都與企業(yè)內(nèi)部控制制度不健全密切相關(guān)。
2、房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化
（1）內(nèi)部控制缺乏一系列操作性較強的規(guī)范性文件
國家先后頒布了一系列法規(guī)，對企業(yè)的健康發(fā)展起到了積極的作用。但不可忽視的是，現(xiàn)有的法律、法規(guī)及國家財政部門的規(guī)定比較粗泛，且很不具體，在具體內(nèi)容的層次、程序上還有待企業(yè)自行細化才能滿足工作的需要。但事實上，很多房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面都做得很不好，要么根本沒有，要么就是制定的細則沒有可操作性，也沒有一個制定具體規(guī)范的計劃。
（2）內(nèi)控制度行為主體素質(zhì)不能完全滿足需要
大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財會人員，尤其是基層財會人員得不到有效的培訓(xùn)、提高，專業(yè)水平很難適應(yīng)新形勢的要求。一些不具備從業(yè)資格的人員也進入了財會隊伍，思想素質(zhì)差，業(yè)務(wù)一知半解，連正常的會計業(yè)務(wù)都處理不好，更談不上內(nèi)部控制制度的運用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、工程建設(shè)項目管理水平的提高和程序上逐步規(guī)范、完善，工程造價確定與控制和項目建設(shè)中存在的舞弊行為越來越隱蔽，常常披上了程序合法的外衣。
（3）多頭管理、各自為政的現(xiàn)象比較顯著
房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一般較大，可能有多個子公司、分公司、項目部等并存的現(xiàn)象，許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司項目部核算體系互不相同，財務(wù)軟件和核算標準不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機制，有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地進行管理，造成公司的管理控制能力下降。
五、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略
1、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度
企業(yè)內(nèi)部控制制度的完善關(guān)系到企業(yè)內(nèi)部決策的貫徹和執(zhí)行，并直接影響企業(yè)整體經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。為確保各項業(yè)務(wù)和環(huán)節(jié)的順利進行，建立一套完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度是非常必要的。在大力發(fā)展董事會建設(shè)，行使其監(jiān)督、領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力的同時，加強企業(yè)文化的建設(shè)，對員工的基本思想道德進行培訓(xùn)，提高其思想道德素質(zhì)，制定員工準則，要合法、公正的處理企業(yè)和利益的關(guān)系。
其次，對有關(guān)人員業(yè)務(wù)必須細分好處理權(quán)限和責(zé)任的承擔(dān)，要在個部門，各項業(yè)務(wù)中建立起相互制約的關(guān)系，實行雙簽制，嚴謹一個人全程處理。還要建立監(jiān)督機制，在常規(guī)核算的基礎(chǔ)上對會計部門內(nèi)各項工作崗位和業(yè)務(wù)進行核查，最好是周期性進行，設(shè)立專人負責(zé)此項目，以增強項目的可行性和有效性。
2、重視信息交流
管理者應(yīng)在掌握房地產(chǎn)企業(yè)運營狀況的基礎(chǔ)上及時掌握當(dāng)今市場的信息情況，使企業(yè)的內(nèi)外信息保持通暢、一致，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備完善的信息搜集、存儲、加工、輸出的信息系統(tǒng)，給企業(yè)提供及時準確的信息，以滿足外部多變環(huán)境和市場經(jīng)濟競爭的需求。好的信息系統(tǒng)不僅可以提供完整及時準確的經(jīng)濟信息，還有助于員工責(zé)任的履行，同時也有利于降低市場經(jīng)濟帶來的風(fēng)險。
3、提高企業(yè)經(jīng)營者的宏觀經(jīng)濟觀念
要深刻認識到國家政策的宏觀調(diào)控作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅受經(jīng)濟形勢多變性的影響，還受到政治多變性的制約，由于房地產(chǎn)開發(fā)的投入資金多，周期長，資金周轉(zhuǎn)慢等特點，其投資風(fēng)險也是隨之不斷加大的，企業(yè)資金能不能按時收回，市場情況是不是樂觀，以及價值規(guī)律的杠桿作用政府想達到供需平衡等，都將影響著企業(yè)的生存和發(fā)展。
因此要求經(jīng)營者要有市場經(jīng)濟宏觀觀念，市場經(jīng)營觀念，根據(jù)市場的不斷變化作出適銷對路的決策，要以服務(wù)消費者的思想為重，滿足市場需求。市場經(jīng)濟的優(yōu)勝劣汰要求經(jīng)營者要懂得競爭、善于競爭，提高自己的競爭觀念，通過靈活變通的方式和渠道完善企業(yè)自身，通過服務(wù)、管理、技術(shù)、價格等方面取信于消費者，生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的商品房。企業(yè)的不斷壯大和發(fā)展要求經(jīng)營者還要有創(chuàng)新精神，根據(jù)不同的地理位置和環(huán)境設(shè)計不同的風(fēng)格、布局，根據(jù)不同的投入資金和消費群體給出不同的規(guī)劃。
4、完善風(fēng)險預(yù)警機制
完善風(fēng)險預(yù)警機制是提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制效果的關(guān)鍵，社會經(jīng)濟的風(fēng)云
變化使得企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險不斷增加的同時競爭也越發(fā)激烈。企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行力深受企業(yè)風(fēng)險的影響，企業(yè)內(nèi)部控制的研究要基于企業(yè)本身的環(huán)境狀況和內(nèi)外各種風(fēng)險之上。企業(yè)應(yīng)該重視風(fēng)險的評估和管理，戰(zhàn)略管理中常用風(fēng)險分析的一種即“SWOT”分析法來分析自身的勢態(tài)長短及外部的機會和威脅，以達到將風(fēng)險控制在最小的目的。
5、掌握企業(yè)內(nèi)控的基本方式
應(yīng)當(dāng)建立不相容職權(quán)相分離的制度，避免企業(yè)員工弄虛作假、舞弊的行為發(fā)
生，細分活動步驟，將授權(quán)、簽發(fā)、核準、執(zhí)行、記錄等步驟分給獨立人員實施，保證職權(quán)分離和內(nèi)控的有效性。并且在具體處理經(jīng)濟業(yè)務(wù)時，無論部門或個體職員都應(yīng)經(jīng)授權(quán)批準才可進行，這樣就有效控制了現(xiàn)象的發(fā)生。
其次，在預(yù)算上也應(yīng)注意在籌資、融資、采購、銷售等經(jīng)營過程中編制具體詳細的預(yù)算和計劃，在有關(guān)部門的控制下，通過授權(quán)實現(xiàn)預(yù)算或計劃的執(zhí)行，并及時反饋執(zhí)行情況，可以經(jīng)授權(quán)和審批后根據(jù)客觀現(xiàn)實，對預(yù)算做出合理正確的調(diào)整。最后還應(yīng)注意限制接近控制和定期清查控制，以保證資產(chǎn)的安全和實物資產(chǎn)的真實性，達到帳實統(tǒng)一。
6、CSA自我評估
CSA的基本特征是：關(guān)注業(yè)務(wù)的過程和控制的成效；由管理部門和職員共同進行；用結(jié)構(gòu)化的方法開展評估活動。國外一些企業(yè)已經(jīng)引用了CSA自我評估實行內(nèi)部控制，房地產(chǎn)企業(yè)也可通過試行CSA自我評估了解企業(yè)自身發(fā)展中的缺陷以便及時改進，來提高勞動生產(chǎn)率、加強企業(yè)管理、改進內(nèi)部程序，還可以控制風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。
六、結(jié)束語
從實踐出發(fā)對當(dāng)前企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理中所遇到的問題以及措施等相關(guān)知識，進行了粗略的分析和研究。綜上分析，管理工作的主要任務(wù)是運用管理的職能和科學(xué)的方法，促進工作的開展。
參考文獻
[1]宋培華．試論企業(yè)內(nèi)部控制的問題及對策[J]．集團經(jīng)濟研究，2006
1 研究背景
2014年，對我國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展來說，是壓力極大的一年。國內(nèi)大多數(shù)城市房地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷，部分項目開始降價促銷。根據(jù)市場經(jīng)濟定律，一旦整個行業(yè)進入降價周期，那么，價格戰(zhàn)便隨之而來，即便是風(fēng)光無限、長期被稱之為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從當(dāng)前的實際情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)從暴利行業(yè)轉(zhuǎn)向薄利行業(yè)已經(jīng)是大勢所趨。降低成本，保證質(zhì)量、開發(fā)新產(chǎn)品是薄利時代贏得市場的最好出路，也是企業(yè)從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場新一輪“降價潮”和“價格大戰(zhàn)”中脫穎而出的最好時機。薄利行業(yè)市場的特點是：市場規(guī)范、信息透明、競爭劇烈。這就意味著企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)開發(fā)、建設(shè)、銷售、物管等，前前后后的利潤都在日益縮減。因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者很難再指望在某個階段、環(huán)節(jié)、時段獲得高利潤回報，必須把獲利的思路調(diào)整到整體、持久的綜合效應(yīng)上來，即對經(jīng)營中的各個環(huán)節(jié)、細節(jié)、時間段進行精打細算。也就是說，采取成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，將會是房地產(chǎn)企業(yè)贏得這一輪價格大戰(zhàn)的最佳選擇。
2 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相關(guān)理論概述
2.1基本概念界定
2.1.1戰(zhàn)略
其實，“戰(zhàn)略”一詞，最早只是應(yīng)用于軍事方面的概念，但是，隨著歷時的發(fā)展，時代的變遷，而企業(yè)戰(zhàn)略則主要是指企業(yè)根據(jù)自身條件及外部市場環(huán)境的變化，選擇適應(yīng)自己特點和優(yōu)勢的經(jīng)營領(lǐng)域或產(chǎn)品，從而構(gòu)建自己在市場上的競爭優(yōu)勢，取得市場競爭的勝利。
2.1.2成本
“成本”是屬于商品經(jīng)濟的價值范疇，是商品價值極其重要的組成部分。通常，人們對“成本”的定義是：“人們?yōu)榱松a(chǎn)經(jīng)營活動或者為了達到某一種目的，從而耗費了一定的資源（人、財、物等），而所耗費的資源，通過貨幣形式來表現(xiàn)和計量，則統(tǒng)稱為成本”。但是，隨著社會的不斷發(fā)展，商品經(jīng)濟的范圍越來越廣，成本的內(nèi)涵和外延也隨之不斷拓寬，不斷被突破。
2.1.3成本領(lǐng)先戰(zhàn)略
成本領(lǐng)先戰(zhàn)略也時常被稱之為低成本戰(zhàn)略，是指企業(yè)通過采取各種途徑和措施有效降低生產(chǎn)成本，從而使企業(yè)經(jīng)營的成本遠遠低于競爭對手的經(jīng)營成本，甚至是可以成為在同行業(yè)中最低的經(jīng)營成本，從而在行業(yè)競爭中獲得競爭優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略。
2.2.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究綜述
上世紀80年代之后，市場競爭進入全球化的階段，全球經(jīng)濟一體化和技術(shù)進步加劇了市場競爭。企業(yè)管理者 始逐步認識到，如果僅僅依靠經(jīng)驗或根據(jù)現(xiàn)實環(huán)境管理，是很難獲得經(jīng)營成功的，維持或創(chuàng)造出企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢更是難上加難。因此，企業(yè)面對市場競爭新環(huán)境的挑戰(zhàn)，迫切需要進行一次全方位的管理理念創(chuàng)新，通過拔高戰(zhàn)略管理的高度，加廣戰(zhàn)略管理的深度來獲得企業(yè)的競爭優(yōu)勢。在這樣的時代背景和經(jīng)營環(huán)境之下，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略理論便應(yīng)運而生。
2.3關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的研究綜述
目前針對成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究的理論較多，主要集中在石化、鋼鐵、電力等傳統(tǒng)大工業(yè)行業(yè)，在這些行業(yè)，實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略有著很多借鑒經(jīng)驗。但是， 針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相對較少，在這方面有著很大的研究空間。
3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的環(huán)境條件及現(xiàn)狀分析
3.1我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境和出路
就目前的形式而言，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要面臨的困境：高增長態(tài)勢被遏制；融資出現(xiàn)困境；資金來源分化。
在目前金融政策緊縮，國家限購，流通受阻，購房者持幣觀望的局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況日益緊張。面對著資金鏈緊繃的危險局面，雖然一些信譽良好、實力強大的房企可以通過集團內(nèi)互保方式，獲取銀行信貸融資，解得一時之渴。但是，更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉(zhuǎn)讓項目和股權(quán)方式進行融資。資金的高度緊張甚至迫使部分房企對外舉行高息借債。當(dāng)然，無論是銀行正規(guī)途徑融資，還是高息借債，都不能解決實際問題。在殘酷的現(xiàn)實面前，越來越多的開發(fā)商開始認識到，真正能解決問題最有效的頒發(fā)就是降價，犧牲一部分的利潤，通過降低價格來換取成交量，從而回籠一部分資金，緩解自身緊繃的資金壓力。
3.2我國房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成分析
房地產(chǎn)企業(yè)成本是房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和經(jīng)營過程中，以貨幣形態(tài)表現(xiàn)的物化勞動和活勞動的耗費。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本，主要是由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用組成的。
3.3我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀和問題
目前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面主要有以下幾種管理模式：側(cè)重于對建安成本的控制管理；側(cè)重于設(shè)計階段的成本控制管理；側(cè)重于目標成本管理。
4 地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實施
地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實施方法主要有：規(guī)?；瘮U張；標準化運營；上下游整合；嚴格實施成本管理；快速開發(fā)模式；精品低價策略。
針對關(guān)鍵成本的控制措施有：
1、土地成本的控制：由于具有中國特色的國情，土地資源的稀缺性，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)的成本由起初的建安成本占大頭，逐漸演變?yōu)橥恋爻杀菊即箢^。所以，實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，首要的就是要控制土地成本，控制好了土地成本，整體開發(fā)成本的控制就事半功倍。
2、建安成本的控制：成立由成本控制中心、營銷策劃中心、項目開發(fā)中心三方共同組成的市場調(diào)查小組進行市場成本調(diào)查，調(diào)查的主要內(nèi)容就是看該城市房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響。市場調(diào)研完畢之后，營銷策劃中心組織確定初選項目的項目定位。
3、營銷及管理成本的控制：將每一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)口銷售過程中發(fā)生的全部推廣成本歸結(jié)為項目營銷成本，并且要求各項營銷活動的開展應(yīng)嚴格履行公司規(guī)定的審批流程公司并相關(guān)部門審核及公司領(lǐng)導(dǎo)批準后才能實施。
4、財稅成本的控制：房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的行業(yè)，資金投入巨大，因為，資金、財稅成本在項目開發(fā)的整體成本中占據(jù)很大的一塊比例，因為，針對財稅成本的控制，是成本控制的重點之一。
5結(jié)論
隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一方面，由于政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控，另一方面，由于市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的市場風(fēng)險和競爭壓力。在激烈的市場競爭中向廣大購房者提供質(zhì)量高，低價格的商品住宅是房地產(chǎn)企業(yè)贏得競爭，站穩(wěn)腳跟的重要法寶之一。然而，追求利潤是一家企業(yè)生存的使命。提供具有價格優(yōu)勢的產(chǎn)品，不能以犧牲企業(yè)的利潤作為代價，否則，就是毫無意義的。房地產(chǎn)企業(yè)實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，需要站在戰(zhàn)略的高度去規(guī)劃布局，以整體系統(tǒng)的全局觀去控制，整合企業(yè)的內(nèi)外部、上下游資源，加強企業(yè)的管理控制，嚴格控制生產(chǎn)消耗，節(jié)約 支，降低成本獲得更多的利潤。所以，在目前我國房地產(chǎn)市場行情比較低迷，市場競爭激烈，降價潮開始涌現(xiàn)的背景之下，研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，是具有現(xiàn)實意義的。
參考文獻
[1]莊嚴.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略及其實施要點[J].企業(yè)改革與管理，2009（2）
房地產(chǎn)企業(yè)要進行正常的開發(fā)及經(jīng)營活動并保持持續(xù)發(fā)展, 都需要有計劃地配備有一定數(shù)量和質(zhì)量的財務(wù)管理及會計核算人才，因為，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處理是房地產(chǎn)企業(yè)眾多經(jīng)營中最重要的經(jīng)營之一。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗看，房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算處理水平的高低使得凡地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度是存在有很大差別的。不科學(xué)的會計核算處理不但影響著房地產(chǎn)企業(yè)最大程度的穩(wěn)步發(fā)展，甚至?xí)尫康禺a(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)巨大的風(fēng)險。
一、會計核算的定義及前提以及在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中重要作用
究竟何為會計核算？會計核算又叫會計反映，是將貨幣作為關(guān)鍵的計量尺度，是對會計主體其資金的運動所進行的反映。也就是說，它是以貨幣作為計量的單位，運用專門的會計手段，對生產(chǎn)經(jīng)營活動或者是預(yù)算的執(zhí)行過程及其結(jié)果進行連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算和分析。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算同其他類型企業(yè)的會計核算在基本前提上有著4個相同的方面；首先，不論何種類型的企業(yè)要實現(xiàn)會計核算必須具備會計主體的前提，會計主體即是會計為之服務(wù)的單位，會計核算應(yīng)該以企業(yè)發(fā)生地各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)為對象，記錄并反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動；其次，會計核算還應(yīng)該注重持續(xù)經(jīng)營這樣一個前提，因為只有在這個前提下才能進一步建立會計確認和計量的原則；再次，會計分期，會計分期就是指把企業(yè)持續(xù)不斷的生產(chǎn)經(jīng)營過程，劃分為較短的等距會計期間，以便分期結(jié)算賬目，按及編制會計報表。 在《企業(yè)會計準則》中，規(guī)定我國企業(yè)的會計期間按年度劃分，以日歷年度為一 個會計年度，即從每年1月1日至12月31日為一個會計年度；最后，就是貨幣計量，貨幣計量（Monetary Measurement）是指會計主體在會計核算過程中采用貨幣作為計量單位，記錄、反映會 計主體的經(jīng)營情況。
在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)及運營中，實行會計核算處理，目的在于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理并實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的最大化效益。我們知道，會計核算處理對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，會計核算以及會計監(jiān)督對防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險具有相當(dāng)重要的作用， 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險存在于其開發(fā)及運營活動的始終。房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。其實，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理已經(jīng)影響了政府部門的宏觀調(diào)控決策。日益顯現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的假象而引起的過高的房價是極其不利于社會穩(wěn)定的。因此，做好防范工作的前提就是進行科學(xué)的會計核算處理，旨在利于研究房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的主要問題
相當(dāng)長一段時期以來，無論是國有房地產(chǎn)企業(yè)還是其他形式的房地產(chǎn)企業(yè)，都在實行著計劃經(jīng)濟體制下的各項制度。毋庸置疑的是，這種跟隨了我們幾十年的制度應(yīng)該說在特定的歷史時期和環(huán)境下是起到了一定的積極作用的，可是，伴隨著市場自由化進程腳步的加快，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益加劇的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)在眾多管理問題中的不利日益顯現(xiàn)且逐漸增多，尤其是會計核算處理方面仍然存在著很多問題，具體表現(xiàn)在：
1、會計科目的設(shè)置不夠科學(xué)
很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在著會計科目設(shè)置缺乏科學(xué)性的問題。會計科目就是 對經(jīng)濟活動或會計對象的具體內(nèi)容，進行詳細分類設(shè)計的會計項目。我們知道，會計科目的設(shè)置是會計專業(yè)所特有的手法。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關(guān)于會計科目的設(shè)置不當(dāng)已經(jīng)不適合房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處理，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在建設(shè)周期過長的問題，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導(dǎo)致了一個開發(fā)項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。
2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險披露的不真實
對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，財務(wù)風(fēng)險就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為財務(wù)情況惡化而 致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、現(xiàn)金流量風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要方面。從目前我國的會計制度規(guī)定來看，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定是沒有的，當(dāng)然，我國的證監(jiān)會是允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金的，并對其披露其核算方法也是有要求的，但披露的風(fēng)險卻僅僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險，從很多房地產(chǎn)企業(yè)披露的實際情況可以看出，關(guān)于質(zhì)量保證金問題其實基本沒有披露。
三、 完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理的相關(guān)措施
近年來，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，發(fā)展之迅速是有目共睹的，而房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算工作也成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)管理者強烈關(guān)注的主要組成部分。,由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)在會計核算上存在著巨大的差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作不能與其它行業(yè)的商品同樣進行。在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟和發(fā)展的過程中，會計核算中的某些問題的暴露，令更多的房地產(chǎn)企業(yè)管理者意識到，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處理工作的健康發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下應(yīng)該慎重對待的問題，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理工作的有效策略變得至關(guān)重要。
1、將會計科目的設(shè)置逐步合理化
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照自身企業(yè)所開發(fā)的項目和規(guī)模等要求來開展核算。在企業(yè)的具體執(zhí)行操作中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立開發(fā)成本明細臺賬并按照核算對象的具體情形設(shè)立其成本卡片,成本卡片最先可以只分為兩個部門,也就是舉頭部門以及賬表部門。舉頭部門主要列舉其施工合同的相關(guān)內(nèi)容,例如開工日期和完工日期以及施工單元以及建筑面積等。正文則要負責(zé)多欄式的明細賬,需要全面和真實地反映成本開支的狀況。
2、加強現(xiàn)金收付的實現(xiàn)功能
現(xiàn)金收付實現(xiàn)制也叫現(xiàn)金制或者實收實付制，它是以現(xiàn)金收到或付出為標準，來記錄收入的實現(xiàn)和費用的發(fā)生。按照收付實現(xiàn)制，收入和費用的歸屬期間將與現(xiàn)金收支行為的發(fā)生與否，緊密地聯(lián)系在一起。換言之，現(xiàn)金收支行為在其發(fā)生的期間全部記作收入和費用，而不考慮與現(xiàn)金收支行為相連的經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)上是否發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在會計核算中實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。依據(jù)我國企業(yè)會計準則中的劃定,房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算應(yīng)該以權(quán)責(zé)發(fā)生制作為主體。但是,由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營的不同，應(yīng)該更加重視現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實現(xiàn)制這兩種體例并存,是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理中明智的選擇。
3、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的形成基礎(chǔ)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)都存在現(xiàn)金流量的管理、財務(wù)管理、成本管理方面的問題，而這一切又都屬于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的范疇，也甚至影響著會計核算的成效性。所以，為了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算處理，就必須加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理。正因為這些存在問題的方面是房地產(chǎn)企業(yè)會計信息形成的重要基礎(chǔ)，那么，要保證賴以發(fā)展的會計核算處理的合理性，其基礎(chǔ)的管理就顯得更加必要。
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險?，F(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督
進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標分析。準確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險?，F(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督
進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標分析。準確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險?，F(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢搨壤瑢で笞罴奄Y本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督
進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標分析。準確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
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[3]張根龍:關(guān)于西安房價的走勢分析及其政策改革[J].西安工業(yè)大學(xué)學(xué)報，2007（1）：30
一、房地產(chǎn)稅收籌劃存在的問題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識薄弱，法律意識不強
依法納稅是每個納稅人對國家應(yīng)盡的義務(wù)，與國家的整體利益及企業(yè)、單位、個人的直接利益有著密切的聯(lián)系。國家通過制定實施稅法加強對國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，在社會主義市場經(jīng)濟日益繁榮的今天，稅法的地位越來越重要。但在這種復(fù)雜的稅法政策下，沒有更好的直接的渠道傳達給房地產(chǎn)企業(yè)，因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法政策了解很少，進而出現(xiàn)了不會交稅的現(xiàn)象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產(chǎn)企業(yè)也開始將注意力放在了應(yīng)納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著沉重的稅收負擔(dān)，這時房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅收成本就會利用不合法的手段去偷逃稅。此時，房地產(chǎn)企業(yè)不但要面臨因偷逃稅而必須承擔(dān)法律制裁的風(fēng)險，更要承擔(dān)因偷逃稅對企業(yè)帶來的不利影響，這兩種風(fēng)險給企業(yè)帶來了不小的負面影響，進而給企業(yè)的稅收上帶來了很大的風(fēng)險。
(二)企業(yè)誤把稅收籌劃當(dāng)成了財務(wù)部門會計處理的工作
目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員錯誤地認為，企業(yè)的稅收只是財務(wù)部門的事兒，企業(yè)的應(yīng)納稅額是由財務(wù)部門來決策，一旦出現(xiàn)多交稅或者是被稅務(wù)機關(guān)處罰了都是因為財務(wù)部門沒有做好稅收工作。這種明顯的錯誤觀念，讓我們看到了房地產(chǎn)企業(yè)的決策人不了解稅收的產(chǎn)生，所以當(dāng)企業(yè)有納稅問題產(chǎn)生時就會出現(xiàn)無法解決的尷尬局面。雖然企業(yè)在交稅的過程中，財務(wù)人員也會跟稅務(wù)機關(guān)打交道，但并沒有涉及到企業(yè)各經(jīng)營過程相關(guān)稅收事宜，財務(wù)人員只是將企業(yè)在正常經(jīng)營過程中所涉及到的稅款交到了稅務(wù)機關(guān)。對于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的比如土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、銷售房產(chǎn)等等環(huán)節(jié)的稅收結(jié)果，最終還是需要房地產(chǎn)企業(yè)的決策人在這些業(yè)務(wù)發(fā)生前做好稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)都需要通過合同來體現(xiàn)，當(dāng)稅務(wù)機關(guān)來企業(yè)查看房地產(chǎn)企業(yè)的各項業(yè)務(wù)過程時就需要企業(yè)提供相關(guān)的合同，而房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的每份合同都代表企業(yè)的一個業(yè)務(wù)過程，此時也相應(yīng)產(chǎn)生一個業(yè)務(wù)過程的稅收，并涉及到相關(guān)業(yè)務(wù)部門，同時財務(wù)部門就應(yīng)交納稅收。但是每一項業(yè)務(wù)過程即合同簽訂的過程并不是由房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門來簽訂，而真正起決定作用的是企業(yè)的決策人、策劃部門及銷售部門，他們才是業(yè)務(wù)簽訂的牽頭人。此時，企業(yè)如果將稅收籌劃單純地放到財務(wù)部門，讓財務(wù)部門通過簡單的賬面處理來進行稅收籌劃就顯得不科學(xué)、不合理、不可取。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變以往的舊觀念，不能再將企業(yè)稅收籌劃工作推給財務(wù)部門，而應(yīng)樹立正確的稅收籌劃意識，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業(yè)在業(yè)務(wù)處理前做好稅收籌劃。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)誤把稅收籌劃的實施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來進行
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收之所以經(jīng)常出現(xiàn)問題從而被稅務(wù)機關(guān)處罰是因為房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視稅收籌劃，也是因為企業(yè)的決策人沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)決策人只有在看到業(yè)務(wù)發(fā)生后的稅負很重時才希望財務(wù)部門通過賬面處理去解決稅收問題，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面存在的最大缺陷。當(dāng)企業(yè)的稅收產(chǎn)生時，再通過財務(wù)部門的財務(wù)處理手段去處理已經(jīng)晚了，更不存在稅收籌劃了。
(四)房地產(chǎn)企業(yè)對公司內(nèi)部缺乏必要的納稅管理
目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部進行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員開始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進行稅收籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因為財務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業(yè)在經(jīng)營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題。比如：房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立過程中，性質(zhì)不同，稅收政策也不同，企業(yè)在開發(fā)土地的時間上有推移，從而造成稅收的結(jié)果也不同，而且財務(wù)只是對企業(yè)經(jīng)營成果進行核算與反映，企業(yè)很多具體業(yè)務(wù)不是財務(wù)能操作的。比如：企業(yè)在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規(guī)進行操作，往往給財務(wù)部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，為了達到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規(guī)定，打折銷售是根據(jù)打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據(jù)購房款加上裝修款的合計金額做銷售(送裝修為視同銷售)。因為銷售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業(yè)的稅收負擔(dān)，給財務(wù)部門進行稅收籌劃帶來麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過財務(wù)部門的工作實現(xiàn)的，而必須得到企業(yè)內(nèi)部所有部門的配合。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程中存在的這個盲區(qū)，企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門相互配合。納稅人在交稅過程中應(yīng)該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現(xiàn)稅收籌劃，財務(wù)人員不僅要了解稅收政策，按國家規(guī)定交稅，決策人更應(yīng)該通過了解稅收政策設(shè)計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔(dān)，更好地規(guī)避公司的納稅風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)稅收籌劃對策
(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高稅收籌劃意識
房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，首先應(yīng)轉(zhuǎn)變舊的思想觀念，樹立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)的決策人應(yīng)做好企業(yè)各項業(yè)務(wù)過程的事前籌劃工作，并需要其他部門和財務(wù)部門相互配合。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅成本節(jié)約意識
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅成本節(jié)約意識，并通過合理、合法的手段來實現(xiàn)稅收籌劃。因此，不僅需要財務(wù)人員全面了解國家相關(guān)稅收政策，更需要企業(yè)的決策人充分了解國家最新相關(guān)稅收政策，并設(shè)計好房地產(chǎn)各項經(jīng)營過程，以減輕企業(yè)自身的納稅負擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好事前籌劃
稅收籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中，決策人要做決策之前可先與財務(wù)人員進行商討，利用房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種的優(yōu)惠政策來出臺相關(guān)的稅收籌劃。如果財務(wù)人員的水平不足未能進行合理的稅收籌劃時，或者在稅收籌劃的技術(shù)上沒什么把握的話，企業(yè)還可以通過聘請稅務(wù)事務(wù)所等專業(yè)人員來進行稅收籌劃。
綜上所述，稅務(wù)籌劃的目標不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅務(wù)籌劃的作用。
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一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進行和如期完成，只有加強財務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的項經(jīng)濟管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動的特點有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點：
（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務(wù)重
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長；最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進行項目的滾動開發(fā)發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。
（二）開發(fā)風(fēng)險大，投資決策分析責(zé)任重，要求高
房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產(chǎn)使周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。因此．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險，降低風(fēng)險。
（三）開發(fā)經(jīng)營活動獨特，成本管理工作繁雜
雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)承接費等成本項目構(gòu)成，但各成本項目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用，主要存在的問題有：
（一）財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。
（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 轉(zhuǎn)貼于
（四）過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤的來源，更是企業(yè)長期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。
（五）審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。
（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態(tài)，在財務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。
四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率的建議
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財務(wù)管理制度的建議，希望能夠為降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理水平提供參考。
第一，健全財務(wù)管理制度。一是強化財務(wù)部門的職責(zé)，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預(yù)決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。?
（一）加強資本結(jié)構(gòu)的控制
雖然財務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時也會將企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險太大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。
（二）投資方向要符合企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略要求
