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最近,從中國銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發(fā)銀行的“姚康達事件”,我國商業(yè)銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業(yè)銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購買這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環(huán)節(jié)繁多,涉及的法律問題復(fù)雜,因此,完善相關(guān)的法律金融制度,保護投資者利益,是我國順利實現(xiàn)資產(chǎn)證券化,進一步發(fā)展住房抵押貸款證券化市場的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發(fā),探討住房抵押貸款證券化的法律風險,從而為完善相關(guān)法律金融制度提供參考依據(jù)。
一、我國住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架
住房抵押貸款證券化是指發(fā)起人將滿足一定標準的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產(chǎn)池,并將資產(chǎn)池的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過一定的結(jié)構(gòu)安排,對風險與收益要素進行分離與重組,在市場上發(fā)行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離、重新捆綁和信用增級、證券發(fā)行三個環(huán)節(jié)。SPV從發(fā)起人受讓被轉(zhuǎn)讓債權(quán)的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉(zhuǎn)讓方式。信托方式是指發(fā)起人以支撐資產(chǎn)設(shè)立信托,讓與SPV以換取受益權(quán)證,然后再銷售給投資者。轉(zhuǎn)讓方式是指發(fā)起人將支撐資產(chǎn)真實出售給專門從事證券化運作的SPV,由其發(fā)行資產(chǎn)支持證券。
近年來,我國相繼推出了一系列關(guān)于住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)(見表1),從而形成了現(xiàn)行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。
我國住房抵押貸款證券化具有以下特征:一是以信托方式實現(xiàn)住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限于機構(gòu)投資者;三是信用增級的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔保。
(一)以信托方式實行住房抵押貸款證券化
關(guān)于住房抵押貸款證券化的模式,國內(nèi)學者圍繞我國應(yīng)該采取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證,關(guān)注的焦點是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式還是信托形式。根據(jù)《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》(下稱管理辦法),我國住房抵押貸款將以沒有政府擔保的信托方式實現(xiàn)證券化。管理辦法第2條規(guī)定:“資產(chǎn)證券化是指以銀行業(yè)金融機構(gòu)作為發(fā)起機構(gòu),將信貸資產(chǎn)信托給受托機構(gòu),由受托機構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機構(gòu)發(fā)行受益證券,以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動?！蔽覈讍巫》康盅嘿J款支持證券產(chǎn)品——“建元2005-1”就是由中國建設(shè)銀行作為發(fā)起機構(gòu),委托中信信托在銀行間債券市場發(fā)行的。
另外,我國還沒有SPV方面的專門立法,但《金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法》(下稱監(jiān)管辦法)對SPV的市場準入作出了嚴格的規(guī)定。監(jiān)管辦法第9條規(guī)定,信托受托機構(gòu)應(yīng)當“根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定完成重新登記三年以上;注冊資本不低于五億元人民幣,并且最近三年年末的凈資產(chǎn)不低于五億元人民幣?！蓖瑫r,監(jiān)管辦法第8條規(guī)定:“資產(chǎn)支持證券由特定目的信托受托機構(gòu)發(fā)行,特定目的信托受托機構(gòu)由依法設(shè)立的信托投資公司或銀監(jiān)會批準的其他機構(gòu)擔任?！边@意味著我國的SPV的主體將是信托投資公司,但也不排除其他機構(gòu)擔任SPV的可能。
(二)投資主體只限于機構(gòu)投資者
現(xiàn)階段,我國MBS只能在銀行間債券市場交易。管理辦法第47條規(guī)定:“金融機構(gòu)按照法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會等監(jiān)督管理機構(gòu)的有關(guān)規(guī)定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會等監(jiān)督管理機構(gòu)有關(guān)規(guī)定允許的范圍內(nèi)投資資產(chǎn)支持證券?！边@一方面是汲取我國股票市場的教訓,由于我國住房抵押貸款證券化處于起步階段,相關(guān)的法律金融制度不完善,逐步向個人投資者開放MBS業(yè)務(wù),可以積累經(jīng)驗,保護中小投資者的利益,避免市場過度的非理;另一方面,MBS在我國是一種全新的固定收益證券,其風險收益特征與普通企業(yè)債券、其他固定收益類證券不同,對風險管理能力要求高,而機構(gòu)投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國內(nèi)住房抵押貸款證券項目的順利實施。
我國向個人投資者開放MBS業(yè)務(wù)只是時間上的問題。從成熟市場的資產(chǎn)證券化實踐來看,只有切實保護中小投資者的利益,才能最終真正推動資產(chǎn)證券化的發(fā)展,這就需要進一步健全和完善相關(guān)法律法規(guī)制度。
(三)信用增級的形式靈活多樣,政府不為MBS提供信用擔保
信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)中通過合同安排所提供的信用保護。信用增級的方式可以分為外部法和內(nèi)部法:外部法是指第三方根據(jù)相關(guān)法律文件中所承諾的義務(wù)和責任,向信貸資產(chǎn)證券化交易的其他參與機構(gòu)提供一定程度的信用保護,并為此承擔相應(yīng)的風險;內(nèi)部法是指通過重新安排證券獲得償付的優(yōu)先次序,提高優(yōu)先級證券的信用級別,或通過發(fā)起人提供更多的連帶責任提高證券的信用級別。
我國MBS的信用增級形式可以是內(nèi)部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔保。管理辦法第30條規(guī)定:“信用增級可以采用內(nèi)部信用增級或外部信用增級的方式提供。內(nèi)部信用增級包括但不限于超額抵押、資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限于備用信用證、擔保和保險等方式?！边@無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時,政府不能為住房抵押貸款提供信用擔保,因為我國《擔保法》第8條明確規(guī)定:“國家機關(guān)不能作為保證人,但經(jīng)國務(wù)院批準為使用外國政府或國際經(jīng)濟組織貸款進行的轉(zhuǎn)貸款的除外?！蔽鹩怪靡?這一規(guī)定也將制約我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。
二、我國住房抵押貸款支持證券的法律風險
我國住房抵押貸款證券化的法律風險主要來源以下兩種情況:一是由于法律方面的空白使得投資者的利益得不到切實保障;二是有的法律法規(guī)不合理、可操作性差,導致法律執(zhí)行成本高,違規(guī)者得不到懲罰,容易導致道德風險和金融欺詐行為。
新制度經(jīng)濟學認為，政府擁有規(guī)模經(jīng)濟和比較優(yōu)勢，為了節(jié)約交易成本，使自身利益最大化，強制廣大的公積金繳交者參加公積金制度，達到規(guī)模經(jīng)濟和互助的作用，以提高職工的住房支付能力，使廣大參加者的效用最大化。但是，由于人的自利性、有限理性、未來的不確定性、信息的不對稱以及契約的不完備等多種因素的存在，政府、尋租設(shè)租、政治機會主義等問題的廣泛存在，使得政治人的目標追求常常偏離委托人的預(yù)期。這就是近年來住房公積金大案頻發(fā)、被擠占挪用的根源所在。當前我國住房公積金制度中存在如下政治委托問題：
（1）住房公積金初始委托人監(jiān)督主體缺位。
由于住房公積金是通過國家強制繳交的，繳交者作為初始委托人雖在法律上擁有所有權(quán)，但其所有權(quán)是有限的，使用權(quán)受到控制，也不能轉(zhuǎn)讓，只能用于本人及其家庭的住房消費。繳交者不能通過“用腳投票”的方式解除與人的合約，懲罰人的機會主義行為，同時由于住房公積金所有者人數(shù)眾多且相當分散，個體又存在“搭便車”的心態(tài)和行為，因此我國住房公積金制度中的委托問題更加嚴重。
（2）住房公積金繳交者即資金初始委托人與政治人政府的目標函數(shù)不一致。
公積金繳交者的目標函數(shù)是積累住房消費基金，提高住房支付能力，以及資金最大化。但是政府作為住房公積金的強制發(fā)起者，其目標函數(shù)更為寬泛，是提高中低收入階層的住房水平。政府規(guī)定住房公積金增值收益中除提取風險準備金和撥付管理中心經(jīng)費外，其余作為城市廉租住房的補充資金。公積金屬于職工個人所有，但是政府卻強制規(guī)定了其增值收益分配，職工并不能直接擁有資金支配權(quán)，這是對職工權(quán)利的一種強制剝奪，用來達到政府的目標。這就無形之中形成了公積金繳交者與政府人的目標不一致。
（3）監(jiān)管中出現(xiàn)混亂和不到位、不科學現(xiàn)象。
目前，我國住房公積金實行多頭監(jiān)管，由建設(shè)部門會同財政部門、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合監(jiān)管，同時委托地方同級財政部門和審計部門進行監(jiān)督，從行政級別上和各地的住房公積金管理中心是平級或高半級，從實際意義上講只是每年向各地要一些報表、數(shù)據(jù)之類，所謂監(jiān)督只是擺設(shè)，這常常導致實際監(jiān)管缺位。管理中心作為政府管理住房公積金的人，能否履行住房金融職能，需要公眾的監(jiān)督，這關(guān)鍵在于管理中心的透明度，而由于我國體制本身的局限性和公眾監(jiān)督意識不強，公眾對住房公積金系統(tǒng)運作的真實信息并不完全了解，這就使得公眾對政府部門及管理中心的具體行為缺乏完全、有效的監(jiān)督，致使政府官員很可能受自身利益本性的驅(qū)使，出現(xiàn)“利益尋租”，使公眾利益受損。
（4）住房公積金管理委員會的決策機制不科學。
按照《住房公積金管理條例》要求，住房公積金管理委員會是由政府職能代表與專家1/3，工會與職工代表1/3，單位代表1/3的結(jié)構(gòu)組成的。在實際工作中，住房公積金管理委員會是一個松散的無專職人員的協(xié)商議事機構(gòu)，參加會議的人員，從管委會主任到普通職工代表，身份地位相差懸殊，參會人員多數(shù)并不了解住房公積金日常管理業(yè)務(wù)，決策結(jié)果由誰負責不清楚。住房公積金管理委員會作為群體決策的形式，由于組成結(jié)構(gòu)、組織形式和文化限制等原因，對管理決策的效果是十分有限的，甚至形同虛設(shè)。從全國看，一個常常被虛無化的群體機構(gòu)，卻作為全國高達9600多億元住房公積金管理的決策機構(gòu)，這是不科學的。
（5）對住房公積金管理中心定位不科學，激勵約束機制效率低下。
在現(xiàn)行制度中，住房公積金管理中心被定義為是不以盈利為目的的事業(yè)單位，既不是政府機構(gòu)，也不是政策性金融機構(gòu)或會員制的法人實體，而是隸屬于地方政府部門的事業(yè)單位，在沒有法人資產(chǎn)和獨立的經(jīng)濟利益約束下，“中心”很難建立起有效的監(jiān)督管理機制，規(guī)范的會計審計、信息披露制度和風險防范機制。現(xiàn)實中在地方或部門利益的驅(qū)使下，部分政府官員對公積金管理“行政化”，導致“內(nèi)部人控制”和“尋租”行為泛濫，擠占、截留、挪用公積金的現(xiàn)象屢屢發(fā)生：用住房公積金彌補財政預(yù)算虧空，用于發(fā)工資的有之；用于興辦經(jīng)濟實體、投資入股、炒地皮、買股票的也有之，甚至發(fā)生了挪用百姓住房儲蓄去澳門賭博的惡性事件，從而嚴重侵害了廣大公積金所有者的利益。這種現(xiàn)象的根本原因在于行政化的管理方式使得政府和“中心”的委托鏈被行政隸屬關(guān)系所鎖定，委托雙方的壟斷性，使得難以制定有效的激勵與約束機制。
2住房公積金委托鏈中的經(jīng)濟委托關(guān)系中存在的問題
住房公積金管理中心委托銀行進行資金歸集和發(fā)放貸款等業(yè)務(wù)，銀行委托公積金繳交者按時繳納公積金，借款者按時歸還貸款本息，整個過程中存在著信息不對稱情況，委托人無法完全觀察到人的努力情況，委托問題就產(chǎn)生了。
首先住房公積金管理中心與銀行的目標函數(shù)不同。住房公積金是一種具有很強政策性、互和保障性的基金,管理中心的目標是發(fā)展基金，使之發(fā)揮最大作用，幫助職工解決住房問題。而銀行爭取這筆資金的經(jīng)辦業(yè)務(wù)是因為其存款利率低、資金來源穩(wěn)定、期限長，在資金未從事經(jīng)營運作的情況下，可以利用其獲得一筆可觀的收入。受利益驅(qū)動，銀行盡力爭取到住房公積金后，可能將大量資金沉淀，這不僅不能緩解住房資金的短缺，大力改善居民的住房條件，反為少數(shù)銀行挪用資金、違章拆借提供了可乘之機。
其次，從目前來看,住房抵押貸款是種優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)，違約率很低，這成為銀行爭奪個人住房貸款市場的一個重要原因。銀行往往在給開發(fā)商提供貸款時，與其達成開發(fā)商為其營銷商業(yè)個人住房貸款的協(xié)議。而且銀行在受理住房公積金貸款時，可能會利用住房公積金貸款較商業(yè)貸款手續(xù)繁雜、條件苛刻的劣勢，說服借款人放棄公積金貸款轉(zhuǎn)向商業(yè)個人住房貸款。
另外條例規(guī)定，住房公積金貸款風險由住房公積金管理中心承擔，這樣銀行在發(fā)放貸款時就可能會不認真審查借款人的資格信用情況，形成公積金貸款的潛在風險。銀行由管委會在條例規(guī)定的五家國有商業(yè)銀行中指定，一經(jīng)確定基本長期不變，由于缺乏競爭,導致委托雙方信息的不對稱更加嚴重,加上對銀行績效很難考察,銀行就缺乏改進公積金業(yè)務(wù)的積極性，甚至可以隱藏自認為有必要隱瞞的信息,來追求其利益的最大化。
最后，公積金借款人應(yīng)按照貸款合同按時歸還本息，由于信息不對稱的存在，銀行及管理中心無法很好的觀察到借款人的資信情況，可能會存在逆向選擇，這就會造成貸款的風險。
3基于委托理論對住房公積金制度中的委托問題提出的對策性建議
3.1對住房公積金制度中政治委托問題的建議
①在政治委托關(guān)系中降低和消除由于政治委托人的缺位造成的人道德風險，需要建立規(guī)范性的良性制度規(guī)則。對作為政治委托人的住房公積金繳交人，是分散性的公眾，其對政府的激勵約束只能通過設(shè)計一套兼有激勵與約束的制度規(guī)則來進行，以規(guī)范委托雙方之間的相互關(guān)系，減少信息成本和不確定性，把交易成本降低到最低程度[2]。
②加強住房公積金的保值增值能力，使住房公積金所有者和政府的目標趨于一致。建議成立全國統(tǒng)一的住房公積金管理機構(gòu)，對資金在全國范圍進行統(tǒng)一調(diào)配和管理運營，打破地區(qū)運營的區(qū)域性限制，形成規(guī)模經(jīng)濟，保證資金的保值增值，提高整體使用效率。在此基礎(chǔ)上提高所有者公積金存款的利率。這樣既滿足了公積金繳交者資金價值最大化的目標，同時也可以為政府提供更多增值收益用于廉租房建設(shè)等，以更好地實現(xiàn)扶持中低收入階層住房消費的目標。
③在決策和監(jiān)管方面，為了防止公積金監(jiān)督者虛位的問題,政府可以將聯(lián)合監(jiān)管改成由唯一部門監(jiān)管，成立全國性的公積金管理機構(gòu)。由其負責公積金政策的制定和執(zhí)行，對各地住房公積金管理中心實行垂直管理，建立經(jīng)營考核制度和運營失誤追究制度，將住房公積金管理和監(jiān)督的結(jié)果作為考核的硬性指標，確保對管理中心管理運營行為的監(jiān)督約束到位。為了解決失靈問題和由信息不對稱導致的利益尋租問題,政府可通過加強具有獨立性的財政審計部門對管理中心的經(jīng)濟責任和管理經(jīng)營情況進行監(jiān)控來解決。最后，要增加住房公積金管理的透明度，形成有效的公眾監(jiān)督和輿論監(jiān)督。
④科學定義管理中心的性質(zhì)，明確公積金所有者和經(jīng)營者的權(quán)利和責任，建立有效的激勵約束機制，改變中心管理者不必為他的行為后果承擔全部責任的情況,從而抑制道德風險的產(chǎn)生。我國現(xiàn)階段在政策性住房金融的管理上采取委托國有商業(yè)銀行的辦法雖符合國際上政策性金融的委托運用機制，但缺乏屬于政府機構(gòu)序列、執(zhí)行政府住房金融政策、制定政策性住房金融計劃、由政府財政投資形成資本金、有穩(wěn)定資金來源、為廣大中低收入階層購房融資提供服務(wù)的獨立的政策性住房金融機構(gòu)[3]。因此住房公積金的發(fā)展方向是政策性住房金融，應(yīng)把管理中心定義為政策性住房金融機構(gòu)。其次，建立有效的相容性激勵約束機制，來調(diào)適人們“對狹隘的短期個人利益的追求”與“對參與相互作用或交易的其他人的權(quán)利的尊重和對明智的長期個人利益的追求”之間的關(guān)系[4]。在激勵性制度規(guī)則中，只要政治人正確履行契約，就能夠得到相應(yīng)的回報，這種回報應(yīng)該能夠?qū)θ说恼嫘袨楫a(chǎn)生激勵效果。因此，在實際中應(yīng)將管理中心人員的經(jīng)濟收入與公積金管理經(jīng)營業(yè)績直接掛鉤，并進行靈活考核；同時，要不斷創(chuàng)新激勵的內(nèi)涵，將社會聲譽、職務(wù)升遷等“無形利益”與公積金各級委托人的經(jīng)營業(yè)績聯(lián)系起來，從而充分調(diào)動委托人的積極性、主動性和創(chuàng)造性。在約束性制度規(guī)則中，通過制度規(guī)則提高政治人的違約成本,使之不敢采取違約行為。還應(yīng)建立規(guī)范各級住房公積金人決策行為、管理行為的法律法規(guī),針對人的違約行為、“不作為”行為，采取相應(yīng)嚴格的懲處辦法。最后，必須建立和完善公積金管理中心的用人制度，改變目前尚處于僵化狀態(tài)的干部人事制度,打破管理者的行政任命機制，引進市場機制，形成競爭上崗機制，優(yōu)勝劣汰地選拔公積金的管理者，這有助于突破住房公積金管理中的壟斷性，減少人的道德風險，大大降低成本，使管理中心具有行政色彩的管理者真正轉(zhuǎn)變?yōu)楦呒壒芾砣瞬拧?/p>
3.2對住房公積金制度中經(jīng)濟委托問題的建議
①增進委托者和者雙方權(quán)益是提高委托制度效率的基本原則。在增進制度效率為目標的管理進程中，必須以維護和增進雙方利益為基本方向，才能充分調(diào)動兩者的積極性，從而有效地利用委托者的資本資源和者的人力資源，達到總資源利用效率最大化[5]。在住房公積金管理中心與銀行的委托問題中，由于銀行的自營業(yè)務(wù)與公積金貸款業(yè)務(wù)存在競爭，可以考慮停止發(fā)放住房公積金低息貸款，改為利息補貼和提供政策性擔保?？梢越梃b北京市住房資金管理中心的做法，根據(jù)借款人可以申請的貼息額度,對商業(yè)性個人住房貸款和政策性個人住房貸款的利息差進行貼息。這樣做的好處是能夠充分利用商業(yè)銀行的資金使更多的貸款人享受到公積金貸款政策的優(yōu)惠，而且提高了銀行放貸的積極性。提供政策性擔?？梢允广y行降低貸款門檻，從而使更多中低收入者也可以享受到住房貸款，提高了制度效率。
②在銀行的選擇機制方面，停止由管委會在規(guī)定的五家國有商業(yè)銀行范圍內(nèi)選擇的做法，引進競爭機制。通過公開招投標來選擇銀行，所有的銀行、信托機構(gòu)和保險公司等金融機構(gòu)都可以平等的參加競標，這有助于促進機構(gòu)的積極性和主動性。競爭法則會使機構(gòu)盡力為管理中心利益服務(wù)，從而使其目標與管理中心一致起來，同時也更容易獲得優(yōu)秀的機構(gòu)來運營資金。
③加大住房公積金宣傳力度，使更多的職工了解住房公積金的優(yōu)勢和好處，自覺加入公積金繳交者的行列，維護自己的權(quán)利，履行自己的義務(wù)。這樣可以增大銀行說服借款者改貸商業(yè)貸款的成本，也可以使借款者自覺按時還款，降低了住房公積金的風險。
4結(jié)束語
總之，住房公積金制度是一項涉及政治、經(jīng)濟和社會等的系統(tǒng)工程，要提高其制度效率，就要從根本上理順系統(tǒng)內(nèi)部的各層委托關(guān)系，提高委托鏈的效率，才能更好的實現(xiàn)其為廣大職工住房消費服務(wù)的目的，最終實現(xiàn)我國公民“居者有其屋”。
摘要：嘗試從新制度經(jīng)濟學的委托關(guān)系角度，分析我國住房公積金制度管理方面的失范與不足。從政治委托關(guān)系和經(jīng)濟委托關(guān)系兩方面，揭示出我國住房公積金制度發(fā)展過程中一切矛盾的焦點是由于其定位不準確，委托鏈效率低下。從新的視角對住房公積金制度的改革提出對策。
Abstract:Thisarticletriestoanalysetheanomieanddeficiencyofthehousingaccumulationfundsystemonthepointoftheprincipal-agentrelationshipsintheNewInstitutionalEconomics,throughthepoliticalprincipal-agentrelationshipandtheeconomicprincipal-agentrelationshiptorevealthatthefocusofallconflictsunderdevelopmentofourcountry''''shousingaccumulationfundsystemistheinaccurateofitslocationandtheinefficienciesoftheprincipal-agentchain,inordertogivecounseltothehousingfundsystemreformfromanewperspective.
關(guān)鍵詞：住房公積金制度；委托關(guān)系；激勵約束機制；對策
Keywords:housingaccumulationfundsystem；principal-agentrelation；incentiveandrestraintmechanisms；countermeasures
參考文獻：
[1]張旭霞：《現(xiàn)代政府信用及其建構(gòu)的對策性選擇》[J]；《南京社會科學》2002（11）：62。
[2]張旭霞：《現(xiàn)代政府信用及其建構(gòu)的對策性選擇》[J]；《南京社會科學，2002,(11)：63
一、問題的提出2003年12月，全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會的案件在四川省成都市審結(jié)，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業(yè)主委員會于1999年成立，按規(guī)定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業(yè)主大會并未進行業(yè)主委員會的換屆選舉。在新的業(yè)主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業(yè)主委員會于2003年1月30日同成都文石物業(yè)管理公司簽約，雙方約定將物業(yè)管理費由原來的每月每平方米0.24元調(diào)整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執(zhí)行。2003年3月，該花園119名業(yè)主或住戶將業(yè)主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區(qū)法院，請求法院確認該物業(yè)管理議無效。法院在經(jīng)過了漫長的調(diào)查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理補充協(xié)議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業(yè)主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權(quán)已于屆滿時終止；同時，由于該業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司在向法庭提交證據(jù)的法定期間內(nèi)，未能提交相關(guān)證據(jù)證明兩者簽訂的補充協(xié)議是由業(yè)主大會決定或經(jīng)業(yè)主大會特別授權(quán)的，因此該補充協(xié)議屬無效協(xié)議（參見常江：《全國首例業(yè)主狀告業(yè)委會案一審判決》，《中國房地產(chǎn)報》，2004-02-02.）。
隨著全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會案件最終以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現(xiàn)出來：業(yè)主委員會是什么性質(zhì)的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權(quán)利義務(wù)？應(yīng)該由誰來監(jiān)督業(yè)主委員會行使其權(quán)力？
二、業(yè)主委員會的法律地位業(yè)主委員會，簡稱“業(yè)委會”，又稱“物業(yè)管理委員會”（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區(qū)分所有權(quán)管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，第一次將“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國的業(yè)主委員會制度?！段飿I(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。對于業(yè)主委員會的法律地位，理論上有不同的表述?！段飿I(yè)管理條例》中的表述是：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。有的學者認為：業(yè)主委員會為管理業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行機關(guān)，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業(yè)主委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)。（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業(yè)主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會法律地位的實質(zhì)。依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)條文的規(guī)定，結(jié)合其他專家學者的研究結(jié)果，我認為可以將業(yè)主委員會的法律地位劃分為內(nèi)部法律地位和外部法律地位兩個部分。
（一）業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于產(chǎn)生其的全體業(yè)主（通常是通過第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的形式）所具有的法律地位。
新出臺的《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會內(nèi)部法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個條款，即“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”，但是在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關(guān)系中所處的地位。例如，《物業(yè)管理條例》第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的權(quán)利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的職責。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學者的觀點，我認為：業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間存在著一種民事法律關(guān)系。所謂，是指人在權(quán)范圍內(nèi)，以被人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）。在業(yè)主委員會與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對居住小區(qū)進行物業(yè)管理的目的，由于其自身無法完成物業(yè)管理活動，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出適當?shù)囊馑急硎?。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會被選舉產(chǎn)生，且當選成員沒有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規(guī)定：人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應(yīng)視為該人所自為；惟相對人明知其權(quán)，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華民國四十八年版，第288頁。）。業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業(yè)主的授權(quán)之下，是在其權(quán)范圍之內(nèi)；并且物業(yè)管理企業(yè)對此也顯然是明知的。所以盡管業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構(gòu)成要件，仍然屬于行為。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)管理委托合同中，除了明確寫明由業(yè)主委員會享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。上述這些內(nèi)容，完全符合的特征（參見前引⑶，王利明書，第117-118頁。），故業(yè)主委員會與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系，可以認定為是民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會系人，全體業(yè)主系被人，業(yè)主委員會所的民事法律行為系與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。
但是，民事法律關(guān)系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系。因為《物業(yè)管理條例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行監(jiān)督業(yè)主公約的實施的職責。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納?；谝陨蠗l款的規(guī)定，業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系。其中，業(yè)主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色，在管理關(guān)系中處于管理者的地位；而全體業(yè)主則處于被管理者的地位。
（二）業(yè)主委員會的外部法律地位所謂業(yè)主委員會的外部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會以外的其他特定主體（依據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，主要包括物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會）所具有的法律地位。對于業(yè)主委員會的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細分析國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，我們可以將業(yè)主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關(guān)系中的法律地位和行政法律關(guān)系中的法律地位。
《物業(yè)管理體條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以及及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的職責。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我認為：業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關(guān)系。所謂委托合同，1999年頒布并實行的《中華人民共和國合同法》對其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。也有學者將委托合同稱為“委任”，謂當事人約定一方委任他方處理事務(wù)，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第359頁。）。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中，由于業(yè)主委員會其自身沒有能力進行物業(yè)管理，故只能委托具有管理能力的物業(yè)管理企業(yè)代為自己進行管理。一旦業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理委托合同上簽字，便意味著物業(yè)管理委托合同的成立。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同規(guī)定的范圍內(nèi)為業(yè)主委員會實施物業(yè)管理的事務(wù)，而業(yè)主委員會則在全體業(yè)主及業(yè)主大會的授權(quán)下向物業(yè)管理企業(yè)支付報酬，兩者之間存在著明顯的勞務(wù)給付關(guān)系。上述內(nèi)容，完全符合委托合同的法律性質(zhì)，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁。）故業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人，委托的內(nèi)容是業(yè)主委員會所在居住小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。
業(yè)主委員會除了在與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中處于委托人的地位以外，《物業(yè)管理條例》第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督；業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間還存在著一種行政管理法律關(guān)系。所謂行政管理法律關(guān)系，是指作為行政主體的行政機關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的組織因行使行政職能而與行政相對人的個人、組織所發(fā)生的關(guān)系（姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第17-18頁。）。當業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)時，房地產(chǎn)行政管理部門無須與業(yè)主委員會協(xié)商或是征得其同意，而可以直接在《物業(yè)管理條例》規(guī)定的范圍內(nèi)通過自由裁量，單方面地選擇責令業(yè)主委員會限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，則必須無條件地強制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；并且，業(yè)主委員會協(xié)助、配合公安機關(guān)和居民委員會維護社會治安工作并接受其建議、指導和監(jiān)督也是強制性的。如果其不為上述行為，就會受到有關(guān)部門的行政處罰。以上內(nèi)容符合行政法上行政管理行為的特征（參見羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版，第107-110頁。），故可得出以下結(jié)論：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間存在著行政法上的行政管理法律關(guān)系，房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會作為行政管理主體，業(yè)主委員會則處于行政相對人的地位。
三、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)在明確了業(yè)主委員會在各種法律關(guān)系中的法律地位以后，其權(quán)利和義務(wù)便顯得十分明晰了?；跇I(yè)主委員會內(nèi)部法律地位和外部法律地位的劃分，其權(quán)利義務(wù)也可以劃分為內(nèi)部權(quán)利義務(wù)和外部權(quán)利義務(wù)。
（一）業(yè)主委員會的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會基于其內(nèi)部法律地位而產(chǎn)生的、在與全體業(yè)主和業(yè)主大會之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關(guān)系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內(nèi)部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為行為中的權(quán)利義務(wù)和管理行為中的權(quán)利義務(wù)。
1.行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會在與全體業(yè)主（包括業(yè)主大會）的民事法律關(guān)系中處于人的地位。人在民事法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)主要包括以下幾點：（1）人必須親自實施行為。除非經(jīng)被人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。（2）人應(yīng)謹慎、勤勉地行使權(quán)。人不履行勤勉義務(wù)，疏于處理事務(wù)，使被人設(shè)定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應(yīng)向被人忠實報告處理事務(wù)的一切重要情況，以使被人知道事務(wù)的進展以及自己利益的損益情況。在事務(wù)處理完畢后，人還應(yīng)向被人報告執(zhí)行任務(wù)的經(jīng)過和結(jié)果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負連帶賠償責任（參見王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）?；谝陨蟽?nèi)容，業(yè)主委員會在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中，所具有的權(quán)利義務(wù)大致有以下幾個方面：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主在業(yè)主大會中選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，必須在權(quán)的行使范圍之內(nèi)。只有業(yè)主委員會在權(quán)行使范圍之內(nèi)代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，才對全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會沒有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權(quán)或超越其權(quán)的行使范圍同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，則該合同對于全體業(yè)主沒有法律效力。此外，業(yè)主委員會在同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會追認，業(yè)主委員會以其他任何名義簽訂的一切合同，對全體業(yè)主都沒有法律效力。（2）在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)管理實施情況，并接受其監(jiān)督。作為全體業(yè)主的人，業(yè)主委員會在每年召開業(yè)主大會時，應(yīng)當進行年度總結(jié)，向大會作出工作報告，將一年中其所進行的各項物業(yè)管理活動向全體業(yè)主進行詳細的說明，并對財務(wù)狀況作出年終結(jié)算和新一年的預(yù)算。此外，在業(yè)主大會上，業(yè)主委員會還應(yīng)當接受全體業(yè)主對于其各項物業(yè)管理工作的監(jiān)督。當業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者和物業(yè)管理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，可以拒絕承認業(yè)主委員會所為民事法律行為對全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會自身；如果全體業(yè)主的利益受到損害，還可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)承擔連帶責任。（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系之所以產(chǎn)生，是因為全體業(yè)主由于自身專業(yè)知識和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會為自己服務(wù)，希望其最大程度地維護自己的權(quán)益，實現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會在行使權(quán)時，必須從全體業(yè)主的利益出發(fā)，維護其權(quán)益，增進其福利?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主委員會成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所以業(yè)主委員會成員也是業(yè)主之一，其維護全體業(yè)主的權(quán)益實際上也是在維護自己權(quán)益，故其在為任何民事法律行為時，都應(yīng)該更謹慎、勤勉、忠實地行使自己的權(quán)，為全體業(yè)主的利益服務(wù)。
2.管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系，處于管理者的地位。管理者在管理關(guān)系中所具有的權(quán)利義務(wù)主要包括檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、建議權(quán)、移交處理權(quán)、獎懲權(quán)以及依法管理、公開管理、對于非法管理給被管理人造成的損失承擔賠償責任的義務(wù)（參見應(yīng)松年：《行政行為法-中國行政法制建設(shè)的理論與實踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁。）。落實到業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間具體的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)有：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對于業(yè)主公約的實施。所謂業(yè)主公約，依照《物業(yè)管理條例》第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會制定的、對有關(guān)物業(yè)的使用維護管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定的、對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會有權(quán)對全體業(yè)主在日常生活中實施、遵守業(yè)主公約的情況進行檢查；對于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會可以建議其改正，并可以在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內(nèi)進行一定的處罰；對于嚴重違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會還可以移送上級房地產(chǎn)行政主管部門，實施行政強制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項維修資金。所謂專項維修資金，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。在國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和財政部門關(guān)于專項維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)管理條例中，都將這部分資金劃歸業(yè)主委員會管理。但是，業(yè)主委員會在收取、使用和管理專項維修資金時，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業(yè)主對于其管理活動的監(jiān)督。業(yè)主委員會在業(yè)主大會召開期間，應(yīng)就其管理活動及專項維修資金的收取、使用和管理情況向全體業(yè)主作出詳細的說明，并接受其質(zhì)詢。業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會的管理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權(quán)范圍，或違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，可以變更或撤銷其行為；如發(fā)現(xiàn)其上述管理行為給業(yè)主造成了損失，則可以要求其承擔賠償責任。此外，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會有非法挪用專項維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由他們負責追回。
（二）業(yè)主委員會的外部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會的外部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會在外部法律關(guān)系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對人兩種不同的法律地位，其外部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為委托合同中的權(quán)利義務(wù)和行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)。
1.委托合同中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)之間存在的委托合同的民事法律關(guān)系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）指示受托人處理委托事務(wù)，不將處理該事務(wù)之請求權(quán)讓與第三人。（2）監(jiān)督受托人處理委托事務(wù)的情況。（3）預(yù)付費用及費用償還。（4）支付報酬（參見史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第369-384頁。）。結(jié)合以上內(nèi)容，業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中所具有的權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。業(yè)主委員會在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)交由物業(yè)管理企業(yè)進行處理。依據(jù)1997年建設(shè)部、國家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》及國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理委托合同中只要應(yīng)該包括業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的名稱、物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。在委托管理的期限內(nèi)，若物業(yè)管理企業(yè)沒有違反《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主委員會不得單方面提前終止合同，將物業(yè)管理事務(wù)讓與其他物業(yè)管理企業(yè)實施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責任向原物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會須定期檢查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同、實施物業(yè)管理事務(wù)的情況，檢查監(jiān)督的內(nèi)容主要應(yīng)該包括物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)管理委托合同中的全部管理事項是否都進行了管理、管理是否達到物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)管理費用的具體收支狀況。對于物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理委托合同的行為，業(yè)主委員會應(yīng)明確指出、限期整改，如物業(yè)管理公司未能在規(guī)定的期限內(nèi)整改或拒不整改的，業(yè)主委員會有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同中的有關(guān)條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責任條款要求物業(yè)管理公司進行賠償。此外，業(yè)主委員會還應(yīng)當收集業(yè)主和物業(yè)使用人對于物業(yè)管理事務(wù)的意見和建議，轉(zhuǎn)告物業(yè)管理企業(yè)。（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費用。對于物業(yè)管理企業(yè)在日常物業(yè)管理事務(wù)中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的正常費用，業(yè)主委員會應(yīng)當事先預(yù)付或事后償還，資金從專項維修資金中支出。但為了維護全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會有審查物業(yè)管理企業(yè)提出的財務(wù)預(yù)算和決算的義務(wù)，只有在充分論證物業(yè)管理企業(yè)支出費用的必要性與合理性的前提下，經(jīng)業(yè)主大會同意，才能向其支付該費用。若未經(jīng)業(yè)主大會同意或業(yè)主大會不同意支付，則業(yè)主委員會不得私自從專項維修資金中向物業(yè)管理企業(yè)支付任何費用，否則支出的資金由業(yè)主委員會自行償還。（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費。雖然簽訂物業(yè)管理委托合同的是業(yè)主委員會，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名”的民事法律關(guān)系（前文已有論述），物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的物業(yè)管理費應(yīng)由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會仍然負有協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)管理費的義務(wù)；若物業(yè)管理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)管理費的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會負有配合其訴訟的義務(wù)。
2.行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)、居民委員會的行政管理法律關(guān)系中，處于行政相對人的地位。行政相對人在行政管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務(wù)。（3）對行政主體執(zhí)行公務(wù)的行為予以配合、協(xié)助。（4）接受行政主體監(jiān)督。（5）在行政主體對自己作出不利的行為時，有權(quán)陳述、申辯。（6）向有關(guān)國家機關(guān)提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請求國家賠償或補償（參見姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第22-23頁。）。在業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會具體的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部門更好地了解和管理業(yè)主委員會所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，這次《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主委員會備案制度。當業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后30日內(nèi)，業(yè)主委員會須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案，在備案時一般還需提交業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生的過程符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部門一般都會讓其順利備案的。此外，當業(yè)主委員會成員變更、業(yè)主公約內(nèi)容修改或其他業(yè)主委員會備案的事項發(fā)生變化時，須重新備案。（2）配合、協(xié)助公安機關(guān)和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安工作。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會負有配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作的義務(wù)。當公安機關(guān)、居民委員會出于維護物業(yè)小區(qū)社會治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會紀錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設(shè)計圖紙等文件資料時，業(yè)主委員會應(yīng)當主動予以提供。當公安機關(guān)、居民委員會出于維護治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部門或公用設(shè)施時，業(yè)主委員會應(yīng)當準予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業(yè)主大會的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會若發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安出現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時通知公安機關(guān)和居民委員會。（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)條款的規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)責令其限期改正或者撤銷其決定。業(yè)主委員會挪用專項維修資金的，應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，并對業(yè)主委員會給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正、給予警告，并對業(yè)主委員會處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟。當業(yè)主委員會在規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符合法律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部門對于其備案要求不予答復(fù)或決定不予備案的，業(yè)主委員會可向其上級行政主管部門申請復(fù)議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會不服房地產(chǎn)行政主管部門對其進行的行政處罰的，也可以向其上級行政主管部門申請復(fù)議或向人民法院提訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對于行政處罰行為給業(yè)主委員會及全體業(yè)主造成的損失進行補償和賠償。
四、立法缺陷與現(xiàn)實中存在的問題在明確了業(yè)主委員會的法律地位和應(yīng)該具有的權(quán)利義務(wù)之后，再回過頭來看國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》，不難發(fā)現(xiàn)其中還存在著不少立法缺陷，從而導致了現(xiàn)實中存在的諸多問題。其中比較突出的問題主要有以下幾類：
（一）業(yè)主委員會成立數(shù)量少《物業(yè)管理條例》第十一條明確規(guī)定業(yè)主大會履行選舉業(yè)主委員會委員的職責，第十六條規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；但由于《物業(yè)管理條例》中對于業(yè)主委員會的成立及備案沒有做強制性的規(guī)定，也沒有規(guī)定業(yè)主委員會不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)實中由于業(yè)主這方面意識的欠缺，向房地產(chǎn)行政主管部門備案的業(yè)主委員會相對于物業(yè)小區(qū)而言，數(shù)量相當少。例如烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而與之極不協(xié)調(diào)的是，全市830多個住宅小區(qū)（包括高層大廈），僅有50多個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，與物業(yè)管理公司的數(shù)量相差懸殊（參見孟瑤：《烏魯木齊業(yè)委會數(shù)量少制約物管發(fā)展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟南市的房產(chǎn)管理局下發(fā)了《濟南市住宅區(qū)業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法和議事規(guī)則》，濟南市民可以據(jù)此組織成立業(yè)主委員會。但經(jīng)過兩年多的時間，真正依法成立、在房管部門登記備案業(yè)主委員會的小區(qū)卻只有區(qū)區(qū)15家（參見鄭重：《業(yè)主委員會泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。
（二）業(yè)主委員會缺乏經(jīng)費，不能有效地開展管理活動《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會的六項職責，但是卻沒有規(guī)定業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的來源，從而造成了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會由于缺乏經(jīng)費，不能有效地開展物業(yè)管理活動；另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會成員借口缺乏辦公經(jīng)費而拒絕履行其職責的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區(qū)的業(yè)主委員會，是從物管費中提取一定的比例作為辦公經(jīng)費。但成立近四年了，一共只報銷了1000多元錢，平時交通費、電話費，一般都是自己出。由于沒有經(jīng)費，如果出現(xiàn)房屋維修、公共設(shè)施維修以及一些法律問題，就請不到專業(yè)人士咨詢。而且，很多業(yè)主委員會成員都很忙，只能利用業(yè)余時間進行工作。在業(yè)主業(yè)委員會中，還有幾位成員經(jīng)常以缺乏辦公經(jīng)費委由拒絕參加業(yè)主委員會會議（參見馬祥平：《業(yè)主委員會：無盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。
（三）業(yè)主委員會訴訟地位不明確《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)未予確認，從而導致了在現(xiàn)實中業(yè)主委員會的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產(chǎn)公司開發(fā)，1995年開始投入使用，1996年9月該房地產(chǎn)開發(fā)公司因營業(yè)違規(guī)被吊銷營業(yè)執(zhí)照。該房地產(chǎn)公司在撤離金湖新村時，擅自卷走了原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共設(shè)施維修的55萬元維修基金。當金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會把當時開發(fā)該小區(qū)的房地產(chǎn)公司的合作方推上被告席的時候，合肥市中級人民法院作出民事裁定，認為該業(yè)主委員會不具備民事訴訟主體資格，對其不予受理。業(yè)主委員會不服裁定，向安徽省高級人民法院提起上訴，同時還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復(fù)，省高院據(jù)此下達民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業(yè)主委員會可以以自己的名義提訟（參見劉傳勛：《業(yè)委會致信高法討說法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。
（四）業(yè)主委員會超越權(quán)范圍、《物業(yè)管理條例》雖然作出了業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒有規(guī)定業(yè)主委員會超越業(yè)主大會授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力以及業(yè)主委員會對此應(yīng)承擔的責任。上述問題導致了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會超越權(quán)的范圍或者在根本沒有得到業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己或者全體業(yè)主的名義為民事法律行為；甚至還出現(xiàn)了、挪用專項維修資金、損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會，在沒有得到全體業(yè)主和業(yè)主大會的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理企業(yè)使用專項維修資金。一年之中，小區(qū)內(nèi)的675家住戶少則分攤到2000多元維修費用，多則近4000元。在業(yè)主們的強烈要求下，業(yè)主委員會才召開了部分業(yè)主會議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細賬目、支出總額及每平方米分攤的費用，但事后又杳無音信（參見馬美菱：《維修費獅子開口業(yè)主利益受侵害、業(yè)委會就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業(yè)主委員會在業(yè)主大會上要求頒發(fā)“重大貢獻獎”，受獎?wù)呤菢I(yè)主委員會主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎金總額為16萬余元。后因業(yè)主非議未能全部兌現(xiàn)。此后，業(yè)主們陸續(xù)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會存在諸多問題：業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主同意，私自和開發(fā)商簽訂賠償協(xié)議；藏匿開發(fā)商補償給全體業(yè)主的架空層、底層車庫；將部分房屋私自出租給個別業(yè)主65年；私自向外發(fā)包13個小區(qū)物業(yè)工程；用維修基金購買超市水票作為獎勵發(fā)放等等。當業(yè)主們要求業(yè)主委員會公布維修基金明細賬、活動經(jīng)費預(yù)算及使用情況、會議紀要和開發(fā)商移交的架空層、底層車庫及部分房屋的位置及數(shù)量清單，并解決已發(fā)的超市水票、重大貢獻獎、出租收入納入維修基金等一系列問題時，業(yè)主委員會拒不處理（參見包蹇：《業(yè)主緣何狀告業(yè)主委員會》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。
五、制度完善縱觀世界各國的民事、物權(quán)、房地產(chǎn)管理或物業(yè)管理法律法規(guī)，很多國家都有著與我國業(yè)主委員會制度相接近或相類似的制度設(shè)計，其中有些規(guī)定對我國業(yè)主委員會制度的完善具有很大的借鑒價值。
德國法民法規(guī)定：業(yè)主委員會（凡外國法律中某具體概念與我國《物業(yè)管理條例》中的某一概念相近的，為便于理解，統(tǒng)一使用我國《物業(yè)管理條例》中的提法。下同）成員由業(yè)主中的一人或其他具有專門特長的個人或法人擔任。業(yè)主委員會成員的任命及解任由業(yè)主大會之多數(shù)決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒有特別解任之必要，但依法律規(guī)定，該業(yè)主委員會成員的職務(wù)即已終結(jié)。對于任期屆滿、職務(wù)終了的業(yè)主委員會成員，可以由業(yè)主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內(nèi)的業(yè)績。另外，即使在任期之內(nèi)，業(yè)主委員會成員如有重大事由，業(yè)主大會仍然可以將其解任。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決議，監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行。（2）保存及修繕小區(qū)物業(yè)中的共用部分。（3）在緊急情況下，對共用部分的維護保存采取必要措施。（4）物業(yè)管理費用的管理。（5）以全體業(yè)主的名義為一定的行為。（6）將業(yè)主的款項同自己的財產(chǎn)分別保存。（7）請求業(yè)主出具載明權(quán)范圍的授權(quán)書。（8）預(yù)算及年終結(jié)算。
法國民法典規(guī)定：業(yè)主委員會的選任，以業(yè)主大會單純多數(shù)的決議予以認定。在實踐中，將專家選任為業(yè)主委員會成員的情況居多；否則，則當選者必須為業(yè)主之一。當選為業(yè)主委員會成員的具體對象，既有管理公司，也有自然人（包括專家和業(yè)主）。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）承擔執(zhí)行業(yè)主大會決議的任務(wù)。（2）遵守業(yè)主公約。（3）管理并保全小區(qū)物業(yè)，在緊急場合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業(yè)主大會會議報告書和預(yù)算案。（5）代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權(quán)將其解雇。
日本民法典規(guī)定：業(yè)主依照業(yè)主公約或業(yè)主大會的決議選任和解任業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會成員有不正當行為或其他不適于執(zhí)行職務(wù)的情況時，業(yè)主可以請求法院將其解任。被選任的具體對象，既可以是業(yè)主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共用部分的管理、維護和改良。（2）執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主公約所規(guī)定的內(nèi)容。（3）管理事務(wù)的報告義務(wù)。（4）保管業(yè)主公約，并在有利害關(guān)系人請求閱覽時將其提供閱覽。（5）召集業(yè)主大會。（6）適用委任合同中的相關(guān)規(guī)定。
意大利民法典規(guī)定：業(yè)主大會可以指派一個業(yè)主委員會，或由業(yè)主申請法院指定。業(yè)主委員會成員的任期為1年。業(yè)主大會可以隨時將其解任，也可由業(yè)主申請法院解任。被選任和以任何理由終止業(yè)主委員會成員的職務(wù)時，必須向有關(guān)部門進行登記。業(yè)主委員會在其權(quán)限范圍內(nèi)所作的行為對全體業(yè)主均有拘束力；對于其超越職權(quán)范圍所作的行為，業(yè)主可于30日內(nèi)向法院提起控訴。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決議，遵守業(yè)主公約。（2）小區(qū)物業(yè)共用部分使用的管理及共同利益事項的執(zhí)行，以使全體業(yè)主獲得最大的利益。（3）收取物業(yè)管理費用和專項維修資金，支付小區(qū)物業(yè)共用部分所需通常維護的經(jīng)營管理費用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權(quán)或業(yè)主公約或業(yè)主大會賦予的權(quán)利范圍內(nèi)，代表全體業(yè)主對某一業(yè)主或第三人進行訴訟。
瑞士民法典規(guī)定：業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選任，或由業(yè)主請求法院指派。業(yè)主大會可以隨時依照其決議解任業(yè)主委員會成員，并保留可能發(fā)生的損害賠償權(quán)。當業(yè)主大會忽視重大事由的存在而拒絕解任業(yè)主委員會成員時，各業(yè)主可于1個月內(nèi)向法院請求解任。對于法院指派的業(yè)主委員會成員，未經(jīng)法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）依法律法規(guī)、業(yè)主公約及業(yè)主大會的決議實施有關(guān)小區(qū)物業(yè)共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業(yè)管理費用分派給各業(yè)主，并收取物業(yè)管理費和專項維修資金。（3）注意業(yè)主是否依法律、規(guī)章及業(yè)主公約的規(guī)定，使用小區(qū)物業(yè)的共同部分和共同設(shè)施。（4）在獲得業(yè)主大會的授權(quán)下，對外代表全體業(yè)主（參見陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁。）。
我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》規(guī)定：業(yè)主為執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理工作，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員由業(yè)主互選產(chǎn)生，任期為1年，連選得連任。業(yè)主委員會成員互推一人為主任委員，主任委員對外代表業(yè)主委員會。業(yè)主委員會具有當事人能力，當其作為原告或被告參加訴訟時，應(yīng)將訴訟事件要旨迅速告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會應(yīng)對業(yè)主大會負責，并向其報告會務(wù)。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共有及共用部分的清潔、維護、修繕和一般改良。（2）對于業(yè)主違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為進行處理。（3）建設(shè)業(yè)主共同事務(wù)中應(yīng)興革的事項。（4）保管業(yè)主公約、業(yè)主大會紀錄、物業(yè)使用執(zhí)照譽本、建筑物竣工圖說等有關(guān)文件資料，并提供利害關(guān)系人閱覽。（5）維護物業(yè)小區(qū)的安全及環(huán)境。（6）收繳、保管和使用物業(yè)管理費及專項維修資金。（7）執(zhí)行業(yè)主大會的決議。（8）委任、雇傭及監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)人。（9）提出并公告會計報告、結(jié)算報告及其他管理事項。（10）其他業(yè)主公約規(guī)定的事項（參見中國民商法律網(wǎng)：《臺灣公寓大廈管理條例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。
通過分析比較上述各國關(guān)于業(yè)主委員會制度的立法設(shè)計，結(jié)合我國的實際情況，我認為我國的業(yè)主委員會制度應(yīng)該做如下設(shè)計：
1.實現(xiàn)業(yè)主委員會職業(yè)化，確立業(yè)主委員會聘任制業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會聘任，并由業(yè)主大會向業(yè)主委員會頒發(fā)寫明權(quán)范圍的授權(quán)書。業(yè)主委員會的成員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若成員不是業(yè)主，則必須是具有專業(yè)知識和技能的專家。業(yè)主委員會成員的聘任期限如果過長，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發(fā)生。過短則又由于業(yè)主委員會成員變動頻繁，致使業(yè)主委員會的工作缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，也不利于管理。故我認為取2年或3年為宜。
2.加強全體業(yè)主和業(yè)主大會對于業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)業(yè)主委員會應(yīng)定期向業(yè)主大會報告其工作，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。若業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時，可以隨時依照其決議解任業(yè)主委員會成員，拒絕承認其行為對全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償?shù)恼埱髾?quán)。
3.確定業(yè)主委員會的法律地位，賦予其訴訟當事人資格應(yīng)當明確規(guī)定業(yè)主委員會屬于事業(yè)法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中處于人的地位，在與全體業(yè)主的管理關(guān)系中處于管理者的地位；在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會的行政管理法律關(guān)系中處于行政相對人的地位。當業(yè)主委員會在全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)為民事法律行為時，物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟。其他情況下，業(yè)主委員會都可以以自己獨立的名義參加訴訟活動。
4.明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范其權(quán)力的行使業(yè)主委員會在與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同；（2）在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)管理實施情況，并接受其監(jiān)督；（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權(quán)益。在與全體業(yè)主之間的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)包括：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對于業(yè)主公約的實施；（2）收取、使用和管理專項維修資金；（3）接受全體業(yè)主對于其管理活動的監(jiān)督。業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托合同中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理；（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同；（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費用；（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費。在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；（2）配合、協(xié)助公安機關(guān)和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安工作；（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；（4）依法獲得行政救濟。對于以上未列出的權(quán)利義務(wù)，在實踐中可以參照民事法律關(guān)系、委托合同法律關(guān)系和行政管理法律關(guān)系中的相關(guān)規(guī)定。
主要參考書目：
1.陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版。
2.姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版。
3.羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版。
4.史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九版。
5.王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版。
當今，伴隨世界經(jīng)濟的高速發(fā)展，全球自然環(huán)境不斷惡化，環(huán)境保護問題日顯突出，因此可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成為國際社會的共識?？沙掷m(xù)發(fā)展是一種從環(huán)境和自然資源的角度提出的關(guān)于人類發(fā)展的戰(zhàn)略和模式，它強調(diào)人類經(jīng)濟活動要與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，是指在不犧牲未來幾代人需要的情況下，滿足當代人需要的發(fā)展，是一種長期穩(wěn)定的發(fā)展，由此達到現(xiàn)代和未來人類利益的和諧統(tǒng)一。可持續(xù)發(fā)展的重要標志是資源的永續(xù)利用和良好的生態(tài)環(huán)境。經(jīng)濟決定稅收，稅收又反作用于經(jīng)濟，稅收收人的可持續(xù)增長與國民經(jīng)濟的可持續(xù)增長是相輔相成的。我國是一個發(fā)展中大國，同樣存在著經(jīng)濟增長與環(huán)境保護的矛盾，而要解決這一矛盾，建立和推行綠色稅收制度是其有效途徑。如何建立綠色稅收制度，以保護和改善我國的環(huán)境，促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，已成為我國稅收理論界面臨的一個重要課題。
一、綠色稅收制度的定義及西方國家的綠色稅收制度實踐
(一)什么是綠色稅收制度
二十世紀五、六十年代，西方發(fā)達國家出現(xiàn)了嚴重的環(huán)境污染危機，引起了人們對環(huán)境保護工作的極大重視。隨著環(huán)境問題的日益惡化，一些具有環(huán)保特點的經(jīng)濟概念，諸如綠色國民生產(chǎn)總值、綠色會計、綠色營銷、綠色稅收等相繼出現(xiàn)。這些“綠色”概念，不僅反映了人們對環(huán)保的重視程度，而且更重要的是將環(huán)境資源的消耗與補償納入經(jīng)濟范疇，從而有利于環(huán)境問題的解決?！熬G色稅收”一詞的廣泛使用大約在1988年以后，《國際稅收辭匯》第二版中對“綠色稅收”是這樣定義的：綠色稅收又稱環(huán)境稅收，指對投資于防治污染或環(huán)境保護的納稅人給予的稅收減免，或?qū)ξ廴拘袠I(yè)和污染物的使用所征收的稅。從綠色稅收的內(nèi)容看，不僅包括為環(huán)保而特定征收的各種稅，還包括為環(huán)境保護而采取的各種稅收措施。
1975年3月3日歐共體理事會又提出，建議公共權(quán)利對環(huán)境領(lǐng)域進行干預(yù)，將環(huán)境稅列人成本，實行“污染者負擔”的原則。九十年代初期以來，經(jīng)合組織成員國在環(huán)境政策中運用經(jīng)濟手段得到了很大的發(fā)展。在這些經(jīng)濟手段中，環(huán)境稅的運用得到越來越廣泛的支持。在歐美一些國家通過改革調(diào)整現(xiàn)行稅制，開征對環(huán)境有污染的環(huán)境稅(包括廢氣稅、水污染稅、固45／液體廢物稅、噪音稅)，實行對環(huán)境改善的稅收優(yōu)惠政策等，使稅收對改善環(huán)境做出了較大的貢獻。據(jù)經(jīng)合組織的一份報告顯示，美國對損害臭氧層的化學品征收的消費稅大大減少了在泡沫制品中對氟里昂的使用，汽油稅則鼓勵了廣大消費者使用節(jié)能型汽車，減少了汽車廢棄物的排放。二十世紀九十年代，雖然美國汽車使用量增加，但其二氧化碳的排放量卻比70年代減少了99％，而且空氣中的一氧化碳減少了97％，二氧化硫減少了42％，懸浮顆粒物減少了70％。通過實施環(huán)境稅收和其他努力，美國確實已經(jīng)實現(xiàn)了環(huán)境狀況的根本好轉(zhuǎn)，環(huán)境質(zhì)量明顯提高。因此，人們把以環(huán)境保護為目的而采取的各種稅收措施形象地稱為“綠色稅收”。
(二)西方國家“綠色稅收”制度的實踐
西方國家的“綠色稅收”主要有三類：一是對企業(yè)排放污染物征收的稅，包括對排放廢水、廢氣、廢渣等的課稅。如英國、荷蘭、挪威等征收二氧化碳稅，美國、德國、日本征收二氧化硫稅，德國征收水污染稅；二是對高耗能高耗材行為征收的稅，如德國、荷蘭征收的油稅，美國、法國征收的舊輪胎稅，挪威征收的飲料容器稅等；三是對城市環(huán)境和居住環(huán)境造成污染的行為稅，如美國、日本征收的噪音稅和工業(yè)擁擠稅、車輛擁擠稅。
目前世界上綠色稅收制度的建立處于前列的主要國家有美國、荷蘭和瑞典。美國的“綠色稅收”制度包括對產(chǎn)生臭氧的化學品征收的肖費稅、對汽油的征稅，對與汽車相關(guān)的其它征稅、開采稅、對固體廢物處理的征稅等。美國無論在聯(lián)邦層次上，還是在州層次上對環(huán)境稅收越來越重視，從現(xiàn)有的環(huán)境稅收的實施效果來看，它們的作用是顯著的。荷蘭特別為環(huán)境保護目的而設(shè)計的稅收主要包括燃料稅、噪音稅、垃圾稅、水污染稅、土壤保護稅、地下水稅、超額糞便稅、汽車特別稅、石油產(chǎn)品的消費稅等。瑞典的“綠色稅收”包括對燃料征收的一般能源稅；對能源征收的增值稅、二氧化碳稅、二氧化硫稅、電力稅；以及對化肥、電池等的征稅等，已經(jīng)占到稅收體系的重要部分。其環(huán)境稅的核心是對能源的征稅，而對能源的征稅是從多方面來進行的，目的主要在于通過征稅使能源的消費水平下降，并促進技術(shù)革新。
二、我國綠色稅收的現(xiàn)狀分析
(一)我國現(xiàn)行稅收制度的缺陷分析
我國現(xiàn)行的一些有關(guān)環(huán)境保護的稅收政策與措施，主要是為鼓勵企業(yè)有效利用資源和綜合回收“廢棄物”而制定的。雖然也有助于環(huán)境保護，但更主要的還是出于經(jīng)濟目的。這些措施包括：對“三廢”企業(yè)的稅收減免；對節(jié)能、治污等環(huán)保技術(shù)和環(huán)保投資的稅收優(yōu)惠；限制污染產(chǎn)品和污染項目的稅收措施；促進自然資源有效利用的稅收優(yōu)惠等。但是，與經(jīng)濟發(fā)展的速度相比，我國的稅制嚴重滯后環(huán)境保護的需要，存在明顯的不足。主要表現(xiàn)在：
1、未形成規(guī)范綠色稅收制度
現(xiàn)行稅制沒有就環(huán)境污染行為和導致環(huán)境污染的產(chǎn)品征收特定的污染稅。目前國家治理環(huán)境污染，主要是采取對水污染征費，對超過國家標準排放污染物的生產(chǎn)單位征收標準排污費和生態(tài)環(huán)境恢復(fù)費，這種方式缺乏稅收的強制性和穩(wěn)定性，環(huán)保成果難以鞏固和擴大。我國現(xiàn)行稅制中缺少以保護環(huán)境為目的的專門稅種，稅收對環(huán)境保護的作用主要靠分散在某些稅種中的稅收優(yōu)惠措施來得以實現(xiàn)，這樣既限制了稅收對環(huán)境污染的調(diào)控力度，也很難形成專門用于環(huán)保的稅收收人。
2、各稅種自成體系，相對獨立
現(xiàn)行稅制中對土地課征的稅種有城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等，各稅種自成體系，相對獨立。一方面稅種多，計算復(fù)雜，給征納雙方帶來許多麻煩；另一方面稅制內(nèi)外有別，不利于經(jīng)濟主體在市場經(jīng)濟條件下公平競爭。在保護自然資源方面，現(xiàn)行的資源稅也很不完善。
3、稅收優(yōu)惠形式單一
我國稅制中對綠色產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠項目較少，且不成體系。主要是涉及增值稅、消費稅和所得稅中減免項目。為了環(huán)保而采取的稅收優(yōu)惠措施的形式過于單一，僅限于減稅和免稅，缺乏針對性和靈活性，影響了稅收優(yōu)惠的實施效果。
(二)我國現(xiàn)行的環(huán)境保護措施
我國現(xiàn)行稅制中的環(huán)境保護措施主要包括：
1、增值稅：對原材料中摻有不少于30％的煤研石等廢渣的建材產(chǎn)品和利用廢液、廢渣生產(chǎn)的黃金、白銀在一定時期內(nèi)給予免稅優(yōu)惠。
2、消費稅：對環(huán)境造成污染的鞭炮、煙火、汽油、柴油以及摩托車、小汽車等消費品列人征收范圍，并對小汽車按排氣量大小確定高低不同的稅率。
3、內(nèi)資企業(yè)所得稅：規(guī)定利用廢液、廢氣、廢渣等廢棄物為主要原料進行生產(chǎn)的企業(yè)，可以在5年內(nèi)減征和免征企業(yè)所得稅。
4、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅：規(guī)定外國企業(yè)提供節(jié)約能源和防治環(huán)境污染方面的專有技術(shù)所取得的轉(zhuǎn)讓費收人，可減按10％的稅率征收預(yù)提所得稅，其中技術(shù)先進、條件優(yōu)惠的，可給予免稅。此外，我國現(xiàn)行的資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等稅種也對保護環(huán)境不受污染、提高資源的使用效率、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展有積極的作用。應(yīng)當肯定，這些稅收政策在減輕和改善我國環(huán)境污染，保護自然資源方面確實起到了一定的作用。
三、構(gòu)建我國綠色稅收制度的定位原則
建立綠色稅收制度，既符合我國環(huán)境政策目標和以人為本的科學發(fā)展觀，又能通過征稅為治理污染提供所需資金，并減少污染造成的損失，因此，建立我國綠色稅收制度是十分必要的。其定位原則是：
1．以國情為本
建立并完善我國的環(huán)保稅制，當然要借鑒國外的成功經(jīng)驗，但應(yīng)以我國的基本國情為本，建立適合自身發(fā)展的環(huán)保稅制，而不能盲目照抄照搬他國做法。
2．公平與效率相協(xié)調(diào)
環(huán)境保護稅應(yīng)該體現(xiàn)出“誰污染誰治理”的原則，對造成環(huán)境污染，破壞生態(tài)平衡的企業(yè)和個人征稅。同時，環(huán)保稅應(yīng)在生產(chǎn)者與消費者之間進行合理、有效的分配，以提高效率，更好地治理環(huán)境。
3．依法征收
在以前與環(huán)保相關(guān)的稅收征收上，經(jīng)常出現(xiàn)“人情稅”和地方保護主義的干擾。在新環(huán)保稅制中，應(yīng)體現(xiàn)對破壞環(huán)境的企業(yè)和個人必須依法征收的原則。
4．?？顚Ｓ?/p>
稅款專用是環(huán)保稅充分發(fā)揮作用的一個重要條件。應(yīng)當把稅收用于政府承辦的環(huán)保設(shè)施和重點環(huán)保工程上。同時，又要為環(huán)?？蒲胁块T提供科研經(jīng)費，用科技手段來加大環(huán)保的力度。
四、構(gòu)建我國綠色稅收制度的幾點建議
我國建立綠色稅收制度的基本思路是：在進一步完善現(xiàn)行保護環(huán)境和資源的稅收措施的基礎(chǔ)上，盡快開征環(huán)境保護稅，使其成為“綠色稅收”制度的主體稅種，從而構(gòu)建起一套科學完整的“綠色稅收”制度。
1、變排污費為環(huán)境保護稅
首先，應(yīng)將已經(jīng)實行的。稅收具有強制性、固定性、無償性的特征，比收費更具有約束力。而且稅收由稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)一征收，征收成本也比收費低。同時環(huán)境保護稅收人將作為財政的專項支出，有嚴格的預(yù)算約束，可以保障寶貴的環(huán)保資金的使用效率。因此，在排污等領(lǐng)域?qū)嵭匈M改稅已勢在必行。這有利于稅收政策措施在促進可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。具體的措施包括：將二氧化硫排放費、水污染費、噪音費分別改為二氧化硫稅、水污染稅和噪音稅。其次，對一切開發(fā)利用環(huán)境資源的單位和個人，按其對環(huán)境資源開發(fā)、利用程度和對環(huán)境污染破壞程度征收環(huán)境保護稅。具體設(shè)計是：以排放“三廢”和生產(chǎn)應(yīng)稅塑料包裝物的企業(yè)、單位、和個人為納稅人；以工業(yè)廢氣、廢水和固體廢物及塑料包裝物為課稅對象；對不同的應(yīng)稅項目采用不同的計稅依據(jù)。對“三廢”排放行為，以排放量為計稅依據(jù)從量課征，對應(yīng)稅塑料包裝物，則根據(jù)納稅人的應(yīng)稅銷售收人按比例稅率課征；在稅率的設(shè)定上不宜按全部成本定價，以防把稅率定得過高，使得社會為環(huán)境保護付出太大的代價。此外，應(yīng)將環(huán)境保護稅確定為地方稅，由地方稅務(wù)局負責征收，并且環(huán)保稅收人作為地方政府的專用基金全部用于環(huán)境保護開支。
2、改革消費稅，開征燃油稅
我國消費稅對汽油、柴油各規(guī)定了一檔稅率，以定額的方式征收稅款，在當前國際油價大幅度上升的情況下，大大減少了國家的相關(guān)稅收收人。因此，可考慮取消消費稅中對汽油、柴油的課征，對汽油、柴油、重油等在其銷售環(huán)節(jié)從價開征燃油稅，一方面控制燃油的使用，保護大氣環(huán)境；另一方面增加國家稅收收人?？蛇m當提高含鉛汽油的稅收負擔，以抑制含鉛汽油的消費。
3、以多種稅收優(yōu)惠政策引導企業(yè)注重環(huán)境保護
我國現(xiàn)行的有關(guān)可持續(xù)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策應(yīng)在減稅、免稅的基礎(chǔ)上綜合運用加速折舊、投資抵免等手段對原有政策做出完善。首先，制訂環(huán)保技術(shù)標準，對高新環(huán)保技術(shù)的研究、開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、引進和使用予以稅收鼓勵?？晒┻x擇的措施包括：技術(shù)轉(zhuǎn)讓收人的稅收減免、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費的稅收扣除、對引進環(huán)保技術(shù)的稅收優(yōu)惠等。其次，制定環(huán)保產(chǎn)業(yè)政策，促進環(huán)保產(chǎn)業(yè)的優(yōu)先發(fā)展。如環(huán)保企業(yè)可享受一定的所得稅的減免；在增值稅優(yōu)惠政策中，對企業(yè)購置的環(huán)保設(shè)備應(yīng)允許進行進項抵扣，從而鼓勵企業(yè)對先進環(huán)保沒備的購置與使用；對環(huán)保沒備實行加速折舊；鼓勵環(huán)保投資包括吸引外資，實行環(huán)保投資退稅；在內(nèi)、外資企業(yè)所得稅的有關(guān)政策中，對于企業(yè)采用先進環(huán)保技術(shù)改進環(huán)保設(shè)備、改革工藝、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所發(fā)生的投資應(yīng)給予稅收抵免；對于環(huán)保產(chǎn)品在出口政策上給予稅收支持等等。
4、稅收政策的制定要致力于促進再生資源業(yè)的發(fā)展
再生資源業(yè)不僅有利于環(huán)境保護，而且電有利于資源使用效率的提高。我國現(xiàn)行的增值稅對再生資源業(yè)利用廢舊物資允許按10％作進項抵扣，在一定程度上促進了再生資源業(yè)的發(fā)展。今后，在綠色稅收政策的制定上，還應(yīng)進一步促進廢舊物資的回收和利用。
5、適當拓寬資源稅的征收范圍
我國現(xiàn)行資源稅征收范圍過窄，僅對礦產(chǎn)品和鹽類資源課稅，起不到全面保護資源的作用。因此，我國資源稅的征收范圍應(yīng)盡可能包括所有應(yīng)該給予保護的資源。把礦藏和非礦藏資源列人其中。并且對非再生性、非替代性、稀缺性資源課以重稅，以擴大資源的保護范圍?？蓪⑼恋厥褂枚?、土地增值稅并人資源稅中，使資源稅制更加規(guī)范、完善，以進一步促進我資源的合睬護和開發(fā)。
目錄
摘要…………………………………………………………………………
1、智能建筑工程的系統(tǒng)檢測主要有以下幾個方面……………………
1.1、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)………………………………………………………………
1.2、辦公自動化系統(tǒng)……………………………………………………………
1.3、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)………………………………………………………
1.4、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)…………………………………………
1.5、安全防范系統(tǒng)……………………………………………………………
1.6、住宅智能化系統(tǒng)………………………………………………………
2、智能建筑工程的系統(tǒng)檢測方法……………………………………………
1.1、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)檢測方法…………………………………………………
1.2、辦公自動化系統(tǒng)檢測方法………………………………………………
1.3、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)檢測方法……………………………………………
1.4、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)檢測方法………………………………
1.5、安全防范系統(tǒng)檢測方法……………………………………………………
1.6、綜合布線系統(tǒng)檢測方法…………………………………………………
1.7、智能化集成系統(tǒng)檢測方法…………………………………………………
1．8、住宅智能化系統(tǒng)檢測方法………………………………………………
參考文獻………………………………………………………………………
《智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范》完全按新編建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范的宗旨編寫。它加強了工程的質(zhì)量檢測和質(zhì)量驗收的內(nèi)容，對質(zhì)量的定義，按照國際慣例，應(yīng)包括其功能、可靠性與可維護性、安全性、適用性、經(jīng)濟性等，重點強調(diào)內(nèi)在需要能力的特性；將工程檢測作為工程質(zhì)量驗收的重要內(nèi)容和必要的手段；對工程質(zhì)量檢測和驗收的結(jié)論不分等級，只有合格和不合格，即通過或不通過質(zhì)量檢測和驗收；同時強調(diào)了完善工程的檢測手段，通過合理有效的檢測手段，進行定性或定量檢測，進行質(zhì)量合格判定；提出了全過程質(zhì)量控制的思想，并貫穿“驗收規(guī)范”的始終；工程最終檢測是在企業(yè)自行檢測、檢查基礎(chǔ)上進行的，也體現(xiàn)了參與工程各方都對工程質(zhì)量負責和都對工程質(zhì)量的確認負責的原則。
1、智能建筑工程的系統(tǒng)檢測主要有以下幾個方面
1.1、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)
它是樓內(nèi)語音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A(chǔ)設(shè)施，同時與外部通信網(wǎng)絡(luò)（如公用電話網(wǎng)、綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)、計算機互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)通信網(wǎng)及衛(wèi)星通信網(wǎng)等）相聯(lián)，確保信息暢通。
1.2、辦公自動化系統(tǒng)
辦公自動化系統(tǒng)是應(yīng)用計算機技術(shù)、通信技術(shù)、多媒體技術(shù)和行為科學等先進技術(shù)，使人們的部分辦公業(yè)務(wù)借助于各種辦公設(shè)備，并由這些辦公設(shè)備與辦公人員構(gòu)成服務(wù)于某種辦公目標的人機信息系統(tǒng)。
1.3、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)
綜合布線系統(tǒng)是建筑物或建筑群內(nèi)部之間的傳輸網(wǎng)絡(luò)。它能使建筑物或建筑群內(nèi)部的語音、圖像和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、信息交換設(shè)備、建筑物物業(yè)管理及建筑物自動化管理設(shè)備等系統(tǒng)之間彼此相聯(lián)，也能使建筑物內(nèi)通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備與外部的通信網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)。
1.4、火災(zāi)自動化系統(tǒng)
由火災(zāi)探測系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動及自動滅火系統(tǒng)等部套組成，實現(xiàn)建筑物的火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動。本規(guī)范所用火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)與此條通用。
1.5、安全防范系統(tǒng)
根據(jù)建筑安全防范管理的需要，綜合運用電子信息技術(shù)、計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、電視監(jiān)控技術(shù)和各種現(xiàn)代安全防范技術(shù)構(gòu)成的先進、可靠、經(jīng)濟、配套且具有縱深防衛(wèi)功能的安全技術(shù)防范體系。
1.6、住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)
以住宅小區(qū)為平臺，兼?zhèn)浒踩婪断到y(tǒng)、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)等以及這些系統(tǒng)的集成系統(tǒng)，具有集建筑系統(tǒng)、服務(wù)和管理于一體，向用戶提供節(jié)能、高效、舒適、便利、安全的人居環(huán)境等特點的智能化系統(tǒng)。
2、智能建筑工程的系統(tǒng)檢測方法
1.1、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)檢測方法
①.系統(tǒng)檢查測試系統(tǒng)檢查測試有硬件加電檢查測試和系統(tǒng)功能測試2種。
②.初驗測試初驗測試具有可靠性和接通率2種特性。它的基本功能有電信系統(tǒng)的業(yè)務(wù)呼叫與接續(xù)、計費、信令、系統(tǒng)負荷能力、傳輸指標、維護管理、故障診斷、環(huán)境條件適應(yīng)能力等。
③.試運轉(zhuǎn)驗收測試
智能建筑的寬帶接入方式包括銅纜接入(XDSL)、窄帶綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)(N-ISDN)、寬帶綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)(ATM)、以太網(wǎng)、混合光纖同軸網(wǎng)（HFC）、光纖接入（FTTX）及無線接入系統(tǒng)等，其功能和接口的測試應(yīng)參考相應(yīng)的國際標準和國家現(xiàn)行標準。
1.2、辦公自動化系統(tǒng)檢測方法
辦公自動化系統(tǒng)檢測方法有6種方法。如：1.功能測試2.性能測試3.文檔測試4.回歸測試5.可靠性測試6.互連測試
網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)的驗收應(yīng)該從網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安全性、操作系統(tǒng)安全性、物理系統(tǒng)安全性、應(yīng)用系統(tǒng)安全性四方面進行驗收。辦公自動化系統(tǒng)竣工驗收是在網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)檢測、辦公自動化應(yīng)用軟件檢測、網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)檢測均合格后進行，應(yīng)對整個系統(tǒng)檢測，檢測合格則通過竣工驗收；當系統(tǒng)出現(xiàn)問題時，應(yīng)解決所發(fā)現(xiàn)的缺陷和錯誤，經(jīng)復(fù)驗合格后可視為驗收合格。
1.3、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)檢測方法
建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)的檢測以系統(tǒng)功能檢測為主，同時進行現(xiàn)場安裝質(zhì)量檢查、設(shè)備性能檢測及工程實施過程中相關(guān)技術(shù)文件資料的完整性和規(guī)范性檢查,檢測前應(yīng)編制系統(tǒng)檢測大綱。
（1）空調(diào)與通風系統(tǒng)功能檢測方法為:在工作站或現(xiàn)場控制器模擬測控點數(shù)值或狀態(tài)改變，或人為改變測控點狀態(tài)時，記錄被控設(shè)備動作情況和響應(yīng)時間;在工作站或現(xiàn)場控制器改變時間設(shè)定表，記錄被控設(shè)備啟停情況；在工作站模擬空氣環(huán)境工況的改變，記錄設(shè)備運行狀態(tài)變化，也可根據(jù)歷史記錄和試運行記錄對節(jié)能優(yōu)化控制做出判定。
（2）變配電系統(tǒng)功能檢測方法為:建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)對變配電系統(tǒng)進行檢測時，應(yīng)利用工作站數(shù)據(jù)讀取和現(xiàn)場測量的方法對電壓、電流、有功功率、功率因數(shù)、用電量等各項參數(shù)的測量和記錄進行準確性和真實性檢查，顯示電力負荷及上述各參數(shù)的動態(tài)圖形能比較準確的反映參數(shù)變化情況，并對報警信號進行驗證。抽檢數(shù)量應(yīng)不低于20%，被檢參數(shù)合格率在90%以上時為檢測合格。對高低壓配電柜的工作狀態(tài)、故障狀態(tài)，電力變壓器的溫度，應(yīng)急發(fā)電機組的工作狀態(tài)、儲油罐的液位及蓄電池組工作狀態(tài)進行檢測時，應(yīng)為全部檢測，合格率為100%時為檢測合格。
（3）照明系統(tǒng)功能檢測方法為:檢測方式為抽檢，抽檢數(shù)量應(yīng)不低于20%，被檢參數(shù)合格率100%時為檢測合格。
（4）給排水系統(tǒng)功能檢測方式為：抽檢，抽檢數(shù)量應(yīng)不低于20%，被檢參數(shù)合格率100%時為檢測合格。
（5）熱源和熱交換系統(tǒng)功能檢測方式是：通過工作站對熱源和熱交換設(shè)備運行參數(shù)、狀態(tài)、故障等的監(jiān)視、記錄與報警情況進行檢查，并檢測設(shè)備的運行狀態(tài)與參數(shù)控制情況。
（6）冷凍和冷卻水系統(tǒng)功能檢測方法：建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)對冷水機組、冷凍冷卻水系統(tǒng)進行系統(tǒng)負荷調(diào)節(jié)、預(yù)定時間表自動啟停和節(jié)能優(yōu)化控制功能進行檢測，通過工作站對冷凍、冷卻水系統(tǒng)設(shè)備控制和運行參數(shù)、狀態(tài)、故障等的監(jiān)視、記錄與報警情況進行檢查，并檢查設(shè)備運行的聯(lián)動情況。
（7）對冷凍水系統(tǒng)能耗計量與統(tǒng)計進行核實的檢驗方式為抽檢，抽檢數(shù)量應(yīng)不低于50%，被檢參數(shù)合格率100%時為檢驗合格。
（8）電梯和自動扶梯系統(tǒng)功能檢測方式為：抽檢，抽檢數(shù)量應(yīng)不低于50%，被檢參數(shù)合格率100%時為檢驗合格。
（9）中央管理工作站與操作分站功能檢測方式：主要檢測其監(jiān)控和管理功能，檢測時應(yīng)以中央管理工作站為主，對操作分站主要檢測其監(jiān)控和管理權(quán)限以及數(shù)據(jù)與中央管理工作站的一致性。
在檢查的時候要注意以下幾點測試：（1）現(xiàn)場設(shè)備性能測試（2）實時性能測試（3）維護功能檢測（4）可靠性測試
1.4、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)檢測方法
隨著現(xiàn)代建筑的發(fā)展和建設(shè)方對智能建筑各子系統(tǒng)集成的不同需要，在具體工程中出現(xiàn)了與樓宇自控、保安監(jiān)控等系統(tǒng)的聯(lián)動，因這些聯(lián)動超出了GB50166的規(guī)定范圍，所以在本條中提出了“……檢測按相應(yīng)法規(guī)或由系統(tǒng)集成商制定的檢測驗收大綱進行”的概念，“相應(yīng)法規(guī)”是指最新頒布的其他法規(guī)或規(guī)范，“系統(tǒng)集成商制定的檢測驗收大綱”是指本規(guī)范3.3.1和3.3.9中要求由系統(tǒng)集成商制定的各子分部工程、整個分部工程的檢測驗收大綱，以及接口測試大綱。
智能建筑集成系統(tǒng)方案越來越要求火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)向建筑設(shè)備集成系統(tǒng)上傳有關(guān)信息，所以要求信息的一致性。新型消防設(shè)施不斷投入使用，并得到使用單位的認可，但在以前的規(guī)范中沒有涉及,因此在本章中作為檢測項目。
1.5、安全防范系統(tǒng)檢測方法
（1）、電視監(jiān)控系統(tǒng)的檢測方法：系統(tǒng)功能檢測采用主觀評價法。檢測結(jié)果按《彩色電視圖像質(zhì)量主觀評價方法》GB7401中的五級損傷制評定，主觀評價應(yīng)不低于四級。若清晰度、灰度在客觀測試中已檢測為合乎規(guī)定，可對噪聲及各種干擾信號進行主觀評價。
（2）系統(tǒng)整體功能檢測方法：電視監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控范圍、現(xiàn)場設(shè)備的接入率及完好率；開通穩(wěn)定運行時間；矩陣監(jiān)控主機的切換、遙控、編程、巡檢、記錄等功能；系統(tǒng)的跟蹤性能等。對數(shù)字視頻錄像式監(jiān)控系統(tǒng)還應(yīng)檢測主機宕機的記錄、圖像顯示和記錄速度、圖像質(zhì)量、對前端設(shè)備的控制功能、以及通信接口功能、遠端聯(lián)網(wǎng)功能等；對數(shù)字硬盤錄像監(jiān)控系統(tǒng)除檢測其記錄速度外，還應(yīng)檢測記錄的檢索、查找等功能。
（3）系統(tǒng)聯(lián)動功能檢測方法：對電視監(jiān)控系統(tǒng)與安全防范系統(tǒng)其他子系統(tǒng)的聯(lián)動功能進行檢測，包括出入口管理系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)等的聯(lián)動控制功能。
2．攝像機抽檢的數(shù)量應(yīng)不低于10％，攝像機數(shù)量少于10臺時全部檢測。被抽檢設(shè)備的合格率為90％時為合格。系統(tǒng)功能和聯(lián)動功能全部檢測，合格率為100％時為合格。
1.6、綜合布線系統(tǒng)檢測方法
1.首先必須檢查是否具備驗收條件：一、相關(guān)專業(yè)驗收完畢；二、系統(tǒng)工程施工單位應(yīng)將工程實施過程中的各項隨工檢驗的詳細記錄和各種技術(shù)資料準備充分，并在竣工驗收前移交給建設(shè)單位。
2.對布線系統(tǒng)性能進行檢測驗收：驗收機構(gòu)進行竣工檢測并做出評價，各項測試和評價應(yīng)有詳細記錄，作為竣工資料的組成部分，并作為判定系統(tǒng)是否合格的重要依據(jù)?？⒐z測合格判據(jù)包括單項合格判據(jù)和綜合合格判據(jù)。
1)單項合格判據(jù)如下：
a）對絞電纜布線某一個信息端口及其水平布線電纜（信息點）按GB/T50312中附錄B指標要求，有一個項目不合格，則該信息點判為不合格；垂直布線電纜某線對按連通性、長度要求、衰減和串擾等進行驗收，有一個項目不合格，則判該線對不合格；
b）光纜布線測試結(jié)果不滿足GB/T50312中附錄B指標要求，則該光纖鏈路判不合格；
c）允許未通過檢測的信息點、線對、光纖鏈路經(jīng)修復(fù)后復(fù)驗一次。
2)綜合合格判據(jù)如下：
a）光纜布線全部檢測時，如果系統(tǒng)中有一條光纖鏈路無法修復(fù)，則判為不合格；
b）對絞電纜布線全部檢測時，如果無法修復(fù)的信息點或線對數(shù)目中有一項超過不合格信息點或線對數(shù)目總數(shù)的1%，則判為不合格；
c）對絞電纜布線抽樣檢測時，被抽樣檢測點（線對）不合格比例不超過1%，則視為抽樣檢測通過，不合格點（線對）必須予以修復(fù)并復(fù)驗。被抽樣檢測點（線對）不合格比例超過1%，則視為一次抽樣檢測不通過，應(yīng)進行加倍抽樣；加倍抽樣不合格比例不超過1%，則視為抽樣檢測通過。如果不合格比例仍超過1%，則視為抽樣檢測不通過，應(yīng)進行全部檢測，并按全部檢測的要求進行判定；
d）全部檢測或抽樣檢測的結(jié)論為合格，則竣工檢測的最后結(jié)論為合格；全部檢測的結(jié)論為不合格，則竣工檢測的最后結(jié)論為不合格。
1.7智能化集成系統(tǒng)檢測方法
集成系統(tǒng)檢測時應(yīng)提供以下過程質(zhì)量記錄：
1.硬件和軟件進場檢驗記錄；
2.系統(tǒng)測試記錄；
3.系統(tǒng)試運行記錄。
集成系統(tǒng)的檢測應(yīng)包括接口檢測、功能檢測、性能檢測和安全檢測。
1.8、住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)檢測方法
系統(tǒng)設(shè)備安裝質(zhì)量檢測方法有：
1.安全防范系統(tǒng)設(shè)備安裝質(zhì)量檢測參照本規(guī)范第8章執(zhí)行。
2.火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)設(shè)備安裝質(zhì)量檢測參照本規(guī)范第7章執(zhí)行。
3.信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備安裝參照本規(guī)范第4章、第5章和第9章執(zhí)行。
4.設(shè)備管理系統(tǒng)設(shè)備安裝參照本規(guī)范第5章、第6章有關(guān)章節(jié)執(zhí)行。
檢測方法為抽檢，以各分（子）系統(tǒng)為基礎(chǔ)，按設(shè)備總數(shù)的10%抽檢，且不得少于10臺，設(shè)備總數(shù)不足10臺的全部檢測。
參考文獻
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一、住房公積金
住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲蓄金，實際上是一種住房保障制度函數(shù)，是住房分配貨幣化的一種形式論文范文。其具有強制性、互、保障性，單位為職工繳存的住房公積金是職工工資的組成部分，單位為職工繳存住房公積金是單位的義務(wù)，享受住房公積金政策是職工的合法權(quán)利。職工個人及單位（國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體）繳納的住房公積金函數(shù)，實行專戶存儲，歸職工個人所有。
現(xiàn)在繳納住房公積金已經(jīng)成為了勢在必行，但住房公積金的繳交基數(shù)卻也是需要經(jīng)常調(diào)整的，由于住房公積金繳交基數(shù)的計算有一個特殊的要求函數(shù)，就是計算時要求“見角進元”，用手工操作的話，如果單位人數(shù)過多，工作量將相當大函數(shù)，很有譜可能出現(xiàn)計算差錯論文范文。于是經(jīng)過摸索，發(fā)現(xiàn)在excel中可以運用函數(shù)簡單的解決此問題。
二、準備工作
1、首先，上一年度的工資表復(fù)制并轉(zhuǎn)帖到同一個excel文檔，并命名為住房公積金調(diào)整表函數(shù)，主要字段有職工號、姓名、身份證號碼、調(diào)整前工資、調(diào)整后工資、調(diào)整后繳交基礎(chǔ)（個人8%、單位20%、合計和備注）等字段。制作好“住房公積金繳交基數(shù)調(diào)整表”如下圖1：
2、計算時要用到的兩個公式Roundup 和 Rounddown
⑴Roundup函數(shù)是將數(shù)字按照指定的位數(shù)進行無條件進位，即遠離零值，向上舍入數(shù)字論文范文。語法：ROUNDUP(number,num_digits)，其中Number 為需要向上舍入的任意實數(shù)函數(shù)，Num_digits 四舍五入后的數(shù)字的位數(shù)。num_digits 大于 0，則向上舍入到指定的小數(shù)位。 如果 num_digits 等于 0，則向上舍入到最接近的整數(shù)論文范文。 如果num_digits 小于 0，則在小數(shù)。例如：=ROUNDUP(86.9,0) 將 86.9 向上舍入函數(shù)，小數(shù)位為 0 ，值為87 ；=ROUNDUP(4.16159,3) 將 4.16159 向上舍入，保留三位小數(shù) ，值為4.162。
⑵Rounddown函數(shù)是將數(shù)字按照指定的位數(shù)進行無條件舍去函數(shù)，即靠近零值，向下（絕對值減小的方向）舍入數(shù)字論文范文。語法：ROUNDDOWN(number,num_digits)，其中Number 為需要向下舍入的任意實數(shù)。Num_digits 四舍五入后的數(shù)字的位數(shù)。 如果 num_digits大于 0，則向下舍入到指定的小數(shù)位論文范文。 如果num_digits 等于 0函數(shù)，則向下舍入到最接近的整數(shù)。如果num_digits 小于 0，則在小數(shù)點左側(cè)向下進行舍。例如：=ROUNDDOWN(86.9,0) 將 86.9 向下舍入，小數(shù)位為 0 ，值為86 ；=ROUNDDOWN(4.16159,3) 將 4.16159 向下舍入函數(shù)，保留三位小數(shù) ，值為4.161論文范文。
三、嵌入函數(shù)，開始計算
基本的計算思路是用rounddown函數(shù)無條件舍去“調(diào)整后工資基數(shù)”與“比率”的乘積得分為數(shù)值，使其乘數(shù)保留至角位函數(shù)，然后再用roundup函數(shù)把此值無條件進位至元。
具體操作第一步，是在已經(jīng)建好的調(diào)整表中，在F7中輸入“=Roundup(Roundup(E7*8%,1),0)”，按回車鍵得到鄧仁斌的個人調(diào)整后繳交數(shù)為440函數(shù)， 然后再選中F7，把鼠標放在F7的右下角，待鼠標圖標變成十字架就往下拖，也即往下填充就可以函數(shù)，至此，“見角進元”的問題就解決了。如下圖 2：
第二步，同理在G7中輸入“=ROUNDUP( ROUNDDOWN(E7*20%,1),0)”,在按回車鍵，得到公司幫鄧仁斌繳納的住房公積金是1100函數(shù)，然后再由G7往下填充，計算如下圖3：
第三步，在H7中輸入“=SUM(F7+G7)”，按回車鍵即可得到鄧仁斌有自己和公司總共繳交住房公積金為1540函數(shù)，然后再由H7向下填充即行，到此整個計算過程和步驟也結(jié)束了，最終計算結(jié)果如下圖4：
四、注意的問題
1、在制作“住房公積金繳交基數(shù)調(diào)整表”時，會用到Vlookup函數(shù)提取職工月工資，利用Isna和If函數(shù)計算月平均工資，本文筆者并未對此作詳細講解，但在用這些函數(shù)時應(yīng)要注意函數(shù)語法和用法問題。
2、在計算住房公積金繳交基數(shù)時，有一個要求“見角進元”，而解決這個問題也要用到兩個函數(shù)Rounddown和Roundup兩個函數(shù)，同樣也要注意到他們的語法和用法。
自1992年以來，住房公積金制度在全國設(shè)區(qū)城市陸續(xù)建立起來，不僅深受廣大城鎮(zhèn)職工的歡迎，而且逐漸顯示出強大的生命力。截至2008年底，全國住房公積金繳存職工達11184.05萬人，繳存總額20699.78億元，累計為961.17萬戶職工發(fā)放個人住房貸款10601.83億元，住房公積金使用率達到72.81%。住房公積金制度已經(jīng)成為關(guān)系國計民生、構(gòu)建和諧社會的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個人貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，其風險也不斷加大。
《住房公積金管理條例》(以下簡稱《條例》)規(guī)定，住房公積金本金用于繳存職工的提取、個人住房貸款和購買國債。因此，住房公積金在運作過程中面臨的風險主要有個人貸款風險、利率原因造成的國債投資虧損風險、住房公積金管理中心在進行資金操作時的違規(guī)形成的損失及具體操作人員工作失誤產(chǎn)生的損失等運行風險。因為住房公積金這樣的貸款還貸款的時間較長，所以隨著時間的逐漸推進，貸款人的實際收入、還款金額的出處和房產(chǎn)市場這些多方面的因素的變化，都是使住房公積金貸款面臨的風險更加的多樣和復(fù)雜化的因素。所以做好這些方面問題的處理，找到更好的規(guī)避風險的處理策略才是住房公積金貸款管理風險系統(tǒng)需要做的，需要面對的問題。
第一，住房公積金有其自身的政策特性，這就制約了其發(fā)放貸款的人員不可能像商業(yè)性的銀行那樣可以隨便的選擇，它依靠的是那些繳納住房公積金的廣大職工，更加重要的是很多職工收入不多，伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)用工制度的發(fā)展，職工的工作調(diào)動變化逐漸的加快，工資的收入自然也就不能穩(wěn)定，在加上其貸款的時間很長，還款人員在此期間有著不能預(yù)想的變化，這樣勢必會影響貸款的安全和質(zhì)量。
可見正是因為住房公積金貸款這樣的特征，其貸款人員特殊的類型，以及還款方式的不同造成了很多不確定的因素影響著住房貸款管理的成果和貸款質(zhì)量的提高，那么這就需要相應(yīng)的策略和計劃做好這方面的工作，盡量減少這些不確定因素對住房公積金個人貸款風險管理的影響。
第二，住房公積金抵押貸款中，比較嚴重的風險就是信用，那是因為當前國內(nèi)沒有對職工個人建立一個完善的資信情況的研究，估計組織，這樣在具體的借款中就只能依靠借款人提供的具體信息作為資信的情況來實行檢查，這樣對于借款人真正的收入情況沒有一個確切的評估，即便是合同簽訂之時借款人是有還款的能力的，但是正是因為住房公積金規(guī)定還款的時間較長，那么這樣期間還款人的收入變化和信用情況是不能估計的，所以對于住房公積金管理機構(gòu)來說是不能對貸款的具體內(nèi)容予以說明和控制的。
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⑨ 同⑥。
⑩ 李占樂《現(xiàn)代城市社會福利事業(yè)的興起――變遷與模式轉(zhuǎn)換――以武漢市為個案的制度考察》，華中師范大學博士學位論文，2005年。 B11 侯志陽、孫瓊?cè)恪掇r(nóng)村文化福利資本與文化福利治理》，《改革與發(fā)展》，2013年第3期。
B12 方福前、呂文慧《中國城鎮(zhèn)居民福利水平影響因素分析――基于阿馬蒂亞?森的能力方法和結(jié)構(gòu)方程模型》，《管理世界》，2009年第4期。
B13 Jarrod M. Haar，Dave M. Brougham ：An Indigenous Model of Career Satisfaction： Exploring the Role of Workplace Cultural Wellbeing ，Soc Indic Res，2013.110：873890 .
B14 也包括在城鎮(zhèn)、城鄉(xiāng)之間的流動人口以及短時居住在城鎮(zhèn)的居民。
B15 歐文?休斯認為對于公益性部門的績效評估除了應(yīng)該有關(guān)于目標的全面進展情況，或者關(guān)于財政目標的成就指標之外，還應(yīng)該有關(guān)于顧客或委托人滿意程度的指標。[澳]歐文?E.休斯《公共管理導論》，中國人民大學出版社，2001年版。
Factors Influencing the Townsfolk's Cultural Benefit Level in China：
Based upon the Perspective of Public Cultural Facilities Opening for Free
CHEN Bo
一、房地產(chǎn)價格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價格的概念
我國房地產(chǎn)市場的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價格也主要表現(xiàn)為通過市場機制形成的商品房的價格，因此房地產(chǎn)的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素
房地產(chǎn)價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構(gòu)成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。
（1）土地取得費用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉(zhuǎn)讓費。
（2）前期工程費指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計、監(jiān)理、審計等專業(yè)機構(gòu)進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續(xù)性工作所需花費的費用。
（3）配套費是為房地產(chǎn)開發(fā)進行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費用。
（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。
（5）管理費指導房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。
（6）銷售費指為了進行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和其他相關(guān)稅等。
（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。
二、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制的歷程
改革開放之后，實施城鎮(zhèn)住房體制改革同時，逐步形成了房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產(chǎn)交易價格的形成機制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場為主導的房地產(chǎn)定價機制。2003年《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的行政問責制。2010年1月《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級人民政府對房價的穩(wěn)定負責； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實施來調(diào)節(jié)需求達到穩(wěn)定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求房地產(chǎn)價格要嚴格明碼標價并執(zhí)行"一房一價"政策，7月國務(wù)院常務(wù)會議，落實問責制，完善價格規(guī)制政策，同時繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因
（一）開發(fā)成本因素
地方政府的城市建設(shè)資金主要來源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價格的上漲直接導致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長；人們對住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長；城鎮(zhèn)化進程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發(fā)達，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場資金過熱的重要原因之一，國內(nèi)銀行信貸的迅速擴張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機會，人民幣升值，導致外資大量涌入，進一步擴張了房地產(chǎn)市場。
（四）房地產(chǎn)市場體系不夠健全
短期投機行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團"等；房地產(chǎn)要素市場發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制中存在的主要問題
我國房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實際操作經(jīng)驗都無法滿足實際發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)價格政府規(guī)制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規(guī)制的目標不明確
我國歷次的房地產(chǎn)價格規(guī)制都是圍繞"促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展"這個主要目標進行的，直到2010年國家頒布通《通知》強調(diào)當前時期的房地產(chǎn)價格規(guī)制的目標是"遏制房地產(chǎn)價格過快上漲"即"穩(wěn)房價"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產(chǎn)的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產(chǎn)市場價格增長率達到百分之十七點八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當前的房地產(chǎn)市場在政府干預(yù)過多的同時，政府監(jiān)管力不夠，同時法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠遠滯后于市場發(fā)展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的兩個主體，在價值目標、行為準則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發(fā)點略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價格規(guī)制的對策
房價一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預(yù)售制度。
因為能解決開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動房價上漲的關(guān)鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。
（四）加強對房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對房地產(chǎn)的實際銷售價格進行監(jiān)督和管理，成本加適當利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營性用地實行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場透明度。
利用IT技術(shù)，建立全國聯(lián)網(wǎng)實名房產(chǎn)登記制度，使政府對現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對投機需求進行管理與調(diào)控。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對民經(jīng)濟的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對房地產(chǎn)價格規(guī)制的研究，為政府進一步調(diào)控房價提供理論支持。本文通過對房地產(chǎn)價格規(guī)制中問題的分析，從七個方面提出進一步調(diào)控房地產(chǎn)價格的對策，來完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價格方面的不足。
參考文獻：
[1]專著：張紅鳳著，《西方制度經(jīng)濟學的變遷》[M]，經(jīng)濟科學出版社年版，2005年。
[2]專著：余建源著，《中國房地產(chǎn)市場凋控新論》[M]，上海人民出版社，2009年。
[3]學位論文：炎賢鎖，《中國的房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控研究》[D]，福建師范大學碩士論文，2009年6月。
