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時(shí)間：2023-05-23 08:57:24
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房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重，稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)利潤的多少，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。
一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅特征
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的具有綜合性的行業(yè)。其主要財(cái)稅特征如下：
1.房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，投資主體復(fù)雜，需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營活動(dòng)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。因此，精細(xì)而復(fù)雜的財(cái)稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。
2.房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的多源性，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。
3.房地產(chǎn)業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。
4.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營周期長，會(huì)計(jì)核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，我國商品房的平均經(jīng)營周期約為4年，這一特點(diǎn)決定了會(huì)計(jì)核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷直接影響著各期損益的計(jì)量。
二、房地產(chǎn)業(yè)涉稅分析
房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重。
主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。其中營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種。對于一個(gè)企業(yè)來說，它的綜合稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)的利潤的大小，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
1.營業(yè)稅分析
（1）房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款就無法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營業(yè)稅，計(jì)算土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)還可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中如果包括一些設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購銷合同，降低房屋銷售價(jià)款，減少應(yīng)納的營業(yè)稅和土地增值稅。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營業(yè)稅。
2.利用土地增值稅起征點(diǎn)優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用此政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意三點(diǎn)：
（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對利潤和現(xiàn)金流的影響。（3）對于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。
3.其他有關(guān)稅種的分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅金除上述營業(yè)稅和土地增值稅外，還有城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，分別適用7%、5%、1%的城市建設(shè)維護(hù)稅率，3%的教育費(fèi)附加率。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動(dòng)復(fù)雜，因此采用的稅收籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，其籌劃技術(shù)可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)。而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實(shí)現(xiàn)技術(shù)
主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款都要納入收入繳納營業(yè)稅。
3.攤銷（分?jǐn)偅┘夹g(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般跨年度經(jīng)營，所以如何實(shí)現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡瀼貦?quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計(jì)入，可以采取預(yù)提方法或其他分配方法；對于費(fèi)用應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，突破稅前列支限額的限制；能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時(shí)確認(rèn)。
4.轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式。轉(zhuǎn)化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規(guī)避平臺(tái)籌劃
二、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范
1．提高決策管理人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。充分認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機(jī)取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系。通過執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，設(shè)置涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿項(xiàng)目開發(fā)銷售的全過程，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前、事中自我防控。
3．注重對稅務(wù)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的培養(yǎng)。加強(qiáng)稅收法律法規(guī)和政策的學(xué)習(xí)。認(rèn)真學(xué)習(xí)稅務(wù)會(huì)計(jì)的職能、分類、核算方法。
4．負(fù)責(zé)稅務(wù)的會(huì)計(jì)人員要密切關(guān)注稅收政策的變動(dòng)，及時(shí)注意信息的收集和比對，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對有關(guān)政策進(jìn)行深入研究，正確理解。結(jié)合企業(yè)實(shí)際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)，建立稅務(wù)核算體系
針對稅收管理的越發(fā)嚴(yán)格和越發(fā)精細(xì)化，要求企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)必須從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)中分離出來，使之成為企業(yè)專門從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報(bào)的一個(gè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)。
1．建立稅務(wù)會(huì)計(jì)的獨(dú)立核算。在稅務(wù)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分離的前提下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置相對獨(dú)立的稅務(wù)會(huì)計(jì)部門或機(jī)構(gòu)。例如可在財(cái)務(wù)部下設(shè)稅費(fèi)管理科，明確對企業(yè)中所有涉稅事項(xiàng)、稅金計(jì)算、稅款申報(bào)與繳納等全面負(fù)責(zé)的崗位職責(zé)和權(quán)限，在人力物力上保證稅款計(jì)繳的及時(shí)性。該部門對企業(yè)經(jīng)營過程中的每一筆經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國家稅收法令為依據(jù)，獨(dú)立地進(jìn)行稅務(wù)會(huì)計(jì)核算，計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項(xiàng)稅金計(jì)算的完整性和正確性。
2．稅務(wù)會(huì)計(jì)的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負(fù)下限，以使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)最小化，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會(huì)計(jì)核算方法的選擇進(jìn)行的納稅籌劃不是做假賬，而是會(huì)計(jì)方法適當(dāng)?shù)倪x擇。比如，在材料價(jià)格不斷上漲的情況下，采用后進(jìn)先出法可以加大當(dāng)期的成本費(fèi)用，成本影響利潤，進(jìn)而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務(wù)
企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計(jì)算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財(cái)會(huì)資料及涉稅數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準(zhǔn)備。
1．日常定期自查，結(jié)合財(cái)務(wù)核算過程的實(shí)際情況，對照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無漏報(bào)應(yīng)稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯(cuò)報(bào)代扣(收)稅項(xiàng)目、錯(cuò)用稅率或計(jì)算錯(cuò)誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤及時(shí)自行糾正。
2．對于稅務(wù)機(jī)關(guān)組織的各類專項(xiàng)納稅檢查，按照通知的時(shí)間、要求和檢點(diǎn)，提前組織力量展開自查。對于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯(cuò)誤，主動(dòng)改正，及時(shí)補(bǔ)繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項(xiàng)檢查中可能出現(xiàn)的問題消滅在自查階段。
3．由于企業(yè)習(xí)慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問題，此時(shí)不排除聘請專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進(jìn)一步規(guī)范納稅業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)數(shù)年被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不是簡單的問題，需要統(tǒng)籌考慮各個(gè)稅種的稅收政策，并且滲透進(jìn)商業(yè)類房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)施工、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)。稅務(wù)籌劃在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展已經(jīng)日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理問題進(jìn)行分析，
一、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定和特征分析
（一）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定 目前理論界與實(shí)務(wù)界對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃還沒有相關(guān)的界定，但是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃從屬于一般意義上的稅務(wù)籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營活動(dòng)的事先安排，是一種活動(dòng)，更是一種企業(yè)財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。此外，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)的特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃必須在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會(huì)受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務(wù)籌劃還應(yīng)符合國家的立法意圖。稅收是國家調(diào)節(jié)生產(chǎn)者、消費(fèi)者行為的經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實(shí)現(xiàn)國家不同的調(diào)控目標(biāo)。因此，稅務(wù)籌劃也要對國家的調(diào)控意圖作出積極反應(yīng)，將國家的政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預(yù)測性：稅務(wù)籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個(gè)重要因素來考慮，在安排投資、經(jīng)營活動(dòng)之前，事先進(jìn)行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調(diào)整自己的各項(xiàng)活動(dòng)至適用相關(guān)的稅法規(guī)定。等到經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成、納稅義務(wù)已經(jīng)確定之后再考慮如何減輕稅負(fù)，則違背了稅務(wù)籌劃的本意，并且更易導(dǎo)致偷稅、漏稅行為的產(chǎn)生。第三，時(shí)效性：我國稅收制度正處于不斷建設(shè)、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時(shí)刻關(guān)注會(huì)計(jì)、稅務(wù)等相關(guān)政策法規(guī)的修改，使稅務(wù)籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務(wù)籌劃應(yīng)具有全局性，兼顧短期和長期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼于企業(yè)收益的長期穩(wěn)定增長和企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，稅務(wù)籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的全過程，與會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、進(jìn)出口貿(mào)易等領(lǐng)域緊密聯(lián)系。從理論上說，房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的方法除了稅務(wù)籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實(shí)中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達(dá)到減輕稅負(fù)的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國家的立法意圖。企業(yè)運(yùn)用這類不正當(dāng)?shù)氖侄慰赡軙?huì)面臨更大的稅收成本和風(fēng)險(xiǎn)。
（二）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特征。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃需要滿足房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)財(cái)務(wù)管理的需要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)多元化，主要開發(fā)、經(jīng)營活動(dòng)包括：設(shè)計(jì)規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗(yàn)收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務(wù)等。商業(yè)類房地產(chǎn)橫跨商業(yè)和寫字樓兩個(gè)領(lǐng)域，經(jīng)營內(nèi)容廣泛，業(yè)務(wù)復(fù)雜，投資主體多元化。稅務(wù)籌劃綜合性的特征在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務(wù)籌劃需要對企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細(xì)的管理模式相適應(yīng)。第二，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃是整個(gè)籌劃中不容忽視的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜，企業(yè)主要通過預(yù)收購房定金、預(yù)收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體的投資、在資本市場發(fā)行股票等渠道來籌集資金。企業(yè)在籌劃過程中要謹(jǐn)慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)更關(guān)注成本、費(fèi)用的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用龐大，房地產(chǎn)開發(fā)成本如征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等；房地產(chǎn)經(jīng)營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。成本、費(fèi)用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務(wù)籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及到生產(chǎn)、經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，籌劃時(shí)間長。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，回收資金時(shí)間長。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間，資金的回收是一個(gè)長期的過程。這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃具有持續(xù)性，籌劃過程中需要考慮收入、費(fèi)用的分?jǐn)偅紤]不同的會(huì)計(jì)核算方法對損益的影響。第五，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及開發(fā)、交易、占用、所得分配等多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負(fù)明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)主要是針對營業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。
二、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問題分析
（一）商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高 房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高的特殊領(lǐng)域。一家商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目所獲得收入規(guī)模相當(dāng)大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負(fù)高達(dá)25%-30%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)比任何一個(gè)其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭取更多的稅務(wù)籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會(huì)造成商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。稅務(wù)籌劃之所以有風(fēng)險(xiǎn)，原因主要是商業(yè)類房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是要立足于企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國家調(diào)控房地產(chǎn)的政策總是處在不斷變化之中，相關(guān)的稅收政策也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。企業(yè)如果沒有及時(shí)運(yùn)用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會(huì)錯(cuò)過了稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢必會(huì)演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會(huì)增加企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)對稅務(wù)籌劃持保守、謹(jǐn)慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營業(yè)務(wù)的多變性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)只是建設(shè)施工并處理自己的開發(fā)產(chǎn)品，但這個(gè)過程中企業(yè)可以有多種業(yè)務(wù)的選擇。對于開發(fā)產(chǎn)品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對于開發(fā)商品的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以選擇有償轉(zhuǎn)讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會(huì)根據(jù)競爭對手的情況、市場的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時(shí)作出變化。稅務(wù)籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)對自身的各項(xiàng)活動(dòng)作出預(yù)見性的安排，而房地產(chǎn)業(yè)又具有經(jīng)營周期長的特點(diǎn)，這就導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全影響稅務(wù)籌劃效果 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)務(wù)管理，很多企業(yè)沒有復(fù)雜而精細(xì)的企業(yè)會(huì)計(jì)制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會(huì)計(jì)核算制度直接影響了稅務(wù)籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)常見的會(huì)計(jì)核算問題主要有：一是偷逃隱匿應(yīng)稅收入。如：價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費(fèi)用的形式掛往來賬戶；產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅；開發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對外出售不計(jì)收入；按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入等。二是虛列多列成本費(fèi)用。包括：多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本；滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)結(jié)算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤；向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額；將開發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營成本；有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評估，將增值巨大的評估價(jià)作為土地成本入賬等。
（三）企業(yè)人員稅務(wù)籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會(huì)影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。如對房地產(chǎn)業(yè)享受的相關(guān)稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴(yán)，既有可能使企業(yè)錯(cuò)失稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務(wù)籌劃動(dòng)機(jī)，也會(huì)使企業(yè)稅務(wù)籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。
（四）稅務(wù)行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃的實(shí)施 稅收法律是人為制定的，因此難免會(huì)存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務(wù)籌劃的制定者，往往會(huì)向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務(wù)機(jī)關(guān)則會(huì)向維護(hù)國家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)，而是在一個(gè)可以商榷的范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，稅務(wù)籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的程度。這也就導(dǎo)致了很多稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行效果不能達(dá)到方案制定者的初衷。
三、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的對策
（一）全面防范稅收風(fēng)險(xiǎn)因素 無論商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案做得有多完美，有經(jīng)過多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應(yīng)當(dāng)正視風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，不能認(rèn)為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是無時(shí)不在的，不能以事先安排的、不變的稅務(wù)籌劃方案去應(yīng)對萬變的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)稅收政策。對于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項(xiàng)目，因此，這三大稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即是房地產(chǎn)企業(yè)總體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的深刻反映。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營和涉稅事務(wù)中應(yīng)該保持對這三大稅種納稅風(fēng)險(xiǎn)的警惕性。（1）營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業(yè)選擇對外銷售則應(yīng)繳納營業(yè)稅，而持有開發(fā)產(chǎn)品，則無需繳納開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。營業(yè)稅是按銷售收入作為計(jì)稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，企業(yè)繳納的營業(yè)稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。有償轉(zhuǎn)讓方式，需按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)算繳納營業(yè)稅；受托代建方式，即房產(chǎn)企業(yè)受購買者的委托而建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費(fèi)計(jì)算繳納營業(yè)稅；投資人入股方式，即房產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)完成的產(chǎn)品以實(shí)物資產(chǎn)的形式投入到購買企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。（2）土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對外銷售需計(jì)算繳納土地增值稅，而如果對開發(fā)產(chǎn)品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。土地增值稅是按房地產(chǎn)增值額作為計(jì)稅依據(jù)，而開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。對于在營業(yè)稅中涉及的三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉(zhuǎn)讓方式和投資人入股方式需計(jì)算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)產(chǎn)品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分?jǐn)偡椒?。對于企業(yè)同時(shí)擁有銷售物業(yè)和經(jīng)營性物業(yè)的情況下，共同成本的分?jǐn)偡椒▌t決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品的處理方式和轉(zhuǎn)讓方式都不會(huì)對企業(yè)所得稅稅負(fù)產(chǎn)生影響。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中是按照預(yù)計(jì)毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預(yù)計(jì)毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小?？傊髽I(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格和成本。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，開發(fā)產(chǎn)品的成本越小，企業(yè)的經(jīng)營所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售時(shí)間和進(jìn)度。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)間越早，按預(yù)售收入預(yù)繳企業(yè)所得稅的時(shí)間就越早。同樣，開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入越大，預(yù)繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的竣工時(shí)間。稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應(yīng)對預(yù)繳的企業(yè)所得稅進(jìn)行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時(shí)要補(bǔ)交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品竣工的時(shí)間越早，清算補(bǔ)交稅款的時(shí)間也就越早。
（二）及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務(wù)籌劃之所以為稅務(wù)籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務(wù)籌劃更應(yīng)是能體現(xiàn)稅收政策導(dǎo)向的。因此在實(shí)際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。一是學(xué)法，房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會(huì)過時(shí)，從而為企業(yè)的稅務(wù)籌劃帶來風(fēng)險(xiǎn)。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對稅務(wù)籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；二是懂法，企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，為稅務(wù)籌劃方案的制定打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三是守法，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅務(wù)籌劃合法的底線，正確處理稅務(wù)籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。
（三）提升企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國家利益時(shí)，堅(jiān)持應(yīng)有的職業(yè)道德。任何稅務(wù)籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅(jiān)持在合法的前提下進(jìn)行，違反法律的稅務(wù)籌劃方案必將帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的一己私利而損害國家的利益，應(yīng)該立場鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)由于對某些涉稅事項(xiàng)不清而混淆了合法與非法的界限時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行解釋；對于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進(jìn)行規(guī)勸。另一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務(wù)籌劃的專業(yè)性，決定了稅務(wù)籌劃人員既要有扎實(shí)的理論知識(shí)，又要有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。理論知識(shí)不僅指稅收方面的，還應(yīng)包括會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、金融等方面的知識(shí)；實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)要求稅務(wù)籌劃人員能對企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進(jìn)而根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，找準(zhǔn)稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務(wù)籌劃方案。如果稅務(wù)籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅(jiān)實(shí)的專業(yè)知識(shí)作支撐，最終只能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的失敗。
（四）建立良好的稅企關(guān)系 稅法許多條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅務(wù)籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。
再好的稅務(wù)籌劃方案只有付諸實(shí)施、得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對相關(guān)法規(guī)政策的具體理解應(yīng)用、實(shí)際操作程序，使稅務(wù)籌劃方案主動(dòng)適應(yīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn)；二是企業(yè)要能夠?qū)Χ悇?wù)籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務(wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)提問作出相應(yīng)的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可；三是對稅務(wù)籌劃方案的疑點(diǎn)要及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭取達(dá)成共識(shí)，對方案的難點(diǎn)要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，從而向上級(jí)爭取政策支持，避免失去應(yīng)有的收益。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)內(nèi)控；構(gòu)建；探究
一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的重要性
近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，采取有效的措施加強(qiáng)管理，制定了很多制度來約束房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，其稅收占國家總稅收額的大部分。所以，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的作用，其有利于約束房地產(chǎn)行業(yè)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控存在漏洞
現(xiàn)在，很多企業(yè)還沒有建立完善的內(nèi)控體制，沒有良好的控制環(huán)境，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)還不是特別健全，企業(yè)的控制程序還是沿用傳統(tǒng)的方法。內(nèi)控體系出現(xiàn)漏洞，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定良好的發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)在經(jīng)營過程中忽視了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理要求沒有清晰的認(rèn)識(shí)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控體系都停滯在過度分散化的文字編寫的步驟上，沒有采取有效的配套措施，內(nèi)控體系的可操作性比較差。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境差
房地產(chǎn)企業(yè)在建立內(nèi)控體系時(shí)，沒有形成一套系統(tǒng)的章程，企業(yè)制定的細(xì)則實(shí)用性不強(qiáng)，沒有詳細(xì)的計(jì)劃。內(nèi)控的主體沒有較高的素質(zhì)，在一定程度上增加了企業(yè)管理的難度，風(fēng)險(xiǎn)控制的效率降低。
（三）稅務(wù)的外部環(huán)境惡劣
房地產(chǎn)企業(yè)的投資大，具有一定的特殊性，其外部環(huán)境不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)難以控制。房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面也存在很多不確定的因素，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)成本難以預(yù)算。
三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系應(yīng)遵循的原則
（一）遵守法律原則
房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時(shí)必須堅(jiān)持國家規(guī)定的法律和法規(guī)，在國家法規(guī)允許的情況下，制定企業(yè)可操作的稅務(wù)內(nèi)控體系。
（二）兼顧性原則
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控要充分體現(xiàn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)控制，內(nèi)控體系要與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)相一致，同時(shí)內(nèi)控體系又要協(xié)調(diào)企業(yè)的短期規(guī)劃，稅務(wù)內(nèi)控要與企業(yè)的其他內(nèi)部控制協(xié)調(diào)。
（三）指向性原則
企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控控制要按照企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，要抓住企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中的薄弱環(huán)節(jié)，要有指向性的找出企業(yè)容易失誤的內(nèi)控環(huán)節(jié)。
（四）一致性原則
企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時(shí)一定要長期的執(zhí)行，不能過多地變動(dòng)，否則內(nèi)控體制就不能落實(shí)下去。
（五）普適性原則
企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控要按照企業(yè)的變動(dòng)以及企業(yè)會(huì)計(jì)制度的更新來對稅務(wù)內(nèi)控進(jìn)行調(diào)整。普適性原則包括對內(nèi)的普適性和對外的普適性。
（六）成本性原則
企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系必須要考慮成本問題，稅務(wù)內(nèi)控體系的制定盡量節(jié)約成本。
（七）實(shí)用性原則
企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系要實(shí)現(xiàn)實(shí)際的運(yùn)用效果，稅務(wù)內(nèi)控體系要有很強(qiáng)的操作性，其制定的方案一定要可行。
（八）可持續(xù)性原則
房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時(shí)要聯(lián)系國家的宏觀調(diào)控政策，并結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展，制定出有助于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的制度和體系。
四、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的策略
（一）房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務(wù)內(nèi)控的管理水準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)要建立專業(yè)的稅務(wù)管理部門，請專業(yè)人員來對稅務(wù)進(jìn)行管理和控制。企業(yè)要把稅務(wù)管理項(xiàng)目落實(shí)到個(gè)人，要制定獎(jiǎng)懲制度，大力推廣稅務(wù)管理工作。加強(qiáng)對稅務(wù)申報(bào)的核對、對稅務(wù)發(fā)票嚴(yán)格管理、權(quán)衡各類稅收的風(fēng)險(xiǎn)、分析國家稅收制度，合理運(yùn)用國家稅收政策來指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行稅收的籌劃工作，引導(dǎo)企業(yè)稅務(wù)部門規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)稅務(wù)部門要牢牢把握企業(yè)的投資方向，提出可行的稅務(wù)控制措施。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系是企業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)，因此，在企業(yè)內(nèi)部開設(shè)專業(yè)的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對稅務(wù)的控制力度，保障企業(yè)在經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)高收益。房地產(chǎn)企業(yè)要了解自身發(fā)展的情況，要準(zhǔn)確定位，實(shí)現(xiàn)對生產(chǎn)經(jīng)營中的每一項(xiàng)與稅收有關(guān)的環(huán)節(jié)的控制，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要改進(jìn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，使該體制可以順利運(yùn)行，達(dá)到稅務(wù)內(nèi)部控制的效果。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時(shí)要控制好增值稅，在銷售時(shí)要嚴(yán)格管理其營業(yè)稅，企業(yè)在保有環(huán)節(jié)上要處理好房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)對稅務(wù)的內(nèi)部控制。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)體系
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)體系要求企業(yè)內(nèi)部人員要樹立整體觀念，要考慮企業(yè)的整體效益，要站在企業(yè)的角度對稅務(wù)進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金比較多，其涉及的稅種有不確定性，因此，企業(yè)的員工要根據(jù)實(shí)際情況，要分析企業(yè)的運(yùn)營狀況再做出判斷。企業(yè)很多重要的涉稅項(xiàng)目，要提前預(yù)算，及時(shí)匯報(bào)。企業(yè)的稅務(wù)人員要遵守稅務(wù)匯報(bào)的步驟，確保匯報(bào)的文件在各部門有效地流通。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制
風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制是企業(yè)在運(yùn)營過程中對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測，并將預(yù)測的結(jié)果采取制度化的方式進(jìn)行評定。房地產(chǎn)企業(yè)在建立風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制時(shí)要加強(qiáng)職工對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)，樹立高度的責(zé)任心。房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好員工的教育的培訓(xùn)工作，讓員工了解基本的稅務(wù)知識(shí)，增強(qiáng)員工抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。企業(yè)稅務(wù)部門要及時(shí)評定涉稅的風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)消除。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)稅務(wù)管理人員的素質(zhì)
現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員的素質(zhì)參差不齊，因此，企業(yè)要通過定期的培訓(xùn)來提高稅務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，不斷更新稅務(wù)人員的理念。房地產(chǎn)企業(yè)要制定考核機(jī)制，定期對稅務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)考核，保障稅務(wù)人員能夠勝任自身的崗位。提高稅務(wù)人員的道德素質(zhì)，防止偷稅、漏稅的現(xiàn)象發(fā)生。
結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)中存在著偷稅和漏稅的現(xiàn)象，使國家的稅收大量地流失，因此，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系有著重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的建立，不僅僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且對國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系是很有必要的。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系必須堅(jiān)持一致性原則、成本性原則，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務(wù)內(nèi)控的管理水準(zhǔn)，設(shè)置內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)體系，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
一、納稅籌劃及其內(nèi)容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，即經(jīng)濟(jì)主體追求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個(gè)概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動(dòng)。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學(xué)者認(rèn)為這是對國家法律的蔑視，應(yīng)該一棍子打死。本文認(rèn)為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進(jìn)行認(rèn)真研究，并在法律條文形式上對法律予以認(rèn)可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別。對于納稅人的這種籌劃，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)該予以否定，更不應(yīng)該認(rèn)定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應(yīng)該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補(bǔ)空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點(diǎn)、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過對企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營等活動(dòng)的巧妙安排，達(dá)到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達(dá)成共識(shí)，國家也從各方面給予了扶持。
3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營活動(dòng)中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認(rèn)為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經(jīng)營活動(dòng)不進(jìn)行事前的納稅籌劃，就有可能掉進(jìn)國家設(shè)置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
4、稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，通過對銷售商品的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于通過轉(zhuǎn)嫁籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)降低自身稅負(fù)的目標(biāo)，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。涉稅零風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營賬目清楚，納稅申報(bào)正確，稅款交納及時(shí)、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀(jì)行為，或風(fēng)險(xiǎn)極小，可忽略不計(jì)的一種狀態(tài)。當(dāng)談及進(jìn)行納稅籌劃，一般人都認(rèn)為是指企業(yè)或個(gè)人運(yùn)用各種手段直接減輕自身稅收負(fù)擔(dān)的行為，其實(shí)這種認(rèn)識(shí)是相當(dāng)片面的。因?yàn)?，納稅人除了減輕稅收負(fù)擔(dān)之外，還存在不會(huì)直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。
二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。
2、進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，可節(jié)約2%的營業(yè)稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009]31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不再繳納營業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以2億元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。
企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計(jì)算：
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-已售房產(chǎn)（已結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入房產(chǎn)）已預(yù)征的所得稅額+當(dāng)期預(yù)征所得稅（未結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅）
二、銷售收入的確認(rèn)
（一）企業(yè)應(yīng)以工程項(xiàng)目合格驗(yàn)收之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日，或者首筆房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)之日較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。
（二）房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：
1.采取一次全額收取房款的，具備下列條件之一的，確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。
（1）以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日；
（2）開具發(fā)票之日；
（3）取得索取價(jià)款憑據(jù)（或權(quán)利）之日；
（4）實(shí)際收訖價(jià)款之日。
2.采取分期付款或預(yù)收款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，以實(shí)際付款日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。付款方延期付款的，以合同約定的付款時(shí)間確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取銀行提供按揭貸款方式銷售的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，余額在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
5.采取委托方式銷售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷方代銷清單時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）采取視同買斷方式委托銷售的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷方代銷清單時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
（3）采取包銷方式委托境內(nèi)企業(yè)銷售的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方延期付款的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的付款日確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷方代銷清單時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
委托方和受托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)算已銷售房地產(chǎn)清單。已銷售房地產(chǎn)清單應(yīng)載明售出房地產(chǎn)的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。
（三）企業(yè)采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)取得的預(yù)收款，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征企業(yè)所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅額，并相應(yīng)計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。
三、成本和費(fèi)用的扣除
（一）企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。
（二）企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。期間費(fèi)用包括營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售成本是指已實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)成本。
企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售面積單位工程成本，確定當(dāng)期房地產(chǎn)銷售成本。企業(yè)可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
可售總成本是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為直接開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的其他間接費(fèi)用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。
（三）企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)由于各種原因不能及時(shí)結(jié)算的，可以按中標(biāo)價(jià)格、工程合同造價(jià)或預(yù)算成本（孰低原則）與實(shí)際支付的建筑安裝工程費(fèi)之間的差額預(yù)提，并歸集、分配到相關(guān)的成本核算對象。
（四）企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行結(jié)算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，按本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的相應(yīng)面積與公共配套設(shè)施的受益面積進(jìn)行分?jǐn)?。公共配套設(shè)施受益面積是指因開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品而建造的公共配套設(shè)施的受益對象的面積。當(dāng)期可預(yù)提的公共設(shè)施配套費(fèi)計(jì)算公式為：
當(dāng)期可預(yù)提的公共設(shè)施配套費(fèi)＝施工合同金額或公共配套實(shí)施施工預(yù)算金額×本期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的面積÷總受益面積
公式中“施工合同金額或公共配套實(shí)施施工預(yù)算金額”按從低原則計(jì)算，企業(yè)須將施工合同、配套實(shí)施施工預(yù)算提交主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。
企業(yè)售后繼續(xù)發(fā)生的其他應(yīng)直接計(jì)入工程成本對象的費(fèi)用，可經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后進(jìn)行預(yù)提。
（五）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)以其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入開發(fā)成本。如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。
（六）企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。
企業(yè)采取先租賃后售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。
（七）境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產(chǎn)包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實(shí)施細(xì)則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。
上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產(chǎn)包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》（國稅發(fā)〔1999〕242號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。
（八）凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費(fèi)用（包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費(fèi)用）后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費(fèi)用。雙方各自銷售房產(chǎn)時(shí)各自繳納企業(yè)所得稅。
四、特別管理事項(xiàng)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生下列行為后，應(yīng)在年度所得稅申報(bào)時(shí)（次年4月底前）向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)作出專項(xiàng)說明。
1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；
2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；
3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。
6.將開發(fā)產(chǎn)品無償借出使用
（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)，以房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或者實(shí)際取得利益權(quán)利確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對上述行為確認(rèn)收入的方法和順序是：
1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定收入額；
2.參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定收入額；
3.按成本利潤率確定收入額。房地產(chǎn)成本利潤率不得低于15%（含15%）。
五、企業(yè)在年度終了后4個(gè)月內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料：
（一）經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審核后的《涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表》及其附表（見附件1、2、3、4、5）；
（二）工程竣工驗(yàn)收報(bào)告；
（三）納稅年度會(huì)計(jì)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)的審計(jì)報(bào)告；
（四）項(xiàng)目立項(xiàng)書；
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)收款營業(yè)稅賬務(wù)處理
當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金占用量較大并且其開發(fā)周期較長，另外，商品房的銷售工作是伴隨著房子的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度逐步展開的。因此，當(dāng)某一個(gè)小區(qū)的房子達(dá)到預(yù)售的條件的時(shí)候，開發(fā)企業(yè)就會(huì)開始對外進(jìn)行預(yù)售商品房，同時(shí)也會(huì)相應(yīng)的收取一部分預(yù)收款。但是這一部分的預(yù)收款項(xiàng)若根據(jù)會(huì)計(jì)制度或者會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來說，還不能算是收入，不能將其作為企業(yè)的經(jīng)營收入入賬。但是可以將其按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度將其加入到預(yù)收款項(xiàng)之中，隨著商品房建設(shè)的逐步完工，其預(yù)售也逐漸變?yōu)檎匠鍪?，此時(shí)的正式銷售款可以確認(rèn)為企業(yè)的收入入賬，但是在日常的工作中，因?yàn)殚_發(fā)成本賬戶常常會(huì)不能囊括全部的開發(fā)成本，換句話說，就是商品房的成本不能完全計(jì)算出來。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款征收營業(yè)稅賬務(wù)存在的問題
（一）預(yù)決算的相關(guān)手續(xù)不健全
商品房的實(shí)物形態(tài)已經(jīng)成型，但是關(guān)于預(yù)決算的相關(guān)手續(xù)卻不齊全，相關(guān)的會(huì)計(jì)核算部門也沒有獲得相關(guān)的成本核算的資料，也就不能夠?qū)ι唐贩窟M(jìn)行成本的核算。
（二）預(yù)決意見難統(tǒng)一
有些商品房的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)完工，但是在商品房預(yù)決意見上，有關(guān)的施工單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的意見不一致、達(dá)不到統(tǒng)一，從而也就使得財(cái)政部門很難獲得商品房相關(guān)的預(yù)算以及決算的材料，也就很難對商品房的開發(fā)成本進(jìn)行計(jì)算。
（三）配套設(shè)施繁雜，成本難以計(jì)算
商品房的主體工程竣工，但是商品房相關(guān)的配套設(shè)施還仍停留在開發(fā)建設(shè)的過程之中，所以說，在這個(gè)方面來說，整個(gè)小區(qū)的開發(fā)成本也就不能完全地算出來，同時(shí)也達(dá)不到相關(guān)的條件，比如“預(yù)提費(fèi)用”計(jì)算成本的條件，從而使得相關(guān)的財(cái)政部門也就無法對商品房的開發(fā)成本進(jìn)行計(jì)算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款征收營業(yè)稅賬務(wù)采取的相關(guān)措施
針對以上所出現(xiàn)的問題，在筆者看來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)處理應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵照客觀規(guī)律的原則來進(jìn)行處理。
（一）增設(shè)“經(jīng)營收入計(jì)提的稅金及附加”科目
在“經(jīng)營稅金及附加”下增設(shè)兩個(gè)科目，一個(gè)是“預(yù)收賬款計(jì)提的稅金及附加”，另一個(gè)是“經(jīng)營收入計(jì)提的稅金及附加”。首先，在開放企業(yè)進(jìn)行銷售商品房，并且取得一定經(jīng)營收入計(jì)提應(yīng)交的附加以及營業(yè)稅時(shí)，即可借記“經(jīng)營稅金及附加――經(jīng)營收入集體的稅金及附加”科目之中去。貸記“其他稅款”、“應(yīng)交稅金”，在期末時(shí)，可將其轉(zhuǎn)入到“本年利潤”中，從而按照會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定以及準(zhǔn)則進(jìn)行正常的核算。其次，當(dāng)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，其取得的預(yù)收賬款收入計(jì)提營業(yè)稅及其附加時(shí)，借記“經(jīng)營稅金及附加――預(yù)售賬款集體的稅金及附加”貸記“其他應(yīng)交款”、“應(yīng)交
稅金”。到期末時(shí)，將期轉(zhuǎn)入到“待攤費(fèi)用――預(yù)收賬款計(jì)提的稅金及附加”項(xiàng)目之下，到下期再用紅字沖回，當(dāng)預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)至經(jīng)營收入時(shí)，要將與其相對應(yīng)的附加以及稅金從“預(yù)收賬款計(jì)提的稅金及附加”科目轉(zhuǎn)入到“經(jīng)營收入計(jì)提的稅金及附加”這一二級(jí)科目之下。借記“經(jīng)營稅金及附加――經(jīng)營收入集體的稅金及附加”，貸記“經(jīng)營稅金及附加――預(yù)收賬款計(jì)提的稅金及附加”，此后即可轉(zhuǎn)入正常的核算。這也在一定程度上有利于相關(guān)的稅務(wù)部門對企業(yè)的稅款計(jì)提以及清款的相關(guān)情況進(jìn)行檢查。
（二）地產(chǎn)銷售以及預(yù)售房預(yù)收賬款征收營業(yè)稅賬務(wù)處理的示例
現(xiàn)以某房地產(chǎn)銷售以及預(yù)售房的實(shí)例加以說明。其銷售商品房多套，共取得100萬元，而預(yù)售并未完工的商品房又若干套，其取得的相關(guān)收入為200萬元。
銷售庫存的商品房時(shí)：
借：銀行貸款1，000，000
貸：經(jīng)營收入1，000，000
計(jì)提應(yīng)交的稅金及附加：
借：經(jīng)營稅金及附加――經(jīng)營收入計(jì)提的稅金以及附加55，000
貸：應(yīng)交稅金 53，500
其他應(yīng)交款1，500
期末結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤：
借：本年利潤55，000
貸：經(jīng)營稅金及附加――經(jīng)營收入及的稅金及附加
55，000
預(yù)售商品房，收到預(yù)收賬款：
借：銀行存款2，000，000
貸：預(yù)收存款 2，000，000
計(jì)提應(yīng)繳的稅金及附加：
借：經(jīng)營稅金及附加――預(yù)收賬款計(jì)提的稅金及附加
110，000
貸：應(yīng)交稅金 107，000
其他應(yīng)交款 3，000
三、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要部分之一，并且在我國今后以及當(dāng)前很長一段時(shí)期是一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。由于現(xiàn)今會(huì)計(jì)制度中有涉及銷售不動(dòng)產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得預(yù)售款計(jì)征營業(yè)稅的賬務(wù)處理沒有得到相應(yīng)的明確規(guī)定，完善以及規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款計(jì)征營業(yè)稅的賬務(wù)處理是很有必要的。
BT是政府利用非政府資金來承建某些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種投資方式，是Build（建設(shè)）和Transfer（轉(zhuǎn)讓）兩個(gè)英文單詞的縮寫，直譯為建設(shè)―轉(zhuǎn)讓，是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域中采用的一種投資建設(shè)模式，其含義是：政府通過合同約定，將擬建設(shè)某個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資權(quán)授予某個(gè)建筑商，在一定時(shí)間內(nèi)，由建筑商負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的投融資和建設(shè)，合同期滿，建筑商考慮一定利潤后將該項(xiàng)目有償轉(zhuǎn)讓給政府。
一般來說，確定BT模式需通過如下特征：1.它是一種投資方式；2.只有政府的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目才能采用BT方式；3.他采用的是非政府資金，即不由政府直接投入而由建筑商自己籌集資金（包括自有資金和出面借取的資金等）；4.項(xiàng)目的投融資和建設(shè)者是建筑商（施工單位）；5.項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間建成后（是指按法定建設(shè)程序竣工驗(yàn)收備案后）立即有償轉(zhuǎn)讓給政府，收回投資并賺取一定的利潤。
二、會(huì)計(jì)處理
BT融資的存在三大模式：
1.完全BT：即通過招標(biāo)確定項(xiàng)目建設(shè)方.然后建設(shè)方組建項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、投資和建設(shè)，項(xiàng)目建成后由業(yè)主回購的形式。（即實(shí)務(wù)中先由地產(chǎn)集團(tuán)與地方政府簽定BT合同，然后由項(xiàng)目公司進(jìn)行全程運(yùn)做）
2.工程總承包方式：簡單如下流程即招標(biāo)==確定建設(shè)方==建設(shè)方==對工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、采購、施工、竣工驗(yàn)收等實(shí)行全過程的承包，并承擔(dān)項(xiàng)目的全部投資，==由業(yè)主委托指派工程監(jiān)理，==項(xiàng)目建成后==業(yè)主回購。
3.施工承包方式：即招標(biāo)==確定建設(shè)方，建設(shè)方==對工程項(xiàng)目的工程施工及投資負(fù)責(zé)==驗(yàn)收合格==業(yè)主回購。
下面以我公司承建延津玉湖（引黃渠改造工程）為例，對其進(jìn)行會(huì)計(jì)核算：
河南地產(chǎn)集團(tuán)地產(chǎn)集團(tuán)2013年8月與延津縣政府達(dá)成引黃渠改造工程改造協(xié)議，由名門地產(chǎn)集團(tuán)成立項(xiàng)目公司（名門地產(chǎn)延津有限公司，注冊資本3000萬）承擔(dān)引黃渠改造工程的改造工作.工期10個(gè)月，合同轉(zhuǎn)讓總價(jià)3000萬，毛利率10%，管理費(fèi)10%，根據(jù)實(shí)質(zhì)大于形式原則，應(yīng)采用模式一方式進(jìn)行核算。
地產(chǎn)集團(tuán)：
借：長期股權(quán)投資――投資成本――名門地產(chǎn)延津有限公司 3000
貸：銀行存款3000
名門地產(chǎn)延津： 8-12月根據(jù)實(shí)際發(fā)生的合同成本
借：工程施工――合同成本 1120
貸：銀行存款等1120
根據(jù)已結(jié)算的合同價(jià)款：
借：應(yīng)收賬款――延津縣政府 1200
貸：工程結(jié)算1200
2013年末，按照完工進(jìn)度40%，確認(rèn)當(dāng)年的合同收入和合同費(fèi)用時(shí)
借：工程施工――合同毛利 80
主營業(yè)務(wù)成本 1120
貸：主營業(yè)務(wù)收入1200
完工時(shí)，將“工程施工”科目的余額與“工程結(jié)算”科目的余額對沖
借：工程結(jié)算 3000
貸： 工程施工――合同成本 2800
工程施工――合同毛利 200
三、稅務(wù)處理
對BT的稅務(wù)處理規(guī)定，各地有不同的規(guī)定：：下面分別介紹一下重慶和河北及河南的規(guī)定
1.重慶市規(guī)定?！吨貞c市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知》（渝地稅發(fā)[2008]195號(hào)）規(guī)定：BT是通過融資進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的一種融投資方式。對BT模式的營業(yè)稅征收管理，明確為：
（1）無論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，對融資人應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。
（2）融資方取得的回購價(jià)款，包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。
（3）融資人的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為按BT模式合同規(guī)定的分次付款時(shí)間，合同未明確付款日期的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為總承包方收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。分包方納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為分包方收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。
2.河北省規(guī)定?！逗颖笔〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于“建設(shè)-移交”模式有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（河北省地方稅務(wù)局公告2011年第2號(hào)）“建設(shè)―移交”模式有關(guān)營業(yè)稅問題公告如下：
納稅人采用“建設(shè)―移交”模式從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目取得的全部收入，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。若該納稅人將建筑工程承包（分包）給其他施工企業(yè)的，則以取得的全部收入扣除支付給其他施工企業(yè)的承包（分包）款后的余額為營業(yè)額繳納營業(yè)稅。
3.河南省規(guī)定?！逗幽鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于的公告》第八條規(guī)定：建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行BT模式的，納稅人為：
（1）項(xiàng)目的建設(shè)方（或投資方）與施工企業(yè)為同一單位的，以項(xiàng)目的建設(shè)方（投資方）為納稅人。
（2）項(xiàng)目的建設(shè)方（或投資方）將建筑安裝工程承包或分包給其它施工企業(yè)的，分別以建設(shè)方（或投資方）和施工企業(yè)為納稅人
《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于的公告》第十九條 納稅人實(shí)行BT模式的，營業(yè)額按以下方式處理：
稅務(wù)籌劃是企業(yè)的重點(diǎn)工作之一，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為廣闊的市場，然而機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，企業(yè)要做好稅務(wù)籌劃工作，也就是利用國家稅收政策的優(yōu)惠，預(yù)先調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)支出，做到企業(yè)利益最大化。
稅務(wù)籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)也加大了自身的稅務(wù)籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力，最大限度增加房地產(chǎn)企業(yè)的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
稅務(wù)籌劃有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理與會(huì)計(jì)核算水平。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要是規(guī)劃資金流程。納稅籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)合理的利用資金，增強(qiáng)資金的利用率，避免房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎嘟欢惗鴾p少企業(yè)資金總量。而稅收籌劃的前提是真實(shí)可靠的信息資料，健全的管理制度。這就對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平與會(huì)計(jì)核算水平提出了一定的要求，有助于企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營管理水平與會(huì)計(jì)核算水平，以便為稅務(wù)籌劃提高真實(shí)可靠的信息。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作出現(xiàn)的問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在實(shí)際的稅務(wù)籌劃活動(dòng)中，由于外部因素導(dǎo)致稅務(wù)籌劃活動(dòng)的實(shí)際收益與預(yù)想收益有所出入。一般包括外部風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作的時(shí)候沒有樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對稅務(wù)籌劃工作中的風(fēng)險(xiǎn)沒有足夠的重視，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)不能很好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素質(zhì)良莠不齊
稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)不高，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理工作不到位，部分稅務(wù)籌劃人員對稅務(wù)籌劃都是模板套用紙上談兵，能力亟待提高。稅務(wù)籌劃人員對稅法或者相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定不熟悉，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作脫離實(shí)際，與企業(yè)的實(shí)際情況不符合。稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)不高，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏相應(yīng)的會(huì)計(jì)知識(shí)，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作開展不到位的情況。
（三）外部因素對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的影響
近幾年我國法律制度在不斷完善，稅法也在不斷完善整改中，但是稅法中還是有不少不合理的地方，這為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作增加了難度。我國的稅收政策頻繁變動(dòng)和反避稅政策的不斷實(shí)施，也增大了房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn)，稅收政策經(jīng)常改動(dòng)將有可能把房地產(chǎn)企業(yè)的合法節(jié)稅行為變成了違法的行為，不利于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作缺乏整體性
稅務(wù)籌劃工作雖然是在合法的情況下，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)來減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作仍然屬于財(cái)務(wù)管理的一部分。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)都把稅務(wù)籌劃工作獨(dú)立開來，沒有和企業(yè)的投資戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)目標(biāo)相掛鉤，忽視了稅務(wù)籌劃工作和企業(yè)發(fā)展整體性的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作應(yīng)該和企業(yè)的發(fā)展相聯(lián)系，才能真正做到企業(yè)利益的最大化。
三、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃工作的措施
（一）樹立房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作
稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)中的一種預(yù)測的行為，這種預(yù)測的行為本身具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中，每時(shí)每刻都瞬息萬變，經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，法律政策的完善，都會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理工作帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作，建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評估，才能應(yīng)對不斷變化的市場環(huán)境。不僅是稅務(wù)籌劃的員工要有風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者也要樹立風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，才能更好地作出企業(yè)決策，妥善地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
（二）提高稅務(wù)籌劃人員的素質(zhì)和專業(yè)技能
稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分，對稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)技能素質(zhì)要求也很高。這要求房地產(chǎn)企業(yè)在招聘的時(shí)候要重視企業(yè)員工的專業(yè)技能，要定期安排專業(yè)技能培訓(xùn)，提高員工的稅務(wù)籌劃水平，培養(yǎng)員工的職業(yè)道德和愛崗敬業(yè)的思想。加強(qiáng)稅法知識(shí)學(xué)習(xí)，同時(shí)樹立依法納稅、合法節(jié)稅的理財(cái)觀念；稅收籌劃人員在準(zhǔn)確處理企業(yè)賬務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)鉆研稅收專業(yè)知識(shí)，全面了解與經(jīng)營、投資、籌資活動(dòng)相關(guān)的稅收法律法規(guī)，在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中體現(xiàn)籌劃節(jié)稅意識(shí)。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作要與時(shí)俱進(jìn)
21世紀(jì)是信息爆炸的時(shí)代，每時(shí)每刻都會(huì)瞬息萬變，這要求房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢的變化和國家政策的變動(dòng)，時(shí)刻調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，與時(shí)俱進(jìn)，才能減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作緊緊跟隨相關(guān)的法律政策作出調(diào)整，提高了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的靈活性，這要求房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員有敏銳的觸覺和長遠(yuǎn)的目光，能夠及時(shí)對市場的變化作出反應(yīng)，及時(shí)調(diào)整新的稅務(wù)籌劃方案，從而降低企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大企業(yè)收益。
（四）合理籌劃土地增值稅
隨著土地增值稅預(yù)征率的提升、清算的從嚴(yán)執(zhí)行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值稅事實(shí)上已成為最重的一個(gè)稅種。其籌劃方向主要分為以下兩點(diǎn)：
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題
（一）企業(yè)內(nèi)部問題。從企業(yè)內(nèi)部來看，其稅務(wù)籌劃存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)尚處于起步階段，在很多認(rèn)識(shí)上的不清晰直接影響了后續(xù)工作的開展。其次，還有的企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的模式不專業(yè)，有待優(yōu)化。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，不具有抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。特別是近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，其在操作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。雖然國家也已經(jīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但是行業(yè)內(nèi)總體風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄的現(xiàn)象還需要一段時(shí)間才能得以解決。
（二）外部環(huán)境問題。首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業(yè)的大環(huán)境來來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)能力整體較差。
二、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃的必要性
當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作十分必要。首先，通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)能夠合法減少稅務(wù)開支，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升利潤空間。其次，通過稅務(wù)籌劃等相關(guān)手段，還能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到最大限度的控制。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策
（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃，建立預(yù)警機(jī)制。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想解決稅務(wù)籌劃過程中出現(xiàn)的種種問題，認(rèn)清稅務(wù)統(tǒng)籌，建立科學(xué)的預(yù)警機(jī)制是前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)該將優(yōu)惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括企業(yè)重大戰(zhàn)略事件、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務(wù)籌劃工作預(yù)警機(jī)制應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。
（二）統(tǒng)籌稅務(wù)籌劃工作。稅務(wù)籌劃本就是一項(xiàng)內(nèi)容復(fù)雜，涉及面很廣的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。想要做好稅務(wù)籌劃，需要工作人員具備多方面的素質(zhì)。只有這樣，才能讓稅務(wù)籌劃的各個(gè)環(huán)節(jié)具有可操作性，也才具有實(shí)際的意義。
（三）靈活運(yùn)用稅收政策。首先，房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅種為土地增值稅和房產(chǎn)稅，在對這類稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業(yè)還可以選擇成本最低的稅種進(jìn)行納稅，在合理科學(xué)的情況下降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。最后，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，要及時(shí)關(guān)注國家的各項(xiàng)稅種政策，在稅務(wù)籌劃時(shí)選擇具有最大優(yōu)惠的稅種。
（四）完善稅收法律制度。首先，國家應(yīng)該結(jié)合實(shí)情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現(xiàn)的漏洞和空白予以及時(shí)的修正和補(bǔ)救。其次，國家相關(guān)部門應(yīng)該加大執(zhí)法力度，對于在執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)的偷稅、漏稅企業(yè)給予嚴(yán)懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發(fā)生。
房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質(zhì)量。納稅籌劃是指各類企業(yè)在符合國家稅收法律法規(guī)前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)壓力，提高企業(yè)整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復(fù)雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。
一、納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響
（一）對財(cái)務(wù)管理對象的影響
財(cái)務(wù)管理對象主要是指企業(yè)的資金流動(dòng)與運(yùn)動(dòng)。納稅籌劃對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理對象的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金流動(dòng)方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)按照國家稅法規(guī)定，通過調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)折舊方法、折舊年限，或減少無形資產(chǎn)分?jǐn)偰晗?，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤，從而推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅，并將納稅時(shí)間調(diào)整到國家稅收優(yōu)惠政策最大的年限。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過國家所頒布的免稅、減稅等相關(guān)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇不同形式計(jì)價(jià)方式，如分期支付等，減緩資金流動(dòng)速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。
（二）對財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的影響
財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分，是評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)健康發(fā)展，就必須針對其自身特色制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)若想在現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下穩(wěn)步前行，就應(yīng)采取相應(yīng)措施，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，其作為一種規(guī)劃手段，主要是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)而展開的，納稅籌劃的優(yōu)劣直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)正處于巨大壓力之下，其內(nèi)部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)，應(yīng)注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點(diǎn)，兼顧企業(yè)發(fā)展的長久利益，制定符合企業(yè)自身特色及財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的納稅籌劃方案，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。
（三）對財(cái)務(wù)管理內(nèi)容的影響
財(cái)務(wù)管理內(nèi)容與納稅籌劃之間是相互交叉關(guān)系?，F(xiàn)階段我國財(cái)務(wù)管理主要分為資產(chǎn)融入、投資、經(jīng)營及收益四個(gè)環(huán)節(jié)。納稅籌劃貫穿于這四個(gè)環(huán)節(jié)之中。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)融資階段，應(yīng)充分考慮我國的房地產(chǎn)稅收政策及稅收法律調(diào)整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)選擇正確的融資方式奠定基礎(chǔ)。其次，投資作為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。成功的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，失敗的房地產(chǎn)投資能夠引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)等不良后果。納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，同時(shí)也能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金配置，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流向，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，應(yīng)做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項(xiàng)稅收政策，確定投資規(guī)模，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理投資目標(biāo)。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)、宣傳過程中，應(yīng)詳細(xì)地計(jì)算每一個(gè)環(huán)節(jié)的開銷，融入納稅籌劃思想，進(jìn)而選擇更合理的生產(chǎn)經(jīng)營、宣傳模式。
二、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)納稅籌劃方法
（一）延遲納稅
房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過程中需要有充足的時(shí)間獲取貨幣，而遵循國家法規(guī)規(guī)定的延遲納稅，則會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)將所要繳納的稅款金額，優(yōu)先使用到企業(yè)日常生產(chǎn)、生活及服務(wù)之中。房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通壓力，從而擴(kuò)大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提高了房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力。
（二）利用優(yōu)惠政策
我國為鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，頒布了一系列優(yōu)惠政策，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷售過程中，增值稅金額計(jì)算中可扣除土地使用年限費(fèi)用、房屋拆遷等費(fèi)用。此外，針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營而言，可以利用我國針對高新技術(shù)企業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業(yè)務(wù)。
（三）利用稅率臨界點(diǎn)
現(xiàn)階段，我國采取累進(jìn)稅率的方式征收土地增值稅，國家會(huì)設(shè)置相應(yīng)的稅收臨界點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該臨界點(diǎn)，當(dāng)其稅率明顯低于該臨界點(diǎn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)壓力減輕，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)稅率明顯高于臨界點(diǎn)時(shí)，企業(yè)將負(fù)擔(dān)高額稅負(fù)，極大地增加了企業(yè)稅負(fù)壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用稅收臨界點(diǎn)，制定合理的納稅籌劃方案。
（四）分解銷售價(jià)格
土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要部分，其稅率與房地產(chǎn)企業(yè)所得的增值稅成正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取分解銷售價(jià)格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)增值額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的土地增值稅。
三、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題
我們以某發(fā)展集團(tuán)為例，結(jié)合該發(fā)展集團(tuán)實(shí)際情況，闡述現(xiàn)階段基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題。
（一）企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)并未明確
不同的業(yè)務(wù)模式、結(jié)算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發(fā)展集團(tuán)而言，政府工程是其承接的重要項(xiàng)目。目前，集團(tuán)承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質(zhì)并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項(xiàng)目性質(zhì)致使集團(tuán)無法及時(shí)地處理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
（二）安置房項(xiàng)目增值稅繳納存在問題
深入分析該集團(tuán)現(xiàn)階段采用的安置房項(xiàng)目繳納增值稅模式，可明顯發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。該集團(tuán)收到的超面積補(bǔ)差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項(xiàng)目的等面積部分并未申報(bào)增值稅，通常是在稅務(wù)局核算土地增值稅時(shí)進(jìn)行補(bǔ)繳。與安置房交付增值稅的時(shí)間相比，稅務(wù)局的土地增值稅清算時(shí)間相對滯后。此時(shí)，集團(tuán)再補(bǔ)繳增值稅會(huì)產(chǎn)生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業(yè)納稅信用，增加了企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。
（三）納稅籌劃發(fā)票管理存在問題
目前，該發(fā)展集團(tuán)在納稅籌劃發(fā)票管理中，并沒有明確簡易計(jì)稅與一般計(jì)稅存在不同的增值稅發(fā)票要求。其所采用的發(fā)票主要為增值稅專用發(fā)票，并進(jìn)一步對發(fā)票進(jìn)行了認(rèn)證。同時(shí)，也并未區(qū)分新老項(xiàng)目所使用的增值稅計(jì)稅方法，所有項(xiàng)目均使用同樣的計(jì)稅方法和專用發(fā)票，這就在一定程度上增加了該發(fā)展集團(tuán)增值稅負(fù)擔(dān)。
（四）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待加強(qiáng)
就目前現(xiàn)狀，該發(fā)展集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層、管理層、各部門負(fù)責(zé)人均能意識(shí)到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。但在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生原因、企業(yè)內(nèi)部潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件等方面關(guān)注度仍有待加強(qiáng)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部各級(jí)員工并沒有意識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與自身的關(guān)聯(lián)，往往認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其無關(guān)，并未意識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性。此外，該發(fā)展集團(tuán)內(nèi)部并未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督評價(jià)機(jī)制，無法對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做到早預(yù)防、早發(fā)現(xiàn)、早避免，嚴(yán)重增加了集團(tuán)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。此外，該集團(tuán)在稅務(wù)籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務(wù)籌劃部門，稅務(wù)籌劃工作通常由財(cái)務(wù)人員完成，身兼數(shù)職的財(cái)務(wù)人員在開展納稅籌劃工作中往往會(huì)出現(xiàn)紕漏。同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅籌劃的工作人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待加強(qiáng)，專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)應(yīng)持續(xù)進(jìn)行。最后，集團(tuán)內(nèi)部對納稅籌劃的培訓(xùn)工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響了集團(tuán)信譽(yù)等級(jí)。
四、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施研究
（一）明確企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)，加快處理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額
首先應(yīng)明確該發(fā)展集團(tuán)所承接的政府項(xiàng)目，是“代建”還是“自營工程”性質(zhì)。按照國家稅法上規(guī)定的“代建”應(yīng)同時(shí)符合四個(gè)條件：一是該發(fā)展集團(tuán)作為受委托方，其在開展立項(xiàng)等相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)以委托方，即政府的名義進(jìn)行辦理；二是在工程項(xiàng)目建設(shè)期間，委托方、受托方二者間不可私自進(jìn)行土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是委托方、受托方二者應(yīng)簽訂“代建”合同；四是受托方即本發(fā)展集團(tuán)在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)不應(yīng)墊付資金，不應(yīng)以本發(fā)展集團(tuán)名義辦理工程結(jié)算，但該發(fā)展集團(tuán)在工程結(jié)算中主要是以集團(tuán)名義開展工作。由此可見，該發(fā)展集團(tuán)并不符合國家稅法“代建”規(guī)定第四條。為進(jìn)一步明確企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)，該發(fā)展集團(tuán)應(yīng)展開相應(yīng)工作。該發(fā)展集團(tuán)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)展開溝通，明確受政府委托的工程項(xiàng)目性質(zhì)，并以項(xiàng)目性質(zhì)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步開展納稅工作。若稅務(wù)機(jī)關(guān)明確集團(tuán)受政府委托的項(xiàng)目為“自營工程”性質(zhì)，此時(shí)集團(tuán)應(yīng)將已認(rèn)定的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行區(qū)分，明確進(jìn)項(xiàng)稅額的歸屬問題。若進(jìn)項(xiàng)稅額歸屬2016年4月30日之前的項(xiàng)目，則應(yīng)對其進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理；若進(jìn)項(xiàng)稅額歸屬2016年4月30日之后的項(xiàng)目，應(yīng)按照自營項(xiàng)目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業(yè)受政府委托的項(xiàng)目認(rèn)定為“自營項(xiàng)目”，則會(huì)出現(xiàn)增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅的財(cái)務(wù)人員應(yīng)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團(tuán)將收到的政府結(jié)算金額作為該工程項(xiàng)目的實(shí)際收入，2016年4月30日以后的項(xiàng)目應(yīng)遵循增值稅計(jì)算公式：項(xiàng)目取得收入/1.09×9%-項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅。
（二）安置房項(xiàng)目采用政府回購模式
為避免由安置房項(xiàng)目增值稅繳納問題而引起的集團(tuán)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)一步明確安置房項(xiàng)目增值稅繳納模式，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，該發(fā)展集團(tuán)安置房項(xiàng)目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計(jì)算上，政府回購模式為政府確定回購價(jià)格從而進(jìn)行增值稅計(jì)算，在土地增值稅計(jì)算上，政府除確定稅后價(jià)格外，還具有確定收入等作用。若該企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。
（三）加強(qiáng)對納稅籌劃發(fā)票的管理
發(fā)票是在商品銷售、購買過程中，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的開具和收取，是我國稅務(wù)部門管理的收付款憑證。由于國有房地產(chǎn)企業(yè)與常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)有所不同，國有房地產(chǎn)企業(yè)不以營利為目的，因此其發(fā)票管理應(yīng)在國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。針對該集團(tuán)納稅籌劃發(fā)票管理存在問題，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)一步明確簡易計(jì)稅、一般計(jì)稅對增值稅發(fā)票的要求不同，以此作為切入點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)納稅籌劃發(fā)票管理。增值稅改革后，老項(xiàng)目與新項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方式有所不同，老項(xiàng)目計(jì)稅方式可依舊采取簡易計(jì)稅，即無需認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅，同時(shí)不用抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅。而新項(xiàng)目則應(yīng)使用一般計(jì)稅，即企業(yè)在成本支出時(shí)應(yīng)盡量用增值稅專用發(fā)票，從而減輕企業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)。同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部增值稅發(fā)票應(yīng)指派專人進(jìn)行保管，且每個(gè)月末均應(yīng)對發(fā)票進(jìn)行判斷，確保發(fā)票上的數(shù)額與財(cái)務(wù)賬本上所記錄的數(shù)額相一致，應(yīng)明確所有稅務(wù)發(fā)票均應(yīng)妥善保管，為集團(tuán)今后的稅務(wù)抵扣工作提供真實(shí)、可靠依據(jù)。
（四）提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高層人員應(yīng)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，定期組織各級(jí)各類人員學(xué)習(xí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)深入人心。深入探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，明確稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的重要性，讓房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)員工認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性。其次，集團(tuán)中負(fù)責(zé)稅務(wù)的人員，應(yīng)在納稅籌劃前了解國家稅務(wù)優(yōu)惠政策，積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)行政標(biāo)準(zhǔn)為納稅籌劃做充足準(zhǔn)備。最后，集團(tuán)應(yīng)建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督評價(jià)體制，全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉稅業(yè)務(wù)，參照行業(yè)內(nèi)部納稅指標(biāo)，制定符合企業(yè)實(shí)際的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)。通過多媒體、計(jì)算機(jī)技術(shù)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，制定相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對辦法。同時(shí)，應(yīng)將稅務(wù)管理落實(shí)到集團(tuán)內(nèi)部的各個(gè)方面，根據(jù)事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴(yán)格監(jiān)督納稅籌劃方案的實(shí)施情況，預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件，事后應(yīng)總結(jié)納稅籌劃方案實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，提升納稅籌劃能力，進(jìn)而保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，集團(tuán)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況建立稅務(wù)管理部門，指派專業(yè)人士從事稅務(wù)管理，提高稅務(wù)管理專業(yè)性。同時(shí)，加大稅務(wù)管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業(yè)性強(qiáng)、稅收管理經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人士。針對集團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員、納稅籌劃人員應(yīng)開展相關(guān)培訓(xùn)工作，積極學(xué)習(xí)國家最新的納稅政策，增強(qiáng)納稅籌劃工作人員法律知識(shí)提高其法律素養(yǎng)，確保納稅籌劃工作人員在實(shí)際工作中，能靈活地運(yùn)用相關(guān)法律知識(shí)，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃工作與集團(tuán)實(shí)際經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合。納稅籌劃的內(nèi)容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進(jìn)而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應(yīng)提倡。近年來國家對避稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲管控，避免該現(xiàn)象發(fā)生。二是節(jié)稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優(yōu)惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規(guī)避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認(rèn)為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。四是稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，從而將稅收轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)，進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。五是涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。主要是指納稅主體在進(jìn)行申報(bào)稅務(wù)時(shí)，不會(huì)出現(xiàn)任何違法行為及納稅風(fēng)險(xiǎn)事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，進(jìn)而減輕企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力。
五、結(jié)語
總而言之，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)去向，減輕稅務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。
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