首頁 > 優(yōu)秀范文 > 不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
時(shí)間：2023-06-01 08:56:03
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》，房產(chǎn)測繪應(yīng)由房屋權(quán)利申請人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人自行委托具有測繪資質(zhì)的測繪單位進(jìn)行。房產(chǎn)測繪行業(yè)面臨著由集中統(tǒng)一測繪逐步向市場放開轉(zhuǎn)變或在已經(jīng)市場化的前提下結(jié)合登記職能的調(diào)整重新洗牌。這一轉(zhuǎn)變，將會(huì)打破政府集中統(tǒng)一測繪時(shí)，對相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、建筑部位面積計(jì)算、共有面積分?jǐn)傉莆盏囊恢滦?。必然?huì)出現(xiàn)不同測繪單位對同樣建筑部位測繪方法不同、面積不同、共有面積分?jǐn)偛煌木置?。這種情況相對不動(dòng)產(chǎn)登記職能分工，由于測繪項(xiàng)目所在區(qū)域不同、同一項(xiàng)目不同樓測繪單位、登記時(shí)間不同，加之登記人員對建筑部位具體的面積計(jì)算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強(qiáng)，登記過程中極難發(fā)現(xiàn)，從而給登記帶來風(fēng)險(xiǎn)。這種亂象影響登記機(jī)關(guān)形象、侵害購房人權(quán)益，同時(shí)會(huì)引訟、，并且因?yàn)榉慨a(chǎn)測繪共有面積分?jǐn)偟奶攸c(diǎn)，“面積一戶錯(cuò)、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。
2.建成房屋與規(guī)劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風(fēng)險(xiǎn)
探討這個(gè)問題之前，有必要先對目前的房產(chǎn)測繪方法進(jìn)行介紹。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GBT17986-2000），房產(chǎn)測繪要實(shí)地逐戶量取邊長尺寸。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》，房產(chǎn)測繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。但在目前的實(shí)際操作中，大量存在著建成房屋與規(guī)劃批準(zhǔn)圖紙不完全一致的情況，考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)仍要以房屋的規(guī)劃批準(zhǔn)文件對合法建造的房屋進(jìn)行登記，在政府集中統(tǒng)一測繪條件下，測繪單位往往會(huì)要求建設(shè)單位補(bǔ)充提供與房屋現(xiàn)狀一致的規(guī)劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時(shí)，符合規(guī)范、規(guī)章對于房產(chǎn)測繪現(xiàn)場實(shí)測的要求。當(dāng)然，這種后補(bǔ)規(guī)劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設(shè)單位申請辦理房產(chǎn)測繪、登記的難度大、購房群眾不能及時(shí)取得所有權(quán)證書的尷尬。
登記職能下放、房產(chǎn)測繪依法走向市場后，測繪單位要求建設(shè)單位提供規(guī)劃變更圖紙的局面將不復(fù)存在，房產(chǎn)測繪成果資料將在法規(guī)和實(shí)際操作層面真正意義上實(shí)現(xiàn)“與自然現(xiàn)狀保持一致”。盡管《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。但是鑒于逐戶查驗(yàn)難度巨大、登記從業(yè)人員對房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)不甚了解、登記機(jī)構(gòu)對測繪單位技術(shù)“把關(guān)”的思維意識短期內(nèi)尚不能完全消除。按現(xiàn)狀測繪導(dǎo)致的與規(guī)劃批準(zhǔn)不一致或未經(jīng)審批的房屋建筑部位被誤登記、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)將給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來新的考驗(yàn)。
3.規(guī)劃審批房屋面積與房產(chǎn)測繪面積計(jì)算依據(jù)差異給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來的登記實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)和行政不作為風(fēng)險(xiǎn)
目前，用于建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收的房屋面積數(shù)據(jù)各地多數(shù)依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù)均依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（17986-2000）。兩規(guī)范在房屋面積計(jì)算的相關(guān)規(guī)定上存在諸多不同之處。規(guī)范的差異和不同人員對技術(shù)條款理解的差異，造成規(guī)劃許可面積與房屋預(yù)測算面積不同、規(guī)劃驗(yàn)收面積與房屋登記測量面積不同。
但是，在新形勢下，因不同管理行為所需的房屋面積時(shí)常是不同測繪單位、甚至是建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行計(jì)算，對復(fù)雜的技術(shù)規(guī)范理解和掌握程度不同，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)際操作中很難核實(shí)哪些面積差異是由規(guī)范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實(shí)際超規(guī)模建設(shè)房屋，甚至是規(guī)劃未批準(zhǔn)的房屋部位被正常登記的實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn) 。而對于核實(shí)出不屬于規(guī)范不同造成的差異，在部門間協(xié)調(diào)配合、數(shù)據(jù)共享、政策支持尚在改革進(jìn)程中的當(dāng)下，解決處理存在一定難度。一頭是購房群眾急于辦證、一頭是開發(fā)企業(yè)絞盡腦汁東撞西碰，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也忙于部門間左右研究協(xié)調(diào)，給產(chǎn)生行政不作為風(fēng)險(xiǎn)埋下了隱患。
4.房屋登記測繪成果與房屋面積預(yù)測算成果差異性給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來的風(fēng)險(xiǎn)
房屋面積預(yù)測算成果是用于商品房銷售的重要屬性數(shù)據(jù)，因其作為房屋價(jià)值、各種稅費(fèi)等的衡量載體，關(guān)乎購房人切身利益。房屋登記測繪成果作為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要屬性數(shù)據(jù)，是對預(yù)測算成果的確認(rèn)和修正，在房屋銷售、登記信息系統(tǒng)中起到不動(dòng)產(chǎn)登記單元前后銜接、建立關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)匹配的關(guān)鍵作用。房屋登記測繪成果與房屋面積預(yù)測算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購房群眾因涉及補(bǔ)繳房屋差價(jià)仍對此十分關(guān)注。在政府集中統(tǒng)一測繪條件下，房屋面積預(yù)測算和登記測繪均由一家測繪單位完成，登記測繪是基于預(yù)測算成果結(jié)合變更圖紙和房屋現(xiàn)狀的修正，面積計(jì)算方法、共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄇ昂蠡灸軌蛉〉靡恢?。因設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的前后面積差異也有依據(jù)可循。測繪單位基本能夠應(yīng)對購房人關(guān)于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測繪單位介入房產(chǎn)測繪情況下，房屋面積預(yù)測算、登記測繪不可避免地出現(xiàn)不同測繪單位對面積計(jì)算方法、根據(jù)服務(wù)范圍確定的共有面積分?jǐn)?，甚至是影響分?jǐn)偟墓δ軈^(qū)劃分均存在不同認(rèn)知、更不可能去對比分析預(yù)測算和登記測繪戶室面積差異大的原因，這將會(huì)給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預(yù)測算還是登記測繪面積錯(cuò)誤，或是都不違反規(guī)范的前后做法差異造成的面積差異一律都會(huì)變成購房人對不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的不認(rèn)可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機(jī)構(gòu)。
二、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施
1.政策層面
根據(jù)《建設(shè)部辦公廳關(guān)于建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題的復(fù)函》（建辦標(biāo)函〔2001〕403號），“房屋產(chǎn)權(quán)登記面積測算應(yīng)當(dāng)依據(jù)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。該規(guī)范適用于房產(chǎn)測量，主要為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理服務(wù)。關(guān)于規(guī)劃管理中有關(guān)面積計(jì)算問題，應(yīng)由各地規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)確定。1995年12月頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》是編制工程預(yù)算、確定工程造價(jià)的依據(jù)”。目前，建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收的房屋面積計(jì)算普遍依據(jù)的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013），是對《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的修訂。
因此，筆者認(rèn)為政策層面可統(tǒng)一商品房銷售許可、不動(dòng)產(chǎn)登記、建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收關(guān)于房屋面積計(jì)算的依據(jù)為《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。同時(shí)，為更好的適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需求、避免規(guī)范條款的認(rèn)知差異，應(yīng)對《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）進(jìn)行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計(jì)算方法、進(jìn)一步明確共有面積分?jǐn)傄?guī)則。
2.房產(chǎn)測繪成果監(jiān)管層面
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)立房產(chǎn)測繪成果審核機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)結(jié)合上述風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，研究制定房產(chǎn)測繪成果審核內(nèi)容；負(fù)責(zé)結(jié)合房產(chǎn)測繪項(xiàng)目實(shí)際，不斷歸納總結(jié)和統(tǒng)一新建筑形式面積計(jì)算方法；負(fù)責(zé)結(jié)合經(jīng)驗(yàn)做法修訂當(dāng)?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》實(shí)施細(xì)則；負(fù)責(zé)制定和統(tǒng)一房產(chǎn)測繪成果樣式。只有將不動(dòng)產(chǎn)登記審核工作做實(shí)，強(qiáng)化測繪成果的監(jiān)督管理，方能更好的規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)。
縱觀歐洲大陸，采公證前置審查的國家不在少數(shù)。其中，自14世紀(jì)便開展公證的法國其不動(dòng)產(chǎn)登記采意思主義模式，其物權(quán)登記并不具備公信力，故而決定了登記機(jī)構(gòu)無須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。其公證前置審查皆因其發(fā)達(dá)的公證制度及優(yōu)良的公證傳統(tǒng)所致。因公證制度在物權(quán)契約真實(shí)性和合法性審查中發(fā)揮了作用，使得交易的風(fēng)險(xiǎn)被極大地降低。而這種傳統(tǒng)和其登記意思主義模式皆是我國無法復(fù)制的。
德國作為大陸法系的典型，其不動(dòng)產(chǎn)登記審查歷經(jīng)了實(shí)質(zhì)審查至形式化“窗口審查”的發(fā)展歷程，而其中介入不動(dòng)產(chǎn)登記，替代不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行“前置審查”的恰是公證機(jī)構(gòu)。公證貫穿于不動(dòng)產(chǎn)交易至登記的整個(gè)過程，可謂深入每一個(gè)毛孔，自引致物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)契約，至達(dá)成物權(quán)變動(dòng)合意的物權(quán)契約以及利害關(guān)系人同意轉(zhuǎn)讓的聲明，其往往會(huì)現(xiàn)于同一公證書之中。此種前置審查模式，極大程度上保障了物權(quán)變動(dòng)的合法性和真實(shí)性，又最大限度地減輕了登記機(jī)構(gòu)的審查負(fù)擔(dān)和責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)因德國公證較強(qiáng)的證據(jù)效力，又盡可能地減少了因物權(quán)歸屬及利用而引致的糾紛，降低了申請人的救濟(jì)成本。德國的模式也一直被諸多學(xué)者所推崇，被視為登記審查的最佳模式，為登記機(jī)構(gòu)與公證機(jī)構(gòu)完美契合的典范。然而不可忽視的是，德國的這種公證與不動(dòng)產(chǎn)登記契合模式亦是經(jīng)歷了一個(gè)階段的發(fā)展，并不斷通過立法強(qiáng)制賦予公證機(jī)構(gòu)審查職責(zé)進(jìn)而起到前置審查以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)之目的。德國模式的發(fā)展，包括法律的強(qiáng)制規(guī)定，同時(shí)亦存在民眾對于公證預(yù)防成本的正確認(rèn)知，這些都與公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中所發(fā)揮的作用是分不開的，其必然經(jīng)歷了推廣、不認(rèn)同到逐步發(fā)揮其作用而得到認(rèn)可的過程。而基于我國不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，其一，無立法支持。我國采法定與自愿相結(jié)合的原則，強(qiáng)制公證鮮有法律規(guī)定，加之指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)章及規(guī)范亦無強(qiáng)制要求。且《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中多處明示原本實(shí)務(wù)中多采公證的可以不經(jīng)公證，更造成了公證與不動(dòng)產(chǎn)登記契合的阻礙。其二，現(xiàn)階段民眾對于公證之預(yù)防功能尚不具備足夠的認(rèn)識，且有些公證義務(wù)的預(yù)防成本要大于救濟(jì)成本，那么便使得公證形同雞肋，“前置審查”也就成了可望不可及的美好愿望。
二、公證之于不動(dòng)產(chǎn)登記中的定位――補(bǔ)充輔助，逐步指引
既然無從以德國、法國的公證“前置審查”為模式，那么我國公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中究竟處于何種位置？面對實(shí)務(wù)中較為迫切的現(xiàn)實(shí)、強(qiáng)制公證思路的摒棄、輿論的關(guān)注、申請人的頻繁咨詢，使得登記機(jī)構(gòu)不得不思考公證之外登記機(jī)構(gòu)的出路。筆者認(rèn)為，公證雖不做強(qiáng)制要求，但公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中仍應(yīng)作為有效補(bǔ)充適用，蓋因其在證據(jù)效力及減輕登記機(jī)構(gòu)壓力及風(fēng)險(xiǎn)方面的作用仍是十分明顯的。登記機(jī)構(gòu)在實(shí)務(wù)中應(yīng)堅(jiān)持不引導(dǎo)、不強(qiáng)制、明利害、曉責(zé)任的原則。
不引導(dǎo)即不積極引導(dǎo)群眾繼續(xù)針對特殊事項(xiàng)進(jìn)行公證。比如較為復(fù)雜的繼承案件，倘若申請人咨詢業(yè)務(wù)或提出申請便建議并引導(dǎo)申請人進(jìn)行公證，一則剝奪了申請人之選擇權(quán)，二則容易誤導(dǎo)申請人之判斷，加重申請人之負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)作用應(yīng)由“法”來發(fā)揮，此處之“法”應(yīng)為廣義的“法”，其不僅涵蓋《物權(quán)法》《公證法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》及其操作規(guī)范，還包括其他與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件等。通過此廣義的“法”明確登記之嚴(yán)肅性及提交真實(shí)合法資料的義務(wù)來引導(dǎo)申請人作出有利自己的選擇，逐步凸顯公證之預(yù)防作用，發(fā)揮“法”的引導(dǎo)作用。不強(qiáng)制便是不得以任何形式明令要求必須公證，否則便不予受理。此做法不僅存在行政違法而涉訴風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有違方便群眾及依申請?jiān)瓌t。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)向申請人表明登記申請的利害，其物權(quán)公示的效力及作用，以期使申請人知曉提交真實(shí)材料的義務(wù)及提供虛假材料的責(zé)任，從而使得申請人在登記時(shí)自主做出判斷，涉及法律關(guān)系復(fù)雜、糾紛風(fēng)險(xiǎn)重大的登記類型，相信通過“法”之引導(dǎo)及利害責(zé)任的知曉，自愿選擇公證預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的比例會(huì)得以上升，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)亦會(huì)減輕負(fù)擔(dān)及風(fēng)險(xiǎn)。
三、“后公證時(shí)代”登記機(jī)構(gòu)的工作開展
隨著公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中地位的日漸淡化，在“后公證時(shí)代”登記機(jī)構(gòu)面臨的主要問題實(shí)為由外部審查轉(zhuǎn)由自主承擔(dān)一部分實(shí)質(zhì)審查職責(zé)的問題。如先前實(shí)務(wù)中多經(jīng)公證的繼承業(yè)務(wù)及自然人委托，不經(jīng)公證后，其審查職責(zé)便自然而然地落到了登記機(jī)構(gòu)身上。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記審查自審查主體而言，可分為外部審查和自主審查。采公證前置為外部審查模式，由登記機(jī)構(gòu)審查則為自主審查模式，在外部公證審查模式淡化的前提下，通過開發(fā)新的外部審查模式及強(qiáng)化自主審查，尤其是實(shí)質(zhì)審查能力，以降低風(fēng)險(xiǎn)、平衡預(yù)防和救濟(jì)成本是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以考慮的出路之一。
首先，公證的淡化、特殊類型業(yè)務(wù)強(qiáng)制公證的廢止并非壞事，通過登記機(jī)構(gòu)的自我挖潛，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的軟硬件資源，優(yōu)化各種外部條件，基于自身對不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的熟悉，相信對相關(guān)業(yè)務(wù)，尤其是特殊業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查是極具可行性的。從軟硬件資源來講，包括但不限于強(qiáng)化登記人員素質(zhì)，推行不動(dòng)產(chǎn)登記員制度，強(qiáng)化登記機(jī)構(gòu)的行政職權(quán)，優(yōu)化登記設(shè)備設(shè)施。優(yōu)化外部條件，加強(qiáng)與其他部門之間的信息互通共享，擴(kuò)展對于審查所需資源的掌握范圍，以期最大限度地保障審查的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。
不動(dòng)產(chǎn)登記作為民事產(chǎn)權(quán)變更和公示的主要方式，廣泛存在于各國立法之中，在我國2007年的《物權(quán)法》中也有明文體現(xiàn)。最早不動(dòng)產(chǎn)登記源于明確產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)效力，法國在1804年的民法典中最先規(guī)定了該項(xiàng)制度。最初拿破侖成立的立法團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)不經(jīng)登記變更的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，這無疑是對不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中安全風(fēng)險(xiǎn)的最佳控制。不過，草案一出，很多法國貴族階層非常反對，因?yàn)榈怯浿贫群芸赡軙?huì)觸及到權(quán)貴產(chǎn)權(quán)公示、增加額外稅收負(fù)擔(dān)等問題，所以，最后拿破侖皇帝在頒布民法典時(shí)做出妥協(xié)，對不動(dòng)產(chǎn)交易中的登記只作為“對抗”條件，而非必要條件。法國這樣的立法對后世影響深遠(yuǎn)，一定程度上解決了不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)問題，但是，卻因登記“非必要條件”使得效果大打折扣。
后來，統(tǒng)一不久的德國也頒布了民法典，長期戰(zhàn)亂使得該國產(chǎn)權(quán)非常不明確，因此，德國首先確立了不動(dòng)產(chǎn)交易變更必須登記，不登記的不發(fā)生無權(quán)變更效力。這樣一來，在德國首先確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這對德國日后經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到很大的積極作用。
我國對不動(dòng)產(chǎn)登記在物權(quán)法上的效力屬于德國式立法，即不登記的不動(dòng)產(chǎn)交易變更，不發(fā)生物權(quán)效力。對機(jī)動(dòng)車等物權(quán)變動(dòng)沿用法國式立法，即不登記的機(jī)動(dòng)車交易，不發(fā)生對抗第三人的效力。雖然這些在我國物權(quán)法中曾有明確規(guī)定，但是，實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記制度在全國范圍內(nèi)仍然缺乏整齊劃一的制度保障，登記存在地區(qū)差異和立法空位，導(dǎo)致交易存在的風(fēng)險(xiǎn)依然很大。同時(shí)，我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度又作為國家調(diào)控、房產(chǎn)征稅、征信制度等一系列制度的起點(diǎn)，如果不確立統(tǒng)一的登記制度，不僅會(huì)影響到不動(dòng)產(chǎn)交易安全，而且還會(huì)影響到其他政策和調(diào)控的落地實(shí)施。
既然統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度立法勢在必行，那為什么立法卻姍姍來遲呢？主要有以下幾方面原因。
第一，縱橫交錯(cuò)的法律相互沖突難以協(xié)調(diào)。我國目前尚未有統(tǒng)一的民法典，民事法律體系中很多法律法規(guī)涉及不動(dòng)產(chǎn)登記制度，例如《土地管理法》、《房屋登記辦法》、《房地產(chǎn)管理法》、《草原法》等，各項(xiàng)法律立法和監(jiān)管部門都不一樣，如此一來，登記機(jī)關(guān)的選擇、立法主導(dǎo)、登記收益、錯(cuò)誤登記責(zé)任等問題就相互交織在一起，錯(cuò)綜復(fù)雜，要理清其中主線，辨清權(quán)利義務(wù)關(guān)系實(shí)屬不易?？梢?，出臺一部統(tǒng)一的登記制度，實(shí)際是牽一發(fā)動(dòng)全身，演變成部門之間利益的博弈。
中圖分類號：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）04-0110-02
一、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任概述
法律概念是構(gòu)建法律制度的基礎(chǔ)，然而關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的概念則在不同國家、因不同學(xué)者而有不同概念。由于概念的差異，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的性質(zhì)自然亦有所不同，但其最終歸宿卻均應(yīng)為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)、交易秩序及安全。
1.不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償?shù)暮x及類型。在界定不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)明確登記錯(cuò)誤的含義。關(guān)于登記錯(cuò)誤，理論界有廣義說、狹義說及折中說三種觀點(diǎn)。廣義說認(rèn)為，登記錯(cuò)誤是指登記簿上所記載的事項(xiàng)與原始實(shí)時(shí)狀態(tài)不符的現(xiàn)象，產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因既包括登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤及遺漏，又包括物權(quán)合意的瑕疵，還包括有效登記完畢后的一些法定原因，如繼承、合并或者法院的判決。狹義說認(rèn)為，登記錯(cuò)誤是指基于有效的原因而為的登記，因登記錯(cuò)誤或遺漏所致的，登記不上的內(nèi)容與登記原因文件所記載的內(nèi)容不符。折中說則認(rèn)為，登記錯(cuò)誤產(chǎn)生的原因不僅包括狹義登記錯(cuò)誤產(chǎn)生的原因，還包括因登記原因瑕疵導(dǎo)致的錯(cuò)誤登記。持廣義說的典型代表國家為德國，狹義說以中國臺灣地區(qū)為典型，折中說以瑞士為代表。根據(jù)《物權(quán)法》第19條：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記?！钡?1條第2款：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”可見，《物權(quán)法》采取了折中說，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的含義可以概括為：當(dāng)事人或登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記中造成他人損害時(shí)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。根據(jù)這一定義，可以推出不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任包含如下特征：第一，其產(chǎn)生原因包括虛假登記與違法登記；第二，其責(zé)任主體是登記過程中的當(dāng)事人及登記機(jī)構(gòu)；第三，其形態(tài)既可以為侵權(quán)責(zé)任也可以為違約責(zé)任。
根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的產(chǎn)生原因，可以將不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任分為三種類型：即當(dāng)人事的賠償責(zé)任、登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任及多數(shù)人侵權(quán)的賠償責(zé)任。當(dāng)事人的賠償責(zé)任是由于虛假登記產(chǎn)生的，指申請不動(dòng)產(chǎn)登記的當(dāng)事人提供虛假材料，造成他人損害，該當(dāng)事人依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任則是因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)沒有盡到應(yīng)有的審查職責(zé)進(jìn)行了錯(cuò)誤的登記，給他人造成損害而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。多數(shù)人侵權(quán)的賠償責(zé)任包含兩種類型，第一種是虛假登記的當(dāng)事人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通而進(jìn)行的共同侵權(quán)；第二種是虛假登記當(dāng)事人及登記機(jī)構(gòu)構(gòu)成無意思聯(lián)絡(luò)的數(shù)人侵權(quán)。第一種責(zé)任無疑是共同連帶責(zé)任，第二種責(zé)任則是各主體承當(dāng)?shù)呐c其過錯(cuò)相適應(yīng)的責(zé)任。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)。基于虛假登記當(dāng)事人的錯(cuò)誤造成損害的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的為民事賠償責(zé)任。但是基于登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記造成他人損害的，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任究竟為何種性質(zhì)，理論界有兩種觀點(diǎn)：即行政賠償責(zé)任說和民事賠償責(zé)任說。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此賠償責(zé)任為行政賠償，登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任屬于國家賠償責(zé)任中的行政賠償責(zé)任。其理由有兩個(gè)：其一，登記機(jī)構(gòu)為國家行政機(jī)構(gòu)；其二，登記行為為行政行為。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此賠償責(zé)任為民事賠償責(zé)任。理由如下：第一，雖然登記主體為行政機(jī)構(gòu)，但本質(zhì)上，登記行為為物權(quán)變動(dòng)行為，具有私法性質(zhì)；第二，若將此責(zé)任界定為國家賠償責(zé)任則不利于保護(hù)受害人的合法權(quán)益；第三，中國以《國家賠償法》來確定國家應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，然而此賠償責(zé)任不在其范圍內(nèi)。
對以上兩種觀點(diǎn)分析比較，可見其爭議的焦點(diǎn)在于登記行為的性質(zhì)是公法行為還私法行為，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記兼具公私法雙重屬性，而不得單獨(dú)將其歸為公法行為或者私法行為，但行為性質(zhì)并非決定賠償責(zé)任的性質(zhì)，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益是承擔(dān)賠償責(zé)任的最終落腳點(diǎn)，鑒于中國不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)階段的具體情況，行政賠償更有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
3.不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任構(gòu)成。行政賠償責(zé)任的構(gòu)成要件包括以下四個(gè)：責(zé)任主體、損害事實(shí)、違法行為以及違法行為與損害事實(shí)之間的因果關(guān)系。在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任中，其責(zé)任主體應(yīng)當(dāng)是國家機(jī)關(guān)及其工作人員；損害事實(shí)即錯(cuò)誤登記而引發(fā)的當(dāng)事人權(quán)益損害的客觀存在；國家機(jī)關(guān)或其工作人實(shí)施了違法行使職權(quán)的行為；國家機(jī)關(guān)或其工作人員實(shí)施的違法行為是造成當(dāng)事人權(quán)益受損的直接原因。當(dāng)然，行政賠償?shù)膶?shí)現(xiàn)具有一個(gè)不可忽視的前提條件，即當(dāng)事人已經(jīng)窮盡其他救濟(jì)途徑而無法獲得實(shí)際賠償。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償模式
1.德國的賠償模式。在德國和瑞士等國家，由于登記錯(cuò)誤致使當(dāng)事人權(quán)益受損害的，賠償金由國家負(fù)擔(dān)。在德國，登記收取的全部費(fèi)用上繳國庫，因此其賠償金由國家負(fù)擔(dān)?！度鹗棵穹ǖ洹访鞔_規(guī)定，各州對不動(dòng)產(chǎn)登記過程中產(chǎn)生的損害負(fù)賠償責(zé)任。這種由國家負(fù)擔(dān)賠償金的機(jī)制其出發(fā)點(diǎn)有兩個(gè)：首先，登記行為為公法行為，登記公信力來源于國家的強(qiáng)制力，登記體現(xiàn)了國家意志，在整個(gè)登記過程中，登記機(jī)關(guān)起著主導(dǎo)的作用，體現(xiàn)登記公信力的登記簿也是由登記機(jī)關(guān)制作頒發(fā)，因此，當(dāng)由于登記機(jī)關(guān)及其工作人員的違法或失職行為造成登記錯(cuò)誤而給當(dāng)事人造成損害時(shí)，將這一責(zé)任視為不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身的責(zé)任，國家承擔(dān)賠償責(zé)任。其次，國家負(fù)擔(dān)機(jī)制是公共負(fù)擔(dān)平等理論的產(chǎn)物 [1]。這種理論認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記這一國家行為其目的在于維護(hù)公共利益，因此，其費(fèi)用應(yīng)當(dāng)有全體公民共同負(fù)擔(dān)。登記費(fèi)用由國家機(jī)關(guān)收繳，登記錯(cuò)誤造成損害而產(chǎn)生的賠償金便理應(yīng)由國家財(cái)政來負(fù)擔(dān)。國家負(fù)擔(dān)機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)在于登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的承擔(dān)主體是具有國家信用作保障的，實(shí)現(xiàn)的可能性較大，但通常情況下，國家賠償適用“最小化”原則，即其賠償范圍非常狹窄，僅限于當(dāng)事人因登記錯(cuò)誤而受到的直接的、實(shí)際的損失，且尋求賠償?shù)某绦驘┈崳@些都不利于當(dāng)事人權(quán)益的保護(hù)。同時(shí)，由國家負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任，加重了國家財(cái)政的負(fù)擔(dān)，偶然性的登記錯(cuò)誤，會(huì)對國家財(cái)政的穩(wěn)定性帶來巨大沖擊。
2.澳大利亞的賠償模式。在采用托倫斯登記制度的國家，如澳大利亞、新西蘭、美國部分州以及中國臺灣地區(qū)，因登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償金由登記機(jī)關(guān)建立的登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任基金負(fù)擔(dān)。中國臺灣地區(qū)《土地法》明確規(guī)定，登記錯(cuò)誤的賠償金由行政機(jī)關(guān)支付，抽取登記費(fèi)用的10%用作登記錯(cuò)誤賠償基金，專供登記錯(cuò)誤賠償所用。這一負(fù)擔(dān)機(jī)制也叫利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制，即登記申請人在申請登記時(shí)繳納一定的登記費(fèi)用，登記機(jī)關(guān)抽取費(fèi)用的一部分來建立登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任基金，該基金只能用于支付登記錯(cuò)誤賠償金，不得用于其他用途。這種機(jī)制認(rèn)為，登記申請人是登記的受益人，“按照受益原則，享受政府所提供的特定的公共物品或勞務(wù)的效益，當(dāng)相應(yīng)地為此支付一部分費(fèi)用，即所謂誰受益誰出錢”[2]。因此，在這種機(jī)制中，貫徹著公平負(fù)擔(dān)理論。這一機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)在于賠償金來源的穩(wěn)定性，但在實(shí)際操作中仍然會(huì)存在一定困難：其一，登記機(jī)關(guān)收取的登記費(fèi)用較低，采用這種機(jī)制無疑會(huì)加重登記費(fèi)用。其二，登記錯(cuò)誤的出現(xiàn)具有偶然性，收取登記費(fèi)用的多少比例能夠滿足登記錯(cuò)誤的賠償，較難確定。比例過高則加重登記申請人負(fù)擔(dān)，比例過低，又不能彌補(bǔ)登記錯(cuò)誤給當(dāng)事人帶來的損害。
3.英國的賠償模式。在英美等國家，為了保證登記申請人的權(quán)利免受第三人的原因而造成財(cái)產(chǎn)性的損失，出現(xiàn)了私人經(jīng)營的“產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司”。這種公司通過審查投保人的資料，確定突然出現(xiàn)第三人來影響投保人權(quán)利的可能性的大小，根據(jù)這種可能性與投保人簽訂保險(xiǎn)合同，收取保險(xiǎn)費(fèi)用。這種保險(xiǎn)公司很早以前就出現(xiàn)了，在一定區(qū)域內(nèi)壟斷，掌握了大量的資料，其功能類似于德國的土地登記簿。在采取保險(xiǎn)機(jī)制的國家里，登記不具有公信力，一旦登記錯(cuò)誤造成損害，保險(xiǎn)公司向投保人支付保險(xiǎn)金來彌補(bǔ)損失。保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)在于登記錯(cuò)誤賠償?shù)馁Y金來源于商業(yè)化的保險(xiǎn)公司，能夠充分保證當(dāng)事人的權(quán)益。然而，保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)機(jī)制的實(shí)現(xiàn)需要完善的配套機(jī)制與之配合，才能發(fā)揮其功效。在中國保險(xiǎn)公司很難掌握登記信息，也很難涉足不動(dòng)產(chǎn)登記過程，這樣，對保險(xiǎn)公司來說，保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)過高。
三、建立中國不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金
不同的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制只要找到適合其發(fā)展的土壤，均能充分發(fā)揮其效力。因此，在選擇中的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償模式時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持從中國不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀出發(fā)，在此基礎(chǔ)上，吸收各國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，尋找解決中國不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的良方。
中國應(yīng)當(dāng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金制度[3]。其理由有如下兩點(diǎn)：其一，建立登記賠償基金有利于維護(hù)受害人的合法權(quán)益。目前，因登記錯(cuò)誤受有損害的當(dāng)事人只能通過行政訴訟的方式獲得救濟(jì)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而在賠償基金制度下，當(dāng)事人可以直接申請賠償，如登記機(jī)構(gòu)拒絕，當(dāng)事人還可以通過訴訟的方式解決，這樣，其權(quán)益就有了雙重保障。其二，建立登記賠償基金制度，能夠有效降低登記機(jī)構(gòu)的賠償風(fēng)險(xiǎn)，有助于登記機(jī)構(gòu)職責(zé)的履行。不動(dòng)產(chǎn)對人們的生產(chǎn)、生活都具有極為重要的意義，一旦登記出現(xiàn)錯(cuò)誤，對當(dāng)事人的影響是非常大的，如這種風(fēng)險(xiǎn)均有登記機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)，無疑會(huì)降低工作效益，不利于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的流轉(zhuǎn)，賠償基金制度能夠化解登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
作為物權(quán)法基本原則之一，物權(quán)公示公信原則使善意取得成為可能，也確立了善意第三人的優(yōu)先性原則。即使登記的權(quán)利人非真正權(quán)利人，由于第三人之“善意”法律保護(hù)其基于公示外觀的判斷?；诖?，真正權(quán)利人若想破除此種局面唯一的辦法就是尋找到一把可以攻破“善意之盾”的矛，不讓“善意”成為可能。不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的立法目的便在于此。更正登記程序復(fù)雜，其要求也很高，需要一段時(shí)間來完成該程序，但是申請更正的權(quán)利人與異議名義人之間的爭議是短時(shí)間內(nèi)無法解決的，因此有必要在法律上確立一種照顧真正權(quán)利人利益的臨時(shí)性保護(hù)措施。①
異議登記制度作為我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中重要的一部分，有關(guān)該制度的相關(guān)立法卻并不完善。繼2007年《物權(quán)法》頒布，2008年接連出臺的《土地登記辦法》以及《房屋登記辦法》初步確立了我國異議登記制度，但有關(guān)異議登記的法律規(guī)定的恰當(dāng)性問題引起了很大的爭議。將近10年過去，我國的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值也不可同日而語，由此引發(fā)的爭議更需恰當(dāng)解決。本文以我國異議登記制度的立法目的為背景，試從異議登記期間處分的法律效力入手，提出自己的見解以及對完善立法的建議。
一、異議登記期間處分效力的相關(guān)立法及學(xué)說之爭
（一）現(xiàn)有立法的相關(guān)規(guī)定
“異議登記擊破登記簿公信力但不能登記簿的推定力”②目前已成為共識，而異議登記是否可以限制處分卻爭議不斷。筆者考察我國的相關(guān)立法，《物權(quán)法》未明確規(guī)定，而在《土地登記辦法》以及《房屋登記辦法》立法者有了明確的態(tài)度：《房屋登記辦法》規(guī)定房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理，《土地登記辦法》規(guī)定不得辦理土地權(quán)利的變更登記。
筆者又收集了幾個(gè)城市的法規(guī)發(fā)現(xiàn)，我國幾乎所有的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)異議登記的地方性法規(guī)、規(guī)章都認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理甚至是不予受理登記權(quán)利人進(jìn)行的房屋過戶登記以限制其處分。我們不難看出立法采取的觀點(diǎn)是，在異議登記之后登記權(quán)利人的行為構(gòu)成無權(quán)處分，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)拒絕辦理過戶登記，異議登記期間應(yīng)當(dāng)暫緩辦理，否則會(huì)增加登記機(jī)關(guān)的工作量同時(shí)還會(huì)造成交易秩序的混亂。③
（二） 學(xué)說之爭
對于這個(gè)問題，我國學(xué)界目前有三種觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為異議登記并不會(huì)對登記簿記載的權(quán)利人的處分權(quán)產(chǎn)生限制。異議登記后登記權(quán)利人仍可以處分其財(cái)產(chǎn)。異議登記只是打破登記簿公信力，避免他人的善意取得而已。④第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議登記后登記權(quán)利人雖未被剝奪或限制其權(quán)利，可以處分爭議不動(dòng)產(chǎn)，但是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理過戶登記，由此造成不能及時(shí)過戶，由登記權(quán)利人承擔(dān)違約責(zé)任。⑤第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議登記的直接法律效力就是對登記權(quán)利人的處分權(quán)進(jìn)行了限制，使其在一定時(shí)間內(nèi)不得處分爭議不動(dòng)產(chǎn)，以維護(hù)真正權(quán)利人的利益。⑥
第一種觀點(diǎn)主張異議登記不能限制處分，被學(xué)界稱為“允許處分制度”或“否定說”，第二和第三種觀點(diǎn)的表述不同，但是對交易產(chǎn)生的實(shí)際影響是相同的，即限制了登記權(quán)利人的處分，學(xué)界稱之為“限制處分制度”或“肯定說”。
二、 我國異議登記期間處分效力學(xué)說評析
筆者支持“否定說”，即異議登記不應(yīng)限制登記權(quán)利人處分權(quán)，登記機(jī)構(gòu)也不應(yīng)拒絕為其進(jìn)行過戶登記，理由如下：
第一，異議登記不表征權(quán)利，一旦申請即限制實(shí)際上是對登記權(quán)利人權(quán)利的侵犯。限制處分的做法侵犯了公民的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。因?yàn)樯暾埩水愖h登記并不代表申請人一定為真正權(quán)利人，換言之，申請人為真正權(quán)利人的概率為50%。登記具有公信力，登記簿上所示之人有權(quán)對名下不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益、處分，而限制處分、不辦理過戶登記等于是100%認(rèn)為該不動(dòng)產(chǎn)不屬于登記權(quán)利人，登記之人卻不能處分，這從某種程度上否認(rèn)了登記的公信力，也剝奪了登記權(quán)利人的交易自由。限制處分的做法不管從邏輯上還是利益的分配上都是不合適的。
第二，異議登記期間允許處分可以實(shí)現(xiàn)異議登記制度設(shè)立目的。從立法目的角度來看，異議登記制度之本質(zhì)在于給予真正權(quán)利人臨時(shí)性救濟(jì)，防止第三人因善意取得而完成交易取得財(cái)產(chǎn)。那么，只有限制處分才可以達(dá)到此目的嗎？筆者認(rèn)為并非如此。權(quán)利人在申請了異議登記之后，該不動(dòng)產(chǎn)已然成為爭議不動(dòng)產(chǎn)，第三人在與登記權(quán)利人交易時(shí)有義務(wù)進(jìn)行房屋權(quán)屬情況調(diào)查，此時(shí)的第三人是屬于“明知”不構(gòu)成善意取得。在這一過程中，第三人的做法表明其自愿承擔(dān)該爭議不動(dòng)產(chǎn)所帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)?？梢姡愖h登記期間允許處分可以實(shí)現(xiàn)異議登記制度設(shè)立目的。
第三，從異議登記對現(xiàn)實(shí)交易的實(shí)際影響看，允許處分更有益于維持市場的穩(wěn)定。從對現(xiàn)實(shí)交易的實(shí)際影響看這個(gè)問題，我們要考察兩種學(xué)說哪一種更有益于市場的穩(wěn)定。異議登記的存在已經(jīng)對第三人有“震懾”的作用，明確的告訴第三人即將交易的不動(dòng)產(chǎn)是存在風(fēng)險(xiǎn)的。那么，第三人知曉異議登記的存在后依然選擇交易無非兩種情況：一是對爭議房屋的權(quán)屬已有清楚的認(rèn)識，有確實(shí)的證據(jù)可以證明該不動(dòng)產(chǎn)屬登記權(quán)利人所有；二是第三人自愿冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，屬市場投機(jī)或其他原因。第一種情形下，若我們允許變更登記，第三人對房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬是有把握的，現(xiàn)實(shí)生活中撤銷該登記情況會(huì)很少。即使有，需要進(jìn)行的也只是恢復(fù)交易前的狀態(tài)，增加的是行政制度方面的成本。⑦限制處分反而會(huì)阻礙交易的進(jìn)行，雙方喪失了交易機(jī)會(huì)?，F(xiàn)實(shí)生活中更容易出現(xiàn)的情況是因市價(jià)波動(dòng)而使雙方遭受損失。當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，登記權(quán)利人會(huì)以更高價(jià)賣給其他人而損害第三人的利益，第三人只能請求承擔(dān)違約責(zé)任的賠償。當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)第三人可能會(huì)購買更低價(jià)房子而損害登記權(quán)利人的利益。綜上，允許處分制度下增加了制度成本，但三方利益均未受損害；而限制處分卻阻礙了交易，會(huì)給交易雙方帶來更大的損失，不利于市場的穩(wěn)定。
第四，異議登記期間限制處分可能架空訴訟保全制度。在限制處分制度之下，異議登記和訴訟保全都具有限制處分的效力。根據(jù)《民事訴訟法》第100條和第101條的規(guī)定，無論是訴前保全還是訴訟保全，申請的條件非常嚴(yán)格，反觀異議登記的申請條件非常寬松，申請人無需征得登記權(quán)利人的同意，單方即可申請異議登記。當(dāng)事人當(dāng)然愿意選擇成本較低的異議登記來達(dá)到限制處分目的，但作為行政程序的異議登記申請不應(yīng)與作為司法程序的財(cái)產(chǎn)保全制度有相同效力，限制處分極易架空財(cái)產(chǎn)保全制度。
三、我國異議登記處分相關(guān)立法的完善
基于上述分析，筆者認(rèn)為無論是從異議登記制度之設(shè)立目的角度還是從促進(jìn)交易維護(hù)交易安全角度以及與訴訟程序的對接上，都應(yīng)當(dāng)允許權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)。異議登記使得第三人知悉該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬存在的瑕疵，提前向第三人發(fā)出了“風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警”，第三人獲得了“提前性保護(hù)”。此時(shí)，第三人在與登記權(quán)利人進(jìn)行交易時(shí)有機(jī)會(huì)也有能力進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，其行為屬于意思自治，在明知交易風(fēng)險(xiǎn)存在的情況下選擇繼續(xù)進(jìn)行交易，責(zé)任自負(fù)的冒險(xiǎn)行為也無需再尋求法律保護(hù)。在此基礎(chǔ)之上，在沒有損害第三人信賴?yán)娴那疤嵯?，更正登記簿錯(cuò)誤，真正權(quán)利人的利益得到回復(fù)，第三人的利益和真正權(quán)利人的利益均得到兼顧。⑧
綜上，應(yīng)盡快在《物權(quán)法》中確立不動(dòng)產(chǎn)異議登記期間允許處分的制度，而地方性法規(guī)、規(guī)章采取的是限制處分，實(shí)有檢討之必要。
四、結(jié)語
“風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，國王不能進(jìn)”這句有名的法諺道出了私有財(cái)產(chǎn)的重要性，作為私有財(cái)產(chǎn)中價(jià)值較高的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬自然是《物權(quán)法》中一個(gè)重要的問題。2015年3月，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》已開始施行，中國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度即將建立，完善立法工作猶為迫切。相信未來立法必將對異議登記期間處分效力予以明確，以定紛止?fàn)帯９P者相信我國異議登記制度會(huì)不斷的完善和發(fā)展，理論界和實(shí)務(wù)界需要共同努力。（作者單位：西北政法大學(xué)民商法學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
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[8] 彭姣.異議登記效力和注銷問題的再思考――以異議登記效力期間為視角.社會(huì)科學(xué)家，2015，（2）
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[11] 劉保玉.異議登記與財(cái)產(chǎn)保全關(guān)系的處理模式及其選擇.法商研究，2007，（5）
注解：
① 程嘯：《論異議登記的法律效力與構(gòu)成要件》，載于《法學(xué)家》2011年第5期
② 彭姣：《異議登記效力和注銷問題的再思考――以異議登記效力期間為視角》，載于《社會(huì)科學(xué)家》2015年2月第2期
③ 尹飛、李倩：《異議登記的本質(zhì)與效力――房屋登記辦法研討之七》，載于《房屋登記辦法》論壇2008.10期
④ 崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2009年版，第64頁
⑤ 王利明：《物權(quán)法研究》（修訂版，上卷），中國人民大學(xué)出版社2007年版，第352頁
資金監(jiān)管，特別是全額資金監(jiān)管，是降低交易風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。在經(jīng)過房源核驗(yàn)、賣方資格審查、購房人資格審查、購房人貸款資格預(yù)審、合同網(wǎng)簽、不動(dòng)產(chǎn)登記、貸款審核、貸款指定賬戶撥付、交易資金給付等流程后，買方的首付款、應(yīng)得的后續(xù)房款可以保證不被挪用；如交易不能繼續(xù)，賣方也能順利追回首付款。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，監(jiān)管所涉各方由原來房屋登記機(jī)構(gòu)與銀行、交易當(dāng)事人變成了房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記、銀行、交易當(dāng)事人。格局的變化帶來了流程的動(dòng)，部分交易登記分設(shè)的城市，原監(jiān)管機(jī)構(gòu)無法獨(dú)立完成交易登記事項(xiàng)，監(jiān)管流程整合未能跟上，監(jiān)管平臺未能更新，導(dǎo)致二手房交易資金監(jiān)管名存實(shí)亡。監(jiān)管部門宜根據(jù)住建部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》要求，繼續(xù)做好二手房資金監(jiān)管工作，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以協(xié)助。
二、以不動(dòng)產(chǎn)登記為抓手保護(hù)交易安全
以二手房交易登記為例，買方負(fù)有在一定期限內(nèi)給付房款的義務(wù)，由于這個(gè)期限與登記時(shí)間不一致，必然導(dǎo)致登記與給付不同步。這種不同步便是交易雙方風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。從預(yù)告登記、抵押權(quán)首次登記著手，完善交易登記流程，可以有效避免風(fēng)險(xiǎn)。
首先，在交易雙方簽訂房屋買賣合同后申請轉(zhuǎn)移登記前，雙方當(dāng)事人可按照合同約定申請房屋所有權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)）預(yù)告登記。買方可根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，取得物權(quán)的期待權(quán)，防范賣方一房兩賣。需要注意的是，預(yù)告登記的有效保護(hù)時(shí)間為自核準(zhǔn)預(yù)告登記至能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月。因此，買方應(yīng)督促賣方在合理的時(shí)間內(nèi)完成登記申請。
其次，交易雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)，雙方當(dāng)事人可在合同中約定：買方取得房屋后，將該房屋作為給付后續(xù)房款的擔(dān)保。雙方在申請房屋所有權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)）轉(zhuǎn)移登記時(shí)同時(shí)申請抵押權(quán)首次登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以一并受理并登記。賣方可以了解貸款（抵押）的進(jìn)度，防范買方將房屋惡意變賣或用于其他目的的抵押。需要注意的是，辦理二手房貸款的銀行可能會(huì)對此持有不同意見，不愿接受已設(shè)有抵押房屋作為抵押物，應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)。
三、加強(qiáng)二手房貸款資金流向監(jiān)管
一般來說，銀行對二手房貸款的審核包括貸款原因、貸款用途、貸款人信用、還款能力、抵押物有無瑕疵、抵押價(jià)值是否足夠等，并不審查所貸款項(xiàng)的去向。
鑒于二手房交易的購房貸款中，貸款申請人明確貸款目的為購房，銀行在審核階段，可以接受擬用于抵押的房屋已為剩余房款的給付提供擔(dān)保，具體可按如下流程操作：
1.交易雙方簽訂合同；2.申請轉(zhuǎn)移登記及余款給付抵押登記；3.買方申請貸款；4.銀行、交易雙方簽訂付款協(xié)議，明確貸款全部用于清償房款，并直接撥付至雙方共同指定的賬戶，錢款到達(dá)指定賬戶后，視為房款給付；5.銀行審核；6.銀行申請抵押權(quán)順位登記；7.買方申請注銷抵押權(quán)登記，銀行撥付貸款；8.銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)為第一順位抵押權(quán)人。
19:43?|浙江新聞客戶端?|記者
余麗
為縱深推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記“最多跑一次”改革，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，實(shí)現(xiàn)全省不動(dòng)產(chǎn)登記“一件事”全流程“最多跑一次”，近日，省委改革辦（省跑改辦）、省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省公安廳、省民政廳、省財(cái)政廳、省建設(shè)廳、省市場監(jiān)管局、省大數(shù)據(jù)局、浙江省稅務(wù)局、浙江銀保監(jiān)局聯(lián)合制定了《浙江省優(yōu)化營商環(huán)境企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)登記“一件事”便利化行動(dòng)方案》。
總體目標(biāo)
圍繞“減事項(xiàng)、減材料、減環(huán)節(jié)、減時(shí)間、減費(fèi)用”，突出機(jī)制創(chuàng)新和技術(shù)引領(lǐng)，構(gòu)建規(guī)范高效、便民利民的不動(dòng)產(chǎn)交易登記“浙江樣板”，持續(xù)領(lǐng)跑全國。
分類落實(shí)“五減”要求
實(shí)現(xiàn)一般登記4個(gè)工作日、抵押登記2個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)；一般商品房交易登記1個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，提交的申請材料壓縮至4件以內(nèi)，群眾辦理環(huán)節(jié)壓減至1個(gè)以內(nèi)；異議登記、查封登記、抵押權(quán)注銷、地役權(quán)注銷、預(yù)告登記注銷等事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)“即時(shí)辦理”。
全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記“網(wǎng)上辦”
實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)100%可通過網(wǎng)上申請。建立銀行抵押貸款與不動(dòng)產(chǎn)登記協(xié)同辦理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)抵押登記全過程“網(wǎng)上查、網(wǎng)上辦”“一次不用跑”，年底前實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)上辦”實(shí)際辦結(jié)率達(dá)到50%以上。
進(jìn)一步提高實(shí)體企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)登記便利化獲得感
基本實(shí)現(xiàn)“標(biāo)準(zhǔn)地”供地的土地使用權(quán)首次登記1個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，提交材料減少50%以上；已辦理房地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記客體無變化的廠房、倉庫類轉(zhuǎn)移登記納入“即日辦理”。
主要舉措和亮點(diǎn)
（一）建立不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)上（掌上）登記中心
完善浙江省政務(wù)服務(wù)網(wǎng)不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗云平臺”，9月底前建立“不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)上（掌上）登記中心”，在浙江政務(wù)服務(wù)網(wǎng)、浙里辦APP提供“一網(wǎng)通辦”服務(wù)，構(gòu)建
“外網(wǎng)申請、內(nèi)網(wǎng)審核”模式，實(shí)行網(wǎng)上查詢、網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上申請、網(wǎng)上預(yù)約、網(wǎng)上預(yù)審、網(wǎng)上完稅、網(wǎng)上繳費(fèi)和網(wǎng)上開具電子證明等不動(dòng)產(chǎn)登記“網(wǎng)上辦”。
（二）深化不動(dòng)產(chǎn)登記集成服務(wù)
加強(qiáng)部門協(xié)作，取消可以通過網(wǎng)上辦理、數(shù)據(jù)共享實(shí)現(xiàn)的事項(xiàng)、環(huán)節(jié)，不再進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易合同的面簽確認(rèn)。
優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記、交易、稅收集成服務(wù)，各地可以采用委托等方式，整合到一個(gè)牽頭部門統(tǒng)一行使；已經(jīng)劃轉(zhuǎn)或委托的，上級主管部門加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
優(yōu)化稅費(fèi)繳納方式，在9月底前通過不動(dòng)產(chǎn)登記共享數(shù)據(jù)先行進(jìn)行查詢核稅。推進(jìn)商品房轉(zhuǎn)移登記與相關(guān)聯(lián)的抵押登記等一并申請、一并受理與審核。
有條件的地區(qū)可以試行新建商品房首次轉(zhuǎn)移登記“一證通辦”，購房人憑身份證辦理商品房首次轉(zhuǎn)移登記，實(shí)現(xiàn)“零資料”辦理。
（三）創(chuàng)新企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)
推動(dòng)項(xiàng)目審批與公共服務(wù)數(shù)據(jù)共享，由投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺通過省公共數(shù)據(jù)平臺，自動(dòng)推送企業(yè)用地不動(dòng)產(chǎn)登記所需的材料和測繪成果。
12月底前，地名管理部門健全完善地名數(shù)據(jù)庫，對非因企業(yè)原因發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)坐落、地址變化需要辦理變更登記的，經(jīng)申請由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過地名數(shù)據(jù)共享直接辦理變更登記。
做好企業(yè)融資、轉(zhuǎn)貸、續(xù)貸、變更事項(xiàng)等涉及的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作，通過與金融機(jī)構(gòu)信貸數(shù)據(jù)的共享，減少企業(yè)抵押融資成本。
（四）建立銀行貸款與抵押登記協(xié)同辦理信息平臺
建立健全自然資源部門與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)同辦理抵押登記機(jī)制，12月底前建立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記協(xié)同辦理平臺，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記網(wǎng)絡(luò)化的查詢、登記、注銷等功能。
將抵押登記服務(wù)場所延伸至銀行網(wǎng)點(diǎn)，協(xié)作銀行可以依法在線查詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、抵押登記、預(yù)告登記、查封登記等不動(dòng)產(chǎn)登記信息，提升銀行防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)能力。
（五）拓展不動(dòng)產(chǎn)登記延伸服務(wù)
12月底前實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記與關(guān)聯(lián)公共服務(wù)事項(xiàng)聯(lián)動(dòng)辦理，群眾在申請辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)，可以一并申請辦理水、電、氣等過戶關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。
有條件的地區(qū)探索建立不動(dòng)產(chǎn)登記和戶口遷移聯(lián)動(dòng)辦理機(jī)制，探索推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記與公證協(xié)同辦理機(jī)制，有效提升不動(dòng)產(chǎn)登記便利化水平。
（六）強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)基礎(chǔ)
加快不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合與質(zhì)量提升，形成完整的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫?；谑」矓?shù)據(jù)平臺，建立部門間信息共享集成機(jī)制。
推進(jìn)“綜合測繪”，將房屋測繪成果審核與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)整合，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)測繪成果統(tǒng)一審核入庫。
組織保障
1.加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)
各地各部門深刻認(rèn)識這項(xiàng)工作的重要意義，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，及時(shí)研究解決推進(jìn)落實(shí)過程中的問題。
各市、縣（市、區(qū)）結(jié)合實(shí)際落實(shí)分工，明確工作任務(wù)，精簡優(yōu)化環(huán)節(jié)，確保各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)的完成。
2.加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)
各地在黨委、政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由改革辦（跑改辦）統(tǒng)籌，自然資源、發(fā)改、公安、民政、財(cái)政、建設(shè)、市場監(jiān)管、大數(shù)據(jù)、稅務(wù)、銀保監(jiān)等部門各司其職，加強(qiáng)協(xié)同，形成合力，建立日常協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)解決問題，穩(wěn)步推進(jìn)工作。
3.加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)
優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配置，提高業(yè)務(wù)創(chuàng)新能力，開展多層次、多形式業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提升不動(dòng)產(chǎn)登記人員的服務(wù)能力和服務(wù)水平。
加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記窗口建設(shè)，開展不動(dòng)產(chǎn)登記窗口便民利民服務(wù)先進(jìn)集體創(chuàng)建評比活動(dòng)。試行不動(dòng)產(chǎn)登記職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度，有效化解不動(dòng)產(chǎn)登記履職風(fēng)險(xiǎn)。
中圖分類號:F832.39文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1007-4392(2008)01-0032-04
一、《物權(quán)法》中與擔(dān)保物權(quán)相關(guān)的重要規(guī)定及對金融業(yè)的影響
(一)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和預(yù)告登記制度
《物權(quán)法》第10條規(guī)定“國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。從制度上避免了因多頭登記人為造成的登記效力沖突。第20條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議時(shí)，可以申請預(yù)告登記，登記后未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。
我國企業(yè)融資難、融資成本高除了動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度薄弱的原因外，現(xiàn)行抵押登記制度存在的不足也是一個(gè)重要原因。比如，登記機(jī)構(gòu)分散、有些權(quán)利找不到登記機(jī)構(gòu)、登記信息查閱困難、登記收費(fèi)過高等?！段餀?quán)法》在第二章第一節(jié)專門規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)登記”，確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，第13條和第22條還專門規(guī)定:禁止實(shí)踐中出現(xiàn)的登記機(jī)構(gòu)給登記設(shè)置門檻、亂收費(fèi)等行為。統(tǒng)一、高效、低成本的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有利于當(dāng)事人辦理物權(quán)登記，降低雙方的交易成本，提高擔(dān)保的可靠性，保護(hù)交易安全和交易秩序。當(dāng)然，物權(quán)法還只是對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度做了原則性的規(guī)定，具體的內(nèi)容有待出臺《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法》明確。
物權(quán)公示是確認(rèn)所有權(quán)屬的一項(xiàng)重要原則?！段餀?quán)法》規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示形式為交付，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則以登記為公示方式。但現(xiàn)行的法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)必須在不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際存在后才能到有關(guān)部門辦理登記手續(xù)，這就導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常出現(xiàn)的“一房多賣”、“多重抵押”等現(xiàn)象，給銀行貸款管理帶來了諸多麻煩。
針對這些問題，《物權(quán)法》設(shè)立了預(yù)告登記制度，規(guī)定當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)的效力。預(yù)告登記具有排他的效力，以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律效果，從而解決了“一房多賣”和“多重抵押”問題，也切實(shí)保護(hù)了銀行的合法權(quán)益。
(二)允許約定實(shí)現(xiàn)抵押、質(zhì)押權(quán)
根據(jù)《擔(dān)保法》，只有在主債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)才能實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)?！段餀?quán)法》對此作了補(bǔ)充，第179條規(guī)定“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償”，第208條規(guī)定“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償”，這些條款對債權(quán)人相當(dāng)有利。規(guī)定發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形時(shí)，也可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)?！段餀?quán)法》的這一規(guī)定將實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的條件留給當(dāng)事人自己約定，將會(huì)使金融機(jī)構(gòu)具有更大的自主性。
(三)擴(kuò)充了抵押、質(zhì)押物范圍
《物權(quán)法》實(shí)施前，由于受法律制度和金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營理念的約束，我國的融資擔(dān)保一直過分依賴于不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，這在一定程度上影響了經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。據(jù)人民銀行2006年初步估算，由于擔(dān)保法和登記制度的限制，我國約有價(jià)值16萬億元的企業(yè)和農(nóng)戶動(dòng)產(chǎn)(主要是存貨、應(yīng)收賬款、農(nóng)業(yè)資產(chǎn)等)無法用于信貸擔(dān)保。如果按照50%的貸款折扣率計(jì)算，這些動(dòng)產(chǎn)原本可以擔(dān)保生成約8萬億元的貸款，相當(dāng)于我國金融機(jī)構(gòu)三年的新增貸款額。與《擔(dān)保法》相比，在《物權(quán)法》中，可用于擔(dān)保的范圍擴(kuò)大了。主要體現(xiàn)在兩方面:
一是由一般禁止修改為一般許可。1995年的擔(dān)保法規(guī)定:依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)才可抵押。這就意味著那些法律、行政法規(guī)既沒有規(guī)定不得抵押，又沒規(guī)定可以抵押的財(cái)產(chǎn)都不能抵押。而《物權(quán)法》第179條第(七)項(xiàng)規(guī)定:法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)可以抵押。也就是說只要是法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)都可以抵押。極大地拓寬了抵押物的范圍。
二是應(yīng)收賬款可以質(zhì)押。在世界大多數(shù)國家，應(yīng)收賬款是最重要的動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保品，尤其是對中小企業(yè)。從我國經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際情況看，中小企業(yè)的實(shí)物財(cái)產(chǎn)，如房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等相對來說比較少，或者價(jià)值比較低，符合擔(dān)保法規(guī)定的融資擔(dān)保工具比較少。據(jù)報(bào)道，目前中小企業(yè)60%以上的資產(chǎn)為應(yīng)收賬款，法律不支持應(yīng)收賬款融資造成的沉淀資本高達(dá)5.5萬多億元。雖然，我國部分銀行也嘗試開展應(yīng)收賬款質(zhì)押，比如出口退稅質(zhì)押。但由于擔(dān)保法沒有明確規(guī)定出口退稅的權(quán)利是否可以質(zhì)押，也沒有明確相應(yīng)的質(zhì)押登記機(jī)關(guān)，使得銀行的權(quán)利是否構(gòu)成質(zhì)押權(quán)缺乏法律根據(jù)，銀行貸款安全存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。雖然2004年最高人民法院以司法解釋的形式肯定了出口退稅質(zhì)押的效力，但物權(quán)法的頒布使得這一質(zhì)押形式具有了更高的、法定的效力。因此，物權(quán)法明確將應(yīng)收賬款納入了擔(dān)保物的范圍，也就明確了在包括出口退稅在內(nèi)的應(yīng)收賬款上設(shè)定的質(zhì)押權(quán)的合法有效性，這對緩解中小企業(yè)融資難將會(huì)起到很好的作用。
(四)創(chuàng)設(shè)動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押
《物權(quán)法》第181條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度。浮動(dòng)抵押制度是英國首創(chuàng)的一種擔(dān)保制度，是指企業(yè)以全部財(cái)產(chǎn)或部分財(cái)產(chǎn)為企業(yè)債務(wù)提供擔(dān)保，該財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值隨著企業(yè)自由經(jīng)營流轉(zhuǎn)而增減，只有在合同約定或者法律規(guī)定的事由發(fā)生時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值才能確定的一種抵押。它的核心就在于抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值的浮動(dòng)性，而我國傳統(tǒng)抵押制度的特性恰恰在于強(qiáng)調(diào)抵押財(cái)產(chǎn)的特定化。值得注意的是，物權(quán)法規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度，只是部分借鑒和引進(jìn)了浮動(dòng)抵押制度，與國外相比，有兩個(gè)特點(diǎn):第一，抵押物范圍窄。抵押物只是動(dòng)產(chǎn)，而且僅限于抵押人的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和成品等動(dòng)產(chǎn)，不包括其他動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)和應(yīng)收賬款等；第二，抵押人范圍更廣。國外法一般強(qiáng)調(diào)抵押人只能是公司，甚至是只能是股份公司。而我國物權(quán)法將抵押人的范圍擴(kuò)大為所有類型的企業(yè)(包括公司、合伙企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、“三資企業(yè)”等)、個(gè)體戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者。擴(kuò)大抵押人范圍的主要目的在于解決中小企業(yè)、個(gè)人經(jīng)營者融資難的問題。同時(shí)第188條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押應(yīng)辦理登記，抵押權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，未登記的不得對抗善意第三人。動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押豐富了商業(yè)銀行的擔(dān)保類型，擴(kuò)大了商業(yè)銀行追索財(cái)產(chǎn)的范圍，有利于金融機(jī)構(gòu)開拓新的市場，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，降低信貸集中度。
(五)創(chuàng)設(shè)最高額質(zhì)權(quán)制度
所謂最高額質(zhì)押指出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)議，在最高額限度內(nèi)，以質(zhì)物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保。最高額質(zhì)押的優(yōu)點(diǎn)在于不必每次交易都設(shè)定質(zhì)押權(quán)，不但手續(xù)簡化，而且可以滿足快速、安全辦理業(yè)務(wù)的需要。所以在實(shí)踐中，很多銀行都希望辦理質(zhì)押貸款時(shí)能夠采取最高額質(zhì)押的方式?！段餀?quán)法》規(guī)定，出質(zhì)人可以協(xié)議設(shè)立最高額質(zhì)權(quán)。這就賦予了最高額質(zhì)押方式的合法地位，使一直困擾銀行界“最高額質(zhì)押”無法可依的問題得到了最終解決。最高額質(zhì)押擔(dān)保方式的確立，有利于簡化質(zhì)押擔(dān)保手續(xù)，方便當(dāng)事人，節(jié)約當(dāng)事人成本，更好地發(fā)揮質(zhì)押擔(dān)保的功能，促進(jìn)金融市場交易的發(fā)展。
(六)縮短抵押權(quán)存續(xù)期間
為督促抵押權(quán)人積極行使權(quán)利，《物權(quán)法》第202條規(guī)定:“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”，改變了《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》關(guān)于主債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后2年內(nèi)仍可通過訴訟行使擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定。
(七)取消保證人先履行抗辯權(quán)
《物權(quán)法》第176條關(guān)于“第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任”的規(guī)定，突破了《擔(dān)保法》第28條“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任”的規(guī)定，使得債權(quán)人可根據(jù)實(shí)際狀況，靈活選擇清償對象，最大限度維護(hù)債權(quán)。
(八)不通過訴訟也可處置抵押物
根據(jù)《物權(quán)法》第195條的規(guī)定，如果債務(wù)人對債權(quán)逾期未清償?shù)氖聦?shí)沒有異議，只是就如何處理抵押財(cái)產(chǎn)與債權(quán)人未達(dá)成一致，債權(quán)人可直接申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，拍賣變賣抵押財(cái)產(chǎn)來償債，無需對借貸行為提訟。
二、金融業(yè)面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)
盡管《物權(quán)法》中作了許多新的規(guī)定，對于金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營管理有著明顯的促進(jìn)作用，但是應(yīng)當(dāng)看到《物權(quán)法》在帶來積極作用的同時(shí)也帶來了較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為:
(一)動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押的風(fēng)險(xiǎn)
《物權(quán)法》規(guī)定動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押，對加快金融業(yè)務(wù)發(fā)展是一個(gè)良好機(jī)遇，但同時(shí)也潛含了不少的風(fēng)險(xiǎn)。浮動(dòng)抵押的主要優(yōu)點(diǎn)在于:第一，抵押物的浮動(dòng)性擴(kuò)大了抵押物范圍，增加了抵押人的擔(dān)保能力；第二，對于抵押人而言，浮動(dòng)抵押使抵押人既能融通資金，又對其經(jīng)營活動(dòng)不產(chǎn)生任何影響和妨礙，抵押人實(shí)際上獲得了雙重利益；第三，浮動(dòng)抵押的設(shè)定手續(xù)簡便，只需要登記浮動(dòng)抵押合同即可，無須也無法對抵押人用于抵押的財(cái)產(chǎn)分別做登記。比如，以全部財(cái)產(chǎn)抵押的，可以登記為“以現(xiàn)有或?qū)⒂械娜縿?dòng)產(chǎn)抵押”；以部分財(cái)產(chǎn)抵押的，可以登記為“以現(xiàn)有或?qū)⒂械臋C(jī)器設(shè)備、產(chǎn)成品抵押”等。但對這一制度的固有缺陷可能導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)貸款利益受損的后果也應(yīng)當(dāng)高度重視:第一，只有在合同約定或法律規(guī)定事由出現(xiàn)時(shí)，抵押物的具體范圍才能最終確定，這就給金融機(jī)構(gòu)在簽訂抵押合同時(shí)預(yù)測抵押物的價(jià)值，確定相應(yīng)貸款額度帶來困難；第二，浮動(dòng)抵押設(shè)定后，抵押人有自由處分抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，流出抵押人的財(cái)產(chǎn)就自動(dòng)退出抵押物的范圍，正如物權(quán)法第189條規(guī)定的那樣:浮動(dòng)抵押權(quán)登記設(shè)定后，仍不得對抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押物的買受人。也就是說，在合同約定或法律規(guī)定事由出現(xiàn)前，抵押人賣出的財(cái)產(chǎn)都不屬于浮動(dòng)抵押物。這樣的話，浮動(dòng)抵押權(quán)的登記可以說是形同虛設(shè)，也很難避免抵押人故意通過處分財(cái)產(chǎn)逃避金融機(jī)構(gòu)貸款債權(quán)?？梢哉f，物權(quán)法規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度是一柄雙刃劍，使用不當(dāng)?shù)脑?，很可能影響金融機(jī)構(gòu)貸款安全。
(二)應(yīng)收賬款質(zhì)押的風(fēng)險(xiǎn)
《物權(quán)法》中關(guān)于“質(zhì)押”的規(guī)定相對于《擔(dān)保法》，最大的亮點(diǎn)就是增加了“應(yīng)收賬款”可以作為質(zhì)押的標(biāo)的。但應(yīng)收賬款主要是一個(gè)會(huì)計(jì)學(xué)上的概念，在法律上包括哪些具體內(nèi)容，物權(quán)法沒有或者只有原則性的規(guī)定。且應(yīng)收賬款容易被當(dāng)事人虛構(gòu)貿(mào)易背景捏造出來，對金融機(jī)構(gòu)甄別真實(shí)的貿(mào)易背景提出了較大的挑戰(zhàn)。另根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，并不是所有的普通債權(quán)都可以作為可質(zhì)押的“應(yīng)收賬款”，質(zhì)押的“應(yīng)收賬款”，要經(jīng)過信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記后才成立質(zhì)押權(quán)。
(三)訴訟時(shí)效縮短的風(fēng)險(xiǎn)
訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，即喪失了請求人民法院依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)權(quán)利的制度。在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，權(quán)利人提出請求的，人民法院就強(qiáng)制義務(wù)人履行所承擔(dān)的義務(wù)。而在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)?？梢?，訴訟時(shí)效是權(quán)利人行使請求權(quán)，獲取人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的法定時(shí)間界限。它包含兩層意思，一是權(quán)利人在此時(shí)間內(nèi)享有依訴訟程序請求人民法院予以保護(hù)的權(quán)利；二是這一權(quán)利在此時(shí)間內(nèi)連續(xù)不行使即歸于消滅。
《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前的主要法律依據(jù)是最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第12條規(guī)定:“擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持”。而《物權(quán)法》第202條則規(guī)定:“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”。上述規(guī)定確認(rèn)了擔(dān)保物權(quán)的訴訟時(shí)效為主債權(quán)的訴訟時(shí)效，不再有2年的額外時(shí)效，大大縮短了擔(dān)保物權(quán)的訴訟時(shí)效。這就要求金融機(jī)構(gòu)一定要在主債權(quán)的訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)，否則法院將不予保護(hù)該擔(dān)保物權(quán)。
《物權(quán)法》還規(guī)定:抵押權(quán)人若不在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使抵押權(quán)，法院便不予保護(hù)；出質(zhì)人請求質(zhì)權(quán)人及時(shí)行使質(zhì)權(quán)，因質(zhì)權(quán)人怠于行使權(quán)利造成損害的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)予以賠償；若接受已預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)為抵押物，而抵押人未在3個(gè)月內(nèi)辦理正式登記，抵押人就未得到不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)也將面臨落空的風(fēng)險(xiǎn)。
(四)異議登記的風(fēng)險(xiǎn)
《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。異議登記的目的在于限制不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利，以保障提出異議登記的利害關(guān)系人的權(quán)利。
但目前我國異議登記制度還不完善。一方面實(shí)行異議登記后，登記的公示作用將會(huì)減弱，甚至權(quán)利設(shè)定和移轉(zhuǎn)的登記因?yàn)楫愖h登記的存在而降低了其應(yīng)有的價(jià)值。另一方面，異議登記制度在實(shí)踐中也不易操作。
在我國金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)放的貸款中，擔(dān)保貸款的比重占到了82%，其中人保和物保平分秋色。在各登記機(jī)構(gòu)記載的擔(dān)保物權(quán)人，90%以上的債權(quán)人為銀行。在目前我國異議登記還不夠成熟的條件下，如果當(dāng)事行在辦理擔(dān)保登記時(shí)，法律把關(guān)不嚴(yán)，稍有疏忽就有可能導(dǎo)致登記手續(xù)存在漏洞，利害關(guān)系人即可通過辦理異議登記來削弱銀行的擔(dān)保物權(quán)。如異議成立，對于債權(quán)金融機(jī)構(gòu)來講，無疑就失去擔(dān)保保障。
三、完善物權(quán)擔(dān)保的相應(yīng)措施與建議
(一)積極修訂和完善現(xiàn)行的規(guī)章制度
各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)以各類貸款合同和擔(dān)保合同為清理重點(diǎn)，修改其中的無效條款，確保合同內(nèi)容與《物權(quán)法》保持一致；要增加相應(yīng)的債權(quán)保護(hù)條款，加快金融債權(quán)處置效率，最大限度減少風(fēng)險(xiǎn)。
(二)準(zhǔn)確適用法律沖突規(guī)則
《物權(quán)法》是關(guān)于物權(quán)的一般法，但不是規(guī)范物權(quán)的唯一法律，其他法律有關(guān)物權(quán)的規(guī)定難免與《物權(quán)法》發(fā)生沖突，只有正確適用沖突規(guī)則，才不至于產(chǎn)生法律上的混亂，具體運(yùn)用如下:
《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等特別法與《物權(quán)法》沖突時(shí)，依據(jù)特別法優(yōu)于一般法之規(guī)則適用特別法。
《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》沖突時(shí)，依據(jù)上位法優(yōu)于下位法之規(guī)則適用《物權(quán)法》。
同階位的《民法通則》與《物權(quán)法》沖突時(shí)，依據(jù)后法優(yōu)于前法之規(guī)則適用《物權(quán)法》。
(三)及時(shí)行使抵押權(quán)
《物權(quán)法》規(guī)定“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”，這與《擔(dān)保法》的司法解釋規(guī)定“擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后2年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持”有很大的不同。
(四)密切關(guān)注其他相關(guān)制度的調(diào)整和出臺
由于《物權(quán)法》的很多規(guī)定都屬于原則性規(guī)定，具體實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)程有待于其他法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)一步細(xì)化和完善。因此，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注《物權(quán)法》配套的法律機(jī)制建設(shè)，及時(shí)將這些互相聯(lián)系和作用的法律法規(guī)作為一個(gè)法律整體來理解和把握。根據(jù)變化及時(shí)提出應(yīng)對方案，調(diào)整和完善各項(xiàng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理。如《物權(quán)法》明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法由其它法律、行政法規(guī)規(guī)定。且具體登記工作事關(guān)擔(dān)保物權(quán)效力，而將要制定的登記規(guī)定與現(xiàn)行規(guī)定有較大差異，因此各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)制度的起草工作，認(rèn)真提出修訂意見，出臺后應(yīng)及時(shí)學(xué)習(xí)，確保登記行為的有效性。
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不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式,是指在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中行政登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法遵循何種程度與范圍的審查原則來對當(dāng)事人的申請內(nèi)容進(jìn)行核查與認(rèn)可。不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式不同,體現(xiàn)了行政權(quán)對私權(quán)利的干涉程度的不同,同時(shí)其審查方式還涉及到登記的法律效力、登記的效率和登記錯(cuò)誤的法律責(zé)任等問題,因而不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式是不登記行為的核心程序要件,也是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心問題。就目前國內(nèi)學(xué)者對此問題的看法,主要有兩種觀點(diǎn),即形式審查原則和實(shí)質(zhì)審查原則。在這兩種審查模式中,行政主體的參與程度、對登記后果的責(zé)任大小及其對登記審查的范圍、事項(xiàng)、程度等都是不一樣的,兩者有很大的區(qū)別。
一、形式審查
所謂不動(dòng)產(chǎn)登記形式審查系指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請進(jìn)行審查時(shí),只對法律所要求的形成登記所需的形式要件是否完備進(jìn)行審查,而不對這些要件的合法性與真實(shí)性進(jìn)行甄別。因此,登記機(jī)關(guān)對于登記要件瑕疵造成當(dāng)事人或第三人權(quán)益受損不承擔(dān)責(zé)任。西方多數(shù)國家采取這種審查模式,這是因?yàn)橐环矫婵梢院喕粍?dòng)產(chǎn)登記程序,提高登記效率;另一方面,形式審查還有利于分清登記機(jī)關(guān)與當(dāng)事人的法律責(zé)任界限。但同時(shí)也存在登記的公信力比較弱、登記錯(cuò)誤率比較高的
缺點(diǎn)。
二、實(shí)質(zhì)審查
實(shí)質(zhì)審查是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是在對申請人主張的物權(quán)變動(dòng)事實(shí)進(jìn)行審查時(shí),既要對形成不動(dòng)產(chǎn)登記所需的形式要件是否完備進(jìn)行審查,還要對這些要件的合法性與真實(shí)性進(jìn)行審查。所謂真實(shí)性是指登記所要求的身份、主張等要件必須符合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,合法性是指登記要件要符合登記相對人和第三人之間的特定法律關(guān)系或承諾,即還要審查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符、有無瑕疵,而不得損害第三人的權(quán)益。如果因登記有錯(cuò)誤、遺漏等情況導(dǎo)致第三人受損,行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,這是因?yàn)楦鶕?jù)實(shí)質(zhì)審查作出的登記具有公信力,登記內(nèi)容具有對世的可信效力,善意第三人的信賴?yán)嬉蛐姓怯浂艿奖Ｗo(hù)。實(shí)質(zhì)審查的優(yōu)點(diǎn)在于保證不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性和合法性,減少瑕疵登記的幾率,使得國家公信力得到維護(hù),而不至于因瑕疵登記糾紛造成不動(dòng)產(chǎn)登記制度公信力下降。當(dāng)然這種審查方式也存在弊端:一方面,實(shí)質(zhì)審查方模式與形式審查模式相比,其審查范圍更廣,審查程序要求更高,那么其行政成本也將會(huì)高于形式審查,有限的行政資源會(huì)被過量消耗;另外一方面,因?yàn)閷?shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)是由行政機(jī)關(guān)掌握,所以,可能會(huì)導(dǎo)致國家行政權(quán)的過度干涉而濫用行政權(quán)。
三、我國應(yīng)采用的審查原則
專家是指在某一方面有專門研究或獨(dú)到技藝的人。對不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)專家（分別指登記、檔案、測繪三大業(yè)務(wù)專家）的定義，筆者參照大前研一的理論，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記管理的特點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)具有以下條件：一是具備較強(qiáng)的不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記管理法律法規(guī)知識、專業(yè)知識以及創(chuàng)新理論與服務(wù)等其他相關(guān)能力；二是有一定的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，以服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記當(dāng)事人為第一位；三是對工作充滿激情、責(zé)任心、進(jìn)取心；四是嚴(yán)格遵守各項(xiàng)紀(jì)律，具有較強(qiáng)的自我情緒管理和壓力管理能力。
由此可以把專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)作如下定義：以專家小組為主體的專門從事不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記行政管理與服務(wù)的組織。
1.專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的專業(yè)組織模式
針對不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的主要特性，可以設(shè)計(jì)一種簡化的 “雙向互動(dòng)”模式：即打破行政職務(wù)的界限，不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)層另行成立以具備法律專業(yè)背景及豐富經(jīng)驗(yàn)的專家為核心，組成“專家小組”（登記、測繪、檔案三大業(yè)務(wù)專家至少各一名），授權(quán)“專家小組”成員自上而下地定期專業(yè)指導(dǎo)、業(yè)務(wù)督察、培訓(xùn)技術(shù)人員，技術(shù)人員則自下而上地向“專家小組”成員專業(yè)咨詢、業(yè)務(wù)請示、專題學(xué)習(xí)的縱向理論互動(dòng)；“專家小組”成員不定期前臺坐鎮(zhèn)，專業(yè)技術(shù)人員后臺輔助，專業(yè)技術(shù)人員前臺接待，“專家小組”成員不定期后臺把關(guān)的橫向?qū)嵺`互動(dòng)。此外還可以由“專家小組”對各類業(yè)務(wù)實(shí)行分級管理、規(guī)范自由裁量權(quán)；由“專家小組” 依法科學(xué)民主地會(huì)審復(fù)雜疑難、歷史遺留等申請登記件；由“專家小組”協(xié)調(diào)變通處理業(yè)務(wù)交叉問題、破解實(shí)際操作難題、調(diào)研專業(yè)前沿課題；由“專家小組”成員定期向?qū)I(yè)技術(shù)人員講解會(huì)審意見、特殊案例等。
2.關(guān)于專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的專業(yè)組織結(jié)構(gòu)
設(shè)計(jì)以登記、檔案、測繪三大業(yè)務(wù)人員與專家小組雙向互動(dòng)為重心，以登記業(yè)務(wù)為頂點(diǎn)，測繪樓盤表先行登記核準(zhǔn)（審批表）檔案后勤（登記簿）最后與測繪信息整和對接，形成快速聯(lián)動(dòng)、穩(wěn)定而牢固、準(zhǔn)確而有效、劃分職權(quán)、明確職能的業(yè)務(wù)循環(huán) “鐵三角”結(jié)構(gòu)（見圖1）。
這種新型的組織具有“扁平化、咨詢式、開放性”的特征，即扁平化――壓縮組織層級、授權(quán)分權(quán)；咨詢式――凸顯專家作用、雙向互動(dòng)；開放性――打破交流屏障、通力合作。
創(chuàng)建專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)，具有以下五方面的意義。
第一，為優(yōu)質(zhì)高效實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)職能，提供強(qiáng)大的學(xué)術(shù)支撐。
第二，為提升登記簿記載公信力和權(quán)威性，提供強(qiáng)大的專業(yè)保障。
第三，為防范行政登記賠償風(fēng)險(xiǎn)，提供強(qiáng)大的法律咨詢。
第四，為識別申請登記造假詐騙，提供豐富的經(jīng)驗(yàn)幫助。
第五，為實(shí)現(xiàn)房地圖檔一體化管理，提供堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。
二、創(chuàng)建專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的原則
1.漸進(jìn)推動(dòng)原則
專家型組織不可能一蹴而就，各地不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)要視本身專業(yè)人才隊(duì)伍現(xiàn)狀，科學(xué)制定五至十年專業(yè)組織發(fā)展規(guī)劃，導(dǎo)入人才競爭機(jī)制（如業(yè)務(wù)職位競聘、競選，學(xué)術(shù)理論成果競賽等），激勵(lì)專業(yè)人員脫穎而出，成為專家，循序漸進(jìn)地推動(dòng)創(chuàng)建工作。
2.寧缺勿濫原則
“專家”的稱謂，既不是行政職務(wù)，也不是技術(shù)職稱，是人才通過鉆研和磨礪，以自身知識技能和以理論成果轉(zhuǎn)化成實(shí)踐績效，自然而然獲得業(yè)界和社會(huì)公認(rèn)的。各地不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)要讓德才兼?zhèn)涞膶＜疫M(jìn)入“專家小組”，防止任用偽專家。任用專家，應(yīng)寧缺勿濫。
三、專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)同時(shí)又是活力型組織
專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)是一種具備復(fù)雜性、正規(guī)化、低集權(quán)化結(jié)構(gòu)的有機(jī)組織，應(yīng)具有更強(qiáng)的適應(yīng)性和應(yīng)變能力。簡單地說，充滿活力的專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)完成好三大任務(wù)。
1.創(chuàng)新理論和服務(wù)
我們正處在一個(gè)創(chuàng)新的知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，各業(yè)務(wù)專家應(yīng)當(dāng)把邏輯思維和創(chuàng)新思維有機(jī)結(jié)合，留意當(dāng)前新技術(shù)的專業(yè)應(yīng)用，創(chuàng)造性地開展工作，就測繪、登記、檔案實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況、新問題，把新的行之有效的工作經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)手段、業(yè)務(wù)技巧、信息技術(shù)等，總結(jié)為理論成果，進(jìn)而為制定法律法規(guī)提供理論支撐。更要?jiǎng)?chuàng)新服務(wù)模式、拓展服務(wù)范圍、提升服務(wù)效能、提供人性化、個(gè)性化服務(wù)，著力打造有影響力的服務(wù)品牌。
2.跨界溝通與協(xié)作
專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)積極與社會(huì)各界溝通，運(yùn)用各界集體智慧，克服關(guān)乎民生利益的跨界職能程序障礙，靈活地服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記當(dāng)事人；加強(qiáng)與法院、公證、公安、民政、財(cái)稅、規(guī)劃等部門的協(xié)作，集合各自專業(yè)技術(shù)，共同消除不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記風(fēng)險(xiǎn)。
3.信息化建設(shè)
不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的專家必須是既掌握專業(yè)知識技能又精通信息化技術(shù)的復(fù)合型人才，要高度重視信息化的規(guī)范建設(shè)，并為系統(tǒng)升級、程序設(shè)計(jì)等出謀劃策。專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)規(guī)范化不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記信息系統(tǒng)建設(shè)，努力促進(jìn)社會(huì)信息化發(fā)展；同時(shí)要順應(yīng)網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展潮流，建立專有網(wǎng)站，提供如合同備案、登記預(yù)審、業(yè)務(wù)宣傳、專家咨詢、受理預(yù)約等信息化便利服務(wù)。
四、創(chuàng)建專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的措施
1.強(qiáng)化創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織、著力培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才。
2.傾力營造學(xué)術(shù)探討氛圍、獎(jiǎng)勵(lì)員工發(fā)表專業(yè)論文。
3.依法規(guī)范行政行為、提升不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記簿記載公信力。
4.理順業(yè)務(wù)職能關(guān)系、提高工作效能。
5.對內(nèi)簡化業(yè)務(wù)程序及優(yōu)化專業(yè)流程、對外加強(qiáng)溝通與協(xié)作及創(chuàng)新服務(wù)模式。
6.探索建立業(yè)務(wù)會(huì)審制度。
文章編號：ISSN1006―656X（2013）09 -0055-01
預(yù)告登記指的是請求權(quán)人為了保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，向登記機(jī)關(guān)申請而進(jìn)行的預(yù)先登記。《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@是我國對不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度第一次在立法上加以確認(rèn)，是我國物權(quán)立法上的重大創(chuàng)新，填補(bǔ)了我國法律體系中該方面的空白。
一、預(yù)告登記制度在商品房買賣中的價(jià)值
（一）秩序價(jià)值
秩序是法的價(jià)值基礎(chǔ)。從物權(quán)法角度看，法律的秩序價(jià)值主要是通過物權(quán)變動(dòng)的公示和公信原則來體現(xiàn)的，物權(quán)關(guān)系通過公示的方式透明化并為廣大群眾知悉，進(jìn)而成為人們進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的參照。預(yù)告登記制度對維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的有序進(jìn)行有著及其重要的作用，預(yù)告登記通過公示債權(quán)人的債權(quán)請求權(quán)，賦予該債權(quán)物權(quán)性效力，引起他人對已經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)的警示和尊重，維持不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)的有序進(jìn)行。
（二）效率價(jià)值
法的基本價(jià)值是效率。一種法律制度的創(chuàng)設(shè)，效率都是其追求的目標(biāo)之一，預(yù)告登記制度也不例外的體現(xiàn)出這一點(diǎn)，該制度通過對債權(quán)請求權(quán)的登記保全賦予該債權(quán)請求權(quán)物權(quán)保護(hù)的效力，保障不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)的順利進(jìn)行。在商品房買賣中，只要商品房買受人依照法律規(guī)定進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，其即以較低的成本付出保證了自己的權(quán)益最大化的實(shí)現(xiàn)，這正是預(yù)告登記制度效率價(jià)值的充分體現(xiàn)。
（三）公平價(jià)值
在不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)中，買賣雙方的地位是不平等的，不動(dòng)產(chǎn)出賣方因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)而處于優(yōu)勢地位，而不動(dòng)產(chǎn)買受方則處于弱勢地位，不動(dòng)產(chǎn)出賣方經(jīng)常會(huì)因自己處于優(yōu)勢而單方面不履行合同，并與他人再次訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，侵害原房屋買賣合同中買受人基于合同而享有的期待利益。預(yù)告登記制度以為不動(dòng)產(chǎn)交易提供公平的保護(hù)為目的，使買受人的債權(quán)請求權(quán)通過登記獲得物權(quán)性質(zhì)的保護(hù)效力。預(yù)告登記制度通過這種保護(hù)作用有力地保護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)交易中的弱者，使交易雙方的地位處于平等狀態(tài)。
二、商品房買賣預(yù)告登記的法律效力
預(yù)告登記制度在商品房買賣活動(dòng)中的最主要的功能是對商品房物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請求權(quán)的保全，其效力主要表現(xiàn)為權(quán)利保全的效力、順位保全的效力、預(yù)警效力以及完全效力。
（一）商品房預(yù)告登記的權(quán)利保全效力
不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生任何物權(quán)變動(dòng)的效力。權(quán)利保全主要體現(xiàn)在兩方面，一方面在于防止預(yù)告登記義務(wù)人在權(quán)利人不知情的情況下對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行再處分，以充分保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利；另一方面是排斥第三人善意取得物權(quán)，買受人的請求權(quán)通過預(yù)告登記得到保全以后，便擁有了對抗善意第三人的效力，其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)一旦與預(yù)告登記請求權(quán)內(nèi)容相沖突，則沒有法律效力。
（二）商品房預(yù)告登記的順位保全效力
預(yù)告登記的效力不僅能保全債權(quán)請求權(quán)，還能保全債權(quán)請求權(quán)的順位。順位保全的效力是指通過不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記所保全的債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)時(shí)，該物權(quán)的順位以預(yù)告登記的時(shí)間為準(zhǔn)，而不以該物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記記載的時(shí)間為準(zhǔn)。預(yù)告登記按登記先后順序?qū)⒏鱾€(gè)債權(quán)請求權(quán)予以排列，根據(jù)預(yù)告登記的時(shí)間確定物權(quán)的順位。預(yù)告登記制度就是通過順位制度來體現(xiàn)其所保全的債權(quán)請求權(quán)的優(yōu)先地位。
（三）商品房預(yù)告登記的預(yù)警效力
通過預(yù)告登記將已經(jīng)進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)處分向社會(huì)公眾公開，使公眾充分知曉標(biāo)的物上的權(quán)利情況，以此來消除交易中的風(fēng)險(xiǎn)。正是因?yàn)轭A(yù)告登記具有權(quán)利保全和順位保全的效力，因此預(yù)告登記對第三人在對同一標(biāo)的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記前有預(yù)警的作用。第三人不得無視預(yù)告登記的存在，不知預(yù)告登記也不是第三人進(jìn)行抗辯的理由，第三人從預(yù)告登記應(yīng)認(rèn)識到預(yù)告登記權(quán)利人日后為不動(dòng)產(chǎn)登記的可能性。
（四）商品房預(yù)告登記的完全效力
完全效力又稱為破產(chǎn)保護(hù)效力，是指預(yù)告登記后合同履行期限未至或者合同履行條件尚未成就時(shí)，預(yù)告登記義務(wù)人由于各種原因陷入破產(chǎn)、依法強(qiáng)制拍賣等履行不能的狀態(tài)所發(fā)生的排斥他人，使自身請求權(quán)得以繼續(xù)保全的效力。預(yù)告登記的完全效力在商品房銷售中表現(xiàn)為債權(quán)人享有取回權(quán)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷于破產(chǎn)時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以通過取回權(quán)的行使以實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。完全效力是預(yù)告登記制度保全債權(quán)請求權(quán)使其具有物權(quán)性的集中體現(xiàn)。
三、我國預(yù)告登記效力存在的缺陷與完善
（一）對順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力以及抗辯效力的界定模糊
根據(jù)《物權(quán)法》第20條可知，我國預(yù)告登記制度的效力僅僅體現(xiàn)在權(quán)利保全的效力，而沒有明確規(guī)定順位保全和破產(chǎn)保護(hù)效力?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定：“預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記?！薄斗课莸怯涋k法》規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！币陨戏梢?guī)定并沒有體現(xiàn)預(yù)告登記是否具有排除法律文書效力和對抗優(yōu)先受償權(quán)的作用，另外也沒有對國家征收的問題以及預(yù)告登記義務(wù)人是否享有抗辯權(quán)等重要問題做出具體規(guī)定。
（二）預(yù)告登記效力的完善
首先，規(guī)定順位保全的效力。順位保全權(quán)是當(dāng)事人的一種利益，逾越順位必將損害順位在先的人的利益，順位保全效力對預(yù)告登記權(quán)利人利益保障是必不可少的。
其次，增加規(guī)定預(yù)告登記義務(wù)人享有抗辯權(quán)。《物權(quán)法》對預(yù)告登記義務(wù)人抗辯權(quán)沒有規(guī)定，導(dǎo)致預(yù)告登記制度都無法解決實(shí)際生活中的許多問題。通過預(yù)告登記行為債權(quán)請求權(quán)雖具有了物權(quán)的某些特征，但當(dāng)事人之間的基礎(chǔ)債權(quán)債務(wù)關(guān)系沒有變化，所以預(yù)告登記義務(wù)人對預(yù)告登記權(quán)利人所享有的抗辯權(quán)并沒有消滅。
最后，增加破產(chǎn)保護(hù)效力。對債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是否包括已經(jīng)辦理過預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，我國破產(chǎn)法以及其他法律并無明文規(guī)定。根據(jù)破產(chǎn)法和有關(guān)法律的規(guī)定，他人享有取回權(quán)和別除權(quán)的財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，從這些規(guī)定亦可推知，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不應(yīng)包括經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)過預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)應(yīng)具有對抗破產(chǎn)的效力。
商品房預(yù)告登記制度是商品房交易安全以及房地產(chǎn)法律制度基礎(chǔ)，它能夠有效維護(hù)買房者的交易的權(quán)利和利益，維持房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)秩序，完善商品房預(yù)告登記制度對完善我國現(xiàn)行法律體系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，維護(hù)交易雙方的利益和安全意義重大。
參考文獻(xiàn)：
[1]孫憲忠.中國物權(quán)法總論[M].北京，法律出版社，2009.
