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時(shí)間：2023-06-22 09:12:56
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合肥市的房地產(chǎn)中介企業(yè)近年來(lái)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，截至2014年7月，合肥市注冊(cè)登記的房地產(chǎn)中介公司約366家。其服務(wù)內(nèi)容覆蓋廣泛，如：交易經(jīng)紀(jì)、營(yíng)銷策劃、投資分析、房產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)調(diào)查等多個(gè)領(lǐng)域。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，發(fā)展中還是存在很多的問(wèn)題。在這樣的環(huán)境中，企業(yè)只有找出問(wèn)題，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化特點(diǎn)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，才能更健康的發(fā)展。
一、合肥市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問(wèn)題
（一）中介行業(yè)整體缺乏科學(xué)建設(shè)
和其他同級(jí)城市房地產(chǎn)中介一樣，合肥市房地產(chǎn)中介公司也普遍存在著"低、小、散、弱"的特點(diǎn)，就其中介行業(yè)整體而言，存在著大量現(xiàn)代化水平較低的房地產(chǎn)中介，最主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
1、合肥市房地產(chǎn)中介缺乏現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)。
2、合肥市房地產(chǎn)中介缺乏科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理理念。
（二）從業(yè)人員總體素質(zhì)低
1、主動(dòng)服務(wù)意識(shí)弱。
2、從業(yè)者素質(zhì)良莠不齊。
3、從業(yè)者職業(yè)道德有待提高。
（三）房源信息不對(duì)稱
在現(xiàn)階段的中介行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)來(lái)看，市場(chǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)還不夠健全，市場(chǎng)信息量少、渠道不暢、在很大程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展及服務(wù)質(zhì)量的提高。目前，雖然有大多的中介機(jī)構(gòu)有自己的網(wǎng)絡(luò)和客戶管理系統(tǒng)，但各中介機(jī)構(gòu)所掌握的信息都是有限的，各機(jī)構(gòu)間的信息不能共享。
（四）政府相關(guān)法律法規(guī)不完善
到目前為止，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)尚處于建立框架過(guò)程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級(jí)別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。
二、針對(duì)合肥市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問(wèn)題提出對(duì)策
（一）加強(qiáng)中介行業(yè)的科學(xué)建設(shè)
1、重視運(yùn)用科學(xué)技術(shù)。
房地產(chǎn)中介要善于利用電子信息技術(shù)建設(shè)好房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，做到可以網(wǎng)上查詢，網(wǎng)上交易。各房地產(chǎn)中介要按照行業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則建立和完善交易網(wǎng)絡(luò)，這個(gè)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建設(shè)對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)都是透明公平的。設(shè)計(jì)網(wǎng)上交易平臺(tái)時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備充分的技術(shù)保障，能使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及時(shí)有效信息，避免目前依賴廣告等高成本的現(xiàn)象；能較好的整合房地產(chǎn)信息資源，避免行業(yè)內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象發(fā)生。
2、重視科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)理念。
科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念非常重要，再好的硬件建設(shè)，沒(méi)有好的軟實(shí)力也會(huì)在日益殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下敗下陣的。如21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司采用連鎖經(jīng)營(yíng)模式，一切采用集中化管理，從而降低整個(gè)交易成本，擴(kuò)大市場(chǎng)占有量。這樣的管理經(jīng)營(yíng)方式可以整合市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源，迫使那些違規(guī)操作的黑中介失去業(yè)務(wù)來(lái)源，最終將促使市場(chǎng)真正規(guī)范發(fā)展。
（二）加強(qiáng)從業(yè)人員的素質(zhì)建設(shè)
1、提高主動(dòng)服務(wù)意識(shí)。
俗話說(shuō)："笨鳥先飛"，主動(dòng)是贏得成功的最大機(jī)會(huì)。富蘭別林也曾說(shuō)過(guò)"你要追求工作，別讓工作追求你。"對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)買方市場(chǎng)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只有主動(dòng)出擊，才有成功的機(jī)會(huì)。合肥市的中介商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念和服務(wù)重心，樹(shù)立以消費(fèi)者為中心的服務(wù)意識(shí)，這樣才會(huì)在買方市場(chǎng)上有一席之地。
2、加強(qiáng)從業(yè)者專業(yè)素質(zhì)建設(shè)
許多房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的國(guó)家，他們對(duì)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的考核都是相當(dāng)嚴(yán)格的，例如美國(guó)要求房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人員至少要有2年以上從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷，并且修讀完與房地產(chǎn)有關(guān)的8個(gè)學(xué)科，才能具備條件獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格證的資格。由此可見(jiàn)，日益發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呼喚著高素質(zhì)人才，這種人須具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識(shí)、較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和較高的信譽(yù)和道德水平。對(duì)此，合肥市房地產(chǎn)中介應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員進(jìn)行定期的或不定期的專業(yè)培訓(xùn)。房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)該建立人員培訓(xùn)部門，對(duì)新進(jìn)入房地產(chǎn)中介的人員進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)老員工也要進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)知識(shí)考評(píng)，這有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
3、加強(qiáng)從業(yè)者職業(yè)道德建設(shè)
誠(chéng)信，是一個(gè)行業(yè)的生命之源，任何單位都要靠誠(chéng)信，房地產(chǎn)中介行業(yè)要發(fā)展更要靠誠(chéng)信。作為中介機(jī)構(gòu)，要想增加消費(fèi)者的信任度，就應(yīng)該盡量增加交易的透明度，提高人員職業(yè)道德，使消費(fèi)者的知情權(quán)得到切實(shí)保障，從而進(jìn)行公平交易。從根本上來(lái)說(shuō)，還是應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)教育，建立職業(yè)道德績(jī)效考評(píng)制度，提高從業(yè)人員的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會(huì)地位。對(duì)于上述兩個(gè)案例的分析，我們不難看出，誠(chéng)信問(wèn)題不僅僅出現(xiàn)在中介從業(yè)人員身上，對(duì)于一些大品牌的房產(chǎn)公司同樣面臨著此問(wèn)題。如果公司管理階層不能慎重處理此種風(fēng)氣，那么公司早晚會(huì)沉沒(méi)于歷史的長(zhǎng)河中。
（三）完善房源信息系統(tǒng)
健全市場(chǎng)的房源信息，共享各個(gè)中介機(jī)構(gòu)所掌握的房源信息，如房地產(chǎn)中介連鎖店，它不僅能便于消費(fèi)辨別、減少信息的不對(duì)稱，還能提高整個(gè)中介的聲譽(yù)，以及在服務(wù)質(zhì)量上的保證力度。在新媒體發(fā)展迅速的社會(huì)環(huán)境下，各中介也可以借此建立廣泛快捷的信息系統(tǒng)，專業(yè)化服務(wù)，讓更多的人通過(guò)新媒體可以了解中介信息，發(fā)展網(wǎng)上查詢、網(wǎng)上交易和電子商務(wù)，樹(shù)立全新的經(jīng)營(yíng)理念，以提高整個(gè)中介市場(chǎng)的服務(wù)水平，將其推向另一個(gè)高峰，即讓中介機(jī)構(gòu)走向網(wǎng)絡(luò)化、品牌化、資源共享的現(xiàn)代管理模式。
（四）完善相關(guān)法律法規(guī)
為了保證市場(chǎng)中介組織的健康發(fā)展，發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的積極作用，我國(guó)也需要加強(qiáng)立法，完善法規(guī)，將房地產(chǎn)中介組織納入法制化、規(guī)范化的軌道。依法對(duì)房地產(chǎn)中介組織登記，堅(jiān)決取締無(wú)照經(jīng)營(yíng)。凡是具有一定專業(yè)知識(shí)和中介服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、愿意從事中介服務(wù)活動(dòng)的人員，必須經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門的培訓(xùn)，合格者發(fā)給資格證書，方可申請(qǐng)開(kāi)辦市場(chǎng)中介組織和從事中介服務(wù)活動(dòng)，完善對(duì)市場(chǎng)中介人員的資格考試制度。工商行政管理部門必須通過(guò)嚴(yán)格的資格審查后，方可依照有關(guān)登記管理法規(guī)予以注冊(cè)登記，頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，使其合法經(jīng)營(yíng)。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)中介作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，其發(fā)展需要一個(gè)宏觀的有利的環(huán)境，同時(shí)也需要提高自身的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，充分發(fā)揮房地產(chǎn)中介的職能。從房地產(chǎn)中介企業(yè)來(lái)說(shuō)，要實(shí)施房地產(chǎn)中介服務(wù)品牌發(fā)展戰(zhàn)略，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式上，采用連鎖經(jīng)營(yíng)或特許經(jīng)營(yíng)等先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式，在房地產(chǎn)中介服務(wù)中，重視和運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來(lái)更好的為客戶服務(wù)，同時(shí)也要加強(qiáng)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)創(chuàng)新。從政府及有關(guān)部門的角度來(lái)看，必須完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)中介服務(wù)法律體系，強(qiáng)化管理，改善行業(yè)整體形象，建立規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理體制，制定房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，扶持房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)實(shí)施品牌發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵(lì)、支持房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)爭(zhēng)創(chuàng)品牌企業(yè)，建立培訓(xùn)機(jī)制，提高中介服務(wù)人員的素質(zhì)，加大金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的支持力度等。只有企業(yè)和政府雙方共同努力，才能促進(jìn)合肥市房地產(chǎn)中介業(yè)的健康、穩(wěn)定和可持續(xù)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
【1】李振.房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人實(shí)戰(zhàn)冊(cè)【M】.北京：中國(guó)電力出版社，2012.
隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)局面也基本形成，而且從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊(duì)伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)中正在扮演越來(lái)越重要的角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，存量房市場(chǎng)也將成為主要市場(chǎng)，在這一發(fā)展過(guò)程中，中介市場(chǎng)將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展發(fā)揮不可替代的作用。所謂的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實(shí)現(xiàn)公平交易為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)在租售階段的委托、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)紀(jì)服務(wù)等居間活動(dòng)的場(chǎng)所和領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過(guò)程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)作為架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起到了劑的作用。
2.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)主要問(wèn)題
2.1政府監(jiān)管不力
全國(guó)除溫州這樣的城市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)中介機(jī)構(gòu)改革和發(fā)展的意見(jiàn)》，開(kāi)始全面清理規(guī)范現(xiàn)有的中介機(jī)構(gòu)，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機(jī)構(gòu)，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數(shù)地方依然違反國(guó)家關(guān)于規(guī)定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制的規(guī)定，政企不分，主要原因是受利益驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中形成了房產(chǎn)、土地、 工商、物價(jià)、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒(méi)有建立相關(guān)的協(xié)助機(jī)制， 職能分配不明確， 難以形成對(duì)從業(yè)人員、 機(jī)構(gòu)的有力監(jiān)督。 并且，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門，對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)形成行業(yè)壟斷，進(jìn)行非法經(jīng)營(yíng)。
2.2法規(guī)體系不全
房地產(chǎn)商品作為不動(dòng)產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項(xiàng)內(nèi)容，需要一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)。雖然目前我國(guó)首部房產(chǎn)中介法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》已經(jīng)2011年4月1日實(shí)施，但是我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運(yùn)營(yíng)以及對(duì)從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件，主要仍然是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》等等，初步形成了一個(gè)法律法規(guī)框架，但還不健全、不完善。
2.3機(jī)構(gòu)信譽(yù)不良
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為提供房屋信息服務(wù)的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實(shí)際的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)上，這些機(jī)構(gòu)經(jīng)常會(huì)利用這一信息不對(duì)稱現(xiàn)象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴(yán)重缺乏誠(chéng)信的手段賺取傭金以外的交易差價(jià)；利用職業(yè)便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機(jī)取消的行為嚴(yán)重制約了房產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對(duì)不規(guī)范，使得進(jìn)入這種市場(chǎng)顯得相對(duì)容易，人員大多都不是科班出身，沒(méi)有取得相關(guān)的從行資格（譬如房地產(chǎn)評(píng)估師），加上道德水準(zhǔn)的降低，欺詐銷售的行為屢見(jiàn)不鮮，讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅(jiān)決抵制。同時(shí)與多家簽訂口頭合同賺中間差價(jià)、與熟人串通故意抬價(jià)、乘人多購(gòu)房時(shí)機(jī)蓄意加價(jià)等等，讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的一大隱患。
2.4人員素質(zhì)不高
房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家對(duì)中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國(guó)實(shí)行從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。而由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，尚缺乏一支經(jīng)過(guò)專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊(duì)伍，加之目前資格認(rèn)證制度不規(guī)范.管理不嚴(yán)，造成我國(guó)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員來(lái)源復(fù)雜、素質(zhì)差，缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。
3.規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的對(duì)策
3.1嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度
在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對(duì)注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化， 如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金要達(dá)到30萬(wàn)元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，專業(yè)技術(shù)人員要占總?cè)藬?shù)的50%以上。同時(shí)，劃分不同等級(jí)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標(biāo)的、不同價(jià)值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù)。如必須具備A級(jí)認(rèn)證的中介機(jī)構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。
3.2嚴(yán)格執(zhí)業(yè)資格制度
在人員資格管理方面，要?jiǎng)?chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)學(xué)歷、實(shí)務(wù)年限、業(yè)務(wù)知識(shí)、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達(dá)到大學(xué)專科以上學(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、無(wú)犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進(jìn)入房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。
3.3嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營(yíng)制度
規(guī)范經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)，一方面考慮到消費(fèi)者和房地產(chǎn)中介間存在的信息不對(duì)稱問(wèn)題，在行業(yè)內(nèi)建立信息傳輸機(jī)制，完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案，對(duì)中介企業(yè)的基本情況和失信行為進(jìn)行全面記錄，并充分利用網(wǎng)絡(luò)手段，將檔案在網(wǎng)上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產(chǎn)中介要加強(qiáng)自身的誠(chéng)信建設(shè)、嚴(yán)格自律，結(jié)合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德規(guī)范條例，要求員工誠(chéng)實(shí)守信；并規(guī)范經(jīng)營(yíng)條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強(qiáng)客戶的信任度。
3.4嚴(yán)格行業(yè)監(jiān)管制度
我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)起始在2000年后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨繁榮而發(fā)展起來(lái)的。在這短短十年的時(shí)間里，我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有，從小到大的發(fā)展歷程，我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三大發(fā)展階段：
一是，崛起成長(zhǎng)階段，時(shí)間從2002到2007年。據(jù)我市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展軌跡，起始于2002年，高峰在2006年。這短短的幾年間，我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在著高成長(zhǎng)性，發(fā)展從2002年開(kāi)始一直處于穩(wěn)建的發(fā)展之中，從業(yè)人員不斷增加。
二是，調(diào)整階段，時(shí)間從2007年到2009年。2007年下半年以來(lái)，在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)房市的泡沫成分開(kāi)始收縮，我市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮,由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來(lái)自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象，整個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨著重新洗牌的局面。
三是，迅速增長(zhǎng)階段，從2009至今。隨著樓市的逐漸回暖，房產(chǎn)中介公司的數(shù)量和規(guī)模迅速增長(zhǎng)。
二、我市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)狀
從區(qū)域分布來(lái)講，我市的房地產(chǎn)中介多分布在花園路、興華路和柳園路，以花園路房金大廈附近最為密集。我市的房地產(chǎn)中介公司服務(wù)項(xiàng)目單一,以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主,整體業(yè)務(wù)水平低。中介機(jī)構(gòu)硬件設(shè)備情況。目前，我市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，開(kāi)發(fā)不夠。中介機(jī)構(gòu)規(guī)模小，結(jié)構(gòu)和管理制度不健全，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低、技術(shù)水平和服務(wù)手段落后。大中型經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量較少, 個(gè)體戶占絕大多數(shù),一般是“一間房子，一張桌子，幾把椅子，一部電話，兩塊寫信息的板子” 裝備極為落后。雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，50多家房地產(chǎn)中介中多數(shù)是“小、散、亂”。從業(yè)人員情況，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)人員接受的教育水平較低，多數(shù)人沒(méi)有接受過(guò)專門的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。從業(yè)人員包羅萬(wàn)象，來(lái)自四面八方。有城市下崗人員、退休人員、外來(lái)務(wù)工人員等，文化程度高低懸殊素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏。從業(yè)資格管理方面，登記備案部門管理不到位，存在備案“盲區(qū)”。有兩種情況，一是有的中介有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒(méi)有中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證書。由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工商登記在先，登記備案在其后，部分經(jīng)營(yíng)者在取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，既開(kāi)始營(yíng)業(yè)。從業(yè)人員不參加專業(yè)培訓(xùn)，也長(zhǎng)期不到房地產(chǎn)政府管理機(jī)構(gòu)做登記備案，被稱之為“有照無(wú)證”；二是既沒(méi)有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，又無(wú)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證書。由于他們?cè)诮?jīng)營(yíng)中，只要有利可圖，不按法律法規(guī)辦事，不顧及后果，隨意性很大，常?！按蛞粯寭Q個(gè)地方”，掙一把就跑，被老百姓稱為“黑中介”，對(duì)整個(gè)中介業(yè)務(wù)的沖擊很大。目前，這部分“黑中介”占有相當(dāng)大的比重，給政府的監(jiān)管帶來(lái)困難。
三、我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問(wèn)題
（一）中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員“市場(chǎng)準(zhǔn)入”門坎過(guò)低。。從業(yè)人員入市門檻低，表現(xiàn)在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)興起時(shí)間不長(zhǎng)，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度還不是很規(guī)范，從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，魚龍混雜。中介行業(yè)入市門檻低，主要表現(xiàn)在注冊(cè)資金要求不高、從業(yè)資格管理還未全部到位、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所限制不多；一些信息服務(wù)機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)部門甚至部分物業(yè)管理公司也超范圍從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。此外，無(wú)照經(jīng)營(yíng)、無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)也是屢禁不止。本來(lái)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定和市場(chǎng)要求，對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)都有較高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，但事實(shí)上，目前許多中介企業(yè)和從業(yè)人員存在政策水平低、缺乏應(yīng)有的業(yè)務(wù)知識(shí)和法律常識(shí)、不按政策規(guī)定操作、多收費(fèi)、亂收費(fèi)等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了中介行業(yè)的服務(wù)水平和整體形象。有部分從業(yè)人員道德水平不高，不遵守職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和道德規(guī)范，或是開(kāi)展欺騙性業(yè)務(wù)，導(dǎo)致執(zhí)業(yè)質(zhì)量低下，信譽(yù)喪失，也給社會(huì)造成了一定的負(fù)面影響。由門坎低帶來(lái)的問(wèn)題是各業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)之間形成巨大差異，既有擁有幾十家門店的全國(guó)知名的連鎖公司，又有大量的一個(gè)門店一部電話的個(gè)體戶，同時(shí)分享著市場(chǎng)蛋糕，不利于市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展。
（二）、很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暗箱操作，信任度不高，老百姓對(duì)房產(chǎn)中介難言信任。有些不正規(guī)的中介，為達(dá)到營(yíng)利目的，廣設(shè)陷階，惡意欺詐消費(fèi)者，既損害了消費(fèi)者的利益，引發(fā)交易糾紛層出不窮，又使房產(chǎn)中介行業(yè)成為在媒體上曝光最多的行業(yè)之一。其欺詐花樣大多如下：（1）房子信息有誤，據(jù)一些從業(yè)人員透露，大概只有四成的信息是真實(shí)的，其余均為胡亂編造，只不過(guò)是想利用虛假的信息來(lái)作為吸引顧客的誘餌。（2）玩文字游戲。房地產(chǎn)中介公司以格式合同的形式規(guī)定不公正、不合理的條款。房地產(chǎn)中介公司利用格式合同的形式向消費(fèi)者提供明顯不平等的合同條款，并做出不合理、不公正的規(guī)定。有的合同中主要條款規(guī)避法規(guī)，往往對(duì)一些關(guān)系到購(gòu)房者或租房者利益的條款，在措詞上故意模糊或回避，出問(wèn)題時(shí)，好把責(zé)任推干凈。（3）利用“房托”。利用房托騙人的方法通常是讓員工扮成房主或購(gòu)房者，求房者上門時(shí)便制造房源緊張的假象，使購(gòu)房者來(lái)不急考慮，就匆忙購(gòu)買，以致于上當(dāng)?；蚶貌淮嬖诘募俜吭磁c求房者周旋，最終達(dá)到騙取看房費(fèi)的目的。（4）賺取差價(jià)。這種情況大多是中介公司或從業(yè)人員利用，買賣雙方不見(jiàn)面或買賣雙方信息不對(duì)稱的情況下，壓低賣價(jià)，抬高買價(jià)，隱瞞賣房者的實(shí)際出賣價(jià)格，從中獲取差價(jià)收入。
（三）我市在對(duì)房地產(chǎn)中介的監(jiān)管上存在一定的漏洞，給房地產(chǎn)中介公司用不正當(dāng)手段欺騙消費(fèi)者提供機(jī)會(huì)。不能很好的運(yùn)用社會(huì)、輿論監(jiān)督，在欺詐消費(fèi)者的行為出現(xiàn)后，不能及時(shí)進(jìn)行嚴(yán)懲，使得一部分房地產(chǎn)中介公司存在僥幸心理。
四、規(guī)范我市房地產(chǎn)中介行為，促進(jìn)我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的對(duì)策
（一）大力推進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的制定和完善，促進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)的實(shí)施，并在現(xiàn)有法律基礎(chǔ)上規(guī)定更加詳細(xì)的準(zhǔn)則。法制的健全是行為規(guī)范的根本，我國(guó)目前房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)體系尚待完善，尤其是法律以及高級(jí)別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或消費(fèi)者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機(jī)構(gòu)，而是自己的損失如何得到補(bǔ)償，如何向法院尋求民事救濟(jì)。換言之，能夠撫平經(jīng)濟(jì)創(chuàng)傷的，只能是民事賠償。而我國(guó)目前的法律、法規(guī)在房地產(chǎn)中介行業(yè)所要承擔(dān)的民事責(zé)任方面，沒(méi)有過(guò)多的規(guī)定，因此我市應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化和細(xì)化房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù)以及民事賠償方面的相關(guān)規(guī)定。
（二）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，提高行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。提高房地產(chǎn)中介行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，有利于中介行業(yè)優(yōu)化資源配置，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，獲取規(guī)模效益；有利于企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立服務(wù)品牌，發(fā)揮品牌效應(yīng)；有利于企業(yè)擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，提高市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；有利于中介服務(wù)商增加機(jī)會(huì)成本，減少短期投機(jī)牟利行為，從而維護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員和中介活動(dòng)的管理，嚴(yán)格執(zhí)行資格認(rèn)證制度，強(qiáng)化中介服務(wù)規(guī)范化管理。上海市率先提高房地產(chǎn)中介企業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定須有五人經(jīng)紀(jì)人證書，值得我市房地產(chǎn)中介主管部門借鑒。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理，不僅是房地產(chǎn)中介行業(yè)自身發(fā)展的迫切要求，更是我市房地產(chǎn)中介加強(qiáng)行業(yè)管理，制定房地產(chǎn)中介市場(chǎng)制度和行會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的需要。規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，加快實(shí)施房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)資格管理，從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員和資金，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資格證書，嚴(yán)肅查處無(wú)資質(zhì)的中介企業(yè)和中介行為。提高中介機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和服務(wù)質(zhì)量。嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，主要表現(xiàn)在對(duì)中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和從業(yè)人員的設(shè)定具體化，并根據(jù)注冊(cè)資金、從業(yè)人員和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等條件劃分不同等級(jí)的資質(zhì)，從事相應(yīng)的營(yíng)業(yè)范圍應(yīng)適用不同金額的注冊(cè)資金條款。
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A 文章編號(hào)：2306-1499（2013）04-（頁(yè)碼）-頁(yè)數(shù)
要研究房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，那就要把管理學(xué)，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)，徒弟經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)結(jié)合起來(lái)，因?yàn)檫@是一門綜合的學(xué)科，需要這么學(xué)科專業(yè)知識(shí)的支持。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展下也欣欣向榮，呈現(xiàn)良好的態(tài)勢(shì)。但是房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不完善的，在實(shí)際過(guò)程中出現(xiàn)了不少頑疾，采取措施去規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是大勢(shì)所趨，相關(guān)制度的出臺(tái)與完善無(wú)疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。
1.房地產(chǎn)中介的違法違規(guī)行為分析
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是在以非?？斓乃俣仍跀U(kuò)大，信息量也就越來(lái)越大，信息的準(zhǔn)確性就大大地降低了。政府有時(shí)也是無(wú)能為力，政府的相關(guān)人員畢竟有限，無(wú)法保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與良好，那么一些專門的組織與專業(yè)的技術(shù)人才就要應(yīng)運(yùn)而生，加入到房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)熔爐中，發(fā)揮應(yīng)有的作用促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。在實(shí)際過(guò)程中，房地產(chǎn)中介主要在2個(gè)方面存在著不合乎情理的做法，如下：
1.1隱瞞與交易有關(guān)的信息
于2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規(guī)定有著這樣表述：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。委托人將自己的要求告知房地產(chǎn)中介公司，而中介公司要對(duì)委托人負(fù)責(zé)各方面信息的收集，包括銷售價(jià)格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產(chǎn)中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產(chǎn)成交價(jià)格的3%到5%。在交易過(guò)程中，房地產(chǎn)中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時(shí)，還應(yīng)該坦誠(chéng)傭金的存在，即要收取房產(chǎn)成交價(jià)格的3-5%的資金作為服務(wù)費(fèi)。但在實(shí)際操作過(guò)程中，房地產(chǎn)中介公司并沒(méi)有做到這一點(diǎn)，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語(yǔ)，聲稱銷售的房產(chǎn)都是進(jìn)行統(tǒng)一報(bào)價(jià)，傭金已經(jīng)在里面，不必在額外支付，造成消費(fèi)者在觀念上陷入誤區(qū)，甚至有些房地產(chǎn)中介還打出了傭金全免的口號(hào)，欺騙消費(fèi)者。
1.2虛假?gòu)V告信息
《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》這些規(guī)則在市場(chǎng)中已經(jīng)存在，所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介公司在向購(gòu)房者宣傳打廣告時(shí)，要依據(jù)這些法規(guī)，保證廣告的真實(shí)性，童叟無(wú)欺，不夸張，要合乎情理。但在實(shí)際過(guò)程中又出現(xiàn)了偏頗，房地產(chǎn)中介并沒(méi)有按照相關(guān)法規(guī)做事，還是一些對(duì)于自己有益但卻期滿了消費(fèi)者的廣告。舉個(gè)列子來(lái)說(shuō)，有時(shí)就會(huì)進(jìn)行所謂特價(jià)房產(chǎn)銷售，交談過(guò)程中，只講該房地產(chǎn)的優(yōu)越性，地理位置好，裝修先進(jìn)大方，價(jià)格也比其他房產(chǎn)要實(shí)惠得多，而忽略了該房產(chǎn)的實(shí)際情況，往往避重就輕，誤導(dǎo)消費(fèi)者。房地產(chǎn)中介公司在向購(gòu)房者咨詢中，并沒(méi)有全盤而出，而消費(fèi)者也不可能面面俱到，肯定會(huì)有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費(fèi)者完成交易后，才知道還存在這么多的問(wèn)題，造成困難重重。
2.房地產(chǎn)中介法治化的若干對(duì)策
2.1 立法上的完善
在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)這方面，我國(guó)的法律法規(guī)還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》這兩個(gè)重要法律上，比較保守傳統(tǒng)，在實(shí)際操作過(guò)程中沒(méi)有實(shí)際意義，內(nèi)容范圍也比較狹小，難以網(wǎng)羅住所有的方面。這樣看來(lái)，政府就要加強(qiáng)立法，要出臺(tái)法規(guī)不斷對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)則進(jìn)行必要限制，法律法規(guī)要做到盡善盡美，適用范圍要擴(kuò)大，在房地產(chǎn)信息咨詢管理辦法、價(jià)格評(píng)估管理辦法、經(jīng)紀(jì)人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進(jìn)。這些規(guī)章制度對(duì)房地產(chǎn)中介公司要進(jìn)行全面的考察，這就要包括從業(yè)人員的條件、審批管理機(jī)構(gòu)、權(quán)力義務(wù)、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)資格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)程序及違法違紀(jì)人員的處罰等等，要觸及到房地產(chǎn)中介公司的每個(gè)角落，不能存在漏網(wǎng)之魚。要出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)考核房地產(chǎn)中介公司，要對(duì)其嚴(yán)格要求，要幫助房地產(chǎn)中介公司走向正規(guī)化，這就囊括了實(shí)際過(guò)程中的職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)這些方面。要有相關(guān)法律對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業(yè)人員。每個(gè)地方的政府還應(yīng)該落實(shí)于自己的本地的現(xiàn)實(shí)，出善的人員管理制度，相對(duì)來(lái)說(shuō)，中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員資質(zhì)管理制度、統(tǒng)一合同文本制度、設(shè)立中介經(jīng)紀(jì)保證金制度這些制度的出臺(tái)與完善就顯得比較急迫，務(wù)必做到規(guī)章制度有國(guó)家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產(chǎn)中介公司在實(shí)際過(guò)程中有所警惕，而不敢過(guò)分招搖撞騙。法規(guī)的執(zhí)行情況與執(zhí)法人員息息相關(guān)，這就要求執(zhí)法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業(yè)道德的事，堅(jiān)決打擊違法亂紀(jì)之事，烘托出一個(gè)公正，公平，合理的市場(chǎng)。
2.2 健全政府監(jiān)督管理機(jī)制
目前，市場(chǎng)上也存在由政府部門充當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)中介公司，為了執(zhí)法的順利進(jìn)行，就要讓這些部門脫離出來(lái)，改編到其他部門中去。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前期，人們對(duì)于經(jīng)營(yíng)方式還是不了解，政府的相關(guān)部分這是就起到了良好的引導(dǎo)，激勵(lì)的作用，這些國(guó)企規(guī)模大，聲譽(yù)好，經(jīng)濟(jì)效益好，就激發(fā)了廣大人們投入到這個(gè)行業(yè)中去。但現(xiàn)代企業(yè)制度已經(jīng)發(fā)展到良好階段，人們也已經(jīng)會(huì)經(jīng)營(yíng)自己的企業(yè)，那么那些原有的在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的國(guó)有企業(yè)就可以放手了，他們只需要在實(shí)際生活中起到一個(gè)表率作用，而不必進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的活動(dòng)了。政府管理職能要充分發(fā)揮，要在房地產(chǎn)中介這個(gè)服務(wù)業(yè)中大展拳腳，政府部分要團(tuán)結(jié)協(xié)作要幫助房地產(chǎn)中介規(guī)范其主管機(jī)構(gòu)。工商部門審批對(duì)于房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)還是缺乏力度，無(wú)法對(duì)其專業(yè)性，技術(shù)性做出合理的判斷。所以，房地產(chǎn)管理部門就不能袖手旁觀，規(guī)定在房地產(chǎn)中介公司開(kāi)張前要到這個(gè)部門辦理經(jīng)營(yíng)許可證。這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)管理部門就要對(duì)這個(gè)公司做出相應(yīng)的考核，主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是專業(yè)工作者的人數(shù)有多少，要從市場(chǎng)出發(fā)，不能夠容許過(guò)多的人員進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，造成人員冗雜；一個(gè)是要考察專業(yè)人員的素質(zhì)，他們不僅要有正規(guī)的資格證書，還要有政府相關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對(duì)該中介的地理位置，財(cái)產(chǎn)資金，名稱，機(jī)構(gòu)等等進(jìn)行考察。這樣下來(lái)，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)就有了雙重的監(jiān)督，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門就要嚴(yán)格履行自己的職責(zé)了。
3.小結(jié)
文中基于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的法制化進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，在實(shí)際的執(zhí)法過(guò)程中還應(yīng)結(jié)合各地實(shí)際情況做的有法必究不放過(guò)任何違法行為，才能讓中介市場(chǎng)更加合理以及適應(yīng)市場(chǎng)化發(fā)展需要。
參考文獻(xiàn)
[1]能志飛. 規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)減少信息不對(duì)稱[J]. 市場(chǎng)周刊（研究版），2005，（07）：35-36.
早在奴隸社會(huì)，我國(guó)就已經(jīng)產(chǎn)生了“誠(chéng)信”觀念，春秋時(shí)期的大思想家、大教育家孔子早就為人們的社會(huì)交往定下了“言必信，行必果”的準(zhǔn)則?？鬃舆€譴責(zé)了背信棄義的行為，認(rèn)為“言而無(wú)信，不知其可”。漢字“信”就正是由“人”與“言”兩部分所構(gòu)成。古人云“聽(tīng)其言，觀其行”。這些都說(shuō)明人們一直遵循社會(huì)活動(dòng)中的誠(chéng)信原則。封建社會(huì)，“誠(chéng)信”在社會(huì)生活的各領(lǐng)域已形成道德規(guī)范?！罢\(chéng)信”是一切道德的基礎(chǔ)和根本，社會(huì)的高速發(fā)展和進(jìn)步，講誠(chéng)信是最基本的要求，它不只是一種古老的傳統(tǒng)，是精神文明程度的一種標(biāo)志，更是未來(lái)社會(huì)健康發(fā)展的基石。是人之為人的最重要的品德，是一個(gè)社會(huì)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。一個(gè)民族或國(guó)家一旦喪失或弱化了誠(chéng)信意識(shí)，各種不道德?lián)p害他人利益和腐敗現(xiàn)象的生產(chǎn)就是必然的了。我們只有講誠(chéng)信，才能建立正常的生活和經(jīng)濟(jì)秩序，人與人的交往中只有誠(chéng)實(shí)守信，無(wú)欺無(wú)詐，才能相互信任，和諧共存。政府要取信于民，企業(yè)要生存與發(fā)展，個(gè)人要立身處世，都不能沒(méi)有誠(chéng)信。
今天，我們處于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮之中，同樣需要誠(chéng)信。因?yàn)樾庞媒灰资鞘袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)和完善的表現(xiàn)，也是每一個(gè)發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家所追求的目標(biāo)。西方國(guó)家交易方式90％都是采用信用交易，而我國(guó)在由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡中，信用問(wèn)題還遠(yuǎn)未解決。就房地產(chǎn)中介而言，其信用體系的建立任重而道遠(yuǎn)。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，也是誠(chéng)信經(jīng)濟(jì)。誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)愈發(fā)達(dá)就愈要求城市守信。沒(méi)有誠(chéng)信，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)將無(wú)以立足。
二、必須加強(qiáng)房地產(chǎn)中介業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，房地產(chǎn)中介企業(yè)才得以生存和發(fā)展
就房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“催化劑”，對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是二手房市場(chǎng)，最終實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種服務(wù)性的活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，作為服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)所提供的商品不具有實(shí)物狀態(tài)，而是—種具有動(dòng)態(tài)過(guò)程的服務(wù)。
誠(chéng)信反映在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中，誠(chéng)是指真誠(chéng)和坦誠(chéng)，而真誠(chéng)即真心以客戶的利益為己任，坦誠(chéng)即誠(chéng)實(shí)地向客戶告之自己的所知。信是指恪守信用。在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)是促成他人交易。要促成交易，首先必須使買賣雙方相信自己，而要想使買賣雙方相信自己的最基本要素就是“誠(chéng)”。對(duì)別人誠(chéng)，就是對(duì)自己信。真誠(chéng)是做人的美德，是社會(huì)的規(guī)范。人人渴望遇到真誠(chéng)，享用真誠(chéng)。服務(wù)，應(yīng)當(dāng)也必須是真誠(chéng)的，只有這樣，接受服務(wù)者的心情才是偷快的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù)更是如此。
1 引言
近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)和諧等方面起著極為重要的作用。但是，由于相關(guān)規(guī)章制度和交易管理體系等方面的原因，我國(guó)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理還存在不少缺陷，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃化發(fā)展帶來(lái)極大的影響。包括權(quán)屬登記、房產(chǎn)銷售、房屋租賃、房產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)管理等等，在管理法規(guī)、政策建設(shè)等方面都明顯滯后。如何規(guī)劃房地產(chǎn)交易行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬管理，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵。下面，本文從房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理的實(shí)踐工作出發(fā)，就房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理中的一些問(wèn)題進(jìn)行探討，并提出一些合理化的建議。
2 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理存在的問(wèn)題
2.1 房地產(chǎn)交易管理存在的問(wèn)題
在房地產(chǎn)交易中，質(zhì)量、成本信息不對(duì)稱現(xiàn)象極為嚴(yán)重，極有可能影響房地產(chǎn)交易的公平與公正原則。這種現(xiàn)象，一方面購(gòu)房者可能會(huì)支付過(guò)高的價(jià)格，售房者牟取超常的利潤(rùn)，另一方面可能會(huì)出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向衰落。當(dāng)前，這種信息不對(duì)稱現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中已經(jīng)顯現(xiàn)出極大的負(fù)面影響。在房地產(chǎn)交易中，開(kāi)發(fā)商掌握了房地產(chǎn)商品的所有信息，在銷售之前通過(guò)廣告宣傳媒體吹噓自己的樓盤并一些誘導(dǎo)性信息，再加上當(dāng)前期房交易占據(jù)極大的比例，購(gòu)房者所看到的僅是渲染圖、模型、樣板房和一些描述信息，而不能看到真實(shí)的商品房本身。這種明顯的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，根本無(wú)法使消費(fèi)者得到真實(shí)可靠的產(chǎn)品信息，甚至還有故意炒作、夸大效果等現(xiàn)象更造成錯(cuò)誤的誘導(dǎo)。此外，房產(chǎn)中介的存在， 更加深了信息不對(duì)稱與房地產(chǎn)交易中的利益沖突，一方面是銷售者與房產(chǎn)中介之間的信息不對(duì)稱和利益沖突，另一方面是房產(chǎn)中介與購(gòu)房者之間的信息不對(duì)稱和利益沖突，這些沖突更加重了房地產(chǎn)交易管理問(wèn)題。
2.2 房地產(chǎn)權(quán)屬管理存在的問(wèn)題
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬管理的法律依據(jù)主要存在于一些民事法律法規(guī)之中，這些法律法規(guī)并不夠完善，甚至在相關(guān)法律法規(guī)的理解上還不統(tǒng)一。此外，房地產(chǎn)權(quán)屬管理中，權(quán)屬登記、檔案管理等也存在多頭行政、機(jī)構(gòu)復(fù)雜的現(xiàn)象。目前我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記與管理一般由房管部門市場(chǎng)處、權(quán)屬處登記與管理，在竣工前的買賣、租賃、抵押等權(quán)屬管理納入市場(chǎng)行為由市場(chǎng)處管理，竣工后的買賣、抵押、租賃等則由權(quán)屬管理部門負(fù)責(zé)，在操作上、管理體制上，極容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了權(quán)屬審查方面的嚴(yán)密性與安全性，影響了權(quán)屬管理的權(quán)威與公信能力。此外，權(quán)屬登記的效力不統(tǒng)一問(wèn)題，也是權(quán)屬管理中的一個(gè)重要問(wèn)題，存在對(duì)抗主義、生效主義方面的沖突。
3 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理規(guī)范化策略
3.1 房地產(chǎn)交易管理規(guī)范化策略
在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者都有著社會(huì)責(zé)任，但在社會(huì)責(zé)任的履行上卻往往因?yàn)閭€(gè)人利益原因而故意忽視自身的社會(huì)責(zé)任，尤其是社會(huì)誠(chéng)信問(wèn)題。當(dāng)前房地產(chǎn)交易中，有消費(fèi)者購(gòu)房交納保證金的制度，如果消費(fèi)者不購(gòu)房退出交易則保證金不返還，但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者卻沒(méi)有類似的約束，難以對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益進(jìn)行有效的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)也建立起基于售房者的保證金制度，一旦出現(xiàn)誠(chéng)信問(wèn)題可以利用保證金來(lái)賠償消費(fèi)者，建立起公平、公正、公開(kāi)的房地產(chǎn)交易環(huán)境。實(shí)際上，房地產(chǎn)交易存在缺陷是不可避免的，這些僅依靠市場(chǎng)活動(dòng)來(lái)自主建立機(jī)制完全無(wú)法滿足，必須政府來(lái)干預(yù)，如信息不對(duì)稱問(wèn)題就必須從立法等方面加強(qiáng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，再如房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的混亂問(wèn)題，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，培育起誠(chéng)實(shí)守信的中介行業(yè)。
3.2 房地產(chǎn)權(quán)屬管理策略
權(quán)屬管理是房地產(chǎn)管理與現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的重要基礎(chǔ)，雖然我國(guó)當(dāng)前涉及權(quán)屬管理方面的法律法規(guī)較多，但卻還沒(méi)有專業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)屬管理法規(guī)，只是零散的存在于相關(guān)法律法規(guī)之中，使得不少條款出現(xiàn)沖突甚至存在不合理現(xiàn)象。要加強(qiáng)權(quán)屬管理，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)建立起統(tǒng)一的權(quán)屬登記與檔案管理制度，將權(quán)屬登記和檔案管理與行政機(jī)關(guān)職能合為一體，避免多個(gè)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記現(xiàn)象，建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，建立起統(tǒng)一的登記管理程序和制度。同時(shí)，在權(quán)屬管理上，要加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性的審查管理，保證權(quán)屬內(nèi)容關(guān)際權(quán)利相一致，保證權(quán)屬管理的公信力。雖然實(shí)質(zhì)審查會(huì)使權(quán)屬管理程序更為復(fù)雜，并影響工作效率，但卻可以利用公證機(jī)關(guān)來(lái)提升實(shí)質(zhì)性審查能力。同時(shí)，在審查時(shí)除了形式要件外，還有權(quán)源證明的審查，同時(shí)還有實(shí)地勘驗(yàn)等，這些都必須切實(shí)進(jìn)行，才能保證權(quán)屬管理的公信能力，保證當(dāng)事人的合法權(quán)益。
參考文獻(xiàn)
早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩(shī)話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)展曲折，改革開(kāi)放前曾被禁止。
二十一世紀(jì)以來(lái)，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬(wàn)計(jì)的職業(yè)大軍，不僅為消費(fèi)者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會(huì)的交易成本， 同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動(dòng)中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，我國(guó)近一半的新建商品房銷售都是通過(guò)房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)消費(fèi)中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是最講究和最需要誠(chéng)信的服務(wù)； 誠(chéng)實(shí)信用、恪守合同、遵紀(jì)守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要功能
1. 咨詢服務(wù)
房地產(chǎn)咨詢， 主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者（土地、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者）的要求， 就投資環(huán)境、市場(chǎng)信息（供求信息、客戶資信等）、項(xiàng)目評(píng)估、質(zhì)量鑒定、測(cè)量估價(jià)、購(gòu)房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)。
2. 價(jià)格評(píng)估
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是對(duì)現(xiàn)有或擬投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格有著特殊的價(jià)格形態(tài)， 價(jià)格形成較復(fù)雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點(diǎn)，不可能形成統(tǒng)一或批量的價(jià)格， 需要對(duì)每一宗房地產(chǎn)品個(gè)別估價(jià)。其次， 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為本身政策性強(qiáng)， 技術(shù)復(fù)雜， 需要專業(yè)和全面的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)完成。第三， 由權(quán)威機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格， 具有市場(chǎng)價(jià)格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場(chǎng)各類交易活動(dòng)如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計(jì)等活動(dòng)的基礎(chǔ)和依據(jù)。
3. 經(jīng)紀(jì)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動(dòng)及業(yè)務(wù)。它與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務(wù)于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)， 對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)交易， 促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。
4. 法律服務(wù)
各類法律事務(wù)所、律師事務(wù)所， 運(yùn)用專業(yè)知識(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務(wù)， 把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務(wù)）納入國(guó)家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)范化。
二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含分支機(jī)構(gòu)）達(dá)5萬(wàn)余家，其中聘用全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量為2萬(wàn)家。自20世紀(jì)90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來(lái)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)，全國(guó)成長(zhǎng)起一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺(tái)灣信義等。
根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進(jìn)行推算，全國(guó)本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬(wàn)人，而且還在不斷擴(kuò)展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國(guó)的大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的明顯態(tài)勢(shì)。
在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費(fèi)的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達(dá)到了19.65萬(wàn)套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計(jì)僅11.1萬(wàn)套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場(chǎng)的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點(diǎn)，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供貼身專業(yè)服務(wù)。我國(guó)目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過(guò)經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成的，廣州等城市已達(dá)到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過(guò)一百萬(wàn)消費(fèi)者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。全國(guó)性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織是"中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)"，一些省份成立了省級(jí)"房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽(yáng)、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)，開(kāi)始實(shí)行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見(jiàn)， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來(lái)說(shuō)它對(duì)市場(chǎng)起著集中、平衡和擴(kuò)散功能， 使市場(chǎng)變得清晰、有序和簡(jiǎn)單（ 見(jiàn)下圖1） ③
簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個(gè)流程表反映出來(lái)。
從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進(jìn)社會(huì)交易成本，是一個(gè)社會(huì)良好進(jìn)步形象的典型表現(xiàn)，其對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極大的促進(jìn)作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高， 而且巨大的利潤(rùn)空間使得大量經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入這一領(lǐng)域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)， 在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)；但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在著欺詐行為， 侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中各種失信行為已引起人們的非議與社會(huì)的關(guān)注。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題
（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，投資少，風(fēng)險(xiǎn)小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 目前我國(guó)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)機(jī)構(gòu)已逾萬(wàn)家， 從業(yè)人員數(shù)量達(dá)幾十萬(wàn)人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實(shí)力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟(jì)效益低下。與實(shí)力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)真是相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營(yíng)， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項(xiàng)目特別是較大的項(xiàng)目交給經(jīng)紀(jì)。
（二）、無(wú)資質(zhì)、無(wú)證書、無(wú)照經(jīng)營(yíng)和超越經(jīng)營(yíng)范圍。
根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； 同時(shí)也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無(wú)法達(dá)到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀(jì)人資格證書來(lái)蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國(guó)是近幾年才興起的一個(gè)行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏一支經(jīng)過(guò)專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊(duì)伍。
（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)素質(zhì)更是良莠不齊。
我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識(shí)單一，大量的從業(yè)人員來(lái)自社會(huì)各類， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識(shí)， 缺乏專門訓(xùn)練， 只有中等學(xué)歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。
（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國(guó)家計(jì)委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、國(guó)家工商總局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來(lái)說(shuō)還顯得不成體系， 規(guī)定過(guò)于原則， 針對(duì)性不強(qiáng)， 缺乏可操作性， 許多有關(guān)方面的問(wèn)題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對(duì)中介機(jī)構(gòu)作了簡(jiǎn)單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》涉及咨詢、評(píng)估和經(jīng)紀(jì)三方面內(nèi)容， 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的規(guī)定卻很少。⑤
四、應(yīng)對(duì)此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)對(duì)政策
那么如何才能進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)管理， 引導(dǎo)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)健康有序地開(kāi)展呢？ 學(xué)生認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：
（一）強(qiáng)化市場(chǎng)管理，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是中介機(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴(yán)格監(jiān)督各個(gè)新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高門檻的準(zhǔn)入制度，需要國(guó)家法律法規(guī)出臺(tái)前與工商管理部門溝通，研究出一套切實(shí)可行的管理辦法，適當(dāng)做必要的市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)現(xiàn)存的問(wèn)題各個(gè)擊破，重點(diǎn)突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，要認(rèn)真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因?yàn)?，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 熟悉房地產(chǎn)法律、營(yíng)銷、建筑、評(píng)估等方面知識(shí)， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧； 同時(shí)， 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強(qiáng)對(duì)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作人員的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷向縱深發(fā)展， 市場(chǎng)需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識(shí)、較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人便難以對(duì)市場(chǎng)信息做出正確的處理和預(yù)見(jiàn)性的分析， 這勢(shì)必影響他們的業(yè)務(wù)活動(dòng)，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營(yíng)之路。三是充分做好市場(chǎng)調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢(shì)下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽(tīng)取顧客意見(jiàn)，針對(duì)顧客在買賣和租賃房屋的過(guò)程中所遇到的棘手的問(wèn)題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)客戶的合法權(quán)利。
（二）經(jīng)營(yíng)模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)。
1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營(yíng)銷、建筑、評(píng)估、金融、計(jì)算機(jī)等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、造價(jià)師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級(jí)合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊(duì)伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級(jí)人才，使中介機(jī)構(gòu)通過(guò)吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊(duì)伍。
2、實(shí)行規(guī)范運(yùn)作。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)運(yùn)作方式原始，程序簡(jiǎn)單，運(yùn)作水平不高，其主要原因是沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)范。為此，必須針對(duì)目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的運(yùn)作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運(yùn)作方式上，對(duì)每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其對(duì)價(jià)格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運(yùn)作程序上，美國(guó)中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。
（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。
建立我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開(kāi)統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個(gè)完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法非常必要。具體如下：
1. 建立全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；
2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人保證金制度；
3. 統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及提取方式等；
4. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；
5. 對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行必要整合， 使其更具針對(duì)性和可操作性。⑥
（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身建設(shè)，強(qiáng)化自律機(jī)制
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自律意識(shí)，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。只有每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)道德，依法經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。
五、結(jié)論
隨著中國(guó)加入WTO，外資和外國(guó)企業(yè)的進(jìn)入給中國(guó)的中介行業(yè)帶來(lái)更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，使國(guó)內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)在與國(guó)外同行的競(jìng)爭(zhēng)中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門和中介商們要考慮的首要問(wèn)題。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)， 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走向深入的同時(shí)， 也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用， 促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍建設(shè)， 為經(jīng)紀(jì)行為創(chuàng)造一個(gè)良好的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。
注釋：
①《中華人民共和國(guó)城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。
②李貴良：市場(chǎng)論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.
③羅長(zhǎng)天：《經(jīng)紀(jì)人實(shí)用大、全》.北京：光明日?qǐng)?bào)出版社，1994.第18 頁(yè).
近幾年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)如雨后春筍，其從業(yè)的機(jī)構(gòu)和人員不斷增加，業(yè)務(wù)量也不斷擴(kuò)大。但是從整體上看，這支隊(duì)伍還是“散兵游勇”，行業(yè)信譽(yù)不佳，社會(huì)地位不高。一方面少數(shù)“害群之馬”侵害服務(wù)對(duì)象利益敗壞行業(yè)名聲，導(dǎo)致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生；另一方面其執(zhí)業(yè)及應(yīng)得的正當(dāng)利益又得不到保護(hù)。因此，這一行業(yè)一直停留于低水平運(yùn)作。由于經(jīng)營(yíng)得不到發(fā)展，無(wú)法通過(guò)資產(chǎn)增值達(dá)到做大做強(qiáng)的目的，因而也就難以形成職業(yè)化、正規(guī)化的隊(duì)伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：
（1）加強(qiáng)法制建設(shè)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過(guò)程中，體系尚待完善，尤其是較高級(jí)別的法律政策文件僅有《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，規(guī)定過(guò)于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。因此，我們應(yīng)加大立法力度，通過(guò)法律法規(guī)形式確立房地產(chǎn)中介服務(wù)的職業(yè)地位，提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體化要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)等方面的規(guī)定，為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員依法從業(yè)提供法律依據(jù)。同時(shí)，政府有關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會(huì)要依法從嚴(yán)管理，保護(hù)正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和合法收益，打擊非法經(jīng)營(yíng)，建立政黨的執(zhí)業(yè)環(huán)境。
（2）確定行業(yè)地位。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是一個(gè)獨(dú)立的并有一定社會(huì)地位的職業(yè)，而我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)社會(huì)地位和勞動(dòng)價(jià)值尚未得到全社會(huì)的認(rèn)可。買賣雙方拒不接受中介服務(wù)以及提供中介服務(wù)拿不到報(bào)酬的事時(shí)有發(fā)生。由此可見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的保護(hù)和支持顯得特別重要。首先，政府要運(yùn)用各種手段倡導(dǎo)和引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商逐步實(shí)行產(chǎn)銷分離，尤其通過(guò)政策導(dǎo)向構(gòu)建專業(yè)化房地產(chǎn)流通企業(yè)，讓其專門從事咨詢、評(píng)估、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷及銷售服務(wù)。其次要從關(guān)心愛(ài)護(hù)及培育的角度出發(fā)，在揮輿論監(jiān)督作用的同時(shí)，注意適度暴露問(wèn)題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)提供寬松的輿論環(huán)境。再次要適當(dāng)提高擁金率，嚴(yán)格規(guī)定傭金支付方式，維護(hù)中介服務(wù)合同的嚴(yán)肅性，確保從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的勞動(dòng)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。
（3）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入。要本著寧缺勿濫的原則，通過(guò)立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對(duì)注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、業(yè)務(wù)人員等要設(shè)定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級(jí)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同標(biāo)的、不同價(jià)值量和不同復(fù)雜程序的業(yè)務(wù)。在人員資格管理方面要?jiǎng)?chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)學(xué)歷、實(shí)務(wù)年限、專業(yè)知識(shí)、犯罪記錄限定等要求再提升一個(gè)檔次。要通過(guò)審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)不斷提高。
（4）堅(jiān)持從嚴(yán)整治。美國(guó)各個(gè)州的房地產(chǎn)委員會(huì)一般都有一個(gè)調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時(shí)候到任何一個(gè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)檢查他們的業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，由房地產(chǎn) 委員會(huì)講座決定是否向法院控告，同時(shí)，各地都有專門的部門負(fù)責(zé)處理此類案件，他們接到控告后立即去調(diào)查，問(wèn)題嚴(yán)重的將處以暫停營(yíng)業(yè)或吊銷執(zhí)照。在發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，中介服務(wù)人員只要違規(guī)或違反職業(yè)道德就會(huì)因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。實(shí)際上一旦發(fā)生此類事情被公分開(kāi)查處后，中介執(zhí)業(yè)人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無(wú)法再?gòu)氖逻@一職業(yè)。當(dāng)前我國(guó)在這方面違規(guī)或違反職業(yè)道德現(xiàn)象比較嚴(yán)重，如有的拿“回扣”，搞低價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)，迎合委托方對(duì)標(biāo)的進(jìn)行夸大宣傳或虛假評(píng)估，甚至欺詐客戶，這種非正當(dāng)經(jīng)營(yíng)的中介商頗有市場(chǎng)。根據(jù)美國(guó)、香港等地的經(jīng)驗(yàn)，要提高該行業(yè)的地位，必須從嚴(yán)整治、扶正祛邪。首先，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門要統(tǒng)一立法，密切配合，加強(qiáng)管理。要克服互不照應(yīng)的做法，聯(lián)起手來(lái)，將執(zhí)照、資質(zhì)和資格三方面的管理融為一體，落到實(shí)處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊(duì)伍，凈化市場(chǎng)環(huán)境。除了每年要對(duì)中介機(jī)構(gòu)檢查一次以決定是否通過(guò)年檢外，還必須經(jīng)常檢查中介機(jī)構(gòu)及人員的執(zhí)業(yè)情況，并建立舉報(bào)制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)查處理，清除“害群之馬”，取締無(wú)資質(zhì)（格）經(jīng)營(yíng)，處罰并淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽(yù)差的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員。與此相配套，各級(jí)人民法院應(yīng)積極受理和審判房地產(chǎn)中介案件，既維護(hù)合法經(jīng)營(yíng)者，又打擊非法經(jīng)營(yíng)者。
2.從零星分散型走向社會(huì)化、系統(tǒng)化
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的分布呈如下特點(diǎn)：一是各自孤軍作戰(zhàn)；二是橫向分布無(wú)序；三是縱向分布沒(méi)有梯度，無(wú)法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯(lián)系，不能形成網(wǎng)絡(luò)，這種狀況不能適應(yīng)住房市場(chǎng)梯度化的需求。尤其是住房的消費(fèi)需求出現(xiàn)多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢(shì)，這就要求房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)與布局，以優(yōu)良的服務(wù)面向社會(huì)，面向社區(qū)，面向市民。
（1）建立服務(wù)全社會(huì)的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)當(dāng)前，為活躍中國(guó)住房市場(chǎng)，滿足百姓對(duì)住房服務(wù)的需求，應(yīng)該大力發(fā)展交易網(wǎng)點(diǎn)，并且要從實(shí)際需要出發(fā)，因地制宜地構(gòu)筑點(diǎn)線面相結(jié)合的中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。點(diǎn)，即市一級(jí)交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區(qū)域中心；面，即遍布全市各街道、社區(qū)的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店。總之服務(wù)的機(jī)構(gòu)要形成網(wǎng)絡(luò)，讓老百姓通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)，享受便利的中介服務(wù)。
（2）建立溝通全社會(huì)的信息網(wǎng)絡(luò)。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)靠信息運(yùn)作，信息的集中儲(chǔ)存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒(méi)有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲(chǔ)存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場(chǎng)，分散的運(yùn)作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場(chǎng)紅火不起來(lái)。為此，我們應(yīng)借鑒外的做法，結(jié)合本地實(shí)際建立各種信息網(wǎng)絡(luò)。首先，可利用專業(yè)手冊(cè)、新聞媒體、局域網(wǎng)等載體建立中介信息、文選信息、價(jià)格信息、房地產(chǎn)交易登記信息等，有的可對(duì)外或公示，有的可對(duì)外開(kāi)放供查詢。其次，可利用聯(lián)網(wǎng)這一高新技術(shù)，建立房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)絡(luò)，充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息全、容量大、時(shí)效快等優(yōu)點(diǎn)為市民提供全天候、全方位的信息服務(wù)。
（3）提高服務(wù)水平。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)中服務(wù)機(jī)構(gòu)一般都能提供深層次、高附加值的服務(wù)，能滿足客戶高難度的服務(wù)需求。而我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)基本上是淺層次的，要改變這一現(xiàn)狀，首先要拓展服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水準(zhǔn)。使服務(wù)領(lǐng)域從項(xiàng)目后期擴(kuò)展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項(xiàng)目包裝、廣告及服務(wù)，為購(gòu)房者提供以人為本的高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)模式以及高水平的顧問(wèn)服務(wù)。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的限定，將服務(wù)向更寬的領(lǐng)域延展，開(kāi)拓新的服務(wù)市場(chǎng)，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業(yè)擔(dān)保、電子商務(wù)、物業(yè)管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，探索帶有中國(guó)特色的服務(wù)方式，逐步形成各項(xiàng)業(yè)務(wù)的程式化。
（4）加強(qiáng)行業(yè)自律。我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)的執(zhí)行業(yè)行為有很大的自由度，其職業(yè)道德和形象欠佳。因此，必須采取切實(shí)可行的措施。一是要從上至下成立行業(yè)協(xié)會(huì)，由協(xié)會(huì)制定職業(yè)道德規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)付 員的管理，對(duì)違規(guī)違約的會(huì)員，可給予處分甚至開(kāi)除出協(xié)會(huì)。二是要普及建設(shè)部組織166家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供“放心中介”的做法，以公開(kāi)辦事程序的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定服務(wù)時(shí)限和服務(wù)質(zhì)量，違者受罰為內(nèi)容，向全社會(huì)作出鄭重承諾，接受全社會(huì)監(jiān)督。三是建立中介機(jī)構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。四是建立財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，建立會(huì)計(jì)賬簿，繪制財(cái)務(wù)報(bào)表，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家財(cái)務(wù)和收費(fèi)規(guī)定。五是建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳，以備管理部門和協(xié)會(huì)檢查。
3.從傳統(tǒng)粗放型走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化
目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)人合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)。
了規(guī)定，對(duì)于其法律責(zé)任未有專門明確，只是強(qiáng)調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責(zé)任問(wèn)題，對(duì)于刑事責(zé)任規(guī)定了“房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中以權(quán)謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任，通常，合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任，同時(shí)也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中，合同各方對(duì)于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任；對(duì)于沒(méi)有約定的情形，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。
中介機(jī)構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)，可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和《合同法》的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任，承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用，對(duì)此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。
三、如何減少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展
（一）、 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。
（二）、 設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。
1、何謂行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。
行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，又稱為專業(yè)賠償保險(xiǎn)，是指保險(xiǎn)公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過(guò)程中因疏忽、過(guò)錯(cuò)，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購(gòu)買行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，即常說(shuō)的強(qiáng)制保險(xiǎn)。行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，作為責(zé)任保險(xiǎn)的一個(gè)重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國(guó)出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責(zé)任保單-藥劑師過(guò)失責(zé)任保單，但由于種種原因，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在20世紀(jì)60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達(dá)國(guó)家因行業(yè)過(guò)失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)開(kāi)始逐漸引起大家的關(guān)注，市場(chǎng)對(duì)行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)市場(chǎng)上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會(huì)計(jì)師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級(jí)職員等數(shù)十種不同的行業(yè)?？梢哉f(shuō)，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)市場(chǎng)上占有十分重要的地位。
2、我國(guó)已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。
一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著固原房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了10余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下內(nèi)容：①房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。②房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。
二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為
由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。現(xiàn)就筆者所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析：
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。
4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。
5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。
三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議
由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：
1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。
2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3.購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證。
4.對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)。
5.對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。
6.達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過(guò)戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。
參考文獻(xiàn)
（一）房地產(chǎn)商品的特殊性。房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于一般的商品市場(chǎng)，房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息不對(duì)稱問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，涉及領(lǐng)域繁多，由于社會(huì)分工的發(fā)展，很難有人對(duì)各個(gè)領(lǐng)域的知識(shí)都很精通，這導(dǎo)致消費(fèi)者難以確定商品的質(zhì)量。（2）房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，被后續(xù)工程覆蓋后，由于其本身的特點(diǎn)，難以進(jìn)行全面檢查。（3）房地產(chǎn)商品地理位置、設(shè)計(jì)、構(gòu)造各不相同，在市場(chǎng)上不會(huì)存在相同的兩個(gè)商品，人們不可能通過(guò)了解其他商品的特性來(lái)幫助判斷，這決定了房地產(chǎn)商品的私有信息非常豐富。
（二）預(yù)防信息不對(duì)稱的成本費(fèi)用高。（1）信息是一種稀缺資源，與開(kāi)發(fā)商相比，消費(fèi)者處于信息劣勢(shì)。消費(fèi)者若想獲得與房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)稱的信息，是要付出高額代價(jià)的。（2）理論上講，一個(gè)完全的合同應(yīng)包含交易過(guò)程中所有可能發(fā)生的情況和應(yīng)對(duì)措施，這樣才能更好地規(guī)范雙方的行為。但現(xiàn)實(shí)中，充分估計(jì)將來(lái)可能出現(xiàn)的偶然性及如何處理這些偶然性是非常難的。在我國(guó)房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，合同一般都由開(kāi)發(fā)商擬定，他們制定的條款充分考慮了自己的利益，這也加劇了信息不對(duì)稱的局面。采用商品房買賣示范文本以后，這種狀況得到了很大改變，但專用條款和補(bǔ)充協(xié)議條款中，這種情況依然存在。（3）由于信息不對(duì)稱和人們的有限理性，合同絕大多數(shù)是不完全合同，所以違反合同是難以避免的。在我國(guó)房地產(chǎn)交易過(guò)程中，多是開(kāi)發(fā)商違約，作為消費(fèi)者也是受害者，要想通過(guò)法律途徑尋求解決辦法就要付出高額成本。
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的利益驅(qū)動(dòng)。（1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)主要是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，市場(chǎng)的主體是國(guó)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。國(guó)家出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，有的開(kāi)發(fā)商難以通過(guò)正當(dāng)途徑獲得國(guó)有土地的使用權(quán)，就利用各種關(guān)系與政府官員勾結(jié)，以非正當(dāng)手段獲得國(guó)有土地的使用權(quán)，使國(guó)有土地使用權(quán)的出讓沒(méi)有真正體現(xiàn)公開(kāi)、公平、公正的原則。此外，國(guó)有土地采用協(xié)議方式時(shí)，由于國(guó)有土地出讓信息的不完全公開(kāi)，地方政府就有可能憑借對(duì)國(guó)有土地的權(quán)利壟斷來(lái)制造競(jìng)租，從中謀取利益，這就更加劇了信息不對(duì)稱。（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主要是指住房一級(jí)市場(chǎng)，是開(kāi)發(fā)商把建好的樓盤賣給消費(fèi)者的市場(chǎng)，市場(chǎng)的主體是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者。在這個(gè)市場(chǎng)里，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)犧牲建筑質(zhì)量降低成本、隱瞞產(chǎn)品信息、夸大宣傳等手段維護(hù)自己的信息優(yōu)勢(shì)。而且在我國(guó)，70%以上的物業(yè)管理項(xiàng)目都是由開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的，一些企業(yè)為了盡快回籠資金、擴(kuò)大銷售，經(jīng)常在物業(yè)管理方面做一些不切實(shí)際的承諾，消費(fèi)者住進(jìn)去之后就會(huì)有被欺騙的感覺(jué)。（3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)主要是指二手房買賣市場(chǎng)，包括在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)，即購(gòu)房者將自己所購(gòu)買的住房，通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賣給新的購(gòu)房者，這一市場(chǎng)的主體是售房者、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者。由于這三個(gè)市場(chǎng)主體對(duì)房地產(chǎn)商品的信息掌握程度各不相同，造成了任何兩個(gè)主體之間都存在著信息不對(duì)稱問(wèn)題，每一個(gè)市場(chǎng)主體都想利用自己的信息優(yōu)勢(shì)獲得最大利益，都會(huì)由此加劇信息的不對(duì)稱。
二、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)策研究
信息不對(duì)稱給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響非常嚴(yán)重。但完全消除市場(chǎng)中信息不對(duì)稱現(xiàn)象，營(yíng)造完全競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境是不可能的。我們能做的就是從各個(gè)利益相關(guān)者著手，將信息不對(duì)稱對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利影響降低到最小，維護(hù)各方的合法權(quán)益，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
（一）從開(kāi)發(fā)商角度。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，力求產(chǎn)品質(zhì)量得以保證，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品即使價(jià)格偏高，也會(huì)得到消費(fèi)者的青睞，最終會(huì)在市場(chǎng)上脫穎而出；低質(zhì)量商品房若要進(jìn)來(lái)濫竽充數(shù)，他們后期付出的代價(jià)將是巨大的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)充分意識(shí)到，信息經(jīng)濟(jì)正逐漸把整個(gè)市場(chǎng)推向買方，因此房地產(chǎn)企業(yè)要做的不是研究如何榨取消費(fèi)者，而是如何最大限度地獲得消費(fèi)者信息，增加自身的信息含量，并敢于把“私有信息”共享出來(lái)，增加企業(yè)透明度，以最快的速度生產(chǎn)出值得信賴的產(chǎn)品，讓廣大消費(fèi)者放心購(gòu)買自己的產(chǎn)品，走出一條品牌經(jīng)營(yíng)路線，這種無(wú)形效應(yīng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)將是巨大的。
（二）從購(gòu)房者角度。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，信息的獲得主要通過(guò)開(kāi)發(fā)商或是銷售商，這些信息一般都帶有較強(qiáng)的主觀性。大多數(shù)購(gòu)房者不具備專業(yè)知識(shí)，信息搜索又要付出很高的成本。隨著競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，很多小開(kāi)發(fā)商只注重短期利益，在一定程度上加劇了逆向選擇問(wèn)題。消費(fèi)者能做的就是盡力收集各種從正規(guī)渠道獲得的權(quán)威信息，借助于社會(huì)、政府、行業(yè)協(xié)會(huì)的援助，或請(qǐng)律師陪同購(gòu)買，或付稍高的價(jià)格去購(gòu)買質(zhì)量有保障的商品房，在自身利益受到損害時(shí)，依法維權(quán)，不讓侵權(quán)者有機(jī)可乘。
（三）從房地產(chǎn)中介服務(wù)角度。房地產(chǎn)中介服務(wù)始終滲透于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的各個(gè)階段，貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過(guò)程，關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在房地產(chǎn)中介日趨重要的今天，我國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也存在著許多問(wèn)題。例如，中介企業(yè)規(guī)模小、入市門檻低，許多中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員資力不夠、素質(zhì)不高、嚴(yán)重缺失誠(chéng)信，使得我國(guó)中介機(jī)構(gòu)一直沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。雖然我國(guó)中介企業(yè)起步比較晚，但發(fā)展迅速，數(shù)量在不斷擴(kuò)張，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，若想在強(qiáng)手如云的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有一席之地，就中介機(jī)構(gòu)自身而言，筆者建議如下：
1、樹(shù)立行業(yè)誠(chéng)信作風(fēng)，創(chuàng)建中介企業(yè)文化。當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是誠(chéng)信經(jīng)濟(jì)，誠(chéng)信是商業(yè)倫理的基本要求，是建立和維護(hù)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂。企業(yè)若想發(fā)展，一定要掌握這條根本性原則。企業(yè)守信可以成為一種巨大的無(wú)形資產(chǎn)，比做任何一種宣傳都重要；企業(yè)失信，后續(xù)產(chǎn)生的法律、經(jīng)濟(jì)成本甚至無(wú)形代價(jià)也是巨大的。所以，中介企業(yè)一定要?jiǎng)?chuàng)建以誠(chéng)信為核心的企業(yè)文化，開(kāi)拓市場(chǎng)。
2、提高從業(yè)人員專業(yè)化水平和綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)中介是人才密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的專業(yè)人才，人力資源也是第一位的戰(zhàn)略資源。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是人才競(jìng)爭(zhēng)，這個(gè)道理在任何行業(yè)都適用。因此，提高中介從業(yè)人員專業(yè)水平和整體素質(zhì)也是必不可少的。
3、發(fā)展連鎖式經(jīng)營(yíng)模式。類比其他行業(yè)機(jī)構(gòu)的連鎖經(jīng)營(yíng)模式，筆者認(rèn)為，創(chuàng)建中介企業(yè)品牌，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域連鎖經(jīng)營(yíng)，發(fā)展規(guī)模、拓展市場(chǎng)，是一條很好的途徑。這樣做的前提是，必須要求中介機(jī)構(gòu)保證自己的服務(wù)質(zhì)量，得到消費(fèi)者的廣泛認(rèn)可。這樣下來(lái)，消費(fèi)者不僅得到了高品質(zhì)的服務(wù)，那些只為追求短期利潤(rùn)、侵犯消費(fèi)者權(quán)益的中介企業(yè)也將被擠出市場(chǎng)。
（四）從政府角度――政策建議。由于市場(chǎng)機(jī)制在解決信息不對(duì)稱方面有其自身的缺陷，因此政府有必要采用一定的政策措施來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的不足。
1、加強(qiáng)制度和法律法規(guī)建設(shè)，完善監(jiān)督機(jī)制。目前我國(guó)已經(jīng)頒布的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，大多是在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題后的應(yīng)時(shí)之作，難免有疏漏之處，一些規(guī)定、方法由不同政府部門制定，相互之間難以協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，它在遵守一般規(guī)則的同時(shí)，有自己特殊的活動(dòng)規(guī)則，但我國(guó)目前的法律法規(guī)并不能完全跟上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，已經(jīng)制定的法律及監(jiān)督機(jī)制執(zhí)行力度不夠，也給某些投機(jī)的開(kāi)發(fā)商和中介商留下了侵犯消費(fèi)者權(quán)益的機(jī)會(huì)。因此，要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行，就必須建立完善的法律法規(guī)體系，加強(qiáng)執(zhí)法力度，增加市場(chǎng)透明度，使房地產(chǎn)行業(yè)真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
2、制定住宅質(zhì)量、信息公開(kāi)規(guī)范化政策。為改善住宅信息不對(duì)稱，加強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)住宅信息的了解，從根本做起，就是要對(duì)商品房的質(zhì)量信息進(jìn)行全面公開(kāi)，并對(duì)公開(kāi)的內(nèi)容、時(shí)間、途徑進(jìn)行規(guī)范化管理。開(kāi)發(fā)商宣傳大體分三個(gè)階段，即預(yù)售前階段、預(yù)售階段和現(xiàn)房銷售階段。筆者建議，在預(yù)售前宣傳時(shí)，公開(kāi)住宅項(xiàng)目的工程質(zhì)量目標(biāo)、功能質(zhì)量目標(biāo)和環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)；在預(yù)售階段宣傳時(shí)，還應(yīng)公開(kāi)施工圖審查結(jié)果及修改情況；在現(xiàn)房銷售宣傳時(shí)，把上述所有質(zhì)量信息及工程驗(yàn)收信息和室內(nèi)環(huán)境驗(yàn)收檢測(cè)信息全部進(jìn)行公開(kāi)，并將這些信息通過(guò)售樓書呈現(xiàn)給購(gòu)房者，或在專門網(wǎng)站公布，給消費(fèi)者提供充分的選擇空間。
