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一、文獻(xiàn)綜述及問題提出
（一）文獻(xiàn)綜述
國外對非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素的研究較為全面，主要從被審計(jì)單位的規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、其對會計(jì)師事務(wù)所的重要性、會計(jì)師事務(wù)所的規(guī)模和審計(jì)收費(fèi)的角度進(jìn)行研究。Mc Keown（2005）的研究結(jié)果表明：客戶的資產(chǎn)規(guī)模越大，發(fā)表持續(xù)經(jīng)營疑慮保留意見的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發(fā)現(xiàn)，那些處于財(cái)務(wù)困境的上市公司更容易得到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規(guī)模較大的事務(wù)所對陷入財(cái)務(wù)困境的審計(jì)客戶更容易出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見。Teoh 和 Lim（2005）認(rèn)為審計(jì)費(fèi)用顯著影響審計(jì)的獨(dú)立性。
國內(nèi)對非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素的研究時間較短，研究的重點(diǎn)為被審計(jì)單位本身的特征，如公司治理、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)盈余管理與審計(jì)意見的關(guān)系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質(zhì)量優(yōu)劣與審計(jì)意見顯著相關(guān)。江嶺（2008）研究表明，目前對我國上市公司審計(jì)意見產(chǎn)生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經(jīng)營能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發(fā)現(xiàn)，被審計(jì)單位盈余管理水平與收到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的概率呈正相關(guān)關(guān)系。
綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者對于非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素的研究有以下特點(diǎn)：（1）主要從公司治理、被審計(jì)單位財(cái)務(wù)狀況和事務(wù)所三個方面進(jìn)行研究；（2）大多數(shù)研究是對上市公司總體或制造業(yè)進(jìn)行研究，對某些行業(yè)的特殊性考慮不足。
（二）問題的提出
本文通過對2005-2012年我國滬深A(yù)股上市公司審計(jì)意見類型的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司收到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的比例明顯高于制造業(yè)的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產(chǎn)行業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的影響因素是必要的。
二、實(shí)證研究設(shè)計(jì)
（一）研究假設(shè)
本文的研究對象側(cè)重房地產(chǎn)行業(yè)，因此主要從被審計(jì)單位方面提出假設(shè)進(jìn)行研究，而對事務(wù)所方面的影響因素進(jìn)行控制，假設(shè)如下：
公司治理方面：
第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實(shí)財(cái)務(wù)報(bào)告的可能性越大，從而導(dǎo)致注冊會計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性也越大。獨(dú)立董事的力量越強(qiáng)，對上市公司經(jīng)營業(yè)績的監(jiān)督能力也就越強(qiáng)。因此，這里預(yù)期獨(dú)立董事比例對非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響系數(shù)的符號為負(fù)。
H1：第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。
H2：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。
財(cái)務(wù)狀況方面：
H3：流動比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。
房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著負(fù)債率較高的特點(diǎn)，而流動比率是短期償債能力指標(biāo)，流動比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越小。
H4：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。
資產(chǎn)償債率越高，企業(yè)的長期償債能力越差，被注冊會計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越大。
H5：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。
企業(yè)的盈利能力越高，說明企業(yè)經(jīng)營狀況就越好，因此企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就會越小。
H6：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)的營運(yùn)能力越好，被注冊會計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越小。
H7：成本收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。
房地產(chǎn)行業(yè)是高收入高利潤行業(yè)，企業(yè)為了少繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅可能虛增開發(fā)成本，因此成本收入比越高的企業(yè)被注冊會計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越大。
H8：預(yù)收款項(xiàng)收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)，預(yù)收款項(xiàng)比較多且容易通過長期掛賬達(dá)到非法目的，因此預(yù)收款項(xiàng)收入比越高的企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越大。
H9：其他應(yīng)付款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。
部分房地產(chǎn)行業(yè)存在著通過其他應(yīng)付款這一會計(jì)科目進(jìn)行虛假按揭融資情況，因此，其他應(yīng)付款收入比越高的企業(yè)被注冊會計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越高。
H10：非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。
部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著利用非經(jīng)營損益操縱利潤的情況，因此非經(jīng)營損益與凈利潤之比越高的企業(yè)被注冊會計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越大。
H11：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。
房地產(chǎn)企業(yè)可能人為調(diào)節(jié)某些利潤較大的項(xiàng)目，以達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。實(shí)際所得稅是當(dāng)期所得稅（稅率25%）經(jīng)遞延所得稅調(diào)整后的稅，當(dāng)實(shí)際所得稅率大于 25%時，則存在隱藏利潤的可能性，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性更大。
（二） 變量選擇與模型建立
模型建立：
y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b
其中b為隨機(jī)干擾項(xiàng)。
（三）樣本選取與數(shù)據(jù)來源
本文以2005-2012年滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)上市公司（剔除ST股）作為樣本，財(cái)務(wù)指標(biāo)及審計(jì)意見相關(guān)信息來自國泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫。本文選擇的數(shù)據(jù)分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。
三、實(shí)證結(jié)果與分析
（一）描述性統(tǒng)計(jì)分析
由描述性統(tǒng)計(jì)分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說明我國滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2005-2012年993個樣本中普遍存在著一股獨(dú)大的情況；資產(chǎn)負(fù)債率均值為1.688，明顯過高，最大值為877.256，主要是個別公司的資產(chǎn)負(fù)債率太高，受個別極大值拉升的緣故；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、預(yù)收款項(xiàng)收入比和其他應(yīng)收款收入比均值也明顯偏高，受個別極大值拉升作用明顯；非經(jīng)營損益與凈利潤之比均值為0.623，標(biāo)準(zhǔn)差為6.217，說明樣本公司中非經(jīng)營損益占凈利潤的比例普遍偏高；實(shí)際所得稅率均值為0.325，標(biāo)準(zhǔn)差為1.277，說明樣本公司中實(shí)際所得稅率普遍高于一般稅率。
（二）Pearson相關(guān)性分析
相關(guān)性分析主要是研究變量之間的關(guān)聯(lián)密切程度，通常情況下，如果相關(guān)系數(shù)大于0.8或小于-0.8，并且同時在統(tǒng)計(jì)學(xué)上具有顯著性，那么可以認(rèn)為變量間存在嚴(yán)重的多重共線性問題，需要把這些變量剔除。
如表3所示，有相關(guān)性的變量間相關(guān)性系數(shù)絕對值小于0.8，可以認(rèn)為有相關(guān)性的變量間不存在多重共線性問題。
（三）Logistic回歸分析
根據(jù)上頁表4的模型估計(jì)結(jié)果，本如下分析：
1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號與預(yù)期一致，說明在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中股權(quán)集中造成的一股獨(dú)大現(xiàn)象不利于提高財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量。
2.獨(dú)立董事比例：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)，符號與預(yù)期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國獨(dú)立董事制度建立不久，并且是由監(jiān)管部門強(qiáng)制要求的，上市公司本身也許并沒有設(shè)置獨(dú)立董事的要求，獨(dú)立董事不過是上市公司為了應(yīng)付監(jiān)管部門的“花瓶”而已，并沒有起到保護(hù)中小投資者利益的作用。
3.流動比率：流動比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，與預(yù)期符號相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的主要影響因素。
4.資產(chǎn)負(fù)債率：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號與預(yù)期一致，長期償債能力可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的重要影響因素。
5.凈資產(chǎn)收益率：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著負(fù)相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號與預(yù)期一致，凈資產(chǎn)收益率是盈利能力指標(biāo)，盈利能力越強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小。
6.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：相關(guān)性不明顯。
7.營業(yè)成本率：營業(yè)成本率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)，與預(yù)期符號相符，但是影響并不顯著，營業(yè)成本率并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的重要因素。
8.預(yù)收款項(xiàng)收入比：預(yù)收款項(xiàng)收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，即預(yù)收款項(xiàng)收入比越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預(yù)期符號不符，可能的原因是預(yù)收款項(xiàng)比重比較大的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售業(yè)績較好，經(jīng)營能力強(qiáng)，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小。
9.其他應(yīng)收款收入比：其他應(yīng)收款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，影響并不顯著，與預(yù)期符號不符，可能的原因是其他應(yīng)收款比重越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司經(jīng)營能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小。
10. 非經(jīng)營損益與凈利潤之比：非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)，在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號相符，可見，不合理的盈余管理可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的重要影響因素。
11.實(shí)際所得稅率：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，且在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號不符，可能的原因是繳納企業(yè)所得稅多的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司依法納稅意識比較強(qiáng)，發(fā)生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性比較小。
控制變量非本文研究重點(diǎn)，不做詳細(xì)分析。
四、結(jié)論及建議
（一）結(jié)論
1.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司治理結(jié)構(gòu)的影響因素中，第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，獨(dú)立董事比例對非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的影響不顯著。
2.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)狀況的影響因素中，資產(chǎn)負(fù)債率、非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，凈資產(chǎn)收益率、預(yù)收款項(xiàng)收入比、實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著負(fù)相關(guān)，其他指標(biāo)影響不顯著。
（二）建議
本文的研究對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、注冊會計(jì)師、財(cái)務(wù)報(bào)告使用者、社會公眾、政府監(jiān)管單位和其他利益相關(guān)者都具有一定的意義。在上述分析的基礎(chǔ)上，筆者提出如下建議：（1）房地產(chǎn)行業(yè)上市公司要進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)。目前在公司管理層控制的董事會中，獨(dú)立董事基本上是由董事會自己聘請的。應(yīng)該通過由一個獨(dú)立于上市公司管理層的第三方來指定獨(dú)立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來改善我國的獨(dú)立董事聘任制度。（2）降低注冊會計(jì)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的因素比較多，注冊會計(jì)師要謹(jǐn)慎接受業(yè)務(wù)委托，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。（3）改善投資者的投資決策。根據(jù)本文總結(jié)出來的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素，一般投資者可以預(yù)測公司將來的審計(jì)意見類型，從而采取更好的投資策略來減少損失或增加收益。（4）強(qiáng)化政府監(jiān)管。政府監(jiān)管者可以通過影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的因素來幫助他們判斷審計(jì)意見類型的合理性，有利于維持市場秩序。X
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞 ：投資性房地產(chǎn)；盈余管理；審計(jì)
一、投資性房地產(chǎn)的盈余管理空間
1.利用政策的可選擇性進(jìn)行盈余管理
會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)既可選擇公允價(jià)值也可選擇歷史成本進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。雖然我國的房價(jià)在近期有所回落，但仍然處在一個較高的水平線，公允價(jià)值遠(yuǎn)大于歷史成本，如果企業(yè)選擇公允價(jià)值來對以前取得的房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，企業(yè)的資產(chǎn)便會增加同時資產(chǎn)負(fù)債率降低。公允價(jià)值實(shí)際上并不能改變企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，它只是將企業(yè)的隱性價(jià)值顯現(xiàn)出來，這種方式降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，在一定程度上增強(qiáng)了企業(yè)的融資能力。此外，這種模式無需計(jì)提折舊或攤銷，直接以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益。在公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的情況下，可以增加企業(yè)的報(bào)表利潤。
2.將投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，閑置建筑物只能當(dāng)做固定資產(chǎn)，采用成本計(jì)量模式核算，而不能作為投資性房地產(chǎn)來做核算處理。固定資產(chǎn)較多的企業(yè)會因過高的折舊和攤銷削減利潤，企業(yè)可能會出現(xiàn)在地產(chǎn)市場價(jià)格上漲時與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將建筑物的狀態(tài)由閑置轉(zhuǎn)為租賃的現(xiàn)象，這樣便可將其轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)并使用公允價(jià)值計(jì)量，達(dá)到降低企業(yè)的成本、提高企業(yè)利潤的目的。
3.規(guī)避資產(chǎn)減值不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定進(jìn)項(xiàng)盈余管理
會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)資產(chǎn)減值損失一經(jīng)計(jì)提在以后期間不可轉(zhuǎn)回，這個規(guī)定使企業(yè)不能利用資產(chǎn)減值調(diào)節(jié)利潤，但企業(yè)卻可以改變資產(chǎn)用途來規(guī)避此規(guī)定。例如：企業(yè)將自用的資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎獾馁Y產(chǎn)，即使該資產(chǎn)已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備金，但因用途發(fā)生改變，按準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算，其賬面價(jià)值和公允價(jià)值的差額可在原計(jì)提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計(jì)入損益。同樣的道理，當(dāng)資產(chǎn)用途再次變化時，投資性房地產(chǎn)也可轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)以此達(dá)到調(diào)節(jié)盈余的目的。
4.利用公允價(jià)值計(jì)量差異調(diào)整損益進(jìn)行盈余管理
會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)取得公允價(jià)值依賴于最近市場發(fā)生的交易價(jià)格、活躍市場的報(bào)價(jià)及未來凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，以上信息均無法獲取則需采用估值技術(shù)。估值技術(shù)受主觀判斷影響很大，且會隨著內(nèi)外部環(huán)境的變化而變化，這就會出現(xiàn)相同的房地產(chǎn)因不同環(huán)境因素的影響而在價(jià)格上有很大差異，企業(yè)則可利用價(jià)格上存在的彈性來進(jìn)行盈余管理。
二、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈余管理的實(shí)際案例
例：某百貨公司在當(dāng)?shù)赝坏囟问召徚薃、B 兩處辦公用房，這兩處辦公用房的單價(jià)相差竟達(dá)到了每平方米2000元。單價(jià)差距巨大的原因?yàn)椋篈處房產(chǎn)使用的是協(xié)商價(jià)格，而B處房產(chǎn)使用的則是評估價(jià)格，因?yàn)閮烧叨际巧唐返膶?shí)際交換價(jià)格，所以也都符合公允價(jià)值的定義。由此可以看出公允價(jià)值在操作上的彈性空間，百貨公司收購的A房產(chǎn)面積為28000平方米，按每平方米相差2000元計(jì)算的話，對公司利潤的影響就可以達(dá)到5600萬元。
三、內(nèi)部審計(jì)對投資性房地產(chǎn)的盈余管理
（一）內(nèi)部審計(jì)在投資性房地產(chǎn)盈余管理中的現(xiàn)狀1.會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量作了明確的規(guī)定，同時規(guī)定了兩種計(jì)量模式，即“成本模式”和“公允價(jià)值模式”。而內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則中缺乏相關(guān)操作細(xì)則。
2.會計(jì)準(zhǔn)則在劃分投資性房地產(chǎn)標(biāo)志和原則上的規(guī)定不夠明晰，如未明確計(jì)劃長期持有或計(jì)劃短期持有是否為劃分或確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的標(biāo)志或條件，內(nèi)部審計(jì)檢查企業(yè)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)是否準(zhǔn)確、合理缺乏明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換等，其減值準(zhǔn)備和累計(jì)折舊的計(jì)提會計(jì)處理方式存在差異。實(shí)際工作中內(nèi)部審計(jì)對投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換關(guān)注度不高，甚至忽略這些內(nèi)容，職業(yè)謹(jǐn)慎不夠。
3.投資性房地產(chǎn)一般為建筑物、土地使用權(quán)，對投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，內(nèi)部審計(jì)人員必須具備必要的工程造價(jià)、土地評估等方面的專業(yè)知識，但內(nèi)部審計(jì)人員一般由會計(jì)、審計(jì)專業(yè)人員組成，缺乏土地、建筑及工程方面的專業(yè)知識。
4.會計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價(jià)值的計(jì)價(jià)方式，在公允價(jià)值的確定、公允價(jià)值變動損益的確定、計(jì)量模式轉(zhuǎn)換時都是以公允價(jià)值為基礎(chǔ)的。投資性房地產(chǎn)價(jià)值較大和期間內(nèi)變動較頻繁的單位，為了追求盈余空間，一般通過聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，而我國評估業(yè)務(wù)起步較晚，評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量良莠不齊，評估價(jià)值的合理性，內(nèi)部審計(jì)人員缺乏專業(yè)判斷，形成了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）內(nèi)部審計(jì)在投資性房地產(chǎn)盈余管理中的應(yīng)對策略
1.提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會計(jì)核算體系下，企業(yè)的盈虧既包括真實(shí)收益及虧損，也包括尚未變現(xiàn)的預(yù)估收益及虧損，凈資產(chǎn)也包含著尚未實(shí)現(xiàn)的預(yù)期增值。合理判斷投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公允性，首先必須提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。在審計(jì)工作態(tài)度上要做到客觀、獨(dú)立、公正；在工作能力上要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提升專業(yè)能力，增強(qiáng)學(xué)習(xí)知識的多樣性；在工作方法上要敢于創(chuàng)新，面對新的、復(fù)雜的審計(jì)環(huán)境要使用有別于過去的審計(jì)方法，對審計(jì)循環(huán)的劃分以及審計(jì)證據(jù)獲取應(yīng)當(dāng)不同于過去的審計(jì)模式，提高內(nèi)部審計(jì)人員對投資性房地產(chǎn)盈余管理的水平。
2.制定明確的內(nèi)部審計(jì)目標(biāo)。制定投資性房地產(chǎn)審計(jì)計(jì)劃，明確審計(jì)應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，具體包括：確定投資性房地產(chǎn)的增減的記錄是否完整；確定投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法是否恰當(dāng)；確定采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的確定是否合理；確定投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊和投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的期末余額是否正確等，通過明確審計(jì)的目的和要求，提高投資性房地產(chǎn)盈余管理質(zhì)量。
3.采用有針對性的審計(jì)程序。在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值審計(jì)中，審計(jì)人員要注重通過信息的收集來檢查公允價(jià)值的取得和公允價(jià)格的準(zhǔn)確性，避免利用公允價(jià)值粉飾報(bào)表及利潤造假的現(xiàn)象。檢查是否將所有投資性房地產(chǎn)都按一種模式計(jì)量，防止出現(xiàn)部分投資性房地產(chǎn)以成本模式計(jì)量，部分投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計(jì)量的情形出現(xiàn)。檢查公允價(jià)值模式核算的投資性房地產(chǎn)，將自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)關(guān)注是否將公允價(jià)值大于和小于賬面價(jià)值的部分，分別計(jì)入資本公積和公允價(jià)值變動損益，在資產(chǎn)負(fù)債表日，是否將賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，其差額是否計(jì)入當(dāng)期損益等。
參考文獻(xiàn)：
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目前我國的地產(chǎn)市場發(fā)展速度非?？?，短短的幾年時間幾乎成為了GDP的主要增長點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般快速崛起。但這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不健康，行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，在對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的財(cái)務(wù)欺詐行為比比皆是，但是對房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)卻存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是多項(xiàng)目的綜合體工程系統(tǒng)，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、監(jiān)理、物業(yè)服務(wù)、裝飾、材料供應(yīng)、商業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)從事的不是建筑活動，而是經(jīng)濟(jì)活動。它涵蓋了從土地取得、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施、銷售及后期物業(yè)管理的整個過程。它的主要經(jīng)營目的是通過建房賺取合理的利潤，通過利用各種手段達(dá)到最高的銷售利潤、最短的銷售時間、最小的銷售成本。房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃項(xiàng)目投資額和實(shí)際支出投資間往往存在著很大的差異，開發(fā)商和承建商之間的合同關(guān)系非常復(fù)雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應(yīng)交稅金等難以精確估值。據(jù)調(diào)查顯示，從2005年深滬兩市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)報(bào)告來看，共有33家公司，其中出具標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告的22家，占67%，而出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性及其行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)有很大的難度和風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)常出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
1.對成本和收入的確認(rèn)
首先是房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本的確認(rèn)存在著風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本構(gòu)成主要包括：土地獲得價(jià)款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、建安工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、稅費(fèi)類成本。
在這些房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地價(jià)款比重較大，其變數(shù)也較大。這是因?yàn)橥恋厝〉玫姆绞接姓信膾臁f(xié)議出讓、正轉(zhuǎn)農(nóng)村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產(chǎn)成本的大小。另外，在實(shí)際審計(jì)中還經(jīng)常會碰到幾個開發(fā)項(xiàng)目共用一塊土地和一次征地分期開發(fā)的情況，這更增加了確認(rèn)土地費(fèi)用的難度，同時也增加了審計(jì)的固有風(fēng)險(xiǎn)。配套設(shè)施費(fèi)用的審計(jì)核實(shí)也存在著固有風(fēng)險(xiǎn)。由于配套設(shè)施一次到位或配套設(shè)施費(fèi)用預(yù)入賬差異造成了此種費(fèi)用估值差異，增加了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對利息費(fèi)用的計(jì)算同樣也會因利息計(jì)提、分配的標(biāo)準(zhǔn)和會計(jì)周期的劃分都會影響這一部分的成本計(jì)算。
其次是房地產(chǎn)行業(yè)收入的確認(rèn)。注冊會計(jì)師在進(jìn)行收入確認(rèn)審計(jì)時常遇到的難題是在竣工驗(yàn)收至竣工結(jié)算之間的房屋銷售是否該作為當(dāng)期的銷售收入，辦理了產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)但尚未開具發(fā)票或結(jié)算賬單、開具發(fā)票單未辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的情況是否應(yīng)確認(rèn)為收入的問題。而對于此類問題依據(jù)目前的相關(guān)制度和規(guī)定不能確認(rèn)為收入，這就使得有些房地產(chǎn)企業(yè)利用這一規(guī)定進(jìn)行人為的利潤調(diào)整來推遲收入的確認(rèn)。這些都大大增加了對房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)的控制風(fēng)險(xiǎn)。
2.對存貨的審計(jì)
由存貨盤點(diǎn)困難帶來的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，必須有所有的工程支出發(fā)票，沒有發(fā)票不能計(jì)入在建工程科目，在固定資產(chǎn)完工后，要有工程驗(yàn)收記錄、工程結(jié)算單，需要強(qiáng)制檢測安全性的固定資產(chǎn)還必須取得相關(guān)主管部門的檢查認(rèn)定報(bào)告。以上單據(jù)齊全，就可以將在建工程結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨在資產(chǎn)總額中占有相當(dāng)大的比例，存貨審計(jì)存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開發(fā)完成轉(zhuǎn)入銷售環(huán)節(jié)前，費(fèi)用滯留周期長，核算復(fù)雜。而且項(xiàng)目大小不同，成本構(gòu)成也不同。一些銷售是按照計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)，這樣滯留在開發(fā)成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目開工數(shù)量、在建項(xiàng)目數(shù)量和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量及相關(guān)的成本金額。其次，從數(shù)量上看，因?yàn)橥旯さ漠a(chǎn)品數(shù)量較多較散，并且核算面積不僅存在技術(shù)上的難度，而且也將增加審計(jì)的成本。另外，驗(yàn)證存貨所有權(quán)是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉(zhuǎn)房等等也存在一些困難。
3.應(yīng)交稅金問題
一項(xiàng)調(diào)查顯示，某房地產(chǎn)企業(yè)近三年總共開發(fā)房產(chǎn)近6萬平方米，實(shí)際繳納各種稅費(fèi)基金近700萬元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項(xiàng)稅費(fèi)基金達(dá)190萬元之多，占實(shí)際繳納稅金額的28%。審計(jì)結(jié)果表明，應(yīng)交稅金的復(fù)核是對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)的一項(xiàng)亟待解決的重大問題。對應(yīng)交稅金審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾個方面：首先是開發(fā)企業(yè)方面，由于經(jīng)營機(jī)制不合規(guī)、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán)格、財(cái)務(wù)核實(shí)不規(guī)范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費(fèi)，賬外收支行為，會計(jì)核算不真實(shí)，弄虛作假行為等問題都給應(yīng)交稅金的審計(jì)復(fù)核帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。其次是征管機(jī)關(guān)方面，因收入征收不到位造成應(yīng)征未征、執(zhí)法稽查不到位造成應(yīng)查未查、監(jiān)管工作不到位導(dǎo)致應(yīng)管未管，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了鉆空子的機(jī)會。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺一些減免稅費(fèi)優(yōu)惠政策吸引外地客商開發(fā)投資的行為，造成審計(jì)人員對稅費(fèi)取證困難，亂收費(fèi)、搭車收費(fèi)和變相攤派導(dǎo)致稅費(fèi)項(xiàng)目和分?jǐn)偞_認(rèn)模棱兩可，增加審計(jì)人員對房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)交稅金審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。
自1998年我國開始推行商品化的住房以來，對我國房地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的促進(jìn)作用，也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對國民經(jīng)濟(jì)的積極發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，從目前的情況看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為中國國民經(jīng)濟(jì)的核心部分。通過金融危機(jī)的沖擊后，中國房地產(chǎn)價(jià)格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國房地產(chǎn)泡沫的存在，而又該如何防范房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)問題，對其研究具有極大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
一、我國房地產(chǎn)泡沫成因分析
1.土地資源稀缺
房地產(chǎn)行業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補(bǔ)給的情況。然而，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展勢態(tài)良好，這一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)對土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。
目前，我國城市化的發(fā)展進(jìn)程已經(jīng)來到了至關(guān)重要的時刻。土地資源除了可以為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定的助益，同時房地產(chǎn)開發(fā)商還可以通過土地投機(jī)獲利一定的利益。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)商都會通過各種途徑進(jìn)行“圈地”操作，為自己儲備更多的土地。當(dāng)整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)展到一個節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會將土地以高價(jià)轉(zhuǎn)讓，或者自行開發(fā)這些土地，然后進(jìn)行瘋狂的炒作。也正是因?yàn)檫@一現(xiàn)象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價(jià)格不斷上漲，最終土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，房地產(chǎn)泡沫由此產(chǎn)生。
2.房地產(chǎn)投機(jī)
出土地資源稀缺外，房地產(chǎn)投機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產(chǎn)投機(jī)是與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產(chǎn)市場主體對未知的房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢進(jìn)行過高的預(yù)期，然后不斷地購買、儲存，讓人們僅僅看到房地產(chǎn)市場曇花一現(xiàn)的繁榮。而這也為房地產(chǎn)泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，這一效應(yīng)是由于房地產(chǎn)市場的不確定性以及不對稱信息所導(dǎo)致的，房地產(chǎn)的投資者或者消費(fèi)者在預(yù)期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關(guān)注我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)新聞報(bào)道便可以看見在我國的一些大中型城市中常常就會出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”的現(xiàn)象，例如排著長隊(duì)去買房便是這一現(xiàn)象的基本體現(xiàn)。投機(jī)的環(huán)境一旦成熟，房地產(chǎn)價(jià)格便會慢慢的超越原本的房地產(chǎn)市場價(jià)格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產(chǎn)的投機(jī)交易來直接決定。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范
1.加強(qiáng)個人住房貸款的管理
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中的個人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會各界的關(guān)注。目前，我國個人住房消費(fèi)貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個人利益存在著密切關(guān)系。因此，加強(qiáng)個人住房貸款的管理，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一，其主要內(nèi)容有：
第一，明確個人住房貸款的審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，然后以此為基礎(chǔ)建立相應(yīng)的信用登記制度；第二，健全個人住房貸款的擔(dān)保制度，對于居民第二套住房的貸款比例和額度進(jìn)行嚴(yán)格的控制，與此同時要加強(qiáng)擔(dān)保執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)監(jiān)管工作，對貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范；第三，要嚴(yán)格遵照個人住房貸款利率政策，嚴(yán)禁擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴(yán)格評估貸款抵押物實(shí)值，在此過程中要嚴(yán)格執(zhí)行貸款額與抵押物實(shí)值比例不得超過80%的規(guī)定，對于“零首付”貸款購房現(xiàn)象應(yīng)該盡量規(guī)避。
2.建立健全的法律制度
對房地產(chǎn)行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產(chǎn)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的最有利的保障手段。對于目前我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對來講還是比較滯后的，缺乏實(shí)踐性和科學(xué)性。筆者認(rèn)為，應(yīng)該盡快的完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，以加強(qiáng)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范：第一，出臺專門的金融機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融行業(yè)的個人信用制度以及擔(dān)保體制，希望能夠?qū)π庞梅矫娴牧⒎ㄍ晟朴兴?；第三，進(jìn)一步完善和明確我國的《證券法》的內(nèi)容，并進(jìn)一步明確房地產(chǎn)相應(yīng)部門所對應(yīng)的法律制度，對房地產(chǎn)抵押貸款債券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)投資基金制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度等等進(jìn)行完善和補(bǔ)充；第四，對于現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度也需要進(jìn)一步的完善，適當(dāng)?shù)膶⒆》康盅罕ｋU(xiǎn)的種類進(jìn)行擴(kuò)充，修改那些不符合實(shí)際的內(nèi)容，對保險(xiǎn)費(fèi)的金額進(jìn)行科學(xué)的評估，從而明確繳費(fèi)方式以及關(guān)于退保的規(guī)定。
除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細(xì)化房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，將房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進(jìn)行有機(jī)地結(jié)合，以期有效地促進(jìn)金融市場與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
3.建立全方位的監(jiān)管體系
首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過人民銀行、銀監(jiān)會和審計(jì)部門來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，通過這一方法僅可能最大程度的強(qiáng)化監(jiān)管細(xì)節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計(jì)部門對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)收和經(jīng)營效益的審計(jì)也起著至關(guān)重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實(shí)事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，用這一方式來保證其收支活動的合法性。然后，會計(jì)師事務(wù)所以及審計(jì)事務(wù)所也是這一體系的重要組成部分，聘請專業(yè)的會計(jì)師或?qū)徲?jì)事務(wù)所對其進(jìn)行一些列的審計(jì)，保障相關(guān)信息的準(zhǔn)確性。
其次，行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)的建立。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)中，地方政府應(yīng)該給與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一些適時的正確的引導(dǎo)，為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)提供一個良好的溝通協(xié)調(diào)環(huán)境，為行業(yè)內(nèi)的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。
最后，外部評估約束系統(tǒng)的建立。對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時，還應(yīng)該利用評估系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信用等級進(jìn)行評定并公布評級，這一方法能夠讓社會公眾都參與到房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)度的監(jiān)督之中。
4.建立健全房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制
一方面，建立健全房地項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制。我國的金融企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)評估體系學(xué)習(xí)和對風(fēng)險(xiǎn)評估專業(yè)人才的招聘，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場前景、管理能力、運(yùn)營能力、財(cái)務(wù)能力和營銷能力等進(jìn)行全面評估，結(jié)合申請人的信用等級來測算該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度。若出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度較高的情況應(yīng)該審慎發(fā)放貸款，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。
另一方面，建立健全的貸款戶資信評審制度。我國金融企業(yè)已經(jīng)初步建立了信用等級評級制度，但實(shí)際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進(jìn) “6C”原則以加強(qiáng)資信評估。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)泡沫與金融市場存在著密不可分的共生關(guān)系。這也就是說如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲的情況，金融機(jī)構(gòu)的資金就會通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲；反之，金融機(jī)構(gòu)的資金則會退出房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下降，金融危機(jī)也隨之產(chǎn)生，極不利于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)要從抑制房地產(chǎn)泡沫入手，只有找出問題的癥結(jié)所在并對癥下藥，才能取得最大的成效。只有進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到保駕護(hù)航的作用。
參考文獻(xiàn)：
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[2]易憲容.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)到底有多大.中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2011，（4）
一、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的現(xiàn)狀
近些年來，在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的同時，也引來了無數(shù)的爭議。爭議之一就是其會計(jì)信息的不真實(shí)。財(cái)政部曾經(jīng)對一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行檢查，在檢查中發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息失真現(xiàn)象嚴(yán)重，相當(dāng)一部分房產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅問題嚴(yán)重，少數(shù)企業(yè)甚至通過虛構(gòu)業(yè)務(wù)、編造合同等不良手段騙取銀行信用。
在檢查中還發(fā)現(xiàn)，有些會計(jì)師事務(wù)所尤其是中小事務(wù)所的內(nèi)部質(zhì)量控制較薄弱，審計(jì)程序不到位或故意出具虛假審計(jì)報(bào)告等情況普遍存在。這些會計(jì)師事務(wù)所缺乏應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，對房產(chǎn)企業(yè)出具嚴(yán)重失實(shí)的審計(jì)報(bào)告。而一些具有證券資格的事務(wù)所在執(zhí)業(yè)中也暴露出審計(jì)程序不到位及專業(yè)判斷失誤等問題。
這些房產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息失真問題嚴(yán)重干擾了社會經(jīng)濟(jì)秩序，造成了國家稅收的大量流失，助長了虛假及腐敗之風(fēng)，影響了國家的長治久安。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的原因較多，其具體表現(xiàn)在：
（一）房產(chǎn)企業(yè)單位會計(jì)人員的原因
作為會計(jì)活動的主體，會計(jì)信息主要是經(jīng)過會計(jì)人員對相關(guān)要素的計(jì)量以及確認(rèn)才能生成。從目前來看，會計(jì)人員造成房地產(chǎn)會計(jì)失真的原因主要有兩個方面：
一是我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)人員的綜合素質(zhì)不高。某些會計(jì)人員受社會上拜金主義、享樂主義等思想的影響，價(jià)值觀發(fā)生了嚴(yán)重扭曲，為了一己私利，做假賬，貪污或挪用公款，職業(yè)道德修養(yǎng)的缺陷造成的會計(jì)信息的失真。
二是會計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平較低。從目前房產(chǎn)行業(yè)會計(jì)行業(yè)的從業(yè)狀況看，會計(jì)人員業(yè)務(wù)水平較低，有的甚至不具備會計(jì)從業(yè)資格，屬于無證上崗。因此在工作中錯帳、帳簿記錄不清、成本核算不準(zhǔn)確等現(xiàn)象時有發(fā)生，造成了會計(jì)信息的失真。
（二）現(xiàn)行法律機(jī)制的原因
房產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的另一個原因是有關(guān)法律與機(jī)制，主要表現(xiàn)在兩個方面：
一是會計(jì)法律制度與會計(jì)法規(guī)不完善。我國現(xiàn)行會計(jì)制度對某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)，沒有對新出現(xiàn)的會計(jì)業(yè)務(wù)做出明確規(guī)定。會計(jì)核算的不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)收入、支出及結(jié)余虛假，成本不實(shí)，會計(jì)信息失實(shí)。
二是房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全。當(dāng)前，房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督具有一定的局限性。會計(jì)的工作在某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，是隨著決策者的意志而變化的。因此，某些房產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)并沒有真實(shí)反映經(jīng)營的成果。而房地產(chǎn)行業(yè)外部的監(jiān)督由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)行，出于對本部門利益的考慮，不能夠很好的實(shí)行監(jiān)督。
（三）地方政府行為不規(guī)范，社會監(jiān)督不夠
某些地方政府只為本地區(qū)著想，而忽視了國家與社會的整體利益，對房產(chǎn)企業(yè)亂攤派，加大了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，抬高了商品房的成本，造成了腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。另外社會監(jiān)督也不夠，社會監(jiān)督是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息真實(shí)、準(zhǔn)確的重要途徑。目前，社會監(jiān)督主要是會計(jì)師事務(wù)所，但某些會計(jì)師事務(wù)所內(nèi)部質(zhì)量控制薄弱，審計(jì)程序不到位甚至出具虛假審計(jì)報(bào)告，審計(jì)行為流于形式，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息的失真。
三、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的治理對策
要治理房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真這一現(xiàn)象還需要較長的時間，只有在國家、社會以及房產(chǎn)行業(yè)的共同
轉(zhuǎn)貼于
努力下，才能徹底解決好這一問題。
（一）加快會計(jì)準(zhǔn)則制定，完善相關(guān)法律法規(guī)
應(yīng)加大力度完善會計(jì)準(zhǔn)則及會計(jì)制度，加快制訂和出臺新的具體會計(jì)準(zhǔn)則，特別要針對我國目前上市公司易出現(xiàn)問題加以規(guī)范。逐步建立一套與新會計(jì)準(zhǔn)則配套的會計(jì)信息披露的規(guī)范體系。應(yīng)建立有多方利益關(guān)系人參加的會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度制定機(jī)構(gòu)，制定出具有普遍認(rèn)同的準(zhǔn)則、制度。應(yīng)遵循科學(xué)合理的制定程序，征求意見應(yīng)擴(kuò)大范圍，審批條件應(yīng)慎重嚴(yán)格。
（二）完善公司治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司財(cái)務(wù)行為
房產(chǎn)企業(yè)要建立現(xiàn)代科學(xué)管理制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息需求者參加及監(jiān)控的動機(jī)與能力，建立董事會及經(jīng)理層間基于合約的委托關(guān)系等措施。增加一些涉及企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力等的非財(cái)務(wù)會計(jì)指標(biāo)，使人所得的利益與企業(yè)目標(biāo)約束掛鉤。建立、健全獨(dú)立董事制度，增強(qiáng)董事會內(nèi)部制約機(jī)制，切實(shí)維護(hù)中小股東的利益。完善公司內(nèi)部會計(jì)控制體系，規(guī)范公司財(cái)務(wù)行為。
（三）提高單位法人會計(jì)責(zé)任意識，加強(qiáng)會計(jì)隊(duì)伍建設(shè)
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)的騰飛作出了重要貢獻(xiàn)，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的社會環(huán)境和市場環(huán)境復(fù)雜，同時有涉及行業(yè)廣泛，項(xiàng)目規(guī)模大，資金投入量大，使房地產(chǎn)在整個經(jīng)營過程中面臨著不可捉摸的風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，國家經(jīng)濟(jì)政策和行政法規(guī)的變化，必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前大多房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)了風(fēng)險(xiǎn)管理方法，但是風(fēng)險(xiǎn)管理涵蓋面窄，系統(tǒng)性科學(xué)性嚴(yán)密性都不強(qiáng)，不能及時對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)金進(jìn)行識別和控制，給企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此房地產(chǎn)行業(yè)必須正視并重視企業(yè)運(yùn)營及整個開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，建立科學(xué)嚴(yán)密系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，以保證開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)。
一房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部外部和內(nèi)部外部風(fēng)險(xiǎn)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
1投資決策風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)在開發(fā)設(shè)計(jì)階段，不但要投入巨額資本，還要面對漫長的開發(fā)周期，造成通過決策所產(chǎn)生的結(jié)果來證明決策的正確性帶有很大程度上的滯后性，因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)對各個開發(fā)環(huán)節(jié)所制定的決策具有極高的風(fēng)險(xiǎn)。
2項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)是由管理者管理不善而對企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，它主要包括，決策者缺乏企業(yè)經(jīng)營管理能力，員工缺乏相應(yīng)的專業(yè)技能。還有由于相關(guān)人員未按法律處理各種合同，造成違章或違法等行為。
3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通常來說企業(yè)投資負(fù)債比率越大，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越高。如果企業(yè)不能及時獲得足夠的現(xiàn)金來按月或者按年償還銀行債務(wù)本息，或者是房地產(chǎn)商不能夠從其他資金市場獲得投資所需的巨額資金，那就會使企業(yè)面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可能使企業(yè)無法獲得預(yù)期的收益。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)
1政策性風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)的投資過程中，政府的土地供給政策，稅費(fèi)政策，金融政策，低價(jià)政策，價(jià)格決策，住房政策，環(huán)境保護(hù)政策等均會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，給房地產(chǎn)投資者帶來不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)。
2市場供求風(fēng)險(xiǎn)。按照通行的國際慣例，商品房空置率在 5%到 10%之間時，說明商品房供求平衡。商品房空置率在 10%到20%之間時說明商品房供大于求 ，是危險(xiǎn)區(qū)。商品房空置率在 20% 以上則為商品房重積壓區(qū)。房地產(chǎn)商必須根據(jù)不同的商品房空置率，采取不同的銷售措施，減少商品房積壓。
3金融風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)主要指包括利率在內(nèi)的銀行貸款政策變動風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。銀行貸款政策的細(xì)微變動，如信用條件松緊，信貸額度大小，信貸政策傾向性的變動都將對企業(yè)的資金流管理有直接影響。而銀行利率上升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負(fù)面影響。
二 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該做到“三控”
（一）控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)
為控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要把目光放長遠(yuǎn)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)組織體系，設(shè)置專門的風(fēng)險(xiǎn)策略部門，對市場評估及荼毒土地購買評估并時刻監(jiān)控行業(yè)最新動向，掌握國家政策動態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)時刻關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的最前端，觀察每個企業(yè)的最新動向；房地產(chǎn)企業(yè)還要關(guān)注時事，敏銳的捕捉政策動向。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能既關(guān)注行業(yè)動向，做好產(chǎn)品銷售對象有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的降低投資和決策的風(fēng)險(xiǎn)。
同時，房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立風(fēng)險(xiǎn)管理文化。企業(yè)應(yīng)大力培育風(fēng)險(xiǎn)管理文化，確立樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)意識，使風(fēng)險(xiǎn)管理意識融入到員工的行動，從而促使促進(jìn)企業(yè)建立嚴(yán)密、科學(xué)、系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。
（二）控制項(xiàng)目實(shí)施階段管理風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)意識，編制項(xiàng)目質(zhì)量保證、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目活動之初就應(yīng)該形成風(fēng)險(xiǎn)意識，進(jìn)行有組織的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃工作。以下是建設(shè)項(xiàng)目中因該注意的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
1 控制房地產(chǎn)的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)質(zhì)量的綜合性特點(diǎn), 制定綜合質(zhì)量指標(biāo),量化并具體工程質(zhì)量、區(qū)位質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等方面指標(biāo),建立綜合質(zhì)量管理體系。對從房地產(chǎn)的規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、裝修、竣工、租售、物業(yè)等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位、全過程的質(zhì)量監(jiān)控和質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)各利益主體的關(guān)系，全面提高房地產(chǎn)建筑的整體質(zhì)量。
2 控制房地產(chǎn)工程管理的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開工前，應(yīng)該在認(rèn)真研究工程管理各環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，制定針對性的管理措施，建立完善的工程項(xiàng)目管理體系。工程項(xiàng)目管理部門在策劃工程時，要考慮多方因素，充分運(yùn)用成本、設(shè)計(jì)、物業(yè)、銷售等相關(guān)部門的資源，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃從施工管理機(jī)構(gòu)組織、標(biāo)段劃分和施工平面布置到招標(biāo)采購計(jì)劃、關(guān)鍵線路計(jì)劃、成本目標(biāo)等重要環(huán)節(jié)。同時，工程項(xiàng)目管理部門要對工程建設(shè)進(jìn)行實(shí)時的監(jiān)控，根據(jù)具體情況不斷完善管理制度，只有這樣才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度達(dá)到企業(yè)的要求。
（三）控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1 豐富融資渠道，擴(kuò)展融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)要改變觀念，轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，由向銀行貸款轉(zhuǎn)向多渠道融資。企業(yè)可以積極挖掘自身潛力，可以嘗試著實(shí)施信托計(jì)劃，進(jìn)行企業(yè)股權(quán)融資，典當(dāng)，資產(chǎn)證券化，銷售融資等多元化融資渠道，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低企業(yè)融資成本，盡量節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)盡量控制在可以承受的范圍之內(nèi)，為企業(yè)產(chǎn)期發(fā)展做準(zhǔn)備。
2. 對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，降低企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營會增加股東的收益，增加企業(yè)的財(cái)政壓力。而且企業(yè)負(fù)債比例的上升，會逐步增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本的構(gòu)成比例，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持適度的負(fù)債經(jīng)營，盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3. 改善資金管理理念，提高資金的利用率。房地產(chǎn)企業(yè)資金流量巨大，對企業(yè)的運(yùn)營及其重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須提高企業(yè)的資金管理情況。房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化對資金的管理，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)的監(jiān)控，制定科學(xué)的現(xiàn)金使用計(jì)劃，科學(xué)安排資金的調(diào)度，保證為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供必要的現(xiàn)金。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化對應(yīng)收賬款的管理。
4完善并加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)。一般來說，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就成為制約企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)部審計(jì)工作。在內(nèi)部審計(jì)工作中將過程控制和主動控制結(jié)合起來，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理，認(rèn)真處理事前控制和事中控制，發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評估和防范作用，即使處理風(fēng)險(xiǎn)隱患，保證企業(yè)的合法權(quán)益，發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營的最大優(yōu)勢。此外，還要重視事后審計(jì)，促進(jìn)財(cái)務(wù)收支審計(jì)向管理審計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、內(nèi)部控制制度審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等方向發(fā)展，以便綜合評價(jià)各生產(chǎn)力要素的利用程度，實(shí)現(xiàn)資源的組合優(yōu)化，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價(jià)。
結(jié)語：
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中時刻面臨著多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)，從外部的國家政策性風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)，到房地產(chǎn)內(nèi)部的投資決策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都對房地產(chǎn)企業(yè)的生存產(chǎn)生極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成敗不僅關(guān)系到自身的利益，還對影響著一般消費(fèi)者的利益。一些房地產(chǎn)企業(yè)平時不注意防范風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來臨時，手忙腳亂，給企業(yè)造成巨大的損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須建立嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，防范外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會計(jì)事務(wù)所的重要客戶,同時隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,對注冊會計(jì)師的專業(yè)能力、審計(jì)經(jīng)驗(yàn)都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計(jì)經(jīng)驗(yàn),著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中,注冊會計(jì)師必須關(guān)注的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
一、法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險(xiǎn):
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未取得合規(guī)證件
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊會計(jì)師審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實(shí)現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項(xiàng)。
故審計(jì)中應(yīng)關(guān)注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報(bào)表的影響。
2、法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī),導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項(xiàng)補(bǔ)償金額上達(dá)不成一致,被審計(jì)單位通常不會對部分義務(wù)進(jìn)行反映。
所以審計(jì)中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時到現(xiàn)場核實(shí)重點(diǎn)工程進(jìn)度。注冊會計(jì)師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進(jìn)一步確認(rèn)是否存在爭議,同時做好與被審計(jì)單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項(xiàng)是否得到準(zhǔn)確報(bào)告或披露。
3、交房及辦證風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊會計(jì)師在審計(jì)中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計(jì)單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計(jì)了賠償費(fèi)用。
二、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計(jì)師應(yīng)予以關(guān)注。
1、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)
所得稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計(jì)量為由,不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項(xiàng)目的所得稅清繳時間,達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)
土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實(shí)現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計(jì)提已實(shí)現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報(bào)表反映不實(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、個人所得稅風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個稅負(fù)擔(dān),采用費(fèi)用報(bào)銷等多種途徑進(jìn)行逃稅。故注冊會計(jì)會在審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會議費(fèi)等大額支出,尤其關(guān)注費(fèi)用報(bào)銷較集中,票據(jù)報(bào)銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費(fèi)用。
三、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)
1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計(jì),上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于?？顚Ｓ?不能跨項(xiàng)目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項(xiàng)目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。所以注冊會計(jì)師審計(jì)中應(yīng)關(guān)注被審計(jì)單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險(xiǎn),對違反貸款合同約定,注冊會計(jì)師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對報(bào)表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)
客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計(jì)審計(jì)中,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實(shí)性,以判斷被審計(jì)單位是否存在騙取按揭貸款的事項(xiàng)。
四、持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位以下方面的風(fēng)險(xiǎn),來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。
1、財(cái)務(wù)支付能力
財(cái)務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊會計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。
1.1受到來自外部環(huán)境的影響
面對經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢越來越深，在很大的程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)受到外部環(huán)境帶來的影響也不斷變大。對于我國房地產(chǎn)企業(yè)具體的發(fā)展情況來說，其在經(jīng)營發(fā)展時承受著來自國內(nèi)同行以及外國同行兩方面的影響，因此，其市場競爭非常激烈，必須與國內(nèi)外同行進(jìn)行競爭[2]。另外，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)為資金開銷高、難以控制以及風(fēng)險(xiǎn)大等，進(jìn)而導(dǎo)致其在開展會計(jì)核算與決策的過程中產(chǎn)生失誤現(xiàn)象屬于很常見的事情，由此而為其帶來很多沒有必要的損失。
1.2企業(yè)會計(jì)內(nèi)控制度存在缺陷
和國外的房地產(chǎn)行業(yè)相對比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有起步不快的特點(diǎn)，因?yàn)槭艿絹碜栽撎攸c(diǎn)的影響，從而造成我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的會計(jì)內(nèi)控制度出現(xiàn)一定數(shù)量的缺陷，其制度體系產(chǎn)生的問題并不少。從多個角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)之所以會出現(xiàn)上述的問題，其主要受到來自兩個因素的影響：（1）不根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要與規(guī)律會計(jì)內(nèi)控制度開展構(gòu)架，使其具有很大的盲目性，從而導(dǎo)致建立的制度沒有具備企業(yè)發(fā)展需要的系統(tǒng)化、流程化以及執(zhí)行力，最終造成在會計(jì)內(nèi)控方面開展的工作多數(shù)只是流于形式，而制度的可操作性以及實(shí)用性完全得不到有效的發(fā)揮[3]。（2）國家相關(guān)部門或是房地產(chǎn)行業(yè)在制定會計(jì)內(nèi)控制度的過程中，忽略將制度和其經(jīng)營發(fā)展方案有效地聯(lián)合在一起。
1.3內(nèi)控環(huán)境多樣化
最近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，國家之前制定的法律條文已經(jīng)很難滿足其發(fā)展需要，由此造成房地產(chǎn)行業(yè)在會計(jì)內(nèi)控方面具備操作性強(qiáng)以及規(guī)范化特點(diǎn)的法律規(guī)定少之又少。盡管不少房地產(chǎn)企業(yè)也為自身發(fā)展構(gòu)建部分和會計(jì)內(nèi)控相關(guān)的制度，可是實(shí)際可行以及比較合理的目標(biāo)與方案卻寥寥無幾。另外，有非常多企業(yè)制定的會計(jì)內(nèi)控管理計(jì)劃存在操作性不強(qiáng)的特點(diǎn)，因此產(chǎn)生各自為政以及集體管理這些情況是很常見的事情。并且在房地產(chǎn)行業(yè)中還面臨著會計(jì)內(nèi)控工作者綜合能力水平不高的問題，面對當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)呈現(xiàn)現(xiàn)代化與信息化趨勢的背景，其沒有掌握適合的專業(yè)知識以及計(jì)算機(jī)水平較低，由此而導(dǎo)致其不可以合理地開展企業(yè)具體的財(cái)務(wù)工作。
構(gòu)建和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)內(nèi)控制度的方法
2.1對資金管理承受風(fēng)險(xiǎn)開展科學(xué)的控制
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，構(gòu)建和改進(jìn)其資金風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制也是其會計(jì)內(nèi)部控制一個重要的內(nèi)容。所以，企業(yè)必須構(gòu)建起預(yù)防資金風(fēng)險(xiǎn)制度，使企業(yè)負(fù)責(zé)人從經(jīng)濟(jì)、法律與行政三個方面認(rèn)識到其需要承擔(dān)的責(zé)任，同時還持續(xù)地改進(jìn)與控制有關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度。另外，企業(yè)必須提高管理控制的力度，使其高業(yè)務(wù)盈利能力可以得到不斷的增加，進(jìn)一步減少其面臨的收支風(fēng)險(xiǎn)。總的來說，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)資金結(jié)構(gòu)方面開展改革與調(diào)整的過程中，必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馗鶕?jù)企業(yè)本身的生產(chǎn)經(jīng)營以及發(fā)展形成的要求，目的在于提高財(cái)務(wù)杠桿對資金籌備管理起到的約束作用。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對風(fēng)險(xiǎn)開展控制[4]。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)能夠經(jīng)參與到目前社會多種活動以及商業(yè)保險(xiǎn)，從而把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；堅(jiān)持采取經(jīng)營模式復(fù)雜化政策，令企業(yè)的內(nèi)部產(chǎn)品經(jīng)營可以達(dá)到相互互補(bǔ)的現(xiàn)象，進(jìn)一步出現(xiàn)以盈補(bǔ)虧以及以收補(bǔ)欠的現(xiàn)象。同時，企業(yè)還必須對資金開銷做出正確的安排計(jì)劃，且經(jīng)使用分散歸還與借款的方式對資金實(shí)際的花費(fèi)和收入做出科學(xué)合理的計(jì)劃，目的在于盡最大的努力降低其承擔(dān)來自資金方面的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2提高內(nèi)部審計(jì)工作的力度
房產(chǎn)企業(yè)想要順利地完成經(jīng)營目標(biāo)，提高其內(nèi)部審計(jì)工作的力度很有必要，而增加其財(cái)務(wù)會計(jì)管理審計(jì)力度更是重中之重。企業(yè)可以經(jīng)過構(gòu)建符合其發(fā)展需要的管理制度以及規(guī)范，從而對提高內(nèi)部審計(jì)工作具有的獨(dú)特性以及權(quán)威性提供有效的幫助。企業(yè)還可以從多個方面對其會計(jì)有關(guān)工作開展監(jiān)督和審計(jì)，使用要求性十分高的審核標(biāo)準(zhǔn)以及行為規(guī)范，正確且快速地對工作中存在的問題或者潛在風(fēng)險(xiǎn)開展合理的解決，目的在于盡最大的可能預(yù)防財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表出現(xiàn)問題以及誤差，從而防止給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)被破壞。另外，企業(yè)還能夠挺過定期給審計(jì)人員開展素質(zhì)培訓(xùn)，增加其掌握的專業(yè)知識以及自身綜合素質(zhì)，使其具備可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要的能力，進(jìn)一步給企業(yè)成立一支綜合能力強(qiáng)的審計(jì)隊(duì)伍。
2.3對企業(yè)成本進(jìn)行有效的控制
在房產(chǎn)企業(yè)所有的內(nèi)控工作上，對其會計(jì)工作開展內(nèi)部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業(yè)在會計(jì)工作方面實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制管理主要為了可以減少財(cái)務(wù)成本投入，進(jìn)而增加其生產(chǎn)經(jīng)營利益。所以，對于房產(chǎn)企業(yè)來說，對其財(cái)務(wù)成本實(shí)行有效的內(nèi)部管理以及控制十分有必要[5]。企業(yè)經(jīng)對其經(jīng)營管理每個過程花費(fèi)的成本開展具有細(xì)分化特點(diǎn)的管理，可以順利地達(dá)到對其全部生產(chǎn)經(jīng)營成本進(jìn)行合理的管理與控制，從而盡最大的努力在花費(fèi)很小成本的同時取得較多效益。另外，企業(yè)還必須增加其對會計(jì)內(nèi)控管理力度，給內(nèi)部控制管理工作達(dá)到規(guī)范、合理以及貫徹實(shí)行提供保證，進(jìn)一步增強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理的效果。
綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷增大，企業(yè)對其實(shí)行有效的內(nèi)部管理很有必要。構(gòu)建與改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)內(nèi)控制度，可以對其產(chǎn)生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產(chǎn)成本投入，同時還能夠確保其維持在穩(wěn)定經(jīng)營管理的狀態(tài)中，進(jìn)而達(dá)到增加經(jīng)濟(jì)效益的目的，使地產(chǎn)行業(yè)維持可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。針對文中所述房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題，應(yīng)增加構(gòu)建會計(jì)內(nèi)控制度體系的力度，使其可以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，同時在生產(chǎn)經(jīng)營得到改進(jìn)完善，進(jìn)一步完成其用最少的生產(chǎn)成本獲取更多利益目的。
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近幾年來，伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)這一行業(yè)的興起引起了社會各階層的關(guān)注，由于中國人口不斷向沿海地區(qū)遷移，使得沿海地區(qū)的房價(jià)不斷攀升，從而帶動了全國房價(jià)的上漲。這一問題引起了政府的重視，于是政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，對房價(jià)進(jìn)行抑制，房地產(chǎn)行業(yè)本來內(nèi)部就存在畸形發(fā)展，再加上國家一定的干預(yù)以及面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化帶來的制約，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有計(jì)劃的調(diào)整內(nèi)部管理，這樣才能應(yīng)對突如其來的經(jīng)濟(jì)變化情況。一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)始終立足于內(nèi)部控制管理制度，內(nèi)部會計(jì)工作問題對房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動的開展起到不可忽視的作用，下面就來對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀主要有以下兩點(diǎn)：
1.房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大，但區(qū)域發(fā)展不平衡。就目前我國發(fā)展的狀況來看，國民對于購房的需求只會增加不會減少，這使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長19.4%），增速比1-11月份提高0.3個百分點(diǎn)，比2012年提高3.6個百分點(diǎn)。雖然規(guī)模實(shí)際增加了不少，但是在區(qū)域方面的發(fā)展極不平衡。這表現(xiàn)在兩個方面：第一，東部地區(qū)和沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，所以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展比起中西部地區(qū)來說，相對完善。盡管近幾年來，中西部的經(jīng)濟(jì)也得到了快速的發(fā)展，但是相對于東部沿海地區(qū)，還是存在一定的差距;第二，城市和農(nóng)村的住房條件存在差異。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得城市的水平要高于農(nóng)村的水平，城市優(yōu)越的生活條件吸引了大批農(nóng)村人口向城市涌入，這改變了我國的土地結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致城市的住房用地不夠，使得房價(jià)飛漲，而在農(nóng)村，卻存在大量的農(nóng)用地得不到很好的利用。
2.房地產(chǎn)價(jià)格提升的過快。在我國，商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，但從2009年開始，全國商品房價(jià)格開始飛漲，東部沿海地區(qū)出現(xiàn)這種現(xiàn)象尤為顯著，這給中低收入的家庭帶來了不小的困難，因此國家采取一系列的政策來改變這種狀況，但是還是有不少投機(jī)者利用此種機(jī)會來炒房，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨更大的問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)存在的問題
1.監(jiān)督體系不夠完善
監(jiān)督管理制度一直是一個企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)保障，尤其是對于會計(jì)這一重要的環(huán)節(jié)，監(jiān)督制度的完善顯得尤為突出。對于房地產(chǎn)內(nèi)部來說，監(jiān)督管理執(zhí)行力度顯然不夠，比如對內(nèi)部工作人員的監(jiān)督不夠，尤其是對高層領(lǐng)導(dǎo)來說，他們是最能體現(xiàn)的主體。還有就是內(nèi)部審計(jì)部門缺乏相對的獨(dú)立性，使得其功能無法得到很好的發(fā)揮。
2.企業(yè)內(nèi)部人員自身素質(zhì)不高
如今，房地產(chǎn)內(nèi)部的工作人員的綜合素質(zhì)存在一定的差距，一個企業(yè)如果工作人員的綜合素質(zhì)的不高，也會影響一個企業(yè)的良好發(fā)展，而對于房地產(chǎn)內(nèi)部會計(jì)工作這重要的部門來說，相應(yīng)的人員也必須提升自己的綜合素質(zhì)，才能滿足這個企業(yè)的需要，才能適應(yīng)這個社會的發(fā)展。
3.企業(yè)內(nèi)部信息溝通不暢
信息的透明確保了數(shù)據(jù)的有效性和真實(shí)性，信息的暢通有利于各部門交流的暢通無阻，從而降低溝通成本，但在房地產(chǎn)這一行業(yè)中，管理層與員工缺乏交流，而對業(yè)務(wù)部來說，也經(jīng)常表現(xiàn)為各自為政的狀況，導(dǎo)致整個企業(yè)信息溝通渠道受阻，對于內(nèi)部會計(jì)部門來說，及時獲得信息資料，將有助于該部門對某事項(xiàng)進(jìn)行合理的資金預(yù)算，從而為企業(yè)預(yù)算盈利。所以加強(qiáng)內(nèi)部信息的暢通很有必要。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制問題的對策
1.完善內(nèi)部監(jiān)督體系
內(nèi)部控制建設(shè)是一項(xiàng)需要全體參與的活動，從企業(yè)內(nèi)部高層領(lǐng)導(dǎo)到基層工作人員，只有相互配合，才能有效的進(jìn)行監(jiān)督工作，所以首先要做的就是建立一套完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，并且制定相應(yīng)的監(jiān)督計(jì)劃，如對內(nèi)部資金的每一筆用途都要及時的備案記錄;再者，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)部門的職能，這就需要內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)對本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效的評價(jià)以及監(jiān)督，從而完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職能。
2.加強(qiáng)員工綜合素質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的責(zé)任感
員工的綜合素質(zhì)主要表現(xiàn)在專業(yè)知識和思想道德素質(zhì)兩方面。從專業(yè)知識來看，企業(yè)可以組織一定的活動來加強(qiáng)對會計(jì)人員道德的測驗(yàn)和提升。而從專業(yè)知識方面來看，則可以定期組織人員學(xué)習(xí)最新相關(guān)會計(jì)的改革和相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行專門的培訓(xùn)。員工的綜合素質(zhì)提高了，責(zé)任感也會隨之加強(qiáng)。
3.加強(qiáng)各部門信息的溝通
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)部經(jīng)營情況，實(shí)現(xiàn)資源共享的目的，達(dá)到每個部門能夠及時獲得信息的地步，從而是每個部門高速的運(yùn)作，例如，在具體的運(yùn)作中，只有通過業(yè)務(wù)部把信息和計(jì)劃及時有效的傳達(dá)給會計(jì)部門，會計(jì)部門才能根據(jù)具體的情況制定詳細(xì)的資金預(yù)算，如果所有信息都能像這樣及時有效的傳達(dá)的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作將會更加快速有效的發(fā)展。
四、總結(jié)
在我國的稅收制度中，營業(yè)稅和增值稅是兩個十分重要的部分，稅收體制的不完善、不合理造成我國增值稅在流通等環(huán)節(jié)無法形成完整的、合理的、科學(xué)的鏈條。為了適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢和市場經(jīng)濟(jì)的要求，我國開始實(shí)施“營改增”稅制改革。隨著我國營改增在各行業(yè)中的穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營改增也已全面鋪開。從具體的實(shí)施情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)不論是在稅率方面，還是在進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣方面都發(fā)生了重大變化。可見“營改增”的實(shí)施對于房地產(chǎn)行業(yè)而言正面臨著重大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作也將會由此而受到巨大影響。內(nèi)部控制作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要環(huán)節(jié)必須與時俱進(jìn)、審時度勢，認(rèn)真研究房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施“營改增”后的變化，加強(qiáng)內(nèi)部控制工作，以此來保證房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)工作的順利、健康、有序開展，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及問題分析
我國在借鑒西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家關(guān)于內(nèi)部控制框架的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的基本國情設(shè)置了適合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的《內(nèi)部控制規(guī)范――基本規(guī)范（試行）》，這也是我國最權(quán)威、最具影響力的內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)，更是我國上市公司進(jìn)行內(nèi)部控制活動的基本依據(jù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國又出臺并頒布了《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引》《企業(yè)內(nèi)部控制評價(jià)指引》《企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)指引》等三大配套指引措施。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，國家十分重視其內(nèi)部控制及發(fā)展?fàn)顩r，并先后多次采取宏觀調(diào)控政策?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)在多重危機(jī)面前面臨著高利率、難貸款、資金流斷裂等風(fēng)險(xiǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須通過完善的、良好的內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理措施以保證企業(yè)的正常運(yùn)營。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境令人擔(dān)憂
良好的內(nèi)部控制環(huán)節(jié)是企業(yè)的相關(guān)人員防范風(fēng)險(xiǎn)、處理風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，它不僅對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的制定、業(yè)務(wù)活動的組織、風(fēng)險(xiǎn)的識別評估及處理等有著重要影響，更是對房地產(chǎn)企業(yè)的控制活動、各職能部門之間的信息溝通、監(jiān)控活動的設(shè)計(jì)與執(zhí)行等產(chǎn)生著重要影響，亦是保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制順利實(shí)施的基本要素。但是，就目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境的營造來看，問題還十分明顯，例如：有的企業(yè)過分信賴職工自身的高素質(zhì)，對員工缺乏道德風(fēng)險(xiǎn)的培訓(xùn)與教育，對企業(yè)內(nèi)部目前的管理現(xiàn)狀盲目自信，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)不完善、一些必要的部門缺乏設(shè)置、缺乏內(nèi)部控制活動；再例如：有的房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源管理上存在問題，員工晉升空間少、激勵機(jī)制匱乏，這不利于員工的自我提升、不利于員工工作效率的提升；還有的房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)不到位，上至單位的領(lǐng)導(dǎo)層、下至普通員工都缺乏企業(yè)文化意識，單純依靠制度進(jìn)行企業(yè)治理。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制不健全
隨著近年來我國對房地產(chǎn)采取的多重宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的行業(yè)環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境等呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展和變化趨勢，很多企業(yè)在應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)與把握機(jī)遇之間難以平衡，使得管理者面臨新的問題。再加上我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，每一項(xiàng)目都涉及巨額資金，而這些巨額資金基本都來源于各種金融資本市場，這也就對我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金內(nèi)部控制、資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制等提出了較高的要求。另外，房地產(chǎn)的建造過程專業(yè)技術(shù)性很強(qiáng)，房地產(chǎn)建造的價(jià)值計(jì)量極端復(fù)雜并需要具備專業(yè)的造價(jià)人員操作，這也對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能力提出了較高的要求。風(fēng)險(xiǎn)評估量化指標(biāo)難以制定，定性方式的模型難以準(zhǔn)確選取及應(yīng)用也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題。而且，面對企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層并未加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，對各部門經(jīng)理的考核機(jī)制尚不健全，這些都為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生提供了機(jī)會。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動有待完善
內(nèi)部控制活動是保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施的重要手段，更是控制風(fēng)險(xiǎn)的最佳操作手段。但是，就目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動的現(xiàn)狀來看，還存在明顯漏洞。例如：房地產(chǎn)企業(yè)的員工嚴(yán)重缺乏不相容職務(wù)分離意識，對企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)活動的規(guī)范性還缺乏管理機(jī)制；對企業(yè)內(nèi)部的固定資產(chǎn)處理不及時，這不便于企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)信息的及時更新；企業(yè)在制定全面預(yù)算制度時并未將企業(yè)所面臨的實(shí)際問題考慮在內(nèi)，并缺乏預(yù)算變動的空間，特別是在預(yù)算的執(zhí)行中更是缺乏有效的激勵與考核機(jī)制；業(yè)務(wù)流程雖然較為完善，但是在實(shí)際工作中缺乏嚴(yán)格執(zhí)行，為風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生提供了溫床。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督缺失
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督部門不健全，有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督部門，但是在執(zhí)行過程中卻流于形式例如：有的房地產(chǎn)企業(yè)的整體監(jiān)督活動基本是由各部門的負(fù)責(zé)人通過零散的方式展開的，監(jiān)督與控制活動缺乏整體性、系統(tǒng)性、科學(xué)性、規(guī)范性；有的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對管理層的監(jiān)督導(dǎo)致管理層營私舞弊現(xiàn)象嚴(yán)重；有的房地產(chǎn)企業(yè)以結(jié)果導(dǎo)向作為監(jiān)督的主要方式，導(dǎo)致企業(yè)的監(jiān)督活動明顯滯后。
二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的加強(qiáng)與優(yōu)化措施
2016年5月1日起，我國“營改增”擴(kuò)大了試點(diǎn)范圍，并將房地產(chǎn)行業(yè)涵蓋其中，這一舉措全面推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)正式邁入增值稅時代?！盃I改增”后我國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)從以下幾個方面采取措施加強(qiáng)內(nèi)部控制。
（一）加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境
一直以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)執(zhí)行的是營業(yè)稅，因此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)內(nèi)人員、領(lǐng)導(dǎo)者、普通員工等對增值稅相關(guān)的法律法規(guī)、會計(jì)處理等工作還認(rèn)識不足。因此，這就要求各房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身的實(shí)際情況，加強(qiáng)對本企業(yè)內(nèi)部員工的培訓(xùn)，要求相關(guān)人員盡快掌握增值稅的計(jì)算、賬務(wù)處理、納稅申報(bào)和相關(guān)的稅務(wù)籌劃等知識和理論，為內(nèi)部控制的實(shí)施營造良好的內(nèi)部控制環(huán)境。例如：可以組織企業(yè)內(nèi)部人員進(jìn)行集中學(xué)習(xí)、自學(xué)，組織相關(guān)人員對所學(xué)知識進(jìn)行考核，使相關(guān)人員盡快熟練掌握相關(guān)的知識，并能夠與企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際情況進(jìn)行正確地、合理地、綜合地運(yùn)用，從而為避免企業(yè)內(nèi)部可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)核算風(fēng)險(xiǎn)、行政事務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、承擔(dān)法律后果風(fēng)險(xiǎn)等奠定基礎(chǔ)。
（二）樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識，加強(qiáng)對納稅風(fēng)險(xiǎn)的控制
增值稅業(yè)務(wù)是一項(xiàng)較為復(fù)雜的業(yè)務(wù)，對于增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)取、保管、使用等環(huán)節(jié)都必須嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，特別是針對進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣環(huán)節(jié)，一定要滿足抵扣的要求，一定要杜絕偷稅漏稅行為的發(fā)生，為房地產(chǎn)企業(yè)避免承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)提供保障。例如：加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)用、保管、使用等環(huán)節(jié)的控制，嚴(yán)格按照增值稅專用發(fā)票的使用規(guī)定執(zhí)行。再例如：房地產(chǎn)企業(yè)還必須加強(qiáng)對員工風(fēng)險(xiǎn)防范意識的提升，要求相關(guān)員工必須嚴(yán)格遵守法律制度，堅(jiān)決杜絕出現(xiàn)虛開、偽造、非法出售、非法購買增值稅專用發(fā)票等事件的發(fā)生。
（三）加強(qiáng)業(yè)務(wù)流程控制，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制
在實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)流程發(fā)生了轉(zhuǎn)變，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利實(shí)施，各房地產(chǎn)企業(yè)就必須根據(jù)增值稅管理的相關(guān)要求不斷加強(qiáng)對業(yè)務(wù)流程的完善和控制，以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制機(jī)制的完善。例如：為保證事先控制環(huán)節(jié)的順利實(shí)施就必須盡快完善企業(yè)內(nèi)部的會計(jì)制度；為保證事中控制完善性，就必須盡快改進(jìn)、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的信息化處理系統(tǒng)和流程，通過程序化設(shè)計(jì)保證會計(jì)處理的嚴(yán)格、規(guī)范、科學(xué)；為保證事后控制的完善性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定加強(qiáng)事后監(jiān)督與審核，以此來保證每一筆業(yè)務(wù)、每項(xiàng)工作都有專人負(fù)責(zé)，避免各種差錯的出現(xiàn)。
（四）加強(qiáng)制衡與監(jiān)督機(jī)制的構(gòu)建，完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督環(huán)節(jié)
在實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)的很多上下游行業(yè)都有所涉及，形成了完整的增值稅抵扣鏈條，為確保企業(yè)確實(shí)降低稅負(fù)，在制衡及監(jiān)督機(jī)制構(gòu)建上，企業(yè)各業(yè)務(wù)部門既要協(xié)同合力，又要不相容崗位相分離，業(yè)務(wù)發(fā)生后取得增值稅專用發(fā)票，財(cái)務(wù)部確實(shí)負(fù)擔(dān)起審核職責(zé)，同時，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的建設(shè)，并保證內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性、權(quán)威性；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該不斷拓寬內(nèi)部監(jiān)督舉報(bào)的渠道，為廣大群眾提供舉報(bào)的途徑。
總之，“營改增”為我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)必須緊跟時展步伐、與時俱進(jìn)，以此為契機(jī)，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的建設(shè)與完善，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。
參考文獻(xiàn)：
[1] 張偉巍.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015（17）：26- 27.
中圖分類號：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)一般都具備較強(qiáng)的規(guī)劃性，同時還伴隨著高數(shù)額的投資，并具備較為復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，因此，相關(guān)的會計(jì)審計(jì)核算范圍較大，核算環(huán)節(jié)也較為繁雜，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作難度加大，因此應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作中常見的問題進(jìn)行詳細(xì)分析，同時針對常見的審計(jì)問題應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作能夠正常運(yùn)行。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作過程中存在的誤區(qū)
1.對企業(yè)當(dāng)期利潤實(shí)行人為調(diào)節(jié)
(1)對于滿足結(jié)轉(zhuǎn)條件的預(yù)收房款實(shí)施長期掛賬，同時對主營業(yè)務(wù)收入成本、利潤的確認(rèn)工作錯誤的延遲。新企業(yè)會計(jì)制度中明確規(guī)定，在對銷售商品資金收入進(jìn)行確認(rèn)的同時，還應(yīng)充分滿足：企業(yè)單位必須完成將商品所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給購買方；企業(yè)不能繼續(xù)保留商品的所有權(quán)和管理權(quán)，同時還要停止對已售商品的控制措施；與出售商品有關(guān)的資金利潤必須有效地流入到企業(yè)中；實(shí)現(xiàn)相關(guān)成本與利潤的審計(jì)工作。綜合上述有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所收取的預(yù)售房款，應(yīng)在成品房已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收工作并與房屋購買者之間辦理相應(yīng)的商品交付和使用手續(xù)之后，及時結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入、成本、稅金和利潤，正確反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。然而目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結(jié)算工作進(jìn)行人為調(diào)節(jié)，致使商品房屋的竣工結(jié)算手續(xù)不能得到及時的辦理，從而實(shí)現(xiàn)對企業(yè)當(dāng)期利潤的操縱。
(2)對實(shí)際收入私自隱瞞，同時在沒有經(jīng)過公開的情況下，進(jìn)行小金庫的設(shè)置。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)有自行開發(fā)的相應(yīng)業(yè)務(wù)之外，還私自設(shè)立很多類似于合資經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)與委托建設(shè)業(yè)務(wù)，以及商品房屋的代收和出租等業(yè)務(wù)。目前這些業(yè)務(wù)還不在國家一些法律法規(guī)的制約范圍之內(nèi)，因此造成了這些額外業(yè)務(wù)較大的可操作空間，這邊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫資金的重要來源之一，例如在進(jìn)行投資比例分配的合資商品房屋建設(shè)開發(fā)中，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般情況下都不會對分配的產(chǎn)品進(jìn)行入賬工作，而對其進(jìn)行賬外銷售，將所得的利潤排除在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正式資金收入之外，同時在委托建筑房屋業(yè)務(wù)中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環(huán)系統(tǒng)，這也是小金庫的主要來源之一，然而上述這兩點(diǎn)都極易造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作難以正常進(jìn)行的主要因素。
2.出現(xiàn)嚴(yán)重的偷稅漏稅現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國目前收入較高、利潤巨大的重要產(chǎn)業(yè)，因此，應(yīng)向國家財(cái)政部門繳納的稅金數(shù)額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計(jì)算工作也較為復(fù)雜，這就給一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅提供了一些可乘之機(jī)。當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實(shí)際成本數(shù)額缺少真實(shí)性，還有的企業(yè)私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉庫儲存合同》，從而對房租的實(shí)際收入數(shù)額進(jìn)行了隱瞞，同時還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當(dāng)今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業(yè)還通過其他的方式來進(jìn)行漏稅和欠稅活動。
3.虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本。在我國的土地交易公開競價(jià)沒有實(shí)施之前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來占得土地，將實(shí)際的支付金額記到土地使用權(quán)上，之后通過各種途徑來對土地的用途進(jìn)行改變，隨后便找到評估部門來對他們所占有的土地按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式進(jìn)行價(jià)值評估，并根據(jù)評估機(jī)構(gòu)所給的數(shù)據(jù)來創(chuàng)設(shè)無形的投資資產(chǎn)和成本。
二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)常見的問題應(yīng)采取的應(yīng)對措施
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)過程中常出現(xiàn)的問題，應(yīng)采取有效的應(yīng)對措施，保證企業(yè)審計(jì)工作正常進(jìn)行以及國家財(cái)政稅務(wù)資金的增長。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)事先對稅收進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，以保證合理的避稅，同時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還要在主觀認(rèn)識上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立的核算部門來進(jìn)行節(jié)稅，這可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在房地產(chǎn)銷售上取得較高的利潤，又可以使企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)有所降低。
2.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理與控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在內(nèi)部加大力度，對資產(chǎn)實(shí)施嚴(yán)格的控制和管理，建立并完善資產(chǎn)管理責(zé)任制度，同時要將該制度落實(shí)到實(shí)際工作中，明確各管理基層的基本任務(wù)，并對各基層管理負(fù)責(zé)人員實(shí)施相應(yīng)的責(zé)任制度，使各級層相關(guān)人員明確自身的責(zé)任和義務(wù)，要對企業(yè)所購置的相應(yīng)設(shè)備實(shí)行統(tǒng)一編號管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內(nèi)部工作流程的完善程度，在企業(yè)內(nèi)部要形成一種較為嚴(yán)格的審計(jì)環(huán)境，對于出現(xiàn)遺漏的人員和機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定給予處罰，對于工作業(yè)績好的人員或機(jī)構(gòu)應(yīng)給予相應(yīng)的嘉獎，從而調(diào)動了審計(jì)人員的工作積極性。
3.采取措施使會計(jì)審計(jì)核算工作得到進(jìn)一步完善，對核算工作體系進(jìn)行有效的建立，這樣不但使企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算水平得到有效提高，同時還為風(fēng)險(xiǎn)防范能力的提高提供有力的條件。會計(jì)審計(jì)核算工作需要進(jìn)一步的完善，會計(jì)審計(jì)核算工作要滿足會計(jì)法中的有關(guān)規(guī)定，對于房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)的基本特點(diǎn)，應(yīng)采取實(shí)地核算和有效的外調(diào)方法，從而能夠保證所獲取的企業(yè)納稅資料的準(zhǔn)確性。
三、結(jié)束語
由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國財(cái)政稅收收入有著至關(guān)重要的作用，只有使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展才能保證我國財(cái)政稅收的穩(wěn)定增長，因此，應(yīng)加大力度治理房地產(chǎn)稅收方面出現(xiàn)逃稅漏稅現(xiàn)象，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作過程中應(yīng)對短期借款方面進(jìn)行認(rèn)真的審查，要求無形資產(chǎn)和開發(fā)成本等方面保留最原始的報(bào)表，作為審計(jì)的主要憑證，同時還應(yīng)加大力度對審計(jì)工作的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行排查，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作能夠以最大限度的發(fā)揮其本身的作用。
參考文獻(xiàn)：
