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時(shí)間：2023-08-01 09:24:24
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Abstract: in today's society, real estate increasingly become the people interested in its own interests and closely related topics. House prices high and low influence factors are many, one of the key of essential factors is real estate development project cost. High cost, house prices corresponding also will improve. So, how to control the cost of real estate development project is not only real estate development enterprise care about, and also with the interests of the person that buy a house is closely linked. This article through to the real estate development in different phases of the cost of the project cost control analysis approach, to further solve real estate market trading interests of mutual concern.
Keywords: real estate development of real estate development project project cost control
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
現(xiàn)今，房地產(chǎn)是我國(guó)目前最熱門(mén)的話題之一。2010年3月份，“兩會(huì)”提案中與高房?jī)r(jià)有關(guān)的提案占到全部提案的7%。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，截止到2009年7月，北京市的“房?jī)r(jià)收入比”已經(jīng)達(dá)到了27：1，也就是說(shuō)夫妻雙方不吃不喝要努力27年才能買(mǎi)到一套商品房，超出國(guó)際平均水平的5倍。全國(guó)其他地方與北京的情況也差不多，上海、深圳、重慶、溫州等大中城市“地王”不斷出現(xiàn)，房?jī)r(jià)也不斷呈現(xiàn)出持續(xù)走高的勢(shì)頭。商品房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)在投機(jī)者的“看高”預(yù)期和社會(huì)普遍的“恐慌性購(gòu)房”中，被賦予了過(guò)多的虛擬價(jià)值使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了真正價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格日益走高，其原因除了國(guó)家宏觀政策方面的原因以外，企業(yè)內(nèi)部管理方面的原因很突出，對(duì)成本控制不力所造成的高開(kāi)發(fā)成本就是重要原因之一。因此，扼制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)，有效控制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本勢(shì)在必行。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成以及成本控制基本原則
（一）主要成本構(gòu)成
1、項(xiàng)目前期階段的成本
項(xiàng)目前期階段的成本就是一個(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)以及施工之前，對(duì)這項(xiàng)工程進(jìn)行的一項(xiàng)可行性研究分析。通過(guò)一系列的市場(chǎng)調(diào)查以及分析，對(duì)工程的可行性進(jìn)行探討調(diào)研，是最初決定實(shí)施這項(xiàng)計(jì)劃的最初成本。雖然占整項(xiàng)工程成本的很少一部分，可是忽略了這一部分將無(wú)法開(kāi)展工程。
2、土地費(fèi)用
土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)建筑項(xiàng)目是否可行以及預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣(mài)出讓。協(xié)議、招標(biāo)出讓隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷加大和發(fā)展，勢(shì)頭漸漸減弱，代之以拍賣(mài)出讓，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要獲得土地的方式。
3、設(shè)計(jì)階段成本
該工程具備了可行性研究分析條件，也通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或者是拍賣(mài)出讓土地的方法獲得了土地，接下來(lái)就要對(duì)工程進(jìn)行設(shè)計(jì)和規(guī)劃了。具體包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本、招標(biāo)成本、評(píng)標(biāo)成本。具體如，工程勘察費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，招標(biāo)費(fèi)等等。
4、項(xiàng)目施工階段成本
項(xiàng)目施工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段。這個(gè)階段主要費(fèi)用有：人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、施工管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。
5、管理費(fèi)用成本
管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括：管理人員的工資差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)等。
6、貸款利息
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型，所以必須通過(guò)銀行貸款來(lái)籌集資金，所以貸款利息也成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之一。
7、稅費(fèi)
與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收有：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，項(xiàng)目不同，稅費(fèi)也不同。
8、其他費(fèi)用
包括宣傳費(fèi)用和各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，不過(guò)占有成本構(gòu)成都比較少。
（二）房地產(chǎn)成本控制的原則
1、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制中，要堅(jiān)持責(zé)任、權(quán)利和利益相結(jié)合的原則，真正地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工作人員責(zé)任制，把成本控制和個(gè)人利益掛鉤，把任務(wù)分?jǐn)偟絺€(gè)人的頭上來(lái)，這樣才能最大限度的激發(fā)項(xiàng)目實(shí)施人員的工作積極性，做的好的給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于自己造成的損失要給予適當(dāng)?shù)膽土P，利用責(zé)任制把成本控制在一定合理范圍內(nèi)。只有充分的貫徹了責(zé)、權(quán)、利，才能真正符合權(quán)責(zé)發(fā)生制，也才能準(zhǔn)確反映產(chǎn)品的成本。只有實(shí)行市場(chǎng)為導(dǎo)向的實(shí)際成本核算體系，才能緊跟市場(chǎng)的變化，才不會(huì)使成本脫離實(shí)際，也更加有實(shí)際的操作價(jià)值。
2、節(jié)約原則
該原則主要是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃以及實(shí)際施行期間，要堅(jiān)持節(jié)約原則。主要表現(xiàn)在，首先應(yīng)該明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成、主要的費(fèi)用開(kāi)支、相關(guān)的審批程序和財(cái)務(wù)制度，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目實(shí)施人員定期進(jìn)行管理和監(jiān)督；其次，要定期進(jìn)行預(yù)防成本失控的技術(shù)措施，把錢(qián)花在值得花的地方上，不能隨便浪費(fèi)；再次，增強(qiáng)成本的管理力度，從各個(gè)方面來(lái)提高團(tuán)隊(duì)的工作效率，加大員工的激情和積極性，充分利用有利的機(jī)會(huì)和條件，降低各項(xiàng)資源的消耗水平。
3、過(guò)程控制原則
過(guò)程控制原則就是在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中，里面是由一些環(huán)節(jié)來(lái)決定的。每個(gè)環(huán)節(jié)過(guò)程都是由一些因素來(lái)決定其成本的，不同的環(huán)節(jié)有不同的決定因素，這些環(huán)節(jié)都是互相聯(lián)系的，環(huán)環(huán)相扣，要制度一套行之有效的工作程序和方法，使各個(gè)環(huán)節(jié)都處在良好的狀態(tài)上。因此，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理還必須認(rèn)真關(guān)注相關(guān)環(huán)節(jié)的情況，聯(lián)系各個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)的成本情況進(jìn)行系統(tǒng)的分析綜合考慮，進(jìn)行全面管理。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段成本控制策略
（一）設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中所占比例一般只占建安成本的1.5%-2.0%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)階段質(zhì)量的好壞直接影響著成本的多少以及施工時(shí)間的長(zhǎng)短，也直接決定著各項(xiàng)資源比如人力、物力和財(cái)力的投入。對(duì)于設(shè)計(jì)階段的成本控制策略，可以采取修改合同條款和方案的選擇兩個(gè)方法。企業(yè)可以在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更以及修改的費(fèi)用額度限制等條款，對(duì)于設(shè)計(jì)方法、工程量和預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行規(guī)范控制，運(yùn)用法律手段來(lái)對(duì)兩方利益加以合同規(guī)范化。而在選取設(shè)計(jì)單位上，從最初的設(shè)計(jì)思路到施工圖的設(shè)計(jì)，都應(yīng)該進(jìn)行對(duì)比選擇，從中選取更加有效率更加經(jīng)濟(jì)節(jié)約的設(shè)計(jì)單位來(lái)與之合作。
（二）項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制
項(xiàng)目招投標(biāo)階段主要包括設(shè)備材料采購(gòu)和施工招投標(biāo)兩方面，招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商對(duì)施工單位和材料供應(yīng)商的選擇正確與否決定著項(xiàng)目投資的質(zhì)量和施工的進(jìn)度。同時(shí)在這個(gè)階段也要注意合同的簽訂問(wèn)題，明確合同條款，對(duì)合同中涉及的價(jià)款的結(jié)算以及用工期和違約處理等法律問(wèn)題都應(yīng)有明確的規(guī)定。
（三）施工階段的成本控制
施工階段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的也是成本需求最高的一個(gè)階段環(huán)節(jié)，是招投標(biāo)的延伸，也是合同的具體化。那么，合同的嚴(yán)格執(zhí)行和管理當(dāng)然是必不可少的了。另外強(qiáng)化建立機(jī)制，建立建筑工程監(jiān)理自身的機(jī)制。通過(guò)監(jiān)理公司企業(yè)的全面監(jiān)督工作，不僅可以有效地控制施工階段的費(fèi)用支出，而且在效率、施工進(jìn)度和安全方面提醒施工單位履行合同約定的義務(wù)和享受的權(quán)利。在此階段，還應(yīng)開(kāi)展技術(shù)節(jié)約創(chuàng)新，減少成本的支出。
（四）竣工階段的成本控制
到了竣工階段，根據(jù)合同、預(yù)算和費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)去送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)各項(xiàng)費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)出工程的實(shí)際造價(jià)。
三、結(jié)束語(yǔ)：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從最初的通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查而總結(jié)出的可行性研究分析方案到竣工之后各項(xiàng)費(fèi)用的審核，從頭到尾都需要貫徹節(jié)約原則和責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則，進(jìn)行成本最大限量的控制，把費(fèi)用的支出通過(guò)各種方法途徑控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，只有這樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者二者利益才能達(dá)到平衡，實(shí)現(xiàn)雙贏，整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)才會(huì)越來(lái)越繁榮。
參考文獻(xiàn)：
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一、房地產(chǎn)顧客的類型和特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)顧客的類型
按照房地產(chǎn)產(chǎn)品的用途將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為商業(yè)類房地產(chǎn)市場(chǎng)和住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)。
1.商業(yè)類房地產(chǎn)是指用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，包括酒店、超市、臨街店鋪、大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套、購(gòu)物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等用途的房地產(chǎn)。商住兩用公寓，或建筑物體塔樓用作公寓、寫(xiě)字樓，底層裙樓用作購(gòu)物中心的大型綜合體也屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)應(yīng)的顧客類型是商戶型顧客。
2.住宅類市場(chǎng)主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向個(gè)人消費(fèi)者出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品。在住宅類市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最終面向的是個(gè)人消費(fèi)者。對(duì)應(yīng)的顧客類型根據(jù)個(gè)人消費(fèi)者購(gòu)房的用途又可細(xì)分為消費(fèi)型顧客、投資型顧客以及消費(fèi)投資雙重型顧客。
（二）不同類型房地產(chǎn)顧客的特點(diǎn)
1.商戶型顧客，商業(yè)房地產(chǎn)能夠給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較高的投資回報(bào)率，投資價(jià)值較高，顧客經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。
2.消費(fèi)型顧客，消費(fèi)型顧客主要是購(gòu)買(mǎi)房屋用于滿足自身居住需要的消費(fèi)群體。我國(guó)，消費(fèi)型顧客居住需求大致分為生存型、富裕型和文明型三種，不同居住需求的顧客對(duì)房地產(chǎn)的功能要求不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成也不同。
3.投資型顧客，投資型顧客是為了滿足投資獲利的心理需求，而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)群體。之所以出現(xiàn)這樣的消費(fèi)群體，歸因于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有保值增值功能、信用擔(dān)保功能及融資功能等特性。
4.投資、消費(fèi)雙重型顧客，投資、消費(fèi)雙重型顧客購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品是為了暫時(shí)居住使用，等待升值時(shí)再銷(xiāo)售。
二、房地產(chǎn)顧客的消費(fèi)行為特征及因素分析
（一）房地產(chǎn)消費(fèi)過(guò)程中的顧客行為特征
1.房地產(chǎn)消費(fèi)行為是普通產(chǎn)品消費(fèi)與特殊產(chǎn)品消費(fèi)行為的綜合行為。房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊屬性決定房地產(chǎn)的投資（生產(chǎn)）、流通、分配、消費(fèi)都是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)完成，而非傳統(tǒng)商品的簡(jiǎn)單流通行為。
2.顧客的消費(fèi)行為不僅包括從房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求識(shí)別到購(gòu)后房地產(chǎn)后進(jìn)行價(jià)格評(píng)價(jià)這一簡(jiǎn)單的單次購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程，而是從購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)心理、購(gòu)買(mǎi)行為、購(gòu)買(mǎi)后行為與心理特征進(jìn)行定義，從購(gòu)買(mǎi)前的影響因素、決定因素與購(gòu)買(mǎi)時(shí)的決策行為，再到購(gòu)買(mǎi)后價(jià)值評(píng)估、實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)評(píng)價(jià)整個(gè)過(guò)程。
（二）影響房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)行為的因素分析
1.顧客收入因素。住房消費(fèi)行為明顯受到顧客收入的約束，顧客收入水平的絕對(duì)數(shù)量上決定了人們消費(fèi)水平高低，是顧客購(gòu)買(mǎi)能力、消費(fèi)能力與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的直接決定因素，顧客的收入直接決定了購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的檔次、房屋的面積以及房地產(chǎn)所在區(qū)域的選擇。
2.顧客行為（消費(fèi)行為）偏好因素。房地產(chǎn)消費(fèi)行為是多層次性消費(fèi)，它表現(xiàn)為受消費(fèi)水平與結(jié)構(gòu)制約的消費(fèi)層次性差異，主要是城市房地產(chǎn)消費(fèi)與農(nóng)村房地產(chǎn)消費(fèi)觀念差異性、人口構(gòu)成在消費(fèi)群體中的結(jié)構(gòu)差異、由于收入等因素決定的消費(fèi)房地產(chǎn)時(shí)的區(qū)域差異性。
3.顧客組成結(jié)構(gòu)因素。房地產(chǎn)消費(fèi)行為具有個(gè)體行為與家庭行為的綜合性，本文研究的房地產(chǎn)顧客是個(gè)人或個(gè)人為代表的家庭，不是其他主體。因此，個(gè)人的行為往往受到家庭因素的制約，家庭結(jié)構(gòu)、文化層次、總體收入、房地產(chǎn)消費(fèi)時(shí)的心態(tài)都是影響房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)與評(píng)價(jià)的綜合因素。
4.房地產(chǎn)價(jià)格彈性因素。房地產(chǎn)消費(fèi)行為的彈性主要是需求彈性，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給彈性較小，房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期決定了價(jià)格彈性對(duì)供給的影響不會(huì)短期出現(xiàn)，而價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)需求彈性的影響則可以迅速反映在顧客行為中。顧客同樣具有雙重需求彈性，為了滿足基本的生存需求的房地產(chǎn)價(jià)格彈性較小，也即是說(shuō)生存需求較為剛性，而滿足發(fā)展與奢侈消費(fèi)需求的房地產(chǎn)價(jià)格彈性大，而這樣的房地產(chǎn)價(jià)值的創(chuàng)造與形成反過(guò)來(lái)也具有較大的供給彈性。
5.房地產(chǎn)產(chǎn)品非同質(zhì)性。房地產(chǎn)產(chǎn)品不可復(fù)制，因此房地產(chǎn)消費(fèi)行為是差異性與不可替代的。顧客對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)得到的是不可復(fù)制的房地產(chǎn)產(chǎn)品自然該產(chǎn)品的價(jià)值屬性也是不可復(fù)制的，因此基于房地產(chǎn)產(chǎn)品的非同質(zhì)性的價(jià)值衍生、延伸與附加就自然成為房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的源泉。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要市場(chǎng)策略
（一）針對(duì)商戶型顧客的市場(chǎng)策略
1.產(chǎn)權(quán)分割出售模式是將店面或店鋪進(jìn)行分割，并將分割后的房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給各個(gè)業(yè)主。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是使業(yè)主多元化，在店鋪的使用上業(yè)主可以自用也可以出租，從而使用起來(lái)比較靈活，而缺點(diǎn)是不便于進(jìn)行管理。
2.為彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)分割出售模式的不足，避免和解決此種模式經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出售后返租的模式。售后返租模式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)房地產(chǎn)售出之后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)的模式。這種模式以先銷(xiāo)售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式吸引買(mǎi)家人場(chǎng)。因?yàn)槭酆蠓底獗仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓）等的銷(xiāo)售過(guò)程中。
3.“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中一種較新的模式。它充分發(fā)揮國(guó)際商業(yè)巨頭的吸引力，是投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)的有效方式之一。這種模式是房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。
商戶型顧客具有顯著特點(diǎn)：商戶型顧客不僅對(duì)租金的差價(jià)和管理費(fèi)比較關(guān)注，還關(guān)注終端消費(fèi)者的價(jià)值取向；消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的支持與否決定了項(xiàng)目的升值空間；商戶型顧客價(jià)值不僅受房地產(chǎn)項(xiàng)目自身因素的影響，還受到與房地產(chǎn)項(xiàng)目所匹配因素的影響，如增值力、產(chǎn)品力、銷(xiāo)售力、招商運(yùn)營(yíng)力、經(jīng)營(yíng)力和消費(fèi)力。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何從這些方面提高商戶類顧客的滿意度而增加顧客價(jià)值是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)價(jià)值的根本。
（二）針對(duì)消費(fèi)型顧客的市場(chǎng)策略
具有生存型需求的消費(fèi)群體主要是低收入家庭。此類消費(fèi)者以安置為首要目的，對(duì)房子的最基本的居住功能更為關(guān)注，而對(duì)生活的便利性和其他功能關(guān)注甚微。
具有富裕型需求的消費(fèi)群體主要是中等收入家庭。目前，在我國(guó)，大多數(shù)居民都屬于富裕型需求。此類消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求處于生存型和文明型之間。他們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求層次高于生存型消費(fèi)者，低于文明型消費(fèi)者。富裕型消費(fèi)者要求房地產(chǎn)產(chǎn)品功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、面積適當(dāng)。具備如此功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成由房子本身價(jià)值、物業(yè)管理及服務(wù)價(jià)值三部分組成。
具有文明型需求的消費(fèi)群體主要是富裕家庭。在我國(guó)，這樣的消費(fèi)群體正逐漸增大，將成為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種發(fā)展趨勢(shì)。此類消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求已發(fā)展到個(gè)性化、生態(tài)化的高層次階段，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品是否能提高生活質(zhì)量和有助于事業(yè)的成功和孩子的成長(zhǎng)。此類消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求類型以高級(jí)別墅和高檔豪華商品房為主。此類房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本價(jià)值有房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值、物業(yè)管理及服務(wù)價(jià)值、周邊環(huán)境與公共資源價(jià)值和業(yè)主價(jià)值四部分構(gòu)成。
（三）針對(duì)投資型顧客的市場(chǎng)策略
此類消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，更關(guān)注購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品是否具有一定的價(jià)值潛力和升值空間。而在影響房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的眾多因素中，地理位置這一因素最為重要。因此，投資型顧客在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，尤其關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)品周邊環(huán)境與公共資源的價(jià)值。
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)只重視建筑產(chǎn)品的成本控制而不考慮市場(chǎng)需要什么樣的產(chǎn)品以及建筑產(chǎn)品的投入產(chǎn)出比。另外，許多房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本管理薄弱，成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性，成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性，成本管理存在一定的盲目性。同時(shí)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏現(xiàn)代化的管理手段，成本信息不能反映企業(yè)成本的真實(shí)情況：要么由于成本核算不規(guī)范造成成本信息嚴(yán)重扭曲，要么成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失，從而導(dǎo)致成本管理偏離了方向。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的一系列問(wèn)題，采取一定的措施加強(qiáng)成本管理迫在眉睫。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題
1.1成本管理缺乏科學(xué)性
有些企業(yè)在成本管理方面缺乏開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本，尤其是一些長(zhǎng)期大規(guī)模的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于動(dòng)態(tài)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中回避了企業(yè)管理上的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要時(shí)刻明確其目的是為了管理決策服務(wù)，絕不能讓企業(yè)的成本缺少了經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵，項(xiàng)目成本的核算在結(jié)算的時(shí)候進(jìn)行會(huì)使得財(cái)務(wù)上具有一定的合理性，所以要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的科學(xué)性。
1.2成本管理體系不全面
對(duì)于像配套設(shè)施費(fèi)、土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等成本管理，有些房地產(chǎn)企業(yè)僅將他們當(dāng)成單向的成本控制工作，管理方式也非常簡(jiǎn)單，就是每審核一項(xiàng)就撥付一項(xiàng)的資金，這樣做表面上看是管理住了，但事實(shí)上，在項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝等過(guò)程中卻顯現(xiàn)出了很多施工和銷(xiāo)售等方面的問(wèn)題，使得企業(yè)無(wú)法堵塞成本的漏洞，也沒(méi)有辦法去防止這種慘狀的發(fā)生，這些都是由于成本管理體系不健全所導(dǎo)致的。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還存在周期長(zhǎng)、成本范圍廣的問(wèn)題，更嚴(yán)重的是在成本管理的運(yùn)行中還有人暗箱操縱，使得成本管理制度無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用，所以企業(yè)一定要建立健全成本管理體系，還要讓成本管理制度有監(jiān)督性和激勵(lì)性，做到讓參與者自覺(jué)的完成成本管理。
1.3開(kāi)發(fā)成本管理的思維滯后
很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中只注重開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小，而忽視了過(guò)程和經(jīng)濟(jì)效益以及決策等方面的觀念的重要性，僅僅以規(guī)模作為衡量領(lǐng)導(dǎo)者的政績(jī)和企業(yè)實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)，這種思想未免也太落后了，更何況有些企業(yè)的土地是通過(guò)非市場(chǎng)的途徑取得的，所以房地產(chǎn)企業(yè)絕不能忽視其中產(chǎn)生效益的規(guī)模。
二、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題
2.1提升規(guī)范控制程度
企業(yè)內(nèi)部的控制制度涉及到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面，其內(nèi)容是非常豐富的，控制制度的實(shí)施不能僅僅依靠簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)管理和出納控制來(lái)實(shí)現(xiàn)，還要靠管理人員的治理以及一套科學(xué)的、規(guī)范的、完善的內(nèi)部控制制度，以此來(lái)規(guī)范管理的行為活動(dòng)，讓管理者按照規(guī)定的程序和制度來(lái)完成自己的工作任務(wù)，接收規(guī)定的控制管理。
2.2 確定面向市場(chǎng)的成本管理戰(zhàn)略
（1）成本管理戰(zhàn)略是經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的全過(guò)程，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的核心支柱，所以成本戰(zhàn)略中存在的問(wèn)題，就像經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略中存在問(wèn)題一樣都要認(rèn)真的考慮。首先，要確立讓客戶滿意的企業(yè)管理戰(zhàn)略目標(biāo)，不同層次的客戶會(huì)有不同層次的要求，隨著企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)若是能把握好各種客戶的心理需求，就有可能成功的取得這個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨著地域的不同而存在差異，成本越低企業(yè)的價(jià)格就越有競(jìng)爭(zhēng)性，那么獲利的空間也會(huì)越大，但是要認(rèn)識(shí)到成本管理的結(jié)果是由客戶決定的，客戶是否滿意企業(yè)的產(chǎn)品直接決定了成本管理的成敗。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要運(yùn)用約束性與非約束性結(jié)合的手段構(gòu)筑企業(yè)成本管理戰(zhàn)略，這需要具體情況具體分析，對(duì)于傳統(tǒng)的成本管理活動(dòng)要采用約束性的手段，這主要是針對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中的單項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行約束，就像預(yù)算部門(mén)下達(dá)指令性指標(biāo)，工程管理部門(mén)下達(dá)成本承包協(xié)議等。而對(duì)于那些開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，由于參與生產(chǎn)的主體很多，產(chǎn)品沒(méi)有均質(zhì)性，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中就很難實(shí)施成本控制，所以企業(yè)還需要在此前的基礎(chǔ)上建立非約束性的手段來(lái)完善成本管理戰(zhàn)略，尤其是要對(duì)那些不能用數(shù)字衡量的成本加強(qiáng)管理，比如成品定位過(guò)程中的成本定位管理，還有如何提高成本定位過(guò)程中對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本的指導(dǎo)性，因其沒(méi)有確定的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@種情況的判定會(huì)依據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人判斷和喜好，以及員工對(duì)市場(chǎng)的了解程度和產(chǎn)品的探究深度等各種因素綜合決定的，這顯然無(wú)法靠推算的數(shù)字得出結(jié)論，所以企業(yè)可以通過(guò)構(gòu)建一支高效和諧、信息暢通的領(lǐng)導(dǎo)班子，并且通過(guò)培育優(yōu)秀的企業(yè)文化增強(qiáng)員工的責(zé)任心和職業(yè)道德，通過(guò)不同的方式與供應(yīng)商協(xié)調(diào)，增進(jìn)有關(guān)主管部門(mén)與供應(yīng)商之間的關(guān)系來(lái)協(xié)調(diào)處理好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理。三、降低建筑成本的策略分析
3.1 合理安排建設(shè)資金 房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，在保證項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)的同時(shí)，控制資金成本。從目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)一般是資產(chǎn)負(fù)債率比較高的企業(yè)，這在一定程度上影響了其向銀行貸款的資金量。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要將保證現(xiàn)金流作為一項(xiàng)重要的工作來(lái)抓，積極拓寬融資渠道，并根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短、階段資金需求情況、企業(yè)資金狀況以及資金回收情況來(lái)選擇合適的融資方式。尤其是對(duì)于同時(shí)投資多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)來(lái)講，資金壓力較大，需要通過(guò)融資來(lái)保證多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，與此同時(shí)，也要避免過(guò)多占用資金造成資金成本過(guò)高。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金收支情況進(jìn)行現(xiàn)金流分析，制定最佳的企業(yè)資金計(jì)劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。
3.2合理利用稅收政策 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)企業(yè)的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，針對(duì)每種稅收的特征，制定合理的避稅措施，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅金主要為：營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅，土地增值稅。比如，增值稅是一種銷(xiāo)售稅，屬于累退稅，是基于商品或服務(wù)的增值而征收的一種間接稅。對(duì)于土地增值稅，相關(guān)文件規(guī)定是把它作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所示金額予以扣除，未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，由施工單位提前開(kāi)具質(zhì)量保證金發(fā)票，進(jìn)而在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)用足用活優(yōu)惠政策，可以做到合理避稅，降低開(kāi)發(fā)成本。
3.3建立合理的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體系 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)。它是由各種社會(huì)資源整合而成的企業(yè)，涉及政府部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)、施工企業(yè)，以及各相關(guān)單位。因此，建立合理的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體系，有利于各方面相互理解、相互支持局面的形成，也可以在一定程度上降低開(kāi)發(fā)成本。
結(jié)語(yǔ)：良好的內(nèi)部控制制度不僅可以促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的效果，還能起到預(yù)防工作出現(xiàn)漏洞的效果，企業(yè)要根據(jù)新問(wèn)題的出現(xiàn)和情況的變化相應(yīng)的修改或建立內(nèi)部控制制度，使得房地產(chǎn)的項(xiàng)目成本管理高效的運(yùn)作下去，更好的服務(wù)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國(guó)論文下載中心
參考文獻(xiàn)：
2005年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設(shè)，接著對(duì)土地全面實(shí)行招、拍、掛，買(mǎi)塊地動(dòng)輒數(shù)億，且交的都是真金白銀。而銀行對(duì)個(gè)人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷(xiāo)售資金回籠的難度。這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商也不得不與銀行聯(lián)絡(luò)尋找資金支持。許多已拿到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商因貸款困難而被迫將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他人，或與他人合作建設(shè)或緩建，有的被迫終止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
上海億邦置業(yè)有限公司在此艱難環(huán)境下，仍成功地以基準(zhǔn)利率貸到銀行規(guī)定的開(kāi)發(fā)貸款的最高限額。這一方面得益于項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：
1 定位銀企關(guān)系，選擇融資時(shí)間及融資行
1.1 建立合作互利的銀企關(guān)系
現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行之間不是一種簡(jiǎn)單的資金供求關(guān)系，更是一種緊密的唇齒相依的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。在市場(chǎng)條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場(chǎng)優(yōu)劣地位也不是固定不變的。
融通資金的安全性、流動(dòng)性、項(xiàng)目的盈利性是融資行關(guān)注的核心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)務(wù)必有切實(shí)的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時(shí)期，可以追加自有資金或采取抵押加擔(dān)保的方式保證等——因?yàn)殂y行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對(duì)沒(méi)有效益和資金的企業(yè)，銀行是不愿提供服務(wù)的。現(xiàn)各大銀行及二線銀行均在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上擁有較大的上下浮動(dòng)空間，而且產(chǎn)品沒(méi)有專利可言，可以說(shuō)不存在壟斷價(jià)格，所以銀企之間同時(shí)存在博弈與合作的關(guān)系。
1.2 時(shí)間安排留有余地
正常的貸款周期為1~2個(gè)月，（當(dāng)然，加急的15~20天也能辦好）由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結(jié)構(gòu)、資金成本等。為保險(xiǎn)起見(jiàn)，應(yīng)在用款前3~5個(gè)月開(kāi)始聯(lián)絡(luò)辦理。
1.3 挑選合適的合作銀行
在銀行市場(chǎng)化的今天，每家銀行都有自身的優(yōu)勢(shì)及擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，同時(shí)受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設(shè)置上均有差別，如整個(gè)貸款價(jià)格的設(shè)定，體現(xiàn)了銀行長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化還是短期利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇基本戶開(kāi)戶行時(shí)，應(yīng)挑選對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，不僅無(wú)須企業(yè)花大力去講解，而且還可讓企業(yè)在與他們的合作中得到許多業(yè)內(nèi)相關(guān)信息，學(xué)到許多知識(shí)和理念。同時(shí)，他們對(duì)行業(yè)動(dòng)態(tài)及走勢(shì)的判斷比較恰當(dāng)，一般以長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化作為其最終目標(biāo)，經(jīng)辦人做起來(lái)會(huì)相對(duì)輕松順利。選擇融資行時(shí)，應(yīng)先聯(lián)絡(luò)基本戶開(kāi)戶行，一般基本戶開(kāi)戶行覺(jué)得項(xiàng)目可行，會(huì)留下來(lái)積極地去做的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除基本戶外，還可根據(jù)需要另?yè)胥y行開(kāi)立1~2個(gè)一般賬戶。俗話說(shuō)“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個(gè)項(xiàng)目上億或數(shù)億的貸款，實(shí)際利率差1%，每?jī)|元的利息差則為100萬(wàn)元（不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值及付息方式），還有貸款的手續(xù)費(fèi)，如評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、抵押登記等費(fèi)用。故融資成本是一個(gè)必須考慮的因素。
2 明確融資途徑及所在企業(yè)的優(yōu)勢(shì)條件
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需內(nèi)外部的大量資金支持。港資大型房地產(chǎn)商資金的重要來(lái)源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是在部分大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托投資項(xiàng)目。
我們選擇的是常見(jiàn)方式——抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員操作開(kāi)發(fā)貸款前要先準(zhǔn)備哪些方面的資料呢？
（1）項(xiàng)目情況。房地產(chǎn)企業(yè)事先準(zhǔn)備一份項(xiàng)目的可行性報(bào)告，主要包括項(xiàng)目的基本情況，招標(biāo)書(shū)附件中計(jì)劃、規(guī)劃、住宅、環(huán)保等主管部門(mén)的復(fù)函文件中有相關(guān)指標(biāo)及資料、市場(chǎng)分析、建設(shè)設(shè)計(jì)方案、主要財(cái)務(wù)效益分析指標(biāo)等。不必寫(xiě)得細(xì)，擇其要點(diǎn)寫(xiě)得有共性即可。這有利于銀行對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體的了解，激發(fā)銀行興趣和貸款意向。
（2）“四證”辦理。“四證”依序指《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》?，F(xiàn)銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業(yè)辦理完畢第二個(gè)證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，銀行可受理貸款申請(qǐng)，第三證《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理完畢可送銀行貸審會(huì)審批；第四證《建設(shè)工程施工許可證》在第三證辦理后一周內(nèi)可辦出，而貸審會(huì)審批完畢一周內(nèi)即可放款，就是說(shuō)貸款手續(xù)可與公司四證的辦理同步。
（3）公司情況介紹。這些基礎(chǔ)資料可由公司的相關(guān)證照、驗(yàn)資報(bào)告、公司合同章程、歷年的審計(jì)報(bào)告等資料取得。另補(bǔ)充說(shuō)明公司自有資金能力，開(kāi)發(fā)，公司的誠(chéng)信度，企業(yè)的文化、背景、理念等，以全面展示本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。如展示得充分，會(huì)得到銀行的信任，增加融資的成功率。
（4）企業(yè)需求，即企業(yè)找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時(shí)間、使用方法及貸款成本范圍等。根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定及銀行的實(shí)際操作，項(xiàng)目貸款一般是自有資金占項(xiàng)目預(yù)算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)），銀行貸款為35%，余下的投資由銷(xiāo)售回款解決。
3 貸款操作方法及操作步驟
3.1 接觸
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談了解，對(duì)利率、還本付息方法、資金運(yùn)作方式、貸款的限制條款等有個(gè)初步的印象后，再進(jìn)行綜合權(quán)衡比較，選擇確定合適的一家銀行進(jìn)行融資。
3.2 提供銀行需要的資料
確定融資意向后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就可按融資行的要求準(zhǔn)備并遞交相關(guān)的資料，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、國(guó)地稅登記證、法人代表證明書(shū)、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證等。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)指定專人負(fù)責(zé)辦理及跟催，銀行方面也有專門(mén)的信貸人員專案負(fù)責(zé)本項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資料提供完畢后，就可以協(xié)助或跟催客戶經(jīng)理寫(xiě)銀行內(nèi)部要求的貸款評(píng)估報(bào)告。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資人如果了解貸款評(píng)估報(bào)告構(gòu)成的主要，就能在融資活動(dòng)中更快更準(zhǔn)地找到工作的切入點(diǎn)。貸款評(píng)估報(bào)告一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：
（1）借款人的資信調(diào)查。包括借款人的基本情況，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告等證照上的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，以往的開(kāi)發(fā)成績(jī)和現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)能力，借款人的財(cái)務(wù)狀況，股東的基本情況，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，文化背景理念等。企業(yè)簡(jiǎn)介上就有大部分資料。
（2）項(xiàng)目概況及報(bào)批情況。包括項(xiàng)目的具體地理位置和規(guī)劃等。數(shù)據(jù)及資料大部分來(lái)源于招標(biāo)書(shū)或項(xiàng)目可行性報(bào)告，而項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源，項(xiàng)目進(jìn)度和用款計(jì)劃則根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)或公司要求由相關(guān)部門(mén)列出。報(bào)批情況如實(shí)列出即可。
（3）項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，包括市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)及財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。市場(chǎng)分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項(xiàng)目周?chē)摹⑹姓涮椎?，同時(shí)結(jié)合擬建樓盤(pán)的品質(zhì)結(jié)構(gòu)房型分析及定位，再對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行分析及考察。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行的經(jīng)辦人可到項(xiàng)目所在地周邊進(jìn)行實(shí)地考察，也可到政府的網(wǎng)上房地產(chǎn)查找相關(guān)資料。用這些第一手資料，對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，確定市場(chǎng)最高或最低的可售單價(jià)及銷(xiāo)售狀況。
財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)一般包括如下內(nèi)容：在市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行銷(xiāo)售收入測(cè)算，然后根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算投資成本測(cè)算出投資回收期來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的流動(dòng)性（如不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計(jì)到等于原始投資的年數(shù)），另用投資利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的盈利性，還可用盈虧平衡點(diǎn)、安全邊際和安全邊際率來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的安全性（盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)量=總成本/（預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售稅金），安全邊際=預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入-盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售收入，安全邊際率=安全邊際/預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入）等。
例：A項(xiàng)目的預(yù)算投資總額3億元，第一年投資期無(wú)貨幣資金流入，第二年開(kāi)始預(yù)銷(xiāo)售，貨幣資金流入2.6億元，第三年流入2.1億元，則：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
預(yù)計(jì)綜合稅率：營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%+所得稅為預(yù)計(jì)稅前利潤(rùn)15%×所得稅率33%+土地增值稅3.3%=13.75%.
項(xiàng)目投資利潤(rùn)率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投資利潤(rùn)率12%。
銷(xiāo)售利潤(rùn)率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)無(wú)所得稅。
安全邊際率1-70%=30%，安全邊際為 4.7×（1-70%）=1.41億元
3.3 跟蹤溝通與配合
貸款評(píng)估報(bào)告寫(xiě)好送到基層貸審會(huì)約10天左右。上會(huì)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行還需對(duì)貸款融資的主要條款進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)，經(jīng)辦人還需再做一次了解分析，檢驗(yàn)容易在貸審會(huì)上遇到質(zhì)疑的是否采取了切實(shí)并行之有效的應(yīng)對(duì)措施，如最近有傳取消商品房預(yù)售制度，對(duì)此我公司的準(zhǔn)備是追加初期股東投入。除會(huì)前準(zhǔn)備外，銀行經(jīng)辦人的臨場(chǎng)應(yīng)變能力也是重要的?；鶎淤J審會(huì)后可能有修改及補(bǔ)充的要求，按要求操作完畢約3~5天。
一般而言，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款，不論金額大小，皆做項(xiàng)目貸款處理，基層貸審會(huì)后還需上級(jí)貸審會(huì)審批。上級(jí)貸審會(huì)的業(yè)內(nèi)資深專業(yè)人士再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)疑評(píng)審，一般修改及補(bǔ)充總是有的，關(guān)鍵是看項(xiàng)目本身是否優(yōu)質(zhì)，還有銀行經(jīng)辦人對(duì)政策的理解對(duì)項(xiàng)目貸款資金安全性、流動(dòng)性、盈利性的預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確把握到位，措施是否得當(dāng)。如果基本通過(guò)或補(bǔ)充資料后基本通過(guò)，拿到貸款批件，開(kāi)發(fā)商和銀行經(jīng)辦人前階段的工作得到了肯定，汗沒(méi)白流?，F(xiàn)在可以進(jìn)行下一步也就是放款前的操作了。
請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估（抵押貸款額以評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)），貸款合同公證（看是否有必要），購(gòu)買(mǎi)抵押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行抵押登記備案是接下來(lái)的工作，按辦事機(jī)構(gòu)告知書(shū)上的條款操作即可。要說(shuō)明的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)辦人先對(duì)當(dāng)?shù)赝愂召M(fèi)行情進(jìn)行了解后操作，節(jié)省數(shù)萬(wàn)元是很輕松的事。
做到這里，再確認(rèn)融資行是否已經(jīng)有貸款賬戶，如有，就去貸款賬戶里數(shù)錢(qián)吧。
4 結(jié)語(yǔ)
（1）知己知彼，百戰(zhàn)不殆。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資經(jīng)辦人必須先清楚融資項(xiàng)目的概況及報(bào)批情況，市場(chǎng)分析及財(cái)務(wù)分析，融資規(guī)模，當(dāng)?shù)氐娜谫Y環(huán)境，銀行的辦事流程及其對(duì)項(xiàng)目關(guān)注的核心等。這是融資成功的基礎(chǔ)。
（2）講求效益，達(dá)成目標(biāo)。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款數(shù)額大——以億計(jì)數(shù)，時(shí)間長(zhǎng)——1年以上，故時(shí)間成本效益應(yīng)綜合考慮，在保證時(shí)間性的基礎(chǔ)上，每年少花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)至數(shù)百萬(wàn)是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資工作忙碌近1個(gè)月后，被銀行拒貸是常有的，這就是本文前面選擇2～3家銀行開(kāi)戶的原因之一。此時(shí)應(yīng)檢討調(diào)整貸款策略后立即換融資銀行。這與做生意失敗一樣，只說(shuō)明經(jīng)營(yíng)眼光有限，并不說(shuō)明經(jīng)營(yíng)能力差。試想，當(dāng)初花費(fèi)數(shù)億買(mǎi)土地，不就是看到它能產(chǎn)生效益嗎？十足的信心也是成功的保證。
1 馮琪.新編房地產(chǎn)管理人員實(shí)用法規(guī)速查手冊(cè)[M].北京：建材出版社，2004
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程技術(shù)管理的特點(diǎn)
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程技術(shù)管理具有綜合性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的技術(shù)管理工作是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，不僅僅是單純技術(shù)角度，更要從工程經(jīng)濟(jì)方面來(lái)分析，但又不能片面追求企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，它綜合了工程技術(shù)、工程經(jīng)濟(jì)及國(guó)家有關(guān)方針、政策、法規(guī)、規(guī)范等的要求。一個(gè)項(xiàng)目從決策分析、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、組織施工到最后竣工交付使用，整個(gè)過(guò)程都為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益服務(wù)。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程技術(shù)管理具有復(fù)雜性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到施工，再到銷(xiāo)售以及投入使用，所涉及到的單位部門(mén)以及技術(shù)種類十分繁雜，相較于設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等只需在自己的工作階段中做好自身技術(shù)管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程技術(shù)管理要復(fù)雜得多，不僅要進(jìn)行各階段、各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作，還要對(duì)建筑工程設(shè)及到的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合管理，對(duì)于工程中各個(gè)部分的問(wèn)題也要予以解決，要通過(guò)跨工種、跨領(lǐng)域的整體調(diào)控，保障工程的順利進(jìn)行以及工程質(zhì)量充分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程技術(shù)管理具有超前性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程技術(shù)管理的超前性是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特性決定的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般項(xiàng)目周期都較長(zhǎng)，從投資到竣工往往要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間，同時(shí)樓房建筑的使用壽命也往往較長(zhǎng)，隨著時(shí)間推移，人們對(duì)樓房建筑的功能性、建筑質(zhì)量以及周邊環(huán)境質(zhì)量等方面的需求會(huì)不斷改變，因此在其工程技術(shù)管理中一定要充分考慮時(shí)間跨度以及人們選擇標(biāo)準(zhǔn)的變化，要具有超前的眼光，通過(guò)超前性的技術(shù)管理，使建筑工程充分滿足社會(huì)發(fā)展的需求，適應(yīng)市場(chǎng)選擇的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提升自身在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力，也為經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)提供良好的保障。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程技術(shù)管理的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的技術(shù)管理工作始終貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的整個(gè)過(guò)程，所涉及到的工作內(nèi)容十分復(fù)雜又具有綜合性，針對(duì)工程的每個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的技術(shù)管理工作內(nèi)容，掌握好每個(gè)階段的工程技術(shù)管理要點(diǎn)，加強(qiáng)工程技術(shù)管理工作水平，并通過(guò)綜合協(xié)調(diào)與整體掌控，才能充分確保工程建設(shè)的質(zhì)量，以及促進(jìn)工程技術(shù)的提升。
1.參與編制新開(kāi)發(fā)區(qū)和新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。這是工程技術(shù)管理的首個(gè)環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的基本環(huán)節(jié)，對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的合理性以及市場(chǎng)需求的適應(yīng)性的關(guān)鍵步驟，可行性研究報(bào)告的編制也為后續(xù)的工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)提供有效的參考依據(jù)，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益也有著十分重要的影響。
2.根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求編制建筑工程的設(shè)計(jì)任務(wù)，包括工程的功能要求技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。這一階段的工程技術(shù)管理工作主要作用是為工程建設(shè)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃工作提供標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，使工程建設(shè)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃有明確的方向與基準(zhǔn)，這一環(huán)節(jié)很大程度上決定著工程設(shè)計(jì)與規(guī)劃方案的質(zhì)量，設(shè)計(jì)任務(wù)制定的合理性與規(guī)范性，對(duì)于工程設(shè)計(jì)以及工程建設(shè)施工都具有著一定的影響。
3.組織編制工程建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、詳細(xì)規(guī)劃、初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)。并組織企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算等各部門(mén)對(duì)各階段成果進(jìn)行研究、審查、修改。在工程的具體設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，工程技術(shù)管理主要工作除推進(jìn)設(shè)計(jì)與規(guī)劃方案以及設(shè)計(jì)施工圖的完成外，還要通過(guò)各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)與參與對(duì)工程設(shè)計(jì)的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行審核和修改，以確保工程設(shè)計(jì)的不斷完善，確保工程建設(shè)的質(zhì)量與功能性達(dá)到最好的發(fā)揮。
4.組織各種建材、設(shè)備的技術(shù)考察、選型選購(gòu)、技術(shù)談判。建材、建筑設(shè)備以及施工技術(shù)是工程建筑施工的基礎(chǔ)組成，在工程建設(shè)的準(zhǔn)備階段保證購(gòu)置建材的質(zhì)量，確保施工中使用的設(shè)備與施工技術(shù)滿足工程施工的要求，是工程技術(shù)管理在這一階段的主要內(nèi)容。
5.參與編制工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)組織設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)建設(shè)組織設(shè)計(jì)的編制工作是全面規(guī)劃，以保證工程各項(xiàng)施工處于可控范圍的基礎(chǔ)，也是提高工程質(zhì)量、提高成本控制能力以及保證工程進(jìn)度的必要環(huán)節(jié)。
6.組織協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位對(duì)施工單位進(jìn)行技術(shù)交底，并與雙方經(jīng)常聯(lián)系及時(shí)掌握情況、研究問(wèn)題。工程技術(shù)管理在設(shè)計(jì)方與施工方間的協(xié)調(diào)是保證施工設(shè)計(jì)能夠有效實(shí)施、工程施工質(zhì)量能夠滿足設(shè)計(jì)要求的關(guān)鍵。
7.參加工程監(jiān)理單位組織的各種工程會(huì)議，解決工程中各種技術(shù)問(wèn)題，必要時(shí)參與處理工程中的重大技術(shù)問(wèn)題，通過(guò)工程技術(shù)管理保證工程監(jiān)理工作的效力。
8.參加工程建設(shè)各階段各工種的驗(yàn)收工作，通過(guò)對(duì)驗(yàn)收環(huán)節(jié)的有效管理，確保工程各工種的施工質(zhì)量。
9.組織工程的技術(shù)檔案、技術(shù)資料的收集、整理和管理工作。對(duì)工程施工中的技術(shù)信息及資料進(jìn)行有效的管理，為工程技術(shù)的分析研究與技術(shù)創(chuàng)新提供重要材料，也為日后工程的維護(hù)以及質(zhì)量問(wèn)題的技術(shù)分析保留材料依據(jù)。
10.編制和實(shí)施企業(yè)內(nèi)部的科技發(fā)展規(guī)劃和技術(shù)措施，以促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
11.企業(yè)內(nèi)部的科技成果、合理化建議的審定以及新技術(shù)新材料、新設(shè)備的推廣應(yīng)用工作，進(jìn)而提升企業(yè)的創(chuàng)新能力與發(fā)展?jié)摿Α?/p>
12.科技情報(bào)工作，國(guó)內(nèi)外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作。對(duì)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)建筑工程技術(shù)的引進(jìn)與應(yīng)用，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要發(fā)展動(dòng)力，做好科技情報(bào)的交流、收集與管理工作，是加速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要措施。
13.根據(jù)工作需要進(jìn)行專題技術(shù)研究、總結(jié)工作。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)管理的策略
綜合考慮城市規(guī)劃要求、市場(chǎng)需求與開(kāi)發(fā)成本之間的關(guān)系，在技術(shù)管理中，在不違反城市規(guī)劃要求的前提下，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行工程設(shè)計(jì)的調(diào)整，增加建筑的功能性與附加價(jià)值，提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在有效控制開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)，不斷提高工程質(zhì)量，創(chuàng)造更多的市場(chǎng)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益。
加強(qiáng)技術(shù)管理力度，從各個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)范化管理保證工程進(jìn)度的正常推進(jìn)。在建材與設(shè)備的購(gòu)置與管理過(guò)程中，充分保證工程使用的設(shè)備與建材的質(zhì)量，避免因質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)停工與返工，使工期延誤，影響工程進(jìn)度。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中，要不斷加強(qiáng)技術(shù)管理水平與力度，采取積極的措施，促使工程各參與單位通過(guò)有效方式在保證工程進(jìn)度的同時(shí)確保工程各環(huán)節(jié)的質(zhì)量達(dá)標(biāo)。
一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負(fù)的非違法行為。目前，我國(guó)大量稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施以及特定稅制要素的存在，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通常具有投入資金多、銷(xiāo)售周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此合理的稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：
（1）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)最大化，提高競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復(fù)雜，例如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，而進(jìn)行合法的稅收籌劃可以說(shuō)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的有效途徑。
（2）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高會(huì)計(jì)核算水平，規(guī)范財(cái)務(wù)管理水平。進(jìn)行稅收籌劃是一種財(cái)務(wù)手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。
（3）稅收籌劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)樹(shù)立良好的社會(huì)形象提供保證。在日常納稅申報(bào)時(shí)，及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身形象。特別是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，涉稅無(wú)風(fēng)險(xiǎn)是提高社會(huì)信譽(yù)、打造自身品牌的有效保證。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略
（一）對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行籌劃
在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中通過(guò)贈(zèng)送產(chǎn)品、直接以折扣銷(xiāo)售房屋等營(yíng)銷(xiāo)手段，達(dá)到吸引購(gòu)房者的目的。例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)日購(gòu)買(mǎi)者贈(zèng)與一臺(tái)價(jià)值3000元的冰箱，亦或者對(duì)購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行總房?jī)r(jià)的10%折扣銷(xiāo)售。我們假設(shè)銷(xiāo)售該房收入為5000萬(wàn)元，贈(zèng)送冰箱總價(jià)值50萬(wàn)元，對(duì)于方案一開(kāi)發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)還需繳納50*3%=1.5萬(wàn)元，共計(jì)251萬(wàn)元；而對(duì)于第二方案來(lái)說(shuō)需繳納5000*0.9*5%=225萬(wàn)元。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對(duì)其實(shí)施了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，例如根據(jù)《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號(hào)文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號(hào)）文件規(guī)定：對(duì)政府或經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)濟(jì)適用住房，是指同時(shí)符合以下條件的具有保障性質(zhì)的政策性住房：（1）納入全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；（2）土地采取劃撥的方式供應(yīng)；（3）銷(xiāo)售價(jià)格經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)按相關(guān)規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)；對(duì)不能同時(shí)符合上述條件，被加以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項(xiàng)政策。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，降低營(yíng)業(yè)稅成本。
（二）對(duì)契稅進(jìn)行籌劃
契稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、受讓、獲贈(zèng)等取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)所繳納的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設(shè)兩個(gè)或者兩個(gè)以上投資主體的相同企業(yè)，對(duì)新設(shè)方承受的房屋、土地的所有權(quán)，免征契稅。
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。但是目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置的保障房用地?zé)o免征契稅優(yōu)惠政策。
（三）土地增值稅的籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過(guò)各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過(guò)20%，可以按累進(jìn)稅率進(jìn)行交稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目的金額來(lái)降低增值率，從而達(dá)到減少增值稅的目的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)國(guó)家政策對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，例如北京市財(cái)政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對(duì)土地增值稅征收進(jìn)行了明確，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
（四）企業(yè)所得稅的籌劃
企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅，像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項(xiàng)目、延遲納稅等方法進(jìn)行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購(gòu)買(mǎi)企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險(xiǎn)和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費(fèi)用，而且還為員工帶來(lái)了福利，實(shí)現(xiàn)了雙贏。
三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)遵循的原則
1.稅收籌劃活動(dòng)必須合法合理性原則。目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進(jìn)行合法的進(jìn)行稅收籌劃。
2.稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程涉及到土地購(gòu)買(mǎi)階段、建設(shè)階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)貫穿于各個(gè)階段，做到全面監(jiān)控。
四、 總結(jié)
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。面對(duì)現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力不斷加強(qiáng)、利潤(rùn)空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢(shì)在必行。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)合法、合理的運(yùn)用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）
參考文獻(xiàn)：
一、打折優(yōu)惠
打折優(yōu)惠是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為普遍的一種營(yíng)銷(xiāo)策略。在促銷(xiāo)不見(jiàn)成效情況下，“降價(jià)”自然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)突圍的主要方法。我們經(jīng)常會(huì)看到這樣的打折促銷(xiāo)活動(dòng)：“成本價(jià)開(kāi)盤(pán)，本周認(rèn)籌額外8.5折，送1500元/平方米豪裝”、“精裝公寓項(xiàng)目，一次性付款享受9.3折、按揭貸款享受9.4折”、“交5000元抵3萬(wàn)元，周末還有特價(jià)房”等。上述這些促銷(xiāo)方式，實(shí)際上就是價(jià)格直降，最大限度地讓利給購(gòu)房人，卻贏得了買(mǎi)房人的認(rèn)可，對(duì)資金的快速回籠起到了良好效果。
二、墊付首付
在樓市低迷的時(shí)候，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打出了“首付分期付款”、“一成首付”的方式促銷(xiāo)。無(wú)論是“一成首付”還是“首付分期”，都是為了吸引顧客，加速回籠資金的促銷(xiāo)手段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者墊付首付，為其提供一筆半年至一年期的“免息”房貸，以一般住宅市價(jià)120萬(wàn)元～150萬(wàn)元/套計(jì)算，墊款首付款約為40萬(wàn)元～50萬(wàn)元，期限為2個(gè)月～1年，購(gòu)房者約可省1萬(wàn)元～2萬(wàn)元貸款利息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的無(wú)論是期房還是現(xiàn)房，預(yù)收資金時(shí)都具備納稅義務(wù)，均應(yīng)該按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅以及預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅等。
三、買(mǎi)房送禮
在制定“買(mǎi)房送禮”類營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)，應(yīng)關(guān)注個(gè)人所得稅代扣代繳問(wèn)題：
1.企業(yè)在活動(dòng)答謝以及業(yè)務(wù)宣傳等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，如在開(kāi)盤(pán)活動(dòng)時(shí)向所有前來(lái)的客戶贈(zèng)送的小禮品，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。如果企業(yè)愿意承擔(dān)這部分的個(gè)人所得稅，就不需要向客戶收繳，但是這部分承擔(dān)的個(gè)人所得稅不得在企業(yè)所得稅稅前扣除！
2.企業(yè)在向個(gè)人銷(xiāo)售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用“買(mǎi)一送一”的促銷(xiāo)手段，所贈(zèng)送的自產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（如買(mǎi)房送車(chē)庫(kù)）是不需要繳納個(gè)人所得稅的；如果是贈(zèng)送的旅游項(xiàng)目，如歐洲10日游等，就需要按照“偶然所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅；但是，如果是贈(zèng)送的空調(diào)、洗衣機(jī)或者是小汽車(chē)等實(shí)物就不是簡(jiǎn)單的個(gè)人所得稅的問(wèn)題了，這還會(huì)涉及到企業(yè)的“兼營(yíng)業(yè)務(wù)”需要繳納增值稅及相關(guān)的附加稅費(fèi)，同時(shí)需要繳納個(gè)人所得稅。
四、購(gòu)房補(bǔ)貼
一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)非普通住宅產(chǎn)品給予契稅補(bǔ)貼，如針對(duì)別墅、面積超過(guò)144平方米以上的商品房等，給予高于普通住宅部分的契稅補(bǔ)貼；有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)購(gòu)買(mǎi)人不同時(shí)間段的物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼，如購(gòu)房免3年物業(yè)管理費(fèi)等。對(duì)這類營(yíng)銷(xiāo)策略，不如采取直接的折扣銷(xiāo)售策略來(lái)得簡(jiǎn)單和實(shí)惠，不僅客戶繳納契稅的納稅基數(shù)降低，而且，企業(yè)承擔(dān)的應(yīng)由個(gè)人繳納的契稅不能在企業(yè)所得稅前扣除，而且，需承擔(dān)按照“偶然所得”計(jì)算的個(gè)人所得稅。
五、售后回購(gòu)
在商業(yè)地產(chǎn)以及車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售過(guò)程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了吸引客戶，承諾客戶購(gòu)買(mǎi)后一段時(shí)間內(nèi)，客戶可以要求房地產(chǎn)企業(yè)按照約定的價(jià)格回購(gòu)其銷(xiāo)售的產(chǎn)品。這種營(yíng)銷(xiāo)策略，雖然其合同或協(xié)議的內(nèi)容千差萬(wàn)別，但概括起來(lái)可以分為三種情形：一是銷(xiāo)售方?jīng)]有回購(gòu)的選擇權(quán)，且回購(gòu)價(jià)格確定；二是賣(mài)方有回購(gòu)選擇權(quán)；三是買(mǎi)方有要求賣(mài)方回購(gòu)的選擇權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，第一種情形商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬并未真正轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍對(duì)售出商品實(shí)施控制，不符合收入確認(rèn)的條件，不能作為銷(xiāo)售業(yè)務(wù)來(lái)處理，僅能作為融資業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。后兩種情形，則應(yīng)具體分析每項(xiàng)交易的實(shí)質(zhì)，根據(jù)行使選擇權(quán)的可能性大小，以及商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移與否，確定是否符合收入確認(rèn)條件如果符合收入確認(rèn)條件，企業(yè)和客戶就商業(yè)或者車(chē)庫(kù)簽訂或者辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，盡管企業(yè)與客戶簽有回購(gòu)協(xié)議，但是，根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)仍然需要分別按照銷(xiāo)售和購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，這樣企業(yè)就會(huì)承擔(dān)兩次銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、所得稅、印花稅等。如果不符合收入確認(rèn)條件，雖將商鋪賣(mài)給了客戶，雙方簽訂了合同但尚未簽證、辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，就可以視為一種融資業(yè)務(wù)，可以通過(guò)變更合同或者協(xié)議的方式解決。
六、售后返租
售后返租是一種特殊銷(xiāo)售方式，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房給客戶的同時(shí)，與客戶簽訂該房的租賃合同。在售后返租方式下，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與客戶之間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)是承租人，客戶同時(shí)是出租人；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與入駐商戶之間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又是出租人，商戶則是承租人。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購(gòu)買(mǎi)者。隨后與客戶簽訂返租合同，讓客戶將物業(yè)返租給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在一定期限內(nèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以固定利率包租。
在詳規(guī)比較階段或確定之后，或許能想起策劃咨詢機(jī)構(gòu)：你給我定定位，看哪個(gè)方案好，開(kāi)發(fā)商立等要方案。既不知己：沒(méi)有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持；有不知彼：沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施；也沒(méi)有確立項(xiàng)目的銷(xiāo)售方向，誰(shuí)能說(shuō)得清哪個(gè)方案好？因?yàn)楣ぷ鞒绦蛞呀?jīng)本末倒置，開(kāi)發(fā)商如果不能果斷將已經(jīng)做的工作推倒重來(lái)，策劃咨詢機(jī)構(gòu)所能做的就是營(yíng)銷(xiāo)概念策劃：為項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售找賣(mài)點(diǎn)，想辦法讓置業(yè)者接受開(kāi)發(fā)商已經(jīng)建成的產(chǎn)品，項(xiàng)目的空置顯然不可避免。
《孫子兵法》曰：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也”，不“廟算”（前期策劃），不“得算多也”（預(yù)測(cè)各種影響因素），如果我們的項(xiàng)目找不到存在的理由，憑什么在市場(chǎng)立足呢？。正確的做法應(yīng)該是：開(kāi)始找地塊時(shí)或者至少拿到地塊后，就應(yīng)該與房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)配合。他們將告訴開(kāi)發(fā)商：建什么？怎么建？賣(mài)給誰(shuí)？怎么賣(mài)？賣(mài)多少錢(qián)？……
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期策劃可以說(shuō)是生死攸關(guān)，他關(guān)系到未來(lái)兩三年后開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品能否為市場(chǎng)所接受。 二、找最好的策劃咨詢機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)屬于智力企業(yè)，工作業(yè)績(jī)很難量化。“好”這個(gè)詞同樣只具有比較、相對(duì)概念，而不具有量化的概念，房地產(chǎn)的地域性決定了不同策劃咨詢機(jī)構(gòu)具有不同的特長(zhǎng)，同時(shí)，不同的策劃咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)不同區(qū)域的熟悉程度也不同，使用的調(diào)查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同，人力資源結(jié)構(gòu)不同，應(yīng)用的理論不同，對(duì)項(xiàng)目的看法也不盡相同。由于沒(méi)有一個(gè)通用的工作標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，既是對(duì)同一個(gè)項(xiàng)目，也有可能得出完全不同的結(jié)論。最有名的策劃咨詢機(jī)構(gòu)搞出最蹩腳的項(xiàng)目不是絕無(wú)僅有。
按人才結(jié)構(gòu)，西安目前有四類策劃咨詢機(jī)構(gòu)。
1）“外來(lái)派”—全部由外來(lái)“和尚”組成的策劃咨詢機(jī)構(gòu)，觀念先進(jìn)，視野開(kāi)闊，大處著眼，缺陷是過(guò)于超前，很難融入當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)生活。
2）“本土派”—全部由本地“和尚”組成的策劃咨詢機(jī)構(gòu)，腳踏實(shí)地，小處著手、細(xì)心求證，缺陷是觀念落后，過(guò)于保守對(duì)外來(lái)文化接受緩慢。
3）“實(shí)力派”—由外來(lái)“和尚”與本地“和尚”結(jié)合而成的策劃咨詢機(jī)構(gòu)，觀念先進(jìn)，腳踏實(shí)地，缺陷是區(qū)域文化摩擦，容易形成觀念對(duì)壘，磨合期長(zhǎng)。
4）“精英派”—本地“土著和尚”與在沿海城市工作學(xué)習(xí)歸來(lái)的“游學(xué)和尚”組成的策劃咨詢機(jī)構(gòu)。外來(lái)觀念與本土文明相互融合，深得“適用”精髓。
四類策劃咨詢機(jī)構(gòu)各有所長(zhǎng)，照搬“馬列主義與中國(guó)革命的具體實(shí)踐相結(jié)合”的原理，外部先進(jìn)理念與本地的房地產(chǎn)具體實(shí)踐結(jié)合的最好的、能夠抓住市場(chǎng)有效需求及其細(xì)微變化的才是最具實(shí)力的策劃咨詢機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)是以策劃力的強(qiáng)弱來(lái)區(qū)分的。 三、招標(biāo)選擇策劃咨詢機(jī)構(gòu)
一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用招標(biāo)的方法，來(lái)選擇策劃咨詢機(jī)構(gòu)。結(jié)果可能出乎意料：面對(duì)各種各樣的方案，甚至是結(jié)論完全相反的方案，開(kāi)發(fā)商更是無(wú)從去選擇。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求應(yīng)標(biāo)方案對(duì)項(xiàng)目有詳盡的分析與定位，而詳盡的分析與定位來(lái)自于項(xiàng)目調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分之后的結(jié)論，而簽約前，房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)是不會(huì)投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的應(yīng)標(biāo)方案，分析與定位只能建立在主觀臆測(cè)上，這種本末倒置的做法，能保證所建項(xiàng)目面對(duì)的是有需求的嗎？市場(chǎng)需求有限的項(xiàng)目當(dāng)然不是暢銷(xiāo)樓盤(pán)。
工業(yè)產(chǎn)品招標(biāo)的目的是為了降低成本，同規(guī)格的產(chǎn)品、同樣的質(zhì)量要求、同樣的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、同樣的ISO質(zhì)量認(rèn)證、同樣的……等等；智業(yè)產(chǎn)品不同于工業(yè)產(chǎn)品，不是看文案寫(xiě)得好、吹得妙，或抓住了開(kāi)發(fā)商的心，而是要看你占有的基礎(chǔ)信息量是否足夠，數(shù)據(jù)分析是否準(zhǔn)確，應(yīng)用的理論工具是否先進(jìn)適用，得出的結(jié)論是否正確和有預(yù)見(jiàn)性……等等，總之是否抓住了未來(lái)有效需求的脈搏。
而是否抓住了未來(lái)有效需求的脈搏，開(kāi)發(fā)商必須具備極強(qiáng)的預(yù)見(jiàn)力與洞察力。 四、要建設(shè)最高檔的住宅小區(qū)
開(kāi)發(fā)商常有這樣的宏愿：在自己的地塊上建設(shè)最高檔的住宅，或把自己的項(xiàng)目建成標(biāo)志性建筑。因此，總認(rèn)為策劃咨詢機(jī)構(gòu)所作的策劃方案不理想、不大膽、在什么地方不如A小區(qū)，在什么地方不如B小區(qū)，總之不是最好的，全國(guó)各地去考察，方案在手卻遲遲下不了決心，直至方案的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式、理念過(guò)時(shí)或類似模式的樓盤(pán)拔地而起。一鳴驚人、一飛沖天、樹(shù)碑立傳、石破天驚、被承認(rèn)、被仰慕，這不僅是所有開(kāi)發(fā)商的心愿，也是房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)的心愿，同時(shí)是所有在事業(yè)上鍥而不舍、期待有所成就的人的渴望。
策劃咨詢機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商在具體合作項(xiàng)目上是合作者，所提出的方案是理性的和準(zhǔn)確的，要為開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。移植、克隆、拷貝、照搬外地甚至外國(guó)的高檔住宅小區(qū)、樓盤(pán)，作為策劃咨詢機(jī)構(gòu)是輕而易舉的，但我們能這樣做嗎？
房地產(chǎn)建設(shè)之所以強(qiáng)調(diào)“地段”的重要性，就是因?yàn)樗枪潭ǖ?，它的有效需求局限在周邊地區(qū)，并且要與周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與其他商品不同，造得質(zhì)量好甚至可以賣(mài)到國(guó)外去（前提是國(guó)外要有相應(yīng)的需求）。如果不考慮項(xiàng)目所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人文、地理、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，一味的想用最前沿的理論、聘請(qǐng)國(guó)外最好的建筑事務(wù)所、采用最新的設(shè)計(jì)理念、用最好、最新的材料、最高級(jí)的施工技術(shù)、最新的技術(shù)，建設(shè)出來(lái)的曲高和寡超前、高檔項(xiàng)目，賣(mài)給誰(shuí)呢？我們從事房地產(chǎn)建設(shè)的目的，總不是為了炸掉它。 五、外來(lái)和尚會(huì)念經(jīng)
外來(lái)策劃公司與策劃人員，帶來(lái)了國(guó)外與沿海發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃的先進(jìn)理念，在理論與實(shí)踐上都有本地策劃咨詢機(jī)構(gòu)所不可比擬的長(zhǎng)處。但房地產(chǎn)是一個(gè)有別于其他所有商品的特殊產(chǎn)品，它的地域性特點(diǎn)使外來(lái)策劃公司的優(yōu)勢(shì)大打折扣，因?yàn)樽≌耐兄藗儗?duì)生活方式、生存狀態(tài)的一種理解和追求，項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐奈幕尘啊⑸鐣?huì)內(nèi)涵、居住理念、生活習(xí)慣、審美情趣、消費(fèi)水平、思維方式等與其他任何地區(qū)相比都是獨(dú)特的，更是有別于沿海發(fā)達(dá)城市，沿海等發(fā)達(dá)城市的概念、功能、技術(shù)等是很容易應(yīng)用于當(dāng)?shù)?，但地域文化?nèi)涵是不相通的，不與項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐牡厍榻Y(jié)合，全盤(pán)移植或照搬沿海發(fā)達(dá)城市住宅設(shè)計(jì)思想，失敗是必然的。
無(wú)論實(shí)力多強(qiáng)，短時(shí)間內(nèi)對(duì)一個(gè)陌生的城市的風(fēng)土人情、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、人文地理、消費(fèi)心理等的了解，很難達(dá)到一定的深度，而這個(gè)深度，是為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)出謀劃策的充分必要條件。例如，僅區(qū)域居民居住消費(fèi)水平和收入預(yù)期一項(xiàng)，就需對(duì)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入來(lái)源等有深入的了解，城市經(jīng)濟(jì)的宏觀數(shù)據(jù)尚可通過(guò)公開(kāi)資料查詢，而項(xiàng)目所在地的區(qū)域市場(chǎng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人文、地理、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等，就不是短時(shí)間能夠透徹的了解。而本地策劃咨詢機(jī)構(gòu)卻不存在此問(wèn)題。
個(gè)別外來(lái)策劃公司談起策劃時(shí)，對(duì)本地的消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣甚至對(duì)區(qū)域地段周邊的基礎(chǔ)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施、配套設(shè)施、交通狀況這些最基本的策劃依據(jù)不去關(guān)注，不是告訴開(kāi)發(fā)商如何抓住市場(chǎng)的有效需求，卻熱衷爆炒概念，接個(gè)“寬帶”叫智能小區(qū)、添一片水塘敢稱生態(tài)園林、鋪幾塊草坪就冠以綠色住宅； N維綠化、X空間、第五類住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飛舞，卻缺乏支撐“新概念”的條件內(nèi)容，沒(méi)有對(duì)癥下藥的措施。 六、希望策劃符合自己心愿
每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的心中都或多或少有自己未來(lái)項(xiàng)目的藍(lán)圖，因此在選擇策劃咨詢機(jī)構(gòu)時(shí)，不自覺(jué)地傾向于與自己思路相近的公司。一些策劃咨詢機(jī)構(gòu)，為接到這個(gè)項(xiàng)目，多方探聽(tīng)開(kāi)發(fā)商想法，投開(kāi)發(fā)商所好，并未對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行前期調(diào)查，卻能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目做出定位結(jié)論，明知后果難料，可眼前利益遠(yuǎn)高于未來(lái)銷(xiāo)售所可能產(chǎn)生的嚴(yán)重問(wèn)題，這樣的策劃，結(jié)果可想而知。
現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要素就是土地、資金與信息，策劃咨詢機(jī)構(gòu)就是在掌握大量專業(yè)信息基礎(chǔ)上，從事的科學(xué)的預(yù)測(cè)與分析，結(jié)果是建立在客觀分析的基礎(chǔ)上，結(jié)果有可能與開(kāi)發(fā)商不謀而合，也有可能大相徑庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受現(xiàn)實(shí)。 七、策劃咨詢機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位
策劃咨詢機(jī)構(gòu)站在開(kāi)發(fā)商的角度和立場(chǎng)，以求證過(guò)的市場(chǎng)分析為依據(jù)，對(duì)未來(lái)可能面臨的市場(chǎng)需求變化，在正確的營(yíng)銷(xiāo)理論、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位指導(dǎo)下，勾畫(huà)出客觀的、可實(shí)施、可操作的項(xiàng)目藍(lán)圖。這個(gè)藍(lán)圖是建立在對(duì)廣泛的基礎(chǔ)信息資源的分析上，是成功的基礎(chǔ)。
策劃咨詢機(jī)構(gòu)是開(kāi)發(fā)商與建筑規(guī)劃單位、園林設(shè)計(jì)單位、施工單位，以及銷(xiāo)售公司、廣告公司、物業(yè)管理公司等中介服務(wù)部門(mén)的橋梁和紐帶，是項(xiàng)目戰(zhàn)略意圖的制定者和貫徹者，既要嚴(yán)格按照確定的項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)執(zhí)行，又要隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求變化，對(duì)既定方針作戰(zhàn)術(shù)調(diào)整，要協(xié)調(diào)和判斷各專業(yè)公司的工作進(jìn)度與成果質(zhì)量，并提出改進(jìn)意見(jiàn)。同時(shí)負(fù)有協(xié)調(diào)指揮各專業(yè)公司按既定目標(biāo)共同工作的責(zé)任，最終目的就是使整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)整體策劃意圖。 八、反復(fù)比較，多方求證
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的含義及特征
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，主要是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在著影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而由于這些因素產(chǎn)生的作用難以預(yù)料，易使企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，甚至使企業(yè)蒙受?chē)?yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)作為一種客觀存在的現(xiàn)象，具有以下特征：
1.1 多樣性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程涉及政府、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會(huì)等各個(gè)方面，各方面都會(huì)有相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)存在，且不同風(fēng)險(xiǎn)間的變化也呈現(xiàn)出極其復(fù)雜的關(guān)系。
1.2 綜合性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，這些因素把企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中各種矛盾綜合反映出來(lái)。
1.3 模糊性。模糊性即不確定性，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否會(huì)形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)存在模糊性，風(fēng)險(xiǎn)是否導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)受損同樣無(wú)法事先確定。
1.4 損失性。由于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門(mén)沒(méi)有及時(shí)預(yù)防或者是企業(yè)管理層的錯(cuò)誤決定，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。而一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
1.5 補(bǔ)償性。由開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的各種損失，作為投資者來(lái)說(shuō)都會(huì)要求在經(jīng)濟(jì)上做出一定的補(bǔ)償，這些補(bǔ)償可通過(guò)項(xiàng)目的投產(chǎn)使用來(lái)獲得，即通常所說(shuō)的“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容
風(fēng)險(xiǎn)管理是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的后果，期望達(dá)到以最少成本獲得最大安全保證的目標(biāo)。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全面風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容為：
2.1 合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制，將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告》和《頃目可行性研究報(bào)告》提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。
2.3 編制《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，對(duì)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，拿出解決問(wèn)題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施，用 目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，指導(dǎo)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。
2.4 根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況，堅(jiān)持“事前控制”、“事中控制”的原則，優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)，擬訂應(yīng)對(duì)措施，設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，避免過(guò)程控制風(fēng)險(xiǎn)。
2.5 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃手段，把可以管理的風(fēng)險(xiǎn)分解到各個(gè)不同的過(guò)程，對(duì)計(jì)劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿足，利用動(dòng)態(tài)管理，合理配備資源，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，搞好風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。
2.6 合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系，建立項(xiàng)目的溝通渠道，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息保障。
2.7 加強(qiáng)合同履約的管理。及時(shí)溝通信息，消除履約過(guò)程的不穩(wěn)定、不信任影響，按照不同階段的工作重點(diǎn)，按照合同約定內(nèi)容開(kāi)展工作，避免沖突造成的履約風(fēng)險(xiǎn)，控制建設(shè)成本。
2.8 在項(xiàng)目?jī)?nèi)部加強(qiáng)實(shí)施行為的監(jiān)督管理(制度管理)，避免因人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督和計(jì)劃實(shí)施的專業(yè)監(jiān)督，強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況及時(shí)跟蹤檢查。
3 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全面風(fēng)險(xiǎn)管理的策略
3.1 風(fēng)險(xiǎn)回避策略
風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過(guò)權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件，以避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無(wú)其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法。風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。
3.2 風(fēng)險(xiǎn)控制策略
風(fēng)險(xiǎn)控制是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
3.3 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)男问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方(風(fēng)險(xiǎn)接受方)之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
3.4 風(fēng)險(xiǎn)自留策略
風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)一些無(wú)法回避、難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開(kāi)發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：自己保險(xiǎn)；專屬保險(xiǎn)；損失攤銷(xiāo)；借款補(bǔ)償；自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)白留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。
3.5 風(fēng)險(xiǎn)利用策略
風(fēng)險(xiǎn)利用是開(kāi)發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過(guò)參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。
4 結(jié)束語(yǔ)
在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的，關(guān)鍵在于如何去利用、控制、管理。面對(duì)房地產(chǎn)投資的眾多風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下，一定要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)識(shí)，改善風(fēng)險(xiǎn)管理的方法，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等，努力將投資的危險(xiǎn)減小到最小。
一、商業(yè)房地產(chǎn)概述
(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念
房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營(yíng),包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、品牌店、酒店旅館、娛樂(lè)性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。
(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展
我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來(lái)的,1998年以前由于國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目有廣州天河城、北京新世紀(jì)中心、東方廣場(chǎng)。在1990年以后,特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)入迅速發(fā)展的時(shí)期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長(zhǎng)。
但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),其投資風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理尚處于發(fā)展的初級(jí)階段,開(kāi)發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷(xiāo)售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)甚至成本也難以彌補(bǔ),形成巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類別
(一)政治風(fēng)險(xiǎn)
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是由于國(guó)家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國(guó)最主要的固定資產(chǎn)投資,與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密,國(guó)家會(huì)通過(guò)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)和支持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),這勢(shì)必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會(huì)投向國(guó)家政策扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。
2.城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
由于我國(guó)城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績(jī)、打造形象工程等原因,近年來(lái)國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過(guò)熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到目前,全國(guó)縣級(jí)以上城市商業(yè)街存量已超過(guò)3000條,地、縣級(jí)城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%,隱性空置率超過(guò)20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng),在這期間的城市規(guī)劃的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來(lái),很多項(xiàng)目只能前功盡棄。
(二)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
1.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是由市場(chǎng)供給與需求的失衡所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過(guò)多,供過(guò)于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動(dòng)使得社會(huì)上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過(guò)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費(fèi)水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能滿足市場(chǎng)的要求,市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營(yíng)的要求,造成這一風(fēng)險(xiǎn)的原因在于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)現(xiàn)進(jìn)行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場(chǎng)的需求進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),而是非理性的先開(kāi)發(fā)后招商,這必然會(huì)造成市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴(yán)重的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。
2.融資風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是利率風(fēng)險(xiǎn),即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)目前資本市場(chǎng)發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,其項(xiàng)目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長(zhǎng),因此受利率變化的影響更大。利率作為國(guó)家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo),2001年至2008年國(guó)家對(duì)五年以上貸款利率調(diào)整過(guò)18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對(duì)于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),會(huì)大大增加其融資成本。
(三)開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營(yíng)管理中要進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,在前期的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進(jìn)行有效的招商活動(dòng)。而我國(guó)大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營(yíng)住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的人才及經(jīng)驗(yàn),套用住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式,沒(méi)有進(jìn)行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動(dòng),待項(xiàng)目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進(jìn)行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實(shí)現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴(yán)重影響企業(yè)的利益。
三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略
(一)按照國(guó)家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。
如上所述,城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目開(kāi)工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)項(xiàng)目所處地域的人流、競(jìng)爭(zhēng)狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進(jìn)行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。
(二)加強(qiáng)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)及融資風(fēng)險(xiǎn)的控制
1.根據(jù)市場(chǎng)需求量,規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
針對(duì)產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)原因,要做好以下兩個(gè)方面。第一,根據(jù)市場(chǎng)的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類,因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng),所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國(guó)家政策的調(diào)整,未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房會(huì)大量建設(shè),必然形成對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果,而后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果如何又取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前是否有一個(gè)完善的商業(yè)策劃。只有對(duì)項(xiàng)目選址、業(yè)態(tài)定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進(jìn)行建設(shè),后期的管理運(yùn)營(yíng)才能順暢的進(jìn)行,商戶才能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤(rùn)。
2.開(kāi)拓融資渠道,防范融資風(fēng)險(xiǎn)
要防范融資風(fēng)險(xiǎn)中利率變化給企業(yè)帶來(lái)的成本的增加,一方面可以通過(guò)固定利率貸款鎖定項(xiàng)目成本,但解決問(wèn)題的根本在于大力開(kāi)拓融資渠道,提高自有資金比例,增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭(zhēng)取上市融資或者通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資,也可以引進(jìn)外資,擴(kuò)大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過(guò)以上措施減少對(duì)銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風(fēng)險(xiǎn),又能通過(guò)上市或引進(jìn)外資等改善企業(yè)的管理水平,學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展
(三)加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng),防范開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項(xiàng)目完工后的管理運(yùn)營(yíng)階段,因?yàn)轫?xiàng)目成本的彌補(bǔ)、利潤(rùn)的獲得都是在這一階段實(shí)現(xiàn),所以管理運(yùn)營(yíng)階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中至關(guān)重要的階段,對(duì)國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗源于商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,要防范開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)可考慮如下策略。
1.樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念
商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)而不是整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式,樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念,在項(xiàng)目完工后通過(guò)有效地商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)存進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷升值。
2.增加人才儲(chǔ)備,完善管理運(yùn)營(yíng)
商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,因此需要具備這兩個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人才進(jìn)行項(xiàng)目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對(duì)管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計(jì)培養(yǎng)計(jì)劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。
3.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題,建立商業(yè)品牌
一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中會(huì)有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營(yíng)主題,最終建立一個(gè)被消費(fèi)者認(rèn)同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)環(huán)境和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目中商戶進(jìn)行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的精準(zhǔn)定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì),以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一的情況下,通過(guò)引進(jìn)主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動(dòng)效應(yīng)下,逐步樹(shù)立項(xiàng)目的商業(yè)品牌。
參考文獻(xiàn):
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1 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的意義
1.1 旅游房地產(chǎn)的概念
旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游的功能。
從旅游角度，旅游房地產(chǎn)應(yīng)定位為以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營(yíng)。從房地產(chǎn)角度，旅游房地產(chǎn)應(yīng)定位為以房地產(chǎn)為核心的旅游資源差異化經(jīng)營(yíng)。一個(gè)層面，旅游房地產(chǎn)指的是依賴于稀缺的或被公眾所接受的旅游景區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)的升值空間依賴于景區(qū)的知名度和公眾認(rèn)可度。一般來(lái)說(shuō)，越是稀有的、惟一的、不可復(fù)制的，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值就越高。另一個(gè)層面，旅游房地產(chǎn)指以人造景區(qū)、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店和社區(qū)等旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。
1.2 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的意義
1.2.1 海南島的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
海南旅游業(yè)的發(fā)展一直以來(lái)都保持著增長(zhǎng)較快、效益提高的良好態(tài)勢(shì)，旅游支柱產(chǎn)業(yè)的地位進(jìn)一步強(qiáng)化，對(duì)推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)。2010年1月4日，將海南建設(shè)成為國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略，更是為海南的旅游業(yè)發(fā)展注入了新的活力。由圖表1可看出，在建設(shè)國(guó)際旅游島的第一個(gè)春天，海南旅游業(yè)的各方面指標(biāo)均比去年同期有了較大增長(zhǎng)。借著建設(shè)國(guó)際旅游島的東風(fēng)，海南的旅游業(yè)將繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)在2020年，旅游業(yè)增加值將占GDP的12%，第三產(chǎn)業(yè)增加值將占GDP的60%以上。
2009年上半年，海南商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積為235.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.29%，而島外人士購(gòu)買(mǎi)了海南70%以上的房源。其中購(gòu)買(mǎi)海口商品房達(dá)到67.61萬(wàn)平方米，占總面積的68%；購(gòu)買(mǎi)三亞商品房47.9萬(wàn)平方米，占總面積76%；而文昌市銷(xiāo)售商品房10.51萬(wàn)平方米，全部被島外人士買(mǎi)走。2006年至2008年，島外人士在?？谫?gòu)房面積占售房面積的比例由55%上升至57.99%；三亞由85%上升至88.17%。
目前，海南旅游房地產(chǎn)已成為國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)投資的熱土，萬(wàn)科、富力、雅居樂(lè)、魯能、新世界、中信、華潤(rùn)和國(guó)信等知名企業(yè)紛紛進(jìn)入，開(kāi)發(fā)建設(shè)了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場(chǎng)、游艇設(shè)施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。截至2008年末，已開(kāi)工建設(shè)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資超過(guò)500億元，正在建設(shè)的高端旅游度假酒店、度假村等超過(guò)30個(gè)，旅游房地產(chǎn)面積300萬(wàn)平方米；建設(shè)運(yùn)營(yíng)的高端品牌酒店、度假村超過(guò)30個(gè)，銷(xiāo)售旅游房地產(chǎn)200萬(wàn)平方米。
1.2.3海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)
在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,人民生活水平不斷提高,宏觀政策日益開(kāi)放的大環(huán)境下,海南作為中國(guó)唯一的熱帶海島度假旅游勝地,無(wú)論在自身?xiàng)l件方面,還是在客源市場(chǎng)條件方面,都具有發(fā)展旅游房地產(chǎn)的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。
（1）海南擁有優(yōu)越的度假氣候條件、良好的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的熱帶海島旅游資源,是我國(guó)發(fā)展度假旅游的首選之地。怡人的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境被認(rèn)為是度假旅游地的最基本要素。海南屬熱帶季風(fēng)氣候區(qū)域,年均氣溫23.8℃,每年晴日300天以上,光熱充沛,夏無(wú)酷暑,冬無(wú)嚴(yán)寒,氣候宜人；2002年全國(guó)海水質(zhì)量監(jiān)測(cè),亞龍灣海域海水質(zhì)量最好,被稱為“最適合開(kāi)展海水活動(dòng)的海域”,海南島周邊其他海域海水質(zhì)量也明顯優(yōu)于國(guó)內(nèi)其他海濱浴場(chǎng)；。2005年世界空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)，三亞空氣質(zhì)量世界排名第二，國(guó)內(nèi)排名第一；海口空氣質(zhì)量世界排名第五，國(guó)內(nèi)排名第二。海南憑借優(yōu)越的人居環(huán)境獲得聯(lián)合國(guó)最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)。海南熱帶海島旅游資源在全國(guó)首屈一指。環(huán)島綿延700多公里的潔白沙灘,中部五指山區(qū)分布著大片原始熱帶雨林,還有黎苗少數(shù)民族風(fēng)情、特殊的海島移民文化以及名目繁多的海生、陸生動(dòng)植物等等。海南旅游資源種類之豐富、分布之集中,在世界上也是很少見(jiàn)的。
（2）海南旅游客源市場(chǎng)正在形成，為海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。借助建設(shè)國(guó)際旅游島的政策扶持，海南省政府大力投入，各項(xiàng)配套設(shè)施都建設(shè)齊全，各項(xiàng)政策落實(shí)到位，讓來(lái)海南旅游度假的游客有賓至如歸的感覺(jué)。通過(guò)大力宣傳以及承辦博鰲亞洲論壇和世界小姐選美等大型活動(dòng)，海南旅游知名度已經(jīng)形成?，F(xiàn)在很多游客都計(jì)劃經(jīng)常來(lái)海南度假，都考慮在海南買(mǎi)一套屬于自己的房子，海南的房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較低，性價(jià)比較高。因此，在海南買(mǎi)一套房子開(kāi)始候鳥(niǎo)式生活，也逐漸成為一種潮流。
1.2.3 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)意義
（1）吸引投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模很大，一方面，投資會(huì)提升城市土地的價(jià)值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，由于旅游房地產(chǎn)兼跨旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè),輻射建筑、交通、種養(yǎng)殖、零售商業(yè)、咨詢?cè)O(shè)計(jì)等諸多行業(yè),涉及的產(chǎn)業(yè)多，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)帶來(lái)很多后續(xù)投資，比如裝修投資、物業(yè)管理投資、娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)投資等。因此發(fā)展旅游房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用是不可估量的。
（2）推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效緩解能源資源的瓶頸制約，提高資源利用效率。
旅游業(yè)是一種資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的有利于資源協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)與整合的產(chǎn)業(yè)。在對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和建設(shè)，不斷提升其環(huán)境和品質(zhì)，對(duì)推動(dòng)旅游和經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展相當(dāng)有利。因此，只要在堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃的前提下發(fā)展旅游房地產(chǎn)，只要當(dāng)?shù)卣軌蚪y(tǒng)籌財(cái)政的安排，如旅游房地產(chǎn)的收入來(lái)返給景區(qū)的保護(hù)，就能夠?qū)崿F(xiàn)景區(qū)保護(hù)和當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展的雙豐收。
（3）發(fā)展旅游房地產(chǎn)是打造城市品牌的需要。
建筑是城市景觀的重要組成部分。高品位的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目可以提升城市形象，從而擴(kuò)大城市的知名度。通過(guò)旅游房地產(chǎn)優(yōu)雅的環(huán)境改造和精心的建筑設(shè)計(jì)，城市的人居環(huán)境可以得到改善。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，可以完善旅游配套設(shè)施，提高旅游的品味和檔次，從而有力推進(jìn)海南建設(shè)國(guó)際旅游島的進(jìn)程，增加旅游業(yè)的收入。
（4）有效促進(jìn)海南旅游業(yè)發(fā)展
進(jìn)來(lái)高速遞增的游客蜂擁而至,集中在幾個(gè)旅游熱點(diǎn)上,給這些地區(qū)原本脆弱的生態(tài)環(huán)境和自然旅游資源帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān),對(duì)海南旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展提出了考驗(yàn)。要避免這種以資源和環(huán)境為代價(jià)的惡性循環(huán)發(fā)展,就必須改變現(xiàn)在旅游業(yè)的規(guī)模型的發(fā)展模式,走效益型的發(fā)展道路。發(fā)展旅游房地產(chǎn),能有效促進(jìn)度假旅游發(fā)展,促進(jìn)國(guó)際旅游市場(chǎng)加速成長(zhǎng),實(shí)現(xiàn)海南旅游業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向效益擴(kuò)張。旅游房地產(chǎn)是伴隨度假旅游普及而發(fā)展起來(lái)的,但反過(guò)來(lái),旅游房地產(chǎn)的發(fā)展,又支持和引導(dǎo)了度假旅游的深入開(kāi)展。由于旅游產(chǎn)品單一、旅游市場(chǎng)不夠成熟,10多年來(lái)海南旅游一直以觀光旅游為主,傳統(tǒng)的3日、4日游線路一成不變地賣(mài)給不同需求的游客。但是現(xiàn)在很多游客都是自己先在這里住下來(lái)，然后選擇一些自己比較喜歡的地方去游玩。海南作為國(guó)內(nèi)游客度假休閑的首選之地,游客返游率明顯上升,每年到海南過(guò)冬度假正在成為一些老年人或小家庭的固定活動(dòng)。促使觀光旅游向度假旅游的轉(zhuǎn)變的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。與觀光游客相比,度假游客在本地逗留時(shí)間較長(zhǎng)、人均消費(fèi)也相對(duì)較高。
2 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的制約因素
2.1 國(guó)家政策法規(guī)的限制。
我國(guó)旅游房地產(chǎn)處于起步階段，相關(guān)法律法規(guī)不完善，限制了旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展，如《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取范本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房?！边@限制了產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開(kāi)發(fā)?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十二條規(guī)定；“商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售?！边@也限制十全九點(diǎn)、度假村的開(kāi)發(fā)。
2.2 交通和服務(wù)配套設(shè)施的不完善。
海南省的高速公路網(wǎng)由東線和西線高速組成，而中線的山路路況較差，使得去往中線城市，也必須先走東線高速，從離目的地最近的高速出口出高速公路，還需走很長(zhǎng)一段路況很差的山路。由海口通往三亞的東線輕軌列車(chē)尚在修建中，目前從海口前往三亞仍需三個(gè)半小時(shí)到四小時(shí)四十分鐘的車(chē)程。海南目前只有兩座飛機(jī)場(chǎng)--海口美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)和三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)，這對(duì)于西線和中線開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)是很不利的。而除?？诤腿齺唭蓚€(gè)地級(jí)市外，其他縣級(jí)市的服務(wù)配套設(shè)施很不完善，會(huì)給游客帶來(lái)很多不便，也制約了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。
2.3 旅游房地產(chǎn)住宅化傾向帶來(lái)高空置率。
呈現(xiàn)住宅化傾向的海南旅游房地產(chǎn)使得海南房產(chǎn)空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常駐率大多在20%左右。海南文昌市“中南•森海灣”樓盤(pán)從開(kāi)盤(pán)至今銷(xiāo)售3000多戶，購(gòu)房者全部為島外人，而入住率不到10%。一次性銷(xiāo)售的房地產(chǎn)發(fā)展模式將造成"三浪費(fèi)一增加"，即樓房空置浪費(fèi)、浪費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、浪費(fèi)公共服務(wù)設(shè)施、增加管理成本。海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資源導(dǎo)向型開(kāi)發(fā)，對(duì)自然生態(tài)和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向?yàn)I海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯的競(jìng)爭(zhēng)，許多地區(qū)將規(guī)劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質(zhì)的旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規(guī)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。
2.4 度假交換網(wǎng)絡(luò)的不健全。
旅游房地產(chǎn)一般都是異地購(gòu)買(mǎi)，這需要通過(guò)網(wǎng)上宣傳、交易來(lái)實(shí)現(xiàn)。對(duì)于國(guó)外的游客，他們大部分已經(jīng)熟知分時(shí)度假交換系統(tǒng)的操作，但在我國(guó)這方面的交換比較少，無(wú)論是在我國(guó)還是在海南，對(duì)于組建分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)交換體系，還較不成熟，需要大量的先期投入（包括網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)、會(huì)員的吸收）和后期維護(hù)。
3 海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
3.1 海南旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)策略
3.1.1 豐富類型、多元開(kāi)發(fā)，多建經(jīng)營(yíng)性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。
政府及開(kāi)發(fā)企業(yè)要把目光放遠(yuǎn)點(diǎn)。海南所擁有的資源是最好的，不要只做商品房，一次性就把它賣(mài)光了，要把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，如多建設(shè)一些度假酒店、主題公園等，既能夠保證企業(yè)的長(zhǎng)期利潤(rùn)，又能豐富海南國(guó)際旅游島旅游內(nèi)容。同時(shí)，海南旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)走品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化、精細(xì)化分工的路子。
3.1.2 海南開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)必須要與開(kāi)發(fā)建設(shè)國(guó)際旅游島相結(jié)合。
要從以前的常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)向以滿足國(guó)內(nèi)外旅游者的旅游度假休閑需求相適應(yīng)。同時(shí)，抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的政策，鼓勵(lì)島外購(gòu)房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，請(qǐng)物業(yè)公司代為出租。這樣既使住房持有者與物業(yè)公司都能受益，更能將閑置的住房提供給旅游者租用，實(shí)現(xiàn)旅游公共資源使用效率最大化。
3.1.3 堅(jiān)持規(guī)劃先行的原則。
作為全國(guó)陸地面積最小，海域面積最大的省份，海南總共擁有1528公里的海岸線，其中50%-60%都適宜旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但考慮到保護(hù)自然資源和可持續(xù)發(fā)展的要求，目前規(guī)劃的重點(diǎn)旅游度假區(qū)、景區(qū)面積為536平方公里，僅占全省國(guó)土面積的1.6%，而各區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)模不超過(guò)規(guī)劃面積的10%；占海岸線長(zhǎng)度166公里，為海南島總岸線的10%，國(guó)際旅游島的建設(shè)有著廣闊的發(fā)展空間。
3.1.4 開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)也要“低碳”
推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)，旅游房地產(chǎn)是新型產(chǎn)業(yè)。特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和豐富的自然資源是海南發(fā)展的條件，旅游房地產(chǎn)發(fā)展中必須保護(hù)好環(huán)境，處理好開(kāi)發(fā)建設(shè)與保護(hù)環(huán)境的關(guān)系。堅(jiān)持低碳發(fā)展模式，在規(guī)劃等方面走環(huán)保新型發(fā)展之路，開(kāi)發(fā)利用太陽(yáng)能和風(fēng)能。從項(xiàng)目選址規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及污水垃圾處理等環(huán)節(jié)都要處理好開(kāi)發(fā)建設(shè)與保護(hù)環(huán)境的關(guān)系，要重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)，加大對(duì)環(huán)境建設(shè)的投入，是項(xiàng)目建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)相協(xié)調(diào)。
3.2 海南旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略
3.2.1 市場(chǎng)定位策略
海南擁有優(yōu)越的自然地理?xiàng)l件，其熱帶海島資源的稀缺性決定了以此為依托的旅游房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位也較高。主要有三個(gè)市場(chǎng)客源：目標(biāo)市場(chǎng)一是由俄羅斯、英國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)、日本、澳大利亞組成的海外客源市場(chǎng)；目標(biāo)市場(chǎng)二是港澳臺(tái)市場(chǎng)；目標(biāo)市場(chǎng)三是由北京、上海、長(zhǎng)沙、廣州組成的大陸客源市場(chǎng)?？梢灾饕槍?duì)這些區(qū)域進(jìn)行推廣營(yíng)銷(xiāo)。如果要注意經(jīng)濟(jì)效益，就要不斷地在旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與創(chuàng)新上多下功夫。
3.2.2客戶定位策略
海南旅游房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)用途基本為第二居所和投資，其需求特征以小戶型為主。目前的目標(biāo)客戶由三部分組成：其一，是外來(lái)度假投資客戶，這也是海南旅游房地產(chǎn)的主力客戶；其二，是本地的私企業(yè)主和個(gè)體戶；其三，是海南的僑胞和原住民，這部分是輔助客戶，所占比例最小。有了準(zhǔn)確的客戶定位，在分析各部分目標(biāo)客戶的具體需求的基礎(chǔ)上，才能都進(jìn)行產(chǎn)品定位和形象定位。
3.2.3 4Ps營(yíng)銷(xiāo)策略
在進(jìn)行旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，產(chǎn)品，價(jià)格，渠道，促銷(xiāo)一個(gè)都不能少。只有將這四個(gè)元素很好的組合，才可以達(dá)到很好的銷(xiāo)售效果。首先，產(chǎn)品方面，海南的旅游房地產(chǎn)要向高質(zhì)量、品牌化、專業(yè)化發(fā)展，多開(kāi)發(fā)具有升值空間的房地產(chǎn)產(chǎn)品，要多建經(jīng)營(yíng)性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而保證企業(yè)的長(zhǎng)期效益。其次，價(jià)格方面，要充分考慮東南亞等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格，并充分考慮消費(fèi)者的價(jià)格接受能力。然后，渠道方面，采用靈活多樣的銷(xiāo)售方式，以顧客的便捷和交易的安全最為首要考慮因素。最后，促銷(xiāo)方面，要充分利用互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)雜志、電視、廣播等媒體，最大限度的宣傳產(chǎn)品，采用新穎清新的廣告將海南各類旅游房地產(chǎn)的特色和賣(mài)點(diǎn)推銷(xiāo)出去。
3.2.4 建立預(yù)警機(jī)制維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性
海南房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)不同于大陸市場(chǎng)的特點(diǎn)。第一個(gè)不同是海南的市場(chǎng)是依附性的市場(chǎng)，在全國(guó)市場(chǎng)中海南占的比例不大；第二個(gè)不同是需求的不可預(yù)測(cè)性，受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的左右；第三個(gè)不同是高度的脆弱性和敏感性，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中最先受影響，這是由于本地人口少造成的。在海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)要建立預(yù)警機(jī)制。要做預(yù)先安排，有“防震”措施，維持本地房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的局面。
參考文獻(xiàn)
[1] 劉紀(jì)輝.旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策略分析―以東山為例[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2009（18）.
