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時間：2023-08-02 09:27:14
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第一是給地產界提供全程服務解決方案。我們有一個專門從事市場分析研究的團隊“五合智庫”,使得洲聯(lián)集團是現(xiàn)在市場上唯一一個擁有專業(yè)市場研究機構的設計公司。這樣有利于我們貼近市場,從開發(fā)商角度考慮、解決問題。有些地產商也許拿到的地塊沒有什么優(yōu)勢資源,比較難做。可是既然拿了地就得做,甚至還想做好做大。然而,說得容易,你能有什么創(chuàng)意?怎么靠這個項目凝聚人氣,拉動經濟?洲聯(lián)由于具有專業(yè)市場分析人員、專業(yè)策劃人員、專業(yè)規(guī)劃人員等各個行業(yè)精英,大家跨專業(yè)親密合作,為一個項目出謀劃策。我們做的,實際上已經遠遠超過了市場對設計師的本職要求,而這正是我們的特色,是一個很大的亮點。
第二個方向是領先的工程技術,比如建筑生態(tài)節(jié)能技術。我們是中國最先大規(guī)模推廣生態(tài)節(jié)能的建筑設計企業(yè)?，F(xiàn)在大家都在做綠色建筑,要了解一個建筑是否是綠色,要看它總體是否節(jié)能和環(huán)保?，F(xiàn)在歐洲第一個綠色建筑認證系統(tǒng),就是DGNB,這是一個全面衡量一個建筑是否綠色,是否可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng),而我們公司是該標準唯一的中方合作伙伴。
第三,作為一個設計公司,我們在形象創(chuàng)意設計方面一直領先,擅長于大型公建項目,以獨特的形象帶來視覺沖擊力。
提倡房地產低碳,在設計方面有什么標準?是越省錢越好嗎?
劉力:低碳其實是一個目標,是要從各個方面來努力的,不是說越省錢越好,如果這樣的話,延安窯洞就是最節(jié)能、最環(huán)保的低碳住宅了。這里忽略了一個前提,就是舒適?，F(xiàn)在很多企業(yè)做建筑時打著環(huán)保綠色招牌,但實際上并非如此,就像是一個水桶里,最短的木板才代表盛水量,而這些企業(yè)打廣告的卻是最長的那塊木板。實際上,房子的節(jié)能效果要從整體上來衡量。
從專業(yè)角度來看,低碳住宅比現(xiàn)在的普通住宅成本要高嗎?
劉力:現(xiàn)在建筑的成本更高了,舉例來說,如果普通住宅開發(fā)成本是一平米2000元,那么我們加上生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)后可能要一平米3000元。成本好像是提高了,但是我可以保證的是,即使能源價格上漲3倍,在10年間,業(yè)主節(jié)省的電費可以彌補初期一次性投資增加的費用。
對開發(fā)商來說,他愿意做這種高成本的節(jié)能住宅嗎?
劉力:其實這要看市場,看老百姓買不買,現(xiàn)在老百姓還不能完全了解這個概念,所以得靠政府、媒體和產業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)一起來宣傳。
能談談你個人的經歷嗎?
劉力:我是清華大學念的本科和碩士,然后到英國去讀了8年博士,在一家外國公司干了一年,接著在2000年左右回國發(fā)展。
你掘到第一桶金是什么時候?
1前言
古代中國《考工記•匠人》中有“左祖右社，面朝后市”的記載，這大概是中國最早關于商業(yè)的描述了，而在西方，古希臘的文學記錄中亦有對車水馬龍的商業(yè)的詳細記錄。那時的商業(yè)更多是集市交易的概念，到了近現(xiàn)代時期由于商品經濟和社會發(fā)展，商業(yè)建筑才逐步繁榮起來。當今時代正處于全球化一體經濟和互聯(lián)網時代，人們的消費觀念、文化品位都與以往有著顯著差異?，F(xiàn)代商業(yè)建筑需從策劃和設計出發(fā)，以人為本和強調人的參與性，才能更好地滿足現(xiàn)代人們的物質和精神需要，同時對提高地區(qū)的社會效益亦有良好的促進作用。
2商業(yè)的前期策劃
在工業(yè)4．0時代之前，消費者從來都是被動的角色，而4．0時代的到來，幾乎一夜之間消費模式發(fā)生翻天覆地的變化。以往是生產設計什么就買什么，到現(xiàn)在是需要體驗什么就生產什么，否則就無人買賬。這其實就是對傳統(tǒng)設計的挑戰(zhàn)宣言，建筑師不能再如過往閉門造車設計兜售，而必須與時俱進地創(chuàng)新和應變來滿足消費者和市場的需求。商業(yè)策劃是一門以預測和定位為基礎的學問，一個成功的商業(yè)究其根本都在于一個明確的定位。而策劃定位包涵的范疇較廣，主要包括了市場分析、客戶群體、經營模式和規(guī)模預測等幾方面的內容。市場分析包括當?shù)禺a業(yè)情況調研(包括產業(yè)規(guī)模，產業(yè)增長速度和產業(yè)主要消費群)、當?shù)鼐用袷杖牒拖M構成、競爭對手分析。通過對目標市場分析能很大程度上掌握未來居民的消費需求和規(guī)模?？蛻羧后w包括消費者、經營者和投資者，這三類群體均需兼顧考慮，避免對后期運營造成不利影響?，F(xiàn)代商業(yè)經營模式一般分為自持和租賃，或者兩種相結合的方式。商業(yè)業(yè)態(tài)分布也和經營模式密切相關，值得一提的是，受到互聯(lián)網電商沖擊和人們消費觀念的改變的影響，“降低零售比例，提升餐飲、娛樂、休閑比例”已成為全國大部分購物中心的調整策略，這也能作為現(xiàn)代主流商業(yè)設計風向標。商圈范圍確定后，可根據(jù)區(qū)域產業(yè)結構、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、消費市場容量，初步確定項目經營規(guī)模。根據(jù)大數(shù)據(jù)分析，國外發(fā)達國家商業(yè)人均規(guī)模約1．2－1．7m2，而我國大城市的商業(yè)人均面積為1m2左右，未來仍有較大的提升空間。
3商業(yè)建筑設計要則
通過對商業(yè)策劃分析可知商業(yè)建筑與特殊性和實用性，建筑師應從宏觀上理性認識，以建筑和商業(yè)的雙重角度來設計，才能真正挖掘商業(yè)價值，提升社會經濟效益。具體到設計工作中，則需要建筑師把握更多細節(jié)或建筑之外的內容，商業(yè)建筑在設計中重點需把握內外部空間、動線和細部問題，這幾方面往往是影響商業(yè)價值和品質的關鍵，筆者通過對實際建成并投入使用的商業(yè)進行實地調查發(fā)現(xiàn)，許多老舊商圈對空間和流線上缺少長遠規(guī)劃，造成視覺擁堵、體驗差、人車混行、商鋪難租售的情況，最近一兩年新的商圈已意識到以往問題或弊端，在前期設計時就及時規(guī)避，商業(yè)氛圍和品質明顯提升很多，消費者也更愿意長時間停留。
3．1內外部空間
日本學者蘆原義信對外部空間尺度進行了細致地研究，他提出著名的“十分之一理論”，即外部空間可以采用內部的8－10倍尺度，對場地而言，寬度為相鄰建筑高度的1．5－2倍時，可獲得較佳的尺度感。蘆原義信的空間理論對建筑設計指導很有價值，商業(yè)的外部廣場空間同理可參考，現(xiàn)代商業(yè)臨城市道路一般不小于2個入口廣場，尺度至少控制在20－25米，這對城市空間和商業(yè)氣氛打造都具有良好作用。在主要商業(yè)廣場附近還需考慮與城市交通站點的泊接點，如公交車站點、出租車停靠點以及地鐵?？奎c，滿足商業(yè)和城市交通的快速銜接。室外商業(yè)街空間尺度一般需控制10－20米左右，內街兩側商業(yè)層數(shù)2－4層為宜。
3．2動線
從狹義上講動線即指室內的交通流線，動線設計是商業(yè)設計的關鍵因素，合理科學的動線設計能給人愉悅的消費感受，商業(yè)價值也能發(fā)揮到最大，相反，如果動線混亂不合理將會造成室內空間擁擠，甚至產生心理上的焦慮。商業(yè)動線分為棋盤式、放射狀、樹枝狀和單一回環(huán)曲線。從商業(yè)本質上看，單一回環(huán)曲線幾種動線中最科學合理的方式，因其提高每一角落的商業(yè)價值和項目的均好性，各部分共享人流增強系統(tǒng)性效果，同時盡量避免回頭路帶來的效率降低和挫敗感，故在現(xiàn)代商業(yè)中通常選擇該動線方式。動線規(guī)劃確定后需合理設置主力店、非主力零售店、服務設施和垂直交通。主力店主要體現(xiàn)的是對整個購物中心客流吸引的核心作用，同時對整體的定位和安全性起到了支撐作用，在整個購物中心中的面積比較大，尤其是在區(qū)域性購物中心中。通常在布局上將其布置在入口醒目位置，如果有多個主力店，要避免主力店扎堆一起的情況，而應分開布置在動線的首尾節(jié)點上，各個主力店之間布置其余零售店能帶活整個商業(yè)人氣。同理，垂直交通設施如電梯、自動扶梯也要盡可能布置在動線節(jié)點上，目的是讓消費者能到達每個店面而不留死角。
3．3廣告設施設計
商業(yè)建筑細節(jié)涉及面較廣，尤其對中高檔商業(yè)，好的細節(jié)設計對建筑設計有錦上添花的作用，對商業(yè)而言，更多注重廣告設施細節(jié)。廣告設施是廣告的載體，在建筑立面設計中應引起重視，廣告設施在建筑立面中一般遵循四個原則。首先是整體性原則，廣告設施應和建筑立面為一個整體和諧共存形成城市景觀整體美感。第二就是要有主次關系，廣告設施不能喧賓奪主，應該以建筑為背景，建筑上的各種廣告則為這種關系的圖，共同建立主次有序的視覺形態(tài)。第三就是廣告位多樣化，在整體的前提下有變化有序列，避免千人一面的現(xiàn)象。最后是彈性控制，例如通過預留廣告位方便未來更換，防止業(yè)主擅自更換造成對立面的破壞。在實際操作過程中，廣告位需考慮多方面因素，商業(yè)環(huán)境中的戶外廣告的設置，應以行人為對象，戶外廣告的形式、規(guī)格尺度、設置的位置等要考慮空間尺度以及人的視覺和心里感受。戶外廣告的設置應充分尊重街道原有的空間形態(tài)，適當?shù)姆艑捒刂?。另外道路等級也決定了商業(yè)臨街面的廣告設置，例如在商業(yè)街外部的城市快速干道上，人們以乘車為主要交通方式，通行速度較快，設置廣告時應考慮人們在快速運動情況下的對信息識別率降低，因此宜設置較大幅面的廣告，同時廣告設置的位置宜在建筑的屋頂墻身等部位。而在商業(yè)街內部，由于人們以步行為主，通行速度慢，對廣告設置的位置、尺度等要求則完全不同。
4結語
商業(yè)設計不僅包括上述文中提出的內容，還涉及到多個專業(yè)領域，作為單獨的一類建筑，商業(yè)建筑不僅是建筑技術和藝術的問題，而更多地要對商業(yè)本質有理性認知，在當今新的經濟背景和消費環(huán)境下，只有把握消費需求和正確定位，才能順應時代，實現(xiàn)設計價值、商業(yè)價值及城市價值的多方共贏。
參考文獻:
［1］王曉，閆春林．現(xiàn)代商業(yè)建筑設計［M］．北京:中國建筑工業(yè)出版社，2005．
［2］蘆原義信．外部空間設計［M］．北京:中國建筑工業(yè)出版社，1985．
Abstract: In the maturity of China's real estate industry, have grown so quickly, with the macro-regulation and market discipline, and gradually developed into the stage of intensive management to be effective. The overall design principles and theory, help to improve the quality of the overall project design and lay a solid foundation for the successful operation of the project, given the strong guarantee.
Keywords: overall design, architectural design, real estate projects, operations successfully.
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
引言
基本建設是一項系統(tǒng)工程，設計在其中起著“龍頭”作用，房地產開發(fā)作為基本建設的一個類型也不例外。設計工作如果不能順應客觀規(guī)律，將可能導致整個項目出現(xiàn)嚴重的問題甚至失敗。
有數(shù)據(jù)表明，各階段對房地產項目的投資控制效果中，設計階段所占的比重能夠達到的90%，且此時的阻力最小，需要的成本最低。而把握好“總體設計”原則是項目設計工作的靈魂，是保證項目成功的必要條件。
總體設計概述
《百度百科》中說，“總體設計”在我國多是指完成大型工程體系的總體方案和總體技術途徑的設計過程。在研制大型工程體系中面臨的基本問題是，怎樣把比較籠統(tǒng)的初始研制要求逐步地變?yōu)槌汕先f個研制參加者的具體工作，以及怎樣把這些工作最終綜合成一個技術上先進、經濟上合算、研制周期短、能協(xié)調運轉的實際系統(tǒng)，并使這個系統(tǒng)成為它所從屬的更大系統(tǒng)的有效組成部分。
1954年美國最早出現(xiàn)為導彈研制計劃提供這種服務的系統(tǒng)工程公司。50年代末中國開始研制人造衛(wèi)星和運載火箭時，也建立了這樣的機構，并稱之為總體設計部?？傮w設計部設計的是系統(tǒng)的總體方案和實現(xiàn)它的技術途徑，并通過可行性研究和技術經濟論證，確保項目在規(guī)劃、設計、制造和運行各個階段，總體性能最優(yōu)。這樣可以避免因規(guī)劃、研制和運用的缺陷造成人力、物力和財力的浪費。
凱文-林奇是已故美國著名城市規(guī)劃師，麻省理工學院教授。他在《總體設計》一書中的論述是，總體設計是在基地上安排建筑、塑造建筑之間空間的藝術，是一門聯(lián)系著建筑、工程、景園建筑和城市規(guī)劃的藝術。
本文所指的總體設計，主要是指立足于項目運營全局，把握整體，進行分析研究，使設計由混沌、零亂，變?yōu)闂l理清晰的思想、過程和方法。
房地產項目運營欠缺總體設計的現(xiàn)象
在當前房地產項目運營中，規(guī)劃、建筑設計、園林景觀、管線配套一般由不同設計單位完成，由于缺乏總體設計的把握，各設計領域各自為政、缺乏互相銜接的情況時有發(fā)生。
一、欠缺系統(tǒng)的設計領域劃分
項目的設計工作常被等同于單純的建筑設計，缺乏對項目設計內容的系統(tǒng)分析，套用建筑設計的專業(yè)劃分來代替各設計領域的劃分。然而，項目設計的綜合性超越了單純建筑設計范疇。它至少包括規(guī)劃、市政、建筑、園林景觀、室內設計、管線設計等設計領域，如果不能進行系統(tǒng)的劃分將會出現(xiàn)設計盲區(qū)和漏項，嚴重影響項目實施。
二、欠缺各設計領域間的信息傳遞機制
由于沒有嚴格的資料、信息分享制度，造成各設計領域間嚴重的信息不對稱，嚴重制約了設計質量的提高，導致項目品質難以保證，內耗增加了無謂的成本。例如，由于總平面圖信息量有限，各領域設計單位理解不同，出現(xiàn)場地內道路設計與實際需求背離，綠化樹木與建筑設計矛盾，景觀設施與工程管線互相干擾等等后果。
房地產項目運營欠缺總體設計的原因
一、房地產行業(yè)發(fā)展不成熟
我們以前長期處于計劃經濟的條塊分割的管理體制中，尤其對民用建筑建設，大多數(shù)傳統(tǒng)民用建筑設計單位主要完成單體設計，建設單位也缺乏將建筑單體設計與全項目設計有機結合的機制。房地產開發(fā)在我國作為一個新興行業(yè)發(fā)展時間比較短，投資建設單位魚龍混雜，很多管理理論、管理方法都在摸索中。
二、行業(yè)發(fā)展過于迅速
房地產行業(yè)發(fā)展過于迅速，國家相關的管理尚在逐步規(guī)范之中，單純的時間增值，裙帶關系帶來的超額利潤使得投資建設單位無暇顧及向管理挖潛要效益的問題。
如何以總體設計原則來保證項目運營的成功
一、全面貫徹總體設計原則
總體設計不能僅僅停留在初步設計階段，市場等客觀環(huán)境也是時常變化，尤其是分期開發(fā)的項目，在項目運營的各個階段，應該始終貫徹總體設計原則和方法，以求得項目科學的、平衡的成功推進。
二、優(yōu)化組織和管理架構
首先，無論房地產開發(fā)企業(yè)處在什么發(fā)展階段，無論其采取的是何種管理模式，在設計管理方面，均應設置項目設計總負責人崗位，全面把握項目設計工作。 其次，設計單位也應切實落實項目設計主持人，協(xié)調好內、外部專業(yè)之間的關系，不能流于形式。
比如，我國最大的專業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)——萬科集團，每個開發(fā)項目均設置設計總負責人的崗位，一般由建筑師來擔當，有力的保證了項目設計工作的整體性、系統(tǒng)性，為其產品適應市場需求、功能與建筑藝術的結合、預防錯漏碰缺、成本控制等發(fā)揮了巨大作用。
三、 明確設計領域及分工
要站在全項目的角度來理清項目設計的領域、內容與專業(yè)劃分，以便設計工作有序的開展。結合一般慣例建議分為：規(guī)劃、場地設計（包括總圖、道路與豎向、管線等）、建筑（單體）、景觀綠化、室內環(huán)境、各專業(yè)管線等。避免簡單套用建筑單體設計的專業(yè)分類。這樣，可以適應當前綜合性的設計咨詢單位還不成熟，各領域設計不斷專門化的現(xiàn)實情況，也適應了項目設計的各領域、各專業(yè)的有機聯(lián)系規(guī)律。
四、保持項目設計工作的整體性
我國實行的是設計、工程許可制度，規(guī)劃、消防、人防、建筑施工圖審查各部門獨立審查，各配套壟斷單位（如電力、電信、給水，供熱，燃氣等）也是各自獨立運轉。雖然采用的國家標準是統(tǒng)一的，但是各自有自己的工作標準和尺度。同時，不同地域的地方標準和習慣做法也是千差萬別 。為了避免設計工作中各領域和專業(yè)內容的完整性受到影響，就需要將各個審查部門的意見綜合消化后統(tǒng)一執(zhí)行，這樣可以保證項目設計的整體性，避免各種技術矛盾、沖突的發(fā)生，對成本做到成功管控。
隨著社會發(fā)展，生活水平提升，業(yè)主和使用者越來越重視建筑空間合理，建筑形式美觀，場地導識性強，園林景觀優(yōu)美，安防措施完善，智能化系統(tǒng)先進，以及節(jié)能、環(huán)保等等。各種設備、設施、管線等也變得越來越復雜。因此，更加迫切地要求各設計領域、各個專業(yè)的有效協(xié)調配合保證設計質量。
五、非傳統(tǒng)建筑設計領域控制
這里指的非傳統(tǒng)建筑設計領域包括：投資分析（如可行性分析等）、房屋預售工程承諾文件（如合同附圖等）、項目開發(fā)分期與施工組織設計的布局問題、房屋使用說明書附圖（尤其是預售項目），在房地產項目運營過程中無法回避。
1 房地產策劃的內容
房地產行業(yè)隨著經濟不斷發(fā)展，房地產策劃作為一種無形的概念存在于房地產的經營之中， 它涵蓋了很多方面。一般情況下，它的工作包括市場調研、前期機會研究、初步策劃、可行性研究、詳細策劃和營銷策劃等階段，這些階段缺一不可。房地產策劃的過程是一個使房地產項目的資源能夠進行優(yōu)化配置的過程，不僅要考慮其開發(fā)商項目的結構、資源特征，還要清楚的分析此處房地產適合發(fā)展什么，多大的規(guī)模，和開發(fā)的速度――即房地產的資源配置合理化，成本最低化。優(yōu)秀的房地產策劃工作對房地產行業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮著極大的作用，換句話說便是，房地產策劃就是在合適的時間合適的地點，將合適的產品送到合適的客戶面前。
2 策劃與設計的關系
房地產的策劃與設計是既有區(qū)別又有關聯(lián)的工作，因為他們具有不同的思維模式。房地產策劃的關鍵是根據(jù)現(xiàn)有的條件，比如地理位置，成本等策劃出與實際相關聯(lián)的富有抽象含義的概念；而房地產設計是設計師按照自己的思維模式憑空對房地產做出的完美設計概念。如果要是將策劃師與設計師聯(lián)合到一起，那么對整個房地產不僅能有概念上的了解，也能有空間的合理規(guī)劃。在進行分析時，對彼此的顧慮都做到相應的思考，這樣就能避免很多房地產業(yè)的麻煩問題。
3 房地產策劃在小區(qū)設計中的應用
在進行房地產策劃時，要經過反復研究，討論每一個方案的可行性。那么，以下便是在房地產策劃中要注意的細節(jié)：《房地產策劃在小區(qū)設計的應用》
3.1 市場環(huán)境特點
首先區(qū)位的前景要明朗，要有一定的歷史文化，要使其能夠發(fā)展成為集別墅、住宅和工業(yè)產地為一體的經濟開發(fā)區(qū)；其次該地區(qū)的市場狀況要良好，樓盤的規(guī)模和設計要符合當?shù)氐匿N售狀況；最后是中小戶型的興起，就整個市場的銷售狀況來說，中小戶型的銷售量比較大。
隨著對市場環(huán)境特點的具體分析，房地產的開發(fā)前景得到很大的提高。
3.2 建筑用地分析
每項房地產的開發(fā)，對其建筑用地的分析是至關重要的。
3.2.1 就外部條件分析
以高速公路為主的項目，道路和市政的設施配套相對完整，可以作為一個有利條件；周邊的配套設施也要完善，比如消費市場；另外還要考慮小區(qū)內的交通是否便利，合理的利用自身配有的交通條件。
3.2.2 就內部條件分析
基地所處于的地勢，要有利于小區(qū)內污水的排放；基地和道路之間的綠化隔離帶，要能起到降低噪聲污染的作用，如不能，一定要采取相應的有效措施；小區(qū)的出入口要有利于車輛的通行，基地和開發(fā)度一定要相對成熟。
3.3 整體方案的構思
3.3.1 在對項目做全面的分析和調查之后，要按照消費者的導向原則、以及個性化原則確定房地產產品的功能定位，憑借全新的產品功能體系和文化品位打動客戶，使其成為該項目的消費者。
3.3.2 如果項目所在地的噪聲污染比較嚴重，那么為了解決噪聲問題，除了加強綠化帶之外，還可以在基地靠近公路的一帶安裝吸音板，這樣就減少的噪聲造成的污染。
3.3.3 如果此項目的基地污水無法有效的排放，那么開發(fā)商可以自行建設污水處理系統(tǒng)，對其進行有效的過濾并加以利用，比如可以用來灌溉。
3.3.4 小區(qū)出入口的建設可以根據(jù)未來公路的規(guī)劃重新設定，這樣就能保證了未來的交通便利。
如果當?shù)氐氖姓O施缺乏，那么供應商可以根據(jù)其提供的自然資源進行充分利用，不僅能做到與環(huán)保理念相吻合，還能順應時展的趨勢。
3.4 策劃創(chuàng)意與建筑設計
在策劃上，利用小區(qū)內無法比擬的價格優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，再對其賦予鮮明的個性，讓消費者感受到“表里如一、皆大不同”的主題觀念，也能讓人體會到溫暖的味道。在設計上，突出小區(qū)內的“小島”的概念，營造綠水環(huán)繞的氣氛，并實現(xiàn)緊湊式的別墅樣式，滿足消費者的視覺要求和消費要求。
隨著小區(qū)項目的深入展開，項目策劃和設計必須要做到提高自身認識，積極實踐，充分發(fā)揮自己的功能，避免在開發(fā)的過程中出現(xiàn)問題。
4 房地產策劃的禁忌
目前房地產策劃已經成為一種服務能力，也成為一種趨勢，在房地產行業(yè)中必不可少。但是在進行策劃時，策劃人員要注意禁忌：
4.1 策劃不能趕潮流
消費理念有“時尚”、服飾有“潮流”，但是房地產策劃卻最忌這樣的時尚潮流。因為土地具有其自己的功能性，包括自然屬性和經濟條件，這不是由“跟風”就能決定的，即便在同一塊土地上，但是也能建設處不用價值的住宅。比如：萬科曾經策劃的“四季花城”取得成功，并且取得了良好的經濟效益，但是如果換做另一個公司要做一個“四季花城”就會成功么？答案是未必，因為各有各自的消費群。房地產策劃行業(yè)如果出現(xiàn)跟風的現(xiàn)象，那么就是對策劃人員最大的嘲諷，也只能用兩種原因來解釋：一是房地產行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象；二是策劃人員江郎才盡，不具備作為一名策劃人員的資格。每項房地產的銷售量是否到達可觀的現(xiàn)象，主要在于該項房地產是否滿足消費的需求，是否具有良好的居住環(huán)境和建筑的質量。
4.2 策劃上拒絕
項目的策劃要有民主的氣氛，每個策劃方案都是要由多個策劃師共同協(xié)助完成的，如果要是只有一人說了算，那么在后期的建筑過程中很有可能出現(xiàn)問題。項目的策劃要涉及眾多的學科，比如融資、招標、銷售、招租等過程，所以項目的開發(fā)商在選用策劃人員的時候一定要慎重，一定要策劃資格許可證，另外也一定要考慮策劃專業(yè)人員的數(shù)量。
4.3 開發(fā)商最好不要自己做策劃
古人有句話叫“當局者迷、旁觀者清”，開發(fā)商在接手一個項目的時候，有時會為了商業(yè)機密的問題，而選擇自己進行策劃開發(fā)。但是他們忽略了自己對市場認識不充分的現(xiàn)象，導致在策劃中會出現(xiàn)一些致命的偏差。還有一種可能，就是開發(fā)商決策層的思維可能會在無形之中影響到策劃人員的靈感，有時會難以做出正確的策劃。因此房地產的策劃要委托專業(yè)的策劃公司來承接項目的策劃，策劃公司也因此能夠更好的建立自己的品牌。
5 房地產策劃的合理應用
房地產要落足于市場運作，必須要從產品的市場細分之下尋找突破口；在策劃中要避免出現(xiàn)“羊群效應”，導致資源浪費；另外要增強房地產策劃的操作性，以便帶來實在的利益。
房地產策劃常規(guī)的程序包含：市場調研、市場分析、背景分析、項目SWOT分析、產品定位、消費群定位等，商業(yè)地產的策劃側重于項目定位，住宅地產的策劃卻側重于目標市場定位。
針對房地產策劃，一定要合理的利用資源，要從全局性的角度出發(fā)，將求產品、策劃、定位、執(zhí)行的完美聯(lián)系，打造完美的戰(zhàn)術體系，在房地產行業(yè)獲得更廣闊的空間。
6 結語
伴隨著我國經濟的發(fā)展和市場需求，房地產行業(yè)飛速發(fā)展，房地產策劃也日益重要。建筑師和策劃人員的工作方法也策劃思維也要與時俱進，增強自己的專業(yè)領域知識，以便能夠承接各種房地產開發(fā)商的項目，適應市場需求的不斷變化。而策劃人員更要為建筑設計提供合理性和科學性的策劃保障，使設計能夠更準確的把握設計尺度，更加有的放矢，這樣也能更加有效的促進房地產行業(yè)的發(fā)展。
參考文獻：
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中圖分類號：S611文獻標識碼： A
智能建筑（Intelligent Building）其技術基礎主要由現(xiàn)代建筑技術、現(xiàn)代網絡技術、現(xiàn)代通訊技術和現(xiàn)代控制技術所組成，運用自動化、通信、信息技術等智能化手段，通過將建筑物的結構、系統(tǒng)、服務和管理根據(jù)用戶的需求進行最優(yōu)化組合，是集現(xiàn)代科學技術之大成的產物。從而為用戶提供一個節(jié)能高效、舒適智慧、配置更新，實用愉悅的人性化建筑環(huán)境。智能建筑具有系統(tǒng)集成特點，發(fā)展歷史短，但涉及范圍廣，進展速度快，是動態(tài)和相對的概念，隨著高新技術發(fā)展而不斷變化。
產業(yè)信息網的《2012-2016年中國智能建筑市場分析與投資方向研究報告》顯示：中國智能建筑行業(yè)市場在2005年首次突破200億，2012年為861億，年復合增長率為23.2%。如果未來房地產開發(fā)投資增速每年保持15%增速，如果智能化工程投資占投資額1%，那么智能化工程投資總額2013年在830億左右，2015年為1100億左右，2020年將達到4400億左右。隨著新一輪的經濟刺激政策聚焦在新興產業(yè)，尤其是信息產業(yè)。智能建筑作為智慧城市的細胞，發(fā)展勢頭很強。
教育部于2006年在土建類學科開設了建筑電氣與智能化專業(yè)，希望在培養(yǎng)建筑類人才的基礎上，加強對電氣智能專業(yè)技能知識的掌握。我校以此為契機，通過大量的市場調研、著重對智能建筑解決方案的前期設計、工程施工建設到后期的運行維護，圍繞建筑的全生命周期中，運行維護的費用占到全部費用的60%-70%數(shù)據(jù)分析、人才使用分析，開設智能建筑專業(yè)方向，面向建筑、物業(yè)管理行業(yè)。為與該專業(yè)的培養(yǎng)目標相結合，在對“智能建筑”課程教學內容設計上以建筑為平臺，依照建設部2003年頒發(fā)的《建筑智能工程質量驗收規(guī)范》的技術標準要求，住建部2013 年《智能化系統(tǒng)工程運行維護技術規(guī)范》，結合《智能建筑設計標準》、《智能建筑工程施工規(guī)范》、《智能建筑工程質量驗收規(guī)范》共同對智能建筑的設計、施工、驗收、運維一系列過程形成規(guī)范，制定人才培養(yǎng)方案，基于典型工作任務的模塊式課程開發(fā)，編寫《智能建筑設計與維護》教材，探討教材教法，強化智能建筑中智能弱電各子系統(tǒng)的原理、設計與工程實施實踐。加強學生對智能化系統(tǒng)設計、建設、運行及維護中實踐技術的傳授，使本專業(yè)的同學獲得對智能建筑的整體體系及系統(tǒng)原理的掌握。我們的課程主要包含了智能建筑中涉及到的主要內容：綜合布線系統(tǒng)、建筑設備自動化系統(tǒng)、消防自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通信自動化系統(tǒng)及辦公自動化系統(tǒng)等 。重點講授這些智能系統(tǒng)的原理、組成、設計原則、工程實施及維護運行等，使學生對每一個子系統(tǒng)的原理、設計、建設、運行、維護等各環(huán)節(jié)都進行學習掌握，培養(yǎng)建筑、物業(yè)管理行業(yè)建筑智能技術方面的綜合技術人員。以滿足智能建筑行業(yè)不同環(huán)節(jié)對專業(yè)技術人才的需求。
《智能建筑設計與維護》課程內容包括智能建筑的基本概念、智能建筑的用戶需求與基本要求、建筑智能化系統(tǒng)的子系統(tǒng)組成、建筑智能化系統(tǒng)的主要任務、建筑智能化系統(tǒng)的設計與會審、建筑智能化系統(tǒng)的專業(yè)協(xié)調、智能建筑的系統(tǒng)集成、建筑智能化系統(tǒng)的技術要點、智能建筑的建設管理、智能建筑的工程招投標、智能建筑的施工與調試、智能建筑的工程驗收與人員培訓、智能建筑的物業(yè)管理、建筑智能化系統(tǒng)的安全運行等。
建筑智能化弱電系統(tǒng)涉及的知識面廣、工程性強，既要培養(yǎng)學生對理論知識的掌握，又要把握實踐技能的學習，確實是一件不容易的事情。通過近幾年的教學實踐，歸結的主要問題有：
(1) 《智能建筑設計與維護》課程知識點多面廣，增加了學生對所涉及的技術與系統(tǒng)掌握的難度。智能建筑弱電系統(tǒng)涉及到計算機技術、通信技術、自動化技術、傳感器技術等，對于每一個系統(tǒng)，不僅要讓學生掌握其原理，還需要根據(jù)用戶需求進行系統(tǒng)的設計，因此學生就要掌握系統(tǒng)的構成、設備的選型，同時在系統(tǒng)設計、設備選型時還要考慮工程實施的具體因素。
(2) 課程實踐環(huán)節(jié)的教學投入，實訓設備運用與技術升級、更新，教師的知識架構與實踐教學的要求不匹配。學生對這種工程背景較強課程的學習理解與知識掌握難度增加。因此建立并改善專業(yè)的智能建筑綜合實驗室對于該課程是非常有必要的。
(3) 課程考核所涉及理論知識、實踐技能的考核無法展示學生處理工作現(xiàn)場各方面及各種問題的能力，無法完整體現(xiàn)出課程的工程實踐背景。
(4) 學生理解《智能建筑設計與維護》課程所涉及的一些設施與設備還可能看不到、摸不著。學生在教學實踐中無法切身體會，影響學生的學習興趣與主動進取。
教學實施與改進：
1、緊密結合智能建筑行業(yè)發(fā)展需要，不拘一格提升教師素質。
結合智能建筑專業(yè)課程體系建設需要、人才培養(yǎng)要求，分析《智能建筑設計與維護》課程教與學全過程，根據(jù)學院當前本專業(yè)建設現(xiàn)狀，以師資隊伍建設為重點，改善本專業(yè)教師的知識架構，實行多條腿走路，分幾步落實，聘任本專業(yè)專職教師、校內兼職教師、校外兼職教師。
《智能建筑設計與維護》課程專業(yè)實踐性強，切忌閉門造車，可以考慮聘請校外兼職教師，將智能建筑專業(yè)領域業(yè)內專家、其他大學相關專業(yè)教授、建筑公司負責人、建筑行業(yè)協(xié)會負責人、系統(tǒng)及技術運維負責人聘為客座教授或者教師。通過舉辦專題講座或者授課，鼓勵一些相關專業(yè)的中青年教師轉行，到國內重點大學相關專業(yè)進行單科進修，改善行業(yè)專業(yè)人才運用與學院人才培養(yǎng)效果。
2、以就業(yè)為導向，以教學改革為抓手，堅持職業(yè)能力培養(yǎng)為目標
（1）深化“工學結合、校企合作” 的人才培養(yǎng)模式
通過開展企業(yè)交流與合作，與行業(yè)企業(yè)建立緊密聯(lián)系，校企合作共同確定本專業(yè)人才培養(yǎng)目標，構建基于工作過程系統(tǒng)化課程體系按照工作過程系統(tǒng)化思想及開放性開發(fā)方法，重構工學結合、能力本位的課程體系。
（2） 通過構建企業(yè)崗位認知、理論實踐一體化情境教學、校內生產性實訓、校外頂崗實習的完整教學環(huán)節(jié)，依據(jù)“學生培養(yǎng)重在職業(yè)能力、內容選擇基于工作過程、教師結構趨于專兼結合、教學環(huán)境模擬職業(yè)場所、教學方法遵循職教規(guī)律”五大核心理念進行教學情境設計，實現(xiàn)職業(yè)能力的遞進與工作過程的結合。
（3） 教學項目實施設計采?。涸O計的學習情景單元，理論教學和實踐教學都在同一實訓場所完成，通過“資訊、計劃、決策、實施、檢查、評價”六步實施法來支撐。
（4） 教學考評體系堅持：注重職業(yè)能力考核，根據(jù)任務完成、項目實施情況等五項指標綜合評定。
實踐教學與效果：
1．優(yōu)化課程結構，增強課程設置的專業(yè)性和針對性
依照高職教學“必需、夠用”的原則，結合智能建筑專業(yè)行業(yè)企業(yè)人才使用需求，調整課程體系與教學內容，增加實踐教學課時，構建適應學生個性發(fā)展的人才培養(yǎng)模式。
2．改進課程考核方式，幫助學生在知識與能力等方面得到較全面的發(fā)展。
通過改革教學方法和考試方法，除筆試外，還包括口試（日常提問記錄）、筆記、制定工作任務各項目的獨立作業(yè)、現(xiàn)場測試、實際操作等多種綜合考試形式，著重考核學生綜合運用所學知識、解決實際問題的能力和對所學知識的綜合歸納總結能力。
3.落實好教學實訓實習實踐過程三階段工作。
（1） 實訓實習實踐前（計劃準備）：制訂實訓實習實踐方案；公布實訓實習實踐的行業(yè)企業(yè)用人要求；宣傳動員，學生結合實訓實習實踐崗位，擬訂實習計劃；有針對性地進行三方面教育：一是目的性教育；二是責任、義務和權利教育；三是安全教育等。
（2） 實訓實習實踐中（過程監(jiān)控）：職業(yè)道德教育、企業(yè)規(guī)章制度教育、崗位技術知識運用、操作工藝、技能訓練；教師現(xiàn)場指導學生作業(yè)；教師和企業(yè)指導學生撰寫業(yè)務報告（技術小結和業(yè)務總結報告）；教師和企業(yè)共同對學生進行考核。每個同學按照所領取的任務在確定的崗位，按要求完成課題和規(guī)定的作業(yè)文件。
（3） 實訓實習實踐后（評價總結）：評價、總結、交流和表彰。
經過多年來對《智能建筑設計與維護》課程的實踐教學，逐步探索對課程教學內容及教學方法的改革。加強教學內容的更新，適應建筑智能化技術的發(fā)展;同時，加強教學方式及手段的創(chuàng)新，積極建設小型實踐平臺;最后，完善考核環(huán)節(jié)，注重理論與實踐并重。
注重圍繞課程體系建設師資隊伍，任課老師一直從事智能建筑中相關弱電子系統(tǒng)的實踐教學，并承擔企業(yè)項目生產的技術組織、工作，比如安全防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，不僅參與這些系統(tǒng)的方案設計與方案評價，而且還到工程現(xiàn)場進行技術指導，積累了豐富的工程實踐經驗。
結合智能建筑專業(yè)技術運用，開展對一些系統(tǒng)的理論問題進行研究，比如視頻監(jiān)控中的智能視頻分析、人臉識別等。教師能夠很好地結合實際工程案例，在課程理論內容授課時，對案例涉及到的典型系統(tǒng)應用來講解涉及的系統(tǒng)原理、設計思想及工程實施。并運用實際項目中遇到的問題及一些小的故事來活躍課堂氛圍、激發(fā)學生興趣，并對工程中遇到的可以提升為學術問題的困難傳遞給同學，讓他們多思考，學會從工程中提高分析問題解決問題的能力和思路。
比如通過建設社區(qū)的安保系統(tǒng)來講解智能建筑中的安全防范系統(tǒng)的視頻監(jiān)控、門禁系統(tǒng)、自動報警、安檢等內容，同時講授安保系統(tǒng)應用的一些新的智能技術比如射頻識別技術、人像比對及定位技術等。通過將教師的技術成果融合到平時的教學工作中去，工作促教，項目幫教，教與學促進，加強教學內容的更新與活力，激發(fā)學生的學習興趣。
智能建筑的蓬勃發(fā)展是社會進步和科技發(fā)展的一個體現(xiàn)，為智能建筑的良好建設、運行與維護提供專業(yè)的技術人才是我們高等教育教育的本職工作。本文從一個非建筑類工科專業(yè)開設智能建筑課程的角度，闡述了我們課程建設的思路以及對該課程實踐教學方法的一些探索，希望對非建筑電氣與智能化專業(yè)培養(yǎng)智能弱電系統(tǒng)相關專業(yè)人才提供一些參考。
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中圖分類號：tu723.5 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）06（a）-0208-02
國內經濟建設的大力發(fā)展和開拓，對國內建筑行業(yè)造成極大的沖擊和波動，作為國民經濟的支柱性產業(yè)，建筑行業(yè)的興起必須根據(jù)時代的變遷不斷的完善和推進，引進先進的科學技術，采用正確的引導思路，在國家宏觀調控的市場氛圍下進行全面協(xié)調性的改革，才能保證國內建筑行業(yè)的發(fā)展與日俱增，長青永駐。目前，建筑行業(yè)中最關鍵、最核心的環(huán)節(jié)還是工程造價這塊，如何控制建設項目中的工程造價管理，是保持行業(yè)健康、穩(wěn)定性發(fā)展的首要任務和核心。針對當下工程建設項目造價的不合理，不真實等問題，筆者認為，國家應該根據(jù)國內市場的具體操作流程，規(guī)范化建筑市場的秩序，通過對行業(yè)的合理判斷和有效管理，對建筑行業(yè)中的不合理，違規(guī)的行為進行約束和治理，從總體上提高和完善行業(yè)市場制度，最終提出和解決國內市場造價過程中的疑難問題和策略方案，具體操作如下。
1 工程造價國內的現(xiàn)狀
1.1 工程造價過程中的問題分析
當前國內建筑行業(yè)中，工程造價失真、失控的現(xiàn)象非常的普遍，引起問題的因素比較多。因為工程建設項目實施過程中，需要進行決策的環(huán)節(jié)非常的多，每個環(huán)節(jié)的細小誤差都會造成工程項目的失敗。一旦項目的決策存在不合理性、不科學性，工程項目的資金投入就會跟控制力度相違背，造成項目造價的管理出現(xiàn)失控現(xiàn)象。
通常，工程項目在造價過程中，施工企業(yè)為了在激烈的競爭中取勝，對價格進行低壓控制，導致價格最低化現(xiàn)象產生。項目在進行過程中，為了達標，只能按照最低的標準和方向進行操作。因為，建設項目在進行過程中，就會根據(jù)成本的預算有意減少工序，降低工程質量的標準，雖然最終階段項目能夠順利的完工，但是質量卻難以得到保證。
工程建設項目在施工過程中，方案的變動往往會對造價產生很大的影響，通常，這種情況發(fā)生在工程施工階段，施工方在某個環(huán)節(jié)變更施工方案，就會對工程項目的造價產生額外的費用，最終提高整個工程造價的開支。為此，建筑施工過程中，需要委派專業(yè)的造價技術人員進行方案的監(jiān)督，保證工程造價嚴格按照方案的設計要求進行操作和開展。一旦工程建筑在施工過程中，方案的設計與實際的實施過程中出現(xiàn)不符，施工方就會脫離實際的方案，最終導致成本增加，預算與決算差異很大，產生工程造價失控等不良現(xiàn)象，對整個建筑工程項目的工程造價管理產生嚴重的后果和影響。
1.2 工程造價管理信息存在的問題分析
時代的發(fā)展和社會的變動導致信息的獲取能力也在逐漸的擴展和加大，對于當今的時代而言，信息的獲取更是如此，可以說，誰能取得行業(yè)的第一手信息資料，誰就是贏家。建筑工程行業(yè)的信息更是如此，其中的造價管理過程必須嚴格按照相應的信息管理策略逐步推進，才可以穩(wěn)中求進，不斷的與社會和時代的進步相銜接，使得現(xiàn)代化的建筑工程項目更加的合理化，科學化。
目前，傳統(tǒng)的工程造價管理方法已經遠遠不能滿足新時代工程造價的要求，需要從根本上進行改革和創(chuàng)新。工程造價的管理制度必須在新時期的形勢下，緊跟時代的步伐，不斷的突破自我，向更加科學、合理以及智能的信息化方向邁進。
根據(jù)當前國內建筑市場分析，工程造價管理信息技術正在逐步的開發(fā)和引進，各種造價管理型軟件已經開始投入使用中。從當前的信息化程度來看，我國建筑行業(yè)工程造價的信息化管理方案，已經具備一定的條件和實力，但是仍然需要從多方面增加力量和功能，盡最大努力保證項目的順利進行和完善。同時，國內建筑行業(yè)工程造價管理欠缺的地方還比較多，需要進一步的跟進和發(fā)展，對于目前工程造價管理系統(tǒng)中存在的問題，比如對信息的采集和管理方面等，不相適應的地方還需要進一步的研究和開發(fā)，盡量保持信息技術軟件的科學合理化，保證工程造價管理信息資源的系統(tǒng)化。
目前，建筑工程行業(yè)中信息的采集方法相對比較落后。信息采集過程中信息的分類不明確，沒有一定的科學性，對于信息采集的真實性以及時效性等存在很大的問題，這樣對工程造價的管理就會產生一定的影響作用。另外，信息管理投資方面把握的力度不夠。在信息管理過程中，往往會造成資金短缺，無法吸引優(yōu)秀的人才，造成人才外流和匱乏現(xiàn)象。由于信息化發(fā)展的延緩和推辭，整個工程建設造價管理人員的工作量就會加大，評價系數(shù)和指標很難達到正確的方位和目標，容易偏離工程造價的真實性航向，太高工程項目實施的成本和預算，最終導致工程造價的總費用上升。
2 工程造價的管理措施和解決方案
根據(jù)上述提到的工程造價管理過程中存在的問題和隱患，筆者認為，應該從以下幾點進行抓起，提出合理的解決方案和策略，提高工程造價的管理。
2.1 造價管理從自身的需求出發(fā)
工程造價的管理，要立足于現(xiàn)狀，從工程建設的實際需求出發(fā)，對工程造價的各個因素進行深入的分析，組織專業(yè)的技術人員進行實地的考察，可以根據(jù)需要建立相關的專業(yè)技術小組，對工程造價中的不同決策進行評估和表決，保證工程造價管理的合理性和科學性。其中，工程造價的管理過程中，建設的等級和質量指標是造價過程中最重要的因素，需要科學分析和鑒定，對工程方案進行分析，提煉出造價的相關因素，采取合理的解決方案和措施進行改進和完善。
2.2 造價管理需要控制好招投標工作
招投標工作是造價管理的核心，關系著項目的具體實施，對工程造價影響較大。為此，投標過程中必須嚴格執(zhí)行相應的流程，保證投標的準確性、真實性和可靠性，不能盲目投標，根據(jù)需要制定合格的項目投標方案，將價格控制在合理的區(qū)域，保證項目的完美收工，這樣，工程造價的管理才能發(fā)揮其真正的價格。工程施工期間，施工方需要根據(jù)項目的特點進行綜合分析，提出合理的方案和解決措施，了解工程施工的進度，結合監(jiān)理單位對項目的進展進行監(jiān)督，盡最大努力保證項目的進度按照規(guī)定日期進行完工。
2.3 造價管理的信息化管理要嚴格的控制和把關
建筑工程項目中造價管理的信息化管理非常的關鍵，相關的技術人員必須根據(jù)需要制定配套的信息化管理制度，整合各種信息資源，按照工程項目的實際需要，對采集來的信息資源進行分類，在管理過程中，對于不理解的信息要實時的進行溝通和調節(jié)，最大努力的保證信息資源的科學性和合理性，另外，為了提高信息化管理制度的效率，盡量保證信息資源的透明化，根據(jù)建筑企業(yè)的規(guī)模和形式建立信息管理數(shù)據(jù)庫，保證建筑企業(yè)的信息監(jiān)控，更加有利于企業(yè)的公平公正，營造良好的信息管理系統(tǒng)的氛圍。
2.4 提高工程造價管理的理念和解決方案
管理的策略和解決方案是提高工程造價管理模式的根本，具有很大的影響力?，F(xiàn)代的工程造價管理已經不能采用原始的管理模式進行，需要轉變其管理的理念，構建新型的工程造價管理系統(tǒng)，采集有價值的信息，以此來指導工程造價管理工作的順利進行。構建合理的工程造價管理系統(tǒng)，需要涉及到方方面面，調動各個方面的資料，進行綜合的治理，根據(jù)當前市場的行情，從管理的角度進行分析，保證信息來源的可靠性，資料的時效性，將工程造價的工作進行的合理有序，從而保證建筑工程造價管理的信息化和網絡化。
3 結語
根據(jù)國內當前的形勢，建筑工程類行業(yè)造價管理中存在的問題，不管是來自于企業(yè)本身，還是市場發(fā)展的現(xiàn)狀，都對其具有一定的影響因素。另外，國內工程造價管理制度的不完善，缺乏科學的嚴謹管理系統(tǒng)，管理的理念和方法都需要不斷的改革和創(chuàng)新。工程造價管理作為一個系統(tǒng)性的工程，需要根據(jù)實際的需要從不同的角度和方向進行監(jiān)督和管理，保證工作的順利和協(xié)調，促進工程造價管理工作有序的進行和維護。
工程造價的管理是一種系統(tǒng)性的管理模式，需要兼顧各方的管理因素，深入分析消防、弱電工程造價管理的特點，從設計、施工、策略等不同方面展開，以此來完善建筑工程項目造價管理工作。另外，管理就要建立合格的管理制度，規(guī)范化管理原則。保證工程項目的具體規(guī)劃流程、設計思路以及實施的方案等，對各個環(huán)節(jié)中容易出現(xiàn)的問題有針對性的進行加強和完善，必要性的進行監(jiān)督和維護，最終形成一套完善的科學管理體系，促進工程造價管理的規(guī)范、科學和有效。只有工程建設項目的管理不斷的完善和優(yōu)化，整個建設項目才能更快更好的發(fā)展，生產的質量才會有所保證，國家的建筑項目事業(yè)才會越做越大，社會才能更加的和諧安定，長治久安。
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應用型本科教育是高等教育多元化發(fā)展的必然趨勢，“3+1”人才培養(yǎng)模式是在高等教育實踐中探索出的一種切實可行的應用型人才的培養(yǎng)模式。環(huán)境藝術設計專業(yè)的“3+1”人才培養(yǎng)模式打破傳統(tǒng)的四年制教學模式，將學生在校學習的時間調整為三年，這三年主要完成基礎課程、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、公共課和一部分實踐課的學習，第四年的校內外實踐課程注重學生專業(yè)實踐技能的培養(yǎng)。這一培養(yǎng)模式實現(xiàn)了從知識型向應用型專業(yè)人才培養(yǎng)的轉變。
一、傳統(tǒng)課程體系建設存在的問題
根據(jù)當前市場對設計師的需求和要求，環(huán)境藝術設計專業(yè)畢業(yè)生需要具備扎實的職業(yè)素質和專業(yè)技能，如具備良好的手繪表達、軟件操作能力，掌握相關的室內設計理論知識，掌握工程施工、工程預算知識等。但傳統(tǒng)課程體系建設存在以下幾個問題：
（一）課程定位難以滿足社會需求
隨著我國城市建設的發(fā)展，社會對建筑設計水平的要求有所提高，如星級酒店等高端的經營性建筑，對建筑的功能結構安全、建筑文化、藝術品位以及相關的設施配置的要求越來越高，這需要酒店不斷提高建筑的設計水平。投資者需要和酒店管理公司做市場分析、定位，還需要和建筑設計師、室內設計師進行交流、探討。作為設計師必須清楚地掌握所設計酒店的經營理念、市場定位、設計規(guī)范等，而在高?！熬频昕臻g設計”課程中大多只是講授酒店的裝飾方法，在學生掌握一些簡單的理論知識的基礎上對其進行課題訓練，這導致學生最終呈現(xiàn)的作品往往很難付諸實踐。
（二）教學模式忽視實際應用
在課程知識結構上大多依賴教材內容，沒有依據(jù)當前設計發(fā)展趨勢進行相應的調整；實踐作業(yè)環(huán)節(jié)多以模擬訓練為主，學生接觸不到實際的項目，操作內容過于虛擬化，脫離實際；在考核階段，學生呈現(xiàn)的作品在設計內容上過于注重形式，過于追求畫面的效果。由于忽視訓練過程，學生動手能力偏弱，與人溝通能力不強，缺乏作為一個設計師必備的專業(yè)技能。
（三）實踐性教學流于形式
在實際教學過程中發(fā)現(xiàn)，學生在設計時更側重于藝術的表現(xiàn)，而不太重視設計的實用性、應用性，設計出來的作品往往漏洞百出甚至犯常識性的錯誤，在實際操作當中難以實施。這種實踐課的設置流于表面形式，教學效果并不理想。校內所學專業(yè)知識與實際行業(yè)需求脫節(jié)，畢業(yè)生在實踐經驗缺乏的情況下，做出來的僅僅是一張張漂亮的效果圖。這樣的課程體系建設忽視了就業(yè)市場和企業(yè)的崗位需求，勢必無法培養(yǎng)出能滿足行業(yè)需要的人才。
二、基于“3+1”人才培養(yǎng)模式與行業(yè)標準相銜接的課程體系建設
隨著設計行業(yè)發(fā)展，市場對專業(yè)設計人才的需求旺盛，相關行業(yè)的標準也越來越嚴格。設計師的角色發(fā)生轉變，由單一的裝飾設計師轉變?yōu)橹鲃?chuàng)設計師，在建筑設計、功能規(guī)劃、主材設計、水電設計等方面提供完整的服務。他們不僅提供工程設計技術，還向業(yè)主提供規(guī)劃設計、運營策劃、特色建設、形象塑造等綜合的設計服務。高校要培養(yǎng)專業(yè)化的設計人才，就要注重人才培養(yǎng)模式與課程體系的建設。
（一）構建科學的課程體系，注重對學生理性思維的訓練
要訓練學生的理性思維需要確立科學的環(huán)境藝術設計理念，這種理念的確立需要進行系統(tǒng)專業(yè)知識的學習，而系統(tǒng)專業(yè)知識的學習又依賴于科學課程體系的建構?？蓪h(huán)境藝術設計專業(yè)課程體系劃分為三大類：
1.設計理論類課程
設計理論類課程包括中外建筑史、人體工程學、室內設計概論等相關藝術理論的課程。如人體工程學是設計專業(yè)的基礎課程。根據(jù)設計為人服務的理念，人的活動與各類空間實體之間的關系構成了人體工程學研究的范疇。本課程結合設計專業(yè)的特點，通過針對性的教學，使學生了解相關的人體工程學知識，讓學生以人的生理和心理需求為設計的出發(fā)點，樹立科學的設計理念。
2.設計表現(xiàn)類課程
設計表現(xiàn)類課程包括室內裝飾工程制圖、設計表達、建筑模型制作等相關課程。如室內裝飾工程制圖課程講授國家制圖標準，讓學生掌握基本的專業(yè)制圖技能，培養(yǎng)學生嚴謹、細致的工作作風。
3.設計思維類課程
設計思維類課程包括各種室內空間設計、家具設計、照明設計等。這類課程主要提高學生在環(huán)境藝術設計方面的構思能力及整體意識，讓學生掌握復雜的室內外空間設計，掌握從草圖構思、方案確立到正式出圖的全套設計表現(xiàn)方法。
這三類課程構成一個完整的課程體系，這個課程體系注重對學生進行思維引導，培養(yǎng)學生科學、理性的設計思維。
（二）構建實踐教學新模式，實現(xiàn)學工融合
環(huán)境藝術設計專業(yè)在第四年教學內容則是以校內外實訓基地為核心教學場所，發(fā)揮“工作室”的功能，以室內外空間設計的實際項目為引領，將學生曾經的“學習過程”轉化為“工作過程”，使“學習內容”與“行業(yè)要求”銜接起來。在這樣的工作場所中，以學生自主學習、團隊合作完成項目為主，教師輔導為輔，充分培養(yǎng)學生的實踐應用能力。還可以聘請相關專業(yè)的設計師和技術人員參與教學活動，對學生的成果進行評價。
課程項目化要求課程體系圍繞職業(yè)工作目標建設，包括：1.設計任務的制訂，指導學生如何確定設計的方向；2.項目設計內容的社會調研，指導學生進行項目分析和調查研究，比如對用戶功能需求的分析、預算情況分析、環(huán)境系統(tǒng)情況分析、可能采用的設計語匯分析以及材料市場情況分析等；3.項目概念設計與專業(yè)協(xié)調；4.確定方案的初步設計階段，指導學生對室內空間的剖面、立面進行技術分析，完善設計方案；5.施工圖階段的深化設計；6.材料選擇與施工監(jiān)理，教師在材料的選擇和使用上要帶領學生到施工現(xiàn)場體驗材料色彩、圖案、質地等，指導學生依據(jù)設計概念選擇材料，避免盲從。
三、結語
高校是培養(yǎng)設計師的專業(yè)教育機構之一，只有在培養(yǎng)模式、課程體系建設等方面不斷汲取新的理念，不斷發(fā)展創(chuàng)新，才能讓理論教學與實踐教學共生、融合、轉化，只有讓新的教學理念、新的教學方法及時進課堂，才能完善與設計行業(yè)標準相銜接的課程體系，培養(yǎng)出符合行業(yè)需求的設計師。
參考文獻：
＼[1＼] 張愛萍，鄭曉芳，閔伸.適應社會需求的高校人才培養(yǎng)模式研究與實踐＼[J＼].華東交通大學學報，2007（6）.
中圖分類號：G424 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2012）33-7992-02
據(jù)麥可思研究院《2011年中國大學生就業(yè)報告》中顯示，計算機科學與技術專業(yè)屬于2011年本科就業(yè)紅牌警告專業(yè)。紅牌警告專業(yè)是連續(xù)三年失業(yè)量較大、就業(yè)率低的專業(yè)。大學計算機相關專業(yè)從2000年來持續(xù)幾年的熱門專業(yè)到2008年變?yōu)槔溟T專業(yè)，其就業(yè)也初步進入困難期。是社會不需要，還是不能完成對社會的需求？
1 市場分析
1.1 就業(yè)市場的分析
計算機專業(yè)應用性廣、交叉面多、滲透到社會的各行各業(yè)之中，這也就決定了計算機專業(yè)的就業(yè)范圍非常廣泛。我們先看看國內近幾年專業(yè)發(fā)展較好及其專業(yè)人才比較緊缺的行業(yè)。
1）WEB應用程序設計 ，具有美工基礎和網頁動畫設計能力，掌握交互式網頁程序的設計技術，能進行網站建設和維護。獲取Macromedia多媒體互動設計師或Delphi初級程序員或Delphi快速網絡開發(fā)工程師認證?！【蜆I(yè)方向：企業(yè)、政府、社區(qū)、各類學校等WEB應用程序員。
2）圖形圖像制作，精通國際上流行的圖形/圖像制作工具（如CorelDraw、Photoshop、Pagemaker等）。獲取平面設計師相關的認證。就業(yè)方向：廣告制作公司、建筑設計公司、包裝裝璜設計公司、居室裝修公司、出版印刷公司。
3）網絡系統(tǒng)管理，掌握網絡系統(tǒng)管理的基本知識與應用技能，能進行網絡系統(tǒng)的安全設置。掌握建網方法，能利用工具分析和排除常見網絡故障。獲取Cisco路由配置或華為網絡工程或AMP應用工程師認證。獲取Window2000 Server或TurboLinux TLCE或Cisco路由配置專家認證。就業(yè)方向：企業(yè)、政府、社區(qū)、各類學校等網絡系統(tǒng)管理員。
4）多媒體制作，具有多媒體程序設計與多媒體制作策劃的能力?；菊莆彰嫦驅ο蟪绦蛟O計與建模、造型設計、場景設計、分鏡頭原理等技能。獲取多媒體設計師相關的認證。就業(yè)方向：多媒體設計與制作公司、動畫美術制作出版公司、廣告制作公司。
5）系統(tǒng)集成工程師，隨著我國信息化建設的深入，用戶對系統(tǒng)集成服務的要求不斷提高，從最初的網絡建設到基于行業(yè)的應用，再到對業(yè)務流程和資源策略的咨詢服務，要求越來越全面。但系統(tǒng)集成人才一直是IT人才鏈上的軟肋。所以，未來系統(tǒng)集成工程師應該是一路走高的職業(yè)。
6）游戲設計師，在我國，電子游戲、電腦動畫和特別效果業(yè)求才若渴，年營業(yè)額50億美元的電子游戲業(yè)需求量驚人。電子競技，此外，游戲策劃人員、美工等也是熱銷的職位。有經驗的策劃人月薪也能達到上萬元，而資深的美工如果設計的速度和質量俱佳，最高月薪能達到2-3萬元，而一般美工月薪維持在4000-5000元。
7）網絡安全師，近幾年，利用計算機網絡進行的各類違法行為在國內呈上升之勢。黑客及攻擊方法已超過計算機病毒的種類，總數(shù)達近千種。我國電子信息網絡建設仍處于初級階段，網絡安全系統(tǒng)脆弱，給黑客留下了可乘之機，而“監(jiān)守自盜”式的內部攻擊對網絡安全構成了更大的威脅。在美國，僅華盛頓就有3支電腦犯罪偵查隊，中央情報局專門將1000名員工調到一個專門負責研究遏制電腦犯罪的信息技術中心去，我國也在組建自己的網絡安全隊伍。由于信息安全主管單位主辦的中國網絡安全系統(tǒng)正在緊鑼密鼓建設之中，數(shù)十家網絡安全公司將在各地興起，網絡安全正在成為一門新興產業(yè)。
由此我們可以看出，計算機行業(yè)的崗位還是非常多的，那么校出現(xiàn)就業(yè)難和招生遇冷的問題，而社會上很多圍繞計算機技能或培訓的一些培訓機構卻能得以生存的原因，是因為大學教育教學與社會需求的脫節(jié)。計算機行業(yè)發(fā)展非常迅速，但是計算機課程與培養(yǎng)人才的模式卻沒有發(fā)生大的變化。
1.2專業(yè)發(fā)展前景分析
我們先從社會需求，行業(yè)趨勢來分出人才培養(yǎng)的重點行業(yè)與模塊。比如說：移動互聯(lián)網軟件開發(fā)、汽車軟件開發(fā)、建筑設計應用軟件開發(fā)、機械工程設計軟件開發(fā)、財務信息企業(yè)信息管理軟件開發(fā)等。
我們以移動互聯(lián)網市場發(fā)展為一例。據(jù)谷歌官方消息，Android設備的激活量在今年9月中旬達到5億。同期，谷歌董事長埃里克·施密特（Eric Schmidt）表示，Android系統(tǒng)設備的日激活量達到130萬部。以Java開發(fā)為主。Android系統(tǒng)的出現(xiàn)更加促進了移動互聯(lián)時代的發(fā)展。智能系統(tǒng)與人機交互以及移動互聯(lián)被完美的結合。現(xiàn)在Google的Android系統(tǒng)、Apple的IOS、Palm的WebOS系統(tǒng)已經引領移動互聯(lián)網時代的方向。2007年的Macworld蘋果開發(fā)者峰會上，蘋果公司CEO史蒂芬喬布斯推出了兩根手指操作的iPhone時，人們驚呼新的移動電話時代已經到來。據(jù)尼爾森的數(shù)據(jù)，智能手機無論是從外觀和價位上來說都越來越具有競爭力，28%的美國用戶選擇智能手機。智能手機的用戶數(shù)量還是保持快速增長狀態(tài)，有超過41%的新用戶選擇購買一款智能手機。世界各大通訊巨頭如AT&T、Vodafone（英國沃達豐通信）、T.MOBILE（德國電信）、ChinaMobile（中國移動通信）Verizon等都提供了智能手機定制與簽約項目，并作為主打。截至今年4月份，我國手機上網用戶達到3.03億。手機上網用戶在全國互聯(lián)網用戶中比重不斷提升，占到66.2%。我們的巨輪究竟該如何駕馭巨大的中國市場？
1.3 教育現(xiàn)狀對比分析
回頭看看我們現(xiàn)在的計算機專業(yè)教學。下面有一個實例與一個事實。
一個實例是在美國硅谷享有盛名的斯坦福大學對待新興移動互聯(lián)網的態(tài)度與做法。目前斯坦福大學將iPhone應用程序的開發(fā)語言Object-C以及iPhoneSDK軟件的使用搬上了課堂。教學內容為如何編寫iOS軟件與如何使用iPhoneSDK工具并且熟練掌握Object-C的變成方法與思想體系，并且制作了視頻開放課程。我們可以從很多網站上直接看到。
一個事實：以山東大學計算機科學與技術專業(yè)設置教學為例，學習的課程：高級程序設計語言、離散數(shù)學、數(shù)據(jù)結構、計算機組成、操作系統(tǒng)、編譯原理、數(shù)據(jù)庫引論、計算機體系結構、數(shù)字邏輯、計算機網絡、面向對象技術、微機控制技術、計算機圖形學、信息與網絡安全、軟件工程、人工智能等?！≡搶I(yè)的培養(yǎng)目標是具有良好科學素養(yǎng)、較好的外語能力，系統(tǒng)地掌握計算機科學技術，包括計算機硬件、軟件與應用的基本理論、基本知識和基本技能與方法，能在科研部、教育單位、企業(yè)、事業(yè)、技術和行政管理部門等單位從事計算機教育、科學研究和技術應用的高級專門人才。
我們由此可以看出，一場教育革命正在北美與歐洲興起。相比較山東大學培養(yǎng)綜合型人才，現(xiàn)在大部分高校課程設置與之相近，這種模式培養(yǎng)的學生不講究個性化培養(yǎng)；傳統(tǒng)教學，不能與社會變化接軌；只重知識，忽略通用技能培訓；缺乏實踐，永遠都在“紙上談兵”。缺少對社會需求的調查與實際案例的分析與開發(fā)。我們必須選擇有發(fā)展前景的移動互聯(lián)網產業(yè)的相關程序開發(fā)作為教學的重點與難點。
2 發(fā)展對策與教學改革
1）課程的設置變革。引入最前衛(wèi)的軟件技術知識。程序設計語言未必要從基礎學習，引入成型的軟件開發(fā)實例。1年級開設基礎課，到了2年級以后建立專業(yè)細化班，如：移動互聯(lián)網軟件開發(fā)班、汽車軟件開發(fā)班、建筑設計應用軟件開發(fā)班、機械工程設計軟件開發(fā)班、財務信息企業(yè)信息管理軟件開發(fā)班等，直接把學生感興趣的軟件引入課堂，并開設與其行業(yè)相關的課程。
2）師資隊伍建設。如果讓哪位老師直接去開設Android系統(tǒng)、Apple的IOS系統(tǒng)的課程，可能誰也做不到。我們必須從國內的就業(yè)市場分析，加大對教師資源的培養(yǎng)要求，送入企業(yè)一起深造學習，參與研發(fā)。企業(yè)培養(yǎng)模式也不是單個培養(yǎng)，而是團隊培養(yǎng)，如4-6人的開發(fā)小組，有參與市場調研的，有參與成熟軟件開發(fā)的，有參加新課題研發(fā)的。
3）“企業(yè)”實驗室。以真實企業(yè)的開發(fā)研制為原型，進行“企業(yè)”實驗室的建設與開發(fā)。到了2、3年級可以讓學生參與建設，包括市場調研、成熟軟件開發(fā)和新課題探索。
4）實驗室商業(yè)化。合理引入廣告、商業(yè)等，實現(xiàn)實驗室獨立運營化。完成我們由校園走入企業(yè)，然后將企業(yè)帶入校園的轉折。有一個例子：據(jù)報道鄭州一學校開設“淘寶班”，每個學生都開網店，經營業(yè)績、訂單量計入學分。上課期間學生可隨時外出進貨，班里有“董事長”、“總經理”，每周都開董事會。九成學生畢了業(yè)直接當老板，一名學生被挖走做主管，沒畢業(yè)已月入2萬。我們可以從這一例子上得到很多啟示。
3 總結
計算機行業(yè)發(fā)展迅速，不同于其他行業(yè)，技術的更新與替代速度驚人，并且與很多行業(yè)結合較深，我們不能以一成不變的模式去培養(yǎng)計算機人才。計算機專業(yè)必須發(fā)展多面手、細化分類，向培養(yǎng)多元化人才模式發(fā)展，培養(yǎng)更加專業(yè)性、專一化人才。只有我們在教學上能夠教授更多的與國際計算機發(fā)展形勢相接軌的課程，才能保證我們的學生形成屬于自己的核心競爭力，在今后就業(yè)與選擇中能有更多的空間。
參考文獻：
[1] 麥可思研究院.2011年中國大學生就業(yè)報告[EB/OL].http：//.cn.
房地產開發(fā)可行性研究報告【一】
一、項目背景
1、項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理條例》liuxue86.com
(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》
(4)《住宅設計規(guī)范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2 )建設規(guī)模與目標：
土地面積：
容積率：
開發(fā)周期：
土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)
建筑面積(預計)：總建筑面積：
3 )周圍環(huán)境與設施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側為 市城市中心景點。
(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。
(4)西南靠近a市小學。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項目swot分析
優(yōu)勢及機會
(1) 該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2) a近幾年的經濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2 a市房地產住宅市場分析
a市房地產業(yè)從起步到發(fā)展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產開發(fā)可行性研究報告【二】
一、國內環(huán)境：中國房地產還有20年以上的好景
xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業(yè)及相關行業(yè)代表參加本屆展會，從側面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。
“中國房地產業(yè)已經成為國民經濟的重要支柱產業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業(yè)直接貢獻的。
中國房地產業(yè)直接帶動了57個相關產業(yè)的產出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。
1998年以來，中國房地產開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業(yè)作為國家經濟的三大支柱產業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產)之一，已持續(xù)了50多年。
2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、xx房地產市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導
2004年6月，為了促進房地產業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;2003年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)
2004年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經濟發(fā)展情況新聞稿》)
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業(yè)的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產市場。
房地產開發(fā)可行性研究報告【三】
一、房地產可行性研究的目的
房地產開發(fā)項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷售等一系列復雜的程序?？尚行匝芯渴欠康禺a項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內部立項審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。
通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產項目決策的正確性，提高項目的經濟效益。其目的是使房地產開發(fā)項目決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產開發(fā)項目的實施和控制提供參考。
二、規(guī)劃設計的可行性分析
1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設計概念。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產品的可能性。
2.容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。
3.土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如圖例，對產品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。
4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。
5.周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網絡)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規(guī)劃設計的影響及解決方法。
6.周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。
7.市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。
房地產開發(fā)可行性研究報告【四】
可行性研究過程中的誤區(qū)及應對措施
(一)常見誤區(qū)
1.一個標準的效益分析
如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預測。
2.先入之見的可行性分析研究
通過一些房地產投資項目失敗的案例，發(fā)現(xiàn)其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結果是無人問津;準備在一個規(guī)劃失控的農民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(二)應對措施
1.重視專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作，推進行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動力。
2.提高從業(yè)人員素質。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當?shù)墓こ碳夹g、經濟、房地產開發(fā)經營、法規(guī)、稅務、金融等專業(yè)知識。
3.建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，還可加強項目后評價工作，按照四川交投集團《投資項目后評價指引》的方法和內容，通過分析對比，總結經驗，改善投資管理和決策，進一步提高可行性研究的實用性。
加強房地產可行性研究工作的一些建議
(一)重視多方案比較
一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。
(二)堅持可行性研究的客觀性原則
客觀性原則就是要堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則，房地產開發(fā)項目的可行性研究是根據(jù)擬開發(fā)項目的具體情況進行分析論證而得出可行或不可行的結論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。
(三)提高可行性研究編制人員素質
相當一部分房地產開發(fā)項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應房地產開發(fā)的多專業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產開發(fā)領域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經濟評價流于形式。不能根據(jù)特定的對象進行必要的調查、數(shù)據(jù)收集和分析，對一些關鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足經濟評價結果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導作用。
五、結語
總之，可行性研究要以市場為導向，對房地產項目所涉及的領域、經濟效益、技術可行性、環(huán)境、社會效益等方面進行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產生直接、巨大的影響。可行性研究要以增強企業(yè)核心競爭力、創(chuàng)造經濟效益為中心，對房地產開發(fā)項目的各要素進行全面的調查研究和詳細的測算分析，進行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時我們應注意房地產項目可行性研究中存在的問題，在工作中應避免這些問題的出現(xiàn)，發(fā)揮可行性研究的實際作用，使房地產項目的開發(fā)工作有據(jù)可依。
房地產開發(fā)可行性研究報告【五】
一、完善文本內容。本報告中，應增加建設單位的相關情況，清楚開發(fā)單位是否有資質和能力承擔項目開發(fā);增加和深化銷售預測和銷售策略;深化投資環(huán)境和市場研究，特別是項目區(qū)域開發(fā)區(qū)的房地產銷售情況及經濟發(fā)展情況。
二、增加相關圖紙。本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖?？倛D可以知道建設規(guī)模和內容，清楚開發(fā)強度和經濟技術指標，也可知道設計是否符合相關規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿足國家強制性條文。
三、完善相關設計依據(jù)。文中設計依據(jù)有些已經過時，應采用國家最新規(guī)范;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產市場發(fā)展的文件，應加上去，增加項目的本地性。
四、完善建設內容。建設內容應當明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設內容;說明項目用地權屬情況。
五、細化和修改文字內容。文中劣勢描敘中，項目區(qū)域為未開發(fā)區(qū)域不對，該項目區(qū)域已經是成熟開發(fā)區(qū)域;文中對房地產市場的分析應當主要側重開發(fā)區(qū)的房地產市場分析，而不應是湖南省和婁底市的，說服力不強。
六、投資進一步細化。該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資9748.79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產市場開況，應調整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格，目前一般為8萬/個;工程量中，土石方應進一步核實，該區(qū)域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。
七、修改項目工期表達方式。項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團購，時間前后不一致。
八、完善對項目開發(fā)條件的描述。本報告中，項目建設基礎條件的描敘與本項目實際建設地不符，應具體針對性地對項目建設條件進行精準描敘。包括項目場地、地形地貌、地質情況、周邊建設情況等。
1.前言
伴隨社會主義市場經濟體制的形成和改革的不斷深化，我國在相關的工程監(jiān)理與相關工程項目的造價管理方面的技術水平在近年來得到了極大的提升。但與此同時，建筑行業(yè)在飛速發(fā)展時所暴露出的各種問題也越來越引起了全社會的關注。例如隨著城市化進程的加快，我國每年新建房屋面積已達到了世界總量的45%以上，整個建筑行業(yè)的能耗更是達到了我國能源總消耗量的35%以上，與歐美等發(fā)達國家相比，這個數(shù)據(jù)相當于其能耗量的3倍。龐大的建筑能耗對我國社會經濟的可持續(xù)發(fā)展產生了極大的阻礙。與此同時，由于工程造價的相關管理控制是工程建設管理的重要組成部分，往往會從始至終貫穿整個工程項目的建設周期，故加強建筑節(jié)能理念下的工程造價管理工作，對真正降低工程造價與提高相關的經濟效益有著重要意義。
2.建筑節(jié)能理念與工程造價管理的聯(lián)系分析
建筑節(jié)能的含義是指建設單位和施工企業(yè)在進行建筑物施工建設的過程中，以盡可能低的能耗滿足建筑物的正常需求。建筑節(jié)能的方式包括兩方面，其一是主動式節(jié)能，指通過對建筑設計規(guī)劃、建筑結構、圍護結構等進行規(guī)劃和設計，達到降低建筑物能耗的作用。其二是被動式節(jié)能，通過采取先進設備、提升管理效率等措施，降低機械設備能耗，實現(xiàn)節(jié)能效果。但實際上，由于采取建筑節(jié)能時，勢必會增加工程造價，故我國建筑節(jié)能理念的推廣并未達到應有的效果。根據(jù)調查顯示，我國75%以上的建筑在整個規(guī)劃乃至于施工過程中，并未將節(jié)能理念貫穿其中。因此，為了全面實施貫徹建筑節(jié)能理念下的工程造價管理工作，從不同階段對工程項目進行成本分析、造價控制工作勢在必行。也只有借助于工程造價管理工作，建筑節(jié)能理念下的一系列新技術才能得以推廣，我國現(xiàn)代化建設的發(fā)展工作也才會達到新的高度。
3.節(jié)能建筑項目決策階段的工程造價管理
3.1內容概述
工程項目決策階段是工程造價管理全過程實施的開始，節(jié)能建筑項目投資決策階段主要內容包括：提出節(jié)能建筑項目建議書、進行資金使用的可行性研究、確定投資項目初步資金，最終再編制相關的造價控制初步任務書。決策階段，工程造價管理的具體內容是指一個合格的管理企業(yè)或公司通過相應的法律文件接受相關建設單位或是項目法定責任人的相關委托，再通過項目的有效管理工作進而控制施工單位的施工活動，并在預定的投資和建設管理方法的范圍內對實現(xiàn)總體目標的工程資金采取初步管理的措施，用以確保工程項目的正常進行，并達到完成工程成本調控的宏觀目的。
3.2問題分析
現(xiàn)階段，節(jié)能建筑項目決策階段的工程造價管理工作還存在以下幾個問題。其一是資金使用的可行性研究只是僅僅處于初步的發(fā)展階段，大多只重視材料成本、勞動成本等重要因素，對節(jié)能建筑中涉及到的機械成本、設備投資等方面缺乏一定程度的分析。其二是我國的節(jié)能建筑的規(guī)章制度和相關政策更還有待健全，整個決策階段的法律法規(guī)還亟待進一步的完善與改革，導致相應的工程成本管理控制體系得不到落實。其三是決策階段企業(yè)資金管理方式與手段落后，部分施工企業(yè)的資金內部審計制度多分散管理法，容易因賬戶數(shù)目多且分散導致資金鏈斷裂或是賬目死循環(huán)，導致工程造價管理工作的效率難以提升。
3.3措施提出
3.3.1合理進行市場分析，加強對工程項目造價管理的有效保證
對于項目決策階段的的施工項目，有關的建筑工程部門需要創(chuàng)建合理有效并且具有針對性的造價管理模式，制定出可量化的可行目標，比如從開始的設計階段到最終的施工階段，完善相關建設資金的使用計劃，并對此進行量化考核。同時，還應當對建筑行業(yè)的相關市場實事求是地進行市場分析，充分規(guī)劃好所建設項目未來的核心競爭力，進而避免項目決策的盲目性，避免工程資金遭受損失，從而在開始的決策階段加強對節(jié)能建筑工程項目造價管理與控制的有效保證。
3.3.2健全和完善資金管理制度，充分提高資金的使用效率
科學的資金管理計劃是施工企業(yè)實施工程造價的前提?；诖耍挥兄贫ㄓ袌?zhí)行力的資金管理計劃，對工程資金的投入比例進行科學分配，才能夠使得整個施工企業(yè)的資金管理、造價控制等一系列活動有章可循，有法可依。而相關的資金管理人員在制定資金管理計劃時，也需要以節(jié)約節(jié)能建筑工程項目資金作為首要原則，在確保正常生產的前提下，壓縮各種成本支出，使全員參與成本控制，獎罰有制度可循.科學分配工程資金的投入比例，達到有效控制成本的最終目的。
4.節(jié)能建筑項目設計階段的工程造價管理
4.1內容概述
項目通過決策立項以后，就進入設計階段，此時建筑單位的職責主要是依據(jù)全壽命周期計劃，負責整個節(jié)能建筑項目的全周期成本管理工作。一般情況下，設計階段的工程造價管理內容包括招投標文件的制定，借助工程設計階段的初步預算金額計算工程量清單，描繪工程經費隨市場經濟的變化曲線等等，整個設計階段的造價分析和設計對于后期工程項目的開展具有指導作用。
4.2問題分析
4.2.1造價控制工作定位不明確，重建設輕設計的管理理念普遍
設計階段對于造價控制的定位并不十分明確是整個節(jié)能建筑項目的設計階段的重要缺陷，在實際情況中，當今社會上的節(jié)能建筑工程項目建設中的“重建設輕設計”的工程造價監(jiān)管理念仍然非常普遍，一些業(yè)主和施工單位沒有對工程造價控制的相關責任達到明確的認識，也正是由于設計階段的造價控制工作不夠重視，使造價控制工作的責任和分工仍然存在大量的問題，這樣往往會使得招標階段的工程造價管理與后續(xù)階段的造價管理工作獨立，使得后續(xù)的造價管理工作難以順利進行。
4.3措施提出
4.3.1加強招標階段施工圖的審查，落實管理的具體措施
相關建設單位應當確定落實工程造價管理的相關責任人員，把工作重點放在招投標階段的工程管理造價控制責任制的落實上，比如要求某工程的項目經理對其管轄范圍內的招投標管理負直屬責任。同時，由于施工圖紙作為擬建工程的技術條件和工程量清單的編制依據(jù)，是工程技術質量和工程量清單準確率的保證。勘察、設計的深度和正確度，往往會對工程造價的正確性和全過程造價控制產生重要的影響，因此，加強招標階段施工圖的審查同樣是不可或缺的，在施工圖紙完成后，建設單位需要參與審查設計是否滿足功能要求，是否存在不合理之處，相關的材料、設備標準是否符合建設單位所提出的相應要求。如果施工圖存在一定的不足，相關的造價管理人員也需要及時提出，并請設計人員對此做一定的更改和補充，利于提供準備的工程量清單編制依據(jù)。
5.結束語
節(jié)能建筑中的工程造價管理工作可以認為是一個貫穿于工程項目全過程的控制，其每一個環(huán)節(jié)都是不能松懈的。建筑工程造價全過程管理作為符合建筑節(jié)能理念的的重要管理活動，必須通過規(guī)范化并且高效性的管理方式，才能確保其有效落實，穩(wěn)定提高。
參考文獻
前言
房地產在人們的生活中有著非常重要的地位，與人們的日常生活息息相關。隨著經濟發(fā)展、社會進步、人口增加，人們對房地產的需求日益增長，房地產業(yè)己經成為國民經濟的支柱產業(yè)。通過對房地產開發(fā)項目前期策劃理論不斷認識并應用于實踐，對其存在的危機進行理性思考，探討戰(zhàn)勝危機的可靠途徑。
1、房地產開發(fā)項目管理及其在房地產開發(fā)中的應用
項目管理的方式是依據(jù)系統(tǒng)工程的運行規(guī)律及其觀點、理論和方法，建立一個有組織、有計劃、協(xié)調性較好的管理系統(tǒng)。房地產項目管理具有系統(tǒng)性，它的主要管理者是監(jiān)理公司和房地產企業(yè)，其他相關單位都有參與管理的資格。房地產項目管理具有復雜性，它包括各個層次的內容，比如：項目進度管理、材料管理等等。房地產開發(fā)全過程項目管理的核心是房地產項目設計管理、項目成本控制和責任管理。房地產企業(yè)只有做好這三方面的工作，才能實現(xiàn)企業(yè)經濟效益與滿足客戶要求的統(tǒng)一[。工程建設具有復雜性和協(xié)調性，通過全程項目管理，不僅可以協(xié)調和控制各種工作任務；而且還可以促進陽光工程建設，提高工程建設的公開度和透明度。
2、房地產開發(fā)前期成本控制的內容
2.1投資機會選擇與決策分析階段的成本控制
房地產企業(yè)必須重視以下兩方面的工作：第一，編制項目可行性研究報告；第二，在優(yōu)化設計方案的基礎上，編制高質量的項目投資估算，使其能夠較準確地估算出項目成本，成為項目投資決策的可靠依據(jù)，并在項目開發(fā)建設中真正起到控制項目總投資的作用。決策階段的成本控制是事前控制，由于決策階段影響項目投資的程度最高，因此在決策階段就應對項目投資成本進行預測，建立成本控制目標體系，確定投資控制目標，采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目投資決策的可靠性。
2.2設計階段的成本控制
有資料統(tǒng)計，影響項目投資最大階段，是約占項目建設周期四分之一的技術設計結束前的工作階段。項目投資控制的關鍵在于施工以前的投資決策和設計階段。有效地控制建設項目投資，就應把工作重點放在建設前期階段上來，以取得事半功倍效果。
3、房地產開發(fā)項目前期策劃的主要內容
3.1項目市場調查
對環(huán)境的分析調查是為房地產策劃的前提和科學依據(jù)。只要對環(huán)境進行調查研究和分析，才能準確而及時地把握消費者需求，認清本企業(yè)所處環(huán)境中的優(yōu)勢和劣勢，揚長補短，在競爭中求得生存、在變化中謀到穩(wěn)定。宏觀環(huán)境分析是指對城市經濟、文化、交通、城市化水平、房地產行業(yè)發(fā)展狀況，國家地方的法律法規(guī)對房地產市場的影響和城市今后的發(fā)展趨勢分析。對項目所在大板塊即以區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級為基礎，對此區(qū)域內的經濟、文化、交通、人員構成、發(fā)展趨勢、房地產發(fā)展水平、發(fā)展?jié)摿ψ錾顚哟畏治觥Ｎ⒂^環(huán)境分析是指本項目所在地塊環(huán)境分析，競爭對手情況調查、同類物業(yè)情況調查，市場前景預測。
3.2目標客戶群分析
調查市場的目標客戶群會作用于很多方面，房地產承包商要準確了解客戶的需求，市場能夠幫助房地產開發(fā)商進行正確的項目定位，這些正是一個項目成功與否的關鍵；市場調查有助于房地產企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會通過市場調查，房地產商可以了解市場的現(xiàn)狀及其變動趨勢，從而確定今后的經營方向；市場調查有利于房地產企業(yè)適時開發(fā)新產品。
3.3項目方案策劃及市場定位
項目市場定位是指相關企業(yè)單位為適應客戶群的需求而產生的產品的分析定位，與競爭對手的產品及企業(yè)形象相對而言。因此，房地產開發(fā)項目的市場定位就是在詳細的房地產市場調和分析的基礎上選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準，使自身的房產項目有獨具一格及與眾不同的特色。
3.4項目產品研發(fā)與設計
項目產品指的是開發(fā)商提供給消費者的各種無形和有形式服務，這些均為房地產產品。主要包括物業(yè)實體及其質量、特色、類型、品牌等，以及可以給消費者帶來附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務、保證、物業(yè)形象、開發(fā)商聲譽等，即房地產整體產品=有型實體+無型服務房地產整體產品包括核心產品、形式產品及延伸產品三個層次。在對開發(fā)建設的周期、進度安排做總體規(guī)劃對營銷的各環(huán)節(jié)做出總體的進度安排，在項目形象導初期、樹立期、拉升期等不同的環(huán)節(jié)分別輔助以不同的促銷組含來完成，從而實現(xiàn)總體的營銷目標在總體上對物業(yè)進行“以人為本”的思想和物業(yè)先期進人的安排和部署。
4、房地產開發(fā)項目開發(fā)前期管理的有效方法
4.1樹立科學的發(fā)展觀，對房地產開發(fā)的體制和政策進行更新
知識結構的陳舊、經營制度的陳舊、專業(yè)思想的陳舊、開發(fā)觀念的陳舊等不利于房地產的可持續(xù)發(fā)展，新經濟和新市場的發(fā)展現(xiàn)狀，導致合理的前期策劃變成了開放房地產項目的根本，這就需要建筑設計師與開發(fā)商一起努力，以使很好的互動形成。建筑設計師與開發(fā)商務必都要增強前期策劃作為先導的觀念。開發(fā)商應當由固有的開發(fā)項目程序當中將前提策劃當作房地產開發(fā)項目的產品研發(fā)時期加以獨立，建筑設計師應使自身的視野拓展，突破固有設計程序，在前期的策劃當作完全地擔當主導專業(yè)的角色。
4.2切實做好建設項目可行性研究報告的編制和審批工作
要在做好項目基礎工作的前提條件編制可行性研究報告，整合建設項目涉及的各項資料，對可能實施的各種工藝技術方案都應予以充分考慮，進行技術經濟的對比并做出選擇。做好資源、工藝技術、主要設各選型，產品性能、市場分析、外部協(xié)作條件、投資及籌措、經濟效益等方面的分析論證，搞好定點，環(huán)境影響評價工作。國企計劃部門在審批時，要嚴格按照前期工作的要求，仔細審查，盡可能使各方面的內容都深入準確。
4.3對政府的相關策略和房地產法規(guī)政策進行實時地把握
開發(fā)房地產項目的專業(yè)工作者和領導務必對關于房地產的法規(guī)與政策等進行熟知，應當認真地遵守法規(guī)政策，不然，出現(xiàn)一點兒失誤就不利于開發(fā)項目的順利進行，還會導致浪費大量的財力物力和人力。這就要求在日常中對住房制度改革等進行關注和了解，更要求認真地貫徹實施。只有對上述的有關政府調整和政策進行把握，才可以對房地產的銷售與開發(fā)措施進行有效地調整，從而使開發(fā)項目成功的可能性提高。要緊跟國家以及地方的治安、教育、金融、經濟、政治等的管理模式，使建筑工程朝著規(guī)范化、科學化的方向發(fā)展，實現(xiàn)建筑企業(yè)良好的經濟效益。
5、結語
房地產開發(fā)項目是一個投資大，施工工期長，風險和效益齊驅的過程，在房地產開發(fā)的過程中，各種問題逐漸顯現(xiàn)，制約了房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，其每一個步驟既相互聯(lián)系又具有獨立性地構成整個策劃的完整流程，這個整體也是一個策劃雙構型、提出到實行、完善的體系精確地策劃不僅是科學決策的主要保證，也是完成目標，提高效率的重要條件。
參考文獻
