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時(shí)間：2023-08-02 09:27:14
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇建筑設(shè)計(jì)行業(yè)市場(chǎng)分析范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
第一是給地產(chǎn)界提供全程服務(wù)解決方案。我們有一個(gè)專門從事市場(chǎng)分析研究的團(tuán)隊(duì)“五合智庫(kù)”,使得洲聯(lián)集團(tuán)是現(xiàn)在市場(chǎng)上唯一一個(gè)擁有專業(yè)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)公司。這樣有利于我們貼近市場(chǎng),從開發(fā)商角度考慮、解決問題。有些地產(chǎn)商也許拿到的地塊沒有什么優(yōu)勢(shì)資源,比較難做?？墒羌热荒昧说鼐偷米?甚至還想做好做大。然而,說得容易,你能有什么創(chuàng)意?怎么靠這個(gè)項(xiàng)目凝聚人氣,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)?洲聯(lián)由于具有專業(yè)市場(chǎng)分析人員、專業(yè)策劃人員、專業(yè)規(guī)劃人員等各個(gè)行業(yè)精英,大家跨專業(yè)親密合作,為一個(gè)項(xiàng)目出謀劃策。我們做的,實(shí)際上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)對(duì)設(shè)計(jì)師的本職要求,而這正是我們的特色,是一個(gè)很大的亮點(diǎn)。
第二個(gè)方向是領(lǐng)先的工程技術(shù),比如建筑生態(tài)節(jié)能技術(shù)。我們是中國(guó)最先大規(guī)模推廣生態(tài)節(jié)能的建筑設(shè)計(jì)企業(yè)?，F(xiàn)在大家都在做綠色建筑,要了解一個(gè)建筑是否是綠色,要看它總體是否節(jié)能和環(huán)?！，F(xiàn)在歐洲第一個(gè)綠色建筑認(rèn)證系統(tǒng),就是DGNB,這是一個(gè)全面衡量一個(gè)建筑是否綠色,是否可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng),而我們公司是該標(biāo)準(zhǔn)唯一的中方合作伙伴。
第三,作為一個(gè)設(shè)計(jì)公司,我們?cè)谛蜗髣?chuàng)意設(shè)計(jì)方面一直領(lǐng)先,擅長(zhǎng)于大型公建項(xiàng)目,以獨(dú)特的形象帶來(lái)視覺沖擊力。
提倡房地產(chǎn)低碳,在設(shè)計(jì)方面有什么標(biāo)準(zhǔn)?是越省錢越好嗎?
劉力:低碳其實(shí)是一個(gè)目標(biāo),是要從各個(gè)方面來(lái)努力的,不是說越省錢越好,如果這樣的話,延安窯洞就是最節(jié)能、最環(huán)保的低碳住宅了。這里忽略了一個(gè)前提,就是舒適。現(xiàn)在很多企業(yè)做建筑時(shí)打著環(huán)保綠色招牌,但實(shí)際上并非如此,就像是一個(gè)水桶里,最短的木板才代表盛水量,而這些企業(yè)打廣告的卻是最長(zhǎng)的那塊木板。實(shí)際上,房子的節(jié)能效果要從整體上來(lái)衡量。
從專業(yè)角度來(lái)看,低碳住宅比現(xiàn)在的普通住宅成本要高嗎?
劉力:現(xiàn)在建筑的成本更高了,舉例來(lái)說,如果普通住宅開發(fā)成本是一平米2000元,那么我們加上生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)后可能要一平米3000元。成本好像是提高了,但是我可以保證的是,即使能源價(jià)格上漲3倍,在10年間,業(yè)主節(jié)省的電費(fèi)可以彌補(bǔ)初期一次性投資增加的費(fèi)用。
對(duì)開發(fā)商來(lái)說,他愿意做這種高成本的節(jié)能住宅嗎?
劉力:其實(shí)這要看市場(chǎng),看老百姓買不買,現(xiàn)在老百姓還不能完全了解這個(gè)概念,所以得靠政府、媒體和產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)一起來(lái)宣傳。
能談?wù)勀銈€(gè)人的經(jīng)歷嗎?
劉力:我是清華大學(xué)念的本科和碩士,然后到英國(guó)去讀了8年博士,在一家外國(guó)公司干了一年,接著在2000年左右回國(guó)發(fā)展。
你掘到第一桶金是什么時(shí)候?
1前言
古代中國(guó)《考工記•匠人》中有“左祖右社，面朝后市”的記載，這大概是中國(guó)最早關(guān)于商業(yè)的描述了，而在西方，古希臘的文學(xué)記錄中亦有對(duì)車水馬龍的商業(yè)的詳細(xì)記錄。那時(shí)的商業(yè)更多是集市交易的概念，到了近現(xiàn)代時(shí)期由于商品經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，商業(yè)建筑才逐步繁榮起來(lái)。當(dāng)今時(shí)代正處于全球化一體經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，人們的消費(fèi)觀念、文化品位都與以往有著顯著差異。現(xiàn)代商業(yè)建筑需從策劃和設(shè)計(jì)出發(fā)，以人為本和強(qiáng)調(diào)人的參與性，才能更好地滿足現(xiàn)代人們的物質(zhì)和精神需要，同時(shí)對(duì)提高地區(qū)的社會(huì)效益亦有良好的促進(jìn)作用。
2商業(yè)的前期策劃
在工業(yè)4．0時(shí)代之前，消費(fèi)者從來(lái)都是被動(dòng)的角色，而4．0時(shí)代的到來(lái)，幾乎一夜之間消費(fèi)模式發(fā)生翻天覆地的變化。以往是生產(chǎn)設(shè)計(jì)什么就買什么，到現(xiàn)在是需要體驗(yàn)什么就生產(chǎn)什么，否則就無(wú)人買賬。這其實(shí)就是對(duì)傳統(tǒng)設(shè)計(jì)的挑戰(zhàn)宣言，建筑師不能再如過往閉門造車設(shè)計(jì)兜售，而必須與時(shí)俱進(jìn)地創(chuàng)新和應(yīng)變來(lái)滿足消費(fèi)者和市場(chǎng)的需求。商業(yè)策劃是一門以預(yù)測(cè)和定位為基礎(chǔ)的學(xué)問，一個(gè)成功的商業(yè)究其根本都在于一個(gè)明確的定位。而策劃定位包涵的范疇較廣，主要包括了市場(chǎng)分析、客戶群體、經(jīng)營(yíng)模式和規(guī)模預(yù)測(cè)等幾方面的內(nèi)容。市場(chǎng)分析包括當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)情況調(diào)研(包括產(chǎn)業(yè)規(guī)模，產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度和產(chǎn)業(yè)主要消費(fèi)群)、當(dāng)?shù)鼐用袷杖牒拖M(fèi)構(gòu)成、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。通過對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)分析能很大程度上掌握未來(lái)居民的消費(fèi)需求和規(guī)模?？蛻羧后w包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者，這三類群體均需兼顧考慮，避免對(duì)后期運(yùn)營(yíng)造成不利影響。現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式一般分為自持和租賃，或者兩種相結(jié)合的方式。商業(yè)業(yè)態(tài)分布也和經(jīng)營(yíng)模式密切相關(guān)，值得一提的是，受到互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊和人們消費(fèi)觀念的改變的影響，“降低零售比例，提升餐飲、娛樂、休閑比例”已成為全國(guó)大部分購(gòu)物中心的調(diào)整策略，這也能作為現(xiàn)代主流商業(yè)設(shè)計(jì)風(fēng)向標(biāo)。商圈范圍確定后，可根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、消費(fèi)市場(chǎng)容量，初步確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模。根據(jù)大數(shù)據(jù)分析，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)人均規(guī)模約1．2－1．7m2，而我國(guó)大城市的商業(yè)人均面積為1m2左右，未來(lái)仍有較大的提升空間。
3商業(yè)建筑設(shè)計(jì)要?jiǎng)t
通過對(duì)商業(yè)策劃分析可知商業(yè)建筑與特殊性和實(shí)用性，建筑師應(yīng)從宏觀上理性認(rèn)識(shí)，以建筑和商業(yè)的雙重角度來(lái)設(shè)計(jì)，才能真正挖掘商業(yè)價(jià)值，提升社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。具體到設(shè)計(jì)工作中，則需要建筑師把握更多細(xì)節(jié)或建筑之外的內(nèi)容，商業(yè)建筑在設(shè)計(jì)中重點(diǎn)需把握內(nèi)外部空間、動(dòng)線和細(xì)部問題，這幾方面往往是影響商業(yè)價(jià)值和品質(zhì)的關(guān)鍵，筆者通過對(duì)實(shí)際建成并投入使用的商業(yè)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多老舊商圈對(duì)空間和流線上缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，造成視覺擁堵、體驗(yàn)差、人車混行、商鋪難租售的情況，最近一兩年新的商圈已意識(shí)到以往問題或弊端，在前期設(shè)計(jì)時(shí)就及時(shí)規(guī)避，商業(yè)氛圍和品質(zhì)明顯提升很多，消費(fèi)者也更愿意長(zhǎng)時(shí)間停留。
3．1內(nèi)外部空間
日本學(xué)者蘆原義信對(duì)外部空間尺度進(jìn)行了細(xì)致地研究，他提出著名的“十分之一理論”，即外部空間可以采用內(nèi)部的8－10倍尺度，對(duì)場(chǎng)地而言，寬度為相鄰建筑高度的1．5－2倍時(shí)，可獲得較佳的尺度感。蘆原義信的空間理論對(duì)建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)很有價(jià)值，商業(yè)的外部廣場(chǎng)空間同理可參考，現(xiàn)代商業(yè)臨城市道路一般不小于2個(gè)入口廣場(chǎng)，尺度至少控制在20－25米，這對(duì)城市空間和商業(yè)氣氛打造都具有良好作用。在主要商業(yè)廣場(chǎng)附近還需考慮與城市交通站點(diǎn)的泊接點(diǎn)，如公交車站點(diǎn)、出租車?？奎c(diǎn)以及地鐵?？奎c(diǎn)，滿足商業(yè)和城市交通的快速銜接。室外商業(yè)街空間尺度一般需控制10－20米左右，內(nèi)街兩側(cè)商業(yè)層數(shù)2－4層為宜。
3．2動(dòng)線
從狹義上講動(dòng)線即指室內(nèi)的交通流線，動(dòng)線設(shè)計(jì)是商業(yè)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵因素，合理科學(xué)的動(dòng)線設(shè)計(jì)能給人愉悅的消費(fèi)感受，商業(yè)價(jià)值也能發(fā)揮到最大，相反，如果動(dòng)線混亂不合理將會(huì)造成室內(nèi)空間擁擠，甚至產(chǎn)生心理上的焦慮。商業(yè)動(dòng)線分為棋盤式、放射狀、樹枝狀和單一回環(huán)曲線。從商業(yè)本質(zhì)上看，單一回環(huán)曲線幾種動(dòng)線中最科學(xué)合理的方式，因其提高每一角落的商業(yè)價(jià)值和項(xiàng)目的均好性，各部分共享人流增強(qiáng)系統(tǒng)性效果，同時(shí)盡量避免回頭路帶來(lái)的效率降低和挫敗感，故在現(xiàn)代商業(yè)中通常選擇該動(dòng)線方式。動(dòng)線規(guī)劃確定后需合理設(shè)置主力店、非主力零售店、服務(wù)設(shè)施和垂直交通。主力店主要體現(xiàn)的是對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心客流吸引的核心作用，同時(shí)對(duì)整體的定位和安全性起到了支撐作用，在整個(gè)購(gòu)物中心中的面積比較大，尤其是在區(qū)域性購(gòu)物中心中。通常在布局上將其布置在入口醒目位置，如果有多個(gè)主力店，要避免主力店扎堆一起的情況，而應(yīng)分開布置在動(dòng)線的首尾節(jié)點(diǎn)上，各個(gè)主力店之間布置其余零售店能帶活整個(gè)商業(yè)人氣。同理，垂直交通設(shè)施如電梯、自動(dòng)扶梯也要盡可能布置在動(dòng)線節(jié)點(diǎn)上，目的是讓消費(fèi)者能到達(dá)每個(gè)店面而不留死角。
3．3廣告設(shè)施設(shè)計(jì)
商業(yè)建筑細(xì)節(jié)涉及面較廣，尤其對(duì)中高檔商業(yè)，好的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)有錦上添花的作用，對(duì)商業(yè)而言，更多注重廣告設(shè)施細(xì)節(jié)。廣告設(shè)施是廣告的載體，在建筑立面設(shè)計(jì)中應(yīng)引起重視，廣告設(shè)施在建筑立面中一般遵循四個(gè)原則。首先是整體性原則，廣告設(shè)施應(yīng)和建筑立面為一個(gè)整體和諧共存形成城市景觀整體美感。第二就是要有主次關(guān)系，廣告設(shè)施不能喧賓奪主，應(yīng)該以建筑為背景，建筑上的各種廣告則為這種關(guān)系的圖，共同建立主次有序的視覺形態(tài)。第三就是廣告位多樣化，在整體的前提下有變化有序列，避免千人一面的現(xiàn)象。最后是彈性控制，例如通過預(yù)留廣告位方便未來(lái)更換，防止業(yè)主擅自更換造成對(duì)立面的破壞。在實(shí)際操作過程中，廣告位需考慮多方面因素，商業(yè)環(huán)境中的戶外廣告的設(shè)置，應(yīng)以行人為對(duì)象，戶外廣告的形式、規(guī)格尺度、設(shè)置的位置等要考慮空間尺度以及人的視覺和心里感受。戶外廣告的設(shè)置應(yīng)充分尊重街道原有的空間形態(tài)，適當(dāng)?shù)姆艑捒刂?。另外道路等?jí)也決定了商業(yè)臨街面的廣告設(shè)置，例如在商業(yè)街外部的城市快速干道上，人們以乘車為主要交通方式，通行速度較快，設(shè)置廣告時(shí)應(yīng)考慮人們?cè)诳焖龠\(yùn)動(dòng)情況下的對(duì)信息識(shí)別率降低，因此宜設(shè)置較大幅面的廣告，同時(shí)廣告設(shè)置的位置宜在建筑的屋頂墻身等部位。而在商業(yè)街內(nèi)部，由于人們以步行為主，通行速度慢，對(duì)廣告設(shè)置的位置、尺度等要求則完全不同。
4結(jié)語(yǔ)
商業(yè)設(shè)計(jì)不僅包括上述文中提出的內(nèi)容，還涉及到多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，作為單獨(dú)的一類建筑，商業(yè)建筑不僅是建筑技術(shù)和藝術(shù)的問題，而更多地要對(duì)商業(yè)本質(zhì)有理性認(rèn)知，在當(dāng)今新的經(jīng)濟(jì)背景和消費(fèi)環(huán)境下，只有把握消費(fèi)需求和正確定位，才能順應(yīng)時(shí)代，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值及城市價(jià)值的多方共贏。
參考文獻(xiàn):
［1］王曉，閆春林．現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計(jì)［M］．北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2005．
［2］蘆原義信．外部空間設(shè)計(jì)［M］．北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1985．
Abstract: In the maturity of China's real estate industry, have grown so quickly, with the macro-regulation and market discipline, and gradually developed into the stage of intensive management to be effective. The overall design principles and theory, help to improve the quality of the overall project design and lay a solid foundation for the successful operation of the project, given the strong guarantee.
Keywords: overall design, architectural design, real estate projects, operations successfully.
中圖分類號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言
基本建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，設(shè)計(jì)在其中起著“龍頭”作用，房地產(chǎn)開發(fā)作為基本建設(shè)的一個(gè)類型也不例外。設(shè)計(jì)工作如果不能順應(yīng)客觀規(guī)律，將可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)嚴(yán)重的問題甚至失敗。
有數(shù)據(jù)表明，各階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資控制效果中，設(shè)計(jì)階段所占的比重能夠達(dá)到的90%，且此時(shí)的阻力最小，需要的成本最低。而把握好“總體設(shè)計(jì)”原則是項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的靈魂，是保證項(xiàng)目成功的必要條件。
總體設(shè)計(jì)概述
《百度百科》中說，“總體設(shè)計(jì)”在我國(guó)多是指完成大型工程體系的總體方案和總體技術(shù)途徑的設(shè)計(jì)過程。在研制大型工程體系中面臨的基本問題是，怎樣把比較籠統(tǒng)的初始研制要求逐步地變?yōu)槌汕先f(wàn)個(gè)研制參加者的具體工作，以及怎樣把這些工作最終綜合成一個(gè)技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合算、研制周期短、能協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)的實(shí)際系統(tǒng)，并使這個(gè)系統(tǒng)成為它所從屬的更大系統(tǒng)的有效組成部分。
1954年美國(guó)最早出現(xiàn)為導(dǎo)彈研制計(jì)劃提供這種服務(wù)的系統(tǒng)工程公司。50年代末中國(guó)開始研制人造衛(wèi)星和運(yùn)載火箭時(shí)，也建立了這樣的機(jī)構(gòu)，并稱之為總體設(shè)計(jì)部?？傮w設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)的是系統(tǒng)的總體方案和實(shí)現(xiàn)它的技術(shù)途徑，并通過可行性研究和技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確保項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造和運(yùn)行各個(gè)階段，總體性能最優(yōu)。這樣可以避免因規(guī)劃、研制和運(yùn)用的缺陷造成人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)。
凱文-林奇是已故美國(guó)著名城市規(guī)劃師，麻省理工學(xué)院教授。他在《總體設(shè)計(jì)》一書中的論述是，總體設(shè)計(jì)是在基地上安排建筑、塑造建筑之間空間的藝術(shù)，是一門聯(lián)系著建筑、工程、景園建筑和城市規(guī)劃的藝術(shù)。
本文所指的總體設(shè)計(jì)，主要是指立足于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全局，把握整體，進(jìn)行分析研究，使設(shè)計(jì)由混沌、零亂，變?yōu)闂l理清晰的思想、過程和方法。
房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)欠缺總體設(shè)計(jì)的現(xiàn)象
在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、管線配套一般由不同設(shè)計(jì)單位完成，由于缺乏總體設(shè)計(jì)的把握，各設(shè)計(jì)領(lǐng)域各自為政、缺乏互相銜接的情況時(shí)有發(fā)生。
一、欠缺系統(tǒng)的設(shè)計(jì)領(lǐng)域劃分
項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作常被等同于單純的建筑設(shè)計(jì)，缺乏對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容的系統(tǒng)分析，套用建筑設(shè)計(jì)的專業(yè)劃分來(lái)代替各設(shè)計(jì)領(lǐng)域的劃分。然而，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的綜合性超越了單純建筑設(shè)計(jì)范疇。它至少包括規(guī)劃、市政、建筑、園林景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)、管線設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)領(lǐng)域，如果不能進(jìn)行系統(tǒng)的劃分將會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)盲區(qū)和漏項(xiàng)，嚴(yán)重影響項(xiàng)目實(shí)施。
二、欠缺各設(shè)計(jì)領(lǐng)域間的信息傳遞機(jī)制
由于沒有嚴(yán)格的資料、信息分享制度，造成各設(shè)計(jì)領(lǐng)域間嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，嚴(yán)重制約了設(shè)計(jì)質(zhì)量的提高，導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)難以保證，內(nèi)耗增加了無(wú)謂的成本。例如，由于總平面圖信息量有限，各領(lǐng)域設(shè)計(jì)單位理解不同，出現(xiàn)場(chǎng)地內(nèi)道路設(shè)計(jì)與實(shí)際需求背離，綠化樹木與建筑設(shè)計(jì)矛盾，景觀設(shè)施與工程管線互相干擾等等后果。
房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)欠缺總體設(shè)計(jì)的原因
一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不成熟
我們以前長(zhǎng)期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的條塊分割的管理體制中，尤其對(duì)民用建筑建設(shè)，大多數(shù)傳統(tǒng)民用建筑設(shè)計(jì)單位主要完成單體設(shè)計(jì)，建設(shè)單位也缺乏將建筑單體設(shè)計(jì)與全項(xiàng)目設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合的機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)在我國(guó)作為一個(gè)新興行業(yè)發(fā)展時(shí)間比較短，投資建設(shè)單位魚龍混雜，很多管理理論、管理方法都在摸索中。
二、行業(yè)發(fā)展過于迅速
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過于迅速，國(guó)家相關(guān)的管理尚在逐步規(guī)范之中，單純的時(shí)間增值，裙帶關(guān)系帶來(lái)的超額利潤(rùn)使得投資建設(shè)單位無(wú)暇顧及向管理挖潛要效益的問題。
如何以總體設(shè)計(jì)原則來(lái)保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功
一、全面貫徹總體設(shè)計(jì)原則
總體設(shè)計(jì)不能僅僅停留在初步設(shè)計(jì)階段，市場(chǎng)等客觀環(huán)境也是時(shí)常變化，尤其是分期開發(fā)的項(xiàng)目，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的各個(gè)階段，應(yīng)該始終貫徹總體設(shè)計(jì)原則和方法，以求得項(xiàng)目科學(xué)的、平衡的成功推進(jìn)。
二、優(yōu)化組織和管理架構(gòu)
首先，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處在什么發(fā)展階段，無(wú)論其采取的是何種管理模式，在設(shè)計(jì)管理方面，均應(yīng)設(shè)置項(xiàng)目設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人崗位，全面把握項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作。 其次，設(shè)計(jì)單位也應(yīng)切實(shí)落實(shí)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主持人，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外部專業(yè)之間的關(guān)系，不能流于形式。
比如，我國(guó)最大的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——萬(wàn)科集團(tuán)，每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目均設(shè)置設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人的崗位，一般由建筑師來(lái)?yè)?dān)當(dāng)，有力的保證了項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的整體性、系統(tǒng)性，為其產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)需求、功能與建筑藝術(shù)的結(jié)合、預(yù)防錯(cuò)漏碰缺、成本控制等發(fā)揮了巨大作用。
三、 明確設(shè)計(jì)領(lǐng)域及分工
要站在全項(xiàng)目的角度來(lái)理清項(xiàng)目設(shè)計(jì)的領(lǐng)域、內(nèi)容與專業(yè)劃分，以便設(shè)計(jì)工作有序的開展。結(jié)合一般慣例建議分為：規(guī)劃、場(chǎng)地設(shè)計(jì)（包括總圖、道路與豎向、管線等）、建筑（單體）、景觀綠化、室內(nèi)環(huán)境、各專業(yè)管線等。避免簡(jiǎn)單套用建筑單體設(shè)計(jì)的專業(yè)分類。這樣，可以適應(yīng)當(dāng)前綜合性的設(shè)計(jì)咨詢單位還不成熟，各領(lǐng)域設(shè)計(jì)不斷專門化的現(xiàn)實(shí)情況，也適應(yīng)了項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各領(lǐng)域、各專業(yè)的有機(jī)聯(lián)系規(guī)律。
四、保持項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的整體性
我國(guó)實(shí)行的是設(shè)計(jì)、工程許可制度，規(guī)劃、消防、人防、建筑施工圖審查各部門獨(dú)立審查，各配套壟斷單位（如電力、電信、給水，供熱，燃?xì)獾龋┮彩歉髯元?dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)。雖然采用的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是統(tǒng)一的，但是各自有自己的工作標(biāo)準(zhǔn)和尺度。同時(shí)，不同地域的地方標(biāo)準(zhǔn)和習(xí)慣做法也是千差萬(wàn)別 。為了避免設(shè)計(jì)工作中各領(lǐng)域和專業(yè)內(nèi)容的完整性受到影響，就需要將各個(gè)審查部門的意見綜合消化后統(tǒng)一執(zhí)行，這樣可以保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整體性，避免各種技術(shù)矛盾、沖突的發(fā)生，對(duì)成本做到成功管控。
隨著社會(huì)發(fā)展，生活水平提升，業(yè)主和使用者越來(lái)越重視建筑空間合理，建筑形式美觀，場(chǎng)地導(dǎo)識(shí)性強(qiáng)，園林景觀優(yōu)美，安防措施完善，智能化系統(tǒng)先進(jìn)，以及節(jié)能、環(huán)保等等。各種設(shè)備、設(shè)施、管線等也變得越來(lái)越復(fù)雜。因此，更加迫切地要求各設(shè)計(jì)領(lǐng)域、各個(gè)專業(yè)的有效協(xié)調(diào)配合保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。
五、非傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域控制
這里指的非傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域包括：投資分析（如可行性分析等）、房屋預(yù)售工程承諾文件（如合同附圖等）、項(xiàng)目開發(fā)分期與施工組織設(shè)計(jì)的布局問題、房屋使用說明書附圖（尤其是預(yù)售項(xiàng)目），在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中無(wú)法回避。
1 房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容
房地產(chǎn)行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)策劃作為一種無(wú)形的概念存在于房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)之中， 它涵蓋了很多方面。一般情況下，它的工作包括市場(chǎng)調(diào)研、前期機(jī)會(huì)研究、初步策劃、可行性研究、詳細(xì)策劃和營(yíng)銷策劃等階段，這些階段缺一不可。房地產(chǎn)策劃的過程是一個(gè)使房地產(chǎn)項(xiàng)目的資源能夠進(jìn)行優(yōu)化配置的過程，不僅要考慮其開發(fā)商項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、資源特征，還要清楚的分析此處房地產(chǎn)適合發(fā)展什么，多大的規(guī)模，和開發(fā)的速度――即房地產(chǎn)的資源配置合理化，成本最低化。優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃工作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮著極大的作用，換句話說便是，房地產(chǎn)策劃就是在合適的時(shí)間合適的地點(diǎn)，將合適的產(chǎn)品送到合適的客戶面前。
2 策劃與設(shè)計(jì)的關(guān)系
房地產(chǎn)的策劃與設(shè)計(jì)是既有區(qū)別又有關(guān)聯(lián)的工作，因?yàn)樗麄兙哂胁煌乃季S模式。房地產(chǎn)策劃的關(guān)鍵是根據(jù)現(xiàn)有的條件，比如地理位置，成本等策劃出與實(shí)際相關(guān)聯(lián)的富有抽象含義的概念；而房地產(chǎn)設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)師按照自己的思維模式憑空對(duì)房地產(chǎn)做出的完美設(shè)計(jì)概念。如果要是將策劃師與設(shè)計(jì)師聯(lián)合到一起，那么對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)不僅能有概念上的了解，也能有空間的合理規(guī)劃。在進(jìn)行分析時(shí)，對(duì)彼此的顧慮都做到相應(yīng)的思考，這樣就能避免很多房地產(chǎn)業(yè)的麻煩問題。
3 房地產(chǎn)策劃在小區(qū)設(shè)計(jì)中的應(yīng)用
在進(jìn)行房地產(chǎn)策劃時(shí)，要經(jīng)過反復(fù)研究，討論每一個(gè)方案的可行性。那么，以下便是在房地產(chǎn)策劃中要注意的細(xì)節(jié)：《房地產(chǎn)策劃在小區(qū)設(shè)計(jì)的應(yīng)用》
3.1 市場(chǎng)環(huán)境特點(diǎn)
首先區(qū)位的前景要明朗，要有一定的歷史文化，要使其能夠發(fā)展成為集別墅、住宅和工業(yè)產(chǎn)地為一體的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；其次該地區(qū)的市場(chǎng)狀況要良好，樓盤的規(guī)模和設(shè)計(jì)要符合當(dāng)?shù)氐匿N售狀況；最后是中小戶型的興起，就整個(gè)市場(chǎng)的銷售狀況來(lái)說，中小戶型的銷售量比較大。
隨著對(duì)市場(chǎng)環(huán)境特點(diǎn)的具體分析，房地產(chǎn)的開發(fā)前景得到很大的提高。
3.2 建筑用地分析
每項(xiàng)房地產(chǎn)的開發(fā)，對(duì)其建筑用地的分析是至關(guān)重要的。
3.2.1 就外部條件分析
以高速公路為主的項(xiàng)目，道路和市政的設(shè)施配套相對(duì)完整，可以作為一個(gè)有利條件；周邊的配套設(shè)施也要完善，比如消費(fèi)市場(chǎng)；另外還要考慮小區(qū)內(nèi)的交通是否便利，合理的利用自身配有的交通條件。
3.2.2 就內(nèi)部條件分析
基地所處于的地勢(shì)，要有利于小區(qū)內(nèi)污水的排放；基地和道路之間的綠化隔離帶，要能起到降低噪聲污染的作用，如不能，一定要采取相應(yīng)的有效措施；小區(qū)的出入口要有利于車輛的通行，基地和開發(fā)度一定要相對(duì)成熟。
3.3 整體方案的構(gòu)思
3.3.1 在對(duì)項(xiàng)目做全面的分析和調(diào)查之后，要按照消費(fèi)者的導(dǎo)向原則、以及個(gè)性化原則確定房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位，憑借全新的產(chǎn)品功能體系和文化品位打動(dòng)客戶，使其成為該項(xiàng)目的消費(fèi)者。
3.3.2 如果項(xiàng)目所在地的噪聲污染比較嚴(yán)重，那么為了解決噪聲問題，除了加強(qiáng)綠化帶之外，還可以在基地靠近公路的一帶安裝吸音板，這樣就減少的噪聲造成的污染。
3.3.3 如果此項(xiàng)目的基地污水無(wú)法有效的排放，那么開發(fā)商可以自行建設(shè)污水處理系統(tǒng)，對(duì)其進(jìn)行有效的過濾并加以利用，比如可以用來(lái)灌溉。
3.3.4 小區(qū)出入口的建設(shè)可以根據(jù)未來(lái)公路的規(guī)劃重新設(shè)定，這樣就能保證了未來(lái)的交通便利。
如果當(dāng)?shù)氐氖姓O(shè)施缺乏，那么供應(yīng)商可以根據(jù)其提供的自然資源進(jìn)行充分利用，不僅能做到與環(huán)保理念相吻合，還能順應(yīng)時(shí)展的趨勢(shì)。
3.4 策劃創(chuàng)意與建筑設(shè)計(jì)
在策劃上，利用小區(qū)內(nèi)無(wú)法比擬的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，再對(duì)其賦予鮮明的個(gè)性，讓消費(fèi)者感受到“表里如一、皆大不同”的主題觀念，也能讓人體會(huì)到溫暖的味道。在設(shè)計(jì)上，突出小區(qū)內(nèi)的“小島”的概念，營(yíng)造綠水環(huán)繞的氣氛，并實(shí)現(xiàn)緊湊式的別墅樣式，滿足消費(fèi)者的視覺要求和消費(fèi)要求。
隨著小區(qū)項(xiàng)目的深入展開，項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)必須要做到提高自身認(rèn)識(shí)，積極實(shí)踐，充分發(fā)揮自己的功能，避免在開發(fā)的過程中出現(xiàn)問題。
4 房地產(chǎn)策劃的禁忌
目前房地產(chǎn)策劃已經(jīng)成為一種服務(wù)能力，也成為一種趨勢(shì)，在房地產(chǎn)行業(yè)中必不可少。但是在進(jìn)行策劃時(shí)，策劃人員要注意禁忌：
4.1 策劃不能趕潮流
消費(fèi)理念有“時(shí)尚”、服飾有“潮流”，但是房地產(chǎn)策劃卻最忌這樣的時(shí)尚潮流。因?yàn)橥恋鼐哂衅渥约旱墓δ苄?，包括自然屬性和?jīng)濟(jì)條件，這不是由“跟風(fēng)”就能決定的，即便在同一塊土地上，但是也能建設(shè)處不用價(jià)值的住宅。比如：萬(wàn)科曾經(jīng)策劃的“四季花城”取得成功，并且取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，但是如果換做另一個(gè)公司要做一個(gè)“四季花城”就會(huì)成功么？答案是未必，因?yàn)楦饔懈髯缘南M(fèi)群。房地產(chǎn)策劃行業(yè)如果出現(xiàn)跟風(fēng)的現(xiàn)象，那么就是對(duì)策劃人員最大的嘲諷，也只能用兩種原因來(lái)解釋：一是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)不正常現(xiàn)象；二是策劃人員江郎才盡，不具備作為一名策劃人員的資格。每項(xiàng)房地產(chǎn)的銷售量是否到達(dá)可觀的現(xiàn)象，主要在于該項(xiàng)房地產(chǎn)是否滿足消費(fèi)的需求，是否具有良好的居住環(huán)境和建筑的質(zhì)量。
4.2 策劃上拒絕
項(xiàng)目的策劃要有民主的氣氛，每個(gè)策劃方案都是要由多個(gè)策劃師共同協(xié)助完成的，如果要是只有一人說了算，那么在后期的建筑過程中很有可能出現(xiàn)問題。項(xiàng)目的策劃要涉及眾多的學(xué)科，比如融資、招標(biāo)、銷售、招租等過程，所以項(xiàng)目的開發(fā)商在選用策劃人員的時(shí)候一定要慎重，一定要策劃資格許可證，另外也一定要考慮策劃專業(yè)人員的數(shù)量。
4.3 開發(fā)商最好不要自己做策劃
古人有句話叫“當(dāng)局者迷、旁觀者清”，開發(fā)商在接手一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，有時(shí)會(huì)為了商業(yè)機(jī)密的問題，而選擇自己進(jìn)行策劃開發(fā)。但是他們忽略了自己對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不充分的現(xiàn)象，導(dǎo)致在策劃中會(huì)出現(xiàn)一些致命的偏差。還有一種可能，就是開發(fā)商決策層的思維可能會(huì)在無(wú)形之中影響到策劃人員的靈感，有時(shí)會(huì)難以做出正確的策劃。因此房地產(chǎn)的策劃要委托專業(yè)的策劃公司來(lái)承接項(xiàng)目的策劃，策劃公司也因此能夠更好的建立自己的品牌。
5 房地產(chǎn)策劃的合理應(yīng)用
房地產(chǎn)要落足于市場(chǎng)運(yùn)作，必須要從產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分之下尋找突破口；在策劃中要避免出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，導(dǎo)致資源浪費(fèi)；另外要增強(qiáng)房地產(chǎn)策劃的操作性，以便帶來(lái)實(shí)在的利益。
房地產(chǎn)策劃常規(guī)的程序包含：市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、背景分析、項(xiàng)目SWOT分析、產(chǎn)品定位、消費(fèi)群定位等，商業(yè)地產(chǎn)的策劃側(cè)重于項(xiàng)目定位，住宅地產(chǎn)的策劃卻側(cè)重于目標(biāo)市場(chǎng)定位。
針對(duì)房地產(chǎn)策劃，一定要合理的利用資源，要從全局性的角度出發(fā)，將求產(chǎn)品、策劃、定位、執(zhí)行的完美聯(lián)系，打造完美的戰(zhàn)術(shù)體系，在房地產(chǎn)行業(yè)獲得更廣闊的空間。
6 結(jié)語(yǔ)
伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)策劃也日益重要。建筑師和策劃人員的工作方法也策劃思維也要與時(shí)俱進(jìn)，增強(qiáng)自己的專業(yè)領(lǐng)域知識(shí)，以便能夠承接各種房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目，適應(yīng)市場(chǎng)需求的不斷變化。而策劃人員更要為建筑設(shè)計(jì)提供合理性和科學(xué)性的策劃保障，使設(shè)計(jì)能夠更準(zhǔn)確的把握設(shè)計(jì)尺度，更加有的放矢，這樣也能更加有效的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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中圖分類號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
智能建筑（Intelligent Building）其技術(shù)基礎(chǔ)主要由現(xiàn)代建筑技術(shù)、現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、現(xiàn)代通訊技術(shù)和現(xiàn)代控制技術(shù)所組成，運(yùn)用自動(dòng)化、通信、信息技術(shù)等智能化手段，通過將建筑物的結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理根據(jù)用戶的需求進(jìn)行最優(yōu)化組合，是集現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)之大成的產(chǎn)物。從而為用戶提供一個(gè)節(jié)能高效、舒適智慧、配置更新，實(shí)用愉悅的人性化建筑環(huán)境。智能建筑具有系統(tǒng)集成特點(diǎn)，發(fā)展歷史短，但涉及范圍廣，進(jìn)展速度快，是動(dòng)態(tài)和相對(duì)的概念，隨著高新技術(shù)發(fā)展而不斷變化。
產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)的《2012-2016年中國(guó)智能建筑市場(chǎng)分析與投資方向研究報(bào)告》顯示：中國(guó)智能建筑行業(yè)市場(chǎng)在2005年首次突破200億，2012年為861億，年復(fù)合增長(zhǎng)率為23.2%。如果未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速每年保持15%增速，如果智能化工程投資占投資額1%，那么智能化工程投資總額2013年在830億左右，2015年為1100億左右，2020年將達(dá)到4400億左右。隨著新一輪的經(jīng)濟(jì)刺激政策聚焦在新興產(chǎn)業(yè)，尤其是信息產(chǎn)業(yè)。智能建筑作為智慧城市的細(xì)胞，發(fā)展勢(shì)頭很強(qiáng)。
教育部于2006年在土建類學(xué)科開設(shè)了建筑電氣與智能化專業(yè)，希望在培養(yǎng)建筑類人才的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)電氣智能專業(yè)技能知識(shí)的掌握。我校以此為契機(jī)，通過大量的市場(chǎng)調(diào)研、著重對(duì)智能建筑解決方案的前期設(shè)計(jì)、工程施工建設(shè)到后期的運(yùn)行維護(hù)，圍繞建筑的全生命周期中，運(yùn)行維護(hù)的費(fèi)用占到全部費(fèi)用的60%-70%數(shù)據(jù)分析、人才使用分析，開設(shè)智能建筑專業(yè)方向，面向建筑、物業(yè)管理行業(yè)。為與該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)相結(jié)合，在對(duì)“智能建筑”課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)上以建筑為平臺(tái)，依照建設(shè)部2003年頒發(fā)的《建筑智能工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，住建部2013 年《智能化系統(tǒng)工程運(yùn)行維護(hù)技術(shù)規(guī)范》，結(jié)合《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《智能建筑工程施工規(guī)范》、《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》共同對(duì)智能建筑的設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)維一系列過程形成規(guī)范，制定人才培養(yǎng)方案，基于典型工作任務(wù)的模塊式課程開發(fā)，編寫《智能建筑設(shè)計(jì)與維護(hù)》教材，探討教材教法，強(qiáng)化智能建筑中智能弱電各子系統(tǒng)的原理、設(shè)計(jì)與工程實(shí)施實(shí)踐。加強(qiáng)學(xué)生對(duì)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)行及維護(hù)中實(shí)踐技術(shù)的傳授，使本專業(yè)的同學(xué)獲得對(duì)智能建筑的整體體系及系統(tǒng)原理的掌握。我們的課程主要包含了智能建筑中涉及到的主要內(nèi)容：綜合布線系統(tǒng)、建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通信自動(dòng)化系統(tǒng)及辦公自動(dòng)化系統(tǒng)等 。重點(diǎn)講授這些智能系統(tǒng)的原理、組成、設(shè)計(jì)原則、工程實(shí)施及維護(hù)運(yùn)行等，使學(xué)生對(duì)每一個(gè)子系統(tǒng)的原理、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)行、維護(hù)等各環(huán)節(jié)都進(jìn)行學(xué)習(xí)掌握，培養(yǎng)建筑、物業(yè)管理行業(yè)建筑智能技術(shù)方面的綜合技術(shù)人員。以滿足智能建筑行業(yè)不同環(huán)節(jié)對(duì)專業(yè)技術(shù)人才的需求。
《智能建筑設(shè)計(jì)與維護(hù)》課程內(nèi)容包括智能建筑的基本概念、智能建筑的用戶需求與基本要求、建筑智能化系統(tǒng)的子系統(tǒng)組成、建筑智能化系統(tǒng)的主要任務(wù)、建筑智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與會(huì)審、建筑智能化系統(tǒng)的專業(yè)協(xié)調(diào)、智能建筑的系統(tǒng)集成、建筑智能化系統(tǒng)的技術(shù)要點(diǎn)、智能建筑的建設(shè)管理、智能建筑的工程招投標(biāo)、智能建筑的施工與調(diào)試、智能建筑的工程驗(yàn)收與人員培訓(xùn)、智能建筑的物業(yè)管理、建筑智能化系統(tǒng)的安全運(yùn)行等。
建筑智能化弱電系統(tǒng)涉及的知識(shí)面廣、工程性強(qiáng)，既要培養(yǎng)學(xué)生對(duì)理論知識(shí)的掌握，又要把握實(shí)踐技能的學(xué)習(xí)，確實(shí)是一件不容易的事情。通過近幾年的教學(xué)實(shí)踐，歸結(jié)的主要問題有：
(1) 《智能建筑設(shè)計(jì)與維護(hù)》課程知識(shí)點(diǎn)多面廣，增加了學(xué)生對(duì)所涉及的技術(shù)與系統(tǒng)掌握的難度。智能建筑弱電系統(tǒng)涉及到計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、自動(dòng)化技術(shù)、傳感器技術(shù)等，對(duì)于每一個(gè)系統(tǒng)，不僅要讓學(xué)生掌握其原理，還需要根據(jù)用戶需求進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，因此學(xué)生就要掌握系統(tǒng)的構(gòu)成、設(shè)備的選型，同時(shí)在系統(tǒng)設(shè)計(jì)、設(shè)備選型時(shí)還要考慮工程實(shí)施的具體因素。
(2) 課程實(shí)踐環(huán)節(jié)的教學(xué)投入，實(shí)訓(xùn)設(shè)備運(yùn)用與技術(shù)升級(jí)、更新，教師的知識(shí)架構(gòu)與實(shí)踐教學(xué)的要求不匹配。學(xué)生對(duì)這種工程背景較強(qiáng)課程的學(xué)習(xí)理解與知識(shí)掌握難度增加。因此建立并改善專業(yè)的智能建筑綜合實(shí)驗(yàn)室對(duì)于該課程是非常有必要的。
(3) 課程考核所涉及理論知識(shí)、實(shí)踐技能的考核無(wú)法展示學(xué)生處理工作現(xiàn)場(chǎng)各方面及各種問題的能力，無(wú)法完整體現(xiàn)出課程的工程實(shí)踐背景。
(4) 學(xué)生理解《智能建筑設(shè)計(jì)與維護(hù)》課程所涉及的一些設(shè)施與設(shè)備還可能看不到、摸不著。學(xué)生在教學(xué)實(shí)踐中無(wú)法切身體會(huì)，影響學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣與主動(dòng)進(jìn)取。
教學(xué)實(shí)施與改進(jìn)：
1、緊密結(jié)合智能建筑行業(yè)發(fā)展需要，不拘一格提升教師素質(zhì)。
結(jié)合智能建筑專業(yè)課程體系建設(shè)需要、人才培養(yǎng)要求，分析《智能建筑設(shè)計(jì)與維護(hù)》課程教與學(xué)全過程，根據(jù)學(xué)院當(dāng)前本專業(yè)建設(shè)現(xiàn)狀，以師資隊(duì)伍建設(shè)為重點(diǎn)，改善本專業(yè)教師的知識(shí)架構(gòu)，實(shí)行多條腿走路，分幾步落實(shí)，聘任本專業(yè)專職教師、校內(nèi)兼職教師、校外兼職教師。
《智能建筑設(shè)計(jì)與維護(hù)》課程專業(yè)實(shí)踐性強(qiáng)，切忌閉門造車，可以考慮聘請(qǐng)校外兼職教師，將智能建筑專業(yè)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)專家、其他大學(xué)相關(guān)專業(yè)教授、建筑公司負(fù)責(zé)人、建筑行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人、系統(tǒng)及技術(shù)運(yùn)維負(fù)責(zé)人聘為客座教授或者教師。通過舉辦專題講座或者授課，鼓勵(lì)一些相關(guān)專業(yè)的中青年教師轉(zhuǎn)行，到國(guó)內(nèi)重點(diǎn)大學(xué)相關(guān)專業(yè)進(jìn)行單科進(jìn)修，改善行業(yè)專業(yè)人才運(yùn)用與學(xué)院人才培養(yǎng)效果。
2、以就業(yè)為導(dǎo)向，以教學(xué)改革為抓手，堅(jiān)持職業(yè)能力培養(yǎng)為目標(biāo)
（1）深化“工學(xué)結(jié)合、校企合作” 的人才培養(yǎng)模式
通過開展企業(yè)交流與合作，與行業(yè)企業(yè)建立緊密聯(lián)系，校企合作共同確定本專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)，構(gòu)建基于工作過程系統(tǒng)化課程體系按照工作過程系統(tǒng)化思想及開放性開發(fā)方法，重構(gòu)工學(xué)結(jié)合、能力本位的課程體系。
（2） 通過構(gòu)建企業(yè)崗位認(rèn)知、理論實(shí)踐一體化情境教學(xué)、校內(nèi)生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)、校外頂崗實(shí)習(xí)的完整教學(xué)環(huán)節(jié)，依據(jù)“學(xué)生培養(yǎng)重在職業(yè)能力、內(nèi)容選擇基于工作過程、教師結(jié)構(gòu)趨于專兼結(jié)合、教學(xué)環(huán)境模擬職業(yè)場(chǎng)所、教學(xué)方法遵循職教規(guī)律”五大核心理念進(jìn)行教學(xué)情境設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)職業(yè)能力的遞進(jìn)與工作過程的結(jié)合。
（3） 教學(xué)項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)采取：設(shè)計(jì)的學(xué)習(xí)情景單元，理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)都在同一實(shí)訓(xùn)場(chǎng)所完成，通過“資訊、計(jì)劃、決策、實(shí)施、檢查、評(píng)價(jià)”六步實(shí)施法來(lái)支撐。
（4） 教學(xué)考評(píng)體系堅(jiān)持：注重職業(yè)能力考核，根據(jù)任務(wù)完成、項(xiàng)目實(shí)施情況等五項(xiàng)指標(biāo)綜合評(píng)定。
實(shí)踐教學(xué)與效果：
1．優(yōu)化課程結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)課程設(shè)置的專業(yè)性和針對(duì)性
依照高職教學(xué)“必需、夠用”的原則，結(jié)合智能建筑專業(yè)行業(yè)企業(yè)人才使用需求，調(diào)整課程體系與教學(xué)內(nèi)容，增加實(shí)踐教學(xué)課時(shí)，構(gòu)建適應(yīng)學(xué)生個(gè)性發(fā)展的人才培養(yǎng)模式。
2．改進(jìn)課程考核方式，幫助學(xué)生在知識(shí)與能力等方面得到較全面的發(fā)展。
通過改革教學(xué)方法和考試方法，除筆試外，還包括口試（日常提問記錄）、筆記、制定工作任務(wù)各項(xiàng)目的獨(dú)立作業(yè)、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試、實(shí)際操作等多種綜合考試形式，著重考核學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)知識(shí)、解決實(shí)際問題的能力和對(duì)所學(xué)知識(shí)的綜合歸納總結(jié)能力。
3.落實(shí)好教學(xué)實(shí)訓(xùn)實(shí)習(xí)實(shí)踐過程三階段工作。
（1） 實(shí)訓(xùn)實(shí)習(xí)實(shí)踐前（計(jì)劃準(zhǔn)備）：制訂實(shí)訓(xùn)實(shí)習(xí)實(shí)踐方案；公布實(shí)訓(xùn)實(shí)習(xí)實(shí)踐的行業(yè)企業(yè)用人要求；宣傳動(dòng)員，學(xué)生結(jié)合實(shí)訓(xùn)實(shí)習(xí)實(shí)踐崗位，擬訂實(shí)習(xí)計(jì)劃；有針對(duì)性地進(jìn)行三方面教育：一是目的性教育；二是責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利教育；三是安全教育等。
（2） 實(shí)訓(xùn)實(shí)習(xí)實(shí)踐中（過程監(jiān)控）：職業(yè)道德教育、企業(yè)規(guī)章制度教育、崗位技術(shù)知識(shí)運(yùn)用、操作工藝、技能訓(xùn)練；教師現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)學(xué)生作業(yè)；教師和企業(yè)指導(dǎo)學(xué)生撰寫業(yè)務(wù)報(bào)告（技術(shù)小結(jié)和業(yè)務(wù)總結(jié)報(bào)告）；教師和企業(yè)共同對(duì)學(xué)生進(jìn)行考核。每個(gè)同學(xué)按照所領(lǐng)取的任務(wù)在確定的崗位，按要求完成課題和規(guī)定的作業(yè)文件。
（3） 實(shí)訓(xùn)實(shí)習(xí)實(shí)踐后（評(píng)價(jià)總結(jié)）：評(píng)價(jià)、總結(jié)、交流和表彰。
經(jīng)過多年來(lái)對(duì)《智能建筑設(shè)計(jì)與維護(hù)》課程的實(shí)踐教學(xué)，逐步探索對(duì)課程教學(xué)內(nèi)容及教學(xué)方法的改革。加強(qiáng)教學(xué)內(nèi)容的更新，適應(yīng)建筑智能化技術(shù)的發(fā)展;同時(shí)，加強(qiáng)教學(xué)方式及手段的創(chuàng)新，積極建設(shè)小型實(shí)踐平臺(tái);最后，完善考核環(huán)節(jié)，注重理論與實(shí)踐并重。
注重圍繞課程體系建設(shè)師資隊(duì)伍，任課老師一直從事智能建筑中相關(guān)弱電子系統(tǒng)的實(shí)踐教學(xué)，并承擔(dān)企業(yè)項(xiàng)目生產(chǎn)的技術(shù)組織、工作，比如安全防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，不僅參與這些系統(tǒng)的方案設(shè)計(jì)與方案評(píng)價(jià)，而且還到工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，積累了豐富的工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
結(jié)合智能建筑專業(yè)技術(shù)運(yùn)用，開展對(duì)一些系統(tǒng)的理論問題進(jìn)行研究，比如視頻監(jiān)控中的智能視頻分析、人臉識(shí)別等。教師能夠很好地結(jié)合實(shí)際工程案例，在課程理論內(nèi)容授課時(shí)，對(duì)案例涉及到的典型系統(tǒng)應(yīng)用來(lái)講解涉及的系統(tǒng)原理、設(shè)計(jì)思想及工程實(shí)施。并運(yùn)用實(shí)際項(xiàng)目中遇到的問題及一些小的故事來(lái)活躍課堂氛圍、激發(fā)學(xué)生興趣，并對(duì)工程中遇到的可以提升為學(xué)術(shù)問題的困難傳遞給同學(xué)，讓他們多思考，學(xué)會(huì)從工程中提高分析問題解決問題的能力和思路。
比如通過建設(shè)社區(qū)的安保系統(tǒng)來(lái)講解智能建筑中的安全防范系統(tǒng)的視頻監(jiān)控、門禁系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警、安檢等內(nèi)容，同時(shí)講授安保系統(tǒng)應(yīng)用的一些新的智能技術(shù)比如射頻識(shí)別技術(shù)、人像比對(duì)及定位技術(shù)等。通過將教師的技術(shù)成果融合到平時(shí)的教學(xué)工作中去，工作促教，項(xiàng)目幫教，教與學(xué)促進(jìn)，加強(qiáng)教學(xué)內(nèi)容的更新與活力，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。
智能建筑的蓬勃發(fā)展是社會(huì)進(jìn)步和科技發(fā)展的一個(gè)體現(xiàn)，為智能建筑的良好建設(shè)、運(yùn)行與維護(hù)提供專業(yè)的技術(shù)人才是我們高等教育教育的本職工作。本文從一個(gè)非建筑類工科專業(yè)開設(shè)智能建筑課程的角度，闡述了我們課程建設(shè)的思路以及對(duì)該課程實(shí)踐教學(xué)方法的一些探索，希望對(duì)非建筑電氣與智能化專業(yè)培養(yǎng)智能弱電系統(tǒng)相關(guān)專業(yè)人才提供一些參考。
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中圖分類號(hào)：tu723.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2014）06（a）-0208-02
國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大力發(fā)展和開拓，對(duì)國(guó)內(nèi)建筑行業(yè)造成極大的沖擊和波動(dòng)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，建筑行業(yè)的興起必須根據(jù)時(shí)代的變遷不斷的完善和推進(jìn)，引進(jìn)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，采用正確的引導(dǎo)思路，在國(guó)家宏觀調(diào)控的市場(chǎng)氛圍下進(jìn)行全面協(xié)調(diào)性的改革，才能保證國(guó)內(nèi)建筑行業(yè)的發(fā)展與日俱增，長(zhǎng)青永駐。目前，建筑行業(yè)中最關(guān)鍵、最核心的環(huán)節(jié)還是工程造價(jià)這塊，如何控制建設(shè)項(xiàng)目中的工程造價(jià)管理，是保持行業(yè)健康、穩(wěn)定性發(fā)展的首要任務(wù)和核心。針對(duì)當(dāng)下工程建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)的不合理，不真實(shí)等問題，筆者認(rèn)為，國(guó)家應(yīng)該根據(jù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的具體操作流程，規(guī)范化建筑市場(chǎng)的秩序，通過對(duì)行業(yè)的合理判斷和有效管理，對(duì)建筑行業(yè)中的不合理，違規(guī)的行為進(jìn)行約束和治理，從總體上提高和完善行業(yè)市場(chǎng)制度，最終提出和解決國(guó)內(nèi)市場(chǎng)造價(jià)過程中的疑難問題和策略方案，具體操作如下。
1 工程造價(jià)國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀
1.1 工程造價(jià)過程中的問題分析
當(dāng)前國(guó)內(nèi)建筑行業(yè)中，工程造價(jià)失真、失控的現(xiàn)象非常的普遍，引起問題的因素比較多。因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要進(jìn)行決策的環(huán)節(jié)非常的多，每個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)小誤差都會(huì)造成工程項(xiàng)目的失敗。一旦項(xiàng)目的決策存在不合理性、不科學(xué)性，工程項(xiàng)目的資金投入就會(huì)跟控制力度相違背，造成項(xiàng)目造價(jià)的管理出現(xiàn)失控現(xiàn)象。
通常，工程項(xiàng)目在造價(jià)過程中，施工企業(yè)為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝，對(duì)價(jià)格進(jìn)行低壓控制，導(dǎo)致價(jià)格最低化現(xiàn)象產(chǎn)生。項(xiàng)目在進(jìn)行過程中，為了達(dá)標(biāo)，只能按照最低的標(biāo)準(zhǔn)和方向進(jìn)行操作。因?yàn)?，建設(shè)項(xiàng)目在進(jìn)行過程中，就會(huì)根據(jù)成本的預(yù)算有意減少工序，降低工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，雖然最終階段項(xiàng)目能夠順利的完工，但是質(zhì)量卻難以得到保證。
工程建設(shè)項(xiàng)目在施工過程中，方案的變動(dòng)往往會(huì)對(duì)造價(jià)產(chǎn)生很大的影響，通常，這種情況發(fā)生在工程施工階段，施工方在某個(gè)環(huán)節(jié)變更施工方案，就會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)產(chǎn)生額外的費(fèi)用，最終提高整個(gè)工程造價(jià)的開支。為此，建筑施工過程中，需要委派專業(yè)的造價(jià)技術(shù)人員進(jìn)行方案的監(jiān)督，保證工程造價(jià)嚴(yán)格按照方案的設(shè)計(jì)要求進(jìn)行操作和開展。一旦工程建筑在施工過程中，方案的設(shè)計(jì)與實(shí)際的實(shí)施過程中出現(xiàn)不符，施工方就會(huì)脫離實(shí)際的方案，最終導(dǎo)致成本增加，預(yù)算與決算差異很大，產(chǎn)生工程造價(jià)失控等不良現(xiàn)象，對(duì)整個(gè)建筑工程項(xiàng)目的工程造價(jià)管理產(chǎn)生嚴(yán)重的后果和影響。
1.2 工程造價(jià)管理信息存在的問題分析
時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)的變動(dòng)導(dǎo)致信息的獲取能力也在逐漸的擴(kuò)展和加大，對(duì)于當(dāng)今的時(shí)代而言，信息的獲取更是如此，可以說，誰(shuí)能取得行業(yè)的第一手信息資料，誰(shuí)就是贏家。建筑工程行業(yè)的信息更是如此，其中的造價(jià)管理過程必須嚴(yán)格按照相應(yīng)的信息管理策略逐步推進(jìn)，才可以穩(wěn)中求進(jìn)，不斷的與社會(huì)和時(shí)代的進(jìn)步相銜接，使得現(xiàn)代化的建筑工程項(xiàng)目更加的合理化，科學(xué)化。
目前，傳統(tǒng)的工程造價(jià)管理方法已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足新時(shí)代工程造價(jià)的要求，需要從根本上進(jìn)行改革和創(chuàng)新。工程造價(jià)的管理制度必須在新時(shí)期的形勢(shì)下，緊跟時(shí)代的步伐，不斷的突破自我，向更加科學(xué)、合理以及智能的信息化方向邁進(jìn)。
根據(jù)當(dāng)前國(guó)內(nèi)建筑市場(chǎng)分析，工程造價(jià)管理信息技術(shù)正在逐步的開發(fā)和引進(jìn)，各種造價(jià)管理型軟件已經(jīng)開始投入使用中。從當(dāng)前的信息化程度來(lái)看，我國(guó)建筑行業(yè)工程造價(jià)的信息化管理方案，已經(jīng)具備一定的條件和實(shí)力，但是仍然需要從多方面增加力量和功能，盡最大努力保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行和完善。同時(shí)，國(guó)內(nèi)建筑行業(yè)工程造價(jià)管理欠缺的地方還比較多，需要進(jìn)一步的跟進(jìn)和發(fā)展，對(duì)于目前工程造價(jià)管理系統(tǒng)中存在的問題，比如對(duì)信息的采集和管理方面等，不相適應(yīng)的地方還需要進(jìn)一步的研究和開發(fā)，盡量保持信息技術(shù)軟件的科學(xué)合理化，保證工程造價(jià)管理信息資源的系統(tǒng)化。
目前，建筑工程行業(yè)中信息的采集方法相對(duì)比較落后。信息采集過程中信息的分類不明確，沒有一定的科學(xué)性，對(duì)于信息采集的真實(shí)性以及時(shí)效性等存在很大的問題，這樣對(duì)工程造價(jià)的管理就會(huì)產(chǎn)生一定的影響作用。另外，信息管理投資方面把握的力度不夠。在信息管理過程中，往往會(huì)造成資金短缺，無(wú)法吸引優(yōu)秀的人才，造成人才外流和匱乏現(xiàn)象。由于信息化發(fā)展的延緩和推辭，整個(gè)工程建設(shè)造價(jià)管理人員的工作量就會(huì)加大，評(píng)價(jià)系數(shù)和指標(biāo)很難達(dá)到正確的方位和目標(biāo)，容易偏離工程造價(jià)的真實(shí)性航向，太高工程項(xiàng)目實(shí)施的成本和預(yù)算，最終導(dǎo)致工程造價(jià)的總費(fèi)用上升。
2 工程造價(jià)的管理措施和解決方案
根據(jù)上述提到的工程造價(jià)管理過程中存在的問題和隱患，筆者認(rèn)為，應(yīng)該從以下幾點(diǎn)進(jìn)行抓起，提出合理的解決方案和策略，提高工程造價(jià)的管理。
2.1 造價(jià)管理從自身的需求出發(fā)
工程造價(jià)的管理，要立足于現(xiàn)狀，從工程建設(shè)的實(shí)際需求出發(fā)，對(duì)工程造價(jià)的各個(gè)因素進(jìn)行深入的分析，組織專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行實(shí)地的考察，可以根據(jù)需要建立相關(guān)的專業(yè)技術(shù)小組，對(duì)工程造價(jià)中的不同決策進(jìn)行評(píng)估和表決，保證工程造價(jià)管理的合理性和科學(xué)性。其中，工程造價(jià)的管理過程中，建設(shè)的等級(jí)和質(zhì)量指標(biāo)是造價(jià)過程中最重要的因素，需要科學(xué)分析和鑒定，對(duì)工程方案進(jìn)行分析，提煉出造價(jià)的相關(guān)因素，采取合理的解決方案和措施進(jìn)行改進(jìn)和完善。
2.2 造價(jià)管理需要控制好招投標(biāo)工作
招投標(biāo)工作是造價(jià)管理的核心，關(guān)系著項(xiàng)目的具體實(shí)施，對(duì)工程造價(jià)影響較大。為此，投標(biāo)過程中必須嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)的流程，保證投標(biāo)的準(zhǔn)確性、真實(shí)性和可靠性，不能盲目投標(biāo)，根據(jù)需要制定合格的項(xiàng)目投標(biāo)方案，將價(jià)格控制在合理的區(qū)域，保證項(xiàng)目的完美收工，這樣，工程造價(jià)的管理才能發(fā)揮其真正的價(jià)格。工程施工期間，施工方需要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行綜合分析，提出合理的方案和解決措施，了解工程施工的進(jìn)度，結(jié)合監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展進(jìn)行監(jiān)督，盡最大努力保證項(xiàng)目的進(jìn)度按照規(guī)定日期進(jìn)行完工。
2.3 造價(jià)管理的信息化管理要嚴(yán)格的控制和把關(guān)
建筑工程項(xiàng)目中造價(jià)管理的信息化管理非常的關(guān)鍵，相關(guān)的技術(shù)人員必須根據(jù)需要制定配套的信息化管理制度，整合各種信息資源，按照工程項(xiàng)目的實(shí)際需要，對(duì)采集來(lái)的信息資源進(jìn)行分類，在管理過程中，對(duì)于不理解的信息要實(shí)時(shí)的進(jìn)行溝通和調(diào)節(jié)，最大努力的保證信息資源的科學(xué)性和合理性，另外，為了提高信息化管理制度的效率，盡量保證信息資源的透明化，根據(jù)建筑企業(yè)的規(guī)模和形式建立信息管理數(shù)據(jù)庫(kù)，保證建筑企業(yè)的信息監(jiān)控，更加有利于企業(yè)的公平公正，營(yíng)造良好的信息管理系統(tǒng)的氛圍。
2.4 提高工程造價(jià)管理的理念和解決方案
管理的策略和解決方案是提高工程造價(jià)管理模式的根本，具有很大的影響力?，F(xiàn)代的工程造價(jià)管理已經(jīng)不能采用原始的管理模式進(jìn)行，需要轉(zhuǎn)變其管理的理念，構(gòu)建新型的工程造價(jià)管理系統(tǒng)，采集有價(jià)值的信息，以此來(lái)指導(dǎo)工程造價(jià)管理工作的順利進(jìn)行。構(gòu)建合理的工程造價(jià)管理系統(tǒng)，需要涉及到方方面面，調(diào)動(dòng)各個(gè)方面的資料，進(jìn)行綜合的治理，根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)的行情，從管理的角度進(jìn)行分析，保證信息來(lái)源的可靠性，資料的時(shí)效性，將工程造價(jià)的工作進(jìn)行的合理有序，從而保證建筑工程造價(jià)管理的信息化和網(wǎng)絡(luò)化。
3 結(jié)語(yǔ)
根據(jù)國(guó)內(nèi)當(dāng)前的形勢(shì)，建筑工程類行業(yè)造價(jià)管理中存在的問題，不管是來(lái)自于企業(yè)本身，還是市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，都對(duì)其具有一定的影響因素。另外，國(guó)內(nèi)工程造價(jià)管理制度的不完善，缺乏科學(xué)的嚴(yán)謹(jǐn)管理系統(tǒng)，管理的理念和方法都需要不斷的改革和創(chuàng)新。工程造價(jià)管理作為一個(gè)系統(tǒng)性的工程，需要根據(jù)實(shí)際的需要從不同的角度和方向進(jìn)行監(jiān)督和管理，保證工作的順利和協(xié)調(diào)，促進(jìn)工程造價(jià)管理工作有序的進(jìn)行和維護(hù)。
工程造價(jià)的管理是一種系統(tǒng)性的管理模式，需要兼顧各方的管理因素，深入分析消防、弱電工程造價(jià)管理的特點(diǎn)，從設(shè)計(jì)、施工、策略等不同方面展開，以此來(lái)完善建筑工程項(xiàng)目造價(jià)管理工作。另外，管理就要建立合格的管理制度，規(guī)范化管理原則。保證工程項(xiàng)目的具體規(guī)劃流程、設(shè)計(jì)思路以及實(shí)施的方案等，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)中容易出現(xiàn)的問題有針對(duì)性的進(jìn)行加強(qiáng)和完善，必要性的進(jìn)行監(jiān)督和維護(hù)，最終形成一套完善的科學(xué)管理體系，促進(jìn)工程造價(jià)管理的規(guī)范、科學(xué)和有效。只有工程建設(shè)項(xiàng)目的管理不斷的完善和優(yōu)化，整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目才能更快更好的發(fā)展，生產(chǎn)的質(zhì)量才會(huì)有所保證，國(guó)家的建筑項(xiàng)目事業(yè)才會(huì)越做越大，社會(huì)才能更加的和諧安定，長(zhǎng)治久安。
參考文獻(xiàn)
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[中圖分類號(hào)＼]G642 ＼[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼＼]A ＼[文章編號(hào)＼]2095-3712（2014）25-0045-02＼
應(yīng)用型本科教育是高等教育多元化發(fā)展的必然趨勢(shì)，“3+1”人才培養(yǎng)模式是在高等教育實(shí)踐中探索出的一種切實(shí)可行的應(yīng)用型人才的培養(yǎng)模式。環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)專業(yè)的“3+1”人才培養(yǎng)模式打破傳統(tǒng)的四年制教學(xué)模式，將學(xué)生在校學(xué)習(xí)的時(shí)間調(diào)整為三年，這三年主要完成基礎(chǔ)課程、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、公共課和一部分實(shí)踐課的學(xué)習(xí)，第四年的校內(nèi)外實(shí)踐課程注重學(xué)生專業(yè)實(shí)踐技能的培養(yǎng)。這一培養(yǎng)模式實(shí)現(xiàn)了從知識(shí)型向應(yīng)用型專業(yè)人才培養(yǎng)的轉(zhuǎn)變。
一、傳統(tǒng)課程體系建設(shè)存在的問題
根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)設(shè)計(jì)師的需求和要求，環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)專業(yè)畢業(yè)生需要具備扎實(shí)的職業(yè)素質(zhì)和專業(yè)技能，如具備良好的手繪表達(dá)、軟件操作能力，掌握相關(guān)的室內(nèi)設(shè)計(jì)理論知識(shí)，掌握工程施工、工程預(yù)算知識(shí)等。但傳統(tǒng)課程體系建設(shè)存在以下幾個(gè)問題：
（一）課程定位難以滿足社會(huì)需求
隨著我國(guó)城市建設(shè)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)水平的要求有所提高，如星級(jí)酒店等高端的經(jīng)營(yíng)性建筑，對(duì)建筑的功能結(jié)構(gòu)安全、建筑文化、藝術(shù)品位以及相關(guān)的設(shè)施配置的要求越來(lái)越高，這需要酒店不斷提高建筑的設(shè)計(jì)水平。投資者需要和酒店管理公司做市場(chǎng)分析、定位，還需要和建筑設(shè)計(jì)師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行交流、探討。作為設(shè)計(jì)師必須清楚地掌握所設(shè)計(jì)酒店的經(jīng)營(yíng)理念、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)規(guī)范等，而在高校“酒店空間設(shè)計(jì)”課程中大多只是講授酒店的裝飾方法，在學(xué)生掌握一些簡(jiǎn)單的理論知識(shí)的基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行課題訓(xùn)練，這導(dǎo)致學(xué)生最終呈現(xiàn)的作品往往很難付諸實(shí)踐。
（二）教學(xué)模式忽視實(shí)際應(yīng)用
在課程知識(shí)結(jié)構(gòu)上大多依賴教材內(nèi)容，沒有依據(jù)當(dāng)前設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整；實(shí)踐作業(yè)環(huán)節(jié)多以模擬訓(xùn)練為主，學(xué)生接觸不到實(shí)際的項(xiàng)目，操作內(nèi)容過于虛擬化，脫離實(shí)際；在考核階段，學(xué)生呈現(xiàn)的作品在設(shè)計(jì)內(nèi)容上過于注重形式，過于追求畫面的效果。由于忽視訓(xùn)練過程，學(xué)生動(dòng)手能力偏弱，與人溝通能力不強(qiáng)，缺乏作為一個(gè)設(shè)計(jì)師必備的專業(yè)技能。
（三）實(shí)踐性教學(xué)流于形式
在實(shí)際教學(xué)過程中發(fā)現(xiàn)，學(xué)生在設(shè)計(jì)時(shí)更側(cè)重于藝術(shù)的表現(xiàn)，而不太重視設(shè)計(jì)的實(shí)用性、應(yīng)用性，設(shè)計(jì)出來(lái)的作品往往漏洞百出甚至犯常識(shí)性的錯(cuò)誤，在實(shí)際操作當(dāng)中難以實(shí)施。這種實(shí)踐課的設(shè)置流于表面形式，教學(xué)效果并不理想。校內(nèi)所學(xué)專業(yè)知識(shí)與實(shí)際行業(yè)需求脫節(jié)，畢業(yè)生在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)缺乏的情況下，做出來(lái)的僅僅是一張張漂亮的效果圖。這樣的課程體系建設(shè)忽視了就業(yè)市場(chǎng)和企業(yè)的崗位需求，勢(shì)必?zé)o法培養(yǎng)出能滿足行業(yè)需要的人才。
二、基于“3+1”人才培養(yǎng)模式與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相銜接的課程體系建設(shè)
隨著設(shè)計(jì)行業(yè)發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)專業(yè)設(shè)計(jì)人才的需求旺盛，相關(guān)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也越來(lái)越嚴(yán)格。設(shè)計(jì)師的角色發(fā)生轉(zhuǎn)變，由單一的裝飾設(shè)計(jì)師轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?chuàng)設(shè)計(jì)師，在建筑設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃、主材設(shè)計(jì)、水電設(shè)計(jì)等方面提供完整的服務(wù)。他們不僅提供工程設(shè)計(jì)技術(shù)，還向業(yè)主提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)策劃、特色建設(shè)、形象塑造等綜合的設(shè)計(jì)服務(wù)。高校要培養(yǎng)專業(yè)化的設(shè)計(jì)人才，就要注重人才培養(yǎng)模式與課程體系的建設(shè)。
（一）構(gòu)建科學(xué)的課程體系，注重對(duì)學(xué)生理性思維的訓(xùn)練
要訓(xùn)練學(xué)生的理性思維需要確立科學(xué)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)理念，這種理念的確立需要進(jìn)行系統(tǒng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，而系統(tǒng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)又依賴于科學(xué)課程體系的建構(gòu)。可將環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)專業(yè)課程體系劃分為三大類：
1.設(shè)計(jì)理論類課程
設(shè)計(jì)理論類課程包括中外建筑史、人體工程學(xué)、室內(nèi)設(shè)計(jì)概論等相關(guān)藝術(shù)理論的課程。如人體工程學(xué)是設(shè)計(jì)專業(yè)的基礎(chǔ)課程。根據(jù)設(shè)計(jì)為人服務(wù)的理念，人的活動(dòng)與各類空間實(shí)體之間的關(guān)系構(gòu)成了人體工程學(xué)研究的范疇。本課程結(jié)合設(shè)計(jì)專業(yè)的特點(diǎn)，通過針對(duì)性的教學(xué)，使學(xué)生了解相關(guān)的人體工程學(xué)知識(shí)，讓學(xué)生以人的生理和心理需求為設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，樹立科學(xué)的設(shè)計(jì)理念。
2.設(shè)計(jì)表現(xiàn)類課程
設(shè)計(jì)表現(xiàn)類課程包括室內(nèi)裝飾工程制圖、設(shè)計(jì)表達(dá)、建筑模型制作等相關(guān)課程。如室內(nèi)裝飾工程制圖課程講授國(guó)家制圖標(biāo)準(zhǔn)，讓學(xué)生掌握基本的專業(yè)制圖技能，培養(yǎng)學(xué)生嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的工作作風(fēng)。
3.設(shè)計(jì)思維類課程
設(shè)計(jì)思維類課程包括各種室內(nèi)空間設(shè)計(jì)、家具設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)等。這類課程主要提高學(xué)生在環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)方面的構(gòu)思能力及整體意識(shí)，讓學(xué)生掌握復(fù)雜的室內(nèi)外空間設(shè)計(jì)，掌握從草圖構(gòu)思、方案確立到正式出圖的全套設(shè)計(jì)表現(xiàn)方法。
這三類課程構(gòu)成一個(gè)完整的課程體系，這個(gè)課程體系注重對(duì)學(xué)生進(jìn)行思維引導(dǎo)，培養(yǎng)學(xué)生科學(xué)、理性的設(shè)計(jì)思維。
（二）構(gòu)建實(shí)踐教學(xué)新模式，實(shí)現(xiàn)學(xué)工融合
環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)專業(yè)在第四年教學(xué)內(nèi)容則是以校內(nèi)外實(shí)訓(xùn)基地為核心教學(xué)場(chǎng)所，發(fā)揮“工作室”的功能，以室內(nèi)外空間設(shè)計(jì)的實(shí)際項(xiàng)目為引領(lǐng)，將學(xué)生曾經(jīng)的“學(xué)習(xí)過程”轉(zhuǎn)化為“工作過程”，使“學(xué)習(xí)內(nèi)容”與“行業(yè)要求”銜接起來(lái)。在這樣的工作場(chǎng)所中，以學(xué)生自主學(xué)習(xí)、團(tuán)隊(duì)合作完成項(xiàng)目為主，教師輔導(dǎo)為輔，充分培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐應(yīng)用能力。還可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)師和技術(shù)人員參與教學(xué)活動(dòng)，對(duì)學(xué)生的成果進(jìn)行評(píng)價(jià)。
課程項(xiàng)目化要求課程體系圍繞職業(yè)工作目標(biāo)建設(shè)，包括：1.設(shè)計(jì)任務(wù)的制訂，指導(dǎo)學(xué)生如何確定設(shè)計(jì)的方向；2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容的社會(huì)調(diào)研，指導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行項(xiàng)目分析和調(diào)查研究，比如對(duì)用戶功能需求的分析、預(yù)算情況分析、環(huán)境系統(tǒng)情況分析、可能采用的設(shè)計(jì)語(yǔ)匯分析以及材料市場(chǎng)情況分析等；3.項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)與專業(yè)協(xié)調(diào)；4.確定方案的初步設(shè)計(jì)階段，指導(dǎo)學(xué)生對(duì)室內(nèi)空間的剖面、立面進(jìn)行技術(shù)分析，完善設(shè)計(jì)方案；5.施工圖階段的深化設(shè)計(jì)；6.材料選擇與施工監(jiān)理，教師在材料的選擇和使用上要帶領(lǐng)學(xué)生到施工現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)材料色彩、圖案、質(zhì)地等，指導(dǎo)學(xué)生依據(jù)設(shè)計(jì)概念選擇材料，避免盲從。
三、結(jié)語(yǔ)
高校是培養(yǎng)設(shè)計(jì)師的專業(yè)教育機(jī)構(gòu)之一，只有在培養(yǎng)模式、課程體系建設(shè)等方面不斷汲取新的理念，不斷發(fā)展創(chuàng)新，才能讓理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)共生、融合、轉(zhuǎn)化，只有讓新的教學(xué)理念、新的教學(xué)方法及時(shí)進(jìn)課堂，才能完善與設(shè)計(jì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相銜接的課程體系，培養(yǎng)出符合行業(yè)需求的設(shè)計(jì)師。
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中圖分類號(hào)：G424 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-3044（2012）33-7992-02
據(jù)麥可思研究院《2011年中國(guó)大學(xué)生就業(yè)報(bào)告》中顯示，計(jì)算機(jī)科學(xué)與技術(shù)專業(yè)屬于2011年本科就業(yè)紅牌警告專業(yè)。紅牌警告專業(yè)是連續(xù)三年失業(yè)量較大、就業(yè)率低的專業(yè)。大學(xué)計(jì)算機(jī)相關(guān)專業(yè)從2000年來(lái)持續(xù)幾年的熱門專業(yè)到2008年變?yōu)槔溟T專業(yè)，其就業(yè)也初步進(jìn)入困難期。是社會(huì)不需要，還是不能完成對(duì)社會(huì)的需求？
1 市場(chǎng)分析
1.1 就業(yè)市場(chǎng)的分析
計(jì)算機(jī)專業(yè)應(yīng)用性廣、交叉面多、滲透到社會(huì)的各行各業(yè)之中，這也就決定了計(jì)算機(jī)專業(yè)的就業(yè)范圍非常廣泛。我們先看看國(guó)內(nèi)近幾年專業(yè)發(fā)展較好及其專業(yè)人才比較緊缺的行業(yè)。
1）WEB應(yīng)用程序設(shè)計(jì) ，具有美工基礎(chǔ)和網(wǎng)頁(yè)動(dòng)畫設(shè)計(jì)能力，掌握交互式網(wǎng)頁(yè)程序的設(shè)計(jì)技術(shù)，能進(jìn)行網(wǎng)站建設(shè)和維護(hù)。獲取Macromedia多媒體互動(dòng)設(shè)計(jì)師或Delphi初級(jí)程序員或Delphi快速網(wǎng)絡(luò)開發(fā)工程師認(rèn)證。 就業(yè)方向：企業(yè)、政府、社區(qū)、各類學(xué)校等WEB應(yīng)用程序員。
2）圖形圖像制作，精通國(guó)際上流行的圖形/圖像制作工具（如CorelDraw、Photoshop、Pagemaker等）。獲取平面設(shè)計(jì)師相關(guān)的認(rèn)證。就業(yè)方向：廣告制作公司、建筑設(shè)計(jì)公司、包裝裝璜設(shè)計(jì)公司、居室裝修公司、出版印刷公司。
3）網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理，掌握網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理的基本知識(shí)與應(yīng)用技能，能進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安全設(shè)置。掌握建網(wǎng)方法，能利用工具分析和排除常見網(wǎng)絡(luò)故障。獲取Cisco路由配置或華為網(wǎng)絡(luò)工程或AMP應(yīng)用工程師認(rèn)證。獲取Window2000 Server或TurboLinux TLCE或Cisco路由配置專家認(rèn)證。就業(yè)方向：企業(yè)、政府、社區(qū)、各類學(xué)校等網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理員。
4）多媒體制作，具有多媒體程序設(shè)計(jì)與多媒體制作策劃的能力?；菊莆彰嫦?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)與建模、造型設(shè)計(jì)、場(chǎng)景設(shè)計(jì)、分鏡頭原理等技能。獲取多媒體設(shè)計(jì)師相關(guān)的認(rèn)證。就業(yè)方向：多媒體設(shè)計(jì)與制作公司、動(dòng)畫美術(shù)制作出版公司、廣告制作公司。
5）系統(tǒng)集成工程師，隨著我國(guó)信息化建設(shè)的深入，用戶對(duì)系統(tǒng)集成服務(wù)的要求不斷提高，從最初的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)到基于行業(yè)的應(yīng)用，再到對(duì)業(yè)務(wù)流程和資源策略的咨詢服務(wù)，要求越來(lái)越全面。但系統(tǒng)集成人才一直是IT人才鏈上的軟肋。所以，未來(lái)系統(tǒng)集成工程師應(yīng)該是一路走高的職業(yè)。
6）游戲設(shè)計(jì)師，在我國(guó)，電子游戲、電腦動(dòng)畫和特別效果業(yè)求才若渴，年?duì)I業(yè)額50億美元的電子游戲業(yè)需求量驚人。電子競(jìng)技，此外，游戲策劃人員、美工等也是熱銷的職位。有經(jīng)驗(yàn)的策劃人月薪也能達(dá)到上萬(wàn)元，而資深的美工如果設(shè)計(jì)的速度和質(zhì)量俱佳，最高月薪能達(dá)到2-3萬(wàn)元，而一般美工月薪維持在4000-5000元。
7）網(wǎng)絡(luò)安全師，近幾年，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行的各類違法行為在國(guó)內(nèi)呈上升之勢(shì)。黑客及攻擊方法已超過計(jì)算機(jī)病毒的種類，總數(shù)達(dá)近千種。我國(guó)電子信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)仍處于初級(jí)階段，網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)脆弱，給黑客留下了可乘之機(jī)，而“監(jiān)守自盜”式的內(nèi)部攻擊對(duì)網(wǎng)絡(luò)安全構(gòu)成了更大的威脅。在美國(guó)，僅華盛頓就有3支電腦犯罪偵查隊(duì)，中央情報(bào)局專門將1000名員工調(diào)到一個(gè)專門負(fù)責(zé)研究遏制電腦犯罪的信息技術(shù)中心去，我國(guó)也在組建自己的網(wǎng)絡(luò)安全隊(duì)伍。由于信息安全主管單位主辦的中國(guó)網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)正在緊鑼密鼓建設(shè)之中，數(shù)十家網(wǎng)絡(luò)安全公司將在各地興起，網(wǎng)絡(luò)安全正在成為一門新興產(chǎn)業(yè)。
由此我們可以看出，計(jì)算機(jī)行業(yè)的崗位還是非常多的，那么校出現(xiàn)就業(yè)難和招生遇冷的問題，而社會(huì)上很多圍繞計(jì)算機(jī)技能或培訓(xùn)的一些培訓(xùn)機(jī)構(gòu)卻能得以生存的原因，是因?yàn)榇髮W(xué)教育教學(xué)與社會(huì)需求的脫節(jié)。計(jì)算機(jī)行業(yè)發(fā)展非常迅速，但是計(jì)算機(jī)課程與培養(yǎng)人才的模式卻沒有發(fā)生大的變化。
1.2專業(yè)發(fā)展前景分析
我們先從社會(huì)需求，行業(yè)趨勢(shì)來(lái)分出人才培養(yǎng)的重點(diǎn)行業(yè)與模塊。比如說：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)軟件開發(fā)、汽車軟件開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)用軟件開發(fā)、機(jī)械工程設(shè)計(jì)軟件開發(fā)、財(cái)務(wù)信息企業(yè)信息管理軟件開發(fā)等。
我們以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)發(fā)展為一例。據(jù)谷歌官方消息，Android設(shè)備的激活量在今年9月中旬達(dá)到5億。同期，谷歌董事長(zhǎng)埃里克·施密特（Eric Schmidt）表示，Android系統(tǒng)設(shè)備的日激活量達(dá)到130萬(wàn)部。以Java開發(fā)為主。Android系統(tǒng)的出現(xiàn)更加促進(jìn)了移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的發(fā)展。智能系統(tǒng)與人機(jī)交互以及移動(dòng)互聯(lián)被完美的結(jié)合?，F(xiàn)在Google的Android系統(tǒng)、Apple的IOS、Palm的WebOS系統(tǒng)已經(jīng)引領(lǐng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的方向。2007年的Macworld蘋果開發(fā)者峰會(huì)上，蘋果公司CEO史蒂芬喬布斯推出了兩根手指操作的iPhone時(shí)，人們驚呼新的移動(dòng)電話時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。據(jù)尼爾森的數(shù)據(jù)，智能手機(jī)無(wú)論是從外觀和價(jià)位上來(lái)說都越來(lái)越具有競(jìng)爭(zhēng)力，28%的美國(guó)用戶選擇智能手機(jī)。智能手機(jī)的用戶數(shù)量還是保持快速增長(zhǎng)狀態(tài)，有超過41%的新用戶選擇購(gòu)買一款智能手機(jī)。世界各大通訊巨頭如AT&T、Vodafone（英國(guó)沃達(dá)豐通信）、T.MOBILE（德國(guó)電信）、ChinaMobile（中國(guó)移動(dòng)通信）Verizon等都提供了智能手機(jī)定制與簽約項(xiàng)目，并作為主打。截至今年4月份，我國(guó)手機(jī)上網(wǎng)用戶達(dá)到3.03億。手機(jī)上網(wǎng)用戶在全國(guó)互聯(lián)網(wǎng)用戶中比重不斷提升，占到66.2%。我們的巨輪究竟該如何駕馭巨大的中國(guó)市場(chǎng)？
1.3 教育現(xiàn)狀對(duì)比分析
回頭看看我們現(xiàn)在的計(jì)算機(jī)專業(yè)教學(xué)。下面有一個(gè)實(shí)例與一個(gè)事實(shí)。
一個(gè)實(shí)例是在美國(guó)硅谷享有盛名的斯坦福大學(xué)對(duì)待新興移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的態(tài)度與做法。目前斯坦福大學(xué)將iPhone應(yīng)用程序的開發(fā)語(yǔ)言O(shè)bject-C以及iPhoneSDK軟件的使用搬上了課堂。教學(xué)內(nèi)容為如何編寫iOS軟件與如何使用iPhoneSDK工具并且熟練掌握Object-C的變成方法與思想體系，并且制作了視頻開放課程。我們可以從很多網(wǎng)站上直接看到。
一個(gè)事實(shí)：以山東大學(xué)計(jì)算機(jī)科學(xué)與技術(shù)專業(yè)設(shè)置教學(xué)為例，學(xué)習(xí)的課程：高級(jí)程序設(shè)計(jì)語(yǔ)言、離散數(shù)學(xué)、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、計(jì)算機(jī)組成、操作系統(tǒng)、編譯原理、數(shù)據(jù)庫(kù)引論、計(jì)算機(jī)體系結(jié)構(gòu)、數(shù)字邏輯、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、面向?qū)ο蠹夹g(shù)、微機(jī)控制技術(shù)、計(jì)算機(jī)圖形學(xué)、信息與網(wǎng)絡(luò)安全、軟件工程、人工智能等?！≡搶I(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是具有良好科學(xué)素養(yǎng)、較好的外語(yǔ)能力，系統(tǒng)地掌握計(jì)算機(jī)科學(xué)技術(shù)，包括計(jì)算機(jī)硬件、軟件與應(yīng)用的基本理論、基本知識(shí)和基本技能與方法，能在科研部、教育單位、企業(yè)、事業(yè)、技術(shù)和行政管理部門等單位從事計(jì)算機(jī)教育、科學(xué)研究和技術(shù)應(yīng)用的高級(jí)專門人才。
我們由此可以看出，一場(chǎng)教育革命正在北美與歐洲興起。相比較山東大學(xué)培養(yǎng)綜合型人才，現(xiàn)在大部分高校課程設(shè)置與之相近，這種模式培養(yǎng)的學(xué)生不講究個(gè)性化培養(yǎng)；傳統(tǒng)教學(xué)，不能與社會(huì)變化接軌；只重知識(shí)，忽略通用技能培訓(xùn)；缺乏實(shí)踐，永遠(yuǎn)都在“紙上談兵”。缺少對(duì)社會(huì)需求的調(diào)查與實(shí)際案例的分析與開發(fā)。我們必須選擇有發(fā)展前景的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)程序開發(fā)作為教學(xué)的重點(diǎn)與難點(diǎn)。
2 發(fā)展對(duì)策與教學(xué)改革
1）課程的設(shè)置變革。引入最前衛(wèi)的軟件技術(shù)知識(shí)。程序設(shè)計(jì)語(yǔ)言未必要從基礎(chǔ)學(xué)習(xí)，引入成型的軟件開發(fā)實(shí)例。1年級(jí)開設(shè)基礎(chǔ)課，到了2年級(jí)以后建立專業(yè)細(xì)化班，如：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)軟件開發(fā)班、汽車軟件開發(fā)班、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)用軟件開發(fā)班、機(jī)械工程設(shè)計(jì)軟件開發(fā)班、財(cái)務(wù)信息企業(yè)信息管理軟件開發(fā)班等，直接把學(xué)生感興趣的軟件引入課堂，并開設(shè)與其行業(yè)相關(guān)的課程。
2）師資隊(duì)伍建設(shè)。如果讓哪位老師直接去開設(shè)Android系統(tǒng)、Apple的IOS系統(tǒng)的課程，可能誰(shuí)也做不到。我們必須從國(guó)內(nèi)的就業(yè)市場(chǎng)分析，加大對(duì)教師資源的培養(yǎng)要求，送入企業(yè)一起深造學(xué)習(xí)，參與研發(fā)。企業(yè)培養(yǎng)模式也不是單個(gè)培養(yǎng)，而是團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)，如4-6人的開發(fā)小組，有參與市場(chǎng)調(diào)研的，有參與成熟軟件開發(fā)的，有參加新課題研發(fā)的。
3）“企業(yè)”實(shí)驗(yàn)室。以真實(shí)企業(yè)的開發(fā)研制為原型，進(jìn)行“企業(yè)”實(shí)驗(yàn)室的建設(shè)與開發(fā)。到了2、3年級(jí)可以讓學(xué)生參與建設(shè)，包括市場(chǎng)調(diào)研、成熟軟件開發(fā)和新課題探索。
4）實(shí)驗(yàn)室商業(yè)化。合理引入廣告、商業(yè)等，實(shí)現(xiàn)實(shí)驗(yàn)室獨(dú)立運(yùn)營(yíng)化。完成我們由校園走入企業(yè)，然后將企業(yè)帶入校園的轉(zhuǎn)折。有一個(gè)例子：據(jù)報(bào)道鄭州一學(xué)校開設(shè)“淘寶班”，每個(gè)學(xué)生都開網(wǎng)店，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、訂單量計(jì)入學(xué)分。上課期間學(xué)生可隨時(shí)外出進(jìn)貨，班里有“董事長(zhǎng)”、“總經(jīng)理”，每周都開董事會(huì)。九成學(xué)生畢了業(yè)直接當(dāng)老板，一名學(xué)生被挖走做主管，沒畢業(yè)已月入2萬(wàn)。我們可以從這一例子上得到很多啟示。
3 總結(jié)
計(jì)算機(jī)行業(yè)發(fā)展迅速，不同于其他行業(yè)，技術(shù)的更新與替代速度驚人，并且與很多行業(yè)結(jié)合較深，我們不能以一成不變的模式去培養(yǎng)計(jì)算機(jī)人才。計(jì)算機(jī)專業(yè)必須發(fā)展多面手、細(xì)化分類，向培養(yǎng)多元化人才模式發(fā)展，培養(yǎng)更加專業(yè)性、專一化人才。只有我們?cè)诮虒W(xué)上能夠教授更多的與國(guó)際計(jì)算機(jī)發(fā)展形勢(shì)相接軌的課程，才能保證我們的學(xué)生形成屬于自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在今后就業(yè)與選擇中能有更多的空間。
參考文獻(xiàn)：
[1] 麥可思研究院.2011年中國(guó)大學(xué)生就業(yè)報(bào)告[EB/OL].http：//.cn.
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告【一】
一、項(xiàng)目背景
1、項(xiàng)目名稱：居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》liuxue86.com
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：
容積率：
開發(fā)周期：
土地價(jià)格： 元/畝(a市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))
建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為 市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項(xiàng)目swot分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1) 該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
劣勢(shì)及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12) a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。
(14) 外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來(lái)一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1 a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告【二】
一、國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景
xx年12月3日上海新國(guó)際博覽中心，第六屆中國(guó)住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。
“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。
2003年中國(guó)住宅投資占GDP比例超過了美國(guó)，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
2020年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長(zhǎng)4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)
2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房
自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長(zhǎng)7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長(zhǎng)3.3%;2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長(zhǎng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對(duì)策》)
2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(zhǎng)8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長(zhǎng)7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(zhǎng)20.0%，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平，增長(zhǎng)速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞稿》)
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。
近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況
荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標(biāo)是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告【三】
一、房地產(chǎn)可行性研究的目的
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工程，它涉及立項(xiàng)、方案設(shè)計(jì)、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報(bào)告，作為交投集團(tuán)、成渝公司內(nèi)部立項(xiàng)審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。
通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的正確性，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)概念。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。
2.容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。
3.土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如圖例，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。
4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。
5.周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。
6.周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
7.市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告【四】
可行性研究過程中的誤區(qū)及應(yīng)對(duì)措施
(一)常見誤區(qū)
1.一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析
如果項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地明確將來(lái)能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)，會(huì)有很多不確定的因素。這些不確定因素使項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。
2.先入之見的可行性分析研究
通過一些房地產(chǎn)投資項(xiàng)目失敗的案例，發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果是無(wú)人問津;準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺;建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在可行分析研究過程中，只是從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(二)應(yīng)對(duì)措施
1.重視專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作。加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。
2.提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。
3.建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來(lái)巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，按照四川交投集團(tuán)《投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)指引》的方法和內(nèi)容，通過分析對(duì)比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改善投資管理和決策，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。
加強(qiáng)房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議
(一)重視多方案比較
一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時(shí)研究多種方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍。
(二)堅(jiān)持可行性研究的客觀性原則
客觀性原則就是要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析論證而得出可行或不可行的結(jié)論，不為任何單位或個(gè)人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動(dòng)。
(三)提高可行性研究編制人員素質(zhì)
相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究編制人員可能就是一、兩個(gè)人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計(jì)算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)流于形式。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析，對(duì)一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的需要，失去了可行性研究的真實(shí)性和指導(dǎo)作用。
五、結(jié)語(yǔ)
總之，可行性研究要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)效益、技術(shù)可行性、環(huán)境、社會(huì)效益等方面進(jìn)行全方位的論證和評(píng)估。項(xiàng)目可行性研究對(duì)項(xiàng)目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響?？尚行匝芯恳栽鰪?qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益為中心，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各要素進(jìn)行全面的調(diào)查研究和詳細(xì)的測(cè)算分析，進(jìn)行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時(shí)我們應(yīng)注意房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題，在工作中應(yīng)避免這些問題的出現(xiàn)，發(fā)揮可行性研究的實(shí)際作用，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工作有據(jù)可依。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告【五】
一、完善文本內(nèi)容。本報(bào)告中，應(yīng)增加建設(shè)單位的相關(guān)情況，清楚開發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā);增加和深化銷售預(yù)測(cè)和銷售策略;深化投資環(huán)境和市場(chǎng)研究，特別是項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。
二、增加相關(guān)圖紙。本報(bào)告中沒有任何圖紙來(lái)表述報(bào)告中內(nèi)容，項(xiàng)目可研報(bào)告，一定要附項(xiàng)目總平面圖和日照分析圖?？倛D可以知道建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容，清楚開發(fā)強(qiáng)度和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，也可知道設(shè)計(jì)是否符合相關(guān)規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對(duì)項(xiàng)目外有日照影響，是否滿足國(guó)家強(qiáng)制性條文。
三、完善相關(guān)設(shè)計(jì)依據(jù)。文中設(shè)計(jì)依據(jù)有些已經(jīng)過時(shí)，應(yīng)采用國(guó)家最新規(guī)范;婁底市近期專門出臺(tái)了一些針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的文件，應(yīng)加上去，增加項(xiàng)目的本地性。
四、完善建設(shè)內(nèi)容。建設(shè)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設(shè)內(nèi)容;說明項(xiàng)目用地權(quán)屬情況。
五、細(xì)化和修改文字內(nèi)容。文中劣勢(shì)描敘中，項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槲撮_發(fā)區(qū)域不對(duì)，該項(xiàng)目區(qū)域已經(jīng)是成熟開發(fā)區(qū)域;文中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析應(yīng)當(dāng)主要側(cè)重開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，而不應(yīng)是湖南省和婁底市的，說服力不強(qiáng)。
六、投資進(jìn)一步細(xì)化。該報(bào)告中，項(xiàng)目總建筑面積19663平方米，總投資9748.79萬(wàn)元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產(chǎn)市場(chǎng)開況，應(yīng)調(diào)整。其次，在投資分析中，地下車位12萬(wàn)/個(gè)，超出婁底實(shí)際價(jià)格，目前一般為8萬(wàn)/個(gè);工程量中，土石方應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)，該區(qū)域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。
七、修改項(xiàng)目工期表達(dá)方式。項(xiàng)目工期改為采用以月為單位計(jì)算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團(tuán)購(gòu)，時(shí)間前后不一致。
八、完善對(duì)項(xiàng)目開發(fā)條件的描述。本報(bào)告中，項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)條件的描敘與本項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)地不符，應(yīng)具體針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)條件進(jìn)行精準(zhǔn)描敘。包括項(xiàng)目場(chǎng)地、地形地貌、地質(zhì)情況、周邊建設(shè)情況等。
1.前言
伴隨社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的形成和改革的不斷深化，我國(guó)在相關(guān)的工程監(jiān)理與相關(guān)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理方面的技術(shù)水平在近年來(lái)得到了極大的提升。但與此同時(shí)，建筑行業(yè)在飛速發(fā)展時(shí)所暴露出的各種問題也越來(lái)越引起了全社會(huì)的關(guān)注。例如隨著城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)每年新建房屋面積已達(dá)到了世界總量的45%以上，整個(gè)建筑行業(yè)的能耗更是達(dá)到了我國(guó)能源總消耗量的35%以上，與歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，這個(gè)數(shù)據(jù)相當(dāng)于其能耗量的3倍。龐大的建筑能耗對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了極大的阻礙。與此同時(shí)，由于工程造價(jià)的相關(guān)管理控制是工程建設(shè)管理的重要組成部分，往往會(huì)從始至終貫穿整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)周期，故加強(qiáng)建筑節(jié)能理念下的工程造價(jià)管理工作，對(duì)真正降低工程造價(jià)與提高相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要意義。
2.建筑節(jié)能理念與工程造價(jià)管理的聯(lián)系分析
建筑節(jié)能的含義是指建設(shè)單位和施工企業(yè)在進(jìn)行建筑物施工建設(shè)的過程中，以盡可能低的能耗滿足建筑物的正常需求。建筑節(jié)能的方式包括兩方面，其一是主動(dòng)式節(jié)能，指通過對(duì)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，達(dá)到降低建筑物能耗的作用。其二是被動(dòng)式節(jié)能，通過采取先進(jìn)設(shè)備、提升管理效率等措施，降低機(jī)械設(shè)備能耗，實(shí)現(xiàn)節(jié)能效果。但實(shí)際上，由于采取建筑節(jié)能時(shí)，勢(shì)必會(huì)增加工程造價(jià)，故我國(guó)建筑節(jié)能理念的推廣并未達(dá)到應(yīng)有的效果。根據(jù)調(diào)查顯示，我國(guó)75%以上的建筑在整個(gè)規(guī)劃乃至于施工過程中，并未將節(jié)能理念貫穿其中。因此，為了全面實(shí)施貫徹建筑節(jié)能理念下的工程造價(jià)管理工作，從不同階段對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行成本分析、造價(jià)控制工作勢(shì)在必行。也只有借助于工程造價(jià)管理工作，建筑節(jié)能理念下的一系列新技術(shù)才能得以推廣，我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展工作也才會(huì)達(dá)到新的高度。
3.節(jié)能建筑項(xiàng)目決策階段的工程造價(jià)管理
3.1內(nèi)容概述
工程項(xiàng)目決策階段是工程造價(jià)管理全過程實(shí)施的開始，節(jié)能建筑項(xiàng)目投資決策階段主要內(nèi)容包括：提出節(jié)能建筑項(xiàng)目建議書、進(jìn)行資金使用的可行性研究、確定投資項(xiàng)目初步資金，最終再編制相關(guān)的造價(jià)控制初步任務(wù)書。決策階段，工程造價(jià)管理的具體內(nèi)容是指一個(gè)合格的管理企業(yè)或公司通過相應(yīng)的法律文件接受相關(guān)建設(shè)單位或是項(xiàng)目法定責(zé)任人的相關(guān)委托，再通過項(xiàng)目的有效管理工作進(jìn)而控制施工單位的施工活動(dòng)，并在預(yù)定的投資和建設(shè)管理方法的范圍內(nèi)對(duì)實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)的工程資金采取初步管理的措施，用以確保工程項(xiàng)目的正常進(jìn)行，并達(dá)到完成工程成本調(diào)控的宏觀目的。
3.2問題分析
現(xiàn)階段，節(jié)能建筑項(xiàng)目決策階段的工程造價(jià)管理工作還存在以下幾個(gè)問題。其一是資金使用的可行性研究只是僅僅處于初步的發(fā)展階段，大多只重視材料成本、勞動(dòng)成本等重要因素，對(duì)節(jié)能建筑中涉及到的機(jī)械成本、設(shè)備投資等方面缺乏一定程度的分析。其二是我國(guó)的節(jié)能建筑的規(guī)章制度和相關(guān)政策更還有待健全，整個(gè)決策階段的法律法規(guī)還亟待進(jìn)一步的完善與改革，導(dǎo)致相應(yīng)的工程成本管理控制體系得不到落實(shí)。其三是決策階段企業(yè)資金管理方式與手段落后，部分施工企業(yè)的資金內(nèi)部審計(jì)制度多分散管理法，容易因賬戶數(shù)目多且分散導(dǎo)致資金鏈斷裂或是賬目死循環(huán)，導(dǎo)致工程造價(jià)管理工作的效率難以提升。
3.3措施提出
3.3.1合理進(jìn)行市場(chǎng)分析，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)管理的有效保證
對(duì)于項(xiàng)目決策階段的的施工項(xiàng)目，有關(guān)的建筑工程部門需要?jiǎng)?chuàng)建合理有效并且具有針對(duì)性的造價(jià)管理模式，制定出可量化的可行目標(biāo)，比如從開始的設(shè)計(jì)階段到最終的施工階段，完善相關(guān)建設(shè)資金的使用計(jì)劃，并對(duì)此進(jìn)行量化考核。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑行業(yè)的相關(guān)市場(chǎng)實(shí)事求是地進(jìn)行市場(chǎng)分析，充分規(guī)劃好所建設(shè)項(xiàng)目未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而避免項(xiàng)目決策的盲目性，避免工程資金遭受損失，從而在開始的決策階段加強(qiáng)對(duì)節(jié)能建筑工程項(xiàng)目造價(jià)管理與控制的有效保證。
3.3.2健全和完善資金管理制度，充分提高資金的使用效率
科學(xué)的資金管理計(jì)劃是施工企業(yè)實(shí)施工程造價(jià)的前提。基于此，只有制定有執(zhí)行力的資金管理計(jì)劃，對(duì)工程資金的投入比例進(jìn)行科學(xué)分配，才能夠使得整個(gè)施工企業(yè)的資金管理、造價(jià)控制等一系列活動(dòng)有章可循，有法可依。而相關(guān)的資金管理人員在制定資金管理計(jì)劃時(shí)，也需要以節(jié)約節(jié)能建筑工程項(xiàng)目資金作為首要原則，在確保正常生產(chǎn)的前提下，壓縮各種成本支出，使全員參與成本控制，獎(jiǎng)罰有制度可循.科學(xué)分配工程資金的投入比例，達(dá)到有效控制成本的最終目的。
4.節(jié)能建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管理
4.1內(nèi)容概述
項(xiàng)目通過決策立項(xiàng)以后，就進(jìn)入設(shè)計(jì)階段，此時(shí)建筑單位的職責(zé)主要是依據(jù)全壽命周期計(jì)劃，負(fù)責(zé)整個(gè)節(jié)能建筑項(xiàng)目的全周期成本管理工作。一般情況下，設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管理內(nèi)容包括招投標(biāo)文件的制定，借助工程設(shè)計(jì)階段的初步預(yù)算金額計(jì)算工程量清單，描繪工程經(jīng)費(fèi)隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化曲線等等，整個(gè)設(shè)計(jì)階段的造價(jià)分析和設(shè)計(jì)對(duì)于后期工程項(xiàng)目的開展具有指導(dǎo)作用。
4.2問題分析
4.2.1造價(jià)控制工作定位不明確，重建設(shè)輕設(shè)計(jì)的管理理念普遍
設(shè)計(jì)階段對(duì)于造價(jià)控制的定位并不十分明確是整個(gè)節(jié)能建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的重要缺陷，在實(shí)際情況中，當(dāng)今社會(huì)上的節(jié)能建筑工程項(xiàng)目建設(shè)中的“重建設(shè)輕設(shè)計(jì)”的工程造價(jià)監(jiān)管理念仍然非常普遍，一些業(yè)主和施工單位沒有對(duì)工程造價(jià)控制的相關(guān)責(zé)任達(dá)到明確的認(rèn)識(shí)，也正是由于設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制工作不夠重視，使造價(jià)控制工作的責(zé)任和分工仍然存在大量的問題，這樣往往會(huì)使得招標(biāo)階段的工程造價(jià)管理與后續(xù)階段的造價(jià)管理工作獨(dú)立，使得后續(xù)的造價(jià)管理工作難以順利進(jìn)行。
4.3措施提出
4.3.1加強(qiáng)招標(biāo)階段施工圖的審查，落實(shí)管理的具體措施
相關(guān)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)確定落實(shí)工程造價(jià)管理的相關(guān)責(zé)任人員，把工作重點(diǎn)放在招投標(biāo)階段的工程管理造價(jià)控制責(zé)任制的落實(shí)上，比如要求某工程的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)其管轄范圍內(nèi)的招投標(biāo)管理負(fù)直屬責(zé)任。同時(shí)，由于施工圖紙作為擬建工程的技術(shù)條件和工程量清單的編制依據(jù)，是工程技術(shù)質(zhì)量和工程量清單準(zhǔn)確率的保證?？辈臁⒃O(shè)計(jì)的深度和正確度，往往會(huì)對(duì)工程造價(jià)的正確性和全過程造價(jià)控制產(chǎn)生重要的影響，因此，加強(qiáng)招標(biāo)階段施工圖的審查同樣是不可或缺的，在施工圖紙完成后，建設(shè)單位需要參與審查設(shè)計(jì)是否滿足功能要求，是否存在不合理之處，相關(guān)的材料、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)是否符合建設(shè)單位所提出的相應(yīng)要求。如果施工圖存在一定的不足，相關(guān)的造價(jià)管理人員也需要及時(shí)提出，并請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)人員對(duì)此做一定的更改和補(bǔ)充，利于提供準(zhǔn)備的工程量清單編制依據(jù)。
5.結(jié)束語(yǔ)
節(jié)能建筑中的工程造價(jià)管理工作可以認(rèn)為是一個(gè)貫穿于工程項(xiàng)目全過程的控制，其每一個(gè)環(huán)節(jié)都是不能松懈的。建筑工程造價(jià)全過程管理作為符合建筑節(jié)能理念的的重要管理活動(dòng)，必須通過規(guī)范化并且高效性的管理方式，才能確保其有效落實(shí)，穩(wěn)定提高。
參考文獻(xiàn)
前言
房地產(chǎn)在人們的生活中有著非常重要的地位，與人們的日常生活息息相關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人口增加，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃理論不斷認(rèn)識(shí)并應(yīng)用于實(shí)踐，對(duì)其存在的危機(jī)進(jìn)行理性思考，探討戰(zhàn)勝危機(jī)的可靠途徑。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理及其在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用
項(xiàng)目管理的方式是依據(jù)系統(tǒng)工程的運(yùn)行規(guī)律及其觀點(diǎn)、理論和方法，建立一個(gè)有組織、有計(jì)劃、協(xié)調(diào)性較好的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理具有系統(tǒng)性，它的主要管理者是監(jiān)理公司和房地產(chǎn)企業(yè)，其他相關(guān)單位都有參與管理的資格。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理具有復(fù)雜性，它包括各個(gè)層次的內(nèi)容，比如：項(xiàng)目進(jìn)度管理、材料管理等等。房地產(chǎn)開發(fā)全過程項(xiàng)目管理的核心是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目成本控制和責(zé)任管理。房地產(chǎn)企業(yè)只有做好這三方面的工作，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與滿足客戶要求的統(tǒng)一[。工程建設(shè)具有復(fù)雜性和協(xié)調(diào)性，通過全程項(xiàng)目管理，不僅可以協(xié)調(diào)和控制各種工作任務(wù)；而且還可以促進(jìn)陽(yáng)光工程建設(shè)，提高工程建設(shè)的公開度和透明度。
2、房地產(chǎn)開發(fā)前期成本控制的內(nèi)容
2.1投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段的成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)必須重視以下兩方面的工作：第一，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；第二，在優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，編制高質(zhì)量的項(xiàng)目投資估算，使其能夠較準(zhǔn)確地估算出項(xiàng)目成本，成為項(xiàng)目投資決策的可靠依據(jù)，并在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中真正起到控制項(xiàng)目總投資的作用。決策階段的成本控制是事前控制，由于決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高，因此在決策階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，建立成本控制目標(biāo)體系，確定投資控制目標(biāo)，采用合理的估算方法進(jìn)行編制，從而確保項(xiàng)目投資決策的可靠性。
2.2設(shè)計(jì)階段的成本控制
有資料統(tǒng)計(jì)，影響項(xiàng)目投資最大階段，是約占項(xiàng)目建設(shè)周期四分之一的技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段。項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。有效地控制建設(shè)項(xiàng)目投資，就應(yīng)把工作重點(diǎn)放在建設(shè)前期階段上來(lái)，以取得事半功倍效果。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容
3.1項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查
對(duì)環(huán)境的分析調(diào)查是為房地產(chǎn)策劃的前提和科學(xué)依據(jù)。只要對(duì)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查研究和分析，才能準(zhǔn)確而及時(shí)地把握消費(fèi)者需求，認(rèn)清本企業(yè)所處環(huán)境中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，在競(jìng)爭(zhēng)中求得生存、在變化中謀到穩(wěn)定。宏觀環(huán)境分析是指對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、文化、交通、城市化水平、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)家地方的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和城市今后的發(fā)展趨勢(shì)分析。對(duì)項(xiàng)目所在大板塊即以區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)為基礎(chǔ)，對(duì)此區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通、人員構(gòu)成、發(fā)展趨勢(shì)、房地產(chǎn)發(fā)展水平、發(fā)展?jié)摿ψ錾顚哟畏治觥Ｎ⒂^環(huán)境分析是指本項(xiàng)目所在地塊環(huán)境分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)查、同類物業(yè)情況調(diào)查，市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)。
3.2目標(biāo)客戶群分析
調(diào)查市場(chǎng)的目標(biāo)客戶群會(huì)作用于很多方面，房地產(chǎn)承包商要準(zhǔn)確了解客戶的需求，市場(chǎng)能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位，這些正是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵；市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)通過市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)商可以了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其變動(dòng)趨勢(shì)，從而確定今后的經(jīng)營(yíng)方向；市場(chǎng)調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品。
3.3項(xiàng)目方案策劃及市場(chǎng)定位
項(xiàng)目市場(chǎng)定位是指相關(guān)企業(yè)單位為適應(yīng)客戶群的需求而產(chǎn)生的產(chǎn)品的分析定位，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品及企業(yè)形象相對(duì)而言。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)和分析的基礎(chǔ)上選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，使自身的房產(chǎn)項(xiàng)目有獨(dú)具一格及與眾不同的特色。
3.4項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計(jì)
項(xiàng)目產(chǎn)品指的是開發(fā)商提供給消費(fèi)者的各種無(wú)形和有形式服務(wù)，這些均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。主要包括物業(yè)實(shí)體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等，以及可以給消費(fèi)者帶來(lái)附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務(wù)、保證、物業(yè)形象、開發(fā)商聲譽(yù)等，即房地產(chǎn)整體產(chǎn)品=有型實(shí)體+無(wú)型服務(wù)房地產(chǎn)整體產(chǎn)品包括核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品三個(gè)層次。在對(duì)開發(fā)建設(shè)的周期、進(jìn)度安排做總體規(guī)劃對(duì)營(yíng)銷的各環(huán)節(jié)做出總體的進(jìn)度安排，在項(xiàng)目形象導(dǎo)初期、樹立期、拉升期等不同的環(huán)節(jié)分別輔助以不同的促銷組含來(lái)完成，從而實(shí)現(xiàn)總體的營(yíng)銷目標(biāo)在總體上對(duì)物業(yè)進(jìn)行“以人為本”的思想和物業(yè)先期進(jìn)人的安排和部署。
4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)前期管理的有效方法
4.1樹立科學(xué)的發(fā)展觀，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的體制和政策進(jìn)行更新
知識(shí)結(jié)構(gòu)的陳舊、經(jīng)營(yíng)制度的陳舊、專業(yè)思想的陳舊、開發(fā)觀念的陳舊等不利于房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，新經(jīng)濟(jì)和新市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，導(dǎo)致合理的前期策劃變成了開放房地產(chǎn)項(xiàng)目的根本，這就需要建筑設(shè)計(jì)師與開發(fā)商一起努力，以使很好的互動(dòng)形成。建筑設(shè)計(jì)師與開發(fā)商務(wù)必都要增強(qiáng)前期策劃作為先導(dǎo)的觀念。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)由固有的開發(fā)項(xiàng)目程序當(dāng)中將前提策劃當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)時(shí)期加以獨(dú)立，建筑設(shè)計(jì)師應(yīng)使自身的視野拓展，突破固有設(shè)計(jì)程序，在前期的策劃當(dāng)作完全地?fù)?dān)當(dāng)主導(dǎo)專業(yè)的角色。
4.2切實(shí)做好建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制和審批工作
要在做好項(xiàng)目基礎(chǔ)工作的前提條件編制可行性研究報(bào)告，整合建設(shè)項(xiàng)目涉及的各項(xiàng)資料，對(duì)可能實(shí)施的各種工藝技術(shù)方案都應(yīng)予以充分考慮，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)的對(duì)比并做出選擇。做好資源、工藝技術(shù)、主要設(shè)各選型，產(chǎn)品性能、市場(chǎng)分析、外部協(xié)作條件、投資及籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面的分析論證，搞好定點(diǎn)，環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作。國(guó)企計(jì)劃部門在審批時(shí)，要嚴(yán)格按照前期工作的要求，仔細(xì)審查，盡可能使各方面的內(nèi)容都深入準(zhǔn)確。
4.3對(duì)政府的相關(guān)策略和房地產(chǎn)法規(guī)政策進(jìn)行實(shí)時(shí)地把握
開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)工作者和領(lǐng)導(dǎo)務(wù)必對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)的法規(guī)與政策等進(jìn)行熟知，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真地遵守法規(guī)政策，不然，出現(xiàn)一點(diǎn)兒失誤就不利于開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，還會(huì)導(dǎo)致浪費(fèi)大量的財(cái)力物力和人力。這就要求在日常中對(duì)住房制度改革等進(jìn)行關(guān)注和了解，更要求認(rèn)真地貫徹實(shí)施。只有對(duì)上述的有關(guān)政府調(diào)整和政策進(jìn)行把握，才可以對(duì)房地產(chǎn)的銷售與開發(fā)措施進(jìn)行有效地調(diào)整，從而使開發(fā)項(xiàng)目成功的可能性提高。要緊跟國(guó)家以及地方的治安、教育、金融、經(jīng)濟(jì)、政治等的管理模式，使建筑工程朝著規(guī)范化、科學(xué)化的方向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)建筑企業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)效益。
5、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)投資大，施工工期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)和效益齊驅(qū)的過程，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，各種問題逐漸顯現(xiàn)，制約了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，其每一個(gè)步驟既相互聯(lián)系又具有獨(dú)立性地構(gòu)成整個(gè)策劃的完整流程，這個(gè)整體也是一個(gè)策劃雙構(gòu)型、提出到實(shí)行、完善的體系精確地策劃不僅是科學(xué)決策的主要保證，也是完成目標(biāo)，提高效率的重要條件。
參考文獻(xiàn)
