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時間：2023-08-12 08:25:05
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一、房地產(chǎn)投資的特點
1、房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域性和位置的不可移動性。
房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)的區(qū)域性和不可移動的特性，造成城市與城市之間、地區(qū)與地區(qū)之間，同一城市不同地段之間的差異性，因此房地產(chǎn)的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置。
2、房地產(chǎn)資金需求量大、來源渠道廣
房地產(chǎn)投資資金需要量大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單純依靠開發(fā)商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產(chǎn)投資資金主要來源于自有資金、前期的銀行貸款、中期的商品房預(yù)售收入、建筑商帶資承包，有些保障性建設(shè)項目由政府財政撥款。
3、開發(fā)經(jīng)營周期長,變現(xiàn)能力差
房地產(chǎn)項目的建設(shè)期少則1年、多則2～3年，甚至更長。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也就越緩慢，流動性也就越差。房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其功能，因此其變現(xiàn)能力較差，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常面臨能否按期籌措項目所需資金及償還資金的風(fēng)險。
4、高風(fēng)險與高回報
由于不確定性因素大，投資具有高風(fēng)險性。由于房地產(chǎn)投資金額巨大，投資回收周期較長，投資過程會涉及政治、經(jīng)濟、技術(shù)等各個方面，投資回收期間會受很多不確定因素的影響，使得項目在進行過程中，始終伴隨著高風(fēng)險。所以在房地產(chǎn)投資決策中，投資風(fēng)險的大小、可接受程度及風(fēng)險評價分析準(zhǔn)確程度是決定投資與否的重要依據(jù)。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的問題及原因分析
1、融資方式單一，自有資金比例低，房地產(chǎn)金融風(fēng)險高
目前我國房地產(chǎn)融資主要依賴于金融機構(gòu)的支持與配合。房地產(chǎn)項目的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發(fā)商直接向銀行貸款和預(yù)購商品房抵押貸款。由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，在銀行逐漸壓縮信貸的大環(huán)境下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試圖通過其他渠道融資，利率風(fēng)險高。
2、投資經(jīng)營管理不規(guī)范，投資決策水平低
目前許多房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于探討產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌建設(shè)、規(guī)模擴張等熱點問題,而很少關(guān)注內(nèi)部的管理問題，管理手段與水平相對落后，并且缺乏專業(yè)人才，尤其缺少投資策劃、營銷策劃、資本運作等方面的高級管理人才。在這樣的房地產(chǎn)行業(yè)整體背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資極易產(chǎn)生較大的非理性。很多事實證明,我國房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不采用現(xiàn)代的投資決策理論與方法來進行房地產(chǎn)投資決策，由此造成投資決策水平低下，大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)盲目投資的趨勢，而這種房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的盲目性及非理性成為房地產(chǎn)投資失敗的主要根源。
3、產(chǎn)生風(fēng)險的因素較多
從產(chǎn)生風(fēng)險的因素來看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、利率風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、意外事故風(fēng)險等因素。其中尤以財務(wù)風(fēng)險居高，財務(wù)風(fēng)險因素主要有融資風(fēng)險和購房者拖欠購房款風(fēng)險。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負(fù)債經(jīng)營的局面，出現(xiàn)融資風(fēng)險。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財務(wù)狀況與開發(fā)時預(yù)測的財務(wù)狀況發(fā)生了變化，直接影響到房地產(chǎn)投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風(fēng)險，這兩個風(fēng)險是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)風(fēng)險的主要因素。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的對策
房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理是企業(yè)通過風(fēng)險預(yù)測、風(fēng)險回避、風(fēng)險分散 、風(fēng)險控制等一系列活動來規(guī)避和防范風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風(fēng)險，以最低成本實現(xiàn)最大安全保障。
1、風(fēng)險預(yù)測
由于房地產(chǎn)投資一旦進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風(fēng)險性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀祝和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。
2、風(fēng)險回避
在房地產(chǎn)投資過程中，選擇風(fēng)險小的投資項目或者放棄那些風(fēng)險較大的投資項目，這是一種相對保險的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的方法，這種策略的一個不良后果是得到高額利潤的機會相對減少了。但預(yù)期收益值隨著風(fēng)險的大小而增降是市場經(jīng)濟中一個不可避免的特性。假如預(yù)期獲益的機會沒有風(fēng)險，投資者將很快涌入市場，使預(yù)期收益降低。
3、分散風(fēng)險
不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險不一樣,獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，提高總體抗風(fēng)險能力和獲利能力。 另外，開發(fā)商還可以采用分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等方式來分散風(fēng)險。投資者應(yīng)該積極研究和分析當(dāng)前的金融政策，采取有效的銷售方式來規(guī)避和分散投資過程的風(fēng)險。
4、風(fēng)險控制
工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在這一過程中,節(jié)約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險。
5、風(fēng)險自留
投資者預(yù)期某些風(fēng)險不可避免時,可以自行設(shè)立風(fēng)險基金,自行承擔(dān)風(fēng)險變現(xiàn)后的財務(wù)后果。通過風(fēng)險的分析,明確風(fēng)險的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失,對多種預(yù)計方式的優(yōu)劣對比后,投資者主動選擇風(fēng)險自留措施，同時做好財務(wù)準(zhǔn)備。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中,可以在工程概預(yù)算時設(shè)置不可預(yù)見費用，在資產(chǎn)運營過程中,可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉(zhuǎn)移風(fēng)險。
在房地產(chǎn)投資環(huán)境日益復(fù)雜，企業(yè)間競爭日益激烈，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險不斷提高的大環(huán)境下，對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險進行準(zhǔn)確的辨別、分析、控制和防范，已成為房地產(chǎn)投資機構(gòu)內(nèi)部控制管理的重要內(nèi)容之一。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；風(fēng)險防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
1房地產(chǎn)投資過程風(fēng)險分析
房地產(chǎn)投資周期，是一個動態(tài)過程，充滿著不確定性。任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范。
1.1 投資決策階段的風(fēng)險
房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策、經(jīng)濟、區(qū)域社會環(huán)境、開發(fā)時機等四方面。
1.1.1 政策風(fēng)險
產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。
金融政策風(fēng)險。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。
土地政策風(fēng)險。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險。稅收政策風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險。
城市規(guī)劃風(fēng)險。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來重大影響。
1.1.2 經(jīng)濟風(fēng)險
市場供求風(fēng)險。任何一項投資都始于市場，終于市場。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期一般較長，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場行情的變化，預(yù)測未來房地產(chǎn)市場的走勢。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實現(xiàn)。房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險。
開發(fā)時機風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟的影響，因此經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素。在經(jīng)濟發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟不景氣時，房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實際的虧損。
1.2 土地獲取階段的風(fēng)險
在此階段，征地拆遷耗資費神，風(fēng)險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償?shù)壬鐣栴}，由于我國法律建設(shè)以及個別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。
1.3 項目建設(shè)階段的風(fēng)險
1.3.1 工期拖延風(fēng)險
工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預(yù)售，會承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。
1.3.2 項目質(zhì)量風(fēng)險
質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。
1.3.3 開發(fā)成本風(fēng)險
房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段。建設(shè)前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。
1.4 經(jīng)營管理階段的風(fēng)險
1.4.1 營銷策劃風(fēng)險
在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。因為消費者對價格最敏感，價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風(fēng)險。
1.4.2 物業(yè)管理風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費都是導(dǎo)致企業(yè)信譽不佳、難以發(fā)展的重要原因。
2 房地產(chǎn)風(fēng)險防范建議
2.1 進行充分的市場調(diào)查分析以做出科學(xué)的項目決策
由于房地產(chǎn)投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風(fēng)險性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。
2.2風(fēng)險回避
在房地產(chǎn)投資過程中, 選擇風(fēng)險小的投資項目或者放棄那些風(fēng)險較大的投資項目, 這是一種相對最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的方法, 能夠?qū)L(fēng)險概率保持為0。這種策略的一個不良后果是, 得到高額利潤的機會也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險的大小而增降是純粹市場經(jīng)濟中一個不可避免的特性。
2.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險
①投資者通過合同, 將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如, 可通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險。據(jù)《中國合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設(shè)工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協(xié)議條款“ 組成。在“ 協(xié)議條款” 中涉及許多具體的責(zé)任問題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險損失責(zé)任。投資者可在協(xié)議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時, 責(zé)任和費用由承建方承擔(dān)。
②保險型轉(zhuǎn)移即通過參加保險, 以小數(shù)額的保費為代價, 避免所承受的風(fēng)險。在現(xiàn)實中, 一項房地產(chǎn)投資實質(zhì)上是一項博弈活動。然而, 即使是一場公平的博弈, 投資者贏得這場博弈所獲得益將小于輸時所產(chǎn)生的痛苦, 因為從預(yù)期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購買保險的原因。不過, 不是所有的風(fēng)險都是可通過保險來轉(zhuǎn)移的。保險公司經(jīng)營的范圍只包括純粹保險。所以, 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移, 部分性地受到限定。
2.4運用投資組合巧妙減小風(fēng)險
不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，能提高總體抗風(fēng)險能力和獲利能力。
2.5健全監(jiān)管機制，加強工程建設(shè)管理
工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險。
2.6風(fēng)險自留
風(fēng)險自留, 系指投資者預(yù)期某些風(fēng)險不可避免時, 自行設(shè)立基金, 自行承擔(dān)風(fēng)險變現(xiàn)后的財務(wù)后果。在實踐中, 風(fēng)險自留有主動與被動之分。主動自留是通過風(fēng)險的分析, 明確風(fēng)險的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失, 對多種預(yù)計方式之優(yōu)劣明了之后, 投資都主動選擇風(fēng)險自留措施, 同時做好財務(wù)準(zhǔn)備。被動自留風(fēng)險恰好相反, 它是在風(fēng)險變動帶來損失之后, 被迫采取自身承擔(dān)損失的風(fēng)險的方法, 這往往是造成嚴(yán)懲的財務(wù)后果。
2.7 創(chuàng)新營銷方法來控制風(fēng)險
目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，促進了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。
3.結(jié)束語
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險評價與房地產(chǎn)項目可行性研究之間有不可分割的關(guān)聯(lián)性, 因為, 不管項目環(huán)境分析和財務(wù)分析的效果有多好, 對于風(fēng)險的分析, 將直接決定著項目的投資意義。這就意味著風(fēng)險分析在項目的決策、實施等階段也占有極其重要的地位。
[參考文獻]
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一、境外REITs實踐及其系統(tǒng)性風(fēng)險特征
(一)境外REITs實踐
境外REITs迅猛發(fā)展的過程恰與席卷全球的金融自由化浪潮相契合,總的來說,以上世紀(jì)70年代起新自由主義哲學(xué)思潮的興起為背景,雖然間或也有質(zhì)疑的聲音,但在金融改革領(lǐng)域,以羅納德·麥金農(nóng)、愛德華·肖、約翰·格利和雷蒙德·戈德史密斯等西方經(jīng)濟學(xué)家為代表而提出的金融自由化的正外部效應(yīng)經(jīng)反復(fù)論證,似乎已經(jīng)不再成之為一個挑戰(zhàn)性的課題,學(xué)界主流的認(rèn)識如麥金農(nóng)所指出,“金融自由化能在市場的調(diào)控下更為有效地配置社會資源,一個不受管制的金融體系將會把儲蓄資金引向收益最高的投資部門”。①
在金融自由化趨勢下,大批金融創(chuàng)新產(chǎn)品被發(fā)明并迅速發(fā)展起來,僅期貨等幾種主要金融衍生工具的市場存量就已高達55萬億美元,是20年前的100多倍,迄今為止,這些金融創(chuàng)新工具已經(jīng)超過100種,它們的快速發(fā)展促進了資本流動,適應(yīng)了投資者的選擇偏好,將可能產(chǎn)生的投資風(fēng)險從不愿承擔(dān)這些風(fēng)險的投資者身上轉(zhuǎn)移到樂于承擔(dān)這些風(fēng)險的其他投資者手中,只不過,在此過程中其中許多金融活動已基本與生產(chǎn)、貿(mào)易等實際經(jīng)濟活動脫鉤。目前,全球每天逾5萬億美元的金融交易中,只有不足2%與生產(chǎn)、貿(mào)易活動直接相關(guān),其余98%是以投機為目的進行的交易,只在金融體系內(nèi)進行“小循環(huán)”。②
作為金融創(chuàng)新活動中的一支,REITs的發(fā)展一方面固然受益于全球資金寬裕的背景,另一方面,其本身固有的產(chǎn)品優(yōu)勢也在持續(xù)放大中。大體而言,REITs的產(chǎn)品優(yōu)勢主要包括: (1)流動性較高。REITs是一種典型的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品,大多數(shù)REITs產(chǎn)品能在二級市場上市交易、變現(xiàn),對其投資具有較高的流動性優(yōu)勢; (2)多元化投資組合分散風(fēng)險。REITs可以通過集中化專業(yè)管理和多元化投資組合,選擇投資于不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)(如酒店、公寓、辦公樓、購物中心等)來回避風(fēng)險。同時,基金公司定期向外界公布各期財務(wù)報表、財務(wù)運作情況,有較高的透明度,因此,投資者可以在有效回避投資風(fēng)險的同時獲得相對較高的回報; (3)為普通中小投資者進行房地產(chǎn)投資開創(chuàng)渠道。由于房地產(chǎn)投資資金量大、周期長的特點,對于絕大部分中小投資者來說,進入房地產(chǎn)領(lǐng)域投資難度較大,而REITs的出現(xiàn)則改變了這一現(xiàn)狀,使小額投資者也能參與到大型房地產(chǎn)的開發(fā)投資中,并且憑借其特有的證券化特點給中小投資者們提供了一個相對穩(wěn)定的投資渠道。事實上,因為REITs本身固有的產(chǎn)品優(yōu)勢,起碼在REITs發(fā)展最早、最快的美國,該產(chǎn)品所享有的稅收優(yōu)惠明白無誤地表現(xiàn)出了制度設(shè)計的偏好。
(二)REITs系統(tǒng)性風(fēng)險特征
2007年起肇端于美國的國際金融危機極大沖擊了行之有年、看似圓轉(zhuǎn)的以新自由主義為總擴的價值體系和理論體系,事實表明,金融創(chuàng)新工具確實滿足了不同風(fēng)險偏好者的需要,這可以說是金融創(chuàng)新一直追求的東西,但創(chuàng)新并未止于此。由于創(chuàng)新工具將信用風(fēng)險不斷地轉(zhuǎn)移、分散、重組,一方面實現(xiàn)了風(fēng)險分擔(dān)、隔離風(fēng)險的作用,但在另一方面又降低了經(jīng)濟運轉(zhuǎn)的透明度,助長了對政府管理和監(jiān)督的規(guī)避,在一定程度上加劇了危機的深化,提高了系統(tǒng)風(fēng)險和感染風(fēng)險。
本輪金融危機凸顯了系統(tǒng)性風(fēng)險監(jiān)管的艱巨性、必要性和緊迫性,其中“系統(tǒng)性”是指一件事件影響了整個體系的功能,而且使不相干的第三方也承擔(dān)了一定的成本,而“系統(tǒng)性風(fēng)險”則是指,一件事件在一連串機構(gòu)和市場組成的系統(tǒng)中引起一系列連續(xù)損失的可能性。系統(tǒng)性風(fēng)險發(fā)生時具備兩個典型特征,一是風(fēng)險的溢出和傳染,二是風(fēng)險和收益的不對稱。
不同于亞洲金融危機,本輪金融危機確鑿無疑地因為房地產(chǎn)與金融兩部門相互惡化而發(fā)生,危機發(fā)生前,基于房地產(chǎn)而創(chuàng)設(shè)的金融資產(chǎn)一次又一次地被組合而后又被分級出售,風(fēng)險在整個鏈條上傳遞,同時也在整個鏈條上蔓延,甚至隨著鏈條增長而變得越來越難以觀測和控制。
那么,作為房地產(chǎn)與金融兩部門重要聯(lián)系紐帶的REITs與金融體系中其他市場之間存在怎樣的關(guān)系?其系統(tǒng)性風(fēng)險存在何種特征?
根據(jù)REITs的產(chǎn)品特性,其收益與風(fēng)險應(yīng)介于高成長性股票與債券之間,表1(見第95頁)所示為1995年至2005年10年間,美國REITs的長期收益率高于各主要股票指數(shù)收益率,波動率則明顯低于股票指數(shù)且高于10年期國債,其與后兩者間整體相關(guān)性較低。
筆者利用美國與香港REITs與股票市場數(shù)據(jù)進行實證分析并得出結(jié)論,由于REITs以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn),REITs的風(fēng)險與收益呈現(xiàn)較強的時變性與橫截面差異,總體而言,其統(tǒng)性風(fēng)險低于股票市場。①
上述實證分析結(jié)果之所以產(chǎn)生的原因可能是,REITs本身是多元化及大規(guī)模的房地產(chǎn)投資組合,覆蓋不同地區(qū)、不同種類的資產(chǎn),這些不同資產(chǎn)之間的價格走勢、回報水平相關(guān)性不高,受宏觀經(jīng)濟和行業(yè)周期影響的因素不盡相同,因此,與單一物業(yè)資產(chǎn)相比,其本身波動性就比較低,再加之信托產(chǎn)品特有的隔離制度,故而從境外實踐情況來看,REITs與金融系統(tǒng)其他市場之間相關(guān)性較弱,其大發(fā)展的過程,本身就有機構(gòu)投資者在投資組合中加入一個與其他資產(chǎn)相關(guān)性較弱的資產(chǎn)并借以提高期望收益、降低組合風(fēng)險的考慮。
二、REITs系統(tǒng)性風(fēng)險發(fā)生的轉(zhuǎn)化機制
關(guān)于金融市場系統(tǒng)性風(fēng)險的發(fā)生機制,“喚起假設(shè)”等非均衡解釋認(rèn)為,不完全信息和經(jīng)濟人有限理性是隱含的假設(shè),經(jīng)濟人對風(fēng)險的預(yù)期有很大的盲目性,在危機發(fā)生的臨界點,由于某些意外事件發(fā)生,經(jīng)濟人意識到系統(tǒng)性風(fēng)險的嚴(yán)重性,從而誘發(fā)危機,因此,整個過程中實際存在兩個階段,即,危機發(fā)生前,經(jīng)濟人對市場前景看好,忽視了系統(tǒng)性風(fēng)險的存在,并且這種忽視導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險更快地積累,直至危機發(fā)生臨界點,經(jīng)濟人普遍意識到錯判,由此系統(tǒng)性風(fēng)險釋放。
REITs的系統(tǒng)性風(fēng)險特征既包括總體風(fēng)險水平低于股票市場,也包括其與基準(zhǔn)市場收益率以及基礎(chǔ)資產(chǎn)類別相關(guān),呈現(xiàn)較強的時變性與橫截面差異,因此,在危機發(fā)生臨界點之前,對于投資者來說,很容易產(chǎn)生的誤判是REITs市場雖然也會面臨與房地產(chǎn)收益相關(guān)的信用風(fēng)險,但是這種風(fēng)險屬于非系統(tǒng)性風(fēng)險,可以通過投資組合予以分散和對沖,即,對于大資金投資者而言,雖然單筆投資確實存在信用風(fēng)險,但全部投資可以分散投資在不同項目(這也是REITs系統(tǒng)性風(fēng)險總體低于股票市場的重要原因),個別房地產(chǎn)物業(yè)收益下降和違約的風(fēng)險不會顯著影響整體收益。
然而這種臨界點前的非系統(tǒng)性風(fēng)險可以迅速轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險,在危機發(fā)生的情況下,個別房地產(chǎn)物業(yè)收益下降和違約的風(fēng)險聚合成大量房地產(chǎn)物業(yè)收益下降和違約的風(fēng)險,REITs市場風(fēng)險敞口顯著增大。
REITs市場非系統(tǒng)性風(fēng)險之所以有可能轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險,正是因為微觀主體判斷中的盲目性可能導(dǎo)致資金過度流向REITs市場并進而流向房地產(chǎn)市場,由此不斷加劇宏觀失衡,系統(tǒng)性風(fēng)險開始產(chǎn)生并快速積聚。整個過程中,非系統(tǒng)性風(fēng)險向系統(tǒng)性風(fēng)險的轉(zhuǎn)化大致通過四個渠道而產(chǎn)生: (1)過度投資降低了貨幣需求的穩(wěn)定性、增強了貨幣供給內(nèi)生性,以及削弱了貨幣政策的可控性; (2)REITs的杠桿效應(yīng)與相對復(fù)雜性加劇市場易變性,與此同時,因杠桿效應(yīng)而放大的信用創(chuàng)造能力使其更為依賴流動性,因此,在市場動蕩情況下很容易喪失再融資功能,拖累市場整體信用大幅萎縮; (3)過度投資可能加劇機構(gòu)投資者交叉持有流動性,由此導(dǎo)致流動性渠道網(wǎng)絡(luò)化,金融風(fēng)險傳染性因而被增強;(4)過度投資導(dǎo)致信用非理性擴張,當(dāng)市場達到頂峰后,市場價格開始下滑,投資者迫于財務(wù)困難拋售資產(chǎn),由此價格加速下滑并且導(dǎo)致更多的拋售,金融體系為此演變?yōu)橐粓鰸⑻印?/p>
三、我國REITs系統(tǒng)性風(fēng)險預(yù)警信號:基于房地產(chǎn)價格變動
如上所述,宏觀經(jīng)濟因素如利率、通脹水平、經(jīng)濟形勢以及房地產(chǎn)市場變化引起房地產(chǎn)物業(yè)市值變動以及物業(yè)租金變化,這些因素變化必然導(dǎo)致REITs在利潤分紅、收支情況、證券價值等方面相應(yīng)波動,從而構(gòu)成REITs主要系統(tǒng)性風(fēng)險,反過來說,正因為REITs主要系統(tǒng)性風(fēng)險由一系列宏觀經(jīng)濟因素作用而引致,這些宏觀經(jīng)濟因素也就成為了REITs系統(tǒng)性風(fēng)險的先行指標(biāo)。
中國內(nèi)地目前尚無REITs實踐,除此之外,宏觀因素變化引發(fā)REITs相應(yīng)變化的主要中間變量是房地產(chǎn)市場變化,而基于這兩點原因,本文選用房地產(chǎn)價格受影響程度模擬REITs受影響程度,考察中國未來REITs市場系統(tǒng)性風(fēng)險預(yù)警信號,以及這類信號在何種程度上具備可信度。
影響中國房地產(chǎn)價格變動的因素有很多,不過這些因素有的很難量化,如購房意愿;有的非市場內(nèi)生,如利率(專指中國);有的傳導(dǎo)鏈條過長,如國際收支狀況;有的本身也是房價的因變量,如CPI(通過租金水平);因此,本文選取貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)開發(fā)投資量作回歸分析。
(一)貨幣供應(yīng)量
一、房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀
近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長，銷售價格不斷攀升。根據(jù)國家統(tǒng)計局的房地產(chǎn)業(yè)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)的顯示，2001-2009年9年間，全國房地產(chǎn)業(yè)投資額由2001年6344.11億元增長到2009年的19422.92億元，2009年投資規(guī)模是2001年的3.06倍。
我國房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過低，而房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求動輒上億，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款和多種集資進行開發(fā)。我國目前多角債權(quán)人的權(quán)益，多角債務(wù)盛行，債權(quán)人權(quán)益往往得不到有效的保護，使得有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金自目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。
二、投資風(fēng)險的成因分析
1.房地產(chǎn)粗放型開發(fā)。城市化規(guī)模的自目擴張與房地產(chǎn)粗放型開發(fā)，導(dǎo)致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過程中，忽視了經(jīng)濟、生態(tài)、社會的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、自目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴(yán)重。其次，違法違規(guī)征地圈地現(xiàn)象較嚴(yán)重。為了商業(yè)目的，有的地方或開發(fā)商使用各種手段，不顧國家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費。
2.房地產(chǎn)投資增長過快。由于房地產(chǎn)投資過快增長導(dǎo)致房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例也并不是最低的，但是與我國的收入結(jié)構(gòu)相比，這一比例明顯偏低，在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長分別高達32%和32.2%的同時，而且濟適用房開發(fā)投資的增長只有9.1%。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛后有加劇之勢。普通商品房和經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
3.對合作伙伴或項目開發(fā)不了解。房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準(zhǔn)，使得開發(fā)的房地產(chǎn)項目前期調(diào)查不周，測算不精，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差。如北京等一些大城市，當(dāng)前人們對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房；其次為經(jīng)濟適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無關(guān)系。而一些發(fā)展商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險防范
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資需要考慮的風(fēng)險因素最多，風(fēng)險因素對項目成敗的影響也最為關(guān)鍵。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作:
1.高度重視可行性研究?？尚行匝芯渴菍M建投資項目進行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項目前期不可缺少的一個階段。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。因此，可行性研究階段對風(fēng)險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，加強房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境資料，并目_對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，對項目進行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對項目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的自目性。
2.靈活應(yīng)用投資組合理論。在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風(fēng)險、降低風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當(dāng)?shù)耐顿Y的基礎(chǔ)上，搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風(fēng)險的目的。不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進行房地產(chǎn)類型組合投資。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。
3.關(guān)注政策變動。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，其受政府政策影響則更大。所以時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，通過對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，較正確預(yù)測未來，又利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。
4.必要時采用風(fēng)險回避的形式來消除風(fēng)險。在對項目各開發(fā)方案進行經(jīng)濟評價的同時，要注重風(fēng)險分析，對項目實施各程度階段可能存在的風(fēng)險進行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風(fēng)險隱患少，風(fēng)險低的開發(fā)方案。
投資是企業(yè)活動的關(guān)鍵步驟，對于企業(yè)來說投資的成功與否關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展，只有最大限度地利用好企業(yè)有限的資金，才能提高企業(yè)財務(wù)成果。由于企業(yè)投資環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多危險，只有有效防范才能使投資項目不能達到預(yù)期效益。
參考文獻：
[1]梁惠蘭：企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范[J].北方經(jīng)濟，2006, (6):52-53
房地產(chǎn)投資項目是一個高投入、高風(fēng)險的復(fù)雜系統(tǒng)，其項目決策與實施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項目風(fēng)險管理理論與方法來指導(dǎo)。目前我國房地產(chǎn)投資項目決策大多靠經(jīng)驗和定性的風(fēng)險分析方法, 對房地產(chǎn)投資項目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險管理方法的研究不夠深入,項目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險識別和評估,項目實施中缺乏專門而系統(tǒng)的風(fēng)險管理措施,亟需對房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理方法進行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對國內(nèi)外房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的管理的相關(guān)研究文獻進行梳理，為我國目前的房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險管理提供參考。
一、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理的重要意義
(l)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能促進項目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項目風(fēng)險，有利于減少和消除各種經(jīng)濟風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和決策失誤風(fēng)險，對于項目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。
(2)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能夠促進項目建設(shè)的順利進行。風(fēng)險管理為項目管理者提供了控制項目風(fēng)險的各種措施，使項目管理機構(gòu)在進行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設(shè)的順利進行。
(3)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能夠保證項目目標(biāo)的順利實現(xiàn)。風(fēng)險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風(fēng)險損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經(jīng)濟效益，保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)。
(4)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能夠促進項目經(jīng)濟效益的提高。通過實施風(fēng)險管理，以最小的成本達到最大安全為目標(biāo)，將處置風(fēng)險的各種費用分?jǐn)偟巾椖拷ㄖa(chǎn)品或者過程中去，從而減少了費用支出，增加項目的經(jīng)濟效益；同時，房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理的各種監(jiān)控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風(fēng)險損失，進而提高項目經(jīng)濟效益。
二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
（一）國外研究現(xiàn)狀
風(fēng)險管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險管理理論則是在美國形成的。從20世紀(jì)30年代開始，項目風(fēng)險管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個階段，1960年以前，投資風(fēng)險研究主要采用傳統(tǒng)的財會分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強了解決實際問題的能力。
對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究，大多集中在風(fēng)險分析與防范、風(fēng)險衡量、投資組合和風(fēng)險決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險，詳細(xì)探討了美國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險可能受到克林頓經(jīng)濟政策和新稅法實施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時間價值等因素和外部投資環(huán)境等因素對其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資的收益及決策問題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊》一書中研究了房地產(chǎn)投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別、評價和防范等方面做了大量研究工作。
另外，隨著決策理論真正成為一門學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書中強調(diào)了風(fēng)險與回報的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險分析方法”。在此方法中，他認(rèn)為風(fēng)險應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國外房地產(chǎn)投資決策強調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟分析、風(fēng)險與回報緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財富最大化為目標(biāo)、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險分析。
目前，發(fā)達國家商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專業(yè)機構(gòu)從不同角度對商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險與收益進行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運用計量經(jīng)濟學(xué)模型分析和預(yù)測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進行了研究。
（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀
20世紀(jì)80年代后期，項目風(fēng)險管理的知識被介紹到我國，應(yīng)用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風(fēng)險管理應(yīng)用于我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究剛剛起步，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險經(jīng)濟學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理及經(jīng)營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項目風(fēng)險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書籍都只是順帶提及風(fēng)險的問題。
由于房地產(chǎn)在我國近幾年才引起人們的重視，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區(qū)別和未來增值空間的判別、租金回收風(fēng)險的考慮等。運用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運用混沌經(jīng)濟模型控制房地產(chǎn)投資，對房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險等。
三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理研究的評述
我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理，尤其是在企業(yè)這個微觀層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻大都是側(cè)重于風(fēng)險識別、風(fēng)險評估或者風(fēng)險調(diào)控中的某一個方面進行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:
(l)割裂了風(fēng)險識別的特征聯(lián)系，并且缺少對風(fēng)險發(fā)生機理的深入分析。
目前，國內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的識別研究內(nèi)容大都是對投資風(fēng)險的某些特征，如對風(fēng)險來源、風(fēng)險可控性等各種具體風(fēng)險管理特征的介紹。由于對投資風(fēng)險關(guān)注的側(cè)重點不同，如此分類只是針對性質(zhì)相同的某一類房地產(chǎn)項目進行風(fēng)險識別研究，這就割裂了各個風(fēng)險特征之間的聯(lián)系。許多文獻中對“風(fēng)險(驅(qū)動)因素”和“風(fēng)險后果”兩個概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對風(fēng)險發(fā)生機理缺乏研究。
(2)風(fēng)險識別與風(fēng)險評估之間聯(lián)系不夠緊密。
房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的評估離不開評估指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻中許多評估指標(biāo)體系都是以定性方法分析建立的，指標(biāo)體系往往比較廣義，針對特定房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險進行識別并經(jīng)過嚴(yán)密論證尤其是實證研究指標(biāo)體系不多，造成投資風(fēng)險識別與風(fēng)險評估之間聯(lián)系不夠緊密。
(3)風(fēng)險調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。
房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別、評估的最終目的是對風(fēng)險進行調(diào)控。風(fēng)險調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險特征全面識別的基礎(chǔ)上。而目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻針對具體房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的識別不夠，缺少對投資風(fēng)險因素和投資風(fēng)險后果之間發(fā)生機理的分析，同時風(fēng)險評估與風(fēng)險識別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。
參考文獻:
（二）房地產(chǎn)市場空置率較高目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的空置率仍然過高，而且房價也過高。這兩者本來應(yīng)該是相反的。空置率高，房價就應(yīng)該低；空置率低，房價才會高。這種不正常的現(xiàn)象由來已久，而且愈來愈嚴(yán)重。就如某市2007年中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)房屋空置面積77736平方米，其中住宅空置面積41949平方米，占房屋空置面積53.96%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積31461平方米，占房屋空置面積40.47%。而2009年該市中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)房屋空置面積達到了773082平方米，較2007年增長了9.94倍。其中住宅空置面積606190平方米，占房屋空置面積較大比重為78.41%；而商業(yè)營業(yè)用房空置面積121206平方米，占房屋空置面積比重大幅下降為15.68%。這正是由于近幾年樓市銷售火爆、房價快速攀升，項目定價已完全脫離了成本加利潤的原則，而是對比周邊其他項目的價格而定，利潤率的增加令開發(fā)商出現(xiàn)惜售心態(tài)，囤積房源，高點拋售，空置房產(chǎn)生的原因多在于此。而隨著購房人的消費能力漸漸無法跟上瘋漲的房價，消費力不足導(dǎo)致的購房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。而另一方面，雖然國家通過各方面政策調(diào)控，部分城市房價有所下降，但總體房價仍然過高。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)投資行為不合理 中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)方面雖受自身實力限制，但仍有大部分企業(yè)過分注重開發(fā)利潤較高、面積較大的高檔商品房等，而不注重把握建房的結(jié)構(gòu)類型及各種類型所占的比例，從而達到有目的地進行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供給與需求達到平衡。由于我國目前對經(jīng)濟適用房的開發(fā)利潤規(guī)定不超過3%，非常不符合市場化的要求，從而使開發(fā)商沒有積極性來開發(fā)經(jīng)濟適用房，而傾向于開發(fā)利潤較高的高檔商品房等。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)投資約束弱化房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低的特點，一旦投資決策錯誤就會造成嚴(yán)重?fù)p失，因此這一行業(yè)的投資約束應(yīng)強于其他行業(yè)，但實際情況恰恰相反。國內(nèi)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過低，而房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求動輒上億，因此，中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款進行開發(fā)。而有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金盲目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。
二、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險成因分析
（一）國內(nèi)宏觀政策影響近年來國內(nèi)針對房地產(chǎn)業(yè)不斷推出政策調(diào)控，使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)無法在較短的時間內(nèi)解決土地和融資方面的困難，而土地和資金問題是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本。這些問題致使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品投資方面開始猶豫，因為土地和資金的限制，使產(chǎn)品投資受到了約束，在有限的土地和資金范圍內(nèi)，究竟投資哪類產(chǎn)品最能夠集中有限的資源創(chuàng)造最大的收益己經(jīng)成為企業(yè)的核心問題。但是市場需求是多方面的，客戶對于產(chǎn)品的要求使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品投資的決策上面臨的風(fēng)險加大。
（二）房地產(chǎn)投資增長過快 由于房地產(chǎn)連續(xù)過高的投資增長率，出現(xiàn)了經(jīng)濟過熱現(xiàn)象、房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例也并不是最低的，但是與國內(nèi)的收入結(jié)構(gòu)相比，這一比例明顯偏低。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢，普通商品房和經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
（三）企業(yè)自身原因由于中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準(zhǔn)，對市場資源的規(guī)劃不夠合理，使得投資的房地產(chǎn)項目前期調(diào)查不周，測算不精，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運用中導(dǎo)致與當(dāng)初的估計有較大偏差。如當(dāng)前城市里大部分人對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房；其次為經(jīng)濟適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無關(guān)系，而一些開發(fā)商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”，這也使企業(yè)面臨著一定的投資風(fēng)險。
三、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險防范
（一）關(guān)注政策變動我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，其受政府政策影響則更大。任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟發(fā)展還是對投資者的經(jīng)濟都將產(chǎn)生一定影響。所以時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。通過對各項政策的研究，既有助于中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，又利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。
（二）重視可行性研究 可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項目前期不可缺少的一個環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)投資過程是一個長期涉及面廣且復(fù)雜的過程，存在著大量不確定風(fēng)險因素，隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產(chǎn)投資風(fēng)險，通過可行性研究為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)。大部分中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有進行可行性研究意識，認(rèn)為可有可無，這樣并不利于自身發(fā)展。企業(yè)應(yīng)建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，加強房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境資料， 并且對此加以分析和綜合，建立信息系統(tǒng)，對項目進行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對項目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性，降低投資風(fēng)險。
（三）靈活應(yīng)用投資組合理論 在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風(fēng)險、降低風(fēng)險的目的。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)市場和消費者的需要，選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風(fēng)險的目的。不同類型房地產(chǎn)的投資風(fēng)險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進行房地產(chǎn)類型組合投資。其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的高收益來彌補低收益的房地產(chǎn)損失，最終得到一個較為平均的收益，以提高房地產(chǎn)企業(yè)總體抗風(fēng)險能力和獲利能力。
（四）加強項目建設(shè)監(jiān)控 工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。這是因為房地產(chǎn)項目投資主體與建設(shè)主體相分離的結(jié)果，正是由于項目投資主體的不一致，使投資建設(shè)中的房地產(chǎn)項目能否按投資者的期望――既定的工期、質(zhì)量、合同成本完成項目的建設(shè)存在著較大的不確定性。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可通過強化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成投資開發(fā)項目，縮短建設(shè)周期，減輕企業(yè)所面臨的未來不確定性。
（五）關(guān)注企業(yè)經(jīng)營管理 經(jīng)營管理是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注市場的動態(tài)，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風(fēng)險。為回避中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險，可通過營銷，以充分利用人豐富的營銷經(jīng)驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低財務(wù)風(fēng)險。
（六）采用房產(chǎn)保險方式間接降低風(fēng)險 在房地產(chǎn)投資過程中的每個環(huán)節(jié)都面臨著風(fēng)險，都有可能發(fā)生損失， 甚至發(fā)生致命的損失。要想將這種不確定的、大的損失轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、小的損失（保險費支出），中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移，即保險措施是非常必要的。房產(chǎn)保險可以將企業(yè)自身不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度，是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的途徑之一。
總之，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)為了減少其投資風(fēng)險，必須在投資、運作等方面做出合理可行的決策，采取適合企業(yè)自身的控制與預(yù)防措施并嚴(yán)格實施，這樣才能有力保障中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
近年來國家不斷推出新的調(diào)控政策，控制房價的的非理性增長。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的風(fēng)險影響因素也不斷變化，對投資風(fēng)險進行正確評估，減小風(fēng)險對收益的影響程度，提高項目的投資效益，對于指導(dǎo)項目開發(fā)具有非常重要的意義。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險分析
1、政策風(fēng)險
政策風(fēng)險是指由于政策發(fā)生變化給房地產(chǎn)生產(chǎn)者與經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)著越來越重要的地位，其發(fā)展對于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個國民經(jīng)濟都具有不可替代的作用。因此，政府會根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展情況對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，共同促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。政策風(fēng)險是影響房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險因素之一，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、經(jīng)濟體制及住房制度改革等，它們都會對房地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)帶來很大的影響。
產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險是政策風(fēng)險中的重要方面，是指因產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化對房地產(chǎn)生產(chǎn)者和經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失。如“上海國五條細(xì)則”：“堅決抑制投資投機性購房，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款；同時要增加普通商品住房用地供應(yīng)，按照全年供應(yīng)量不低于前5年年均實際供應(yīng)量的要求?！边@在一定程度上抑制了商品房的需求。當(dāng)前的土地制度使土地供應(yīng)逐年呈現(xiàn)負(fù)增長，而貨幣不斷超發(fā)，也使得投資渠道缺乏。土地使用年限的減少、補償費用的收取都可以增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本。經(jīng)濟體制的改革刺激了經(jīng)濟的增長，增加了人們的收入水平，進一步提高了公眾的購買力，刺激了商品住宅房的需求。
2、經(jīng)濟風(fēng)險
經(jīng)濟風(fēng)險是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素的出現(xiàn)對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的可能性。主要包括市場供求風(fēng)險、融資風(fēng)險、利率風(fēng)險以及國民經(jīng)濟發(fā)展風(fēng)險。市場供求風(fēng)險，由于房地產(chǎn)項目的價值通常比較大，因此受供求關(guān)系的影響較大。市場的供給與需求是不斷變化的，當(dāng)供給短缺或需求不足時，房地產(chǎn)市場的主體就會受到損失。這種供需之間的不平衡，就會給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的損失，因此房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場的供需變化的客觀規(guī)律進行科學(xué)預(yù)測，規(guī)避市場供求變化帶來的投資風(fēng)險。
房地產(chǎn)投資者一般會借助于各種融資工具，有研究表明，在大部分的房地產(chǎn)投資中，貸款額度占到總投資一半以上，甚至更高。比率的大小受投資的成本以及項目的預(yù)期收入及貸款利率等因素的影響，貸款的利率越高，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本就越高，而降低了市場購買力，最終導(dǎo)致房產(chǎn)預(yù)期收益的減少。反之利率越低，貸款成本越低，人們的購買力旺盛，房地企業(yè)更容易得到較好的收益。此外國民經(jīng)濟的發(fā)展水平也會影響房地產(chǎn)市場，經(jīng)濟越發(fā)達，房地產(chǎn)市場越繁榮，而經(jīng)濟停滯，房地產(chǎn)市場也會呈現(xiàn)蕭條。
3、技術(shù)風(fēng)險
技術(shù)風(fēng)險是由于技術(shù)部門設(shè)計或施工管理技術(shù)不足而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟損失。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場化程度的不斷深入，人們對住房消費的需求苛刻程度增加，因此，企業(yè)要提高施工技術(shù)，率先將其應(yīng)用于房地產(chǎn)項目中，不斷滿足消費者對住房質(zhì)量的要求，提高市場競爭力。技術(shù)風(fēng)險主要包括建筑材料的更新、施工技術(shù)和革新、計算失誤風(fēng)險等，如果不能處理好這些技術(shù)問題，將會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來直接經(jīng)濟損失。
4、購買力風(fēng)險
購買力風(fēng)險是指由于投資完成后收回的資金與初始投入的資金相比，由于購買力的減低給投資者帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資資金大、周期時間長，其投資風(fēng)險的高低與通貨膨脹率存在著很大的關(guān)系，只要存在通貨膨脹因素，投資者就面臨著通貨膨脹的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該十分關(guān)注此風(fēng)險因素的影響，并且通過適當(dāng)?shù)姆椒▉頊p少通貨膨脹風(fēng)險。如，可以通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風(fēng)險對實際收益率的影響程度。
5、自然風(fēng)險
自然風(fēng)險是由于不可抗力的因素變化而對房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中或著已經(jīng)開發(fā)完成的商品的危害，從而給房地產(chǎn)企業(yè)造成的經(jīng)濟損失。自然風(fēng)險主要包括地震、洪水、火災(zāi)、泥石流等災(zāi)害。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡乩須夂驐l件來購買相應(yīng)保險規(guī)避風(fēng)險，減少自然災(zāi)害對項目造成的經(jīng)濟損失。
二、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險規(guī)避策略
1、順應(yīng)政策導(dǎo)向，把握投資時機
要順應(yīng)政策導(dǎo)向，對房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，房地產(chǎn)市場需求基本上是一種引致需求，相對投資項目的銷售來說這種需求是一種有支付能力的需求，包括現(xiàn)實需求和潛在需求兩部分。要從宏觀經(jīng)濟上分析經(jīng)濟發(fā)展水平，從微觀上分析影響房地市場的相關(guān)因素，合理預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量。把握房地產(chǎn)周期波動，合理選擇投資時期。根據(jù)馬斯洛“需求層次理論”，對住房需求，了解消費者需求，不斷開拓市場，對項目開發(fā)方案進行評價和風(fēng)險分析，選擇可靠性強、風(fēng)險小的開發(fā)方案，保證項目收益。
2、合理分配資金，提高保險意識
在房地產(chǎn)企業(yè)投資時，在收益相同的前提下總是追求風(fēng)險最小，或著在風(fēng)險相同時追求利益最大化。在投資時，要注意合理分配資金，靈活應(yīng)用投資組合理論，選擇不同區(qū)域的投資組合或不同房產(chǎn)類型的投資合等來達到分散風(fēng)險的目的。投資者要依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和獲利能力，遵照一定的原則搭配各種不同的房產(chǎn)類型以降低投資風(fēng)險。要提高保險意識，通過保險手段來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，通過向保險公司投保，繳納保險為代價，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險來承擔(dān)，降低自身的損失程度。也可以通過擬定正當(dāng)、合法的合同條款將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位，如可將施工過程中危險性較高的工作轉(zhuǎn)色給其他專業(yè)施工單位，減少自身承擔(dān)的風(fēng)險責(zé)任。
3、完善監(jiān)管機制，加強施工管理
房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險行業(yè)，這就需要強化業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)測機制，建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度，探索住房金融改革以及發(fā)展的深層問題。加強工程施工過程的管理，創(chuàng)新施工工藝，將其率先應(yīng)用在施工過程中，提高工程質(zhì)量，樹立品牌意識。對于難度較大的工程項目，可以轉(zhuǎn)包給專業(yè)施工團隊，提高施工質(zhì)量，降低自身風(fēng)險。
4、提高管理水平，降低決策風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)必須建立一支高水平、專業(yè)的開發(fā)團隊，提高管理水平，要加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)研，對方案進行可行性研究。要對影響項目開發(fā)的政治、經(jīng)濟、社會及環(huán)境因素進行的搜集與分析，建立信息系統(tǒng)，通過科學(xué)預(yù)測、對項目的定位，選擇合適的投資時機以及投資項目的類型，降低投資開發(fā)的盲目性帶來的風(fēng)險。通過對政策走勢的研究、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢以及消費需求等問題進行分析，將不確定的因素控制到最低，為投資決策提供前瞻性和科學(xué)性依據(jù)，確保投資決策的正確性，降低決策風(fēng)險，從而更好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。
房地產(chǎn)業(yè)作為我國市場經(jīng)濟的重要組成部分，具有高風(fēng)險、高效益的特性，市場存在著諸多的不確定性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在投資決定前進行科學(xué)分析來預(yù)測風(fēng)險，預(yù)先采取規(guī)避措施，將風(fēng)險控制到最低限度，從而減少不必要的損失，提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益。
面對房地產(chǎn)市場的競爭激烈，如何進行投資決策，規(guī)避風(fēng)險，獲取最大效益，避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟損失，是各房地產(chǎn)企業(yè)希望解決的主要問題。只有系統(tǒng)深入分析和研究影響房地產(chǎn)投資決策的因素，改變傳統(tǒng)決策方法的單一性和獨立性，減少投資決策過程中的主觀成分，才能避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟損失，這不僅有助于企業(yè)自身發(fā)展，對房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定也有著重要意義。
一、房地產(chǎn)投資的涵義和特點
房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中以期在未來獲取更多收益或規(guī)避風(fēng)險的經(jīng)濟活動。也有人認(rèn)為，房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為，包括建造新的物業(yè)和對舊有的建筑物進行改造。
隨著我國城市化的推進，從長遠來看，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為廣大投資者追逐高額利潤和快速增值的重要投資形式。由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)市場的特殊性，房地產(chǎn)投資具有如下特點：一是高投入和高成本。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的高資本價值特性，決定房地產(chǎn)投資需要投入的資金量大。土地的價格或土地使用權(quán)的價格相對較高、建筑造價高、施工周期長使得投資開發(fā)成本高。而且房地產(chǎn)開發(fā)投資涉及部門眾多、經(jīng)營運作過程中交易費用高也使得投資需要投入大量資金。二是開發(fā)周期長和投資回收期長。房地產(chǎn)投資項目要經(jīng)過可行性研究、項目論證、置地、設(shè)計施工建設(shè)、營銷和物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)周期長。從土地審批、房地產(chǎn)建設(shè)、到物業(yè)投入使用，回收投資資金獲取利潤需要相當(dāng)長的時間。房地產(chǎn)開發(fā)投資不是一個簡單的交易程序，而是一個涉及多個市場的交易系統(tǒng)，受到土地、建材、施工、勞動力市場等多個市場的影響，而且房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，投資資金要經(jīng)過幾個市場的運動才能回收。三是高利潤和高風(fēng)險。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性、不可替代，所以房地產(chǎn)市場是一個非完全競爭市場，房地產(chǎn)投資回報率高。利潤和風(fēng)險是對應(yīng)的，與其他投資一樣，房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險并存。由于房地產(chǎn)投資投入資金多，資金周轉(zhuǎn)期長，隨著時間的推移，投資的不確定因素增多，其投資的風(fēng)險也將增大。四是政策鼓勵和約束。由于房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性作用，以及房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用，政府常常在經(jīng)濟出現(xiàn)下行風(fēng)險時鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺一些產(chǎn)業(yè)措施，鼓勵房地產(chǎn)消費，這就會增加居民對房地產(chǎn)的消費性投入，同時也激勵了開發(fā)性投入。但從城市發(fā)展角度看，城市需要進行統(tǒng)一規(guī)劃和布局，以滿足城市功能分區(qū)、城市生態(tài)的要求。由于房地產(chǎn)的不可移動性和耐久性，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資必須服從城市整體長遠發(fā)展和規(guī)劃，這就構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的外在制約因素。
二、影響房地產(chǎn)投資的因素
投資是一項動態(tài)的連續(xù)性的經(jīng)濟活動，投資包括資金的籌集、使用、回收和增值，形成一個循環(huán)的資金流。同一投資者在不同時期或者不同投資者，追求的投資目標(biāo)是不同的，所愿意承擔(dān)的投資風(fēng)險和選擇的投資時點也是不一樣的，這就決定了他們的投資結(jié)果和收益。由于房地產(chǎn)的區(qū)位、投資時機和房地產(chǎn)類型直接影響著房地產(chǎn)投資的利潤和風(fēng)險，因此被稱為房地產(chǎn)投資的三要素。
1、區(qū)位
由于房地產(chǎn)作為一種特殊商品具有不可移動性的特點，所以在房地產(chǎn)物業(yè)中，區(qū)位因素被置于前所未有的高度，是顧客最關(guān)心的因素之一。一般而言，區(qū)位是指特定房地產(chǎn)所處的空間位置及其相鄰房地產(chǎn)間的相互關(guān)系。從宏觀角度來說，區(qū)位指項目所在區(qū)域；從微觀角度來說，區(qū)位指項目的開發(fā)場地。實際上，區(qū)位不僅指房地產(chǎn)所處的地理環(huán)境位置，還包括該區(qū)域的社會位置。一宗房地產(chǎn)的地理位置包括坐落、方位、朝向、樓層和建筑式樣等自然環(huán)境因素，社會位置包括該區(qū)域的交通狀況、配套設(shè)施和人文景觀等。任何一項房地產(chǎn)投資必定在既定的自然環(huán)境與人文環(huán)境中運行并與周圍各類環(huán)境因素發(fā)生各種互動關(guān)系。這些因素的差異加劇了區(qū)位差異，使得處于同一市場的不同區(qū)位的相同面積房地產(chǎn)具有不同的實用價值，產(chǎn)生了極為不同的經(jīng)濟效益。交通運輸系統(tǒng)的完善、生活方式的變化以及科技的進步，都會使區(qū)位價值產(chǎn)生巨大差異，使投資者面臨巨大風(fēng)險。因此，在進行房地產(chǎn)投資決策時必須充分考慮房地產(chǎn)區(qū)位條件，認(rèn)真分析、研究擬投資區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顟B(tài)、人口因素和房地產(chǎn)市場狀態(tài)等因素。
2、時機
一、投資性房地產(chǎn)
房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)，具體來說是房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)。對房地產(chǎn)的投資即對房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)使用權(quán)的投資。一般來說，房產(chǎn)具有固定資產(chǎn)的特性，地產(chǎn)則具有無形資產(chǎn)的特性。
顧名思義，投資性房地產(chǎn)就是指為了獲得租金或者追求資本的增值，以及獲得資金和追求資本的增值兩者都有的房地產(chǎn)項目。投資性房地產(chǎn)可以單獨的進行計量與出售。投資性房地產(chǎn)的范圍主要包括了已經(jīng)出租了的和已經(jīng)持有并且準(zhǔn)備房地產(chǎn)增值后進行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已經(jīng)出租了的建筑物。
1.已經(jīng)出租了的土地使用權(quán)
已經(jīng)出租了的土地使用權(quán)指的是對土地使用權(quán)包括自行進行開發(fā)并完成的土地使用權(quán)以經(jīng)營租賃的方式進行出租，從而獲取租金收益。這些出租的土地使用權(quán)的取得是通過出讓或者轉(zhuǎn)讓的方式取得的。已經(jīng)用于出租的投資性房地產(chǎn)，其出租的日期截止時，雖然有暫時的空置現(xiàn)象，但是其作用性質(zhì)仍然是作為出租用的話，仍然可以將其視為投資性房地產(chǎn)的項目。
2.已經(jīng)持有并且準(zhǔn)備房地產(chǎn)增值后進行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
已經(jīng)持有并且準(zhǔn)備房地產(chǎn)增值后進行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)指的是土地使用權(quán)一經(jīng)取得，實現(xiàn)增值后進行轉(zhuǎn)讓。
3.已經(jīng)出租了的建筑物
已經(jīng)出租了的建筑物指的建筑物包括自行建造的和開發(fā)完成了的，具有建筑物的產(chǎn)權(quán)，且以經(jīng)營租賃的方式進行出租。一般來說，可以出租的建筑物都是其產(chǎn)權(quán)歸出租方所有的，而已經(jīng)用于出租的建筑物實現(xiàn)其出租的行為，出租方必須先于租賃方就出租的方式等內(nèi)容簽訂租賃協(xié)議。
二、投資性房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險
房地產(chǎn)的投資過程中，風(fēng)險無處不在。投資性房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)投資行為的一種，其面臨的風(fēng)險也不小。
1.市場競爭大，隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，投資房地產(chǎn)的人也越來越多，自然從事投資性房地產(chǎn)的人也越來越多，往往容易出現(xiàn)了供過于求的狀況。房地產(chǎn)面臨著轉(zhuǎn)讓不出去或者租不出去的局面，這對投資者來說是很大的風(fēng)險。
2.購買能力的大小，一般來說物價的總水平的高低與人們的購買能力的大小是呈反比的，水平高的話，購買能力就會下降。而收入的水平一定的情況下，購買力水平的高低與人們對房地產(chǎn)消費需求的大小是呈正比的，購買力水平降低則消費需求減小。若出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，投資房地產(chǎn)的租金與資本增值的收益都會受到影響而減少，投資行為也存在著一定的風(fēng)險。
3.財務(wù)風(fēng)險，上文已經(jīng)說到投資性房地產(chǎn)可以單獨的進行計量與出售，因而其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量具有很大的獨立性。一般來說，投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險體現(xiàn)在經(jīng)營的風(fēng)險與籌資的風(fēng)險兩方面。經(jīng)營風(fēng)險表現(xiàn)在可能不能實現(xiàn)預(yù)期的資本價值，而籌資風(fēng)險則表現(xiàn)在可能到期后不能實現(xiàn)資本的清償。
經(jīng)營風(fēng)險和籌措風(fēng)險其在投資性房產(chǎn)行為中所處的階段不同，經(jīng)營風(fēng)險處于現(xiàn)金流入階段、籌資風(fēng)險則是現(xiàn)金流出的階段。經(jīng)營風(fēng)險是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的前提，是問題產(chǎn)生的前提條件，是出現(xiàn)籌措風(fēng)險的主要原因，而籌措風(fēng)險是由經(jīng)營風(fēng)險催生出來的后果，是經(jīng)營風(fēng)險的終極體現(xiàn)。兩者可以說是一個量變和質(zhì)變的關(guān)系，牽引和后果的關(guān)系，而最后形成的便是投資房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。
三、風(fēng)險控制
1.在進行投資性房地產(chǎn)項目前，應(yīng)當(dāng)對市場進行詳細(xì)充分的調(diào)查分析，對市場的大概情況有足夠的把握。不要盲目的進行投資。對國家針對房產(chǎn)的政策，宏觀調(diào)控等等，保持關(guān)注。
2.針對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險，控制這一風(fēng)險應(yīng)當(dāng)充分考慮到現(xiàn)時的經(jīng)濟發(fā)展趨勢以及房地產(chǎn)市場現(xiàn)時的狀況。
(1)將風(fēng)險的控制狀況系統(tǒng)化，對經(jīng)濟發(fā)展的趨勢以及房地產(chǎn)市場周期的起伏狀況等等情況做到基本的了解與掌握。作為企業(yè)的投資者，應(yīng)當(dāng)對與自身的投資性房地產(chǎn)項目相關(guān)的所有信息進行收集，盡可能做到大范圍以及持續(xù)不斷的收集，其收集的信息包括有歷史相關(guān)數(shù)據(jù)以及對未來的預(yù)測報告，而對這些收集來的信息，也應(yīng)當(dāng)科學(xué)的將其進行分類、取其精華，爭取得到有利于自己的信息，對投資者有一定的指導(dǎo)作用。作為個人的投資者，能力與成本有限，可以做到對一些研究部門出來的信息進行關(guān)注和收集，并根據(jù)自己的情況儲存和挑選有利于自己發(fā)展的信息資料。
能源是我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和工業(yè)化進程加快的基本保障。近年來,我國能源需求量增長已創(chuàng)歷史新高,2008年國內(nèi)能源消費量已超過“十一?五”規(guī)劃設(shè)定的2010年上限目標(biāo)。地?zé)崮芫哂蟹植紡V泛、運行成本相對于礦物燃料低、清潔等特點,深受世界各國政府的青睞。地?zé)豳Y源被應(yīng)用于多個領(lǐng)域,但是在地?zé)豳Y源開發(fā)中仍然存在投入資金少、技術(shù)難度大、開發(fā)成本高、開采程度低等問題,地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金這一科學(xué)管理方法,能夠?qū)崿F(xiàn)有效開發(fā)和管理。
一、地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的概述
地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金(theIndustryInvestmentFundundertheExploitationof-
GeothermalResources)是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種,是指對未上市企業(yè)進行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度,是在投資欲望與投資手段沖突和矛盾中孕育出的新的投資工具。作為一種社會化的投資工具,是在一定社會歷史和經(jīng)濟條件下產(chǎn)生和發(fā)展的。投資基金起源于英國,在美國得到發(fā)展,后普及于全世界。它的產(chǎn)生,從投資基金產(chǎn)生的社會背景看,包括個人財富水平、個人投資欲望、社會投資需求和投資技術(shù)發(fā)展等因素;從基金產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要素背景看,包括社會經(jīng)濟組織形式、社會金融組織制度、法律的有效規(guī)范和自身的創(chuàng)新能力等方面。如何在未知風(fēng)險的情況下追求最大的收益是每一位投資者都關(guān)注的問題,因而基金的管理者必須制定有效的風(fēng)險防范機制,對各種可能的風(fēng)險進行科學(xué)分析,做出正確的判斷,采取防范措施,減弱風(fēng)險,獲得最大的收益,這對地?zé)豳Y源產(chǎn)業(yè)投資基金正常運作具有重要作用。
二、地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資風(fēng)險
在市場經(jīng)濟環(huán)境中,每一位投資者都關(guān)心其投資的風(fēng)險與收益。對地?zé)豳Y源產(chǎn)業(yè)投資基金的投資不同于一般意義上的投資,其主要原因在于投資的客體可能獲得高額收益的同時,也蘊含著巨大的風(fēng)險,其風(fēng)險不僅存在于特定的地?zé)豳Y源開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中,而是遍布整個地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全過程,它發(fā)展的每一階段都存在風(fēng)險。
(一)地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險概述
通常講風(fēng)險是指某件事件發(fā)生的不確定性,即包括盈利的不確定性也包括損失的不確定性。地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險主要指是,基金投資行為給投資者帶來某種經(jīng)濟損失的可能性,是某一項預(yù)期后果中估計較為不利的一面。它可以表示為事件發(fā)生的概率的后果函數(shù):
R=f(P,C)①
其中:R――某事件的風(fēng)險;P――事件發(fā)生的概率;C――事件發(fā)生的后果。
這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期收益未達到的損失。
第一,地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險屬性:地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金風(fēng)險有客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測性、相關(guān)性、發(fā)展性等屬性。
第二,地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金風(fēng)險分類:地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金面臨的風(fēng)險是多樣的,為了進一步深入、全面地認(rèn)識投資的風(fēng)險,并有針對性地對其進行評估、管理,從不同角度對其分類。
從投資主體的角度來看,地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險來源有系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩種。系統(tǒng)風(fēng)險源于公司之外,如戰(zhàn)爭、經(jīng)濟衰退、通貨膨脹、高利率等與政治、經(jīng)濟和社會相聯(lián)系的風(fēng)險,是不能通過多角化投資而分散的,因而又稱為不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險;非系統(tǒng)風(fēng)險源于公司本身的商業(yè)活動和財務(wù)活動,如企業(yè)的管理水平、研究與開發(fā)、廣告推銷活動、顧客偏好的變化以及法律訴訟等,其可以通過多角化投資組合而分散,因此又稱為可分散風(fēng)險或公司特有風(fēng)險。
從風(fēng)險對所投入資金的影響程度來看,地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險來源有安全性風(fēng)險、收益性風(fēng)險和流動性風(fēng)險三種。安全性風(fēng)險指從投資的安全性的角度來看,不僅預(yù)期實際收益有損失的可能,而且投資方或其他財產(chǎn)也可能蒙受損失,即投資方財產(chǎn)的安全存在危險;收益性風(fēng)險指投資方的資本和其他財產(chǎn)不會蒙受損失,但預(yù)期實際收益有損失的可能;流動性風(fēng)險指投資方的資本、財產(chǎn)和預(yù)期實際收益不會蒙受損失,但資金有可能不能按期轉(zhuǎn)移或支付,造成資金的停滯,使投資者蒙受其他方面的損失。
從所處的內(nèi)外部環(huán)境來看,地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險來源有政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、生產(chǎn)風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險等。政治風(fēng)險是指可能由于戰(zhàn)爭、國際關(guān)系變化或有關(guān)國家政權(quán)更迭、政策改變而使投資者實際收益蒙受損失。經(jīng)濟風(fēng)險是指由于宏觀經(jīng)濟發(fā)生大幅度波動或調(diào)整而使投資者蒙受實際的經(jīng)濟風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險指由于技術(shù)方面的因素及其變化的不確定性而導(dǎo)致失敗的可能性。生產(chǎn)風(fēng)險是指小批試制到生產(chǎn)的風(fēng)險。市場風(fēng)險指由于市場情況的不確定性導(dǎo)致?lián)p失的可能性。管理風(fēng)險指因管理不善而產(chǎn)生的風(fēng)險等。
(二)地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金風(fēng)險分析與識別
在地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金投資活動中,其風(fēng)險的具體表現(xiàn)結(jié)果有:
1、投資于某一種子公司,即投資項目,由于勘察數(shù)據(jù)有誤、開發(fā)技術(shù)、生產(chǎn)供應(yīng)不足、市場同類產(chǎn)品和替代品的競爭、組織和決策失誤等原因造成該項目未能產(chǎn)生收益而造成的損失。
2、盡管投資項目獲得了收益,但是產(chǎn)生的收益低于預(yù)期收益。
3、由于財務(wù)等方面原因,為了變現(xiàn)投資而拋售所投資的項目。
4、由于政治、經(jīng)濟等不可預(yù)料事件的發(fā)生,而造成的損失。風(fēng)險識別是一項極富藝術(shù)性的工作,要求基金經(jīng)理不僅具備極強的探查、洞察和分析能力,還要擁有豐富的實際經(jīng)驗。
由于不同的投資對象其風(fēng)險因素及大小均不相同,所以要對每個具體投資對象可能產(chǎn)生的風(fēng)險進行風(fēng)險識別。所謂風(fēng)險識別就是從系統(tǒng)的觀點出發(fā),橫觀投資對象所涉及的各個方面,縱觀投資對象的進程,將引起風(fēng)險的復(fù)雜事物分解成比較簡單的基本單元。從錯綜復(fù)雜的關(guān)系中找出因素間本質(zhì)聯(lián)系,在眾多的影響因素中抓住主要因素,分析它們引起投資與收益變化的嚴(yán)重程度。
企業(yè)在各個階段所承受的風(fēng)險是不同的。創(chuàng)業(yè)階段,企業(yè)必須首先確認(rèn)地?zé)豳Y源地質(zhì)勘查的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確,避免開發(fā)一半發(fā)現(xiàn)地?zé)豳Y源不足的風(fēng)險;避免現(xiàn)有技術(shù)不符合實際開發(fā)的風(fēng)險;避免生產(chǎn)費用過高、設(shè)備陳舊以及產(chǎn)品供應(yīng)不足等風(fēng)險;避免市場上同類產(chǎn)品、替代產(chǎn)品的競爭及市場密度等風(fēng)險。在成長階段,應(yīng)避免決策和組織風(fēng)險。在成熟階段,應(yīng)避免知識產(chǎn)權(quán)、人事及產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題等風(fēng)險。當(dāng)然,在各個階段皆有可能受到自然災(zāi)害和政治、經(jīng)濟等外部環(huán)境的影響,存在各種意想不到的風(fēng)險。
(三)地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金投資風(fēng)險評估
被投資公司在不同的發(fā)展階段風(fēng)險因素可能會發(fā)生變化。在創(chuàng)業(yè)期,在成長期,由于管理滯后、成本過高、控制不當(dāng)、研發(fā)不足、營銷失誤等原因,導(dǎo)致成長緩慢、持續(xù)競爭力不足等問題發(fā)生;在成熟期,可能會因為關(guān)鍵人員流失、不當(dāng)戰(zhàn)略決定、管理邊際降低等原因,導(dǎo)致市場占有率降低、上市受阻等問題發(fā)生。
因此要定期對投資企業(yè)進行風(fēng)險評估,運用以下公式計算投資企業(yè)投資回報率r。
其中P為基金投資額。當(dāng)企業(yè)投資回報率r遠大于基金投資總回報率預(yù)測值為R時,說明投資企業(yè)風(fēng)險因素增加,需要特別關(guān)注并對其進行判斷。要對已被識別出的各種風(fēng)險因素進行成因分析,辨別哪些因素是起主導(dǎo)作用的,那些因素處于次要地位;要對起主導(dǎo)作用的風(fēng)險因素進行過程分析,理清導(dǎo)致投資失敗的可能關(guān)鍵環(huán)節(jié),盡可能對其發(fā)展趨勢進行擬合測試得出預(yù)測結(jié)果。
(四)風(fēng)險對策與危機化解
一、房地產(chǎn)投資信托的概念
所謂信托制度是指設(shè)定信托人（即委托人）與信托受托人（即受托人）基于特別信任關(guān)系，委托人將特定財產(chǎn)轉(zhuǎn)移或為其他處分給受托人，使受托人為一定的利益或為特定目的，管理或處分該財產(chǎn)的制度。①
我國《信托公司房地產(chǎn)投資信托計劃試點管理辦法》（征求意見稿）第二條對REITS下的定義為"房地產(chǎn)投資信托，是指信托公司發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為主要運用方向，并進行管理，處分的行為"。
房地產(chǎn)投資信托在實際的推行過程中，各國各地區(qū)的法律法規(guī)從不同的角度對其進行界定和規(guī)范：美國1960年頒布的《房地產(chǎn)投資信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）對REITS的定義是"有多個受托人作為管理者，并擁有可轉(zhuǎn)讓受益權(quán)益（Beneficial interest）份額的非公司型組織"；臺灣《不動產(chǎn)證券化條例》中對不動產(chǎn)投資信托的規(guī)范是，"依本條例的規(guī)定，向不特定人募集發(fā)行或者向特定人私募交付不動產(chǎn)投資信托受益證券，以投資不動產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動產(chǎn)相關(guān)有價證券及其他經(jīng)主管機關(guān)核準(zhǔn)之投資標(biāo)的而成立之信托"②；香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定，"以信托方式組成主要投資房地產(chǎn)項目的集體投資計劃。REITS是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報，房地產(chǎn)投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金，會根據(jù)信托文件加以運用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理和購入房地產(chǎn)"。
二、房地產(chǎn)投資信托的法律特征
REITS處于不斷的發(fā)展之中，各個國家和地區(qū)由于自身所處的發(fā)展階段不同，對REITS的定義也略有不同，但是REITS也一些基本的特征，即REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。
1.REITS本質(zhì)上是一種投資基金。REITS是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度，屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種；
2.REITS標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品。國際意義上的REITS絕大多數(shù)是面向公眾投資者、采用公募的方式募集并在證券交易所上市流通的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品；
3.REITS的投資范圍及收入來源受到嚴(yán)格的要求。REITS的投資對象以及主要收入來源受到嚴(yán)格限制，一般僅投資于成熟的、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金流的物業(yè)，而且嚴(yán)格規(guī)定了持有物業(yè)期限，并限制資產(chǎn)出售；
4.REITS的收益分配比例高。美國、新加坡及香港等國家和地區(qū)均要求REITS將稅后利潤的90%以上分配給投資者較高的收益分配比例是REITS一個顯著特征③；
5.REITS享有稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠政策是REITS發(fā)展的重要推動力，國外成熟市場，一般均給予REITS一定的稅收優(yōu)惠政策如果REITS滿足了一定的要求，REITS對已經(jīng)分配給投資者的利潤免交公司所得稅和資本利得稅，這樣就避免了公司和投資人雙重征稅的問題；
6.REIT的品種既可以是股票，又可以是信托受益憑證。與房地產(chǎn)公司的股票所不同的是，REITS的股票或憑證是以房地產(chǎn)實物為支持的，而房地產(chǎn)公司的股票則與其他公司的股票一樣，是以公司資產(chǎn)為支持的。此外，REITS主要有公司型和契約型兩種模式，投資者的權(quán)益相應(yīng)體現(xiàn)在所持有的股票和受益憑證；
7.REITS具有較高的透明度。REITS是大眾投資的金融產(chǎn)品，各國對REITS尤其是公司型REITS的信息披露做了嚴(yán)格的要求，其財務(wù)運作受到公眾的監(jiān)督，故具有較高的透明度。
三、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險及其控制
房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險分為市場風(fēng)險與非市場風(fēng)險。市場風(fēng)險又稱外在風(fēng)險，是指由國家宏觀經(jīng)濟政策或供求變化等外部原因?qū)е率袌霾▌赢a(chǎn)生的風(fēng)險；非市場風(fēng)險又稱內(nèi)部風(fēng)險，是指由房地產(chǎn)項目本身或REITS內(nèi)部的經(jīng)營管理等造成的風(fēng)險；外部風(fēng)險受到國家宏觀調(diào)控政策和市場本身的影響，相對較難預(yù)測，內(nèi)部風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因包括基金的治理結(jié)構(gòu)不完善、信息披露的不對稱及法律監(jiān)管的不到位。我國目前的信托制度還不夠健全，委托人沒有有效的維護自身權(quán)利的渠道和平臺，受托人的權(quán)利不能得到有效的制約，容易產(chǎn)生委托風(fēng)險，受托人為了追求自身利益損害委托人的利益的情況時有發(fā)生。REITS是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。
此外，由于我國缺乏針對REITS的詳細(xì)的信息披露法規(guī)，造成委托人和受托人信息嚴(yán)重不對稱，委托人對其投資的集合投資信托計劃或基金的具體運營情況缺乏了解，不能對其進行有效的監(jiān)督。信息不對稱使得房地產(chǎn)投資信托中各當(dāng)事人產(chǎn)生逆向選擇，這就進一步強化了委托的風(fēng)險。因此，信息不對稱、治理結(jié)構(gòu)不完善及監(jiān)管不到位三種因素互相影響和滲透，成為REITS內(nèi)部風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。因此，我國應(yīng)當(dāng)采取多管齊下的措施來防范REITS風(fēng)險。
第一、建立健全信息披露制度
信息披露是REITS的重要內(nèi)容，信息披露有利于加強監(jiān)管防止因市場信息不對稱使投資人利益受到侵蝕的問題，維護投資人的積極性。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。只有完善的信息披露制度，才能切實保護投資者的利益和投資者對市場的信心。
我國目前沒有REITS專門的法律法規(guī)，缺乏統(tǒng)一的信息披露規(guī)定，有關(guān)信息披露的內(nèi)容只散見于《證券投資信托基金法》、《信托法》、《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》及《關(guān)于信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問題的通知》等。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有學(xué)者建議將信托合同的公募適用證券法律；私募則適用將來制定的特別法或《信托投資公司資金信托管理暫行辦法6》，筆者認(rèn)為，REITS在不同的發(fā)展階段，對信息披露的具體規(guī)定應(yīng)當(dāng)有所不同：在采取集合投資信托計劃模式階段，REITS的募集方式屬于私募性質(zhì)，可以根據(jù)《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》的要求進行信息披露，必須對涉及項目的收益和風(fēng)險結(jié)構(gòu)等有關(guān)投資人利益的重大信息向投資人做出明確說明，由銀監(jiān)會負(fù)責(zé)監(jiān)管；REITS在采取基金模式或者公司模式情況下，一般會在證券市場公開上市，投資對象的范圍廣泛，法律制定更加嚴(yán)格的信息披露規(guī)則，目前可以依據(jù)的法律規(guī)范為《公司法》、《證券法》及《證券投資信托基金法》，這些法律規(guī)范對基金的發(fā)行及上市交易環(huán)節(jié)有關(guān)信息披露的內(nèi)容做出了詳細(xì)規(guī)定，我國可以在這些法律規(guī)范的基礎(chǔ)上完善REITS信息披露的規(guī)范。
第二、限定REITS投資范圍
美國次貸危機源于美國金融機構(gòu)將劣質(zhì)的銀行房地產(chǎn)抵押貸款證券化，背離了房地產(chǎn)抵押貸款證券化是對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化這一要求，最終誘發(fā)了美國的次貸危機。盡管REITS和銀行抵押貸款證券化債券相比，國際市場上絕大多數(shù)REITS（包括公司型和基金型）是一種在交易所市場公開上市的、面向公眾投資者的公開交易的證券品種，信息披露的高度透明，相比受到更嚴(yán)格的監(jiān)管，風(fēng)險相對較低。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。
但是，美國次貸危機的爆發(fā)仍然警示我國在推行REITS要嚴(yán)格，確保REITS的資產(chǎn)包為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)包"我國目前房地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)前期環(huán)節(jié)資金鏈短缺，急需外部融資，REITS很容易成為開發(fā)商前期開發(fā)融資的工具，這將大大加大REITS的風(fēng)險。
由于我國現(xiàn)行法律框架和制度環(huán)境先天的缺陷，為了防止在試點之初和推廣前期REITS成為房地產(chǎn)開發(fā)商套現(xiàn)的工具和銀行轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)開發(fā)貸款壞賬風(fēng)險的手段，我國在應(yīng)將REITS的投資范圍限定在能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟的商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)并明確這種投資在REITS產(chǎn)品中所占的比例，REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。
嚴(yán)格限制REITS于投資尚未開發(fā)或正在開發(fā)狀態(tài)的房地產(chǎn)，并且規(guī)定REITS對房地產(chǎn)資產(chǎn)的最低持有年限。投資范圍的嚴(yán)格限制保證了REITS持有的資產(chǎn)均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，將避免REITS產(chǎn)品淪為開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的工具。
第三、完善REITS管理模式④
投資人一旦將資金投資于REITS，便失去了對投資資金的直接控制權(quán)，由受托機構(gòu)全權(quán)管理，如果不加強對受托機構(gòu)的監(jiān)管，很容易產(chǎn)生委托風(fēng)險，損害投資人的利益。為了保護REITS投資人的權(quán)益，法律法規(guī)必須為投資人構(gòu)建表達利益訴求的平臺，在契約性REITS應(yīng)為基金（信托份額）持有人大會，在公司型REITS，應(yīng)為股東大會。法律應(yīng)該制定完善的制度，賦予投資者通過基金持有人大會和股東大會行使表決權(quán)和監(jiān)督權(quán)的權(quán)利（如對投資項目行使表決權(quán)），防止基金管理人或大股東侵犯普通投資人的利益。由于投資者具有非專業(yè)性，和行使權(quán)利的不定期性，僅僅依靠基金持有人大會和股東大會還不能對基金管理人進行全面的專業(yè)的監(jiān)督，因此，有必要引進獨立董事制度。獨立董事是獨立于持有人大會和基金經(jīng)理的第三方，他受托于持有人大會，但不受制于持有人大會和基金經(jīng)理任何一方，由于其較強的獨立性，能夠?qū)嵤┯行У谋O(jiān)督職能。在基金持有人大會（或股東大會）及獨立董事制度基礎(chǔ)上，還需要完善REITS管理模式，根據(jù)是否聘請獨立的機構(gòu)來管理REITS資產(chǎn)，REITS管理方式分為外部管理與內(nèi)部管理。
世界各國在REITS的初創(chuàng)階段都規(guī)定REITS必須采用外部管理，并且對管理公司設(shè)置了嚴(yán)格的資質(zhì)要求，美國REITS在管理模式上也經(jīng)歷了一個由管制到放松管制的過程，從最初的獨立外部顧問到允許REITS為其租戶提供一定的服務(wù)，再到TRS的建立。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。目前我國法律法規(guī)不夠健全，信托思想還沒有深入人心，市場上不誠信的現(xiàn)象仍然存在。因此，我國在REITS發(fā)展的初期階段（尤其是在采用集合投資信托計劃模式階段）應(yīng)采取外部管理的模式，以防止基金管理人權(quán)力過大，侵犯投資者的利益。
第四、加強監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管
REITS作為一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，存在著市場風(fēng)險和人風(fēng)險。為了有效的控制存在的風(fēng)險，培育和優(yōu)化REITS，除了需要加強內(nèi)部的管理外，政府的監(jiān)管是必不可少的。目前我國金融行業(yè)采取的是分業(yè)監(jiān)管的模式，REITS發(fā)行、交易、上市等環(huán)節(jié)涉及到不同的監(jiān)管部門。目前信托的資質(zhì)及信托計劃由銀監(jiān)會審批和監(jiān)管，如果REITS將來在證券市場上市，則涉及到證監(jiān)會的監(jiān)管職責(zé)，REITS的稅收政策由財政部、國家稅務(wù)總局制定，從發(fā)行到最終上市交易REITS受到不同監(jiān)管部門的監(jiān)管，容易出現(xiàn)多頭監(jiān)管的問題。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。REITS需要有一個系統(tǒng)性跨部門的監(jiān)管體系。
在我國目前的法律框架下，不同的REITS模式，涉及到不同的監(jiān)管機構(gòu)。在集合投資信托計劃階段，REITS的發(fā)行、交易事宜由銀監(jiān)會作為主要監(jiān)管部門；在基金模式和公司模式階段，由于REITS一般會在證券市場上市交易，對交易行為的監(jiān)管成為主要監(jiān)管內(nèi)容，此時，應(yīng)成立以證監(jiān)會為主要監(jiān)管機構(gòu)，銀監(jiān)會、證券交易所等監(jiān)管機構(gòu)協(xié)作監(jiān)管的聯(lián)合監(jiān)管小組，負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，包括市場準(zhǔn)入、市場推出、經(jīng)營范圍業(yè)務(wù)品種、市場行為規(guī)則、服務(wù)對象、財務(wù)監(jiān)管、風(fēng)險控制、監(jiān)管主體的職責(zé)與權(quán)利等，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督和實施。
第五、獨立中介機構(gòu)的介入
REITS從發(fā)行運作至上市交易等環(huán)節(jié)均涉及到許多專業(yè)知識。REITS資金在募集前需要中介機構(gòu)對項目的信用等級進行評定，資金募集后的使用的過程中涉及到對投資項目的風(fēng)險、收益評估等，這些均需要獨立的中介機構(gòu)的參與。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。獨立中介機構(gòu)的參與，一方面可以提供專業(yè)的管理、咨詢服務(wù)，提高REITS投資的質(zhì)量，另一方面可以監(jiān)督基金管理人的投資行為，保證基金管理信息披露的真實性，維護投資者利益。同時，各專業(yè)機構(gòu)分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險，也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔(dān)保，具有信用增強作用。
因此，我國在開展REITS業(yè)務(wù)時，有必要引進獨立的中介機構(gòu)參與其中，這將有利于防范REITS的風(fēng)險，促進REITS良性發(fā)展。
注釋：
①劉文華主編：《WTO與中國金融法律制度的沖突與規(guī)避》，中國城市出版社2001年版，第296頁
②楊海慶："不動產(chǎn)投資信托法律制度研究"，載http：//
