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時(shí)間：2023-08-28 09:23:44
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Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control
中圖分類號: F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號：2095-2104（2012）
1、引言
隨著近年來我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的積累，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸意識(shí)到只有做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，確立有針對性的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，并在項(xiàng)目實(shí)施過程中對各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行良好的辨識(shí)、解析與管理，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目真正地得到系統(tǒng)、全面而有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，反過來就能促使房地產(chǎn)開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強(qiáng)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金投入量大，項(xiàng)目實(shí)施周期普遍較長，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中可能遇到多種風(fēng)險(xiǎn)因素。做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，提前采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施，對于開發(fā)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類
從房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出具有個(gè)別性、復(fù)雜性、全面性、不確定性等特征。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于地域不同、項(xiàng)目類別不同，不同類別的項(xiàng)目具有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)；即使同類的開發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目的市場定位、決策系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)偏好、規(guī)劃和施工技術(shù)等各不相同，項(xiàng)目所可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:
2.1.1純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
純粹風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生后，只會(huì)單純給開發(fā)項(xiàng)目帶來損失或損害的風(fēng)險(xiǎn)因素；投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)既可能給項(xiàng)目帶來損失、但處理和應(yīng)對得當(dāng)，也可能給項(xiàng)目投資帶來額外利潤的風(fēng)險(xiǎn)因素。
2.1.2自然風(fēng)險(xiǎn)和人為風(fēng)險(xiǎn)
自然風(fēng)險(xiǎn)是由于自然力的作用帶來的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素；人為風(fēng)險(xiǎn)是由人的活動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素。
2.1.3靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)
靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是指在既定的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況下，由于自然力的不規(guī)則變動(dòng)和人們的錯(cuò)誤判斷、錯(cuò)誤行為所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要是指自然災(zāi)害和意外事故帶來風(fēng)險(xiǎn)。靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)可能造成的后果主要是經(jīng)濟(jì)上的損失，而不會(huì)因此獲得意外的收益。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是由于項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)或管理技術(shù)變動(dòng)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，是指與社會(huì)變動(dòng)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，主要是社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治以及技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，也可能帶來額外收益。
2.1.4系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場宏觀因素變化而導(dǎo)致全部或同類開發(fā)項(xiàng)目報(bào)酬率整體變化，對于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，這類風(fēng)險(xiǎn)可能被預(yù)測，但不能被分散或消除；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是某一特定原因?qū)δ骋惶囟ǖ姆康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目報(bào)酬率造成影響的可能性，是特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目所可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對于某個(gè)或某類開發(fā)項(xiàng)目而言，通過采取積極的應(yīng)對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分類方法能夠綜合整理并細(xì)化各類風(fēng)險(xiǎn)因素，并能夠以此為基礎(chǔ)，對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步進(jìn)行定性和定量分析。因此，本文后面章節(jié)將主要采取這一類分析方法。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目自身的特點(diǎn)有緊密關(guān)系，這也決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)具有自身的特征。
2.2.1個(gè)別性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資具有差異性，每個(gè)項(xiàng)目都有不同的區(qū)位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個(gè)完全相同的開發(fā)項(xiàng)目，加上項(xiàng)目投資者、開發(fā)建設(shè)時(shí)間、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、施工技術(shù)和建筑材料等都不會(huì)完全相同，從而使每個(gè)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)各不相同。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)需要突出這種個(gè)別性。
2.2.2復(fù)雜性
2009年,在市場回暖、銷售加快等積極因素帶動(dòng)下,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)逐月加快的勢頭。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資28439.7元,同比增長17.8%,增速較前三季度加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速相比,2009年以來二者的差距呈逐漸縮小態(tài)勢。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于同期固定資產(chǎn)投資增速14.3百分點(diǎn),與年初25.5個(gè)百分點(diǎn)的差距相比縮小了11.2百分點(diǎn)。
去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個(gè)百分點(diǎn);房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個(gè)百分點(diǎn);房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。
去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發(fā)面積20338萬平方米,同比下降2.5%。
2、中部地區(qū)投資增速最快
去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額達(dá)到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。
從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看,31個(gè)省(區(qū)、市)中有18個(gè)省(區(qū)、市)的房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超過平均水平,增長居前的地區(qū)是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快,同比增速超過40%。
分用途看,住宅和商業(yè)用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計(jì),住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。其中經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個(gè)百分點(diǎn);辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點(diǎn);商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點(diǎn);其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。
二、企業(yè)資金壓力有所緩解
從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉(zhuǎn)向,資金缺口由負(fù)轉(zhuǎn)正,流動(dòng)性呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢。另外,為應(yīng)對國際金融危機(jī),擴(kuò)大國內(nèi)需求,2009年5月份,國家下調(diào)了商品住房投資項(xiàng)目的資本金比例。其中,普通商品房項(xiàng)目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來的首次下調(diào)。行業(yè)融資門檻的降低,意味著開發(fā)商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內(nèi)貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 2006和2007年的增長水平。與此同時(shí),由于房屋銷售出現(xiàn)回暖,以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金來源負(fù)增長勢頭得以扭轉(zhuǎn),2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產(chǎn)資金來源的比重較上年同期提高8.7個(gè)百分點(diǎn)。
銀行貸款和其他資金是我國房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個(gè)資金來源,二者之和占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重超過 60%。受國內(nèi)貸款和其他資金來源快速增長的帶動(dòng),2009年以來,企業(yè)資金來源增速持續(xù)走高,開發(fā)商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資的恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。
三、商品房銷售明顯好轉(zhuǎn)
從2008年下半年以來,針對房地產(chǎn)市場低迷、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況,國家連續(xù)出臺(tái)了一系列刺激住房消費(fèi)的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺(tái)了相應(yīng)的救市政策。利率的下降和交易稅費(fèi)的減免大大降低了消費(fèi)者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價(jià)的大幅度下降開始觸及購房者的心理價(jià)位,貨幣流動(dòng)性過多導(dǎo)致通脹預(yù)期增強(qiáng),在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進(jìn)入2009年,尤其是二季度以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉(zhuǎn),商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預(yù)期,銷售額顯著增長,企業(yè)資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達(dá)35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。
根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,去年11月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.2%,漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。
1、新建住房銷售價(jià)格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分類型看,經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格同比上漲0.6%,環(huán)比與上月持平;普通商品住房銷售價(jià)格同比上漲7.8%,環(huán)比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價(jià)格同比上漲4.1%,環(huán)比上漲1.3%。分地區(qū)看,新建住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有67個(gè),主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價(jià)格下降的城市有3個(gè),包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環(huán)比價(jià)格上漲的城市有67個(gè),主要城市包括:?？?.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環(huán)比價(jià)格下降的城市只有1個(gè):錦州-0.3%。
2、二手住房銷售價(jià)格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看,二手住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有60個(gè),主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價(jià)格下降的城市有10個(gè),主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環(huán)比價(jià)格上漲的城市有61個(gè),主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環(huán)比價(jià)格下降的城市有6個(gè),主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)工作具有開發(fā)周期長，資金需求量大的特點(diǎn)，其資金收回周期較長，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作存在一定的時(shí)間差，其納稅義務(wù)的時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展會(huì)計(jì)核算時(shí)點(diǎn)不同步。其次，由于稅法中對收入確認(rèn)的時(shí)間要求和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間的要求不一致。比如稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或者是簽訂預(yù)售合同時(shí)應(yīng)該對所取得的收入進(jìn)行確認(rèn)，并要求其按照計(jì)稅的利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤額，并將其歸入應(yīng)納稅所得額。但是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算上，房產(chǎn)預(yù)售取得的款項(xiàng)并不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入的確認(rèn)條件，因此并不能確認(rèn)為營業(yè)收入，由此可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)條件不一致。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期通常按年度計(jì)算，開發(fā)成本的發(fā)生時(shí)間通?？缭蕉鄠€(gè)納稅年度，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算和納稅成本確認(rèn)時(shí)間不一致。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)轉(zhuǎn)扣除方式不合理
根據(jù)國家稅法的相關(guān)規(guī)定可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完成的產(chǎn)品應(yīng)該按照具體條例降低納稅率，但是根據(jù)稅法的要求，不同地區(qū)的納稅率降低的程度是不一樣的，比如，對位于省級、自治區(qū)或者直轄市的人民政府所在地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)采用不低于15%的毛利率稅費(fèi)，但是對于開發(fā)項(xiàng)目位于地級市的項(xiàng)目因采用不低于10%的毛利率稅率。國家相關(guān)稅法規(guī)定，允許房地產(chǎn)企業(yè)扣除預(yù)售收入帶來的營業(yè)稅及其附加稅，同時(shí)可以適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。這一稅法規(guī)定和稅收優(yōu)惠措施，減少了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，不利于體現(xiàn)稅收的公平性。其次，較低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利率計(jì)征方式使得企業(yè)沒有在此時(shí)期繳納足夠的企業(yè)所得稅，而是將企業(yè)所得稅遞延至項(xiàng)目完工收入確認(rèn)階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該年度的稅收壓力較大，這種的成本結(jié)轉(zhuǎn)方式不利于保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)所得稅清算和管理工作應(yīng)該采取的措施和對策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅清算和管理工作質(zhì)量直接影響著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)在納稅年度的財(cái)務(wù)穩(wěn)定狀況，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視所得稅清算和管理工作。
（一）要及時(shí)建立稅源監(jiān)控制度
房地產(chǎn)企業(yè)要做好所得稅納稅工作，應(yīng)該要全面了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，要了解項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，重視項(xiàng)目結(jié)算和完工收入的確認(rèn)工作，可以按照項(xiàng)目開展的區(qū)域?qū)⑹┕ろ?xiàng)目進(jìn)行分類，并設(shè)置具體的監(jiān)控人對項(xiàng)目情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，同時(shí)做好項(xiàng)目資料收集整理工作。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以建立項(xiàng)目稅源管理臺(tái)賬，并對工程進(jìn)度進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，了解預(yù)售收入、資金流向情況。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)組織稅款入庫，建立健全房產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)督管理制度。企業(yè)要根據(jù)實(shí)際的收入確認(rèn)情況和成本結(jié)轉(zhuǎn)情況來選擇納稅方式，合理確定納稅年度和時(shí)間，并要對企業(yè)的財(cái)務(wù)工作采用精細(xì)化管理模式，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理方式，以便保證財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定性和安全性。
（二）做好項(xiàng)目成本報(bào)備工作
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中圖分類號］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獲利。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)了較大不同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息也產(chǎn)生了較大的影響。
1 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理舉例
例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1 000萬元，甲企業(yè)對其計(jì)提了200萬元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200，借：公允價(jià)值變動(dòng)損益100；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備后，如果造成存貨價(jià)值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會(huì)計(jì)處理對比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值則要計(jì)入當(dāng)期損益。這種不對稱的會(huì)計(jì)處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價(jià)值來調(diào)節(jié)利潤，遵循了謹(jǐn)慎性原則，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有不利影響。
采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會(huì)計(jì)處理方式，按期計(jì)提累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，也無需對該投資性房地產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值上漲100萬元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100；貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值下跌100萬元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價(jià)格下跌而計(jì)提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房價(jià)格上升超過其原開發(fā)成本時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價(jià)值體現(xiàn)在利潤表之中，從而增加當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤。
接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價(jià)款為800萬元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。出售時(shí)，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”明細(xì)科目為借方余額200萬元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細(xì)科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業(yè)會(huì)計(jì)分錄為：①確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。借：公允價(jià)值變動(dòng)損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計(jì)入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤表并不單獨(dú)列示主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”，因此不會(huì)對會(huì)計(jì)信息造成分類上的影響。從營業(yè)利潤金額的角度來說，從以上分解會(huì)計(jì)分錄中可以看出，甲企業(yè)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)僅影響公允價(jià)值變動(dòng)損益而不會(huì)對營業(yè)利潤造成任何影響。
2 以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析
（1）以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算成本。由于相對于歷史成本，公允價(jià)值計(jì)量屬性具有較大的不確定性，為了保證會(huì)計(jì)信息的可靠性，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量做了嚴(yán)格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價(jià)時(shí)，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、評估確認(rèn)該房地產(chǎn)的公允價(jià)值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估能力和評估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請外部資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，這會(huì)加大企業(yè)會(huì)計(jì)處理的難度和成本。
（2）以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤波動(dòng)性。雖然按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價(jià)值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交付的價(jià)格。但事實(shí)上由市場交易而產(chǎn)生的公允價(jià)值會(huì)受交易雙方的投資心理、對市場走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟(jì)形勢等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國的政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴(yán)格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長期持有，并且在每個(gè)會(huì)計(jì)期末將房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)以持有損益――“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的形式反映在利潤表中。這會(huì)使企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤喪失歷史成本計(jì)量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動(dòng)。對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房價(jià)一直處于連續(xù)上漲階段，將對外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達(dá)到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟(jì)利益的目的；另一方面也可以將公允價(jià)值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤，對于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達(dá)到粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤可能產(chǎn)生不良的影響。
3 以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響分析
（1）按照我國目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對外出租而計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計(jì)算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計(jì)算。采用第二種方法進(jìn)行計(jì)算時(shí)，企業(yè)采用成本模式還是公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)對出租房地產(chǎn)的賬面價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價(jià)值上漲時(shí)公允價(jià)值計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的稅負(fù)。
（2）我國計(jì)算繳納所得稅采用的是收付實(shí)現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)雖然會(huì)影響企業(yè)當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤，但由于企業(yè)并未實(shí)際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟(jì)利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計(jì)算應(yīng)稅所得額時(shí)可以將公允價(jià)值變動(dòng)損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，將不再計(jì)提累計(jì)折舊，而累計(jì)折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。
主要參考文獻(xiàn)
中圖分類號：F275
文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A
文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算要考慮哪些方面
（一）投資成本方面的估算
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本方面的估算。主要包括：
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、動(dòng)遷用房安置費(fèi)等。
2.前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“七通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費(fèi)。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)。包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱源頭費(fèi)、氣源發(fā)展基金等。
5.二次管網(wǎng)配套費(fèi)。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費(fèi)用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費(fèi)用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費(fèi)，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費(fèi)用。
6.不可預(yù)見費(fèi)。包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費(fèi)用。
7.開發(fā)間接費(fèi)。包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、稅金等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。
（二）項(xiàng)目銷售收入方面的估算
任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
（三）項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往在實(shí)際銷售之際按銷售額的某一比例實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。這種征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計(jì)劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該考慮爭取減免或緩繳。
（四）項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時(shí)，可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測結(jié)果不一致，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠性。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的管理與控制
（一）建立管理表格
要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類分項(xiàng)、由明細(xì)到匯總建立匯總表、分類表、一級明細(xì)表、二級明細(xì)表等管理表格。管理表格明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要結(jié)合本公司和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測算控制表、銷售收款預(yù)測及控制表、資金來源占用表、資金計(jì)劃表、合同管理表、形象進(jìn)度控制表等。在開發(fā)成本測算控制表中要體現(xiàn)匯總項(xiàng)目的各級明細(xì)構(gòu)成、單方指標(biāo)、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預(yù)測及控制表中可以反映實(shí)際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫等項(xiàng)目的實(shí)際銷售收款情況、銷售計(jì)劃及完成情況等；資金計(jì)劃表要體現(xiàn)投資各明細(xì)項(xiàng)目用款計(jì)劃、按季按月具體用款額度計(jì)劃；資金來源占用表要根據(jù)銷售來源情況和項(xiàng)目投資用款計(jì)劃，結(jié)合合同管理表、形象進(jìn)度控制表等管理表格，編制籌資計(jì)劃及運(yùn)營計(jì)劃，對不同時(shí)點(diǎn)和期間的資金來源和需求進(jìn)行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時(shí)，又要兼顧風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對。
中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產(chǎn)教育學(xué)家格里科普認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目師認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)具體的計(jì)劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標(biāo)合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策之前，對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運(yùn)用科學(xué)的評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)值，最終確定該項(xiàng)目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)，也是環(huán)保部門對項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后評估的最終依據(jù)。
二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導(dǎo)
目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究基本是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有很大不同，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人理解，對于計(jì)算評價(jià)指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，對于房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量低下問題。
（二）可行性研究注重經(jīng)驗(yàn)分析
雖然房地產(chǎn)開放項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，可能就會(huì)導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的市場定位不準(zhǔn)確
市場定位是開發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團(tuán)在上海徐家匯的弘基休閑廣場項(xiàng)目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項(xiàng)目的市場定位不準(zhǔn)，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其存在經(jīng)營范圍重疊問題。
（四）先入為主進(jìn)行開發(fā)
在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)初立項(xiàng)的預(yù)算資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交流，他們經(jīng)常會(huì)發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的時(shí)候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項(xiàng)目是可行性而驗(yàn)證的，從而犯下先入為主的錯(cuò)誤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個(gè)方面加以完善：
（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序
在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要對可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評估單位堅(jiān)決不予評估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。
（二）要重視市場調(diào)研
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗。無數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識(shí)到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對比。因此，要充分認(rèn)識(shí)到必須對市場進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)調(diào)查研究，要在市場調(diào)研中運(yùn)用成熟科學(xué)理論作為知道，要能夠加強(qiáng)和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進(jìn)行合作，通過小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對客戶需求進(jìn)行深入調(diào)研。
（三）要不斷更新經(jīng)營理念
目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成功。
參考文獻(xiàn)：
1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題
1.1 會(huì)計(jì)科目設(shè)置缺乏科學(xué)性
會(huì)計(jì)科目的定義是指對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或會(huì)計(jì)對象的具體內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)分類設(shè)計(jì)的會(huì)計(jì)項(xiàng)目。而設(shè)置會(huì)計(jì)科目是會(huì)計(jì)專業(yè)獨(dú)有的方法，也是依據(jù)國家法規(guī)、會(huì)計(jì)學(xué)科的統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范，以及各個(gè)企業(yè)的組織形式實(shí)施分類管理的基礎(chǔ)性工作，而且會(huì)計(jì)科目能對會(huì)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制。那么在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關(guān)于會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，也是根據(jù)會(huì)計(jì)記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前均為在建工程，時(shí)間上要跨幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會(huì)計(jì)記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導(dǎo)致了一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就要分別記在幾本賬上，這樣會(huì)計(jì)科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時(shí)也增加了會(huì)計(jì)的工作量。
1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露不夠充分
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財(cái)務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報(bào)酬無法全部收回的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來源有投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等等方面的風(fēng)險(xiǎn)。這種高風(fēng)險(xiǎn)性就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險(xiǎn)。目前我國會(huì)計(jì)制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定，雖然我國證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，但是從上市公司披露的實(shí)際情況來看，關(guān)于質(zhì)量保證金問題基本未加披露。
1.3 房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價(jià)不對應(yīng)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成，到確認(rèn)收入的時(shí)間跨度從1年到6年時(shí)間不等。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。所以對于在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，如果大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期，而且由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，那么預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用也造成了相當(dāng)?shù)睦щy。一是會(huì)出現(xiàn)多計(jì)開發(fā)成本。如某些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，人為多予提計(jì)入成本，虛構(gòu)欠付的工程款掛賬進(jìn)成本，拖延工程結(jié)算時(shí)間，推遲項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算等等問題。二是濫擠亂攤成本，為了達(dá)到降低應(yīng)納稅所得額，通過人為將應(yīng)由未售商品房負(fù)擔(dān)的成本擠入已售商品房承擔(dān)，將非開發(fā)項(xiàng)目的借款利息、福利費(fèi)、工資等計(jì)入該項(xiàng)目，從而虛減項(xiàng)目利潤。又如房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體計(jì)算是整個(gè)建設(shè)工程，當(dāng)其在銷售時(shí)則是按樓層或戶型為單位，根據(jù)樓層的高低，戶型的好壞，往往就會(huì)造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比的問題存在。
2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算策略
2.1 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)直觀、明細(xì)等特征
在進(jìn)行房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的多少，公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進(jìn)行成本的核算。那么對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置成開發(fā)成本項(xiàng)目，房屋開發(fā)成本(土地、安裝)。其中房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類，對于開發(fā)成本的二級科目設(shè)置為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本，土地開發(fā)成本又包括商品性土地開發(fā)成本，主要是作為土地一級開發(fā)。并且對于房屋開發(fā)又可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、代建房等。開發(fā)成本以單項(xiàng)工程作為成本核算對象，并進(jìn)行輔助核算，主要通過財(cái)務(wù)軟件啟用項(xiàng)目管理輔助核算模塊來完成，另往來賬科目，如應(yīng)付賬款也應(yīng)啟用項(xiàng)目管理輔助核算，因同一施工單位，有時(shí)會(huì)連續(xù)幾個(gè)項(xiàng)目的施工，這樣方便與施工單位核對賬目，及時(shí)掌握付款情況。最后一級是開發(fā)成本的成本項(xiàng)目，即土地征用及拆遷費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等六個(gè)成本項(xiàng)目，在此六個(gè)成本項(xiàng)目下還可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置具體核算科目。在實(shí)務(wù)會(huì)計(jì)核算中，可以按核算對象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項(xiàng)目從立項(xiàng)至驗(yàn)收的全部成本費(fèi)用，作為開發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬，到年末的時(shí)候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個(gè)項(xiàng)目的全部面貌，同時(shí)便于進(jìn)行投資分析，并且把項(xiàng)目具體情況作為臺(tái)頭，做到可以隨時(shí)監(jiān)督，還省卻了結(jié)賬、建賬的麻煩和痛苦。
2.2建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系
2.2.1 風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)是管理信息系統(tǒng)中必不可少的系統(tǒng)，管理人員由此認(rèn)識(shí)并處理現(xiàn)實(shí)的或者潛在的風(fēng)險(xiǎn)，從而可以抵御風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的不利效應(yīng)，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)成本的作用，并且還能把握經(jīng)濟(jì)趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。所以對于房產(chǎn)企業(yè)來說，做到應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的內(nèi)外部初始信息，其中的信息包括歷史數(shù)據(jù)和未來預(yù)測，并對收集的初始信息進(jìn)行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)庫，并且還需要結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目情況信息，建立風(fēng)險(xiǎn)評估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，定性和定量相結(jié)合，從而達(dá)到識(shí)別和度量投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為風(fēng)險(xiǎn)決策和控制提供更加有利的條件。
2.2.2 房地產(chǎn)具有其特殊性，由于關(guān)于房地產(chǎn)商品的長期性、高價(jià)值性。所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保證金的數(shù)額更大、保證期限更長，國家應(yīng)該為房地產(chǎn)企業(yè)建立質(zhì)量保證金制度，達(dá)到為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。并且據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，起到提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的作用，并且會(huì)計(jì)還需要做到對各種風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)披露。如尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等。
2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對配比原則進(jìn)行認(rèn)識(shí)，是指在一定時(shí)期的收入與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配比。要求一個(gè)會(huì)計(jì)期間的各項(xiàng)收入與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，做到在同一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，要取得一定的收入，必定要發(fā)生與之相關(guān)的成本或費(fèi)用，所以企業(yè)實(shí)行配比原則有利于正確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)成果，而且能夠正確地計(jì)算出本期損益。
那么作為房地產(chǎn)這樣一個(gè)特殊的行業(yè)，具有周期長，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點(diǎn)，一是實(shí)際售價(jià)成本率，二是計(jì)劃售價(jià)成本率。實(shí)際售價(jià)成本率是指在季度前兩個(gè)月，按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。
即進(jìn)行分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，然后按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶、價(jià)格不同的分別設(shè)置。計(jì)劃售價(jià)成本率是指始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率來進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。并且將要辦理竣工決算手續(xù)的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶，并且對銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，達(dá)到得出銷售成本的方法。從而達(dá)到使房地產(chǎn)企業(yè)合理地確認(rèn)收入、費(fèi)用及損益的目的。
3 結(jié)束語
總而言之，在國家政策的幫助下，即新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，以及全體房地產(chǎn)員工的共同努力，對于現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算存在的不足和問題，都是暫時(shí)的，隨著時(shí)間的推移，這些問題都是會(huì)得到解決的，房地產(chǎn)市場將會(huì)發(fā)展得更好。
為了提高自身競爭優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都實(shí)施了嚴(yán)格的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模的限制，許多大型企業(yè)采用的戰(zhàn)略管理方式和技術(shù)不適應(yīng)于中小企業(yè)。因此，有人說中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有、也不需要戰(zhàn)略管理。其實(shí)不然，無論企業(yè)多小，在經(jīng)營的過程中都要有戰(zhàn)略管理的影子，只是我們不能拿大型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程來審視中小型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略制定、實(shí)施往往是一個(gè)非正式的、不明確的隱性戰(zhàn)略。
1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點(diǎn)
1.1戰(zhàn)略制定的被動(dòng)性
1.2決策信息的局限性
1.3戰(zhàn)略決策的個(gè)性化
1.4戰(zhàn)略計(jì)劃的短期化
1.5戰(zhàn)略影響的有限性
2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇
2.1目標(biāo)集中化戰(zhàn)略。目標(biāo)集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個(gè)特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個(gè)細(xì)分區(qū)段或某一個(gè)地區(qū)市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標(biāo)服務(wù)。
2.1.1專業(yè)化經(jīng)營。在市場衰退時(shí)，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業(yè)務(wù)上來，逐步構(gòu)筑自身的核心競爭力。
2.1.2分類評估和處理項(xiàng)目。在市場衰退期間，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對自己所有的項(xiàng)目，包括開發(fā)完、開發(fā)中和擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。
2.1.3控制項(xiàng)目數(shù)量。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，中小開發(fā)商的項(xiàng)目不宜太多，以三個(gè)左右為佳，并且三個(gè)項(xiàng)目在時(shí)間上要形成梯次，最好是一個(gè)項(xiàng)目正在開發(fā)，另一個(gè)在辦理前期手續(xù)準(zhǔn)備開工，還有一個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行可行性分析。
2.2差異化戰(zhàn)略
2.2.1經(jīng)營差異化：市場細(xì)分原則下的“縫隙經(jīng)營”策略。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時(shí)，要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場需求的不足。
2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個(gè)性化色彩，成為市場矚目的精品。
2.2.3項(xiàng)目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。中小型房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對市場和消費(fèi)者需求的研究，通過對市場進(jìn)行細(xì)分，選擇出產(chǎn)品將來可能面向的消費(fèi)對象，從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主攻某個(gè)特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個(gè)細(xì)分區(qū)域或某一地區(qū)市場，力求低成本、差異化開發(fā)。
2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進(jìn)入三、四級城市為主。在現(xiàn)階段，在我國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且市場競爭相當(dāng)激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級中小城市。
2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對市場的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標(biāo)的意愿，采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。
2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式
第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，有利于國內(nèi)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展。這種聯(lián)盟類型意味著吸收一個(gè)或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實(shí)體，通常用于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)較高而運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)。
第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨(dú)立的實(shí)體進(jìn)行合作項(xiàng)目的開發(fā)。當(dāng)關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)，合資企業(yè)是合作者偏愛的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)并有導(dǎo)致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運(yùn)作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費(fèi)用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導(dǎo)致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。
第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴于誠信、聲譽(yù)和獨(dú)立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒有資金和技術(shù)等的往來，企業(yè)之間約束力不強(qiáng)。二者在認(rèn)同共同投資理念的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)付運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)非常有效，但不適合于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。
2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實(shí)施路徑
第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實(shí)中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進(jìn)行開發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發(fā)，解決各自所需。
第二、區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當(dāng)前，各地政府在土地出讓上為了達(dá)到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業(yè)難以單獨(dú)承受，聯(lián)合開發(fā)是必然之選。
第三、以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應(yīng)，迅速提升自身的品牌知名度。
第四、以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強(qiáng)化價(jià)值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競爭力的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費(fèi)者價(jià)值，使聯(lián)盟各方獲得收益。
中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：
一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點(diǎn)
（一）城市規(guī)劃的定義及其特點(diǎn)
城市規(guī)劃：指根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系，研究城市的未來發(fā)展和合理布局，綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃城市土地用途，保證城市有序發(fā)展，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
城市規(guī)劃的特點(diǎn)：他是城市發(fā)展的規(guī)劃藍(lán)圖，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，是城市管理的重要構(gòu)成，是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)管理階段的“龍頭”，是一種政府干預(yù)行為，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，使城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)合理、壞境優(yōu)美，為城市生活創(chuàng)造良好條件。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)：《城市房地產(chǎn)管理法》中指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，房地產(chǎn)開發(fā)指企業(yè)或個(gè)人以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為，是以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合自身利益實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：是在依法取得土地使用權(quán)后，對土地進(jìn)行綜合開發(fā)，是一種商品生產(chǎn)和管理行為。主要任務(wù)是對城市進(jìn)行建設(shè), 提高城市化的建設(shè)水平,使城市能夠適應(yīng)人們居住和生活需求，并從中換取收益。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約，并對城市建設(shè)有很大的積極作用，是城市化進(jìn)程的重要表現(xiàn)與必然產(chǎn)物。
二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的對立
（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的利益出發(fā)點(diǎn)不同
城市規(guī)劃的利益出發(fā)點(diǎn)是城市建設(shè)整體最優(yōu)，考慮整個(gè)城市土地的合理利用，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)則注重個(gè)體最優(yōu)，從自身利益出發(fā)，選擇合理的區(qū)域進(jìn)行建設(shè)，要求更高的容積率，追求利潤的最大化，是個(gè)體商業(yè)行為。兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾。
（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的利益長遠(yuǎn)取向不同
城市規(guī)劃尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)，立足于長遠(yuǎn)利益考慮。房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)行為，追尋的是如何使投入資金在一定時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤，更加注重短期利益。城市規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)城市建設(shè)的多功能，實(shí)用和美觀并舉，更利于長期發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開發(fā)，更加著重于自身利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展。
（三）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利不同
在城市建設(shè)中，城市規(guī)劃不具有地產(chǎn)開發(fā)的使用權(quán)，但具有否決權(quán)，它決定著土地的使用性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)具有土地的使用權(quán)，但不具有否決權(quán)，即不能改變土地的使用性質(zhì)。二者權(quán)利的不同，導(dǎo)致在城市建設(shè)中兩者產(chǎn)生誤解和沖突。
三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一
（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)統(tǒng)一
城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)一致，都是為城市建設(shè)服務(wù)，共同建設(shè)城市，使城市更適宜人居，滿足社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的需求。城市規(guī)劃通過對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，兼顧房地產(chǎn)發(fā)開發(fā)的適當(dāng)利益，推進(jìn)城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)開發(fā)則服從、執(zhí)行城市規(guī)劃，體現(xiàn)城市總體規(guī)劃意識(shí)。從城市建設(shè)目標(biāo)上二者達(dá)成了相互統(tǒng)一。
（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的對象統(tǒng)一
城市規(guī)劃的對象是城市建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)的對象同樣是城市建設(shè)。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，指導(dǎo)和制約著房地產(chǎn)開發(fā)，決定著城市性質(zhì)、職能與規(guī)模,土地分配使用,從總體上決定了房地產(chǎn)開發(fā)的走向。同時(shí)城市規(guī)劃的藍(lán)圖又要靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)。
因此，城市規(guī)劃與房地開發(fā)有著密切聯(lián)系，二者相互對立和統(tǒng)一，相互依賴又相互獨(dú)立，相互聯(lián)系又相互制約，誰也離不開誰。城市規(guī)劃離不開房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)也不能脫離城市規(guī)劃隨意建造。以上矛盾的對立和統(tǒng)一導(dǎo)致了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)既存在良好的合作，也存在一些問題。如商品房開發(fā)過度、開發(fā)商增大建筑密度導(dǎo)致居住環(huán)境質(zhì)量下降等。如果過份強(qiáng)調(diào)長遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；如果過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能損害城市長遠(yuǎn)發(fā)展。不能只看重長遠(yuǎn)利益而忽略了當(dāng)前利益,更不能只重視當(dāng)期利益而忽略了城市的長遠(yuǎn)利益和可持續(xù)發(fā)展。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的關(guān)系，兼顧長遠(yuǎn)利益與短期利益，使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、合理、健康發(fā)展？
四、實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展
（一）深度協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)規(guī)范監(jiān)督和管理
城市化建設(shè)必須堅(jiān)決執(zhí)行“規(guī)劃先行”的原則，從源頭上把住房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)口，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)指導(dǎo)。建立規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)制度，嚴(yán)厲打擊損害公眾利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的不良行為。建立房地產(chǎn)城市規(guī)劃執(zhí)行檔案，并向社會(huì)公示和接受監(jiān)督。建立行業(yè)信息披露制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理開發(fā)。建立房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)管理制度，對不按規(guī)劃執(zhí)行的企業(yè)進(jìn)行取締。
Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.
Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures
中圖分類號：[F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及其基本特征
1．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為
1.1償債具有很大的風(fēng)險(xiǎn) 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實(shí)現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 1. 2利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn) 利率波動(dòng)對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時(shí)，投資者的購買欲也隨之降低，導(dǎo)致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，共進(jìn)行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。 1. 3籌資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債比率加大，相應(yīng)地降低了對債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機(jī)會(huì)較少。
2．房地產(chǎn)開發(fā)的特征
長期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動(dòng)工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個(gè)階段，特別任建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財(cái)力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個(gè)普通的開發(fā)項(xiàng)目完成時(shí)間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項(xiàng)目則需要更長時(shí)間去完成。
綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個(gè)部門合作，同時(shí)還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個(gè)工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項(xiàng)目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計(jì)、融資方式、施工技術(shù)、市場競爭等各個(gè)方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對其進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強(qiáng)的時(shí)序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)則是一項(xiàng)操作性極強(qiáng)的工作，由開發(fā)實(shí)務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門行政管理審批手續(xù)的影響，實(shí)施某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計(jì)劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險(xiǎn)，地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個(gè)因素都對開發(fā)項(xiàng)目的選址影響甚大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容
經(jīng)營即企業(yè)有預(yù)測、有目的、有決策的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，管理即企業(yè)出于實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)營目標(biāo)的目的，計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營活動(dòng)中的組織工作，則經(jīng)營管理即企業(yè)以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動(dòng)始終并成為豐要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營管理內(nèi)容指的是以市場行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最人經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日的可行性預(yù)測及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的豐要內(nèi)容。
首先是可行性預(yù)測，一項(xiàng)完整、準(zhǔn)確的預(yù)測須能在其日后開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過程，預(yù)測可分為明確預(yù)測目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測方法、預(yù)測并得出初步結(jié)果、分析預(yù)測結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)測報(bào)告、追蹤反饋等七個(gè)步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營等各個(gè)過程中所支出各項(xiàng)費(fèi)用的總和，如土地征用和拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)與開發(fā)間接費(fèi)等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實(shí)施不同的成本控制對策。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)務(wù)本質(zhì)上是資本價(jià)值的經(jīng)營，風(fēng)險(xiǎn)簡言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、分配風(fēng)險(xiǎn)等不同形式。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定件即表現(xiàn)出不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別，其中主要有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價(jià)值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是籌資風(fēng)險(xiǎn)的根源，籌資風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的后果。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體對策
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制對策
在選立項(xiàng)階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測算。項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)、地價(jià)支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)分類，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理起到積極作用。
在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通并實(shí)行限額設(shè)計(jì)、大力開展價(jià)值工程方法的應(yīng)用、強(qiáng)化設(shè)計(jì)出陶前的審核。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，應(yīng)實(shí)施“防范+控制”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則。
在項(xiàng)目投資前，要根據(jù)投資市場供需平衡和不平衡現(xiàn)象表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的景氣程度，周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生狀況構(gòu)成景氣循環(huán)，即擴(kuò)張、收縮、衰退、復(fù)蘇，在不同的階段企業(yè)應(yīng)采取不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略；市場分析即分析市場宏觀環(huán)境、相同檔次和類型的投資性房地產(chǎn)的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。
房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)著重對營業(yè)費(fèi)用控制，以確定的原則減少不必要費(fèi)用、以合理的避稅手段降低營業(yè)費(fèi)用、以分?jǐn)傎M(fèi)用的方式縮減實(shí)際承擔(dān)額等；籌資結(jié)構(gòu)控制，即籌資來源結(jié)構(gòu)與期限結(jié)構(gòu)控制，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持籌資結(jié)構(gòu)彈性，用來稀釋風(fēng)險(xiǎn)，比如以短期籌資和長期籌資、債務(wù)期限和投資期限相結(jié)合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、降低風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
【1】王作陽：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．
中圖分類號：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
針對新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)市場的風(fēng)險(xiǎn)分析簡言之，主要是指：在當(dāng)前我國房地產(chǎn)的開發(fā)活動(dòng)實(shí)施過程中，其涵蓋的對房地產(chǎn)開發(fā)利潤影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預(yù)料，控制難度較大。這就會(huì)造成房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其土地實(shí)際開發(fā)過程中所得到的利潤與其在開發(fā)前預(yù)估的利潤相差較大甚至使背離，最終致使房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商遭受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)上的損失。要想綜合的對當(dāng)前新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下房地產(chǎn)開發(fā)市場的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估與思考分析，就必須對現(xiàn)在房產(chǎn)交易市場的發(fā)展情況進(jìn)行分析，進(jìn)一步推敲新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。
一、新時(shí)期我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的發(fā)展現(xiàn)狀
1.新時(shí)期我國的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的總體發(fā)展趨勢
隨著改革開放后經(jīng)濟(jì)的不斷飛速增長，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資范圍逐步擴(kuò)大，使其占我國總體的固定資產(chǎn)份額投資比重逐步增加。不管現(xiàn)在我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展需要抑制對房產(chǎn)購買的需求，還是經(jīng)濟(jì)在衰退過程中需要拉動(dòng)內(nèi)需進(jìn)行發(fā)展經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資在國民經(jīng)濟(jì)中仍處在不可忽視的地位。
2.房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場具有地區(qū)特性，導(dǎo)致一些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場發(fā)展的不均衡現(xiàn)象出現(xiàn)
因?yàn)槲覈膰撩娣e較廣，每個(gè)省份或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有所不同，因?yàn)闁|部地區(qū)較早的接觸對外開放經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，所以這一地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展也較迅速，中西部地區(qū)則發(fā)展相對較慢。這樣就會(huì)對新時(shí)期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)因素。
3.我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場供需總體結(jié)構(gòu)存在不均等、不平衡的現(xiàn)象
新時(shí)期，我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的供需結(jié)構(gòu)均存在一定的不均等與不平衡的現(xiàn)象：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)按其目的劃分也可以分為兩類，一類是通過政府扶持，為了供給國家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經(jīng)濟(jì)適用廉租房。；另一類則是以盈利為主要目的的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。因?yàn)槲覈┙o的經(jīng)濟(jì)適用廉租房較少，地方政府大多是在應(yīng)付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商較少。
（2）因?yàn)槲覈嗟姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商主要以獲取更大的利潤為主要目的，造成在我國房地產(chǎn)交易市場中高端戶型的住房較多，新建的一些經(jīng)濟(jì)的中小戶型、價(jià)格優(yōu)惠的普通商品住房供應(yīng)失衡，忽視了中低端購房消費(fèi)者的購買需求和購買力，這樣的發(fā)展情況就使得我國新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)不均衡的現(xiàn)象出現(xiàn)。
二、新時(shí)期我國房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析與風(fēng)險(xiǎn)的解決
1.政府的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)（即政治風(fēng)險(xiǎn)）
這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指：因?yàn)槊總€(gè)國家所處的國際地位和國際發(fā)展環(huán)境的不同，會(huì)以本國的政治環(huán)境和具體經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不同而提出或制定一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控政策與相關(guān)法律條文規(guī)定。 這樣的國家宏觀調(diào)控政策和法律的制定就會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商造成一定經(jīng)濟(jì)上的虧損。例如：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商影響較大的就是財(cái)政政策和金融政策，這兩類政策也是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商影響最直接的政府宏觀調(diào)控政策，是影響其房地產(chǎn)開發(fā)的主要政治風(fēng)險(xiǎn)因素。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體形勢有著不可分割的關(guān)系鏈條。所以，具體分析房地產(chǎn)開發(fā)的政治風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：地方政府的一些保護(hù)政策、政府對某地區(qū)房產(chǎn)租金與售價(jià)的控制政策規(guī)定、對外資投資的相關(guān)控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)投資商帶來不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。這就需要房產(chǎn)開發(fā)商對新時(shí)期提出的具體調(diào)控政策進(jìn)行具體分析與實(shí)時(shí)關(guān)注。
2.房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然環(huán)境因素的影響
對于房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然地理環(huán)境因素的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。這方面主要是指：因?yàn)槟骋坏貐^(qū)的地形和自然氣候環(huán)境等因素出現(xiàn)變化，造成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商的經(jīng)濟(jì)損失。例如：因?yàn)槟骋惶鞛?zāi)的發(fā)生，造成房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的地形等發(fā)生的變化等。所以，這一風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，就要求房地產(chǎn)開發(fā)者對所開發(fā)地區(qū)的自然地理環(huán)境進(jìn)行綜合、系統(tǒng)的分析，及早提前量的找到適合本企業(yè)投資與開發(fā)的地形，從而獲得更多的收益率。
雖然，自然地理環(huán)境等自然風(fēng)險(xiǎn)因素對房地產(chǎn)開發(fā)的影響較小，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商也要對其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，以確保更好的規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
3．經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的風(fēng)險(xiǎn)因素
經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢對房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)影響主要是指：因?yàn)樾聲r(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的波動(dòng)，在樓盤上市的一定階段內(nèi)，市場需求發(fā)生改變，消費(fèi)者對于房產(chǎn)的戶型供求出現(xiàn)變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤上市與預(yù)估的形勢發(fā)生變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不可避免風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。例如：受市場供需影響和某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況或消費(fèi)水平等因素的影響，造成已開發(fā)的樓盤較大面積的不能按期售出，致使房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的經(jīng)營策略的風(fēng)險(xiǎn)影響因素
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營策略不利會(huì)給房產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。例如：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有根據(jù)所開發(fā)地區(qū)面對的具體消費(fèi)者進(jìn)行綜合、系統(tǒng)的分析就會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)經(jīng)營，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)的預(yù)期收益與實(shí)際收益出現(xiàn)偏差，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失；或者房地產(chǎn)經(jīng)營者對房地產(chǎn)的成本預(yù)估不明確，造成租金或售價(jià)不能與成本達(dá)成互補(bǔ)等，都是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營策略不利引起的房產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
對于這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素影響，就需要房地產(chǎn)開發(fā)商和其企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理對市場的需求和發(fā)展情況進(jìn)行綜合且實(shí)時(shí)的分析，對房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與戶型做好系統(tǒng)評估。根據(jù)本房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況制定出相應(yīng)的經(jīng)營策略，從而使得房產(chǎn)能更順利的銷售出去，獲得更多的收益。有效的規(guī)避經(jīng)營策略不利風(fēng)險(xiǎn)因素對房地產(chǎn)開發(fā)造成的經(jīng)濟(jì)損失。
新時(shí)期隨著一些房地產(chǎn)泡沫、囤地、炒房等市場發(fā)展規(guī)律不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，政府的宏觀調(diào)控，市場的不穩(wěn)定發(fā)展等因素的影響，給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)帶來了不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)雖然不可避免，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取一些及時(shí)的補(bǔ)救措施，使風(fēng)險(xiǎn)率降到最低，從而更好的促進(jìn)本房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與盈利。
【參考文獻(xiàn)】
